M e t he t o o g o p d e t o e ko m st
Onderzoek naar het economische functioneren van de Rotterdamse warenmarkten en hun toekomstperspectief
drs. drs. drs. drs.
Wilma van Rijt Kashifa Suddle Mirjam Tom Nardo de Vries
Zoetermeer, 4 september 2007
Dit onderzoek is gefinancierd door OBR Gemeente Rotterdam.
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij EIM bv. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldigen en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van EIM bv. EIM bv aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
The responsibility for the contents of this report lies with EIM bv. Quoting numbers or text in papers, essays and books is permitted only when the source is clearly mentioned. No part of this publication may be copied and/or published in any form or by any means, or stored in a retrieval system, without the prior written permission of EIM bv. EIM bv does not accept responsibility for printing errors and/or other imperfections.
Inhoudsopgave
1
Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Onderzoek
5
1.3
Leeswijzer
6
2
Profielschets
7
2.1
Rotterdam als marktstad
7
2.2
Typering van de warenmarkten
8
3
Het (ruimtelijk-)economisch functioneren
3.1
Indicator 1: Economische potentie voor warenmarkten
11
3.2
Indicator 2: De vraagzijde
13
3.3
Indicator 3: De aanbodzijde
14
3.4
Indicator 4: Bedrijfsprestaties kooplieden
17
3.5
Indicator 5: Waardering warenmarkten
18
4
Landelijke trends en ontwikkelingen
21
4.1
Dynamiek in de sector
21
4.2
Consument: oud en nieuw
21
4.3
Ondernemerschap in beweging
22
4.4
Modernisering warenmarkten
22
4.5
Betekenis voor Rotterdam
24
5
Vertrekpunt voor de strategie
25
5.1
SWOT-analyse
25
5.2
Speelveld van beïnvloedbare factoren
26
6
Strategische visie marktstad Rotterdam
29
6.1
Aantal en omvang van de warenmarkten
29
6.2
Branchering
30
6.3
Optimaliseren van de bedrijfsvoering
33
6.4
Attractiviteit van de markten
35
6.5
Randvoorwaarden
36
7
Stappenplan marktstad Rotterdam
39
7.1
Ingrijpende vernieuwingen
39
7.2
‘Kleinere’ vernieuwingen per markt
41
8
Situatie en strategische visie per warenmarkt
43
8.1
Afrikaanderplein
43
8.2
Alexanderpolder
47
8.3
Asterlo-Zuidwijk
51
8.4
Centrum
55
8.5
Eendrachtsplein
59
8.6
Hoek van Holland
62
8.7
Hoogvliet
66
8.8
Ommoord
70
11
3
8.9
Overschie
75
8.10
Schiebroek
80
8.11
Visserijplein
85
8.12
Wijde Kerkstraat
89
8.13
IJsselmonde
92
Bijlagen
4
I
Overzicht gebruikte informatiebronnen
97
II
Overzicht van de respons
99
III
Deelnemers rondetafelgesprek
101
IV
Vragenlijst Rotterdamse kooplieden
103
V
Kengetallen per warenmarkt
107
1
Inleiding
1.1
Aanleiding Na het opheffen van de Dienst Marktwezen in april 2006 is het OBR verantwoordelijk geworden voor het beleid ten aanzien van de warenmarkten in Rotterdam. Stadstoezicht is met de uitvoering en het toezicht op de Rotterdamse warenmarkten belast. Het OBR heeft de opdracht meegekregen om een (ver)nieuw(d) economisch beleid ten aanzien van de warenmarkten te ontwikkelen en dit vast te leggen in een Beleidsnota Warenmarkten. De beleidsnota moet een koers aangeven voor de komende 5 jaar. Omdat de warenmarkten voor het OBR een relatief nieuw beleidsterrein vormen, wil men in korte tijd zoveel mogelijk actuele informatie en kennis vergaren over de Rotterdamse warenmarkten in al hun facetten. Hiermee zal de behoefte aan een nieuw ijkpunt vervuld worden en kan het OBR een frisse start maken. De behoefte aan een (ver)nieuw(d) beleid en een actualisering van de kennis over de Rotterdamse warenmarkten, gaven aanleiding om externe expertise in te schakelen. Het OBR heeft daarom EIM gevraagd een onderzoek uit te voeren naar het ruimtelijk-economische functioneren van de Rotterdamse warenmarkten. De resultaten van het onderzoek vormen de basis waarop de Beleidsnota Warenmarkten tot stand zal komen.
1.2
Onderzoek EIM heeft in de periode medio mei tot en met juli 2007 het genoemde onderzoek uitgevoerd.
W e rk za a m he d en De onderstaande werkzaamheden zijn in dit kader verricht:
Deskresearch en analyse op bestaande data. In Bijlage I is een overzicht ge-
Locatieverkenningen op alle Rotterdamse warenmarkten aan de hand van
Een peiling onder de kooplieden van alle Rotterdamse warenmarkten, waarbij
geven van de gebruikte informatiebronnen. een veelvuldig in de praktijk beproefde EIM-checklist voor warenmarkten. per markt maximaal 50 kooplieden persoonlijk zijn benaderd met een beknopte vragenlijst. De respons op deze enquête bedroeg 59% van het aantal uitgedeelde vragenformulieren. Dit komt neer op 20% van de populatie. In Bijlage II is een overzicht van de respons gegeven.
Gesprekken met de betrokken marktmeesters, de economische beleidsmedewerkers van de stadsdelen en de winkeliersverenigingen.
Een rondetafelgesprek met direct bij de Rotterdamse warenmarkten betrokken partijen. Zie Bijlage III voor de deelnemende personen.
B eg e l e id in gs co mm i ss i e OBR heeft speciaal voor dit onderzoek een begeleidingsgroep van deskundigen samengesteld. Deze groep heeft EIM gedurende het onderzoeksproces van praktische informatie en adviezen voorzien. In de begeleidingscommissie hadden zitting:
5
− de heer F. Barendse (OBR); − de heer R. den Dunnen (CVAH); − de heer N.S. Jafra (VETRA); − de heer B. Nijman (Stadstoezicht); − de heer C. van der Poel (Stadstoezicht); − de heer J.A. Sharwani (VETRA); − mevrouw R. Veerkamp (OBR); − de heer R. de Wilde (Stadstoezicht).
1.3
Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd. De start betreft een korte profielschets van de Rotterdamse warenmarkten in hoofdstuk 2. Na deze warmloper wordt aandacht besteed aan het economische functioneren van de warenmarkten aan de hand van vijf indicatoren in hoofdstuk 3. Daarna wordt een uitstapje gemaakt naar de landelijke trends en ontwikkelingen in de ambulante handel (hoofdstuk 4). In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de SWOT-analyse van de Rotterdamse warenmarkten in totaal, en het beïnvloedingsveld. Het vervolg van het rapport is gericht op de toekomst. Eerst wordt de strategische visie voor alle Rotterdamse markten samen gepresenteerd in hoofdstuk 6, gevolgd door een stappenplan voor de gemeente Rotterdam (hoofdstuk 7). Hoofdstuk 8 belicht de individuele Rotterdamse warenmarkten afzonderlijk. Dit hoofdstuk bevat niet alleen de strategische visie, maar ook de feiten rondom het huidige economische functioneren van die markten. De lezers die alleen geïnteresseerd zijn in één of enkele specifieke warenmarkten worden verwezen naar dit hoofdstuk. Het rapport heeft ten slotte vijf bijlagen: een overzicht van de gebruikte informatiebronnen (I), de respons (II), de deelnemers aan het rondetafelgesprek (III), het gebruikte vragenformulier voor de kooplieden (IV) en een tabel met kengetallen per markt (V).
6
2
Profielschets
Dit hoofdstuk start met een beschrijving van de warenmarktstructuur in Rotterdam. Het geeft een eerste inzicht in Rotterdam als marktstad (§ 2.1) en de kenmerken van de verschillende warenmarkten, waaronder functie, branchering, opstelling, locatie en druktebeelden (§ 2.2). Voor de profielen van de individuele warenmarkten wordt verwezen naar hoofdstuk 8 ‘Situatie en strategische visie per warenmarkt’.
2.1
Rotterdam als marktstad Op 13 verschillende locaties in Rotterdam worden iedere week 17 warenmarkten gehouden1. Daarmee is Rotterdam - na Amsterdam - de tweede grootste warenmarktstad van Nederland. Op deze warenmarkten zijn circa 2.500 kooplieden actief. Tabel 1
Overzicht Rotterdamse warenmarkten
Aantal
Aantal
Warenmarkt
Marktdag
kramen
Warenmarkt
Marktdag
kramen
Afrikaanderplein
wo. en za.
308
Ommoord
wo.
52
Alexanderpolder
vr.
67
Overschie
vr.
49
Asterlo-Zuidwijk
vr.
78
Schiebroek
vr.
50
Centrum
di. en za.
465
Visserijplein
do. en za.
180
Eendrachtsplein
di.
10
Wijde Kerkstraat
di. en za.
20
Hoek van Holland
di.
30
IJsselmonde
do.
67
Hoogvliet
do.
121
Bron: Gemeente Rotterdam, 2007.
In de Rotterdamse warenmarktstructuur zijn de markten op de Binnenrotte (Centrum), het Afrikaanderplein en in iets mindere mate het Visserijplein dominant. Zij vervullen een lokale functie en vinden op twee dagen in de week plaats2. De markten op het Eendrachtsplein en de Wijde Kerkstraat zijn zogenoemde themamarkten met respectievelijk ecologische artikelen en boeken3. Hoogvliet is de grootste wijkwarenmarkt en steekt qua aanbod en omvang af ten opzichte van de andere wijkmarkten. Rotterdam heeft geen dagmarkt: een markt die ten minste 4 dagen per week wordt gehouden, zoals die bijvoorbeeld in Amsterdam en Den Haag te vinden zijn.
1
Dit is exclusief de seizoensmarkten.
2
De centrummarkt vindt in het seizoen ook op zondag plaats, zij het in halve omvang en veelal gecombineerd met evenementen. Daarnaast zijn er op vrijdag doorlopend 6 kramen aanwezig. De seizoensmarkt en de vrijdagmarkt zijn niet meegenomen in dit onderzoek.
3
Deze markt wordt ook wel als onderdeel van de centrummarkt beschouwd.
7
De Rotterdamse markten worden aangestuurd via het zogenoemde beheersmodel, dat door de meeste gemeenten van oudsher al wordt toegepast. Dit houdt in dat de markten onder de gemeente vallen. Sinds april 2006 valt in Rotterdam marktbeheer en -handhaving onder Stadstoezicht en het marktbeleid onder het OBR. Kenmerken van het toegepaste beheersmodel zijn: − De gemeente is verantwoordelijk voor het beheer, de handhaving en de vergunningverstrekking. − Het college van B&W maakt gebruik van aanwijzings-, instellings- en branchebesluiten. − De allocatie van marktplaatsen gebeurt op basis van anciënniteit en alleen aan natuurlijke personen. − Er is een verplichting tot persoonlijke aanwezigheid. Een en ander is vastgelegd in de Marktverordening Rotterdam 2007 en het daarbij behorende Marktreglement 2007. Deze verordening is begin 2007 juridischtechnisch aangepast met de toezegging dat voor 2008 een beleidsmatige aanpassing daarvan zal plaatsvinden. Dit met betrekking tot een aantal onderwerpen, waaronder branchering en persoonlijke plaatsbezetting. Hiermee wil de gemeente Rotterdam de aansturing van de warenmarkten verder professionaliseren. In hoofdstuk 6 ‘Strategische visie marktstad Rotterdam’ komen we nog terug op de aansturing van de markten.
2.2
Typering van de warenmarkten Deze paragraaf is hoofdzakelijk gebaseerd op de locatieverkenning die door EIM is uitgevoerd in juni 2007.
2 . 2 . 1 F unc t ie e n b ra nc he r in g S h op p in gma rk te n De grotere markten in Rotterdam: Centrum, Afrikaanderplein, Visserijplein en Hoogvliet, worden niet vanuit de gemeente aangestuurd op hun branchepatroon. Deze niet-gesaneerde markten zijn wel in afdelingen verdeeld (kramerij, consumptie, bloemen/planten, vis en ongeregelde goederen). De grotere markten zijn van het type ‘shoppingmarkt’. Dit wil zeggen dat zij een breed en diep aanbod van food en non-food hebben, waarmee ze veel consumenten uit Rotterdam en soms daarbuiten naar zich toetrekken. Die consumenten komen om een ochtend of middag te markten, net zoals ze een dagje gaan winkelen. Oriëntatie, vergelijken, impulsaankopen en snacken kenmerken hun bezoekgedrag. Het assortiment op deze markten kenmerkt zich door een relatief groot aanbod van food (agf, vis, noten, olijven, rijst/granen, specerijen, sauzen, etc.) én textiel (stoffen, accessoires, sieraden, schoenen, etc.).
B oo ds cha pp en ma rk t en De kleinere markten in Rotterdam (Hoek van Holland, Eendrachtsplein, Ommoord, Alexanderpolder, Overschie, Schiebroek, Asterlo-Zuidwijk en IJsselmonde) worden vanuit de gemeente wél aangestuurd op hun branchepatroon. Hiermee streeft de gemeente naar een blijvend gevarieerd aanbod op de wijkverzor-
8
gende markten. In tegenstelling tot bij de grotere markten wordt er van uitgegaan, dat bij de kleinere markten die variatie niet vanzelf tot stand komt en blijft. De kleinere markten zijn grotendeels van het type ‘boodschappenmarkt’ of ‘gemaksmarkt’. Dit houdt in dat zij een breed aanbod in food en een smal aanbod in non-food hebben, waarmee zij voornamelijk consumenten uit de omliggende wijk(en) aantrekken. Die consumenten komen - vaak wekelijks - om hun vaste boodschappen te doen. Snelheid, gerichte aankopen en vaste ‘aankoopadressen’ kenmerken hun bezoekgedrag. Het assortiment op deze markten kenmerkt zich door een ‘vertrouwd en autochtoon’ aanbod in food, waarbij sommige branches beperkt (1 of 2 kramen) of soms helemaal niet aanwezig zijn. 2 . 2 . 2 O ps te l l i ng e n v e rk o op i nr i ch t in g Ongeveer de helft van de bezochte warenmarkten is in carrévorm (pleinmarkten) opgesteld en de andere helft in lintvorm (straatmarkten), een U-vorm of een combinatie van deze vormen. Bij eveneens ongeveer de helft van de markten zijn de branches herkenbaar ruimtelijk geclusterd. Het betreft dan een onderscheid in verse vis, overige consumptie, kramerij en bloemen/planten. Ook zijn er markten ingedeeld volgens het patroon: consumptie aan de linkerzijde en kramerij aan de rechterzijde van het looppad. Op alle Rotterdamse markten bepalen huurkramen het beeld. De kramen hebben de voorgeschreven maximale frontlengte van 5 meter. In principe zijn ‘dubbele kramen’ zoals op veel andere markten in Nederland niet mogelijk, tenzij oude rechten in het spel zijn. Verkoopwagens zijn relatief weinig aanwezig (als gevolg van het terughoudende gemeentebeleid in deze) en zijn nooit groter dan de maximaal toegestane lengte van 6 meter. Het aantal standwerkersplaatsen op de markten is beperkt. 2 . 2 . 3 L o ca t i e, o mg ev in g en be r e ik ba a rh e id Alle Rotterdamse warenmarkten zijn gelegen in of naast een winkelcentrum. Alleen in IJsselmonde en Overschie is de aansluiting tussen marktlocatie en winkelcentrum op dit moment niet optimaal. Om dit euvel op te lossen is voor deze markten een herlocatie gepland. De betrokken winkelcentra zijn net zoals de meeste warenmarkten wijkverzorgend en meestal gepositioneerd in het ‘laag-midden’-segment. In de directe omgeving van de warenmarkten zijn, mede door de aanwezigheid van een winkelcentrum, ook allerlei voorzieningen en faciliteiten aanwezig voor de bezoekers, waaronder een postkantoor, een bank, een pinautomaat, toiletten en horecagelegenheden voor koffie en lunch. De wisselwerking tussen warenmarkt en winkelcentrum is in Rotterdam over het algemeen goed, maar in individuele situaties is die voor verbetering vatbaar (bijvoorbeeld in Asterlo-Zuidwijk). Vrijwel alle Rotterdamse warenmarkten zijn goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. Bij het merendeel van de warenmarkten kan er aangrenzend aan de markt geparkeerd worden, maar bij ongeveer de helft van de markten oogt de omvang van de parkeervoorzieningen onvoldoende. Bij de kleinere wijkmarkten is het parkeren voor de bezoekers gratis en bij de grotere, meer centraal in Rotterdam gelegen markten, geldt een parkeerregime (betaald parkeren, blauwe zone).
9
2 . 2 . 4 D r uk t e be e l de n Ten tijde van het onderzoek maakten zes markten een rustige en soms stille indruk. Op vier markten was het druk, waaronder de grotere markten. De overige markten toonden een gemiddeld druktebeeld. Het onderscheid in ‘shoppingmarkten’ en ‘boodschappenmarkten of gemaksmarkten’ komt tot uitdrukking in het gedrag van de bezoekers. We observeerden op veel markten vooral gerichte kopers en op vier markten (wederom de grotere markten) zowel gerichte als oriënterende kopers. Op de kleinere wijkmarkten waren relatief veel ouderen onder het marktpubliek aanwezig. Op de grote markten - met name op zaterdag - waren relatief veel jongeren te zien. Deze grote markten trekken daarnaast veel allochtone bezoekers.
Highlights
Rotterdam heeft een fijnmazige structuur van warenmarkten, verspreid over de stad. De structuur kent een grote variatie in lokaal verzorgende, wijkverzorgende en thematische warenmarkten.
Rotterdam heeft een ruim aanbod voor zowel de shoppende marktbezoeker
Opvallend zijn de goede marktlocaties die direct aansluiten op de winkelcen-
als de boodschappende marktbezoeker. tra, de overwegend goede bereikbaarheid van de markten, de ruime openingstijden en de uniforme uitstraling door de 5 meter lange huurkramen.
10
3
Het (ruimtelijk-)economisch functioneren
Hoe doen de warenmarken het op dit moment? Het antwoord op deze vraag staat in dit hoofdstuk centraal. Voor het vaststellen van het (ruimtelijk-)economische functioneren van de Rotterdamse warenmarkten hebben we gebruik gemaakt van vijf verschillende indicatoren. Gezamenlijk geven zij een beeld over het wel en wee van de warenmarkten, en iedere indicator op zich geeft weer aanwijzingen over waar de eventuele pijn zit. De indicatoren zijn: 1.
De economische potentie voor warenmarkten in Rotterdam.
2.
De vraagzijde.
3.
De aanbodzijde.
4.
Bedrijfsprestaties van de kooplieden.
5.
Waardering van de warenmarkten.
In § 3.1 tot en met § 3.5 komen ze achtereenvolgens aan de orde. Voor het economische functioneren van de individuele warenmarkten wordt verwezen naar hoofdstuk 8 ‘Situatie en strategische visie per warenmarkt’.
3.1
Indicator 1: Economische potentie voor warenmarkten
3 . 1 . 1 C o ns um pt i ev e be st e d ing e n Driekwart van de Rotterdammers vanaf 16 jaar bezoekt wel eens een Rotterdamse warenmarkt, zo blijkt uit de omnibusenquête ‘De Rotterdamse marktbezoeker 2007’ van Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS). Deze marktbezoekers zijn goed voor 6,5 á 11 miljoen bezoeken op jaarbasis. Uit de genoemde omnibus is een gemiddelde bezoekfrequentie per marktbezoeker af te leiden; die ligt op 3,3 keer per maand. Dat is iets lager dan het landelijke gemiddelde dat op 3,9 ligt1. De Nederlandse marktbezoekers besteden per bezoek gemiddeld € 21,- (of € 16,- als de modale klasse aangehouden wordt). Als we dit voor Rotterdam doorrekenen, dan wordt er op de Rotterdamse markten voor € 172 á € 225 miljoen op jaarbasis besteed. Dit bedrag is exclusief de seizoensmarkten. 3 . 1 . 2 O mz e tc la im wa r enma rk t en De Rotterdamse warenmarkten tellen bij elkaar bijna 2.500 kooplieden. De meeste warenmarkten zijn per dag 9 uur geopend voor het publiek, sommige 9,5 uur en één markt 5 uur. Bij elkaar opgeteld zijn dat 151 openingsuren per week. Uit landelijk onderzoek2 is bekend dat een koopman/-vrouw gemiddeld per openingsuur € 87,- (incl. btw) omzet. Dit kengetal varieert van € 51,- voor kooplieden in overige non-food tot € 121,- voor kooplieden in food. Als we deze omzetten afzetten tegen de branchering, het aantal kooplieden en de openingsuren van de Rotterdamse warenmarkten, dan krijgen we een totale omzet van de warenmarkten. In Tabel 2 zijn die omzetten weergegeven, waarbij een onderscheid gemaakt is in een omzet:
1
Markt in Zicht (I&O Research, 2004).
2
Structuuronderzoek ambulante handel (HBD 2004).
11
a)
bij volledige bezetting van de warenmarkten (100%) en maximale benutting van de openingsuren voor het publiek (151 uur);
b) bij de huidige bezetting van de warenmarkten (78%) en de huidige benutting van de openingsuren (140 uur1). De Rotterdamse warenmarkten claimen momenteel € 76 miljoen omzet, exclusief de seizoensmarkten. Dat is € 18 miljoen minder dan bij een volledige bezettingsgraad en benutting van openingsuren behaald zou zijn. Tabel 2
Omzetclaim Rotterdamse warenmarkten (incl. btw) in 2007
a) volledige bezetting
b) huidige bezetting
2.478
2.034
151
140
€ 88,-
€ 88,-
€ 94.273.000
€ 75.912.000
aantal kooplieden aantal openingsuren gemiddelde omzet per openingsuur Omzetclaim
2
Bron: raming EIM, 2007.
3 . 1 . 3 C o nf ro nta t ie Een confrontatie tussen de hoogte van de consumptieve bestedingen (€ 172 á € 225 miljoen) en de omzetclaim (€ 75 á € 94 miljoen) laat zien, dat de Rotterdamse warenmarkten ‘beneden gemiddeld’ functioneren. Voor het ‘beneden gemiddeld’ functioneren zijn twee oorzaken aan te geven. Ten eerste zal het gemiddelde bestede bedrag per bezoek per marktbezoeker waarschijnlijk lager liggen dan het landelijke gemiddelde. Aanwijzingen hiervoor zijn: − het relatief lage aantal wekelijkse bezoekers in Rotterdam, d.w.z. een trouw boodschappenpubliek dat doorgaans meer uitgeeft dan andere marktbezoekers; − het relatief grote aandeel van de omvangrijkere, wijkoverstijgende markten (Centrum, Afrikaanderplein, Visserijplein), die in toenemende mate prijsvechters onder de kooplieden krijgen (‘1 euro-kramen’). Ten tweede zal de conversie op de Rotterdamse warenmarkten, dat wil zeggen het omzetten van bezoekers in daadwerkelijke kopers, waarschijnlijk lager liggen dan gemiddeld. Dit heeft te maken met onder andere de branchering en de kwaliteit van het ondernemerschap op de warenmarkten.
12
1
In de praktijk blijkt dat veel kooplieden al vroegtijdig hun kraam opbreken en de warenmarkten een uur voor sluitingstijd niet meer of beperkt toegankelijk zijn voor het publiek. Daarom is hier voor alle warenmarkten een uur van de openingstijd afgetrokken, waarmee het totale aantal openingsuren op 140 in plaats van 151 komt.
2
Berekend a.d.h.v. het aandeel food, bloemen/planten, textiel en overige non-food op de Rotterdamse warenmarkten.
3.2
Indicator 2: De vraagzijde 1
3 . 2 . 1 M a rk t b e zo ek B ez o ek en f re qu en t ie Zoals gezegd bezoekt 75% van de Rotterdammers wel eens een Rotterdamse warenmarkt. Dit percentage is in de afgelopen drie jaar vrij stabiel geweest, maar over een langere periode bezien (vanaf 1999) behoorlijk gestegen. Het totaal aantal bezoeken is na een periode van geleidelijke groei in 2007 gedaald en met een niveau van 6,5 á 11 miljoen bezoeken onder het niveau van 2005 gekomen. Voor een groot deel is dit toe te schrijven aan een daling van het aantal frequente marktbezoekers.
T y p e r ing ma rk t b e zo ek er s De marktbezoekers zijn een redelijke afspiegeling van de Rotterdamse bevolking. Vrouwen, jongeren, stellen zonder kinderen, mensen met een betaalde baan en sociale minima zijn iets oververtegenwoordigd, terwijl ouderen en mensen met meer dan twee keer een modaal inkomen iets ondervertegenwoordigd zijn. Inwoners van niet-westerse allochtone afkomst bezoeken de markt in relatief grotere aantallen (85%) dan autochtone inwoners (71%) en westerse allochtone inwoners (81%). Wat betreft de ruimtelijke spreiding van de marktbezoekers, blijken in de deelgemeenten Kralingen-Crooswijk, Overschie, Noord, Delfshaven en Charlois relatief de meeste marktbezoekers te wonen (aandeel in de bevolking >80%). Relatief de minste marktbezoekers wonen in de deelgemeenten Hoek van Holland, Hoogvliet, Pernis en IJsselmonde (aandeel in de bevolking < 60%). 3 . 2 . 2 V o o rk e ur en en b ez o ek m ot i ev en In eerder consumentenonderzoek met betrekking tot de Rotterdamse warenmarkten2 zijn de bezoekmotieven van consumenten achterhaald. De belangrijkste redenen om een Rotterdamse warenmarkt te bezoeken waren toen: het feit dat de markt dichtbij huis gelegen is (54%), de gezelligheid op de markt (44%) en de lage prijzen (22%). Voor specifieke markten kwamen daar bezoekmotieven bij, zoals: het combinatiebezoek met de winkelomgeving (Centrum, Hoek van Holland), kwaliteit (Alexanderpolder, Ommoord, Visserijplein) en bereikbaarheid per auto (Schiebroek). Uit ‘De Rotterdamse marktbezoeker 2007 (COS, 2007) is bekend dat de drie grotere Rotterdamse warenmarkten vooral gewaardeerd worden om: − de kwaliteit van het aanbod; − de variatie in het aanbod; − de opstelling van de kramen. Het assortiment is blijkbaar de drijfveer om die markten te bezoeken. Opvallend resultaat op dit punt is dat de marktbezoekers de variatie in het aanbod nu minder goed beoordelen dan een jaar geleden. Ook hun waardering voor de opstelling is achteruitgegaan.
1
Deze pararaaf is ontleend aan ‘De Rotterdamse marktbezoeker 2007’ (COS, 2007).
2
Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt (EIM, 2003).
13
Andere opvallende resultaten zijn de matige tot slechte beoordeling van de voorzieningen, de ruimte van de looppaden en de veiligheid op de grotere warenmarkten. Van de Rotterdamse marktbezoekers is 44% van mening dat de drie grotere markten aantrekkelijker gemaakt kunnen worden. 3 . 2 . 3 O ntw ik k e l in g en De vraag is natuurlijk: hoe zal het aantal marktbezoekers zich ontwikkelen in de komende jaren? En op wie kunnen de kooplieden dan rekenen? In Rotterdam zal het aantal inwoners zich stabiliseren, of hooguit met 1 of 2 procent toenemen. We mogen de komende jaren dus rekenen op circa 590.000 inwoners en circa 443.500 marktbezoekers, mits het aandeel marktbezoekers op peil blijft (net zoals in de afgelopen drie jaar). De samenstelling van de Rotterdamse bevolking zal veranderen. De volgende ontwikkelingen zijn in dit kader van belang: − Het aandeel inwoners van niet-westerse allochtone afkomst zal verder toenemen als gevolg van geboorte, van 38% nu tot 44% in 2020. − De vergrijzing zal zich stabiliseren; het aantal 65-plussers zal 15% van de bevolking blijven uitmaken. Tegelijkertijd neemt de groep van 55- tot 65-jarigen toe van 26% nu tot 33% in 2020. Dit betekent dat straks de helft van de Rotterdamse bevolking boven de 50 jaar zal zijn. − Het aantal 35- tot 45-jarigen zal sterk afnemen en ook tieners en twintigers zullen minder vaak het Rotterdamse straatbeeld gaan bepalen. Voor het warenmarktbezoek in Rotterdam moet op basis hiervan in de komende jaren rekening gehouden worden met meer bezoekers van niet-westerse allochtone afkomst. Zij zijn doorgaans goed bekend met het fenomeen warenmarkten en zullen naar verwachting het aantal marktbezoekers voorlopig op peil houden. Dit betekent wel dat het aanbod op de warenmarkten enigszins zal moeten veranderen om aansluiting te houden bij de voorkeuren van deze bevolkingsgroep. Verder moet rekening gehouden worden met de 50-plussers. Deze bevolkingsgroep is ook vrij goed bekend met het fenomeen warenmarkten. Op dit moment zijn zij vooral de bezoekers van de ‘boodschappenmarkten of gemaksmarkten’. Voor deze markten is dit dan ook een positieve ontwikkeling. Voor de grotere ‘shoppingmarkten’ is dit - vertaald in een afname van de jongere leeftijdsgroepen - een minder gunstige ontwikkeling, met het oog op de continuïteit. Dit betekent dat er extra inspanningen gedaan moeten worden om van deze inwoners marktbezoekers te maken.
3.3
Indicator 3: De aanbodzijde
3 . 3 . 1 B ez e tt in gs - en a a n we z ig h ei d sg ra a d Op een warenmarkt is niets zo erg als ‘zichtbare’ leegstand: lelijke doorkijkgaten in de markt, niet herkenbare carré- of U-vormen en lege kramen. Minder erg is de ‘niet zichtbare’ leegstand. Dit is het opvullen van de gaten met uitbreidingsplaatsen door de aanwezige vaste kooplieden of het uitgeven van de niet-bezette vaste plaatsen als dagplaats aan de meelopers. Het is een goede oplossing voor leegstand en kan voor de nodige variatie en verrassing voor de consument zorgen. Maar tegenwoordig is dit laatste steeds minder het geval. De
14
meelopers bieden namelijk steeds meer van hetzelfde. Een eenzijdig ogende markt kan dus een teken van grote leegstand zijn. Hoe zit het nu eigenlijk met de bezettingsgraad van de Rotterdamse warenmarkten? En welk aandeel wordt bezet door de vaste kooplieden (aanwezigheidsgraad)? Zie Figuur 1. Figuur 1
Gemiddelde bezettings- en aanwezigheidsgraad Rotterdamse warenmarkten
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
79,1
77,7 62,2
bezettingsgraad
57,6
aanwezigheidsgraad 2006
2007
Bron: EIM o.b.v. data gemeente Rotterdam, 2007.
De bezettingsgraad is in het afgelopen jaar met 1 procentpunt gedaald naar gemiddeld 78%. De aanwezigheidsgraad is met 4,5 procentpunt gedaald naar gemiddeld 58%. Beide percentages zijn laag te noemen. Een op de vijf kramen staat immers leeg en twee van de vijf kramen worden bezet door een meeloper. Voor de consument betekent dit dat hij niet meer weet (of steeds minder goed weet) wat de markt hem iedere week te bieden heeft. 3 . 3 . 2 D i v er s it e it a s so rt i me nt Een goede markt heeft een zeer divers assortiment, weet de consument te verrassen en tegelijkertijd te binden. Een juiste branchering is de levensader van een warenmarkt. Hoe gezond is die levensader van de Rotterdamse warenmarkten?
B ra n ch er i ng R ot te r da ms e k o op l i ed en en me e l op e rs Een vergelijking tussen de meelopers en vaste kooplieden in Rotterdam laat zien, dat de meelopers meer in de kramerij actief zijn (60% t.o.v. 49%) en de vaste kooplieden meer in de consumptie actief zijn (48% t.o.v. 32%). Zie figuur 2.
15
Figuur 2
Verdeling van vaste kooplieden en meelopers naar brancheclusters
8
overige
3 60
kramerij
49 32
consumptie
48 0
10
20
30
vaste kooplieden
40
50
60
70
meelopers
Bron: EIM o.b.v. data gemeente Rotterdam, 2007.
Uit nadere analyse van de wachtlijsten blijkt het volgende. − Van de meelopers in de kramerij is 43% ingeschreven onder vermelding van een van de textielbranches. Het betreft hoofdzakelijk kleding, maar ook schoenen, horloges/sieraden, lederwaren en stoffen. In absolute aantallen betreft dit 828 meelopers: een kwart van het totale aantal. Aan de achternamen te zien zijn zeer veel meelopers in de textiel van buitenlandse afkomst. − Onder de meelopers in consumptie is agf de meest populaire branche. − In de ‘overige’-branchecluster komt de nieuwe branche ‘gsm-accessoires’ regelmatig voor, evenals de ‘oudere’ branche elektrotechnische artikelen. Verder is er een behoorlijk aantal meelopers voor een bakplaats. Voor de instroom op de Rotterdamse warenmarkten in de komende jaren betekent een dergelijke samenstelling van de wachtlijst, dat er een golf van textiel de markten zal overspoelen, gepaard gaande met een lichte agf-stroming. Dit zal het assortiment op de warenmarkten eenzijdiger maken.
V a r ia t i e in ma rk t en Nu hoeft niet persé iedere warenmarkt een grote diversiteit aan artikelen te hebben. Voor warenmarkten met een bovenwijks verzorgingsgebied (Afrikaanderplein, Visserijplein, Centrum) en de grotere wijkmarkten (w.o. Hoogvliet, IJsselmonde, Alexanderpolder, Asterlo-Zuidwijk) geldt dit zeker wel, maar voor andere, vooral kleinere warenmarkten, minder. Zo heeft Rotterdam bijvoorbeeld ook een biologische markt op het Eendrachtsplein en een boekenmarkt op Wijde Kerkstraat. Verder zijn er een paar kleinere wijkmarkten die ‘gespecialiseerd’ zijn in food, die functioneren met een beperkt aantal overige kramen.
16
3.4
Indicator 4: Bedrijfsprestaties kooplieden
3 . 4 . 1 O mz e t Een meerderheid van de Rotterdamse kooplieden heeft in de afgelopen drie jaar een omzetdaling meegemaakt. Nog niet één op de tien spreekt over een omzetstijging. Zie Tabel 3. Tabel 3
Omzetontwikkeling volgens de Rotterdamse kooplieden in afgelopen drie jaar (in % van het aantal kooplieden)
omzetontwikkeling
aantal in %
sterke toename
1
toename
8
gelijk gebleven
29
afname
42
sterke afname
20
TOTAAL
100
Bron: EIM, 2007.
Hierbij moet bedacht worden dat pas vanaf 2006 de economie weer aan het groeien is en de consumenten weer gemakkelijker hun geld uitgeven. Het is dan ook interessant om te kijken wat het afgelopen jaar heeft gebracht. Van de kooplieden geeft 51% aan in het afgelopen jaar een matige tot zeer matige omzet te hebben gedraaid, 34% heeft een gemiddelde omzet gedraaid en 15% heeft een goede tot zeer goede omzet gedraaid. Deze percentages laten een iets rooskleuriger omzetbeeld zien, maar nog steeds is de helft van de kooplieden hier ontevreden over. 3 . 4 . 2 O ntw ik k e l in g en a a n d e k ra a m Om een beeld te krijgen van de oorzaken waardoor de omzet van de Rotterdamse kooplieden zich niet al te best heeft ontwikkeld, kijken we ook naar andere ontwikkelingen aan de kraam. Het gaat dan om de ontwikkeling van het aantal bezoekers, het aantal kopers, het gemiddelde bonbedrag en het aantal concurrenten. Zie Tabel 4. Tabel 4
Ontwikkeling van bezoekers, kopers, bonbedrag en concurrenten, volgens de Rotterdamse kooplieden (in % van het aantal kooplieden)
sterke
sterke
toename
toename
gelijk
afname
afname
aantal bezoekers
1
6
32
44
18
aantal kopers
0
7
28
46
18
gemiddeld bonbedrag
2
10
38
39
12
Bron: EIM, 2007.
Bijna tweederde van de Rotterdamse kooplieden heeft het aantal bezoekers en het aantal kopers bij zijn kraam of verkoopwagen zien afnemen. Slechts 7% zag
17
deze aantallen toenemen. Eenzelfde signaal, zij het iets minder sterk, geven zij af ten aanzien van het gemiddelde bonbedrag.
3.5
Indicator 5: Waardering warenmarkten Als laatste indicator voor het economische functioneren van de Rotterdamse warenmarkten presenteren we de gemiddelde rapportcijfers die de kooplieden aan hun markten hebben toegekend. Hier zijn alle rapportcijfers bij elkaar opgeteld en gemiddeld, om een algeheel oordeel over de Rotterdamse warenmarkten te geven. De markten worden gewaardeerd met een totaalcijfer van 6,3. Dit betekent ‘een voldoende om verder te gaan’, maar tegelijkertijd ook een aantal onvoldoendes. Waar de voldoendes en onvoldoendes liggen, toont het volledige rapport in Tabel 5. Tabel 5
Waardering van de kooplieden voor de Rotterdamse warenmarkten (in gemiddelde rapportcijfers)
aspect
gemiddeld rapportcijfer
omvang van de markt (aantal kooplieden)
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
5,8
productkwaliteit
6,6
prijsniveau
6,7
openingstijden
6,9
opstelling/inrichting
6,2
locatie
6,5
winkelomgeving
6,7
sfeer
6,4
parkeervoorzieningen
5,7
toegankelijkheid (voor laden/lossen)
6,2
TOTAAL
6,3
Bron: EIM, 2007.
De hoogste waardering krijgen aspecten als de openingstijden, de winkelomgeving, het prijsniveau en de productkwaliteit. De waardering voor de openingstijden pleit voor het houden van ‘hele dag’-markten en de waardering voor de winkelomgeving duidt op synergie tussen warenmarkt en winkelcentrum. De waardering voor het prijsniveau en de productkwaliteit wijst op een geloof van de kooplieden in het product ‘warenmarkt’. De laagste waardering krijgen aspecten als de parkeervoorzieningen, de omvang van de markt en de volledigheid van het artikelenaanbod. Het eerste aspect is een karakteristiek probleem voor een grote stad zoals Rotterdam, waar vooral de markten in de centrale delen van de stad mee te kampen hebben. Het tweede en derde aspect hebben duidelijk te maken met de bezettingsgraad en branchering van de warenmarkten.
18
Highlights
De Rotterdamse warenmarkten functioneren op dit moment ‘beneden gemiddeld’. Dit wil zeggen dat zij niet die omzet realiseren die verwacht zou mogen worden op basis van het aantal kooplieden, het aantal openingsuren, de branchering en de landelijke norm voor de gemiddelde omzet per openingsuur.
Rotterdam heeft voldoende marktbezoekers onder haar bevolking, maar mist grote aantallen wekelijkse bezoekers en ‘big spenders’. De verkleuring en pre-vergrijzing van de Rotterdamse bevolking zal het aantal marktbezoekers op peil houden.
De bezettingsgraad op de Rotterdamse warenmarkten is beneden de 80%grens gedoken en de aanwezigheidsgraad van vaste kooplieden beneden de 60%-grens. De warenmarkten zijn hierdoor afhankelijker geworden van de wachtlijsten, die qua samenstelling erg eenzijdig zijn. De markten zullen verdichten met textiel (en het foodgedeelte met agf).
Tweederde van de kooplieden zag in de afgelopen drie jaar het aantal bezoekers, het aantal kopers en zijn omzet teruglopen. De helft draait nog steeds een matige tot zeer matige omzet.
De Rotterdamse warenmarkten krijgen van de kooplieden een gemiddeld rapportcijfer van 6,3. De rapportcijfers voor de vakken (aspecten van de markt) variëren van 5,7 tot 6,9. Geen zware onvoldoendes, maar ook geen rapport om trots mee thuis te komen.
19
4
Landelijke trends en ontwikkelingen
Nu we weten hoe de Rotterdamse warenmarkten functioneren, is het van belang om even stil te staan bij de algemene ontwikkelingen in de ambulante handel in Nederland. Dit is nodig om straks een realistische strategie voor Rotterdam uit te kunnen stippelen.
4.1
Dynamiek in de sector In vergelijking met de gevestigde detailhandel is de ambulante handel altijd een vrij stabiele sector geweest. De dynamiek op het vlak van bijvoorbeeld innovatie, schaalvergroting, samenwerking, ICT en locaties is beperkt en ook in de marketing en klantrelatie is de ambulante handel vrij traditioneel. Die relatief geringe dynamiek houdt grotendeels verband met de specifieke weten regelgeving waarmee de ambulante handel te maken heeft (het anciënniteitsysteem), met de doelen die gemeenten met hun warenmarkten nastreven (broedplaatsfunctie, kleinschaligheid, laagdrempelig) en met de organisatie en het beheer rondom de warenmarkten (vaste regels, inflexibel, geen commerciële sturing). De laatste tijd komen er echter steeds meer signalen, dat het rustige vaarwater waarin de warenmarkten zich bevinden, woelig aan het worden is. Enkele signalen zijn: − verschraling van het aanbod op de warenmarkten, zodanig dat sommige relevante branches op grotere warenmarkten verdwijnen; − als gevolg hiervan de opkomende behoefte aan branchering van ook de grotere centrummarkten in Nederland; − de wens tot een flexibelere regelgeving om leegstand tegen te gaan, de inrichting van de markt te optimaliseren, de ondernemer meer ruimte te geven voor andere ondernemerstaken dan de verkoop sec, en ondernemingen te kunnen laten groeien; − de toenemende aandacht voor een commerciële aansturing van de warenmarkten (verzelfstandiging, promotiestichting, publiek-private organisaties); − de toenemende belangstelling voor commerciële samenwerking onder de kooplieden (gezamenlijke inkoop, franchising), o.a. voortkomend vanuit de toenemende noodzaak tot kostenreductie; − de vele ‘reorganisaties’ bij gemeenten met betrekking tot beleid, beheer en toezicht van warenmarkten; − de dynamiek in de directe omgeving van de warenmarkten (stedelijke vernieuwing, veranderende detailhandelslocaties, herstructurering van ‘achterstandswijken’, et cetera), die heftiger lijkt te worden en de positie van de warenmarkten soms onzeker maakt.
4.2
Consument: oud en nieuw Genoemde signalen worden versterkt door de algemene tendens dat het bezoek aan en de bestedingen op de Nederlandse warenmarkten terugloopt. Hiervoor zijn diverse oorzaken aan te wijzen:
21
− Het artikelenaanbod op de warenmarkten sluit niet goed meer aan op de behoeften van de moderne consument. − Dit geldt ook voor de service (bijvoorbeeld ruilen, pinnen), hoewel dit meer een bedrijfsspecifieke dan een marktspecifieke aangelegenheid is. − De concurrentie van de gevestigde detailhandel, vooral in het lage prijssegment, is in de loop der jaren versterkt. − Centrummarkten zijn verstrikt geraakt in auto-onvriendelijke omgevingen, die de consument naar gemakkelijk bereikbare concurrenten drijven. − Er ontstaan groepen consumenten, voornamelijk jongeren, die niet meer opgroeien met het wekelijkse marktbezoek en dus niet bekend zijn met warenmarkten. Ouderen blijven echter de warenmarkten trouw, hoewel zij zich in toenemende mate concentreren op de wijkmarkt. Zij laten de centrummarkt vaker links liggen, vanwege hun beperktere mobiliteit, de drukte en veiligheid. Consumenten van allochtone afkomst compenseren het dalende marktbezoek van de autochtone consumenten. Zij vormen een nieuwe belangrijke doelgroep voor de Nederlandse warenmarkten. De voorkeuren en het koopgedrag van deze doelgroep verschilt met die van de ‘traditionele’ marktbezoeker. Een uitdaging voor de warenmarkten.
4.3
Ondernemerschap in beweging De geschetste dynamiek in de sector en veranderingen bij de marktbezoeker vragen enorm veel van kooplieden die hun boterham op de warenmarkten moeten verdienen. En daarmee dient zich een volgende uitdaging aan. Onder de marktkooplieden zijn namelijk veel deeltijdondernemers die vaak andere ambities nastreven dan winst maken. Ook bevindt zich onder de marktkooplieden een groeiende groep ondernemers van allochtone afkomst. Van hen is bekend dat zij hun bedrijf veelal op andere wijze leiden dan hun autochtone collega’s. Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat de kwaliteit van het ondernemerschap op de warenmarkten voor verbetering vatbaar is. Juist vanwege die verschillende drijfveren die de marktkooplieden hebben, is het lastig om het collectief - de warenmarkt - te professionaliseren, te vernieuwen en toekomstbestendig te maken.
4.4
Modernisering warenmarkten
4 . 4 . 1 B ra n ch er i ng sg ol f k om t e ra a n Decennia lang was het gebruikelijk dat de wijkmarkten een aangestuurde branchepatroon hadden (gesaneerde markten) en de centrummarkten niet (nietgesaneerde markten). Branchering van die laatste markten was zelfs onbespreekbaar en is het in sommige gemeenten nog. Echter, steeds meer gemeenten denken na over het brancheren van hun centrummarkt, zijn hier mee bezig of passen het al toe. Er zijn ook verschillende succesvolle voorbeelden hiervan. Een taboe lijkt doorbroken te zijn en een golf van branchering lijkt over ons land te spoelen. 4 . 4 . 2 S c ha a lv er g ro t ing b l i j ft u i tda g en d Net zoals in de gevestigde detailhandel ontkomt de ambulante handel niet aan het proces van schaalvergroting. Om de bedrijfsvoering efficiënt te laten verlo-
22
pen en de consument een grote keuze te bieden is steeds meer verkoopruimte nodig. Enerzijds vindt schaalvergroting plaats via uitbreiding van de marktplaatsen (8 meter wordt gebruikelijk en 12 meter is niet vreemd meer) en anderzijds vindt schaalvergroting plaats via samenwerkingsverbanden, waarbij meer kooplieden onder één vlag naar buiten treden en gezamenlijk inkopen. Het proces van schaalvergroting verloopt traag, omdat het moeilijk te realiseren is zolang de warenmarkten volgens het traditionele beheersmodel met het ancienniteitsysteem georganiseerd zijn. Dit is ook de oorzaak waarom filialisering zoals in de gevestigde detailhandel nauwelijks voorkomt. 4 . 4 . 3 N i eu w e m a rk tc onc e pt en In het recente HBD-rapport over de warenmarkten van de toekomst wordt gesproken over vier kansrijke concepten: de grote markt, de kleine markt, de slimme marktplaats en de themamarkt. De eerste twee kennen we eigenlijk al in de hoedanigheid van centrummarkten respectievelijk wijkmarkten. Het derde concept betreft een aantal standplaatsen in kleine kernen of op zogenoemde trafficlocaties (stations, werklocaties en dergelijke). Het vierde type betreft veelal seizoensmarkten (w.o. boekenmarkt, boerenmarkt, kunstmarkt) die vaak gecombineerd worden met evenementen. Zie § 4.4.4. Nieuwe marktconcepten die de structuur van de ambulante handel in Nederland blijvend zullen veranderen, zijn niet te verwachten. Tenzij de markthal van Rotterdam aan de Binnenrotte zodanig gaat aanslaan dat het Nederland gaat veroveren. De tijd zal het leren. 4 . 4 . 4 T h e ma ma rk t en Het fenomeen themamarkt is altijd in omvang beperkt geweest. Veel gemeenten hebben geprobeerd reguliere themamarkten van de grond te krijgen, maar een groot landelijk succes is dit tot nu toe nooit geworden. De themamarkten zijn meestal klein in omvang of alleen in een bepaald seizoen aanwezig. De scheidslijn van deze seizoensgebonden themamarkten met de markten die onder het evenementenaanbod vallen is vaag. Voorbeelden van de laatstgenoemde markten zijn onder andere de ‘stoffenspektakels’ en ‘stoffenbeurzen’ die in het vooren najaar meestal op zondagen de grotere steden van het land aandoen, maar ook de braderie-achtige kunst-, keramiek- en creativiteitsmarkten. De concurrentie van deze niet-reguliere themamarkten is voor de betrokken themaspecialisten op de reguliere markten (w.o. de stoffenaanbieders) groot. In sommige gemeenten proberen de gezamenlijke kooplieden deze concurrentie te beperken door zelf de zondagen bij de gemeente te claimen en hun eigen ‘evenement’ te organiseren. 4 . 4 . 5 E ur op e se w et - en re ge lg e v ing Voor de toekomst van de warenmarkten speelt de steeds strenger wordende Europese wet- en regelgeving op het gebied van voedsel en hygiëne een belangrijke rol. Een rol die zich vooral laat gelden ten aanzien van de verkoop van versproducten. Voor Nederland is de impact van deze ontwikkeling vooral dat er strenger toegezien zal worden op de naleving van wetten en regels. In Nederland is de door het HBD opgestelde Hygiënecode Ambulante Handel Verkoop Eet- en Drinkwaren van kracht. Dit komt erop neer dat op de huidige warenmarkten (Warenwetregeling: mobiele of tijdelijke bedrijfsruimten) slechts beperkte en eenvoudige handelingen met eetwaren mogen worden uitgevoerd, gericht op het verkoopklaar maken van producten voor de directe verkoop aan klanten. Wil een marktkoopman of -vrouw meer bewerkingen doen of grotere
23
hoeveelheden aanleggen, dan moet hij voldoen aan de strengere hygiënecode van zijn branche (Warenwetregeling: vaste bedrijfsruimten). Dit betekent voor de marktkoopman of -vrouw meestal: grote investeringen in de verkoopinrichting doen en een overstap maken van marktkraam naar verkoopwagen. In de afgelopen jaren hebben we dit proces op de warenmarkten al zien voltrekken en in de komende jaren zal dit alleen maar - in versneld tempo – voortgezet worden. Sommige betrokkenen anticiperen al op een toekomst waarin versproducten niet meer op een warenmarkt verkocht mogen worden. Zij verkiezen een vaste bedrijfsruimte boven een mobiele of tijdelijke. Deze zou wellicht in de toekomstige Markthal aan de Binnenrotte gelegen kunnen zijn.
4.5
Betekenis voor Rotterdam Wat betekenen deze trends en ontwikkelingen nu voor de Rotterdamse warenmarkten? Met 17 verschillende warenmarkten, een traditionele aansturing van de markten, een zichtbare verschraling van het aanbod, diverse stedelijke vernieuwingen, een snel verkleurende bevolking en een markthal in het vooruitzicht zal Rotterdam met alle trends en ontwikkelingen te maken krijgen. De meest ingrijpende ontwikkelingen voor de kooplieden zijn wellicht: − het ‘meegaan op de brancheringsgolf’ met alle gevolgen van dien; − de ‘diversificering van de marktkraam’, ofwel het mixen van huurkramen, eigen kramen en verkoopwagens in alle soorten en maten. Wat dit allemaal inhoudt, laten we in hoofdstuk 6 ‘Strategische visie marktstad Rotterdam’ zien.
Highlights
De warenmarkten in Nederland staan aan de vooravond van grote veranderingen. Deze veranderingen zullen tot een professionalisering van de sector leiden, afgedwongen door de consument, de concurrentie en de tijdgeest.
In de komende jaren staat ons het volgende te wachten: commerciële aansturing van warenmarkten, branchering, schaalvergroting en samenwerking, gepaard gaande met efficiencyslagen, nieuwe ondernemers, nieuwe marktlocaties en nieuwe marktbezoekers.
24
Rotterdam zal als grote marktstad opgenomen worden in deze dynamiek.
5
Vertrekpunt voor de strategie
Uit de voorgaande hoofdstukken is gebleken dat de Rotterdamse warenmarkten niet naar wens functioneren en dat er in potentie ‘meer in de markt zit’ dan er nu uitgehaald wordt. Ingrijpende veranderingen zijn nodig en daarmee kan Rotterdam zich herkennen in de landelijke trends en ontwikkelingen. Maar op welke punten moet er in Rotterdam voornamelijk ingegrepen worden om het beste (snel en effectief) resultaat te verkrijgen? Hiervoor zetten we in dit hoofdstuk de sterke en zwakke punten van de Rotterdamse warenmarkten en hun kansen en bedreigingen naast elkaar in een SWOT-analyse (§ 5.1). We geven vervolgens inzicht in het samenspel van de betrokken partijen - consumenten, kooplieden en de gemeente - die het functioneren van de warenmarken beinvloeden (§ 5.2).
5.1
SWOT-analyse In Tabel 6 staan de belangrijkste sterke en zwakke punten van de Rotterdamse warenmarkten en hun kansen en bedreigingen weergegeven. Zij vormen het vertrekpunt voor de strategie voor de komende jaren. De sterkte van de Rotterdamse warenmarkten zit vooral in de kwalitatief hoogwaardige locaties die tot synergie met de winkelcentra leiden of de potentie daartoe hebben. De zwakte van de Rotterdamse warenmarkten is voor een belangrijk deel te herleiden tot de starre en ‘traditionele’ aansturing van de warenmarkten, die geen ruimte laat tot het snel kunnen inspelen op consumentenbehoeften en het voeren van een modern commercieel bedrijf. De kansen liggen onder andere in de huidige tijdgeest. Het is geen taboe meer om grote markten te sturen met een branchepatroon. De reorganisatie rondom het marktbeheer en –beleid in Rotterdam biedt mogelijkheden voor innovatie. Met dergelijke vernieuwingen kunnen nieuwe doelgroepen bediend worden en ‘oude’ doelgroepen herwonnen worden. De bedreigingen zitten vooral in het niets doen. Door stil te blijven staan zal de teruggang die op een aantal fronten en markten is ingezet, zich als een virus in hoog tempo verspreiden over de andere markten.
25
Tabel 6
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen Rotterdamse warenmarkten
Sterkte
Zwakte
• locaties in combinatie met winkelcentra
• verschraald aanbod op veel markten
• bereikbaarheid per auto en openbaar ver-
• toenemende leegstand/afnemende bezet-
voer
tingsgraad
• aantal en spreiding van warenmarkten over
• groeiende afhankelijkheid van meelopers
de stad • openingstijden: ‘hele dag’-markten
• beperking van bedrijfsomvang tot 5 meter marktplaatsen
• prijs- en kwaliteitsniveau
• terughoudendheid in gebruik/toestaan van eigen materiaal
• variatie in de warenmarkten en hun functies
• verouderde branchepatronen wijkmarkten • het ‘beneden gemiddeld’ functioneren van de warenmarkten • dalende omzet bij veel kooplieden
Kansen
Bedreigingen
• sturing van het aanbod door branchering
• toenemende instroom van textiel; eenzijdigheid van het aanbod
• stabiliteit in aantal/aandeel marktbezoekers
• verdwijning van sommige branches die tot de basis behoren zoals brood/banket en aardappelen
• plannen voor verplaatsingen en herinrichting
• dalende kwaliteit van ondernemerschap
van enkele markten • mogelijkheid tot modernisering van de aan-
• groeiend aantal prijsvechters op grotere
sturing van de warenmarkten
markten
• toename van 50-plussers en allochtone in-
• afname van de jongere bevolkingsgroepen
woners (‘warenmarktminnend’ publiek) • bezoekfrequentie is lager dan gemiddeld • veeleisende consument
Bron: EIM, 2007.
5.2
Speelveld van beïnvloedbare factoren Als we het hebben over ‘het economische functioneren van warenmarkten’ en het verbeteren ervan, dan hebben we te maken met een speelveld waarop diverse partijen hun wedstrijd spelen, hun invloed doen gelden en hun best doen om te winnen. In de onderstaande figuur hebben we dit speelveld modelmatig weergegeven.
26
Figuur 3
Speelveld 'Economisch functioneren van warenmarkten’
conversie kopers
bezoekers
markt attractie-
individuele
presentatie,
waarde,
kooplieden
artikelaan-
profilering,
bod, prijs,
imago, be-
kwaliteit,
reikbaar-
gemak, ge-
heid, parke-
not, gewin,
ren, varia-
etc.
tie, omvang, etc.
gemeente
marktbeheer
economisch beleid, in-
branchering, locatie,
frastructuur, parkeer-
verkoopinrichting, tari-
beleid, openbare ruim-
fering, openingstijden,
te, veiligheid, etc.
handhaving, promotie, etc.
Bron: EIM, 2007.
E en t oe l i cht i ng o p h e t sp e e lv e l d Het economische functioneren begint met het verkrijgen van zoveel mogelijk bezoekers naar de warenmarkt en het winkelgebied waarin de warenmarkt is gelegen. De attractiviteit van de totale markt (het collectief) is daarin de sleutel tot het succes. De gemeente speelt in dit proces een cruciale rol, omdat die de fysieke en sociaal-economische omgeving kan beïnvloeden met beleid ten aanzien van economie (retail, horeca), cultuur (publiekstrekkende voorzieningen), inrichting openbare ruimte, infrastructuur, parkeren, veiligheid, etc. Hoge bezoekersaantallen, grote bekendheid en een positief imago vormen de winstpunten voor deze speler. Voor de individuele kooplieden is een volgende stap essentieel, namelijk het verkrijgen van zoveel mogelijk kopers. Hun spel is geslaagd wanneer de omzet hoog is, en dat kan vooral bereikt worden door een hoge conversie. Zij kunnen dit proces beïnvloeden door hun kwaliteit van ondernemerschap te laten gelden. Dan gaat het om de invulling van hun klantwaarden, waaronder assortiment, prijs, presentatie, service, kwaliteit en gemak. Het spel kan niet zomaar gespeeld worden; er zijn spelregels, ofwel de marktverordening en -reglementen van de gemeente, eventuele branchebesluiten en andere regelgeving in dit kader. Hiermee worden zaken als branchering, plaatstoewijzing, omvang van de kramen, eisen aan verkoopwagens, de locatie, de openingstijden en dergelijke geregeld. De gemeente treedt in wezen op als spelleider en stelt de grenzen vast waarbinnen de warenmarkt en de individuele kooplieden opereren. De gemeente betreft hier het ‘marktbeheer’ en dat kan ingevuld zijn door een dienst marktwezen, stadstoezicht of gemeenteafdeling markten, maar ook door een aparte stichting of zelfstandig bestuursorgaan
27
waarbij de gemeente betrokken is. In Rotterdam betreft dit nu Stadstoezicht en OBR. V e r ta l ing na a r R ot te r da m In Rotterdam zien we dat niet het aantal inwoners dat wel eens een Rotterdamse markt bezoekt het probleem is, maar wel de frequentie waarmee ze dat doen. Er mankeert dus wat aan de attractiewaarde van de Rotterdamse markten (en hun directe omgevingen). Die attractiewaarde wordt hier niet zozeer beperkt door bereikbaarheid, parkeren, kwaliteit van de winkelomgeving of zaken van openbare ruimte, maar veel meer door de markten zelf. Aspecten als marktomvang, variatie in aanbod (branchering!) en sfeer worden door de markt als collectief van kooplieden bepaald. Op dit niveau zal dan ook de strategie voor Rotterdam gericht moeten zijn. Er zijn aanwijzingen dat in Rotterdam het gemiddelde bonbedrag waarschijnlijk lager ligt dan gemiddeld en hetzelfde zal met de conversie het geval zijn. Dit betekent dat de individuele kooplieden onvoldoende in staat zijn om van bezoekers kopers te maken en van de kopers zogenoemde ‘big spenders’ te maken. Het collectief van kooplieden speelt hier natuurlijk ook een rol in, want ook op het niveau van een warenmarkt kan synergie (tussen de kooplieden) ontstaan. In Rotterdam zien we, dat het onvermogen van de kooplieden om een hoger gemiddeld bonbedrag of hogere conversie te realiseren, voor een groot deel gelegen is in de kaders waarbinnen zij hun bedrijf moeten voeren. De vele regels vormen vaak een belemmering om te groeien en continuïteit te waarborgen. Voorbeelden hiervan zijn ondermeer: de maximale frontlengte van 5 meter (te klein voor veel branches, een hindernis voor verkoopwagens), de regels omtrent de bedrijfsoverdracht van vader op zoon (niet altijd mogelijk; einde familiebedrijf) en de plaatstoewijzing op basis van anciënniteit (het juiste bedrijf op de juiste locatie is niet mogelijk)1. In terminologie van het speelveld: de spelregels die bepaald worden door het ‘marktbeheer’. De strategie voor Rotterdam moet dus ook gericht zijn op het niveau van de individuele ondernemers via het ‘marktbeheer’.
Highlights
Rotterdam zal zijn sterke punt van de marktlocaties moeten uitbuiten door er ook zeer attractieve warenmarkten van te maken. Dat kan als de kooplieden echte ondernemers kunnen zijn. En bevrijd worden uit het web van belemmerende regels: het zwakke punt van de Rotterdamse warenmarktstructuur.
Nu is juist de tijd rijp om vernieuwingen door te voeren, de warenmarkten te brancheren en ze commercieel aan te sturen. De gemeente staat er open voor, evenals de andere betrokken partijen.
De grootste bedreiging voor de Rotterdamse warenmarkten is achterover leunen, want dan valt er voor velen geen boterham meer te verdienen en vervallen ook de beter functionerende markten in een patroon van leegstand en verval.
1
28
Momenteel is er een overlegstructuur actief die een goede basis van wet- en regelgeving voor de Rotterdamse warenmarkten moet leggen. Vanuit die basis wil men vervolgens verder werken om een eigentijds kader te creëren.
6
Strategische visie marktstad Rotterdam
Dit hoofdstuk bevat de toekomstvisie voor de warenmarkten in Rotterdam. Aan de orde komen het aantal en de omvang van de markten (§ 6.1), de branchering (§ 6.2), het optimaliseren van de bedrijfsvoering (§ 6.3), en de attractiviteit van de warenmarkten (§ 6.4). We sluiten het hoofdstuk af met de randvoorwaarden voor een succesvolle operationalisering van de strategie (§ 6.5). Omdat de ene warenmarkt de andere niet is en iedere markt weer zijn eigen functie, doelgroep, krachten, zwakheden en dergelijke heeft, wordt in hoofdstuk 8 ‘Situatie en strategische visie per warenmarkt’ voor alle Rotterdamse warenmarkten afzonderlijk een visie gegeven.
6.1
Aantal en omvang van de warenmarkten In het geval van 17 markten op 13 locaties en signalen van een matig economisch functioneren is het logisch om de vragen te stellen: − Zijn er niet teveel markten in Rotterdam? − Kunnen sommige markten niet beter ingekrompen worden? Op beide vragen geven wij een ontkennend antwoord. We lichten dit toe.
6 . 1 . 1 A a n ta l m a rk te n De warenmarkten liggen ruimtelijk goed verspreid over Rotterdam. Er is relatief weinig overlap in de verzorgingsgebieden en daarmee weinig onderlinge concurrentie of kannibalisme. Alleen de centrummarkt trekt publiek vanuit alle wijken. Die aantrekkingskracht is overigens verspreid over de wijken en zeer gebruikelijk in marktsteden. Van enige onderlinge concurrentie is sprake bij Afrikaanderplein en IJsselmonde, Afrikaanderplein en Asterlo, Alexanderpolder en Overschie, en Visserijplein en Overschie1. Die concurrentie is echter niet zodanig groot, dat de functie van de betrokken warenmarkten voor hun primaire verzorgingsgebied wordt bedreigd. De warenmarkten hebben alle potentie om straks weer op volle sterkte te draaien. ook de zwakkere onder hen. Bij deze zwakkere is veelal sprake van een kleine vaste kern van kooplieden die een vaste klantenkring aantrekt. Ook zit de potentie soms in een geplande verplaatsing van de markt (bijvoorbeeld IJsselmonde en Overschie), of in het unieke karakter van de markt (bijvoorbeeld Eendrachtsplein en Wijde Kerkstraat). Ten slotte is uit diverse onderzoeken gebleken dat het percentage marktbezoekers onder de inwoners van een wijk hoger ligt, wanneer er een (wijk)warenmarkt in de wijk aanwezig is. Nabijheid en bekendheid stimuleren het marktbezoek. 6 . 1 . 2 O mva n g va n d e ma r k t en Hoewel sommige Rotterdamse markten door hun lage bezettingsgraad nog maar de helft van hun oorspronkelijke omvang (aantal kooplieden) hebben, adviseren wij de oorspronkelijke omvang aan te houden. We verwachten dat de strategie en de verbeteringsacties die we aan de gemeente Rotterdam voorstellen, hun
1
bij alle genoemde duo’s ten gunste van de eerstgenoemde.
29
vruchten zullen gaan afwerpen en dat de warenmarkten over een aantal jaar weer gevuld zullen zijn. In ruimtelijk opzicht is het echter verstandig om de markten ‘zo klein mogelijk te houden’. Hiermee bedoelen we dat sommige markten beter af zijn, wanneer de opstelling aangepast zou worden aan de huidige bezetting. Dus: bij grote leegstand een compactere opstelling (bijvoorbeeld een U-vorm in plaats van rijen). Qua openingstijden van de markten zijn geen aanpassingen nodig. Alleen de markt Hoek van Holland - de enige ‘halve dag’-markt in Rotterdam – vormt een uitzondering. Uitbreiding van de openingstijden naar de middag toe zou een verbetering kunnen zijn. Kooplieden kunnen tegenwoordig namelijk hun brood niet meer verdienen op een ochtend of middag, en het combineren van twee markten op een dag is zeer moeilijk. Hoek van Holland wordt dus eerder overgeslagen en is minder populair bij meelopers dan andere (‘hele dag’-) markten. 6 . 1 . 3 T h e ma ma rk t en Rotterdam heeft net zoals veel andere gemeenten ook ervaring met themamarkten. In het verleden zijn er verschillende geweest, waaronder twee stoffenmarkten. En op dit moment zijn er een kleine boekenmarkt, postzegel- en muntenmarkt en biologische markt operationeel. Er zijn geen aanwijzingen om het aantal reguliere themamarkten in de komende jaren uit te breiden. Ook Rotterdam ervaart concurrentie van de niet-reguliere themamarkten in de evenementensfeer. Door samenwerking (CVAH, VETRA en gemeente) en afstemming van het evenementenbeleid tussen de deelgemeenten onderling (centraal beleid) kan deze concurrentie beperkt worden. Het ‘claimen van de zondagen’ en het organiseren van eigen ‘evenementen’ is een effectief middel.
6.2
Branchering Rotterdam moet overgaan tot aangestuurde branchering voor alle markten.
6 . 2 . 1 H e t fe no me en b ra n ch e re n Brancheren is het op het niveau van branchegroepen en/of branches aansturen van de warenmarkt. Het is het samenstellen van een gevarieerder, kwalitatief hoogwaardiger én prijstechnisch aantrekkelijker aanbod met als doel voordelen te behalen voor de direct betrokkenen: − de consumenten (meer keuze, grotere attractiewaarde, betere aankopen); − de kooplieden (meer bezoekers, hogere conversie, betere bedrijfsresultaten, sterkere concurrentiepositie, meer zekerheid op continuïteit); − de gemeente (betere markt, tevreden inwoners, kostendekkende exploitatie). Bij brancheren staat de consument altijd centraal. En die wil een groter en gevarieerder aanbod in Rotterdam. Rotterdam heeft al jaren de wijkmarkten gebrancheerd. Deze strategie is dus niet nieuw, maar is dat wel voor de grotere markten. Bovendien moet de strategie zijn om de branchering van de Rotterdamse warenmarkten in een moderner jasje te steken. Dit modernere jasje betreft de benadering van branchering als een onderdeel van een modern en compleet commercieel beleid rondom de warenmarkten. Een onderdeel dat meebeweegt met de tijd. Brancheren doe je dus niet zomaar.
30
6 . 2 . 2 S a m en ha n g me t a n d er e st ra t e g isc he is su es Het branchepatroon is slechts één aspect dat van invloed is op het economische functioneren van de Rotterdamse warenmarkten. Brancheren is dus ook slechts één strategie om de warenmarkten te verbeteren. Andere aspecten die in Rotterdam verbeterd moeten worden, hebben zoals eerder gezegd te maken met de kaders waarbinnen de kooplieden hun bedrijf moeten voeren. Het gaat dan om onder andere de opstelling van de markt, interne verhuizingen en omvang van marktplaatsen, en eisen aan de verkoopinrichting. Ook voor verbetering vatbaar is zoals gezegd de attractiviteit van de warenmarkten (en hun omgeving). Het gaat dan om onder andere de promotie van de warenmarkten en het optimaliseren van de wisselwerking met de winkelcentra. De hierboven genoemde aspecten raken het fenomeen branchering en hoe dit in Rotterdam straks vorm gaat krijgen. Verbetering van deze aspecten hebben net zoals brancheren veelal te maken met wijzigingen in de organisatie en aansturing van de warenmarkt, zoals die is vastgelegd in de reglementen. Hierop komen we in § 6.5 ‘Randvoorwaarden’ uitgebreid op terug. 6 . 2 . 3 I nvu l l in g b ra n ch er i ng vo o r Ro tt e rda m M a a tw e rk pe r ma rk t Het aansturen van de Rotterdamse warenmarkten is maatwerk. De branchepatronen dienen dan ook per warenmarkt vastgesteld te worden om de simpele reden dat iedere warenmarkt zijn eigen verzorgingsgebied heeft, met zijn eigen (potentiële) marktbezoekers. Ook verschillen de functies van de warenmarkten: boodschappenmarkten, shoppingmarkten, themamarkten, etc.
O nd e r l ing e co mp l e me nta r it e it De branchering van de individuele warenmarkten moet natuurlijk wel op elkaar afgestemd te worden, zodanig dat de warenmarkten complementair zijn aan elkaar en niet te sterk concurrerend. Een voorbeeld. Het Afrikaanderplein heeft met haar ‘allochtone aanbod’ een sterke functie voor de allochtone inwoners uit Rotterdam. Dit aanbod ontbreekt nu veelal bij de wijkmarkten en kan straks door een nieuw branchepatroon aangevuld worden. Maar dit moet weer niet zodanig ingevuld gaan worden dat Rotterdam 4 of 5 allochtone markten gaat krijgen en het Afrikaanderplein zeer slecht gaat lopen.
S y ne r g ie m et om g ev in g Bij het vaststellen van de branchepatronen is het nuttig om naar het aanbod in de aangrenzende winkelcentra te kijken. Nu concurreren winkelcentra en warenmarkten niet snel met elkaar, maar om hieraan voorbij te gaan is niet verstandig. Artikelgroepen die niet in het betreffende winkelcentrum aangeboden worden, zouden toegevoegd kunnen worden aan de branchelijst van de warenmarkt. Hetzelfde geldt ten aanzien van de positionering of prijs- en kwaliteitsniveau van artikelgroepen. In dit geval komt het dan neer op het ondernemerschap van de betrokken ondernemers om de juiste positie in te nemen. Bij de centrummarkt gaat dit expliciet spelen als de markthal wordt gerealiseerd.
B ra n ch epa tr on en a a n pa s s en Zoals gezegd stapt Rotterdam niet helemaal blanco in het fenomeen branchering. Er bestaan al diverse branchepatronen van de wijkmarkten.
31
Deze zijn zeer verfijnd naar branche. Als we er een willekeurige wijkmarkt uitpakken, dan tellen we 35 branches of artikelgroepen met veelal 1 of 2 marktplaatsen, soms 3 en een enkele keer 5 of meer. De agf is onderverdeeld in drie subbranches, te weten ‘aardappelen’, ‘agf’ en ‘fruit’. De bodyfashion is ook onderverdeeld in drie subbranches, te weten foundation & corsetterie, kousen & sokken en nacht-/onderkleding. We zien verder branches waar tegenwoordig weinig vraag naar is (bijvoorbeeld wol) en missen branches waar tegenwoordig wel veel vraag naar is (bijvoorbeeld gsm-accessoires, inktcartridges). De branchepatronen hebben ook een categorie ‘zonder bestemming’. Dit is een zeer nuttige categorie in verband met de benodigde flexibiliteit en instroom van nieuwe producten. Het aantal marktplaatsen in deze categorie is echter beperkt en soms nihil. Kortom, de huidige branchepatronen geven een vertrekpunt van waaruit een vernieuwd branchepatroon ontwikkeld kan worden. We hebben hier drie opmerkingen bij: − De opdeling in subbranches gaat soms te ver. De kans op leegstand wordt hierdoor namelijk onnodig vergroot en enige concurrentie op een warenmarkt is juist goed voor de kwaliteit van het ondernemerschap. Om terug te gaan naar de voorbeelden: de branches agf en bodyfashion1 adviseren wij om niet verder uit te splitsen. − Er zullen nieuwe branches toegevoegd moeten worden en oude verwijderd. De omschrijvingen van de branches dienen aangepast te worden aan de huidige tijd. De CVAH-lijst biedt op dit punt voorbeelden. − Een aantal marktplaatsen bij de categorie ‘zonder bestemming’ mag niet ontbreken. Zie volgend punt.
F l ex i b i l it e it De Rotterdamse branchering moet geen keurslijf worden en zijn doel voorbijschieten. Er moet een zekere flexibiliteit ingebouwd worden voor nieuwkomers en verrassingen op de warenmarkten. Dit kan door een onbestemde categorie in het branchepatroon op te nemen, maar ook door bij de plaatstoewijzing nieuwe branches of artikelgroepen voorrang te geven. Een andere mogelijkheid is om een bepaald percentage marktplaatsen niet als vaste plaats uit te geven, maar aan te houden als dagplaatsen. Dit staat overigens los van de branchering en is alleen mogelijk als er voldoende actieve meelopers zijn.
I nvo e r in g Tot slot willen we hier bij de invulling van de branchering een aantal aandachtspunten meegeven die betrekking hebben op de invoering ervan. Deze komen later aan de orde bij § 6.5 ‘Commerciële aansturing’ en in hoofdstuk 8 ‘Stappenplan warenmarktstad Rotterdam’. − De nieuwe branchering hoeft bij wijze van spreken niet van de een op de andere dag ingevoerd te worden. Het kan langs een geleidelijke weg, waarbij de huidige vaste kooplieden hun marktplaats behouden en de instroom (en de plaatstoewijzing van de dagplaatsen) volgens het nieuwe patroon verloopt. − Maatregelen om de omvang van de marktplaatsen aan te passen raken direct de mogelijkheden tot het invoeren en tempo van de branchering.
1
32
Eventueel is een tweedeling in ‘beenmode’ en ‘bad-, nacht- en ondermode’ een optie.
− Herindelingen en opschoning van wachtlijsten zijn eerste vereisten om tot een goed branchepatroon in de praktijk te komen. De opschoning geeft een helder beeld van de toekomstige instroom op de warenmarkten (en de meelopers) en daarmee de noodzaak tot bijsturing (bijvoorbeeld werving van kooplieden bij een dreigend tekort). − Bij sommige markten dient wellicht een uitzondering op de regels gemaakt te worden, omdat de huidige wachtlijst en het systeem van plaatstoewijzing geen oplossing biedt voor de leegstand op dit moment (noodingrepen).
6.3
Optimaliseren van de bedrijfsvoering
6 . 3 . 1 O mva n g ma rk t p la a t se n e n e is e n v e rk o op i nr i chti n g In de loop der jaren zijn veel gemeenten met een warenmarkt overgegaan tot verdubbeling van marktkramen - van 3 naar 6 meter of van 4 naar 8 meter - en soms tot een verdrievoudiging. Rotterdam heeft destijds zijn standplaatsen uitgebreid van 4 naar 5 meter. Die 5 meter is nog steeds de algemene standaard waarvan niet afgeweken kan worden1. Uitbreiding van het bedrijf voor een koopman/-vrouw is alleen (tijdelijk) mogelijk, wanneer de naastgelegen marktplaats als losse dagplaats uitgegeven wordt en de koopman via zijn anciënniteit daarvan gebruik kan maken. Sinds kort zijn echter op diverse Rotterdamse warenmarkten specifieke plaatsen aangewezen voor standplaatsen van 7,5 meter (Schiebroek, Overschie, Alexanderpolder) of 10 meter (Afrikaanderplein, Visserijplein, Hoogvliet, Hoek van Holland en Eendrachtsplein). Om het economische functioneren van de Rotterdamse warenmarkten te verbeteren is flexibiliteit op dit vlak essentieel. De gemeente dient de kooplieden te faciliteren in een mogelijkheid om hun bedrijven te laten groeien. Door meer meters kunnen veel kooplieden de marktbezoekers meer variatie en keuze bieden, en hierdoor een grotere omzet behalen. Dit betekent niet dat iedereen moet uitbreiden. De optimale omvang van een marktplaats verschilt per branche en daarom is een variatie in het aantal meters wenselijk. Kooplieden in horloges en sieraden hebben bijvoorbeeld genoeg aan 5 meter, maar kooplieden in agf of brood en banket niet. Hetzelfde geldt ten aanzien van de verkoopwagens. Deze mogen in Rotterdam nu niet langer zijn dan 6 meter i.v.m. met de vastgestelde standplaatsgrootte. Ook dat is voor tegenwoordige begrippen krap bemeten. Daar komt nog bij dat de gemeente Rotterdam tot nu toe terughoudend was in het toestaan van verkoopwagens. Een terughoudendheid die er mede aan bijgedragen heeft, dat sommige branches niet voldoende op bepaalde markten aanwezig zijn (eenzijdigheid van het aanbod). Dit betreft vooral foodbranches (gekoelde, voorbewerkte producten, kant-en-klaar producten) waarvoor strikte regels gelden. Om mogelijke bedrijfsgroei door uitbreiding van het aantal verkoopmeters te faciliteren, staan diverse opties of combinaties ervan open: − uitbreiding van de specifieke plaatsen voor 7,5- en 10-meterplaatsen; − loslaten van de standaard frontlengte voor standplaatsen (5-meter); − het gebruik van eigen materiaal vergroten, ongeacht de afmetingen van de verkoopwagens en kramen.
1
Een aantal kooplieden beschikt over meer meters op basis van ‘oude rechten’.
33
6 . 3 . 2 R o ut in g op d e ma rk t Het economische functioneren van de warenmarkt is gebaat bij een juiste opstelling van de kramen en verkoopwagens, een aantrekkelijke entree van de markt, herkenbare looproutes en niet al te veel wisselingen hierin. Net zoals in de gevestigde detailhandel moeten consumenten in een oogopslag kunnen zien wat er te krijgen is en of het de moeite waard is om verder te lopen. Het anciënniteitsysteem brengt met zich mee dat in Rotterdam niet altijd de juiste kraam/verkoopwagen op de juiste plek van de markt staat. Bij de entree staan bijvoorbeeld niet altijd de meest uitnodigende kramen. Door de grotere afhankelijkheid van de meelopers is bovendien de vaste, ruimtelijke indeling steeds minder herkenbaar geworden. De consument wordt onbedoeld op een dwaalspoor gezet. De verdeling van de marktplekken aan de kooplieden zou meer commercieel gestuurd moeten worden. In de gevestigde detailhandel gebeurt dit vanzelf door het mechanisme van de huurprijzen, maar dat ontbreekt hier. De oplossing van deze kwestie ligt, net zoals die van de exacte invulling van de branchering, in het creëren van een commercieel management rondom de warenmarkten (zie § 6.5). Wat betreft de opstelling van de Rotterdamse warenmarkten merken we op, dat een aantal markten een compactere opstelling nodig heeft om beter te kunnen functioneren. Voor de grotere markten is een ruimtelijke indeling in brancheclusters als agf, vis, bloemen, textiel, tweedehands en dergelijke zinvol ten behoeve van het ‘vergelijkend winkelen’ (en uiteraard de benodigde faciliteiten voor de kooplieden). Maar dit brengt tegelijkertijd het gevaar met zich mee dat consumenten slechts bepaalde delen van de markt bezoeken en als potentiële klanten voor de andere delen verloren gaan. En juist op de grotere shoppingmarkten zijn impulsaankopen zeer belangrijk. Er zou een goede mix gevonden moeten worden van clustering én verrassing. Tot slot moet bij het toestaan van meer en grotere verkoopwagens in de toekomst rekening gehouden worden met de opstelling daarvan. Daarbij is het vooral van belang om de markt voor het zicht open te houden en geen introvert blok van dichte wagens met bedrijfslogo’s te creëren. 6 . 3 . 3 D i ff e r ent ia t ie in ta r ie ven In de voorgaande tekst hebben we al gewezen op het ontbreken van een prijsmechanisme als ruimtelijke verdeelsleutel. Om de juiste kramen op de juiste plaats te krijgen en de kwaliteit van ondernemerschap te stimuleren, maar ook om de verschillende warenmarkten een juiste profilering te geven, is het aan te bevelen om differentiatie in de markttarieven aan te brengen. Een A-locatie (d.w.z. een plaats op de centrummarkt) is nu eenmaal duurder dan een B-locatie (d.w.z. een plaats op de wijkmarkt). De A-locatie biedt immers grotere passantenstromen en daarmee mogelijkheden voor een hogere omzetsnelheid, productiviteit en rendement. Om een dergelijke tariefdifferentiatie1 in te kunnen voeren moeten echter eerst de uitgangspunten voor alle warenmarkten gelijk zijn gesteld. Dus invoering na branchering en optimalisering van de bedrijfsomvang.
1
34
Als basis voor tariefdifferentiatie kunnen ook de verschillende dagen van de week gelden: bijvoorbeeld een zaterdag is duurder dan een doordeweekse dag.
6.4
Attractiviteit van de markten Warenmarkten in ons land moeten er steeds meer voor doen om de bezoekers te trekken en ze regelmatig terug te laten komen. Dit geldt ook voor Rotterdam, en als gevolg van de achteruitgang van veel warenmarkten geldt dit zelfs in versterkte mate. De verschraling van het aanbod en de leegstand heeft het imago van de Rotterdamse markten geen goed gedaan. De weggebleven marktbezoekers moeten teruggewonnen worden en de minder frequent bezoekende marktbezoekers moeten gestimuleerd worden om (weer) vaker te komen. Daarnaast moeten nieuwe doelgroepen, veelal de jongere consumenten, aangeboord worden. Daarvoor is actie vereist, want met een goede eigentijdse branchering, een variatie in marktplaatsen en een logische routing ben je er nog niet. De Rotterdammers moeten namelijk nog weten, dat ‘hun markten tegenwoordig eigentijds en leuk zijn’. Ook potentiële kooplieden moeten straks weten, dat ‘Rotterdam van die goede markten heeft’.
6 . 4 . 1 P ro mo t ie De kooplieden zijn verantwoordelijk voor de promotie van hun eigen bedrijf, maar dat is niet voldoende. De warenmarkt in zijn geheel moet ook gepromoot worden, als een product. De kracht van de markt zit juist in het feit dat de consument alles bij elkaar kan vinden, kan vergelijken en kiezen, een voordeeltje kan opdoen, iets aparts kan kopen, etc. De markt is immers meer dan de som der delen. Voor Rotterdam is het aan te bevelen om de promotie rondom de warenmarkten eens grondig en anders aan te pakken. Sommige markten hebben gewoon meer bekendheid nodig (bijvoorbeeld Eendrachtsplein, Wijde Kerkstraat) en andere markten moeten straks hun nieuwe locatie promoten (IJsselmonde, Overschie, Hoogvliet). Daarnaast zullen er bij veel markten, mede als gevolg van de branchering, kooplieden en meelopers geworven moeten worden. Die grondige en andere aanpak houdt het volgende in: − Per warenmarkt kan een Promotiecommissie in het leven worden geroepen, die tot taak heeft invulling te geven aan de promotie van de markt: activiteiten, media, uitgaven, organisatie, uitvoering, etc. − De Promotiecommissie heeft een brede samenstelling van kooplieden, standwerkers, CVAH, OBR en eventueel andere belanghebbenden. − Alle Rotterdamse kooplieden zijn verplicht bij te dragen aan de promotie. Dit kan door middel van het afdragen van een bepaald percentage uit de marktgelden aan de betreffende Promotiecommissie. 6 . 4 . 2 S a m en w erk i ng Vanwege de synergie met de winkelcentra die juist de attractiviteit van de warenmarkten verhoogt, is het een toegevoegde waarde om de promotie samen met de winkeliers(vereniging) aan te pakken. Een vertegenwoordiger van de winkeliers(vereniging) kan deel uitmaken van de genoemde Promotiecommissie. Een gezamenlijke Promotiecommissie is ook een optie. Van geheel andere orde, maar niet onbelangrijk, is de samenwerking met Stadstoezicht en politie om de veiligheid rondom de markten te waarborgen. Ook dit bevordert de attractiviteit van de Rotterdamse markten (m.n. de grotere onder hen).
35
6.5
Randvoorwaarden
6 . 5 . 1 C o mm e rc i ë le a a n stu r ing Juist wanneer warenmarkten minder goed functioneren is het noodzakelijk om het commerciële management extra aandacht te geven. Vaak is het commerciële management een ondergeschoven kindje, omdat niemand zich hiervoor verantwoordelijk voelt. De gemeente heeft het druk met haar beheers- en handhavingstaken en de kooplieden hebben het druk met de commercie van hun eigen bedrijf. Daarom is een scheiding tussen beheers- en handhavingstaken enerzijds en de commerciële exploitatie van de warenmarkten anderzijds belangrijk. De warenmarktstrategie voor Rotterdam zoals we die hiervoor beschreven hebben, vraagt om een goed commercieel management en daarmee om een herziening van de taakverdeling tussen betrokken partijen. Wordt dit niet goed ingevuld, dan is de branchering gedoemd te mislukken en zal er waarschijnlijk geen sprake zijn van een blijvende vernieuwing en modernisering van de warenmarkten. De vraag is dus wat een goede invulling is. Zonder daar heel diep op in te gaan geven we hieronder een idee weer.
V e r z e lfs ta n d ig i ng va n ta k en In een toenemend aantal gemeenten wordt gewerkt met een stichting of zelfstandig bestuursorgaan (Stichting Marktmanagement) die voor de collectieve promotie van de warenmarkt zorgt. Er worden dan promotiegelden geïnd en afgedragen aan die stichting. Soms worden ook andere praktische taken door de stichting gedaan, bijvoorbeeld het innen van marktgelden, het zetten van kramen en opruimen. Een dergelijke stichting kan ook een taak krijgen in het vaststellen en regelmatig toetsen van het branchepatroon. In Rotterdam speelt behalve het branchepatroon, ook het tempo waarin de branchering wordt doorgevoerd en het vergroten van de marktplaatsen een belangrijke rol. De Stichting Marktmanagement moet dan de juiste expertise in huis hebben en voldoende draagvlak genieten bij de direct betrokkenen: de kooplieden. In de stichting moeten altijd vertegenwoordigd zijn de gemeente, de kooplieden en de CVAH (en afhankelijk van de taakstelling de kramenzetter). De stichting kan een marktmanager aanstellen conform een winkelcentrummanager in de gevestigde detailhandel. De gemeente Rotterdam blijft verantwoordelijk voor de kerntaken: het marktbeheer (Stadstoezicht) en economische zaken (OBR).
36
figuur 4
Organisatiemodel warenmarkten
Gemeente Zoetermeer Gemeente
Marktbeheer Marktbeheer
Kooplieden
Stichting Marktmanagement
Marktmanager
Bron: EIM, 2002.
In de beschreven situatie is geen sprake van een privatisering van de warenmarkten, maar van een verzelfstandiging van taken of outsourcing. Het feit dat de gemeente niet zelf de commerciële taken uitvoert en de kooplieden zelf in de stichting vertegenwoordigd zijn, verhoogt de acceptatie van dit organisatiemodel. Hiermee wordt de branchering ook acceptabel, net als de andere vernieuwingen die de Rotterdamse warenmarkten in de komende jaren te wachten staan.
M on it o r ing Voorwaarde voor een succesvolle branchering is een regelmatige herijking van de branchepatronen. Consumentenbehoeften, aantal marktbezoekers, bezettingsgraad, aanwezigheidsgraad, omzetten, bonbedragen en andere kengetallen moeten continu gemeten worden om tijdig de signalen van verandering te zien. We raden de gemeente Rotterdam aan om een systeem te ontwikkelen en te gebruiken om het economische functioneren van de warenmarkten te monitoren en onderling te kunnen vergelijken. Hiermee kunnen onder andere de branchepatronen, bijvoorbeeld eens in de twee jaar, bijgesteld worden. 6 . 5 . 2 K wa l it e it va n o nd e rn eme r sc ha p De gemeente Rotterdam kan de bedrijfsomgeving van de kooplieden optimaliseren, maar uiteindelijk zijn het de kooplieden zelf, die er een succes van moeten maken. Hun kwaliteiten als ondernemer bepalen het succes van de markt. Een nadeel van het huidige anciënniteitsysteem is dat iedereen kan instromen, ongeacht zijn kwaliteiten. In de gevestigde detailhandel zijn allerlei mechanismen werkzaam die de instroom toetsen op kwaliteit (o.a. huurprijzen, leveranciers, branchespecifieke wet- en regelgeving, retailorganisaties). Het anciënniteitsysteem heeft natuurlijk wel het voordeel dat meer ondernemers een kans krijgen (lage toetredingsdrempel, broedplaatsfunctie). Maar voor het functioneren en de continuïteit van de Rotterdamse warenmarkten is het toch goed om kwaliteit aan te trekken en te behouden. Dit kan door te beginnen met de wachtlijsten op te schonen en de regelgeving zodanig aan te passen dat alleen serieuze gegadigden op de wachtlijst staan en kunnen meelopen. Ook een Stichting Marktmanagement zou wat kunnen doen in het kader van de werving van kooplieden voor nieuwe branches en de inrichting
37
van de markt (juiste marktkraam op de juiste plek). Een andere optie is om de wachtlijsten helemaal af te schaffen en kooplieden te werven wanneer dat aan de orde is, en/of een lijst van sollicitanten aan te houden. 6 . 5 . 3 M a rk t b eh e er Het spreekt voor zich dat de eenmaal vernieuwde regelgeving in de praktijk wordt gecontroleerd en gehandhaafd. Ook voor zich spreekt, dat op alle Rotterdamse warenmarkten dezelfde regels op dezelfde manier toegepast worden. Helaas is dat nu nog niet het geval, zoals we in de praktijk hebben geconstateerd. Dit roept wrevel op tussen de kooplieden onderling en tussen de kooplieden en Stadstoezicht. Meer samenwerking tussen hen is een voorwaarde voor succes. Daarnaast is een grotere betrokkenheid van de kooplieden gewenst bij zaken die binnen de gemeente Rotterdam gebeuren, met betrekking tot de warenmarkten en hun directe omgeving.
Highlights
Rotterdam kan de toekomst in met het huidige aantal warenmarkten en met hun beoogde omvang. Ze liggen namelijk goed verspreid, concurreren niet al te sterk met elkaar en hebben ieder een eigen functie, verzorgingsgebied en ‘specialisatie’. De potentiële vraag is groot genoeg.
Rotterdam moet alle warenmarkten aansturen met een branchepatroon. Dit om een gevarieerder, hoogwaardiger en prijstechnisch aantrekkelijker aanbod te krijgen, en de attractiviteit van de warenmarkten verhogen.
Brancheren moet per markt op maat gebeuren, maar de branchepatronen moeten wel op elkaar afgestemd zijn met het oog op complementariteit en synergie. De branchepatronen moeten niet te fijnmazig ingevuld worden en altijd ruimte blijven bieden aan nieuwkomers.
Kooplieden moeten de mogelijkheid krijgen om een optimale bedrijfsomvang en verkoopinrichting te creëren om hun omzet en productiviteit te verhogen. Dit betekent het toelaten van eigen materiaal en het loslaten van de ‘5 meter-standaard’. Dit betekent ook: ervoor zorgen dat de juiste marktkramen en verkoopwagens op de juiste plek van de markt staan.
Branchering en optimalisering van de bedrijfsvoering gaan samen. Het tempo waarin beide gerealiseerd gaan worden zal goed uitgekiend moeten worden. De realisatie vraagt om een goede commerciële aansturing van de warenmarkten.
De vernieuwde attractiviteit van de Rotterdamse warenmarkten moet straks flink gepromoot worden. Dit vereist een grondige aanpak en het meedoen van alle kooplieden.
Brancheren, marktplaatsvergroting, routing, promotie, etc. vormen een onderdeel is een groter commercieel beleid rondom warenmarkten. Het vraagt om expertise, verzelfstandiging van taken, monitoring van ontwikkelingen, effectief marktbeheer en vooral ook om draagvlak bij de kooplieden.
38
Er staat dus nog veel op de agenda van de gemeente Rotterdam.
7
Stappenplan marktstad Rotterdam
In dit hoofdstuk laten we zien hoe de strategische visie voor de Rotterdamse warenmarkten vertaald kan worden in een aantal praktische stappen. We onderscheiden de meer ingrijpende veranderingen voor heel Rotterdam (§ 7.1) en de kleinere veranderingen die vaak per markt wel of niet van toepassing zijn (§ 7.2).
7.1
Ingrijpende vernieuwingen In de komende 4 á 5 jaar heeft OBR tot taak een warenmarktbeleid vorm te geven en uit te voeren. Omdat er op allerlei fronten werk aan de winkel is, is een stappenplan nuttig. Hieronder geven we vijf mogelijke stappen aan, die een periode bestrijken van 2007 tot en met 2010. Stap 1: Beleidsnota warenmarkten Samenstellen van een Beleidsnota Warenmarkten op basis van dit onderzoek. Dit zal nog in 2007 uitgevoerd worden. In de nota zou de aangestuurde branchering opgenomen kunnen worden, met de vermelding dat een nadere uitwerking van de exacte branchepatronen in 2008 per markt volgt. Het zelfde geldt ten aanzien van de andere nader uit te werken vernieuwingen, te weten het promotiebeleid in 2008, het optimaliseren van de bedrijfsvoering in 2009 en de commerciële aansturing in 2010.
Stap 2: Werkgroep branchering Samenstellen van een denktank (Werkgroep Branchering) met daarin onder andere vertegenwoordigers van de CVAH, VETRA, OBR, Stadstoezicht, onafhankelijk retail- of marketingbureau, de betreffende warenmarkt en eventueel andere betrokken organisaties. Hiermee zou direct in 2008 gestart kunnen worden. De taken of werkzaamheden van de werkgroep zijn op basis van dit onderzoek niet allemaal te overzien, maar we kunnen er alvast een aantal noemen. Dit zijn: − vaststellen van doelgroepen en segmenten; − vaststellen van de sterke en zwakke punten van het huidige branchepatroon; − omschrijven van branches, gewenste minima, maxima, nieuwkomers, onbestemde categorie, etc.; − branchepatronen van verschillende markten afstemmen; − opschonen van wachtlijsten; − vaststellen van wijze waarop branchering wordt ingevoerd; − bepalen van het tempo van invoering en afstemmen met gewenste uitbreidingen; − communicatie over branchering richting betrokkenen. Als de werkgroep zijn werk gedaan heeft kan het resultaat vastgelegd worden door middel van een branchebesluit.
39
Stap 3: Promotiebeleid Een structurele aanpak van de promotie bestaat uit: − Oprichten van een Stichting Promotie per warenmarkt. De stichting heeft tot taak alle zaken rondom het promoten van de warenmarkt: het ontwikkelen, organiseren, uitvoeren en evalueren van activiteiten. − Samenstelling van een dagelijks bestuur dat een breed draagvlak heeft bij kooplieden, gemeente (OBR, Stadstoezicht) en eventueel winkeliers. − Vaststellen van de wijze waarop de verplichte afdracht van gelden door de kooplieden gerealiseerd gaat worden. − Communicatie richting kooplieden. Een dergelijke aanpak kan in 2008 gestalte krijgen. Omdat de oprichting van de stichting en alles wat daarmee samenhangt relatief veel tijd in beslag neemt en sommige markten juist nu al gepromoot moeten worden, is in de tussentijd een ad hoc aanpak wenselijk. Deze bestaat uit: − Per markt bekijken wat er aan concrete promotieacties gedaan moet worden, zoals dat nu ook wordt gedaan. − Deze acties handen en voeten geven. − Eventueel zoeken naar sponsoring. − Uitvoering. Stap 4: Optimalisering van de bedrijfsvoering Dit kan ook het beste aangepakt worden in een werkgroep zoals bij de branchering is beschreven. Het zou heel goed dezelfde groep kunnen zijn. Wat betreft het tijdpad kunnen we zeggen dat het vaststellen van de branchepatronen (stap 1) voorrang geniet boven het optimaliseren van de bedrijfsvoering (stap 4). Echter, beide hebben veel raakvlakken. Deze stap dient deels in 2008 en deels in 2009 gezet te worden. Ook hier kunnen we een aantal taken of werkzaamheden van de werkgroep noemen, zonder volledig te willen zijn. − Vaststellen welke koers gevaren gaat worden: een nieuwe standaard of vasthouden aan 5 meter, uitbreiding van 7,5 meter en 10-meter plaatsen? − Vaststellen in hoeverre eigen materiaal toegestaan wordt (aan wie, in welke verhouding) en aan welke eisen dat moet voldoen (omvang, openheid). − Heroverwegen van de samenwerking met de huidige kraamexploitant omwille van het flexibiliseren van de frontlengtes van de kramen. − Per markt vaststellen welke mix van verkoopwagens en (grotere en kleinere) kramen gewenst is. − Per markt vaststellen hoe de verschillende verkoopinrichtingen het beste geplaatst kunnen worden. En wat dit betekent voor de toegankelijkheid van de markt. − In samenhang met de branchering vaststellen welke inrichting van de markt het beste is vanuit marketingoogpunt. − Periodieke evaluatie en bijstelling van het geheel (bijvoorbeeld eens in de twee jaar).
40
Stap 5: Modernisering commerciële aansturing Dit is de meest ingrijpende en tijdrovende stap. Het hoeft niet direct gerealiseerd te worden, maar is wel heel belangrijk. Gemeente Rotterdam kan dit bijvoorbeeld in 2009 of 2010 oppakken en de tijd nemen om dit ‘in de week te leggen’ bij de verschillende betrokkenen. Belangrijk is om ook bij andere gemeenten te kijken hoe het commerciële beleid van de warenmarkten is gemoderniseerd. In § 6.5 Randvoorwaarden hebben we beschreven wat een mogelijke invulling hiervan kan zijn.
7.2
‘Kleinere’ vernieuwingen per markt Tot slot geven we hieronder een opsomming van acties die voor een of meer warenmarkten tot verbeteringen in het ruimtelijk-economische functioneren zullen leiden. − Promotie en reclame voor de warenmarkt (en het winkelcentrum), in het bijzonder voor de themamarkten. − Zorgen voor een (tijdelijk) compactere opstelling bij markten die nu vanwege de leegstand op een te ruim bemeten locatie staan. − Vergroten van de zichtbaarheid van de warenmarkten, bijvoorbeeld door bewegwijzering, uithangborden, vlaggen, et cetera. − Vergroten van de zichtbaarheid en herkenning van de verschillende rijen op de (grotere) warenmarkten, bijvoorbeeld door nummering van kramen of rijen. − Actief werven van kooplieden voor de warenmarkten die moeizaam opgevuld kunnen worden met meelopers. − Spoedig herindelen van sommige markten om het aandeel vaste kooplieden te vergroten en de consument meer zekerheid te geven. − Versoepelen van de plaatstoewijzing in bijzondere (nood)gevallen om slecht lopende markten door een overbruggingsperiode heen te krijgen. − De overlast van bouwwerkzaamheden voor warenmarkten en hun bezoekers (nu en in de toekomst) beperken qua tijd en intensiteit. − Strakkere handhaving ten aanzien van de openingstijden om de consument ook in de late middag de gelegenheid te geven te kiezen uit een ruim aanbod. − Zorgen voor eenzelfde toepassing van dezelfde regels op alle warenmarkten.
41
42
8
Situatie en strategische visie per warenmarkt
In dit hoofdstuk passeren alle Rotterdamse warenmarkten de revue, beginnend bij het Afrikaanderplein (§ 8.1) en eindigend bij IJsselmonde (§ 8.13). Iedere paragraaf is opgebouwd volgens eenzelfde stramien. Dat stramien bestaat uit een schets van: − het profiel; − het economische functioneren; − de SWOT-analyse; − de strategie voor de komende jaren.
8.1
Afrikaanderplein
8 . 1 . 1 P ro f ie l De markt aan het Afrikaanderplein in Rotterdam-Zuid is na de Centrummarkt de tweede markt van Rotterdam (309 en 307 kooplieden). De markt trekt een wijd publiek uit de omliggende wijken, voornamelijk uit Feijenoord, Charlois en IJsselmonde. Een aanzienlijk deel hiervan is van allochtone afkomst. De markt is gesitueerd op een groot centraal plein waar regelmatig (buurt-)evenementen georganiseerd worden. Het aanbod op deze markt is relatief eenzijdig, maar past bij de gemiddelde bezoeker van deze markt. Het is dan ook een typische prijsvechtersmarkt, die exotische producten goedkoper aanbiedt dan elders in de stad (‘etnomarkt’). De zogenoemde ‘Afrikanermarkt’ wordt gehouden op de woensdag en de zaterdag. Tabel 7
Kenmerken warenmarkt Afrikaanderplein
omschrijving
kengetal/kenmerk woensdag
kengetal/kenmerk zaterdag
309
307
woensdag
zaterdag
- food
38%
44%
- textiel
42%
39%
- overige non-food
19%
15%
1%
2%
aantal kooplieden marktdag branchering:
- bloemen en planten locatie verzorgingsgebied
Afrikaanderplein 1
Feijenoord (36%), Charlois (22%), IJsselmonde (16%)
Bron: EIM, 2007.
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
43
8 . 1 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en In Tabel 8 zijn enkele kengetallen weergegeven over het economische functioneren van de Afrikaandermarkt. Zowel op de woensdag- als de zaterdagmarkt is de bezettingsgraad hoog in vergelijking met het gemiddelde in Rotterdam (beide 87% t.o.v. 78%). Ten opzichte van 2006 is de bezettingsgraad iets gedaald (voor beide markten 1 á 2 procentpunt). Het aandeel vaste kooplieden op woensdag ligt met 51% onder het Rotterdamse gemiddelde (58%) en dit is ook behoorlijk gedaald ten opzichte van 2006 (met 9 procentpunten). De zaterdagmarkt heeft een iets hoger aandeel vaste kooplieden (56%), maar ook dit is fors gedaald ten opzichte van 2006 (met 10 procentpunten). Dit betekent dat een steeds groter deel van de markt wordt gevuld door meelopers. Voor de woensdagmarkt is de verwachte uitstroom binnen nu en 5 jaar 18%; 54% van de kooplieden zegt ‘misschien’ uit te stromen. Op de zaterdagmarkt is de verwachte uitstroom met 6% minder groot; 47% zegt hier ‘misschien’ uit te stromen. Als de op één na grootste markt in Rotterdam draagt de Afrikaandermarkt ook fors bij aan de totale omzet van de Rotterdamse markten. De woensdagmarkt is goed voor 12 á 13% en de zaterdagmarkt heeft een iets groter omzetaandeel, namelijk 13 á 14%. Dit is na de centrummarkt het grootste aandeel. Aan het relatief lage gemiddelde bonbedrag van € 4,25 op woensdag en € 5,13 op zaterdag is te merken, dat het een typische prijsvechtersmarkt is. Het grote probleem van de grotere markten in het stedelijke gebied is de verschraling van het aanbod. Ook de Afrikaandermarkt toont verschijnselen van dit probleem. Het aandeel food ligt ruim onder het Rotterdamse gemiddelde (op woensdag 38% en op zaterdag 44% t.o.v. 50% in heel Rotterdam). En er is een oververtegenwoordiging van de kramerij en met name van goedkope textiel (op woensdag 42% en op zaterdag 39% t.o.v. 31% in heel Rotterdam). Er is veel damesconfectie en weinig tot geen heren- en kinderconfectie. Met de eerder genoemde uitstroom in het vooruitzicht lijkt er gezien de samenstelling van de wachtlijst alleen nog maar meer textiel op de markt te komen. Voor elke vaste koopman staan circa twee meelopers op de wachtlijst (vergelijkbaar met geheel Rotterdam). Van de meelopers biedt op woensdag maar 24% consumptiegoederen aan en 66% kramerij. Op zaterdag is die verhouding iets gunstiger: 31% consumptie en 60% kramerij. Van de kramerij-meelopers heeft op woensdag 37% een textielkraam. Dit is opvallend laag, ook in vergelijking met de rest van de Rotterdamse markten (gemiddeld 43%). Op zaterdag is het aantal meelopers met textiel wel hoog: 56%.
44
Tabel 8
Economisch functioneren van warenmarkt Afrikaanderplein
kengetal
kengetal
Woensdag
Zaterdag
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
87% (88%)
87% (89%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
51% (60%)
56% (66%)
€ 9,8 miljoen
€ 10,7 miljoen
€ 11,3 miljoen
€ 12,3 miljoen
12% à 13%
13% à 14%
2,4
2,1
24% en 66%
31% en 60%
37%
56%
€ 4,25
€ 5,13
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
56%
48%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
18%
6%
omschrijving
totale jaaromzet bij huidige bezetting totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
Bron: EIM, 2007.
Het algemene oordeel van de kooplieden op het Afrikaanderplein is vrij slecht. Gemiddeld geven zij hun markt een onvoldoende (woensdag) of net een 5,5 (zaterdag). Ten opzichte van het Rotterdamse gemiddelde is de beoordeling onder de maat. Dit is tegenwoordig echter niet vreemd voor een grote warenmarkt in een grote stad. Deze warenmarkten dreigen steeds vaker zonder een goede commerciële aansturing in gevaar te komen. Over de Afrikaandermarkt oordelen de kooplieden als volgt: − Met name over de omgevingsfactoren, zoals winkelomgeving, sfeer, parkeren en toegankelijkheid zijn de kooplieden stellig: die zijn duidelijk onvoldoende. Dit geldt voor de zaterdagmarkt, maar vooral ook voor de woensdagmarkt. − De opstelling, de volledigheid van het aanbod en de productkwaliteit leveren ontevredenheid op. Op zaterdag is men hier iets positiever over dan op woensdag. − De openingstijden en de locatie zijn het beste beoordeeld, maar ook die blijven achter bij de algemene waardering in Rotterdam. − Opvallend is de lage waardering voor de prijs. Door de kooplieden is deze onvoldoende tot net voldoende gewaardeerd. Hoewel dit juist een goed verkoopargument is richting de consument, is blijkbaar de prijsconcurrentie te groot en de omzetsnelheid te laag. De onaantrekkelijkheid van de directe omgeving komt ook terug in de locatieverkenning. De winkelomgeving is laagwaardig en de wisselwerking met de warenmarkt is onvoldoende. Ook het parkeren en de bereikbaarheid met de auto laat te wensen over. Verder geven kooplieden aan dat het plein als marktterrein veel problemen geeft met de afwatering, en smerig aandoet. “Als hier textiel op de grond valt, dan kun je het direct weggooien”, aldus een verkoper.
45
Tabel 9
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
Afrikaanderplein
Afrikaanderplein
Totaal
Woensdag
Zaterdag
Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
5,5
5,7
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
4,8
5,6
5,8
productkwaliteit
5,0
5,7
6,6
prijsniveau
5,4
5,8
6,7
openingstijden
6,0
6,7
6,9
opstelling/inrichting
4,8
6,0
6,2
locatie
6,3
6,3
6,5
winkelomgeving
4,7
5,1
6,7
sfeer
4,0
5,2
6,4
parkeervoorzieningen
3,4
4,6
5,7
toegankelijkheid
3,4
5,3
6,2
TOTAAL
4,9
5,6
6,3
aspect
Bron: EIM, 2007.
8 . 1 . 3 S WO T -a na ly se De SWOT-analyse van de Afrikaandermarkt is hieronder weergegeven. Tabel 10
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Afrikaanderplein
Sterkte
Zwakte
• Groot verzorgingsgebied en bevolkingsgroei
• Laagwaardige winkelomgeving
in de wijk • Ruim aanbod van exotische artikelen
• Eenzijdig productaanbod
• Lage prijzen trekken veel marktbezoekers
• Weinig parkeergelegenheid
• Standwerkersplein
• Afwatering van het plein
• Sterk aanbod in vis en visproducten
Kansen
Bedreigingen
• Profilering als etnomarkt
• Verschraling van het aanbod
• Grote en groeiende potentiële klantenkring
• Oververtegenwoordiging van textiel op de
in heel Rotterdam
wachtlijst
• Gestuurde branchering
• Dalende marges kooplieden door verdergaande prijsconcurrentie
Bron: EIM, 2007.
46
8 . 1 . 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Hoewel niet meteen herkenbaar in zichtbare leegstand dreigen voor de Afrikaandermarkt problemen die vergelijkbaar zijn met andere grote stedelijke markten. Zo wordt het productaanbod steeds eenzijdiger. De markt is daarom gebaat bij een duidelijke branchering, waarbij aangestuurd wordt op een diversiteit in het aanbod. Voor het vaststellen van het branchepatroon op deze markt kunnen de volgende uitgangspunten gehanteerd worden: Branchering Afrikaandermarkt
Een minimum stellen aan het aantal marktplaatsen voor food, waarbij te denken valt aan: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild en gevogelte en noten/reform. Een minimum van 5 tot 10 per branche zou de keuzevrijheid van de consument veilig stellen. Ook voor de branche bloemen, planten/tuinartikelen kan een minimum van 5 gehanteerd worden.
Elke toevoeging die past binnen het exotische artikelenaanbod moet (voorlopig) een marktplaats gegund worden.
Maximalisering van alle branches met uitzondering van exclusieve, exotische producten. Hiermee moet vooral het huidige aanbod van de branches kleding volwassenen, schoenen en horloges/sieraden worden teruggedrongen.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten, 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
O mg ev i ng De wisselwerking tussen de warenmarkt met het aansluitende winkelgebied, met uitzondering van de winkelrij, is niet goed en kan een impuls gebruiken. Op dit moment lijkt de markt een dragende rol te hebben voor het gebied. Door het winkelgebied meer aan te laten sluiten op de warenmarkt (bijvoorbeeld via afgestemde in- en uitgangen en uitgekiende looproutes) kan een betere synergie verkregen worden. Verder is de parkeergelegenheid ondermaats voor een warenmarkt met deze omvang. Ook is het ontbreken van een degelijke fietsenstalling een gemis. Op deze fronten kan ook in de komende jaren worden ingezet ter verbetering van de directe omgeving en het functioneren van de markt. P ro f i le r in g Eén van de sterke punten van de Afrikaandermarkt is de ruime keuze in etnische producten tegen een lage prijs. Binnen het samenspel van de grotere Rotterdamse warenmarkten kan deze specialisatie verder uitgediept worden.
8.2
Alexanderpolder
8 . 2 . 1 P ro f ie l De markt Alexanderpolder is een goedlopende wijkmarkt met bijna uitsluitend bezoekers uit de wijk Prins Alexanderpolder. De markt is gelegen nabij het winkelcentrum Het Lage Land, waarmee het een goed geïntegreerd geheel vormt.
47
Het aanbod op deze markt is redelijk divers, mede doordat de markt gesaneerd is. De markt is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en ook de auto kan probleemloos in de buurt geparkeerd worden. Tabel 11
Kenmerken warenmarkt Alexanderpolder
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
68
marktdag
Vrijdag
branchering: - food
54%
- textiel
24%
- overige non-food
17%
- bloemen en planten
5%
locatie verzorgingsgebied 1
Marinus Bolkplein/Samuel Esmeijerplein Prins Alexander (97%), Hillegersberg/Schiebroek (3%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 2 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en Het economische functioneren van de markt Alexanderpolder is weergegeven door middel van enkele kengetallen in Tabel 12. De bezettingsgraad van deze markt is zeer hoog en ook het aandeel van vaste kooplieden is hoger dan gemiddeld op de Rotterdamse markten. De toename in beide kengetallen in 2007 ten opzichte van 2006 is eveneens opvallend. Typerend voor deze markt is de klantvriendelijkheid en het prettige contact tussen kooplieden en marktbezoekers. De verwachte uitstroom over vijf jaar ligt lager dan de gemiddelde uitstroom voor Rotterdam (17% t.o.v. 20%). De bijdrage van Alexanderpolder aan de totale omzet van de Rotterdamse markten ligt tussen de 3 en 4% en dat is iets hoger dan de gemiddelde bijdrage van de overige wijkmarkten. Het gemiddelde bonbedrag van € 6,46 is hoger dan het gemiddelde bonbedrag van de Rotterdamse markten. Het aanbod op de markt Alexanderpolder is zoals gezegd redelijk divers. De producten zijn niet ruimtelijk geclusterd, maar goed verspreid over de markt. Op deze markt is het aandeel food hoger dan gemiddeld in Rotterdam (54% t.o.v. 50%). Echter, van de kramerij-meelopers biedt bijna de helft textiel aan. Dit zou op termijn vanzelf voor een gelijkmatigere verdeling van de branches moeten zorgen (bij gelijkblijvende omstandigheden).
1
48
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
Tabel 12
Economisch functioneren van warenmarkt Alexanderpolder
Omschrijving
Kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
91% (84%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
73% (67%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 2,2 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 2,8 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
3% à 4%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
2,4 39% en 50% 47% € 6,46
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
33%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
17%
Bron: EIM, 2007.
De volgende tabel laat zien welk oordeel de kooplieden op Alexanderpolder hebben over hun markt. De tabel toont aan dat dit oordeel zeer positief is. Op alle onderscheiden aspecten scoort de markt beter dan het gemiddelde rapportcijfer voor de Rotterdamse markten. Hoewel de openingstijden goed worden beoordeeld, valt het op dat de markt al om 16.00 uur opgebroken wordt en dat er een half uur later bijna niemand meer aanwezig is. De hoge cijfers voor locatie en winkelomgeving reflecteren het algemene beeld dat de markt een goed geïntegreerd geheel vormt met het winkelcentrum Het Lage Land. De sfeer op de markt wordt heel positief bevonden door de kooplieden, die tevens aangeven dat zij een vaste groep klanten hebben waarmee het contact goed verloopt.
49
Tabel 13
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
Aspect
Alexanderpolder
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
7,8
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
7,4
5,8
productkwaliteit
8,2
6,6
prijsniveau
7,6
6,7
openingstijden
8,3
6,9
opstelling/inrichting
8,5
6,2
locatie
9,0
6,5
winkelomgeving
9,7
6,7
sfeer
8,8
6,4
parkeervoorzieningen
7,6
5,7
toegankelijkheid
7,0
6,2
TOTAAL
8,1
6,3
Bron: EIM, 2007.
8 . 2 . 3 S WO T -a na ly se In de volgende tabel staan de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt Alexanderpolder weergegeven, evenals de kansen en bedreigingen. Tabel 14
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Alexanderpolder
Sterkte
Zwakte
• locatie en wisselwerking winkelcentrum is
• relatief kleine buurtmarkt, terwijl meer mo-
optimaal
gelijk is
• groot aandeel vaste klanten • gemoedelijke en gezellige sfeer
Kansen
Bedreigingen
• potentie om te groeien
• geen bijzonderheden
• intensievere promotie zal groter publiek aantrekken
Bron: EIM, 2007.
8 . 2 . 4 S t ra te g ie De markt Alexanderpolder is een goedlopende markt die een goede wisselwerking heeft met het winkelcentrum. De positie van de markt kan echter naar ons idee verder uitgebouwd worden. De markt heeft in de huidige opstelling meer potentie in zich dan momenteel wordt benut. Door de gemoedelijke sfeer, de klantvriendelijke kooplieden en het aanbod zal deze markt ook aantrekkelijk
50
worden gevonden door marktbezoekers uit een breder verzorgingsgebied dan nu wordt bediend. Promotie en het vergroten van de bekendheid van deze markt zal leiden tot meer bezoekers buiten de directe omgeving van Prins Alexanderpolder. Ook het winkelcentrum zal hiervan mee kunnen profiteren. Branchering Alexanderpolder
Bij het vaststellen van een branchepatroon voor de komende jaren moet het behoud van de huidige branchering van de markt uitgangspunt zijn.
8.3
Asterlo-Zuidwijk
8 . 3 . 1 P ro f ie l De markt Asterlo-Zuidwijk, gelegen in de wijk Zuidwijk, bestaat al dertig jaar. Deze markt is gesitueerd nabij de sporthal Asterlo en wordt voornamelijk bezocht door een vaste groep klanten uit de omliggende wijken Charlois, Feijenoord en IJsselmonde. Het overgrote deel van de marktbezoekers uit deze wijken gaat echter naar de Afrikaandermarkt of de Centrummarkt. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat het aanbod op de markt Asterlo-Zuidwijk afgestemd is op de huidige vaste groep klanten: voornamelijk senioren die hun boodschappen komen doen. Het nabijgelegen winkelcentrum draagt niet bij aan het aantal bezoekers, aangezien dit weinig aantrekkelijk oogt en ook niet druk bezocht wordt. Tabel 15
Kenmerken warenmarkt Asterlo-Zuidwijk
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
77
marktdag
vrijdag
branchering: - food
44%
- textiel
29%
- overige non-food
19%
- bloemen en planten locatie verzorgingsgebied
7% Asterlo
1
Charlois (51%), Feijenoord (25%), IJsselmonde (15%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 3 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en Lag de gemiddelde bezettingsgraad van de markt Asterlo in 2006 lager dan het gemiddelde voor Rotterdam, in 2007 lag de gemiddelde bezettingsgraad van deze markt juist boven het Rotterdamse gemiddelde. In het afgelopen jaar is de
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
51
leegstand op deze markt dus afgenomen. Het aandeel vaste kooplieden is nagenoeg ongewijzigd gebleven, maar ligt hoger dan het gemiddelde van de Rotterdamse markten. De markt kent een relatief laag aandeel meelopers in verhouding tot het aandeel vaste kooplieden ten opzichte van het gemiddelde in Rotterdam (1,8 t.o.v. 2,2). De verwachte uitstroom ligt met 13% een stuk lager dan het gemiddelde voor de Rotterdamse markten (20%). De bijdrage van Asterlo aan de totale omzet van de Rotterdamse markten is 3% á 4%. Dat is iets hoger dan de gemiddelde bijdrage van de overige wijkmarkten. Gemiddeld wordt er op deze markt een bonbedrag gerealiseerd van € 8,00. Dat is het hoogste gemiddelde bedrag dat op de Rotterdamse markten gerealiseerd wordt. Dit is te verklaren door het grote belang van de vaste groep klanten die voor de boodschappen komt. Deze consumenten besteden doorgaans meer dan andere. Het aanbod op de markt is weliswaar divers, maar vrij eenzijdig gericht op het wekelijkse bezoek van de oudere autochtone marktbezoekers. Op zich is dit niet zo erg, maar wil de warenmarkt op termijn ook wat jongere bezoekers aantrekken, dan zou het aanbod enigszins aangepast moeten worden. Voor een profilering als boodschappenmarkt heeft Asterlo-Zuidwijk verhoudingsgewijs te weinig aanbod in food (44% van het totale aanbod) en is de omvang van de markt te groot. Tabel 16
Economisch functioneren van warenmarkt Asterlo-Zuidwijk
Omschrijving
Kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
79% (75%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
68% (69%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 2,1 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 3,0 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
3,0% à 4,0%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers
1,8 36% en 50%
aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
46% € 8,00
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
24%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
13%
Bron: EIM, 2007.
De volgende tabel laat zien welk oordeel de kooplieden op Asterlo-Zuidwijk geven over hun markt. De tabel toont aan dat dit oordeel op bijna alle aspecten iets hoger is dan het gemiddelde oordeel over de Rotterdamse markten. Op ‘winkelomgeving’ scoort Asterlo iets lager dan gemiddeld. Dit kan toegeschreven worden aan het winkelcentrum dat voornamelijk winkels bevat die lager geprofileerd zijn dan de warenmarkt zelf. De winkels lijken wel van de markt te profiteren. Doordat één marktrij naar de winkels toe gelegen is, wordt er namelijk een pad gecreëerd tussen markt en winkels. Dit maakt het voor zowel winkel- als marktbezoekers aantrekkelijker om ook de markt, respectievelijk de win-
52
kels te bezoeken. De omvang, het aanbod en de opstelling van de warenmarkt worden positief gewaardeerd door de kooplieden. Tabel 17
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
Asterlo-Zuidwijk
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
6,5
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
6,8
5,8
productkwaliteit
6,9
6,6
prijsniveau
6,9
6,7
openingstijden
6,9
6,9
opstelling/inrichting
7,1
6,2
locatie
7,0
6,5
winkelomgeving
6,6
6,7
sfeer
7,0
6,4
parkeervoorzieningen
6,2
5,7
toegankelijkheid
7,2
6,2
TOTAAL
6,8
6,3
aspect
Bron: EIM, 2007.
8 . 3 . 3 S WO T -a na ly se In de volgende tabel is weergegeven wat de belangrijkste sterke en zwakke punten zijn van de markt Asterlo-Zuidwijk, samen met de kansen en bedreigingen.
53
Tabel 18
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Asterlo-Zuidwijk
Sterkte
Zwakte
• groot aandeel vaste kooplieden
• het vrij eenzijdige aanbod gericht op het boodschappen doen van senioren, maakt de markt kwetsbaar op termijn
• bezettingsgraad is in 2007 toegenomen
• weinig jonge mensen onder het winkelende publiek
• zeer hoog gemiddeld bonbedrag
Kansen • sturing van het aanbod door branchering
Bedreigingen • nabijgelegen winkels aan Meyenhage, Harkulo en Asterlo draaien niet goed (m.u.v. de Slinge)
• mogelijke komst van enkele publiekstrek-
• onzekere situatie omtrent het voortbestaan
kende grootwinkelbedrijven na herstructure-
van de (jongere)publiekstrekkende sporthal
ring
Bron: EIM, 2007.
8 . 3 . 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Branchering zou de markt in Asterlo goed doen. Nu wordt de markt voornamelijk bezocht door een groep vaste marktbezoekers uit de omliggende wijken en gaan overige marktbezoekers liever naar het Afrikaanderplein en de Centrummarkt. Asterlo kan meer uit de omringende wijken halen. Daarvoor moet de markt in de komende jaren ook jongere (allochtone) wijkbewoners aan gaan trekken. Dit kan onder andere door het aanbod food te verbreden met nieuwe producten. Dit kan ook door het aanbod non-food beter af te stemmen op de moderne consument, waardoor Asterlo zich kan profileren als een gemaksmarkt. Branchering Asterlo- Zuidwijk
Minimalisering van het aantal marktplaatsen voor versproducten: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild/gevogelte, noten/reform en vlees en vleesproducten. Gezien de omvang van de markt zou een aantal van twee per branche een richtlijn kunnen zijn, waarbij het aantal voor de agfbranche iets hoger mag liggen.
Aantrekken van ‘nieuwe’ foodbranches waaronder ingrediënten voor de buitenlandse keuken en gemaksproducten. En deze voorrang geven bij de plaatstoewijzing.
54
Maximalisering van het aantal marktplaatsen voor alle branches.
O ps te l l i ng ( t ij d e l ij k ) a a n pa s s en Het zou goed zijn om de omvang van de warenmarkt in beschouwing te nemen. De warenmarkt oogt nu onnodig groot en een compactere opstelling kan de gezelligheid verhogen. Een dergelijke aanpassing zou dan tijdelijk zijn. Met de geplande herstructurering van de directe omgeving in het vooruitzicht moet de omvang en de locatie van de markt namelijk ook (weer) onder de loep worden genomen. Een vernieuwing van het winkelgebied zal de attractiviteit van het geheel vergroten en dat biedt een kans om ook de jongere bewoners van de omliggende wijken aan te trekken.
8.4
Centrum 1
8 . 4 . 1 P ro f ie l De Centrummarkt aan de Binnenrotte telt 465 marktplaatsen en is daarmee de grootste van Rotterdam. De warenmarkt wordt gehouden op dinsdag en zaterdag en in het seizoen ook op vrijdag en zaterdag (in halve omvang). De markt wordt gekenmerkt door een breed aanbod in food en textiel en een aanbod in tweedehands goederen (en partijhandel). Doordeweeks is er iets meer food en op zaterdag iets meer non-food aanwezig. Tabel 19
Kenmerken warenmarkt Centrum
Omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal marktplaatsen marktdag
465 dinsdag en zaterdag
2
branchering : - food
27%
- textiel
44%
- overige non-food
20%
- bloemen en planten locatie verzorgingsgebied
9% Binnenrotte, Hoogstraat
3
Rotterdam (65-70%); regio (30-35%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 4 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en De centrummarkt functioneert niet slecht, maar laat op een aantal punten een teruggang zien. Zo is de bezettingsgraad in 2007 gedaald ten opzichte van 2006. Zie Tabel 20. Toch ligt die voor de dinsdag met 90% nog erg hoog en voor de zaterdag met 80% iets hoger dan gemiddeld in Rotterdam. De aanwezigheid van
1
Deze warenmarkt is niet meegenomen bij de dataverzameling van dit onderzoek, zoals de andere warenmarkten. Dit betekent dat deze paragraaf wat afwijkt van de vorige en navolgende. De informatie over de centrummarkt is grotendeels afkomstig van het in 2007 door BRO uitgevoerde onderzoek naar de centrummarkt in relatie tot de nieuwe Markthal.
2
volgens steekproef BRO, 2007.
3
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
55
het aantal vaste kooplieden is in 2007 ook flink teruggelopen, maar ligt nog altijd boven het gemiddelde. De centrummarkt levert een forse bijdrage aan de totale omzet van de Rotterdamse warenmarkten: beide marktdagen pakken ieder bijna een vijfde van die omzet. Ruim een derde van de kooplieden is niet tevreden met zijn huidige omzet, die zij als ‘matig’ of ‘zeer matig’ aanduiden. Dat is een positiever signaal, dan gemiddeld voor alle Rotterdamse warenmarkten, waar dit percentage op 51 ligt. In het recente onderzoek van BRO wordt melding gemaakt van een aanbod op de centrummarkt, dat eenzijdiger aan het worden is. Het aanbod food is goed, maar er is een teveel aan textiel ingestroomd. Tabel 20 Economisch functioneren van warenmarkt Centrum Kengetal
Kengetal
Dinsdag
Zaterdag
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
90% (94%)
80% (90%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
62% (69%)
66% (71%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 15,4 miljoen
€ 13,0 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 16,9 miljoen
€ 16,5 miljoen
18% à 20%
ca. 17%
36%
36%
Omschrijving
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
Bron: EIM, 2007.
De volgende tabel laat zien welk oordeel de kooplieden op de Centrummarkt hebben over hun markt. Hieruit blijkt dat de centrummarkt met een gemiddeld cijfer van 6,7 hoger gewaardeerd wordt dan gemiddeld. Dit hoge cijfer is voornamelijk toe te schrijven aan de toplocatie (8,2) en de omvang van de warenmarkt (7,9), maar ook op veel andere aspecten scoort de centrummarkt iets hoger dan gemiddeld. Alleen aan de parkeervoorzieningen geven de kooplieden een onvoldoende (3,7).
56
Tabel 21
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
Centrum
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
7,9
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
6,7
5,8
productkwaliteit
6,4
6,6
prijsniveau
6,5
6,7
openingstijden
7,3
6,9
opstelling/inrichting
7,3
6,2
locatie
8,2
6,5
-
6,7
sfeer
6,4
6,4
parkeervoorzieningen
3,7
5,7
-
6,2
6,7
6,3
winkelomgeving
toegankelijkheid TOTAAL
Bron: BRO, 2007 (bewerking EIM).
8 . 4 . 3 S WO T -a na ly se In de volgende tabel is weergegeven wat de belangrijkste sterke en zwakke punten zijn van de Centrummarkt, inclusief de kansen en bedreigingen.
57
Tabel 22
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Centrum
Sterkte
Zwakte
• toplocatie
• parkeervoorzieningen
• breed aanbod (vooral food is sterk), ver-
• daling aanwezigheidgraad vaste kooplieden
spreid in ruimtelijke clusters
met grote instroom textiel
• centrumfunctie en regiofunctie
• geringe faciliteiten voor bezoekers • negatieve omzetontwikkeling bij kooplieden
Kansen
Bedreigingen
• Ontwikkelingen Laurenskwartier betreffende
• Markthal kan bij onjuiste positionering en
woningbouw, winkels en horecavoorzieningen
invulling concurrerend zijn voor kooplieden in
(Lijnbaanhoven, Coolsingel, Markthal, Hofda-
food
me, Statendam) vergroot potentieel aan bestedingen en attractiviteit van het gebied • Parkeergarage onder Markthal gepland
• bouwwerkzaamheden in kader van herstructurering zorgen voor (tijdelijke) overlast en terugval in bezoekers
• Markthal trekt straks extra bezoekers
• toenemende concurrentie in omgeving
Bron: EIM, 2007 op basis van BRO, 2007.
8 . 4 . 4 S t ra te g ie W a r en ma rk t p lu s M a rk tha l Aanknopingspunten voor de ontwikkeling van de centrummarkt in de toekomst zijn vastgelegd in het onderzoeksrapport ‘Positie en perspectief warenmarkt Binnenrotte in relatie tot de nieuwe Markthal’ (BRO, 2007). De gemeente heeft zich geconformeerd aan het daarin beschreven tweede scenario. Dit scenario houdt het volgende in. − Het foodgedeelte van de centrummarkt zal ingekrompen worden als de Markthal gerealiseerd is. Dit is nodig omdat er onvoldoende economische marktruimte blijkt te zijn voor het huidige foodaanbod op de markt, plus een extra foodaanbod in de Markthal. − De centrummarkt zal een meer extroverte opstelling krijgen om de wisselwerking met de directe omgeving te verbeteren en de loopstromen in het gebied te optimaliseren. Dit zal nog verder uitgewerkt worden. Er zijn echter nog veel onzekerheden wat betreft het toekomstbeeld van de centrummarkt. Hoeveel kooplieden van de centrummarkt zullen verhuizen naar de markthal? Hoeveel marktplaatsen voor food kunnen blijven bestaan? Hoe positioneren de marktkooplieden en de Markthalondernemers zich ten opzichte van elkaar? Wat betekent dit voor de branchering van de centrummarkt?
B ra n ch er i ng Wij kunnen vanuit dit onderzoek, ondanks de vele onzekerheden, aanbevelen om alvast de branchering van de centrummarkt te sturen en er niet mee te wachten
58
totdat de Markthal er eenmaal staat. Het is belangrijk om de ingezette eenzijdigheid van het aanbod tijdig stop te zetten, want de markt moet ook de doorgaans moeilijke tijd van bouwwerkzaamheden overbruggen.
H e r in d e l in g Verder is extra aandacht nodig bij de herindeling wat betreft de vrijgekomen marktplaatsen in food en het vaststellen van het branchepatroon voor food. De vrijgekomen marktplaatsen bieden enerzijds de gelegenheid om de toekomstige noodzakelijke inkrimping volgens de natuurlijke weg te laten verlopen (door ze niet meer als vaste plaats uit te geven). Anderzijds kan het niet meer invullen van die marktplaatsen een verdere uitholling van het aanbod betekenen (textiel gaat nog meer overheersen met alle gevolgen van dien).
8.5
Eendrachtsplein
8 . 5 . 1 P ro f ie l Deze markt aan het Eendrachtsplein nabij het centrum van Rotterdam is een kleine ecologische markt. Met slechts 5 aanwezige kooplieden biedt deze markt een zeer beperkt aanbod. De opstelling in carrévorm en de verzorging van de kramen is evenwel zeer uitnodigend. Het aanbod van producten ziet er ook zeer goed uit. Omdat de warenmarkt een themamarkt is zal het verzorgingsgebied (ruimtelijk gezien) groter zijn dan de reguliere wijkmarkten en door de ligging nabij het centrum wellicht heel Rotterdam bestrijken. Tabel 23
Kenmerken warenmarkt Eendrachtsplein
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden marktdag
12 dinsdag
branchering: - food
100%
- textiel
0%
- overige non-food
0%
- bloemen en planten
0%
locatie verzorgingsgebied
Eendrachtsplein Rotterdam
Bron: EIM, 2007.
8 . 5 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en In Tabel 323 staan enkele kengetallen over het economische functioneren van de markt op het Eendrachtsplein weergegeven. Hieronder lichten we de belangrijkste toe. Over de bezettingsgraad zijn geen exacte cijfers bekend. Uit de gesprekken met de kooplieden is gebleken dat er gemiddeld circa 5 kramen bezet zijn. Dit zou betekenen, dat de leegstand ruim 2 keer zo hoog is als de gemiddelde leegstand op de Rotterdamse markten.
59
Tabel 24
Economisch functioneren van warenmarkt Eendrachtsplein
omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
-
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
-
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 0,2 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 0,6 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
0,3%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden
-
aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers
-
aandeel textiel in kramerij-meelopers
-
gemiddeld bonbedrag op de markt
€ 6,00
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
40%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
40%
Bron: EIM, 2007.
Tabel 3325 laat zien hoe de kooplieden hun markt op het Eendrachtsplein waarderen op tal van aspecten die een beeld geven van het functioneren van de warenmarkt. Uit de tabel blijkt dat het Eendrachtsplein gemiddeld een hoger rapportcijfer krijgt dan alle Rotterdamse markten tezamen, namelijk een 6,8. Verder valt op dat: − de omvang van de markt en de parkeermogelijkheden onvoldoendes krijgen en zelfs zwaardere onvoldoendes dan gemiddeld; − de productkwaliteit zeer hoog scoort; − de prijs, de openingstijden, de opstelling en de sfeer er positief uitspringen. Uit onze locatieverkenning is gebleken dat de locatie van de markt niet zo heel gunstig is. De markt ligt wat verscholen, wat misschien mede veroorzaakt wordt door het beperkte aantal kooplieden. De opstelling is prettig en de presentatie van de kramen nodigt uit om de markt te bezoeken. Ook het aanbod ziet er heel goed uit. Het beperkte aanbod zien we bij de kooplieden terug in het lage rapportcijfer voor de omvang van de markt. De volledigheid van het aanbod wordt echter weer positiever dan gemiddeld gewaardeerd. Dat de omvang van de markt slecht gewaardeerd wordt, blijkt ook uit onze observatie. Hoewel er door de marktopstelling geen lege plekken leken te zijn waren er slechts 5 kooplieden aanwezig in plaats van de 12 waar men mee gestart is. Het parkeren in de nabijheid van de markt is moeilijk. Dat blijkt uit de locatieverkenning en wordt ook door de kooplieden aangegeven.
60
Tabel 25
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
Eendrachtsplein
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
5,3
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
6,0
5,8
productkwaliteit
8,2
6,6
prijsniveau
7,6
6,7
openingstijden
7,8
6,9
opstelling/inrichting
7,0
6,2
locatie
6,4
6,5
winkelomgeving
6,8
6,7
sfeer
7,8
6,4
parkeervoorzieningen
5,4
5,7
toegankelijkheid
6,8
6,2
TOTAAL
6,8
6,3
Bron: EIM, 2007.
8 . 5 . 3 S WO T -a na ly se In Tabel 3426 hebben we de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt op het Eendrachtsplein op een rij gezet, evenals de kansen en bedreigingen. Tabel 26
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Eendrachtsplein
Sterkte
Zwakte
• het ecologische assortiment
• aanbod niet in de volle breedte
• presentatie van het aanbod
• onzichtbare leegstand • markt ligt niet goed in het zicht
Kansen
Bedreigingen
• groei van belangstelling voor ecologische
• wegvallen van de markt door afhaken van
producten
kooplieden
Bron: EIM, 2007.
8 . 5 . 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Voor de warenmarkt op het Eendrachtsplein is branchering niet echt een issue. Het betreft een ecologische markt die het moet hebben van ecologische voedingsmiddelen.
61
M a rk t l oca t ie De marktlocatie op het Eendrachtsplein is voor de ecologische markt niet optimaal. Uit observatie en gesprekken met de kooplieden blijkt dat er weinig bezoekers zijn die speciaal voor deze markt komen. De bezoekers betreffen veelal toevallige passanten. Dit is vreemd omdat je op een themamarkt zoals deze vooral gerichte kopers zou verwachten. Het winkelgebied rondom de warenmarkt is zeer afwijkend van het aanbod op de markt. Mensen die voor het winkelgebied komen zullen niet snel aankopen doen op deze markt. Een verplaatsing naar een winkelgebied dat qua aanbod beter aansluit bij de ecologische markt zou positief uit kunnen werken. M a rk t da g Voor een kleine ecologische markt is de dinsdag als marktdag niet erg ideaal. Ecologische producten staan vooral in de belangstelling van de jongere, beter opgeleide consument. De vrijdag zou gezien de vraagzijde voor deze markt een geschiktere marktdag zijn. P ro mo t ie Heel belangrijk is de promotie die gemaakt moet worden voor de markt aan het Eendrachtsplein. Dit gebeurt nu te weinig. De belangstelling voor ecologische producten zal in de komende jaren steeds meer gaan toenemen. De markt biedt dan ook vele kansen, maar de consumenten moeten wel van het bestaan van deze ecologische markt weten. Bovendien is het een van de weinige, zo niet de enige, niet-seizoensmarkt met dit thema. Rotterdam zou dit kunnen uitbuiten. A a n vu l l in g a a n ta l k oo p li e d en Gezien de groeipotentie van de ecologische markt moet men er naar streven om het aantal kooplieden weer terug te brengen naar het oorspronkelijke aantal van 12. Er moet actief geworven gaan worden.
8.6
Hoek van Holland
8 . 6 . 1 P ro f ie l De markt in Hoek van Holland is een kleine wijkmarkt, eigenlijk een soort dorpsmarkt, die elke dinsdagochtend wordt gehouden. Het publiek is hoofdzakelijk afkomstig uit de eigen deelgemeente, aangevuld met toeristen tijdens het zomerseizoen. De markt wordt gehouden op een uitstekende locatie aan de kop van het winkelgebied. De kramen zijn opgezet op een aantrekkelijk ingericht plein, omgeven door winkels en horeca. Het NS station is nabij, maar de markt is niet meteen zichtbaar. Parkeergelegenheid is gratis en voldoende aanwezig en grenst direct aan het winkelgebied. Een nadeel is echter dat de bezoekersstromen naar het strand en de boot naar Engeland niet direct aansluiten op de marktlocatie.
62
Tabel 27
Kenmerken warenmarkt Hoek van Holland
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
33
marktdag
dinsdagochtend
branchering: - food
54%
- textiel
29%
- overige non-food
8%
- bloemen en planten
8%
locatie verzorgingsgebied
Prins Hendrikstraat, Hoek van Holland 1
Hoek van Holland (100%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 6 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en De markt in Hoek van Holland bedient hoofdzakelijk het winkelende publiek uit Hoek van Holland zelf. Uit vorig onderzoek van EIM (2003) is gebleken dat deze kleinste deelgemeente het laagste aandeel marktbezoekers onder de inwoners kent. Het winkelaanbod in de omgeving wordt overheerst door supermarkten en kent weinig foodspeciaalzaken. Voor de vaste marktbezoekers geldt dan ook dat de warenmarkt van toegevoegde waarde is voor het versaanbod in de buurt. Met een omvang van iets meer dan 30 marktplaatsen en een huidige bezettingsgraad van 51% (ver onder het Rotterdamse gemiddelde van 78%) is de markt eigenlijk te klein om goed te kunnen functioneren. De bezettingsgraad is bovendien dalende; in 2006 lag deze nog op 55%. Het percentage vaste kooplieden is met 44% erg laag en is ten opzichte van 2006 ook iets afgenomen. De verhouding meelopers en vaste kooplieden is 1:1 en dat is erg laag ten opzichte van het Rotterdamse gemiddelde (2,2). Alleen de markt in Overschie kent verhoudingsgewijs een net zo laag aantal meelopers. Hieruit blijkt dat de markt niet populair is onder de kooplieden. De verwachte uitstroom binnen nu en vijf jaar is met 20% conform het Rotterdams gemiddelde. Circa 40% betwijfelt of zij over vijf jaar nog op deze markt staan2. Het aandeel van Hoek van Holland in de totale omzet van alle Rotterdamse markten is klein (maximaal 1%). Dit geeft wederom aan dat het hier een kleine markt betreft, want de andere wijkmarkten hebben een iets hogere bijdrage. Het gemiddelde bonbedrag is met € 5,33 ook iets lager dan het stedelijke gemiddelde van € 5,66. De markt in Hoek van Holland is een ochtendmarkt. Hierdoor is het assortiment van de kooplieden minder uitgebreid; de handelswaar moet in één dagdeel verkocht worden. Het aandeel food (54%) is hier iets sterker vertegenwoordigd dan
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
2
Met de kanttekening dat dit gebaseerd is op een lage respons op deze markt.
63
gemiddeld in Rotterdam (50%); de markt wordt voornamelijk voor de dagelijkse boodschappen bezocht. Het aandeel food dreigt echter in de toekomst onder druk komen te staan. Aanwijzing hiervoor is het feit dat textiel oververtegenwoordigd is op de wachtlijst voor de markt in Hoek van Holland (60% van de kramerijmeelopers). Tabel 28
Economisch functioneren van warenmarkt Hoek van Holland
omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
51% (55%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
44% (46%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 0,3 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 0,7 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
0% á 1%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
1,0 36% en 61% 60% € 5,33
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
40%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
20%
Bron: EIM, 2007.
Het oordeel van de kooplieden op de Hoekse markt is weergegeven in Tabel 29. Ondanks het hierboven geschetste beeld van het economisch functioneren, zijn de kooplieden behoorlijk positief over de markt. Op alle aspecten is het oordeel zeer positief en zelfs boven het Rotterdamse gemiddelde. De omvang van de markt wordt redelijk goed gewaardeerd (6,3). En ook over de volledigheid van het artikelenaanbod is men verrassend positief (7 t.o.v. 5,8 in Rotterdam). De kooplieden geven het hoogste cijfer van Rotterdam aan de productkwaliteit (9) en ook de prijs wordt hoog gewaardeerd (8,8). Opvallend genoeg geven de kooplieden de openingstijden een 7,5, terwijl uit de persoonlijke gesprekken bleek dat men het lastig vindt om voor die korte openingstijden een breed aanbod te bieden. “Het is tegenwoordig moeilijk om je brood te verdienen in één ochtend”, aldus een koopman. De aspecten die gerelateerd zijn aan de omgeving en locatie worden bijzonder goed gewaardeerd met een gemiddelde van bijna een 9. Dit geeft aan dat de locatie uitstekend geschikt is om de markt te houden, en dat de synergie met de winkelomgeving goed is. Toch zijn enkele geluiden opgevangen dat men ook graag terug zou willen naar de locatie in de winkelstraat (vanwege de bezoekersaanloop en de wind).
64
Tabel 29
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
Totaal Aspect
Hoek van Holland
Rotterdam
6,3
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
7
5,8
productkwaliteit
9
6,6
prijsniveau
8,8
6,7
openingstijden
7,5
6,9
7
6,2
locatie
8,3
6,5
winkelomgeving
9,8
6,7
sfeer
8,8
6,4
parkeervoorzieningen
8,8
5,7
9
6,2
8,2
6,3
omvang van de markt (aantal kooplieden)
opstelling/inrichting
toegankelijkheid TOTAAL
Bron: EIM, 2007.
8 . 6 . 3 S WO T -a na ly se In de volgende tabel staan de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt in Hoek van Holland, samen met de kansen en bedreigingen. Tabel 30
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Hoek van Holland
Sterkte • Locatie (aankleding, ruimte)
Zwakte • Geringe omvang van de markt (lage bezettingsgraad)
• Nabijheid van winkels en horeca
• Ochtendmarkt
• Toerisme brengt groot bezoekerspotentieel
• Weinig variatie in aanbod
Kansen
Bedreigingen
• Geplande nieuwbouw van 1.000 woningen
• Concurrentie van andere markten
• Wederzijdse versterking winkelgebied en
• Uitstroom van kooplieden a.g.v. vergrijzing
warenmarkt
en het feit dat het een ochtendmarkt betreft
Bron: EIM, 2007.
8 . 6 . 4 S t ra te g ie V e r ru i m in g o p en in gs t i jd e n Gezien het matig economische functioneren is het raadzaam de openingstijden van de markt te verruimen naar een ‘hele dag’-markt. Op die manier krijgen
65
kooplieden beter de gelegenheid om hun brood te verdienen en zullen er meer gegadigden zijn voor de warenmarkt. B ra n ch er i ng : fo od p l us s e i zo en sp r od uct en De kleinschaligheid van de markt in Hoek van Holland in combinatie met het hoge supermarktgehalte van het winkelgebied vraagt om een sterke branchering van food. Op dit moment is het aandeel food nog voldoende, maar met het oog op het relatief grote aandeel textiel op de wachtlijst is het raadzaam om minima te stellen aan het aandeel food, en maxima te stellen aan het aandeel textiel. Ook de diversiteit van het productaanbod verdient aandacht. De aanwezigheid van toeristen in het zomerseizoen zorgt voor extra omzetpotentie. Naast de dagelijkse boodschappen is het dus belangrijk om een ‘snuffelaanbod’ te hebben op de markt. Dit kan door uitbreidingsmogelijkheden in de branchering op te nemen voor exclusieve producten. In het vorige rapport van EIM (2003) is reeds geadviseerd om de markt een meer thematische invulling te geven, gericht op de toeristen in het seizoen. Dit kan opgenomen worden in het commerciële beleid voor de warenmarkt en afgestemd worden met de promotie op campings of via de plaatselijke VVV. Branchering Hoek van Holland
Minimalisering van het aantal marktplaatsen voor de versproducten: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild en gevogelte, noten/reform, kinderkleding, huishoud-/woningtextiel en eventueel andere branches uit de overige non-food. Een aantal van twee per branche zou een behoud van het huidige aanbod hierin betekenen.
Maximalisering van het aantal marktplaatsen voor de branches textiel. Een maximum van tien in de totale textiel zou de verschraling van het versaanbod kunnen voorkomen.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten, 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
N i eu w bou w De geplande nieuwbouw in de deelgemeente (naar verluidt circa 1.000 woningen) kan extra toestroom van marktbezoekers betekenen, hoewel deze groep niet bij uitstek uit marktbezoekers bestaat. Daarom is een actieve inzet van alle betrokkenen nodig. Gezien de centrale locatie van de warenmarkt en de aanwezigheid van supermarkten kan een goed gebrancheerde markt hier zeker een bijdrage aan leveren.
8.7
Hoogvliet
8 . 7 . 1 P ro f ie l Deze warenmarkt aan het Rijkeeplein bij het winkelcentrum Hoogvliet is de grootste wijkmarkt van Rotterdam. Met 121 kooplieden en de aanwezigheid van vrijwel alle branches vertoont het meer de trekken van een shoppingmarkt dan van een boodschappenmarkt.
66
Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit de wijk Hoogvliet en het secundaire verzorgingsgebied uit de wijken Charlois en Pernis. Het aanbod is breed: alle branches zijn in meer of mindere mate aanwezig. Tabel 31
Kenmerken warenmarkt Hoogvliet
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
121
marktdag
donderdag
branchering: - food
45%
- textiel
37%
- overige non-food
16%
- bloemen en planten
2%
locatie verzorgingsgebied 1
Rijkeeplein Hoogvliet (89%), Charlois/Pernis (10%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 7 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en In Tabel 32 staan enkele kengetallen over het economische functioneren van de markt in Hoogvliet weergegeven. Hieronder lichten we de belangrijkste toe. De bezettingsgraad ligt dicht bij het gemiddelde van Rotterdam, maar opvallend is de lagere aanwezigheidsgraad van vaste kooplieden (50% t.o.v. 58%). Blijkbaar worden de niet-bezette marktplaatsen hier gemakkelijk opgevuld door meelopers. Het aantal meelopers is hier echter in verhouding tot het aantal vaste kooplieden lager dan gemiddeld in Rotterdam (1,6 t.o.v. 2,2). Dit duidt op een ‘actieve wachtlijst’ van meelopers. Hoogvliet is goed voor 4 á 5% van de totale Rotterdamse warenmarktomzet. Dit is laag in vergelijking tot de andere grotere markten, maar hoog in vergelijking met de andere wijkmarkten. Het gemiddelde bonbedrag van € 7,10 is het op twee na hoogste bedrag van de Rotterdamse warenmarkten. Het brede aanbod op Hoogvliet begint signalen te tonen van verschraling. Het aanbod van textiel is nu hoger dan gemiddeld (32% t.o.v. 28%). Binnen dat aanbod overheersen de branches schoenen en horloges/sieraden; het oogt als veel van hetzelfde. Van de meelopers op de wachtlijst bestaat 65% uit kramerij. Gezien de grote afhankelijkheid van meelopers om de markt vol te krijgen, wordt het aanbod food teruggedrongen ten gunste van het aanbod kramerij. Daar komt bij dat de visbranche in de food hier al slecht vertegenwoordigd is. Drie op de vijf kooplieden draait op dit moment een matige tot zeer matige omzet. Er is dus nog wel wat te verbeteren.
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
67
Tabel 32
Economisch functioneren van warenmarkt Hoogvliet
Omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
77% (84%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
50% (63%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 3,2 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 4,6 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
4% á 5%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers
1,6 26% en 65%
aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
30% € 7,10
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
60%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
15%
Bron: EIM, 2007.
Tabel 33 laat zien hoe de kooplieden hun markt in Hoogvliet waarderen op tal van aspecten die een beeld geven van het functioneren van de warenmarkt. Uit de tabel blijkt dat Hoogvliet gemiddeld een hoger rapportcijfer krijgt dan alle Rotterdamse markten gezamenlijk, namelijk een 6,6. Verder valt op dat: − de omvang van de markt en de volledigheid van het aanbod onvoldoendes krijgen en zelfs zwaardere onvoldoendes dan gemiddeld; − de productkwaliteit en sfeer matig scoren; − de winkelomgeving er zeer positief uitspringt, evenals de locatie, de parkeervoorzieningen en de toegankelijkheid. Uit onze locatieverkenning is gebleken dat de locatie, de ligging en opstelling van de markt en de wisselwerking tussen markt en winkelcentrum een schoolvoorbeeld zijn voor veel warenmarkten. Blijkbaar wordt dit ook door de kooplieden als zodanig ervaren. De (dreigende) verschraling van het aanbod zien we bij de kooplieden terug in de lage rapportcijfers voor de omvang van de markt en de volledigheid van het aanbod. Dat de omvang van de markt slecht gewaardeerd wordt en we bij onze observatie weinig lege plekken hebben vastgesteld, duidt wellicht op een groot aantal uitgegeven uitbreidingsplaatsen. En deze bieden veelal meer van hetzelfde.
68
Tabel 33
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
Hoogvliet
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
5,1
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
5,4
5,8
productkwaliteit
6,1
6,6
prijsniveau
6,4
6,7
openingstijden
7,3
6,9
opstelling/inrichting
6,7
6,2
locatie
7,2
6,5
winkelomgeving
7,6
6,7
sfeer
6,0
6,4
parkeervoorzieningen
7,3
5,7
toegankelijkheid
6,9
6,2
TOTAAL
6,6
6,3
Bron: EIM, 2007.
8 . 7 . 3 S WO T -a na ly se In Tabel 34 hebben we de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt in Hoogvliet op een rij gezet, evenals de kansen en bedreigingen. Tabel 34
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Hoogvliet
Sterkte
Zwakte
• locatie en wisselwerking winkelcentrum
• aanbod niet in volle breedte
• bereikbaarheid, parkeren
• laag aandeel vaste kooplieden
• hoog gemiddeld bonbedrag
• onzichtbare leegstand
Kansen
Bedreigingen
• sturing van het aanbod door branchering
• verplaatsing van de markt naar parkeerterrein aan andere kant van het winkelcentrum • signalen van verschraling van het aanbod (instroom van te veel kramerij en te weinig food)
Bron: EIM, 2007.
8 . 7 . 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Voor de warenmarkt in Hoogvliet is branchering zeker een toegevoegde waarde. De markt functioneert op dit moment goed, maar neigt dezelfde euvels te krijgen als de grotere markten: leegstand en verschraling van het aanbod. Wat betreft het vaststellen van een branchepatroon voor Hoogvliet kunnen wij op basis van dit onderzoek het volgende ter overweging meegeven.
69
Branchering Hoogvliet
Minimalisering van het aantal marktplaatsen voor de branches: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild en gevogelte, noten/reform, kinderkleding, huishoud-/woningtextiel en eventueel andere branches uit de overige non-food. Een minimum van twee per branche zou een behoud van het huidige aanbod hierin betekenen.
Maximalisering van het aantal marktplaatsen voor alle branches. Hiermee moet vooral het huidige aanbod van de branches kleding volwassenen, schoenen en horloges/sieraden worden teruggedrongen. Een maximum van 5 per genoemde branche (en 8 voor kleding volwassenen) zou een verdere verschraling van het aanbod tegengaan. Voor de andere branches moet het maximum iets lager vastgesteld worden.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten, 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
H e r in d e l in g Slechts de helft de marktplaatsen wordt bezet door vaste kooplieden. Dit geeft de marktbezoekers weinig houvast ten aanzien van de aanwezigheid van zijn of haar vaste kramen. De verwachtingen kunnen op dit vlak wel eens in strijd zijn met de werkelijkheid. Dit is niet goed voor de ontwikkeling van het marktbezoek en de –frequentie. Daarom is een herindeling gewenst om de vrije marktplaatsen weer als vaste plaatsen uit te geven. Het aandeel vaste kooplieden moet hoger worden. M a rk t l oca t ie Daarnaast is de locatie van de markt en vooral de ligging een strategisch aandachtspunt. Dit klinkt vreemd, omdat de huidige locatie één van de beste is die je kunt hebben, maar juist daarom is het een belangrijk punt. De voorgenomen verplaatsing - in verband met nieuwbouw – betekent, ondanks het feit dat de markt straks ook weer pal naast het winkelcentrum komt te liggen, een (tijdelijke) kink in de kabel. Volgens de kooplieden zou de voorgestelde opstelling niet optimaal zijn qua ondergrond. En naar onze mening zal de loopstroom van het publiek niet zo ideaal zijn als die nu is. Extra aandacht voor deze verplaatsing, de marktopstelling en alles wat daarbij komt kijken is essentieel. Rotterdam heeft met Hoogvliet, zeker als er gebrancheerd gaat worden, een goede warenmarkt in handen. Een warenmarkt die bovendien ook bijdraagt aan het economische functioneren van het winkelcentrum Hoogvliet.
8.8
Ommoord
8 . 8 . 1 P ro f ie l De markt in Ommoord is een typische wijkmarkt. Met ruim 50 kooplieden is het een goedlopende markt. Er is een gevarieerd aanbod in een aantrekkelijke opstelling. De markt wordt op woensdag gehouden op de G.B. Shawplaat in Ommoord.
70
Het overgrote deel van het marktpubliek komt uit de deelgemeente Prins Alexander. Dit is over het algemeen een wat ouder publiek van autochtone afkomst, en het aandeel consumenten met een hoog inkomen is bovengemiddeld. Het gros van de bezoekers komt voor de dagelijkse boodschappen (‘gemaksmarkt’), maar ook voor het aanbod in overige goederen (‘shoppingmarkt’). De opzet van de markt is zodanig dat bij de entree van het winkelcentrum een standwerkersplein is neergezet. Op deze manier worden bezoekers getrokken door de markt, en geleid naar het grote marktplein op het naastgelegen parkeerterrein. Tabel 35
Kenmerken warenmarkt Ommoord
Omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
52
marktdag
woensdag
branchering: - food
46%
- textiel
28%
- overige non-food
20% 6%
- bloemen en planten locatie verzorgingsgebied
G.B. Shawplaat 1
Prins Alexander (97%), overig (3%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 8 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en De bezettingsgraad op deze markt is met 88% behoorlijk hoog en ten opzichte van 2006 stabiel gebleven (87%). Ook het gemiddelde aandeel vaste kooplieden (72%) ligt in 2007 ruim boven het Rotterdamse gemiddelde (58%). Hieruit blijkt dat de markt goed draait en graag bezocht wordt door vaste kooplieden. In 2006 lag dit percentage nog net iets hoger, maar dat gold ook voor het Rotterdamse gemiddelde. De wachtlijst toont eveneens aan dat Ommoord een populaire markt is. Voor elke vaste koopman staan 2,8 meelopers op de wachtlijst (voor geheel Rotterdam is deze verhouding 2,2). Toch verwacht 20% van de kooplieden binnen nu en vijf jaar van de markt af te zijn en nog eens 25% twijfelt hier nog aan. Dit heeft mogelijk te maken met de leeftijd van de kooplieden. Volgens berekeningen is de markt goed voor € 2,0 miljoen jaaromzet bij een volledige bezetting. Op basis van de huidige bezetting is dit € 1,6 miljoen. Zodoende draagt de markt in Ommoord circa 2% bij aan de totale jaaromzet van alle Rotterdamse markten, en dat komt overeen met een gemiddelde wijkmarkt. Het gemiddelde bonbedrag van € 7,80 is na de markt in Asterlo-Zuidwijk het hoogste in Rotterdam. Ruim boven het gemiddelde dus. Daarbij geeft slechts 35% van de kooplieden aan een matige of zeer matige jaaromzet te draaien (gemiddeld in Rotterdam: 49%).
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
71
Het aanbod van producten is divers. Een groot deel (46%) bestaat uit food, maar dit ligt toch nog iets onder het gemiddelde in Rotterdam. Van de kramerij is 28% textiel en 20% overige non-food. De markt wordt dus niet overspoeld door textiel en het grote aandeel overige goederen onderstreept de diversiteit. Als rekening wordt gehouden met de wachtlijst, blijkt dat het aandeel consumptie en kramerij ongeveer even groot is (circa 45%). Daarbij is het percentage textiel in de kramerij-meelopers, ‘slechts’ 43%. Hieruit blijkt dat de diversiteit van het productaanbod in Ommoord ook in de nabije toekomst waarschijnlijk gewaarborgd zal blijven. Tabel 36
Economisch functioneren van warenmarkt Ommoord
omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
88% (87%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
72% (75%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 1,6 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 2,0 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
2%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden
2,8
aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers
45% en 46%
aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
43% € 7,80
aandeel kooplieden met matige tot zeer matige omzet
35%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
20%
Bron: EIM, 2007.
Opmerkelijk genoeg is het gemiddelde rapportcijfer voor de warenmarkt Ommoord een 6,9. Dit ligt iets boven het gemiddelde rapportcijfer in Rotterdam, maar is toch aan de lage kant gezien het economische functioneren. Er zijn ook geen in het oog springende aspecten met een lage beoordeling. Op alle fronten wordt de markt in Ommoord bovengemiddeld beoordeeld. Vooral de beoordeling van de locatie en de omgeving zijn goed. De kooplieden waarderen de parkeergelegenheid en de winkelomgeving ruim boven het gemiddelde in Rotterdam. Uit de locatieverkenning is gebleken dat de ligging ten opzichte van het winkelapparaat uitstekend is. De ingang van het winkelcentrum wordt op marktdagen gevuld met standwerkersplaatsen en overige non-food. Marktbezoekers weten meteen dat er markt is en worden via de loopstroom geleid naar het marktplein. Ook de diversiteit van het aanbod vinden de kooplieden goed. Dit komt overeen met de eerdere constatering over de diversiteit. Zie onderstaande tabel.
72
Tabel 37
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
Ommoord
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
6,4
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
6,7
5,8
productkwaliteit
6,9
6,6
prijsniveau
6,8
6,7
openingstijden
6,8
6,9
opstelling/inrichting
6,7
6,2
locatie
7,1
6,5
winkelomgeving
7,7
6,7
sfeer
7,0
6,4
parkeervoorzieningen
7,2
5,7
toegankelijkheid
7,1
6,2
TOTAAL
6,9
6,3
Bron: EIM, 2007.
8 . 8 . 3 S WO T -a na ly se De SWOT-analyse in de volgende tabel toont de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt Ommoord. Hieruit blijkt dat de markt vrij stabiel en kansrijk is. Vergeleken met het onderzoek van EIM uit 2003 blijkt dat vrijwel dezelfde sterke punten naar voren komen. Een uitzondering hierop is de diversiteit in het aanbod, die in 2003 nog als een zwak punt werd aangevoerd, maar inmiddels positief gewaardeerd wordt. Een nieuwe bedreiging is nu de verwachte uitstroom van kooplieden.
73
Tabel 38
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Ommoord
Sterkte
Zwakte
• Nabijheid goed lopend winkelgebied
• Weinig jongere (potentiële) marktbezoekers
• Wisselwerking met en fysieke aansluiting op het winkelgebied • Bovengemiddelde omzet per koopman/vrouw • Diversiteit van het aanbod (w.o. overige non-food)
Kansen
Bedreigingen
• Ruimte voor meer food (gericht op koop-
• Verwachte uitstroom (vergrijzing?)
krachtiger en/of jonger publiek) • Vergrijzend publiek
Bron: EIM, 2007.
8 . 8 . 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Een goedlopende markt hoeft niet meteen op de schop. De markt in Ommoord functioneert goed, is evenwichtig en de vooruitzichten zijn positief. Toch is er altijd ruimte voor verbetering. Zoals uit de bovenstaande verkenning blijkt is er nog een mogelijkheid voor verbreding en verdieping van het assortiment food op de markt. Dit kan ook een aanvulling vormen voor het versaanbod in het winkelcentrum. Daarnaast is er met het oog op de hoge bestedingspotentie in de deelgemeente en het gebrek aan jongere marktbezoekers ook ruimte voor wat meer luxe producten op deze markt. Met een nieuwe branchering voor deze markt kan hierop aangestuurd worden. Branchering markt Ommoord
Een minimum stellen aan het aantal marktplaatsen voor het foodaanbod, waarbij te denken valt aan: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild en gevogelte, noten/reform. In de laatste branche-indeling zijn maxima opgesteld (bijvoorbeeld 7 in agf, 3 in vis en visproducten, 3 in zuivel). Een aantal van 3 kan voor de gangbare foodbranches als minimum gelden en voor agf zou het minimum op 5 gesteld kunnen worden.
Maximalisering van alle branches, waarbij de gangbare branches in de kramerij strakker gehouden worden (textiel, schoenen, modeaccessoires), dan de nieuwere en exclusievere producten. Hiermee moet vooral het shoppinggehalte van de markt versterkt worden.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten, 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
74
L o ca t i e Voor de komende jaren moet behoud van de goede locatie en marktopstelling het uitgangspunt zijn. De locatie voldoet prima en wordt uitstekend gewaardeerd. Ook de ruimtelijke indeling bleek bij de locatieverkenning prima. De juiste trekkers (goedlopende kramen, snackwagens, standwerkplekken) staan bij de ingangen. De plaatsing is goed gebalanceerd.
8.9
Overschie
8 . 9 . 1 P ro f ie l Elke week op vrijdag wordt aan de Van Noortwijckstraat de markt in Overschie gehouden. Deze kleine wijkmarkt (53 kooplieden) is opgesteld in lintvorm, ongeveer twee straten parallel aan de drukke winkelstraat Burgemeester Baumannlaan. De markt is een typische boodschappenmarkt met een vaste kern bezoekers, hoofdzakelijk uit Overschie. Maar ook uit Delfshaven en Prins Alexander komt publiek. Deze consumenten zijn doorgaans wat ouder (behalve in Delfshaven), en het aandeel huishoudens met een laag inkomen is relatief hoog. Tijdens de locatieverkenning is gebleken dat deze warenmarkt een aantal duidelijke problemen kent. De locatie is niet optimaal, omdat de Van Noortwijckstraat midden in een woongebied ligt, zonder noemenswaardige aansluiting op een winkelgebied. De markt ligt uit het zicht en niet op een doorgaande route. Een verplaatsing naar de Duyvesteynstraat is overigens op komst. Tabel 39
Kenmerken warenmarkt Overschie
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
53
marktdag
vrijdag
branchering: - food
61%
- textiel
22%
- overige non-food
6%
- bloemen en planten
11%
locatie verzorgingsgebied
Van Noortwijckstraat 1
Overschie (57%), Delfshaven (19%), Prins Alexander (10%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 9 . 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en Uit de gemiddelde bezettingsgraad van slechts 47% komt naar voren dat de markt in Overschie geplaagd wordt door veel leegstand. Zie onderstaande tabel. In 2006 was dit iets beter (49%) maar nog steeds ver beneden het Rotterdamse gemiddelde (78% in 2007 en 79% in 2006).
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
75
Ook het lage percentage vaste kooplieden van 39% toont aan dat de markt met problemen kampt. In 2006 was dit nog 4 procentpunten hoger, terwijl het gemiddelde in Rotterdam rond 60% ligt. De verwachte uitstroom binnen nu en vijf jaar is enorm hoog: 40% van de ondernemers zegt zeker uit te stromen en nog eens 50% geeft aan dit misschien te doen. Slechts 10% (!) staat met zekerheid nog op de markt over vijf jaar. De markt maakt een uitgebluste indruk met veel lege plekken tussen de kramen. Dit vloeit onherroepelijk voort uit de slechte locatie (geïsoleerde ligging, weinig parkeermogelijkheden en uit het zicht). Uit gesprekken met de kooplieden blijkt dat er een meeloperstop is vanwege de aanstaande verplaatsing van de markt. Dit resulteert in lege plekken op de markt, voornamelijk in de kramerij. De ondernemers die blijven staan, hopen op basis van anciënniteit een mooie plek te krijgen op de nieuwe marktlocatie. De markt in Overschie draagt voor 1 á 3% bij aan de totale jaaromzet van alle Rotterdamse markten. Het gemiddelde bonbedrag is € 5,50 en dit ligt net iets onder het Rotterdamse gemiddelde van € 5,66. Na Hoek van Holland is dit het laagste bedrag van alle wijkmarkten1. De economische prestaties van de warenmarkt Overschie blijven sterk achter. Dit blijkt ook uit het feit dat maar liefst 70% van de ondernemers aangeeft een matige tot zeer matige jaaromzet te draaien. En nog eens 70% heeft de afgelopen drie jaar een (sterke) afname van de omzet moeten aanschouwen. De eerdere vergelijking met Hoek van Holland kan verder doorgetrokken worden. Ook in Overschie is de wachtlijst beperkt. De verhouding van meelopers ten opzichte van vaste standplaatshouders is 1,0, terwijl dit gemiddeld in Rotterdam 2,2 is. Het aandeel food op de Overschiese markt is met ruim 60% relatief groot. Dit heeft mogelijk te maken met de meeloperstop, omdat meelopers doorgaans in de kramerij werkzaam zijn. Daarnaast is de bloemen- en plantenbranche sterk vertegenwoordigd (11%), en is er amper textiel (22%) of overige non-food (6%) op deze markt. Voor de huidige doelgroep is het grote aanbod food en bloemen wel aantrekkelijk, maar voor de diversiteit op de markt is het minder goed. In de toekomst mag verwacht worden dat deze verhoudingen zullen blijven bestaan, aangezien ruim 62% van de meelopers consumptie betreft en slechts 19% kramerij.
1
76
De grotere markten hebben vaak een lager bonbedrag, maar dat ligt in de lijn der verwachtingen gezien het prijsvechterskarakter.
Tabel 40
Economisch functioneren van warenmarkt Overschie
omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
47% (49%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
39% (43%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 1,1 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 2,5 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
1% tot 3%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
1,0 62% en 19% 40% € 5,50
aandeel kooplieden met matige tot zeer matige omzet
70%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
40%
Bron: EIM, 2007.
In de volgende tabel is het oordeel van de kooplieden in Overschie weergegeven op tal van aspecten. Over het geheel genomen zijn de ondernemers zeer negatief: de markt krijgt van hen een rapportcijfer van 4,8 gemiddeld. Op bijna alle punten scoort de markt in hun ogen een onvoldoende, behalve op de punten productkwaliteit, prijs, parkeren en toegang. De productkwaliteit en de prijs sluiten blijkbaar goed aan bij de behoefte van de vaste kern bezoekers. De positieve waardering voor het parkeren en de toegankelijkheid heeft onder andere te maken met het vrij parkeren in de wijk. De omvang van de markt, de volledigheid van het aanbod, de opstelling en locatie van de markt worden het minst goed beoordeeld. De omvang heeft ongetwijfeld te maken met de grote leegstand. Het is echter niet raadzaam om gedurende de tijd dat de markt nog niet verplaatst is, een andere opstelling te kiezen. Dit levert alleen maar extra spanning op in verband met anciënniteit. De winkelomgeving, of liever gezegd het ontbreken hiervan en de sfeer op de markt krijgen ook een onvoldoende. Dit zijn allemaal factoren die met elkaar en de locatie samenhangen. Ten slotte zijn ook de openingstijden matig gewaardeerd (5,5). Tijdens de locatieverkenning is echter geconstateerd dat de markt al rond drie uur of half vier wordt opgeruimd. Dit is naar de marktbezoekers een verkeerd signaal.
77
Tabel 41
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
Overschie
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
2,8
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
3,4
5,8
productkwaliteit
6,3
6,6
prijsniveau
6,2
6,7
openingstijden
5,5
6,9
opstelling/inrichting
3,5
6,2
locatie
3,8
6,5
winkelomgeving
3,9
6,7
sfeer
4,5
6,4
parkeervoorzieningen
6,4
5,7
toegankelijkheid
6,5
6,2
TOTAAL
4,8
6,3
Bron: EIM, 2007.
8 . 9 . 3 S WO T -a na ly se In de volgende tabel staan de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt Overschie, samen met de kansen en bedreigingen.
78
Tabel 42
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Overschie
Sterkte
Zwakte
• Aanbod van producten sluit aan op trouwe
• Geïsoleerde ligging
klantenkring • Omliggende wijk huisvest typisch marktpu-
• Veel leegstand
bliek • Lage besteding per bezoeker • Eenzijdig aanbod
Kansen
Bedreigingen
• Verplaatsing naar Duyvesteynstraat en bete-
• Hoge verwachte uitstroom van kooplieden
re aansluiting op winkelapparaat
• Ruimte voor meer kramerij
• Slechte economische prestaties waardoor continuïteit onder druk kan komen te staan
• Compactere opstelling Bron: EIM, 2007.
8 . 9 . 4 S t ra te g ie V e r p la a t s in g Er zijn concrete plannen om de markt te verplaatsen naar de Duyvesteynstraat. Deze locatie zal een compactere opstelling van de markt mogelijk maken. Zodoende kan een herindeling ervoor zorgen, dat de sterkste kramen op de meest strategische plekken geplaatst kunnen worden. Tijdens de locatieverkenning is een zeer populaire viskraam (verse vis en haring) aangetroffen. Het komt de markt ten goede als een dergelijke kraam bij een in/uitgang zou staan. Daarnaast is de nieuwe locatie dichter bij het winkelgebied. De wederzijdse versterking van het winkelgebied en de warenmarkt is een duidelijke kans voor de markt. Helaas is in Overschie geen sprake van een sterk geconcentreerd winkelcentrum. Van de verplaatsing mag dan wel een verbetering, maar geen al te grote wonderen verwacht worden. B ra n ch er i ng De huidige indeling naar branches (uit 1989) vertoont een oververtegenwoordiging in food (bijvoorbeeld 11 agf, 3 snoep en chocolade, 3 fruit). Op zich sluit dit aan bij de huidige bezoekersvoorkeuren, maar deze groep veroudert. Als men een verjonging van het bezoekerspubliek wil nastreven, zullen ook meer branches uit de overige non-food op de markt moeten komen. Daarnaast sluit de branche-indeling alleen aan bij de bezoekersvoorkeuren als er sprake is van een (nagenoeg) volledige bezetting. Zodra er, zoals nu, sprake is van een meeloperstop, dan blijkt een groot deel van het assortiment weg te vallen. Betreffende de branchering kan het volgende voorstel gedaan worden:
79
Branchering markt Overschie
Een minimum stellen aan het aantal marktplaatsen voor het foodaanbod, waarbij te denken valt aan: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild en gevogelte en noten/reform. Het is daarbij de bedoeling om een goede spreiding na te streven binnen het foodaanbod, vandaar een minimum van 3 à 4 per genoemde branche. Aan het aanbod van agf moet ook een maximum gesteld worden.
Een minimum stellen aan ondervertegenwoordigde branches in de kramerij met uitzondering van luxe producten. Hiermee moet vooral het shoppinggehalte van de markt versterkt worden. Zo kunnen nieuwe doelgroepen geïnteresseerd worden voor de markt.
Tegelijkertijd maxima stellen voor alle branches, maar specifiek voor de
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten,
branches in de kramerij, waaronder damesconfectie, bijouterie en horloges. 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
8.10 Schiebroek 8 . 1 0. 1 P ro f ie l De markt in Schiebroek is een kleine wijkmarkt in carrévorm van circa 50 kooplieden. Het is een typische markt voor de dagelijkse boodschappen, maar ook voor iets exclusievere producten komt men naar de markt. De markt wordt elke vrijdag gehouden op het Rododendronplein. Het verzorgingsgebied is uitgebreid, maar het belangrijkste deel van de bezoekers komt uit Hillegersbroek/Schiebroek zelf. De bevolking van Hillegersberg/Schiebroek is relatief minder marktgericht. Een ander belangrijk deel komt uit de deelgemeente Noord. Hierdoor kent het publiek op de markt in Schiebroek twee gezichten. Een gedeelte van de bezoekers is jong, etnisch en heeft minder te besteden en een ander gedeelte is relatief ouder, autochtoon en heeft een hoge bestedingspotentie.
80
Tabel 43
Kenmerken warenmarkt Schiebroek
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
50
marktdag
vrijdag
branchering: - food
52%
- textiel
27%
- overige non-food
16%
- bloemen en planten
5%
locatie verzorgingsgebied
Rododendronplein Hillegersberg/Schiebroek (63%), Noord (20%), Kralingen-Crooswijk (9%), Centrum (6%)
Bron: EIM, 2007.
8 . 1 0. 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en Het mooie aan de markt in Schiebroek is dat die uitstekend inspringt op de diversiteit binnen het marktpubliek. Binnen het aanbod van marktkramen is er een scheiding tussen de goedkopere prijsvechters en de iets exclusievere kwaliteitsaanbieders. Deze kunnen letterlijk naast elkaar functioneren en bedienen elk hun eigen segment. In onderstaande tabel is een aantal economische kengetallen weergegeven. De gemiddelde bezettingsgraad in 2007 is 81% en dit ligt iets boven het gemiddelde van Rotterdam. Ten opzichte van 2006 is de bezettingsgraad gelijk gebleven. Het aantal vaste kooplieden op deze markt is echter bijzonder laag. Slechts 35% is vaste standplaatshouder, hoewel dit ten opzichte van 2006 is verbeterd (30%). Dit impliceert dat een groot aandeel meelopers graag op deze markt meedraait (gelet op de hoge bezettingsgraad). De lage verwachte uitstroom binnen nu en vijf jaar onderschrijft dit. Slechts 15% van de ondernemers denkt zeker uit te stromen en 23% geeft aan dit misschien te zullen doen. De jaaromzet van Schiebroek varieert tussen de € 1,5 en 2 miljoen, wat circa 2% is van de totale omzet van alle Rotterdamse markten. Dit is vergelijkbaar met andere wijkmarkten van deze omvang. Het gemiddelde bonbedrag per bezoeker van € 6,06 is redelijk te noemen. Goeddraaiende wijkmarkten als Ommoord of Alexanderpolder hebben een hoger gemiddeld bonbedrag, maar er zijn ook wijkmarkten die minder goed uit de bus komen (Overschie, Hoek van Holland). Het aantal kooplieden dat een matige tot zeer matige jaaromzet draait, bedraagt 35% van het totaal. Dit is vergelijkbaar met een goeddraaiende markt als Ommoord. Schiebroek biedt een gebalanceerd aanbod van verschillende producten. Het aandeel food (52%), bloemen (5%), textiel (28%) en overige non-food (16) is nagenoeg gelijk aan het Rotterdamse gemiddelde. De verdeling over de markt komt ook evenwichtig over. Bij de in- en uitgang staan sterk uitnodigende kramen, het visaanbod is geclusterd en er zijn zowel prijsvechters als kwaliteitskramen aanwezig. Met het oog op de toekomst kan verwacht worden dat dit in balans zal blijven. Voor elke vaste standplaatshouder staan 2,1 meelopers op de wachtlijst. Van de
81
meelopers betreft 43% consumptie en 45% kramerij. Circa 50% van de kramerij-meelopers verkoopt textiel. Dit laatste is iets boven het Rotterdams gemiddelde (43%), maar zoals eerder opgemerkt staan er niet overdreven veel kramerij-meelopers op de wachtlijst. Tabel 44
Economisch functioneren van warenmarkt Schiebroek
Omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
81% (81%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
35% (30%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 1,5 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 2,0 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
2%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden
2,1
aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
43% en 45% 50% € 6,06
aandeel kooplieden met matige tot zeer matige omzet
35%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
15%
Bron: EIM, 2007
De mening van de kooplieden op Schiebroek over hun markt staat weergegeven in de onderstaande tabel. Over het algemeen heerst tevredenheid, getuige het gemiddelde rapportcijfer van 6,9. Op bijna alle aspecten is het rapportcijfer boven het gemiddelde in Rotterdam. De kooplieden zijn verhoudingsgewijs minder tevreden over de volledigheid van het aanbod en de omvang van de markt. Ook het parkeren en de toegang tot de markt scoren iets lager. Opmerkelijk, omdat hier tijdens de locatieverkenning geen tekortkomingen zijn geconstateerd. Over de locatie en de omgeving lijken de kooplieden bijzonder tevreden. De winkelomgeving en de locatie worden het hoogst gewaardeerd, zeker ook ten opzichte van de waardering in geheel Rotterdam. Uit het onderzoek van EIM uit 2003 blijkt dat de upgrading van het winkelgebied een kans voor de markt was. Uit de tevredenheid hierover mag geconcludeerd worden dat de synergie met de winkelomgeving inderdaad tot stand is gekomen. De locatie is verder uitstekend te noemen: op een plein temidden van een winkelgebied. Het plein is aantrekkelijk ingericht met veel groen en horeca eromheen. Dit komt de sfeer ten goede (gewaardeerd met een 7,3).
82
Tabel 45
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
Schiebroek
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
6,2
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
5,6
5,8
productkwaliteit
7,0
6,6
prijsniveau
7,1
6,7
7,
6,9
opstelling/inrichting
7,2
6,2
locatie
7,6
6,5
winkelomgeving
7,8
6,7
sfeer
7,3
6,4
parkeervoorzieningen
6,4
5,7
toegankelijkheid
6,8
6,2
TOTAAL
6,9
6,3
openingstijden
Bron: EIM, 2007
8 . 1 0. 3 S WO T -a na ly se In de volgende tabel staan de sterke en zwakke punten van de warenmarkt in Schiebroek, samen met de kansen en bedreigingen weergegeven.
83
Tabel 46
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Schiebroek
Sterkte • Uitstekende locatie/ligging
Zwakte • Gemêleerd publiek maakt het afstemmen (van bijvoorbeeld assortiment en promotie) lastig
• Wederzijdse versterking met winkelgebied
• Laag aandeel van vaste kooplieden
• Evenwichtige indeling van de markt • Breed assortiment
Kansen
Bedreigingen
• Promotie
• Relatief veel oudere kooplieden kan op langere termijn voor grote uitstroom zorgen • Afname geneigdheid tot marktbezoek in Hillegersberg/Schiebroek
Bron: EIM, 2007
8 . 1 0. 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Gezien het brede assortiment en de evenwichtige indeling van de markt is er geen ingrijpende branchering nodig. Het devies luidt daarom: behoud de bestaande branches en versterk waar mogelijk. Daarom kan een voor Rotterdam algemeen brancheringsadvies hier volstaan. Branchering markt Schiebroek
Een minimum stellen aan het aantal marktplaatsen voor versproducten binnen het foodaanbod. Doel hiervan is om het bestaande aanbod te behouden en waar mogelijk te versterken/uit te bouwen.
Een maximum stellen aan alle branches en deze strak houden bij branches waarbij gevreesd kan worden voor ’overkill’ (bijvoorbeeld goedkope damesconfectie).
Nieuwe producten op de markt zijn een pré.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 2. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
P ro mo t ie Op een markt als Schiebroek, waar het verzorgingsgebied uitgestrekt is (Hillegersberg/Schiebroek, Noord, Kralingen-Crooswijk) en de marktgeneigdheid in het primaire verzorgingsgebied (Hillegersberg/Schiebroek) afneemt, kan promotie helpen om een toestroom van extra klandizie te bewerkstelligen. Gezien het ontbreken van een structurele en professionele aanpak van promotie is het raad-
84
zaam deze opnieuw te gaan invullen (al dan niet in samenwerking met de betrokken detailhandel). V e r j on gi ng k o op l i e de n Door het versoepelen van de bedrijfsoverdracht kan verjonging onder de kooplieden worden gestimuleerd en de continuïteit van de markt zekergesteld worden.
8.11 Visserijplein 8 . 1 1. 1 P ro f ie l Deze warenmarkt aan het Visserijplein is een van de grotere warenmarkten van Rotterdam. Met op zaterdag 172 en op donderdag 186 kooplieden en de aanwezigheid van vrijwel alle branches toont het de trekken van zowel een shoppingmarkt als van een boodschappenmarkt. Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit de deelgemeente Delfshaven en het secundaire verzorgingsgebied uit de wijken Noord en Charlois. De bezoekers van deze markt zijn hoofdzakelijk allochtonen en zijn heel divers van leeftijd. Het aanbod is breed: alle branches zijn in meer of mindere mate aanwezig. Tabel 47
Kenmerken warenmarkt Visserijplein
kengetal/kenmerk
kengetal/kenmerk
donderdag
zaterdag
186
172
donderdag
zaterdag
- food
54%
59%
- textiel
omschrijving aantal kooplieden marktdag branchering:
39%
31%
- overige non-food
7%
8%
- bloemen en planten
1%
1%
Visserijplein
Visserijplein
locatie verzorgingsgebied
1
Delfshaven (61%)
Delfshaven (61%)
Noord (9%) en Charlois
Noord (9%) en Charlois
(7%),
(7%),
Bron: EIM, 2007
8 . 1 1. 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en In Tabel 3248 staan enkele kengetallen over het economische functioneren van de markt op het Visserijplein weergegeven. Hieronder lichten we de belangrijkste toe. De bezettingsgraad ligt zowel voor de donderdag als voor de zaterdag ruim boven het gemiddelde van Rotterdam (89% en 85% t.o.v. 78%). Ook de aanwezigheidsgraad van vaste kooplieden (59% t.o.v. 58%) ligt boven het Rotterdamse
1
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
85
gemiddelde. De leegstand op de zaterdagmarkt kan te maken hebben met de aantrekkingskracht van de Centrummarkt. Opvallend is wel dat de leegstand in 2006 voor de zaterdagmarkt hoger was dan de leegstand in 2007. De donderdagmarkt op het Visserijplein is goed voor 9% van de totale Rotterdamse warenmarktomzet. De zaterdagmarkt heeft een iets lagere omzet, maar is toch ook nog goed voor 8% van de totale Rotterdamse warenmarktomzet. Dit is redelijk in vergelijking met de andere grotere markten (Centrum, Afrikaanderplein), maar hoog in vergelijking met de andere wijkmarkten. Het gemiddeld bonbedrag op donderdag van € 3,65 is laag. De zaterdag scoort op dit punt hoger, maar ligt met € 5,43 ook lager dan het Rotterdamse gemiddelde. Dit klopt met het beeld van de ‘lage prijzen’-markt, wat voor deze markt een sterk punt is. Het aanbod op het Visserijplein begint signalen te vertonen van verschraling. Het aanbod bloemen en planten en overige non-food liggen voor beide marktdagen ruim onder het gemiddelde. Het aanbod food ligt boven het Rotterdamse gemiddelde, maar dat lijkt gezien het verzorgingsgebied en het profiel van de marktbezoeker niet verkeerd. Ook de textielbranche is wat oververtegenwoordigd en wat eenzijdig. Er is veel damesconfectie en weinig tot geen heren- en kinderconfectie. Op de donderdagmarkt draait op dit moment 62% van de kooplieden een matige tot zeer matige omzet. Op de zaterdagmarkt is dit percentage met 27% een stuk beter. Tabel 48
Economisch functioneren van warenmarkt Visserijplein
kengetal
kengetal
donderdag
zaterdag
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
89% (93%)
85% (81%)
gemidddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
59% (66%)
59% (61%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 7,1 miljoen
€ 6,2 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 8,0 miljoen
€ 7,3 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
9%
8%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden
3,3
1,9
27% en 67%
36% en 57%
38%
39%
€ 3,65
€ 5,43
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
62%
27%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
29%
11%
omschrijving
aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
Bron: EIM, 2007
Tabel 3349 laat zien hoe de kooplieden hun markt op het Visserijplein waarderen op tal van aspecten die een beeld geven van het functioneren van de warenmarkt. Uit de tabel blijkt dat het Visserijplein gemiddeld een lager rapportcijfer krijgt dan alle Rotterdamse markten samen, namelijk een 5,1 voor de donderdag en een 5,9 voor de zaterdag. Verder valt op dat: − de donderdagmarkt op alle onderdelen lager scoort dan de zaterdagmarkt;
86
− alleen op het aspect ’locatie’ de donderdagmarkt een voldoende scoort, maar dan nog is dit cijfer lager dan gemiddeld voor alle Rotterdamse markten; − het aspect ‘parkeren’ voor beide dagen laag scoort. Uit onze locatieverkenning is gebleken dat de locatie, de ligging en opstelling van de markt en de wisselwerking tussen warenmarkt en winkels niet slecht zijn. Door de kooplieden wordt dit echter niet herkend. Tabel 49
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
Visserijplein
Visserijplein
Totaal Rot-
donderdag
zaterdag
terdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
4,9
5,6
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
4,8
5,7
5,8
productkwaliteit
4,8
5,4
6,6
prijsniveau
4,6
5,4
6,7
openingstijden
5,6
6,2
6,9
opstelling/inrichting
5,6
5,9
6,2
locatie
6,4
7,1
6,5
winkelomgeving
5,5
6,6
6,7
sfeer
4,7
5,6
6,4
parkeervoorzieningen
3,9
5,2
5,7
toegankelijkheid
4,6
5,7
6,2
TOTAAL
5,1
5,9
6,3
Aspect
Bron: EIM, 2007
8 . 1 1. 3 S WO T -a na ly se In Tabel 3450 hebben we de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt op het Visserijplein op een rij gezet, evenals de kansen en bedreigingen.
87
Tabel 50
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Visserijplein
Sterkte
Zwakte
• op de markt gerichte omwonenden
• negatief imago
• locatie
• vooral ‘goedkoop’ aanbod
• goede bereikbaarheid per OV
• onzichtbare leegstand op zaterdagmarkt
• lage prijzen
• geringe parkeervoorzieningen
Kansen
Bedreigingen
• verwachte woningbouw in duurder koopseg-
• uitholling van het aanbod
ment
Bron: EIM, 2007
8 . 1 1. 4 S t ra te g ie B ra n ch er i ng Voor de warenmarkt op het Visserijplein is branchering zeker van toegevoegde waarde. De markt functioneert op dit moment niet slecht, maar neigt dezelfde negatieve trekken te krijgen als de grotere markten in Rotterdam: leegstand en verschraling van het aanbod. Wat betreft het vaststellen van een branchepatroon voor het Visserijplein kunnen wij op basis van dit onderzoek het volgende ter overweging meegeven. Branchering Visserijplein
Minimalisering van het aantal marktplaatsen voor de overige nonfoodbranches. Een minimum van drie à vier per branche zou hier een uitbreiding van het huidige aanbod betekenen.
Maximalisering van het aantal marktplaatsen voor de textielbranches. Hiermee moet vooral het huidige aanbod van de branche dameskleding worden teruggedrongen.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten, 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
N i eu w bou w In verband met de herstructurering van de Bospolder zullen er nieuwe woningen gebouwd gaan worden. Deze woningen zullen in het duurdere koopsegment liggen. De verwachting is dat de bewoners van deze koopwoningen zullen zorgen voor een extra vraag naar warenmarktartikelen. Een toename van kwalitatief hoogwaardigere producten zal voor deze nieuwe groep (potentiële) marktbezoekers zeer belangrijk zijn. Daarnaast zal ook het aanbod food zeer divers moeten blijven (brede prijsrange).
88
8.12 Wijde Kerkstraat 8 . 1 2. 1 P ro f ie l Deze kleine boekenmarkt gelegen in een zijstraatje naast de Centrummarkt is er op dinsdag en zaterdag. Het aanbod op deze markt is beperkt tot oude boeken en platen. Het aantal kooplieden varieert op dinsdag tussen 4 en 6 kooplieden en op zaterdag tussen 6 en 10 kooplieden. Tabel 51
Kenmerken warenmarkt Wijde Kerkstraat
omschrijving
kengetal/kenmerk
kengetal/kenmerk
4
6
dinsdag
zaterdag
- food
0%
0%
- textiel
0%
0%
100%
100%
0%
0%
Wijde Kerkstraat
Wijde Kerkstraat
Rotterdam
Rotterdam
aantal kooplieden marktdag branchering:
- overige non-food - bloemen en planten locatie verzorgingsgebied
Bron: EIM, 2007
8 . 1 2. 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en In Tabel 3252 staan enkele kengetallen over het economische functioneren van de markt in de Wijde Kerkstraat weergegeven. Hieronder lichten we de belangrijkste toe. Over de bezettingsgraad is niets bekend. Bij ons bezoek zijn er opvallend weinig kooplieden. De omzet van de Wijde Kerkstraat op dinsdag is goed voor 0,1% en op zaterdag voor 0,2% van de totale Rotterdamse warenmarktomzet. Dit is heel laag in vergelijking tot de andere markten, maar gezien de aard van deze markt is dit logisch. Het gemiddelde bonbedrag van € 4,75 op dinsdag en € 3,00 op zaterdag is veel lager dan de bonbedragen op de meeste andere Rotterdamse warenmarkten. Alle kooplieden op dinsdag draaien op dit moment een matige tot zeer matige omzet. Op zaterdag draait bijna 60% een matige tot zeer matige omzet. De kooplieden die aangeven een matige tot zeer matige omzet te draaien geven ook allemaal aan dat de omzet de laatste 3 jaar afgenomen is. Toch geeft geen van de kooplieden op dinsdag aan over 5 jaar zeker niet meer op deze markt te staan. Op de dinsdagmarkt zijn meer kooplieden die voor het plezier op de markt staan, dan kooplieden die het werk puur als inkomstenbron zien.
89
Tabel 52
Economisch functioneren van warenmarkt Wijde Kerkstraat
Kengetal
Kengetal
Dinsdag
Zaterdag
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
-
-
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
-
--
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 0,06 miljoen
€ 0,1 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 0,5 miljoen
€ 0,4 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
0,1%
0,2%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden
-
-
aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers
-
-
aandeel textiel in kramerij-meelopers
-
-
gemiddeld bonbedrag op de markt
€ 4,75
€ 3,00
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
100%
58%
verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
0%
25%
omschrijving
Bron: EIM, 2007
Tabel 33 laat zien hoe de kooplieden hun markt in de Wijde Kerkstraat waarderen op tal van aspecten die een beeld geven van het functioneren van de warenmarkt. Uit de tabel blijkt dat de Wijde Kerkstaat gemiddeld een hoger rapportcijfer krijgt dan alle Rotterdamse markten samen, namelijk een 6,5 op dinsdag en een 7,0 op zaterdag. Verder valt op: − De prijs, de sfeer op de markt, de openingstijden en de winkelomgeving scoren op beide marktdagen een dikke voldoende. − Parkeren en de toegankelijkheid scoren lager dan gemiddeld. Uit onze locatieverkenning is gebleken dat de locatie en ligging van de markt voor deze themamarkt heel slecht is. De markt is ‘weggestopt’ in een zijstraatje en is met de auto niet te bereiken. Hoewel de kooplieden de sfeer als zeer positief beoordelen, is dat niet ons beeld. De markt biedt een naargeestige aanblik door het zeer beperkte aanbod en de armoedige aankleding van de kramen.
90
Tabel 53
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
Wijde Kerkstraat
Wijde Kerkstraat
Totaal
Dinsdag
Zaterdag
Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
5,7
7,5
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
7,0
7,2
5,8
productkwaliteit
6,7
7,2
6,6
prijsniveau
8,3
8,0
6,7
openingstijden
8,0
8,0
6,9
opstelling/inrichting
6,7
6,7
6,2
locatie
6,0
6,5
6,5
winkelomgeving
7,7
7,3
6,7
sfeer
8,0
7,3
6,4
parkeervoorzieningen
3,3
4,8
5,7
toegankelijkheid
4,7
6,2
6,2
TOTAAL
6,5
7,0
6,3
aspect
Bron: EIM, 2007
8 . 1 2. 3 S WO T -a na ly se In Tabel 34 hebben we de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt in de Wijde Kerkstraat op een rij gezet, evenals de kansen en bedreigingen. Tabel 54
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt Wijde Kerkstraat
Sterkte
Zwakte
• Enthousiasme kooplieden
• Locatie • Beperkt aantal kooplieden • Veel kooplieden hebben geen economische drijfveren voor hun bedrijfsvoering
Kansen
Bedreigingen
• Uitbreiding aantal kooplieden
• Afvallen van kooplieden
• Uitbreiding assortiment
Bron: EIM, 2007
8 . 1 2. 4 S t ra te g ie M a rk t l oca t ie De locatie naast de Centrummarkt is ongelukkig. Er is geen looproute tussen de Centrummarkt en de Wijde Kerkstraat. Wanneer er publiek door de aangrenzende winkelstraat loopt is de boekenmarkt niet goed zichtbaar. Een mogelijkheid zou zijn om borden neer te zetten of spandoeken/vlaggen op te hangen en een
91
bewegwijzering naar de boekenmarkt aan te brengen. Ook van belang is promotie van de markt. Wat extra aandacht voor deze themamarkt kan geen kwaad. M a rk t b e ze tt in g Om de warenmarkt wat nieuw leven in te blazen is het van belang dat het aantal kooplieden weer stijgt. Er zou actief geworven moeten worden. Wanneer het niet mogelijk blijkt om deze aanvulling met ‘boekenkooplieden’ te realiseren, is het te overwegen om de markt (tijdelijk) uit te breiden met kooplieden uit aanverwante branches. Aanverwante branches zijn bijvoorbeeld allerlei tweedehands artikelen, kunst of creatieve artikelen. B ra n ch er i ng Voor de warenmarkt op de Wijde Kerkstraat is branchering geen issue. Het betreft een themamarkt die het moet hebben van boeken en platen.
8.13 IJsselmonde 8 . 1 3. 1 P ro f ie l Deze warenmarkt bevindt zich op een tijdelijke locatie aan de Dadeltuin in afwachting op het gereedkomen van de nieuwe locatie bij het goedlopende winkelcentrum Keizerswaard (vanaf medio 2009). Het is een wijkmarkt met 67 marktplaatsen, waarbij het aanbod food momenteel de boventoon voert. De markt heeft een verzorgende functie voor de wijk IJsselmonde. Daarnaast trekt de markt normaal gesproken ook bezoekers uit de wijken Feijenoord en Charlois. Tabel 55
Kenmerken warenmarkt IJsselmonde
omschrijving
kengetal/kenmerk
aantal kooplieden
67
marktdag
donderdag
branchering: - food
50%
- textiel
30%
- overige non-food
13%
- bloemen en planten locatie verzorgingsgebied
7% Dadeltuin
1
IJsselmonde (90%), Feijenoord/Charlois (10%)
Bron: EIM, 2007
8 . 1 3. 2 E co nom i sc h f unc t io ne r en In Tabel 56 staan enkele kengetallen over het economische functioneren van de markt in IJsselmonde weergegeven. Hieronder lichten we de belangrijkste toe.
1
92
EIM, Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt: Visie op de toekomstige marktmogelijkheden voor de Rotterdamse warenmarkt, Zoetermeer 2003.
Van 67 kooplieden is in de praktijk geen sprake. De gemiddelde bezettingsgraad bedraagt 57% en is in 2007 ten opzichte van 2006 stabiel gebleven. De aanwezigheidsgraad van vaste kooplieden ligt op 43% en is in het afgelopen jaar afgenomen. Maar liefst 79% van de kooplieden beschrijft zijn omzet als matig tot zeer matig. Dat is aanzienlijk meer dan het gemiddelde voor alle Rotterdamse kooplieden (51%). Bij het zien van de warenmarkt aan de Dadeltuin is dit geen verrassing. De helft van de warenmarkt staat leeg en het geheel maakt een troosteloze indruk. Naar verluid van de kooplieden is hun enige drijfveer om nog op deze markt te staan het perspectief van de nieuwe locatie. Met andere woorden: zij investeren op dit moment in een plek op de markt bij Keizerswaard. Het aanbod op de warenmarkt bestaat voor 56% uit food en ook de wachtlijst met meelopers bestaat voor een flink deel uit food (46%). Een soortgelijk beeld zien we op de andere kleinere wijkmarkten in Rotterdam. Het gemiddelde bonbedrag oogt met € 6,40 nog aardig. Dit is waarschijnlijk toe te schrijven aan het foodkarakter van de wijkmarkt, waar een trouw publiek van boodschappendoeners wekelijks naartoe komt. Tabel 56
Economisch functioneren van warenmarkt IJsselmonde
Omschrijving
kengetal
gemiddelde bezettingsgraad 2007 (2006)
57% (58%)
gemiddeld aandeel vaste kooplieden 2007 (2006)
43% (49%)
totale jaaromzet bij huidige bezetting
€ 1,4 miljoen
totale jaaromzet bij volledige bezetting en benutting openingstijd
€ 2,8 miljoen
bijdrage van de markt aan totale omzet Rotterdamse markten
2,0% á 3,0%
verhoudingsfactor aantal meelopers t.o.v. aantal vaste kooplieden aandeel consumptie en kramerij in totaal aantal meelopers aandeel textiel in kramerij-meelopers gemiddeld bonbedrag op de markt
1,8 46% en 45% 49% € 6,40
aantal kooplieden met matige tot zeer matige omzet
79%
Verwachte uitstroom over 5 jaar (in % aantal kooplieden)
30%
Bron: EIM, 2007
In Tabel 57 is te zien hoe de kooplieden in IJsselmonde hun markt momenteel waarderen op tal van aspecten. Dit geeft een aanvullend beeld op het economische functioneren van de warenmarkt. IJsselmonde krijgt van de kooplieden een gemiddeld rapportcijfer van 4,6. De oorzaken van deze lage overall waardering zijn helder: − De locatie en winkelomgeving scoren niet meer dan een 3,5. − En daarmee scoren aspecten als de omvang van de markt, de volledigheid van het aanbod automatisch slecht. In dit geval niet meer dan een 4,0. − Dergelijk lage cijfers zijn niet of nauwelijks te compenseren door goede scores. Zeker niet als de goede scores beperkt in aantal zijn en niet hoger zijn dan een 6,2.
93
Het slechte functioneren van IJsselmonde heeft te maken met een opeenstapeling van factoren: de geleidelijke teruggang van de markt, het vertrek van de vertrouwde locatie Kerstendijk (herstructurering van de buurt), het niet kunnen aantrekken van nieuwere bevolkingsgroepen (kwaliteit ondernemerschap), de verhuizing naar de tijdelijke locatie Dadeltuin en de voor overlast zorgende grondwerkzaamheden in het gebied tussen Keizerswaard en de Dadeltuin. Tabel 57
Kwaliteitsoordeel van de kooplieden (in een gemiddeld rapportcijfer)
aspect
IJsselmonde
Totaal Rotterdam
omvang van de markt (aantal kooplieden)
3,6
5,7
volledigheid van het artikelenaanbod
3,3
5,8
productkwaliteit
6,2
6,6
prijsniveau
5,9
6,7
openingstijden
5,9
6,9
opstelling/inrichting
3,9
6,2
locatie
2,9
6,5
winkelomgeving
3,5
6,7
sfeer
3,6
6,4
parkeervoorzieningen
5,7
5,7
toegankelijkheid (laden/lossen)
6,2
6,2
TOTAAL
4,6
6,3
Bron: EIM, 2007
8 . 1 3. 3 S WO T -a na ly se In Tabel 58 hebben we de belangrijkste sterke en zwakke punten van de markt in IJsselmonde op een rij gezet, evenals de kansen en bedreigingen.
94
Tabel 58
Sterkte, zwakte, kansen en bedreigingen warenmarkt IJsselmonde
Sterkte
Zwakte
• aanbod food
• huidige locatie
• parkeervoorzieningen
• grote leegstand • beperkt aanbod • onaantrekkelijk geheel
Kansen
Bedreigingen
• nieuwe locatie Keizerswaard met grote toe-
• kosten die te hoog worden om de wachttijd
stroom van publiek medio 2009
te kunnen overbruggen
• mogelijkheid om bij Keizerswaard ook nieuwe doelgroepen (allochtonen) aan te boren en de markt te laten groeien tot een grotere wijkmarkt Bron: EIM, 2007
8 . 1 3. 4 S t ra te g ie L o ca t i e K e iz e rs wa a r d Van levensbelang voor de warenmarkt in IJsselmonde is een zo spoedig mogelijke verhuizing naar de nieuwe en permanente locatie bij Keizerswaard. Een andere tijdelijke locatie is geen optie. O ve r br ug g in gs pe r i od e Hoewel een tijdspanne van twee jaar strikt genomen niet onder het begrip ‘strategie’ valt, willen we aan deze overbruggingsperiode toch expliciet aandacht besteden. Voor de tijd die nog rest op de huidige locatie is voor de kooplieden en de markt het volgende van belang: − De opstelling van de markt dient te worden gecomprimeerd tot een aaneengesloten blok van marktkramen. Dit oogt direct beter en zal meer bezoekers trekken en behouden dan de huidige ‘gatenkaas’-opstelling. − De markt moet ondanks de nodige bouw- en grondwerkzaamheden bereikbaar blijven en zo weinig mogelijk hinder hiervan ondervinden. De doorsteek van en naar het winkelcentrum Keizerswaard moet open blijven. − De markt moet op het netvlies blijven bij de inwoners van IJsselmonde. Reclame, acties en andere uitingen in de media kunnen hierbij helpen. − Om de markt nog markt te laten zijn is - bij uitzondering - flexibiliteit in de regelgeving ten aanzien van plaatstoewijzing en aanwezigheid wellicht een optie. B ra n ch er i ng Dat hier gestuurd moet worden is duidelijk. De branchering moet gericht zijn op de perspectieven die de nieuwe locatie biedt. Dit betekent een branchepatroon die past bij een grotere wijkmarkt, waar zowel autochtone als allochtone marktbezoekers komen. Ten opzichte van het huidige aanbod is dit een verbreding en vernieuwing van het aanbod. Wat betreft het vaststellen van een branchepatroon voor IJsselmonde kunnen wij op basis van dit onderzoek het volgende ter overweging meegeven.
95
Branchering IJsselmonde
Minimalisering van het aantal marktplaatsen voor de foodbranches: vis en visproducten, brood en banket, kaas en zuivel, wild en gevogelte, noten/reform en exotische producten. Een minimum van twee per branche zou hier als uitgangspunt genomen kunnen worden.
Maximalisering van het aantal marktplaatsen voor alle branches. Hiermee moet voorkomen worden dat er een situatie ontstaat zoals momenteel bij de grotere Rotterdamse warenmarkten: een te groot aanbod van kleding, schoenen en horloges/sieraden van hoofdzakelijk allochtone kooplieden.
Volgorde van voorrang bij plaatstoewijzing: 1. compleet nieuwe producten, 2. branches waarvan het minimum nog niet is bereikt en 3. branches waarvan het maximum nog niet is bereikt.
Gelet op de snelle verkleuring van IJsselmonde is het werven van compleet nieuwe producten gericht op deze doelgroep van groot belang om een goede doorstart te maken.
Het branchepatroon zou afgestemd moeten worden op het aanbod in winkelcentrum Keizerswaard. Wat niet in het winkelcentrum aanwezig is, zou door de markt aangevuld kunnen worden.
96
Bijlage I
Overzicht gebruikte informatiebronnen
Hieronder volgt een overzicht van de gebruikte rapporten en data over de ambulante handel. − Markten overal thuis? Effectstudie naar langdurige marktverplaatsingen, HBD 2007. − Positie en perspectief warenmarkt Binnenrotte in relatie tot de nieuwe Markthal, BRO 2007. − De markt heeft toekomst, HBD/I&O Research BV 2007. − De Rotterdamse marktbezoeker 2007, COS 2007. − Markthal aan het Amsterdamse IJ, EIM 2006. − Een florerende Amsterdamse ambulante handel, EIM 2006. − Markt in Zicht! Resultaten van landelijk marktonderzoek 2004, I&O Research, 2004. − Een wereldmarkt in een wereldstad, EIM 2004. − Hygiënecode Ambulante handel, CVAH 2004. − Markt op Maat, HBD/EIM 2004. − Structuuronderzoek Ambulante handel, HBD/EIM 2004. − Effecten evenementen op locatie Warenmarkt, HBD/Goudappel Coffeng, 2004. − Maatwerk voor de Rotterdamse warenmarkt, EIM 2003. − Diverse statistieken van de gemeente Rotterdam (o.a. COS) over de warenmarkten, stadsdelen, bouwprojecten en demografie. − Marktverordening, marktreglementen, branchepatronen en andere gemeentelijke stukken over de warenmarkten.
97
98
Bijlage II
Overzicht van de respons
In de onderstaande tabel is de respons op de koopliedenenquête weergegeven. Per markt zijn maximaal 50 formulieren uitgedeeld. Tabel 59
Respons koopliedenenquête
aantal uitgedeelde
respons in % uitge-
respons in %
formulieren
deelde formulieren
van de populatie
Eendrachtsplein
5
100
100
Hoek van Holland
6
83
83
Wijde Kerkstraat (di)
3
100
100
Afrikaanderplein (wo)
50
48
10
Ommoord
37
49
49
Hoogvliet
50
56
29
IJsselmonde
22
91
91
Visserijplein (do)
50
68
20
Alexanderpolder
50
24
20
Asterlo-Zuidwijk
40
63
40
Overschie
17
65
46
Schiebroek
28
50
47
Afrikaanderplein (za)
12
58
3
Visserijplein (za)
10
90
7
4
100
67
384
57
20
markt
Wijde Kerkstraat (za)
TOTAAL Bron: EIM, 2007
99
100
Bijlage III
Deelnemers rondetafelgesprek
De volgende personen hebben deelgenomen aan het rondetafelgesprek van 16 juli 2007: − de heer F. Barendse, Economisch beleid OBR Gemeente Rotterdam; − de heer L. van de Burg, CVAH afdeling Rotterdam; − de heer S. van de Hoek, Economische Zaken deelgemeente IJsselmonde; − de heer B. Nijman, Ondersteuning Markten Stadstoezicht Rotterdam; − mevrouw C. Oster, Economische Stimulering Kamer van Koophandel Rotterdam; − mevrouw R. Veerkamp, Economisch beleid OBR Gemeente Rotterdam; − de heer F. van der Werf, vertegenwoordiger deelgemeente Feijenoord.
101
102
Bijlage IV
Vragenlijst Rotterdamse kooplieden
E n q u ê te R o tt er d a m se w a re n m ar k te n , j un i 2 0 0 7 De gemeente Rotterdam wil een beleids- en actieplan opstellen voor alle Rotterdamse warenmarkten, afzonderlijk en in hun onderlinge samenhang. Doel is om het economisch functioneren van de warenmarkten in de toekomst te waarborgen en te optimaliseren. Om dit goed te doen heeft de gemeente aan EIM gevraagd de markten op hun sterke en zwakke punten te onderzoeken en daarvoor met name de kooplieden te benaderen. Wij stellen het dan ook zeer op prijs als u UW MENING (!!!) wilt geven over een aantal zaken. Hiervoor hebben we een korte vragenlijst opgesteld die u gemakkelijk op de stille momenten van deze marktdag kunt invullen. Wij halen uw ingevulde formulier in de middag weer bij u op! 1. Heeft u een vaste standplaats op deze markt? O ja O nee 2. In welke branche bent u actief? O food (levensmiddelen, versproducten, snacks) O kleding, schoenen, lederwaren O textiel (stoffen, fournituren, kousen/ondermode, huishoudtextiel) O bloemen en planten O overige non-food, te weten ………………………………………………………………………………. 3. Op welke warenmarkten staat u doorgaans iedere week? Graag de straat/het plein én de gemeente aangeven. - maandag: ………………………………………………………………………………………………………………. - dinsdag: …………………………………………………………………………………………………………………. - woensdag: ……………………………………………………………………………………………………………... - donderdag: …………………………………………………………………………………………………………….. - vrijdag: …………………………………………………………………………………………………………………... - zaterdag: ………………………………………………………………………………………………………………... - zondag: …………………………………………………………………………………………………………………... 4. Hoeveel jaar staat u al op deze markt? O korter dan 3 jaar O 3 tot 5 jaar O 5 tot 10 jaar O 10 tot 20 jaar O 20 jaar of langer
103
5. Hoe beoordeelt u de jaaromzet die u behaalt op deze warenmarkt? Is dat: O zeer goed O goed O gemiddeld O matig O zeer matig 6. Hoe is in de afgelopen 3 jaar op deze markt, bij uw kraam/verkoopwagen de ontwikkeling geweest van: sterke
toename
toename
gelijk
afname
sterke
gebleven
afname
- de omzet
O
O
O
O
O
- het aantal bezoekers
O
O
O
O
O
- het aantal kopers
O
O
O
O
O
- het gemiddelde bonbedrag
O
O
O
O
O
- het aantal concurrenten
O
O
O
O
O
7. Wanneer u deze resultaten en ontwikkelingen (antwoord bij vraag 5 en 6) vergelijkt met de andere warenmarkten waar u wekelijks staat, hoe scoort deze markt dan? Is dat: O beter O ongeveer gelijk O slechter 8. Hoeveel euro wordt er gemiddeld bij u per klant besteed? € ……………………………………………………. 9. Wilt u met een rapportcijfer uw oordeel geven over de volgende aspecten van deze markt? Graag het bolletje van het betreffende rapportcijfer aankruisen. 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
- aantal kooplieden op de markt
nvt
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- volledigheid van het aanbod
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- kwaliteit van de aangeboden producten
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- prijsniveau op de markt
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- openingstijden
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- opstelling/inrichting van de markt
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- de locatie/plek van de markt
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- de nabijheid van het winkelcentrum
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- sfeer en gezelligheid
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- parkeren in de omgeving
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
- toegankelijkheid (laden/lossen, parkeren)
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
10. Wilt u voor de aspecten die u een onvoldoende heeft gegeven (d.w.z. een rapportcijfer 1 t/m 5 bij vraag 9), hieronder beschrijven wat er anders zou moeten? ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………
104
11. Verwacht u over vijf jaar nog op deze markt te staan? O ja, want ……………………………………………………………………………………………………………. O misschien O nee, want ………………………………………………………………………………………………………….. 12. Welke aanvullingen of suggesties heeft u voor dit onderzoek? ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………
W ij d a nke n u h artel ijk v o o r u w me de wer ki ng !
105
106
Bijlage V
Kengetallen per warenmarkt
Tabel 60a Kengetallen Rotterdamse warenmarkten (1)
Afrikaan-
Afrikaan-
Alexander-
Asterlo-
derplein
derplein
polder
Zuidwijk
Centrum
Centrum
309
307
68
77
465
465
wo
za
vr
vr
di
za
- food
38
44
54
44
27
- textiel
42
39
24
29
44
- overige non-food
19
15
17
19
20
- bloemen & planten
19
2
5
7
9
bezettingsgraad (in %)
87
87
91
79
90
80
aanwezigheid vaste kooplieden (%)
51
56
73
68
62
66
9,8
10.7
2,2
2,1
15,4
13,0
11,3
12,3
2,8
3,0
16,9
16,5
12-13
13-14
3-4
3-4
18-20
17
meelopers/vaste kooplieden
2,4
2,1
2,4
1,8
-
-
% meelopers in consumptie
24
31
39
36
-
-
% meelopers in kramerij,
66
60
50
50
-
-
waarvan % textielmeelopers
37
56
47
46
4,25
5,13
6,46
8,00
-
-
kooplieden met matige omzet (%)
56
48
33
24
36
36
uitstroom kooplieden over 5 jaar (%)
18
6
17
13
-
-
kenmerk/kengetal: aantal kooplieden marktdag branchering (%):
jaaromzet bij huidige bezetting (mln €) jaaromzet bij 100% bezetting (mln €) omzetaandeel Rotterdam (%)
gemiddeld bonbedrag (€)
oordeel kooplieden (rapportcijfer): omvang markt/aantal kooplieden
5,5
5,7
7,8
6,5
7,9
5,7
volledigheid aanbod
4,8
5,6
7,4
6,8
6,7
5,8
productkwaliteit
5,0
5,7
8,2
6,9
6,4
6,6
prijsniveau
5,4
5,8
7,6
6,9
6,5
6,7
openingstijden
6,0
6,7
8,3
6,9
7,3
6,9
opstelling/inrichting
4,8
6,0
8,5
7,1
7,3
6,2
locatie
6,3
6,3
9,0
7,0
8,2
6,5
winkelomgeving
4,7
5,1
9,7
6,6
-
6,7
sfeer
4,0
5,2
8,8
7,0
6,4
6,4
parkeervoorzieningen
3,4
4,6
7,6
6,2
3,7
5,7
toegankelijkheid
3,4
5,3
7,0
7,2
-
6,2
totaal oordeel
4,9
5,6
8,1
6,8
6,7
6,3
Bron: EIM, 2007
107
Tabel 61b Kengetallen Rotterdamse warenmarkten (vervolg)
Eendrachts plein
Hoek van Holland
Hoogvliet
Ommoord
Overschie
Schiebroek
12
33
121
52
53
50
di
di
do
wo
vr
vr
kenmerk/kengetal: aantal kooplieden marktdag branchering (%): - food
100
54
45
46
61
52
- textiel
0
29
37
28
22
27
- overige non-food
0
8
16
20
6
16
- bloemen & planten
0
8
2
6
11
5
bezettingsgraad (in %)
-
51
77
88
47
81
aanwezigheid vaste kooplieden (%)
-
44
50
72
39
35
jaaromzet bij huidige bezetting (mln €)
0,2
0,3
3,2
1,6
1,1
1,5
jaaromzet bij 100% bezetting (mln €)
0,6
0,7
4,6
2,0
2,5
2,0
omzetaandeel Rotterdam (%)
0,3
<1
4-5
2
1-3
2
meelopers/vaste kooplieden
-
1,0
1,6
2,8
1,0
2,1
% meelopers in consumptie
-
36
26
45
62
43
% meelopers in kramerij,
-
61
65
46
19
45
60
30
43
40
50
6,00
5,33
7,10
7,80
5,50
6,06
kooplieden met matige omzet (%)
40
40
60
35
70
35
uitstroom kooplieden over 5 jaar (%)
40
20
15
20
40
15
omvang markt/aantal kooplieden
5,3
6,3
5,1
6,4
2,8
6,2
volledigheid aanbod
6,0
7
5,4
6,7
3,4
5,6
productkwaliteit
8,2
9
6,1
6,9
6,3
7,0
prijsniveau
7,6
8,8
6,4
6,8
6,2
7,1
openingstijden
7,8
7,5
7,3
6,8
5,5
7,
opstelling/inrichting
7,0
7
6,7
6,7
3,5
7,2
locatie
6,4
8,3
7,2
7,1
3,8
7,6
winkelomgeving
6,8
9,8
7,6
7,7
3,9
7,8
sfeer
7,8
8,8
6,0
7,0
4,5
7,3
parkeervoorzieningen
5,4
8,8
7,3
7,2
6,4
6,4
toegankelijkheid
6,8
9
6,9
7,1
6,5
6,8
totaal oordeel
6,8
8,2
6,6
6,9
4,8
6,9
waarvan % textielmeelopers gemiddeld bonbedrag (€)
oordeel kooplieden (rapportcijfer):
Bron: EIM, 2007
108
Tabel 62c Kengetallen Rotterdamse warenmarkten (vervolg)
Visserij
Visserij
Wijde Kerk-
Wijde Kerk-
plein
plein
straat
straat
IJsselmonde
186
172
4
6
67
do
za
di
za
do
- food
54
59
0
0
50
- textiel
39
31
0
0
30
- overige non-food
7
8
100
100
13
- bloemen & planten
1
1
0
0
7
bezettingsgraad (in %)
89
85
-
-
57
aanwezigheid vaste kooplieden (%)
59
59
-
-
43
jaaromzet bij huidige bezetting (mln €)
7,1
6,2
0,06
0,1
1,4
jaaromzet bij 100% bezetting (mln €)
8,0
7,3
0,5
0,4
2,8
9
8
0,1
0,2
2-3
meelopers/vaste kooplieden
3,3
1,9
-
-
1,8
% meelopers in consumptie
27
36
-
-
46
% meelopers in kramerij,
67
57
-
-
45
waarvan % textielmeelopers
38
39
3,65
5,43
4,75
3,00
6,40
kooplieden met matige omzet (%)
62
27
100
58
79
uitstroom kooplieden over 5 jaar (%)
29
11
0
25
30
omvang markt/aantal kooplieden
4,9
5,6
5,7
7,5
3,6
volledigheid aanbod
4,8
5,7
7,0
7,2
3,3
productkwaliteit
4,8
5,4
6,7
7,2
6,2
prijsniveau
4,6
5,4
8,3
8,0
5,9
openingstijden
5,6
6,2
8,0
8,0
5,9
opstelling/inrichting
5,6
5,9
6,7
6,7
3,9
locatie
6,4
7,1
6,0
6,5
2,9
winkelomgeving
5,5
6,6
7,7
7,3
3,5
sfeer
4,7
5,6
8,0
7,3
3,6
parkeervoorzieningen
3,9
5,2
3,3
4,8
5,7
toegankelijkheid
4,6
5,7
4,7
6,2
6,2
totaal oordeel
5,1
5,9
6,5
7,0
4,6
kenmerk/kengetal: aantal kooplieden marktdag branchering (%):
omzetaandeel Rotterdam (%)
gemiddeld bonbedrag (€)
49
oordeel kooplieden (rapportcijfer):
Bron: EIM, 2007
109
