Duurzaam renoveren
RENOVATIE-SPECIAL
1
Van Draeckeburgh Special Duurzaam renoveren
DUURZAAM EN ENERGIEZUINIG RENOVEREN VAN VASTGOED PAGINA 1 RENOVATIE SPECIAL
Duurzaam renoveren
DUURZAAM RENOVEREN WORDT MEER EN MEER DE STANDAARD Het duurzaam en energiezuinig renoveren van bestaande vastgoedobjecten neemt de laatste jaren sterk toe. Vastgoedinvesteerders kiezen vaker voor het verbeteren van hun bestaande vastgoedportefeuille. Meestal wordt dit toegeschreven aan de economische malaise waar veel beleggers, bouwbedrijven, projectontwikkelaars en corporaties mee te kampen hebben. Momenteel is het renoveren van een vastgoedobject veel voordeliger dan het realiseren van een nieuw object. Maar er zijn meer redenen om te kiezen voor verduurzamen. Zo verhoogt duurzaam renoveren het comfort en verlengt het de technische en economische levensduur van het vastgoed. Bovendien werkt het waarde verhogend. Het zorgt dus letterlijk en figuurlijk voor toegevoegde waarde. Een belangrijk aspect van energie besparende investeringen is het bemachtigen van een beter energielabel. Eigenaren, huurders en verhuurders hebben een gezamenlijk belang.
Renovatie HAKA gebouw
In deze special vertellen wij u graag waarom duurzaam renoveren in toenemende mate de standaard wordt. We vertellen u wat de voor- en nadelen van het duurzaam en energiezuinig renoveren van vastgoedobjecten zijn. Daarbij gaan we uitgebreid in op het gebruik van een energielabel en op de financiële motieven voor huurders en verhuurders.
Mitchell Gmelich, Van Draeckeburgh
Reinder de Vries Estrada projecten
“Het HAKA pand is het eerste met betonpomp gestor te gebouw van Nederland.” Om die reden is het oude handelsgebouw in Rotterdam een Rijksmonument geworden. Door de slecht isolerende werking van de gevel is het gebruik van het object in de loop der tijd terug gelopen en zijn sommige delen van het pand alleen nog maar gebruikt voor doeleinden zoals opslag. Daarom is er gekozen voor een ingrijpende verduurzaming van het vastgoed. Door het monumentale karakter van het pand zijn er veel beperkingen opgelegd, monumentenzorg geeft aan dat gevelisolatie aan de buitenzijden niet is toegestaan en aan de binnenzijde is het, vanuit constructief oogpunt (thermische stress), niet mogelijk om isolatie aan te brengen. Samen met CAE en IV bouw is er een duurzaam installatie concept ontwikkeld voor het HAKA pand. In dit concept wordt gebruik gemaakt van restwarmte voor de verwarming van het object, een warmte en koude opslag voor koeling en een klimaatgevel die tevens als backbone van de installaties dient. De verhuurbare ruimten tussen de klimaatgevels blijft vrij in te delen voor de huurders. Door de toepassing van moderne installatietechnische en bouwkundige aanpassingen in het vastgoed is het mogelijk om een duurzamer pand te ontwikkelen dan verplicht is gesteld door de hedendaagse EPC norm voor utiliteitbouw. Hierdoor is het mogelijk om aantrekkelijke ruimten te kunnen verhuren waarbij de energielasten laag zijn. Het gebouw zal een hogere toekomstwaarde krijgen. Het is de bedoeling om het HAKA pand aan bedrijven te gaan verhuren die zich inzetten voor de verschillende vormen van duurzaamheid, waardoor er uiteindelijk kruisbestuiving en synergie zal ontstaan tussen de verschillende huurders. Door de verhuur van ruimten in het HAKA pand aan duurzame bedrijven hoopt Vestia ook binnen haar organisatie ideeën op gebied van duurzaamheid op te doen waarbij de waarde en duurzaamheid van onze vastgoedpor tefeuille verhoogd kan worden.
U
UITGELICHT Hotel Sofitel ‘The Grand’ Amsterdam
“Als je een monumentaal pand gaat renoveren, weet je dat je tegen onverwachte zaken aan gaat lopen”, aldus Albert Bos. Het hotel staat in het hartje van Amsterdam en is gevestigd aan de Oudezijds Voorburgwal. De renovatie van dit indrukwekkende object is inmiddels in volle gang en verloopt spoedig. Renovatie van een historisch object is complex en vergt veel extra aandacht. De strenge wetgeving, de beperkte logistieke mogelijkheden in en rond het gebouw en het deels in bedrijf blijven van het Hotel met internationale allure en invloedrijke gasten kan alleen worden ingevuld door nauwgezet maatwerk te leveren. De renovatiewerkzaamheden dragen bij aan de verduurzaming en waardevermeerdering van het hotel. Van Draeckeburgh heeft voor Sofitel subsidie aangevraagd op diverse isolatiewerkzaamheden, op het glas, de verf en de klimaatinstallatie. Gezien de cultuurhistorische waarde van het object heeft Sofitel subsidie van de provincie Noord-Holland ontvangen voor de ingrijpende renovatie.
Duurzaam renoveren
“Het duurzaam renoveren van bestaande objecten van onze opdrachtgevers draagt zeer zeker bij aan de verhoging van de waarde van het vastgoed.” Het is voor huurders aantrekkelijk om zitting te nemen in een energie zuinig en duurzaam object. Door de lage energielasten is het voor huurders aantrekkelijk om een energiezuinig vastgoedobject voor een langere periode aan te houden. Ik merk dat huurders steeds meer waarde hechten aan energielasten in onderhandelingen bij huurverlenging. Het verduurzamen of het aanpassen van installaties helpt hierbij om een verlenging van de huur termijn te bereiken. Zeker huurders zoals bijvoorbeeld de RGD zijn steeds meer bezig om verduurzaming af te dwingen bij huur transacties. Vanuit benchmark gegevens is bekend dat de energiekosten ca. 40-45 procent van de totale servicekosten per m2 in beslag nemen.
Addy van Zoelen, CB Richard Ellis
Op het moment dat er middels energiebesparende maatregelen, of verduurzaming van een object, een reductie in servicekosten teweeg gebracht kan worden, is dit niet alleen gunstig voor de (eventuele) huurder maar ook voor een eigenaar van een object. Een object dat volledig verhuur t is, is natuurlijk meer waard dan een object dat leegstaat. Een kans voor een iedere par tij (huurder of eigenaar) om voordeel te halen bij het aan- of verhuren.
DUURZAAM VASTGOED Duurzaamheid is op dit moment één van de grootste uitdagingen binnen de vastgoedsector. Het speelt een doorslaggevende rol bij de strategische vastgoedbeslissingen van eigenaren en gebruikers van vastgoed. Tot enkele jaren geleden werd het begrip duurzaamheid gebruikt om de kwaliteit van een product aan te geven. Een duurzaam product gaat immers lang mee. Dit geldt ook voor vastgoed.Verduurzaming van bestaand vastgoed is waarschijnlijk hét antwoord op de hoge, en alsmaar toenemende, leegstand op de kantorenmarkt. De vraag naar energiezuinigere kantoorpanden zal de komende jaren alleen maar toenemen.
Vastgoedinvesteerders maken vaak de afweging tussen de verlenging van de levensduur van het vastgoed, de investeringen die hiermee zijn gemoeid en de meerwaarde die wordt gerealiseerd. Een duurzaam gebouw heeft een langere economische en technische levensduur. Ook zorgt het voor een lagere belasting van het milieu door de afname van CO2 en besparing in bouwmaterialen. Het gebruik van energiebesparende technieken en materialen resulteert immers in een lager energieverbruik.Huurders worden steeds milieubewuster. Zij bepalen de mate van energiezuinigheid aan de hand van het energielabel.
Duurzaam renoveren
ENERGIE LABEL RENOVATIE-SPECIAL
Het energielabel geeft weer wat de energieprestatie van een vastgoedobject is.. Vanaf 1 januari 2008 moet ieder gebouw dat wordt verkocht of verhuurd voorzien zijn van een energielabel. De nieuwe gebruiker of eigenaar van een bedrijfsgebouw krijgt zo vooraf inzicht in het energieverbruik en/of een advies voor energiebesparende maatregelen. Uit een recente studie, die is uitgevoerd door dr. Nils Kok van de Universiteit Maastricht en dr. Maarten Jennen van de Erasmus Universiteit, blijkt dat kantoren met een laag energielabel (label D of lager) een ruim 6 procent lagere huuropbrengst opleveren dan objecten met een gunstig energielabel (label C of hoger). Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van DTZ Zadelhoff en AgentschapNL.
PAGINA 5 RENOVATIE SPECIAL
Duurzaam renoveren
Hoe werkt het energielabel? De energieprestatie van een bestaand utiliteitsgebouw wordt uitgedrukt in de energie-index. Er wordt gekeken naar het gebouw zelf, de geïnstalleerde bedrijfsmiddelen en gedeeltelijk naar de bedrijfsactiviteiten. De labels zijn aangegeven van label A (zeer energie zuinig) tot label G (zeer energie onzuinig). De klasse wordt uitgedrukt middels een glijdende schaal met als midden waarde label D.
Het energielabel wordt in alle Europese landen ingevoerd in het kader van een uitgebreider energieplan van de Europese Unie.Van het totale energieverbruik in de Europese Unie staat 40 procent op de balans van utiliteitsgebouwen. Er zijn door de Europese Unie afspraken gemaakt over de vermindering van de CO2 uitstoot. Verbetering van de energieprestaties van utiliteitsgebouwen is een onderdeel uit het geheel aan energiemaatregelen van de Europese Unie. De doelstelling van de Nederlandse overheid is dat bestaande gebouwen in 2020 minstens 30 procent minder energie gaan verbruiken. Daarnaast moet de CO2 uitstoot met 20 tot 30 procent afnemen (bron: AgentschapNL 2011). Het energielabel wordt ingevoerd om als een benchmark en vergelijkingsindicator te fungeren voor het energieverbruik in bestaand vastgoed. Het stimuleren van vastgoedeigenaren om energiebesparende maatregelen te treffen is een belangrijk uitgangspunt van het energielabel. Evenals de huurder (koper) van het vastgoed een gedegen en eerlijke inschatting te geven van de verwachte energiekosten.
Nederland schoon
Doel energielabel:
Duurzaam renoveren
VOORDELEN VOOR VERHUURDERS Voor verhuurders zijn er diverse redenen om hun bestaande vastgoedportefeuille te verduurzamen. De belangrijkste is dat het vastgoed na energiezuinige investeringen beter verhuurbaar is. Duurzaam en energiezuinig vastgoed is meer in trek bij huurders vanwege de totale lagere huurders lasten. Het voordeel voor verhuurders is dat het risico op RENOVATIE-SPECIAL leegstand wordt verminderd. Bovendien is de huurprijs voor vastgoed met een laag energieverbruik vaak hoger dan voor vastgoed met een hoog energieverbruik. Daarmee kunnen de investeringen in energiebesparing worden gecompenseerd. Daarnaast zijn er stimuleringsregelingen die renoveren nog aantrekkelijker maken. Het levert een betere concurrentiepositie op ten opzichte van omliggende kantoren. Tot slot kan een duurzame vastgoedportefeuille een positieve bijdrage leveren aan het imago van de vastgoedeigenaar of verhuurder. Dit blijkt uit een recent onderzoek van Troostwijk Real Estate. Zij hebben het bruto aanvangsrendement en de link tussen huuropbrengst en de verschillende energielabels nader uitgelicht. De waarde van vastgoed wordt namelijk beïnvloed door het bruto aanvangsrendement en de huuropbrengsten. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn hier opgenomen. Een positief bruto aanvangsrendement De waarde van een vastgoedobject wordt berekend door de jaarlijkse huur te delen door de het bruto aanvangsrendement. Het gevraagde rendement hangt af van het risicoprofiel van het vastgoed object. Een hoog risicoprofiel resulteert in een hoger geëist rendement. Het risicoprofiel wordt onder meer beïnvloed door de locatie van het object, de flexibiliteit en het energieverbruik. Uit het onderzoek is gebleken dat aan bestaand vastgoed met een lager energielabel een hogere risicoprofiel en BAR wordt toegekend. Een gunstiger energielabel resulteert in een lager aanvangsrendement en een gunstigere waardering van het vastgoed bij een gelijke huur. Een hogere huuropbrengst Naast de BAR wordt de waardering van vastgoed bepaald door de huuropbrengst. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter van een pand met een energielabel A blijkt ruim 25 procent hoger te liggen dan een kantoorpand met een label D. Hieruit kan worden opgemaakt dat huurders bereid zijn een hogere huurprijs betalen voor een duurzaam en energiezuinig vastgoed object. Een investering in het verbeteren van de energieprestatie resulteert enerzijds in de bereidheid een hogere huur te betalen. Anderzijds neemt het risicoprofiel door een betere verhuurbaarheid af. Beide aspecten PAGINA 7 zijn gunstig voor de waardering van RENOVATIE vastgoed. SPECIAL
Gemiddelde BAR per label 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5%
A
B
C
D
E
F
G
Gewogen gem. huurprijs per m2 per label € 225 € 200 € 175 € 150 € 125 € 100
A
B
C
D
E
F
G
UITGELICHT De L-Flat aan de Laan van Vollenhovelaan Zeist Met 728 woningen is de L-flat in Zeist één van de grootste flatgebouwen van Europa. Eigenaar van de flat is woningbouwvereniging de Kombinatie. De L-flat is opgeleverd in 1968 en inmiddels toe aan een flinke opknapbeurt. Het dak, de gevels, de galerijen, de balkons en de collectieve cv installatie worden aangepakt. Veel van de maatregelen zijn bedoeld om de L-flat energiezuiniger te maken. Daarnaast zal de buitenkant van onder tot boven een nieuwe frisse uitstraling krijgen. Dit is een positieve ontwikkeling voor zowel de bewoners als het milieu. De Kombinatie investeert in totaal 16 miljoen euro in de opknapbeurt van de flat. De werkzaamheden zijn gestart in april 2011 en zijn naar verwachting in juni 2012 afgerond. Na renovatie zal het wooncomfort, de verhuurbaarheid en waarde van de L-Flat toenemen, daarnaast zullen de energiebehoefte en de energiekosten afnemen.
T
Duurzaam renoveren
VOORDELEN VOOR HUURDERS De huidige economische recessie heeft er voor gezorgd dat de huurder meer centraal komt te staan in het ontwikkelen en verduurzamen van vastgoed. Het belangrijkste voordeel is de lagere energierekening van vastgoed met een groen energielabel. Huurders krijgen met een energielabel goed inzicht in het energieverbruik en de kosten.
RENOVATIE-SPECIAL Door de stijgende energieprijzen
en de ambitie om maatschappelijk verantwoord te ondernemen, is de concurrentiepositie van vastgoed sterker met een laag energieverbruik. De huurprijs van gerevitaliseerd vastgoed ligt veelal lager dan bij nieuw ontwikkeld vastgoed. En dat terwijl de voorzieningen doorgaans van vergelijkbaar niveau zijn. De levenscyclus van het vastgoedobject wordt aldus vergroot na renovatie of herontwikkeling. Uitermate praktisch daarbij is dat de zittende huurder niet op zoek moet naar een nieuwe locatie. Overheden die een kantoorlocatie huren stellen als voorwaarde een minimaal energielabel D. Maar ook voor commerciële huurders heeft het voeren van een groen label een absoluut pluspunt. Sterker nog: het kan zelfs worden gebruikt als een ‘unique selling proposition‘ door de huurder die zich profileert als maatschappelijk verantwoorde onderneming.
“Warmtepompen zijn bewezen technieken en economisch ook aantrekkelijk.” Voor de verduurzaming en energiezuinigheid van vastgoed is de toepassing van een warmtepomp een populaire en efficiënte oplossing. VRF warmtepompsystemen behoren tot de meest duurzame en comfor tabele klimaatsystemen. Binnen dit systeem is het mogelijk om energie uit te wisselen. Zo kan energie, welke onttrokken wordt aan een gekoelde ruimte, gebruikt worden om een andere ruimte te verwarmen of warmte te leveren voor vloerverwarming, warmtapwater of een luchtgordijn.
Martijn van Leerdam, Alklima PAGINA 9 RENOVATIE SPECIAL
De toegepaste warmtepomptechniek draagt bij aan de Europese doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Zo kan er in een kantoorpand , door het toepassen van het kwalitatief hoogwaardig VRF systeem van Mitsubishi Electric, tot circa 50 procent op CO2 uitstoot gereduceerd worden en bij het toepassen van groene energie mag het pand zelfs CO2 neutraal genoemd worden. Naast de forse CO2 reductie zal er tevens fors bespaard worden op energiekosten (circa 40 procent). CO2 besparing, middels een luchtwarmtepomp, heeft een gunstige uitwerking op het energielabel van het gebouw. Door de beperkte leidingdiameters van het VRF systeem is het een eenvoudig toe passen klimaatsysteem voor zowel nieuwbouw als
Duurzaam renoveren
WAT KUNT
U DOEN? Om het energielabel van uw vastgoed te verbeteren zijn er veel technische mogelijkheden. Uiteraard is het sturen van het gedrag van de gebruikers ook een manier om energie te besparen. Helaas weegt dit niet mee in de bepaling van het energielabel. Maatregelen die bijdragen aan verduurzaming van het vastgoedobject hebben enerzijds te maken met het beperken van de energievraag en anderzijds met het zo efficiënt mogelijk opwekken van de benodigde energie.
Maatregelen die zwaar wegen in het energielabel van uw object zijn onder meer het toepassen van nieuwe beglazing en het isoleren van de gevels en daken. Daarnaast kan het dichten van tochtkieren na isolatie sterk bijdragen aan de reductie van het energieverbruik. Ook is energiebesparing te realiseren bij een nieuwe of gemoderniseerde klimaatinstallatie. Energiezuinige installaties voor het opwekken van warmte en koude besparen aanzienlijk op het energieverbruik. Dit kan door de bestaande installatie te vervangen of deze te moderniseren.Warmte en Koude Opslag is een maatregel die zorgt voor een flinke stijging in het energielabel. Een ander alternatief is het toepassen van een lucht gedreven warmtepomp airconditioninginstallatie. Maar ook kleine ingrepen, zoals bijvoorbeeld het isoleren van waterleidingen, kunnen een positieve bijdrage leveren aan het energielabel van uw gebouw. In veel ventilatie systemen wordt nog geen warmteterugwinning toegepast. Met warmteterugwinning kunt u de warmte die anders verloren gaat weer terugwinnen uit de ventilatielucht. Aan de elektrotechnische zijde kan energie bespaart worden door bijvoorbeeld efficiënte verlichtingssystemen met daglichtregeling of bewegingsdetectie toe te passen, of door Gebouw Beheer Systemen (GBS) het aanbod van klimatiseren en verlichting af te stemmen op de vraag van de gebruikers. Uiteraard zijn PV panelen een duurzaam alternatief voor het inkopen van elektriciteit.
Het bouwkundige ontwerp en de opmaak van de afbeelding (UPC kantoor) is gemaakt door architectenbureau Paul de Ruiter gevestigd te Amsterdam. Het installatietechnische ontwerp is gemaakt door Deerns Raadgevende ingenieurs.
U
UITGELICHT De Wassenaarseweg, Den Haag
Bouwfonds is beheerder van één van de meest markante vastgoedobjecten in Den Haag dat is gevestigd aan de Wassenaarseweg. Ernst & Young is de huurder van het pand en heeft onlangs het huurcontract langjarig verlengd. Het pand is onlangs ingrijpend verduurzaamd. Met de renovatie is een warmteen koudeopslag (WKO) onder het kantoorgebouw geïnstalleerd, de verlichting is daglichtafhankelijk en het dak is geïsoleerd met een vegetatiedak. Het gebouw is hierdoor van energielabel G naar energielabel C gegaan. Dit is uniek voor een dergelijk historisch gebouw. Naast de vermindering van 35 procent CO2 uitstoot is het van belang dat deze verduurzaming resulteert in positieve financiële consequenties voor de huurder en verhuurder. De huurder profiteert van lagere energielasten, een comfortabel binnenklimaat en een duurzame uitstraling. De verhuurder anticipeert op een waardestijging van het object, verkrijgt een ‘groen’ label en heeft een goede verhuurbaarheid van het pand. Subsidie is aangevraagd voor de duurzame verbetering, het groene dak en de instandhouding van het object als rijksmonument. Het project is mede gefinancierd vanuit de Gemeente Den Haag die een aanzienlijke subsidie heeft verstrekt.
Duurzaam renoveren
STIMULERINGSREGELINGEN VOOR RENOVATIE Om de bouwsector en de verduurzaming van Nederland verder op weg te helpen heeft de Nederlandse overheid diverse stimuleringsregelingen in het leven geroepen. Projecten waarbij energiezuinige maatregelen en duurzame bedrijfsmiddelen worden toegepast kunnen aanspraak maken op een fiscale regeling. Grofweg kan er gesteld worden dat het netto voordeel op duurzame investeringen 10 procent bedraagt. Met een Energie Prestatie Maatwerk Advies kunnen bij een verbetering van twee labels veelal alle noodzakelijke kosten worden opgevoerd. Er zijn ook subsidies te verkrijgen voor de instandhouding van rijksmonumenten, groene daken en het duurzaam opwekken van elektriciteit. Subsidies voor investeringen in verduurzaming zijn te verkrijgen op nationaal, provinciaal en soms zelfs gemeentelijk niveau.
Duurzaam renoveren
ERVARINGSDESKUNDIGE AAN HET WOORD “Het ontwikkelen van nieuwe vastgoedobjecten zorgt voor een toename van leegstand (aan het reeds bestaande vastgoed) in het bedrijfs onroerend goed markt.” Tevens is het ontwikkelen van nieuw RENOVATIE-SPECIAL
vastgoed een verzwaring van de lasten op het milieu. Er staat veel vastgoed leeg dat na de nodige aanpassingen zeer geschikt is voor nieuw gebruik. Door het hergebruiken van bestaande casco elementen is de totale milieubelasting een stuk minder. Meestal wordt er gekeken naar het financiële aspect en wordt daar de afweging op gemaakt, echter hebben wij als mens en organisatie de verantwoordelijkheid om voorzichtig om te gaan met onze leefomgeving hetgeen uiteindelijk doorslaggevender is dan geld. Naast deze aspecten is het hergebruik van bestaand vastgoed vaak een minder risicovolle oplossing. Door dit duurzaam en energiezuinig te doen heeft Uni Invest de ervaring dat zij naast het bouwen aan een kwalitatief hoogstaande por tefeuille ook makkelijker huurders aantrekt. Het over tuigen van een potentiële huurder is mogelijk door deze het inzicht te geven in de problematiek van vastgoed- objecten en -markt. Bij een recent project heeft één van onze huurders aangegeven: “Na de presentatie ben ik anders gaan kijken naar het gebruik van onze bedrijfshuisvesting, het duurzame aspect heeft ons kunnen over tuigen om voor dit project te kiezen”. Energiebesparing en milieulast vermindering is niet alleen goed voor het imago van Uni Invest, maar verbeter t ook de relatie tussen verhuurder en huurder.
Christian Huijbregts Uni Invest
PAGINA 13 RENOVATIE SPECIAL
‘DOOR ONZE JARENLANGE ERVARING HALEN WE VOOR ONZE OPDRACHTGEVER MEER SUBSIDIE BINNEN’ MITCHELL GMELICH WWW.VDSF.NL
Van Draeckeburgh SUBSIDIES - FISCALE REGELINGEN
