INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES ontwikkeling koopwoningen. Stec Groep B.V. 26 januari 2011

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES ontwikkeling koopwoningen

Stec Groep B.V. 26 januari 2011

INHOUDSOPGAVE 1.

SAMENVATTING

1

2.

HOE ACTIEF ZIJN WONINGCORPORATIES OP DE KOOPWONINGMARKT?

4

3.

WAT VOOR KOOPWONINGEN BOUWEN WONINGCORPORATIES?

8

4.

HOE SUCCESVOL IS DE ONTWIKKELING VAN KOOPWONINGEN DOOR CORPORATIES?

11

5.

OVERNAME KOOP- EN HUURWONINGEN VAN BOUWERS/ONTWIKKELAARS

13

6.

TOT SLOT

18

BIJLAGE: PROFIEL STEC GROEP

1. SAMENVATTING In dit hoofdstuk leest u een samenvatting van de belangrijkste resultaten van de investeringsmonitor woningcorporaties. De monitor gaat dit jaar in op het investeren in koopwoningen en het omzetten van koopwoningen naar huurwoningen door corporaties. De resultaten zijn gebaseerd op vraaggesprekken met 112 woningcorporaties, ruim een kwart van alle corporaties in Nederland. Corporaties zijn zeer actief op de nieuwbouw koopwoningmarkt Maar liefst driekwart van de woningcorporaties is nu actief op de nieuwbouw koopwoningmarkt en wil hiermee doorgaan. Als belangrijkste redenen geven ze aan dat ze meer variatie willen realiseren in eenzijdige wijken met merendeels huurwoningen, lagere inkomens een kans willen bieden om een woning te kopen en er geld mee willen verdienen. Een kwart van deze corporaties ontwikkelde in 2009 zelfs meer koop- dan huurwoningen. Eén op de vijf corporaties ontwikkelt bewust geen koopwoningen. Zij zien dit niet als hun taak en focussen hun inspanningen volledig op de huursector. Ook vinden veel van deze corporaties het investeren in koopwoningen te risicovol. De productie van koopwoningen door corporaties staat wel in 2010 onder druk (zie figuur 3). Vooral in het eerste kwartaal van 2010 zien we een terugval in vergelijking met 2009. De helft van de corporaties die actief zijn op de markt van koopwoningen verwacht de komende jaren meer koopwoningen te gaan ontwikkelen, de andere helft juist minder. De corporaties die het belangrijk vinden om geld te verdienen met koopwoningen zijn iets kritischer. 60% van hen verwacht minder koopwoningen te gaan opleveren in de komende vijf jaar. Corporaties bouwen opvallend veel koopwoningen boven € 200.000 De meeste corporaties bouwen woningen in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 200.000. Maar ook in de hogere prijssegmenten zijn corporaties substantieel actief. Bijna de helft van de corporaties is actief in het segment tussen € 200.000 en € 250.000 en maar liefst 30% in het segment boven € 250.000. Ter Investeringsmonitor woningcorporaties ontwikkeling koopwoningen Stec Groep 3.11.087 – 26 januari 2011 -

1

vergelijking: de gemiddelde prijs van koopwoningen (bestaand en nieuw) die in het derde kwartaal zijn verkocht bedraagt € 230.000 (bron: NVM). Maar een op de vijf corporaties bouwt koopwoningen tot € 150.000. Corporaties bouwen ongeveer evenveel grondgebonden koopwoningen als appartementen met lift en maar weinig koopappartementen zonder lift. Driekwart van de corporaties hanteert minimale oppervlakte-eisen. De meeste corporaties bouwen woningen groter dan 90 m². Tweederde van de woningcorporaties geeft korting aan de koper van een nieuwbouwwoning. Koopgarant komt het meeste voor (60%). Regelingen als Slimmer Kopen, Koop Goedkoop en de Startersrenteregeling zijn veel minder gebruikelijk. Een meerderheid verleent korting tussen 20% en 30% van de koopsom. Een korting hoger dan 30% komt zelden voor. Slecht financieel resultaat Bijna de helft van de corporaties die actief zijn op de koopwoningmarkt kampen met leegstand na oplevering. Circa 35% van de woningen gerealiseerd in de afgelopen twee jaar staat na oplevering leeg. Als grootste risico wordt dan ook het afzettempo genoemd. Instrumenten die corporaties inzetten om de afzet te verbeteren zijn vooral: extra marketinginspanningen, aanpassingen in de fasering en het inzetten van kortingsregelingen. Corporaties die vooral goedkope koopwoningen ontwikkelen, kampen minder met leegstand. Een meerderheid maakte de afgelopen jaren geen winst op de koopwoningen. 19% van de corporaties die koopwoningen ontwikkelt maakt zelfs verlies. Nog eens 37% van de corporaties speelt quitte. Als er winst wordt gemaakt, dan is die meestal bescheiden. Slechts 10% van de corporaties maakt gemiddeld meer dan € 10.000 winst op een koopwoning. De financiële resultaten zijn niet beter bij de corporaties die koopwoningen ontwikkelen om geld te verdienen. Meer dan 50% van deze corporaties maakt er geen winst mee. Slechts een kleine 15% boekt een resultaat boven € 20.000 per koopwoning.

Investeringsmonitor woningcorporaties ontwikkeling koopwoningen Stec Groep 3.11.087 – 26 januari 2011 -

2

Corporaties nemen graag woningen van bouwers en ontwikkelaars over Bijna de helft van de woningcorporaties heeft in 2009 woningen overgenomen van bouwers of ontwikkelaars. In 2010 liep dit percentage licht terug naar 43%. De bereidheid om woningen van bouwers en ontwikkelaars over te nemen is groot. Meer dan de helft van de corporaties die de afgelopen jaren woningen van bouwers en ontwikkelaars heeft overgenomen, verwacht in de toekomst meer over te gaan nemen dan in de afgelopen jaren. De meeste woningen worden vervolgens verhuurd tussen € 548 en € 648 per maand. Bijna de helft van de woningcorporaties hanteert een uitpondscenario voor de overgenomen woningen. Meestal wil men de woningen tien tot twintig jaar in portefeuille houden, maar 14% verkoopt de huurwoning direct na vertrek van de eerste huurder. Bij een investering in een huurwoning hanteert 41% van de corporaties een onrendabele top als belangrijkste criterium. Slechts een kwart van de corporaties die werkt met een onrendabele top hanteert een duidelijke grens. 25% werkt met rendementseisen. Bij het bepalen van de rendementseis spelen prijssegment, locatie, woningtype en risicoprofiel van het project de belangrijkste rol. 70% van de corporaties zegt daarnaast de toekomstige waardeontwikkeling mee te wegen in de investeringsbeslissing.


3

2. HOE ACTIEF ZIJN WONINGCORPORATIES OP DE KOOPWONINGMARKT? Maar liefst driekwart van de woningcorporaties is actief op de koopwoningmarkt Driekwart van de woningcorporaties ontwikkelt koopwoningen en wil hiermee doorgaan. Eén op de vijf corporaties ontwikkelt bewust geen koopwoningen (zie figuur 1). Corporaties zijn om meerdere redenen actief op de koopwoningmarkt. Corporaties willen meer variatie realiseren in eenzijdige wijken met merendeels huurwoningen, ze willen de lagere inkomens ook een kans bieden om een woning te kopen en ze willen er geld mee verdienen. De corporaties die geen koopwoningen ontwikkelen zien dit niet als hun taak en focussen hun inspanningen volledig op de huursector. Ook vinden veel van deze corporaties het ontwikkelen van koopwoningen te risicovol. Figuur 1: Ontwikkelt u koopwoningen en wilt u hiermee doorgaan? 4% 19% ja, en we willen hiermee doorgaan 1%

76%

ja, maar we willen hiermee stoppen nee, en we willen er ook niet aan beginnen nee, maar we zijn wel geïnteresseerd


4

Een kwart van de corporaties actief op de koopwoningmarkt ontwikkelde in 2009 zelfs meer koop- dan huurwoningen (zie figuur 2). We vinden dit opvallend. De meeste corporaties kampen met een sterk verouderd woningbezit en kunnen kwalitatief goede nieuwbouwwoningen goed inzetten bij de verhuur. Verhuur in plaats van verkoop van nieuwbouw is zo gezien een stuk verstandiger. Corporaties met een omvang tussen vijf en tienduizend woningen zijn erg actief op de koopwoningmarkt in vergelijking tot kleinere en grotere corporaties. Figuur 2: Ontwikkelt u meer koop- dan huurwoningen?

25%

75%

meer koop dan huur


5

meer huur dan koop

Nieuwbouwproductie onder druk De productie van koopwoningen door corporaties staat wel in 2010 onder druk (zie figuur 3). Vooral in het eerste kwartaal van 2010 zien we een terugval in vergelijking met 2009. Figuur 3: Hoeveel huur- en hoeveel koopwoningen heeft u gemiddeld opgeleverd tot augustus 2010?

huur 2009 2010

koop

0

50


100

6

Corporaties zijn verdeeld over de toekomst De helft verwacht de komende jaren meer koopwoningen te gaan ontwikkelen, de andere helft juist minder (zie figuur 4). De corporaties die het belangrijk vinden om geld te verdienen met koopwoningen zijn iets kritischer; 60% van hen verwacht minder koopwoningen te gaan opleveren in de komende vijf jaar. We verwachten zelf dat de oplevering door woningcorporaties zal afnemen. Dit komt vooral door de beperkte financiële middelen maar ook doordat corporaties vaker gaan kiezen voor renovatieprojecten in plaats van nieuwbouw. Figuur 4: Verwacht u de komende vijf jaar meer koopwoningen te ontwikkelen dan de afgelopen jaren?

50%

50% meer koopwoningen minder koopwoningen


7

3. WAT VOOR KOOPWONINGEN BOUWEN WONINGCORPORATIES? Vooral in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 200.000 De meeste corporaties bouwen woningen in de prijsklasse tussen € 150.000 en € 200.000. Maar ook in de hogere prijssegmenten zijn corporaties substantieel actief. Bijna de helft van de corporaties is actief in het segment tussen € 200.000 en € 250.000 en maar liefst 30% in het segment boven € 250.000 (zie figuur 5). Corporaties die meer variatie in wijken willen of die geld willen verdienen met koopwoningen zijn meer actief in de duurdere segmenten. Ter vergelijking: de gemiddelde prijs van koopwoningen (bestaand en nieuw) die in het derde kwartaal zijn verkocht bedraagt € 230.000 (bron: NVM). Een op de vijf corporaties bouwt koopwoningen tot € 150.000. Deze woningen zijn betaalbaar voor huishoudens met een bruto inkomen lager dan € 35.000 per jaar. Circa 40% van de huishoudens in Nederland hebben zo’n inkomen. Figuur 5: Voor welke prijssegmenten ontwikkelt u koopwoningen? vanaf € 250.000 € 200.000 - € 250.000 % corporaties actief in prijsklasse

€ 150.000 - € 200.000 tot € 150.000 0%

20%

40%


60%

8

Groter dan 90 m² Corporaties bouwen ongeveer evenveel grondgebonden koopwoningen als appartementen met lift. Er worden maar weinig koopappartementen zonder lift gerealiseerd. Driekwart van de corporaties hanteert minimale oppervlakte-eisen. Koopwoningen kleiner dan 70 m² bouwen corporaties slechts zelden. De meeste corporaties bouwen koopwoningen groter dan 90 m². We vinden dit slim. De afgelopen decennia zien we dat kopers steeds ruimere woningen zoeken. We verwachten dat deze trend, gekoppeld aan de welvaartsgroei, zich ook de komende decennia blijft doorzetten. Tweederde van de woningcorporaties geeft bij nieuwbouw korting aan de koper Kortingsregelingen zijn populair bij corporaties, ook bij nieuwbouwkoopwoningen (zie figuur 6). Koopgarant komt het meeste voor (60%). Regelingen als Slimmer Kopen, Koop Goedkoop en de Startersrenteregeling zijn veel minder gebruikelijk. Figuur 6: Verkoopt u nieuwbouwkoopwoningen met korting?

31%

wel korting geen korting 69%


9

Een meerderheid verleent korting tussen de 20% en 30% van de koopsom. Een korting hoger dan 30% komt zelden voor (zie figuur 7). Woningcorporaties die vooral betaalbare koopwoningen willen realiseren, verlenen een relatief hoge korting ten opzichte van de andere corporaties. Figuur 7: Hoe groot is de korting? 2%

38%

< 20% 20 tot 30% 30 tot 40%

60%


10

4. HOE SUCCESVOL IS DE ONTWIKKELING VAN KOOPWONINGEN DOOR CORPORATIES? 35% van de koopwoningen die de afgelopen twee jaar zijn opgeleverd staat leeg Bijna de helft van de corporaties die actief is op de koopwoningmarkt kampt met leegstand na oplevering (zie figuur 8). Circa 35% van de woningen gerealiseerd in de afgelopen twee jaar staat na oplevering leeg (peildatum: september 2010). Als grootste risico bij de ontwikkeling van koopwoningen wordt dan ook het afzettempo genoemd. Instrumenten die corporaties inzetten om de afzet te verbeteren zijn vooral: extra marketinginspanningen, aanpassingen in de fasering en het inzetten van kortingsregelingen. Onze ervaring is dat corporaties maar weinig marktonderzoek doen naar de behoefte aan koopwoningen op locaties, naar de gewenste kwaliteit van de woningen en naar wat een realistisch afzettempo is. De ambitie om gevarieerde wijken te ontwikkelen en om geld te verdienen, geven vaak de doorslag om met een project te starten. Corporaties die vooral goedkope koopwoningen ontwikkelen, kampen minder met leegstand. Figuur 8: Kampt u met leegstand van opgeleverde koopwoningen in nieuwbouwprojecten?

geen leegstand

44%

wel leegstand 56%


11

Slecht financieel resultaat Een meerderheid van de corporaties maakte de afgelopen jaren geen winst op de koopwoningen, opmerkelijk omdat geld verdienen een belangrijk motief is van veel corporaties die actief zijn op de nieuwbouw koopwoningmarkt. 19% van de corporaties die koopwoningen ontwikkelt maakt zelfs verlies. Nog eens 37% van de corporaties speelt quitte. Als er winst wordt gemaakt, dan is die meestal bescheiden. Slechts 10% van de corporaties maakt gemiddeld meer dan € 10.000 winst op een koopwoning (zie figuur 9). Figuur 9: Hoeveel verdient u gemiddeld aan een koopwoning?

19%

19% < €5.000 €5.000 tot €10.000 15%

€10.000 tot €20.000 > €20.000

37%

3% 7%

niets, maar ook geen verlies verlies

Het goedkope segment is het minst winstgevend. Het dure segment is overigens geen garantie op succes: ook in dit segment zijn corporaties actief die verlies maken op hun koopwoningen. De financiële resultaten zijn niet beter bij de corporaties die koopwoningen ontwikkelen om geld te verdienen. Meer dan 50% van deze corporaties maakt er geen winst mee. Circa 40% slaagt er wel in om minimaal € 5.000 winst te behalen op koopwoningen. Slechts een kleine 15% van de corporaties die graag willen verdienen aan koopwoningen boekt een resultaat boven € 20.000 per koopwoning. Investeringsmonitor woningcorporaties ontwikkeling koopwoningen Stec Groep 3.11.087 – 26 januari 2011 -

12

5. OVERNAME KOOP- EN HUURWONINGEN VAN BOUWERS/ONTWIKKELAARS Bouwers en ontwikkelaars zijn een belangrijk acquisitiekanaal Bijna de helft van de woningcorporaties heeft in 2009 woningen overgenomen van bouwers of ontwikkelaars (zie figuur 10). In 2010 liep dit percentage licht terug naar 43%. In de huidige moeilijke marktomstandigheden willen bouwers en ontwikkelaars graag hun afzet garanderen om zo te kunnen starten met de bouw. Door een deel van de woningen aan corporaties te verkopen lukt ze dat. Ze accepteren dan wel een lagere prijs voor de woningen: een koopwoning levert bouwers en ontwikkelaars namelijk meer geld op dan een huurwoning. De bereidheid van corporaties om woningen van bouwers en ontwikkelaars over te nemen, is groot. Meer dan de helft van de corporaties die de afgelopen jaren woningen van bouwers en ontwikkelaars heeft overgenomen, verwacht in de toekomst meer woningen over te gaan nemen dan in de afgelopen paar jaar. Figuur 10: Heeft u in 2009 woningen van bouwers of ontwikkelaars overgenomen?

49%

ja

nee

51%


13

Het merendeel van de woningcorporaties verwacht andersom ook een toename van het aanbod van bouwers en ontwikkelaars om woningen van hen over te nemen (zie figuur 11). Figuur 11: Verwacht u dat het aanbod van bouwers en ontwikkelaars het komende jaar toeneemt?

17% toename verwacht 22%

61%

afname verwacht gelijkblijvend aanbod verwacht

De meeste woningen worden vervolgens door corporaties verhuurd tussen € 548 en € 648 per maand (zie figuur 12). De marktconforme huur van deze woningen ligt in praktijk hoger, de woningen zijn doorgaans geschikt voor de vrije sector boven € 648 per maand. Wanneer corporaties er voor kiezen om de woning goedkoper te verhuren dan de daadwerkelijke waarde levert ze dat een flink verlies op. Figuur 12: In welk prijssegment verhuurt u deze woningen?

22%

22%

t/m 548,18 548,19 t/m 647,53

56%

vanaf 647,54 (vrije sector)

Bijna de helft van de woningcorporaties hanteert een uitpondscenario voor de overgenomen woningen. Meestal wil men de woningen tien tot twintig jaar in portefeuille houden, maar 14% verkoopt de huurwoning Investeringsmonitor woningcorporaties ontwikkeling koopwoningen Stec Groep 3.11.087 – 26 januari 2011 -

14

direct na vertrek van de eerste huurder (zie figuur 13). We vinden dit opvallend. Het woningbezit van corporaties is doorgaans sterk verouderd en door de uitpondstrategie van nieuwe woningen verliezen corporaties hun meest aantrekkelijke bezit. Corporaties vinden het andersom - vreemd genoeg - juist vaak lastig om afstand te doen van hun oudere en doorgaans minder aantrekkelijke woningen. Figuur 13: Strategie die woningcorporaties voor overgenomen woningen hanteren

19%

gelijk aan andere huurwoningen exploiteren 35%

direct uitponden na mutatie eerste tien tot twintig jaar verhuren en vervolgens uitponden niet bekend

33% 14%


15

Bij een investering in een huurwoning hanteert 41% van de corporaties een onrendabele top als belangrijkste criterium (zie figuur 14). Slechts een kwart van de corporaties die werkt met een onrendabele top hanteert een duidelijke grens. Corporaties vinden het erg lastig om een duidelijke norm te stellen bij investeringsbeslissingen. Beslissingen worden vaak ad hoc genomen en in discussies wordt per project bepaald wat de maximale onrendabele top is waar men genoegen mee neemt. 25% werkt met rendementseisen. Bij het bepalen van de rendementseis spelen prijssegment, locatie, woningtype en risicoprofiel van het project de belangrijkste rol. We verwachten dat in de toekomst meer corporaties gaan werken met rendementseisen. Figuur 14: Wat is het belangrijkste financiële criterium bij investeringen in huurwoningen?

de onrendabele top

25% 41%

strategie is belangrijker dan financien geen vaste criteria

20% rendementseis 14%

70% van de corporaties zegt daarnaast de toekomstige waardeontwikkeling mee te wegen in de investeringsbeslissing. We merken in praktijk dat veel corporaties hier nog weinig ervaring mee hebben. Voor het sturen op waardeontwikkeling is inzicht nodig naar welke soorten woningen op welke locaties de vraag sterk toeneemt ten opzichte van het aanbod. Ook moeten corporaties helder krijgen hoe hun huidige woningbezit eigenlijk presteert en in welke mate de onderhoudskosten van verschillende woningen oplopen ten opzichte van de huuropbrengsten.


16

Om de financiële slagkracht van corporaties op de lange termijn veilig te stellen, vinden we het verstandig dat corporaties een duidelijke visie ontwikkelen hoe ze kunnen profiteren van waardeontwikkeling in de markten waarin ze actief zijn of hoe ze waardeverliezen kunnen beperken.


17

6. TOT SLOT Aan de investeringsmonitor werkten 112 corporaties mee, ruim een kwart van alle corporaties. De verhouding tussen kleine, middelgrote en grote woningcorporaties die deelnamen is redelijk vergelijkbaar met de Nederlandse verdeling. Het belangrijkste verschil is de relatief lage respons van corporaties met minder dan 5.000 woningen en de relatief hoge respons van corporaties met 5.000 tot 10.000 woningen (zie tabel 1). Tabel 1: Bezit woningcorporaties naar omvang Aantal huurwoningen

< 5.000 5.000 tot 10.000 10.000 tot 15.000 > 15.000 Totaal

Aantal corporaties Nederland Aantal 290 76 24 32 422

Percentage 69% 18% 6% 8% 100%

bron: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Stec Groep


18

Woningcorporaties in investeringsmonitor 2010 Aantal Percentage 65 58% 33 29% 7 6% 7 6% 112 100%

Bijlage: profiel Stec Groep Graag presenteren we ons bureau. De Stec Groep is een economisch advies- en onderzoeksbureau. We helpen onze opdrachtgevers om goede besluiten te nemen bij vragen waarbij de economische kant van vastgoed belangrijk is. Of het nu gaat om woningen, bedrijventerreinen, commercieel vastgoed of gebiedsontwikkeling. We doen marktonderzoek en we ondersteunen bij uw beleid, strategie en uitvoering. We werken voor regio’s, gemeenten, woningcorporaties, provincies, ministeries, institutionele beleggers en projectontwikkelaars. De helft van onze opdrachten komt van de overheid, de andere helft van het bedrijfsleven. Deskundig, onafhankelijk, innovatief en oplossingsgericht; dat zijn onze uitgangspunten. Onze aanpak is objectief, we praten niemand naar de mond. Onze klanten vinden ons creatief en vernieuwend, zowel in inhoud als in aanpak; zo blijkt uit ons klanttevredenheidsonderzoek. Voor alles zijn we gericht op oplossingen voor de vragen die u heeft. We willen praktische resultaten boeken: u vooruit helpen. Onze klanten voeren 92% van onze adviezen uit. Met onze Stec Fabriek houden we regelmatig studiemiddagen, trainingen en andere bijeenkomsten om kennis en oplossingen met klanten en relaties uit te wisselen. Ook ontmoet u op die manier interessante mensen voor uw netwerk. U bent van harte welkom! Wij zijn gestart in 1996. Inmiddels hebben we 45 medewerkers, vooral geografen, planologen en vastgoeden planeconomen. Sinds 2007 zijn we gevestigd in Arnhem, in een mooi kantoorpand ontworpen door de architect Dudok, op loopafstand van het centraal station.


19

Klanten onder woningcorporaties In zes, zeven jaar tijd hebben we inmiddels bijna 100 corporaties als klant. Zowel kleine, middelgrote als grote en verspreid over heel Nederland. Een selectie: Beter Wonen Almelo, BrabantWonen, Clavis, De Alliantie, De Goede Woning Apeldoorn, De Sleutels, De Woonplaats, Eigen Haard, Elan Wonen, Haag Wonen, Habion, Hestia Groep, L'escaut, Portaal, Pre Wonen, Rentree, SCW Tiel, Sité, Staedion, Standvast, SWZ, Talis, TBV Wonen, Vestia, Vidomes, Vitalis, Vivare, Wherestad, Woonbedrijf ieder1, Woonplus Schiedam, Woonstede, Woonzorg Nederland, Ymere, Zayaz en Zes Kernen. Adviezen aan woningcorporaties Wij werken aan: • acquisitiestrategie • beoordeling planvoorraad • doorlichten grondexploitaties • huurbeleid • maatschappelijk vastgoed • markttoets nieuwbouw- en renovatieprojecten • (middel)dure huur • portefeuillestrategie • strategie oude woonwijken • strategisch voorraadbeleid • verkoopbeleid • wijkvisies • woningmarktvisie • zorgvastgoed Meer informatie? Wilt u eens vrijblijvend van gedachten wisselen? Bel gerust met Felix Sevenheck of Frans Wittenberg, allebei partner bij de Stec Groep. Het telefoonnummer is (026) 7514100.


20

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES ontwikkeling koopwoningen. Stec Groep B.V. 26 januari 2011

Recommend Documents