Het gebruiksbesluit en het huurrecht mr. A. Kamphuis * Bouwwerken moeten brandveilig worden gebruikt. Tot 1 november 2008 bepaalde iedere gemeente zelf het beschermingsniveau in haar bouwverordening. Centraal stond daarbij de gebruiksvergunning. Of een gebruiksvergunning verplicht was en, zo ja, onder welke voorwaarden die vergunning werd afgegeven, kon van gemeente tot gemeente soms sterk verschillen. Per 1 november 2008 is dat afgelopen. Op deze datum is het Gebruiksbesluit in werking getreden met daarin een landelijke regeling voor het brandveilig gebruik van bouwwerken. In het Gebruiksbesluit wordt voor de meeste situaties de gebruiksvergunning vervangen door algemeen geldende voorschriften en – in sommige gevallen – een gebruiksmeldingsplicht.
1. Inleiding In dit artikel wordt eerst een korte introductie van het Gebruiksbesluit gegeven, waarna wordt ingegaan op de vraag tegen wie het Gebruiksbesluit kan worden gehandhaafd; de huurder of de eigenaar/verhuurder. Het Gebruiksbesluit maakt een einde aan de gemeentelijke vrijheid om in de bouwverordening eigen regels over het brandveilig gebruik van bouwwerken te geven. De gemeenteraad is verplicht binnen een jaar na inwerkingtreding van het Gebruiksbesluit – dus uiterlijk op 31 oktober 2009 – de regels uit het Gebruiksbesluit over te schrijven in de bouwverordening.1 Totdat dit is gedaan, heeft het Gebruiksbesluit rechtstreekse werking. De wetgever streeft ernaar om het Gebruiksbesluit permanente rechtstreekse werking te geven zodat gemeenten dit niet meer hoeven te incorporeren. Bij de Tweede Kamer is daarvoor een wetsvoorstel in behandeling die tot wijziging van de Woningwet moet leiden.2 Deze wetswijziging maakt het ook mogelijk om het Gebruiksbesluit samen te voegen met het Bouwbesluit 2003 (Bouwbesluit). Het Bouwbesluit bevat bouwtechnische voorschriften waaraan bouwwerken (onder meer) uit het oogpunt van brandveiligheid moeten voldoen.3 Het Gebruiksbesluit geeft regels waaraan het gebruik van bouwwerken uit het oogpunt van brandveiligheid moet voldoen. De bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit en de gebruiksvoorschriften uit het Gebruiksbesluit hangen vaak nauw samen. Waar het Bouwbesluit bijvoorbeeld een brandslanghaspel verplicht stelt, geeft het Gebruiksbesluit in aanvulling daarop voorschriften over het functioneren, de controle en het onderhoud van die haspel gedurende het gebruik van het bouwwerk.4 De Minister van Wonen, Wijken en Integratie (Minister) wil in het geïntegreerde Bouw- en Gebruiksbesluit dit soort samenhangende voorschriften bij elkaar plaat8
Tijdschrift voor
sen. Het doel is om daarmee de brandveiligheidsregelgeving transparanter te maken en het verband tussen de samenhangende verplichtingen duidelijker tot uitdrukking te brengen. Het geïntegreerde besluit moet op 1 oktober 2009 in werking treden.5
2. Introductie Gebruiksbesluit 2.1 Situatie vóór het Gebruiksbesluit
Tot 1 november 2008 was voor het gebruik van een groot aantal bouwwerken een gebruiksvergunning verplicht. De belangrijkste categorie was het gebruik van bouwwerken waarin meer dan 50 personen verblijven. Dat zijn bijvoorbeeld kantoorpanden, winkelcentra, bioscopen en theaters. Voor het gebruik van dit soort bouwwerken moest de gebruiker een gebruiksvergunning aanvragen bij burgemeester en wethouders (B&W) van de betrokken gemeente. Behalve voor bouwwerken met meer dan 50 mensen, was op basis van de criteria uit het model bouwverordening van de Nederlandse Vereniging van Gemeenten (Modelbouwverordening VNG) een gebruiksvergunning ook verplicht voor bouwwerken waarin: - bedrijfsmatig bepaalde stoffen werden opgeslagen; - bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf werd verschaf aan meer dan 10 personen; - dagverblijf werd verschaft aan meer dan 10 lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten. In totaal waren landelijk circa 180 000 bouwwerken gebruiksvergunningplichtig.6 Bij de handhaving van deze vergunningplicht hadden gemeenten grote achterstanden. Die achterstanden kwamen aan het licht na de cafébrand in Volendam. Gemeenten zijn na deze brand aan een inhaalslag begonnen, maar die was nog steeds niet ingelopen.7
*
Aike Kamphuis is advocaat bij Lexence Advocaten en gespecialiseerd
1.
Vgl. art. 8, lid 8 en 9 Wonw.
2.
Zie Wijziging van de Woningwet (vereenvoudiging en herschikking
in het ruimtelijk bestuursrecht en milieurecht.
grondslagen lagere regelgeving), Kamerstukken II 2008/09, 31 722, nr. 2. 3.
Zie hoofdstuk 2 van het Bouwbesluit: Voorschriften uit het oogpunt
4.
Art. 2.4.1 Gebruiksbesluit.
5.
Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel tot wijziging van de
van veiligheid.
Woningwet (vereenvoudiging en herschikking grondslagen lagere regelgeving, Kamerstukken II 2008/09, 31 722 , nr. 2, p. 2. 6.
Zie Nota van Toelichting (NvT) bij het Gebruiksbesluit, Stb. 2008, 327, p. 33.
7.
Zie NvT, p. 33.
HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 – januari/februari 2009
Het gebruiksbesluit en het huurrecht 2.2 Situatie per 1 november 2008
Het Gebruiksbesluit heeft het aantal verplichte gebruiksvergunningen drastisch teruggebracht met 80%.8 Dit komt in belangrijke mate door afschaffing van de gebruiksvergunning voor bouwwerken met meer dan 50 mensen. Gebleken was dat gemeenten in gebruiksvergunningen voor deze categorie bijna uitsluitend standaardeisen opnamen.9 Het Gebruiksbesluit bundelt nu deze standaardeisen in algemene voorschriften waaraan het gebruik van alle bouwwerken moet voldoen. Als een bouwwerk gebruikt wordt in overeenstemming met deze algemene voorschriften – eventueel gecombineerd met de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit en de voorschriften op grond van de Wet milieubeheer en de arbeidsomstandighedenregelgeving – dan wordt de brandveiligheid in voldoende mate geacht te zijn verzekerd, óók in bouwwerken waarin meer dan 50 mensen verblijven.10 Volgens de Minister is een afzonderlijke gebruiksvergunning voor deze categorie dan ook niet langer nodig.11 Het gebruik van bouwwerken voor meer dan 50 personen moet vier weken voor de start ervan door de gebruiker bij B&W worden gemeld. Deze gebruiksmelding is een nieuw instrument dat niet voorkwam in de Modelbouwverordening VNG. 2.2.1. Gebruiksvergunning
Sinds 1 november 2008 moet door de gebruiker alleen nog een gebruiksvergunning bij B&W worden aangevraagd voor het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk (art. 2.11.1 Gebruiksbesluit): a. waarin nachtverblijf (bedrijfsmatig of in het kader van verzorging) zal worden verschaft aan meer dan 10 (of een ander, in de bouwverordening vastgelegd lager of hoger aantal) personen, bijvoorbeeld voor hotels, pensions, verpleeghuizen, ziekenhuizen en gevangenissen; b. waarin dagverblijf zal worden verschaft aan meer dan 10 personen jonger dan 12 jaar, bijvoorbeeld voor kinderdagverblijven en basisscholen; c. waarin dagverblijf zal worden verschaft aan meer dan 10 lichamelijk of verstandelijk gehandicapte personen, bijvoorbeeld voor dagopvang voor deze groepen. Op een aanvraag om een gebruiksvergunning moet door B&W in principe binnen 12 weken worden beslist. Deze termijn kan eenmaal met 6 weken worden verlengd. Zolang de benodigde gebruiksvergunning nog niet is verleend, mag niet met het gebruik worden gestart, ook niet als de wettelijke beslistermijn is overschreden (in dat geval kunnen B&W wel via de rechter worden gedwongen een besluit op de aanvraag te nemen). Aan een gebruiksvergunning kunnen B&W aanvullende voorwaarden verbinden. De beslissing op de aanvraag om een gebruiksvergunning is een zogenaamde gebonden beschikking. Dat betekent dat de gebruiksvergunning alleen mag worden geweigerd op grond van de twee in het Gebruiksbesluit genoemde weigeringsgronden. Indien géén van deze gronden zich voordoet, moet de vergunning worden verleend. De weigeringsgronden zijn: (i) er is geen sprake van brandveilig gebruik en brandveilig gebruik kan ook niet worden bereikt door het stellen van
Nr. 1 – januari/februari 2009
aanvullende voorwaarden en (ii) de vereiste bouwvergunning is geweigerd.12 2.2.2. Gebruiksmelding
De nieuwe verplichting tot het doen van een gebruiksmelding door de gebruiker geldt voor de volgende situaties (art. 2.12.1 Gebruiksbesluit): a. het toepassen van een gelijkwaardige oplossing waarmee wordt afgeweken van de algemene voorschriften uit het Gebruiksbesluit; b. het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk waarin meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zullen zijn; c. het in gebruik nemen of gebruiken van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur (dat is het verhuren van kamers in een woning aan 5 of meer huurders die geen sociale band met elkaar of met de verhuurder hebben). Anders dan op de aanvraag om een gebruiksvergunning, volgt er op een gebruiksmelding in principe geen besluit van B&W.13 Met het gemelde gebruik kan zonder nadere beslissing van B&W vier weken na de melding worden gestart. De gebruiksmelding is bedoeld om B&W te informeren over (wijzigingen in) het voorgenomen gebruik. Vervolgens kunnen B&W zelf bepalen of zij naar aanleiding van deze melding tot controle willen overgaan. Daar zijn zij niet toe verplicht. Zo zouden B&W als beleid kunnen hanteren om meldingen van kantoorgebouwen voor meer dan 50 mensen niet te controleren, terwijl meldingen van winkelcentra voor meer dan 50 mensen wel worden gecontroleerd. Het handhavingsbeleid moeten B&W jaarlijks vastleggen in een beleidsplan.14 Naar aanleiding van de gebruiksmelding kunnen B&W (alleen) nadere voorwaarden verbinden aan het gebruik van een bouwwerk waarin meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zijn. B&W mogen (dus) geen nadere voorwaarden opleggen aan het ook meldingsplichtige gebruik voor kamergewijze verhuur of de toepassing van een gelijkwaardige oplossing.15
8.
Zie NvT, p. 33.
9.
Zie brief van de minister aan de Tweede Kamer van 2 oktober 2007, Kamerstukken II 2007/08, 28 325, nr. 52, p. 2.
10. NvT, p. 26 en 78. 11. Vgl. ook NvT, p. 28-29. 12. Na inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht – naar verwachting op 1 januari 2010 – is het overigens de bedoeling dat de gebruiksvergunning opgaat in de nieuwe omgevingsvergunning, waar verder onder meer ook de bouwvergunning, de milieuvergunning en de monumentenvergunning in opgaan, zie NvT, p. 40. 13. B&W zijn wel verplicht aan de melder een bewijs van ontvangst te geven, maar dat ontvangstbewijs is niet nodig om met het gemelde gebruik te kunnen starten. 14. Vgl. art. 100c Wonw. 15. Vgl. art. 2.12.4, lid 1 Gebruiksbesluit.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
9
Het gebruiksbesluit en het huurrecht 2.3 Vergunning en melding zaaksgebonden
Zowel de gebruiksvergunning als de gebruiksmelding zijn zaaksgebonden. De vergunning en melding zijn dus verbonden aan het bouwwerk en niet aan de persoon van de aanvrager of melder.16 Een nieuwe eigenaar of huurder van een bouwwerk, die het bestaande gebruik voortzet, hoeft dus geen nieuwe gebruiksvergunning aan te vragen of gebruiksmelding te doen. Die nieuwe eigenaar of huurder kan B&W verzoeken de bestaande gebruiksvergunning op zijn naam te zetten. B&W zijn verplicht aan dat verzoek mee te werken.17 Een wijziging van de tenaamstelling van een gebruiksmelding is niet geregeld. 2.3 Vergunning en melding onbeperkt geldig
De gebruiksvergunning en -melding zijn in principe onbeperkt geldig. Als het gebruik niet verandert, blijven de vergunning en melding van kracht. Pas wanneer het bouwwerk of het gebruik verandert en daardoor een situatie ontstaat die afwijkt van de gegevens zoals verstrekt bij de vergunningaanvraag of gebruiksmelding, moet een wijziging van de gebruiksvergunning worden aangevraagd of een nieuwe melding worden gedaan.18 In enkele bijzondere situaties kunnen B&W een gebruiksvergunning ook intrekken.19 B&W kunnen de door de gebruiker gedane melding niet intrekken.
3. Verantwoordelijkheid huurder of verhuurder? 3.1 Wie is overtreder?
Regelmatig wordt de vraag opgeworpen wie verantwoordelijk is voor naleving van de brandveiligheidsvoorschriften; de eigenaar/verhuurder of de huurder van een bouwwerk.20 Het antwoord is helder als het gaat om de bouwtechnische voorschriften over brandveiligheid uit het Bouwbesluit. Daarvoor is in principe de eigenaar verantwoordelijk en niet de huurder.21 Als de voorschriften uit het Bouwbesluit niet worden nageleefd, kan de eigenaar dus als overtreder worden aangemerkt.
strijd met de gebruiksvoorschriften over brandveiligheid in het Gebruiksbesluit (art. 7b, lid 2, onder a en lid 3 Wonw).25 Dit verbod is gericht tot iedereen die een bouwwerk door één of meer anderen laat gebruiken, zoals de eigenaar/verhuurder, maar ook bijvoorbeeld de exploitant of beheerder van een bouwwerk. Als een gebouw door een huurder in strijd met bijvoorbeeld de algemene voorschriften uit het Gebruiksbesluit wordt gebruikt, kan de eigenaar/ verhuurder dus altijd als overtreder worden aangemerkt. 3.2 Bestuursrechtelijke handhaving
Er kunnen – kort gezegd – drie situaties worden onderscheiden waarbij sprake is van strijd met het Gebruiksbesluit: 1. De gebruiker handelt in strijd met de algemene brandveiligheidsvoorschriften (overtreding van één of meer voorschriften in de art. 2.1.1 t/m 2.9.1, in samenhang met art. 1.3 Gebruiksbesluit). 2. De gebruiker gebruikt een bouwwerk zonder of in afwijking van – de aanvullende voorwaarden van – de gebruiksvergunning (overtreding van art. 2.11.1 Gebruiksbesluit). 3. De gebruiker gebruikt een bouwwerk zonder of in afwijking van de gebruiksmelding, dan wel in strijd met de nadere voorwaarden opgelegd na melding (overtreding van art. 2.12.1 en 2.12.4 Gebruiksbesluit). Als het gaat om een verhuurd bouwwerk, handelt in al deze gevallen de eigenaar/verhuurder ook in strijd met het verbod op het laten gebruiken van het bouwwerk in afwijking van het Gebruiksbesluit (overtreding van art. 7b, lid 2, onder a en lid 3 Wonw). In al deze situaties zijn B&W bevoegd tot bestuursrechtelijke handhaving.26 Daarbij hebben B&W de keuze uit de reguliere handhavingsinstrumenten; bestuursdwang of de
16. Vgl. NvT, p. 26. 17. Vgl. de toelichting op art. 10.3 Modelbouwverordening. 18. NvT, p. 26-27 en 82.
Minder duidelijk is echter wie moet worden aangemerkt als overtreder van de gebruiksvoorschriften uit het Gebruiksbesluit. Het Gebruiksbesluit richt zich tot de gebruiker van een bouwwerk.22 Zo staat in de Nota van Toelichting (NvT) bij dit besluit dat de primaire verantwoordelijkheid voor het brandveilig gebruik bij de gebruiker ligt. Als er meer dan één gebruiker is, zal volgens de NvT in de praktijk vooral de hoofdgebruiker verantwoordelijk zijn. In sommige situaties kan dat echter anders zijn en ligt het meer in de rede een andere gebruiker dan de hoofdgebruiker (uitsluitend of mede) als overtreder aan te merken.23 Het Gebruiksbesluit en de NvT maken echter niet duidelijk wie nu de gebruiker van een bouwwerk is; de eigenaar/verhuurder of de huurder.
19. Bijvoorbeeld in de situatie dat de vergunninghouder niet voldoet aan de vergunningvoorwaarden of als de gebruiksvergunning niet binnen 30 weken na onherroepelijkheid wordt gebruikt. 20. Zie bijvoorbeeld de eerdere bijdrage over de gebruiksvergunning in dit tijdschrift, Mr. Bas B. van Vliet en mr. Aike Kamphuis, ‘Wie gebruikt de Gebruiksvergunning?’, TvHB 2005, nr. 5, p. 153-158. 21. Vgl. art. 1b Wonw en ook NvT, p. 37. 22. Een aantal algemene brandveiligheidsvoorschriften uit het Gebruiksbesluit gelden overigens niet speciaal voor de gebruiker, maar voor iedereen. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het verbod op roken in ruimten waarin brandgevaarlijke stoffen liggen opgeslagen en het gebod om brandkranen of bluswaterwinplaatsen vrij toegankelijk te houden. 23. NvT, p. 37.
Sinds 1 april 2007 is het antwoord op deze vraag echter minder relevant. Op deze datum werd de Woningwet gewijzigd met het doel de naleving, handhaving en handhaafbaarheid van die wet en de daarop gebaseerde regelgeving – zoals de gemeentelijke bouwverordeningen en het Gebruiksbesluit – te verbeteren.24 De Woningwet verbiedt het sindsdien om een bouwwerk – kort gezegd – te laten gebruiken in 10
Tijdschrift voor
24. Wet van 21 december 2006, houdende wijziging van de Woningwet en enkele andere wetten (verbetering naleving, handhaafbaarheid en handhaving bouwregelgeving), Stb. 2007, 27. Inwerkingtredingsbesluit Stb. 2007, 111. 25. Art. 7b, lid 2, onder a en lid 3 Wonw. 26. Vgl. art. 100 Wonw.
HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 – januari/februari 2009
Het gebruiksbesluit en het huurrecht last onder dwangsom.27 Bij bestuursdwang maken B&W de overtreding ongedaan en worden de kosten daarvoor verhaald op de overtreder. Bij de last onder dwangsom wordt de overtreder onder druk van een dwangsom een termijn gegeven om de overtreding zelf ongedaan te maken. Op grond van de Woningwet kunnen B&W het gebruik van het bouwwerk bovendien per direct laten staken, of – als de veiligheid in geding is – het bouwwerk sluiten.28
bruiksmelding voor een kantoorgebouw waarin meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zullen zijn. Als de huurder dit vervolgens nalaat en het kantoor zonder melding in gebruik neemt, dan kunnen B&W een last onder dwangsom opleggen aan de eigenaar/verhuurder. De eigenaar/verhuurder kan vervolgens eventueel verbeurde dwangsommen verhalen op de huurder die in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld.
B&W kunnen kiezen of zij handhaven tegen de gebruiker (de huurder) of tegen de eigenaar/verhuurder of tegen beide. Zo kan zich bij een winkelcentrum de volgende situatie voordoen. De eigenaar verhuurt het winkelcentrum aan een huurder en stelt tevens een beheerder aan. De huurder laat vervolgens na de verplichte gebruiksmelding te doen. In dat geval kunnen B&W aan de huurder de last onder dwangsom opleggen om binnen twee weken alsnog de gebruiksmelding te doen. De huurder kan als gebruiker van het winkelcentrum immers als overtreder worden aangemerkt van het verbod van art. 2.12.1 Gebruiksbesluit (het zonder gebruiksmelding gebruiken). B&W kunnen de last onder dwangsom echter ook opleggen aan de beheerder of de eigenaar/verhuurder. Zij zijn immers overtreders van het verbod uit de Woningwet om het bouwwerk in strijd met het Gebruiksbesluit te laten gebruiken (art. 7b, lid 2, onder a en lid 3 Wonw). Tot slot kunnen B&W er ook voor kiezen de last onder dwangsom op te leggen aan zowel de huurder, de beheerder als de eigenaar/verhuurder.
Om deze reden is het van belang in de huurovereenkomst – maar ook bijvoorbeeld in een overeenkomst tussen eigenaar en beheerder van een gebouw – duidelijk te regelen wie verantwoordelijk is voor de naleving van de verplichtingen uit het Gebruiksbesluit en voor de bijbehorende kosten. Ook als gebruik wordt gemaakt van modelhuurovereenkomsten is het van belang hier aandacht aan te besteden.
B&W kunnen bepalen dat het besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom ook geldt voor alle rechtsopvolgers van de oorspronkelijke overtreder.29 Een dergelijk handhavingsbesluit moet worden ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister zodat potentiële kopers er kennis van kunnen nemen.30 Als B&W dit hebben bepaald, kan na verkoop van bijvoorbeeld een hotel dat in strijd met de voorwaarden van een gebruiksvergunning wordt gebruikt, de aan de oorspronkelijke eigenaar opgelegde last onder dwangsom ook ten uitvoer worden gelegd tegen de nieuwe eigenaar. Dat betekent dat die nieuwe eigenaar dus ook – naast de oorspronkelijke eigenaar – dwangsommen kan verbeuren als het gebruik niet binnen de door B&W gegeven termijn is veranderd. 3.3 Strafrechtelijke handhaving
Bij overtreding van de gebruiksvoorschriften uit het Gebruiksbesluit kan ook strafrechtelijk worden gehandhaafd. Dat kan naast bestuursrechtelijke handhaving door B&W. Het (laten) gebruiken van een bouwwerk in strijd met het Gebruiksbesluit is aangemerkt als economisch delict.31
Zo zijn bijvoorbeeld in het nieuwste Model Huurovereenkomst voor winkelruimte van het ROZ van augustus 2008 niet alle uit het Gebruiksbesluit voortvloeiende verplichtingen uitdrukkelijk verdeeld tussen huurder en verhuurder. Dat de huurder verantwoordelijk is voor het aanvragen van de gebruiksvergunning, is wel geregeld (art. 5.2 van de algemene bepalingen). Ook de verantwoordelijkheid voor naleving van de algemene voorschriften uit het Gebruiksbesluit lijkt bij de huurder te liggen. Artikel 6.1 van de algemene bepalingen verplichten de huurder immers onder meer om de ‘van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen (waaronder eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde) in acht te nemen’. Over de gebruiksmelding zwijgt dit ROZ-model echter. Als over de gebruiksmelding niets in de huurovereenkomst wordt geregeld, komt het aan op uitleg van die overeenkomst. Wordt een huurovereenkomst conform het nieuwste ROZ-model voor winkelruimte gesloten, dan zou kunnen worden beargumenteerd dat de huurder verplicht is de gebruiksmelding te doen. In het ROZ-model is immers bepaald dat de huurder de gebruiksvergunning moet aanvragen en deze vergunning is op dezelfde wettelijke bepalingen gebaseerd als de melding. Daarbij komt dat het overgangsrecht bij het Gebruiksbesluit bepaalt dat bestaande gebruiksvergunningen voor bijvoorbeeld gebouwen met meer dan 50 mensen, vanaf inwerkingtreding van dit besluit moeten worden beschouwd als een gebruiksmelding. Als met toepassing van het ROZ-model expliciet wordt overeengekomen dat een eventuele gebruiksvergunningplicht bij de huurder ligt, is verdedigbaar dat de daarvoor in de plaats gekomen gebruiksmeldingplicht óók bij de huurder berust.
3.4 Huurovereenkomst
Bij gebruik van een bouwwerk in strijd met het Gebruiksbesluit kunnen verschillende partijen worden aangesproken tot handhaving, zoals de huurder, de beheerder en de eigenaar/ verhuurder. Afhankelijk van de onderlinge contractuele relatie, kan de uiteindelijk door B&W aangesproken partij proberen verhaal te halen op de wederpartij. In de huurovereenkomst kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de huurder verantwoordelijk is voor het doen van de verplichte geNr. 1 – januari/februari 2009
27. De wettelijke grondslag voor bestuursdwang en last onder dwangsom is art. 125 Gemw jo. afd. 5.3 Awb. 28. Art. 100d, respectievelijk 97 Wonw. 29. Art. 100e Wonw. 30. Vgl. art. 3 jo. art. 1, sub b, onder 1 jo art. 2, lid 1 Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken jo. het bijbehorende Aanwijzingsbesluit. 31. Vgl. art. 1a, onder 2 WED.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
11
Het gebruiksbesluit en het huurrecht Zonder een uitdrukkelijke regeling blijft discussie op dit punt echter mogelijk. Het verdient daarom aanbeveling om het ROZ-model voor winkelruimte op dit punt aan te vullen met een duidelijke bepaling wie verplicht is de gebruiksmelding te doen.
5. Conclusie Het Gebruiksbesluit biedt voor heel Nederland één uniforme regeling voor het brandveilig gebruik van bouwwerken. Als de in het Gebruiksbesluit opgenomen algemene voorschriften worden nageleefd, wordt het gebruik van bouwwerken in bijna alle gevallen voldoende brandveilig geacht. De verplichting om in aanvulling op de algemene voorschriften ook nog een gebruiksvergunning te vragen, geldt alleen nog voor enkele bijzondere vormen van gebruik, zoals hotels, ziekenhuizen, kinderdagverblijven en basisscholen. Onder het Gebruiksbesluit zijn tot 80% minder gebruiksvergunningen nodig. Zo is de gebruiksvergunning afgeschaft voor bouwwerken waarin meer dan 50 mensen tegelijk aanwezig zijn, zoals kantoren, winkelcentra, theaters, enz. Het gebruik van deze bouwwerken moet vier weken voor start door de gebruiker bij B&W worden gemeld. Naar aanleiding van die gebruiksmelding kunnen B&W besluiten of zij het (voorgenomen) gebruik willen controleren of niet. Het doen van een gebruiksmelding is een nieuwe verplichting. Het is van belang om in de huurovereenkomst te regelen wie verantwoordelijk is voor de verplichtingen die voortvloeien uit het Gebruiksbesluit. Daarbij gaat het om de verplichtingen die samenhangen met (i) de algemene regels, (ii) de gebruiksvergunning en (iii) de gebruiksmelding. Bij overtreding van deze verplichtingen kunnen B&W immers naar vrije keuze handhaven zowel tegen de huurder – als gebruiker van het bouwwerk – als tegen de eigenaar/verhuurder. Afhankelijk van de regeling in de huurovereenkomst, kan de door B&W aangesproken partij de daarmee samenhangende kosten eventueel verhalen op de wederpartij. Een goede regeling van deze zaken in de huurovereenkomst is dan ook geboden.
12
Tijdschrift voor
HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 – januari/februari 2009
