3: Dringend eigen gebruik woonruimte renovatie: maatstaf Herenhuis-arrest; bouwkundige noodzaak renovatie; huurders huren etage; gehele

WR 2016/3: Dringend eigen gebruik woonruimte – renovatie: maatstaf Herenhuis-arrest; b... Page 1 of 8

WR 2016/3: Dringend eigen gebruik woonruimte – renovatie: maatstaf Herenhuis-arrest; bouwkundige noodzaak renovatie; huurders huren etage; gehele... Instantie:

Hof Amsterdam

Datum:

19 augustus 2014

Magistraten:

Mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot, R.H.C. van

Zaaknr:

200.130.959-01

Roepnaam:

-

Harmelen Conclusie:

-

Noot:

Mr. J.A. Tuinman

Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2014:3447, Uitspraak, Hof Amsterdam, 19-08-2014 Wetingang: (art. 7:274 lid 1 onder c en art. 7:274 lid 3 onder a BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 19-08-2014, nr. 200.130.959-01

Essentie Dringend eigen gebruik woonruimte – renovatie: maatstaf Herenhuis-arrest; bouwkundige noodzaak renovatie; huurders huren etage; gehele pand moet bij beoordeling structurele wanverhouding exploitatielasten en huuropbrengsten worden betrokken; onvoldoende onderbouwing verhuurder

Samenvatting Het Herenhuisarrest betrof een geval waarin de verhuurder vanwege een bestaande structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten zwaarwegend financieel belang had om door middel van een renovatie een verbeterd rendement te kunnen bewerkstelligen. In dit geval is de noodzaak tot renovatie niet gelegen in het beëindigen van een structureel verlieslatende exploitatie, maar in bouwkundige redenen, waarbij volgens verhuurders bij instandhouding van de huurovereenkomst als gevolg van (de kosten van) die renovatie een wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengst zal ontstaan. Het hof oordeelt dat voor zover ook in die situatie de maatstaf van het Herenhuisarrest onverkort kan worden toegepast, dit verhuurders niet baat. De renovatie van het casco van het pand en de gemeenschappelijke voorzieningen heeft namelijk niet noodzakelijkerwijs ook renovatie van de woonruimtes op de eerste, tweede en derde etage tot gevolg. De door verhuurders benodigde financiering en de daarbij door de bank aan verhuurders gestelde eisen – dat het pand moet (kunnen) worden gesplitst in appartementsrechten – worden beïnvloed doordat verhuurders, naast renovatie van het casco van het pand € 240.000 in het pand hebben geïnvesteerd voor het aanbrengen van een kelderbak om het souterrain als woonruimte te kunnen voegen bij de beganegrondetage die door verhuurders wordt bewoond. Verder betreft het hier de renovatie van een geheel pand waarbij het rendement daarvan in het onderhavige geval in zijn geheel (en niet alleen het deel ervan waarvoor de opzegging geldt, de woning die door huurders wordt bewoond) moet worden bezien. Ook indien de verhuur van de tweede etage aan huurders op zichzelf voor verhuurders verliesgevend zal zijn, dient daarbij betrokken te worden dat verhuurders de begane grond en het souterrain bewonen en dat de eerste en tweede etage (kunnen) worden verhuurd voor € 1400 per maand per etage. Het komt voor verhuurders risico dat zij hebben nagelaten dit in hun stellingen mee te nemen.

https://velvet.kluwer.nl/rsi-v1.svc/DocumentStream/$value/?documentId='id07238b980afa...

12-1-2016


Onvoldoende is gesteld dat na algehele renovatie van het pand sprake zal zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten en dat daarom verhuurders het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding met huurders wordt voortgezet.

Partij(en) Appellanten: 1. Martijn Winnen 2. Elselotte Marije Winnen-Hordijk, beiden wonend te Amsterdam Advocaat: mr. S.M.E. Hirdes tegen Geïntimeerden: 1. Karel Adrianus Hoebe 2. Poulina Leuntje Maria Meijer, beiden wonend te Amsterdam Advocaat: mr. F.T. Panholzer

Uitspraak (…)

2.Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 2.1 Meijer is sinds 1997 huurder van de (etage)woning gelegen aan de Frans Halsstraat 32-II te Amsterdam tegen een huurprijs van laatstelijk € 301 per maand (hierna: het gehuurde). Hoebe is medehuurder van het gehuurde. 2.2 Winnen c.s. zijn sinds 2 november 2007 eigenaar van het pand waarin het gehuurde zich bevindt (hierna: het pand). Ten tijde van de verwerving van de eigendom van het pand door Winnen c.s. bestond het pand uit vier woonlagen (begane grond met een souterrain, eerste etage, tweede etage en derde etage) en een zolderverdieping. 2.3 De huurovereenkomsten met de huurders van de eerste en derde etage zijn op initiatief van Winnen c.s. met wederzijds goedvinden geëindigd. 2.4 Winnen c.s. hebben bij brief van 19 november 2010 de huurovereenkomst met Meijer c.s. opgezegd tegen 1 juni 2011. Als reden is vermeld dat het pand – inclusief het gehuurde – een groot aantal bouwkundige gebreken vertoont, die op afzienbare termijn dienen te worden opgelost. Een ingrijpende renovatie is daardoor dringend noodzakelijk. Het grootste deel van de werkzaamheden moet inpandig plaatsvinden, waardoor bewoning van het pand gedurende die periode niet mogelijk is. Daarbij is de renovatie niet te financieren bij voortzetting van de huurovereenkomst, aldus Winnen c.s. in de brief van 19 november 2010. 2.5


12-1-2016


De toenmalige gemachtigde van Meijer c.s. heeft op 27 december 2010 bericht dat niet werd ingestemd met de huuropzegging en dat medewerking zou worden verleend aan de uitvoering van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. 2.6 De fundering van het pand is in opdracht van Winnen c.s. vervangen. Daarbij is (ook) een kelderbak in het souterrain aangebracht waardoor het tot de woning op de begane grond behorende souterrain geschikt is gemaakt om als woonruimte gebruikt te worden. Verder hebben Winnen c.s. onder meer werkzaamheden laten plaatsvinden aan de voor- en achtergevel van het pand en het dak. Ook de woonruimtes op de eerste en derde etage van het pand zijn in opdracht van Winnen c.s. gerenoveerd. 2.7 Winnen c.s. bewonen met hun kinderen sinds de voltooiing van de renovatie daarvan de beneden woning.

3.Beoordeling 3.1 Winnen c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst met Meijer c.s. wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, bestaande uit een noodzakelijke renovatie van het pand die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 sub a BW) en dat het door Meijer c.s. gehuurde wordt ontruimd. Bij vermeerdering van eis in eerste aanleg heeft Winnen c.s. voorts gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, dat Meijer c.s. worden veroordeeld de renovatie werkzaamheden met betrekking tot het gehuurde, het casco en de fundering te gehengen en te gedogen op straffe van verbeurte van een dwangsom. 3.2 De kantonrechter heeft de vordering van Winnen c.s. tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontruiming van het gehuurde afgewezen, met veroordeling van Winnen c.s. in de proceskosten aan de zijde van Meijer c.s. De kantonrechter heeft overwogen dat het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010 (NJ 2010/190, hierna: het Herenhuisarrest) als richtsnoer genomen moet worden voor de beoordeling van de vordering van Winnen c.s. De kantonrechter heeft onderzocht of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst en of om die reden gerechtvaardigd is dat Winnen c.s. het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van Winnen c.s., de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat uitgaven van Winnen c.s. ten behoeve van hun eigen woning (begane grond/souterrain) en de woningen op de eerste en derde etage niet aan Meijer c.s. kunnen worden tegengeworpen. Verder heeft de kantonrechter tot uitgangspunt genomen dat de uitgaven van Winnen c.s. die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het pand (zoals fundering, voor- en achtergevel en dak) naar rato en dus voor 25% aan het gehuurde dienen te worden toegedeeld. Ten slotte heeft de kantonrechter betalingen door Winnen c.s. ter zake van hypotheekrente en aflossing niet als exploitatiekosten aangemerkt en dus niet betrokken bij de weging van de door Winnen c.s. gestelde wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengst. De kantonrechter heeft de door Winnen c.s. gestelde kosten en huuropbrengst beoordeeld en vervolgens aan de hand van de hiervoor vermelde algemene uitgangspunten geconcludeerd dat geen sprake is van een structurele wanverhouding. De bij vermeerdering van eis ingestelde vordering is afgewezen, omdat niet is gebleken dat Winnen c.s. een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW hebben gedaan. 3.3 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Winnen c.s. met vijf grieven op. De grieven bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en de gronden waarop dat oordeel van de kantonrechter rust. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. 3.4 Meijer c.s. hebben niet, althans niet voldoende gemotiveerd bestreden dat de renovatiewerkzaamheden aan het casco van het pand (fundering, voor- en achtergevel en dak) om bouwkundige redenen noodzakelijk waren. Die werkzaamheden zijn inmiddels voltooid, evenals de renovatie van de woningen op de eerste en derde etage. Uit het feit dat die werkzaamheden inmiddels zijn voltooid terwijl Meijer c.s. het gehuurde is blijven huren en bewonen volgt dat in zoverre geen sprake is van dringend eigen gebruik wegens een noodzakelijke renovatie die vanwege de aard en omvang van de daarmee gepaard gaande werkzaamheden


12-1-2016


niet zonder beëindiging van de huur verricht kunnen worden. Dat de renovatie van het gehuurde op de tweede etage van het pand en de daarmee gepaard gaande werkzaamheden dermate ingrijpend zijn dat de uitvoering van die werkzaamheden niet kan plaatsvinden met instandhouding van de huur, is door Winnen c.s. niet gesteld, althans onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. 3.5 Winnen c.s. stellen dat naast renovatiewerkzaamheden aan het casco van het pand, die om bouwkundige redenen noodzakelijk zijn, ook renovatie van de woonruimtes op de begane grond/souterrain, eerste, tweede en derde etage dient plaats te vinden omdat zonder renovatie van de woonetages geen – definitieve – financiering kan worden verkregen voor de renovatie van het casco van het pand en de sloop en opbouw van de begane grond/souterrain die uit het funderingsherstel voortvloeien. Financiering van de reeds verrichte werkzaamheden is voor een groot deel verkregen van een familielid en verder heeft de bank een tijdelijke uitzondering voor Winnen c.s. gemaakt. De bank verstrekt pas definitieve financiering indien het pand kan worden gesplitst in appartementsrechten en deze een hogere huurprijs zullen opleveren of afzonderlijk kunnen worden verkocht. Voor splitsing is echter noodzakelijk dat de eerste, tweede en derde etage eveneens worden gerenoveerd teneinde te voldoen aan de eisen die het Stadsdeel aan splitsing stelt. Alleen de door Meijer c.s. gehuurde woning op de tweede etage voldoet thans nog niet aan die eisen, hetgeen dus aan splitsing van het pand (en daarmee aan definitieve financiering van de bouwkundig noodzakelijke renovatie van het casco van het pand) in de weg staat. Volgens de stellingen van Winnen c.s. waren met de bouwkundig noodzakelijke renovatie van het casco van het pand de volgende kosten gemoeid: € 172.000

fundering (exclusief aanbrengen kelderbak) en sloop en opbouw van de begane grond

€ 15.000

dak

€ 29.000

voorgevel en achtergevel

€ 7.000

overige kosten: brandveiligheid en balken

_________+ € 223.000 Daarnaast dient volgens Winnen c.s. in aanmerking te worden genomen dat € 12.500 en € 4000 besteed moest worden aan gemeenschappelijke gedeelten (trappenhuis, standleidingen). Indien 25% van deze kosten ten behoeve van het gehele pand worden toegerekend aan het gehuurde en daarbij betrokken wordt dat de kosten van renovatie van het gehuurde, in lijn met de kosten van renovatie van de eerste en derde etage, nog circa € 80.000 zullen bedragen, is volgens Winnen c.s. duidelijk dat exploitatie van het gehuurde bij een huur van € 301 per maand structureel onrendabel is. Om die reden is volgens Winnen c.s. sprake van dringend eigen gebruik wegens renovatie die zonder beëindiging van de huur van de tweede etage niet mogelijk is. 3.6 Het hof overweegt als volgt. Het Herenhuisarrest, waarop Winnen c.s. zich beroept, betrof een geval waarin de verhuurder vanwege een bestaande structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten zwaarwegend financieel belang had om door middel van een renovatie een verbeterd rendement te kunnen bewerkstelligen. Het onderhavige geval betreft echter de situatie waarin de noodzaak tot renovatie niet is gelegen in het beëindigen van een structureel verlieslatende exploitatie, maar in bouwkundige redenen, waarbij volgens Winnen c.s. bij instandhouding van de huurovereenkomst als gevolg van (de kosten van) die renovatie een wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengst zal ontstaan. Voor zover ook in die situatie de maatstaf van het Herenhuisarrest onverkort kan worden toegepast, kan Winnen c.s. zulks niet baten. 3.7 Op de eerste plaats niet omdat Winnen c.s. niet kunnen worden gevolgd in hun standpunt dat renovatie van het casco van het pand en gemeenschappelijke voorzieningen noodzakelijkerwijs ook renovatie van de woonruimtes op de eerste, tweede en derde etage tot gevolg heeft omdat de bank bij de financiering de eis stelt dat het pand moet (kunnen) worden gesplitst in appartementsrechten. De door Winnen c.s. benodigde financiering en de daarbij door de bank aan Winnen c.s. gestelde eisen worden immers beïnvloed doordat


12-1-2016


Winnen c.s. blijkens het op dat onderdeel in hoger beroep niet bestreden vonnis van de kantonrechter, naast renovatie van het casco van het pand een bedrag van € 240.000 in het pand heeft geïnvesteerd voor het aanbrengen van een kelderbak ten einde het souterrain als woonruimte te kunnen voegen bij de begane grond etage die door het gezin van Winnen c.s. wordt bewoond. 3.8 Verder is van belang dat het hier de renovatie van een geheel pand betreft en dat het rendement daarvan in het onderhavige geval in zijn geheel (en niet alleen het deel ervan waarvoor de opzegging geldt) dient te worden bezien. Immers: ook indien de verhuur van de tweede etage aan Meijer c.s. op zichzelf voor Winnen c.s. verliesgevend zal zijn, dient daarbij betrokken te worden dat Winnen c.s. de begane grond en het souterrain bewonen en dat de eerste en tweede etage volgens mededeling van Winnen c.s. bij het pleidooi in hoger beroep (kunnen) worden verhuurd voor € 1400 per maand per etage. Dat Winnen c.s. hebben nagelaten een en ander in hun stellingen mee te nemen, komt voor hun rekening en risico. 3.9 Met andere woorden: uit de stellingen van Winnen c.s. volgt niet dat na algehele renovatie van het pand sprake zal zijn van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten en dat daarom het oordeel gerechtvaardigd is dat Winnen c.s. het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding met Meijer c.s. wordt voortgezet. De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Tegen de motivering door de kantonrechter van de afwijzing van de vordering de werkzaamheden te gehengen en gedogen is geen grief gericht, zodat die afwijzing reeds daarom in stand blijft. 3.10 Verder stellen Winnen c.s. in dit hoger beroep dat Meijer c.s. tekortschieten in hun verplichtingen als goed huurders door stelselmatig medewerking te weigeren aan uitvoering van de renovatiewerkzaamheden en door het aanleggen van een illegaal dakterras. Op grond daarvan vorderen Winnen c.s. in hoger beroep – kort gezegd – ook ontbinding van de huurovereenkomst. 3.11 De renovatiewerkzaamheden zijn niet zonder slag of stoot verlopen. Meijer c.s. voeren aan dat de werkzaamheden met onnodige overlast en schade gepaard zijn gegaan, maar dat zij desondanks aan redelijke verzoeken tot medewerking gehoor hebben gegeven. Winnen c.s. hebben tegenover de gemotiveerde betwisting van Meijer c.s. onvoldoende onderbouwd dat Meijer c.s. de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden hebben gefrustreerd, daaraan ten onrechte geen medewerking hebben verleend en daarmee toerekenbaar zijn tekort geschoten in hun verplichtingen als huurders. 3.12 Niet in geschil is dat het dakterras met toestemming van de toenmalige verhuurder is aangelegd. Volgens Winnen c.s. ontbreekt echter de vereiste vergunning van het Stadsdeel. Het dakterras kan niet alsnog worden vergund omdat het in strijd is met het bestemmingsplan De Pijp 2005 en het Bouwbesluit 2012. De illegale situatie staat volgens Winnen c.s. aan het verkrijgen van een splitsingsvergunning in de weg en is in strijd met artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst waarin is vastgelegd dat de huurder verplicht is ervoor zorg te dragen dat bij uitvoering van werkzaamheden, waarvoor hij toestemming van de verhuurder heeft verkregen, voldaan wordt aan ter zake door de overheid gestelde of te stellen eisen, alsmede dat de daarvoor benodigde vergunningen zullen worden verkregen. 3.13 Dat het dakterras, volgens de stelling van Winnen c.s. aangelegd in 1997, niet voldoet aan het thans geldende bestemmingsplan en/of bouwbesluit, brengt niet met zich dat het, gelet op de toen geldende regelgeving, destijds illegaal is aangelegd of dat anderszins in strijd is gehandeld met artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst. Winnen c.s. heeft daaromtrent niets gesteld. Evenmin is gesteld of gebleken dat het Stadsdeel op grond van de thans vigerende regelgeving optreedt of kan optreden tegen de aanwezigheid van het dakterras. Dat Winnen c.s. desondanks nadelige gevolgen ondervinden van het dakterras omdat het volgens hun stellingen in de weg staat aan het verkrijgen van een splitsingsvergunning brengt niet met zich dat Meijer c.s. tekort schieten in hun verplichtingen door niet in te stemmen met verwijdering van het dakterras. 3.14 De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is op grond van het voorgaande niet toewijsbaar. 3.15 Winnen c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.


12-1-2016


4.Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Winnen c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Meijer c.s. begroot op € 299 aan verschotten en € 2682 voor salaris; wijst af de bij vermeerdering van eis in hoger beroep ingestelde vordering.

Noot Auteur: Mr. J.A. Tuinman

Maatstaf Herenhuis-arrest ook van toepassing als de structurele wanverhouding ná (en door) de renovatie ontstaat? In het Herenhuis-arrest (HR 26 maart 2010, NJ 2010/190 (Van Helsdingen/Klein)) is door de Hoge Raad uitgemaakt dat – een vóór de renovatie – bestaande structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengsten ertoe kan leiden dat de verhuurder het gehuurde vanwege een renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van de verhuurder niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet. In de praktijk komt het echter vaker voor dat bouwkundige, sociale of beleidsmatige redenen (mede) ten grondslag liggen aan een renovatie. In r.o. 3.6 van het hierboven opgenomen arrest wordt door het hof in het midden gelaten of de aan r.o. 3.4.2 en 3.5.2 ontleendemaatstaf van het Herenhuisarrest van toepassing is als de wanverhouding ná de renovatie ontstaat. A-G Wissink (zie alinea’s 2.8, 2.9 en 2.11 van zijn conclusie voor HR 14 februari 2014, NJ 2014/397, WR 2014/58) heeft erop gewezen dat het prangende vraagstuk niet is of de structurele wanverhouding vóór of na de renovatie ontstaat. Het draait erom of uiteindelijk een situatie ontstaat waarbij van de verhuurder niet langer kan worden verlangd dat hij de huurverhouding voortzet. Kort gezegd lijdt het dan ook weinig twijfel dat de maatstaf van het Herenhuis-arrest ook van toepassing is als de structurele wanverhouding ontstaat door (en dus ná) de renovatie (vgl. Hof Amsterdam 14 december 2010, WR 2011/48; Hof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, WR 2011/116; Hof Amsterdam 30 augustus 2011, WR 2012/27).

Het stellen en grondig motiveren van structurele wanverhouding Voor de stelplicht en ‘bewijslast’ maakt het echter wél verschil of de grondslag voor een beroep op dringend eigen gebruik (ex artikel 7:272 lid 1 sub c BW jo. artikel 7:272 lid 3 sub a BW) bestaat uit (i) een bestaande structurele wanverhouding en een renovatie of uit (ii) een noodzakelijke renovatie die leidt tot een structurele wanverhouding. Hieronder wordt op dat verschil ingegaan.

Ad (i): de structurele wanverhouding bestaat al vóór de renovatie Als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik vanwege een renovatie en er reeds sprake is van een bestaande structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en verhuuropbrengsten, is het logisch om de zaak (grofweg) in volgorde van de volgende vier stappen op te bouwen. Stap één betreft de stellingen die de structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengsten aannemelijk maken. De verhuurder moet een gedegen exploitatieberekening presenteren. Posten die normaal gesproken als exploitatielasten door de verhuurder opgevoerd kunnen worden zijn: belastingen, opstalverzekering, rente over de aanschafkosten en onderhoudskosten (vgl. Hof Amsterdam 30 augustus 2011, WR 2012/27, r.o. 4.5.6 en Hof Amsterdam 13 augustus 2013, WR 2013/135, r.o. 3.13). Ook moet aandacht worden besteed aan het structurele karakter van de wanverhouding. Een en ander dient inzichtelijk gepresenteerd te worden.


12-1-2016


Stap twee betreft de stellingen die de dringende noodzaak van de uit te voeren renovatie aannemelijk maken. Uit r.o. 3.4.2 van het Herenhuis-arrest volgt dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot renovatie of het uitvoeren van een bouwplan niet voldoende is om dringend eigen gebruik aan te nemen. Ook een onrendabele exploitatie is niet voldoende. Uit r.o. 3.4.2 valt af te leiden dat een combinatie van een bestaande structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en verhuuropbrengsten en een renovatie of een bouwplan, kan maken dat de bouwplannen een voldoende dringend karakter krijgen in de zin van artikel 7:274 BW. Namens de verhuurder moet dus – bij een al bestaande structurele wanverhouding – ook voldoende gesteld worden over de aard, het nut en de noodzaak van de uit te voeren renovatie of verbouwing (zie A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, p. 316). Een reeds bestaande structurele wanverhouding zal bij het beoordelen van de noodzaak van het uit te voeren bouwplan wel meegewogen mogen worden. Stap drie betreft de stellingen die aannemelijk maken dat van de verhuurder in redelijkheid niet verlangd kan worden dat hij de renovatie uitvoert en tevens de huurovereenkomst voortzet. De kosten van de renovatie zullen opgeteld bij de al – vóór de uitvoering van de bouwplannen – bestaande structurele wanverhouding bijdragen aan dit oordeel, zelfs als plaats en functie van het gehuurde niet substantieel wijzigen door de renovatie. De verhuurder moet erop bedacht blijven dat het gaat om een open belangenafweging en dat (als het partijdebat daar aanleiding toe geeft) in het voordeel van de huurder kunnen meewegen: levensvatbare alternatieven om tot een rendabelere exploitatie te komen (vgl. r.o. 3.10 van Hof Amsterdam 13 augustus 2013, WR 2013/135, m.nt. J.K. Six-Hummel) en het profiteren door de verhuurder van een waardevermeerdering van het gehuurde sinds de verwerving (vgl.r.o. 3.5.2 van het Herenhuis-arrest). Stap vier betreft de stellingen die voldoende aannemelijk maken dat de renovatieplannen in de toekomst een halt toe zullen roepen aan de structurele wanverhouding. Als dit laatste niet aannemelijk wordt gemaakt dan zullen de belangen van verhuurder om tot renovatie over te gaan al gauw worden aangemerkt als onvoldoende dringend voor de beëindiging van de huurovereenkomst (zie bijv. r.o. 4.3 van Hof Amsterdam 24 mei 2011, WR 2012/4).

Ad (ii): een noodzakelijke renovatie veroorzaakt een structurele wanverhouding en kan daardoor niet met instandhouding van de huur worden uitgevoerd. In de praktijk komt het geregeld voor dat de structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengsten juist ontstaat door de kosten van (en dus ná) een renovatie of het uitvoeren van een bouwplan. Indien men deze situatie langs de maatstaf van het Herenhuis-arrest legt, dan verandert de volgorde van de te nemen stappen. Het presenteren van een inzichtelijke exploitatieberekening wordt bovendien vaak complexer. Stap één betreft nu de stellingen die de noodzaak van de geplande renovatie onderstrepen. Normaal gesproken zal de verhuurder zich in dit verband beroepen op bouwkundige rapporten of aanschrijvingen van de gemeente. Ook sociale of beleidsmatige motieven kunnen in dit verband een rol spelen. In de hierboven opgenomen zaak was door de verhuurder bepleit dat bepaalde onderdelen van de renovatie noodzakelijk waren geworden voor het verkrijgen van de benodigde financiering. Mits goed onderbouwd (en daar schortte het in bovenvermelde zaak aan), is dit een argument om de noodzaak van dat specifieke onderdeel van de renovatie kracht bij te zetten. Uit het hierboven vermelde arrest volgt tevens dat de verhuurder soms post voor post de noodzaak van de renovatie zal moeten onderbouwen (vgl. bijv. ook Hof Amsterdam 16 juli 2013, WR 2014/31). In deze situatie mist de verhuurder dus het processuele voordeel dat ook financiële motieven maken dat de renovatie als dringend beoordeeld zal worden. Stap twee betreft de stellingen die de structurele wanverhouding aannemelijk moeten maken. De berekening van de verliesgevende exploitatie ontstaat in deze situatie mede door de kosten van de


12-1-2016


renovatie. Een adequate onderbouwing bij de gehanteerde uitgangspunten (zoals afschrijvingsperiode over investeringen) wordt bittere noodzaak. Als over de noodzaak van (bepaalde onderdelen van) het bouwplan bij stap één discussie ontstaat, dan kan die discussie voortwoekeren bij de berekening van de verliesgevende exploitatie. Slaagt de verhuurder er niet in om de noodzaak van bepaalde onderdelen van het bouwplan aannemelijk te maken, dan doet hij er verstandig aan deze onderdelen niet op te nemen als exploitatielast. Als de renovatie nog niet is uitgevoerd dienen de hoogte van een opgevoerde offertes onderbouwd te worden. In de hierboven opgenomen zaak zag een groot deel van de (kosten van de reeds uitgevoerde) renovatie uit de toevoeging van het souterrain aan de woonruimte van de verhuurder. Het ligt voor de hand dat deze post in dit verband niet werd aangemerkt als onderdeel van een noodzakelijke renovatie. De verhuurder had het nagelaten om deze post te abstraheren. Stap drie betreft de stellingen waaruit moet volgen dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij zijn bouwplan uitvoert en daarna de huurovereenkomst voortzet. Als plaats en functie van het gehuurde door het bouwplan niet wijzigen, kan de toekomstige structurele wanverhouding tot het oordeel bijdragen dat van de verhuurder niet langer verlangd kan worden dat hij de dringend noodzakelijke renovatie uitvoert met instandhouding van de huurovereenkomst. De structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengsten speelt in deze situatie geen rol bij de beoordeling of de renovatie dringend noodzakelijk is. Voor stap vier zie hierboven bij ad (i).

Samenvattend Hoe ernstiger de al bestaande structurele wanverhouding is, hoe eenvoudiger de dringende noodzaak van de renovatie of het bouwplan aannemelijk gemaakt kan worden en hoe eerder aangenomen zal worden dat van de verhuurder niet verlangd kan worden dat hij zijn bouwplannen uitvoert met instandhouding van de huurovereenkomst. Men dient er rekening mee te houden dat de casuspositie waarbij vóór de renovatie reeds sprake is van een structurele wanverhouding, door de rechter uiteindelijk beoordeeld kan worden als een casuspositie waarbij een onrendabele exploitatie pas ná het uitvoeren van de renovatie verkleurt naar een structurele wanverhouding. Als men daar op voorhand onvoldoende rekening mee houdt, wordt de kans alleen maar groter dat een beroep op dringend eigen gebruik (ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW jo. artikel 7:274 lid 3 sub a BW) strandt op een gebrek aan voldoende onderbouwing. In de hierboven opgenomen zaak ging het (onder andere) op dat punt ook mis. Zie verder hierover bijv. F. van der Hoek, Exploitatietekort of wanverhouding? Beschouwingen over het Herenhuis-arrest, WR 2012/99.

Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 12-01-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl


12-1-2016

3: Dringend eigen gebruik woonruimte renovatie: maatstaf Herenhuis-arrest; bouwkundige noodzaak renovatie; huurders huren etage; gehele

Recommend Documents