etro scope Resultaatgericht werken de grote uitdaging voor de onderhoudsbranche Ruud Maas, voorzitter OnderhoudNL: Aanbestedingen zijn uit de tijd

etro scope Resultaatgericht werken de grote uitdaging voor de onderhoudsbranche Ruud Maas, voorzitter OnderhoudNL: “Aanbestedingen zijn uit de tijd”

03

Eerste installateur met resultaatgerichte aanpak Hoge cijfers laten ons niet in slaap sukkelen Repair-mentaliteit in Nederland het grootst Bij asbest speelt emotie vaak een hoofdrol

etro scope is een initiatief van Etro Vastgoedzorg April 2013

Etro Vastgoedzorg….. partner in resultaatgericht vastgoedonderhoud. Integraal vastgoedonderhoud is het werkterrein van Etro Vastgoedzorg. Met onze resultaatgerichte werkwijze nemen wij de zorg voor het bezit uit handen van woningcorporaties, verenigingen van eigenaren, de zorgsector en het onderwijs. Vakmanschap en een strakke organisatie zijn de stabiele pijlers onder ons bedrijf. Met oog voor duurzaamheid en innovatie garanderen wij onze opdrachtgevers zekerheid en kostenbeheersing bij het onderhoud van hun vastgoed.

4

Etro Vastgoedzorg verder met één technisch directeur

5

Garantie op energiepresentatie

6

OnderhoudNL: nieuwe naam markeert nieuwe insteek

8

Bewonerstevredenheidsonderzoek

9

Repair Care houdt ervan grenzen te verleggen

11

Asbest een beheersbaar probleem

12

Rekenmodel dat opbrengst energielabels aangeeft

Colofon Etro Scope is een uitgave van Etro Vastgoedzorg. Redactie: Etro Vastgoedzorg,Wormerveer Tekst: Pielkenrood Public Relations,Westzaan Fotografie: Dirk Brand, Zaandam Bart Homburg, Noordbeemster Vormgeving: Team Klijnsma,Wormer Druk: Drukkerij Stuba,Wormerveer Voor reacties en suggesties met betrekking tot de inhoud, of voor aan- en afmeldingen voor de ontvangst van Etro Scope: [email protected].

De crisis voorbij In 2012 is de markt waarop wij ons begeven, verder in de problemen gekomen. Zelfs ongenaakbare opdrachtgevers, zoals woningcorporaties, worden financieel hard geraakt. Dit alles heeft zijn weerslag op het tempo van renovatie en onderhoudsopdrachten. De opdrachtenstroom valt stil of wordt op z’n minst sterk vertraagd. Ondanks alle sombere berichten, opdrogende financieringsbronnen en faillissementen in alle branches etc., zien wij de toekomst toch met vertrouwen tegemoet. Langzaam dringt de boodschap van samenwerken door tot de markt. Steeds meer geluiden gaan op om te stoppen met de schijnbaar economisch meest voordelige aanbestedingen. Kiezen voor kwaliteit en duurzaamheid, vertrouwen op kennis en kunde van de onderhouds- en renovatie partners, gezamenlijk werken aan verbeterde resultaten in techniek, financiën en processen. Dat is kiezen voor zekerheid, nu en in de toekomst! Etro Vastgoedzorg verheugt zich dat vele van onze opdrachtgevers zich herbezinnen op hun eigen rol en de wijze van samenwerken met ons. Een proces waarin wij niet alleen een partner willen zijn, maar ook kunnen zijn. Door onze jarenlange inzet op het gebied van resultaatgericht werken, kunnen wij onze opdrachtgevers aantoonbaar betere en duurzamere resultaten garanderen. Hierdoor kan met minder middelen een beter resultaat worden gescoord en dat leidt ook tot zeer tevreden bewoners. Wij zien het als onze taak om opdrachtgevers te ontzorgen in onderhoud, renovatie en mutatie- en servicewerkzaamheden. Etro Vastgoedzorg ziet met vertrouwen de ontwikkelingen op dit gebied tegemoet. Wij zijn ervan overtuigd dat samenwerken uiteindelijk meer oplevert voor alle partijen, nu en in de toekomst. In 2013 zullen wij twee werkende ketens formeren van gelijkdenkende en handelende ketenpartners, waardoor wij de renovatievraagstukken van onze opdrachtgevers volledig resultaatgericht kunnen invullen. Daarmee gaan we de crisis voorbij!

Marc Geerts algemeen directeur

3

Etro Vastgoedzorg verder met één technisch directeur

Elke ochtend is technisch directeur Jan Neeft (59), vroeg op de zaak. Dan spreekt hij eerst de projectleiders en de mensen van de calculatie onder een kop koffie. Via dit informele contact blijft hij goed op de hoogte van de voortgang bij de verschillende projecten en wordt hij rechtstreeks geïnformeerd over mogelijk spannende ontwikkelingen. Het hoort bij zijn dagelijkse routine en versterkt zijn streven naar een zo optimaal mogelijke controle. En dat is belangrijk want kleine vergissingen of ongelukken kunnen grote gevolgen hebben in het vastgoedonderhoud. “Bij ons zijn in de loop der jaren weinig werken negatief afgesloten”, zegt de doorgewinterde onderhoudsdirecteur niet zonder enige trots.

Logisch gevolg van integratie en natuurlijk verloop

Tot voor kort waren er twee technisch directeuren bij Etro Vastgoedzorg, één voor de schilder- en betonactiviteiten en één voor de bouwactiviteiten van het bedrijf. Sinds het vertrek van directeur Gerrit Jongejans, afgelopen najaar, heeft Jan Neeft diens taken overgenomen. Het is een logisch gevolg van de integratie van de twee bedrijfstakken en het natuurlijk verloop bij Etro Vastgoedzorg.

“Ik wil gevoel hebben bij een project” Grote verantwoordelijkheid De directie van het Zaanse vastgoedonderhoudsbedrijf bestaat uit drie man, een algemeen, commercieel en technisch directeur. De laatste is verantwoordelijk voor de calculatie, het afronden van de aanneemsom met de opdrachtgevers, de inkoop van materialen en de complete uitvoering. Met meer dan honderd vaste medewerkers op verschillende projecten is die verantwoordelijkheid groot. Maar Jan Neeft weet zich gesteund door zeer ervaren calculators, projectleiders en werkvoorbereiders. Ook op de werkvloer is het verantwoordelijkheidsgevoel groot. Toch bezoekt Neeft 80 procent van de projecten, waarvoor een offerte is aangevraagd, zelf. Hij doet dat vrijwel altijd met een projectleider en een calculator. “Ik wil

“Verankeren van resultaatgericht onderhoud krijgt momenteel veel aandacht” gevoel hebben bij een project, maar ga natuurlijk niet alles zelf inmeten. Ik kijk naar de grote lijnen, waaronder de toegankelijkheid van het werk. Kunnen de timmerlieden en schilders er straks wel goed bij? Voor werk aan een terrasflat, waarvan de gevels moeten worden opgeknapt, kun je bijvoorbeeld volstaan met een beperkte steiger aan de zijkant en rolsteigers op de terrassen. Zo voorkom je een onevenredig groot oppervlak aan steigermateriaal dat zwaar op de begroting drukt.”

Veel op zijn bordje Het verankeren van resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO) in de organisatie krijgt momenteel veel aandacht van Jan Neeft. Net zo goed als de samenwerking met onderaannemers in het ketensamenwerkingsysteem. Met sommige van die onderaannemers werkt hij trouwens al meer dan 35 jaar, vanaf het moment dat hij in 1977 begon met zijn eigen aannemingsbedrijf. Bouwbedrijf Neeft werd in 1997 overgenomen door Etro, waarbij Jan Neeft directeur en aandeelhouder werd van de bouwtak van Etro. Na de integratie van de verschillende divisies tot Etro Vastgoedzorg werd Neeft technisch directeur van dit bedrijf. In deze functie ligt er veel op zijn bordje. Zijn lange dagen zijn gevuld met vergaderingen, afspraken, projectbezoeken en het lezen van stukken. Het gebeurt niet zelden dat hij ’s avonds als laatste het kantoorpand verlaat. “Maar dat hindert niet, want ik heb het in deze functie erg naar mijn zin.”

Jan Neeft, technisch directeur Etro Vastgoedzorg 4

Joris Schouten, commercieel directeur van Schouten Tecniek

Garantie op energieprestatie Schouten Techniek koploper in installatiebranche Voorloper in duurzame oplossingen en het enige installatiebedrijf in Noord-Holland – misschien wel heel Nederland – met een resultaatgerichte aanpak. Schouten Techniek geeft garantie op beoogde besparingen als resultaat van zijn elektrotechnischeen klimaatinstallaties. “Als je garanties geeft moet je heel goed weten waarover je het hebt”, zegt commercieel directeur Joris Schouten. “Wij werden door een woningcorporatie gevraagd om een offerte te maken voor het plaatsen van zonnepanelen op het dak van vier flatgebouwen. Wij gingen kijken, brachten de situatie voor onszelf goed in beeld en kwamen met een heel ander advies. Nu staan er warmtepompen op de flats, die energie halen uit de afvoer van het ventilatiesysteem. Die pompen zijn minder duur dan de geplande zonnecollectoren en hebben een hogere opbrengst.”

Schouten Techniek is een totaal installateur, dat wil zeggen dat het bedrijf in Zwaag zowel elektrotechniek, klimaattechniek, ventilatietechniek, regeltechniek én sanitair in gebouwen levert en onderhoudt. Maar de specialiteit van het bedrijf, met zo’n 180 man in dienst en 23 miljoen omzet per jaar, is duurzame energie.

Bonus/malus-contract Duurzame energie is altijd beschikbaar en heeft niet of nauwelijks effect op het milieu”, legt Bastiaan Lankhoorn uit. Hij is afdelinghoofd Duurzame Energie bij Schouten Techniek. “Het kan op verschillende manieren worden toegepast, zoals bijvoorbeeld met PV-collectoren of thermische collectoren. Met het eerste wordt elektriciteit opgewekt en met het laatste warmte. Het is heel belangrijk, zeker bij renovatieprojecten, om de bestaande situatie goed in kaart te brengen door te monitoren. Alleen zo kun je optimaal inspelen op de energiereductiewensen van de opdrachtgever. We sluiten dan een resultaatovereenkomst met de opdrachtgever of soms zelfs een bonus/malus-contract. Dat wil zeggen dat, als de installatie meer bespaart dan overeengekomen, een deel van die extra besparing terugvloeit naar ons bedrijf. En als de besparing minder is dan vergoeden wij dat deels.

Apentrots Schouten Techniek is ruim vijftig jaar geleden opgericht door de grootvader van de huidige commercieel directeur. “Mijn grootvader startte in 1962 een smederij en café in Blokker”, vertelt Joris Schouten. “Uit de smederij is het huidige geavanceerde bedrijf ontstaan. En gastvrij zijn we ook nog steeds. We werken niet alleen voor professionele opdrachtgevers, maar particulieren zijn net zo goed welkom bij ons. Energiebesparing en duurzaamheid is tenslotte voor iedereen belangrijk. Vaak realiseert een opdrachtgever zich niet hoe hoog de levensduurkosten van zijn huis of gebouw zijn. Dat kan een 5

veelvoud zijn van de investering. Het is handig als die kosten in de ontwerpfase zichtbaar zijn. Daarvoor hebben wij een simulatieprogramma ontwikkeld dat in enkele seconden uitrekent welke gevolgen ontwerpwijzigingen voor de energieprestatie van het gebouw hebben. Voor de ontwikkeling van dit systeem hebben wij de Isso Award 2012 gekregen.” Isso is het kennisinstituut voor de installatiesector en het winnen van de Isso Award betekent erkenning voor de positie van het bedrijf als koploper. Zowel Joris Schouten als Bastiaan Lankhoorn, die het systeem heeft ontwikkeld, zijn apentrots op deze prestatie.

Kennis volledig benutten Bij projectontwikkeling en onderhoudsplannen speelt installatietechniek een grote rol. Hoe eerder en completer dit wordt aangepakt, hoe beter het resultaat. Daarom zit Schouten Techniek het liefst zo vroeg mogelijk aan tafel bij de opdrachtgever. Het Noord-Hollandse bedrijf heeft flink geïnvesteerd in kennis. Het rendement van de hoog opgeleide medewerkers is het grootst als hun kennis volledig wordt benut door de opdrachtgever. Een voorbeeld daarvan is de BIM-werkmethode voor nieuwbouw. BIM staat voor Building Information Modeling. Het is een werkwijze waarbij alle betrokken partijen nauw samenwerken: de architect, constructeur, installateur, aannemer én de opdrachtgever/ beheerder. Centraal staat een 3D-model van het gebouw. Het BIM-team werkt dit eerst in de computer uit, waardoor knelpunten vroegtijdig aan het licht komen en vooraf in samenspraak worden opgelost. Ook kunnen calculaties, planningen en beheerskosten in het model worden berekend. Alle informatie is direct en continu beschikbaar voor elke partij. “Vanuit dit model kan het gebouw levenslang worden beheerd en kan zelfs het onderhoud van tevoren nauwkeurig worden gepland”, aldus Joris Schouten.

OnderhoudNL: nieuwe naam markeert nieuwe insteek Resultaatgerichte aanpak grote uitdaging voor onderhoudsbranche

Ruud Maas

Krachtig en van deze tijd. Zo noemt voorzitter Ruud Maas de nieuwe naam OnderhoudNL. De naamswijziging voor de ondernemersvereniging in de schildersen onderhoudsbranche is niet slechts een cosmetische kwestie. De keuze markeert een nieuwe insteek en een fris elan. “De vereniging kijkt beter naar de markt dan voorheen, is minder naar binnen gericht, signaleert sneller nieuwe ontwikkelingen in de branche en brengt die op een moderne manier naar de leden”, aldus Ruud Maas. Als voorbeeld noemt hij de flexibilisering van de arbeidsmarkt. “Is dat nu een zegen of een bedreiging voor de onderhoudsbranche?” Door verschil van inzicht kende de branche voorheen twee aparte ondernemersverenigingen, de FOSAG en de WVB. Beide zijn opgegaan in

“Ons secretariaat moet ook lean & mean werken” OnderhoudNL en daardoor kan de branche nu een veel krachtiger geluid laten horen. Bovendien dekt de naam OnderhoudNL veel beter de lading. De leden van de voormalige organisaties wisten vaak niet waar de afkortingen voor stonden.

Lean & mean werken Ruud Maas (59) is zelf ondernemer en leidt in Tilburg een schildersbedrijf met gemiddeld 35 werknemers. Zijn bestuurstermijn bij de FOSAG

“Ook een ondernemer in deze functie legt politieke contacten” zat erop toen men hem vroeg de nieuwe organisatie OnderhoudNL te gaan leiden. “Daar heb ik goed over nagedacht en er zijn twee redenen waarom ik ja heb gezegd op de vraag. In de eerste plaats heeft de nieuwe branchevereniging een uitstekend bestuur, waarbinnen elk bestuurslid zijn eigen specifieke portefeuille heeft. Zo zijn de bestuurstaken goed verdeeld en wordt de voorzitter ontlast. De tweede reden betreft de sterke plannen van OnderhoudNL op het gebied van reputatiemanagement van de branche en ondersteuning van onze leden bij hun positionering, de lobby bij de politiek en het openbaar bestuur, de opzet van beter vakonderwijs en de inrichting van onze eigen organisatie. Wat dat laatste betreft is hard gewerkt aan de harmonisatie van de statuten en de afslanking van het secretariaat. Wij moeten zelf natuurlijk ook lean & mean werken.”

Geen politieke achtergrond Om zich de helft van de week vrij te kunnen maken voor het voorzitterschap van OnderhoudNL, heeft Ruud Maas wel de directie in zijn eigen bedrijf versterkt. Zo kan hij veel in Waddinxveen zijn, waar het hoofdkantoor van de branchevereniging staat. Daar verdeelt hij zijn tijd tussen de leden en hun vraagstukken 6

en de toekomst van de branche. Lobby is daarvan een belangrijk aspect, maar Maas heeft geen politieke achtergrond. “Dat hindert niet”, zegt hij daarover. “Ook een ondernemer in deze functie legt politieke contacten. Bovendien wordt ik ondersteund door een medewerker, die uitstekend zijn weg weet in de politiek en door een in lobby gespecialiseerd bureau. Belangrijker vind ik dat ik als ondernemer precies weet wat er in de branche speelt en tegen welke problemen de ondernemers oplopen. Ik heb aan een half oor genoeg om mijn leden direct te begrijpen. Ik sta met beide voeten in de klei en begrijp waarom er in deze tijd bewust is gekozen voor een voorzitter uit eigen gelederen.”

“Belangrijk dat wij onze invloed laten gelden in Den Haag” Krimp van 15 procent Het is duidelijk dat de huidige crisis ook de onderhoudsbranche treft. “Er is sprake van een krimp van 15 procent”, zegt Maas. “Bovendien zal de verhuurdersheffing een verdere negatieve invloed op onze branche hebben. Daarom is het zo belangrijk dat wij onze invloed laten gelden in Den Haag. OnderhoudNL heeft 2.600 leden en die hebben daar recht op. Zo hebben wij ervoor gezorgd dat het lage btw-tarief van 6 procent gehandhaafd blijft voor het onderhoudsschilderwerk. En wij gaan ons uiterste best doen om de versoepeling van het ontslagrecht voor onze ondernemers kostenneutraal te houden. Zoals het er nu naar uitziet draaien ondernemers deels of geheel op voor de schadeloosstelling van medewerkers bij ontslag. We trekken in het vraagstuk van de flexibilisering van de arbeidsmarkt samen

Victoriemodel

Bouwpluim voor Victoriemodel

De Bouwpluim 2013 werd onlangs uitgereikt voor een vastgoedrenovatieproject dat volgens het Victoriemodel werd aangepakt. Dit model is slim en snel, garandeert een afgesproken kwalitatief eindresultaat en kent geen onverwachte tegenslagen. De prijs blijft altijd binnen het afgesproken budget en het resultaat overtreft meestal de verwachting. Het is een werkwijze, een filosofie, die geen verliezers kent. Zowel opdrachtgever, opdrachtnemer als bewoners hebben er voordeel bij. Het Victoriemodel, dat is ontwikkeld door zes vastgoedonderhoudsbedrijven in en rond Alkmaar, waaronder Etro Vastgoedzorg, is het antwoord op de onderhoudsvraag van elke woningcorporatie.

op met het MKB, want coalitievorming maakt ons sterker.”

“Bezig met verkleinen footprint materialen” Duurzaamheid “Waar het bij ons eigenlijk niet over gaat is verf”, zegt Maas. “Bedrijven zijn zelf bezig met nieuwe materialen en maken daarin hun eigen keuzes. Alleen als het bedrijfsoverschrijdende ontwikkelingen betreft is het een zaak voor OnderhoudNL. Bijvoorbeeld het verkleinen van de zogenoemde footprint van materialen. Dat gaat ons allemaal aan. Zo bevorderen wij als branchevereniging actief het gebruik van houten kozijnen. Want kunststof kozijnen hebben toch ook onderhoud nodig en kunnen uiteindelijk voor slechts 4 procent worden gerecycled. Dus 96 procent belandt in het milieu. Duurzaamheid is essentieel in onze samenleving en daarom proberen wij de bedrijven in onze branche zo veel mogelijk te stimuleren tot resultaatgericht werken in plaats van inspanningsgericht. Samen met energetische maatregelen ligt daar onze grote uitdaging. Het milieu is er niet alleen mee gediend, maar het kan ook zo’n 20 procent kostenreductie opleveren. Aanbestedingen zijn uit de tijd. Die zijn gericht op de korte termijn, werken faalkosten in de hand en houden geen rekening met de totale exploitatietijd van de te onderhouden gebouwen en installaties. Bij een resultaatgerichte aanpak zitten onze ondernemers direct aan tafel bij de opdrachtgever om hun kennis in te brengen bij de plannen voor het onderhoud. Zo wordt het meest efficiënt en effectief gewerkt.

Mutatieafdeling breidt uit Etro Vastgoedzorg begon in 1998 voor het eerst met service en mutatiewerk. Dat was destijds voor de Dageraad, nu de Alliantie. Daarmee is de basis gelegd voor een werkwijze die vandaag de dag nog steeds goed werkt. En dat wordt ook herkend door andere opdrachtgevers. Inmiddels werken we structureel voor Eigen Haard, Parteon, De Alliantie, Cordaan en Purmerendse Scholengemeenschap. Al deze opdrachtgevers weten dat, als ze met Etro Vastgoedzorg werken, er helderheid is over de kosten, de planning wordt gehaald, de kwaliteit uitstekend is en de bewoners of gebruikers meer dan tevreden zijn.

Nico Knook

Efficiënte keten Bij service- en mutatiewerk zijn diverse gespecialiseerde partners betrokken, die allemaal strak meewerken aan de afgesproken processen. Hierdoor ontstaat een snelle en efficiënte keten, die de planningen makkelijk waarmaakt. Dat smaakt naar meer! De groei in deze ‘tak van sport’ is dusdanig dat we er voor gekozen hebben deze afdeling verder uit te breiden. Naast Peter Puister en Jack Kuiper, is per 1 januari Frank van den Eshof als nieuwe mutatieprojectleider toegevoegd. Frank werkt al vele jaren bij Etro en wilde en kreeg deze nieuwe uitdaging. Samen met de dames van de back-office staat hier een afdeling van formaat die wekelijks vele woningen muteert en dagelijks tientallen servicebonnen oplevert. Per 15 maart is Nico Knook als manager van deze groeiende afdeling toegevoegd.

7

Tevredenheid bewoners: door hoge waardering sukkelen wij niet in slaap Al zes jaar onderzoekt Etro Vastgoedzorg of bewoners tevreden zijn over het werk dat het onderhoudsbedrijf bij grote projecten in hun woningen verricht. Antwoorden op vragen over onder andere de netheid van werken, de vriendelijkheid van de medewerkers en de mate waarin de afspraken zijn nagekomen geeft Etro Vastgoedzorg een instrument waarmee bijgestuurd kan worden. De vragen werden in overleg met de opdrachtgevers opgesteld en in de loop der jaren iets bijgesteld. Sinds twee jaar is de lijst met vragen zo goed als ongewijzigd. Bij elk project, uitgevoerd in woningen in bewoonde staat, wordt geënquêteerd. Altijd in overleg met de betreffende opdrachtgever.

Leven van bewoners op zijn kop “Wij komen bij mensen binnen en zetten hun leven op zijn kop”, legt projectleider Nico Knook uit. “We slopen het toilet, de badkamer en vaak ook nog de keuken. En dan zeggen we tegen de bewoners: voor de deur staat een toilet- en douche-unit en daar moet u het de komende dagen mee doen. Nou, dat is nogal wat. De mensen krijgen natuurlijk een nieuw toilet, mooie badkamer en luxe keuken terug en daarom hebben ze begrip voor de situatie. Maar ze krijgen wel een boel overlast voor de kiezen. Wij proberen dat zoveel mogelijk te beperken door snel en netjes te werken en goed te communiceren. En na afloop willen we graag weten in welke mate we daarin zijn geslaagd.”

Hoge respons en hoge waardering Bij de oplevering van de woning krijgen de bewoners een formulier met acht onderwerpen

waarvoor een cijfer moet worden gegeven. Bij de tweede oplevering, als ook de eventuele opleverpunten in orde zijn gemaakt, wordt het formulier weer opgehaald. Nico Knook: “In het algemeen blijkt zowel de respons als de waardering voor ons werk bijzonder hoog. We krijgen 80 tot 90 procent van de vragenlijsten terug met hoge tot zeer hoge cijfers. Hoewel we bij elk project dezelfde vragen stellen, zijn de resultaten per project toch niet goed vergelijkbaar. Elk project is anders, met een andere voorgeschiedenis en een ander verwachtingspatroon. Bovendien zijn de mensen in de buurt waar het project is uitgevoerd, mede bepalend.”

Niet in slaap sukkelen Slechte cijfers worden door bewoners nooit gegeven voor het werk van Etro Vastgoedzorg. Dus het onderzoek heeft nooit geleid tot

8

rigoureuze veranderingen in het proces of de werkwijze. Soms motiveren mensen hun cijfers echter met opmerkingen op het formulier en daar heeft Etro Vastgoedzorg het meeste aan. “Het zijn vaak hele praktische verbeterpuntjes, die wij relatief gemakkelijk kunnen doorvoeren. Bewoners in een volgend project zijn daar weer blij mee en dat stemt ook ons tot tevredenheid. Door de hoge cijfers laten wij ons niet in slaap sukkelen. De opmerkingen houden ons wakker en daarom gaan wij door met het bewonerstevredenheidsonderzoek.”

Robert-Jan Corporaal

Repair Care houdt ervan grenzen te verleggen Concept voor duurzaam houtonderhoud succesvol in binnen- en buitenland Nederland is de bakermat van duurzaam onderhoud aan houten bouwmaterialen. Het begon allemaal in 1989 toen de grondlegger van het huidige Repair Care in Waalwijk een concept ontwikkelde tegen houtrot. Ook in het buitenland bleek dat concept aan te slaan. Toch is volgens commercieel directeur Robert-Jan Corporaal de ‘repair-mentaliteit’ in Nederland het grootst. Met zo min mogelijk het bestaande zo lang mogelijk in stand houden. Daar speelt Repair Care maximaal op in en dat concept exporteert de Nederlandse marktleider ook naar het buitenland. Van GrootBrittannië tot Nieuw-Zeeland en van Spanje tot Japan. Repair Care houdt ervan grenzen te verleggen.

Kennis, kwaliteit en duurzaamheid vormen de basis voor de producten en diensten van het internationaal opererende Repair Care. De organisatie heeft in Nederland, Engeland en Duitsland 50 man in dienst. In andere landen wordt gewerkt met lokale vertegenwoordigers.

Bedrijf met een visie Robert-Jan Corporaal (43) spreekt met enthousiasme en passie over zijn bedrijf, producten en diensten. “Oh, dat hebben we hier allemaal. Wij staan voor ons bedrijf, want er zit een visie achter. Bovendien vormen onze producten en diensten een totaalconcept, waarmee wij een complete duurzame oplossing bieden voor gevelonderhoud. Dat begint bij preventie. Wij leren onze klanten hoe je houtrot kunt voorkomen. En als het dan toch heeft plaatsgevonden, hoe je dat effectief en snel kunt verhelpen door alleen de slechte delen weg te halen en die plekken te repareren. Langdurige ervaring leert bijvoor-

“Men wil onze successen graag kopiëren” beeld dat bij houtrot in kozijnen meestal nog 95 procent van het kozijnhout goed is. Dan ga je dat toch niet vervangen? En door al dat goede hout in kozijnen over de hele wereld te laten zitten is door onze methode heel wat bos minder gekapt. Dat mogen we rustig duurzaam noemen.”

Duurzaam onderhoudexpert Naast houtrotpreventie en -reparatie richt Repair Care zich ook op opleidingen. Vanuit een visie op kwaliteit is de producent van houtreparatiemiddelen de enige die op dit gebied onafhankelijk erkende opleidingen verzorgt. “Je kunt nog zulke hoogwaardige producten maken, ze moeten wel op de juiste manier worden toegepast”, legt Corporaal uit. “We bieden niet alleen scholing voor vakmensen, die de reparaties moeten uitvoeren, maar ook voor projectleiders en onderhoudscoördinatoren. Het praktijkgerichte opleidingsprogramma in combinatie met de toegankelijkheid en professionaliteit ervan blijkt succesvol. Bedrijven zoals Etro Vastgoedzorg, die voldoende gecertificeerde medewerkers hebben én onze 9

audit doorstaan, mogen zich bovendien Duurzaam Onderhoud Expert (DOE) noemen. Daar waar nodig leveren onze accountmanagers deze bedrijven extra begeleiding op het werk. Soms

“Soms moeten we argwaan bij vakmensen overwinnen” moeten ze daarbij wat argwaan bij de vakmensen overwinnen, maar het houdt iedereen scherp en het niveau van het werk hoog.”

Testen, testen en nog eens testen Repair Care is de enige specialist in deze branche die een eigen Research & Development afdeling heeft waar drie man fulltime werken. “Het is een van de voornaamste pijlers binnen onze organisatie”, gaat Corporaal verder. “We proberen onze producten steeds verder te verbeteren en luisteren daarbij goed naar de markt. En voor nieuwe producten geldt testen, testen en nog eens testen. Steeds kijken we daarbij hoe we het gebruiksgemak en de duurzaamheid kunnen optimaliseren. Duurzaamheid is niet alleen het sparen van het goede hout, maar ook het zoveel mogelijk beperken van de gevolgen van het reparatiemateriaal en de verpakking voor het milieu. Uiteindelijk kan al het met onze middelen gerepareerde hout worden verbrand, zonder dat er onverteerd restmateriaal overblijft. Maar

“Door onze methode is heel wat minder bos gekapt” we zijn voortdurend op zoek naar de minst schadelijke stoffen in onze producten en blijven ook de verpakking verbeteren. Zo hoef je van geen enkele kunststof tube iets af te knippen, dat vervolgens ergens in het milieu blijft zwerven. Onze producten worden overigens gefabriceerd in Oost Azië, waar grote kennis is van chemische samenstellingen. Ik zeg niet waar, want men wil onze successen graag kopiëren en daarin wil ik het niemand gemakkelijk maken.”

Asbest een beheersbaar probleem Goede inventarisatie kan veel ellende voorkomen

Ronald Broomans

Bij renovatie van naoorlogse wooncomplexen brengt asbest de gemoederen vaak flink in beweging. Emotie speelt daarbij een hoofdrol. Alleen al het vermoeden van de aanwezigheid van vrijgekomen asbestvezels doet opdrachtgevers besluiten tot draconische maatregelen zoals het acuut ontruimen van hele flatgebouwen. De impact daarvan is groot voor de bewoners en de kosten zijn aanzienlijk. Maar toch… Het gaat om de gezondheid van mensen en dan neemt niemand risico’s. Vaak blijkt achteraf dat de genomen maatregelen niet in verhouding staan tot het risico dat bewoners zouden hebben gelopen. Asbestdeskundige Ronald Broomans (56) ziet het om zich heen gebeuren en stelt vast dat een goede asbestinventarisatie een hoop ellende kan voorkomen.

Asbesttoepassingen werden vooral in de jaren zeventig en tachtig volop gebruikt in onder andere gebouwen en woningen. Omdat asbest sterk, slijtvast, isolerend, brandveilig en goedkoop is, werden er allerlei materialen mee verbeterd. Of het nu ging om afvoerbuizen, isolatieplaten, schoorsteenpijpen of dakbedekking, overal werd asbest toegepast. Tot in 1993 de wet voorschreef dat asbest niet meer mag worden verwerkt. Het staat vast dat het inademen van vrijgekomen asbestvezels slecht voor de gezondheid kan zijn.

In asbest groot geworden Als pas afgestudeerde civieltechnicus werkt Ronald Broomans in de jaren tachtig van de vorige eeuw voor een bedrijf in de industriële reiniging, dat veel voor de Hoogovens deed en ook op het terrein van de staalgigant was gevestigd. “We kregen een opdracht van de Hoogovens voor een project waarbij asbest moest worden verwijderd en mijn baas vond dat een mooie klus voor mij. Omdat men toen in Engeland veel meer wist over asbest dan bij ons, haalde ik daar de kennis vandaan. Met de ervaring van dat project ging ik al spoedig daarna werken voor Cord Industriële Diensten in Assendelft, het tegenwoordige VKS. Daar heb ik op grote schaal asbestsaneringsprojecten gedaan. Zo kwam ik op een gegeven moment in contact met het ingenieursbureau BME, dat is gespecialiseerd in asbestinventarisaties en het managen van asbestverwijdering, sloop- en renovatieprojecten, en trad daar in dienst. Voor dit bureau heb ik een handboek opgesteld voor asbestsanering en de daarop volgende certificering. Na de invoering van het officiële asbestverwijderingsbesluit ben ik uiteindelijk in 1994 voor mezelf begonnen. De eerste jaren heb ik alleen gewerkt, maar het werkaanbod werd zo groot dat ik mensen in dienst moest nemen. Ik kocht een stuk grond in Stompetoren en liet daar een kantoor bouwen dat we in 2000 in gebruik hebben genomen. Al met al kun je wel zeggen dat ik in de asbest ben groot geworden.”

“Je kunt zeggen dat ik in asbest ben groot geworden”

Naaldachtige vezels “Asbest is een verzamelnaam voor een aantal in de natuur voorkomende mineralen, die zijn opgebouwd uit microscopisch kleine naaldachtige vezels”, legt Ronald Broomans uit. “De naam is afgeleid van het Griekse woord asbestos, dat onverwoestbaar of onvergankelijk betekent. Het 10

Aanbestedingswet maximaal twee jaar houdbaar De nieuwe Aanbestedingswet is slechts beperkt en gaat binnen twee jaar op de schop door de nieuwe Europese regels die in de maak zijn. Inkoopproffessor Jan Telgen van de TU Twente bepleit een nieuwe discussie over de toegankelijkheid van opdrachten in relatie tot het midden- en kleinbedrijf. Er is acht jaar gesteggeld over de nieuwe Aanbestedingswet en die geldt na 1 april slechts ongeveer twee jaar. De focus en energie gaat nu naar de vertaling van de nieuwe Europese regels waar we naar verwachting tien jaar mee uit de voeten moeten. gebruik van asbest, dat in open mijnen wordt gewonnen, was al in de oudheid bij de Grieken en Romeinen bekend. Het natuurlijke materiaal brandt niet, rot niet, is slijtvast en isoleert warmte, stroom en geluid. Maar de vezel van asbest kan na inademing doordringen in de kern van een menselijke of dierlijke cel en daar het DNA muteren. De cel gaat zich delen in cellen die zich ook weer gaan delen. En dat proces heet kanker. De causaliteit tussen asbest en de ziekte kanker is echter lastig aan te tonen. Er zit meestal veel tijd tussen het inademen van asbestvezels en het openbaren van de ziekte. Maar hoewel het risico verwaarloosbaar is, kan het inademen van één asbestvezel toch kanker tot gevolg hebben.”

“Stofwolk instorten Twin Towers was levensgevaarlijk”

Bron: Cobouw

Geprint landschaphuis zonder begin en einde Een ‘landschaphuis zonder begin en einde’ noemt JanJaap Ruijssenaars van Universe Architecture zijn ontwerp. Begin volgend jaar hoopt de Amsterdamse architect het te kunnen bouwen met een driedimensionale printer van het Italiaanse bedrijf D-Shape. Het gebouw telt twee verdiepingen en heeft de vorm van het cijfer acht. De naam hangt samen met het landschap dat in het ontwerp door het gebouw loopt. Het getal heeft de vorm van een Möbius-ring. In deze figuur gaat de binnenkant op een niet te definiëren plek over in de buitenkant en omgekeerd. Bron: Cobouw

Asbest in ons milieu “Asbest in gebonden toestand levert geen gevaar op voor de gezondheid. Maar als er in asbesthoudende materialen wordt geboord of gezaagd komen losse vezels vrij. Bij spuitasbest, dat voor isolatie werd gebruikt, of bij asbestpapier, dat bijvoorbeeld onder zeil uit het midden van de vorige eeuw zat, kunnen asbestvezels gemakkelijker loslaten. Dat kan, afhankelijk van de concentratie en de tijd waarin je eraan wordt blootgesteld, gevaarlijk zijn. Er bevinden zich trouwens ook asbestvezels in ons milieu, maar de concentratie daarvan is zo laag dat het risico verwaarloosbaar is. Het normale achtergrondniveau is 50 – 100 vezels per kubieke meter, terwijl wettelijk een maximaal niveau is toegestaan van 10.000 vezels per kubieke meter. Consequenties voor de gezondheid bij blootstelling aan een concentratie daaronder is verwaarloosbaar. Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij de concentratie veel groter is. Toen ik op 11 september 2001 op de televisie de enorme stofwolk zag na het instorten van de Twin Towers in New York, wist ik gelijk dat die levensgevaarlijk was. In wolkenkrabbers werd heel veel asbest gebruikt om het gewicht van het gebouw te beperken. Veel omwonenden en hulpverleners merken de invloed van die stofwolk nu aan hun gezondheid.”

“Bij twijfel altijd meten”

Inventarisatie voorkomt verrassingen Het is belangrijk dat het risico van asbest bij woningrenovaties zo klein mogelijk wordt gehouden. Daarom adviseert ingenieursbureau Broomans zijn opdrachtgevers, waaronder Etro Vastgoedzorg, een grondige inventarisatie waarbij zo mogelijk in muren en vloeren wordt gehakt. Asbest zit vaak op onmogelijke en onverwachte plekken verstopt. Alleen met een grondige inventarisatie is de kans heel klein dat men op het werk voor verrassingen komt te staan. “En verder bij elke twijfel meten”, zegt Ronald Broomans. “Als er op plakmonsters of in de filters van luchtbemonstering concentraties van minder dan duizend vezels per kubieke meter worden gevonden, is er niets aan de hand. Tussen de duizend en tienduizend vezels moet de bron worden opgespoord en aangepakt en boven de tienduizend vezels per kubieke meter moet er worden ontruimd.” 11

Kozijnhout samengesteld uit accoya en vuren Withagen Vilam in Tynaarlo brengt samengesteld kozijnhout van accoya en vuren op de markt. Volgens het bedrijf is accoya geschikt voor buiten toepassingen, maar het is wel duur. Veel klanten aarzelden daarom of ze hun kozijnen hier wel van zouden maken. Dat bracht het bedrijf op het idee voor een samengesteld product met buiten accoya en binnen vurenhout. Dan heb je de bescherming waar je hem nodig hebt en het goedkopere vuren waar het kan. Bron: Cobouw

CPB verwacht toename investeringen in woningen Door de aantrekkende conjunctuur zullen investeringen in woningen in 2014 licht toenemen. Dit staat in het Centraal Economisch Plan van het Centraal Plan Bureau (CPB). Voor 2014 wordt een economische groei van 1 procent verwacht. In 2013 krimpt de economie nog een half procent. Coen Teulings, directeur van het CPB, zegt dat de Nederlandse economie daarmee negatief afsteekt bij andere triple-A economieën. Dat komt volgens hem niet doordat het land te lang boven zijn stand heeft geleefd, maar door onze slechte woningmarkt. Teulings zegt verder dat het geen oplossing is om de woningmarkt met kunstgrepen in de lucht houden. De bodem van de markt zal vanzelf in zicht komen en de mensen zullen dan weer gaan kopen. De regering moet volgens de CPBvoorman vooral bijdragen aan het herstel van vertrouwen. Bon: CPB

Rekenmodel dat opbrengst energielabels aangeeft Etro Vastgoedzorg heeft het InnovatiePrestatieContract dat werd gestart in 2010, onlangs afgerond. Samen met Timmerfabriek De Baanakker is gewerkt aan het ontwikkelen van een energiearme renovatiegevel. Op basis van marktonderzoek enerzijds en een afstudeerscriptie van een student van de TU Delft anderzijds is in kaart gebracht waar de uitdagingen lagen. Uiteindelijk resulteerde dit in een keuzepakket aan energiemaatregelen, waaruit opdrachtgevers kunnen kiezen. De pakketten leiden tot een energielabel voor een woning. Op basis van het onderzoek is er een rekenmodel ontwikkeld dat per keuzepakket doorrekent wat de verwachte kosten en opbrengsten

zijn. Dus niet alleen in financiële kengetallen, maar ook in milieu-effecten. Zo kan worden berekend hoeveel de bijdrage is aan CO2reductie bij bepaalde maatregelen. Hoeveel gas en elektra er wordt bespaard bij elk van de keuzepakketten. Hiermee kan de milieudoelstelling, die de corporatiewereld heeft geformuleerd, in alle opzichten worden onderbouwd.

Zo is het nog gemakkelijker om de keuze voor een bepaald energiepakket te maken. Hierbij moet ook naar de lange termijn worden gekeken, want investeringen in label C of label B verdienen zich weliswaar snel terug, maar de echte milieudoelstelling om label A of label A+ te halen na 2020 wordt daarmee dan voor langere tijd geblokkeerd. Bovendien zal een investering in label A+, in bijvoorbeeld 2025, in feite bij de huidige investering moeten worden opgeteld. Het lijkt vanuit een lange termijnvisie beter nu extra te investeren en deze investering voor 30 jaar te kapitaliseren. Daar staan dan ook grotere energieopbrengsten tegenover.

Lange termijn visie In het model worden ook de opbrengsten van een huurverhoging meegenomen, na de uitvoering van de energiemaatregel. Op basis hiervan kan een netto contante waardeberekening worden gemaakt en een reële terugverdientijd worden berekend.

IPC

Standaard eengezinswoning (tussenwoning) Overzicht kosten en opbrengsten met huurverhoging

Standaard Basis Basis+ Extra Royal Excellent Excellent+ Excellent++

(Prijzen elektra en gas zijn van de Nuon, 1 jaar vast, augustus 2012)

Energielabel

Investeringskosten

Opbrengst Energie totaal over 25 jaar

Opbrengst huur- verhoging

Totaal

TVT

CO2

(woningniveau)

(basisjaar)

(gerekend met 7% stijging van de energie kosten per jaar)

(gerekend met 25% van de energie opbrengst)

(opbrengst over 25 jaar investering basisjaar)

(Terugverdientijd investering)

(reductie in %)

F (2,42)

0

0

0

0









D (1,99)

5.414

B (1,21)

17.100

16.304

D (1,73)

50.615

42.835

D (1,72) D (1,67)

29.394

48.255

A (0,88)

31.591

60.370

A+ (0,69)

65.513

Etro Vastgoedzorg Handelsweg 15, 1521 NH Wormerveer 075 628 02 44, [email protected] www.etrovastgoedzorg.nl

-13.789

5.956

11.035

47,7 27,5 27,6

26

29,6

22

61,6

21

72,0

18.779



27 27



7.031



16,0





77.261



-10.896

2.875

65.449









-10.916

5.675

12 11







38.917

2.663

0











4.606

29.256

45.965

13.242







1.556

0



...partner in resultaatgericht vastgoedonderhoud