GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013
Stec Groep B.V. 25 Februari 2013
INHOUDSOPGAVE
INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING Gevolgen verhuurdersheffing Uitgaven verlagen Inkomsten verhogen Rangschikking maatregelen Onderzoekspopulatie
1 3 6 7 8 10
INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING Het woningmarktakkoord is 13 februari gepresenteerd. De verhuurdersheffing voor woningcorporaties blijft grotendeels overeind. In de week van 13 tot 20 februari hebben we ruim 2.500 corporatiemedewerkers gevraagd om enkele korte vragen over de verhuurdersheffing te beantwoorden. Wat zijn de gevolgen van de jaarlijkse heffing van € 1,7 miljard voor corporaties? Hoe gaan corporaties besparen, hoe vergroten ze hun inkomsten om de heffing te betalen? Met deze meting hopen we beslissers meer inzicht te geven in de mogelijk grote consequenties van de verhuurdersheffing voor de sociale huursector. Hieronder leest u de resultaten.
Grote zorgen over de verhuurdersheffing, één op de twintig respondenten verwacht een faillissement Het verlagen van de verhuurdersheffing van € 2 miljard per jaar naar € 1,7 miljard neemt de zorgen onder corporatiemedewerkers niet weg. Tweederde van de ondervraagde werknemers maakt zich grote zorgen over de mogelijke gevolgen van de verhuurdersheffing. Vijf procent van de respondenten verwacht zelfs dat de eigen organisatie door de verhuurdersheffing failliet zal gaan. Vijftien procent verwacht dat een fusie nodig is en nog eens tien procent dat de eigen organisatie financiële ondersteuning nodig heeft. Corporaties gaan door de verhuurdersheffing onderling meer samenwerken. Ook met gemeenten en institutionele beleggers worden de banden aangehaald. De samenwerking met projectontwikkelaars neemt echter af door de dalende nieuwbouwplannen van corporaties. Corporaties zijn aan het besparen op bedrijfslasten, onderhoud , nieuwbouw en renovaties Ongeveer driekwart van de ondervraagde medewerkers geeft aan dat de corporatie waar zij werken aan het besparen is op bedrijfslasten, onderhoud, nieuwbouw- en renovatieprojecten. Opvallend is dat corporaties duidelijk minder besparen op investeringen in duurzaamheid. Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
1
Fors meer individueel verkopen, maar weinig animo voor complexgewijze verkoop 75% van de respondenten geeft aan dat hun corporatie woningen gaat verkopen naar aanleiding van de verhuurdersheffing. Er zijn opvallend weinig plannen voor het verkopen van complexen. Slechts 28% is hier mee bezig of gaat hier komend jaar mee aan de slag. Kijken we naar de huren, dan geeft de helft van de respondenten aan dat de streefhuren al zijn verhoogd. Nog eens een kwart is van plan om de streefhuren komend jaar te verhogen. Schrappen projecten en verhogen huren zorgen voor het hoogste financieel resultaat Medewerkers van woningcorporaties staan het meest positief (of minst negatief) tegenover besparingen op de bedrijfslasten, het verhogen van de huren en het schrappen van nieuwbouw en renovatieprojecten om de verhuurdersheffing op te vangen. Echter, ze verwachten dat vooral het schrappen van nieuwbouw en renovatieprojecten én het verhogen van de huren het hoogste financieel resultaat zal opleveren. De medewerkers staan weliswaar positief tegenover het besparen op bedrijfslasten, maar verwachten dat dit per saldo een beperkte bijdrage zal leveren aan de heffing. Medewerkers besparen liever niet op duurzaamheid en leefbaarheid. Ook complexgewijs verkopen is minder gewenst.
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
2
Gevolgen verhuurdersheffing
Tweederde van de ondervraagde werknemers maakt zich grote zorgen over de gevolgen van de verhuurdersheffing.
20% verwacht zeer zware financiële gevolgen (faillissement of financiële ondersteuning noodzakelijk).
Corporaties gaan naar verwachting meer onderling samenwerken, maar ook met beleggers en gemeenten. De samenwerking met projectontwikkelaars zal afnemen.
Figuur 1: Hoe staat uw organisatie tegenover de mogelijke gevolgen van de verhuurdersheffing? 0%
2% 6%
We hebben grote zorgen We hebben beperkte zorgen
24% We hebben geen zorgen We hebben al oplossingen paraat 67% We weten niet wat we kunnen verwachten
N=248
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
3
Figuur 2: Ik verwacht dat mijn organisatie in de komende 5 jaar door de maatregelen uit het woningmarktakkoord:
7% 5%
Zelfstandig overeind zal blijven Financiële ondersteuning nodig zal hebben
15%
(Mogelijk) zal fuseren (Mogelijk) failliet zal gaan 10%
62% We weten niet wat we kunnen verwachten
N=98
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
4
Figuur 3: Verwacht u dat uw organisatie de komende jaren meer/gelijk/minder gaat samenwerken met andere organisaties om de aanvullende uitgaven van de verhuurdersheffing te kunnen opvangen?
Gemeente(n)
Collega‐woningcorporaties
7%
55%
38%
3%
44%
53%
Meer Gelijk
Projectontwikkelaars
Beleggers
Minder
33%
58%
9%
57%
35%
8% N=98
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
5
Uitgaven verlagen
Meer dan driekwart van de ondervraagde medewerkers geeft aan dat hun corporaties al actief bezig is met het verlagen van de bedrijfslasten, besparen op onderhoud en schrappen van nieuwbouw- en renovatieprojecten als gevolg van de verhuurdersheffing.
Investeringen in duurzaamheid en investeringen in leefbaarheid lijken vooralsnog te worden gespaard.
Figuur 4: Welke maatregelen verwacht u te gaan nemen naar aanleiding van de verhuurdersheffing? (ja, al mee bezig; nog niet, maar wel in het komend jaar; nee)
Investeringen beperken in verbeteren leefbaarheid Investeringen beperken in verduurzaming energieverbruik
41% 34%
19% 10%
Schrappen van nieuwbouw‐ en renovatieprojecten
40% 56%
74%
Besparen op onderhoud van bestaande woningvoorraad
62%
Inzetten op een meer efficiënte bedrijfsvoering
77%
Ja
10% 14%
15% 24%
Nog niet Nee
12% 12% N=128
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
6
Inkomsten verhogen
74% van de medewerkers geeft aan dat hun woningcorporatie woningen gaat verkopen naar aanleiding van het woningmarktakkoord.
De helft geeft aan dat de streefhuren al zijn verhoogd. Nog eens een kwart is van plan om de streefhuren komend jaar te verhogen.
Er zijn opvallend weinig plannen voor het verkopen van complexen. Slechts 28% is hier mee bezig of gaat hier komend jaar mee aan de slag.
Figuur 5: Welke maatregelen verwacht u te gaan nemen naar aanleiding van de verhuurdersheffing? (ja, al mee bezig; nog niet, maar wel in het komend jaar; nee)
Verkoop van complexen
17%
11%
71% Ja
Individuele woningen verkopen
69%
5%
26%
Nog niet Nee
Verhogen streefhuren
48%
26%
26% N=105
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
7
Rangschikking maatregelen
Medewerkers van woningcorporaties staan het meest positief (of minst negatief) tegenover besparingen op de bedrijfslasten, het verhogen van de huren en het schrappen van nieuwbouw- en renovatieprojecten om de verhuurdersheffing op te vangen.
Echter, ze verwachten dat vooral het schrappen van nieuwbouw- en renovatieprojecten en het verhogen van de huren het hoogste financieel resultaat zal opleveren.
Medewerkers staan positief tegenover het besparen op bedrijfslasten, maar verwachten dat dit per saldo een beperkte bijdrage zal leveren.
Medewerkers besparen liever niet op duurzaamheid en leefbaarheid. Ook complexgewijs verkopen is minder gewenst.
Tabel 1: Tegenover welke maatregelen staat uw organisatie het meest positief (ranking: 1 meest positief)? 1. Inzetten op een meer efficiënte bedrijfsvoering met lagere overheadkosten 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Verhogen van de huren Nieuwbouw- en renovatieprojecten schrappen Individuele woningen verkopen Besparen op onderhoud van bestaande woningvoorraad Beperken investeren in verbeteren leefbaarheid Beperken investeren in verduurzaming energieverbruik Verkoop van complexen
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
8
N=79
Tabel 2: Met welke maatregelen verwacht u financieel het beste resultaat (ranking: 1 meest positief)? 1. Nieuwbouw- en renovatieprojecten schrappen 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Verhogen van de huren Besparen op onderhoud van bestaande woningvoorraad Inzetten op een meer efficiënte bedrijfsvoering met lagere overheadkosten Beperken investeren in verduurzaming energieverbruik Verkoop van complexen Individuele woningen verkopen Beperken investeren in verbeteren leefbaarheid
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
9
N=116
Onderzoekspopulatie Figuur 6: Verdeling ondervraagde corporaties naar provincie 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
N=127
Tabel 3: Verdeling ondervraagde corporaties naar omvang woningbezit Aantal huurwoningen < 5.000 5.000-10.000 10.000-15.000 >15.000 Totaal
Corporaties Nederland 68% 18% 5% 10% 100%
Corporaties in steekproef 40% 16% 15% 30% 100%
Gevolgen verhuurdersheffing Investeringsmonitor Woningcorporaties 2013 Stec Groep 25 februari 2013
10
