Het effectief tarief van de transactiekosten op de aankoop van de eigen zelfbewoonde woning

Het effectief tarief van de transactiekosten op de aankoop van de eigen woning

Steunpunt Beleidsrelevant onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Spoor Fiscaliteit [email protected]

Het effectief tarief van de transactiekosten op de aankoop van de eigen zelfbewoonde woning

Fiscaal Spoor Hogeschool Gent


1

Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen

HET EFFECTIEF TARIEF VAN DE TRANSACTIEKOSTEN OP DE AANKOOP VAN DE EIGEN ZELFBEWOONDE WONING

1. INLEIDING Het statutaire tarief van de registratierechten bedraagt 5% (klein beschrijf) of 10%. Het abattement en de meeneembaarheid van (een deel van) de reeds betaalde registratierechten bij de vorige aankoop, impliceren echter dat het effectieve tarief van de registratierechten lager is dan het statutaire tarief. Naast de registratierechten moeten er bij de aankoop van een woning nog andere transactiekosten worden betaald. Zo zijn er aanvullende transactiekosten bij de verkoop uit de hand (ereloon van de notaris en diverse aktekosten) en zijn er transactiekosten wanneer een lening wordt aangegaan ter financiering van de aankoop van de woning (registratierecht, hypotheekrecht, zegelrechten, aktekosten, ereloon van de notaris). De analyse in deze paper berekent het effectief tarief van de transactiekosten op de aankoop van de eigen zelfbewoonde woning. Dit tarief houdt, naast de registratierechten (tarief, abattement en meeneembaarheid), ook rekening met de aanvullende transactiekosten (transactiekosten bij verkoop uit de hand en transactiekosten bij het afsluiten van een hypothecaire lening; de analyse focust niet op transactiekosten ingeval van een openbare (ver-)koop). Het effectief tarief van de transactiekosten is onder andere afhankelijk van het feit of er één, twee of meerdere woningen worden gekocht tijdens de levenscyclus van het gezin. Bovendien wordt het tarief beïnvloed door de prijs van de woningen en door de hoogte van de hypotheek. Sectie 2 bespreekt de aanvullende transactiekosten en sectie 3 geeft een aantal numerieke voorbeelden. Sectie 4 introduceert het effectief transactiekosten tarief. De parameterwaarden worden besproken in sectie 5. Het effectief transactiekosten tarief wordt berekend en besproken in sectie 6 tot en met 8, indien het gezin respectievelijk één, twee of drie woningen koopt gedurende de levenscyclus. Een beperkte sensitiviteitsanalyse bevindt zich in sectie 9. Sectie 10, tenslotte, concludeert.

2. TRANSACTIEKOSTEN Dit document beperkt de aandacht tot de transactiekosten bij verkoop uit de hand (sectie 2.1) en de kosten verbonden aan een leningsdossier (sectie 2.2).

2.1 Transactiekosten bij verkoop uit de hand De kosten bij verkoop uit hand bestaan, naast de registratierechten, uit het honorarium (ereloon) van de notaris en de diverse (akte) kosten.

2

Spoor Fiscaliteit


• De registratierechten Voor een bespreking van de wetgeving met betrekking tot de registratierechten (tarief, abattement, meeneembaarheid), zie: Fiscaal Spoor Hogeschool Gent, “De hervorming van de registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in Vlaanderen”.

• Het ereloon van de notaris Dit is de vergoeding die de notaris krijgt voor zijn geleverde prestaties. Hiermee betaalt hij ook zijn personeel en kantooruitrusting. Deze vergoeding is bepaald bij Koninklijk Besluit. De kosten zijn afhankelijk van de verkoopprijs van het onroerend goed: Van 0 tot 7.500 euro: Van 7.500 – 17.500 euro: Van 17.500 – 30.000 euro: Van 30.000 – 45.495 euro: Van 45.495 – 64.095 euro: Van 64.095 – 250.095 euro: Boven 250.095 euro:

4,56% 2,85% 2,28% 1,71% 1,14% 0,57% 0,057%

• De diverse kosten (aktekosten) De diverse kosten zijn de kosten voor het materiële werk: -

fiscale en hypothecaire opzoekingen aanvraag getuigschriften overschrijving hypotheekkantoor en nabewerking

Hiervoor is een forfait voorzien van 525 euro. Dit bedrag wordt verminderd tot 450 euro bij: -

verkopingen met toepassing van het registratietarief van 5% verkopingen met een prijs van minder dan 4.000 euro verkopingen in appartementsgebouwen en verkavelingen, waarin minstens drie verkopingen gepland worden.

2.2 Kosten verbonden aan een leningdossier Ook de notariële kosten verbonden aan een leningdossier zijn wettelijk vastgelegd. Er zijn twee soorten kosten: de belastingen en de eigenlijke notariskosten. Daarnaast zijn er ook de kosten die de geldschieter aanrekent. • De belastingen Bij het aangaan van een lening dienen er belastingen te worden betaald. Er is het registratierecht, het hypotheekrecht en het zegelrecht.


3


Registratierecht Dit recht is 1% op de totale som waarvoor een hypotheek wordt genomen. En er is de som van 25 euro per stuk dat aan de leningsakte wordt gehecht (zoals, bijvoorbeeld, een aflossingstabel). Hypotheekrecht Deze belasting bedraagt 0,3% op de totale som waarvoor een hypotheek wordt genomen, vermeerderd met het honorarium van de hypotheekbewaarder en met de kosten die de hypotheekbewaarder aan de notaris vraagt voor de aflevering van een hypothecair getuigschrift. Zegelrechten Op zowat alle officiële stukken die voor uw lening worden opgemaakt moet een fiscaal zegel worden gekleefd. Per leningsakte bedragen deze kosten ongeveer 65 euro.

• De eigenlijke notariskosten De eigenlijke notariskosten bestaan uit het honorarium en de aktekosten. Het ereloon (honorarium) Daarnaast rekent de notaris een honorarium aan dat wettelijk is vastgelegd. De aktekosten De notaris dient inlichtingen te verzamelen bij allerhande officiële instanties. Voor deze aanvragen rekent hij een vergoeding aan voor zijn prestaties en voor de kosten die hij zelf bij deze instanties heeft moeten maken. De forfaitair minimum aktekosten bedragen 525 euro.

• De kosten die de geldschieter aanrekent De geldschieter kan schattingskosten en dossierkosten aanrekenen. De schattingskosten De kosten van het schatten van de waarde van het onroerend goed dat in hypotheek wordt gegeven. Dossierkosten De kosten van het aanleggen van een dossier bij de geldschieter kunnen worden verhaald op de koper van het onroerend goed. De verdere analyse in dit document houdt echter geen rekening met dit type van transactiekosten.

4

Spoor Fiscaliteit


3. TRANSACTIEKOSTEN MIN REGISTRATIERECHTEN: VOORBEELDEN De hierna volgende tabellen geven een overzicht van de transactiekosten bij verkoop uit de hand en de transactiekosten verbonden aan een leningdossier. Deze waarden werden berekend aan de hand van de rekenmodules op www.notaris-devos.be en www.notaris.be. Tabel 1 presenteert de transactiekosten in euro voor een aantal prijzen van onroerend goed (de transactiekosten verbonden met andere waarden van onroerend goed, kunnen worden bepaald via de rekenmodules op bovenvermelde websites). Tabel 2 presenteert de transactiekosten als percentage van de prijs van het onroerend goed. De transactiekosten bij verkoop uit de hand (onder ‘verkoop’ in tabel 1 en tabel 2) houden geen rekening met de te betalen registratierechten. De transactiekosten verbonden aan een leningsdossier (onder ‘lening’ in tabel 1 en tabel 2) houden geen rekening met de kosten die de geldschieter eventueel aanrekent. De totale transactiekosten (netto registratierechten) worden weergegeven onder de kolom ‘totaal’.

Interpretatie Hoe hoger de waarde van de woning, hoe hoger het ereloon van de notaris. Bijgevolg stijgen de transactiekosten bij verkoop uit de hand (netto registratierechten) met de waarde van de eigen woning (tabel 1, kolom verkoop). Procentueel gezien dalen de transactiekosten bij verkoop uit de hand echter met de waarde van de woning (tabel 2, kolom verkoop). De transactiekosten verbonden aan een leningdossier stijgen met de waarde van de hypotheek (tabel 1, kolom lening). De transactiekosten verbonden aan een leningdossier dalen procentueel gezien lichtjes, voor een bepaald percentage van de waarde van de woning dat wordt geleend, met de waarde van de woning (tabel 2, kolom lening). In absolute bedragen zijn de totale transactiekosten (netto registratierechten) stijgend in de waarde van de woning en in het percentage van de waarde van de woning dat wordt geleend (tabel 1, kolom totaal). Gegeven een bepaald percentage van de waarde van de woning dat wordt geleend, is de procentuele druk van de totale transactiekosten (netto registratierechten) per geïnvesteerde euro dalend voor hogere waarden van de eigen woning (tabel 2, kolom %). Gegeven een bepaalde waarde van de eigen woning, blijft de procentuele druk van de transactiekosten (netto registratierechten) per geïnvesteerde euro stijgen met de waarde van de lening (tabel 2, kolom %). De analyse in tabel 2 toont aan dat de transactiekosten verrassend hoog zijn. Een voorbeeld ter illustratie: de transactiekosten bij verkoop uit de hand, in tabel 2, liggen tussen 2,5% (80.000 euro) en 1,2% (250.000 euro) van de waarde van de woning. De transactiekosten verbonden aan een leningdossier, indien de woning, bijvoorbeeld, voor 75% wordt gefinancierd met geleend geld, liggen tussen 2,5% (80.000 euro) en 1,7% (250.000 euro). In dit geval liggen de totale transactiekosten (netto registratierechten) tussen de 5% en 2,9%!


5


Tabel 1: transactiekosten, netto registratierechten, in euro

Waarde

geleende waarde in % in euro

verkoop1

lening2

totaal3

80.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 20.000 40.000 60.000 80.000

2005 2005 2005 2005 2005

0 1150 1614 2021 2380

2005 3155 3619 4026 4385

100.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 25.000 50.000 75.000 100.000

2119 2119 2119 2119 2119

0 1285 1833 2297 2730

2119 3404 3952 4416 4849

125.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 31.250 62.500 93.750 125.000

2261 2261 2261 2261 2261

0 1429 2069 2626 3162

2261 3690 4330 4887 5423

150.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 37.500 75.000 112.500 150.000

2404 2404 2404 2404 2404

0 1561 2297 2937 3595

2404 3965 4701 5341 5999

175.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 43.750 87.500 131.250 175.000

2546 2546 2546 2546 2546

0 1693 2505 3266 4027

2546 4239 5051 5812 6573

200.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 50.000 100.000 150.000 200.000

2689 2689 2689 2689 2689

0 1833 2730 3595 4460

2689 4522 5419 6284 7149

225.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 56.250 112.500 168.750 225.000

2831 2831 2831 2831 2831

0 1951 2937 3924 4892

2831 4782 5768 6755 7723

250.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 62.500 125.000 187.500 250.000

2974 2974 2974 2974 2974

0 2069 3162 4253 5343

2974 5043 6136 7227 8317

1

De kosten van de te betalen registratierechten worden niet meegenomen. Er wordt geen rekening gehouden met de kosten die de geldschieter aanrekent. 3 De totale kosten zijn gelijk aan de som van de transactiekosten bij verkoop uit de hand en de transactiekosten verbonden aan het leningdossier. 2

6

Spoor Fiscaliteit


Tabel 2: transactiekosten, netto registratierechten, in % t.o.v. de waarde van de woning

Waarde

geleende waarde in % in euro

verkoop4

lening5

%6

80.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 20.000 40.000 60.000 80.000

2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%

0% 1,4% 2% 2,5% 3%

2,5% 3,9% 4,5% 5% 5,5%

100.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 25.000 50.000 75.000 100.000

2,1% 2,1% 2,1% 2,1% 2,1%

0% 1,3% 1,8% 2,3% 2,7%

2,1% 3,4% 3,9% 4,4% 4,8%

125.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 31.250 62.500 93.750 125.000

1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%

0% 1,1% 1,7% 2,1% 2,5%

1,8% 2,9% 3,5% 3,9% 4,3%

150.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 37.500 75.000 112.500 150.000

1,6% 1,6% 1,6% 1,6% 1,6%

0% 1% 1,5% 2% 2,4%

1,6% 2,6% 3,1% 3,6% 4%

175.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 43.750 87.500 131.250 175.000

1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%

0% 1% 1,4% 1,9% 2,3%

1,5% 2,5% 2,9% 3,4% 3,8%

200.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 50.000 100.000 150.000 200.000

1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%

0% 0,9% 1,4% 1,8% 2,2%

1,3% 2,2% 2,7% 3,1% 3,5%

225.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 56.250 112.500 168.750 225.000

1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%

0% 0,9% 1,3% 1,7% 2,2%

1,3% 2,2% 2,6% 3% 3,5%

250.000 euro

0% 25% 50% 75% 100%

0 62.500 125.000 187.500 250.000

1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2%

0% 0,8% 1,3% 1,7% 2,1%

1,2% 2% 2,5% 2,9% 3,3%

4

De kosten van de te betalen registratierechten worden niet meegenomen. Er wordt geen rekening gehouden met de kosten die de geldschieter aanrekent. 6 De totale kosten zijn gelijk aan de som van de transactiekosten bij verkoop uit de hand en de transactiekosten verbonden aan het leningdossier. 5


7


4. HET EFFECTIEF TRANSACTIEKOSTEN TARIEF In het document “Het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten: een analyse voor en na de hervorming”, berekenden we reeds het effectieve tarief van de registratierechten. Dit gemiddeld effectief tarief houdt niet enkel rekening met het statutaire tarief van 10% of 5% (klein beschrijf), maar incorporeert ook het voordeel ten gevolge van het abattement en van de meeneembaarheid (van een gedeelte) van de voorheen betaalde registratierechten. In dat document berekenden we drie verschillende varianten van het gemiddeld effectief ~ tarief: tˆRR , t RR en tRR . Het gemiddeld effectief tarief tˆRR is gelijk aan de contante waarde van de te betalen registratierechten, waarbij rekening wordt gehouden met het abattement en de meeneembaarheid, gedeeld door de (niet verdisconteerde) som van de waarden van de gekochte zelfbewoonde woningen gedurende de levenscyclus van het gezin. We concludeerden echter dat het tarief t RR de voorkeur kreeg omdat, bij dit tarief, de contante waarde van de te betalen registratierechten wel wordt gedeeld door de contante waarde van de gekochte zelfbewoonde woningen gedurende de levenscyclus van het gezin. Het tarief ~ tRR daarentegen reflecteert het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten, dat wordt geheven op de contante waarde van de netto (dis-) investering in zelfbewoonde woningen over de levenscyclus van het gezin (niet de som van de contante waarden van de woningen, maar wel de som van de toename of afname van de contante waarde van de woningen telt). Zoals reeds aangegeven krijgt het tarief t RR de voorkeur boven het tarief tˆRR . Bovendien willen we, in de analyse van dit document, de te betalen registratierechten delen door de contante waarde van de woningen, en niet door de netto-investeringen in onroerend goed. Het tarief t RR is daarom het uitgangspunt van de analyse in dit document. In de verdere analyse incorporeren we, boven op het tarief van de registratierechten, het abattement en de meeneembaarheid, ook de aanvullende transactiekosten uit sectie 2 en sectie 3 in het tarief t RR . Deze extensie impliceert het effectief transactiekosten tarief t .

t Meet dus het effectief transactiekosten tarief (inclusief registratierechten) dat wordt geheven op de contante aankoopwaarde (verdisconteerd naar het tijdstip van de eerste aankoop) van de eigen zelfbewoonde woningen gedurende de levenscyclus van het gezin: contante waarde van de te betalen transactiekosten

t= contante waarde van de zelfbewoonde woningen over de levenscyclus van het gezin

De teller in t bepaalt dan de contante waarde van de te betalen transactiekosten (inclusief registratierechten), rekening houdende met het feit dat, bijvoorbeeld, van het voordeel van de meeneembaarheid pas in de toekomst kan worden genoten. Dit doet de (contante) waarde van de meeneembaarheid dalen. Aangezien de contante waarde van de te betalen transactiekosten wordt bepaald, is het dus aangewezen ook de contante waarde van de gekochte zelfbewoonde woningen te gebruiken in de noemer van t .

8

Spoor Fiscaliteit


Indien het gezin 3 (zelfbewoonde) woningen koopt is het effectief transactiekosten tarief op de contante aankoopwaarde van de zelfbewoonde woningen t gelijk aan: contante waarde van de te betalen transactiekosten

t= ⎡ ⎢ X1 ⎣⎢

+

X 2 ⋅ (1 + h) n (1 + r + g ) n

+

X 3 ⋅ (1 + h) n+ m ⎤ ⎥ (1 + r + g ) n+m ⎦⎥

De contante waarde van de te betalen transactiekosten, indien het gezin 3 investeringen doet in (aankopen doet van) een zelfbewoonde woning, is gelijk aan:

( X 1 − A) ⋅ t1 + K1 +

{

Max X 2 ⋅ (1 + h) n ⋅ t 2 − ( X 1 − A) ⋅ t1 ,

}

X 2 ⋅ (1 + h) n ⋅ t 2 − MNH , 0 + K 2

(1 + r + g )

n

+ ⎧ ⎡ ⎛ X 2 ⋅ (1 + h) n ⋅ t 2 − ( X 1 − A) ⋅ t1 , ⎜ ⎪ ⎢ ⎪ X 3 ⋅ (1 + h) n+ m ⋅ t 3 − ⎢( X 1 − A) ⋅ t1 + Max⎜ X 2 ⋅ (1 + h) n ⋅ t 2 − MNH , ⎪ ⎜ ⎢ Max ⎨ ⎜0 ⎢ ⎪ ⎝ ⎣ ⎪ n+ m ⎪⎩ X 3 ⋅ (1 + h) ⋅ t 3 − MNH , 0 (1 + r + g ) n+ m

⎞⎤ ⎫ ⎟⎥ ⎪ ⎟ ⎥ ,⎪ ⎟⎥ ⎪⎬ + K 3 ⎟⎥ ⎪ ⎠⎦ ⎪ ⎪⎭

Symbolen = de aankoopprijs van respectievelijk de eerste, tweede en derde

-

X1, X 2 , X 3

-

zelfbewoonde woning, uitgedrukt in vastgoedprijzen op het moment van de eerste aankoop tijd tussen eerste en tweede aankoop: n jaar tijd tussen tweede en derde aankoop: m jaar r = reële rentevoet gemiddelde groeivoet van de vastgoedprijzen: h %

-

gemiddelde groeivoet van de consumptieprijzen: g %

-

t1 , t 2 , t 3 tarief registratierechten bij aankoop van respectievelijk eerste, tweede en

-

derde zelfbewoonde woning A = abattement (12.500 euro) MNH = maximum waarde van de meeneembaarheid (12.500 euro) K1 , K 2 , K 3 : transactiekosten netto registratierechten bij aankoop

van

respectievelijk eerste, tweede en derde zelfbewoonde woning.


9


De contante waarde van de te betalen transactiekosten (zie formule bovenaan deze pagina) = eerste term indien 1 aankoop over de levenscyclus = eerste + tweede term indien 2 aankopen over de levenscyclus = eerste + tweede + derde term indien 3 aankopen over de levenscyclus In de eerste term wordt de waarde van de zelfbewoonde woning, netto het abattement, belast met het tarief van de registratierechten. In de tweede term wordt de waarde, gelijk aan ‘ X 2 ⋅ (1 + h ) n ’, belast met het tarief ‘ t 2 ’, rekening houdende met de reeds betaalde, en dus meeneembare, rechten ten gevolge van de eerste aankoop. Er kunnen echter maar een beperkt aantal rechten, gelijk aan MNH (=12.500 euro), worden meegenomen. Bovendien kunnen er nooit meer rechten worden meegenomen dan dat er ooit registratierechten zijn betaald. Dit impliceert het maximum dat wordt genomen in de tweede term. De derde term kan gelijkaardig worden besproken. De meeneembare rechten betreffen nu een complexere formule, aangezien bij de derde aankoop rechten uit de eerste en tweede transactie moeten worden beschouwd. Naast de registratierechten moeten er bij elke aankoop nog andere transactiekosten worden betaald, zoals weergegeven in K 1 , K 2 en K 3 . Deze transactiekosten zijn afhankelijk van de waarde van de eigen woning ( X 1 , X 2 , X 3 ), van de groeivoet van de vastgoedprijzen en van de hoogte van de hypotheek.

5. PARAMETERWAARDEN Deze sectie geeft een overzicht van de waarden van de parameters die worden gebruikt bij de berekeningen in sectie 6 tot en met sectie 8. Een beperkte sensitiviteitsanalyse wordt uitgevoerd in sectie 9.

A MNH r g

= abattement = 12.500 euro = maximaal meeneembare rechten = 12.500 euro = reële rente = 4 % = gemiddelde groeivoet van de consumptieprijzen = 2%

h n m

= gemiddelde groeivoet van de vastgoedprijzen = 2% = aantal jaar tussen eerste en tweede aankoop = 20 jaar = aantal jaar tussen tweede en derde aankoop = 20 jaar

L Is het gedeelte van de waarde van de woning dat met een lening wordt gefinancierd. De analyse focust op waarden van 0%, 25%, 50%, 75% en 100%. De hoogte van de lening op de eerste, tweede en derde woning wordt dan weergegeven door L1 , L2 , L3 . X 1 , X 2 , X 3 is de aankoopprijs (waarde) van respectievelijk de eerste, tweede en derde zelfbewoonde woning (uitgedrukt in vastgoedprijzen op het moment van de eerste aankoop). De waarde in de analyse varieert van 80.000 tot 225.000 euro. t1 , t 2 , t 3 Is het tarief van de registratierechten bij aankoop van respectievelijk de eerste, tweede en derde zelfbewoonde woning. Het tarief is gelijk aan 5% (klein beschrijf) of 10%.

10

Spoor Fiscaliteit


6. ÉÉN AANKOOP Deze sectie bespreekt het effectief transactiekosten tarief (inclusief registratierechten en overige transactiekosten, zie sectie 2 en sectie 3) indien het gezin één eigen woning koopt (over de levenscyclus). Tabel 3: één aankoop t RR

K1 X1

L1 = 0%

9%

1,8%

10,8%

L1 = 25%

9%

2,9%

11,9%

L1 = 50%

9%

3,5%

12,5%

L1 = 75%

9%

3,9%

12,9%

L1 = 100%

9%

4,3%

13,3%

t

t1 = 10% X 1 = 125.000

X 1 = 175.000

X 1 = 225.000

L1 = 0%

9,3%

1,5%

10,7%

L1 = 25%

9,3%

2,4%

11,7%

L1 = 50%

9,3%

2,9%

12,2%

L1 = 75%

9,3%

3,3%

12,6%

L1 = 100%

9,3%

3,8%

13%

L1 = 0%

9,4%

1,3%

10,7%

L1 = 25%

9,4%

2,1%

11,6%

L1 = 50%

9,4%

2,6%

12%

L1 = 75%

9,4%

3%

12,4%

L1 = 100%

9,4%

3,4%

12,9%

L1 = 0%

4,2%

2,5%

6,7%

L1 = 25%

4,2%

3,9%

8,2%

L1 = 50%

4,2%

4,5%

8,7%

L1 = 75%

4,2%

5%

9,25%

L1 = 100%

4,2%

5,5%

9,7%

L1 = 0%

4,4%

2,1%

6,5%

L1 = 25%

4,4%

3,4%

7,8%

L1 = 50%

4,4%

3,9%

8,3%

L1 = 75%

4,4%

4,4%

8,8%

L1 = 100%

4,4%

4,8%

9,2%

t1 = 5% X 1 = 80.000

X 1 = 100.000


11


Het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten t RR is gelijk aan het statutaire tarief van de registratierechten netto het effect van het abattement: t RR = t1 −

12500 ⋅ t1 (zie eerste X1

kolom in tabel 3). Het effectief tarief van de transactiekosten indien het gezin slechts één 12500 ⋅ t1 K1 + . De procentuele transactieeigen woning koopt is dan gelijk aan: t = t1 − X1 X1 kosten ten opzichte van de waarde van de woning, netto registratierechten, en het transactiekosten tarief, worden weergegeven respectievelijk in kolom 2 en 3 van tabel 3. De numerieke analyse toont aan dat de transactiekosten, netto de registratierechten, een aanzienlijke verhoging impliceren van het effectief transactiekosten tarief. Het transactiekosten tarief t is dan ook (beduidend) hoger dan het statutaire tarief van de registratierechten. Een stijging in de waarde van de woning doet het relatieve voordeel van het abattement lichtjes dalen, maar zorgt ook voor een daling in de relatieve belastingdruk ten gevolge van de overige transactiekosten (netto registratierechten). Dit laatste effect is sterker dan het eerste effect. Een stijging van X 1 (ceteris paribus) resulteert dan ook in een daling van het effectief tarief van de transactiekosten. Gegeven een bepaalde waarde van de eigen woning stijgt de druk van de transactiekosten (inclusief registratierechten) met de waarde van de lening.

7. TWEE AANKOPEN Deze sectie bespreekt het effectief transactiekosten tarief (inclusief registratierechten) t indien het gezin twee eigen woningen koopt (over de levenscyclus). De analyse veronderstelt dat de prijs van de eerste woning gelijk is aan de prijs van de tweede woning indien deze wordt uitgedrukt in vastgoedprijzen op het moment van de eerste aankoop ( X 1 is dus gelijk aan X 2 ). De stijging van de vastgoedprijzen (zie sectie 5) impliceert dus wel dat de woningen duurder worden over de tijd. Bijgevolg stijgen ook de transactiekosten. De transactiekosten uit tabel 1 en tabel 2 kunnen bijgevolg niet worden gebruikt voor K 2 (transactiekosten bij de tweede aankoop). (De nieuw berekende transactiekosten K 2 (zie www.notaris-devos.be) werden niet in de tekst opgenomen). De eerste kolom van tabel 4 presenteert het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten t RR (dit tarief houdt enkel rekening met de registratierechten: tarief, abattement, en meeneembaarheid). De meeneembaarheid van de registratierechten zorgt voor een aanzienlijke daling van het effectief tarief van de registratierechten (ten opzichte van het statutaire tarief van 5% of 10%) indien het gezin twee woningen koopt gedurende de levenscyclus.

12

Spoor Fiscaliteit


De overige transactiekosten impliceren echter opnieuw een stijging van het effectief tarief. De numerieke analyse toont aan dat het effectief transactiekosten tarief t hoger blijft dan het statutaire tarief van de registratierechten (behalve bij een registratierechten tarief van 10% wanneer het gezin de woning volledig met eigen middelen financiert). Tabel 4: twee aankopen t RR

t

t1 = 10% X 1 = X 2 = 125.000

X 1 = X 2 = 175.000

X 1 = X 2 = 225.000

L1 = L2 = 0%

7,4%

9,1%

L1 = L2 = 25%

7,4%

10,2%

L1 = L2 = 50%

7,4%

10,6%

L1 = L2 = 75%

7,4%

11,1%

L1 = L2 = 100%

7,4%

11,5%

L1 = L2 = 0%

8%

9,3%

L1 = L2 = 25%

8%

10,3%

L1 = L2 = 50%

8%

10,7%

L1 = L2 = 75%

8%

11,2%

L1 = L2 = 100%

8%

11,6%

L1 = L2 = 0%

8,4%

9,6%

L1 = L2 = 25%

8,4%

10,4%

L1 = L2 = 50%

8,4%

10,8%

L1 = L2 = 75%

8,4%

11,3%

L1 = L2 = 100%

8,4%

11,7%

L1 = L2 = 0%

3,57%

5,9%

L1 = L2 = 25%

3,57%

7,2%

L1 = L2 = 50%

3,57%

7,8%

L1 = L2 = 75%

3,57%

8,3%

L1 = L2 = 100%

3,57%

8,7%

L1 = L2 = 0%

3,64%

5,6%

t1 = 5% X 1 = X 2 = 80.000

X 1 = X 2 = 100.000


L1 = L2 = 25%

3,64%

6,8%

L1 = L2 = 50%

3,64%

7,3%

L1 = L2 = 75%

3,64%

7,8%

L1 = L2 = 100%

3,64%

8,2%

13


Wanneer de stijging in de waarde van de woning impliceert dat er meer van het voordeel van de meeneembaarheid kan worden genoten (dus voor waarden van een woning lager dan 137.500 euro), wordt de slechts lichte stijging in t RR gecompenseerd door de sterkere procentuele daling van de overige transactiekosten bij hogere waarden van de woning. Hogere prijzen leiden dan tot een daling van t . Onder het statutair tarief van 10% impliceert een stijging in de waarde van de woning een sterke stijging in t RR die niet wordt gecompenseerd door de procentuele daling in de overige transactiekosten. Een stijging in de waarde van de zelfbewoonde eigen woning (ceteris paribus) leidt in dat geval tot een hoger effectief transactiekosten tarief t . Gegeven een bepaalde waarde van de eigen woning stijgt de druk van de transactiekosten (inclusief registratierechten) met de waarde van de lening.

8. DRIE AANKOPEN Deze sectie bespreekt het effectief transactiekosten tarief indien het gezin drie eigen woningen koopt (over de levenscyclus). Tabel 5: drie aankopen t RR

t

t1 = 10% X 1 = X 2 = X 3 = 125.000

X 1 = X 2 = X 3 = 175.000

X 1 = X 2 = X 3 = 225.000

L1 = L2 = L3 = 0%

7,2%

L1 = L2 = L3 = 25%

7,2%

9,8%

L1 = L2 = L3 = 50%

7,2%

10,3%

L1 = L2 = L3 = 75%

7,2%

10,7%

L1 = L2 = L3 = 100%

7,2%

11,2%

L1 = L2 = L3 = 0%

7,8%

9,1%

L1 = L2 = L3 = 25%

7,8%

10%

8,8%

L1 = L2 = L3 = 50%

7,8%

10,5%

L1 = L2 = L3 = 75%

7,8%

10,9%

L1 = L2 = L3 = 100%

7,8%

11,3%

L1 = L2 = L3 = 0%

8,3%

9,4%

L1 = L2 = L3 = 25%

8,3%

10,2%

L1 = L2 = L3 = 50%

8,3%

10,6%

L1 = L2 = L3 = 75%

8,3%

11,1%

L1 = L2 = L3 = 100%

8,3%

11,5%

L1 = L2 = L3 = 0%

3,3%

5,4%

L1 = L2 = L3 = 25%

3,3%

6,6%

L1 = L2 = L3 = 50%

3,3%

7,2%

t1 = 5% X 1 = X 2 = X 3 = 80.000

14

Spoor Fiscaliteit


L1 = L2 = L3 = 75% X 1 = X 2 = X 3 = 100.000

3,3%

7,6%

L1 = L2 = L3 = 100%

3,3%

8,1%

L1 = L2 = L3 = 0%

3,4%

5,1%

L1 = L2 = L3 = 25%

3,4%

6,2%

L1 = L2 = L3 = 50%

3,4%

6,7%

L1 = L2 = L3 = 75%

3,4%

7,2%

L1 = L2 = L3 = 100%

3,4%

7,6%

Omdat de totale hoeveelheid te betalen registratierechten kan worden verdeeld over drie transacties in plaats van over twee aankopen, geldt dat het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten t RR in tabel 5 lager is dan het tarief dat geldt wanneer het gezin slechts twee woningen koopt over de levenscyclus (tabel 4). (De meeneembaarheid zorgt ervoor dat de contante waarde van de te betalen registratierechten trager stijgt dan de contante waarde van de aankopen van de eigen woning over de levenscyclus van het gezin). Dit effect impliceert ook de daling in t indien er drie in plaats van twee woningen gedurende de levenscyclus worden gekocht. Het effectief transactiekosten tarief t blijft echter hoger dan het statutaire tarief van de registratierechten (behalve bij een tarief van de registratierechten van 10% en wanneer het gezin de woning volledig met eigen middelen financiert).

9. SENSITIVITEITSANALYSE Deze sectie bestudeert de sensitiviteit van het effectief transactiekosten tarief t ten opzichte van de hoogte van de hypotheek.

Tabel 6: sensitiviteitsanalyse m.b.t. hoogte van de hypotheek t RR

t

L1 = L2 = L3 = 0%

8,1%

9,3%

L1 = L2 = L3 = 25%

8,1%

10,1%

L1 = L2 = L3 = 50%

8,1%

10,6%

L1 = L2 = L3 = 75%

8,1%

11%

L1 = L2 = L3 = 100%

8,1%

11,4%

L1 = 100% , L2 = 75% , L3 = 50%

8,1%

11,2%

L1 = 75% , L2 = 50% ,

8,1%

10,8%

t1 = 10% X 1 = X 2 = X 3 = 200.000


L3 = 25%

15


L1 = 75% , L2 = 50% ,

L3 = 0%

8,1%

10,7%

L1 = L2 = L3 = 0%

3,4%

5,1%

L1 = L2 = L3 = 25%

3,4%

6,2%

L1 = L2 = L3 = 50%

3,4%

6,7%

L1 = L2 = L3 = 75%

3,4%

7,2%

L1 = L2 = L3 = 100%

3,4%

7,6%

3,4%

7,4%

t1 = 5% X 1 = X 2 = X 3 = 100.000

L1 = 100% , L2 = 75%

L3 = 50%

L1 = 75% , L2 = 50% ,

L3 = 25%

3,4%

6,9%

L1 = 75% , L2 = 50% ,

L3 = 0%

3,4%

6,8%

Ten opzichte van het uitgangspunt waarbij L constant blijft over de tijd, impliceert een daling van L over de verschillende aankopen een daling van het effectief transactiekosten tarief. De daling is echter al bij al beperkt. De analyse veronderstelde dat de gemiddelde groeivoet van de vastgoedprijzen gelijk is aan 2%. In tabel 7 presenteren we het effectief transactiekosten tarief indien een gemiddelde groeivoet van de vastgoedprijzen van 6% wordt verondersteld. We berekenen t indien het gezin twee aankopen doet over de levenscyclus. Tabel 7: sensitiviteitsanalyse m.b.t. gemiddelde groeivoet van de vastgoedprijzen t h = 6%

t h = 2%

t1 = 10% X 1 = X 2 = 125.000

X 1 = X 2 = 175.000

X 1 = X 2 = 225.000

16

L1 = L2 = 0%

9,4%

9,1%

L1 = L2 = 25%

10,3%

10,2%

L1 = L2 = 50%

10,8%

10,6%

L1 = L2 = 75%

11,2%

11,1%

L1 = L2 = 100%

11,6%

11,5%

L1 = L2 = 0%

9,5%

9,3%

L1 = L2 = 25%

10,3%

10,3%

L1 = L2 = 50%

10,8%

10,7%

L1 = L2 = 75%

11,2%

11,2%

L1 = L2 = 100%

11,6%

11,6%

L1 = L2 = 0%

9,7%

9,6%

L1 = L2 = 25%

10,4%

10,4%

L1 = L2 = 50%

10,9%

10,8%

Spoor Fiscaliteit


L1 = L2 = 75%

11,3%

11,3%

L1 = L2 = 100%

11,7%

11,7%

t1 = 5% X 1 = X 2 = 80.000

X 1 = X 2 = 100.000

L1 = L2 = 0%

5,8%

5,9%

L1 = L2 = 25%

6,9%

7,2%

L1 = L2 = 50%

7,4%

7,8%

L1 = L2 = 75%

7,9%

8,3%

L1 = L2 = 100%

8,3%

8,7%

L1 = L2 = 0%

5,5%

5,6%

L1 = L2 = 25%

6,5%

6,8%

L1 = L2 = 50%

7%

7,3%

L1 = L2 = 75%

7,5%

7,8%

L1 = L2 = 100%

7,9%

8,2%

Een stijging in de groei van de vastgoedprijzen impliceert een stijging in de transactiekosten (netto registratierechten) en een stijging in de te betalen registratierechten. Dit leidt tot een stijging in de te betalen transactiekosten (teller van t ). Een stijging van de vastgoedprijzen impliceert echter ook een stijging in de noemer van t . De resultaten in tabel 7 tonen bijgevolg aan dat een stijging in de groei van de vastgoedprijzen niet leidt tot een opmerkelijke verandering in het effectief transactiekosten tarief t . De analyse veronderstelde dat de tijd tussen de eerste en de tweede aankoop gelijk is aan 20 jaar. In tabel 8 presenteren we het effectief transactiekosten tarief indien het aantal jaar tussen de eerste en tweede aankoop slechts 10 jaar is. Tabel 8: sensitiviteitsanalyse m.b.t. het aantal jaar tussen eerste en tweede aankoop t n =10

t n = 20

t1 = 10% X 1 = X 2 = 125.000

X 1 = X 2 = 175.000


L1 = L2 = 0%

8,1%

9,1%

L1 = L2 = 25%

9,2%

10,2%

L1 = L2 = 50%

9,7%

10,6%

L1 = L2 = 75%

10,2%

11,1%

L1 = L2 = 100%

10,6%

11,5%

L1 = L2 = 0%

8,6%

9,3%

L1 = L2 = 25%

9,5%

10,3%

L1 = L2 = 50%

10%

10,7%

17


X 1 = X 2 = 225.000

L1 = L2 = 75%

10,4%

11,2%

L1 = L2 = 100%

10,9%

11,6%

L1 = L2 = 0%

9%

9,6%

L1 = L2 = 25%

9,9%

10,4%

L1 = L2 = 50%

10,3%

10,8%

L1 = L2 = 75%

10,7%

11,3%

L1 = L2 = 100%

11,2%

11,7%

L1 = L2 = 0%

5,5%

5,9%

L1 = L2 = 25%

6,9%

7,2%

t1 = 5% X 1 = X 2 = 80.000

X 1 = X 2 = 100.000

L1 = L2 = 50%

7,4%

7,8%

L1 = L2 = 75%

7,9%

8,3%

L1 = L2 = 100%

8,4%

8,7%

L1 = L2 = 0%

5,2%

5,6%

L1 = L2 = 25%

6,4%

6,8%

L1 = L2 = 50%

6,9%

7,3%

L1 = L2 = 75%

7,4%

7,8%

L1 = L2 = 100%

7,8%

8,2%

Een daling in de tijd tussen de eerste en tweede aankoop impliceert een daling in het gemiddeld effectief tarief van de registratierechten ten gevolge van het sterker voordeel van de meeneembaarheid. De resultaten in tabel 8 tonen aan dat een reductie in het aantal jaar tussen de eerste en tweede aankoop (van 20 naar 10 jaar) dan ook een daling in het effectief transactiekosten tarief t impliceert.

10.

CONCLUSIE

De analyse in deze paper berekende het effectief tarief van de transactiekosten op de aankoop van de eigen zelfbewoonde woning. Dit tarief houdt, naast de registratierechten (tarief, abattement en meeneembaarheid), ook rekening met de aanvullende transactiekosten. Zo zijn er aanvullende transactiekosten bij de verkoop uit de hand (ereloon van de notaris en diverse aktekosten) en zijn er transactiekosten wanneer een lening wordt aangegaan ter financiering van de aankoop van de woning (registratierecht, hypotheekrecht, zegelrechten, aktekosten, ereloon van de notaris). Deze aanvullende transactiekosten verhogen het effectief transactiekosten tarief aanzienlijk. De stijging is zelfs groter dan de daling van het tarief ten gevolge van het voordeel van de meeneembaarheid en het abattement van de registratierechten. Enkel indien het gezin de aankoop van twee of drie woningen (groot beschrijf) tijdens de levenscyclus financiert zonder

18

Spoor Fiscaliteit


schuld (en wanneer er telkens 20 jaar zit tussen de verschillende aankopen) is het effectief transactiekosten tarief lager dan het statutaire tarief van de registratierechten.


19


Het gemiddeld effectief tarief van de transactiekosten (versie van 25-10-2004)

20

Spoor Fiscaliteit

Het effectief tarief van de transactiekosten op de aankoop van de eigen zelfbewoonde woning

Recommend Documents