Klaar om te wenden! Ondernemingsplan Lyaemer Wonen

Klaar om te wenden! Ondernemingsplan 2012 - 2016 Lyaemer Wonen

Inhoud 1.

Inleiding

2

2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.3 2.4 2.5

De opgaven in de omgeving: van buiten naar binnen Ontwikkelingen die onze strategie beïnvloeden Landelijke/politieke ontwikkelingen Maatschappelijke ontwikkelingen Regionale/lokale ontwikkelingen Actualisatie woningbehoefte in Lemsterland De visie van onze belanghouders Het imago van Lyaemer Wonen Samenvatting opgave voor Lyaemer Wonen

3 3 3 4 4 6 7 8 9

3. 3.1 3.2 3.3

Missie en taakopvatting: van binnen naar buiten Schets van Lyaemer Wonen De taakopvatting en bezieling De missie van Lyaemer Wonen

10 10 11 12

4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Welke doelen, effecten en resultaten wil Lyaemer Wonen bereiken Doelgroepen en hoofddoelstellingen Zorgen voor goed leven en wonen De woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant Lyaemer Wonen als partner en bondgenoot

14 14 15 18 23

5. 5.1 5.2

Organisatie en financiën De organisatie Financiën

26 26 28

6.

Jaarplan 2012

30

Ondernemingspla n Lyaemer Wonen 2012 – 2016

1

1. Inleiding Wij zijn verheugd om ons nieuwe ondernemingsplan te kunnen presenteren. De landelijke ontwikkelingen in de volkshuisvesting en de veranderende maatschappij zijn aanleiding om het huidige ondernemingsplan 2010 – 2014 te herijken. Bij dit nieuwe ondernemingsplan hebben wij ons de volgende doelen gesteld: Allereerst hebben wij bij het formuleren van ons toekomstige beleid verwachtingen van onze belanghouders opgehaald. Wij hebben ons door onze belanghouders laten inspireren en informeren in interviews. Aansluitend hebben wij in een brede bijeenkomst de hoofdlijnen van onze nieuwe missie toegelicht en daarop reactie gevraagd. Verder is dit plan met een brede vertegenwoordiging van onze medewerkers tot stand gekomen. En ten tweede brengen wij meer focus in ons beleid aan zodat onze belanghouders en huurders weten waar wij daadwerkelijk voor staan. De opgestelde strategische doelen zijn daarom zo concreet mogelijk uitgewerkt zodat wij transparant zijn en op onze resultaten zijn aan te spreken. Op deze manier kunnen wij onze activiteiten verantwoorden. Wij hebben ons ondernemingsplan opgedeeld in twee delen: een strategisch deel dat verwoord is in hoofdstuk 2 tot en met 4 en in hoofdstuk 6 een uitgewerkt jaarplan voor 2012. Dit zijn de concrete acties waar wij nu mee aan de slag gaan. In hoofdstuk 5 komen de organisatorische voorwaarden, werkwijze en financiën aan bod. Het ondernemingsplan en de visie daarin verwoord, is een uitgestippeld pad. Dit pad gaan wij met energie en enthousiasme bewandelen. Met dit ondernemingsplan hebben wij focus in ons beleid aangebracht. Het ondernemingsplan geldt voor de periode 2012 tot 2016. Wij zijn ondersteund door Quintis b.v. in het opstellen van ons plan. Trots op Lemmer In mijn droom is iedereen weer trots op Lemmer. Niet alleen de bewoners van de koopwoningen aan het water maar ook degenen die wat minder bedeeld zijn. De nederige, terneergeslagen en soms met negatieve energie gevoede saamhorigheid heeft plaatsgemaakt voor een breed gedragen saamhorigheidsgevoel waarin iedereen er weer bij hoort, met plezier in Lemmer woont en er werkelijk toe doet. De tweedeling is weg. Arm en rijk, oud en jong, allochtoon en autochtoon, alleenstaanden en gezinnen: al deze groepen wonen bij elkaar in de buurt en door elkaar. Wonen, werken en leven gebeurt in Lemmer met iets meer durf en lef. De ruimtelijke barrières en grenzen zijn geslecht. Lemmer ligt als een parel aan het water en is een fraaie poort van Friesland. Lemmer is Sneek in het klein, wij zetten samen de schouders eronder, en maken er wat moois van. Aart Rekers, directeur bestuurder


2

2. De opgaven in de omgeving: van buiten naar binnen 2.1

Ontwikkelingen die onze strategie beïnvloeden

De wereld om ons heen verandert drastisch. Het gaat daarbij om zowel landelijke, maatschappelijke als regionale en lokale ontwikkelingen. Hieronder volgt een samenvatting. 2.1.1

Landelijke/politieke ontwikkelingen

Gevolgen crisis Het negatieve effect van de financiële crisis is onder meer dat huishoudens met een laag en middeninkomen geen hypotheek krijgen waardoor zij genoodzaakt zijn te blijven huren. Ook wordt ons beleid beïnvloed door de in 2011 ingegane Europese regelgeving. Minimaal 90% van de woningen met een huur tot € 664,66 (de huurtoeslaggrens) moet bij mutatie worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- (beiden prijspeil 2012). Doet een corporatie dit niet dan volgt een boete en wordt de staatssteun ingetrokken, waardoor een corporatie tegen een hogere rente financiering aan moet trekken. Dit drukt op de totale investeringscapaciteit. Ook de aangescherpte WSW-normen en het sturen op kasstromen maken dat financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Bij het vormgeven van ons beleid zullen wij hiermee rekening moeten houden. Verantwoording belangrijker voor corporaties Verder merken wij dat wij als corporatie als het ware 'in een glazen huis zitten'. Door verschillende incidenten worden corporaties momenteel nauwlettend gevolgd in met name hun investeringsbeslissingen. Wij moeten als corporatie steeds meer tijd en energie stoppen in verantwoording. Uiteraard vinden wij het positief dat hier kritisch naar gekeken wordt, maar het moet ons niet belemmeren om datgene te doen wat wij echt belangrijk vinden en van meerwaarde is voor onze klanten. Maatregelen in de corporatiesector Waar wij rekening mee moeten houden is een aantal maatregelen en wijzigingen die door de huidige regering in het vooruitzicht zijn gesteld: Invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties; Een substantiële bijdrage van de corporaties aan de huurtoeslag vanaf 2014; Huurverhoging niet hoger dan inflatie; Scheefwoners (met een inkomen boven de € 43.000,- in een woning tot € 664,66 (prijspeil 2012)) mogen tot 5% extra huurverhoging per jaar krijgen; Het kabinet wil het kooprecht invoeren. Dit betekent dat woningcorporaties 75% van hun woningen te koop moeten aanbieden aan de huurders. Dit wetsvoorstel is nog niet goedgekeurd door de Tweede Kamer. Al met al is er sprake van een forse lastenverzwaring bij corporaties en een noodzaak om het eigen huur-, verkoop- en strategisch voorraadbeleid te herijken als de nieuwe maatregelen van kracht zijn.


3

2.1.2

Maatschappelijke ontwikkelingen

Doelgroep complexer Wij zien een toenemende diversiteit van klanten en ook het groter worden van het contrast tussen hen die wel of niet maatschappelijk kunnen meekomen. Een duurzame samenleving, waarin mensen meer zelfredzaam kunnen zijn, lijkt soms nog ver weg. De groep mensen die wij tot onze doelgroep rekenen wordt niet zozeer groter, maar de complexiteit van de problematiek wordt wel groter. Hierdoor dreigen sommigen nog meer 'buiten de boot te vallen' dan nu het geval is, met alle gevolgen van dien. Ondertussen blijft er wel een onverminderde vraag naar kwaliteit. Met onze nieuwe missie willen wij deze verharding van en tweedeling in de maatschappij tegengaan. Stijgende woonlasten Prijsstijgingen van energie vormen een punt van zorg. Nu de energielasten sneller stijgen dan de huren, stijgen de woonlasten van huurders. Energiebesparende maatregelen of nieuwe energieconcepten bij nieuwbouw en bestaande woningen leveren de huurders lagere woonlasten op. Corporaties moeten hierin het voortouw nemen, zeker omdat veel huurders het belang van investeringen in duurzaamheid (nog) niet beseffen. Wij zien dat wij hierin ook een 'voorlichtingsrol' hebben richting onze huurders en medewerkers om dit bewustzijn te vergroten. Maatschappelijk rendement Corporaties zoeken steeds meer naar manieren om hun meerwaarde in een wijk of buurt te vergroten. Naast het financiële rendement van een investering gaat het maatschappelijke rendement zwaarder wegen. Dit blijft echter een lastig te definiëren resultaat. Sociale media Digitale vormen van communicatie nemen een vogelvlucht in onze samenleving en sociale media zijn in opkomst. In toenemende mate communiceren mensen via digitale vormen, via internet op de mobiele telefoon en via sociale groepen zoals LinkedIn, Twitter en Facebook. Onze huurders en belanghouders verwachten dat ook Lyaemer Wonen hierin mee gaat.

2.1.3

Regionale/lokale ontwikkelingen

Nieuwe gemeente De Friese Meren Per januari 2014 fuseren drie lokale gemeenten, Lemsterland, Gaasterlân-Sleat en Skarsterlân, tot één nieuwe gemeente De Friese Meren. Uit deze fusie zal een nieuwe gemeente ontstaan in het zuidwesten van Fryslân, met ruim 50.000 inwoners en de kernen Lemmer, Joure en Balk als grootste plaatsen. Op dit moment is nog onduidelijk wat het beleid wordt op ons werkterrein en welke huidige functionarissen in de nieuwe gemeente op welke plek terecht komen. De kans is aanwezig dat het tot een beleidswijziging op het terrein van 'wonen' leidt. Dit vraagt van ons om aandacht te hebben voor het opbouwen van een nieuwe, constructieve relatie met de gemeente.


4

Uit concept visie fusiegemeente De Friese Meren (19 mei 2011): "De Friese Meren is een krachtige plattelandsgemeente. Het gebied van De Friese Meren kenmerkt zich door een ruimtelijk en open beeld dat kleur geeft aan de geografische kenmerken van de nieuwe gemeente. De Friese Meren staat voor diversiteit, in de woon- en leefomgeving, in de samenstelling van de economie en in de mogelijkheden voor toerisme en recreatie. De Friese Meren kiest voor ruimtelijke concentratie, met oog voor inbreiding waar daar mogelijkheden toe zijn. Uitbreidingen op het gebied van woonlocaties laten wij vooral aansluiten op onze regionale woonkernen. Wij versterken onze regionale kernen door in te zetten op wonen, werken en voorzieningen. De woonfunctie, die onze kleine kernen kenmerkt, koesteren wij. In onze ontwikkelambities houden wij rekening met de geschetste perspectieven ten aanzien van demografische ontwikkeling. Realisme en onderbouwde keuzes zijn kernbegrippen."

Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsverandering, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer groeit, is in sommige gemeenten krimp al aan de orde. De gemeente Lemsterland is één van de weinige gemeenten in Friesland waar geen huishoudenskrimp plaats vindt in de periode tot 2030. Wel is er sprake van een lichte afname van de bevolking, met name in Gaasterlân-Slaet. Dit duidt op verandering in de bevolkingssamenstelling; ontgroening en vergrijzing. Het aantal huishoudens in de gemeente groeit met 5% tot 2030. Deze groei vindt voornamelijk de komende tien jaar plaats, in Skarsterlân en Lemsterland. Bevolkingsontwikkeling 2015 2020 2025

2030

2010-2020 abs rel

2020-2030 abs rel

Gemeente

2010

Skarsterlân Gaasterlân-Sleat Lemsterland

27.142

27.111

26.895

26.717

26.533

-609

-2,2%

-362

-1,4%

10.267

10.160

10.012

9.728

9.528

-739

-7,2%

-484

-4,8%

13.659

13.710

13.656

13.618

13.534

-125

-0,9%

-122

-0,9%

Gemeente

2010

Huishoudensontwikkeling 2015 2020 2025

2030

2010-2020 abs rel

2020-2030 abs rel

Skarsterlân Gaasterlân-Sleat Lemsterland

11.100

11.382

11.559

11.686

11.744

644

5,8%

185

1,6%

4.247

4.363

4.452

4.448

4.437

190

4,5%

-15

-0,3%

5.710

5.827

5.864

5.922

5.928

218

3,8%

64

1,1%

Bron: Primos 2010


5

2.2

Actualisatie woningbehoefte in Lemsterland

Er zit druk op de woningmarkt in Zuid-West Friesland. De markt zit als het ware op slot, er is te weinig doorstroming op zowel de koop- als de huurmarkt. In het rapport "De woningmarkt van Lemsterland" uit 2008 is een vrij forse uitbreidingsopgave geschetst. Een actualisatie van de vraag en het aanbod laat nu een behoorlijk ander beeld zien. Dit is te verklaren doordat het rapport uit 2008 is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie Friesland uit 2007. Deze ging uit van een groei van circa 600 huishoudens tussen 2008 en 2016. De Primos-prognose 2010, die voor de actualisatie is gebruikt1, is fors lager. Daarnaast is er sprake van een kleine economische groei en strengere regelgeving ten aanzien van hypotheekverstrekkingen, die de woningvraag en verhuisbewegingen beperken. Het totale woningtekort tussen 2010 – 2016 bedraagt circa 120 woningen in plaats van 600. Er zijn veel minder koop- en huurwoningen nodig. Alleen de behoefte aan nultredenwoningen wijkt nauwelijks af, deze is iets groter geworden. De aangepaste prognose2 leidt tot een tekort aan 55 koopwoningen en 63 huurwoningen in de periode 2010 tot 2016. In de doorrekening zijn de leeftijdsgroepen zichtbaar gemaakt om te zien bij welke groepen vraaguitval of toename plaatsvindt. Woningbehoefte Lemsterland 2010-2016 woningtype mgw trap mgw lift/bg egw Totaal koopwoning leeftijd tot 55 -1 -2 -100 -103 55-74 1 4 114 119 75+ 1 10 28 39 huurwoning

Totaal leeftijd

Totaal Totaal huur en koop

tot 55 55-74 75+

2 -11 0 4

11 -7 8 30

42 -24 41 22

55 -42 50 56

-7

32

38

63

-5

43

80

118

minteken = woningoverschot mgw trap = meergezinswoning met trap. Hieronder worden ook boven-benedenwoningen gerekend. mgw lift/bg = meergezinswoning met lift of op de begane grond. Dit zijn nultredenwoningen. egw = eengezinswoning.

1

Bij het berekenen van de woningbehoefte hebben wij de Primos-prognose gehanteerd, omdat deze gegevens het meest actueel zijn en omdat het IPB-Primos-model dat voor de rapportage gebruikt is, hiervan een afgeleide is. Ook de Primos prognose voorzag in 2007 een tweemaal zo grote groei van het aantal huishoudens als in 2010. De prognose van de provincie Friesland werd in 2009 al naar beneden bijgesteld (groei van 250 huishoudens tussen 2009 en 2015). 2 Om tot een actualisatie te komen zijn de woonwensprofielen uit WoON 2009 vermeerderd met de verwachte huishoudensontwikkeling tot 2016. Wij zijn ervan uitgegaan dat de woonwensprofielen gelijk zijn gebleven.


6

Uit deze prognose blijkt in de koopsector een beperkt tekort aan voornamelijk eengezinswoningen. De vraag komt voornamelijk van bewoners van 55 jaar en ouder. In de huursector wil ongeveer de helft van deze groep in een nultredenwoning wonen. Een relatief groot aandeel wil verhuizen naar een andere eengezinswoning. Gezien de leeftijd van deze mensen is te verwachten dat deze woning levensloopgeschikt dienen te zijn. Opmerkelijk is dat de woningbehoefte van de groep tot 55 jaar sterk afneemt. Dit is te verklaren door de grotere afname van deze groep huishoudens. In 2008 werd nog verwacht dat de afname van deze groep kleiner zou zijn. Er werd destijds een veel groter tekort aan eengezinswoningen verwacht. De druk op de woningmarkt kan samen met de economische situatie in de nabije toekomst heel goed leiden tot een verschuiving van de vraag van koop- naar huurwoningen. We zullen dit continu in de gaten moeten houden om de juiste beslissingen te kunnen nemen.

2.3

De visie van onze belanghouders

Als voorbereiding op het maken van dit ondernemingsplan zijn onze belanghouders ondervraagd naar hun visie op de markt en ontwikkelingen en hun verwachtingen van Lyaemer Wonen. Wij halen uit deze gesprekken interessante zaken. Over de markt en met name het optimisme over de groei van de woningmarkt wordt wisselend gedacht. Alle belanghouders zien dat wij ons moeten richten op onze kerntaak: het huisvesten van de primaire doelgroep. Lemmer kent ook een wijk met gemiddeld lagere inkomens, daar moet de nadruk van Lyaemer Wonen liggen. Daarnaast wordt ook genoemd dat het bieden van geschikte woningen aan senioren een specifieke taak van ons is. Volgens de meeste belanghouders zal de behoefte hieraan toenemen de komende periode. Wel wordt aangegeven dat de meeste senioren niet gelijk naar een appartement op een verdieping willen verhuizen. Kortom, stem het aanbod af op de vraag van deze doelgroep. Ook bouwen voor wonen met zorg is een taak volgens de belanghouders, dus niet alleen voor senioren geschikte woningen maar ook voor mensen met een (toekomstige) zorgbehoefte. Daarnaast wordt genoemd dat starters ook een doelgroep is voor Lyaemer Wonen. Deels kan deze doelgroep bediend worden door de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Als senioren uit hun eengezinswoningen verhuizen, komen hier vaak weer starters in. De vraag is vooral groot in het middensegment van huurwoningen. Op dit moment is de wachttijd soms (te) lang en heeft deze middengroep niet het alternatief van koop. Doorstroming kan ook gestimuleerd worden door nieuwbouw. Hierin vinden de belanghouders ook dat een rol is weggelegd voor Lyaemer Wonen. Het bouwen van (goedkope) koopwoningen wordt genoemd als middel om de doorstroming te bevorderen.


7

Men is het er over eens dat Lemmer een goede positie heeft in Friesland: er vindt geen bevolkingskrimp plaats, de vergrijzingsprognose is gemiddeld, het is een aantrekkelijke regio en woonomgeving en het is goed bereikbaar. Er vindt nog steeds een trek plaats vanuit omliggende regio's naar Lemmer. In de kleine kernen van Lemsterland vindt zelfs een kleine groei van de bevolking plaats. Eigenlijk heeft Lemmer alles 'mee'.

2.4

Het imago van Lyaemer Wonen

In interviews met onze belanghouders hebben zij hun beeld van Lyaemer Wonen gegeven. Het blijkt dat Lyaemer Wonen een achterstand heeft goed te maken. Men vindt dat de bedoelingen goed zijn, maar dat wij ons teveel laten leiden door financiële beweegredenen en daardoor soms kansen niet pakken. Kortom: meer (maatschappelijk) ondernemerschap is gewenst en meer focus op buiten! Gelukkig geven de samenwerkingspartners ook aan dat Lyaemer Wonen open staat voor 'meer dan stenen' en een kwaliteitsslag aan het maken is. Lyaemer Wonen mag meer van zich laten horen, niet te bescheiden zijn en vertellen over wat zij doet. Wij zijn verheugd dat onze samenwerkingspartners zien dat wij tevreden huurders hebben, dat problemen worden opgelost en dat wij stabiel en betrouwbaar zijn. Wij vinden het belangrijk iets te doen met de meningen van onze samenwerkingspartners. En nu is het moment om dit op te pakken. Wij verbeteren onze organisatie aldoende en bewijzen hiermee deze verbeteringsslag te kunnen maken.


8

2.5

Samenvatting opgave voor Lyaemer Wonen

Samenvattend de belangrijkste opgaven die vanuit de 'buitenwereld' op ons af komen: Het effect van dat corporaties onder de loep genomen worden is dat verantwoording van onze strategie en daaruit volgende acties steeds belangrijker wordt. Wij willen en moeten hier transparant over zijn. Dit kost ons tijd en energie. De druk op het verkrijgen van een huurwoning is groot, de woningmarkt zit op slot. Het is belangrijk voor ons om de doorstroming te bevorderen. Het lijkt erop dat een trendbreuk zich voordoet: de voorkeur van burgers voor huren groeit. Er is meer vraag naar huurwoningen, mede door het feit dat starters op de woningmarkt enerzijds geen koopwoning kunnen verkrijgen, anderzijds doordat zij ook flexibeler zijn ingesteld (geen vaste arbeidscontracten meer en dergelijke). Voor Lyaemer Wonen is het van belang te monitoren of deze trendbreuk doorzet. Wij houden onze focus op Lemmer en omgeving, de (per 2014 voormalige) gemeente Lemsterland. Met de nieuwe gemeente De Friese Meren willen wij de samenwerking zoeken in de verdieping, niet zozeer in verbreding van onze taken. Ruimtelijke concentratie met oog voor inbreiding waar mogelijk. Wij gaan ons herbezinnen op ons bezit in de kleine kernen.


9

3. Missie en taakopvatting: van binnen naar buiten 3.1

Schets van Lyaemer Wonen

Lyaemer Wonen is een kleine woningcorporatie in de regio Zuid-West Friesland, gericht op Lemmer en omgeving. Wij hebben 20 medewerkers (samen 17,5 fte) in dienst en hiermee beheren wij circa 1.600 verhuureenheden. Onze woningen zijn voornamelijk eengezinswoningen gebouwd in de periode jaren '60 en '70. Wij hebben een relatief klein aandeel in het woningbezit in Lemmer en omgeving en wij hebben sinds de jaren '80 niet grootschalig gebouwd. Momenteel bouwen wij aan de uitbreidingslocatie Tramdijk-Oost in Lemmer. De projecten waar wij verder mee bezig zijn betreffen vooral inbreiding in het wonen met zorgsegment en woningen met een levensloopbestendige plattegrond. In 2009-2010 hebben wij vergaande besprekingen gevoerd met Wonen Zuid-West Friesland uit Balk om te komen tot één nieuwe organisatie. Dit proces is echter voortijdig stopgezet en er is besloten geen fusie aan te gaan. Sindsdien zijn wij ons gaan richten op onze nieuwe visie, aangepast aan de uitdaging om als kleine corporatie zelfstandig ons pad te bewandelen. Onderstaande tabel geeft een beknopte weergave van ons bezit. Wijk Circa Bouwjaar Type bezit aantal woningen 1. Oud 400 verspreid Eengezinswoningen Lemmer over de in rij en vrijstaand, jaren seniorenwoningen, woningen voor jongeren. 2. Rienplan 200 jaren '50Eengezinswoningen, '60 seniorenwoningen. 3. Lemmer 150 jaren '70 Eengezinswoningen West in rij. 4. Lemstervaart

400

jaren '60'70

5. Lemmer Noord

200

jaren '80

6. Dorpen

250

verspreid over jaren

Totaal

Eengezinswoningen, seniorenwoningen, klein appartementencomplex. Eengezinswoningen, seniorenwoningen, woningen voor jongeren. Eengezinswoningen, seniorenwoningen, klein appartementencomplex, buurtsuper.

Opmerkingen

Veel inbreidingslocaties. Delen van het woningbezit zijn sterk verouderd. Aandacht voor leefbaarheid nodig. Mooi bezit, lommerrijke wijk. 114 Ingrijpend gerenoveerd. Weinig groen. Herstructureringsopgave, verkoopbeleid gewenst. MFAontwikkeling. Bloemkoolwijk, veel hofjes. Tevredenheid woningen goed, woonomgeving minder. In sommige kernen heel beperkt bezit.

1.600


10

3.2

De taakopvatting en bezieling

Wie willen wij zijn als corporatie? Lyaemer Wonen wil meer zijn dan een woningbeheerder. Zij ziet voor zichzelf een bredere taakopvatting. De woning is een hulpmiddel en geen doel op zich. Immers, niet de woning moet centraal staan maar de mensen die er in wonen. En die mens is meer dan alleen een huurder; die mens is een individu dat zelf zoveel mogelijk zijn eigen keuzes wil maken. Ieder mens heeft vanzelfsprekend in de eerste plaats behoefte aan eten, drinken en een dak boven zijn hoofd. Daarna volgt de behoefte aan veiligheid en zekerheid en sociaal contact. Aansluitend volgt de behoefte aan waardering en erkenning en vervolgens ontplooiing. Deze is alleen mogelijk als de eerste behoeften zijn ingevuld. De woning betekent ruimte veiligheid en geborgenheid, een 'plek'. Dit zijn dus vereisten voor de 'hoogste' behoefte ontplooiing.

Piramide van Maslow, 1943

Lyaemer Wonen richt zich met haar werkzaamheden op al deze vijf facetten. Hierin doet zij echter niet alles zelf. Met het bouwen, verhuren en beheren van woningen en maatschappelijk vastgoed richt zij zich concreet op de onderste drie behoeften. Dat is de kern van onze taak. Voor de bovenste twee facetten zoekt zij de samenwerking met lokale partners. Lyaemer Wonen wil faciliteren dat mensen zelf keuzes kunnen maken. Zorgen voor mensen betekent niet dat wij voor mensen bepalen wat zij moeten. Wij willen hen juist helpen zelf de regie over hun leven op te pakken. Voor ons is het principe van wederkerigheid daarom van belang. Dat betekent dat wij van anderen ook een bijdrage vragen. Dat geldt zowel naar individuen als naar organisaties. Als maatschappelijke partij is de corporatie Lyaemer Wonen bij uitstek de organisatie die de participatie van mensen kan bevorderen. Participatie betekent het echt meedoen in de samenleving. De activiteiten van Lyaemer Wonen raken dan ook andere sectoren zoals zorg, welzijn, sport, onderwijs, werkgelegenheid, leefbaarheid en veiligheid.


11

3.3

De missie van Lyaemer Wonen

Wij faciliteren mensen om hun eigen plek in de maatschappij goed in te vullen. Dit doen wij in eerste instantie voor mensen in de buurten en wijken van Lemmer en omgeving. Wij kennen onze klanten: de mens en zijn/haar leefsituatie staat centraal. Wij zorgen voor goed wonen en richten ons specifiek op de woonbehoeften van hen die op ons zijn aangewezen. Wij zijn een betrouwbare, ondernemende en maatschappelijk gedreven organisatie die mensen en organisaties wil verbinden. Hieronder worden de onderstreepte termen toegelicht: Faciliteren: Faciliteren is het mogelijk maken voor onze bewoners. Wij ondersteunen hen, maar laten hen in hun waarde en bieden hen vooral dat wat zij nodig hebben om het zelf te kunnen doen. Wij bieden een springplank zodat bewoners zelf hun keuzes kunnen maken. Lemmer en omgeving: Wij willen in eerste instantie ons beperken tot die plaatsen waar wij nu reeds woningbezit hebben, dat is in Lemmer en omgeving (voormalig Lemsterland). Daar ligt nog een enorme taak voor ons. Wij gaan voorlopig uit van de bestaande afspraken die er tussen de Friese woningcorporaties zijn gemaakt over deze regio. Leefsituatie: Dit is niet alleen de woonsituatie van mensen, maar breder. Het omvat naast de woning ook de woonomgeving, de beleving hiervan, de gezinssituatie, en dergelijke. Mensen die op ons zijn aangewezen: Dit zijn mensen die door een laag inkomen, een beperking of andere reden niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Ondernemend: Ondernemen is kansen zien, de maatschappelijke opdracht zien. Ondernemen is ook die kansen grijpen, durven risico te lopen. Ondernemen is ook efficiënt en effectief het bedrijf voeren. Ondernemen is vooral ook doen! Dat is een kernkwaliteit van Lyaemer Wonen. Verbinden: Lyaemer Wonen kan haar taak alleen samen met anderen uitvoeren en doet dat vanuit verschillende rollen. Kenmerkend voor het samenwerken is het verbinden: zorgen dat mensen en organisaties zich verbinden.


12

Ons motto is:

Onbelemmerd de ruimte Dit motto heeft niet alleen betrekking op het wonen in Lemmer en omgeving: in een vrije, groene en ruimtelijke omgeving. Het motto heeft vooral ook betrekking op de ontplooiingsruimte die wij onze huurders willen bieden. Voor de organisatie Lyaemer Wonen betekent dit een verandering van houding van 'nee, maar' naar 'ja, mits'.


13

4. Welke doelen, effecten en resultaten wil Lyaemer Wonen bereiken Lyaemer Wonen heeft een brede doelstelling waar het gaat om haar activiteiten in buurten, wijken en dorpen. Een leefbare of vitale wijk, buurt of dorp is een wijk waarin de mensen die er wonen zelf keuzes kunnen maken en invulling kunnen geven aan de belangrijke maatschappelijke thema's. Het faciliteren dat mensen zelf hun keuzes kunnen maken heeft een belangrijke relatie naar het wonen, maar ook met zaken als veiligheid, onderwijs, zorg, werk, toerisme en sport. Aanwezig zijn in de wijk. Dat betekent dat wij aanspreekbaar zijn en in de wijken de mensen opzoeken. Tussen de mensen staan. Lyaemer Wonen wil een ontwikkelende en lerende organisatie zijn. Hiervoor is contact met "buiten" essentieel. Van introvert naar extrovert en verbindingen leggen via persoonlijke contacten, informatievoorziening en in toenemende mate verbinden via de nieuwe media. Om de doelstellingen te realiseren, hebben wij bepaald welke specifieke bijdragen wij gaan leveren. Wat gaat Lyaemer Wonen doen? Hierin worden nadere keuzes gemaakt omdat wij beseffen dat niet alles kan en dat wij hierin prioriteiten moeten stellen. Wat mag u verwachten van Lyaemer Wonen? Dat geven wij hier weer. De vertaling naar de concrete acties voor 2012 (en verder) worden in het laatste hoofdstuk weergegeven.

4.1

Doelgroepen en hoofddoelstellingen

Als woningcorporatie zijn wij er met name voor mensen die vanwege hun inkomen of anderszins niet zelfstandig hun plek op de woningmarkt kunnen vinden. De grens van dat inkomen is vanuit de overheid vastgelegd op € 34.085,- per jaar (prijspeil 2012). Een groeiend deel van de doelgroep bestaat uit mensen die vanwege hun leefsituatie, geestelijke of fysieke beperking op ons zijn aangewezen. Wij constateren dat, ook in ons werkgebied, er steeds meer mensen zijn die een opeenstapeling van problemen kennen. Wij zijn er als Lyaemer Wonen voor deze mensen met zowel woningen als voorzieningen. Senioren zijn voor ons geen aparte doelgroep, wel hebben zij onze bijzondere aandacht binnen de groep met lage inkomens. Die bijzondere aandacht verdienen zij op grond van de specifieke vragen rond de combinatie van wonen en zorg. Wij zien in deze doelgroepen onze opgave in activiteiten. Dat betekent ook dat wij terughoudend zijn in het ontplooien van activiteiten die niet op hen zijn gericht. Ten aanzien van vastgoed zien wij meerwaarde in differentiatie in wijken om daarmee segregatie tegen te gaan. Met dit als streven voeren wij combinatieprojecten van sociale huurwoningen gecombineerd met duurdere huurwoningen en/of goedkope koopwoningen uit.


14

Onze hoofddoelstellingen zijn: 1. Zorgen voor goed leven en wonen. 2. Onze woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant. 3. Wij zijn een partner en bondgenoot.

4.2

Zorgen voor goed leven en wonen

Streven naar sociale duurzaamheid en leefbaarheid Vergroten van betrokkenheid bij elkaar, bij de straat en bij de buurt of kern. Het effect van een sociaal duurzame wijk is dat mensen zich verbonden voelen met de wijk/omgeving en hierin willen investeren. Dit betekent dat wij moeten investeren in mensen die in onze wijken wonen. Een eerste voorwaarde moet zijn dat de woning goed is. Het moet niet zo zijn dat men altijd eerst over de woning begint, dan kom je namelijk niet verder. Het resultaat van een sociale duurzame wijk is dat mensen er prettig wonen, elkaar gemakkelijk aanspreken en een meerwaarde leveren voor de wijk. Hierdoor kunnen mensen ook weer groeien en zich ontplooien. Lyaemer Wonen wil een actieve rol spelen in het realiseren van (vastgoed) voorzieningen zodat bewoners en partijen elkaar in de wijk kunnen ontmoeten. Ook het aspect veiligheid speelt mee in het streven naar een duurzame wijk. Het betreft dan niet alleen de "harde" componenten zoals veiligheidskeurmerken en infrastructurele maatregelen, maar evenzeer de sociale veiligheid. In een duurzame wijk zal ook sprake zijn van een passende vorm van sociale controle. Wij gaan voor wijken en dorpen een leefbaarheidsagenda opstellen. Wij vragen aan de bewoners wat zij belangrijk vinden in hun wijk/buurt. Door dit samen te doen kunnen wij hen ook verantwoordelijk voor bepaalde dingen maken. Hoe zien zij de oplossing, wat kunnen zij hierin betekenen etc. Door dicht bij de bewoners te staan weten wij wat er speelt. Op basis van de leefbaarheidsagenda wordt per wijk concreet aangegeven wat de inspanningen zijn, door wie en welk resultaat er verwacht mag worden. De sociale duurzaamheid en de wederkerigheid van (inspanningen van) betrokkenen zijn daarbij uitgangspunten. Wij starten in de wijk Lemstervaart met het opstellen van een wijkvisie. Hiervoor organiseren wij bijeenkomsten met partijen die actief zijn in de wijk. Hier betrekken wij ook de bewoners bij. Wij zorgen voor de aansluiting met het lopende onderzoek naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie (MFA) in Lemstervaart. Om de sociale duurzaamheid te bevorderen zou (aanpassen van de) woonruimteverdeling ook een rol kunnen spelen; waarom kiezen mensen wel/niet voor een bepaalde wijk, wat verbindt hen aan de wijk. Wij gaan de woonruimteverdeling evalueren en kijken hoe deze beter kan aansluiten.


15

Huurders betrekken bij leefbaarheid Wij willen een prettige, leefbare woonomgeving voor onze huurders creëren waarbij de bewoner zich goed voelt en een bijdrage levert aan deze omgeving. Het effect van een goede invulling van participatie is dat huurders zich betrokken voelen bij alles wat wij doen. Wij vinden dat de bewoners eigenlijk zelf met oplossingen moeten komen, mee moeten kunnen denken en beslissen wat er in de wijk/buurt plaatsvindt. Hiervoor moeten wij actief zijn in wijken en mensen stimuleren zaken op te pakken. Wij gaan dan ook actieve klantgroepen oprichten en actief houden en deze betrekken bij de dingen die wij doen. De medewerkers van Lyaemer Wonen zijn alert op signalen die wijzen op mogelijke leefbaarheidsproblemen. Wij zetten een zodanig (intern) systeem op dat snel bepaald wordt of er acties moeten worden ondernomen en zo ja, welke. Wij nodigen bewoners en huurders uit om ook dergelijke signalen af te geven. De drempel daarvoor moet zo laag mogelijk zijn en waar mogelijk zetten wij 'social media' in om dit te bereiken. Er wordt gestart met klantengroepen en deze worden betrokken bij onze activiteiten. Van buiten naar binnen werken Om meer van buiten naar binnen te werken zal Lyaemer Wonen meer op locatie aanwezig zijn. In de organisatie moeten de mensen in het veld een adequate opvolging zien van hun input. Vertrouwen in de buurt, het meer handelen vanuit een logica van de vrager dan vanuit de logica van de aanbieder en een goede communicatie zijn hierbij sleutelbegrippen. Wij houden ontwikkelingen in de gaten die mensen in hun wonen en welzijn kunnen raken. Wij zijn alert op signalen dat zij in de knel raken door sociale problemen. In die gevallen werken wij nauw samen met onze ketenpartners die hun specifieke deskundigheden inzetten. Wederkerigheid als uitgangspunt Lyaemer Wonen wil zorgen voor goed wonen en vitale wijken als uitvalsbasis en springplank voor mensen uit de doelgroep. Om deze doelstelling waar te maken hanteert Lyaemer Wonen het wederkerigheidsprincipe. Lyaemer Wonen investeert of biedt faciliteiten om iets voor de bewoner te kunnen betekenen. Daarbij verwachten wij ook iets terug, wat kan hij/zij betekenen voor de wijk. Het principe van meedoen en wederkerigheid moet ruim worden opgevat en kan situationeel worden ingevuld. Zo kan voor iemand die in een sociaal isolement zit of dreigt te raken het deelnemen aan een buurtbijeenkomst al een hele stap zijn.


16

Daar waar mensen en organisaties bereid zijn om mee te werken en iets (terug) te doen voor de buurt is Lyaemer Wonen en daar waar dit niet zo is zal Lyaemer Wonen ook minder zijn. Wij trekken daardoor niet aan dode paarden en laten met aansprekende voorbeelden zien hoe het ook kan. Wij communiceren om dit uitgangspunt te delen met bewoners en belanghouders. Welzijn van bewoners bevorderen Wij willen een rol vervullen als het gaat om het individuele welzijn van onze klanten/bewoners. Mensen die zich prettig voelen en lekker in hun vel zitten presteren in alle opzichten beter. Zij voelen zich betrokken en zijn vaak ook te porren om zaken op te pakken. Zij kunnen dan een bijdrage leveren voor de maatschappij (lees wijk). Kwetsbare huurders die in een isolement dreigen te raken willen wij ondersteunen door hen te betrekken bij het wijkgebeuren. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat eenzaamheid kan leiden tot allerlei (lichamelijke en geestelijke) klachten, goede welzijnsvoorzieningen kunnen juist een deel van de zorgvraag voorkomen. Als de gemeente haar welzijnsmiddelen inzet dan zijn ook andere partijen (corporaties, zorginstellingen) eerder bereid om een steentje bij te dragen. Het resultaat is dat mensen zich meer betrokken voelen. Het Sociaal Team, waar wij in participeren, is opgericht om zo snel mogelijk op signalen in te kunnen spelen. Het doel is dat burgers goed geholpen worden en niet van het ene loket naar het andere moeten gaan. In de praktijk functioneert het Sociaal Team goed. Wij blijven ons inspannen om hierin een actieve rol te s pelen. Wij hechten er ook aan om meer op beleidsmatig niveau met onze belanghouders samen te werken. Maatwerk bieden in wonen Wij bieden maatwerk in wonen, als antwoord op de groeiende diversiteit van klanten en actuele trends. Eén zo'n trend is de toenemende vergrijzing. Wij kiezen voor maatwerk omdat dit bijdraagt aan het welzijn en de tevredenheid van onze huurders. Maatwerk betekent dat wij meedenken over en meewerken aan het oplossen van de specifieke vraagstukken die in een buurt of dorp spelen. Maatwerk betekent dat wij rekening houden met de mogelijkheden en wensen van een bepaalde doelgroep. En maatwerk betekent dat wij inspelen op de wensen en behoeften van een individuele klant. Inzetten nieuwe mediavormen Nieuwe media geven mogelijkheden om netwerken en verbindingen te vormen en (makkelijker) te ontsluiten. Mensen hebben contact via bijvoorbeeld Facebook, LinkedIn en Twitter. Wij gaan (meer) gebruik maken van moderne informatie- en communicatiemiddelen voor klantcontacten, om mensen te leren kennen en te mobiliseren.


17

4.3

De woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de wensen van de klant

Rollen Lyaemer Wonen gericht inzetten Lyaemer Wonen heeft ambities en een verantwoordelijkheid op het sociale terrein. Ons vastgoed blijft echter wel het belangrijkste middel om onze taakstellingen te realiseren. Hierin hebben wij drie verschillende rollen, namelijk die van ontwikkelaar, beheerder en belegger. Per vraagstuk en ambitie stellen wij vast welke rol ons het beste past en welke rol het meest effectief tot het gewenste resultaat leidt. Op voorhand wordt niks uitgesloten. Kennen van de wensen van klanten Wij zorgen ervoor dat in de komende jaren ons aanbod aan woningen (meer) is afgestemd op de wensen van onze huidige en toekomstige klanten. Daarvoor is het nodig die wensen bij klanten "op te halen". Om erachter te komen wat mensen belangrijk vinden in hun wijk moeten wij naar buiten, in contact met hen komen. Hoe krijgen wij bewoners actief? Samenstellen van klantgroepen, commissies, en dergelijke. Belangrijk is om de input van bewoners ook weer terug te koppelen en te laten weten wat ermee gedaan is. Soms moeten de grenzen aangegeven worden en uitgelegd worden waarom iets niet wordt opgepakt. Wij betrekken (vertegenwoordigers van) bewoners vanaf het begin bij buurtplannen, bij woningonderhoud en -verbetering en in geval van nieuwbouwplannen.

Kwaliteit en betaalbaarheid voorraad behouden en verbeteren Met nieuwbouw, renovatie en buurtplannen spelen wij in op de markt en de wensen van huidige en toekomstige klanten. In toenemende mate is de kwaliteit van de woning van belang. Dan gaat het niet alleen om de technische kwaliteit, maar ook om de gebruikskwaliteit. Deze komt ook naar voren in de mate waarin woningen geschikt zijn voor ouderen, starters en bijzondere doelgroepen. Ook de mogelijkheid om zorg te leveren in een woning bepaalt de kwaliteit. Ons doel is om een zeer groot deel, namelijk 90% van onze woningvoorraad bereikbaar te houden voor onze doelgroep.


18

Lyaemer Wonen richt zich primair op betaalbare huurwoningen. Bouw van duurdere huurwoningen en (goedkope) koopwoningen zien wij niet als onze primaire taak. Maar wij zien wel de mogelijkheden van combinatieprojecten. De bouw van duurdere huurwoningen en (goedkope) koopwoningen moet wel aantoonbaar een bijdrage leveren aan een goede woonomgeving in de buurten en wijken; het tegengaan van segregatie kan een goed argument zijn voor dit type projecten. Wij zullen de afwegingscriteria hiervoor nader uitwerken. Wij willen onze woningvoorraad blijven vernieuwen. Hiervoor voegen wij jaarlijks woningen toe aan de voorraad. Doordat er ook woningen onttrokken worden door bijvoorbeeld sloop of verkoop, blijft het totale aantal ongeveer gelijk. Wij streven er naar om gemiddeld jaarlijks 20 woningen te bouwen en een vergelijkbaar aantal woningen te verkopen. Om het doel te verwezenlijken dat onze woningvoorraad duurzaam op de markt is afgestemd, zullen wij in 2012 ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) herijken. De hierboven genoemde uitgangspunten worden daarbij verwerkt. Ook de relatie met de wijken komt aan bod. Hier betrekken wij ook bewoners bij. Wij formuleren ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) in kaderstellende nieuwbouwplannen en beheerplannen voor en rond bestaand woningbezit. De concrete invulling van nieuwbouw- en beheerplannen is maatwerk. Wij stellen een nieuw SVB op dat ons de komende jaren een duidelijk beeld geeft van ons woningbezit, de staat van onderhoud, de wensen van de klant, de strategie voor de toekomst en het financieel rendement. Dit SVB richt zich, naast de technische kwaliteit, ook op de bewonersbeleving. Hierin maken wij onder andere keuzes over de kleine kernen waar wij ons bezit gaan verkopen en die waar wij blijven investeren in de woningen en leefbaarheid.


19

Duurzaamheid bevorderen en totale woonlasten verminderen Wij denken dat de totale woonlasten voor onze huurders belangrijker zijn dan de kale huurprijs. Daarom zetten wij in op het beheersbaar maken van de totale woonlasten. Een belangrijk onderdeel zijn de energielasten. Wij volgen de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid nauwlettend en passen waar mogelijk duurzame oplossingen toe, zowel in de bestaande bouw als in nieuwbouw. Voor onze woningen streven wij naar een energielabel B. Voor andere componenten van de woonlasten, zoals de gemeentelijke lasten, willen wij met de gemeente het gesprek aangaan over de invloed die dit heeft op de betaalbaarheid voor huurders en hoe dit verbeterd kan worden. Wij werken aan energiebesparing en duurzaam bouwen, niet alleen in materiële zin maar ook in bewustzijn en gedrag van onszelf, onze partners en onze klanten. In 2012 streven wij dat al onze woningen minimaal energielabel C hebben. Wij zoeken uit of het haalbaar is om al onze huurwoningen vóór 2015 op energielabel B te krijgen. Wij passen in de uitbreidingslocatie TramdijkOost een WarmteKoudeOpslag (WKO) toe. Wij gaan met de gemeente het gesprek aan over (het beheersen van) de totale woonlasten. Onderhoud flexibeler inzetten Het onderhoud van woningen moet dynamisch zijn. Dat betekent geen starre technische calculatie en planning maar een flexibel onderhoudsbeleid waarbij naast de technische staat van de woning ook de wensen van de huurder meewegen. Keuze in onderhoud houdt in dat de regie over het onderhoud niet meer bij Lyaemer Wonen ligt, maar dat huurders zelf binnen bepaalde kaders keuzemogelijkheden krijgen over het onderhoud aan de binnenzijde van de woning. Daarbij bepaalt de huurder zelf het moment waarop het wordt uitgevoerd. De betrokkenheid van huurders bij onderhoud in hun wijk willen wij vergroten. Wij gaan een nieuw onderhoudsbeleid ontwikkelen. Dienstverlening blijvend verbeteren In onze dienstverlening gaan wij uit van de wensen van onze klanten. Wij zorgen dat wij weten wat onze klanten willen. Wij zetten, naast traditionele middelen als klantenpanels en enquêtes, vaker sociale media in. Wij streven ernaar de kwaliteit van dienstverlening verder te verbeteren. Belangrijk daarin is dat wij meer de rol van "adviseur" en minder van die van "verkoper" willen vervullen. Ons doel is om, op basis van onderzoek en gebleken vraag, een pakket aanvullende diensten te ontwikkelen.


20

(Zorg)Geschikte woningen bieden Wij willen woningen bouwen waar zorgpartijen de benodigde zorg kunnen leveren. Dat doen wij in ieder geval bij alle nieuwbouw. Maar ook in de bestaande voorraad gaan wij na in hoeverre deze al geschikt zijn en hoe wij die woningen geschikt kunnen maken. In 2012 is het sterrensysteem ingevoerd voor de gelijkvloerse woningen. Hiermee wordt de toe- en doorgankelijkheid van de woningen helder weergegeven. Dit maakt het voor huurders makkelijker een woning te zoeken die aan hun eisen voldoet. Keuzemogelijkheden huurders vergroten Wij willen de keuzemogelijkheden van klanten vergroten. Onze houding is er één van "ja, mits". Die keuzemogelijkheden hebben betrekking op nieuwbouw, renovatie en onderhoud, maar ook individuele klanten willen wij de mogelijkheid geven hun woning naar hun wensen aan te passen. Er is zoveel mogelijk keuze voor huurders: uitrusting, materiaalgebruik en kleuren kunnen variëren. Lyaemer Wonen biedt een goede basiskwaliteit. Voor alle extra's moet een keuze worden gemaakt voor wel/geen bijbetaling. Wij gaan de huurders meer keuzemogelijkheden bieden. Zowel bij basiskwaliteit, groot onderhoud als nieuwbouw kunnen huurders zelf aangeven wat voor hen prioriteit heeft. Een overzicht en uitbreiding van de keuzemogelijkheden wordt uitgewerkt. Dit gaan wij vervolgens actief aanbieden, met het uitgangspunt dat wij in gesprek met de huurder gaan over zijn wensen en prioriteiten. Bij het uitwerken van voorwaarden nemen wij financiële aspecten mee (bijvoorbeeld minimaal tegen kostprijs of anders). Bewoners betrekken wij bij voorbereiding van (onderhouds)projecten. Wij hebben aandacht voor communicatie als het gaat om basiskwaliteit en energiebesparende maatregelen, met name als er sprake is van huurverhoging. Wij starten met het vergroten van keuzemogelijkheden in sanitair en breiden geleidelijk keuzemogelijkheden op andere elementen uit.


21

Verkoop woningen is geen doel op zich Het doel van het verkopen van onze huurwoningen is financiële middelen te creëren om weer betere kwaliteit en ander aanbod voor onze doelgroepen te realiseren. Verkoop is voor ons een middel, geen doel op zich. Als het voor onze financiële middelen niet nodig is, dan zetten wij dit niet in; wij willen betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep behouden wanneer dat mogelijk is. Maatschappelijk vastgoed ontwikkelen Als maatschappelijk ondernemer speelt Lyaemer Wonen een rol bij maatschappelijk vastgoed. Deze rol willen wij waar nodig uitbouwen. Voor het welzijn van mensen is niet alleen het wonen van belang, maar ook de leefomgeving en voorzieningen die voorhanden zijn. Wij realiseren maatschappelijk vastgoed met name wanneer het een meerwaarde heeft voor de wijk. Belangrijke criteria voor het participeren in maatschappelijk vastgoed zijn de relatie met ons woningbezit (locatie), de participatie van andere betrokken partijen (wederkerigheid) en het karakter van de voorziening (commercieel of niet). Wij herijken ons afwegingskader voor maatschappelijk vastgoed in overleg met onze belanghouders. Lyaemer Wonen wil actiever inspelen op de behoefte aan voorzieningen die vallen onder maatschappelijk vastgoed. Niet alleen door in te gaan op verzoeken van anderen maar ook zelf te zoeken naar opgaven en kansen. Kansen van innovatie benutten Innovatie is het invoeren van nieuwe ideeën, goederen, diensten en processen. Het kernbegrip van innovatie is het woord: anders. Andere diensten of producten. Andere klantgroepen, andere businessmodellen, andere markten, andere distributiekanalen en andere technologieën. We moeten reëel zijn. Als kleine organisatie zullen wij niet voorop lopen in het ontwikkelen van nieuwe concepten en producten. Wij willen goed in de gaten houden wat er om ons heen wordt ontwikkeld, wat dit voor ons aan kansen biedt en deze ook benutten waar mogelijk. Als er binnen de organisatie nieuwe ideeën zijn die mogelijkheden bieden, dan wordt dit zeker gestimuleerd.


22

4.4

Lyaemer Wonen als partner en bondgenoot

Zoals eerder aangegeven, richten wij ons op het faciliteren dat mensen zelf hun keuzes kunnen maken. Dat heeft een belangrijke relatie naar het wonen, maar heeft ook een verbinding met gebieden als veiligheid, onderwijs, zorg, werk, toerisme en sport. Het realiseren van een leefbare en vitale wijk is daarmee niet meer alleen een zaak van de corporatie, maar ook van de instanties en organisaties op de voornoemde terreinen. Wij zien het als een rol van de corporatie om deze partijen waar nodig te verbinden. Rol bij activiteiten en projecten bewuster bepalen Om het welzijn van bewoners te bevorderen kunnen wij bepaalde zaken zelf oppakken. Afhankelijk van de situatie van de bewoner kunnen ook andere partijen betrokken worden (welzijnsorganisatie, gemeente, maatschappelijk werk, Sociaal Team, onderwijs, en andere). De kern van de activiteiten van Lyaemer Wonen wordt dan ook gevormd door het samenwerken met anderen. De rol die Lyaemer Wonen hierbij inneemt kan variëren van leverancier tot regisseur. Lyaemer Wonen kan zich hierbij opstellen vergelijkbaar met een brug binnen de netwerkorganisatie die het emanciperen en verbeteren van de positie van onze huurders in buurten, wijken en dorpen centraal stelt. In sommige gevallen zal de rol van louter en alleen bruggenbouwer niet toereikend zijn om daadwerkelijk tot verbeteringen te komen. Lyaemer Wonen kan dan een meer activistische, strijdbare en strijdleverende rol nemen om toch tot de gewenste resultaten te komen. In de komende periode zal Lyaemer Wonen de rollen verder uitwerken. In principe wil zij iedere rol oppakken die nodig is, maar dat betekent niet dat zij de problemen van andere organisaties en instellingen zo maar overneemt. Verder gelden als uitgangspunten dat het meedoen van de anderen ook een afwegingscriterium vormt en dat de mate waarin er een gedegen analyse aan de gerezen problematiek en vraagstukken ten grondslag ligt, ook een rol speelt. De uitgewerkte visie op de rollen en wanneer welke wordt toegepast, het afwegingskader, wordt besproken met de belanghouders. Zicht op de belanghouders verbeteren Lyaemer Wonen werkt intensief samen met haar belanghouders. Dit zijn de organisaties en instanties die belang hebben bij het beleid van Lyaemer Wonen. Dit kan zijn als coproducent, als partner maar ook als leverancier of klant. Lyaemer Wonen kent haar stakeholders en heeft hen ingedeeld in deze categorieën. Wij overleggen regelmatig met belanghouders; het doel is te verkennen en af te stemmen over de wijze waarop wij gezamenlijk de meeste meerwaarde kunnen creëren.


23

Actiever belanghoudersmanagement inzetten Momenteel geeft Lyaemer Wonen haar belanghouders relatief weinig invloed op haar beleid en strategie. Met het oog op de toekomst waarin ook Lyaemer Wonen als gevolg van veranderde omstandigheden, scherpere keuzes zal moeten maken, is het gewenst om een actiever belanghoudersmanagement te voeren. Het gaat daarbij niet zozeer om dat belanghouders meer zeggenschap krijgen. Het gaat er wel om dat Lyaemer Wonen beter systematisch nagaat wat belanghouders van de corporatie verwachten en laat zien hoe de corporatie de verwachtingen van belanghouders verwerkt in haar beleid en strategie. In de relatie met belanghouders zullen wij nadrukkelijker wederzijdse prestatieafspraken vastleggen. Met de belanghouders wordt gemiddeld één keer per jaar overleg gevoerd waarbij input wordt verkregen over de te volgen koers van Lyaemer Wonen. Lyaemer Wonen koppelt terug naar de belanghouders wat met de input is gedaan. Wij gaan hiervoor een actiever belanghoudersmanagement voeren. Prestatieafspraken met belanghouders maken Met de belangrijkste belanghouders worden prestatieafspraken gemaakt die aangeven wat zij de komende tijd van Lyaemer Wonen mogen verwachten. Ook hierbij is wederkerigheid een belangrijk principe: daar waar Lyaemer Wonen en/of haar klant(en) wat terug krijgt, is zij nadrukkelijker aanwezig dan daar waar dit niet of moeizaam gaat. Op basis van het eerder genoemde afwegingskader gaan wij in gesprek met belanghouders om de afspraken over en weer toetsbaar en zo nodig afdwingbaar te maken. Samenwerking met de zorg Het effect van samenwerking met zorgorganisaties moet zijn dat de juiste zorg zo lang mogelijk in de eigen woning kan worden geboden, waardoor mensen langer in hun (vertrouwde) woning kunnen blijven wonen. Wij willen woningen bouwen waar zorgpartijen de juiste zorg kunnen leveren. Het scheiden van wonen en zorg wordt in 2014 ingevoerd. Hiervoor is het noodzakelijk dat wij afspraken met zorgpartijen maken. Het resultaat moet zijn dat zorgpartijen niet om ons heen kunnen als het gaat om het scheiden van wonen en zorg en dat natuurlijk de klant in een passende woning woont.


24

Samenwerking met welzijn In de huidige samenwerking tussen wonen en zorg is welzijn nog te vaak een ondergeschoven kindje. Meedoen kost geld en welzijnsinstellingen zijn daarvoor afhankelijk van gemeentelijke subsidies. En die bieden weinig ruimte voor experimenteren met samenwerking op gebied van wonen, welzijn en zorg. Er kan bijvoorbeeld gezamenlijk opdrachtgeverschap (met bijbehorend geld) ontstaan aan de welzijnsorganisaties.


25

5. Organisatie en financiën De nieuwe strategie vergt een nieuwe organisatie. De organisatie moet in staat zijn meer open te staan en nog beter de signalen uit de omgeving en van klanten te vertalen in acties. Nieuw is dat Lyaemer Wonen minder een op brieven en formulieren gestuurd bedrijf wordt en dat de input van de mensen in het veld een meer centrale rol gaat spelen. Deze input wordt verkregen door letterlijk middenin de samenleving te staan. Door onderzoek en interviews en inspirerende en stimulerende werkwijzen verkrijgen wij informatie van de mensen uit wijken en dorpen. Een tweede aandachtsgebied zijn de financiën: hoe kan Lyaemer Wonen de financiële continuïteit bewaken en de strategie financieel haalbaar maken? Lyaemer Wonen wil zich als organisatie ontwikkelen en wil een lerende organisatie zijn. Visitatie is een instrument waarbij de organisatie een spiegel wordt voorgehouden. In 2011 had een visitatie plaats moeten vinden maar wij hebben, gezien de nieuwe koers van Lyaemer Wonen, uitstel gekregen. Er is inmiddels opdracht gegeven de visitatie in 2012 uit te voeren.

5.1

De organisatie

Processen Een proces kan worden gedefinieerd als een ordening van activiteiten om een product of dienst te leveren die toegevoegde waarde biedt aan de klant. Dit zijn de reguliere werkprocessen van onze organisatie. De activiteiten van een proces vormen een afgeronde ondernemingsactiviteit. Processen hebben het unieke karakter dat zij meetbaar zijn en bovendien worden taken en verantwoordelijkheden voor iedereen inzichtelijk. Deze twee facetten zijn de kern waar het om draait in een sterk veranderende omgeving. Het doel is in de komende periode de processen die het reguliere werk omvatten zo effectief en efficiënt mogelijk in te richten en te zorgen dat de klantgerichtheid ervan optimaal is. In dit verbeteringsproces komen specifiek de noodzakelijke ondersteunende faciliteiten, zoals automatisering, aan de orde. In de komende periode gaan wij ook onderzoeken op welke wijze wij in onze processen de nieuwe media kunnen inpassen. Projectmatig werken Lyaemer Wonen is een kleine corporatie met een kleine werkorganisatie. Doordat de omgeving steeds verandert, zal ook de interne organisatie steeds veranderen. Dit eist van de medewerkers in de organisatie dat zij niet naast elkaar maar met elkaar moeten werken. Projectmatig werken gaat over het zo effectief mogelijk werken met beperkte middelen, het team, het toewerken naar het doel ("Begrijpen wij elkaar wel goed?"), het omgaan met risico's en onzekerheid, en dergelijke zaken.


26

Met name ten aanzien van voor Lyaemer Wonen nieuwe activiteiten vertalen wij die activiteiten in een project. Het gaat dan niet alleen om technische projecten, maar ook om dienstverlenings- of sociale projecten. De projectgroep wordt samengesteld uit personen die samen de gewenste competenties hebben. Die personen kunnen in hun normale werk elders in de organisatie werkzaam zijn. Daar waar gewenst kunnen ook belanghouders participeren in zo'n projectgroep. Cultuur De geschetste strategie en organisatie vragen een andere houding van medewerkers. In het samenwerken met elkaar en in de houding naar de klant en belanghouders. Wij geloven in een verandering van cultuur door te doen. De kern van een succesvolle cultuurverandering is openheid en eerlijkheid. Interne communicatie en het voorbeeldgedrag van het management spelen daarin een cruciale rol. Ook de stijl van leidinggeven is inmiddels aan het veranderen van een hiërarchisch leidinggeven naar meer coachend. Deze ontwikkelingen zetten wij de komende periode voort. Structuur en werkwijze Voor de klant en onze belanghouders wellicht minder zichtbaar is de werkstroomaanpassing die wij willen doorvoeren. Uitgangspunt is dat de organisatie de signalen van buiten kan vertalen naar projecten en diensten. In de structuur betekent dit dat wij de processen als kern van het dagelijks werk zien. Zoals gezegd zijn effectiviteit, efficiency en klantgerichtheid hierin bepalende eisen. Een projectmatige aanpak is voor eenmalige en/of nieuwe activiteiten de beste vorm. Wij gaan dit zodanig organiseren dat wij flexibel op ontwikkelingen kunnen inspelen.


27

Deze twee belangrijke functies worden ondersteund door een faciliterende afdeling. In onze kleine organisatie zien wij geen plaats voor een uitgebreide stafafdeling. Beleidsvoorbereiding vindt daarom plaats binnen het MT. Het werkstroomschema geeft de organisatiefilosofie weer. Medewerkers kunnen zowel in processen als in projecten werkzaam zijn. De vertaling in concrete afdelingen en het vormgeven van deze matrixorganisatie zal in de eerste helft van 2012 plaatsvinden. Het aanpassen van de organisatiestructuur en werkwijze heeft tot gevolg dat wij ook kritisch kijken naar onze eigen huisvesting. In 2012 onderzoeken wij de mogelijkheid om de fysieke indeling beter te laten aansluiten bij de nieuwe werkwijze. Ontwikkelen van de organisatie De komende periode staat in het teken van het ontwikkelen in de gewenste richting van de organisatie en van de medewerkers. Dat betekent dat wij veel aandacht geven aan het in kaart brengen van de gewenste competenties en vervolgens aan het ontwikkelen van die competenties van medewerkers. Wij hechten veel waarde aan het nemen van initiatief door medewerkers en binnen Lyaemer Wonen worden ondernemerschap en het nemen van verantwoordelijkheid gestimuleerd. Dat vraagt ook een andere stijl van leidinggeven; deze zal veel meer coachend zijn.

5.2

Financiën

Het waarmaken van al onze ambities vraagt iets van onze financiële mogelijkheden. Wij beschikken over een behoorlijk eigen vermogen, die boven de minimale ondergrens ligt die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor ons verantwoord acht. Tevens voldoen wij ook aan de eisen die het Waarborg Fonds Sociale Woningbouw eist in het kader van het verstrekken van financiering. Vanuit ons geldende Strategisch Voorraadbeleid en het ondernemingsplan hebben wij een flink aantal ambities geformuleerd op het terrein van bijvoorbeeld herstructurering, energieverbetering en nieuwbouwprojecten. Daarnaast proberen wij ook mee te werken aan nieuwe ontwikkelingen die ons pad kruisen. Om de continuïteit van onze organisatie niet in gevaar te brengen is het noodzakelijk om steeds een goed inzicht te hebben in het volgende: De huidige financiële positie; De investeringsafweging en de gevolgen daarvan; Het voldoen aan de eisen die onze interne/externe toezichthouders ons opleggen (CFV, WSW); Waar hebben wij wel invloed op en waar niet (verkopen, productie bouw, vpb en overige ministeriële ontwikkelingen).


28

Indien wij bovenstaande zaken steeds transparant voorleggen aan onszelf en aan onze belanghouders en uitleggen waarom wij zaken wel en niet doen, zal onze continuïteit, gedragen als een goed ondernemer, niet in gevaar komen. Huidige positie Op dit moment is onze financiële positie ronduit gezond te noemen. Wij voldoen ruim aan de eis die onze toezichthouder het Centraal Fonds Volkshuisvesting ons oplegt. Wij hebben over 2010 een positief solvabiliteitsoordeel gekregen. Daarnaast zijn onze operationele kasstromen voor de komende jaren voldoende om geborgde financiering te krijgen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Financiële mogelijkheden Wil Lyaemer Wonen de komende jaren ook nieuwe ambities blijven uitvoeren dan is de verkoop van woningen een belangrijke voorwaarde, naast het feit dat wij er op moeten toezien dat wij onze ambities goed in de tijd plaatsen. Ook kan het passend en nodig zijn onze investeringen geheel of gedeeltelijk door te belasten in huurprijzen. Het kan nodig zijn om projecten die een grote financiële impact hebben, zoals de bouw van een MFA in Lemstervaart of nieuwbouw van zorglocatie Suderigge, in de tijd te spreiden om de investeringen te kunnen dragen. Wanneer dit spreiden in de tijd zou leiden tot een onaanvaardbare vermindering van de volkshuisvestelijke en sociale prestatie van Lyaemer Wonen, zullen wij nagaan of samenwerking met andere partijen tot de mogelijkheden behoort. Rendementscriteria Wij maken ten aanzien van ons investeringsbeleid een onderscheid in de verschillende vastgoedcategorieën. Wij hebben binnen de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB)-groep een segmentering gemaakt van drie vastgoedgroepen met elk een eigen rendementseis die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. De rendementseisen voor betaalbare huurwoningen, voor duurdere huurwoningen en koopwoningen en voor maatschappelijk vastgoed verschillen van elkaar. Voor de niet-DAEB-investeringen en het "commerciële vastgoed" is dit ook gebeurd. Met deze differentiatie wil Lyaemer Wonen bereiken dat het vermogen optimaal wordt ingezet voor de volkshuisvesting.


29

6. Jaarplan 2012 In dit laatste hoofdstuk van ons ondernemingsplan is het jaarplan voor 2012 uitgewerkt. Hierin staan de concrete acties verwoord die in 2012 (en verder) uitgevoerd worden. Hoofddoelstelling 1: Goed leven en wonen Activiteit

2012

Hoe maak je een wijk/dorp sociaal duurzaam? Het ontwikkelen van de wijkvisie Lemstervaart met partners en bewoners.

x

Evaluatie woonruimteverdelingsysteem en nader onderzoek.

x

2013

Sociaal Team functioneler en adequater inrichten.

x

Voorbereiding voor opstellen van een leefbaarheidsagenda voor alle wijken en dorpen. Uitvoering van 2014 tot en met 2015.

x

Een actievere rol in de contactgroep leefbaarheid nemen. Uitwerken hoe om te gaan met leefbaarheidsbudget (subsidie/sponsoring). Realiseren van actieve straat- en buurtverenigingen en verenigingen van Plaatselijk Belang. Uitvoering vanaf 2014.

x

Communicatie wederkerigheidsprincipe.

x

Systeem opzetten en actie koppelen aan leefbaarheidsproblematiek.

x

Onderzoek aanvullende diensten uitvoeren.

x

Hoofddoelstelling 2: Onze woningvoorraad sluit duurzaam aan bij de klant Activiteit

2012

2013

Het jaarlijks verkopen van minimaal 15 huurwoningen en verkoop stimuleren.

x

x

Woningmarktonderzoek uitvoeren.

x

Nieuw SVB opstellen.

x

Implementatie grotere keuzemogelijkheden sanitair.

x

Onderzoek naar andere keuzemogelijkheden voor huurders (huurders bij betrekken).

x

Onderzoek naar haalbaarheid om uiterlijk in 2015 alle bestaande huurwoningen op energielabel B te krijgen.

x

In 2012 hebben alle woningen minimaal energielabel C.

x

Met gemeente gesprek starten over woonlasten.

x

Opstellen doelgroepbeleid. Goede prijs/kwaliteitverhouding in betaalbaar segment (per doelgroep) uitwerken.

x

Aanpak van 2 Delfts Rood woningen.

x


30

Opleveren 20 huurwoningen Tramdijk Oost.

x

Ontwikkeling 17 huurappartementen en 19 verpleeghuisplaatsen locatie Chr. De Vriesstraat.

x

Ontwikkeling 27 huurappartementen en vier grondgebonden woningen locatie De Splitting.

x

Ontwikkeling 14 grondgebonden woningen locatie Steile Bank.

x

Invoeren sterrensysteem (= beoordeling toegankelijkheid) voor onze seniorenwoningen.

x

Onderzoek (her)ontwikkeling verzorgingshuis Suderigge.

x

Start ontwikkelen van een visie op fase II van Tramdijk Oost.

x

Start planvorming MFA Lemstervaart.

x

Uitverhuizen bewoners 16 seniorenwoningen Urkerstraat, start sloop 2013.

x

x

Ontwikkeling 14 grondgebonden woningen locatie Urkerstraat.

x

Nieuw onderhoudsbeleid ontwikkelen.

x

Actieve vormen van bewonersinbreng opzetten.

x

Voortdurend: onderzoek mogelijkheden overige locaties.

x

x

2012

2013

Hoofddoelstelling 3: Wij zijn (worden) een partner en bondgenoot Activiteit We onderzoeken wie we nodig hebben als samenwerkingspartij door het nader bepalen van de rollen.

x

Vorm geven aan "van buiten naar binnen werken" (zowel de wijk in als relatiebeheer vanuit intern).

x

x

Onbelemmerd de ruimte nader vormgeven.

x

x

Opzetten belanghoudersmanagement.

x

Opstellen prestatieafspraken met belanghouders.

x

Leren kennen van mensen en mobiliseren via sociale media.

x

Bepalen hoe om te gaan met maatschappelijk (en overig) vastgoed.

x

Adviesfunctie invullen in de praktijk.


x

31

Organisatie en financiën Activiteit

2012

2013

Neerzetten nieuwe organisatiestructuur en werkwijze.

x

x

Ontwikkelen beleid rendementseisen.

x

Ontwikkelen financiële uitgangspunten maatschappelijk vastgoed.

x

Uitwerken en invullen functies onderhoudsdienst.

x

Mutatieprocedure uitwerken in combinatie met inhoud functie mutatieopzichter.

x

Invulling vacature communicatie/marketing medewerker.

x

Onderzoek naar (verbouw) mogelijkheden huisvesting Lyaemer Wonen en uitstraling gebouw verbeteren.

x

Visitatie laten uitvoeren.

x

Invoeren nieuwe openingstijden.

x

Implementeren procesgestuurd werken.

x

In functionerings- en beoordelingscyclus verwerken van nieuwe doelen (adresseren aan medewerkers).

x

Projectmatig werken en werken in een matrixorganisatie implementeren.

x

Communicatie naar belanghouders en huurders in lijn brengen (plan voor maken).

x

Communicatieblad uitbrengen, verbeteren imago.

x

Automatisering en aanverwante zaken Activiteit

2012

Besluitvorming en eventueel implementatie nieuw primair systeem.

x

Procedures efficiënter inrichten.

x

Ontwikkeling en implementatie website woningaanbod.

x

Inzetten van sociale media.

x

2013

Ontwikkeling en implementatie klantportaal.

x

Onderzoek outsourcing systeembeheer.

x


32

Colofon

Dit is een uitgave van Lyaemer Wonen Postadres: Lyaemer Wonen Postbus 21 8530 AA LEMMER Bezoekadres: Lyaemer Wonen Straatweg 54 8531 PZ LEMMER Telefoon algemeen: 0514-609000 E-mail algemeen: [email protected] www.lyaemerwonen.nl Concept, teksten & vormgeving: Quintis b.v. Fotografie: Lyaemer Wonen

Januari 2012


33

Klaar om te wenden! Ondernemingsplan Lyaemer Wonen

Recommend Documents