NOTA GRONDPRIJSBELEID 2009-2010
Gemeente Hoorn Hoorn, 15 december 2009
Colofon: Uitgave:
Gemeente Hoorn
Redactie:
Afdeling Middelen en Beheer Bureau Vastgoed
Adres:
Nieuwe Steen 1 1625 HV HOORN Postbus 603 1620 AR HOORN
Telefoon: Fax: E-mail: Website: Status: Versie: Datum:
0229 25 24 00 0229 25 20 22
[email protected] www.hoorn.nl Definitief 3.0 15-12-09
1
Inhoudsopgave
pagina
Opbouw document
3
1. Inleiding 1.1. Nationaal beleidskader 1.2. Lokaal beleid 1.3. Beleidsregels
3 3 3 4
2. Grondbeleid 2.1. Gemeente als ondernemer 2.2. Gemeente als overheid 2.3. Erfpacht 2.4. Verhuur
5 5 5 5 5
3. Grondprijsmethodieken en vaststelling 3.1. Rekenmethodes 3.2. Gronduitgifte 3.3. Indexering
7 7 8 8
4. Woningbouw 4.1. Bangert en Oosterpolder 4.2. Blauwe Berg 4.3. Starterswoningen 4.4. Sociale woningbouw 4.5. Vrije sectorbouw 4.6. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 4.7. Beleidsregels
9 9 9 9 9 10 11 11
5. Bedrijventerreinen 5.1. ’t Zevenhuis 5.2. Grondbeleidskeuze 5.3. Beleidsregels
12 12 12 13
6. Kantoren 6.1. Algemeen 6.2. Lokaal 6.3. Beleidsregel
14 14 14 14
7. Detailhandel en horeca 7.1. Landelijk 7.2. De Hoornse markt 7.3. Brandstofverkooppunten 7.4. Beleidsregel
15 15 15 15 15
8. Leisure en recreatie 8.1. Blauwe Berg 8.2. Jachthaven Schelphoek
16 16 16
9. Parkeren
17
10. Overige functies 10.1. Sociale, maatschappelijke en culturele voorzieningen 10.2. Gemeentelijke voorzieningen 10.3. Onbebouwde gronden 10.4. Zendinstallaties 10.5. Nutsvoorzieningen (transformatorstations, e.d.) 10.6. Beleidsregels
18 18 18 18 19 19 19
11. Beleidsregels 2009-2010
20
2
Opbouw document. Dit document is als volgt opgebouwd in de volgende onderdelen: Hoofdstuk 1 en 2: 3: 4 t/m 10: 11:
Inleiding en beschrijving van het grondprijsbeleid. De diverse rekenmethodieken voor grondprijzen. De praktische vertaalslag naar voorkomende functies binnen de gemeente. Overzicht van de in de huidige collegeperiode te hanteren beleidsregels.
1. Inleiding. Grondprijsbeleid is het instrument bij uitstek om richting te geven aan de wijze waarop de gemeente deelneemt aan de grondmarkt. Door de introductie van deze nota worden richtlijnen gegeven voor de wijze van grondprijsbepaling en wordt transparantie bevorderd. Primair is het bestaande beleid beschreven zoals dat vanuit het verleden tot nu toe voor de diverse functies op ad hoc basis is vastgesteld en uitgevoerd. Vervolgens zijn kleine hiaten opgevuld om evenwicht te brengen in het geheel. Bij een enkele functie zoals bedrijfsterreinen wordt aanvullend nieuw beleid voorgesteld. Het huurprijsbeleid voor gemeentelijk vastgoed is vastgelegd in een separate notitie. 1.1. Nationaal beleidskader. De handel in gronden is een vreemd fenomeen. Grond kan niet worden “gemaakt” want het is er al. Er gaat niets af en er komt in het algemeen ook nooit iets bij. Het enige verschil is de verandering in functie en daar is onverbrekelijk aan gekoppeld het verschil in waarde. Om per functie voldoende kwaliteit aan de grond mee te geven worden bovendien kosten gemaakt die onderdeel uitmaken van de kostprijs. Op de grondmarkt zijn vele partijen actief met diverse doelstellingen. Die kunnen in een aantal gevallen haaks staan op het algemeen belang. Om gewenste functiewijzigingen toch te kunnen realiseren is wettelijk beleid vastgelegd met betrekking tot de handel in en het eigendom van grond. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de Wet Voorkeursrecht Gemeenten en de Onteigeningswet. Wetgeving die overigens regelmatig wordt geactualiseerd. Zo is op 1 juli 2008 de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden waarin als onderdeel is opgenomen de nieuwe grondexploitatiewet (grexwet). Door het vaststellen van bestemmingsplannen waarin de gewenste diverse functies staan vermeld wordt mede bepaald welke economische effecten binnen dat plan ontstaan. 1.2. Lokaal beleid. Eind 2008 is door de raad de nota Grondbeleid vastgesteld. Waar Hoorn zelf, actief of passief, een rol blijft spelen in vastgoedontwikkeling binnen de gemeente is het verstandig een bijpassend grondprijsbeleid te hanteren. Daarmee wordt het verdienend vermogen vastgelegd en in stand gehouden. Sleutelbegrippen daarbij zijn marktconformiteit en kostenverhaal. Waar mogelijk wordt gezocht naar en gehandeld op het niveau van de marktwaarde van de grond (winstoptimalisatie) en minimaal wordt gestreefd naar het verhalen van alle kosten die moeten worden gemaakt voor het inrichten van bij een ontwikkeling passend openbaar gebied. Daarbij is primair geen sprake van winstbejag maar wordt wel een buffer nagestreefd ter dekking van ontwikkelrisico’s. Eventueel resterende gelden vloeien via de bedrijfsreserves naar de Algemene Dienst van de gemeente. Voor de nieuwbouwwijk Bangert en Oosterpolder (ongeveer 3300 woningen t/m 2019) liggen de grondprijzen met indexen al vast in de met de ontwikkelaars gesloten raamovereenkomst. De vastgoedontwikkeling in het leisurepark Blauwe Berg (226 woningen) is ook contractueel afgekocht. Op deze grootste woningbouwproducties voor de komende jaren in Hoorn heeft deze beleidsnota dus geen directe invloed. In deze nota grondprijsbeleid geeft de raad het kader aan van de wijze waarop grondprijzen kunnen worden bepaald, heeft de raad de mogelijkheid aanvullende kaders te stellen, wordt gezorgd voor interne duidelijkheid over het te voeren prijsbeleid in Hoorn en voor een heldere uitgangspositie in onderhandelingen met externe partijen. Een jaarlijkse actualisatie van grondprijsbeleid zoals recent gesteld in de nota grondbeleid lijkt bij nader inzien echter teveel van het goede. De nota grondprijsbeleid wordt, gelijk met de nota grondbeleid, elke 4 jaar per collegeperiode, herijkt en opnieuw vastgesteld. Het vaststellen geschiedt in de 2e helft van het eerste jaar van de
3
collegeperiode. De eerste herijking vindt dan najaar 2010 plaats. Daarop aanvullend wordt voorgesteld, vanwege veranderende marktomstandigheden en regelgeving, in het najaar van 2012 een tweejaarlijkse tussentijdse actualisatie van deze nota vast te stellen. Deze cyclus kan nadien worden herhaald. De raad heeft bij verordening (ex art. 212 GW) de uitgangspunten voor het financieel beleid vastgesteld waaronder het systeem van kostprijsberekeningen en de bepaling van de (grondslag voor) heffingen, tarieven en verkoopprijzen en heeft het college opgedragen te zorgen voor actualisatie. Om deze praktische werkwijze ook in deze beleidsnota te formaliseren wordt u voorgesteld het vaststellen van grondprijzen te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders.
1.3. Beleidsregels.
Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met het als volgt aanpassen van de beleidsregels: •
•
Een nota grondprijsbeleid per collegeperiode, elke 4 jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. Dit geschiedt in de tweede helft van het eerste jaar van de nieuwe collegeperiode. Tussentijds (tweejaarlijks) wordt de nota grondprijsbeleid geactualiseerd.
Op grond van voorgaande wordt voorgesteld in te stemmen met de volgende beleidsregel: • het vaststellen van grondprijzen wordt gedelegeerd aan het college van burgemeester en wethouders.
4
2. Grondbeleid. Grondbeleid is een van de uitvoeringsinstrumenten om het ruimtelijk beleid te realiseren. Het accent ligt daarbij nu nog voornamelijk op bebouwing in uitleggebieden maar zal zich in de toekomst meer en meer richten op locaties in de bestaande stad. Hoorn kent een dynamische ontwikkeling met voldoende kansen, waarin het grondbeleid bijdraagt aan de realisatie van diverse projecten en daarin, in een verdiepingsslag, ondersteund moet worden door structureel gevormd grondprijsbeleid. Deze grondprijzennota heeft dan ook voornamelijk waarde voor vastgoedontwikkelingen in Hoorn buiten de al in gang gezette uitleggebieden waarvoor prijzen contractueel zijn vastgelegd. De huidige nota Grondbeleid is eind 2008 geactualiseerd. Deze grondprijzennota sluit daar op aan. 2.1. De gemeente als ondernemer. De Wro die op 1 juli 2008 in werking is getreden veroorzaakt een verschuiving in de positie die de lokale overheid inneemt waar het gaat om gebiedsontwikkelingen. Voorheen had de gemeente privaatrechtelijk (dus in de zin van ondernemer) pas invloed op de inhoudelijke ontwikkeling van een gebied als er een eigendomspositie was ingenomen. Kenmerkend bij een ingenomen grondpositie is het dragen van ondernemersrisico, wat in een neergaande markt kan leiden tot grote negatieve financiële gevolgen maar bij gunstige marktontwikkelingen winst oplevert die naar believen kan worden ingezet voor andere gemeentelijke plannen. Het dragen van dergelijke risico’s behoort echter primair niet tot de gemeentelijke taakstelling. Is de gemeente enig eigenaar en grondontwikkelaar dan kan zij zelf de grondprijsmethode en prijs bepalen conform eigen beleid. 2.2. De gemeente als overheid. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om zonder grondpositie toch te sturen op de inhoudelijke ontwikkeling van gebieden. De gemeente kan bijvoorbeeld publiekrechtelijke locatieeisen en eisen aan woningcategorieën stellen. Daarmee veranderen zowel de afwegingen die particuliere eigenaren bij onderhandelingen zullen maken als de gemeentelijke positie. Daarnaast is kostenverhaal mogelijk in geval de gemeente de openbare ruimte inricht, echter niet verhaalbare kosten komen daarbij voor rekening van de gemeente en die kosten kunnen nog flink oplopen. De transactiegrondprijzen worden uiteindelijk niet door de gemeente bepaald. Vanuit de gemeentelijke taakstelling zal strategisch moeten worden bepaald of de gemeente in de toekomst structureel een risicodragende rol wenst te blijven vervullen, inclusief de kans op winst of verlies. In geval van kostenverhaal dient tevens te worden gekozen voor een privaat- en/of publiekrechtelijk pad. Deze keus bepaalt tevens of de gemeente nog kosten voor haar rekening krijgt of dat deze contractueel geheel kunnen worden afgedekt. 2.3. Erfpacht. In de raadsvergadering van 8 mei 2007 besloot de gemeenteraad het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgiftebeleid verkoop van grond als generieke uitgiftevorm te hanteren. Door dit besluit wordt een deel van de erfpachters in de gemeente Hoorn in de gelegenheid gesteld om het blote eigendom te verwerven. De gemeenteraad sloot echter op voorhand sportcomplexen uit van de mogelijkheid tot koop. In voorkomende gevallen zal per erfpachtsituatie de grondprijs worden berekend met inachtneming van de bepalingen in de onderliggende contracten. Hoeveel erfpachters van de mogelijkheid tot koop gebruik zullen maken, valt thans niet te overzien. Gronden voor nieuwe sportcomplexen worden uitgegeven in erfpacht. 2.4. Verhuur van gronden. Het verhuren van gronden wordt gesplitst in twee vormen. Gronden ten behoeve van exploitatiegebieden en niet-functiespecifieke gronden.
5
Exploitatiegrond. Binnen exploitatiegebieden zijn gronden meestal pas op termijn nodig voor de gedachte ontwikkeling. Contractueel kan met de vorige eigenaar om fiscale redenen een voortgezet gebruik zijn vastgelegd waardoor de werkelijke levering op een later tijdstip plaats vindt. Met name de eerste gronden voor Bangert en Oosterpolder zijn onder die condities verworven. In andere situaties wordt via een bruikleenovereenkomst de grond zonder financiële vergoeding tijdelijk in gebruik gegeven waardoor jaarlijkse onderhoudskosten (maaiwerk en slootschouw) worden voorkomen en geen pacht of huurrechten ontstaan. Verhuur van gronden komt dan ook alleen voor op lange termijn met de zekerheid van beëindiging binnen de door de gemeente gewenste termijn. In principe wordt dan een marktconforme huurprijs berekend. Omdat exploitaties tijdgebonden zijn zal binnen de looptijd ervan een besluit worden genomen over verdere inpassing of vervreemding van het grondeigendom. Niet functiespecifieke grond. Niet aan een functie gebonden gronden zijn bijvoorbeeld volkstuinen, restgronden bij bedrijven of gronden verhuurd aan instellingen of particulieren. Daarvoor wordt per situatie een huurcontract opgesteld en afgesloten. De huurprijs wordt marktconform bepaald. Zie voor verhuur van gronden ook de separaat vast te stellen notitie verhuurbeleid.
6
3. Grondprijsmethodieken en vaststelling. De basis voor de prijsvorming is vastgelegd in de nota Grondbeleid die in de raadsvergadering van 16 december 2008 is vastgesteld. Uitgangspunt is het hanteren van een functionele grondprijspolitiek. De waarde van de grond is direct gerelateerd aan de daarop te vestigen bestemming en wordt bepaald aan de hand van marktconforme prijzen. Het bepalen van een grondprijs is afhankelijk van een groot aantal factoren. Hoe de uitkomst van een berekeningmethode ook is, het is slechts een richtinggevend instrument om snel te kunnen anticiperen op initiatieven vanuit de markt. Door onderhandelingen zal een definitief grondbod worden gevormd. Een officieel grondbod heeft een beperkte acceptatieduur. Na de vervaldatum vindt een herberekening plaats. Voor de tijd tussen grondbod en grondafname wordt een prijsindex vastgesteld. In geval bij bedrijventerrein door de gemeente een schriftelijke optie wordt verstrekt, is een aparte optieregeling van toepassing waarin een beperkte looptijd en een rentevergoeding is opgenomen. 3.1. Rekenmethodes. 3.1.1. Genormeerde residuele methode. Bij commerciële ontwikkelingen wordt in principe de genormeerde residuele grondprijsmethodiek toegepast. Bij deze methode leidt de fictieve marktwaarde (=verkoopprijs of beleggingswaarde) van het onroerend goed verminderd met genormeerde stichtingskosten tot de grondprijs. De stichtingskosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico). Deze worden gebaseerd op referentieobjecten. In deze berekeningkolom zijn parameters opgenomen die, bij geringe wijziging, leiden tot grote verschillen in de uiteindelijke grondwaarde. Vandaar dat voor het toepassen van deze methodiek regelmatig een gespecialiseerd extern bureau wordt ingeschakeld. Door deze werkwijze wordt tevens formeel de Europees verboden “staatssteun” voorkomen. In geval deze methode leidt tot een niveau beneden de kostprijs dan dient naast deze berekening ook een minimale grondprijs te worden berekend. Deze waarde wordt langs comparatieve weg vastgesteld door een markttechnische grondwaardebepaling van een redelijk vergelijkbaar object. Er ontstaat dan wel een knelpunt omdat grondkosten en bouwkosten samen hoger uitkomen dan de marktwaarde. De oplossing daarvan wordt meestal overgelaten aan de marktpartij omdat die meer bezuinigingsmogelijkheden heeft. Dit kan echter leiden tot vertraging in de onderhandelingen of tot het afzien van de grondtransactie. 3.1.2. Comparatieve methode. De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties. Deze methode, waarbij de prijs van de bouwgrond centraal staat, wordt toegepast voor de uitgifte van grond voor bijvoorbeeld bedrijventerreinen en particuliere bouwkavels. De prijs wordt kwalitatief concurrerend getoetst aan het prijsniveau bij vergelijkbare en omliggende gemeenten en projecten. Bij bedrijventerreinen speelt daarbij het creëren van maatschappelijk rendement voor de gemeente een belangrijke rol. Niet uit het oog wordt verloren dat ook voor deze gronden marktconformiteit vanwege Europese wetgeving wordt gevolgd. Dit houdt in dat bij grootschalige ontwikkeling ook regelmatig een bredere markttoets wordt gehouden. 3.1.3. Kostprijsmethode. De uitgifteprijs wordt vastgesteld op basis van het totaal aan kosten in de grondexploitatie. Al deze kosten moeten minimaal gedekt worden uit de verkoop van de gronden. 3.1.4. Grondquotemethode. De grondprijs per woning wordt bepaald door een percentage te nemen van de Vrij Op Naamprijs. Deze methode is snel maar zeer indicatief en grof. Heeft als nadeel dat het uitvoeren van bouwkundig meerwerk direct leidt tot een hogere grondprijs. Dit werkt verlammend op de
7
toename van kwaliteit omdat dit werk wordt uitgesteld of niet uitgevoerd. Voor een quick scan en toets toepasbaar in combinatie met andere methoden.
3.1.5. Tender. Meerdere marktpartijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt in principe als grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpprijsvraag met een programma van eisen als basis. In dat geval wordt het grondbod met een bepaalde wegingsfactor onderdeel van de einduitslag. Vooraf berekende residuele grondwaarden dienen als toets. 3.1.6. Lump sum. De grondprijs voor een bepaalde locatie wordt vastgesteld, waarbij nadien aan te brengen wijzigingen van het bouwprogramma geen invloed meer hebben op de prijs.
3.2. Gronduitgifte. Onroerende goederen zoals gronden veranderen van eigenaar bij notariële akte. De kosten daarvan komen voor rekening van de koper. Voordien is vaak een koopovereenkomst gesloten waarin allerhande zaken zijn vastgelegd. De grondprijs is daar een onderdeel van. Afhankelijk van de staat waarin grond wordt verkocht wordt de koper overdrachtsbelasting of BTW in rekening gebracht. Voor het opstellen van gemeentelijke documenten zoals een gronduitgiftetekening ten behoeve van de notariële akte worden geen kosten in rekening gebracht. In nieuwbouwsituaties worden bovendien nog forfaitaire kosten berekend voor rioolaansluitingen. In bestaande situaties komen de werkelijke aansluitkosten op de riolering voor rekening van de koper. De gemeente heeft een kunstbeleid waarin is vastgesteld dat bij grondverkoop aan projectontwikkelaars ½ % van de grondprijs voor rekening van de gemeente wordt gestort in het fonds “Beeldende kunst”. 3.3. Indexering. Vanaf de peildatum van de grondprijsberekening tot de werkelijke betaaldatum wordt de grondprijs geïndexeerd met een in overleg tussen partijen vast te stellen prijsindex. Voor de goedkope en middeldure woningbouw kan worden geïndexeerd met de bouwkostenindex van het Bureau Documentatie Bouwwezen, de BDB index “eengezinswoningen (nieuwbouw)”. Maximale stichtingskostengrens € 244.800,= inclusief BTW, prijspeil 1-1-2009. Voor de duurdere vrije sectorbouw wordt vaak de marktindex van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM-regio West-Friesland toegepast. Eenvoudiger maar met enig risico is een aan de rentestand gelieerd vast percentage. Andere indexen die meer passend worden geacht zijn bespreekbaar tussen gemeente en betrokken partijen.
8
4. Woningbouw. De economische recessie, gebrek aan consumentenvertrouwen, een bestaand redelijk nieuwbouwaanbod en een hoog aanbod in de bestaande woningvoorraad in de regio WestFriesland zorgt momenteel voor een afzetprobleem in, met name het duurdere segment van, de regionale woningbouwmarkt. Op grond van de demografische ontwikkelingen zijn er aanwijzingen dat voor de lange termijn het realiseren van de huidige woningbouwplanning in Hoorn kan leiden tot een overproductie. In reactie op de markt is een eerste temporisering in 2009 al direct doorgevoerd om leegstand te vermijden. De verwachtingen voor 2010 zijn nog niet veel beter alhoewel een kentering gloort. Een basisproductie in de goedkope en middeldure categorie is gewenst om de woningbouwproductie draaiend te houden. 4.1. Bangert en Oosterpolder. De grondprijzen voor nieuwbouw in de wijk Bangert en Oosterpolder liggen vast volgens de met de ontwikkelaars gesloten raamovereenkomst. Deze worden jaarlijks geactualiseerd met een index. De goedkope en middeldure woningbouw wordt jaarlijks geïndexeerd met de bouwkostenindex van het Bureau Documentatie Bouwwezen, de BDB index “eengezinswoningen (nieuwbouw)”. Aan deze categorieën zijn bijbehorende stichtingskostengrenzen gekoppeld en genormeerde kaveloppervlaktes voor grondgebonden woningen. De vrije sectorbouw 2/1 kapwoningen en vrijstaand worden kwartaalgewijs aangepast volgens de marktindex van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, NVM-regio WestFriesland. De markttechnisch bijbehorende normkaveloppervlakten zijn respectievelijk 250 m2 en 450 m2. De prijzen variëren afhankelijk van de liggingfactoren “noord of oost”, “zuid of west” en voor beide al dan niet aan water of groen gelegen. 4.2. Blauwe Berg. Tijdens de ontwikkeling van dit leisurepark is voor de haalbaarheid van het plan de functie woningbouw toegevoegd. 226 woningen worden gebouwd in diverse categorieën. De exploitatie van het gebied geschiedt voor rekening en risico van private partijen. Er vindt daarom geen verrekening plaats van grondkosten. Als buiten het contract functies worden toegevoegd zal daarvoor een grondprijs worden bepaald overeenkomstig deze nota. 4.3 Starterswoningen. Voor nieuwe kopers op de markt kunnen starterswoningen worden gebouwd in grondgebonden of gestapelde vorm. In Hoorn zijn tot nu toe alleen gestapelde starterswoningen gebouwd. De grondprijs wordt jaarlijks geactualiseerd middels de BDB index vanwege het sociale karakter. 4.4. Sociale woningbouw. Vaste grondprijzen voor sociale woningbouw worden op jaarbasis vastgesteld. Zowel grondgebonden als gestapeld zijn daarbij drie categorieën te onderscheiden. Starterswoningen, sociaal goedkoop en sociaal middelduur. Omdat voor deze categorie de omgevingskwaliteit geen onderdeel uitmaakt van de prijsvorming kan in principe de prijslijst Bangert en Oosterpolder (jaarlijks geïndexeerd met een bouwkostenindex) als uitgangspunt dienen. Deze is echter niet compleet, de grondgebonden starterswoningen ontbreken. Voor de volledigheid is het aan te bevelen onderstaande waarden ter completering vast te stellen op prijspeil 1 januari 2009. Voor de grondgebonden starterswoningen is daarbij dezelfde quote gehanteerd als bij de gestapelde startersbouw. Tevens zijn ontbrekende normoppervlakten toegevoegd. Als normoppervlakte kan voor een starterswoning 70 m2 BVO, voor een goedkoop appartement 85 m2 BVO en voor een middelduur appartement 100 m2 worden gehanteerd.
9
Grondgebonden woningen prijspeil 01-01-2009 kavelnorm in m2 starters
stichtingskosten grens incl BTW
grondprijs per m2 excl. BTW
quote
85 €
122.400
€
157
12,97%
goedkope huur/koop
120 €
161.400
€
173
15,31%
middelduur laag
150 €
200.400
€
187
16,66%
middelduur hoog
180 €
244.800
€
212
18,55%
Gestapelde woningen prijspeil 01-01-2009 oppervlakte in m2 BVO
stichtingskosten grens incl BTW
grondprijs per app.excl. BTW
quote
starters
70 €
122.400
€
13.356
12,99%
goedkope huur/koop
85 €
146.200
€
16.328
13,29%
middeldure huur/koop
100 €
193.400
€
21.046
12,95%
Grondprijzen voor deze categorieën worden vastgesteld zonder discussie over een eventuele onrendabele top die kan ontstaan door hoge bouwkosten. Als het al voorkomt wordt vaak compensatie gevonden door verevening met andere bouwkundige producten binnen de eigen begroting van de ontwikkelaar op dezelfde locatie. Lukt dat niet dan kan, indien nodig en in een uiterst geval, via andere kanalen gezocht worden naar oplossingen. Eerst zal dan wel moeten worden vastgesteld dat er daadwerkelijk sprake in van een onrendabele top. Daarbij is inzicht in alle elementen in de totale bouwkostenkolom noodzakelijk. Het na dertig jaar weer uitponden van het bezit wordt bijvoorbeeld veelal niet berekend ondanks dat het onroerend goed na de exploitatieperiode nog een waarde heeft. Residueel rekenen leidt voor deze categorieën vaak tot moeizaam overleg waardoor gemeenschappelijke doelstellingen in het gedrang kunnen komen. Een quoteringbandbreedte zoals bij bovenstaande tabellen is een redelijk te hanteren methode vanwege de koppeling aan de genoemde maximale stichtingskostengrenzen. 4.5. Vrije sectorbouw. Deze categorie woningbouw bestaat uit grondgebonden 2/1kapwoningen en vrijstaande woningen alsmede appartementenbouw. De grondprijzen voor de grondgebonden marktsegmenten worden comparatief bepaald en per locatie getoetst aan de markt. Naast de eerder genoemde liggingfactoren “noord of oost”, “zuid of west”, al dan niet aan water of groen dient ook de locatie op zich gewaardeerd te worden en tot uitdrukking te worden gebracht in de prijs. Uitgezonderd is de projectmatige grondgebonden bouw in Bangert en Oosterpolder. Daarvoor zijn contractueel met de marktpartijen al grondprijzen met een index vastgesteld. Voor grote en ingewikkelde projecten is de in de jaren 90 ontwikkelde REN-methode geschikt die een aantal hoofd en deelaspecten op wijk- en omgevingsniveau voorziet van wegingsfactoren.
10
Deze geven het onderlinge relatieve belang aan voor de locatiewaardering. Via een waarderingsscore per aspect is op zo objectief mogelijke wijze de haalbare grondprijs voor een locatie te bepalen. De door de gemeente uit te geven vrije sectorkavels voor particulier opdrachtgeverschap in Bangert en Oosterpolder fase 2 zijn voorzien van grondprijzen, getoetst aan de markt. Waar in het verleden alle kavels snel werden afgezet aan de kandidaat kopers op de gemeentelijke wachtlijst is inmiddels sprake van een temporisering in uitgifte. De verkoop van kavels in fase 1 gaf eerder al een soortgelijke tendens te zien. In de eerste verkoopronde in fase 2 zijn iets meer dan 50% van de kavels verkocht. Gelet op het hoge aantal van 58 stuks een redelijk resultaat. Blijkbaar heeft een aantal kandidaat kopers op deze locatie gewacht en het in finale toestaan van welstandsvrij bouwen ook een beslissende rol gespeeld. Om het gebruik van zogenaamde bouwbegeleiding te stimuleren wordt een tegemoetkoming in de kosten van € 2.500,= verstrekt. De eerstvolgende productie gemeentelijke kavels wordt in de eerste helft van 2010 in kleine clusters en verspreide ligging verwacht in fase 4. Onderzocht zal worden wat de rol en functie nog is van de resterende wachtlijst en hoe de resterende kavels in de markt zullen worden gezet. Verwacht wordt dat in de loop van 2009 en in 2010 een redelijk aantal van deze kavels alsnog zullen worden verkocht. In de exploitatie is daarmee in ieder geval rekening gehouden. Het prijsniveau kan worden gehandhaafd. Voor de appartementenbouw met hogere stichtingskosten dan € 193.400,= (prijspeil 1-1-2009) inclusief BTW wordt de grondprijs residueel vastgesteld rekening houdend met een comparatief bepaalde minimale bodemprijs. Norm daarbij is dat gebouwde parkeervoorzieningen tegen kostprijs worden verkocht en daarom kostenneutraal zijn in de grondprijsberekening. 4.6. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Als experiment worden in Hoorn nu een tweetal locaties beschikbaar gesteld aan partijen die collectief zelf willen bouwen in de sociale sfeer. Voor de locatie Tuibrug zijn 4 partijen in beeld. Bij de Hoornbloem 1 partij. De grondprijs is, vanwege het sociale karakter, comparatief afgeleid van de middeldure categorie woningbouw in de nieuwbouwwijk Bangert en Oosterpolder. In deze wijk wordt overigens in fase 4B nog een toekomstig bouwoppervlak van 3000 m2 voor deze categorie gereserveerd. In deze categorie moet een verschil in bouwproduct en bouwprijs ten opzichte van een projectmatige ontwikkeling kunnen worden gemaakt om dit marktsegment levenskansen te bieden. Een marktconforme grondprijs is langs comparatieve weg te berekenen. 4.7. Beleidsregels.
In te stemmen met de volgende aanvullende beleidsregels: • Voor sociale woningbouw op prijspeil 1-1-2009 de grondprijzen volgens prijslijst Bangert en Oosterpolder te hanteren aangevuld met de prijzen zoals genoemd in bovenstaande tabel onder 4.4. Naar leverdatum jaarlijks te indexeren volgens de BDB-index. • Grondprijzen voor grondgebonden vrije sectorwoningbouw, uitgezonderd de projectmatige bouw in de wijk Bangert en Oosterpolder, worden comparatief bepaald. • Grondprijzen voor gestapelde vrije sectorbouw worden residueel bepaald met een op comparatieve wijze bepaalde minimale opbrengst. Gebouwde parkeervoorzieningen worden daarbij beschouwd tegen kostprijs te worden verkocht en zijn derhalve kostenneutraal in de berekening. • Grondprijzen voor Collectief Particulier opdrachtgeverschap worden comparatief bepaald.
11
5. Bedrijventerreinen. In Hoorn zijn op dit moment praktisch geen kavels meer beschikbaar op bedrijventerreinen. De laatste kavel op Westfrisia-oost fase III wordt naar verwachting dit jaar uitgegeven. Grondprijzen voor bedrijventerreinen worden bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Tot 2005 heeft een marktafstemming plaats gevonden. Voor het geringe aantal resterende m2 uitgeefbare grond zijn de grondprijzen daarna jaarlijks op inflatiebasis verhoogd. Voor gronduitgifte heeft Hoorn een optieregeling met optievergoeding vastgesteld. De grond wordt dan middels een overeenkomst in optie gegeven voor een termijn van een half jaar waarna omzetting in koop mogelijk is. 5.1. “t Zevenhuis”. In ontwikkeling is het nieuwe bedrijventerrein ’t Zevenhuis ten noorden van de door de Provincie te reconstrueren Westfrisiaweg. Het bruto oppervlak bedroeg 100 ha. De gronden binnen dit gebied zijn voor 50 % in handen van een marktpartij. 10% is in eigendom van de gemeente. De gemeente verhuurt dit terrein aan het Waterschap ten behoeve van een baggerdepot voorlopig tot 2010. De Provincie zal t.b.v. de reconstructie van de Westfrisiaweg aan de noordzijde van de huidige weg nog gronden moeten verwerven. Dan resteert nog een te ontwikkelen oppervlak van 80 ha. Voor deze ontwikkeling is een bestemmingsplanprocedure nodig volgens de nieuwe Wro inclusief een exploitatieplan. Door de gemeente zijn op proef verkavelingmodellen uitgewerkt en is een structuurvisie opgesteld. Een aantal strategische keuzes dienen nog te worden gemaakt. In het kader van de nieuwe wet zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld waarin alle elementen zijn opgenomen die volgens de wet voor kostenverhaal zijn toegestaan. Het nog ontbreken van jurisprudentie en het feit dat er nog geen overeenstemming is met de ontwikkelaar in het gebied maant tot voorzichtig handelen. De toerekening van € 10,=/m2 voor de verdubbeling van de Westfrisiaweg vraagt een andere (juridische) onderbouwing. 5.2. Grondbeleidskeuze. Een drietal situaties kunnen zich voordoen. 5.2.1. De gemeente neemt niet deel aan een risicovolle ontwikkeling, faciliteert de ontwikkeling conform de grexwet en sluit privaatrechtelijke posterieure overeenkomsten met andere grondeigenaren. De grondprijs wordt voor het exploitatieplan bepaald op basis van de comparatieve methode en er is een vastgesteld bestemmingsplan en exploitatieplan. Dit dient als vangnet voor kostenverhaal. Dit soort overeenkomsten kent een flink aantal beperkingen in de contractvrijheid. Komt in deze fase van ontwikkeling geen overeenkomst tot stand dan kan de gemeente kiezen de kosten publiekrechtelijk te verhalen via de bouwvergunning. Gronduitgifte is geen gemeentelijke activiteit. 5.2.2. De gemeente neemt niet deel aan een risicovolle ontwikkeling, faciliteert de ontwikkeling conform de grexwet en sluit privaatrechtelijke anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren. De grondprijs wordt voor het exploitatieplan bepaald op basis van de comparatieve methode. Er is nog geen bestemmingsplan en exploitatieplan vastgesteld maar een conceptexploitatie is noodzakelijk om differentiatieberekeningen te maken. In beginsel biedt dit de mogelijkheid hogere opbrengsten te genereren omdat exploitatiekosten ruimer kunnen worden geraamd en ook op andere gebieden een bijdrage kan worden overeengekomen. Als met alle eigenaren overeenkomsten worden gesloten is kostenverhaal verzekerd en hoeft geen definitief exploitatieplan te worden opgesteld. Ook in deze situatie is gronduitgifte geen gemeentelijke activiteit. 5.2.3. De gemeente wordt risicodragende deelnemer in de ontwikkeling. Als variant op 5.2.2. kan de gemeente in een samenwerkingsverband deelnemen aan de ontwikkeling. Afhankelijk van dit contract heeft de gemeente gedeelde zeggenschap binnen de op te stellen grondexploitatie, daarbij ook over de grondprijzen en zal minimaal het resultaat van het eigen grondprijsbeleid moeten scoren.
12
In deze situatie zal de grondprijs comparatief worden bepaald. Bij het bepalen van de grondprijs kan een onderscheid worden gemaakt tussen zichtlocaties en niet-zichtlocaties. Voor bedrijven die zich presenteren langs de Westfrisiaweg is de commerciële grondwaarde hoger dan voor het achterliggende vastgoed. 5.3. Beleidsregels.
In te stemmen met de volgende bestaande beleidsregels: • •
Grondprijzen voor bedrijventerreinen worden comparatief bepaald. Bij grootschalige nieuwe ontwikkelingen wordt een bredere markttoets gehouden.
13
6. Kantoren. 6.1. Algemeen. Landelijk herstelde de kantorenmarkt zich in 2008 voorzichtig waarbij een duidelijk verschil waarneembaar was tussen vrijwel direct afzetbare nieuwbouw en op de markt kansloze verouderde, slecht gelegen panden. Ontwikkelaars stonden weer in de startblokken om de huidige schaarste aan passende nieuwbouw in te vullen maar de crisis haalt een forse streep door de rekening. De kantorenmarkt is verre van gezond. Bovendien wordt, vanwege de wetmatig steeds weer terugkerende golfbeweging, voor deze vastgoedcyclus na 2009 een verder dalende vraag verwacht. Voorzichtigheid is geboden bij plannen die na die tijd op de markt komen. 6.2. Lokaal. In de Hoornse situatie is nauwelijks sprake van leegstand in de bestaande voorraad. Na de nieuwbouw op de Van Aalstweg en de Maelsonstraat is een dip ontstaan in de kantoorontwikkeling in Hoorn. Ook in bestemmingsplannen zijn op lange termijn geen gronden opgenomen met een kantoorbestemming. Bij gebrek aan locaties zijn er geen nieuwbouwmogelijkheden voor kantoren met uitzondering van een private ontwikkeling bij het Missiehuis op de Blauwe Berg (4 kantoorpaviljoens). In verband met het creëren van werkgelegenheid voor met name het midden en hogere kader in de administratieve sector zal ruimte moeten worden gevonden voor dit segment in de markt. Mogelijke locaties liggen aan de Nieuwe Steen (de hockeyvelden), ’t Zevenhuis, de kop van de strip in Bangert en Oosterpolder, het stationsgebied, Pelmolenpad, Dampten of Oude veiling. De Hoornse kantorenmarkt wordt gekenmerkt door lokale en regionale oriëntatie van bedrijven. Daarbij gaat het voornamelijk om een uitbreidings- en verplaatsingsvraag liefst met een eigen uitstraling, goede bereikbaarheid, voldoende parkeerruimte en gunstig prijsniveau. Beleidsmatig dient een omslag te worden gemaakt van reactief naar proactief door het planologisch inplannen van deze functie bij toekomstige ontwikkelingen. Daarbij zullen flankerend bijpassende grondprijzen worden gegenereerd op basis van residuele berekeningen. 6.3. Beleidsregels.
In te stemmen met de volgende bestaande beleidsregel: •
Grondprijzen voor kantoren worden residueel bepaald.
14
7. Detailhandel/Horeca. 7.1. Landelijk. Vastgoedontwikkelingen op het gebied van detailhandel en horeca zijn altijd omgeven door spanningsvelden. Goed ondernemerschap, schaalgrootte, locatie en beeldkwaliteit zijn daarbij in hoofdzaak de ingrediënten voor een duurzame projectrealisatie. Van kleine winkel tot winkelcentrum, van eetcafé tot hotel/restaurant: de economische wetten van omzet en rendement bieden al dan niet overlevingskansen in de markt. Het is dan ook niet verwonderlijk dat residueel berekende grondwaarden voor deze functies sterk variëren. Naast de bouwkosten is daarbij het brutoaanvangsrendement (BAR) en de maximale huurwaarde bepalend voor de te berekenen grondprijs. Door economische schommelingen is er nimmer sprake van gelijkmatige prijsontwikkeling. Volgens het CBS staan ons grote demografische veranderingen te wachten en deze zullen het winkelgedrag en het consumptiepatroon in de kern raken. Er is een groeiend aantal in-actieven met veel tijd en relatief veel te besteden maar een kritisch koopgedrag. Zij vragen service en goede kwaliteit en zien winkelen deels als vrije tijdsbesteding. Daar staan tegenover de tweeverdieners (met veeleisende banen, sport, hobby’s, kinderen en relaties) die even snel boodschappen moeten doen. Tel daarbij op het fenomeen van internetwinkelen en de trend voor de toekomst van de detailhandel en horeca wordt zichtbaar. Er is vraag naar nieuwe winkelformules zoals gemakswinkels bij benzinestations en goed bereikbare one-stopshoppingcentra en de kloof tussen “A”locaties en overige locaties wordt groter. De rol van de overheid daarin is bescheiden en in de ogen van ontwikkelaars/beleggers te star en weinig bereid tot nieuwe ontwikkelingen. 7.2. De Hoornse markt. Economische wetten bepalen het vestigingsklimaat dus ook de vastgoedontwikkeling in Hoorn. Het Runshoppingcentre Van Aalstweg is daarvan een goed voorbeeld. Waarneembaar is dat de funshopfunctie van de binnenstad toeneemt. Incidenteel is sprake van gemeentelijk grondbezit, vaak als gevolg van historische ontwikkelingen of strategische aankopen, waarvoor bij vervreemding op basis van de residuele methodiek ad hoc een grondprijs wordt bepaald. Anders ligt dat bij nieuwbouwontwikkelingen zoals in het centrumgebied Bangert en Oosterpolder. Daar is de gemeente grondeigenaar en wordt in de regel langs residuele weg per functie in maatwerk een grondprijs bepaald. Voor bijzondere objecten kan, na onderhandelingen, een lump sum prijs worden overeengekomen. Dit geldt eveneens voor andere toekomstige ontwikkelingen waarin de gemeente een substantiële grondpositie heeft zoals het Stationsgebied en omgeving, Vale Hen, Oostereiland, etc. Als een grondverkoop voor horeca aan de orde is wordt een marktconforme residuele grondprijsberekening opgesteld die vergelijkbaar is met de methode van grondprijsbepaling voor detailhandel. 7.3. Brandstofverkooppunten. Naast een residuele grondprijsberekening wordt de grondwaarde bepaald door de te verwachten omzet in liters brandstof. Bij de tankstations aan de Oostergouw is, als onderdeel van de grondtransactie, een (niet geïndexeerde) jaarlijks af te dragen litervergoeding afgesproken. Daardoor zal, bij een stijgende inflatie, de jaarlijks te betalen som voor de exploitant een steeds kleiner deel van de bedrijfskosten vormen. De gemeente ontvangt gedurende vele jaren, afhankelijk van de literomzet, jaarlijks grondinkomsten die in de bedrijfsreserve worden geboekt. Er is geen einddatum vastgelegd. Beëindiging zal pas plaats vinden als er voor de gemeente geen rendement meer is te behalen. Deze berekening is voor de gemeente op termijn zeer gunstig. 7.4. Beleidsregels.
In te stemmen met de volgende bestaande beleidsregel: •
Grondprijzen voor detailhandel; en horeca worden residueel bepaald.
15
8. Leisure en recreatie. 8.1. Blauwe Berg. Middels een ontwikkelovereenkomst tussen de gemeente en twee marktpartijen vorderen de ontwikkelingen in het gebied de Blauwe Berg gestaag. Waar de gemeente zelf de kunstijsbaan heeft gerealiseerd en BAM de turborotonde en de primaire hoofdinfrastructuur in het gebied heeft aangelegd is het wachten nu op de bouw van de discotheek en de bioscoop al dan niet in combinatie met een hotel. Deze functies liggen aan het uiteinde van een tussenliggende geluidwal waaraan ook een parkeerveld wordt gerealiseerd. Achter deze wal is plaats voor de secundaire infrastructuur samen met de bouw van 226 woningen, de aanleg van het vrijetijdspark en eventuele overige voorzieningen. Het ontwerp bestemmingsplan is inmiddels in procedure gebracht. In principe wordt de overeenkomst uitgevoerd zonder verdere betalingen voor de door de gemeente uit te geven grond. Door de wijzigingen in functies zullen echter over de grondprijs en het parkeren bij het hotel en de bioscoop nog onderhandelingen worden gevoerd op basis van de residuele methodiek. Dit is maatwerk gelet op het financiële belang voor de gemeente. Uiteindelijk zullen voor diverse functies lump sum bedragen worden vastgesteld.
8.2. Jachthaven Schelphoek. Ook in de ontwikkeling van een extra jachthaven voor Hoorn in de oksel van het Markermeer bij industrieterrein Hoorn 80 speelt de gemeente slechts een faciliterende rol. De aanwezige industriehaven en loswal wordt richting Julianapark uitgebreid met een strekdam en ligboxen, accommodatie voor een opleidingscentrum voor zeiljeugd, etc. Een grootschalig waterbouwkundig werk waarvoor van het Rijk water is aangekocht en doorgeleverd aan de private ontwikkelende partij. De gemeente heeft zelf geen grondpositie. Voor dit project wordt dus ook geen grondprijs bepaald.
16
9. Parkeren. Parkeerruimte is een belangrijk aspect bij het vormen van een stedenbouwkundig beeld. Verwacht wordt dat de maatschappelijke vraag naar deze ruimte verder zal toenemen en dat dwingt ons vroeg of laat tot het maken van keuzes, immers de ruimte is schaars. Het streven is om bij elke ontwikkeling voldoende en kwalitatief goede parkeerplaatsen te realiseren en in de werkelijke parkeerbehoefte te voorzien. De ruimtevraag kan op diverse manieren worden ingevuld, variërend tussen de eenvoudige vorm van (vrij)parkeren op de openbare weg tot een gebouwde parkeervoorziening. In het laatste geval zullen subkeuzes moeten worden gemaakt tussen openbaar of geprivatiseerd beheer en exploitatie, voor bouwvormen ondergronds, half verdiept of bovengronds en uitvoeringen in een zeker kwaliteitsniveau. Een en ander bepaalt de kostprijs van een parkeerplaats en, gelet op de markt, de financiële haalbaarheid van een project. Integraal parkeerbeleid (met norm- en tariefstellingen) is daarvoor onontbeerlijk. Gewerkt wordt aan het opstellen van een beleidsnota parkeren waarin de parkeervisie voor Hoorn wordt gevormd en voor de toekomst zal worden vastgelegd. Daarbij zal onderscheid worden gemaakt tussen het stadscentrum en woonwijken, tussen winkelgebieden, bedrijventerreinen en kantoren, etc. Kortom een omvangrijk politiek beleidsinstrument. Huidige situatie: In Hoorn worden nu voor woningbouw in uitleggebieden parkeerplaatsen op de openbare weg aangelegd waarbij rekening wordt gehouden met landelijke parkeernormen en de realisatie van een aantal parkeerplaatsen op eigen erf. De aanlegkosten maken deel uit van de grondexploitatie. Op bedrijventerreinen en kantorenlocaties dienen parkeerplaatsen in principe geheel op eigen erf en voor eigen rekening te worden aangelegd. Specifiek kunnen per locatie aanvullende stedenbouwkundige eisen/wensen worden geformuleerd omtrent de verhouding tussen de gebouwde voorzieningen en het omliggende eigen terrein, de zogenaamde Floor/space index. Daarmee wordt enerzijds het ruimtelijke kwaliteitsbeeld bepaald (parkeren op maaiveld of in gebouwde voorzieningen) maar anderzijds ook een belangrijke kostencomponent voor de ontwikkelaar/bouwer/eindgebruiker. Bij winkelcentra of binnenstedelijke ontwikkelingen zijn in het verleden grote parkeervelden aangelegd. Hier is sprake van een duidelijke kentering. De ruimte is niet langer aanwezig en dwingt tot andere parkeervormen. De kosten daarvan komen geheel voor rekening van de ontwikkelaar. Waar combinaties worden gevormd met meerlaagse woningbouw in de dure categorie boven winkels zal de ontwikkelaar ook die parkeercapaciteit moeten realiseren op eigen terrein. Die parkeerplaatsen zijn overigens tegen kostprijs afzetbaar. Voor andere categorie woningbouw in deze combinatie wordt in principe hetzelfde uitgangspunt gehanteerd maar zal financieel sprake kunnen zijn van een onrendabele top. Per project zal door het College worden aangegeven of de voorziening wenselijk is en hoe in de afdekking van de onrendabele top wordt voorzien. Voor winkels, horeca, leisure, scholen en sociale en culturele bestemmingen dienen parkeerplaatsen bij voorkeur op eigen terrein en voor eigen rekening te worden aangelegd. Als het redelijkerwijs niet anders kan wordt aanleg in openbaar gebied toegestaan. De aanlegkosten worden direct ten laste van de veroorzaker gebracht of, indien daarvan sprake is, indirect via de gemeentelijke grondexploitatie opgenomen in de gronduitgifteprijs. Ook bij deze functies zal per geval maatwerk worden geleverd en, bij een voorkomende onrendabele top, door het College worden aangegeven of de voorziening wenselijk is en hoe eventueel in de afdekking van de onrendabele top wordt voorzien.
17
10. Overige functies. 10.1. Sociaal maatschappelijke en culturele voorzieningen. Een onderscheid is te maken in commerciële en niet commerciële functies. Onder commercieel vallen praktijken voor huisartsen, fysiotherapeuten, tandartsen, e.d. Niet commercieel zijn kerken, basisscholen, buurthuizen, brandweer, welzijnsinstellingen, etc. In algemene zin bepaalt de functionaliteit van het gebouw de waarde van het vastgoed en daarmee van de onderliggende grondwaarde. Het gaat immers om de potentiële waarde die de locatie in de toekomst kan bieden. Met andere woorden: als een gebouw geschikt is voor meerdere functies (courantheid) wordt een grondprijs gegenereerd gelijk aan de hoogste prijs. Rekening wordt gehouden met het maximaal toelaatbare bebouwingsvolume volgens het bestemmingsplan tenzij de gemeente daaraan aanvullend zelf beperkingen oplegt. Incidenteel, maar toch met regelmaat, wordt verzocht om een grondprijsberekening voor specifieke sociaal maatschappelijke voorzieningen in combinatie met woningbouw. Als stelregel wordt (residueel berekend) maatwerk geleverd. Waar het gaat om specifiek voor deze doelgroep ontworpen incourant vastgoed volgt vanuit de markt residueel vanzelf een lagere grondprijs. De waarde wordt immers negatief beïnvloed door de beperkte vraag. Uit efficiëntieoogpunt is het dan wel van belang de locatiekeuze zoveel mogelijk aan te laten sluiten op de maximale bebouwingsmogelijkheden volgens het vigerende bestemmingsplan. 10.2. Gemeentelijke voorzieningen (scholen, buurthuizen). Voor gemeentelijke voorzieningen in nieuwbouwwijken verandert de grond niet van eigenaar. De grond blijft in bezit van de gemeente. Indien er binnen de gemeente van de algemene dienst naar Vastgoed grond wordt overgedragen dan gelden de volgende regels: • Grond t.b.v. openbare ruimte, openbaar groen kan alleen worden overgedragen indien deze kan worden herontwikkeld. Indien bestaande openbare ruimte wordt overgedragen aan Vastgoed gebeurt dit zonder financiële vergoeding. • Andere terreinen worden overgedragen tegen boekwaarde, waarbij een bovengrens geldt; er wordt ten hoogste een prijs betaald om budgettair neutraal te kunnen ontwikkelen. De percelen worden overgedragen naar Vastgoed en verrekend nadat een planologische procedure is voltooid. Indien er binnen de gemeente van Vastgoed naar de algemene dienst gronden worden overgedragen dan zijn de regels: • Na oplevering van de openbare ruimte gaat deze zonder vergoeding over naar de algemene dienst (Stadsbeheer) die aansluitend zorgt voor het onderhoud. • Ondergrond van sportterreinen gaat van Vastgoed over naar de algemene dienst tegen de waarde berekend volgens de kostprijsmethode. De algemene dienst zorgt vervolgens voor eigen rekening voor aanleg van velden en andere terreinvoorzieningen. • Ondergrond bestemd voor bijzondere doeleinden (bijvoorbeeld scholen of buurthuizen) gaat van Vastgoed naar de algemene dienst tegen kostprijs. Conform het college besluit van 12 december 2000 worden deze kosten gedekt uit de Algemene bedrijfsreserve Grondzaken. De algemene dienst zorg vervolgens voor eigen rekening voor de bouw van de opstallen en andere voorzieningen. 10.3. Onbebouwde gronden. (Agrarische grond, bossen, groenstroken, snippergroen, sportvelden, volkstuinen, woonboottuinen.) De gemeente bezit naast openbare gebieden onbebouwde gronden die, om uiteenlopende redenen en voor diverse doeleinden, zijn verworven. Vaak gaat het daarbij om gronden die in het kader van de ontwikkeling van de stad van bestemming veranderen. Projectmatig wordt bij de ontwikkeling van deze gronden binnen een grondexploitatie invulling gegeven aan de bedoelde functie. Niet gebruikte gronden worden meestal aan de groeninrichting toegevoegd of, bij een agrarische functie, tijdelijk (van jaar tot jaar) in gebruik gegeven. Ze behouden, zolang gewenst,
18
wel hun bestemming zodat aanpassingen op termijn mogelijk zijn. Om alle rechten te behouden wordt in principe geen pacht of huur geheven. Pacht agrarische gronden. Indien het vanuit strategisch oogpunt niet belemmerend is kan in voorkomende gevallen een pachtovereenkomst worden gesloten. Deze sluit aan op het Pachtprijzenbesluit. De pachtprijs mag niet hoger zijn dan de in het besluit bepaalde maximale pachtprijs. De wettelijke regels voor pacht maken vanaf 1-9-2007 onderdeel uit van het Burgerlijk Wetboek. Het gelijktijdig in werking getreden Pachtprijzenbesluit is op het BW gebaseerd. De Pachtwet is vervallen. Voor pachtovereenkomsten voor los land met een oppervlakte van 1 ha. of kleiner geldt geen prijstoetsing. De prijs is in onderhandeling vrij en marktconform te bepalen. Voor structureel terugkerende bestemmingen hanteert de gemeente een aantal beleidsuitgangspunten. Zo worden sportvelden in erfpacht uitgegeven en wordt grond voor volkstuinen en bij woonboten alleen verhuurd. Gronden waarin leidingen en kabels aanwezig zijn worden in principe niet uitgegeven omdat nutsbedrijven vanuit beheersoverwegingen en bij calamiteiten liever geen eigendommen in privé-grond willen hebben liggen. Regelmatig wordt de gemeente benaderd met de vraag of een bepaald stuk grond te koop is. Dit varieert van enkele vierkante meters tot een aantal hectares. Vanwege de locatiespecifieke verschillen in situaties is maatwerk hier geboden. Afhankelijk van de bestemming en het bijbehorende beleid vindt hierover besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders plaats. Voor het bepalen van een bijbehorende grond-, pacht- of huur-prijs wordt getoetst aan de commerciële waarde en het bijpassend grondprijsbeleid. Snippergroen. Geconstateerd is dat in een aantal gevallen gemeentegrond oneigenlijk wordt gebruikt. Per wijk wordt projectmatig bepaald of de gemeente tot verkoop wenst over te gaan. Waar verkoop wordt toegestaan wordt, conform eerdere besluitvorming van B&W van 6 april 2004, een prijsniveau van € 100,=/m2 (exclusief BTW of overdrachtsbelasting) gehanteerd en in de binnenstad € 150,=/m2. Voor kavels< 20 m2 zonder toegevoegde waarde wordt een grondprijs van € 30,=/m2 (exclusief BTW of overdrachtsbelasting) gehanteerd en in de binnenstad € 45,=/m2. Nadat deze actie voor Hoorn is voltooid zal voor snippergroen nieuw grondprijsbeleid worden opgesteld. 10.4. Zendinstallaties. Door de raad is op 12 maart 2002 een beleidsnotitie Zendmasten vastgesteld. Met in achtneming van deze notitie heeft B&W op 10 mei 2005 besloten gronden voor deze functies te verhuren voor een periode van tien jaar eventueel met een recht van opstal gedurende deze periode. Huren zijn vastgesteld gekoppeld aan een prijsindex. Zie hiervoor de notitie verhuurbeleid. 10.5. Nutsvoorzieningen (transformatorstations, e.d.) Voor deze bijzondere doeleinden, uitgevoerd in vastgoed, wordt momenteel een jaarlijks te indexeren grondprijs gehanteerd van € 312,=/m2 exclusief BTW, kosten koper, prijspeil 1-12009. De index is gelijk aan het CBS consumentenprijsindexcijfer voor alle huishoudens van het voorgaande jaar. 10.6. Beleidsregels.
In te stemmen met de volgende bestaande beleidsregel: • •
Grondprijzen voor sociaal maatschappelijke en culturele voorzieningen van derden worden residueel bepaald. Voor nutsvoorzieningen (transformatorstations, e.d.) wordt een jaarlijks te indexeren vaste grondprijs gehanteerd. Voor 2009 vastgesteld op € 312,=/m2 exclusief BTW.
19
11. Beleidsregels grondprijsbeleid periode 2009-2010. Overzicht. In voorgaande hoofdstukken is het grondprijsbeleid en alle aspecten die daarin een rol spelen beschreven. Op onderdelen is aangeven waar beleid gecontinueerd wordt en waar aanvullingen c.q. wijzigingen worden voorgesteld. Op grond van de voor u liggende nota grondprijsbeleid 2009 – 2010 wordt de raad voorgesteld akkoord te gaan met de onderstaande beleidsregels. 11.1 Documenten. •
•
Een nota grondprijsbeleid per collegeperiode, elke 4 jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. Dit geschiedt in de tweede helft van het eerste jaar van de nieuwe collegeperiode. Tussentijds (tweejaarlijks) wordt de nota grondprijsbeleid geactualiseerd. 11.2 Beleid.
•
het vaststellen van grondprijzen wordt gedelegeerd aan het college van Burgemeester en wethouders.
11.3 Woningbouw. Voor sociale woningbouw op prijspeil 1-1-2009 de grondprijzen volgens prijslijst Bangert en Oosterpolder te hanteren aangevuld met de prijzen zoals genoemd in de tabel onder 4.4. Naar leverdatum jaarlijks te indexeren volgens de BDB-index. • Grondprijzen voor grondgebonden vrije sectorwoningbouw, uitgezonderd de projectmatige bouw in de wijk Bangert en Oosterpolder, worden comparatief bepaald. • Grondprijzen voor gestapelde vrije sectorbouw worden residueel bepaald met een op comparatieve wijze bepaalde minimale opbrengst. Gebouwde parkeervoorzieningen worden daarbij beschouwd tegen kostprijs te worden verkocht en zijn derhalve kostenneutraal in de berekening. • Grondprijzen voor Collectief Particulier opdrachtgeverschap worden comparatief bepaald. •
11.4 Bedrijventerreinen. • •
Grondprijzen voor bedrijventerreinen worden comparatief bepaald. Bij grootschalige nieuwe ontwikkelingen wordt een bredere markttoets gehouden. 11.5 Kantoren.
•
Grondprijzen voor kantoren worden residueel bepaald.
11.6 Detailhandel en horeca. •
Grondprijzen voor detailhandel; en horeca worden residueel bepaald. 11.7 Overige functies.
• •
Grondprijzen voor externe sociaal maatschappelijke en culturele voorzieningen worden residueel bepaald. Voor nutsvoorzieningen (transformatorstations, e.d.) wordt een jaarlijks te indexeren vaste grondprijs gehanteerd. Voor 2009 vastgesteld op € 312,=/m2 exclusief BTW.
20
