Dringend eigen gebruik Gebruik of Misbruik?!

‘Dringend eigen gebruik’ Gebruik of Misbruik?! -Onderzoek naar een wettelijke bepaling-

Masterproof MRE Drs. Willem Paul Schut Amsterdam School of Real Estate MRE 2007-2009 April 2011

‘Dringend eigen gebruik’ Gebruik of Misbruik?! -Onderzoek naar een wettelijke bepaling-

Masterproof ter afronding van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam Titel

‘Dringend eigen gebruik’, Gebruik of Misbruik?! -onderzoek naar een wettelijke bepaling-

Auteur

drs. Willem Paul Schut

Begeleider ASRE

mr. J. Sanders MRE

Begeleider HBKP

B. Heijenbrock

Medebeoordelaar

mr. A.D. Flesseman

Datum

28 april 2011

Voorwoord Na noeste arbeid ligt hier voor u mijn Masterproof ter afronding van mijn studie Master of Real Estate aan The Amsterdam School of Real Estate. Deze studie heeft mij naast vakinhoudelijke verdieping ook verruiming van mijn blikveld gebracht. Het is interessant en leerzaam om een intensieve masteropleiding te volgen met studenten uit allerlei vakgebieden binnen de vastgoedindustrie. Ook uit vakgebieden waar ik in de dagelijkse praktijk weinig of niets mee te maken heb. Door het uitwisselen van kennis en ervaring leer je zowel van je medestudenten als van de hoogleraren en wordt je een completere vastgoedprofessional. Binnen mijn kantoor HB Kroese Paternotte krijgen wij bij diverse transacties te maken met het onderwerp van deze Masterproof, namelijk „Dringend eigen gebruik‟. Ons kantoor is gespecialiseerd op het gebied van de aan- en verhuur van winkelruimte en de beleggingen en taxaties hiervan. De aparte rechtspositie die de middenstandsbedrijfsruimte inneemt heeft mij altijd geïnteresseerd en met de consequenties hiervan houden wij ons dagelijks bezig, zo ook met de consequenties van de regeling omtrent „dringend eigen gebruik‟. Ik vertrouw erop dat u de uiteenzetting over dit onderwerp helder en duidelijk vindt en spreek de hoop uit dat deze Masterproof bijdraagt aan de inhoudelijke discussie over het aanpassen van de huidige wetgeving inzake de middenstandsbedrijfsruimte. Rest mij mijn dank uit te spreken naar mijn begeleiders Nannette Vlek en Judith Sanders van de ASRE en Bart Heijenbrock van HB Kroese Paternotte, die mij regelmatig weer op het juiste spoor hebben gezet. Tim Boer van LRT advocaten heeft tevens mijn dankwoord verdiend, daar hij mij in de opzet van mijn scriptie zeer tot hulp is geweest. Ook wil ik mijn studiegenoten van het MRE jaar 2007-2009 bedanken voor de steun die ze mij gegeven hebben om stug vol te houden. Mijn bijzondere dank gaat daarbij uit naar Jos Wetters voor het meelezen en adviseren. Tot slot wil ik mijn collega‟s Do Holsboer en Sandra Salman bedanken voor hun inzet bij de totstandkoming van deze Masterproof en natuurlijk ook alle mensen bedankt die de enquête hebben ingevuld.

Willem Paul Schut Amsterdam, april 2011

2

Samenvatting Werkt de huidige wet- en regelgeving met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ in de hand? De basis van de huidige wetgeving is gelegd in de jaren ‟60 en ‟70 van de vorige eeuw. Toen zag het winkellandschap er heel anders uit dan anno 2011. De markt voor de middenstandsbedrijfsruimte werd gedomineerd door kleine zelfstandigen die een bepaalde mate van bescherming verdienden. Het huidige winkellandschap wordt echter gedomineerd door grote (internationale) filiaalbedrijven en kleinere (nationale) winkelketens, waarbij moet worden ingespeeld op trends als internet, overbewinkeling, de binnenstedelijke herontwikkelingsopgave en omzethuren. Dit had in 2003 moeten leiden tot aangepaste wetgeving, die echter onder druk van de politieke verhoudingen slechts op twee hoofdpunten is gewijzigd namelijk de gebreken- en renovatieregeling. Deze renovatieregeling heeft het voor verhuurder mogelijk gemaakt om een huurovereenkomst te beëindigen op grond van „dringend eigen gebruik‟ bij een voorgenomen renovatie. De laatste jaren wordt hier steeds meer gebruik van gemaakt en gebruiken verhuurders het ook om druk uit te oefenen bij een onderhandeling over de huurprijs of een nieuw contract. Verhuurders maken hier gebruik van om hun belangen beter te beschermen en de ver doorgevoerde bescherming van huurders tegen te gaan. Misbruik ligt dan ook op de loer. De tendens is dat rechters aansluiting zoeken bij de veranderende machtsverhoudingen tussen huurders en verhuurders en een huurder niet per definitie als zwakkere partij zien die bescherming verdiend. Het heeft nog niet geleid tot veel jurisprudentie waaruit blijkt dat er misbruik wordt gemaakt van „dringend eigen gebruik‟. Wel wordt beroep op dringend eigen gebruik bij de renovatie van winkelcentra eerder gehonoreerd en wordt de wachttermijn voor verhuurders soepeler toegepast. Veel beëindigingen worden in der minne geschikt en de respondenten van de enquête verschillen van mening of de wetgeving moet worden aangepast. Toch zou de discussie over dringend eigen gebruik moeten leiden tot een aanpassing van de wetgeving om zo de onbalans tussen de belangen van huurder en verhuurder weg te nemen. Hiernaast moet de nieuwe wetgeving, opgesteld door een adviesorgaan, leiden tot een flexibelere en dynamischere winkelmarkt die klaar is voor de toekomst!

3

Inhoudsopgave Voorwoord

.......................................................................................................................... 2

Samenvatting .......................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1

Inleiding........................................................................................................... 6

1.1

Onderwerp en scope ......................................................................................... 6

1.2

Aanleiding ........................................................................................................ 6

1.3

Relevantie en actualiteit ................................................................................... 7

1.4

Doelstelling ...................................................................................................... 8

1.5

Hypothese en onderzoeksvraag ........................................................................ 8

1.6

Onderzoeksmethode en afbakening ................................................................. 8

1.7

Leeswijzer en subvragen .................................................................................. 9

Hoofdstuk 2

De wetsgeschiedenis met betrekking tot het huurrecht van middenstandsbedrijfsruimte ....................................................................... 11

2.1

Inleiding ......................................................................................................... 11

2.2

De regelgeving inzake middenstandsbedrijfsruimte in historisch perspectief 11

2.2.1

De ontstaansgeschiedenis ............................................................................... 11

2.2.2

Het huurrecht na de wereldoorlogen .............................................................. 12

2.2.3

De wet van 1971 en haar aanpassingen .......................................................... 13

2.2.4

De huidige huurwet van 2003 ........................................................................ 16

Hoofdstuk 3

Huidige wetgeving middenstandsbedrijfsruimte....................................... 17

3.1

Inleiding ......................................................................................................... 17

3.2

Hoofdverplichtingen huurder en verhuurder .................................................. 18

3.3

Termijnbescherming....................................................................................... 19

3.4

Huurprijsherziening ........................................................................................ 19

3.5

Indeplaatsstelling ............................................................................................ 20

3.6

Huurbeëindiging en de limitatieve opzeggingsgronden ................................. 21

Hoofdstuk 4

‘Dringend eigen gebruik’ .............................................................................. 23

4.1

Inleiding ......................................................................................................... 23

4.2

Opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ ................................................ 23

4.3

Opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ ten behoeve van renovatie ..... 25

4.4

De samenhang tussen de vier wettelijke bepalingen ...................................... 26

4.5

Het gebruik van „dringend eigen gebruik‟ ..................................................... 28

4

Hoofdstuk 5

De huidige ontwikkelingen op het gebied van ‘dringend eigen gebruik’ . 30

5.1

Inleiding ......................................................................................................... 30

5.2

Belangen van huurder en verhuurder ............................................................. 31

5.3

De ontwikkelingen in de praktijk en de jurisprudentie .................................. 32

5.4

Bijzondere bepalingen .................................................................................... 35

Hoofdstuk 6

De enquête ..................................................................................................... 37

6.1

Inleiding ......................................................................................................... 37

6.2

Systematiek van het onderzoek ...................................................................... 37

6.3

Toelichting op de stellingen en de weergave van de uitkomsten ................... 39

6.4

Analyse van de uitkomsten van de enquête ................................................... 40

6.5

Eindconclusie van de enquête ........................................................................ 54

Hoofdstuk 7

Conclusies en aanbevelingen ....................................................................... 55

7.1

Inleiding ......................................................................................................... 55

7.2

Conclusies ...................................................................................................... 55

7.3

Aanbevelingen ................................................................................................ 58

Literatuurlijst ........................................................................................................................ 60 Bijlage 1: Enquête .................................................................................................................. 63 Bijlage 2: Overige diagrammen ............................................................................................ 71 Bijlage 3: Lijst van respondenten (strikt vertrouwelijk) .................................................... 77

5

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Onderwerp en scope

In dit onderzoek staan de wetsgeschiedenis, de wettekst, de relevante jurisprudentie en de gevolgen voor de praktijk van artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) centraal. Deze wettelijke bepaling ziet toe op de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ door de verhuurder van een huurovereenkomst die betrekking heeft op bedrijfsruimte conform artikel 7:290 BW ev. Omdat de 7:290 bedrijfsruimte (hierna te noemen: middenstandsbedrijfsruimte) onder een apart juridisch regime valt gelden hier ook aparte opzeggingsgronden voor. De opzeggingsgrond die in de bovengenoemde wettelijke bepaling staat valt onder het wettelijk stelsel van het huurrecht bedrijfsruimte. Om de wettelijke bepaling waarin de opzeggingsgrond vermeld staat goed te kunnen beoordelen is het van belang om de wetsgeschiedenis uit te leggen, zodat de achterliggende reden van invoering van dit stelsel en deze wetsbepaling in het bijzonder duidelijk wordt. Hiernaast is het van belang om de relevante wetteksten te bespreken en te begrijpen hoe deze met elkaar samenhangen in zowel theorie als praktijk. Het gebruik van „dringend eigen gebruik‟ door verhuurder sluit hierop aan en wordt verder uitgewerkt. Bij (her)onderhandelingen over huurprijzen en contractsbepalingen speelt deze opzeggingsgrond op de achtergrond een belangrijke rol. Huurders willen een langere contractsduur (termijnbescherming) en aanvullende contractsbepalingen om opzeggingen tegen te gaan (huurbeëindiging). Verhuurders willen over het algemeen juist huurcontracten met meer flexibiliteit om de consequenties van de huurprijswetgeving (huurprijsherziening)

en

de

dwingend

rechtelijke

wetgeving

met

betrekking

tot

indeplaatsstellingen het hoofd te kunnen bieden. 1.2

Aanleiding

Binnen het vakgebied waarin ik werkzaam ben, de winkelmakelaardij, worden wij bij diverse transacties steeds vaker geconfronteerd met deze wettelijke bepaling en de consequenties die dit met zich meebrengt. Hierbij wordt zowel voor huurders als verhuurders opgetreden en lopen de belangen vaak uit één. Deze partijen trachten in de (her)onderhandelingen al rekening te houden met de consequenties van de wettelijke bepaling, die in deze Masterproof centraal staat.

6

1.3

Relevantie en actualiteit

Met de invoering van het nieuwe huurrecht per 1 augustus 2003 is een aantal wettelijke bepalingen die op de middenstandsbedrijfsruimte betrekking hebben aangepast en/of vastgelegd. Eén daarvan is uitbreiding van de mogelijkheid die de wet nu biedt om opzegging op basis van „dringend eigen gebruik‟ door verhuurder ook te claimen vanwege een voorgenomen renovatie. Deze opzeggingen hebben verregaande consequenties en mede daardoor is er veel aandacht voor dit onderwerp. Zowel vanuit belangenorganisaties als beleidsmakers bestaat de wens tot aanpassing van deze wettelijke bepaling die de opzegging op deze grond mogelijk maakt. Het onderwerp heeft inmiddels zelfs aandacht vanuit de Tweede Kamer gekregen middels een rapport van de SP1. In dit rapport staat beschreven dat de ondernemer bij renovaties beter beschermd moet worden en niet, zoals nu soms het geval is, hiervan de dupe wordt. Hiernaast werken de SP en de PvdA momenteel aan een wetswijziging aangaande deze bepaling en zij zien zich hierbij gesteund door het CDA en GroenLinks 2 . Ook in de literatuur 3 en tijdens seminars wordt er meer en meer aandacht besteed aan dit onderwerp. De wet- en regelgeving met betrekking tot de huur en verhuur van onroerend goed werkt regulerend. Dit om ongelijkheid tussen de verhurende partij en de hurende partij te nivelleren en maatschappelijke belangen te beschermen. De vraag is aan de orde of het gebruik van de huidige wetgeving overeenkomt met het doel en het evenwicht dat men tracht te bereiken of dat de balans naar de verkeerde kant doorslaat. Gezien de actualiteit van dit thema en de mogelijke gevolgen is een eenduidig inzicht in de consequenties nodig. Om de aard en omvang van deze consequenties, alsmede de daaruit voortvloeiende gevolgen te kunnen bepalen is een nadere bestudering van het dit leerstuk geboden. Geïnventariseerd moet worden onder welke omstandigheden tot deze opzeggingsgrond kan worden overgaan, of de toepassing van dit wettelijke kader toelaatbaar moet worden geacht en wat de gevolgen precies zijn. Pas na deze analyse kan de centrale vraag van dit onderzoek worden beantwoord.

1

Gersthuizen S., Help, mijn winkel wordt gerenoveerd, SP-rapport 2008 Smeets P.E., e-mail d.d. 4 maart 2010 3 Costers M.G., de Fouw A., De vergoeding bij renovatie: praktische tips voor onderhandelingen, TvHB 2009, nr. 3 2

7

1.4

Doelstelling

De doelstelling van deze Masterproof is het beantwoorden van de onderzoeksvraag en het doen van (beleids)aanbevelingen aan beleidsmedewerkers en vertegenwoordigers van belangenorganisaties die zich bezighouden met de wetgeving omtrent het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte. Hiervoor is het ook van belang dat er een duidelijk en helder beeld wordt geschetst van de huidige wetgeving en de belangen van huurders en verhuurders die hier eventueel mee in het gedrang komen. 1.5

Hypothese en onderzoeksvraag

Bij dit onderzoek staat de volgende hypothese centraal, die leidt tot de onderstaande onderzoeksvraag; Hypothese: De huidige wet- en regelgeving met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte heeft voor verhuurders nadelige consequenties en misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ wordt hiermee in de hand gewerkt. De onderzoeksvraag luidt: Werkt de huidige wet- en regelgeving met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ in de hand? 1.6

Onderzoeksmethode en afbakening

Het onderzoek in deze Masterproof is als volgt afgebakend. Alleen de middenstandsbedrijfsruimte wordt behandeld. Deze vastgoedcategorie kent een eigen wet- en regelgeving, welke een uitwerking is van de meer algemene regels aangaande huur, die vermeld staan in de vierde titel van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Binnen deze wet- en regelgeving wordt gekeken naar de wettelijke bepalingen die nauw samenhangen met de limitatieve opzeggingsgronden waar een verhuurder gebruik van kan maken op het moment dat hij een huurovereenkomst wil beëindigen. De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ uit artikel 7:296 lid 1 sub b BW zal hierbij centraal staan.

8

Het onderzoek betreft zowel een literatuurstudie als een empirisch onderzoek. Zo wordt er gekeken naar de wetsgeschiedenis van dit wettelijk stelsel en de onderhavige wettelijke bepaling in het bijzonder, de huidige samenhangende wetteksten, de relevante jurisprudentie en de gevolgen voor de praktijk met betrekking tot de verhouding tussen huurder en verhuurder. Vervolgens worden de resultaten van een enquête besproken waarin vragen zijn gesteld en stellingen geponeerd, die betrekking hebben op de wettelijke bepaling „dringend eigen gebruik‟ en de mogelijke consequenties die het gebruik hiervan met zich meebrengen. In de enquête is een twintigtal vragen/stellingen voorgelegd aan actoren die een rol spelen in de markt van middenstandsbedrijfsruimten. Dit zijn naast huurders en verhuurders/ ontwikkelaars ook makelaars, vastgoedadvocaten, vertegenwoordigers van belangenorganisaties en beleidsmakers. 1.7

Leeswijzer en subvragen

Om tot de beantwoording van de onderzoeksvraag te komen en vervolgens aan de hand van de doelstelling (beleids)aanbevelingen te doen is uit de onderzoeksvraag een aantal subvragen afgeleid. De subvragen en de beantwoording ervan komen als volgt in dit onderzoek aan de orde: Subvraag I: Waarom is er aparte wetgeving voor middenstandsbedrijfsruimte, hoe is deze tot stand gekomen en wat was de reden van het invoeren van de renovatieregeling? In hoofdstuk 2. De wetsgeschiedenis met betrekking tot het huurrecht van middenstandsbedrijfsruimte wordt de totstandkoming van deze wetgeving beschreven aan de hand van de parlementaire geschiedenis. Er wordt een beeld gegeven van de gedachte achter de aparte wetgeving voor middenstandsbedrijfsruimte en de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ met in het bijzonder de renovatieregeling. Subvraag II: Hoe ziet de huidige wetgeving middenstandsbedrijfsruimte eruit en wat is de inhoud van de vier relevante, voor middenstandsbedrijfsruimte specifieke, -wetsartikelen? In hoofdstuk 3. Huidige wetgeving middenstandsbedrijfsruimte wordt de definitie gegeven van middenstandsbedrijfsruimte en de verplichtingen van huurder en verhuurder opgesomd. Hiernaast worden de vier relevante wetsartikelen besproken. Middels publicaties van wetshistorici en andere rechtsgeleerden zullen deze wetsartikelen nader onder de loep worden genomen en de inhoud hiervan worden toegelicht.

9

Subvraag III: Wat is „dringend eigen gebruik‟, wat is de samenhang tussen de vier wettelijke bepalingen en het gebruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ en wanneer en waarom wordt hier door een verhuurder gebruik van gemaakt? In hoofdstuk 4. „Dringend eigen gebruik‟ wordt uitleg gegeven over het begrip „dringend eigen gebruik‟. Hiernaast wordt een verband gelegd tussen de vier relevante wettelijke bepalingen en het gebruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟. In deze theoretische beschouwing wordt een verklaring gezocht voor het gebruik van deze opzeggingsgrond, waarbij de belangen van verhuurder ter sprake komen en wordt verwezen naar recente gerechtelijke uitspraken. Subvraag IV: Welke ontwikkelingen spelen er momenteel rond het thema „dringend eigen gebruik‟ en wat zijn hiervan de consequenties? In hoofdstuk 5. De huidige ontwikkelingen op het gebied van „dringend eigen gebruik‟ worden de ontwikkelingen onder andere besproken aan de hand van jurisprudentie. Als gevolg van de jurisprudentie en veranderende marktomstandigheden trachten zowel huurders als verhuurder hun rechtspositie te waarborgen c.q. te versterken. Hoe zij dit doen en welke belangen hierin een rol spelen wordt nader toegelicht. Ook de gegeven toelichting door respondenten op de enquête zal hierin mee worden genomen. Subvraag V: Hoe kijken actoren uit de branche aan tegen het onderwerp „dringend eigen gebruik‟ en de relevante wetsartikelen? In hoofdstuk 6. De enquête wordt een enquête behandeld, welke is gehouden onder actoren die een rol spelen in de markt van middenstandsbedrijfsruimten, ten einde de hypothese en een aantal daaraan gelieerde veronderstellingen en aannames te toetsen. De geënquêteerden zijn naast huurders en verhuurders/ontwikkelaars ook winkelmakelaars, huurrechtadvocaten, vertegenwoordigers van belangenorganisaties en beleidsmakers. Aan de hand van een twintigtal vragen/stellingen wordt de mening van deze actoren gepeild over de huidige wetgeving en de te nemen stappen om rechtsonzekerheid en –ongelijkheid weg te nemen. In hoofdstuk 7. Conclusies en aanbevelingen worden deze conclusies en aanbevelingen gedestilleerd uit de voorgaande hoofdstukken. Er zal een advies worden gegeven aan huurders, verhuurders en de wetgevende en –sprekende macht om de diverse belangen te benoemen en de mogelijke oplossingen vast te leggen om rechtsonzekerheid en –ongelijkheid in de toekomst te voorkomen.

10

Hoofdstuk 2

2.1

De wetsgeschiedenis met betrekking tot het huurrecht van middenstandsbedrijfsruimte

Inleiding

Het huurrecht in Nederland is apart geregeld binnen het Nederlandse privaatrecht. Dit privaatrecht kenmerkt zich doordat er een grote mate van vrijheid bestaat om de rechtsverhoudingen tussen partijen onderling te regelen qua vorm en inhoud. De regelgeving binnen het privaatrecht is overwegend regelend van aard. Toch heeft de wetgever gemeend om in bepaalde rechtsgebieden regels op te leggen die van dwingende of semi-dwingende aard zijn. Dit vindt vooral plaats wanneer de wetgever meent dat bepaalde rechtssubjecten extra bescherming verdienen. In het geval van het huurrecht wordt de huurder van oudsher gezien als de economisch zwakkere partij die bescherming verdient, vandaar dat de regels ter zake de huur van bedrijfsruimte van (semi-) dwingend recht zijn4. Afspraken die in strijd zijn met dwingend rechtelijke bepalingen zijn nietig en bepalingen van semi-dwingende aard zijn vernietigbaar. Van deze laatste bepalingen mag niet ten nadelen van de huurder worden afgeweken. Om het huidige wettelijke stelsel inzake middenstandsbedrijfsruimte te kunnen begrijpen is het van belang om de wetsgeschiedenis te kennen en de belangen van huurder in ogenschouw te nemen. Hieruit komt ook het ontstaan van de limitatieve opzeggingsgronden naar voren, met in het bijzonder de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. 2.2

De regelgeving inzake middenstandsbedrijfsruimte in historisch perspectief

2.2.1 De ontstaansgeschiedenis Met de opkomst van de verstedelijking ontstond langzaam aan de behoefte aan dwingende regelgeving op het gebied van particuliere en commerciële verhuur van onroerende goederen. De verhuurder bepaalde in sterke mate hetgeen partijen overeenkwamen en hij kon de huurovereenkomst eenzijdig beëindigen. Indien een huurder ontruiming weigerde kon hij zelfs de doodstraf krijgen5. Na de Franse Revolutie werd de gedachte „vrijheid, gelijkheid en broederschap‟ gemeengoed en kwam de Code Napoleon (1804) tot stand.

4 5

Rueb A.S., Vrolijk H.E.M., de Wijkerslooth-Vinke E.E., Huurrecht Memo 2010-2011, 2010, pag. 107 Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 73

11

Het gelijkheidsbeginsel had tot gevolg dat er voor het eerst sprake was van enige huurbescherming. De definitieve wettelijke basis werd gevormd in het Burgerlijk Wetboek uit 1838, waarin de eerste nationale grondslag van het huurrecht werd vastgelegd in de artikelen 1583 BW tot en met 1623 BW. Deze wettelijke basis bevatte grotendeels aanvullend recht, waardoor partijen vrijelijk daarvan afwijkende afspraken konden maken6. Er werd toen nog geen onderscheid gemaakt tussen woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. 2.2.2 Het huurrecht na de wereldoorlogen De Huurwet van 1950 is ontstaan doordat er sprake was van schaarste. Dit was het gevolg van de Tweede Wereldoorlog, omdat er overgegaan moest worden tot sloop en herbouw van panden die beschadigd of vernield waren. Hiernaast zorgde de „babyboom‟ van na de oorlog voor een grote vraag naar woningen. De Huurwet maakte nog geen onderscheid tussen de verschillende vastgoedcategorieën. Dit veranderde pas toen er onteigeningen plaatsvonden als gevolg van de bouw van de IJ-tunnel begin jaren ‟50. Toen werd duidelijk dat de positie van huurders van middenstandsbedrijfsruimte uitermate zwak was en dat de Onteigeningswet uit 1851 onvoldoende was om verplaatsing van een bedrijf en de daarmee gepaard gaande kosten te vergoeden. De bescherming van de huurder kwam dus voort uit schaarste en het besef dat plaatsgebondenheid voor een huurder van middenstandsbedrijfsruimte een belangrijke rol speelde. Deze plaatsgebonden vertaalde zich weer in het opbouwen van goodwill en het doen van investeringen. Om te zorgen dat huurders deze zaken niet zomaar konden verliezen werd het noodzakelijk geacht dat er een bepaalde mate van bescherming zou worden gegeven, mede om machtsmisbruik door verhuurders tegen te gaan. Als gevolg hiervan werd in 1958 een staatscommissie ingesteld onderleiding van prof. Mr. Ph.A.N. Houwing. Deze staatscommissie kreeg een drieledige taak7: 1. Een onderzoek instellen naar de vraag of de rechtspositie van huurders van bedrijfsruimten herziening behoeft; 2. Eventuele voorstellen in de vorm van een wetsontwerp neerleggen; 3. De invloed van eventuele voorstellen op het onteigeningsrecht in haar beschouwingen betrekken.

6 7

Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 74 Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 78

12

2.2.3 De wet van 1971 en haar aanpassingen Het zou nog dertien jaar duren voordat de wettelijke regeling voor het huurrecht van bedrijfsruimte werd ingevoerd. Op 1 mei 1971 trad deze nieuwe wet in werking, vastgelegd in de artikelen 1624 BW tot en met 1636b BW, welke voornamelijk toezagen op de termijnbescherming van de huurder. De hoofdkenmerken van het nieuwe huurrecht middenstandsbedrijfsruimte staan vermeld in de Memorie van Toelichting 1966-19678 en laten zich als volgt omschrijven: -

De noodzaak om investeringen in een redelijke termijn te kunnen afschrijven.

-

Het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten.

-

Het voorkomen van verlies van goodwill.

-

De onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats.

Deze wet had de termijnbescherming van de huurder als hoofdkenmerk en zag niet toe op huurprijsbescherming. Het gevolg hiervan was dat verhuurders niet zomaar de huur konden beëindigen, maar wel over konden gaan tot huurprijsherziening. Beëindiging van de huurovereenkomst kon alleen plaatsvinden op grond van de limitatieve opzeggingsgronden. Eén van deze limitatieve opzeggingsgronden was „dringend eigen gebruik‟. De wetgever was van mening dat een verhuurder wel de mogelijkheid moest hebben om een huurovereenkomst op te zeggen als hij of directe naasten in het gehuurde een middenstandsbedrijf wilden gaan exploiteren. Bij de huurprijsherziening werd de nieuwe huurprijs vastgesteld aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimte, waarbij er door verhuurders voornamelijk werd verwezen naar de huurprijzen die op dat moment op de Lijnbaan in Rotterdam werden gerealiseerd. Dit werd het „Lijnbaaneffect‟ genoemd en had als gevolg dat de huurprijzen in andere steden en op andere locaties aan dit niveau werden aangepast. Deze huurprijsexplosie heeft er toe geleid dat op 1 september 1975 de wet werd aangepast en aan het criterium „vergelijkbare bedrijfsruimte‟, het begrip „ter plaatse‟ werd toegevoegd9. Ook werd de huurprijswijziging losgekoppeld van de huuropzegging en dit alles werd vastgelegd in artikel 1632a BW.

8 9

Kamerstukken II (MvT) 1966-1967, 8 875, nr. 3 Evers F.M.A., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2003, pag. 132

13

Ondanks deze aanpassingen werden huurders nog regelmatig geconfronteerd met zeer forse huurprijsstijgingen. Dit was het gevolg van het feit dat er veelal alleen werd gekeken naar nieuw afgesloten contracten met nieuw tot stand gekomen huurprijzen (de markthuurprijs) en er geen rekening werd gehouden met huurprijzen van lopende contracten. Wederom besloot de Tweede Kamer in te grijpen en dit leidde per 28 maart 1980 tot aangepaste wetgeving, waarbij de termen „referentie periode‟ en „herleide huurprijs‟ hun intrede deden. Deze wetswijziging was een inbreuk op de rechtszekerheid van verhuurders, omdat bij een huurprijsherziening niet alleen meer naar de markthuurprijs werd aangepast, maar er ook rekening moest worden gehouden met de betaalde huurprijzen in de referentieperiode10. Ondertussen ontstond er voor woonruimte ook een afzonderlijke regeling. Deze wetgeving werd op 21 juni 1979 vastgelegd in de artikelen 1623a tot en met 1623o BW. Hiermee ontstond er de separate regelgeving voor woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. In 1981 werd de wetgeving opnieuw aangepast en werd het initiatief voor huuropzegging bij de verhuurder neergelegd. Daarnaast werd de opzeggingsregeling met meer waarborgen omgeven ter bescherming van de huurder. De wachttermijn van drie jaar bij opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ werd geïntroduceerd, alsmede een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Hiernaast werd een verbod ingesteld op huuropzeggingen door verhuurders ten einde daarmee een hogere huurprijs te bewerkstelligen 11 . Deze wetswijzigingen werden per 1 augustus 1981 ingevoerd en zouden ruim twintig jaar vrijwel ongewijzigd blijven. In de periode gelegen tussen 1 augustus 1981 en 1 augustus 2003 zijn er diverse wetsvoorstellen en adviesrapporten uitgebracht die aanpassingen van het huurrecht middenstandsbedrijfsruimte voor ogen hadden. De nadere vaststelling van de huurprijs heeft veel aanleiding gegeven tot discussie en was vaak onderwerp van onderzoek, evenzo het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. In 1990 werd er opdracht verleend aan onderzoeksbureau Bakkenist Management Consultants om de wetgeving te onderzoeken en te beoordelen of deze voldeed aan de toenmalige praktijk. De conclusies van het rapport sloten aan bij hetgeen hierboven is vermeld en hielden in dat nadere huurprijsvaststelling en het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige

10 11

Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 99 Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 100

14

bedrijfsruimte inderdaad leidde tot ongewenste effecten en derhalve aangepast moesten worden. Over de limitatieve opzeggingsgronden bestond nauwelijks discussie en deze konden dan ook gehandhaafd blijven. Naar aanleiding van het rapport-Bakkenist en in opdracht van de toenmalige regering is de Sociaal Economische Raad (SER) in 1994 met haar advies gekomen. Het wetsvoorstel zou tegemoet moeten komen aan drie knelpunten12: -

Moeilijk te rechtvaardigen verschillen in huurbescherming tussen de ene huurder (zoals een winkel) en de andere (zoals een uitzend- of reisbureau);

-

Starheden in de huurprijsvaststelling ten aanzien van huurprijsdifferentiatie, de doorwerking

van

marktontwikkelingen

en

de

mogelijke

toepassing

van

omzetgerelateerde huren; -

De dwingendrechtelijk voorgeschreven huurtermijn van vijf en tien jaar.

Het advies van de SER is in 1997 verder uitgewerkt in een wetsvoorstel13 en voorzag onder meer in de volgende uitgangspunten14: -

Het stelsel moet flexibeler worden en meer marktwerking genereren;

-

Uitgebreide werkingssfeer (toepassing op alle beroeps- en bedrijfsruimte);

-

Afschaffen termijnbescherming (5+5 jaar);

-

Handhaving opzeggingsgronden;

-

Huurprijsherziening op basis van marktwaarde laten plaatsvinden;

-

Opname in de wet van omzetgerelateerde huurprijs.

Dit wetsvoorstel zou een drastische aanpassing van het huurrecht bedrijfsruimte betekenen en leidde tot veel weerstand, onder andere vanuit de Tweede Kamer. Uiteindelijk bleek er niet genoeg politiek draagvlak te zijn om de wetswijziging door te voeren, ook niet in een afgeslankte vorm, en dus werd besloten wetsvoorstel 24 150 officieel in te trekken. Er was wel consensus over het feit dat er nagedacht moest worden over een ander stelsel15.

12

Sociaal Economische Raad, Advies huur en verhuur bedrijfsruimte, 1994, pag. 6 Kamerstukken II 1996/1997, 24 150, nr. 8 14 Visser R., Werk aan de winkel?, ASRE: Masterscriptie MRE, 2009, pag. 10 15 Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 120 13

15

2.2.4 De huidige huurwet van 2003 Ondanks het intrekken van wetsvoorstel 24 150 bleef de wens bestaan het huurrecht duidelijker en compacter te maken. Hiertoe werden een tweetal wetsvoorstellen (26 089 en 26 932) ingediend, welke op 1 augustus 2003 onder andere hebben geleid tot een nieuw huurrechtstelsel en de inwerkingtreding van een nieuwe huurwet met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte. De wettelijke bepalingen dienaangaande zijn vastgelegd in boek 7 artikelen 290 BW tot en met 310 BW en wijken nauwelijks af van de oude wetgeving. De enige wezenlijke afwijkingen betreffen de gebrekenregeling en de renovatieregeling. In artikel 7:204 lid 2 BW is de definitie van het begrip „gebrek‟ vastgelegd en er wordt daarmee een risicoaansprakelijkheid neergelegd bij de verhuurder. De renovatieregeling is vastgelegd in de artikelen 7:220 lid 2 BW en 7:296 lid 1 BW en maakt het nu voor een verhuurder mogelijk om een renovatie door te voeren. Indien renovatie alleen mogelijk is door het beëindigen van een huurovereenkomst dan kan verhuurder een beroep doen op „dringend eigen gebruik‟ conform artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De uitbreiding van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ met de renovatieregeling is ingegeven doordat de wetgever onderkende dat de herontwikkeling van winkelcentra niet te veel belemmerd moest worden. Veel winkelcentra die ontwikkeld zijn in de jaren ‟70 en ‟80 zijn door veroudering en intensief gebruik toe aan renovatie en/of herontwikkeling. Bij veel van deze projecten is het niet mogelijk om (bepaalde) huurcontracten in stand te laten, daar de „plaats‟ en „functie‟ van het object definitief gewijzigd worden, hetgeen betekent dat voortzetting van de bestaande huurovereenkomst in een aangepaste vorm voor wat betreft de omvang, de huurprijs en de kwaliteit in beginsel niet mogelijk is en dat het beëindigen hiervan de enige oplossing is16.

16

Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 560

16

Hoofdstuk 3

3.1

Huidige wetgeving middenstandsbedrijfsruimte

Inleiding

De wetgeving met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte is separaat in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd en borduurt voort op de algemene regels inzake het huurrecht. Deze wetgeving is per 1 augustus 2003 aangepast en het huurrechtstelsel heeft een nieuwe vorm gekregen. Alle bepalingen zijn ondergebracht in titel 4 van boek 7 Burgerlijk Wetboek en hier geldt een gelaagde structuur. De artikelen 7:201 BW tot en met 7:231 BW bevatten algemene regels en hebben betrekking op alle soorten huurovereenkomsten. In de artikelen 7:290 BW tot en met 7:310 BW zijn de bijzondere regels vastgelegd voor de huur van middenstandsbedrijfsruimte, waarbij vier wettelijke bepalingen van eminent belang zijn en voortkomen uit de ontstaansgeschiedenis van deze wetgeving. De definitie van middenstandsbedrijfsruimte is te vinden in artikel 7:290 lid 2 BW en geeft aan welke bedrijfsruimte onder dit wettelijk kader valt. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; b. een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. De bepalingen uit dit gedeelte van het huurrecht zijn van semi-dwingend recht en dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De hoofdkenmerken van dit wettelijk kader zullen hierna kort worden beschreven. Naast de hoofdverplichtingen van huurder en verhuurder zullen alleen de vier wettelijke bepalingen worden besproken die specifiek van belang zijn voor middenstandsbedrijfsruimte in relatie tot het thema „dringend eigen gebruik‟.

17

3.2

Hoofdverplichtingen huurder en verhuurder

Volgens de algemene regels van het huurrecht hebben huurder en verhuurder onderstaande verplichtingen. De verplichtingen van de huurder zijn vastgelegd in artikel 7:212 ev. BW en komen er kort op neer dat huurder: -

tijdig aan haar tegenprestatie moet voldoen;

-

zich ten aanzien van het gebruik als een goed huurder dient te gedragen;

-

het gehuurde dient te gebruiken conform het overeengekomen gebruik;

-

alleen met voorafgaande toestemming van verhuurder veranderingen aan het gehuurde mag aanbrengen;

-

kleine herstellingen zelf moet verrichten;

-

verhuurder de gelegenheid moet geven om dringende werkzaamheden uit te voeren en toe moet staan dat verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst over kan gaan tot renovatie van het gehuurde.

De verplichtingen van de verhuurder staan vermeld in artikel 7:203 ev. BW en komen er kort op neer dat verhuurder: -

het gehuurde ter beschikking van huurder moet stellen;

-

de verplichting heeft tot onderhoud en herstel van het gehuurde, hieronder valt ook de zogenaamde gebrekenregeling;

-

gehouden is in geding te komen wanneer tegen de huurder door een derde een vordering wordt ingesteld tot uitwinning of tot verlening van een recht waarmee de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, ingevolge die overeenkomst niet belast had mogen zijn.

Naast deze hoofdverplichtingen van huurder en verhuurder zijn er zoals gezegd een viertal wettelijke bepalingen binnen het huurrecht middenstandsbedrijfsruimte die extra aandacht verdienen, omdat zij van invloed op elkaar kunnen zijn en samenhang vertonen met het gebruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟. Het betreft hier de bepalingen met betrekking tot termijnbescherming, huurbeëindiging, huurprijsherziening en indeplaatsstelling en deze zullen in de volgende paragrafen worden besproken.

18

3.3

Termijnbescherming

De termijnbescherming is ingevoerd omdat de wetgever de noodzaak zag dat investeringen door een huurder in een redelijke termijn afgeschreven dienen te worden. Dit was een zwaarwegend belang en huurders moesten niet zo maar geconfronteerd kunnen worden met een huurbeëindiging door verhuurder, terwijl de investeringen nog niet waren afgeschreven, er verlies aan goodwill was bij een verplaatsing en het nog maar de vraag was of er relocatiemogelijkheden waren, welke weer gepaard zouden gaan met verhuis- en herinrichtingskosten. Deze termijnbescherming gaat uit van een minimale huurtermijn van ten minste vijf jaar (art. 7:292 BW), die na afloop met nog eens vijf jaar wordt verlengd tot tien jaar. Als deze tien jaar zijn verstreken dan eindigt de huurovereenkomst niet maar komt dan in zijn onbepaalde tijdsperiode. De termijnen zijn minimumtermijnen en het aangaan van een langere periode is dus ook mogelijk. De huurovereenkomst kan ook „van rechtswege‟ worden verlengd als de partijen verlengingen hebben afgesproken. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar of meer is afgesloten, met een optie voor de huurder om daarna te verlengen, en de huurder heeft gebruik gemaakt van zijn optie17,18. Er bestaat echter één uitzondering op de minimale huurtermijn en dat zijn de contracten die zijn afgesloten voor een periode korter dan twee jaar. Deze vallen niet onder de termijnbescherming en ook de andere beschermende bepalingen zijn niet van toepassing. 3.4

Huurprijsherziening

Als huurder en verhuurder over gaan tot het afsluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte staat het hun in beginsel vrij onderling een huurprijs overeen te komen. Naast het afspreken van een jaarlijkse huurprijsindexatie hebben de partijen (huurder en verhuurder) na ommekomst van de eerste bepaalde periode (meestal vijf jaar) het recht de huurprijs aan te passen (art. 7:303 lid 1 BW), indien zij van mening zijn dat de tussen hen geldende huurprijs niet meer overeenstemt met die van „vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse‟. Na deze aanpassing kan de huurprijs pas weer worden aangepast, behoudens eventuele indexatie, ten minste vijf jaar nadat de laatste aanpassing van de huurprijs heeft plaatsgevonden.

17 18

Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003, pag. 160 Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50

19

Het aanpassen van de huurprijs is aan strikte regels gebonden. Deze strikte regels zijn voortgekomen uit de regelgeving welke in de jaren ‟70 is ontstaan. De huurprijsherziening vond in beginsel nog plaats aan de hand van „vergelijkbare bedrijfsruimte‟ en er werd veelal naar de marktwaarde van deze bedrijfsruimte gekeken. Dit had als effect dat huurders midden jaren ‟70 met zeer forse huurprijsverhogingen werden geconfronteerd, wat natuurlijk niet in hun belang was. Dit werd als onwenselijk beschouwd en heeft er toe geleid dat er tegenwoordig bij een huurprijsherziening door de rechter gekeken wordt naar ‟de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering‟. Hierbij worden de in de vergelijking betrokken huurprijzen „herleid volgens de algemene ontwikkelingen van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan het instellen van de vordering‟ (art.7:303 lid 2 BW). Met betrekking tot deze wettelijke regeling bestaat zeer veer jurisprudentie19. Zo leiden de termen „vergelijkbare bedrijfsruimte‟ en „ter plaatse‟ tot veel onduidelijkheden en zijn de onderlinge verschillen tussen de in de vergelijking meegenomen bedrijfsruimten vaak aanzienlijk. Het belang voor huurders en verhuurders is groot, doordat de herzieningshuur op met name de hoofdwinkelstraten substantieel afwijkt van de markthuur. Door het systeem van de referentiehuren blijven de werkelijk betaalde huren ver achter bij de markthuur20. 3.5

Indeplaatsstelling

De regeling met betrekking tot de indeplaatsstelling is vastgelegd in art. 7:307 BW en vormt een belangrijke uitzondering op de hoofdregel dat een verhuurder niet hoeft te accepteren dat een huurder plaats maakt voor een bepaalde andere huurder 21 . De wetgever heeft toch gemeend dat het mogelijk moet zijn dat een verhuurder een andere huurder opgedrongen krijgt, indien de zittende huurder zijn bedrijf wil verkopen en met de verkoopopbrengst zijn oudedagsvoorziening wil bekostigen22. Dit recht van een huurder wordt dermate belangrijk geacht dat van deze dwingend rechtelijke bepaling nooit mag worden afgeweken, zelfs met toestemming van de rechter niet (art. 7:291 lid 2) en ook niet als de afwijking in het voordeel is van een huurder. 19

Visser R., Werk aan de winkel?, ASRE: Masterscriptie MRE, 2009, pag. 18 van de Graaf J., Huurherzieningswaarde, UVA: Masterscriptie, 2010, pag. 44 21 Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 637 22 Kamerstukken II 2000/2001, 16 932, nr. 3 20

20

Aan de zogenaamde indeplaatsstelling zijn echter wel voorwaarden verbonden, die hieronder zijn opgesomd23: -

het moet gaan om de overdracht van het in het gehuurde gevestigde bedrijf van de huurder;

-

de zittende huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij die overdracht, belangen aan de zijde van de opvolgende huurder spelen geen rol;

-

de opvolgende huurder moet voldoende waarborgen bieden voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst;

-

de rechter beslist met in achtneming van de omstandigheden van het geval (belangenafweging);

-

aan de machtiging kan de rechter voorwaarden verbinden (bijvoorbeeld aanvullende zekerheid van de nieuwe huurder).

3.6

Huurbeëindiging en de limitatieve opzeggingsgronden

Bij de huurbeëindiging van een huurovereenkomst door verhuurder moet voldaan worden aan de opzeggingsformaliteiten en kan alleen plaatsvinden tegen een wettelijke of contractuele einddatum. Dit is ingegeven door het belang van huurder om goodwill op te kunnen bouwen en deze goodwill niet te kunnen verliezen door zomaar te worden geconfronteerd met een huuropzegging ook na afloop van de termijnbescherming. De opzeggingstermijn bedraagt tenminste één jaar, moet per aangetekend schrijven of per exploot geschieden en moet de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid (artikelen 7:293 BW en 7:294 BW). Verder bestaat de huurbescherming van de huurder er uit dat een opzegging door verhuurder niet automatisch tot de beëindiging van de huurovereenkomst leidt, maar doorloopt tot het moment dat de rechter onherroepelijk omtrent deze beëindiging heeft beslist of de huurder heeft ingestemd met deze beëindiging. In artikel 7:296 BW staan de limitatieve opzeggingsgronden vermeld op basis waarvan een rechter de beëindiging kan vaststellen. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen de opzeggingsgronden

die

reeds

na

vijf

jaar

kunnen

worden

ingeroepen

en

de

opzeggingsgronden die pas na tien jaar valide worden geacht.

23

Raas W., Steenmetser T.H.G., Huurrecht Wetteksten en Toelichting, 2008, pag. 42

21

Na ten minste vijf jaar zijn dit de volgende gronden: 1. De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt oftewel slecht huurderschap. 2. De verhuurder maakt aannemelijk dat hij het gehuurde dringend, persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen. Hieronder wordt niet begrepen vervreemding van het gehuurde, maar wel renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Dit is het zogenaamde „dringend eigen gebruik‟ artikel. Na tenminste tien jaar is het tevens mogelijk om op basis van de onderstaande gronden op te zeggen: 3. Indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. 4. De verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan over wil gaan tot de verwezenlijking van deze bestemming. Tot slot kan de verhuurder na ommekomst van tenminste tien jaar ook nog overgaan tot beëindiging op basis van een redelijke belangenafweging volgens art. 7:296 lid 3 BW. De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ en de samenhang tussen deze vier wettelijke bepalingen zullen nader worden toegelicht in hoofdstuk 4.

22

Hoofdstuk 4

4.1

‘Dringend eigen gebruik’

Inleiding

Zoals reeds in de voorgaande hoofdstukken is weergeven worden de belangen van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte door de wetgever beschermd. Doordat de wetsartikelen van dwingend en semi-dwingende aard zijn is er op deze gebieden geen of beperkte contractsvrijheid. In hoofdstuk 3 is een viertal wettelijke bepalingen besproken die de huurder beschermen, maar de vrijheid van verhuurder beperken. De wettelijke bepalingen aangaande termijnbescherming, huurbeëindiging, huurprijsherziening en indeplaatsstelling staan regelmatig op gespannen voet met de belangen van de verhuurder. Het samenstel van de vier wettelijke bepalingen vertoont een nauwe samenhang en deze samenhang zal in dit hoofdstuk worden verklaard. Alvorens hierop in te gaan zal er nader uitleg worden gegeven over het begrip „dringend eigen gebruik‟. Vanuit het oogpunt van de verhuurder en zijn belangen wordt getracht de samenhang tussen de wettelijke bepalingen en het gebruik door de verhuurder van „dringend eigen gebruik‟ te verklaren. 4.2

Opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’

De limitatieve opzeggingsgrond die in dit onderzoek centraal staat is de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Deze is vastgelegd in artikel 7:296 lid 1 sub b en er moet voldaan worden aan een aantal vereisten. Het verhuurde moet a) dringend, b) persoonlijk en c) duurzaam gebruikt gaan worden voor de eigen exploitatie van een middenstandsbedrijfsruimte. Sub a) Dringend gebruik Of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval24,25. De dringendheid ziet niet toe op een mate van haast of fatale ernst, maar bepalend is of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is.

24 25

HR, 24 februari 1989, LJN AD0642 HR, 13 juni 2008, LJN BC6116

23

De verhuurder hoeft het „dringend eigen gebruik‟ slechts aannemelijk te maken en het niet aan te tonen met objectieve gegevens. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten26,27. Sub b) Persoonlijk gebruik Tot persoonlijk (eigen) gebruik worden de (rechts) personen gerekend die hierop een beroep kunnen doen. Dit is naast de verhuurder zelf, zijn echtgenoot, zijn geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind. De wil om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter28. Sub c) Duurzaam gebruik Onder duurzaam gebruik wordt niet vervreemding van het gehuurde begrepen29. Wel wordt er onder verstaan dat het voorgenomen gebruik ook gebruik mag zijn dat volgens het bestemmingsplan is toegestaan en niet middenstandsbedrijfsruimte betreft, zoals bijvoorbeeld wonen of kantoorruimte. Indien blijkt dat er bij verhuurder nimmer de wil aanwezig is geweest om het gehuurde in eigen gebruik te nemen is hij schadeplichtig. Deze wil wordt niet aanwezig geacht als verhuurder het gehuurde niet binnen één jaar in eigen gebruik heeft genomen. De bewijslast van de wil tot eigen gebruik ligt bij verhuurder30. Indien verhuurder voldoet aan de eisen gesteld in de bovenstaande subparagrafen moet de rechter de vordering tot huurbeëindiging toewijzen31 en komt hij niet toe aan de redelijke belangenafweging die vermeld staat in art. 7:296 lid 3 BW. Indien de vordering wordt afgewezen en de opzegging op basis van „dringend eigen gebruik‟ wordt gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW is verlengd, moet de rechter ambtshalve tot de redelijke belangenafweging over gaan. Bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn van de huurovereenkomst bestaat dit „vangnet‟ niet32.

26

HR, 25 oktober 1991, LJN ZC0386 Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003, pag. 158 28 Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003, pag. 157 29 Raas W., Steenmetser T.H.G., Huurrecht Wetteksten en Toelichting, 2008, pag. 40 30 Gerechtshof Arnhem, 29 september 2009, LJN BL2065 31 Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 541 32 Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003, pag. 158 27

24

Een ander aspect dat een rol speelt bij de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ is de wachttijdregeling in art. 7:296 lid 2 BW. Hierin is gesteld dat een verhuurder pas gebruik mag maken van de opzeggingsgrond als hij tenminste drie jaar eigenaar is van het gehuurde en niet tot de directe kring van (rechts) personen gerekend kan worden. De rechtsopvolging moet schriftelijk ter kennis van de huurder zijn gebracht. 4.3

Opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’ ten behoeve van renovatie

Na de invoering van het nieuwe huurrecht per 1 augustus 2003 is de „dringend eigen gebruik‟ regeling uitgebreid met de mogelijkheid voor verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen wanneer hij over wil gaan tot renovatie en/of herontwikkeling van het verhuurde (art. 7:296 lid 1 sub b BW), de zogenaamde renovatieregeling. Met deze mogelijkheid is de reikwijdte ten opzichte van het oude huurrecht sterk verruimd33. Voordat door verhuurder een beroep kan worden gedaan op de renovatieregeling zal echter eerst beoordeeld moeten worden of de renovatie en/of herontwikkeling doorgang kan vinden zonder dat de huurovereenkomst beëindigd wordt. De bedoeling van de wetgever is geweest dat indien het gehuurde niet qua „plaats‟ en „functie‟ verandert de huurovereenkomst niet noodzakelijk beëindigd hoeft te worden. Zelfs ingeval van sloop met vervangende nieuwbouw wordt in beginsel de bestaande huurovereenkomst voortgezet, mits de „plaats‟ en „functie‟ van het gehuurde gelijk is gebleven 34 . Het gevolg hiervan is dat artikel 7:220 lid 2 BW van toepassing is, waarin staat dat een verhuurder verplicht is een redelijk voorstel te doen aan huurder. Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn, wanneer de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten betreft die een bouwkundige eenheid vormen en waarbij 70% of meer van de huurders met de beëindiging heeft ingestemd (art. 7:220 lid 3 BW). Het voorgaande staat verhuurder niet in de weg om toch te kiezen voor beëindiging van de huurovereenkomst (art. 7:220 lid 4 BW). Hij moet dan wel aantonen dat bij renovatie en/of herontwikkeling de voortzetting van de bestaande huurovereenkomst in een aangepaste vorm, voor wat betreft de omvang, de huurprijs en de kwaliteit, in beginsel niet mogelijk is. Hij zal dan een beëindigingsvordering moeten instellen op grond van art. 7:296 lid 1 sub b BW. De 33 34

Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, pag. 560 Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, pag. 22

25

rechter zal beoordelen of deze renovatie en/of herontwikkeling, die niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst, voldoet aan de andere eisen van „dringend eigen gebruik‟. Oftewel wordt er voldaan aan de eisen van a) dringend, b) persoonlijk en c) duurzaam gebruik. 4.4

De samenhang tussen de vier wettelijke bepalingen

De belangen van een verhuurder bestaan er uit dat hij tegen zo gunstig mogelijke condities (qua huurprijs, huurtermijn en overige voorwaarden) verhuurt aan de meest kredietwaardige partij, die het best in zijn mogelijke vastgoedportefeuille of eventueel gewenste branchemix35 past. Dit laatste is met name van belang als hij verhuurder is van een winkelcentrum. Vanuit de verhuurder bezien kan geredeneerd worden dat er een nauwe samenhang bestaat tussen de vier wettelijke bepalingen en dat die samenhang direct van invloed is op zijn belangen. Eén van de belangen van de verhuurder is een huurprijs die marktconform is. Ook al zijn partijen in beginsel vrij om bij aanvang van de huurovereenkomst een bepaalde huurprijs af te spreken toch kan dit in de loop der jaren leiden tot een onbalans tussen de betaalde huur ten opzichte van de markthuur. De markthuur kan sterker wijzigen dan de aanvangshuurprijs vermenigvuldigd met de eventueel overeengekomen jaarlijkse indexeringen. Deze ontwikkeling is meestal ten nadele van de verhuurder. Op het moment dat verhuurder in de gelegenheid is om de huurprijs aan te passen krijgt hij te maken met de wettelijke regeling van de huurprijsherziening. Conform art. 7:303 lid 1 BW mogen huurder en verhuurder na ommekomst van de eerste bepaalde periode, en daarna iedere vijf jaar na de laatste aanpassing van de huurprijs, een huurprijsherziening vorderen. Deze huurprijsherziening moet geschieden conform hetgeen gesteld in art. 7:303 lid 2 BW. Zoals blijkt uit diverse onderzoeken36,37 kan de huurherzieningswaarde sterk afwijken van de marktwaarde. Dit druist in tegen het belang van de verhuurder om te verhuren tegen een zo‟n gunstig mogelijke conditie qua huurprijs, die veelal voor hem de dan geldende markthuur zal zijn. Doordat het verhuurder verboden is de huurovereenkomst op te zeggen op grond van louter en alleen het verhogen van de huurprijs (art. 7:296 lid 4 sub c) ziet hij zich

35

Rechtbank Amsterdam, 25 maart 2011, Unibail Rodamco/Miss Etam Eijkelhoff A., De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de ROZ/IPD Vastgoedindex, UVA: Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde, 2000, pag. 29 37 van de Graaf J., Huurherzieningswaarde, UVA: Masterscriptie, 2010, pag. 44 36

26

geconfronteerd met de situatie dat het gehuurde voor de volgende vijf jaar onder de marktwaarde wordt verhuurd. Deze situatie zal gehandhaafd blijven zolang de huurovereenkomst niet is beëindigd en de huurherzieningswaarde onder de marktwaarde blijft liggen. De enige andere mogelijkheid voor de verhuurder is beëindiging van de huurovereenkomst op basis van de limitatieve opzeggingsgronden. Deze gronden hangen vervolgens weer samen met de termijnbescherming, waardoor hier, als opzegging al mogelijk is, pas na vijf of tien jaar gebruik van kan worden gemaakt. De termijnbescherming zorgt er tevens voor dat opzegging alleen kan geschieden tegen het einde van een bepaalde periode. Dit heeft als consequentie dat een verhuurder goed op de termijnen moeten letten, zodat hij niet te laat is met de opzegging en de huurovereenkomst weer voor een bepaalde tijd doorloopt. Zodra een huurovereenkomst in de onbepaalde tijdsperiode is terecht gekomen bestaat dit probleem niet. Het zou echter wel kunnen zijn dat verhuurder de wachttermijn van drie jaar (zie paragraaf 3.4.1) in acht moet nemen. Dit is alleen het geval bij een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Naast dat verhuurder niet zomaar over kan gaan tot huurbeëindiging kan hij ook nog te maken krijgen met een indeplaatsstelling. Mocht de situatie zich voordoen dat een huurder van zijn huurcontract af wil, en de verhuurder het gehuurde vrij van huur terug zou kunnen krijgen, heeft de huurder nog de mogelijkheid een andere huurder in de plaats te stellen. Ondanks het feit dat deze indeplaatsstelling aan diverse voorwaarden moet voldoen heeft verhuurder wederom niet de mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen. De opvolgend huurder geniet dezelfde bescherming als de huurder waarvoor hij in de plaats is gesteld. Kortom de termijnbescherming, de opzeggingsbescherming en de huurprijsherziening zijn ook op hem van toepassing. Doordat de opzeggingsgronden het welhaast onmogelijk maken om op te zeggen werkt dit recht op indeplaatsstelling extra zwaar38. Naast dat dit in strijd kan zijn met het belang van verhuurder om tegen zo gunstig mogelijke condities te verhuren, kan verhuurder zich ook nog geconfronteerd zien met een minder kredietwaardige partij 39. De rechter kan wel aanvullende eisen stellen aan de indeplaatsstelling.

38

Steenmetser T.H.G., Pleidooi voor een liberaler en uniformer huurrecht bedrijfsruimte, TvHB 2008, nr. 6, pag. 218 39 Rechtbank Haarlem, 6 december 2010, LJN BO9004

27

Door

de

beperkte

mogelijkheden

tot

huurbeëindiging

en

de

samenhang

met

termijnbescherming is het niet alleen lastig voor verhuurder om de markthuur te realiseren maar is er ook nauwelijks sprake van flexibiliteit. Bij een winkelcentrum is flexibiliteit voor een verhuurder bijvoorbeeld wenselijk. In winkelcentra is het van belang dat er, naast mogelijkheden om tot renovatie over te gaan, ook ingespeeld kan worden op een gewenste branchemix of een vereiste winkelunit grootte. Door de schaalvergroting in de detailhandel is de vraag naar grotere winkelunits de afgelopen jaren sterk toegenomen40. Verhuurders van winkelcentra willen hierop inspelen, zodat de winkelcentra up-to-date en aantrekkelijk blijven en er ook aan de veranderende eisen van huurders voldaan kan worden. Dit zal uiteindelijk weer ten gunste komen van de beleggingswaarde van het winkelcentrum. Indien niet tot renovatie, inspelen op trends of andere ontwikkelingen over gegaan kan worden, kunnen delen van het winkelcentrum leeg komen te staan omdat ze onverhuurbaar zijn en staat de schade die de verhuurder leidt in geen verhouding tot het belang van bijvoorbeeld één individuele huurder. 4.5

Het gebruik van ‘dringend eigen gebruik’

De samenhang tussen de vier wettelijke bepalingen en de invloed hiervan op de belangen van de verhuurder is in de vorige paragraaf beschreven. Door deze wettelijke bepalingen, en te meer nog door hun samenhang, ziet de verhuurder zich geschaad in zijn belangen. Om deze belangen zo goed mogelijk te beschermen zal verhuurder er alles aan doen om optimale contractsvrijheid te krijgen en zo nodig over te gaan tot huurbeëindiging. Bij lopende huurovereenkomsten kan hij alleen gebruik maken van de wettelijke regelingen die hem geboden worden. De huurbeëindigingsregeling, met daarin de limitatieve opzeggingsgronden, is de enige manier om een huurovereenkomst te beëindigen en de voor verhuurder negatieve aspecten van de indeplaatsstelling en de huurprijsherziening tegen te gaan. Immers zodra een huurovereenkomst is beëindigd mag verhuurder weer verhuren aan wie hij wil (o.a. kredietwaardigheid en branche) en tegen welke condities hij wil (o.a. huurprijs). Wanneer verhuurder gebruik wil maken van deze limitatieve opzeggingsgronden zal hij zich moeten afvragen welke grond(en) van toepassing verklaard zou(den) kunnen worden. De opzeggingsgronden „slecht huurderschap‟ en „het volgens een bestemmingsplan over willen gaan tot de verwezenlijking van deze bestemming‟ zijn vaak niet van toepassing. 40

Van Harreveld M., Retail in beweging, #33 NAW-magazine, september 2009

28

Hiernaast leidt de opzeggingsgrond „van het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst‟ meestal ook niet tot het gewenste effect. Verhuurder loopt het risico dat huurder instemt met het redelijk aanbod of dat de rechter het geen redelijk aanbod vindt, zodat dit niet leidt tot dat gewenste effect. Het gewenste effect is namelijk een huurbeëindiging en dat zal met deze opzeggingsgrond moeilijk te bewerkstelligen zijn. Natuurlijk staat voor verhuurder ook nog de weg open naar de opzeggingsgrond, de redelijke belangenafweging. Alleen is deze opzeggingsgrond heel ruim en de uitkomst van een beroep hierop in een gerechtelijke procedure zeer onzeker. Het blijft namelijk per casu verschillend wat een rechter meeneemt in zijn oordeel en hoeveel waarde hij hieraan hecht. De opzeggingsgrond die voor verhuurder de meeste ruimte biedt is de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Natuurlijk moet de verhuurder wel voldoen aan de voorwaarden die hieraan gesteld worden en in veel gevallen zal er aan deze voorwaarden niet voldaan kunnen worden. Mocht een verhuurder echter een situatie kunnen creëren dat de eisen van a) dringend, b) persoonlijk en c) duurzaam gebruik aannemelijk gemaakt kunnen worden dan heeft de verhuurder een machtig wapen in handen. Het voordeel van deze opzeggingsgrond is namelijk dat men hier reeds na de eerste bepaalde huurtermijn gebruik van kan maken en dat een rechter de beëindiging moet uitspreken als verhuurder het „dringend eigen gebruik‟ voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechter mag dan niet nog overgaan tot een redelijke belangenafweging.

29

Hoofdstuk 5

De huidige ontwikkelingen op het gebied van ‘dringend eigen gebruik’

5.1

Inleiding

Wanneer een huurder wordt geconfronteerd met een huuropzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ kan dit verstrekkende gevolgen hebben. Enerzijds verlies van broodwinning, een vestigingspunt en goodwill, anderzijds mogelijke verhuis- en inrichtingskosten. Er is sprake van een zekere tendens in de toename van het gebruik van deze bepaling in de afgelopen jaren door verhuurders (zie ook stelling 17 in paragraaf 6.3). Dit in combinatie met de gevolgen voor huurder heeft er toe geleid dat er vanaf medio 2009 diverse persberichten 41,42,43 zijn verschenen die dit probleem onder de loep hebben genomen. De positie van huurders is volgens deze berichten verzwakt en de huurovereenkomsten kunnen makkelijker worden opgezegd. Eind 2009 zijn mede hierdoor zelfs Kamervragen 44 , 45 gesteld. Tot slot is het nieuwe huurrecht in zijn algemeen46 en de renovatieregeling cq. „dringend eigen gebruik‟ in het bijzonder47 ook vaak onderwerp geweest in opiniërende artikelen die zijn gepubliceerd in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (TvHB). In de voorgaande hoofdstukken zijn de wetsgeschiedenis, de relevante wetsartikelen en de samenhang tussen deze artikelen en het gebruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ besproken. Na deze theoretische beschouwing zal in de volgende hoofdstukken de huidige praktijk worden beschreven. In dit hoofdstuk zullen de huidige ontwikkelingen de revue passeren, waarbij wordt gekeken naar recente jurisprudentie en hoe de verschillende partijen in de praktijk omgaan met het fenomeen „dringend eigen gebruik‟. De praktijk komt mede voort uit de toelichting die de respondenten bij de enquête hebben gegeven. Ook zullen de belangen van huurders en verhuurders/ontwikkelaars naar voren komen en de wijze waarop deze door de partijen verwoord worden in de huurovereenkomst middels bijzondere bepalingen. 41

de Winther W., Kamer wil huurbescherming winkelier, De Telegraaf, 19 mei 2010 www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/5478235/Branchekoepels winkeliers steeds vaker uit pand gezet 43 www.z24.nl/bedrijven/bouw_vastgoed/artikel_161571.z24/Winkelhuurders uit Stadshart Amstelveen gezet 44 Elias T., Neppérus H., Tweede Kamervragen 104, 2009-2010 45 Gesthuizen S.M.J.G., Jansen P.F.C., Tweede Kamervragen 1274, 2009-2010 46 Steenmetser T.H.G., Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht voor bedrijfsruimte, TvHB 2008, nr. 3 47 den Engelsman E.D., Terstegge M.J., Geen noodzaak voor verdergaande wettelijke huurbescherming in geval van renovaties, TvHB 2010, nr. 2 42

30

5.2

Belangen van huurder en verhuurder

Uit de enquête blijkt dat dreiging met „dringend eigen gebruik‟ tijdens heronderhandelingen nog wel eens effectief kan zijn. Om dit nader toe te lichten is het raadzaam de belangen van huurders en verhuurders nogmaals goed in ogenschouw te nemen. Het is in het belang van de huurder om een huurovereenkomst te hebben die hem de zekerheid biedt dat hij langjarig zijn bedrijfsactiviteiten uit kan blijven oefenen. Dit is van belang om verlies van opgebouwde goodwill en gedwongen versnelde afschrijving van investeringen te voorkomen. Zoals ook blijkt uit de wetsgeschiedenis en de huidige wetgeving zijn deze belangen door de wetgever beschermd. Hiernaast wil hij ook een bepaalde mate van flexibiliteit, zodat reloceren of beëindigen tot de mogelijkheden behoort. Het voorgaande lijkt in tegenspraak met elkaar, doch dit is relatief eenvoudig op te lossen door het afspreken van huurdersopties. Een huurdersoptie houdt in dat uitsluitend huurder gerechtigd is de huurovereenkomst op te zeggen, met in acht name van de afgesproken opzegtermijn. Naast zekerheid en flexibiliteit is een huurder ook gebaad bij een zo laag mogelijke huurprijs en heeft hij over het algemeen profijt van de huidige wetgeving inzake de huurprijsherziening, daar de huurherzieningswaarde door de regeling met betrekking tot de referentieperiode meestal lager is dan de marktwaarde. Zoals gezegd willen huurders een langere contractsduur (termijnbescherming) door middel van het verkrijgen van huurdersopties, zodat zij niet met „dringend eigen gebruik‟ of een andere opzeggingsgrond geconfronteerd kunnen worden of pas nadat er meerdere huurperioden zijn verstreken. Verhuurders willen juist huurovereenkomsten zonder optiejaren en/of verlengingen, zodat ze indien nodig meer flexibiliteit hebben en mogelijk bij het einde van de huurovereenkomst zelfs kunnen opzeggen wegens „dringend eigen gebruik‟ of op grond van de algemene belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW). Verhuurders hebben in tegenstelling tot huurders er juist belang bij dat ze een zo hoog mogelijke huurprijs ontvangen. Bij lopende contracten hebben ze alleen de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen op grond van artikel 7:303 BW, maar de huurherzieningswaarde wijkt echter vaak substantieel af van de marktwaarde die dan geldt 48 . Hierdoor zullen ………………

48

van de Graaf J., Huurherzieningswaarde, UVA: Masterscriptie, 2010, pag. 44

31

verhuurders er alles aan doen om een huurder te bewegen als nog de marktconforme huurprijs te betalen. In de onderhandelingen over een nieuwe huurprijs zijn verhuurders soms bereid om, indien een huurder een langere contractsduur wil en/of een nieuw contract dat zekerheid biedt, die zekerheid aan huurder te geven. Hier zal echter wel iets tegenover dienen te staan en vaak betreft dit dan een hogere huurprijs dan de genoemde huurherzieningswaarde. Uit de toelichting bij de enquête geven zowel huurders als verhuurders aan dat er soms impliciet druk wordt uitgeoefend op een huurder om deze te bewegen de hogere huurprijs te betalen. Verhuurder zal dan afzien van zijn mogelijkheid om gebruik te maken van een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. 5.3

De ontwikkelingen in de praktijk en de jurisprudentie

Het winkellandschap is de afgelopen decennia sterk veranderd en wordt nu gedomineerd door filiaalbedrijven. Hiervan is sprake als een samenwerking van zeven of meer verkooppunten zich als eenheid naar buiten toe presenteert 49 . Onderzoeken van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en Locatus wijzen uit dat deze filialiseringsgraad de afgelopen jaren sterk is gestegen 50 , 51 . De huidige praktijk is derhalve fundamenteel anders dan toen de wetgeving voor middenstandsbedrijfsruimte werd gecodificeerd. Een huurder is in veel gevallen niet meer een „zwakkere‟ partij, maar een partij die even professioneel en krachtig is als de verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte. De veranderende machtsverhoudingen zijn bij de invoering van het nieuwe huurrecht in augustus 2003 niet vertaald in de wetgeving. Een tweede ontwikkeling ontstaat door de veranderende vastgoedmarkt en economische crisis van de afgelopen jaren. Binnen de markt van de winkelontwikkelaars is hierdoor het besef gegroeid dat de winkelmarkt meer en meer een vervangingsmarkt zal worden. Dit heeft tot gevolg dat verouderde winkelcentra vervangen worden door nieuwbouw of worden herontwikkeld. Hierbij is het van belang dat de verhuurders/ontwikkelaars lopende huurovereenkomsten kunnen beëindigen op grond van „dringend eigen gebruik‟ inzake de renovatieregeling. Ook als de beëindiging van de huurovereenkomst niet noodzakelijk is, omdat „plaats‟ en „functie‟ niet veranderen, is beëindiging vaak toch nog gewenst vanwege de financiële aspecten. De nieuwbouw of herontwikkeling brengen vaak hoge kosten met zich ……….

49

Visser R., Werk aan de winkel?, ASRE: Masterscriptie MRE, 2009, pag. 39 Locatus, Retailfacts 2008, 2008 51 HBD, Samenwerking in de detailhandel, 2009 50

32

mee die niet afgedekt kunnen worden als er geen marktconforme huurprijzen gerekend mogen worden. Daarnaast is het van belang dat er een bepaalde snelheid in deze ontwikkelingstrajecten wordt gebracht om verloedering tijdig een halt toe te kunnen roepen. Mocht de mogelijkheid van deze renovatieregeling niet bestaan dan zullen veel projecten financieel niet haalbaar zijn en dus niet uitgevoerd worden, waardoor vernieuwing en verbetering van de winkelmarkt geen doorgang kan vinden. In de huidige praktijk zal volgens een artikel52 van de heer G.M. Kerpestein uit 2004 een verhuurder slechts zelden aan de door de wetgever gestelde eisen van „dringend eigen gebruik‟ bij renovatie, die niet mogelijk is zonder ontbinding van de huurovereenkomst, kunnen voldoen. Het bewijs voor deze redenatie kan worden ontleend aan het feit dat er weinig jurisprudentie bestaat waaruit naar voren komt dat een huurovereenkomst daadwerkelijk wordt beëindigd op basis van deze opzeggingsgrond. Dit ziet men alleen terug als het gaat om de renovatie van winkelcentra, zoals dat onder andere het geval is bij Hoog Catharijne in Utrecht53, Zaailand in Leeuwarden54 en ‟t Circus in Almere55. Uit de antwoorden op de enquête blijkt dat veel partijen niet overgaan tot procederen en het uiteindelijk in der minne weten te schikken, met als resultaat dat de huurovereenkomst alsnog beëindigd wordt. De meerderheid van de gevallen waarbij er sprake is van het gebruik van „dringend eigen gebruik‟ leidt derhalve niet tot gerechtelijke procedures en het is dan ook moeilijk om op basis van alleen jurisprudentie een conclusie te trekken. Er is aanleiding te veronderstellen dat de renovatieregeling samen met het opeisen voor „dringend eigen gebruik‟, in geval van het zelf willen exploiteren, een belangrijk drukmiddel vormt in onderhandelingen over een nieuw contract met een aangepaste huurprijs. Dit is mede gelegen in het feit dat bij beëindigingprocedures de beëindiging op grond van „dringend eigen gebruik‟ wordt aangezegd, maar subsidiair ook de redelijke belangenafweging een opzeggingsgrond vormt. In meerdere gevallen wordt de beëindiging uiteindelijk niet uitgesproken op basis van het „dringend eigen gebruik‟, maar wel op basis van de redelijke belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW). De laatste jaren is hier meer jurisprudentie56 over gevormd en zijn er diverse arresten57 in het voordeel van de verhuurder beslist.

52

Kerpestein G.M., Renovaties in nieuw huurrecht, JHV 2004, nr. 2, pag. 52 Rechtbank Utrecht, 9 september 2009, LJN BJ7387 54 Hof Leeuwarden, 8 februari 2011, LJN BP3872 55 Hof Arnhem, 24 februari 2009, LJN BH7552 56 HR, 8 april 2011, LJN BP3276 57 Hof Arnhem, 1 september 2009, LJN BK5356 53

33

In

de

huidige

rechtspraak

is

een

ontwikkeling

te

zien

die

de

veranderende

machtsverhoudingen tussen huurders en verhuurders meer recht doet. Bij de redelijke belangenafweging is dit merkbaar en hier wordt ook gekeken naar economische belangen58 van de verhuurder, waarbij nog kan worden opgemerkt dat een huurovereenkomst niet gezien mag worden als een eeuwig durend recht dat neigt naar het eigendomsrecht. Verder is er recent een uitspraak gedaan door de Hoge Raad, waarbij de wachttermijn van drie jaar uit art. 7:296 lid 2 BW ter discussie heeft gestaan. Het hier toepasselijke nieuwe recht verwijst in art. 7:296 lid 2 BW expliciet naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie deed zich in casu niet voor. Er wordt gesteld dat de wetgever heeft bedoeld dat de wachttijd van drie jaar ook geldt voor een opzegging wegens redelijke belangenafweging op grond van art. 7:296 lid 3 BW. Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop59. Het gevolg van deze uitspraak is dat wanneer een opzegging op grond van „dringend eigen gebruik‟ wordt gedaan aan het eind van de tweede termijn de wachttijdregeling niet meer geldt door de beëindigingsvordering (mede) te baseren op de redelijke belangenafweging. Het lijkt erop dat de positie van de huurder hiermee verder is verzwakt en dat de wachttijdregeling nog maar in enkele gevallen van toepassing zal zijn. Namelijk bij de opzegging op grond van „dringend eigen gebruik‟ na het verloop van de eerste termijn van vijf jaar, waarbij is gesteld dat een verhuurder pas gebruik mag maken van deze opzeggingsgrond als hij tenminste drie jaar eigenaar is van het gehuurde en niet tot de directe kring van (rechts) personen gerekend kan worden. Bij diverse gerechtelijke uitspraken is een soepele uitleg van de wachttermijn aan de orde geweest60.

58

Rechtbank Amsterdam, 9 februari 2011, C. Groeneveld cs/Snackbar Mash v.o.f HR, 24 september 2010, LJN BM9758 60 den Engelsman E.D., Soepele uitleg wachttermijn bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik, TvHB 2009, nr. 5 59

34

5.4

Bijzondere bepalingen

Omdat zowel verhuurders als huurders de voor hun negatieve aspecten, die voortvloeien uit de huurwet middenstandsbedrijfsruimte, teniet willen doen maken zij gebruik van bijzondere bepalingen of andere clausules. Deze moeten de belangen van huurders en verhuurders beschermen of hun meer flexibiliteit bieden. In de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst ziet men dit steeds meer terug. Dit volgt uit de enquête, waarbij hier in stelling 9 expliciet naar is gevraagd. De partijen trachten hiermee tevens de imperfecties van het huidige wettelijke regime tegen te gaan. Zoals reeds aangegeven proberen huurders de consequenties die de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ voor hun kan hebben tegen te gaan. Dit kunnen zij doen door: -

expliciet een bepaling op te nemen waarin het gebruik van „dringend eigen gebruik‟ is uitgesloten. Hierbij wordt vaak nog een onderscheid gemaakt tussen „dringend eigen gebruik‟ om zelf een exploitatie te gaan voeren (vooral bij supermarkten en verhuurders die ook een eigen winkelketen hebben) en „dringend eigen gebruik‟ vanwege renovatie.

-

meerdere optieperioden bedingen. Deze dienen het liefst zo expliciet mogelijk omschreven te worden. Het is van belang dat het huurdersopties betreffen , waarbij opzegging door de verhuurder is uitgesloten.

-

bij een indeplaatstelling indien nodig een nieuwe huurovereenkomst trachten te bedingen, waardoor de opvolgend huurder weer de normale termijnbescherming kan genieten. Dit is van belang wanneer het een indeplaatsstelling van een oude huurovereenkomst betreft die inmiddels in de onbepaalde tijd is beland. Wellicht zal hier een hogere huur tegenover dienen te staan.

Bij verhuurders is de drijfveer om bijzondere bepalingen in het contract op te nemen juist tegenovergesteld. Hij kan zijn belangen beschermen door gebruik te maken van de mogelijkheden die hem wel geboden worden en niet in strijd zijn met de (semi)-dwingend rechtelijke bepalingen. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst zal hierbij moeten ………….

35

worden stil gestaan. Enkele mogelijkheden om de nadelen voor verhuurder van de huidige wetgeving het hoofd te kunnen bieden zijn: -

Het gebruiken van de algemene bepalingen van de ROZ overeenkomst. Deze worden over het algemeen als verhuurders vriendelijk gezien en bevatten onder meer een artikel over de gebrekenregeling. De nadelig consequenties van deze regeling voor verhuurder worden daarmee teniet gedaan. De gebrekenregeling is van regelend recht en hiervan mag worden afgeweken.

-

Het zoveel mogelijk beperken van de bepaalde periode en de huurdersopties ten aanzien van de huurtermijnen. Hiermee voorkomt een verhuurder dat hij niet of moeilijker gebruik kan maken van de limitatieve opzeggingsgronden.

-

Vragen om een rechtelijke machtiging om ten nadele van de huurder af te wijken van de semi-dwingende bepalingen, zoals termijnbescherming en huurprijsherziening.

-

Opnemen van een renovatieclausule, zodat bij aanvang van de huurovereenkomst de huurder bekend is met het feit dat verhuurder op termijn wil renoveren en dat huurder hieraan zijn medewerking zal verlenen.

36

Hoofdstuk 6

6.1

De enquête

Inleiding

De hoofdstukken die tot nu toe de revue zijn gepasseerd geven een beschrijving van het wettelijk stelsel van de middenstandsbedrijfsruimte en de plaats die „dringend eigen gebruik‟ daarin inneemt. In hoofdstuk 2 is de ontstaansgeschiedenis van dit wettelijk stelsel beschreven. Vervolgens zijn in hoofdstuk 3 de relevante wettelijke bepalingen (hoofdverplichtingen huurder cq. verhuurder, termijnbescherming, huurprijsherziening, indeplaatstelling en huurbeëindiging) besproken die samenhang vertonen en het gebruik van „dringend eigen gebruik‟ beïnvloeden. Daarna is in hoofdstuk 4 dieper ingegaan op de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ en is het gebruik hiervan samen met deze samenhang nader verklaard. Deze theoretische beschouwing heeft plaatsgevonden in het licht van de belangen van verhuurder. Tot slot is in hoofdstuk 5 een beschrijving gegeven van de huidige ontwikkelingen op het gebied van „dringend eigen gebruik‟ middels een praktijkstudie en zijn de belangen van huurder en verhuurder weergegeven. De vraag hoe partijen die actief zijn in de markt voor winkelvastgoed aan kijken tegen, en omgaan met kwesties rond het begrip „dringend eigen gebruik‟ is tot nu toe maar gedeeltelijk in hoofdstuk 5 beantwoord. De verdere beantwoording van deze vraag vindt in dit hoofdstuk plaats. Er is een kwantitatief onderzoek gedaan in de vorm van een enquête, welke is gehouden onder actoren die direct betrokken zijn bij dit onderwerp. Dit zijn naast huurders en verhuurder (ontwikkelaars) ook onafhankelijke deskundigen als winkelmakelaars en huurrechtadvocaten. Tevens is er gevraagd naar de mening van beleidsmakers en vertegenwoordigers van belangenorganisaties. Voordat de vragen en antwoorden uiteen worden gezet zal eerst de systematiek van het onderzoek worden toegelicht en de gemaakte keuzes worden verklaard. 6.2

Systematiek van het onderzoek

Er is gekozen voor een schriftelijke enquête (zie bijlage 1) met een twintigtal stellingen. Deze methode maakt het mogelijk een groter aantal personen uit de doelgroep te benaderen dan wanneer men kiest voor persoonlijke diepte interviews. Door in de enquête bij ieder stelling ruimte te geven voor een toelichting is er getracht meer informatie te verzamelen. Op het enquêteformulier wordt hier ook expliciet naar gevraagd. Verder kunnen de stellingen

37

beantwoord worden middels een verbaal gelabelde scoringsschaal61. Er wordt per stelling naar de mening van de geënquêteerden gevraagd. De scores die in deze schaalmethode worden gebruikt zijn uitgedrukt in frequenties (Nooit, Zelden, Regelmatig, Vaak, Heel Vaak) en in waardeoordelen (Volledig oneens, Oneens, Neutraal, Eens, Volledig eens). Zoals gezegd is er aan de geënquêteerde ook de mogelijkheid gegeven om zijn mening nader toe te lichten. Deze toelichtingen zijn ook gebruikt bij het schrijven van hoofdstuk 5. Het onderzoek is gehouden onder 130 vastgoedprofessionals die zich bezighouden met middenstandsbedrijfsruimte. De enquête is gehouden onder huurders, verhuurders/ ontwikkelaars (hierna te noemen verhuurders), winkelmakelaars, huurrechtadvocaten, beleidsmakers en vertegenwoordigers van belangenorganisaties. De keuze voor deze doelgroep is ingegeven door het feit dat deze partijen dit vraagstuk in de praktijk tegenkomen en in die hoedanigheid ervaringen (kunnen) hebben met de opzegging wegens „dringen eigen gebruik‟. Bij de huurders is de enquête voorgelegd aan 35 vertegenwoordigers die werkzaam zijn bij zowel grote (internationale) filiaalbedrijven als kleinere (landelijke) winkelketens. Het betreffen vertegenwoordigers van onder meer Ahold, Coolcat, AS Watson, H&M, Van Haren, Deen Supermarkten, Aktiesport, Miss Etam, C&A, en McDonald‟s. Er is bewust gekozen voor deze personen, omdat zij retailformules vertegenwoordigen die zich zowel in de hoofdwinkelstraten bevinden als in winkelcentra en een bepaalde schaalgrote hebben. Ook bij de verhuurders is de enquête voorgelegd aan 35 professionals die werkzaam zijn bij institutionele beleggers, winkelontwikkelaars of private vastgoedbeleggers. Dit betreffen onder meer vertegenwoordigers van Syntrus Achmea, ING REIM, ASR Vastgoed Vermogensbeheer, Corio, Multi Vastgoed, Redevco, Blokker Holding, Timevest, Tenstone en Kroonenberg Groep. Dit zijn allen marktpartijen die eigenaar zijn van in Nederland gelegen winkelvastgoed dat zich bevindt op de hoofdwinkelstraten en/of in winkelcentra. Verder is de enquête verspreid onder winkelmakelaars (onder andere CB Richard Ellis, Jones Lang Lasalle, Cushman & Wakefield, DTZ Zadelhoff en HB Kroese Paternotte) en huurrechtadvocaten (onder andere Boekel De Nerée, Lexence, Stibbe, Bricks Advocaten en Fort Advocaten). De groep makelaars en advocaten die zich dagelijks bezig houden met winkelvastgoed is beperkt en er is voor gekozen om per groep 15 personen te benaderen.

61

Van Kerhove P., De Pelsmacker P., Marktonderzoek, Methoden en Toepassingen, 2007, pag. 172

38

Tot slot zijn er ook 10 beleidsmakers en 10 vertegenwoordigers van belangenorganisaties (IVBN, CBW-Mitex, MKB Amsterdam en Nederland e.d.) benaderd, eenvoudig weg omdat er niet veel meer politieke partijen of belangenorganisaties zijn die zich met dit specifieke onderwerp bezig houden. Bij de beleidsmakers zijn de woordvoerders van diverse politieke partijen als de SP, VVD, PvdA e.d. aangeschreven. De respons op de enquête onder deze laatste twee groepen is echter dermate laag, slechts 15%, dat dit niet representatief geacht kan worden voor deze doelgroepen en dientengevolge is er voor gekozen om ze niet mee te nemen in het onderzoek. Er hebben wel enkele geënquêteerden gereageerd, zonder dat ze de enquête hadden ingevuld. Ze gaven aan dat ze het een interessant onderzoek vonden en graag van de uitkomsten op de hoogte zouden worden gehouden. Er is gekozen voor evenveel huurders als verhuurders om een evenwichtig beeld te kunnen laten zien. Het totale aantal geënquêteerden die voor het onderzoek zijn benaderd bedraagt 110 personen, waarvan 69 personen de enquête hebben ingevuld voor de sluitingsdatum. Dit komt neer op een respons van 62,7%. Om tot een hoge respons te komen is de enquête persoonlijk verstuurd en is er nog tweemaal een reminder verstuurd. Tot slot is aangegeven dat de enquête alleen voor onderzoeksdoeleinden wordt gebruikt en anoniem zal worden gepubliceerd. In bijlage 3 is een lijst van respondenten opgenomen die vertrouwelijk is. 6.3

Toelichting op de stellingen en de weergave van de uitkomsten

De stellingen die in de enquête zijn opgenomen behandelen het onderwerp „dringend eigen gebruik‟. Ook is er gevraagd naar de samenhang met de huurprijsaanpassingsmethode en of er eventueel misbruik van dit „dringend eigen gebruik‟ wordt gemaakt. Stelling 1 tot en met 9 gaat over de frequentie van het gebruik van deze opzeggingsgrond. Bij stelling 10 tot en met 20 wordt een waardeoordeel gevraagd over het gebruik hiervan. De uitkomsten van de stellingen op grond van de afgenomen enquête worden weergeven in 100% gestapelde staafdiagrammen en/of in cirkeldiagrammen, waarbij de grote van de sector de frequentie weergeeft in procenten van het totaal. Bij de staafdiagrammen staan op de verticale as de frequentie aangeven en op de horizontale as de categorie (huurder, verhuurder, makelaar en advocaat). In de cirkeldiagrammen worden de categorieën als één geheel gezien (de vastgoedprofessionals) en toont de grote van de sector de frequentie aan van elke waarde in het totaal. De diverse kleuren geven de frequentie of het waardeoordeel aan en zijn als legenda in de diagrammen toegevoegd.

39

Bij iedere stelling is apart beoordeeld welk soort diagram het best toegepast kan worden. Deze keuze is gemaakt op basis van de verklaarbaarheid van de diagrammen. Om een bepaalde respons uit te kunnen leggen is het soms beter om dit te doen aan de hand van het gestapelde staafdiagram. Dit is bijvoorbeeld het geval als je binnen een categorie een duidelijk standpunt ziet dat verschilt met de uitkomst bij een andere categorie. Daarentegen geeft een cirkeldiagram vaak weer een beter beeld als men kijkt naar de totale groep van respondenten. De gestapelde staaf- en/of de cirkeldiagrammen die niet in de hoofdtekst staan zijn opgenomen in bijlage 2. 6.4

Analyse van de uitkomsten van de enquête

Stelling 1

“Ik ben in de uitoefening van mijn functie geconfronteerd geweest met of heb gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de wet biedt om een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte op te zeggen op grond van „dringend eigen gebruik‟.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Heel vaak Vaak Regelmatig Zelden Nooit

Meer dan 70% van de huurders en 60% van de verhuurders hebben zelden of nooit te maken gehad met „dringend eigen gebruik‟. Daarentegen geeft meer dan 90% van de advocaten aan hier in hun praktijk regelmatig, vaak of zelfs heel vaak (ca. 20%) mee te maken te hebben. Ook van de makelaars zegt bijna 65% hier regelmatig mee te maken te hebben. Dit is een opmerkelijke uitkomst te meer daar nog geen 30% van de huurders aangeven hier regelmatig mee geconfronteerd te worden.

40

Een mogelijke verklaring is dat voornamelijk grote (internationale) filiaalbedrijven en kleinere winkelketens in dit onderzoek zijn betrokken en dat deze minder vaak hiermee worden geconfronteerd dan de kleine zelfstandigen, die niet tot de geënquêteerden behoorden. Stelling 2

“De reden van de opzegging was het zelf in gebruik nemen van de bedrijfsruimte om hier een eigen middenstandsbedrijf in uit te oefenen.”

Uitoefening eigen bedrijf Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel vaak

6% 3% 2%

30% 59%

Van alle respondenten heeft bijna 90% zelden of nooit meegemaakt dat de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ werd gedaan met als reden om een eigen middenstandsbedrijf in het gehuurde uit te gaan oefenen. Toch is er 5% die dit vaak of heel vaak heeft meegemaakt. Uit nadere analyse van de enquête blijkt dat dit voornamelijk in de schoenen- en supermarktenbranche voorkomt. Stelling 3

“De reden van de opzegging was het zelf in gebruik nemen van de bedrijfsruimte om renovatie mogelijk te maken.”

Renovatie mogelijk maken Nooit

Zelden

Regelmatig

19%

Vaak

Heel vaak

24%

16% 16% 25%

41

35% van de respondenten geeft aan het vaak of heel vaak meegemaakt te hebben dat renovatie als reden werd aangevoerd om een huurovereenkomst op te zeggen. Als men hierbij optelt de 25% die dit regelmatig heeft meegemaakt komt men uit op 60% die regelmatig of meer met deze opzeggingsgrond te maken heeft gehad. Uit stelling 2 en 3 kan men concluderen dat renovatie vaker de reden van de huuropzegging is geweest dan om het verhuurde zelf als middenstandsruimte te gaan exploiteren. Stelling 4

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij dit in der minne geschikt en zijn wij overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Heel vaak Vaak Regelmatig Zelden Nooit

Bij de categorieën verhuurder, makelaar en advocaat schikt rond de 60% van de respondenten een „dringend eigen gebruik‟ opzegging regelmatig of vaker in der minne en wordt er uiteindelijk wel overgegaan tot huurbeëindiging. Het in der minne schikken houdt meestal wel in dat er verhuisvergoedingen aan de huurders betaald worden. Zoals blijkt uit de opmerkingen liggen deze vaak hoger dan wanneer een rechter uitspraak doet. Dit heeft te maken met het feit dat verhuurders hiermee zekerheid kopen dat een huurovereenkomst ook echt beëindigd wordt. Daarnaast zal de verhuurder minder vertraging ondervinden, omdat er geen lange gerechtelijke procedures doorlopen moeten worden.

42

Stelling 5

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij dit in der minne geschikt en is er uiteindelijk niet overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst.”

In der minne geschikt en beëindigd Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel vaak

0% 19%

7%

41%

33%

Bijna 75% van de respondenten geeft aan nooit of zelden te hebben meegemaakt dat een opzegging op grond van „dringend eigen gebruik‟ in der minne werd geschikt, maar dat er niet tot een huurbeëindiging werd overgegaan. Stelling 6

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij hiertoe een gerechtelijke procedure gevolgd en heeft de rechter uiteindelijk de beëindiging van de huurovereenkomst uitgesproken.”

Rond de 80% van de respondenten uit de categorieën huurder, verhuurder en makelaar hebben zelden of nooit meegemaakt dat er een gerechtelijke procedure met betrekking tot een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ er toe heeft geleid dat de rechter de huurbeëindiging heeft uitgesproken. Dit zal er ook mee te maken hebben dat de partijen vaak

43

trachten de zaak in der minne te schikken (zie ook stelling 4). Van de advocaten heeft juist ca. 70% regelmatig of vaak meegemaakt dat een rechter een beëindiging wel uitspreekt. De vraag blijft wel of deze beëindiging is uitgesproken op grond van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ of op basis van de algemene belangenafweging. Nader onderzoek moet dit uiwijzen. Stelling 7

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij hiertoe een gerechtelijke procedure gevolgd en heeft de rechter

uiteindelijk

de

beëindiging

van

de

huurovereenkomst

niet

uitgesproken.”

Procedure en niet beëindigd Nooit

Zelden

Regelmatig

1%

Vaak

Heel vaak

0% 12%

19% 68%

Van de respondenten heeft bijna 90% zelden of nooit meegemaakt dat een rechter in een procedure wegens „dringend eigen gebruik‟ de beëindiging niet uit heeft gesproken. Dit is in overeenstemmingen met de uitkomst van stelling 6. Er zou dus geconcludeerd kunnen worden dat het voor verhuurders wel zinvol is een gerechtelijke procedure te volgen, omdat er een gerede kans bestaat dat de beëindiging wordt uitgesproken. Het kan er echter ook mee te maken hebben dat verhuurders alleen overgaan tot een gerechtelijke procedure als zij weten dat zij juridisch sterk staan.

44

Stelling 8

“Bij de opzegging met als reden renovatie was het noodzakelijk de huurovereenkomst te beëindigen ten einde de geplande bouwwerkzaamheden uit te kunnen voeren.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Heel vaak Vaak Regelmatig Zelden Nooit

Bijna 50% van de verhuurders vindt het vaak of heel vaak nodig dat de huurovereenkomst beëindigt moet worden ten einde een renovatie mogelijk te maken. Dit in tegenstelling tot de huurders, waar bijna 70% vindt dat het zelden of nooit nodig is om een huurovereenkomst te beëindigen. Deze tegenstelling was te verwachten daar huurders weinig belang hebben bij het beëindigen van de huurovereenkomst en verhuurders juist veel. De huurder is zijn bescherming kwijt en de verhuurder kan na de beëindiging doen en laten wat hij wil. Interessant is dat ca. 70% van de advocaten het regelmatig of vaker nodig acht dat de huurovereenkomst bij renovatie beëindigt wordt. Stelling 9

“Huurders maken steeds vaker gebruik van clausules in de huurovereenkomsten om de gevolgen van „dringend eigen gebruik‟ tegen te gaan.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Heel vaak Vaak Regelmatig Zelden Nooit

45

Zoals te verwachten maken huurders in huurovereenkomsten regelmatig of steeds vaker gebruik van clausules om de gevolgen van „dringend eigen gebruik‟ tegen te gaan. Deze clausules moeten voorkomen dat huurders geconfronteerd worden met de negatieve consequenties van een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Ca. 70% van deze categorie geeft dit aan. Uit de opmerkingen van de respondenten blijkt dat er vooral clausules worden gebruikt die het claimen voor eigen exploitatie tegengaan. Vooral supermarktketens gebruiken deze. Ook ca. 50% van de verhuurders zegt regelmatig of vaker geconfronteerd te worden met clausules die een huurder extra bescherming geven. Bij ruim 60% van de makelaars is het juist opvallend dat zij aangeven zelden of nooit met deze clausules in aanraking komen. Stelling 10

“De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ om de bedrijfsruimte zelf in gebruik te nemen ten einde hier een eigen middenstandsbedrijf in uit te oefenen is een valide reden.”

Zelf exploiteren is een valide reden Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

3% 14%

10% 19%

54%

54% van de respondenten is het er mee eens dat claimen voor „dringend eigen gebruik‟ om zelf te gaan exploiteren een valide reden is. Daarnaast is nog eens 14% het hiermee volledig eens. De ruime meerderheid vindt dus dat een verhuurder die mogelijkheid moet hebben. Voor de wetswijziging van 2003 was dit ook de enige reden en de oorspronkelijke gedachte van de wetgever sluit hierbij aan.

46

Stelling 11

“De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ met als reden om renovatie van een winkelcentrum, waar de bedrijfsruimte onderdeel van uitmaakt, mogelijk te maken is een valide reden.”

Renovatie van een winkelcentrum is een valide reden Volledig oneens

Oneens

Neutraal 3%

Eens

Volledig eens

9%

33%

19% 36%

Indien het gaat om het beëindigen van een huurovereenkomst om de renovatie van een winkelcentrum mogelijk te maken is 36% van de respondenten het hiermee eens, 33% is het zelfs volledig eens. Als er nu een vergelijking wordt gemaakt met stelling 10 dan blijkt dat de respondenten renovatie van een winkelcentrum een meer valide opzeggingsgrond vinden dan het claimen voor eigen exploitatie. Stelling 12

“De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ met als reden om renovatie van een bedrijfsruimte mogelijk te maken is een valide reden.”

Renovatie van een bedrijfsruimte is een valide reden Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

4% 16% 32%

17% 31%

Bij deze stelling gaat het over het opzeggen van een huurovereenkomst op grond „dringend eigen gebruik‟ met als reden renovatie, maar dan zonder dat de bedrijfsruimte een renovatie van een winkelcentrum in de weg staat. Ook kan het een solitair winkelpand betreffen. In

47

tegenstelling tot stelling 11 (69%) is bij deze stelling 48% het eens of volledig eens. Dit is dus beduidend minder en de respondenten vinden dan ook dat dit de minst valide reden is bij een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Stelling 13

“In een gerechtelijke procedure inzake „dringend eigen gebruik‟ dient een rechter ook een algemene belangenafweging te maken ten einde tot een evenwichtige uitspraak te komen.”

Algemene belangenafweging Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

0% 17%

15% 19%

49%

De algemene belangenafweging bij een „dringend eigen gebruik‟ procedure is voor bijna 50% van de respondenten een goed instrument om tot een evenwichtige uitspraak te komen. Hierbij opgeteld het aantal dat het er volledig eens mee is geeft aan dat 2/3de zich in deze stelling kan vinden. Zoals aangegeven in paragraaf 3.6.1 moet de rechter nu een vordering tot huurbeëindiging toewijzen, indien verhuurder voldoet aan de eisen gesteld voor „dringend eigen gebruik‟, en komt hij niet toe aan de algemene belangenafweging. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

48

Ook valt op dat bijna 70% van de huurders en ca. 75% van de verhuurders het eens of volledig eens zijn met deze stelling, waarbij enkele aangaven dat hiermee misbruik door eigenaren beter voorkomen kan worden. Stelling 14

“Bij de algemene belangenafweging is een economisch belang van verhuurder een valide reden om een opzegging van de huurovereenkomst goed te keuren.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

Een economisch belang mag volgens huurders geen rol spelen bij een algemene belangenafweging. Ruim 60% van de huurders is het oneens of volledig oneens met de stelling. Dit staat lijnrecht tegen over de mening van de verhuurders, waarbij ca. 60% het eens of volledig eens is met deze stelling. Enkele huurders die het hiermee eens waren gaven aan dat er dan ook gekeken moet worden naar het economisch belang van de huurder. Maar liefst ca. 80% van de advocaten onderschrijft deze stelling ook en vindt dat een economisch belang van verhuurder een valide reden kan zijn om een opzegging goed te keuren. Stelling 15

“Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte wordt door de wet te veel beschermd bij een verzoek van verhuurder om huurbeëindiging.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

49

Zoals mogelijk te verwachten viel is bijna 60% van de huurders het hiermee oneens of volledig oneens. Sommigen gaven zelfs aan dat dit volledige onzin is. Toch is er ook nog ca. 10% die het eens of zelfs volledig eens is met deze stelling. Bij de verhuurders is bijna 70% het eens of volledig eens met deze stelling. Het merendeel van de advocaten (ca. 70%) staat hier neutraal tegenover. Stelling 16

“Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte wordt door de wet te veel beschermd bij een verzoek van verhuurder om een huurprijsaanpassing mogelijk te maken.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

Bijna 40% van de makelaars en de verhuurders is het er mee eens of volledig eens dat huurders bij een huurprijsaanpassing door de wet te veel beschermd worden. Toch is ook ruim 30% van deze categorieën het oneens of zelfs volledig oneens met deze stelling. Bij de huurders ligt dit percentage aanzienlijk hoger en wel op ca. 70%. Er worden wel opmerkingen gemaakt over het feit dat het criterium van de huurprijsherziening geen recht doet aan de economische werkelijkheid en dat het huidige stelsel verhandeling van huurcontracten in de hand werkt. Hierbij wordt nog gewezen op het feit dat er scheefgroei ontstaat tussen de marktwaarde en de huurherzieningswaarde en art. 7:303 BW wordt door sommigen zelfs gezien als subsidiewetgeving voor de huurders.

50

Stelling 17

“De laatste jaren wordt er door verhuurders steeds vaker gebruik gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟.”

Vaker gebruik van 'dringend eigen gebruik' Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

10% 0% 4% 32% 54%

54% van de respondenten is het er mee eens dat verhuurders de laatste jaren vaker gebruik maken van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟, 10% is het zelfs volledig eens. Enkele respondenten gaven aan dat ze vooral de laatste 2 tot 3 jaar hier vaker mee te maken hebben gekregen, al zeggen sommige anderen dat het zo lijkt omdat er meer aandacht is gekomen voor dit onderwerp. Stelling 18

“Het opeisen van een middenstandsbedrijfsruimte middels „dringend eigen gebruik‟ wordt ook aangewend om uiteindelijk een huurprijsverhoging te realiseren.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

51

Opvallend is dat 60% van de advocaten het eens is met de stelling dat het opeisen wegens „dringend eigen gebruik‟ ook gebruikt wordt om uiteindelijk een huurprijsverhoging te realiseren. Bij makelaars en huurders ligt dit percentage nog hoger en is ruim 70% het eens of volledig eens met deze stelling. Ook in de categorie verhuurders is een aanzienlijk percentage (ca. 50%) het eens of volledig eens met deze stelling.

Realiseren huurprijsverhoging Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

3% 15%

10% 26%

46%

Maar 13% van de respondenten is het oneens of volledig oneens met de stelling, echter de overgrote meerderheid (61%) is de mening toegedaan dat dit instrument ook wordt gebruikt waarvoor het eigenlijk niet is bedoeld, namelijk als pressiemiddel om een huurprijsverhoging tot stand te brengen. Stelling 19

“De wetgever dient de wet inzake middenstandsbedrijfsruimte aan te passen ten einde misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ tegen te gaan.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

52

Ondanks dat een overgrote meerderheid van de respondenten stelling 18 onderschrijft, vindt 60% van de advocaten het niet nodig de wetgeving aan te passen, ze zijn het namelijk oneens of volledig oneens met deze stelling. Van de andere categorieën is ruim 40% van de huurders het volledig eens en ca. 30% is het eens met deze stelling. Bij de makelaars is ruim 40% het eens en ca 10% het volledig eens. Zelfs ca. 40% van de verhuurders vindt dat de wetgeving moet worden aangepast. Stelling 20

“Als de wetgever de wettelijke regeling omtrent huurprijsherziening afschaft en de

marktwerking

toepasselijk

verklaart

zal

het

misbruik

van

de

opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ verdwijnen.” 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

Ruim 40% van de makelaars en ruim 30% van de verhuurders is het eens of volledig eens met de stelling dat het invoeren van de marktwerking bij een huurprijsaanpassing ertoe zal leiden dat misbruik van de opzeggingsgrond voorkomen wordt. 60% van de advocaten is het hiermee oneens en ook ruim 40% van de huurders en de verhuurders denkt niet dat hierdoor het misbruik zal afnemen. Ook stelt ruim 40% van de huurders zich neutraal op.

Misbruik verdwijnt bij afschaffen huurprijsherziening Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

6% 0% 22%

45%

27%

53

Veel van de respondenten gaven aan het oneens te zijn met de stelling (45%), hiernaast antwoorden ca. 27% neutraal. Veel respondenten vonden de stelling te stellig of zagen geen causaal verband. Als er had gestaan „verminderen‟ in plaats van „verdwijnen‟ was het aantal respondenten die het oneens waren kleiner geweest, dit blijkt uit de commentaren die zijn toegevoegd aan de antwoorden. Ook gaven sommigen aan dat er ook andere gronden zijn die misbruik in de hand werken en het niet alleen samenhangt met de huidige huurprijsaanpassingsmethode.

6.5

Eindconclusie van de enquête

Nadat alle stellingen individueel zijn besproken is het mogelijk om hieruit een algemenere eindconclusie te trekken. Het merendeel van de respondenten geeft aan zelden of nooit met een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟ te zijn geconfronteerd, maar veel geven wel aan dat ze „dringend eigen gebruik‟ als pressiemiddel gebruikt zien (worden). Ook neemt het gebruik van deze opzeggingsgrond de laatste jaren toe, waarbij wel moet worden aangegeven dat het merendeel van de zaken waarin dit speelt in der minne wordt geschikt. Het is verder opvallend dat veel respondenten de opzegging wegens een renovatie van een winkelcentrum een meer valide reden vinden dan wanneer er wordt opgezegd om in het verhuurde een eigen exploitatie te gaan voeren. Ook het gebruik van de opzeggingsgrond om renovatie van een solitair winkelobject mogelijk te maken wordt minder valide geacht. Het zou volgens een meerderheid van de respondenten goed zijn als er ook altijd nog een redelijke belangenafweging wordt gemaakt in dit soort gevallen, waarbij economische motieven mee mogen spelen als daar maar bij zowel huurder als verhuurder naar gekeken wordt. De tegenstelling tussen huurders en verhuurders is nergens zo groot als bij de stelling dat huurders te veel beschermd worden bij een huuropzegging door verhuurder. Huurders zijn het hier grotendeels mee oneens en verhuurders juist mee eens. Bij dezelfde soort stelling, maar dan over de huurprijsaanpassing, is deze tegenstelling veel minder duidelijk. Hier vinden de respondenten het over het algemeen wel mee vallen. Wel is men (ook verhuurders) er grotendeels van overtuigd dat de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ vaak gebruikt wordt om een huurprijsverhoging mogelijk te maken. Toch vinden de respondenten in meerderheid niet dat dit misbruik er toe moet leiden dat de wet moet worden aangepast. De opzeggingsgrond als pressiemiddel wordt dus door velen toelaatbaar geacht.

54

Hoofdstuk 7

7.1

Conclusies en aanbevelingen

Inleiding

Werkt de huidige wet- en regelgeving met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ in de hand? Om de bovengenoemde onderzoeksvraag die in deze Masterproof centraal staat te beantwoorden is eerst de wetsgeschiedenis en de relevante wetsartikelen onderzocht. Bij dit onderzoek staat de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ continu centraal en er is hier een theoretische beschouwing over gegeven. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden aan de hand van een literatuurstudie naar de parlementaire geschiedenis en publicaties van wetshistorici en andere rechtsgeleerden en vormt daarmee het eerste gedeelte van deze Masterproof. Vervolgens zijn de belangen van huurders en verhuurders benoemd in relatie tot de samenhang tussen de relevante wetsartikelen aangaande de termijnbescherming, de huurbeëindiging, de huurprijsherziening en de indeplaatsstelling. Dit gedeelte is tot stand gekomen aan de hand van de bestudering van de wet, jurisprudentie en een enquête. Deze enquête, welke onder 130 vastgoedprofessionals die zich in de markt van de middenstandsbedrijfsruimte bewegen is gehouden, is verder uitgewerkt en de antwoorden zijn geanalyseerd en weergeven in diagrammen. Uit dit onderzoek worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan die in de paragrafen 7.2 en 7.3 uiteen worden gezet. Het onderzoek zal worden aangeboden aan de beleidsmakers en de vertegenwoordigers van de belangenorganisaties die de enquête toegestuurd hebben gekregen en vormt wellicht input voor de bredere discussie over de huidige wetgeving aangaande middenstandsbedrijfsruimte en de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟. 7.2

Conclusies

Uit het onderzoek blijkt dat er aparte regelgeving voor middenstandsbedrijfsruimte tot stand is gekomen omdat de wetgever de zwakkere partij, in dit geval de huurder, wil beschermen tegen machtsmisbruik van de verhuurder. Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft meer

bescherming

nodig

dan

een

huurder

van

overige

bedrijfsruimte,

omdat

plaatsgebondenheid en de daaraan gekoppelde opgebouwde goodwill van essentieel belang is voor huurders van dergelijke ruimten. In de loop der jaren heeft dit geleid tot aparte

55

wetgeving voor middenstands-bedrijfsruimte, welke een (semi-)dwingend karakter heeft, waar niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken. De contractsvrijheid voor de verhuurder wordt hierdoor ingeperkt. In 2003 heeft de wetgever gemeend de verhuurder tegemoet te moeten komen en heeft hij de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ verruimd met de renovatieregeling. Hierdoor kan een verhuurder nu ook opzeggen indien hij over wil gaan tot renovatie en deze renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Zodoende konden huurders een noodzakelijke (her)ontwikkeling minder makkelijk tegenhouden. De

huidige

wetgeving

voor

middenstandsbedrijfsruimte

geeft

een

definitie

van

middenstandsbedrijfsruimte, waarmee duidelijk moet zijn welke type ondernemingen hieronder vallen. Dit is van belang omdat zij dan als huurder bepaalde bescherming genieten. Deze bescherming staat verwoord in vier, voor middenstandsbedrijfsruimte specifieke, wetsartikelen en regelen de termijnbescherming, de huurherziening, de indeplaatsstelling en de huurbeëindiging. Deze vier specifieke wettelijke bepalingen hangen samen, omdat zij allen toezien op de bescherming van de huurder en zij de mogelijkheden voor verhuurder om bepaalde contractsvrijheid te verkrijgen inperken. Om weer vrij over het verhuurde te kunnen beschikken heeft verhuurder alleen de mogelijkheid een huurovereenkomst op te zeggen op grond van de limitatieve opzeggingsgronden, welke mogelijk tot een huurbeëindiging kunnen leiden. De opzeggingsgrond die voor verhuurder de meeste ruimte biedt en waar hij actief gebruik van kan maken is de opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Hij zal hier gebruik van kunnen maken als hij het verhuurde a) dringend, b) persoonlijk en c) duurzaam wil gaan gebruiken voor eigen exploitatie of om over te gaan tot renovatie. Deze renovatie moet dan alleen mogelijk zijn bij een noodzakelijke beëindiging van de huurovereenkomst, omdat de „plaats‟ en ‟functie‟ van het verhuurde definitief wijzigen. Omdat de wetgeving meer bescherming biedt aan de huurder en belangen van verhuurder hiermee worden geschaad is de hypothese in dit onderzoek dat de huidige wet- en regelgeving met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte voor verhuurders zodanig nadelige consequenties heeft dat misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hiermee in de hand wordt gewerkt. Verhuurders kunnen trachten zodoende de ontstane onbalans tussen de belangen van huurder en verhuurder te herstellen.

56

Uit de recente jurisprudentie blijkt er geen sprake van te zijn dat de opzegging op grond van „dringend eigen gebruik‟ misbruikt wordt. Er zijn weinig gerechtelijke uitspraken waarin vonnis wordt gewezen op basis van alleen deze opzeggingsgrond, laat staan dat er uit is gesproken dat er misbruik wordt verondersteld. Wanneer er wel over is gegaan tot het uitspreken van een beëindiging ging het meestal om een zuivere opzegging wegens renovatie van een winkelcentrum. Bij andere rechtszaken waarin deze opzeggingsgrond een rol speelde is de beëindiging soms wel uitgesproken, maar dan op basis van een andere opzeggingsgrond namelijk de redelijke belangenafweging. De tendens is dat rechters aansluiting zoeken bij de veranderende machtsverhoudingen tussen huurders en verhuurders en een huurder niet per definitie zien als zwakkere partij die bescherming verdiend. Door de toegenomen filialiseringsgraad zijn huurders thans vaak (internationale) filiaalbedrijven of kleinere (nationale) winkelketens, die minder bescherming nodig hebben dan de huurders ten tijde van het ontstaan van de wetgeving inzake de middenstandsbedrijfsruimte. Hiernaast wordt de wachttermijn van drie jaar soepeler toegepast, zodat verhuurders zich hier minder snel mee geconfronteerd zien en sneller over kunnen gaan tot een opzegging wegens „dringend eigen gebruik‟. Ondanks dat het aantal opzeggingen op basis van „dringend eigen gebruik‟ de laatste jaren toenemen worden ze vaak in der minne geschikt en is misbruik moeilijk aan te tonen. Toch geeft het merendeel van de respondenten in de enquête aan dat zij deze opzeggingsgrond wel vaker

gebruiken

of

gebruikt

zien

worden

bij

de

onderhandelingen

over

een

huurprijsherziening en vinden dit een oneigenlijk pressiemiddel. De respondenten zijn verdeeld over de vraag of deze vorm van misbruik aanpassing van de wetgeving tot gevolg moet hebben. Een kleine meerderheid vindt van wel. Hiernaast maken zowel huurders als verhuurders steeds meer gebruik van bijzondere bepalingen in huurovereenkomsten om hun belangen te beschermen. De afsluitende conclusie moet zijn dat er zeker meer gebruik wordt gemaakt van „dringend eigen gebruik‟, maar of dit als misbruik gezien moet worden, met als gevolg het aanpassen van de wet, is nog maar de vraag.

57

7.3

Aanbevelingen

Dat het huidige wettelijke stelsel leidt tot onevenwichtigheden tussen de belangen van huurder en verhuurder is duidelijk. De veranderende marktomstandigheden en de huidige praktijk laten zien dat een herziening van dit stelsel gerechtvaardigd is. Het verdiend dan ook aanbeveling om dit stelsel snel te veranderen om zo in te kunnen spelen op trends in de retailmarkt. De discussie over „dringend eigen gebruik‟ zou er de oorzaak van moeten zijn dat er een herziening van de huurwet voor de middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte komt. Het verdient aanbeveling hiertoe een onafhankelijk adviesorgaan in het leven

te

roepen. In dit adviesorgaan moeten zowel huurders, verhuurders/ontwikkelaars, makelaars en huurrechtadvocaten zitting hebben, waarbij de belangen evenwichtig worden verdedigd. Dit adviesorgaan moet worden opgezet door beleidsmakers en vertegenwoordigers van belangenorganisaties. Het is zeer van belang dat dit advies door marktpartijen wordt gemaakt, omdat zij de finesses van de materie beheersen en kunnen zorgen voor een breed gedragen beleidsstuk. Er zou aansluiting kunnen worden gezocht bij het onderstaande initiatief uit de markt. Vanuit het SSM 62 Retail Platform is een initiatief ontstaan waarin gewerkt wordt aan een nieuwe huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte. Hierin wordt rekening gehouden met de belangen van huurder en verhuurder. In een speciale commissie vervullen naast huurders en verhuurders ook winkelmakelaars en huurrechtadvocaten hun rol. Zo komen zij tot een evenwichtig huurcontract met algemene bepalingen, die recht doet aan de huidige praktijk en rekening houdt met de conflicterende belangen tussen huurder en verhuurder. Hierbij wordt het gezamenlijk doel van een succesvol winkellandschap nagestreefd, waarbij rekening wordt gehouden met een veranderende markt voor winkelvastgoed. Denk hierbij aan de invloed van internet, het mogelijk ontstaan van overbewinkeling, de binnenstedelijke herontwikkelingsopgave en de roep om omzethuren. De wetgeving moet hierop anticiperen en vrije marktwerking moet het devies zijn. Dit laatste is helaas een utopie en er zal daarom een adviesorgaan moeten komen die een compromiswetgeving voorbereidt. Hiervoor kunnen opiniërende artikelen van bijvoorbeeld de heer T.H.G. Steenmetser63als uitgangspunt dienen.

62 63

Stichting Studiecentrum Marktontwikkeling Steenmetser T.H.G., Pleidooi voor een liberaler en uniformer huurrecht bedrijfsruimte, TvHB 2008, nr. 6

58

Er moet wel oog blijven voor de kleine zelfstandigen, zodat zij de kraamkamer kunnen blijven van een succesvol en vernieuwend winkellandschap. Separate wetgeving voor deze groep is nodig en er kan aansluiting worden gezocht bij de huidige wetgeving. Voorbereidend op het oprichten van dit onafhankelijk adviesorgaan zou een breder onderzoek naar het functioneren van het hele wettelijke stelsel middenstandsbedrijfsruimte onder een zeer grote groep van huurders en verhuurders aanbeveling verdienen. Het is interessant om te bekijken of meer flexibiliteit in bijvoorbeeld huurtermijnen en huurprijzen oftewel meer vrije marktwerking zal leiden tot meer dynamiek en lagere huurprijzen en zo de belangen van zowel huurders als verhuurders beter tot hun recht komen.

59

Literatuurlijst Boeken 

Abas P., Asser C., Bijzondere Overeenkomsten Huur, 2007



Broekhoff M., Kooiker R., Stumpel H., Marktonderzoek, 2007



Dozy R.A., Huydecoper J.L.R.A., Huurrecht Tekst & Commentaar, 2003



Evers F.M.A., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2003



de Jonge A.R., de Wijkerslooth-Vinke E.E., Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008



Van Kerhove P., De Pelsmacker P., Marktonderzoek, methoden en toepassingen, 2007



Kerpestein G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009



Raas W., Steenmetser T.H.G., Huurrecht Wetteksten en Toelichting, 2008



Rueb A.S., Vrolijk H.E.M., de Wijkerslooth-Vinke E.E., Huurrecht Memo 2010-2011, 2010

Artikelen en scripties 

Costers M.G., de Fouw A., De vergoeding bij renovatie: praktische tips voor onderhandelingen, TvHB 2009, nr. 3



Eeken N., Kroniek Huurbeëindiging, TvHB 2007, nr. 6



Eijkelhoff A., De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de ROZ/IPD Vastgoedindex, UVA: Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde, 2000



den Engelsman E.D., Terstegge M.J., Geen noodzaak voor verdergaande wettelijke huurbescherming in geval van renovaties, TvHB 2010, nr. 2



den Engelsman E.D., Is het gebruik van het gehuurde door een afnemer van verhuurder dringend eigen gebruik?, TvBH 2005, nr. 6



den Engelsman E.D., Soepele uitleg wachttermijn bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik, TvHB 2009, nr. 5



de Gaay Fortman M.T.H., Gemiste kans om winkelcentra nieuw leven in te blazen, TvHB 2006, nr. 4



de Gaay Fortman M.T.H., Openingswoord van de Conferentie Herziening van het Bedrijfsruimterecht, TvHB 2008, nr. 6



van de Graaf J., Huurherzieningswaarde, UVA: Masterscriptie, 2010



Van Harreveld M., Retail in beweging, #33 NAW-magazine, september 2009



Huydecoper J.L.R.A., Wat deugt er niet aan het huurrecht?, WR 2007-6



Huydecoper J.L.R.A., Het belang van belangen, TvHB 2008, nr. 6



Jansen W.I., Artikel 7:220 BW voor artikel 7:296 lid 1 sub b BW?, TvHB 2007, nr. 2



Kerpestein G.M., Renovaties in nieuw huurrecht, JHV 2004, nr. 2

60



Meijer W.M., Renovatie van 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik en de wachttijd van drie jaar, TvHB 2008, nr. 2



Mol I.C.K., Kroniek renovatie, TvHB 2010, nr. 4



Van Overeem B.P., Renovatie bij woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte: huurovereenkomst voortzetten of beëindigen?, Tijdschrift huurrecht in praktijk 2010, nr. 1



Steenmetser T.H.G., Pleidooi voor een liberaler en uniformer huurrecht bedrijfsruimte, TvHB 2008, nr. 6



Steenmetser T.H.G., Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht voor bedrijfsruimte, TvHB 2008, nr. 3



Toorman J.C., Herontwikkeling en de nieuwe renovatieregeling, TvHB 2006, nr. 3



Toorman J.C., Kroniek Renovatie, TvHB 2008, nr. 1



Toorman J.C., Opgetekend uit ervaringen van een veelgebruiker uit de retailwereld, TvHB 2006, nr. 3



Visser R., Werk aan de winkel?, ASRE: Masterscriptie MRE, 2009



de Winther W., Kamer wil huurbescherming winkelier, De Telegraaf, 19 mei 2010



de Witte D.H., Wettelijk regiem bedrijfsruimte op de weegschaal van Vrouwe Justitia, TvHB 2008, nr. 6



Wong I.E., Dringend eigen gebruik bij renovatie, TvHB 2006, nr. 1



Wong I.E., Hebben we het huurrecht nog wel nodig?, TvHB 2006, nr. 3

Jurisprudentie 

Hof Arnhem, 24 februari 2009, LJN BH7552



Hof Arnhem, 1 september 2009, LJN BK5356



Hof Arnhem, 29 september 2009, LJN BL2065



Hof Leeuwarden, 8 februari 2011, LJN BP3872



HR, 24 februari 1989, LJN AD0642



HR, 25 oktober 1991, LJN ZC0386



HR, 13 juni 2008, LJN BC6116



HR, 24 september 2010, LJN BM9758



HR, 8 april 2011, LJN BP3276



Rechtbank Amsterdam, 9 februari 2011, C. Groeneveld cs/Snackbar Mash v.o.f



Rechtbank Amsterdam, 25 maart 2011, Unibail Rodamco/Miss Etam



Rechtbank Haarlem, 6 december 2010, LJN BO9004



Rechtbank Utrecht, 9 september 2009, LJN BJ7387

61

Websites 

www.sp.nl/nieuws/nwsoverz/.../081020 help mijn winkel.pdf



www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/5478235/Branchekoepels winkeliers steeds vaker uit pand gezet



www.z24.nl/bedrijven/bouw_vastgoed/artikel_161571.z24/Winkelhuurders

uit

Stadshart

Amstelveen gezet 

www.jure.nl

Overige 

Elias T., Neppérus H., Tweede Kamervragen 104, 2009-2010



Gersthuizen S.M.J.G., Help, mijn winkel wordt gerenoveerd, SP-rapport, 2008



Gersthuizen S.M.J.G., Jansen P.F.C., Tweede Kamervragen 1274, 2009-2010



HBD, Samenwerking in de detailhandel, 2009



Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50



Kamerstukken II (MvT) 1966/1967, 8 875, nr. 3



Kamerstukken II 1996/1997, 24 150, nr. 8



Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6



Kamerstukken II 2000/2001, 16 932, nr. 3



Locatus, Retailfacts 2008, 2008



Smeets P.E., e-mail d.d. 4 maart 2010



Sociaal Economische Raad, Advies huur en verhuur bedrijfsruimte, 1994

62

Bijlage 1: Enquête

Enquêteformulier Opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ Gaarne retourneren aan Paul Schut vóór 18 maart 2011 Per fax

: 020 - 346 77 67

Per e-mail : [email protected] (Het is ook mogelijk deze enquête anoniem in te vullen, echter wel graag uw functie vermelden) Naam:............................................................................................................................. Voorletters:……………………………........................................................................... Titulatuur:………………………………………………………………………………….. Bedrijf/Organisatie:……………………………………………………………………….. In de functie van:

Huurder

…….

Verhuurder

…….

Makelaar

…….

Advocaat

…….

Belangenorganisatie

…….

Beleidsmaker

…….

(gaarne aankruisen wat van toepassing is, waarbij aankruisen van meerdere categorieën mogelijk is)

Onderstaande stellingen gelieve persoonlijk en zo objectief mogelijk te beantwoorden. Ik stel uw respons zeer op prijs en zal de inzendingen uiterst vertrouwelijk behandelen. De resultaten van het onderzoek zullen geanonimiseerd worden gepubliceerd en dienen geen commercieel doel. De beantwoording vraagt circa 10 minuten van uw tijd.

63

De stellingen zijn voorzien van enerzijds frequenties en anderzijds waardeoordelen en er is ruimte voor toelichting, welke zeer welkom is! Voor leden van belangenorganisaties en beleidsmakers gelieve door te gaan naar Stelling 10.

Stelling 1

“Ik ben in de uitoefening van mijn functie geconfronteerd geweest met of heb gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de wet biedt om een huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte op te zeggen op grond van „dringend eigen gebruik‟.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 2

“De reden van de opzegging was het zelf in gebruik nemen van de bedrijfsruimte om hier een eigen middenstandsbedrijf in uit te oefenen.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 3

“De reden van de opzegging was het zelf in gebruik nemen van de bedrijfsruimte om renovatie mogelijk te maken.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

64

Stelling 4

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij dit in der minne geschikt en zijn wij overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

stelling 5

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij dit in der minne geschikt en is er uiteindelijk niet overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 6

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij hiertoe een gerechtelijke procedure gevolgd en heeft de rechter uiteindelijk de beëindiging van de huurovereenkomst uitgesproken.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

65

Stelling 7

“Toen er gebruik werd gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ hebben wij hiertoe een gerechtelijke procedure gevolgd en heeft de rechter uiteindelijk de beëindiging van de huurovereenkomst niet uitgesproken.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 8

“Bij de opzegging met als reden renovatie was het noodzakelijk de huurovereenkomst te beëindigen ten einde de geplande bouwwerkzaamheden uit te kunnen voeren.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 9

“Huurders maken steeds vaker gebruik van clausules in de huurovereenkomsten om de gevolgen van „dringend eigen gebruik‟ tegen te gaan.” Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel Vaak

(Toelichting: Welke zijn dit dan? ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………...)

66

Stelling 10

“De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ om de bedrijfsruimte zelf in gebruik te nemen ten einde hier een eigen middenstandsbedrijf in uit te oefenen is een valide reden.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 11

“De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ met als reden om renovatie van een winkelcentrum, waar de bedrijfsruimte onderdeel van uitmaakt, mogelijk te maken is een valide reden.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 12

“De opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ met als reden om renovatie van een bedrijfsruimte mogelijk te maken is een valide reden.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

67

Stelling 13

“In een gerechtelijke procedure inzake „dringend eigen gebruik‟ dient een rechter ook een algemene belangenafweging te maken ten einde tot een evenwichtige uitspraak te komen.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 14

“Bij de algemene belangenafweging is een economisch belang van verhuurder een valide reden om een opzegging van de huurovereenkomst goed te keuren.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 15

“Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte wordt door de wet te veel beschermd bij een verzoek van verhuurder om huurbeëindiging.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

68

Stelling 16

“Een huurder van middenstandsbedrijfsruimte wordt door de wet te veel beschermd bij een verzoek van verhuurder om een huurprijsaanpassing mogelijk te maken.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 17

“De laatste jaren wordt er door verhuurders steeds vaker gebruik gemaakt van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 18

“Het opeisen van een middenstandsbedrijfsruimte middels „dringend eigen gebruik‟ wordt ook aangewend om uiteindelijk een huurprijsverhoging te realiseren.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

69

Stelling 19

“De wetgever dient de wet inzake middenstandsbedrijfsruimte aan te passen ten einde misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ tegen te gaan.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

Stelling 20

“Als de wetgever de wettelijke regeling omtrent huurprijsherziening afschaft en de marktwerking toepasselijk verklaart zal het misbruik van de opzeggingsgrond „dringend eigen gebruik‟ verdwijnen.” Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

(Toelichting: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………)

70

Bijlage 2: Overige diagrammen

Stelling 1

Geënquêteerden Nooit

Zelden 7%

Regelmatig

Vaak

Heel vaak

3% 18%

36% 36%

Stelling 2 100% 90% 80% 70%

Heel vaak

60%

Vaak

50%

Regelmatig

40%

Zelden

30%

Nooit

20% 10% 0% Huurder Verhuurder Makelaar

Advocaat

Stelling 3 100% 90% 80% 70%

Heel vaak

60%

Vaak

50%

Regelmatig

40%

Zelden

30%

Nooit

20% 10% 0% Huurder Verhuurder Makelaar

Advocaat

71

Stelling 4

Stelling 5 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Heel vaak Vaak Regelmatig Zelden Nooit

Stelling 6

Geënquêteerden Nooit

Zelden

Regelmatig

Vaak

Heel vaak

6% 0% 20% 52% 22%

72

Stelling 7

Stelling 8

Geënquêteerden Nooit

Zelden

Regelmatig

16%

Vaak

Heel vaak

28%

17% 20%

19%

Stelling 9

Geënquêteerden Nooit

Zelden

9%

33%

Regelmatig

12%

Vaak

Heel vaak

20%

26%

73

Stelling 10 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

Stelling 11 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

Stelling 12 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

74

Stelling 14

Geënquêteerden Volledig oneens

Oneens

Neutraal

Eens

Volledig eens

3% 12%

26%

37% 22%

Stelling 15

Geënquêteerden Volledig oneens

Oneens

14%

Neutraal

Eens

Volledig eens

13% 15%

25% 33%

Stelling 16

Geënquêteerden Volledig oneens

Oneens 6%

Neutraal

Eens

Volledig eens

6%

17% 38% 33%

75

Stelling 17 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Volledig Eens Eens Neutraal Oneens Volledig Oneens

Stelling 19

Geënquêteerden Volledig oneens

Oneens

19%

Neutraal

Eens

Volledig eens

11% 22%

29% 19%

76