Monitor Haagse woningmarkt 1ste helft 2015, nummer 1
Managementsamenvatting Haagse koopwoningenmarkt kende een goed half jaar Bestaande bouw in Den Haag (1ste helft 2015 t.o.v. 1ste helft 2014): Verdere toename aantal transacties: +29,4% Aantal te koop staande woningen is afgenomen: -13,7% Gemiddelde verkoopprijs van verkochte bestaande woningen: €249.000 (+1,7%) Prijs per m2 is gestegen met +4,7%: prijs/m2 appartementen +6,2%, eengezinswoningen +4,3% Marktvolume blijft stijgen Gemiddelde verkooptijd is afgenomen van 237 dagen naar 192 dagen Door afgenomen aanbod en de toename van de transacties wordt de markt voor bestaande woningen minder ruim Nieuwbouw in Den Haag (1ste helft 2015 t.o.v. 1ste 2014): De verkoop van koopwoningen kende een goed 1ste half jaar van 2015 Gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning bedraagt €258.000 Goede verkoopresultaten bij recent op de markt gekomen nieuwbouwprojecten De markt voor nieuwbouw koopwoningen is nog steeds krap, kopers met een voorkeur voor nieuwbouw hebben niet veel keuze Recente nieuwbouw: vooral (dure) eengezinswoningen en appartementen in de markthuur, relatief beperkt aantal koopappartementen Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een vergunning is verleend is ten opzichte van vorig jaar gestegen met 77%. Ondanks de positieve ontwikkeling van de Haagse koopwoningenmarkt, zien we dat de markt in Amsterdam, Utrecht en ook in Rotterdam op onderdelen zich nog positiever ontwikkelt (zie bijlage). Aanbod dure particuliere huurwoningen is afgenomen (1ste helft 2015 t.o.v. 1ste helft 2014): Aantal aangeboden dure particuliere huurwoningen is afgenomen: -17,3% De gemiddelde huurprijs van het dure aanbod in de particuliere huur bedraagt: € 1.267
2
Algemene marktsituatie Vertrouwen in de woningmarkt houdt aan Vanaf het dieptepunt in 2013 stijgt zowel het consumentenvertrouwen als de Marktindicator van Vereniging Eigen Huis. De geringe maar aanhoudende verbeteringen in de economische omstandigheden hebben geleid tot een toenemend vertrouwen bij consumenten. Dit draagt bij aan een groeiende potentiële vraag naar woningen. Hypotheekrente nog steeds historisch laag De hypotheekrente vertoont vanaf 2012 een dalende lijn en heeft een historisch laagtepunt bereikt. De verwachting is dat de hypotheekrente in 2015 en 2016 weer stijgt, maar relatief laag zal blijven (bron: Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank, augustus 2015). Positieve vooruitzichten In 2015 bedraagt de economische groei 2,0%. De verwachting is dat in 2016 de economie groeit met 2,4%. De koopkracht stijgt in 2015 met 0,7% en in 2016 met 1,4% (bron: Korte termijnraming, CPB, september 2015).
Consumentenvertrouwen en marktstemming (VEH, CBS) (100=neutraal) 130
Consumentenvertrouwen Marktindicator (VEH)
120 110 100
90 80 70 60 50
40 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd (DNB) 6,5
6,0
t/m 1 jaar
1 t/m 5 jaar
5 t/m 10 jaar
> 10 jaar
5,5 5,0
4,5 4,0
Risico De onzekerheid over wereldhandelsontwikkeling is groter dan anders. De economische groei in Nederland kan daardoor lager uitvallen.
3,5
3,0 2,5 2,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
3
Bestaande bouw: aanbod en verkochte woningen Verdere toename aantal transacties In Den Haag zijn in de 1ste helft van 2015 weer meer koopwoningen verkocht (2.359 woningen). 29,4% meer verkochte woningen dan in het 1ste half jaar van 2014 (1.823 woningen). In overig Haaglanden bedraagt het aantal verkochte woningen in de 1ste helft van 2015 2.139 woningen (+11%).
Aantal verkochte bestaande woningen (NVM) 3.000 Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag) 2.500
2.000
1.500
1e
Transacties overig G4 ten opzichte van helft 2014: Amsterdam +15,2%, Rotterdam +24,6% en Utrecht +9,4%. Ook landelijk is het aantal verkopen in vergelijking met een jaar eerder toegenomen: +23,9%. Afname aantal te koop staande woningen Het aantal te koop staande bestaande woningen is vanaf begin 2013 afgenomen. In Den Haag staan zo’n 3.500 (NVM) woningen te koop. In een jaar tijd is aanbod te koop staande woningen afgenomen met 13,7%. In overig Haaglanden is het aantal te koop staande woningen circa 4.150 woningen. Een afname van 9,9% ten opzichte van een jaar geleden.
Te koop staande woningen overig G4 ten opzichte van 1e helft 2014: Amsterdam -30,7%, Rotterdam -15,7%, Utrecht -25,4%. Landelijk is het aanbod te koop staande woningen in vergelijking met 1e helft 2014 afgenomen met -9,5%.
1.000
500
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I*
Aanbod te koop staande bestaande woningen (NVM) 6.000
Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag) 5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
4
Bestaande bouw: verkoopprijs Gemiddelde verkoopprijs stijgt met 1,7% In de 1ste helft van 2015 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van een verkochte woning € 249.000. In een jaar tijd is de verkoopprijs gestegen met 1,7%. De gemiddelde verkoopprijs van appartementen is met 7,4% toegenomen. De gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen bleef gelijk. In overig Haaglanden steeg de prijs met 0,5%, in Amsterdam +6,0%, Rotterdam +4,9% en Utrecht +0,2%. Landelijk is de gemiddelde verkoopprijs gestegen met 5,3%. Prijs per m2 stijgt met bijna 4,7% De gemiddelde verkoopprijs per m2 is € 2.053. De m2prijs is ten opzichte van een jaar eerder gestegen met 4,7%. Eengezinswoningen in Den Haag kennen een gemiddelde m2-prijs van €2.454 (+4,3%). Bij appartementen ligt deze op €1.910 (+6,2%)
Gemiddelde verkoopprijs verkochte bestaande woningen (NVM) 280.000
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag)
270.000
260.000
250.000
240.000
230.000
220.000 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I*
Gemiddelde verkoopprijs per m 2 bestaande woningen (NVM) 2.300
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag)
In overig Haaglanden ligt de m2-prijs in het 1ste half jaar van 2015 op €2.132/m2. Een stijging van 1,3%.
2.200
2.100
De m2-prijs in overig G4: Amsterdam €3.503/m2 (+8,8%), Rotterdam €1.769/m2 (+6,1%) en Utrecht €2.386/m2 (+3,2%). Landelijk daalde de m2-prijs met 1,8% in vergelijking met een jaar geleden.
2.000
1.900
1.800
1.700 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I*
5
Wat koop je in Den Haag voor € 249.000?
Van Bylantstraat
Albert Schweitzerlaan
Dassenrade
Regentessekwartier
Houtwijk
Bouwlust
Appartement, benedenwoning
Eengezinswoning, hoekwoning
Eengezinswoning, tussenwoning
105 m2 woonoppervlakte
115 m2 woonoppervlakte
140 m2 woonoppervlakte
4 kamers, 1 woonlaag
7 kamers, 3 woonlagen
6 kamers, 3 woonlagen
€ 2.376 per m2
€ 2.170 per m2
€ 1.779 per m2
6
Bestaande bouw: verkopen en prijs naar woningtype 1e hel ft 2007 Pri js Aa ntal € 213.186 465 € 219.078 887
Woni ngtype Benedenwoni ng Bovenwoni ng Boven-benedendwoni ng *1 *1
Ma i s onnette Hoekwoni ng Tus s enwoni ng Vri js taa nde woni ng
x € 247.157 € 458.253 € 418.046
*1
2-onder-1-ka pwoni ng Fl a t Totaa l
x *1
x € 155.859 € 257.185
48 129 152 489 17 55 894 3.148
1e hel ft 2014 Pri js Aa ntal € 191.203 273 € 200.802 438 x x € 385.549 € 374.460 x x € 147.394 € 244.771
*2
€ €
22 52 103 337
x € €
26 57 515 1.823
1e hel ft 2015 Pri js Aa ntal 214.216 354 218.035 553 x 425.441 374.953 x
€ €
x 152.875 249.030
1e hel ft 2015 t.o.v. 1e hel ft 2007 Pri js Aa ntal 0% -24% 0% -38%
1e hel ft 2015 t.o.v . 1e hel ft 2014 Pri js Aa ntal 12% 30% 9% 26%
45
x
x
x
x
79 118 440
x -7% -10%
x -22% -10%
x 10% 0%
x 15% 31%
13
x
x
x
x
x -2% -3%
x -21% -25%
x 4% 2%
x 37% 29%
52 705 2.359
*1 M inder dan 100 transacties *2 Voorlopige cijfers
Vergeleken met 2007 sterke daling van alle verkochte woningtypen, vergeleken met 2014 stijgt vooral het aantal verkochte meergezinswoningen naar type en het aantal verkochte tussenwoningen Vergeleken met 2007 valt bij alle onderscheiden woningtypen een forse afname te constateren van het aantal verkochte woningen (gemiddeld -25%). Wat vooral opvalt is dat het aantal verkochte bovenwoningen sterk is afgenomen. Vergeleken met 2014 is duidelijk dat het aantal verkopen weer in de lift zit met gemiddeld 29% meer verkopen in de 1 e helft van 2015. Het aantal verkochte hoekwoningen blijft wel achter. Beduidend meer woningen van het type flat zijn in de 1 ste helft van 2015 verkocht. Vergeleken met 2007 zijn de verkoopprijzen van vooral hoek- en tussenwoningen gedaald, terwijl ten opzichte van 2014 de verkoopprijzen van vooral benedenwoningen, bovenwoningen en hoekwoningen sterk stijgen Vergeleken met 2007 valt op dat benedenwoningen en bovenwoningen qua verkoopprijs nagenoeg onveranderd zijn gebleven, terwijl alle overige woningtypen een prijsdaling laten zien. Vergeleken met 2014 valt bij nagenoeg alle woningtypen een prijsstijging te zien, alleen de verkoopprijs van een tussenwoning is onveranderd. Een meer dan gemiddelde prijsstijging is te zien bij een benedenwoning, bovenwoning en hoekwoning.
7
Bestaande bouw: verkooptijd en krapte op de markt Gemiddelde verkooptijd neemt verder af De gemiddelde verkooptijd van de verkochte woningen in Den Haag bedraagt 192 dagen. In de 1ste helft van 2014 bedroeg de gemiddelde verkooptijd nog 237 dagen. In overig Haaglanden zien we daarentegen weer een toename van de gemiddelde verkooptijd naar 270 dagen. Met name appartementen in overig Haaglanden staan lang te koop.
Gemiddelde verkooptijd verkochte woningen (NVM), in dagen 300
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag)
275
250
225
200
Gemiddelde verkooptijd in overig G4: Amsterdam 39 dagen, Rotterdam 106 dagen en Utrecht 72 dagen. Landelijk bedraagt de gemiddelde verkooptijd 118 dagen.
175
150
125
De markt voor bestaande woningen steeds minder ruim De krapte-indicator geeft inzicht in de verhouding tussen het te koop staand aanbod en de verkopen. Een lage(re) waarde duidt op een krappe(re) markt, waarin het aanbod relatief laag is ten opzichte van het aantal verkopen. De consument heeft dan minder keuze. Een hoge(re) waarde duidt op een ruime(re) markt, waarin consument meer keuze heeft. De markt voor bestaande woningen wordt steeds minder ruim. Begin 2013 stond de krapte-indicator voor Den Haag op ’22’. Dit betekent dat tegen elke verkochte woning 22 woningen te koop stonden. In de afgelopen 2 jaar is de krapte-indicator gedaald naar ‘9’. De markt voor bestaande koopwoningen wordt steeds minder ruim.
2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I*
Krapte-indicator bestaande bouw (NVM) 30
Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag) 25
20
15
10
5
0
2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I*
8
Nieuwbouw: nieuw aanbod en verkopen Vooral eengezinskoopwoningen worden aangeboden Na een periode van beperkt nieuw aanbod aan koopwoningen in Den Haag is er vanaf begin 2014 sprake van een stijging van het aanbod. In de 1ste helft van 2015 zijn 236 nieuwbouw koopwoningen op de markt gebracht: 144 eengezinswoningen en 92 appartementen. Het nieuwe aanbod bestaat deels uit woningen van ontwikkelende partijen, die via de gemeentelijke kavelwinkel kavels hebben gekocht.
Nieuw aanbod nieuwbouw koopwoningen (MNW) 800
700
Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag)
600
500
400
300
1ste
In overig Haaglanden zijn 753 koopwoningen in de helft van 2015 op de markt gebracht. Het merendeel van deze woningen is een eengezinswoning (92%). In Amsterdam en Utrecht is het aanbod aan nieuwbouw koopwoningen eveneens gestegen. In Rotterdam daalde het aanbod aan nieuwbouw koopwoningen.
200
100
0 2010 I
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
Afzet nieuwbouw koopwoningen (MNW) 800
Verkopen: goed eerste half jaar van 2015 Vanaf begin 2013 neemt het aantal verkochte nieuwbouw woningen weer toe. In de 1ste helft van 2015 zijn 337 nieuwbouw koopwoningen verkocht: 198 eengezinswoningen en 139 appartementen. Met de stijgende verkoopaantallen mag worden verwacht, dat ontwikkelaars en andere opdrachtgevers meer nieuw aanbod op de markt gaan brengen.
2010 II
700
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag)
600
500
400
300
200
In overig Haaglanden zijn 792 woningen verkocht, waarvan 666 eengezinswoningen. Ook in Amsterdam is een stijging te zien in het aantal verkopen ten opzichte van het 1ste half jaar van 2014. In Rotterdam en Utrecht is het aantal verkopen licht gedaald.
100
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
9
Nieuwbouw: verkoopprijs en verkooptijd Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouw koop: €258.000 De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen wordt beïnvloed door het aanbod en door hetgeen in een periode wordt verkocht (zgn. samenstellingseffect). In de 1ste helft van 2015 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs € 258.000. Er zijn verhoudingsgewijs meer goedkope en middeldure koopwoningen verkocht dan in de voorgaande perioden.
Gemiddelde verkoopprijs verkochte nieuwbouwwoningen (MNW) 360.000
Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag) 340.000
320.000
300.000
280.000
Meer woningen uit nieuwe projecten verkocht De verkooptijd van nieuwbouwwoningen geeft aan hoeveel dagen een nieuwbouwwoning te koop heeft gestaan, voordat deze wordt verkocht. De verkooptijd bereikte een hoogtepunt in de 1ste helft van 2012. De gemiddelde verkooptijd bedroeg 981 dagen. Nieuwbouwwoningen stonden lang te koop, voordat ze werden afgezet. Op dit moment worden verhoudingsgewijs meer woningen uit nieuwe projecten verkocht. De gemiddelde verkooptijd bedraagt in de 1ste helft van 2015 117 dagen (appartementen 162 dagen, eengezinswoning 85 dagen).
260.000
240.000
220.000 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
Gemiddelde verkooptijd verkochte nieuwbouwwoningen (MNW) 1.200
Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag) 1.000
800
In overig Haaglanden duurde het gemiddeld 107 dagen voordat een nieuwbouwwoning werd verkocht. Amsterdam kende een gemiddelde verkooptijd van 66 dagen, Rotterdam 190 dagen en Utrecht 106 dagen. Landelijk duurde het 116 dagen, voordat een nieuwbouwwoning werd verkocht.
600
400
200
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
10
Nieuwbouw: verkoopportefeuille en krapte op de markt Omvang verkoopportefeuille: circa 140 woningen De verkoopportefeuille geeft informatie over woningen, die zijn aangeboden, maar nog niet zijn verkocht. Medio 2009 waren er ruim 1.300 onverkochte nieuwbouwwoningen in Den Haag. Vanaf dat moment is, mede doordat er weinig nieuwe projecten op de markt kwamen, de verkoopportefeuille afgenomen.
Verkoopportefeuille / onverkochte nieuwbouw (MNW) 800
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag)
700
600
500
400
Per juni 2015 zijn er zo’n 140 onverkochte nieuwbouwwoningen. Binnen de verkoopportefeuille is de verhouding eengezinswoning/appartement: ⅓ - ⅔ . In overig Haaglanden staan zo’n 330 nieuwbouwwoningen te koop. Circa 85% van de onverkochte nieuwbouw in overig Haaglanden is een eengezinswoning.
300
200
100
0 jun 2010
Krapte-indicator gedaald naar ‘4’ De krapte-indicator geeft inzicht in de verhouding tussen de omvang van de verkoopportefeuille (onverkocht aanbod) en het aantal verkopen. Een hoge waarde duidt op een ruime markt, waarin veel woningen te koop staan in verhouding tot het aantal verkopen. Een lage waarde duidt op een krappe markt. Het aantal onverkochte woningen is laag ten opzichte van het aantal verkopen.
dec 2010
jun 2011
dec 2011
jun 2012
dec 2012
jun 2013
dec 2013
jun 2014
dec 2014
2015 I
Krapte-indicator nieuwbouw (MNW) 25
Den Haag
Haaglanden (ex. Den Haag) 20
15
10
Begin 2013 stond de krapte-indicator voor Den Haag op ’21’. Dit betekent dat tegen elke verkochte nieuwbouwwoning 21 nieuwbouwwoningen te koop stonden. In de afgelopen 2 jaar is de krapte-indicator gedaald naar ‘4’. De consument die op zoek is naar een nieuwbouw koopwoning heeft steeds minder keuze. De krapte-indicator ligt in Den Haag nog net wat hoger dan in overig Haaglanden (2,9) en overig G4 (2,9).
5
0 2010 I
2010 II
2011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
11
Projecten in verkoop 1ste helft 2015 Kloosterbuuren blok 3, 4 en 5
Lek10 (Maasstraat)
De Reder
12
Projecten in verkoop 1ste helft 2015 Vroondaal aan het park
Vroondaal aan het park
Oude Haagweg
Vroondaal aan het park
13
Kenmerken projecten met start verkoop 1ste helft 2015 Projectnaam Frega ts i ngel Vroonda a l a a n het pa rk, fa s e 2 Vroonda a l a a n het pa rk, fa s e 2 Vroonda a l a a n het pa rk, fa s e 2 De Reder, het vervol g Rederwoni gen XL Kl oos terbuuren, bl ok 3 Lek10 Kl oos terbuuren, bl ok 4 Kl oos terbuuren, bl ok 5 Oude Ha a gweg, gebouw Goes * Wi l denborch
Wijk Ypenburg Kra a yes tei n en Ui thof Kra a yes tei n en Ui thof Kra a yes tei n en Ui thof Scheveni ngen Scheveni ngen Moerwi jk Stationbuurt Moerwi jk Moerwi jk Loos dui nen Moerwi jk
Typologie Vri js taa nd Ri jwoni ngen Twee onder één ka p Vri js taa nd Appa rtementen Ri jwoni ngen Ri jwoni ngen Ri jwoni ngen Ri jwoni ngen Ri jwoni ngen Appa rtementen Ri jwoni ngen
Aantal 17 16 16 4 17 9 24 10 18 19 33 25 208
Von-prijs goedkoopste € 480.809 € 324.850 € 399.850 € 614.850 € 400.000 € 372.500 € 199.500 € 237.950 € 213.250 € 206.250 € 157.000 € 212.500
Von-prijs duurste € 525.107 € 439.850 € 549.850 € 649.850 € 975.000 € 382.500 € 229.750 € 249.950 € 247.750 € 216.750 € 289.000 € 229.900
Woonopp. goedkoopste 156 157 142 212 126 149 116 143 122 115 60 122
Woonopp. duurste 166 176 215 215 176 151 122 143 129 126 109 130
Prijs/m2 goedkoopste € 3.082 € 2.069 € 2.816 € 2.900 € 3.175 € 2.500 € 1.720 € 1.664 € 1.748 € 1.793 € 2.617 € 1.742
Prijs/m2 duurste € 3.163 € 2.499 € 2.557 € 3.023 € 5.540 € 2.533 € 1.883 € 1.748 € 1.921 € 1.720 € 2.651 € 1.768
Marktpartij Dutch Hous i ng Compa ny BPD / Synchroon BPD / Synchroon BPD / Synchroon AM AM ERA Bl a uwhoed ERA ERA Va n der Vorm Va s tgoed Thunni s s en/WOM ZW
In het afgelopen half jaar zijn 8 (deel)projecten in verkoop gegaan. Het betreft projecten met in totaal 121 rijwoningen, 16 twee-onder-eenkap woningen, 21 vrijstaande woningen en 50 appartementen. Het merendeel van het aanbod is een grondgebonden woningen. De VON-prijzen variëren van € 1.692 - 1.742/m2 voor een rijwoning in het project Wildenborch in Moerwijk tot een appartement (penthouse) in het topsegment (€5.540/m2) in het project De Reder, het vervolg in Scheveningen. De verkoop van de projecten verloopt voorspoedig. Naast de verkochte woningen zijn veel woningen inmiddels in optie genomen.
14
Nieuwbouw: vergunningverlening 77% meer vergunde woningen In het 1ste half jaar van dit jaar zijn in Den Haag vergunningen afgegeven voor de bouw van ruim 1.000 nieuwe woningen. Het aantal woningen, waarvoor een vergunning is verleend, is ten opzichte van vorig jaar gestegen met 77%. In overig Haaglanden steeg het aantal woningen waarvoor een vergunning is verleend met 9%.
Nieuwbouw koop- en huurwoningen verleende vergunningen (CBS) 2.500
2.000
Overig Haaglanden - huur Overig Haaglanden - koop Den Haag - huur Den Haag - koop
1.500
1.000
Ook in Amsterdam en Utrecht steeg het aantal woningen, waarvoor een vergunning is verleend, fors. Alleen in Rotterdam daalde het aantal woningen met een vergunning.
500
0 2010 I
54% van de vergunde woningen is een koopwoning Het overgrote deel van de vergunningen voor koopwoningen (540 woningen) in Den Haag ging naar bouwers voor de koopmarkt, zoals projectontwikkelaars. Zij waren goed voor ruim 510 koopwoningen (95% van alle koopwoningen). De werkvoorraad van de zogenaamde bouwers voor de markt is de afgelopen tijd weer toegenomen. Vanaf de 1ste helft van 2014 is een stijging van het aantal koopwoningen met een vergunning te zien. Ook is het aantal koopwoningen met een vergunning, dat door particuliere opdrachtgevers wordt gebouwd toegenomen.
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
Nieuwbouw koopwoningen verleende vergunningen Den Haag (CBS) 800
Andere particuliere opdrachtgevers Overheid of woningcorporatie Bouwers voor de markt
600
400
200
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
15
Marktstemmingsindicator Marktstemmingsindicator blijft stijgen De markstemmingsindicator is een indicator, die het totale geldvolume van de verkochte woningen weergeeft. Deze indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen en het aantal transacties.
Marktstemmingsindicator, bestaande koopwoningen, in mln. 700
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag)
600
500
Bestaande bouw In de 1e helft van 2015 is voor een totaal van 587 miljoen euro aan woningtransacties in de bestaande bouw in Den Haag afgesloten. In Haaglanden was dit 558 miljoen euro.
400
300
200
Sinds 2013 stijgt het geldvolume, dat gemoeid is met het aantal verkochte woningen gestaag. Ten opzichte van een jaar geleden is de markstemming in Den Haag in de 1e helft van 2015 met 32% en in overig Haaglanden met 12% toegenomen. Nieuwbouw In de nieuwbouw komt de marktstemmingsindicator uit op 87 mln. euro aan woningtransacties (+54% ten opzichte van 1ste helft van 2014). In overig Haaglanden komt de marktstemmingsindicator in de 1ste helft van 2015 uit op bijna 200 mln. euro. In vergelijking met een jaar eerder een stijging van 40%.
100
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I*
2014 II
2015 I
Marktstemmingsindicator, nieuwbouw koopwoningen, in mln. 250
Den Haag Haaglanden (ex. Den Haag) 200
150
100
50
0 2010 I
2010 II
20011 I
2011 II
2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
16
Bestaande bouw: dure particuliere huurwoningen Te huur staand aanbod 17,3% afgenomen De particuliere huurwoningen vertegenwoordigen met ruim 51.000 woningen, zo’n 21% van de Haagse woningvoorraad. Vanuit het verhuurplatform Pararius kan, sinds enige tijd, inzicht worden verkregen in het actuele aanbod van woningen in de particuliere huursector. Via Pararius worden vooral woningen in het duurdere segment van de particuliere huurmarkt aangeboden. Per 1 januari 2015 werden 1.577 particuliere huurwoningen aangeboden. Dit is circa 3% van de totale voorraad particuliere huurwoningen. Het merendeel van de woningen, die te huur staan, is een huurappartement (84,6%).
Ten opzichte van een jaar geleden is het aanbod met 17,3% afgenomen. Opvallend is de afname in het aanbod aan eengezinswoningen in de particuliere huursector. De daling wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de opleving van de koopwoningenmarkt: eigenaren die hun woning niet verkocht kregen en de woning te huur hebben gezet, bieden hun woning nu weer te koop aan of hebben hun woning verkocht. De gemiddelde huurprijs van dure huur: € 1.267 Voor wat betreft de prijsstelling liggen de huren van het aanbod in Pararius voor bijna 90% boven €650. De gemiddelde huurprijs in de particuliere sector bedraagt: € 1.267. Bijna een derde heeft een huur tussen €650 en €900. Nog eens een derde een huur tussen €900€1500. 23% van de woningen wordt met een huur boven de €1.500 aangeboden. Bijna driekwart van het aanbod wordt gestoffeerd en/of gemeubileerd aangeboden. Overigens bedraagt de gemiddelde huurprijs in de gehele particulier huur € 632.
Aanbod particuliere huurwoningen, naar type (Pararius) 2.500
Anders of type onbekend Meergezinswoningen Eengezinswoningen
2.000
1.500
1.000
500
0 2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
Aanbod particuliere huurwoningen, naar huur (Pararius) 2.500
> €2.000 €1.500 - 2.000 €900 - 1.500 €650 - 900 < €650
2.000
1.500
1.000
500
0 2012 I
2012 II
2013 I
2013 II
2014 I
2014 II
2015 I
17
Nieuwbouwprojecten met vrije sector huurwoningen Stadsbaken Bellavista
Oude Haagweg
Stadsbaken
Hart58
City Prince
18
Kenmerken projecten met vrije sector huurwoningen Projectnaam Bellavis ta Hart58 Hart58 City Prince Stads baken Oude Haagweg, gebouw Haag Oude Haagweg, gebouw Goes * * Project deels in verkoop
Wijk Loos duinen Rivierenbuurt Rivierenbuurt Centrum Rivierenbuurt Loos duinen Loos duinen
Typologie Appartementen Rijwoningen Appartementen Appartementen Appartementen Appartementen Appartementen
Aantal 116 52 6 50 72 33 33 402
Huur goedkoopste € 840 € 855 € 726 € 765 € 955 € 790 € 810
Huur duurste € 1.380 € 1.019 € 811 € 995 € 1.375 € 1.300 € 1.450
Woonopp. goedkoopste 78 95 60 84 81 60 60
Woonopp. duurste 130 144 95 121 123 108 108
Prijs/m2 goedkoopste € 10,8 € 9,0 € 12,1 € 9,1 € 11,8 € 13,2 € 13,5
Prijs/m2 duurste € 10,6 € 7,1 € 8,5 € 8,2 € 11,2 € 12,0 € 13,4
Marktpartij / belegger Urban Interes t MN Services MN Services BouwInves t Syntrus Achmea Van der Vorm Vas tgoed Van der Vorm Vas tgoed
Nieuwbouw vrije sector huurwoningen zijn veelal appartementen. De huurprijzen variëren van € 762 per maand voor een appartement in het project Hart58 (Maasstraat) in de Rivierenbuurt tot een appartement (penthouse) à €1.450/m2 in het project Oude Haagweg in Loosduinen. De verhuur van de projecten verloopt redelijk tot goed. Daarbij opgemerkt dat de meeste projecten nog in aanbouw zijn of in aanbouw moeten worden genomen. Alleen het project Stadsbaken is opgeleverd. Dit project is inmiddels geheel verhuurd. De verhuur van de volgende projecten wordt voorbereid: Wijnhavenkwartier: in aanbouw, start verhuur begin 2016 Kortenaerkade: in aanbouw, start verhuur begin 2016 Park Hoog Oostduin, in aanbouw, start verhuur niet bekend White Nile, in aanbouw, start verhuur niet bekend
19
Bijlage: toe/afname 1ste helft 2015 vergeleken met 1ste helft 2014 Bestaande koopwoningen
Den Haag
Bron: NVM
Aantal verkopen e
e
Overig Haaglanden
Amsterdam
Rotterdam
Utrecht
Nederland
29,4%
11,0%
15,2%
24,6%
9,4%
23,9%
-13,7%
-9,9%
-30,7%
-15,7%
-25,4%
-9,5%
1,7%
0,5%
6,0%
4,9%
0,2%
5,3%
4,7%
1,3%
8,8%
6,1%
3,2%
-1,8%
-19,0%
0,7%
-47,3%
-27,9%
-29,4%
-18,6%
23,6%
13,6%
62,4%
-14,5%
32,2%
7,2%
76,4%
33,6%
39,3%
-6,8%
-3,7%
27,3%
-12,7%
4,6%
1,8%
10,8%
30,8%
3,8%
-68,2%
-35,2%
-73,2%
-47,8%
-73,7%
-45,7%
-28,7%
-32,4%
-37,8%
-77,6%
-37,5%
-34,3%
1 helft 2015 t.o.v. 1 helft 2014
Te koop staande woningen e
e
1 helft 2015 t.o.v. 1 helft 2014
Gemiddelde verkoopprijs verkochte woningen 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
Verkooprijs per m2 verkochte woningen 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
Verkooptijd 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
Nieuwbouwwoningen Bron: M onitor Nieuwe Woningen
Aantal nieuw aanbod 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
Afzet nieuwbouwwoningen e
e
1 helft 2015 t.o.v. 1 helft 2014
Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouw 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
Verkoopptijd nieuwbouw 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
Verkoopportefeuille onverkochte woningen 1e helft 2015 t.o.v. 1e helft 2014
20
De Monitor Haagse woningmarkt is een uitgave van de afdeling Programmamanagement, Strategie en Onderzoek van de dienst Stedelijke Ontwikkeling en vervangt het zogenaamde Koopmarktbericht. Het Koopmarktbericht richtte zich slechts op een deel van de woningmarkt, namelijk de markt voor bestaande koopwoningen. De Monitor Haagse woningmarkt heeft een bredere insteek, en brengt de ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen en nieuwbouw koopwoningen in beeld. Verder wordt aandacht besteed aan de dure particuliere huursector en nieuwbouwprojecten in de vrije sectorhuur. De gebruikte data betreft een combinatie van data van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Monitor Nieuwe Woningen (MNW), Pararius (particuliere verhuur), het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), De Nederlandse Bank (DNB), Vereniging Eigen Huis (VEH), Funda.nl en verschillende verkoopsites. Over de ontwikkelingen in de sociale sector wordt jaarlijks apart gerapporteerd in de zogenaamde Aanbod- en Verhuurrapportage.
COLOFON
Gemeente Den Haag DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek November 2015 Inlichtingen DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Richard Vermeulen (070 353 4039 /
[email protected]) René Jansen (070 353 8659 /
[email protected]) De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen worden veroorzaakt door afronden. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.
21
