Ocenění nemovitostí č. 958882011 o ceně byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod.
Objednatel posudku: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108 272 01 Kladno Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti k datu ocenění
Podle stavu ke dni 11.7.2011 odhad vypracoval: Tomáš Maršál Lidická 280 252 68 Středokluky Odhad obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.V Středoklukách, 12.7.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod nám.T.G.Masaryka 15 582 82 Golčův Jeníkov Region: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Katastrální území: Golčův Jeníkov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.7.2011 za přítomnosti znalce a objednatele. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z KN Havlíčkův Brod LV č.2429, 2406 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele -zástavní právo smluvní V- 4339/2010-601, - prohlášení vlastníka - věcné břemeno zřizování a provozování vedení V-2820/2011-601 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z KN Havlíčkův Brod LV č.2429 a vyjádření objednatele posudku je vlastníkem byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. - Kmeť Peter JUDr., Obora 355, 582 82 Golčův Jeníkov.
-3-
Podle výpisu z KN Havlíčkův Brod LV č.2406 a vyjádření objednatele posudku je vlastníkem byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. - Štifterová Dagmar, Hsitská 634, Žižkov, 284 01 Kutná Hora.
6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená , a proto vycházím z výměr na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti t.j.do byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Jedná se o byt.jedn.č.15/1, 15/4, 15/2 a neb.prostoru 15/5 včetně podílu 5163/26844, 8240/26844, 4387/26844, 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a pozemku st. 210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod a jsou zapsáné na LV č.2429, 2406 u KN Havlíčkův Brod. Byt.jedn. č. 15/1 o velikosti 2+kk o celkové výměře 51,63m2 se nachází v 1.N.P. budovy, situovaná tak, že severní stěna jednotky směřuje na nám.T.G.Masaryka. Dispozice bytu : 2*obytná místnost,kuch.kout, sprchový kout. Byt.jedn.č.15/4 je umístěna ve 2.N.P. budovy, situovaná tak, že jižní stěna jednotky směřuje na nádvoří tvořené domy čp. 13, 14, 15 celková plocha jednotky je 82,40m2. Dispozice bytu: 3* obytná místnost, kuchyně, koupelna, WC, sklep. Byt.jedn.č. 15/2 je o velikosti 2+1 umístěna v 1. NP. budovy, situovaná tak, že jížní stěna jednotky směřuje na nádvoří tvožené domy č.p.13, 14, 15. Celková plocha je 43,87m2. Dispozice byt.jednotky : 2* obytná místnost, kuchyňský kout, koupelna s WC, sklep. Nebyt.prostor č. 15/5 je prostor o jedné místnosti, která je v 1.N.P. budovy, situovaná vlevo od vstupu do budovy z nám.T.G.Masaryka. Celková plocha je 5m2. Vytápění byt.jedn.lokální. Bytový dům je v původním stavu, napojen na inž.sítě. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou autobusovou linkou do Havlíčkova Brodu, Prahy. Účel užití: bydlení.
-4-
8. Obsah odhadu: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.15/1 2) Byt.j.č.15/4 3) Byt.jedn.č.15/2 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 2) Byt.jedn. č.15/2 3) Byt.jedn.č.15/1 4) Byt.j.č.15/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek st..210 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.15/1 2) Byt.j.č.15/4 3) Byt.jedn.č.15/2 Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 2) Byt.jedn. č.15/2 3) Byt.jedn.č.15/1 4) Byt.j.č.15/4 Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek st..210 Pozemek st.č.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Zapsán na LV č.2429, 2395, 2406 u KN Havlíčkův Brod.
B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
-5-
Administrativní cena Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
K. domy vícebytové (netypové) - nebytový prostor 1+0 zděná 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: neb.j15/5: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
= =
5,00 m2 5,00 m2
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
5 050,- Kč/m2 0,9390 0,9773 1,0000 2,1540 0,9670
Základní cena upravená
=
9 652,88 Kč/m2
Plná cena:
5,00 m2 * 9 652,88 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,211 %
=
48 264,40 Kč
-
40 643,93 Kč
Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 500 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 500 / 26 844 = + Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství Kč Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - cena po zaokrouhlení
=
= 7 620,47
1 197,42 Kč = 8 817,89
8 820,- Kč
-6-
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt.jedn.č.15/1 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 212,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: ob.m.: ob.m.: k.k.: spr.k.: Podlahová plocha bytu:
= = = = =
21,56 m2 23,71 m2 5,00 m2 0,64 m2 50,91 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
50,91 m2 50,91 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná 2. Společné části domu 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení 8. Vytápění bytu 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení stavebních úprav)
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,655 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště
č.
Pi
I I III III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
-7-
7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8. Veřejná doprava - zastávka 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II III II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III II II
0,00 0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,655 * 1,000 * 1,000 = 0,655 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 212,- Kč/m2 * 0,655 = 9 308,86 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 308,86 Kč/m2 * 50,91 m2 = 473 914,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
473 914,06 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 163 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 5 163 / 26 844 =
+
12 364,54 Kč
Byt.jedn.č.15/1 - zjištěná cena
=
486 278,60 Kč
Byt.jedn.č.15/1 - cena po zaokrouhlení
=
486 280,- Kč
2) Byt.j.č.15/4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 212,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: ob.m.: ob.m.: ob.m.: kuch.:
= = = =
17,43 m2 18,86 m2 16,86 m2 9,08 m2
-8-
koupelna: WC: Podlahová plocha bytu:
= = =
3,57 m2 1,24 m2 67,04 m2
sklepů: sklep: Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:
= =
15,36 m2 15,36 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:
= = =
67,04 m2 12,29 m2 79,33 m2
2
15,36 m * 0,80
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná 2. Společné části domu 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8. Vytápění bytu 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení stavebních úprav)
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,655 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I I III III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II III II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
-9-
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,655 * 1,000 * 1,000 = 0,655 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 212,- Kč/m2 * 0,655 = 9 308,86 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 308,86 Kč/m2 * 79,33 m2 = 738 471,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
738 471,86 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 8 240 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 8 240 / 26 844 =
+
19 733,45 Kč
Byt.j.č.15/4 - zjištěná cena
=
758 205,31 Kč
Byt.j.č.15/4 - cena po zaokrouhlení
=
758 210,- Kč
3) Byt.jedn.č.15/2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vysočina - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 212,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: ob.m.: ob.m.: kuch.k.: koupelna s WC: Podlahová plocha bytu: SKLEP: Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:
= = = = = = =
16,51 m2 13,86 m2 5,61 m2 3,83 m2 39,81 m2 4,06 m2 4,06 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
39,81 m2
- 10 -
Započítaná podlahová plocha místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:
4,06 m2 * 0,80
3,25 m2 43,06 m2
= =
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná 2. Společné části domu 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení stavebních úprav)
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III IV III V III
0,00 0,04 0,00 0,10 0,85
Koeficient pro stáří : 0,70 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,738 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I I III III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II III II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
- 11 -
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,738 * 1,000 * 1,000 = 0,738 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 212,- Kč/m2 * 0,738 = 10 488,46 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 10 488,46 Kč/m2 * 43,06 m2 = 451 633,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
451 633,09 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 64 286,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 387 / 26 844 Hodnota spoluvlast. podílu: 64 286,99 Kč * 4 387 / 26 844 =
+
10 506,15 Kč
Byt.jedn.č.15/2 - zjištěná cena
=
462 139,24 Kč
Byt.jedn.č.15/2 - cena po zaokrouhlení
=
462 140,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byty a nebytové prostory a1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Byt.jedn.č.15/1 b2) Byt.j.č.15/4 b3) Byt.jedn.č.15/2
=
8 820,- Kč
= = =
486 280,- Kč 758 210,- Kč 462 140,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
1 715 450,- Kč
Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 5,00 Seznam porovnávaných objektů: Kv K1
K2 K3
Množství [jedn]
Název
Realizovaná cenaKm Kc
Jedn. cena [Kč/jedn.]
3+1 Ledeč nad Sázavou 3+1 Rušínov
739 000,- Kč
1,00 1,00 1,02 0,65 1,00 1,00
63,00
7 777,10
445 000,- Kč
1,00 1,00 0,97 0,65 1,00 1,00
62,00
4 525,36
- 12 -
Součet:
12 302,46 Kč/jedn. /2 6 151,23 Kč/jedn. 4 525,36 Kč/jedn. 7 777,10 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 6 151,23 Kč 5,00 á 6 151,23 Kč/
=
30 756,15 Kč
Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - výsledná cena
=
30 756,15 Kč
Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 - cena po zaokrouhlení
=
30 760,- Kč
a2) Byt.jedn. č.15/2 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 43,87 Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cenaKm Kc
2+1 Chotěboř 698 000,- Kč 2+kk Golčův Jeníkov 510 000,- Kč Součet:
Kv K1
K2 K3
1,00 1,03 1,06 0,85 1,00 1,00 1,00 1,03 1,05 0,85 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
45,00 14 394,78 50,00 9 376,61 23 771,38 Kč/jedn. /2 11 885,69 Kč/jedn. 9 376,61 Kč/jedn. 14 394,78 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 11 885,69 Kč 43,87 á 11 885,69 Kč/
=
521 425,22 Kč
Byt.jedn. č.15/2 - výsledná cena
=
521 425,22 Kč
Byt.jedn. č.15/2 - cena po zaokrouhlení
=
521 430,- Kč
a3) Byt.jedn.č.15/1 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 51,63
- 13 -
Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cenaKm Kc
2+kk Golčův Jeníkov 510 000,- Kč 2+1 Lipnice nad 650 000,- Kč Sázavou Součet:
Kv K1
K2 K3
1,00 1,03 1,03 0,85 1,00 1,00 1,00 1,04 1,04 0,85 1,00 1,00
Množství [jedn] 52,00 53,00
Jedn. cena [Kč/jedn.] 8 844,23 11 275,17
20 119,40 Kč/jedn. Průměrná jednotková cena: 11 221,77 Kč/jedn. 8 844,23 Kč/jedn. 11 275,17 Kč/jedn.
Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 10 059,70 Kč 51,63 á 11 221,77 Kč/
=
579 379,99 Kč
Byt.jedn.č.15/1 - výsledná cena
=
579 379,99 Kč
Byt.jedn.č.15/1 - cena po zaokrouhlení
=
579 380,- Kč
a4) Byt.j.č.15/4 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: 1 Množství jednotek oceňované stavby: 82,40 Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cenaKm Kc
3+1 Ledeč nad 739 000,- Kč Sázavou 3+1 Golčův Jeníkov 799 000,- Kč Součet:
Kv K1
K2 K3
1,00 1,00 1,03 0,75 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,75 1,00 1,00
Množství [jedn] 63,00
Jedn. cena [Kč/jedn.] 9 061,55
62,00 9 858,63 18 920,18 Kč/jedn. /2 9 460,09 Kč/jedn. 9 061,55 Kč/jedn. 9 858,63 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 9 460,09 Kč 82,40 á 9 460,09 Kč/
=
779 511,42 Kč
Byt.j.č.15/4 - výsledná cena
=
779 511,42 Kč
Byt.j.č.15/4 - cena po zaokrouhlení
=
779 510,- Kč
- 14 -
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byty a nebytové prostory a1) Nebyt.jednotka č. neb.j.15/5 a2) Byt.jedn. č.15/2 a3) Byt.jedn.č.15/1 a4) Byt.j.č.15/4
= = = =
30 760,- Kč 521 430,- Kč 579 380,- Kč 779 510,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
1 911 080,- Kč
a) Pozemky a1) Pozemek st..210 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [Kč/m2] [m2] 186,00 47,41
ZAST.PL. 210 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 8 818,26 8 818,26
50 % 200 % 250 % + * *
Pozemek st..210 - zjištěná cena
=
22 045,65 30 863,91 0,9670 2,1540 64 286,99 64 286,99 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek st..210 Cena pozemků činí celkem
=
64 290,- Kč 64 290,- Kč
- 15 -
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek st..210 Seznam porovnávaných pozemků: Název pozemek Jeníkov pozemek Jeníkov
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] Golčův 671 300,1918 350,00
Kp
Váha
0,85
1,00
Golčův
0,85
1,00
811 300,-
2318
350,00
297,50 595,- / 2,000 297,50 Kč/m2 297,50 Kč/m2 297,50 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zast.pl. p.č. 210
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 297,50
186 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 186 m2 2 2 186,00 m á 297,50 Kč/m = 55 335,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem
=
55 335,- Kč
=
55 335,- Kč
Úprava ceny: přístup inž.s. kp
* * *
1,000 1,000 1,050
Pozemek st..210 - výsledná cena
=
58 101,75 Kč
=
58 100,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek st..210 Cena pozemků činí celkem
58 100,- Kč
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy.
- 16 -
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Havlíčkova Brodu LV č.2429, 2406 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : celkem bez závad je minimálně :
1. Obvyklá cena nemovitosti 1 910 000,- Kč
2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytových a nebytové jednotky činí celkem: 1 910 000,- Kč slovy:jedenmiliondevětsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se budou dražit byt.jednotky i nebyt.jednotka s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Golčův Jeníkov. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti , do Havlíčkova Brodu, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklé ceny tedy odhaduji především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Golčův Jeníkov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná
- 17 -
zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn.č.15/1 vč.podílu 5163/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 , byt.jedn.č.15/4 včetně podílu 8240/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210, byt.j.č.15/2 vč. podílu 4387/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st. 210, neb.prostoru č. 15/5 vč. podílu 500/26844 na společných částech domu č.p.15 a na pozemku st.210 v obci Golčův Jeníkov, k.ú.Golčův Jeníkov, okres Havlíčkův Brod , které jsou zapsané na LV č.2429, 2406 u KN Havlíčkův Brod ve výši: bytová jednotka č.15/1 ve výši ................. 580 000,-Kč bytová jednotka č.15/4 ve výši ................. 780 000,-Kč bytová jednotka č.15/2 ve výši ..................520 000,-Kč nebytová jednotka č.15/5 ve výši .................30 000,-Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
1 909 180,- Kč
Obvyklá cena : bytová jednotka č.15/1 ve výši ................. 580 000,-Kč bytová jednotka č.15/4 ve výši ................. 780 000,-Kč bytová jednotka č.15/2 ve výši ..................520 000,-Kč nebytová jednotka č.15/5 ve výši .................30 000,-Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít
- 18 -
vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb . Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk.
- 19 -
Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách, 12.7.2011 Tomáš Maršál Lidická 280 252 68 Středokluky
E. Seznam příloh: -Výpis LV č.2429, 2406 -snímek z poz.mapy - fotodokumentace - porovnání 5* byt.jedn. .
.
- 20 -