Jaarverslag 2011 Woningbelang
Jaarverslag 2011
Valkenswaard, juni 2012
1
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Inhoudsopgave Inleiding __________________________________________________________________ 8 1.
Over Woningbelang ____________________________________________________ 10 1.1.
Onze missie _____________________________________________________________ 10
1.2.
Werkgebied _____________________________________________________________ 10
1.3.
Onze kernwaarden _______________________________________________________ 10
1.4.
Ondernemingsplan _______________________________________________________ 10
1.5.
Ons vastgoed____________________________________________________________ 10
1.5.1.
1.6.
Huurprijsbeleid __________________________________________________________ 12
1.6.1.
1.7.
Woningbezit _________________________________________________________________ 10 Jaarlijkse huurverhoging ________________________________________________________ 12
Woonruimteverdeling ____________________________________________________ 13
1.7.1. Urgentie ____________________________________________________________________ 13 1.7.1.1. Sociale urgentie ____________________________________________________________ 13 1.7.1.2. Medische urgentie __________________________________________________________ 13 1.7.1.3. Herstructureringsurgenten ___________________________________________________ 13 1.7.2. Actie herinschrijving woningzoekenden ___________________________________________ 14 1.7.3. Verkoop _____________________________________________________________________ 14 1.7.3.1. Uit bestaand bezit __________________________________________________________ 14 1.7.3.2. Nieuwbouw _______________________________________________________________ 14 1.7.4. OpMaat _____________________________________________________________________ 14 1.7.4.1. Koopgarant ________________________________________________________________ 14 1.7.4.2. Terugkoop _________________________________________________________________ 15 1.7.4.3. Te Woon __________________________________________________________________ 15 1.7.5. Woningaanbod _______________________________________________________________ 15 1.7.6. Aantal reacties _______________________________________________________________ 15 1.7.7. Gemiddelde inschrijftijd ________________________________________________________ 15 1.7.8. Woningtekort ________________________________________________________________ 17 1.7.9. Aantal vrijgekomen woningen in 2011 ____________________________________________ 17
1.8.
Strategisch voorraadbeleid ________________________________________________ 19
Vijf maatschappelijke thema’s ________________________________________________ 20 2.
Vergrijzing ____________________________________________________________ 20 2.1.
Nieuwbouw _____________________________________________________________ 20
2.1.1. Nieuwbouw in Valkenswaard ____________________________________________________ 20 2.1.2. Nieuwbouw in Bergeijk _________________________________________________________ 21 2.1.3. Herstructurering ______________________________________________________________ 21 2.1.3.1. Nieuwbouw herstructureringsprojecten _________________________________________ 21
2.2.
Woningaanpassing _______________________________________________________ 21
2.2.1. 2.2.2. 2.2.3.
2.3.
Comfortabel wonen ___________________________________________________________ 21 WMO _______________________________________________________________________ 22 Domoticatoepassingen _________________________________________________________ 22
Wijk met een accent ______________________________________________________ 22 3
Jaarverslag 2011 Woningbelang
3.
Ontgroening___________________________________________________________ 23 3.1.
Starters ________________________________________________________________ 23
3.2.
Doorstroming ___________________________________________________________ 23
3.3.
Nieuwbouw _____________________________________________________________ 23
3.3.1. Startersverenigingen___________________________________________________________ 23 3.3.1.1. Startersvereniging Bergeijk ___________________________________________________ 23 3.3.1.2. Startersvereniging Waalre ____________________________________________________ 24 3.3.2. Nieuwbouw in Valkenswaard ____________________________________________________ 24 3.3.3. Nieuwbouw in Bergeijk _________________________________________________________ 24 3.3.4. Nieuwbouw herstructurering Bosstraat ___________________________________________ 24
3.4.
4.
Bestaande woningen _____________________________________________________ 24
Levensvatbare wijken ___________________________________________________ 25 4.1.
Wijkontwikkelingsplannen _________________________________________________ 25
4.1.1. 4.1.2. 4.1.3.
4.2.
Wijk met een accent ______________________________________________________ 26
4.3.
Leefbaarheidsfonds Valkenswaard __________________________________________ 27
4.4.
Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL) Bergeijk ________________________ 27
4.5.
Onderhoud woonomgeving ________________________________________________ 27
4.6.
Veiligheid ______________________________________________________________ 27
4.6.1.
Achterpadverlichting __________________________________________________________ 28
4.7.
Politiekeurmerk Veilig Wonen ______________________________________________ 28
4.8.
Woonfraude ____________________________________________________________ 28
4.8.1. 4.8.2. 4.8.3.
4.9.
Onrechtmatige bewoning _______________________________________________________ 28 Hennepteelt _________________________________________________________________ 28 Overbewoning ________________________________________________________________ 29
Overlast ________________________________________________________________ 29
4.9.1. 4.9.2. 4.9.3.
5.
Het Gegraaf __________________________________________________________________ 25 Dommelen-Noord _____________________________________________________________ 26 Turfberg _____________________________________________________________________ 26
Buurtbemiddeling _____________________________________________________________ 29 Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard __________________________________________ 29 Woonoverlastteam Bergeijk _____________________________________________________ 30
Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen ________________________ 31 5.1.
Valkenswaard ___________________________________________________________ 31
5.2.
Bergeijk ________________________________________________________________ 31
5.3.
Vluchtelingen ___________________________________________________________ 31
5.4.
Woonbegeleiding ________________________________________________________ 31
5.5.
Plan DOOR! _____________________________________________________________ 32
5.6.
Begeleid wonen en werken ________________________________________________ 32
4
Jaarverslag 2011 Woningbelang
6.
Duurzame samenleving __________________________________________________ 33 6.1.
Energiebesparing ________________________________________________________ 33
6.1.1. Energieprestatiecertificaat ______________________________________________________ 33 6.1.2. Bij nieuwbouw _______________________________________________________________ 33 6.1.3. Bij bestaande bouw ___________________________________________________________ 33 6.1.3.1. Vervangen cv-ketels _________________________________________________________ 34 6.1.3.2. Energiezuinige liften _________________________________________________________ 34 6.1.4. Woonenergie ________________________________________________________________ 34
6.2.
Onderhoud _____________________________________________________________ 34
6.2.1. 6.2.2. 6.2.3. 6.2.4.
6.3.
7.
Reparatieverzoeken ___________________________________________________________ 34 Mutatieonderhoud ____________________________________________________________ 34 Woningperiodieke Keuring ______________________________________________________ 34 Planmatig onderhoud __________________________________________________________ 35
Wijkontwikkelingsplannen en Wijk met een accent _____________________________ 35
Klantgerichte organisatie ________________________________________________ 36 7.1.
KWH-huurlabel __________________________________________________________ 36
7.1.1.
7.2.
Klantwaarderingssysteem _________________________________________________ 36
7.2.1. 7.2.2. 7.2.3.
7.3.
KWH-huurlabel 2.0 ____________________________________________________________ 36 Automatische incasso __________________________________________________________ 37 In het zonnetje _______________________________________________________________ 37 Trouwe huurders _____________________________________________________________ 37
Inspraak en zeggenschap __________________________________________________ 37
7.3.1. Raambeleid bewonersparticipatie ________________________________________________ 37 7.3.2. Participatielabel ______________________________________________________________ 37 7.3.3. HuurdersBelangenVereniging ___________________________________________________ 37 7.3.4. Bewonerscommissies __________________________________________________________ 38 7.3.5. Herstructurering ______________________________________________________________ 38 7.3.5.1. Algemeen Sociaal Plan bij herstructurering ______________________________________ 38 7.3.6. Klantenpanels ________________________________________________________________ 38 7.3.7. Klachten_____________________________________________________________________ 39 7.3.7.1. Klachtenmanagement _______________________________________________________ 39 7.3.7.2. Geschillencommissie ________________________________________________________ 39
7.4.
Zelf aangebrachte veranderingen ___________________________________________ 39
7.5.
Verbeteringswensen ______________________________________________________ 39
7.6.
Onze klant informeren ____________________________________________________ 40
8.
Continuïteit ___________________________________________________________ 41
9.
Lokale binding en samenwerking __________________________________________ 42 9.1.
Samenwerking __________________________________________________________ 42
9.2.
Visitatie ________________________________________________________________ 42
9.3.
Prestatieafspraken gemeenten _____________________________________________ 42
9.3.1. 9.3.2.
9.4.
Valkenswaard ________________________________________________________________ 42 Bergeijk _____________________________________________________________________ 43
Themabijeenkomsten _____________________________________________________ 43 5
Jaarverslag 2011 Woningbelang
9.4.1. 9.4.2.
9.5.
10.
Belanghouders _______________________________________________________________ 43 Gemeenteraad Valkenswaard ___________________________________________________ 44
Sponsoring en donaties ___________________________________________________ 44
De organisatie _______________________________________________________ 45
10.1.
Organisatiestructuur ____________________________________________________ 45
10.2.
De vereniging Woningbelang _____________________________________________ 46
10.3.
Bestuurlijke organisatie _________________________________________________ 46
10.4.
Ondernemingsraad _____________________________________________________ 46
10.5.
Aedes ________________________________________________________________ 47
10.6.
Personeelsvereniging ___________________________________________________ 47
10.7.
Huisvesting ___________________________________________________________ 47
10.8.
Medewerkers _________________________________________________________ 47
10.8.1.
Stagiair______________________________________________________________________ 47
10.9.
Personeelsbeleid _______________________________________________________ 47
10.10.
Personeelsevaluatiesysteem _____________________________________________ 48
10.11.
Loopbaanontwikkeling __________________________________________________ 48
10.11.1. 10.11.2. 10.11.3.
Functie gebonden scholing of training _____________________________________________ 48 Individueel loopbaanonwikkelingsbudget __________________________________________ 48 Loopbaanwijzer _______________________________________________________________ 48
10.12.
Arbocatalogus _________________________________________________________ 49
10.13.
Integriteitsbeleid en -code _______________________________________________ 49
10.14.
Klant tot klant _________________________________________________________ 49
10.15.
Risicomanagement _____________________________________________________ 49
10.16.
Treasury______________________________________________________________ 50
10.17.
ICT __________________________________________________________________ 51
10.18.
Beheerwerkzaamheden voor derden ______________________________________ 51
11.
Verslag van de Raad van Toezicht _______________________________________ 52
11.1.
Algemeen ____________________________________________________________ 52
11.2.
Samenstelling van de Raad van Toezicht ____________________________________ 53
11.3.
Werkwijze ____________________________________________________________ 54
11.4.
Professionalisering governance ___________________________________________ 55
11.4.1. 11.4.2. 11.4.3. 11.4.4.
11.5. 11.5.1. 11.5.2. 11.5.3.
Aedescode en Aedes Governancecode ____________________________________________ 55 Zelfevaluatie _________________________________________________________________ 55 Afwijkingen van de Governancecode ______________________________________________ 55 Periodieke evaluatie accountant _________________________________________________ 55
Inhoudelijk toezicht ____________________________________________________ 56 Maatschappelijk ondernemer ___________________________________________________ 56 Missie ______________________________________________________________________ 56 Werkgebied __________________________________________________________________ 56
6
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.6. 11.6.1. 11.6.2. 11.6.3. 11.6.4. 11.6.5.
Resultaten ____________________________________________________________ 57 Vergrijzing ___________________________________________________________________ 57 Ontgroening _________________________________________________________________ 58 Levensvatbare wijken (leefbaarheid) ______________________________________________ 58 Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen _______________________________ 58 Een duurzame samenleving _____________________________________________________ 58
11.7.
Tevreden klanten ______________________________________________________ 58
11.8.
Continuïteit ___________________________________________________________ 58
11.8.1. 11.8.2. 11.8.3.
Doelmatige organisatie _________________________________________________________ 59 Risicobeheersing ______________________________________________________________ 59 Lokale binding ________________________________________________________________ 59
11.9.
Maatschappelijke verantwoording ________________________________________ 59
11.10.
Visitatie ______________________________________________________________ 59
11.11.
Integriteit ____________________________________________________________ 60
11.12.
Honorering ___________________________________________________________ 60
11.12.1. 11.12.2.
12.
Raad van Toezicht _____________________________________________________________ 60 Bestuurder __________________________________________________________________ 60
Jaarrekening 2011 ____________________________________________________ 61
12.1.
Kengetallen ___________________________________________________________ 61
12.2.
Balans per 31 december 2011(voor winstbestemming) ________________________ 62
12.3.
Winst- en verliesrekening 2011 ___________________________________________ 64
12.4.
Kasstroomoverzicht 2011 ________________________________________________ 65
12.5.
Toelichting op de jaarrekening ____________________________________________ 66
12.6.
Toelichting op de balans _________________________________________________ 74
12.7.
Toelichting op de winst- en verliesrekening _________________________________ 91
13.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ______________________ 104
14.
Verklaring van de Raad van Toezicht ____________________________________ 106
7
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Inleiding De corporatiesector zwaar onder druk De corporatiesector staat zwaar onder druk wat betreft haar bestaansrecht, imago en (financiële) continuïteit. De corporaties staan misschien wel voor één van de meest wezenlijke vraagstukken ten aanzien van hun toekomst en continuïteit. Het gaat om een combinatie van factoren. Het maatschappelijk vertrouwen is als gevolg van een aantal incidenten laag, er zijn geen duidelijke politieke keuzes over wat de taak van een corporatie moet zijn, er is sprake van strakkere (o.a. Europese) wet- en regelgeving, bevolkingskrimp dient zich op termijn aan, de economische context is totaal veranderd. Het huidige kabinet stuurt op een verkleining van de sector door: - De 90% regel voor de woningtoewijzing. Betaalbare woningen kunnen alleen nog maar aan de lagere inkomens verhuurd worden. Hierdoor wordt de vraag hiernaar kunstmatig verkleind. - Het onderscheid tussen DAEB en niet DAEB. Hierdoor wordt winst behalen uit commerciële activiteiten bemoeilijkt. - Afroming van het vermogen van de corporaties (Vogelaarheffing, VPB, bijdrage Huurtoeslag, verplicht inflatievolgend huurbeleid). Hierdoor is verkoop van bezit noodzakelijk om te kunnen blijven investeren. - Het verplicht te koop aanbieden van bestaand bezit aan zittende huurders. Verkleining van de sector heeft niet alleen betrekking op het aantal sociale huurwoningen maar ook op de mogelijkheden om op andere werkvelden actief te zijn. Woningbelang staat voor de uitdaging om binnen deze continu veranderende omgeving succesvol (dat wil zeggen maatschappelijk van betekenis) te blijven. Meer doen met minder middelen We zijn nog een financieel gezonde corporatie. Onze investeringsmogelijkheden worden door de genoemde maatregelen echter sterk verminderd. In 2011 is het huurbeleid aangepast om er voor te zorgen dat we kunnen blijven investeren in het bouwen van betaalbare huisvesting, het bij de tijd houden van onze woningen en het leefbaar houden van onze wijken. Om onze woningen betaalbaar te houden vragen we toch niet meer dan 63% tot 69% van de maximaal redelijke huur. Daarnaast hebben we gewerkt aan besparingen op de bedrijfsvoering door doelmatig te werken. De juiste dingen doen In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een belangrijk onderdeel van. Omdat de woningmarkt en de overheid niet voor alle doelgroepen passende huisvesting biedt, zijn corporaties van groot belang. Daarnaast zijn corporaties van betekenis om te investeren in perspectiefvolle wijken. En om in tijden van crisis een gebrek aan investeringen door commerciële partijen te compenseren. Woningbelang blijft zich als maatschappelijk ondernemer op het gebied van wonen actief inzetten om mensen en instellingen huisvesting en woondiensten te bieden in een leefbare omgeving. We doen dit in de regio Eindhoven en vooral in Valkenswaard en Bergeijk. En dat doen we goed. Woningbelang scoort hoog (gemiddeld een 8) op zowel klantgerichtheid als maatschappelijk presteren en medewerkerstevredenheid. Ook in 2011 leverden we in onze thuismarkten en daarbuiten weer een belangrijke bijdrage aan de oplossing van een aantal maatschappelijke vraagstukken. Vergrijzing In 2011 werd in Valkenswaard een nieuwbouwproject opgeleverd van 26 seniorgeschikte woningen. En in Dommelen een bijzonder project met 29 seniorgeschikte woningen, een 8
Jaarverslag 2011 Woningbelang
AHOED, een dagopvang, een eetpunt en een gemeenschappelijke ruimte in hetzelfde gebouw. Er werd gestart met de bouw van 64 seniorgeschikte woningen in Valkenswaard en 6 in Bergeijk. De bouw van een project van nog eens 36 woningen ligt helaas stil vanwege bezwaarprocedures. Begin 2012 starten we met de bouw van 6 patiowoningen. Er is een intentieovereenkomst getekend met Valkenhof, de gemeente en Woningbelang om te komen tot een verzorgd wonen complex voor zorg geïndiceerde senioren in Valkenswaard. Ontgroening In Valkenswaard werden 10 starterskoopwoningen onder Koopgarant gerealiseerd. In Bergeijk werd gestart met de bouw van 8 huurwoningen. Met de Startersvereniging Bergeijk werd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) de bouw gestart van 8 starterskoopwoningen. De plannen voor nog eens 8 woningen zijn in voorbereiding. Woningbelang verkoopt de woningen onder Koopgarant aan de starters. Ook in Waalre is in samenwerking met de startersvereniging Waalre een CPO project van 27 woningen gerealiseerd. Bovendien werden nieuwbouwplannen voorbereid voor de bouw van nog eens 17 koopwoningen en 81 huurwoningen in Valkenswaard. Om starters beter aan passende huisvesting te kunnen helpen werden daarnaast 4 woningen uit de bestaande voorraad onder Koopgarant met voorrang verkocht aan starters. Levensvatbare wijken (leefbaarheid) Bewoners geven gemiddeld een 7,1 voor hun wijk. Dit resultaat werd onder andere bereikt door de ontwikkeling en uitvoering van twee wijkontwikkelingsplannen en twee woonservicezones (Wijken met een accent) in Valkenswaard, het sluiten van een hennepconvenant, deelname in het breedsignaleringsoverleg, het bestrijden van onrechtmatige bewoning, diverse leefbaarheidsactiviteiten. Er is in 2011 gestart met een nieuw wijkontwikkelingsplan in de wijk Turfberg. Er is een convenant ondertekend met de gemeente en diverse instanties voor buurtbemiddeling in Valkenswaard. En er werden een gezondheidscentrum in Valkenswaard en een AHOED in Dommelen opgeleverd. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen In Bergeijk is een hiervoor aangekocht pand verbouwd voor de huisvesting en begeleiding van kinderen en jeugdigen met een (lichte) GGZ-problematiek in de vorm van een gezinsvervangend (t)huis. Er zijn 12 woon – zorg appartementen voor mensen met een verstandelijke handicap opgeleverd in Valkenswaard. In samenwerking met de Stichting Valkenhof is een dagopvang voor ouderen gerealiseerd in Dommelen. Met de gemeente Valkenswaard en de scholengemeenschap Were Di is een intentieovereenkomst getekend voor een onderzoek naar de mogelijkheden van huisvesting en woonbegeleiding van (schoolgaande) jongeren met een onveilige thuissituatie. Een duurzame samenleving In 2011 zijn in 57 woningen energiebesparende maatregelen aangebracht. De energielabels zijn door de maatregelen van label F naar label B en C gegaan. Bovendien werden 301 cvketels vervangen in HR ketels. Bij de nieuwbouwprojecten in gestapelde bouw zijn luchtwarmtepompen aangebracht in combinatie met zonnecollectoren. In dit jaarverslag staat uitgebreid beschreven wat Woningbelang (nog meer) realiseerde in 2011. We zijn er trots op!
Rob Möhlmann directeur-bestuurder 9
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1. Over Woningbelang 1.1. Onze missie Woningbelang biedt mensen en maatschappelijke instellingen huisvesting en woondiensten in een leefbare omgeving binnen de SRE-regio en vooral in Valkenswaard en Bergeijk. Alle mensen en instellingen kunnen bij Woningbelang terecht. Maar in het bijzonder zij die niet het vermogen hebben (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. Woningbelang geeft hier invulling aan door te zorgen voor een gevarieerd aanbod van woningen, diensten en maatschappelijk vastgoed met een eerlijke verhouding tussen kwaliteit en prijs. 1.2. Werkgebied Woningbelang richt zich primair op haar thuismarkten Valkenswaard en Bergeijk. Maar we zetten onze financiële middelen ook daarbuiten in om maatschappelijk rendement te behalen. Buiten onze thuismarkten richten we ons op huisvesting voor bijzondere doelgroepen in met name de Kempen-gemeenten en Eindhoven. 1.3. Onze kernwaarden We bereiken onze missie aan de hand van vier kernwaarden: - betrouwbaar - betrokken - toegankelijk - dynamisch Dit alles doen we onder het motto: Samen werken aan verzorgd wonen. 1.4. Ondernemingsplan In ons ondernemingsplan 2011 -2013 'Naar een duurzame invulling van passend wonen' hebben we opgenomen dat we ons de komende jaren richten op vijf maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing - Ontgroening - Levensvatbare wijken - Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen - Duurzame samenleving 1.5. Ons vastgoed Woningbelang heeft bijna 3.750 woningen en maatschappelijk vastgoed zoals een AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) en zorgwoningen. We verhuren ook een aantal garages en parkeerplaatsen. Het grootste gedeelte van ons vastgoed staat in Valkenswaard en Bergeijk. 1.5.1. Woningbezit De volgende tabel geeft inzicht in het woningbezit van Woningbelang. De tabel geeft de verdeling weer naar woningtype en huurprijs. 99% van onze woningen vallen volgens de normen van de Europese regelgeving binnen de betaalbaarheidsgrens van € 652,52. Slechts 7 woningen zijn duurder en vallen buiten de normen van de Europese regelgeving.
10
Jaarverslag 2011 Woningbelang Aanbod
< € 361,66
€ 361,66 - € 554,76
€ 554,76 - € 652,52
Woningbelang 31-12-2011
Valkenswaard
Bergeijk
Eindhoven
Valkenswaard
Bergeijk
Eindhoven
Valkenswaard
Bergeijk
Eindhoven
Eengezinswoning
370
2
0
1831
73
0
186
3
0
Appartement
420
0
0
89
32
0
1
0
0
Nultredeneengezinswoning
8
0
0
126
1
0
5
0
0
Nultredenappartement
65
0
0
333
36
0
13
1
0
Zorgwoning
20
0
0
12
20
0
0
0
0
Beschermde woning
0
8
0
21
8
20
0
0
0
Studio
16
0
0
0
0
0
0
0
0
Kamer (begeleid wonen)
8
0
0
0
0
0
0
0
0
Woonwagen
0
0
0
0
1
0
0
0
0
Totaal
907
10
0
2.412
171
20
205
4
0
Aanbod
> € 652,52
Totaal
Woningbelang 31-12-2011
Valkenswaard
Bergeijk
Eindhoven
Valkenswaard
Bergeijk
Eindhoven
Eengezinswoning
3
0
0
2.390
78
0
Appartement
0
0
0
510
32
0
Nultredeneengezinswoning
2
0
0
141
1
0
Nultredenappartement
2
0
0
413
37
0
Zorgwoning
0
0
0
32
20
0
Beschermde woning
0
0
0
21
16
20
Studio
0
0
0
16
0
0
Kamer (begeleid wonen)
0
0
0
8
0
0
Woonwagen
0
0
0
0
1
0
Totaal
7
0
0
3.531
185
20
3.736
11
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Op 31 december 2010 had Woningbelang een totaal woningbezit van 3.677. Op 31 december 2011 had Woningbelang een totaal woningbezit van 3.736. Er zijn in 2011 dus 59 woningen bij gekomen: - Er zijn 55 nultredenappartementen gebouwd in Valkenswaard (26 aan de Wollegrasstraat en 29 aan de Stokerwei). - Er zijn 12 zorgwoningen gebouwd in Valkenswaard aan de Wollegrasstraat. - Er zijn 7 beschermde woningen bijgekomen in Bergeijk. Dit betreft ons pand aan de Eikenberg. In dit pand zijn 8 plaatsen. In 2010 stond dit pand nog als 1 beschermde woning geregistreerd. - Er zijn 2 beschermde woningen bijgekomen in Eindhoven. Dit betreft ons pand aan de Hastelweg. In dit pand is het aantal plaatsen uitgebreid van 18 naar 20. - Er zijn 5 eengezinswoningen in Valkenswaard verkocht. En er is 1 woning in Valkenswaard uit exploitatie genomen in verband met herstructurering (sloop – nieuwbouw Bosstraat). - Er zijn 3 appartementen in Valkenswaard uit exploitatie genomen in verband met herstructurering (sloop – nieuwbouw Bosstraat). - Er zijn 8 nultredenappartementen uit exploitatie genomen in Valkenswaard in verband met herstructurering (sloop – nieuwbouw Ginneve-flat, Nieuwe Waalreseweg). 1.6. Huurprijsbeleid Woningbelang baseert haar huurprijsbeleid op drie pijlers. Het huurprijsbeleid gaat om de balans tussen deze drie pijlers: 1. voldoende betaalbare passende woonruimte; 2. passende prijs/kwaliteitverhouding; 3. (financiële) continuïteit van Woningbelang. In 2011 hebben we het huurprijsbeleid geëvalueerd en opnieuw vastgesteld. Er is per woningtype een streefhuurpercentage vastgesteld van maximaal redelijk: - eengezinswoningen: 64% - appartementen: 63% - seniorgeschikte eengezinswoningen: 69% - seniorgeschikte appartementen: 66% Het gemiddeld percentage maximaal redelijke huur bedraagt momenteel 55%. Hierbij is rekening gehouden met het toevoegen van de energielabels in de woningwaarderingsstelsel-punten (WWS) en het toevoegen van schaarstepunten. Het woningbezit van Woningbelang ligt in één van de COROP-gebieden (Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma) dat is aangewezen om extra schaarstepunten toe te kennen (maximaal 25). Woningbelang heeft er voor gekozen om voor alle woningen 15 punten extra toe te passen. Onze streefhuurpercentages zijn daarbij zodanig naar beneden bijgesteld dat we nog steeds voldoen aan bovenstaande drie pijlers. 1.6.1. Jaarlijkse huurverhoging De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging in de afgelopen jaren is gerelateerd aan het inflatiecijfer van het voorgaande jaar. In 2011 was de huurverhoging voor alle woningen van Woningbelang 1,3% (landelijk 1,3%). De gemiddelde huurverhoging over de afgelopen 5 jaar was voor Woningbelang 1,5%. Ook landelijk lag het gemiddelde de afgelopen 5 jaar op 1,5%.
12
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1.7. Woonruimteverdeling Sinds 1 januari 2003 hanteert Woningbelang het huidige woonruimteverdeelsysteem (WRV). Tot 1 januari 2011 werden er vrijwel geen voorwaarden gesteld om in aanmerking te komen voor een woning. Het uitgangspunt was dat een woning in principe voor iedereen beschikbaar is. De inschrijfduur bepaalt aan wie een woning wordt aangeboden. Urgent woningzoekenden met een urgentieverklaring krijgen voorrang op andere woningzoekenden. Vanaf 1 januari 2011 worden er inkomenseisen gesteld bij een woningtoewijzing. Het ministerie schrijft voor dat bij nieuwe verhuringen minimaal 90% van de woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (< € 652,52) toegewezen moeten worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen dat lager is dan € 33.614,- (tot en met 31 december 2011). De zogenaamde Europese regelgeving. In 2011 hebben we 92,3% van onze woningen toegewezen aan de doelgroep met een inkomen lager dan € 33.614,-. Om huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,- ook een kans te geven op een woning, bieden we woningen met een huur tussen € 554,76 en € 652,52 aan deze doelgroep aan. Dit doen we omdat voor hen een koopwoning niet haalbaar is en er onvoldoende particuliere huurwoningen tussen € 650,- en € 800,- zijn. Woningen met een huurprijs boven € 652,52 werden in 2011 aangeboden aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.614,-. 1.7.1. Urgentie Een woningzoekende kan door persoonlijke omstandigheden op zeer korte termijn dringend andere huisvesting nodig hebben. Een urgentieverklaring leidt tot voorrang bij de woningaanbieding. Woningbelang maakt onderscheid in sociaal en medisch urgente situaties. Ook zijn er urgenties vanwege verplichte verhuizing door herstructurering. Sociale urgenties worden beoordeeld door een onafhankelijke Urgentiecommissie, bestaande uit drie leden. Medische urgenties worden beoordeeld door een arts van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD). De herstructureringsurgenten zijn vastgesteld door een bestuursbesluit. 1.7.1.1. Sociale urgentie In 2011 zijn 22 sociale urgentieaanvragen behandeld. Hiervan zijn er 20 toegekend. 17 huishoudens hebben een woningen in Valkenswaard gevonden en 3 in Bergeijk. 1.7.1.2. Medische urgentie In 2011 zijn 6 medische urgentieaanvragen behandeld waarvan de GGD er 3 heeft gehonoreerd. Daarnaast heeft de gemeente Valkenswaard via de WMO 4 urgentiekandidaten aangedragen. Aan alle huishoudens met een medische urgentie is een woning aangeboden. In totaal hebben 5 kandidaten een woning geaccepteerd in Valkenswaard. De andere 2 kandidaten hebben zelf woonruimte gevonden. Alle sociaal en medisch urgent woningzoekenden kregen binnen twee maanden een woning aangeboden van Woningbelang. 1.7.1.3. Herstructureringsurgenten In 2011 zijn de voorbereidingen gestart voor twee herstructureringsprojecten: - 52 woningen in de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg in Valkenswaard - 60 woningen aan de Bosstraat in Valkenswaard. Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Hierdoor moeten de huidige bewoners verhuizen. Het is de bedoeling dat alle bewoners in de zomer van 2013 andere huisvesting hebben. Het kan zijn dat sommige bewoners in de nieuwbouw gaan wonen. Dit is afhankelijk van of de nieuwbouw passend is voor de betreffende bewoner.
13
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Andere bewoners worden elders gehuisvest door Woningbelang. De bewoners krijgen een financiële tegemoetkoming voor de verhuizing. Omdat zij verplicht moeten verhuizen krijgen ze voorrang op andere woningzoekenden. In 2011 zijn 5 herstructureringsurgenten uit de Ginneve-flat gehuisvest door Woningbelang. 1.7.2. Actie herinschrijving woningzoekenden Voor een efficiënt woningtoewijzingsproces hebben we actuele en volledige gegevens nodig van onze woningzoekenden Daarom hebben we in 2010 en 2011 ons woningzoekendenbestand geactualiseerd. Eind 2011 is dit afgerond. Op 31 december 2011 stonden er ruim 9.500 woningzoekenden ingeschreven bij Woningbelang. Dat betekent dat er ongeveer 7.500 ingeschreven woningzoekenden geen gehoor hebben gegeven aan de actie. Zij zijn uitgeschreven als woningzoekende bij Woningbelang. 1.7.3. Verkoop In 2011 heeft Woningbelang op verschillende manieren woningen te koop aangeboden: - Uit bestaand bezit o marktconform o Te Woon (Koopgarant) - Nieuwbouw o marktconform o Koopgarant 1.7.3.1. Uit bestaand bezit Woningbelang heeft een vastgestelde verkooplijst. Op deze lijst staan 20 woningen en bestaat uit verspreid bezit. Daarvan is in 2011 één woning met een marktconforme prijs verkocht. Daarnaast heeft Woningbelang 4 woningen verkocht via Te Woon en dus met Koopgarant. In totaal heeft Woningbelang 5 woningen uit bestaand bezit verkocht in 2011. 1.7.3.2. Nieuwbouw In 2010 heeft Woningbelang 10 nieuwbouwwoningen voor starters aan het Biestven in Borkel en Schaft opgeleverd. Alle woningen zijn met Koopgarant verkocht. Van de 10 woningen zijn 5 koopovereenkomsten in 2011 bij de notaris gepasseerd. Daarnaast is in 2011 een koopwoning aan de Rietvink in Valkenswaard gepasseerd bij de notaris. 1.7.4. OpMaat OpMaat is in 2008 ontstaan door het samengaan van Stichting Koopgarant en Platform Te Woon. De missie van OpMaat is om producten en diensten aan te bieden die op de woningmarkt de kloof tussen huren en kopen overbruggen. Twee van die producten zijn Koopgarant en Te Woon. 1.7.4.1. Koopgarant Sinds 2007 is Woningbelang licentiehouder van Koopgarant en past dit product toe op starterswoningen. Koopgarant houdt in dat de koper de woning koopt met een korting en vervolgens volledig eigenaar wordt van de woning met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, koopt Woningbelang de woning weer terug. De winst of het verlies wordt – afhankelijk van de hoogte van de gegeven korting – verdeeld tussen de verkoper en Woningbelang. Woningbelang kan deze woning vervolgens wederom met een korting aan een nieuwe starter verkopen. Door de woning met een korting te verkopen, wordt deze betaalbaar voor
14
Jaarverslag 2011 Woningbelang
mensen die anders geen woning zouden kunnen kopen. Door de strengere voorwaarden van de hypotheekverstrekker wordt het voor alleenstaande starters moeilijker om een betaalbare nieuwbouwkoopwoning te kopen. 1.7.4.2. Terugkoop In 2011 heeft Woningbelang 3 terugkoopverzoeken gekregen. Een van het project Hooge Berkt, een van het project Weebosch en een van het project Biestven. De woning uit de Weebosch is ook gepasseerd bij de notaris in 2011. De woning Hooge Berkt en Biestven passeren in het 1e kwartaal van 2012. 1.7.4.3. Te Woon Eind 2008 heeft Woningbelang ook de licentie voor Te Woon aangeschaft. Woningen die Te Woon worden aangeboden zijn woningen met keuzevrijheid. Dat wil zeggen dat de woningzoekende eerst zijn woning kiest en daarna bepaalt of hij hem wil huren of kopen. Als een woningzoekende ervoor kiest om de woning te huren, kan hij daarna altijd nog besluiten de woning te kopen. In 2011 zijn 19 woningen Te Woon aangeboden aan starters. Er kozen 15 kandidaten voor huur en 4 kandidaten voor koop. Twee overdrachten vinden in 2012 plaats. Woningbelang is in 2009 gestart met de pilot Te Woon. Eind 2011 is de pilot geëvalueerd. Uit de evaluatie kwam naar voren dat de meeste woningzoekenden gericht zoeken naar een koop- of een huurwoning. Zij weten al wat ze willen. De keuzevrijheid van Te Woon heeft daarin dus geen toegevoegde waarde. Daarbij komt dat door die keuzevrijheid een Te Woon-mutatie veel tijd kost. We kunnen pas beginnen met de onderhoudswerkzaamheden aan de woning als de klant een keuze gemaakt heeft. De conclusie van de evaluatie is dat we met ingang van 1 november 2011 Te Woon niet meer aanbieden. Te Woon vervalt maar we blijven woningen voor starters te huur of te koop aanbieden. De klanten die een Te Woon woning hebben gehuurd tijdens de pilot, kregen tot eind 2011 de kans om hun woning te kopen. Daarna vervalt dit kooprecht. Hierop hebben 3 huurders gereageerd, waarvan er 2 de financiering niet rond kregen. Een huurder is hierover nog in gesprek. 1.7.5. Woningaanbod Iedere bij Woningbelang ingeschreven woningzoekende kan zelf kiezen uit het tweewekelijkse aanbod van vrijkomende woningen. De woningen worden geadverteerd op de website van Woningbelang. Via de website kan men ook eenvoudig reageren op de woningen. In reactie op ontwikkelingen op de woningmarkt hanteren we bij sommige woningen voorwaarden. Deze kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op de samenstelling van een huishouden, inkomen en leeftijd. We bieden bijvoorbeeld bij nieuwbouw voorrang aan huurders van Woningbelang om de doorstroming te bevorderen. En sommige woningen zijn specifiek bedoeld voor de doelgroep starters. 1.7.6. Aantal reacties Eind 2011 werd er gemiddeld 88 keer gereageerd op vrijgekomen woningen uit bestaand bezit. Dit is een lichte daling ten opzichte van 2010. Toen werd er gemiddeld 91 keer gereageerd op vrijgekomen woningen uit bestaand bezit. 1.7.7. Gemiddelde inschrijftijd In 2011 stonden woningzoekenden gemiddeld 7 jaar ingeschreven voordat ze aan de beurt waren voor een woning.
15
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Onderstaande tabellen geven een beeld van de ingeschreven woningzoekenden en hun herkomst per 31 december 2011. Ingeschreven woningzoekenden naar leeftijd Leeftijd
Aantal
Percentage
18 t/m 35 jaar
3.771
39,4
36 t/m 60 jaar
3.191
33,3
61 jaar en ouder
2.609
27,3
Totaal
9.571
100
Woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting Leeftijd
Aantal
Percentage
18 t/m 35 jaar
2.046
85,8
36 t/m 60 jaar
283
11,8
57
2,4
2.386
100
61 jaar en ouder Totaal
Hiervan willen 743 woningzoekenden zo snel mogelijk een passende woning. En van deze 743 woningzoekenden zijn er 615 in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar. Woningzoekenden die in een woning van Woningbelang wonen Leeftijd
Aantal
Percentage
18 t/m 35 jaar
442
20,8
36 t/m 60 jaar
851
39,9
61 jaar en ouder
837
39,3
2.130
100
Totaal
Hiervan willen 337 woningzoekenden zo snel mogelijk een andere passende woning. Zij zijn doorstromers. Herkomst inschrijvingen woningzoekenden Woonplaats Valkenswaard
Aantal
Percentage
6.361
67,5
Bergeijk
806
8,4
Overige
2.152
22,5
252
2,6
9.571
100
Buitenland Totaal
16
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1.7.8. Woningtekort Zowel in Bergeijk als in Valkenswaard is nog steeds sprake van een aanzienlijk woningtekort. Dit komt tot uiting in de lange wachttijden. Op 31 december 2011 stonden er ruim 9.500 woningzoekenden ingeschreven bij Woningbelang. In 2011 hebben hiervan 1.456 huishoudens een of meerdere keren gereageerd op het woningaanbod van Woningbelang. 1.7.9. Aantal vrijgekomen woningen in 2011 In 2011 kwamen in totaal 315 woningen vrij voor verhuur: Aantal Woningen vrijgekomen door huuropzegging
Percentage
236
74,9
Nieuwbouw voor verhuur
55
17,5
Nieuwbouw voor zorg
12
3,8
303
96,2
12
3,8
315
100
Subtotaal Woningen vrijgekomen voor sloop (herstructurering) Totaal
Daarnaast hebben we één woning niet kunnen verhuren door brand. In 2012 wordt deze woning opgeknapt. Per vrijgekomen woning door huuropzegging (in de bestaande bouw) ontvingen we gemiddeld 88 passende reacties. Een vrijgekomen woning werd gemiddeld binnen 2,5 aanbiedingen geaccepteerd. In 2011 werd 248 keer de huur opgezegd door: Aantal Reguliere huuropzegging
Percentage
154
65,3
Doorstroming
72
30,5
Gedwongen ontruiming
10
4,2
236
100
Totaal
17
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen naar woningtype verdeeld zijn. Verdeling opnieuw verhuurde woningen naar woningtype Aantal Eengezinswoning
Percentage
140
46,2
63
20,8
7
2,3
86
28,3
Zorgwoning
2
0,7
Beschermde woning
0
0
Studio
3
1,0
Kamer
2
0,7
Woonwagen
0
0
303
100
Appartement Nultredeneengezinswoning Nultredenappartement
Totaal
Onderstaande tabel geeft inzicht in aan welke doelgroep onze opnieuw verhuurde woningen zijn toegewezen. Aantal Regulier
Percentage
229
75,6
Nieuwbouw
55
18,2
Zorg: nieuwbouw
12
3,9
Zorg: Plan DOOR!
3
1,0
Zorg: GGzE en Lunetzorg
4
1,3
303
100
Totaal
Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen zijn verdeeld naar leeftijd. Regulier
Nieuwbouw
Totaal
18 tot en met 35 jaar
117
12
129
36 tot en met 60 jaar
77
15
92
60 jaar of ouder
35
40
75
229
67
296
Totaal
18
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1.8. Strategisch voorraadbeleid Ons Strategisch Voorraadbeleid (SVB) beschrijft met behulp van SVB-labels onze visie op wijken en de daarin aanwezige woningcomplexen. Iedere woning krijgt een SVB-label. Een SVB-label beschrijft: - de strategie van het complex (doorexploiteren of bijvoorbeeld slopen) - de bouwkundige aanpak die daarbij past (bijvoorbeeld consolideren of slooponderhoud) - de exploitatievorm (huur of koop) - voor welke doelgroep de woning bedoeld is - wat de restant levensduur van de woning is Door deze labels hebben we goed inzicht in ons bezit. Zo zorgen we ervoor dat onze voorraad blijft passen bij de vraag. In 2011 zijn de SVB-labels van al onze complexen geactualiseerd. Voor drie woningcomplexen zijn toekomstvisies gemaakt. Hier is uitgekomen dat we twee complexen een levensduurverlenging geven en één complex bestaande uit 4 woningen verkopen.
19
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Vijf maatschappelijke thema’s Woningbelang is een maatschappelijk ondernemer op het gebied van wonen. We zetten ons actief in om mensen en instellingen huisvesting en woondiensten te bieden in een leefbare omgeving. Als maatschappelijk ondernemer richten we ons daarbij op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: 1. Vergrijzing 2. Ontgroening 3. Levensvatbare wijken 4. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen 5. Duurzame samenleving We leveren een bijdrage aan de oplossing van deze maatschappelijke vraagstukken. In ons ondernemingsplan 2011 – 2013 „Naar een duurzame invulling van passend wonen‟ hebben we dit concreet gemaakt in de vorm van ambities en bijbehorende resultaten. En we hebben prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Valkenswaard, de gemeente Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging.
2. Vergrijzing Vergrijzing betekent dat het aandeel ouderen toeneemt. Vergrijzing wordt veroorzaakt door de stijging van de gemiddelde leeftijd en de afname van het geboortecijfer. Vergrijzing vraagt onder andere om passende woonruimte (seniorgeschikte huisvesting, zorgwoningen) en voorzieningen in de woonomgeving. Voor ouderen die aangewezen zijn op verpleeghuiszorg is er behoefte aan bij deze tijd passende (kleinschalige) verpleeghuisvoorzieningen. 2.1. Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan het maatschappelijke vraagstuk Vergrijzing door nieuwe woningen te bouwen die geschikt zijn voor senioren. 2.1.1. Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft in 2011 de volgende seniorgeschikte projecten opgeleverd in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard: - 26 seniorgeschikte huurappartementen aan de Wollegrasstraat - 29 seniorgeschikte huurappartementen aan de Stokerwei Woningbelang heeft de volgende seniorgeschikte projecten in aanbouw genomen in 2011 in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard: - 36 seniorgeschikte huurappartementen aan de Willibrorduslaan Tegen de bouw van dit project is bezwaar gemaakt. Daarom is de bouw begin 2010 stilgelegd. De bezwaarprocedure loopt nog. We verwachten in de eerste helft van 2012 de bouwactiviteiten te kunnen hervatten. - 6 seniorgeschikte patiohuurwoningen aan de Haagstraat De bouw start begin 2012. - 36 seniorgeschikte huurappartementen in de betaalbare huur aan het Elcomapark 28 seniorgeschikte huurappartementen in de duurdere huur aan het Elcomapark De bouw is eind 2011 gestart. Naar verwachting is de oplevering eind 2013. Begin 2012 heeft er een archeologisch onderzoek plaatsgevonden op het terrein. Hierbij zijn sporen van bewoning uit de IJzertijd gevonden. Het archeologisch onderzoek heeft niet geleid tot vertraging van de bouwwerkzaamheden.
20
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2.1.2. Nieuwbouw in Bergeijk In Bergeijk bouwen we 6 seniorgeschikte patiowoningen in Tiliaans Noord. Vier van deze woningen worden verhuurd. De andere twee patiowoningen worden verkocht. In het najaar van 2011 is de bouw gestart. Naar verwachting is de oplevering in het najaar van 2012. 2.1.3. Herstructurering De woonwensen van bewoners veranderen in de loop der jaren. Ook de bevolkingssamenstelling wijzigt. Woningbelang hecht grote waarde aan de duurzaamheid van wijken waarin haar vastgoed gelegen is. Woonkwaliteit is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Met een toekomstonderzoek onderzoeken we altijd eerst wat het beste is om te doen. De woningen slopen, renoveren of verkopen. Woningbelang past daar haar woningen op aan. Dit noemen we herstructurering. Woningbelang is bezig met twee herstructureringsprojecten. Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen: - de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg (52 woningen) - de drie flatgebouwen aan de Bosstraat (60 woningen) 2.1.3.1. Nieuwbouw herstructureringsprojecten Op de plek van de Ginneve-flat komen ca. 44 zorgappartementen. Deze appartementen zijn bestemd voor senioren met een zorgindicatie. De zorg wordt geleverd door Valkenhof. Het is de bedoeling om in het gebouw ook een ontmoetingsruimte te realiseren waar ook de wijkbewoners gebruik van kunnen maken. Op de plek van de woningen aan de Bosstraat komen naast 24 appartementen voor starters 22 patiowoningen voor senioren. In 2012 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. De nieuwbouw van de Ginneve-flat en de Bosstraat starten naar verwachting half 2013. 2.2. Woningaanpassing Door aanpassingen aan te brengen in bestaande woningen zorgen we ervoor dat de woningen geschikt zijn en blijven voor senioren. Hierdoor kunnen mensen langer zelfstandig blijven wonen. 2.2.1. Comfortabel wonen Voor huurders van 55 jaar en ouder heeft Woningbelang de regeling Comfortabel wonen. We brengen gratis een aantal voorzieningen aan in de woningen. Dit doen we tot een maximum van € 1.588,-. Hierdoor kunnen huurders van 55 jaar en ouder veilig en comfortabel blijven wonen. Het gaat om eenvoudige voorzieningen: - wandbeugels in de douche - verhoogd toilet - douchezitje - douchekop met glijstang - het verlagen van drempels - antislip laag op de badkamervloer De regeling bestaat al sinds 2004. Zowel het aantal aanvragen als de kosten per aanvraag laten een jaarlijks afnemende trend zien. Sinds 2004 zijn er in totaal 1.086 aanvragen voor de regeling Comfortabel wonen gedaan. In 2011 werd er 49 keer een beroep gedaan op de regeling Comfortabel wonen. Gemiddeld bedroegen de kosten € 412,- per verzoek. Totaal bedroegen de kosten ca. € 20.000,-. De aanpassingen bestonden voornamelijk uit wandbeugels (42 stuks), verhoogde 6+ en 10+ toiletten (26 stuks), douchezitjes (14 stuks) en extra trapleuningen (9 stuks). 21
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2.2.2. WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is er voor mensen met een lichamelijke beperking. Zij kunnen bij hun gemeente voorzieningen aanvragen die het gebruik van hun woning makkelijker maken. De gemeente beoordeelt de aanvragen en maakt een programma van eisen. Woningbelang brengt in opdracht van de gemeente de benodigde voorzieningen aan. Het gaat dan vaak om grotere aanpassingen dan bij de regeling Comfortabel wonen. Bijvoorbeeld het verbouwen van een badkamer, het realiseren van een aanbouw, het aanbrengen van een stomawastafel of bidetsysteem. In 2011 zijn 16 WMO-aanpassingen uitgevoerd in onze woningen waarmee in totaal ca. € 105.000,- is gemoeid. Ook het onderhoud aan de via WMO aangebrachte aanpassingen wordt door Woningbelang uitgevoerd. De gemeente vergoedt ook deze kosten. In 2011 bedroegen deze kosten ca. € 15.000,-. In totaal waren de kosten ca. € 120.000,-. 2.2.3. Domoticatoepassingen In al onze nieuwbouwwoningen brengen we standaard glasvezel aan tot aan de meterkast. Hierdoor kunnen domoticatoepassingen gemakkelijk aangebracht worden. 2.3. Wijk met een accent Naast passende woonruimte vraagt de maatschappelijke ontwikkeling Vergrijzing ook om voorzieningen in de woonomgeving. Hiervoor werken we samen met een aantal andere partijen in het project Wijk met een accent. Meer informatie over Wijk met een accent vindt u in paragraaf 4.2.
22
Jaarverslag 2011 Woningbelang
3. Ontgroening Ontgroening houdt in dat het aandeel jongeren afneemt. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door een afname van het geboortecijfer en door het vertrek van jongeren uit de gemeente in verband met studie. Maar ook door onvoldoende passende huisvesting. Dit heeft onder andere gevolgen voor (het bestaansrecht van) bepaalde voorzieningen (scholen, bepaalde sport- en horecagelegenheden). 3.1. Starters We willen voorkomen dat jongeren door onvoldoende huisvestingsmogelijkheden vertrekken. Dus is het van belang dat er voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar is. En de wachttijden moeten acceptabel zijn voor starters met een laag inkomen (< € 33.614,-) maar ook voor middeninkomens. Dat doen we door: - De doorstroming te bevorderen. - Nieuwe woningen te bouwen speciaal voor starters. - Bestaande woningen aan te bieden aan starters. In 2011 deden we dat in de vorm van Te Woon. - De reguliere verhuur van woningen. Woningbelang heeft twee definities voor starters; een huurstarter en een koopstarter. Een huurstarter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft. Een koopstarter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft of een woning van Woningbelang leeg achterlaat. Om starters een grotere kans te geven op de woningmarkt biedt Woningbelang bestaande woningen en nieuwbouw met voorrang aan aan starters. In 2011 hebben we aan 113 starters een woning toegewezen, 73 huurwoningen en 40 koopwoningen. 3.2. Doorstroming Door seniorgeschikte huisvesting te realiseren bevorderen we de doorstroming. Senioren verhuizen dan vanuit een eengezinswoningen naar bijvoorbeeld een seniorgeschikt appartement. De eengezinswoning komt dan vrij voor onder andere starters. In 2011 hebben we twee seniorgeschikte nieuwbouwprojecten gerealiseerd die de doorstroming bevorderen, namelijk: - 26 seniorgeschikte huurappartementen aan de Wollegrasstraat - 29 seniorgeschikte huurappartementen aan de Stokerwei In 2011 kwamen 79 woningen vrij door doorstroming. 3.3. Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan de oplossing van het maatschappelijke vraagstuk Ontgroening door nieuwe woningen te bouwen, speciaal voor starters. Dat doen we onder andere in samenwerking met startersverenigingen. 3.3.1. Startersverenigingen Woningbelang werkt samen met twee startersverenigingen voor het realiseren van betaalbare starterskoopwoningen. 3.3.1.1. Startersvereniging Bergeijk In Bergeijk is de Startersvereniging Bergeijk actief. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de startersvereniging en de gemeente Bergeijk voor de bouw van starterswoningen in Bergeijk. De gemeente heeft vier locaties aangewezen waar 23
Jaarverslag 2011 Woningbelang
starterswoningen gebouwd mogen worden. Het betreft Weebosch (7 woningen), Hooge Berkt (39 woningen), Terlo (8 woningen) en Tiliaans-Noord (8 woningen). De projecten Weebosch en Hooge Berkt zijn afgerond. Voor de projecten Terlo en Tiliaans was de planvoorbereiding in 2011 in volle gang. In 2011 is het project Tiliaans in uitvoering gegaan en in 2012 start het project Terlo. Woningbelang is betrokken bij de bouw van deze betaalbare starterskoopwoningen om het concept Koopgarant uit te voeren. Deze woningen worden gebouwd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 3.3.1.2. Startersvereniging Waalre Ook in Waalre is een startersvereniging actief. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de Startersvereniging Waalre en de gemeente Waalre voor de bouw van 27 starterswoningen. De starterswoningen zijn gerealiseerd in Waalre Noord onder Koopgarant. In december 2010 is de bouw gestart en in 2011 zijn alle 27 woningen opgeleverd. 3.3.2. Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft in 2011 het volgende project voor starters opgeleverd in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard: - 10 starterskoopwoningen aan de Biestven in Borkel en Schaft (gemeente Valkenswaard) Woningbelang heeft de volgende projecten in ontwikkeling in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard: - 18 huurwoningen aan de Haagstraat De bouw start begin 2012. - 17 koopwoningen aan de Waalreseweg De bouw start als 70% van de woningen verkocht is. - 18 huurwoningen aan de Heiakkers De bouw start naar verwachting in de tweede helft van 2012. - 45 eengezinswoningen aan de Weegbree (plan Dommelkwartier) De bouw start naar verwachting in het najaar van 2013. 3.3.3. Nieuwbouw in Bergeijk Woningbelang heeft de volgende projecten in aanbouw genomen in Bergeijk: - 8 eengezinshuurwoningen, locatie Tiliaans Noord (Luyksgestel, gemeente Bergeijk) In het najaar van 2011 is de bouw gestart. Naar verwachting is de oplevering in het najaar van 2012. 3.3.4. Nieuwbouw herstructurering Bosstraat Woningbelang is bezig met twee herstructureringsprojecten. Een van deze projecten is de Bosstraat (60 woningen). Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Naast de 22 patiowoningen voor senioren worden aan de Bosstraat 24 appartementen voor starters gebouwd. In 2012 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. De nieuwbouw van de Bosstraat start naar verwachting half 2013. 3.4. Bestaande woningen Natuurlijk kunnen starters ook reageren op vrijgekomen woningen van Woningbelang. Hiervoor moeten ze voldoende inschrijftijd hebben. In 2011 hebben we 54 starters gehuisvest via de reguliere verhuur. En we boden in 2011 bestaande woningen Te Woon aan. Starters kregen hierbij voorrang. Met Te Woon hebben we in 2011 19 starters gehuisvest. 15 starters kozen ervoor om de woning te huren. En 4 starters hebben de woning gekocht.
24
Jaarverslag 2011 Woningbelang
4. Levensvatbare wijken In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een belangrijk onderdeel van. Naast het belang van diverse soorten huisvesting in een wijk werken we ook aan de veiligheid en leefbaarheid. Woningbelang werkt projectmatig aan wijken in de vorm van „Wijk met een accent‟ en wijkontwikkelingsplannen. We hanteren de volgend aanpak: 1. Wijkaanpak (wijkvernieuwing/-ontwikkeling) Als het nodig is leveren we een bijdrage aan (maatschappelijke) voorzieningen. Ook zorgen we er samen met anderen voor dat de wijken schoon, heel en veilig zijn. Daarnaast maakt Woningbelang het mogelijk dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We dagen bewoners uit om deel te nemen aan initiatieven die de wijk verbeteren. 2. Bewonersparticipatie Door gebruik te maken van de deskundigheid van wijkbewoners en –gebruikers spelen we in op de wensen en behoeften van hen. De betrokkenheid en draagvlak in wijken wordt groter. 3. Handhaving De handhaving is gericht op maatregelen die voorkomen dat de leefbaarheid en veiligheid van de wijk achteruit gaan. 4.1. Wijkontwikkelingsplannen Een wijkontwikkelingsplan geeft aan hoe de wijk zich in de komende jaren zou moeten ontwikkelen. Het betreft alles wat er in een wijk gebeurt, zoals: - wonen - het groen in de wijk - winkelvoorzieningen - onderwijsvoorzieningen - spelen - recreëren 4.1.1. Het Gegraaf In 2011 is een nieuw wijkontwikkelingsplan 2011 – 2014 voor Het Gegraaf gemaakt. Binnen dit wijkontwikkelingsplan is een pakket aan maatregelen en concrete activiteiten beschreven. Tot en met 2014 worden deze maatregelen en activiteiten uitgevoerd. Samen met Woningbelang, de gemeente Valkenswaard, politie en Paladijn (organisatie voor welzijn) werkt een wijkcommissie aan de ontwikkeling van Het Gegraaf. Door werkgroepen, waarin zowel bewoners als professionals vertegenwoordigd zijn, worden maatregelen en activiteiten uitgewerkt, bijvoorbeeld: - het aanpakken van verkeersproblematiek - het opknappen van speelgelegenheden - het informeren van bewoners door middel van bewonersavonden en de Wijkkrant Woningbelang heeft in 2011 bijgedragen aan de wijkontwikkeling van Het Gegraaf door: - de nieuwbouw van 26 seniorgeschikte appartementen en 12 woonzorgappartementen voor cliënten met een verstandelijke beperking van Lunetzorg aan de Wollegrasstraat. - het aanbrengen en beheren van achterpadverlichting - het faciliteren van actieve bewoners De komende jaren zet Woningbelang zich in voor: - een wonen met zorgcomplex aan de Nieuwe Waalreseweg (Ginneve-flat). In een herstructureringsproject wordt de huidige flat gesloopt. We bouwen er een wonen met zorgcomplex terug voor senioren met een zorgindicatie. - het ontwikkelen van 45 woningen in het buitengebied (Weegbree) 25
Jaarverslag 2011 Woningbelang
-
het aanbrengen en beheren van achterpadverlichting het faciliteren van actieve bewoners Er zijn 39 woningen geselecteerd in de wijk die we met voorrang te koop aanbieden aan starters als ze vrijkomen
4.1.2. Dommelen-Noord Eind 2011 is de evaluatie van het Wijkontwikkelingsplan Dommelen-Noord herschreven en geactualiseerd door de gemeente Valkenswaard en Woningbelang. En de wijkanalyse is geactualiseerd voor een deel van Dommelen. Het wijkontwikkelingsplan krijgt een doorstart voor geheel Dommelen. In 2012 starten we met een vier jarenplan. Woningbelang heeft in 2011 bijgedragen aan de wijkontwikkeling van Dommelen-Noord door de nieuwbouw aan de Stokerwei. We hebben hier een energiezuinig gebouw met meerdere functies op het gebied van wonen en zorg gerealiseerd. Het gebouw bestaat uit: - 30 seniorgeschikte appartementen waarvan één verhuurd aan Valkenhof voor een dagcentrum - een multifunctionele ruimte waarin Valkenhof een eetpunt verzorgt voor (wijk)bewoners - AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) met een polikliniek voor Valkenhof De komende jaren zet Woningbelang zich in de wijk in voor starters. Er zijn 19 woningen geselecteerd in de wijk die we te koop aanbieden aan starters als ze vrijkomen. 4.1.3. Turfberg In 2011 is een start gemaakt met een wijkontwikkelingsplan voor de wijk Turfberg. Het wijkontwikkelingsplan wordt opgesteld door de gemeente Valkenswaard, Woonbedrijf, Woningbelang, Paladijn, de politie, Valkenhof en diverse bewoners. In 2011 is de wijkanalyse geactualiseerd. In 2012 wordt het wijkontwikkelingsplan voortgezet. 4.2. Wijk met een accent Het project Wijk met een accent (voorheen Woonservicezones) is een initiatief van de gemeente Valkenswaard, woningcorporaties en welzijns- en zorgorganisaties. In de visie van Wijk met een accent staan mensen in de gemeente Valkenswaard, ongeacht hun leeftijd of beperking, centraal. Hun zelfredzaamheid, zelfbeschikking en regie over het eigen leven zijn uitgangspunten. Een Wijk met een accent biedt een perspectiefvolle omgeving, met steunsystemen voor alle bewoners. Er zijn betaalbare voorzieningen en de wijk heeft een balans in de mix van leeftijden. De wijk heeft drie pijlers: 1. fysiek (gebouwen en infrastructuur) 2. sociaal (zorg- en dienstverlening) 3. economisch (winkel- en werkvoorzieningen) De wijken Geenhoven en Hoge Akkers in Valkenswaard zijn Wijken met een accent. Tot eind 2011 waren vooral de professionele organisaties bezig met Wijk met een accent. Eind 2011 zijn de bewoners van de wijken actief betrokken onder regie van de gemeente Valkenswaard. Dit betekent het volgende: - De Wijk met een accent heeft een wijkgroep die bestaat uit bewoners die als spreekbuis fungeren in het project. - De Wijk met een accent heeft in het derde kwartaal van 2012 een integraal meerjarenplan (vier jaar) opgesteld in samenwerking met alle partners en bewoners. In 2011 is gestart met het oprichten van bewonerscommissies in beide wijken met een accent. Bewoners zijn benaderd om deze commissies op te richten. De commissies gaan de wijken met een accent mede dragen.
26
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Woningbelang heeft in 2011 concreet bijgedragen aan de Wijken met een accent (Geenhoven en Hoge Akkers) door de bouw van een gezondheidscentrum aan de Emmalaan (Hoge Akkers). 4.3. Leefbaarheidsfonds Valkenswaard Om projecten ten behoeve van de leefbaarheid in onze wijken in Valkenswaard te kunnen realiseren, is een leefbaarheidsfonds gevuld met € 625.000,-. Het leefbaarheidsfonds zorgt zo voor de nodige extra investeringsruimte. Hiermee wordt aan de leefbaarheid en het woongenot in de wijken daadwerkelijk een impuls gegeven. In 2011 zijn vanuit dit fonds kosten betaald voor: - de ontwikkeling van „Wijk met een Accent‟ - aanleg achterpaden aan het Biestven - opknappen buurthuis (‟t Huukske) - inrichten multifunctionele ruimte Stokerwei voor Valkenhof en buurtbewoners - bijdrage aan de wijkontwikkeling van Turfberg In totaal is in 2011 uit het fonds voor € 105.579,- besteed aan leefbaarheid. Het saldo per 31 december 2011 is € 446.201,-. 4.4. Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL) Bergeijk Ook in Bergeijk is een leefbaarheidsfonds waar Woningbelang aan bijdraagt; Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL). In 2011 heeft Woningbelang een aantal locaties van de gemeente Bergeijk afgenomen voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten (locatie Tiliaans). Bij de levering van deze grond heeft Woningbelang een bijdrage aan de Ruimtelijke Ontwikkeling en leefbaarheid (ROL) gedaan. Deze bijdrage wordt ingezet voor leefbaarheidsactiviteiten in de gemeente Bergeijk. De projecten worden in overleg met Woningbelang bepaald. En Woningbelang is direct betrokken bij het project. Vanuit de ROL worden in 2012 de volgende projecten (gedeeltelijk) gefinancierd: - Huisvesting Stichting De Parel - Aanleg achterpaden (Tiliaans) - Duurzaamheid huurwoningen Voor 2013 worden door Woningbelang opnieuw projectvoorstellen ingediend bij de gemeente Bergeijk voor een bijdrage uit de ROL. 4.5. Onderhoud woonomgeving Woningbelang investeert, naast de wijkontwikkelingsplannen, ieder jaar in de woonomgeving, zo ook in 2011. Woningbelang faciliteert bewonersinitiatieven, spoort bewoners aan de eigen woonomgeving netjes te houden en neemt haar verantwoordelijkheid als de bewoners hier zelf geen rol in (kunnen) spelen. Woningbelang verzorgde groenonderhoud, liet gevaarlijke bomen kappen of snoeien, verzorgde het incidenteel en planmatig onderhoud (bestrating) van achterpaden en pleinen, het verwijderen van graffiti en het bijhouden van gezamenlijke ruimten. In totaal is, naast de wijkontwikkelingsplannen, in 2011 een bedrag van € 46.200,uitgegeven aan het onderhoud van de woonomgeving. 4.6. Veiligheid Een belangrijk item voor Woningbelang is veiligheid. Daarom nemen we deel aan zowel de stuur- als de projectgroep Integraal Veiligheidsbeleid in de gemeente Valkenswaard. In 2011 is de Nota Veiligheid 2011 – 2014 van de gemeente Valkenswaard geaccordeerd en is een actieprogramma opgesteld. Samen met diverse partners is in 2011 gewerkt aan een duurzame, sociale en fysieke veiligheid op het gebied van wonen, onderwijs en opvang, 27
Jaarverslag 2011 Woningbelang
verkeer, werken en recreëren. Woningbelang heeft met name een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de thema‟s: - Politiekeurmerk Veilig Wonen bij nieuwbouw - vergroten van bewonersbetrokkenheid in de leefomgeving - woonoverlast - aanpak hennepkwekerijen 4.6.1. Achterpadverlichting Woningbelang heeft op veel plaatsen achterpadverlichting aangebracht in de afgelopen jaren. Doel van de achterpadverlichting is het gevoel van veiligheid van de bewoners vergroten. Bewoners kunnen zelf aangeven dat ze achterpadverlichting wensen op plekken waar dit nog niet aangebracht is. Voor het beheer van de achterpadverlichting heeft Woningbelang verschillende achterpadbeheerders. Dit zijn huurders van Woningbelang die op deze manier een steentje bijdragen aan de leefbaarheid van hun wijk. De beheerder zorgt ervoor dat de verlichtingspunten werken, hij vervangt kapotte lampen of neemt contact op met Woningbelang als de armatuur kapot is. 4.7. Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) regelt de veiligheid in en rondom het huis. Woningbelang heeft als doelstelling alle nieuwbouw te realiseren volgens de richtlijnen van het PKVW. Zo dragen we bij aan een leefbaar en veilig Valkenswaard en Bergeijk. In dit kader werkt Woningbelang samen met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk, SRE, politie en architecten. In 2011 zijn de nieuwbouwcomplexen aan de Stokerwei en de Wollegrasstraat in Valkenswaard opgeleverd volgens de richtlijnen van het PKVW. 4.8. Woonfraude Ook de aanpak van woonfraude draagt bij aan de leefbaarheid in onze thuismarkten. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. Woningbelang treedt actief op tegen woonfraude. 4.8.1. Onrechtmatige bewoning Wanneer een huurder die met Woningbelang een huurovereenkomst heeft afgesloten niet zelf de woning bewoont is er sprake van onrechtmatige bewoning. Daar waar er vermoedens zijn van onrechtmatige bewoning wordt actie ondernomen, vaak in samenwerking met de gemeente Valkenswaard. In 2011 zijn er 14 meldingen gekomen van mogelijke onrechtmatige bewoning. In zes gevallen heeft Woningbelang ervoor gezorgd dat de huur werd opgezegd. In de overige gevallen bleek de onrechtmatige bewoning niet aantoonbaar of bleek het niet te gaan om een onrechtmatige bewoning. 4.8.2. Hennepteelt Het verbod op hennepteelt is er niet voor niets. Het brandgevaar als gevolg van het gebruik van groeilampen en het vaak illegaal aftappen van elektriciteit is onacceptabel groot. Bovendien geeft het stankoverlast voor omwonenden. Het verbod op hennepteelt staat nadrukkelijk vermeld in de algemene huurvoorwaarden van Woningbelang. Deze zijn sinds 1 augustus 2003 van toepassing. In 2007 is een convenant gesloten met de gemeente Valkenswaard en de politie voor de aanpak van hennepteelt. In Bergeijk is een hennepconvenant voor de regio de Kempen. En met het Openbaar Ministerie in Den Bosch is in 2009 een convenant afgesloten voor de gehele regio. Indien de aanwezigheid van een hennepkwekerij wordt geconstateerd en er is voldoende bewijs verzameld, dan krijgt de huurder de keuze om zelf de huur op te zeggen. Wanneer dit niet gebeurt, wordt een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de rechtbank gestart. De schade die ontstaan is wordt verhaald op de huurder.
28
Jaarverslag 2011 Woningbelang
In 2011 zijn er in twee woningen hennepkwekerijen ontmanteld. Na een uitspraak van de rechter is één woning ontruimd. Van de tweede woning is de huur opgezegd. 4.8.3. Overbewoning Er zijn regels voor hoeveel personen er in een woning van een bepaalde grootte mogen wonen. Als deze regels overschreden worden is er sprake van overbewoning. Overbewoning kan leiden tot overlast, brandgevaarlijke en/of onhygiënische situaties. Woningbelang heeft al jaren geen zaken van overbewoning aan de orde gehad. Ook in 2011 niet. 4.9. Overlast Harde muziek, hondengeblaf, her en der geparkeerde auto’s kunnen allemaal ergernissen tussen buren veroorzaken. Het uitgangspunt bij overlast is het zo snel mogelijk bespreekbaar maken om zo tot een oplossing te komen. Het is immers vaak zo dat men zich niet bewust is van de overlast die veroorzaakt wordt. Vaak leidt het bespreken van ergernissen al tot duidelijkheid en begrip; een eerste stap in de goede richting. Wanneer huurders er onderling niet uitkomen kan Woningbelang een bemiddelende rol spelen. Bij overlast waarbij een psychische-, psychiatrische- en/of verslavingsachtergrond een rol speelt neemt Woningbelang contact op met de GGzE of Neos. Indien een geïntegreerde oplossing tot de mogelijkheden behoort, brengt Woningbelang de overlast in tijdens het overleg van het Breed Signaleringsoverleg (voorheen Woonoverlastteam). In 2011 werden 111 overlastzaken in behandeling genomen: - 38 zaken zijn overgedragen aan professionele partijen - Bij 38 zaken zijn de bewoners aangesproken door Woningbelang waarna de overlast ophield - 1 zaak is in behandeling genomen met behulp van bemiddeling - 29 zaken zijn door de bewoners onderling opgelost - 6 zaken hebben geleid tot uitzetting - Bij 3 zaken hebben de bewoners de huur opgezegd 4.9.1. Buurtbemiddeling Vanaf 1 juli 2011 is in de gemeente Valkenswaard het project buurtbemiddeling van start gegaan. Vanuit het integraal veiligheidsbeleid is daarvoor het convenant Buurtbemiddeling ondertekend. De bemiddeling wordt ondergebracht en geëxploiteerd door maatschappelijke zorginstelling DommelRegio (onderdeel van Lumensgroep) in samenwerking met Welzijnsorganisatie Paladijn en wordt gefinancierd door de gemeente Valkenswaard, Woningbelang en Woonbedrijf. Buurtbemiddeling wordt uitgevoerd door vrijwilligers die hiervoor een opleiding hebben gehad. Bij buurtbemiddeling wordt getracht een conflict tussen (buurt)bewoners te neutraliseren door een gesprek aan te gaan met de betrokkenen. In de eerste vijf maanden zijn 12 aanmeldingen voor buurtbemiddeling binnengekomen. Hiervan zijn 5 zaken door Woningbelang aangemeld. De evaluatie hiervan moet nog plaatsvinden. 4.9.2. Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard In Valkenswaard was tot april 2011 een woonoverlastteam actief. Het woonoverlastteam in Valkenswaard bestond uit de politie, Woningbelang, Woonbedrijf, GGzE, Dommelregio, Paladijn, de gemeente Valkenswaard en Zuidzorg. Naast het woonoverlastteam kende Valkenswaard ook het Verbeterteam. Het doel van dit team was het in kaart brengen van kwetsbare inwoners van Valkenswaard. Vaak zijn dit mensen met een GGZ achtergrond met een zeer beperkt sociaal netwerk of mensen die door hun beperkte financiële middelen niet voldoende mee kunnen doen. Ook mensen die door een verwaarloosde en vervuilde situatie van hun woning geen andere mensen meer kunnen ontvangen kwamen in beeld. Naast het verbeteren van het sociale netwerk werd in 29
Jaarverslag 2011 Woningbelang
het samenwerkingsverband ook geprobeerd te werken aan de voorwaarden die nodig zijn voor een goed herstel van de sociale participatie (sanering van woningen, schuldhulpverlening e.d.). Begin 2011 is besloten het Woonoverlastteam en het Verbeterteam samen te voegen tot een Breed Signaleringsoverleg. Reden was de grote overlap tussen beide teams. De doelstelling van het Breed Signaleringsoverleg is het voorkomen en zo mogelijk beëindigen van woonoverlast binnen de gemeente Valkenswaard en het hulp bieden aan kwetsbare mensen zodat ze in staat zijn om (langer) zelfstandig en volwaardig deel te nemen aan de maatschappij. Tussen de partijen is een nieuw convenant afgesloten. Naast alle partijen die deelnamen aan het woonoverlastteam is ook MEE als nieuw lid aangesloten. Als het Breed Signaleringsoverleg ook niet tot een oplossing komt, ziet Woningbelang een gang naar de rechter als uiterste oplossing. Bij bijzondere gevallen zet Woningbelang nog woonbegeleiding van Neos in als laatste kans. In 2011 heeft het Woonoverlastteam en later het Breed Signaleringsoverleg in totaal 10 keer overleg gehad. Er zijn 58 zaken in behandeling genomen waarvan er 17 door Woningbelang zijn ingebracht. Het gaat in bijna alle gevallen om (geluids)overlast of vervuiling door een psychiatrisch ziektebeeld, vaak gecombineerd met verslaving. De evaluatie van de zaken ontvangen we in 2012. 4.9.3. Woonoverlastteam Bergeijk Woningbelang is lid van het woonoverlastteam in Bergeijk. Het doel van dit team is het voorkomen en verminderen, zo mogelijk beëindigen, van woonoverlast door een gezamenlijke aanpak. Dit team bestaat uit de gemeente Bergeijk, politie, Vestia, Woningstichting de Zaligheden en Woningbelang. Woningbelang heeft in 2011 vijf keer een overleg bijgewoond. Hierin zijn drie huurders van Woningbelang besproken.
30
Jaarverslag 2011 Woningbelang
5. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Onze maatschappij kent een aantal doelgroepen die vanwege fysieke, psychische of sociale problematiek bijzondere aandacht verdienen bij de invulling van hun woon- en leefomgeving. Dit zijn belangrijke doelgroepen van Woningbelang. Ook voor deze doelgroepen zorgt Woningbelang voor passende huisvesting en woondiensten. 5.1. Valkenswaard In 2011 zijn de volgende projecten opgeleverd in Valkenswaard: - 12 woonzorgappartementen aan de Wollegrasstraat voor cliënten van Lunet zorg - een dagopvang voor mensen met geheugen- en/of concentratieproblemen, cliënten van Valkenhof, aan de Stokerwei 5.2. Bergeijk Woningbelang heeft het volgende project opgeleverd in de gemeente Bergeijk: - In december 2010 heeft Woningbelang een pand aan de Eikenberg 1 te Bergeijk aangekocht. Dit pand wordt verhuurd aan Stichting de Parel. Stichting de Parel begeleidt kinderen en jeugdigen die om uiteenlopende redenen niet meer thuis kunnen wonen. De Parel biedt hen woonruimte in een gezinsvervangende vorm. Eind 2010 is gestart met het geschikt maken van het complex voor bewoning. Het pand is in april 2011 opgeleverd. De bewoners en de gastouders hebben het nieuwe huis betrokken. Woningbelang is bezig met het volgende project in Bergeijk: - In het voorjaar van 2011 is Woningbelang benaderd door Zorgboerderij De Eburon om de mogelijkheden voor samenwerking te bekijken. De Eburon is een zorgaanbieder die zich specifiek richt op jongeren en jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking en/ of een pervasieve ontwikkelingsstoornis. De Eburon heeft Woningbelang gevraagd om huisvesting beschikbaar te stellen voor het zelfstandig wonen van deze doelgroep. In 2011 zijn de mogelijkheden onderzocht. In 2012 is de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. De Eburon gaat een woning uit het nieuwbouwplan Tiliaans huren. 5.3. Vluchtelingen Nederlandse gemeenten hebben een taak op het gebied van huisvesting van vluchtelingen met een verblijfstatus. Daarnaast hebben de gemeenten vanaf juli 2007 de taak om de vluchtelingen die vallen in de generaal pardonregeling te huisvesten. Woningbelang vervult 85% van de huisvestingstaak van de gemeente Valkenswaard. In 2011 hebben we op verzoek van de gemeente Valkenswaard zeven woningen beschikbaar gesteld en in totaal 26 personen (8 volwassenen en 18 kinderen) gehuisvest. In de gemeente Bergeijk is in 2011 een woning beschikbaar gesteld waar 6 (2 volwassenen en 4 kinderen) personen zijn gehuisvest. 5.4. Woonbegeleiding Hebben huurders een GGZ-probleem (alcohol-, drugs-, psychische problemen en dergelijke)? Hebben ze daardoor een structurele huurachterstand? Veroorzaken ze veel overlast? Of verwaarlozen ze hun woning? Dan grijpen we in. Tegelijkertijd beseffen we dat het vaak gaat om mensen met meerdere problemen die ze zonder hulp waarschijnlijk niet kunnen oplossen. In dat geval bieden we hen met woonbegeleiding nog een laatste kans. Met woonbegeleiding kunnen ze de regie over hun eigen leven weer terugkrijgen. Woonbegeleiding wordt alleen ingezet als de reguliere hulpverlening niet direct hulp kan bieden. Cliënten die aan het traject deelnemen tekenen een overeenkomst waarin de gevolgen van het weigeren of voortijdig stoppen met de begeleiding vermeld staan. 31
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Het doel van woonbegeleiding is op de eerste plaats om huisuitzetting wegens huurachterstand of vormen van overlast te voorkomen. Een achterliggende doelstelling is, als een ontruiming onvermijdelijk is, de persoon in kwestie „in de zorg te houden‟ om erger te voorkomen. In 2011 is geen aanmelding geweest voor woonbegeleiding. Wel zijn er voorbereidingen getroffen voor een aanmelding die in 2012 gestalte krijgt. 5.5. Plan DOOR! Plan DOOR! is een samenwerkingsverband tussen zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties uit Eindhoven en de regio die vraag en aanbod bij elkaar proberen te brengen. De zorg- en welzijnsinstellingen dragen kandidaten voor die weer een kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen. De woningcorporatie levert de woning. Gedurende het eerste jaar vindt er altijd nog woonbegeleiding plaats. Als na een jaar blijkt dat de kandidaat goed huurderschap heeft vertoond wordt het huurcontract op zijn of haar naam gezet. Het uitgangspunt is dat Woningbelang in principe circa 4 woningen per jaar beschikbaar stelt voor Plan DOOR! Een voorwaarde hierbij is dat er binding is met de gemeente Valkenswaard of Bergeijk. Woningbelang heeft in 2011 weer 3 woningen beschikbaar gesteld voor huisvesting. Eén woning is aan de GGZe verhuurd, één aan NEOS, één aan Autismepunt BV. Na een jaar wordt bekeken of het huurcontract op naam van de cliënt gezet kan worden. In 2011 zijn 4 DOOR! contracten op naam van de cliënt gezet. 5.6. Begeleid wonen en werken Woningbelang onderzoekt samen met scholengemeenschap Were Di, de gemeente Valkenswaard en de stichting Schoolteams International de wenselijkheid en haalbaarheid van een begeleid wonen en werkenproject in de gemeente Valkenswaard. In 2011 hebben deze partijen hiervoor een intentieovereenkomst gesloten. We doen dit onderzoek omdat Were Di merkte dat een deel van haar (ex-)leerlingen geen bestendige thuissituatie heeft en/of geen vaste en veilige verblijfplaats. Dit leidt tot schooluitval en belemmert een goede persoonlijke ontwikkeling. Met een goede begeleiding in leren, wonen en werken verwachten de samenwerkende partijen deze leerlingen een toekomst te kunnen geven. In 2012 wordt de uitkomst van het onderzoek gepresenteerd.
32
Jaarverslag 2011 Woningbelang
6. Duurzame samenleving Een duurzame samenleving is een samenleving die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Duurzaamheid betekent dus dat we moeten voorkomen dat we problemen van deze tijd overdragen op volgende generaties of andere landen. Duurzame ontwikkeling berust op drie pijlers: 1. ecologische duurzaamheid 2. economische duurzaamheid 3. sociale duurzaamheid In een duurzame samenleving is er niet alleen zorg voor werk en inkomen (economische duurzaamheid) en het behoud van natuur en milieu (ecologische duurzaamheid), het is er ook goed leven voor iedereen (sociale duurzaamheid). Woningbelang levert op diverse manieren een bijdrage aan een duurzame samenleving. 6.1. Energiebesparing Woningbelang hecht grote waarde aan energiebesparing. Ook internationale afspraken schrijven een verlaging van CO2-uitstoot voor. In de ontwikkeling van vastgoed leveren we hier een bijdrage aan door het toepassen van duurzame energiesystemen bij nieuwbouw en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen bij bestaande bouw. 6.1.1. Energieprestatiecertificaat Woningbelang heeft in 2008 haar woningen voorzien van een energielabel; het energieprestatiecertificaat (EPA). Het energielabel is wettelijk verplicht bij de verhuur of verkoop van een woning. Voor alle ruim 3.760 woningen van Woningbelang komen we gemiddeld uit op het label D. 6.1.2. Bij nieuwbouw In de nieuwbouwprojecten aan de Stokerwei, Wollegrasstraat en Waalreseweg worden luchtwarmtepompen met zonnecollectoren toegepast. Hiermee verbetert het comfort in de woning doordat er door de luchtwarmtepompen warmte en koeling wordt geleverd. Het bespaart energie. En de woonlasten van de bewoners zijn lager. 6.1.3. Bij bestaande bouw Woningbelang treft de komende jaren maatregelen in de woningen met een laag energielabel zodat ook deze woningen energiezuiniger worden. In 2010 zijn de voorbereidingen gestart voor een structurele uitvoering van energiebesparende maatregelen. De ambities hiervoor zijn opgenomen in het ondernemingsplan 2011-2013. In 2011 zijn in 57 woningen in Turfberg-Zuid energiebesparende maatregelen aangebracht. Het energielabel ging hierdoor van F naar gemiddeld C/B. Het ging om de volgende maatregelen: - de daken en muren zijn geïsoleerd - er is isolerend dubbelglas (HR++) aangebracht - in sommige woningen is de CV-ketel vervangen Woningbelang heeft aangeboden aan de bewoners van 69 woningen aan het Binnenveld om daar ook energiebesparende maatregelen aan te brengen. De eis van minimaal 70% deelname is daar net niet behaald. Intern werken we een plan uit om ervoor te zorgen dat we bij zoveel mogelijk woningen energiebesparende maatregelen aan kunnen brengen.
33
Jaarverslag 2011 Woningbelang
6.1.3.1. Vervangen cv-ketels In 2011 hebben we 301 cv-ketels vervangen in onze woningen door HR107 ketels. 6.1.3.2. Energiezuinige liften In 2011 hebben we energiebesparende maatregelen aangebracht in de liften van onze complexen. In de liften is een lichtsensor geplaatst waardoor het licht alleen brandt als de lift gebruikt wordt. 6.1.4. Woonenergie Onze klanten en medewerkers hebben sinds 1 juli 2004 de mogelijkheid om stroom en gas via de Stichting WoonEnergie af te nemen. Deze stichting is opgericht door een groot aantal woningcorporaties om een betrouwbaar en aantrekkelijk energieaanbod te kunnen doen. Woonenergie staat ervoor dat zij met haar tarieven tot de drie goedkoopste aanbieders van Nederland behoort. In 2011 namen 420 huurders van Woningbelang stroom en/of gas af via Woonenergie. In 2011 waren er 17 nieuwe aanmeldingen.
6.2. Onderhoud Woningbelang houdt de kwaliteit van haar woningen goed op orde. Dit doen we door ze goed te onderhouden. Daardoor is het prettig wonen in onze woningen. En het levert een bijdrage aan ecologische duurzaamheid. 6.2.1. Reparatieverzoeken Woningbelang heeft bijna al het huurdersonderhoud van haar huurders overgenomen. Als we een melding van een huurder krijgen, voeren we reparatieverzoeken gratis uit. Huurders zijn alleen zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden en schilderen binnenshuis, onderhoud aan zelf aangebrachte voorzieningen en eventueel zelf veroorzaakte schade. In 2011 werden er 4.287 reparatieverzoeken bij Woningbelang ingediend. Gemiddeld betekent dat 1,1 verzoek per woning. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek bedroegen circa € 140,-. In totaal bedroegen de kosten ca. € 600.000,-. 6.2.2. Mutatieonderhoud Bij wisseling van huurders voert Woningbelang mutatieonderhoud uit. We lossen alle gebreken aan een woning op zodat de nieuwe huurder een woning betrekt die weer voor langere tijd aan de eisen voldoet. In 2011 voerde Woningbelang mutatieonderhoud uit in 253 woningen. De gemiddelde kosten bedroegen € 2.759,- per woning. Op het totale woningbezit komt dit neer op € 187,per woning. In totaal bedroegen de kosten € 698.000,-. 6.2.3. Woningperiodieke Keuring Een keer in de vier jaar kijken we iedere woning na op eventuele gebreken. Tijdens zo‟n servicebeurt oftewel Woningperiodieke Keuring (WPK) voert een onderhoudsmedewerker van Woningbelang kleine reparaties, bijvoorbeeld aan hang- en sluitwerk, kranen en lichtschakelaars, direct en kosteloos uit. In 2011 vond in 529 woningen een Woningperiodieke Keuring plaats. De kosten bedroegen gemiddeld € 57,- per woning. In totaal bedroegen de kosten ca. € 30.200,-
34
Jaarverslag 2011 Woningbelang
6.2.4. Planmatig onderhoud In 2011 zijn onder andere de volgende planmatige werkzaamheden uitgevoerd: - buitenschilderwerk aan 762 woningen - het vervangen en onderhouden van daken/dakbedekking - het herstellen van voegwerk, metselwerk en vloeren - het uitvoeren van steekproeven aan gas- en elektra-installaties - het keuren van stookinstallaties en brandstoftoevoerleidingen - onderhoud aan gangen en galerijen 6.3. Wijkontwikkelingsplannen en Wijk met een accent De wijkontwikkelingsplannen en de bijdrage aan Wijk met een accent in Valkenswaard dragen ook bij aan een duurzame samenleving. Namelijk aan de sociale duurzaamheid. Meer informatie over deze projecten vindt u in paragraaf 4.1 en 4.2.
35
Jaarverslag 2011 Woningbelang
7. Klantgerichte organisatie Woningbelang luistert naar haar klanten en laat ze meedenken over haar producten en diensten. Dit is een van de voorwaarden voor succes om onze ambities en doelstellingen te kunnen behalen. 7.1. KWH-huurlabel De kwaliteit van onze dienstverlening uit zich o.a. in het behoud van het KWH-huurlabel waarvan Woningbelang sinds 2002 houder is. Dit keurmerk garandeert huurders een optimale dienstverlening. Wij willen dit label ieder jaar behouden met minimaal een 7,5. Om het label te kunnen behouden, onderzoekt de onafhankelijke Stichting KWH ieder jaar de kwaliteit van onze dienstverlening. Het KWH voert onderzoek uit op de onderdelen: - corporatie bezoeken - corporatie bellen - woning zoeken - woning betrekken - huur betalen - reparatie uitvoeren - woning onderhouden - klachten afhandelen - woning verlaten Ook in 2011 heeft Woningbelang het KWH-Huurlabel behouden. We zijn in 2011 gemeten op de onderdelen: - corporatie bezoeken - woning zoeken - woning betrekken - huur betalen - reparatie uitvoeren Met een gemiddeld cijfer van 8,0 op de in 2011 gemeten onderdelen, scoorden we gemiddeld op alle 9 onderdelen (dus 2010 + 2011) een 7,9. Uiteraard zijn er ook verbeterpunten waar Woningbelang mee aan de slag gaat. Woningbelang blijft werken aan de kwaliteit van haar dienstverlening. 7.1.1. KWH-huurlabel 2.0 Volgend jaar verandert de meetmethode van KWH. De indeling van de 9 onderdelen wordt anders. Ze worden ondergebracht in 4 hoofdonderdelen: 1. klantcontact 2. verhuizen 3. klachten behandelen 4. onderhoud Ook worden we voortaan jaarlijks op ieder onderdeel gemeten (nu is dat een keer in de twee jaar). 7.2. Klantwaarderingssysteem Samen met de HBV heeft Woningbelang het zogenoemde klantwaarderingssysteem ontwikkeld. Dit is een methode om onze waardering richting onze klanten te tonen. Op deze manier kan Woningbelang huurders belonen voor bepaald gewenst gedrag, zoals het tijdig en automatisch betalen van de maandelijkse huur of extra inzet voor de leefomgeving. Ook beloont Woningbelang via het klantwaarderingssysteem haar „trouwe‟ huurders. Trouwe huurders zijn huurders die minimaal 30 jaar in hun huidige woning wonen,
36
Jaarverslag 2011 Woningbelang
deze goed hebben onderhouden, geen huurachterstand hebben (gehad) en geen overlast veroorzaken (of hebben veroorzaakt). 7.2.1. Automatische incasso In 2011 hebben we 9 keer een loting verricht onder alle huurders met een automatische incasso bij Woningbelang. 7.2.2. In het zonnetje In 2011 is één huurster door Woningbelang in het zonnetje gezet in het kader van het klantwaarderingssysteem. Daarnaast is tijdens de Nationale Burendag een andere huurder in het zonnetje gezet. Hij werd op die dag uitgeroepen tot Beste Buur van de wijk Hoge Akkers. 7.2.3. Trouwe huurders In 2011 zijn 28 trouwe huurders beloond. Zij hoefden bij hun verhuizing de woning alleen leeg en schoon achter te laten. Woningbelang nam de overige werkzaamheden voor haar rekening. Gemiddeld hebben we € 888,- per woning uitgegeven. De gemiddelde bewoning was ruim 39 jaar. 7.3. Inspraak en zeggenschap De mening en verwachtingen van onze klanten zijn van groot belang voor Woningbelang bij de ontwikkeling van het beleid en beheer. Onze huurders zijn tenslotte onze belangrijkste belanghouders. Inspraak, zeggenschap en participatie zijn belangrijke onderdelen van onze bedrijfsvoering. 7.3.1. Raambeleid bewonersparticipatie In 2010 heeft Woningbelang, in samenwerking met de HuurdersBelangenVereniging (HBV), het raambeleid bewonersparticipatie vastgesteld. In 2011 is naar dit beleid gehandeld. Er is overleg gevoerd met de HBV, bewonerscommissies, wijkcommissies en –raden. En er is een klantenpanel gehouden. 7.3.2. Participatielabel In 2010 heeft Woningbelang de kwaliteit van bewonersparticipatie laten meten door het kwaliteitsinstituut KWH. Huurders, de HBV en bewoners- en wijkcommissies zijn op verschillende manieren gevraagd hierover hun mening te geven. Met een gemiddelde van meer dan een 7 (op een schaal van 4 tot 8) heeft Woningbelang het participatielabel behaald. In 2013 wordt Woningbelang opnieuw gemeten. In 2011 is gewerkt aan verbeteringen, die genoemd zijn in het rapport. Er is intern aandacht gegeven aan de rol van participatie bij verschillende beleidsbeslissingen en projecten. Daarnaast heeft Woningbelang bewust verschillende (bewoners- en wijk)commissies met elkaar in contact gebracht om van elkaar te leren. 7.3.3. HuurdersBelangenVereniging Twee-maandelijks vindt overleg plaats tussen het bestuur van de onafhankelijke HuurdersBelangenVereniging (HBV) en Woningbelang. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de HBV. In 2011 bracht de HBV advies uit over: - het onderhoudsplan 2012; - de jaarlijkse huurverhoging; - de afrekening van de servicekosten 2010 en de voorschotten servicekosten voor 2011; - toekomstplannen van enkele complexen; - huurbeleid bij mutatie; - evaluatie Te Woon; - huurverhoging bij energie besparende maatregelen; 37
Jaarverslag 2011 Woningbelang
-
algemeen sociaal plan bij herstructurering; evaluatieproces reparatieverzoeken; verbeteringswensen binnen de woning; nieuwe vorm van adverteren van het woningaanbod; evaluatie van het urgentiebeleid; groen en bomenbeleid.
Zowel Woningbelang als de HBV waren tevreden over de bereikte resultaten. 7.3.4. Bewonerscommissies In een aantal complexen van Woningbelang is een bewonerscommissie actief. Bewonerscommissies vormen het aanspreekpunt voor de bewoners en zijn gesprekspartner voor Woningbelang. Wij overleggen regelmatig met hen over onderhoud, de leefbaarheid, servicekosten, kwaliteit van schoonmaak en andere actuele kwesties. In 2011 waren zeven permanente bewonerscommissies actief. Met deze commissies vindt twee keer per jaar overleg plaats. Een bewonerscommissie heeft halverwege het jaar besloten met haar werkzaamheden te stoppen. Naast de bewonerscommissies is sinds 2002 een klankbordgroep actief in het complex Rapelenberg. 7.3.5. Herstructurering Bij de herstructureringsprojecten in de Ginneve-flat en de Bosstraat werkt Woningbelang intensief samen met de bewoners. In de Bosstraat is een bewonerscommissie van vijf personen. In de Ginneve-flat denken twee bewoners mee met Woningbelang. Deze bewoners zijn de oren en ogen van alle bewoners. Zij geven Woningbelang advies. Ook de HuurdersBelangenVereniging is betrokken bij de projecten. Alle bewoners worden regelmatig op de hoogte gehouden door persoonlijk contact en met nieuwsbrieven. 7.3.5.1. Algemeen Sociaal Plan bij herstructurering Voor herstructureringsprojecten heeft Woningbelang in 2011 een Algemeen Sociaal Plan opgesteld. In dit plan is beschreven wat huurders/ bewoners, die met een ingrijpende aanpak van hun woning te maken krijgen, van Woningbelang en eventuele andere instanties kunnen verwachten. En wat er van hen verwacht wordt. Er is vastgelegd: - welke huurders onder het sociaal plan vallen; - hoe de herhuisvesting wordt geregeld; - hoe urgentie wordt toegepast; - wat de financiële regelingen zijn; - wat Woningbelang doet in het kader van beheer, onderhoud en leefbaarheid; - hoe Woningbelang de bewoners begeleidt. Per project maakt Woningbelang samen met de bewoners een Sociaal Project Plan. Hierin worden complex-specifieke onderwerpen opgenomen. Voor beide projecten is het overleg hierover eind 2011 gestart. In 2011 hebben de bewoners tijdens individuele gesprekken te horen gekregen dat zij halverwege 2013 de huidige woning moeten hebben verlaten. 7.3.6. Klantenpanels Een andere vorm van zeggenschap en invloed bij Woningbelang is een klantenpanel. Een klantenpanel is een groepsdiscussie waarbij tien tot twaalf klanten met elkaar praten over een thema. De klanten bespreken het thema onder leiding van een (onafhankelijke) gespreksleider. De mening van de klant staat centraal. De deelnemers doen mee als individuele woonconsumenten In 2011 heeft er één klantenpanel plaatsgevonden. Deze ging over de ‘Te Woon’ woningen van Woningbelang. De aanbevelingen uit dit klantenpanel heeft Woningbelang meegenomen in de evaluatie van Te Woon (zie paragraaf 1.7.4.3). 38
Jaarverslag 2011 Woningbelang
7.3.7. Klachten Woningbelang heeft een klachtenbeleid waarin we beschrijven hoe we omgaan met een klacht en welke vervolgstappen klanten en relaties kunnen nemen op het moment dat ze het niet eens zijn met de afhandeling van hun klacht. Een goede afhandeling van klachten is een middel om de tevredenheid van klanten te vergroten. Bovendien is elke klacht een gelegenheid tot verbetering van de kwaliteit van de organisatie. 7.3.7.1. Klachtenmanagement Woningbelang werkt met een klachtenregistratiesysteem. Hierdoor verkrijgen we een beeld van het aantal, soort en de afhandeling van de klacht. Daardoor kunnen we goed inspelen op de klacht en verbeteringen doorvoeren. In 2011 zijn 20 klachten gemeld. Alle klachten zijn naar tevredenheid van de klant afgehandeld. De klachten hadden met name betrekking op onduidelijkheden in de communicatie. 7.3.7.2. Geschillencommissie Wanneer Woningbelang en een klant het niet eens worden, kan de klant het geschil ter beoordeling voorleggen aan de geschillencommissie. De commissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De geschillencommissie brengt advies uit aan de directeur-bestuurder over de afhandeling van het geschil. In 2011 is er geen geschil gemeld. 7.4. Zelf aangebrachte veranderingen Een woning is een plek waar je je thuis moet voelen, een plek die helemaal van jezelf is. Huurders van Woningbelang zijn daarom vrij om te kiezen bij de inrichting en aanpassing van hun woning. Hiermee geven we gehoor aan de veel geuite wens om een woning naar eigen smaak in te kunnen richten. Wanneer de huurder zelf veranderingen aanbrengt, spreken we van zelf aangebrachte veranderingen, oftewel ZAV. Om duidelijkheid te verschaffen in wat huurders wel en niet in de woning mogen doen, is er door Woningbelang een aantal spelregels opgesteld, het ZAV-beleid. Het gaat hierbij om voorwaarden die betrekking hebben op (technische) kwaliteit en veiligheid. Voor een aantal ZAVveranderingen krijgen huurders bij verhuizing een vergoeding. In 2011 zijn in totaal 173 ZAV-aanvragen binnengekomen, waarvan er 151 zijn goedgekeurd. Het ging om zelf aangebrachte veranderingen als vervanging of uitbreiding van het sanitair en het keukenblok, het plaatsen van een tuinhuis, carport, afdak of overkapping, het aanbrengen van een dakraam, het leggen van vloertegels en/of laminaat etc. 7.5. Verbeteringswensen Tot en met 2010 werd Binnen Onderhoud Op Maat (BOOM) gelijktijdig met het buitenonderhoud in het betreffende complex uitgevoerd. Hoewel het binnenonderhoud nog gewoon op maat wordt uitgevoerd is de term BOOM vanaf 2011 gewijzigd in de term Verbeteringswens. Per 1 juli 2011 wordt het binnenonderhoud pas uitgevoerd als de huurder aangeeft voor een verbetering van badkamer, toilet of keuken in aanmerking te willen komen. De aanvragen worden individueel behandeld en de werkzaamheden worden, na goedkeuring, individueel uitgevoerd. Woningen die voor verbeteringswensonderhoud in aanmerking komen moeten voldoen aan de eisen die in het nieuwe beleid m.b.t. de verbeteringswensen zijn benoemd. Het gaat dan om woningen die voldoen aan het label doorexploiteren minimaal 15 jaar en waarvan de levensduur van de te vervangen onderdelen is verstreken. In 2011 (vanaf 1 juli) zijn in totaal 36 verbeteringswensen gehonoreerd. De kosten per woning waar een verbeteringswens plaatsvond zijn ca. € 7.400,- De totale kosten hiervoor bedroegen ca. € 265.000,-
39
Jaarverslag 2011 Woningbelang
7.6. Onze klant informeren We informeren onze klant graag en zo volledig mogelijk. Dit doen we, naast brieven en mondelinge informatieverstrekking, door middel van een uitgebreide folderlijn met heldere informatie, een bewonersblad dat ieder kwartaal verschijnt en een interactieve website. 1.1.1 Folders Onze folders bieden onze klanten uiteenlopende informatie over onze producten en diensten. Daarnaast hebben we een vijftal kluswijzers met tips bij het klussen in huis, zoals schilderen, sanitair installeren en het plaatsen van een erfafscheiding. Naar behoefte worden er nieuwe folders ontwikkeld over (nieuwe) producten en diensten. 1.1.2 Woningbelangstelling Ons bewonersblad bevat onder meer nieuws op het gebied van onderhoud- en nieuwbouwprojecten, interviews met partijen waarmee Woningbelang samenwerkt en rubrieken met veelgestelde vragen. In 2011 is de Woningbelangstelling vier keer verschenen. 1.1.3 Website In 2011 is gestart met het vernieuwen van de website van Woningbelang. Begin 2012 is de nieuwe website live gegaan. Met de nieuwe website informeren we onze klanten nog beter. Door de heldere structuur en de mogelijkheden om online te reageren op het actueel aanbod en reparatieverzoeken in te dienen. De website van Woningbelang is een dynamisch product. Dat wil zeggen dat we continu waken over de kwaliteit van de site. En hem waar nodig aanpassen en optimaliseren. 1.1.4 Media Woningbelang verscheen in 2011 regelmatig positief in het nieuws. Onder andere met: - de voortgang van verschillende nieuwbouwprojecten in Valkenswaard en Bergeijk; - leefbaarheidsprojecten; - prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard; - herstructureringsprojecten.
40
Jaarverslag 2011 Woningbelang
8. Continuïteit Een tweede voorwaarde voor succes is (financiële) continuïteit van Woningbelang. Woningbelang is nog een financieel gezonde corporatie. Onze investeringsmogelijkheden worden echter sterk verminderd door: - De 90% regel voor de woningtoewijzing. Betaalbare woningen kunnen alleen nog maar aan de lagere inkomens verhuurd worden. Hierdoor wordt de vraag hiernaar kunstmatig verkleind. - Het onderscheid tussen DAEB en niet DAEB. Hierdoor wordt winst behalen uit commerciële activiteiten bemoeilijkt. - Afroming van het vermogen van de corporaties (Vogelaarheffing, VPB, bijdrage Huurtoeslag, verplicht inflatievolgend huurbeleid). Hierdoor is verkoop van bezit noodzakelijk om te kunnen blijven investeren. - Het verplicht te koop aanbieden van bestaand bezit aan zittende huurders. Desondanks blijft Woningbelang zichtbaar investeren in maatschappelijk rendement. In 2011 is het huurbeleid aangepast om er voor te zorgen dat we kunnen blijven investeren in het bouwen van betaalbare huisvesting, het bij de tijd houden van onze woningen en het leefbaar houden van onze wijken. Om onze woningen betaalbaar te houden vragen we toch niet meer dan 63% tot 69% van de maximaal redelijke huur. Daarnaast hebben we gewerkt aan besparingen op de bedrijfsvoering door doelmatig te werken. In 2011 oordeelde het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat onze voorgenomen activiteiten tot en met 2015 passend zijn bij onze financiële mogelijkheden. Dit heeft geleid tot het zogenaamde A1-oordeel. Daarnaast heeft de minister van Binnenlandse Zaken in 2011 een financieel oordeel uitgebracht waaruit blijkt dat Woningbelang voldoende solvabiliteit heeft. Dit betekent dat wij aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen.
41
Jaarverslag 2011 Woningbelang
9. Lokale binding en samenwerking Een derde voorwaarde voor succes is lokale binding. Door samenwerking kun je meer bereiken. 9.1. Samenwerking Woningbelang is een maatschappelijk organisatie, een netwerkorganisatie geworteld in haar thuismarkten. We werken volop samen met diverse partijen om ons heen, zowel op lokaal als op regionaal niveau en in verschillende projecten zoals Wijk met een accent en wijkontwikkelingsplannen. Zij willen meedenken over het beleid van Woningbelang en wij luisteren graag naar ze. Dit doen we onder andere door het organiseren van themabijeenkomsten voor deze groepen. En we maken prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging. Daarnaast laten we ons in 2013 opnieuw visiteren waardoor we inzicht krijgen in onze maatschappelijk prestaties. We werken onder andere samen met: - Gemeenten - Zorg- en welzijnsinstellingen - Onderwijsinstellingen - Collega-corporaties - Consumentenorganisaties - Belangenorganisaties We hebben ook met verschillende groepen en belanghouders samenwerkingsovereenkomsten. Voorbeelden daarvan zijn: - de samenwerking met de startersgroepen van Bergeijk en Waalre - het breed signaleringsoverleg - Plan DOOR! - de samenwerking met de HBV - de samenwerkingsovereenkomst met het Platform Gehandicapten Valkenswaard - het hennepconvenant - de samenwerking met Valkenhof - de samenwerking met scholengemeenschap Were Di 9.2. Visitatie In 2010 heeft Woningbelang zich voor het laatst laten visiteren. De visitatiecommissie beoordeelde ons met gemiddeld een 8 op de 5 onderdelen. In 2013 laat Woningbelang zich opnieuw visiteren. 9.3. Prestatieafspraken gemeenten Samen met de gemeenten waarin we actief zijn geven we invulling aan prettig wonen. Om invulling te geven aan de ambities en doelstellingen op het gebied van prettig wonen, hebben we met de gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken hebben een taakstellend karakter. En met de afspraken onderstrepen we de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor wonen in de breedste zin van het woord. 9.3.1. Valkenswaard In 2007 hebben Woningbelang en de gemeente Valkenswaard een „raamovereenkomst prestatieafspraken‟ gesloten. Hierin hebben de gemeente en Woningbelang vastgelegd op welke wijze beide partijen in de periode 2007 tot en met 2010 gezamenlijk invulling geven aan het woonbeleid in Valkenswaard. Voor 2011 zijn jaarafspraken gemaakt. Ook voor 2012 zijn jaarafspraken gemaakt gekoppeld aan de vijf maatschappelijk vraagstukken:
42
Jaarverslag 2011 Woningbelang
-
-
-
-
-
Vergrijzing o Nieuwbouw voor senioren o Realisering verzorgd wonen project in de bestaande bouw o Realiseren voorzieningen in de wijken o Aanpassingen in de bestaande voorraad Ontgroening o Nieuwbouw voor starters in de huur- en koopsector o Doorstroming in de bestaande voorraad Huisvesten en ondersteunen van bijzondere doelgroepen o Huisvesting voor zorgvragers en statushouders o Overdracht woonwagenlocaties o Ondersteuning bijzondere doelgroepen Levensvatbare wijken o Uitvoering activiteiten „Wijken met een accent‟ waaronder wijkontwikkelingsplannen en woonservicezones Een duurzame samenleving o Aanbrengen van energiebesparende maatregelen.
In de prestatieafspraken 2012 zijn deze ambities concreet uitgewerkt. Daarnaast werkt de gemeente aan een woonvisie. Zodra deze voltooid is worden meerjarenafspraken gemaakt. 9.3.2. Bergeijk In 2012 zijn ook prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Bergeijk voor 2012. Ons doel is om eind 2012 ook meerjarenafspraken te hebben met de gemeente Bergeijk. De jaarprestatieafspraken 2012 zijn gekoppeld aan vier maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing o Nieuwbouw voor senioren in de huur- en koopsector o Aanpassingen in de bestaande voorraad - Ontgroening o Bouw starterswoningen - Huisvesten en ondersteunen bijzondere doelgroepen o Huisvesting voor zorgaanbieders o Huisvesting statushouders - Levensvatbare wijken o (Financiële) bijdrage aan de leefbaarheid door een bijdrage in de gemeentelijk ROL (Ruimtelijke Ontwikkeling Leefbaarheid) 9.4. Themabijeenkomsten Om de contacten met onze belanghouders te behouden en te versterken, én om ervaringen en ideeën uit te wisselen, organiseert Woningbelang structureel een aantal themabijeenkomsten voor (groepen) belanghouders. Daarnaast worden incidenteel bijeenkomsten georganiseerd. 9.4.1. Belanghouders De themabijeenkomst voor de belanghouders keert jaarlijks terug. Deze bijeenkomsten kennen een drie jaren cyclus gebaseerd op de ondernemingsplanperiode van Woningbelang. In het eerste jaar wordt het afgelopen ondernemingsplan geëvalueerd en input gehaald voor het nieuwe ondernemingsplan. In het tweede jaar geven we een terugkoppeling van wat er met de input is gedaan, en van de resultaten tot dan toe. En in jaar drie behandelen we (naast de voortgang) een actueel en aansprekend thema. Het doel van een themabijeenkomst met onze belanghouders is drieledig: informeren, informatie verkrijgen en ontmoeting (netwerken). 43
Jaarverslag 2011 Woningbelang
In 2011 zaten we in het tweede jaar van de cyclus. Tijdens deze bijeenkomst heeft Woningbelang het nieuwe ondernemingsplan 2011 – 2013 „Naar een duurzame invulling van passend wonen‟ interactief gepresenteerd. Verder stond de bijeenkomst in het teken van: - de veranderde maatschappij - de uitdaging om meer te doen met minder middelen - door samenwerking met minder middelen meer bereiken voor gezamenlijke klanten 9.4.2. Gemeenteraad Valkenswaard Een andere jaarlijks terugkerende themabijeenkomst is die met de gemeenteraad van Valkenswaard. Door de volle agenda‟s vond deze begin 2012 plaats. De avond had als rode draad drie thema‟s die door de gemeenteraadsleden zijn aangereikt: - visie op de woningmarkt in Valkenswaard - Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) - maatschappelijk vastgoed Ook wilde Woningbelang graag de kijk van de gemeenteraad op woningcorporaties weten. 9.5. Sponsoring en donaties Ondersteuning (financieel) van initiatieven ter bevordering van de leefbaarheid is iets wat Woningbelang als maatschappelijk betrokken organisatie graag doet. In 2011 ondersteunden we onder andere: - buurtverenigingen - kinderboerderijen - Rietveld en Ruijs Ploegfestival - Doeweek Dommelen - Bloemencorso - Veelzijdig Valkenswaard - Vogelverschrikkersfestival - Beursvloer Valkenswaard - Valkenswaard on ice
44
Jaarverslag 2011 Woningbelang
10.
De organisatie
10.1. Organisatiestructuur De organisatiestructuur van Woningbelang bestaat uit vier afdelingen: - Wonen - Wijken - Vastgoed - Bedrijfsvoering Daarnaast is er een directiesecretariaat dat de directeur-bestuurder, de Raad van Toezicht en het Managementteam ondersteunt. Het team Beleid en Communicatie biedt organisatiebrede ondersteuning. De medewerkers van de afdeling Wonen zorgen ervoor dat onze huurders in een betaalbare en goed onderhouden woning kunnen wonen. Dit doen zij vanuit de teams Woonwinkel en Serviceonderhoud. De medewerkers van de afdeling Wijken zorgen ervoor dat onze huurders in prettige wijken kunnen wonen. De afdeling Bedrijfsvoering bestaat uit het team Financiële Administratie, Planning en Control, ICT en Facilitaire Ondersteuning en zorgt organisatiebreed voor ondersteuning. De afdeling Vastgoed werkt aan de uitbreiding van ons woningbezit door de realisatie van nieuwbouwprojecten en zorgt voor het planmatige onderhoud aan onze bestaande woningen. Algemene Leden Vergadering Raad van Toezicht
Directeurbestuurder
Directiesecretariaat
Manager Wonen
Beleid & Communicatie
Manager Wijken & Vastgoedprojecten
Manager Bedrijfsvoering
Team Woonwinkel
Team Wijken
Team Financiële Administratie
Team Serviceonderhoud
Team Vastgoed
ICT
Planning & Control
Facilitaire ondersteuning
45
Jaarverslag 2011 Woningbelang
10.2. De vereniging Woningbelang Woningbelang is een vereniging. Iedereen van 18 jaar of ouder woonachtig in het werkgebied van Woningbelang kan lid worden. Eind 2011 telde onze vereniging 210 leden. De directeur-bestuurder van Woningbelang is voorzitter van de Algemene Ledenvergadering. Op 21 juni 2011, tijdens de jaarlijkse, reguliere vergadering, werden het jaarverslag en de jaarrekening over 2010 besproken en goedgekeurd. En er is een toelichting gegeven op de behaalde resultaten in 2010 en het ondernemingsplan 2011 – 2013. Daarnaast is er een klankbordgroep ingesteld over de toekomst van de vereniging. 10.3. Bestuurlijke organisatie Het bestuur van Woningbelang ligt in handen van directeur-bestuurder R.M. Möhlmann. De Raad van Toezicht houdt toezicht en voert daartoe minimaal tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2011 werd de Raad van Toezicht gevormd door de heren G.A.A.M. Aarts, R.A.M.M. Gradus, H.P.M.J. van de Kerkhof, F.L.J. Steegh en P. Wijtzes. De heren Gradus en Wijtzes zijn benoemd door de Algemene Ledenvergadering op voordracht van de HuurdersBelangenvereniging Valkenswaard. 10.4. Ondernemingsraad De ondernemingsraad van Woningbelang telt vier leden. In mei 2011 waren er verkiezingen, Arno Smits was aftredend en niet herkiesbaar. Ellie Meulendijks was aftredend en herkiesbaar. Op 31 december 2011 bestond de ondernemingsraad uit: - Voorzitter: Ellie Meulendijks (medewerker Financiële Adminstratie) - Secretaris: Roelof Kotvis (systeembeheerder) - Lid: Marianne Maas (secretarieel administratief medewerker Wijken) - Lid (arbo): Toon van de Sanden (onderhoudsmedewerker) De OR heeft iedere maand vooroverleg. Hierbij zijn alleen de OR-leden aanwezig. Onderdeel van het vooroverleg is de voorbereiding op de overlegvergadering met de directeur-bestuurder. Tweemaandelijks heeft de OR overleg met de directeur-bestuurder. In 2011 zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken (in willekeurige volgorde): - aanpassing Personeelsplan 2011; - afschaffing leaseautoregeling; - begroting 2012; - budget OR voor 2012; - collectieve vrije dagen 2012; - jaarrekening en Jaarverslag Woningbelang over 2010; - jaarverslag van de OR over 2010; - loopbaanbudget; - quickscan diverse salarisschalen; - vergoeding zakelijk gebruik van privé-telefoon; - verschoven werktijden. Eén keer per jaar vindt overleg plaats tussen de Ondernemingsraad en de Raad van Toezicht van Woningbelang. In 2011 gebeurde dit op 28 januari. De volgende onderwerpen zijn daarbij aan de orde geweest: - het visitatierapport - de organisatieaanpassing naar aanleiding van het ondernemingsplan 2010 – 2013 - de medewerkersmotivatiemeting. De Ondernemingsraad neemt deel aan een regionaal overleg (InfORmatief) met een vertegenwoordiging van de Ondernemingsraden van een aantal andere woningcorporaties. Dit vindt drie keer per jaar plaats. InfORmatief is in de eerste plaats een platform voor het uitwisselen van informatie en ervaringen. Overige deelnemers zijn de Ondernemingsraden van Bergopwaarts, Domein, WoCom en Wooninc. Onderwerpen van gesprek waren onder 46
Jaarverslag 2011 Woningbelang
andere het beloningssysteem, secundaire arbeidsvoorwaarden (met name de vergoeding zakelijke kilometers) en competentiemanagement. Behalve aan InfORmatief neemt een aantal leden van de Ondernemingsraad ook af en toe deel aan een regionaal overleg dat wordt georganiseerd door FNV Woondiensten. Dit overleg vindt eveneens drie keer per jaar plaats. Deelnemers zijn FNV-leden van verscheidene Brabantse en Limburgse woningcorporaties. Behalve voor het uitwisselen van ervaringen dient dit platform vooral voor kennisoverdracht en vaardigheidstrainingen. Daarnaast nemen enkele OR-leden eenmaal per jaar deel aan het OR-actualiteitencongres. In december heeft de OR een eendaagse cursus gevolgd van de Academie voor Medezeggenschap. De Wet op de Ondernemingsraden stond daarbij centraal. 10.5. Aedes Woningbelang is lid van de brancheorganisatie Aedes. 10.6. Personeelsvereniging Woningbelang heeft al jarenlang een actieve personeelsvereniging. Het bestuur van de personeelsvereniging bestaat uit vijf medewerkers in dienst van Woningbelang. Nagenoeg alle medewerkers van Woningbelang zijn lid van de personeelsvereniging. De personeelsvereniging organiseerde in 2011 weer een aantal activiteiten voor de leden, al dan niet met partner. 10.7. Huisvesting Woningbelang houdt kantoor op twee locaties. De afdeling Vastgoed is gehuisvest op een andere locatie dan de andere afdelingen van Woningbelang die aan de Waalreseweg gehuisvest zijn. De afdeling Vastgoed houdt kantoor in een nabijgelegen pand aan de Kerkhofstraat op het Redeterrein. In 2011 is onderzocht wat de mogelijkheden zijn van huisvesting van heel Woningbelang op één locatie. In 2012 wordt het kantoor aan de Waalreseweg aangepast zodat alle medewerkers van Woningbelang weer op één locatie gehuisvest zijn. 10.8. Medewerkers Eind 2011 heeft Woningbelang 47 medewerkers in dienst, 23 mannen en 24 vrouwen. In totaal 40,2 fte‟s. 16 medewerkers werken parttime. In 2011 heeft niemand Woningbelang verlaten en er zijn 3 medewerkers in dienst gekomen. Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2011 3,5%. 10.8.1. Stagiair In 2011 heeft Woningbelang één stagiair in dienst gehad. Deze stage was onderdeel van de studie MER Vastgoed en Makelaardij aan de Fontys Hogeschool te Eindhoven. De stageperiode was van februari 2011 tot en met eind augustus 2011. De stagiair heeft zich voornamelijk beziggehouden met het in beeld brengen van de complexen die in aanmerking komen voor energiebesparende maatregelen (EBM). Alle informatie is in een bestand geplaatst zodat deze informatie beschikbaar is voor de keuzes van de EBM-projecten en voor het opzetten van de woningcartotheek. 10.9. Personeelsbeleid Het personeelsbeleid is gericht op gemotiveerde en betrokken medewerkers. In 2011 is het personeelsplan geactualiseerd voor 2012. Hierin zijn alle afspraken en regelingen op het gebied van personeelsbeleid opgenomen.
47
Jaarverslag 2011 Woningbelang
10.10. Personeelsevaluatiesysteem Het personeelsevaluatiesysteem is een belangrijk instrument om de ontwikkeling van medewerkers te stimuleren in hun huidige en mogelijk toekomstige functies. En deze doorlopend af te stemmen op de doelstellingen van Woningbelang. Het personeelsevaluatiesysteem kent drie vormen: - Het inzetgesprek: een op de toekomst gericht gesprek. Medewerker en leidinggevende bepalen in gezamenlijk overleg de prestaties voor het komende jaar. - Het functioneringsgesprek. Dit gesprek heeft een duidelijk procesgericht karakter, is tweezijdig, vindt plaats gedurende het jaar en is coachend van aard. - Het beoordelingsgesprek, waarin de leidinggevende terugkijkt op de afgelopen periode en beoordeelt hoe de medewerker heeft gefunctioneerd. Het gesprek verloopt via een strakke procedure en er is een koppeling naar de beloning van de medewerker. De resultaatbeoordeling heeft een duidelijk metend karakter. Jaarlijks wordt bij het beoordelingsgesprek, n.a.v. het functioneren, bepaald hoe hoog de salarisgroei is per 1 januari. Hiervoor wordt artikel 4.9 van de CAO Woondiensten 2011 gevolgd. 10.11.
Loopbaanontwikkeling
10.11.1. Functie gebonden scholing of training In 2011 hebben 31 medewerkers een of meerdere functie gebonden individuele trainingen gevolgd. Eén medewerker heeft „coaching on the job‟ gehad. En alle medewerkers van Woningbelang hebben een cursus Office 2010 gevolgd. De kosten voor scholing en training bedroegen in totaal ca. € 114.000,-. 10.11.2. Individueel loopbaanonwikkelingsbudget Sinds 1 januari 2010 hebben medewerkers een eigen budget voor persoonlijk ontwikkeling. De werknemer bepaalt hoe, wanneer en waaraan hij het budget besteedt zolang het maar bijdraagt aan zijn loopbaanontwikkeling. Het gaat hierbij om zaken als opleidingen en cursussen voor een andere of hogere functie, binnen of buiten de branche. Maar ook over bijvoorbeeld loopbaanadvies, individuele coaching en persoonlijke ontwikkeling van bepaalde vaardigheden. Het budget bestaat bij een fulltime dienstverband uit maximaal € 4.500. Werknemers van 55 jaar en ouder hebben tevens het recht om per jaar maximaal 28 roostervrije uren te kopen van hun individueel loopbaanontwikkelingsbudget. In 2011 hebben vier medewerkers van Woningbelang gebruik gemaakt van (een gedeelte van) hun budget voor opleidingen en cursussen. Eén medewerker heeft vanuit het budget roostervrije 55+ uren gekocht. 10.11.3. Loopbaanwijzer Naast het individuele loopbaanonwikkelingsbudget hebben CAO-partijen met ingang van 1 januari 2010 ook gezorgd voor een collectieve voorziening loopbaanontwikkeling. Hiermee krijgt de medewerker structureel een faciliteit om zich te oriënteren op hun loopbaan. Dit gebeurt via de zogenaamde Loopbaanwijzer. Dit is een internetapplicatie waarin werknemers met verschillende tests hun eigen interesses en talenten in kaart kunnen brengen. Vervolgens kan de stap gemaakt worden om een ontwikkelrichting te bepalen. Ook kan de werknemer gebruik maken van twee gesprekken met een coach waarin een loopbaanplan wordt opgesteld.
48
Jaarverslag 2011 Woningbelang
10.12. Arbocatalogus Het arbobeleid is erop gericht de medewerkers van Woningbelang zo prettig en veilig mogelijk te laten werken. De arbocatalogus bestaat onder andere uit: - arbobeleidsplan - veiligheidswijzer - ontruimingsplan - procedure ongevallen, incidenten en/of gevaarlijke situaties - procedure ongewenst gedrag Eind 2011 is de arbocatalogus voor 2012 geactualiseerd. De bedrijfshulpverleners gingen op herhalingscursus. Tevens hebben de onderhoudsmedewerkers een herhalingscursus brandbestrijding gevolgd. In 2011 is een klimaatmeting uitgevoerd in het kantoor van Woningbelang. Hieruit bleek dat de temperatuur, luchtvochtigheid en CO²-gehalte binnen de wettelijke normen blijven. Ook hebben alle medewerkers in 2011 een Periodiek Medisch Onderzoek aangeboden gekregen dat past bij de risico‟s die gelden voor de uitoefening van hun beroep. Medewerkers mogen zelf bepalen of ze hier aan deel willen nemen. De resultaten hiervan zullen begin 2012 binnenkomen. 10.13. Integriteitsbeleid en -code Integer handelen is voor Woningbelang vanzelfsprekend. We hebben dan ook een integriteitsbeleid en –code. In 2010 is een start gemaakt met de evaluatie van het integriteitsbeleid. Naar aanleiding van deze evaluatie is bekeken hoe we dit beleid voort gaan zetten. In 2011 is de evaluatie afgerond. De evaluatie is uitgevoerd door een extern bureau. Medewerkers van Woningbelang geven aan bekend te zijn met de integriteitsregels en deze ook als positief te ervaren. Er zijn ook verbeterpunten uit naar voren gekomen. Deze zijn grotendeels in 2011 aangepast in het integriteitsbeleid. De overige punten worden in 2012 verwerkt. 10.14. Klant tot klant Het project Klant tot Klant is gericht op: - het borgen van de klantgerichtheid in de organisatie - de doelmatigheid van de organisatie - het borgen van continuïteit Als onderdeel hiervan zijn de belangrijkste primaire processen beschreven en geoptimaliseerd. Het Klant tot Klant project is gericht op de eindgebruiker van de producten en diensten van Woningbelang. Dat zijn de (potentiële) huurder/koper, belanghouders en interne klanten (medewerkers van Woningbelang). Door het Klant tot Klant programma wordt naast de doelmatigheid (efficiency) ook de doeltreffendheid (effectiviteit) van de organisatie verder verbeterd. Woningbelang blijft door deze verbeteringen in staat in te spelen op de steeds veranderende omgeving. In 2011 heeft Woningbelang het project Klant tot Klant voortgezet. De belangrijkste resultaten waren: - het implementeren van procesgericht werken binnen de primaire processen - het weergeven van de belangrijkste prestatie indicatoren door middel van dashboardmeters Zo is Woningbelang nog beter in staat om tijdig bij te sturen. In 2012 wordt dit voortgezet. 10.15. Risicomanagement Risicomanagement neemt in onze bedrijfsvoering een steeds belangrijker plaats in. Bij Woningbelang liggen de volgende ontwikkelingen hieraan ten grondslag: - projectontwikkeling: grote kansen en grote bedreigingen - toenemende complexiteit projecten - veranderende markt en financierbaarheid voor commerciële projecten (niet DAEB) 49
Jaarverslag 2011 Woningbelang
-
financiële impact wordt groter snelle verandering in vraag naar type woningen hoog ambitieniveau organisatie veranderende rol overheid, grote impact van nieuwe wetgeving en bezuinigen kasstromen komen onder druk door overheidsmaatregelen (bijvoorbeeld VpB, Vogelaarheffing, bijdrage huurtoeslag) behoefte aan transparantie
Door middel van een effectief systeem van risicomanagement is Woningbelang in staat risico‟s tijdig te signaleren. We treffen maatregelen die de kans van optreden verkleinen of de financiële gevolgen daarvan verminderen. Woningbelang ziet risicomanagement als een binnen de gehele organisatie ingebed continu proces. Hierbij wordt vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze omgegaan met het beheersen van risico‟s in relatie tot de organisatie- en/of beleidsdoelstellingen zoals verwoord in het ondernemingsplan. Begin 2011 zijn de hoogste potentiële risico‟s binnen de ondernemingsplanperiode 2011-2013 met bijbehorende beheersmaatregelen vastgesteld. In januari 2012 is de effectiviteit van de beheersmaatregelen in 2011 geavalueerd met het Managementteam en de Raad van Toezicht. In het voorjaar van 2012 wordt opnieuw beoordeeld welke risico‟s het meest actueel zijn op basis van impact of waarschijnlijkheid. 10.16. Treasury De strategie en het meerjarenbeleid inclusief het financieel beleid van Woningbelang is vastgelegd in het ondernemingsplan. Treasurybeleid is onderdeel van het financieel beleid van Woningbelang. Meer in het bijzonder is het gericht op de realisatie van een aantal financiële doelstellingen. Op basis van veranderingen en ontwikkelingen zowel binnen Woningbelang als in haar omgeving wordt jaarlijks een treasuryplan opgesteld. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden ten aanzien van het financierings- en beleggingenbeleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het treasurystatuut wordt zo nodig jaarlijks geactualiseerd. Voor de financierbaarheid is het voor Woningbelang van belang dat er voldoende borgingsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aanwezig is. Om te beoordelen of de financieringsbehoefte van een corporatie in aanmerking komt voor de begeerde garantiestempel, werkt het WSW niet langer met een vermogenstoets, maar met een beoordeling van kasstromen. Ofwel minder beoordelen op bedrijfswaarde die vastzit in het woningbezit, maar beoordelen op de mate waarin een corporatie in staat is aan financiële verplichtingen te voldoen uit het saldo van de inkomsten en uitgaven (kasstromen). De WSW-borging is vanaf 1 januari 2011 slechts beschikbaar voor het bouwen (inclusief renoveren) van huurwoningen die tegen maximaal de huurliberalisatieprijs worden verhuurd. De voorheen gehanteerde stichtingskostengrens vervalt. Vanwege bovenstaande onzekerheden en de historisch gezien lage rente in 2010 en 2011 heeft Woningbelang geanticipeerd op de ontwikkelingen en vreemd vermogen aangetrokken om toekomstige activiteiten te financieren. De (toekomstige) leningen zijn afgesloten met WSW-borging en achtervang door de Gemeente Valkenswaard. Woningbelang heeft geen derivaten. In de oordeelsbrief 2010 van 29 november 2011 (incl. het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting) spreekt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een positief oordeel uit. Er is een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat het voortbestaan in financieel opzicht geborgd is. Op basis van de financiële beoordeling heeft Woningbelang wederom de A1-status ontvangen. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie.
50
Jaarverslag 2011 Woningbelang
10.17. ICT In 2011 heeft Woningbelang invulling gegeven aan ICT op basis van het informatiebeleidsplan. Het plan is in 2011 geactualiseerd en loopt tot 2013. Het doel is drieledig: 1. de ICT-ontwikkelingen koppelen aan onze strategische doelen (om als organisatie succesvol te zijn); 2. handvatten bieden voor ICT-projecten en ICT-investeringen; 3. onze ICT planmatig ontwikkelen. Het informatiebeleid is de kapstok voor elk ICT-jaarplan. Het plan bevat een visie op ICT van onze organisatie voor lange termijn. De kern van de ontwikkeling van de ICT in de komende vier jaar (van de huidige situatie in 2011 naar de gewenste situatie in 2013) wordt gekenmerkt door organiseren en optimaliseren. We streven naar optimalisatie van gebruik en beheer van onze toepassingen. Woningbelang streeft een ICT-infrastructuur na die aansluit op de behoefte aan recources vanuit de applicaties, databases en gebruikers. Daarnaast moet de ICT-infrastructuur voldoen aan onze continuïteits- en beveiligingsnormen. En een stabiele basis vormen voor groei en uitrol van nieuwe oplossingen. In het kader van doelmatigheid willen we de kosten voor ICT zo laag mogelijk en beheersbaar houden. Met dit als uitgangspunt is in 2010 besloten om belangrijke gedeelten van deze infrastructuur te outsourcen. Gedurende 2011 is onze geautomatiseerde omgeving succesvol door een derde partij gehost. Daarnaast zijn in 2011 aanvullende maatregelen genomen om de continuïteit van de ICT-omgeving nog beter te borgen. En in 2011 is de hardware op de werkplekken vervangen. De oude hardware dateerde uit 2005 en 2006. 10.18. Beheerwerkzaamheden voor derden Woningbelang maakt deel uit van vier hoofdverenigingen van eigenaren: - VvE Willem II (90 huur- en 27 koopappartementen) - VvE Europalaan – Valkenierstraat (22 huur- en 21 koopappartementen) - VvE Emmalaan – Julianastraat (18 huurappartementen en gezondheidscentrum) - VvE Hof in Bergeijk (26 huurwoningen en commerciële ruimten) De hoofdvereniging van eigenaren wordt gevormd door Woningbelang samen met de ondervereniging van de eigenaren van de koopappartementen, het gezondheidscentrum en de commerciële ruimten. De hoofdvereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud van de schil van het complex en eventuele andere gemeenschappelijke zaken. Daarnaast voerde Woningbelang in 2011 beheerwerkzaamheden uit voor Vestia MiddenNederland. Wij verzorgen voor hen de woninginschrijving en -toewijzing voor hun woningen in de gemeente Valkenswaard en de gemeente Bergeijk.
51
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.
Verslag van de Raad van Toezicht
11.1. Algemeen Woningbelang hecht veel waarde aan good governance. Door de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht is dan ook niet alleen de Aedscode, maar ook de (per 1 juli 2011 vernieuwde) Governancecode Woningcorporaties onderschreven als uitgangspunt voor hun handelen. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Woningbelang en staat tevens de bestuurder met raad terzijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op: - Realisatie van de doelstellingen van Woningbelang; - Realisatie van de volkshuisvestelijke opgave; - Strategie en de risico‟s verbonden aan de activiteiten van Woningbelang; - Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - Kwaliteitsbeleid; - Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - Financieel verslaggevingsproces; - Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de bestuurder en van de Raad van Toezicht zijn in (hoofdstuk 4 respectievelijk hoofdstuk 5) van de statuten van Bouwvereniging Woningbelang omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Toezicht d.d. 12 september 2008 (dat op de website is geplaatst). In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2011. Dit verslag is via onze website www.woningbelang.nl openbaar. Naast deze verslaglegging van de Raad van Toezicht kent Woningbelang een volkshuisvestelijk jaarverslag met de nadruk op de volkshuisvestelijke resultaten. In dit verslag wordt tevens verwezen naar dit verslag van de Raad van Toezicht.
52
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.2. Samenstelling van de Raad van Toezicht In 2011 was de samenstelling van de Raad van Toezicht als volgt: Naam
Geboorte datum 08-09-1957
Functie
R.A.M.M. Gradus
28-08-1963
Voorzitter; Lid op voordracht huurders
H.P.M.J. van de Kerkhof
04-06-1956
Lid
F.L.J. Steegh
24-04-1944
Lid
P. Wijtzes
16-07-1939
Lid op voordracht huurders
G.A.A.M. Aarts
Vicevoorzitter
Relevante (neven)functie(s) Directeur Merlin financiële dienstverleners Directeur Farcha Directeur Oskomera Groep Commissaris MaasvesteBerbenBouw Roermond Lid RvC Woningstichting Laarbeek Adviseur Droomparken Adviseur TBI Infra Accountant bij Witlox van den Boomen Accountants in Waalre Gepensioneerd directeur-bestuurder Rabobank Valkenswaard Gepensioneerd; Voormalig bestuurslid HuurdersBelangenVereniging
In functie sinds juni 2002
juni 2002
juni 2005
juni 2005
Juni 2004
Aftredend per juni 2014 niet herkiesbaar juni 2014 niet herkiesbaar
juni 2013 niet herkiesbaar juni 2013 niet herkiesbaar Juni 2012 Niet herkiesbaar
De samenstelling van de Raad van Toezicht voldoet aan de statutaire bepalingen, aan de voorwaarden gesteld in het BBSH, het interne reglement van de Raad van Toezicht en aan het vastgestelde profiel van de Raad van Toezicht. Met ingang van 1 juli 2011 is de nieuwe Governancecode Woningcorporaties van kracht. Hierin is vastgelegd dat toezichthouders maximaal voor twee zittingstermijnen van vier jaar benoemd kunnen worden. Dit heeft tot gevolg dat in de komende jaren de aftredende leden niet herkiesbaar meer zijn. De organisatie wordt bestuurd door: De heer R.M. Möhlmann. Geboortedatum: 05-11-1954. Werkzaam bij Woningbelang als directeur sinds 1990. Benoemd tot bestuurder in september 2001. De bestuurder heeft geen relevante nevenfuncties. De bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Dit wijkt af van de aanbeveling in de Governancecode. De Raad van Toezicht borgt de kwaliteit van bestuur door het functioneren van de bestuurder jaarlijks te beoordelen. Bovendien wordt bij het ingaan van een nieuwe ondernemingsplanperiode tevens bekeken of de bestuurder (kijkend naar de toekomstige positie van Woningbelang en het voor Woningbelang wenselijke beleid) nog steeds de juiste persoon is om de corporatie te besturen. 53
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.3. Werkwijze Bij haar besluitvorming heeft de Raad de bestuursvoorstellen getoetst op de elementaire beginselen van verantwoord ondernemerschap, wettelijke, statutaire en andere voorschriften (o.a. BBSH), de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen, de missie en doelstellingen vastgelegd in het ondernemingsplan 2011 – 2013, de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard en het jaarplan en de begroting, en de vastgestelde norm voor de (financiële) continuïteit van de organisatie. De Raad van Toezicht kwam in 2011 zes keer in vergadering bijeen waarbij één maal in het bijzijn van de externe accountant. Daarnaast vond een bijeenkomst in het kader van zelfevaluatie plaats en een functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder. In twee aparte themabijeenkomsten werden in het bijzijn van het MT bovendien relevante maatschappelijke ontwikkelingen en veranderende wetgeving voor de corporaties besproken en de gevolgen voor Woningbelang. Met het college van B&W van de gemeente Valkenswaard is tweemaal gesproken over de consequenties van maatschappelijke ontwikkelingen voor het wonen in Valkenswaard. Tenslotte was een aantal leden van de RvT aanwezig bij de jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst. Zowel met de Ondernemingsraad als met de HuurdersBelangenVereniging werd de algemene gang van zaken bij Woningbelang besproken. Uit beide overleggen kwam een positief beeld naar voren. Onder andere de volgende onderwerpen werden in 2011 besproken, vastgesteld en/of werd goedkeuring gegeven aan bestuursbesluiten conform de statuten: - Vaststelling geactualiseerde integrale risicoanalyse. - Vaststelling verslag Raad van Toezicht over 2010. - In het bijzijn van de accountant werden de bevindingen van de tussentijdse controle en de jaarrekening en het jaarverslag over 2010 besproken. - De voortgang van geplande activiteiten werd gevolgd aan de hand van kwartaalrapportages, een overzicht van uitgaven afgezet tegen de begroting en diverse kengetallen inclusief vergelijkingen met voorgaande jaren. - De resultaatafspraken met de directeur-bestuurder voor 2011 werden vastgesteld en de realisatie werd geëvalueerd. - Diverse besluiten tot aankoop van grond en de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten. - Besluiten t.a.v. herstructurering van twee bestaande complexen. - De lijst te verkopen woningen verspreid bezit. - De begroting voor 2012 en de meerjarenbegroting 2012 – 2016. - Het instellen van een klankbordgroep vanuit de leden met als doel te adviseren over de toekomst van de vereniging. - De evaluatie van de accountant. Vanuit het functieprofiel zijn binnen de Raad van Toezicht bijzondere aandachtsgebieden benoemd. - R.A.M.M. Gradus (voorzitter): vastgoed - G.A.A.M. Aarts: volkshuisvesting - H.P.M.J. van de Kerkhof: financiën - F.L.J. Steegh: personeel & organisatie - P. Wijtzes: huurdersaangelegenheden Vanuit hun aandachtsgebied hebben de leden voor bijzondere vraagstukken als sparringpartner voor de directeur-bestuurder gefungeerd.
54
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.4. Professionalisering governance 11.4.1. Aedescode en Aedes Governancecode Vanaf 1 juli 2011 geldt de nieuwe Governancecode Woningcorporaties. In de vergadering van september 2011 is een vergelijk gemaakt tussen de huidige werkwijze en de nieuwe code met een voorstel voor verbeterpunten. Tevens zijn hierbij opgenomen de verbeterpunten t.a.v. Governance uit de visitatie van 2010. Hierin zijn de volgende actiepunten opgenomen: - Bezoldiging bestuurder formeel toetsen aan Sectorbrede beloningscode (gerealiseerd in januari 2012). - Honorering van commissarissen toetsen aan Honoreringscode VTW (gerealiseerd in januari 2012). - Toetsingskader voor verbindingen opstellen (op moment dat dit voor Woningbelang actueel wordt). - Toetsingskader voor investeringen opstellen. - Voldoen aan vereisten lid RvT (rooster van aftreden herzien op zittingstermijn van maximaal twee keer vier jaar; profielschets aanpassen op diversiteit samenstelling RvT; openbaar werven nieuwe leden) (werving gestart in 2012). - Zelfevaluatie RvT doorontwikkelen. - Reglement RvT actualiseren. - Periodieke evaluatie accountant. - Statuten in overeenstemming brengen met vereisten uit code (zittingstermijn RvT) (na conclusies klankbordgroep “de toekomst van de vereniging” (juni 2012) en herziene Woningwet). - Een introductieprogramma opstellen voor nieuwe leden van de RvT (te realiseren bij nieuwe benoemingen). 11.4.2. Zelfevaluatie Op 21 juni 2011 is de jaarlijkse zelfevaluatiebijeenkomst van de RvT gehouden. De Raad concludeert dat hij als team goed functioneert en de leden elkaar goed aanvullen. De Raad voldoet zowel individueel als in het totaal aan het huidige (functie)profiel voor de Raad van Toezicht (zie bijlage). 11.4.3. Afwijkingen van de Governancecode Eén van de leden van de RvT is huurder van Woningbelang en benoemd op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. De RvT wijkt hiermee af van de oude Governancecode. Bedoeld lid levert een waardevolle bijdrage aan het overleg van de Raad van Toezicht, in het bijzonder door zijn specifieke kennis van huurdersaangelegenheden. Bij zijn functioneren is de onafhankelijkheid geen moment in het geding geweest. Eén van de leden van de RvT is lid van de Raad van Commissarissen bij een andere corporatie in hetzelfde werkgebied. De RvT wijkt hiermee af van de nieuwe Governancecode. Woningbelang is echter niet daadwerkelijk actief in dezelfde gemeenten als de bedoelde corporatie. Bovendien is bij zijn functioneren de onafhankelijkheid geen moment in het geding geweest. 11.4.4. Periodieke evaluatie accountant Het bestuur en de RvT maken ieder ten minste één maal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de accountant fungeert. Deze beoordeling heeft in 2011 plaatsgevonden. De dienstverlening van de huidige accountant is geëvalueerd en voldoet vanuit alle perspectieven aan de verwachting van Woningbelang. Uit een marktanalyse blijkt dat zowel de accountantsorganisatie als de controlerend vennoot voldoende gespecialiseerd zijn in
55
Jaarverslag 2011 Woningbelang
onze sector. Een eenvoudig vergelijk van accountantskosten levert daarnaast geen grote bijzonderheden op. Woningbelang ziet, gezien de uitkomsten van deze evaluatie, geen aanleiding voor een nieuwe aanbesteding. De Raad van Toezicht continueert de controleopdracht aan de huidige accountant. 11.5. Inhoudelijk toezicht 11.5.1. Maatschappelijk ondernemer Woningbelang is maatschappelijk ondernemer, gericht op wonen. Woningbelang stelt zich tot doel een levensvatbaar Valkenswaard en Bergeijk in de toekomst te waarborgen en als maatschappelijk ondernemer te investeren in vastgoed voor bijzondere doelgroepen in de SRE regio. Het behalen van maatschappelijk rendement is daarbij de inzet. 11.5.2. Missie Woningbelang biedt mensen en maatschappelijke instellingen huisvesting en woondiensten in een leefbare omgeving binnen de SRE-regio en vooral in Valkenswaard en Bergeijk. 11.5.3. Werkgebied Woningbelang richt zich primair op haar thuismarkten Valkenswaard en Bergeijk, maar zet haar financiële middelen ook daarbuiten in om maatschappelijk rendement te behalen. Woningbelang richt zich buiten haar thuismarkten op huisvesting voor bijzondere doelgroepen in de SRE regio in met name de Kempen-gemeenten en Eindhoven. Alle mensen en instellingen kunnen bij Woningbelang terecht. Maar in het bijzonder zij die niet het vermogen (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) hebben om op eigen kracht passende huisvesting en woondiensten te vinden (de primaire doelgroep). Woningbelang geeft hier invulling aan door te zorgen voor een gevarieerd aanbod van woningen, diensten en maatschappelijk vastgoed met een eerlijke verhouding tussen kwaliteit en prijs. Het succes van Woningbelang steunt op drie pijlers: Tevreden klanten (klantgerichte organisatie, voldoende huisvesting, leefbaarheid, strategisch voorraadbeheer, vastgoed ontwikkelen, vastgoed beheren); continuïteit (doelmatige organisatie, risicobeheersing, lokale binding) en betrokken medewerkers. Maatstaf voor het bereiken van de inhoudelijke doelstellingen is tevreden klanten. Woningbelang wil niet alleen vandaag, maar ook morgen goed kunnen functioneren en daarvoor is continuïteit een vereiste. Maar ook een positieve bijdrage van betrokken medewerkers is onmisbaar. De eerste pijler bepaalt in hoeverre Woningbelang succesvol is in het volbrengen van haar missie. De twee andere pijlers zijn voorwaarden voor succes. De strategie van Woningbelang richt zich op: - tevreden klanten door het aanbod te laten aansluiten op de vraag (strategisch voorraadbeleid) te realiseren door passend (kwantitatief en kwalitatief) nieuwbouw te realiseren en te beheren, tijdig en passende huisvesting te bieden met aandacht voor leefbaarheid incl. wonen-zorg-welzijn en door middel van een klantgerichte organisatie; - bewaakt de continuïteit door risicobeheersing en het werken met verbeterde (management)instrumenten, gebaseerd op doelmatige processen, en door externe communicatie gericht op het versterken van de lokale binding; - bevordert betrokken medewerkers, door adequate interne communicatie en een modern personeelsbeleid (HRM).
56
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Leefbaarheid
SVB
Vastgoed ontwikkelen
Voldoende huisvesting
Tevreden klanten
Vastgoed beheren
Klantgerichte organisatie
Continuïteit Woningbelang
Lokale binding
Doelmatige organisatie
Betrokken Medewerkers
Communicatie
Risicobeheersing
HRM
11.6. Resultaten Woningbelang wil als maatschappelijk ondernemer een bijdrage leveren aan de oplossing van maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Vanuit haar missie richt Woningbelang zich allereerst op het voorzien in voldoende passende huisvesting. In de ondernemingsplan periode 2011 – 2013 richten we ons op een vijftal actuele maatschappelijke vraagstukken: vergrijzing, ontgroening, levensvatbare wijken, huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen, een duurzame samenleving. De Raad constateert dat er in 2011 weer veel zichtbare resultaten zijn behaald door Woningbelang op de genoemde aandachtsgebieden. In het bijzonder vermelden wij hier: 11.6.1. Vergrijzing In 2011 werden twee nieuwbouwprojecten opgeleverd met in totaal 55 seniorgeschikte woningen. Er werd gestart met de bouw van 64 seniorgeschikte woningen in Valkenswaard en 6 in Bergeijk. Bovendien werden nieuwbouwplannen voorbereid voor de bouw van nog eens 42 seniorgeschikte woningen in Valkenswaard. Er is een intentieovereenkomst getekend met Valkenhof, de gemeente en Woningbelang om te komen tot een verzorgd wonen complex voor zorg geïndiceerde senioren in Valkenswaard.
57
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.6.2. Ontgroening In 2011 werden10 starterskoopwoningen gerealiseerd in Valkenswaard. Met de startersvereniging uit Waalre werd op basis van een samenwerkingsovereenkomst met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) de bouw gerealiseerd van totaal 27 starterskoopwoningen voor starters in Waalre. Woningbelang heeft deze woningen onder Koopgarant verkocht aan de starters. Er werd in Bergeijk gestart met de bouw van 8 huurwoningen en met de startersvereniging Bergeijk met de bouw van 8 starterskoopwoningen met CPO. Plannen werden voorbereid voor de bouw van 17 koopwoningen en 36 huurwoningen in Valkenswaard en 8 starterskoopwoningen met CPO in Bergeijk. 11.6.3. Levensvatbare wijken (leefbaarheid) De bewoners geven gemiddeld een 7,1 voor hun wijk. Dit resultaat werd onder andere bereikt door de ontwikkeling en uitvoering van twee wijkontwikkelingsplannen en twee woonservicezones in Valkenswaard, het sluiten van een hennepconvenant, deelname in woonoverlast teams, het bestrijden van onrechtmatige bewoning en diverse leefbaarheidsactiviteiten. Er is in 2011 gestart met een nieuw wijkontwikkelingsplan in de wijk Turfberg. Er is een convenant ondertekend met de gemeente en diverse instanties voor buurtbemiddeling in Valkenswaard. En er werden een gezondheidscentrum in Valkenswaard en een AHOED in Dommelen opgeleverd. 11.6.4. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen In Bergeijk is een hiervoor aangekocht pand verbouwd voor de huisvesting en begeleiding van kinderen en jeugdigen met een (lichte) GGZ-problematiek in de vorm van een gezinsvervangend (t)huis. Er zijn 12 woon-zorg appartementen voor mensen met een verstandelijke handicap opgeleverd in Valkenswaard. In samenwerking met de Stichting Valkenhof is een dagopvang voor ouderen gerealiseerd in Dommelen. Met de gemeente Valkenswaard en de scholengemeenschap Were Di is een intentieovereenkomst getekend voor een onderzoek naar de mogelijkheden van huisvesting en woonbegeleiding van (schoolgaande) jongeren met een onveilige thuissituatie. 11.6.5. Een duurzame samenleving In 2011 zijn in 57 woningen energiebesparende maatregelen aangebracht. De energielabels zijn door de maatregelen van label F naar label B en C gegaan. Bovendien werden 301 cv- ketels vervangen in HR ketels. Bij de nieuwbouwprojecten aan Stokerwei en Wollegrasstraat zijn luchtwarmtepompen aangebracht in combinatie met zonnecollectoren. 11.7. Tevreden klanten Klantgerichte organisatie: Woningbelang behield wederom het KWH-label met gemiddeld een 8,0. Voor een uitgebreide uiteenzetting van de behaalde volkshuisvestelijke resultaten in 2011 verwijzen we naar het jaarverslag van Woningbelang over 2011. 11.8. Continuïteit In de oordeelsbrief 2010 van 29 november 2011 (incl. het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting) spreekt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een positief oordeel uit. Er is een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat het voortbestaan in financieel opzicht geborgd is. Op basis van de financiële beoordeling heeft Woningbelang wederom de A1-status ontvangen. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie.
58
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.8.1. Doelmatige organisatie In het ondernemingsplan 2011 – 2013 is de koers uitgezet voor de komende jaren. In het kader van de borging van de continuïteit, de klantgerichtheid en doelmatigheid loopt het zogenaamde Klant tot Klant project binnen de organisatie. Centraal hierbij staat het procesgericht werken met proceseigenaren en prestatie indicatoren. Woningbelang werkt met een Planning en Control cyclus, met een ondernemingsplan voor drie jaar en een financiële meerjarenprognose, een meerjarenonderhoudsverwachting jaarplannen en een jaarbegroting, budgetten en budgethouders. 11.8.2. Risicobeheersing In de vergadering van januari 2011 is de jaarlijks geactualiseerde risicoanalyse door de RvT besproken en vastgesteld. In hoofdstuk 4 van de Statuten van de Bouwvereniging is expliciet vastgelegd welke besluiten van de bestuurder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Raad van Toezicht behoeven. Projectvoorstellen worden door de bestuurder o.a. voorzien van een risicoanalyse, een belangenafweging in relatie tot het ondernemingsplan, van financiële en organisatorische consequenties en een financiële meerjarenprognose. Daarbij werd de in het ondernemingsplan vastgelegde continuïteitsnorm als toetsingsnorm voor financiële continuïteit gehanteerd. Er is jaarlijks sprake van een positieve kasstroom conform de WSW methodiek en een continuïteitsoordeel A; de solvabiliteit is minimaal 20%. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden t.a.v. het financierings- en beleggingenbeleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het treasurystatuut wordt jaarlijks zo nodig geactualiseerd. 11.8.3. Lokale binding Met de gemeente Valkenswaard en de gemeente Bergeijk zijn concrete prestatieafspraken vastgelegd voor 2012. 11.9. Maatschappelijke verantwoording Woningbelang is een vereniging. Iedereen van 18 jaar of ouder woonachtig in een gemeente waar Woningbelang actief is, kan lid worden. Jaarlijks worden de jaarstukken ter goedkeuring voorgelegd aan de leden. De leden geven daarmee formeel decharge voor het gevoerde beleid. Ook in 2011 is de jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst gehouden met vertegenwoordigers van o.a. gemeenten, woonconsumenten, zorg- en welzijnsinstellingen. Ook leden van de Raad van Toezicht waren hierbij aanwezig. In de bijeenkomst werd het nieuwe ondernemingsplan 2011 -2013 gepresenteerd en besproken. Daarnaast is gesproken over de bezuinigingen als gevolg van de crisis en hoe partijen samen met minder middelen meer kunnen doen. 11.10. Visitatie In 2010 heeft Woningbelang zich voor het laatst laten visiteren. Woningbelang is door de visitatiecommissie met gemiddeld een 8 beoordeeld op vijf onderdelen. De algemene conclusie luidde: “Woningbelang doet alles wat van een corporatie verwacht mag worden en Woningbelang voert haar taken goed uit. De commissie ziet Woningbelang als een positief voorbeeld in een tijd waarin er maatschappelijke discussie bestaat over de activiteiten van woningcorporaties.”
59
Jaarverslag 2011 Woningbelang
“De corporatie presteert zonder twijfel op alle onderdelen ruim voldoende of goed. Dit komt tot uitdrukking in het hoge eindcijfer. Ook sluit dit cijfer aan bij de beelden die de belanghouders hebben van Woningbelang.” In 2013 is de volgende visitatie gepland. Op basis van de visitatie is een actielijst opgesteld met daarin acties op verbeterpunten. Belangrijkste verbeterpunten zijn: - Het zichtbaar en meetbaar maken van de voortgang op de kernambitie (in 2015 binnen één jaar huisvesting kunnen bieden aan woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting). - Meer communiceren over de financiële positie. - Verder ontwikkelen zelfevaluatie Raad van Toezicht. 11.11. Integriteit In 2011 is het in 2007 opgestelde integriteitsbeleid met een klokkenluidersregeling en een integriteitscode geëvalueerd en geactualiseerd. In het reglement Raad van Toezicht is een regeling werkwijze belangenverstrengeling opgenomen. Integriteitsrisico‟s zijn tevens onderdeel van de jaarlijkse risicoanalyse. Noch uit externe, noch uit interne contacten is gebleken dat de integriteitsregels, zoals hierin en in het reglement van de Raad van Toezicht vastgelegd, zouden zijn geschonden. De Raad heeft voor ieder individueel lid vastgesteld dat bij het functioneren de onafhankelijkheid niet in het geding is geweest. Er hebben zich ook geen transacties voorgedaan waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. 11.12.
Honorering
11.12.1. Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht ontvangen jaarlijks een, op basis van de adviesregeling Honorering Toezichthouders Woningcorporaties door de ledenvergadering goedgekeurde, vergoeding van € 9.605,28 voor de voorzitter en € 6.403,44 per jaar voor de leden van de RvT. Deze vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. De honorering is lager dan de uitgangspunten van de nieuwe Honoreringscode VTW. Voor de leden is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten voor rekening van de corporatie. De honorering van de RvT als geheel bedroeg daarmee in 2011 € 38.007,18. 11.12.2. Bestuurder De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2011 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Ieder jaar worden aan het begin van het jaar meetbare resultaatafspraken (prestatie-eisen) gemaakt tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht. Aan het eind van het jaar is door middel van een overzicht van gerealiseerde resultaten vastgesteld dat de bestuurder in voldoende mate aan de gestelde prestaties heeft voldaan. De honorering van de bestuurder (functiegroep E) voldoet aan de nieuwe Aedes Beloningscode bestuurders woningcorporaties van juli 2011. De totale honorering van de directeur-bestuurder blijft ruim binnen de “Balkenende norm”.
60
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.
Jaarrekening 2011
12.1. Kengetallen 2011
2010
2009
Onroerend goed Naoorlogse woningen (eenheden) - in exploitatie - woonwagens - in aanbouw Overige eenheden - garages - bergingen - parkeerplaatsen - bedrijfsruimten
3.735 1 138
3.676 1 110
3.650 1 64
77 12 18 11
77 12 18 8
77 12 18 8
32.714 6.519 18.735 440 -352
31.030 6.755 18.121 418 1.310
30.744 4.781 17.626 445 5.517
0,36% 0,21% 1.361 171% 8.759 5,47% 25,14% 182,17%
0,39% 0,19% 1.471 167% 8.441 4,22% 27,97% 70,51%
0,49% 0,23% 1.361 170% 8.465 17,94% 30,21% 152,16%
7,9 4,7 1,0 6,9 8,0 4,0 7,7 40,2
6,5 4,7 1,0 7,0 8,0 4,0 7,7 39,2
8,5 4,0 1,0 8,1 11,4 5,1 6,0 44,1
Balans en Winst & Verliesrekening (x € 1.000,-) - Eigen vermogen - Voorzieningen - Huren - Vergoedingen - Jaarresultaat (voor belastingen)
Algemeen - Huurachterstand - Huurderving - Bedrijfskosten - Eigen vermogen - Eigen vermogen - Rentabiliteit - Solvabiliteit - Current ratio
(zittend in % van huren + vergoedingen) (% huren + vergoedingen) (€. per woning) (% huren + vergoedingen) (€. per woning) (jaarres. in % van E.V.) (E.V. in % van T.V.) (vlottende activa in % van kort vreemd vermogen)
- Personeelsformatie*:
Directie/Secretariaat/Alg. zkn. Team Fin. Administratie ICT Team Wonen: Woonwinkel Team Wonen: Serviceonderhoud Team Wijken Team Vastgoed
61
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.2. Balans per 31 december 2011(voor winstbestemming) Activa
31-12-11
31-12-10
Vaste activa 1. Materiële vaste activa 1.1 (On)roerende zaken in exploitatie 1.2 (On)roerende zaken in ontwikkeling 1.3 (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie 1.4 Onroerende zaken Verkopen onder Voorwaarden
2. Financiële vaste activa 2.1 Te vorderen BWS-subsidies 2.2 Lening u/g
Vlottende activa 3. Voorraden
90.878.426 1.834.453 854.120 15.013.769
84.421.930 4.929.953 1.196.465 9.458.519
108.578.768
100.006.867
102.888 2.000.000
153.606 2.000.000
2.102.888
2.153.606
1.084.839
2.901.020 2.704.623
4. Onderhanden projecten 5. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Gemeenten/Rijksoverheid 5.3 Overige vorderingen 5.4 Actieve belastinglatenties 5.5 Overlopende activa
6. Effecten 7. Liquide middelen
Totaal activa
115.604 2.009.625 190.510 0 473.595
122.113 366.700 689.961 0 488.659
2.789.334
1.667.432
0 15.591.262
0 1.509.140
130.147.091
110.942.688
62
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Passiva 8. Eigen vermogen 8.1 Overige reserves 8.2 Bestemmingsreserve leefbaarheidsfonds 8.3 Resultaat boekjaar
9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 9.2 Voorziening passieve belastinglatenties 9.3 Overige voorzieningen
10. Langlopende schulden 10.1 Leningen overheid 10.2 Leningen kredietinstellingen 10.3 Terugkoopverplichting Verkopen onder Voorwaarden
11. Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan gemeenten/rijksoverheid 11.2 Schulden aan kredietinstellingen 11.3 Schulden aan leveranciers 11.4 Belastingen en SV-premies 11.5 Onderhanden projecten 11.6 Overige schulden 11.7 Overlopende passiva
Totaal passiva
31-12-11
31-12-10
30.478.333 446.201 1.789.690
30.141.942 551.781 336.391
32.714.224
31.030.114
6.267.513 0 251.365
6.520.623 0 233.888
6.518.878
6.754.511
2.961.265 62.289.847 15.035.614
8.438.624 42.805.850 9.458.519
80.286.726
60.702.993
5.790.238 1.751.317 1.364.304 465.439 710.118 115 545.732
6.854.937 1.513.611 2.128.767 293.192
10.627.262
12.455.069
130.147.091
110.942.688
2.332 1.662.230
63
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.3. Winst- en verliesrekening 2011 2011
2010
1. Bedrijfsopbrengsten 1.1 Huren 1.2 Vergoedingen 1.3 Overheidsbijdragen 1.4 Verkoop onroerende zaken 1.5 Wijziging in onderhanden werk 1.6 Overige bedrijfsopbrengsten
18.734.884 440.315 0 2.971.466 -2.704.621 23.944
18.121.330 417.782 0 307.673 2.704.623 23.285
Totaal bedrijfsopbrengsten
19.465.988
21.574.693
3.784.802 773.612 1.909.696 273.748 372.941 3.681.726 200.969 333.268 2.715.071 3.199.211
1.984.202 3.528.160 1.958.331 285.979 387.223 2.897.033 67.500 231.077 3.047.440 3.428.479
17.245.042
17.815.423
2.220.946
3.759.270
294.588 -2.867.320
143.816 -2.593.405
-351.785
1.309.680
0 0
0 0
-351.785
1.309.680
5. Belastingen 5.1 Vennootschapsbelasting
-2.035.895
1.023.943
Jaarresultaat na belastingen
1.684.110
285.737
Bestemming resultaat Onttrekking 'reserve leefbaarheid' Toevoeging „algemene bedrijfsreserve‟
105.580 1.789.690
50.654 336.391
1.684.110
285.737
2. Bedrijfslasten 2.1 Afschrijvingen 2.2 Overige waardeveranderingen 2.3 Lonen en Salarissen 2.4 Sociale lasten 2.5 Pensioenlasten 2.6 Kosten onderhoud 2.7 Startersgroepen 2.8 Kosten leefomgeving 2.9 Kosten uitbesteed werk 2.10 Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten Resultaat voor rente 3. Financiering 3.1 Rentebaten 3.2 Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
4. Buitengewone baten en lasten 4.1 Buitengewone baten 4.2 Buitengewone lasten Jaarresultaat voor belastingen
64
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.4. Kasstroomoverzicht 2011 (Volgens de indirecte methode) (x € 1.000,-)
2011
2010
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen materiële vaste activa financiële vaste activa Mutaties voorzieningen Kosten uitbesteed werk Overige
2.221
3.759
3.785 774
1.984 3.528
853 1.899 -203
161 -161 7.107
Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Effecten Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
-83 2.705 1.122
-1.737 -2.705 50
-1.828
4.432 1.916 11.244
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Ontvangen dividend/resultaat deelneming Ontvangen/(betaalde) vpb 2008 t/m 201 Buitengewoon resultaat na belastingen
5.512
40 9.312
295 -2.737
144 -2.265
124
-331 -2.319 8.925
Kasstroom uit operationele activiteiten
-2.452 6.859
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen in immateriële vaste activa kasstroom uit investeringsactiviteiten
-8.333 3
-10.163 132
51
-35
-8.279
-10.066
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Opname langlopende schulden Aflossing van langlopende schulden Ver- en terugkopen Verkopen onder Voorwaarden
20.000 -6.968 404
-3.762
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
13.436
-3.762
Mutatie geldmiddelen
14.082
-6.968
65
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.5. Toelichting op de jaarrekening 12.5.1. Algemeen De jaarrekening is opgesteld in euro (€). 12.5.2. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor de verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en –verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met deze modellen en voorschriften. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de jaarverslaggeving RJ-Uiting 2011-2: „Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (herzien 2011)' gepubliceerd. RJ-Uiting 2011-2 bevat de herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals aangepast naar aanleiding van de op 23 september 2010 gepubliceerde tekstvoorstellen in RJ-Uiting 2010-3. Deze Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Door uitstel van enkele fundamentele keuzes, zijn de voor het toepassen van de nieuwe RJ onontbeerlijke best practices te laat ter beschikking gekomen om deze Richtlijn met ingang van het boekjaar 2011 toe te passen. We hebben daarom besloten de belangrijkste wijzigingen voortvloeiende uit de nieuwe RJ toe te passen met ingang van het boekjaar 2012. 12.5.3. Presentatiewijzigingen In het verslagjaar hebben we wijzigingen doorgevoerd in de indeling en andere aspecten van de presentatie, te weten: 1. het ontleden van posten en 2. het rangschikken van posten Ad 1 het ontleden van posten (winst- en verliesrekening) Met ingang van 1 januari 2011 wordt de post „verkopen onroerende zaken‟ afzonderlijk gepresenteerd onder bedrijfsopbrengsten; voorheen verdisconteerd in de post „overige bedrijfsopbrengsten‟. De wijziging bevordert de transparantie door de onderlinge relatie zichtbaar te maken met de post „wijziging in onderhanden werk‟. De presentatiewijziging heeft geen effect op het resultaat. Ad 2 het rangschikken van posten (balans) Met ingang van 1 januari 2011 wordt de post „terugkoopverplichting Verkopen onder Voorwaarden‟ opgenomen onder de (langlopende) schulden; voorheen onder voorzieningen. Onze onroerende zaken „verkocht onder voorwaarden‟ kwalificeren zich als een financieringstransactie, zodat de (terugkoop) dient te worden opgenomen onder (langlopende) schulden. De presentatiewijziging heeft geen effect op het vermogen. 12.5.4. Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is vooruitlopend op de nieuwe RJ de afschrijvingsmethodiek van de activa gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 1.699.870,- toegenomen. Bij lineaire afschrijving wordt in de aanvangsjaren meer afgeschreven dan bij annuïtair.
66
Jaarverslag 2011 Woningbelang
In de Jaarrekening 2010 zijn de actuele waarden ultimo 2010 van de “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” vastgesteld conform de op dat moment verwachte uitwerking van de RJ-uiting 645 dat de reële waarden van de verkochte woningen gelijk zijn aan de contractwaarden (=terugkoopverplichtingen). Op grond van de herziene RJ 645 zijn de actuele waarden van de “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” de contractwaarden (= marktwaarde minus kortingspercentages). 12.5.5. Waardering algemeen De activa, de passiva en het resultaat zijn gewaardeerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de nominale waarde, tenzij anders is vermeld. De inkomsten en uitgaven worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. 12.5.6. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Als gevolg van een wijziging in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is het niet langer toegestaan om de aangegane verplichtingen op het gebied van herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten in de balans te verwerken, maar dienen deze in de niet uit de balans blijkende verplichtingen en activa te worden vermeld. 12.5.7. Integrale vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningbouwcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting verschuldigd is volgens de thans in de wet opgenomen uitgangspunten. Woningbelang heeft een fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 opgemaakt van alle bezittingen en schulden volgens de fiscale waarderingsgrondslagen. De fiscale waarderingsregels zijn gebaseerd op de Vaststellingsovereenkomst II (VSO II) die is afgesloten tussen de Belastingdienst en Aedes en getekend is door Woningbelang. Bij de berekening van de fiscale positie heeft Woningbelang zich laten leiden door de afspraken die vastgelegd zijn in VSO II en de daarbij verstrekte toelichting. Voor het verschil tussen waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient een belastinglatentie gevormd te worden indien en voor er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. Een actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. 12.5.8. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. In het overzicht worden de kasstromen in 3 categorieën onderscheiden, te weten operationele, investerings-, en financieringskasstromen. Bij deze methode wordt niet uitgegaan van ontvangsten en uitgaven - directe methode - maar van het bedrijfsresultaat (voor rente). Om van het bedrijfsresultaat toch een beeld van de geldstromen te krijgen, moeten enkele correcties plaatsvinden. Daartoe wordt het resultaat gecorrigeerd met kosten die geen uitgaven en opbrengsten die geen ontvangsten zijn.
67
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.5.9. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Activa Materiële vaste activa (On)roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn opgenomen tegen aanschafwaarde of de lagere bedrijfswaarde onder aftrek van de lineaire afschrijvingen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door het saldo van de contante waarde van de toekomstige opbrengsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de zaken. Hierbij is gerekend met een disconteringsrente van 5,25%. Voor huurstijgingen gaan we uit vanaf 2013 2,0% per jaar. Met betrekking tot huurderving wordt gecalculeerd met 0,5% in het eerste jaar en 1,0% vanaf het tweede jaar. Voor kostenstijging wordt uitgegaan van 2,0% voor de eerste vijf jaren en 3,0% vanaf het zesde jaar. De gehanteerde parameters passen bij het beleid en de uitgangspunten van Woningbelang. Voor het verschil tussen de boekwaarde en de lagere bedrijfswaarde is een waardecorrectie toegepast. De afschrijvingen zijn gebaseerd op de levensduur van de onroerende zaken (50 jaar). De in de onroerende zaken aangebrachte voorzieningen worden afgeschreven in 15 tot 50 jaar (afhankelijk van de aard van de voorziening). Afwijkingen op deze termijnen zijn mogelijk voornamelijk door het synchroon laten lopen van investeringen met de restant looptijd van onroerende zaken. Ook kan van levensduurverlenging sprake zijn. In tegenstelling tot overige (on)roerende zaken worden de investeringen in grondkosten niet afgeschreven. De afschrijvingswijze is lineair. (On)roerende zaken in ontwikkeling De roerende en onroerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde exclusief de per balansdatum aangegane verplichtingen. Een nieuwbouwwoning in ontwikkeling, verkocht onder voorwaarden (VoV), wordt ook onder deze balanspost opgenomen tegen historische kostprijs verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Bij levering van de nieuwbouwwoning aan de koper, wordt de opgeleverde woning onder de post „Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden‟ gerubriceerd. (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn opgenomen tegen aanschafwaarde. De afschrijvingen zijn lineair, met uitzondering van de grondkosten (geen afschrijving). Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden opgenomen tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering). Jaarlijks wordt beoordeeld of de actuele waarde moet worden bijgesteld op basis van de waardeontwikkeling rekening houdend met de contractvoorwaarden. Woningbelang maakt voor deze jaarlijkse beoordeling gebruik van de Prijsindex Bestaande koopwoningen (PBK): - regio: Zuid - gegevens van de woning: eengezinswoning Deze index is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder (langlopende) geldleningen een terugkoopverplichting opgenomen. De 68
Jaarverslag 2011 Woningbelang
(terugkoop)verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement, onder aftrek van de ontvangen bijdrage. In het verleden hanteerde het ministerie van VROM de BWS-regeling voor het verstrekken van nieuwbouwsubsidies. Daarbij wordt vooraf de hoogte van de bijdrage bepaald op basis van de dan geldende rentestand. De contant gemaakte bijdrage wordt in ca. 20 tot 30 jaarlijkse gelijkblijvende termijnen uitbetaald. Het ministerie vergoedt rente over de vordering. Leningen u/g De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Vlottende activa Voorraden - Magazijnvoorraden De magazijnvoorraden van de onderhoudsmaterialen zijn opgenomen tegen de laatst betaalde inkoopprijzen. - Voorraad niet verkochte onroerende zaken in ontwikkeling en/of aanbouw (onverkochte woningen of openbare voorzieningen uit projectontwikkeling) De voorraad niet verkochte onroerende zaken in ontwikkeling en/of aanbouw wordt gewaardeerd tegen feitelijke voortbrengingskosten of lagere marktwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder voorwaarden. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. - Huurdebiteuren Er is een voorziening dubieuze debiteuren. Deze wordt bepaald op 25% van de achterstanden van de huidige huurders ouder dan 3 maanden en 75% van de vorderingen op vertrokken huurders. - Actieve belastinglatenties Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Verder wordt een actieve belastinglatentie gevormd voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latenties geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven voor zover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale/contante waarde.
69
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito‟s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen bij de kortlopende schulden onder schulden aan kredietinstellingen. Passiva Eigen vermogen In het algemeen geldt dat de waardering van het eigen vermogen een resultante is van de waardering van de activa en overige passiva. Hoewel het eigen vermogen als een resterend saldo is gedefinieerd, wordt het niettemin in de balans verder onderverdeeld. Een dergelijke onderverdeling is relevant voor economische beslissingen van de gebruikers van de jaarrekening, onder meer als de onderverdeling een aanwijzing vormt voor wettelijke en andere beperkingen op de vrije beschikbaarheid van het eigen vermogen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. - Voorziening passieve belastinglatenties Passieve belastinglatenties worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latenties geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven voor zover reeds op balansdatum bij wet is vastgesteld. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen nominale/contante waarde. Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van de betaalde aflossingstermijnen. De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. De leningen worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen) dan wel in gedeelten volgens het annuïtaire- of dynamisch kostprijssysteem. In dit laatste geval vindt geen aflossing plaats zolang de exploitatie van de activa die met deze klimleningen zijn gefinancierd negatief is, maar worden deze leningen met deze verliezen verhoogd. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
70
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.5.10.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s rondom de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Daarnaast worden bij de opbrengstverantwoording nog de volgende voorwaarden gehanteerd: - De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; - het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; - de al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie, kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten uit de levering van diensten worden verwerkt naar rato van de geleverde prestaties gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; - de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht, op betrouwbare wijze kan worden bepaald; - de al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht om een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en de ontwikkeling daarvan in het bijzonder. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurprijsaanpassing wordt gerealiseerd binnen de door de overheid voorgeschreven marges. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De inkomsten worden verminderd met derving wegens leegstand. Bij nieuwbouw wordt de huur vastgesteld op basis van de markt en op basis van de verhouding tussen prijs, kwaliteit en betaalbaarheid. Vergoedingen De vergoedingen zijn bedragen bij huurders in rekening gebracht voor de verhuur van overige goederen, zoals geisers en voor het leveren van diensten, zoals glas- en rioolontstoppingsverzekering, onderhoud trappenhallen en energiekosten. Betreffende vergoedingen zijn gebaseerd op de werkelijke kosten. 71
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Wijziging in onderhanden werk Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden worden verwerkt conform Richtlijn voor de Jaarverslaglegging 221. De projectopbrengsten (wijziging in onderhanden werk) worden verantwoord naar rato van de verkochte eenheden gerelateerd tot de totale verwachte opbrengsten en de fysieke voortgang in de verlies- en winstrekening. Dit betekent het toepassen van de 'percentage of completion'-methode indien het resultaat tussentijds op betrouwbare wijze kan worden geschat. Verkoop onroerende zaken (bestaand bezit) De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en kosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Doorberekende kosten eigen dienst Hieronder zijn de toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling en onderhoud aan onroerende zaken opgenomen. Rente Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Buitengewone baten Hieronder worden posten opgenomen die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortvloeien. Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden bepaald op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen zijn een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële (bedrijfs)waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Woningbelang heeft een pensioenregeling via het Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Woningbelang verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Woningbelang geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woningbelang heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als 72
Jaarverslag 2011 Woningbelang
deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Kosten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging en/of levensduurverlenging van het actief. Kosten leefomgeving Onder deze post worden alle aan het verslagjaar toe te rekenen kosten verantwoord, welke een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de manier waarop mensen (samen)leven binnen de wijken van het werkgebied van Woningbelang. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vennootschapsbelasting wordt geheven over de fiscale winst. Fiscale winst is de winst over de verslagperiode, bepaald volgens fiscale regels, waarover vennootschapsbelasting verschuldigd of verrekenbaar is. Bij fiscaal verlies is de belasting per definitie verrekenbaar. Rente Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Overige opbrengsten en lasten Deze zijn opgenomen tegen de werkelijke bedragen. Buitengewone lasten Hieronder worden posten opgenomen die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortvloeien. Financiële instrumenten Woningbelang kan binnen het treasurybeleid gebruik maken van financiële instrumenten, maar uitsluitend ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van bepaalde financiële instrumenten toegestaan voor zover de aanwending van deze instrumenten zelfstandig, dan wel in onderlinge samenhang tot resultaat heeft dat renterisico en/of tegenpartijrisico vermindert en/of de beschikbaarheid van middelen wordt veiliggesteld. Elk valutarisico dient daarbij te zijn uitgesloten. De toegestane financiële instrumenten zijn in het treasurystatuut benoemd. Woningbelang heeft geen derivaten. Valutarisico Woningbelang is alleen werkzaam in Nederland en loopt daardoor geen valutarisico. Prijsrisico Woningbelang heeft geen effecten in portefeuille en heeft daardoor geen prijsrisico. Renterisico Het renterisico wat Woningbelang loopt betreft voornamelijk de rentedragende langlopende schulden (waaronder kredietinstellingen).
73
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.6. Toelichting op de balans Activa Vaste activa 1. Materiële vaste activa 1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 31-12-11 Stand 1 januari Investeringen In exploitatie genomen Afschrijvingen Desinvesteringen Waardecorrectie (afwaardering) boekjaar Stand 31 december Specificaties woningen Oorspronkelijke waarde incl. waardecorrecties Investeringen In exploitatie genomen Desinvesteringen: - oorspronkelijke waarden - afschrijvingen Herrubricering - oorspronkelijke waarden - afschrijvingen Cumulatieve afschrijvingen Waardecorrectie (afwaardering) boekjaar Stand 31 december Specificatie Overig Onroerende zaken Oorspronkelijke waarde incl. waardecorrecties Investeringen In exploitatie genomen Herrubricering - oorspronkelijke waarden - afschrijvingen Cumulatieve afschrijvingen Waardecorrectie (afwaardering) boekjaar Stand 31 december Specificatie Overige goederen Oorspronkelijke waarde Overgenomen goederen Cumulatieve afschrijvingen Stand 31 december Totaal in exploitatie
31-12-10
84.421.930 162.788 8.754.098 -3.358.047 -92.888 988.546 90.876.426
80.882.394 2.400.246 3.821.192 -1.565.318 -131.528 -985.057 84.421.930
116.700.799 162.788 7.795.084
111.735.151 2.369.340 3.821.192
-143.059 50.172
-336.878 205.350
-176.751 2.369 -36.629.021 890.625 88.653.006
-33.515.432 -888.006 83.390.718
1.101.316
1.167.461 30.906
959.014 176.751 -2.369 -126.540 97.921 2.206.092
-89.848 -97.051 1.011.468
36.212
36.212
-18.883 17.328
-16.468 19.744
90.876.426
84.421.930
74
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Het verloop van de activa in exploitatie kan als volgt worden weergegeven:
Woningen
Overige onr. goederen
Overige goederen
Boekwaarde 1-1 Investeringen Overgenomen van activa in ontwikkeling Desinvesteringen Splitsing Afschrijvingen Waardecorrectie (afwaardering) boekjaar
83.390.718 162.788 7.795.084 -92.888 -174.382 -3.318.939 890.625
1.011.468
174.382 -36.693 97.921
-2.416 0
Boekwaarde 31-12
88.653.006
2.206.092
17.328
959.014
19.744 0 0 0
Toelichting Investeringen Wanneer er sprake is van vernieuwing (verbetering) worden de kosten van de na-investering geactiveerd wanneer deze leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur, toename van de restwaarde of als die kosten een gevolg zijn van wettelijke verplichtingen (bijvoorbeeld milieuwetgeving). Dit betekent dat uitsluitend kosten worden geactiveerd die leiden tot een structurele waardevermeerdering. Overgenomen van activa in ontwikkeling In 2011 zijn 69 huurwoningen gerealiseerd en aan de woningvoorraad toegevoegd: aan de Wollegrasstraat (38), de Stokerwei (30) en zorgboerderij de parel (1). Verder zijn er 2 eenheden binnen de AHOED aan de Stokerwei (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) opgeleverd en toegevoegd aan de overige eenheden in exploitatie. Desinvesteringen In 2011 zijn vijf woningen verkocht. De bruto-opbrengst bedraagt € 822.625,-. De boekwaarden van de woningen zijn ineens afgeschreven en ten laste gebracht van de verkoopopbrengsten: Bruto-verkoopopbrengst Af: - desinvestering (oorspronkelijke waarden) - desinvestering (afschrijvingen) Netto-verkoopopbrengst
822.625
-143.059 50.172
-92.888 729.737
De bijkomende kosten bedragen € 10.473,-. Van de vijf woningen zijn 4 woningen verkocht onder voorwaarden (VoV) volgens het Koopgarant concept. Een transactie waarbij een woning wordt verkocht maar waarbij tevens is overeengekomen dat deze woning weer wordt teruggekocht en waarbij de waardeontwikkeling van de woning wordt gedeeld tussen koper en verkoper. Een dergelijke transactie voldoet niet aan de criteria om als feitelijke verkoop te worden verantwoord. Er is niet voldaan aan de criteria voor opbrengstrealisatie zoals genoemd in RJ 270.110, omdat de 75
Jaarverslag 2011 Woningbelang
verkoper niet alle belangrijke risico‟s en rechten op economische voordelen aan de koper heeft overgedragen. Transacties waarvoor we een terugkoopverplichting hebben, worden aangemerkt als een financieringsconstructie. De „netto-verkoopopbrengst‟ is daarom als „waardeverandering activa‟ in de winst- en verliesrekening opgenomen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op „Onroerende zaken Verkopen onder Voorwaarden‟. Splitsing Van de onroerende zaak gelegen aan de Hastelweg te Eindhoven is een zelfstandig te verhuren commerciële eenheid afgesplitst. Waarde correctie (afwaardering) boekjaar De bedrijfswaarde van het totale bezit bedraagt € 116.450.233,- en is daarmee hoger dan de boekwaarde. We hebben rekening gehouden met het standpunt dat de boekwaarde van de grond volledig op de bedrijfswaarde van de complexen mag worden gecorrigeerd. Inclusief deze correctie bedraagt de bedrijfswaarde € 139.555.658,--. Bij de bedrijfswaardeberekening laten wij een rentabiliteitswaardecorrectie (RW-correctie) buiten beschouwing. Bedrijfswaarde: -
exclusief grondwaarde en RW-correctie grondwaarde
31-12-11
21-12-10
116.450.233 23.105.425 139.555.658
88.259.050 20.913.518 109.172.568
Per saldo neemt de bedrijfswaarde inclusief grondwaarde toe met € 30.383.090,- ten opzichte van vorig jaar. Dit komt grotendeels door aangepast huurbeleid in 2011. De waardering van materiële vaste activa geschiedt tegen historische uitgaafprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregel. Dat wil zeggen wanneer de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk gekozen grondslag, dient waardering plaats te vinden tegen de lagere bedrijfswaarde. De mutatie hierin is onder deze post verantwoord. Van een aantal complexen is de bedrijfswaarde lager dan de boekwaarde. In dat geval vindt een afwaardering plaats. Als daar op basis van de huidige verwachting voor de toekomstige kasstromen aanleiding is, kan bij een vermindering van het verschil tussen boekwaarde en bedrijfswaarde de afwaardering (gedeeltelijk) worden teruggenomen. Per saldo is een bedrag van € 988.546,- teruggenomen.
-
woningen overige onroerende zaken
Afwaardering
Terugname
Saldo
4.684.709
5.575.334 97.921 5.673.255
890.625 97.921 988.546
4.684.709
Er zijn geen activa tot zekerheid gesteld. De totale bedrijfswaarde is aanzienlijk hoger dan de boekwaarde. Alle onroerende zaken zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade. Door huurders aangebrachte wijzigingen zijn niet verzekerd. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde en wordt jaarlijks geïndexeerd.
76
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Stand 1 januari Overboeking naar 'voorraden' d.d. 1 januari Investeringen Afwikkeling reeds in exploitatie genomen complexen en no go projecten In exploitatie genomen Ontvangen termijnen In mindering: getroffen voorzieningen
31-12-11
31-12-10
12.279.847 8.635.912 -23.385
13.816.380 -2.198.217 8.545.317 -3.445
-12.906.737 -550.461 -5.600.724
-7.880.188 -998.168 -6.351.727
1.834.453
4.929.953
7.985.637
12.279.847
-550.461 -5.600.724 1.834.453
-998.168 -6.351.727 4.929.953
Stand 31 december Recapitulatie: Stand 31 december In mindering: Ontvangen termijnen Getroffen voorzieningen
Toelichting Onder deze balanspost worden gerubriceerd: - Onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw bestemd voor de verhuur; - Onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw bestemd voor de verkoop onder voorwaarden; Een nieuwbouwwoning, verkocht onder voorwaarden (VoV) wordt op de balans onder de post „(On)roerende zaken in ontwikkeling' opgenomen tegen voortbrengingskosten. Indien van toepassing worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Bij oplevering van de nieuwbouwwoning aan de koper, wordt de woning onder de post „Onroerende zaken verkoop onder Voorwaarden' gerubriceerd en gewaardeerd tegen de 'gekorte' actuele prijs; - Overige (on)roerende zaken in ontwikkeling/aanbouw
Boekwaarde 1-1 Bij: Investeringen Af: In exploitatie Herrubricering No go In mindering Getroffen voorzieningen Ontvangen termijnen Boekwaarde 31-12
Verhuur
VoV
Overig
10.242.748
2.027.579
9.520
8.293.141 18.535.889
282.921 2.310.500
59.851 69.371
-12.022.476 903.930 -23.385 7.393.958
-856.109 -903.930
-28.152
550.461
41.219
-5.600.724 -550.461 1.793.234
0
41.219
77
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Toelichting Getroffen voorzieningen voor onrendabele investeringen (toppen) c.q. 'no go' worden in mindering gebracht op de uitgaven. Als er onzekerheid bestaat over het doorgaan van een project, wordt een voorziening 'no go' getroffen ter grootte van de reeds geactiveerde kosten. Onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw bestemd voor de verhuur Onder de „onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw bestemd voor de verhuur‟ zijn uitgaven opgenomen voor de complexen Haagstraat / Willibrorduslaan, Rede, Molensteen, Weegbree, Ginneve, Bosstraat, Tiliaans Noord en EBM (EnergieBesparende Maatregelen). In 2011 zijn 69 huurwoningen gerealiseerd en aan de woningvoorraad toegevoegd, aan de Wollegrasstraat (38), aan de Stokerwei (30) en de zorgboerderij de parel te Bergeijk (1). Verder zijn er 2 eenheden binnen de AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) aan de Stokerwei opgeleverd en toegevoegd aan de voorraad „overige onroerende zaken‟. Onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw bestemd voor verkoop onder voorwaarden Onder de „onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw bestemd voor de verkoop onder voorwaarden‟ zijn geen uitgaven opgenomen. In 2011 zijn de 10 woningen aan de Biestven gerealiseerd en aan de woningvoorraad toegevoegd. De 18 starterskoopwoningen aan de Haagstraat zijn herbestemd als verhuurwoningen. Overige (on)roerende zaken in ontwikkeling/aanbouw Onder „overige (on)roerende zaken in ontwikkeling/aanbouw‟ is de in ontwikkeling zijnde maar nog niet opgeleverde website opgenomen. 1.3 Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 31-12-11 Stand 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Stand 31 december
31-12-10
1.196.465 84.409 0 -426.754
1.400.168 215.182 0 -418.884
854.120
1.196.465
Toelichting Op de balans staan onder deze post de onroerende en roerende zaken vermeld die Woningbelang in eigendom heeft en aanwendt in het kader van de exploitatie. Belangrijke onderdelen hiervan zijn het eigen kantoorpand, de investeringen in ICT en de bedrijfsauto‟s. Het kantoor, de inventarissen en voorraden zijn verzekerd tegen brand,- storm- en vliegtuigschade. De verzekerde som is gebaseerd op herbouwwaarde. In 2008 heeft een hertaxatie van de verzekerde waarden plaatsgevonden ten behoeve van de dekking voor de komende zes jaar. De inventarissen, voorraden van kantoor en magazijn zijn bovendien tegen diefstal verzekerd. De vervoermiddelen zijn WA casco verzekerd.
78
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1.4 Onroerende zaken Verkopen onder Voorwaarden 31-12-11 Stand 1 januari Nieuwe verplichtingen Investeringen Koopgarant (nieuwbouw) Investeringen Koopgarant (bestaand) Waardemutaties Overboekingen Boekwaarde 31-12
31-12-10
9.458.519
1.092.127
5.812.990 565.125 -822.865
8.483.442 326.250 -443.300
15.013.769
9.458.519
Toelichting Bij oplevering van een nieuwbouwkoopwoning (onder voorwaarden) of verkoop van een bestaande woning (onder voorwaarden), wordt deze onder de post „Onroerende zaken Verkopen onder Voorwaarden‟ gerubriceerd en gewaardeerd tegen de „gekorte‟ actuele prijs. Tevens wordt een verplichting gevormd, gerubriceerd onder (langlopende) geldleningen. Gedurende 2011 zijn 41 woningen verkocht onder voorwaarden. 2. Financiële vaste activa 2.1 Te vorderen BWS-subsidies 31-12-11
31-12-10
Stand 1 januari Vervallen Opwaardering Toegerekende rente
153.606 -57.131
205.677 -43.436
6.413
8.635
Stand 31 december
102.888
153.606
Toelichting De onder de financiële activa opgenomen vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het saldo van de nog ultimo te vorderen BWS-subsidies is in overeenstemming met de opgaven van de budgethouder, het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE). 2.2 Lening u/g 31-12-11
31-12-10
Stand 1 januari Aflossing lening WIF Nieuwe deelname WIF-certificaten
2.000.000
2.000.000
Stand 31 december
2.000.000
2.000.000
79
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Toelichting In 2005 heeft Bouwvereniging Woningbelang aan het Woon Investerings Fonds (Wif) een lening verstrekt ad € 2.000.000. Deze lening is tot op heden gelijk gebleven. Vlottende activa 3. Voorraden 31-12-11 -
Onderhoudsmaterialen Niet verkochte onroerende zaken in ontwikkeling en/of aanbouw
31-12-10
57.508
63.966
1.027.331
2.837.054
1.084.839
2.901.020
Toelichting - Onderhoudsmaterialen De voorraden betreffen grijpvoorraden onderhoudsmaterialen. De waarde is gebaseerd op een inventarisatie die per einde van het jaar heeft plaatsgevonden. - Niet verkochte onroerende zaken in ontwikkeling en /of aanbouw Voor (nog) niet verkochte onroerende zaken die wel in ontwikkeling en/of aanbouw zijn, worden de reeds gemaakte kosten verantwoord onder de post 'Voorraden' en vindt geen verantwoording van kosten en opbrengsten plaats via de winst- en verliesrekening. De voorraad niet verkochte onroerende zaken in ontwikkeling en/of aanbouw wordt gewaardeerd tegen feitelijke voortbrengingskosten of lagere marktwaarde. Onder de „niet verkochte onroerende zaken in ontwikkeling en/of aanbouw‟ zijn uitgaven opgenomen voor de 17 koopwoningen van het nieuwbouwproject „Waalreseweg Rede‟. 5. Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 31-12-11 Zittende huurders - achterstand - betalingsregelingen Vertrokken huurders Voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren
31-12-10
68.992 16.537 189.290 -159.215
72.613 12.545 220.432 -183.477
115.604
122.113
Toelichting - Zittende huurders De achterstand betreft 112 personen (2010: 131). De dossiers van 48 personen zijn uit handen gegeven aan de deurwaarder (2010: 42). - Vertrokken huurders De achterstand betreft 88 personen (2010: 70). De dossiers van 53 personen zijn uit handen gegeven aan de deurwaarder (2010: 59)
80
Jaarverslag 2011 Woningbelang
5.2 Gemeente/rijksoverheid 31-12-11
31-12-10
Vorderingen gemeente(n) Voorziening dubieuze debiteuren Vorderingen rijksoverheid: - omzetbelasting - vennootschapsbelasting
156.961
35.325
83.685 1.768.979
331.374
Totaal Gem./rijksoverheid
2.009.625
366.700
Toelichting - Vorderingen gemeente De vorderingen hebben grotendeels betrekking op medische woningaanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. - Vorderingen rijksoverheid o omzetbelasting o vennootschapsbelasting is als volgt te specificeren: voorlopige aanslag 2010 813.542,voorlopige aanslag 2011 955.437,1.768.979,Door gebruik te maken van de herbestedingsreserve (HBR) kunnen we de acute belastingdruk voor de jaren 2009-2011 terugbrengen tot nihil met als gevolg de restitutie van de op de voorlopige aanslagen betaalde voorschotten. 5.3 Overige vorderingen 31-12-11
31-12-10
Nog te ontvangen termijnen nieuwbouw Overige debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren VVE Emmalaan Te ontvangen overig
10.540 43.533 -24.793 0 161.230
475.394 37.567 -26.159 0 203.158
Totaal overige vorderingen
190.510
689.961
Toelichting - Nog te ontvangen termijnen nieuwbouw: Het betreft termijnen, waarvan de facturen in 2011 zijn uitgereikt. - Overige debiteuren: Het saldo overige debiteuren wordt gevormd door uitgereikte facturen met een dagtekening tot 1 januari 2012 en die per 31 december 2011 nog niet ontvangen zijn. - Te ontvangen overig: Onder 'te ontvangen overig' zijn onder andere verantwoord de nog over 2011 uit te reiken facturen met een dagtekening vanaf 1 januari 2012, rente van deelname WIF en de depotbedragen.
81
Jaarverslag 2011 Woningbelang
5.5 Overlopende activa 31-12-11 Vooruitbetaald Overig
31-12-10
436.784 36.812
480.666 7.993
473.595
488.659
Toelichting Onder overlopende activa zijn o.a. vooruitbetaalde lasten opgenomen. Vanuit het matchingprincipe worden baten en lasten toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Het betreft voornamelijk vooruitbetaalde verzekeringspremies en onderhoudscontracten. 7. Liquide middelen 31-12-11
31-12-10
Kas Bank Giro Kruisposten (o.a. betaalautomaat)
87 15.589.459
152 1.507.518
1.716
1.470
Stand 31 december
15.591.262
1.509.140
Toelichting In 2011 is een bedrag van 20 miljoen euro gestort betreffende vier aangetrokken geldleningen. De geldleningen zijn afgesloten voor nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, EnergieBesparende Maatregelen (EBM) aan bestaand bezit en herfinancieringen in de periode tot 2014. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van Woningbelang. Passiva 8. Eigen vermogen 31-12-11 Stand 1 januari - Algemene bedrijfsreserve - Verenigingsreserve - Bestemmingsreserve leefbaarheidsfonds
Resultaat boekjaar Stand 31 december
31-12-10
30.435.386 42.947 446.201 30.924.535
30.098.995 42.947 551.781 30.693.723
1.789.690
336.391
32.714.224
31.030.114
82
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Toelichting Onder het eigen vermogen is sinds enkele jaren de bestemmingsreserve ‟Leefbaarheidsfonds‟ verantwoord. De gemeente en Woningbelang zijn overeengekomen dat de zeggenschap over de op genoemde wijze ter beschikking komende financiële middelen als volgt wordt verdeeld: - Over 50% van de ter beschikking gestelde middelen heeft de gemeente zelfstandig beschikkingsrecht en heeft zij voor het doen van uitgaven geen instemming nodig van Woningbelang, mits de uitgaven passen binnen de kaders en doelstellingen. - Over 50% van de ter beschikking gestelde middelen hebben de gemeente en Woningbelang gezamenlijk beschikkingsrecht met inachtneming van de kaders en doelstellingen en is instemming van beide partijen nodig voor het doen van uitgaven. - De eigendomsverhoudingen komen overeen met de hier genoemde verdeling van zeggenschap (met gezamenlijk wordt dan bedoeld ieder voor een gelijk aandeel). - Voor opheffing van het fonds en/of de voorziening(en) is instemming van beide partijen noodzakelijk. 9. Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 31-12-11
31-12-10
Stand 1 januari Dotatie Onttrekking (in exploitatie) Vrijval In mindering op complexen
12.849.183 5.592.920 -3.277.000 -2.591.983 -6.305.607
11.270.285 2.855.983 -1.266.000 -11.085 -6.328.560
Stand 31 december Recapitulatie : Stand 31 december In mindering op complexen:
6.267.513
6.520.623
12.573.120 -6.305.607 6.267.513
12.849.183 -6.328.560 6.520.623
Toelichting Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering, bij onroerende zaken bestemd voor de verhuur of de verkoop onder voorwaarden of als kosten uitbesteed werk bij onroerende zaken bestemd voor de verkoop ten laste van de winst en verliesrekening gebracht. Indien en voor zover de verwachte verliezen de waarde van het vastgoed in ontwikkeling overtreft, wordt voor dit meerdere een voorziening getroffen.
83
Jaarverslag 2011 Woningbelang
9.3 Overige voorzieningen Voorziening afbouw nieuwbouw 31-12-11 Stand 1 januari Dotatie Onttrekking Vrijval Stand 31 december
31-12-10
61.400 34.933 -23.830
28.400 33.000
72.503
61.400
Toelichting Voor kosten die waarschijnlijk nog te maken zijn na het gereedkomen van bouwprojecten wordt een voorziening getroffen voor zover deze kosten ten laste van Woningbelang komen. Voorziening 'no go' projecten 31-12-11 Stand 1 januari Dotatie Onttrekking Vrijval In mindering op complexen
31-12-10
23.167 275 -11.491 -6.714 -5.237
48.254 13.246 -38.333
0
0
Stand 31 december
-23.167
Toelichting Als er onzekerheid bestaat over het doorgaan van een project, wordt een voorziening 'no go' getroffen ter grootte van de reeds geactiveerde kosten en in mindering gebracht op deze kosten. Voorziening 'tegoeden huurders' 31-12-11
31-12-10
Stand 1 januari Correctie stand 1 januari Exploitatieresultaat
14.678 5.314
5.313 1 9.364
Stand 31 december
19.992
14.678
Toelichting Deze voorziening betreft de tegoeden die de huurders bij Woningbelang hebben voor leveringen en diensten. De leveringen en diensten betreffen glasverzekering, verzekering voor rioolontstopping en vegen dakgoten en onderhoud van de geisers.
84
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Voorziening gezamenlijke ruimte Rapelenberg 31-12-11 Stand 1 januari Dotatie voorziening Onttrekking voorziening
31-12-10
26.333 3.452
22.919 3.413
29.784
26.333
Toelichting In de samenwerkingsovereenkomst tussen Bouwvereniging Woningbelang en Lunet zorg is een inspanningsverplichting opgenomen dat Woningbelang zorg draagt en verantwoordelijk is voor o.a. de inrichting en vervanging van de inventaris en vloerbedekking in de gezamenlijke ontmoetingsruimte. Voorziening loopbaanbudget 31-12-11 Stand 1 januari Dotatie voorziening Onttrekking voorziening
31-12-10
131.477 1.444 -3.835
0 134.477 -3.000
129.086
131.477
Werknemers hebben op basis van de CAO Woondiensten sinds 1 januari 2010 recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500,- per 5 jaar. 10. Langlopende schulden 10.1 Leningen overheid 31-12-11 Stand 1 januari Nieuwe leningen Reguliere aflossingen Extra- en eindaflossingen Stand 31 december Af: Aflossingsverplichtingen 2011
31-12-10
14.828.422
17.940.877
-98.827 -6.290.971
-612.455 -2.500.000
8.438.624
14.828.422
-5.477.359 2.961.265
-6.389.798 8.438.624
Toelichting Eind 2011 bedroeg de gemiddelde rentevoet van de leningen overheid 5,26%. In 2012 zal € 5.477.359,- afgelost worden van het schuldrestant (twee leningen volledig: € 5.375.000,-).
85
Jaarverslag 2011 Woningbelang
10.2 Leningen kredietinstellingen 31-12-11 Stand 1 januari Nieuwe leningen Bijboeking DKPH-leningen Reguliere aflossingen Terugstortingsfaciliteit* Extra- en eindaflossingen Stand 31 december Af: Aflossingsverplichtingen 2011
31-12-10
43.384.064 32.500.000
44.054.704 10.000.000
-15.221 -12.500.000 -562.993
-21.319 -10.000.000 -649.322
62.805.851
43.384.063
-516.004 62.289.841
-578.213 42.805.850
* De „terugstortingsfaciliteit‟ houdt in dat geldgevers bereid zijn de gelden, welke reeds zijn opgenomen gedurende de variabele rentetijdvakken weer op te nemen. Toelichting Eind 2011 bedroeg de gemiddelde rentevoet van deze leningen 4,25%. In 2012 zal € 516.004,- afgelost worden van het schuldrestant. Per balansdatum waren er voor 42,5 miljoen euro leningen met een looptijd van meer dan 5 jaar. In 2011 is een bedrag van 5 miljoen euro gestort betreffende een in 2007 aangetrokken geldlening. Daarnaast is een lening van 5 miljoen euro gestort die in 2008 was aangetrokken. Tot slot is in 2011 22,5 miljoen euro gestort betreffende vier in 2010 aangetrokken geldleningen. In 2011 is voor een bedrag van 10 miljoen euro aan geldleningen aangetrokken. Het betreft twee geldleningen met een stortingsdatum in 2012. De geldleningen zijn aangetrokken voor nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, EnergieBesparende Maatregelen (EBM) aan bestaand bezit en herfinancieringen in de periode tot 2014. Gezien het tijdelijk overschot aan liquide middelen is in 2011 voor een bedrag van 12,5 miljoen euro gebruik gemaakt van de „terugstortingsfaciliteit‟. Onderhavige portefeuille bestaat grotendeels uit fixe leningen. De gemiddelde rentevoet op de totale portefeuille bedraagt 4,43%. 10.3 Terugkoopverplichtingen Verkopen onder Voorwaarden 31-12-11 Stand 1 januari Nieuwe verplichtingen Waardenmutatie Terugkoop Stand 31 december
31-12-10
9.458.519 6.378.115 -639.483 -161.538
1.092.127 8.809.692 -443.300
15.035.614
9.458.519
86
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Toelichting De (terugkoop)verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. 11. Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan gemeente/rijksoverheid 31-12-11
31-12-10
Nog niet vervallen rente leningen Aflossingsverplichtingen leningen komend boekjaar
312.879 5.477.359
465.139 6.389.798
Stand 31 december
5.790.238
6.854.937
Toelichting Het betreft uitsluitend betalingsverplichtingen aan de gemeente Valkenswaard voortvloeiende uit geldleningovereenkomsten. De vervallen rente betreft de nog niet betaalde rente voor leningen. 11.2 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-11
31-12-10
Nog niet vervallen rente leningen Aflossingsverplichtingen komend boekjaar
1.235.313 516.004
935.397 578.213
Stand 31 december
1.751.317
1.513.611
Toelichting De vervallen rente betreft de nog niet betaalde rente voor leningen. 11.3 Schulden aan leveranciers 31-12-11
31-12-10
Crediteuren Overige te betalen posten
1.236.425 127.879
1.489.010 639.757
Stand 31 december
1.364.304
2.128.767
Toelichting Het saldo crediteuren wordt gevormd door over 2011 ontvangen facturen met een dagtekening tot 1 januari 2012 en die per 31 december 2011 nog niet betaald waren. Het saldo 'overige te betalen posten' wordt gevormd door over 2011 ontvangen facturen met een dagtekening vanaf 1 januari 2012 en over 2011 nog te ontvangen facturen. De schulden worden in 2012 voldaan.
87
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.4 Belastingen en SV-premies 31-12-11
31-12-10
Loonheffing Af te dragen SV premies Af te dragen pensioenpremies Omzetbelasting Vennootschapsbelasting
35.398 0 52.340 377.701
Stand 31 december
465.439
72.752 0 67.267 153.173 293.192
Toelichting Omzetbelasting Per balansdatum is er sprake van een schuld aan de belastingdienst over het 4e kwartaal 2011. Ingaande het 2e kwartaal 2011 zijn we overgegaan van een maandaangifte naar een kwartaalaangifte. 11.5 Onderhanden projecten 31-12-11 Stand 1 januari Wijziging in onderhanden werk (gerealiseerde kosten en toegerekende winst) -/- gedeclareerde termijnen -/- opgeleverd -/- voorzieningen voor verliezen Stand 31 december
31-12-10
-2.704.623
-1
2.704.623
2.704.622 710.120 710.118
2.704.623
Toelichting De projectopbrengsten (wijziging in onderhanden werk) en -kosten (kosten uitbesteed werk) worden verantwoord naar rato van de verkochte eenheden gerelateerd tot de totale verwachte opbrengsten en de fysieke voortgang in de verlies- en winstrekening. Dit betekent het toepassen van de 'percentage of completion' – methode indien het resultaat tussentijds op betrouwbare wijze kan worden geschat. Ultimo 2010 zijn onder deze balanspost verantwoord een woning en de openbare ruimte binnen het project 'Reisvennestraat' en het medisch centrum van project 'Emmalaan'. De woning en het medisch centrum zijn in 2011 notarieel getransporteerd. Het eigendom van de openbare ruimte wordt in 2012 overgedragen aan de gemeente Valkenswaard voor de symbolische prijs van € 1,-. In 2011 hebben we met de gemeente Valkenswaard een anterieure exploitatieovereenkomst betreffende het plangebied „Waalreseweg Rede‟ afgesloten. In deze overeenkomst is opgenomen dat we in dit plangebied de voorzieningen van openbaar nut realiseren. Na realisatie van het project „Waalreseweg Rede‟ dragen we het openbare gebied voor het symbolische bedrag van € 1,- in volle en vrije eigendom over aan de gemeente Valkenswaard. Voor het reeds vastgestelde verlies, waarvoor op balansdatum nog geen prestaties zijn verricht (de aanlegkosten), is een voorziening getroffen. 88
Jaarverslag 2011 Woningbelang
11.6 Overige schulden 31-12-11 Overige schulden
31-12-10 115
2.332
Toelichting Betreffende schulden zijn personeel gerelateerd, zoals nog uit te betalen salarissen. 11.7 Overlopende passiva Incasso onderweg Voorstand huurdebiteuren Huurtoeslag januari 2012 Vakantiedagen Overige vooruit ontvangen baten
0 181.090 105.893 110.808 147.940 545.732
1.085.410 169.232 112.882 108.074 186.633 1.662.230
Toelichting Onder de overlopende passiva worden vooruit ontvangen baten en nog te betalen vakantiedagen opgenomen. De voorstand huurdebiteuren bestaat grotendeels uit huurontvangsten betreffende de maand januari 2012. Niet uit de balans blijkende verplichtingen a. Voorwaardelijke verplichtingen Een verplichting heeft een voorwaardelijk karakter wanneer een betaling aan derden ontstaat, afhankelijk van het zich wel of niet voordoen van bepaalde toekomstige gebeurtenissen: Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft ten gunste van geldgevers borgstelling verleend voor een aantal leningen. WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Het WSW heeft ten gunste van geldgevers borgstelling verleend voor een aantal leningen. Woningbelang heeft zich verplicht aan het WSW een obligo aan te houden van 3,85% van 75% van de maximale hoofdsom van de te garanderen leningen. Per 31 december 2011 wordt door het WSW een bedrag van 93,4 miljoen euro gegarandeerd. Het eerder genoemde obligo bedraagt per ultimo 2011 € 2.696.059,-. Door actuele ontwikkelingen binnen onze sector is de kans dat deze obligoverplichting wordt opgeëist toegenomen. Bankgaranties De N.V. Bank Nederlandse gemeenten te Den Haag heeft zich onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant gesteld tegenover de gemeente Bergeijk voor richtige nakoming door Bouwvereniging Woningbelang van diens verplichtingen voortvloeiend uit planschade nieuwbouw Nieuwstraat 4 te Bergeijk, zulks tot ten hoogste een bedrag van € 22.000,-. 89
Jaarverslag 2011 Woningbelang
b. P.M. verplichtingen Onder P.M. verplichtingen worden verplichtingen verstaan die voortvloeien uit een overeenkomst waarvan de prestatie en tegenprestatie na balansdatum plaatsvinden. Aangegane verplichtingen/onroerende zaken in ontwikkeling Woningbelang heeft ten behoeve van nieuwbouwactiviteiten per balansdatum voor een bedrag van € 1.097.748,- aangegaan als verplichting. Dit bedrag is niet op de balans verantwoord. Huurverplichtingen onroerende zaken Woningbelang is met ingang van 1 september 2007 een huurcontract overeengekomen voor de duur van drie jaar, derhalve lopend tot 31 augustus 2010. Het huurcontract is in 2010 met twee jaar verlengd, derhalve lopend tot 31 augustus 2012. De huurprijs is geïndexeerd en bedraagt per 31 december 2011 € 55.281,- op jaarbasis. Pensioen De pensioenregeling van corporaties wordt gekwalificeerd als een zogenaamd toegezegd pensioen. De woningcorporatie is aansprakelijk voor tekorten van het pensioenfonds ASW als gevolg van een ontoereikende dekkingsgraad. De afzonderlijke verplichting kan niet worden berekend wegens het ontbreken van de benodigde detailgegevens van het pensioenfonds ASW. P.M. met financiers overeengekomen leningen Het betreffen leningscontracten die reeds met financiers zijn overeengekomen zijn, maar nog tot betaling moeten leiden. Gezien de hoge kapitaalintensiteit van woningcorporaties is informatie over de wijze financiering van groot belang. De met financiers overeengekomen leningen worden nominaal gewaardeerd. Dit betekent dat de corporatie de schuld opneemt tegen het bedrag dat zij op termijn moet terugbetalen. Het bedrag aan met financiers overeengekomen leningen bedraagt per balansdatum 27,5 miljoen euro.
90
Jaarverslag 2011 Woningbelang
12.7. Toelichting op de winst- en verliesrekening 12.7.1. Specifieke resultaat Het boekjaar 2011 is afgesloten met een positief resultaat van € 1.684.110,-. 12.7.2. Verklaring verschil met vorig boekjaar Het resultaat is ca. 1,4 miljoen euro hoger dan het resultaat in 2010. Dit verschil is als volgt te verklaren: Exploitatie woningen en overige onr. Zaken 1.1 Meer huur 1.2 Meer vergoedingen 1.4 Meer verkoop onroerende goederen 1.5 Minder wijziging in onderhanden werk 1.6 Meer overige bedrijfsopbrengsten 2.1 Meer afschrijvingen 2.2 Minder overige waardeveranderingen 2.3 Minder lonen en salarissen 2.4 Minder sociale lasten 2.5 Minder pensioenlasten 1.6 Meer kosten onderhoud 1.7 Meer kosten startersgroepen 1.8 Meer kosten leefomgeving 2.9 Minder kosten uitbesteed werk 2.10 Minder kosten overige bedrijfslasten
613.554 22.533 2.663.793 -5.409.244 659 -1.800.599 2.754.547 48.635 12.234 14.282 -784.694 -133.469 -102.191 332.369 229.268
Totaal exploitatie woningen en overige onr zaken
-1.538.324
Rente 3.1 Meer rente baten 3.2 Meer rente lasten
150.773 -273.914
Totaal rente
-123.141
Vennootschapsbelasting 5.1 Minder vennootschapsbelasting
3.059.838
Totaal vennootschapsbelasting
3.059.838
Verschil met 2010
1.398.373
De verschillende posten worden hieronder toegelicht.
91
Jaarverslag 2011 Woningbelang
1. Bedrijfsopbrengsten 1.1 Huren 2011
2010
Woningen en overige onroerende zaken Huurderving Huurgewenning
18.774.623 -39.739
18.155.794 -34.464
Totaal huren
18.734.884
18.121.330
Toelichting De overige onroerende zaken betreffen de los verhuurde garages, bergingen, parkeerplaatsen en bedrijfspanden. De huren zijn de netto huren. Elk jaar per 1 juli wordt de huur van een woning verhoogd. De huurprijzen zijn per 1 juli 2011 met 1,3% verhoogd. De verhoging per 1 juli 2010 was 1,2%. In 2011 zijn 69 huurwoningen gerealiseerd en aan de woningvoorraad toegevoegd: aan de Wollegrasstraat (38), de Stokerwei (30) en zorgboerderij de parel (1). Verder zijn 2 eenheden binnen de AHOED aan de Stokerwei (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) opgeleverd en toegevoegd aan de overige eenheden in exploitatie. 1.2 Vergoedingen 2011
2010
Overige goederen en diensten
440.315
417.782
Totaal vergoedingen
440.315
417.782
Toelichting De vergoedingen zijn bedragen bij huurders in rekening gebracht voor de verhuur van overige goederen, zoals geisers en voor het leveren van diensten, zoals glas- en rioolontstoppingsverzekering, onderhoud trappenhallen en energiekosten. De vergoedingen worden jaarlijks vastgesteld en gelden van 1 juli tot en met 30 juni. De vergoedingen dienen kostendekkend te zijn. Over de hoogte van de vergoedingen wordt verantwoording afgelegd aan de huurders. De gederfde vergoedingen zijn hierop reeds in mindering gebracht. De vergoedingen zijn in 2011 met ca. 5% gestegen ten opzichte van 2010. De stijging is grotendeels toe te schrijven aan de uitbreiding van de woningvoorraad. De aan de vergoedingen gerelateerde kosten „overige goederen en diensten' bedragen € 437.448,-. 1.4 Verkoop onroerende goederen 2011
2010
2.971.466
307.673
2.971.466
307.673
92
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Verkoop onroerende zaken betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit aan derden en de opbrengst uit nieuwbouwwoningen. In het project 'Reisvennestraat‟ zijn in 2010 twee woningen bestemd voor de verkoop gerealiseerd. Eén woning is in 2010 en de andere woning in 2011 notarieel getransporteerd. Het in 2010 opgeleverde medisch centrum van project 'Emmalaan' is in 2011 notarieel getransporteerd. Daarnaast is in 2011 een woning uit de bestaande voorraad verkocht. 1.5 Wijziging in onderhanden werk 2011
2010
-2.704.621
2.704.623
-2.704.621
2.704.623
Toelichting De koopwoning binnen het project 'Reisvennestraat' en het medisch centrum van het project 'Emmalaan' zijn in 2010 opgeleverd en in 2011 notarieel getransporteerd. De openbare ruimte binnen het project 'Reisvennestraat' is eveneens in 2010 opgeleverd en wordt notarieel getransporteerd in 2012. De openbare ruimte binnen het project 'Waalreseweg Rede' wordt in volle en vrije eigendom overgedragen aan de gemeente Valkenswaard na realisatie van het project c.q. oplevering van het openbaar gebied voor de symbolische prijs van € 1,-. 1.6 Overige bedrijfsopbrengsten 2011 Beheervergoeding Overige baten
2010
16.174 7.770
16.250 7.036
23.944
23.285
Toelichting - De beheervergoeding betreft grotendeels werkzaamheden voor Vestia. - Overige baten betreft o.a. administratiekosten huurcontracten en contributies leden.
93
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2. Bedrijfslasten 2.1 Afschrijvingen 2011
2010
Woningen Overige onroerende zaken Overige goederen in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie
3.318.939 36.693 2.416 426.754
1.550.314 13.152 1.852 418.884
Totaal afschrijvingen
3.784.802
1.984.202
Toelichting Gedurende het verslagjaar is vooruitlopend op de nieuwe RJ de afschrijvingsmethodiek van de activa gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 1.699.870,- toegenomen. Door de schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van annuïtair; bij lineaire afschrijving wordt in de aanvangsjaren meer afgeschreven dan bij annuïtair. De einduitkomst van de post 'afschrijvingen' wordt verder bepaald door de volgende variabelen: - nieuwe investeringen; - desinvesteringen wegens verkoop en sloop van (on)roerende zaken; - einde afschrijvingen van (on)roerende zaken; - levensduurverlengingen onroerende zaken.
2.2 Overige waardeveranderingen
Complexen in ontwikkeling (onrendabele toppen) Complexen in exploitatie (onrendabele toppen) Onr. zaken Verkopen onder Voorwaarden * financiële passiva: Verplichtingen onroerende zaken Verkopen onder Voorwaarden Totaal overige waardeveranderingen
2011
2010
2.190.817 -988.546 210.823 1.413.095
2.844.898 985.057 141.505 3.971.460
-639.483
-443.300
773.612
3.528.160
Toelichting Complexen in ontwikkeling (onrendabele toppen) Indien voor een onderhanden bouwproject een verlies wordt verwacht, dient ten laste van het resultaat van de periode waarin dit verlies ontstaat een voorziening te worden gevormd. Toevoegingen of wijzigingen in het onrendabele deel van projecten worden toegevoegd aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw.
94
Jaarverslag 2011 Woningbelang
In 2011 zijn drie voorgenomen ontwikkelingsbesluiten genomen met verliezen (onrendabele toppen): - Weegbree te Valkenswaard € 1.068.000,Het ontwikkelingsbesluit betreft de bouw van 45 sociale huurwoningen. - Bosstraat te Valkenswaard € 1.312.000,Het ontwikkelingsbesluit betreft een herpositionering: het uit exploitatie nemen van 60 verhuureenheden en het in exploitatie nemen van 46 verhuureenheden. - Ginneve te Valkenswaard € 1.378.000,Het ontwikkelingsbesluit betreft een herpositionering: het uit exploitatie nemen van 52 verhuureenheden en het in exploitatie nemen van 44 verhuureenheden. In de verslagjaren 2006, 2008 en 2010 is voor het onrendabele deel van nu lopende projecten een voorziening gevormd. Door gewijzigde inzichten en parameters is betreffende voorziening in 2011 met een bedrag van € 1.567.183,- naar beneden bijgesteld. Recapitulatie: - Voorgenomen ontwikkelingsbesluiten - Gewijzigde inzichten
3.758.000 -1.567.183 2.190.817
Complexen in exploitatie (onrendabele toppen) De waardering van materiële vaste activa geschiedt tegen historische uitgaafprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregel. Dat wil zeggen, wanneer de bedrijfswaarde duurzaam lager is dan de oorspronkelijk gekozen grondslag, dient waardering plaats te vinden tegen de lagere bedrijfswaarde. De mutatie hierin is onder deze post verantwoord. Van een aantal complexen is de bedrijfswaarde lager dan de boekwaarde. In dat geval vindt een afwaardering plaats. Als daar op basis van de huidige verwachting voor de toekomstige baten en lasten aanleiding is, kan bij een vermindering van het verschil tussen boekwaarde en bedrijfswaarde de afwaardering (gedeeltelijk) worden terug genomen. Per saldo is een bedrag van € 988.546,- teruggenomen.
-
Woningen Overige onroerende zaken
Afwaardering
Terugname
Saldo
4.684.709
5.575.334 97.921
-890.625 -97.921
4.684.709
5.673.255
-988.546
Onr. zaken Verkopen onder Voorwaarden Verkopen onder Voorwaarden (VoV) kwalificeren niet als verkooptransacties als de rechten op economische voordelen en risico‟s (risks & rewards) niet zijn overgedragen aan de koper. Het resultaat dat is gerealiseerd op zo‟n VoV – transactie, wordt in de resultatenrekening verantwoord als 'Waardeverandering activa' (en niet als opbrengst verkopen). De onroerende zaken worden opgenomen tegen de actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contract prijs (eerste waardering). Jaarlijks wordt beoordeeld of de actuele waarde moet worden bijgesteld op basis van de waardeontwikkeling rekening houdende met de contractvoorwaarden. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Prijsindex Bestaande koopwoningen (PKB): - regio: Zuid - gegevens van de woning: Eengezinswoning Deze index is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS.
95
Jaarverslag 2011 Woningbelang
De post is als volgt te specificeren: -
Waardemutaties uit Verkopen onder Voorwaarden bij verkoop Waardemutaties uit Verkopen onder Voorwaarden bij vervolgwaardering
-612.042 822.865 210.823
Verplichtingen onr. zaken Verkopen onder Voorwaarden De (terugkoop)verplichtingen uit hoofd van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. 2.3 Lonen en salarissen 2011
2010
Lonen en salarissen Ontvangen ziekengeld
1.931.823 -22.127
1.983.843 -25.513
Totaal lonen en salarissen
1.909.696
1.958.331
Toelichting Door de afname van het aantal medewerkers in 2010 zijn de lonen en salarissen in 2011 lager dan in voorgaande jaren. Dit ondanks de opwaartse invloed van de CAO Woondiensten. 2.4 Sociale lasten 2011
2010
Sociale lasten
273.748
285.979
Totaal sociale lasten
273.748
285.979
96
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2.5 Pensioenlasten 2011
2010
Pensioen / VUT lasten
372.941
387.223
Totaal Pensioen / VUT lasten
372.941
387.223
Toelichting De stijging van de premie (+) wordt in 2011 overtroffen door de daling in de loonkosten (-) ten gevolge van de kleinere formatie vanaf 2010. Onder de 'lonen en salarissen', 'sociale lasten' en „pensioenlasten‟ zijn ook de lasten van de directeur-bestuurder de heer R.M. Möhlmann opgenomen. De periodiek betaalde beloning over 2011 bedraagt € 135.001,- en de pensioenen en soortgelijke vergoedingen bedragen € 43.082,-. 2.6 Kosten onderhoud 2011
2010
Uitgaven onderhoud
3.681.726
2.897.033
Totaal kosten onderhoud
3.681.726
2.897.033
Toelichting De kosten voor onderhoud bestaat uit kosten voor dagelijks onderhoud en uit kosten voor planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud bestaat uit diverse cyclische elementen waardoor het vergelijk met 2010 een toename laat zien. Met name de kosten van het planmatig schilderen zijn in 2011 hoger: + € 565.412,-. 2.7 Kosten startersgroepen 2011
2010
200.969
67.500
200.969
67.500
Toelichting Het realiseren van betaalbare koopwoningen voor starters geschiedt in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en onder toepassing van de Koopgarant-regeling. Woningbelang verleent medewerking aan het realiseren van 16 starterskoopwoningen in CPO door de startersvereniging Luyksgestel door de verkoop van deze woningen onder Koopgarant, de voorfinanciering van een deel van de ontwikkelingskosten en een korting van 25% van de grondprijs per woning. Het betreft 8 woningen op de locatie Tiliaans en 8 woningen op de locatie Terlo. De transacties met betrekking tot 8 woningen op locatie Tiliaans zijn in 2011 afgerond. De totale kosten voor Woningbelang bedragen € 100.969,-. De woningen op locatie Terlo worden in 2012 gerealiseerd. In het verslagjaar 2011 is voor de totale kosten betreffende deze locatie een voorziening getroffen van € 100.000,- (€ 12.500,per woning).
97
Jaarverslag 2011 Woningbelang
In 2010 zijn de totale kosten voor Woningbelang verantwoord voor de realisatie van het startersproject Hoogh Waalre. 2.8 Kosten leefomgeving 2011
2010
333.268
231.077
333.268
231.077
Toelichting In het verleden is een 'Overeenkomst leefbaarheidsfonds' tot stand gekomen met de gemeente Valkenswaard. Ingevolge deze overeenkomst stort Woningbelang voor die locaties waarvan de gemeente de grond heeft geleverd per te realiseren nieuwbouwwoning in de categorie niet grondgebonden betaalbare huur een bedrag van € 7.815,-. De toevoegingen en/of onttrekkingen aan het fonds geschieden bij de bestemming van het jaarresultaat. De uitgaven voor leefbaarheid bedragen in 2011 in totaal € 333.268,- (2010: € 231.077,-). Dit is exclusief de direct aan vastgoed gerelateerde projecten. In onze nieuwbouwprojecten – en in de toekomst ook in de herstructureringsgebieden – dragen wij bij aan de leefbaarheid door gedifferentieerde bouw en aandacht voor groen, speelvoorzieningen, ondergronds parkeren en huisvuilverzameling. In de leefbaarheidskosten 2011 is een bedrag van € 105.579,93 begrepen, hetwelk bij de bestemming van het jaarresultaat onttrokken kan worden aan de bestemmingsreserve 'Leefbaarheidsfonds' (2010: € 50.654,27). Tenslotte is in 2011 een bijdrage Ruimtelijke Ordening en Leefbaarheid (ROL) van € 124.352,- betaald aan de gemeente Bergeijk. Dit bedrag stort de gemeente Bergeijk in de reserve ROL en wordt in overleg met Woningbelang ingezet voor een leefbaarheidsproject. 2.9 Kosten uitbesteed werk 2011
2010
2.715.071
3.047.440
2.715.071
3.047.440
Toelichting Projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De onroerende zaken van de projecten 'Reisvennestraat' en 'Emmalaan' zijn in 2010 opgeleverd. In 2011 zijn nog nakomende kosten op deze projecten geboekt. In 2011 hebben we met de gemeente Valkenswaard een exploitatieovereenkomst (anterieur) betreffende het plangebied 'Waalreseweg Rede' afgesloten. In deze overeenkomst staat opgenomen dat we in dit plangebied de voorzieningen van openbaar nut realiseren. De grond- en aanlegkosten van dit project zijn in 2011 verantwoord.
98
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2.10
Overige bedrijfslasten 2011
Belastingen Waterschap Onroerende zaken Rioolreiniging Afvalstoffenheffing Subtotaal belastingen
2010
82.827 594.886 663.670 321
83.595 552.704 503.747 611
1.341.704
1.140.657
Toelichting - Onroerende zaken De tarieven van de onroerendezaakbelasting (Ozb) worden berekend op basis van een percentage van de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken). Voor het belastingjaar 2011 geldt de waarde peildatum 1 januari 2010; voor het belastingjaar 2010 de waarde peildatum 1 januari 2009. De gemiddelde waardedaling bedraagt 3%. -
Rioolreiniging De gemeente Valkenswaard heeft het rioolrecht per woning van € 145,- in 2010 verhoogd tot € 190,- in 2011.
Overige bedrijfskosten Advieskosten Overige personeelskosten PR en communicatie Onderhoud en overige kantoorkosten Algemene kosten bestuur Overige kosten Dotatie aan voorziening dub. debiteuren Verzekeringen Vogelaarheffing Contributie Aedes Kosten overige goederen en diensten Doorberekende kosten eigen dienst Nagekomen baten & lasten
2011
2010
290.892 600.806 67.790 145.968 38.847 712.908 38.869 68.784 228.875 36.005 437.448 -476.249 -333.437
351.515 972.172 73.715 147.534 42.851 630.592 -1.180 62.358 216.100 36.664 434.991 -637.395 -42.092
Totaal bedrijfskosten
1.857.507
2.287.822
Totaal overige bedrijfslasten (incl. belastingen)
3.199.211
3.428.479
Toelichting - Advieskosten: De advieskosten zijn in 2011 lager dan in 2010. In 2010 zijn incidenteel hoge advieskosten verantwoord als gevolg van het optimaliseren van niet planmatig onderhoud en vanwege het ondernemingsplan. - Overige personeelskosten: De overige personeelskosten zijn in 2011 aanzienlijk lager dan in 2010. In 2010 is eenmalig de dotatie aan de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget gevormd ad
99
Jaarverslag 2011 Woningbelang
€ 134.477,-. Daarnaast is in 2011 minder gebruik gemaakt van uitzend- en inhuurkrachten. - Algemene kosten bestuur: Hieronder is voornamelijk verantwoord de bezoldiging van de Raad van Toezicht. Deze is als volgt opgebouwd:
Naam R.A.M.M. Gradus F.L.J. Steegh H.P.M.J. van de Kerkhof G.A.A.M. Aarts P. Wijtzes
Functie Voorzitter Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht
Periodiek betaalde beloning
Pensioenen en soortgelijke vergoedingen
Uitkeringen bij beëindiging dienstverband
Bonusbetalingen
Totaal
9.605
9.605
6.403
6.403
6.403
6.403
6.403
6.403
6.403
6.403 35.217
- Overige kosten De stijging in 2011 ten opzichte van 2010 is grotendeels toe te schrijven aan het uitbesteden van het management infrastructuur ICT. De post overige personeelskosten neemt hierdoor overigens af. Per saldo zijn de aan ICT toe te rekenen kosten in 2011 dus afgenomen. - Kosten overige goederen en diensten De kosten betreffen overige goederen, zoals geisers en diensten, zoals glas- en rioolontstoppingsverzekering, onderhoud trappenhallen en energiekosten. De kosten worden bij de huurder in rekening gebracht. De ontvangen vergoedingen dienen kostendekkend te zijn. Over de hoogte van de vergoedingen wordt verantwoording afgelegd aan de huurders. De kosten in 2011 zijn nauwelijks gestegen ten opzichte van de kosten in 2010. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de 'vergoedingen'. - Doorberekende kosten eigen dienst De afname in 2011 wordt veroorzaakt door minder doorbelaste uren vanuit vastgoed. In 2011 zijn 1.860 uren doorbelast en in 2010 3.591 uren. Externe omstandigheden, zoals de crisis, bezwaren en weersomstandigheden (vorst) hebben vanaf 2010 geleid tot uitstel en/of temporisering van projecten. De personele bezetting van het team Vastgoed is inmiddels structureel afgenomen. - Nagekomen baten en lasten: Op gemengd gebruikte goederen en diensten bestaat een recht op aftrek van omzetbelasting. Voor de berekening van de aftrek op gemengd gebruikte goederen en diensten geldt in beginsel de omzetverhouding: de pro rata. Deze pro rata wordt gevormd door de verhouding tussen de belaste omzet en de totale omzet (exclusief btw). De pro rata is van toepassing op deze gemengde delen. De pro rata over de jaren 2005 tot en met 2009 zijn in 2010 ingediend en in 2011 door de Belastingdienst gehonoreerd. Van de pro rata 2010 is een bedrag van € 9.383,- in aftrek gebracht op reeds geactiveerde investeringen zodat een bedrag van € 310.160,- ten gunste van de winst- en verliesrekening resulteert. In de advieskosten en overige kosten zitten tevens de honoraria van de accountant. Conform artikel 2:382a BW volgt hieronder een specificatie:
100
Jaarverslag 2011 Woningbelang
2011 Onderzoek van de jaarrekening - Deloitte Accountants BV Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein - Deloitte Belastingadviseurs BV Andere niet- controlediensten - Deloitte ARS en Deloitte ERS
2010
29.393 0 0
31.416 0 5.108
6.545
13.714
35.938
50.238
3. Financiering 2011
2010
Rentebaten Rentelasten
294.588 -2.867.320
143.816 -2.593.405
Saldo rentebaten en rentelasten
-2.572.731
-2.449.590
6.413 90.000 70.286 127.889 294.588
8.635 90.000 21.047 24.134 143.816
611.832 2.255.463 25 2.867.320
860.824 1.732.582 0 2.593.405
3.1 Rentebaten - Financiële vaste activa: o rente te vorderen BWS-subsidies o rente leningen u/g - Liquide middelen - Overige vorderingen 3.2 Rentelasten - Langlopende geldleningen o rente leningen overheid o rente leningen kredietinstellingen - Overige schulden
Toelichting 3.1 Rentebaten - Liquide middelen: In 2011 is er sprake van een tijdelijk overschot aan liquide middelen. De ontvangen rente is daarom ook hoger uitgevallen dan in 2010. - Overige vorderingen: In 2011 heeft de Belastingdienst een bedrag van € 98.135,- aan heffingsrente vergoed.
101
Jaarverslag 2011 Woningbelang
3.2 Rentelasten - Langlopende geldleningen: o rente leningen overheid De afname van de rentelasten is grotendeels toe te schrijven aan de aflossing van twee geldleningen: - met hoofdsom van 4,5 miljoen euro op 27 juni 2011 en - met een hoofdsom van 1,532 miljoen euro op 1 oktober 2010. o rente leningen kredietinstellingen De toename van de rentelasten is grotendeels toe te schrijven aan de opname van nieuwe geldleningen in 2010 en 2011.
4. Buitengewone baten en lasten 2011 Buitengewone baten Buitengewone lasten
2010 0 0
0 0
0
0
In 2011 en 2010 heeft Woningbelang geen buitengewone baten en - lasten gehad. 5. Belastingen 5.1 Vennootschapsbelasting 2011 Vennootschapsbelasting
2010
-2.035.895
1.023.943
-2.035.895
1.023.943
Toelichting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties voor al hun activiteiten belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Vennootschapsbelasting wordt geheven over de fiscale winst. Fiscale winst is de winst over de verslagperiode, bepaald volgens fiscale regels, waarover vennootschapsbelasting verschuldigd of verrekenbaar is. Door een uitspraak van de Hoge Raad op 13 januari 2012 is het meer dan aannemelijk dat er succesvol beroep kan worden gedaan op de herbestedingsreserve (HBR). Hierdoor kan de fiscale winst over de jaren 2009 t/m 2011 tot nihil worden teruggebracht met als gevolg het terugnemen van de in de verslagjaren 2009 en 2010 opgenomen acute belastingdruk: -
Belastingjaar 2009 Belastingjaar 2010
848.843 1.187.052 2.035.895
Inmiddels is de regelgeving zodanig aangepast dat vorming van een HBR na 2011 niet meer mogelijk is.
102
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Overige gegevens Wettelijke bepalingen omtrent bestemming resultaat Artikel 22 van het Besluit Beheer Sociale Huursector bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Bestemming van het resultaat 2011 Voorgesteld wordt het positieve resultaat ad € 1.684.109,87 als volgt toe te rekenen: 1. Ingevolge de „Overeenkomst leefbaarheidsfonds‟ is een bedrag van € 105.579,93 onttrokken aan de reserve 'leefbaarheidsfonds'. 2. Een bedrag van € 1.789.689,80 toe te voegen aan „overige reserves‟. Bestemming van het resultaat 2010 1. Ingevolge de „Overeenkomst leefbaarheidsfonds‟ is een bedrag van € 50.654,27 onttrokken aan de reserve 'leefbaarheidsfonds'. 2. Een bedrag van € 336.391,47 is toegevoegd aan „overige reserves‟. Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum.
103
Jaarverslag 2011 Woningbelang
13.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan de Raad van Toezicht van Bouwvereniging Woningbelang te Valkenswaard Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de op de pagina‟s 61 tot en met 102 van het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2011 van Bouwvereniging Woningbelang te Valkenswaard gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het volkshuisvestingsverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico‟s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
104
Jaarverslag 2011 Woningbelang
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Bouwvereniging Woningbelang per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Bbsh melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392, lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het volkshuisvestingsverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het volkshuisvestingsverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het volkshuisvestingsverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Eindhoven, 1 juni 2012 Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs C.H.L.J. Bergmans RA
105
Jaarverslag 2011 Woningbelang
14.
Verklaring van de Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht van Bouwvereniging Woningbelang heeft, overeenkomstig de statutaire bepalingen, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2011, zoals deze door de bestuurder is vastgesteld, onderzocht en goedgekeurd. Op grond van zijn bevindingen is de Raad van mening dat de jaarrekening 2011 een getrouw beeld geeft van het gevoerde financieel beheer, de samenstelling van het vermogen en het bedrijfsresultaat van de vereniging. De Raad baseert deze bevindingen mede op de rapportage en de goedkeurende controleverklaring van de Deloitte Accountants B.V. De Raad van Toezicht stelt de ledenvergadering dan ook voor de jaarrekening van Bouwvereniging Woningbelang over het boekjaar 2011 goed te keuren. Dit besluit strekt het bestuur tot decharge van het gevoerde beleid. Valkenswaard, 1 juni 2012
De Raad van Toezicht G.A.A.M Aarts R.A.M.M. Gradus (voorzitter) H.P.M.J. van de Kerkhof F.J.L. Steegh P. Wijtzes
106
