Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?
Ugchelen, Oktober 2013
Agenda
1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen) b. Project B (71 eengezinswoning) 1. Fondsvorming
1
Vraagstelling: Is businesscase rendabel en financierbaar?
Niet gekeken naar volkshuisvestelijke of technische afwegingen
Doorrekenen van werkelijk project, met daarbij twee centrale vragen 1. Is een dergelijke renovatie rendabel? 2. Is het financierbaar?
Marktwaarde in verhuurde staat is het uitgangspunt omdat: 1. Maakt werkelijke inbrengwaarde inzichtelijk 2. Laat zien of voldoende onderpand aanwezig is na renovatie 3. Houd naast huurpotentieel ook rekening met waardeontwikkeling 4. Geeft de mogelijkheid om te spiegelen aan de markt 5. Externe financiers (anders dan WSW/sectorbanken) kennen bedrijfswaarde niet
2
Agenda
1. Verwachtingen en uitgangspunten
2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen) b. Project B (71 eengezinswoning) 3. Fondsvorming
3
Uitgangspunten I
Parameter
Toelichting
Omvang portefeuille
240 woningen
Huur: Huidige huur Maximaal redelijk Huur na ingreep Maximaal redelijk na ingreep
¼ 338 ¼ 532 ¼ 518 (inclusief energielasten) ¼ 711 (inclusief energielasten)
Huurharmonisatie
90% van maximaal redelijke huur
Investering per woning
¼ 56.263 *
Bestaande schuld per woning
¼ 32.154 **
WOZ waarde
¼ 131.771
Leegwaarde
90% WOZ waarde
Waardesprong na ingreep
10,2% van WOZ waarde ***
* Platform31 ** Corporatie in Perspectief, ultimo 2011 *** Dirk Brounen & Nils Kok, 2011, ³2QWKHHFRQRPLFVRIHQHUJ\ODEHOVLQWKHKRXVLQJPDUNHWV´Journal of Environmental Economics and Management. 4
Uitgangspunten II
Parameter
Toelichting
Exploitatielasten
Conform VEX-normen*
Meerjaren onderhoudsbegroting: Voor ingreep Na ingreep
Gemiddeld ¼ 1.031 / jaar ** Onderhoudsbegroting energie-nota-nul woningen ***
Huurprijsontwikkeling
2013: 4%, 2014 t/m 2017: 3%, 2018 en verder 2%
Leegwaardeontwikkeling
2013: -5%, 2014 -2,67%, 2015: -0.33% 2016 en verder: 2%
Rentepercentages: Bestaand geborgd Nieuw geborgd Nieuw mezzanine
3,95% ** 3,08% (15-jaars IRS à 2,08% + opslag à 1%) 6%
Creditrente
1,5%
Disconteringsvoet t.b.v. marktwaarde
Per scenario bepaald aan de hand van opslagen, gemiddeld 7%
* Vastgoed Exploitatiewijzer 2013, SDU uitgevers ** Corporatie *** Meerjarenonderhoudsbegroting van BAM voor energie-nota-nul woning referentieproject Apeldoorn (januari 2013) 5
'HZDDUGHLQYHUKXXUGHVWDDWZRUGWEHUHNHQGYRRUYLHUVFHQDULR¶V
Scenario
Toelichting
Doorexploiteren zonder ingreep
Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur
Uitponden zonder ingreep
Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden verkocht
Doorexploiteren met ingreep
Investering in duurzaamheid Hogere huuropbrengsten Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur
Uitponden met ingreep
Investering in duurzaamheid Vrijgekomen woningen worden verkocht Hogere huur- en verkoopopbrengsten
6
Het scenario met de hoogste uitkomst bepaalt de marktwaarde
Marktwaarde per scenario en funding fonds ¼ 30.000.000
Voor ingreep
Na ingreep ¼ 26.241.876
¼ 25.000.000
Funding fonds ¼ 26.241.876
¼ 23.276.403
¼ 20.000.000
¼ 26.241.876
Eigen vermogen: ¼ 5.021.796 (19%)
Mezzanine: ¼ 5.474.955 (21%) ¼ 15.843.673
¼ 15.000.000
Investering: ¼ 13.503.120
¼ 13.311.855
Geborgd nieuw: ¼ 8.0280165 (31%)
¼ 10.000.000
¼ 5.000.000
Geborgd bestaand: ¼ 7.716.960 (29%)
¼0 Doorexploiteren Uitponden
Doorexploiteren Uitponden
Marktwaarde Financiering
7
Rendement
Fondsrendement voor financiering
Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Rendement
¼ 15.843.673 ¼ 13.503.120 + ¼ 29.346.793 6,4%
Rendement corporatie Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Bestaande leningen Nieuwe leningen Totaal Inbreng corporatie Rendement corporatie
¼ 15.843.673 ¼ 13.503.120 + ¼ 29.346.793 ¼ 7.716.960 ¼ 13.503.120 + ¼ 21.220.080 ¼ 8.126.713 8,4% *
* Het rendement wordt negatief beïnvloed doordat de eigen middelen in het fonds worden opgebouwd en pas aan het einde van de looptijd vrijkomt. Deze middelen zijn ook te benutten voor tussentijdse aflossing van het vreemd vermogen. 8
Ontwikkeling ICR en kasstromen vóór en ná mezzanine financiering
Ontwikkeling ICR 4,0
3,5
Voor mezzanine financiering Na mezzanine financiering
3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
Ontwikkeling operationele kasstroom ¼ 1.600.000 ¼ 1.400.000 ¼ 1.200.000
Na WSW geborde leningen Na 2% normatieve aflossing Na mezzanine financiering
¼ 1.000.000 ¼ 800.000 ¼ 600.000 ¼ 400.000 ¼ 200.000 ¼0 -¼ 200.0002013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
9
Herfinancieringsmogelijkheden bij einde looptijd van het fonds
Ontwikkeling LTV * 100%
90%
Herfinanciering na jaar 15 Jaar 15: Operationele kasstroom Kasstroom na 2% norm. aflossing ICR LTV (WOZ) LTV (marktwaarde)
LTV ratio WSW-geborgde financiering (WOZ) LTV ratio WSW-geborgde financiering (marktwaarde) LTV ratio totale financiering (marktwaarde)
80%
70%
¼ 1.383.800 ¼ 1.068.897 3,45 39% 42%
Op basis van bovenstaande gegevens is het aannemelijk dat aan het einde van de looptijd van het fonds herfinanciering van de gehele mezzanine financiering met WSW-geborgde leningen plaats kan vinden
60%
50%
40%
30% 2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
* Kasstromen en marktwaarde bepaald op basis van doorexploitatiescenario 10
Agenda
1. Verwachtingen en uitgangspunten
2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen) b. Project B (71 eengezinswoning) 3. Fondsvorming
11
Uitgangspunten I
Parameter
Toelichting
Omvang portefeuille
71 woningen
Huur: Huidige huur Maximaal redelijk Huur na ingreep Maximaal redelijk na ingreep
¼ 428 ¼ 639 ¼ 595 (inclusief energielasten) ¼ 800 (inclusief energielasten)
Huurharmonisatie
90% van maximaal redelijke huur
Investering per woning
¼ 50.000
Bestaande schuld per woning
¼ 32.154 *
WOZ waarde
¼ 176.740
Leegwaarde
90% WOZ waarde
Waardesprong na ingreep
10,2% van WOZ waarde **
* Corporatie in Perspectief, ultimo 2011 ** Dirk Brounen & Nils Kok, 2011, ³2QWKHHFRQRPLFVRIHQHUJ\ODEHOVLQWKHKRXVLQJPDUNHWV´Journal of Environmental Economics and Management. 12
Uitgangspunten II
Parameter
Toelichting
Exploitatielasten
Conform VEX-normen*
Meerjaren onderhoudsbegroting: Voor ingreep Na ingreep
Gemiddeld van ¼ 1.1072 / jaar *** Onderhoudsbegroting energie-nota-nul woningen **
Huurprijsontwikkeling
2013: 4%, 2014 t/m 2017: 3%, 2018 en verder 2%
Leegwaardeontwikkeling
2013: -5%, 2014 -2,67%, 2015: -0.33% 2016 en verder: 2%
Rentepercentages: Bestaand geborgd Nieuw geborgd Nieuw mezzanine
3,95% *** 3,08% (15-jaars IRS à 2,08% + opslag à 1%) 6%
Creditrente
1,5%
Disconteringsvoet t.b.v. marktwaarde
Per scenario bepaald aan de hand van opslagen, gemiddeld 7%
* Vastgoed Exploitatiewijzer 2013, SDU uitgevers ** Meerjarenonderhoudsbegroting van BAM voor energie-nota-nul woning referentieproject Apeldoorn (januari 2013) *** Corporatie
13
'HZDDUGHLQYHUKXXUGHVWDDWZRUGWEHUHNHQGYRRUYLHUVFHQDULR¶V
Scenario
Toelichting
Doorexploiteren zonder ingreep
Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur
Uitponden zonder ingreep
Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden verkocht
Doorexploiteren met ingreep
Investering in duurzaamheid Hogere huuropbrengsten Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur
Uitponden met ingreep
Investering in duurzaamheid Vrijgekomen woningen worden verkocht Hogere huur- en verkoopopbrengsten
14
Het scenario met de hoogste uitkomst bepaalt de marktwaarde
Marktwaarde per scenario en funding fonds ¼ 12.000.000
Voor ingreep
¼ 10.000.000
Na ingreep
Funding fonds
¼ 9.285.301
¼ 9.285.301
¼ 9.285.301
¼ 8.909.680
¼ 8.000.000
Eigen vermogen: ¼ 3.452.367 (37%)
¼ 6.654.673
¼ 6.000.000
Mezzanine: ¼ 261.753 (3%)
¼ 5.535.641
¼ 4.000.000
Geborgd nieuw: ¼ 3.288.247 (35%)
Investering: ¼ 3.550.000
¼ 2.000.000 Geborgd bestaand: ¼ 2.282.934 (25%)
¼0 Doorexploiteren Uitponden
Doorexploiteren Uitponden
Marktwaarde Financiering
15
Rendement
Fondsrendement voor financiering
Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Rendement
¼ 6.654.673 ¼ 3.550.000 + ¼ 10.204.673 6,3%
Rendement corporatie Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal:
¼ 6.654.673 ¼ 3.550.000 + ¼ 10.204.673
Bestaande leningen Nieuwe leningen Totaal
¼ 2.282.934 ¼ 3.550.000 + ¼ 5.832.934
Inbreng corporatie
¼ 4.371.739
Rendement corporatie
7,4% *
* Het rendement wordt negatief beïnvloed doordat de eigen middelen in het fonds worden opgebouwd en pas aan het einde van de looptijd vrijkomt. Deze middelen zijn ook te benutten voor tussentijdse aflossing van het vreemd vermogen. 16
Ontwikkeling ICR en kasstromen vóór en ná mezzanine financiering
Ontwikkeling ICR 4,0
Voor mezzanine financiering Na mezzanine financiering
3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
Ontwikkeling operationele kasstroom ¼ 600.000 ¼ 500.000
Na WSW geborde leningen Na 2% normatieve aflossing Na mezzanine financiering
¼ 400.000 ¼ 300.000
¼ 200.000 ¼ 100.000 ¼0 2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
17
Herfinancieringsmogelijkheden bij einde looptijd van het fonds
Ontwikkeling LTV * 100% 90%
Herfinanciering na jaar 15 Jaar 15: Operationele kasstroom Kasstroom na 2% norm. aflossing ICR LTV (WOZ) LTV (marktwaarde)
LTV ratio WSW-geborgde financiering (WOZ) LTV ratio WSW-geborgde financiering (marktwaarde) LTV ratio totale financiering (marktwaarde)
80%
¼ 494.620 ¼ 383.196 3,29 34% 42%
70%
Op basis van bovenstaande gegevens is het aannemelijk dat aan het einde van de looptijd van het fonds herfinanciering van de gehele mezzanine financiering met WSW-geborgde leningen plaats kan vinden
60% 50% 40% 30% 20% 2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
* Kasstromen en marktwaarde bepaald op basis van doorexploitatiescenario 18
Agenda
1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen) b. Project B (71 eengezinswoning)
3. Fondsvorming
19
Door een energiefonds op te richten wordt de renovatie-investering afgezonderd van de woning Variant 1: Inbreng van de renovatie-investering
Woningcorporatie
Woningcorporatie
Woningcorporatie
Rente
In variant 1 wordt een gezamenlijk energiefonds opgericht, maar blijven de woningen in eigendom van de woningcorporaties De renovatie-investering vindt plaats in het energiefonds en de woningcorporaties dragen alle additionele kasstromen die voortkomen uit de renovatie over aan het energiefonds
Additionele kasstroom
Energiefonds
Toelichting
Renoveren van woningen
Op basis van deze kasstromen trekt het energiefonds zelfstandig financiering aan voor de investering
Financiering
20
Door een exploitatiefonds op te richten worden de gehele woningen afgezonderd van de woningcorporatie Variant 2: Volledige inbreng van de woning
Woningcorporatie
Woningcorporatie
Toelichting
Woningcorporatie
De woningcorporatie verkrijgt hiervoor een nader vast te stellen inbrengwaarde en een deel eigen vermogen
Rendement Inbreng waarde
Woningen
Eigen vermogen
Vastgoed exploitatiefonds
Rente
In variant 2 brengen de woningcorporaties de te renoveren woningen onder in een vastgoed exploitatiefonds
Renoveren van woningen
De inbrengwaarde van de woningen en de renovatie-investering worden gefinancierd met de gehele woning en haar exploitatiekasstroom als zekerheid Het netto rendement na financieringslasten kan worden uitgekeerd aan de woningcorporaties
Financiering
21
Is uw renovatie-opgave (financiëel) haalbaar?
Finance Ideas helpt corporaties om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid én financieringsmogelijkheden van renovatie-investeringen:
Is een renovatie rendabel te maken, en wat heeft de investering voor invloed op investeringsruimte in de rest van de woningportefeuille?
Hoe bepalen we de waarde van het renovatieproject?
Is de renovatie financierbaar?
Voor zowel nul-op-de-meter UHQRYDWLHVDOVPHHUVWDSVJHZLM]HµODEHOVSURQJHQ¶DGYLVHHUW Finance Ideas woningcorporaties over de businesscase en financiële haalbaarheid Neem voor een informatief gesprek over de haalbaarheid van uw renovatie-opgave contact op met Victor Burger, directeur wonen (
[email protected]) of bel 030-232 0480
22
Contactgegevens
Finance Ideas B.V. Maliebaan 11 3581 CA Utrecht
Tel: 030 ± 232 04 80 Fax: 030 ± 236 48 52 www.finance-ideas.nl
[email protected]
23
