Deze syllabus is samengesteld rekening houdend met de feiten zoals deze bekend waren op 18 december 2012. Samenstellers en Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Welten Opleiding & Organisatieontwikkeling is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als gevolg van onjuistheden in deze tekst. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, microfilm, fotokopie of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikelen 16h t/m 16m Auteurswet 1912 jo. Besluit van 27 november 2002, Stb. 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoeding te voldoen aan de Stichting Reprorecht te Hoofddorp (Postbus 3060, 2130 KB)of contact op te nemen met de uitgever voor het treffen van een rechtstreekse regeling in de zin van art.16l, vijfde lid, Auteurswet 1912. De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten te regelen volgens de wettelijke bepalingen. Degenen die desondanks menen zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich alsnog tot de uitgever wenden.
2
Inhoud 1. 2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Inleiding .......................................................................................................................... 4 Starters op de woningmarkt vanaf 01-01-2013 ............................................................... 5 2.1 Minimale aflossingsplicht ...................................................................................... 5 2.2 Informatieplicht ..................................................................................................... 6 2.3 Sancties bij niet nakomen aflossingsplicht ............................................................ 7 Invloed wijzigingen klantsituatie op financieringen vanaf 2013 ....................................... 9 3.1 Samenwonen en huwelijk ..................................................................................... 9 3.2 (Echt)scheiding ....................................................................................................10 3.3 Overlijden ............................................................................................................11 Invloed wijzigingen woonsituatie op financieringen vanaf 2013 .....................................12 4.1 Verhuizen naar een duurdere woning...................................................................12 4.2 Eerst verhuizen naar een goedkopere woning – Aflossingsstand .........................13 4.3 Verhuizen naar een huurwoning – Aflossingsstand ..............................................14 4.4 Aftrek rente restschuld .........................................................................................15 4.5 Tijdelijk twee woningen ........................................................................................15 4.6 Renteverlenging, oversluiting en verhoging..........................................................17 Gevolgen wetswijziging op 31-12-2012 bestaande financieringen .................................20 5.1 Het begrip “bestaande financieringen” .................................................................20 5.2 Overgangsrecht KEW’s, SEW’s en BEW’s ...........................................................23 5.3 Overgangsrecht en verhuizen - doorstromers ....................................................24 5.4 Overige wijzigingen en het overgangsrecht ..........................................................25 Bijzondere situaties – combinaties overgangsrecht en nieuw recht ...............................26 6.1 Overgangsrecht en (echt)scheiding .....................................................................26 6.2 Boedelmening en het overgangsrecht ..................................................................27 6.3 Overlijden en een EWS onder het overgangsrecht...............................................27 6.4 Samenwoners – met overgangsrecht en zonder overgangsrecht .........................28 Vergelijking woonlasten oude en nieuwe situatie ...........................................................30 7.1 Berekenen annuïteit .............................................................................................30 7.2 Achtergrond berekening woonlasten ingangsdatum vóór 2013 ............................31 7.3 Achtergrond berekening woonlasten ingangsdatum na 31-12-2012 .....................32 7.4 Vergelijking lasten bankspaarhypotheek en annuïteitenhypotheek .......................34 Regeerakkoord ..............................................................................................................35 8.1 Afbouw tarief hypotheekrenteaftrek en impact......................................................35
3
1.
Inleiding
In het voorjaar van 2012 kwamen vijf politieke partijen bijeen om een akkoord te sluiten over indamming van de te hoge overheidsuitgaven. In dit Voorjaarsakkoord of Kunduz-akkoord werden de eerste afspraken gemaakt over beperking van de hypotheekrenteaftrek. Deze afspraken zijn later uitgewerkt zodat ze tijdens Prinsjesdag gepresenteerd konden worden. Tijdens Prinsjesdag zijn drie globale fiscale pakketten gepresenteerd: • • •
In het belastingplan 2013 worden met name aanpassingen in de (heffing van) Inkomstenbelasting, de tarieven en de heffingskortingen/toeslagen voorgesteld. “Overige fiscale maatregelen” zegt het al: hierin worden veel resterende fiscale maatregelen opgesomd. Deze syllabus toont de belangrijkste gevolgen van het laatste pakket, de WHfbEW. Dit pakket aan maatregelen is op 20 november aangenomen bij de Tweede Kamer en op 18 december door de Eerste Kamer. Het is overigens formeel zelf geen wet, maar het gaat om een verzameling artikelen in de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 (IB2001) die allen betrekking hebben op de fiscale behandeling van de Eigen Woning. We beschouwen in deze syllabus de invloed van deze nieuwe of gewijzigde wetteksten per klant of klantgebeurtenis. Voor het doornemen van deze tekst is kennis van de fiscale behandeling van de eigen woning zoals die was tot en met 2012 onmisbaar. We kijken eerst naar de situatie van starters vanaf 2013. Daarna kijken we naar situaties waarbij starters een wijziging in hun leefsituatie (samenwonen, echtscheiding, overlijden) ondergaan. Daarna worden de gevolgen van wijzigingen in de woonsituatie of leensituatie van deze starters bekeken (verhuizing, verbouwing, oversluiten, et cetera). Vervolgens kijken we naar het overgangsrecht voor op 31-12-2012 bestaande financieringen in het algemeen en wijzigingen in het bijzonder. In het kader van de WHfbEW kijken we tot slot naar de gevolgen van de wetswijzigingen voor de maandlasten van particuliere woningbezitters. In een afsluitend hoofdstuk kijken we nog iets verder vooruit naar de plannen in het regeerakkoord en de gevolgen hiervan op de huizenbezitter.
4
2.
Starters op de woningmarkt vanaf 01-01-2013
In dit hoofdstuk gaan we in op de fiscale behandeling van de eigen woning en eigenwoningschuld van mensen die in 2013 voor het eerst een eigen woning kopen. Met het begrip “eigen woning” wordt aangesloten bij de definitie van de eigen woning zoals die ongewijzigd in de Wet IB2001 staat.
2.1
Minimale aflossingsplicht
In beginsel zal iedereen die vanaf 1 januari 2013 voor het eerst een eigenwoningschuld (EWS) aangaat, deze volledig en minimaal annuïtair moeten aflossen in 360 maanden, waarbij het toetsmoment telkens 31 december van enig jaar is. De klant moet de aflossingsverplichting bovendien schriftelijk met de bank overeenkomen. Er wordt bewust gesproken over 360 maanden in plaats van 30 jaar. De berekening van de aflossingsplicht gebeurt namelijk per maand. Indien er per jaar gerekend zou worden, zou dit betekenen dat iemand die bijvoorbeeld halverwege het jaar een EWS aangaat, nog niets zou hebben moeten aflossen op 31 december van dat jaar. Voorbeeld Johan koopt op 1 maart 2013 voor het eerst een eigen woning. Hij gaat daarvoor een EWS aan van € 160.000,-. De rente staat 5 jaar vast tegen 4,6%. Als er per jaar gekeken zou worden of iemand zich wel aan de aflossingsplicht zou houden, zou dit betekenen dat de aflossing voor het eerst uiterlijk 28 februari 2014 gedaan zou moeten worden. De schuld zou dan op 31-12-2013 nog steeds € 160.000,- zijn. Dit is echter niet de bedoeling. Op 31-12-2013 wordt gekeken of Johan voldaan heeft aan de eis om minimaal 10 maanden minimaal annuïtair te hebben afgelost. De annuïtaire aflossingsplicht is een minimum. Dat wil zeggen dat meer dan annuïtair aflossen is toegestaan. Daardoor kan in latere jaren minder afgelost worden, mits elk jaar op 31-12 de schuld niet hoger is dan de maximaal berekende EWS volgens het annuïtaire schema. Hierdoor is bijvoorbeeld ook een lineair aflossingsschema mogelijk. De laatste jaren zijn de aflossingen van een lineaire hypotheek lager dan die van een annuïteitenhypotheek. Voorbeeld De adviseur van Johan uit het vorige voorbeeld heeft berekend dat de schuld van Johan op 31-122013 maximaal nog € 157.900,- mag zijn. Het jaar daarna (op 31-12-2014) is de maximale restschuld nog € 155.260,-. Maar Johan heeft een meevaller in de zomer van 2013 en hij besluit wat extra af te lossen. Aan het eind van 2013 is zijn restschuld daarom nog maar € 154.000,-. Daardoor zou hij heel 2014 niets hoeven af te lossen, als hij dat niet zou willen. Eind 2015 zou zijn schuld moeten zijn afgenomen tot € 152.110,-. Hij moet dus wel minimaal € 1.890,- hebben afgelost in 2015.
5
De minimale aflossingsplicht wordt berekend volgens de volgende formule:
(1+ im )x − 1 B x = B 0 1− n (1+ im ) − 1 Waarbij : Bx = de maximale schuld op een toetsmoment B0 = het startbedrag van de schuld im = de rente per maand x = het aantal verstreken hele maanden van de looptijd n = de totale looptijd van de schuld (in maanden), vanaf het moment van aangaan. Wanneer een schuld halverwege een maand ingaat, begint de termijn van 360 maanden te lopen op de eerste dag van de volgende hele maand. Voorbeeld Margriet heeft sinds 18 juli 2013 een EWS van € 283.000,- tegen een rente van 5,4% per jaar (10 jaar vast). Hoe hoog is haar maximale EWS op 31 december 2017? De oorspronkelijke schuld is € 283.000,-. De rente per maand is 0,45%, of wel 0,0045. Het aantal verstreken maanden is 5 (augustus 2013 tot en met december 2013) + 4 x 12 (4 hele jaren daarna).
(1 + im )x − 1 (1 + 0 ,0045 1 − = € 283 . 000 x B x = B0 1 − n (1 + 0 ,0045 (1 + im ) − 1
)53 − 1 = € 264 .155 ,73 )360 − 1
Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk een aflossingsvrije hypothecaire financiering met daaraan gekoppeld een KEW, SEW of BEW te hebben met de huidige fiscale behandeling. Fiscaal gefaciliteerd sparen voor aflossing van de EWS is dus niet meer mogelijk. Ook de 30-jaarsperiode van hypotheekrenteaftrek is komen te vervallen (voor gevallen van na 2012). Die wordt niet meer nodig geacht, omdat een belastingplichtige met een EWS de hele schuld in 360 maanden afgelost moet hebben.
2.2
Informatieplicht
Het is voor de eigenwoningbezitter zelf lastig te berekenen of hij wel telkens aan zijn minimale aflossingsplicht heeft voldaan. Dit hoeft dan ook niet. Banken of andere hypothecaire geldgevers zijn verplicht de informatie jaarlijks aan de belastingdienst door te geven. Dat heet de “renseigneringsplicht”. In principe hoeft de eigenwoningbezitter zelf hier dus niets aan te doen. Maar deze renseigneringsplicht geldt alleen voor financiële instellingen en dus niet voor particulieren. Wanneer iemand geld leent van zijn ouders voor aankoop (of verbouwing/onderhoud) van de eigen woning, hebben deze ouders die renseigneringsplicht niet. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen moeten ook deze onderhandse leningen minimaal annuïtair worden afgelost. In het geval van onderhandse leningen moet de debiteur de gegevens aan de belastingdienst opgeven (renseigneren). Hiervoor wordt een rekenprogramma beschikbaar gesteld, waar de belastingplichtige alle gegevens kan invullen. Zo kan jaarlijks worden bezien of wordt voldaan aan de minimale aflossingsverplichting.
6
2.3
Sancties bij niet nakomen aflossingsplicht
Wat gebeurt er wanneer iemand zijn aflossingsplicht niet nakomt? In beginsel valt de schuld dan niet meer onder de definitie eigenwoningschuld. Dat zou betekenen dat de schuld ineens en in zijn geheel verhuist naar box 3. Renteaftrek is dan niet meer mogelijk, ook niet als iemand later toch zou gaan voldoen aan zijn aflossingsplicht. Verhuizing naar box 3 is onomkeerbaar! De wetgever vindt dit in een aantal gevallen echter een te zware sanctie. Daarom zijn een aantal uitzonderingen in de wet opgenomen. Uitzondering 1 Wanneer iemand op 31-12 van het kalenderjaar niet voldoende van zijn EWS afgelost blijkt te hebben, blijft deze schuld toch EWS. Er moet dan wel aan twee voorwaarden worden voldaan: • De achterstand in aflossing moet uiterlijk op 31 december van het volgende jaar zijn ingelopen. • De achterstanden mogen “niet vaker dan incidenteel” plaatsvinden. Zo staat het letterlijk in de wet. Daarmee wordt bedoeld dat bijvoorbeeld iemand niet elke 3 of 4 jaar een achterstand mag hebben, die hij dan in het volgende jaar weer inloopt, zo blijkt uit de parlementaire behandeling. Voorbeeld Cor heeft een EWS van € 250.000,-. Op 31 december van 2013 zou zijn EWS maximaal € 248.000,mogen bedragen. Het is hem echter niet gelukt deze aflossing te betalen. Zijn schuld is nog steeds € 250.000,- op 31-12-2013. Op dat moment is er nog niets aan de hand. De rente blijft aftrekbaar. Zijn maximale EWS op 31-12-2014 is € 245.000. Als het hem lukt om op die datum de achterstand volledig in te lopen, is en blijft de schuld EWS. Zou het Cor niet lukken de achterstand in 2014 in te lopen, dan verhuist zijn schuld met terugwerkende kracht vanaf het jaar waarin de achterstand ontstond, naar box 3. Niet alleen is de rente vanaf 2015 niet meer aftrekbaar, ook de achteraf onterecht in aftrek gebrachte rente over 2013 en eventueel 2014 wordt door de Belastingdienst gecorrigeerd. Uitzondering 2 Zelfs wanneer na 1 jaar de aflossingsachterstand nog niet is ingelopen, kan de schuld een EWS blijven. Allereerst blijft de schuld een EWS indien een ‘onbedoelde fout’ is opgetreden in de betaling van de aflossing. In dat geval, waarbij de bewijslast van die onbedoelde fout bij de belastingplichtige ligt, heeft deze belastingplichtige nog een jaar langer de tijd om dit te herstellen. Een voorbeeld van een onbedoelde fout kan zijn dat om een of andere reden is gerekend met verkeerde bedragen, waarbij uiteraard geen opzet in het spel mag zijn. Zou het zo zijn dat het ook aan het eind van dit tweede jaar niet is gelukt de aflossingsachterstand in te lopen, dan valt de schuld vanaf 1 januari van het tweede jaar in box 3. De belastingdienst komt in dit geval niet terug op de eerder afgetrokken rente. Uitzondering 3 Een andere situatie waarin de schuld een EWS blijft, zelfs als in het volgende jaar de aflossingsachterstand niet is ingelopen, is wanneer de belastingplichtige kan aantonen dat hij betalingsproblemen heeft. Hij moet aannemelijk maken dat hij onvoldoende betalingscapaciteit heeft gehad om zich aan het overeengekomen aflossingsschema te houden. Hij moet dan wel op 1 januari van het tweede jaar nadat de schuld is ontstaan een contractueel nieuw aflossingsschema hebben afgesproken met de geldgever voor de resterende looptijd. Zou het zo zijn dat het aan het eind van dit tweede jaar niet is gelukt de aflossingsachterstand in te lopen, dan valt de schuld vanaf 1 januari van het tweede jaar in box 3 (net als bij uitzondering 2). De belastingdienst komt in dit geval niet terug op de eerder afgetrokken rente.
7
Uitzondering 4 Tot slot is er nog een laatste mogelijkheid voor mensen met een betalingsprobleem. Ook als de eerder genoemde opties niet lukken. Stel bijvoorbeeld dat geen gebruik kan worden gemaakt van uitzondering 3, omdat al vaststaat dat de belastingplichtige deze maandlast niet kan betalen. In dat geval kan de schuld van een EWS blijven als de bank instemt met betalingsuitstel. Vervolgens is verder uitstel mogelijk van maximaal 4 jaar (vanaf het jaar waarin de aflossingsachterstand is ontstaan). Er kan dan namelijk uiterlijk op 31 december van dit vierde jaar een nieuw annuïtair aflossingsschema worden afgesproken voor de resterende duur van de schuld. Een wettelijke voorwaarde is wel dat de geldgever hiermee moet instemmen. Een bank kan hiertoe dus niet worden verplicht! De vraag is in hoeverre een geldgever in de praktijk gemotiveerd is om iemand (maximaal) 4 jaar uitstel te geven. Zou het de belastingplichtige niet lukken om aan deze eis te voldoen, dan valt de schuld vanaf 1 januari van het 4e jaar na het ontstaan van de aflossingsachterstand in box 3. De belastingdienst komt in dit geval niet terug op de eerder afgetrokken rente. Voorbeeld Cor, uit het eerdere voorbeeld, blijkt in 2013 te zijn ontslagen. Dat is dan ook de reden dat hij zijn maandlast niet meer kon betalen. Er is geen sprake van een ‘onbedoelde fout’, waardoor hij niet in aanmerking komt gebruik te maken van uitzondering 2. Wel is aantoonbaar dat de hoogte van zijn WW-uitkering en zijn eventuele vermogen onvoldoende zijn om de aflossingen te kunnen betalen. Omdat hij in september van 2014 nog geen nieuwe baan heeft gevonden, ziet hij al aankomen dat het hem niet lukt om in dat jaar zijn aflossingsachterstand in te lopen. Hij treedt dan ook in overleg met zijn bank om uiterlijk op 1 januari 2015 een nieuw minimaal annuïtair aflossingsschema te laten vastleggen. Hij wil dus gebruik maken van uitzondering 3. Hij hoopt dan ook dat hij op korte termijn, namelijk vóór 1 januari 2015 wel een nieuwe baan heeft gevonden, zodat hij zich kan houden aan het nieuwe aflossingsschema. Zou dit lukken, en kan hij de nieuwe maandlast betalen, dan blijft zijn schuld gewoon een EWS. Zijn bank heeft met Cor een nieuw aflossingsschema opgesteld, maar het is Cor toch niet gelukt om een baan te vinden. Hij kan dus begin 2015 nog steeds niet aan de aflossingsverplichting voldoen. Hij treedt opnieuw in overleg met de bank met het verzoek op uitstel van betaling tot uiterlijk eind 2017 (het vierde jaar na het ontstaan van de achterstand). Hij wil daarmee gebruik maken van uitzondering 4. De bank is erg terughoudend. Gezien de dalende huizenprijzen en het risico dat Cor in deze economisch zware tijden geen nieuwe baan vindt, is de kans groot dat het huis toch moet worden verkocht en de restschuld daarmee alleen maar oploopt. Maar Cor is een goede prater en het lukt hem met zijn charmes de bank te overtuigen. De bank gaat akkoord met betalingsuitstel tot uiterlijk eind 2017. Als hij eerder een nieuwe baan vindt, moet hij beloven vanaf dat moment de betalingsachterstanden in te lopen. Door deze nieuwe (contractueel vastgelegde) afspraak, blijft ook gedurende 2015 en 2016 de schuld een EWS. Zou het Cor nog steeds niet lukken om vanaf eind 2017 aan de betalingsplicht te voldoen, dan valt de schuld vanaf 1 januari 2017 in box 3.
8
3. Invloed wijzigingen klantsituatie op financieringen vanaf 2013 In dit hoofdstuk bespreken we welke fiscale gevolgen er zijn van zaken als huwelijk, echtscheiding en overlijden op financieringen die onder het nieuwe regime zijn afgesloten vanaf 2013.
3.1
Samenwonen en huwelijk
Wanneer één persoon een eigen woning heeft met een EWS (van na 31-12-2012) en hij gaat samenwonen met iemand anders, heeft dit geen invloed op het annuïtaire aflossingsschema. Ook als degene die bij de woningbezitter intrekt zelf ooit een eigen woning heeft gehad, heeft dit geen invloed. Zolang belastingplichtigen geen fiscaal partner zijn geldt het annuïtaire aflossingsschema namelijk alleen voor degene die de EWS is aangegaan. Uiteraard gelden nog wel de regels die vóór 2013 al bestonden. Hierbij doelen we op de omstandigheid dat een eigenwoningreserve (EWR) ontstaan zou zijn vanuit een eerder door de fiscale partners gezamenlijk bewoonde woning wel invloed heeft op de maximale EWS voor de huizenbezitter. Bij huwelijk zou dit in beginsel anders kunnen liggen. Wanneer iemand met een eigen woning gaat trouwen in gemeenschap van goederen, verkrijgt deze partner feitelijk de helft van de eigen woning, maar ook de helft van de EWS. Daaruit zou kunnen worden opgemaakt dat voor deze nieuwe echtgenoot dan een nieuw aflossingsschema opgemaakt zou moeten worden, afhankelijk van zijn of haar eerder genoten hypotheekrenteaftrek. Dit is echter niet het geval. Verkrijging van een (deel van) een woning door huwelijk of geregistreerd partnerschap wordt niet gezien als verkrijging in fiscale zin. Andersom geldt daardoor ook niet dat het gezien wordt als een vervreemding van de eigen woning voor degene die oorspronkelijk de hele woning bezat. Hierdoor ontstaat geen probleem in het kader van de bijleenregeling. Voorbeeld Henk heeft in 2013 een eigen woning gekocht met een EWS van € 232.000,-. Tien jaar later, in 2023, ontmoet hij Ciska. Ze trouwen in dat jaar nog. Op het moment van het huwelijk heeft Henk altijd voldaan aan de minimale aflossingsplicht. Zijn EWS is op dat moment € 190.000,-. Ciska heeft nog nooit een EWS gehad. Ze verkrijgt nu feitelijk juridisch de helft van deze EWS € 95.000,-. Je zou kunnen redeneren dat voor haar een nieuw aflossingsschema zou moeten worden opgesteld voor 360 maanden met als oorspronkelijke schuld € 95.000,-. Dit is echter niet het geval, omdat de verkrijging in fiscale zin niet gezien wordt als verkrijging. Het aflossingsschema zoals dat voor Henk gold, blijft daarmee gewoon van kracht.
9
3.2
(Echt)scheiding
Wanneer twee mensen gezamenlijk een eigen woning hebben en ze gaan uit elkaar, dan blijft het aflossingsschema van kracht voor zover de schuld aan degene die in de woning blijft wonen, toebehoorde. Voor het meerdere, bijvoorbeeld het overgenomen deel van de schuld van de partner, geldt dat dit een nieuwe schuld betreft. Indien de andere partner wordt uitgekocht, geldt voor de schuld waarmee de uitkoop is gefinancierd, ook dat dit een EWS is (net als in situaties vóór 2013). Voor het overgenomen leningdeel en het leningdeel dat wordt gebruikt voor uitkoop geldt een apart aflossingsschema! Per leningdeel moet vanaf dat moment jaarlijks worden berekend of er aan de minimale aflossingsverplichting is voldaan. Daarnaast geldt dat de verkopende partij in geval van een overwaarde ook een eigenwoningreserve verkrijgt. De EWR wordt bij vervreemding van de eigen woning vanaf 2013 altijd toegewezen aan degene die tot de woning en de EWS gerechtigd was. Het is dus niet meer mogelijk de EWR naar wens toe te scheiden aan de ex-partner. Voorbeeld Simon en Karin hebben in 2013 samen voor het eerst een eigen woning gekocht. Ze zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. Op de woning rust bij aanvang een EWS van € 260.000,-. Ze voldoen ieder jaar aan de minimale aflossingsverplichting. Na precies 8 jaar besluiten Simon en Karin te scheiden. De EWS is op dat moment € 224.000,-. De waarde van de woning is dan € 320.000,-. Omdat ze in gemeenschap van goederen waren gehuwd, was ieder gerechtigd tot de helft van de waarde en van de EWS. Karin besluit in de woning te blijven wonen en Simon uit te kopen. De waarde van het deel van de woning van Simon bedraagt € 160.000,-, terwijl zijn deel van de EWS € 112.000,- is. Hij heeft daardoor een overwaarde van € 48.000,-, waarvoor Karin hem uitkoopt. Voor dat bedrag gaat Karin een nieuwe lening aan. Deze nieuwe lening wordt aangemerkt als EWS, waarvoor een nieuw aflossingsschema gaat gelden met een duur van 360 maanden. Daarnaast neemt ze de schuld van Simon over. Dit is voor haar een nieuwe schuld, nieuwe regime gaat gelden. Onduidelijk is hoe lang Karin voor de aflossing van deze lening heeft. Na de scheiding en overname van schuld en woning door Karin, geldt voor Karin dus het volgende: Karin heeft drie schulden, die zijn aan te merken als EWS: EWS 1: aanvangsbedrag € 112.000,-, resterende duur tot volledige aflossing 360 -/- 96 = 264 maanden. 1 EWS 2: aanvangsbedrag € 112.000,-, resterende duur tot volledige aflossing is 264 of 360 maanden. EWS 3: aanvangsbedrag € 48.000,-, resterende duur tot volledige aflossing 360 maanden Voor Simon geldt dat hij een EWR heeft van € 48.000,-. We gaan verderop in deze syllabus in op de gevolgen van de door hem eerder genoten hypotheekrenteaftrek, indien hij later opnieuw een woning zou kopen. Zouden Simon en Karin in bovengenoemd voorbeeld gehuwd zijn buiten elke gemeenschap van goederen, waarbij de woning op voorhand al volledig eigendom zou zijn geweest van Karin, dan hoeft zij in beginsel Simon niet uit te kopen, omdat het al haar woning was. Daartegenover staat dat Simon ook niets vervreemdt en daardoor geen EWR heeft na de scheiding. 1
ING Bank gaat hierover duidelijkheid vragen aan de Belastingdienst
10
3.3
Overlijden
Zoals beschreven in paragraaf 3.1, is geen sprake van vervreemding of verkrijging in geval van boedelmenging door huwelijk. In de situatie van overlijden van een fiscaal partner is eveneens geen sprake van een vervreemding. Indien van een echtpaar één van de echtelieden overlijdt, erft de ander in beginsel de andere helft van de woning, en ook de andere helft van de EWS. Omdat dit geen verkrijging is in de zin van de bijleenregeling en ook niet in de zin van de aflossingseis, blijft de oude aflossingseis dus gewoon lopen. Voorbeeld Arend en Marleen zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. Ze hebben in 2013 een woning gekocht, waarvoor toen een EWS is afgesloten van € 300.000,-. Na 20 jaar overlijdt Arend. Jaarlijks is voldaan aan de minimale aflossingsverplichting, waardoor de EWS op het moment van overlijden van Arend nog € 151.000,- bedraagt. Voor Marleen, die de helft van de woning en de EWS erft, geldt dat de aflossingsverplichting zoals die rustte op deze EWS, gewoon blijft doorlopen. Ze moet deze dus in 10 jaar volledig en minimaal annuïtair aflossen. Bovenstaand voorbeeld zal weinig verbazing wekken. Maar er zijn situaties denkbaar waarbij het doorlopen van de aflossingsverplichting minder vanzelfsprekend lijkt. Voorbeeld Arie koopt in 2013 een eigen woning. Hij gaat op dat moment een EWS aan van € 250.000,-. Hij is dan nog alleenstaand. Arie voldoet jaarlijks aan de minimale aflossingsverplichting. In 2037 leert Arie Manoesjka kennen. Het klikt tussen hen en ze trekt bij Arie in. Ze stellen een samenlevingscontract op en maken een testament, waarin is aangegeven dat Manoesjka enig erfgenaam van Arie is. Een jaar later overlijdt Arie. De EWS is op dat moment nog € 72.000,- en heeft 300 maanden gelopen. Manoesjka erft op basis van het testament de woning en de EWS van Arie. Zij zelf heeft nog nooit een EWS gehad. Toch zal ze de EWS binnen 60 maanden volledig en minimaal annuïtair moeten aflossen, omdat de verkrijging door overlijden niet wordt gezien als een fiscale verkrijging in de zin van de bijleenregeling. De bestaande aflossingsplicht loopt dus gewoon door. In het kader van estate planning is het van belang rekening te houden met dit soort situaties. Het kan een reden zijn om ondanks de relatief lage EWS aan het eind van de 360-maandenperiode van aftrek, toch een ORV te houden of te sluiten, zodat nabestaanden geen ‘last’ van de aflossingsverplichting hebben.
11
4. Invloed wijzigingen woonsituatie op financieringen vanaf 2013 In dit hoofdstuk beschrijven we de fiscale gevolgen van wijzigingen in de woonsituaties van belastingplichtigen die voor het eerst een EWS hadden in of na 2013. Het zijn voornamelijk situaties die doorstromers betreffen, zoals verhuizingen, maar ook renteverlengers, oversluiters en ophogers maken deel uit van dit hoofdstuk. We beginnen met een algemene regel: in samenspraak tussen geldgevers, de AFM en het Ministerie van Financiën is afgesproken dat de maximale hypothecaire lening op basis van zekerheid wordt afgebouwd. In 2012 was het nog mogelijk 106% van de marktwaarde van de woning te lenen (met NHG nog 108%). Dit percentage, dat ook wel LTV-ratio (Loan-to-value) wordt genoemd, wordt geleidelijk afgebouwd naar 100%. In 2013 kan nog 105% worden geleend. Elk volgend jaar neemt dit percentage af met 1%-punt tot 100%, waardoor de maximale lening op basis van zekerheid vanaf 2018 niet meer bedraagt dan 100% van de marktwaarde van de woning. Deze LTV-ratio wordt wettelijk vastgelegd. Eventuele bijkomende kosten moeten vanuit eigen middelen worden betaald. In het vervolg van deze syllabus gaan we telkens uit van een maximale lening van 100%, hoewel het in de praktijk tot en met 2017 iets meer zou kunnen zijn.
4.1
Verhuizen naar een duurdere woning
Wanneer iemand verhuist naar een andere woning, blijft het lopende aflossingsschema van kracht voor wat betreft de EWS op het moment van vervreemding van de oude woning. Daarnaast blijft ook de bijleenregeling van kracht. Verhuist iemand naar een duurdere woning, dan zal voor het deel van de EWS dat hoger is dan de oude EWS een nieuw aflossingsschema gaan gelden met een nieuwe 360-maandeneis. Voorbeeld Eric heeft in 2013 zijn eerste eigen woning gekocht. Daarvoor ging hij toen een EWS aan van € 272.000,-. Na 8 jaar (96 maanden) verhuist hij naar een andere woning. De EWS op zijn oude woning is op dat moment € 234.000,-. Hij verkoopt zijn oude woning voor € 330.000,-. Zijn nieuwe woning kost € 400.000,-. Op basis van de bijleenregeling heeft Eric een vervreemdingssaldo van € 330.000,- -/- € 234.000,- = € 96.000,-. De maximale lening voor zijn nieuwe woning is daarom € 400.000,- -/- € 96.000,- = € 304.000,-. Deze lening moet worden opgesplitst in twee delen. Deel 1: een lening van € 234.000,- die gedurende 264 maanden volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost (360 -/- 96 maanden). Deel 2: een lening van € 70.000,- (het restant) die gedurende 360 maanden volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost.
12
4.2
Eerst verhuizen naar een goedkopere woning – Aflossingsstand
Wanneer iemand naar een goedkopere woning verhuist, gaat dezelfde regeling op. Alleen kan het in dat geval betekenen dat de nieuwe lening lager is dan de EWS op de te verkopen woning op het moment van vervreemden. Voorbeeld Ineke en Jan verkopen in 2020 hun woning, die ze in 2013 hebben gekocht. De kinderen zijn het huis uit en ze willen kleiner gaan wonen. De oorspronkelijke lening op de oude woning was in 2013 € 280.000,-. Op het moment dat ze de woning verkopen bedraagt deze EWS nog € 248.000,-. De oude lening heeft dan 84 maanden gelopen. Ze verkopen de woning voor € 290.000,-. De nieuwe woning kopen ze voor € 182.000,-. Als gevolg van de bijleenregeling hebben Ineke en Jan een vervreemdingssaldo van € 290.000,- -/€ 248.000,- = € 42.000,-. De lening op de nieuwe woning is maximaal € 182.000,- -/- € 42.000,- = € 140.000,-. Hiervoor geldt dat deze lening minimaal annuïtair en geheel moet worden afgelost in 276 maanden (360 -/- 84). Maar wat zou er gebeuren wanneer Ineke en Jan later besluiten toch weer naar een duurdere woning te verhuizen? In de nieuwe artikelen in de Wet Inkomstenbelasting 2001, is daarvoor een nieuw begrip opgenomen: de aflossingsstand. Dit begrip is in het leven geroepen om te voorkomen dat iemand enige tijd hypotheekrenteaftrek geniet (volgens het minimale aflossingsschema), vervolgens gaat huren of goedkoper wonen en daarna weer een nieuwe lening aangaat, waarvoor opnieuw 360 maanden hypotheekrenteaftrek zou kunnen worden genoten. Op het moment dat iemand zijn koopwoning vervreemdt (verkoop of verhuur), wordt vastgesteld over welk bedrag hij een nog resterend aflossingsschema heeft staan dat op dat moment bevroren wordt. Dat wordt de aflossingsstand genoemd. Waar de eigenwoningreserve een maximale houdbaarheidsduur heeft van 3 jaar, geldt dit niet voor de aflossingsstand. Deze vervalt nooit, maar blijft levenslang van kracht. We lichten dit opnieuw toe aan de hand van een voorbeeld. Voorbeeld (vervolg) Ineke en Jan uit het vorige voorbeeld wonen in hun nieuwe, kleinere woning. Ze zijn er eigenlijk niet zo gelukkig mee, want het is gewoon te krap. Ze hopen nog eraan te zullen wennen, maar dat lukt niet. Precies 4 jaar nadat ze in de kleinere woning zijn gaan wonen, verhuizen ze opnieuw. Ditmaal vinden ze een woning die precies bij hun wensen past. De woning kost € 352.000,-. De oude (kleine) woning verkopen ze voor € 198.000,-. De EWS op deze woning bedraagt op het moment van verkoop € 131.000,-. Op basis van de bijleenregeling is hun maximale EWS € 352.000,- -/- (€ 198.000,- -/- € 131.000,-) = € 285.000,-. Toen Ineke en Jan hun eerste woning verkochten, hadden ze al 84 maanden hypotheekrenteaftrek genoten over een oorspronkelijke schuld van € 280.000,- die was afgebouwd tot € 248.000,- toen ze de woning verkochten. Daarna gingen ze een nieuwe schuld aan van € 140.000,- waarvan het aflossingsschema doorliep.
13
Ze hebben toen van de belastingdienst een “beschikking aflossingsstand” ontvangen. Hierin staat dat ze een aflossingsstand hadden van € 108.000,- (€ 248.000,- -/- € 140.000,-), met een resterende looptijd van 276 maanden (360 -/- 84). Deze aflossingsstand herleeft weer, nu ze opnieuw duurder gaan wonen. Dit betekent dat de lening van Ineke en Jan van € 285.000,- moet worden opgesplitst in 3 delen: Deel 1: een EWS van € 131.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 228 maanden (360 -/- 84 -/- 48). Deel 2: een EWS van € 108.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 276 maanden (360 -/- 84) – de herleefde aflossingsstand. Deel 3: een EWS van € 46.000,- (€ 285.000,- -/- € 131.000,- -/- € 108.000,-) die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 360 maanden. Wanneer Ineke en Jan uit dit voorbeeld een grotere woning gekocht zouden hebben van € 290.000,-, dan zou de maximale nieuwe EWS € 223.000,- (€ 290.000,- -/- € 67.000,-) zijn geweest. In dat geval zou deel 1 van de lening gelijk zijn (€ 131.000,-) en zou daarnaast € 92.000,- in 276 maanden moeten worden afgelost (deel 2). Er zou dan geen deel 3 zijn. Maar de aflossingsstand is dan niet volledig “verbruikt”. Deze was immers € 108.000,-. Dit betekent dat ze een nieuwe beschikking aflossingsstand ontvangen van € 16.000,- (€ 108.000,- -/- € 92.000,-), die eventueel herleeft bij een nieuwe verhuizing naar een andere woning. De hoogte van de aflossingsstand wordt berekend conform de formule uit paragraaf 2.1. In theorie kan het zo zijn dat iemand halverwege het jaar verhuist en dan dat jaar nog niet heeft afgelost. Het toetsmoment is immers 31-12 van enig jaar, dus in theorie kan iemand pas op 31-12 voldoen aan zijn aflossingsplicht voor dat jaar. Maar als iemand halverwege het jaar verhuist, wordt berekend hoe hoog de aflossingsstand is alsof er maandelijks afgelost zou zijn. Zou dat niet gebeuren, dan kan het zo zijn dat de EWS op de te verkopen woning te hoog wordt vastgesteld, waardoor de EWR lager zou zijn en de aflossingsstand te hoog. Dat wil de fiscus uiteraard voorkomen.
4.3
Verhuizen naar een huurwoning – Aflossingsstand
Wanneer iemand zijn eigen woning vervreemdt en vervolgens naar een huurwoning verhuist, ontvangt een beschikking aflossingsstand. Het saldo van de aflossingsstand herleeft wanneer de huurder opnieuw een woning koopt. Nogmaals: hierbij bestaat geen vervaltermijn voor deze aflossingsstand! Voorbeeld Horace heeft in 2013 een eigen woning gekocht voor € 250.000,-. Dit was bij aanvang ook zijn EWS. In 2018 (na 60 maanden) verhuist hij naar een huurwoning. Hij verkoopt zijn eigen woning voor € 263.000,-. Zijn EWS is op dat moment nog € 231.000,-. Hij ontvangt een beschikking aflossingsstand voor dit bedrag, met een resterende aflossingsduur van 300 maanden. Daarnaast heeft hij een EWR van € 32.000,- (€ 263.000,- -/- € 231.000,-). In 2022 besluit Horace opnieuw te gaan kopen. Hij schaft een eigen woning aan voor € 316.000,-. Omdat zijn EWR inmiddels is verdampt (er zijn meer dan 3 jaar verstreken na de verkoop), is dit bedrag ook de maximale EWS.
14
Wel moet de schuld van € 316.000,- gesplitst worden in twee delen, onder invloed van de aflossingsstand: Deel 1: een EWS van € 231.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 300 maanden. Deel 2: een EWS van € 85.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 360 maanden.
4.4
Aftrek rente restschuld
Wanneer iemand verhuist, is er behalve de aflossingsstand nog een andere regel in het leven geroepen: een eventuele restschuld die overblijft na verkoop van de oude eigen woning, blijft gedurende 10 jaar in box 1. De restschuld moet dan wel ontstaan zijn in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Voor de restschuld geldt niet de aflossingsverplichting. Voorbeeld Anja heeft in 2013 een woning gekocht voor € 212.000,-. Dit is ook haar oorspronkelijke EWS. Ze heeft al gauw spijt van haar aankoop. Ze besluit in 2014, na precies 1 jaar, de woning te verkopen. De woning levert dan € 200.000,- op. De EWS is op dat moment nog € 209.000,-. Ze heeft een restschuld van € 9.000,-. Ze heeft dit geld niet op haar rekening staan, de schuld blijft bestaan. Ze mag dan tot tien jaar na 2014 de rente over deze schuld aftrekken van de inkomstenbelasting. Ook als Anja een nieuwe woning zou kopen, geldt dat ze deze schuld in box 1 mag houden. In de praktijk is het de vraag in hoeverre banken zullen meewerken aan het financieren van een restschuld. Er staat immers geen zekerheid (hypotheekrecht) tegenover. De restschuld zal in de praktijk in beginsel blijven bestaan bij de geldgever waar deze oorspronkelijk is ontstaan. Wanneer iemand vervolgens een hypothecaire financiering aangaat bij een andere bank (bij aankoop van een andere woning), is deze nieuwe geldgever niet wettelijk verplicht de restschuld over te nemen. Bovendien is de vraag welk rentetarief een geldgever dan in rekening zou brengen. De rentes op hypothecaire financieringen is (nu nog) historisch laag. Dat komt mede door de zekerheid die banken hebben op basis van het onderpand. Voor een restschuld geldt dat niet, waardoor naar verwachting het rentetarief voor consumptieve financieringen zal gelden, als de geldgever al zou meewerken. De aftrekbaarheid van de rente over restschuld is weliswaar fiscaal een “mooi gebaar”, maar zal in de praktijk wellicht weinig opleveren. Als het rentetarief van 5% (hypothecair) bijvoorbeeld 12% wordt (consumptief), dan zal, ondanks de aftrekbaarheid van de rente, de nettolast toch sterk toenemen.
4.5
Tijdelijk twee woningen
In de voorgaande paragrafen hebben we het gehad over verhuizingen. Daarbij werd uitgegaan van de ideale situatie dat een woning werd verkocht op het moment dat de nieuwe woning werd gekocht. In de praktijk gebeurt dit echter niet snel. Wanneer iemand een nieuwe woning koopt, terwijl de oude woning nog niet is verkocht, blijft de oude woning nog 2 jaar + het lopende kalenderjaar in box 1. Ook vervalt voor de lening op die woning de aflossingsverplichting, mits de woning leeg is en te koop staat.
15
Andersom kan het ook zo zijn dat iemand een nieuwbouwwoning aanschaft. Daarvoor geldt hetzelfde: de gesaldeerde rente over de lening voor de nieuwbouwwoning valt in box 1 als EWS gedurende 2 jaar + het lopende jaar en de aflossingsverplichting ontstaat pas indien de woning wordt betrokken. Ook voor een eventuele overbruggingsfinanciering geldt geen aflossingsverplichting. Voorbeeld Bert heeft in april 2013 een eerste eigen woning gekocht voor € 165.000,-. Dit was ook zijn EWS. In april 2017 besluit hij te gaan verhuizen. Hij koopt een andere woning voor € 220.000,- en trekt hier direct in. De oude woning zet hij te koop. Hij verwacht hiervoor een bedrag te ontvangen van € 180.000,-. De schuld op de oude woning is door de aflossingen inmiddels gedaald tot € 155.000,-. De EWS op de nieuwe woning is vooralsnog € 220.000,-, omdat hij zijn oude woning nog niet heeft vervreemd. Op het moment dat hij verhuist, gebeuren er een aantal zaken: Allereerst vervalt de aflossingsverplichting op zijn oude EWS van € 155.000,-. De nieuwe financiering van € 220.000,- valt uiteen in 3 delen. Deel 1: een EWS van € 155.000,- die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 312 maanden. Deel 2: een EWS van € 40.000,- (het restant) die volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost in 360 maanden. Deel 3: een overbruggingsfinanciering van € 25.000,- (€ 180.000,- -/- € 155.000,-), waarvoor géén aflossingsverplichting bestaat. Als Bert zijn woning uiteindelijk verkoopt voor minder dan hij had verwacht, namelijk € 175.000,-,dan wordt de overbruggingsfinanciering slechts voor € 20.000,- afgelost. De overige € 5.000,- verschuift dan naar deel 2, waarvoor het aflossingsschema van 360 maanden gaat lopen. Let wel: de termijn van twee jaar + het lopende jaar is in het kader van de kredietcrisis verlengd naar 3 jaar + lopend jaar. Deze verlenging zou per 1 januari 2013 zijn vervallen, omdat het een tijdelijke maatregel betrof. Dat vond de overheid niet wenselijk. Daarom heeft ze de termijn met één jaar verlengd. Dat betekent dat iemand die in 2010 zijn woning leeg en te koop heeft gezet, de rente nog over 2013 kan aftrekken(3 jaar + lopend jaar). Vanaf 2014 wordt deze termijn weer het lopend jaar + 2 jaar. Verhuurde te koop staande woningen In het kader van deze aanpassing vermelden we ook de crisismaatregel die geldt voor te koop staande woningen die verhuurd zijn. Indien iemand zijn te koop staande woning verhuurt, verhuist deze woning en de daarbij horende financiering naar box 3. In 2010 is besloten dat de financiering terugverhuist naar box 1, indien de huurders weer uit de woning vertrekken, mits de duur van 3 jaar + het lopende jaar nog niet is verstreken. Het gaat alleen om gevallen van tijdelijke verhuur (met een tijdelijk huurcontract en een vergunning in het kader van de Leegstandswet) van te koop staande woningen, waarbij niet de intentie bestaat deze woning ooit weer te zullen gaan bewonen. Deze regeling zou per 1 januari 2013 vervallen. Vanwege de aanhoudende malaise op de huizenmarkt is echter besloten deze regeling nog met 1 jaar te verlengen. Iedereen wiens te koop staande woning tijdelijk is verhuurd en waarvan de huur eindigt in 2013, kan de woning en bijbehorende schuld dus terugplaatsen in box 1. Let wel: dit geldt wederom wanneer voldaan is aan de maximale termijn van 3 jaar + lopend jaar. Vanaf 2014 wordt deze termijn weer het lopend jaar + 2 jaar.
16
Uiteraard geldt er geen aflossingsverplichting in de periode dat de woning wordt verhuurd. Gedurende de periode van verhuur is namelijk geen sprake van een EWS. Na terugverplaatsing in box 1 ontstaat geen aflossingsverplichting, zolang de woning leeg en te koop staat.
4.6
Renteverlenging, oversluiting en verhoging
Ook wanneer iemand niet verhuist, kan de woonsituatie of de financieringssituatie veranderen. Denk hierbij aan renteverlengers, oversluiters of ophogers. In geval van een renteverlenging, waarbij de nieuwe en oude rente verschillen, moet een nieuwe annuïteit worden berekend. Daarbij wordt uitgegaan van de berekende maximale EWS direct voorafgaand aan de rentewijziging, of, indien dit lager is, van de werkelijke EWS. Voor berekening van de (theoretische) maximale EWS direct voorafgaand aan de rentewijziging, wordt de formule uit paragraaf 2.1 gebruikt:
(1 + i m ) x − 1 B x = B0 1 − (1 + i m )n − 1 De uitkomst van deze formule wordt vervolgens het uitgangspunt voor berekening van de nieuwe annuïteit middels de volgende formule:
im Am = B 0 −n 1 − (1 + i m ) De B0 in deze formule is de schuld direct voorafgaand aan de rentewijziging. im is de nieuwe rente (per maand) n is de resterende looptijd in maanden Voorbeeld Anton heeft in 2013 een woning gekocht met een EWS van € 180.000,-. De rente stond 5 jaar vast op 4,8% per jaar (0,4% per maand).
0 ,004 ) Zijn annuïteit is € 944,40 (de uitkomst van Am = 180 .000 1 − (1 + 0 ,004 ) −360 Na 5 jaar krijgt hij een nieuw renteaanbod voor 5 jaar vast van 5,2% per jaar (0,433% per maand). Anton gaat op dit aanbod in. Zijn restschuld is na 60 maanden, direct voorafgaand aan de rentewijziging:
(1 + 0,004 )60 − 1 = €164.817 ,22 B x = 180.000 1 − (1 + 0 ,004 )360 − 1 Bij de nieuwe rente en een resterende looptijd van 300 maanden, wordt zijn nieuwe annuïteit:
Zou Anton uit bovenstaand voorbeeld tussentijds extra hebben afgelost, waardoor zijn EWS na 5 jaar lager zou zijn geweest dan het berekende bedrag, dan moet van dit lagere bedrag worden uitgegaan in de berekening van de nieuwe annuïteit. Zoals uit de eerdere paragrafen is gebleken, kan het zo zijn dat iemand een EWS heeft die bestaat uit verschillende leningdelen (bijvoorbeeld omdat hij eerder al verhuisd is). In dat geval moet de berekening worden gedaan per fiscaal leningdeel. Voor een oversluiter – iemand die zijn EWS oversluit naar een andere geldgever – geldt exact hetzelfde als voor een renteverlenger. De berekeningsmethode is dan ook identiek. Voorbeeld Anita heeft in 2013 een eigen woning gekocht en is in 2016 verhuisd naar een duurdere woning. Daardoor heeft ze nu, in 2023, een EWS die bestaat uit twee leningdelen: Deel 1: een (resterende) EWS van € 183.000,- die oorspronkelijk in 2013 is begonnen – verstreken looptijd is 120 maanden. Deel 2: een (resterende) EWS van € 53.000,- die oorspronkelijk in 2016 is begonnen – verstreken looptijd is 84 maanden. Ze vindt de rente die ze betaalt op haar totale lening te hoog en wil oversluiten naar een andere aanbieder. Deze biedt haar een rente aan van 4,4% voor 10 jaar vast. Haar nieuwe annuïteit wordt als volgt berekend:
0 ,0036667 = €305 ,63 Voor leningdeel 2: Am 2 = 53.000 1 − (1 + 0 ,0036667 ) −276 In totaal wordt haar minimale nieuwe annuïteit daarmee € 1.453,52 Uiteraard moet de overgesloten lening ook in twee delen worden opgemaakt, omdat voor de eerste lening geldt dat deze over 240 maanden volledig moet zijn afgelost en voor de tweede pas over 276 maanden. Wanneer iemand zijn eigen woning wil verbouwen of verbeteren, dan wel onderhouden en daarvoor een financiering aangaat, geldt in beginsel dat er een nieuwe 360-maandenperiode ingaat. Dat is alleen anders wanneer de belastingplichtige nog een aflossingsstand had, bijvoorbeeld omdat hij goedkoper is gaan wonen. In dat geval herleeft zijn aflossingsstand weer (tot ten hoogste het bedrag dat gefinancierd wordt, dan wel de aflossingsstand). Voorbeeld We hebben al eerder kennis gemaakt met Ineke en Jan. Zij verkopen hun woning, die ze in 2013 gekocht hadden. Het is inmiddels 2020. De oorspronkelijke lening op de oude woning was in 2013 € 280.000,-. Op het moment dat ze de woning verkopen bedraagt deze EWS nog € 248.000,-. De oude lening heeft dan 84 maanden gelopen. Ze verkopen de woning voor € 290.000,-. De nieuwe woning kost hen € 182.000,-. Als gevolg van de bijleenregeling hebben Ineke en Jan een vervreemdingssaldo van € 290.000,- -/€ 248.000,- = € 42.000,-.
18
De lening op de nieuwe woning is maximaal € 182.000,- -/- € 42.000,- = € 140.000,-. Hiervoor geldt dat deze lening minimaal annuïtair en geheel moet worden afgelost in 276 maanden (360 -/- 84). Daarnaast hebben ze een beschikking aflossingsstand ontvangen van € 108.000,- met een resterende duur van 276 maanden (zie voor uitleg het voorbeeld op bladzijde 13). Tot zover nog niets nieuws ten opzichte van het oude voorbeeld. In plaats van te verhuizen, besluiten ze de kleine woning waarin ze zitten grondig te verbouwen. Ze hebben ruimte genoeg voor een ruime aanbouw. Dit gaat ze € 40.000,- kosten. Dat geld willen ze lenen. In beginsel geldt voor deze financiering dat daarvoor een nieuw aflossingsschema moet worden opgesteld voor 360 maanden. Maar omdat ze nog een aflossingsstand hebben van € 108.000,- moet het aflossingsschema voor de financiering van hun verbouwing voorzien in een volledige aflossing binnen 276 maanden. Ze ontvangen daarna een nieuwe beschikking aflossingsstand van € 68.000,- (€ 108.000,- -/€ 40.000,-) met een resterende looptijd van 276 maanden.
19
5. Gevolgen wetswijziging op 31-12-2012 bestaande financieringen In dit hoofdstuk gaan we in op het overgangsrecht voor bestaande financieringen. Dit overgangsrecht houdt in de oude voorwaarden, zoals die tot en met 2012 golden, blijven gelden (eerbiedigende werking). Er is dus geen aflossingsplicht voor bestaande financieringen. We beginnen met uitleg over het begrip “bestaande financieringen”. Daarna gaan we in op het algemeen geldende overgangsrecht en gevolgen van wijzigingen in klant- of woonsituaties.
5.1
Het begrip “bestaande financieringen”
Wanneer iemand op 31 december 2012 een EWS heeft, geldt daarvoor het overgangsrecht. Dit is de meest letterlijke uitleg van het woord “bestaande financiering”. De hoogte van de lening waarvoor het overgangsrecht geldt, is de lening op 31-12-2012. Maar latere aflossingen op die schuld verlagen de schuld waarvoor de eerbiedigende werking van het overgangsrecht geldt. Bij een volgende verhuizing blijft de eerbiedigende werking van kracht voor zover de lening niet verhoogd wordt.
Voorbeeld Karel heeft op 31-12-2012 een bestaande EWS van € 162.000,-. Deze lening valt onder het overgangsrecht. In maart 2013 lost hij € 25.000,- af op zijn EWS, waarmee deze verlaagd wordt tot € 137.000,-. In juni 2013 verkoopt hij zijn woning voor € 200.000,- en koopt hij direct een andere woning voor € 240.000,-. Als gevolg van de vervreemding van zijn eigen woning realiseert Karel een vervreemdingssaldo van € 63.000,-. Als gevolg van de bijleenregeling is zijn nieuwe EWS maximaal € 177.000,-. Als Karel in maart niets op zijn EWS had afgelost, zou de nieuwe lening voor € 162.000,- onder het overgangsrecht vallen (geen fiscale aflossingsplicht). Maar hij heeft wel afgelost, dus geldt het overgangsrecht nog slechts voor de schuld die na de aflossing resteerde, of wel € 137.000,-. Voor de overig te financieren € 40.000,- geldt dat deze in 360 maanden volledig en minimaal annuïtair moet worden afgelost (de nieuwe regelgeving). Maar ook mensen die op 31 december 2012 al een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst hadden tot het verwerven van een eigen woning, vallen onder de eerbiedigende werking, hoewel ze op 31-122012 zelf nog geen EWS hadden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn voor mensen die een koopovereenkomst hebben getekend voor een woning, waarbij de woning pas later wordt geleverd. Een ander voorbeeld is een koop/aanneemovereenkomst voor een nieuwbouwwoning. Deze regel geldt ook voor onherroepelijke overeenkomsten op 31-12-2012 voor verbouwing of onderhoud van de eigen woning. Voorwaarde voor mensen die hiervan gebruik willen maken is dat ze uiterlijk op 31-12-2013 wel een EWS hebben. Het is dus niet mogelijk op 30 december nog snel een overeenkomst te tekenen voor aanschaf van een bestaande woning die in januari 2014 pas geleverd wordt. In een dergelijk geval valt de in januari 2014 ontstane EWS niet onder de eerbiedigende werking.
20
Daarnaast is er een extra lid opgenomen in de wet, waardoor mensen die tijdelijk hebben gehuurd in 2012 na verkoop van hun woning, ook onder de eerbiedigende werking vallen. De eerbiedigende werking van het overgangsrecht geldt voor de hoogte van de EWS die de belastingplichtige had direct voor vervreemding van de eigen woning. Deze vervreemding moet in 2012 hebben plaatsgevonden en er moet een nieuwe EWS zijn in 2013. De eerbiedigende werking is dan overigens beperkt tot de hoogte van de nieuwe EWS. Voorbeeld Yilmaz heeft in 2007 een eigen woning gekocht. Daarop rust een EWS van € 221.000,- (in de vorm van een aflossingsvrije hypotheek). Hij besluit te verhuizen. Vanwege de malaise op de huizenmarkt, wil hij dan wel eerst van zijn eigen woning af. Pas als hij zijn bestaande woning heeft verkocht en dus weet wat die heeft opgebracht, gaat hij op zoek naar een andere woning. Het lukt hem zijn woning te verkopen in juli 2012 voor € 255.000,-. Hij lost er zijn EWS mee af. Op 31 december 2012 heeft hij dus geen EWS meer. Hij koopt in mei 2013 een eigen woning voor € 266.000,-. Hij heeft een EWR van € 34.000,(€ 255.000,- -/- € 221.000,-). Dit bedrag komt in mindering op de maximale EWS op de nieuwe woning. Zijn maximale EWS is daarmee € 266.000,- -/- € 34.000,- = € 232.000,-. Hiervan valt € 221.000,- onder het overgangsrecht (oude EWS) en moet de overige € 11.000,- in 360 maanden volledig en minimaal annuïtair worden afgelost. Stel dat Yilmaz in 2013 een woning gekocht zou hebben van € 180.000,-, dan is zijn maximale EWS € 180.000,- -/- € 34.000,- = € 146.000,-. Dit bedrag is lager dan zijn oude EWS. Daardoor geldt slechts voor deze € 146.000,- de eerbiedigende werking tot en met 2037 (30 jaar na 2007). Ook als Yilmaz daarna de lening weer verhoogt, bijvoorbeeld vanwege een verbouwing, gaat de schuld waarvoor de eerbiedigende werking geldt, niet meer omhoog. Een laatste categorie personen die onder de eerbiedigende werking valt, zijn de mensen die hun eigen woning op 31-12-2012 tijdelijk verhuurd hadden. Het kan bijvoorbeeld gaan om mensen die tijdelijk vanwege hun werk in het buitenland worden gestationeerd en in de tussentijd hun huis verhuren. Tijdens de periode van de verhuur vallen het pand en de lening in box 3, maar vanaf het moment waarop het pand weer als eigen woning (hoofdverblijf) in gebruik wordt genomen kan de schuld als bestaande schuld onder het overgangsrecht in aanmerking worden genomen. Deze
regeling geldt tot uiterlijk 31-12-2020. Voorbeeld Pelle werkt voor een internationaal opererend olieconcern. Hij heeft een eigen woning in Amsterdam met een EWS van € 480.000,-. Het is een aflossingsvrije hypotheek. Halverwege 2011 vraagt zijn werkgever hem om een project te leiden in Maleisië. Dit project zal naar verwachting 4 jaar in beslag nemen. Hij zal daarvoor moeten verhuizen naar Maleisië. Pelle gaat op het aanbod in. Hij houdt zijn eigen woning in Amsterdam aan, maar verhuurt deze zolang het project duurt. Pelle zou er voor kunnen kiezen de belastinginspecteur te vragen toestemming te krijgen zijn woning en EWS in box 1 te behouden gedurende deze tijdelijke verhuur op grond van art. 3.111 lid 7 Wet IB2001 (tijdelijke verhuur woning in box 1). Omdat Pelle niet precies weet hoe lang het project gaat duren, doet hij dit niet. De woning verhuist naar box 3 en de EWS dus ook.
21
Het project duurt langer dan verwacht. Hij verlengt jaarlijks het huurcontract met de huurders. Maar in 2017 is het project wel afgerond en keert hij terug naar Nederland. De huurders heeft hij tijdig op de hoogte gesteld, zodat ze een andere woonruimte hebben gevonden. Als Pelle weer terug is in zijn eigen woning, verhuist zijn woning terug naar box 1. Hoewel hij geen EWS had op 31-12-2012, valt zijn EWS vanaf 2017 toch onder de eerbiedigende werking, op basis van de uitzonderingsregel. Zou het project tot 2021 hebben geduurd, dan zou zijn EWS niet meer onder de eerbiedigende werking zijn gevallen. Hij kan dan weliswaar de EWS weer aanmerken in box 1, maar moet hier gedurende de resterende looptijd annuïtair op gaan aflossen. Tot slot is er ook een beperking genoemd voor de eerbiedigende werking. Deze beperking heeft betrekking op mensen die op 31 december 2012 twee woningen in box 1 hebben en daardoor mogelijk ook twee EWS-en. In dat geval geldt het overgangsrecht alleen voor de EWS die rust op de woning die bij die belastingplichtige in bezit blijft. Voorbeeld Berry heeft sinds 2005 een eigen woning. Daarop rust een EWS van € 192.000,-. Hij gaat in 2012 verhuizen naar een andere woning, waarvoor hij een EWS aangaat van € 244.000,-. Zijn oude woning zet hij te koop. De oude woning is op 31 december 2012 nog niet verkocht. Daarom heeft Berry in totaal een EWS van € 192.000,- + € 244.000,- = € 436.000,-. Toch geldt niet voor deze hele EWS het overgangsrecht. Omdat het zijn bedoeling is in de nieuwe woning te blijven wonen, geldt het overgangsrecht slechts voor de nieuwe EWS van € 244.000,-. Zolang zijn oude woning leeg en te koop staat, geldt er geen aflossingsplicht voor de lening van € 192.000,-, zoals tevens in de nieuwe wetgeving geldt. (zie paragraaf 4.5).
Samengevat: Een eigenwoningschuld valt onder het de eerbiedigende werking van overgangsrecht, wanneer: • de EWS bestond op 31-12-2012, met de beperking tot de woning die uiteindelijk de eigen woning zal zijn (in verband met de uitzondering dat niet twee EWS-en onder de eerbiedigende werking kunnen vallen); • iemand in 2012 een eigen woning met EWS verkocht heeft en in 2013 weer een nieuwe eigen woning aankoopt, en daarvoor in 2013 een EWS aangaat; • iemand op 31-12-2012 nog geen EWS had, maar wel een onherroepelijke, schriftelijke koopovereenkomst voor een eigen woning, waaruit een EWS voortvloeit die uiterlijk is ingegaan op 31-12-2013; • iemand op 31-12-2012 nog geen EWS had, maar wel een onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst voor de verbetering of het onderhoud van de eigen woning waaruit een EWS voortvloeit die uiterlijk is ingegaan op 31-12-2013 en de verbetering of het onderhoud voor 1 januari 2014 is afgerond. • iemand op 31-12-2012 geen EWS had vanwege verhuur van zijn woning voor 2013, indien hij uiterlijk in 2020 weer terugkeert naar zijn eigen woning. De eerbiedigende werking is beperkt tot de hoogte van de EWS direct voorafgaand aan het moment waarop de woning is verhuurd.
22
5.2
Overgangsrecht KEW’s, SEW’s en BEW’s
Voor een op 31 maart 2012 bestaande KEW, SEW of BEW geldt op basis van het overgangsrecht eerbiedigende werking. We beperken ons hierna verder tot het gebruik van de term KEW, waarmee we echter ook SEW’s en BEW’s bedoelen. De eerbiedigende werking voor bestaande KEW’s geldt alleen indien na 31 maart 2013 het verzekerd bedrag of het doelkapitaal of bij het ontbreken daarvan de premie of de inleg, niet wordt verhoogd en de looptijd niet wordt verlengd. Bij een verhoging of verlenging vervalt de eerbiedigende werking. Veel mensen met een in 2012 bestaande aflossingsvrije hypothecaire financiering hebben daarom geprobeerd nog vóór 1 januari 2013 een KEW, SEW of BEW af te sluiten naast deze aflossingsvrije financiering. Vanwege de drukte bij banken kregen veel mensen nul op het rekest. Het lukte niet meer een KEW, SEW of BEW af te sluiten voor 1 januari 2013. Daarom heeft de minister van Wonen en Rijksdienst op 7 december 2012 besloten dat belastingplichtigen tot 1 april 2013 de tijd krijgen alsnog een KEW, SEW of BEW te sluiten, die onder de eerbiedigende werking valt. Overigens geldt de eerbiedigende werking voor KEW’s ook voor KEW’s die worden gesloten, geopend of aangehouden in samenhang met een onherroepelijke, schriftelijke koopovereenkomst voor een eigen woning. Voorbeeld Geer is op 5 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst aangegaan voor aanschaf van een bestaande woning. De levering van die woning (het passeren) gebeurt op 1 mei 2013. De financiering begint pas op 1 mei 2013, maar valt onder het overgangsrecht vanwege de onherroepelijke schriftelijke overeenkomst. Als Geer wil, kan hij voor aflossing van deze EWS onder het overgangsrecht ook nog een KEW afsluiten die over uiterlijk 30 jaar tot uitkering komt. Deze KEW valt dan ook onder het overgangsrecht. Omdat de laatste KEW dus uiterlijk 31 december 2013 moet zijn ingegaan en een KEW geacht wordt na uiterlijk 30 jaar tot uitkering te zijn gekomen, zal vanaf 1 januari 2044 (30 jaar na 31-12-2013) de KEW geheel zijn ‘uitgestorven’. Bestaande kapitaalverzekeringen omzetten In het verleden (tussen 2001 en 2013) zijn nog wel eens hypothecaire financieringen geadviseerd, waarbij niet direct een KEW is aangegaan (of sinds 2008: SEW cq BEW). Wel werd bijvoorbeeld een losse kapitaalverzekering gesloten, die verpand werd aan de geldgever, maar waarop niet de KEWclausule was geplaatst. Deze kapitaalverzekering liep dan in box 3. De gedachte achter dit advies was dat de clausulering tot KEW leidt tot minder bestedingsvrijheid van de uitkering van een KEW. Een eventuele uitkering uit KEW moet immers worden gebruikt om de EWS mee te verminderen, omdat anders het rentebestanddeel is belast in box 1. Voor mensen die relatief weinig eigen vermogen hadden (waarmee ze onder de vrijstelling van de vermogensrendementsheffing in box 3 vielen), had het plaatsen in box 3 geen nadelen. De belastingplichtige kon immers op elk moment dat zijn vermogen in box 3 belast dreigde te worden altijd overgaan tot verplaatsing van de kapitaalverzekering naar box 1. Daartoe hoefde enkel de KEWclausule te worden toegevoegd aan de polis.
23
Omdat pas laat in 2012 duidelijk werd welke plannen de overheid had met de fiscale behandeling van de eigen woning, wilden eind 2012 veel belastingplichtigen met een dergelijke box 3kapitaalverzekering deze vóór 31 december 2012 omzetten naar een KEW. De eerbiedigende werking geldt immers in beginsel alleen voor op 31-12-2012 bestaande KEW’s. Dit bleek onhaalbaar vanwege de korte periode waarin dit mogelijk was. Banken hadden het aan het eind van 2012 eenvoudigweg te druk om aan alle verzoeken te voldoen. Daarom is de termijn om bestaande kapitaalverzekeringen om te zetten naar een KEW verlengd tot en met 31 maart 2013. De kapitaalverzekering moet dus voor 1 april 2013 zijn omgezet naar KEW om onder de eerbiedigende werking te vallen.
5.3
Overgangsrecht en verhuizen - doorstromers
Het overgangsrecht voor de op 31 december 2012 bestaande EWS en de op 31 december 2012 bestaande KEW blijft bestaan, ook wanneer men verhuist naar een andere woning. Als men tussentijds in een huurwoning gaat zitten, blijft het overgangsrecht van kracht, mits er een nieuwe EWS is uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op de vervreemding van de eerste woning. Voorbeeld Zia heeft in 2010 een woning gekocht met een EWS van € 200.000,-. Deze schuld heeft ze nog op 31 december 2012, waardoor deze onder de eerbiedigende werking valt. In 2014 besluit Zia te gaan verhuizen. Ze wil wel eerst haar eigen woning verkopen voordat ze iets anders gaat kopen. Het lukt haar om haar woning te verkopen op 1 april 2014. Van de opbrengst kan ze de EWS aflossen. Indien Zia vóór 31 december 2015 een andere woning koopt, waarvoor ze een EWS aangaat, valt deze EWS opnieuw onder het overgangsrecht tot maximaal € 200.000,- of het lagere bedrag van de nieuwe EWS voor die nieuwe woning na toepassing van de bijleenregeling. Stel dat Zia een EWR heeft gerealiseerd van € 40.000,- bij verkoop van haar woning in 2014 en ze koopt een woning in september 2015 van € 230.000,-. In dat geval is haar maximale EWS voor de nieuwe woning € 230.000,- -/- € 40.000,- = € 190.000,-. Dit hele bedrag valt onder het overgangsrecht, omdat het lager is dan haar oude EWS. Zou Zia een woning kopen van € 300.000,- (uiterlijk in 2015), dan is haar maximale EWS € 260.000,-. Hiervan valt € 200.000,- onder het overgangsrecht en € 60.000,- niet. Dit laatste bedrag moet dan in 360 maanden volledig en minimaal annuïtair worden afgelost. Zou Zia heel 2015 nog huren, dan vervalt voor haar het overgangsrecht. Koopt ze in 2016 of later een andere woning, dan valt de gehele lening onder de nieuwe fiscale aflossingsregels.
24
5.4
Overige wijzigingen en het overgangsrecht
Verhoging Indien een belastingplichtige een EWS heeft die onder het overgangsrecht valt, dan blijft dat zo wanneer hij de lening verhoogt voor bijvoorbeeld een verbouwing na 31 december 2012. Voor die verhoging geldt dan uiteraard wel de nieuwe aflossingseis. Voorbeeld Carola heeft een op 31 december 2012 bestaande EWS van € 180.000,-. Ze blijft in deze woning wonen. Op 1 maart 2014 gaat ze verbouwen voor € 23.000,-. Ze leent dit bedrag. Carola heeft geen EWR. De extra lening van € 23.000,- is aan te merken als EWS. Hiervoor geldt wel dat deze lening volledig en ten minste annuïtair moet worden afgelost gedurende 360 maanden, omdat deze schuld is ontstaan na 31 december 2012.
Oversluiten, rentewijziging, renteverlenging Ook wanneer iemand gaat oversluiten, of wanneer zijn rente wijzigt, blijft het overgangsrecht van toepassing (voor zover de EWS waarop dit overgangsrecht van toepassing is niet hoger wordt).
25
6. Bijzondere situaties – combinaties overgangsrecht en nieuw recht In dit hoofdstuk gaan we nader in op enkele bijzondere situaties, zonder hierin uitputtend te kunnen zijn. Bijzondere situaties in dit kader, doen zich voornamelijk voor wanneer sprake is van een relatie tussen twee mensen, waarvan de één een EWS heeft die onder overgangsrecht valt en de ander niet. We beginnen echter met het omgekeerde: echtscheiding.
6.1
Overgangsrecht en (echt)scheiding
Wat gebeurt er wanneer een echtpaar met een EWS die onder het overgangsrecht valt, gaat scheiden? In het geval van een echtpaar dat is getrouwd in gemeenschap van goederen geldt voor beiden dat de EWS voor de helft onder het overgangsrecht blijft vallen. Wanneer de een de ander uitkoopt, geldt dit als verwerving. Voor dat deel van de schuld gaat dan ook gelden dat het een nieuwe schuld is. Maar dat geldt ook voor het deel dat door de ex-partner wordt overgenomen. Anders zou de vertrekkende partner helemaal geen recht meer op een EWS hebben, die valt onder overgangsrecht. Voorbeeld Jeroen en Anke hebben in 2008 een eigen woning gekocht. Ze zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. De EWS die ze vanaf 2008 hebben bedraagt € 190.000,- en valt onder het overgangsrecht. In 2018 (precies 10 jaar na aankoop van de woning) besluiten Jeroen en Anke te scheiden. Anke blijft in de woning wonen en koopt Jeroen uit. De woning heeft inmiddels een waarde van € 260.000,-. Beiden zijn debiteur van de schuld van € 95.000,- en gerechtigd tot een deel van de waarde van de woning van € 130.000,-. De fiscale toedeling van de schuld en overwaarde geschiedt immers naar de gerechtigdheid. Omdat ze in gemeenschap van goederen gehuwd waren is dit 50%-50%. Indien Anke de woning en de schuld in zijn geheel overneemt, en voor de helft van de overwaarde (€ 35.000,-) een nieuwe lening aangaat,heeft ze in totaal drie verschillende schulden: een schuld van € 95.000,- van haarzelf, die al van haar was, een schuld van € 95.000,- die ze overneemt van Jeroen en een schuld van € 35.000,- die ze maakt om de helft van de overwaarde van Jeroen van over te nemen. Daardoor gebeurt het volgende: Haar deel van de EWS die onder het overgangsrecht viel, blijft daaronder vallen. Ze heeft dus een EWS onder het overgangsrecht van € 95.000,-. Hierop rust geen aflossingsverplichting. De schuld die ze overneemt van Jeroen ad € 95.000,- is ook een EWS. Maar voor haar is deze schuld feitelijk nieuw. Dit is voor haar derhalve een nieuwe schuld, aangegaan na 31-12-2012, waarvoor de aflossingseis gaat gelden! De overgenomen schuld van € 95.000,- moet daarom in 360 maanden, volledig en minimaal annuïtair worden afgelost. Voor het bedrag van de uitkoop geldt ook dat het gezien wordt als een lening voor een verwerving van de eigen woning, waarvoor een nieuwe 360-maandentermijn geldt. Anke krijgt derhalve te maken met Leningdeel 1: € 95.000,- onder het overgangsrecht zonder aflossingsverplichting(nog 20 jaar) Leningdeel 2: € 130.000,- met een aflossingsverplichting in 360 maanden
26
Als Jeroen vóór 31 december 2019 (voor het eind van het jaar volgend op de scheiding) opnieuw een eigen woning koopt, geldt voor hem het volgende: Hij heeft een EWR van € 35.000,- (de halve overwaarde) en hij heeft nog recht op een EWS die onder het overgangsregime valt van maximaal € 95.000,- tot 2038. Stel dat Jeroen eind 2018 een woning koopt voor € 240.000,-. Zijn maximale EWS is dan € 240.000,- -/- € 35.000,- = € 205.000,-. De lening bestaat uit twee leningdelen: Leningdeel 1 van € 95.000,- onder het overgangsrecht zonder aflossingsverplichting(nog 20 jaar) Leningdeel 2 van € 110.000,- waarvoor een aflossingsverplichting geldt in 360 maanden.
6.2
Boedelmening en het overgangsrecht
Wanneer iemand een EWS heeft die onder het overgangsrecht valt en hij zou gaan samenwonen of trouwen, verandert er niets aan de EWS of het overgangsrecht. Wanneer iemand na 31 december 2012 trouwt met een ander die reeds een EWS heeft die onder het overgangsrecht valt, wordt dit niet gezien als verwerving in fiscale zin. Men zou kunnen beredeneren dat degene die nog niet eerder een EWS heeft gehad, nu ineens een halve woning verkrijgt (na 31 december 2012), waardoor voor dat deel van de schuld ook ineens een aflossingsverplichting ontstaat. Dat is door de hierboven beschreven gedeeltelijke defiscalisering van een verkrijging door boedelmenging niet het geval. Wel geldt dat de gerechtigdheid tot de onder het overgangsrecht vallende EWS bij huwelijk ook toekomt aan de nieuwe partner. Bij latere echtscheiding, neemt deze partner dus ook zijn of haar deel van de onder het overgangsrecht vallende EWS mee, zoals in de voorgaande paragraaf is omschreven. Wanneer iemand niet gaat trouwen, maar alleen samenwoont of zou trouwen onder huwelijkse voorwaarden waarbij de woning niet in de gemeenschap valt, verandert er niets aan de gerechtigdheid. De woning en de EWS blijven immers eigendom van de oorspronkelijke bewoner.
6.3
Overlijden en een EWS onder het overgangsrecht
Ook verkrijging door overlijden van de fiscaal partner wordt niet gezien als een verkrijging in fiscale zin (voor de bijleenregeling of de aflossingsplicht). Dit betekent dat de eerbiedigende werking van toepassing blijft op het deel van de EWS dat de overleden fiscaal partner aanging. Eventuele andere erfgenamen dan de fiscale partner, zoals de kinderen die woning en de schuld daarop erven, kunnen geen beroep doen op deze regeling tenzij zij fiscaal partner van de overledene zijn geweest.
27
Voorbeeld Henk en Marie zijn getrouwd. Ze wonen in een koopwoning, waarop sinds 2001 een EWS rust. De EWS van € 120.000,- valt onder het overgangsrecht. In 2014 overlijdt Henk. Marie erft van rechtswege de hele woning en de daarop rustende EWS. De gehele EWS blijft onder het overgangsrecht vallen, waardoor er geen aflossingsverplichting is voor Marie. Ze kan de rente blijven aftrekken tot 2031. Als twee jaar later ook Marie overlijdt, erven de kinderen de woning en EWS. Voor hen geldt het overgangsrecht niet, omdat de woning geen eigen woning is in fiscale zin.
6.4
Samenwoners – met overgangsrecht en zonder overgangsrecht
Een laatste variant op deze situatieschetsen, is de situatie dat twee mensen gaan samenwonen door samen een eigen woning te kopen, waarbij één van beiden nog een lening heeft die onder het overgangsrecht valt en de ander niet. In die situatie wordt de fiscale behandeling geheel individueel bekeken. Er is dus eigenlijk geen bijzondere situatie, waarop uitzonderingen van toepassing zijn, maar er zijn wel verschillende zaken waaraan moet worden gedacht. We lichten dat toe aan de hand van een voorbeeld. Voorbeeld Mayke heeft in 2010 voor het eerst een eigen woning gekocht voor € 170.000,-. Dit is ook haar EWS. Ze heeft een bankspaarhypotheek en lost dus tussentijds niets af. Guy heeft in 2013 voor het eerst een eigen woning gekocht van € 146.000,-. Dit was ook bij aanvang zijn EWS. Het is een annuïteitenhypotheek. Mayke en Guy ontmoeten elkaar op een feestje in 2016. Het klikt en na 1 jaar besluiten ze te gaan samenwonen. Helaas vinden ze hun beider woningen te klein om er samen in te wonen. Ze zetten beiden hun woning te koop en kopen samen (elk voor 50%) een eigen woning voor € 300.000,-. Mayke verkoopt haar woning voor € 181.000,- op 1 juli 2017. Ze lost er haar oude EWS mee af. Guy verkoopt zijn woning voor € 147.000,- op 1 september 2017 en lost er zijn oude EWS mee af. Deze EWS bedroeg op dat moment nog € 138.000,-. Hoe werkt deze situatie fiscaal uit voor Mayke en Guy vanaf september 2017? Situatie Mayke: Ze verkrijgt een woning voor 50% x € 300.000,- = € 150.000,-. Ze heeft een EWR van € 181.000,- -/- € 170.000,- = € 11.000,-. Deze moet in mindering worden gebracht op haar verkrijging. Haar maximale nieuwe EWS is daarom € 139.000,-. Deze is lager dan haar oude lening van € 170.000,-, waardoor de lening geheel onder het overgangsrecht valt. Ze heeft geen aflossingsverplichting, maar het restant van haar overgangsrecht vervalt. Ze kan de rente over de lening van € 139.000,- tot 2040 (30 jaar na 2010) aftrekken. Overigens kan ook Guy als fiscaal partner deze rente aftrekken. Zou ze later weer een duurdere woning kopen, dan blijft de maximale hoogte van een EWS onder het overgangsrecht op € 139.000,- liggen.
28
Situatie Guy: Hij verkrijgt een woning voor 50% x € 300.000,- = € 150.000,-. Hij heeft een EWR van € 147.000,- -/- € 138.000,- = € 9.000,-. Deze moet in mindering gebracht worden op de verkrijgingsprijs. Zijn maximale EWS is daarom € 141.000,-. Het restant van zijn oude EWS was € 138.000,-. Daarvoor gold al een aflossingsverplichting. Deze blijft doorlopen. Guy moet dus in 26 jaar (het restant van de 360-maandenperiode) de lening van € 138.000,- volledig en minimaal annuïtair aflossen. De overige € 3.000,- gelden als nieuwe lening. Hiervoor mag een los annuïtair aflossingsschema worden opgemaakt met een resterende looptijd van 360 maanden. Door het samenwonen is het dus niet zo dat Guy gebruik kan maken van de lening onder overgangsrecht van Mayke. Het was mogelijk geweest een hogere lening van Mayke onder overgangrecht te laten vallen. Als Mayke had gekozen 60% van de woning te kopen, was haar verkrijging € 180.000,- geweest. Wanneer ze daar haar EWR afhaalt, resteert € 169.000,-. Dit hele bedrag zou dan onder overgangsrecht zijn gevallen, in plaats van slechts € 139.000,-. Guy zou vervolgens het restant gefinancierd hebben (€ 111.000,-, rekening houdend met zijn EWR). Dit bedrag is lager dan zijn restant oude EWS, waardoor het hele bedrag in de resterende 26 jaar volledig moet worden afgelost. Hij zou bovendien een beschikking aflossingsstand ontvangen voor het geval hij ooit weer duurder zou gaan wonen (van € 27.000,-). Let wel: Als Mayke en Guy een testament zouden opmaken (of een samenlevingscontract met verblijvingsbeding), waardoor Guy de woning verkrijgt als Mayke overlijdt, dan geldt dit niet als verkrijging in de zin van de bijleenregeling of de aflossingsplicht. Daardoor kan Guy dan wel gebruik blijven maken van het overgangsrecht dat hij heeft ‘geërfd’ van Mayke.
29
7.
Vergelijking woonlasten oude en nieuwe situatie
Dit hoofdstuk vergelijkt de woonlasten zoals die waren voor mensen die voor 2013 een EWS zijn aangegaan met mensen die dit daarna hebben gedaan. We gaan daarbij uit van een aantal gelijke variabelen: • Het gaat om een EWS van € 150.000,• De EWS wordt na precies 360 maanden volledig afgelost • De rente is gedurende de gehele looptijd 5% • De belastingplichtige kan de hypotheekrente aftrekken in het tarief van 42% • De WOZ-waarde van de woning is € 150.000,- gedurende de hele looptijd en het tarief EWF blijft gedurende de hele looptijd ongewijzigd op 0,6% van deze WOZ. Alvorens we de woonlasten gaan vergelijken volgt eerst een paragraaf over het berekenen van annuïteiten
7.1
Berekenen annuïteit
Een annuïteit betekent volgens Van Dale: “vaste jaarlijkse som voor de betaling van rente en aflossing”. Een voordeel van de annuïteitenhypotheek is dat de bruto lasten gelijk blijven gedurende de rentevaste periode. Iedere maand wordt steeds wat meer aflossing betaald en wat minder rente. De netto last stijgt iedere maand omdat de hypotheekrenteaftrek steeds minder wordt. Vuistregel bij een annuïteitenlening is dat op de 1/2 van de looptijd ongeveer 1/3 deel is afgelost. Op 2/3 van de looptijd is ongeveer de 1/2 van de hoofdsom afgelost. Daarna gaat de aflossing heel snel. Hoe wordt een annuïteit berekend:
Hierbij is: Ann = K= i= n=
annuïteit kapitaal interest aantal periodes
Voorbeeld Léon en Celine hebben een annuïteitenhypotheek van € 200.000,- met een looptijd van 30 jaar en een rente van 5,4%. Wat wordt de bruto maandlast voor Léon en Celine? Om de bruto maandlast te bereken dien je gebruik te maken van bovenstaande formule. De annuïteit is gelijk aan de bruto maandlast waarbij geldt: K = € 200.000 i = 0,054 / 12 = 0,0045 n = 360 = € 1.123,06 De bruto maandlast voor Léon en Celine bedraagt € 1.123,06.
30
Deze berekening is nog redelijk eenvoudig te doen met een simpele calculator. Het wordt lastiger om te bereken wat Léon en Celine bijvoorbeeld in maand x of y betalen aan rente en aflossing. Om deze berekening te maken kun je gebruik maken van Excel of van een financiële calculator zoals de HP 10BII Financial Calculator. Onderstaande voorbeeld gaat uit van de functionaliteiten van genoemde calculator. Voorbeeld Bereken wat Léon en Celine betalen aan rente en aflossing in maand 135 en wat de restantschuld is na 135 maanden. Om dit te kunnen berekenen moet je zorgen dat de calculator op de functie <end> staat. Vervolgens vul je onderstaande gegevens in: P/YR = 12 PV = - 150.000 I/YR = 5,4 FV = 0 N = 360 Als je dit gedaan hebt bereken je met de functie de annuïteit. De annuïteit bedraag € 805,23. Om de rente en aflossing in een bepaalde maand te berekenen voer je de volgende handelingen uit: 135 en vervolgens <shift> . De calculator laat dan de volgende gegevens zien: • 135-135 geeft aan dat termijn 135 wordt weergegeven, vervolgens toets je <=> • 314,64 (prin) wat gelijk is aan de aflossing in termijn 135; • 490,60 wat gelijk is aan het rentebestanddeel in termijn 135; en • 117.428 wat gelijk is aan de restantschuld na 135 termijnen.
Een belastingplichtige heeft in 2012 of daarvoor een woning gekocht en is daarvoor een EWS aangegaan van € 150.000,-. Als hij zekerheid wil over de aflossing na precies 30 jaar, kiest hij idealiter voor een bankspaarhypotheek. Uitgaand van een bankspaarhypotheek waar het rendement in de SEW even hoog is als de rente op de financiering, is de maandelijkse inleg als volgt te berekenen:
€ 150.000 x (0,05 / 12) = €180,23 (1 + (0,050 / 12)) 360 − / − 1 Dit bedrag is netto. De huidige vrijstelling SEW hoger is dan het te deblokkeren bedrag van € 150.000,-. Daardoor is het niet nodig om rekening te houden met een eventueel belast rentebestanddeel in de deblokkering SEW. Daarnaast bedraagt de rente over de lening per jaar 0,05 x € 150.000,- = € 7.500,-. In totaal wordt er € 225.000,- (30 x € 7.500,- ) aan rente betaald. Bruto per maand is de rente € 625,-. ( De totale maandlast is daarmee € 805,23). Deze last is echter bruto. Om na te gaan hoeveel deze last netto is, moeten we het belastingvoordeel berekenen. Het belastingvoordeel is het in dit geval 42% van de aftrekbare rente. De rente is niet geheel aftrekbaar, omdat er forfaitair een bijtelpost is: het eigenwoningforfait (EWF). Het EWF is 0,6% van de WOZ-waarde per jaar, of wel € 900,-. De totale negatieve inkomsten eigen woning per jaar zijn € 7.500,- -/- € 900,- = € 6.600,-.
31
Dit bedrag is aftrekbaar tegen 42% (gegeven). Het belastingvoordeel is 42% x € 6.600,- = € 2.772,-. De bruto rentelast per jaar is € 7.500,-. De netto rentelast per jaar is € 7.500,- -/- € 2.772,- = € 4.728,-. Per maand is dat € 394,- netto. Samen met de inleg op de SEW is dit € 394,- + € 180,23 = € 574,23. In deze situatie is de totale netto last na 360 maanden geweest: 360 x € 574,23 = € 206.723,- (afgerond). Bruto is de totale last geweest: € 225.000,- (rente) + (360 x € 180,23)(premie) = € 289.883 (afgerond). Daarmee is een schuld van € 150.000,- afgelost middels een fiscaal vrijgestelde SEW en is de rente, verrekend met het EWF, tegen 42% aftrekbaar geweest. We houden geen rekening met de premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Wanneer de wens is om de hypothecaire financiering te allen tijde af te lossen, ook in geval van voortijdig overlijden, zou een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering aangeschaft moeten worden. Het saldo op de SEW stijgt onder invloed van samengesteld rendement immers ook annuïtair. Dit saldo kan gebruikt worden ter aflossing van een deel van de EWS op het moment van overlijden. Wanneer iemand een annuïteitenhypotheek heeft en dezelfde wens heeft, zou hij een zelfde annuïtair dalende ORV moeten nemen. De kosten voor de ORV worden daarom niet meegenomen in deze vergelijking.
7.3
Achtergrond berekening woonlasten ingangsdatum na 31-12-2012
Wanneer iemand in 2013 of daarna een zelfde woning aanschaft, met een EWS van € 150.000,-, dan moet deze financiering in 360 maanden volledig en minimaal annuïtair worden afgelost. Deze annuïtaire aflossing nemen we dan ook als uitgangspunt. De annuïteit voor een lening van € 150.000,- tegen een rente van 5% en een looptijd van 360 maanden is:
0,004167 Am = €150.000 x = €805,23 − 360 1 − (1 + 0,004167 ) Deze blijft gedurende de hele looptijd gelijk. De bruto last over 360 maanden is daarom eenvoudig te berekenen: € 805,23 x 360 = € 289.883,- (afgerond). Dit is exact even hoog als de totale bruto last van de bankspaarhypotheek. Het verschil zit ‘m dan ook niet in de bruto last maar in de netto last. Omdat op een bankspaarhypotheek niets wordt afgelost tijdens de looptijd, blijft de hypotheekrente gedurende die hele looptijd volledig aftrekbaar over het hele bedrag van de schuld. Daarnaast is het in de oude situatie toegestaan fiscaal gefacilieerd kapitaal op te bouwen in box 1 om de EWS mee af te lossen. Bij de annuïteitenhypotheek neemt de schuld af, en daarmee ook het rentevoordeel. De aftrekbare rente is alleen in de eerste maand gelijk aan die van de bankspaarhypotheek, daarna neemt het deel aftrekbare rente af.
32
Omdat er in de annuïteitenhypotheek geen sprake is van een opbouw (maar alleen van rente en aflossing), is de totale rente die wordt betaald gedurende de hele looptijd ook eenvoudig vast te stellen. Deze is immers de totale bruto last, verminderd met de aflossing. Aan rente in deze annuïteitenhypotheek is aan het eind van de looptijd betaald: € 289.883- -/- € 150.000,- = € 139.883,-. We kunnen echter niet stellen dat deze volledig aftrekbaar is. Ook bij de annuïteitenhypotheek speelt het EWF immers een rol. Door de jaarlijkse bijtelling van € 900,- is de rente niet volledig aftrekbaar. Echter, ook is het weer niet te stellen dat van de rente 30 x € 900,- niet aftrekbaar is onder invloed van het EWF. Dat komt door de Wet Hillen (aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld). De bijtelling van het EWF is nooit hoger dan het totaal aan rente dat over de EWS betaald wordt. Op enig moment is de rente van de lening lager dan de potentiële bijtelling van het EWF. Als we hier per maand naar kijken (wat uiteraard theoretisch is, omdat het EWF een jaarlijkse bijtelling betreft), is precies na te gaan in welke maand de rente lager is dan het EWF. Dit is het geval wanneer de rente in een maand lager is dan € 75,- (1/12e van het jaarlijkse EWF van € 900,-). De rente bedraagt 5% per jaar, dus 0,41667% per maand. Dit betekent dat op het moment dat de annuïtair gedaalde schuld lager is dan € 18.000,- (= € 75,-/0,0041667), er geen rente meer aftrekbaar is. Dit bedrag wordt bereikt aan het eind van maand 337 van de 360. Vanaf dat moment is de betaalde rente niet meer aftrekbaar, omdat deze wordt weggestreept tegen het EWF. Kortom: de laatste 23 maanden is de bijtelling EWF lager, maar is er ook geen hypotheekrenteaftrek meer. We laten de logaritmische berekening hiervoor achterwege, maar het leidt ertoe dan de totale aftrekbare rente op deze annuïtaire lening € 113.711,90 bedraagt. Tegen 42% rente betekent dit dat de aftrek dus over de hele looptijd € 47.759,- is. Dit brengt de totale netto last over de hele looptijd op € 289.883,- -/- € 47.759,- = € 242.124,-.
33
7.4
Vergelijking lasten bankspaarhypotheek en annuïteitenhypotheek
Samengevat ziet het er dus als volgt uit: Banksparen met SEW Annuïteitenhypotheek Lening € 150.000,-, Lening € 150.000,-, tegen 5% tegen 5% Totale bruto lasten hele looptijd € 289.883,€ 289.883,Totale aftrekbare hypotheekrente € 198.000,€ 113.712,(rekening houdend met EWF) (30 x (€ 7.500 -/- € 900)) Totaal belastingvoordeel rente € 83.160,€ 47.759,(tarief 42%) Totale netto last hele looptijd € 206.723,€ 242.124,Verschil € 35.401,-, of wel € 98,34 per maand gemiddeld. Naast deze vergelijking, moet nog het volgende worden opgemerkt. De netto last tussen van de bankspaarhypotheek en de annuïteitenhypotheek zijn alleen in de eerste maand van 360 maanden exact gelijk. Daarna neemt de netto last van de annuïteitenhypotheek toe. Iemand die een annuïteitenhypotheek heeft, heeft niet alleen in totaal een € 35.401,- hogere netto last, hij is het te betalen geld ook eerder kwijt. Kanttekeningen bij de berekeningen Als je de berekening zuiver wilt maken, zou berekend moeten worden berekend hoe hoog de gederfde inkomsten zijn als gevolg van de stijgende annuïtaire maandlast. Het verschil met een bankspaarhypotheek neemt dan alleen maar verder toe. We laten die berekening hier echter achterwege. In deze berekening is een verwachte stijging van de WOZ-waarde niet meegenomen. Hoewel momenteel de huizenprijzen dalen, is de verwachting dat deze in de komende 30 jaar wel weer eens zullen stijgen. De WOZ-waardes zullen daardoor toenemen en het EWF ook. Een hogere WOZwaarde heeft een iets grotere negatieve impact op de bankspaarhypotheek, omdat het EWF gedurende de hele looptijd volledig op de aftrekbare rente drukt. Onder invloed van de Wet Hillen zal een hogere EWF slechts een negatieve impact op de annuïteitenhypotheek hebben, zolang de rente hoger is dan het EWF. Daarna neemt de bijtelling EWF immers af met de rentelast. Tot slot houden we hier ook geen rekening met de impact van plannen uit het regeerakkoord of wellicht wijzigende IB-tarieven, dan wel EWF-tarieven. In de praktijk blijven deze tarieven echter zelden meerdere jaren achtereen gelijk. Zie het volgende hoofdstuk over het Regeerakkoord VVDPvdA (Rutte-Asscher).
34
8.
Regeerakkoord
We sluiten deze syllabus af met een korte blik op het (herziene) regeerakkoord van de regering RutteAsscher. Hierbij merken we allereerst op dat het nog slechts plannen zijn, waarvoor nog geen wetsvoorstellen zijn, laat staan dat het al wet- en regelgeving is. Dit hoofdstuk is daarom enigermate speculatief.
De impact van de Herziening fiscale behandeling Eigen Woning, zoals in hoofdstukken 2 t/m 7 is geschetst is erg groot op bestaande, maar vooral nieuwe hypothecaire financieringen. In het jongste regeerakkoord is dan ook niet meer veel geschreven over de woningmarkt. Er is welgeteld één pagina aan besteed. Daarin staan drie maatregelen genoemd voor de woningmarkt: • • •
Scheefhuurders (hoog inkomen, lage huur) worden gestimuleerd te verhuizen naar een huurwoning in de particuliere sector dan wel een koopwoning, door extra huurverhogingen; Er wordt een verhuurdersheffing ingevoerd voor wie 10 of meer woningen verhuurt in de sociale sector; Het tarief waarover hypotheekrente aftrekbaar is, wordt afgebouwd.
Voor dit hoofdstuk is alleen het laatste punt relevant voor de particuliere woningbezitter. We beperken ons dan ook tot dit punt.
8.1
Afbouw tarief hypotheekrenteaftrek en impact
Het geopperde idee is dat het tarief voor aftrek van hypotheekrente in 28 jaarlijkse stappen wordt verlaagd van 52% naar 38%. In 2014 vindt de eerste stap plaats van 52% naar 51,5%. Daarna gaat dit percentage jaarlijks met 0,5% omlaag, waardoor het maximale tarief waarover renteaftrek mogelijk is in 2041 uitkomt op 38% en daar ook op blijft. In het oorspronkelijke regeerakkoord zouden ter compensatie de hoogste tarieven Inkomstenbelasting zelf ook dalen (van 52% naar 49% en van 42% naar 38%). Dit laatste is echter in het herziene regeerakkoord geschrapt. Alleen een verlenging van de derde schijf wordt nu voorgesteld, waardoor iemand langer in de schijf van 42% blijft en pas later in de 52%-schijf valt met de top van zijn inkomen. Deze maatregel zal zowel impact hebben op belastingplichtigen met hypothecaire financieringen die onder het overgangsrecht vallen als voor belastingplichtigen die onder de nieuwe regels vallen. Overigens merkt alleen de belastingplichtige met een inkomen van boven de circa € 60.000,- vanaf 2014 iets van deze aanpassing. Tot dat inkomen zal namelijk de derde schijf komen te vallen (42%). Pas in 2034 komt het maximale tarief voor renteaftrek onder de 42% (namelijk 41,5%). We kijken dan ook slechts naar de groep op wie de impact het grootst zal zijn: belastingplichtigen met een EWS en een inkomen dat zo hoog is, dat de aftrek normaliter in het geheel in de hoogste schijf zou plaatsvinden.
35
Voorbeeld impact op financiering onder overgangsrecht Jeanne verdient € 90.000,- per jaar. Ze heeft sinds 2012 voor het eerst een eigen woning gekocht met een EWS van € 280.000,- tegen 5%. Het is een bankspaarhypotheek. Ze lost dus niets af. De EWS valt volledig onder het overgangsrecht. De WOZ-waarde van de woning is € 300.000,-, waardoor het EWF € 1.800,- bedraagt. Voor het gemak gaan we ervan uit dat dit de hele looptijd zo blijft. Ook gaan we ervan uit dat het IB-tarief waarin de top van haar inkomen valt, telkens 52% zal blijven, terwijl de aftrek afneemt. De bruto rentelast van Jeanne in 2012 is € 14.000,-. Het belastingvoordeel van Jeanne in dat jaar is 52% x (€ 14.000,- -/- € 1.800,-) = € 6.344,-. De netto rentelast voor Jeanne is daarmee in 2012 € 7.656,-. Dat is € 638,- per maand netto. We laten de inleg op de SEW buiten beschouwing, omdat hierin niets verandert gedurende de looptijd. In 2013 verandert er nog niets. In 2014 neemt het maximale renteaftrektarief af naar 51,5%. Haar belastingvoordeel neemt dan af tot 51,5% x (€ 14.000,- -/- € 1.800,-) = € 6.283. De netto rentelast voor Jeanne in 2014 is € 7.717,-, of wel € 643,08 netto per maand. In 2014 kost de maatregel Jeanne dus € 61,- netto. Dit is de toename van de netto last per jaar. In 2015 scheelt het haar nog eens € 61,- netto. Enzovoorts. In 2041 wordt haar netto rentelast € 9.364,-, of wel € 780,33 per maand. Dat is 28 x € 61,- meer dan in 2012 en 2013. Vanaf 2042 is haar rente niet meer aftrekbaar (einde 30-jaarsperiode). In totaal kost deze maatregel haar dus (1+2+3+4+….+28) x € 61 = € 24.766,- netto extra. Voorbeeld impact op financiering onder nieuwe regelgeving We gaan opnieuw uit van de situatie van Jeanne. Hierdoor is een goede vergelijking mogelijk. Het enige verschil in uitgangspunt is dat ze haar financiering niet in 2012, maar op 1 januari 2013 voor het eerst aangaat. We slaan in dit voorbeeld een aantal complexe berekeningen over, om het geheel overzichtelijk te houden. De maandannuïteit voor een lening van € 280.000,- tegen 5% en een looptijd van 360 maanden, bedraagt € 1.503,10 (afgerond). Dat is € 18.037,21 per jaar. Daarvan is € 13.906,18 rente. Daarop komt € 1.800,- in mindering (EWF). Aftrekbaar in 2013 tegen 52% is dus € 12.106,18. Haar belastingvoordeel is daarmee € 6.295,22. Haar netto jaarlast in 2013 komt daarmee op € 11.741,99. Het jaar daarna, in 2014, is haar bruto last uiteraard hetzelfde. Maar ze betaalt in maanden 13 tot en met 24 minder rente, omdat ze al een deel heeft afgelost. Het totaal van de aftrekbare rente over de twaalf maanden van 2014 is daardoor € 11.894,83. Omdat ze dit dan nog maar tegen 51,5% mag aftrekken, neemt haar belastingvoordeel af tot € 6.125,84. Haar netto last neemt toe tot € 11.911,37. Ter vergelijking: zou ze nog wel 52% terugkrijgen van haar aftrekbare rente, dan was haar belastingvoordeel € 6.185,31 geweest. Dat scheelt haar dus bijna € 60,- netto. Het verschil met de bankspaarhypotheek is kleiner, omdat er al iets is afgelost. De impact neemt naarmate de tijd vordert steeds verder af ten opzichte van de impact op de bankspaarhypotheek.
36
Een voorbeeld: in 2025 is haar aftrekbare rente gedaald tot € 8.719,37. Het tarief waarover ze kan aftrekken is dan gedaald tot 46% (52% -/- (12 x 0,5%)). Haar belastingvoordeel is dan nog slechts € 4.010,91, waardoor haar netto last is opgelopen tot € 14.026,30. Zou ze de rente nog tegen 52% hebben kunnen aftrekken in 2025, dan zou ze nog een belastingvoordeel hebben gehad van € 4.534,07 en zou haar netto jaarlast € 13.503,14 zijn geweest. Dat is € 523,16 minder dan in het nieuwe plan. De netto last van de bankspaarhypotheek is in datzelfde jaar overigens al € 732,- hoger geworden (12 x € 61,-)! Nu kijken we naar de totale impact van het plan in het regeerakkoord op de annuïteitenhypotheek. Jeanne betaalt over de gehele looptijd van 360 maanden € 261.116,20 aan rente, waarvan onder invloed van het EWF € 208.904,90 aftrekbaar is. Tegen een aftrek van 52% over de hele looptijd zou dit haar een belastingvoordeel van € 108.630,55 opleveren. Haar totale bruto last is € 541.116,20. Haar totale netto last zou dan zijn geweest: € 432.485,65. In het voorgestelde traject van afnemende belastingaftrekmogelijkheden neemt haar belastingvoordeel gedurende de periode 2014-2041 af naar € 98.029,59. Haar netto last over de hele looptijd wordt dan € 443.086,61. Het nieuwe belastingplan uit het regeerakkoord scheelt Jeanne: € 443.086,61 -/- € 432.485,65 = € 10.600,96. Het nadeel voor Jeanne is in deze situatie dus kleiner dan voor de situatie dat ze nog in het overgangsrecht zou zitten. Let wel: de totale netto lasten voor Jeanne met de annuïteitenhypotheek zijn nog altijd ruim hoger dan wanneer ze de bankspaarhypotheek zou hebben gehad onder het overgangsrecht! De totale netto last van een bankspaarhypotheek (looptijd 30 jaar, volledige aflossing uit SEW tegen rendement 5%) zou in de nieuwe situatie € 375.562,20 zijn. Dat is, ondanks het nadelige effect van € 24.766,- door de nieuwe voorgestelde maatregel, nog altijd € 67.524,41 minder dan de totale netto last van de annuïteitenhypotheek.
