Aan de gemeenteraad van3 Raadsvergadering Commissievergadering Agendapunt Nummer Datum voorstel Onderwerp Behandeld door Telefoon en email Portefeuillehouder Zaaknummer
: : : : : : : : : : :
Gemeente Lemsterland 27 november 2013 6 november 2013 BF05 2013/ 1 oktober 2013 Nieuwbouw brandweerkazerne te Lemmer H. Lassche 9036/
[email protected] D.J. Stellingwerf 7527
Voorstel: 1. Besluiten tot de bouw van een nieuwe brandweerkazerne op de locatie Albert Koopmanstraat 1 te Lemmer. 2. Kennis te nemen van de aan- en verkoop c.q. ruiling van de percelen Albert Koopmanstraat 1 en 5 te Lemmer. 3. Besluiten het benodigde krediet beschikbaar te stellen. 4. Besluiten om na de oplevering de nieuwe kazerne tegen boekwaarde over te dragen aan de Veligheidsregio Fryslân. Samenvatting De huidige brandweerkazerne te Lemmer is afgekeurd in een RI&E rapportage. Deze voldoet niet meer aan de eisen van bedrijfsvoering en arbeidsomstandigheden. Verbouw is financieel onaantrekkelijk en levert niet het gewenste resultaat. Voorkeur bestaat voor nieuwbouw. Als nieuwe locatie wordt voorgesteld de locatie Albert Koopmanstraat 1 te Lemmer. Dit perceel kan worden verkregen door een ruiling met het voormalige zwembadterrein aan de Albert Koopmanstraat 5 te Lemmer. Het krediet moet worden opgehoogd. De grond wordt op waarde gezet. De grondopbrengst kan worden toegevoegd aan de Algemene Reserve. De Veiligheidsregio Fryslân neemt de ondergrond met het gebouw na realisatie over tegen boekwaarde. Met Lyaemer Wonen zal nader overleg worden gestart over de mogelijke overdracht en her-invulling van het huidige brandweerterrein aan de Pampusstraat te Lemmer. Aanleiding In Lemsterland leeft al jaren de wens, maar ook de noodzaak, om in Lemmer een nieuwe brandweerkazerne te realiseren. De huidige kazerne stamt uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Ondanks een aantal verbouwingen en aanpassingen in de afgelopen jaren voldoet de kazerne niet meer aan de hedendaagse eisen. Dat bleek reeds uit een RI&E onderzoek (eisen bedrijfsvoering en arbeidsomstandigheden) in 2008. Om alle tekortkomingen te herstellen zou een bedrag in de orde van grootte van € 200.000 tot € 250.000 nodig zijn voor bouwkundige aanpassingen. Maar zelfs na een dergelijke verbouwing blijven we zitten met een zeer gedateerd gebouw op een niet optimale locatie. Met slechte in – en uitrij mogelijkheden en een onaantrekkelijk verkaveld achter-terrein. Vanuit die situatie is de afgelopen jaren onderzoek gedaan naar vervangende nieuwbouw. Reeds vanaf 2005 is in de meerjarenbegroting van Lemsterland rekening gehouden met nieuwbouw van een brandweerkazerne. Destijds werd nieuwbouw geraamd op een bedrag van € 1 van 7
750.000 exclusief BTW en grondkosten. Om diverse redenen is het onderzoek vertraagd en moest definitieve besluitvorming en dus de investering enkele malen worden uitgesteld. In 2010 is het onderzoek gestart naar mogelijke nieuwbouwlocaties. Onderzoek samenvoeging brandweer met politie (en ambulance). Op basis van vorengenoemd onderzoek is besloten eerst onderzoek te doen naar een combinatie met het bestaande politiebureau in Lemmer aan de Straatweg. Uw raad is op 28 juni 2010 geïnformeerd over die voorstellen, de mogelijke locaties, de herbestemming van de huidige kazerne en de financiële aspecten en onze voorkeur om eerst onderzoek te doen naar een combinatie met de politie. Uw raad heeft daarmee ingestemd. De omwonenden van het politiebureau zijn eveneens in kennis gesteld. De voordelen van een combinatie politie en brandweer leken optimaal. De Korpsdirectie politie Fryslân heeft ingestemd en actief deelgenomen aan het onderzoek. Ook de vestiging van de ambulancedienst is betrokken in het onderzoek. De brandweer is nadrukkelijk in het gehele project betrokken en in de werkgroep vertegenwoordigd. Regelmatig is teruggekoppeld naar het korps. Het programma van eisen is door de brandweer en politie aangeleverd en in werkgroepverband vertaald in een aantal modellen. Na aanvankelijk optimisme heeft het onderzoek door de ingestelde werkgroep uiteindelijk opgeleverd dat een combinatie van politie en brandweer op de huidige locatie van het politiebureau niet haalbaar is. Met name de buitenruimte op de locatie van het politiebureau bleek te krap bemeten. Op 24 februari 2012 is besloten te stoppen met het onderzoek en de aandacht te richten op de andere, eerder in beeld gebrachte, locaties. Uw raad is daarvan in kennis gesteld en heeft daarmee ingestemd. Ook de omwonenden zijn van de stopzetting van het onderzoek en de conclusies in kennis gesteld, evenals de Brandweer en de Korpschef Politie Fryslân. Afweging nieuwbouwlocaties. Vervolgens is de aandacht verlegd naar de eerder in beeld gebrachte locaties voor nieuwbouw. Deze zijn geïnventariseerd op basis van een aantal uitgangspunten, zoals die door de Brandweer zijn aangeleverd. Dat heeft te maken met een centrale ligging en een goede bereikbaarheid. Niet alleen voor het uitrukken maar ook voor het “aanrijden” door de brandweermensen ingeval van alarm. Vanuit dat vertrekpunt zijn een aantal locaties overwogen en beoordeeld. We beperken ons tot het noemen van de meest kansrijke: 1. Het zwembadterrein aan de Albert Koopmanstraat 5 te Lemmer. 2. Het braakliggende terrein aan de Albert Koopmanstraat 1 te Lemmer, tegenover de “Onderweegshof”. 3. Nieuwbouw op de huidige brandweerkazerne locatie aan de Pampusstraat te Lemmer.
2 van 7
Keuze voor nieuwbouw boven verbouw. Los van de locatiekeuze hebben wij op 14 februari 2012 de voorkeur uitgesproken voor nieuwbouw boven verbouw. Grootschalig investeren in de bestaande kazerne werd in dat kader als ondoelmatig beoordeeld. Daarbij hebben wij overwogen dat na een forse investering in de noodzakelijke verbouw van de bestaande garage (op basis RI&E rapport) er nog steeds sprake is van een zeer gedateerd gebouw, slechte in- en uitrijmogelijkheden voor het materieel, beperkte maatvoering van het gebouw en de krappe aansluiting van de kazerne op de Pampusstraat. Nieuwbouw op huidige locatie. In beginsel behoort nieuwbouw op de huidige locatie van de brandweerkazerne tot de mogelijkheden, maar de beide andere locaties hebben een sterke voorkeur , mede omdat in deze constructie tijdens de bouwperiode een tijdelijke oplossing voor de huisvesting van de brandweer moet worden bedacht. Zwembadterrein aan de Albert Koopmanstraat te Lemmer. Na de stopzetting van het onderzoek naar de combinatie met de politie heeft het onderzoek zich verplaatst naar de beide terreinen aan de Albert Koopmanstraat. Uw raad en de brandweer zijn daarvan in kennis gesteld. Het zwembadterrein is vrij gekomen na de opening van het nieuwe zwembad als onderdeel van het IJsselmeer Strandpaviljoen. Het oude zwembad is inmiddels afgebroken en het terrein is bouwrijp opgeleverd. Het terrein voldoet aan de liggingscriteria, heeft voldoende oppervlakte voor een goede invulling, maar ligt iets verder de wijk in. Mogelijk zijn er enkele aanpassingen aan de infrastructuur nodig. Het terrein is eigendom van de gemeente en vrij van boekwaarde. Voorkeurslocatie particuliere locatie Albert koopmanstraat. Er bestaat een brede voorkeur voor de particuliere locatie aan de Albert Koopmanstraat 1 te Lemmer. Het terrein voldoet aan de liggingscriteria, is goed bereikbaar en heeft voldoende oppervlakte voor de nieuwe bebouwing inclusief vereiste parkeerplaatsen, alsmede voor oefenruimte en stallingsmogelijkheden. Het ligt direct nabij de uitvalswegen en de Albert Koopmanstraat voldoet als toegangsweg. Zowel voor het uitrukken als voor het aanrijden voor het brandweerpersoneel is de locatie uitermate geschikt. Er zijn geen aanvullende infrastructurele maatregelen nodig, anders dan de inrichting van het terrein zelf en het maken van de nodige in- en uitritten. Onderhandelingsresultaat Grondruil zwembad tegen particuliere terrein aan de Albert Koopmanstraat. Na recente heropening van de onderhandelingen zijn wij er in geslaagd overeenstemming te bereiken over een grondruil. We ruilen in die optie het zwembadterrein tegen het particuliere terrein. Dit doen we in beginsel met gesloten beurzen met een bijbetaling van € 20.000. De kosten 3 van 7
van de transactie zijn voor rekening van de gemeente. Voordeel voor de particuliere eigenaren is een afgewerkt (bouwrijp) perceel met een oppervlaktevoordeel van ca. 320 m2 naast de eenmalige bijbetaling. Voordeel voor de gemeente is dat wij de beschikking krijgen over de voorkeurslocatie, waarover binnen de werkgroep en met de brandweer volledige overeenstemming bestaat. De details van de transactie zijn doorgerekend met John Egberink van Caraad Belastingadviseurs. Met name ook zijn daarbij alle BTW aspecten in kaart gebracht. Fiscaal gezien bestaat de ruiling uit twee transacties nl. zowel een aankoop, maar ook een verkoop. Bovendien moet de grond op waarde worden gesteld. Daarvoor hebben wij gebruik gemaakt van twee recente taxaties van de grond. Die zitten beide rond de € 90 per m2. Ook moest worden beoordeeld of de terreinen bouwrijp zijn in de zin van de btw. Daarnaast moest al een vooruitblik worden gedaan richting overname door de Veiligheidsregio Fryslân. Het advies van Caraad is als bijlage bijgevoegd. Provinciale Rondweg. Beide terreinen aan de Albert Koopmanstraat grenzen aan de achterzijde aan de Provinciale Rondweg. De nieuwe kazerne is dus ongeacht de keuze vanaf beide locaties aan de Albert Koopmanstraat straks goed herkenbaar. Een rechtstreekse ontsluiting op de Rondweg is onderzocht maar behoort verkeerstechnisch niet tot de mogelijkheden. De provincie heeft dit recent nog bevestigd. Overigens zou dit een aanzienlijke extra kostenpost vergen. Extra complicatie vormt de aanwezigheid van een hoge druk gasleiding van de NAM in de berm van de sloot, alsmede de ligging binnen de werkingssfeer (detectielussen) van de VRI op de kruising Rondweg/Straatweg. Ook de uitvoering van de Provinciale plannen tot opwaardering van de Rondweg zijn nog niet bekend. Overname door de Veiligheidsregio Fryslân - Personeel-Materieel en Gebouwen. De brandweertaak gaat per 1 januari 2014 over naar de Veiligheidsregio. Per die datum gaat personeel en materieel over. De gebouwen zouden aanvankelijk op een later tijdstip maar ook tot die overname is inmiddels ( AB van 19 september 2013) door het Algemeen Bestuur van de Veiligheidsregio Fryslân besloten De nieuw te bouwen kazerne Lemmer is in die overname alvast meegenomen. De bestaande (oude) kazerne van Lemmer is in verband met de nieuwbouwplannen buiten die overname gehouden. Verrekening van de BTW voor de nieuwe kazerne is niet meer mogelijk. De “brandweer” is immers geen gemeentelijke taak meer. De Veiligheidsregio kan ook geen BTW verrekenen, maar wordt wel gedeeltelijk door het Rijk gecompenseerd. Per saldo wordt de kazerne 21% duurder. Dat is een gegeven dat we helaas moeten accepteren.
4 van 7
Op 5 december 2012 hebben wij gesproken en afspraken gemaakt met de nieuwe regionaal commandant van de Veiligheidsregio. Teneinde onnodig tijdverlies te voorkomen is afgesproken dat de gemeente doorgaat met de planvoorbereiding voor nieuwbouw. Zowel gemeente als Veiligheidsregio hebben belang bij de voortgang van de plannen voor nieuwbouw. Op 27 augustus 2013 hebben wij onze nieuwbouwplannen aan de Veiligheidsregio Fryslân voorgelegd met als inzet het bereiken van overeenstemming over de overname van de nieuwe kazerne uiteraard onder het voorbehoud van uw goedkeuring en dat daartoe op regionaal niveau zou worden besloten. Die beslissing is zoals reeds vermeld op 19 september 2013 door het AB van de Veiligheidsregio genomen. Budget, Financiële- en Ruimtelijke Ordening aspecten. In de meerjarenbegroting is vanaf 2005 onder de vervangingsinvesteringen een bedrag gereserveerd van € 750.000. Deze raming is inmiddels gedateerd. De BTW komt daar nog eens over heen. Die kunnen we, zoals gezegd, niet meer verrekenen. Naar onze inschatting zal de raming moeten worden bijgesteld naar een bedrag van € 900.000. Dat is ex. BTW en ex. grondkosten. Dat is krap, maar we zien dit als taakstellend. Het ontwerpen en vormgeven van de kazerne doen we in beginsel in eigen beheer, ervan uitgaande dat we hiertoe de benodigde capaciteit kunnen inzetten. Anders moeten we (onderdelen) gaan uitbesteden. Uitwerking geschiedt in nauwe samenwerking met de brandweer. De brandweer heeft daartoe reeds een programma van eisen opgesteld. De functie van brandweerkazerne past binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Door de bijgesteld bouwkosten komen we € 150.000 te kort ten opzichte van de oorspronkelijke raming. Het zwembadterrein is vrij van boekwaarde. Door het op waarde stellen van de grond kunnen we dit tekort dekken. Daarbij zijn wij uitgegaan van € 90 per m2 op basis van een recente taxatie van Kingma Walinga te Lemmer. Omdat de gemeente aanvankelijk zelf zou gaan bouwen en beheren was het niet relevant de grond op waarde te zetten. Dat ligt nu anders i.v.m. de overdracht aan de Veiligheidsregio. Afspraak is dat de Veiligheidsregio de kazerne met de grond overneemt tegen taxatiewaarde/boekwaarde. Het op waarde stellen van de grond vertegenwoordigt een waarde van € 275.000 (ca. 3000m2 x 90). De kosten van de grondruil worden meegenomen in de boekwaarde. Voor de Veiligheidsregio is er in de overnamesom nagenoeg geen verschil in prijs tussen beide percelen. Dit komt door de BTW in relatie tot de status van het bouwterrein. (wel/niet bouwrijp). De prijs van de locatie zwembad is nagenoeg gelijk. In een bijlage is deze berekening nader uitgewerkt. Hierdoor ontstaat het volgende financiële plaatje: Krediet 2013 Afschrijvingstermijn Rentepercentage
750.000 40 5%
Rente 37.500
afschrijving 18.750
totaal 56.250
5 van 7
Opgehoogd krediet Grondwaarde Afschrijvingstermijn Rentepercentage
1.145.000 275.000 40 5%
57.250 13.750
28.625
85.875 13.750 99.625
Extra lasten
43.375
Bestemmingsreserve 275.000 Dit plaatje is opgenomen in de Kadernota.
Overdracht alle kazernes aan de Veiligheidsregio. Naast de overdracht van deze nieuwe kazerne in Lemmer zullen dus ook onze kazernes in Echten, Joure, Sint Nicolaasga, Bakhuizen en Balk worden overgedragen aan de Veiligheidsregio. Hiertoe heeft het Algemeen Bestuur van de Veiligheidsregio Fryslân op 19 september 2013 besloten. De financiële consequenties voor onze begroting zijn in de voorstellen van het AB van de Veiligheidsregio in beeld gebracht. Op 19 oktober 2013 organiseert de Veiligheidsregio Fryslân een informatiebijeenkomst met de gemeenten om de overdracht van de brandweerkazernes in goede banen te leiden. Uiteraard zullen wij u verder van deze ontwikkeling op de hoogte houden. Aanbesteding. In de hiervoor beschreven constructie blijft de gemeente opdrachtgever voor de bouw van de nieuwe kazerne. Volgens onze aanbestedingsregels kan dit gebouw in de markt worden gezet via een meervoudige onderhandse aanbesteding. Hiervoor kunnen we een aantal plaatselijke en regionale bedrijven uitnodigen. Wij denken aan 3 tot 5 aannemers. Herbestemming huidige kazerne. Na nieuwbouw kunnen de huidige kazerne en de grond worden verkocht. De woningbouwcorporatie Lyaemer Wonen heeft belangstelling getoond voor aankoop. Daarbij wordt gedacht aan een invulling in combinatie met het naastgelegen voormalige Groene kruisgebouw. Dat gebouw is al eerder verworven door de corporatie. Dorpsvernieuwing op deze locatie is aantrekkelijk. Het Groene kruisgebouw, althans de functie daarvan, verhuist volgens de huidige plannen naar de nieuwe MFA in de Lemstervaart. In het terrein van de huidige brandweerkazerne is mogelijk sprake van enige bodemverontreiniging. Dit zal nader in beeld moeten worden gebracht. Overigens mag de grondopbrengst niet in mindering worden gebracht op de investering in de nieuwe kazerne. Er moet, zoals dat heet, bruto worden geraamd. Uiteraard geeft de grondopbrengst en het afboeken van de boekwaarde elders in de begroting t.z.t. wel enige ruimte.
6 van 7
Bevoegdheden College en Gemeenteraad. De grondtransacties zijn formeel een bevoegdheid van ons College. Het ophogen en beschikbaar stellen van het benodigde kredieten voor de bouw van een brandweerkazerne een bevoegdheid van de raad. In de Kadernota is rekening gehouden met het ophogen naar het gewenste niveau. Het lijkt ons in de totale context bestuurlijk correct het complete voorstel van bouwen, grondruil, afstoten bestaande kazerne, overdracht aan de Veiligheidsregio en beschikbaar stellen krediet ter beslissing/kennisname voor te leggen aan uw raad. Digitaal bijgevoegd / ter inzage liggende stukken 1. Tekening locaties Albert Koopmanstraat 1 en 5. 2. Advies Caraad belastingadviseurs inzake afwikkeling transacties 3. Financiële opzet berekening overnamesom aan de Veiligheidsregio. Behandeling raadscommissie / aangekondigde amendementen en/of moties Aanvullende reactie college n.a.v. commissiebehandeling Burgemeester en wethouders van Lemsterland,
de secretaris, B.G.W. Siebers
de burgemeester, D.J. Stellingwerf
7 van 7
