HELMOND- NOORD > WIJKVISIE

HELMONDNOORD > WIJKVISIE

1

HELMOND-NOORD > WIJKVISIE


Inhoud

1.

1.

Wijkvisie Helmond-Noord

3

2.

Opzet visie

3

Voor u ligt de wijkvisie van Helmond-Noord. Hierin vindt u de visie van de partners en bewoners van de wijk. In gezamenlijkheid hebben zij de toekomst van Helmond-Noord bepaald. Deze visie geeft antwoord op de vraag: “Wat is de kwaliteit van de wijk in 2030?” en “Wat is ervoor nodig om dit te bereiken?”

3.

Helmond-Noord anno 2011

3

3.1

Algemeen

3

3.2

Sociale en maatschappelijke kwaliteit

3

4.

Marktkwaliteit op hoofdlijnen

8

4.1 Marktontwikkeling

8

4.2

Vraag en aanbod versus de voorraad in Helmond-Noord

9

5.

Ruimtelijke en fysieke kwaliteit

11

5.1

Woonmilieus en de woningen

11

5.2 Winkelcentrum

12

5.3 Woningen

12

5.4

Woningen en woonmilieu per wijk

12

6.

Kansen voor Helmond-Noord

19

Wijkvisie Helmond-Noord

Het initiatief om deze wijkvisie op te stellen komt van toenmalig wethouder Yeyden. De visie is het resultaat van veel voorwerk. Het is het product van vele gesprekken met bewoners en professionals die in de wijk werkzaam zijn. Er zijn gesprekken gevoerd met bewoners in een camper, er is een wijkmanifestatie geweest, een thema-avond en buurtbijeenkomsten. Met bewonersvertegenwoordigers en professionals zijn diverse bijeenkomsten geweest. Er is daarnaast een stedenbouwkundige studie en een data-analyse uitgevoerd. Het resultaat van dit voorwerk is een compleet beeld over de wijk, samengevat in een sterkte- en zwakteanalyse en een verkenning van de kansen en bedreigingen. Op basis van al deze gegevens hebben bewoners en professionals een visie ontwikkeld die ertoe moet leiden dat Helmond-Noord in 2030 een gewilde wijk is. De betrokken partijen: • Bewoners • Stichting Projectgroep Dagelijks Beheer • Woonpartners • Volksbelang • LEV-groep • Politie • Gemeente Helmond

Deel 2 - Visie

21

7. Confrontatiematrix

21

8.

Helmond-Noord 2030

22

8.1

Sleutelproject 1 - Onderzoek mogelijkheden woonruimteverdeling om leefbaarheid te verbeteren

22

8.2

Sleutelproject 2 - Samenwerking tussen partijen duurzaam vormgeven

23

8.3

Sleutelproject 3 - Communicatietraject

24

Boag Advies en Management en Quintis hebben het traject begeleid en de visie op papier gezet.

8.4

Sleutelproject 4 - Aantrekkelijker maken van De Bus

(eventueel samen met het ontwikkelen van een woonservicezone)

24

2.

8.5

Sleutelproject 5 - Werken met een woonservicezone

25

8.6

Sleutelproject 6 - Investeringen in groen en openbare ruimte

25

8.7

Sleutelproject 7 - Toegankelijkheid voor starters vergroten

26

8.8

Sleutelproject 8 - Kwaliteitsverbetering woningen

27

3.

Helmond-Noord anno 2011

3.1 Algemeen Helmond-Noord is met ongeveer 5.000 woningen de grootste wijk in Helmond. Zowel in het oosten als in het westen wordt de wijk begrensd door een kanaal, de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ Zuid Willemsvaart. De wijk is, na een kleinschalig begin aan de zuidrand (jaren ‘50), in de jaren ‘60 en ‘70 sterk uitgegroeid in noordelijke richting. De wijk bestaat volgens de gemeentelijke wijkindelingen uit drie buurten: De Eeuwsels, Binderen en Bloemvelden. Bij de Helmonders zijn er meer subbuurten bekend, te weten: Vogelbuurt, Muziekbuurt, Planetenbuurt, Schilders- en Dichtersbuurt, Bloem- en Paardenvelden (soms De Wilma genoemd), Jeruzalem en Haverveld. De bouw van de wijk is gestart in de jaren ‘50 in de Bloemvelden, daarna volgen De Eeuwsels en Binderen in de jaren ‘60-’70. Figuur 3.1 Helmond-Noord

Opzet visie

Het eerste deel van de visie bestaat uit de context van de wijk, dit bestaat uit de omschrijving en analyse. Het tweede deel bestaat uit de visie op de toekomst van de wijk. Bij de wijkvisie stellen wij ons telkens de vraag: “Wat maakt van Helmond-Noord een gewilde wijk”. Om deze vraag te beantwoorden worden drie dimensies uitgewerkt. Ten eerste de sociale en maatschappelijke kwaliteit, ten tweede de ruimtelijke en fysieke kwaliteit en als derde de marktkwaliteit van de buurten. De sociale en maatschappelijke vitaliteit gaat over hoe prettig mensen (samen) leven in Helmond-Noord, de mate waarin op veranderingen kan worden ingespeeld en de voorzieningen die hieraan bijdragen. De ruimtelijke en fysieke kwaliteit zegt iets over de mate waarin de woningen en woonomgeving aansluiten bij woonwensen van bepaalde groepen. De marktkwaliteit heeft uiteraard een sterke relatie met de eerste twee dimensies. Maar omdat Helmond-Noord een wijk

2

is waar niet iedere bewoner zich op de markt een woning kan veroorloven (koop- of duurdere huurwoning), is onder de marktkwaliteit ook de volkshuisvestelijke kwaliteit geschaard. Deze gaat over de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningen.

3.2 Sociale en maatschappelijke kwaliteit Helmond-Noord heeft een aantal eigenschappen die de wijk sociaal en maatschappelijk vitaal maken. Bewoners geven in gesprekken aan vooral de sociale samenhang en het groen in de wijk te waarderen. De wijk heeft een zeer goed voorzieningenniveau. Er zijn echter ook indicaties dat deze vitaliteit achteruit gaat. Voor de beschrijving van de sociale en maatschappelijke kwaliteit is naast de campergesprekken gebruik gemaakt van gegevens van CBS, de gemeente, het ministerie van VROM (nu BZK), PRIMOS, Pearl en de corporaties. De meeste gegevens zijn van de periode 2009-2011.

3


3.2.1 Leefbaarheid De score op de leefbaarometer (VROM, 2010) is hoofdzakelijk matig positief en positief. In de noordelijke kant van de Bloem- en Paardenvelden is de leefbaarheid matig. Uit gegevens van Woonpartners blijkt ook de Planetenbuurt leefbaarheidsproblemen te kennen. De leefbaarheid is in deze buurten de laatste jaren verbeterd. Dit geldt met name voor de noordkant van de Bloem- en Paardenvelden. 3.2.2 Sociaal-economische kenmerken: benedengemiddelde score Bewoners: enige vergrijzing Helmond-Noord heeft relatief meer ouderen en minder jongeren dan het stedelijk gemiddelde van de Gemeente Helmond. Binderen is het meest vergrijsd. • Een kwart van de bevolking van Helmond is 55 jaar of ouder. Dit percentage ligt in Helmond-Noord met 32% wat hoger. In Binderen is het aandeel ouderen, met name de categorie 65-79-jarigen, wat hoger (37%). • Het aandeel 0-14-jarigen en 15-29-jarigen ligt in HelmondNoord net onder het stedelijk gemiddelde. Op buurtniveau heeft de wijk Binderen gemiddeld minder jongeren.


Arbeidsparticipatie: laag, deels door vergrijzing Iets meer dan 8% van de beroepsbevolking van HelmondNoord was op 1 januari 2011 werkloos. Dit is meer dan het gemeentelijke gemiddelde van 6,6%. 15% Van de werklozen in de stad was in 2009 woonachtig in Helmond-Noord. In Helmond-Noord ontvangt 4,7% van de bewoners een bijstandsuitkering, tegen 3,8% in de gehele gemeente. 17% Van de uitkeringsontvangers in Helmond woonde in 2009 in Helmond-Noord. Allochtonen: iets bovengemiddeld, met name in Bloemvelden In Helmond-Noord is het percentage niet-westerse allochtonen 13%, dat is nauwelijks hoger dan het stedelijk gemiddelde van 12%. Binnen Noord is het aandeel in Bloemvelden het hoogst. Binderen ligt onder het gemiddelde. Tabel 2 Aandeel niet-westerse allochten Buurt % niet-westerse allochtonen Binderen 11% Bloemvelden 18% Eeuwsels 12% Bron: Buurtatlas 2011

Huishoudenstypes: vergelijkbaar met hele gemeente Het meest voorkomende huishoudentype in Helmond zijn gezinnen met kinderen (38%), gevolgd door alleenstaanden (33%) en gezinnen zonder kinderen (29%). De verdeling in Helmond-Noord wijkt daar nauwelijks van af. Op buurtniveau zien wij echter dat Eeuwels met 27% een wat lager percentage alleenstaanden heeft. Binderen heeft door de sterkere vergrijzing een wat hoger aandeel gezinnen zonder kinderen (35%) en relatief minder gezinnen met kinderen (33%). Inkomen: benedengemiddeld Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen bedraagt 85% van het gemiddelde inkomen in de gemeente Helmond (€ 27.400,- versus € 32.235,-). In Bloemvelden is dit het laagst (O&S Helmond 2011). Tabel 1 Inkomen buurten Helmond-Noord 2011 Bloemvelden Binderen Eeuwsels Gemiddeld besteedbaar 25.500 28.200 28.400 inkomen in euro in 2011 Index (100) (ten opzichte 79 88 88 van gemeente)

Het aandeel huishoudens met een laag inkomen ligt in Helmond-Noord (55%) een stuk hoger dan stedelijk gemiddeld (45%) en daarbij is het aandeel hogere inkomens wat lager.

4

Zorg: veel zorgvragers Het aandeel Wmo-cliënten ligt in Helmond-Noord met 7,5% van de wijkbewoners hoog, wat te verklaren is doordat er relatief veel ouderen wonen. In geheel Helmond is dit 5,6% van de totale bevolking. 3.2.3 Leefbaarheidsactiviteiten: veel initiatieven, ook van bewoners Er vinden veel sociale activiteiten plaats in Helmond-Noord. Er zijn drie wijkcentra waar diverse activiteiten plaatsvinden. Bewoners nemen zelf initiatief. Naast het rijke verenigingsleven is er de Stichting Projectgroep Dagelijks Beheer. Er zijn meerdere wijkverenigingen actief in Noord; wijkvereniging Samen Actief, Belangenbehartiging Planetenbuurt, Jeruzalem en seniorenvereniging de Schaapskooi. Ook hebben de Muziekbuurt, de Planetenflats, Haverveld, Bloem- en Paardevelden, Jeruzalem en de Schilders-Dichterswijk een vertegenwoordiging in de wijk door middel van een bewonersgroep, en is er in de Vogelbuurt een activiteitenvereniging. De brede welzijnsorganisatie LEVgroep levert diverse diensten aan groepen en individuele inwoners van de wijk. Het gaat hierbij om leefbaarheidsprojecten (bijvoorbeeld buurtpreventie, overlastbestrijding en buurtbemiddeling), om jeugd- en jongerenwerk, opbouwwerk, en om individuele hulp, bijvoorbeeld gezinscoaches, maatschappelijk werk, sociaal raadsliedenwerk, vrijwillige thuiszorg, ondersteuning van mantelzorgers en ouderenwerk. LEVgroep werkt intensief samen met andere professionele en vrijwilligersorganisaties in de wijk. Bloem- en Paardevelden en Haverveld en de Vogelwijk hebben een buurtpreventie.

De corporaties organiseren buurtbeheerder, professionals die in de wijk actief zijn verenigen zich in een signaleringsteam. Hiermee worden vroegtijdig probleemgevallen gesignaleerd en aangepakt. 3.2.4 Samenleven: sterke binding, verschillende meningen over sociale samenhang Over het algemeen is sprake van een grote mate van wijkgebondenheid van de inwoners van Helmond-Noord. Het verloop van de bevolking is beperkt, weinig mensen verlaten de wijk. De bewoners zelf zijn tevreden over de wijk, zo blijkt uit de campergesprekken. Helmond-Noord is een goede wijk waar het prettig toeven is. Ook de leden van het signaleringsteam zijn het erover eens dat de aanwezigheid van sociale huurwoningen een sterkte van de wijk is. Het zorgt voor huisvestingsmogelijkheden voor mensen met beperkte financiële mogelijkheden. Er zijn wel ontwikkelingen gaande. De veranderende bevolkingssamenstelling in de wijken met sociale huurwoningen (met name de Vogelbuurt), met de nodige verschillen in leefstijlen, leidt wel eens tot botsingen. In de Planetenbuurt is steeds meer sprake van mensen die op zichzelf zijn. De sociale binding neemt in deze buurten af. Dit kan versterkt worden doordat ouderen de wijk moeten verlaten wanneer zij slecht ter been raken. Tijdens de campergesprekken is dit beeld bevestigd. Daarnaast worden hangjongeren en vergrijzing, de verkeersdruk, parkeeroverlast en geluidsoverlast genoemd. Er zijn wel tegengeluiden. Tijdens dezelfde campergesprekken waren ook geluiden te horen dat het juist beter gaat. Er zijn meer jongeren in de wijk komen wonen, de achterstand in het onderhoud (aan woningen) is ingehaald, er zijn meer speelvoorzieningen gerealiseerd, en de sociale samenhang is versterkt. Over het algemeen is te stellen dat er de nodige aandachtspunten zijn, vooral in de Vogel- en Planetenbuurt, maar dat er ook veel goed is en het steeds beter gaat. 3.2.5 Zelfredzaamheid bewoners: veel organiserend vermogen, maar ook achterblijvers Zoals hierboven vermeld is er een rijk verenigingsleven en zijn er diverse initiatieven van bewoners zelf, of waarbij zij betrokken worden. Er zijn echter ook mensen die zichzelf minder goed kunnen redden. De werkloosheid is hoog en er zijn relatief veel mensen met weinig kansen op de arbeidsmarkt. Dit aantal schijnt toe te nemen en heeft mogelijk een relatie met het feit dat er veel sociale huurwoningen in de wijk te vinden zijn. Er is een toename van het aantal mensen dat contributiegelden niet meer op kan brengen, wat duidt op groter wordende armoede. Het aantal huisuitzettingen is bij beide corporaties lager dan het landelijk gemiddelde, maar de verwachting is dat dit gaat stijgen. Ook het aantal huurders met huurachterstanden is op dit moment lager dan andere jaren.

Ouderen kunnen niet goed terecht in de wijk omdat er maar een beperkt aantal seniorenwoningen is. Woningen zijn voor hen niet goed toegankelijk. Tegelijkertijd voelen zij zich sterk verbonden met de wijk. Zodra ouderen minder mobiel worden dreigen zij of thuis in de problemen te komen of zullen zij moeten verhuizen. Dit kan voor hen sociale gevolgen als vereenzaming hebben. 3.2.6 Schoon, heel, veilig: redelijk Over het algemeen scoort Helmond-Noord gemiddeld op waardering van woning, omgeving, voorzieningen en leefbaarheid/veiligheid. (Binnenstad, Oost en West scoren minder goed.) Er wordt wel geklaagd over dat de omgeving niet schoon is. Klachten ten aanzien van het groen gaan over het onderhoud of de veiligheid. Daarnaast is in de piekuren sprake van verkeersonveilige situaties in met name het schoolverkeer. In 2009 voelde 18% van de inwoners van Helmond-Noord zich onveilig in de eigen buurt. Uit politiegegevens blijkt dat er niet meer inbraken zijn dan in andere wijken. Er zijn geen indicaties dat de gevoelens van onveiligheid overeen komen met grotere criminaliteitscijfers. 3.2.7 Voorzieningen: veel, divers De kracht van Helmond-Noord is dat er zeer veel, uiteenlopende voorzieningen te vinden zijn. Deze liggen in het hart van de wijk, waardoor zij goed bereikbaar zijn. Ook over het aanbod van voorzieningen zijn de bewoners meest tevreden. Bij uitstek noemen bewoners winkels als de meest belangrijke voorziening. Daarnaast zijn veel genoemd: scholen, speelvoorzieningen, apotheek, gezondheidscentrum, openbaar vervoer, groen, sport en activiteiten. Wat niet of onvoldoende aanwezig is zijn voorzieningen voor jonge en ook oudere kinderen, sportvoorzieningen, een zwembad en winkels voor niet dagelijkse behoeftes. In november 2011 is een tweede Brede School midden in de wijk geopend. Onderwijs Er zijn vijf basisscholen in de wijk, waarin alle grote geloofsovertuigingen in Nederland in vertegenwoordigd zijn. Daarnaast is er een vrije school en lager speciaal onderwijs. Er zijn twee middelbare scholen (van vmbo tot en met atheneum en een ROC. De meeste leerlingen hoeven voor onderwijs niet de wijk uit. De scholen hebben naast hun onderwijsfunctie ook een signaleringsfunctie. Zij herkennen vaak als eerste opkomende problemen. Sommige scholen geven aan dat zij ook een voorlichtingsfunctie hebben, en geven aan dat zij de mogelijkheid hebben om moeilijk bereikbare mensen te benaderen. Zij zijn een ontmoetingsplaats voor de ouders.

5



Figuur 3.2 Onderwijsvoorzieningen in Helmond-Noord

Zorg De Eeuwsels en de Pannenhoeve zijn twee grote zorgcentra met aanleunwoningen. Naast de functie van verzorgingstehuis bieden zij ook maaltijden, dagverzorging en ontspanningsactiviteiten aan. Bij De Eeuwsels wordt ook psychiatrische zorg aangeboden. Dit complex ligt naast het winkelcentrum, zodat zeer veel voorzieningen nabij zijn. Het Thomashuis is een woonvorm en aanbieder van logies en dagbesteding voor verstandelijk gehandicapten. In het ORO Logeerhuis kunnen gehandicapte kinderen tijdelijk opgevangen worden. Er zijn meerdere aanbieders van kinderopvang, twee huisartsen, pedicures, fysiotherapeuten, een consultatiebureau en drie apotheken. Activiteiten Er zijn drie buurtcentra in de wijk van waaruit veel activiteiten georganiseerd worden: De Boerderij in Eeuwsels, de Terp in Bloemvelden en de Kamenij in de Dichters- en Schildersbuurt. Er wordt veel gebruik gemaakt van de activiteiten in deze buurtcentra. Daarnaast bieden de buurtcentra ruimte aan het rijke verenigingsleven van Helmond-Noord. De nadruk ligt op

Figuur 3.3 Onderwijsvoorzieningen in Helmond-Noord

de avond, de Terp is het enige centrum dat ook overdag open is. Overige activiteiten zijn een scouting, kinderboerderij, dansschool en volksuniversiteit. Naast de Terp is jongerencentrum JOVIC gevestigd, maar dit gaat sluiten. Sport en recreatie Er zijn drie sportzalen in de wijk, waar diverse binnensporten worden uitgeoefend. Daarnaast is er een fietscrossparcours. Aan de rand van de wijk ligt een zwembad, voetbalvelden (Helmond Sport voetbalt aan de zuidkant van de wijk) en enkele tennisparken. Winkels In het hart van de wijk ligt wijkwinkelcentrum De Bus. Hierin zijn diverse branches vertegenwoordigd. Onder andere zijn er twee supermarkten (een goede combinatie van een kwaliteitssupermarkt en een discounter), een slager, visspeciaalzaak, drogisterij, Blokker, bakker en een groenteboer gevestigd. Er is nu nog een bibliotheek in het winkelcentrum aanwezig. Er zijn 100 parkeerplaatsen. Het centrum wordt veel gebruikt, maar het is naar binnen

gekeerd. Daardoor nodigt het niet uit tot ontmoeting (bijvoorbeeld voor ouderen). Het is weinig toegankelijk, met slechte entrees. Het is een typisch winkelcentrum uit de jaren ‘70. Netjes maar met weinig uitstraling. De winkeliers zijn zich momenteel aan het beraden over de toekomst van het winkelcentrum. Zij hebben aangegeven betrokken te willen zijn bij activiteiten in de buurt.

3.2.9 Oplossend vermogen organisaties: goede samenwerking, maar ook verkokering Er is sprake van een goede samenwerking tussen bewonersgroepen en instellingen in de wijk (signaleringsteam, wijkraad, en dergelijke). Toch is er ook sprake van verkokering van een aantal organisaties in de wijk. Samenwerking is niet altijd optimaal.

Een tweede winkelcentrum is gevestigd aan de Vondellaan in het zuiden van de wijk. Dit betreft een lint winkels en aan de overkant van de weg ligt een supermarkt. Deze valt strikt genomen buiten de wijk maar heeft natuurlijk wel een functie voor de wijk. De kleine winkels doen het niet allemaal even goed. Het betreft onder andere een patisserie en lowbudgetkledingzaken. De winkels hebben een functie voor de Schilders- en Dichtersbuurt.

3.2.10 Bijzonderheden per buurt Muziekbuurt Het sociale klimaat in de Muziekbuurt is goed. De bewoners in de buurt hebben een vrij homogene leefstijl en zijn nauw bij elkaar betrokken. Er zijn weinig sociale problemen op wat overlast van hangjongeren na. Toch dreigt een verschuiving in de sociale cohesie in de buurt. Sommige nieuwe bewoners sluiten minder goed aan bij de sociale structuren in de buurt.

3.2.8 Economische vitaliteit Ondernemerschap Ondernemers blijken vaak een nauwe betrokkenheid bij de wijk te hebben. Hun kennis en lef kunnen een positieve impuls zijn voor een wijk. Het voorzieningen- en winkelaanbod is groot, wat duidt op een actieve ondernemersgroep. Zij nemen een actieve rol in en gaan weer aansluiten bij het overleg met de projectgroep. De situatie bij de Vondellaan is kwetsbaar. Vanwege de nabijheid van het centrum en de uitbreiding van het winkelgebied daar, krijgen zij geen kansen om hun gebied te vergroten. Het is ook de vraag of dit levensvatbaar is.

Het is niet duidelijk of er sprake is van asociaal gedrag van nieuwkomers, of dat er vanwege de hogere huizenprijzen mensen instromen met een hoger inkomen, die individualistischer zijn en zich niet conformeren aan de normen van de huidige bewoners.

Bereikbaarheid en verkeer De wijk ligt relatief ver af van de snelweg naar Eindhoven (A270) en de A67, en heeft alleen een drukke ontsluitingsweg (N279) daarheen en naar Den Bosch. Dit is voor mensen die buiten Helmond werken van belang. Veel andere wijken hebben een station, in tegenstelling tot Helmond-Noord. In de toekomst zal dit verbeteren. De N279 naar Den Bosch zal worden verbreed en met de komst van de Noordoostcorridor (nieuwe verbindingsweg tussen N279 en Eindhoven-Noord) zal de wijk goed ontsloten zijn. In de piekuren is sprake van verkeersonveilige situaties in met name het schoolverkeer. De wijk is via drie ontsluitingswegen goed bereikbaar. Er is daarnaast een uitgebreid fietsroutenetwerk. De Nachtegaallaan wordt genoemd als verkeersonveilig bij het oversteken. Parkeerplaatsen liggen voor de woningen in de straat, waardoor auto’s het straatbeeld domineren. Er ontstaan steeds meer parkeerproblemen in de wijk, met name in de zuidelijk gelegen buurten. Het openbaar vervoer is standaard voor een dergelijke wijk. Twee keer per uur rijdt er een bus via Eeuwsels, Binderen en Bloemvelden naar wijkwinkelcentrum De Bus. Doordat de bus een rondje rijdt is er voor alle bewoners binnen 500 meter een bushalte te vinden.

6

Planetenbuurt Er is instroom van mensen van buitenaf die op zichzelf zijn en niet aansluiten op de sociale samenstelling in deze buurt. In sommige gevallen zijn zij ook sociaal zwakker. De bewoners die al wat langer in deze buurt wonen, vinden het imago van de buurt achteruit gaan. Hierdoor is veel ergernis en een lage tolerantie ten aanzien van nieuwkomers met een ander leefstijl. In de Planetenbuurt zijn de woningen gehorig, dit leidt soms tot overlastproblemen. De leefbaarheidsscore is tussen 2006 en 2010 verbeterd (van matig naar matig positief volgens de leefbaarometer van het ministerie BZK). Binderen/Vogelbuurt De parkeerproblematiek in de Vogelbuurt neemt toe. Het sociale klimaat is goed en vergelijkbaar met de Muziekbuurt. Er zijn klachten over toename van sociaal zwakke mensen met een andere leefstijl, die vanuit herstructureringswijken naar de Vogelbuurt komen; het zogenaamde waterbedeffect. Hier kan sprake zijn van (erger wordende) polarisatie. Bloem- en Paardenvelden en Haverveld In Bloem- en Paardenvelden en Haverveld staat voornamelijk de leefbaarheid aan de noordelijke rand van de buurt onder druk (“matig” volgens de Leefbaarometer). De cohesie en betrokkenheid in dit gedeelte van de buurt is te omschrijven als volks en familiaal. De toegankelijkheid voor nieuwkomers met een andere leefstijl of achtergrond is beperkt, wat vernieuwing remt. Ondanks verbetering van de leefbaarheid (het gebied met een matige leefbaarheid is verkleind sinds 2006), is het imago van dit gedeelte van de buurt niet positief.

7


Schilders- en Dichtersbuurt en Jeruzalem Het sociale klimaat in de Schilders- en Dichtersbuurt is goed. De bewoners in de buurt hebben een vrij homogene leefstijl. Er zijn weinig sociale problemen, op wat geluidsoverlast bij een aantal appartementen aan de Rembrandtlaan na. Dit is te verklaren doordat deze complexen voornamelijk aan jongeren verhuurd worden. Volksbelang beheert deze complexen intensiever dan normaal, om de overlast te beperken.

4.

Marktkwaliteit op hoofdlijnen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mate waarin de woningen en woonomgeving aansluit bij woonwensen van bepaalde groepen. De woningen en het huidige woonmilieu worden in beeld gebracht, alsmede de waardering hiervan. Waar mogelijk wordt dit afgezet tegen de woonwensen. 4.1 Marktontwikkeling Het laatste woningmarktonderzoek in Helmond dateert van 2008, voor de crisis. Deze tekorten die hierin geschetst werden kunnen inmiddels als achterhaald beschouwd worden. Zij geven weliswaar een langetermijnrichting aan, maar er zijn steeds meer geluiden dat er vanaf 2030 sprake zou kunnen zijn van demografische krimp. In onderstaande beschrijving van de marktontwikkeling hebben wij de verwachtingen van 2008 geactualiseerd op basis van onze kennis van de huidige woningmarkt in de regio. Dit betreft een interpretatie, en is niet gebaseerd op onderzoek. Vraag korte termijn In 2008 was er een tekort voorzien voor de periode 2008-2013 van meer dan 1.000 middeldure en dure eengezins-koopwoningen. Aan goedkope koopwoningen was een overschot. Ook was er een overschot aan koopappartementen. Er was een klein overschot aan huurwoningen, met name in het goedkope en middeldure segment. Er was vooral een overschot aan eengezinswoningen. Door de crisis is het beperkte overschot aan huurwoningen voorlopig van de baan. Ook zijn er indicaties dat de koopvraag verschuift naar goedkopere woningen, waardoor het grote tekort aan middeldure koopwoningen goeddeels verdampt zal zijn. De vraag naar koopwoningen zal primair gericht zijn op eengezinswoningen en komt voornamlijk van gezinnen. Vermoedelijk bestaat er nu alleen nog een klein tekort aan betaalbare eengezinskoopwoningen. Door een vastzittende woningmarkt (mensen stellen hun verhuizing uit) wordt deze vraag niet gerealiseerd. Dit leidt ertoe dat de druk op de huurwoningmarkt verder vergroot wordt. De vraag van een- en tweepersoonshuishoudens neemt momenteel toe, blijkt uit het woningzoekendensysteem. Uit het woningmarktonderzoek bleek dat de reden van inwoners van Helmond-Noord om te willen verhuizen vooral voortkomt uit de (verwachte) lichamelijke beperkingen en de behoefte aan zorg (20%). Een andere reden was dat de

8


woonomgeving niet meer voldoet, maar deze score (13%) is vergelijkbaar met de meeste andere wijken. De bewoners van Helmond-Noord zijn honkvaster dan de meeste andere Helmonders. In vijf jaar bedroeg het aandeel verhuisde huishoudens 28%. Dit kan meerdere redenen hebben, zoals tevredenheid over de buurt, sociale binding, maar ook het onvermogen om weg te kunnen of leeftijd. Hierover hebben wij geen specifieke informatie. Bevolkingsprognose Er zijn veel verschillende bevolkingsprognoses beschikbaar. De eerste prognose betreft die van de gemeente (2009), vervolgens gaan wij in op die van Pearl. De bevolking van Helmond neemt volgens voorspellingen van de gemeente tot 2030 toe met 8.100 huishoudens. Wanneer alleen naar de autonome bevolkingsgroei wordt gekeken (dus exclusief nieuwbouw en migratie) zou dit al 3.800 bedragen. Wanneer dit uitkomt is er een fors aantal extra woningen nodig is, namelijk 4.700. Dit zou een vraagtoename in Helmond-Noord betekenen. Volgens dezelfde gemeentelijke prognose zijn er 390 extra huishoudens en dus woningen nodig. Dit kan alleen gerealiseerd worden indien deze woningen daadwerkelijk gebouwd worden.

Tabel 4.1 Bevolkingsprognose 2011-2030 volgens de gemeente 2011 2015 2020 2025 2030 abs % Helmond 88.575 89.800 91.000 91.900 92.400 3.800 4%* Helmond 88.575 91.000 93.600 95.400 96.700 8.100 9%** Helmond-Noord 11770 12060 11930 12040 12160 390 3%** Helmond-Noord 11770 11927 157 1%*** Bron: Onderzoek en statistiek, gemeente Helmond * Prognose op basis van autonome bevolkingsgroei (betreft groei zonder migratie (natuurlijke aanwas) en alleen nieuwbouw voor eigen bevolking) ** Prognose op basis van aanvullende nieuwbouw voor migratie *** Helmond-Noord bij inschatting van autonome bevolkingsgroei (gebaseerd op het verschil tussen natuurlijke aanwas en dat voor aanvullende nieuwbouw zoals dat geprognosticeerd is voor de gehele gemeente.

Tabel 4.2 Bevolkingsprognose 2011-2030 volgens PEARL levend-geborenen 2011 1.100 2039 1.000

overledenen saldo vestiging vertrek saldo saldo natuurlijke aanwas 700 400 2.400 2.500 -100 300 1.200 -200 3.200 3.100 100 -100

Deze cijfers schetsen een erg rooskleurig beeld. Andere prognoses, zoals die van PEARL, gaan uit van een gematigde groei en zelfs bevolkingsafname in 2039. De natuurlijke aanwas is dan negatief (sterfteoverschot) en wordt niet aangevuld door migratie. In dit geval kan niet zonder meer worden uitgegaan van groei van Helmond-Noord. De kans is redelijk groot dat de concurrentiepositie van deze wijk onder druk komt te staan, mede gezien de leeftijd die de woningen tegen die tijd hebben. De laatste tien jaar is het aantal huishoudens in de gemeente afgenomen. Er is een vertrekoverschot, met name van jongeren die elders gaan studeren en waarvan het de vraag is of zij ooit terugkeren. Er is een risico van een krimpende bevolking. In deze visie gaan wij uit van stabilisatie. Dit betekent maar nauwelijks groei van het aantal huishoudens in Helmond, dus ook een zeer beperkte aanvullende woningbehoefte in Helmond-Noord. Er moet rekening gehouden worden met een verslechterende concurrentiepositie van Helmond-Noord, zeker als de gemeente de bouw van Brandevoort 2 en andere nieuwbouwprojecten doorzet. Er is een verschuiving zichtbaar van de vraag richting woningen die geschikt zijn voor ouderen. Ten aanzien van de leeftijdsopbouw van de huishoudens valt op dat er sprake is van een forse vergrijzing en afname van het aantal gezinnen (met kinderen). Wel neemt het aantal jonge huishoudens (20-30 jaar) toe. Ook de groep 55-65-jarigen neemt in enige mate toe. Dit betreft de empty-nesters, mensen wier kinderen het ouderlijk nest verlaten hebben. Dit duidt erop dat er behoefte zal ontstaan aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. Hierop kan ingespeeld worden door aanpassingen aan hun huidige woningen te plegen. Indien er woningen worden toegevoegd, dienen ze levensloopgeschikt gebouwd te worden.

4.2 Vraag en aanbod versus de voorraad in Helmond-Noord Qua prijs sluiten de woningen in Helmond-Noord momenteel aan bij de vraag. 56% Van de voorraad bestaat uit huurwoningen. Veruit de meeste zijn middelduur. Er zijn nagenoeg geen dure huurwoningen. Koopwoningen zijn meestal middelduur, maar er is ook goedkoop aanbod. De gemiddelde WOZ-waarde bedraagt € 163.000,-. Deze prijs is betaalbaar voor mensen met een middeninkomen vanaf circa € 40.000 per jaar. De meeste woningen hebben buitenruimte. Bij 11% is dit beperkt en bij 4% is dit er helemaal niet. In lijn met het feit dat de meeste woningen eengezinswoningen zijn, heeft 63% van alle woningen vier of vijf kamers. 15% Van de woningen heeft drie of minder kamers, 9% meer dan zes. Dit betekent dat er weinig grote en dure woningen te vinden zijn. De leeftijdsopbouw van de inwoners van Helmond-Noord is redelijk gemiddeld. Er wonen net iets meer 65-plussers en alleenstaanden. Een bovengemiddeld aandeel (36%) van de bevolking behoort tot de doelgroep (zij komen in aanmerking voor huurtoeslag), 17% heeft een middeninkomen (tot € 40.000,-), een gemiddeld aantal voor de hele stad. Er wonen minder mensen met een hoger inkomen. Wanneer gekeken wordt naar de leeftijd van de mensen en het inkomen, sluit de voorraad aan bij de vraag op korte termijn. De kwaliteit – met name de fysieke toegankelijkheid – sluit niet aan bij wensen van het toenemend aantal (alleenstaande) ouderen. Er zijn maar weinig woningen aangepast, wel is er voldoende ruimte in de meeste woningen om enige aanpassingen aan te brengen.

9


Het voorzieningenaanbod is (zeer) goed te noemen. Omdat de wijk redelijk ver van het centrum ligt is dit essentieel voor de aantrekkelijkheid. Zeker voor ouderen is het belangrijk dat zij in de buurt van voorzieningen wonen. Twee interpretaties over de vraag op langere termijn (over 5 jaar en verder) Het aanbod sluit momenteel prima aan op de vraag op korte termijn. Gezien de toenemende vergrijzing zal de kwaliteit in de toekomst niet voldoende zijn omdat woningen niet voor ouderen geschikt zijn (gemaakt). Op de langere termijn (na 2015) zijn er twee mogelijkheden ten aanzien van de vraagontwikkeling: • Groeiscenario: in het woningmarktonderzoek uit 2008 wordt op de langere termijn (na 2015) een toenemende vraag naar middeldure (€186.000-320.000) en dure koop verwacht (vanaf € 320.000) en een afname van de vraag naar goedkope koop en goedkope en betaalbare huurwoningen. Dit zal ten koste gaan van de marktpositie van Helmond-Noord. Dit wordt versterkt indien er nieuwe woningen in Brandevoort 2 en andere projecten worden toegevoegd die in dezelfde prijscategorie als Helmond Noord vallen. Deze woningen zullen van hogere kwaliteit zijn dan die in Helmond Noord. In dit geval zal een kwaliteitsimpuls nodig zijn. • Stagnatiescenario: indien de bevolkingsgroei stagneert of de bevolking zelfs gaat krimpen, zal dit een uitval van de duurdere koopvraag betekenen en zal verschuiving van huur naar koop in mindere mate plaatsvinden. Er is immers weinig instroom van mensen met een hoger inkomen en mensen met een goed perspectief op de arbeidsmarkt trekken weg. Dit betekent dat de woningvraag in toenemende mate komt van mensen met lage inkomens en weinig kansen op de arbeidsmarkt. Vergrijzing en ontgroening zal in dit scenario versneld plaatsvinden. In dit geval zal er behoefte blijven bestaan aan de woningen in Helmond Noord (goedkope en middeldure huur en koop, met name in de goedkopere prijscategorie) en aanvullend daarop zal het tekort aan levensloopgeschikte woningen toenemen. Het risico van het toevoegen van nieuwe woningen elders in lagere prijscategorieën, wordt voor de marktpositie van Helmond Noord nog groter. Conclusie De bij de wijkvisie betrokken partners denken dat er rekening mee gehouden moet worden dat de bevolkingsgroei van Helmond zal stagneren of zelfs afnemen rond 20301. Dit betekent dat de woningen in Helmond Noord gezien hun prijs (goedkoop en betaalbaar in de huur- en koopsector) aantrekkelijk zullen blijven, maar dat de kwaliteit, met name de toegankelijkheid, verbeterd zal moeten worden. Indien in


Brandevoort 2 veel nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd, zal dit ten koste gaan van de populariteit van Helmond Noord. Met name de betaalbare koopwoningen zullen in populariteit dalen omdat naar verwachting vooral in deze prijscategorie de concurrentie zal toenemen. Daarnaast denken wij dat de vraag naar huurwoningen met een prijs van €650-800 zal toenemen, ten koste van de vraag naar sociale huurwoningen. In beide gevallen spelen een aantal ontwikkelingen binnen de sociale huursector mee. Sociale huurwoningen zijn momenteel alleen toegankelijk voor huishoudens met een inkomen tot ca. € 33.000. Corporaties dienen 90% van hun woningen aan deze inkomensgroep aan te bieden. Door deze regeling valt de groep middeninkomens (€ 33.000-43.000) ‘buiten de boot’, omdat alleen een goedkope koopwoning voor hen bereikbaar is en zij teveel verdienen voor een sociale huurwoning. Daar komt bij dat mensen met een inkomen boven € 43.000 een forse, extra huurverhoging van 5% per jaar tegemoet kunnen zien en krijgen huurders mogelijk het recht om hun woning te kopen. Deze maatregelen stimuleren in theorie het kopen van een goedkope woning en het huren van een woning tussen € 650-800 en het remt de vraag naar sociale huurwoningen. De vraag naar koopwoningen is momenteel niet merkbaar toegenomen omdat de woningmarkt ‘op slot’ zit. Mensen kunnen steeds minder lenen, huizenprijzen dalen en er is geen duidelijkheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor durven en kunnen weinig mensen een woning te kopen, en blijven zij in hun huidige huurwoning zitten. De druk op de markt voor sociale huurwoningen neemt hierdoor toe. Het is maar de vraag of er in de toekomst meer mensen een woning zullen kopen door bovengenoemde maatregelen. De ervaring is dat maar weinig huurders hun woning willen kopen, en in een onzekere markt – die waarschijnlijk onzekerder wordt bij krimp – zullen de effecten klein zijn. Maar omdat de middeninkomens tussen wal en schip blijven vallen, zal er een vraag naar huurwoningen met een prijs van € 650-800 ontstaan. Wanneer de woningmarkt van slot raakt, zal de vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen door deze maatregelen toenemen. In het volgende hoofdstuk wordt per buurt de marktkwaliteit nader uitgewerkt. Voor de overzichtelijkheid is de marktpositie bij de ruimtelijke en fysieke kwaliteit geplaatst. De sociale en maatschappelijke kwaliteit van de buurten zijn echter ook van belang voor de marktkwaliteit, hiermee is in de omschrijving rekening gehouden.

De verwachting van de mate en snelheid waarop dit gebeurt lopen bij de twee betrokken corporaties wat uiteen. Volksbelang houdt rekening met stagnatie, Woonpartners met krimp.

1

De geschetste effecten zijn op hoofdlijnen gelijk.

10

• Vraag en aanbod zijn op de huurmarkt zijn nu redelijk in balans • Er is een klein tekort aan betaalbare en middeldure eengezinskoopwoningen, maar mensen stellen hun verhuizing uit wegens een vastzittende woningmarkt • Er is een beperkt overschot aan koopappartementen • Bewoners van Helmond-Noord zijn honkvast • Relatief veel verhuisgeneigden geven aan te willen verhuizen vanwege (verwachte) lichamelijke beperkingen Lange termijn • Wij verwachten een stagnatie van de bevolkingsontwikkeling, en daardoor sterkere ontgroening en vergrijzing • Wij verwachten dat er geen overschotten aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen zullen ontstaan in Helmond • De woningen in Helmond Noord zullen gezien hun prijs aantrekkelijk blijven, maar de kwaliteit moet op niveau gehouden worden, en de toegankelijkheid zal verbeterd moeten worden. • Indien er veel nieuwbouw plaatsvindt zal dit ten koste gaan van de marktpositie van de woningen in Helmond Noord, met name in de prijscategorie rond € 200.000. • Vanwege ontwikkelingen in de sociale huursector ontstaat er een markt voor duurdere huurwoningen (€ 650-800)

van de hoofdstructuur (groen, belangrijke verkeerswegen). Daarnaast zijn er veel garageboxen, die het straatbeeld een desolaat uiterlijk geven. Er is sprake van functiescheiding, wat het gebied wat monotoon maakt. Ligging van de wijk Ligging:

Centrum stad/nabij centrum/ perifeer Nabijheid van voorzieningen: Direct in buurt/wijk/stad Mate van functiemening: Per kavel/straat/complex/ buurt/wijk/nabij wijk/geen Functies: Wonen/werken/voorzieningen/ leisure/overig in de wijk zijn diverse winkels te vinden, onder andere in het buurtwinkelcentrum, school, buurthuis, apotheek, et cetera Opzet van de wijk Overheersende bouwperiode: Voor 1900/1900-1945/ 1945-1960/1960-1990/1990-nu Stedenbouwkundige structuur: Planmatig/semi-organisch/ organisch Dichtheid: Laag/midden/hoog Straatprofiel Inrichting straat:

5.

Ruimtelijke en fysieke kwaliteit

5.1

Woonmilieus en de woningen

5.1.1 Woonmilieu Helmond-Noord: stedelijk, naoorlogs grondgebonden woonmilieu Helmond-Noord is een ruim opgezette wijk die is omsloten door groen, waarvan met name de westen noordkant aantrekkelijk zijn. Om de wijk liggen kanalen en een groen landschap van hoge kwaliteit. Dit zorgt er wel voor dat de wijk enigszins geïsoleerd ligt ten opzichte van de wijdere omgeving. De buurten bestaan uit gelijksoortige woonmilieus: stedelijk, naoorlogs grondgebonden. Er is veelal gebruik gemaakt van strokenbouw. De architectuur is doelmatig, er zijn geen bijzondere architectuur of monumentale gebouwen te vinden. De wijk is hierdoor weinig herkenbaar. Het groen in de wijk is een drager van het gebied, wat door de bewoners zeer gewaardeerd wordt. Er is een groenstructuur (in enkele gevallen zelfs met kanalen) en er zijn veel groene pleintjes en plekken. Soms is het groen niet bruikbaar omdat het de drukke verkeersaders volgt. Daarnaast zijn er enkele goede verbindingen naar het groen dat om de wijk ligt, maar dit geldt niet voor iedere buurt.

Verkeerssituatie:

OV: Parkeren: Pleinen:

Kwaliteit openbare ruimte:

Recht en raster/brede lanen/ kronkelende straten/ eenrichtingswegen/middenberm/ vrijliggende fietspaden Filevorming/druk/rustig/stil Alleen de doorgangswegen zijn wat drukker Veel/beperkt/geen (frequentie) bus Op straat/parkeergarages geen parkeerklachten Stadspleinen/pleintjes en plantsoenen met kleinschalige speelvoorzieningen Laag/middel/hoog de bestrating is standaard. Er is veel groen van een omliggend park, plantsoenen en groenstroken. Daarnaast zijn er tuinen. Enkele plekken zijn stenig. Kanalen aan westen oostzijde

Op veel plekken in de wijk is sprake van strokenverkaveling, waardoor voorkanten van woningen grenzen aan achtertuinen. Soms grenzen achterkanten van woningen aan onderdelen

11


5.2 Winkelcentrum Zoals eerder al werd gesteld vormt het winkelcentrum het hart van de wijk, maar nodigt het door zijn naar binnen gekeerde verschijningsvorm niet uit tot ontmoeting. De stijl uit de jaren ‘70 maakt het gedateerd en met weinig uitstraling. Juist omdat het winkelcentrum het hart van de wijk vormt wordt een herkenningspunt - bijvoorbeeld een opvallend gebouw - gemist. 5.3 Woningen De meeste bewoners die tijdens de campergesprekken zijn gesproken zijn voor het overgrote deel tevreden met de woning. Hoewel slechts 6% de kwaliteit van de woning met een “uitstekend” kwalificeert, vindt 80% de kwaliteit van de woning voldoende of goed. Eén op de zeven geeft aan de kwaliteit matig of slecht te vinden. Er is een verschil in de waardering van de eigen woning tussen kopers en huurders. Onder kopers vindt 60% de eigen woning goed tot uitstekend en 40% voldoende. De huurders zijn minder positief. Van hen vindt 51% de woning van goede tot uitstekende kwaliteit, 34% van voldoende kwaliteit en 13% van matig tot slechte kwaliteit (2% gaf geen antwoord). De ondervraagde mensen die hun woning met matig of slecht beoordelen, wonen voornamelijk verspreid over de Schilders- en Dichtersbuurt, Bloem-, Paardenvelden en Jeruzalem. Het aandeel mensen dat in deze buurten woont en de woning als onvoldoende beoordeeld is beperkt, ruim driekwart van de bewoners beoordeelt de kwaliteit van de woning als voldoende of beter. 5.4 Woningen en woonmilieu per wijk Per wijk worden de bijzonderheden over de woningen en het woonmilieu eruit gelicht. 5.4.1 Eeuwsels: Muziekbuurt en Planetenbuurt De Eeuwsels is de meest noordelijke buurt van Helmond. Het bestaat uit de subbuurten Muziekbuurt en Planetenbuurt. In De Eeuwsels liggen 1.569 woningen, waarvan 84% eengezinswoningen en 16% meergezinswoningen. De koop-/ huurverhouding is 60/40%. Woonpartners heeft 95% van de huurwoningen in eigendom. Hiervan zijn 30% appartementen met lift, de overige 70% zijn eengezinswoningen.

Figuur 5.2 Veel voorkomend woningtype Muziekbuurt

12


Figuur 5.1 Muziekbuurt

Muziekbuurt Woonmilieu De Muziekbuurt bestaat uit voornamelijk strokenbouw met grondgebonden doorzon-eengezins-woningen. De woningen hebben een standaard uiterlijk voor woningen uit de jaren ‘70. De bouwblokken liggen parallel aan elkaar en hebben een voor- en achtertuin. Door de strokenbouw liggen de voorkanten van woningen vaak aan de achtertuinen. Hiertussen lopen paden. Aan de buitenste randen liggen twee-onder-een-kapwoningen. Er zijn veel grote collectieve ruimtes, geschikt voor recreatie. Midden in de buurt ligt een plantsoen, het overige groen komt uit de tuinen. Aan de westen noordkant van de buurt ligt een park met beek. Volkshuisvestelijke kwaliteit woningen De bouwtechnische conditie is in de Muziekbuurt over het algemeen goed. De huurwoningen zijn na 30 tot 40 jaar toe aan een onderhoudsbeurt. Woonpartners heeft een

renovatieprogramma lopen dat in 2017 voor diverse projecten gereed moet zijn. De functionele kwaliteit van de woningen is goed. Zij hebben een zolder en voldoende ruime kamers (tussen de vier en de zes kamers, waaronder de woonkamer) voor een gezin. Voor mensen met een fysieke beperking zijn deze woningen niet geschikt. Er is echter voldoende ruimte om een aantal aanpassingen te plegen om deze woningen voor hen toegankelijk te houden. Dit is in een aantal woningen reeds gebeurd. De betaalbaarheid van de wijk varieert. De huurwoningen zijn over het algemeen middelduur. Koopwoningen kosten rond tussen de € 180.000,- en de € 230.000,-. Voor mensen met een middeninkomen (€ 33.000,- - € 40.000,-) is de wijk moeilijk betaalbaar (met een inkomen van € 33.000,- kon eind 2011 een hypotheek van € 150.000,- worden afgesloten). Marktpositie Deze wijk is redelijk gewild bij gezinnen. Omdat de huurprijzen wat hoger liggen dan de overige buurten in Helmond-Noord trok dit tot voor kort mensen met een wat beter inkomen aan. Nu dienen de corporaties 90% van de sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen tot € 33.641,- te verhuren, waardoor middeninkomens niet meer in deze woningen terecht kunnen. De woningen worden naar verwachting alleen nog maar verhuurd aan mensen met een lager inkomen. De gemiddelde huurprijs van de eengezinswoning is middelduur, en sluit aan bij de actuele vraag van gezinnen. Koopwoningen zijn middelduur. Het prijsniveau is net wat hoger dan andere woningen in Helmond-Noord. Zij liggen redelijk goed in de markt, wat ook bij verbeterende marktomstandigheden zo zal blijven. De woningen zijn van betere kwaliteit dan bijvoorbeeld de Planetenbuurt. Zij zijn wat ruimer en minder sober vormgegeven. Voor starters en veel jonge gezinnen die willen kopen is deze wijk te duur. Voor ouderen die willen anticiperen op een verslechterende gezondheid zijn de woningen momenteel niet geschikt, maar het is wel mogelijk om aanpassingen voor mindervaliden aan te brengen. Voor de groep die dit wil is het dan mogelijk om in de wijk te blijven wonen en voor ouderen zijn de aangepaste woningen aantrekkelijk. Er worden seniorenwoningen gebouwd aan de westkant van de Eeuwsels. Gezien de goede kwaliteit van deze woningen zal er een deel ervan te verhuren zijn als duurdere huurwoning (€ 650-800).

Figuur 5.3 Planetenbuurt

Planetenbuurt Woonmilieu De woningen in de Planetenbuurt zijn over het algemeen een stuk kleiner en hebben voornamelijk platte daken. De woningen hebben een (kleine) voortuin en achtertuin. In het verleden hebben corporaties circa 70% van de woningen verkocht. Aan de zuidwestkant staan vijf galerijflats. De stedenbouw-kundige structuur is rommelig, met een slechte interactie met het groen, met name omdat achterkanten erop uitkomen. De inrichting van de openbare ruimte is karig. Volkshuisvestelijke kwaliteit woningen De bouwtechnische conditie is in de Planetenbuurt over het algemeen redelijk. Er is een discussie over de matige uitstraling van woningen. Dit betreft zowel de sociale huurwoningen als de koopwoningen. Enkele koopwoningen kennen achterstallig onderhoud. Omdat er veel woningen

Figuur 5.4 Veel voorkomende woningtypes Planetenbuurt

13


verkocht zijn, hebben corporaties weinig grip op het opknappen van deze buurt. Er zijn signalen over gebrekkige geluidsisolatie. Dit uit zich onder andere in incidentele klachten. De functionele kwaliteit van de meeste eengezinswoningen is voor gezinnen matig, omdat zij relatief aan de kleine kant zijn doordat een zolder ontbreekt. De woningen hebben wel een berging/schuur. Voor een- en tweepersoonshuishoudens en jonge gezinnen zijn zij meer geschikt. Voor mensen met een fysieke beperking zijn deze woningen beperkt toegankelijk en vanwege hun indeling zijn deze lastig levensloopgeschikt te maken. Er is een aantal drive-inwoningen die ruimer zijn en functioneler, maar niet levensloopgeschikt. Er zijn vijf galerijflats die in de jaren ‘90 ingrijpend zijn gerenoveerd. Alle complexen hebben een lift, twee complexen zijn specifiek voor senioren geschikt gemaakt. De betaalbaarheid is goed. De huurwoningen zijn over het algemeen goedkoop tot middelduur. In de koopsector worden de platte-dak-woningen verkocht voor een lage prijs (€ 130.000,- € 160.000,-). Ook de lage middeninkomens kunnen in deze wijk terecht. Marktpositie In de huidige woningmarkt zijn deze woningen met name aan gezinnen nog goed verhuurbaar, ook al zijn zij aan de kleine kant. Bij een aantrekkende economie zullen deze in populariteit dalen. De platte-dak-woningen worden verkocht voor een lage prijs (€ 130.000,- - € 160.000,-), een indicatie van een betrekkelijk beperkte vraag. Naast de matige uitstraling, versterkt door achterstallig onderhoud van enkele koopwoningen, zal het imago en de sociale kwaliteit hierbij een rol spelen. Bij een aantrekkende woningmarkt zal de toch al gebrekkige populariteit vermoedelijk verder afnemen. Deze wijk dient in de gaten gehouden te worden omdat er signalen zijn dat de buurt achteruit gaat, zowel fysiek als sociaal. Deze wijk is vooral op basis van de lage huur- en koopprijzen aantrekkelijk. De woningen zijn momenteel haalbaar voor starters en mensen die gezien hun inkomen net niet in een huurwoning terecht kunnen (inkomen tussen de € 33.000,en de € 40.000,-), vaak jonge gezinnen. Voor hogere inkomens is deze wijk oninteressant. Gezien de beperkte kwaliteit van de woningen zullen zij dat ze niet goed zullen kunnen concurreren met andere woningen in de prijsklasse € 650-800, indien dit aanbod gerealiseerd wordt. In de buurt staan vijf appartementencomplexen met lift, waarvan twee (beperkt) zijn opgeplust voor uitsluitend de doelgroep senioren. In de andere drie flats wonen ook relatief veel ouderen. Omdat er in Helmond-Noord weinig aanbod voor ouderen is, wordt niet gevreesd voor de marktpositie van deze woningen. Omdat de meeste eengezinswoningen momenteel niet levensloopgeschikt zijn en maar in beperkte mate te maken, zijn deze woningen voor ouderen minder aantrekkelijk.

14


5.4.2 Binderen (Vogelbuurt) Binderen ligt in het zuidwesten van Helmond-Noord en heet van oudsher de Vogelbuurt. In Binderen zijn 1.730 woningen gelegen, waarvan driekwart eengezinswoningen en een kwart meergezinswoningen. De koop-/huurverhouding is 48-52%. Circa driekwart van de huurwoningen is een eengezinswoning, de rest zijn appartementen. De gemiddelde huurprijs van de appartementen bedraagt € 368,- (goedkoop), van de eengezinswoningen € 505,- (middelduur). De meeste woningen zijn halverwege de jaren ‘60 gebouwd. Er zijn enkele grondgebonden ouderenwoningen. De seniorencomplexen zijn gericht op zorg.

Figuur 5.6 Veel voorkomend woningtype in Binderen

Binderen (Vogelbuurt) Woonmilieu De buurt bestaat uit voornamelijk aaneengesloten bouwblokken met grondgebonden doorzon-eengezins-woningen met zolder. De Vogelbuurt lijkt qua opzet op de Muziekbuurt. Aan de zuidkant ligt een gedeelte dat is omsloten door doorgaande wegen en schoolgebouwen. Hierdoor ligt het enigszins afgezonderd van de rest van Binderen. Het gedeelte rondom het Korhoenderhof in de zuidwestkant van de buurt, is te omschrijven als een woonerfwijk. Dit gedeelte is nieuwer dan de rest maar is zeer sober vormgegeven met platte daken. Aan de westrand liggen aan de parkrand twee-ondereen-kapwoningen, in de omgeving van de Vinkelaan zijn enkele appartementencomplexen te vinden. Midden in de buurt ligt een plantsoen, het overige groen komt uit de tuinen. Rondom de school en seniorenhuisvesting is ook veel groen te vinden. Aan de westkant van de buurt ligt een groengebied met beek en kanaal. De oostkant van de wijk wordt gemarkeerd door een park met grachten. Aan de rand van het wijkcentrum staat een complex van Vitalis, een seniorencomplex met dure huurwoningen.

Figuur 5.7 Subbuurt rondom de Korhoenderhof en appartementen aan de Vinkelaan

Figuur 5.5 Binderen (Vogelbuurt)

Volkshuisvestelijke kwaliteit woningen De bouwtechnische conditie is over het algemeen goed. De functionele kwaliteit van de eengezinswoningen is prima. Het zijn doorgaans (vrij) ruime woningen met een zolder en schuur. De indeling is goed. De functionele kwaliteit van de appartementen is goed. De toegankelijkheid is voor mensen met een fysieke beperking niet goed. In de eengezinswoningen is er voldoende ruimte om een aantal aanpassingen te plegen om deze woningen voor mensen met een fysieke beperking toegankelijk te houden. Dit is in een aantal woningen reeds gebeurd. De appartementen zijn wegens afwezigheid van een lift alleen tegen hoge kosten levensloopgeschikt te maken. De betaalbaarheid is goed. Huurwoningen zijn middelduur, alleen de appartementen nabij de Vinkelaan zijn goedkoop. De prijs van de meeste koopwoningen varieert tussen de € 150.000,- en de € 225.000,-, al is het goedkope aanbod beperkt. Starters en jonge gezinnen die willen kopen hebben soms een kans, maar vaak is deze wijk te duur voor deze groep. Er is weinig aanbod voor jongeren. Voor goedkoop aanbod kunnen zij alleen aan de Vinkelaan en omstreken terecht. Voor senioren die nog geen of weinig zorg behoeven maar fysiek minder worden is er weinig aanbod. De meeste eengezinswoningen zijn niet levensloopgeschikt, maar er is voldoende ruimte om aanpassingen te plegen om deze voor senioren geschikt te maken. Voor wonen met zorg kunnen senioren in De Eeuwsels terecht.

Marktpositie De marktpositie van de meeste woningen is vergelijkbaar met de Muziekbuurt. Deze wijk is redelijk gewild bij gezinnen. De gemiddelde huurprijs van de eengezinswoning is middelduur, en sluit aan bij de actuele vraag van gezinnen. Koopwoningen zijn middelduur. Zij liggen redelijk goed in de markt, wat naar verwachting ook bij verbeterende marktomstandigheden zo zal blijven, mede omdat de woningen van prima kwaliteit zijn. Gezien de goede kwaliteit van deze woningen zal er een deel ervan te verhuren zijn als duurdere huurwoning (€ 650-800). Ondanks het feit dat de appartementen rondom de Vinkelaan er van buiten niet aantrekkelijk uitzien, zijn zij momenteel goed verhuurbaar. Zij zijn gunstig geprijsd en er is een beperkt aanbod aan goedkope appartementen in de wijk. Omdat deze woningen niet voor ouderen geschikt zijn zal in de komende jaren besloten worden over de toekomst van deze appartementen. De grondgebonden seniorenwoningen zullen ook in de toekomst erg gewild zijn, gezien het beperkte aanbod in de wijk en het feit dat veel ouderen graag in hun huidige wijk blijven wonen. Hetzelfde geldt voor de zorgwoningen. Omdat de eengezinswoningen tot op zekere hoogte levensloopgeschikt te maken zijn, kunnen ouderen langer in hun huidige woning blijven wonen en blijft de wijk voor hen aantrekkelijk (mits zij de aanpassingen willen of kunnen laten uitvoeren). De woningen liggen wat verder verwijderd van het winkelcentrum, wat voor minder valide ouderen als onwenselijk wordt beschouwd.

15


5.4.3 Bloem- en Paardenvelden en Haverveld Bloem- en Paardenvelden en Haverveld bevat 1.744 woningen, waarvan 82% eengezinswoningen en 18% meergezinswoningen. De koop-/huurverhouding is 25% respectievelijk 75%. De buurt is te onderscheiden in de Bloem- en Paardenvelden en Haverveld. Volksbelang bezit driekwart van de huurwoningen, gelegen door de hele buurt. Woonpartners heeft bezit in de zuidelijke rand, in de zogenaamde Schilders- en Dichtersbuurt. Driekwart van de huurwoningen is een eengezinswoning, de rest is een appartement of maisonnette. Woonmilieu Een groot gedeelte van de buurt bestaat uit de Bloem- en Paardenvelden, een reeks van drie ‘stempels’ neergezet met identieke woningen. Het zijn aaneengesloten bouwblokken met eenvoudig vormgegeven, grondgebonden eengezinswoningen met zolder. In ieder stempel is in het midden een plantsoen te vinden. Desondanks is het uiterlijk van de buurt redelijk stenig. Aan de westrand is een nieuwer gedeelte te vinden; Haverveld. Deze buurt is in woonerfstijl gebouwd, met aparte parkeer-vlakken en een woonerfachtige structuur. Het oogt vriendelijk en is tamelijk groen. Helemaal aan de oostrand, aan het kanaal, is een rij van vijf maisonnettes met matige architectonische kwaliteit geplaatst, in een parkstedelijk woonmilieu. Aan de zuidrand zijn De Pannehoeve - een zorgappartementencomplex - en de Pauluskerk gelegen, in een redelijk groene omgeving. Volkshuisvestelijke kwaliteit De bouwtechnische conditie van de eengezinswoningen is goed. De woningen in Haverveld zijn relatief nieuw en de woningen in de Bloem- en Paardenvelden zijn tussen 2004 en 2006 gerenoveerd. Alleen de maisonnettes zijn technisch wat verouderd, voor 2017 zullen hier bouwtechnische verbeteringen plaatsvinden (aangezichts-verbetering en betere energieprestaties). De functionele kwaliteit van de eengezinswoningen is prima. De woningen zijn van een redelijke omvang, met een zolder en schuur. De indeling is goed. Er is ruimte om de woningen aan te passen voor mensen met een


Figuur 5.8 Bloem- en Paardenvelden en Haverveld

hoogte levensloopgeschikt te maken zijn, kunnen ouderen langer in hun huidige woning blijven wonen en blijft de wijk voor hen aantrekkelijk (mits zij de aanpassingen willen of kunnen laten uitvoeren). De woningen aan de zuidkant van de buurt liggen wat verder verwijderd van het winkelcentrum, wat voor minder valide ouderen als onwenselijk wordt beschouwd. Wel kunnen zij voor diensten in de Pannehoeve terecht. Zorgbehoevende senioren kunnen in dit complex wonen. Mensen met een hoger inkomen zullen zich niet gauw in deze wijk vestigen, zeker niet als het statuszoekers zijn.

fysieke beperking, wat in een aantal woningen reeds is gebeurd. De functionele kwaliteit van de bovenwoningen van de maisonnettes is goed, de woningen op de begane grond zijn vrij klein, waardoor zij alleen voor alleenstaanden geschikt zijn. De toegankelijkheid is voor mensen met een fysieke beperking in de bovenwoningen van maisonnettes niet goed wegens het ontbreken van een lift. Op de begane grond is dit wel het geval, al zijn het geen volledig levensloopgeschikte woningen. De betaalbaarheid is goed. Huurwoningen zijn middelduur, alleen de maisonnettes aan het kanaal en de woningen in Jeruzalem zijn goedkoop. De prijs van de meeste koopwoningen varieert tussen de € 150.000,- en de € 210.000,-. De Pannehoeve denkt na over herontwikkeling van het bezit.

Figuur 5.9 Veel voorkomend woningtype in Bloem- en Paardenvelden en Haverveld

16

Figuur 5.10 Appartementen aan kanaalrand

Marktpositie Starters en jonge gezinnen met een lager middeninkomen hebben goede kansen in deze buurt. Jongeren kunnen voor goedkoop aanbod terecht in de maisonnettes, met name in de kleine en goedkope woningen op de begane grond. De maisonnettes zijn voor gezinnen met jonge kinderen lastig omdat er geen lift is. Ondanks het beperkte aanbod voor jongeren in deze wijk, kan de matige architectonische en bouwtechnische kwaliteit van de maisonnettes in de toekomst wel voor verhuurproblemen zorgen, wanneer hier niets aan wordt gedaan. Het risico is dat er dan mensen op af komen die zich geen wachttijd kunnen permitteren, waardoor deze complexen achter zullen blijven bij de buurt. Dit is slecht voor het imago en dus de marktpositie van de buurt. Opvallend is dat de koopwoningen in de noordkant van de Bloem- en Paardenvelden goedkoper zijn dan die aan de zuidkant van deze buurt. De sociale structuur en het imago zullen hieraan debet zijn omdat de woningen verder identiek zijn. Voor verhuur zal belangstelling blijven bestaan bij mensen die aansluiten bij de leefstijl van dit gedeelte. Het is echter de vraag of de woningen als duurdere huurwoning (€ 650-800) te verhuren zijn. Omdat de eengezinswoningen tot op zekere

5.4.4 Schilders- en Dichtersbuurt, Jeruzalem Het woonmilieu in deze buurt is afwisselend. Het meest voorkomende woonmilieu bestaat uit aaneengesloten bouwblokken met grondgebonden eengezinswoningen met zolder. Deze zijn gedeeltelijk gerenoveerd en hebben een behoorlijke architectonische kwaliteit. Aan de rand van de wijk zijn sober vormgegeven appartementen te vinden. Er is ook een aantal grondgebonden seniorenwoningen in een hofje te vinden. Het architectonisch meest uitgesproken gedeelte is Jeruzalem, een duplexbuurtje in de zuidwestelijke punt van de wijk. Dit buurtje is gebouwd aan het begin van de jaren ‘50, in de voor die tijd kenmerkende prefabbouw. Hoewel dit soort wijken doorgaans door menigeen niet gewaardeerd wordt, hebben zij enige cultuurhistorische waarde omdat zij de bouw uit de wederopbouwperiode vertegenwoordigen. Volkshuisvestelijke kwaliteit De functionele kwaliteit van de eengezinswoningen is prima en vergelijkbaar met de Muziek- en Vogelbuurt. De duplexwoningen zijn vrij ondiep en hebben geen zolder. In alle eengezinswoningen is er voldoende ruimte om aanpassingen te doen voor mensen met een fysieke beperking. De appartementen hebben een goede indeling. Een lift ontbreekt, waardoor zij niet geschikt zijn voor mensen met een fysieke beperking. De bouwtechnische kwaliteit van de eengezinswoningen is goed. De duplexwoningen zijn gerenoveerd. De bouwtechnische kwaliteit van de appartementen verschilt.

Figuur 5.11 Veel voorkomend woningtype Schilders- en Dichtersbuurt

17


De appartementen aan de Rembrandtlaan zijn gedateerd en worden vooral aan jongeren verhuurd (voor hen is vooral de prijs van belang). Hier vindt iets meer geluidsoverlast plaats dan gemiddeld. Momenteel beraadt Volksbelang zich over de toekomst van deze appartementen. De buitenschil van de appartementen aan de Van Ruysdaelstraat is een aantal jaar geleden opgewaardeerd. De appartementen hebben een nieuw, ruim balkon met schuifpui gekregen waardoor de uitstraling van de flat is verbeterd. De betaalbaarheid is goed. Veel huurwoningen zijn middelduur. Er is een behoorlijke voorraad goedkope woningen, namelijk de duplexwoningen en appartementen. Er is weinig koopaanbod, de prijzen liggen tussen € 160.000,- en € 225.000,-. Aan de Pieter de Hooghstraat is het seniorencomplex Het Palet te vinden. Senioren met een hoog inkomen kunnen een appartement huren in het complex van Vitalis terecht.


seniorenwoningen. Deze liggen in de buurt van het winkelcentrum aan de Vondellaan en de Pannehoeve, waar zij voor diensten terecht kunnen. Zorgbehoevende senioren kunnen in de Pannehoeve zelf wonen. De meeste eengezinswoningen zijn niet levensloopgeschikt, maar wel tot op zekere hoogte te maken. Zodoende kunnen ouderen langer in hun huidige woning blijven. Dit geldt niet voor de appartementen zonder lift. De wijk is voor gezinnen geschikt.

Marktpositie Door de gemêleerdheid van de wijk en het feit dat de eengezinswoningen wat beter van kwaliteit zijn dan de woningen in de Bloemvelden, en het vriendelijke en groene karakter, heeft de wijk toekomstwaarde. Er zijn wel een aantal aandachtspunten, zoals de winkelstrip op de Vondellaan en de kwaliteit van een deel van de appartementen (die in particulier bezit zijn) en de duplexwoningen. Starters en jonge gezinnen met een lager middeninkomen hebben kansen in deze buurt. Jongeren kunnen voor goedkoop aanbod terecht in het relatief grote aanbod aan appartementen. Deze liggen relatief dicht bij het centrum van Helmond, wat voor jongere mensen doorgaans aantrekkelijk wordt gevonden. De architectonische en bouwtechnische kwaliteit van deze complexen dient wel in verhouding te staan tot de prijs en zal goed in de gaten gehouden moeten worden. Hetzelfde geldt voor de duplexwoningen. We voorzien een blijvende vraag naar de eengezinswoningen. De ruimere eengezinswoningen zullen in de duurdere huurklasse te verhuren zijn (€ 650-800). Voor senioren die nog geen of weinig zorg behoeven maar fysiek minder worden is er enig aanbod in de grondgebonden

Figuur 5.12 Veel voorkomend woningtype Jeruzalem en appartementen aan de zuidrand van de buurt

6.

Kansen voor Helmond-Noord

In dit hoofdstuk wordt beantwoord wat de intrinsieke waarde van de wijk is. Wat zijn de waardedragers? Wat zijn kansen om deze te versterken? En welke zwaktes en bedreigingen kent de wijk? Zijn deze oplosbaar? Inleiding In het voorjaar van 2011 kwam een afvaardiging van het signaleringsteam bij elkaar om een beeld te schetsen van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen in de wijk. Deze analyse vormt de basis voor onderstaande SWOT-analyse. Deze is aangevuld op basis van inzichten die uit de wijkanalyse zijn voortgekomen. Sterkten Sociale en maatschappelijke kwaliteit • Over het algemeen is er sprake van een grote mate van wijkgebondenheid van de inwoners van Helmond-Noord. Het verloop van de bevolking is beperkt, weinig mensen verlaten de wijk. • De bewoners zelf zijn tevreden over de wijk: HelmondNoord is een goede wijk waar het prettig toeven is. • Er is een bloeiend verenigingsleven en er worden veel activiteiten georganiseerd. • De diversiteit van de woningvoorraad zorgt voor een gemêleerde bevolkingssamenstelling: in de wijk wonen arm-rijk-jong-oud bij elkaar. De nadruk ligt op lage en middeninkomens, waardoor de grootste groepen niet teveel van elkaar verschillen. • De wijk heeft veel en goede voorzieningen. • Er is sprake van een goede samenwerking tussen groepen en instellingen in de wijk (signaleringsteam, wijkraad, en dergelijke). Ruimtelijk-fysieke kwaliteit en marktkwaliteit • Helmond-Noord is een ruim opgezette en groene wijk. De aanwezige groenvoorzieningen zijn een sterk punt. • De wijk is qua woningvoorraad redelijk divers samengesteld. Op buurtniveau is daarentegen wel sprake van concentratie van sociale huurwoningen in de Vogelbuurt en de Bloemvelden-Noord. • De aanwezigheid van sociale huurwoningen zorgt voor huisvestingsmogelijkheden voor mensen met beperkte financiële mogelijkheden. • Er is aanbod van betaalbare koopwoningen voor lage middeninkomens maar ook voor middeninkomens. Bij inkomensstijging hoeft de wijk niet verlaten te worden. Zwakten Sociale en maatschappelijke kwaliteit • Winkelcentrum De Bus is niet aantrekkelijk. Het nodigt niet uit tot ontmoeting (bijvoorbeeld voor ouderen). Het is weinig toegankelijk, met slechte entrees. Het is een typisch winkelcentrum uit de jaren ‘70 (naar binnen gekeerd, onaantrekkelijke aanzicht aan de buitenzijde).

18

• Er zijn onvoldoende voorzieningen voor jongere en oudere kinderen, aldus bewoners. • Hoewel de samenwerking in de wijk als een sterkte wordt gezien, is er ook sprake van verkokering van een aantal organisaties in de wijk. Samenwerking is niet altijd optimaal, bijvoorbeeld in de Brede School. • Enkele incidenten in de Bloemvelden hebben gezorgd voor negatieve beeldvorming die maar moeizaam verbetert. Ruimtelijk-fysieke kwaliteit en marktkwaliteit • Er zijn nauwelijks grondgebonden woningen die geschikt zijn voor ouderen. Bestaande woningen zijn niet met kleine ingrepen levensloopgeschikt te maken. • In de wijk zijn in fysiek opzicht een aantal zwakke plekken dat aandacht behoeft. • De maisonnettes aan de Johannes Vermeerlaan kunnen een facelift gebruiken. • Een beperkt deel van de sociale huurwoningen is verouderd (maisonnettes en appartementen aan de Rembrandtlaan). • Er is weinig aanbod voor starters. • De woningen missen ‘smoel’, herkenbaarheid. • Aandachtspunt is de inbraakgevoeligheid van woningen (huur én koop). Nadere analyse van de meest gevoelige plekken is nodig. • In de piekuren is sprake van verkeersonveilige situaties in met name het schoolverkeer. • Sleetsheid van het vastgoed in de Planetenbuurt, met stedenbouwkundige onvolkomenheden en onlogisch achterkanten aan het groen. Kansen Sociale en maatschappelijke kwaliteit • Winkelcentrum De Bus biedt kansen voor ontmoeting. • Ondernemers kunnen betrokken worden bij wijkaanpak, zij hebben een groot organiserend vermogen. • Het zelforganiserend vermogen van bewoners is behoorlijk hoog. Professionele organisaties springen hierop in, bijvoorbeeld via de ABCD-methode. • Een goede vorm van buurtbemiddeling biedt kansen om de negatieve gevolgen van de veranderende bevolkingssamenstelling (oud vs nieuw, bekend vs onbekend, zie bedreigingen) tegen te gaan. • Ook buurtbijeenkomsten op initiatief van de mensen zelf dragen hiertoe bij. • In de komende jaren vergrijst de bevolking van HelmondNoord. Dit biedt kansen een vergroting van de betrokkenheid van de bevolking met de wijk (in het algemeen tonen ouderen meer betrokkenheid). • In de komende jaren krijgt de openbare ruimte in Helmond-Noord de nodige aandacht. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld verkeersonveilige plekken verbeterd worden. • Professionele organisaties, waaronder Brede Scholen, bieden kansen voor verbetering van samenwerking tussen partijen (kortere lijnen, duidelijker aanspreekpunt) en verbetering van de dienstverlening.

19


• In verband hiermee biedt een open overleg met de basisscholen kansen voor verbetering op sociaal-maatschappelijk gebied (openheid over probleemgevallen, intimidatie, incidenten op school). • Voortvarende aanpak van probleemgevallen in de wijk heeft opvallend positieve impact op de wijk (huisuitzettingen, ontruimingen hennepkwekerijen in huizen). • Een actievere reactie op huurachterstanden kan een achterliggende problematiek op sociaal-maatschappelijk gebied bij bewoners bloot leggen. • De gemeente vernieuwt het Wijkgericht Werken (verbetering overlegstructuur, benoeming twee wijkadviseurs). Ruimtelijk-fysieke kwaliteit en marktkwaliteit • De wijk ligt op een aantrekkelijke locatie: direct tegen het centrum en omsloten door groen. In de toekomst wordt de bereikbaarheid beter door de aanleg van een snelweg. • In de wijk worden ook goedkope koopwoningen aangeboden. Omdat een deel van de inwoners niet meer op de huurmarkt terecht kan, biedt dit aanbod hen de kans om toch in de wijk terecht te kunnen. Mensen met een stijgend inkomen hoeven de wijk niet te verlaten wanneer zij willen verhuizen. • Het groen is niet overal optimaal. Kwaliteitsverhoging kan de wijk een impuls geven. • Het wijkwinkelcentrum heeft al veel aanloop. Het verbeteren van de architectonische kwaliteit kan het centrum een verdere impuls geven. • Sommige complexen zijn einde levensduur, kans om differentiatie in aanbod te brengen, sleetsheid te voorkomen en het aangezicht van de wijk te verbeteren.


Bedreigingen Sociale en maatschappelijke kwaliteit • De veranderende bevolkingssamenstelling met instroom van sociaal zwakkere groepen vanuit de Binnenstad en elders zorgt voor een toenemend verschil tussen oude bewoners en nieuwkomers. Dit leidt tot ergernis en lage tolerantie ten aanzien van de mensen met een andere leefstijl of andere wensen ten aanzien van sociale binding in de wijk (waarbij ook sprake lijkt te zijn van “onbekend maakt onbemind”). Dit is met name in de Vogelbuurt aan de orde. • De leefstijl van de instromers in de Muziekbuurt wijkt af van die van de huidige bewoners, die de sociale cohesie zien verminderen. Leidt tot enig onbegrip. • De noordzijde van de Bloem- en Paardenvelden is ontoegankelijk voor buitenstaanders. • De toenemende vergrijzing van de bevolking zorgt voor toenemende gevoelens van onveiligheid en kan mogelijk voor toename van vereenzaming zorgen. Het gevaar bestaat dat netwerken voor mensen in de wijk in de toekomst verdwijnen. • Toename van armoede en beperkte arbeidsparticipatie, kansarme groepen trekken naar wijk toe. • Criminaliteit, of het gevoel dat dit toeneemt. • De Planetenbuurt begint af te glijden. • Hoewel samenwerking in de wijk redelijk te noemen is, is wel sprake van een “jungle van organisaties en instituten”: dit is met name onduidelijk voor de inwoners. • In het algemeen is de afnemende zorg (vangnet) voor sociaal zwakkeren een bedreiging voor de wijk (waaronder alcoholisme).

Deel 2 - Visie 6.

Confrontatiematrix

De sterkten en zwakten, kansen en bedreigingen zijn in een confrontatiematrix tegenover elkaar gezet. Vervolgens zijn vier vragen beantwoord: • Hoe zijn sterkten te gebruiken om kansen te verzilveren? • Hoe zijn sterkten te gebruiken om bedreigingen te verminderen/om te buigen? • Hoe zijn zwakten te versterken om in te spelen op kansen? • Hoe zijn zwakten te versterken om bedreiging te keren? Hieruit ontstaat een overzicht van de mogelijkheden om de gewildheid van de wijk te versterken. In de acht sleutelprojecten die door de werkgroep zijn benoemd komen deze mogelijkheden terug.

Ruimtelijk-fysieke kwaliteit en marktkwaliteit • Voor starters is er weinig echt goedkoop aanbod. • In de woningen waar zij wel terecht kunnen is regelmatig sprake van beheerproblematiek (rommel, geluidoverlast). • Voor senioren is er weinig aanbod. Wanneer zij lichamelijke beperkingen krijgen, zullen zij moeten verhuizen. Dit is slecht voor bestaande sociale structuren. • In de Vondellaan is sprake van leegloop van winkelruimten. Dit heeft een fysieke onaantrekkelijkheid tot gevolg, draagt bij aan gevoelens van onveiligheid en geeft een beeld en dus imago van verloedering op een plek waar veel verkeer is. Ook leidt dit tot een verlies aan ondernemers die een positieve bijdrage zouden kunnen leveren. • De wijk ligt relatief ver af van de snelweg naar Eindhoven (A270) en de A67, en heeft geen goede ontsluitingsweg daar heen. Bereikbaarheid van snelwegen is voor instromers van buiten die niet in Helmond werken van belang. Hier komt wel verandering in. De N279 naar Den Bosch zal worden verbreed en met de komst van de Noordoostcorridor (nieuwe verbindingsweg tussen N279 en Eindhoven-Noord) zal de wijk goed ontsloten zijn. Deze belemmering zal dan een kans zijn.

20

21


8.

Helmond-Noord 2030

Uit de analyse en gesprekken met belanghebbenden en bewoners komt naar voren dat Helmond een groene wijk is met actieve, betrokken bewoners. Het goede voorzieningenaanbod en de betaalbaarheid van de woningen maakt dat de wijk gewild is onder bewoners met een laag en (hoger) middeninkomen. Voor mensen die status en luxe zoeken is deze wijk minder aantrekkelijk. Wanneer er een aantal aandachtspunten worden opgepakt, kan de wijk nog aantrekkelijker worden. Deze punten betreffen de fysieke kwaliteit van een deel van de woningen, een beperkte geschiktheid van de woningvoorraad voor de groeiende groep ouderen en weinig instroommogelijkheden voor jonge starters. Daarnaast wordt er expliciete aandacht gevraagd voor de instroom van kansarme bevolking die geclusterd wordt in met name de Vogelbuurt. Met het versterken van de sterkten en het oppakken van de aandachtspunten kan het volgende doel bereikt worden: Helmond-Noord is in 2030 een groene, ruime en vitale wijk voor jong en oud. Deze kindvriendelijke wijk met betrokken bewoners is gewild. Je kunt hier voor een goede prijs wonen in een wijk die vanwege haar goede voorzieningenniveau, groene en ruime opzet, goede bereikbaarheid en mooie ligging tussen stad en land gewild is. Om dit te bereiken is een aantal sleutelprojecten gedefinieerd. Per project zijn doel en subdoelen uitgewerkt. Na een korte omschrijving wordt uitgelegd hoe de interventie ‘werkt’, welk effect ervan uit gaat. Per project worden partijen genoemd die een rol hebben in de uitvoering. Tot slot is de planning, investering en grootste uitdaging benoemd. De projecten zijn in volgorde van belangrijkheid genoemd. Deze volgorde is resultaat van de prioritering van de werkgroep. Zij benadrukken dat alle projecten van belang zijn, omdat deze sterk met elkaar samenhangen. Randvoorwaarden Voor alle sleutelprojecten geldt dat bewonersparticipatie een randvoorwaarde is. Dit is ook het principe van de partners in Helmond-Noord. Niet alleen om draagvlak te creëren, maar ook om te agenderen, te legitimeren en om bewoners te activeren. Wij hebben de wens dat bewoners zelf ook activiteiten oppakken. Hun betrokkenheid bij het opstellen van plannen is hiervoor noodzakelijk.

22


8.1 Sleutelproject 1 - Onderzoek mogelijkheden woonruimteverdeling om leefbaarheid te verbeteren Korte omschrijving project: In een experiment wordt de ruimte onderzocht of er via woonruimteverdeling mogelijkheden zijn om de leefbaarheid van buurten te verbeteren. De gebundelde instroom van kansarme bewoners in de Vogelbuurt en in mindere mate de Bloem- en Paardenvelden zou op deze wijze voorkomen kunnen worden. Harde randvoorwaarden zijn feitelijkheid en objectiviteit. Om dit te waarborgen zal er scherp worden gemonitord en geëvalueerd. Doelen: Het voorkomen van clustering van sociaal zwakke bewoners en sociale problematiek. Voor de Vogelbuurt betekent dit het voorkomen van te grote clustering van sociaal zwakke bewoners door de instroom van sociaal zwakkeren over de gehele wijk te spreiden. Het doel is nadrukkelijk niet om de instroom in zijn totaliteit, in de gehele wijk te beperken. Er vindt geen uitsluiting plaats. Subdoelen: • Op lange termijn het doorbreken van de afgeschermde leefstijl in de noordelijke Bloem- en Paardenvelden. • Monitoring van de instroom in de wijk en waterbedeffect (het effect dat wanneer sociaal zwakke bewoners van de ene plek in een gemeente naar een andere plek verkassen), en de mogelijkheid om tijdig bij te sturen. Hoe werkt de interventie: Via het woonruimteverdeelsysteem kan clustering van sociaal zwakkere bewoners met een slecht of beperkt toekomstperspectief voorkomen worden. Er zijn diverse redenen te noemen om geen te grote clustering te willen, zoals opeenstapeling van mensen met problemen of zelfs het risico dat het de norm wordt om niet te werken, of in ieder geval niet zichtbaar voor de belastingdienst. Dergelijke normen kunnen doorbroken worden wanneer er mensen met andere normen of morele waarden in de buurt wonen. Echter, wanneer het verschil in sociale positie tussen de nieuwe en huidige bewoners te groot is, zal eerder afkeer dan verbinding ontstaan. Er zal moeten worden gezocht naar een ‘fijnmazige’ manier van aansluiten, bijvoorbeeld via een leefstijlenmethodiek.

Partijen: • Corporaties: onderzoeken welke mogelijkheden bruikbaar zijn, opzetten experiment met randvoorwaarden, opstellen toewijzingsregels. • Gemeente: afstemming met corporaties over spelregels en randvoorwaarden van dit experiment. Toekennen experiment-/bijzondere status wegens het afwijken van bestaande afspraken. Vastleggen in prestatieafspraken om hiervoor ruimte te maken. • Welzijn en de corporaties: de interventie zal scherp gemonitord en waar nodig bijgestuurd moeten worden door deze partijen. • Gemeente en welzijn: deze interventie zal altijd gepaard moeten gaan met sociale investeringen ten opzichte van overlastgevers in bijvoorbeeld werkgelegenheid en onderwijs. Aangezien dit gedeeltelijk wijkoverstijgend is, wordt dit hier niet uitgewerkt. • Politie: inzet op criminaliteitsbestrijding, veiligheid en leefbaarheid. • Projectgroep Dagelijks Beheer: meedenken in opzet en betrokken bij evaluatie. • Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond (SMO). Planning: Korte termijn (één tot vijf jaar). Investering: Klein. Grootste uitdaging: Momenteel is er een erg transparant woningtoewijzingsysteem. Wanneer hiervan wordt afgeweken zal dit vragen oproepen, en mogelijk wantrouwen. Dit heeft te maken met problemen uit het verleden, waardoor het ministerie van BZK ook toezicht hierop houdt. Samenwerking tussen gemeente, BZK en corporaties verdient de aanbeveling. Door het als experiment met evaluatie op te zetten kan bij ongewenste effecten het project stopgezet worden.

8.2 Sleutelproject 2 - Samenwerking tussen partijen duurzaam vormgeven Korte omschrijving project: Het zoeken en implementeren van een organisatievorm waarin binnen heldere spelregels vastgelegd wordt hoe partijen met elkaar samenwerken. Periodiek wordt gezamenlijk bepaald wat de opgave is, worden doelen en activiteiten vastgesteld en gemonitord of doelen bereikt worden. Geborgd wordt dat ook niet-professionele partijen en organisaties die leefbaarheid niet als primair doel hebben, hierbij betrokken worden. De samenwerking wordt op bestuursniveau vastgelegd. Onderzocht wordt welke partij(en) de regie kan/kunnen nemen en wie er benaderd dienen te worden. Een binnen- en buitenring is denkbaar.

Doel: Het vanuit een gedeelde visie uitvoeren van leefbaarheidsprogramma’s. Efficiënter en effectiever uitvoeren van activiteiten en ondersteuning, gezamenlijk beeld krijgen van opgaven in de wijk. Stimuleren van bewonersactiviteiten. Subdoelen: • Vroegtijdige signalering probleemgevallen, ook minder voor de hand liggende partijen als scholen interesseren in het samenwerken aan leefbaarheids-programma’s. • Betere afstemming. • Legitimatie en draagvlak voor plannen. Hoe werkt de interventie: Door met meerdere partijen vanuit een visie te werken ontstaat een gedeeld gevoel van urgentie en betere afstemming tussen partijen. Doordat niet-professionele partijen als bewonersorganisaties en partijen als scholen betrokken worden, ontstaat een volledig beeld van opgaven en wordt de verantwoordelijkheid met meerdere partijen gedeeld. Bewoners kunnen daarnaast een actieve rol krijgen. Doordat bewoners en andere belanghebbenden betrokken worden, zijn activiteiten legitiem. Partijen: • Alle partijen: zoeken naar organisatiemodel. • Welzijn: deelnemen, andere manier van werken. • Corporaties: zoeken naar organisatiemodel, deelnemen, afspraken over organisatie • Gemeente: zoeken naar organisatiemodel, deelnemen, afspraken over organisatie. • Politie: wil duurzaam betrokken zijn, ondersteunt dit. • Overige partijen: betrekken en rol bepalen. Sowieso (Brede) Scholen betrekken. • SMO. Planning: Korte termijn. Investering: Klein. Grootste uitdaging: Cultuur, durven delen van verantwoordelijkheden, eens worden over rol en positie verschillende partijen, mogelijk financiering.

23


8.3 Sleutelproject 3 - Communicatietraject Korte omschrijving project: Om alle projecten te laten slagen is communicatie (in de wijk) essentieel. Communicatie wordt ingezet om te informeren, te motiveren en om mensen mee te laten doen of zelf te actie te ondernemen. Daarnaast kan er communicatie in de gehele gemeente plaatsvinden over de ontwikkeling van HelmondNoord, om zo het imago te verbeteren. Doel: Mensen betrekken en mobiliseren, interactie vergroten. Kennis over activiteiten en aanpak vergroten. Subdoelen: Positieve houding ten aanzien van Helmond-Noord creëren en versterken. Op de kaart zetten van Helmond-Noord als aantrekkelijke wijk. Hoe werkt de interventie: Imagoverbetering, kan als neveneffect een positieve houding - “trots” - ten aanzien van de buurt veroorzaken, en daarmee de bereidheid hieraan bij te dragen (in woord en daad). Via communicatie zijn bewoners op de hoogte van activiteiten en ontwikkelingen, wat de betrokkenheid vergroot. Partijen: Content van gemeente, corporatie, welzijn, bewoners(organisaties), zorg, winkeliers. Gemeente: communicatie organiseren en vormgeven, in afstemming met de partners. Investering: Klein/middel. Grootste opgave: Aantrekkelijke communicatiemiddelen verzorgen die aansluiten bij de belevingswereld van verschillende groepen.


8.4 Sleutelproject 4 - Aantrekkelijker maken van De Bus (eventueel samen met het ontwikkelen van een woonservicezone) Korte omschrijving project: In samenwerking met de winkeliers wordt een plan opgesteld om de fysieke aantrekkelijkheid van De Bus te vergroten. De nadruk ligt op het eigentijds maken en meer naar buiten keren van het centrum. Het dient gepaard te gaan met functies die dit kunnen versterken, zoals horeca en ontmoetingsruimten. Liefst wordt aangesloten bij de ontwikkeling van een woonservicezone (zie sleutelproject 5), zodat er goede afstemming plaatsvindt over het voorzieningenaanbod en (eventuele) bouwontwikkelingen aansluiten op elkaar. Doel: Vergroten fysieke aantrekkelijkheid van het centrum van de wijk, meer ontmoeting mogelijk maken. Subdoelen: Meer ontmoeting creëren. Isolatie en vereenzaming voorkomen. Meer voorzieningen mogelijk maken. Hoe werkt de interventie: Goede voorzieningen vergroten de aantrekkelijkheid van de wijk, zeker wanneer zij aantrekkelijk worden aangeboden. Het is een kans om voorzieningen toe te voegen. Doordat veel mensen hier samen komen is er meer kans op ontmoeting en levendigheid van de wijk. Hierdoor zijn mensen beter op de hoogte van ontwikkelingen en activiteiten van elkaar en in de wijk, waardoor betrokkenheid vergroot wordt. Isolatie van met name oudere mensen, kan beter worden voorkomen. Ondernemers, die vaak een grote betrokkenheid bij de wijk hebben en bereid zijn om activiteiten te ondernemen, raken (meer) betrokken bij de wijk. Partijen: Winkeliers: ontwikkelen plan en fysieke ontwikkeling, afstemming voorzieningenaanbod. Gemeente: faciliteren: indien nodig aanpassen bestemmingsplan, formele inspraakprocedure, enzovoorts. Momenteel hebben wijkwinkelcentra geen prioriteit bij de gemeente, er zal geen sturende rol ingenomen worden. Indien voorzieningen gebouw zie partijen van sleutelproject woonservicezone (sleutelproject 5). Investering: Groot. Grootste opgave: Financiën, samenwerking andere partijen ten behoeve van voorzieningenaanbod.

24

8.5 Sleutelproject 5 - Werken met een woonservicezone Korte omschrijving project: De buurt, en met name het gedeelte nabij het winkelcentrum wordt beschouwt als woonservicezone. Dit betekent dat in de buurt een zo compleet mogelijk aanbod van voorzieningen en diensten die van belang zijn voor mensen met een zorgvraag wordt gerealiseerd. Primair wordt uitgegaan van het brengen van diensten naar ouderen, zodat zij zo lang mogelijk in hun huidige woning kunnen blijven wonen. In tweede instantie wordt gekeken naar het zoveel mogelijk geschikt maken van de woningen en leefomgeving voor mensen met een zorgvraag. Indien er sprake is van nieuwbouw of renovatie, worden ouderen- en zorgwoningen zo dicht mogelijk bij het winkelcentrum en/of de zorgvoorzieningen in de wijk gerealiseerd. Tot slot worden voorzieningen en diensten die van belang zijn voor mensen met een zorgvraag geconcentreerd op één locatie, namelijk in of nabij het winkelcentrum De Bus. Woningen die geschikt zijn voor ouderen worden bij mutatie alleen aan ouderen toegewezen. Momenteel worden er circa 300 woningen gebouwd aan het Muziekplantsoen. Er wordt gebruik gemaakt van de zorgleveranciers in de wijk om diensten af te stemmen. Dit project sluit aan op de eerdere plannen die zijn gemaakt voor de realisatie van een woonservicezone. Bij concrete uitwerking zal worden aangesloten bij plannen van de gemeente en wordt uitgezocht in welke fase deze plannen verkeren en of zij aansluiten bij de opgave zoals in deze visie wordt gesteld. Doel: Het mogelijk maken dat ouderen in de wijk kunnen blijven wonen door niet alleen woningen aan te bieden, maar in een voorzieningencluster ook de voorzieningen waaraan zij in het dagelijkse leven behoefte hebben. Subdoelen: • Zorgen dat ouderen zo lang mogelijk in hun huidige woning kunnen blijven wonen. • Laatste stap in wooncarrière binnen wijk mogelijk maken/ ouderen voor wijk behouden. • Draagvlak voor en toegankelijkheid van voorzieningen vergroten. • Vereenzaming tegengaan. Hoe werkt de interventie: Het aanbod van zorgdiensten aan huis en de nabije aanwezigheid van (zorg)voorzieningen is zeer belangrijk voor ouderen. Dit laatste niet alleen wegens beperkte mobiliteit en toenemend gebruik van zorg, maar ook omdat voorzieningen een fysieke ontmoetingsplek vormen. Het draagt bij aan het voorkomen van vereenzaming. Wegens gebrekkig woningen dienstenaanbod kunnen ouderen niet goed terecht in de wijk. Door woningen en

voorzieningen aan te bieden en de openbare ruimte toegankelijk te maken, hoeven zij de wijk niet te verlaten. Clustering maakt het draagvlak voor voorzieningen en de toegankelijkheid voor (immobiele) ouderen groter. Bovendien zijn zij vaak actief en kunnen zij wijkactiviteiten blijven ondersteunen. Ondernemers, gezien als één van de motoren van de wijk, worden betrokken bij de ontwikkeling. Hier kunnen krachtige initiatieven vandaan komen. Partijen: • Welzijn: clustering aanbod, afstemming/programmering diensten en activiteiten. • Zorgpartijen: clustering voorzieningenaanbod, afstemming/ programmering diensten en activiteiten. • Gemeente: aansturen op aanbodclustering van zorg, welzijn, et cetera. Aansluiten bij plannen gemeente. • Corporaties: levensloopgeschikt maken bestaande voorraad en labelen voor ouderen, nieuwbouw ouderenwoningen zo dicht mogelijk bij winkelcentrum De Bus. • Winkeliers: afstemmen voorzieningenaanbod. Indien gebouw: afstemmen met (fysieke) ontwikkeling De Bus. Gezamenlijk project? Dan ook financiers. Planning: Middellange termijn (vijf tot tien jaar). Investering: Groot. Grootste opgave: Financiering, samenwerking tussen aanbieders van voorzieningen en diensten.

8.6 Sleutelproject 6 - Investeringen in groen en openbare ruimte Korte omschrijving project: Het project behelst het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte door de groenstructuur te versterken en (verkeers)onveilige plekken te vermijden. In de stedenbouwkundige verkenning is een aantal onvolkomenheden benoemd, zoals onderbrekingen in de groenstructuur en niet-functionele, onveilig ogende groenstroken. Er is behoefte aan meer en betere speelvelden en nettere voortuinen. Daarnaast zijn enige verkeersonveilige plekken genoemd. In dit project worden de plekken, die uit de reeds uitgevoerde inventarisatie naar voren komen, verbeterd. Hierbij wordt aangesloten bij de plannen van de gemeente die er op dit vlak bestaan, zodat er snel resultaat behaald kan worden. Dit betekent geen extra plannen en budget, maar wel extra aandacht op de uitvoering van de concrete acties zoals deze in het WijkActiePlan (WAP) verwoord zijn. Bij een goede uitvoering van het WAP, waarbij de inventarisaties worden meegenomen, komt dit sleutelproject te vervallen.

25


Ten aanzien van de door bewoners benoemde plekken waar zij zich onveilig voelen (bijvoorbeeld unheimische groenstroken) wordt de huidige aanpak van de politie, gemeente, woningeigenaren, huurders en corporaties in afstemming met deze partijen uitgebreid. De overgang tussen private, semi-private en publieke ruimte staat centraal in deze aanpak. Ook in de uitvoering worden bewoners betrokken. Denk aan tuinprojecten maar ook buurtpreventie door bewoners. De politie heeft een rol in de voorlichting van bewoners. Er zijn al veel onveilige verkeerspunten aangepakt, maar veel heeft ook te maken met weggedrag. Scholen kunnen een rol spelen bij voorlichting van leerlingen, maar ook ouders. Tot slot worden bewoners sneller geïnformeerd over wat er gebeurt. Doel: Kwaliteit van de openbare ruimte vergroten, groenstructuur versterken en onveilige plekken vermijden. Subdoelen: Communicatie rondom veiligheid verbeteren, buurtbetrokkenheid en besef van inbraakgevoeligheid verbeteren. Hoe werkt de interventie: Groen is één van de (kwaliteits)dragers van de wijk en daarom van belang in de wijkvisie. Door het verbeteren van de structuur en het weghalen van (verkeers)onveilige plekken verbetert de kwaliteit van de openbare ruimte en de veiligheid. Indirect kan buurtpreventie en het herkennen van onveilige plekken (zoals bij inbraakgevoeligheid) leiden tot buurtbetrokkenheid. Ook kan de aantrekkelijkheid van de buurt de gewildheid vergroten, met een grotere aantrekkingskracht van bewoners tot gevolg. Partijen: • Politie: afstemming, inventarisatie onveilige plekken. Voorlichting over veiligheid. • Gemeente: uitvoering kwaliteitsverbetering conform WAP, afstemming zodat gepriioriteerd kan worden, inzet op buurtpreventie en communicatie. • Woningeigenaren: meedenken en meedoen om (veiligheid) openbare en private ruimte te verbeteren. • Huurders: idem. • Corporaties: idem. • Scholen: voorlichting over weggedrag aan leerlingen en ouders. • Welzijn: buurtpreventie. Planning: Korte termijn (één tot vijf jaar). Investering: Middelgroot (vooral fysieke investeringen zijn groot). Grootste opgave: Afstemming partijen.

26


8.7 Sleutelproject 7 - Toegankelijkheid voor starters vergroten Korte omschrijving project: Via drie manieren wordt het aanbod voor starters - mensen tot 30 jaar die voor het eerst zelfstandig gaan wonen - en startende gezinnen in de wijk vergroot. Dit kan via woonruimteverdeling, het creëren van fysiek aanbod en koopconstructies en startersleningen. Via woonruimteverdeling kan de positie van starters en startende gezinnen versterkt worden, bijvoorbeeld door hun slaagkans in Helmond-Noord te vergroten of woningen voor hen te labelen. Via het creëren van woningaanbod met een lage prijs kunnen (jonge) starters gelokt worden. Mensen in deze leeftijdscategorie hebben prijs als voornaamste drijfveer, de kwaliteit van de woning is minder van belang. Het appartementenaanbod wordt gehandhaafd (bijvoorbeeld tegen basiskwaliteit om lage huren mogelijk te maken), het totale aanbod aan goedkope huurwoningen met een korte wachttijd wordt vergroot. De acceptatie van een hogere mutatiegraad en intensiever beheer hoort hierbij. Voor jongere starters is nabijheid van het centrum van belang, waardoor het aanbod van deze goedkope woningen vooral aan de zuidkant van de wijk zal moeten liggen (zoals dat nu ook al het geval is). Startende gezinnen willen vaak een eengezinshuurwoning voor een betaalbare prijs, en zien ook een inkomensontwikkeling tegemoet. Zij kunnen verleid worden een woning te kopen, via startersleningen en huur-koopconstructies (tussenvormen tussen koop en huur zoals Slimmer Kopen, met ook de mogelijkheid om de eigen woning weer te gaan huren). Dit heeft als neveneffect dat koopstarters - mensen tot 35 jaar die huren en een woning willen kopen - niet hoeven te verhuizen op het moment dat zij een woning willen kopen. Omdat lage prijzen ook niet-starters trekt, is een combinatie van bovenstaande maatregelen aan te bevelen. Tot slot kan overwogen worden om starters in de wijk ook een voorkeurspositie te geven bij het toewijzen van betaalbare eengezinshuurwoningen. Dit aanbod kan verspreid over de hele wijk worden aangeboden. Hierbij moet wel aandacht geschonken worden aan de kwaliteit van de te verkopen woningen.

Hoe werkt de interventie: Starters hebben doorgaans een lage betrokkenheid bij hun woning en woonomgeving. Dit verandert naarmate zij er langer wonen en/of kinderen krijgen. Het is daarom zinnig hen aan de wijk te binden, zodat er in verschillende leeftijdscategorieën sociale verbanden ontstaan. Omdat in de wijk goedkope huur- tot en met middeldure koopwoningen staan, hoeven mensen die een stap vooruit willen zetten de wijk niet te verlaten. Hun sociale verbanden in de wijk blijven bestaan. Zeker als bewoners kinderen hebben, is de kans op betrokkenheid groot. Inwoners met een grote inkomensstijging die (mede) vanwege status een woning willen kopen, zullen de wijk verlaten. Op deze groep hoeft niet ingezet te worden.

Doel: Aanbod voor starters in de wijk vergroten om de toestroom te bevorderen.

De eigenaren van woningen kunnen worden gemotiveerd om hun woning op te knappen. Dit kan via voorlichting over bijvoorbeeld het terugverdienen van duurzaamheidsinvesteringen. Daarnaast kunnen koopwoningen worden meegenomen in de aanpak van huurwoningen - wanneer dit aan de orde is - door eigenaren mee te laten profiteren van de (kosten)voordelen van een grootschalige renovatieaanpak. In de ergste gevallen kan aanschrijving door de gemeente worden overwogen. Tot slot kunnen leningen met een lage rente verstrekt worden.

Subdoelen: Zorgen voor het behouden van mensen voor de wijk en daarmee hun betrokkenheid. Op lange termijn voldoende draagkracht voor scholen behouden. Schooldirecteuren geven aan dat vanaf 2025 dit draagvlak afneemt. Voorkomen vergrijzing buurt. Starters brengen wat meer dynamiek in de wijk.

Partijen: • Corporaties: labelen woningen, woonruimteverdeling, koopconstructies, realiseren extra aanbod, afwegingskader verkoop. • Gemeente: afspraken woonruimteverdeling, verstrekken starterslening.

Subdoelen: Kans aangrijpen om aanboddifferentiatie in de wijk toe te passen: aanbod voor ouderen en starters creëren en voor jongeren ten minste handhaven. Hoe werkt de interventie: Onderhoud biedt de kans om woningen geschikt te maken voor mensen met een fysieke beperking, met de kanttekening dat dit wel tegen redelijke kosten te realiseren moet zijn. De goedkope appartementen zijn aantrekkelijk voor starters die vooral prijsgeoriënteerd zijn. Zodoende is de wijk voor hen toegankelijk. Partijen: • Corporaties: fysieke ingrepen, meenemen eigenaren in aanpak. • Gemeente: voorlichting, aanschrijven, eventueel leningen particuliere eigenaren. Planning: Middellange termijn.

Planning: Korte en middellange termijn (één tot tien jaar).

Investering: Groot.

Investering: Klein: Woonruimteverdeling en koopconstructies (is ook verdienmodel); Groot: fysieke investeringen en startersleningen. Grootste opgave: Realiseren fysiek aanbod, afstemming partijen over woonruimteverdeling.

Grootste opgave: Meekrijgen particuliere eigenaren (deze hebben vaak geen geld en voelen niet altijd urgentie om hun woning op te knappen).

8.8 Sleutelproject 8 - Kwaliteitsverbetering woningen Korte omschrijving project: Enkele huurwoningcomplexen zijn over enkele jaren toe aan onderhoud. Hier zal verbetering van de energieprestatie en het uiterlijk plaatsvinden. Hierbij wordt onderzocht of woningen levensloopgeschikt te maken zijn.

Doel: Fysieke verbetering van enkele complexen via (groot) onderhoud (huurwoningen) of achterstallig onderhoud (koopwoningen).

27

COLOFON Stichting Woonpartners Kasteel Traverse 1, Helmond Postbus 6006, 5700 ES Helmond telefoonnummer algemeen: 0492 - 508 800 e-mail: [email protected] www.woonpartners.nl

HELMOND- NOORD > WIJKVISIE

Recommend Documents