Aan de raad
AGENDAPUNT 4 Doetinchem, 9 december 2009
ALDUS VASTGESTELD 17 DECEMBER 2009 Nieuwbouw brandweerkazerne en gebiedsontwikkeling sportpark Zuid Voorstel: 1. Kennisnemen van het programma van eisen en technisch programma van eisen brandweerkazerne, beide van 14 mei 2009. 2. Kennisnemen van de raming investeringskosten brandweerkazerne van 9 juni 2009. 3. Een voorbereidingskrediet beschikbaar stellen van 1.150.000 voor de planvorming van de nieuwe brandweerkazerne. 4. Sportpark Zuid aanwijzen als nieuwe locatie voor de brandweer. 5. De 'negatieve' grondexploitatie van 2 oktober 2009 vaststellen en voor het tekort ad 350.000 bij de jaarrekening 2009 een voorziening treffen, conform de spelregels van de grondexploitaties. 6. Voor de gebiedsontwikkeling een krediet beschikbaar stellen van 1.048.875 zoals opgenomen in de grondexploitatie 'Brandweer op Sportpark Zuid'. Op 7 juli 2009 hebben wij diverse conceptstukken over een verhuizing van de brandweer en over de nieuwbouw(locatie) als kader vastgesteld. De financiële consequenties hiervan hebben wij aan u voorgelegd in de meerjarenbegroting 2010-2013. Bij de behandeling van deze begroting hebt u inzake de nieuwbouw van de brandweerkazerne positief besloten. Graag geven wij de overwegingen aan die aan onze besluiten ten grondslag hebben gelegen. De wens voor een nieuwe brandweerkazerne komt enerzijds vanuit de ontwikkeling van Hamburgerbroek-Noord en anderzijds uit de niet adequate huisvesting van de brandweer op de huidige plaats. Dit laatste heeft meerdere oorzaken, waarvan de belangrijkste zijn: - De slechte voorzieningen voor de zogenaamde kazernering, dit zijn de verblijfs- en overnachtingsruimten voor de avond-, nacht- en weekenddiensten. Deze ruimten bevinden zich nu aan de overkant van de kazerne in een paar oude woningen op de hoek SpinbaanMissetstraat. Zowel de afmeting is niet voldoende alsook de kwaliteit is niet van deze tijd. Het gebouw voldoet niet aan de arbo-eisen. Deze voorziening wordt voornamelijk gebruikt door de vrijwilligers. Het niveau van deze huisvesting helpt niet bij de binding van de huidige vrijwilligers en het werven van nieuwe vrijwilligers. Bovendien leidt bij alarmering de oversteek van de Missetstraat tot verkeersonveilige situaties. - De stallingsruimte voor de voertuigen is te klein en kwalitatief voldoen deze niet aan een aantal arbonormen. Het materieel is niet handig te stallen, waardoor uitruktijden in het gedrang kunnen komen en er bovenmatig veel handelingen moeten worden verricht om het materieel te gebruiken, ook voor oefeningen. - Een goed oefenterrein is niet voorhanden. Het is te klein en voldoet niet aan de eisen die worden gesteld voor het voorkomen van vervuiling van het milieu. Er is geen zogenaamde vloeistofdichte vloer en oefeningen gaan gepaard met geluidhinder voor de directe (woon)omgeving. - De kantoorruimten zijn thans toereikend, maar niet logisch gegroepeerd. Daardoor zijn de kantoren als geheel niet flexibel in te delen en dus niet toekomstbestendig, ook gezien de ontwikkelingen binnen het cluster. Voor een mogelijke alternatieve locatie voor een nieuwe brandweerkazerne hebben wij een quickscan gemaakt als onderdeel van de quickscan voor sportpark Zuid. Aanleiding om juist dit gebied te overwegen, is de studie van de brandweer naar een goede locatie voor een nieuwe kazerne in het licht van de wettelijke uitruktijden voor de brandweer. Een terrein langs de Europaweg in de nabijheid van de rotonde bij sportpark Zuid is de enige logische plaats.
2 Doetinchem, 9 december 2009 In het advies behorend bij ons besluit rond de quickscan sportpark Zuid staat over deze locatie: "Het project Hamburgerbroek en de staat van de huidige accommodaties zorgt ervoor dat er bij voorkeur een nieuwe locatie wordt gezocht voor een nieuw te bouwen brandweerkazerne. Een onderzoek van de brandweer zelf heeft aangewezen dat een locatie aan de Europaweg nabij de Varkensweide, de meest ideale is. Voorlopig onderzoek wijst uit dat het mogelijk is om de brandweerkazerne te bouwen op een veld van voetbalvereniging DZC in ruil voor een kunstgrasveld." Inzake de quickscan hebben wij met betrekking tot de brandweerkazerne besloten om het beschreven terrein aan te merken als principelocatie. Bovendien hebben wij opdracht gegeven voor de verdere uitwerking van de verhuizing van de brandweer naar dit terrein. De commandant is de opdrachtgever van deze nieuwbouw. Zij heeft ondersteuning ingeschakeld voor de projectleiding. Zij is eindverantwoordelijk (interne organisatie, afstemming regio) voor het geheel als opdrachtnemer van het college. De projectleiding stuurt alle (externe) betrokkenen bij het proces aan, zoals direct de bouwprojectmanager en indirect de architect, adviseurs en aannemers. Tezamen vormen de commandant en de projectleider het opdrachtgeverteam. Dit team heeft begin 2009 opdracht gegeven het programma van eisen (PvE) uit 2008 kritisch te toetsen aan de huidige werkelijkheid en de nog onbekende en ontbrekende onderwerpen uit het PvE in te vullen. Vervolgens zijn voor het herijkte PvE de investeringskosten bepaald. Aan het projectbureau is gevraagd wat de grondkosten voor de nieuwe locatie zijn. Ontwikkelingsproces Rollen Als principe hebben wij gekozen voor een splitsing tussen de opstalontwikkeling (het bouwen van de nieuwe brandweerkazerne) en de gebiedsontwikkeling (het bouwrijp maken van de nieuwe plaats voor de kazerne, aanpassingen aan de infrastructuur en wijzigen bestemmingsplan et cetera). De gebiedsontwikkelaar levert/verkoopt bouwrijpe grond aan de opstalontwikkelaar. De opstalontwikkelaar 'koopt' bouwrijpe grond van de gebiedsontwikkelaar. De kazerne Voor de ontwikkeling van de brandweerkazerne zoeken wij aansluiting bij recente initiatieven rond innovatieve aanbestedingen in de regio. Uitgangspunt is het bouwen van een duurzame kazerne. Een en ander heeft geleid tot een ontwikkelstrategie die gebaseerd is op een integraal te ontwerpen kazerne waarbij bewezen duurzame en energiezuinige technieken worden toegepast. In eerste instantie zal een nog te selecteren ontwerpteam een integraal voorlopig ontwerp opstellen dat past binnen de kaders van het programma van eisen, investeringsraming en exploitatielasten. Gaande het ontwerptraject zal een keuze gemaakt worden op welk moment en op welke wijze uitvoerende partijen hun kennis, kunde en ervaring op het gebied van duurzame en energiezuinige technieken kunnen inbrengen. Voordat een overeenkomst met uitvoerende partijen wordt gesloten, zullen wij u een voorstel voorleggen. Het ontwerpteam zal evenwel nu moeten worden geselecteerd. Wij beraden ons nog op de te voeren selectieprocedure voor architect, constructeur, adviseur technische installaties en bouwfysica. Hierbij volgen wij de gemeentelijke aanbestedingsrichtlijnen.
3 Doetinchem, 9 december 2009 Kwaliteit van de nieuwe kazerne en duurzaamheid Uitgangspunten Uitgangspunt is een goede, doelmatige en duurzame brandweerkazerne zonder overbodige franje. Ons doel is een kazerne die gedurende een periode van minstens 40 jaar zijn functie behoudt en flexibel wordt ontwikkeld. Het gebouw moet zodanig zijn dat het eventuele veranderingen in de organisatie relatief eenvoudig kan faciliteren. Duurzaamheid Het programma van eisen is zodanig opgesteld dat voldaan wordt aan de huidige energieprestatienormen. Wij streven naar een energielabel A. Ook houden wij rekening met enkele bijzondere maatregelen zoals: - toepassing van zonneboilers; - opslag van regen en proceswater (bijvoorbeeld bluswater gebruikt tijdens oefeningen) voor hergebruik als bluswater. In een later stadium wordt onderzocht of zogenaamde koude-warmteopslag in de bodem voor de verwarming en koeling van het gebouw technisch mogelijk is en financieel haalbaar. In de regel heeft een dergelijke installatie een terugverdientijd van 15 tot 20 jaar. Investeringen liggen in de ordegrootte van 200.000, maar zijn sterk afhankelijk van de mogelijkheden en onmogelijkheden op de locatie. Flexibel kantoorconcept De kantoren voor de brandweer gaan aansluiten bij het flexibele kantoorconcept van het stadhuis. Dit past bij de filosofie van het VNOG-concern dat ook volgens dit concept werkt. Grootte van de nieuwe kazerne Wij hebben het ruimteprogramma van eisen van 3 juli 2008 gescreend op de actualiteit en zeer kritisch heroverwogen. Uitgedrukt in vierkante meters bruto vloeroppervlak (m2 bvo) heeft dit geleid tot: ruimtelijk PvE 2 juli 2008 in m2 bvo uitrukgarage werkplaatsen e.d. uitrukpersoneel kantoren1 e.d. totaal
1.507 771 623 1178 4.079
ruimtelijk PvE 14 mei 2009 in m2 bvo 1.513 744 610 810 3.677
verschil in m2 bvo
+6 -27 -13 -368 -402
De herijking van het programma van eisen van 2008 heeft dus geleid tot een optimalisatie van de ruimtevraag van ruim 400 m2 brutovloeroppervlak, circa 10% minder. Binnen dit ruimtelijk PvE hebben wij geanalyseerd wat er voor de regio (VNOG) wordt gebouwd. Dat is: - circa 75 m2 bvo verblijfsruimten; - circa 390 m2 bvo garage; - circa 150 m2 terrein ten behoeve van parkeren.
1
Onder de term kantoren wordt verstaan inclusief kantoorplekken voor het cluster, leslokaal, archief en kantine
4 Doetinchem, 9 december 2009 Locatie van de nieuwe kazerne Het terrein aan de Europaweg, nabij de Varkensweide, is voor de brandweer de meest ideale gelet op de ligging in het verzorgingsgebied. Het is qua zichtbaarheid voor de brandweerkazerne niet optimaal in de niet-wintermaanden, aangezien er langs de Europaweg een groenstrook aanwezig is die ecologische waarde heeft. Toch zal er voor de bereikbaarheid en herkenbaarheid van de brandweer een goede toegang tot het terrein door deze groenstrook worden gemaakt. Regionalisering brandweer De nieuwe Wet veiligheidsregio's heeft als uitgangspunt dat de brandweer, die nu nog voor een groot deel gemeentelijk georganiseerd is, regionaal wordt. De vormgeving wordt aan de regio's zelf overgelaten. De nieuw te bouwen brandweerkazerne blijft in eigendom en beheer van de gemeente. Investeringskosten opstalontwikkeling/nieuwe kazerne Op basis van het herijkte programma van eisen en de completering van dit programma zijn de investeringskosten geraamd (investeringsraming 9 juni 2009). De nieuwbouw van de brandweerkazerne op basis van de PvE's vergt een geraamde investering van 9.823.701 exclusief btw, inclusief grondkosten. Deze raming van de investeringen is zorgvuldig opgesteld en vergeleken met de eerdere ramingen. Ter vergelijk met de eerdere ramingen kan de volgende grove analyse worden gemaakt: Huidige raming exclusief grondkosten; start bouw 2011, gereed 2012: raming investeringen: 9.102.000 bvo: 3.677 m2 2.475 / m2 bvo raming per m2 bvo: circa Raming voorjaar 2008 exclusief grondkosten raming investeringen: 10.857.000 + 2 jaar indexering van 2,5% = 2 bvo: 4.079 m 2.796 / m2 bvo raming per m2 bvo: circa
11.406.000
Second opinion november 2008 exclusief grondkosten raming investeringen: circa 9.315.000 + 2 jaar indexering van 2,5% = 2 bvo: 4.079 m 2.400 / m2 bvo raming per m2 bvo: circa
9.787.000
Hierbij merken wij dat de ramingen uit het voorjaar 2008 en de second opinion nog niet gecompleteerd waren met de technische programmaonderdelen en een goed inzicht in de losse inrichtingcomponenten. Ook waren de projectkosten voor de 'ambtelijke ondersteuning' niet opgenomen. Dit zijn kosten die gemaakt moeten worden voor het vrijmaken van personeel ten behoeve van het project. In de toenmalige ramingen waren enkele zogenaamde PM-posten opgenomen die nu zijn gedefinieerd en geraamd. Conclusie Onze conclusie is dat de huidige raming compleet is en op het niveau ligt van de in november 2008 uitgevoerde second opinion en beduidend lager is dan de raming van het voorjaar 2008.
5 Doetinchem, 9 december 2009 Investeringen voor de VNOG Zoals gemeld, wordt voor de regionale voertuigen en het personeel van het cluster het volgende gerealiseerd. - circa 75 m2 bvo verblijfsruimten; - circa 390 m2 bvo garage; - circa 150 m2 terrein ten behoeve van parkeren + circa 390 m2 terrein ten behoeve van garage. ABT heeft een analyse gemaakt wat hiervoor op basis van de raming het deel investeringskosten VNOG is. Conclusie hiervan is dat deze investeringskosten circa 775.000 + circa 67.500 grondkosten zijn. Totaal een geprognosticeerde investering van circa 842.500 exclusief btw. In het dagelijkse bestuur van het VNOG is via een besluit 'bruikleenovereenkomst onderbrengen repressief materieel' overeengekomen wat de vergoeding is van de stalling van deze voertuigen. De hoeveelheid regionale voertuigen en de stallingslocaties zijn onlangs geactualiseerd. Onze verwachting is dat dit voor de verre toekomst zo zal blijven. Voor de huur van de kantoorplekken voor het clusterpersoneel zijn normbedragen bepaald door het ministerie van financiën. Wij streven ernaar de investeringen voor het VNOG op een voor de gemeente Doetinchem budgetneutrale wijze te realiseren. Een eerste oriënterende bespreking met het VNOG levert de verwachting dat dit streven kan worden gehaald. Investeringskosten gebiedsontwikkeling/grondexploitatie Onze aanleiding om juist het terrein langs de Europaweg ter hoogte van de Varkensweide aan te wijzen, is de studie van de brandweer naar een goede plaats voor een nieuwe kazerne in het licht van de wettelijke uitruktijden. Enige tijd is een bouwlocatie op de Varkensweide (tezamen met het parkeerdek) nog een mogelijkheid gebleven. Nu stellen wij u voor definitief de nieuwe locatie aan te wijzen op sportpark Zuid. Op de hierna volgende luchtfoto is het beoogde terrein van de kazerne gearceerd.
Voor het bouwrijp maken van het terrein en het bereikbaar maken ervan met de nodige aanpassingen aan de infrastructuur zijn investeringen geraamd ad circa 1.050.000 (per 2010). Onderdeel van deze exploitatie is het aanleggen van een kunstgrasveld voor DZC in ruil voor het inleveren van een voetbalveld. Een en ander hebben wij met succes afgestemd met de voetbalvereniging. Wij willen de grondprijs tussen de brandweer en de grondexploitatie verrekenen conform het vastgestelde grondprijzenbeleid. Het tekort in de grondexploitatie moet worden gedekt uit nader te bepalen middelen. Het tekort op de exploitatie is na een nadere calculatie, met extra aandacht voor planologische risico's, gesteld op circa 350.000. Nadrukkelijk hebben wij aansluiting gezocht op de plannen voor het parkeerdek op de Varkensweide. Verkeerstechnisch is de op de Europaweg aan te leggen T-splitsing (ten behoeve van de parkeergarage) zodanig aan te passen dat ook de brandweer hieraan ontsloten kan worden; het wordt dan een kruising. Momenteel wordt onderzocht of het mogelijk is om ook het parkeerterrein bij de tennisvelden en watersportvereniging De Ank hiermee te ontsluiten. Dit is op verzoek van de bewoners van met name de Dichterseweg die tegenover de Varkensweide wonen. Een dergelijke ontsluiting van ook de sportfuncties vermindert het bestemmingsverkeer langs deze woningen. Het bouwrijp maken van het gebied (inclusief aanleggen kunstgrasveld) en de infrastructurele aanpassingen aan de Europaweg (inclusief alle ruimtelijke-ordeningsprocedures zoals wijzigen bestemmingsplan) worden uitgevoerd onder regie en verantwoording van het projectbureau. Dat levert als het ware bouwrijpe grond aan de brandweer en de brandweer is afnemer van bouwrijpe grond met bouwtitel.
7 Doetinchem, 9 december 2009 Financieel kader opstalontwikkeling nieuwbouw brandweerkazerne Bij de behandeling van de meerjarenbegroting 2010-2013 op 9 november 2009 hebt u positief besloten inzake de nieuwbouw van de kazerne. In het financieel meerjarenperspectief is hierbij rekening gehouden met de aanvullend benodigde structurele jaarlasten (investeringslasten en overige exploitatielasten zoals energie en onderhoud) voor de nieuwbouw van de brandweerkazerne. De kosten zijn gebaseerd op de begroting van de investeringsraming (datum 9 juni 2009) op basis van het programma van eisen en een oplevering van de kazerne in 2012. Daarbij is rekening gehouden met eerdergenoemde uitgangspunten en de bijbehorende exploitatielasten. Voor de planvorming stellen wij u voor, een krediet ter beschikking te stellen van 1.150.000 ten laste van het onderdeel 'bijkomende kosten' investeringsraming. Voor de nieuwbouw zelf - de uitvoering door aannemer(s) - volgt voorafgaand aan de gunning een kredietaanvraag. Financieel kader grondexploitatie Voor het bouwrijp maken van de locatie en het bereikbaar maken ervan (de nodige aanpassingen aan de infrastructuur van de Europaring) is een investering nodig. Onderdeel van deze exploitatie is het aanleggen van een kunstgrasveld voor DZC in ruil voor het inleveren van een voetbalveld. U hebt kaders vastgesteld met betrekking tot grondprijzen voor maatschappelijke doeleinden (grondprijzenbeleid). De benodigde investering in de locatie en de infrastructuur overstijgt het bedrag dat op grond van de vastgestelde grondprijs door de brandweer kan worden betaald. Het tekort op de grondexploitatie is gesteld op circa 350.000. Voor de grondexploitaties hebt u in november 2009 de spelregels geactualiseerd. Een belangrijke wijziging betreft dat een nieuwe grondexploitatie positief dient te zijn. Deze grondexploitatie heeft een tekort van 350.000. Dit betekent dat aan deze voorwaarde niet wordt voldaan. U dient expliciet akkoord te gaan met deze 'negatieve' grondexploitatie. Bij de jaarrekening zal een voorziening worden getroffen voor het verwachte tekort. Planning Onze globale planning voor de opstalontwikkeling gaat uit van de volgende mijlpalen: - eind 2009/begin 2010: architect en overige adviseurs gecontracteerd en start ontwerpproces; - 1e helft 2010: voorlopig ontwerp gereed en voorstel voor aanbestedingsstrategie uitvoerende partijen; - 2e helft 2010: selectie uitvoerende partij(en)/aannemers; - 1e helft 2011 start bouw = tevens koop van de bouwrijpe grond; - 1e helft 2012 in gebruik nemen nieuwe kazerne. Dit betekent voor de gebiedsontwikkeling: - eind 2009/begin 2010: terrein tekening locatie kazerne bekend + stedenbouwkundige randvoorwaarden + ontwerp infrastructuur; - 2e helft 2010 vastgesteld bestemmingsplan; - eind 2010/begin 2011 bouwrijpe grond gereed = tevens verkoop van de bouwrijpe grond; - eind 2011/begin 2012 aanpassingen infrastructuur gereed. Bij deze globale planning hebben wij geen rekening gehouden met eventuele bezwaar- en beroepsprocedures, met betrekking tot de plankosten is hiermee wel rekening gehouden.
8 Doetinchem, 9 december 2009 Koppeling gebiedsontwikkeling en opstalontwikkeling De grondcomponent is de verbindende schakel tussen de nieuwbouw brandweerkazerne (opstalontwikkeling) en gebiedsontwikkeling. De grondprijs is in de investeringsraming brandweerkazerne opgenomen als kostenpost en in de grondexploitatie als opbrengsten. Daarom hebben wij de besluitvorming rond de nieuwbouw en de gebiedsontwikkeling in dit voorstel samengevoegd. Juridisch Wij beraden ons nog op de te voeren selectieprocedure voor architect, constructeur, adviseur technische installaties en bouwfysica. Hierbij volgen wij de gemeentelijke aanbestedingsrichtlijnen. Inzake de bouw van de kazerne zijn principeafspraken gemaakt in de overeenkomst tussen gemeente en Kondor Wessels Projecten (project Hamburgerbroek-Noord). Deze zullen gerespecteerd worden, alsook de (Europese) aanbestedingsvoorschriften. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART
DRS. H.J. KAISER
De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over een nieuwe brandweerkazerne op sportpark Zuid en met overname van de in dat voorstel vermelde overwegingen; gelet op artikel 108, lid 1, juncto artikel 147, lid 2 van de Gemeentewet; besluit: 1. kennis te nemen van het programma van eisen en technisch programma van eisen brandweerkazerne, beide van 14 mei 2009; 2. kennis te nemen van de raming investeringskosten brandweerkazerne van 9 juni 2009; 3. een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van 1.150.000 voor de planvorming van de nieuwe brandweerkazerne; 4. sportpark Zuid aan te wijzen als nieuwe locatie voor de brandweer; 5. de 'negatieve' grondexploitatie van 2 oktober 2009 vast te stellen en voor het tekort ad 350.000 bij de jaarrekening 2009 een voorziening te treffen, conform de spelregels van de grondexploitaties; 6. voor de gebiedsontwikkeling een krediet beschikbaar te stellen van 1.048.875 zoals opgenomen in de grondexploitatie 'Brandweer op Sportpark Zuid' (123e wijziging van de begroting). Aldus besloten in zijn vergadering van 17 december 2009,
, griffier
, voorzitter
