HBA HOOGBOUWNOTA ANTWERPEN ANALYSE

HBA HOOGBOUWNOTA ANTWERPEN ANALYSE

COLOFON

Redactie I Veva Roesems Eindredactie I Alix Lorquet Projectteam Veva Roesems | projectleider Kristiaan Borret | stadsbouwmeester Antwerpen Katlijn Van der Veken | afdelingshoofd ruimte Peter Vanden Abeele | projectleider stedenbouw Wim Van Roosendael | adviseur architectuur stedenbouwkundige vergunningen Projectwerkgroepen Andrey Smorscek I tolk Bram De Pooter | mobiliteitsdeskundige Dirk De Schutter I vertaler Dirk Reunbrouck I tolk Filip Smits | programmaleider Eilandje Filip Pittillion | programmaleider stadsprojecten Geert De Grave | stedenbouwkundig ambtenaar Gerda Vercammen I administratief assistent Gert Van Oost | gis-consulent Hélène Roose | stedenbouwkundig ontwerper Isabelle Verhaert I ruimtelijk planner Jan Verhaert I beleidscoördinator stadsontwikkeling Johan Veeckman I adjunct coordinator monumentenzorg Karlien Vandecasteele I consulent duurzame stedenbouw Klaas Meester | ruimtelijk planner Koen De Langhe | team ontwerpend onderzoek

Kris Peeters | consulent mobiliteit en verkeer Kris Wilms | ruimtelijk planner Kristof Peeters I bestuurscoördinator publieke ruimte Michael Bastiaens I mobiliteitsdeskundige Pascal Rillof I diensthoofd tolk- en vertaaldienst Peter Claeys † | team ontwerpend onderzoek Petra Panis | deskundige communicatie Pieter Beck | ruimtelijk planner Philippe Teughels | programmaleider Scheldekaaien Kris Peeters | consulent mobiliteit en verkeer Koen De Langhe | team ontwerpend onderzoek Lieve Custers | projectleider duurzame ontwikkeling Sandra Vanveldhoven | ruimtelijk planner Sebastiaan Wouters | architect Tim Duchêne I mobiliteitsdeskundige Tom Lagast I bedrijfsdirecteur stadsontwikkeling Tom Phlix | consulent communicatie Virge Smets I consulent sociologie Wouter Willems | stedenbouwkundig ontwerper Illustraties Team ontwerpend onderzoek Verantwoordelijke uitgever Patricia De Somer I Bedrijfsdirecteur stadsontwikkeling Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen Vormgeving en opmaak www.onraad.be, Patriek D

Disclaimer: deze brochure is een uitgave van de dienst stadsontwikkeling Antwerpen en werd redactioneel afgesloten op 30 augustus 2013. De stad Antwerpen is niet verantwoordelijk voor informatie die niet meer correct is als gevolg van wijzigingen na deze datum. Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgaven worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de verantwoordelijke uitgever. Wie meent aanspraak te kunnen maken op beeldrechten kan zich wenden tot de verantwoordelijke uitgever.

B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 2

Voorwoord :

Als schepen van Ruimtelijke ordening, Stadsontwikkeling, Groen en Erfgoed ben ik opgetogen te kunnen aankondigen dat de hand-out van de Hoogbouwnota voor de Stad Antwerpen een feit is. Antwerpen, geliefd en gewaardeerd voor zijn potentie, dient zich onderbouwd aan te sluiten bij de heersende tendensen met de ons omringende en beeldbepalende watergebonden steden zoals Keulen, Rotterdam, Amsterdam, Parijs en Londen. Grootstedelijkheid wordt afgemeten aan de tendens van vooruitgang, dynamisme, progressiviteit en alle hiermee gepaard gaande ontwikkelingen. Het fenomeen van hoogbouw is hiervan het meest zichtbare icoon en geeft gestalte aan de ambities van de stad voor het heden en zijn toekomst. Samen met onze gespecialiseerde diensten is er hard en intens gewerkt aan een platform binnen dewelke deze Hoogbouw zich kan en moet ontwikkelen. Maatschappelijk draagvlak, economische opportuniteiten en stedenbouwkundige high-end oplossingen zijn de hoekstenen waarbinnen deze toekomstige ontwikkelingen zich dienen in te passen. Via een uitgebreid instrumentarium en toetsingskader zal de haalbaarheid van elk project worden gevaloriseerd en zo nodig ondersteund. Antwerpen kan deze ontwikkelingen niet aan zich laten voorbijgaan en zal met de grootste professionaliteit mee bouwen aan de toekomstige skyline van onze stad.

Rob van de Velde, schepen Ruimtelijke Ordening, Stadontwikkeling, Groen en Erfgoed.

INHOUD 0 INLEIDING.................................................................................................................... 4 1 MORFOLOGIE................................................................................................................ 7 1.1

Bouwhoogte en hoogbouw op stadsniveau................................................................................8

1.2

Veelheid aan stadssilhouetten .................................................................................................20 1.2.1 Stadssilhouetten en waarnemingsniveaus..................................................................... 20 1.2.2 Stadsniveau, buurtniveau, straatniveau......................................................................... 21

1.3

Herkenbaarheid op stadsniveau................................................................................................22 1.3.1 Tekenende stadspanorama’s, zichtassen en vogelperspectieven.................................... 22 1.3.2 Op en aan het water...................................................................................................... 23

1.4

Synthese...................................................................................................................................34

2 HISTORISCHE SCHETS...................................................................................................35 2.1

Binnenstad................................................................................................................................ 37

2.2

De leien....................................................................................................................................41

2.3

De negentiende-eeuwse gordel................................................................................................42

2.4

De twintigste-eeuwse gordel....................................................................................................43

2.5

Gegroepeerde hoogbouw.........................................................................................................45

2.6

Recente voorbeelden van hoogbouw zijn: ............................................................................... 47

3 PLANNINGSCONTEXT....................................................................................................49 3.1

Ruimtelijk structuurlpan vlaanderen.........................................................................................53

3.2

Provinciaal ruimtelijk structuurplan antwerpen........................................................................55

3.3

Strategisch ruimtelijk structuurplan antwerpen........................................................................ 57

3.4

Gewestplan...............................................................................................................................60

3.5

Bpa’s en rup’s............................................................................................................................63

3.6

Bouwcode.................................................................................................................................65

3.7

Beleidsrichtlijn kantoren........................................................................................................... 67

3.8

Aanvliegroute deurne...............................................................................................................69

3.9

Vrt-transmissie..........................................................................................................................71

3.10 Brandnormen............................................................................................................................71 3.11 Synthese...................................................................................................................................72

4 BENCHMARKING..........................................................................................................74 4.1

Doelstelling benchmarking ......................................................................................................75

4.2

Wat leren we uit de hoogbouwnota’s in het buitenland? ..........................................................7

4.3

Wat kunnen we gebruiken? .....................................................................................................79

4.4

Kernpunten uit de onderzochte hoogbouwnota’s.....................................................................83

4.5

Bijlage 10 puntenchecklist hoogbouwnota wenen:................................................................. 116

5 GOOD PRACTICES.......................................................................................................118 6 BIBLIOGRAFIE............................................................................................................132


0 INLEIDING

Het rapport ‘Hoogbouwnota Antwerpen - Atlas’ kadert in de opmaak van een beleidsnota rond Hoogbouw in de stad Antwerpen. De uitwerking van een Hoogbouwbeleid werd opgenomen in de bindende bepalingen van het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen. Een hoogbouwbeleid vormt in de eerste plaats een referentiekader voor kwalitatieve hoogbouw in een bepaalde stedelijke omgeving. Dit rapport biedt daarom inzicht in de relevante ruimtelijke en planologische context in Antwerpen. Het rapport bekijkt Antwerpen in termen van hoogbouw en vanuit vier invalshoeken. In het eerste deel van het rapport wordt bondig de evolutie van hoogbouw in de stad Antwerpen geschetst. In het tweede deel ‘Morfologie’, worden de bestaande bouwhoogtes in de stad onder de loep genomen. Hierbij wordt vertrokken vanuit twee benaderingen: bouwhoogte in lagen en bouwhoogte in stadssilhouetten. Vervolgens biedt het derde deel, ‘Planningscontext’, een weergave en analyse van het bestaande ruimtelijk en beleidsmatig planningskader.



1 MORFOLOGIE

1.1

Bouwhoogte en hoogbouw op stadsniveau

In het deel ‘Morfologie’ van dit rapport, worden de verschillende bestaande bouwhoogtes in de stad Antwerpen visueel in kaart gebracht. De bestaande situatie wordt hiertoe benaderd op stadsniveau en vanuit twee verschillende invalshoeken. In een eerste luik worden de bestaande bouwhoogtes in de stad gevisualiseerd door het extraheren van verschillende hoogtelagen in de bebouwde ruimte. Op basis van de diverse beschikbare bronnen (Eurocense luchtopname, Lidar data, ...) en over een tijdsspanne van vier jaar (2003-2007), werden er digitale bewerkingen gemaakt die toelaten de stad in zulke hoogtelagen voor te stellen. Deze nieuwe informatie is voor iedereen via internet raadpleegbaar (het icoon ‘3D-gebouwen’ in Google Earth toont de stad driedimensionaal) (zie s-RSA, p 322, richtinggevend deel). Door in de gebouwenlaag ‘hoogte’ als parameter in te geven, verschijnt de stad telkens in een andere vorm. Hoe hoger het bouwniveau, hoe abstracter en minder herkenbaar de vorm van de stad wordt. Vervolgens wordt bouwhoogte bekeken als figuur in tekenende Antwerpse panorama’s en zichtassen, en vanuit hoger gelegen standpunten. Samen met Bouwhoogte in lagen, illustreert Bouwhoogte in stadssilhouetten het structurerend effect van bouwhoogte op schaal van de stad.

Ordeningsvormen van hoogbouw In hoogbouwnota’s staan vaak drie ruimtelijke principes centraal met betrekking tot de ordening van hoogbouw in zijn omgeving. Deze ordeningsvormen komen ook in de stad Antwerpen voor. Het gaat om de ruimtelijke principes van het punt, het vlak en de lijn. Deze punten, lijnen en vlakken worden goed zichtbaar wanneer met enige afstand naar de stad wordt gekeken. Hoogbouw volgens het ruimtelijk principe van een punt (of object) markeert vaak een belangrijke plek, bijvoorbeeld een centrale plaats in de stad. Concreet gaat het om solitaire torens in een stedelijk of landschappelijk landschap. Voorbeelden van punten in de stad zijn de ‘Boerentoren’ op de centrumas Meir, het Museum aan de Stroom op het Eilandje, de ‘Antwerp Tower’ op de kruising van de Oost West as (Meir Keyserlei) en de 19de-eeuwse gordel (Leien). Het gebied binnen de Singel wordt gekenmerkt door puntsgewijs verspreide hoogbouw.


Het ruimtelijk principe van de lijn (of as) organiseert hoogbouw langs een lineaire infrastructuur zoals een straat of boulevard, een spoorlijn, een dok of een rivier. In de stad ziet men het lijnprincipe onder andere toegepast op het Eilandje. De lijn accentueert hier de orthogonale dokkenstructuur en geeft uiting aan de visie van de culturele as, die vanuit ‘t zuid via het MAS en de woontorens aan het Kattendijkdok doorgetrokken wordt tot in het oude havengebied. Volgens het lijnprincipe geordende hoogbouw komt bijvoorbeeld ook voor langs de Ring. Het principe van het vlak (of cluster) betreft hoogbouw in groepen. Zulke vlakken komen zowel voor in bouwblokweefsels als in meer open gebieden. Voorbeelden van hoogbouw in vlakken of clusters in de stad zijn hoogbouwwijk Europark Linkeroever, de ontwikkeling van de kantorengroep ‘Kievit’ aan het Centraal Station en de nieuwe ontwikkeling op Spoor Noord, met woontorens omsloten door een sokkel.


Gebouwen tussen 9m en 15m zijn in zwart aangeduid op de kaart


9M TOT 15M HOOG Het kaartbeeld toont alle bebouwing met een hoogte tussen 9 en 15 meter. Het gaat om allerlei types van bebouwing die uit meer dan drie bouwlagen bestaan, maar minder dan 6. De onbebouwde ruimte en de ruimte met een hogere of lagere gebouwenhoogte, worden wit/grijs weergegeven. Op de kaart is de vorm van de stad duidelijk afleesbaar, de delen van de stad waar in hoofdzaak bebouwing voorkomt tot en met drie bouwlagen zoals woonverkavelingen in de stadsrand, zijn grijs aangegeven. Ook het gebied nabij het Centraal Station vormt een centrale grijze vlek: de gebouwen zijn daar consequent hoger dan 15 meter.

Gebouwen tussen 9m en 15m zijn in grijs aangeduid op de silhouetten. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 11

Gebouwen tussen 15m en 21m zijn in zwart aangeduid op de kaart B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 12

15M TOT 21M HOOG Een concentratie van gebouwen tussen 15 en 20 meter hoog komt voornamelijk voor in de kernstad (de historische binnenstad en de 19de-eeuwse gordel). Deze bouwhoogte komt minder voor in de stadsrand (20steeeuwse gordel, districten en Linkeroever), en vormt aan de Schelde een harde grens met de kaaien. De vorm van de stad is daardoor nog steeds herkenbaar op de kaart. Vanaf de zesde bouwlaag heeft men op vele plekken in de stad een wijds uitzicht en kan men veelal over andere gebouwen heen kijken.



21M TOT 33M HOOG Bebouwing met hoogtes tussen 21 en 33 meter komen voornamelijk voor als linten of hogere gehelen langs wegen en parken. Met name aan de invalswegen bevinden zich concentraties van bebouwing met deze hoogte. De hogere bebouwing komt er voor door de grote maat of breedte van het openbaar domein of weg. Zo is de bebouwing langs het stadspark, de Leien en de Grote Steenweg bijvoorbeeld duidelijk zichtbaar op het kaartbeeld. De Belgiëlei vormt een as naar het Koning Albertpark, dat tevens omzoomd wordt door hogere bebouwing. De vorm van de stad is niet duidelijk meer herkenbaar op het kaartbeeld.



33M TOT 45M HOOG

Astrid Plaza 42m

De Singel 44m

Diamantwijk 35m

Precambuilding 42m

Rucabuilding 43m

De gebouwen tussen 33 en 45 meter hoog komen verspreid voor als een patroon van punten en of clusters en niet meer van aaneengesloten linten langs (invals)wegen. De vorm van de stad is niet meer herkenbaar in het patroon van de hogere bebouwing.

Braemblokken 44m

President Building 41m

Stationshal 38m



HOGER DAN 70M

Oudaan 70m

Boerentoren 96m

OLV Kathedraal 123m

Riverside 71m

Panoramatoren 71m

Provincietoren 72m

Stationskoepel 75m

Antwerp Tower 87m

Deze gebouwen vormen landschappelijke bakens voor de stad. De tien gebouwen hoger dan 70 m hebben voor de stad een iconische waarde. De binnenstad wordt gekenmerkt door de drie torens die elk 150 m van elkaar liggen: de Kathedraal, de boerentoren en de politietoren (de toren aan de Oudaan). Deze drie torens bepalen de skyline vanaf Linkeroever. De andere torens boven de 70 meter komen verspreid over de stad voor. Op Linkeroever is er een groep van 3 torens hoger dan 70 meter.

Theatre Building 76m

Gebouwen hoger dan 70m zijn in grijs aangeduid op de silhouetten. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 19

1.2

Veelheid aan stadssilhouetten

1.2.1

Stadssilhouetten en waarnemingsniveaus

Bouwhoogte vormt het bepalend element in de verschillende stadssilhouetten. Er zijn in principe even veel stadssilhouetten als er wijzen zijn om de stad te bekijken. Er zijn de verschillende standpunten van op het maaiveld of van op een verhoogd uitkijkpunt, en ook de afstand en de openheid van het zicht spelen een rol. Een stadssilhouet vanuit eenzelfde standpunt waargenomen, kan ook beduidend verschillen naargelang het tijdstip: dag, nacht, seizoen, … . Nog complexer en rijker wordt het wanneer de waarnemer zelf in beweging is. Rijdend op de Ring, wandelend of fietsend op paden, krijgt de waarnemer een resem dynamische stadssilhouetten te zien. De afstand van waaruit gekeken wordt, is een van de meest beïnvloedende factoren in de waarneming van bouwhoogte. Een hoog gebouw lijkt doorgaans minder hoog van ver, en omgekeerd. De stad München onderscheed in haar hoogbouwstudie zes waarnemingsniveaus, gaande van ‘plastische herkenbaarheid’ op een afstand tot 500m, tot ‘vindbaarheid’ op een afstand tussen 8000m en 16000m. Tot op een afstand van 8000m spreekt men van ‘herkenbaarheid’. Hoewel niet driedimensionaal waarneembaar, is de Antwerpse stadsskyline inderdaad nog herkenbaar van op 8km afstand (bv van op de A12 in Boom).


1.2.2

Stadsniveau, buurtniveau, straatniveau

De verschillende waarnemingsniveaus kunnen pragmatisch vertaald worden in drie niveaus: het stadsniveau, het buurtniveau en het straatniveau. Op stadsniveau zullen hoge gebouwen meestal herkenbaar zijn, maar – onder andere afhankelijk van het standpunt en de vorm van het gebouw – soms ook ‘slechts’ zichtbaar. Op buurtniveau worden gebouwen gedetailleerder waargenomen: de herkenbaarheid van een gebouw staat hier ook vaak in teken van de betekenis en functie ervan voor – en het oriënterende effect ervan binnen de wijk. Ook hier betreft de waarneming, onder andere afhankelijk van het standpunt en de openheid van het zicht, soms ‘slechts’ gedifferentieerde herkenbaarheid: het gebouw wordt niet zozeer waargenomen binnen de context van de wijk zelf, maar bijvoorbeeld eerder als oriëntatiepunt dat deze wijk onderscheidt van de omliggende. Op straatniveau wordt een gebouw gedetailleerd tot plastisch waargenomen. Het gebouw wordt als het ware ‘tastbaar’, daar waar het de straat raakt. Op de drie niveaus verschillen perceptie en gewaarwording, maar ze beïnvloeden elkaar wel onderling. In de volgende fase voor een Antwerps hoogbouwbeleid, zullen het buurten straatniveau uiteraard onderwerp vormen van het ontwerpend onderzoek. In dit rapport wordt Antwerpen ‘door een hoogbouwbril’ bekeken, en onderzoeken we de bestaande situatie dus op stadsniveau.


1.3

Herkenbaarheid op stadsniveau

Herkenbaarheid is een belangrijk aspect van gebouwhoogte op stadsniveau. De verschijningsvorm van een gebouw bepaalt de herkenbaarheid ervan. Zo is de Kathedraal herkenbaar door haar hoogte en de architecturale uitwerking van het topgedeelte. Enerzijds bepalen hoge gebouwen de iconische herkenbaarheid van de stadsskyline. Anderzijds vormen zij herkenningspunten voor buurten en stadsdelen. Hoge gebouwen dragen zo bij tot de leesbaarheid van de stad. Om de impact van bouwhoogte op het waarnemingsniveau van de stad (macroniveau) te beschrijven, werden locaties (standpunten) en modi (bewegend, stilstaand) van waarneming onderzocht op tekenende silhouetten, panorama’s, zichtassen en perspectieven. Aangezien Antwerpen relatief vlak is, zijn locaties waarop men vanuit het maaiveldniveau de skyline kan overzien schaars. Vaak is het op die plaatsen die ingenomen worden door verkeersinfrastructuren (waterwegen, spoorwegen, paden en autowegen), dat er voldoende openheid van zicht en afstand wordt gevrijwaard voor een breed (over)zicht op de stadssilhouetten. Daarom werden ook de voornaamste verkeersinfrastructuren gescand op markante zichten.

1.3.1

Tekenende stadspanorama’s, zichtassen en vogelperspectieven

Bij de analyse van de skyline van Antwerpen worden verschillende soorten stadsbeelden onderscheden: brede stadspanorama’s, zichtassen en vogelperspectieven. Zichtassen focussen doorgaans op één toren, panorama’s kaderen meerdere torens, en vogelperspectieven bieden een bijzondere kijk op het stadslandschap vanuit een hoger gelegen standpunt. Silhouetten vanuit en langs verkeersinfrastructuren


1.3.2

Op en aan het water

Het Antwerpse redezicht is een iconisch beeld geworden, ook in de richting van Linkeroever. Van op het water en vanaf de waterkant, vindt de waarnemer immers de nodige afstand om de stad panoramisch te beschouwen. Wie vanuit een boot waarneemt, kan zich een theoretisch correct stadsbeeld vormen aan de hand van opeenvolgende beelden. Er treedt geen perspectivische vertekening op, maar het centrale standpunt heeft wel het effect dat ver verwijderde gebouwen minder hoog lijken. Ook van op het Albertkanaal is de skyline waarneembaar. Dit beeld is minder bekend en wordt beïnvloed door de bruggen over het kanaal.

Vanuit de trein Vanuit de trein zijn er geen markante totaalzichten op de stad. Verschillende kerktorens en hoge gebouwen zijn op zich zichtbaar, maar de stadsskyline is van hieruit niet leesbaar als een geheel.

Vanuit de auto Vanuit de auto werden wegen zoals de E17 Linkeroever, de E19 vanuit Brussel, de A12 vanuit Brussel en de Autosnelweg vanuit Nederland onderzocht op macro niveau. Hier wordt duidelijk dat de verschijningsvorm van het ene gebouw een beter herkenningspunt vormt in het stedelijk weefsel dan die van een ander gebouw. Hoge gebouwen fungeren van hieruit eerder als indicator voor een gebied dan dat ze figureren in een overzichtspanorama van de stad.


1

2 5 4 3


PANORAMA’S Het stadspanorama of de skyline van Antwerpen is als een geheel goed waarneembaar, daar waar voldoende afstand kan genomen worden. De skyline is in het bijzonder zichtbaar vanaf de overkant van de Schelde en van op verhoogde standpunten zoals bruggen en viaducten zoals de Straatsburgbrug, het viaduct van Merksem aan Sportpaleis, de brug aan de Noorderlaan (ter hoogte van Albertkanaal), de bruggen over Albertkanaal en het afrittencomplex E17 op Linkeroever. 1. Een blik op het stadssilhouet vanuit de ruimte van de Groene Singel, aan het E17 open afrittencomplex. In het vizier: de Scheldebuilding, de kathedraal, de Theaterbuilding, de Boerentoren, de Antwerp Tower, de koepel van het Centraal Station, de St-Andrieskerk en de Politietoren.

2. Zicht aan het Galgenweel. Te zien zijn de Scheldebuilding, de kathedraal, de Boerentoren, de St-Andrieskerk, de Politietoren, de koepel van het Centraal Station, het sociaal woninggebouw aan de Lepelstraat en Provinciale Hogeschool in de Kronenburgstraat.

3. Van op de werfheuvel op de Konijnenwei, met zicht op de skyline (Provinciale Hogeschool Kronenburgstraat, de kathedraal, Boerentoren, H.H. Michaël en Petrus, Theaterbuilding).

4. Van op het Ringfietspad aan de Singel, met zicht op het appartementsgebouw aan de Turnhoutsebaan, St-Janskerk aan de sint-mattheusstraat, koepel van het Centraal Station, de Theaterbuilding en de St-Willibrorduskerk.

5. Een minder bekend silhouet van het hoogbouwgebied op Linkeroever, van op de rechteroever ter hoogte van Galgenweel. Uiterst rechts de Scheldebuilding aan de voetgangerstunnel. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 25

1

3 4

2


PANORAMA’S

1. Zicht van op het jaagpad aan het Noordkasteel. De hogere bebouwing op het Eilandje tekent zich af in het panorama.

2. De skyline van op het wandelpad langs het Albertkanaal, ter hoogte van Kronenburg in Deurne. Het panorama wordt getekend door de Boerentoren, de industriële bakens en masten, de kerktoren in de Lange Lobroekstraat en het MAS.

3. Zicht van op de Noorderlaan ter hoogte van het Albertkanaal. Te onderscheiden in het panorama zijn de koepel van het Centraal Station, het Century gebouw aan de De Keyserlei, de silo aan het Asiadok, de Antwerp Tower, de Theaterbuilding, de dubbele spits van de St-Jozefkerk (Charlottalei), de St-Antoniuskerk (Van Kerckhovenstraat), de St-Jacob (St-jacobsstraat) [en het trio Boerentoren – Oudaan toren kathedraal.

4. Zicht van op het viaduct aan het Sportpaleis ter hoogte van het Lobroekdok. Het panorama wordt getekend door de Antwerp Tower, de Theaterbuilding, de St-Jacobskerk, de Boerentoren, de St-Antoniuskerk, de kathedraal, St-Amanduskerk (Paardenmarkt), de Scheldebuilding en het MAS. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 27

2

3 4 1


REDEZICHT

1. Van op zuidelijke oever, met focus op het Zuid.

2. Van op Sint-Annastrand, met zicht op het Eilandje.

Het meest iconische stadspanorama is het redezicht. Al sinds de 15de eeuw worden panoramische zichten van het oude stadscentrum, van aan of van over het water aanschouwd, afgebeeld. Het beeld van de Kathedraal, geflankeerd door kerktorens, is dan ook een icoon geworden. Net zoals het 20ste-eeuwse beeld waarin de Kathedraal, de Boerentoren en de Politietoren de skyline tekenen. De Antwerpse skyline zonder Boerentoren en Politietoren is vandaag ondenkbaar. Maar bouwprojecten van deze schaal stuiten onvermijdelijk op bezorgdheid en vaak ook weerstand. Dat was niet anders voor de Boerentoren. De bouw in 1932 van deze 97 meter hoge modernistische toren, stuitte op sterk bewonersprotest. Maar toen het gebouw eind jaren 1960 dreigde te worden vervangen, werden deze plannen op even veel protest onthaald. Ook de ervaring van het redezicht zelf evolueert. Sinds de kaaien in de tweede helft van de 20ste eeuw hun functie als haveninfrastructuur verloren, bieden zij als publieke ruimte een veelheid aan toegankelijke standpunten van waaruit men ‘het’ redezicht van de stad kan waarnemen. En wie langsheen de bijna 7km lange kaaien wandelt, fietst, vaart of rijdt, krijgt als redezicht van de stad in werkelijkheid een opeenvolging te zien van verschillende ‘redezichten’. In deze stadssilhouetten staat het iconische trio Kathedraal-Boerentoren-Politietoren langs de binnenstad niet altijd centraal. In het noorden, bijvoorbeeld, staan het Museum aan de Stroom en de woontorens aan het Kattendijkdok centraal. Deze torens zijn zeer recente aanvullingen van de skyline, maar nu reeds iconisch voor de stad en het stadsdeel Eilandje in het bijzonder.

3. Centraal standpunt met een breed noord - a perspectief.

4. Centraal standpunt met focus op de binnenstad. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 29

1

2

3

4


ZICHTASSEN

1. De dokken vrijwaren open en brede zichten op de kathedraal. In het zicht vanaf de kop van Kattendijkdok (op ca. 2000m), tekenen zich de Boerentoren, de kathedraal en de St. Pauluskerktoren af. Op de voorgrond vallen de bouwkranen van de woontorens aan Kattedijkdok Westkaai op.

Bepaalde zichtassen zijn essentieel op stadsniveau. Van de onderzochte zichtassen op macroschaal zijn enkel de zichtassen op de O.-L.-V.-Kathedraal markant. Door de hoogte van de toren (127 m) en de centrale positie, is de Kathedraal vindbaar van op grote afstand en herkenbaar van op tal van locaties. De Kathedraal vormt dan ook een historische constante die in het stadssilhouet ‘het stadscentrum’ vertolkt. In een analyse van het effect van hoogbouw op stadsniveau, vormt de Kathedraal daarom een referentie- of ijkpunt. Dit kan onder andere betekenen dat de belangrijkste zichtassen op de Kathedraal gevrijwaard dienen te worden. De belangrijke zichtassen die naar voor kwamen uit het onderzoek, zijn de A12 Boom-Aartselaar (ter hoogte van Shurgard), de Blancefloerlaan, de Beatrijslaan en het noordelijke eindpunt van Kattendijkdok.

2. Een open zicht op de kathedraal van op de Blancefloerlaan (afstand ca. 1600m). Op deze zichtas werd duidelijk ingespeeld bij de planning van de wijk. De kathedraal is op deze as reeds zichtbaar ter hoogte van Zwijndrecht (op ca. 4500m).

3. Van op de Beatrijslaan op Linkeroever, ter hoogte van het Galgenweel, is er een duidelijke zichtas op de kathedraal over een lengte van ca. 500 meter.

4. Van op de A12 Brussel-Antwerpen, op een afstand van 10 000m, is de kathedraal ‘vindbaar’. Via het correctiemechanisme in de werking van het oog, stelt de waarnemer de kathedraal samen. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 31

1 4

2 3


VOGELPERSPECTIEF Zicht op Antwerpen vanuit vogelperspectief is iets bijzonders. Daar waar verhoogde uitkijkpunten publiek toegankelijk zijn, vormen ze dan ook een attractie voor bewoners en bezoekers. Dit vond vertaling in het Museum aan de Stroom, waar het uitzicht als het ware onderdeel gaat vormen van de stadscollectie van het museum en publiek toegankelijk is.

Vanop het MAS, richting noord

Vanop het MAS, richting oost

Vanop het MAS, richting zuid

Vanop het MAS, richting west B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 33

1.4

synthese

De kaarten uit het eerste deel van dit hoofdstuk, tonen de opbouw van de stad volgens bouwhoogte. Dit laat toe om ‘typische’ van ‘atypische’ bouwhoogtes te onderscheiden in de bebouwing van de stad. Op de kaarten die de bebouwing weergeven tot 33m, zien we een vrij samenhangende spreiding van gebouwen. Dit wil zeggen dat het grootse deel van de stad bebouwing omvat tot ongeveer 33m. Deze bouwhoogte kunnen we beschouwen als typisch voor de stad. Op de meeste plaatsen in de stad zullen de gebouwen onder de 33 m dan ook niet als ‘atypisch’ worden ervaren. Op de kaarten die gebouwen met een hoogte vanaf 33m tonen, zien we een veel kleiner aantal gebouwen en een eerder een puntsgewijze spreiding doorheen de stad. Op de meeste plaatsen vormen deze gebouwen dan ook atypische elementen in het stadsweefsel. In het tweede deel van dit hoofdstuk, zien we dat afstand een grote rol speelt bij de waarneming van de verschillende stadssilhouetten. Wie van op afstand of hoogte en met een open zicht naar de stad kijkt, krijgt panorama’s te zien waarin gebouwen met een zekere hoogte uitsteken. De gebouwen die zich het sterkst aftekenen in de verschillende panorama’s, hebben doorgaans hoogtes vanaf 50 à 60m. Het gaat dan om kerktorens, maar ook om gebouwen zoals het MAS, de Theaterbuilding en de Kathedraal.


2 HISTORISCHE SCHETS

Rede van Antwerpen in de 16 de eeuw. bron: Vleeshuis Museum. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 36

De geschiedenis van de verticale architectuur in Antwerpen en haar complexe band met de moderne beweging in België, is nog niet geschreven. Het zou ons te ver leiden extensief in te gaan op zo’n historische schets. Niettemin is het noodzakelijk om de gedachten te vestigen, enkele elementen van de geschiedenis van de hoogbouw in Antwerpen naar voor te halen. Op basis van de historische ontwikkeling van de stad worden de belangrijkste hoogbouwontwikkelingen beschreven. Ten slotte wordt de gegroepeerde hoogbouw toegelicht.

2.1

Binnenstad

De stad Antwerpen is ontstaan als nederzetting langs het water. Het redegezicht werd lange tijd gedomineerd door kerken huistorens. Wij kennen de stadsgezichten uit de middeleeuwen waarin het stadssilhouet door vele torens wordt bekroond. Het panorama van een lage stad met een krans van torens die zich om de OnzeLievevrouwekathedraal scharen werd een herkenbaar stadsbeeld voor Antwerpen. Ondanks de grote structuurwijzigingen tegen het einde van de 19e eeuw rondom de binnenstad, met het slopen van de vestingen, de aanleg van de ringweg, het rechtrekken van de Schelde en de uitbreiding van de stad door het inlijven van voorsteden en dorpen, bleven de kerktorens nog altijd de dominantie vormen. In het noorden werd het stadsbeeld sinds de industrialisatie aangevuld met hoge havenkranen. In het begin van de 20 ste eeuw ontstond een nieuw gedachtegoed ten gunste van hoogbouw bij moderne architecten zoals Adolf Loos, Le Corbusier Renaat Braem allen lieten zich leiden door de opvattingen van CIAM (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne) waarbij voor hen hoogbouw het zichtbare symbool was van de moderniteit en de gemeenschapszin. Het woonblok moest ontwikkeld worden als een klasseloos systeem van wooneenheden die een maximaal comfort boden op een minimale oppervlakte. In 1932 werd een ‘verhoging’ van het stadssilhouet ingezet door de bouw van het torengebouw ‘Boerentoren’ aan de Schoenmarkt.


Redezicht Antwerpse binnenstad. Foto Jan Kempenaers - 2009 B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 38

* Dit vroegste voorbeeld van hoogbouw in Antwerpen is de zogenaamde “Boerentoren” (ook KBC toren genaamd) (uit 1932, 97 m. hoog) van de modernistische architect J. Van Hoenacker. De constructie bestaat uit 26 aantal lagen en werd gerealiseerd in het historisch centrum op enkele meter van Onze Lieve-Vrouwekathedraal. De bovenste verdieping was een eetgelegenheid, het was voor iedereen toegankelijk. De naam “Boerentoren” is afkomstig van de bank ‘Algemeene Bankvereeniging’ die een nieuwe prestigieuze vestiging zocht en zich in de toren nestelde en voornamelijk boeren als cliënteel had. Na een groot aantal naamsveranderingen en fusies van de bank ontstond de KBC-bank, wat de soms gebruikte naam “KBC-toren” verklaart. Het onderscheidt zich vandaag nog steeds van andere hoogbouw gebouwen door de geïntegreerde onderbouw. Vandaag de dag is de Boerentoren een landmark van de stad. Hoewel het project aanvankelijk op veel tegenstand mocht rekenen en de bewoners de toren liever kwijt dan rijk waren, is het een van de symbolen geworden die onlosmakelijk met Antwerpen verbonden is. Toen het gebouw eind jaren ‘60 dreigde te worden vervangen door een andere toren, werden deze plannen op veel protest van de bewoners onthaald. Hiermee verklaarde Antwerpen eens en voorgoed zijn appreciatie voor de toren. De transformatie van de skyline van Antwerpen nam doorheen de jaren toe. Met de bouw van het torengebouw aan de Oudaan “Politietoren” naar ontwerp van (n.o.v.) R. Braem (1952-ev, 70 meter hoog) respectievelijk het Administratief Centrum aan de Oudaan, volgde er naast de Boerentoren een ander stedenbouwkundige ‘baken’. Ook na de bouw van de toren aan de Oudaan is de skyline gewijzigd. De icoonwaarde van de hoge gebouwen die na de jaren vijftig volgende is echter minder. * De vernieuwende hoogbouw ideeën waren onderwerp voor de bebouwing van Linker Oever. Pas op het eind van de jaren 60 werd het concept van een ‘bipolaire’ stad gerealiseerd. De impact was een aanzienlijke hoogbouwwijk met name ‘Europark’ op Linker Oever. Het was bipolair van opzet, maar het is nooit een centrum geworden. Het stadssilhouet voor Linkeroever is sindsdien niet meer veranderd.


Gebouwen op de Leien. Links: Theater Building, Rechts: Antwerp Tower. Foto Stan Dederen - 2009 B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 40

2.2

De Leien

De Leien kunnen beschouwd worden als een verhoogd bebouwingslint die de binnenstad omarmd. De strip van bebouwing gelegen aan de Leien heeft een gemiddelde hoogte van 25 meter. Dit is het dubbele van de gemiddelde bouwhoogte in de kernstad. Doch is de bebouwing langsheen Leien niet als hoogbouw te beschouwen omdat het zich niet duidelijk onderscheidt als zijnde hoger dan de gemiddelde bouwhoogte in de omgeving. De bebouwing op de Leien vormt een apart soort van hoogte gebied tussen de historische binnenstad en de negentiendeeeuwse gordel. De lintontwikkeling langsheen de Leien is hoger dan de gemiddelde bebouwing aan de beide kanten. Het fungeert als een hogere lasnaad die beide gebieden aan elkaar rijgt. Op de Leien zijn de twee voornaamste hoge gebouwen: de “Theaterbuilding” (1965-71, n.o.v. architect P.Tombeur, 74 meter hoog), d e “Antwerp Tower” (1968, n.o.v. J.Fuyen en G. Peeters, 87 meter hoog) gelegen aan de Keyserlei. Deze twee torens hebben een oriënterende werking. Het zijn punten of objecten in het bebouwd weesfel. Vanuit verschillende straten in de wijde omgeving zijn de gebouwen ruimtelijke accenten. De gebouwen markeren tevens de Oostwest as en het centrum. Ondanks dat ze aan de Leien gelegen zijn, zijn ze tevens een speler in het samenspel van torens. Bekeken vanaf linkeroever bepalen ze, weliswaar minder prominent dan de torens op de eerste linie, mee de skyline van Antwerpen.


2.3

De negentiende-eeuwse gordel

In de periode tussen de jaren ’60 en ’70 werden er in de negentiende-eeuwse gordel verschillende hoogbouwprojecten opgericht. Voorbeelden hiervan zijn: het “Provinciehuis” aan de Koningin Elisabethlei nabij het Prins Albertpark (1966-72, n.o.v. M. De Vocht en R. Grosemans, 72 meter hoog), de “Electrabel building” (1958-59, n.o.v. L. Stynen en H. van Kuyck, ca. 60 meter hoog), de Pidpa toren aan de Desguinlei (1963, n.o.v. xx, ca. 50 meter hoog), enkele gebouwen aan de Mechelsesteenweg zoals het kantoorgebouw van de Antwerpse Water Werken (19xx-xx, ca. x meter hoog), en het woongebouw “Amberes” ( bouwjaar 1964 , ontwerper niet gekend ca. 35 meter hoog), de toren van “Alcatelbel”, aan (1958, 58m hoog), op de Plantin en Moretuslei in Borgerhout is er nabij de Singel een typisch ‘Ambelinckx’ woongebouw van 14 verdiepingen.


2.4

De twintigste-eeuwse gordel

In de twintigste-eeuwse gordel, met name het gebied buiten en langs de singel, dateren verschillende hoogbouwprojecten van de periode ’70-’80. Langsheen de ringweg rond Antwerpen komen zowel aan de binnen- als buitenkant (respectievelijk intra muros en extra muros) hoge gebouwen voor. Ze accentueren de ringweg rond Antwerpen. De Singel is een gebogen lijn op de stadsplattegrond, de gebouwen versterken deze lijn. Enkele voorbeelden van Zuid naar Noord zijn: de gerestaureerde (2006-2008) “Silvertoptorens” (1967-71, n.o.v. J. de Roover en G. Nolf, 71 meter hoog) te Hoboken, de “AXA building” (voormalige B.P.- building, 1960-63, n.o.v. L. Stynen i.s.m. P. De Meyer, 57 meter hoog), grenst aan de tentoonstellingswijk te Wilrijk, de toren van het Crowne Plaza hotel (ca 55 meter hoog), aan de Gerard Legrellelaan (voormalige Cresthotel) is een accent voor Wilrijk, het ING bank toren / Vivium aan de kant van de binnenstad langs de Desguinlei, (ca 52 meter hoog), ter hoogte van Berchem, de twee hoge woongebouwen aan de Borsbeeksebrug (1973, n.o.v. P. van Rompaey, door bouwonderneming Amelinckx, 47 meter hoog) met het aanpalend woongebouw aan de Corneel Jaspersstraat 34, de twee 14 verdieping tellende woongebouwen aan Zurenborgbrug, Rodekruislaan (1965, n.o.v. J.Mignolet, door bouwonderneming Amelinckx, 38 meter hoog), de groep van vier woongebouwen ten noorden van de Zurenborgbrug Potvlietlaan (1971, n.o.v. L. Peeters, door bouwonderneming Amelinckx, 43 meter hoog) en bijhorend bij de groep van vier het 15 verdiepingshoge woongebouw aan de Frans de Vriendtlaan (1972, n.o.v. R. Goovaerts, door bouwonderneming Finspico, 43 meter hoog), in Borgerhout, de twee woongebouwen aan de Turnhoutsebaan, (ca.53 meter hoog), accentueren Deurne, het recenter gebouwde “Ringcenter” (2000, 50 meter hoog) aan de Noordersingel, as versterkend, ligt op een eiland tussen twee grote ontsluitingen de Singel en de Ring. Typerend bij de laatste voorbeelden is dat het over groepen woongebouwen gaat die door grote aannemers in een snel tempo en met een lage kost ontwikkeld zijn.


Station Zuid Silvertop gebouwen. foto: Stan Dederen - 2009 B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 44

2.5

Gegroepeerde hoogbouw

In de het gebied dus in de twintigste-eeuwse gordel van Antwerpen komt hoogbouw voornamelijk in groepen voor. Ten zuiden van de stad, in Hoboken werd er door de maatschappij ‘de goede woning’ van 1952-1968 een volledig nieuwe wijk met residentieel karakter aangelegd met flatgebouwen van zestien, zeven en ook vijf bovenverdiepingen. De drie stervormige flatgebouwen (1952-1968, n.o.v. J. Smolderen ca. 54 meter hoog) aan de Jan De Voslei en Boomsesteenweg zijn hierin beeldbepalend. In 1951-58 bebouwde onderneming Huisvesting o.l.v. R.Braem, R.Maes en V.Maeremans de strook tussen de Emiel Vloorsstraat en Aloîs De Laet-, Frans Hens-, Schijf- en Maurits Sabbelaan. Eveneens met vrijstaande flatgebouwen van acht tot twaalf bouwlagen, rustend op een constructie van betonnen palen. In Deurne wordt de site rond de Bosuil gekenmerkt door gebouwen van ca’75 waarbij de hoogste toren 66 meter is. Andere flatgebouwen van die tijd zijn de recent gerenoveerde (2006-2010) drie “Silvertoptorens” (1967-71, van 71 meter hoog n.o.v. J. de Roover en G. Nolf). Ze bevinden zicht tussen de Jan Denucéstraat en de Kleine Ring. Een ander voorbeeld in hoboken zijn drie sociale woontorens gelegen in een binnengebied aan de Alfred Nobellaan (19xx-xx, n.o.v. x, ca. 52 meter hoog) (zie illustratie) en de zes kruisvormige gebouwen (19xx-xx, n.o.v. x, ca. 50 meter hoog) aan Park Sorhgvliedt. In Berchem zijn er meerder groepen van hoogbouw: de gebouwencluster gesitueerd langs de lijn ‘Grotesteenweg’ wordt ook het Rooi genaamd, de gebouwencluster aan de Fruithoflaan met variabele hoogtes tussen 34 en 41 meter, (Fruithoflaan nr. 102 en 104 1965, n.o.v. J.F. Collin, door bouwonderneming Etrima, ca. 39 meter hoog en Jos Ratinckxstraat 1974, n.o.v. R.Goovaerts, door bouwonderneming Amelinckx, ca. 41 meter hoog).


Bouw van het Museum aan de Stroom. Foto Stan Dederen - 2009 B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 46

Meer ten noorden van de stad is er de ontwikkeling van de wijk Luchtbal. De wijk wordt getypeerd door verschillende sferen, enerzijds tuindorp en de grasvelden met zes torengebouwen, “Canadatorens” (1956-61, n.o.v. H. van Kuyck, ca. 56 m). En uiteraard het meest opmerkelijk van de gegroepeerde hoogbouw is Linkeroever. Het gebied wordt gekenmerkt door Europark. Dit zijn een 12 tal hoogbouw blokken met een hoogte variërend tussen de 14 en 27 verdiepingen in een groen open ruimte. Een clustering van drie hoogbouw: de Habitim, Panorma en Roversite Tower uit de jaren 70 met 22 tot 25 bouwlagen. In de periode tussen 2000 en 2007 zijn er weinig hoogbouwprojecten geïnitieerd en gerealiseerd. Een uitzondering is echter de kantoorontwikkeling van de Kievietzone I aan het centraal station. In 2004 werd met de bouw van de kantoorgebouwen van 63 meter gestart. De bouw van het ‘Ringcenter’ (2000 nov, ca 48 meter hoog) in Borgerhout aan de Noordersingel dateert tevens van na 2000.

2.6

Recente voorbeelden van hoogbouw zijn:

* op het Eilandje het Museum aan de Stroom (60 m) en de woon-werktorens aan de Kattendijkdok Westkaai (ca 50 m), het torengebouw op de AMCA site aan de Noorderlaan (76 m), de Spoornoord ontwikkeling met torengebouwen (van ca 60-80m) in Berchem zijn er de woontorens in het Militair hospitaal en de kantoorontwikkeling ‘CityLink’ nabij het Berchem station, hierbij zijn de hoogte beperkingen van de luchthaven van Deurne duidelijk bepalend want ze liggen in het opstijgvlak van de vliegtuigen (onder de 40 meter) op Linkeroever is er het reconversieproject IGLO waarbij eer voornamelijk gewerkt wordt op een functionele verbetering van de wijk. Ter hoogte van het bedrijventerrein Katwilgweg wordt er in het RUP een hoogbouwaccent voorzien. De stad Antwerpen wordt gekenmerkt door een verspreide, zowel in tijd als in ruimte, hoogbouw bebouwing.



3 PL ANNINGSCONTEXT

In het deel 1. Morfologie, werden de bestaande bouwhoogtes in de stad in kaart gebracht. In dit deel wordt de bestaande planningscontext met betrekking tot bouwhoogte en hoogbouw geanalyseerd. Hierbij worden visies, uitspraken en conclusies omtrent hoogbouw verzameld, om ze naderhand mee te kunnen nemen als voedingsbodem bij de visievorming. De relevante planningscontext bevat documenten op verschillende schalen en met verschillende einddoelstellingen. Grofweg kunnen de onderzochte documenten in drie categorieën opgedeeld worden, namelijk: Visiedocumenten (zoals de verschillende structuurplannen), die de krijtlijnen schetsen voor de toekomstige ontwikkeling van een gebied. Juridische planologische instrumenten (zoals het gewestplan, de BPA’s en RUP’s en de stedenbouwkundige verordening Bouwcode), die de basis vormen voor het effectief vergunnen van bouwprojecten. Sectorale richtlijnen en instrumenten (zoals de aanvliegroutes, de kantorennota, …), die richtlijnen formuleren voor specifieke ontwikkelingen waarvan een deelaspect gerelateerd is aan hoog bouwen. Deze documenten werden gescand op visies, uitspraken en conclusies met betrekking tot bouwhoogte en hoogbouw. Vervolgens wordt telkens geanalyseerd of en op welke manier ze relevant (kunnen) zijn voor een hoogbouwbeleid in Antwerpen. Visiedocumenten:

−− Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen −− Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen −− Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen Juridische planologische instrumenten:

−− Gewestplan −− BPA’s en RUP’s −− Bouwcode


Sectorale richtlijnen en instrumenten: Beleidsrichtlijn kantoren Aanvliegroute Deurne VRT-transmissie Brandnormen


RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN ANTWERPEN


3.1

RUIMTELIJK STRUCTUURLPAN VLAANDEREN

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) geeft de visie van de Vlaamse overheid weer op de ruimtelijke ontwikkeling van Vlaanderen. Het structuurplan heeft als doelstelling een open en stedelijk Vlaanderen. Het wil steden verdichten en er aangename plekken van maken om te wonen, te werken en te ontspannen. Compacte steden en gedeconcentreerde bundeling in het buitengebied zijn de voorwaarde voor het behoud van het reeds versnipperde landschap. Volgens het RSV moet het stedelijk beleid volgende doelstellingen nastreven: Het stimuleren en concentreren van activiteiten; Het vernieuwen van de stedelijke woon- en werkstructuur door strategische stedelijke projecten; Het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen; Het leefbaar en bereikbaar houden van de stad door andere vormen van stedelijke mobiliteit en door locatiebeleid; Het verminderen van het ongeordend uitzwermen van functies. Er zijn ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld voor de grootstedelijke gebieden, zoals o.a. minimale woondichtheden, een differentiatie en verbetering van de woningvoorraad, een versterking van de multifunctionaliteit, het ontwikkelen van kantoren aan de knooppunten van openbaar vervoer, het afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijk gebied, het bundelen van de kleinhandel en het behoud en de ontwikkeling van randstedelijke groengebieden. ANALYSE Aangezien het document opgesteld is op de schaal van Vlaanderen, doet het geen uitspraken over hoogbouw. Hoogbouw kan echter wel ingezet worden om de gestelde doelstellingen in te vullen.


PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN ANTWERPEN


3.2

P ROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN ANTWERPEN

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen geeft de visie van de provinciale overheid weer op de ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Antwerpen. Het grootstedelijk gebied wordt gezien als een geheel van gelijkwaardige grootstedelijke woonomgevingen met een hoog voorzieningenniveau. De meer perifere woonomgevingen nemen daarbij een aantal taken over van de kernstad. Het onderscheid tussen het voorzieningenniveau van deze laatste en dat van de andere woonomgevingen, vervaagt. De dichtheid van de kernstad verlaagt, die van de meer perifere woonmilieus verhoogt. De samenhang tussen de verschillende woonomgevingen wordt verzekerd door grootstedelijke assen en -elementen, zoals een grootstedelijke groenstructuur. De groenstructuur bestaat uit groene vingers, geworteld in de Antwerpse gordel en doorlopend in een natuurlijk netwerk verweven tussen de woonomgevingen. De grootstedelijke assen zijn dragers van voorzieningen, van hoogdynamische activiteiten en van openbaar vervoer. Ook de band met de Schelde dient versterkt te worden. De Schelde wordt opgenomen in een nieuwe gemengd groene - gemengd stedelijke vinger van het grootstedelijk gebied. Een nieuwe band van stedelijkheid aan het water met wonen, natuur en groen, dienstverlening en voorzieningen vervangt daarbij de vroegere en huidige bedrijvigheid. Voor het behalen van beide doelstellingen kan hoogbouw als middel ingezet worden. ANALYSE Hoewel de ruimtelijke uitspraken in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan voor de stad Antwerpen al meer gedetailleerd zijn, doet het document geen uitspraken over hoogbouw. Wel wordt de wenselijkheid aangegeven van het verhogen van functionele en morfologische dichtheid en de versterking van grootstedelijke assen en het maken van de link met de Schelde. Hoogbouw kan eventueel ingezet worden als middel hiertoe.


STRATEGISCH RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN ANTWERPEN


3.3

S TRATEGISCH RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN ANTWERPEN

Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA) geeft de visie van de stedelijke overheid weer op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad Antwerpen. Het s-RSA wil het idee van “stad aan de stroom” versterken door in te zetten op torens en doet enkele uitspraken over “nieuwe hoogbouwgebieden”: “De nieuwe relatie met de Schelde dient bewerkstelligd te worden door een aantal torens. Hiermee wordt de “stad aan de stroom”- idee geaccentueerd. In het bijzonder kunnen torens de nieuwe centraliteit van de Schelde op symbolische wijze aangeven ter hoogte van het Eilandje en Nieuw Zuid en hiermee de Antwerpse skyline ten noorden en ten zuiden vervolledigen. Het gaat hier in hoofdzaak om het leggen van kwalitatieve accenten in de skyline. Het is niet de bedoeling een ‘atlantic wall’ of “muur” te creëren langs de Kaaien. Bij het uitwerken van de beeldkwaliteit in de RUP’s, behoort de skyline (indien relevant voor het gebied) tot de onderzoekselementen. Aan de andere oever van de Schelde, Linkeroever, zijn hoge modernistische gebouwen aanwezig. Ten westen van het Galgenweel (aan de Scheldebrug) is geen hoogbouw mogelijk. De dominante windrichting is ZW en het vrij spel hiervan is essentieel voor het behoud van de plas voor de zeilsport. In de overige gebieden - andere dan diegene die de nieuwe centraliteit van de Schelde moeten accentueren - zijn torens in de eerste plaats minder opportuun, maar ze kunnen verder onderzocht worden. Hoogbouw kan bijvoorbeeld wel ondersteunend werken langs de stadspoorten (invalswegen van de stad) of in de toplocaties langs de Groene Singel, als strategische ingreep, net zoals bvb. in de woon- of werkgebieden waar de open ruimte gevrijwaard moet blijven. Hoogbouw in gebieden waar reeds een aanzienlijke concentratie aan hoogbouw aanwezig is (vb. Europark, Kiel) moet ontmoedigd worden.” (s-RSA, p 35-36, richtinggevend deel) Het s-RSA beoogt een herkenbare skyline en een stedelijk landschap en benoemt bij de verdere uitwerking van de deelgebieden een aantal gebieden waar hoogbouw de skyline zou kunnen versterken: het Eilandje, Groene Singel, Omgeving Centraal Station en Nieuw Zuid. Daarnaast dient de bestaande skyline in de binnenstad behouden te blijven.


ANALYSE Het s-RSA ziet hoogbouw als een gewenst middel om een de stedelijke structuur te versterken en neemt de opmaak van een hoogbouwnota op in de bindende bepalingen (s-RSA, p 322, richtinggevend deel). De hoogbouwnota kan dan ook in andere (beleids)instrumenten doorvertaald worden: Verdere richtlijnen kunnen door de stad uitgewerkt worden in een hoogbouwnotitie, waarvan de belangrijkste regels kunnen worden opgenomen in een aangepaste bouwcode. De hoogbouwnotitie kan begeleid worden met een 3D-beeldvorming waarbij de globale structuur van de stad beter tot haar recht komt. De nieuwe hoogbouwprojecten worden toegelaten in welgedefinieerde gebieden in de nabijheid van de Schelde ter versterking van de skyline. Het realiseren van een “muur” langs de Kaaien is alvast niet de bedoeling, alsook zijn geen gebouwen op de Kaaien toegelaten die de schaal en het karakter van de publieke open ruimte van de Kaaien overschrijden. D e randvoorwaarden voor nieuwe hoogbouwprojecten in andere gebieden worden gespecificeerd (vb. langs de invalswegen van de stad, in de toplocaties langs de Groene Singel of in de woon- of werkgebieden waar de open ruimte gevrijwaard moet blijven). H et begrip hoogbouw concreter gedefinieerd wordt.“ (s-RSA, p 36, richtinggevend deel)


GEWESTPLAN


3.4

GEWESTPLAN

Het Gewestplan regelt de mogelijke functionele invulling van elk stuk grond in Vlaanderen aan de hand van het toekennen van bestemmingen aan gebieden (met een precisie tot op de perceelsgrenzen). Gewestplanwijzigingen worden sinds de goedkeuring van het Decreet Ruimtelijke Ordening uit 1999 niet meer opgemaakt. In het decreet werd immers vastgelegd dat bestemmingen vastgelegd worden in ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s). De gewestplannen blijven wel gelden op de plaatsen waar ze (nog) niet vervangen zijn door deze nieuwe ruimtelijke uitvoeringsplannen. Het gewestplan voorziet bijzondere bepalingen betreffende de hoogte van de gebouwen. De bepalingen betreffende de hoogte zijn hieronder opgenomen (Besluit van de Vlaamse Regering van 07/07/00, bijlage 1 p68-69): Volgens het Gewestplan is hoogbouw toegelaten als het in de omgevingscontext ‘past’. De maximale bouwhoogte wordt in het Gewestplan niet opgenomen, maar de bouwhoogte wordt bepaald volgens drie principes. De toegelaten bouwhoogte wordt gerelateerd aan: de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein de eigen aard van de hierboven vermelde gebieden De zones waarbinnen deze drie principes van toepassing zijn, worden in bruin aangegeven op de kaart. In een aantal gebieden geldt naast deze drie principes ook maximumhoogte van 3 bouwlagen. Voor openbare gebouwen en gebouwen van openbaar nut geldt een maximaal aantal bouwlagen van 4. Deze gebieden zijn min of meer gelegen buiten de reservatiestrook van de R11. Op de kaart worden deze zones in het blauw aangegeven.


ANALYSE Dit betekent dat voor de roodbruine gebieden, wanneer er geen BPA’s of RUP’s van kracht of in opmaak zijn, een soort ‘harmonieregel’ van toepassing is met betrekking tot bouwhoogte. Als een hoogbouwinitiatief volgens het gewestplan past binnen de omgevingscontext, dan dient de courante procedure voor het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning gevolgd te worden. Past een hoogbouwproject niet binnen de omgevingscontext dan dient een RUP opgesteld te worden. Er zijn verschillende BPA’s en RUP’s opgemaakt die specifieke uitspraken doen over de hoogte van de gebouwen.


BPA’S EN RUP’S


3.5

BPA’S EN RUP’S

BPA en RUP’s kunnen meer en gedetailleerdere uitspraken doen over de gewenste bestemming en inrichting van een gebied, dan het gewestplan. Ook met betrekking tot bouwhoogte. Er zijn verschillende RUP’s en BPA’s die zich uitspreken over de bouwhoogte en mogelijke hoogteaccenten. Er worden daarbij vaak maximumhoogtes in de voorschriften opgenomen, maar slechts heel zelden minimum hoogtes. Een selectie van BPA’s en RUP’s die van toepassing zijn in Antwerpen en waarin voorschriften opgenomen zijn over een hogere (meer dan 25m) toegelaten bouwhoogte, worden hieronder opgesomd en op de bijhorende kaarten aangeduid.


* LINKEROEVER RUP Katwilgweg - bedrijventerrein: zone BE1, langs Blancefloerlaan en langs Groene Singel, tegenover Regatta: bestemming = bedrijf/kantoorachtig bedrijf Hoogte: min. 21m en max. 31,5m aangevuld met een accent van max. 45m. BPA Regatta: zone Gb, langs Groene Singel, tegenover Katwilgweg: bestemming: kantoren (maximum 40 000 m²) en/of wonen Hoogte: 8 bouwlagen of 31m langs ventweg met een accent van 12 bouwlagen of 40m zone GC1, langs Groene Singel, tegenover Katwilgweg ten zuiden bestemming: wonen/hotel, nevenbestemming kantoor Hoogte: 8 bouwlagen of 31m langs ventweg. zone Ga, langs Blancefloerlaan bestemming: wonen, nevenbestemming kantoor/handel/horeca Hoogte: 8 bouwlagen of 31m. zone WGRb, ten zuiden van Combori, ten noorden van nieuw Galgenweelpark bestemming: wonen, nevenbestemming handel/horeca Hoogte: 8 bouwlagen of 31m. * BORGERHOUT BPA nr 43: Noordersingel Hoogte: aan het kruispunt Turnhoutsebaan-Binnensingel dient een hoogteaccent gerealiseerd te worden. Gemeten van het voetpadniveau tot de bovenkant van de kroonlijst, kan dit gebouw maximum 47,20m hoog zijn en moet het minimum 10m hoger zijn dan de overige gebouwen gelegen binnen het BPA. Er moet steeds een harmonische overgang en samenhang van bouwvolumes met de aanpalende gebouwen verwezenlijkt worden. * BERCHEM BPA nr 9/14(herziening 2007) – de Veldekens bestemming : zone D voor woningen, kantoren, handelscentra Hoogte: voor klein deel geldt een maximale kroonlijst van 28m. Tijdelijke of permanente constructies bovenop het dak (masten, antennes, daktuinen) mogen de kroonlijst met maximaal 2m overschrijden BPA Posthofbrug bestemming: zone I voor kantoren Hoogte: maximaal 36m. Om de rol van baken aan de Ring nog meer te kunnen waarmaken, mag de maximale bouwhoogte in de toekomst opgetrokken worden tot 60m als de hoogtebeperkingen met betrekking tot de Luchthaven in Deurne in de toekomst niet meer zouden gelden. BPA nr 18 Borsbeekbrug Hoogte: blok A en B = gelijkvloers + 12 lagen. De kroonlijst is maximaal 36m hoog, daarboven nog een extra bouwlaag van maximum 3m en onder 45°. RUP Provinciehuis - harmonie Voor dit RUP werd enkel een procesnota opgemaakt. Deze procesnota werd goedgekeurd door het schepencollege in de zitting van 20 februari 2009. De aanleiding van dit RUP is de wens van de provincie om het Provinciehuis grondig te renoveren. Hoogte: Bij renovatie kan de bestaande bouwhoogte (75 m) behouden blijven, de hoogte dient gereduceerd te worden bij nieuwbouw.

Militair Hospitaal In de zone Hospitaal zijn er parkappartementen voorzien van een maximale bouwhoogte op 26,4 m. * EILANDJE / SPOOR NOORD BPA Eilandje In dit BPA is er op verschillende plaatsen een bebouwing toegelaten hoger dan 25m. De locaties zijn: Deel van het bouwblok Tavernierkaai – St-Aldegondiskaai Hoogte: maximum 12 lagen en maximum kroonlijsthoogte 36-40 m. Deel van het bouwblok Tavernierkaai – Brouwersvliet Hoogte: maximum 12 lagen en maximum kroonlijsthoogte 36-40 m. Italiëlei – Entrepotkaai (enkele gebouwen op de amca site zoals ministerie van Financiën, havenhuis, …) Hoogte: maximum 9 lagen en maximum kroonlijsthoogte 27-31 m. Bebouwing Noorderlaan, Hoogte: maximum 9 en 25 lagen en maximum kroonlijsthoogte 27-31 m en ca 75 m. Bebouwing Kattendijkdok Westkaai, Hoogte: maximum 16 lagen en maximum kroonlijsthoogte 50 m +/-20%. Hanzestedenplaats (MAS) Hoogte: maximum 16 lagen en maximum kroonlijsthoogte 61-65m. RUP Cadix Het BPA Eilandje werd voor een deel van de Cadixwijk gedeeltelijk gewijzigd omwille van een aangepaste ruimtelijke visie. zone CE1 – hart: Dit is de zone van het douanegebouw staat de bouwzone is bestemd voor het oprichten van een groot gesloten bouwblok met binnenin het bouwblok hogere gebouwen. Hoogte:Op de rooilijn dient minimaal drie bouwlagen en maximaal vijf bouwlagen hoog gebouwd te worden. Slechts 50% van de bebouwing op de rooilijn mag hoger zijn dan drie bouwlagen. De bouwhoogte is beperkt tot 18m. Vanaf 8 meter teruggetrokken van de noordelijke en zuidelijke rooilijn van het bouwblok en vanaf 12 m teruggetrokken van de westelijke en oostelijke rooilijn van het bouwblok mag tot 9 bouwlagen hoog gebouwd worden. De bouwhoogte is beperkt tot 32m. zone CE2: Ter hoogte van Houtdok Zuidkaai is een zone voor centrumfuncties voorzien waar de bouwzone is bestemd voor het oprichten van een torengebouw. Hoogte: bouwhoogte van de toren bedraagt minimaal 60m en maximaal 120m. zone CE3: Aan Kattendijkdok Oostkaai is de bouwzone bestemd voor het oprichten van een gesloten bouwblok met een open en groen binnengebied. Hoogte: bedraagt minimaal 4 bouwlagen en maximaal 8 bouwlagen of 28 meter.. De gemiddelde bouwhoogte van het bouwblok is 6 bouwlagen of 22m. Sprongen in bouwhoogte tussen twee aangrenzende panden dienen beperkt te blijven tot maximum 3 bouwlagen. BPA SpoorNoord In het gebied gelegen tussen de Ellermanstraat, Noorderlaan en de Kempenstraat zijn er 6 percelen (W1-2-3-4-5-6),waar de hoogte van de gebouwen maximaal 80 m is. RUP Dam WEST Hoogte: De kroonlijsthoogte van de bebouwing die paalt aan de Noorderlaan of IJzerlaan bedraagt maximaal 22 meter. De bouwhoogte bedraagt maximaal 26,5 meter.


ANALYSE Verschillende RUP’s laten reeds zeer hoge bouwhoogtes toe en vormen dus een bestaand kader voor hoogbouw. Binnen die RUP’s worden gedetailleerde hoogtes opgenomen, specifieke locaties aangeduid en verschillende bijkomende criteria opgenomen om de inpassing van de hoogbouw te regelen.

3.6

bouwcode

De stedenbouwkundige verordening Bouwcode regelt aan de hand van verschillende voorschriften hoe er gebouwd kan worden in Antwerpen. Het vormt een basis voorschriftenkader dat voor heel Antwerpen (uitgezonderd de haven) geldt. Artikel 10 bespreekt de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: §1 Bij nieuwbouw, functiewijziging of een grondige verbouwing moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Art. 7. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. §2 Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimtes in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. Voor de bouwhoogte hanteert de Bouwcode, net zoals het gewestplan, het begrip ‘harmonie’ waarbij voor de maximale bouwhoogte verwezen wordt naar de bestaande omgeving (hoogte, breedte openbaar domein en de aard van het gebied). In Artikel 7 wordt dit als volgt beschreven: §1 In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De kenmerken van de omgeving worden bepaald door het referentiebeeld. §2 Het referentiebeeld wordt gevormd door de gebouwde omgeving die de begrenzing vormt met de buitenruimte en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. §3 Harmonie met de omgeving begint met voldoende kennis van de ruimtelijke kenmerken van de omgeving. Deze kennis dient ingezet te worden opdat het op te richten of te verbouwen gebouw op doelbewuste en gemotiveerde wijze een relatie aangaat met de omgeving.


BELEIDSRICHTLIJN KANTOREN


ANALYSE De voorschriften zijn ruimtelijk niet gedifferentieerd en daardoor algemeen van aard. Algemene regels voor hoogbouw kunnen hierin mee opgenomen worden. Specifieke voorschriften voor welbepaalde deelgebieden worden best in specifieke RUP’s verfijnd.

3.7

BELEIDSRICHTLIJN KANTOREN

De ‘beleidsrichtlijn kantoren’ duidt 4 afgebakende zones of kantoorlocaties aan voor de inpassing van grootschalige kantoren. Kantoorgebouwen waarvan de bruto-vloeroppervlakte groter of gelijk is aan 1500m² zijn enkel daar toegelaten. Het uitgangspunt beschreven in het s-RSA streeft naar een aangename leefbare stad dit impliceert dat er ook in de weerhouden locaties gestreefd wordt naar een mix van functies zodat er een levendigheid gegarandeerd is. In de nota zelf wordt geen expliciete link gelegd naar hoogbouw, maar een afstemming tussen beide beleidsnota’s is wenselijk. ANALYSE Hoogbouw buiten deze gebieden zullen per definitie een maximale kantoorfunctie van 1500 m² hebben (dit komt overeen om met ca. 2 bouwlagen van een gebouw met een footprint van 30 x 30 meter). De hoge gebouwen zullen op locaties buiten de kantoorgebieden dus hoofdzakelijk residentiële gebouwen zijn.


AANVLIEGROUTE DEURNE


3.8

AANVLIEGROUTE DEURNE

De aanvliegroute van Deurne bepaalt sterk de maximale bouwhoogtes in de omgeving van de luchthaven en zelf in een wijde omtrek eromheen. Boven het grondgebied van de stad Antwerpen gelden hoogtebeperkingen in functie van de luchtvaarterfdienstbaarheden. Voor het functioneren van luchthavens moet de doorgang van vliegveld naar luchtruim en omgekeerd gegarandeerd zijn en dient er advies gevraagd te worden aan de afdeling luchthavenbeleid. Er zijn ook drie zones met dienstbaarheden voor helikopterplatforms. Binnen de contouren dienstbaarheden Belgocontrol wordt er aan de betrokken dienst advies gevraagd zodat het goed functioneren van radionavigatieapparatuur en radar gegarandeerd kan worden. Deze beperking situeert zich voornamelijk in de directe omgeving van de luchthaven en over het grondgebied van de gemeente Borsbeek. Zolang de luchthaven van Deurne operationeel is, zijn de erfdienstbaarheden van toepassing. ANALYSE Vanuit de erfdienstbaarheid kunnen voorwaarden opgelegd worden met betrekking tot bouwhoogtes. Voor een relatief groot grondgebied van Antwerpen geldt er een maximale hoogte van 59 meter, inclusief voor bouwkranen. De toegelaten hoogte stijgt gradueel met de afstand van de luchthaven. Binnen die hoogtecontouren dient er advies gevraagd te worden aan de afdeling luchthavenbeleid van het departement Mobiliteit en Openbare Werken en Belgocontrol. Hoe verder verwijderd van de aanvliegroute, hoe hogere de toegestane hoogtes. Vanaf 150 m bouwhoogte dient er steeds advies gevraagd te worden.


VRT-TRANSMISSIE


3.9

VRT-TRANSMISSIE

De erfdienstbaarheid van de transmissiezone van de VRT en RTBF betekent dat er voor bepaalde gebieden beperkte bouwhoogtes gelden om obstructie van de Fresnel zone (een ovalen ruim dat als het ware opgespannen is rond de rechtstreekse lijn tussen zender en ontvanger) te vermijden. Op termijn zouden de straalverbindingen vervangen kunnen worden door glasvezels onder de grond. In dat geval vervalt deze erfdienstbaarheid. VRT zenderpark en een deel van de VRT staalverbindingen is verkocht aan de firma Norkring België NV. De huidige situatie (1/10/2010) telt volgende, relevant voor Antwerpen, straalverbindingen: tussen de VRT toren op Omroepcentrum, August Reyerslaan 52 te Brussel en dak Theater Building Moelbergstraart te Antwerpen en Norkring zendmast in Schoten. ANALYSE Ook vanuit deze erfdienstbaarheid kunnen voorwaarden opgelegd worden aan de bouwhoogtes.

3.10 BRANDNORMEN In het Koninklijk Besluit van 20 april 2003 zijn de brandnormen opgenomen. De reglementering voor hoge gebouwen is beschreven in bijlage 4. Deze basisreglementering bepaalt de minimale eisen waaraan de opvatting, de bouw en de inrichting van hoge (HG) gebouwen moeten voldoen om: a) het ontstaan, de ontwikkeling en de voortplanting van brand te voorkomen; b) de veiligheid van de aanwezigen te waarborgen; c) preventief het ingrijpen van de brandweer te vergemakkelijken. De artikels behandelen: Inplanting en toegangswegen (breedte weg, …), compartimentering en evacuatie, voorschriften voor sommige bouwelementen (gevels, structurele elementen, plafonds, …), voorschriften inzake constructie van compartimenten en evacuatieruimten, constructievoorschriften voor sommige lokalen en technische ruimten (stookafdelingen, parkeergebouwen, winkels, …) uitrusting van de gebouwen (liften, alarmbestrijding, ….).


Volgens het KB dd. 7 juli 1994 (gewijzigd bij KB 19 december 1997 en bij KB van 4 april 2003) is de definitie van het begrip ‘hoogte’ en vervolgens ‘hoge gebouwen’ beschreven in artikel 1.2: “De hoogte h van een gebouw is conventioneel de afstand tussen het afgewerkte vloerpeil van de hoogste bouwlaag en het laagste peil van de door de brandweerwagens bruikbare wegen omheen het gebouw.” “De hoge gebouwen HG: degene waarvan de hoogte h groter is dan 25 m” HG : h > 25 m (artikel 1.2.2.1). Hoogbouw zijn gebouwen waarvan het afgewerkte vloerpeil van de hoogste bouwlaag hoger ligt dan 25m. Het advies van de brandweer is bindend bij een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. ANALYSE De brandnormen voor hoge gebouwen (hoger dan 25 m) zijn opgesteld om de brandveiligheid te garanderen. De bouw en de inrichting van hoogbouw wordt in grote mate gestuurd door de huidige normering.

3.11 SYNTHESE De doelstellingen die het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelt voor de kwalitatieve ontwikkeling van het stedelijk weefsel, vormen potentieel interessante aanknopingspunten voor visievorming rond een stedelijk hoogbouwbeleid. In de uitwerking van een hoogbouwbeleid kan men zich richten op doordachte concentratie van activiteiten en functies, de verbetering van de woon werkstructuur, de verhoging van de leefbaarheid en bereikbaarheid door locatie- en mobiliteitsbeleid en kwalitatief wonen. Hoogbouw kan ook mee in het teken staan van de wens naar vernieuwende woontypologieën. Ook het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan biedt potentiële aandachtspunten voor overweging bij de uitwerking van een hoogbouwbeleid. Ook hier wordt de wenselijkheid uitgedrukt van functionele en morfologische verdichting. Maar ook de nood aan versterking van de grootstedelijke assen en bekrachtiging van de band tussen Schelde en (groot)stad, kunnen input vormen voor een stedelijke visie rond hoogbouw.


Het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen neemt de opmaak van een hoogbouwnota op in haar bindende bepalingen. Hoogbouw dient volgens het s-RSA onderzocht te worden in het teken concentratie van functies, optimalisering van mobiliteitsstromen, versterking van de skyline en de band met de rivier en vrijwaring van te behouden open ruimte. Het s-RSA raadt de concentratie van hoogbouw af in gebieden waar al veel hoogbouw aanwezig is. JURIDISCH-PLANOLOGISCHE INSTRUMENTEN Het Gewestplan doet concrete uitspraken over bouwhoogte. De toegelaten bouwhoogte is afhankelijk van de reeds bestaande bouwhoogte in de omgeving (straat, straatkant). In principe kan hoogbouw volgens het Gewestplan dus enkel daar waar er reeds hoogbouw aanwezig is. Sinds de vastlegging van het s-RSA (2006) kan de toegestane bouwhoogte per Ruimtelijk Uitvoeringsplan worden geregeld, Via een RUP kan de bouwhoogte gedetailleerd worden vastgelegd voor dat gebied waarop het RUP van toepassing is. Een verordening, zoals de Bouwcode, is een potentiële drager voor algemene regels met betrekking tot hoogbouw. Maar een verordening kan geen RUP overschrijden waar uitspraken over bouwhoogte gedaan worden. SECTORALE RICHTLIJNEN De bestaande sectorale richtlijnen rond bouwhoogte vanuit de erfdienstbaarheden met betrekking tot luchtvaart en transmissie, gelden zolang er stadsdelen onder het ruim bevinden van aanvliegroutes en in de Fresnel-zone van VRT/RTBF. De geldende brandweernormen voor gebouwen hoger dan 25m stipuleren veiligheidsregels met betrekking de bouw en inrichting van hoogbouw. De beleidsrichtlijn ‘kantoren’ duidt gebieden aan voor de inpassing van grootschalige kantoren. Het hoogbouwbeleid zal dit niet in vraag stellen.+


4 BENCHMARKING

4.1

Doelstelling benchmarking

Benchmarking is een proces binnen strategisch management. Het is een methode van vergelijken, waarbij continu toepassingen, processen, producten en strategieën binnen de organisatie vergeleken worden met voorbeelden buiten de eigen organisatie. Op die manier worden succesvolle methodes en oplossingen gevonden. Vergelijken is nooit het doel op zich, maar een middel om de eigen resultaten te verbeteren. In dit rapport levert de vergelijking van buitenlandse hoogbouwnota’s referenties op voor de uitwerking van een HoogBouwNota Antwerpen. Hiertoe wordt een scan gedaan naar hoogbouwnota’s van verschillende Europese steden. Een verkennend onderzoek resulteerde in een selectie van Nederlandse, Duitse, Zwitserse en Oostenrijkse steden. In die landen vormen hoogbouwnota’s immers courante planningsinstrumenten. Wat leren we precies uit deze hoogbouwnota’s? Wat kunnen we gebruiken? Wat kunnen we beter doen? Waar gaat onze voorkeur naar uit? En waarom?


4.2

at leren we uit de hoogbouwnota’s W in het buitenland?

In een ‘klassiek’ opgebouwde hoogbouwnota wordt eerst inhoudelijk ingegaan op het bestaande hoogbouwbestand en op de geschiedenis van hoogbouw en/of op het hoogbouwbeleid. Vervolgens worden de volgende thema’s uitgewerkt: de impact van hoogbouw op stadsniveau (de vorming van de skyline), criteria waaraan hoogbouw moet voldoen en mogelijke locaties voor hoogbouw.


AANDACHTSPUNTEN MET BETREKKING TOT BESTAANDE TOESTAND EN HISTORIEK De bestaande toestand wordt geïnventariseerd en geanalyseerd naar typologie en gebruik. Hieruit worden conclusies getrokken die kunnen resulteren in een bepaalde voorkeur. De geschiedenis van hoogbouw of van het hoogbouwbeleid wordt geanalyseerd en als basis gebruikt voor het beleid. In de jaren 1960-1970 werd hoogbouw vooral als een ‘pur sang’ verdichtings instrument ingezet. Vandaag zijn gemeenten vaak belast met het bedenken van oplossingsstrategieën voor deze ‘probleemgebieden’. Heden is er een tendens om hoogbouw te gebruiken om de stad op de kaart te zetten (‘city marketing’). Vandaag wordt er inderdaad veel belang gehecht aan het feit dat hoogbouw de stad of het stadsdeel een nieuw gezicht kan geven. Het zou echter kunnen leiden tot een kwantitatieve strijd, ook tussen kleine en middelgrote steden. Er wordt dan al snel ingeboet op kwaliteit. Sommige hoogbouwvisies komen te laat! Frankfurt, bijvoorbeeld, werd net zoals Rotterdam bijna volledig platgebombardeerd tijdens de Tweede Wereldoorlog. Frankfurt is heden het financieel hart van Duitsland. Er ontstond een wolkenkrabberkwartier (>200m hoogte) waar de hoogbouwkantoren in de jaren 1970 uit de grond schoten. Die periode was dan ook een optimaal economisch milieu voor hoogbouw. Er was toen geen beleidskader, noch een structuurvisie voor hoogbouw. Nu, jaren later, is het financieel deel van Frankfurt goed ontwikkeld en draait het op volle kracht. Maar hierdoor zijn echter wel delen van de stad letterlijk in de schaduw komen te liggen. De bewoonde delen bevinden zich nu voornamelijk in de randen rondom het centrum. Ook vanuit de bevolking werd er druk uitgeoefend op het beleid om een hoogbouwvisie uit te werken. Een hoogbouwnota die zoals die van Frankfurt, ’te laat’ is gekomen, wordt vaak getypeerd door veel restricties en regels. De herziening van een hoogbouwbeleid gebeurt gemiddeld om de 10 jaar. De gemeente Rotterdam voert sinds 1993 een hoogbouwbeleid. Momenteel geldt het beleid van 2000-2010, maar Rotterdam is sinds 2007 bezig aan een derde herziening met horizon 2020. De stad Keulen heeft vanaf 2003 haar hoogbouwnota uitgewerkt en geëvalueerd op basis van het beleidsdocument uit 1994. KEUZES INZAKE KWALITEITSBEWAKING Hoogbouw moet verenigbaar zijn met ruimte en milieu. Verschillende hoogbouwnota’s hebben verschillende visies over wat deze verenigbaarheid inhoudt, of en hoe ze dient vertaald te worden in criteria en in welke mate deze criteria dienen te worden gemonitord.


In Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland hanteert men een puntenchecklist als catalogus van criteria. De puntenchecklist stelt criteria op die van belang zijn vanaf de initiatieffase tot de realisatie. Op basis van de puntenchecklist moet de aanvrager dus de haalbaarheid en verenigbaarheid van het project met ruimte en milieu aantonen. De criteria garanderen in hoge mate de inpasbaarheid in de stedelijke omgeving. Het is Wenen die de 10-puntenchecklist geïntroduceerd heeft en daarin internationaal werd nagevolgd. De 10-puntenchecklist moet de uitvoerbaarheid en de verenigbaarheid van het project met ruimte en milieu aantonen. De steden Keulen, Munchen, Zürich, Innsbrück, en nog andere zoals Frankfurt, Hamburg, … baseerden hun eigen puntenchecklist op die van Wenen. De puntenchecklist genereert een aantal bijkomende voorwaarden waarmee een bouwaanvraag voor hoogbouw rekening moet houden. Voorbeelden van criteria waaraan de aanpak van een hoogbouwproject zoal moet voldoen, zijn: werken via ontwerpwedstrijden of met een internationaal projectteam, gezichtsveldanalyse, inspraak van de burgers, de organisatie van een tentoonstelling, het oprichten van een informatiebureau op de plek waar het project gerealiseerd zal worden, … De verschillen tussen de vernoemde steden die een checklist hanteren, zijn vrij summier. Enkele voorbeelden van verschillen inzake functie/gebruik/typologie: de hoogbouwnota van Keulen legt het accent op kantoortorens, de hoogbouwnota van Wenen focust op publieksgerichte functies in onder- en boven verdiepingen. De hoogbouwnota van Delft wijst op de vermindering van privacy in de omgeving, Utrecht wil tegemoet komen aan de woningvraag. Inzake typologie wensen Keulen en Wenen geen schijfvormige torengebouwen, om de visuele belemmering te vermijden. Rotterdam focust op de inpassing van het ’lijf’ van de toren in een sokkel, waardoor het bouwblokweefsel hersteld wordt. Inssbrück heeft het over een welbepaalde typologie ‘urbanissima’, die beschouwd wordt als instrument voor duurzame stadsontwikkeling.


In Nederland wordt de verenigbaarheid met ruimte en milieu minder expliciet omschreven dan in de Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. In Nederland hanteert men een hoogbouw-effectenrapportage (invloed van wind, bezonning, afval, veranderbaarheid, beeld ….). Dit rapport wordt in een vrij laat stadium van het proces ingediend, nl. bij de vergunningsaanvraag van het project. Met de hoogbouw-effectenrapportage worden de lokale effecten van het hoogbouwproject op de onmiddellijke omgeving (windeffect, schaduwwerking, …) opgesomd. Het vormen objectieve criteria, die geen informatie geven over de stedenbouwkundige (nabijheid openbaar vervoer, publieksgerichte functies, …) en ook geen over de esthetische (gezichtsveld inpassingen met 3D simulaties, fotomontages, …) effecten op stadsniveau. Een hoogbouw-effectenrapportage biedt een mindere garantie op de beoogde ruimtelijke kwaliteit zoals een puntenchecklist dat wel betracht.

4.3

Wat kunnen we gebruiken?

Aan elke hoogbouwnota liggen andere uitgangspunten ten grondslag, die resulteren in verschillende visies en voorkeuren. Ondanks deze verschillen, zijn er in nagenoeg elke nota bruikbare aspecten te vinden. Verschillende uitgangspunten die in andere hoogbouwnota’s pleiten voor hoogbouw, zijn onder andere: imagoversterkend, oriënterend, meerwaarde voor economie en tewerkstellingsproblematiek, wanneer hoogbouw ingezet wordt op stadsdeelniveau, maar ook uitgangspunten waarom het uitgesloten wordt. NIVEAUS EN WIJZEN VAN WAARNEMING VAN SKYLINE/STADSSILHOUET Als men de stad van op een afstand waarneemt, hebben hoge gebouwen een oriënterende werking. Ze bepalen mee het beeld van de stad of betreffend stadsdeel. De oriënterende werking van torengebouwen is afhankelijk van waaruit men waarneemt. Van op de autosnelweg is een torengebouw soms slechts enkele seconden in het blikveld, of juist heel lang door een lange zichtas en kan men op basis van hiervan een mentale kaart van de stadsplattegrond maken. Sommige onderzochte steden, zoals Innsbruck, liggen op licht tot sterk hellende vlaktes die sterke hoogteverschillen tonen. Dan is de locatie van een mogelijk hoogbouwproject belangrijker dan de absolute hoogte ervan. Zo schat men gebouwen langs de ring in Antwerpen anders in doordat men ze van onderaf bekijkt.


Er zijn verschillende gradaties van waarneembaarheid. Een torengebouw is waarneembaar van op zeer grote afstand, maar ook vanuit een toren reikt het zicht ver. Zo kan men van op 7de verdieping op Linkeroever het Atomium in Laken waarnemen in klar toestand. Een hoog gebouw biedt tevens een bijzonder uitzicht op de stad. Vanuit de hoogte wordt de stad helemaal anders ervaren. De perceptie van de stad vanuit de hoogte, geeft een gevoel van overzichtelijkheid en ‘inzicht’: een groots gevoel, de complexheid van het geheel is zichtbaar en voor is zelfs voor sommigen verslavend. Een beeld op de stad van op een 10de verdieping verschilt trouwens sterk met dat van op de 36ste verdieping. ‘Hoe hoger men gaat hoe meer men ziet,’ is alvast niet helemaal correct. Er bestaat ook een ‘te hoge’ hoogte, waarbij de ‘voeling’ met de omgeving en het maaiveld verloren gaat. Deze hoogte is afhankelijk van de omgeving: er kan echter geen numeriek getal aan gekoppeld worden. De plek van waaruit men naar de stad kijkt, is ook bepalend voor de perceptie. Zo zal Antwerpen er vanuit een toren in het noorden, bv op het Eilandje, er anders uitzien dan vanuit een toren in het zuiden. Men kijkt namelijk tegen de zon in, het geheel is anders belicht en beschaduwd, de reflectie van de wateroppervlakte, daken en reflecterende elementen is verschillend.

AANPAK VOOR HISTORISCHE BINNENSTAD (KEULEN) De hoogbouwambitie van de stad Keulen voorzag in 2003 een uitgebalanceerd hoogbouwbeleid. Het beleid werd collegiaal gedragen door de politiek en werd besproken en getoetst tijdens publieke expertendiscussies. In 2006 kwam hierin verandering door de interventie van de organisatie Icomos die de impact van hoogbouw bezwarend achtte voor de erfgoed integriteit van de Dom cq binnenstad. Unesco dreigde Keulen te schrappen van de lijst van beschermd werelderfgoed. Dit leidde uiteindelijk tot een herziening van de hoogbouwvisie, zodanig dat de vrije buffer zone (ca 3 km ten westen en 4 langs de Rijn) rond en de zichtas op de Dom gerespecteerd en gegarandeerd blijft. Het gevolg is dat op de rechter rijn oever de drie hoogbouw zones (industriële herontwikkelingsgebie den), de punctuele hoogbouw langs de ring (de Antwerpse Leien) voorzien op de kruising met invalswegen en de 40 meter op specifieke plekken in de binnenstad herleid werden tot 22.5 meter. Toch konden alle opgestarte hoogbouwprojecten (Deutz-messe en Krän hausen aan de jachthaven) voltooid worden. De hoogbouwvisie vermeldt toch ook dat gebouwen van 30-40m hoog mogelijk moet blijven op plaatsen waar dat wenselijk en opportuun geacht wordt.


Het is duidelijk dat er een evenwicht gezocht wordt tussen enerzijds de nodige sociaal maatschappelijk, economische, culturele vernieuwing die een stad dynamisch en levendig houdt en anderzijds het koesteren, behouden van het bestaande erfgoed, een kenmerk van het cultureel historisch karakter van de stad . WERKEN MET UITSLUITINGSZONES De zones waar hoge gebouwen uitgesloten worden, zijn vaak dezelfde als die waar een algemeen verbod voor bebouwing van kracht is. Als er zones worden toegevoegd waar specifiek geen hoogbouw wenselijk is, dan is dat enerzijds op basis van de geldende ruimtelijke structuurvisies en anderzijds op basis van te vrijwaren zichtassen (open ruimte, unesco erfgoed, ….). CHECKLIST VAN KWALITEITSVOORWAARDEN Hoogbouw vormt een uitzonderlijke bijdrage aan het stadsbeeld. Het is niet aangewezen dat voor de beoordeling van een hoogbouwproject, dezelfde ver-gunningsprocedure geldt als voor een “gewone” bouwaanvraag. Vandaar de idee om bijzondere vergunningseisen op te leggen aan hoogbouwprojecten. Die worden in buitenlandse voorbeelden verzameld in een “checklist”. In Wenen is een wedstrijd van een internationaal projectteam een aanbevolen formule voor een kwalitatieve keuze van ontwerp te garanderen. In Utrecht, … dienen bij voorkeur de begane grond en de top verdiepingen publiek toegankelijk te zijn. In Munchen mag de vorm van een torengebouw niet het effect hebben van een gesloten wand in het straatbeeld. In Zurich dient er gelet te worden op de geleding (plint, lijf, kop) van het gebouw, voor de constructie dienen klimatologisch overtuigende concepten toegepast te worden. COMMUNICATIE, PARTICIPATIE EN PROCES Communicatie en participatie vormen aandachtspunten in twee cruciale processen. Vooreerst stelt zich de vraag rond communicatie en participatie tijdens de ontwikkelingsfase van het hoogbouwbeleid. Maar communicatie en participatie worden ook bekeken in het licht van de procesvoering van hoogbouwprojecten zelf (zie checklist). Het open proces met de burger vormt in het proces ‘opmaak hoogbouwnota’ een essentieel onderdeel. Suggesties worden publiek gemaakt door en wijzigingen worden doorgevoerd. De procesvoering van hoogbouwprojecten zelf B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 81

wordt meestal in de hoogbouwnota behandeld. Ook hier hebben de verschillende steden verschillende visies. Een aantal steden voorzien tijdens de opmaak van hun hoogbouwnota vrij ‘klassieke’ inspraakmomenten. Rond het eerste concept van de Utrechtse Hoogbouwvisie werd werden een expertdebat - en kort daarna een brede ‘stadsdiscussie’ georganiseerd. De resultaten werden meegenomen in een bijgesteld eindconcept. Groningen organiseerde een inspraakavond over het concept voor de hoogbouwnota, waarna inwoners enkele weken de tijd kregen om hun mening te geven. Keulen voorzag in het proces van de opmaak van de visie een uitgewerkt communicatietraject met burger, experts, …, dat integraal (vraag/suggestie en antwoord) in de hoogbouwnota opgenomen werd. Hierbij werden deskundige groepen, verenigingen, koepelorganisaties of ook individuele personen betrokken. Het uitgewerkt hoogteplan werd door de administratie in een vergadering uiteengezet en in gemodereerde werkgroepen volgens thema besproken. De standpunten van de drie gemodereerde werkgroepen werden naast elkaar geplaatst en als resumé samengevat. Communicatie en participatie rond hoogbouwprojecten zelf, wordt op verschillende manieren verwerkt in de verschillende steden. De Nederlandse steden, die in het algemeen meer voor het objectief meetbare gaan met hun effectenrapportage, verwerken dit aspect niet in hun hoogbouwbeleid zelf. Rotterdam houdt het communicatieproces nà de opmaakfase van de nota echter wel bewust gaande. Een succesvol en sensibiliserend evenement is het jaarlijkse wolkenkrabber weekend, waarbij bewoners van de stad toegang krijgen tot de bovenste verdiepingen. In Wenen moet de projectontwikkelaar de kosten dragen van de bevraging/ participatie bij de bevolking vooraleer de stedenbouwkundige aanvraag wordt ingediend. In Zurich dient de projectontwikkelaar de hoogte van zijn project zelfs te illustreren aan de bevolking, onder andere door ballonnen op te laten tot op de toekomstige gebouwhoogte. In bepaalde steden, zoals Keulen, worden er zeer specifieke criteria opgelegd: de projectontwikkelaar dient bijvoorbeeld een infopunt te voorzien voor bewoners, of een tentoonstelling rond zijn project.


zone zonder hoogtebeperking zone met hoogtebeperking zone zonder uitspraak over toegelaten bouwhoogte accidentele hoogbouw

4.4

Kernpunten uit de onderzochte hoogbouwnota’s

In dit hoofdstuk worden per stad de kernpunten van de vergeleken hoogbouwnota gestructureerd samengevat. Elke fiche wordt aangevuld met een diagram waaruit de ingrediënten van de betreffende nota afleesbaar zijn (zie legende hiernaast).

bestaande hoogbouw historisch erfgoed waterloop verkeersas openbaar vervoersas uitsluitingsgebied

De fiches zijn opgebouwd volgens onderstaande structuur. WAT? Definitie van hoogbouw: met welke hoogte(n) houdt men rekening? WAAROM? Reden voor een hoogbouwbeleid, de situering van het beleid: voorgeschiedenis, aanleiding, motivering waarom er een hoogbouwbeleid ontwikkeld wordt WAAR? Hiermee wordt de locatie voor nieuwe hoogbouwprojecten aangegeven. Worden er specifiek zones afgebakend waarin hoogbouw al dan niet toegelaten wordt? HOE? Gaat over de methodiek en/of criteria om hoogbouwprojecten te sturen, begeleiden of beoordelen WIE? Gaat over het proces, de communicatie en participatie. BIJZONDERHEDEN? Behandelt extra zaken die de nota vermeldt, waarmee deze zich onderscheidt van andere nota’s Eerst worden enkele Nederlandse steden en vervolgens enkele Duitstalige steden (Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland) besproken.


ROTTERDAM 2000 -

Grafisch document

Stadsbeeld B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 84

ROTTERDAM 2000 WAT? Gebouwen hoger dan 70m worden als hoogbouw gedefinieerd. De gebouwen van 150 a 200 m worden superhoogbouw of wolkenkrabbers genoemd.

∞

WAAROM? ‘Hoogbouw geeft uitdrukking aan de moderniteit van de stad en bepaalt de vormgeving van de skyline’ (hoogbouwbeleid 1993-2000). Voor Rotterdam is Hoogbouw een instrument voor citybranding en profilering. Na de zware bombardementen van de tweede wereldoorlog, diende het historische centrum volledig herbouwd te worden. Hoogbouw werd daarbij ingezet om van Rotterdam een hedendaagse stad te maken met torens aan het water. Het dient het internationale imago van de wereldhaven mee over te brengen op de stad zelf.

150

150

150

WAAR? Twee gebieden centraal in de stad werden aangeduid als gedoogzone of zone zonder hoogtebeperking: enerzijds de Weena/Coolsingel, gelegen in het historisch centrum (stadsdeel dat plat gebombardeerd werd) en anderzijds de Varkenoordsknoop, gelegen in voormalig havengebied (vrijgekomen havengebied aan de overzijde van de Maas). Deze vormen de twee meest centraal gelegen herstructureringslocaties binnen Rotterdam en met een belangrijke link met het water (Maas en haven)

Diagram

HOE? Voor bijkomende hoogbouw in de twee gedoogzones wordt de kwaliteit uitgedrukt door de hoogte. Voor superhoogbouw gelden er extra criteria: de landmarkfunctie moet voldoende zijn en het zicht op de rivier moet transparant blijven. Voor hoogbouw aan de rand van de gedoogzone (overgangszones), wordt er dan weer meer nadruk gelegd op de verweving van hoogbouw met de context of op de inpassing in het bestaande stedelijke weefsel.

WIE? De communicatie rond hoog bouwen wordt door de onafhankelijke Stichting Hoogbouw (gericht op de promotie van hoogbouw) intensief gevoerd. De stichting pleit voor hoogbouw in de stad en het aantrekkelijk maken van hoogbouw. Een succesvol en sensibiliserend evenement is het jaarlijkse wolkenkrabber weekend, waarbij bewoners van de stad toegang krijgen tot de bovenste verdiepingen, die in normale omstandigheden gereserveerd zijn voor de top van bestuur. Op die manier kunnen de Rotterdammers hun stad op vele manieren beleven en voegt hoogbouw een nieuwe dimensie toe, ook voor diegene die geen reguliere gebruikers zijn.

BIJZONDER De stad had sinds 1991 een hoogbouwbeleid waarin, ruw gezegd, de beleidsvi sie neerkwam op: ‘hoe hoger hoe beter’. Kortom, de ‘kwaliteit’ werd grotendeels door de hoogte bepaald. Vandaag, nu bijna alles vol gebouwd is en de verblijfskwaliteit van het gebied geëvalueerd wordt, wil de stad meer belang hechten aan de inpassing van hoogbouw in het openbaar domein. Men spreekt nu minder over ‘the city of the skyscrapers’, en meer over de ‘groundscrapers’.


UTRECHT 2005 -

Grafisch document


UTRECHT 2005 WAT? 30

Gebouwen hoger dan 30m worden als hoogbouw gedefinieerd.

60-80

WAAROM? In Utrecht is hoogbouw enerzijds een instrument om tegemoet te komen aan een enorme te verwachten bouwopgave. (in 15 à 20 jaar tijd zo’n 100.000 inwoners erbij) Hoogbouw kan daarbij ingezet te worden voor een meer rendabele grondexploitatie. Anderzijds is hoogbouw ook voor Utrecht een vorm van Citybranding. De stad wil zich voldoende kunnen profilering naast de drie grote steden (Amsterdam, Den Haag en Rotterdam). Hoogbouw wordt gezien als middel voor het uitstralen van economische kracht en grootstedelijkheid. Een dergelijk milieu vormt een belangrijke vestigingsfactor voor marktpartijen en voor stadsbewoners.

30

30

∞

60-80

60-80

90 60-80

gemiddelde bouwhoogte 15 - 30m gemiddelde bouwhoogte 9 - 15m

WAAR? De hoogbouwnota gaat uit van drie types van gebieden op basis van de gemiddelde hoogte van de bebouwing van het gebied:

30

Diagram

Het eerste gebied, de binnentuinen, hebben een gemiddelde hoogte van 9 tot 15m waar incidentele accenten, tot het dubbele van de hoogte van de omgeving mogelijk zijn, Een accent vervult een rol op het niveau van de wijk en niet van de stad en moeten daarom passen in de context van de wijk. Het tweede gebied, de centrale zone, heeft een gemiddelde hoogte tussen 15 en 30m. ook hier zijn hoogteaccenten mogelijk van 60 tot 80 m. Er dient bij elke project ‘maatwerk’ ten aanzien van de locatie/standplaats en de exacte hoogte aangeleverd te worden door de aanvrager Ten laatste zijn er de gebieden ‘brandpunten’ genaamd. namelijk de binnenstad met hoogbouw als een groepering van lage ‘pieken’ in de stationsomgeving. De hoogte van de Domtoren (112 m) mag bij het bouwen in de binnenstad niet overschreden worden. En het nieuw te ontwikkelen Leidsche Rijn Centrum, als een groepering van hoge ‘pieken’ hoogbouw. De hoogte van de Dom mag wel overschreden worden. Gebieden die wegens hun bijzonder karakter (bv. cultuurhistorisch) geen grote verstoringen toelaten worden aangeduid als ‘no go areas’ Steeds dienen zichtlijnen op de Dom gevrijwaard te blijven.


UTRECHT 2005 HOE? Vanaf 30m moet het effect van een nieuw project op de omgeving in beschouwing moet worden genomen. Dit is namelijk twee maal de gemiddelde Utrechtse context. Maar de impact van het ‘hoger bouwen’ dient ook onderzocht te worden bij gebouwen die lager zijn dan 30 meter, van zodra die wel anderhalf keer zo hoog zijn dan hun gemiddelde omgeving. Men kiest in het algemeen voor een groepering/bundeling van hoogbouw in een hoogwaardige architectuur op beperkte plekken, waarbij men plaatbouw vermijdt. Voor het aanbrengen van gebouwen met een ‘stedelijke allure’ wordt een bouwhoogte van 60 tot 80 m gehanteerd. Past een hoogbouwaanvraag binnen de visie vooropgesteld door het hoogbouwbeleid, dan wordt een verdere toetsing gemaakt aan de hand van criteria vooropgesteld binnen de bestaande bouwplantoetsing, welstandstoetsing en aanwezige zichtlijnen en panorama’s.

WIE? Een eerste concept van de Utrechtse Hoogbouwvisie werd einde 2003 vrijgegeven voor discussie. In eerste instantie werd deze discussie gevoerd binnen de ‘Raadscommissie voor Stedelijke Ontwikkeling’. Vervolgens werden een expertdebat - en kort daarna een brede ‘stadsdiscussie’ georganiseerd. De Raadscommissie verwerkte daarna de resultaten in een bijgesteld eindconcept. De Hoogbouwvisie werd begin 2005 bekrachtigd.

BIJZONDER De gemeente heeft ingestemd met de bouw van hogere gebouwen dan de Domtoren,

maar dan niet in het centrum. In de vinexlocatie Leidsche Rijn zijn plannen voor de bouw van de 262 meter hoge Belle van Zuylen toren.


DELFT 2005 -

Grafisch document

Stadsbeelden B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 89

DELFT 2005 WAT? Gebouwen hoger dan 25m worden als hoogbouw gedefinieerd. ?

WAAROM? Het doel van de bouwhoogtenota is op een verantwoorde wijze keuzes kunnen maken aangaande de bouwhoogte en de schaal van bouwinitiatieven. Het tegengaan van het verrommelingseffect is daarbij het uitgangspunt. Dit geldt zowel voor de grootschalige ingrepen (‘hoogbouw’) als voor de meer kleinschalige ingrepen in buurten en wijken, denk aan het optoppen en nieuwe invullingen op slooplocaties. Het bouwhoogtebeleid focust op drie aspecten:

75

75 consolidatiegebied

een optimaal, hoogwaardig grondgebruik (hoogbouw wordt als typologie ingezet voor het realiseren van een compacte stad) het behoud en de versterking van het silhouet of de skyline van Delft inclusief de bin-

?

75

?

nenstad een uitwerken van een flexibel kader dat kwalitatieve hoogbouw met variatie in vorm

Diagram

stimuleert

WAAR? In ontwikkelingszones is hoogbouw voorstelbaar, mits aan de grenzen met bestaand stedelijk weefsel rekening gehouden wordt met de karakteristieken ervan. Het is ook denkbaar in de bestaande stedelijke structuur. Dit is van onderuit benaderd en geclassificeerd in geconsolideerde gebieden en initiatief gebieden: In het consolidatiegebied is hoogbouw niet wenselijk. Hier mag de 25 m niet over-

stegen worden, doch zijn uitzonderingen incidenteel mogelijk in de vorm van (slanke) torens. Voor de initiatiefgebieden hoort bij elk gebiedstype een bepaald bouwhoogte regime, met als maximale hoogte 75 m.


DELFT 2005 -

HOE? Enerzijds is er de top down methode, de stad wordt bekeken vanuit het landschap.

Hogere bebouwing betekent zichtbaarheid van een grotere afstand. De gebouwen voegen letterlijk iets toe aan een beeld van de stad en dragen bij aan het imago. De stad legt vast waar hoogbouw wel en niet kan. Anderzijds geeft de nota ook een duidelijke bottom-up methode aan die het project-initiatief via locatiegebonden kenmerken, die weergegeven zijn in elk gebiedstype, toetst aan zijn plaatselijke omgeving. De beoordeling van bouwhoog ten verschilt in Delft van gebied tot gebied. Wat in het ene gebied als hoog wordt gezien, geldt in het andere als laag. Via een stappenplan voorziet de nota aan welke plannen, normeringen en adviezen het project dient te voldoen om een beoordeling te bekomen. In dit stappenplan zijn twee checklists ingebouwd die respectievelijk voor hoogbouw en het optoppen van bestaande gebouwen de gewenste criteria uitzetten. Deze checklists zijn opgesteld aan de hand van benaderingen voor het bepalen van de bouwhoogten van Delft.

WIE? De concept nota Bouwhoogten is in de Commissie Duurzaamheid van 24 okto-ber

2004 onderwerp geweest van een open discussie. De commissie heeft daar bij besloten tot het organiseren van een themabespreking Bouwhoogten deze is gehouden op 22 februari 2005. Op 31 mei jl. heeft de commissie de uitkomsten van de bijeenkomst van 22 februari besproken.

BIJZONDER Men gaat ook in op het optoppen van bestaande hoogbouw en nieuwe invullingen op slooplocaties. Door het hanteren van een checklist wordt hoogbouw getoetst aan de omgevingskenmerken, de ruimtelijke inpassing, de vorm en betekenis. Men is verplicht een hoogbouw-effectenrapportage op te maken voor gebouwen hoger dan 40 m.


HEERLEN 2003 -

Grafisch document


HEERLEN 2003 -

?

WAT? (woon- en kantoor)gebouwen hoger dan 10 bouwlagen of circa 30m worden als hoogbouw gedefinieerd.

? ?

WAAROM? De hoogbouwnota vertrekt van de doelstelling om Heerlen te ontwikkelen als Parkstad Limburg. Tevens zijn er concrete initiatieven waardoor de noodzaak tot het opmaken van een beleidsvisie zich opdringt. Daarbovenop vraagt de provincie een beleidsvisie op hoogbouw om de stadsontwikkeling beleidsgericht en pro-actief te organiseren.

Algemene voordelen van hoogbouw zoals het intensief ruimtegebruik, de compacte stadgedachte, prestige en trots, voorzieningen en openbaar vervoer dicht bij huis, ea. worden hier tevens aangehaald.

?

Diagram

WAAR? Het hoogbouwbeleid stelt dat hoogbouw niet gewenst en niet toegelaten is in het ‘central city gebied’. Hoogbouw kan evenwel rond het stadscentrum.

HOE? De nota geeft een opsomming van theoretische hoogbouwmodellen (citymodel, centrummodel, stadsrandmodel, asmodel, poortmodel, binnenringmodel, stadsdeelmodel, landschapmodel). Uit inventarisatie van de bestaande hoogbouw blijkt dat Heerlen het best ‘fit’ met het centrummodel (zie illustratie onderaan) en hoogbouw in de rand rond het centrum zich kan ontwikkelen. De commissie ruimtelijke kwaliteit krijgt de taak opgelegd de bouwplannen te beoorde-

len aan de hand van volgende criteria: stedenbouwkundige uitwerking, architectenkeuze, architectuur en detaillering.


GRONINGEN 2002 -

Grafisch document


GRONINGEN 2002 -

?

WAT? Er wordt niet echt een definitie gegeven voor hoogbouw. Hoogbouw is relatief, het is hoog als het zich in de hoogte onderscheidt ten opzichte van de omgeving. Wel wordt gemeld dat de ontwikkelde hoogbouwbeleidskaart slechts van toepassing is op gebouwen hoger dan 60m.

? ?

?

?

?

WAAROM? De groeiende waardering voor hoogbouw binnen de stad volgt uit de toenemende behoefte aan nieuwe en alternatieve stedelijke woonvormen en daarbij komend uit de wens om steden niet alleen beleefbaar maar ook leefbaar te maken, waarbij intensivering van de bebouwing een rol speelt. Naast de algemene voordelen en opportuniteiten van hoogbouw is tevens het uitbouwen van de netwerkstad Groningen-Assen een bepalende factor. De nadruk wordt ook gelegd op grotere bebouwde concentraties met een betere mobiliteit.

?

Diagram

WAAR? Op een kaart van Groningen worden de specifieke stedelijke structuren en hoog

bouwzones schematisch aangeduid, waarlangs een ontwikkeling dmv hoogbouw mogelijk is. Een uitgangspunt is wel dat hoogbouw dient geclusterd te worden aan haltes of

stations van het openbaar vervoer. Tevens worden de zones waar zeker geen hoogbouw gewenst is aangeduid alsook

belangrijke zichtlijnen ten opzichte van de historisch stadkerken, ea. Waarvoor niet gebouwd mag worden.


GRONINGEN 2002 -

HOE?

In het beleid wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in drie hoogtezones. Voor de projecten tot 25m, blijven de gebruikelijke procedures gelden. Voor de gebouwen tussen 25m en 60m worden stadsdeelvisies ontwikkeld. Enkel voor gebouwen hoger dan 60m is de hoogbouwbeleidskaart van toepas sing. Er wordt de voorkeur gegeven aan clustering van hoogbouw. Aan de aanvrager wordt gevraagd een hoogbouweffectenrapportage (HER) in twee

delen op te stellen, die de effecten van het project belichten: De eerste studie omvat de effecten op het stadsbeeld en het stedelijk programma

(functie, omvang en planning) door ondermeer een 3D model of fotomontage om een realistisch beeld te impact. De tweede studie, nadat gemeentelijke instemming is gegeven met het initiatief,

geeft een beeld op de effecten van het gebouw op zijn directe omgeving en op zichzelf. Het gaat in op: de architectonische kwaliteit, duurzaamheid, brandveiligheid, berekening van windhinder, beschaduwing, de ontsluiting en de mobiliteits effecten, de ruimtelijke en functionele relatie met het maaiveld. Een adviescommissie voor hoogbouw zal deze hoogbouweffecten rapporten behandelen en een advies uitbren¬gen voor de besluitvorming.In de adviescommissie zetelen ambtelijke of particuliere deskundigen.

WIE? De gemeente organiseerde een inspraakavond over het concept voor de hoogbouw-

nota op 27 november 2008. Over dit concept konden inwoners tot en met 12 december 2008 hun mening geven in het kader van de inspraak.

BIJZONDER In de hoogbouwbenadering wordt de visie zowel via de bottom-up als de topdown

methode ontwikkeld. Dit gebeurt in het opnemen van zowel objectgebonden als locatiegebonden criteria en in het onderscheid te maken in de fasen van de hoogbouweffectenrapportage.


WENEN 2001 -

Grafisch document


WENEN 2001 -

?

?

WAT? Gebouwen met een kroonlijst hoger dan 26m worden als hoogbouw gedefinieerd. ?

?

WAAROM? Sinds 1893 is de stad ontwikkeld volgens een consciëntieus opgesteld bouwzoneplan, met bouwcategorieën van I tot V, waarbij bepaalde hoogtes horen. Het bouwzoneplan werd opgesteld met een statische eindsituatie. De stad kon nauwelijks nog ontwikkeld worden.

?

In de perifere stadsuitbreidingsgebieden werden de regels van de bouwhoogte bewust

?

doorbroken. In 1994 werd een nieuwe stadsvisie ontwikkeld, waarvoor het COOP Himmelb(l) au / Synthesis het hoogbouwconcept uitwerkte (1991). Het hoogbouwbeleid van 2001 gaat hier verder op in. Daarin wordt gekozen voor een relatief compacte stadsopbouw en

Diagram

verdichting van het centrum. Hoogbouw wordt hierbij ingezet als middel tot het verhogen van stedelijke bebouwingsdichtheden, afhankelijk van de ontsluiting met het openbaar vervoer.

WAAR? In 1991 werd de ontwikkelingsas van de U1 (Donau-City_Wagramer Stra§e) voor hoogbouw gereserveerd. In 2001 werden daaraan gebieden toegevoegd. Allereerst is er een plan opgesteld waar hoogbouwprojecten in de toekomst verboden zijn. De uitsluitingsgebieden zijn bepaald op basis van stads- en landschapsbeeld: beschermde gebieden, beschermde landschappelijke gebieden, essentiële gebieden voor monumentenzorg, essentiële visuele assen en uitzichten, die van betekenis zijn voor het waarnemen van de karakteristieke stadsgezichten in Wenen. De uitsluitingsgebieden worden ook bepaald wegens de stedelijke structuur: grote groenoppervlakten volgens nieuwe stadsontwikkelingsplannen gebieden zonder voldoende ontsluiting door openbaar vervoer Vervolgens zijn er richtlijnen opgesteld voor de planning van hoogbouwprojecten voor de geschikte zones. Alle niet tot verbodszone verklaarde stadsgezichten zijn geschikte zones.


WENEN 2001 -

HOE? Ongeacht de ligging in een potentieel geschikte zone moet voor het optrekken van een torengebouw behalve met belangrijke visuele assen en panoramische uitzichten ook rekening gehouden worden met de naleving van stedenbouwkundige criteria, vooral door middel van een deskundigenverslag volgens de 10 punten checklist (zie bijlage). De ontwikkelaar van een hoogbouwproject moet de uitvoerbaarheid/haalbaarheid en de verenigbaarheid met de ruimte en milieu van zijn project uitgebreid aantonen. via de checklist. Bij projecten hoger dan 60 m is er bijkomend onderzoek vereist/wenselijk naar de windstroming, schaduwwerking, de energie-efficiëntie en de veiligheid van het gebouw. Aan het traditionele stedenbouwkundige spectrum van de bouwcategorieën (1893) wordt er een categorie toegevoegd voor hoogbouw, nl categorie VI.

WIE? Het ontwerp van het project wordt voor de aanvraag samen met de deskundigenverslagen en bewijsstukken openbaar gepresenteerd (3D-model en projectbeschrijving op internet, tentoonstelling over het project, hoorzitting). Ingediende bezwaren moeten worden genoteerd en beantwoord. Dat moet bij de aanvraag worden gevoegd. Na een besluit over de bestemming van de ruimte moet de verantwoordelijke op de voorziene plaats van het torengebouw een informatie bureau voor het publiek inrichten.

BIJZONDER In Wenen zijn er tevens enkele wettelijke wijzigingen (vergroten van de toegelaten brandvakken, bepalingen bij het stedenbouwkundige zwaartepunt) doorgevoerd die de algemene economische voorwaarden voor hoogbouwprojecten verbeterd hebben.


MUNCHEN 2005 -

Grafisch document

Stadsbeelden B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 100

MUNCHEN 2005 -

? ?

WAT?

potentiële ruimte voor algemene verdichting

Gebouwen waarbij de vloeren op de hoogste verdieping hoger dan 22m worden als hoogbouw gedefinieerd. Wolkenkrabbers beginnen pas bij ca. 200m.

?

?

WAAROM? Hoogbouwstudies garanderen het behoud van waardevolle gebieden (oude stadskern, dorpskern, hellingen, overgang naar groene ruimten, wijken met een bijzonder karakter waar hoogbouw een sterke wijziging van de bestaande bouwstructuur zou betekenen). De hoogbouwstudie van 2005 is een herziening van de vorige hoogbouwstudie uit 1995.

? ? potentiële ruimte voor algemene verdichting

?

?

WAAR? De hoogbouwnota bakent in de resultatenkaart twee soorten gebieden af: mogelijke locaties voor hoogbouw, potentiële ruimte voor een algemene verdichting.

?

Diagram

HOE? De nota prefereert verschillende torens bij elkaar te plaatsen onder vorm van een groep of ensemble. Ter beoordeling van de oprichting van zogenaamde profieloverschrijdende gebouwen werden criteria opgesteld: Hoogbouwprojecten worden via architectuurwedstrijden beslist, dit leidt in regel tot kwalitatief hoogstaande resultaten. Er wordt een studie naar de verenigbaarheid met het stadsbeeld uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan.

BIJZONDER Tijdens de ontwikkeling kan het gebeuren dat een gebouw een tijd alleen staat. Hierdoor ontstaat het risico dat de omgeving zal ervaren worden als een wasteland. Daarom moeten deze gebieden tussen de afzonderlijke gebouwen bijzonder zorgvuldig gepland worden, zodat aantrekkelijke en bruikbare recreatieruimte en open onbebouwde oppervlakten ontstaan. De vorm van de torengebouwen mogen niet het effect van een gesloten wand hebben in het stadsbeeld. Ze moeten eveneens ecologischer en economischer te zijn dan vroeger. Het effect in de stedelijke ruimte moet onderzocht worden: effect van op afstand, van nabij, binnen de wijk, gezien vanaf verschillende uitkijkplaatsen in de stad en het uitzicht vanop verschillende visuele assen en de belangrijkste invalswegen naar de stad toe. Het geplande project wordt in het 3D stadsmodel gesimuleerd, en daarna wordt de reële omgeving met behulp van een foto ingevoegd. Zo ontstaat een realistcheweergave, waarbij met alle factoren zoals zonnestand, weerkaatsing, groenvoorziening enz. rekening wordt gehouden. Het onderzoek wordt vaak aangevuld met een expertiseverslag over wind en schaduwwerking.


INNSBRUCK 2002 -

Grafisch document


INNSBRUCK 2002 -

WAT? Er wordt geen minimum gedefinieerd, enkel een maximum: de toegelaten hoogte is 60m.

WAAROM?

vastgelegd type torengebouw max 60m

De essentiële argumenten voor hoogbouw luiden: een hedendaags imago voor de stad, het wekken van een indruk van een plaats met supra-regionaal belang, het creëren van een meerwaarde voor economie en tewerkstellingspolitiek, het bieden van compensatiemogelijkheden tussen stadskern, stadsrand en het overgangsgebied naar berghellingen en het bevordering van stedelijke vrije tijdscultuur.

60

60 60

60 60

WAAR? Diagram In de ‘dalketel’ respectievelijk de dalzool van de stad mogen enkel een speciaal type torengebouw –Urbanissima– opgetrokken worden. Dit type met vele vormen gebruiksmogelijkheden wordt gezien als instrument voor duurzame stadsontwikkeling en verbouwing van de stad. Het moet zich door gebruik, vormgeving, inpasbaarheid in de nabije omgeving en effect op afstand duidelijk onderscheiden van de huidige en conventionele monofunctionele torengebouwen. Bovendien is deze typologie enkel voor doeleinden van algemeen belang te gebruiken. De toegelaten ontwikkeling in de hoogte wordt tot 60 m beperkt. Het silhouet heeft een complexe respectievelijk gelede vorm. Torengebouwen kunnen, als in de nabije toekomst een sterkere vraag ontstaat, aan de zuidelijke dalrand, dus langs de Innntalautoweg met vier vastgelegde standplaatsen en een hoogbouwzone/Westbahnhof worden gerealiseerd.

HOE? Controlelijsten en procedure-instrumenten voor de twee types hoogbouw worden voorgesteld voor de kwaliteitsbewaking. De hoogbouwstudie zelf werd in opdracht van het architectuurforum Tirol, Innsbruck, in het kader van een internationaal en interdisciplinair samengestelde workshop in de periode 10/2001 tot 6/2002 uitgewerkt.

BIJZONDER De vorm van de torengebouwen mogen niet het effect van een gesloten wand hebben in het stadsbeeld. Ze moeten ecologischer en economischer zijn dan vroeger. De toegestane hoogbouw in het centraal stedelijk gebied heeft de fantasierijke naam Urbanissima en onderscheidt zich door een uniek gemengd gebruik in het publieke karakter en reageert op haar omgeving, respectievelijk ontwikkelt zich daaruit.


KEULEN 2003-2006

Grafisch document


KEULEN 2003-2006

60

WAT?

120

Gebouwen hoger dan 60m worden als hoogbouw gedefinieerd.

WAAROM?

60

Hoogbouw vormt een mogelijkheid ter versterking van de identiteit van een nieuw te ontwikkelen gebied (beeldvorming) en voor stedenbouwkundige markering of oriëntatie van verdichtingsgebieden. Men beschikte reeds in 1994 over een hoogbouwplan dat sinds 2002 werd herzien en geactualiseerd.

WAAR?

120

60

150

Diagram

De hoogbouwnota definieert verschillende types van gebieden Taboezone: In de historische binnenstad, ten westen van de Rijn, mogen geen torengebouwen worden toegelaten. Daardoor worden de historische stadskernen de bestaande stedelijke structuur in de toekomst beveiligd. Gedoogzone: Een eerste uitzondering vormen drie locaties langs de ring om de keten van bestaande torengebouwen te vervolledigen. Deze locaties hebben geen invloed op het stadssilhouet en het Keulse Rijnpanorama. De maximale hoogte van een torengebouw is 60 m. De drie cirkelsegmentoppervlakten: hier kunnen torens gebouwd worden hoger dan 60m. Het centrale gebied in Deutz is een gebied voor een ensemble van torengebouwen van ca 150m. De locatie aan het ICE-station biedt een goede verkeersontsluiting en bereikbaarheid van het lokaal openbaar vervoer. Door deze ondubbelzinnige hoogbouw ten oosten van de Rijn bekomt Keulen een nieuw stadssilhouet. Het gebied ten Noorden langs de Mülheimer Hafen is als een reserve op halflange termijn voor een ensemble van torengebouwen tot 120 m. Hiervoor is echter eerst een verkeerstechnische aansluiting nodig. Gebied ten Zuiden langs de Deutzer Hafen voor een ensemble van torenflats/woontorens van ca 120m. De noordelijke en zuidelijke deelgebieden liggen langs het water en geeft een panoramisch zicht op de historische stadkern.


KEULEN 2003-2006

HOE? In ieder afzonderlijk geval moet door een analyse van het gezichtsveld worden aangetoond dat het geplande torengebouw geen bestaand onbelangrijk uitzicht op de dom of andere belangrijke architectuur monumenten verstoort. Er worden aan torengebouwen van 60-80m andere eisen gesteld dan aan gebouwen met grotere hoogtes, doordat lagere gebouwen meestal geen stempel op het stadsbeeld drukken en de hogere van 150 à 180 m de stad gedeeltelijk beheersen. In de ontwikkelingsgebieden geldt de regel van geen solitaire of alleenstaande torens maar wel van groeperingen, ensembles of rijen van torengebouwen met dezelfde of vergelijkbare hoogte toe te laten. Het torengebouw mag hier geen te hoge solitair zijn. Er moeten ‘torens’ (geen ‘vlakken’) gepland worden, om een te sterke visuele belemmering te vermijden. Het bewijs van de stedenbouwkundige en architectonische verenigbaarheid moet volgens de catalogus van criteria met 2 x 10 punten worden gevoerd.


KEULEN 2003-2006

WIE? Hoogbouwnota 2003 wordt publiek met experten bediscussieerd (14/12/2004) Deskundige vergadering met werkgroepen (15/05/2006) + openbaar maken van verslag, Verslag van drie vergaderingen met de burgers over het hoogteplan voor de binnenstad ten westen van de Rijn (11,18,25/08/2006) Besluit: goedgekeurd hoogteconcept voor de Keulse binnenstad op de linker Rijnoever (15/05/2007) + bijlagen 1 t/m 10

BIJZONDER Keulen hanteert een 2 x 10 punten checklist gebaseerd op de hoogbouwnota van Wenen. Het verschil met Wenen is de opdeling in algemene eisen (10 punten) en architectonische vereisten (10 punten) voor hoogbouw in ontwikkelings gebieden. Deze voorwaarden worden aan de investeerders of projectverantwoordelijken voor torengebouwen voorgelegd en moeten door hen vervuld worden. Architectonisch ontwerp moet gebeuren op basis van een ontwerpwedstrijd voor hoogbouw. Publieke toegankelijkheid van tenminste de gelijkvloers verdieping en van de 5 bovenste verdiepingen moet verzekerd worden. Keulen voorziet een hoogteplan voor de binnenstad ten westen van de Rijn. Hier geldt een 5 punten checklist: internationaal projectteam, blikveldstudie/gezichtsveldstudie, stedenbouwkundige en esthetische inpassing, onder- en bovenverdiepingen publiektoegankelijk, reclameconcept. (zie bijlage)

5 PUNTENCHECKLIST: Bij de conceptie van het planningsscenario moet de initiatiefnemer van het project een internationaal projectteam aanstellen met deskundigen voor architectuur, planning van vrije ruimte en verkeersplanning. Aan de hand van een blikveldstudie moet worden aangetoond dat het geplande bouw geen belangrijke uitzichten op de dom, de romaanse kerken of andere belangrijke architectuurmonumenten verstoort. De stedenbouwkundige en esthetische inpassing in de omgevende stedenbouwkundige structuur moet worden aangetoond. Onder- en bovenverdiepingen aan de straatkant moeten een invulling krijgen die aanslaat bij het publiek (winkels, restaurants, galerijen enz…) Al in de fase van het voorontwerp moet een reclameconcept voor het gebouw worden voorgelegd.


KEULEN 2007-

Grafisch document


KEULEN 2007MAX 22,5

30-40

WAT?

30-40

Niet expliciet vermeld in Hoogbouwnota. MAX 22,5

WAAROM? Het hoogbouwconcept 2003-2006 is herzien omdat de UNESCO dreigde de Dom van Keulen van de lijst ‘beschermd werelderfgoed’ te schrappen. De hoogbouwvisie van 2003 heeft men volledig herzien. De beeldimpact door hoogbouw rond de Dom was voor de UNESCO onaanvaardbaar. Het Hoogteconcept moet er enerzijds toe bijdragen dat de binnenstad in haar bijzondere structuur en architectuurhistorische eigenheid wordt bewaard en anderzijds dat het toekomstpotentieel van de stad door planzekerheid wordt gewaarborgd. Doelstellingen van het concept

MAX 22,5

30-40

MAX 22,5 30-40

Diagram

Behouden en versterken van het stadsbeeld in zijn waarneembare historiciteit, Respecteren en versterken van de bijzondere eigenheid van de stedelijke ruimte, Economische ontwikkeling van bestaand potentieel, en Zorgen voor plan- en rechtszekerheid bij toekomstige bouwprojecten.

WAAR? Geen van de aangeduide gebieden geselecteerd in 2003-2006 is weerhouden voor hoogbouw. Dit waren: het centrale gebied in Deutz - Messe, het gebied ten Noorden langs de Mülheimer Hafen, het gebied ten Zuiden langs de Deutzer Hafen (rechter Rijn oever). In het gebied Deutz-Messe is de toren gerealiseerd die in realisatie was.In de historische binnenstad, ten westen van de Rijn, is de maximale nokhoogte 22.5m. De Rheinauhaven als deel van de binnenstad op de linker-Rijnoever wordt in het Hoogteconcept opgenomen. De in het bebouwingsplan vastgelegde hoge punten in de Rheinauhafen, die drie kraan-huizen van 60 m hoog, worden in het concept geïntegreerd. Een versterking van het ‘corridoreffect’ van de Nord-Süd-Fahrt (35 m hoge wal door de stad- heropgebouwd deel na WO) dienst absoluut vermeden te worden. In Keulen is er een spanningsboog tussen oud en nieuw, daarom mag een hogere bebouwing van 30 m tot 40 m niet worden uitgesloten.

HOE? De 5-puntencontrolelijst moet niet alleen bij solitairen maar ook bij belangrijke uitspraak van de stadsconservator en van de Raad voor vormgeving worden gevraagd.


ZURICH 2001 -

Grafisch document


ZURICH 2001 -

WAT? 80 +

Niet expliciet vermeld in Hoogbouwnota.

WAAROM? Hoge gebouwen dragen bij tot een indrukwekkend en uniek stadsbeeld. Waarbij het doel van de richtlijnen de verhoging is van de kwaliteit. Hoogbouw hoort immers niet op elke plek: enkel precies ingeplande en zorgvuldig vormgegeven gebouwen worden belangrijke landmarks in de stad.

40

80

WAAR? Hoogbouw hoort in de stad: Hoogbouw is een gebouw dat in gebieden dicht bij het centrum hoort te staan en niet in de periferie. Er worden daarom een heel aantal zones uitgesloten Diagram voor hoogbouw: Geen satellieten: Zones met hoogbouw voor woningen welke door een groenstrook (gebied met groen) van de stad gescheiden worden zijn uitgesloten. De randen van een zone met bebouwing zijn gevoelig: Aan de overgangen tot recreatiegebieden en zones zonder bebouwing mogen geen hoge gebouwen staan. Het uitzicht wordt beschermd: Eveneens uitgesloten zijn locaties die topografisch gevoelig zijn of die populaire woongebieden zijn die aan hellingen, aanzicht- of uitzichtgebieden liggen. De oever van het meer blijft vrij: Er mag geen concurrentie ontstaan tussen hoogbouw en de uitstraling en aanwezigheid van het meer. Geen hoogbouw in de historische stad: Het historisch centrum is een beschermd ensemble waar geen hoogbouw ingeplant zal worden. Geen hoogbouw op de Milchbuck: dit is een duidelijk aanwezige, zichtbare overgang tussen Zürich City en Zürich Nord Geen hoogbouw in stadklimatologisch kwetsbare gebieden Op basis van de criteria stadsstructuur, ontsluiting, ontwikkelingspotentie en gebruikspotentie zijn er drie locaties gedefinieerd waar hoogbouw wel kan: ZONE I: Er is er een bebouwingshoogte tot 80 meter toegelaten. Gebouwen hoger dan 80 meter zijn mogelijk in het kader van het buitengewone bouwreglement of in het kader van een beeldkwaliteitsplan. ZONE II: Er is een bebouwingshoogte van maximaal 80 meter toegelaten. De relatie tot de bestaand en geplande bebouwing die door een heterogeen karakter gekenmerkt wordt is zeer zorgvuldig te creëren. ZONE III: Maximale bebouwingshoogte is 40 meter.

HOE? Afhankelijk van de locatie zijn verschillende eisen mbt de stedenbouwkundige integratie, de relatie tot het publieke domein, het gebruiksconcept, ecologie en constructie van toepassing. Stedenbouwkundige integratie gaat over de bestaande stedenbouwkundige structuur, de schaal en de kenmerken van de typologie van de wijk. De inplanting en ontwerp van de binnen- en de buitenruimte dient de verweving van de bestaande en de geplande openbaar toegankelijke ruimtes te verbeteren. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 111

ROTTERDAM

UTRECHT

DELFT

30

?

∞

60-80

75

30 150

30

∞

150

75

60-80

consolidatiegebied

?

60-80

90 150

60-80

gemiddelde bouwhoogte 15 - 30m gemiddelde bouwhoogte 9 - 15m

75

? 30

gebouwen > 70m 150 - 200m : superhoogbouw

gebouwen > 30m

gebouwen > 25m

- citybranding - internationaal imago

- citybranding - opvang woningnood - uitstralen economische kracht

- optimalisatie grondgebruik - versterking skyline - stimuleren kwalitatieve hoogbouw

- uitsluitingsgebieden - gedoogzones met of zonder hoogtebeperking

- centrale zones - brandpunten - accidenteel

- ontwikkelingszones - initiatiefgebieden - consolidatiegebieden

- kwaliteit wordt uitgedrukt door hoogte - transparant zicht naar de rivier - verweving met context

- relatie met context - groepering / bundeling hoogbouw - toetsing a.d.h.v. criteria

- top down - bottom up - stappenplan met 2 checklists

- onafhankelijke Stichting Hoogbouw - jaarlijks wolkenkrabberweekend

- Raadscommissie voor Stedelijke Ontwikkeling - expertdebat - brede stadsdiscussie

- open discussie in Commissie Duurzaamheid - themabespreking bouwhoogten

- openbaar domein - city of groundscrapers

- Belle van zuylen?

- optoppen bestaande hoogbouw en invulling slooplocaties - hoogbouw-effectenrapportage


HEERLEN

MATRIX

GRONINGEN

NEDERLANDSE STEDEN

zone zonder hoogtebeperking ?

zone met hoogtebeperking

?

zone zonder uitspraak over toegelaten bouwhoogte

?

accidentele hoogbouw

?

?

?

?

bestaande hoogbouw historisch erfgoed

?

?

waterloop ?

verkeersas openbaar vervoersas

?

uitsluitingsgebied

gebouwen > 10 BL of ca. 30m

geen definitie

WAT?

- inspelen op concrete initiatieven - intensief ruimtegebruik - compacte stadsgedachte - prestige en trots

- vraag naar alternatieve woonvormen - netwerkstad Groningen-Assen - hoge bouwconcentraties met betere mobiliteit

WAAROM?

- stadsrand

- uitsluitingsgebieden - langs grote stedelijke structuren - openbaar vervoer

WAAR?

- volgens het theoretische centrummodel - beoordeling door commissie adhv criteria

- hoogbouwbeleidskaart vanaf 60m - hoogbouw-effectenrapportage - adviescommissie

HOE?

-

- inspraakavond - inspraakperiode

WIE?

-

- hoogbouwbenadering zowel top down als bottom up

BIJZONDER?


WENEN

MUNCHEN

INNSBRUCK

? ?

?

?


?

?

?

? vastgelegd type torengebouw max 60m

? ? ?

60


?

?

60 60

60 60

? ?

kroonlijst > 26m

vloerpas hoogte verdieping > 22m gebouwen > 200m : wolkenkrabber

- compacte stadsopbouw - verdichtingsmogelijkheden centrum i.r.t. openbaar vervoer

- hoogbouwstudie als garantie voor het behoud van waardevolle gebieden

- uitsluitingsgebieden - geschikte zones - openbaar vervoer

- mogelijke locaties voor hoogbouw - potentiële ruimte voor algemene verdichting

- in de dalzool een vast type torengebouw ‘urbanissima’ - in zuidelijke dalrand 4 vastgelegde standplaatsen en 1 hoogbouwzone

- 10-punten checklist - bijkomend onderzoek voor gebouwen hoger dan 60m

- architectuurwedstrijden - studie naar verenigbaarheid met het stadsbeeld

- controlelijsten en procedureinstrumenten

- openbare presentatie met inspraakmogelijkheid - publiek informatiebureau op locatie

-

-

- wettelijke wijzigingen i.f.v. hoogbouw

- aandacht voor tussentijdse aanleg openbaar domein - gebouwen economischer en ecologischer - simulaite in 3D-stadsmodel

geen definitie

- hedendaags imago - plaats met supra-regionaal belang - economie en tewerkstellingspolitiek - compensatiemogelijkheden stadkern, stadsrand en overgangsgebied

- gebouwen economischer en ecologischer - ‘urbanissima’ uniek in publiek gebruik


KEULEN

MATRIX

ZURICH

DUITSTALIGE STEDEN

zone zonder hoogtebeperking zone met hoogtebeperking

60 120

zone zonder uitspraak over toegelaten bouwhoogte

80 +

accidentele hoogbouw bestaande hoogbouw

60

120

historisch erfgoed

40

waterloop 80

verkeersas 60

150

openbaar vervoersas uitsluitingsgebied

gebouwen > 60m

geen definitie

WAT?

- versterking van identiteit van nieuwe ontwikkelingsgebieden - stedenbouwkundige markering van verdichtingsgebieden

- bijdragen tot uniek stadsbeeld - landmarks in de stad

WAAROM?

- uitsluitingsgebieden - gedoogzones - ontwikkelingszones

- uitsluitingsgebieden - 3 potentiële zones

WAAR?

- 2 x 10 punten checkliost - 5 puntenchecklist voor binnenstad - architectuurwedstrijden

- voor de 3 potentiële hoogbouwzones gelden verschillende voorschriften - verweving met context

HOE?

- publieke discussie met experten - werkgroepen + openbaar verslag - vergadering met burgers over het hoogteplan

-

WIE?

- 2 x 10-puntenchecklist - aparte checklist voor de binnenstad - publieke toegankelijkheid van gelijkvloers en 5 bovenste niveau’s

-

BIJZONDER?


4.5

BIJLAGE 10 Puntenchecklist HoogBouwNota Wenen:

1. Bij de conceptie van het bouwprogramma moet een internationaal projectteam met alle vereiste deskundigen worden aangewezen.

2. Er wordt van uitgegaan dat een uitgebreid onderzoek van de standplaats in een voor hoogbouw geschikte zone naar de verenigbaarheid met de stedelijke structuur en met het verkeer wordt uitgevoerd. Voor de beoordeling van de verenigbaarheid met de stedelijke structuur zijn het bedoelde gebruik, de bedoelde gebruiksintensiteit en het effect op de voorhanden zijnde stedelijke structuur in het relevante betrokken gebied van belang. Voor de vereiste verenigbaarheid met het verkeer mogen hoogbouwprojecten een maximale toename van de verkeersintensiteit met 25 % niet overschrijden (indien noodzakelijk moeten daarvoor richtlijnen voor de parkeerruimte worden toegepast). – er moet voor een voldoende bereikbaarheid via een uitgebreid openbaar vervoersnet worden gezorgd.

3. De stedenbouwkundige en esthetische inpassing moet worden nagegaan: de hoogbouw moet met de omgevende stedenbouwkundige structuur en andere projecten in de omgeving in een positief te noemen relatie hebben. Dit wordt aangetoond door de overeenstemming met de doelstellingen van het geldende stedenbouwkundige ideaal. Het architectonisch ontwerp van torengebouwen en hoog-bouwgroepen moet bij voorkeur via wedstrijden tot stand komen.

4. Het schaduweffect van het torengebouw moet worden aangetoond. Bij gemiddelde zonnestand (21 maart) mag de beschaduwing van de ramen in verblijfsruimten van bestaande of van voorziene gevel-oppervlakken de „Twee urenschaduw“ niet overschrijden. Bij torengebouwen van meer dan 60 m hoogte moet het effect van de wind door stromingsrtechnische deskundigenverslagen worden nagegaan, eventueel moeten maatregelen voor de vermindering van de nadelen voor de omgeving worden beschreven.


5. Naast een voldoende aansluiting aan het verkeer moet gewaarborgd worden dat aan de behoefte aan sociale en technische infrastructuur wordt voldaan.

6. Het sociale en publieke nut van het torengebouw moet worden aangetoond: gewonnen vrije ruimten, bijkomende culturele infrastructuur, maatregelen voor de vormgeving van de omgeving, publieke ruimten in het gebouw enz.

7. De duurzaamheid van het beoogde gebruik en de flexibiliteit van de bouwstructuur met het oog op niet te voorziene gebruikswijzigingen moeten worden aangetoond.

8. De duurzaamheid van essentiële constructie elementen (gemakkelijk te saneren) moet evenzeer worden aangetoond als de aandacht voor de sloop van het gebouw. Er moet ook een plan voor de veiligheidstechniek worden voorgelegd.

9. Onder waarborg moet worden verklaard dat de bouwkundige uitvoering volgens het plan verloopt en dat een onafhankelijke, begeleidende instantie voor kwaliteitscontrole wordt ingeschakeld.

10. Het ontwerp van het project wordt voor de aanvraag samen met de deskundigenverslagen en bewijsstukken openbaar gepresenteerd (3D-model en projectbeschrijving op internet, tentoonstelling over het project, hoorzitting). Ingediende bezwaren moeten worden genoteerd en beantwoord. Dat moet bij de aanvraag worden gevoegd. Na een besluit over de bestemming van de ruimte moet de verantwoordelijke op de voorziene plaats van het torengebouw een informatiebureau voor het publiek inrichten. Projectontwikkelaars kunnen de realisatie van de bereikbaarheid voor het verkeer en met de straten en eveneens de realisatie van punt 5 en 6 zelf financieren. (Privaatpublieke samenwerking). De opgelegde voorwaarden en normen in verband met kwaliteit, intensiteit en vormgeving moeten door de aanvrager samen met de stad worden gedefinieerd en vastgelegd. B_HoogBouwNota Antwerpen_Analyse_ p. 117

5 GOOD PRACTICES

LAAN VAN SPARTAAN / AMSTERDAM NEDERLAND / BGSV BUREAU VOOR STEDEBOUW Laan van Spartaan is een nieuwe woonwijk in het Amsterdamse stadsdeel West. De wijk wordt begrensd door de dijk van de Ringspoorbaan in het westen, de Jan van Galenstraat in het zuiden, de Ringweg (A10) in het oosten en de Erasmusgracht in het noorden. Na voltooiing zal de buurt ruim 1000 koop- en huurwoningen tellen. Langs de oostzijde wordt de wijk begrensd door een 250 meter lang woongebouw dat tussen de tien en dertien verdiepingen telt en dat direct grenst aan de Ringweg A10. Hierdoor fungeert het tevens als geluidsscherm voor de rest van de wijk. De noordgevels van de woonblokken langs de Erasmusgracht hebben opvallende, onder verschillende hoeken geplaatste panelen die in het ontwerp verwerkt zijn. Deze dienen ook als geluidsscherm tegen het geluid van de A10. De gehele wijk Laan van Spartaan moet in 2016 voltooid zijn.


TURNING TORSO / MALMÖ ZWEDEN / SANTIAGO CALATRAVA De Turning Torso heeft een hoogte van 190m en is daarbij het hoogste gebouw van Zweden en het hoogste residentiele gebouw in Europa. Het gebouw telt 54 verdiepingen, waarvan 10 verdiepingen zijn voorbehouden voor kantoren, 42 verdiepingen met in het totaal147 appartementen en op de 2 bovenste verdiepingen zijn er gemeenschappelijke functies. Het gebouw is opgebouwd uit 9 kubussen met telkens 5 verdiepingen per kubus. Er is steeds één verdieping tussen de kubussen. Deze verdiepingen hebben verschillende functies zoals vergaderruimtes, fitnessruimte, … Het overgrote deel van het gebouw bestaat uit appartementen. Er is een receptie voorzien waar de huurder 24u per dag terecht kunnen. Op de eerste verdieping zijn er kantoren die kunnen gebruikt worden door de huurders, op de 43e verdieping zijn er gastenkamers, een fitness, een sauna en een ruimte voor 20 personen. Op de 49e verdieping is er hetzelfde programma. Er is de mogelijkheid om een eigen gedeelte van de wijnkelder te verkrijgen en op de 7e verdieping is er een ruimte voor feesten tot 30 personen.

Energie: In elke keuken is er een afvalunit voor het organisch afval. Dit organisch afval verzamelt men en vergist men tot biogas. Dit biogas wordt gebruikt voor de aandrijving van de WKK. Wanneer er een overschot aan biogas is, wordt dit gebruikt voor de stadsbussen.

Water: Er is individuele monitoring voorzien voor verwarming, koud en warm water. Dit geeft de bewoners de mogelijkheid om hun verbruik in de gaten te houden en in te grijpen wanneer dit hoger is dan normaal.

Materialen: In het kader van het project ‘Detoxifying the Construction Business’ is er een lijst opgesteld met 10 schadelijke bouwmaterialen die men niet mocht gebruiken bij het bouwen van de toren. Al het afval wordt afzonderlijk verzameld en gerecycleerd. Afval dat niet gerecycleerd kan worden gaat naar de afvalverbrandingscentrale van Malmö die is aangesloten op de stadsverwarming. Er is gebruik gemaakt van gerecycleerd aluminium.



DE 4 WERELDEN / SPIJKNISSE NEDERLAND / MEI ARCHITECTEN EN STEDENBOUWERS Het gebouw ‘De Vier Werelden’ is opgedeeld in vier delen die verwijzen naar de buurtstructuur die kenmerkend is voor de Spijkenisse. Elke buurt krijgt een eigen identiteit die versterkt wordt door het materiaalgebruik. De ontmoetingsplekken vormen een belangrijk element in het ontwerp. Zo heeft het complex een ‘vrijetijdsdek’ met oa. een barbecueplaats, petanqueen tennisbaan en een grote kas. Daarnaast geven de willekeurig verspringende balkons mogelijkheid tot het aanknopen van een gesprek met de buren.


NEW ORLEANS / ROTTERDAM NEDERLAND / ALVARO SIZA De New Orleans toren is 160m hoog en heeft 45 verdiepingen met in totaal 234 appartementen. Dat maakt dat dit de hoogste woontoren van Nederland is en het op één na hoogste gebouw van Nederland. Alle bewoners van New Orleans kunnen gebruik maken van onder andere 4 gastenverblijven en een health club. Deze health club heeft een zwembad, fitnessruimte, sauna en een met gras begroeid dakterras van 1000m². Op het gelijkvloers is er een theater gehuisvest wat de plint van deze toren een bijzondere invulling geeft.

Energie: Voor de verwarming van de appartementen wordt er aangesloten op de stadsverwarming en maakt men gebruik van de restwarmte van de industriële processen van het Boltekgebied. Voor de koeling wordt er gebruik gemaakt van rivierwater, het gebouw is immers naast de Maas gelegen. Het Maaswater komt via een special doorvoor gemaakt inlaatpunt in een koelcentrale met een warmtewisselaars die gekoppeld zijn aan het klimaatsysteem van het gebouw. In eerste instantie was het de bedoeling om te investeren in twee inlaatpunten voor Maaswater in combinatie met 3 diepteboringen voor warmte- en koudeopslag in de bodem. Maar omdat ontwikkeling van 4 torens in de buurt stilligt vanwege de crisis, heeft men hier vanaf gezien. Daarbij komt dat er op het eiland al stadsverwarming aanwezig is en men beter hier op kan aansluiten. Dit levert vergelijkbare milieuprestaties op dan het systeem met warmte- en koude opslag.


COMMERZBANK GEBOUW / FRANKFURT DUITSLAND / SIR NORMAN FOSTER De kantoortoren van de Commerzbank telt 56 verdiepingen (300m hoogte) en is daarmee één van de hoogste gebouwen van Europa. Door het centrale atrium dat over de volledige hoogte van het gebouw doorloopt en de wintertuinen die er rond liggen, heeft deze toren een aangenaam en gezond binnenklimaat. Het daglicht dringt diep in het gebouw binnen zodat er niemand verder dan 7.5m verwijdert zit van een raam.

Energie: Voor heel het gebouw is er een systeem van natuurlijke ventilatie voorzien dat gebruik maakt van het centrale atrium en de wintertuinen er rond. Daarnaast is het gebouw voorzien van een ‘klimaatgevel’. Dit is een dubbel gevelsysteem. Tussen de twee gevels is er een luchtspouw van 165mm. In deze luchtspouw is er een zonnewering voorzien en het systeem zorgt voor het natuurlijk ventileren van de kantoren. Men kan individueel de zonnewering en de ventilatie regelen binnen een bepaalde marge. Deze marge wordt gestuurd vanuit het centraal monitoringsysteem. Enkel wanneer de weersomstandigheden het openen van de ramen niet toelaat, wordt er overgeschakeld op mechanische ventilatie.

Water: Het grijswater wordt gerecycleerd voor koeling en sanitaire toepassingen.



GSW GEBOUW / BERLIJN DUITSLAND / SAUERBRUCH & HUTTON ARCHITECTS Het GSW kantoorgebouw bestaat uit 22 verdiepingen.

Energie: Ook in dit gebouw is er een systeem van natuurlijke ventilatie voorzien. Zowel de oost- als de westgevel zijn uitgevoerd in een dubbel gevelsysteem. In de oostgevel is er gebruik gemaakt van drievoudige beglazing. In de ruimte tussen het dubbelgevelsysteem zijn er metalen panelen ten behoeve van de ventilatie en een zonwering voorzien. De metalen panelen en de zonwering zijn afzonderlijk te bedienen en dit zowel automatisch als handmatig. Aan de westgevel is het dubbelgevelsysteem uitgevoerd in dubbele beglazing. In de 0.9m brede tussenruimte zijn er brede verticale geperforeerde aluminium lamellen aangebracht. Men kan deze lamellen automatisch en handmatig bedienen. Er is de mogelijkheid om de lamellen over heel de westgevel te sluiten. De verse lucht wordt toegevoegd in de tussenruimte van de oostgevel. Door het openzetten van de ventilatieopeningen haalt men de lucht in de ruimte. De lucht steekt door middel van trek de ruimte over en wordt afgevoerd via de tussenruimte van de westgevel. De westgevel werkt als een 20m hoge schacht volgens het schouwprincipe. Tijdens het stookseizoen wordt er overgeschakeld op mechanische ventilatie die wordt toegevoerd via de verhoogde vloer. De luchtspouwen in de dubbele gevels werken dan als een thermische buffer tussen binnen en buiten omdat al de ramen gesloten zijn. De verwarmde lucht wordt bovenaan afgevoerd en passeert via warmtewisselaars om te kunnen bijdragen aan de verwarming van het gebouw. De wanden zijn uitgevoerd in zichtbeton en de vloeren zijn aan de onderzijde naakt gelaten. Op die manier kan de massa van het gebouw gebruikt worden om warmte op te slaan of voor free cooling. De gebruikers kunnen kiezen uit een mechanische of natuurlijke ventilatie, maar de nadruk wordt gelegd op het gebruik van de natuurlijke ventilatie gezien de energiebesparing die hiermee gepaard gaan. Men kan volledig zelf het eigen binnenklimaat regelen of men kan dit laten geschieden door het centraal beheersysteem. Indien men kiest voor een handmatige bediening zullen de lampjes boven de ramen aangeven of deze al dan niet gesloten moeten worden.



NORDDEUTSCHE LANDESBANK GEBOUW / HANNOVER DUITSLAND / BEHNISCH, BEHNISCH AND PARTNER Het hart van het kantoorgebouw van de Norddeutsche Landesbank is een centraal gelegen publieke binnenplaats. De binnenplaats wordt gekarakteriseerd door de dagelijkse bedrijvigheid van de bank en wordt opgeleefd door de aanwezigheid van shops, café’s, restaurant, waterpartijen, extensief landschap en kunst.

Energie: Het gebouw heeft een dubbelgevelsysteem dat zorgt voor de natuurlijke ventilatie van het gebouw. De verse lucht wordt aangezogen ter hoogte van de binnenplaats en via de tussenruimte in de gevel verspreidt naar de kantoren. In de kantoren wordt de lucht via het verlaagde plafond afgeleid naar de gang waar het door het schouweffect langs boven wordt afgevoerd. Samen met de funderingspalen van 120m werd er ook een warmtepomp voorzien tot aan de watervoerende lagen. Deze warmtepomp zorgt voor warmte in de winter en koeling in de zomer. Het gebouw is aangesloten op de stadsverwarming.7 De zonnewering wordt gestuurd door het centraal beheersysteem en kan overruled worden in de ruimte zelf door de gebruikers. De waterpartijen op de binnenplaats weerkaatsen het daglicht en zorgen voor minder energiegebruik voor verlichting.


SWISS RE-TOREN / LONDEN ENGELAND / SIR NORMAN FOSTER Foster liet zich voor deze opdracht bijstaan door het ingenieursbureau Arup en zij kozen voor het 41 verdiepingen tellende kantoorgebouw een opmerkelijke kegelvorm om windturbulentie rond het gebouw op het niveau van het maaiveld te verminderen.

Energie: Gaten in elke verdieping vormen zes kokers die een natuurlijk ventilatiesysteem vormen voor het hele gebouw. Hierdoor ontstaat een reusachtig dubbelglaseffect, doordat de lucht gevangen zit tussen twee lagen beglazing, hetgeen werkt als een isolerende laag. De kokers onttrekken warme lucht uit het gebouw in de zomer, en verwarmen het in de winter door middel van passieve zonne-energie. De kokers laten ook het zonlicht door, waardoor een aangename werkomgeving ontstaat, en waardoor de verlichtingskosten laag zijn. De zes ‘lichtgangen’ slingeren onder de glazen huid naar de top. Dit zijn volgens de architect de longen van het gebouw: ze breken het interieur open, vormen doorkijkjes naar andere verdiepingen en geven de werkruimtes diepte. Door de toepassing van deze maatregelen gebruikt het gebouw maar de helft van de energie die een traditioneel gebouw vraagt.


ONDERZOEK SCHUTTERSTOREN / AMSTERDAM NEDERLAND / DKV ARCHITECTEN De Schutterstoren is een woontoren van 12 verdiepingen met een hoogte van 43m. Het doel van dit onderzoek is te inventariseren welke mogelijkheden er zijn om het appartementengebouw Schutterstoren in Amsterdam energieneutraal te maken en zo inzicht te verschaffen in hoe een duurzaam energieneutraal woongebouw er uit kan zien. Voor dit onderzoek hebben we besloten de Nieuwe TRIAS Energetica -stappenstrategie voor duurzaam bouwen te hanteren, die is ontwikkeld aan de TU Delft: 1. verminder de vraag 2. hergebruik de reststromen 3. (a) vul de resterende vraag duurzaam aan

(b) zorg dat afval voedsel kan zijn

Hieronder de lijst van maatregelen die men moet voorzien om de Schutterstoren energieneutraal te maken.

Energie en water: 1. Verminder de vraag:

−− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −− −−

Buitengevels Rc = 10 middels vacuümisolatie Thermisch onderbroken kozijnen met driedubbel gasgevuld glas Aansluitingen bouwdelen luchtdicht afplakken Dubbele kierdichting op draaiende delen Voordeur geïsoleerde met luchtdicht deurbeslag Te openen ramen met LED signalering gedurende stookseizoen Uitsluiten van koudebruggen Woonruimtes meer op het zuiden oriënteren Buitenzonwering oost-, zuiden westzijde, centraal aangestuurd met individuele beïnvloeding Extra lage temperatuur vloerverwarming gecompartimenteerd regelbaar Verwarming met warmtepomp met warmtekoude opslag (WKO) Thermostaat gekoppeld aan aanwezigheid Vrije koeling middels koud water Sloterplas of warmtekoude opslag (WKO) HR combi-warmtepomp warmwateropwekking i.c.m. een additioneel gasgestookt toetstel Energiezuinige verlichting algemene ruimtes met daglichtsensoren en dimmers op aanwezigheidssensoren Solartubes verlichting in inpandige algemene ruimtes Reductie aantal lichtpunten waar mogelijk Energiezuinige liften Opvang regenwater en grijswater voor toiletspoeling


2. Hergebruik reststromen:

−− V entilatiesysteem met warmteterugwinning, CO2 gestuurd. Centraal systeem gebalanceerd of decentrale klimatiseringsunit in de gevel en centrale afvoer −− Doucheafvoer met directe warmteterugwinning 3. Resterende vraag uit hernieuwbare bronnen: −− PV-zonnecellen netgekoppeld op het dak (hellingshoek 35°) en gevel oost-, zuiden westzijde, totaal 1000 m2 effectief 4. Laat afval voedsel zijn:

−− A anvullend: Zuivering en vergisting van zwartwater gekoppeld aan warmtekrachtkoppeling (WKK)


6 BIBLIOGRAFIE.

Literatuur DIENST STEDENBOUW + VOLKSHUISVESTING, 2002. “Hoogbouwbeleid 2000-2010”, Gemeente Rotterdam, dienst dS+V . GEMEENTE UTRECHT, 2005. “Hoogbouwvisie, een flankerende studie bij de structuurvisie Utrecht”, Gemeente Utrecht, dienst Stadsontwikkeling VAN MASTRIGT, T., 2003. “Nota Hoogbouw Heerlen”, stadsbouwmeester Heerlen. GEMEENTE GRONINGEN, 2002. “De stad, Hoogbouw en de mensen, Beleidsnota Hoogbouw in Groningen”, Gemeente Groningen, College van burgemeester en wethouders van Groningen. GEMEENTE GOUDA, 2004, “Hoe hoger het bouwwerk hoe mooier het moet zijn, nota hoogbouw”, Gemeente Gouda, besproken in de raadscommissie voor ruimtelijke, fysieke en economische ontwikkeling. VAKTEAM RO, RR EN THEUNISSEN H., 2005. “Beleidsnota bouwhoogte, delft”, Gemeente Delft, sector stedelijke ontwikkeling architectencommissie Duurzaamheid. VATTER, K., 2002. “Hochhäuser in Wien - Städtebauliche Leitlinien”, Perspektieven. 3/4/2002, 17-30. VATTER, K., 2001, “bedeuting für Wien”. Internationale Stadtplanungs- und Hochhauskonzepte, stadtentwicklung nr.41, 195-201. STARCKE, F., 2002. “Hochhäuser in München”. Perspektiven, 3/4/2002, 64-68. EBERHARD, F., 2002. “Hochhäuser in Zürich”. Perspektiven, 3/4/2002, 68-71. Hochhauskonzept Köln, 2003 (vertaling: Hoogteplan Keulen, 2003), hoogteplan voor de Keuls binnstad ten westen van de Rijn – plannen 1 t/m 10 + 5 puntenchecklist Discussie met experten – hoogte ontwikkelingsconcept voor de binnenstad op de linker Rijnoever (14/12/2004) Verslag van de deskundige vergadering met werkgroepen (15/05/2006), Verslag van drie vergaderingen met de burgers over het hoogteplan voor de binnenstad ten westen van de Rijn (11,18,25/08/2006) Besluit: Hoogteconcept voor de Keulse binnenstad op de linker-Rijnoever (15/05/2007) + bijlagen 1 t/m 10

Internet + gesprek LANDESHAUPTSTADT MUNCHEN, 2005. “Hochhäuser in München – informationen zur Münchner Stadtentwicklung”, muenchen.de, http://www .muenchen.de/Rathaus/plan/stadtentwicklung/plantreff/hh_in_m/85142/index.html, 03/12/2007. LANDESHAUPTSTADT MUNCHEN, 2005. “Hochhäuser in Muenchen”, muenchen.de, http://www.muenchen.de/cms/ prod1/mde/_de/rubriken/Rathaus/75_plan/04_stadtentwicklung/08_plantreff/hh_in_m/hochhaeuser_in_ muenchen.pdf, 03/12/2007. STADT INNSBRUCK, 2001. http://www.innsbruck.at/io30/browse/Webseiten/Content/PlanenBauenWohnen/Hochhausstudie. 11/02/2008 Interview dd 29 oktober 2007 met ir Jaap voor in ‘t Holt et ir Jaap voor in ‘t Holt Drs.Peter van der Helm, dienst dS+V. TV uapS, dd 8 feb 2008, hoogbouwconcept périphérique Parijs. Gesprek dd8/12/2009 Cees Donkers, Eindhoven, TU/e hoogbouwonderzoek (2003 en 2004).


www.antwerpen.be

V.U.: Patricia De Somer

HBA HOOGBOUWNOTA ANTWERPEN ANALYSE

Recommend Documents