WIJKVISIE KUENENPLEIN-PLANTAGE

WIJKVISIE KUENENPLEIN-PLANTAGE 2013 -2023 Naar een vitaal en gewild Kuenenplein-Plantage

Vastgesteld 26 maart 2013

Velserbroek, 21-02-2013

Colofon In opdracht van: Programmamanager Wijkontwikkeling Auteurs: Berthil ter Heide, Jan Bakker, Frits ten Dam, Dennis Hooft, Sally Lentz Pré Wonen Postbus 2008 2002 CA Haarlem

INLEIDING

Voor u ligt de wijkvisie Kuenenplein-Plantage 2013-2023 van Pré Wonen. Binnen Pré Wonen en met onze externe partners hebben we geconstateerd dat Kuenenplein-Plantage onze aandacht behoeft. Het is een centraal gelegen wijk met veel voorzieningen en een ruime opzet maar ook met een verouderde woningvoorraad, openbare ruimte en sociaal-economische problemen. Verbeteren en samenwerken De wijk kent dus een aantal verbeterpunten. Pré Wonen bezit veel woningen in de wijk, wil graag dat haar bewoners prettig wonen en is bereid hierin te investeren. Daarom maakt zij een visie voor de wijk waarin de sterke en zwakke punten van de wijk en de doelstellingen tot verbetering van de wijk worden beschreven. Het verbeteren van de wijk kunnen we niet alleen. Tijdens het opstellen van de visie maar ook in de uitvoering zoeken we steeds naar afstemming en samenwerking met partners. De wijkvisie De visie is bepalend voor de inspanningen en investeringen van Pré Wonen in Kuenenplein-Plantage voor de jaren 2013-2023. De wijkvisie bestaat uit een beschrijving van de wijk, een beschrijving van in- en externe ontwikkelingen en beleidskeuzes, een toekomstbeeld en de strategie om dit toekomstbeeld te bereiken. Daarnaast geeft de visie een beeld wat bewoners en partners kunnen verwachten van Pré Wonen en wat wij van hen verwachten. De visie is voornamelijk bedoeld voor intern gebruik. Een wijkplan met concrete projecten en een financiële onderbouwing vormt een onderdeel van de wijkvisie. Ook vormt het de input voor de jaarlijks op te stellen interne projectenkalender, begroting en het externe vanuit Wijkgericht Werken Beverwijk op te stellen Wijkuitvoeringsprogramma. De ambities die we beschrijven sluiten aan bij het strategisch vastgoedbeleid en het ondernemingsplan. We zetten ons maximaal in om onze ambities waar te maken en stimuleren ook onze partners hierin. We beseffen terdege dat we in het huidige financiële klimaat niet alles in eigen hand hebben. Het in 2009 opgestelde wijksignalement van Pré Wonen heeft als belangrijke leidraad gediend. Daarnaast is er gebruik gemaakt van cijfermateriaal, is er geput uit eigen kennis van de wijk en zijn er bewoners en partners geconsulteerd. De wijkvisie geeft: * Inzicht in de huidige situatie in Kuenenplein-Plantage * Onze visie op de toekomst * Een wijkplan (wat doen we) en handelingskader (hoe en met wie doen we dat?), wat doen anderen, en wat hebben we nodig om onze doelstellingen waar te maken * Het kader voor uitwerking in concrete projecten

Vitaal en gewild, op weg naar een wijk om trots op te zijn! De uitvoering van deze visie moet in 2023 resulteren in een „‟vitaal en gewild‟‟ Kuenenplein-Plantage. Een wijk is vitaal en gewild als: • Pré Wonen zich terug kan trekken uit de buurt, zonder dat dit negatieve gevolgen heeft voor het leefklimaat; • er gedifferentieerd woningbezit is qua verhoudingen tussen koop en huur, vrije sector en sociaal; • bewoners tevreden zijn over hun wijk; • de wijk een goed imago heeft. We streven dus naar een wijk waar mensen graag (gaan) wonen. De factoren die hierop van invloed zijn worden verder uitgewerkt in deze visie. Ze worden onderverdeeld in fysieke, sociale en economische factoren.

Leeswijzer De wijkvisie begint met een analyse van de wijk. Deze analyse is samengevat in een tabel met de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen voor de wijk op pagina 14. Als laatste onderdeel van de analyse worden de externe ontwikkelingen beschreven In hoofdstuk 2, 3 en 4 beschrijven we onze ambities, het gewenste eindbeeld van de wijk, en hoe we onze doelstellingen willen bereiken. Ook geven we kaders en grenzen aan, wat doen we zelf, wat doen anderen en wat zien we als beperkende factoren. Als laatste geven we een opsomming van concrete projecten met een uitsplitsing naar de drie thema‟s: fysiek, sociaal en economisch, een schematische weergave hiervan vindt u op pagina 23. We beschrijven concluderend hoe de projecten bijdragen aan onze doelstellingen. Hoofdstuk 5 en 6 zijn ter achtergrondinformatie. De wijkvisie Kuenenplein-Plantage wordt afgesloten met drie bijlagen: de financiële paragraaf, de investeringen en vastgoedtransformatie in aantallen en het energieactieplan.

INHOUD

1.

Huidige situatie 1.1 De kenmerken van Kuenenplein-Plantage 1.2 Fysiek, sociaal en economisch 1.3 De SWOT-analyse 1.4 Externe ontwikkelingen 1.5 Samenvatting van de analyse

1 3 14 15 18

2.

Visie 2.1 Kuenenplein-Plantage nu 2.2 „‟De Droom‟‟; Kuenenplein-Plantage over 10 jaar

19 19 19

3.

Strategie 3.1 Hoe bereiken we „‟de droom‟‟? 3.2 Doelstellingen 3.3 Coalities, kaders en grenzen

20 20 20 21

4.

Programma 4.1 Kaart 4.2 Fysiek 4.3 Sociaal 4.4 Economisch 4.5 Kuenenplein-Plantage in 2023

22 23 24 26 27 28

5.

Communicatie 5.1 Interne communicatie 5.2 Externe communicatie

30 30 30

6.

Beleidskaders 6.1 Beleidsplan 2013-2016 6.2 Strategisch Vastgoedbeleid 6.3 Leefbaarheid 6.4 Meerjarenbegroting/perspectief 6.5 Huurbeleid 6.6 Verhuurbeleid 6.7 Doelgoepen 6.8 Energiebeleid 6.9 Onderhoudsbeleid

30 30 31 31 31 31 32 32 32 32

Nawoord Bijlagen: 1. Financiële paragraaf 2. Investeringen en vastgoedtransformatie in aantallen 3. Energieactieplan

1. HUIDIGE SITUATIE

1.1 De kenmerken van Kuenenplein-Plantage Beschrijving van de wijk Kuenenplein-Plantage ligt tegen het centrum van Beverwijk en is de grootste wijk van Beverwijk qua inwoneraantal. Er zijn goede winkels, scholen en sportvoorzieningen, er is een buurthuis en een apotheek. De wijk is ruim opgezet met veel groenstroken tussen de woningen. De naoorlogse laag- en hoogbouw is typerend voor de wijk en ook de openbare ruimte stamt uit die tijd.

Buurten De wijk bestaat uit de buurten: Kuenenplein, Oostertuinen, Plantage, de Naald en Sint Aagtendorp. De buurten verschillen behoorlijk van elkaar en bewoners voelen zich eerder inwoner van één van de buurten dan van de wijk Kuenenplein-Plantage.

Pré Wonen, Wijkvisie Kuenenplein-Plantage 2013-2023 1

Kuenenplein ligt in het noorden van de wijk. Het is een buurt met laag- en hoogbouw en met enkele voorzieningen (o.a. een school en winkels). Het Kuenenplein ligt midden in de buurt en heeft een speelplein. Oostertuinen ligt ingesloten tussen Kuenenplein en Plantage en valt op doordat er redelijk veel laagbouw staat. Deze eengezinswoningen worden vaak bewoond door ouderen. In de buurt is een buurthuis, een grote speeltuin en een Johan Cruijff Court aanwezig. Plantage is een buurt met een goed wijkwinkelcentrum. Daaromheen is veel bedrijvigheid. Bijna alle woningen in de buurt zijn portieketagewoningen. De buurt is verouderd. Het speelplein aan de Olmenstraat is kenmerkend voor de buurt. Sint Aagtendorp is een dorp in een stad. De meeste woningen zijn voor de oorlog gebouwd en hebben een karakteristieke uitstraling. „‟Het dorp‟‟ is bereikbaar door poorten en kent een sterke sociale controle. Er is weinig openbare ruimte. De Naald is een buurt met veel eengezinswoningen van woningcorporatie WOONopMAAT uit de jaren ‟80. Het is de kleinste buurt van de vijf. Geschiedenis Na de tweede wereldoorlog werden in korte tijd veel woningen gebouwd. De explosieve groei is goed terug te zien in de wijk. Woonblokken lijken soms lukraak te zijn neergezet. De oudste flats van Beverwijk staan in de buurten Oostertuinen en Plantage en ook veel eengezinswoningen stammen uit deze tijd. De woningen werden gebouwd om de arbeiders

Plantage-Kuenenplein in 1982. Rechts in het midden is de Goede Raad kerk zichtbaar, een monumentaal pand van architect Koppenholler. De school midden onder aan de Plantanenlaan is inmiddels gesloopt en ook de Humanitasflat links in het midden bestaat niet meer. Door de hele wijk zijn een aantal van de portieketageflats gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Rechts onder staan de huizen van het Aagtendorp nog voor de renovatie. In de Kuenenpleinbuurt staat de fabriek van Cetabever.


Plantage-Kuenenplein nu.

van buitenaf op te vangen. Ook het winkelcentrum aan de Plantage werd in deze tijd gerealiseerd. Het filmmateriaal en de brochures uit die tijd geven een indruk van een positieve kijk op de toekomst. Ruimte genoeg, geen verkeersproblemen en een almaar groeiende werkgelegenheid. 1.2 Fysiek, sociaal en economisch 1

Fysiek gezien is Kuenenplein-Plantage een ruim opgezette en groene wijk met veel naoorlogse goedkope woningen. Er is voldoende variatie in woningtypen en naar koop- en huurwoningen maar er zijn clusters waar veel huurwoningen en verouderde

1

De cijfers in dit hoofdstuk zijn waar niet anders vermeld ontleend aan CBS, Gemeente op Maat 2012 en aan het Strategisch Vastgoedbeleid van Pré Wonen, 2012


portieketagewoningen dicht bij elkaar staan. De huurniveaus en woningwaardes liggen laag t.o.v Beverwijkse en landelijke gemiddelden. Elke buurt heeft een eigen stedenbouwkundig karakter. Pré Wonen bezit bijna alle huurwoningen in de wijk. Totaal staan er 3.215 woningen in de wijk waarvan er 1.687 van Pré Wonen zijn. De woningen, openbare ruimte en voorzieningen zijn op veel plekken verouderd. Stedenbouwkundige structuur Plantage Het grootste deel van de woningen in deze buurt zijn gebouwd in de jaren vijftig, volgens de toen heersende ideeën van het moderne bouwen, de zogenoemde stroken bouw. Het zijn voornamelijk portieketagewoningen van vier á vijf woonlagen met tussenliggende plantsoenen. Alleen aan de rand van de buurt zijn enkele eengezinswoningen aanwezig en er is een winkelstrip. Kuenenplein Er is sprake van een vrij willekeurig „patchwork‟ van complexen. Er is geen duidelijke hoofdstructuur en geen heldere hiërarchie. De structuur aan de randen en entrees van de wijk bestaat vooral uit stroken bebouwing met veel openbare ruimte. De portieketagewoningen die op deze plekken staan bepalen voor een belangrijk deel de beeldvorming van de wijk. De flats zijn gebouwd in de jaren ‟50 en ‟60 en geven een monotone uitstraling. Achter de portieketageflats staan rijtjes eengezinswoningen. De straatjes hebben een gemoedelijke uitstraling. Voor de openbare ruimte geldt dat deze verouderd is. Er is veel snippergroen met veel onderbegroeiing die het onoverzichtelijk of zelfs onveilig maakt. Oostertuinen Deze buurt kent voornamelijk een structuur van lange straten met aan weerzijden laagbouw en eengezinswoningen. De aanwezige gestapelde woningbouw ligt verspreid, waardoor zij geen dominante indruk maakt. Er zijn veel straten met éénrichtingsverkeer. De Arendsweg is te beschouwen als een waardevol historisch lint met oudere bebouwing. Aagtendorp Deze buurt is een soort enclave in het grotere geheel. De buurt lijkt los te liggen van de rest van de wijk. Kenmerkend is de veelal kleinschalige bebouwing die voornamelijk uit eengezinswoningen bestaat. De bebouwing in het midden van de buurt is omsloten en kan worden bereikt door middel van „‟stadspoorten‟‟. Vanwege de smalle straten en hoge bebouwingsdichtheid is er weinig openbare ruimte en buurtgroen. De bebouwing dateert globaal uit twee perioden, de jaren 20 en 30. De Naald De Naald is de kleinste buurt van de wijk en vormt een driehoek, welke begrensd wordt door de Grote Houtweg, Alkmaarseweg en Raamveld. De woningen, veelal eengezinswoningen, begeleiden de hierboven genoemde straten. Vanwege de historische ligging van de Alkmaarseweg is hier bebouwing uit diverse bouwperioden aanwezig. Van recentere datum zijn de woningen, die op het binnenterrein zijn gelegen aan het Raamveld. De woningvoorraad Kuenenplein-Plantage is een echte corporatiewijk. De wijk telt 3.215 woningen. Pré Wonen is eigenaar van 1.693 woningen verdeeld over 37 complexen (52% van de totale voorraad) en is daarmee de grootste verhuurder van sociale woningen in de wijk. WOONopMAAT heeft met zo‟n 350 woningen een bezitspercentage van 10 procent. Het woningbezit van


Pré Wonen is voornamelijk geconcentreerd in de Plantage en de Kuenenpleinbuurt. Hier heeft Pré Wonen 1.384 woningen in bezit.

Woningvoorraad

St AagtendorpPlantage Oostertuinen koopwoningen 42% 30% 34% 50% 61% corporaties 66% 4% overige verhuurders 8% 5% 100% 100% 100%

Kuenenplein 23% 75% 2% 100%

De Naald Kuenenplein-Pl. Beverwijk 61% 33% 51% 35% 63% 40% 9% 4% 4% 100% 100% 100%

Plantage Er staan zo‟n 930 woningen in deze buurt welke grotendeels in bezit zijn van Pré Wonen. Het zijn voornamelijk portieketagewoningen. Als resultaat van de kwaliteit van de bouwmaterialen en de snelheid waarmee de bebouwing destijds is neergezet, vertonen de complexen gebreken (o.a. betonrot). Ook zijn de woningen slecht geïsoleerd (geluid en warmte). De woningplattegronden zijn gering en brengen vooral kleine keukens, badkamers en balkons met zich mee. De gemiddelde huurprijs ligt onder de € 450,-. De verhuurbaarheid is hierdoor nog redelijk goed. In de buurt staan verder enkele particuliere eengezinswoningen en een nieuw appartementencomplex die een uitzondering vormen op bovenstaande. Ook heeft Pré Wonen de portieketagewoningen boven de winkelstrip in 2006 gerenoveerd en voorzien van een lift en is een portieketageflat vervangen door 24 eengezinswoningen. De laatste vernieuwing maakt onderdeel uit van het plan „‟Plantage, de nieuwe Stek van de Bomenbuurt‟‟. In 2009 is hiertoe een gebiedsvisie opgesteld waarin de ambities van Pré Wonen en de Gemeente beschreven staan. De partijen hebben destijds de intentie uitgesproken om van de Plantage in 10 jaar tijd een leefbare, gedifferentieerde en toekomst-gerichte buurt te maken, die aansluit bij het gewenste woon- en leefklimaat in Beverwijk. Pré Wonen heeft in 2010 de woningen van WOONopMAAT overgenomen en heeft samen met de gemeente verder gewerkt aan het plan. De eerste fase (bouw van 24 eengezinswoningen aan de Beukenstraat) is afgerond. Inmiddels worden de plannen in de gebiedsvisie heroverwogen. De oorspronkelijke afspraken kunnen door de gemeente Beverwijk niet worden waargemaakt. Als gevolg van de stagnerende vernieuwingsplannen staan woningen leeg in afwachting van de sloop. De woningen worden tijdelijk verhuurd. Dit brengt leefbaarheidsproblemen met zich mee. Aan de Plantage, nabij de rotonde, ontsiert een braakliggend stuk grond met hekken erom al jaren het beeld. De eigenaar van de grond, Woonzorg Nederland, en de gemeente Beverwijk hebben nog geen plannen gemaakt voor herontwikkeling. Wel is de intentie uitgesproken gras te zaaien en de hekken weg te halen. Kuenenplein en Oostertuinen In de buurten Kuenenplein en Oostertuinen staan 1.740 woningen die grotendeels zijn gebouwd in de in de jaren vijftig. Pré Wonen bezit hier meer dan de helft van de woningen. Dit bezit bevindt zich voornamelijk aan de westzijde van de buurten. Collega corporatie WOONopMAAT heeft een bezitspercentage van ongeveer 13%. Ruim een derde van het woningbestand is particulier eigendom. Deze woningen zijn grotendeels gesitueerd in de buurt Oostertuinen en aan de oostelijke zijde van het Kuenenplein. Hoewel de portieketagewoningen lijken te domineren, vanwege hun situering en verschijningsvorm, is het zo dat ze slechts een derde van het woningbestand beslaan. Wat opvalt is dat alle


portieketagewoningen in eigendom zijn van Pré Wonen. Ze vertegenwoordigen zo‟n 60% van ons bezit in deze buurten. 44% van het woningbestand bestaat uit eengezinswoningen waarvan 23% van Pré Wonen is. In de buurt Oostertuinen is meer laagbouw te vinden dan in de buurt Kuenenplein. In deze buurt worden eengezinswoningen veelal bewoond door senioren. Dit heeft er mee te maken dat er weinig ander aanbod is voor ouderen in de wijk. De huren zijn over het algemeen laag en datzelfde geldt voor de waarde van de woningen. Als we inzoomen op complexniveau dan zien we dat er in de laatste 15 jaar kleinschalige sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden, waarbij zo‟n 140 woningen nieuw zijn gebouwd, meestal ter vervanging van portieketageflats. O.a. de woningcomplexen (het Atrium, de Eenhoorn) die in de jaren negentig en 2000 zijn gerealiseerd, hebben een vriendelijke uitstraling. Het voormalige schoolgebouw, de Heilig Hartschool, waarin nu huurwoningen zijn gevestigd, is een bijzonder object in de buurt en ook dit complex oogt vriendelijk. Een nieuwe bouwlocatie voor huurwoningen is te vinden aan de Wijk aan Duinerweg. Pré Wonen heeft de intentie deze locatie op korte termijn te bebouwen nadat de grond is verworven van de gemeente op basis van gemaakte convenantafspraken. Daarnaast is Pré Wonen eigenaar van het voormalig klooster aan de Wilgenhoflaan en de grond aan de Laan van Kanaan. Een aantal complexen met portieketagewoningen aan o.a. de Alkmaarseweg/Westerlaan/Vlaanderenstraat, Bremmersstraat en Indische buurt hebben een povere uitstraling, kleine plattegronden en een beperkt comfort (energielabel D/E). Ook speelt er een vuilprobleem in de algemene ruimten van dit soort woningen. De lage huren leiden nog tot een redelijke verhuurbaarheid maar deze complexen behoeven nader onderzoek naar de toekomstwaarde. Ook de duplexwoningen aan de Oostertuinen 38-68a en de woningen boven de garage aan het Hilbersplein vallen in deze categorie. Een complex met boven- en benedenwoningen aan de Oostertuinen 2-24a beschikt over een gering woonoppervlak en een slechte kwaliteit, waardoor de gewildheid niet groot is. Deze woningen zullen worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwe eengezinswoningen. Sint Aagtendorp De buurt Sint Aagtendorp telt 345 woningen, waarvan Pré Wonen ongeveer de helft bezit. Er is een aantal duplexwoningen, maar de meeste woningen zijn eengezinswoningen. Het overgrote deel van de woningen van Pré Wonen ligt in het complex „het Aagtendorp‟. Dit complex bestaat uit duplex- en eengezinswoningen. Het is een bijzonder complex qua uitstraling. Bijna een dorp in een stad, met eigen „stadspoorten‟. Het is een kwetsbaar complex met enige gebreken. De woningen zijn gehorig, er zijn vochtproblemen en veel onderdelen zijn verouderd. In de jaren tachtig is gevelisolatie aangebracht aan de buitenzijde van de woningen. Dit materiaal vervuilt echter snel en het heeft de authentieke uitstraling van de woningen aangetast. Daarnaast heeft Pré Wonen een aantal woningen aan Deken Waarestraat, die vanwege hun karakteristieke uitstraling gewild zijn. Ook de koopwoningen zijn zeer gewild. Van het totaal aantal woningen in deze buurt is 60 procent huur- en 40 procent koopwoning. De


huurwoningen, die in bezit zijn van Pré Wonen, hebben huurprijzen die ruimschoots onder de grens voor de huurtoeslag liggen. De Naald In De Naald heeft Pre Wonen maar één complex woningen met 14 appartementen. Met ongeveer tweehonderd woningen, voornamelijk eengezinswoningen, is dit de kleinste buurt. 60 procent van de woningen is een koopwoning en 40 procent is huurwoning. De huurwoningen zijn voor het grootste deel van woningcorporatie WOONopMAAT. Alle huurwoningen in de buurt zijn gebouwd in de jaren tachtig en negentig. De koopwoningen aan de Alkmaarseweg en de Grote Houtweg zijn gebouwd voor de Tweede Wereldoorlog. De huurprijzen liggen tussen de € 450,- en de € 550,- per maand. 2

Vraag en aanbod Er is vraag naar goedkope huurwoningen. Dit blijkt uit een redelijke verhuurbaarheid van de woningen in deze wijk. De vraag naar goedkope eengezinswoningen is het hoogst. Op complexniveau kunnen we zien dat er opvallend veel kandidaten zijn voor de complexen: Aagtendorp (alleen voor de goedkope flats) – Arendsweg/Baanstraat – Eenhoorn (flat) – Heilig Hartschool – Plataan(betaalbaar) – Oostertuinen 38-68a – Pieter Verhagenlaan 62 t/m 108 – Plantage oneven (egw) – Wilgenhoflaan (zowel portiek- als eengezinswoning). Hierbij steken de nieuwbouweengezinswoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (Plataan) met kop en schouders boven de rest uit. Wat verder opvalt is dat nieuwbouweengezinswoningen met een huur tussen de € 800,- en de € 900,- korte wachtlijsten kennen. Ten tijde van oplevering verhuurden deze woningen echter erg gemakkelijk. De mutatiegraad van de portieketagewoningen en duplexwoningen is structureel hoog. Mensen komen en gaan. Het lijkt erop dat bewoners deze woningen vooral huren uit financiële of sociale noodzaak. Zodra ze de mogelijkheid hebben verhuizen ze weer. Openbare ruimte In Kuenenplein-Plantage is het nieuwe bouwen, met als speerpunten licht, lucht en ruimte goed terug te zien. Het is een ruim opgezette wijk met veel woonblokken, pleinen en veel groen. De bouwperiode van de openbare ruimte ligt net als bij de woningen in de jaren ‟50. De openbare ruimte in de wijk is op bepaalde plekken versleten en oud. Ook het rioleringsstelsel stamt uit die tijd waardoor verzakkingen van het straatwerk optreden. De inrichting en het onderhoud laat op sommige plekken te wensen over. De groene ruimtes, het meubilair (mits aanwezig) en de pleinen worden hierdoor niet of weinig gebruikt. Speelvoorzieningen zijn voldoende aanwezig en meestal van goede kwaliteit. Zwerfvuil, hondenpoep en graffiti zijn structurele problemen. Beleving bewoners Door bewoners wordt geklaagd over de kwaliteit en onderhoud van het groen, vuil en hondenpoep, kuilen en hobbels in de straat, de afwezigheid of kwaliteit van straatmeubilair. Ook wordt er geklaagd over de kwaliteit en uitstraling van sommige wooncomplexen en dan met name over tocht, vocht en gehorigheid en rommel in de algemene ruimten. Over 3 de binnenkant van de eigen woning zijn bewoners meestal nog redelijk tevreden . Ook over speelvoorzieningen wordt niet veel geklaagd. Het Kuenenplein wordt door de inrichting 2

Deze paragraaf wordt onderbouwd door een analyse van het aantal optienemers per optiecluster van Pré Wonen afgezet tegen het aantal woningen in dat optiecluster. 3 Voorzieningenbehoefteondezoek Kuenenplein-Plantage, Pré Wonen 2010


(basketbaldoelen in plaats van voetbaldoelen) minder gebruikt. Uit een belevingsonderzoek 4 van SGBO blijkt overigens dat het volgens bewoners in Kuenenplein-Plantage minder slecht gesteld is met de fysieke kwaliteit van de buitenruimte (verloedering) dan in andere wijken in Beverwijk. Er zijn wel meer klachten over tijdelijk verhuurde/ leegstaande/verpauperde gebouwen dan in andere wijken en de wijk scoort laag op de begaanbaarheid van stoepen en straten. Ook scoort de wijk slecht op sociale kwaliteit en 5 veiligheid. Daarover in het volgende hoofdstuk meer. De leefbaarometer geeft nog aan dat de buurten Oostertuinen en Kuenenplein erg slecht scoren op woningvoorraad. Ook de andere drie buurten scoren lager dan gemiddeld op dit punt. Uit dit onderzoek blijkt ook dat de leefbaarheid rondom huurwoningen slechter wordt beoordeeld dan rondom koopwoningen. Conclusie Concluderend kunnen we zeggen dat het woningaanbod in deze buurten weliswaar gevarieerd is, maar erg geclusterd is naar type en eigendom. Wat verder opvalt is het eenzijdige aanbod qua huurniveau en woningwaardes. Er is te weinig aanbod voor een draagkrachtige doelgroep en ook doorstromingsmogelijkheden voor huidige bewoners zijn beperkt. Uit de landelijke woningmarktcijfers blijkt dat er wel een toenemende vraag is naar vrije sector huurwoningen. In Beverwijk herbergt deze vraag zich met name in het 6 middeldure segment en in eengezinswoningen . De vraag naar goedkope woningen (met bijbehorende kwaliteit) is hoog en komt voort uit sociale of financiële noodzaak. Als we kijken naar de kwaliteit van de woningen dan kunnen we zien dat de portieketageflats en duplexwoningen verouderd zijn en te krappe woningplattegronden hebben die niet voldoen aan de vraag. Ook de openbare ruimte behoeft verbetering. Gedeeltelijke vernieuwing, een beter onderhoudsprogramma en inrichting zijn nodig om een leefbare situatie te waarborgen.

Sociaal 7

Bevolkingsopbouw; Wat voor mensen wonen er in de wijk? Kuenenplein-Plantage heeft in 2011 6.220 inwoners. Sint Aagtendorp en De Naald zijn qua inwoneraantal de kleinste buurten. De meeste bewoners zijn tussen de 25 en 45 jaar oud gevolgd door de groep 45 tot 55 jarigen. Er wonen gemiddeld 15% niet westerse allochtonen in de wijk, waarvan het grootste deel van Turkse afkomst is. Ze hebben zich voornamelijk gevestigd in de Plantage- en Kuenenpleinbuurt. Het grootste deel van de ouderen woont in de Oostertuinen. Bijna de helft van de huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens. 8

Als we kijken naar de prognose van de bevolkingsopbouw dan kan gezegd worden dat de bevolking in Beverwijk verder zal toenemen. 2010

2015

2020

2025

2030

4

2035

2040

Belevingsonderzoek WMO 2011, SGBO i.o. gemeente Beverwijk BKZ leefbaarometer 2010 6 Intentieverklaring Prestatieafspraken 2010 en verder, Pré Wonen, Gemeente Beverwijk 7 Cijfers CBS 2011 8 ABF Research – Primos prognose 2011 5


toename totale bevolking 38.883

40.861 41.970 42.953 43.449 43.452 43.109

9

Daarnaast laat de prognose voor IJmond een flinke stijging zien van het aantal ouderen van 65-74 jaar en van 75+-ers. In 2010 maken zij nog 17% van de totale bevolking uit, in 2040 is dat 28%. Bij de andere leeftijdsgroepen zien we juist een daling. 2010 Bevolking 65-74

2015

2020

2025

2030

2035

2040

17.215

20.464 22.455 23.336 26.483 27.811 25.691

15.824

17.491

jaar Bevolking 75+

18.943 22.334 24.659 27.522 31.017

Wat verder opvalt in de prognose is dat het aantal eenpersoonshuishoudens verder zal toenemen t.o.v. andere huishoudens. Ontmoetingsplaatsen, voorzieningen en activiteiten; Wat is er te doen in de wijk? De wijk heeft veel voorzieningen en ontmoetingsplaatsen. Er zijn kleine en grote speelplekken zoals wipkipjes, het Johan Cruijff Court en Speeltuin Kindervreugd. De speelplekken worden over het algemeen erg gewaardeerd door bewoners, sommige zijn echter wel verouderd. Naast speelplekken zijn er pleinen, veel groen, een buurthuis, twee kerken, sportverenigingen maar ook winkels aan de Plantage en goede supermarkten. Volgens het klantenpanel ontbreekt het wel aan sfeer op sommige ontmoetingsplaatsen. Er zijn geen terrasjes, café‟s of restaurants in de wijk. Er worden voldoende leuke activiteiten georganiseerd in de wijk voor allerlei doelgroepen. Problemen achter de voordeur; Wat speelt er bij mensen in huis? In de wijk wonen veel mensen „‟met een verhaal‟‟ zoals de wijkagent zegt. In de Indische buurt en in de woningen aan de Vlaanderenstraat, Westerlaan en Alkmaarseweg spelen psychiatrische- en verslavingsproblemen. In de Plantage vinden we een aantal drugspanden in o.a. de Essenstraat. Hierdoor zijn dit kwetsbare en minder leefbare complexen. Juist deze complexen zijn wat betreft huurprijs bereikbaar voor mensen met weinig inkomen. Hierdoor komen deze complexen ook in beeld voor kanswoningen of zorgdakwoningen waardoor het aantal kwetsbare personen verder toeneemt. Ook gegevens als werkloosheid, lage inkomens en een laag opleidingsniveau spelen een rol. De samenwerkingspartners bij gemeente, politie en welzijn geven aan dat het goed zou zijn om structureel met verschillende hulpverlenende instanties bij elkaar te komen en goede afspraken met elkaar te maken. 10

Criminaliteit en veiligheid Als we Beverwijk vergelijken met landelijke en Haarlemse cijfers dan scoort Beverwijk hoger dan gemiddelde op de misdaadmeter. De Beverwijkse problemen spelen ook op wijkniveau. Er zijn meer alcoholdelicten in het verkeer, meer winkeldiefstallen, meer 9

Primos prognose Corop-gebied IJmond De cijfers in dit hoofdstuk zijn, waar niets anders vermeld staat, ontleend aan de ADmisdaadmeter 2012. Voor het samenstellen van deze unieke site gebruikt het AD officiële politiecijfers van 2011. 10


wapenhandel en er worden meer zakken gerold. Ook geweldsdelicten en mishandelingen komen vaker voor. Als we verder inzoomen op wijkniveau zien we het volgende. Een groot deel van de bewoners voelt zich (wel eens) onveilig. Veel bewoners leven in anonimiteit en kunnen als ze kwaad willen rustig hun gang gaan. Deze gevoelens hebben grotendeels te maken met de handel in, teelt van en gebruik van drugs. Vooral in de buurten Plantage, Kuenenplein en Oostertuinen is dit een probleem. Het aantal drugsdelicten en de daarbij horende overlast neemt toe. Daarnaast voelen mensen zich onveilig door inbraken in woning of 11 schuur/garage en door gewelddelicten als straatroven en overvallen (3 van de 5 overvallen in Beverwijk hebben plaatsgevonden in Kuenenplein-Plantage). De wijkagent geeft aan dat er ook in 2012 overvallen en een ramkraak van een geldautomaat hebben plaatsgevonden in de Plantagebuurt. Uit de analyse van de gemeente Beverwijk blijkt dat het percentage bewoners dat aangeeft slachtoffer te zijn geworden van een geweldsdelict, bedreiging of straatroof het hoogst is in Kuenenplein-Plantage. De Plantagebuurt springt er uit als het gaat om onveiligheidsgevoelens. Dit heeft te maken met de drugsoverlast, vernielingen (het meeste aantal delicten van heel Beverwijk) en berovingen. 12

Overlast Op het gebied van overlast scoort Kuenenplein-Plantage niet zo goed ten opzichte van andere wijken in Beverwijk. Dit is deels te verklaren door het hoge aantal portieketagewoningen en eengezinswoningen uit de jaren 50. Deze woningen zijn vaak erg gehorig. De overlast heeft soms ook te maken met de bewoners zelf. Het zijn goedkope woningen en de kwetsbare groepen uit de samenleving zijn er op aangewezen. Werkloosheid en verveling, sociale, psychische- of verslavingsproblemen spelen dan vaak 13 een rol . Uit het klantenpanel en de gesprekken met externe stakeholders blijkt dat er tevens klachten zijn over overlastgevende tijdelijke bewoners. Als we KuenenpleinPlantage vergelijken met Parkwijk in Haarlem dan kunnen we zeggen dat het aantal overlastzaken naar rato in 2012 vele malen hoger is in Kuenenplein-Plantage. De afgelopen jaren werden de meeste overlastzaken door Pré Wonen behandeld in de buurten Kuenenplein en Plantage ten opzichte van de andere buurten in de wijk. De aard van de overlast bestaat vooral uit geluidsoverlast, vuil, burenruzies, drugs/drankoverlast en verkeers/parkeeroverlast. De wijkagent meldt dat asociaal gedrag en daarmee gepaard gaande overlast is toegenomen in de wijk en dat men zeer weinig van een ander kan hebben. Uit meldingen, gesprekken met het klantenpanel en externe partners blijkt dat de drugsoverlast in de Plantagebuurt in 2012 ook toeneemt. Een oplossing die werd aangedragen door het klantenpanel om een deel van de overlast aan te pakken is een ander toewijzingsbeleid door Pré Wonen.

11

Analyse ter voorbereiding op het maken van het Wijkuitvoeringsprogramma 2011 De analyse is gemaakt op basis van de registratielijsten van Pré Wonen, afdeling bewonerszaken en wijkteams over de afgelopen 4 jaar 13 De hoge score blijkt uit de analyse ter voorbereiding op het maken van het wijkuitvoeringsprogramma 2011 en het Belevingsonderzoek WMO 2011, SGBO i.o. gemeente Beverwijk 12


Jeugd De overlastproblematiek bij de jeugd, welke een aantal jaren geleden nog hevig was, is afgenomen. Er is de afgelopen jaren stevig ingezet op activiteiten voor de jeugd en er is een Johan Cruijff Court geopend aan de Huiderlaan. Ook worden er jongeren opgeleid om mee te kunnen helpen bij de organisatie van de activiteiten. Het lijkt erop dat dit zijn vruchten afwerpt. Er zijn nog wel andere problemen. Sommige kinderen/jongeren krijgen erg weinig begeleiding vanuit huis. Uit het onderzoek van SGBO blijkt dat bewoners niet altijd weten waar ze terecht kunnen met vragen over opvoeding en dat ze minder tevreden zijn dan 14 gemiddeld over opvoedingsondersteuning. Uit het Emovo onderoek blijkt dat de jeugd in Beverwijk vaker deelneemt aan VMBO-onderwijs dan in de rest van de regio en dat er meer gepest en gespijbeld wordt. Uit signalen van partners is af te leiden dat het drugsgebruik onder kinderen/jongeren in de wijk de laatste jaren toeneemt. Het aantal jongeren dat een wapen draagt is in Beverwijk hoger dan regionaal. Participatie en betrokkenheid De participatie en betrokkenheid van bewoners in de wijk is niet zo hoog. Veel activiteiten worden voor en niet met bewoners georganiseerd en er zijn weinig initiatieven vanuit 15 bewoners zelf . Het zijn vaak dezelfde bewoners die zich in zetten, anderen geven aan geen zin en geen tijd te hebben.14% van de bewoners geeft aan zelf actief te zijn om de leefbaarheid is de buurt te verbeteren. Het gemiddelde in de referentiegroep is 21%. Ook de deelname aan activiteiten is niet altijd even hoog. De activiteiten voor de jeugd lopen wel erg goed en hebben publiek. Uit het SGBO onderzoek blijkt dat 57% van de bewoners (bijna) nooit deelneemt aan activiteiten. Dit is hoger dan gemiddeld voor Beverwijk. Ook de deelname aan vrijwilligerswerk blijft achter maar er wordt weer relatief veel mantelzorg verleend. In de wijk is wel een wijkgroep van bewoners actief. Zij verspreiden een nieuwsbrief, denken mee over verbeteringen in de wijk en organiseren soms een activiteit. Ook met de scholen zijn er goede contacten. Daarnaast zijn er bewonerscommissies actief in woongebouwen. Zij signaleren gebreken in hun woonomgeving maar organiseren niet zo vaak iets. Het klantenpanel geeft aan dat bewoners makkelijker bereikt kunnen worden als er meer digitaal en face to face gecommuniceerd wordt. Cultuur, leefstijlen en sociale cohesie De meeste bewoners van de wijk hebben een zeer diverse achtergrond en houden van gezellige dingen doen. Ze zijn hierin niet zeer uitbundig of creatief maar ook niet ingetogen 16 en rustig . In sommige straten zijn de mensen erg gesloten en op zichzelf en snel boos. Beverwijkers zijn in het algemeen nuchter en recht-voor-z'n-raap, een openhartige houding die door buitenstaanders en nieuwe inwoners soms als vrijmoedig of zelfs brutaal wordt 17 ervaren. Uit onderzoek blijkt dat Kuenenplein-Plantage op het gebied van sociale cohesie het laagst (5,7) scoort samen met Meerestein en Oosterwijk-Zwaansmeer. Er is hierbij gekeken naar het oordeel van bewoners over omgang, interactie, gezelligheid en saamhorigheid. 14

Gezondheid, welzijn en leefstijl, EMOVO, 2007 Dit blijkt ook uit Belevingsonderzoek WMO 2011, SGBO i.o. gemeente Beverwijk en uit het voorzieningenbehoefteonderzoek van Pré Wonen 2010 16 Leefstijlatlas dagrecreatie provincie Noord-Holland 17 Belevingsonderzoek WMO 2011, SGBO i.o. gemeente Beverwijk, Kuenenplein-Plantage is hierin samengevoegd met de wijk Centrum 15


18

Leefbaarometer 19 De leefbaarometer geeft een indicatie van de leefbaarheidsbeleving van bewoners . Beverwijk scoort in 2010 zeer positief. Haarlem en Zaanstad scoren positief en Amsterdam matig positief. De positieve score kan vooral verklaard worden uit een positief cijfer voor het voorzieningenniveau en publieke ruimte. Op het gebied van woningvoorraad scoort Beverwijk minder goed. Haarlem scoort hiernaast ook minder goed op veiligheid en komt daarom lager uit. Op wijkniveau kan gezegd worden dat de score negatief afwijkt van het regionaal gemiddelde in de IJmond. Landelijk gezien scoren de buurten redelijk positief. In de Kuenenpleinbuurt en in Oostertuinen heeft de lagere regionale score te maken met woningvoorraad en in Kuenenplein ook nog met de bevolkingssamenstelling en de veiligheid. In het deel rondom de Bremmersstraat scoort ook de dimensie sociale samenhang laag. De Plantage doet het in dit onderzoek iets beter dan Kuenenplein en Oostertuinen maar wijkt nog steeds af van het regionaal gemiddelde. Opvallend is dat rondom huurwoningen slechter wordt gescoord dan rondom koopwoningen. Een aantal plekken in de wijk vormen hierop een uitzondering, het middelste punt van Sint Aagtendorp en de woningen direct rondom het Johan Cruijff Court en Speeltuin Kindervreugd. Wijkimago Het wijkimago heeft te leiden onder de problemen die er zijn in de wijk. Er moet voor gewaakt worden dat de problemen te veel worden benadrukt.

Economisch 20

De bewoners De economische positie van de bevolking is één van de grootste knelpunten in de wijk. Deze ligt lager dan het Beverwijks en landelijk gemiddelde. Het gemiddelde jaarinkomen per ontvanger in de wijk in 2010 is € 25.160 terwijl het gemiddelde voor Beverwijk op € 29.300 ligt. Het inkomen is het laagst in de buurten Plantage en Kuenenplein. Het aantal huishoudens met een laag inkomen (tot € 25.000,-) ligt op 54,2% in de wijk terwijl dit in Beverwijk maar 41% is. De buurt Kuenenplein scoort hierin het slechtst met 60%. Het aandeel middeninkomens is laag en hoge inkomens erg laag als je dit vergelijkt met de cijfers voor Beverwijk. Het grootste aandeel van hoge inkomens vinden we in de buurt Sint Aagtendorp (buiten „‟het dorp‟‟) en het grootste aandeel middeninkomens in de Naald.

18

BKZ leefbaarometer 2010 Er wordt gebruik gemaakt van 49 indicatoren op het gebied van woningvoorraad, publieke ruimte, bevolkingssamenstelling, sociale samenhang en veiligheid. 20 Cijfers CBS 19


Gemiddeld inkomen per inkomensontvanger (CBS 2010) 35 30 Sint Aagtendorp x € 1.000

25

Plantage

20

Oostertuinen

15

Kuenenplein

10

De Naald Beverwijk

5

Nederland

0 2009

2010

Het aandeel werkzame personen in de wijk ligt in 2008 met 72,4% lager dan het Beverwijkse percentage (76%). Sint Aagtendorp en Kuenenplein scoren hierin het laagst. Het aandeel bijstandsontvangers in 2010 ligt met 4,8% weer een stuk hoger dan het cijfer voor Beverwijk 2,3%. 21

Het aantal ontruimingszaken vanwege huurschuld in de wijk is hoger dan in andere Beverwijkse wijken en in sommige jaren zelfs hoger dan het aantal zaken in de rest van Beverwijk. De bewoners van portieketagewoningen hebben het vaakst te maken met ernstige huurschuld. Dit is deels te verklaren door het hoge aantal van dit soort woningen in ons bezit. Winkels en bedrijven In de wijk zijn voldoende winkels en bedrijven. De Plantagebuurt heeft een wijkwinkelcentrum dat van alle gemakken is voorzien. De winkels zijn van hoog niveau en er is een supermarkt. Uit onderzoek blijkt dat mensen het erg jammer vinden dat de Action 22 weg is op de Plantage . Ook op het Hilbersplein (Kuenenpleinbuurt) is een supermarkt, enkele winkels en een voedselbank. Verder liggen er verspreid in de wijk solitaire winkeltjes en bedrijfjes. In de huidige tijd is het niet altijd makkelijk het hoofd boven water te houden, ook wordt er op sommige plekken vaak van huurder/eigenaar gewisseld. Hierbij speelt de crisis een rol maar ook de stagnering van de wijkvernieuwing in de Plantage. Woningen staan leeg en een nieuwe doelgroep heeft zich er nog niet kunnen vestigen. Daarnaast zorgt het nieuwe winkelcentrum Wijkerbaan in de aanliggende wijk Meerestein voor concurrentie.

21

De analyse is gemaakt op basis van de registratielijsten van Pré Wonen over de afgelopen 4 jaar 22 Voorzieningenbehoefteonderzoek 2010, Pré Wonen.


2012 Fysiek

S (sterkte)    

Veel groen en ruimte Aantal en kwaliteit meeste speelplekken Voldoende variatie in koophuur/laag- en hoogbouw Ligging

W (zwakte)    

Matige (beeld)kwaliteit huurw. en sommige voorzieningen en ontmoetingsplaatsen, sfeer ontbreekt Verouderde/vervuilde/niet functionele op.ruimte en groen Geclusterd en eenzijdig woonaanbod (klein en goedkoop) Vuil/rommel in portieken en algemene ruimten

O (Kansen)  

  

Sociaal

 

Ontmoetingsplaatsen, voorzieningen, sport, spel en activiteitenaanbod Diversiteit bewoners

     

Samen leven en asociaal gedrag (ook van tijdelijke bewoners) Criminaliteit en veiligheid, drugsoverlast/gebruik Veel soc-ec-psych. problemen achter de voordeur en daarbij horende overlast Beperkte cohesie/betrokkenheid/ participatie bewoners en hoge anonimiteit Weinig begeleiding kinderen door ouders Veel ouderen in egw‟s

 

   

Economisch



Aantal en kwaliteit winkels en bedrijven

 

Sociaal-economische positie van de bevolking is in alle buurten beneden Beverwijks en landelijk gemiddelde Hoog aantal ontruimingen ivm huurschuld

  



Herstructurering en nieuwbouw vlot trekken, evt. kiezen voor renovatie. Pré Wonen als trekker. Onderhoud, schoon heel veilig projecten (bijv. portiekportiers) en terugbrengen sfeer bij verouderde woningen, OR, voorzieningen en ontmoetingsplaatsen Clusters goedkope flats/hw‟s doorbreken Direct aan woningen grenzende OR in beheer Pré en aanpak vuil in algemene ruimten Aanbod voor ouderen, eenpersoonshuishoudens, draagkrachtige doelgroep (ruimere, luxere woningen) maar ook primaire doelgroep niet vergeten Aanpak criminaliteit en drugsgebruik/overlast, meer politie, betere samenwerking Kijkje achter de voordeur en evt. hulp bij problemen. Betere samenwerking/afspraken met een uitgebreider netwerk van partners/hulpverleners Op peil houden ontm.plekken, sport, spel en activiteitenaanbod, meer sfeer Buurtbeheer, handhaving en aanpak overlast (bijv. door andere woningtoewijzing) Goed en kort leegstandsbeheer Sociale cohesie, respect betrokkenheid en participatie vergroten op een manier die aansluit bij gezellige leefstijl van bewoners. Digitaal en face to face communiceren. Opvoedingsondersteuning Stimuleren verhuizen 60+ Kansen vergroten voor bewoners om maatsch.ladder te beklimmen d.m.v. bijv. scholing, werk, wooncarrière, cultuur, hulp bij problemen, WMO Aantrekken draagkrachtige doelgroep


T (Bedreigingen) 

  

Politieke economische en maatsch. haalbaarheid herstructurering Tijd Spreiden problemen Draagvlak plannen en vertrouwen brokkelt af



Stigmatisering tot niet vitale en niet gewilde wijk

 

Geld en economie (Solitaire) Winkels en bedrijven hebben het steeds moeilijker

1.4 Externe ontwikkelingen Kuenenplein-Plantage is geen op zichzelf staand gegeven. De wijk wordt beïnvloed door allerlei externe factoren en ontwikkelingen en heeft zelf ook zijn weerslag op andere wijken en de stad. Het is daarom belangrijk de wijk in een breder perspectief te plaatsen. Landelijke ontwikkelingen Politiek Welke koers het nieuwe kabinet gaat varen is nog niet duidelijk. Wel wordt zichtbaar dat de overheid zich meer terug trekt en taken afstoot aan burgers en bedrijven. Verder wordt door nieuwe wetgeving het interne en externe toezicht op corporaties intensiever, de financiële ruimte kleiner en de administratieve last groter. Economie en maatschappij Na verschillende crises zijn onzekere tijden aangebroken. De eerste jaren is er geen zicht op een behoorlijk economisch herstel, de koopkracht daalt nog verder en de werkloosheid stijgt. De toenemende vergrijzing zorgt voor extra druk op de zorgkosten en een veranderende vraag ten aanzien van wonen. Dit vraagt om innovatieve oplossingen en samenwerkingsvormen op het gebied van wonen en zorg. Woningmarkt en woningtoewijzing Ook op het gebied van de woningmarkt zijn er veel onzekerheden. De betaalbaarheid van het wonen neemt af doordat de huur en energielasten stijgen, de huurtoeslag wordt verder uitgekleed en de inkomens stijgen niet mee. Voor startende kopers is het lastiger om een hypotheek te krijgen en daarnaast staat de hypotheekrenteaftrek onder druk. Door de onzekerheden in de economie en op de woningmarkt worden er steeds minder woningen verkocht. De doorstroming op deze markt staat onder druk. Ook op de huurmarkt speelt dit probleem. Per 1 januari 2011 is de woningtoewijzing aan strenge Europese inkomenseisen gebonden. Woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (€ 664,66 prijspeil 2012) mogen alleen nog toegewezen worden aan huishoudens met een bruto inkomen tot € 34.085 (prijspeil januari 2012). Bewoners met een hoger inkomen die nu relatief weinig betalen voor hun huurwoning zijn minder snel tot verhuizen geneigd, omdat de maandelijkse lasten dan sterk zullen toenemen. Door de strengere inkomenseisen voor sociale huurwoningen is er een toenemende vraag naar vrije sectorwoningen met een huur tussen de € 664,66 en € 900,-. Gezien de lage huren in Kuenenplein-Plantage zal de concentratie van lage inkomens in de wijk verder toenemen. Pas na wijzigingen in de voorraad wordt Kuenenplein-Plantage ook bereikbaar en aantrekkelijk voor andere inkomensgroepen. Een oplossing voor de problemen op de woningmarkt wordt in de politiek nog niet geboden. De kans op een integrale aanpak als Wonen 4.0 lijkt klein. Investeringen De Europese regelgeving met betrekking tot investeringen door corporaties is gewijzigd sinds 2010. Deze maatregel moet nog vertaald worden naar lokale wetgeving maar wordt vooralsnog als volgt uitgelegd: investeringen in marktdiensten zonder publiekelijk belang (niet-daeb) mogen niet meer met staatssteun gefinancierd worden. Concreet betekent dit dat de financiering van dure huur- en koopwoningen moeilijker is.


Lokale ontwikkelingen Wijkversterking en wijkgericht werken Beverwijk De laatste jaren is er op initiatief van Pré Wonen (wijkversterking) nog intensiever samengewerkt tussen de partners in de wijk. Het wijkgericht werken heeft meer vorm gekregen door met elkaar (o.a. gemeente, corporaties, politie, welzijn) gestructureerder te werken. Er wordt nagedacht over en vorm gegeven aan prioritering van wijken en er worden doelstellingen geformuleerd voor de wijkaanpak. Concrete projecten worden met elkaar benoemd in jaarlijks op te stellen wijkuitvoeringsprogramma‟s (WUPS). Deze aanpak werpt zijn vruchten af. In Kuenenplein-Plantage is dit duidelijk terug te zien in de verbeteringen op het gebied van jeugdoverlast. Prestatieafspraken 23 Uit de prestatieafspraken met de gemeente Beverwijk blijkt dat uitbreiding van de woningvoorraad gewenst is en herstructurering van oude woonwijken van belang blijft. Ook moet er worden ingezet op differentiatie van woningtypen om het overschot aan goedkope huurappartementen te doorbreken. De groei in woningbehoefte ziet men met name in het goedkope en middeldure segment. Deze groei is gelijk verdeeld over appartementen en eengezinswoningen. In herstructurering moet er worden ingezet op 50% grondgebonden woningen en 50% meergezinswoningen en op 50% huur- en 50% koopwoningen. Als speciale doelgroepen worden ouderen, zorgbehoevenden en starters genoemd. Er moeten voldoende woningen beschikbaar blijven voor de primaire doelgroep. De inzet ligt naast fysieke, ook op sociaal-maatschappelijke verbeteringen in wijken. Financiële situatie gemeente Beverwijk Het collegeprogramma 2010- 2014 van de gemeente Beverwijk 24 biedt de volgende inzichten: De gemeente Beverwijk is geconfronteerd met bezuinigingen vanuit de Rijksoverheid. De gemeente voert nu naar eigen zeggen een solide financieel beleid en houdt zoveel mogelijk de huidige voorzieningen in stand. De stedelijke vernieuwing (Beverwijk Vitale Stad) vergt ook de komende raadsperiode(n) veel van de gemeenteraad, het college, de ambtelijke organisatie en financiële middelen. Er is, uitgezonderd het A22 project, geen ruimte voor grote nieuwe ambities. De gemeente onderzoekt nu mogelijkheden tot efficiëntere bedrijfsvoering, het afstoten van taken of vertraging van de uitgaven. Ook wordt telkens bekeken of economische vooruitzichten aanleiding geven tot aanpassingen van activiteiten en projecten waarbij ze proberen te voorkomen dat minima en jeugd hiervan de dupe worden. Ook verbetering van het groen blijft een speerpunt. Daarnaast zal misschien bezuinigd worden op de subsidies en op voor de inwoners gevoelige voorzieningen. Actie: Herstructurering Kuenenplein temporiseren. De gemeenten Beverwijk en Heemskerk hebben in het bestuurlijk kader Herstructurering 1999 afgesproken om de woningvoorraad en de woonomgeving van de wijk Kuenenplein e.o. meer gevarieerd te maken, zodat dit beter aansluit op de huidige wensen over wonen en woonomgeving. Deze doelstelling is nog steeds van kracht. Doch de huidige woningmarkt herijking door woningcorporatie Pré Wonen en het uitvoeren van andere herstructureringen als Plantage en Wijkerbaan nopen tot temporisering van aanpak van het Kuenenplein.

De financiële situatie van de gemeente is goed voelbaar op het gebied van fysieke vernieuwing in de buurten Plantage, Kuenenplein en Oostertuinen. In Kuenenplein en Oostertuinen is ervoor gekozen de wijkvernieuwing te temporiseren, ook Pré Wonen heeft hierin haar ambities moeten bijstellen. Maar ook de plannen voor de wijkvernieuwing in de Plantage worden inmiddels heroverwogen. De afspraken uit de gebiedsvisie van 2009, welke 23 24

Intentieverklaring Prestatieafspraken 2010 en verder, Pré Wonen, Gemeente Beverwijk Bron: www.beverwijk.nl, collegeprogramma 2010-2014


een onderdeel vormt van het project Beverwijk Vitale Stad, kunnen door de gemeente niet worden waargemaakt. Ook op sociaal-economisch gebied spelen de bezuinigingen binnen de gemeente een rol. Het wijkgericht werken Beverwijk staat onder druk en ook de welzijnsorganisatie moet het met steeds minder middelen doen. De concurrentiestrijd die hierdoor ontstaat tussen de verschillende partijen in de wijk leidt tot moeilijke samenwerkingsprocessen en doet de kwaliteit en kwantiteit van de ingrepen geen goed. Het is de verwachting dat de financiële positie van de gemeente Beverwijk ook na 2014 weinig ruimte biedt voor nieuwe investeringen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Op het gebied van de WMO mogen we van gemeente Beverwijk tussen 2012 en 2015 25 inspanningen verwachten. Ze geven in het nieuwe WMO beleid aan dat op 9 wettelijke prestatievelden wordt ingezet. De prestatievelden zijn: sociale samenhang, leefbaarheid (fysiek en sociaal), jeugd, informatie, advies en cliëntondersteuning, ondersteuning mantelzorgers en vrijwilligers, participatie van en voorzieningen voor mensen met een fysiek of psychisch probleem, maatschappelijke zorg en aanpak huiselijk geweld. Woonruimteverdeelsysteem Het huidige toewijzingssysteem in IJmond biedt beperkt ruimte voor vrije toewijzing van woningen door corporaties aan specifieke doelgroepen. Afgesproken is om als pilot aan de corporaties een vrije ruimte van 5% te geven, die vooral voor doorstroming kan worden ingezet. Daarnaast is het zo dat er 10% vrijheid is in het toewijzen van sociale woningen aan mensen met een bruto inkomen boven de € 34.085 (prijspeil januari 2012). Er wordt gesproken over een uitbreiding van de regio en een ander verdeelsysteem maar er is nog geen zicht op concrete afspraken. 26

Woonvisie De woonvisie van de gemeente Beverwijk geeft het volgende streefbeeld weer: Inwoners van Beverwijk Heemskerk wonen met plezier in comfortabele en duurzame woningen in een groene of centrum kleinstedelijke woonomgeving. Zij koesteren de goede verbindingen met steden in de omgeving, een breed scala aan voorzieningen, werkgelegenheid, strand en duinen. De omgeving is veilig en het merendeel van de woningen is levensloop-bestendig, dat betekent dat daar ook met lichamelijke beperkingen gewoond kan worden. Voor inwoners die begeleiding of verzorging nodig hebben kan een beroep worden gedaan op (thuis)zorg of kan intramuraal zorg worden geboden. De woningmarkt kent een gezonde spanning: er is geen leegstand en iedereen kan binnen een acceptabele termijn een gewenste woning vinden. Men is in staat een wooncarrière in Beverwijk en Heemskerk te doorlopen. Ook starters hoeven hun eerste koop of huurwoning niet elders te zoeken. Om te kunnen kiezen is er voor elke inkomensgroep of huishoudenstype een gevarieerd aanbod aan woningen en woonmilieus. De wijken zijn gevarieerd van opzet. Er zijn geen ‘achterstandswijken’. Kortom een leefbare en zelfbewuste woonregio waar de inwoners trots op zijn en die kan concurreren met omliggende regio’s.

25 26

WMO beleidsplan 2012-2015, Gemeente Beverwijk, 2011 Woonvisie 2015+ Beverwijk-Heemskerk, Gemeente Beverwijk, 2009


1.5 Samenvatting van de analyse Kuenenplein-Plantage is een wijk met knelpunten maar ook met kansen die we samen met partners zullen moeten aangrijpen om de wijk weer vitaal en gewild te maken. De ligging van de wijk is gunstig en door fysieke veranderingen te treffen, een woonaanbod toe te voegen voor een draagkrachtige doelgroep en ouderen en te zorgen dat de wijk weer schoon, heel en veilig is, is er een grote slag te slaan. Door verder stevig in te blijven zetten op aanpak van overlast en criminaliteit, op ontmoeten en activiteiten voor jong en oud, op het helpen van bewoners bij problemen en het bieden van kansen de maatschappelijke ladder te beklimmen is er voor de wijk een goede toekomst weggelegd. De in- en externe ontwikkelingen kunnen hierbij helpen maar ook belemmeringen bieden.


2. VISIE In dit hoofdstuk staat de visie van Pré Wonen voor de wijk Kuenenplein-Plantage centraal. We beschrijven het gewenste eindbeeld van de wijk inclusief een uitsplitsing naar de drie thema‟s fysiek, sociaal en economisch. 2.1 Kuenenplein-Plantage nu De wijk Kuenenplein-Plantage heeft genoeg potentie om vitaal en gewild te worden. De wijk is rustig gelegen, heeft een ruime opzet en ligt centraal ten opzichte van het centrum. De aan de wijk grenzende wegen maken de wijk goed bereikbaar. De status van de wijk wordt voornamelijk bepaald door de uitstraling en typering van het vastgoed en de clustering van sociaal-economisch zwakkere bewoners. De beeldvorming bij buitenstaanders wordt hierdoor bepaald, waardoor zij minder snel of zelfs niet genegen zijn te verhuizen naar deze wijk. Als dominante vastgoedpartij in de wijk is Pré Wonen in staat om daarin verandering te brengen. Door verder stevig in te blijven zetten op aanpak van overlast en criminaliteit, op ontmoeten, oplossen van problemen achter de voordeur en het bieden van kansen de maatschappelijke ladder te beklimmen is er voor de wijk een goede toekomst weggelegd. 2.2 ‘’De Droom’’; Kuenenplein-Plantage over 10 jaar De wijk over 10 jaar is een klein-stedelijke woonwijk, vlakbij centrum en strand, met levendigheid en sfeer, een goed imago, waar mensen graag (gaan) wonen. De aantrekkelijke bebouwing, straten, speelplekken, ontmoetingsplaatsen, winkels en voorzieningen vormen de basis voor een interessante wijk met een prettig leefklimaat. Stedenbouwkundig gezien bestaat de wijk uit vijf buurten met ieder hun eigen karakter met daarbinnen een gevarieerd woonaanbod. De clusters eenzijdig woningbezit zijn doorbroken en er is een aanbod van huur- en koopwoningen toegevoegd voor mensen met een ruimere beurs. Verouderde delen van de wijk zijn opgeknapt of vernieuwd en de wijk is schoon, heel en veilig. De wijk kent een gevarieerde bevolkingssamenstelling. Bewoners met een ruimer bestedingsniveau en bewoners die zijn aangewezen op een goedkope sociale huurwoning komen samen op ontmoetingsplekken of bij activiteiten en leveren hieraan zelf ook een bijdrage. De bewoners in de wijk hebben respect voor elkaar. Er wonen meer gezinnen in de wijk, zij vormen een stabiele basis en maken goed gebruik van de voorzieningen. De ouderen hebben hun eengezinswoning verruild voor een (senioren)appartement en ook de één- en tweepersoonshuishoudens blijven een plek vinden in de wijk. Het inkomensniveau of het cultureel kapitaal -- kennis, cognitieve vaardigheden, opleiding -- van de bewoners is iets versterkt, zichtbaar in een gevoel van eigenwaarde of in inkomens- of werkloosheidscijfers. Problemen achter de voordeur worden niet langer genegeerd maar erkend en zoveel mogelijk opgelost en de criminaliteit en drugsoverlast in de wijk is substantieel verminderd. Op naar een wijk om trots op te zijn!


3. STRATEGIE 3.1 Hoe bereiken we ‘’De Droom’’? We spelen direct in op kansen die zich voordoen in de wijk mits die passen binnen onze doelstellingen. Langlopende projecten steken we flexibel in, bijvoorbeeld door ze op te knippen in fases, zodat we kunnen inspelen op onverwachte ontwikkelingen. Hiernaast werken we uiteraard actief aan het creëren van kansen om onze doelstellingen te kunnen waarmaken. We starten met de aanpak van de „‟rotte appels‟‟ in de wijk. De knelpunten die het meest in het oog springen pakken we als eerste aan. Te denken valt bijvoorbeeld aan de sloop van leegstaande panden in de Plantage en het opruimen van de rommel in portieken. Ook kansen waarmee gemakkelijk gescoord kan worden, pakken we direct op. Bijvoorbeeld het wegmaaien van het gevelgroen/onkruid. Natuurlijk blijft het hier niet bij. Op lange termijn investeren we in nieuwbouw en renovatie en werken we (samen met partners) aan sociaaleconomische verbetering van de wijk. Naast het werken aan kwaliteit van de wijk moet deze verkregen kwaliteit ook worden vastgehouden. Goed beheer is een vereiste. 3.2 Doelstellingen Fysiek

27

We vernieuwen of renoveren de niet aantrekkelijke portieketagewoningen en doorbreken de clusters portieketagewoningen. We voegen woningen met een hoger huurniveau en 28 koopwoningen toe om midden- en hogere inkomensgroepen naar de wijk te trekken en wooncarrière in de wijk beter mogelijk te maken. We bewaken hierbij het aanbod voor onze primaire doelgroep. Ook bouwen of labelen we woningen voor gezinnen en senioren in de wijk. In eerste instantie vanwege de behoefte maar in het geval van gezinnen ook omdat gezinnen een stabiele, betrouwbare doelgroep vormen met hart voor de wijk waarin zij vaak jaren blijven wonen. Ook maken gezinnen goed gebruik van de vele voorzieningen in de wijk. We voeren optimaal beheer, zorgen dat onze complexen schoon, heel en veilig zijn en maken hierbij onder andere gebruik van buurtbeheerders. We spannen ons in voor een schone, hele, veilige en aantrekkelijke openbare ruimte en voorzieningen.

27

Fysiek gezien staat de transformatie op het gebied van wonen en openbare ruimte in de buurt de Plantage beschreven in de gebiedsvisie uit 2009: „‟Plantage, de nieuwe stek van de Bomenbuurt‟‟. De visie is samen met de gemeente Beverwijk opgesteld. In 2012 heeft de gemeente aangegeven haar financiële verplichtingen niet te kunnen waarmaken. Er wordt door Pré Wonen gewerkt aan een alternatief plan waarmee de gemeente nog dient in te stemmen. 28 Met een inkomen van 1 tot 1,5 keer modaal


De sociale status van wijken in Nederland stijgt door de bouw van nieuwe woningen blijkt uit een artikel van het SCP. De bouw van nieuwbouwwoningen leidt tot meer bewoners met een hoger opleidingsniveau, inkomen en positie op de arbeidsmarkt in de wijk. Bron: Statusontwikkeling van wijken in Nederland 1998-2010, SCP, 2012

Dit blijkt ook uit een onderzoek naar de effecten van nieuwbouw op de bevolkingssamenstelling van bestaande stadswijken. Herstructurering van bestaande wijken heeft geresulteerd in een lagere segregatie naar inkomen, etniciteit en huishoudensamenstelling. Nieuwbouw in aandachtswijken blijkt zowel sociale stijgers aan de wijk te binden, als huishoudens met hogere inkomens van buiten de wijk aan te trekken. De verhuisstromen van en naar de aandachtswijken zijn dus te beïnvloeden door wijzigingen aan te brengen in de woningvoorraad. Bron: Planbureau voor de Leefomgeving, 2010

Natuurlijk moet hierbij opgemerkt worden dat bouwen en differentiëren alleen niet zaligmakend zijn. Het is een kwestie van én-én. We richten ons op het aantrekken/behouden van een draagkrachtige doelgroep maar zorgen ook voor voldoende woningen voor (huidige) bewoners met een wat krappere beurs en bieden deze doelgroep kansen zich te ontwikkelen of stappen te maken op de maatschappelijke ladder. Alleen op deze manier kunnen we de wijk naar een hoger niveau tillen en belasten we onze andere aandachtswijken in de stad niet extra (als gevolg van eventuele waterbedeffecten).

Sociaal We voeren een constante imagocampagne om Kuenenplein-Plantage te profileren als wijk waar je graag woont. Criminaliteit en drugsoverlast/gebruik/dealen in woningen van Pré Wonen wordt aangepakt en we spannen ons in op het gebied van ontmoetingsactiviteiten en participatiemogelijkheden voor bewoners. Problemen achter de voordeur worden in kaart gebracht en er wordt samengewerkt met andere partijen om de problemen te verminderen of op te lossen. Economisch Het winkelcentrum de Plantage is zeer belangrijk voor de wijk en wordt aantrekkelijker gemaakt. Wijkactiviteiten van de winkeliersvereniging worden gefaciliteerd en partijen die zich willen vestigen of willen investeren in het winkelcentrum krijgen daartoe gelegenheid. We zetten projecten op waarbij de bewoners extra inkomsten kunnen genereren of anderszins stappen kunnen maken op de maatschappelijke ladder. 3.3 Coalities, kaders en grenzen Pré Wonen zet zich in om Kuenenplein-Plantage weer vitaal en gewild te maken. Pré Wonen is echter niet de enige speler op de markt. De brede benadering van „‟Vitaal en Gewild‟‟ mag er niet toe leiden dat we alles naar onszelf toetrekken. Het betekent juist dat we scherpe afspraken maken over onze rol en die van andere partijen zodat de optelsom van alle inspanningen leidt tot een sterkere wijk. Helaas is er een duidelijk terugtrekkende beweging zichtbaar van de gemeente Beverwijk. Waar in het verleden nauw werd samengewerkt in projectteams en een gezamenlijke verantwoordelijkheid werd gedragen, met als doel het herontwikkelen en herprofileren van wijken of het vernieuwen of opknappen van woonstraten en/of woningen, zien we nu dat de verantwoordelijkheid van de gemeente zich beperkt tot het hoogst noodzakelijke onderhoud van de openbare ruimte. De ambities zijn er wel maar de financiële middelen ontbreken. Pré Wonen blijft de gemeente wijzen op haar verantwoordelijkheden. Als blijkt dat dit niet


het gewenste resultaat oplevert dan zullen we oplossingen moeten verzinnen om toch onze doelstellingen in deze visie te kunnen waarmaken. Als we kijken naar sociaal-economische activiteiten dan wordt er samengewerkt binnen het Wijkgericht Werken Beverwijk. Professionele partners hierin zijn politie, Stichting Welzijn Beverwijk, woningcorporaties en de gemeente (trekker). De partners zetten zich samen in voor de woon- en leefomgeving in de wijken. De gemeente benadert daarnaast een afvaardiging van bewoners in wijkgroepen. Ook hier kunnen bezuinigingen ertoe leiden dat de samenwerking er anders uit gaat zien of dat het Wijkgericht Werken volledig zal verdwijnen. Als onderlegger voor de samenwerking dient het Wijkuitvoeringsprogramma. Ieder jaar worden hierin concrete projecten om de wijk te verbeteren beschreven. Het gaat om projecten op fysiek, sociaal of economisch gebied waarbij wordt samengewerkt tussen de verschillende partners. Bij een deel van de projecten uit het programma heeft Pré Wonen de trekkersrol. Dit zijn in principe alleen projecten die een rechtstreekse relatie hebben met onze huurders. De grootste opgave ligt financieel gezien bij de gemeente maar ook Pré Wonen levert een behoorlijke financiële bijdrage.

4. PROGRAMMA Om onze visie voor de wijk waar te maken is deze in dit hoofdstuk vertaald naar concrete projecten. In het programma beschrijven we de inzet van Pré Wonen in KuenenpleinPlantage voor de komende 10 jaar. Hierin maken we een uitsplitsing naar de drie thema‟s: fysiek, sociaal en economisch.



4.2 Fysiek 

We vernieuwen fysiek niet aantrekkelijke portieketagewoningen en duplexwoningen 0 tot 5 jaar In de Plantage wordt dit in 2013 zichtbaar met de sloop van het wooncomplex (054) direct achter de winkelstrip de Plantage. Ook is een begin gemaakt met de planontwikkeling van de nieuwbouw, die zal bestaan uit sociale en vrije sector huurappartementen. De ontwikkeling zal in nauw overleg met de Vomar tot stand komen, nu deze voor de winkel uitbreidingsplannen heeft. De ambitie van Pré Wonen is verder om de overige portieketagewoningen in deze buurt in de komende 7 jaar te vervangen door eengezinswoningen en appartementen. Hierdoor zal de buurt een totaal andere aanblik krijgen. De vernieuwing van het vastgoed levert een bijdrage aan een gemêleerde bevolkingsopbouw en aantrekkelijke uitstraling van de buurt. Aan de Oostertuinen heeft Pré Wonen twee wooncomplexen (060 en 061) met boven/beneden woningen die vervangen worden door ruime eengezinswoningen in de vrije sector in 2013 en 2014 5 tot 10 jaar De portieketagewoningen gelegen aan de Alkmaarseweg, Vlaanderenstraat en Westerlaan (047) komen aan het einde van de looptijd van deze visie ook in aanmerking om gesloopt te worden. De vrijkomende gronden en tussenliggende plantsoenen bieden de mogelijkheid om hier eengezinswoningen te bouwen, in aansluiting op de reeds aanwezige eengezinswoningen aan o.a. de Kaapstraat. Het aanbod van het woningbouwprogramma zal zorgen dat het voor wijkbewoners met financiële armslag mogelijk wordt om een wooncarrière te maken binnen de wijk en het overschot aan portieketagewoningen wordt doorbroken. Daarnaast moet het vernieuwde woningaanbod er toe leiden dat er een instroom op gang komt van kapitaalkrachtige huishoudens van buiten de wijk.



We bouwen op braakliggende locaties 0-5 jaar De voormalige schoollocatie aan de Wijk aan Duinerweg wordt in 2013 bebouwd worden met eengezinswoningen, hoofdzakelijk in de sociale huur sector. 5 tot 10 jaar In de Kuenenpleinbuurt is enkele jaren geleden aan de Laan van Kanaän een portieketagecomplex gesloopt vanwege de slechte bouwtechnische staat. Op het terrein is gras gezaaid. Op de locatie bestaan plannen voor nieuwbouw voor ouderen in 2017. In samenspraak met de gemeente wordt bekeken of deze locatie tot ontwikkeling kan worden gebracht volgens het principe van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. De gemeente zou de investering graag in 2015 zien plaatsvinden. Dit lijkt niet realistisch voor Pré Wonen. Bezien wordt of een andere partij onder bepaalde voorwaarden deze ontwikkeling kan overnemen.



We benutten kansen die zich voordoen in de wijk 5 tot 10 jaar Aan het Hilbersplein (066) staat een voormalig showroom/garagebedrijf met woningen


erboven. De bedrijfsruimte en op twee na alle bovenwoningen zijn inmiddels door Pré Wonen aangekocht en (tijdelijk) verhuurd. Op het moment dat Pré Wonen volledig eigenaar is geworden van al het vastgoed kunnen er plannen worden gemaakt voor nieuwbouw of grootschalige renovatie van deze locatie. In 2017 zal een scenario analyse plaatsvinden met als doel te bepalen wat de beste vastgoedstrategie is. De ingreep staat gepland in 2021. De garage krijgt in de tussentijd een andere invulling die de wijk ten goede komt. De huidige invulling is geen verrijking voor de wijk, terwijl de locatie zich daar uitstekend voor leent. Pré Wonen is al enkele jaren eigenaar van het voormalige klooster (067) op de hoek Wilgenhoflaan/Huiderlaan. De locatie kan, als er behoefte bestaat en mogelijkheden zijn vanuit de gemeente, een bijdrage te leveren aan het samenvoegen van de twee schoollocaties van de Wilgeroos. Maar ook andere kansen die zich voordoen kunnen op deze locatie gerealiseerd worden. 

We knappen fysiek verouderde niet aantrekkelijke woningen op en verbeteren het energielabel 0 tot 10 jaar Bestaande woningen hebben een minder goed energielabel dan nieuwbouwwoningen en zijn dus minder energiezuinig. De energielabels van de bestaande woningen in de wijk liggen structureel laag (F of E). Een deel van de bestaande voorraad komt niet in aanmerking voor een grote ingreep als renovatie of sloop-nieuwbouw. Om ook voor deze zittende huurders, met veelal een smalle beurs, iets te doen willen we de woonlasten verlagen en het comfort verhogen. We grijpen in door het energielabel van deze woningen te verbeteren door na-isolatie. Het gaat om de complexen: Soetemanstraat (033, deels verkoop), Plantage egw. (035), Arendsweg/Baanstraat (036, verkoop), Deken Waarestraat (037, verkoop) Bergerslaan/Rijvordtlaan (038 verkoop), Wilgenhoflaan egw’s (039 deels verkoop), Bergerslaan portiek (046), Wijk aan Duinerweg portiek (048, deels verkoop), en Begoniahof (053 deels verkoop). Het streven is om deze woningen te kunnen voorzien van een C-label. Een deel van deze complexen staan nog niet genoemd in het huidige energieactieplan. Naar ons idee is het nodig om van het huidige beleid af te wijken. 5 tot 10 jaar In het complex Aagtendorp (031) zal in 2017 renovatie plaatsvinden zodat het wooncomfort wordt verhoogd en de woningen aantrekkelijk blijven. In de Indische buurt (complex Celebesstraat 045) worden energiebesparende maatregelen getroffen samen met een groot onderhoudsingreep die onder andere de uitstraling aan de achterzijde van de gebouwen moet verbeteren in 2016-2018. De geplande ingreep in 2020 wordt naar voren gehaald. Het complex heeft een zodanig bepalende uitstraling naar de wijk dat een aanpak niet te lang op zich moet laten wachten. Ook het binnenpakket van de woningen behoeft verbetering. Het complex bestaat uit 6 portieketageflats die haaks op de Wijk aan Duinerweg staan. Vanwege het aantal woningen en de losstaande gebouwen is een fasering van de werkzaamheden mogelijk. Onderzocht wordt of het complex Bremmersstraat (043) in aanmerking kan komen voor een grote renovatie. Bij de Bremmersstraat is een eerdere renovatie technisch en esthetisch mislukt en zijn kansen tot isolatie onbenut gebleven. Het complex is technisch verouderd en kan wellicht meegenomen worden in de renovatie van de Indische buurt (2016-2018).


In 2020 wordt het complex Wilgenhoflaan (044) gerenoveerd en verbeteren we het energielabel.



We zorgen dat onze complexen en de omgeving daaromheen schoon, heel, veilig en aantrekkelijk zijn. 0 tot 5 jaar We zetten algemene ruimtes in portiekflats dicht en laten de rommel afvoeren. In portieketageflats worden de algemene ruimtes structureel door bewoners volgezet met huisraad, fietsen, grofvuil en afval. Dit levert onveilige en onwenselijke situaties op. De ruimtes worden waar nodig dichtgezet en waar mogelijk verhuurd. We zorgen voor een intensief en slagvaardig buurtbeheer. We maken hierbij gebruik van buurtbeheerders (met een uitbreiding in uren en duidelijke focus op Plantage en Kuenenpleinbuurt), buurtteams (Indische buurt) en buurtbewoners die kunnen signaleren en oplossen. Signalen moeten direct worden opgevolgd. Dit laatste moet beter geborgd worden in de organisatie of extern worden uitbesteed. 0 tot 10 jaar We organiseren acties op het gebied van schoon, heel, veilig en aantrekkelijk rondom onze wooncomplexen. O.a. een concept als buurtbedrijf (inzet van langdurig werklozen) kan hiervoor worden toegepast. We hebben een aanjaagfunctie naar de gemeente Beverwijk om de niet aantrekkelijke openbare ruimte en de school de Wilgeroos aan de Grebbestraat op te knappen of te vernieuwen en een signaalfunctie om achterstallig onderhoud (m.b.t. openbare ruimte) te melden. Meerdere keren per jaar organiseren we wijk/complex/buurtschouwen. We leveren op basis hiervan een gedegen input voor de meerjarenonderhoudsbegroting en spelen adequaat in op actuele problemen.

4.3 Sociaal 0 tot 5 jaar We stimuleren het verhuizen van ouderen uit eengezinswoningen, met name in de buurt Oostertuinen. Hierbij is eventueel een koppeling te maken met het project Laan van Kanaän waar appartementen gebouwd worden voor ouderen. Mogelijke stimuleringsmaatregelen: huurprijs voor het appartement gelijk houden aan die van de achter te laten eengezinswoning, klushulp aanbieden en een aantrekkelijke collectieve prijs bedingen bij een verhuisbedrijf. De 5% vrije toewijzingsmogelijkheid wordt ingezet om de ouderen met voorrang te laten verhuizen. 0 tot 10 jaar Criminaliteit en drugsoverlast/gebruik/dealen in woningen van Pré Wonen wordt niet getolereerd. We zoeken de samenwerking met politie, gemeente en hulpverlenende instanties om de problemen aan te pakken. We voeren samen een lik-op-stuk beleid en leren van ervaringen in den lande. In 2023 is de criminaliteit en drugsoverlast verminderd ten opzichte van de cijfers uit 2011. We organiseren en nemen deel aan activiteiten op het gebied van ontmoeten en participatie en zorgen dat de activiteiten aantrekkelijk zijn en goedbezocht worden. De verschillende doelgroepen in de wijk worden bediend. In de Plantagebuurt wordt ontmoetings- en informatiecentrum „‟de Stek‟‟ hiervoor benut. Zeker in deze


herstructureringsbuurt is het belangrijk de betrokkenheid van bewoners op peil te houden. Problemen achter de voordeur worden in kaart gebracht en er wordt samengewerkt met andere partijen om de problemen te verminderen of op te lossen. Hierbij kan ook gedacht worden aan opvoedingsondersteuning. Goed en kort leegstandsbeheer ten tijde van sloopvoorbereiding. Eengezinswoningen worden niet meer toegewezen aan 1-persoonshuishoudens. Alleen huishoudens met meer dan 1 persoon die een gezamenlijke huishouding voeren (dit kan ook een ouder met kind zijn) komen in aanmerking. We willen hiermee zoveel mogelijk gezinnen naar de wijk trekken of in de wijk vasthouden. Economisch 0 tot 5 jaar Het winkelcentrum de Plantage wordt aantrekkelijker gemaakt door er één lange winkelstrip van te maken en door de uitbreiding van de Vomar. De huidige onderbreking aan de Esdoornstraat zal verdwijnen. Ook komen er meer parkeerplaatsen en komen er extra m² aan de Florastraat waar een HOED-praktijk (Huisartsen Onder Eén Dak) zal komen. Partijen die zich willen vestigen of willen investeren in het winkelcentrum krijgen daartoe gelegenheid. Pré Wonen heeft hierin een aanjaagfunctie en spant zich in om deze partijen te faciliteren. Hierbij wordt samen met de winkeliersvereniging bewaakt of het niveau van het winkelaanbod op peil blijft. Ten tijde van sloop en bouw wordt de overlast voor de winkeliers tot een minimum beperkt. We belonen bewoners voor hun inzet in de wijk, zetten hiertoe projecten (o.a. buurtbedrijf, inzet van langdurig werklozen) op met een win-win karakter. Bewoners worden er sociaal-economisch gezien beter van en hebben een actieve rol in de wijk. Ook de wijk wordt er beter van. Bij complexen met een laag energielabel verlagen we de energierekening van de huurders door energiebesparende maatregelen te treffen. We bieden mogelijkheden voor het maken van wooncarrière in de wijk. We creëren kansen op het gebied van werktoeleiding en opleidingsmogelijkheden voor bewoners. We besteden dit project uit aan een externe partij die werkloze huurders weer aan een baan of opleiding helpt. We streven zoveel mogelijk naar de bouw van nieuwe vrije sector woningen die tegen een markconforme prijs zullen worden verhuurd. Mocht blijken dat we de financiering hiervan niet meer rond kunnen krijgen dan zoeken we naar andere creatieve oplossingen om toch een draagkrachtige doelgroep naar de wijk te trekken. Mogelijkheden hiervoor zijn: een inkomenseis voor woningen net onder de HTS-grens (hiervoor zijn nieuwe afspraken met de gemeente noodzakelijk), verhogen huren na mutatie, bouw vrije sector huurwoningen en koopwoningen uitbesteden aan belegger. 0 tot 10 jaar Het winkelcentrum de Plantage wordt ondersteund op het gebied van activiteiten voor de wijk (Sinterklaas, kerst etc.). We verkopen woningen aan het Hilbersplein (063), Bergerslaan/Peelstraat/Rijvordtlaan (038, 039, 040), Begoniahof (053), Plantage egw. (041), Reginahof (059), Wijk aan Duinerweg (048), Soetemanstraat (033), Deken Waarestraat (037) en Arendsweg/Baanstraat (036) om het aantal eigenaren in de wijk te doen toenemen en wooncarrière voor zittende huurders mogelijk te maken. Totaal gaat het om 151 woningen. Ook verkopen we enkele bedrijfsruimten en een garage. De woningen worden nu grotendeels verkocht met behulp van de Pré


Koopregeling. Onderzocht is of we hiermee de doelgroep bereiken die wat meer te besteden heeft. Er is geconcludeerd dat ook met de Pré Koopregeling, met als gevolg een nog lagere (ten opzichte van de al lage verkoopprijzen voor dit soort woningen in dit soort wijken) verkoopprijs, een doelgroep bereikt wordt die potentie heeft en een aanwinst kan zijn voor de wijk. Het gaat veelal om jonge kopers die de hypotheek prima kunnen dragen en in de toekomst verder zullen groeien qua inkomen en carrière. Ze kopen bewust, willen zich nog niet al te diep in de schulden steken en zien de terugkoop door Pré Wonen als een groot voordeel. We bereiken ook oudere, alleenstaande of gescheiden kopers maar ook zij behoren niet tot de onderkant van de markt. We zien dus geen reden de huidige verkoopstrategie te wijzigen en zien de verkoop van bestaand bezit als kans voor de wijk. 4.5 Kuenenplein-Plantage in 2023 Al onze inspanningen leiden uiteindelijk tot een wijk waar het bezit van Pré Wonen zal afnemen van 52% naar 41% en waar we ons verder kunnen terugtrekken zonder dat dit negatieve gevolgen heeft voor het leefklimaat. Ons aandeel eengezinswoningen is toegenomen van 21% naar 31% van het totaal en we bezitten meer dure huurwoningen. Hierin zien we een toename van 1% naar 10%. Als we naar de wijk in totaal kijken zien we ook een betere differentiatie in woningtype en prijsklassen. Het aandeel sociale huurwoningen is gedaald en er zijn meer duurdere huurwoningen en koopwoningen. Ook de doelgroep met een wat ruimere beurs wordt nu bediend in de wijk maar we zijn onze primaire doelgroep hierbij niet uit het oog verloren.


huidig bezit Pré Wonen

toekomstig bezit Pré Wonen

egw sociaal egw sociaal

egw vrije sector

egw vrije sector

mgw sociaal

mgw sociaal

mgw vrije sector

mgw vrije sector

huidige verdeling naar eigendomsvorm hele gebied

toekomstige verdeling naar eigendomsvorm hele gebied

koopwoningen

koopwoningen

huurwoningen

huurwoningen

Sociaal-economisch gezien zijn de effecten op wijkniveau vooraf wat minder goed weer te geven. De effecten zijn vaak ook niet uit te drukken in cijfers. Per project wordt uiteraard vooraf en achteraf getoetst op effectiviteit en maatschappelijk rendement. De verwachting is dat alle projecten samen uiteindelijk zullen leiden tot een wijk die er op alle drie de gebieden, fysiek, sociaal en economisch, veel beter voor staat. Concluderend kunnen we zeggen dat we door middel van de ingrepen over 10 jaar kunnen spreken van een vitale en gewilde wijk. Een mooi resultaat!


5. COMMUNICATIE Communicatie is van essentieel belang bij het vitaal en gewild maken van KuenenpleinPlantage. We willen laten zien en weten dat er geïnvesteerd wordt in Kuenenplein-Plantage en dat het een prettige wijk is om in te wonen en leven. Op deze manier poetsen we in 10 jaar het minder goede imago van de wijk weg. 5.1 Interne communicatie Het is belangrijk dat de vastgestelde visie voor Kuenenplein-Plantage intern bekendheid krijgt. De organisatie moet onze opgave in Kuenenplein-Plantage kennen, uitdragen en uitvoeren. Een intern traject wordt hiervoor opgezet. 5.2 Externe communicatie De visie Onze partners in de wijk hebben in de analysefase mee gedacht over en input geleverd voor de visie. Als de visie van Pré Wonen gereed is wordt deze gepresenteerd aan de partners. De doelstellingen in de visie kunnen we niet altijd alleen waarmaken, we zoeken hierin samenwerking of wijzen partners op hun verantwoordelijkheden. De resultaten. We willen laten zien hoe Kuenenplein-Plantage verbetert! Elk project verdient aandacht. Deze aandacht wordt gezocht in lokale persberichten, bijeenkomsten en in het WUP. Ook worden successen gevierd met bewoners van de wijk. Wijkbranding Hoe profileren we de wijk Kuenenplein-Plantage, hoe zetten we de wijk goed in de markt? We profileren de wijk als een levendige groene woonwijk vlakbij centrum en strand, met aantrekkelijke bebouwing, straten, speelplekken, ontmoetingsplaatsen, winkels en voorzieningen. De wijk moet hierin sterk gepositioneerd worden door middel van communicatie en marketing. Het laten zien van de voordelen van het wonen in KuenenpleinPlantage is hierbij erg belangrijk. Voor de Plantage is er een apart communicatieplan opgesteld. Deze buurt wordt geprofileerd als Plantage, de nieuwe Stek van de Bomenbuurt.

6. BELEIDSKADERS

6.1 Beleidsplan 2013-2016 In het (nog niet vastgestelde) beleidsplan voor de periode 2013 – 2016 blijft Pré Wonen zich inzetten voor haar centrale doelstelling: „Het realiseren van vitale en gewilde wijken‟. Pré Wonen heeft woningen in wijken die vitaal en gewild zijn en ook in wijken waar dit minder het geval is. In dat geval nemen we het initiatief en de verantwoordelijkheid om zowel de fysieke kant als de sociale aspecten stevig aan te pakken. Dat kan alleen in samenwerking met de verschillende partijen, waaronder bewoners. Uitgangspunt daarbij is dat iedere partij handelt vanuit eigen kracht en verantwoordelijkheid. Naast het realiseren van vitale en gewilde wijken richt het beleidsplan zich specifiek op duurzaamheid en het versterken van de focus op de klant.


6.2 Strategisch Vastgoedbeleid In het strategisch vastgoedbeleid (SVB) worden de kaders bepaald voor toekomstige keuzes met betrekking tot de aanpak van buurten en de manier waarop we met vastgoed in die buurten om willen gaan. Daarbij gaat het om zaken als doorexploiteren, verkoop, renovatie, sloop en aankoop van woningen, projecten en percelen. De belangrijkste keuzes in het SVB zijn:  Vitale en gewilde buurten maken. We concentreren onze aandacht op het vitaal en gewild maken van bepaalde buurten waar we nu bezit hebben.  Prioriteitstelling. We hanteren daarbij een prioriteitstelling, omdat we niet alles tegelijk kunnen aanpakken.  Geld nodig. Om buurten vitaal en gewild te maken is geld nodig. Dat wordt verdiend door de verkoop van bestaand bezit in buurten die nu al vitaal en gewild zijn. De verkoop gaat vooraf aan een investering.  Eigen ambities bepalen onze inzet. Dit SVB verwoordt ambities waar we zelf leidend in willen zijn, verantwoordelijkheid voor willen nemen en op aangesproken willen worden. Met deze keuzes versterken we de inzet voor onze ambities zoals die zijn geformuleerd in ons beleidsplan. Beleidskaders die in de nabije toekomst worden opgesteld, zullen op deze keuzes aansluiten en bijdragen aan de succesvolle realisatie van de ambities van Pré Wonen. 6.3 Leefbaarheid Pré Wonen staat voor prettig wonen in vitale en gewilde wijken. Daarvoor zijn investeringen in het vastgoed noodzakelijk, maar nemen we ook onze verantwoordelijkheid op het gebied van leefbaarheid. We investeren jaarlijks om de leefbaarheid te verhogen, het perspectief van de bewoners te vergroten en de gemeenschapszin te bevorderen. 6.4 Meerjaren begroting/perspectief De voorgestelde ingrepen in deze wijkvisie kosten geld. Sommige leveren echter ook weer geld op door verhuur of verkoop van woningen. Maar per saldo vraagt de voorgestelde aanpak voor de komende 10 jaar om een investering. Het totaalpakket van investeringen moet als geheel passen binnen de financiële kaders die Pré Wonen heeft uitgestippeld voor de komende jaren. Het financieel beleid is erop gericht de continuïteit van de organisatie te waarborgen en optimale randvoorwaarden te creëren om de genoemde doelstellingen te kunnen realiseren. Daarbij wordt met name gestuurd op kasstromen. 6.5 Huurbeleid Pré Wonen streeft naar het passend huisvesten van de doelgroep. Deze taak komt voort uit het BBSH. Bij passend huisvesten gaat het zowel om financieel passend (bij het inkomen) als om passendheid qua huishouden (grootte huishouden, samenstelling en leeftijd huurder). Bij de huurprijsbepaling proberen we ervoor te zorgen dat er voldoende woningen financieel passend zijn voor onze doelgroep. Daarnaast willen wij onze huuropbrengsten op peil houden om investeringen te kunnen doen om wijken vitaal en gewild te maken.


Op welke wijze de toewijzingen plaatsvinden en welke criteria er gelden, wordt opgenomen in het “verhuurbeleid”. 6.6 Verhuurbeleid Bij het verhuurbeleid gaat het om de passendheid voor wat betreft huishouden (grootte, type en leeftijd huurder). Een groot deel van deze passendheid vindt zijn uitwerking in de (regionale) woonruimteverdeling. Daarnaast is het mogelijk via verleiden en begeleiden mensen meer passend te laten verhuizen. In Zuid-Kennemerland hebben we ruimte om 30% van onze vrijkomende woningen buiten het woonruimteverdeelsysteem om, volgens vastgestelde regels, zelf toe te wijzen. In IJmond is er ruimte om 5% van de woningen vrij toe te wijzen. 6.7 Doelgroepen Pré Wonen heeft gekozen voor een aantal doelgroepen. Het gaat dan om huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal, mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking en mensen die aangewezen zijn op maatschappelijke opvang. 6.8 Energiebeleid Pré Wonen richt zich bij de maatregelen in haar energiebeleid vooral op het beperken van de woonlasten van haar huurders. Door de stijgende energieprijzen zullen de woonlasten de komende jaren sterk toenemen, zeker in woningen met een laag energielabel. In het energiebeleid is een energieactieplan opgenomen waarin we juist de woningen met de lage labels versneld isoleren. Om het tempo er in te houden doen we dit zonder een huurverhoging te vragen. In complexen buiten het energieactieplan, waar in de nabije toekomst (groot-) onderhoud of renovatie gepland staat, combineren we de isolatiemaatregelen met het onderhoudsmoment. Daarbij gaan we voor de isolatiemaatregelen uit van een energietoeslagtabel, waarbij we een huurverhoging rekenen van de helft van de verwachtte besparing van de energielasten. Voor onze huurders is dit financieel aantrekkelijk, en het levert een groter wooncomfort op. 6.9 Onderhoudsbeleid Als het strategisch vastgoedbeleid (SVB) uitspraken doet over buurten waar we aan de slag gaan of over complexen die gerenoveerd of gesloopt gaan worden, kijken we vaak naar termijnen die enige jaren van ons af liggen. Ondertussen willen we die woningen normaal verhuren en exploiteren. Goed onderhoud blijft dus van belang. Het Onderhoudsbeleid bepaalt onder andere wat de standaardkwaliteit van een door Pré Wonen verhuurde woning is.


NAWOORD

Concluderend kunnen we zeggen dat we door middel van de ingrepen in 2023 kunnen spreken van een Vitaal & Gewild Kuenenplein-Plantage!    

er is een gedifferentieerd woonaanbod bewoners zijn tevreden de wijk heeft een goed imago Pré Wonen kan zich terug trekken uit de buurt en kan overgaan tot regulier beheer

De ingrepen gaan niet vanzelf, het betekent: „‟werk aan de winkel en een actieve houding van alle betrokkenen”. De wijkvisie heeft een horizon van 10 jaar. Dit is een periode die we redelijk kunnen overzien maar uiteraard kunnen externe ontwikkelingen of andere beleidskeuzes van invloed zijn op de nu uitgestippelde strategie. Wellicht is het nodig de plannen bij te sturen. Het is hierbij zaak om met elkaar scherp te blijven en de doelstellingen in de visie voor ogen te houden. Na 5 jaar maken we in ieder geval de balans op om te bezien of we op koers liggen. Dit doen we door middel van een evaluatie met alle betrokken disciplines. Voorafgaand zullen we informeren bij onze partners in de wijk naar nieuwe ontwikkelingen. Het geheel moet een compleet plaatje opleveren om een afweging te kunnen maken of de visie nog haalbaar is of eventueel bijstelling behoeft. Voor de sociaal-economische projecten worden de effecten van de inzet bijgehouden. We starten een project met een 0-meting. Na een bepaalde periode meten we het maatschappelijke rendement.


BIJLAGEN 1. Financiële paragraaf 2. Investeringen en vastgoedtransformatie in aantallen 3. Energieactieplan Kuenenplein-Plantage


Bijlage 1 Financiële paragraaf 

Investeringen

Alle genoemde transformatieactiviteiten zijn opgenomen in de begroting 2013. In de visie wordt voorgesteld de renovatie van complex 043 Bremmersstraat en complex 045 Celebesstraat een aantal jaren naar voren te halen en de renovatie van 060 Oostertuinen te wijzigen in nieuwbouw. De besluitvorming rond dit laatste loopt al. De investeringen in de Alkmaarseweg zullen lager uitvallen dan begroot vanwege een lager aantal te bouwen woningen. Per saldo zal in de komende 10-jaars periode van de begroting ruim € 4 miljoen aan kasstroom minder nodig zijn. De financiële haalbaarheid van de fysieke transformatie is dus geen probleem. In het strategisch voorraad beleid staat voor de periode na 2023, dus buiten de scope van deze visie, voor een deel van het bezit een renovatie gepland. De inschatting is dat de bedragen die hiervoor zijn opgenomen aan de hoge kant zijn (€ 70.000 - € 110.000). Bovendien wordt rekening gehouden met een complexgewijze aanpak. De voorkeur gaat er nu naar uit om de woningen te renoveren bij mutatie. De planning is dan eenvoudiger, de kasstroom is meer gespreid en de bijpassende huurverhoging kan gerealiseerd worden. Er moet binnen de scope van deze visie bepaald worden wanneer de renovatieprojecten moeten starten. Voor de differentiatie in de wijk is het wenselijk ook niet-daeb woningen te bouwen. In het programma zijn dat 138 woningen. De financiering rond de niet-daeb is op het moment volstrekt onduidelijk. Mocht dit een probleem op gaan leveren dient om de differentiatie toch te bevorderen naar andere mogelijkheden gezocht te worden. In de bijlage is een totaaloverzicht opgenomen. 

Energieactieplan (EAP)

In bijlage 3 wordt de prioritering van complexen aangegeven om de energieprestatie van de woning te verbeteren. Dit kan plaats vinden binnen de huidige budgetten. 

Leefbaarheid, esthetica en communicatie

Voor sociale, economische en fysieke leefbaarheidprojecten en communicatie wordt geschat in de komende jaren ca. € 130.000 per jaar te besteden. 

Ontwikkeling vastgoed

Na realisatie van alle plannen zal het aantal woningen in ons bezit in deze wijk met ongeveer 20% zijn gedaald. Ons aandeel woningen in de wijk daalt van 52% naar 41%. Ons percentage eengezinswoningen neemt toe van 21% naar 31% en ons percentage appartementen neemt af van 79% naar 69% van het totale bezit van Pré Wonen. Het percentage woningen in de dure huur van Pré Wonen neemt toe van 1% naar 10%. Hierdoor


wordt een betere differentiatie in de wijk bereikt. (In de bijlage is een overzicht op complexniveau opgenomen.) De vastgoedactiviteiten zien er op hoofdlijn als volgt uit.

bezit nu verkoop sloop nieuwbouw bezit dan

1693 -139 -546 337 1345

Hiernaast zullen ook nog 68 koopwoningen worden gerealiseerd


Bijlage 2

complex

begroting 2013 ingreep jaar

031 Aagtendorp

renovatie

2017 10.457.000

renovatie

2017

10.457.000

042 Laan van Kanaan 31/101

nieuwbouw

2017 6.533.000

nieuwbouw

2017

6.533.000

renovatie

2016

2.520.000

Investeringen

bedrag

043 Bremmersstraat portiek

wijkvisie ingreep

jaar

bedrag

044 Wilgenhoflaan portiek

renovatie

2020 1.730.000

renovatie

2020

1.730.000

045 Celebesstraat

renovatie

2020 11.248.000

renovatie

2017

10.920.000

047 Alkmaarseweg portiek

nieuwbouw

2020 18.081.000

nieuwbouw

2020

10.330.000

060 Oostertuinen 38/68a

renovatie

2014 1.936.000

nieuwbouw

2014

2.909.000

061 Oostertuinen 2/24a

nieuwbouw

2013 2.732.000

nieuwbouw

2013

2.732.000

066 Kuenenplein/Hilbersplein

nieuwbouw

2021 9.582.000

nieuwbouw

2021

9.582.000

Conv Wijk aan Duinerweg

nieuwbouw

2013 2.987.000

nieuwbouw

2013

2.987.000

Plantage fase 2

nieuwbouw

2014 12.820.000

nieuwbouw

2014

12.820.000

Plantage fase 3

nieuwbouw

2015 5.923.000

nieuwbouw

2015

6.080.000

Plantage fase 4a Plantage fase 4b

nieuwbouw nieuwbouw

2016 6.126.000 2017

nieuwbouw nieuwbouw

2016 2017

6.480.000


totaal resultaat nieuwbouw koop

(97 won)

9.037.000

7.600.000

99.192.000 2.530.000

93.680.000 1.153.000

(68 won)

96.662.000


92.527.000

VASTGOED

ULTIMO 2012

TOEKOMST

complex

w.v. nietegw mgw totaal daeb

egw

031 Aagtendorp 72 032 De Eenhoorn 42 033 Soetemanstraat 68 034 Kaapstraat 70 035 Plantage e.g. oneven 8 036 Arendsweg/Baanstraat 12 037 Deken Waarestraat 14 038 Bergerslaan/Rijvordtlaan 9 039 Wilgenhoflaan 39 041 Plantage e.g. 219-221 1 042 Laan van Kanaan 31/101 043 Bremmersstraat portiek 044 Wilgenhoflaan portiek 045 Celebesstraat 046 Bergerslaan 16/172 047 Alkmaarseweg portiek 048 Wyk aan Duinerweg portiek 049 Essenstraat 050 Platanenlaan 051 Plantage portiek oneven 052 Olmenstraat 053 Begoniahof 054 Esdoornstraat 056 Plantage even 057 Atrium Oostertuinen 058 Bergerslaan oneven 059 Reginahof 060 Oostertuinen 38/68a 061 Oostertuinen 2/24a 062 H. Hartschool Galgenweg 063 Hilbersplein 14 066 Kuenenplein/Hilbersplein 068 Sparrenbuurtje 6 Conv Wijk aan Duinerweg Plantage fase 2 Plantage fase 3 Plantage fase 4a Plantage fase 4b

71 17

143 59 68 70 8 12 14

17 7

9 39 1 36 24 156 78 162 67 90 24 90 96 95 70 54 38 32 12 32 24

36 24 156 78 162 67 90 24 90 96 95 70 54 38 32 12 32 24

28

28 14 6 42

6 36

355 1338 1693 21% 79%

72 42 50 70 8

w.v. nietmgw totaal daeb 71 17

16

48

90

90

78

78

54 38 32

54 38 32

1

16 14

16 14

16 14 28

28

50

50

16 60 30 32 40 417 31%


7

28 36 24 156 78 51 48

51

25 1%

17

16 28 36 24 156 78

1

143 59 50 70 8

928 69%

16 60 30 32 40

3 32 30 18

1345

138 10%

Bijlage 3 Energieactieplan Kuenenplein-Plantage

cplx

omschrijving

won

prijs/won

begroting

voor

na

kasstroom kasstroom opmerkingen t/m 2012 2013

opgenomen in Energiebeleid

EAP 2013 t/m 2016 046

Bergerslaan 16/172

78

4.000

312.000

E

C

312.000

spouw

voorgestelde wijziging EAP 2014 t/m 2017 033

033 Soetemanstraat

68

5.000

340.000

E

C

036

036 Arendsweg/Baanstraat

12

5.000

60.000

F

C

037

037 Deken Waarestraat

15

5.000

75.000

F

C

038

038 Bergerslaan/Rijvordtlaan

9

5.000

45.000

E

C

039

039 Wilgenhoflaan

44

5.000

220.000

E

C

046

046 Bergerslaan 16/172

78

5.000

390.000

E

D

048

048 Wyk aan Duinerweg portiek

72

5.000

360.000

E

C

053

053 Begoniahof

96

5.000

480.000

E

C

8

5.000

40.000

D

C

EAP 2018 en verder 035

Plantage


40.000

vloer/spouwisolatie

WIJKVISIE KUENENPLEIN-PLANTAGE

Recommend Documents