Overzicht herstructureringsprojecten gerealiseerd in samenwerking tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties

Maatschappijen

herstructurering

’t Rond in Houten – Van Wijnen, Altera Vastgoed & VastNed Management / Viveste ’t Rond in Winschoten – Leyten Vastgoed / Acantus Groep Aan de Bosrand in Emmen – BEMOG Projectontwikkeling / Lefier Westeinde 28 Postbus 620 Andreas Ensemble in Amsterdam – Proper Stok / De Alliantie 2270 AP Voorburg Blok C, Noordstrook in Amsterdam – Amvest / Far West & De Principaal T 070 369 62 64 Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven – CRA Vastgoed / Trudo F 070 387 40 89 www.neprom.nl Bospolder-Tussendijken in Rotterdam – ERA Contour / Com.wonen & Woonbron CAN in Amsterdam – ING Real Estate / Ymere Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht – Proper Stok & Urban Interest / Mitros & Portaal Cloviskwartier in Maastricht – Janssen de Jong Projectontwikkeling / Maasvallei De Grienden in Rotterdam – Proper Stok / Woonbron De Horsten in Rotterdam – ERA Contour / Stichting Tuinstad Zuidwijk (STZ) De Laares in Enschede – AM / Domijn, De Woonplaats & Ons Huis De Meent in Leerdam – Bouwfonds Ontwikkeling & Planoform / Kleurrijk Wonen De Nieuwe Maria’s in Den Haag – ERA Contour / Haag Wonen De Oriënt in Den Haag – ERA Contour / Staedion De Wending in Delfzijl – Leyten Vastgoed / Acantus Groep Dinkelpark in Groningen – Trebbe Bouw / Nijestee & Woningstichting Patrimonium Duinstrip in Den Haag – BAM Vastgoed / Vestia Hart van Zuid in Hengelo – Van Wijnen / De Woonplaats & Welbions Het Rode Dorp in Alkmaar – Bouwfonds Ontwikkeling / Kennemer Wonen Hof Berestein in Den Haag – ERA Contour / Staedion Hoogeveenlaan in Den Haag – Proper Stok / Haag Wonen Hoograven in Utrecht – AM & Bouwfonds Ontwikkeling / Mitros Hoornwerk in Deventer – Van Wijnen / Woonbedrijf ieder1 K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam – Bouwfonds Ontwikkeling / Rochdale Kaapstander in Amsterdam – Blauwhoed Eurowoningen / Ymere Loofmeester in Maassluis – AM / Stichting Maasdelta Groep Malberg in Maastricht – AM / Servatius & Woonpunt Malburgen in Arnhem – Kuiper Vastgoed / Stichting Volkshuisvesting Marsmanplein in Haarlem – Leyten Vastgoed / Pré Wonen Mathenesserplein in Rotterdam – Leyten Vastgoed / Woonbron Meer & Oever in Amsterdam – Proper Stok & ING Real Estate / Stadgenoot Nieuw Crooswijk in Rotterdam – ERA Contour & Proper Stok / Woonstad Rotterdam Nieuw Kempering in Amsterdam – Van Wijnen / Delta Forte (Rochdale) Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht – AM / Mitros Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet – BAM Woningbouw / Woonbron Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen) – Bouwfonds Ontwikkeling / Stadgenoot, Eigen Haard & Woningbedrijf Velsen Plan de Nassau in Enschede – AM / Domijn Polderweggebied in Amsterdam – Ontwikkelaar Bouwfonds / Ymere & Stadgenoot Poort tot Rosendaal in Arnhem – Kuiper Vastgoed / Stichting Volkshuisvesting Poort van Zuid/Vijfhoek in Zaandam – AM, Bouwfonds Ontwikkeling, BAM Vastgoed & Van der Gragt / ZVH Schaakwijk in Utrecht – ERA Contour, BAM Vastgoed, Vastgoedontwikkeling Bunnik & Synchroon / Mitros Stadsbleek in Oldenzaal – Trebbe Bouw / WBO Wonen Stadseiland/Malburgen in Arnhem – AM, Giesbers Arnhem-bouw & Amvest / Stichting Volkshuisvesting Talmalaan in Utrecht – Blauwhoed / Mitros Tarwewijk in Rotterdam – AM / Woonstad Rotterdam Twekkelerveld in Enschede – AM / Domijn Vinkhuizen in Groningen – Corio / Nijestee Vlinderbuurt in Rotterdam – ERA Contour / Woonstad Rotterdam Vossenberg in Helmond – Janssen de Jong Projectontwikkeling / Stichting Woonpartners Vuurplaat in Rotterdam – Leyten Vastgoed / Vestia Waterlandplein in Amsterdam – AM / Ymere Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam – Bouwfonds Ontwikkeling / Ymere Wheermolen-West in Purmerend – Bouwfonds Ontwikkeling / Woningstichting Wherestad Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen) – Bouwfonds Ontwikkeling / Woningbedrijf Velsen Zitterd Revisited fase 1 in Sittard – Vesteda & 3W Vastgoed / ZO Wonen Zonnekwartier in Helmond – Hurks vastgoedontwikkeling & Adriaans Projectontwikkeling / Woningbouwvereniging Volksbelang Zwanehof in Roosendaal – BVR-Groep / Aramis

Overzicht herstructureringsprojecten gerealiseerd in samenwerking tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties

Leer gang

Vereniging van Nederlandse Pr ojectontwikkeling M aatschappijen

Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling M aatschappijen



Vooraf In 2008-2009 heeft de NEPROM samen met De Vernieuwde Stad en financiële steun van het Ministerie van VROM een onderzoek laten uitvoeren door de TU Delft naar de toegevoegde waarde van de samenwerking tussen marktpartijen en woningcorporaties bij de herstructurering van oude woonwijken. Eerdere onderzoeken op dit terrein waren verouderd. De opdrachtgevers zochten naar meer inzicht in de rollen die marktpartijen, doorgaans commerciële projectontwikkelaars, spelen in de herstructurering. Bij herstructurering gaat het vaak om wijken waar woningcorporaties een fors woningbezit hebben, waardoor zij vaak vanaf het begin betrokken zijn bij het herstructureringsproces en zij in veel gevallen zelfs initiatiefnemer zijn. Door hun grond- en vastgoedpositie zijn zij vaak in de positie om te beslissen om wel of niet een marktpartij in de herontwikkeling te betrekken. Woningcorporaties zullen dat alleen doen als zij ervan overtuigd zijn dat de ontwikkelaar een toegevoegde waarde heeft. De NEPROM en De Vernieuwde Stad wilden met het onderzoek inzicht krijgen in wat nu precies de veronderstelde meerwaarde is van het betrekken van een ontwikkelaar bij de herstructurering en of die meerwaarde in de praktijk ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Maken projectontwikkelaars de verwachtingen en hun beloften waar? Wanneer ontwikkelaars en woningcorporaties gevraagd werden naar de meerwaarde van een commerciële marktpartij in de herstructurering refereerden zij vaak aan competenties zoals procesmanagement, marketingstrategie en organiserend vermogen. Ook de risicodragende rol van de marktpartij werd vaak genoemd om een projectontwikkelaar te betrekken bij de herstructurering. Sommige ondervraagden gingen zelfs zo ver in hun uitlatingen dat ze een determinerende rol toekenden aan de rol van de marktpartij. Zij veronderstelden dat het de marktpartij is die het verschil maakt in de herstructurering. Met het onderzoek hopen de opdrachtgevers dergelijke speculaties de wereld uit te helpen en daarvoor in de plaats kennis gebaseerd op feiten te verzamelen. De resultaten van het onderzoek zijn wellicht – want zo is het wel vaker met wetenschappelijk onderzoek – niet echt verrassend. Maar het daaraan ten grondslag liggende onderzoek verheldert wel veel. Centrale conclusie van het onderzoek is dat daar waar sprake is van een complexe herstructureringsopgave – waar dus meer aan de hand is dan het slopen van een verouderd complex sociale huurwoningen en het daarvoor in de plaats bouwen van nieuwe koop- of huurwoningen – de samenwerking van beide disciplines veel meerwaarde biedt. In dergelijke situaties kunnen in de meeste gevallen noch woningcorporaties noch commerciële projectontwikkelaars de opgave op eigen kracht goed aan. Keer op keer blijkt in de praktijk dat beide disciplines sterke en zwakke kanten hebben en dat juist bij complexe opgaven de wederzijdse aanvulling tot betere resultaten leidt. Het is dus de samenwerking die het verschil maakt. Essentieel in de samenwerking – en ook dat lijkt een open deur – zijn het de menselijke inspanningen die deze samenwerking tot een succes maken. Juist de grote persoonlijke betrokkenheid, en het commitment en de bereidheid om op basis van vertrouwen – en uiteraard zorgvuldig opgestelde contracten – met elkaar echt ‘samen te werken’, maakt de kans op succes het grootst. Het onderzoek is begonnen met een inventarisatie van alle te achterhalen herstructurerings­ projecten die in een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties en commerciële project­ ontwikkelaars gerealiseerd zijn of worden. Deze inventarisatie was nodig om zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht inzicht te krijgen in de omvang en de structuur van de herstructurerings­ projecten. Op basis daarvan konden we tot beter onderbouwde inzichten komen over de aard en de

toegevoegde waarde van de samenwerking tussen deze partijen. Daarmee probeerden we ook te ontsnappen aan de valkuil van het baseren van algemeen geldende conclusies op een beperkt aantal waarnemingen. Uiteraard kan in dergelijk onderzoek geen sprake zijn van statistisch bewezen relaties, maar het grote aantal in de analyses betrokken herstructureringsprojecten maakt wel dat we conclusies durven te trekken die verder gaan dan speculaties. Voorafgaand aan onze zoektocht moesten we bepalen om welk soort herstructureringsprojecten het ons te doen was. Vanaf het begin stond voor ons vast dat het moest gaan om projecten waarbij verouderd corporatiebezit in het geding is en waarbij de herontwikkelingsopgave niet los gezien kan worden van dat corporatiebezit. Daarnaast vonden we van belang dat het moest gaan om een opgave, waarbij ook een ontwikkelingsvisie op het niveau van de wijk of buurt werd opgesteld, zodat ook daadwerkelijk sprake was van een gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat in veel van deze projecten ook sprake is van de nieuwbouw van koopwoningen. Vaak gaat het bovendien om ontwikkelingen waar naast nieuwe woningen ook andere, nieuwe functies worden gerealiseerd, waaronder scholen, winkels, kantoren en andere voorzieningen. In sommige herstructureringsprojecten start de opgave bij de sloop van een oud schoolgebouw of een ziekenhuis, en de herontwikkeling van het desbetreffende terrein. Maar het gaat dan wel om projecten in een verouderde woonwijk met woningcorporatiebezit waarbij voor de gehele buurt of wijk een integrale ontwikkelingsvisie is opgesteld. Voor de inventarisatie van projecten werd een groot aantal marktpartijen en woningcorporaties benaderd. Dat leverde informatie op over circa 80 herstructureringsprojecten. Niet alle aangeleverde projecten voldeden aan onze definitie van binnenstedelijke herstructurering. Uiteindelijk hebben we 60 (deel)projecten gekozen die binnen onze onderzoekskaders vielen. Het betreft sterk in omvang variërende projecten. In sommige projecten gaat het uitsluitend om woningbouw, maar in een groot aantal is ook sprake van winkels, kantoren en/of (sociale) voorzieningen. We hebben niet de pretentie dat we hiermee een uitputtend totaaloverzicht geven van alle herstructurerings­ projecten waar sprake is van samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars, maar we kunnen ons niet voorstellen dat we er heel veel gemist hebben. We houden ons uiteraard aanbevolen voor aanvullingen. We zijn van mening dat we hiermee het tot nu toe meest systematische en uitputtende overzicht hebben opgesteld van dergelijke herstructurerings­projecten, en we hebben daarom ook besloten dit overzicht te publiceren. Van de 60 geïnventariseerde en beschreven herstructureringsprojecten hebben we uiteindelijk veertien projecten aan een omvangrijke analyse onderworpen, waarbij met de belangrijkste betrokken partijen interviews zijn gehouden. Daarin is uitgebreid gesproken over de rollen en bijdragen van de betrokken partijen, over de inbreng van expertise, kennis en ervaring, en over wie wat precies heeft gedaan. Ook is men steeds gevraagd te reageren op elkaars inbreng en visies. Tevens is in de analyses uitgebreid aandacht besteed aan de juridische vorm waarin de samenwerking is gegoten, hoe de financiële risico’s tussen de betrokken partijen zijn verdeeld en hoe de financiering van het project tot stand is gekomen. Op basis van de analyse van die gegevens en het terugkoppelen van de analyses naar de betrokken partijen hebben we uiteindelijk een aantal conclusies kunnen trekken en een aantal aanbevelingen voor toekomstige samenwerking kunnen formuleren. In het uitgebreide onderzoeksrapport hebben we – naast de conclusies en aanbevelingen – de veertien geanalyseerde herstructureringsprojecten en de daarbij geleverde inspanningen door de betrokken partijen, inzichtelijk gemaakt. We hopen daarmee bij te dragen aan het tastbaar en inzichtelijk maken van die inspanningen, zodat de herstructureringspraktijk van de opgedane ervaringen en

kennis kan profiteren. Dat betekent wel dat het onderzoeksrapport nogal omvangrijk is geworden. Daarom hebben we ervoor gekozen om het rapport uitsluitend digitaal uit te geven. Het rapport is te downloaden vanaf de website van de NEPROM en van andere betrokken organisaties. In voorliggende publicatie vindt u een beknopte beschrijving van de 60 herstructureringsprojecten en de conclusies van het onderzoek. Voor meer en gedetailleerdere informatie verwijzen we u naar het onderzoeksrapport. Jan Fokkema directeur NEPROM

Inhoudsopgave

Conclusies ‘Zij maakt het verschil’

08

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

’t Rond in Houten ’t Rond in Winschoten Aan de Bosrand in Emmen Andreas Ensemble in Amsterdam Blok C, Noordstrook in Amsterdam Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven Bospolder-Tussendijken in Rotterdam CAN in Amsterdam Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht Cloviskwartier in Maastricht De Grienden in Rotterdam De Horsten in Rotterdam De Laares in Enschede De Meent in Leerdam De Nieuwe Maria’s in Den Haag De Oriënt in Den Haag De Wending in Delfzijl Dinkelpark in Groningen Duinstrip in Den Haag Hart van Zuid in Hengelo Het Rode Dorp in Alkmaar Hof Berestein in Den Haag Hoogeveenlaan in Den Haag Hoograven in Utrecht Hoornwerk in Deventer K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam Kaapstander in Amsterdam Loofmeester in Maassluis Malberg in Maastricht Malburgen in Arnhem

13 13 13 15 15 17 17 19 19 21 21 21 23 23 25 25 25 27 27 29 29 31 31 33 33 33 35 35 35 37

31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59

Marsmanplein in Haarlem Mathenesserplein in Rotterdam Meer & Oever in Amsterdam Nieuw Crooswijk in Rotterdam Nieuw Kempering in Amsterdam Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen) Plan de Nassau in Enschede Polderweggebied in Amsterdam Poort tot Rosendaal in Arnhem Poort van Zuid/Vijfhoek in Zaandam Schaakwijk in Utrecht Stadsbleek in Oldenzaal Stadseiland/Malburgen in Arnhem Talmalaan in Utrecht Tarwewijk in Rotterdam Twekkelerveld in Enschede Vinkhuizen in Groningen Vlinderbuurt in Rotterdam Vossenberg in Helmond Vuurplaat in Rotterdam Waterlandplein in Amsterdam Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam Wheermolen-West in Purmerend Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen) Zitterd Revisited fase 1 in Sittard Zonnekwartier in Helmond Zwanehof in Roosendaal

37 39 39 39 41 41 41 43 43 45 45 45 47 47 49 49 51 51 53 53 53 55 55 55 57 57 59 61 61



Conclusies ‘Zij maakt het verschil’ ‘Zij maakt het verschil’ is een onderzoek naar de samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële projectontwikkelaars in de herstructurering van verouderde woonwijken. Het onderzoek is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NEPROM en De Vernieuwde Stad met financiële steun van het Ministerie van VROM. Samenvattend kunnen we stellen dat er enerzijds duidelijke aanwijzingen zijn dat samenwerking toegevoegde waarde kan hebben en er anderzijds nuanceringen moeten worden gemaakt. Risico­ deling is de enige toegevoegde waarde die in vrijwel alle cases naar voren komt, maar dit is vanzelfsprekend en niet afhankelijk van samenwerking met een marktpartij. Risicodeling kan immers ook plaatsvinden door samenwerking met andere woningcorporaties. Daarnaast wordt marketing door de markt­partijen in relatief veel cases als toegevoegde waarde benoemd. Positief in ons onderzoek zijn ook de relatief weinig negatieve geluiden over de samenwerking. Vrijwel geen enkele respondent is het eens met de stelling dat samenwerking meer kost dan het oplevert. Verder moet gesteld worden dat de toegevoegde waarde moeilijk te herkennen en te erkennen is. Het is moeilijk te herkennen omdat in herstructureringsprojecten de inbreng van afzonderlijke partijen in de samenwerking moeilijk is te isoleren. Het is met name voor woningcorporaties wellicht moeilijk te erkennen, omdat zij met het erkennen van de toegevoegde waarde het gevoel kunnen hebben hun eigen organisatie te diskwalificeren. Voor de geïnterviewde medewerkers van zowel woningcorporaties als projectontwikkelaars geldt waarschijnlijk dat ze niet het achterste van hun tong durven te laten zien, met name als het gaat om het gebrek aan competenties van de andere partij. Ten slotte blijkt zowel uit de literatuurstudie, het semi Delphi-onderzoek als de case study dat de toegevoegde waarde sterk afhankelijk is van de situatie. De markt, de eigen capaciteiten van de woningcorporatie, de opgave en de competenties van de betrokken marktpartij –en meer in het bijzonder de betrokken medewerkers –zijn bepalend voor welke toegevoegde waarde daadwerkelijk geëffectueerd wordt. Verondersteld kan worden dat de toegevoegde waarde van marktpartijen door de expertise die ze met zich meebrengen zal verminderen naarmate de woningcorporaties hun eigen professionalisering doorzetten. Tegelijkertijd kan de professionalisering van woningcorporaties met zich meebrengen dat zij bewuster en gerichter de samenwerking met marktpartijen opzoeken, namelijk op die momenten en voor die locaties waarvan zij weten dat de toegevoegde waarde ook echt nodig is. Dat betekent dat woningcorporaties (en gemeenten) in sommige situaties juist vroeger in het proces zullen gaan kiezen voor betrokkenheid van marktpartijen. Dit gebeurt soms vanuit risicoreductie. Ook zullen woningcorporaties hun eigen competenties explicieter spiegelen aan de uitgenodigde marktpartijen. Als marktpartijen daarop willen inspelen, dan zouden ze hun toegevoegde waarde gerichter kunnen ontwikkelen en vermarkten. Zij moeten daarbij iets kunnen toevoegen aan de expertise die of al verworven is door de woningcorporatie of die ook elders te huur is. Daarbij kan onder meer worden gedacht aan het ontwikkelen en aanbieden van nieuwe samenwerkingsvormen (bijvoorbeeld gericht op samenwerking in de initiatieffase), het focussen op het ontwikkelen van oplossingen voor belangrijke problemen in de herstructurering en het explicieter positioneren met subspecialisaties zoals risicomanagement, productontwikkeling, procesmanagement en marketing. Projectontwikkelaars kunnen daarbij ook (al dan niet tegen een vergoeding) hun diensten aanbieden in de prille initiatieffase, zonder dat daar op voorhand een ontwikkelingsopdracht uit voortkomt. Overigens moet het tempo van professionalisering van woningcorporaties op het gebied van projectontwikkeling ook niet worden overschat. In een recente enquête van de TU Delft gaven veel woningcorporaties aan nog significante uitdagingen te zien bij het professionaliseren van de eigen

Herstructurering

08–09

organisatie op het terrein van vastgoedontwikkeling (Van der Kuij, 2009). Bovendien zijn de meeste in het onderhavige onderzoek betrokken woningcorporaties waarschijnlijk relatieve voorlopers op dit terrein. Voor beide partijen lijkt het goed om nog meer aan zelfreflectie te doen als het gaat om de competenties voor de (complexe en langdurige) herstructureringsopgave. Om dat op een gestructureerde wijze te kunnen doen, zouden woningcorporaties en projectontwikkelaars baat kunnen hebben bij een diagnose-instrumentarium, waarbij ze snel en geobjectiveerd inzicht kunnen krijgen in de eigen sterkten en zwakten in relatie tot de opgave. De in dit rapport gehanteerde ontwikkelaarprofielen zouden als aanzet kunnen worden gebruikt voor een dergelijk diagnosemodel. Zo’n instrument kan voorkomen dat partijen hun eigen competenties te rooskleurig inschatten en bovendien helpen bij het vinden van een partner die complementair is, zodat de toegevoegde waarde van de samenwerking kan worden geoptimaliseerd.

Herstructurering



10–11

01 ‘t Rond, Houten

02 ‘t Rond, Winschoten

03 Aan de Bosrand, Emmen

Herstructurering

01

12–13

’t Rond in Houten

Van Wijnen ontwikkelde het project ’t Rond in Houten op een plangebied ter grootte van anderhalf hectare, ten behoeve van een samenwerkingsverband van VastNed Management en Altera Vastgoed. ’t Rond bestaat uit een tweelaagse parkeergarage voor 400 auto’s met op de begane grond een winkelruimte van circa 8.300 vierkante meter. De winkelruimte wordt ontsloten door een passage die uitkomt op het centrale plein van Houten, waar alle bestaande winkels gesitueerd zijn. In opdracht van woningcorporatie Viveste zijn boven op het winkelcentrum vier woonblokken gerealiseerd met in totaal 165 huurappartementen. Deze woonblokken zijn in de plaats gekomen van de oude eigendommen van Viveste. De formele betrokkenheid van Van Wijnen begon in de haalbaarheidsfase. Van Wijnen nam het project inclusief de grondposities in de VO-fase over en levert de woningen, winkels en parkeergarage turn-key op. De risico’s vanaf de VO-fase zijn verdeeld, waarbij die van de kwaliteit van de planlocatie (woningen), het verhuurrisico en de financiering voor Viveste zijn. Risico’s van de kwaliteit van de planlocatie (winkels en parkeergarage) en exploitatie (gedeeltelijk) zijn voor VastNed Management en Altera Vastgoed. De financiering, exploitatie (gedeeltelijk), juridische aangelegenheden, het vergunningtraject, de ontwikkeling en realisatie zijn voor risico van Van Wijnen.

02

’t Rond in Winschoten

Leyten Vastgoed heeft in samenwerking met woningcorporatie Acantus Groep locatie ’t Rond in Winschoten ontwikkeld. Het betrof 30 huurwoningen in de vrije sector, 29 koopwoningen, 7.000 vierkante meter winkels en een parkeergarage van 250 plaatsen. De samenwerkende partijen hebben daarvoor een turn-key-overeenkomst afgesloten. Op het samenwerkingsverband voor de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing. Ook is er een exploitatieovereenkomst opgesteld. De informele betrokkenheid van Leyten Vastgoed begon in de haalbaarheidsfase, de formele samenwerking startte in de realisatiefase. De huurwoningen worden ontwikkeld in samenwerking met woningcorporatie Acantus Groep en de parkeergarage samen met het parkeerbedrijf Q-park en de gemeente. De koopwoningen en winkels worden niet in een samenwerkingsverband ontwikkeld.

03

Aan de Bosrand in Emmen

Samen met woningcorporatie Lefier (voorheen Wooncom) en de gemeente Emmen heeft ontwikkelaar BEMOG Projektontwikkeling 24 sociale huurwoningen en 91 koopwoningen in de wijk Emmermeer in Emmen ontwikkeld. De samenwerkende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Emmermeer Ontwikkeling BV opgericht. De grondexploitatie is gerealiseerd door middel van een exploitatieovereenkomst. De informele betrokkenheid van de marktpartij is gestart in de initiatieffase, de formele betrokkenheid is vanaf de haalbaarheidsfase gestart. De koopwoningen

04 Andreas Ensemble , Amsterdam

05 Blok C, Noordstrook in Amsterdam

Herstructurering

14–15

zijn gezamenlijk door BEMOG Projektontwikkeling en Lefier ontwikkeld, waarbij BEMOG Projektontwikkeling ontwikkelt en Lefier meebeslist. De huurwoningen zijn door Lefier ontwikkeld, waarbij BEMOG Projectontwikkeling adviseert en afstemt op het totale project. BEMOG Projektontwikkeling en Lefier hebben samen een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt waar de gemeente haar bestemmingsplan op heeft afgestemd. De gronden van Lefier en de gemeente Emmen zijn bijeengebracht. De gemeente Emmen heeft zorg gedragen voor de grondexploitatie. Lefier heeft bouwrijpe grond voor de huurwoningen afgenomen en voor eigen rekening en risico de huurwoningen ontwikkeld en verhuurd. BEMOG Projektontwikkeling en Lefier hebben als ontwikkelmaatschappij Emmermeer Ontwikkeling BV bouwrijpe grond afgenomen voor koopwoningen. BEMOG Projektontwikkeling heeft als ontwikkelaar en penhouder opgetreden. Lefier heeft via beslismomenten tijdens de SO-, VO-, DO- en verkoopfases over afsluitingen meebeslist. BEMOG Projektontwikkeling heeft de verkoop verzorgd, de aannemer namens de BV gecontroleerd, de bouwdirectie, oplevering en nazorg verzorgd. BEMOG Projectontwikkeling heeft hiervoor de AK ontvangen. Beide partijen hebben ieder voor 50% het risico gedragen en de winst 50/50 verdeeld. De risico’s met betrekking tot de locatie­reputatie, esthetiek van de locatie, geluidsbelasting, planontwikkeling, opbrengstenrisico (50/50), kostenrisico (50/50), markt (afzet of projectontwikkeling), financiering, exploitatie, publiciteit, media en de publiekrechtelijk risico’s zijn voor BEMOG Projektontwikkeling en Lefier. Risico’s betreffende de veiligheid, overlast, bodemverontreiniging, grondexploitatie en politieke en privaatrechtelijke risico’s zijn voor de gemeente Emmen. De risico’s voor het woonmilieu zijn voor BEMOG Projektontwikkeling, de gemeente Emmen en Lefier. De locatiegebonden voorzieningenniveaurisico’s zijn voor de gemeente Emmen en Lefier.

04

Andreas Ensemble in Amsterdam

Aan de oevers van de Westlandgracht in het Amsterdamse stadsdeel Slotervaart, op de plek van het voormalige Andreas Ziekenhuis, herontwikkelen Proper Stok, woningcorporatie De Alliantie en de gemeente Amsterdam 520 koop- en huurwoningen op een plangebied van acht hectare. Hiervoor is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Voor de grondexploitatie is gekozen voor erfpacht. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen ging in de initiatieffase van start. De risico’s betreffende de grond bouw- en woonrijp maken worden door de gemeente gedragen. De overige risico’s, evenals de winst, zijn als volgt tussen De Alliantie en Proper Stok verdeeld: 50/50 tot 5% en daarboven 75/25. De Alliantie neemt de (sociale) huurwoningen af. AK is 65/35 vanwege het penvoerderschap van Proper Stok. Met het stadsdeel is een grondprijs met afroomregeling overeengekomen.

05

Blok C, Noordstrook in Amsterdam

De Noordstrook is het gebied tussen de A10-West en de Maassluisstraat, ten noorden van de Rijswijkstraat tot aan de Heemstedestraat in Amsterdam West. Belegger Amvest, de samenwerkende woningcorporaties Far West en De Principaal met de gemeente Amsterdam hebben op deze locatie samen

06 Boschdijk-Marconilaan, Eindhoven 07 Bospolder-Tussendijken, Rotterdam

Herstructurering

16–17

110 huurwoningen in de vrije sector en 110 parkeerplaatsen ontwikkeld. Voorheen stonden op deze plek sociale huurwoningen. De samenwerking is opgezet aan de hand van een turn-key-afname door Amvest en Far West. Hierin is ook de grondexploitatie opgenomen. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van marktpartij is in de haalbaarheidsfase begonnen. De vrije–sector- huurwoningen die ontwikkeld zijn door Far West zullen wegens spreiding van de risico’s (gezien de totale grote vernieuwingsopgave) worden verkocht aan de belegger Amvest. Risico’s waar het gaat om het verhuurrisico, de opbrengsten, marktafzetting, projectontwikkeling en exploitatie worden gedragen door Amvest; alle overige risico’s (kosten) zijn voor rekening van Far West.

06

Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven

In samenwerking met woningcorporatie Trudo en de gemeente Eindhoven heeft CRA Vastgoed 54 sociale huurwoningen, circa 1.250 vierkante meter winkels en circa 3.500 vierkante meter kantoren in Eindhoven ontwikkeld. Voorheen stonden op dit plangebied 15 huurwoningen in de vrije sector en circa 1.500 vierkante meter winkels. Het samenwerkingverband is in de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. De grondexploitatie is privaat, na inbreng door de woningcorporatie en de gemeente. Partijen zijn vanaf de initiatieffase formeel betrokken bij het project. CRA Vastgoed en Trudo zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor alle locatiegebonden risico`s. De risico`s van de planontwikkeling zijn voor rekening van CRA Vastgoed. Trudo verzekert CRA Vastgoed van de afname van de sociale huur­ woningen en CRA Vastgoed verzekert Trudo van de afname van winkels en kantoren. Alle politieke risico`s zijn voor rekening van de gemeente, de planologisch/juridische risico`s draagt CRA Vastgoed. Verder is afgesproken dat er een vaste prijs komt voor de sociale huurwoningen en subsidies voor de niet-rendabele delen, zoals het parkeren.

07

Bospolder-Tussendijken in Rotterdam

In samenwerking met de woningcorporaties Com.wonen en Woonbron, en de gemeente Rotterdam heeft ERA Contour 487 koopwoningen in Bospolder-Tussendijken in Rotterdam ontwikkeld. Het samenwerkingsverband heeft de rechtsvorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De partijen zijn informeel vanaf de initiatieffase bij het project betrokken en formeel vanaf de haalbaarheidsfase. Het masterplan voor het hele gebied is een coproductie van Com.wonen en ERA Contour. Woonbron en Com.wonen hebben gezamenlijk 93 koopwoningen in het deelproject Le Medi ontwikkeld. De 94 koopwoningen van het project Puntstraat zijn voor rekening en risico van ERA Contour ontwikkeld. Com.wonen heeft daarvoor de ontwikkelconcessie overgedragen aan ERA Contour. Voor de overige 300 koopappartementen moet nog een verdeling worden gemaakt in de taken en verantwoordelijkheden. De risico’s zijn afhankelijk van de samenwerking per deelproject verdeeld. Voor Puntstraat geldt dat alle risico’s voor rekening en risico van ERA Contour zijn. Voor Le Medi is afgesproken dat alle risico’s voor rekening en risico van de drie partijen zijn. Voor de appartementen moet nog een verdeling worden bepaald. Com.wonen heeft daarvan de ontwikkelconcessie in zijn bezit.

08 CAN, Amsterdam

09 Centrumgebied Kanaleneiland, Utrecht

Herstructurering

08

18–19

CAN in Amsterdam

ING heeft samen met woningcorporatie Ymere en de gemeente Amsterdam 40 huurwoningen in de vrije sector, 122 huurwoningen in de sociale sector, 303 koopwoningen, circa 35.000 vierkante meter winkels, 2.650 parkeerplaatsen, 8.350 vierkante meter cultuurgelegenheden en circa 3.800 vierkante meter leisure in Amsterdam ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie zijn de partijen een uitvoeringsovereenkomst aangegaan. De informele betrokkenheid van marktpartijen is begonnen in de haalbaarheidsfase, de formele betrokkenheid in de initiatieffase. ING en Ymere hebben samen de gebouwen ontwikkeld. De gemeente Amsterdam heeft de openbare ruimte ontwikkeld. Er is geen sprake van gemeenschappelijke ontwikkeling. Wel is met de gemeente overlegd over raakvlakken in de ontwikkeling. ING en Ymere dragen het risico voor de esthetiek, geluidsbelasting, het woonmilieu, opbrengstrisico (boven een bepaald huurbedrag deelt de gemeente mee in de extra winst over de horeca), kostenrisico, de markt (afzetrisico of projectontwikkelingrisico), financiering en lokale politiek. Politiek van het Rijk en de provincie zijn voor risico van de gemeente. Voor bodemverontreiniging gelden de standaard erfpachtregels. Binnen het bestemmingsplan kunnen wijzigingen worden aangebracht. Ten aanzien van horeca deelt de gemeente dus mee in het extra huurbedrag. Risico en rendement liggen verder bij ING.

09

Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht

In samenwerking met de gemeente Utrecht, woningcorporaties Mitros en Portaal, en ontwikkelaar Urban Interest ontwikkelt Proper-Stok het Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht. Met 280 sociale huurwoningen, 750 koopwoningen, 12.000 vierkante meter winkels, 7.000 vierkante meter kantoren, 6.500 vierkante meter niet-commerciële bedrijfsruimten en 6.000 tot 12.000 vierkante meter onderwijs op een plangebied van 19,6 hectare. Voor de grondexploitatie is een GEM opgericht met daarin de gemeente Utrecht, Mitros, Portaal en Proper-Stok. Deze wordt gedeeltelijk extern gefinancierd. Voor de woningontwikkeling van een aantal deelgebieden is een ontwikkelingscombinatie gevormd (samenwerkingsovereenkomst OCK) met daarin Mitros, Portaal en ProperStok. De grondexploitatie is opgezet in een joint-venturemodel aan de hand van het GEM. De partijen zijn formeel bij het project betrokken vanaf de initiatieffase. Het uitgebreide winkelcentrum van het Kanaleneiland evenals het nieuwe hoofdkantoor van Mitros worden niet binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Binnen het GEM is een gelijke risicoverdeling afgesproken: voor iedere partij 25%. Binnen de OCK is de risicoverdeling ook gelijk opgegaan: 33% voor iedere partij. Ook het rendement is evenwichtig verdeeld en zeggenschap wordt verdeeld op basis van consensus.

10 Cloviskwartier, Maastricht

11 De Grienden, Rotterdam

12 De Horsten, Rotterdam

Herstructurering

10

20–21

Cloviskwartier in Maastricht

Janssen de Jong Projectontwikkeling heeft in samenwerking met de gemeente Maastricht en de woningcorporatie Maasvallei 43 sociale huurwoningen en 34 koopwoningen in Maastricht ontwikkeld. De grondexploitatie is uitgevoerd volgens het traditionele model. De informele betrokkenheid van de partijen is gestart in de initiatieffase; vanaf de haalbaarheidsfase is ook de formele betrokkenheid begonnen. Alle koopwoningen zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Risico’s betreffende bodemverontreiniging en grondkosten zijn gedragen door Maasvallei. De financiële risico’s voor de bouwkosten, sloopkosten, infrastructuur, markt en verkoopkosten zijn voor rekening van Janssen de Jong Projectontwikkeling zelf. Alle overige risico’s worden gezamenlijk gedragen.

11

De Grienden in Rotterdam

Ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Woonbron hebben samen met de gemeente Rotterdam op een plangebied van twee hectare in Rotterdam 69 koopwoningen en 69 huurwoningen in de vrije sector ontwikkeld. Voorheen stonden daar 96 sociale huurwoningen. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie is een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gesloten. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de haalbaarheidsfase. Risico’s omtrent milieuaspecten en de grondexploitatie worden door de gemeente gedragen. De afzettingsrisico’s van de huurwoningen worden door Woonbron gedragen, die van de koopwoningen door Proper Stok. Alle overige risico’s worden gedeeld. Feitelijk heeft Proper Stok het plan van Woonbron overgenomen na een niet helemaal succesvol verlopen van VO-fase. Proper Stok heeft het plan met een PvE van Woonbron ontwikkeld en verder ontwikkeld, en draagt de huurwoningen na de oplevering turn-key over aan Woonbron. Verder draagt Proper Stok een aandeel van de winst op de koopwoningen af aan Woonbron.

12

De Horsten in Rotterdam

ERA Contour heeft als ontwikkelaar en ontwikkelende aannemer samen met woningcorporatie Stichting Tuinstad Zuidwijk (STZ) in en de gemeente Rotterdam 58 huurwoningen in de vrije sector, 533 sociale huurwoningen en 330 koopwoningen in Rotterdam Zuidwijk ontwikkeld. In de bestaande situatie waren dit 989 sociale huurwoningen. De partijen zijn hiertoe een samen­ werkingsovereenkomst aangegaan. De grondexploitatie is uitgewerkt aan de hand van het traditionele model en de formele betrokkenheid van ERA Contour vond plaats vanaf de initiatieffase. De huurwoningen zijn in opdracht van STZ ontwikkeld door ERA Contour en de koopwoningen in opdracht van ERA Bouw. Enkele renovatieprojecten van de sociale huurappartementen zijn niet in een samenwerkingsverband ontwikkeld. Vanaf de start van de ontwikkelingen in De Horsten zijn beide partners betrokken. Zij hebben mogen meepraten en meedenken bij zowel de fysieke (bouw-

13 De Laares, Enschede

14 De Meent, Leerdam

Herstructurering

22–23

kundige) aspecten als bij de niet-fysieke aspecten zoals veiligheid, woonomgeving, etc. Per project werd vooraf met STZ een afspraak gemaakt over de grondkosten (erfpacht). Vooraf werd bepaald welk vergoedingspercentage en winstpercentage ERA Contour zou ontvangen voor zijn werkzaamheden.

13

De Laares in Enschede

De wijk De Laares ligt ten noordoosten van de binnenstad in Enschede, tussen het spoor, de Oldenzaalsestraat en de Laaressingel. De Laares kent vier duidelijk te onderscheiden buurten: de Singel Es, de Ooster Es, de Twentse Es en de Nieuwe Es. Centraal in de buurt ligt de basisschool met haar karakteristieke klokkentoren. Ontwikkelaar AM en de woningcorporaties Domijn, De Woonplaats en Ons Huis hebben samen met de gemeente Enschede deze wijk ontwikkeld. De uitvoering van de plannen gaat zo’n tien jaar duren, opgesplitst in zeven planfasen die na elkaar worden uitgevoerd. Het plan omvat het vervangen van de verpauperde sociale woningbouw in het oosten van de wijk, het toevoegen van koopwoningen in de duurdere categorieën, een reconstructie van het stratenplan en het opkrikken van het voorzieningenniveau. Omdat de wijk dichtbij het centrum ligt, zal in hogere dichtheden worden gebouwd dan voorheen in de Laares gebruikelijk was. In totaal zullen in de Laares 843 woningen verrijzen, waarvan de helft in het goedkope marktsegment. De ontwikkelende partijen, met uitzondering van de gemeente, hebben gezamenlijk de Wijkontwikkelingsmaatschappij De Laares (WOM) opgericht in de vorm van een BV. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel (de private partij legt de infrastructuur aan). De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle delen worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

14

De Meent in Leerdam

In samenwerking met woningcorporatie Kleurrijk Wonen (voormalige CWL), ontwikkelaar Planoform en gemeente Leerdam heeft Bouwfonds Ontwikkeling circa 250 woningen, een stadskantoor, winkels en kantoren op een plangebied ter grootte van circa 5,5 hectare in Leerdam ontwikkeld. Het samenwerkingsverband is tot stand gekomen in de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Er is een volledig private grondexploitatie..Volgens de afspraken legt de gemeente de infrastructuur aan. Alle partijen zijn vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle onderdelen van het project zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. Het plan is in vier fasen ontwikkeld. In fase 1 ontwikkelen Bouwfonds Ontwikkeling, Planoform, Kleurrijk Wonen en de gemeente een stadskantoor met winkels en woningen. De private partijen dragen alle risico’s, ook die voor het openbaar gebied. De gemeente faciliteert en brengt deels grond in. In fase 2 ontwikkelen Bouwfonds, Planoform en de gemeente twee appartementencomplexen. Het initiatief, de grondverwerving evenals alle risico’s liggen bij de private partijen (ook openbaar gebied). Fase 3 behelst de herontwikkeling van een voormalig gasfabrieksterrein. In eerste instantie gaat het om een samen-

15 De Nieuwe Maria’s, Den Haag

16 De Oriënt, Den Haag

17 De Wending, Delfzijl

Herstructurering

24–25

werking tussen Kleurrijk Wonen, Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente. De partijen komen niet uit de haalbaarheid vanwege een dure bodemsanering. De gemeente tendert vervolgens het plan dat door Kalliste wordt gewonnen. Kalliste kan echter niet aan de financiële randvoorwaarden voldoen waarna Gebr. Blokland BV deze fase overneemt. De gemeente saneert en geeft deze grondbouwrijp uit. In fase 4 slopen Bouwfonds Ontwikkeling en Kleurrijk Wonen 100 sociale huurwoningen waarvoor circa 150 huur- en koopwoningen terugkomen. Alle risico’s liggen bij de private partijen, inclusief die van de aanleg van het openbaar gebied.

15

De Nieuwe Maria’s in Den Haag

In samenwerking met woningcorporatie Haag Wonen en de gemeente Den Haag heeft ERA Contour 188 koopwoningen en gebouwde parkeerplaatsen ontwikkeld. Zij hebben een koopovereenkomst voor de grond (recht van erfpacht) op basis van een vastgesteld schetsontwerp ondertekend. De grondexploitatie is volledig privaat. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Haag Wonen is betrokken bij de vaststelling van het schetsontwerp en de aanpassing van de heruitgifte van het recht van erfpacht. De rest van de onderdelen wordt door ERA Contour ontwikkeld. Alle mogelijke risico’s zijn voor rekening van ERA Contour.

16

De Oriënt in Den Haag

ERA Contour heeft in samenwerking met woningcorporatie Staedion en de gemeente Den Haag 100 koopwoningen en circa 150 gebouwde parkeerplaatsen ontwikkeld in de wijk Transvaal in Den Haag. De partijen hebben een koopovereenkomst voor de grond (recht van erfpacht) op basis van een vastgesteld schetsontwerp getekend. De grondexploitatie is volledig privaat. Alle partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Staedion is betrokken bij de vaststelling van het schetsontwerp en de aanpassing van de heruitgifte van het recht van erfpacht. De rest van de onderdelen wordt door ERA Contour ontwikkeld. Alle mogelijke risico’s zijn voor rekening van ERA Contour.

17

De Wending in Delfzijl

Leyten Vastgoed heeft in samenwerking met Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (OMD), een samenwerkingsverband van de provincie Groningen, gemeente Delfzijl en woningcorporatie Acantus Groep, 20 huurwoningen in de vrije sector, 36 koopwoningen, 24 parkeerplaatsen, 4.000 vierkante meter winkels en een haven in Delfzijl ontwikkeld. De partijen hebben een turn-key-

18 Dinkelpark, Groningen

19 Duinstrip, Den Haag

Herstructurering

26–27

overeenkomst. Voor de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing op het samenwerkingsverband. Ook is er een exploitatieovereenkomst, waarin is overeengekomen dat de gemeente de infrastructuur aanlegt. De informele betrokkenheid begon in de haalbaarheidsfase, de formele samenwerking startte in de realisatiefase. De huurwoningen zijn in het samenwerkingsverband met woningcorporatie Acantus Groep ontwikkeld, de koopwoningen en de winkels niet. De financiële risico’s zijn voor Leyten Vastgoed.

18

Dinkelpark in Groningen

Woningcorporaties Nijestee en Woningstichting Patrimonium, de gemeente Groningen en de ontwikkelende aannemer Trebbe Bouw hebben samen 25 huurwoningen in de vrije sector, 51 sociale huurwoningen en 112 koopwoningen op een plangebied van 1,9 hectare ontwikkeld waar voorheen 32 sociale huurwoningen stonden. De partijen werken samen aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie wordt als het gaat om het aandeel van Woningstichting Patrimonium uitgevoerd in de vorm van een bouwclaimmodel. In een realisatieovereenkomst is vastgelegd dat de ontwikkelaar de infrastructuur aanlegt en daarna overdraagt aan de gemeente. De informele betrokkenheid is al begonnen in de initiatieffase. De formele betrokkenheid is pas begonnen in de realisatiefase. Nijestee en Trebbe Bouw hebben gezamenlijk het gebied ontwikkeld. Woningstichting Patrionium heeft op basis van de door haar in te brengen gronden daarin een plek gekregen, maar doet niet risicodragend aan de grondexploitatie mee. Met de gemeente Groningen is een exploitatieovereenkomst afgesloten over de door haar in te brengen gronden. Daarin staan ook afspraken over de overdracht van het openbare park inclusief de infrastructuur die op de locatie worden gerealiseerd. Elke partij heeft een eigen opstalexploitatie. Bij de bouwdelen van Nijestee en Trebbe Bouw is over en weer gebruik gemaakt van dezelfde ontwerpers en adviseurs. Onderling zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten. Nijestee en Trebbe Bouw hebben een gezamenlijke grondexploitatie en zijn dus verantwoordelijk voor het woonmilieu, de reputatie, esthetiek, veiligheid en overlast, bodemverontreiniging, geluidsbelasting, infrastructuur, parkeervoorzieningen, financiële risico’s (behalve de exploitatie), de gemeentelijke risico’s, publiciteit, media, het bestemmingsplan (lokaal & provinciaal), de privaatrechtelijke risico’s en de zakelijke vermogensrechten. Woningstichting Patrimonium draagt voor een vast overeengekomen bedrag bij aan de inrichting van het gebied. Nijestee en Trebbe Bouw hebben een onderlinge verdeling in de grondexploitatie gemaakt op basis van de residuele grondwaarde uit de opstalontwikkelingen.

19

Duinstrip in Den Haag

BAM Vastgoed heeft in samenwerking met de gemeente Den Haag en woningcorporatie Vestia in Scheveningen 164 huurwoningen in de vrije sector en 191 koopwoningen ontwikkeld. Voorheen stonden op deze locatie 350 huurwoningen en 350 koopwoningen. De samenwerking is vastgelegd in een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie van de koopwoningen is een exploitatieovereenkomst opgezet. De informele betrokkenheid van de partijen bij het project begon

20 Hart van Zuid, Hengelo

21 Het Rode Dorp, Alkmaar

Herstructurering

28–29

in de haalbaarheidsfase, de formele in de realisatiefase. De formele samenwerkingsovereenkomst is getekend bij het verkrijgen van de bouwvergunning, voorafgaand aan de start van de verkoop. De eerste 100 woningen zijn ontwikkeld als een bouwteam. Daarna zijn 350 woningen gezamenlijk ontwikkeld door de ontwikkelaar en de woningcorporatie. De laatste 250 woningen zijn ontwikkeld door de corporatie. In de laatste fases zal de Duinstrip aan de hand van een intentieovereenkomst worden ontwikkeld. Dit gebeurt op basis van een voorlopige haalbaarheidsstudie, die is uitgewerkt op het VO en vervolgens op het DO, met indiening van de bouwaanvraag. Parallel aan de planontwikkeling zijn de bestaande bewoners uitgeplaatst en is de promotie van het gebied van start gegaan. Risico’s betreffende de planontwikkeling, afzetting op de markt (op basis van turn-key-levering van huurwoningen en winstdeling bij hogere verkoopprijzen) of de projectontwikkeling worden door de ontwikkelaar gedragen. Risico’s betreffende de grondexploitatie, financiering en exploitatie worden door de woningcorporatie of de gemeente gedragen. Overige risico’s werden gedeeld, onder meer op basis van de inbrengwaarde, het afgesproken rendement, de algemene kosten van partijen en de onrendabele top van de huurwoningen.

20

Hart van Zuid in Hengelo

Waar vroeger het bedrijvige hart van Hengelo klopte, verrijst nu de wijk het Hart van Zuid. Van Wijnen ontwikkelt in een publiekprivate samenwerking met de gemeente Hengelo op de plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen van Stork en Dikkers van bijna 50 hectare binnenstedelijk gebied. Het industriële verleden blijft voelbaar; de vroegere geslotenheid van het gebied maakt plaats voor openheid en dynamiek. Zo krijgen voormalige fabriekscomplexen een nieuwe bestemming. Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld die voor een variatie aan functies en een diversiteit aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bij het nieuw te ontwikkelen woongebied in Hart van Zuid wordt nadrukkelijk ook de samenwerking gezocht met woningbouwcorporaties. De eerste projecten zijn inmiddels succesvol afgerond of gestart. In samenwerking met woningcorporatie De Woonplaats uit Enschede heeft Van Wijnen 41 appartementen gerealiseerd in de voormalige pijpenbuigerij van Stork. Met de Hengelose woningcorporatie Welbions zijn afspraken gemaakt over ontwikkelingen binnen Hart van Zuid en onder meer de Hengelose wijk Berflo Es. Hiermee wordt bereikt dat er nauwe afstemming plaatsvindt over de planvorming in het gehele zuidelijke stadsdeel van Hengelo.

21

Het Rode Dorp in Alkmaar

Het project Het Rode Dorp, omvat de sloop van 150 eengezinswoningen en de nieuwbouw van 107 eengezinswoningen (76 koop- en 31 huurwoningen) en een appartementencomplex. Het appartementencomplex huisvest 46 huurwoningen in twee lagen, gelegen op een Brede School. Bouwfonds Ontwikkeling en woningcorporatie Kennemer Wonen hebben het project uitgevoerd in opdracht van de gemeente Alkmaar. Bouwfonds Ontwikkeling heeft daarbij als interne opdrachtgever gefungeerd. Belangrijke uitgangspunten voor het plan waren betaalbare nieuwe woningen van een goede

22 Hof Berestein, Den Haag

23 Hoogeveenlaan, Den Haag

Herstructurering

30–31

kwaliteit, met het oog op de mogelijke terugkeer van de huidige bewoners. Daarnaast moest het plan meer differentiatie in wonen creëren, de wijk een groener aanzien met meer speelruimte geven, de voorzieningen in stand houden, een brede school realiseren. Ten slotte was het intensiveren van het beheer van de buitenruimte een belangrijk uitgangspunt, zodat tijdens de planperiode geen verloedering zou optreden. Het voortbestaan van de school en het buurthuis werd van groot belang geacht om het sociale en fysieke karakter van Het Rode Dorp zo veel mogelijk intact te houden. Dat betekende dat de investeringen in de sociale infrastructuur vooruit moesten lopen op de nieuwbouw.

22

Hof Berestein in Den Haag

In samenwerking met woningcorporatie Staedion en de gemeente Den Haag heeft ERA Contour 94 woningen ontwikkeld op een plangebied van 7.700 vierkante meter groot in stadsdeel Zuidwest in Den Haag. Het gaat hierbij om 40 koopwoningen, 48 huurwoningen in de sociale sector en 6 in de vrije sector. De ontwikkelende partijen hebben hiervoor gezamenlijk de ontwikkelingsmaatschappij Hof Berestein opgericht in de vorm van een vennootschap onder firma. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase bij het project betrokken. De grondexploitatie is gebaseerd op een prijsvraag met Plan & Grondbieding, dat is vastgelegd in een grondafname realisatieovereenkomst (GARO). De ontwikkelende bouwer is een ’doe-ontwikkelaar’ en tevens bouwer van het totale project inclusief de infrastructurele voorzieningen. Staedion is afnemer van de 54 huurwoningen. Overeengekomen is dat de gemeente de grond verkoopt en meewerkt aan de benodigde procedures voor de realisatie. ERA Contour en Staedion zijn voor gelijke delen ondernemer en risicodrager van de opstalontwikkeling en verkoper van de 40 koopwoningen. Wat betreft de verdeling van risico’s draagt de gemeente een deel van de locatiegebonden risico’s, zoals de kwaliteit van de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en alle politieke risico’s. ERA Contour draagt, als het gaat om locatiegebonden risico’s, de risico’s van infrastructuur en parkeervoorzieningen. De financiële risico’s zijn geheel voor rekening van ERA Contour, evenals de planologisch/juridische risico’s.

23

Hoogeveenlaan in Den Haag

Ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Haag Wonen hebben samen met de gemeente Den Haag op een plangebied van 1 hectare 135 koopwoningen en 26 huurwoningen in de vrije sector in Den Haag ontwikkeld. De partijen hebben meerdere samenwerkingsovereenkomsten gesloten, namelijk een turn-key-overeenkomst en een samenwerkingsovereenkomst voor de overige opstalontwikkeling. De grondexploitatie zal volgens het traditionele model worden uitgevoerd. De grond is door Haag Wonen verworven en aan Proper Stok overgedragen. Proper Stok heeft daarbij als de coördinerende ontwikkelaar voor de opstal opgetreden. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartij is gestart in de initiatieffase. De risico’s zijn volgens afspraak evenredig tussen beide partijen verdeeld.

24 Hoograven, Utrecht

25 Hoornwerk, Deventer

26 K- en D-buurt Bijlmer, Amsterdam

Herstructurering

24

32–33

Hoograven in Utrecht

In samenwerking met woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht ontwikkelen AM en Bouwfonds Ontwikkeling 403 woningen en 4.000 vierkante meter winkels in de wijk Hoograven in Utrecht. Dit plan omvat 337 koopwoningen en 66 sociale huurwoningen. De partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Wijkontwikkelingsplan (WOP) opgericht in de vorm van een raam- of een samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie gebeurt volledig gezamenlijk met de gemeente en is gebaseerd op het traditionele model. Zowel formeel als informeel zijn de partijen vanaf de initiatieffase bij het project betrokken. De huurwoningen worden door Mitros ontwikkeld en de koopwoningen door AM en Bouwfonds Ontwikkeling. De financiële, politieke, planologisch/juridische risico’s evenals die van de opstalexploitatie, zijn evenredig verdeeld tussen de woningcorporatie en de marktpartijen. De risico’s van de grondexploitatie zijn voor rekening van de gemeente.

25

Hoornwerk in Deventer

De wijk Hoornwerk ligt in een driehoekig gebied dat is ingeklemd tussen de Mr. De Boerlaan, De Verlengde Kazernestraat en het Overijssels kanaal te Deventer.  De stedelijke vernieuwing van Hoornwerk betreft een gebiedsontwikkeling op een plangebied van vijf hectare in de gemeente Deventer, ontwikkeld door Woonbedrijf ieder1 en ontwikkelaar Van Wijnen. Voor beide partijen begon de informele en formele betrokkenheid in de initiatieffase. In deze wijk wordt een hoogwaardig groenstedelijk woongebied gerealiseerd.  De sloop van 282 kleine huurwoningen is reeds uitgevoerd en er komen circa 300 woningen in een mix van huur- en koopwoningen voor terug. Het stedenbouwkundig plan is ontworpen door KCAP en omvat drie woonclusters als ‘eilanden’ in het groen. Eiland 1 is door Woonbedrijf ieder1 ontwikkeld en onder de naam Ravelijn in 2008 opgeleverd en in gebruik genomen. Ook de bijbehorende openbare ruimte is opgeleverd. Voor eiland 2 en eiland 3 is in 2009 het bestemmingsplan in procedure gebracht. De opstalontwikkeling van eiland 2 en 3 is een project van Van Wijnen.

26

K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam

In samenwerking met woningcorporatie Rochdale en stadsdeel Amsterdam Zuidoost werkt Bouwfonds Ontwikkeling in het kader van de vernieuwingsoperatie Bijlmer aan de herontwikkeling van 1.500 woningen op een plangebied met een totale omvang van circa 60 hectare. Het gaat hierbij om 1.100 koopwoningen en 400 huurwoningen in de sociale sector. De ontwikkelende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij RoBoRa VOF Zuidoost opgericht. Het samenwerkingsverband heeft betrekking op zowel het stedenbouwkundig plan als de opstalontwikkeling van de circa 1.500 woningen alsmede de realisatie. De grondexploitatie is gebaseerd op het traditionele model. De gemeente Amsterdam doet de erfpachtuitgifte. De VOF

27 Kaapstander, Amsterdam

28 Loofmeester, Maassluis

29 Malberg, Maastricht

Herstructurering

34–35

RoBoRa is vanaf de initiatieffase de trekker van het project. Aldus is de verdeling: RoBoRa draagt de risico’s van de planontwikkeling en markt en de gemeente die van de grondexploitatie. Verder draagt de gemeente de risico`s van het bestemmingsplan en de publiekrechtelijke risico`s.

27

Kaapstander in Amsterdam

In Amsterdam Noord hebben ontwikkelaar Blauwhoed Eurowoningen en woningcorporatie Ymere samen 48 huurwoningen in de vrije sector, 58 sociale huurwoningen, 39 koopwoningen en 130 vierkante meter winkels ontwikkeld. Oorspronkelijk stonden er op het plangebied 269 sociale huurwoningen. De samenwerkende partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst. Op de grondexploitatie is het traditionele model van toepassing. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de realisatiefase. Blauwhoed Eurowoningen zal alleen meedelen in de commerciële producten; de sociale huurwoningen blijven bij Ymere. Winst en risico zijn gelijk verdeeld.

28

Loofmeester in Maassluis

De Stichting Maasdelta Groep en projectontwikkelaar AM ontwikkelen samen met de gemeente Maassluis een groot aantal woningen in Maassluis. De huurwoningen worden door de Stichting Maasdelta Groep ontwikkeld en de koopwoningen door AM. In januari 2009 is de fase van start gegaan die bestaat uit de gebieden Kwartellaan Noord (boven het park) en Kwartellaan Zuid (onder het park). AM ontwikkelt daar 76 middeldure en 76 dure koopwoningen. Daarnaast ontwikkelt de stichting Maasdelta Groep 40 sociale koopwoningen en 40 sociale huurwoningen. De stichting Maasdelta Groep heeft Ontwikkelingscombinatie Burgemeesterswijk opgericht in de vorm van een commanditaire vennootschap. De stichting Maasdelta Groep levert vanuit die hoedanigheid bouwrijpe kavels aan AM. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel, waarbij de private partij de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen formeel vanaf de initiatieffase en informeel vanaf haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Beide partijen ontwikkelen voor eigen risico en rekening hun eigen deel.

29

Malberg in Maastricht

Op 10 september 2004 hebben de gemeente Maastricht, woningcorporaties Servatius en Woonpunt en ontwikkelaar AM het officiële startsein gegeven voor de sloop van de verouderde woningen in de wijk Malberg in Maastricht. Op deze locatie worden nieuwe koop- en huurwoningen gebouwd, waarvan 770 koopwoningen, 30 middeldure huurwoningen en 250 huurwoningen in de sociale

30 Malburgen, Arnhem

31 Marsmanplein, Haarlem

Herstructurering

36–37

sector. Daarnaast worden 3.000 vierkante meter winkels en verschillende multifunctionele accommodaties als sport, welzijn en onderwijs op deze locatie ontwikkeld. Aan andere woningen in de wijk die behouden blijven wordt groot onderhoud gepleegd en bij sommige complexen wordt een lift geplaatst. De ontwikkelende partijen hebben de gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij Malberg Beheer opgericht in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie is gemeenschappelijk en gebaseerd op het traditionele model. Alle partijen zijn samen formeel vanaf de initiatieffase en informeel vanaf haalbaarheidsfase betrokken bij het project. De huurwoningen zijn door de woningcorporaties ontwikkeld, de koopwoningen door AM en de scholen door de gemeente Maastricht. De locatiegebonden risico’s zijn voor rekening van de gemeente, evenals de financiële risico’s op het gebied van grondexploitatie, de politieke risico’s op gemeentelijke niveau en de planologisch/juridische risico’s ten aanzien van het lokale bestemmingsplan. De woningcorporaties en AM dragen gezamenlijk en evenredig de overige risico’s.

30

Malburgen in Arnhem

De Stichting Volkshuisvesting heeft samen met ontwikkelaar Kuiper Vastgoed in Arnhem 26 koopwoningen ontwikkeld in de wijk Malburgen in Arnhem. De samenwerking had de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst en is ingericht volgens het traditionele model. Zowel de informele als de formele betrokkenheid is gestart in de haalbaarheidsfase.

31

Marsmanplein in Haarlem

In samenwerking met woningcorporatie Pré Wonen, Leyten Vastgoed en de gemeente Haarlem worden 40 koopwoningen en 3.200 vierkante meter winkels en parkeerruimte ontwikkeld aan het Marsmanplein in Haarlem. De samenwerkende partijen hebben een raam- of samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente en een aparte koopovereenkomst met Pré Wonen. Het betreft hier een eigen ontwikkeling met woningen, winkels en parkeren in een aangrenzende ontwikkeling van Pré Wonen. De formele zeggenschap is in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd en uitwerkingsafspraken worden binnen de stuurgroep gerapporteerd en geformaliseerd. Het traditionele model is van toepassing op het samenwerkingsverband voor de grondexploitatie; ook is er een exploitatieovereenkomst opgesteld. Het project werd vanuit een aanbesteding door Leyten Vastgoed gewonnen, waarna eerst een intentieovereenkomst en vervolgens een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente werd gesloten. Pré Wonen en Leyten Vastgoed hebben ieder een aparte realisatieovereenkomst met de gemeente. Leyten Vastgoed heeft een overeenkomst met Pré Wonen voor de afname van de commerciële ruimtes. De overeenkomst van Leyten Vastgoed met de gemeente behelst een complex met appartementen en een onderliggende parkeergarage, commerciële ruimtes en een openbare parkeergarage onder het Marsmanplein. De commerciële ruimtes en de openbare parkeergarage blijven eigendom van Leyten Vastgoed en worden ook door haar geëxploiteerd. Hier is geen aparte overeenkomst voor opgesteld. De appartementen worden verkocht.

32 Mathenesserplein, Rotterdam

33 Meer & Oever, Amsterdam

34 Nieuw Crooswijk, Rotterdam

Herstructurering

32

38–39

Mathenesserplein in Rotterdam

In samenwerking met woningcorporatie Woonbron en de gemeente Rotterdam ontwikkelt Leyten Vastgoed 168 koopwoningen en 7.000 vierkante meter winkels en parkeerruimte in Rotterdam. De samenwerking heeft de vorm van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De grondexploitatie is gebaseerd op het bouwclaimmodel. De informele betrokkenheid begon vanaf de haalbaarheidsfase; de formele samenwerking startte in de realisatiefase.

33

Meer & Oever in Amsterdam

Ontwikkelaar Proper Stok en woningbouwvereniging Stadgenoot hebben samen met de gemeente Amsterdam (stadsdeel Osdorp) en belegger ING een grootschalige herontwikkeling in Osdorp aangepakt. Stadgenoot is hierbij tevens als ontwikkelaar opgetreden. Op een plangebied van vijf hectare zijn 393 huurwoningen (waarvan 248 sociale sector en 145 vrije sector), 430 koopwoningen en 1.857 vierkante meter commerciële ruimte en diverse sociaal-maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd. Oorspronkelijk stonden er op het plangebied enkele scholen en 272 portiek-etagewoningen. De partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarbij de grondexploitatie door middel van erfpacht tot stand is gekomen. Zowel de formele als de informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de initiatieffase. De opstalexploitatie is voor risico van Stadgenoot en Proper Stok, het bouw- en woonrijp maken van de grond is voor risico van de gemeente. In nauwe samenwerking tussen alle partijen is de ontwikkeling van de opstallen en de maaiveldinrichting tot stand gekomen. Winst en risico zullen 50/50 verdeeld worden tussen Stadgenoot en Proper Stok. Stadgenoot zal de sociale woningen afnemen. Er zijn vaste AK-vergoedingen per eenheid afgesproken, afhankelijk van de inzet van de organisatie. Ook is een vaste grondprijs overeengekomen met stadsdeel Osdorp.

34

Nieuw Crooswijk in Rotterdam

In samenwerking met woningcorporatie Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam hebben ERA Contour en Proper Stok 2.041 woningen (waarvan 1.341 koop en 700 huur in de sociale sector) en 3.500 vierkante meter winkels in Rotterdam ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij opgericht (Nieuw Crooswijk, OCNC) in de vorm van de commanditaire vennootschap (CV). De CV voert een volledig private grondexploitatie gebaseerd op het concessiemodel. De partijen zijn samen informeel vanaf de initiatieffase en formeel vanaf de haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Zowel de grond- als de vastgoedexploitatie is voor rekening en risico van Proper Stok en ERA Contour. Woonstad Rotterdam neemt de huurwoningen af tegen een vooraf bepaalde prijs.

35 Nieuw Kempering, Amsterdam

36 Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark), Utrecht

Herstructurering

35

40–41

Nieuw Kempering in Amsterdam

In samenwerking met Delta Forte, een dochteronderneming van Woningstichting Rochdale, Amsterdam heeft Van Wijnen 193 sociale huurwoningen en 153 koopwoningen ontwikkeld en gerealiseerd op een plangebied van drie hectare in Amsterdam-Zuidoost. Het plangebied maakt deel uit van de vernieuwing van de Bijlmermeer en is een van de eerste gerealiseerde projecten binnen de gehele metamorfose van de Bijlmer. De samenwerkende partijen zijn een ontwikkel-, samenwerkings- en realisatieovereenkomst aangegaan. Het traditionele model is van toepassing op het samenwerkingsverband voor de grondexploitatie; de grond is in bezit van de corporatie. De informele en formele betrokkenheid begon in de initiatieffase. De woningen, stedenbouwkundige indeling en de bouwmassa’s zijn ontwikkeld in het samenwerkingsverband. De locatiegebonden risico’s zijn voor Rochdale en de financiële risico’s binnen de ontwikkeling en realisatie zijn voor Van Wijnen.

36

Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht

In samenwerking met woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht ontwikkelt AM 245 woningen (waarvan 204 koop en 41 huur in de sociale sector) en verschillende multifunctionele accommodaties voor sport, welzijn en onderwijs in de wijk Ondiep in Utrecht. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel waarbij de private partij de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen informeel vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. De formele samenwerking is vanaf de haalbaarheidsfase tot stand gekomen. De huurwoningen zijn door Mitros en de koopwoningen door AM ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

37

Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet

Ontwikkelaar BAM Woningbouw en woningcorporatie Woonbron hebben samen met de gemeente Rotterdam op een plangebied van twee hectare 74 koopwoningen en 59 huurwoningen in de vrije sector ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. Voor de grondexploitatie is een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gesloten. De informele betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de initiatieffase, de formele betrokkenheid in de haalbaarheidsfase. Risico’s betreffende locatie en de huurwoningen worden door Woonbron gedragen. Risico’s betreffende de koopwoningen worden door BAM Woningbouw gedragen. De gemeente draagt de risico’s voor de grondexploitatie, de gemeentelijke politiek en enkele milieutechnische aspecten. Verdere financiële risico’s deelt de gemeente niet. De overige risico’s worden door de drie partijen samen gedragen. In het contract is verder de afspraak gemaakt dat de niet-verkochte

39 Plan de Nassau, Enschede

37 Oosterbaken, Rotterdam-Hoogvliet

38 Oud-IJmuiden, IJmuiden (gemeente Velsen)

Herstructurering

42–43

woningen in augustus 2008 door Woonbron worden gekocht, die ze vervolgens als huurwoningen zal aanbieden.

38

Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen)

In samenwerking met de woningcorporaties Stadgenoot, Eigen Haard, Woningbedrijf Velsen en de gemeente Velsen wordt door Bouwfonds Ontwikkeling een verouderd bedrijventerrein in IJmuiden ontwikkeld tot een woningbouwlocatie waar circa 500 woningen gerealiseerd kunnen worden. Het plangebied heeft een oppervlak van circa 4,5 hectare. Het plan bestaat uit ca. 400 koop- en 100 huurwoningen. Bouwfonds Ontwikkeling heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Velsen met betrekking tot de inbreng van gronden, de risico’s van de grondexploitatie en de voorwaarden van de ontwikkeling. Met de betrokken woningcorporaties heeft Bouwfonds Ontwikkeling een ontwikkelingsovereenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de aankoop van gronden ten behoeve van de bebouwing en de ontwikkeling van de nieuwbouw. De grondexploitatie is voor rekening en risico van Bouwfonds, waarbij de gemeente de infrastructuur aanlegt. Bouwfonds Ontwikkeling draagt het volledige risico over de ontwikkeling, realisatie en verkoop van de koopwoningen De woningcorporaties dragen het volledige risico over de ontwikkeling en realisatie van de huurwoningen, waarbij Bouwfonds Ontwikkeling de ontwikkeling coördineert. De gemeente loopt slechts het risico over het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied. Zij heeft daarvoor vanuit de grondexploitatie van Bouwfonds Ontwikkeling budget meegekregen.

39

Plan de Nassau in Enschede

Woningcorporatie Domijn en ontwikkelaar AM hebben samen met de gemeente Enschede 113 woningen (waarvan 100 koop en 13 huur in de sociale sector), 1.080 vierkante meter kantoren en een huisartsenpraktijk in de wijk Horstlanden-Veldkamp in Enschede ontwikkeld. Het project ‘Plan de Nassau’ ligt tussen de Haaksbergerstraat, Emmastraat, Waldeckstraat en Blekerstraat. Hier heeft stedenbouwkundig bureau IAA een historisch geïnspireerd ontwerp gemaakt voor een buurtje langs een evenwijdig aan de Waldeckstraat lopende nieuwe straat en een pleintje achter de gereformeerde kerk aan de Haaksbergerstraat. Het beeldkwaliteitplan is sterk beïnvloed door de fijnmazige structuur en begin-twintigste-eeuwse architectuur van de Horstlanden-Veldkamp. De nieuwe straat wordt begeleid door gebouwen in een historiserende architectuurstijl; aan het plein verrijzen twee appartementencomplexen van drie bouwlagen. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (DnA) in de vorm van een vennootschap onder firma opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op een exploitatieovereenkomst waarbij de gemeente de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle planonderdelen worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

40 Polderweggebied, Amsterdam

41 Poort tot Rosendaal, Arnhem

42 Poort van Zuid / Vijfhoek, Zaandam

Herstructurering

40

44–45

Polderweggebied in Amsterdam

Het Polderweggebied ligt in Amsterdam-Oost aan de Polderweg tussen de Linnaeusstraat, de Ringvaart en de spoorlijnen vanaf het Muiderpoortstation naar Amsterdam Centraal Station en naar Amersfoort en werd in het verleden gedomineerd door de Oostergasfabriek. Bouwfonds Ontwikkeling en de woningcorporaties Ymere en Stadgenoot hebben samen het plangebied van negen hectare ontwikkeld. Hierop worden 104 sociale huurwoningen, 572 koopwoningen en ruim 17.000 m² aan winkels en voorzieningen gerealiseerd. De samenwerkende partijen zijn een vennootschap onder firma aangegaan met de naam Ontwikkeling Combinatie Polderweggebied. Het bouwclaimmodel is van toepassing op het samenwerkingsmodel voor de grondexploitatie. De betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de initiatieffase. Alle onderdelen van het project worden gezamenlijk ontwikkeld en winst en risico’s worden evenredig verdeeld.

41

Poort tot Rosendaal in Arnhem

De Stichting Volkshuisvesting heeft samen met ontwikkelaar Kuiper Vastgoed in Arnhem 33 koopwoningen ontwikkeld. Dit is gedaan aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst en volgens het traditionele model. Zowel de informele als de formele betrokkenheid is gestart in de haalbaarheidsfase.

42

Poort van Zuid / Vijfhoek in Zaandam

In samenwerking met woningcorporatie ZVH en de gemeente Zaanstad hebben AM, Bouwfonds Ontwikkeling, BAM Vastgoed en Van der Gragt op een zes hectare groot plangebied in de wijk Vijfhoek in Zaandam 304 woningen ontwikkeld. Daarbij ging het om 145 koopwoningen en 159 huurwoningen in de sociale sector. De wijk heeft na de herstructurering de nieuwe naam Poort van Zuid gekregen. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (OBANZVH) opgericht, in de vorm van een commanditaire vennootschap (CV). De grondexploitatie wordt door de private partijen in gezamenlijkheid met de woningcorporatie gevoerd. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Alle onderdelen van het plan worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

43 Schaakwijk, Utrecht

44 Stadsbleek, Oldenzaal

Herstructurering

43

46–47

Schaakwijk in Utrecht

Ontwikkelaars ERA Contour, BAM Vastgoed, Vastgoedontwikkeling Bunnik, Synchroon en woningcorporatie Mitros hebben samen met de gemeente Utrecht een hertontwikkelingsproject in Utrecht Zuilen aangepakt. In het deelproject Schaakwijk zijn 126 sociale huurwoningen gerealiseerd en 122 koopwoningen. De ontwikkelende partijen hebben een vennootschap onder firma gesloten met de naam Ontwikkelingscombinatie Zuilen VOF, waarbij per deelproject een gedelegeerd ontwikkelaar is aangewezen In het geval van de Schaakwijk was dat ERA Contour. Op de grondexploitatie is zowel het traditionele model als een exploitatieovereenkomst van toepassing. De partijen zijn formeel betrokken bij het project vanaf de initiatieffase. De sociale huurwoningen zijn gezamenlijk ontwikkeld door middel van een samenwerkingsovereenkomst tussen de Ontwikkelingscombinatie Zuilen VOF en Mitros. De koopwoningen zijn ontwikkeld door de ontwikkelingscombinatie. Alle partners zijn vanaf de start van de ontwikkelingen betrokken. Zij hebben mogen meepraten en meedenken over zowel de fysieke (bouwkundige) aspecten als de niet-fysieke aspecten, zoals veiligheid en sfeer van de woonomgeving. Per project werd met de gemeente onderhandeld over de grondkosten. ERA Contour verzorgde als gedelegeerd ontwikkelaar van de koopwoningen in Schaakwijk de exploitatieopzet en was daar geheel verantwoordelijk voor. In het combinatieoverleg (het directieoverleg) werd daarover aan de anderen verantwoording afgelegd. Vooraf was bepaald welk vergoedingspercentage en welk winstpercentage de gedelegeerde ontwikkelaar zou ontvangen voor haar werkzaamheden en welke vergoedingen de overige partners zouden ontvangen.

44

Stadsbleek in Oldenzaal

De woningcorporatie WBO Wonen, de gemeente Oldenzaal en Trebbe Bouw als ontwikkelende aannemer hebben samen 32 huurwoningen in de vrije sector en 150 koopwoningen op een plangebied van 1,7 hectare ontwikkeld, waar voorheen 80 sociale huurwoningen en 8 koopwoningen stonden. Als rechtsvorm voor deze samenwerking is een vennootschap onder firma gekozen. De grondexploitatie is als exploitatieovereenkomst uitgevoerd. De informele betrokkenheid van marktpartijen is ontstaan in de initiatieffase, de formele betrokkenheid in de haalbaarheids- en realisatiefase. WBO Wonenen Trebbe Bouw voeren een gezamenlijke grondexploitatie en opstalexploitatie en hebben met andere woorden het gehele gebied gezamenlijk voor eigen risico ontwikkeld. Deze risico’s betreffen reputatie, esthetiek, veiligheid en overlast, woonmilieu, bodemverontreiniging, geluidsbelasting, infrastructuur, parkeervoorzieningen, financiële risico’s (behalve de exploitatie), de gemeentelijke risico’s, publiciteit, media, bestemmingsplan (zowel lokaal als provinciaal), de privaatrechtelijke risico’s en de zakelijke vermogensrechten. De gemeente Oldenzaal zorgt voor de aanpassingen van de omliggende infrastructuur. De verdeling van opbrengsten en risico is bepaald op basis van de inbreng van de verschillende gronden.

45 Stadseiland /Malburgen, Arnhem

46 Talmalaan, Utrecht

Herstructurering

45

48–49

Stadseiland /Malburgen in Arnhem

In samenwerking met woningcorporatie Stichting Huisvesting en de gemeente Arnhem hebben ontwikkelaars AM, Giesbers Arnhem-bouw en Amvest 600 woningen ontwikkeld in het gebied Stadseiland (voorheen Malburgen) in Arnhem. Het project betreft 445 koopwoningen, 35 huurwoningen in de vrije sector en 120 huurwoningen in de sociale sector. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (Stadseiland) in de vorm van een vennootschap onder firma opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel (de private partijen en de woningcorporatie leggen de infrastructuur aan). De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. De koopwoningen zijn gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op de planontwikkeling en de afzet van de woningen. De gemeente is verantwoordelijk voor de locatiegebonden risico’s (zoals de kwaliteit van de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en infrastructuur, en parkeervoorzieningen) en de financiële risico’s waaronder de grondexploitatie. De woningcorporatie ontwikkelt de overige woningen en infrastructuur en draagt zelf alle risico’s.

46

Talmalaan in Utrecht

  Aan de noordoostelijke rand van de Utrechtse binnenstad heeft Blauwhoed in samenwerking met woningcorporatie Mitros en de gemeente Utrecht de Talmalaan ontwikkeld. Het project bestaat uit 270 woningen, waarvan 172 koop- en 98 huurwoningen in de sociale en vrije sector. Het project vormt de eerste stap in een grootschalig stadsvernieuwingsplan dat de komende jaren in Utrecht zal worden gerealiseerd. In 1998 heeft Mitros een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Utrecht. Tussen Mitros en Blauwhoed is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld waarin het recht op de integrale ontwikkeling van de koopwoningen vanuit de samenwerkingsovereenkomst tussen Mitros en gemeente was overgedragen aan Blauwhoed. De te realiseren huurwoningen in dit plan zijn ontwikkeld en worden gerealiseerd door Mitros. De grond wordt door de gemeente uitgegeven in erfpacht; Mitros zou de gronden doorleveren aan Blauwhoed. De partijen zijn samen informeel vanaf de initiatieffase en formeel vanaf de realisatiefase betrokken bij het project. Mitros ontwikkelde de huurwoningen, Blauwhoed ontwikkelde de koopwoningen. De gemeente zorgt voor het bouw- en woonrijp maken van de grond en draagt het risico van de bodemgeschiktheid en de juiste bestemming (namelijk wonen). De financiële risico’s waren gesplitst, evenals de politieke en planologische risico’s. Vanwege een vertraging in de planvorming en ten gevolge van de kredietcrisis is ervoor gekozen dat het vrijesector-deel door Mitros teruggenomen wordt om zo toch de noodzakelijke voortgang in het project te behouden.

47 Tarwewijk, Rotterdam

48 Twekkelerveld, Enschede

Herstructurering

47

50–51

Tarwewijk in Rotterdam

De Tarwewijk ligt in het noordoosten van de Rotterdamse deelgemeente Charlois. In de wijk staan voornamelijk woningen in de vorm van portiekwoningen. Er zijn voorts enkele winkels en scholen. Ontwikkelaar AM en woningcorporatie Woonstad Rotterdam (voorheen De Nieuwe Unie) hebben samen met de gemeente Rotterdam 270 koopwoningen en een winkel in deze wijk ontwikkeld. Daarnaast worden door AM en Woonstad Rotterdam samen 310 koopwoningen in de vorm van een nieuwbouwproject in dezelfde wijk ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (Wijkontwikkelingsmaatschappij, WOM) in de vorm van een raam- of een samenwerkingsovereenkomst opgericht. De grondexploitatie wordt gezamenlijk met de gemeente uitgevoerd en is gebaseerd op het joint-venturemodel, met de oprichting van een gezamenlijk rechtspersoon (GEM). De partijen zijn vanaf de initiatieffase in formele zin betrokken bij het project. In samenwerkingsverband, zijn 270 woningen gerenoveerd en zijn de nieuwbouwlocaties bouw- en woonrijp gemaakt. De vastgoedontwikkeling van de nieuwbouw wordt niet gezamenlijk ontwikkeld. Hiervoor is een ontwikkelingscombinatie opgericht tussen AM en Woonstad Rotterdam: OCT. De WOM Tarwewijk draagt alle locatiegebonden risico’s. Veiligheid en overlast van de fysieke ingrepen valt ook onder de verantwoordelijkheid van de WOM Tarwewijk. Veiligheid en overlast in brede zin vallen onder de taak van de Stadsmarinier (gemeente Rotterdam) en de deelgemeente Charlois. In de financieringsbehoefte van de WOM Tarwewijk wordt voorzien door middel van externe bankfinanciering, naast kapitaalinbreng van de deelnemende partijen. De commanditaire vennoten dragen een gezamenlijk risico van drie miljoen euro, verdeeld naar rato van de deelname. Binnen de gezamenlijke grondexploitatie zijn de risico’s in beeld en beheersbaar. Elk jaar wordt de grondexploitatie herzien en wordt gestuurd op beheersing van deze risico’s. De stijging van de bouwkosten heeft een grote invloed op de prijs van de ingrepen. De afzet van de gerenoveerde woningen verloopt moeizaam. Het imago van de Tarwewijk is in de afgelopen jaren sterk verbeterd maar nog niet voldoende om de afzetrisico’s voldoende te beheersen. De voortgang van de taak­stelling van de WOM Tarwewijk wordt voor een belangrijk deel bepaald door de afzet van de woningen. Vertraging in de politieke besluitvorming speelt nu een rol bij de ontwikkeling van de nieuwbouwlocaties. Planologische procedures stagneren en dit heeft invloed op de voortgang van de nieuwbouw.

48

Twekkelerveld in Enschede

Het Twekkelerveld ligt ingeklemd tussen spoorlijn, Hengelosestraat, Olieslagweg en de wijk Rigtersbleek in Enschede. In samenwerking met de woningcorporatie Domijn en de gemeente Enschede heeft AM 216 woningen (waarvan168 koop en 48 huur in de sociale sector), 7.000 vierkante meter winkels en een medisch centrum in deze wijk ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (DnA) in de vorm van een de vennootschap onder firma opgericht. De grondexploitatie binnen de DnA is volledig privaat en gebaseerd op het concessiemodel waarbij de private partij ook verantwoordelijk is voor de aanleg van de infrastructuur. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. Alle delen worden gezamenlijk ontwikkeld, met een evenredige risicoverdeling op alle gebieden.

49 Vinkhuizen, Groningen

51 Vossenberg, Helmond

50 Vlinderbuurt, Rotterdam

Herstructurering

49

52–53

Vinkhuizen in Groningen

Ontwikkelende belegger Corio en woningcorporatie Nijestee hebben samen met de gemeente Groningen 93 huurwoningen (waaronder een deel sociale huur) en 7.959 vierkante meter winkels in Groningen ontwikkeld. Voor de grondexploitatie zijn de partijen een exploitatieovereenkomst aangegaan. In het samenwerkingsverband was sprake van een turn-key-overeenkomst tussen de woningcorporatie en de belegger. In deze koopovereenkomst waren ook risico, rendement en zeggenschap verdeeld. De meeste risico’s lagen daarbij bij de woningcorporatie Nijestee.

50

Vlinderbuurt in Rotterdam

In samenwerking met Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam heeft ERA Contour 133 woningen (waarvan 125 koop en 8 huur in de vrije sector) en twee bedrijfsruimten in de Vlinderbuurt in Rotterdam ontwikkeld. De samenwerking is uitgevoerd door middel van een raam- of samenwerkingsovereenkomst. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. De ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan en de huur­ woningen is in samenwerkingsverband uitgevoerd. De uitwerking van het stedenbouwkundig plan is, evenals alle andere risico’s, voor rekening van ERA Contour. Woonstad Rotterdam stelde daarbij als voorwaarde dat een plan werd ontwikkeld waarmee een maximale waardeontwikkeling voor de wijk zou kunnen worden gegenereerd.

51

Vossenberg in Helmond

Janssen de Jong Projectontwikkeling heeft in samenwerking met de gemeente Helmond en Stichting Woonpartners in een herontwikkeling van de voormalige Dierenbuurt nabij de binnenstad van Helmond 54 sociale huurwoningen, 275 koopwoningen, 74 huurappartementen in de vrije sector en 61 koopappartementen ontwikkeld. Het project, dat een plangebied van zo’n 5,5 hectare omvat, wordt ontwikkeld aan de hand van een raam- of samenwerkingsovereenkomst tussen de drie partijen. Voor de grondexploitatie van de koopwoningen is een exploitatieovereenkomst opgezet; de gronden voor de huurwoningen zijn voor het grootste deel in bezit van Stichting Woonpartners. Er was zowel informele als formele betrokkenheid vanaf de initiatieffase. Alle appartementen en huurwoningen zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld. De huurwoningen worden in opdracht van Janssen de Jong Projectontwikkeling turn-key ontwikkeld, gerealiseerd en opgeleverd aan Stichting Woonpartners tegen een vooraf overeengekomen bedrag per woning. Stichting Woonpartners draagt vervolgens het risico van verhuur en beheer. De koopwoningen zijn ontwikkeld voor eigen risico en rekening van Janssen de Jong Projectontwikkeling; hiervoor is een vaste ontwikkelingsfee per woning overeengekomen. Risico’s betreffende veiligheid en overlast, voorzieningsniveau en politieke risico’s worden door de gemeente gedragen. Privaatrechtelijke en publiekrechtelijke risi-

52 Vuurplaat, Rotterdam

53 Waterlandplein, Amsterdam

Herstructurering

54–55

co’s, en risico’s t.a.v. de financiën en geluidsbelasting worden door Janssen de Jong Projectontwikkeling en Stichting Woonpartners gedragen. Alle overige risico’s worden evenredig tussen partijen verdeeld, met uitzondering van het risico op bodemverontreiniging, dat door de grondbezitter wordt gedragen.

52

Vuurplaat in Rotterdam

In samenwerking met de woningcorporatie Vestia heeft Leyten Vastgoed 567 woningen (huur, gedeeltelijk in de sociale sector) en 9.000 vierkante meter winkels in Rotterdam ontwikkeld. Partijen hebben een raamovereenkomst gesloten. Vestia is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de woningen en Leyten Vastgoed voor de ontwikkeling van de winkels. Voor de budgetten en de stichtingskosten is men gezamenlijk verantwoordelijk. Alle woningen en de winkelruimten zijn binnen het samenwerkingsverband ontwikkeld.

53

Waterlandplein in Amsterdam

In samenwerking met de woningcorporatie Ymere en de gemeente Amsterdam heeft AM 413 woningen (waaronder169 koop, 60 huur in de vrije sector en 84 huur in de sociale sector) en 9.000 vierkante meter winkels ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (Nieuw Waterlandplein) in de vorm van commanditaire vennootschap (CV) opgericht. De grondexploitatie is volledig privaat uitgevoerd en gebaseerd op het concessiemodel, waarbij de private partij ook de infrastructuur aanlegt. De partijen zijn samen, zowel formeel als informeel, vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. AM draagt samen met Ymere de locatiegebonden, financiële, politieke en planologisch/-juridische risico’s.

54

Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam

Voor de herstructureringsoperatie in de Westelijke Tuinsteden is de woningcorporatie Ymere een samenwerking aangegaan met Bouwfonds Ontwikkeling. Naast de herstructurering, sloop van vooral sociale huurwoningen en nieuwbouw van een mix van woningen in alle categorieën, vindt in deze samenwerking de herontwikkeling van het voormalig sportterrein aan de Jan van Galenstraat plaats. Dit betreft het project Laan van Spartaan met woningen, onderwijsinstellingen, sportvoorzieningen en studentenhuisvesting. De samenwerking tussen Ymere en Bouwfonds kent een basiscontract voor circa 3.000 woningen (waarvan 30% sociaal) en circa 15.000 m² commercieel

54 Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt), Amsterdam

55 Wheermolen-West, Purmerend

Herstructurering

56–57

en maatschappelijk vastgoed op diverse locaties binnen de Westelijke Tuinsteden. Wat de grondexploitatie betreft wordt er over het algemeen per project een erfpachtsom afgesproken en richt de gemeente het openbare terrein in. Op één van de projecten is men echter bezig om afspraken te maken omtrent het inrichten van het openbaar terrein door VOF de Stadstuinen. De risico’s in de VOF zijn als volgt verdeeld tussen de partijen. Het gehele project wordt gezamenlijk ontwikkeld. Rendement, risico en zeggenschap zijn evenredig verdeeld. Beide partijen zijn voor een gelijk deel aansprakelijk en zij delen voor een gelijk deel in het rendement. Eén taak blijft echter nadrukkelijk bij Ymere, namelijk alle zaken die te maken hebben met de huidige bewoners van de aan te pakken wijken. Dit zijn immers huurders van Ymere. Eén van de projecten die in deze samenwerking ontwikkeld wordt is de Reimerswaalbuurt. Hier worden circa 1100 sociale huurwoningen gesloopt en circa 750 woningen teruggebouwd en van de 750 nieuwe woningen zal circa 40% sociale huur zijn. De grondexploitatie is voor rekening van Ymere. De betrokkenheid van de marktpartijen is gestart in de initiatieffase.

55

Wheermolen-West in Purmerend

In samenwerking met Woningstichting Wherestad en de gemeente Purmerend werkt Bouwfonds Ontwikkeling aan de herstructurering van Wheermolen-West. Circa 570 verouderde huurwoningen (jaren 60 hoogbouw flats) worden gesloopt en de wijk wordt geherstructureerd tot een woongebied met circa 570 woningen (waarvan circa 240 koopwoningen en 330 huurwoningen zowel sociaal als vrije sector), een zorgcentrum, een wijkcentrum, zorgplaatsen en een brede school van circa 2.600 m² (met gymzaal, spel-o-theek, peuterspeelzaal en judovereniging). De drie partijen werken volgens een samenwerkingsovereenkomst. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie: de gemeente maakt de gronden bouw- en woonrijp waarna en de woningcorporatie en ontwikkelaar kavels afnemen. De partijen zijn vanaf de initiatieffase betrokken bij het project. De risico’s zijn als volgt verdeeld tussen de partijen. Bouwfonds Ontwikkeling ontwikkelt volledig voor eigen rekening en risico de koopwoningen. Wherestad voor haar eigen rekening en risico de huurwoningen (Bouwfonds Ontwikkeling verkrijgt daarbij voor haar bijdrage in de ontwikkeling een AK-vergoeding). De gemeente draagt het volledige risico over de grondexploitatie. De grondprijzen zijn tijdens de haalbaarheidsfase residueel bepaald en geïndexeerd vastgelegd. Het risico van de verhuurbaarheid van maatschappelijke functies ligt bij Wherestad en de gemeente. Voor wat betreft de koopwoningen zijn de grondprijzen in 2003 vastgelegd met een index.

56

Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen)

In samenwerking met de woningcorporatie Woningbedrijf Velsen en gemeente Velsen heeft Bouwfonds Ontwikkeling 500 woningen (waaronder 156 koop en 48 huur in de vrije sector, en 16 huur in de sociale sector) in een plangebied van circa 4,5 hectare in IJmuiden ontwikkeld. In de samenwerkingsovereenkomst is overeengekomen dat de grondexploitatie volledig door de private partijen wordt uitgevoerd. De woningen zijn in een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling

56 Zeewijk, IJmuiden (Gemeente Velsen)

57 Zitterd Revisited fase 1, Sittard

Herstructurering

58–59

en Woningbedrijf Velsen ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben met andere woorden voor gezamenlijke rekening en risico de koop- en huurwoningen ontwikkeld en het gebied bouw- en woonrijp gemaakt. De gemeente verzorgde de aanleg en de herinrichting van het nieuwe duinpark (gelegen tussen de bebouwing), de herinrichting van de openbare ruimte tussen de bestaande portieketage flats en de herinrichting van de hoofdinfrastructuur in de wijk. Partijen hebben de plannen gezamenlijk in een aparte projectorganisatie ontwikkeld, waarin steeds afstemming tussen de verschillende werkzaamheden plaatsvond. De partijen zijn informeel vanaf de initiatieffase en formeel vanaf de haalbaarheidsfase betrokken bij het project. Daarbij zijn de risico’s als volgt verdeeld: planontwikkelingrisico’s worden gedeeld tussen Bouwfonds Ontwikkeling en Woningbedrijf Velsen, waarbij partijen gezamenlijk risico nemen op de afzet van de koopwoningen. De huurwoningen zijn voor de kostprijs vermeerderd met AK/ontwikkelkosten en zijn afgenomen door Woningbedrijf Velsen die deze woningen in exploitatie neemt. Risico’s tijdens de uitvoering zijn doorgelegd naar de aannemer (zowel bouwkundig als civiel). Risico’s en rendement zijn evenredig verdeeld onder ontwikkelaar en woningcorporatie. Het percentage AK/Ontwikkelkosten dat is afgesproken over de kostprijs van de woningen (zowel over koop als huur) is naar rato van de werkzaamheden verdeeld. Daarnaast is het rendement over de koopwoningen 50/50 gedeeld tussen Bouwfonds Ontwikkeling en de woningcorporatie. Over de huurwoningen zijn geen winst en risico gerekend. Het bouw- en woonrijp maken is op enig moment turn-key overgedragen aan de Grontmij voor de uitvoering. Bijzonder aspect is dat in het deelgebied Scheiberglaan West is gekozen om binnen het bestemmingsplan (waarin de contouren van de bestaande flat waren opgenomen; deze zou oorspronkelijk gerenoveerd worden) een nieuw plan te ontwikkelen en geen artikel 19-procedure te doorlopen. Men wilde voorkomen dat er opnieuw bezwaren konden worden gemaakt op de RO-procedure. Daarnaast wilde men Scheiberglaan Oost en West gelijktijdig realiseren. Een ander aspect dat enig extra risico met zich meebracht was het bouwen in het duingebied. Zowel de wijngaardslak als de zandhagedis was in het gebied gesignaleerd. Daarnaast waren er tijdens de uitvoering enige problemen als gevolg van de hoogteverschillen in het duingebied.

57

Zitterd Revisited fase 1 in Sittard

In samenwerking met woningcorporatie ZO Wonen en de gemeente Sittard-Geleen heeft belegger Vesteda samen met ontwikkelaar 3W Vastgoed in het gebied grenzend aan de oude binnenstad van Sittard 180 huurwoningen (waaronder 60 sociale huur en 120 vrije sector), 200 koopwoningen en ca 500 vierkante meter kantoren gerealiseerd. De samenwerkende partijen zijn vanaf de initiatieffase een formele samenwerking aangegaan. De grondexploitatie is in een later stadium overgenomen door de gemeente, waarbij met de marktpartijen een realisatieovereenkomst is afgesproken. De structuurvisie, het masterplan, de stedenbouwkundige ontwikkeling van de bouwblokken en de aanleg van het openbaar gebied zijn in samenwerkingsverband gerealiseerd. De opstalexploitaties zijn zoals gezegd door de marktpartijen zelf uitgevoerd; dit geldt ook voor de parkeergarage. Na aanvankelijk gezamenlijk voor de grondexploitatie verantwoordelijk te zijn geweest, is deze in een later stadium aan de gemeente overgedragen. Vanuit de grondexploitatie is een bijdrage geleverd aan de infrastructuur. De parkeergarage is volledig voor rekening en risico van de gemeente gerealiseerd. Planologisch/juridische en politieke risico’s zijn voor rekening van de gemeente. De opstalontwikkeling valt onder het risico van marktpartijen met een vast bedrag per gerealiseerde vierkante meter als grondwaarde. Het risico van tussentijdse planwijzigingen is verwaarloosbaar vanwege een vast-

58 Zonnekwartier, Helmond

59 Zwanehof, Roosendaal

Herstructurering

60–61

gesteld bestemmingsplan. Het kostenrisico in het samenwerkingsverband GRIEKS is voor rekening van de gemeente; het afzetrisico is voor de private partijen. Voor de huurwoningen gelden geen voorwaarden; voor de koopwoningen is de start uitvoering gesteld op een percentage van 60 % voorverkoop. 

58

Zonnekwartier in Helmond

In de binnenstad van Helmond, tussen de Willem Prinzenstraat en de Heistraat, wordt een volledig nieuwe wijk gerealiseerd. De oude Sassenbuurt maakt plaats voor een veelzijdige, levendige wijk, genaamd Zonnekwartier. De Woningbouwvereniging Volksbelang, Hurks vastgoedontwikkeling en Adriaans Projectontwikkeling hebben in deze wijk 307 woningen (waarvan 148 koop en 159 huur in de sociale sector) en 272 m² winkels ontwikkeld. De ontwikkelende partijen hebben een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij (Ontwikkelingscombinatie Helmond Binnenstad VOF) opgericht in de vorm van een vennootschap onder firma. De grondexploitatie is gebaseerd op het traditionele model, namelijk grondexploitatie door de gemeente. De partijen zijn samen vanaf de initiatieffase zowel informeel als formeel betrokken bij het project. Alle woningen worden door de ontwikkelingscombinatie ontwikkeld, maar de huurwoningen dienen de goedkeuring te dragen van de woningstichting. Alle huurwoningen worden turn-key geleverd aan de woningcorporatie. Alle locatiegebonden risico’s, zoals kwaliteit van de planlocatie en omgeving, milieutechnische aspecten en infrastructuur- en parkeervoorzieningen, worden afgedekt door de gemeente. De ontwikkelende marktpartijen dragen de financiële risico’s en de gemeente alle politieke en planologisch/juridische risico’s.

59

Zwanehof in Roosendaal

In samenwerking met woningcorporatie Aramis heeft de BVR-Groep 75 sociale huurwoningen en 283 koopwoningen in Roosendaal ontwikkeld. Voorheen stonden op dit plangebied 317 sociale huurwoningen. Aramis en BVR-Groep hebben samen de VOF Zwanenhof opgericht, welke fungeerde als grondbedrijf. Alle gronden werden in een gezamenlijk grondexploitatiemodel ondergebracht met als voorwaarde dat winsten of verliezen werden verdeeld. De gronden werden vervolgens eerlijk verdeeld en beide partijen ontwikkelden ieder hun eigen gronden. De grondexploitatie werd gerealiseerd door middel van een concessiemodel. Omdat beide partijen hun eigen gronden ontwikkelden waren de risico’s ook voor rekening van de ontwikkelaar. Daarnaast heeft de BVR-Groep als bouwer zowel de gronden van Aramis als van de BVR-Groep uitgevoerd. Hierdoor zijn risico’s ten aanzien van de uitvoering voor rekening van de BVR-Groep. Beide partijen zijn verantwoordelijk voor hun eigen rendementspercentage. Doordat beide bedrijven verantwoordelijk zijn voor hun eigen opstalontwikkeling dragen ze zelf het risico waardoor het uiteindelijke rendement ook voor rekening van de ontwikkelaar is.

Colofon In opdracht van NEPROM en De Vernieuwde Stad en met financiële steun van het ministerie van VROM heeft de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling samen met Maatschappelijk Ondernemerschap en Voorraadbeleid Woningcorporaties (MOVe) van de TU Delft, een onderzoek uitgevoerd naar de toegevoegde waarde van de samenwerking tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties in herstructurering. Deze uitgave bevat een inventarisatie van 59 herstructureringsprojecten uit het onderzoek “Zij maakt het verschil”. Tekst Ferdows Kazemi, Vincent Gruis en Friso de Zeeuw Eindredactie & coördinatie Diana Saager en Arjan Hofmann Vormgeving www.absoluutdesign.nl, Bergen op Zoom Druk NPN Drukkers, Breda Deze brochure is met grote zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Overname van (delen van) deze brochure is met bronvermelding mogelijk na overleg met de NEPROM. Voorburg, februari 2010 U kunt deze brochure ook downloaden via www.neprom.nl. NEPROM Postbus 620 2270 AP Voorburg T 070 386 62 64 F 070 387 40 89 E bureau @neprom.nl www.neprom.nl

Maatschappijen

herstructurering

’t Rond in Houten > Van Wijnen, Altera Vastgoed & VastNed Management / Viveste ’t Rond in Winschoten >Leyten Vastgoed / Acantus Groep Aan de Bosrand in Emmen > BEMOG Projectontwikkeling / Lefier Westeinde 28 Postbus 620 Andreas Ensemble in Amsterdam > Proper Stok / De Alliantie 2270 AP Voorburg Blok C, Noordstrook in Amsterdam > Amvest / Far West & De Principaal T 070 369 62 64 Boschdijk-Marconilaan in Eindhoven > CRA Vastgoed / Trudo F 070 387 40 89 www.neprom.nl Bospolder-Tussendijken in Rotterdam > ERA Contour / Com.wonen & Woonbron CAN in Amsterdam > ING Real Estate / Ymere Centrumgebied Kanaleneiland in Utrecht > Proper Stok & Urban Interest / Mitros & Portaal Cloviskwartier in Maastricht > Janssen de Jong Projectontwikkeling / Maasvallei De Grienden in Rotterdam > Proper Stok / Woonbron De Horsten in Rotterdam > ERA Contour / Stichting Tuinstad Zuidwijk (STZ) De Laares in Enschede > AM / Domijn, De Woonplaats & Ons Huis De Meent in Leerdam > Bouwfonds Ontwikkeling & Planoform / Kleurrijk Wonen De Nieuwe Maria’s in Den Haag > ERA Contour / Haag Wonen De Oriënt in Den Haag > ERA Contour / Staedion De Wending in Delfzijl > Leyten Vastgoed / Acantus Groep Dinkelpark in Groningen > Trebbe Bouw / Nijestee & Woningstichting Patrimonium Duinstrip in Den Haag > BAM Vastgoed / Vestia Hart van Zuid in Hengelo > Van Wijnen / De Woonplaats & Welbions Het Rode Dorp in Alkmaar > Bouwfonds Ontwikkeling / Kennemer Wonen Hof Berestein in Den Haag > ERA Contour / Staedion Hoogeveenlaan in Den Haag > Proper Stok / Haag Wonen Hoograven in Utrecht > AM & Bouwfonds Ontwikkeling / Mitros Hoornwerk in Deventer > Van Wijnen / Woonbedrijf ieder1 K- en D-buurt Bijlmer in Amsterdam > Bouwfonds Ontwikkeling / Rochdale Kaapstander in Amsterdam > Blauwhoed Eurowoningen / Ymere Loofmeester in Maassluis > AM / Stichting Maasdelta Groep Malberg in Maastricht > AM / Servatius & Woonpunt Malburgen in Arnhem > Kuiper Vastgoed / Stichting Volkshuisvesting Marsmanplein in Haarlem > Leyten Vastgoed / Pré Wonen Mathenesserplein in Rotterdam > Leyten Vastgoed / Woonbron Meer & Oever in Amsterdam > Proper Stok & ING Real Estate / Stadgenoot Nieuw Crooswijk in Rotterdam > ERA Contour & Proper Stok / Woonstad Rotterdam Nieuw Kempering in Amsterdam > Van Wijnen / Delta Forte (Rochdale) Ondiep (Kleine Wijk en Thorbeckepark) in Utrecht > AM / Mitros Oosterbaken in Rotterdam-Hoogvliet > BAM Woningbouw / Woonbron Oud-IJmuiden in IJmuiden (gemeente Velsen) > Bouwfonds Ontwikkeling / Stadgenoot, Eigen Haard & Woningbedrijf Velsen Plan de Nassau in Enschede > AM / Domijn Polderweggebied in Amsterdam > Ontwikkelaar Bouwfonds / Ymere & Stadgenoot Poort tot Rosendaal in Arnhem > Kuiper Vastgoed / Stichting Volkshuisvesting Poort van Zuid/Vijfhoek in Zaandam > AM, Bouwfonds Ontwikkeling, BAM Vastgoed & Van der Gragt / ZVH Schaakwijk in Utrecht > ERA Contour, BAM Vastgoed, Vastgoedontwikkeling Bunnik & Synchroon / Mitros Stadsbleek in Oldenzaal > Trebbe Bouw / WBO Wonen Stadseiland/Malburgen in Arnhem > AM, Giesbers Arnhem-bouw & Amvest / Stichting Volkshuisvesting Talmalaan in Utrecht > Blauwhoed / Mitros Tarwewijk in Rotterdam > AM / Woonstad Rotterdam Twekkelerveld in Enschede > AM / Domijn Vinkhuizen in Groningen > Corio / Nijestee Vlinderbuurt in Rotterdam > ERA Contour / Woonstad Rotterdam Vossenberg in Helmond > Janssen de Jong Projectontwikkeling / Stichting Woonpartners Vuurplaat in Rotterdam > Leyten Vastgoed / Vestia Waterlandplein in Amsterdam > AM / Ymere Westelijke Tuinsteden (Reimerswaalbuurt) in Amsterdam > Bouwfonds Ontwikkeling / Ymere Wheermolen-West in Purmerend > Bouwfonds Ontwikkeling / Woningstichting Wherestad Zeewijk in IJmuiden (Gemeente Velsen) > Bouwfonds Ontwikkeling / Woningbedrijf Velsen Zitterd Revisited fase 1 in Sittard > Vesteda & 3W Vastgoed / ZO Wonen Zonnekwartier in Helmond > Hurks vastgoedontwikkeling & Adriaans Projectontwikkeling / Woningbouwvereniging Volksbelang Zwanehof in Roosendaal > BVR-Groep / Aramis

Overzicht herstructureringsprojecten gerealiseerd in samenwerking tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties

Leer gang

Vereniging van Nederlandse Pr ojectontwikkeling M aatschappijen

Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling M aatschappijen