Monitor woningmarkt. wonen

Monitor woningmarkt

2013

wonen

Inhoud

Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 2012

3

2 Woningbouwrealisaties 2012

10

3 Vooruitblik woningbouw

14

4 Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden

20

2

Monitor woningmarkt 2013

Hoofdstuk 1

Ontwikkelingen woningmarkt 2012 Economische achtergrond “Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens is voor het vijfde jaar op rij gedaald. De daling in 2012 bedraagt 3,2 procent. Dit is de sterkste afname sinds het begin van de reeks in 1981. De daling is het gevolg van de afname van de werkgelegenheid, hogere afdrachten van belastingen en premies en de inflatie. De inflatie lag met 2,5 procent ruimschoots boven de gemiddelde stijging van de caolonen met 1,6 procent. Mede door deze inkomensdaling zijn ook de consumptieve bestedingen van huishoudens in 2012 met 1,4 procent gekrompen. Vanwege de stagnatie op de woningmarkt en meer aflossingen op hypotheken, steeg de hypothecaire schuld met slechts 0,1 procent. In de jaren 1994-2007 groeide de hypotheekschuld nog met gemiddeld 12 procent per jaar.” Zo vat het CBS de economische ontwikkelingen van 2012 samen. Nederland en Haaglanden verkeren nog steeds in een recessie. Werkgelegenheid loopt ook in Haaglanden al een aantal jaren terug. Dit alles heeft zijn effect op de woningmarkt. Huizenprijzen, korte en langlopende rentes daalden, maar door economie en de onzekerheid over het rijksbeleid ten aanzien van de woningmarkt, bleef herstel in 2012 uit. Aan die onzekerheid leek pas in november een eind te komen: Minister Blok gaf aan dat nieuwe hypotheken volledig en annuitair moeten worden afgelost. Kritiek hierop is dat hierdoor de maandlasten fors omhoog gaan, wat instappen voor starters extra bemoeilijkt. De banken zijn daarbij nog steeds terughoudend met hypotheekverstrekking. Geld en kopers bleven schaars en het consumentenvertrouwen bleef in 2012 bijzonder laag.

Figuur 1.1 Kapitaalmarkt rente (10 jaar)

4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0%

Kapitaalmarkt rente 2009

2010

2011

2012

2013

Bron DNB.

Figuur 1.2 Consumenten vertrouwen

0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50

Consumentenvertrouwen jan. apr. jul. okt. jan. apr. jul. okt. jan. apr. 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13

Bron: CBS.

Ontwikkelingen woningmarkt 2012

3

Schaarste creert innovatie Zoals planten op schrale grond het meest creatief zijn en het meest exotisch bloeien, zo dwingt de huidige schaarste partijen creatiever met middelen om te gaan en ook de gewenste kwaliteit te leveren. In een pure strijd om het voortbestaan worden bouwers en ontwikkelaars steeds creatiever en coöperatiever. Woningen kunnen goedkoper, sneller en duurzamer worden gerealiseerd en tegelijkertijd meer klantgericht. Het NiaNesto programma, IQ-woningen en Huisvanu tonen wat allemaal mogelijk wordt als innovatie noodzaak is.1) Partijen betrekken elkaar eerder en intensiever in het proces waardoor er minder faalkosten worden gemaakt. Sociale eengezinswoningen kunnen plots zonder onrendabele top worden gerealiseerd en met een EPC van 0,0. Als deze ontwikkeling verder doorzet neemt de sociale doelgroep mogelijk in omvang af. Dit zijn immers vooral mensen die financieel niet in staat zijn of worden gesteld om zelfstandig in hun woonbehoeften te voorzien.

Bestaande voorraad De vruchten van deze ontwikkelingen konden echter in 2012 nog nauwelijks worden geplukt. De markt zit op slot. Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad is in 2012 verder afgenomen en zowat gehalveerd vergeleken met de jaren voor de crisis. 12.000

Figuur 1.3 Verkochte woningen bestaande voorraad

11.000 10.000 9.000 8.000 7.000

Verkochte woningen bestaande voorraad

6.000 02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

Bron NVM.

De verkooptijd van bestaande woningen is toegenomen. De in Haaglanden verkochte woningen hebben gemiddeld ruim zeven maanden te koop gestaan. In tabel 1.1 is de verkooptijd van de NVM-regio’s binnen het Stadsgewest aangegeven.

Tabel 1.1 Verkooptijd (dagen)

Meergezins

Eengezins

Totaal

215 209 187 173 193 240 329 334 257 217

189 233 207 211 302 227 300 239 222 234

204 215 195 205 280 236 305 256 236 223

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Bron: NVM.

1) http://www.nianesto.nl/

4

http://www.iqwoning.nl/, http://www.hethuisvanu.nl/ Monitor woningmarkt 2013

240

Figuur 1.4 Verkooptijd in dagen bestaande bouw in Haaglanden

190 140 90

Meergezins Eengezins Gemiddeld

40 00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

Bron NVM.

Verschillen in verkooptijd binnen de regio zijn voor eengezinswoningen niet noemenswaardig groot. Meergezinswoningen doen het in NVM-regio Westland minder goed. De verkooptijd zegt nog niets over de looptijd van het totale aanbod, dus inclusief ook de woningen die nog niet zijn verkocht. Die looptijd ligt aanzienlijk hoger. Op 1 november 2012 lag de gemiddelde looptijd van ruim 14.000 te koop staande woningen in Haaglanden op 317 dagen.

Prijsontwikkeling bestaande voorraad 2012 De prijsontwikkeling van de bestaande voorraad toont een sterke daling ten opzichte van 2011 en ten opzichte van piekjaar 2007. Deze prijsdaling deed zich bij eengezinswoningen iets sterker voor dan bij meergezinswoningen. Zie tabel 1.2. Bij alle woningtypes zet de prijsdaling in 2012 versterkt door. Alleen bij de vrijstaande woningen en tweekappers is de prijsdaling in 2012 afgevlakt. Verkopers van deze woningen hebben blijkbaar al eerder hun verkoopprijzen naar beneden bijgesteld.

Tabel 1.2 Ontwikkeling verkoopprijs en aantal verkochte bestaande woningen per type t.o.v. 2007 Woningsoort prijs

2007 aantal

prijs

2012 aantal

prijs

Verschil in % aantal

Eengezins-vrijstaand Eengezins-helftdubbel Meergezins-Boven+Beneden Eengezins-hoekwoning Eengezins-tussenwoning Maisonette Meergezins-Benedenwoning Meergezins-Bovenwoning Flat Totaal

265 360 104 894 2.698 621 1.190 2.198 3.198 11.603

701.196 531.300 298.189 306.950 291.125 184.261 188.414 190.567 146.972 240.937

165 229 61 620 1.514 253 720 1.017 1.697 6.276

-24 -8 -14 -17 -13 -15 -11 -10 -7 -10

-38 -36 -41 -31 -44 -59 -39 -54 -47 -46

916.600 575.583 346.536 368.412 333.314 217.194 210.668 212.057 158.800 267.164

in euro’s

Bron: NVM.

De daling van de verkoopprijzen in 2012 geldt voor alle gemeenten, zowel bij de eengezins- als de meergezinswoningen (zie tabel 1.3).


5

Tabel 1.3 Gemiddelde verkoopprijs (y) bestaande woningen per type Gemeente meergezins Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland1) Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland1) Zoetermeer Haaglanden

190.412 197.763 179.868 232.773 227.553 161.932 253.794 221.874 163.744 190.861

2007 eengezins meergezins 305.441 451.508 444.420 384.243 318.704 386.181 832.800 304.295 281.520 397.668

165.093 176.584 169.968 175.698 182.112 138.631 251.206 205.654 148.508 171.740

2012 Verschil 2007-2012 in % eengezins meergezins eengezins 272.740 407.269 401.059 314.056 283.418 356.887 632.307 250.594 238.202 343.527

-13 -11 -6 -25 -20 -14 -1 -7 -9 -10

-11 -10 -10 -18 -11 -8 -24 -18 -15 -14

Cijfer indicatief (< 100 transacties).

1)

Bron: NVM.

Met een gemiddelde prijsdaling in 2012 van 6% ten opzichte van 2011 doet Haaglanden het 1% beter dan het Nederlands gemiddelde. Als gevolg van deze prijsdaling is de waarde van de hypotheek van vooral de meest recente groep starters en doorstromers groter dan de onderliggende woningwaarde geworden. In figuur 1.5 is deze ontwikkeling ten opzichte van het WoON 2009 weergegeven. 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

Figuur 1.5 Hypotheken die ‘onder water staan’. Hypotheekschuld in verhouding met tot de verkoopwaarde van de woning

2009 2012 schuld < 50% verkoopwaarde

schuld 50%-85% verkoopwaarde

schuld 85%-100% verkoopwaarde

schuld > 100% verkoopwaarde

Bron: WoON 2012.

Ontwikkeling Nieuwbouwmarkt In figuur 1.6 is het aanbod en de verkoopprijs van nieuwe en bestaande koop woningen aangegeven. Ook in de koop-nieuwbouw zijn de prijs en het aantal verkopen in 2012 gedaald.

6


450.000

Figuur 1.6 Gemiddelde verkoopprijzen woningen in Haaglanden 2000-2012

400.000 350.000 300.000 250.000

Bestaand meergezins Bestaand eengezins Nieuwbouw meergezins Nieuwbouw eengezins

200.000 150.000 100.000 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Bron: NVM, Monitor nieuwe woningen, bewerking Stadsgewest Haaglanden.

1.600

Figuur 1.7 Nieuwbouw koopwoningen in Haaglanden

1.400 1.200 1.000 800

1.609 1.583

1.545 1.172

1.059 930

600 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen

400 200 0 2010

2011

2012

Bron: Monitor nieuwe woningen. Haaglanden.

In de figuren 1.8 en 1.9 hieronder is de verkoopprijs van eengezins- en meergezins nieuwbouwwoningen vergeleken met het Nederlands gemiddelde. Nieuwe eengezinswoningen zijn met gemiddeld € 292.000 iets onder het prijsniveau van 2009 gedoken. De gemiddelde prijs van meergezinswoningen lag in 2012 € 5.000 onder het eerdere dieptepunt (€ 255.000) van 2009. 400.000

Figuur 1.8 Verkoopprijs eengezinswoningen nieuwbouw

350.000 300.000 250.000 200.000

Haaglanden Nederland

150.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: Monitor nieuwe woningen. Haaglanden.


7

300.000

Figuur 1.9 Verkoopprijs meergezinswoningen nieuwbouw

290.000 280.000 270.000 260.000 250.000 240.000 230.000

Haaglanden Nederland

220.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: Monitor nieuwe woningen.

Ontwikkeling van de vraag volgens WoON 2012 In 2012 is het landelijke woonbehoeftenonderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd. Ook in Haaglanden is de vragenlijst door ruim 7.800 respondenten ingevuld. Het WoON 2012 bevestigt de algemene trends: starters zoeken door de omstandigheden eerder naar een huurwoning. Er worden meer koopappartementen aangeboden dan er theoretische vraag is. Behoefte aan eengezinswoningen blijft, maar vooral in de stedelijke gemeenten waar deze schaars zijn. In gemeenten met hoofdzakelijk eengezinswoningen dreigt eerder een aanbodoverschot. 70.000

Figuur 1.10 Vraag en aanbod bestaande bouw in Haaglanden

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

Gevraagd Aangeboden

0 koop huur koop huur eengezins meergezins 2009

koop huur koop huur eengezins meergezins 2012

Bron: WoON 2012.

25.000

Figuur 1.11 Gerealiseerde verhuizingen 2010-2012

20.000 15.000 10.000 5.000

Naar koop Naar huur

0 starters

uit koop uit huur doorstromers 2009

starters

uit koop uit huur doorstromers 2012

Bron: WoON 2012.

8


Figuur 1.12 laat zien dat in de allergoedkoopste klasse (vooral aanwezig in Den Haag, Zoetermeer en Delft) de vraag is afgenomen. Dit is in lijn met de verminderde belangstelling voor koop (in bepaalde woonmilieus) en koopkracht onder starters. Verder meet het WoON 2012 meer vraag dan aanbod, maar is de marktsituatie vooralsnog compleet tegengesteld. 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Figuur 1.12 Vraag en aanbod koopwoningen naar prijsklasse (in 1000) bestaande bouw

< F 120 F 150 F 180 F 210 F 240 F 270 F 300 F 330 F 360 F 390 F 420 F 450 F 480 F 510 < F 120 F 150 F 180 F 210 F 240 F 270 F 300 F 330 F 360 F 390 F 420 F 450 F 480 F 510

Aangeboden Gevraagd

2009

2012

Bron: WoON 2012.

Het zal duidelijk zijn dat de afzet van nieuwbouw te lijden heeft onder de ontstane economische situatie (zie figuur 1.13). Belangstellenden voor duurdere nieuwe woningen krijgen hun huidige woning niet verkocht, terwijl goedkopere nieuwe woningen concurrentie ondervinden uit de bestaande voorraad. Wie momenteel een koopwoning zoekt, vindt ruim aanbod aan bestaande woningen. 70.000

Figuur 1.13 Voorkeur Nieuwbouw

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

Voorkeur nieuwbouw Geen voorkeur nieuwbouw

0 2009 2012 wenst een koopwoning

2009 2012 wenst een huurwoning

Bron: WoON 2012.

Meer informatie over de uitkomsten van het WoON 2012 zijn te vinden op www.haaglanden.nl van het Stadsgewest onder “Regionale Basisrapportage woningmarkt Haaglanden”.


9

Hoofdstuk 2

Woningbouwrealisatie 2012 Kwantitatieve woningbouwproductie Het aantal toevoegingen kwam in 2012 uit op 3.940. Hiervan zijn 3.532 woningen nieuwbouw. De andere toevoegingen (aantal) betroffen woningsplitsingen en ombouw van gebouwen met een niet-woonfunctie naar woningen (zie figuur 2.1). De 408 toevoegingen anderszins zijn (op 9 woningen van Delft na) in Den Haag gerealiseerd. Vrijwel alle toevoegingen zijn in de flexibele vooroorlogse bouw en in de gewilde rustig en levendig stedelijke wijken gerealiseerd. 8.000

Figuur 2.1 Nieuwbouw Haaglanden

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Toevoegingen anderzins Toevoegingen nieuwbouw

0 2005

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: CBS/Gemeentelijke opgave 2013.

Er zijn 499 woningen gesloopt, waardoor de groei van de voorraad in 2012 uitkomt op 3.441. Dat zijn bijna 2.000 woningen onder het gemiddelde sinds 2000 (een daling van 35%).

Kwalitatieve productie 2012: sociaal In de Regionale Prestatie Afspraken 2010 tot en met 2014 tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden is afgesproken dat in deze periode minstens 30% van de nieuwbouw sociale woningbouw2) zal zijn. In onder staande tabel is de toegevoegde voorraad woningen in 2012 per gemeente ingedeeld naar sociale woningbouw en vrije marktwoningen. 2) Maximaal 10% hiervan mag worden ingevuld door vernieuwbouw/grootschalige woningverbetering.

Tabel 2.1 Toegevoegde voorraad nieuwbouw woningen in 2012 Productie 2012

Totaal

Vrije markt

Sociaal

Sociaal in %

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal 2012

438 1152 163 92 220 57 78 476 856 3532

161 829 115 80 189 31 43 314 511 2273

277 323 48 12 31 26 35 162 345 1259

6311) 2822) 29 13 14 46 45 34 40 36

Eindtotaal 2011

3623

1962

1661

46

Het hoge percentage sociaal in Delft wordt onder andere verklaard door 102 opgeleverde studentenwoningen.

1)

Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 57% sociaal. In Den Haag zijn als onderdeel van de sociale nieuwbouw 95 tijdelijke (10 jaar) studio’s voor arbeidsmigranten

2)

opgeleverd. Bron: Gemeentelijke opgave 2013. Exclusief vernieuwbouw.

10


Kwalitatieve productie 2012: huur-koop Voor 2009 werden er structureel meer koop- dan huurwoningen (sociaal en vrije sector) opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 30%. De laatste jaren is het aandeel huur substantieel hoger als gevolg van de moeizame koopmarkt.

Tabel 2.2 Percentage opgeleverde huurwoningen van totale opleveringen

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

31

32

32

35

37

57

51

45

Bron: CBS/gemeentelijke opgave 2013.

In onderstaande tabel is de verhouding van huur- en koopwoningen in de nieuwbouw van 2012 per gemeente aangegeven.

Tabel 2.3 Verhouding: koop- huurwoningen Nieuwbouw totaal 2012

Huur

Koop

% huur

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal

277 582 67 12 66 27 35 169 345 1.580

161 570 96 80 154 30 43 307 511 1.952

63 51 41 13 30 47 45 36 40 45

Bron: Gemeentelijke opgaven 2013.

Kwalitatieve productie 2012: eengezins-meergezinswoningen In de figuren 2.2 en 2.3 is woningbouwproductie in 2012 aangegeven, onderverdeeld in huur-koop/eengezins-meergezins. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen is zowel in koop- als huursector teruggelopen. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

701

1.065

1.615

469

795

993

2.536

2.459

2.596

1.239

986

959

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Figuur 2.2 Kwalitatieve productie 2012: koopwoningen

Koop meergezinswoningen Koop eengezinswoningen

Bron: CBS/gemeentelijke opgaven 2013.

Woningbouwrealisatie 2012

11

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Figuur 2.3 Kwalitatieve productie 2012: huurwoningen 1.073

1.086

1.762

1.782

485

788

745

480

2007

2008

2009

2010

1.357

1.724

Huur meergezinswoningen Huur eengezinswoningen

223

118

2011

2012

Bron: CBS/gemeentelijke opgaven 2013.

Het aantal opgeleverde eengezinswoningen in de regio is zowel in koop- als huursector teruggelopen.

Vrije sector huur 600

Figuur 2.4 Vergelijking toevoegingen sociaal en huur

500 400 300 200 100

Sociaal Huur

0 D1) D = Delft

1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

D-H = Den Haag

Wa7) We8)

L-V = Leidschendam-Voorburg

2)

P-N = Pijnacker-Nootdorp

5)

R6)

M-D = Midden-Delfland

3)

R = Rijswijk

6)

Wa = Wassenaar

7)

Z9)

4)

We = Westland

8)

Z = Zoetermeer

9)

Bron: Gemeentelijke opgave 2013.

Er is in de meeste gemeenten in 2012 weinig vrije sector huur gerealiseerd. Alleen in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp maken vrije sector huurwoningen relatief een groot deel uit van de toegevoegde huurwoningen in 2012. Uit het WoON 2012 wordt geconcludeerd dat er in Haaglanden als totaal geen tekort is aan vrije sector huurwoningen mede doordat mensen die hun oude woning niet verkocht krijgen, deze (voorlopig) gaan verhuren3).

3) Basis rapportage WOON 2012.

12


De voorlopige opgave van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) schetst een beeld van het aandeel dat corporaties hebben in bouw van vrije sector huurwoningen in Haaglanden.

Tabel 2.4 Voorlopige opgave SVH bouw van vrije sector huurwoningen 2013 Gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal

in euro’s

Huurprijs t/m 374

Huurprijs 374 t/m 535



Huur meer dan 681

78 24 102

42 8 12 1 62 125

5 30 35

45 68 28 19 134 392 686

12 64 32

116 178 402

Deze opgave is voorlopig en wijkt af van gemeentelijke opgave omdat SVH niet altijd de gemeentelijke CBSgereedmelding als opleverdatum aanhoudt. De tabel is dus indicatief en bedoeld ter illustratie van het aandeel vrije sector huur realisaties door corporaties.

Uit het WoON 2012 komt een stijgende belangstelling voor huur. Maar met een verdere daling van de huizen/VON-prijzen, een lage hypotheekrente en stijging van de huurprijzen zou koop binnenkort weer aantrekkelijk kunnen worden. Mits de banken ook bereid zijn tot financiering.

Woningbouwrealisatie 2012

13

Hoofdstuk 3

Vooruitblik woningbouw Prognose bevolkingsontwikkeling Volgens prognose model PRIMOS 2011 groeit de regio Haaglanden tot 2020 met 60.000 huishoudens. De groei komt voor de helft van immigranten en de andere helft door de allochtone bevolking. Dit is gebaseerd op een extrapolatie van de bouw, geboorte/sterfte en migratie van de afgelopen decennia. In de demografische groei zit dit decennium een dip in het aantal dertigers/starters. In 2012 is het Nederlands migratiesaldo afgenomen van 30.000 (in 2011) naar 13.000. Er werden in 2012 minder kinderen geboren en het sterftecijfer was hoger. Er kwamen voor het eerst minder Oost- en Midden Europeanen naar Nederland. Dit komt mede door ontwikkelingen in deze landen zelf4). Er komen door de vergrijzing en individualisering steeds meer alleenstaanden en minder gezinnen met steeds minder en later kinderen5). Naast de culturele en economische trend van de trek naar de stad voedt de demografische ontwikkeling deze trend ook nog eens. De bevolkingsgroepen en de soorten huishoudens die toenemen, hebben een stedelijker voorkeur. Het is aannemelijk wat voor vraag deze bevolkingsgroei met zich mee brengt: de kleinere, allochtone en stedelijker georiënteerde huishoudens richten zich op kleinere en goedkopere woningen. De groep starters die voor de crisis een woning heeft gekocht en nu wil doorstromen, heeft een kleinere groep opvolgers die die woningen kunnen en willen betalen. Bouwen voor doorstroming is lastig. Tegelijkertijd is bouwen voor de doelgroep momenteel ook niet eenvoudig.

Kwantitatieve planning periode 2013-2019 In de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio6) is in 2010 afgesproken dat over de periode tot 2020 63.500 woningen in Haaglanden gebouwd worden. Het huidige woningbouwprogramma haalt dit aantal echter niet. De gemeentelijke woningbouwprognoses gaan er van uit dat 64% van de 63.500 woningen gebouwd zal worden. De provincie is zich bewust van de gewijzigde marktomstandigheden en heeft bij de gemeenten/regio’s aangedrongen op een realistisch en realiseerbaar woningbouwprogramma. De provincie veronderstelt dat de omvang daarvan gelet op de afzetmogelijkheden rond de 60% van de verstedelijkingsafspraken zal liggen. De huidige woningbouwplannen benaderen dit percentage.

4) http://www.pbl.nl/publicaties/demografische-ontwikkelingen-2010-2040-ruimtelijke-effecten-en- regionalediversiteit blz. 54 5) http://haaglanden.nl/sites/haaglanden.nl/files/files/Ewout%20Smit%20-%20Andere%20klanten%20op%20de%20 woningmarkt%20in%20Haaglanden.ppt 6) Onderdeel van het Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 2012-2020 /mei 2010

14


Tabel 3.1 Planning kwantitatief Totaal programma

Gemiddelde Productie 2004-2009 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Eindtotaal 1)

340 2.580 200 125 730 95 90 545 900 5.600

438 1152 163 92 220 57 78 476 856 3.532

179 2.208 193 246 227 94 101 464 265 3.977

1.000 2.196 251 124 126 239 46 473 469 5.079

1.180 1.411 135 122 280 630 10 998 427 4.993

1.554 1.821 15 131 326 635 717 867 6.066

1.263 660 nnb 79 298 350 50 571 686 3.957

815 983 nnb 22 293 337 80 716 328 3.574

770 500 nnb 295 402 894 447 3.308

Eind totaal 6.7611) 9.7792) 594 724 1.845 2.687 287 4.833 3.489 30.999

Delft plant voor deze periode 4.271 studenten woningen.

Planning van de Gemeente Den Haag is inclusief toevoegingen anderszins. Transformatie van bijvoorbeeld kantoren zal in de toekomst een veel groter deel van

2)

de productie gaan omvatten. Voorgaande jaren in de tabel is uitsluitend nieuwbouw. Bron: gemeentelijke opgaven 2013.

De meeste gemeenten hebben in de nieuwe planning hun programma doorgeschoven. In Den Haag zijn veel plannen die vorig jaar op PM werden gezet nu toch gepland voor 2014 en 2015. 2.500

Figuren 3.1 Programma 2014

2.000 1.500 1.000 500

Planning 2011 Planning 2012 Planning 2013

0 D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

R6)

Wa7) We8)

Z9)

1.600

Figuren 3.2 Programma 2015

1.400 1.200 1.000 800 600 400


200 0 D1) D = Delft

1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

D-H = Den Haag

Wa7) We8)


2)


5)

R6)

M-D = Midden-Delfland

3)

R = Rijswijk

6)

Wa = Wassenaar

7)

Z9)

4)

We = Westland

8)

Z = Zoetermeer

9)

Bron: gemeentelijke opgaven 2011/2012/2013.

Vooruitblik woningbouw

15

De gemeentelijke planningsopgaven van 2013 laten geen verdere afname van het aantal geplande woningen zien ten opzichte van de planning uit 2012. Voor de periode tot 2020 staan nog ongeveer evenveel woningen gepland. Het zwaartepunt in geplande productie is alleen meer in de tijd naar achter geschoven. Vulling van de planning voor de laatste drie jaar van dit decennium is nog dun, maar zal in werkelijkheid vollopen met de doorschuivende boeggolf. Hier wordt echter uitgegaan van wat de gemeenten op hebben gegeven. 6.000

Figuur 3.3 Regionale woningbouw planning Nieuwbouw opgeleverd Planning 2012 Planning 2013 Behoefte volgens Primos (2011) Behoefte volgens CBS/PBL 2011 Trend bouwvergunningen

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

Bron: gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest Haaglanden.

De planning voor 2013 is kwantitatief ongeveer gelijk aan die van 2012. In 2012 zijn echter wel substantieel minder nieuwe bouwvergunningen afgegeven. In 2012 zijn er ook minder koopwoningen van papier gekocht (figuur 1.9). Op basis van deze twee indicatoren mag een verdere terugval in de productie voor 2013 en 2014 worden verwacht. De boeggolf schuift nu verder door dan vorig jaar het geval was. De piek komt nu in 2016 te liggen. Men houdt vast aan de groeiprognoses en de aanname dat de vraag door die groei eens terug moet gaan keren.

Planning meergezins-eengezinswoningen Zowel eengezins- als meergezinswoningen worden uitgefaseerd (groene staven in figuur 3.5). Hierbij worden ten opzichte van vorig jaar vooral de geplande eengezinswoningen verder naar achteren geschoven. De boeggolf verplaatst zich nu naar het eind van dit decennium. Hier is de vaart er duidelijk uit. Voor appartementen geldt dit in mindere mate. De piek van de boeggolf blijft hier in de komende drie jaar liggen. 3.000

Figuur 3.4 Programma eengezinswoningen

2.500 2.000 1.500 1.000


500 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: gemeentelijke opgaven 2013.

16


2019

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Figuur 3.5 Programma appartementen

Planning 2011 Planning 2012 Planning 2013 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019


Plancapaciteit (indicatief) Uit de opgaven van de gemeenten voor de woningbouwplannen is de hardheid van de plannen in figuur 3.7 herleid naar drie categorieën van hardheid. Bij de groene categorie is het bestemmingsplan vastgesteld en worden (nog) geen problemen voorzien. Het betreft hier ook grotere projecten die al van start zijn gegaan. In de rode categorie is het bestemmingsplan in procedure of worden obstakels voorzien bij de uitvoering. Bij blauw moet nog met de procedure worden gestart. 7.000

Figuur 3.6 Plancapaciteit

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

Zacht Half hard Hard

1.000 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: Gemeentelijke opgaven 2013, bewerking Stadsgewest Haaglanden.

Meer dan de helft van de plannen na 2013 is nog niet helemaal zeker of procedureel rond. Maar ook voor plannen die wel procedureel rond zijn is de hardheid relatief. Zelfs als de bouwvergunning is aangevraagd is dat geen garantie voor uitvoering. Bovenstaande grafiek geeft dus alleen een indicatie van wat in ieder geval nog niet gereed is voor uitvoering. Dat is ook op korte termijn nog een aanzienlijk deel.

Kwalitatieve planning: sociaal De WSW trendanalyse 2013-20177) voorspelt landelijk een afname van de sociale nieuwbouwproductie. Voor deze ontwikkeling wordt ook in Haaglanden gevreest, gezien de problemen bij Vestia en het effect ervan voor andere corporaties en gemeenten. De gemeentelijke opgaven van dit jaar bevestigen dit nog beeld niet. Veel corporaties zijn nu bezig met het herijken van hun projectenportefeuille.

7) http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/20130516-wsw-trendanalyse-woningcorporaties-2013-2.pdf Vooruitblik woningbouw

17

Tabel 3.2 Planning sociale nieuwbouw naar status Planning

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal

Groen Oranje Rood Eindtotaal

2.214 119 2.333

1.330 996 2.326

1.592 770 131 2.493

1.095 1.194 97 2.386

156 973 239 1.368

294 469 180 943

402 178 136 716

7.083 4.699 783 12.565

Bron: gemeentelijke opgaven 2013. Inclusief studenten woningen.

Uit de tabel blijkt dat de planning van sociale woningen tot 2020 nog iets is toegenomen ten opzichte van verleden jaar. In de periode 2013 tot en met 2016 blijft de sociale toevoeging volgens de gemeentelijke plannen nog op een niveau van jaarlijks 2.300 tot 2.500 woningen.

Prestatieafspraken In het kader van de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014 heeft het Stadsgewest met de SVH afgesproken dat minstens 30% van de nieuwbouw in de periode tot en met 2014 sociale woningen zal betreffen (10% hiervan mag uit vernieuwbouw bestaan: renovatie van sociale huurwoningen).

19%

41%

58%

74%

62%

78%

61%

68%

67%

81%

59%

42%

26%

38%

22%

39%

32%

33%

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

D1) D = Delft

1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

D-H = Den Haag


Wa7) We8)


2)

5)

R6)

R = Rijswijk

Wa = Wassenaar

7)

Markt Sociaal

Z9) M-D = Midden-Delfland

3)

6)

Figuur 3.7 Verdeling sociaal/markt 2013-2014

4)

We = Westland

8)

Z = Zoetermeer

9)


In figuur 3.7 is de verhouding sociale woningen/marktwoningen weergegeven in de woningbouwplannen voor de periode 2013 t/m 2014. Voor de afspraken telt de productie over de hele periode. In het jaarverslag van de Regionale Prestatieafspraken wordt nader ingegaan in hoeverre deze afspraken gehaald worden.

Planning Sloop In tabel 3.3 is het geplande aantal te slopen woningen over de komende jaren aangegeven. Het totale voorgenomen sloopprogramma voor komende de periode beslaat 3.902 woningen. Daarvan zijn er 1.538 woningen die verwacht worden gesloopt te worden, maar waarvan het jaar van sloop nog niet bekend is. Vijf gemeenten hebben sloopplannen. De andere vier niet. De sloop betreft vrijwel uitsluitend sociale woningbouwcomplexen. Gezien de huidige politieke en economische ontwikkelingen in corporatieland is het waarschijnlijk, dat als gevolg van de herijking van de projectenportefeuilles, corporaties meer gaan kiezen voor door exploiteren. Het sloopprogramma zal dan naar beneden worden bijgesteld.

18


Tabel 3.3 Planning sloop Planning Delft Den Haag L’-Voorburg Rijswijk Zoetermeer Eindtotaal

2013

2014

2015

2016

2017

2018

PM

Totaal

66 260 49 375

710 200 910

90 72 185 347

189 5 194

32 131 345 508

30 30

276 1.262 1.538

374 2.642 30 121 735 3.902

Bron: gemeentelijke opgave 2013.

Planning kwalitatief: Woonmilieus

Tabel 3.4 Aanbod woningen per woonmilieu 2012-2019 Woonmilieu Dorps centrum Dorps lokaal Dorps suburbaan Landelijk Stedelijk centrum Stedelijk exclusief Stedelijk levendig Stedelijk rustig Stedelijk nieuw Suburbaan exclusief Suburbaan gemengd Suburbaan gestapeld Suburbaan grondgebonden Eindtotaal

Gepland aantal woningen

Percentage

Bestaande voorraad

Percentage

929 1.207 83 5 1.277 267 3.775 1.005 6.908 364 1.480 1.951 11.703 30.954

3 4 0 0 4 1 12 3 22 1 5 6 38 100

13.300 32.200 7.750 1.900 4.650 15.350 103.800 52.000 58.600 11.700 38.550 27.050 108.350 475.200

3 7 2 0 1 3 22 11 12 2 8 6 23 100

In de Grote Woontest Haaglanden worden de suburbane en nieuwstedelijke woonmilieus anders genoemd te weten: Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen. Bron: Gemeentelijke opgaven 2013, Inventarisatie woonmilieus bewerking Stadsgewest Haaglanden.

De in 2012 in de regio besproken Rosetta-woonmilieu-inventarisatie biedt een goed uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit en differentiatie van woonmilieus in de regio. Uit de Rosetta-inventarisatie van de gemeentelijke plannen komt naar voren dat de woningbouwplannen zich vooral concentreren in het suburbane en het nieuw-stedelijke segment. Uit de Grote Woontest Haaglanden blijkt dat naar deze woonmilieus een beperkte vraag bestaat en dat een meerderheid van de inwoners in Haaglanden meer waardering heeft voor andere woonmilieus. Om vraag en aanbod naar woonmilieus in balans te brengen zal het woningbouwprogramma in dit opzicht anders moeten worden ingevuld. In het volgend hoofdstuk zullen de uitkomsten van de Grote Woontest uitgebreider worden besproken.

Planning (C)PO Een groeiend aantal gemeenten biedt ruimte voor verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap. Gemeente Den Haag streeft jaarlijks 200 nieuwbouw en kluswoningen aan te bieden en is daar tot nu toe zeer succesvol mee. Nieuwbouwlocaties Rijswijk-Buiten en Harnaschpolder Delft bieden PO kavels en “á la Carte woningen” aan en hebben kavels voor (C)PO beschikbaar. PijnackerNootdorp wil voor locatie Ackerswoude circa 50 woningen per jaar beschikbaar stellen voor (C)PO. Op termijn gaat Delft in de spoorzone met (C)PO aan de slag, maar de omvang hiervan is nog niet bekend. Ook Westland en corporatie Wonen Wateringen experimenteren met (C)PO en hebben kavels beschikbaar. Vooruitblik woningbouw

19

Hoofdstuk 4

Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden De woningmarkt is veranderd van een aanbod gedreven- in een vraag gestuurde markt. Niet alles wat wordt aangeboden wordt nog gekocht. In het kader van deze verandering zijn gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en corporaties op zoek naar wat die woonvraag kwalitatief inhoudt en wat de consument drijft. Daarom is voor het eerst de Grote Woontest Haaglanden gehouden. Ruim 18.000 inwoners van de regio Haaglanden zijn ondervraagd naar hun woonvoorkeuren en drijfveren op dit gebied. Centrale vraag was welk soort woonmilieus men nu het meest weet te waarderen, waar men het liefst zou willen wonen. In tabel 4.1 zijn het huidige woonmilieu van de respondent en het door de respondent meest gewaardeerde woonmilieu tegen elkaar afgezet.

Tabel 4.1 Gewenst woonmilieu ten opzichte van huidig woonmilieu Woonwijk Woonwijk Groot Levendig Rustig Bij winkel met app. vooral HoogHuidig woonmilieu Allen stedelijk stedelijk stedelijk centra en egw. met egw. waardig Grootstedelijk Levendig stedelijk Rustig stedelijk Bij winkelcentra Woonwijk met app. en egw. Woonwijk met egw Hoogwaardig Dorps Landelijk app. = appartementen

994 2.436 2.816 1.998 4.347 3.223 624 1.403 232

43% 6% 3% 5% 3% 1% 3% 1% 3%

13% 39% 7% 6% 4% 3% 4% 1% 5%

16% 19% 57% 14% 14% 10% 6% 6% 8%

5% 6% 3% 45% 9% 5% 3% 4% 5%

3% 4% 4% 7% 30% 5% 2% 3% 2%

4% 7% 5% 7% 10% 39% 2% 5% 3%

6% 8% 9% 6% 11% 17% 63% 6% 10%

Dorps Landelijk 3% 5% 5% 6% 8% 9% 7% 63% 17%

7% 7% 7% 6% 10% 13% 11% 11% 50%

egw. = eengezinswoningen

Bron: Grote Woontest Haaglanden.

In de hoogwaardige en de dorpse woonmilieus wonen relatief de meeste mensen die dat woonmilieu ook het meest waarderen. De meerderheid van de bewoners van deze woonmilieus willen er ook wonen. Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen (in de Rosetta de suburbane- en nieuwstedelijke woonmilieus), worden over het algemeen het minst gewaardeerd door de bewoners; 61% respectievelijk 70% van de bewoners van deze wijken blijken een ander woonmilieu dan hun huidige meer te waarderen. Uit de enquête komt naar voren dat een groot deel van de respondenten de woonmilieus rustig stedelijk wonen en dorps wonen het meest waarderen. Deze woonmilieus worden ten opzichte van de voorkeur van de respondenten te weinig aangeboden in Haaglanden.

20


Grootstedelijk wonen

Levendig stedelijk wonen

Rustig stedelijk wonen

Wonen bij winkelcentra

Woonwijk met app. en egw.

Woonwijk met vooral egw.

Hoogwaardig wonen

Dorps wonen

Landelijk wonen

Figuur 4.1 Huidig, gewenst en saldo woonmilieus regio Haaglanden

-1% 3% -7% -0,4% 12% 3% -3% -5%

Huidig woonmilieu Gewenst woonmilieu Saldo

-2%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%


Het park/tuinstad ideaal blijkt niet bij de meerderheid van de consumenten te leven. Er is juist meer animo voor rustig stedelijk en dorps wonen. Rustig stedelijke en dorpse woonmilieus in Haaglanden typeren zich door hun langzaam verkeer georiënteerde straatprofielen en -patronen, versteende omgevingen met stadsbomen en geen gras op straat. Groen is privé in achtertuinen en geconcentreerd in plantsoenen. Beide woonmilieus typeren zich door een menging van beneden-boven woningen en herenhuizen, een zeer hoge dichtheid, maar geen flats. Tevens is er een goede menging tussen wonen en werken. Er is geen functiescheiding. Volgens de respondenten van de Grote Woontest wordt het rustig stedelijke woonmilieu in Haaglanden aangetroffen in de laat 19e eeuwse en vroeg 20e eeuwse uitbreidingswijken van Den Haag, Delft, Rijswijk en Voorburg. De dorpse woonmilieus vinden zij terug in de oude dorpskernen die Haaglanden rijk is (zie kaart 1). Niet toevallig zijn dit allen organisch gegroeide of in (C)PO opgebouwde wijken en buurten. Niet het komen en gaan van auto’s kregen ruimtelijk prioriteit in het ontwerp van deze wijken, maar het wonen, werken en leven van mensen.

Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden

21

Kaart 1 Regio-huidig woonmilieu

Dorps wonen Landelijk wonen Hoogwaardig wonen Eengezinswoningen Appartementen + eengezinswoningen Rustig stedelijk Levendig stedelijk Wonen bij winkels Grootstedelijk


22


Ook het interne en externe imago van de wijken en de m2-prijzen bevestigen de waardering van de rustig stedelijke en dorpse woonmilieus bij de grootste groep mensen. Rechtsboven in de diagram (figuur 4.2), bij een hoog intern en extern imago zijn uitsluitend oude dorpskernen en vooroorlogse wijken te vinden. Woonwijken met eengezinswoningen wijken bevinden zich in het midden en de appartementenwijken links onder met zowel een slecht intern als extern imago.

Imago woonwijken

laag

Eigen imago

hoog

Figuur 4.2

laag

Intern imago

hoog


Deze bevindingen van de Grote Woontest Haaglanden op het gebied van woonmilieu voorkeuren zijn opvallend, omdat nagenoeg alle naoorlogse uitbreidingen uit de minder gewaardeerde woonomgevingen bestaan. Deze woonmilieus vormen reeds van 51% de bestaande voorraad in Haaglanden. De bevindingen zijn nog opvallender omdat de gemeenten van plan zijn de komende jaren vooral de minder gewaardeerde woonmilieus toe te voegen of deze te versterken. Tegelijkertijd worden de meer gewaardeerde woonmilieus in Haaglanden sinds de oorlog nauwelijks nog nieuw aangeboden, op een aantal invoegtoepassingen na. Onder invloed van het heersende architectuur- en stedenbouwkundig idioom, auto-oriëntatie, financieel gedreven ontwikkeling, verkeerskundige normen, detailhandelsbeleid en ruimtelijke regelgeving worden veelal dezelfde ruimtelijke keuzes gemaakt. Hierdoor worden veelal dezelfde woonmilieus aan de voorraad toegevoegd of woonmilieus waar al voldoende aanbod van is. Het is de vraag of dit bijdraagt aan een versterking van het (internationaal) vestigingsklimaat. Het zijn in ieder geval niet de omgevingen waarmee een regio zich onderscheidt en zijn agglomeratiekracht vergroot. Met de overgang van een aanbod naar een vraag gestuurde woningmarkt komt hier mogelijk verandering in. De waardering van de (toekomstige) bewoners komt voorop te staan. Een brede waardering is de stevigste basis voor duurzame waardeontwikkeling. Bewoners zijn daardoor eerder bereid verantwoordelijkheid te nemen en tijd, geld en energie in hun omgeving te investeren. Dit kan de maatschappij op termijn een hoop herstructureringskosten besparen en maakt een regio aantrekkelijk om in te investeren. Met de Grote Woontest hebben de inwoners van Haaglanden duidelijk aangegeven waar hun waardering naar uit gaat. Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden

23

Vervolg: handreiking en monitoring Hoe beoogde woonmilieus in de nieuwe en bestaande voorraad gerealiseerd kunnen worden, is een vraag waar (nog) geen kant en klare antwoorden op zijn. Hiervoor doet het Stadsgewest in samenwerking met gemeenten, corporaties en marktpartijen als vervolg op de Grote Woontest een handreiking. Daarnaast zal het Stadsgewest de woonmilieus van de gemeentelijke plannen blijven monitoren om aan te geven of er gewerkt wordt aan een kwalitatieve versterking van het (internationaal) woon-, werk-, en leefklimaat in de regio.

24


Uitkomsten Grote Woontest Haaglanden

25

Uitgave Stadsgewest Haaglanden augustus 2013 Stadsgewest Haaglanden Schedeldoekshaven 101 Postbus 66 2501 CB Den Haag T 070 7501520 F 070 7501591 E [email protected] I www.haaglanden.nl

Samenstelling Stadsgewest Haaglanden, sector Wonen

Vormgeving Zwart op Wit, Delft

Monitor woningmarkt. wonen

Recommend Documents