Monitor Woningmarkt. wonen

Monitor Woningmarkt

wonen

Vastgesteld op 9 juli 2014

Inhoud

Samenvatting

3

Hoofdstuk 1 Ontwikkelingen woningmarkt 2013

5

2 Woningbouwrealisatie 2013

11

3 Vooruitblik woningbouw

15

2

Monitor Woningmarkt 2014

Samenvatting

2013 het scharnierpunt in de crisis op de woningmarkt Jaarlijks brengt het Stadsgewest Haaglanden de Woningmarktmonitor Haaglanden uit. Hierin worden relevante ontwikkelingen op de regionale woningmarkt geschetst en wordt ingegaan op de productie en planning in kwantitatieve en kwalitatieve zin van nieuwbouw koop- en huurwoningen in de regio Haaglanden. De productiecijfers betreffen het jaar 2013.

Opleveringen en verkoop 2013 2013 lijkt het jaar van stabilisering van de woningmarkt in Haaglanden te zijn. Het aantal opleveringen in 2013 is nagenoeg gelijk aan die van 2012. Het percentage sociaal lag op 58% en het percentage huur zelfs op 69%. Een versterking van de trend sinds 2010. Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad bleef vrijwel gelijk met die in 2012. Ook de verkooptijd en de verkoopprijs in de bestaande voorraad stabiliseerden nagenoeg. 8.000

Nieuwbouw opleveringen 2013 (Figuur 2.1)

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

Toevoegingen anderzins Toevoegingen nieuwbouw Groei voorraad

1.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: Gemeentelijke opgave 2014.

1.600

Verkochte nieuwbouw woningen (hoofdzakelijk nog te bouwen) (Figuur 1.6)

1.400 1.200 1.000 800

1.609 1.583

1.545 1.172

1.060 931

797 1.019

600 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen

400 200 0 2010

2011

2012

2013

Bron: Monitor nieuwe woningen.

In 2013 zijn ook meer nog te bouwen woningen verkocht dan in 2012. Er werden in 2013 voor het eerst sinds jaren weer meer nog te bouwen woningen verkocht dan er nieuw werden aangeboden. Op basis van deze cijfers mag aantrekken van de woningbouwproductie in de komende jaren worden verwacht.

Samenvatting

3

Planning woningbouw De verwachte opleveringen voor 2014 zijn teruggeschroefd ten opzichte van de planning van vorig jaar en ligt iets boven het niveau van 2013. De geplande opleveringen in 2014 stijgen ten opzichte van 2013, hetgeen 2013 het dieptepunt maakt. Het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt weer. De weg omhoog lijkt gevonden. 6.000

Regionale woningbouw planning (Figuur 3.5)

5.000 4.000

Nieuwbouw opgeleverd Planning 2013 Planning 2014 Behoefte volgens Primos (2013) Behoefte volgens CBS/PBL 2011 Trend bouwvergunningen

3.000 2.000 1.000 0 10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

Bron: Gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest.

4


Hoofdstuk 1

Ontwikkelingen woningmarkt 2013 Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt neemt volgens de Eigen Huis Marktindicator sinds januari 2013 toe. De Marktindicator staat op 1 januari 2014 op hetzelfde niveau als in augustus 2007. 120

Figuur 1.1 Eigen Huis Marktindicator

110 100 90 80 70 60

Consumentenvertrouwen

50 jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. jul. jan. 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 Bron VEH.

Een stijging van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt heeft geleid tot een toename van het aantal woningverkopen. In het eerste kwartaal van 2014 steeg het aantal kooptransacties met maar liefst 41,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (NVM, Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2014). Deze toename is voor een belangrijk deel het gevolg van de enorme dip in het aantal verkopen die vorig jaar optrad. Veranderde regels rond de hypotheekverstrekking zorgden er toen voor dat er een minimum aan verkopen geregistreerd werd. Het is dus oppassen wanneer een vergelijking met 2013 gemaakt wordt zonder de achtergronden van de lage verkopen in 2013 te benoemen. De nieuwbouwsector heeft naar eigen zeggen een verrassend goed eerste kwartaal van 2014 achter de rug. De sector lijkt mee te gaan in het kielzog van de stijgende trend in de bestaande sector. De verkoop van nieuwbouwwoningen steeg in het eerste kwartaal met 35% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het eerste kwartaal van 2013 was echter ook voor de nieuwbouw een dramatisch slecht kwartaal. Na een slechte start herstelde de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2013 enigszins maar het totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag 10% lager dan in 2012. Toch is er onmiskenbaar sprake van een opleving in het aantal woningverkopen (zowel bestaande bouw als nieuwbouw) dat - behalve door het vertrouwensherstel – mede gedreven wordt door het ruime woningaanbod, de uitzonderlijk lage hypotheekrente (zie figuur 1.2) gedaalde verkoopprijzen, de lagere overdrachts belasting op huizen, de gedaalde bouwkosten en de betere economische vooruitzichten.

Ontwikkelingen woningmarkt 2013

5

5,5%

Figuur 1.2 Hypotheekrente

5,0% 4,5% 4,0% Hypotheekrente

3,5% 03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

Bron DNB.

De woningmarkt is er nog niet bovenop en de situatie blijft kwetsbaar, maar de signalen die duiden op het aantrekken van de markt zijn onmiskenbaar. Er zijn echter grote verschillen tussen verschillende delen van Nederland. Deze woningmarktmonitor gaat in op de situatie in het Stadsgewest Haaglanden.

Bestaande voorraad Het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad in het Stadsgewest Haaglanden is in 2013 verder afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. De afname van het aantal verkopen vlakt wel meer af. 12.000

Figuur 1.3 Verkochte woningen bestaande voorraad

11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000

Aantal verkochte woningen

5.000 02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

Bron NVM.

De verkooptijd van bestaande woningen is in 2013 met een maand toegenomen. De in Haaglanden verkochte woningen hebben gemiddeld acht maanden te koop gestaan. In tabel 1.1 is de verkooptijd van de NVM-regio’s binnen de regio aangegeven.

6


Tabel 1.1 Verkooptijd (dagen)

Meergezins

Eengezins

Totaal

239 229 230 157 226 280 405 353 288 241

227 256 241 193 300 286 302 244 234 251

232 236 234 183 287 282 314 267 252 245

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden Bron: NVM.

300

Figuur 1.4 Verkooptijd in dagen bestaande bouw in Haaglanden

250 200 150 100

Meergezins Eengezins Gemiddeld

50 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Bron NVM.

Verschillen in verkooptijd binnen de regio zijn voor eengezinswoningen niet noemenswaardig groot. Meergezinswoningen doen het in NVM-regio´s Wassenaar en Westland minder goed. De verkoop van een appartement neemt hier gemiddeld een jaar of langer in beslag. In Midden-Delfland worden zowel appartementen als eengezinswoningen gemiddeld het snelst verkocht. De verkooptijd zegt nog niets over de looptijd van het totale aanbod, dus inclusief de woningen die nog niet zijn verkocht. Die looptijd ligt aanzienlijk hoger. Halverwege het eerste kwartaal van 2014 lag de gemiddelde verkooptijd van woningen in Nederland op 159 dagen. De gemiddelde looptijd bedroeg 439 dagen.

Prijsontwikkeling bestaande voorraad 2013 De prijsontwikkeling van de bestaande voorraad toont in 2013 een voortgaande daling ten opzichte van 2012. Ten opzichte van 2007 is de gemidelde woningprijs in Haaglanden nu 9% gedaald. Voor vrijstaande eengezinswonignen is dit percentage zelfs 23%. De prijs voor eengezinswoningen is in 2013 nog gedaald ten opzichte van 2012, maar het aantal verkochte eengezinswoningen stijgt juist. Voor meergezinswoningen geldt grofweg het tegengestelde: de prijs stijgt licht, maar het aantal verkochte woningen is gedaald.


7

Tabel 1.2 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs en aantal verkochte bestaande woningen per type t.o.v. 2007 Woningtype prijs

2007 aantal

prijs

Eengez-vrijstaand Eengez-helftdubbel Eengez-hoekwoning Eengez-tussenwoning Maisonette Meer-Boven+Beneden Meergez-Benedenwoning Meergez-Bovenwoning Flat Totaal

265 360 894 2.698 621 104 1.190 2.198 3.198 11.603

701.196 531.300 306.950 291.125 184.261 298.189 188.414 190.567 146.972 240.937

916.600 575.583 368.412 333.314 217.194 346.536 210.668 212.057 158.800 267.164

2012 aantal prijs 165 229 620 1.514 253 61 720 1.017 1.697 6.276

703.816 482.213 298.147 278.674 180.707 315.496 181.895 193.993 147.634 242.431

in euro’s

2013 Verschil tov 2007 in % Verschil tov 2012 in % aantal prijs aantal prijs aantal 189 256 637 1.574 212 64 665 896 1.570 6.065

-23 -16 -19 -16 -17 -9 -14 -9 -7 -9

-29 -29 -29 -42 -66 -38 -44 -59 -51 -48

0 -9 -3 -4 -2 6 -3 2 0 1

15 12 3 4 -16 5 -8 -12 -7 -3

Bron: NVM.

De daling van de verkoopprijzen in 2013 ten opzichte van 2007 geldt voor alle gemeenten, zowel bij de eengezins- als de meergezinswoningen (zie tabel 1.3). De enige uitzondering hierop zijn meergezinswoningen in Wassenaar.

Tabel 1.3 Gemiddelde verkoopprijs (y) bestaande woningenvoorraad per type t.o.v. 2007 Gemeente 2007 2012 2013 Verschil tov 2007 in % Verschil tov 2012 in % meergezins eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins meergez. eengezins Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland1) Pijnacker-Nootdorp1) Rijswijk1) Wassenaar1) Westland1) Zoetermeer Haaglanden

190.412 197.763 179.868 232.773 227.553 161.932 253.794 221.874 163.744 190.861

305.441 451.508 444.420 384.243 318.704 386.181 832.800 304.295 281.520 397.668

165.093 176.584 169.968 175.698 182.112 138.631 251.206 205.654 148.508 171.740

272.740 407.269 401.059 314.056 283.418 356.887 632.307 250.594 238.202 343.527

157.368 178.381 172.046 179.213 182.487 137.174 268.357 191.104 140.324 171.700

265.485 404.670 389.815 256.453 281.773 348.866 617.642 251.871 218.271 333.215

-17 -10 -4 -23 -20 -15 6 -14 -14 -10

-13 -10 -12 -33 -12 -10 -26 -17 -22 -16

-5 1 1 2 0 -1 7 -7 -6 0

-3 -1 -3 -18 -1 -2 -2 1 -8 -3

Cijfer indicatief (< 100 transacties).

1)

Bron: NVM.

Ontwikkeling nieuwbouwmarkt In figuur 1.5 is de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe en bestaande koopwoningen aangegeven. Opvallend is dat de gemiddelde verkoopprijs van eengezins nieuwbouw woningen licht gestegen is ten opzichte van 2012. In figuur 1.6 wordt het aanbod en de verkoop van nieuwbouwwoningen weergegeven. Te zien is dat het aanbod aan nieuwbouwwoningen de laatste jaren langzaam afneemt. De markt speelt in op de afgenomen vraag naar nieuwbouwwoningen. In 2013 is voor het eerst sprake van een lichte stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen.

8


450.000

Figuur 1.5 Gemiddelde verkoopprijzen woningen in Haaglanden 2000-2013

400.000 350.000 300.000 250.000

Bestaand meergezins Bestaand eengezins Nieuwbouw meergezins Nieuwbouw eengezins

200.000 150.000 100.000 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Bron NVM/Monitor nieuwe woningen, bewerking Stadsgewest.

1.600

Figuur 1.6 Nieuwbouw koopwoningen in Haaglanden

1.400 1.200 1.000 800

1.609 1.583

1.545 1.172

1.060 931

797 1.019

600 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen

400 200 0 2010

2011

2012

2013


In de figuren 1.7 en 1.8 is de verkoopprijs van eengezins- en meergezins nieuwbouwwoningen vergeleken met het Nederlands gemiddelde. De prijs van nieuwe eengezinswoningen ligt in 2013 met gemiddeld € 298.000 iets hoger dan in 2012 het geval was. Het verschil met voor de crisis is nog steeds groot. Nieuwe woningen zijn in 2013 gemiddeld € 50.000 goedkoper dan in 2007. De gemiddelde prijs van nieuwe meergezinswoningen blijft dalen en ligt in 2013 op € 240.000. 360.000

Figuur 1.7 Verkoopprijs eengezinswoningen nieuwbouw

340.000 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000

Haaglanden Nederland

200.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013



9

300.000

Figuur 1.8 Verkoopprijs meergezinswoningen nieuwbouw

280.000 260.000 240.000 220.000

Haaglanden Nederland

200.000 2007

2008

2009

2010

2011

2012


10


2013

Hoofdstuk 2

Woningbouwrealisatie 2013 Kwantitatieve woningbouwproductie Het aantal toevoegingen kwam in 2013 uit op 3.642. Hiervan zijn 3.249 woningen nieuwbouw. De andere toevoegingen (395) betroffen woningsplitsingen en ombouw van gebouwen met een niet-woonfunctie naar woningen (zie figuur 2.1). De 393 toevoegingen anderszins zijn, op één woning in Rijswijk na, in Den Haag gerealiseerd. Er zijn 311 woningen gesloopt, waardoor de groei van de voorraad in 2013 uitkomt op 3.331 woningen. Deze groei is vergelijkbaar met de jaarlijkse groei van de woningvoorraad in Haaglanden sinds 2010 (ruim 3.000 woningen). 8.000

Figuur 2.1 Nieuwbouw Haaglanden

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

Toevoegingen anderzins Toevoegingen nieuwbouw Groei voorraad

1.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: CBS/Gemeentelijke opgave 2014.

Kwalitatieve productie 2013: sociaal In de Regionale Prestatieafspraken 2010 tot en met 2014 tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is afgesproken dat in deze periode minstens 30% van de nieuwbouw sociale woningbouw1) zal zijn. In tabel 2.1 is de toegevoegde voorraad woningen in 2013 per gemeente ingedeeld naar sociale woningbouw en vrije marktwoningen. Bijna alle gemeenten in Haaglanden halen 30% sociale woningbouw. In 2013 totaal is in Haaglanden 56% van de nieuwbouwwoningen in de sociale sector gebouwd. De afspraak in de Regionale Prestatieafspraken is dat over de periode 2010-2014 30% sociaal wordt gebouwd. Daarbij worden voor de Regionale Prestatieafspraken de ingrijpende woningverbetering in de sociale sector ook tot de sociale nieuwbouw gerekend.

1) Maximaal 10% hiervan mag worden ingevuld door vernieuwbouw/grootschalige woningverbetering. Woningbouwrealisatie 2013

11

Tabel 2.1 Toegevoegde voorraad nieuwbouw woningen in 2013 Productie 2013

Totaal

Vrije markt

Sociaal

Sociaal in %

Delft1) Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

95 1.958 162 120 243 73 57 276 265 3.249

0 687 92 92 147 57 0 162 183 1.420

95 1271 70 28 96 16 57 114 82 1.829

100 65 43 23 40 22 100 41 31 56

Haaglanden (2012)

3.532

2.273

1259

36

Het hoge percentage sociaal in Delft wordt onder andere verklaard door 40 opgeleverde studentenwoningen.

1)

Zonder de studentenwoningen heeft Delft een percentage van 58% sociaal. Bron: gemeentelijke opgave 2014. Exclusief vernieuwbouw.

Kwalitatieve productie 2013: huur-koop Voor 2009 werden er structureel meer koop- dan huurwoningen (sociaal en vrije sector) opgeleverd en lag het percentage huurwoningen rond de 30%. De laatste jaren is het aandeel huur substantieel hoger als gevolg van de moeizame koopmarkt.

Tabel 2.2 Percentage opgeleverde huurwoningen van totale opleveringen

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

31

32

32

35

37

57

51

45

69

Bron: CBS/gemeentelijke opgave 2014.

In onderstaande tabel is de verhouding van huur- en koopwoningen in de nieuwbouw van 2013 per gemeente aangegeven. Alleen in de gemeenten MiddenDelfland, Rijswijk en Zoetermeer ligt het aandeel huurwoningen laag.

Tabel 2.3 Verhouding: huur- koopwoningen Nieuwbouw totaal 2013

Huur

Koop

% huur

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

40 1.685 70 0 193 14 57 134 35 2.228

55 273 92 120 50 59 0 142 230 1.021

42 86 43 0 79 19 100 49 13 69

Bron: Gemeentelijke opgaven 2014.

12


Kwalitatieve productie 2013: eengezins-meergezinswoningen In de figuren 2.2 en 2.3 is woningbouwproductie in 2013 aangegeven, onderverdeeld in huur-koop/eengezins-meergezins. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen is zowel in koop- als huursector teruggelopen ten opzichte van de jaren voor de crisis. Wel is bij de eengezinshuurwoningen een lichte stijging van het aantal en aandeel woningen te zien ten opzichte van de voorgaande jaren. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1.214

623

1.404

701

1.065 1.615

469

2.742 3.277 2.449 2.536 2.459 2.596 1.239

04

05

06

07

08

09

10

795

993

574

986

959

447

11

12

13

Figuur 2.2 Woningproductie koopwoningen 2013

Koop meergezinswoningen Koop eengezinswoningen

Bron: Gemeentelijke opgave 2014.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Figuur 2.3 Woningproductie huurwoningen 2013 796

650

1.133 1.732 1.073 1.086 1.762 1.782 1.724 1.357 1.886

596

485

788

745 480 118

93

04

05

06

07

08

09

10

11

223

342

12

13

Huur meergezinswoningen Huur eengezinswoningen


Woningbouwrealisatie 2013

13

Vrije sector huur 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Figuur 2.4 Woningproductie vrije huursector 2013 40

D1) D = Delft

1)

2)

1.219

51

141

466

19

52

D-H = Den Haag

57

114

Sociale huur Vrije sector huur

R6)

Wa7) We8)

L-V = Leidschendam-Voorburg Wa = Wassenaar

7)

Z9) M-D = Midden-Delfland

3)

R = Rijswijk

6)

35

20

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

P-N = Pijnacker-Nootdorp

5)

14

4)

We = Westland

8)

Z = Zoetermeer

9)


Er is in de meeste gemeenten in 2013 weinig vrije sector huur gerealiseerd. Alleen in Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp maken vrije sector huurwoningen relatief een groot deel uit van de toegevoegde huurwoningen in 2013. In de gemeente Midden-Delfland zijn geen huurwoningen toegevoegd.

14


Hoofdstuk 3

Vooruitblik woningbouw Prognose bevolkingsontwikkeling Volgens prognose model PRIMOS 2013 groeit de regio Haaglanden in de periode 2012 tot 2020 met ruim 45.000 huishoudens. Deze verwachte groei wordt deels veroorzaakt door immigratie en deels door de groei van de huidige allochtone bevolking2). Er komen door de vergrijzing en individualisering steeds meer alleenstaanden en minder gezinnen. Men krijgt steeds later en minder kinderen3). Naast de culturele en economische trend van de trek naar de stad voedt de demografische ontwikkeling deze trend ook nog eens. De bevolkingsgroepen die groeien hebben een stedelijker voorkeur. Het is aannemelijk wat voor vraag deze bevolkingsgroei met zich mee brengt: de kleinere, allochtone en stedelijk georiënteerde huishoudens richten zich op kleinere en goedkopere woningen. De groep starters die voor de crisis een woning heeft gekocht en nu wil doorstromen, heeft een kleinere groep opvolgers die die woningen kunnen en willen betalen. Bouwen voor doorstroming is lastig. Tegelijkertijd is bouwen voor de sociale doelgroep momenteel ook niet eenvoudig. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Figuur 3.1 Leeftijdsopbouw van huishoudens in Haaglanden

Leeftijd 75+ jaar Leeftijd 65-74 jaar Leeftijd 45-64 jaar Leeftijd 30-44 jaar Leeftijd -29 jaar 2012

2020

2030

Bron: Primos.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Figuur 3.2 Samenstelling van huishoudens in Haaglanden

Overig 1-oudergezin Samenwonend met kind Samenwonend zonder kind Alleenstaand 2012

2020

2030

Bron: Primos.

2) http://www.abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-2013-afgerond.aspx 3) http://haaglanden.nl/sites/haaglanden.nl/files/files/Ewout%20Smit%20-%20Andere%20klanten%20op%20de%20 woningmarkt%20in%20Haaglanden.ppt Vooruitblik woningbouw

15

Kwantitatieve planning periode 2013-2019 In de Verstedelijkingsafspraken tussen Rijk en Regio4) is in 2010 afgesproken dat over de periode tot 2020 63.500 woningen in Haaglanden gebouwd worden. Het huidige woningbouwprogramma haalt dit aantal echter niet. In de periode 2010 tot en met 2013 zijn in Haaglanden 14.424 woningen opgeleverd. In de planning staan voor de periode 2014 tot en met 2019 nog eens 23.777 woningen. Als al deze woningen ook voor 2020 afgebouwd worden, komt dat neer op 38.201 woningen die in de periode 2010 tot en met 2019 gebouwd zijn. Dat is 60% van de 63.500 woningen die volgens de Verstedelijkingsafspraken gebouwd hadden moeten worden. De provincie Zuid-Holland is zich bewust van de gewijzigde marktomstandigheden en heeft bij de gemeenten/regio’s aangedrongen op een realistisch en realiseerbaar woningbouwprogramma. De provincie veronderstelt dat de omvang daarvan, gelet op de afzetmogelijkheden, rond de 60% van de verstedelijkingsafspraken zal liggen. De huidige woningbouwplannen komen dus overeen met dit percentage. De provincie is in januari 2014 akkoord gegaan met het regionaal afgestemde woningbouwprogramma. Dit regionale woningbouwprogramma wordt jaarlijks met de provincie afgestemd.

Planning kwantitatief

Tabel 3.1 Planning kwantitatief Totaal programma Gemiddelde Productie 2004-2009 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Totaal 14-19

Delft1) Den Haag2) Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

6.877 6.030 670 851 1.842 2.792 253 1.769 2.693 23.777

340 2.580 200 125 730 95 90 545 900 5.605

95 1.958 162 120 243 73 57 276 265 3.249

1.013 958 89 139 229 262 85 382 208 3.365

1.654 1.329 288 319 375 558 44 250 132 4.949

1.357 1.901 66 160 301 437 70 466 687 5.445

1.220 502 107 109 384 671 14 80 551 3.638

741 771 50 98 272 522 40 261 557 3.312

892 569 70 26 281 342 0 330 558 3.068

Planning Delft is inclusief studenten woningen.

1)

Planning van de Gemeente Den Haag is inclusief toevoegingen anderszins. Transformatie van bijvoorbeeld kantoren

2)

zal in de toekomst een veel groter deel van de productie gaan omvatten. Voorgaande jaren in de tabel is uitsluitend nieuwbouw. Bron: Gemeentelijke opgave 2014.

Bovenstaande tabel toont aan dat de planning voor de komende jaren tot 2020 redelijk over de jaren verdeeld is. Wel is er sprake van een kleine piek in de jaren 2015 en 2016. Onderstaande figuren geven aan hoe de planning er voor 2015 en 2016 er in voorgaande jaren uitzag. In de gemeenten Delft, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland en Wassenaar is er sprake van hogere woningaantallen die in 2015 gepland staan ten opzichte van voorgaande jaren. Hier kan sprake zijn van een boeggolf aan plannen die in de voorgaande jaren niet gebouwd zijn en dus in de planning steeds opschuiven. In 2016 staan er alleen in Den Haag iets meer woningen gepland dan in voorgaande jaren het geval was. Dit duidt erop dat in de meeste gemeenten de bouwplannen niet verder doorgeschoven zijn dan 2015. Of ze zijn helemaal op de lange baan geschoven (tot na 2020).

4) Onderdeel van het Verstedelijkingsprogramma Zuidvleugel 2012-2020 /mei 2010

16


1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

Figuren 3.3 Programma 2014

Planning 2012 Planning 2013 Planning 2014 D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

R6)

Wa7) We8)

Z9)

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

Figuren 3.4 Programma 2015

Planning 2012 Planning 2013 Planning 2014 D1)

D = Delft

1)

2)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

D-H = Den Haag


5)

R6)

Wa7) We8)

L-V = Leidschendam-Voorburg

M-D = Midden-Delfland

3)

R = Rijswijk

6)

Wa = Wassenaar

7)

Z9)

4)

We = Westland

8)

Z = Zoetermeer

9)

Bron: Gemeentelijke opgaven 2012/2013/2014.

De gemeentelijke planningsopgaven van 2014 laten een lichte afname van het aantal geplande woningen zien ten opzichte van de planning uit 2013. Voor de periode 2014 tot 2020 staan nu 23.777 woningen gepland. In 2013 was dat nog 27.022 woningen.

Figuur 3.5 Regionale woningbouw planning

6.000 5.000 4.000

Nieuwbouw opgeleverd Planning 2013 Planning 2014 Behoefte volgens Primos (2013) Behoefte volgens CBS/PBL 2011 Trend bouwvergunningen

3.000 2.000 1.000 0 10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

Bron: Gemeentelijke opgaven, CBS/PBL, ABF/Primos, bewerking Stadsgewest.

De planning voor 2014 is kwantitatief ongeveer gelijk aan de opleveringen in 2013. Na 2014 stijgt het aantal geplande nieuwbouwwoningen. In 2013 zijn meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in 2012 (zie figuur 1.6) en er zijn ook iets meer bouwvergunningen afgegeven. Op basis van deze twee indicatoren lijkt een stijging van de productie voor de komende jaren een reële mogelijkheid.

Vooruitblik woningbouw

17

Planning meergezins-eengezinswoningen De planning van eengezinswoningen is behoorlijk veranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Er zijn nu veel minder eengezinswoning in de planning opgenomen dan in voorgaande jaren het geval was. Voor appartementen is het aantal ongeveer gelijk gebleven. Wel is de planning iets doorgeschoven. Vooral in 2014 staan er minder appartementen gepland dan in de voorgaande jaren het geval was. Dit wordt in de jaren 2017, 2018 en 2019 gecompenseerd. 2.500

Figuur 3.6 Programma eengezinswoningen

2.000 1.500 1.000 500

Planning 2012 Planning 2013 Planning 2014

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019


4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Figuur 3.7 Programma appartementen

Planning 2012 Planning 2013 Planning 2014 2014

2015

2016

2017

2018

2019


Plancapaciteit (indicatief) Uit de opgaven van de gemeenten voor de woningbouwplannen is de hardheid van de plannen in figuur 3.8 herleid naar drie categorieën van hardheid. Bij de groene categorie is het bestemmingsplan vastgesteld en worden (nog) geen problemen voorzien. Het betreft hier ook grotere projecten die al van start zijn gegaan. In de rode categorie is het bestemmingsplan in procedure of worden obstakels voorzien bij de uitvoering. Bij de blauwe categorie moet nog met de procedure worden gestart.

18


6.000

Figuur 3.8 Plancapaciteit

5.000 4.000 3.000 2.000

Zacht Half hard Hard

1.000 0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: Gemeentelijke opgaven 2014, bewerking Stadsgewest.

Meer dan de helft van de plannen na 2015 is nog niet helemaal zeker of procedureel rond. Maar ook voor plannen die wel procedureel rond zijn is de hardheid relatief. Zelfs als de bouwvergunning is aangevraagd is dat geen garantie voor uitvoering. Bovenstaande grafiek geeft dus alleen een indicatie van wat in ieder geval nog niet gereed is voor uitvoering.

Kwalitatieve planning: sociaal De WSW trendanalyse 2013-20175) voorspelt landelijk een afname van de sociale nieuwbouwproductie. Voor deze ontwikkeling wordt ook in Haaglanden gevreesd, gezien de problemen bij Vestia en het effect ervan voor andere corporaties en gemeenten. De gemeentelijke opgaven van dit jaar bevestigen dit beeld nog niet. De komende 3 jaar is circa 50% van de woningen in plannen waarvan het bestemmingsplan vastgesteld, een sociale nieuwbouwwoning. Na 2016 neemt dit aandeel af naar gemiddeld ongeveer 25%.

Tabel 3.2 Planning sociale nieuwbouw naar status Planning

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal

Groen Rood Blauw Eindtotaal

1.508 100 0 1.608

2.052 369 7 2.428

1.093 1.193 16 2.302

89 1.037 495 1.621

222 488 310 1.020

280 620 124 1.024

5.244 3.807 952 10.003

Bron: Gemeentelijke opgaven 2014. Inclusief studentenwoningen.

Regionale Prestatieafspraken In het kader van de Regionale Prestatieafspraken 2010-2014 heeft het Stadsgewest met de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) afgesproken dat minstens 30% van de nieuwbouw in de periode tot en met 2014 sociale woningen zal zijn (tien procent hiervan mag uit vernieuwbouw bestaan: renovatie van sociale huurwoningen).

5) http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/20130516-wsw-trendanalyse-woningcorporaties-2013-2.pdf Vooruitblik woningbouw

19

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

35%

59%

29%

65%

65%

41%

71%

35%

69%

54%

42%

54%

31%

46%

58%

46%

Markt Sociaal

5%

D1) D = Delft

1)

95%

Figuur 3.9 Verdeling sociaal/markt 2014

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

D-H = Den Haag

Wa7) We8)

L-V = Leidschendam-Voorburg

2)


5)

R6)

M-D = Midden-Delfland

3)

R = Rijswijk

6)

Wa = Wassenaar

7)

Z9)

4)

We = Westland

8)

Z = Zoetermeer

9)


In figuur 3.9 is de verhouding sociale woningen/marktwoningen weergegeven in de woningbouwplannen voor 2014. Voor de afspraken telt de productie over de hele periode. In het jaarverslag van de Regionale Prestatieafspraken wordt ingegaan in hoeverre deze afspraken gehaald worden.

Planning sloop In tabel 3.3 is het geplande aantal te slopen woningen over de komende jaren aangegeven. Het totale voorgenomen sloopprogramma voor komende de periode beslaat 1.909 woningen. Daarvan zijn er 278 woningen die voor sloop in aanmerking komen, maar waarvan het jaar van sloop nog niet bekend is. Slechts drie gemeenten hebben sloopplannen opgegeven. De sloop betreft vrijwel uitsluitend sociale woningbouwcomplexen. Ten opzichte van de planning van vorig jaar is het aantal te slopen woningen gehalveerd. Gezien de huidige politieke en economische ontwikkelingen in corporatieland is het niet verwonderlijk dat corporaties bij de herijking van de projectenportefeuilles sneller kiezen voor door exploiteren.

Tabel 3.3 Planning sloop Planning Den Haag Rijswijk Zoetermeer Haaglanden

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020-25

PM

Totaal

147 15 0 162

300 72 0 372

113 0 385 498

0 0 0 0

64 0 5 69

96 0 160 256

24 0 250 274

278 0 0 278

1.022 87 800 1.909


20


Planning kwalitatief: Woonmilieus

Tabel 3.4 Aanbod woningen per woonmilieu Woonmilieu Dorps centrum Dorps lokaal Dorps suburbaan Dorps landelijk Landelijk Stedelijk centrum Stedelijk exclusief Stedelijk levendig Stedelijk nieuw Stedelijk rustig Suburbaan exclusief Suburbaan gemengd Suburbaan gestapeld Suburbaan grondgebonden Eindtotaal

Gepland aantal woningen

%

Bestaande voorraad

%

875 923 0 3 228 1.817 0 3.244 4.034 2.616 19 0 2.305 7.713 23.777

4 4 0 0 1 8 0 14 17 11 0 0 10 32 100

13.300 32.200 7.750 0 1.900 4.650 15.350 103.800 58.600 52.000 11.700 38.550 27.050 108.350 475.200

3 7 2 0 0 1 3 22 12 11 2 8 6 23 100

Bron: Gemeentelijke opgave 2014, Inventarisatie woonmilieus, bewerking Stadsgewest. In de Grote Woontest Haaglanden worden de suburbane en nieuwstedelijke woonmilieus anders genoemd te weten: Woonwijken met eengezinswoningen en woonwijken met eengezinswoningen en appartementen.

De in 2012 besproken Rosetta-woonmilieu-inventarisatie biedt een goed uitgangspunt voor het gesprek over kwaliteit en differentiatie van woonmilieus in de regio. Uit de Rosetta-inventarisatie van de gemeentelijke plannen komt naar voren dat de woningbouwplannen zich vooral concentreren in het suburbane en het nieuw-stedelijke segment. Uit de Grote Woontest Haaglanden blijkt dat naar deze woonmilieus een beperkte vraag bestaat en dat een meerderheid van de inwoners in Haaglanden meer waardering heeft voor rustig stedelijke en centrumdorpse woonmilieus. Om vraag en aanbod naar woonmilieus in balans te brengen zal het woningbouwprogramma in dit opzicht anders moeten worden ingevuld. Ten opzichte van de planning van vorig jaar is wel het een en ander veranderd. Er is minder in het woonmilieu stedelijk nieuw gepland en meer in de woonmilieus stedelijk rustig, stedelijk centrum en stedelijk levendig.

Vooruitblik woningbouw

21

Uitgave Stadsgewest Haaglanden augustus 2014 Stadsgewest Haaglanden Schedeldoekshaven 101 Postbus 66 2501 CB Den Haag T 070 7501 500 E [email protected] I www.haaglanden.nl

Samenstelling Stadsgewest Haaglanden, sector Wonen

Vormgeving Zwart op Wit, Delft

Monitor Woningmarkt. wonen

Recommend Documents