POUŢITÍ TRŢNÍHO OCENĚNÍ PŘI ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU

Bankovní institut vysoká škola Praha katedra podnikání a oceňování

POUŢITÍ TRŢNÍHO OCENĚNÍ PŘI ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU (Specifika oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení v bance) Bakalářská práce

Autor:

Pavel Hošťálek bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Vladimír Klimeš, CSc.

Duben 2011

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kladně dne 26.4.2011

Pavel Hošťálek

2

Poděkování

Děkuji Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc. mému vedoucímu bakalářské práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé bakalářské práce.

Pavel Hošťálek

3

Anotace práce Tato bakalářská práce je tematicky zaměřena na problematiku oceňování nemovitostí pro zajištění úvěrů, na specifika těchto ocenění, postupu při jejich zpracování, vyuţití v bance a význam v úvěrovém řízení. V úvodní části jsou popsány základní pojmy, které s oceňováním souvisí, přístupy (metody oceňování), které vedou ke zjištění trţní hodnoty nemovitosti a specifika oceňování pro zajištění úvěru jako je rozlišení trţní a zástavní hodnoty a určení vhodnosti či nevhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru. Ve druhé části jsou zpracovány dvě trţní ocenění, které jsou uvedeny jako příklady trţního ocenění pro zajištění úvěru. Třetí část je věnována analýze trhu nemovitosti určených k bydlení v hlavním městě Praze.

Annotation This bachelors’ thesis is thematically focused on real estate evaluation for loan collateral, on its specifics, procedure of working it out, its usage in bank and its meaning in loan process. In the introduction part there are described basic terms which relate to property appraisal, approaches (appraisal methods), which lead to detection of common price, and specifics of evaluation for loan collateral such as differentiation between market and mortgage value and determination if the property is or is not acceptable for loan collateral. In the second part two market appraisals are made, which are presented as examples of appraisals for loan collateral. The third part is devoted to an analysis of the market residential property in Prague.

4

OBSAH: OBSAH: ....................................................................................................................... 5 A.

TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................... 8

1

Základní pojmy .................................................................................................... 9

2

1.1

Nemovitost ................................................................................................... 9

1.2

Součást nemovitosti ..................................................................................... 9

1.3

Příslušenství nemovitosti ........................................................................... 10

1.4

Pozemek ..................................................................................................... 10

1.5

Stavba......................................................................................................... 11

1.6

Budova ....................................................................................................... 11

1.7

Byt .............................................................................................................. 11

1.8

Nebytový prostor ....................................................................................... 12

Oceňování pro zajištění úvěru ........................................................................... 12 2.1

Druhy úvěrů a způsoby zajištění ................................................................ 12

2.2

Trţní a zástavní hodnota ............................................................................ 14

2.2.1

Trţní hodnota (cena obvyklá): ........................................................... 14

2.2.2

Zástavní hodnota ................................................................................ 15

2.3

Ocenění ...................................................................................................... 16

2.3.1

Odhadci .............................................................................................. 16

2.3.2

Typy výstupů ..................................................................................... 17

2.3.3

Náleţitosti odhadu ............................................................................. 18

2.3.4

Podklady pro zpracování odhadu ....................................................... 19

2.3.5

Místní šetření ..................................................................................... 20

2.3.6

Popis nemovitosti ............................................................................... 21

2.3.7

Odhad obvyklé ceny .......................................................................... 21 5

2.3.8

Věcný / nákladový přístup ................................................................. 22

2.3.9

Výnosový přístup ............................................................................... 22

2.3.10

Porovnávací přístup ........................................................................... 23

2.3.11

Cena obvyklá ..................................................................................... 24

2.4

Posuzování trţního ocenění v bance .......................................................... 24

2.4.1

Předání ocenění bance ....................................................................... 25

2.4.2

Supervize ocenění .............................................................................. 25

2.4.3

Nemovitosti vhodné pro zajištění úvěru ............................................ 26

2.4.4

Nemovitosti podmíněně vhodné pro zajištění úvěru ......................... 27

2.4.5

Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru. ....................................... 28

2.4.6

Další zpracování ocenění v bance ...................................................... 29

2.4.7

Průběţné sledování hodnoty zajištění ................................................ 29

3

Hypoteční zástavní listy ..................................................................................... 29

4

Výsledky a doporučení ...................................................................................... 30

B.

PRAKTICKÁ ČÁST ......................................................................................... 35

1.

Odhad ceny obvyklé bytové jednotky ............................................................... 36

2.

Odhad ceny obvyklé komerční nemovitosti ...................................................... 52

C.

ANALYTICKÁ ČÁST ...................................................................................... 69 ANALÝZA TRHU RESIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ ........................................... 70

ZÁVĚR ...................................................................................................................... 96 Seznam pouţité literatury .......................................................................................... 97 Seznam tabulek a grafů .............................................................................................. 98

6

ÚVOD Většina osob v produktivním věku se pravděpodobně někdy setkala se situací, kdy potřebovala ocenit nějakou nemovitost, ať jiţ to bylo v soukromém nebo pracovním ţivotě. Pro mnoho lidí bylo překvapením, ţe si nevystačí s jedním universálním oceněním, ale ţe ocenění existuje více druhů, a ţe kaţdé je pouţitelné zpravidla jen pro jeden konkrétní účel. Při koupi nemovitosti se tak můţeme setkat s oceněním od realitního makléře, jiným typem ocenění pro finanční úřad při podání daňové přiznání a jiným oceněním pro banku při ţádosti o úvěr. Nemilého překvapení se ţadatel o úvěr dočká v případě, ţe se obrátí se ţádostí o úvěr na více bank a zjistí, ţe ocenění, které vyţaduje jedna banka, není ochotna akceptovat banka jiná. Tato bakalářská práce se zabývá problematikou oceňování pro zajištění úvěrů, tedy oceněním, jehoţ úkolem je stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Cílem této práce je popis specifik těchto ocenění, průběhu jejich zpracování a jejich následného pouţití bankou v úvěrovém řízení. Čtenář bude seznámen se základními pojmy, které se k problematice oceňování vztahují, dozví se, kdo a jak ocenění zpracovává, jak je ocenění dále pouţito po jeho předání bance i proč nejsou banky ochotné akceptovat ocenění, která byla zpracována pro jinou banku. Jako příklad ocenění určeného pro zajištění úvěru budou v praktické části uvedena dvě trţní ocenění v podobě a rozsahu, jaký je vyţadován většinou bank v České republice. Pro dokreslení problematiky trţního oceňování je v závěrečné části zpracována analýza nemovitostí pro bydlení v hlavním městě Praze. Důvodem pro výběr tohoto tématu je skutečnost, ţe zvolená problematika je mojí profesí. Jako interní odhadce banky se zaměřuji na oceňování nemovitostí pro firemní klientelu a zároveň provádím supervize ocenění, která zpracovávají smluvní externí odhadci. V práci se pokusím co nejlépe vyuţít získané praktické zkušenosti, informace a rady od mých kolegů, učitelů a vedoucího této bakalářské práce Ing. Vladimíra Klimeše, CSc.

7

A. TEORETICKÁ ČÁST

8

1 Základní pojmy 1.1 Nemovitost Pojem nemovitost je definován v § 119 Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.). Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem1. Kromě toho lze za nemovitost pro účely ocenění povaţovat také bytové a nebytové jednotky evidované v katastru nemovitostí.

1.2 Součást nemovitosti § 120 Občanského zákoníku uvádí, ţe součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila2. Uvedený zákon zároveň uvádí, ţe stavba není součástí pozemku. Tato zásada, ve světě poměrně ojedinělá, je zdrojem celé řady problematických situací, kdy pozemek a stavba na něm stojící mají rozdílné vlastníky. Vedle staveb nejsou součástí pozemku také loţiska nerostných surovin a archeologických a paleontologických nálezů, které jsou ve vlastnictví státu. Součástí pozemku jsou naopak trvalé porosty, které tak jsou ve vlastnictví vlastníka pozemku bez ohledu na to, kdo je svým nákladem vysadil. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení, apod. naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do elektrické zástrčky (třeba mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti.3 Součástí stavby můţe být i jiná stavba (např. garáţ), ale pouze v případě, ţe je se stavbou provozně (nikoli jen technicky) spojena.

1

§ 119, odstavec (2), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)

2

§ 120, odstavec (1), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)

3

ORT Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVS, únor 2007, str. 8.

9

1.3 Příslušenství nemovitosti Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány.4 Za příslušenství se tedy povaţují věci, které by samy o sobě mohly být povaţovány za věci hlavní, ale z rozhodnutí vlastníka jsou funkčně a účelově spojeny s jinou samostatnou věcí, která je povaţována za věc hlavní. Příslušenství představované nemovitou stavbou je funkčně spjato buď s pozemkem, nebo s jinou (hlavní) nemovitostí. Za příslušenství pozemku se povaţuje např. studna z betonových skruţí nebo oplocení, za příslušenství nemovité stavby např. stodola nebo kůlna. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány.5 Jsou to např. předsíně, komory, záchody, neobytné kuchyně a haly, koupelny, sklepy, apod.

1.4 Pozemek Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zastavěná plocha, orná půda, vodní plocha apod.). Je charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.6 Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.7

4

§ 121, odstavec (1), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)

5

§ 121, odstavec (2), zákona č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník)

6

§ 27, odstavec a), zákona č. 344/1992 Sb. (Katastrální zákon)

7

§ 27, odstavec b), zákona č. 344/1992 Sb. (Katastrální zákon)

10

1.5 Stavba Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání8. Ne kaţdá stavba je zároveň nemovitostí, není totiţ spojena se zemí pevným základem (např. zařízení staveniště vzniklé spojením stavebních buněk, prodejní stánky, cirkusový stan apod.). Definice dočasné stavby je pro účely oceňování nemovitostí pro zajištění úvěru velmi důleţitá, protoţe ve většině případů jsou tyto stavby pro zajištění úvěru nevhodné. Zákon č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) v §3 rozlišuje stavby pozemní (budovy a venkovní úpravy), stavby inţenýrské a speciální pozemní (stavby dopravní, vodní energetické apod.), vodní nádrţe a rybníky a stavby jiné.

1.6 Budova Dle výše uvedeného §3 zákona č. 151/1997 Sb. je budova pozemní stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Podobnou definici budovy nalezneme také v zákoně č. 72/1995 Sb. (Zákon o vlastnictví bytů), který navíc uvádí, ţe pro účely předmětného zákona lze rozhodnutím vlastníka povaţovat za budovu i sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, ţe můţe plnit samostatně základní funkci budovy. Takové sekce jsou často předmětem ocenění pro zajištění úvěru, kde ţadatelem o úvěr je bytové druţstvo nebo společenství vlastníků (např. při privatizaci bytových domů nebo při rekonstrukci).

1.7 Byt Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení9.

8

§ 2, odstavec 3) zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon)

9

§ 2, odstavec b) zákona č. 72/1995 (Zákon o vlastnictví bytů)

11

1.8 Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu10.

Výše jsou uvedeny pouze některé základní pojmy související s tématem trţního oceňování nemovitostí. Účelem této práce není podat úplný výčet všech pojmů a jejich definic. Další pojmy jsou uvedeny v příslušných právních předpisem, zejména v zákoně číslo 151/1997 Sb. (o oceňování majetku), zákoně č. 183/2006 Sb. (stavební zákon), zákoně č. 344/1992 Sb. (katastrální zákon) a zákon č. 40/1964 Sb. (občanská zákoník).

2 Oceňování pro zajištění úvěru 2.1 Druhy úvěrů a způsoby zajištění Mezi základní činnosti bank patří přijímání vkladů a poskytování úvěrů. Úvěry jsou poskytovány jak právnickým, tak fyzickým osobám. Mezi nejčastější typy úvěrů poskytovaným právnickým osobám patří: Provozní úvěry (směnečné, lombardní, kontokorentní, revolvingové) Investiční úvěry Hypoteční úvěry, aj. Mezi nejčastější úvěry poskytované fyzickým osobám patří: Spotřebitelské úvěry (účelové, neúčelové, kontokorentní, kreditní karty), Úvěry stavebních spořitelen (úvěry ze stavebního spoření, překlenovací úvěry) Hypoteční úvěry (účelové) Americké hypotéky (neúčelové)

10

§ 2, odstavec c) zákona č. 72/1995 (Zákon o vlastnictví bytů)

12

Banka, která úvěr poskytuje zpravidla poţaduje jeho zajištění. To můţe být provedeno nejčastěji těmito způsoby: Bankovní záruka ve formě záruční listiny vystavené jinou bankou, která se zaváţe, ţe uspokojí nároky věřitele, jestliţe dluţník nesplní své závazky. Bankovní záruka je povaţována za jeden z nejkvalitnějších způsobů ručení. Zástavní právo k obchodnímu podílu ve společnosti. Zástavní právo k věci movité (např. strojním zařízením, drahými kovy, uměleckým dílem apod.). Zástavní právo k nemovitosti (definice nemovitosti je uvedena výše, jedná se o věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí, patří mezi kvalitní způsoby zajištění). Ručení třetí osobou (ručitelem). Ručení nehmotným majetkem (ochranná známka, patent, uţitný vzor). Pojištěním schopnosti splácení úvěru. Další zajištění (směnky, dokumentární akreditiv, nebankovní záruky, apod.) Obvyklé jsou i kombinace více způsobů zajištění.

Zajištění úvěru nemovitostí patří mezi nejkvalitnější způsoby ručení a bankami také upřednostňované. V případě hypotečních úvěrů je zajištění nemovitostí dokonce zákonnou podmínkou. Často jsou však nemovitostmi zajištěny i úvěry provozní a investiční. Hypoteční úvěry jsou výhradně účelové, jsou poskytovány buď na pořízení nemovitosti (koupě, výstavba) nebo jejich stavební úpravy (rekonstrukce, nástavby, přístavby). Zvláštním typem hypotéky je hypotéka americká, která není účelová (dluţník můţe úvěr poskytnout na jakýkoli účel a není povinen účel bance sdělovat ani dokládat), ale tento úvěr je vţdy zajištěn nemovitostí.

Ručení nemovitostí je bankami upřednostňováno z těchto důvodů: Zástavní právo je vyznačeno v katastru nemovitostí. Informace o něm je tedy kaţdému přístupná, zejména pak případným zájemcům o koupi nemovitosti. Zástavní právo k nemovitosti je právem věcným. 13

Hodnoty nemovitostí nepodléhají náhlým výkyvům. Dochází u nich sice také ke změnám, tyto jsou však pozvolné. Dlouhodobě ceny nemovitostí stoupají, i kdyţ ani jejich pokles není vyloučen, bývá však zpravidla pouze dočasný. Ve 4. čtvrtletí roku 2008 došlo po relativně vysokém postupném zvyšování cen k jejich sniţování, poprvé od roku 1989. I kdyţ tento pokles stále pokračuje, lze předpokládat, ţe z dlouhodobého hlediska budou hodnoty nemovitostí opět spíše mírně stoupat. Nemovitosti lze oproti věcem movitým jen velmi obtíţně odcizit. Prakticky tak lze učinit pouze podvodným jednáním, které však lze dohledat a protiprávní stav lze napravit. Výnosy z nemovitostí jsou stabilní. Hodnotu nemovitosti lze poměrně spolehlivě zjistit. Naopak nevýhodou nemovitostí je jejich malá likvidita. Jejich prodej zpravidla trvá delší čas, v řádu týdnů aţ let. Většina bank v ČR poţaduje, aby hodnota nemovitosti stanovená trţním oceněním byla v takové výši, aby případný prodej při realizaci zástavy bylo moţné uskutečnit do 6 měsíců.

2.2 Trţní a zástavní hodnota Kaţdá banka poskytující úvěry má právo zvolit si vlastní metodiku pro zjištění trţní hodnoty nemovitostí, která je závazná pro spolupracující odhadce. V rámci bankovní asociace vznikla pracovní skupina, vedená Ing. Němečkem (Hypoteční banka a.s.), která se snaţí metodiky alespoň v jejich základních bodech sjednotit. Ve spolupráci pracovníků oddělení oceňování nemovitostí tak vzniká doporučená metodika, která však není závazná. V této práci budou popsány obecně platné zásady pro zpracování trţního ocenění se zaměřením na metodiku pouţívanou ve Volksbank CZ. Pro účely trţního ocenění pro zajištění úvěru se rozumí:

2.2.1 Tržní hodnota (cena obvyklá): Trţní hodnotou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku v daném místě a čase. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do 14

její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnosti trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.11 Výraz „cena“ není vhodné v trţních oceněních pouţívat. Jedná se o finanční ekvivalent hodnoty nemovitosti skutečně dosaţený při prodeji nemovitosti (kupní cena) a můţe se lišit od reálné hodnoty nemovitosti. V kupní ceně se můţe odráţet např. zvláštní obliba kupujícího, tíseň prodávajícího nebo i vzájemný vztah mezi kupujícím a prodávajícím. V neposlední řadě můţe být kupní cena také deformována snahou o daňovou optimalizaci.

2.2.2 Zástavní hodnota Zástavní hodnota se odvíjí od ceny obvyklé a v souladu s definicí dle § 29 zák.190/2004 Sb. (Zákon o dluhopisech) musí zohlednit trvale a dlouhodobě udrţitelné vlastnosti nemovitosti, výnosy dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práva a závady s nemovitostí spojené a místní podmínky trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.12 Zástavní hodnota bývá někdy označována jako cena v tísni nebo také zadluţitelná hodnota. V podstatě se jedná o cenu, za kterou je nemovitost snadno a rychle prodejná. Bankou stanovená zástavní hodnota zohledňuje v přiměřené míře nutné náklady spojené s realizací zástavy a dobu nutnou pro takovou realizaci. Rozdíl mezi hodnou trţní a zástavní by měl eliminovat riziko banky při poklesu cen nemovitostí a také by měl odráţet způsob prodeje. Banky zpravidla neprodávají zastavené nemovitosti způsobem, který zajišťuje nejvyšší cenu. Především při nedobrovolném prodeji chybí jedna ze zásad charakterizující cenu obvyklou, tedy ţe cena je sjednána mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím (ochotným ve

11

Metodické zásady oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení ve Volksbank CZ.

12

§29 zákona číslo 190/2004 Sb. (Zákon o dluhopisech)

15

smyslu realizace prodeje). Ochotný prodávající v případě nedobrovolného prodeje chybí. Při realizaci zástavy je v první řadě snahou banky odprodat celou pohledávku klienta. V případě, ţe se toto nepodaří, přistoupí banka k prodeji nemovitosti nejčastěji formou nucené draţby. V případě nucené draţby je třeba počítat s tím, ţe dosaţená cena můţe být niţší, neţ její skutečná hodnota a právě tento rozdíl by měl být eliminován rozdílem mezi trţní a zástavní hodnotou. Volksbank CZ sniţuje trţní hodnotu na hodnotu zástavní tzv. koeficientem zastavitelnosti, jehoţ výše je stanovena podle typu nemovitosti, jejího stavu a lokality, kde je umístěna. Obecně lze říci, ţe koeficient zohledňuje prodejnost. Jeho hodnota je nejčastěji od 0,6 do 0,8 (zastavitelná hodnota je tedy 60 – 80% trţní hodnoty) Výjimečně je moţné, ţe je tento koeficient 1,0, jedná se však pouze o ojedinělé případy. Čím vyšší hodnota koeficientu, tím lepší je očekávána prodejnost. Příklady stanovení zástavní hodnoty z hodnoty trţní13: Bytové jednotky, rodinné domy, bytové domy, stavební pozemky: 80% Administrativní budovy, domovy pro seniory, atraktivní hotely:

75%

Hotely ostatní, sklady, výrobní areály:

70%

Pozemky bez určení účelu, zemědělské stavby:

60%

Rozdíl mezi trţní a zástavní hodnotou tak v některých případech (koupě nemovitosti, výstavba) představuje podíl vlastních zdrojů klienta na nákladech, tzv. equity. Klient je tak motivován k řádnému splácení úvěru, protoţe realizací zástavy by o vlastní náklady vloţené do transakce přišel. Vlastní zdroje jsou vyţadovány zejména u investičních úvěrů např. u financování developerských projektů.

2.3 Ocenění 2.3.1 Odhadci Ocenění nemovitostí pro potřeby úvěrového řízení provádí externí spolupracovníci banky nebo její interní zaměstnanci. Poţadavky na externí spolupracovníky jsou u všech bank v zásadě totoţné. Banky poţadují, aby externí odhadci byly buď

13

Výňatek z přílohy č. 2 Katalogu zajištění Volksbank CZ

16

právnické osoby, nebo osoby samostatně výdělečně činné s platným ţivnostenským listem pro oceňování nemovitého majetku. Mezi základní předpoklady pro zařazení do seznamu odhadců patří: Bezúhonnost a plná způsobilost k právním úkonům. Ţivnostenské oprávnění pro oceňování nemovitostí /majetku. Praxe v oceňování nemovitostí. Speciální vzdělání v oboru oceňování majetku. Kromě toho banky zpravidla vyţadují, aby odhadci měli platnou certifikaci pro oceňování nemovitostí vydanou např. Bankovním Institutem Vysokou školou (BIVS), Institutem oceňování majetku (IOM) nebo Ústavem soudního inţenýrství (ÚSI). Kaţdá banka eviduje vlastní seznam spolupracujících odhadců, který je rozdělený podle regionů a je průběţně aktualizován. Počty spolupracujících odhadců v jednotlivých regionech reguluje banka podle svých potřeb. Volkbank CZ v současné době spolupracuje s cca 330 odhadci po celé České Republice. Interní odhadci jsou zaměstnanci banky a i v jejich případě banky zpravidla poţadují speciální vzdělání v oboru oceňování majetku a praxi. Interní odhadci kromě oceňování provádějí tzv. supervize externích ocenění, které jsou zmíněny níţe.

2.3.2 Typy výstupů Odhadci pro potřeby banky zpracovávají tyto typy výstupů: Ocenění – stanovení trţní hodnoty provádějí jak interní odhadci bank, tak externí spolupracující odhadci. Pravidla pro rozdělení, kdy provádí ocenění interní nebo externí odhadce, jsou dána konkrétní bankou. Úvěry pro retailové bankovnictví (hypoteční úvěry, jejichţ účelem je pořízení nemovitosti k bydlení) zpravidla zpracovávají externí odhadci, úvěry pro korporátní klientelu jsou pak spíše zpracovávány interními odhadci banky. Nejedná se však o obecné pravidlo. Supervize ocenění – provádí výlučně interní odhadci banky. Jedná se o prověření externího ocenění zpracovaného spolupracujícím odhadcem.

17

Zprávy o výstavbě – provádí se v případě, ţe banka financuje výstavbu nebo stavební úpravy nemovitosti (rekonstrukci, přístavbu nebo nástavbu). Obvykle byla v těchto případech v ocenění stanovená budoucí hodnota nemovitosti platná po dokončení stavebních prací. Účelem zprávy o výstavbě je stanovení procenta rozestavěnosti stavby, popisu provedených prací, zhodnocení kvality, dodrţování časového harmonogramu a rozpočtu. Zároveň je prováděna kontrola právního stavu, tj. zda je umoţněn zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí (a tedy i vklad zástavního práva banky) a zda je stavba prováděna v souladu se stavebním povolením / ohlášením stavebních prací a v souladu s předpoklady danými pro ocenění budoucího stavu. Přecenění nemovitosti / Aktualizace ocenění – Účelem přecenění je průběţné sledování hodnoty zajištění. Obvykle se provádí v intervalech 1 aţ 5 let podle typu nemovitosti.

Přecenění se provádí na základě interních pravidel bank

interními odhadci. Aktualizace ocenění provádí externí odhadci v případech, kdy po zpracování ocenění došlo ke změnám, které mají vliv na hodnotu, např. změnou projektu v průběhu výstavby. Vyjádření – provádí interní zaměstnanci banky, kteří se vyjadřují např. k výši stavebních nákladů, k obvyklé výši nájemného, vlivu zřízení věcných břemen na hodnotu jiţ zastavené nemovitosti apod.

2.3.3 Náležitosti odhadu Odhady pro úvěrové řízení se provádějí pouze za tímto účelem a je nutné, aby tato informace byla zřetelně uvedena na titulní straně. Vzhledem k nejednotnosti metodik jednotlivých bank je na ocenění zpravidla také uveden název banky, pro kterou je ocenění zpracováváno. Rozsah ocenění je dán typem oceňované nemovitosti. Příkladem jsou dvě verze programu Acons, který pouţívá znalecký ústav A-Consult plus, s.r.o. a odhadci, kteří s tímto ústavem spolupracují. Metodiku a Constult vyţaduje od spolupracujících odhadců např. Volksbank CZ, Raiffeisen bank nebo GE Money bank. Zjednodušenou verzi programu lze pouţít na bytové a nebytové jednotky, rodinné domy a jednotlivé pozemky. Rozsah této zjednodušené verze odhadu bez příloh je kolem 4- 5 stran A4. Na bytové domy, komerční nemovitosti, soubory pozemků

18

apod. je pouţívána rozšířená verze programu, jejíţ rozsah je bez příloh kolem 20 stran A4. Základní struktura odhadu: Titulní strana s názvem dokumentu, číslem odhadu, základní identifikací předmětu ocenění, názvem objednatele, vlastníka nemovitosti, banky, data vypracování a jménem odhadce. Přesná identifikace nemovitosti. Zjištěná výsledná hodnota a podmínky její platnosti, upozornění na právní rizika, vyhodnocení vhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru. Popis lokality vč. posouzení její atraktivity. Popis technického stavu nemovitosti. Popis dispozičního uspořádání. Přehled ploch, výpočet obestavěného prostoru. Kalkulace hodnoty pomocnými přístupy. Stanovené trţní hodnoty a její zdůvodnění. Přílohy ocenění o Základní (povinné): výpis z listu vlastnictví, snímek z katastrální mapy, fotodokumentace, mapa o Jiné, podle uváţení odhadce, dostupnosti a typu nemovitosti: nabývací titul, stavební povolení, kolaudační souhlas, schematické půdorysy apod. Struktura odhadu se můţe lišit dle jednotlivých metodik.

2.3.4 Podklady pro zpracování odhadu Pouţité podklady musí být v ocenění uvedeny vč. jejich specifikace (název, datum, ev. č. a zdroj). Základní podklady jsou nedílnou součástí odhadu jako jeho příloha. Podklady jsou předávány zadavatelem odhadu a liší se podle typu nemovitosti. Mezi základní podklady potřebné pro zpracování odhadu patří:

19

Výpis/y z listu vlastnictví, nejlépe originály opatřené razítkem. Banky však akceptují i výpisy pořízené dálkovým přístupem do KN (nikoli však pouze náhled). LV by mělo být co nejnovější. Akceptovány jsou zpravidla výpisy do stáří 3 měsíců. Snímek z katastrální mapy. Opět platí, ţe by měl být přeloţen originál. Vzhledem k tomu, ţe snímky k KM jsou jiţ ve velmi dobré kvalitě často přístupné na internetu (platí pro území, kde byla provedena digitalizace map), banky postupně ustupují od striktního poţadavku na předloţení originálu katastrální mapy max. stáří 3 měsíců. Kolaudační rozhodnutí / souhlas. Nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dohoda o zúţení SMJ apod.) Projektová dokumentace stavby (pokud není k dispozici, je nutné při místním šetření provést zaměření nemovitosti). Nájemní smlouvy. Smlouvy o zřízení věcných břemen. Prohlášení vlastníka budovy. Rozpočty stavebních prací, smlouva o dílo (u novostaveb nebo stavebních úprav). Územní plán, územní rozhodnutí (ocenění pozemků). Apod.

2.3.5 Místní šetření Odhadce je vţdy povinen provést osobně místní šetření – prohlídku nemovitosti. Při místním šetření odhadce ověří podklady předané pro ocenění, zejména identifikaci nemovitosti (porovnání s katastrální mapou, čísla popisného na budově apod.), projektovou dokumentaci (případně provede zaměření nemovitosti) a provede kontrolu technického stavu nemovitosti, jejího vybavení, způsobu uţívání, napojení na inţenýrské sítě, vyhodnotí dopravní dostupnost a obsluţnost a další faktory mající vliv na hodnotu nemovitosti (dopravní ruch, okolní zástavba, výhled apod.)

20

2.3.6 Popis nemovitosti Místopis – Shrnutí skutečností zjištěných pří místním šetření. Popis polohy, dostupnosti, občanské vybavenosti v okolí, okolní zástavby, orientace ke světovým stranám, popis negativních i pozitivních skutečností majících vliv na hodnotu nemovitosti. Vyhodnocení lokality. Technický popis – Odhadce popíše všechny oceňované nemovitosti, jejich technický stav, zjištěné závady, způsob uţívání, dispoziční řešení, určení stáří a opotřebení, provedení oprav a rekonstrukcí atd. U pozemků odhadce popíše jejich tvar, svaţitost, napojení na inţenýrské sítě a další skutečnosti (trvalé porosty, stavby neevidované v KN apod.). Výpočet výměr – z projektové dokumentace ověřené při místním šetření, případně z vlastního zaměření spočítá odhadce podlahové plochy, z nichţ samostatně uvede zejména plochy uţitné s rozdělením dle jednotlivých typů ploch (bydlení, administrativa, sklady, obchod apod.). Pro stanovené věcné hodnoty odhadce spočítá obestavěný prostor stavby. V případě bytů je vhodné uvést výměry jednotlivých místností, u bytových domů je pak nutné doplnit ocenění o jejich seznam s uvedením plochy a vyuţití.

2.3.7 Odhad obvyklé ceny Jak je uvedeno výše, vychází banky v úvěrovém řízení z ceny obvyklé, ze které pak určí hodnotu zástavní / zadluţitelnou. Pro zjištění ceny obvyklé jsou v zásadě pouţívány tyto tři základní přístupy / metody, jejichţ aplikací stanoví odhadce konečnou trţní hodnotu: Věcný / nákladový přístup (cost approach). Výnosový přístup (income approach). Porovnávací přístup (comparative approach).

21

2.3.8 Věcný / nákladový přístup Přístup na bázi nákladů je zaloţen na převáţně technickém pohledu na nemovitost, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy označována téţ substanční nebo technická.14 Nákladová hodnota představuje výši nákladů na vybudování nemovitosti při současných cenách stavebních prací sníţené o opotřebení (časová hodnota). K takto zjištěné hodnotě se připočte hodnota pozemku. Tento přístup je v trţních oceněních pouţíván spíše okrajově, protoţe takto zjištěná hodnota nemá velkou vypovídací hodnotu o trţní hodnotě. Nákladovou hodnotu (bez odpočtu opotřebení) však lze vyuţít např. při stanovení pojistné hodnoty. Pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch zástavního věřitele je standardní podmínkou banky. Opotřebení stavby se zpravidla určuje ve zjednodušené formě a to buď lineární metodou, nebo odborným odhadem.

2.3.9 Výnosový přístup Přístup na bázi kapitalizace výnosů je zaloţen na převáţně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu.15 Kalkulace výnosové hodnoty je aplikována u všech nemovitostí, které generují výnosy z pronájmu, výjimkou mohou být byty a rodinné domy. Typicky se tato kalkulace aplikuje u komerčních nemovitostí (administrativní budovy, obchodní plochy, sklady, výroba, apod.). Hodnota se stanovuje kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného výnosu podle základního vzorce: Stabilizovaný výnos * 100[%] Výnosová hodnota = ------------------------------------Úroková míra kapitalizace [%] Stabilizovaný výnos zjistíme jako součet z pronájmů všech pronajímatelných ploch sníţený koeficientem výpadku nájemného a dále poníţený o náklady spojené

14

ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996, str.58

15

ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996, str.58

22

s provozem nemovitosti z titulu jejích vlastnictví. Nájemné dosazujeme ve výši, která je dlouhodobě dosaţitelná, musí tedy odpovídat spíše dolní hranici místně obvyklého nájemného. V případě, ţe jsou prostory dlouhodobě pronajaty za nájemné niţší, je třeba tuto skutečnost v kalkulaci zohlednit. Výpadek nájemného volíme podle typu nemovitosti a lokality. Minimálně by měl být ve výši 5% (např. obchodní prostory v lukrativní lokalitě), optimálně však 10-15%. U problematicky pronajmutelných prostor volíme výpadek nájemného vyšší. Mezi náklady, které jsou spojené s uţíváním prostor, patří: daň z nemovitostí (staveb i pozemků), pojištění staveb, odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy), běţně by měly korespondovat s částkou ročního opotřebení, průměrné výdaje na běţnou údrţbu a opravy. Míra kapitalizace odráţí aktuální situaci na trhu a míru rizika na trhu pro daný typ nemovitostí. Obvykle je aplikována hodnota v rozmezí od 5% do 12%. Niţší míru kapitalizace volíme u málo rizikových nemovitostí v atraktivních lokalitách (např. byty v centru Prahy), vyšší naopak u nemovitostí, jejichţ obchodovatelnost je náchylnější na změny trhu (např. logistické nebo výrobní areály v neatraktivních regionech). Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé stavby vč. pozemku, který tedy nelze ke zjištěné hodnotě připočíst (s výjimkou případné rezervy pozemku).

2.3.10

Porovnávací přístup

Přístup na bázi porovnání je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota rovnající se ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu16.

16

ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1996, str.58

23

Porovnávací přístup nejlépe vystihuje trţní hodnotu nemovitosti. Její stanovení je však zpravidla nejnáročnější. Vyţaduje velmi dobrou znalost trhu a kvalitní databázi cen, nejlépe skutečně realizovaných. Odhadci často vychází spíše z cen nabídkových a zde je nutné vţdy uvaţovat s redukcí nabídkové ceny, protoţe cena skutečně realizovaná bývá zpravidla niţší. V ocenění je vţdy třeba uvést zdroj informací, druh, polohu a stav porovnávané nemovitosti. Při pouţití databází cen je třeba zváţit aktuálnost pouţití ceny k datu ocenění, případně pouţít příslušnou redukci.

2.3.11

Cena obvyklá

Cena obvyklá je výsledkem odrazu reálného trhu s nemovitostmi v dané lokalitě při uplatnění principu opatrnosti při vyhodnocování všech informací.17 Spočítané hodnoty pomocí výše uvedených přístupů slouţí jako pomocné ukazatele při stanovené ceny obvyklé. Je na osobní odpovědnosti odhadce a jeho zkušenostech, ke které ze zjištěných hodnot se přikloní. V ţádném případě nelze výslednou hodnotu stanovit pouhým aritmetickým průměrem. Neplatí ani pravidlo, ţe odhadce musí pouţít všechny tři přístupy. Zejména při ocenění bytových jednotek zpravidla ke zjištění ceny obvyklé stačí porovnávací přístup. Naopak např. u průmyslových areálů, jejichţ hodnota se určuje mnohdy velmi obtíţně, je vhodné pouţít všechny tři přístupy.

2.4 Posuzování trţního ocenění v bance Základními úkoly banky při posouzení nemovitosti jsou: Posouzení, zda hodnota nemovitosti je dostatečná pro zajištění poskytnutého úvěru. Posouzení, zda nemovitost je pro zajištění vhodná, podmíněně vhodná či nevhodná. Posouzení, zda je moţné v případě nesplácení úvěru dluţníkem provést realizaci zástavy, tj. zda lze nemovitost prodat (zpravidla formou nedobrovolné draţby) a ze získané kupní ceny uspokojit svojí pohledávku.

17

Metodické zásady oceňování pro úvěrové řízení, Volksbank CZ, kap. 5.4

24

2.4.1 Předání ocenění bance Ocenění předává odhadce objednateli (zpravidla zároveň ţadatel o úvěr), který je dále předá příslušnému zástupci banky spolu s dalšími poţadovanými doklady, které jsou nezbytou součástí ţádosti o úvěr. Ocenění zpracovaná interními odhadci banky jsou předána příslušným pracovníkům obchodních oddělení, kteří zpracovávají ţádost klienta o úvěr. Kromě fyzického předání jednoho originálu ocenění vyţadují banky také jeho zaslání elektronickou formou. Důvodem poţadavku na zaslání elektronické verzi je usnadnění následného zpracování a uloţení ocenění do informačního systému banky. Zároveň slouţí elektronická verze zasílaná přímo odhadcem pro kontrolu, zda ţadatel o úvěr neprovedl v tištěné verzi neţádoucí úpravu.

2.4.2 Supervize ocenění Jak jiţ bylo zmíněno v odstavci 2.3.2, provádí interní odhadci banky kontrolu ocenění vypracovaného spolupracujícími odhadci. Důvodem je eliminace moţných chyb a zároveň rizik spojených s případným nátlakem ţadatele o úvěr (objednatele odhadu) na výši stanovené hodnoty. Zájmem ţadatele je, aby stanovená hodnota byla co nejvyšší a to zejména z důvodu, ţe banky na základě trţní hodnoty stanovují hodnotu zástavní (viz odst. 2.2.2), která limituje výši úvěru, někdy i na výši, která ţadateli / klientovi nestačí pro uspokojení jeho potřeb. Poměr trţní hodnoty k poţadované výši úvěru má také často vliv na výši úrokové sazby, která odráţí rizikovost poskytnutého úvěru. Čím vyšší je hodnota nemovitosti vzhledem k výši úvěru, tím menší riziko banka podstupuje. Prověření ocenění interním odhadcem banky spočívá v kontrole právního stavu (listu vlastnictví, nabývacích titulů, přístupů k nemovitosti apod.), kontrole stanovené hodnoty (výsledná hodnota, parametry výnosové hodnoty jako je výše nájemného, nákladů, míry kapitalizace, výpadku nájemného, parametry porovnávací hodnoty) a prověření podmínek platnosti stanovené hodnoty a vhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru. Výstupním dokladem o provedení supervize je tzv. list supervize, na kterém je uvedena identifikace klienta, nemovitosti a odhadce. Dále hodnota zjištěná odhadcem a podmínky její platnosti nebo poznámky. Supervizor hodnotu buď potvrdí, nebo ji upraví (úpravu hodnoty je vhodné zdůvodnit). V rámci supervize je také vyhodnocena vhodnost zástavy pro zajištění úvěru. 25

Odhady zpracovávané interními odhadci banky supervizí neprochází. Jako vnitřní kontrolní mechanizmus můţe být aplikována tzv. kontrola čtyř očí, kdy kontrolu provede jiný odhadce banky.

2.4.3 Nemovitosti vhodné pro zajištění úvěru Obecně lze za nemovitosti vhodné pro zajištění úvěru povaţovat takové, které jsou běţně obchodovány na realitním trhu, jedná se např. o bytové a nebytové jednotky, rodinné domy, bytové domy, pozemky, administrativní budovy, haly, některé průmyslové areály apod. Kromě likvidy jsou však posuzovány další skutečnosti a to: Nemovitost musí být zapsána v listu vlastnictví (základní podmínka pro zřízení zástavního práva). Nemovitost musí být uţívána v souladu s právním stavem, tj. musí být uţívána k účelu, ke kterému byla postavena a zkolaudována. Změna uţívání nemovitosti v průběhu její ţivotnosti musí být vţdy povolena stavebním úřadem. Nesmí být omezena vlastnická práva k nemovitosti. Zejména se jedná o kontrolu zástavních práv, která jsou na list vlastnictví zapisována v pořadí, v jakém byl doručen návrh na vklad zástavního práva. Aţ na schválené výjimky není bankami akceptována nemovitost se zástavním právem. Samostatně posuzována jsou věcná břemena a nájemní smlouvy. K nemovitosti musí být zajištěn přístup z veřejné komunikace nebo věcným břemenem (právo chůze a jízdy), pokud je přístup veden přes pozemek jiného vlastníka a nejedná se o veřejnou komunikaci. Tento problém se nejčastěji týká areálů, ale můţe se týkat i rodinného domu, který byl postaven např. na zahradě rodičů vlastníka stavby. Nemovitost musí být schopná uţívání. Za nevhodné zástavy jsou povaţovány budovy, které jsou ve špatném technickém stavu. Nemovitosti kontaminované nebezpečnými látkami.

26

2.4.4 Nemovitosti podmíněně vhodné pro zajištění úvěru Jedná se o nemovitosti, u kterých je nutné splnit jednu nebo více splnitelných podmínek, aby mohly být povaţovány za hodnotné pro zajištění úvěru. Jedná se především o tyto případy: Nemovitosti neevidované v katastru nemovitostí, u kterých lze tuto skutečnost poměrně snadno napravit např. vloţením kolaudačního rozhodnutí do katastru nemovitostí. Nemovitosti, které dosud neexistují. Typicky se jedná o plánované novostavby, jejichţ výstavba bude financována úvěrem. Banka zřídí zástavní právo k pozemku (pozemkům) a v momentě, kdy je stavba zapsána jako rozestavěná do katastru nemovitostí, je k ní zřízeno i zástavní právo ve prospěch banky. Podmínkou vhodnosti je v tomto případě dokončení stavby, její kolaudace a zápis dokončené stavby do katastru nemovitostí. Nezkolaudované stavby nebo jejich pozdější stavební úpravy, které však nevykazují vady bránící kolaudaci a bylo k nim vydáno stavební povolení. Takové nemovitosti jsou vhodné po provedení kolaudace. Stavby uţívané v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, kde je moţné bezproblémové uvedení do souladu s právním stavem. Nemovitosti zatíţené zástavním právem. V případě refinancování úvěrů je nemovitost zpravidla zastavena jiné bance. Účelem úvěru je mimořádná splátka úvěru původního, čímţ dojde ke zrušení zástavního práva a je zřízeno nové, ve prospěch aktuálně úvěrující banky Nemovitosti, ke kterým není zajištěn přístup z veřejné komunikace. Přístup přes pozemky jiných vlastníků, které nemají charakter veřejné komunikace, je nutné smluvně zajistit zřízením věcného břemene. Nemovitosti, jejichţ uţívání je omezeno smluvním vztahem, který však lze vypovědět. Jedná se např. o nájemní smlouvy za nájemné, které je niţší, neţ trţní, nebo o věcná břemena (např. uţívání).

27

2.4.5 Nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru. Za nemovitosti nevhodné pro zajištění úvěru lze obecně povaţovat takové, které nejsou standardně obchodovány nebo vykazují právní či technické vady, které jsou buď neodstranitelné nebo jen velmi obtíţně. Jedná se například o tyto případy: Nemovitosti, které fyzicky existují, ale nejsou evidovány v katastru nemovitostí z důvodu majetkoprávních vad. Zejména se jedná o stavby postavené bez stavebního povolení. Stavby postavené na pozemku jiného vlastníka bez právního titulu. Pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. Nemovitosti, na které působí negativní vlivy, jejichţ působení nelze efektivně eliminovat. Např. se jedná o stavby v zátopových územích, stavby zatíţené ekologickými zátěţemi, stavby poddolované apod. Stavby, na které byl vydán demoliční výměr. Některé jednoúčelové stavby jako např. větrné a vodní elektrárny, důlní díla, vodní stavby, apod. Některé stavby občanské vybavenosti jako jsou školy, nemocnice, kostely, divadla apod. Platí zde však výjimky. Obecně se výběr liší od schopnosti nemovitosti generovat výnosy z pronájmu. Např. polikliniky, kde platí lékaři za pronájem soukromých ordinací, nebo některé budovy soukromých škol lze povaţovat za vhodné zástavy. Dopravní stavby. Pozemky bez moţnosti komerčního vyuţití jako např. parky. Výše jsou uvedeny základní příklady nemovitostí vhodných, podmíněně vhodných a nevhodných pro zajištění úvěru. Odhadce v ocenění uvede svůj názor na zařazení nemovitosti do jednotlivé skupiny, ale konečné rozhodnutí je na interním odhadci banky resp. příslušnému risk managerovi úvěrují banky. V případě, ţe je odhadce předem přesvědčený o tom, ţe nemovitost není vhodná pro zajištění úvěru, měl by na to objednatele předem upozornit. V takovém případě je zpracování trţního ocenění pro zajištění úvěru zpravidla bezpředmětné vůbec zpracovávat.

28

2.4.6 Další zpracování ocenění v bance Ocenění, které prošlo náleţitou kontrolou zaměstnanci oddělení oceňování nemovitostí, je dále pouţito v procesu schvalování úvěru, které provádí oddělení risk managementu. V případě větších úvěrů je poskytnutí úvěru schvalováno nejvyšším vedením banky. Po schválení úvěru jsou vyhotoveny zástavní smlouvy, které při identifikaci zástavní nemovitosti čerpají informace z ocenění, stejně jako např. podmínky platnosti hodnoty, které odhadce uvedl. Ocenění je dále uloţeno do sloţky klienta. Elektronická verze ocenění je uloţena v informačním systému banky.

2.4.7 Průběžné sledování hodnoty zajištění Hodnoty nemovitostí jsou pravidelně aktualizovány. Přecenění provádí interní odhadci banky na základě poţadavků risk managerů v případě změn úvěru (navýšení, prolongace apod.) nebo na základě periodického přeceňování, které poţaduje Česká Národní Banka. Intervaly přecenění se pohybují od jednoho do pěti let, podle typu úvěru, úvěrové angaţovanosti nebo např. podle klasifikace úvěru. Je-li úvěr klasifikován číslem 4 (minimální pravděpodobnost splacení úvěru), provádí se přecenění 1x ročně.

3 Hypoteční zástavní listy Hypoteční (hypotekární) zástavní listy jsou dluhopisy, u kterých je nárok na proplacení jmenovité hodnoty a výnosu dluhopisu zajištěn zástavním právem na nemovitostech čili hypotékou. Obsahují výslovné potvrzení emitenta dluhopisu, ţe má pro závazky obsaţené v dluhopisu krytí v hypotéce18. Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto

18

Bankovnictví, BIVŠ, kolektiv autorů, 2006, str. 202

29

dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat19. Hypoteční zástavní listy jsou tedy cenné papíry, jejichţ emitováním banky získávají finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jedná se o bezrizikové cenné papíry, které jsou zajištěny emitující bankou a zároveň portfoliem nemovitostí. Nízké riziko však znamená relativně malé výnosy. Zástavní listy je moţné koupit na pobočkách bank nebo na burzách cenných papírů. Splatnost hypotečních zástavních listů je obvykle 5 let.

4 Výsledky a doporučení V předchozích kapitolách jsou shrnuty základní informace o problematice oceňování nemovitostí pro zajištění úvěru. V mnoha případech by bylo moţné informace dále rozšířit, ale smyslem této práce není podat vyčerpávající výklad o dané problematice. Jaké plynou závěry ze zjištěných informací? Trţní ocenění, které má být pouţito pro zajištění úvěru má svá specifika oproti těm, která jsou zpracovávána např. pro realitní kanceláře, pojišťovny nebo property management. Specifika vychází z poţadavků finančních institucí, která trţní ocenění pouţívají. Níţe jsou shrnuty základní poznatky, jak je s trţním oceněním v bance dále nakládáno a jak je pro zajištění úvěru vlastně pouţito: Identifikace předmětu ocenění Jedná se o velmi důleţitou část kaţdého ocenění. Identifikace nemovitostí je zcela zásadní pro to, aby zástavní právo ve prospěch úvěrující banky bylo zřízeno právě a jedině k oceňované nemovitosti. Je nutné dbát maximální pozornost, aby údaje uvedené v ocenění odpovídaly výpisu z listu vlastnictví, tedy právnímu stavu a zároveň stavu skutečnému. Povinností znalce je tedy ověřit, zda nemovitost, kterou mu klient zpřístupní při místním šetření, odpovídá té, která bude skutečně zastavena, tedy té, která je uvedena v listu vlastnictví. Důleţitá je i pečlivost při opisování údajů z listu vlastnictví, protoţe trţní ocenění je pouţito i při identifikaci nemovitosti

19

§ 28, odstavec 1, zákona číslo 190/2004 Sb. Zákon o dluhopisech.

30

v zástavní smlouvě. Chyba v ocenění by tak mohla způsobit i její neplatnost, v lepším případě prodlení se zápisem zástavního práva do katastru nemovitostí. Cena obvyklá Výše ceny obvyklé je zásadní informací pro banku, kterou v úvěrovém řízení pouţije. Po náleţitém prověření hodnoty stanovené odhadcem, se banka rozhodne, jakou výši úvěru klientovi poskytne a to na základě principů, které jsou uvedeny v předchozím textu (trţní vs. zástavní hodnota). Výběr metody/přístupu ke stanovení ceny obvyklé: Pro stanovení trţní hodnoty má největší význam hodnota zjištěná na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi na trhu. Důleţitý je tedy důkladný průzkum místního trhu a kvalitní databáze odhadce. Pro kvalitní ocenění mají klíčový význam kvalitní informace. Výnosový přístup je vţdy vyţadován u nemovitostí, které přinášejí svému vlastníkovi výnosy z pronájmu. Výnosová hodnota nemá, na rozdíl od hodnoty porovnávací, vţdy vypovídající hodnotu o skutečné trţní hodnotě, pro banku je však důleţitá při posuzování bonity klienta a kalkulaci výše splátek úvěru. Hodnota nákladová je zpravidla kalkulována pouze pro potřebu stanovení pojistné částky (majetkové pojištění je zpravidla povinnou podmínkou banky při poskytnutí úvěru zajištěného nemovitostí). Velký význam však má nákladový přístup při financování novostaveb nebo rekonstrukcí. Banka na základě odhadcem stanovené nákladové hodnoty posoudí oprávněnost výše nákladů stavebních prací. Podmínky platnosti ocenění. Podmínky platnosti trţní hodnoty uvedené v ocenění (např. uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene na zajištění přístupu) se promítnou do úvěrové smlouvy. Pro banku je důleţitá i časová souslednost plnění podmínek. Některé je nutné splnit před prvním čerpáním úvěru (např. doloţení stavebního povolení), jiné v průběhu (faktury od stavební společnosti) a jiné při posledním čerpáním úvěru (např. kolaudační souhlas). Vyhodnocení rizik V ţádném trţním ocenění by neměl chybět komentář odhadce o tom, jaká rizika mohou být spojená s nemovitostí a jak ovlivňují nebo v budoucnu mohou ovlivnit likviditu nemovitosti. Banky mají zájem pouze o takové nemovitosti, které jsou 31

běţně prodejné a pokud je jejich prodejnost ztíţena (např. kvůli velké nabídce stejných nemovitostí, špatnému technickému stavu, nemovitost není standardně na trhu obchodována), nestačí tuto skutečnost zohlednit v ceně, ale je nutné na ni také slovně upozornit, rizika popsat a vyhodnotit. Po seznámení se s formuláři pro ocenění, které pouţívají jednotlivé banky lze konstatovat, ţe banky nevyţadují detailní popisy technického provedení staveb. Technický popis uváděn pouze heslovitě někdy dokonce jen označením příslušného pole ve formuláři. Zda ocenění splňuje potřebné náleţitosti posuzuje banka při tzv. supervizi ocenění. Proces supervize je popsán v kapitole 2.4.2. Na základě zjištěných skutečností lze konstatovat, ţe banka trţní ocenění pouţije jako podklad při rozhodování o výši úvěru resp. o tom, zda úvěr bude či nebude poskytnut. Trţní hodnota stanovená oceněním je také základem pro emitování hypotečních zástavních listů, jejichţ prodejem banky získávají finanční prostředky na poskytování dalších úvěrů. Kromě hodnoty nemovitosti banka vyuţije i další informace, z nichţ některé budou přímo uvedeny v úvěrové smlouvě (identifikace nemovitosti, podmínky platnosti) a jiné poslouţí jako informace pro příslušného schvalovatele úvěru (např. výnosy z pronájmu, vyhodnocení prodejnosti, kupní ceny, rizik apod.). Ocenění je jako důleţitý doklad úvěrového řízení pečlivě uloţeno ve sloţce klienta spolu s ostatními doklady.

Doporučení Doporučení pro odhadce Všem odhadcům lze především doporučit pečlivost při zpracování ocenění a maximální

nezaujatost.

Odhadci,

kteří

při

zpracování

ocenění

přihlíţejí

k poţadavkům objednatele a stanovují hodnoty nad úrovní trhu nebo záměrně neuvedou důleţité skutečnosti jsou dříve nebo později supervizory odhaleni a vyškrtnuti ze seznamu. Jména takto vyloučených odhadců se objevují i na tzv.“black listech“, které si banky mezi sebou vyměňují. Vybudovat si dobré jméno mezi odhadci trvá velmi dlouho, ale jeho ztráta bývá naopak velmi rychlá.

32

Doporučení pro banky a) Akceptace ocenění zpracovaných pro jiné banky Vzhledem k tomu, ţe všechny banky vyţadují v zásadě shodný postup při stanovení trţní hodnoty, neměl by být problém s akceptací jakéhokoli trţního ocenění zpracovaného dle výše uvedených zásad. Přesto tomu tak není. Kaţdá banka má svůj vlastní seznam odhadců a není ochotna akceptovat ocenění od odhadce, který na seznamu chybí, přestoţe se můţe jednat o erudovaného odborníka, figurujícího na seznamech odhadců konkurenčních bank. Důvody proč tomu tak je, lze pouze odhadovat. Pravděpodobně je to neochota vedoucích pracovníků oddělení oceňování nemovitostí měnit zavedené postupy a svojí roli zřejmě také hraje skutečnost, ţe banky jsou vzájemnými konkurenty a ačkoli určitá spolupráce mezi nimi existuje, nemají zájem o hlubší provázanost činností vč. těch, které souvisejí s hlavním zdrojem příjmů bank, tedy s poskytováním úvěrů. Není však bez zajímavosti, ţe ze striktních postupů jsou často udělovány výjimky a například při různých marketingových kampaních zaměřených na refinancování úvěrů, jsou banky často ochotny akceptovat ocenění zpracované pro původní úvěrující banku. Dle mého názoru by banky měly být ochoty akceptovat jakékoli trţní ocenění pro úvěrové řízení (tj. ocenění, které je zpracováno dle zásad uvedených v teoretické části). Jako záruka kvality a odbornosti odhadce by měla slouţit certifikace některou z výše uvedených institucí (BIVS, IOM, USI). V případě, ţe by banky nebyly spokojeny s kvalitou odhadu, bylo by jejich právem (stejně jako nyní) upravit hodnotu nemovitosti nebo podmínky její platnosti a upozornit na chyby odhadce tu instituci, která odhadci udělila certifikaci. Dotyčný odhadce by tak při re-certifikaci musel svá pochybení obhájit a při pochybeních závaţných, by o certifikaci přišel a ztratil by tak moţnost pracovat i pro ostatní banky. Taková opatření by zachovala vysokou odbornou úroveň odhadců. b) Stanovení koeficientu zastavitelnosti Na základě studia problematiky oceňování pro úvěrové řízení lze dále konstatovat, ţe jedním z hlavních specifik pouţití trţního ocenění při zajištění úvěru je stanovení zástavní hodnoty, která vychází z hodnoty trţní. V době ekonomického růstu, který doprovázel růst cen nemovitostí, nebyla pravidla pro stanovování zástavních hodnot příslušnými sráţkovými koeficienty z hodnoty trţní vţdy důsledně dodrţována kvůli

33

konkurenčnímu boji bank o klienty. Tento stav je však nutné změnit. Nutno podotknout, ţe banky tak jiţ činní, ale je zřejmé, ţe stále ne dost důsledně. I nyní je moţné získat hypoteční úvěr na 100% trţní hodnoty nemovitosti. Problém je především při financování takových nemovitostí, jako jsou např. ubytovací zařízení (hotely, penziony, domovy pro seniory). Tyto nemovitosti jsou v době ocenění většinou plně funkční a jejich provoz rentabilní. V případě, ţe dojde na realizaci zástavy, bývá ubytovací zařízení mnohdy jiţ neprovozované a majitel před nuceným prodejem zpravidla odveze veškeré pouţitelné vybavení. Hodnota „vybydleného“ ubytovacího zařízení je pak podstatně niţší, neţ v době jeho ocenění. Přestoţe odhadci zpracovávají ocenění k určitému datu, měly by od nich banky vyţadovat predikci moţného vývoje nemovitosti a vyhodnocení případného krizového scénáře. K odbornému názoru odhadce by pak banka přihlédla při stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. c) Kalkulace výnosové hodnoty Pokud lze někde nalézt rozdíly v metodikách jednotlivých bank, pak je to kalkulace výnosové hodnoty nemovitosti, resp. v kalkulaci nákladů spojených s provozem a údrţbou nemovitosti. Zatímco většina bank postupuje standardním způsobem, kdy jsou z výnosů z nájemného odečteny náklady na správu nemovitosti, pojištění, daň z nemovitosti, opravy a střádací odpis, jiné banky (např. Volksbank CZ) pro zjednodušení pouţívají procentuální sráţku z výnosu (20-40%). Zde lze jednoznačně doporučit pracnější, ale přesnější prvně uvedenou metodu.

34

B. PRAKTICKÁ ČÁST

35

1. Odhad ceny obvyklé bytové jednotky č. 01/03/2011, zpracováno pro účely bakalářské práce Předmět ocenění:

Bytová jednotka v současném stavu

Identifikace nemovitosti: Číslo jednotky:

2545/18

Adresa:

Polská č.p. 2545, 272 01 Kladno

Vlastník:

SJM Pavel Hošťálek a Markéta Hošťálková, oba bytem Polská 2545, Kladno

V budově č. p.:

2534, 2545, 2546

Na pozemku parc. č.:

3234

Pozemky parc. č.:

3234

Spoluvlastnický podíl:

545/24534 (spoluvlastnický podíl na pozemku a budově)

Katastrální území:

Kročehlavy

LV č.:

32431, 28834

Kraj:

Středočeský

Okres:

Kladno

Obec:

Kladno

Část obce:

Kročehlavy

Ulice:

Polská

Č. o.:

Blok 306

Objednatel:

Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 15800 Praha 5

Stav ke dni / Prohlídka:

9.4.2011 / 9.4.2011 Obvyklá cena budoucí:

Obvyklá cena stávající: 1 400 000,- Kč

-----

Podmínky platnosti stanovené hodnoty, vhodnost zástavy.

Nejsou. Bytová jednotka je dokončená, je zapsána v LV, vlastnictví bytové jednotky není omezeno ţádným zástavním právem, věcným břemenem nebo nájemním vztahem. Přístup k nemovitosti je zajištěn z veřejné komunikace. Bytová jednotka je řádně uţívána. V lokalitě není riziko povodně. Nemovitost je vhodná pro zajištění úvěru.

Přednosti:

Byt je v okrajové části města v blízkosti lesa, v docházkové vzdálenosti jsou mateřské školy, základní školy, obchodní centra, zdravotnické zařízení, autobusové zastávky (místní i meziměstská doprava) a vlakové nádraţí. Výhodou je dobrá dostupnost Prahy.

Zápory, rizika:

Bytová jednotka je ve starším panelovém bytovém domě.

Vypracoval:

Datum:

Pavel Hošťálek

tel.:

739 540 847

Polská 2545, 272 01 Kladno

e-mail:

[email protected]

10.4.2011

36

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 32431 (bytová jednotka č. 2545/18), k.ú. Kročehlavy vyhotovený dálkovým přístupem dne 20. 3. 2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28834 (dům č.p. 2534, 2545 a 2546, pozemek parc. č. 3234), k.ú. Kročehlavy, vyhotovený dálkovým přístupem dne 20.3.2011. Snímek z katastrální mapy ze dne 20. 3. 2011, k.ú. Kročehlavy, vyhotovený náhledem do KN. Nabývací titul – smlouva o převodu jednotky ze dne 22. 3. 2007. Informace zjištěné při místním šetření (vč. zaměření a fotodokumentace)

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE A DOMU Kraj:

Středočeský

Obec, část obce:

Kladno

Katastrální území:

Kročehlavy

Ulice:

Polská

typ:

3+1

podlaţí:

3. NP

orientace

západ, východ

Podlahová plocha celkem

55,95 m2

z toho: vlastní jednotka:

54,50 m2

balkony, lodţie, terasy:

(plocha sklepa je započítána ½)

--2,90 m2

přísl. mimo jednotku: rozestavěnost / popis:

100 %

Bytový dům i bytová jednotka jsou dokončeny

vytápění:

Dálkové, ústřední, zdroj tepla je mimo budovu

technický stav jednotky:

Dobře udrţovaná, obyvatelná bez nutnosti stavebních úprav

způsob uţívání:

Bydlení

rekonstrukce v roce:

2001, 2008

provedené dílčí rek. jednotky:

2001: rekonstrukce sociálního zařízení (demontáţ umakartového bytového jádra, výstavba WC a koupelny, nové rozvody, zařizovací předměty, obklady a dlaţby), kuchyňská linka, podlahy, omítky, částečná výměna elektrorozvodů 2008: výměna oken

nemovitost je běţně uţívána:

ano

Parkování:

K bytové jednotce nenáleţí ţádné vlastní parkovací/garáţové stání. Parkování je moţné na parkovišti před domem

37

pozemky (popis):

parc. č. 3234, Pozemek je zcela zastavěný stavbou bytového domu. Je rovinný, přístup k němu je zajištěn přes pozemek parc. č. 3124/1 (ostatní plocha, zeleň) a dále z veřejné komunikace, pozemku parc. č. 3197 (ostatní plocha, ostatní komunikace), oba tyto pozemky jsou ve vlastnictví Statutárního města Kladna. 569 m2

výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí:

řadová vnitřní

3

počet podlaţí PP/NP

1

6

počet bytových/nebytových jednotek:

46

1

výtah:

ano

stručný popis budovy:

Jedná se o bytový panelový dům s jedním podzemním podlaţím a šesti nadzemními. Budova má tři samostatné sekce. Střecha domu je plochá.

stáří původní / další ţivotnost:

32

48

závady:

Horší stav svislých rozvodů vody a kanalizace, venkovní schodiště na hranici ţivotnosti, do budoucna nutno počítat s investicí do zateplení fasády a výměny výtahu

stav stavby:

Průměrný, stavba je řádně udrţována, stav bytové jednotky je dobrý

typ konstrukce budovy:

Ţelezobetonová montovaná, kombinovaný nosný systém

rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:

/ 2003, 2 008 2003: zateplení bočních stěn (severní a jiţní) 2008: výměna oken a vstupních dveří

omezení a rizika

Rizika nezjištěna

záplavové území / rok poškození:

Budova není v záplavovém území.

pojištění proti povodní / záplavě:

Není nutné.

Statutární město

LOKALITA Počet obyvatel: 69 675

Poloha v obci:

Okrajová část - sídlištní zástavba

Budova:řadová vnitřní

Poloha vzhledem k uţívání:

výborná

Okolí nemovitosti:

Sídlištní zástavba, z jiţní strany pole a les

Dopravní obsluţnost:

MHD, autobus, vlak (docházková vzdálenost)

Dopravní dostupnost:

Rychlostní komunikace R6 a R7 (do 5 min.)

38

Místopis: Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v panelovém bytovém domě, který se nachází v Kladně, místní části Kročehlavy, v ulici Polská. Kladno je statutárním městem a je významným městem Středočeského kraje. Leţí mezi rychlostními komunikacemi R6 a R7, které město spojují mj. s Prahou, která je od Kladna vzdálena cca 25 km východním směrem. Dopravní dostupnost místa je velmi dobrá, příjezd je moţný z ulice Unhošťské, Arménské nebo Americké, které jsou významnými dopravními komunikacemi. Nájezd na rychlostní komunikaci R7 je vzdálen 5 km, nájezd na R6 7 km. Dobrá je také dopravní obsluţnost, cca 3 min od objektu jsou zastávky autobusů (Růţové Pole) a to jak MHD, tak meziměstské autobusy Kladno - Praha (doba jízdy na metro Praha - Dejvice je cca 30 min., letiště Ruzyně cca 15 min). K dispozici je také spojení vlakem, vlakové nádraţí je vzdáleno 1 km, ţelezniční trať č. 121 spojuje Prahu (Masarykovo nádraţí 40 min jízdy, Praha Dejvice 30 min), Kladno a Rakovník. Bytový dům, ve kterém je oceňovaná bytová jednotka umístěna, je koncovým domem Polské ulice. Leţí na jiţním okraji města, ze tří částí (sever, západ a východ) navazuje na zástavbu obdobných panelových bytových domů. Na jih od budovy je Arménská ulice, za kterou je jiţ pole a lesopark. Polská ulice je bez dopravní zátěţe, parkování je moţné na parkovišti přímo před domem. Parkovací kapacity v místě jsou dostatečné. K dispozici je kompletní občanská vybavenost (v docházkové vzdálenosti je MŠ, ZŠ, v rámci MHD pak SŠ, VŠ, nemocnice, kino, divadlo, atd.). V okruhu 2 km se nachází několik nákupních center (Tesko, Penny market, Kaufland, Lidl, Albert, Coop, obchodní centrum Jih a obchodní centrum Oáza). Atraktivita lokality v rámci ČR je průměrná, v rámci města dobrá. Popis bytové jednotky / dispozice: Oceňovaný byt je umístěný ve 3.NP prostřední sekce bytového domu. Přístupný je z centrálního schodiště. Jedná se o byt 3+1 a skládá se z těchto místností: Kuchyň, plocha 7,3 m2, obývací pokoj, plocha 18,1 m2, loţnice, plocha 12,4 m2, loţnice, plocha 8,3 m2, WC, plocha 1,4 m2, koupelna, plocha 2,6 m2, chodba, plocha 3,6 m2, komora 0,8 m2, sklep, plocha 2,9 m2. Byt je po rekonstrukci v roce 2001. Bytové jádro (koupelna, WC) je zděné, ostatní příčky jsou montované z dřevotřískových desek. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Na podlahách obytných místností a kuchyně jsou poloţeny laminátové podlahy (vzor olše), v předsíni, koupelně a WC je keramická dlaţba. Dveře jsou zavěšeny do ocelových zárubní. Konstrukce domu a vybavení bytu Název

Popis

Název

Popis

Základy

Ţelezobetonové základové pasy

Svislé nosné konstrukce

Ţelezobetonové montované

Vodorovné nosné konstrukce

Ţelezobetonové montované

Schodiště

Ţelezobetonové montované

Střešní konstrukce Ţelezobetonová montovaná

Střešní krytina

Asfaltové lepené pásy

Kanalizace

Plastové trubky

Rozvod vody

Plastové trubky

Rozvod elektro

Měděné kabely

Rozvod plynu

Ocelové trubky

Ústřední topení

Litinové radiátory

Okna

Dveře a vrata

Bezpečnostní vstupní dveře

Vnitřní omítky a obklady štukové omítky

39

Plastová s izolačním dvojsklem

Dlaţby a podlahy

laminátové podlahy, keramické dlaţby

Vybavení hygienických zařízení

WC mísa, sprchový kout, umyvadlo

Vybavení kuchyní kuchyňská linka, el.trouba, plynový sporák, myčka, nerez.dřez, digestoř Budova je napojena na inţenýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrickou síť a dálkový rozvod tepla).

OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Název nemovitosti Obec

bytová jednotka Polská 2545, Kladno

Popis

B. Základní údaje o nemovitosti Uţitná plocha 55,95

Porovnávaná nem. 1 bytová jednotka Polská 2545, Kladno BJ 3+1, 5.p, plovoucí podlahy, byt. jádro umakartové, plastová okna, nová střecha.

Porovnávaná nem. 2 bytová jednotka Polská, Kladno BJ 3+1, po částečné rek, plastová okna, plovoucí podlahy, umakartové jádro.

Porovnávaná nem. 3 bytová jednotka Polská, Kladno BJ 3+1. Plastová okna, dlaţba, PVC Jádro umakartové.

Porovnávaná nem. 4 bytová jednotka Polská, Kladno BJ 3+1, 3.NP, po rek v r. 2005, zděné jádro.

57

56

72

68

Prodejní cena Kč

-

1 650 000

1 700 000

1 790 000

1 780 000

Cena za m2 Datum transakce

-

29 204

30 357

25 035

26 176

3/2011

3/2011

3/2011

2/2011

1,00

1,00

1,00

1,00

29 204

30 357

25 035

26 176

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Prodej

0,80

0,80

0,80

1,00

23 363

24 286

20 028

26 176

Obdobná 1,00

Obdobná 1,00

Obdobná 1,00

Obdobná 1,00

23 363

24 286

20 028

26 176

Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Dobrá Lokalita Korekce Upravená hodnota

40

Technický stav jednotky Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Korekce Upravená hodnota

Průměrný

Horší

Horší

Horší

Lepší

Průměrná

1,10 25 699 Obdobná

1,10 26 714 Obdobná

1,10 22 031 Obdobná

0,95 24 868 Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

25 699

26 714

22 031

24 868

Funkční vyuţitelnost

Výborná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

25 699 Obdobná

26 714 Obdobná

22 031 Obdobná

24 868 Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

25 699

26 714

22 031

24 868

Dobrá

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Moţnost parkování Korekce Upravená hodnota

Výborná

1,00 25 699 Obdobná

1,00 26 714 Obdobná

1,00 22 031 Obdobná

1,00 24 868 Obdobná

Atraktivita Korekce Upravená hodnota

Výborná

1,00 25 699 Obdobná 1,00

1,00 26 714 Obdobná 1,00

1,00 22 031 Obdobná 1,00

1,00 24 868 Obdobná 1,00

25 699

26 714

22 031

24 868

1,00

1,00

1,00

1,00

25 699

26 714

22 031

24 868

25 699

26 714

22 031

24 868

Korekce Upravená hodnota Omezený

Další moţný rozvoj nem. Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost/ dostupnost Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry Korekce pro velikost Upravená hodnota

56

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 24 828 hodnota 1 m2 Porovnávací hodnota celkem (zaokrouhleno)

1 400 000

VÝNOSOVÁ HODNOTA č. plocha - účel 1 byt 3+1 (bydlení)

podlaţí podlahová pl. čistý nájem nájem nájem [m2] [Kč/měsíc] [Kč/m2/rok] [Kč/rok] 3

55,95

7 500

Hrubý výnos za rok celkem:

1 600 84 000 Kč

41

90 000

Ztráta nájemného:

10,00 %

9 000 Kč

Hrubý výnos celkem:

81 000 Kč

Roční výdaje celkem:

40 700 Kč

z toho: daň z nemovitosti:

460 Kč

pojištění:

240 Kč

odpisy vyjadřující střádací funkci:

30 000 Kč

běţná údrţba a správa:

10 000 Kč

Čistý výnos za rok celkem:

35 300 Kč

Uvaţovaná míra kapitalizace:

7,50 %

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM:

537 300 Kč

Poznámky: Byt je uţíván vlastníky. Uvaţované nájemné odpovídá dlouhodobě dosaţitelné výši. REKAPITULACE: Výnosová hodnota nemovitosti

537 300 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

1 400 000 Kč

Stanovená trţní hodnota

1 400 000 Kč

Zdůvodnění stanovené trţní hodnoty: Trţní hodnota byla stanovena na základě porovnání s obdobnými bytovými jednotkami nabízenými nebo skutečně prodanými ve stejné lokalitě. Porovnání bylo provedeno s byty obdobné dispozice a typu. Rozdíly technického stavu byly zohledněny příslušnou korekcí. V lokalitě se s byty běţně obchoduje, oceňovaná jednotka je dobře prodejná. Z tohoto důvodu byla trţní hodnota stanovena na základě porovnávacího přístupu. Výnosová hodnota je stanovena pouze informativně, jednotka není pronajímána a výnosy jsou stanoveny na základě místně obvyklého nájemného. Výnosová hodnota nemá vypovídající hodnotu o trţní hodnotě nemovitosti. Bytová jednotka byla nabyta do vlastnictví na základě převodu druţstevního bytu do vlastnictví člena druţstva. Kupní cena tedy není vyhodnocena. Byt není aktuálně předmětem převodu.

Vypracoval: Pavel Hošťálek Datum: 10.4.2011

podpis

Toto ocenění je vyhotoveno pro potřebu bakalářské práce. Zpracovatel ocenění je 42

zároveň spoluvlastníkem nemovitosti, ocenění tak není moţné pouţít k jinému, neţ uvedenému účelu. Prohlašuji, ţe jsem ocenění zpracoval na základě objektivního posouzení všech dostupných informací

Přílohy: Výpis z LV č. 32431, k.ú. Kročehlavy, ze dne 20.3.2011. Výpis z LV č. 28834, k.ú. Kročehlavy, ze dne 20.3.2011. Snímek z katastrální mapy. Mapa oblasti. Fotodokumentace.

43

Přílohy ocenění:

44

45

46

47

48

Snímek z katastrální mapy

49

Mapa oblasti

50

Fotodokumentace

51

2. Odhad ceny obvyklé komerční nemovitosti odhad č. 02/04/2011 obvyklé ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce Předmět ocenění:

Objekt sluţeb a občanské vybavenosti (obchod), PENNY MARKET v současném stavu

Identifikace nemovitosti: Budova číslo popisné:

1223

Na pozemku parc.č.

3163/191, 3163/308

Pozemky parc.č.

3163/191, 3163/308, 3163/213, 3163/205, 3163/188, 3163/159

Adresa:

Brno – Komín, Bystrcká ulice 1223

Vlastník stavby a pozemků: UNIMEX GROUP, uzavřený investiční fond, a.s., Václavské náměstí 815/53, 11000 Praha, 1 / 1 Katastrální území:

Komín

LV č.:

6119

Kraj:

Jihomoravský

Okres:

Brno-město

Obec:

Brno

Část obce:

Komín

Ulice:

Bystrcká

Č. o.:

---

Objednatel:

Bankovní institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 15800 Praha 5

Stav ke dni / Prohlídka:

26.3.2011 / 26.3.2011

Obvyklá cena stávající:

28 000 000,- Kč

Obvyklá cena budoucí:

----

Podmínky platnosti stanovené Na budově č.p. 1223 a pozemcích parc. č. 3163/191, hodnoty, vhodnost zástavy. 3163/308, 3163/213, 3163/205, 3163/188 a 3163/159 váznou zástavní práva ve prospěch Československé obchodní banky a.s. Tato zástavní práva nejsou v ceně zohledněna. Nemovitost je podmíněně vhodná pro zajištění úvěru po výmazu uvedených zástavních práv. Přednosti:

Jedná se o novostavbu z roku 2006 ve velmi dobrém technickém stavu. Budova generuje stabilní výnosy, které jsou zajištěny dlouhodobou nájemní smlouvou. Přestoţe je budova postavena dle poţadavků současného nájemce, jedná se o universální obchodní prostory.

Zápory, rizika:

Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva ve prospěch ČSOB, a.s. Budovu nelze do doby ukončení

52

platnosti nájemní smlouvy pouţít k jinému, neţ současnému účelu. Budova leţí v povodňové zóně (pojištěno). Vypracoval:

Datum:

Pavel Hošťálek

tel.:

739 540 847

Polská 2545, 272 01 Kladno

e-mail:

[email protected]

5.4.2011

Podklady Výpis z LV č. 6119, k.ú. Komín, vyhotovený dálkovým přístupem dne 30.3.2011. Snímek z kat. mapy ze dne 30.3.2011, k.ú. Komín, vyhotovený pomocí náhledu do KN Nájemní smlouva uzavřená dne 17.5.2006 mezi Unimex Group, a.s. a Penny Market s.r.o. Nájemní smlouva uzavřená dne 17.5.2006 mezi Unimex Group, a.s. a Makovec, a.s. Kolaudační rozhodnutí č.j. SÚ1380/06/276/3P ze dne 22.5.2006, nab.právní moci 24.5.2006 Smlouva o dílo ze dne 14.10.2005 uzavřená mezi Unimex Group, a.s. a A S, a.s. Smlouva o dílo ze dne 15.6.2005 uzavřená mezi Unimex Group, a.s. a PS-MSI, a.s. Částečná projektová dokumentace stavby. Informace zjištěné při místním šetření.

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost:

Objekt sluţeb a obč. vybavenosti - supermarket

Kraj:

Jihomoravský

Obec, část obce:

Brno

Katastrální území:

Komín

Ulice:

Bystrcká

parametr

Budova v současném stavu (dokončená)

hlavní stavba

objekt sluţeb a obč. vybavenosti - supermarket

počet podlaţí PP/NP

0

1

zastavěná plocha 1NP:

1 282 m2

obestavěný prostor:

6 385 m3

podlahová plocha

1 205 m2

podíl byt./nebyt. podl. ploch garáţe v objektu / počet stání: stáří původní / další ţivotnost:

0%

100 %

bez vnitřních garáţových stání 5

opotřebení celkové:

75 6%

technický stav stavby:

Budova je dobře udrţovaná, jedná se o 5 let starou novostavbu, technický stav je velmi dobrý.

vytápění:

Ústřední, kaţdá obchodní jednotka má vlastní plynový

53

kotel a samostatný rozvod vytápění. rozestavěnost / popis:

/ budova je zcela dokončena

100 %

způsob uţívání:

Prodejní plochy, dvě pronajaté obchodní jednotky.

rekonstrukce celková/dílčí v roce:

Budova byla dokončena v roce 2006, rekonstrukce nebyla provedena.

nemovitost je běţně uţívána: pozemky (popis):

Ano Pozemky jsou rovinné, v části mírně svaţité. Pozemky parc. č. 3163/191 a 3163/308 jsou zastavěné stavbou č.p. 1223. Ostatní pozemky mají převáţně zpevněný povrch (ţivice nebo betonová zámková dlaţba), na části parc.č. 3163/213 je pás zeleně. Pozemky kolem stavby jsou uţívány zejména jako parkoviště a komunikace. 6 275 m2

výměra pozemků celkem: napojení na sítě

Budova č.p. 1223 je napojena na elekrickou síť (220/380 V), plynovod (na pozemku parc.č. 3163/114 je umístěná regulační stanice), veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci.

přístup po zpevněné komunikaci:

Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace, pozemku parc. č. 4806/7 (ostatní plocha, komunikace) ve vlastnictví statutárního města Brna. Přístup je dále zajištěn přes pozemky se zpevněnou plochou parc. č. 3163/114, 3163/122 a 3163/198. Tyto jsou ve vlastnictví stejného vlastníka jako oceňované nemovitosti (nejsou však předmětem tohoto ocenění), jedná se o plochy zkolaudované jako veřejné komunikace.

záplavové území / rok poškození:

Nemovitost leţí v záplavovém území (řeka Svratka). V minulosti nebyla zaplavena.

pojištění proti povodni / záplavě:

Nemovitost je pojištěna proti povodni a záplavě.

LOKALITA Statutární město

Počet obyvatel:

368 500

Budova:

samostatně stojící

Poloha vzhledem k uţívání:

Dobrá

Okolí nemovitosti:

Obchodní dům, zahradnictví.

Dopravní obsluţnost:

MHD (tramvaj) v docházkové vzdálenosti. Ve městě je dále k dispozici autobusové, ţelezniční i letecké spojení.

Dopravní dostupnost:

Lokalita je velmi dobře dopravně dostupná.

Místopis: Brno je druhé největší město ČR. Leţí na jihu Moravy a je správním centrem Jihomoravského kraje. V rámci ČR se tedy jedná o velmi dobrou polohu. Budova je

54

umístěna v městské části Komín, která leţí na jihozápadním okraji Brna. Budova je součástí obchodní zóny, jejíţ dominantou je prodejna OBI, která leţí jen několik desítek metrů jihovýchodně od budovy Penny marketu. Severně od objektu je areál zahradnictví, který zahrnuje venkovní prodejní plochy, provozní budovy a skleníky. Východně od objektu je prodejna koberců. Západně od objektu vede hlavní komunikace procházející městskou částí Komín. V širším okolí jsou rodinné a bytové domy.

Popis nemovitostí Základní popis, situace Budova je jednolodní 21 m široký a 58,9 m dlouhý halový objekt (v místě zásobování je šířka 25,5m), s přibliţnou orientací podélné osy Z – V. Výška objektu od úrovně terénu k vrcholu atiky je 5,6 m. Budova je jednopodlaţní, bez podsklepení. Střecha prodejny je plochá ve sklonu 3%. Vjezd na parkoviště k prodejně PENNY je přes komunikace areálu OBI. Vstup pro pěší je z chodníku vedoucího podél ul. U zoologické zahrady a přes parkoviště. Nakládací rampa vede podél severní fasády objektu. Před jiţní fasádou prodejny se nachází zpevněná parkovací plocha pro 99 osobních aut, z toho 5 stání je vyhrazeno pro tělesně postiţené. Budova je napojena na plynovod, vodovod, kanalizaci a elektrickou síť. Dispoziční řešení: Vstup pro zákazníky je z jihovýchodní části budovy, vchází se do prostoru vlastní prodejny, která má plochu 722 m2. Vpravo od vchodu je prodejna řeznictví, která má plochu 81 m2 a přímo na ní navazuje zázemí prodejny řeznictví zahrnující kancelář, chladící a mrazící boxy, chodbu, přípravnu masa, šatnu, WC s umývárnou, komoru a strojovnu chlazení. Prodejna Penny má vlastní zázemí v opačné části budovy a zahrnuje kancelář, denní místnost, manipulační prostor, šatnu pro ţeny a pro muţe, WC, umývárnu, chladící a mrazící boxy, úklidovou komoru, vykládací prostor (mezisklad), nakládací rampu, strojovnu a kotelnu. Konstrukční systém Svislou nosnou konstrukci tvoří podélný zděný nosný systém. Střešní konstrukce je z ocelových vazníků, které jsou uloţeny na ţb. věnce. Základy Objekt je zaloţen na základových pasech z monolitického betonu. Svislé konstrukce Svislý nosný systém je stěnový podélný. Konstrukci tvoří keramické zdivo - bloky Porotherm, tl. 450 mm. Vnitřní dělící nenosné stěny (příčky) jsou zděné z příčkovek Porotherm.

55

Vodorovné konstrukce Hlavní nosnou částí střechy haly jsou ocelové vazníky, které jsou uloţeny na stěnách na ŢB věnce. Jsou uloţeny po cca 5 m jako příhradové nosníky z válcovaných, nebo ze svařovaných profilů. Na střešní vazníky je v kolmém směru uloţen trapézový plech. Schodiště Budova je jednopodlaţní, bez vnitřního schodiště, pouze rozdíl v úrovni podlahy mezi kanceláří a chodbou je vyrovnán 3 stupni masivního betonového schodiště. Střecha Střecha je plochá se sklonem 3%. Vyspádována je ve dvou směrech od hřebenu k bočním atikám. Na trapézové plechy je poloţena parotěsná PE fólie, na kterou je vyskládána tepelná izolace o tloušťce160 mm. Střešní krytinu tvoří hydroizolační fólie SIKA plan,. Klempířské konstrukce Jsou provedeny poplastovaným plechem Lindab ve stříbrné barvě. Čelní atikový pás je po celém obvodu budovy oplechován trapézovým plechem Lindab v červeném provedení. Vnější dveře – ve vstupu pro zákazníky jsou prosklené automaticky posuvné dveře v ocelovém rámu. Dveře pro personál jsou bezpečnostní laminátové, osazené do kovové zárubně. Vrata pro zásobování jsou plechová dvoukřídlá, otvíravá v kovové zárubni. Vnitřní dveře – laminátové s barevnou povrchovou úpravou, zárubně jsou ocelové. Mezi prodejnou a zázemím jsou dvouramenné plechové dveře se zvýšenou poţární odolností. Prostor řeznictví je oddělen lamelovou roletou. Dveře, které jsou součástí chráněné únikové cesty, jsou napojeny na EPS. Okna – v budově jsou jen tři vnější okna a to plastová otvíravá se zasklením s izolačním sklem. Prostor prodejny je prosvětlen denním osvětlení pomocí střešních světlíků. Vnější omítky: Jádrová vápenocementová omítka + štuk opatřený finálním bílým nátěrem. Vnitřní omítky: Jádrová vápenocementová omítka + štuk opatřený finálním nátěrem bílé barvy, se zvýšenou odolností proti povětrnostním vlivům. Obklady: keramické (RAKO). Obklady jsou na stěnách hygienických zařízení (WC, umývárny), prostorách prodejny řeznictví a v některých místech prodejních ploch. Podlahy V prodejních prostorách, na chodbách, manipulačních prostorách, v umývárnách a WC jsou poloţeny keramické dlaţby. V kanceláři je zátěţový koberec.

56

Podhledy Ve všech prostorách je pod stropní konstrukcí zavěšený čtvercový minerální podhled. V podhledu jsou zakomponována osvětlovací tělesa, prosvětlovací prvky (světlíky) a klimatizační jednotky. Vytápění: Ústřední plynové, kaţdá obchodní jednotka má vlastní plynový kotel a samostatný rozvod vytápění. Ohřev vody: Lokální elektrické ohřívače vody s menším zásobníkem teplé vody.

OCENĚNÍ a) Věcná hodnota (nákladová) zastavěná plocha 1.NP:

1 282,0 m2

[(38+0,3+13,25+0,5)*(0,5+19+0,45)]+[(5,2+0375)*18,25]+(6,45*21)+10 6 384,6 m3

Obest.prostor:

378,8 m3

Podlahy 1.NP

1 148 * 0,33

Budova:

1 180,25 * 4,1

Rampa:

101,7 * 3,57

363,0 m3

Střecha:

(21*1,2)/2 * 58,9

742,1 m3

Atika:

1,5 * 0,25 * (58,9+25,5+59,2+21)

4 839,0 m3

61,7 m3

Cena za m3 obestavěného prostoru: Stáří

3 100,0 Kč/m3

2011 - 2006

5 Let

Předpokládaná další ţivotnost:

75 let

Opotřebení (lineární metoda):

6 %

Nákladová hodnota bez opotřebení

19 792 260 Kč

Nákladová hodnota po odečtu opotřebení

18 604 700 Kč

Venkovní úpravy

4 993 m2 * 1900 Kč

9 486 700 Kč

Věcná hodnota staveb + venk.úprav celkem (časová cena)

28 091 400 Kč

Pozemky:

parc.číslo druh pozemku

výměra m

2

cena/m

2

cena celkem Kč

3163/159 ostatní plocha, ostatní komunikace

245

1 800

441 000

3163/188 ostatní plocha, ostatní komunikace

450

1 800

810 000

57

3163/191 zastavěná plocha a nádvoří

1 323

1 800

2 381 400

3163/205 ostatní plocha, ostatní komunikace

607

1 800

1 092 600

3163/213 ostatní plocha, ostatní komunikace

3 621

1 800

6 517 800

29

1 800

52 200

3163/308 zastavěná plocha a nádvoří Celkem

6 275

11 295 000

Věcná hodnota celkem: Stavba (po odečtu opotřebení)

18 604 700 Kč

Venkovní úpravy

9 486 700 Kč

Pozemky

11 295 000 Kč

Celkem

39 386 400 Kč

Hodnota po zaokrouhlení

39 400 000 Kč

Komentář ke kalkulaci věcné hodnoty: Výměry budovy č.p. 1223 (zastavěná plocha, obestavěný prostor) byly vypočítány z projektové dokumentace. K ocenění jsou k dispozici smlouvy o dílo na výstavbu oceňované budovy, přípojky inţenýrských sítí a venkovních úprav z roku 2006. Skutečné stavení náklady byly ve výši 19 583 000 Kč za budovu a 10 081 000 Kč za venkovní úpravy (ceny bez DPH).

b) Výnosová hodnota Oceňovaná budova č.p. 1223 je celá pronajata dvěma nájemcům a to: Penny Market, s.r.o., pronajatá plocha 1 088 m2, účel uţívání – diskontní prodejna, doba nájmu od 17. 5. 2006 do 16. 5. 2021 s opcí na prodlouţení doby nájmu aţ do roku 2035. Nájemné je sjednáno ve výši 305 000 Kč měsíčně bez DPH + inflační doloţka od roku 2010. Makovec, a.s. pronajatá plocha 117,5 m2, účel uţívání – prodejna masa a uzenin, doba nájmu od 17. 5. 2006 do 1. 6. 2021 s opcí na prodlouţení doby nájmu aţ do roku 2035. Nájemné je sjednáno ve výši 36 000 Kč měsíčně bez DPH + inflační doloţka od roku 2010. Kalkulace výnosové hodnoty: č.

plocha - účel

Podl. podlahová čistý nájem nájem pl. [m2] [Kč/měsíc] [Kč/m2/rok]

1 prodejna Penny market

1

2 prodejna řeznictví Makovec

1

1 088,00 117,50

Hrubý výnos za rok celkem:

nájem [Kč/rok]

305 000

3 364

3 660 000

36 000

3 677

432 000

4 092 000 Kč

58

Ztráta nájemného:

10,00 %

409 200 Kč

Hrubý výnos celkem:

3 682 800 Kč

Roční výdaje celkem:

797 000 Kč

z toho: daň z nemovitosti:

55 000 Kč

pojištění:

42 000 Kč

odpisy vyjadřující střádací funkci (1/80 VH)

350 000 Kč

běţná údrţba a správa:

350 000 Kč

Čistý výnos za rok celkem:

2 885 800 Kč

Uvaţovaná míra kapitalizace:

10,00 %

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM:

28 858 000 Kč

c) Porovnávací hodnota Pro porovnání byla nalezena jedna shodná nemovitost a to prodejna Penny marketu v Ostravě. Prodejna je nabízena formou výběrového řízení nejvyšší nabídce. Telefonickým dotazem u zprostředkovatele prodeje bylo zjištěno, ţe je poţadována kupní cena kolem 30 000 000 Kč, vzhledem k tomu, ţe výběrové řízení nebylo dosud ukončeno, nebyl prodejce ochoten poskytnout podrobnější informace o ceně. Ostatní nabízené nemovitosti uvedené níţe jsou korigovány příslušnými koeficienty. V současné době jsou v nabídkách realitních kanceláří nabízeny např. tyto nemovitosti: Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost Identifikační údaje

1

2

3

4

Název nemovitosti

prodejna

nebytový prostor

prodejna

prodejna

obchodní centrum

Adresa nemovitosti, obec

Brno, Komín

Brno, Královo Pole

Ostrava

Brno, Obřany

Brno, Ţidenice

Jednotka v 1.NP s výlohami do ulice, zásobování s nakládací rampou ve dvoře. Prostor je vhodný jako obchod a velkoobchod.

Prodejna Penny marketu, dispozičně, kvalitativně i plochou srovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Prodej nejvyšší nabídce, min. 30 mil. Kč.

Samostatně stojící budova samoobsluha, horší tech.stav. Zpracován projekt na nástavbu o 2 NP (bez ÚR). Bez vlastního parkování.

Čtyřpodlaţní obch.dům. Z větší části pronajatý (Okay elektro, Breno, restaurace). Kolaud. v r. 1993.

500

1 110

460

4 000

Popis nemovitosti

Základní údaje o nemovitosti Uţitná plocha

1205

59

Prodejní cena celkem

-

Cena za 1 porovnávací jednotku

-

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

15 000 000 Kč

30 000 000 Kč

11 900 000 Kč

89 000 000 Kč

30 000

27 027

25 870

22 250

3/2011

3/2011

3/2011

3/2011

1,00

1,00

1,00

1,00

30 000

27 027

25 870

22 250

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,85

0,85

0,85

0,85

25 500

22 973

21 989

18 913

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1,00

1,00

1,00

1,00

25 500

22 973

21 989

18 913

Lepší

Obdobná

Obdobná

Obdobná

0,95

1,00

1,00

1,00

24 225

22 973

21 989

18 913

Obdobná

Obdobná

Horší

Horší

1,00

1,00

1,10

1,05

24 225

22 973

24 188

19 858

Obdobná

Obdobná

Horší

Obdobná

1,00

1,00

1,05

1,00

24 225

22 973

25 397

19 858

Lepší

Obdobná

Horší

Obdobná

0,95

1,00

1,05

1,00

23 014

22 973

26 667

19 858

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

23 014

22 973

26 667

19 858

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

23 014

22 973

26 667

19 858

Horší

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,05

1,00

1,00

1,00

Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav jednotky

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost/ dostupnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Moţnost parkování Korekce

Výborná

60

Upravená hodnota Dobrá

Atraktivita objektu

24 164

22 973

26 667

19 858

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

24 164

22 973

26 667

19 858

0,95

1,00

0,95

1,10

22 956

22 973

25 334

21 844

22 956

22 973

25 334

21 844

Korekce Upravená hodnota Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1 205

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota na m2 Porovnávací hodnota celkem (zaokr.)

23 277 28 000 000

REKAPITULACE: Věcná hodnota nemovitosti

39 400 000 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti

28 858 000 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

28 000 000 Kč

Stanovená trţní hodnota

28 000 000 Kč

Zdůvodnění stanovené trţní hodnoty: Trţní hodnota byla stanovena na základě kalkulace věcné, výnosové a porovnávací hodnoty. Věcná hodnota má pouze informativní charakter, je moţné ji pouţít např. při stanovení pojistné hodnoty, ale nemá vypovídající hodnotu o trţní hodnotě nemovitosti. Ve výnosové hodnotě je uvaţováno se skutečnými výnosy dle nájemních smluv. Náklady jsou uvaţovány v reálné výši na základě konzultace s pracovníky oddělení správy majetku Unimex Group, a.s.). V porovnávací hodnotě jsou zohledněny nabídky budov nebo prostor uţívaných pro obchod. Výnosová a porovnávací hodnoty vypovídají o reálně trţní hodnotě nemovitosti a proto k nim bylo přihlédnuto. Oceňovaná nemovitost byla nabyta na základě rozdělení obchodní společnosti dne 3. 8. 2010, kupní cena tak není posuzována. Nemovitost není aktuálně předmětem převodu. Vypracoval: Pavel Hošťálek Datum: 7. 4. 2011

podpis

Toto ocenění je vyhotoveno pro potřebu bakalářské práce. Prohlašuji, ţe jsem ocenění zpracoval na základě objektivního posouzení všech dostupných informací.

61

Přílohy: Výpis z LV č. 6119, k.ú. Komín, ze dne 30.3.2011. Snímek z katastrální mapy. Mapa oblasti. Fotodokumentace.

62

63

64

65

Snímek z katastrální mapy

66

Mapa oblasti

67

Fotodokumentace

Pozn: Na základě požadavku majitele objektu jsou použity fotografie ve stavu před navezením zboží do prodejny.

68

C.ANALYTICKÁ ČÁST

69

ANALÝZA TRHU RESIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ

Základní přehled o trhu s byty, bytovými a rodinnými domy v Hlavním městě Praze s rozdělením po jednotlivých obvodech, se zaměřením na Prahu 1

Pavel Hošťálek, duben 2011

70

Popis kraje Praha je hlavním a zároveň největším městem České Republiky. Je situována v centrální části země a je po celém svém obvodu ohraničena dalším správním celkem – Středočeským krajem. Praha je sídelním městem prezidenta České republiky, úřadu vlády, parlamentu, vrchního soudu a celé řady dalších významných institucí, své sídlo zde má většina

Obr. č. 1, zdroj: www.praha.eu

významných českých firem. Počátky osídlení území dnešní Prahy sahají aţ do 7. tisíciletí před naším letopočtem. Většího významu však Praha dosahuje kolem 9. století, kdy se

zde usazují první česká kníţata. Z Prahy se tak stává správní centrum českých zemí, sídlem kníţat, králů a prezidentů. V současné době je hlavní město Praha nejbohatším regionem v České republice, v roce 2011 se ve studii Eurostatu umístila jako 6. nejbohatší region v Evropě. Dopravní dostupnost Prahy je velmi dobrá. Kromě silnic prvních tříd směřují do Prahy dálnice, které navazují na evropskou dálniční sít: D1 (směr Brno, Bratislava), D5 (směr Plzeň, Norimberk), D8 (směr Ústí nad Labem, Dráţďany) a D11 (směr Hradec Králové), dále rychlostní komunikace R1 (okruh), R4 (Příbram), R6 (Karlovy Vary), R7 (Chomutov), R 10 (Mladá Boleslav). Slabinou dopravního spojení je absence uceleného silničního obchvatu kolem Prahy. Situace se významně zlepšila v roce 2010, kdy byl otevřen jiţní okruh R1, spojující dálnice, resp. rychlostní komunikace R4, R6, R7, D1 a D5, ale stále chybí severní část obchvatu, jejíţ výstavbu účinně blokují obce, kolem kterých má být obchvat veden. Dopravní obsluţnost je rovněţ velmi dobrá a to jak autobusovým spojením (dvě velká nádraţí – Florenc + Na Kníţecí + řada menších stanovišť), po ţeleznici (Hlavní nádraţí, Masarykovo nádraţí a řada dalších) nebo letecky (mezinárodní letiště Praha Ruzyně, vojenské a sportovní letiště Kbely). V Praze mají bohaté zastoupení objekty občanské vybavenosti. Kromě výše uvedených státních institucí je v Praze velké mnoţství obchodních center, nemocnic, sportovišť, mateřských, základních, středních a vysokých škol. 71

Územní členění Praha se dělila na tzv. městské obce jiţ ve 13. století. S postupným rozrůstáním Prahy se začala dělit na obvody, k Praze se připojovaly sousední obce. V současné době je Praha rozdělena na 22 městských správních obvodů, které se dále dělí na 57 městských částí. Stručný popis jednotlivých správních obvodů je uveden v dalším textu.

Obr. č. 2, zdroj: www.praha.eu

Statistické údaje: Počet obyvatel Průměrná mzda Míra nezaměstnanosti Počet ekon. subjektů Počet ohlášení/st.povolení Zahájené byty Dokončené byty Stavební výroba

1 257 158 29 744 Kč 4,08%

k období meziroční rozdíl k 31.12.2010 0,70% rok 2010 0,40% k 31.3.2011 -0,03%

512530 8188

k 31.3.2011 rok 2010

4,10% -4,10%

2878 6151 76 236 000 000

rok 2010 rok 2010 rok 2010

-49,70% -16,80% 6,70%

Tabulka č. 1, zdroj www.praha.eu

72

Trh s nemovitostmi pro bydlení: Hlavní město Praha představuje v rezidenční oblasti výjimečný trh, který se co do počtu převodů, nové výstavby i cen odlišuje od ostatních krajů České republiky. Významný vliv na této skutečnosti má kupní síla obyvatel Prahy (nejvyšší průměrné mzdy v rámci ČR) a s tím spojená atraktivita města pro ekonomicky aktivní obyvatele ČR i migranty ze zahraničí. Na praţském trhu práce jsou více neţ v jiných městech a obcích ČR zastoupeny profese s vyšší průměrnou mzdou (manaţerské pozice, kvalifikovaní odborní pracovníci). Vyšší koncentrace osob s relativně vysokými příjmy zvyšuje poptávku po vlastnickém ale také nájemním bydlení. Tuto poptávku umocňuje skutečnost, ţe do Prahy za prací přicházejí především mladší lidé, kteří dosud nemají vlastní bydlení. V Praze je v současné době evidováno zhruba 592 000 bytů, převáţně v bytových domech, z toho 216 000 bytů je evidováno v katastru nemovitostí jako samostatné bytové jednotky. Vysoké ceny bytů oproti jiným městům při zhruba stejných stavebních nákladech tak v minulých letech lákaly developerské společnosti k výstavbě nových bytových domů, v mnohem menší míře také k výstavbě rodinných domů a to především v okrajových částech Prahy. Následující graf srovnává počty nových bytů a rodinných domů v jednotlivých krajích (údaje jsou k dispozici z roku 2009):

Graf č. 1, zdroj: Trend Report 2010

73

Ze srovnání je zřejmé, ţe ve srovnání s ostatními kraji v Praze dominuje bytová výstavba (byty v bytových domech), zatímco ve výstavbě rodinných domů naopak zaostává. Je to logicky dáno vysokými cenami pozemků, kvůli kterým je výstavba rodinných domů dostupná jen úzkému okruhu osob. Jak je uvedeno výše, je v Praze nejvyšší počet transakcí spojených s nemovitostmi. Mezi jednotlivými částmi Prahy jsou však velké rozdíly. Nejvíce vkladů je moţné zaznamenat v katastrálních územích Ţiţkov, Vršovice, Stodůlky, Vinohrady a Holešovice. Počty vkladů v katastrálních územích, s jejich největším mnoţstvím:

Graf č. 2, zdroj: Trend Report 2010

Bytová výstavba zaměřující se na střed trhu se cenově pohybuje v rozmezí od 35.000 - 55.000Kč/m2 v závislosti na lokalitě a kvalitě provedení. Standardy provedení jsou různé (v Praze je obecně poţadavek na mírně vyšší standard, neţ ve většině jiných krajů), ale je zřejmé, ţe v posledních letech stouply nároky na kvalitu provedení stavby zejména kvůli negativním zkušenostem z minulých let, zatímco poţadavky na standard vybavení se prakticky nemění. Ceny bytů po rekonstrukci nacházející se v centru Prahy a v populárních oblastech Prahy 2 a 6 se pohybují mezi 60,000 a 100,000Kč/m2. V nejvíce vyhledávaných oblastech jako jsou Malá Strana a Staré Město ceny přesahují 120.000Kč/m2 za zrekonstruovaný byt. Lze se setkat i cenami převyšujícími 200.000 Kč/m2 za luxusní byty. Do roku 2007 ceny bytů postupně rostly, v letech 2006 aţ 2008 dokonce velmi rychle. Svého vrcholu dosáhly ceny nemovitostí ve 3. čtvrtletí 2008. S příchodem 74

globální finanční a ekonomické krize došlo k zastavení růstu cen, které začaly naopak postupně klesat. Na níţe uvedeném grafu je znázorněn vývoj cen od roku 2005 do 4. Q 2009. Klesající tendence pokračovaly i v průběhu roku 2010 a v 1. Q roku 2011 a v současné době nic nenasvědčuje tomu, ţe by ceny nemovitostí měly začít stagnovat či dokonce stoupat.

Graf č. 3, zdroj: Trend Report 2010

Trh s nemovitostmi k pronájmu: Nájemní bydlení Praze je do značné míry stále ovlivněno regulací nájemného. V Praze skončí regulace v roce 2012. Postupné zvyšování cen regulovaných nájmů však postupně zmenšilo rozdíly mezi nájemným trţním a regulovaným, které naopak mírně klesá, zejména v segmentu luxusního bydlení. Vývoj průměrných cen nájemného od konce roku 2007 do 12/2009 je znázorněn na grafu č. 4, ze kterého je patrný mírný pokles nájemného od poloviny roku 2008:

75

Graf č. 4, zdroj: Trend Report 2010

Trh s draţšími nemovitostmi k pronájmu souvisel především s příchodem zahraničních společností a jejich managementu do ČR a zejména do Prahy. Poptávka na tomto trhu se stále soustřeďuje na oblasti Prahy 1, 2 a 6. Poptávka po luxusním bydlení je však jiţ nasycena a zároveň s ohledem na globální finanční krizi začaly zahraniční společnosti více šetřit. Propad nájemného v luxusních bytech byl tedy výraznější, neţ u bytů na střední a niţší úrovni trhu. Nájemné ve vyšší cenové kategorii se pohybuje od 240 do 400 Kč/m2. Nájemné za byty v běţném standardu se v závislosti na lokalitě pohybuje v rozmezí od 160 do 240 Kč/m2. V České republice převaţuje poptávka po tzv. vlastnickém bydlení, Praha je v tomto směru spíše výjimkou, poptávka po nájemním bydlení je zde vyšší, neţ v jiných městech ČR, ale i zde převaţuje poptávka po bydlení vlastnickém. Z tohoto důvodu je návratnost investice do bytu určeného k pronájmu často na úrovni 20 a více let. Ceny bytů zkalkulované výnosovým přístupem při míře kapitalizace kolem 5-7% tak aţ na výjimky nedosahují reálné trţní hodnoty bytů.

Základní popis jednotlivých obvodů Prahy Praha 1 Popis a charakteristika:

76

Praha 1 je středem města. Skládá se ze tří městských částí, kterými jsou Nové Město, historická část Starého Města a Malé Strany. Do MČ Praha 1 spadají i části (katastrální území) Vinohrad a Holešovic. Ceny nemovitostí v Praze 1 patří k nejvyšším a to jak v Praze, tak i v celé ČR. Pohybují se v závislosti na stavu bytu a domu a konkrétní lokalitě. Velký vliv na hodnotu má výhled z obytných prostor bytu nebo domu. Nejdraţší byty mají zpravidla přímý výhled na historické památky (Praţský

hrad,

Karlův

most

apod.).

Nabízené

byty

jsou

především

ve zrekonstruovaných domech, novostavby v této části Prahy prakticky nejsou s výjimkou totální demolice původního objektu, ke které však v této památkové rezervaci dochází jen zřídka. Tato oblast je tou nejvyhledávanější mezi solventními zájemci, je zde bohaté zastoupení obchodů, restaurací a divadel. Všechny 3 trasy metra a hlavní tramvajové linky zajišťují dobré dopravní spojení. Největší nevýhodou lokality je nedostatek parkovací kapacit.

Základní údaje: Katastrální území:

Josefov, Staré Město, Malá Strana, Hradčany, Nové Město

Počet obyvatel:

34 581 (dle sčítání lidu z roku 2001)

Datum vzniku:

1. července 1960

Rozloha:

553,11 ha (včetně části Vinohrad a Holešovic)

Trh s byty V Praze 1 převaţuje trh s byty. Jedná se o nejatraktivnějí lokalitu pro bydlení v celé ČR. Na území Prahy 1, konkrétně mezi Staroměstským náměstím a náměstím Curierových, leţí ulice Paříţská, kterou lze právem povaţovat za nejatraktivnější adresu v České republice. Tomu odpovídají i ceny bytů, které zde patří k nejvyšším (aktuální nabídky přesahují 300 000 Kč/m2), stejně jako výše nájemného. Obecně lze za nejdraţší lokality označit katastrální území Staré Město, Hradčany a Malá Strana. Nabídka bytů obsahuje převáţně byty starší nebo po rekonstrukci. Novostavby se vyskytují minimálně. Prakticky se vţdy jedná o případy, kdy došlo k celkové rekonstrukci budovy. V současné jsou nabízeny nové byty např. v projektu Liliová Property (realizované prodejní ceny 120 000 - 180 000 Kč), kde je také nabízen aktuálně pravděpodobně nejdraţší byt v ČR – podkrovní byt (+ značná část suterénu)

77

o ploše cca 820 m2. Představa vlastníka o kupní ceně je 500 000 Kč/m2. Byt je však bez úspěchu nabízen k prodeji jiţ 4 roky. V blízké době bude zahájena výstavba unikátního projektu Dvůr Josefov (ulice U Obecního Dvora), nabídkové ceny se pohybují kolem 140 000 Kč/m2 bez DPH. Trh s bytovými domy Nabídka bytových domů je v Praze 1 výrazně omezena. Je to dáno především skutečností, ţe nemovitosti jsou v této lokalitě dávno „rozebrány“ velkými hráči na realitním trhu, kteří ve snaze maximalizovat výnosy ze svých investic preferují prodej bytů jako samostatných jednotek před prodejem celých bytových domů. Trh s rodinnými domy V Praze 1 je jen velmi malé mnoţství rodinných domů, jsou soustředěny prakticky pouze v lokalitě Jánský Vršek a Pohořelec a jejich nabídka je minimální, resp. běţně se s nimi neobchoduje. Jejich cenu lze pouze odvodit z cen bytů a bytových domů. Přehled cenových relací – tab.č.2 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

Prodej (Kč/m2) 80 000 - 250 000 60 000 - 100 000 70 000 - 140 000 40 000 - 80 000 80 000 – 200 000

pronájem (Kč/m2/měs)

300 - 450 250 - 320 --250 – 450

Pozn.: V cenových relacích uvedených v tabulkách č. 2 až 23 jsou uváděny ceny běžně realizované. Nejsou zohledněny extrémní výkyvy pod ani nad uvedenou cenovou relaci.

Praha 2 Praha 2 je tvořena z oblastí Vinohrad, Vyšehradu a části Nového Města. Především Vinohrady vţdy patřily k jedné z nejoblíbenějších residenčních oblastí (zejm. ulice Mánesova, Polská, nám. Jiřího z Poděbrad). Městská doprava umoţňuje díky trasám metra A a C a také několika tramvajovým linkám dobré spojení, z většiny Vinohrad lze do centra Prahy dojít pěšky do cca 15 minut. V posledních letech zde přibylo mnoho různých restaurací, barů a klubů a velké mnoţství menších firem přesunulo svá působiště do této oblasti. Podobně jako

78

v Praze 1 je i v Praze 2 minimum novostaveb a dochází zde zejména k rekonstrukcím stávajícího bytového fondu a k jeho rozšiřování o půdní vestavby. Základní údaje: Katastrální území:

Vyšehrad, Nové Město, Nusle, Vinohrady,

Počet obyvatel:

47 063 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1960 (obvod, od r. 1990 městská část)

Rozloha:

419 ha Prodej (Kč/m2) 70 000 - 110 000 50 000 - 80 000 60 000 - 80 000 40 000 - 60 000 50 000 - 90 000

Přehled cenových relací– tab.č.3 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

pronájem (Kč/m2/měs)

250 - 350 200 - 250 --220 - 300

Praha 3 Nejznámější čtvrtí Prahy 3 je Ţiţkov. Západní část Ţiţkova, která sousedí s Prahou 2 (tzv. horní Ţiţkov), je populární rezidenční oblastí. Nejméně oblíbenou je naopak část mezi ulicí Seifertovou a Husitskou (tzv. dolní Ţiţkov). Převaţuje zde zástavba z 2. poloviny 20. století smíšená s moderní zástavbou. V Praze 3 bylo postaveno nebo je ve výstavbě několik developerských projektů, zejména v okolí Koněvovy a Jeseniovy ulice (Parukářka). Známý je např. projekt Central park, kde musel developer výrazně slevit z původně poţadovaných cen 80 – 100 000 Kč/m2. Další projekt je např. plánován v ulici Kališnická, prodejní ceny 50 000 - 60 000 Kč/m2. Potenciál dalšího rozvoje nabízí pozemky v okolí nákladového nádraţí Ţiţkov. Dopravní obsluţnost Prahy 3 je velmi dobrá. Trasa metra A a několik hlavních tramvajových linek zajišťují spolehlivé spojení do centra. Základní údaje: Katastrální území:

Ţiţkov, Vinohrady (část), Strašnice (část), Vysočany (část)

Počet obyvatel:

69 939 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1960 (od r. 1990 městská část Praha 3)

Rozloha:

649 ha

79

Přehled cenových relací– tab.č.4 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 50 000 - 80 000 40 000 - 60 000 35 000 - 50 000 30 000 - 40 000 40 000 - 60 000

pronájem (Kč/m2/měs)

220 - 280 180 - 240 --200 - 280

Praha 4 Praha 4 je jednou z větších praţských čtvrtí, která je velice rozmanitá. Většina území je hustě zastavěna panelovými bytovými domy, ale například v oblasti Nuslí jsou bytové domy v klasickém stylu. Dalším zajímavým místem je Podolí rozprostírající se od břehu řeky Vltavy přes údolí a kopce s převáţně vilovou zástavbou a mnoţstvím zeleně. Na okraji této městské části se nachází nové obchodní centrum, které je sídlem několika nadnárodních společností. Ceny bytů jsou v Praze 4 velmi rozmanité (luxusní byty aţ po byty v panelových domech. Veřejná doprava včetně metra (linka C) poskytuje dobré spojení do centra města. Základní údaje: Katastrální území:

Braník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Podolí, Nusle (část), Michle (část), Záběhlice (část – Spořilov), Vinohrady (část)

Počet obyvatel:

140 915 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1990

Rozloha:

2422 ha

Přehled cenových relací– tab.č.5 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 45 000 - 80 000 35 000 - 50 000 40 000 - 60 000 30 000 - 50 000 35 000 - 60 000

pronájem (Kč/m2/měs)

220 - 280 180 - 240 --190 - 280

Praha 5 Praha 5 zabírá rozsáhlé území od centra Prahy (Malá Strana) aţ po některé jiţ okrajové části Prahy (Zličín), kde v současné době probíhá výstavba bytových i rodinných domů. V oblasti Stodůlek a Nových Butovic převaţuje zástavba 80

panelových bytových domů podél metra trasy B, která spojuje tento obvod s centrem města. V poslední době se také staly zázemím mnoha známých mezinárodních společností, které zde postavily svá sídla. Je zde mnoho nákupních center (Smíchov, Nové Butovice, apod.). Radlice a Košíře představují velice příjemné čtvrti se zástavbou vilek a rodinných domů, které mají velmi venkovský charakter, ač jsou vzdálené od centra města cca 20 minut jízdy tramvají. Městské části Barrandov a Strahov nabízející výhled na panorama Prahy a okolní zeleň. Smíchov se v posledních 10 letech proměnil v hlavní obchodní zónu díky masivní komerční výstavbě. Zde sídlí Nákupní centrum Nový Smíchov nabízející přes 200 obchodů, kaváren, multikino, kancelářské a nákupní centrum, dále také několik mezinárodních hotelů a nových kancelářských budov. Základní údaje: Katastrální území:

Hlubočepy, Košíře, Motol, Radlice, Smíchov, Břevnov (část), Jinonice (část), Malá Strana (část)

Počet obyvatel:

79 038 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1960 (městský obvod), 1990 (městská část)

Rozloha:

2749 ha

Přehled cenových relací– tab.č.6 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 45 000 - 100 000 35 000 - 60 000 40 000 – 60 000 30 000 - 50 000 40 000 – 80 000

Pronájem (Kč/m2/měs)

220 – 300 180 – 250 --180 – 280

Praha 6 Praha 6 leţí blízko mezinárodního letiště Ruzyně. Mezi vyhledávané městské části patří Dejvice a Hradčany, kde se nachází mnoho ambasád a sídel ambasadorů a kde převaţuje zástavba v klasickém stylu. Břevnov, Střešovice a Veleslavín jsou tvořeny vilami, a bytovými domy. Dále od centra jsou Nebušice s přírodními rezervacemi Malá Šárka a Tichá Šárka, v jejichţ blízkosti byly postaveny luxusní residence a mezinárodní škola. Díky této škole se tato oblast stala preferovanou residenční oblastí pro zahraniční rodiny s dětmi. 81

Základní údaje: Katastrální území:

Suchdol, Sedlec, Lysolaje, Přední Kopanina, Nebušice, Ruzyně, Liboc, Vokovice, Veleslavín, Břevnov, Střešovice, Dejvice, Bubeneč (část) a Hradčany (část)

Počet obyvatel:

109 741 (z toho 4077 s dlouhodobým pobytem)

Datum vzniku:

1. července 2001

Rozloha:

5926 ha

Přehled cenových relací– tab.č.7 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

Prodej (Kč/m2) 50 000 - 80 000 35 000 – 55 000 40 000 – 60 000 30 000 – 50 000 35 000 – 90 000

pronájem (Kč/m2/měs)

180 – 280 160 - 200 --160 – 300

Praha 7 Městská část Praha 7 se rozprostírá severně od historického centra Prahy převáţně na pravém břehu řeky Vltavy. Sestává se ze tří hlavních městských částí Bubeneč, Holešovice a Trója. Bubeneč je zajímavou rezidenční oblastí, kde jsou ceny nájmů a kupní ceny nemovitostí na podobné úrovni jako v Praze 6 – Hradčanech a Dejvicích. V této lokalitě je poměrně hodně zeleně a také dva největší praţské parky Letná a Stromovka. Nejblíţe centru jsou Holešovice, které se rozprostírají na poloostrově vybíhajícím do Vltavy. V současné době se Holešovice mění ze zóny původně převáţně průmyslové a rezidenční na oblast s komerční a rezidenční zástavbou. Zde jsou ceny nájmů a kupní ceny bytů niţší. Na opačném břehu řeky leţí Trója, která je velice tichou městskou částí s převáţně vilovou zástavbou a bytovými domy se zahradami. Je zde hodně zeleně s mnoha stezkami pro pěší i cyklisty, praţská ZOO a Trojský zámek. V celém obvodu zajišťuje dopravu metro – trasa C - a tramvajové linky. Základní údaje: Katastrální území:

Holešovice, Bubeneč (část), Libeň (část)

Počet obyvatel:

39 425 (k 31. 12. 2006) (1102 Troja)

Datum vzniku:

1990 městská část

Rozloha:

12 ha (Troja 338) 82

Přehled cenových relací– tab.č.8 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 40 000 - 65 000 35 000 - 50 000 35 000 - 60 000 30 000 - 45 000 35 000 - 60 000

pronájem (Kč/m2/měs)

240 - 320 200 - 250 --180 - 280

Praha 8 Praha 8 se skládá z městské části Karlín hraničící s obvodem Prahy 1, Libně a předměstských částí na severu města. Přestoţe Karlín se můţe pyšnit mnoţstvím zeleně a zástavbou s historickými prvky, nebyl aţ donedávna předmětem zájmu většiny investorů. To se změnilo především po povodních v roce 2002, po kterých začala obnova Karlína, který se postupně stává důleţitou obchodní zónou s centry jako například budova IBC, hotel Hilton, budova KPMG, kancelářská centra Corso I a II a Riverside centrum. Karlín spojuje s centrem města trasa metra B a několik tramvajových linek. Na severu Prahy 8 leţí Kobylisy, Bohnice a Ďáblice. Přestoţe jsou obklopeny mnoţstvím zeleně, většinu zástavby tvoří panelové bytové domy. Na okraji Prahy 8 se nacházejí Čimice, Dolní Chabry a Březiněves, které se v nedávné době staly vyhledávanou lokalitou pro výstavbu rodinných domů. Základní údaje: Katastrální území:

Bohnice, Kobylisy, Čimice, Karlín, Libeň (část), Troja (část), Stříţkov (část), Nové Město (část), Ţiţkov (část), Březiněves, Ďáblice, Dolní Chrabry

Počet obyvatel:

100 255

Datum vzniku:

1990 (městská část)

Rozloha:

2180 ha

Přehled cenových relací– tab.č.9 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

2

prodej (Kč/m ) 40 000 - 70 000 30 000 - 50 000 35 000 - 45 000 25 000 - 35 000 30 000 – 60 000

83

pronájem (Kč/m2/měs)

220 – 300 180 – 240 --180 – 280

Praha 9 Nejblíţe centru se nacházejí Vysočany. Výstavba komerčních a rezidenčních prostor v místě bývalých průmyslových továren, výstavba nových bytových domů a rekonstrukce starších budov postupně mění Vysočany ve vyhledávanou lokalitu. Nejvíce obydlenou částí je oblast Černého Mostu s převáţně starší zástavbou panelových bytových domů. Prodlouţení trasy metra B, výstavba nového obchodního centra Černý Most a nové obchodní zóny zatraktivnily bydlení v této lokalitě. Většinu zástavby MČ Letňany tvoří panelové bytové domy, se zavedením metra (linka C) a po výstavbě obchodního centra Letňany, zaznamenává tato městská část další rozvoj residenční výstavby. Mezi okrajové městské části patří Kyje, Hostavice a Dolní Počernice, kde v současné době probíhá výstavba nových bytových a také rodinných domů. Základní údaje Katastrální území:

Vysočany, Prosek, Stříţkov, Hloubětín, Hrdlořezy, Libeň

Počet obyvatel:

45 389 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1994

Rozloha:

1298 ha

Přehled cenových relací– tab.č.10 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 35 000 - 45 000 28 000 - 40 000 30 000 - 45 000 25 000 - 35 000 35 000 - 50 000

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 250 160 - 220 --160 - 260

Praha 10 Vyhledávanou částí Prahy 10, která je blíţe centru města, jsou Vršovice. Vršovice hraničí s východní částí Vinohrad a nabízejí širokou škálu rezidenčního ubytování v převáţně klasické zástavbě počátku 20. století, několik parků a velké mnoţství obchodů a restaurací vč. nákupního centra Eden. Ceny nájmů a kupní ceny nemovitostí jsou o něco niţší neţ na Vinohradech (Praha 2). Vnější část tohoto praţského obvodu v okolí Strašnic, Skalky a Hostivaře je tvořena především směsicí starších panelových a nových moderních bytových domů a vilek. 84

V okrajových částech Prahy 10 probíhá také residenční výstavba nových bytových a rodinných domů. Základní údaje Katastrální území:

Vršovice, Strašnice, Záběhlice (část), Malešice, Vinohrady části Hrdlořez), Hloubětína, Michle a Ţiţkova

Počet obyvatel:

108 609 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1960, od r. 1994 městská část

Rozloha:

1853 ha

Přehled cenových relací– tab.č.11 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 40 000 – 55 000 30 000 – 45 000 30 000 – 45 000 25 000 – 40 000 35 000 – 55 000

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 250 160 - 220 --160 - 240

Praha 11 Obvod na jihovýchodním okraji Prahy. Obec Chodov je zmíněna jiţ ve 12. století, obec Háje, vznikla aţ někdy v 18. století. Obě původní vesnice byly spojeny do jedné městské části v roce 1968. Jejich dnešní podoba je poznamenána masivní bytovou výstavbou v 70. a 80. letech 20. Století, kdy byla stavěna velká sídliště Jiţní Město I. a Jiţní Město II. Panelovou zástavbu oţivuje nová výstavba a to především velké administrativní centrum The Park nebo obchodní moderní centrum Chodov, které bylo otevřeno v roce 2005. Jako další příklad, jak se na okraji Prahy rozvíjí příjemná současná architektura, měl být i mrakodrap Poutník u stanice metra Háje. Předpokladem bylo nejen další obchodní, ale i obytné zázemí pro občany Hájů. Ti však s výstavbou razantně nesouhlasí a investor tak od svého záměru ustoupil. Přesto se zde stále staví: například nový obytný komplex Kulatý Chodovec nebo Křtiny v Milíčově, který byl jako dvůr součástí Hájů. Dopravní

obsluţnost

je

zajišťována

především

metrem.

Linka

C

patří

k nejvytíţenějším. Kromě metra je zde také velký počet linek autobusových. Dopravní dostupnost je výborně zajištěna díky dálnici D1, která tímto městským obvodem prochází. Negativem s tím spojeným je velký dopravní ruch. 85

Celkově lze tento praţský obvod označit za málo atraktivní pro bydlení a to zejména kvůli necitlivé výstavbě panelových sídlišť. Základní údaje Katastrální území:

Chodov, Háje

Počet obyvatel:

78 772 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1968, od r. 1994 městská část

Rozloha:

979 ha

Přehled cenových relací– tab.č.12 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 35 000 – 45 000 28 000 – 40 000 30 000 – 40 000 25 000 – 35 000 30 000 – 45 000

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 240 160 - 210 --160 - 240

Praha 12 Městský obvod na jiţním okraji Prahy tvoří několik bývalých samostatných obcí, a to Modřany, Komořany, Cholupice, Točná a Kamýk. Největší z nich jsou Modřany proslavené výrobou cukru a čokoládovnou. V roce 1963 byla k Modřanům připojena obec Komořany, v roce 1974 byly připojeny k Praze Cholupice s osadou Točná a začleněny do Modřan. Točná je nejjiţnější a nejvýše poloţenou částí Prahy 12. V roce 1989 byla připojena k Modřanům část sídliště Lhotka a Libuš a pojmenována podle jiţ vţitého názvu této oblasti na Kamýk. Svou rozlohou se Praha 12 řadí mezi největší městské části (větší rozlohu mají jiţ jen městské části Praha 6, Praha 5 a Praha 4). Praha 12 je poměrně oblíbenou residenční lokalitou, zejména Kamýk. V Praze 12 nalezneme bohaté zastoupení jak rodinných, tak bytových domů i dostatek zelených ploch. Dopravní obsluţnost je zajišťována především autobusy a tramvajemi, metro není v této části Prahy k dispozici, coţ je asi největším negativem lokality z pohledu dopravní obsluţnosti. Základní údaje Katastrální území:

Cholupice, Kamýk, Komořany, Modřany a Točná

Počet obyvatel:

58 862 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1994 (městská část)

Rozloha:

2 331 ha 86

Přehled cenových relací– tab.č.13 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 35 000 – 50 000 30 000 – 40 000 30 000 – 40 000 20 000 – 30 000 30 000 – 45 000

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 240 160 - 210 --160 - 250

Praha 13 Tento městský obvod leţí v jihozápadní části Prahy na trase metra B, při vyústění dálnice D5 a blízko od letiště. Zaujímá plochu přibliţně 1 500 hektarů a ţije zde téměř 58 tisíc obyvatel. Jedná se o populačně nejmladší část Prahy. Praha 13 se nachází na území starších obcí a usedlostí Jinonice, Butovice a Stodůlky, kde v 80. a 90. letech 20. století vznikly velké sídlištní komplexy – Stodůlky, Luţiny, Nové Butovice a Velká Ohrada. Na území Prahy 13 jsou jak starší panelové domy, tak novostavby bytových domů. Známou dominantou je nadzemní tubus metra, které spojuje Prahu 13 s centrem od roku 1994. Největší část městské části tvoří sídliště, často navrţená do čtvercových bloků s vnitřní zelení nebo kruhových rondelů s klidovými zónami a dětskými hřišti. Na území Prahy 13 nechybí ani zeleň – na jihu je lemována přírodní rezervací Prokopské údolí a národní přírodní památkou Dalejský profil, na severozápadě se zase nachází revitalizované prameniště a údolí Motolského potoka. Zelenou páteří procházející napříč městskou částí je citlivě vybudovaný Centrální park. Protéká jím Prokopský potok. Dopravní obsluţnost zajišťuje především metro a také autobusové linky. Dopravní dostupnost je velmi dobrá díky blízkosti obchvatu Prahy. Praha 13 je vyhledávanou lokalitou pro bydlení. Základní údaje Katastrální území: Stodůlky, Luţiny, Nové Butovice, Velká Ohrada, Třebonice, Řeporyje Počet obyvatel:

55 802 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1974 (městská část)

Rozloha:

2310 hektarů

Přehled cenových relací– tab.č.14 byty nové/po rekonstrukci starší byty

prodej (Kč/m2) 35 000 – 55 000 30 000 – 40 000 87

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 240 160 - 210

bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

30 000 – 45 000 25 000 – 35 000 30 000 – 45 000

--160 - 240

Praha 14 Praha 14 vznikla v polovině devadesátých let z původních historických obcí, lemujících severovýchodní okraj Prahy: Kyje, Hloubětín a Hostavice, a nového sídliště Černý Most I. a II. V roce 2001 byla k této městské části připojena ještě městská část Dolní Počernice a spolu tak tvoří jeden správní obvod. Nejmladší částí Prahy 14 jsou dvě části sídliště Černý Most, které charakterizuje zástavba panelových bytových domů. Okolní ráz krajiny, v níţ bylo sídliště postaveno, se spolu s výstavbou výrazně měnil. V 90.letech zde navíc začala výstavba obchodních domů a zábavních center, která v okolí zvýšila hustotu dopravy, ale zároveň podstatně zlepšila dostupnost občanské vybavenosti Prahy 14. Dominantou lokality je nadúrovňový tubus metra se zastávkami Rajská zahrada a Černý Most, kde bylo nedávno zřízeno také autobusové nádraţí, navazující přímo na vstup do metra. Lokalita je charakterická rozmanitostí zástavby. Jsou zde zastoupeny jak byty v niţších cenových relacích (panelové domy – Černý Most), tak luxusní rodinné domy (Kyje, Hloubětín). Základní údaje: Katastrální území:

Černý Most, Hostavice, Kyje, Hloubětín (část, D. Počernic)

Počet obyvatel:

40 055 (k 31. 12. 2007)

Datum vzniku:

1994 (městská část)

Rozloha:

1352,7 hektarů, Dolní Počernice 576 ha

Přehled cenových relací– tab.č.15 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 30 000 – 50 000 28 000 – 35 000 30 000 – 40 000 25 000 – 35 000 30 000 – 45 000

88

pronájem (Kč/m2/měs)

190 - 230 160 - 200 --160 - 220

Praha 15 Městská část Praha 15 leţí v jihovýchodní části hlavního města Prahy a zahrnuje Horní Měcholupy a Hostivař. Během 80. let zde vyrostla moderní sídliště, která se stala domovem přibliţně 30 000 obyvatel. Hostivař a Horní Měcholupy byly přičleněny k hlavnímu městu aţ ve dvacátém století, konkrétně v roce 1922 (Hostivař) a 1968 (Horní Měcholupy). Od té doby se jejich tvář značně změnila, zejména výstavbou panelových sídlišť, která zde vyrůstala zejména během 80. let. Skokový rozvoj zaţila Praha 15 ještě o dalších deset let později, kdyţ zde nejprve v roce 1995 vyrostla nová budova radnice, o rok později začal fungovat Centrální depozitář Národní knihovny ČR s kapacitou 4 miliony svazků a v roce 1997 bylo v Hostivaři otevřeno jedno z prvních obchodních center v ČR. Základní údaje Katastrální území:

Horní Měcholupy, Hostivař

Počet obyvatel:

28 101 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1994 (městská část)

Rozloha:

1025 hektarů

Přehled cenových relací– tab.č.16 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 30 000 – 45 000 30 000 – 40 000 30 000 – 40 000 25 000 – 35 000 30 000 – 45 000

pronájem (Kč/m2/měs)

190 - 230 160 - 200 --160 - 220

Praha 16 Městskou část Praha 16 tvoří katastrální území Radotín o rozloze 930 ha. Rozkládá se na levém břehu Berounky na jihozápadě hlavního města Prahy. Zastavěná část území je ohraničena na západě a severu zalesněnými kopci Velký a Malý háj a na jihovýchodě řekou Berounkou. Mezi oběma kopci protéká Radotínský potok. První historická zmínka dokládající existenci Radotína se nachází v listině českého krále Vladislava II., v níţ je uvedena zpráva o zaloţení kostela Panny Marie řádu Jeruzalémského na Malé straně. V současné době se Praha 16 - Radotín stává vyhledávanou lokalitou pro bydlení, která nabízí krásnou polohu v širokém údolí

89

Berounky s přilehlými zalesněnými svahy nad Zbraslaví a Lipencemi. Této skutečnosti nezabránilo ani postiţení povodněmi v roce 2002. Základní údaje Katastrální území:

Horní Měcholupy, Hostivař, Dolní Měcholupy, Dubeč, Petrovice, Štěrboholy

Počet obyvatel:

28 101 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1994 (městská část)

Rozloha:

1025 hektarů

Přehled cenových relací– tab.č.17 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 35 000 – 45 000 26 000 – 35 000 30 000 – 40 000 25 000 – 35 000 25 000 – 40 000

pronájem (Kč/m2/měs)

190 - 240 150 - 190 --150 - 200

Praha 17 Tento obvod zahrnuje pouze městskou část Řepy, která leţí na západním okraji Prahy. Obec Řepy existuje jiţ od 13. století. Původní zástavba malých domků byla postupně doplňována především v 80. letech výstavbou novou – panelovými domy, které dnes v zásadě tvoří tuto městskou část. S výstavbou se započalo směrem od Motola, následně pokračovala podél ţelezniční trati, kde je dnes jiţní část sídliště, a tak bylo moţné severní oblast mezi tratí a starými Řepy dokončit do roku 1991. Po roce 1990 výstavba sídliště ustala přesto, ţe plánováno bylo ještě rozšíření i v budoucích letech. Tramvajová linka na sídliště vede od roku 1988 a je zakončena typickou tramvajovou smyčkou. Budoucí rozvoj této městské části se bude odehrávat zřejmě především v oblasti dopravy, protoţe se zvaţuje prodlouţení linky metra A ze stanice Dejvická do Řep a na Zličín k lince B. Poblíţ konečné tramvaje se nachází ţelezniční nádraţí PrahaZličín, slouţící jako spojení s Kladnem na trati Hostivice – Praha-Smíchov. Základní údaje Katastrální území:

Řepy, (m.č. Praha Zličín spadá pod správní obvod)

Počet obyvatel:

24 545, 3 337 Zličín (k 31. 12. 2006) 90

Datum vzniku:

2001 (městská část)

Rozloha:

326 hektarů, 683 ha Zličín

Přehled cenových relací– tab.č.18 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 30 000 – 45 000 28 000 – 35 000 30 000 – 40 000 20 000 – 30 000 28 000 – 45 000

pronájem (Kč/m2/měs)

190 - 230 150 - 200 --150 - 210

Praha 18 Tento správní obvod je tvořen městskou částí Letňany, Čakovice, Třeboradice a Miškovice, které leţí na severním okraji Prahy. První písemná zmínka o Letňanech je z roku 1347. Od roku 1990 jsou Letňany samostatnou městskou částí Prahy, v předchozím období náleţely pod městskou část Praha 9. Za svůj rozvoj vděčí výstavbě leteckých továren Letov a Avia a pobočkám Aera a Pragy. S nimi byla zaloţena i dvě letiště. V 70. a 80. letech 20. století bylo vybudováno sídliště na západní straně městské části. Na začátku devadesátých let k němu přibyla ještě panelová výstavba na Staré návsi, která nahradila dřívější centrum obce s usedlostí a rybníkem. V roce 1999 byla postavena 1. etapa Obchodního centra Letňany společností Tesco. Toto obchodní centrum je největší v ČR, jeho součástí je i multikino, aquacentrum nebo plavecký bazén. Praţský veletrţní areál (PVA), otevřený v září 1998 pořádá významné veletrţní akce (např. stavební veletrh For arch nebo veletrh bydlení For Habitat). Velkým přínosem pro lokalitu bylo prodlouţení trasy metra linky C. S metrem přišla do Letňan i řada nových investorů: v okolí stanice se připravuje výstavba tří administrativních center a na poli směrem k Čakovicím několik bytových projektů. V příštích letech rovněţ proběhne vyčištění tzv. brownfieldu po bývalém koncernu Avia, aby zde mohla vzniknout zcela nová čtvrť. Základní údaje Katastrální území:

Letňany, Čakovice, Třeboradice, Miškovice

Počet obyvatel:

22.709

Datum vzniku:

1990 (městská část)

91

Přehled cenových relací– tab.č.19 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 30 000 – 45 000 25 000 – 35 000 30 000 – 40 000 25 000 – 35 000 28 000 – 45 000

pronájem (Kč/m2/měs)

190 - 230 160 - 210 --150 - 210

Praha 19 Celé území městské části Praha 19 tvoří Kbely, leţící na severovýchodním okraji Prahy. K Praze byly Kbely připojeny roku 1968, ale jejich rozvoj započal mnohem dříve, a to jiţ v devatenáctém století. O obci samotné se první zmínky objevují jiţ ve 12. století. Dominantou Kbel se stal 43 m vysoký ţelezobetonový maják, stojící jiţ osmdesát let na zdejším letišti, který byl vyhlášen kulturní památkou. Kbelské letiště bylo vybudováno po skončení první světové války, a v roce 1920 uţ zde byla v provozu civilní letecká doprava, a také vysílání československého rozhlasu. O rok později pak přibyly dva významné podniky – hlavní letecké dílny, dnes Letecké opravny Kbely. Tato městská část si dodnes si zachovává charakter spíše rodinné zástavby, i kdyţ v padesátých letech se započalo s výstavbou dvou sídlišť. Panelové domy však mají maximálně deset podlaţí. Teprve v posledních letech se začíná více rozvíjet další bytová zástavba. Základní údaje Katastrální území:

Kbely, Satalice a Vinoř

Počet obyvatel:

5164, Satalice a Vinoř 5081 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

2001 (městská část)

Rozloha:

599 hektarů, 980 ha Satalice a Vinoř

Přehled cenových relací– tab.č.20 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 30 000 – 45 000 25 000 – 35 000 30 000 – 45 000 25 000 – 35 000 30 000 – 45 000

92

pronájem (Kč/m2/měs)

190 - 230 150 - 210 --150 - 220

Praha 20 Území městské části Praha 20-Horní Počernice se rozkládá na východním okraji hlavního města Prahy v prostoru tří původních obcí, Chval, Svépravic a Horních Počernic. Sousedí se správními obvody Praha 14, 19, 21 a středočeským krajem. První dochovaná písemná zpráva je o původní obci Chvaly z roku 1088 a pochází ze základní listiny Vyšehradské kapituly. Roku 1974 byly Horní Počernice připojeny k Praze a začleněny do městského obvodu Praha 9. Roku 1990 se městská část nazývala Praha-Horní Počernice a od 1.1. 2002 Praha 20. Na území Prahy 20 se nachází celá řada rybníků a vodních nádrţí. Převládá zde zemědělská půda a velký rozsah zeleně, převáţně v lesních porostech a parcích. Panelová zástavba ze 70. let narušila spíše venkovský ráz obce s rodinnými domy, a dnes ji doplňuje další masivní výstavba, jak individuálních stavebníků, tak obytné soubory a další plochy jsou jiţ k zastavění připraveny především v jiţní a východní části území. Připravuje se výstavba komerční zóny SEVER s řadou logistických center a dalších aktivit na přibliţně sedmdesáti hektarech v blízkosti mladoboleslavské dálnice, která umoţní vhodné dopravní napojení. Základní údaje: Katastrální území: Horní Počernice Počet obyvatel: 13 946 (k 31. 12. 2006) Datum vzniku: 2001 (městská část i správní obvod) Rozloha: 1693 ha Přehled cenových relací– tab.č.21 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

2

prodej (Kč/m ) 30 000 – 40 000 25 000 – 35 000 30 000 – 40 000 20 000 – 30 000 25 000 – 40 000

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 240 160 - 200 --160 - 260

Praha 21 Městská část Praha 21 zahrnuje katastrální území Újezd nad Lesy u východní hranice hlavního města Prahy. Leţí na východě Prahy. Vykovává rozšířenou působnost státní správy pro městské části Praha-Klánovice, Praha-Koloděje a Praha-Běchovice. Do roku 2002 byla městská část známá pod názvem Praha-Újezd nad Lesy, poté došlo k 93

jejímu přejmenování na současný název Praha 21. Počátkem 20. století se obec rozrůstá výstavbou rodinných vilek a domků, úpravou silnic a chodníků, stavbou polyfunkčního centra. Obec je charakteristická výskytem rozsáhlých lesů, které ji činí zajímavou přírodní lokalitou. Dnešní Újezd nad Lesy je stále se rozvíjející obcí, kde v průběhu desetiletí vznikala a opět vzniká různorodá zástavba rodinných domků a vilek, v současnosti se zde buduje také polyfunkční centrum. Rozsáhlé lesy činí z této obce zajímavou přírodní lokalitu. Dopravní obsluţnost je zajištěna autobusy a oblíbené je také ţelezniční spojení Klánovice – Praha Masarykovo nádraţí. Základní údaje: Katastrální území:

Újezd nad Lesy

Počet obyvatel:

8 748 (k 31. 12. 2006)

Datum vzniku:

1990 (městská část), 2001 (městská část i správní obvod)

Rozloha:

1014 ha (k 31. 12. 2006)

Přehled cenových relací– tab.č.22 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 32 000 – 45 000 28 000 – 35 000 30 000 – 40 000 25 000 – 30 000 30 000 – 45 000

pronájem (Kč/m2/měs)

200 - 240 160 - 200 --160 - 220

Praha 22 Městská část Praha 22 se nachází na jihovýchodním okraji Prahy směrem na Říčany a Kutnou Horu. Svou rozlohou patří mezi největší praţské městské části. Skládá se z katastrálních území Uhříněves, Pitkovice a Hájek. Je správním obvodem pro městské části Praha-Královice, Praha-Nedvězí, Praha-Kolovraty a Praha-Benice. Praha 22 je součástí městského obvodu Praha 10. Aţ do roku 2001 se městská část Praha 22 nazývala podle své největší čtvrti Praha-Uhříněves. V obvodu Praha 22 převaţují rodinné domy, nechybí však ani domy bytové. Zastoupeny jsou také průmyslové nemovitosti. Základní údaje: Katastrální území:

Uhříněves, Pitkovice a Hájek

Počet obyvatel:

11 507

94

Datum vzniku:

2001

Rozloha:

1 561 ha

Přehled cenových relací– tab.č.23 byty nové/po rekonstrukci starší byty bytové domy nové/po rekonstrukci bytové domy starší rodinné domy

prodej (Kč/m2) 32 000 – 45 000 28 000 – 35 000 30 000 – 40 000 25 000 – 30 000 25 000 – 40 000

pronájem (Kč/m2/měs)

180 - 220 160 - 200 --150 - 220

Trh rezidenčních nemovitostí - trendy, očekávaný vývoj: I přes mírné náznaky oţivení trhu stále pokračuje stagnace poptávky po bytech a rodinných domech, podílí se na tom několik vlivů: -

velká nabídka nových bytů v dokončených nebo realizovaných projektech,

-

silné ročníky ze 70. let jiţ postupně uspokojují své bytové potřeby,

-

přísnější podmínky pro poskytnutí hypotečních úvěrů,

-

zpřísnění podmínek financování nových developerských projektů.

Do budoucna lze očekávat: -

nová bytová výstavba se soustředí na atraktivní lokality,

-

pozvolna bude docházet k oţivení nyní zastavených dalších etap výstavby některých projektů,

-

bude sílit tlak na sníţení cen stavebních prací,

-

vlivem silného konkurenčního prostředí bude kladen větší důraz na kvalitu,

-

pravděpodobně bude pokrčovat pokles cen zejména starších bytů v panelových domech,

-

developeři se zaměří na méně solventní zájemce o bydlení (přetlak nabídky luxusních bytů)

-

vyšší poptávka po nájemním bydlení v Praze (vysoká fluktuace osob, horší dostupnost hypotečních úvěrů)

-

stagnace trţního nájemného.

Výše uvedené je ve značné míře závislé na růstu ekonomiky a zejména ochotě bank financovat výstavbu nových projektů a poskytovat hypotéky na bydlení. 95

ZÁVĚR Cílem této bakalářské práce byl popis specifik spojených s oceňováním nemovitostí pro zajištění úvěru, vč. následného posuzování trţních ocenění v bance. Tomuto tématu je věnována první část práce, která je zakončena shrnutím zjištěných skutečností a několika doporučeními jak pro odhadce, kteří vyhotovují trţní ocenění pro úvěrové řízení, tak pro banky, které s těmito oceněními pracují. V druhé části práce jsou uvedeny dva příklady trţních ocenění, které jsou zpracovány na základě zjištění a závěrů první, teoretické části. Jedná se o ocenění bytové jednotky v Kladně a prodejny Penny Market v Brně. Ocenění jsou zpracována v takovém rozsahu a podobě, aby je bylo moţné pouţít v bance při úvěrovém řízení. Závěrečná analytická část je věnována základnímu přehledu o trhu s byty, bytovými a rodinnými domy v hlavním městě Praze. Při zpracování jsem vycházel z literatury, metodik a internetových stránek, které jsou uvedeny v závěrečném seznamu pouţitých zdrojů. Zdrojem informací mi dále byly praktické zkušenosti získané při oceňování nemovitostí a dále cenné rady mých kolegů. Za zásadní informaci zjištěnou při zpracování této práce lze povaţovat skutečnost, ţe trţní ocenění má zásadní význam při rozhodování banky o poskytnutí úvěru, o jeho výši a stanovení podmínek, které musí ţadatel úvěru splnit, aby úvěr získal. Práce poukazuje na skutečnost, ţe banky, které pouţívají trţní ocenění v úvěrovém řízení mají v zásadě shodné poţadavky na jejich zpracování, přesto však nejsou, aţ na výjimky, ochotny akceptovat ocenění zpracovaná pro konkurenční finanční instituce. Odhadcům to jedné straně přináší více práce, na straně druhé jsou však nuceni platit za více licencí na pouţívání aplikací pro oceňování a často musí odmítnout zájemce o ocenění, který o úvěr ţádá u banky, na jejímţ seznamu není odhadce zapsán. Návrh na změnu tohoto systému, je uveden v závěru teoretické části. S ohledem na výše uvedené lze konstatovat, ţe cíl bakalářské práce byl splněn.

96

Seznam pouţité literatury 1. BRADÁČ Albert, FIALA Josef, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 3. přepracované vydání, Praha: Linde Praha, 2004, 743 stran, ISBN 80-7201-441-2. 2. ORT Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, oceňování na tržních principech, 1. vydání, Praha: BIVS, 2008, 139 stran, ISBN 978-80-7265-128-3. 3. ORT Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí, 1. vydání, Praha: BIVS, 2007, 74 stran, ISBN 978-80-7265-113-9. 4. ORT Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech,1. vydání, Praha: BIVS, 2007, 77 stran, ISBN 978-80-7265-101. 5. ZAZVONIL Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech,1. vydání, Praha: CEDUK, 1996, 173 stran, ISBN: 80-902109-0-2. 6. ZAZVONIL Zbyněk, Výnosová hodnota nemovitostí,1. vydání, Praha: CEDUK, 2004, 256 stran, ISBN: 80-902109-3-7. 7. Kolektiv autorů, Bankovnictví, 6. vydání, Praha: BIVS, 2006, 280 stran, ISBN: 978-80-7265-099-6.

Ostatní zdroje: 8. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Trend Report 2010. 9. Zákon č. 40/1964 Sb. (Občanský zákoník). 10. Zákon č. 344/1992 Sb. (Katastrální zákon). 11. Zákon č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon). 12. Zákon č. 72/1995 (Zákon o vlastnictví bytů). 13. Zákon č. 190/2004 Sb. (Zákon o dluhopisech). 14. Zákon č. 151/1997 Sb. (O oceňování majetku). 15. Metodické zásady oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení ve Volksbank CZ. 16. Katalog zajištění Volksbank CZ, příloha č. 2. Internetové stránky: www.praha.eu, www.cuzk.cz, www.czso.cz, www.sreality.cz, www.reality.cz, aj.

97

Seznam tabulek a grafů Tabulky: Tabulka č. 1 – Praha - statistické údaje ………………………………

72

Tabulky č 2-23 – Přehledy cenových relací…………………………..

78-95

Grafy: Graf č. 1 – Nová výstavba bytových a rodinných domů 2009 …………. 73 Graf č. 2 – Nejvyšší počty vkladů v Praze dle KÚ …………………….. 74 Graf č. 3 – Vývoj cen bytů v letech 2005-2009 ………………………… 75 Graf č. 4 – Vývoj průměrných cen nájemného v Praze ………………… 76 Obrázky: Obrázek č. 1 – Umístění kraje v rámci ČR ……………………………… 71 Obrázek č. 2 – Členění obvodů hl.m. Prahy …………………………….. 72

Poznámky.: Ve výčtu nejsou uvedeny tabulky uvedené ve dvou trţních oceněních, které byly zpracovány s vyuţitím výstupu programu pro oceňování NEM Express, tabulka porovnávacího přístupu byla inspirována skripty Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl (viz. seznam pouţité literatury), ostatní tabulky jsou vlastní. Tabulky č. 2 – 23 s přehledem cenových relací jsou zpracovány na základě průzkumu trhu a vlastních databází. Fotografie uvedené v trţních oceněních jsou vlastní.

98