OUDERENONDERZOEK IN DE STAD LIER

OUDERENONDERZOEK IN DE STAD LIER DEEL 2 - PARADIJSSITE

in opdracht van

1. INHOUDSTAFEL 1.

INHOUDSTAFEL ........................................................................................................... 2

2.

INLEIDING................................................................................................................... 4

3.

ONDERZOEK NAAR DE VERBOUWINGSGESCHIKTHEID .............................................. 5

3.1. Bouwfysische toestand................................................................................................ 5 3.1.1. Stabiliteit ............................................................................................................................. 5 3.1.2. Vochtisolatie ........................................................................................................................ 6 3.1.3. Verlichting en verluchting ..................................................................................................... 6 3.1.4. Verwarming en isolatie ......................................................................................................... 7 3.1.5. Besluit ................................................................................................................................. 7 3.2. Functionaliteit ............................................................................................................. 8 3.2.1. Technische installaties .......................................................................................................... 8 3.2.2. Circulatie ............................................................................................................................. 9 3.2.3. Oppervlaktematerialen ......................................................................................................... 9 3.2.4. Besluit ................................................................................................................................. 9 3.3. Herbestemming ......................................................................................................... 10 3.3.1. Programma ........................................................................................................................10 3.3.2. Principe ..............................................................................................................................11 3.3.3. Detail wooneenheden ..........................................................................................................11 3.3.4. Toepassing .........................................................................................................................15 3.3.5. Besluit ................................................................................................................................24 3.4. Samenvatting en algemeen besluit ........................................................................... 24 4.

VOLUMESTUDIE ......................................................................................................... 27

4.1. Situatieschets ............................................................................................................ 27 4.2. Hypothese .................................................................................................................. 28 4.3. Scenario’s .................................................................................................................. 28 4.3.1. Scenario 1: Paradijssite (eigendom OCMW) ..........................................................................29 4.3.2. Scenario 2: Paradijssite + uitbreiding (privaat perceel) ..........................................................34 4.3.3. Scenario 3: Variant met behoud van de bejaardenwoningen ..................................................39 4.4. Parkeergelegenheid................................................................................................... 44 4.5. Indicatieve kostenraming: nieuwbouw ..................................................................... 46 4.5.1. Afbraak ..............................................................................................................................46 4.5.2. Nieuwbouw ........................................................................................................................46 4.5.3. Scenario’s met basis van 100 m² (alles in) per flat ................................................................47 4.5.4. Scenario’s met basis van 90 m² (alles in) per flat ..................................................................48 4.5.5. Scenario’s met basis van 80 m² (alles in) per flat ..................................................................48 4.5.6. Scenario’s met combinatie verbouwing en nieuwbouw...........................................................49 4.6. Conclusie ................................................................................................................... 49 5.

FINANCIËLE HAALBAARHEID .................................................................................... 50

5.1. Inleiding .................................................................................................................... 50 5.2. Uitgangspunten ......................................................................................................... 50

2

5.3. Wettelijk kader .......................................................................................................... 50 5.3.1. Reglementering ..................................................................................................................50 5.3.2. Kwaliteitsdecreet.................................................................................................................51 5.3.3. Overige wetgeving ..............................................................................................................51 5.4. Functioneel-organisatorische uitbouw...................................................................... 51 5.4.1. Basisgegevens ....................................................................................................................51 5.4.2. Personeelsformatie..............................................................................................................53 5.5. Kosten- en opbrengstenstructuur ............................................................................. 55 5.5.1. Lokaal dienstencentrum ......................................................................................................55 5.5.2. Serviceflats .........................................................................................................................57

3

2. INLEIDING In aanvulling op het onderzoek naar het ontwikkelen van woonzorgzones is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om binnen dit kader een herbestemming te geven aan de huidige Paradijssite en er andere (bijkomende) voorzieningen voor ouderen (i.c. serviceflats en een lokaal dienstencentrum) te realiseren. Hiertoe zijn in de eerste plaats de mogelijkheden van de bestaande gebouwen (verbouwingsgeschiktheid) en het terrein (volumestudie) bekeken. Op basis daarvan zijn een aantal scenario’s ontwikkeld. En bij drie daarvan is tenslotte de financiële haalbaarheid onderzocht.

4

3. ONDERZOEK NAAR DE VERBOUWINGSGESCHIKTHEID Het onderzoek naar de verbouwingsgeschiktheid van de infrastructuur op de Paradijssite heeft zich beperkt tot het ‘hoofdgebouw’ van het huidige rusthuis. De (tijdelijke) systeembouw (containers), waarin een deel van het rusthuis is ondergebracht, evenals de bejaardenwoningen op de site zijn m.a.w. niet onderzocht. De bedoeling van het onderzoek is een (eerste) zicht te krijgen op de geschiktheid om het huidige rusthuis te verbouwen met het oog op: • de inrichting van een lokaal dienstencentrum (ca. 600 m²), kantoren (voor bv. het OCMW of het sociaal huis) en een nog te bestemmen multifunctionele/polyvalente ruimte op het gelijkvloers en • het omvormen van de bestaande kamers op de verdiepingen tot serviceflats. Het uitgevoerde onderzoek is oriënterend. Het is gebaseerd op visuele elementen en de architectuurplannen zoals ter beschikking gesteld. Er zijn geen bijkomende, gedetailleerde onderzoeken of proeven uitgevoerd en geen stalen ter onderzoek meegenomen. Dit lijkt in deze fase ook nog niet noodzakelijk, mede rekening houdend met de visueel waarneembare, algemene toestand waarin het gebouw zich bevindt. Er werd een bezoek gebracht aan de site. Wat de architectuurplannen betreft zijn er voor vleugel A enkel funderingsplannen en gevelplannen ter beschikking en ontbreken de plannen voor de verdiepingen 1 t.e.m. 5. Daarom is ervan uitgegaan dat vleugel A analoog aan vleugel B is opgebouwd. Indien dit niet het geval zou zijn, moeten de resultaten/conclusies van dit onderzoek hieraan aangepast worden. Aangezien het een verkennend en niet gedetailleerd onderzoek betreft, is het mogelijk dat niet alle eigenschappen opgemerkt en/of alle vaststellingen juist of volledig zijn. Alvorens tot een besluit te komen worden volgende elementen besproken: de bouwfysische toestand, de functionaliteit en de herbestemming (zie eerder vermeld programma).

3.1. Bouwfysische toestand 3.1.1. Stabiliteit Algemene toestand Het gebouw geeft nog een solide indruk en het materiaalgebruik biedt voldoende stabiliteit voor de functies van het gebouw. Er worden geen noemenswaardige gebreken van de stabiliteit vastgesteld zoals verzakkingen, barsten of scheuren en/of vervormingen. De gebruikte bouwmaterialen zijn niet in die mate verouderd dat de stabiliteitseigenschappen in vraag moeten gesteld worden.

5

Bouwconcept Het gebouw is opgericht volgens de traditionele bouwwijze met dragende wanden in metselwerk en gewapende stenen ondervloeren. De funderingen bestaan voor een gedeelte uit kelders (met dragende stenen wanden en een stenen ondervloer) en voor een gedeelte uit holle ruimtes (soms aan weerszijden van een centrale keldergang). Op basis van de vaststellingen tijdens dit (summier) onderzoek ter plaatse (voor definitief uitsluitsel moet een meer gedetailleerd onderzoek ten gronde gebeuren met behulp van de oorspronkelijke stabiliteitsstudie indien deze nog ter beschikking is) zijn de gangmuren en de buitenwanden de voornaamste draagstructuren van het gebouw. Hoewel de muren tussen de kamers onderling volgens de plannen een dikte hebben van ± 19 cm (en dus dragend kunnen zijn) blijken deze muren de hoofdbelasting niet over te brengen op de fundering omdat ze via balken in de holle ruimte steunen op de gangen buitenmuren. De dakconstructie bestaat uit een klassieke platdakopbouw. 3.1.2. Vochtisolatie De kelder is bereikbaar via een Engelse koer met buitentrap. Alle kelders bleken droog. De dakbedekking blijkt geen regenwaterinfiltratie te kennen. Ook aan de buitenmuren is geen regenwaterdoorslag vastgesteld. Condensatie werd evenmin vastgesteld. 3.1.3. Verlichting en verluchting Verlichting De kamers hebben een behoorlijke natuurlijke verlichting. Een groot gedeelte van de ramen is recent vernieuwd (witte, thermisch onderbroken, aluminium ramen met dubbele beglazing). Er werd geen buitenzonnewering opgemerkt op de ramen. In de kelders zijn er geen lokalen voor permanent gebruik (enkel technische lokalen). De Engelse koer geeft plaatselijk de mogelijkheid om daglicht binnen te laten. Alle lokalen in het gebouw zijn voorzien van kunstverlichting. Verluchting In de vernieuwde ramen is gebruik gemaakt van verluchtingsstrips op het glas. Een continue, niet storende ventilatiemogelijkheid wordt hiermee bekomen. Er werden in de bewonerskamers vliegenramen opgemerkt om de insecten te weren bij verluchting met geopende raamvleugels (toepassing van ramen in kip-stand). Een systematische natuurlijke verluchting volgens de ventilatienorm (systeem A) met RTO (regelbare toevoeropeningen), DO (doorgangsopeningen) en RAO (regelbare afvoeropeningen) is slechts gedeeltelijk uitgebouwd via de RTO's. Er werd geen bijkomende mechanische verluchting opgemerkt. Kookdampafvoer in de keuken en een vaatwas-afzuigkap zijn wel aanwezig. Er werden geen echte geurproblemen waargenomen. Voor wat betreft de mogelijkheden inzake mechanische ventilatie is de bouwhoogte (plafondhoogte) sterk bepalend. In de kelder is dit ca. 2,95 m, op het gelijkvloers ca. 3,30 m en op de verdiepingen ca. 2,6 m. Door de geringe plafondhoogte op de verdiepingen zijn de

6

mogelijkheden om horizontale verluchtingskanalen (en dus mechanische ventilatie) te voorzien sterk beperkt. 3.1.4. Verwarming en isolatie Verwarming Er is (in de kelder) een centrale verwarmingsinstallatie (drie ketels en warmwaterboiler) die werkt op stookolie. In de tuin bevindt zich een (voldoende grote) bovengrondse stookolietank. De stookolieketels zijn oud en hun rendement ligt waarschijnlijk aan de lage kant. Bij verbouwing is het aangewezen een rendementstudie te laten uitvoeren. Waarschijnlijk resulteert deze in een advies tot vervanging van de ketels. Desgevallend kan daarbij overwogen worden om over te schakelen naar aardgas. Isolatie De buitenmuren zijn (vermoedelijk) uitgevoerd als spouwmuurconstructies zonder (thermische) isolatie. De recent vernieuwde ramen zijn uitgevoerd in thermisch onderbroken aluminium en voorzien van dubbele beglazing, maar er is geen buitenzonnewering. Er is (vermoedelijk) geen vloerisolatie boven kelder en holle ruimte aanwezig. De dakisolatie (plat dak) is niet gekend. Verder onderzoek ter plaatse is nodig om uit te maken of het plaatsen van (al dan niet bijkomende) dakisolatie aan de orde is. Er is geen noemenswaardige geluidsisolatie opgemerkt. De dikte van de scheidingsmuren, o.a. tussen de kamers (volgens plan ca. 19 cm), biedt een zeker akoestisch comfort. 3.1.5. Besluit De stabiliteit van het gebouw lijkt gewaarborgd en laat ruimte voor verbouwingswerken. Op het eerste zicht lijken nagenoeg alle muren (ca. 19 cm dik en) dragend te zijn. De buitenwanden en de gangmuren zijn echter de voornaamste draagstructuren van het gebouw. Het wegnemen of verplaatsen van gangmuren is constructief dan ook minder aangewezen en zal vermoedelijk tot hoge (kan tot buitensporige) kosten leiden. Nieuwe, niet dragende constructiedelen (scheidingswanden) kunnen best in lichtere materialen (schuimbeton, gipskarton) uitgevoerd worden om de vloerplaten niet te zwaar te belasten. Brandveiligheid en akoestiek mogen hierbij niet uit het oog verloren worden. Er zijn geen (echte) problemen vastgesteld wat betreft vochtisolatie (grondwaterinfiltratie, regenwaterinfiltratie of condensatie). Natuurlijke - en kunstverlichting blijken in voldoende mate aanwezig. Een buitenzonnewering zou het warmtecomfort in de zomer aanzienlijk verhogen. Om te voldoen aan de verluchtingsnorm en de EPB-voorschriften is een mechanische ventilatie (al dan niet met warmtewisselaar) te overwegen. Op de verdiepingen zijn de mogelijkheden van horizontale kanalisatie evenwel sterk beperkt. Naast of in plaats van mechanische ventilatie kan (dient) het systeem van natuurlijke ventilatie verder (te) worden uitgebouwd. 7

De verwarmingsketels zijn verouderde modellen. Vermoedelijk zal een rendementstudie uitwijzen dat ze aan vervanging toe zijn. Desgevallend wordt best overgeschakeld op nieuwe ketels met een hoger rendement (condenserende ketels). Het gebruik van aardgas kan dan overwogen worden. Eventueel gewenste koeling (bv. enkel in de gemeenschappelijke ruimtes) is zoveel mogelijk passief of met lage CO2-uitstoot te voorzien (bv. nachtventilatie, klimaatplafonds of betonkernactivering). Dit om te voldoen aan EPB-eisen. In het kader van de energieprestatieregelgeving dient een aantal vragen gesteld te worden bij de isolatie van het gebouw. Hoewel deze op sommige plaatsen, via vrij eenvoudige maatregelen (zoals zonodig het bijkomend isoleren van het dak of het plaatsen van buitenzonnewering), verbeterd kan worden, rijst toch de vraag of hiermee tegemoet gekomen kan worden aan de vigerende voorschriften. Additioneel is buitenmuurisolatie technisch mogelijk, maar de kosten daarvoor zullen hier hoog liggen (zeker als er geraakt wordt aan het buitenschrijnwerk, i.c. de ramen).

3.2. Functionaliteit 3.2.1. Technische installaties Sanitair De bestaande installatie is niet in detail nagekeken. Volgende vaststellingen werden gedaan: • In de gangen zijn er sanitaire afvoerleidingen in opbouw uitgevoerd (tijdelijke oplossing na verbouwing). • Kamers: o De appartementjes op de 5de verdieping hebben (volgens plan) een eigen toilet dat echter niet aangepast is voor rolstoelgebruikers. o De bewonerskamers op de verdiepingen 1 t.e.m. 4 hebben enkel een wastafel op de kamer, geen toilet. • Gemeenschappelijke voorzieningen: o Op de verdiepingen 1 t.e.m. 4 zijn er op de gang gemeenschappelijke toiletten voor de bewoners (sanitair blok met 3 toiletten per 15 bewoners). Deze zijn ook niet (echt) aangepast zijn voor rolstoelgebruikers. o Per ± 15 bewoners is er een badkamer met Parkerbad. De badkamers zijn (te) klein (4m x 3m). Een volledige sanitaire/badkameruitbouw is niet mogelijk. Bij functiewijziging na herbestemming hoeft dit geen probleem te zijn/blijven. Keuken De keuken bevindt zich op het gelijkvloers en is goed uitgebouwd (inrichting) voor beoogde capaciteit. De nodige extractoren voor de dampkappen van het kookgedeelte de vaatwas zijn aanwezig. De keukenbergingen liggen gedeeltelijk naast de keuken gedeeltelijk in de kelder. Om aan de HACCP-normen, o.a. voor scheiding van het zuiver en het vuil gedeelte, voldoen, is een uitbreiding/aanpassing aangewezen.

de en en te

8

Elektrische installatie De elektrische installatie is uiteraard volledig aan te passen bij een herbestemming. Brandbeveiliging Het gebouw voldoet momenteel aan de vigerende regelgeving (overgangsregeling) en de eisen van de plaatselijke brandweer. Bij een grondige verbouwing zal de overgangsregeling niet meer gelden en zal moeten voldaan worden aan de brandveiligheidsvoorschriften die gelden voor de nieuwe bestemming. 3.2.2. Circulatie Buitenruimte (en parking) Het terrein is vlak. Na verwijdering van de tijdelijke systeembouw (containers) komt een gedeelte terug vrij. Er is ruimte om bovengronds parking te voorzien. Gangen De breedte van de gangen (in het hoofdgebouw) is 2 m. kamers zijn 1 m breed.

De deuren van de bewoners-

Liften Er zijn twee liften in het gedeelte van het gebouw met 5 verdiepingen. Trappen Er zijn voldoende trappen aanwezig. Er is een buitentrap naar de Engelse koer van de kelder. 3.2.3. Oppervlaktematerialen Vloeren Zowel kunststof (linoleum), als steen zijn gebruikt als vloerbekleding. De vloeren blijken nog in behoorlijke staat. De stenen trappen hebben treden van marmermozaïek met kunststof antislipneuzen en zijn nog in goede staat. Muren De muren hebben een afwerking met gladde bepleistering die grotendeels intact lijkt. Plafonds De plafonds zijn bepleisterd. Er werden geen valse plafonds opgemerkt. 3.2.4. Besluit Bij een verbouwing (tot LDC en serviceflats) zal de volledige sanitaire installatie herzien (en vernieuwd) moeten worden in functie van de nieuwe bestemming. Hierbij moet er op gelet worden dat: • Elke flat een eigen badkamer krijgt. • Er sanitair wordt voorzien aan de gemeenschappelijke ruimten. • Alle sanitaire lokalen en installaties aangepast zijn voor rolstoelgebruikers. • De bestaande opbouw-afvoerleidingen worden verwijderd.

9

De elektrische installatie is eveneens volledig aan te passen bij een herbestemming. Bij herbestemming en verbouwing moet rekening gehouden worden met bijkomende normen (en bijgevolg investeringen) inzake brandveiligheid (bv. de basisnormen voor middelhoge gebouwen en specifieke voorschriften i.f.v. de herbestemming). De circulatie in het gebouw is goed. Naargelang de herbestemming zijn er mogelijkheden inzake evacuatie. De keuken is goed ingericht maar vraagt een (ruimtelijke) uitbreiding/aanpassing om te voldoen aan de HACCP-normen. De capaciteit van de keuken kan een herbestemming gemakkelijk aan. Louter voor de campus zal er eerder kans zijn op een overdimensionering. Vloeren, muren en plafonds (materialen) blijken nog in relatief goede staat. Bij het uitbreken van muren kan (is de kans groot dat) de afwerking aan beide zijden van de muur op ongelijke hoogte zit. Indien de niveauverschillen (in de vloer) weggewerkt moeten worden (hetgeen voor de hand ligt in gebouw dat voornamelijk gebruikt zal worden door mensen met een verminderde mobiliteit) resulteert dit in extra werk en bijkomende kosten. Niet onbelangrijk is dat parking bovengronds voorzien kan worden. Tenslotte dient nog opgemerkt dat bij verbouwing een asbestinventarisatie opgemaakt moet worden.

3.3. Herbestemming 3.3.1. Programma Zoals gesteld in de inleiding is het de bedoeling een (eerste) zicht te krijgen op de mogelijkheid en de geschiktheid om het huidige rusthuis te verbouwen tot: • een lokaal dienstencentrum, kantoren (voor bv. het OCMW of het sociaal huis) en een multifunctionele/polyvalente ruimte (op het gelijkvloers) en • serviceflats (op de verdiepingen). Daarbij wordt uitgegaan van volgende oppervlakten: • Lokaal dienstencentrum: ca. 600 m² • Kantoren en/of multifunctionele/polyvalente ruimte: ca. 300 m² • Serviceflats: minimale nuttige oppervlakte van 48 m² (tot 60-65 m²). In de basisoefening worden telkens 4 kamers, die ca. 12 m² (3m x 4m) groot zijn, samengevoegd tot 1 flat van 48 m² (5 voor een flat met een oppervlakte van 60 m²). Het alternatief is dat er in de dwarsrichting van het gebouw wordt gewerkt (tegenover elkaar liggende kamers worden 2 aan 2 samengevoegd met het daarbij horende stuk gang) met aanbouw van een gaanderij (waarbij de circulatie naar buiten wordt gebracht). Hierdoor ontstaan er flats die ca. 65 m² groot zijn.

10

De uitvoerende architect zal ongetwijfeld nog meer of andere varianten op maat kunnen voorstellen. Volumematig gaan deze o.i. aansluiten bij een van beide oefeningen. 3.3.2. Principe Inzake kostprijs(vergelijking) wordt de standaard aangehouden die de Vlaamse overheid (VIPA) hanteert bij de beoordeling van verbouwingsprojecten. Deze houdt in dat een verbouwingsproject maximum 75 % mag kosten van een nieuwbouwproject met hetzelfde bouwprogramma. Voor nieuwbouwprojecten worden in deze volgende referentiebedragen (incl. kosten en BTW) gehanteerd: • 1.250 euro/m² voor serviceflats en andere niet gesubsidieerde elementen (kantoren). • 1.687 euro/m² voor een lokaal dienstencentrum (bedrag voor subsidie - bouwplafond) Opmerking: Indien er van uitgegaan wordt dat het bestaande gebouw met het oog op herbestemming volledig gestript dient te worden (tot ruwbouw), is het zo goed als uitgesloten dat het project gerealiseerd kan worden binnen een bouwplafond van 75 % van de kostprijs van nieuwbouw. Zowel het buitenschrijnwerk (ramen), als de technieken (ev. excl. liften) en afwerking van vloeren en wanden dienen immers vernieuwd te worden. De kosten voor het strippen dienen minstens even hoog ingeschat te worden als deze voor een volledige afbraak (ca. 250.000 euro – zie verder). 3.3.3. Detail wooneenheden Vanuit kostenstandpunt wordt voor de detaillering van de wooneenheden specifiek rekening gehouden met enkele bepalende elementen (cf. besluiten inzake de bouwfysische toestand en de functionaliteit van het gebouw): • Er wordt, o.w.v. het algemeen ‘dragende karakter’ van de muren (en, zij het in mindere mate, mogelijke niveauverschillen tussen aanpalende kamers), geopteerd om zo weinig mogelijk te raken aan de tussenmuren (muren tussen 2 kamers) en helemaal niet aan de gangmuren. • Er wordt geopteerd om, in de basisoefening, het bestaande buitenschrijnwerk (i.c. de ramen) te behouden. Een aanpassing hiervan (vnl. qua maten van de ramen), zoals deels in het voorgestelde alternatief, vraagt een (vermoedelijk erg) kostelijke aanpassing van de gevels. Basisoefening Ter illustratie zijn op basis van voorgaande elementen voor de basisoefening (telkens 4 rusthuiskamers die worden samengevoegd) 3 varianten uitgetekend, waarbij in meer of mindere mate wordt geraakt aan de tussenmuren (tussen de kamers). Belangrijkste conclusie hierbij is, dat uitgaande van deze premisse, de indeling van de wooneenheden niet bepaald ideaal (lees: goed) is (schakeling van ruimtes). Bovendien zijn de flats lang en smal (ruimtegevoel) en is de buitenbeleving beperkt tot het openen van een raam.

11

Variant 1

De inkom langs het keukengedeelte is minder aangewezen. Deze kan echter ook verlegd worden naar andere kamers mits opofferen van een gedeelte kast. Door de structuur zo veel mogelijk te vrijwaren, wordt de mogelijkheid van meubelzetting stroever.

12

Variant 2

De eet- en zithoek vormen samen een gemakkelijker bemeubelbaar geheel. Daartegenover staat dat er meer breekwerk vereist is, hetgeen resulteert in een hogere kostprijs.

13

Variant 3

Lossere meubelzetting en een groter keukenmeubel is mogelijk, maar vereist weer meer breekwerk (uitbreken van muren) en heeft bijgevolg een (nog) hogere kostprijs. Deze variant is beter aangepast voor rolstoelgebruikers.

Alternatief Een alternatief bestaat er in dat de 2 kamers aan de linkerzijde van de (huidige) gang worden omgevormd tot woonkamer (zitplaats/eetplaats/living). De gang wordt gebruikt om de keuken en de badkamer in onder te brengen. En de kamers aan de rechterzijde van de gang worden inkom, berging en slaapkamer. De conclusie is dat de indeling van de wooneenheden (schakeling van ruimtes) beter is en de flats ruimer zijn, voornamelijk omdat de circulatie naar buiten wordt gebracht. Naast een ingreep in de gevel (aan 1 zijde) resulteert dit in extra (nieuw te bouwen) m², dus (aanzienlijke) meerkosten.

14

3.3.4. Toepassing De toepassing van vorige elementen geeft volgend resultaat voor de totaliteit van het gebouw: • De kelder blijft in gebruik voor HVAC en andere technische ruimtes. • Op het gelijkvloers wordt de (centrale) keuken aangepast en herschikt om te voldoen aan de HACCP-normen. Daarnaast wordt op het gelijkvloers een lokaal dienstencentrum voorzien. Daarbij wordt maximaal gebruik gemaakt van de bestaande omvang van de ruimtes. De totale oppervlakte benadert de 600 m². Tenslotte wordt één vleugel op het gelijkvloers ingericht voor gebruik als kantoren en/of multifunctionele, polyvalente (nog te bestemmen) ruimte. • Parking (voor bv. 100 plaatsen) wordt bovengronds voorzien (niet ingetekend). Basisoefening Op de verdiepingen (1 t.e.m. 5) kunnen er, uitgaande van het eerder beschreven concept van de individuele wooneenheid in totaal 42 flats gerealiseerd worden (resp. 10, 8, 8, 8 en 8 wooneenheden) en zijn er gemeenschappelijke ruimtes voorzien. Mits aanpassing van de oppervlakte voor gemeenschappelijke ruimtes kan er een aantal grotere flats gerealiseerd worden (of een beperkt aantal flats meer). Qua kostprijs geeft dit een theoretisch bouwplafond (75 % van nieuwbouw) van ca. 5.420.000 euro (incl. alle kosten en BTW – idem voor alle volgende bedragen), waarvan: • Voor het lokaal dienstencentrum (ca. 630 m²): ca. 760.000 euro (voor aftrek van subsidies). (Dit is 304.000 euro per saldo (na aftrek subsidies)). • Voor de serviceflats (ca. 4.300 m² - verdiepingen 1 t.e.m. 5 – kelders niet meegerekend), de kantoren/multifunctionele ruimte (ca. 320 m²) en keuken (ca. 350 m²): ca. 4.660.000 euro. De vermelde en berekende bedragen zijn wederom indicatief en nog te verhogen met de afbraakkosten (ca. 250.000 euro) en aanleg parking (vanaf 1.500 euro per plaats bij gebruik van goedkope materialen). Scenario verbouwing A (basisoefening) 42 flats + kantoor/polyvalente ruimte + keuken LDC (saldo na subsidie) 63 parkeerplaatsen bovengronds (1,5 per flat) Afbraak

5.308.500 euro 4.660.000 euro 304.000 euro 94.500 euro 250.000 euro

Opgelet, het betreft hier een berekening/inschatting van het bouwplafond voor verbouwing. D.w.z. als de kosten van realisatie hoger zijn, dient nieuwbouw overwogen te worden. Echte kostenramingen kunnen enkel gemaakt worden op basis van effectieve (architectuur)plannen! Op de volgende pagina’s worden de indelingstekeningen weergegeven (per niveau).

15

16

17

18

Verdiepingen 3, 4 en 5:

19

Alternatief Op de verdiepingen (1 t.e.m. 5) kunnen er, uitgaande van het alternatieve concept in totaal 61 flats gerealiseerd worden (resp. 17, 14, 10, 10 en 10 wooneenheden) en zijn er beperkte gemeenschappelijke ruimtes voorzien. Qua kostprijs geeft dit een theoretisch bouwplafond (75 % van nieuwbouw) van ca. 7.012.000 euro (incl. alle kosten en BTW – idem voor alle volgende bedragen), waarvan: • Voor het lokaal dienstencentrum (ca. 630 m²): ca. 760.000 euro (voor aftrek van subsidies). (Dit is 304.000 euro per saldo (na aftrek subsidies)). • Voor de serviceflats (ca. 4.600 m² in verbouwing - verdiepingen 1 t.e.m. 5 – kelders niet meegerekend + ca. 800 m² in nieuwbouw voor de gaanderij), de kantoren en multifunctionele ruimte (ca. 320 m²) en de keuken (ca. 350 m²): ca. 6.255.000 euro. De vermelde en berekende bedragen zijn wederom indicatief en nog te verhogen met de afbraakkosten (ca. 250.000 euro) en aanleg parking (vanaf 1.500 euro per plaats bij gebruik van goedkope materialen). Scenario verbouwing B (gaanderij) 61 flats + kantoor/polyvalente ruimte + keuken LDC (saldo na subsidie) 92 parkeerplaatsen bovengronds (1,5 per flat) Afbraak


Opgelet, het betreft hier een berekening/inschatting van het bouwplafond voor verbouwing. D.w.z. als de kosten van realisatie hoger zijn, dient nieuwbouw overwogen te worden. Echte kostenramingen kunnen enkel gemaakt worden op basis van effectieve (architectuur)plannen! Op de volgende pagina’s worden de indelingstekeningen weergegeven (per niveau).

20

21

22

23

3.3.5. Besluit De realisatie van een LDC en kantoren/multifunctionele ruimte, en desgewenst de aanpassing van de keuken, lijken niet direct een probleem te vormen. Basisoefening Het vooropgestelde ‘bouw’-programma inzake (service)flats kan binnen het bestaande gebouw gerealiseerd worden, zij het met volgende restricties en/of bedenkingen: • De indeling van de flats is verre van ideaal. • Bij een aaneenschakeling van 4 (rusthuis)kamers zijn de flats eerder klein (ca. 48 m²). Een aaneenschakeling van 5 kamers behoort tot de mogelijkheden (maar niet overal). • Het aantal flats dat gerealiseerd kan worden is eerder beperkt, 42 (tot max. ca. 50 – bij gebruik ruimte kapel en boven keuken). • Er blijft vrij veel onbenutte ruimte over (bv. in gangen, ...). • Het geraamd bouwplafond bedraagt ca. 5.300.000 euro. Dit is niet evident en enkel haalbaar als niet geraakt wordt aan de draagstructuur en/of het buitenschrijnwerk. Voor hetzelfde project in nieuwbouw (uitgezonderd keuken) wordt de investering geraamd op: Scenario nieuwbouw 42 flats (90 m²) + kantoor/polyvalente ruimte LDC (saldo na subsidie) 63 parkeerplaatsen bovengronds (1,5 per flat) Afbraak


Alternatief Bij het alternatief inzake verbouwing gelden volgende bedenkingen: • De indeling van de flats is beter en ze zijn voldoende groot (ca. 60-65 m²). • Het aantal flats dat gerealiseerd kan worden is ca. 61 (inclusief gebruik van de ruimte van en boven de kapel en boven de keuken). • De circulatie wordt grotendeels naar buiten gebracht in een gaanderij. Dit zijn extra m². • Het geraamd bouwplafond is ca. 6.440.000 euro. De haalbaarheid hiervan moet in vraag gesteld worden aangezien het buitenschrijnwerk (de ramen) grotendeels vervangen dienen te worden. Ter vergelijking hetzelfde programma in nieuwbouw kost ca. 8.040.000 euro. Scenario nieuwbouw 61 flats (90 m²) + kantoor/polyvalente ruimte LDC (saldo na subsidie) 92 parkeerplaatsen bovengronds (1,5 per flat) Afbraak


3.4. Samenvatting en algemeen besluit Uitgangspunt in deze oefening is dat de kostprijs van een verbouwing maximaal 75% van een nieuwbouw zou mogen bedragen. Om dit te kunnen waarmaken moeten zo veel mogelijk elementen van het bestaande gebouw behouden kunnen worden. 24

Uit het onderzoek naar de bouwfysische toestand, de functionaliteit en de herbestemming is het volgende naar voor gekomen: • Er wordt (best) niet geraakt aan de draagstructuur van het gebouw. Is dit wel het geval dan moet rekening gehouden worden met (zeer) hoge kosten (grote meerprijzen). De bestaande draagstructuur geeft belangrijke beperkingen bij het uitwerken van het concept van de flats (indeling, maten, …). • In het kader van de EPB-regeling is het noodzakelijk het gebouw beter te isoleren. Wat het dak betreft is dit verder te onderzoeken. Voor wat betreft de muren ligt dit niet voor de hand en moet rekening gehouden worden met een hoge kostprijs (zelfs zonder rekening te houden met vervanging van het buitenschrijnwerk). Vraag is in welke mate met enkel eenvoudige (en goedkopere) maatregelen voldaan kan worden aan de vigerende regelgeving. • Wat de verwarmingsinstallatie betreft zijn de stookketels te vervangen. De leidingen en radiatoren kunnen mogelijk behouden blijven. • De sanitaire en elektrische installaties dienen (nagenoeg) volledig vervangen te worden. • Gezien de noodzaak om nieuwe leidingen (elektriciteit, sanitair, ev. verwarming, e.d.) aan te brengen en (tussen)muren van kamers geheel of gedeeltelijk te verwijderen is het niet mogelijk de bestaande vloer(opbouw) te behouden. • Inzake ventilatie heeft het bestaande gebouw beperkingen (vnl. de plafondhoogtes op de verdiepingen) waardoor bepaalde toepassingen niet mogelijk zijn of niet voor de hand liggen en duur zullen zijn. • Er moet rekening gehouden worden met bijkomende normen (en bijgevolg investeringen) inzake brandveiligheid (bv. de basisnormen voor middelhoge gebouwen en specifieke voorschriften i.f.v. de herbestemming). • (Een asbestinventarisatie is nog op te maken.) Algemeen dient opgemerkt te worden dat het ramen van kosten van verbouwingswerken een zeer precair gegeven is. Bovendien moet er altijd rekening gehouden worden met onvoorziene omstandigheden, lees extra kosten. Basisoefening Rekening houdend met de geschetste elementen inzake de bouwfysische toestand, de functionaliteit en de herbestemming lijkt het niet evident om het huidige rusthuisgebouw te verbouwen binnen het vooropgestelde bouwplafond. Dit o.m. in het licht van EPB-normering (isolatie), brandveiligheid, … . Bovendien is het concept van de flats niet ideaal, zijn ze eerder klein (48 m²) en kunnen er naar schatting ‘maar’ 42 (tot 50) gerealiseerd worden in het gebouw. Alternatief Indien geopteerd zou worden voor de alternatieve, ‘geoptimaliseerde’ indeling van de flats (private delen) moet geraakt worden aan het buitenschrijnwerk (ramen). Het concept van de flats is beter, ze zijn voldoende groot (ca. 60-65 m²) en er kunnen er ca. 61 gerealiseerd worden.

25

In dit geval kan echter nagenoeg uitgesloten worden dat het project binnen het vooropgestelde bouwplafond gerealiseerd kan worden. Er is rekening mee te houden dat verbouwing zelfs duurder kan uitvallen dan nieuwbouw. Op basis van voorgaande elementen dient de afbraak van het gebouw overwogen te worden. Argumenten om eventueel toch te opteren voor verbouwing is dat men de huidige bouwhoogte wenst aan te houden (en dit hoogstwaarschijnlijk niet mag/kan bij nieuwbouw – maar ook niet noodzakelijk is om een vergelijkbaar bouwprogramma te realiseren) en/of op die manier (de eventuele verplichting tot) het aanleggen van een ondergrondse parking vermeden kan worden.

26

4. VOLUMESTUDIE Voor de volumestudie is uitgegaan van de gegevens beschikbaar gesteld door de opdrachtgever (plannen en uittreksel kadastrale legger, evenals een toelichting door een ambtenaar van de dienst stedenbouw). De volumestudie en het onderzoek inzake verbouwingsgeschiktheid zijn op generlei wijze architectonische oefeningen, maar beperkten zich tot het inschatten van de (nieuw)bouwen verbouwingsmogelijkheden (mogelijke volumes) op de Paradijssite. Daarbij worden, vertrekkende van de lokale context en een vooropgestelde hypothese, enkele scenario’s uitgewerkt. In de studie wordt ook stilgestaan bij het aspect parkeergelegenheid. Tenslotte wordt er een (indicatieve) kostenraming gemaakt (voor een nieuwbouwproject).

4.1. Situatieschets De Paradijssite is volgens het gemeentelijk structuurplan (dd. 2003) gelegen in woongebied (rood ingekleurd), binnen de afbakening van het (klein)stedelijk gebied. Het terrein is in totaal 1,18 hectare groot en omvat volgende percelen in afdeling sectie 1, sectie K van het kadaster: 258(c), 256(b), 259(d-h), 259(l,k, m), 285, 287(x,w,v,y,k) en 288(c,d) . De stedenbouwkundige bepalingen in het gemeentelijk structuurplan beperken zich tot de ontwikkeling van de binnengebieden. Deze zijn, volgens de betrokken ambtenaar, zeer vaag omdat, ten tijde van de opmaak van het plan, een eventuele herbestemming van de Paradijssite nog niet aan de orde was. Daarnaast heeft het stadsbestuur voor het kleinstedelijk gebied vooropgesteld dat de bebouwingsdichtheid minimum 40 (i.p.v. 25) woningen per hectare dient te bedragen (meer mag ook, zeker voor flats). Bij de ontwikkeling van de Paradijssite moet rekening gehouden worden met volgende elementen: • Binnen de gebieden tussen de Grote markt, de Kapucijnenvest en de Kanunnik Davidlaan wil het stadsbestuur komen tot een (nieuwe) doorwaadbaarheid. In die zin is de doorsteek naar de Kapucijnenvest (via perceel 285) belangrijk. • Inzake mobiliteit moet (blijvend) rekening gehouden worden met een ontsluiting van de site via de Mechelse steenweg/straat met een (eenrichtings)verkeerslus van de Kapucijnenvest naar de Kanunnik Davidlaan (zoals al deels het geval is). • Aan de achterzijde van de Paradijssite ligt een privaat eigendom (289E2). Voor dit perceel dient voorzien te worden in ontsluiting. • Met betrekking tot de bouwvolumes en hoogtes dient rekening gehouden te worden met de volumes er omheen. Rechts van de site ligt het Sint-Anna Godshuis (beschermd door Monumenten en Landschappen). Links en tegenover de Paradijssite liggen scholen. Deze laatste worden niet geherlokaliseerd (in tegenstelling tot sommige andere onderwijsinstellingen in de stad) en dienen dus als referentie voor een deel van de site.

27

•

Voor de linker- en voorzijde van de site geldt bijgevolg een referentie van 3 (tot 4) bouwlagen (van de scholen). Voor de rest, rechter en achterkant, wordt uitgegaan van 2 bouwlagen (referentiehoogte van het Sint-Anna Godshuis en aanpalende woningen in de Kapucijnenvest en de Kanunnik Davidlaan). Er is te voorzien in de nodige parkeerplaatsen. In Lier geldt de algemene verplichting om 1 tot 1,5 plaats(en) te voorzien per woongelegenheid. Voor serviceflats wordt binnen de reglementering op ouderenvoorzieningen 1 parkeerplaats per 3 flats vooropgesteld als richtlijn (geen erkenningsnorm).

Concrete projecten/voorstellen dienen te worden voorgelegd aan de ‘Werkgroep Ruimtelijke Planning’. In die zin is hetgeen volgt, qua capaciteiten, indicatief en onder voorbehoud.

4.2. Hypothese Voor de volumestudie is (evenals in het onderzoek naar de verbouwingsgeschiktheid van het bestaande hoofdgebouw) uitgegaan van een bouwprogramma met flats (omwille van de stedelijke omgeving - al dan niet met dienstverlening) en een (lokaal) dienstencentrum, met, als extra, een multifunctionele/polyvalente (nog te bestemmen, al dan niet commerciële of socio-culturele) ruimte. Inzake oppervlakten wordt voor de flats gerekend met ca. 69 m² (bruto – ca. 62 m² netto), hetgeen overeenkomt met een flat met 1 slaapkamer (cf. normen gehanteerd in de sociale huisvesting voor aangepaste woningen (rolstoeltoegankelijk) en courant voor serviceflats. Eventueel gebruik of bewoning door andere doelgroepen (bv. in geval van een gemengd woonproject) is daarbij eveneens mogelijk. Voor het lokaal dienstencentrum wordt een oppervlakte van 600 m² gerekend (maximaal gesubsidieerde oppervlakte) en voor de multifunctionele/polyvalente ruimte ca. 300 m² (arbitrair bepaald). Als buffer naar de omliggende percelen is een strook vrijgelaten van minimum 10 m (voor o.m. de brandweg). Omwille van het terreinbeslag (ruimtelijke impact en doorwaadbaarheid) is gewerkt met verschillende gebouwen. In elk gebouw zijn ook de nodige gemeenschappelijke ruimten (voor ontmoeting e.a.) ingecalculeerd. In aansluiting op het verbouwingsscenario wordt er van uitgegaan dat in elk scenario bovengronds parkeren de voorkeur geniet. Ondergrondse parkeerplaatsen worden aanvullend voorzien om tot het theoretisch quotum van 1,5 plaatsen per woongelegenheid te komen.

4.3. Scenario’s Uitgaande van deze hypothese zijn er 2 basisscenario’s uitgewerkt. Een eerste dat enkel betrekking heeft op de eigendommen van het OCMW (terrein van de Paradijssite) en een tweede waarbij ook het achterliggend perceel (privaat eigendom) in rekening is gebracht.

28

Aansluitend is er, op vraag van de stuurgroep, een derde scenario (variant) uitgewerkt, specifiek met behoud van de huidige (bejaarden)woningen. 4.3.1. Scenario 1: Paradijssite (eigendom OCMW) Uitgaande van bovenstaande hypothese is er, uitgaande van de omliggende gebouwen (zie hypothese) moet er in een minimumscenario rekening gehouden worden met resp. 2 bouwlagen (rechts en achteraan) en 3 bouwlagen (links). Naast het lokaal dienstencentrum en de multifunctionele/polyvalente (nog te bestemmen) ruimte is er dan plaats voor minstens 71 flats. Capaciteiten:

Gelijkvloers Verdieping 1 Verdieping 2

12 + 13 + 3 = 12 + 13 + 3 = 12 + 3 =

28 28 15 71

flats flats flats flats

Lokaal dienstencentrum en multifunctionele/polyvalente (nog te bestemmen) ruimte in apart gebouw, resp. op gelijkvloers en eerste verdieping. Met een bijkomende verdieping worden dit 99 flats. Capaciteiten:

Basis Extra verdieping

12 + 13 + 3 =

71 flats 28 flats 99 flats

Lokaal dienstencentrum en multifunctionele/polyvalente (nog te bestemmen) ruimte: idem

29

30

31

32

33

4.3.2. Scenario 2: Paradijssite + uitbreiding (privaat perceel) In deze wordt eenzelfde minimumscenario gehanteerd (2 bouwlagen rechts en achteraan en 3 bouwlagen links). Naast het lokaal dienstencentrum en de nog in te vullen ‘polyvalente ruimte’ is er dan plaats voor minstens 97 flats. Met een bijkomende verdieping worden dit er 137. Capaciteiten: Gelijkvloers 12 + 13 + 5 + 10 = 40 flats Verdieping 1 12 + 13 + 5 + 10 = 40 flats Verdieping 2 12 + 5 = 17 flats 97 flats Lokaal dienstencentrum en multifunctionele/polyvalente (nog te bestemmen) ruimte in apart gebouw, resp. op gelijkvloers en eerste verdieping. Extra verdieping

12 + 13 + 5 + 10

=

40 flats 137 flats

34

35

36

37

38

4.3.3. Scenario 3: Variant met behoud van de bejaardenwoningen De bestaande bejaardenwoningen worden behouden en op het resterende gedeelte van de site wordt voorzien in nieuwbouw. Voor deze variant wordt vertrokken van basisscenario 1 en wederom hetzelfde minimumscenario gehanteerd (3 bouwlagen links + lokaal dienstencentrum en een nog in te vullen ‘polyvalente ruimte’). Rekening houdend met deze uitgangspunten is er plaats voor minstens 49 flats. Met een bijkomende verdieping worden dit er 67. Capaciteiten:

Gelijkvloers Verdieping 1 Verdieping 2

13 + 5 13 + 5 13

= = =

18 18 13 49

flats flats flats flats

Lokaal dienstencentrum en multifunctionele/polyvalente (nog te bestemmen) ruimte in apart gebouw, resp. op gelijkvloers en eerste verdieping. Extra verdieping

Bestaande woningen

13 + 5

=

18 flats 67 flats

=

14 woningen

39

40

41

42

43

4.4. Parkeergelegenheid Inzake parkeergelegenheid wordt vertrokken van de lokale vereiste om 1,5 (of toch minstens 1) parkeerplaats te voorzien per woongelegenheid. Rekening houdend met het bouwprogramma en ‘de stedenbouwkundige voorschriften’ (cf. 3.1 Situatieschets) lijkt een ondergrondse parking (voor de bewoners) en een beperkt aantal (ca. 30) bovengrondse parkings (voor bezoekers) het meest voor de hand liggend. Gezien de kostprijs wordt er evenwel van uitgegaan dat bovengronds parkeren de voorkeur geniet. Het alternatief van parkeerplaatsen ‘op het gelijkvloers’ (onder het gebouw) is enkel te overwegen indien niet vertrokken dient te worden van het minimaal bouwprogramma (resp. 3 en 2 bouwlagen). Bovendien vraagt dit concept een aangepaste fundering (o.m. in functie van ondergrond). Het ramen van de kostprijs hiervan is (zonder verder onderzoek) onbegonnen werk. Enkel bovengronds parkeren is niet aan de orde gezien het ‘capaciteitsbeslag’ op het terrein. Buiten het reeds voorziene aantal bovengrondse parkeerplaatsen (ca. 30) kunnen er, mits geopteerd wordt voor een kleinere tuin en ‘schuin parkeren’, nog ca. 50-56 parkeerplaatsen gerealiseerd worden in scenario 1 (links en rechts op het terrein, naast en in de lengterichting van de volumes). In scenario 2 kunnen er nog eens ca. 15 plaatsen gecreëerd worden te hoogte van het achterste volume (wederom in de lengte). Betreffende de ondergrondse parkeermogelijkheden is een simulatie gemaakt op basis van scenario 3. Daarbij is uitgegaan van een volledige (en iets bredere) onderkeldering en ondergrondse verbinding van de nieuwe gebouwen (zie plan op volgende bladzijde). Op deze manier is er op niveau -1 plaats voor ca. 85 auto’s. Bovengronds is er in dit scenario nog ruimte voor ca. 25-28 parkeerplaatsen (de bejaardenwoningen en de ruimte daartussen niet meegerekend), hetgeen de totale parkeercapaciteit (voor bewoners) op ca. 110 plaatsen brengt. Op die manier kan dus tegemoetgekomen worden aan de norm van 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid (resp. 73,5 voor 49 flats en 100 plaatsen voor 67 flats). Er dient wel opgemerkt te worden dat er, zoals reeds vermeld, bovengronds ook nog een 30-tal plaatsen voorzien zijn (aan de voorkant), voor gebruikers van het LDC en/of bezoekers. Voor het aantal parkeerplaatsen houden we in de ramingen rekening met 1,5 plaatsen per flat, waarvan een maximaal aantal bovengronds.

44

45

4.5. Indicatieve kostenraming: nieuwbouw Onderstaande kostenraming voor nieuwbouw (incl. afbraakkosten) is indicatief. De raming is voor wat betreft de afbraakkosten gebaseerd op een (effectieve) schatting. Voor de (nieuw)bouwkosten van de serviceflats worden referentieprijzen gehanteerd die gebaseerd zijn op de kostprijzen (op dit ogenblik) van vergelijkbare projecten (degelijke gebouwen met gebruik van sobere materialen en een afwerkingsniveau vergelijkbaar met dit in de sociale woningbouw). (Nvdr. De ervaring leert dat lokale besturen/OCMW’s vaak andere keuzes maken en daardoor duurder bouwen.) Voor de raming van de kostprijs van het lokaal dienstencentrum wordt, gezien de mogelijkheid om subsidies aan te vragen voor het realiseren van de nieuwe infrastructuur, uitgegaan van de normen/standaarden die gehanteerd worden door het VIPA (Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden). 4.5.1. Afbraak De raming van de afbraakkosten is gebaseerd op een prijsvoorstel van een gespecialiseerde firma. Voor de sloop, incl. fundering, van de bestaande gebouwen op het terrein (die verondersteld worden leeg te zijn) en het afvoeren van alle afbraakpuin moet rekening gehouden worden met een kostprijs van ca. 250.000 euro (214.877 euro + BTW). Hierin zijn niet inbegrepen o.m.: • verwijdering wegenissen 6,5 euro per m² (excl. BTW) • asbestverwijdering, verwijderen mazouttank(en) en verwijderen/stockeren van (andere) verontreinigde stoffen en/of onderdelen die behandeld moeten worden en/of waarvoor een vergunning en/of attest nodig is • afsluiten of verleggen van nutsleidingen, kabels e.d. • bronbemaling, schoringen en/of stuttingen • plaatsbeschrijvingen, signalisatie, vergunningen en proeven • aanleg en onderhoud van werfwegen • taksen, signalisatie, heffingen en/of belastingen Uitgangspunt is ook dat alle (afbraak)materialen eigendom zijn/worden van de afbraakfirma. 4.5.2. Nieuwbouw Voor de kostenraming van de nieuwbouwdelen worden volgende tarieven gehanteerd: • Serviceflats: 1.250 euro/m² (incl. BTW en erelonen) • Ondergrondse parkeergarage: 15.000 euro/plaats (incl. BTW en erelonen). (Nvdr. Voor een bovengrondse parkeerplaats kan (mits gebruik van eenvoudige/goedkope materialen) gerealiseerd worden vanaf 1.500 euro/plaats.). Voor de kostenraming wordt uitgegaan van 1,5 parkeerplaatsen per flat. Voor de gebruikers van het LDC is er een bovengrondse parking. • Lokaal dienstencentrum: 1.686,94 euro/m², zijnde het bouwplafond als wordt uitgegaan van het maximaliseren van de subsidies. Uitgaande van een maximaal subsidiabele oppervlakte van 600 m² wordt de kostprijs (bouwindex 2010) voor een nieuw te bouwen LDC geraamd op 1.012.162,74 euro waarvan 595.512,03 euro gesubsidieerd wordt (zij het in de vorm van een jaarlijkse werkingstoelage over een periode van 20 jaar).

46

4.5.3. Scenario’s met basis van 100 m² (alles in) per flat Op basis van voorgaande elementen komen we voor de verschillende scenario’s tot volgende indicatieve kostenramingen: Scenario 1A 71 flats (ca. 100 m² per flat) 55 (+ 30) parkeerplaatsen bovengronds 52 parkeerplaatsen ondergronds 1 LDC (600 m²) (saldo na subsidie) 1 polyvalente ruimte (300 m²) Afbraak (Volledig ondergronds parkeren (excl. 30): Scenario 1B (1A + extra verdiep) 99 flats 55 (+ 30) parkeerplaatsen bovengronds 94 parkeerplaatsen ondergronds 1 LDC (600 m²) (saldo na subsidie) 1 polyvalente ruimte (300 m²) Afbraak (Volledig ondergronds parkeren (excl. 30): Scenario 2A (uitbreiding perceel) 97 flats 70 (+ 30) parkeerplaatsen bovengronds 76 parkeerplaatsen ondergronds 1 LDC (600 m²) (saldo na subsidie) 1 polyvalente ruimte (300 m²) Afbraak Aankoopkosten grond (Volledig ondergronds parkeren (excl. 30): Scenario 2B (2A + extra verdiep) 137 flats 70 (+ 30) parkeerplaatsen bovengronds 136 parkeerplaatsen ondergronds 1 LDC (600 m²) (saldo na subsidie) 1 polyvalente ruimte (300 m²) Afbraak Aankoopkosten grond

10.824.500 euro 8.875.000 euro 127.500 euro 780.000 euro 417.000 euro 375.000 euro 250.000 euro 1.605.000 euro) 14.954.500 euro 12.375.000 euro 127.500 euro 1.410.000 euro 417.000 euro 375.000 euro 250.000 euro 2.235.000 euro) 14.457.000 euro 12.125.000 euro 150.000 euro 1.140.000 euro 417.000 euro 375.000 euro 250.000 euro niet opgenomen 2.190.000 euro) 20.357.000 euro 17.125.000 euro 150.000 euro 2.040.000 euro 417.000 euro 375.000 euro 250.000 euro niet opgenomen

47

Scenario 3A (behoud bejaardenwoningen) 49 flats (ca. 100 m² per flat) 54 (+ 30) parkeerplaatsen bovengronds 20 parkeerplaatsen ondergronds 1 LDC (600 m²) (saldo na subsidie) 1 polyvalente ruimte (300 m²) Afbraak (Volledig ondergronds parkeren (excl. 30): Scenario 3B (3A + extra verdiep) 67 flats (ca. 100 m² per flat) 54 (+ 30) parkeerplaatsen bovengronds 47 parkeerplaatsen ondergronds 1 LDC (600 m²) (saldo na subsidie) 1 polyvalente ruimte (300 m²) Afbraak (Volledig ondergronds parkeren (excl. 30):

7.593.000 euro 6.125.000 euro 126.000 euro 300.000 euro 417.000 euro 375.000 euro 250.000 euro 1.110.000 euro) 10.248.000 euro 8.375.000 euro 126.000 euro 705.000 euro 417.000 euro 375.000 euro 250.000 euro 1.515.000 euro)

4.5.4. Scenario’s met basis van 90 m² (alles in) per flat Bij een gereduceerde oppervlakte per flat (van 100 naar 90 m² - theoretisch zonder volumeoefening) wordt dit voor: Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario

1A 1B 2A 2B 3A 3B

(1A + extra verdiep) (uitbreiding perceel) (2A + extra verdiep) (behoud bejaardenwoningen) (3A + extra verdiep)

9.937.000 13.717.000 13.244.500 18.644.500 6.980.500 9.410.500

euro euro euro euro euro euro

9.049.500 12.479.500 12.032.000 16.932.000 6.368.000 8.573.000

euro euro euro euro euro euro

4.5.5. Scenario’s met basis van 80 m² (alles in) per flat Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario

1A 1B 2A 2B 3A 3B

(1A+ extra verdiep) (uitbreiding perceel) (2A + extra verdiep) (behoud bejaardenwoningen) (3A+ extra verdiep)

48

4.5.6. Scenario’s met combinatie verbouwing en nieuwbouw Uitgaande van voorgaande scenario’s inzake nieuwbouw en verbouwing zijn uiteindelijk ook nog een aantal combinaties mogelijk: Scenario 4A Dit scenario is een combinatie van de basisoefening inzake verbouwing (42 flats) in combinatie met nieuwbouw voor 26 flats (ter vervanging en op de plaats van de bejaardenwoningen). Afhankelijk van de grootte van de flats (alles in) geeft dit volgende resultaten: • Verbouwing 0A + Basis 100 m²: 8.550.000 euro • Verbouwing 0A + Variant 90 m²: 8.225.000 euro • Verbouwing 0A + Variant 80 m²: 7.900.000 euro Scenario 4B Dit scenario is een combinatie van de alternatieve oefening inzake verbouwing (61 flats) in combinatie met nieuwbouw voor 26 flats (ter vervanging en op de plaats van de bejaardenwoningen). Afhankelijk van de grootte van de flats (alles in) geeft dit volgende resultaten: • Verbouwing 0B + Basis 100 m²: 10.197.000 euro • Verbouwing 0B + Variant 90 m²: 9.872.000 euro • Verbouwing 0B + Variant 80 m²: 9.547.000 euro

4.6. Conclusie In het licht van het woonzorgzone-onderzoek en de bestaande en toekomstige behoeften inzake aangepast wonen (al dan niet met dienstverlening) en thuiszorgondersteuning voor ouderen in de zone ‘Midden’ kan door het benutten van de Paradijssite (zonder uitbreiding met het achterliggend perceel) een groot deel hiervan ingevuld worden, van minimaal 42 (verbouwing scenario 0A) tot maximaal 99 flats (scenario 1B) en een lokaal dienstencentrum (+ kantoren en/of een multifunctionele ruimte). Daarbij is er (mogelijk) zelfs ruimte voor alternatieve woonvormen en andere doelgroepen. Het is zeker te overwegen (aan te bevelen) het achterliggende perceel te betrekken in de ontwikkeling. Hiermee kunnen 20 tot 30 flats extra gerealiseerd worden. Naargelang het gewenste bouwprogramma moet dus rekening gehouden worden met een investeringskost (na aftrek van VIPA-subsidies) van ca. 6,4 tot 20,4 miljoen euro in nieuwbouw en 5,3 tot 6,6 miljoen euro (bedragen onder voorbehoud) voor verbouwing. Bij een combinatie van verbouwing en nieuwbouw wordt de investeringskost (bouwplafond - onder voorbehoud) geraamd tussen 7,9 en 10,2 miljoen euro.

49

5. FINANCIËLE HAALBAARHEID 5.1. Inleiding Dit deel van de studie wordt uitgevoerd om de bedrijfseconomische haalbaarheid van het voorgestelde project na te gaan. Basis is de realisatie van een lokaal dienstencentrum (nieuwe infrastructuur voor De Waaier), kantoren en/of een multifunctionele ruimte, en serviceflats. Met betrekking tot de realisatie van de infrastructuur worden volgende 6 scenario’s (zonder uitbreiding van de site met het achterliggend perceel of extra bouwlagen) onderzocht: 1. Verbouwing (herbestemming van het huidige RVT Paradijs): 42 flats (scenario 0A), 2. Verbouwing (herbestemming van het huidige RVT Paradijs): 61 flats (scenario 0B), 3. Nieuwbouw met volledige afbraak: 71 flats (scenario 1A), 4. Nieuwbouw met afbraak van het rusthuisgebouw, maar behoud van de bestaande bejaardenwoningen (BW): 49 flats (scenario 3A), 5. Combinatie verbouwing (1) + nieuwbouw (vervanging bejaardenwoningen): 42 + 26 = 68 flats (scenario 4A) 6. Combinatie verbouwing (2) + nieuwbouw (vervanging bejaardenwoningen): 61 + 26 = 87 flats (scenario 4B) Het haalbaarheidsonderzoek is zo opgevat dat er een zicht wordt verkregen op het wettelijk kader, de functioneel-organisatorische aspecten en de financiële structuur voor de exploitatie van een serviceflatcomplex en een lokaal dienstencentrum. Hierbij gaat bijzondere aandacht uit naar de analyse van de kosten- en opbrengstenstructuur.

5.2. Uitgangspunten Voor de opmaak van de haalbaarheidsstudie geldt volgende basishypothese: Wat betreft het wettelijke kader wordt er uitgegaan van de vigerende regelgeving in Vlaanderen. Voor de exploitatie en het beheer van de voorziening wordt uitgegaan van een openbaar statuut. Uitgangspunt is dus dat het (werkings)resultaat van het project minstens ‘break-even’ moet zijn. De raming van de kosten en opbrengsten is voor wat betreft de serviceflats gebaseerd op vergelijkbare projecten in de openbare sector en voor wat het lokaal dienstencentrum betreft op de cijfergegevens van het bestaande LDC De Waaier. Er wordt geen rekening gehouden met een opstartfase of eventuele leegstand. Inzake exploitatie wordt de ondergrondse parkeergarage niet verrekend in de dagprijs.

5.3. Wettelijk kader 5.3.1. Reglementering De reglementering betreffende de bejaardenvoorzieningen, waaronder ook de serviceflats

50

ressorteren, vindt zijn oorsprong in het Besluit van de Vlaamse Executieve van 17 juli 19851. Dit basisbesluit regelde tot voor kort o.m. de programmatie van de voorzieningen en de erkeningsnormen. Sedert 1 januari 2010 is het woonzorgdecreet van 13 maart 2009 van toepassing. 5.3.2. Kwaliteitsdecreet Voor ouderenvoorzieningen geldt het decreet voor de welzijnsvoorzieningen. Ook deze materie is een Vlaamse aangelegenheid. Het decreet inzake de kwaliteitszorg in de welzijnsvoorzieningen van 16 april 1997, gevolgd door het treffende de kwaliteit van de gezondheids- en welzijnsvoorzieningen, verschuift het accent van input- naar outputnormen en van het functioneringskader van de voorziening naar de effecten op de gebruiker. Met dit decreet wordt de verplichting ingevoerd om aan de gebruikers van de voorzieningen systematisch een verantwoorde hulp- en dienstverlening te geven die gebruikersgericht, maatschappelijk aanvaardbaar, doeltreffend, doelmatig en continu is. Hierin vinden de sectorale minimale kwaliteitseisen, de zogenaamde SMK’s, hun oorsprong. Bovendien dient elke Vlaamse ouderenvoorziening de inspanningen die geleverd worden om dit te bereiken aantoonbaar te maken d.m.v. het voeren van een kwaliteitsbeleid, het ontwikkelen van een kwaliteitssysteem, het uitwerken van een kwaliteitsplanning en het uitschrijven van een kwaliteitshandboek. Sedert 1 januari 2005 moet elke ouderenvoorziening over een dergelijk handboek beschikken. 5.3.3. Overige wetgeving M.b.t. de exploitatie van o.m. lokale dienstencentra en serviceflats zijn er nog diverse andere reglementeringen van toepassing, zoals bv. sociale wetgeving (sociaal zekerheids- en arbeidsrecht), veiligheidsvoorschriften, HACCP (hygiëne), … .

5.4. Functioneel-organisatorische uitbouw 5.4.1. Basisgegevens Capaciteit(en) Voor het project wordt uitgegaan van volgende capaciteiten: •

Scenario 0A (verbouwing):

42 serviceflats 1 lokaal dienstencentrum kantoren/multifunctionele ruimte (keuken)

•

Scenario 0B (verbouwing):


1 Reeds meerdere malen aangepast.

51

•

Scenario 1A (nieuwbouw):

71 serviceflats 1 lokaal dienstencentrum kantoren/multifunctionele ruimte

•

Scenario 3A (nieuwbouw + behoud BW):

49 serviceflats 1 lokaal dienstencentrum kantoren/multifunctionele ruimte

•

Scenario 4A (combinatie 0A + nieuwbouw):


•

Scenario 4B (combinatie 0B + nieuwbouw):


Inzake oppervlakte wordt voor de nieuwbouwdelen gerekend met een 90 m² per flat (alles in – private, gemeenschappelijke en circulatieruimten). Gemiddelde bezetting en aantal verblijfsdagen in de serviceflats Er wordt geen rekening gehouden met een eventuele opstartfase of gedeeltelijke leegstand. Omdat er zich weinig schommelingen voordoen in de dagelijkse bezetting in serviceflats wordt er gerekend met een bezetting van 100%. In een jaar dat de voorziening volledig operationeel is, wordt het aantal verblijfsdagen (gefactureerd aan de bewoners) geraamd op:

Infrastructuur Verondersteld wordt dat de bouw van het serviceflatproject en het lokaal dienstencentrum niet gefaseerd zal verlopen. De totale capaciteit van het project wordt volledig gerealiseerd en onmiddellijk in gebruik genomen. Voor het lokaal dienstencentrum wordt uitgegaan van het verwerven van VIPA-subsidiëring.

52

5.4.2. Personeelsformatie Permanentie De inhoud die dient gegeven te worden aan deze permanentie vereist niet onmiddellijk hooggekwalificeerde medewerkers. De reglementering vraagt, in het kader van de continuïteit van de dienstverlening, dat er tijdens de dag en de nacht altijd een medewerker aanwezig is, in het serviceflatgebouw zelf of in de onmiddellijke omgeving, die elke oproep van de bewoners kan beantwoorden. Dit betekent dat binnen een aanvaardbare tijd na de oproep persoonlijk contact gelegd wordt met de oproeper in de flat of waar deze zich ook bevindt in het gebouw. ’s Nachts kan hiervan afgeweken worden enkel door gebruik te maken van een communicatiemiddel met een spreekluister verbinding. Aan de hand van dit contact kan uitgemaakt worden of een bezoek aan de oproeper aangewezen is. Voor dit project wordt de nacht- en weekendpermanentie (mede o.w.v. het veiligheidsaspect) georganiseerd via een huisbewaarder/conciërge (die ook deels klusjes doet). Een alternatief via of (combinatie) met de thuiszorg (verpleging) of zelfs een andere voorziening/organisatie is ook mogelijk. Overdag wordt er gewerkt via het lokaal dienstencentrum (de centrumleider en/of andere personeelsleden staan in voor de permanentie). Voor de functie van huisbewaarder en het verzekeren van de permanentie wordt er een kost voorzien voor een equivalent van 1,5 personeelsleden. Dit geldt voor alle scenario’s. Schoonmaak en technisch onderhoud Schoonmaak Voor wat de schoonmaak betreft, wordt er enkel voorzien in een equipe voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Voor het lokaal dienstencentrum wordt er een equipe van 1 VTE voorzien. In principe zou 0,5 VTE moeten volstaan, maar er wordt geopteerd om de bestaffing van De Waaier over te nemen (waarvan een deel van personeelsequipe, 0,5 VTE, vergoed wordt door het stadsbestuur). Voor de serviceflats is de verschillende personeelsinzet het gevolg van de verschillen in te poetsen oppervlakte (gemeenschappelijke delen en circulatieruimte).

Technisch onderhoud De conciërge wordt ingeschakeld in het technisch onderhoud (kleine klussen), volledig te verrekenen op de serviceflats. Voor het overige worden de technische interventies en het onderhoud van de tuin uitbesteed. De kostprijs hiervan zit vervat in de exploitatiekost (61rekening).

53

Paramedici De bewoners van de serviceflats kunnen gebruik maken van de mogelijkheden van ontspanning, recreatie en vorming die aangeboden worden in het lokaal dienstencentrum. Wat betreft kinesitherapie, ergotherapie en logopedie wordt ervan uitgegaan dat de behandelingen verlopen via externen/derden (zelfstandigen). Administratie, boekhouding en onthaal Voor de administratie, de boekhouding en het onthaal wordt volgende bestaffing voorzien:

Er wordt telkens 0,8 VTE administratie voorzien voor het lokaal dienstencentrum. Voor de serviceflats wordt ca. 0,5 VTE per 60 flats. Dagelijks verantwoordelijke en staf De verantwoordelijke van het serviceflatcomplex en het lokaal dienstencentrum is één en dezelfde persoon. Er wordt in 1 VTE voorzien. De verantwoordelijke wordt deels toegewezen aan de serviceflats en deels (maar minimum 50 %) aan het lokaal dienstencentrum.

Deze personeelsbezetting is eventueel aan te passen zodra de uitvoeringsbesluiten betreffende woonassistentie er zijn. Volledige personeelsformatie Op basis van voorgaande elementen kan de personeelsformatie worden samengesteld.

54

5.5. Kosten- en opbrengstenstructuur In dit deel worden de kosten en opbrengsten onderzocht. De bedragen worden steeds uitgedrukt in euro. De (exploitatie)kosten zijn ingedeeld naar de kostensoorten van de klasse-6-rekeningen van het boekhoudkundig stelsel, zoals opgelegd door het Besluit van de Vlaamse Executieve betreffende de boekhouding, de jaarrekening en het rekeningstelsel voor de serviceflatgebouwen, de woningcomplexen met dienstverlening en de rusthuizen d.d. 25 januari 1989. Onder de rubrieken worden volgende kosten opgenomen: de aankoop van goederen en producten (60), diensten en leveringen (61), personeelskosten (62), afschrijvingen en voorzieningen voor risico's en kosten (63), taksen en belastingen (64), en de financiële kosten (65). De opbrengsten zijn ingedeeld naar de opbrengstensoorten van de klasse-7-rekeningen van hetzelfde boekhoudkundig stelsel. Onder de rubrieken worden volgende opbrengsten opgenomen: werkingsopbrengsten (70) en andere opbrengsten (74). 5.5.1. Lokaal dienstencentrum Voor de raming van de kosten en opbrengsten van het lokaal dienstencentrum wordt de kostenstructuur van het boekjaar 2008 van De Waaier overgenomen. Voor de kostprijsbepaling wordt uitgegaan van de cashflow (naar analogie met de serviceflats). Kosten/uitgaven lokaal dienstencentrum De aankoopkosten omvatten voor zover van toepassing de aankopen voor o.a. voeding, verzorgingsmaterialen, producten en klein materiaal voor onderhoud, energie/brandstof en water, bureelbenodigdheden en informatica, textiel en wasproducten, toilet en opschik. De kosten voor diensten en leveringen houden o.m. externe diensten voor onderhoud, catering, boekhouding, wasserij en sociaal secretariaat, herstellingskosten aan o.m. gebouw, tuin en liften, de kosten in verband met de verwijdering van huisvuil, de onderhoudscontracten (bv. verwarming, elektriciteit, liften en brandbeveiliging), administratiekosten (o.a. telefoon, documentatie, abonnementen, verzending en publiciteit), erelonen (van notaris, advocaat, arts en/of bedrijfsrevisor) in. De personeelskost is berekend op basis van de hiervoor samengestelde personeelsequipe. Wat de kosten van de nieuwe infrastructuur betreft worden de leninglasten (financiering over 20 jaar – vaste rentevoet 4 % - volledig investeringsbedrag wordt ontleend) en de gebruikstoelage van het VIPA (andere opbrengsten/inkomsten - over 20 jaar) opgenomen.

55

Opbrengsten/inkomsten lokaal dienstencentrum Voor de raming van de opbrengsten/inkomsten van het lokaal dienstencentrum wordt de opbrengstenstructuur van het boekjaar 2008 overgenomen, aangevuld met de VIPA-gebruikstoelage

Resultaat lokaal dienstencentrum Het resultaat (cash flow) varieert van -86.538 euro (scenario 4A en 4B - verbouwing) tot -104.143 euro (scenario 3A – nieuwbouw). Dit voornamelijk ingevolge de (aan de serviceflats – in functie van de capaciteit) doorgerekende personeelskosten.

Opgelet: Na 20 jaar vervalt de gebruikstoelage. Bij verbouwing het een bedrag van 32.651 euro dat wegvalt aan inkomstenzijde. Bij nieuwbouw gaat het over 43.535 euro. Bijgevolg loopt het (jaarlijks) cashflowtekort op naar resp. ca. 119.000 euro (4A en 4B - bij verbouwing) en ca. 148.000 euro bij nieuwbouw (scenario 3A).

56

5.5.2. Serviceflats De raming van de kosten/uitgaven van de serviceflats is gebaseerd op vergelijkbare projecten uit de openbare sector. Voor de dagprijsbepaling wordt er uitgegaan van de cashflow. Kosten/uitgavenstructuur De aankoopkosten en de kosten voor diensten en leveringen worden geraamd op basis van sectorgegevens. De inhoud van de kostenplaatsen is gelijkaardig aan deze bij het lokaal dienstencentrum. De personeelskost wordt geraamd op basis van de uitgetekende personeelsequipe (ruwe raming).

Dit brengt de kosten (per dag, per flat) van de dienstverlening resp. op:

De totale investeringskost (zonder ondergrondse garage of kelder) en de annuïteit (lening op 20 jaar – vaste rentevoet 4 %) voor de verschillende scenario’s is:

De impact van de investering op de dagprijs is in het verbouwingsscenario dan ca. 19,64 tot 20,75 euro. Hierbij dient opgemerkt dat het bedrag van de investering het bouwplafond is (75 % van nieuwbouw). Het is o.i. nagenoeg uitgesloten dat het vooropgestelde programma gerealiseerd kan worden binnen dit budget! Er is rekening mee te houden dat verbouwing zelfs duurder kan uitvallen dan nieuwbouw. In geval van combinatie van verbouwing en nieuwbouw wordt dit ca. 19,78 euro tot 21,39 euro, maart geldt dezelfde opmerking als hiervoor. Bij nieuwbouw is de impact ca. 23,5 euro.

57

Bepaling van de dagprijs Minimaal (break even) Voorgaande scenario’s leiden tot volgende minimale dagprijzen (om break even te werken).

Rekening houdend met voorgaande elementen (onzekerheid investeringskosten bij verbouwing) is het nieuwbouwscenario het meest plausibel om een indicatie te geven van de minimale dagprijs. Deze bedraagt dan ca. 31,66 tot 31,76 euro. In praktijk betekent dit er uitgegaan dient te worden van een reële dagprijs van ca. 35 euro. Aanpassing Indien wordt uitgegaan van een financiering over 30 jaar i.p.v. 20 jaar en aan eenzelfde vaste rentevoet wordt de impact van de investering herleid tot ca. 18,5 euro bij nieuwbouw en (onder voorbehoud) 15,47 euro tot 16,35 euro bij verbouwing. Bij combinatie van verbouwing en nieuwbouw wordt dit 16,13 euro tot 16,85 euro.

Op basis hiervan kan een dagprijs van ca. 30 euro gehanteerd worden. Conclusie Uitgaande van de basishypothese inzake bouwprogramma (flats van 90 m² in nieuwbouw) en financiering (20 jaar met vaste rentevoet) moet rekening gehouden worden met een minimale dagprijs van 31,7 euro (volledige of gedeeltelijke nieuwbouw) tot 27,5 euro (verbouwing 0B). Op maandbasis resulteert dit in facturen van 836 tot 964 euro (gemiddelde bedragen). Het scenario met realisatie van een volledige nieuwbouw (let wel: zonder rekening te houden met de bouw van een parkeergarage) is het ‘duurst’ voor de gebruiker, maar ook het meest realistisch ingeschat. Voor wat betreft de scenario’s met verbouwing moet voorbehoud gemaakt worden omdat het gezien het vooropgestelde programma zeer waarschijnlijk is dat het ‘bouwplafond’ overschreden zal worden. Middels een aangepaste financiering kan de kostprijs voor de gebruiker substantieel gedrukt worden. (Een alternatief is dat het bouwprogramma wordt aangepast. Ook dit geeft een substantieel verschil.) Een nieuwbouwscenario lijkt te prefereren. Mits afstemming van de personeelsequipe is er niet direct een schaaleffect. 58

OUDERENONDERZOEK IN DE STAD LIER

Recommend Documents