Fiscale behandeling van eigen woning in Nederland. Dhr. Joost van Peer Studentnr

Fiscale behandeling van eigen woning in Nederland

Dhr. Joost van Peer Studentnr. 6079857

Universiteit van Amsterdam, scriptie Erik de Wit Juni 2012

Voorwoord

Na een aantal maanden van hard werken is het zover en is mijn bachelorscriptie afgerond. Gezien mijn interesse in de woningmarkt en mijn voornemen om binnen een paar jaar zelf toe te treden als starter op de woningmarkt was het onderwerp al vrij snel duidelijk. In eerste instantie wilde ik de mogelijkheden voor starters in de woningmarkt onderzoeken, maar dit was iets te specifiek. Uiteindelijk heb ik na overleg besloten om het onderwerp iets te verbreden en hierbij de actualiteit te betrekken. Mijn scriptie zal de hypotheekrenteaftrek in haar huidige vorm bespreken. Vervolgens zal er worden gekeken naar de manier waarop het buitenland de hypotheekrente heeft aangepast, dan wel afgeschaft. Tenslotte worden er een aantal mogelijke toekomstscenario’s voor de hypotheekrenteaftrek in Nederland besproken.

Ik had deze scriptie nooit geheel zelfstandig kunnen schrijven. Zonder dat ik hopelijk iemand te kort doe, zou ik graag in het bijzonder een aantal mensen willen bedanken. Ten eerste mijn scriptiebegeleider, Erik de Wit. Vanaf ons eerste moment heb ik ons contact als zeer prettig én nuttig ervaren. Het was al snel duidelijk wat de hoofdlijnen van de scriptie zouden zijn en hij gaf goed aan wat zijn verwachtingen waren. Door zijn op- en aanmerkingen kon ik telkens weer een stapje verder en ben ik nooit vastgelopen. Ook wil ik Alex van der Minne bedanken, hij heeft mij als specialist op het gebied van de woningmarkt voorzien van goede adviezen en diverse relevante artikelen. Tenslotte wil ik mijn vrienden en mijn ouders bedanken. Vooral in de beginfase van mijn scriptie heb ik veel met vrienden overlegd en aan de hand hiervan heb ik mijn onderwerp weten af te bakenen. Aan mijn ouders heb ik vooral veel steun gehad tijdens het schrijven van de scriptie, zij hebben mij voorzien van diverse op- en aanmerkingen en ik kon er altijd terecht met mijn vragen. Tot vervelens aan toe!

Achteraf ben ik erg blij met mijn onderwerpkeuze. Door de interesse die ik al had in het onderwerp alvorens ik begon met schrijven heb ik alle artikelen met veel plezier gelezen. Ook het schrijven van de scriptie voelde totaal niet als een last. Van tevoren zag ik het schrijven van een bachelorscriptie als een behoorlijke uitdaging, maar het viel alleszins mee. Desondanks heb ik er veel van geleerd en wil ik voor mijn masterscriptie wellicht een uitbreiding schrijven op deze bachelorscriptie.

Ik wens u als lezer veel plezier met het lezen van mijn bachelorscriptie.

2

Management Summary

In Nederland is de eigen woning fiscaal belast. Woningbezitters zijn belast over een fictief rendement op hun woning, het eigenwoningforfait, en mogen de financieringskosten (hypotheekrente) van hun belastbaar inkomen aftrekken. Ook moet er overdrachtsbelasting worden afgedragen bij de aankoop van een woning. De huidige crisis (op de woningmarkt) zorgt ervoor dat er naar een hervorming van dit systeem gekeken wordt. Vergeleken met andere landen is de Nederlandse fiscale behandeling van de eigenwoning uniek. Elk ander Europees land heeft de hypotheekrenteaftrek volledig afgeschaft, dan wel beperkt tegen een maximaal tarief. In Nederland kunnen kopers nog steeds hun volledige hypotheekrente aftrekken tegen het marginale belastingtarief. Men wordt in feite gestimuleerd hoge schulden aan te gaan en vooral niet af te lossen om zo maximaal te profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dit heeft ertoe geleid dat Nederland momenteel relatief gezien de hoogste hypotheekschuld heeft ter wereld. In combinatie met dalende huizenprijzen zorgt dit voor een enorm financieel risico voor de Nederlandse economie. Er wordt dan ook druk gezocht naar een hervorming van het huidige stelsel. Er moet aan drie belangrijke eisen worden voldaan: de totale hypotheekschuld verminderen, de woningmarkt stimuleren en het ontzien van starters.

Uit dit onderzoek is namelijk gebleken dat de gevolgen van de hervormingen voor starters (recent verhuisden) het grootst zal zijn. Met hen zal dus specifiek rekening gehouden worden. Zij hebben relatief gezien een grotere schuld, hogere woonlasten en een lagere waarde van de eigen woning. In deze scriptie is een drietal varianten besproken. 1. De lineaire variant waarbij zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait over een periode van 20 jaar worden afgebouwd. Met de opbrengsten hiervan zal de overdrachtsbelasting worden afgeschaft en het resterende bedrag zal eventueel aangesproken kunnen worden voor een algemene belastingverlaging. Men zal worden gestimuleerd af te lossen op de hypotheekschuld, de hervorming zal echter ook een forse daling van de huizenprijs veroorzaken in combinatie met stijgende netto maandlasten voor eigenwoningbezitters. Starters zullen problemen ondervinden en krijgen wellicht te maken met gedwongen verkoop van hun woningen 2. De box-3 variant waar huizenbezitters zullen worden belast voor het eigen vermogen in de eigen woning, de WOZ-waarde minus de schulden. In combinatie met een 3

vrijstellingsbedrag ter waarde van 300.000 euro is er sprake van een duidelijke woonsubisidie onafhankelijk van de wijze waarmee de woning is gefinancierd. Eventueel zal in beginsel nog een verhoging van de algemene heffingskorting en een verlaging van het marginaal progressieve belastingtarief kunnen worden ingevoerd om forse inkomensdalingen te voorkomen. Iedereen profiteert in principe in gelijke mate van de box-3 variant. Vergeleken met de huidige situatie gaan de hogere inkomens er het meest op achteruit. Starters worden grotendeels ontlast door het vrijstellingsbedrag. Een groot voordeel van deze variant is bovendien de afzwakking van de scheefgroei tussen kopers en huurders als gevolg van een verhoging van de algemene heffingskorting. Het stimuleren van de aflossing is echter niet geheel duidelijk in deze variant. Kapitaalefficiëntie zal een rol gaan spelen; als kopers denken meer rendement te kunnen behalen dan zij aan belasting afdragen in box 3, dan zullen zij niet aflossen. 3. De variant bedacht door een groep Nederlandse topeconomen. Zij pleiten voor het instellen van een proportioneel tarief van 30 procent waartegen de hypotheekrente afgetrokken mag worden, een afschaffing van de overdrachtsbelasting en een lichte verhoging van het eigenwoningforfait. Aflossen van de hypotheekschuld zal verplicht worden. Op termijn is het de bedoeling dat kopers verplicht spaargeld inbrengen bij de aanschaf van een huis.De hogere inkomens zullen als eerste de gevolgen van deze variant ondervinden. Voor starters verandert er voorlopig niets. Om de hogere inkomens te compenseren zouden de opbrengsten teruggesluisd kunnen worden in de vorm van een verlaging van het belasting toptarief. De beperking van de hypotheekrenteaftrek en verplichte aflossing zal tot een afname van de totale hypotheekschuld leiden.

Na een analyse van de verschillende varianten in dit onderzoek is gebleken dat alleen de variant bedacht door de Nederlandse topeconomen voldoet aan de drie belangrijkste eisen aan de hervorming. Aan de hand van dit onderzoek wordt deze laatste variant aangeraden. Overigens moet ook de huurmarkt betrokken worden in de hervormingen, hierover is meer te vinden in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 4 van dit onderzoek.

4

Inhoudsopgave

Voorwoord

Management Summary

Inleiding

7

1. De huidige situatie 1.1

Inleiding

8

1.2

Geschiedenis

8

1.3

Fiscale beleid in woningmarkt

10

1.4

Gevolgen fiscale beleid

14

1.5

Samenvatting/ conclusie

15

2. Prijsvorming woningmarkt 2.1

Inleiding

17

2.2

Invloeden op huizenprijs

17

2.3

Huurmarkt

20

2.4

Samenvatting/ conclusie

22

3. Europese vergelijking 3.1

Inleiding

23

3.2

Verenigd Koninkrijk

24

3.3

Zweden

25

3.4

Noorwegen

25

3.5

Denemarken

26

3.6

Samenvatting / conclusie

28

5

4. Toekomstscenario’s 4.1

Inleiding

29

4.2

Lineaire variant

31

4.3

Box-3 variant

34

4.4

Advies Nederlandse topeconomen

36

4.5

Beleid huurmarkt

38

4.6

Samenvatting/ conclusie

40

5. Reflectie

42

Literatuur

45

Bijlagen Bijlage A; Ontwikkeling eigenwoningbezit

47

Bijlage B; Loan-to-value ratio

48

Bijlage B; Inkomen versus hypotheekschud

49

Bijlage C; Vermogen versus schuld

50

Bijlage D; Overwaarde

51

6

Inleiding

De fiscale behandeling van de eigen woning speelt een grote rol, niet alleen bij de aankoop en de financiering van de eigen woning, maar ook binnen de politiek. Vanaf 1997 zijn er verschillende maatregelen genomen die de hypotheekrenteaftrek beperken. In de afgelopen verkiezingen speelde de hypotheekrenteaftrek een grote rol. Enerzijds is het duidelijk dat de huidige fiscale behandeling van de eigen woning achterhaald is, maar anderzijds zal een eventuele lastenverzwaring als gevolg van een wijziging in het fiscale beleid een hoop kiezers doen besluiten om op een andere politieke partij te stemmen die de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat.

Desondanks is het zeer waarschijnlijk dat de fiscale behandeling van de eigen woning in de toekomst wederom zal worden aangepast. De huidige crisis op de woningmarkt en een toenemende belastingconcurrentie tussen de lidstaten van de Europese Unie dwingen politieke partijen en belangenorganisaties hierover een standpunt in te nemen. Het IMF geeft aan dat de Nederlandse hypotheekschuld relatief gezien de hoogste ter wereld bedraagt en waarschuwt voor een zeepbel op de Nederlandse woningmarkt van circa 30 procent (Martens 2009). Bovendien heeft de Europese Commissie aangegeven dat zij de Nederlandse fiscale behandeling van de eigen woning onwenselijk vindt. Ook de OESO, de Raad van State en de Nederlandsche Bank geven aan dat een hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning wenselijk is. Het vorige kabinet heeft desondanks besloten niets te veranderen in het fiscale beleid. Wat de plannen zijn van het nog te vormen kabinet is nog onbekend (Vries 2007).

In dit onderzoek zal eerst de huidige situatie worden toegelicht. In hoofdstuk twee zal de totstandkoming van de prijzen op de woningmarkt worden besproken. Ook de huurmarkt komt hier aan bod. In hoofdstuk drie zal er een Europese vergelijking worden gemaakt. Vele Europese landen zijn Nederland voorgegaan in de aanpassing, dan wel afschaffing van de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek. Van een aantal landen zal de verandering van het fiscale beleid in de loop der tijd toegelicht worden. Tenslotte wordt er in hoofdstuk vier een aantal toekomstscenario’s besproken voor het fiscale beleid omtrent de eigen woning in Nederland. Er zal worden afgesloten met een korte reflectie waarin de schrijver van dit stuk zal aangeven wat er volgens hem zal moeten gebeuren.

7

1. Huidige situatie

1.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het huidige fiscale stelsel met betrekking tot de woningmarkt besproken. Eerst zal er gekeken worden naar de geschiedenis van het fiscale stelsel, en zal er iets worden gezegd over de opbouw van het huidige fiscale stelsel. In paragraaf twee zal het huidige fiscale stelsel met betrekking tot de eigen woning specifieker toegelicht worden. Er zal gekeken worden naar de verschillende fiscale regelingen en voorzieningen voor de eigen woning. Ten slotte zal er gekeken worden naar de economische gevolgen van de diverse aanpassingen die het stelsel in de afgelopen jaren heeft gehad.

1.2

Geschiedenis

Al vanaf de middeleeuwen kent Nederland een belastingsysteem. In 1915 werd echter pas de basis gelegd voor de moderne belastingwetgeving waarbij het inkomen belast wordt (Haffner 2001). Vanaf dat moment werd ook de woning belast. Om geen onderscheid te maken tussen verhuurders van woningen en eigenaar-bewoners werd de woning belast op basis van het investeringsgoedprincipe. De opbrengsten uit de woning werden belast en de kosten mochten worden afgetrokken. In geval van een huurwoning was de huur belast en mochten hypotheekrente en onderhoudskosten worden afgetrokken. In geval van een koopwoning zag men het woongenot als opbrengst voor de eigenaar, de kosten voor de woning waren identiek aan die van een huurwoning, namelijk de hypotheekrente en de kosten voor het onderhoud. Omdat de eigenaar-bewoner geen concrete inkomsten had, werd er een fictieve huurwaarde aan de woning toegekend, het huurwaardeforfait (later eigenwoningforfait).

De hoogte van het huurwaardeforfait werd tot 1971 bepaald aan de hand van de huurprijzen en de onderhoudskosten. Dit leverde echter veel discussies op waardoor de overheid in 1971 met een standaard netto huurwaardeforfait kwam. Dit bedrag, bestaande uit fictieve huuropbrengsten minus onderhoudskosten, mocht worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. De hoogte ervan werd voor dat jaar vastgesteld op één procent van de

8

veronderstelde marktwaarde van de woning. De onderhoudskosten werden elk jaar geindexeerd. In 1974 was het nieuwe huurwaardeforfait reeds gestegen tot 1,3 procent.

In 1980 werd er opnieuw een wijziging doorgevoerd. De investeringswaarde van een onverhuurde woning (woning van eigenaar-bewoner) werd lager geacht dan de investeringswaarde van een verhuurde woning en zou voortaan op slechts 60 procent van de marktwaarde van de woning worden geschat. Het huurwaardeforfait dat inmiddels was opgelopen tot 2,35 tot 2,4 procent werd nog maar bepaald over 60 procent van de marktwaarde van een woning. De overige 40 procent werd geacht door de eigenaar te worden geconsumeerd. De hypotheekrente mocht nog tegen 100 procent afgetrokken blijven worden, waardoor men als eigenaar-bewoner een fiscaal voordeel had (Haffner 2001).

In 1990 vonden er belastinghervormingen plaats waarbij het huurwaardeforfait verhoogd werd tot 1,3 procent en het marginale belastingtarief verlaagd werd van 72 naar 60 procent. Als gevolg hiervan konden eigenaar-bewoners minder hypotheekrente aftrekken, maar dit werd grotendeels gecompenseerd door de verlaging van de inkomstenbelasting. Ook werd er besloten het huurwaardeforfait te laten stijgen tot 3,3 procent in 1994. De beoogde doelstelling werd echter niet gehaald. De overheid besloot zelfs tot éénmalig verlagen van het huurwaardeforfait vanwege het feit dat de prijzen van koopwoningen destijds harder stegen dan de inkomsten door huur uit huurwoningen.

De jaren na de belastinghervormingen steeg de gemiddelde woningprijs nominaal met 9,5% per jaar (Turan 2006). Een groot deel hiervan was te danken aan de opkomst van een nieuw soort hypotheek. De annuiteitenhypotheek werd langzamerhand vervangen door de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Deze hypotheken waren zo gemaakt dat ze de hypotheekrenteaftrek maximaliseerden, ondanks aflossing bleef de hypotheekrente volledig aftrekbaar.

Een paar jaar later, in 1997, werd er wederom een aantal veranderingen in het systeem doorgevoerd. De investeringswaarde van een woning werd gelijk geacht voor verhuurders en eigenaar-bewoners, woningen van eigenaar-bewoners werden niet langer geacht een lagere investeringswaarde te hebben. Het huurwaardeforfait werd op 1,25 procent van de marktwaarde gesteld. De marktwaarde mocht niet langer door de belastingbetaler zelf getaxeerd worden. Dit werd voortaan door de lokale overheid gedaan. De taxatiewaarde is de 9

zogenoemde WOZ-waarde. In die periode stegen de taxatieprijzen gigantisch, waardoor de lasten als gevolg van het huurwaardeforfait per saldo toenamen. Als laatste werd de berekening van het huurwaardeforfait, de huurprijs minus de kosten, aangepast. Deze methode werd vervangen door een directe link tussen de jaarlijkse huurprijsstijgingen, gecorrigeerd voor de stijging van de prijs van koopwoningen (Haffner 2001). Als de huurprijzen harder stegen dan de prijzen van koopwoningen, dan zou het huurwaardeforfait tevens toenemen.

Kortom, er is op verschillende manieren geprobeerd om de daadwerkelijke huuropbrengsten te benaderen met het huurwaardeforfait. Dit heeft ertoe geleid dat zowel verhuurders als eigenaar-bewoners belast worden op basis van de investeringsgoedbenadering. Het enige verschil is dat een verhuurder belasting verschuldigd is over zijn daadwerkelijke opbrengst en een eigenaar-bewoner belasting betaalt over het huurwaardeforfait.

1.3

Fiscale beleid m.b.t. woningmarkt

Nederland heeft in 2001 haar belastingstelsel grondig aangepakt. Niet alleen de inhoud van het belastingstelsel is veranderd, ook het stelsel zelf is veranderd. Om deze wijziging te verduidelijken zal er kort worden ingegaan op de verschillende typen landelijke belastingstelsels. Er zijn grofweg twee verschillende typen belastingstelsels te onderscheiden; 1.

GIT

(Global Income Tax)

2.

DIT

(Dual Income Tax)

GIT belast al het inkomen op eenzelfde manier en DIT maakt onderscheid in typen inkomens en belast elk type inkomen op een specifieke manier (Haffner 2001). DIT maakt onderscheid tussen inkomsten uit kapitaal en de rest.

Tot 2001 kende Nederland een GIT, alle inkomsten werden bij elkaar opgeteld en vervolgens progressief belast. Ongeacht waaruit de inkomsten voortvloeiden. In 2001 is besloten de inkomstenbelasting in drie boxen te verdelen, met elk een eigen manier van belasting heffen. Er heeft een transitie plaats gevonden van een GIT naar een stelsel dat meer weg heeft van een DIT, maar dan een drievoudig stelsel. In box 1 is het inkomen uit werk belast tegen een progressief tarief met een maximum van 52 procent. In box 2 zijn staatsobligaties en het 10

aanmerkelijk belang in een onderneming belast tegen een proportioneel tarief van 25 procent over de waardestijging. En in box 3 wordt een forfaitair rendement van 4 procent over het overige inkomen uit kapitaal belast tegen een tarief van 30 procent. Het systeem in box 3 betekent dat het gerealiseerde inkomen uit kapitaal niet is belast, slechts het forfaitaire rendement van 4 procent.

Belastingschijf

Belastbaar inkomen uit werk en woning

Belastingtarief (< 65 jaar)

1

€0 t/m €18.945

33,10%

2

€18.946 t/m €33.863

41,95%

3

€33.864 t/m €56.491

42%

4

Vanaf €56492

52%

Tabel 1: Schijventarieven 2012 in box 1 (belastingdienst.nl)

Logischerwijs zou men op basis van de theorie mogen verwachten dat de woning onder de categorie ‘inkomen uit kapitaal’ zou vallen en dus in box 3 belast zou zijn. Dit is tevens het geval voor een tweede woning en voor een huurwoning. De eerste woning wordt echter belast in box 1. In het geval dat de woning in box 3 belast zou zijn, dan zouden faciliteiten als de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait vervallen en zou de eigenaar-bewoner een vermogensrendementsheffing van 1,2 procent (30 procent over 4 procent) aan de belastingdienst verschuldigd zijn.

Voor de eigenaar-bewoner veranderde er in principe niet veel. De lasten als gevolg van het huurwaardeforfait, inmiddels hernoemd naar het eigenwoningforfait, stegen nominaal iets (procentueel niet), maar daarentegen was er over de hele breedte sprake van belasting verlaging. De hypotheekaftrek werd gemaximaliseerd tot 30 jaar. De nieuwe tarieven voor het eigenwoningforfait (zie tabel 2) worden berekend aan de hand van de WOZ-waarde van de woning van de eigenaar-bewoner. Deze waarde, bepaald door de lokale gemeente, wordt vermenigvuld met een percentage aan eigenwoningforfait. Dit bedrag is vervolgens belast in box 1. Tot 2009 was er een maximum van 9300 euro aan eigenwoningforfait. In 2009 is dit maximum afgeschaft en sindsdien is het “villatarief” verhoogd van 0,55 tot 1,3 procent. Het voornemen is om dit tarief op te laten lopen tot 2,35 procent in 2016. Ook zou de villagrens elk jaar geindexeerd worden.

11

WOZ - waarde

Tarief eigenwoningforfait

< €12.500

0%

€12.500 t/m €24.999

0,20%

€25.001 t/m €74.999

0,30%

€75.000 t/m €1.039.999 (villagrens)

0,55%

> €1.040.000

€6240 + 1,3% over > €1.040.000

Tabel 2: Tarieven eigenwoningforfait 2012 (belastingdienst.nl)

Van de 3,7 miljoen huishoudens in Nederland wonen er momenteel ruim 2,18 miljoen in een koopwoning. Het percentage eigenwoningbezitters is het hoogste in de hogere inkomensgroepen en onder huishoudens jonger dan 65 jaar (VROM-raad 2007). Gemiddeld bestaat ruim 60 procent van het bruto gezinsvermogen uit eigen woningbezit (Verbruggen e.a. 2005). Dit duidt op het belang van de huizenprijsontwikkeling voor de gehele Nederlandse economie en van de particuliere consumptie. Van de eigen woningbezitters heeft 88 procent een hypotheek. Dit relatief hoge percentage in combinatie met de hoge loan-to-value ratio zorgt voor een gigantische hypotheekschuld. Het onderpand voor deze schulden zijn de woningen zelf. Een daling van de woningprijzen zou er in het ergste geval voor kunnen zorgen dat de hypotheekschuld hoger wordt dan het onderpand. Dit is tevens één van de hoofdredenen waarom de politiek het fiscale stelsel voor de eigen woning niet heeft veranderd (Haffner 2001). Desondanks zijn er de laatste jaren een aantal veranderingen doorgevoerd.

Loan-to-value ratio 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011*

Loan-to-value ratio

Tabel 3: Loan-to-value ratio (Statline, CBS)

12

Op 1 januari 2004 werd de bijleenregeling van kracht. Deze regeling verplicht eigenaarbewoners de overwaarde van een reeds verkocht huis mee te nemen in het nieuw aan te schaffen huis. Als men toch een volledige hyotheek neemt op een nieuw huis, mag de rente over het bedrag ter grootte van de overwaarde niet afgetrokken worden. Dit deel verhuist naar box 3.

Tot voor kort was het mogelijk dat eigenaren-bewoners per saldo belasting afdroegen over hun woning. Vaak is dit het geval als eigenaren-bewoners hun hypotheek vrijwel of geheel afgelost hebben of als ze hebben voldaan aan de bijleenregeling zoals die hierboven beschreven is. Op 1 januari 2005 is hiervoor de wet Hillen voor opgeroepen. Deze bepaalt dat er per saldo nooit belasting afgedragen moet worden op de woning. Het eigenwoningforfait is gemaximaliseerd tot de hypotheekrenteaftrek (Vries 2007). Dit is vooral van belang bij eigenaren-bewoners die hun hypotheek reeds hebben afgelost. De eigenwoning is nu dus altijd een aftrekpost of een consumptiegoed waar geen belasting over verschuldigd is.

Oorspronkelijk werd de eigen woning belast volgens de investeringsgoedbenadering. Na diverse aanpassingen van het fiscale stelsel is er van deze benadering niet veel meer over. Zo is de bepaling van het eigenwoningforfait, de brutohuur minus de onderhoudskosten, vervangen door een indexeringsmechanisme. Hierdoor wordt de eigenaar-bewoner niet langer vergeleken met de verhuurder, maar met de huurder. Verondersteld wordt dat de verhouding tussen kosten en opbrengsten van verhuurders nooit meer zal veranderen, dit strookt uiteraard met de werkelijkheid. Daarnaast is de fictieve huur toekenning aan eigenaar-bewoners, het huurwaardeforfait, veranderd in het eigenwoningforfait. Deze naamswijziging bevestigt nogmaals de speciale plaats die de eigen woning heeft gekregen in het belastingstelsel in vergelijking tot andere kapitaalgoederen. Bovendien is het limiet aan de hypotheekrenteaftrek van 30 jaar in strijd met de gedachte achter de investeringsgoedbenadering.

In de huidige fiscale regeling heeft de eigenwoning een speciale positie in box 1. Afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning wordt er een percentage hiervan aan eigenwoningforfait toegekend aan de woning. De hypotheekrenteaftrek mag volledig worden afgetrokken tot een periode van 30 jaar. Mits er per saldo een positief bedrag overblijft, mag dit worden verrekend met het belastbaar inkomen in box 1. Als er bij de verkoop van een vorig huis een overwaarde is ontstaan, is men verplicht dit te gebruiken voor de aanschaf van het volgende huis.

13

1.4

Gevolgen fiscale beleid

In 1983 voerde minister Pierson de eerste vorm van hypotheekrenteaftrek in. De gedachte achter deze fiscale voorziening was het stimuleren van het eigenwoningbezit in Nederland (Grob 2005). Ten tijde van de invoering lag het eigenwoningbezit in Nederland lager dan in de omringende landen. In tabel 3 is duidelijk te zien dat het invoeren van de hypotheekrenteaftrek succes heeft gehad, het eigenwoningbezit is in de periode na de invoering sterk toegenomen.

In 2005 was het eigenwoningbezit zelfs 59 procent (Verbruggen e.a. 2005). Tegenwoordig is Nederland één van de landen waar het eigenwoningbezit het hoogste is (zie bijlage A).

1990

1995

1999

45

48

53

Totale hypotheekschuld (% BBP)

38,2

48,3

67,9

73,6

85,6

Gemiddelde huizenprijs (duizend euro)

66,9

93,3

142,5

187,6

204,4

7,1

5,1

5,9

4,5

5,3

7,3

7,3

9

Eigen woningbezit (%)

Gemiddelde hypotheekrente¹ (%) Gederfde belastinginkomsten (miljard euro)

3,4

2001

2003

54 -

Tabel 4: Ontwikkeling koopwoningmarkt en hypotheekrenteaftrek (Grob, 2005) ¹ Bron: Statline; geeft gemiddelde, hoogste en laagste hypotheekrente weer. Voor deze tabel is er gebruik gemaakt van de gemiddelde hypotheekrente, aldus Statline is dit de gemiddelde maandrente van nieuw ingeschreven gewone hypotheken op onroerende goederen

Uit tabel 4 blijkt echter dat naast het percentage eigenwoningbezitters, ook de gederfde belastinginkomsten sterk gestegen zijn. De laatste jaren is de hypotheekschuld sneller gestegen dan het eigenwoningbezit, mensen nemen gemiddeld hogere hypotheken. Hierdoor neemt, ondanks de dalende hypotheekrente, de kostenpost van de aftrek voor de overheid steeds meer toe. In 2011 bedroegen de kosten voor de hypotheekrenteaftrek minus de opbrengsten van het eigenwoningforfait 11,7 miljard (VROM-raad 2007). Europees gezien is Nederland relatief het land met de hoogste hypotheekschuld, in 2009 bedroeg deze reeds 547 miljard, 120 procent van het BBP ((Martens 2009). Drie jaar later, in 2012, was de hypotheekschuld al opgelopen tot 645 miljard (Verbraeken 2012). Bovendien hebben hypotheken in Nederland gemiddeld een langere looptijd (30 jaar) en is het enige land waarbij de hypotheek de waarde van de woning ruimschoots kan overschrijden, tot 125 procent van de waarde (SER 2010).

14

De huidige fiscale behandeling van de eigen woning heeft vele gevolgen met zich meegebracht. Het eigenwoningbezit is sindsdien sterk toegenomen, alsmede de totale hypotheekschuld, de huizenprijzen en de kostenpost voor de overheid. Het oorspronkelijke doel, een gelijke behandeling van huurders en kopers, lijkt in de huidige situatie niet meer te worden nagestreefd. Het doel dat in een later stadium is gesteld, het stimuleren van het eigenwoningbezit, lijkt te zijn behaald. Al is het niet duidelijk in hoeverre de fiscale regeling heeft bijgedragen aan de toename van het eigenwoningbezit. Bovendien draagt het fiscale stelsel in haar huidige vorm niet zozeer bij aan het eigenwoningbezit. In tegendeel, het stelsel maakt lenen aantrekkelijk waardoor vrijwel niemand aflost op de hypotheekschuld.

1.5

Samenvatting

Nederland heeft de afgelopen eeuw haar belastingstelsel omtrent de eigenwoning ingrijpend veranderd. In de beginjaren was er sprake van een GIT maar deze werd in 2001 omgezet in een variant op een DIT. De behandeling van de eigen woning bleef grotendeels gelijk. De woning werd belast volgens de investeringsgoedbenadering, de opbrengsten waren belast en de kosten waren fiscaal aftrekbaar. Voor de eigenaar-bewoner werd het huurwaardeforfait (later eigenwoningforfait) ingevoerd, dit zorgde voor fictieve huuropbrengsten die vervolgens belast zijn. Dit forfait werd vanaf 2001 geindexeerd aan de hand van de huurprijzen en de woningprijzen, de hoogte ervan is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. De verhuurder werd belast voor zijn daadwerkelijk behaalde huuropbrengsten. In tegenstelling tot wat men zou mogen verwachten op basis van de theorie, kent de woning in Nederland een speciale fiscale behandeling en zijn de kosten en de baten belast in box 1 tegen een progressief belastingtarief. In de afgelopen jaren zijn er een aantal regelingen toegevoegd, zo is men vanaf 2004 verplicht de overwaarde te gebruiken voor de financiering (bijleenregeling) van een nieuw huis en kan het eigenwoningforfait sinds 2005 nooit hoger uitvallen dan de hypotheekrenteaftrek (wet Hillen). Van de oorspronkelijke investeringsgoedbenadering is inmiddels niet veel meer over. De recente naamswijziging van het huurwaardeforfait naar eigenwoningforfait bevestigt dit. De speciale behandeling van de eigen woning heeft tot grote gevolgen geleid. Één van de latere doelstellingen, het stimuleren van het eigenwoningbezit, is behaald (het is echter niet bewezen in hoeverre het fiscale beleid hier aan heeft bijgedragen). Echter, de gemiddelde

15

huizenprijs en de hypotheekschuld zijn ook sterk toegenomen. Ten gevolge hiervan drukt de kostenpost van de renteaftrek erg zwaar op de rijksbegroting.

16

2. Prijsvorming woningmarkt

2.1

Inleiding

De eigen woning heeft in Nederland een speciale plaats toegewezen gekregen in het belastingstelsel en wordt belast in box 1 tegen een progressief belastingtarief. De eigenaar wordt belast voor een fictieve huur en mag zijn hypotheekrente aftrekken. Deze gederfde belastinginkomsten ten gevolge van de hypotheekrenteaftrek zijn de laatste jaren steeds zwaarder gaan drukken op de overheidsbegroting. Er wordt door de politiek dan ook gekeken naar een alternatief.

Om de gevolgen van een eventuele verandering in de fiscale behandeling van de eigen woning in te kunnen schatten, is het van belang dat men de basis achter de prijsvorming op de woningmarkt begrijpt. In dit hoofdstuk zal de totstandkoming van de huizenprijs besproken worden. Er zal worden gekeken welke factoren van invloed zijn en wat voor effect een verandering van deze factoren heeft op de huizenprijs. Één van deze factoren is de huurmarkt, deze zal in een aparte paragraaf besproken worden.

2.2

Invloeden op huizenprijs

Het kopen van een huis is financieel een ingrijpende gebeurtenis. In veel gevallen behoort de aanschaf van een huis tot één van de grootste financiële transacties in iemands leven. De woningmarkt is een voorraadmarkt, per jaar wordt er niet meer dan anderhalf procent aan de woningvoorraad toegevoegd (Verbruggen 2005). Door de lange bouwtijd van woningen en de institutionele belemmeringen kan het aanbod zich op de korte termijn niet aanpassen aan de vraag. Kenmerkend voor een voorraadmarkt is dat de prijs hierdoor voornamelijk bepaald wordt door de vraag.

Ook de grondgebondenheid van een woning speelt mee in de prijsvorming. Hierdoor wordt de verhandelbaarheid beperkt en kan een toename van de vraag in een specifieke regio niet worden opgevangen met aanbod uit een andere regio. Het aanbod per regio ligt op korte

17

termijn dus ook min of meer vast. Woonpreferenties die ervoor zorgen dat veel mensen in eenzelfde regio en/of marktsegment willen wonen kan de prijs hiervan laten stijgen.

In tegenstelling tot de aanschaf van de meeste consumptiegoederen spelen transactiekosten een belangrijke rol bij de aanschaf van een woning. Bij de aanschaf van een woning moet gemiddeld 12 procent van de aanschafwaarde aan transactiekosten afgedragen worden (Verbruggen 2012). Hiervan bestaat de helft uit overdrachtsbelasting (nieuwbouwwoningen zijn hiervan uitgesloten), het overige deel gaat op aan notaris- en makelaarskosten. De overdrachtsbelasting is overigens per 15 juni 2011 voor één jaar verlaagd naar 2 procent om de woningmarkt een stimulans te geven. Het is nog onduidelijk of deze maatregel verlengd zal gaan worden. Naast de financiële transactiekosten zijn er ook nog fictieve transactiekosten, namelijk de tijd die men besteedt aan het proces van orientatie, bezichtigen, verhuizen en inrichten. Door de relatief hoge transactiekosten die gemoeid zijn met de aanschaf van een woning dragen zij deels bij aan de prijs van een woning. Bovendien wordt de doorstroming op de woningmarkt bemoeilijkt. En juist deze doorstroming is van belang voor de woningmarkt, zoals later in dit hoofdstuk zal blijken.

Net als bij andere goederen speelt de prijs van een eventueel alternatief ook een rol. In het geval van de huizenmarkt moet hierbij gedacht worden aan de huurmarkt. In de volgende paragraaf zal het effect van de huurmarkt verder besproken worden.

Tenslotte is de betaalbaarheid van de eigen woning van invloed op de prijs. Vanwege de relatief forse omvang wordt er voor de financiering vaak een hypothecaire lening aangegaan. Hoe lager de hypotheeklasten, afhankelijk van hypotheekschuld, hypotheekrente en de fiscale behandeling, des te hoger zal de prijs zijn die de kopers bereid en in staat zijn te betalen. Ook het gezinsinkomen is van positieve invloed op de huizenprijs, gezinnen kunnen immers meer betalen waardoor de betaalbaarheid van een woning toeneemt. Ook de ontwikkeling van de aandelenkoersen heeft, ongeacht of men zelf aandelen bezit, indirect invloed op de huizenprijs via het vertrouwenskanaal. Men associeert stijgende beurskoersen met een gunstige economische ontwikkeling waardoor de vraag naar woningen toeneemt (End e.a. 2002). De hypotheekrenteaftrek lijkt de betalbaarheid van een woning te verhogen, individueel heeft men lagere woonlasten. Maar de aftrek stimuleert tevens de vraag naar woningen en zoals reeds besproken is leidt dit in een voorraadmarkt tot een stijging van de woningprijs. Hierdoor wordt de lastenverlaging in ieder geval voor een deel teniet gedaan. 18

Martens (2009) legt de nadruk op de structuur van de koopwoningmarkt en verklaart hiermee de ontwikkeling van de huizenprijs. Nederland kende van oorsprong een gesegmenteerde koopwoningmarkt. Een dergelijke markt is verdeeld in relatief zelfstandige segmenten die onafhankelijk van elkaar bestaan. De nieuwbouwproductie is volgens deze structuur nauwelijks afhankelijk van veranderingen in de woningvoorraad of van de woningmarkt in andere regio’s of marktsectoren, maar vooral van factoren die de betaalbaarheid van een woning bepalen zoals inkomen, spaartegoeden, hypothecaire voorwaarden en belastingvoordelen. Woningprijzen volgen de inflatie. Na de afschaffing van de kredietbeheersing en de liberalisering van de huurwoningmarkt in 1972 is de Nederlandse structuur veranderd in een geintegreerde koopwoningmarkt. Woningprijzen stegen sindsdien sneller dan de inflatie en het eigenwoningbezit nam fors toe.

In een geïntegreerde koopwoningmarkt raken transacties steeds meer verbonden met elkaar en de marktontwikkelingen. De structuur is gebaseerd op permanent stijgende reele woningprijzen en op doorstroming binnen de koopwoningmarkt. Factoren als rente en inflatie spelen in een geintegreerde koopwoningmarkt nauwelijks tot geen rol. Door de alsmaar stijgende huizenprijzen ontstond er de mogelijkheid om steeds groter te gaan wonen tegen dezelfde lasten, door de overwaarde bij verkoop van de huidige woning te gebruiken voor de aanschaf van een betere en/of grotere woning (zie bijlage E). Starters werden hierdoor bemoedigd, de woningvoorraad werd steeds meer hun domein. De productie van nieuwbouwwoningen was destijds steeds vaker gericht op doorstromers die afhankelijk waren van de opbrengst van bestaande koopwoningen. En ook de luxe woningsector van de woningvoorraad werd steeds meer het domein van huishoudens die met verkoopwinsten (verzilverde overwaarde) uit vorige woningen doorstromen binnen de koopsector. Kortom, in een geintegreerde koopwoningmarkt zijn huizenkopers in hoge mate afhankelijk van de opbrengst uit verkoop van de vorige woning. Zonder eigen geld is het voor een huishouden met een modaal inkomen vrijwel onmogelijk een eigen woning te bemachtigen. Verkopen zijn steeds vaker onderdeel van een keten van woningtransacties die begint bij de starter. Zo lang de keten naar behoren functioneert zullen huizenprijzen blijven stijgen, maar indien er ergens in de keten één zwakke schakel zit, dan heeft dat gevolgen voor de gehele woningmarkt en zullen de woninprijzen snel dalen (Martens 2009).

Volgens Verbruggen is de woningmarkt een voorraadmarkt en bepaalt voornamelijk de vraag naar woningen de woningprijs. Deze vraag wordt in sterke mate bepaald door de 19

betaalbaarheid van de woning en de prijs van het alternatief,de huurwoning. Martens focust op de structuur van de koopwoningmarkt en geeft aan dat Nederland momenteel een geintegreerde koopwoningmarkt kent waarin de koop van een woning in grote mate afhankelijk is van de doorstroming op de woningmarkt. Woningen worden immers gefinancierd met de opbrengst uit de verkoop van de vorige woning.

2.3

Huurmarkt

De huizenprijs wordt door diverse factoren beinvloed, vooral de betaalbaarheid van een koopwoning is van belang. Wat echter ook een rol speelt bij de prijsvorming is de prijs van het alternatief, de huurwoning. Halverwege de jaren negentig was dit effect goed zichtbaar toen de Rijksoverheid een aantal jaren toestond dat de huren sneller mochten toenemen dan de inflatie. In deze periode stegen de huizenprijzen relatief sterk (Verbruggen 2005).

Zoals de hypotheekrenteaftrek voor lastenverlichting zorgt in de koopwoningmarkt, zorgen huurtoeslag, huurprijsmaximering en huurkortingen die corporaties geven voor verlichting van de lasten voor huurders. De gedachtegang achter de beleidsinstrumenten is echter tegengesteld. De instrumenten in de huursector zijn gericht op het betaalbaar maken van huurwoningen voor lage inkomens, terwijl de hypotheekrenteaftrek vooral het eigenwoningbezit stimuleert voor hogere inkomens. Zij mogen de rente immers tegen een hoger belastingtarief aftrekken. Deze tegenstelling leidt tot een sortering van inkomensgroepen: lage inkomens huren en hoge inkomens kopen. Dit wordt bevestigd door het feit dat het gemiddelde eigen vermogen van huurders 5000 euro is, terwijl het gemiddelde eigen vermogen van woningbezitters 150.000 is. Het eigen vermogen van woningbezitters zit vooral in de overwaarde van woning (Vos 2008).

De huurmarkt zou van invloed zijn op de prijs van koopwoningen omdat zij een alternatief biedt voor het kopen van een woning. Het is echter de vraag in hoeverre dit het geval is. Per 1 Januari 2011 heeft de Europese Commissie strengere eisen gesteld aan sociale huurwoningen. Woningcorporaties mogen huurwoningen met een huur lager dan 664,66 euro slechts verhuren aan huishoudens met een gemeenschappelijk inkomen lager dan 34.085 euro. Tien procent van de verhuurde woningen door de corporatie is hiervan vrijgesteld. Indien een huishouden iets meer dan modaal verdiend, in 2012 vastgesteld op 33.000 euro¹, dan is het 20

dus vrijwel onmogelijk om een relatief goedkope huurwoning te betrekken. Een grote groep middeninkomens valt hierdoor tussen wal en schip, zij verdienen net teveel voor een huurwoning, maar voor een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector verdienen ze niet genoeg. Een meerderheid van de tweede kamer wil daarom een hogere inkomensgrens voor de sociale huurwoningen. Voor huishoudens met een inkomen vlak boven de inkomensgrens is een huurwoning niet langer een alternatief voor de koopwoning. Zij worden gedwongen een koopwoning aan te schaffen. Bovendien is er voor huishoudens die wel aan de inkomenseisen voldoen ook geen zekerheid op een sociale huurwoning. De wachtlijsten voor dergelijke woningen zijn lang en kunnen oplopen tot 10 jaar.

Verbraeken (2011) is ook van mening dat de markten voor huur- en koopwoningen te ver uiteen liggen, en geeft dit tevens al één van de redenen waardoor de huizenmarkt op slot blijft. De overstap van een huurwoning naar een koopwoning is te groot geworden, doordat de huurprijzen kunstmatig laag zijn gehouden terwijl de koopprijzen tegelijkertijd fors gestegen zijn. De oorzaak voor het relatief lage prijsniveau van huurwoningen ligt in het inflatievolgend huurbeleid. Verhuurders mochten de huur van een woning slechts verhogen met de inflatie, terwijl woningprijzen met een veelvoud van de inflatie per jaar stegen. Daarnaast is de sociale huursector te groot, en verhuren de woningcorporaties ver onder de maximaal toegestane prijs. In 2012 was 75 procent van de huurwoningmarkt in bezit van woningcorporaties¹. De relatief hoge prijzen in de koopwoningmarkt zijn het gevolg van een krap ruimtelijk ordeningsbeleid, en vooral van het ruimhartige kredietbeleid van banken en autoriteiten in samenhang met de ruime hypotheekrenteaftrek.

Er wordt gezegd dat de huurmarkt de prijs van koopwoningen beïnvloedt omdat het een alternatief is. De praktijk wijst echter uit dat er sprake is van een kloof tussen de huurmarkt en de koopwoningmarkt. De huurmarkt is ingericht voor de lage inkomens, terwijl de huidige koopwoningmarkt gericht is op de relatief hoge inkomens. Middeninkomens die nog geen eigen vermogen hebben opgebouwd vallen hier tussenin en worden gedwongen te kiezen voor een relatief goedkope koopwoning of voor een huurwoning in de vrije sector. Beide opties betekenen echter een flinke lastenverzwaring in vergelijking tot de lasten die een sociale huurwoning met zich meebrengt. ¹ Bron: www.belastingdienst.nl

21

2.4

Samenvatting/ conclusie

Om de gevolgen van een eventuele wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning in te kunnen schatten is het van belang duidelijk te hebben door welke factoren de woningprijs wordt beinvloed.

Verbruggen stelt dat de woningmarkt een voorraadmarkt is waarbij het aanbod zich op de korte termijn niet of nauwelijks aanpast aan de vraag. Een verandering in de vraag naar woningen leidt dan ook rechtstreeks tot een verandering in de woningprijzen. De vraag hangt grotendeels af van de betaalbaarheid van de woning. Belastingvoordelen, gunstige hypothecaire voorwaarden en een lage hypotheekrente vergroten de betaalbaarheid van een woning en hebben een positieve invloed op de woningprijs. Een verhoogde betaalbaarheid veroorzaakt echter een toename van de vraag waardoor de huizenprijzen zullen toenemen. Als gevolg hiervan zal (een deel van) de verhoogde betaalbaarheid teniet worden gedaan. Ook het gezinsinkomen en de aandelenkoersen kunnen van invloed zijn op de prijs. Andere factoren die van invloed zijn op de prijsvorming zijn de transactiekosten, de grondgebondenheid en de prijs van een alternatief. In geval van de woning zou de huurmarkt een alternatief zijn. Al is men het hier niet geheel over eens. De huurmarkt schijnt vooral voor de lagere inkomens te zijn terwijl de koopmarkt vooral voor de hogere inkomens is. De overstap van huren naar kopen is voor velen een te grote stap en dus zou deze niet als alternatief gezien mogen worden.

De visie van Martens sluit hier op aan. Zij focust zich voornamelijk op de structuur van de koopwoningmarkt en geeft aan dat Nederland momenteel een geintegreerde koopwoningmarkt kent waarin de koop van een woning in grote mate afhankelijk is van de doorstroming op de woningmarkt. Woningen worden immers gefinancierd met de opbrengst uit de verkoop van de vorige woning. Factoren als rente en inflatie spelen in een geintegreerde koopwoningmarkt geen rol. De woningprijs is dus afhankelijk van de mate van doorstroming.

22

3. Een Europese vergelijking

3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de fiscale behandeling van de woning in het buitenland. Er zal worden gekeken naar de veranderingen die er in het fiscale stelsel zijn doorgevoerd en wat het effect op de woningmarkt hiervan is geweest. Een Europese vergelijking kan een duidelijker beeld creeёren van de mogelijke effecten als gevolg van een fiscale stelselwijziging in Nederland.

Binnen Europa is Nederland het enige land waar eigenaar-bewoners hun hypotheekrente volledig af mogen trekken tegen een marginaal progressief tarief. Alle andere landen hebben de hypotheekrenteaftrek reeds afgeschaft, of beperkt door bijvoorbeeld een proportioneel tarief in te stellen (Haffner 2006). In figuur 1 is duidelijk te zien welke wijzigingen de Europese landen hebben doorgevoerd in het eigenwoningforfait en de renteaftrek.

Land Duitsland

Eigenwonigforfait In 1987 afgeschaft

Frankrijk

In 1965 afgeschaft

Verenigd Koninkrijk Belgie

In 1963 afgeschaft Alleen in gemeentelijke belasting

Nederland

Ja

Denemarken

In 2000 omgezet in gemeentelijke onroerend zaakbelasting In 1993 omgezet in gemeentelijke onroerend zaakbelasting Ja In 1991 omgezet in nationale onroerend zaakbelasting

Finland

Noorwegen Zweden

Renteaftrek Gedefiscaliseerd in 1996, afgeschaft in 2006 Afgeschaft in 1998, sinds 2001 wel onderhoudsaftrek In 2000 afgeschaft Vast aftrekbedrag van €1870 belast tegen progressief tarief van maximaal 55% Ja, tegen progressief tarief van maximaal 52% Proportioneel tarief van 31%

Proportioneel tarief van 29%

Proportioneel tarief van 28% Proportioneel tarief van 30% (1985)

Figuur 1: De huidige Europese situatie (Haffner, 2006)

23

Nederland is in haar fiscale behandeling van de woning niet uniek. Vrijwel alle landen kenden een vergelijkbaar systeem waarbij de fictieve huur belast is en de verwervingskosten van de woning aftrekbaar zijn. In de afgelopen jaren heeft echter een aantal van deze landen zowel het eigenwoningforfait als de hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Hierdoor wordt de woning niet langer als investeringsgoed benaderd, maar als consumptiegoed (Haffner, 2006). Net als Nederland hanteren de scandinavische landen nog steeds de investeringsgoedbenadering. Zij hebben de hypotheekrenteaftrek echter wel sterk ingeperkt.

In de rest van dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op het transitieproces van de fiscale stelselwijzigingen in het Verenigd Koninkrijk, Zweden, Noorwegen en Denemarken.

3.2

Engeland

Engeland besloot als één van de eerste landen om het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. In 1979 werd er begonnen met maximeren van de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 1983 was er slechts renteaftrek mogelijk over een schuld van maximaal 30.000 pond. Destijds lag de gemiddelde huizenprijs in Engeland op 60.000 pond, waarvan de rente dus voor maximaal de helft aftrekbaar was. De rente kon worden afgetrokken tegen een progressief belastingtarief van maximaal 60 procent. Vijf jaar later werd dit tarief verlaagd naar 40 procent. In 1991 werd dit tarief nogmaals verlaagd, nu naar 25 procent. Dankzij het niet indexeren van het maximale bedrag waarover renteaftrek mogelijk is, profiteerde een steeds kleinere groep van de fiscale behandeling. Uiteindelijk heeft de overheid de aftrek langzaam afgebouwd en was de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in het jaar 2000 voltooid (de Vries, 2007).

Ondanks dat zij als eerste land deze ingrijpende verandering doorvoerden heeft dit niet tot grote gevolgen voor de woningmarkt geleid. Één van de redenen hiervoor is het stapsgewijze transitieproces waar ruim twintig jaar voor uitgetrokken werd. Bovendien was de timing van invoering erg goed. Eind jaren tachtig stegen de huizenprijzen in Engeland sterk terwijl de hypotheekrente juist sterk daalde.

24

3.3

Zweden

Zweedse eigenwoningbezitters mochten hun hypotheekrente in het verleden nog aftrekken tegen een belastingtarief dat kon oplopen tot 80 procent. De Zweedse overheid wilde deze subsidiering van de eigenwoningmarkt terugdringen met als doel de woning- en de huursector gelijk te behandelen (Agell e.a. 1996). Sinds 1985 is de royale aftrekregeling aangescherpt en kon de hypotheekrente nog slechts worden afgetrokken tegen een tarief van gemiddeld zevenenveertig procent. Zes jaar later, in 1991, werd dit tarief verlaagd naar een proportioneel tarief van 30 procent. Ter compensatie werd het eigenwoningforfait afgeschaft en werd de inkomstenbelasting substantieel verlaagt, maar desondanks viel de wijziging voor veel eigenaar-bewoners in Zweden per saldo negatief uit (de Vries 2007). In tegenstelling tot Engeland voerde Zweden de belastingstelselwijziging door in een periode waarin de Zweedse economie in een diepe crisis verkeerde. De consumptie daalde en de werkgelegenheid stortte in. De fiscale wijzigingen brachten dan ook grote gevolgen met zich mee. In de vier jaar na het instellen van het proportioneel tarief waar tegen afgetrokken mocht worden, waren de huizenprijzen met 26 procent gedaald, nam het aantal transacties dramatisch af en stokte de nieuwbouwproductie volledig (de Vries 2007). Veel Zweedse eigenwoningbezitters konden hun maandelijkse lasten nauwelijks meer opbrengen en moesten flink bezuinigen. In sommige gevallen was er zelfs sprake van gedwongen verkoop van het huis. Na een aantal jaar was de huizenmarkt weer hersteld en eind jaren negentig lagen de huizenprijzen alweer vrijwel op hetzelfde niveau als voor de fiscale wijzigingen. Het is echter lastig te bepalen welke effecten daadwerkelijk gevolgen zijn van de fiscale wijziging, doordat deze samenviel met een ernstige recessie (Agell e.a. 1996).

3.4

Noorwegen

Noorwegen introduceerde in 1992 een duaal belastingstelsel en pakte hierbij meteen de hypotheekrenteaftrek aan. Mochten Noren tot voor kort nog hun hypotheekrente aftrekken tegen een progressief belastingtarief van maximaal 40,5 procent, vanaf 1992 werd dit een proportioneel tarief van 28 procent. De Noorse overheid compenseerde woningbezitters door bevriezing van het huurwaardeforfait (beter bekend als eigenwoningforfait) en door een algemene belastingverlaging. Ondanks de beperkte aftrekmogelijkheden in vergelijking tot de

25

andere Scandinavische landen (zie overige paragrafen) waren de Noren de enige die er per saldo qua koopkracht op vooruit gegaan zijn (de Vries 2007). Een crisis bleef dan ook uit.

Dit betekent niet dat dat Noorwegen geen woningmarktcrisis heeft doorgemaakt, zij had deze echter al doorgemaakt in de jaren voor het doorvoeren van de fiscale wijziging. In de periode van 1988 tot 1992 steeg de rente tot ongekende hoogte, 8 procent in 1992. Met als gevolg dat de woonlasten voor huizenbezitters stegen waardoor woningen minder betaalbaar werden. De huizenprijzen daalden met 37 procent. Vanaf 1992 daalde de rente weer en herstelde de koopwoningmarkt zich. Vijf jaar na het dieptepunt waren de koopprijzen alweer op het oude niveau van voor de crisis (de Vries 2007). De fiscale wijziging in 1992 heeft achteraf positief uitgepakt voor Noorwegen.

3.5

Denemarken

Net zoals vele andere landen verkeerde Denemarken eind 1986 in een recessie. De Deense overheid besloot over te gaan tot forse bezuinigingen en een ingrijpende belastingherziening. Ondanks het feit dat de aanpak van de fiscale behandeling van de woningmarkt geen doel op zich was, hadden de wijzigingen een grote invloed op de woningmarkt. Om de inflatie te beperken werd de hypotheekverstrekking aangescherpt. Een woning mocht alleen nog maar gefinancierd worden met een “mixed-loan”, een combinatie van een annuiteitenhypotheek en een lineaire hypotheek (de Vries 2007). Als gevolg hiervan werden kopers verplicht tot een volledige aflossing van de hypotheek, dit ging vanzelfsprekend gepaard met hogere woonlasten.

Ook het beleid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek veranderde, eigenwoningbezitters konden tot voorheen de hypotheekrente aftrekken tegen een tarief van maximaal 70 procent. Dit tarief werd nu verlaagd naar een maximum van 50 procent. Ter compensatie verlaagde de Deense overheid de tarieven voor de inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait bleef vooralsnog in stand, dit werd in 2000 pas afgeschaft. Per saldo ging de Deense eigenaarbewoner er op achteruit.

Opvallend is dat de fiscale wijzigingen geleid hebben tot een buitenproportioneel hoge vraaguitval, onder andere door het wegvallen van starters. Een andere oorzaak is te vinden in 26

het gedrag van de Denen, zij besloten massaal af te wachten tot betere tijden. Zolang zij hun woning niet verkochten hadden ze in de praktijk nog geen verlies geleden op de koopprijs van hun woning. Ondanks het feit dat deze gedragsreactie de prijzen van woningen relatief hoog hield, waren de prijzen op het dieptepunt in 1992 met 25 procent gedaald. Het aantal transacties was in die periode met ruim 70 procent gedaald en het aantal gedwongen verkopen was explosief gestegen (de Vries 2007).

Toen halverwege de jaren negentig de rente daalde, begonnen de prijzen zich weer te herstellen. De Deense overheid gebruikte deze aangelegenheid om de renteaftrek verder te beperken tot 39 procent. In 1999 bereikte de reeele huizenprijs voor het eerst weer haar oude niveau. Inmiddels is het belastingtarief waar de hypotheekrente tegen afgetrokken mag worden , via de tussenstap van 39 procent, verlaagd naar 31 procent. Dit heeft geen kenbaar effect meer op de huizenmarkt gehad. Dit in tegenstelling tot het effect van de eerdere wijziging van het fiscale stelsel. Net zoals in Zweden is het echter lastig te bepalen welke effecten een direct gevolg zijn van deze wijzigingen, en welke een direct gevolg zijn van de recessie waar Denemarken in verkeerde ten tijde van de wijziging.

27

3.6

Samenvatting

Als er naar de fiscale behandeling van de eigenwoning wordt gekeken in andere Europese landen, blijkt dat er daar sinds de jaren tachtig ingrijpende veranderingen zijn doorgevoerd. Nederland is inmiddels het enige land dat nog een volledige hypotheekrenteaftrek tegen het hoogste progressieve belastingtarief in combinatie met het eigenwoningforfait kent.

Duitsland, Frankrijk, Engeland en Belgie (alleen vast aftrekbedrag) hebben de hypotheekrenteaftrek in zijn geheel afgeschaft. Net als het eigenwoningforfait. De scandinavische landen hebben voor een ander systeem gekozen, zij hebben de hypotheekrenteaftrek gemaximaliseerd tot een proportioneel tarief van tussen de 28 (Noorwegen) en de 31 procent (Denemarken). Het eigenwoningforfait hebben zij omgezet in een onroerend zaakbelasting.

De gevolgen van deze doorgevoerde veranderingen zijn niet overal even duidelijk te onderscheiden, aangezien veel van de wijzigingen plaatsvonden ten tijde van recessies. In Noorwegen en het Verenigd Koninkrijk heeft de woningmarkt geen tot weinig last ondervonden van de fiscale wijziging. Noorwegen had echter al een forse prijsdaling achter de rug en het Verenigd Koninkrijk had te maken met forse huizenprijsstijgingen ten tijde van de wijziging, mede als gevolg van een rentedaling. Wat wel geconcludeerd kan worden is dat de effecten van een wijziging in de fiscale behandeling van de eigen woning in hoge mate door tijd en plaats gebonden zijn.

28

4. Toekomstscenario’s

4.1

Inleiding

Net als bijna alle overige Europese landen heeft Nederland in het verleden besloten om de hypotheekrente aftrekbaar te maken. Alle andere landen zijn hier inmiddels op teruggekomen en hebben deze mogelijkheid afgeschaft of beperkt. Nederland hanteert echter nog steeds deze fiscale aftrekmogelijkheid waarbij tegen tegen het marginale progressieve tarief kan worden afgetrokken. De kosten van de hypotheekrenteaftrek lopen de laatste jaren hard op en drukken een steeds zwaardere stempel op de overheidsuitgaven. Gezien de historisch lage stand van de hypotheekrente is het aannemelijk dat de kosten van de hypotheekrenteaftrek in de toekomst nog zullen stijgen. Daarnaast is Nederland het land met relatief gezien de hoogste hypotheekschuld ter wereld en deze schuld zal alleen maar toe nemen indien er geen wijziging in het fiscale stelsen plaatsvindt (Stevens 2005).

Bovendien voldoet de hypotheekrenteaftrek niet meer aan de huidige eisen van het belastingstelsel. Oorspronkelijk is deze voorziening ingevoerd om huurders en kopers gelijk te behandelen. Tegenwoordig zorgt de hypotheekrenteaftrek juist voor een onrechtvaardig, ineffectief en ingewikkeld fiscaal stelsel (Stevens 2005).

De onrechtvaardigheid komt voort uit het feit dat het de hogere inkomens zijn die het meest profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Vanwege het relatief lage eigenwoningforfait bedraagt het saldo van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait veelal een negatief bedrag. Dit bedrag kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen in box 1. De hogere inkomens betalen een hoger tarief in box 1 ten gevolge van het progressieve belastingstelsel, en profiteren dus in hogere mate van de renteaftrek. De hoofdoorzaak dat hogere inkomens meer profiteren van de aftrekpost is echter de scheve verhouding binnen de koopwoningmarkt, het zijn vooral de hogere inkomens die een eigen woning bezitten (Grob 2005). Ook is er sprake van rentearbitrage: doordat de hypotheekrente aftrekbaar is, is de netto rente vaak lager dan het rendement dat op box-3 beleggingen gehaald kan worden. In 2004 heeft men hiervoor de bijleenregeling ontwikkeld die mensen verplicht de overwaarde te investeren in het nieuwe huis. Zo lang er echter niet verplicht afgelost hoeft te worden op de hypotheek kan men het geld dat men hiermee bespaart aanwenden voor box 3 beleggingen. 29

Tenslotte is in 2005 de wet Hillen ingevoerd waardoor de belastingheffing over de bijtelling van de eigen woning afgeschaft wordt voor zover deze de aftrekposten overschrijdt. Vermogende mensen die de hypotheek reeds afgelost hebben worden hiermee vrijgesteld van de belasting op de eigen woning. Dit doet tevens afbreuk aan de rechtvaardigheid van de hypotheekrenteaftrek.

Daarnaast is het huidige fiscale stelsel ineffectief. Één van de latere doelstellingen van de hypotheekrenteaftrek; het stimuleren van het eigen woningbezit, is uit het oog verloren. De aftrek maakt namelijk geen onderscheid tussen huishoudens die ‘standaard’ wonen en huishoudens die ‘luxe’ wonen, waardoor de meeste voordelen van de hypotheekrenteaftrek bij deze laatste categorie terecht komen. De huidige aftrek in box 1 bevordert bovendien ‘beleggen’ met geleend geld. Men neemt veelal de maximale hypotheek en anticipeert op een prijsttijging van de woning. De aftrek verleidt mensen tot het nemen van overmatig risico, waardoor de huizenmarkt extreem gevoelig is geworden voor schokken (Grob 2005).

Alle aanpassingen van de laatste jaren hebben het fiscale stelsel er niet makkelijker op gemaakt. Bij het bepalen van het belastbare inkomen moet nu onderscheid worden gemaakt tussen leningen die betrekking hebben op een eigen woning en overige leningen. Voorts moet het begrip eigen woning en hoofdverblijf goed afgebakend worden, hypotheekrente voor leningen ten behoeve van een tweede woning of een pand voor er verhuur mogen immer niet worden afgetrokken in box 1. De bijleenregeling heeft als gevolg dat er voor elke transactie een bedrag aan overwaarde moet worden toegerekend aan de verkopende partij. Men is immer verplicht deze overwaarde aan te wenden voor de aanschaf van de nieuwe woning. In het geval van echtscheiding is deze toerekening een lastige klus. Al deze aanpassingen brengen bijzonder veel transactiekosten met zich mee en maken het er voor het fiscale stelsel bijzonder ingewikkeld.

Op basis van voorgaande argumenten lijkt het verstandig de hypotheekrenteaftrek in zijn geheel af te schaffen of te beperken. Naast dat de Europese Commissie heeft aangegeven dat zij de fiscale behandeling van de eigen woning onwenselijk vindt (Vries 2007), zorgt de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm voor een onrechtvaardig, ineffectief en bovendien (te) ingewikkelde fiscale behandeling van de eigen woning. Een eventuele afschaffing of beperking zou de overheid bovendien veel extra geld opleveren wat tot bijvoorbeeld een algemene belastingverlaging zou kunnen leiden. 30

Zomaar de hypotheekrenteaftrek afschaffen zal ook veel problemen veroorzaken. Zo zijn huishoudens bij de financiering van een eigen woning langetermijnverplichtigen aangegaan en hebben zij bij het bepalen van de betaalbaarheid van de hypotheeklasten rekening gehouden met de mogelijkheid tot aftrekken. Bovendien zou een afschaffing of beperking grote marktgevolgen kunnen hebben, aangezien deze (deels) in de huizenprijs is verwerkt. Afschaffing zou tot een forse prijsdaling kunnen leiden. Uiteindelijk zouden veel huishoudens in de financiele problemen kunnen komen (bijlage C & D). In combinatie met dalende huizenprijzen en gezien het feit dat de woningen vaak als onderpand voor de hypotheek gegeven zijn, kan het hele financiele systeem in de problemen komen.

De politiek ziet de noodzaak van een aanpassing van het huidige fiscale stelsel in en zoekt hard naar mogelijke oplossingen. Het is zaak dat er in het bijzonder rekening wordt gehouden met de starters op de huizenmarkt. Deze groep heeft op de top van de markt een woning aangeschaft en heeft sindsdien te maken gehad met dalende huizenprijzen. Zij zijn het meest gevoelig voor schokken. In dit hoofdstuk zullen er een aantal scenario’s worden toegelicht aan de hand van bestaande literatuur.

4.2

Lineaire variant

Het is duidelijk dat het huidige fiscale stelsel omtrent de hypotheekrentaftrek niet langer toepasselijk is. Er moet ingegrepen worden. Een directe afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zou een deel van de huidige problemen oplossen, maar wellicht nog veel grotere problemen veroorzaken. Het is van belang dat het transitieproces geleidelijk verloopt en dat huishoudens duidelijkheid hebben over het te voeren beleid. Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zonder overgangsperiode zal tot een prijsdaling van 25 tot 30 procent leiden aldus Boelhouwer e.a. (2005).

In deze paragraaf zal een lineaire afschaffing van de zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait besproken worden. De lineaire afschaffing houdt in dat beide posten elk jaar met een vast percentage afgebouwd worden. De Vries (2007) heeft dit vaste percentage op 5 procent gesteld, waardoor de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait na 20 jaar volledig zullen zijn afgebouwd. De opbrengsten van de geleidelijke afschaffing kunnen worden teruggesluisd naar de burger in de vorm van het afschaffen van de 31

overdrachtsbelasting en een algemene belastingverlaging. Er zullen twee varianten besproken worden, de lineaire variant zonder terugsluis en de lineaire variant met terugsluis. In de lineaire variant zonder terugsluis wordt slechts de overdrachtsbelasting afgeschaft terwijl in de lineaire variant met terugsluis alle opbrengsten van de defiscalisatie worden teruggesluisd naar de burger in de vorm van een algemene belastingverlaging en tevens afschaffing van de overdrachtsbelasting.

In de lineaire variant zonder terugsluis zullen de hyotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait jaarlijks met 5 procent afnemen. Daarentegen zal de overheid de opbrengsten in beginsel gebruiken om de overdrachtsbelasting af te schaffen. Na acht jaar heeft de overheid genoeg bespaard om de overdrachtsbelasting in zijn geheel af te schaffen. De besparingen in de jaren erna zullen niet worden uitgekeerd aan de burger, maar gebruikt worden om de staatsschuld te reduceren. In tabel 1 zijn de gevolgen voor de netto woonlasten van huishoudens, gesorteerd per belastingschijf, afgebeeld. Omdat het effect van een fiscale wijziging bij starters (recent verhuisden) het grootst is¹, zijn alle berekeningen omtrent de lineaire afschaffing uitgevoerd voor deze groep. Uit tabel 1 blijkt dat vooral de hogere inkomens (schijf 4) een forse stijging van de woonlasten zullen ondervinden. Nadat het gehele transitieproces is voltooid zullen de woonlasten voor deze groep met 39 procent gestegen zijn. De woonlasten voor de lagere inkomens in schijf 1 zullen met 23 procent dalen. In de praktijk zullen deze percentages echter lager uitvallen, men zal namelijk anticiperen op de hogere woonlasten. Huishoudens worden gestimuleerd om af te lossen op de hypotheekschuld waardoor de stijging van de woonlasten relatief lager uit zal vallen. In de beginjaren stijgen de netto woonlasten nog relatief weinig, zodat men de mogelijkheid geboden krijgt om ook daadwerkelijk te kunnen anticiperen.

¹ Over het algemeen hebben starters in vergelijking met andere eigen woningbezitters een grotere schuld, hogere woonlasten en een lagere waarde van de eigen woning. Een fiscale wijziging heeft voor deze groep een groter effect op het besteedbare inkomen dan voor andere eigenaar-bewoners (Vries 2007).

32

Schijf 1

Schijf 2

Schijf 3

Schijf 4

2de jaar

1%

2%

2%

2%

5de jaar

5%

6%

6%

8%

10de jaar

10%

14%

14%

18%

15de jaar

16%

21%

21%

28%

20ste jaar

23%

30%

30%

39%

* Uitgaande van annuiteitenlening van €200.000 met looptijd van 36 maanden Tabel 1: Stijging netto woonlasten recent verhuisen volgens lineaire variant zonder terugsluis per belastingschijf bij hypotheekrente van 4 procent (Vries 2007)

In de lineaire variant met terugsluis zal de overdrachtsbelasting na acht jaar ook in zijn geheel zijn afgeschaft. De opbrengsten van de afbouw van de renteaftrek en de bijtelling in de resterende jaren zullen worden teruggesluisd naar de burger in de vorm van een algemeen belastingvoordeel voor alle huishoudens. De defiscalisatie verloopt bugettair neutraal voor het rijk.

Om het effect van beide wijzigingen op de huizenprijs te bestuderen is er gebruik gemaakt van het woningprijsmodel van het OTB. Uitgaande van een rentestand van 4,5 procent zal de gemiddelde huizenprijs over twintig jaar 376.000 euro zijn mits er geen wijzigingen in het fiscale regime worden doorgevoerd. Bij de variant zonder terugsluis zal de huizenprijs uitkomen op een bedrag van 286.000 euro (-24 procent) en bij de variant met terugsluis op een bedrag van 290.000 euro (-23 procent). Opvallend is dat de lineaire variant met terugsluis slechts resulteert in afname van de prijsdaling met één procent. Een oorzaak hiervoor zou de woonquote kunnen zijn. Deze geeft aan welk percentage men van het inkomen aan woonlasten uitgeeft. Mede door de dalende huizenprijzen zouden huishoudens kunnen besluiten om de extra inkomsten ten gevolgde van een algemene belastingverlaging aan te wenden voor andere doeleinden dan het verhogen dan de woonlasten. Hierdoor zal de vraag naar koopwoningen niet toenemen en zal de algemene belastingverlaging, ten tijde van dalende huizenprijzen, niet resulteren in een substantiele stijging van de huizenprijs (Vries 2007).

Het huidige fiscale stelsel stimuleert huishoudens om vooral niet af te lossen en hierdoor het voordeel uit de hypotheekrenteaftrek te maximaliseren. De lineaire variant zal ertoe leiden dat men wel gaat aflossen op de hypotheekschuld. De totale hypotheekschuld zal afnemen met als

33

gevolg dat de economische stabiliteit toeneemt. Bovendien wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. De netto woonlasten voor huishoudens zullen echter sterk toenemen, oplopend tot een percentage van 39 procent voor huishoudens met hoge inkomens. Deze lastenstijging wordt echter afgezwakt indien men tussentijds aflost op de hypotheek.

De prijzen op de woningmarkt zullen fors dalen, waardoor starters in financiele problemen kunnen raken. Zij zullen noodgedwongen moeten verhuizen naar een goedkopere woning. De prijsdalingen zullen het grootst zijn in het dure segment (Vries 2007).

4.3

Box-3 variant

In 2001 is Nederland overgestapt van belastingsysteem. Voorheen hanteerden zij een GIT. Bij de overstap naar een variant op de DIT werd er verwacht dat de eigen woning in box 3, het inkomen uit kapitaal, belast zou worden. De overheid besloot daarentegen de eigen woning in box 1, het inkomen uit arbeid, te belasten. Dit had deels te maken met de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek, een regeling die onmogelijk in te passen is in box 3 waar men tegen een forfatair rendement van 4 procent belast wordt.

Stevens (2005) pleit voor een belasting van de eigen woning in box 3. Ook de hypotheek en een eventuele kapitaalverzekering zouden hierin mee genomen worden. De huizenbezitter zal worden belast voor het eigen vermogen in de eigen woning, dus de WOZ-waarde minus de schulden. Op deze manier wordt rentearbitrage tegengegaan en zal de kapitaalefficiëntie bevorderd worden. Dit zou echter inhouden dat eigen woningbezitters die in het huidige fiscale stelsel financieel gecompenseerd worden, nu een belastingaanslag zouden krijgen ter waarde van 30 procent over een forfaitair rendement van 4 procent. Om het eigen woningbezit te blijven stimuleren stelt Stevens een vrijstellingsbedrag ter waarde van 300.000 euro voor. Woningen met een WOZ-waarde lager dan dit bedrag zijn dan vrijgesteld van de vermogensrendementsheffing en zouden de mogelijkheid krijgen om het verschil uitbetaald te krijgen. Op deze manier is er sprake van een duidelijke woonsubisidie, onafhankelijk van de manier waarop de eigen woning is gefinancierd. Bovendien profiteert iedereen in gelijke mate van de ‘subsidie’, is rentearbitrage niet langer mogelijk en is het syteem simpel en eenvoudig. De lasten voor eigen woningbezitters zullen echter toenemen, vooral voor de hogere

34

inkomens. Zij profiteren immers niet meer van de renteaftrek en worden nu zelfs belast voor zover de WOZ-waarde hoger is dan het vrijstellingsbedrag van 300.000 euro. Het invoeren van een dergelijke verandering zal geleidelijk moeten verlopen. Eerst moet er worden verkondigd dat er binnen een termijn van enkele jaren het systeem zal worden aangepast aldus Stevens. Men is dan gewaarschuwd en kan alvast rekening houden met het nieuwe systeem. Vervolgens moet het systeem geleidelijk ingevoerd worden om schokken te voorkomen. Een gewenningstoeslag van 150.000 euro die in een periode van 15 jaar jaarlijks met 10.000 euro afneemt zou hieraan bijdragen. Het vrijstellingsbedrag in box 3 zal dan bij aanvang van het nieuwe systeem 450.000 euro bedragen. Eventueel zou er een extra startersvrijstelling ingevoerd kunnen worden.

Gezins-

Voordeel

Voordeel

Voordeel

huidige

box3-

box3-

systeem*

variant*

variant

inkomen

Inkomensachteruitgang

Gewenningsvrijstelling* Gewenningsvrijstelling*

75% Relatief in %

Relatief in %

Relatief in %

100% financiering

financiering

in %

in %

30.000

9,07

4,8

4,8

4,27

2,94

40.000

9,07

4,8

4,8

4,27

2,95

50.000

9,07

4,8

4,8

4,27

2,95

60.000

10,4

4,8

4,8

5,6

4,33

70.000

11,23

4,8

4,8

6,43

4,51

80.000

11,23

4,5

4,8

6,43

4,51

90.000

11,23

4

4,8

6,43

4,51

100.000

11,23

3,6

4,8

6,43

4,51

150.000

11,23

2,4

3,6

7,63

5,71

200.000

11,23

1,8

2,7

8,53

6,61

250.000

11,23

1,44

2,16

9,07

7,15

* Uitgangspunt: gezinsinkomen; tarief IB 2005; heffingskorting tweemaal Û 1894. Tabel 2: Inkomensgevolgen van de box 3 –variant (Stevens 2005)

Uit tabel 2 blijkt dat de inkomensgevolgen in sommige gevallen de 5 procent, een norm gesteld in eerdere stelselwijzigingen, overschrijden. Een forse inkomensdaling in met name de lagere inkomens is politiek niet verantwoord. Een oplossing hiervoor zou het verhogen van de algemene heffingskorting zijn. Bijkomen voordeel hiervan is dat huurders hier ook van

35

profiteren, waardoor de ongelijke behandeling deels gesaneerd wordt. Het verhogen van de algemene heffingskorting heeft vooral effect op de lagere inkomens. Om de hogere inkomens tegemoet te komen, zou het marginaal progressieve belastingtarief van 52 naar 48 procent verlaagd moeten worden. Ten gevolge van deze tegemoetkomingen wordt de inkomensachteruitgang van lage inkomens beperkt tot slechts 0,94 procent en van hoge inkomens tot 5,5 procent. In beginsel zal de overheid beide maatregelen kunnen bekostigen uit de opbrengsten van de renteaftrek. Naarmate het transitieproces vordert kunnen deze maatregelen beperkt, dan wel afgeschaft worden, waardoor de overheid uiteindelijk zal besparen op haar uitgaven aan de stimulering van de woningmarkt.

De box-3 variant voldoet aan vrijwel alle vereisten die aan het belastingstelsel moeten worden gesteld. Het zorgt voor rechtvaardigheid, het is effectief en bovendien eenvoudig en simpel. Één van de grootste voordelen is echter dat er geen onderscheid gemaakt zal worden tussen ‘oude’ en ‘nieuwe’ gevallen, iedereen wordt gelijk behandeld. Daarnaast zorgt een verhoging van de algeme heffingskorting tot een afzwakking van de scheefgroei tussen huurders en eigen woningbezitters en worden de lage inkomensgroepen het meest ontzien.

4.4

Advies Nederlandse topeconomen

Gezien de noodzaak om een verandering door te voeren in de fiscale behandeling van de eigen woning, hebben 22 Nederlandse topeconomen besloten om het samen over deze kwestie te hebben. Na overleg kwamen zij met een alternatief voor de totale lineaire afschaffing van de hypotheekrente. Zij pleitten voor het instellen van een proportioneel tarief van 30 procent waartegen de hypotheekrente afgetrokken kan worden. De overdrachtsbelasting zou vervolgens afgeschaft moeten worden, in ruil voor een lichte verhoging van het eigenwoningforfait (van Wijk 2012). Dit is een vergelijkbaar systeem als de Scandinavische landen kennen.

Het transitieproces, dat in 2032 afgerond moet zijn, zal als eerste gevolgen hebben voor de hogere inkomens. De middeninkomens zullen pas vanaf 2020 substantiële negatieve gevolgen van de aanpassing ondervinden. Voor starters, veruit de zwakste groep op de woningmarkt, verandert er voorlopig niets. Ook is er besloten tot het verplicht stellen van aflossen op de hypotheek. 36

Op termijn zal ook de mate van financiering aangepakt worden. In het huidige systeem is het mogelijk een hypotheek te nemen die de waarde van de woning overstijgt. In de toekomst is het de bedoeling dat kopers verplicht spaargeld aanspreken bij de aanschaf van een huis. Starters zal de mogelijkheid geboden worden om belastingvrij te sparen. Anderzijds wordt er verwacht de hypotheekrente omlaag te brengen door de financiering bij de bank slimmer te regelen. Ook de huurmarkt wordt betrokken in het voorstel. Zo zouden verhuurders tot 2032 de huur elk jaar met 2 procent extra laten stijgen. Hierdoor zal het huuraanbod vergroten en is het voor starters gemakkelijk om hun woon carrière te beginnen in een huurwoning. Op deze manier kunnen zij eigen vermogen opbouwen dat uiteindelijk gebruikt kan worden bij de aanschaf van een eigen woning.

Het belangrijkste doel is in tegenstelling wat men vaak veronderstelt niet het bezuinigen, maar het reduceren van de Nederlandse hypotheekschuld. De besparingen die het proportioneel tarief van 30 procent de overheid oplevert zouden eventueel teruggesluisd kunnen worden naar de burger, door verlaging van het toptarief van 52 naar 49 procent. Hier zullen voornamelijk de hogere inkomens van profiteren, maar zij ondervinden ook de grootste gevolgen van de aanpassing.

De hypotheekrente aftrekbaar maken tegen een proportioneel tarief van 30 procent in combinatie met het verplichten tot aflossen van de hypotheek zal tot een afname van de totale hypotheekschuld leiden. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting zal ertoe leiden dat de doorstroom in de huizenmarkt verbetert wat weer zal leiden tot stabiele woningprijzen. De lagere inkomens zullen weinig negatieve gevolgen ondervinden van de aanpassing, zij mogen de hypotheekrente in het huidige systeem tenslotte tegen 33,2 procent aftrekken, een tarief dat slechts 3 procent hoger ligt. De hogere inkomens zullen deels gecompenseerd worden door een verlaging van het toptarief.

37

4.5

Beleid huurmarkt

De huidige crisis in de woningmarkt is niet alleen een gevolg op de alsmaar toenemende hypotheekschuld in combinatie met aflossingsvrije hypotheken en een stagnerende vraag naar woningen. Ook de huurmarkt heeft hier aan bijgedragen. In de loop der jaren is er een kloof ontstaan tussen de koopmarkt en de huurmarkt waardoor de huren niet langer als volwaardig alternatief van kopen gezien kan worden. Dit dwingt veel starters tot het kopen van een woning, ondanks dat zij gezien hun financiele situatie de koop van een woning beter nog enkele jaren hadden moeten uitstellen. Een oplossing voor de huidige crisis moet niet alleen gezocht worden in een aanpassing van het fiscale regime voor de koopmarkt, maar zou de huurmarkt er ook bij moeten betrekken.

Daar komt bij dat de huurmarkt ook verstoord is. Er is veel sprake van scheefwonen en het huidige huursubsidiebeleid stimuleert huurders richting het hogere segment doordat de huurtoeslag gebaseerd is op onder andere de hoogte van de huur. Een aanpassing van het fiscale beleid zou zich niet moeten beperken tot de koopwoningmarkt. Indien de huurmarkt er ook bij betrokken zou de marktwerking in beide sectoren kunnen herstellen, en zou bovendien de kloof die tussen beide is ontstaan kunnen verkleinen.

Engeland heeft ook op dit gebied successen behaald in het verleden. In 2002 werd er in de commerciele huursector geexperimenteerd met een Local Housing Allowance (LHA). Elk huishouden krijgt gebaseerd op de referentiehuur een vast bedrag uitgekeerd. Hierbij werd gekeken naar de gemiddelde huurprijs binnen een specifieke sector binnen een specifieke regio (Vos 2008). Als de daadwerkelijke huur hoger uitvalt is het verschil voor rekening van de huurder, als de huur daarentegen lager is dan de LHA, dan mag de huurder het verschil houden. Dit is echter vrij snel aangepast, aangezien het stimuleerde om goedkoper te gaan wonen of minder te gaan werken. De nieuwe regel stelde dat de LHA maximaal 15 pond boven de werkelijke huur mocht liggen. De hoogte van de LHA werden in elke regio bepaald door zogenoemde rent officers. De invoering van de LHA heeft in Engeland tot veel succes, uiteindelijk is 72 procent van de LHA-ontvangers er financieel op vooruit gegaan (Vos 2008). Dit heeft ertoe geleid dat de Engelse overheid de LHA op termijn ook in de sociale huursector in gaat voeren.

38

Een andere oplossing voor de huursubsidie zou de invoer van vouchers zijn. Het grote verschil ten opzichte van de LHA is dat huurders een van tevoren bepaald bedrag uitgekeerd krijgen, ongeacht de uiteindelijke huur. Dit bedrag is gebaseerd op de gemiddelde huurprijs in een regio in combinatie met een huurquote, het percentage van het inkomen dat men aan huur zou moeten kunnen besteden. Een verschil tussen het voucherbedrag en de huur is voor rekening van de huurder, ook als de werkelijke huur lager ligt dan het voucherbedrag. Vouchers zouden huurders in theorie meer keuzevrijheid opleveren, maar in de praktijk blijkt er geen sprake van een toename. Wel zorgen vouchers ervoor dat verhuurders bij het bepalen van de huurprijs vooral naar de markt kijken (Vos 2008). Vroeger zochten verhuurders vaak de bovengrens van de huurtoeslag op. Ook brengt de invoering van vouchers minder administratieve kosten met zich mee, er hoeft niet meer gekeken te worden naar de werkelijke huur. Vouchers vereisen echter een groter budget van de overheid en stimuleert huurders om te bezuinigen op de woningkwaliteit zodat zij geld overhouden.

Ten slotte zouden de regels omtrent de sociale huurwoningen aangescherpt moeten worden om scheefgroei tegen te gaan. Het is nu nog mogelijk dat huishoudens met hoge inkomens in een sociale huurwoning verblijven, doordat zij ten tijde van het betrekken van de woning nog onder de inkomensgrens bleven. Niet alleen bij het betrekken van de woning zou het inkomen van de toekomstig huurder getoetst moeten worden, maar ook tussentijds. Mocht de huurder de inkomensgrenzen op een later moment overschrijden, dan zou deze een andere huurwoning moeten betrekken of moet deze de mogelijkheid geboden krijgen de sociale huurwoning te blijven huren tegen een marktconforme huurprijs.

Kortom, het aanpassen van de huidige huursubsidie kan op een aantal manieren verlopen. Er zou een vergelijkbaar systeem ingevoerd kunnen worden als de LHA in Engeland waarbij huishoudens een subsidie ontvangen op basis van een referentiehuur. Een andere mogelijkheid zou zijn de huursubisidie te vervangen voor voucher, een subsidie die aan de hand van de gemiddelde huur in een regio en een bepaalde huurquote bepaald. De LHA mag niet meer dan 15 pond hoger zijn dan de werkelijke huur terwijl vouchers onafhankelijk van de werkelijke huur zijn. Dit laatste biedt huurders de kans goedkope huisvesting te zoeken en zo geld over te houden.

39

4.6

Samenvatting/ conclusie

Na waarschuwingen van het IMF, het gegeven dat de Nederlandse hypotheekschuld relatief gezien de hoogste ter wereld bedraagt en de huidige crisis op de woningmarkt, is het noodzaak dat het huidige fiscale stelsel omtrent de woningmarkt wordt gewijzigd. De overheid kampt met een begrotingstekort en moet bezuinigen, én de hypotheekschuld van Nederland moet omlaag zodat de economische stabiliteit toeneemt.

Er zijn diverse scenario’s mogelijk. De meest voor de hand liggende optie is het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. De Vries (2007) stelt voor om de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait in 20 jaar af te bouwen. Met de opbrengsten zal de overdrachtsbelasting afgeschaft worden en zal er eventueel een algemene belastingverlaging gerealiseerd worden. De gevolgen voor huizenbezitters zullen desondanks fors zijn. Hun netto maandlasten zullen met 23 tot 39 procent toenemen en de huizenprijzen zullen naar verwachting met 23 tot 24 procent dalen. Starters zullen de meeste gevolgen ondervinden. Daarentegen zal de hypotheekschuld afnemen doordat men meer gaat aflossen.

Ook de verplaatsing van de woning naar box 3 behoort tot de mogelijkheden. Het eigen vermogen in de woning zou hier belast worden. De hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting worden in dat geval afgeschaft. Om huizenbezitters te compenseren wordt er een vrijstelling van 300.000 euro in box 3 ingesteld en zal de algemene heffingskorting iets toenemen. De financiele gevolgen voor woningbezitters zijn relatief klein, varierend van 0,94 tot 5,5 procent. Dit komt deels door een aantal tijdelijke maatregelen die de transitie versoepelen. Een voordeel van dit scenario is dat er geen onderscheid gemaakt wordt tussen ‘oude’ en ‘nieuwe’ gevallen. Bovendien profiteren huurders ook van de stijging van de algemene heffingskorting waardoor de kloof tussen de koopwoningmarkt en de huurmarkt wordt verkleind.

Volgens een aantal topeconomen zou de hypotheekrenteaftrek in de toekomst tegen een proportioneel tarief van 30 procent moeten plaatsvinden. Daarnaast zou het aflossen van de hypotheek verplicht moeten worden. Hierdoor zou de Nederlandse hypoteekschuld afnemen en zijn de financiele gevolgen voor woningbezitters relatief klein. Voor lagere inkomens verandert er nauwelijks iets en de hogere inkomens krijgen te maken met een verlaging van het belasting toptarief van 52 naar 49 procent. 40

Om de woningmarkt structureel te veranderen moet de huurmarkt ook betrokken worden in de wijzingen. Scheefwonen moet tegen worden gegaan door inkomens van huurders van sociale woningen ook tussentijds te toetsen en de huursubsidie moet worden vervangen door een minder huurafhankelijke subsidie. De LHA zoals die in Engeland is ingevoerd zou een optie zijn, maar ook vouchers behoren tot de mogelijkheden. Beide opties bestaan uit subsidies gebaseerd op referentiehuur en een huurquote. De subsidie in de vorm van vouchers is echter onafhankelijk van de werkelijke huur, terwijl de LHA niet hoger mag zijn de werkelijke huur.

41

5. Reflectie

Na het bestuderen van alle artikelen en de meningen van diverse experts op het gebied van de woningmarkt heb ik zelf ook een idee voor de toekomst. Een concreet origineel toekomstscenario zal ik niet voorstellen. Dit is tevens vrijwel onmogelijk gezien de vele scenario’s die al door diverse partijen zijn opgesteld. Wel zal ik aangeven wat in mijn optiek van belang is bij het creёren van het ideale fiscale beleid.

Ten eerste veronderstelt men vaak ten onrechte dat bezuinigingen de drijfveer achter het wijzigen van het fiscale beleid is. Het is echter de relatief hoge hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de eigen woningen (loan-to-value) die een ingreep vereist. Het ideale fiscale beleid moet de hoge hypotheekschuld omlaag brengen door woningbezitters te stimuleren af te lossen op hun hypotheek. Aflossingsvrije hypotheken zouden niet meer verstrekt mogen worden.

Ten tweede moet er gekeken worden naar de gevolgen van een wijziging in het fiscale beleid voor de woningmarkt. Er is momenteel sprake van een crisis op de Nederlandse woningmarkt, woningprijzen dalen en er vinden weinig transacties plaats. Een fiscaal beleid moet niet alleen de Nederlandse hypotheekschuld omlaag brengen, maar moet de huizenmarkt ook voorzien van een impuls. Één van de zaken die direct zou moeten gebeuren is een afschaffing van de overdrachtsbelasting. In haar huidige vorm zorgt zij naast inkomsten voor de overheid, slechts voor een beperking van de arbeidsmobiliteit en voorkomt zij een goede doorstroming op de woningmarkt.

Tenslotte is het van belang om starters¹ te ontzien. Zij zijn in de huidige economie de meest kwetsbare groep. Zij hebben veelal op de top van de markt een woning gekocht en hebben sindsdien te maken gehad met dalende huizenprijzen. Daarnaast hebben zij vaak weinig tot geen spaargeld. Zij zitten ‘opgesloten’ in hun koopwoning. Verhuizen naar een (goedkopere) woning is vaak geen optie, vanwege de restschuld waarmee zij te maken zullen krijgen bij een eventuele verkoop. De restschuld maakt het zo goed als onmogelijk om de financiering van een nieuwe woning rond te krijgen, doordat banken weigeren de restschuld mee te financieren. Officieël moeten banken hier overigens wel in meewerken, maar in de praktijk gebeurt dit vrijwel niet. Starters zitten dus vast aan hun eigen woning, mits zij de maandlasten nog kunnen opbrengen. Bij een lastenverzwaring zullen veel starters in de problemen komen, 42

omdat zij in verhouding tot hun besteedbaar inkomen vaak erg hoge maandlasten hebben. Het ideale fiscale beleid ontziet starters. Zonder starters functioneert de woningmarkt niet, er vindt tenslotte geen instroom plaats waardoor er ook nauwelijks sprake kan zijn van doorstroming.

In hoofdstuk vier zijn een aantal toekomstscenario’s toegelicht. Één ervan is het lineair afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, tesamen met een afschaffing van het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting. Het voordeel dat dit voor de overheid oplevert zou eventueel gebruikt kunnen worden voor een eventuele algemene belastingverlaging. Deze methode zal eigenwoningbezitters stimuleren om af te lossen op hun woning waardoor de hypotheekschuld zal afnemen. Tevens zal zij de doorstroom op de woningmarkt bevorderen. De lastenverzwaring zal echter fors zijn, oplopend tot een percentage van 39 procent. Veel starters zullen in de problemen komen als dit beleid daadwerkelijk ingevoerd zou worden.

In een ander scenario wordt de huizenbezitter belast in box drie voor het eigen vermogen in de eigen woning. Hierbij wordt wel een vrijstellingsbedrag voorgesteld van 300.000 euro zodat woningen met een WOZ-waarde die lager ligt dan dit bedrag vrijgesteld zijn van de vermogensrendementsheffing. Sterker nog, zij zouden het verschil uitbetaald moeten krijgen. In dit scenario worden huizenbezitters tevens met een lastenverzwaring geconfronteerd, maar zijn het juist de starters die er relatief gezien het minst op achteruit gaan. Zij hebben hun eigen woning vaak vrijwel volledig gefinancierd met een hypotheek waardoor ze niet of nauwelijks belast worden voor eigen vermogen in de eigen woning. Zij krijgen dus een relatief hoog bedrag terug van de belasting, circa €3600². Met het belasten van de eigen woning in box drie vervalt de overdrachtsbelasting. Het is echter de vraag of woningbezitters gestimuleerd worden om af te lossen op hun hypotheek. Kapitaalefficiёntie zal een rol gaan spelen, woningbezitters zullen voor zichzelf bepalen wat financieel aantrekkelijker is; aflossen op de hypotheek of het geld ergens anders investeren. Hierbij moet meegenomen worden dat de woningbezitter extra zal worden belast tegen een tarief van dertig procent over een fictief rendement van vier procent over het bedrag dat hij aflost op zijn hypotheek (er vanuit gaande dat de WOZ-waarde hoger is dan het vrijstellingsbedrag van 300.000). ¹ Met starters worden mensen bedoeld die recent (na 2005) een eigen woning aangeschaft hebben. ² In box 3 wordt er 30 procent belasting geheven over een fictief rendement van 4 %. €300.000 * 4% * 30% = €3600

43

Een overleg tussen Nederlandse topeconomen heeft tevens een toekomstscenario opgeleverd. Zij pleiten voor een beperking van de hypotheekrenteaftrek tegen een maximum percentage van 30. In dit geval merkt de starter vrijwel niets van het gewijzigde fiscale beleid. Starters zullen voornamelijk in de lagere belastingschijven belast zijn. Dit houdt in dat zij in de huidige situatie hun hypotheekrente mogen aftrekken tegen een tarief van 33,2 procent. In de nieuwe situatie mogen zij de rente tegen een maximum tarief van 30 procent aftrekken. Dit levert een minimale lastenverzwaring op. Het verplicht stellen van aflossen zal ervoor zorgen dat de totale hypotheekschuld zal dalen. Het plan om op termijn kopers te verplichten een deel van de eigen woning te financieren met eigen geld zal de hypotheekschuld nog verder doen afnemen. Tenslotte stelden de economen een afschaffing van de overdrachtsbelasting voor. Hierdoor zal de doorstroom op de woningmarkt bevorderd worden en zullen de woningprijzen weer stabiliseren.

In het begin van dit hoofdstuk zijn er drie voowaarden gesteld waaraan het ideale fiscale beleid moet voldoen; een afname van de totale hypotheekschuld, een impuls voor de woningmarkt en het ontzien van starters. Vervolgens is er bekeken in hoeverre de drie toekomstscenario’s uit hoofdstuk vier voldoen aan de voorwaarden. Het toekomstscenario van de Nederlandse topeconomen voldoet als enige aan alle drie de voorwaarden en is dus de beste benadering van wat ik als het ideale fiscale beleid zie.

44

Literatuur

Agell, J. & Englund, P. & Sodersten, J., 1996. “Tax reform of the century – The Swedish Experiment”, National Tax Journal, 49(4), 643-664

Boelhouwer, P. & Haffner, M. & Neuteboom, P. & de Vries, P., 2006. Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, 1e ed., Delft

End, J. van den & Kakes, J., 2002, De samenhang tussen beurskoersen en huizenprijzen, MEB Reserach memorandum, 17 Conijn, J. & van de Minne, A., 2011. NVM-betaalbaarheidsindex, 1e ed., Amsterdam

Conijn, J. & van de Minne, A. & Francke, M., 2012. Gevolgen verkopen corporatiewoningen op woningprijzen, 1e ed., Amsterdam

Grob, S., 2005. “Hypotheekrenteaftrek in perspectief”, ESB, 2005, 103

Haffner, M., 2001. “Dutch Personal Income Tax Reform 2001: an exceptional position for owner-occupied housing”, Housing review, 17(3), 521-534

Martens, M., 2009. “Structuur koopwoningmarkt belangrijk deel van de verklaring: Een ding is zeker woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen” 1e ed., Amsterdam Schilder, F. & Conijn, J., 2012. Restschuld in Nederland: omvang en consequenties, 1e ed. Amsterdam

Stevens, L., 2005. “Naar een nieuw eigenwoningregime”, ESB, 2005, 100 Turan, S., 2006. Hypotheekrenteaftrek aanpassen? Gewenst? Hoe? Wanneer?, 1e ed., Delft

Verbraeken, H., 2012. Niets doen aan renteaftrek riskant. Het Financieel Dagblad, 24 januari

45

Verbruggen, J. & Kranendonk, H. & Leuvensteijn, van M. & Toet, M., 2005. CPB Document:Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?,

1e

ed., Den Haag

Vos, M., Haffner, M., Elsinga, M., and Hoekstra, J., 2008. Huren en kopen is ons even lief. SEV-programma

Vries, de P., 2007. Koopprijseffecten afbouw fiscale regelgeving eigen woning: De lineaire variant, 1e ed., Delft VROM-raad, 2007, Tijd voor keuzes:perspectief op een woningmarkt in balans, 1e ed., Den Haag.

Wijk, van M., 2012. “Aftrek hypotheekrente gefaseerd afbouwen”. Volkskrant, 23 februari SER, 2010, Rapport: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, 1e ed., Den Haag

46

Bijlage A Ontwikkeling eigenwoningbezit 60 50

%

40 30 20 10 0 78 980 982 984 986 988 990 992 994 996 998 000 02* 19 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 20

Percentage eigenaar/ bewoner

Ontwikkeling eigenwoningbezit 1978 - 2002 Percentage eigenaar/ bewoner in % 1978

37

1979

37

1980

36

1981

36

1982

36

1983

36

1984

35

1985

43

1986

44

1987

45

1988

45

1989

47

1990

48

1991

48

1992

48

1993

49

1994

50

1995

50

1996

53

1997

54

1998

54

1999

55

2000

56

2001

56

2002*

56

* voorlopige cijfers

(Bron: Statline, CBS)

47

Bijlage B

Loan-to-value ratio 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011*

Loan-to-value ratio

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de loan-to-value de laatste jaren flink toegenomen is. Dit gegeven speelt een grote rol in de huidige crisis op de woningmarkt en bij het bepalen van mogelijke toekomstscenario’s.

Loan-to-value (op basis van mediane waarden) Waarde eigen woning

Hypotheekschuld

x €1000

x €1000

Loan-to-value

2006

232

126

0,543103

2007

247

136

0,550607

2008

256

143

0,558594

2009

254

150

0,590551

2010

237

156

0,658228

2011*

233

160

0,686695

(Bron: Statline, CBS)

48

Bijlage C Inkomen t.o.v. hypotheekschuld per leeftijdscohort eigenaar 250 x 1000 euro

200

Gemiddeld inkomen

150 100

Gemiddelde hypotheekschuld

50 0 r ar ar ar ar ar ar ar ar e ja ja ja ja ja ja ja ja oud 0 0 0 0 0 0 0 0 t 1 t 2 t 3 t 4 t 5 t 6 t 7 t 8 of to to to to to to to to ar 5 15 25 35 45 55 65 75 ja 85

Uit de onderstaande ratio blijkt dat jonge eigenaar-bewoners in verhouding tot hun inkomen de hoogste hypotheekschuld hebben. Dit is één van de belangrijkste oorzaken voor de kwetsbaarheid van starters op de huizenmarkt. Zij hebben een relatief hoge hypotheekschuld en hebben vaak nog weinig tot geen vermogen opgebouwd. Een verzwaring van de lasten zou voor hen financieël problemen opleveren.

Gemiddeld inkomen en hypotheekschuld per leeftijdscohort (2009) Leeftijdscohort Inkomen x1000 euro

Hypotheekschuld x1000 euro

Ratio (hypotheekschuld / inkomen)

5 tot 10 jaar 10 tot 15 jaar 15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 tot 80 jaar 80 tot 85 jaar 85 jaar of ouder

0,8 3,5 14,7 26,3 31,7 34,8 36,1 36,6 37,3 35,7 33,9 24,8 20 19 19,5 20,1

171 202 223 227 211 193 164 149 126 104 91 72

6,501901 6,37224 6,408046 6,288089 5,765027 5,174263 4,593838 4,39528 5,080645 5,2 4,789474 3,692308

(Bron: Statline, CBS)

49

Bijlage D

Vermogen en schulden woningbezitters (mediaan) 200

x 1000 euro

150 100 50 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011*

-50 Totale Vermogen

Totale schulden

'Netto vermogen'

In bovenstaande grafiek is het totale mediane vermogen (inclusief eigen woning) en het totale mediane vermogen van eigen-woningbezitters zichtbaar. Aan de hand van deze data is het ‘netto-vermogen’ berekend als de som van het totale vermogen minus de totale schulden. Vanaf eind 2008 daalt het ‘netto-vermogen’ en vanaf halverwege 2010 is er zelfs sprake van een negatief ‘netto-vermogen’.

Mediane vermogen en schulden per woonsituatie (eigenwoning/ huurwoning) Woonsituatie: eigen woning Woonsituatie: Huurwoning NettoVermogen Schulden vermogen** Vermogen Schulden Netto-vermogen** x €1000 x €1000 x €1000 x €1000 x €1000 x €1000 169 129 40 4 32 -28 2006 179 138 41 4 37 -33 2007 182 146 36 4 40 -36 2008 177 154 23 4 34 -30 2009 157 159 -2 4 34 -30 2010 149 163 -14 4 42 -38 2011* *voorlopige cijfers **netto vermogen beschouwd als de som van het vermogen minus de schulden

(Bron: Statline, CBS)

50

Bijlage E

Overwaarde (x 1000 euro)))

250

Mediane overwaarde eigen woning per leeftijdscohort eigenaar

200 150 100 50 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

-50 Eigenaar tot 25 jaar

Eigenaar 25 tot 30 jaar

Eigenaar 30 tot 35 jaar

Eigenaar 35 tot 40 jaar

Eigenaar 40 tot 45 jaar

Eigenaar 45 tot 50 jaar

Eigenaar 50 tot 55 jaar

Eigenaar 55 tot 60 jaar

Eigenaar 60 tot 65 jaar

Eigenaar 65 tot 70 jaar

Eigenaar 70 tot 75 jaar

Eigenaar 75 jaar of ouder

In bovenstaande grafiek is de mediane overwaarde op de eigen woning bepaald, gesorteerd op de leeftijd van de eigenaar. De grafiek is gemaakt aan de hand van de data over de mediane waarde van een eigen woning en de mediane hypotheekschuld. De som van de waarde minus de hypotheekschuld levert de mediane overwaarde op. Opvallend is dat er een aantal maal sprake is van een negatieve overwaarde. Vanaf 2010 hebben alle eigenwoningbezitters jonger dan 35 jaar te maken met een mediane negatieve overwaarde. Deze grafiek onderstreept de kwetsbaarheid van starters, zoals reeds besproken in hoofdstuk vier. Er van uitgaande dat starters niet ouder zijn dat 35 hebben zij vanaf 2010 te maken met een fors negatieve overwaarde oplopend tot bijna 20.000 euro.

51

Mediane overwaarde eigen woning per leeftijdscohort eigenaar Waarde eigen woning x €1000 2006 Eigenaar tot 25 jaar 152 Eigenaar 25 tot 30 jaar 179 Eigenaar 30 tot 35 jaar 200 Eigenaar 35 tot 40 jaar 226 Eigenaar 40 tot 45 jaar 238 Eigenaar 45 tot 50 jaar 240 Eigenaar 50 tot 55 jaar 246 Eigenaar 55 tot 60 jaar 254 Eigenaar 60 tot 65 jaar 254 Eigenaar 65 tot 70 jaar 258 Eigenaar 70 tot 75 jaar 254 Eigenaar 75 jaar of ouder 256 2007 Eigenaar tot 25 jaar 171 Eigenaar 25 tot 30 jaar 188 Eigenaar 30 tot 35 jaar 211 Eigenaar 35 tot 40 jaar 238 Eigenaar 40 tot 45 jaar 255 Eigenaar 45 tot 50 jaar 254 Eigenaar 50 tot 55 jaar 262 Eigenaar 55 tot 60 jaar 267 Eigenaar 60 tot 65 jaar 271 Eigenaar 65 tot 70 jaar 274 Eigenaar 70 tot 75 jaar 271 Eigenaar 75 jaar of ouder 271 2008 Eigenaar tot 25 jaar 177 Eigenaar 25 tot 30 jaar 193 Eigenaar 30 tot 35 jaar 218 Eigenaar 35 tot 40 jaar 248 Eigenaar 40 tot 45 jaar 265 Eigenaar 45 tot 50 jaar 266 Eigenaar 50 tot 55 jaar 272 Eigenaar 55 tot 60 jaar 276 Eigenaar 60 tot 65 jaar 281 Eigenaar 65 tot 70 jaar 280 Eigenaar 70 tot 75 jaar 279 Eigenaar 75 jaar of ouder 279 2009 Eigenaar tot 25 jaar 163 Eigenaar 25 tot 30 jaar 187 Eigenaar 30 tot 35 jaar 216 Eigenaar 35 tot 40 jaar 242 Eigenaar 40 tot 45 jaar 261 Eigenaar 45 tot 50 jaar 267 Eigenaar 50 tot 55 jaar 268 Eigenaar 55 tot 60 jaar 274 Eigenaar 60 tot 65 jaar 276 Eigenaar 65 tot 70 jaar 277 Eigenaar 70 tot 75 jaar 280 Eigenaar 75 jaar of ouder 277 2010 Eigenaar tot 25 jaar 151 Eigenaar 25 tot 30 jaar 175 Eigenaar 30 tot 35 jaar 200 Eigenaar 35 tot 40 jaar 225 Eigenaar 40 tot 45 jaar 242 Eigenaar 45 tot 50 jaar 252 Eigenaar 50 tot 55 jaar 249 Eigenaar 55 tot 60 jaar 255 Eigenaar 60 tot 65 jaar 260 Eigenaar 65 tot 70 jaar 260

Hypotheekschuld x €1000 154 171 174 159 140 120 104 91 75 63 45 42 168 179 184 175 151 130 113 98 84 66 50 45 166 184 195 187 163 141 122 102 90 69 52 45 159 189 204 195 173 152 129 113 93 74 61 47 165 189 206 203 181 159 134 120 99 80

Overwaarde x€1000 -2 8 26 67 98 120 142 163 179 195 209 214 3 9 27 63 104 124 149 169 187 208 221 226 11 9 23 61 102 125 150 174 191 211 227 234 4 -2 12 47 88 115 139 161 183 203 219 230 -14 -14 -6 22 61 93 115 135 161 180

52

Eigenaar 70 tot 75 jaar Eigenaar 75 jaar of ouder 2011 Eigenaar tot 25 jaar Eigenaar 25 tot 30 jaar Eigenaar 30 tot 35 jaar Eigenaar 35 tot 40 jaar Eigenaar 40 tot 45 jaar Eigenaar 45 tot 50 jaar Eigenaar 50 tot 55 jaar Eigenaar 55 tot 60 jaar Eigenaar 60 tot 65 jaar Eigenaar 65 tot 70 jaar Eigenaar 70 tot 75 jaar Eigenaar 75 jaar of ouder

260 261 151 169 195 219 238 248 241 252 255 252 255 257

66 50 170 187 208 210 190 167 141 122 102 84 68 50

194 211 -19 -18 -13 9 48 81 100 130 153 168 187 207

(Bron: Statline, CBS)

53