M Prestatieafspraken. Gemeente Breda, Laurentius, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg

HERIJKTE ALLIANTIE 2011 T/M 2014

Prestatieafspraken Gemeente Breda, Laurentius, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg

12 juli 2011

2 Herijkte Alliantie Breda 2011 tot en met 2014 – 12 juli 2011

Hoofdstuk

Titel

Pagina

Préambule: Herijkte Alliantie Breda 2011 t/m 2014

3

1. Verruiming van de woningvoorraad 1.1. Nieuwbouwprogramma 2009 – 2020; aantallen en locaties 1.2. Kwaliteit van nieuwbouwwoningen 1.3. Borging van de nieuwbouwproductie 1.4. Grondprijzen 1.5. Bouwconcepten

7 7 9 9 10 11

2. Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad 2.1. Verbetering van de energieprestatie van bestaande woningen 2.2. Verbetering van de toegankelijkheid en veiligheid van bestaande woningen 2.3. Verkoop van woningen 2.4. Sloop van woningen

12 12

3. Woonruimtebemiddeling en doelgroepen 3.1. Systeem woonruimtebemiddeling 3.2. Inzet voor de doelgroep 3.3. Inzet voor de doelgroepen jongeren en starters 3.4. Inzet voor de doelgroep studenten 3.5. Inzet voor overige kwetsbare doelgroepen

15 15 15 16 17 17

4. Maatschappelijke ontwikkeling 4.1. Wonen en zorg: GWI 4.2. Stedelijk Kompas 4.3. Maatschappelijk vastgoed 4.4. Maatschappelijke participatie

19 19 20 20 21

5. Wijkontwikkeling en leefbaarheid 5.1. Wijkontwikkeling 5.2. Leefbaarheid

22 22 25

6. Organisatie en samenwerking: borging van de uitvoering 6.1. Overlegstructuur en borging van de afspraken 6.2. Cultuur van samenwerken: het Alliantie-Netwerk 6.3. Innovatieve thema’s en onderzoek 6.4. Achtervang 6.5. Looptijd en bijstelling 6.6. Bijzondere omstandigheden

26 26 27 27 28 28 29

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

31 33 40 41 42

1: 2: 3: 4: 5:

begrippen en definities lijst bouwen sloopplannen corporaties energielabeling woningen corporaties opplusprojecten corporaties Breda memo kostenverhaal en wijkontwikkeling

13 13 14


Préambule: Herijkte Alliantie Breda 2011 t/m 2014 Herijking Alliantie 2011-2014 in relatie tot Alliantie 2008-2012 Evenals de gemeente, hechten de corporaties groot belang aan de voortzetting van de Alliantie. De Alliantie manifesteert zich als een partnerschap wat er toe doet voor de ontwikkeling van de stad. Uitgangspunt hierbij is het bereiken van een vitale stad. Het is onze overtuiging dat juist ten tijde van economische teruggang de samenwerking extra hard gezocht en gevonden moet worden. Stilstand in de ontwikkeling van de stad moet voorkomen worden. De remedie daarvoor is samen te (blijven) investeren in de toekomst van de stad. Het gaat erom met de beschikbare gelden een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te behalen. Juist de woningmarkt maakt een zeer heftige crisis door. Veel investeringen hebben een breed economisch draagvlak nodig. Waar de gemeente aan de ene kant en woningcorporaties aan de andere kant investeringscapaciteit beschikbaar hebben, zal die capaciteit zo goed mogelijk moeten worden ingezet. Dat vraagt om de nodige samenwerking en afstemming als het gaat om de realisatie van de kwalitatieve stedelijke doelen. Naast een actief dagelijks beheer, gaat het er bij de corporaties om waar mogelijk en wenselijk te investeren in woningen, maatschappelijk vastgoed, wijken en leefomgeving. In dit document, Herijkte Alliantie Breda 2011 tot en met 2014, zijn de herijkte afspraken vastgelegd die de gemeente Breda en de woningcorporaties Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg met elkaar hebben gemaakt op het brede terrein van het wonen. De looptijd van deze herijkte Alliantie is 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014. Het document geeft tegelijkertijd een doorkijk naar de periode 2015 tot 2020. Deze herijkte Alliantie 2011-2014 is een voortzetting en herijking van de Alliantie 2008-2012 (“Perspectief voor mensen”), zoals die in december 2008 door de vier partijen is overeengekomen. Deze herijkte Alliantie 2011-2014 vervangt de Alliantie 2008-2012. Nieuwe onderleggers Belangrijke nieuwe onderleggers (in chronologische volgorde) voor de Herijkte Alliantie 2011-2014 zijn: het Coalitieakkoord @ Breda ’10-’14; “Koers gezet”, door de gemeenteraad in december 2010 vastgesteld; de in december 2010 tussen de gemeente en de woningcorporaties overeengekomen notitie “Gedeelde Koers”; nieuw (in gang gezet) beleid vanuit @ Breda, waaronder de Woonagenda; nieuw (in gang gezet) beleid vanuit de woningcorporaties, vanwege ingrijpende ontwikkelingen (hervormingen) in de corporatiesector, waaronder de implementatie van de Staatssteunbeschikking.

. . . . .

@ Breda In het Coalitieakkoord staat centraal de ambitie om partnerschappen aan te gaan en allianties te smeden en het samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties vormgeven aan de stad. De overheid staat naast de bewoners en organisaties en niet erboven. Uitgegaan wordt van de kennis en de capaciteiten van de inwoners zelf. Stedelijke Programmering 2020 - Koers gezet In Koers gezet heeft de gemeenteraad in december 2010 haar keuzes gemaakt voor de stedelijke programmering tot 2020. Gedeelde koers De in Gedeelde koers voorgestelde herprogrammering, voorzover deze consequenties heeft voor de Alliantie, krijgt in deze Alliantie een verdere doorvertaling. Naast de herprogrammering is in Gedeelde Koers een afspraak gemaakt over de zogenaamde ‘Plus’. “Ter bekrachtiging van de herijkte prestatieafspraken op het thema ‘verruiming van de woningvoorraad’, is bezien op welke onderdelen een extra inzet vanuit de corporaties denkbaar is. De ‘Plus’ is in deze herijkte Alliantie doorvertaald op de volgende, in Gedeelde koers, genoemde onderwerpen: betrokkenheid van de woningcorporaties bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed, in het bijzonder de Brede Scholen;

.


. . . . . . . . . .

gezamenlijk stroomlijnen en uitbouwen van samenwerking in de wijken; afspraken over meer snelheid in de realisatie van bouwplannen; een nieuwe afspraak over (plan)kostenverdeling; verbreding van de wijkontwikkeling en afspraken over specifieke projecten in de wijkontwikkeling; investeringen van woningcorporaties in de leefbaarheid van de wijken en het meewerken aan intensief beheer; gezamenlijk uitwerken van onderzoeksambities (en betrokkenheid daarbij van marktpartijen en de regio); investeringen van woningcorporaties in maatschappelijke opvang; realisatie van 800 eenheden studentenhuisvesting door de woningcorporaties (deels in de bestaande voorraad); gesprek aangaan over woonwagenstandplaatsen; uitwerking van de volgende ‘innovatieve thema’s: mogelijkheden voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap; ruimte voor startende bedrijven in leegkomende appartementencomplexen; nader onderzoek naar de Wijkontwikkelingsmaatschappij; mogelijkheden voor “transitiebeheer”.

. . . .

Nieuw beleid vanuit de gemeente Vanuit @ Breda zijn nieuwe keuzes gemaakt, onder andere vanwege noodzakelijke bezuinigingen. Met name op het terrein van Maatschappelijke Ontwikkeling en Sociale Zaken is een proces van bezuinigen in gang gezet. Vanzelfsprekend worden ook de gesubsidieerde organisaties geconfronteerd met de gevolgen hiervan. Op diverse thema’s in deze herijkte Alliantie wordt dit nieuwe beleid zichtbaar. Specifiek voor het beleidsveld wonen is een “Woonagenda” vastgesteld, waarin op een aantal thema’s concrete acties worden aangekondigd: 2011-2012: (collectief) particulier opdrachtgeverschap, wonen boven winkels, kansen voor wonen en zorg, doorstroming, transformatie kantoren, vermindering woonlasten en energiebesparing, meer wooneenheden voor studenten, kader bij afweging voor sloop, toevoegen woningbouwprogramma na ombuigingsoperatie, aanscherpen woonmonitor; vanaf 2013: behouden adequate sociale voorraad, beperkte mogelijkheden in dorpen, kwaliteitsverbetering bestaande voorraad om tegemoet te komen aan de kwalitatieve vraag van alleenstaanden en ouderen.

. .

Deze Alliantie legt de afspraken vast die hierover met de woningcorporaties zijn gemaakt. Actualiteiten met betrekking tot het beleid ten aanzien van de woningcorporaties Ook bij woningcorporaties is er, vanwege de op slot geraakte woningmarkt en nieuw beleid bij de Rijksoverheid (nieuwe Woningwet, Staatssteunbeschikking, heffingen vanuit het Rijk), sprake van noodzakelijke bezuinigingen. Het Rijksbeleid zorgt daarnaast voor minder investeringsruimte. Dat heeft consequenties voor het (onrendabel) investeren in projecten en voor het beleid ten aanzien van ‘de doelgroep’. De nieuwe regels hebben gevolgen voor de woningmarkt en de positie van woningzoekenden in Breda en daarmee voor het woonbeleid. Samenwerking tussen partijen in een partnerschap De gemeente Breda en de corporaties zijn van mening dat samenwerking in een Alliantie gewenst en noodzakelijk is ten einde de burgers van de stad op de beste manier van dienst te kunnen zijn. Partnerschap stimuleert de innovatiekracht: de mogelijkheden van partijen kunnen slim met elkaar worden gecombineerd, waardoor de input afneemt terwijl output en gewenste outcome toenemen. Bij een partnerschap is er sprake van wederzijdse inspanning, vertrouwen en aanspreekbaarheid. Dat houdt ook in dat partijen zich kwetsbaar willen opstellen en bepaalde marges van onzekerheid aanvaarden. Waar de samenwerking plaatsvindt in het publieke domein dient de samenwerking publiekelijk transparant te zijn en dienen partijen zich daarover gezamenlijk in het openbaar te verantwoorden. Bestuurlijke besluitvorming


door partijen is per definitie een eigen verantwoordelijkheid binnen hun eigen wettelijke kaders en spelregels. De corporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die in Breda een groot en betekenisvol vastgoedbezit hebben. Daarnaast dragen zij actief bij aan het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken. De corporaties werken vanuit een lange termijn visie op de ontwikkeling van de stad. Zij hebben belang bij continuïteit en voorspelbaarheid in de ontwikkeling van Breda (en de regio). De corporaties zijn bereid negatieve financiële rendementen te accepteren bij de ontwikkeling van vastgoed voor hun doelgroep. Ook investeren zij in maatschappelijke en sociale maatregelen zonder dat daar een direct rendement tegenover staat. De gemeente Breda wenst deze bijzondere positie ook in deze overeenkomst tot uitdrukking te brengen. Hierbij wordt het volgende in acht genomen: Ten eerste De samenwerking tussen de gemeente Breda en de corporaties is gericht op het realiseren van doelen die ten goede komen aan de inwoners van Breda en in het bijzonder die groep bewoners die behoort tot de doelgroep zoals die in het BBSH is aangegeven. Partijen hebben er belang bij dat de aanwezige verdiencapaciteit in Breda ten goede komt aan de inwoners van Breda. De belangen van de gemeente en de corporaties voor de korte én lange termijn lopen vaak parallel. Ten tweede De samenwerking tussen de gemeente Breda en de corporaties is gelijktijdig ook zakelijk. Ten derde Corporaties met een klein en minder betekenisvol bezit in Breda of corporaties zonder bezit in Breda worden niet uitgesloten; de gemeente Breda borgt een eerlijk speelveld waarop ook andere organisaties niet zijnde een corporatie actief kunnen zijn.

. . .

Waarderen van maatschappelijke investeringen Zoals ook hierboven is geschetst, hebben de corporaties een brede maatschappelijke inzet op tal van terreinen in de stad, zowel fysiek als sociaal. Deze inzet is economisch veelal verliesgevend en niet uit de reguliere huurinkomsten van corporaties betaalbaar. Vandaar dat de corporaties verdiencapaciteit in relatie tot overige marktactiviteiten nodig hebben om hun brede inzet te bekostigen. Vanuit deze optiek wensen de corporaties marktwoningen te ontwikkelen waarbij de te realiseren ontwikkelwinst wordt teruggeploegd in de Bredase samenleving. De gemeente onderkent dit belang en is bereid daar waar de gemeente zelf grond uitgeeft voor woningbouw mee te werken aan de wens van de corporaties. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeentelijke grondopbrengst marktconform is/blijft en dat andere ontwikkelende partijen die bereid zijn hun ontwikkelwinst op een vergelijkbare manier zoals met de corporaties is afgesproken in te zetten, ook vergelijkbare posities hebben. De waardering drukt zich onder andere uit bij het selecteren van en gunnen aan woningcorporaties van ontwikkellocaties. Opzet en functie van de prestatieafspraken Deze Herijkte Alliantie 2011-2014 bevat de tussen partijen gemaakte prestatieafspraken. Hierbij worden de volgende hoofdthema’s onderscheiden: 1 Verruiming van de woningvoorraad 2 Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad 3 Woonruimtebemiddeling en doelgroepen 4 Maatschappelijke ontwikkeling 5 Wijkontwikkeling en leefbaarheid 6 Organisatie en samenwerking: borging van de uitvoering Deze thema’s zijn door de gemeente en de corporaties nader uitgewerkt in concrete, uitvoeringsgerichte en meetbare prestatieafspraken. De afspraken zijn concreet, procedureel of agenderend van aard. De concrete afspraken zijn realistisch want getoetst op uitvoeringsaspecten zoals kennis, organisatie, tijd en geld. Procedurele afspraken leggen het moment van besluitvorming vast en de minimale inhoud van het besluit. Agenderende afspraken geven aan over welke onderwerpen partijen nader overleggen en op welk moment.


Voor het uitvoeren van de in deze overeenkomst vastgelegde afspraken zal het soms nodig zijn afspraken nader uit te werken. Ook kan de dynamiek van de maatschappelijke werkelijkheid leiden tot nieuwe of aanvullende afspraken, deze herijking is daar een sprekend voorbeeld van. De veranderingen in de economische situatie hebben ook effecten voor maatschappelijke ontwikkeling en maatschappelijke participatie en leefbaarheid. Gemeente en corporaties zijn zich er van bewust dat de genoemde ontwikkelingen kunnen leiden tot niet-voorziene situaties die aanpassing van deze overeenkomst wenselijk maken. Op het moment dat een van de partijen meent dat door het Rijksbeleid of andere externe oorzaken zodanige wijzigingen optreden dat deze gevolgen hebben voor de prestatieafspraken, wordt dit besproken in het bestuurlijk overleg tussen de gemeente en de corporatie. Partijen zijn zich er van bewust dat externe omstandigheden ook de komende jaren nog kunnen leiden tot niet voorziene situaties die tot nieuwe aanpassing van deze overeenkomst kunnen leiden. Uitgangspunt bij deze overeenkomst is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar. Partijen zullen nadere uitwerkingen, aanpassingen of aanvullingen toevoegen aan deze overeenkomst, zodat de prestatieafspraken één samenhangend pakket van afspraken blijven vormen. Bestaande convenanten en documenten Een aantal afspraken ligt vast in eerder ondertekende convenanten, waar soms ook andere partijen bij betrokken zijn. In deze prestatieafspraken wordt op een aantal punten naar deze convenanten verwezen. Het gaat om de volgende convenanten en reeds bestaande afspraken of procedures: Overeenkomst Herstructurering Breda Noordoost, ondertekend op 16 december 2004, en de Ontwikkelingsvisie Hoge Vucht / Doornbos / Linie, 2010-2015; Samenwerkingsovereenkomst Heuvel (gemeente Breda – WonenBreburg), ondertekend op 5 oktober 2006, en de Ontwikkelingsvisie Heuvel, 2010-2015 Samenwerkingsovereenkomst Driesprong (gemeente Breda – WonenBreburg) en de Visie Driesprong (2006); Wijkimpulsplan Haagse Beemden (2009); Hennepconvenant; Convenant onrechtmatige bewoning; WMO; GWI; Intentieovereenkomst Samenwerking Biomassacentrale Breda, in mei 2010 ondertekend door de gemeente Breda, Laurentius, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg en Essent; Samenwerkingsovereenkomst Starterslening Breda 2009.

. . . . . . . . . .


1.

Verruiming van de woningvoorraad In dit hoofdstuk van de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over: Nieuwbouwprogramma 2009-2020; aantallen en locaties Kwaliteit van nieuwbouwwoningen Borging van de nieuwbouwproductie Grondprijzen Bouwconcepten

. . . . . 1.1.

Nieuwbouwprogramma 2009 – 2020; aantallen en locaties De volgende afspraken worden gemaakt: 1.1.1. Ten gevolge van de neerwaarts bijgestelde demografische verwachtingen, alsmede ten gevolge van de effecten van de kredietcrisis, voert de gemeente Breda een stedelijke herprogrammering uit. In dat kader hebben de corporaties zich bereid verklaard om hun woningbouwprogramma’s tot 2020 fors neerwaarts bij te stellen. Deze afspraken zijn tussen de gemeente en de drie corporaties vastgelegd in “Van Koers Gezet naar Gedeelde Koers”, door de gemeenteraad bekrachtigd via een raadsbesluit in december 2010. “Gedeelde Koers” is een hard uitgangspunt voor deze herijking van de Alliantie. 1.1.2. De drie corporaties voegen in de periode 1 januari 2009 tot en met 31 december 2019 in totaal 2.956 woningen aan de Bredase woningvoorraad toe. Hiervan behoren 1.244 woningen tot de bereikbare categorie (zowel huur als koop). Ten opzichte van de voorgaande afspraken (Alliantie 2008-2012) betekent dit een afname van 1.846 woningen voor de periode 2009-2020. Het aantal van 2.956 wordt opgehoogd met de pm locaties uit afspraak 1.1.6. Locaties die netto geen toevoeging aan de voorraad opleveren (vervangende nieuwbouw) kunnen, na overleg met en met goedkeuring van de gemeente, aanvullend aan het programma worden toegevoegd. 1.1.3. De aantallen genoemd in 1.1.2 zijn gebaseerd op de woningbouwprogramma's die het kader van "Gedeelde Koers" zijn overeengekomen (zie bijlagen 2A, 2B en 2C). In de Taskforce Woningbouw worden aantallen en kwaliteiten gemonitord. Indien nodig, worden, met wederzijdse instemming, gewijzigde afspraken gemaakt over fasering en programmering. Wijzigingen kunnen het gevolg zijn van voortschrijdend inzicht vanuit de corporaties en/of de gemeente, bijvoorbeeld als het gevolg van marktontwikkelingen of in de context van de stedelijke programmering. 1.1.4. Het woningbouwprogramma zoals opgenomen in bijlagen 2A, 2B en 2C is te beschouwen als een realisatieafspraak. Het programma en de daaraan gekoppelde realisatieafspraak worden één maal per jaar (voorbereid door de Taskforce Woningbouw) in het Bestuurlijk Overleg Alliantie besproken en, indien nodig, met wederzijdse instemming geactualiseerd en gewijzigd. Wanneer met wederzijdse instemming woningaantallen vrijvallen, omdat ze niet op tijd zijn gerealiseerd, heeft de gemeente het recht om te bewerkstelligen, dat deze vrijgekomen woningaantallen anderszins worden gerealiseerd. Indien de gemeente van haar recht gebruik maakt, is de gemeente jegens de corporaties nimmer tot enigerlei vergoeding van schade en kosten, hoe ook genaamd, gehouden. 1.1.5. De gemeente zal zich inspannen om – ten behoeve van de realisatie van de woningaantallen - de publiekrechtelijke randvoorwaarden in een bestemmingsplan te realiseren dan wel, indien nodig, zorg te dragen voor de benodigde vrijstellingsprocedures. Indien vast komt te staan, dat de benodigde planologische maatregelen door de gemeente niet kunnen worden genomen, is de gemeente jegens de corporaties nimmer tot enigerlei vergoeding van schade en kosten, hoe ook genaamd, gehouden. 1.1.6. De woningbouwprogramma’s zoals opgenomen in bijlage 2A, 2B en 2C zijn te beschouwen als een realisatie-afspraak. Het programma kent flexibiliteit in de zin dat de definitieve omvang van locaties soms nog bepaald zal moeten worden. Plussen en minnen op concrete locaties die het gevolg zijn van deze flexibiliteit, zijn niet overdraagbaar. De locaties uit het woningbouwprogramma vol-


gens bijlage 2A, 2B en 2C zijn niet overdraagbaar naar andere partijen, anders dan na onderling overleg tussen gemeente en de betreffende corporatie. In dat overleg is een belangrijk argument ‘het waarderen van maatschappelijke investeringen’ (zie preambule), waarbij uitgangspunt is dat corporaties verdiencapaciteit nodig hebben om hun brede maatschappelijke inzet te bekostigen. 1.1.7. In de aantallen genoemd in afspraak 1.1.2 zijn de locaties Archimedesstraat (250 won), Lunet (aantal pm), Tramsingel (77 won) en Alles voor Allen (klooster Hopmanstraat) (36 won) opgenomen. Deze locaties zullen in de periode tot 2020 zo mogelijk aan de harde plancapaciteit worden toegevoegd. Ter toelichting op de locatie Archimedesstraat wordt opgemerkt dat het definitief woningbouwprogramma op deze locatie afhankelijk zal zijn van de nog nader uit te werken visie voor deze locatie. Uitgangspunt voor deze locatie is grondgebonden woningen te realiseren in een jaren ’30 sfeer (zoals Belcrum of Wagemakerspark). Het programmatische uitgangspunt wordt vastgesteld op 250 woningen. Ten aanzien van de locatie Lunet lopen gesprekken met een marktpartij die ook namens Singelveste AlleeWonen aan tafel zit. Voor deze locatie zal een uitwerkingsplan (postzegelplan) worden opgesteld, in welk kader nadere afspraken worden gemaakt over de programmatische kaders (kwantitatief en kwalitatief). Ten aanzien van de locatie Alles voor Allen wordt opgemerkt dat deze 36 zorgwoningen exclusief bestemd zijn voor de congregatie. Voor de kloosterlocatie wordt nu nog geen afspraak gemaakt. 1.1.8. Om de locaties uit afspraak 1.1.7 in de periode tot 2020 van zachte plannen naar harde plannen om te kunnen zetten is extra programmatische en planologische (bestemmingsplan) ruimte vereist. De corporaties leveren zelf de benodigde programmatische- en planologische ruimte aan. Hiertoe worden in programmatische zin de onzelfstandige eenheden benut (studenten- en zorgeenheden) uit het woningbouwprogramma van de corporaties. In het kader van de herprogrammering met de corporaties zijn in totaal 325 woningen als onzelfstandige eenheid geoormerkt (zie bijlage 2D). 1.1.9. Daarnaast hebben de corporaties (in planologische zin) een verdunningsopgave aanvaard van minimaal 250 woningen. Dat betekent dat de bestemmingsplancapaciteit met minimaal 250 woningen wordt teruggebracht. Hiertoe gaan de corporaties een stedelijke verkenning uitvoeren naar de verdunningsmogelijkheden. De woningcorporaties leveren in juli, nog voor ondertekening van deze Herijkte Alliantie, een bestuurlijk vastgestelde overeenstemming aan waarin zij (individueel of collectief) de gemeente zekerheid bieden over de in te leveren ruimte aan harde bestemmingsplancapaciteit. De vervolgens met de gemeente af te sluiten overeenkomst heeft een privaatrechtelijk / anterieur karakter en krijgt een publiekrechtelijke vertaling in de betreffende bestemmingsplannen. Onderdeel van de overeenkomst is dat op bepaalde locaties bestemmingsplanruimte zonder vergoeding van planschade wordt weg bestemd. 1.1.10. De programmatische en planologische ruimte die in afspraak 1.1.8 wordt gecreëerd, volstaat voor de nieuwe locaties waar al een woningaantal aan gekoppeld is (Archimedesstraat, Tramsingel, Alles voor Allen). Voor de pm-locaties zal aanvullend planologische ruimte moeten worden gevonden via een aanvullende verdunningsopgave. 1.1.11. WonenBreburg neemt het initiatief een gebiedsvisie op te stellen voor het gebied Doornbos-OostMoleneind, gericht op het in procedure kunnen brengen van een bestemmingsplan. Een startnotitie waarin taken, rollen en verantwoordelijkheden zijn gedefinieerd is op 1 september 2011 gereed en besproken met betrokken partijen als het ROC. Een concreet resultaat (een vastgestelde gebiedsvisie als onderlegger voor een bestemmingsplanprocedure) van het initiatief van WonenBreburg is met de gemeente overeengekomen uiterlijk op 31 december 2011. In Doornbos-Oost-Moleneind wordt een meervoudige opgave geformuleerd. Het gebied wordt getypeerd als samenhangend woon-werkgebied in een groene setting. 1.1.12. De gemeente nodigt de corporaties –naast andere partijen- uit te participeren in de selectie- en gunningprocedures voor het bouwen van nieuwe woningen op door de gemeente uit te geven gronden in geheel Breda. Bij de procedure van gunning en selectie baseert de gemeente zich op de notitie “Selectie- en gunningscriteria voor corporaties” (2011). Lopende verplichtingen in Teteringen (van WonenBreburg en Singelveste) worden gerespecteerd. Nader overleg vindt plaats over


het tempo waarin aan deze verplichtingen kan worden voldaan, rekening houdend met marktontwikkelingen en het tempo van de ontwikkelingen in Teteringen. De claim Teteringen wordt in principe voor 2020 ingevuld. Uiterlijk 31 december 2011 is afgesproken welke eventuele nieuwe mogelijkheden tot participatie in selectie- en gunningprocedures er voor corporaties beschikbaar zijn of gaan komen. In het verband van deze Alliantie wordt dit onderwerp één maal per jaar op bestuurlijk niveau open en transparant gemonitord.

1.2.

Kwaliteit van nieuwbouwwoningen De gemeente en de corporaties streven ernaar dat de woningen die worden toegevoegd aan de bestaande voorraad, toekomstbestendig en duurzaam zijn. De gemeente en de corporaties willen daarom bij nieuwbouw de mogelijkheden benutten voor het realiseren van duurzame, energiezuinige en levensloopgeschikte woningen. Veel eisen op het vlak van duurzaamheid, energiezuinigheid en levensloopbestendigheid zijn inmiddels reeds vastgelegd in het Bouwbesluit: per 1 januari 2011 is in het Bouwbesluit de energieprestatiecoëfficiënt (epc) bij nieuwbouw verlaagd van 0,8 naar 0,6. Alle nieuwbouwwoningen hebben een energielabel A. De verwachting is dat de epc per 1 januari 2015 verder wordt verlaagd naar 0,4; het Bouwbesluit bevat eisen gericht op de toegankelijkheid van woningen; het Bouwbesluit stelt eisen aan constructieveiligheid, brandveiligheid en inbraakwerendheid van woningen. Bij de invoering van het vernieuwde Bouwbesluit (volgens planning van de Rijksoverheid per 1 januari 2012) moet bij de aanvraag van een bouwvergunning tevens een berekening worden ingeleverd van de materiaalgebonden milieueffecten. De corporaties voldoen bij de bouw van nieuwe woningen minimaal aan de eisen uit het Bouwbesluit.

. . .

De Nota Kwaliteit uit 2005 wordt geëvalueerd. Belangrijk element daarbij zijn de gewijzigde omstandigheden sinds het uitbrengen van deze nota en de huidige tijd (financiële context, nieuw bouwbesluit). De volgende afspraak wordt gemaakt: 1.2.1. Gemeente en corporaties hanteren ten minste het vigerende Bouwbesluit als de geldende norm bij nieuwbouw van woningen door corporaties. 1.2.2. De Nota Kwaliteit uit 2005 wordt in 2011 geëvalueerd tegen de achtergrond van het vernieuwde Bouwbesluit 2012. Indien uit deze evaluatie de wens tot aanvullende kwaliteitseisen naar voren komt, zullen deze uitkomsten in het bestuurlijk overleg met de corporaties worden geagendeerd.

1.3.

Borging van de nieuwbouwproductie De volgende afspraken worden gemaakt: 1.3.1. De gemeente en de corporaties hebben afspraken gemaakt over de status van de initiatieven en bouwprojecten zoals die voorkomen op de lijst woningbouwprojecten 2009 -2020. 1.3.2. De uitvoering van de lijst nieuwbouwprojecten wordt bewaakt binnen de Taskforce Woningbouw. De corporaties werken mee om vanuit de Taskforce Woningbouw periodiek overleg te voeren met marktpartijen en bewoners(organisaties) die in Breda actief zijn, over kwalitatieve en kwantitatieve aspecten van het bouwen van nieuwe woningen in Breda. 1.3.3. De Taskforce Woningbouw richt zich op de korte termijn (doorkijk van drie tot vier jaar) en opereert binnen de kaders die vanuit de stedelijke programmering worden aangereikt. Aldus wordt op stedelijk niveau, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin, jaarlijks in een passend woningbouwprogramma voorzien. 1.3.4. Gemeente en corporaties willen beide meer snelheid in de realisatie van bouwplannen en hechten beide aan een helder uitgelijnd proces bij de uitwerking van projecten. In gezamenlijkheid (Taskforce Woningbouw) zal de proceduregang/proceslijn rond projecten tegen het licht gehouden wor-


1.3.5.

1.3.6.

1.3.7.

1.3.8.

1.4.

den, en waar mogelijk zullen verbetervoorstellen worden gedaan. Onorthodoxe oplossingen worden daarbij niet uitgesloten. Op 1 september 2011 zal deze uitwerking beschikbaar zijn. De gemeente en de corporaties verkennen uiterlijk in het vierde kwartaal van 2011 de mogelijkheden die ‘risk and benefit sharing’ kan bieden om verschillen van mening over de verdeling van risico’s, kosten en opbrengsten bij de bouw van nieuwe woningen of bij de aanpak van een gebied (bijvoorbeeld in de wijkontwikkeling) op te lossen. De gemeente is verantwoordelijk voor actuele bestemmingsplannen, waarbinnen een variëteit aan woonmilieus en woonsferen wordt opgenomen. Hierbij wordt rekening gehouden met de mogelijkheden in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet. In 2013 voldoen alle bestemmingsplannen aan de eisen uit de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De gemeente Breda heeft met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de Grondexploitatiewet de beschikking over nieuwe instrumenten om haar doelen te realiseren, ook in de situatie waarin de gemeente niet de eigenaar van de grond is. De gemeente zet dit publiekrechterlijke instrumentarium optimaal in ten behoeve van de realisering van de gemeentelijke doelen. De gemeente en de corporaties beschouwen de kwaliteit van de woningen en de kwaliteit van de inpassing van de woningen in de omgeving als dominante factor in het ontwikkelingsproces en de besluitvorming daarover. De gemeente hanteert daarbij ten aanzien van corporaties vergelijkbare eisen als ten aanzien van andere partijen.

Grondprijzen De volgende afspraken worden gemaakt: 1.4.1. De gemeente voert een grondbeleid zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2008. 1.4.2. Bij de uitgifte van grond wordt door de gemeente Breda een marktconforme grondprijs gehanteerd. 1.4.3. De gemeente hanteert in de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 de volgende grondprijzen voor huurwoningen in de sociale sector: a Hoogbouw: grondprijs huurwoning in de sociale sector € 15.755,- exclusief BTW (prijspeil 2011); b Grondgebonden woning: grondprijs huurwoning in de sociale sector € 18.380,- exclusief BTW (prijspeil 2011). Ten aanzien van de grondprijzen voor huurwoningen in de sociale sector geldt dat de corporaties blijvend dienen te voldoen aan de voorwaarden die de Europese weten regelgeving stelt om te vermijden dat sprake kan zijn van ongeoorloofde staatssteun. 1.4.4. Bij tussentijdse verkoop van een huurwoning in de sociale sector waarvoor een grondprijs is gehanteerd zoals vastgelegd in afspraak 1.4.3, zal een nabetaling aan de gemeente verschuldigd zijn. Hiervoor geldt het volgende: a Bij hoogbouw geldt bij verkoop een nabetaling per woning van € 15.755,- exclusief BTW (prijspeil 2011); b Bij grondgebonden woningen geldt bij verkoop een nabetaling per woning van € 18.380 exclusief BTW (prijspeil 2011). 1.4.5. De gemeente hanteert in de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 een residuele grondwaardemethode voor bereikbare koopwoningen (maximaal € 185.000,- v.o.n., prijspeil 2011, prijsgrens zoals vastgesteld door de provincie Noord-Brabant). In dit geval worden voor het project waarvoor de residuele grondwaarde wordt bepaald, de vrij op naamprijzen die voor dat object op die specifieke locatie maximaal haalbaar zijn in de markt bepaald. Hiervan worden dan de bouwen bijkomende kosten van dat specifieke object afgetrokken, waarna de residuele grondwaarde resteert. 1.4.6. De gemeente hanteert in de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 voor bereikbare koopwoningen die worden verkocht via een maatschappelijk gebonden eigendomsconstructie de grondprijzen die gelden voor bereikbare huurwoningen zoals genoemd in afspraak 1.4.3. Hierbij geldt dat prijs van de woning na korting maximaal € 185.000,- v.o.n. mag bedragen (prijspeil


2011). Deze prijsgrens is gelijk aan de prijsgrens zoals wordt gehanteerd in regionaal en provinciaal verband. 1.4.7. Indien een bereikbare koopwoning in maatschappelijk gebonden eigendom, waarvoor een grondprijs is gehanteerd zoals vastgelegd in afspraak 1.4.6, door de corporaties binnen vijf jaar wordt verkocht in de vrije sector tegen de dan geldende marktprijs, zal een nabetaling aan de gemeente verschuldigd zijn. De hoogte van deze nabetaling is vastgelegd in afspraak 1.4.4. 1.4.8. Een nadere specificatie van de vrij op naamprijzen en de daaraan gerelateerde grondprijzen maakt onderdeel uit van de jaarlijkse gemeentelijke grondprijzenbrief. De prijzen zoals genoemd onder afspraak 1.4.3 en afspraak 1.4.4 worden jaarlijks verhoogd op basis van de CPI-index conform de jaarlijkse gemeentelijke grondprijzenbrief. 2 1.4.9. De gemeente rekent bij reststroken openbaar groen kleiner dan of gelijk aan 500 m de geldende prijzen voor openbaar groen conform de jaarlijkse gemeentelijke grondprijzenbrief. Hierbij is een ruilconstructie mogelijk indien er geen sprake is van prijsverschil tussen de geruilde stukken grond. Het geruilde stuk grond wordt in de gevraagde inrichtingskwaliteit terug geleverd. Indien de gemeente reststroken openbaar groen groter dan 500 m2 verkoopt ten behoeve van de realisering van projecten, zal de prijs residueel bepaald worden op basis van de bebouwingsmogelijkheden van de betreffende locatie. Indien op de locatie bereikbare woningen worden gerealiseerd, wordt voor dit deel van de locatie uitgegaan van een kavelprijs van € 18.380,- (prijspeil 2011) voor een genormeerde kavel van 120 m2. Voor het deel waarop niet-bereikbare woningen worden gerealiseerd, wordt residueel gerekend. Voor aan- en verkoop van reststroken openbaar groen tussen gemeente en corporaties hanteert de gemeente dezelfde tarieven.

1.5.

Bouwconcepten De gemeente en de corporaties willen gedurende de looptijd van deze overeenkomst ruimte bieden voor het verruimen van de woningvoorraad anders dan door de nieuwbouw van reguliere huur- en koopwoningen. Er wordt ingezet op projecten in (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, waardoor meer tegemoet gekomen kan worden aan de wensen van de toekomstige bewoners. Er wordt ingezet op goedkoper bouwen, waarmee met name de doelgroep starters maar ook de doelgroep huishoudens met middeninkomens kan worden bediend. Ook wordt ingezet op het verruimen van de woningvoorraad door de mogelijkheden te onderzoeken van de transformatie van leegstaande (kantoor)panden en het creëren van woningen boven winkels. De volgende afspraken worden gemaakt: 1.5.1. De gemeente biedt in de jaren 2011 en 2012 in totaal minimaal 100 kavels aan ten behoeve van projecten in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en minimaal 100 kavels ten behoeve van Particulier Opdrachtgeverschap. 1.5.2. De gemeente en de corporaties onderzoeken in het tweede kwartaal van 2011 de mogelijkheden om goedkoper te bouwen (zie ook paragraaf 3.3). 1.5.3. De gemeente begeleidt in de jaren 2011 en 2012 70 nieuwe initiatieven voor Wonen boven winkels, en voert locatieonderzoeken uit voor 170 woonruimten via Wonen boven winkels voor de binnenstad en haar uitlopers. De corporaties zijn bereid mee te werken indien het bezit van de corporaties betreft. 1.5.4. De gemeente verkent in samenwerking met betrokken (markt)partijen de mogelijkheden om leegstaande (kantoor)panden geschikt te maken voor wonen. De gemeente stelt hiertoe voor 1 oktober 2011 het ‘Actieprogramma Transformatie kantoorpanden’ op, en legt dit actieprogramma ter informatie voor aan de corporaties. De gemeente overlegt met de betrokken corporatie(s) indien activiteiten betrekking hebben op of raakvlakken hebben met de werkzaamheden van de corporaties, bijvoorbeeld als bestaande kantoorpanden geschikt gemaakt worden voor bewoning door de doelgroep van de corporaties of door studenten.


2.

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad In Breda is de bouwen woontechnische kwaliteit van de woningvoorraad, en in het bijzonder van de woningen van de corporaties, overwegend goed tot zeer goed (met uitzondering van de complexen die door de corporaties zijn aangemerkt als zich bevindend aan het eind van hun technische levensduur en daarom als potentieel te slopen zijn aangemerkt). Omdat de wensen van bewoners veranderen en Breda een aantrekkelijke woonstad moet blijven, moet de bestaande voorraad meegroeien in de wensen van de bewoners. Belangrijkste opgave hierbij is het verbeteren van de energieprestaties van de bestaande woningvoorraad. In dit hoofdstuk van de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over: Verbetering van de energieprestatie van bestaande woningen Verkoop van woningen Sloop van woningen

. . . 2.1.

Verbetering van de energieprestatie van bestaande woningen De gemeente en de corporaties streven ernaar de energieprestaties van bestaande woningen te verbeteren. Dit is wenselijk omdat dit leidt tot beheersbare woonlasten, meer wooncomfort én tot een vermindering van de milieubelasting door een vermindering van de uitstoot van CO2. De gemeente heeft haar ambities voor energie vastgelegd in de Nota Steek positieve energie in het klimaat. Een belangrijk aandachtspunt bij het verbeteren van energieprestaties van woningen is het bewust maken van de inwoners van de gemeente ten aanzien van hun energieverbruik en de manieren waarop het energieverbruik per huishouden kan verminderen. Aansluitend bij de afspraken die in oktober 2008 zijn vastgelegd tussen Aedes, de Woonbond en het toenmalige Ministerie van VROM (het landelijke Convenant Energiebesparing Corporatiesector), besteden de corporaties in hun onderhoudsprogramma’s aandacht aan het verbeteren van de energieprestaties van de woningen, waarbij de woningen middels energetische maatregelen zodanig worden aangepast dat de woning een energielabel B verkrijgt of met minstens twee labelstappen vooruit gaat. Bij het verbeteren van de energieprestaties van bestaande huurwoningen zijn de corporaties afhankelijk van de instemming van de zittende huurders. Omdat er mogelijk een huurverhoging voortkomt uit energieverbetering van een woning, is het niet mogelijk om huurders te verplichten mee te werken aan de energieverbetering van hun huurwoning. Om de in deze Herijkte Alliantie vastgelegde ambitie te kunnen behalen, zijn de corporaties ten tweede –in financieel opzicht- afhankelijk van de verkoop van bestaande huurwoningen. In bijlage 3 is een figuur opgenomen met per energielabel de aantallen woningen in bezit van de corporaties. In mei 2010 hebben de gemeente, de drie Bredase corporaties en Essent de intentieovereenkomst Samenwerking Biomassacentrale Breda ondertekend. Hierin is onder andere de afspraak vastgelegd dat wordt samengewerkt om te bezien of op de locaties Teteringen, Hoge Vucht, Doornbos-Linie en Driesprong nieuw te bouwen en te renoveren woningen kunnen worden aangesloten op het warmtenet binnen het project Biomassacentrale Breda (BMCB). Uitgangspunt hierbij is dat bij nieuwe woningen (op locatie Teteringen) een Energie Prestatie op Locatie (EPL) van 8,5 wordt gerealiseerd, en dat bij te renoveren woningen op de overige locaties een energielabel B of een verbetering met twee labelsprongen wordt behaald mede door middel van aansluiting op het bestaande warmtenet. De volgende afspraken worden gemaakt: 2.1.1. De gemeente en de corporaties besteden aandacht aan het bevorderen van energiebewustzijn bij bewoners, gericht op het verminderen van het energieverbruik in de woning, door met de bewo-


2.1.2.

2.1.3.

2.1.4.

2.1.5. 2.1.6. 2.1.7.

2.2.

ners in gesprek te zijn over dit onderwerp. Hierbij wordt samengewerkt met de Gezamenlijke Huurderskoepels. In overleg met de GHK worden in 2011 de mogelijkheden voor een gezamenlijke aanpak onderzocht. Om de energetische kwaliteit van de huurwoningen in de gemeente Breda te verbeteren, besteden de corporaties in hun onderhoudsprogramma’s aandacht aan het verbeteren van de energieprestaties van de woningen. De woningen worden hierbij middels energetische maatregelen zodanig aangepast dat de woning een energielabel B verkrijgt of met minstens twee labelstappen vooruit gaat. Indien er sprake is van woningen waarvan reeds bekend is dat zij zullen worden gesloopt, zal per geval bepaald worden of investeringen in energetische maatregelen nog zinvol zijn. De corporaties werken tot en met november2011 intern aan het maken van een meerjarenambitie tot en met 2020 aansluitend bij de ambitie zoals verwoord in afspraak 2.1.2 en in het landelijke Convenant Energiebesparing Corporatiesector. Eind november 2011 leveren de drie corporaties elk hun nader uitgewerkte meerjarenambitie aan aan de gemeente, ten behoeve van bespreking in de Uitvoeringsgroep Alliantie (zie afspraak 6.1.3). Omdat het daadwerkelijk behalen van deze ambitie afhankelijk is van diverse factoren, leveren de corporaties elk jaarlijks eind november een uitvoeringsplanning aan aan de gemeente. In deze nader uitgewerkte uitvoeringsplanningen moet blijken hoe in het volgende jaar wordt gewerkt aan het behalen van de meerjarenambitie (bijvoorbeeld: welke complexen in dat jaar worden verbeterd) en op welke wijze aandacht wordt besteed aan het bevorderen van energiebewustzijn van de betreffende huurders. Om de uitvoering van afspraak 2.1.2 te kunnen monitoren, brengen de corporaties jaarlijks in februari de actuele verdeling (stand van zaken per 1 januari) van de energielabels over hun woningbezit in de gemeente Breda opnieuw in beeld, waarvoor het format wordt gebruikt zoals is opgenomen in bijlage 3. De gemeente en de corporaties benutten zoveel mogelijk de landelijke en provinciale subsidieregelingen ten behoeve van het behalen van de ambitie zoals verwoord in afspraak 2.1.2. De gemeente werkt mee aan het verlenen van vergunningen aan de corporaties voor duurzame oplossingen zoals warmtepompen en isolatieprogramma’s. De gemeente en de corporaties hebben een proces afgesproken met als doel voor 31 december 2011 te komen tot een raamovereenkomst voor bestaande en/of toekomstige warmteaansluitingen op de te realiseren biomassacentrale. Over de voortgang van dit proces wordt in het najaar van 2011 in het bestuurlijk overleg Alliantie een terugkoppeling gegeven.

Verbetering van de toegankelijkheid en veiligheid van bestaande woningen De gemeente en de corporaties zijn van mening dat de toegankelijkheid van woningen in Breda verbeterd kan en moet worden. De gemeente heeft haar ambities op dit vlak vastgelegd in het Manifest GWI (Geschikt Wonen voor Iedereen). De corporaties hebben door het ondertekenen van het Manifest GWI toegezegd bij te dragen aan het realiseren van de kwantitatieve opgaven op dit gebied in de stad. Afspraken over de uitvoering van het Manifest GWI zijn vastgelegd onder paragraaf 4.1, Wonen en zorg. In de afgelopen jaren hebben de corporaties geïnvesteerd in het verbeteren van de veiligheid van bestaande huurwoningen. Dit heeft tot resultaat dat naar verwachting per medio 2011 80% van de huurwoningvoorraad van de corporaties voldoet aan de basiseisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Een uitzondering hierbij vormen studentenwoningen en woningen die zijn aangemerkt als te slopen woning in de toekomst. Over dit onderwerp worden geen nieuwe afspraken gemaakt.

2.3.

Verkoop van woningen De drie corporaties verkopen bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen in de gemeente Breda, voor een deel via een Maatschappelijk Gebonden Eigendomsconstructie als Koopgarant of Slimmer Ko-


pen. Daarnaast verkopen de corporaties ook woningen via de Starterslening Breda. De redenen voor verkoop van de woningen zijn de volgende: Door bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen te verkopen, wordt voldaan aan de vraag van consumenten. Deels betreffen dit huurders die hun huurwoning in eigen bezit wensen te hebben, deels betreffen dit starters op de woningmarkt die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning, en deels betreffen dit huishoudens met een middeninkomen die vanwege de Europese staatssteunregelgeving per 1 januari 2011 niet meer in aanmerking komen voor een huurwoning in de sociale sector in Breda; Door bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen te verkopen wordt voldaan aan het overheidsbeleid om het eigen woningbezit te bevorderen; De verkoop van bestaande huurwoningen kan zorgen voor meer gemêleerde buurten, wijken en/of kernen; Kopers op de woningmarkt hebben –meer dan huurders- de kans om vermogen op te bouwen; Door verkoop van bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen worden de corporaties in staat gesteld om nieuwe betaalbare woningen en gewenst maatschappelijk vastgoed in de gemeente te realiseren en te investeren in het verbeteren van de energieprestaties van bestaande huurwoningen.

.

. . . .

De volgende afspraken worden gemaakt: 2.3.1. Jaarlijks nemen de corporaties in hun activiteitenprogramma dat zij naar de gemeente sturen de volgende gegevens op: het totaal aantal woningen geoormerkt voor verkoop (het totale verkoopprogramma); het aantal woningen dat de corporatie daadwerkelijk verwacht te verkopen in het aankomende jaar (prognoses van verkoop zijn in de uitvoering sterk afhankelijk van de markt); het aantal woningen dat de corporatie in het voorafgaande jaar daadwerkelijk heeft verkocht.

. . .

2.3.2. Per 1 januari 2011 bedraagt het totaal aantal woningen geoormerkt voor verkoop (het totale ver-

koopprogramma) van de drie corporaties 4.330 woningen (Laurentius 1.350 woningen, Singelveste AlleeWonen 1.900 woningen en WonenBreburg 1.078 woningen). Naar verwachting worden in de periode 2011 tot en met 2014 hiervan circa 900 woningen in de gemeente Breda daadwerkelijk verkocht.

2.4.

Sloop van woningen In de gemeenteraad van 16 december 2010 is een motie aangenomen waarin wordt voorgesteld dat het gemeentebestuur in overleg met de woningcorporaties en projectontwikkelaars nog voor de zomer van 2011 gezamenlijk criteria overeen zullen komen waaraan voldaan moet zijn voordat tot sloop van woningen mag worden overgegaan. In navolging van de motie hebben ook de Gezamenlijke Huurders Koepels (GHK) bij woningcorporaties en gemeentebestuur aangedrongen op het formuleren van een ‘Afwegingskader voor sloopplannen, naar een gedragen meetlat’ (zoals opgenomen in hun notitie ‘Agendapunten voor het Bestuurlijk Driehoeksoverleg 23 maart 2011’, maart 2011). Woningcorporaties en gemeente onderkennen de noodzaak van een afwegingskader ten behoeve van het behoud van voldoende kwalitatieve woningen voor de doelgroep van beleid en met het oog op een duidelijke ‘omgangscode’ tussen betrokken partijen in het geval van het voornemen tot sloop. In de criteria zal ook tot uitdrukking moeten komen dat het slopen van woningen vanuit een bouwtechnische analyse (van individuele woningen) noodzakelijk geacht kan worden, maar ook vanuit een visie op de sociale en/of fysieke kwaliteit van een wijk in totaliteit. De volgende afspraak wordt gemaakt: 2.4.1. Het gemeentebestuur en de corporaties besluiten voor 1 december 2011 over een ‘afwegingskader voor sloopplannen’. De Gezamenlijke Huurderskoepels worden hierover om advies gevraagd.


3.

Woonruimtebemiddeling en doelgroepen In dit hoofdstuk van de prestatieafspraken wordt ingegaan op de onderwerpen: Systeem woonruimtebemiddeling Inzet voor de doelgroep Inzet voor de doelgroepen jongeren en starters Inzet voor de doelgroep studenten Inzet voor overige kwetsbare doelgroepen

. . . . . 3.1.

Systeem woonruimtebemiddeling Woonruimtebemiddeling in Breda is een verantwoordelijkheid van de Bredase corporaties. In het najaar van 2010 hebben zij een nieuw systeem voor woonruimtebemiddeling ingevoerd. Meer informatie hierover is te vinden op de website www.klikvoorwonen.nl. De corporaties hebben afspraken gemaakt over een periodieke evaluatie van de inrichting van dit nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem. De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om gezamenlijk in te zetten op het uitbreiden van het huidige woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor wonen’ naar de regio. Dit zal leiden tot transparantie voor woningzoekenden en het vergroten van de dynamiek en de doorstroming op de regionale woningmarkt.

3.2.

Inzet voor de doelgroep Onder de (primaire) doelgroep wordt verstaan de groep huishoudens met een jaarinkomen tot € 33.614,(prijspeil 2011). Deze grens is gebaseerd op de EU-richtlijn over de toewijzing door woningcorporaties. Deze huishoudens dienen voornamelijk te worden bediend in de kernvoorraad; de voorraad bestaande huurwoningen met een huurprijs tot aan de maximale huurgrens van de huurtoeslag1. Per 1 januari 2011 bestaat de kernvoorraad in de gemeente Breda uit 26.920 zelfstandige woningen. Op basis van de resultaten van de doelgroepanalyse zoals uitgevoerd door RIGO in 20102 hebben de gemeente en de corporaties geconcludeerd dat de huidige omvang van de kernvoorraad voldoende groot is om de doelgroep nu en in de toekomst te kunnen huisvesten. Hierbij is het wel van belang in te zetten op het bevorderen van de doorstroming uit de kernvoorraad en het tegengaan van scheefwonen. De corporaties hanteren een brede doelgroepdefinitie. Naast de primaire doelgroep willen de corporaties ook volkshuisvestelijke prestaties leveren voor de middeninkomens. Ook binnen de kernvoorraad onderzoeken de corporaties de mogelijkheid om woningen te liberaliseren om deze middeninkomens te kunnen bedienen. De gemeente en de corporaties vinden het van belang dat huishoudens met lage inkomens woonlasten hebben die passen bij hun inkomen. Voor een deel wordt hierin voorzien door de huurtoeslagregeling; huishoudens met lage inkomens komen in aanmerking voor huurtoeslag. De hoogte van de huurtoeslag wordt bepaald door de basishuurprijs en het inkomen van de huurder. Naast de basishuur maken echter ook bijvoorbeeld energielasten en lokale heffingen deel uit van de woonlasten van huurders. Hoe hoger de energielasten en lokale heffingen, des te hoger de woonlasten voor de huurder zijn. Uit het Woonlastenonderzoek Breda blijkt dat 40% van de huishoudens van de primaire doelgroep (4.500 huishoudens) hogere woonlasten heeft dan de norm. Naar verwachting zullen de energielasten de komende jaren stij1

In de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 bedraagt de maximale huurgrens huurtoeslag € 652,52.

2

Woonlastenonderzoek Breda, uitgevoerd door RIGO in opdracht van de corporaties, eindrapportage d.d. december

2010, en Wonen in Breda, een verkenning van de woningmarkt, uitgevoerd door RIGO in opdracht van de gemeente Breda, definitief concept d.d. maart 2011.


gen, waardoor de totale woonlasten zullen toenemen. De gemeente en de corporaties stellen daarom gezamenlijk een actieprogramma op, gericht op het komen tot een vermindering van woonlasten van zowel individuele huurders als individuele eigenaar-bewoners. De opgave van de corporaties is in toenemende mate kwalitatief (de juiste woningen) in plaats van kwantitatief (meer woningen). Gewenste woonmilieus zijn het uitgangspunt. Dit betekent dat er op wijken gebiedsniveau naar de behoefte en de kernvoorraad wordt gekeken (en niet vanuit een voor de gehele stad Breda gewenst percentage sociale huur). Dit kan per wijk een ander (gedifferentieerd) programma opleveren. De volgende afspraken worden gemaakt: 3.2.1. Per 1 januari 2011 bedraagt het aantal woningen in de kernvoorraad in de gemeente Breda 26.920 zelfstandige woningen. Hiervan zijn 22.225 woningen in bezit van Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. 3.2.2. Conform landelijk beleid streven de corporaties ernaar 90% van de huurwoningen in de sociale sector toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614,-. 3.2.3. Op basis van de resultaten van de doelgroepanalyse zoals uitgevoerd door RIGO in 2010 hebben de gemeente en de corporaties geconcludeerd dat de huidige omvang van de kernvoorraad, zoals genoemd in afspraak 3.2.1, voldoende groot is om de doelgroep huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614,- nu en in de toekomst te kunnen huisvesten. 3.2.4. Om scheefwonen in de kernvoorraad tegen te gaan zetten de corporaties in op: a) het toewijzen van huurwoningen in de sociale sector aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614,-, conform landelijk beleid; b) het in de markt zetten van vraaggerichte projecten en het inzetten van de juiste instrumenten (zoals de ‘doorstroomvergoeding’, waarmee positieve ervaringen zijn opgedaan), waardoor bewoners gestimuleerd worden te verhuizen naar een woning met een betere kwaliteit; c) het gebruik maken van de mogelijkheid een huurverhoging van 5% door te voeren bij huishoudens met een inkomen boven € 43.000,-. 3.2.5. Jaarlijks vormen de omvang van de kernvoorraad en beschikbare gegevens over de (ontwikkeling van) de doelgroep onderwerp van gesprek in de Uitvoeringsgroep. Hierbij wordt tevens stil gestaan bij signalen en trends zoals die bekend zijn bij de partijen. Indien blijkt dat de omvang van de kernvoorraad te groot of te klein is, bespreken de gemeente en de corporaties of het doen afnemen van het aantal woningen in de kernvoorraad of juist het vergroten van dit aantal woningen gewenst is, en de wijze waarop dit bereikt kan worden. 3.2.6. De gemeente en de corporaties vinden het van belang dat woonlasten van huurders worden beperkt. Om de specifieke problematiek van de verschillende huishoudens verder te identificeren en op het juiste niveau effectieve maatregelen te treffen, stellen de gemeente en de corporaties voor medio 2012 een actieprogramma op waarin vorm gegeven is aan een aanpak op individueel niveau. Een analyse van gemeentelijk beleid met betrekking tot minima en kwijtschelding is onderdeel van het opstellen van dit actieprogramma.

3.3.

Inzet voor de doelgroepen jongeren en starters Twee doelgroepen die zonder steun te weinig keuzevrijheid hebben op de woningmarkt van Breda, betreffen jongeren (in de leeftijd tot 23 jaar) en starters (een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is (binnen Breda verhuisd)). Het uitgangspunt van met name de gemeente is jongeren en starters te binden aan de stad Breda; reden om in te zetten op voldoende huisvesting voor deze doelgroepen. Om de kansen voor jongeren en starters op de koopwoningmarkt in Breda te vergroten, worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:


. . .

Door de gemeente worden in de jaren 2011 en 2012 minimaal 100 kavels aangeboden ten behoeve van projecten in Collectief Opdrachtgeverschap, waardoor betaalbare woningen voor starters kunnen worden gerealiseerd die aansluiten op de specifieke woonwensen van deze doelgroep (zie ook paragraaf 1.5); De gemeente en de corporaties onderzoeken de mogelijkheden om goedkoper te bouwen (zie ook paragraaf 1.5); Er wordt gestuurd op het inzetten van instrumenten waarmee starters in de bestaande woningvoorraad meer keuzemogelijkheden krijgen: Een eerste instrument betreft verkoop van woningen, deels via een maatschappelijk gebonden eigendomsconstructie als Koopgarant (zie over de verkoop van woningen paragraaf 2.3); Een tweede instrument is het aanbieden van startersleningen door de corporaties en de gemeente.

. .

De kansen voor jongeren en starters in de huursector zijn verbeterd door invoering van het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor wonen’. De volgende afspraken worden gemaakt: 3.3.1. De gemeente en de corporaties maken voor 1 oktober 2011 een gezamenlijk actieplan waarin wordt uitgewerkt op welke wijze jonge huishoudens verleid kunnen worden naar Breda te verhuizen en/of kunnen worden vastgehouden in Breda. Hierbij worden mogelijkheden in de bestaande voorraad meegenomen. Bij het maken van het actieplan worden marktpartijen betrokken. 3.3.2. Ten behoeve van de starterslening maken de corporaties en de gemeente sinds 2009 gebruik van

de samenwerkingsovereenkomst Starterslening Breda 2009. In 2011 worden deze overeenkomst en de effecten daarvan door de gemeente en de corporaties geëvalueerd. Vervolgens wordt bekeken of het aanbieden van de starterslening kan worden voortgezet, eventueel in combinatie met andere middelen, en hoe andere (financiële) partijen bij de inzet van de starterslening kunnen worden betrokken. Besluitvorming hierover vindt plaats uiterlijk 31 december 2011.

3.4.

Inzet voor de doelgroep studenten De volgende afspraken worden gemaakt: 3.4.1. De corporaties realiseren in de periode 2011 tot en met 2014 minimaal 800 eenheden studentenhuisvesting, deels in de bestaande voorraad en deels middels nieuwbouw.

3.5.

Inzet voor overige kwetsbare doelgroepen Statushouders Iedere gemeente in Nederland heeft op basis van haar inwoneraantal een wettelijk verplichte taak tot het huisvesten van statushouders. Hierin werken de gemeenten samen met de lokale woningcorporaties. Jaarlijks wordt de taakstelling van de gemeente Breda voor het komende jaar op het vlak van het huisvesten van statushouders in de gemeente vastgelegd door het Ministerie van BZK. De samenwerking tussen de gemeente Breda en de Bredase corporaties verloopt op dit vlak naar tevredenheid en het huisvesten van statushouders vormt in Breda momenteel geen probleem. Woonwagenstandplaatsen Op het moment dat besloten is dat een genormaliseerde situatie op de woonwagenstandplaatsen is ontstaan, zijn de corporaties bereid om met de gemeente het gesprek aan te gaan over een eventuele overdracht van het beheer van deze standplaatsen naar de corporaties. De vorm waarin dat beheer invulling krijgt, ligt nog volledig open.


De volgende afspraken worden gemaakt: 3.5.1. De corporaties leveren een actieve bijdrage in de realisatie van de jaarlijkse taakstelling op het vlak van het huisvesten van statushouders in de gemeente Breda. 3.5.2. De corporaties houden bij hoeveel woningen worden aangeboden aan statushouders en hoeveel woningen uiteindelijk worden toegewezen of geweigerd. In het geval dat partijen een knelpunt signaleren als het gaat om het huisvesten van statushouders, wordt dit besproken in het bestuurlijk overleg. 3.5.3. Op het moment dat besloten is dat een genormaliseerde situatie op de woonwagenstandplaatsen is ontstaan, zijn de corporaties bereid om met de gemeente het gesprek aan te gaan over een overdracht van het beheer van deze standplaatsen naar de corporaties.


4.

Maatschappelijke ontwikkeling In dit hoofdstuk zijn afspraken opgenomen over: Wonen en zorg: GWI Stedelijk Kompas Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijke participatie

. . . . 4.1.

Wonen en zorg: GWI Deze paragraaf betreft de inzet van de gemeente en de corporaties op het vlak van het woonbeleid voor kwetsbare doelgroepen (met een bepaalde beperking of die anderszins ondersteuning of begeleiding nodig hebben bij het zelfstandig wonen). Onder de naam ‘Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI)’ werkt de gemeente, samen met de corporaties en diverse andere betrokken partijen, aan onder andere de ontwikkeling van woonservicezones en het aanpassen/opplussen van de bestaande woningvoorraad, gericht op het langer zelfstandig laten wonen. In uitvoeringsconvenanten GWI zijn per gebied naast afspraken over zorg en welzijn ook afspraken over wonen vastgelegd. Ook de komende jaren wordt gewerkt aan de uitvoering van deze afspraken. De gemeente werkt momenteel aan een uitvoeringsprogramma GWI voor de periode 2011-2014, genaamd Verzilvering@Breda. Ten behoeve van het opstellen van dit uitvoeringsprogramma voert de gemeente overleg met de corporaties over een eventuele actualisering van de bestaande afspraken over GWI. De volgende afspraken worden gemaakt: 4.1.1. De gemeente en de corporaties voeren in de periode 2011 tot en met 2014 de afspraken uit die per gebied zijn vastgelegd in de uitvoeringsconvenanten GWI. Per kwartaal wordt de uitvoering van deze afspraken in opdracht van de gemeente gemonitord. 4.1.2. In het kader van het door de gemeente op te stellen uitvoeringsprogramma GWI voor de periode 2011-2014, genaamd Verzilvering@Breda, overlegt de gemeente in de tweede helft van 2011 met de corporaties over een eventuele actualisering van de bestaande afspraken over GWI. 4.1.3. Het actualiseren van de bestaande afspraken over GWI, zoals genoemd in afspraak 4.1.2, is gericht op: Het per gebied bepalen van het nog benodigde aandeel geschikte corporatiewoningen; Het per gebied bepalen hoe de opgave kan worden ingevuld in de nieuwbouw en/of de bestaande voorraad.

. .

Hierbij worden de resultaten van het onderzoek dat in opdracht van de corporaties door bureau SOAB is verricht (rapportage d.d. maart 2011), betrokken. De afspraken die worden gemaakt over het invullen van de opgave worden door de gemeente en de corporaties vastgelegd in een uitvoeringsprogramma met bijbehorende planning. 4.1.4. De gemeente en de corporaties komen in 2011, in vervolg op de evaluatie Wmo, tot een gezamenlijke procesaanpak ten aanzien van de Wmo-aanvragen. In deze aanpak is de eigen verantwoordelijkheid van bewoners vertrekpunt en zal eenduidig aangegeven worden onder welke voorwaarden corporaties en gemeente hierbij kunnen faciliteren. 4.1.5. De gemeente en de corporaties monitoren jaarlijks de inzet van de financiële middelen ten behoeve van het toegankelijk maken van woningen. Uitgangspunt hierbij is het in november 2010 opgestelde overzicht ‘Opplusprojecten corporaties Breda’ (zie bijlage 4). Over de monitoring van de financiële middelen wordt jaarlijks in het voorjaar gerapporteerd aan het Bestuurlijk Overleg.


4.2.

Stedelijk Kompas De gemeente en de corporaties vinden het van belang zoveel als mogelijk is huisuitzetting door de corporaties te voorkomen. Op het moment dat mensen toch op straat belanden, worden zij opgevangen via maatschappelijke opvang. Hierover zijn in stedelijk en regionaal verband afspraken vastgelegd in het Stedelijk Kompas. Breda is aangewezen als centrumgemeente voor de regio voor wat betreft maatschappelijke opvang. De volgende afspraken worden gemaakt: 4.2.1. De gemeente en de corporaties maken in 2011 afspraken over de doorontwikkeling van een preventieve aanpak ter voorkoming van huisuitzettingen. Daarbij worden de producten preventieve huisbezoeken en preventieve woonbegeleiding beter op elkaar afgestemd. 4.2.2. De corporaties realiseren in de periode 2011 tot en met 2014 twee pensions met in totaal 48 plaatsen. 4.2.3. De gemeente en de corporaties voeren een onderzoek uit naar de haalbaarheid van het realiseren van: a Passende woonvorm voor ISD-klanten met 12 plaatsen; b Begeleid wonen jongeren met 16 plaatsen. Hierbij kunnen de ervaringen worden benut die Singelveste AlleeWonen reeds heeft opgedaan bij het project ‘Kamers met kansen’; c Skaeve huse, 6 plaatsen met extra woonbegeleiding. 4.2.4. De corporaties leveren een bijdrage aan woonbegeleiding preventief door schuldsanering en als

nazorg door praktische diensten. 4.2.5. De gemeente draagt zorg voor voldoende en goede begeleiding voor de mensen die een beroep

doen op de maatschappelijke opvang. 4.2.6. Gemeente en corporaties maken uiterlijk 1 november 2011 meer gedetailleerde afspraken over het aantal woningen dat per jaar door de corporaties beschikbaar wordt gesteld om de doorstroming van de groep mensen die een beroep doen op maatschappelijke opvang te garanderen, alsmede over de wijze waarop de gemeente toeziet op een goede begeleiding en nazorg voor deze doelgroep.

4.3.

Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed heeft betrekking op accommodaties voor organisaties die zich bezig houden met zorg, welzijn, onderwijs, cultuur of leefbaarheid. De Bredase corporaties zijn steeds actiever in het maatschappelijk vastgoed. De corporaties richten zich op maatschappelijk vastgoed in aandachtswijken en wijken waar zij veel bezit hebben, daar waar het de kwetsbare huurder ten goede komt. Wonen Breburg is intensief betrokken bij de ontwikkeling van de Brede School Geeren Noord en bij het Huis van de Heuvel. Hetzelfde geldt voor Singelveste met betrekking tot de Brede school ontwikkeling in Geeren-Zuid. Op 10 februari 2011 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie brede scholen 2011-2014 vastgesteld. Op termijn moeten alle scholen binnen het primair onderwijs in Breda brede scholen worden. In de beleidsvisie is vastgesteld dat het bredeschool-concept niet op voorhand hoeft te leiden tot een fysieke samenvoeging van functies. In 2011 inventariseert de gemeente de bestaande situatie van het primair onderwijs en kindgerelateerde partners (o.a. kinderopvang/BSO) en maakt de gemeente -op basis van de stand van zaken en de kansen die zich voordoen in de diverse gebieden- keuzes om tot een nadere invulling van het brede schoolconcept te komen. De reeds ingezette ontwikkeling in Geeren Zuid waar Singelveste AlleeWonen bij betrokken is, het haalbaarheidsonderzoek rond brede school de Fontein, en Brabantpark (haalbaarheidsonderzoek rond Tweesprong en Fontein) worden daarin meegenomen. Ook initiatieven die reeds onderzocht worden in samenwerking met corporaties elders in de stad, zoals Belcrum, Zandberg en Brabantpark, zullen daarin een plek krijgen. De volgende afspraken worden gemaakt:


4.3.1. De gemeente inventariseert in 2011 de bestaande situatie van het primair onderwijs en kindgerela-

4.3.2.

4.3.3.

4.3.4.

4.3.5.

4.4.

teerde partners en maakt -op basis van de stand van zaken en de kansen die zich voordoen in diverse gebieden- keuzes om tot een nadere invulling van het brede schoolconcept te komen. De gemeente en Laurentius onderzoeken in 2011 de mogelijkheden voor een Brede school in de Wisselaar en in Bavel. Dit maakt onderdeel uit van de inventarisatie die de gemeente in 2011 uitvoert, zoals genoemd onder afspraak 4.3.1. De gemeente onderzoekt in 2011 de mogelijkheden van het realiseren van een Brede school in Belcrum, Zandberg en Brabantpark, en betrekt hierbij de (betreffende) corporaties. Dit maakt onderdeel uit van de inventarisatie die de gemeente in 2011 uitvoert, zoals genoemd onder afspraak 4.3.1. De gemeente en WonenBreburg zijn in gesprek over aanvullende afspraken (extra door WonenBreburg te ontwikkelen kavels) in de context van de financiering van de Brede School Geeren-Noord en willen hierover overeenstemming bereiken medio 2011. De gemeente heeft besloten tot een herijking van het accommodatiebeleid (buurten gemeenschapshuizen) en zal de corporaties daarover uiterlijk medio 2011 informeren.

Maatschappelijke participatie De corporaties investeren in Breda in vele projecten gericht op het bevorderen van ontmoeting en van maatschappelijke participatie van bewoners. Voorbeelden van projecten waar de corporaties in hebben geïnvesteerd en/of de komende jaren in investeren, zijn: Kan wél, Thuis op straat, Grote Broer, Buurtvaders, Werk aan de wijk, Marshé Breda, NAC Street League, Vrouwenstudio Amalia, Budgetcoaches, Halen en brengen, Beursvloer Breda, Get Started, Feest der ontmoeting en Kamers met kansen. Ook bevorderen de corporaties continu –voornamelijk in de buurten waar zij bezit hebben- dat bewoners elkaar ontmoeten door het bijdragen aan wijkfeesten, het investeren in Inloophuizen, het opzetten van buurtwebsites en dergelijke. Ook het uitvoeren van/bijdragen aan preventieve huisbezoeken, buurtbemiddeling en opbouwwerk door de corporaties bevordert de maatschappelijke participatie van bewoners. De volgende afspraak wordt gemaakt: 4.4.1. De corporaties dragen bij aan maatschappelijke participatie door het uitvoeren van diverse projecten, door het bevorderen van ontmoeting en participatie van bewoners, door het uitvoeren van preventieve huisbezoeken, buurtbemiddeling en opbouwwerk en door het beschikbaar stellen van stageplaatsen.


5.

5.1.

Wijkontwikkeling en leefbaarheid Wijkontwikkeling 1. In 2011 wordt een ‘Strategische Heroriëntatie Wijkontwikkeling’ in gang gezet. In het coalitieakkoord is opgenomen dat de gemeente doorgaat met de wijkontwikkeling. In datzelfde akkoord en in “Gedeelde Koers” is een verbreding van de wijkontwikkeling aangekondigd. Aangezien het wijken betreft waar de corporaties bezit hebben, trekken de corporaties, gemeente, de bewoners en andere partners hier gezamenlijk in op. De strategische heroriëntatie leidt in de tweede helft van 2011 tot een aanpak die we ‘Wijkontwikkeling 3.0’ noemen. Deze komt in de plaats van het in december 2009 vastgestelde programma ‘Wijkontwikkeling 2.0’, waarvan sommige onderdelen wel (zoals in deze herijkte afspraken hierna worden vastgelegd) en andere onderdelen niet in stand blijven. De resultaten uit het Rekenkameronderzoek naar ‘Wijkontwikkeling in de wijk Hoge Vucht / Doornbos / Linie’ (waar een rapportage van de landelijke visitatiecommissie Wijkenaanpak van het Ministerie van Binnenlandse Zaken onderdeel van uitmaakt) worden bij de doorontwikkeling naar ‘3.0’ betrokken. De kenmerken van ‘Wijkontwikkeling 3.0’ zijn: op stedelijk niveau in het bijzonder in de wijkontwikkelingsgebieden:

.

.

a. ‘werk maken van werk’, b. ‘investeren in jeugd’, c. ‘investeren in gezondheid’, d. ‘realiseren van bouwprogramma’, e. ‘investeren in imago’. op wijkniveau: a. minder vanuit de planning en meer vanuit de realiteit; b. minder vanuit het aanbod en meer vanuit de vraag, de consument; c. minder vanuit de overheid en meer vanuit het maatschappelijk middenveld; d. minder vanuit de professionele partijen en meer vanuit de eigen kracht van een wijk (zowel bewoners als ondernemers); e. meer efficiency en effectiviteit door beter en anders samen te werken, zowel binnen professionele partijen, als tussen professionele partijen, als tussen professionele partijen, ondernemers en bewoners(organisaties), f. waarmee een basis is gelegd voor een nieuw ‘verdienmodel’.

Dat zal betekenen dat voor een aantal ontwikkelingen andere ‘aanpakken’ nodig zijn en ten opzichte van de bestaande planvorming mogelijk moet worden herontwikkeld. Hier speelt de uitdaging om de ambities meer dan ooit vast te houden en ondanks de economische tegenwind tot een sterke win-win situatie te komen. Tot slot zal dit moeten leiden tot een efficiëntere en nog effectievere manier van gebiedsgericht werken met een herijking van rollen en verantwoordelijkheden voor professionals en bewoners. 2. Uit de wijkmonitor blijkt in welke (nieuwe) wijken wijkontwikkeling noodzakelijk is en welke niet (meer). Onderdeel van de strategische heroriëntatie is het komen tot een nieuwe lijst van wijkontwikkelingsgebieden. Uit de wijkmonitor blijkt dat er in drie nieuwe wijken (gebieden) sprake is van een niet gunstige ontwikkeling op een aantal van de in de wijkmonitor onderzochte thema’s. Het betreft Haagpoort, Tuinzigt en de zuidelijke rand van de Haagse Beemden. Deze wijken worden de komende maanden nader geanalyseerd. Gemeente en corporaties werken voor deze wijken vervolgens een (per wijk voor wat betreft inhoud en proces gedifferentieerde) aanpak nog dit jaar (2011) verder uit. De resultaten hiervan worden


eind 2011 vastgelegd in een door gemeente en corporaties gezamenlijk gedragen ‘wijkontwikkelingsprogramma 3.0’ (inclusief HVDL, Driesprong en Heuvel). Vooruitlopend op de uitkomsten van de wijkmonitor is WonenBreburg bereid om een deel van de gezamenlijke subsidie voor het Nolensplein in te zetten voor het Ingenhouszplein (orde grootte € 200.000,-). Een en ander uiteraard onder voorbehoud van de mogelijkheden van de subsidiereglementen. Op verzoek van de gemeente denkt ook Singelveste na over mogelijke extra investeringen in Haagpoort. 3. Voor de wijken zoals bedoeld onder 4 gelden de volgende algemene uitgangspunten/afspraken: De financiële prestatieafspraken die in het kader van de ‘8+8’ zijn gemaakt vormen onderdeel van deze herijkte Alliantie. De financiële voortgang ervan wordt bewaakt door een werkgroep waarin de Alliantie-partijen zijn vertegenwoordigd. In gezamenlijk overleg en unanimiteit krijgen zij mandaat tot € 100.000,- voor mutaties die de voortgang (efficiency en effectiviteit) van projecten bevorderen. De werkgroep rapporteert één maal per jaar (voorjaar) aan het Bestuurlijk Overleg; De financiële monitoring van de sociale programma’s vindt plaats in het kader van de ‘8+8’. De inhoudelijke monitoring vindt per project plaats. Eenmaal per jaar wordt gezamenlijk de voortgang van het sociale programma (per wijk en in totaliteit) besproken. Hierover wordt één maal per jaar (voorjaar) aan het Bestuurlijk Overleg gerapporteerd; Gemeentebestuur en woningcorporaties hebben afspraken gemaakt over de verdeling van plankosten in wijkontwikkelingsgebieden. Deze afspraken zijn vastgelegd in bijlage 5, ‘Memo kostenverhaal en wijkontwikkeling’; De harde realisatieafspraken ten aanzien van sloop en nieuwbouw in wijkontwikkelingsgebieden zijn onderwerp van bespreking in de Taskforce Woningbouw (zie hoofdstuk 1 ‘Verruiming van de woningvoorraad’).

. . . .

4. De lopende afspraken over de wijken waarin de wijkontwikkeling op dit moment aan de orde is, zijn onderdeel van deze Alliantie. Concreet betreft het: A. Voor Hoge Vucht / Doornbos / Linie de “Overeenkomst Herstructurering Breda Noordoost”, ondertekend op 16 december 2004, en de “Ontwikkelingsvisie Hoge Vucht / Doornbos / Linie, 2010-2015”; B. Voor Heuvel de “Samenwerkingsovereenkomst Heuvel” (gemeente Breda – WonenBreburg), ondertekend op 5 oktober 2006, en de “Ontwikkelingsvisie Heuvel, 2010-2015”; C. Voor Driesprong de “Samenwerkingsovereenkomst Driesprong” (gemeente Breda – WonenBreburg) en de “Visie Driesprong” (2006); D. Het Wijkimpulsplan Haagse Beemden (2009) is in uitvoering; een Wijkuitvoeringsplan 2012-2014, waarin op maatschappelijke, economische en veiligheidsaspecten afspraken worden gemaakt, is in het vierde kwartaal van 2011 gereed.

. . . .

De volgende afspraken worden gemaakt: 5.1.1. Een herijking van de “Overeenkomst Herstructurering Breda Noordoost” uit 2004 is gereed najaar 2011. 5.1.2. De gemeente en de corporaties stellen gezamenlijk voor 1 oktober 2011 een raamovereenkomst tijdelijk beheer op. Daarbij worden de ervaringen op dit thema binnen SAL (Samenwerken aan Leefbaarheid) betrokken. Deze overeenkomst dient als basis voor de concrete aanpak van het tijdelijke beheer in concrete projecten in de wijkontwikkelingsgebieden. 5.1.3. De ‘Samenwerkingsovereenkomst Heuvel’ wordt niet herijkt omdat de meeste projecten in uitvoering dan wel in afronding zijn. Wel wordt uiterlijk in september 2011 expliciet gerapporteerd over de gemaakte afspraken ten aanzien van de ‘gesloten verevening’ (Cashflow Heuvel). Bij het maken van deze rapportage vormen de stand van zaken per 31 december 2010 en zo mogelijk per 1 juli 2011 het uitgangspunt.


5.1.4. Een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie voor Driesprong fase 1a (en mogelijk 1b) is

in september 2011 gereed voor ondertekening. 5. Aanvullende afspraken die de wijkontwikkeling in de Hoge Vucht (ten gevolge van het aangepaste woningbouwprogramma) zullen borgen: Bewoners die moeten verhuizen als gevolg van het voorgenomen sloopprogramma krijgen niet alleen een nieuwe woning, maar ook een nieuw perspectief aangeboden (in samenhang met die nieuwe woonomgeving). Er worden extra maatregelen getroffen om het kopen van een woning in Hoge Vucht, Doornbos en Linie te stimuleren. Er worden meer woningen voor verkoop aangewezen en er zullen extra promotie-activiteiten ontplooid worden. De locatie Archimedesstraat zal een bijdrage leveren aan de versterking van de wijkontwikkeling een en ander zoals bij de typering van deze locatie in paragraaf 1.1 is verwoord. In dat verband is een percentage van 20 tot 30 % bereikbaar uitgangspunt voor deze locatie. Start bouw is in 2015 voorzien.

. . .

6. Voor een aantal projecten kan – vooruitlopend op ‘Wijkontwikkeling 3.0’ al een concrete afspraak worden gemaakt:

.

.

.

.

Stationslaan Linie Zuid: Vanuit het belang voor Via Breda (aantrekkelijke toegang) en de bewoners (woonkwaliteit) zou het bijzonder wenselijk zijn om de woningen aan de Stationslaan in Linie Zuid eerder aan te pakken dan de huidige planning (na 2020). In het kader van deze herprogrammeringafspraken is afgesproken dat Singelveste met de gemeente een verkenning start naar de versnelling van deze deelopgave. Het gaat er daarbij om Linie Zuid qua fasering te koppelen aan de ontwikkeling van de Stationslaan en Drie Hoefijzers Noord. Aandachtspunt bij deze verkenning is de geluidsbelasting vanuit de nieuwe Stationslaan en de randvoorwaarden die de gemeente in dat verband bereid is te leveren (i.c. bijdrage in geluidsaneringskosten). Breda Noord: Na de geplande sloop van ca. 300 appartementen in de periode 2015 tot 2020, zal ter plaatse een extensief woningbouwprogramma (circa 150 woningen) worden teruggebouwd. Realisatie van grondgebonden woningen en collectief particulier opdrachtgeverschap zullen hierbij speerpunten zijn. Bij de herontwikkeling zullen omliggende parken/terreinen betrokken worden. De omvang van de reductie in harde plancapaciteit is onderdeel van een in 2011 uit te voeren stedelijke verkenning naar verdunningsmogelijkheden. Bernhard de Wilde fase C: Na sloop van de 152 appartementen zal hier gefaseerd nieuwbouw worden gerealiseerd. Gestart wordt met de realisatie van circa 50 eenheden waarbij de oorspronkelijke plankwaliteit uitgangspunt blijft. Hier zal een onorthodox nieuw woonproduct moeten worden ontwikkeld, waarbij er sprake zal zijn van een versterking van de wijkontwikkeling. Gezocht zal worden naar jonge creatieve nieuwe bewoners die gaan bijdragen aan de totale structuurversterking van de wijk. Hart van de Wijk: Alle partijen zullen het uiterste doen om deze ontwikkeling van de grond te krijgen. Het winkelcentrum vervult nu al een belangrijke rol voor het imago van de Hoge Vucht. Die rol zal alleen maar in belang toenemen.


5.2.

Leefbaarheid De gemeente en de corporaties zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de leefbaarheid. Basisuitgangspunt daarbij is dat de gemeente verantwoordelijk is voor de openbare ruimte en de corporaties voor het eigen bezit. De corporaties investeren mee in de leefbaarheid en werken mee aan intensief beheer. De afstemming tussen gemeente en woningcorporaties met het oog op beheer, onderhoud en overige investeringen in woningen en openbare ruimte (en de programmering daarvan) in leefbaarheid wordt in de periode 2011-2014 verder vormgegeven. De gemeente werkt per 1 november 2010 met Stadsmariniers. Zij gaan met een stevig mandaat en in samenwerking met diverse partijen, de veiligheid in de wijken handhaven. De samenwerking in de wijken is echter breder. Ook samenwerking op het gebied van huismeesters, beheer buitenruimte, en begeleiding naar werk is aan de orde. De corporaties gaan samen met de gemeente die vormen van samenwerking in de wijken verder stroomlijnen en uitbouwen. De volgende afspraak wordt gemaakt: 5.2.1. De gemeente en de corporaties formeren een gezamenlijke projectgroep waarin verbreding en stroomlijning van de samenwerking op het thema leefbaarheid en het beheer en onderhoud van woningen en openbare ruimte wordt uitgewerkt, bijvoorbeeld in de vorm van pilots. Doel is de leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen en de openbare ruimte, vanuit het gezichtspunt van de bewoners/gebruikers, te behouden en daar waar nodig te vergroten en efficiencyvoordelen in het werken aan leefbaarheid en beheer en onderhoud te organiseren. De projectgroep heeft op 1 december 2011 een Plan van Aanpak gereed. 5.2.2. De bestaande afspraken tussen gemeente en corporaties over buurtbemiddeling, de aanpak van hennepteelt en de aanpak van onrechtmatige bewoning blijven gehandhaafd, worden geëvalueerd en worden waar nodig bijgesteld en verlengd.


6.

Organisatie en samenwerking: borging van de uitvoering In dit hoofdstuk zijn afspraken vastgelegd over de volgende onderwerpen: Overlegstructuur en borging van de afspraken Cultuur van samenwerken: het Alliantie-Netwerk Innovatieve thema’s en onderzoek Achtervang Looptijd en bijstelling Bijzondere omstandigheden

. . . . . . 6.1.

Overlegstructuur en borging van de afspraken Uitvoeringsgroep Om de uitvoering van de afspraken te borgen is sinds de ondertekening van de Alliantie 2008-2012 een uitvoeringsgroep geformeerd, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente en drie vertegenwoordigers van de corporaties. De Uitvoeringsgroep wordt sinds begin 2009 aangestuurd door onafhankelijk programmamanagement. De uitvoeringsgroep heeft de volgende taken: Het organiseren en monitoren van de uitvoering van de prestatieafspraken; Het organiseren van de bestuurlijke overleggen en het voorbereiden van de agenda hiervoor; Het bewaken van de afspraken die bestuurlijk worden gemaakt; Het organiseren van evaluaties (bijvoorbeeld per thema); Het tijdig signaleren van haperingen of spanning in de samenwerking; Het organiseren van de gezamenlijke communicatie. De leden van de uitvoeringsgroep bewaken de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken. Daartoe voeren zij alle noodzakelijke werkzaamheden uit die voortkomen uit deze opgave. Zij nemen het werk van de afzonderlijke organisaties niet over maar faciliteren daarin als daartoe een verzoek komt. Vanuit de uitvoeringsgroep worden werkafspraken gemaakt met de afzonderlijke organisaties of delen daarvan, of worden werkafspraken verder uitgewerkt via reeds bestaande samenwerkingsverbanden.

. . . . . .

Wijkontwikkeling Begin 2011 is besloten het programmamanagement van de wijkontwikkeling in de herijkte Alliantie onder te brengen. Dit betekent dat de afspraken zoals in de paragraaf wijkontwikkeling zijn gemaakt in de Uitvoeringsgroep en het Bestuurlijk Overleg worden gemonitord en besproken. Ook zal eventueel noodzakelijke besluitvorming via de overlegstructuur van de Alliantie worden georganiseerd. De aansturing van de concrete maatregelen en projecten binnen de wijkontwikkelingsgebieden zelf kent per wijk haar eigen structuur. Specifiek voor de wijkontwikkeling in Hoge Vucht/Doornbos/Linie (HVDL) zijn de volgende afspraken gemaakt: Twee maal per jaar wordt een netwerkbijeenkomst georganiseerd, waarin de ambities in de gezamenlijke ontwikkelingsvisie en de samenwerking tegen het licht wordt gehouden; Er wordt een gezamenlijk plan van aanpak ‘strategie imagoverbetering’ opgesteld; De mogelijkheid tot het inzetten van ‘wijktafels’ (als instrument om met buurtbewoners in gesprek te gaan) wordt gestimuleerd; Omgevingscommunicatie en projectcommunicatie blijft verlopen via ‘de Koers’ en de bijbehorende website.

. . . .

Bestuurlijk Overleg Er wordt vier maal per jaar, te weten twee maal voor de zomer en twee maal na de zomer, een algemeen bestuurlijk overleg Alliantie tussen de gemeente en de drie corporaties georganiseerd. Dit overleg bestaat uit een delegatie uit het college van B&W en de bestuurders van de drie corporaties.


Driehoeksoverleg Met de Huurderskoepels vindt twee maal per jaar een Driehoeksoverleg plaats, eenmaal in het voorjaar en eenmaal in het najaar. Met de huurders worden – zoals ook is gebeurd bij de Alliantie 2008-2012 – afspraken gemaakt over de Alliantie-onderwerpen, waarop zij vanuit hun rol en verantwoordelijkheid aanspreekbaar zijn en om advies gevraagd worden. Deze onderwerpen worden in de eerste helft van 2011 formeel met elkaar vastgelegd, alsmede de (werk)afspraken die daarbij horen. Bij de totstandkoming van deze herijkte Alliantie is gebruik gemaakt van het memo "Agendapunten Bestuurlijk Driehoeksoverleg 23 maart 2011" (maart 2011) zoals aangeleverd door de Gezamenlijke Huurders Koepels (GHK) Breda en het verslag van het Driehoeksoverleg van 23 maart 2011. De volgende afspraken worden gemaakt: 6.1.1. De gemeente en de corporaties voeren tenminste vier maal per jaar een algemeen bestuurlijk overleg. Dit overleg bestaat uit een delegatie uit het college van B&W en de bestuurders van de drie corporaties. 6.1.2. Tweemaal per jaar vindt een Driehoeksoverleg plaats tussen gemeente, woningcorporaties en Gezamenlijke Huurderskoepels als deelnemers. 6.1.3. Uitvoering van de afspraken wordt georganiseerd en gemonitord door de Uitvoeringsgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente en de drie corporaties. Monitoring vindt plaats via een Werkplan, dat één maal per kwartaal wordt geactualiseerd. 6.1.4. Uitgangspunt bij de concrete opdracht van de Uitvoeringsgroep is dat de bestaande organisatie verantwoordelijk is voor de uitvoering van de afspraken in deze overeenkomst. Dit geldt zeker voor de activiteiten of projecten waar de trekkersrol en de verantwoordelijkheid duidelijk is toe te kennen aan de gemeente Breda of aan (één van de drie) corporatie(s). 6.1.5. De gemeente Breda en de corporaties financieren gezamenlijk de kosten van de programmamanager en van de uitvoeringsgroep. Hierbij geldt dat de gemeente Breda de helft van de kosten bijdraagt en de drie corporaties gezamenlijk de andere helft.

6.2.

Cultuur van samenwerken: het Alliantie-Netwerk Belangrijk onderdeel van partnership is dat je weet wat er bij de ander leeft en speelt. Kennis over de specifieke organisaties, regels en wetten is een cruciale bodem onder de samenwerking. In 2010 is gestart met een ‘Programma cultuur van samenwerken’ voor alle (uitvoerende en beleids)medewerkers die betrokken zijn bij de Alliantie (het ‘Alliantie-Netwerk’). Dat wordt ook in 2011 en 2012 verder vormgegeven. In het eerste kwartaal van ieder jaar wordt het programma vastgesteld in de Uitvoeringsgroep. De volgende afspraken worden gemaakt: 6.2.1. In het 1e kwartaal van 2011 en 2012 stelt de Uitvoeringsgroep een ‘Programma cultuur van samenwerken vast’. 6.2.2. Ieder voorjaar wordt een bijeenkomst georganiseerd voor alle medewerkers die een rol hebben in het vormgeven en uitvoeren van de herijkte Alliantie. 6.2.3. Tussentijds vinden, geprogrammeerd in het ‘Programma cultuur van samenwerken’, bijeenkomsten plaats, gericht op het delen van kennis/actualiteiten en het uitwisselen van ervaringen. Een projectbezoek maakt hier onderdeel van uit. 6.2.4. Het Uitwisselingsprogramma 2010-2011 wordt in het tweede kwartaal van 2011 door de Uitvoeringsgroep geëvalueerd. Op basis van die evaluatie wordt gekeken of een tweede ronde in het uitwisselingsprogramma wordt georganiseerd en in welke vorm dit zal gebeuren.

6.3.

Innovatieve thema’s en onderzoek Innovatieve thema’s Een bijzondere plaats in de herijkte Alliantie nemen de innovatieve thema’s in. Zowel in de Alliantie 2008-2012 als in ‘Gedeelde Koers’ is erkend dat het van belang is op zoek te blijven


gaan naar creatieve en soms onorthodoxe oplossingen voor problemen in de uitvoering van de Alliantie zelf of specifieke onderdelen daarvan. Ook voor het benutten van nieuwe kansen zijn in sommige gevallen creatieve en onorthodoxe maatregelen nodig en moet ‘out-of-the-box’-denken expliciet georganiseerd worden. Het programma innovatieve thema’s ziet er als volgt uit. Het is herleid uit de afspraken in Gedeelde Koers en het laatste werkplan vanuit de Alliantie 2008-2012: Medio 2011: Mogelijkheden voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap; Derde kwartaal 2011: Nader onderzoeken op welke wijze er specifiek in Breda goedkoper gebouwd kan worden, omdat de betaalbaarheid van het wonen onder druk staat; Vierde kwartaal 2011: Verder uitwerken van het thema ‘innovatieve woonverbanden’, onder andere gekoppeld aan de realisatie van een short-stay-voorziening; Vierde kwartaal 2011: Wijkontwikkelingsmaatschappij nader onderzoeken (in vervolg op de eerste verkenning die door Gerrichhauzen en Partners is gedaan); Eerste kwartaal 2012: Ruimte voor startende bedrijven in leegkomende appartementencomplexen (Kansenflat); Eerste kwartaal 2012: Transitiebeheer (onder andere tijdelijke units voor wonen (studenten) en werken (starters)) op plekken waar gesloopt is; uitgangspunt hierbij is dat er minimaal sprake zal zijn van een 10-jarige exploitatiebeheer.

. . . . . .

Onderzoek Woningcorporaties starten een gezamenlijke uitwerking van onderzoeksambities. Deelname aan landelijk WoON 2012 en leefstijlenonderzoek zal gezamenlijk betaald gaan worden. Ook kunnen marktpartijen hierbij betrokken worden en wordt de samenwerking met de regio (Oosterhout en EttenLeur) gezocht.

6.4.

Achtervang De gemeente Breda heeft voor onbepaalde tijd een generieke achtervang functie voor de drie corporaties (ongelimiteerde achtervang). Dit betekent dat de gemeente een achtervang positie inneemt bij borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bij het afsluiten van leningen door de drie corporaties. De volgende afspraak wordt gemaakt: 6.4.1. De gemeente Breda heeft voor onbepaalde tijd een generieke achtervang functie voor de drie corporaties (ongelimiteerde achtervang). Voor medio 2012 (in de veronderstelling dat nieuwe regelgeving zich in 2011 heeft uitgekristalliseerd) gaan de gemeente en de corporaties met elkaar in gesprek met het doel (als eerste stap) het transparant en inzichtelijk maken van de positionering en de invulling van de achtervang. Vervolgens zou in een tweede stap bezien kunnen worden of het gewenst en mogelijk is de achtervang meer specifiek vorm te geven.

6.5.

Looptijd en bijstelling De volgende afspraak wordt gemaakt: 6.5.1. Deze herijkte Alliantie geldt voor de periode van vaststelling tot 31 december 2014 en loopt automatisch door bij het verstrijken van de einddatum tot er sprake is van ondertekening van een nieuwe kaderovereenkomst. Tussentijdse bijstelling van afspraken uit deze herijkte Alliantie is mogelijk als alle partijen hiermee instemmen. Deze overeenkomst wordt beëindigd als alle partijen hiermee instemmen. 6.5.2. In het eerste kwartaal van 2013 wordt deze herijkte Alliantie als totaal expliciet geëvalueerd en worden eventuele gewijzigde of nieuwe afspraken besproken in het Bestuurlijk Overleg (met het oog op de jaren 2013 en 2014).


6.6.

Bijzondere omstandigheden De volgende afspraken worden gemaakt: 6.6.1. Publiekrechterlijke omgeving van deze overeenkomst leidt tot het voorbehoud dat als de Rijksoverheid, de provinciale overheid of de gemeentelijke overheid haar beleid verandert, dan wel in het geval van strijdigheid met of veranderingen binnen weten regelgeving, dit ook kan betekenen dat de afspraken uit deze overeenkomst moeten worden bijgesteld. 6.6.2. Uitgangspunt bij deze afspraken is redelijkheid en billijkheid jegens elkaar, ook bij gewijzigde omstandigheden. Als een van de betrokken partijen meent dat deze afspraken gevolgen hebben die onredelijk of onbillijk zijn, is deze partij gerechtigd voorstellen te doen aan de andere partijen om deze onredelijkheid/onbillijkheid te voorkomen. Dit geldt ook als er naar mening van een van de partijen sprake is van overmacht, waardoor partijen elkaar in redelijkheid en billijkheid niet aan deze werkafspraken kunnen houden. Partijen moeten instemmen met deze voorstellen, voordat deze in plaats treden van de afspraken uit deze kaderovereenkomst. 6.6.3. Mochten er geschillen zijn tussen partijen over de uitleg van deze prestatieafspraken die in gezamenlijk overleg niet overbrugbaar zijn, dan zal een traject van mediation worden gestart.


Aldus overeengekomen te Breda op 13 juli 2011

Namens het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Breda De heer B. Bergkamp, wethouder Beheer en onderhoud openbare ruimte, Wijkontwikkeling, Volkshuisvesting, Bouw- en woningtoezicht, Sport(voorzieningen), Maatschappelijke ontwikkeling, Grondbedrijf

Namens Laurentius De heer drs. ing. W.J.J. Vermeulen – De Bie

Namens Singelveste AlleeWonen De heer H.H. Reininga

Namens WonenBreburg De heer drs. A.G.M. Streppel


Bijlage 1: begrippen en definities Begrip / definitie Prijsgrens huurwoning in

Bron / ontleend aan € 652,52

de sociale sector

Ministerie van BZK. Prijsgrens geldend van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.

Prijsgrens bereikbare

€ 185.000 v.o.n.

koopwoning

Deze prijsgrens wordt gehanteerd in regionaal en provinciaal verband (prijspeil 2011)

Jongere

Huishouden in de leeftijd tot 23 jaar

Ministerie van BZK

Starter

Een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig

CBS

woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is (binnen Breda verhuisd). Semi-starter

Een huishouden dat na verhuizing zelfstandig woont,

CBS

maar waarvan de vorige woning niet beschikbaar was voor de woningmarkt, bijvoorbeeld na scheiding, verlaten woongroep of sloop van vorige woning Woning (al dan niet ge-

Een complex van ruimten welke tezamen één woon-

Gemeente Breda, interne memo

legen in een woonge-

functie vormen waarbij alle voor het wonen kenmer-

“Definiëring verschillende typen

bouw)

kende activiteiten zijn geschikt en bestemd voor de

woonvormen”

huisvesting van niet meer dan één particulier huishouden. Kenmerken: 1. Het tot bewoning bestemde gebouw dient zodanig te zijn gebouwd of verbouwd dat het voor particuliere bewoning geschikt is. 2. Het tot bewoning bestemde gebouw dient te zijn voorzien van een eigen toegangsdeur die hetzij direct vanaf de openbare weg, hetzij via een gemeenschappelijke ruimte (zoals portiek, galerij, trappenhuis, corridor) toegang biedt tot de woonruimte. 3. Het tot bewoning bestemde gebouw dient tenminste 14 m2 aan verblijfsruimte te bevatten. 4. Het tot bewoning bestemde gebouw dient te beschikken over een toilet en over een keukeninrichting die is bestemd voor de bereiding van complete maaltijden. Wooneenheid (al dan

Een woonruimte die door één particulier huishouden


niet gelegen in een

wordt bewoond waarbij wezenlijke voorzieningen


woongebouw)

(keuken en/of toilet) worden gedeeld, maar met een

woonvormen”

eigen toegangsdeur, zodanig dat het betreden van de ruimte niet via een andere woonruimte dient te geschieden. Kenmerken: 1. Het deel van een tot bewoning bestemd gebouw dient zodanig te zijn gebouwd of verbouwd dat het voor particuliere bewoning geschikt is. 2. Het deel van een tot bewoning bestemd gebouw


dient te zijn voorzien van een eigen toegangsdeur die hetzij direct vanaf de openbare weg, hetzij via de gemeenschappelijke ruimte (zoals portiek, galerij, trappenhuis, corridor) toegang biedt tot de woonruimte. 3. Het deel van een tot bewoning bestemd gebouw dient tenminste 14 m2 aan verblijfsruimte te bevatten. 4. Het gebouw waarin de wooneenheid gelegen is, dient te beschikken over een (gemeenschappelijke) toilet en/of over een (gemeenschappelijke) keukeninrichting die is bestemd voor de bereiding van complete maaltijden. 5. Het gebouw waarin de wooneenheid gelegen is, is gebouwd of verbouwd tot ‘bewoning door meerdere particuliere huishoudens’. 6. Het deel van een tot bewoning bestemd gebouw bevindt zich niet in een bedrijfsgebouw voor de horeca of in een bijzonder woongebouw. Bijzonder woongebouw

Een gebouwencomplex, gebouw of deel van een


gebouw, dat volgens de bouw of verbouw blijvend is


bestemd voor permanente bewoning door een insti-

woonvormen”

tutioneel huishouden. Kenmerken: 1. Het gebouw of gebouwencomplex heeft één adres. 2. Het gebouw of gebouwencomplex is bestemd voor permanente bewoning. 3. Het gebouw of gebouwencomplex is in gebruik door één rechtspersoon. 4. De rechtspersoon gebruikt het gebouw(encomplex) voor permanente huisvesting en bedrijfsmatige huishoudelijke verzorging van een verzameling personen.


Bijlage 2: lijst bouwen sloopplannen corporaties NB: er vindt momenteel een actualisering van deze bijlage plaats. De geactualiseerde lijsten zullen via de Task Force Woningbouw en het Bestuurlijk Overleg Alliantie van 19 september 2011 worden vastgesteld. 2A. Bouwproductie Laurentius, planning sloop-nieuwbouw 2010-2020, d.d. 5 november 2010

2010 Project wijk

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

22

)* .) 2. 67 *7 <*2 *7 <@. 2*

@@7 67

Princenhage Ijpelaar

CC

Loevesteinboulevard

@2

Overakkerstraat Overakkerstraat sloop

22

-72

Stack

26

Ulvenhout

*7

Poststraat

<@2

Princenhage Van Genkstraat

2020

woning

Klooster AvA, mgr. Hopmanstraat

Poststraat sloop

2019

woning

Brabantpark

!"#$%&'($'$ +,&"%&'-((' /$01""-%&'-((' 3$45$'1&'-((' +$8$-9$: +$8$-9$:4&#"";4 =:%(',>&&'-(('49,%0$#&'-,;4?-(?(%';(-0 =:%(',>&&'-(('4&#""; A-(B(

2018

woning

@

6D

EE

TOT


2010 Project wijk

2011

2012

2014

2015

2016

2017

2018

2019

TOT

2020

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

Wisselaar Garagewoningen Wisselaar Garagewoningen Wisselaar sloop Tielrodestraat Tielrodestraat sloop Wuustwezelstraat

!! "#! $% "! &

PRINSENBEEK Gertrudisoord Gertrudisoord sloop Zilverhof Zilverhof

'! "#)

"#$

($ #) "#)

Heuvel VOS Verbeetenstraat Dr. Struykenstraat

'%' *+ "'

Dr. Struykenstraat sloop Doornbos / Linie Binnen Buiten Euretco Totaal conform opgave Laurentius

2013

woning

44

Nieuwbouw Te slopen woningen Netto productie

93

&(

(%

44 0

243 111

26 0

171 73

44 0

327 24

42 0

258 0

30 0

115 0

75 0

74 24

0 0

36 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0

0

0 0

0 0

1485 232

44

132

26

98

44

303

42

258

30

115

75

50

0

36

0

0

0

0

0

0

0

0

1253

aansluiting notitie herprogrammering

koop huur < 648 > 648 sociaal duur

totaal

,-./ 01234% 565--1

7.256 --85-1

&($

)&'

)!

#'(

')+(

'%*#

89556 --85-1 :4895564

(#'

)&'

)!

#'(

'#($

569=69>?8>

)#:

$+:

):

'&:

'%%:

'!'

'#($

'#(492.95;644444444444444444 $!444<166359.


2B. Bouwproductie Singelveste AlleeWonen, planning sloop-nieuwbouw 2010-2020, d.d. 5 november 2010 2010 Project wijk

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

45

Waterdrieblad

93

TETERINGEN 50

Bouverije prestatieafspraak gemeene aantal Om de Haenen van de Ven

17

Waterdonken fase 1

21

19 pm

Willem Alexanderplein ism Bouwfonds BLAUWE KEI CENTRUM HAAGSE BEEMDEN 1

De Kleine Hoeve zorgwoningen voor Stichting PRINSENBEEK TUINZIGT

pm

De Lunet ism met HEJA totaal 220 HAAGPOORT 123

Easystreet ism HEJA studentenhuur en starterswoningen

61 78

Haegstrate ism Balast Nedam SPOORZONE OV Terminal

2020

woning

WATERDONKEN

Oranjekwartier

2019

woning

48

85 18

75

50

50

50

59

TOT


2010 Project wijk

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

TOT

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

woning

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

GEEREN ZUID (herstructurering) 8

IWOP fase 1 (complex 51 fase 1) -76

IWOP fase 2B (reeds in 2008 gesloopt)

32

43 25

40

8 47

IWOP fase 2A en MFA -40

complex 51 fase 3-4-5 sloop

-40

IWOP fase 3 11

IWOP fase 4 afh. MFA / de fontein IWOP fase 5

27

48

IWOP fase 6

10

10

LINIE (herstructurering) -7

Linie Noord sloop

-7

Linie Noord nieuwbouw

-34

7

7

25

50

-34 34

34

Linie Zuid sloop Linie Zuid nieuwbouw Liniepark Liniestraat OIT e.o. Brouwerijterrein Noord sloop Brouwerijterrein Noord Euretco Archimedesstraat Singelveste 175

50

ZANDBERGEN BIESDONK (herstructurering) HOGE VUCHT Totaal conform opgave Singelveste

Nieuwbouw

86

104

45

94

163

86

96

43

165

8

82

0

165

0

137

58

93

0

0

0

34

0

Te slopen woningen

76

0

0

0

0

0

0

0

7

0

47

0

40

0

34

0

0

0

34

0

0

0

238

Netto productie

10

104

45

94

163

86

96

43

158

8

35

0

125

0

103

58

93

0

-34

0

34

0

1221

koop

huur aansluiting notitie herprogrammering hard 1069

plus 0 152

totaal 1221

bruto aantal netto aantal % netto toevoeging

totaal

< 648

> 648

sociaal

duur

491 253

92 92

311 311

565 565

1459 1221

21%

8%

25%

46%

100%

125 euretco 27 G. Rietveld

Sociale huur 21 % en sociale koop 25 % totaal sociaal 46%

1459


2C. Bouwproductie WonenBreburg, planning sloop-nieuwbouw 2010-2020, d.d. 5 nov. 2010

Project wijk TETERINGEN Claim

Won.(nieuw) tot aan liberalisatie grens of soc. koop (voorlopig)

2010 koop

17

BOEIMEER Zaart

45

CENTRUM Tram 88 Tramsingel

38 77

HEUVEL Toren Appel Zorgcluster Talmazone (9 app + 50 intram.) Toren Constant Toren Corneille Eiland Bernini Kronenburg Werf Spring sloop Spring nieuwbouw Dr. Struijckenplein sloop (door gemeente) Dr. Struijckenplein nieuw F2 sloop F2 nieuw F1 sloop F1 nieuw De Vlieren Olivier van Noortstraat sloop Olivier van Noortstraat nieuw Oosterstraat sloop Oosterstraat nieuw

2012

2013

2014

2015

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

87

GINNEKEN Maycrete Locatie A, C, D

TUINZIGT Rondom Hazelaarstraat sloop Hazelaarstraat nieuw Vestingstraat sloop Vestingstraat nieuw

2011

2016

woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning

6

koop

43

14

huur

koop

2017

2018

woning

woning

woning woning

huur

koop

huur

44

17

45

20

40

81 -76

38

76

40 10 84 42 11 13 -10 50

-80 15

70

28

47

-150 0

77 -24

-116

92

119 18

-182 40

16

-28 14 21

woning

huur

koop

huur

koop

huur

38 77

77

117

woning

-3

38

64

TOT

woning

31

-48

76

2020

woning

87

-81

0 0 0 0 0 13

koop

2019 woning

28 -42 42

79

20 -81 81 -76 76

40 10 84 42 11 13 -10 114 -80 160 -150 77 -322 238 34 -28 28 -42 42


Project wijk

Won.(nieuw) tot aan liberalisatie grens of soc. koop (voorlopig)

GEEREN NOORD BdeWilde Fase C sloop BdeWilde Fase C nieuwbouw Garagewoningen BdeWilde Wensel Coberghstraat sloop

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning woning koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

huur

koop

2017

2018

woning

woning

woning woning

huur

koop

huur

koop

2019

2020

TOT

woning

woning

woning

woning

woning

huur

koop

huur

koop

huur

-152 20 0

DRIESPRONG Driesprong Fase I

30 3

20 1

126

LINIE (herstructurering) Edisonstraat, Marconistraat sloop Edisonstraat, Marconistraat nieuw

2

34

98

2

33

2 -48

-48

-48

-80

-152 50 10 -305

-81

56

221

-48 48

DOORNBOS BinnenBuiten (269 app + woongroep 7eh) Edisonstr, Copern.str. (BinnenBuiten)sloop Kleine Doornbos sloop Kleine Doornbos nieuw (50 eh intramuraal) Grote Doornbos sloop Grote Doornbos nieuw Bijltje sloop Bijltje nieuw Baliendijk sloop Baliendijk nieuw

47

-48 48

48

69 66 -44 (al in 2008 gesloopt)

135 -44 -24 1 -24 24 -24 24 -32 32 56

-24 0

1 -24

24

24 -24

24

24 -32

32

32 56

Frankenthalerstraat

PM

BAVEL Kloosterstraat Semenarieweg Totaal conform opgave WonenBreburg

PM

4 12 Nieuwbouw Te slopen Netto prod.

PM

PM

4

4 19

19 60 44 16

23 152 -129

69 0 69

195 240 -45

117 0 117

155 0 155

153 0 153

291 172 119

51 0 51

206 216 -10

162 0 162

176 230 -54

79 0 79

56 237 -181

0 0 0

aansluiting notitie herprogrammering hard plus 0 totaal 405 77 482 Tramsingel

189 48 141

0 0 0

0 80 -80

bruto aantal netto aantal % netto toevoeging

0 0 0

0 81 -81

0 0 0

0 0 0

1982 1500 482

huur koop < 648 > 648 sociaal duur 905 386 113 578 -595 386 113 578

1982 482

-123% 80%

100%

23%

120%

totaal


2D. Overzicht kwantitatieve ruimte ten gevolge van de administratieve correctie op onzelfstandige eenheden

Aantal onzelfstandig Laurentius Molenstaete Binnen Buiten

76 3

Van Genkstraat

25

Overakkerstraat

76

Singelveste Kleine Hoeve

10

Easystreet

59

WonenBreburg Zorgcluster Talmazone Binnen Buiten Kleine Doornbos Totaal corporaties

49 4 23 325


Bijlage 3: energielabeling woningen corporaties


Bijlage 4: opplusprojecten corporaties Breda Overzicht d.d. november 2010

Naam opplusproject Projecten van WonenBreburg: 412003 - Opplussen Brusselstraat 412004 - Opplussen Brusselstraat 412008 - Opplussen Roeselaere OPM: deze heeft Singelveste ook opgevoerd!! 412102 - Opplussen Brusselstraat 412201 - Opplussen Brussel- en Roeselae OPM: deze heeft Singelveste ook opgevoerd!! 412404 - Opplussen Lelystr 48 woningen Lelyhof Bertelsberg Schoolakkerplein Haagdijk aanleunwoningen Toren Corneille 9 individuele woningen bij zorgcentrum Heuvel Calandstraat huiskamer Heinsiushof BinnenBuiten De Driehoek Zaart Bertelsberg Doornbos De Baliendijk Meerkosten WMO-woningen (jaarlijks) Subtotalen WonenBreburg Projecten van Singelveste AlleeWonen: 412008 - Opplussen Roeselarstraat 412201 - Opplussen Brussel- en Roeselarestraat 412405 - Oppl oa Asterd, Egelantier, La 412902 - Marsstr 1 tm 111, complex 0339 Verbouwing 10 woningen Roeselarestraat tot zorgwoningen Scootmobielruimte Chassé Carré Maatwerk seniorenkwaliteit (opplussen op verzoek huurder, autom. deuren e.d.) Subtotalen Singelveste AlleeWonen Projecten van Laurentius 412202 - Opplussen Doenrade- en Zorgvli 412403 - Oppl oa Bergschot, Kemelst, St Complex 047 Princenhage Complex 015 Heusdenhout Complex 016 Stalling scootmobiel Complex 043 Muizenberg Diverse complexen deurautomaten Subtotalen Laurentius

Overige projecten die worden gerealiseerd (=afgerond) in....

Projcten die reeds gerealiseerd zijn

2010

2011

2012

Na 2012

!72.605 !251.387 !251.400

!72.605 !251.387 !251.400

!251.850 !251.400

!251.850 !251.400

!24.550

!24.550 !269.318 !150.000 !58.455 !11.000 !113.000 !71.250 !40.800 !62.769 !68.000 !0 !0

! 269.318 ! 150.000 ! 58.455 ! 11.000 ! 113.000 ! 71.250 ! 40.800 ! 62.769 ! 68.000

! !1.268.966

Totalen

t/m 2012!!

62.205

! ! 452.305

!0 !94.942

32.737 ! 321.455

0

!2.042.726

0

!251.400 !251.400 !24.550 !360.288

!251.400 !251.400 !24.550 !360.288

! 18.300

! 90.000 !995.938

! 54.900 ! 30.000

! 54.900

! 70.000

! 75.000 ! 129.900 ! 54.900

! 154.900

!0 !900.000 ! 44.000

! 788.000

! 100.000 ! 15.000 ! 80.000

! 300.000

! 1.000.000

! 54.900

!183.000 !30.000 !235.000

!1.335.638

0

! 500.000 ! 500.000 p/j

! 415.000

! 1.139.000

! 1.088.000

! 1.415.000

! 500.000

! 500.000

!2.288.000 !900.000 ! 44.000 ! 415.000 ! 400.000 ! 15.000 ! 80.000

! 4.142.000

Projecten, onbekend wie daarbij betrokken is (aangeleverd door gemeente) 412001 - Don Boscoplein 39 !0 412002 - Nwe Wolfslaar, warmtepompen !4.800 412101 - Opplussen Brabantpark !251.400 412801 - Vrijval 1999-2005 !4.929 412802 - Beursdeelname West-Brabant-Liv !45.465 412909 - Beverweg !0 412913 - Breda Zuid-Oost !0 Subtotalen !306.594

Totalen Totaal 2012 en eerdere jaren Totaal 2010 t/m 2012

!3.710.498

! 1.695.205 ! 1.866.355 ! 7.826.958 ! 4.116.460

! 554.900

! 500.000

Opmerking van WonenBreburg: de toekomstige bedragen zijn nog niet bekend en zullen in 2011 of verder geinventariseerd worden. Opmerking van Singelveste AlleeWonen: Nav eerste rapport SOAB voor SVAW zijn plannen voor complexmatig opplussen vanaf 2010 uit de begroting gehaald. Op basis van nieuwe rapport van SOAB maakt SVAW in 2011 een heroverweging op dit onderwerp. Verder geldt dat het overzicht voor wat betreft het verleden geen compleet overzicht is, omdat lang niet alle investeringen herkenbaar geboekt zijn als seniorenkwaliteit. Opmerking van Laurentius: het gaat hierbij om investeringen van allerhande maatregelen die de toegankelijkheid van woningen verbeteren, van het aanbrengen van automatische deuropeners, scootmobielruimtes tot algehele renovatie. De term “opplussen” kent een verregaande definiëring die we niet altijd halen.


Bijlage 5: memo kostenverhaal en wijkontwikkeling Naar aanleiding van een vraag vanuit de stuurgroep Samenwerken Aan Leefbaarheid (SAL; Hoge Vucht Doornbos en Linie) heeft tussen de gemeente Breda en de Bredase Woningcorporaties overleg plaatsgevonden over de (plan)kostenverdeling bij wijkontwikkeling en herstructurering. Dit overleg heeft geleid tot onderstaande afspraken tussen de gemeente Breda en de Bredase woningcorporaties: a. De gemeente en de woningcorporaties onderkennen een gezamenlijke verantwoordelijkheid bij wijk-

ontwikkeling en herstructurering. b. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt voor de gemeente verplicht kostenverhaal mits c.

d.

e.

f.

g.

h.

i.

j.

k.

sprake is van een bouwplan in het kader van de Bro, een ruimtelijk besluit, etcetera. De gemeente en de woningcorporaties onderkennen dat bij herstructurering de kans groot is dat het totaal aan kosten, het totaal aan opbrengsten te boven gaat met als gevolg dat niet alle kosten verhaald kunnen worden via een exploitatieplan. De kosten zullen door de betrokken partijen per plan transparant in beeld moeten worden gebracht door het opstellen van een exploitatieopzet, waarbij uitgegaan wordt van reële ramingen uitgaande van de geldende weten regelgeving. Hiertoe neemt de gemeente het initiatief. Indien de geraamde kosten de geraamde opbrengsten te boven gaan, zal de gemeente een beleidsmatige afweging moeten maken; is zij bereid en in staat extra financiële middelen in te zetten die het financieel tekort dekken. Ook de corporatie zal moeten bekijken of zij bereid en in staat is extra middelen in te zetten. Worden er geen extra financiële middelen ingezet ter dekking van het financieel tekort dan zal de financieel-economische uitvoerbaarheid niet kunnen worden aangetoond en kan de planologische maatregel niet worden genomen (m.n. vaststelling van bestemmingsplan). Gemeente en corporaties zullen voorafgaand aan in gezamenlijk belang op te stellen visies, die niet enkel en alleen gerelateerd zijn aan voorbereiding, ontwikkeling en begeleiding van ruimtelijke projecten, afspraken maken over de inhoud van die visies, de toedeling van de werkzaamheden in verband met het opstellen van die visies en een raming van de daarmee gepaard gaande kosten. In beginsel komt 50% van de totale geraamde kosten van een visie voor rekening van de corporatie(s) die een eigendomspositie heeft (hebben) in het gebied waarop de visie betrekking heeft, tenzij er omstandigheden zijn die aanleiding geven tot het maken van een andere verdeling. Indien een visie leidt tot een bouwplan als bedoeld onder b., is verhaal van (het verhaalbare gedeelte van) de kosten van de visie aan de orde overeenkomstig het voorgaande, waarbij de reeds door de corporatie(s) gedragen kosten van het opstellen van een visie in aftrek worden gebracht van een verschuldigde exploitatiebijdrage. Definitieve afspraken over het opstellen van een visie en de daaraan verbonden kosten kunnen pas gemaakt worden nadat de daarvoor benodigde middelen ter beschikking zijn gesteld, bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van een krediet door de gemeenteraad. De gemeente en de woningcorporaties zullen uiterlijk op 31 december 2011 het begrip ‘visie’ als hiervoor onder h. bedoeld, nader definiëren door op hoofdlijnen te benoemen uit welke concrete ‘producten’ visies zullen (kunnen) bestaan en welke kosten naar verwachting zullen zijn gemoeid met het opstellen van deze producten. Concretisering en opbouw van de benodigde ervaringen vindt plaats in de individuele projecten. Hiertoe neemt de gemeente het initiatief. De kosten van algemene gemeentelijke beleidsontwikkeling (economie, volkshuisvesting, verkeer en vervoer, communicatie etc.) en structuurvisies voor het gehele gemeentelijke komen voor rekening van de Gemeente. Te allen tijde moet voorkomen worden dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun.

M Prestatieafspraken. Gemeente Breda, Laurentius, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg

Recommend Documents