Eindhoven kan stukken beter

NAJAAR 2013 | WWW.WPLATFORM.NL PLATFORM VOOR WONEN | uitgave VOOR SAMENWERKINGSPARTNERS van Woonbedrijf

THEMA: INVESTEREN

“Eindhoven kan stukken beter” Hans Matheeuwsen, hoofdredacteur FRITS 04

REPORTAGE

De krachten gebundeld: samenwerken maakt sterk 08 REPORTAGE

IN BEWEGING

Talent aantrekken en behouden voor de regio

“Social media zijn als een verjaardagsfeest” 16

18

PAGINA 2 | NAJAAR 2013

INHOUD

Van de redactie

Op de hoogte blijven? Meld u aan op wplatform.nl

Crisis, verhuurderheffing. Het overheerst het nieuws. Veel bouwprojecten verdwijnen in de koelkast of worden afgeblazen. Niet bij Woonbedrijf: wij blijven duurzaam investeren in Eindhoven en de regio. Deze W gaat over investeren. Waar investeert Woonbedrijf de komende jaren in? Door goed samen te werken starten er binnenkort weer nieuwe bouwprojecten, in de regio en op de TU/ecampus, meer hierover leest u op pagina 8 en 18. Woonbedrijf is altijd een corporatie geweest die het niet zocht in spraakmakende projecten, maar die gewoon goed wonen levert tegen betaalbare prijzen. Het is die koers die zich nu uitbetaalt. Dat kunt u lezen op pagina 14. Ook vragen we onze leveranciers om mee te denken en zo meer kosten te besparen. Hoe we dat doen leest u op pagina 12. We nemen ook onze eigen structuur onder de loep. Wat kan efficiënter, strakker en eenvoudiger? We werken nu nog in vier panden verspreid door de stad, maar in 2016 gaan we alle activiteiten van Woonbedrijf samenbrengen op één locatie, de Wal 2 in het centrum van Eindhoven. Voorheen stond hier het pand van het Eindhovens Dagblad, de voormalige uitvalsbasis van onze man op de cover: Hans Matheeuwsen. Hier liggen voor hem veel goede herinneringen. En straks gaan wij hier hard aan de slag voor onze huurders en woningzoekenden, want iedereen verdient een thuis. En als woningcorporaties nu niet investeren, wie doet het dan wel?

04

07

08

MIJN EINDHOVEN

W-CALLING

REPORTAGE

“Waar is het verhaal van Eindhoven?”

Huurwoningen realiseren zonder staatssteun?

De krachten gebundeld: samenwerken maakt sterk

10

12

14

16

W IN BEELD

SAMENSPEL

SAMENSPEL

IN BEWEGING

Woonbedrijf blijft investeren

“Geen plaats meer voor het oude opdrachtgeveraannemerdenken”

Investeren met maatschappelijk geld

“Social media zijn als een verjaardagsfeest”

18

20

REPORTAGE

IN DE BUURT

Talent aantrekken en behouden voor de regio

Comfortabel wonen met een lichamelijke handicap in hartje Eindhoven

Colofon

W is een uitgave van Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl (Woonbedrijf) T: 040-2 43 43 43 I: www.woonbedrijf.com en www.wplatform.nl E: [email protected] Hoofdredactie Afdeling Communicatie, Woonbedrijf Interviews en teksten Bonnemaijers Copy & Concepts, Eindhoven Wapenfeit, Eindhoven Teckel Communicatie, Eindhoven Moesasji, Eindhoven Fotografie Verse Beeldwaren, Eindhoven Tineke Schuurmans Freekje Groenemans Illustratie Wapenfeit, Eindhoven Vormgeving en productie Aart & Van Breensma, Eindhoven Teckel Communicatie, Eindhoven Druk Drukkerij Lecturis, Eindhoven Redactie-adres Woonbedrijf, Postbus 280, 5600 AG Eindhoven Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze overgenomen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De redactie staat in voor de betrouwbaarheid van de in haar uitgaven opgenomen informatie waarvoor ze echter niet aansprakelijk kan worden gesteld.

In deze uitgave maken we gebruik van Layar techniek. Deze kunt u gebruiken door de Layar App te downloaden via de Appstore of Market.

GASTCOLUMN PAGINA 3 | NAJAAR 2013

Peter Robben, ontwerper van interieurconcepten voor retail, kantoren en presentaties

Hoe investeer ik in mijn klanten?

NIEUWS

Investeren in klanten betekent voor mij dat ik ze echt wil leren kennen en inspireren. In projecten kun je alleen dan samen grenzen verleggen. Samenwerken zie ik als een gemeenschappelijke reis waarin je verrassende mogelijkheden leert ontdekken, die binnen mijn werk resulteren in originele omgevingen. Omgevingen waarin mensen elkaar ontmoeten, waarin ze werken, adviseren, produceren of ontspannen op een manier die past bij wie ze zijn. De rol als professional begint bij het analyseren en het faciliteren van de

route die je samen bewandelt. Een échte dialoog met de klant staat hierbij centraal. Wie is hij en wat bezielt hem? Het vinden en krijgen van antwoorden op deze vragen geven inzicht in de context waarin je projectvragen kunt zien. Vanuit het verstaan van elkaar kun je met je expertise richting geven aan doelen die je samen wilt bereiken. Bovendien bouw je hiermee aan een longterm engagement. Zelf streef ik ernaar omgevingen te ontwerpen die gevoed worden door de belevingswereld van de klant, ze ‘vertellen’ het verhaal van de klant. Maatwerk leveren is dan ook vanzelfsprekend. Klanten en gebruikers echt betrekken en ze eveneens het

Social DesignRoutekaart Bij deze W vindt u de nieuwe designroute-kaart, die u te voet of per fiets leidt langs inspirerende social design buurtprojecten van Woonbedrijf. Op de kaart vindt u een aantal blijvende projecten die u het hele jaar door kunt bezichtigen, maar ook een aantal exposities die tijdens de DDW 2013 te bezoeken zijn. Voor Woonbedrijf betekent social design dat bewoners bij elkaar komen en onder begeleiding van een ontwerper of creatieveling anders (leren) kijken naar hun woonomgeving, en gezamenlijk activiteiten ondernemen. Zo kan er iets blijvends achterblijven in de wijk, de straat of in een gebouw. Soms is het een buurtgevoel of een beleving dat het buurtgevoel versterkt. Kijk op socialdesignroute.woonbedrijf.com, scan de QR-code voor de mobiele website of download de app ‘Home sweet home Eindhoven’ voor de route op je smartphone.

gevoel van regie geven. Hierbij inspirerende voorstellen doen, keuzes inzichtelijk maken en beargumenteren, samenhang en kwaliteit bewaken is wat van een professional mag worden verwacht. Op dit moment maken we een periode van bezuinigingen mee, maar gelukkig ook een tijd van bezinning. We voelen ons verplicht om meer en meer na te denken over de essentie, de kern. Samen dat boven tafel krijgen is waar het in mijn ogen meer dan ooit om draait. In die zin is deze tijd meer dan hoopvol! Peter Robben 3D.nl

Medewerkersdag De Medewerkersdag van Woonbedrijf is geen gewoon teamuitje. Op donderdag 10 oktober jl. gingen alle medewerkers (450!) aan de slag bij Severinus in Veldhoven. Severinus is een zorgorganisatie in Veldhoven en omgeving, voor mensen met een matige tot zeer ernstige verstandelijke beperking en hun naasten. Woonbedrijfmedewerkers van álle afdelingen hebben daadwerkelijk iets gedaan voor de cliënten en mensen in de buurt. Diverse werkzaamheden zoals het opknappen van de dierenverblijven van de kinderboerderij, schilderen, tuinieren en schoonmaken geeft zowel de bewoners en cliënten als de omwonenden van Severinus veel profijt. Woonbedrijf heeft van de Medewerkersdag een tweejaarlijkse traditie gemaakt. Kijk voor de foto’s op wplatform.nl

Meer info op wplatform.nl


MIJN EINDHOVEN

Tekst: Rob Bonnemaijers Fotografie: Verse Beeldwaren

“ Waar is het verhaal van Eindhoven?” Als journalist voelde hij inmiddels tout Eindhoven aan de tand. Zijn standplaats is al ruim 25 jaar het Eindhovens Dagblad. “Hier liggen mijn journalistieke roots”, aldus Hans. Als hoofdredacteur en ‘Mister Frits’ is hij hét gezicht van stadsglossy FRITS. Schrijver, muziekliefhebber, Bourgondiër en nieuwsgierig mensenmens. Een kijkje achter de schermen bij deze pure Eindhovenaar en zijn Eindhoven.

Afdalen uit de ivoren toren We ontmoeten Hans op het sloopterrein van ‘zijn’ ED-gebouw. Hans: “Dit gebouw stond symbool voor de journalistieke ontwikkeling en betekenis van het Eindhovens Dagblad in de stad. Hier liggen veel, heel veel herinneringen. Maar: tijden veranderen. Vandaag kijken we vooruit. Het ED ziet zich geplaatst voor grote uitdagingen. De onafhankelijke journalistiek staat enorm onder druk, nieuwe technieken rukken op, social media zijn een gevestigde nieuwsbron geworden en de journalist moet

Op de plek waar eerst het kantoor van het ED stond, wordt nu hard gebouwd aan het nieuwe kantoor van Woonbedrijf. We werken nu nog in vier panden verspreid door de stad, maar in 2016 gaan we alle activiteiten van Woonbedrijf samenbrengen

afdalen uit zijn ivoren toren. Maar een nieuwe benadering van het nieuws heeft tijd nodig. We zijn ons bewust dat we een andere koers moeten varen, echter: zo’n verandering gaat in een groot bedrijf niet met snelheid gepaard. De krant is net een tanker. Stap voor stap verkennen we een nieuwe route. Dat vraagt tijd, aandacht, aanpassing en energie. Voor ons is het nu in elk geval alle hens aan dek!” Verhalen met glans Hans Matheeuwsen is natuurlijk

op één locatie aan de Wal 2 in het centrum van Eindhoven. Woonbedrijf huurt straks het kantoor, zodat het geen extra beslag legt op de middelen voor onderhoud en investeringen in onze woningvoorraad.

ook stadsglossy FRITS. “Het magazine is een podium voor iedereen die zijn of haar bijdrage levert aan de energie van de stad. Wij geven glans aan die verhalen. Daarmee willen wij het zelfbewustzijn van Eindhoven bevestigen. Of ons dat lukt, laat ik graag aan de lezers over. Maar lezers vertellen ons wel dat zij door het blad Eindhoven beter leren kennen en hun mening over de stad ten positieve bijstellen. Kijk, dat is een mooi compliment. Maar ook voor FRITS breken nieuwe tijden aan; onze winstgevendheid moet echt verbeteren. Op dit moment bekijken we alle opties. Het merk FRITS is ijzersterk, daar liggen kansen.” Een stad met inhoud Terug naar Eindhoven. Wat vindt Hans van het nieuwe beeldmerk dat onlangs is gepresenteerd? “Ik omarm het nieuwe logo; het verwoordt precies wat er momenteel gebeurt binnen de stad.

Meer partners van Woonbedrijf aan het woord op wplatform.nl Peter Kentie, directeur Eindhoven 365 | Simone Steendijk, korpschef


Hans Matheeuwsen, hoofdredacteur FRITS, op het sloopterrein van het ED-gebouw

van politie Zuid-Oost Brabant


MIJN EINDHOVEN

Het beeldmerk verdient tijd, ruimte en aandacht. Maar ik mis nog altijd het verhaal achter Eindhoven. Sinds lange tijd wordt hier namelijk elke dag de toekomst uitgevonden en gemaakt. Wereldwijd hebben wij een zeer unieke positie. Dàt verhaal moeten we nog beter uitdragen,

“Vergis je niet: Eindhoven is echt mijn stad. De schaalgrootte is prettig en de mentaliteit van de mensen is fijn” dat moet worden verteld. Met een beeldmerk alleen redden we het niet. Eindhoven blijft zichzelf slecht verkopen, dat moet veranderen! Als journalist hoop ik dat de mensen achter het beeldmerk nu stap

voor stap ook het verhaal achter Eindhoven gaan vertellen. Dan zijn we hier echt op de goede weg.” Eindhoven openbaar Een goed verhaal verdient ook de juiste decoratie, aldus Hans. “De lelijkheid van de openbare ruimte in Eindhoven irriteert me mateloos. Ik wijd dat echt aan de geringe betrokkenheid van onze ambtenaren bij de stad waarin en waarvoor ze werken. Telkens weer worden de verkeerde keuzes gemaakt. Het kale 18 Septemberplein beschouw ik als mislukt, het Catharinaplein heeft nog potentie, de Markt is niet wat het had kunnen zijn en het volstrekt sfeerloze Stadhuisplein misstaat niet in een Oostblokland. Echt vreselijk. Kijk eens naar de bestrating en de inrichting van het centrum. Eindhoven wordt bedacht, gemaakt en beheerd door ambtenaren die klokslag vijf uur de stad snel verlaten. Dit soort

meningen hoor je door heel de gemeenschap, dat is het imago van de gemeente. Ik ben niet van de oude stadskernen, maar Eindhoven kan echt stukken beter.” Volop daadkracht “Vergis je niet: Eindhoven is echt mijn stad. De schaalgrootte is prettig en de mentaliteit van de mensen is fijn. De stad heeft een laagdrempelig karakter en biedt overal kansen. De ondernemersgeest van Eindhoven is inmiddels wereldberoemd. Die ondernemerskracht is terug te leiden tot ver in de geschiedenis van de stad, maar is vandaag de dag voelbaarder dan ooit. Mensen zoeken en vinden elkaar hier in talent, kennis en kunde. Dat maakt de stad daadkrachtig en resulteert in enorm veel ideeën, activiteiten en uiteindelijk: de onstuitbare ontwikkeling van Eindhoven.”

W-CALLING

Kunnen corporaties niet beter huurwoningen realiseren zonder staatssteun?

Marc Eggermont, algemeen directeur Woonbedrijf

In Nederland hebben we relatief veel sociale huurwoningen in relatie tot de inkomensdoelgroep. Huizen waarvan de huur bewust laag wordt gehouden om ze voor bescheiden inkomens bereikbaar te houden. De overheid draagt er aan bij door garant te staan voor de financiering van die woningen. Daardoor is het benodigde kapitaal voor de woningcorporaties

“Het systeem kent geen prikkels tot efficiency” Reactie Barbara Visser, VVD

Nee. Ik vind dat de discussie gevoerd moet worden over de omvang, kwaliteit en toewijzing van de sociale woningbouw in Nederland. De huidige omvang is inderdaad te groot en het systeem kent geen prikkels tot efficiency: de cruciale vraag die iedere corporatie zich zou moeten stellen is of de juiste woningen bij de juiste mensen terecht komen voor een zo efficiënt mogelijke prijs? Onder juiste prijs versta ik dat kwaliteit van de woning niet uit de pas loopt met de huurprijs. Met juiste mensen bedoel ik mensen met de kleinste portemonnee. En met een zo efficiënt mogelijke prijs versta ik dat je kunt aantonen dat je het beheer, bouw en onderhoud zo effectief en efficiënt mogelijk weet te verrichten. Maak dit ook gewoon voor iedereen zichtbaar. Ik vind dat deze zaken nog niet op orde zijn en hier zou de discussie over moeten gaan. Vanuit bovenstaand oogpunt moet je ervoor zorgen dat geborgd geld alleen voor de sociale woningbouw wordt ingezet en dat financiële risico’s uit andere activiteiten niet kunnen worden afgewenteld op andere corporaties, de belastingbetaler en de overheid via de huidige garantiestructuur. Dit staat los van de vraag of je bezit wilt verkopen aan huidige huurders, beleggers of aan andere particulieren. Hier ben ik overigens absoluut niet op tegen.

beschikbaar en goedkoop. Als teveel woningen op die manier met staatssteun zijn gefinancierd, dan kun je dat oplossen door ze te verkopen aan bewoners. Het alternatief is om een groter deel van de voorraad huurwoningen zonder staatssteun te financieren. In de huidige markt lijkt dat laatste mij verstandiger.

“Maar dan wel in ruil voor 450 miljoen euro wisselgeld” Reactie Paulus Jansen, SP

In het licht van de verhuurderheffing is het van de zotte dat Brussel de vangnetfunctie van de Nederlandse staat bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als staatssteun aanmerkt. Netto zijn de Nederlandse woningcorporaties in toenemende mate juist een staats-melkkoe. Dat bracht mij op het idee om in de Tweede Kamer voor te stellen om de vangnetfunctie te beëindigen en de waarde van deze contragarantie -volgens mij rond de 450 miljoen euro/jaar- te verrekenen met de verhuurderheffing. In combinatie met een ander systeem van kortingen op de grondprijs voor sociale huurwoningen vervallen dan de twee overgebleven staatssteunelementen en daarmee de basis voor Brussel om zich te bemoeien met onze woonruimteverdeling. Vandaar: ik ben vóór brutering 2.0, maar dan wel in ruil voor 450 miljoen euro wisselgeld én de beëindiging van de Brusselse bemoeienis met onze volkshuisvesting. Voor een uitgebreidere toelichting op mijn voorstel, zie ‘Staatssteun? Nee: steun aan de staat!’ http://bit.ly/Y8w1od

“Risico niet afwentelen op hun sociale huurwoningen” Reactie Kees Verhoeven, D66

In Nederland hebben we een grote gesubsidieerde huursector. Toch zijn de wachtlijsten lang, want veel mensen wonen scheef. D66 vindt het belangrijk dat de vrije huurmarkt op gang komt zodat deze mensen een alternatief hebben. Hiervoor moeten commerciële partijen meer ruimte krijgen. Als woningcorporaties zonder staatsteun geliberaliseerde huurhuizen willen verhuren, mogen zij hun risico niet afwentelen op hun sociale huurwoningen of op de overheid. Hun kerntaak blijft immers het bouwen van betaalbare huizen voor mensen die ze echt nodig hebben.


Woonbedrijf gaat graag de dialoog aan. Ook met ‘Den Haag’. Lees hoe verschillende politieke partijen reageren op de stelling van Marc Eggermont:


REPORTAGE

Tekst: Michiel de Boer Fotografie: Verse Beeldwaren

Woonbedrijf blijft investeren in de regio

De krachten gebundeld: samenwerken maakt sterk Nog altijd zit de woningmarkt muurvast. Zowel woningbezitters als huurders blijven zitten, ontwikkelaars kijken de kat uit de boom. Woonbedrijf slaat de handen ineen met diverse gemeenten in de regio Eindhoven en blijft investeren om goed en betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken voor de groep die dat nodig heeft. Marie-José Backx, districtsmanager bij Woonbedrijf: “Onze investeringsstrategie laat zien dat we de komende jaren zo’n 650 nieuwe woningen willen bouwen in de omliggende gemeenten. We initiëren en nemen deel in nieuwbouwprojecten in nauw overleg met de diverse gemeentebesturen en collega-corporaties.”

De Eindhovense randgemeenten zien zich voor een taak gesteld. Naast een adequaat antwoord bieden op de eigen woontendensen gingen Best, GeldropMierlo, Helmond, Nuenen, Son en Breugel, Veldhoven, Waalre en Eindhoven (Valkenswaard en Oirschot zullen mogelijk toetreden) een convenant aan dat erop gericht is een gedeelte van de vraag naar woningbouwlocaties van Eindhoven over te nemen. Daarnaast dient deze zogenaamde BSGE-afspraak (Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013) een bijdrage te leveren aan het rechttrekken van de scheefgroei tussen het aantal dure en sociale woningen (door de sociale woningvoorraad te vergroten). Wethouder Wim Vissers van Gemeente GeldropMierlo: “Wij deden een onderzoek naar onze sociale woningvoorraad versus de doelgroep (mensen met een inkomen tot 34.000 Euro). Daaruit bleek dat we er goed voor staan. Wat betreft nieuwbouw, zullen

we binnen de BSGE-afspraken bouwen in een verhouding van 27% sociaal en 73% vrije sector. Om de woningvoorraad op peil te kunnen houden, hebben we als gemeente zelf geïnvesteerd in grond. Daardoor kunnen we nu via de grondprijzen ontwikkelaars en woningcorporaties zoals Woonbedrijf stimuleren om projecten te ontwerpen en realiseren die passen bij onze behoefte.” Dynamisch model Wethouder Egbert Buiter van Gemeente Valkenswaard: “Onze situatie is vergelijkbaar met die in Geldrop-Mierlo. Ook bij ons is er een behoefte aan sociale huurwoningen. Vooral jonge mensen hebben geen budget én geen interesse om te kopen. Ze willen flexibel zijn, 4 tot 5 jaar ergens werken en dan een nieuwe uitdaging aangaan. Daarnaast is er een tendens naar verdunning van de huishoudens. Die ontwikkelingen hebben

Meer artikelen over investeren door Woonbedrijf op Wplatform.nl Noodgedwongen verhogen, weloverwogen investeren |


Marie-José Backx

“De kracht zit in samenwerken. Bovendien denk ik dat we nog veel van elkaar kunnen leren en elkaars kennis kunnen benutten”

Egbert Buiter

Wim Vissers

Marie-José Backx

hun weerslag op de woningbehoefte. Daarom ontwikkelen we nu vaker in een dynamisch model, zoals op onze nieuwbouwlocatie Lage Heide waar we tot 2018 in kleinere tranches zo’n 250 woningen zullen realiseren. Door steeds een klein plukje aan te pakken, kun je het deel ontwikkelen dat op dat moment in de markt interessant is. In dat licht zijn we ook met Woonbedrijf gestart met het maken van prestatieafspraken.” In contact Woonbedrijf heeft de financiële mogelijkheden om haar portfolio te kunnen uitbreiden en daarmee gemeenten te versterken bij de uitvoering van hun sociale woonbeleid. Marie-José Backx: “We zijn volop met elkaar in contact. Over bouwplannen,

Duurzaam investeren in de regio Eindhoven

maar ook over de regels en hoe we die optimaal kunnen hanteren.” Wim Vissers: “Wij maakten prestatieafspraken met Woonbedrijf en treffen elkaar regelmatig. Daardoor is de afstand korter geworden. Dat werkt inspirerend. Een goed voorbeeld is de wijk overBurght. We haalden daarvoor een houthandel uit de kern van Geldrop en lieten een nieuwe wijk verrijzen met een heel gedifferentieerd woonaanbod. Woonbedrijf heeft het gedeelte sociaal aangekocht, waardoor de ontwikkelaars het geëiste percentage sociale woningen kon halen.” Samenspel Egbert Buiter: “Goede volkshuisvesting is een nauw samenspel tussen rijksoverheid, gemeenten, ontwikkelaars en corporaties.

Wij hebben al lang een constructieve samenwerking met Woonbedrijf. Zo kunnen we samen het plaatje invullen wat we voor de diverse doelgroepen kunnen betekenen. We werken daarbij in toenemende mate met stimulansen zoals korting op de grondprijs, ontheffen van bouwleges en voor burgers startersleningen en erfpachtconstructies.” Marie-José Backx vult aan: “De kracht zit in samenwerken. Bovendien denk ik dat we nog veel van elkaar kunnen leren en elkaars kennis kunnen benutten. Zo werken Geldrop-Mierlo, Nuenen en Son en Breugel intensief samen en dat zie je ook terug in Veldhoven en Best, dat vind ik een erg goede ontwikkeling. Wij zitten veelvuldig met de partijen om tafel en blijven de komende jaren investeren in de regio.”

W IN BEELD

Woonbedrijf blijft investere n


SAMENSPEL

Tekst: Martijn van der Ven Fotografie: Tineke Schuurmans

Sinds 30 augustus is het woonakkoord gesloten. Minister Stef Blok van Wonen en Aedes, de koepel van woningcorporaties, hebben afspraken gemaakt over de omstreden verhuurderheffing. Woningcorporaties gaan in totaal 1,7 miljard euro betalen. Dat heeft grote gevolgen, ook voor Woonbedrijf. Toch blijft Woonbedrijf investeren in Eindhoven en de regio. Tegelijkertijd wordt er nog kritischer gekeken naar de kosten van de eigen organisatie en naar een nog doelmatiger onderhoud van het woningbezit gestreefd. Van samenwerkingspartners en leveranciers verwacht Woonbedrijf maatwerk en creativiteit. Twee dialogen over investeren met verstand en samenwerken met scherpte. Op deze pagina’s het gesprek met Stan van den Thillart en Bart Kruyning en op de volgende pagina’s komen Luc Straat en Huub Bröring aan het woord. > Dialoog Bart Kruyning en Stan van den Thillart > Dialoog Huub Bröring en Luc Straat

“Geen plaats meer voor het oude opdrachtgeveraannemer-denken” Manager Inkoop van Woonbedrijf Stan van den Thillart is verantwoordelijk voor alle vastgoed-gerelateerde inkoop. “Op dit moment kijken we met veel belangstelling naar onze leveranciers: welke presteren goed en welke blijven steken in het traditionele denken?” Hij is in gesprek met Bart Kruyning, directeur Bouwborg Zuid bij Ballast Nedam, over ketensamenwerking in Drents Dorp Oost. Bouwborg is actief op het gebied van mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en planmatig onderhoud. “Zeker nu nieuwbouw structureel achterblijft is onderhoud een ‘hot item’ voor Ballast Nedam en voor onze opdrachtgevers.” Lees meer over de gevolgen van het woonakkoord op WPLATFORM.NL Huurbeleid Woonbedrijf 2013

Franca Vogels, bewoner Drents Dorp Oost

“Iedereen kon zijn zegje doen en vragen stellen” “Het team van Woonbedrijf heeft goed meegekeken naar wat er mogelijk was. We konden om alles vragen en als het binnen de planning en het budget lag werd het ook uitgevoerd. Voor sommige verbeteringen ben ik wat meer huur gaan betalen, maar dat is het me wel waard.” Benieuwd naar de complete reactie van Franca? Check wplatform.nl

Van den Thillart: Woonbedrijf wil planmatig onderhoud slimmer gaan wegzetten in de markt. Onze leveranciers krijgen daarbij een grotere verantwoordelijkheid; we willen niet langer alleen maar voorschrijver zijn. Kruyning: Wij worden vaker gevraagd om aan de voorkant mee te denken over hoe zaken beter, sneller en efficiënter kunnen. Over het omlaag brengen van faalkosten en het leveren van toegevoegde waarde. Ook voelen we ons geen aannemer, maar partner met een grote mate van empathie. De huurders waar wij over de vloer komen, zijn de klanten van Woonbedrijf en dus ook onze klanten. Dat beseffen onze medewerkers en onze onderaannemers zich terdege. Van den Thillart: Bouwers werden vroeger overladen door opdrachten en voelden ook geen druk om efficiënter te werken. In de bouwen corporatiebranche val hier nog veel te winnen. Door de crisis en de verhuurderheffing komt alles in een stroomversnelling. Goed op de kosten letten zijn we verplicht aan onze huurders. Wij willen de beste leveranciers aangehaakt hebben en diegenen die zich het snelst ontwikkelen zullen we vaker inzetten. Kruyning: Wij werken voor veel vergelijkbare organisaties als Woonbedrijf en zijn daardoor een soort vergaarbak van ideeën en systematieken. Die kennis delen we graag. Daarnaast besteden wij veel aandacht aan research & development, waardoor we met onze opdrachtgever andere en betere materiaalkeuzes en werkprocessen kunnen maken. De grootschalige renovatie die we nu uitvoeren in Drents Dorp Oost is daar een goed voorbeeld van.

Van den Thillart: In Drents Dorp Oost renoveren we met Bouwborg circa 400 woningen. We kunnen door slimme materiaalkeuzes meteen slagen maken. De basisprijs ligt vast. Nu zijn we steeds aan het kijken hoe we sneller en beter kunnen werken zonder terug te gaan in kwaliteit. Dat vraagt ook wat van het bouwteam. Dat bestaat uit mensen van diverse beroepen maar ze zouden elkaar wel kunnen helpen. Bijvoorbeeld een stukadoor die even niets kan doen omdat de elektricien nog een draad moet trekken, die kan de elektricien wel even mee helpen. Het werk gaat sneller en de klant krijgt ook minder mensen over de vloer. Kruyning: Er is geen plaats meer voor het oude denken in termen van opdrachtgeveraannemer. Wij hebben geen geheimen; mensen van Woonbedrijf zitten zelfs bij onze calculaties. De ontwikkeling die we met Woonbedrijf hebben ingezet is onvermijdelijk. In de hele keten zal de knop om moeten, tot aan de werkvloer toe. Van den Thillart: We willen in dit ketensamenwerkingsproject in Drents Dorp een gezamenlijke doel halen. Wat we ook hopen te bereiken is dat een vakman op de bouwplaats straks een antwoord heeft op de vraag ‘wat heb jij vandaag bedacht waardoor je werk makkelijker gaat dan vorige week?’

Lees verder op wplatform.nl

Stan van den Thillart

“Wat heb jij vandaag bedacht waardoor je werk makkelijker gaat dan vorige week?”

Bart Kruyning

Stan van den Thillart


En wat vinden zij?


SAMENSPEL


> Dialoog Bart Kruyning en Stan van den Thillart > Dialoog Huub Bröring en Luc Straat

“Doe alleen dingen die je kunt uitleggen, want je investeert met maatschappelijk geld” Luc Straat is sinds februari van dit jaar manager Financiën & Controlling bij Woonbedrijf. Hij is verantwoordelijk voor de financiële randvoorwaarden van waaruit Woonbedrijf opereert. “Woonbedrijf heeft een goede financiële uitgangspositie. Dat willen we graag zo houden, ook nu we doorgaan met investeren.” Luc is in gesprek met Huub Bröring, registeraccountant en lid van de sectorgroep Woningcorporaties bij PricewaterhouseCoopers (PwC) over businessmodellen en investeringen. Woonbedrijf is een aansprekende klant van PwC. De afgelopen tijd waren corporaties regelmatig voorpaginanieuws. “Jammer van die beeldvorming, want de meeste van de 389 corporaties hebben hun zaken gewoon goed voor elkaar.”

Bröring: Het businessmodel van veel corporaties was gebaseerd op verkoop van het eigen bezit en het herinvesteren van de opbrengsten daarvan. Helaas voor hen is de koopmarkt in elkaar gezakt. Woonbedrijf heeft dit businessmodel nooit gehanteerd. Ook heeft Woonbedrijf weinig commerciële verhuur en geen branchevreemde projecten. In mijn ogen hebben de corporaties die nu in het nieuws zijn in het verleden een te grote broek aangetrokken. Er is bijvoorbeeld te veel betaald voor grondposities die er nu niet meer toe doen. De expansiedrift leek soms niet te temmen. Straat: De overheid stimuleerde corporaties jarenlang om de rol van projectontwikkelaar op te pakken en tevens te investeren in de verbetering van leefbaarheid in wijken. Er zijn corporaties die door al die maatschappelijke investeringen de financiële component uit het oog hebben verloren.

Straat: Woonbedrijf hanteert bij elk investeringsvraagstuk drie heldere criteria: voldoet het aan de behoefte van onze klant in de wijk, is het betaalbaar en past het bij onze strategie om de woningvoorraad te verduurzamen. Wij zijn vanuit de filosofie ‘schoenmaker blijf bij je leest’ altijd dicht bij onszelf gebleven. Bröring: Het blijft lastig voor een corporatie om een gedegen inschatting te maken van wat een vastgoedinvestering over dertig jaar waard is. Kijk naar nieuwbouw uit de jaren tachtig in steden als Nieuwegein en Houten. Op dat eenzijdige standaardaanbod zit een woonconsument nu niet meer te wachten. Verder sluit ik me aan bij de woorden van Straat: schoenmaker blijf bij je leest. Doe alleen dingen die je kunt uitleggen, want je investeert wel met maatschappelijk geld. Straat: Behalve weloverwogen investeren kijken we ook kritisch naar de kosten van woningonderhoud en die van onze eigen organisatie. We zijn volop bezig met zaken te centraliseren, slimmer in te kopen en processen te optimaliseren. Misschien is dat wel het voordeel van de crisis: we worden met z’n allen weer met beide benen op de grond gezet. The sky is no longer the limit. Voor niemand.

Lees verder op wplatform.nl

Bröring: Zo hebben veel corporaties geïnvesteerd in zorgvastgoed. Je kunt je afvragen wat een woningcorporatie daarmee kan als er geen rekening is gehouden met eventueel veranderende functionaliteit. Het vastgoed is niet méér waard dan wat een huurder ervoor bereid is te betalen. En de overheid zet met weten regelgeving in op zorg aan huis.

Huub Bröring

“Het vastgoed is niet méér waard dan wat een huurder ervoor bereid is te betalen”

Luc Straat

Huub Bröring


Straat: De corporatiesector staat onder druk. Ik merk dat sommige corporaties met niets anders meer bezig zijn dan reorganiseren. Woonbedrijf heeft een gezonde balans. Daardoor hebben wij de keuze om nog te investeren in de toekomst, terwijl andere corporaties dat niet meer kunnen. Als we met z’n allen het afgelopen decennium wat behoedzamer waren geweest, dan had de sector wat meer reserves gehad.


IN BEWEGING


Social media bieden kansen: woningcorporaties zijn te bescheiden en zouden vaker over hun geweldige werk moeten vertellen

@geertjep

“Social media zijn als een verjaardagsfeest” Voor wie nog twijfelt: social media gaan niet meer weg. Amerikaans onderzoek uit april van dit jaar toont aan dat 25% van de wereldbevolking er inmiddels gebruik van maakt. Manager communicatie van Woonbedrijf Geertje Pruijsers constateert tegelijkertijd dat nog veel bedrijven en woningcorporaties zoekende zijn. Eén A4’tje “Collega-corporaties vragen ons regelmatig hoe het kan dat wij zo zichtbaar zijn op social media. Ons antwoord: stimuleer je medewerkers om ermee aan de slag te gaan. Neem koudwatervrees weg, zowel bij medewerkers als managers. In ons geval heeft ‘social media-goeroe’ Steven van Belleghem daar al in 2010 een belangrijke bijdrage aan geleverd. En leg geen waslijst aan protocollen vast. Bij Woonbedrijf werken we met één A4’tje. De kern van dat verhaal: ga het gewoon doen, maar ben je wel bewust van wat je buiten de deur zegt en doet. Onderwerpen die je op een verjaardagsfeestje niet zou delen, deel je ook niet op social media.”

Ambassadeurs en ‘conversation managers’ Woonbedrijf telt 450 medewerkers. Ofwel 450 ambassadeurs. Velen zijn actief op Facebook en Twitter. Geertje Pruijsers: “Een Woonbedrijf-medewerker die trots is op zijn werk vertelt daar graag over. Dit leidt meestal tot positieve reacties. Bij elke medewerker ligt een grote eigen verantwoordelijkheid om daar professioneel op te reageren. Iedereen weet dat onze sector op dit moment onder een vergrootglas ligt. En daar raken we een belangrijk onderwerp aan: woningcorporaties zijn de laatste jaren vergeten te vertellen wat voor een geweldig werk ze allemaal doen. Er valt nog een flinke inhaalslag te maken, want

Meer over Woonbedrijf en social media op WPLATFORM.NL Dialoog | Social media = doen!

Geertje Pruijsers

“Social media kunnen intermenselijk contact nooit vervangen. Ze kunnen de band wel verstevigen en verlevendigen”

En wat vinden zij?

Steven van Belleghem is auteur van de bestsellers De Conversation Manager en De Conversation Company. In 2010 won De Conversation Manager de PIM literatuurprijs. Hij is marketingprofessor aan de Vlerick Management School waar hij interactieve marketing doceert. Daarnaast is Steven een actieve blogger op marketingfacts, frankwatching, social media today en zijn eigen blog theconversationmanager.com. “Elke organisatie heeft er baat bij de dialoog aan te gaan met haar klanten en dicht bij haar doelgroep te staan. Luisteren, interessante content delen: dat past bij elke organisatie, van consumentenmerk tot overheid. De klanten van de overheid zijn burgers. Zij betalen belastinggeld en verwachten een goede dienstverlening, een luisterende organisatie en antwoord op hun vragen. In het verleden hebben organisaties, waaronder ook woningcorporaties, vooral functioneel over hun producten gecommuniceerd. Daarmee bouw je geen emotionele band op met mensen. Klanten raken juist geïnspireerd door het grotere, bevlogen verhaal van een organisatie. Een woningcorporatie zou de band met haar klanten kunnen versterken door verhalen over de bestaansredenen van de organisatie te delen. Dat gaat positief bijdragen aan de reputatie van de organisatie.” Benieuwd naar de complete reactie van Steven? Check wplatform.nl

we hebben genoeg mooie verhalen om te delen.” SPACE-S: een verhaal apart Dat social media een belangrijke rol kunnen spelen in de activiteiten van corporaties blijkt uit het succes van SPACE-S. Woonbedrijf daagde geïnteresseerden uit om samen een bouwkavel van 30.000 m2 op Strijp-S vanaf nul vorm te geven. Twitter, Pinterest en Facebook leverden een creatieve community op van honderden enthousiastelingen met talloze bruikbare ideeën. “We hebben nog nooit mediaruimte ingekocht voor SPACE-S. Maar we krijgen van de traditionele media wél veel aandacht voor dit project, met name van de dagbladen.” Vacatures 2.0 Ook op de vacaturewebsite van Woonbedrijf, werkenbijwoonbedrijf.com, bewijzen

social media hun waarde. “Wij krijgen veel ‘midden-in-de-roos-reacties’ dankzij de films die we op de website publiceren en de specifieke social media-kanalen die we inzetten voor vacatures. Een bijkomend voordeel is dat de kosten hierdoor ook enorm zijn gedaald.” Do’s en don’ts Voor wie serieus met social media aan de slag wil, heeft Geertje Pruijsers nog een paar adviezen. “Als je Twitter gebruikt, heb het dan wel over je eigen vak. Meng je niet in online discussies als je geen antwoord hebt op eventuele vragen. Dit betekent zeer zeker niet dat je strikt zakelijk moet blijven. Sterker nog: ga vooral op zoek naar een mooie balans tussen zakelijk en persoonlijk. En ga niet obsessief alles doen, maar kies het platform uit dat bij je past. Vaak vindt het platform jou.”

Woonbedrijf is actief op de volgende social media: twitter.com/woonbedrijf youtube.com/woonbedrijf040 pinterest.com/woonbedrijf facebook.com/woonbedrijf040

Websites: woonbedrijf.com werkenbijwoonbedrijf.com woonbedrijfinbeeld.com wplatform.nl


Op 19 november vindt de tweede editie plaats van het congres innoMarketing. Geertje Pruijsers verzorgt op die dag een presentatie over hoe social media de betrokkenheid van klanten en stakeholders vergoten. De ervaringen die Woonbedrijf heeft opgedaan met SPACE-S staan daarbij centraal. Meer informatie: innomarketing.nl.


REPORTAGE

Tekst: Michiel de Boer Fotografie: Verse Beeldwaren

Een campus waar 18/7 activiteit is

Talent aantrekken en behouden voor de regio Het aantal studenten in de Brainport regio neemt toe. Zo ontving Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) dit jaar 14% meer inschrijvingen, voor een deel afkomstig van buitenlandse studenten. Vestide - het onderdeel van Woonbedrijf dat zich buigt over huisvesting voor studenten- en short stayers*) - wil flink investeren in nieuwe wooneenheden voor deze doelgroep. Een vooruitstrevende aanpak in een markt die zich kenmerkt door een grillige bezetting en een hoge prijsdruk. Harald Evers, districtsmanager Vestide: “De markt voor studentenwoningen is nog redelijk gezond in Eindhoven. Vooral de groep reguliere studenten vindt bijvoorbeeld via Vestide - zijn weg wel. Echter, de groep internationals heeft het moeilijker. Buitenlandse studenten zijn afhankelijk van directe beschikbaarheid van woonruimte bij aankomst in Nederland

Spacebox®

(op en neer reizen gaat niet), ze weten de weg niet en zijn dus aangewezen op informatie en dienstverlening van hun onderwijsinstelling en huisvesters zoals Vestide. Vanwege de relatief forse groei van het aantal internationale studenten hebben we het aantal short stay woningen dat we beschikbaar hebben en houden voor TU/e sinds vorig jaar uitgebreid naar 750 eenheden. Bij verdere groei zal Vestide het aantal beschikbare eenheden verder willen uitbreiden.” Onderdeel van die uitbreiding is de realisatie van een studenten-woontoren in het hart van het TU/e terrein. Groen gelegen aan de meanderende Dommel zullen daar 300 wooneenheden verrijzen. Dat zal voor een derde kamers betreffen gebundeld in een woongroep en voor twee derde zelfstandige units. De plannen naderen hun voltooiing en in de zomer van 2016 - bij aanvang van het nieuwe collegejaar - zullen de woningen worden opgeleverd. Bruisende campus Karen Ali, directeur onderwijs TU/e: “Onze campus moet veel meer een plaats worden

Meer reportages op WPLATFORM.NL 100% Geestenberg | Social Design

Elia Gonzalez Miranda Studeert Applied Mathematics & Computer Sciences

“Ik zit overal dichtbij” “Toen ik vanuit Mexico hier kwam studeren, heb ik via de universiteit woonruimte gevonden op het campusterrein. Dat bevalt me erg goed. Al zijn de Space Boxen matig geïsoleerd. Als er nieuwbouw komt, zou ik zeker weer kiezen om op de campus te wonen. Dicht bij mijn afdeling, het TU/e sportcentrum en de stad. En volop in contact met medestudenten!”

Harald Evers

“We maken het voor studenten aantrekkelijker en voegen we iets toe aan het succes van Brainport”

Qi Wang Promovendus Industrial Design Studeert Applied Mathematics & Computer Sciences

“Eindhoven is een leuk klein stadje” “Vergeleken met Hangzhou is Eindhoven een klein stadje. Maar wel een heel leuk stadje. Toen ik hier kwam studeren, bracht de universiteit me in contact met Vestide. Ik woon nu met veel plezier in Hemelrijken, tussen Chinese vrienden. Ik zou best graag op de TU/e campus willen wonen omdat je daar alles bij de hand hebt. Alleen het eten, daar mogen ze wel eens wat aan doen!” Harald Evers

Check wplatform.nl

Karen Ali

die bruist. Waar studeren, werken en wonen aan elkaar verbonden zijn. In Nederland kom je nauwelijks wonen op een universiteitsterrein tegen, in het buitenland veelvuldig. Na vijf uur is het hier dus saai, doods. Er is nog een enkele student of medewerker. Dat willen we doorbreken. We willen eigenlijk naar een campus waar 18 uur per dag 7 dagen in de week activiteit is. Dan denk ik aan studenten die op de campus wonen, maar ook bijvoorbeeld congresactiviteiten. De permanente studentenhuisvesting hier op de campus past perfect in dat plaatje. Ik had altijd al een droom over een woontoren hier op het terrein waar de internationale en Nederlandse studenten samenkomen. Waar je naast prettig en betaalbaar wonen ook een spontane interactie op gang krijgt. Daar leer je ontzettend veel van. Een cultuur leren kennen gaat niet alleen over eten en taal, maar ook hoe je bijvoorbeeld omgaat met tegenslagen en hoe je problemen oplost.”

Spacebox® Enkele jaren geleden deden Vestide en TU/e hiervoor een eerste aanzet met de realisatie van 184 Spaceboxen op het terrein. Deze tijdelijke woonunits boden vooral een thuis aan buitenlandse studenten. Harald Evers: “We hebben er hele positieve reacties op gekregen. De bewoners waardeerden het wonen op de campus omdat ze het gevoel hadden ergens thuis te horen. Het helpt daarbij dat deze universiteit midden in het centrum van Eindhoven ligt. Dat maakt de plek voor studenten extra aantrekkelijk.” Karen Ali vult aan: “Met name voor buitenlandse studenten is de universiteit voor een tijd de kern van hun leven. Daarom willen we ook meer aan community building gaan doen. Zorgen dat deze groep met elkaar optrekt en elkaar verder helpt. Daarbij zoeken we ook een open verbinding met de stad.”

Battle for talent De relatie van Vestide met TU/e gaat al lang terug en is ook de grondlegger onder de vruchtbare samenwerking van vandaag. Samen zorgen de organisaties voor het onderbrengen van studenten in passende woningen, betaalbaar en van een prima kwaliteit. Karen Ali: “Studenten goed huisvesten is niet alleen een probleem oplossen, het gaat ook over talent binnenhalen en behouden voor de regio. Immers hoe warmer je ergens wordt ontvangen, hoe groter de kans is dat je er ook zult blijven.” Harald Evers vult aan: “Klopt helemaal, het thuisgevoel is erg belangrijk. Door samen op te trekken maken we het voor studenten aantrekkelijker en voegen we iets toe aan het succes van Brainport.” *) Short stayers zijn buitenlandse studenten of andere gasten die op uitnodiging van de TU/e in Eindhoven een opleiding volgen


En wat vinden zij?

Tekst: Rob Bonnemaijers Fotografie: Verse Beeldwaren


IN DE BUURT

HUURDER Jos Dankers en Mieke van den Heuvel Soort woning Fokuswoning WIJK Tramstraatkwartier WoNEN hier sinds 1986

Comfortabel wonen met een lichamelijke handicap in hartje Eindhoven. Inclusief 24/7 assistentie om de hoek, een heerlijke groene omgeving en alle vrijheid om te gaan waar je wilt. De Fokuswoningen van Woonbedrijf maken het mogelijk.

Waarom wilde u hier wonen? In 1975 heb ik door een sportongeluk een hoge dwarslaesie opgelopen. Vanaf dat moment veranderde mijn hele leven. Na een zware revalidatieperiode kwam ik – op de jonge leeftijd van 18 jaar – in een verpleeghuis terecht. Na enkele jaren verhuisde ik naar een woonleefcentrum aan de Dr. Cuyperslaan. In de opbouw naar een volgende fase werd me in 1986 deze Fokuswoning aangeboden. Vanaf het allereerste moment dat ik hier binnenkwam voelde dit huis als mijn thuis. Hoe bevalt het wonen hier? Deze volledig aangepaste woning was een lotje uit de loterij. Het ligt in een gewone woonwijk en er is bovendien dag en nacht assistentie beschikbaar bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL). In totaal zijn er destijds 17 Fokuswoningen verspreid gebouwd in deze stadswijk.

Kijk voor meer ‘bewoners in beeld’ in het archief van wplatform.nl

Hoe is het sociale contact in de buurt? Je staat ineens middenin het leven. Je krijgt weer contact met mensen en ik werd actief op allerlei gebieden (o.a. als adviseur voor de gemeente Eindhoven op het gebied van toegankelijkheid voor mensen met een functiebeperking, lid van platform gehandicaptenbeleid Eindhoven en bestuurslid zelfhulpnetwerk). Later heb ik hier ook de liefde van mijn leven ontmoet: Mieke. We wonen hier al 20 jaar samen en hebben het hier heel fijn. We houden van reizen en we ‘overwinteren’ al een paar jaar in Gambia, Afrika. Via onze Stichting W.W. Toegankelijk (www.stichtingwwtoegankelijk.nl) leveren we zo een bijdrage aan een beter leefniveau.

Eindhoven kan stukken beter

Recommend Documents