C
,rDg#st o
¡O
o
Deel lll Jaarrekening 2014
Jaarreken ing
2014
o Æ pwc
Pf
icewaterhouecoopers
Accountmts
N.v
Ui6lultend voor iden¡ifi catíedæleinden
Stichting Vidomes
Naam van de toegelaten instelling
Statutaire Vestig
in
Delft
gsplaats
Adres en vestigingsplaats hoofdkantoor
:
Kleveringweg 24 te Delft
Postadres
Postbus 390, 2600 AJ Delft
Telefoonnummer
(015) 2702900
E-mail adres
[email protected]
lnternetsite
www.vidomes.nl
Kamer van Koophandel
's-Gravenhage, nummer 27212980
Æ pwc
PricewaterhoweCoopers
AccourÐrsN.V UitsluiEnd voor iden¡ificatiedoeleindq
,t". | ,: i.
i1:,",,' ,',:,
' :,. ',,'t",,:
Omsch¡iivinq
'.i
Paqina
Jaarverslag van het bestuur
4
1.
Balans per 31 december 2014 (voor voorgestelde resultaalbestemm¡ng)
5
2.
Wnst- en verliesrekening over het boekjaar 2014
6
3.
Kasstroomoverz¡cht 201 4 (directe methode)
7
4.
Algemene toelichting
I
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
I
6.
Grondslagen voor waardering van het resultaat
15
7.
Financiëleinstrumentenenrisicobeheersing
17
8.
Belangrijke inschatt¡ngen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
18
9.
Grondslagenkasstroomoverzicht
20
10.
Toelichtingopdebalansper3l decembet2014
21
11.
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2014
32
12.
Overige informatie
39
13.
Overige gegevens
41
14.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
43
Kengetallen
45
Bijlagen
Æ pwc
PricMaterho6ecoopers
Accoutmrs
N.V.
UIßluìtend voor identifi catiedoelelnden
Voor het jaarverslag van het bestuur verwijzen w¡j u naar het jaarverslag Vidomes 2014.
o'ers
Æ
pWC easi
den
'i) :,i. r it : : )t111 ).1)i ; jr'\ .\ Ìlr r)r.t, itlt¡ t.| ) \< lt,l ' , j liili.r t.'liit I 1l tiill,t:it\l'.. Balans per 31 december 2014
tl
31-12-2014
Ref
31-12-2013
Act¡va Vaste act¡va lmmateriële vaste activa Licenties software
41. 41.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
þc.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in explo¡tatie gekwal¡ficeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder vooMaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
43. 43.1
42.1
432 433 434
368.214
478 277
4 900.630
6.170 831
I 59.919.307 1.505.470.499 36.285.523 18 464.582
177 844 933 1.565 750 393 39 053.71 't 2.813.516
1.720 139 91'l
1.785 462 553
Financiële vaste activa Overig kep¡taalbelang Latente belastingvordering(en) Overige efiecten Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste act¡va
44.
I 000 5 753 054
44.1
44.2 44.3 44.4
5.681.439 600.000 72 717
445
5 114
970.000 1 53.988 5.025 6 359.270
6.890 067
Vlottende act¡va 45.
Voonaden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
45.1 45.2
360.975 4.044.272
227.750 4.836 703 4.405.247
Onderhanden projecten
5.064.454
46.
Vorderingen Huurdebiteuren zittende huurders Gemeenten Overige vorderingen
A7
53 399
Pensioenen
¡.7.4
Overlopende activa
47.5
't 174 011
.661.756 42.627 1 252 405 68.367 1.539.149 1
1
47.2 47.3
42 627 703.1 85 18 984 3.092.953 5.031.760
4.564.304 Liquide middelen
48.
Totaal act¡va
36 811.161
39.029.1 56
1.842.871.379
1.782.857.855
Passiva Eigen vermogen
P1.
P1.1 P1 2
Overige reserves Resultaat boekjaar
967 .752.513
1.006.173.663 38 421 '150-
A5.503.427 1.053 255.940
Egalisatierekening Egalisatie BWS subsidies
967.752.513
P2.
P2.1
72717
1
53.988
72.717 Voorzieningen Voozien¡ng onrendabele investeringen Vooz¡en¡ng latente belastingverplichting Vooziening reorganisatiekosten Overige voozieningen
P3. P3.1
I 53.988
2.748.000
2354 230
808.706 512 388
1 721 525
P32
1
P33 P3.4
58.867
633.247 4.069.094
Langlopende schulden (leningen o/g) Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit verkopen onder voonaraarden
4.868.'169
P4
P4.1 P4.2 P4.3
15.125.064 637.413.738 40.003 423
16.337.266 691.226.778 37.390.1 89
692.542.225 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en prem¡es sociale vezekeringen Overlopende passiva
744.954.233
P5.
P5'f P5.2 P5 3 P5.4
Totaal passiva
Pricewaterhouecoopeõ
Æ pwc Pagil¡úifo
Accountan¡s N.v. Uitsluìrend voor
htit6ælelnden
37 530 052 6.048 884 1 481.427
68.025.241
3.882.303 407.3A1
20.616 478
20.068.589 92 931 403
65.128.952
1.842.871.379
1.782.857.855
2013
2014
Ref.
Winst en verliesrekeninq over 20'14
Bedriifsoobrenqsten 111.842.373 9.856.202 86.699
106.703.457 10.596.634 65.770
6
408.733 2.481.672 700.605
7
1.671.775
2.159.249 939.767 936.786 2.874.841
Huren
1
Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wjzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
2 3
4 5
124.276.504
127.048.059
Som der bedrijfsopbrengsten
Ee¡!¡!ifs!asten 1.265.935
695.418
Afschrijvingen op (im)mater¡ële vaste activa Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelskosten
8. 9. 't 0.
5.850.477
I 1.029.664
Lonen en salarissen
10a. 1 0b.
9.206.019
10.626.226 1,464.432 1.868.554 2.473.530
Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelslasten Onderhoudslasten
l0c.
1.394.663 1.698.068
10d. 11.
2.137.594 20.287.639
Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
21192.534 261.544 10.294.413 20.727.084
180.441
12. 13.
Leefbaarheid
9.775.524 27.044.671
14.
Som der bedrüfslasten
78.270.5't4
81.203.917
Bedrüfsresultaat
48.777.545
43.072.587
66.859.485
54.527.335-
N¡et-gerealisee¡de waardeve¡anderingen vastgoedportefeuille
15.
Financiële baten en lasten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
1.030.0001 .865.913 32.233.848
370.000-
16. 17. 18.
1.141 .014
30.991.868
Som der financiële baten en lasten
30.220.854-
3t.397.935-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
85.416.176
42.852.682-
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
4.431.531
87 251
19.
87.251
Som der belastingen
Resultaat na belastingen
4.431.531
85.503.427
38.421.150-
85.503.427
38.421.',150-
85.503.427
38.421.150-
Voorste I rc su lta atbe ste m m i ng
Dotatie/onttrekking aan de overige reserves Totaal
o'ers
Æ
pWC easi
den
Kâsstroômoverzicht
over
201 4
ll € 1 000
- efoe¡ondl
Ref
2014
2013
Kasstroom u¡t operationele act¡v¡te¡ten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subs¡diegevers Ontvangsten overige
w1,2, A7 W3, P7
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige
w10, A4, P3,5 w1 I, 47, P5 w14, A7, P5 w10,12,13,14,47, P3,5
\^r/,47,
P5
122.772 87
116 622
2766
2 587
161
125 625 20.474-
40.182-
36 029-
w17, A7
Betaalde vennootschapsbelasting
w19
73 973-
71 916-
51 652
47.453
321 32.099-
wl8
19.369
4762-
Kasstroom u¡t bedr¡jfsoperaties
Ontvangen rente Betaalde rente
1
I 0 651-
9 19419 322-
Kasstroom u¡t operationele activ¡te¡ten
135 32.779-
31 778-
32.644-
19.874
14.808
Kasstroom uit investeringsactiv¡teiten lnvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vastie activa lnvesteringen in f¡nanciële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa lnvesteringen in ¡mmateriële vaste activa
A.2,7, P5
w5,42,5,6,7,
P5
29 17617.445
17 11419.732
12896
A4 A4
I
3-
41,
I 00-
178-
P5
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
2.438
1.073
Kasstroom u¡t f inancier¡ngsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden (leningen)
P4
25 000
60 000
P4
49.530-
41.756-
Kasstroom uit fìnancieringsactiviteiten
24.530-
18.244
2.218-
34.125
Mutatie liquide middelen ¡n boekjaar
Mutatie liquide m¡ddelen in boekjaar De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar slu¡t als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen
Stand per 1 januari Liquide m¡ddelen Schulden aan kred¡etinstellingen/bankkrediet
Mutat¡e boekjaar Liquide m¡ddelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet
Stand per 31 december Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet Stand per 31 december
Æ pwc
PricewaterhoweCoope¡s Accomt¿nts N.V Uitsluircnd voor
Pagiidattifalt¡¡l6oeleinden
39.029
4 904
39.029
4 904
2.2't8-
34 125
2 218-
34 125
36 811
39 029
36.81I
39.029
Algemeen Stichting Vidomes is een stichting met de status van "toegelaten instell¡ng volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de regio Haaglanden en is
werþaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Delft. De activ¡teiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van won¡ngen voor de sociale huursector.
Consolidatie Vidomes heefi in 52 verenigingen van eigenaren een belang, veelal middels het bez¡t van een aantal woningen Dit belang is niet gewaardeerd ¡n de jaarrekening, omdatVidomes geenjuridisch e¡genaar is van de verenigingen van eigenaren en daarom geen beschikking heeft over het vermogen. Op basis van de beschikbare informat¡e van de verenigingen van eigenaren is het belang van Vidomes gekwantificeerd op € 4,6 miljoen Presentat¡e ln RJ 645 zijn modellen voor de balans en winst- en verl¡esrekening voorgeschreven. Voor de winst- en verliesrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Vidomes kiest voor het categorale model.
Schatt¡ngen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Vidomes zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling zijn opgenomen in hoofstuk I van deze jaarrekening. lndien het voor het geven van het in ar1.2:362lid I BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten
oPers
Æ
pWC easi
den
5, GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard Voor de verslagjaren vanat 2014 is door de Raad voor de winst-en-verliesrekening opgenomen en zún voor de sector spec¡fieke presentatie, waarder¡ngs- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd Vidomes past deze Richtlijn toe De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer soc¡ale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT'), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtl¡jnen voor de Jaarverslaggev¡ng en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtl¡jnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving ln de jaarrekening kunnen afrondingsverschillen voorkomen
Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijg¡ngsprijs- of vervaardig¡ngsprijs of actuele waarde Indien geen specifieke waarder¡ngsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs ln de balâns, de winst- en verliesreken¡ng en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen Met de referenties wordt veMezen naar de toelichting Toelichtingen op posten in de balans, de winst- en verliesreken¡ng en het kasstroomoverz¡cht worden in de jaarreken¡ng genummerd
Vergelijking met vor¡g jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling z¡jn ongewìjzigd ten opzichte van het voorgaande jâar
Financiële continuite¡t De financièle continuiteit van Vidomes is voldoende gewaarborgd De financiële prognoses voor de periode 2015-2019 laten een verbetering van de financiële ratio's zien De lCR, de DSCR, de loan to value en de solvabiliteit (beide laatste op bedrìjfswaarde) voldoen aan de minimum e¡sen van het WSW en het CFV en de eìgen intern geformuleerde doelstellingen Een aantal posten zûn conservat¡ef ingeschat, zoals de rente op nieuwe leningen en herfinanc¡eringen, het onderhoud, de ontwikkeling van de beheer- en onderhoudslasten en het deels in verhuur nemen van nieuwbouw koopwoningen en de terugkoop van koopgarantwoningen Voorts zijn er een vìjftal scenar¡o analyses uitgevoerd om het effect van afwükingen op de gehanteerde uitgangspunten te kunnen bepalen Hierb¡j zijn de volgende scenario's verkend * 1% rentestûging, Hierdoor verslechtert de operationele kasstroom, maar Vidomes bl¡jft voldoen aan WSW normen * Halver¡ng verkopen bestaand bezit tot 50 verkopen perjaar. De operationele kasstroom verbetert maar er kunnen minder len¡ngen worden afgelost Vidomes blijft voldoen aan de WSW normen * Parameters Odec in plaats van uitgangspunten sectorinst¡tuten De operationele kasstroom verbetert, Vidomes blijft voldoen aan WSW normen . Volledig verkopen van teruggekochte koopgarantwoningen in plaats van 25o/o in verhuur nemen zoals verondersteld in de meerjarenprognose Operationele kasstroom verslechtert, maar er kunnen meer leningen worden afgelost, Vidomes blijft voldoen aan de WSW normen 'Na 2015 geen heffing meer voor saneringssteun (wel ingerekend ¡n meerjarenprognose) Vidomes voldoet aan WSW normen Doorrekening van scenar¡o's leert dat Vidomes blijft voldoen aan de eisen van de sectorinstituten en de eigen financiele doelstell¡ngen in de periode 2015-2019
Voorts hebben de sector¡nstituten Vidomes beoordeeld in 2014 De beoordeling van het CFV met betrekking tot de financiële continuiteit geeft geen aanleiding
tothetdoenvaninterventies HetWSWheefieenborgbaarheidsverklaringafgegeven Hetafgegevenborgingsplafondvoordejaren20l4totenmet20l6is voldoende om te voorzien in de verwachte financier¡ngsbehoefte
Verwerking verplichtingen gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zin gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplicht¡ngen projectontwikkeling en herstructurer¡ng Van een feitelijke verpl¡chting is sprake indien de formalisering van de def¡nìtief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunnino heeft plaatsqevonden
lmmateriële vaste activâ Licent¡es De licenties zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte econom¡sche levensduur. De cumulatieve afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem
Deeconomischelevensduurisovereenkomstigdecontractperiodevandelicentie
Ultimo20l4betekentd¡teenlevensduurvan3jaar
Met op balansdatum veruvachte duurzame waardeverminderingen wordt rekening gehouden
Materiële vaste activa e m e n e u ¡ tg a n gsp u nte n Tenz¡j bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiêle vaste act¡va de volgende algemene uitgangspunten
Alg
Ve rk rijg i n g s- of v e N a a rd ¡g ¡ n g s p rijs : De verkr¡jgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van âlle direct toe te rekenen uitgaven
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsid¡e worden deze in minder¡ng gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs Tevens worden hierbij de rente t¡jdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend ¡ndien voor te vervaardigen mater¡ële vaste activa noodzakelijkeMijs een aanmerkelüke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen Er wordt rekening gehouden met büzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht
lndiengrondgekochtismetopstallen,metdeintentiedeopstallenteslopenoften¡ettelatengaanenvervolgensopdegrondnieuwbouwterealiseren,danmaken
de
gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond Vetwerk¡ng van groot onderhoud: Vidomes verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de verkrijgingsprijs indien wordt voldaan aan de criteria voor activer¡ng De geactiveerde kosten worden als afzonderlijk component behandeld Voor zover sprake ¡s van vervanging van onderdelen van het actief wo[dt de nog aanwez¡ge boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd lndien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratìe zûn te her¡e¡den wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepass¡ng rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen
=L
PricewaterhouseCoopers Accountants N V Uitsluitend voor PagirlerOiúantil5oeh ind en
-.,lbJ+
pwc
5. GRONDSLAGEN VOORWAARDERING
VAN ACTIVA EN PASSIVA
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De activa zún gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op bas¡s van de verwachte economische levensduur De cumulatieve afschrijvingen zijn berekend volgens het lineâire systeem Op grond wordt niet afgeschreven De verwachte economische levensduur van de activa ten dienste van de exploitatie is als volgt vastgesteld: Bouw: 50 jaar Kantoren en
inventaris:
Overig:
Auto's: Automâtisering:
5-
10
jaar
jaar 3-7 iaal 5
Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardeverminder¡ng. lndien de taxatiewaarde lager is dan de historlsche kostprijs minus afschrìjvingen is er sprake van een bijzondere waardevermindering
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestûgingen of beide te realiseren Vastgoedbeleggingen worden geclass¡ficeerd als 'vastgoedbeleggingen in exploitatie' indien ze beschikbaar zìjn voor verhuur Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij anders is vermeld Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven Commerc¡eel vastgoed in exploitatie
vastgoed) en het overige commerciële vastgoed Commercìeel vastgoed in exploitatie wordt b¡j eerste verwerking tegen verkrûgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen de actuele waarde De invulling van deze actuele waarde, zûnde de marktwaarde in verhuurde staât, wordi onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs Vanaf 20 1 3 wordt jaarìiJks het gehele bezit getaxeerd door een externe taxateur Mutatie reële waarde Mutatìes ìn de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening, verantwoord onder'Nielgerealiseerde waardeveranderingen herwaardering' bljgehouden en in de toel¡chting op het eigen vermogen vermeld. Soc¡aal vastgoed in explo¡tal¡e gekwalif¡ceerd als vastgoedbelegg¡ng Typer¡ng
Sociãal vastgoed omvat won¡ngen in explo¡tatie met een huurprijs onder de huu¡toeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociâle vastgoed De
zoals deze is opgenomen in de ministeriële regeling âangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalìficatie Het beleid van Vidomes is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen Voor het merendeel van het sociâle vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximal¡seren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkelìng Daarmee kwalificeert Vidomes zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde ¡n verhuurde staat, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering
Waarderingsgrondslag Het soc¡aal vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprüs gewaardeerd en daarna tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtnem¡ng van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zün gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn De actuele
waardeisgebaseerdopdelPDsystemat¡ek
Demarktwaardewaarderìngenzijntotstandgekomenmetinachtnemingvanhetwaarderingsprotocol,deprocesrichtlijnenen
uitvoer¡ngsrichtl¡jnen zoals door IPD gedefinieerd IPD hânteert het waardebegr¡p van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex b¡j complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en pl¡chten Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staatte bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in m¡nder¡ng gebracht
Waarderingsmethode Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekenìng (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd Dit betekent dat voor een per¡ode uan 15 )aal zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconleringsvoet "contant" worden gemaakt naar het heden Daarnaast wordt een eìndwaarde bepaald na afloop van de DcF-periode van I 5 jaar Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenar¡o's: doorexploiteren en uitponden Bij doorexplo¡teren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijtt gedurende de volledige DCF-periode Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van ìndivìduele woningen wordt overgegâan. B¡j beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario's
Ehl-tlt pWC
e"si
ooperr
nden
Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan De eigen ¡n het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmax¡malisat¡e Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uite¡ndelijk het scenar¡o met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip "marktwaarde" De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast bas¡sdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 ¡aars EURO lRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico's tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico's voor het ¡nvesteren in onroerend goed, locatiespecifieke r¡sico's en segmentspec¡fiekeris¡co's Voo|2014 bedraagtdebas¡slRS1,76%,desectorrisico-opslag4,90% Omdatonzekerheidbestaatoverdeverhuurdersheffingna20lT,isde sectorrisico-opslag vanaf 2018 met 0,2% verhoogd Voor de verschillende typen vastgoed en lokaties (wijken) worden geditferentieerde percentages aangehouden met een bandbreedte van 0,25% tot 3,38%, hetgeen resulteert in een disconter¡ngsvoet van minimaal 6,91% en maximaal 10,24%. De eindwaarde geeft aan ¡n welke mate het vastgoed onderhev¡g is aan verouder¡ng en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de I s-jarige exploitatieperiode Verouder¡ng is grofweg in drie typen te ondersche¡den:
) locat¡everoudering; (2) econom¡sche / markttechnische verouder¡ng en (3) technische veroudering Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (ex¡t yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan hel einde van de 1 s-jaars periode w¡l (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit y¡eld. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de I s-jar¡ge exploitat¡eper¡ode. Hierb¡j zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door Vidomes gehanteerde exit yields l¡ggen tussen de 4,5% en 13,25o/o. De e¡ndwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. ('l
Voor alle gehânteerde aannames en uitgengspunten (incl. de disconter¡ngsvoet) is door een externe taxateur een aannemel¡jksheidsverklar¡ng met betrekking tot de marktconformite¡t afgegeven Mutat¡e reële waarde Mutaties in de reële waarde van Soc¡aal vaslgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. a ling beddjfsw a a rde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van act¡va toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrüf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de ¡nvester¡ng.
Bep
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven ven de economische
omstend¡ghedendievantoepassingzullenzijngedurendederesterendelevensduurvanhetactief Dekasstromenzijngebaseerdopdeeind20l4interngeformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de veruachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en over¡ge contracten met een werkingsduur van meer dan v¡jf jaar De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component Voor latere jaren wordt uitgegaan van de veMechte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastennrveaus Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende u¡tgangspunten: - Voor 2015 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 2,9'lolo bestaande uit inflatie (1,5%) en een inkomensafhankelijke huurverhog¡ng van 1,41% - Voor 2016 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2o/o meteen ¡nkomensafhankelijke huurverhoging van 0,75o/oi - Voor de jaren na 2016 is rekening gehouden met een huurverhog¡ng van 2% (voorgaand jaar:2o/o);
-Jaarlijksehuurdervingva 1,14Vovandehuuropbrengst(voorgaandjeer1,84o/ovoor2014e.v.);
Mutatiegraad vàtt 7 ,0o/o (voorgaand jaar: 7 ,1o/o) en huurharmonisat¡e tot 90% van de maximaal redelüke huur (voorgaand jaar: 9070 van de max red huur); Jaarlijkse stügingen van de vastgoed gerelateerde var¡abele lasten van 30lo (voorgaand jaar: 3%); Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.240,- per verhuureenheid (voorgaand jaar € 1.142,-)', Genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconom¡sche interne norm) van € 263,- (voorgaand jaar: € 360,-); - Kosten van plenmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaer, daarne een bedr¡jfseconomische norm van € 833,- per verhuureenheid (voorgaand jaer: € 776,1; - Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode voor een zelfstand¡ge won¡ng van € 5 000,-, een onzelfstandige woning € 2 500,-. Deze restwaarde is gebaseerd op de normatieve grondwaarde zoals bepaald door het CFV en staat bij benadering gelijk aan de gemiddelde gemeentelüke sociale kavelprijs minus uitplaatsing- en sloopkosten en kosten bouwr¡jp maken. Voor BOG/MOG/parkeerplaatsen wordt de historische kostpr¡js gehanteerd of voor zover bekend de veMachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); - Een rekenrente van 5,25o/o (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; - Een rekenrente ven 5,25o/o (voorgeand jaar: 5,25%) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrifsmatige en overige onroerende zeken; - De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend ven I tot 50 jaa0 (voorgaand jaar: idem), de m¡nimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzü vanu¡t planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is - De verhuurdershetfing is voor respectievelijk 4,49o/o (2015), 4,91o/o (2016) en 5,360/0 (2017) van de WOZ waarde van zelfstand¡ge huururoningen in het sociale segment ingerekend in de bedrijfswaarde Voor de jaren daarna volgt de verhuurdersheffing de verwachte ontwikkeling van de WOZ waarde. - De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde
-
-
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een veMechte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die n¡et door de koper worden gedragen Ter bepaling van d¡t bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakel¡jk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voo[ een per¡ode van vijfjaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het vooMaardelüke karakter ven de geoormerkte verkopen De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprüs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing lndien feitelijke dan wel in rechte afdw¡ngbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming ¡n de waardering rekening gehouden.
Æ pwc
PricewaterhoueCoopeß Accomrilrs N.V Uitsluitendvoor
PagiÉËtûrløl@ele inden
Onroerende zaken verkocht onder vootwaatden Vidomes verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korling op de reële merktwaarde krijgt De verwerking van dergel¡ike transecties hangt af van de contractuele voorwaarden Vidomes onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.
Verkopen onder vooMaarden die n¡et als f¡nancieringstransactie kwalif¡ceren zijn verkooptransacties. Als f inancieringstransactie kwalificeren: . Verkopen waarbij Vidomes het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag wat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; . Verkopen waarbi¡ Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
. Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de reële waarde op terugkoopmoment Deze als financieringstransactie gekwal¡f¡ceerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: . De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt veruerkt: o Bü een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betretfende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het over¡ge als een bijzonder waardeverminderingsverlies o Bü een waardestijging: als een heMaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest b¡j toepassing ven waardering tegen historische kostprijs minus efschr¡jvingen en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverm¡nder¡ngsverlies.
.
De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voouaarden; de (nog te) ontvangen contractprÜs wordt opgenomen els Verpl¡chtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). . De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvool.waarden van de verkoop onder voorwaardeni eventuele waardemutaties worden velwerkt als 'niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlUks gewaardeerd op het bedrag wat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutat¡es in deze verpl¡chtingen worden in het resultaat ven¿erkt als 'n¡et-gerealiseerde
waardeverander¡ng vastgoedportefeuille'. Vastgoed in ontw¡kkel¡ng bestemd voor eigen exploitatie Typedng Oit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed ¡n exploitatie zÜnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bü eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafpr¡jzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbere¡ding, toezicht en directievoer¡ng onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken zünde de reële waarde.
Mutatie rcële waerde Mutat¡es in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vestgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder 'Overige waardeveranderingen op (im)mater¡ële vaste activa in vastgoedportefeuille' F¡nanc¡ële vaste activa
Oveig kapitaalbelang De participatie is gewaardeerd tegen verkrijgingspr¡js. lndien sprake ¡s van een bijzondere waardeverminde[ing vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering v¡ndt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. De participatie in Warmtebedrijf Eneco Delft B.V (WBED B.V.) ¡s ¡n 2014 verkocht tegen nominale waarde.
Latente bel a st¡ngvordêñng(en) Onder de f¡nanciële vaste act¡va zijn actieve belast¡nglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tüd zal kunnen plaatsv¡nden. Deze actieve belastinglatenties z¡¡n gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De gehanteerde disconter¡ngsvoet bedraagt 3, 1 770. Bii het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerc¡ële en fiscale waardering van act¡va en passiva is rekening gehouden met de verwachte levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de f¡scale en commerciële waardering van het vastgoed betekent dit dat alleen de latent¡e als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een contante waarde hoger dan nihil. De contante waatde van de latentie voor het door te exploiteren bezit tendeert naar nih¡1. Latente belastingvorder¡ngen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare vooMaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarsch¡jnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verreken¡ngsmogelükheden kunnen worden benut. De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het e¡nde van het belastingjaar geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen cert¡ficaten ¡n het WlF, die worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden init¡eel gewaardeerd op de reäle waarde van het certificaat, gewoonlijk de nominale waarde Vervolgens wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde Te vorderen BWs-suös,dies De te vorderen BWS-subsidies worden jaarlijks verm¡nderd met de ontuangen termijnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de rente over het resterende saldo. De waardering is tegen contante waarde. Contant making v¡ndt plaats tegen een rentepercentage dat var¡eert van 3,53% tot 4,38% De uitbetalingstermün is afhankelijk van het d¡sconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar
Æ pwc
PricewaterhoueCoopers Accomtilts N.v. Uitsluìtend voor
Pagi&ûøfiøti@€leinden
Overige f¡nanciële vaste act¡va De onder de financiële vaste activa opgenomen overige vorder¡ngen omvatten len¡ngen en overige vorderingen, alsmede leningen en obligaties die tot het einde van de loopt¡jd zullen worden aangehouden. De vorderingen worden initeel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligat¡es gewaardeerd tegen de geamort¡seerde kostprijs. lndien er bij de verstrekking van de leningen of verwerving van de obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelük ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transact¡ekosten worden verwerkt ¡n de eerste waarder¡ng en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht Bijzondere waardeverm¡nder¡ngen worden ¡n m¡ndering gebracht op de geamortiseerde kostpr¡js en direct verantwoord in de winst- en verliesrekening De len¡ngen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprüs waarbij reken¡ng wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
Bijzondere wa ardeverm¡nderingen van f¡nanciële vaste act¡va Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de corporatie op iedere balansdatum of er objectieve aanwüzingen zijn voor bijzondere waardeverm¡nderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor b¡jzondere waardeverminderingen bepaalt de corporatie de omvang van het verl¡es u¡t hoofde van de bijzondere waardevermindering, en venarerkt dit direct in de winst- en verliesrekening Bij financiële act¡va die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het act¡ef en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financieel actief zoals die ¡s bepaald bij de eerste verwerking van het ¡nstrument. Het waardeverminderingsverlies dat daardoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname ven de waardeverminder¡ng verband houdt met een objectieve gebeurten¡s na afboeking De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van terugname, als er geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verl¡es wordt in de winst- en verliesrekening ven¡verkt.
Afgeleide fìnanc¡êlo instrumenten De waardering van afgeleide financiële instrumenten ('derivaten') is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet lndien het onderliggende derivaat beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. lndien het onderliggende derivaat niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De w¡jze van verwerking van waardeverander¡ngen ven het afgele¡de financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of n¡et
Vidomes past hedge accounting toe op alle afgele¡de f¡nanciële instrumenten Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Vidomes gedocumenteerd Vidomes stelt door middel van een test per¡od¡ek de effectiviteit van de hedge relatie vast. D¡t gebeurt door het vergelijken van de kr¡l¡sche kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte posit¡e, of door het vergel¡jken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie.
Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van venrverking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelük van de afgedekte post Dit betekent het volgende. . lndien de afgedekte post tegen kostprüs ¡n de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprüs gewaardeerd. . Zolang de afgedekte post ¡n de kostprijshedge nog niet ¡n de balans veMerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. . lndien de afgedekte post een moneta¡re post in vreemde valuta betreft die ¡n de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de per¡ode-einde koers Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesreken¡ng verwerkt.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen en de teruggekochte Koopgarant woningen.
variabele kosten lnd¡en voor het vervaardigen noodzakelükerwijs een aanmerkelijke hoeveelhe¡d tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprüs. Oe teruggekochte (Koopgarant) woningen onder vooruaarden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zeken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht zijn. De onverkochte onroerende zaken in aanbouw worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde De vervaardigingsprüs bestaat uit directe materiaalen arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclus¡ef een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten lndien voor het vervaardigen noodzakelijkerw¡js een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van d¡rect toerekenbare verkoopkosten. B¡j de bepal¡ng van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten lndien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen ¡n m¡ndering gebrecht Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termûnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. U¡tgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestat¡es worden opgenomen onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop.
Vorderingen Vorder¡ngen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geemortiseerde kostrpüs, veelal gelijk aan de nominale waarde.
o'eß
Æ
pWC p^s1
den
Huurdebiteuren Ultimo20l4ismetbehulpvaneenouderdomsanalyse Eenvoonieningvooroninbaarheidhuurdebiteurenwordtinminder¡nggebrachtopdeboekwaardevandevordering het risico van oninbaârhe¡d en de hiertoe benodigde vooz¡ening op ¡ndividuele basis bepaald De voorzien¡ng is getoetst aan de werkelijke afschrijving in de afgelopen jaren
Liquide middelen Liquide m¡ddelen bestaan uit kas, banktegoeden en directopeisbare depos¡to's meteen looptijd korterdan 1 jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden ean kredietstellingen onder kortlopende schulden De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominele waarde.
Egalisatiereken¡ng BWS Op deze rekening is het nog niet aan de exploitatie toegerekende deel ven de toegezegde subsid¡e opgenomen. De egalisatiereken¡ng is gewaardeerd tegen contante waarde. Deze wordt contant gemaakt tegen een rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38% Jaarlijks wordt rente toegevoegd op basis van het subsidierendement De jearlijkse vrijval is gebaseerd op een voorgecalculeerd subsidiebedrag De vrijval komt ten gunste van de post overheidsbijdragen in de winst- en verliesrekening. VooJzigningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarb¡j het waarschi¡nlik is dat een uitstroom ven middelen noodzakel¡¡k is en waarvan de hoogte redelijkeru¡js kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schetting van de bedragen die noodzakel¡jk zijn om de verplicht¡ngen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de u¡tgaven d¡e naar verwachting noodzakelük zi¡n om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld Voorziening onrendabele invesledngen VeMachte verliezen als gevolg ven onrendabele invester¡ngen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering ¡n mindering gebracht op de reële waarde van het complex waartoe de invester¡ngen gaan behoren lndien en voor zover de veMachte verl¡ezen de reële waarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor d¡t meerdere een voorziening gevormd Voorz¡en¡ng voor latente belastingverplichl¡ngen in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds De bereken¡ng van de latente belastingverpl¡chtingen geschiedt tegen de belastingtar¡even die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden voor zove¡ deze al bij wet zijn vastgesteld. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contente waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,17%. V oo rz¡en¡n g reorgan¡sa tie koste n Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarover reeds in het verslagjaar besluitvorm¡ng heeft plaatsgevonden en ¡nterne commun¡catie heef plaatsgevonden
Voon¡ening uitgestelde beloningen De voorziening is gevormd voor toekomstige jubileum uitkeringen aan personeel De waardering van de vooziening is tegen nominale waarde en gebaseerd op de komende 5 iaat Voorz¡ening loopbaanontw¡kkeling Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te veMachten uitgaven ter stimulering van de loopbaanontw¡kkeling
Vooniening voor schadeclaiñs huurders Deze voorziening is gevormd voor het bedrâg van de te verwachten schadeclaims van bewoners van de Popul¡erendreef
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste veruverking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste veMerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag (nominale waarde) rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder kortlopende schulden
Verplichtingen uit onroerende zaken verkocht onder voonraarden ln het kader van de verkopen onder voorwaarden heett Vidomes een terugkoopverplichting Deze verplichting bevat naast de marktwaarde min de afgesProken korting tevens de waardeontwikkeling voor de koper
Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie Kortlopende schulden worden na eerste veMerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostpr¡js, veelal gelijk aan de nominale wearde. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde
Ve¡pl¡chting verlofuren Een verpl¡chting is getroffen voor de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om aan de verplichting tot uitbetaling van de verlofuren ineens te kunnen voldoen. De verpl¡chting is gevormd op basis van het saldo verlof uren ult¡mo 2014 en het geldende uurtarief in januar¡ 2015
o'ers
Æ
pWC e.s,,
den
6. GRONDSLAGEN VOORWAARDERING VAN HET RESULTAAT
Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verl¡ezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtnem¡ng van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde effecten en afgeleide instrumenten die niet z¡jn aangemerkt als afdekkingsinstrument O p b re
n
g stv e ra
n
tw oo rd i n g
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte d¡ensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verr¡chten diensten.
Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximum 4% verhoogd met een inkomensafhankelijk percentage van 0,5% of 2,5o/o De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als z¡jnde gerealiseerd in het jaar van ope¡sbaarheid daar bij tussentijdse beëind¡ging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt reng sten serv ¡ceco ntracten D¡t betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten Jaarl¡jks v¡ndt verrekening plaats op bas¡s van de O pb
daadwerkelijke bestedingen De kosten worden verantwoord onder de 'lasten servicecontracten' Overhe¡dsbUdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;
- overige overheidsbijdragen Voorzover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als nettoomzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de 'Percentage of Completion'-methode, ofwel de PoCmethode) De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de baiansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winslenverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschrjnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan veMerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt Zodra het resultaat wel op betrouwbare wüze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen jndien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de d¡rect op het pQect betrekking hebbende kosten, d¡e kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden loegerekend lndien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de venvachte verliezen onmiddellijk in de winslenverliesrekening verwerkt Dit verlies wordt verwerkt ¡n de kostprijs van de omzet De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. N
etto
v e rkoop re s u
ltaat
v a stg
o
ed p o ñefe
u ¡I le
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeu¡lle betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst m¡nus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden) Wnsten worden verantwoord op het moment van levering Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zod¡a deze voorzienbaar z¡n De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet z¡jn overgedragen aan de koper De gegarandeerde terugkoopverplicht¡ng wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplicht¡ng VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoon¡vaarden gewaardeerd Geactiveerde product¡e ten behoeve van het e¡gen bedrijf De toe te rekenen interne d¡recte kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële acliva ten dienste van de explo¡tat¡e De afschrijvingen op mater¡ële vaste activa en licent¡es software worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardig¡ngsprijs Afschrijvingen v¡nden plaats volgens de lineaire methode op basis van de venrvachte gebruiksduur Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven lnd¡en een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomst¡ge gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschr¡jv¡ngen aangepast Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen Overige waardeverander¡ngen op (im)materiële vaste activa en vastgoedponefeu¡lle De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activa posten De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardeverm¡nder¡ng Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde Voor onroerende zaken in ontwikkeling ontstaat deze bijzondere waardevermindering op het moment van investeringsbeslissing door de direct¡e B¡j het bepalen van de afwaarder¡ng op activa in ontwikkeling wordt conform RJ 645 rekening gehouden met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de stichtingskosten van het project.
FFl
Htl
pWC
oopers
Tì
e"et
nden
6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT
Personeelskosten Lonen, salar¡ssen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden veruerkt in de w¡nst- en verliesrekening voorzover zij verschuldigd zijn aan werknemers Pens¡oenen Vidomes heeft de volgende pensioenregeling: pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporaties Vidomes heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregel¡ng) De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) V¡domes betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald De pensioenrechten worden jaarl¡jk geindexeerd, ind¡en en voor zover de
dekkingsgraadvanhetpensioenfonds(hetvermogenvanhetpensioenfondsgedeelddoorhaarfinancieleverplichtingen)dittoelaat Naardestandvanultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 115o/o ln 2ol5 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het
pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten ¡nstellingen om extra stortingen te verrichten Vidomes heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bûdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies Op de Nederlandse pensioenregel¡ngen zijn de bepalìngen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrÜwillige bas¡s premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Vidomes De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd Nog zUn Vooruitbetaaldepremieswordenopgenomenalsoverlopendeactivaindiendittoteenterugstortingleidtoftoteenverminderingvantoekomstigebetalingen ntet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premìes) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen Dit betreft een voorziening voor:
. de verpl¡chting van Vidomes tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds . extra pensioenaanspraken dìe voortvloe¡en uit door Vidomes toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bi.jvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; . onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexatìes; . nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Vidomes. Onderhoudslasten
Onderdezepostwordenalledirectaanhetverslagjaartoeterekenenkostenvanonderhoudverantwoord
Vantoerekenbaarheidissprakealsdedaadwerkeli.jke
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden vervverkt onder de niet uit de balans blijkende verplicht¡ngen Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik ln de w¡nst- en verliesreken¡ng zijn de kosten van de eigen d¡enst opgenomen b¡j de kostensoort salarissen en soc¡ale lasten De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief Leefbaarhe¡d De hieronder verantvvoorde kosten betretfen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activ¡teiten in de omgeving van woongelegenheden van Stichting Vidomes, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen Over¡ge bedrUfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben I i see rde w a a rd eve ra n d e ri n ge n v a stgoed poñef eu i I I e De niet-realiseerbare waardeveranderingen vastgoedportefeuille
N Ì et-ge rea
hebben betrekking op waardemutaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Waardeveranderingen f¡nanciele vast act¡va en van effecten Afwaarderingen op de geamortiseerde kostpr¡js van de financiele vaste activa worden rechtstreeks verwerkt in de winst-en verliesrekening
F¡nanciële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningenen en de gewogen rentevoet van de lenìngendie n¡et specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging
Belastingen Vanaf 1 januan 2oo8 is Vidomes integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting Corporaties z¡jn sindsdien verpiicht over hun lntegrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO) ln deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen ¡n de winsfen-verliesreken¡ng, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belast¡ngschulden uit hoofde van wijz¡gingen in het hanteren belastingtarief Latente belastingvorderingen en latente belastingschulden worden opgenomen tegen contante waarde Deze worden contant gemaakt tegen de netto rente. Dit percentage bedraagt voor 2014 3,17o/o Vidomes heeft op basis van de u¡tgangspunten van VSO2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald
oo'ers
-fu pWC
e.si
nden
Hettreasurystatuutmetdaar¡nopgenomenhetfinancieel
beleidisvastgestelddoordedirectieengoedgekeurddoordeRvCinnovember20l4
lnhettreasury
statuut wordt het aangaan van nieuwe transacties in der¡vaten (anders dan de añrvikkeling van de huid¡ge derivatenportefeuille) niet toegestaan Binnen het treasury beleid van Vidomes dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ('derivaten') ter beperking van inherente financiële risico's Voor derivaten aangegaan na
I
oktober 2012 geldt dat Vidomes zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële
derivatendoortoegelateninstellingenvolkshuisvesting ln20l4heeftVidomeseenherstelplanuitgevoerdwaardoorergeensprakemeerisvan toezichtbelemmerende bepalingen H¡ervan is bevestiging van het CFV ontvangen Er is geen sprake van bijstortverplichtingen of break clauses in de derivatenportefeuille ln 2014 is tevens voldaan aan de vereisten van de stresstest van het CFV Prijsrisico's Vidomes loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiéle vaste activa, overige effecten Vidomes beheerst het prijsrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen per tegenpart| Valutarisico Vidomes is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico Renterisico Vidomes loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste act¡va als gevolg van wijzingen ¡n de marktrente Vidomes maakt geen gebruik van derivaten om dit risico op deze posien af te dekken Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Vidomes risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de
rentestanden Metbetrekkingtotbepaaldevariabelrentendeschulden(schuldenaankredietinstellingen)heeftVidomesrenteswapsgecontracteerd,zodalzyper saldo een vaste rente betaalt Per financieringsbesluit maakt Vidomes een bewuste keuze over het type fìnanciering dat wordt aangetrokken. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. De huidige in portefeuille zijnde financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata, hoofdsom en rentetype van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderl¡ggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening of volledig daarbinnen vallen ln 2014 voldoen de treasuryactiviteiten van Vidomes aan voorgaande voorwaarden
l6 mln Bij een rentestijging van zal de marktwaarde van de derivaten met € '16 mln toenemen. Deze hebben geen directe impact op de winst- en verliesrekening en het eigen vermogen omdat sprake is van een effectieve hedgerelatie Er is geen sprake van bijstortverplichtingen of break clauses Bij een daling van de marktrente van '1% neemt de marktwaarde van de derivaten onder gelijk blijvende omstandigheden af met € 1Vo
Kredietrisico Vidomes heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar der¡vaten en effecten Vidomes maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord B e sc h i kb a a rh e i d s r i s i co Vidomes is voor de toegang tot de kapitaalmarkt veelal afhankelijk van de beschikbaarheid van de borging door het WSW
Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Vidomes loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 20'14 € 36.811,161 € 16 000 000 € 10.963 182 € 54.660.000
Banksaldo Kredietlimiet Lopende investerings- en onderhoudsverplichtingen Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2015)
lnvesteringsve¡plichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Vidomes zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd Re nte g ev oe I i g h e i d s a n al y se
Hieronder is de
van de
31 december 2014:
I
10.000.000 10.000.000 15.000.000 15.000.000 10.000.000 10.000.000
ING
4,9925o/o
ING
4,9925o/o EUR 3M
rNG
4,94250/o EUR 6M
ING
5,0150% EUR 6M
ING
5,O2000/o EUR 3M
01-03-2010 01-06-2010 01-09-2010 01-12-2010 01-07-2011
rNG
5,03 000/o EUR 3M
01
EUR 3M
20.OOO,OOO BNG BANK
4,92930/o EUR 3M
20.OOO.OOO BNG BANK
o/o EUR 3M
-09-201
01
-03 -2030
ot-06-2026
-6.118.818 -4.954.472
oL-09-2022
-5.194.3 56
ot-12-2027 03-07-2023
-7.500.460 -3.997 .755 -4.307.777
o2-o9-2024 0 1 -03-2009 0 1 -03-2028 -1t.ot3.347 or-t2-2009 ot-t2-2025 -9.002.611 1
)):
Eb-.,lbi+
pl/y'9e.oi
opers
den
'ìi
rt,
-8.t59.627
-10.53 5.410
-6.430.418 -6.593.279 -9.99 7.688 -5.065.375 -5.529.575 -r4.47 6.837
-8.O92.564 -8 .1
1
5.99 3
-6.018.470 -4.588.877 -4.586.829
-t2.853.rL7
-7.370.063
-6.235.243 -6.884.109 -18.438.843
-3.511.628 -3.87 5.690 -10.490.218
-tl.799.982 -L4.936.573
-8.23 5.065
8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Waardering vaste activa Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij bepaling van de reële waarde van de actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in de grondslagen De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid Generieke uitgangspunten voor woningen en BOG: Prijsinflatie: 20-jaars gemiddelde CBS
. . . .
Bouwkostenstijging: 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging Looninflatie: 2}-jaars gemiddelde regelingslonen CBS
Disconter¡ngsvoet Het model maakt gebruik van de Discounted Cash Flow methode, waarbij de kasstromen in de toekomst contant worden gemaakt tegen het Disconteringsvoet percentage Dit percentage bestaat uit: o De lnterest Rate Swap (24 maands gemiddelde van een 10 jarig contract). Dit vast percentage voor alle objecten wordt door IPD op basis van benchmark vastgesteld en bedroeg eind 2014 '' ,76% o Een sector opslag van 4,9% eind 201 4 Dit is een opslag die rekening houdt met de kenmerken voor het beleggen in vastgoed. Per jaar wordt dit percentage voor alle objecten vastgesteld door de taxateur, dit in overleg met de andere laxateurs die deelnemen aan IPD Vaak is dit percentage een communicerend vat met de lRS, omdat de IRS per jaar erg kan fluctueren en de risico's in het beleggen in vastgoed niet in deze hoedanigheid mee fl uctueert o Een risico opslag van 0,2o/ovoot beleggingen in huurwoningen vanwege het risico in de combinatie van verhuurderheffing na 2017 en potentiële inkomensafhankelijke huurverhogingen na 2015. o Een risico opslag per object van m¡nimaal 0p5% en maximaal 2,88% eind 2014 ln dit percentage worden de exploitatierisico's die samenhangen met het specifìeke object gewaardeerd Woningtaxaties De waardering van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat conform de IPD . Die wordt bepaald door de contante waarde te bepalen van de kasstromen over 15 jaarvan de hoogste van een tweetal scenario's: uitponden en doorexploiteren. Daarbij worden de
volgende uitgangspunten gehanteerd:
. Leegwaarde
De leegwaarde staat voor de verkoopwaarde van één plattegrondtype in het object. De leegwaarde wordt bepaald door de taxateur op basis van plattegronden, m2 GBOA/VO. De taxateur doet een geveltaxatie en vraagt referentietransacties op uit de NVM database en kadaster.
. Markthuur De markthuur is de huurprijs die uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou worden op het moment van waardebepaling lndien de maximaal redelijke huur lager ligt dan de markthuur en het betreft geen geliberaliseerde woning dan wordt de maximaal redelijke huur aangehouden. . Mutatiegraad Bij bestaand bezit is de h¡storische verhuurmutatie, het gem¡ddelde van afgelopen 6 jaar, het uitgangspunt. De mutatiegraad staatgelijk aan het aantal opzeggingen naar rato van het aantal contracten in een objecUcomplex Bij nieuwbouw bepaalt de taxateur de verkoopmutatie op basis van o a verkoopcourantheid van de woningen, verkoopomgeving en veruachte lage uitstroom door lage huur . Onderhoud Gedurende de beschouwde periode wordt het woningobject onderhouden. Het onderhoud dat wordt uitgevoerd is bij wet afdwingbaar door de huurder en betreft in geen geval investeringen. De onderhoudsnormen worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer (V1W) . Beheer De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourc¡ngscenario. De beheerskosten worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer
. Exit yield De exit yield geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan verouder¡ng en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jaars exploitatieperiode De vaststelling van de exit yield is beschreven onder de waarderingsgrondslag voor Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
t-tLt =l-
pl/l,9eagi
ooper\
nden
8. BEI.ANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Taxaties BOG De marktwaarde bij bedrijfsonroerend goed is op basis van het scenario doorexploiteren. Voorts gelden de volgende u¡tgangspunten
. Markthuur
De huurprijs die bij nieuwe verhuring op het moment van waarderen gegeven de dan geldende vraag/aanbodverhoudingen op de markt, onder de conditie van opt¡male marketing, ten hoogste tot stand kan komen De markthuur is uit te drukken in een prijs per m2 WO. Voor wat betreft het gebruikte WO-begrip en BVO-begrip wordt aangesloten bij de hiervoor volgens NEN-2580 geldende definitie.
. Markthuuraanpassing
Een percentage waarmee de markthuur zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen. ln dit percentage, dat wordt gehanteerd om de jaarlijkse markthuuropbrengsten gedurende de DcF-periode tot uiting te brengen, komt onder andere de positionering van het objecUcomplex in de BOGhuurmarkt tot uitdrukking
. Looptijd contract maanden Het betreft hier de totale periode waarvoor het contract is aangegaan De einddatum van het contract is de datum waarop zich het eerstvolgende verlengingsmoment aandient, mits dat tevens het eerste moment is waartegen de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen dan wel het moment waarop de bestaande huurovereenkomst van rechtswege eindigt . Onderhoud Afhankelijk van de aanwezige voorzieningen en installaties in het betreffende object wordt aan de hand van de VTW een marktconform bedrag per m2 BVO perjaar ingeschat. Dit bedrag dient als basis voor het berekenen van de totale onderhoudskosten. . Beheer De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario.
. Exit yield
De exit yield wordt bepaald onde¡ de aanname dat de koper de huurexploitatie van het objecUcomplex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCF-periode de marktpositie van het objecucomplex eniof de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het objecVcomplex zullen gaan herontwikkelen Tim¡ng en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering ln de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen veruerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd" Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie z¡jn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en loekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkel¡ng en herstructurering Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de fìnanciële impact van bovengenoemde fe¡telijke verplichtingen kunnen añirrijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door beweg¡ngen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie
Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Vidomes een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afuerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 doot de Belastingdienst zullen worden getoetst. Ultimo 2014 heeft de Belastingdienst deze aangiften nog niet afgewikkeld De belangrijkste standpunten betreffen: . het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; . de venirrerking van projectontwikkelingsresultaten ; . de waardering van de leningenportefeuille; . het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 eî voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
De reële waarde van financiële instrumenten De reêle waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn lndien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige'at arm's length'-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
Ffl-r
oper\
frtHl
pÛ-Ce"s,
den
Het kasstroomovezicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. ln het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en f¡nanc¡eringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekk¡ng tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder over¡ge schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van ¡nterest en winstbelastingen z¡jn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasm¡ddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
oPers
Æ
p7l,Ceasi,
detr
|
1t
1,1:
,i.) )'it\
,)
i:1 )t,t, ,;, i
,,,,
,': ):t .( t,tit:), \,1
t,,it/:
ACTIVA
AI Al.1
lmmateriële vaste activa 2014
L¡centies software
Per I ianuar¡ Aanschafwaarde Cumulat¡eve afschrijvingen
941 021
Boekwaarden
462.744478.277
Mutaties lnvesteringen
177.176
953.066 223 657729.409
247.239-
46 906 58 951298.038-
I 1 0.063-
251.132-
Buitengebru¡kstelling
Afschrijvingen Afschr¡jvingen buitengebruikstellingen Totaal mutaties
2013
58.951
Per 31 december Aanschafr,vaarde
1.118.197 749 98336A.214
Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
94't.O21
462744478.277
De afschrüvingstermijn is 3 jaar
A2
Materiële vaste activa
A2.1
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2014
Per 1 ianuari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Waardeverminderingen
1
Boekwaarden
Mutaties lnvesteringen Buitengebruikstelling
I
535 746
8.173 442-
3.736.9936 170.831
4 359 527-
875.7677.582.4004.360.666 408.179-
Afschrijv¡ngen
Per3l december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Waardeverm¡nderingen/ -vermeerder¡ngen Boekwaarden
7.083.673
214.810 325.448970.258187.969
875 767 155.470 1 270 201
509.428458.46s325.444 622 534 912 842-
12.281.821 3.799 668-
18.535.746 I 627 922-
3 581.523-
3.736.9936 170.831
Extra afschr¡jving
Cumulatieve afschrijvingen buitengebruikstelling Waardeverminderingen/ -vermeerder¡ngen Totaal mutaties
19 616 642
8627 922-
2.204.242
Desinvester¡ng Des¡nvestering afschrijving
2013
4.900.630
Het afschrüvingspercentage varieert van 0% tot 33,33%. Waardeverminderingen/ -vermeerderingen hebben betrekking op de afwaardering van € 941.000,- naar lagere taxatiewaarde van het kantoorpand in Delft. Daarnaast zijn in 2014 twee kantoorpanden verkocht, als gevolg waarvan een waardevermindering van € 1 097.000,- uit voorgaande jaren is teruggenomen.
o'ers
Æ
pWC easi
den
IO. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2OI4
A3
Vastgoedbeleggingen Het verloop van de boekwaarden van de vastgoedbeleggingen is in het navolgende schema samengevat:
A31UmA34
Sociaal vastgoed Onroerende in explo¡tatie zaken verkocht
Commercieel vastgoed in
gekwalificeerd
exploitatie
als vastgoed-
belegging
3'l december 20'13 Verkrijgingsprijzen
172 829 274 12 909 967-
Herwaarder¡ngen
Boekwaarden pet
1
januati2014
159 919
307
onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling voor ergen exploitatie
Totaal
39 323 764 3 038 241-
2A 312 634
848 052-
1 126.994 270 593 145 641
1 505 470 499
36 285 523
18 464 582
I .720 139 911
2234 330
1 506 749
a 923 't47
886 528 598 618 941 901
I
Mutaties 2014 lnvesteringen Desinvesterìngen Herwaardering Mutatie
3 667 7 879 9687 2A2 612
waardevermlnderingen Terugname bijzondere waardeverminderingen Overboeking gereedgekomen activa Overboeking verkocht onder voorwaarden overboeking vanuit voorz¡ening onrendabele
561 425
3 514 967 60 026 353
27 162 021 2 265 953-
38 968-
investeringen
1 556 202551 688
2710 000-
2710 000-
771 000
771 000
27 723 446-
0-
5 404 000
0-
2265 953
5 365 032-
Afgeboekte niet gerealiseerde projecten Overige overboekingen
2 667 893 12 951 13767.860 653 1
315 767-
315 767-
17 996 858
17 996 858-
17 925 626
60 279 894
2768 188
15 651 066-
65 322 642
Herwaarderingen
177 964 277 119 344-
899 038 787 666 71 I 606
41 540 264 2 486 553-
6 335 568 3 522 052-
1 124 878 896 660 583 657
Boekwaarden
't77.844.933
39.0s3.711
2.813.516
1.785.462.553
Totaal mutaties 2014 31 december 20'14 Verkrijgingsprijzen
1.565.750.393
De cumulatieve herwaarderingen van € 660 583 657, bestaan voor € 796 I 91 550 uit ongerealiseerde herwaarderingen begrepen in de herwaarderingsreserve Hiertegenover staat voor € 1 35 607 893 aan negatieve ongerealiseerde herwaarderingen, die rechtstreeks ten laste van het resultaat z¡jn gebracht ln de posten commercieel vastgoed ¡n exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 17 491woningen, 109 bedrijfsonroerendgoed panden en 1 429 gaÊges opgenomen De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van de woningen bedraagt € 2 446 miljoen De wijze van totstandkoming van de waardering is nader uitgewerkt in de'Grondslagen voorwaardering van act¡va en passiva'en onder 'Belangr¡jke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling' ln de waardering van het sociaal vastgoed ln exploitatie ¡s rekening gehouden met een verhuurderheffing voor de laren 2015 Vm 201 7 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van
respectievelilk4,4g%,4,91Voen5,36%vandeWOZwaarde Na2017¡srekeninggehoudenmetdeverhuurderheff¡ngmiddelseenopslagvan 0,2% in de d¡sconteringsvoet Door Vidomes is een verkoopplan opgesteld waarin 4 1 58 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt Naar veMachting zullen 1 23 won¡ngen binnen één jaar worden verkocht De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 1 2 536.000 De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 1 0 558 552
2005 Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het "Koopgarant" pr¡ncipe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kort¡ngen tussen 0% en 25o/o en een terugkoopverplicht¡ng voor Vidomes ln totaal zijn 381 woningen en 4 parkeerplaatsen verkocht onder vooMaarden vanaf
ln het boekjaar werd tezake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 678 574 aan bouwrente geactiveerd Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd in 2014 een gemiddelde rentevoet gehanteerdvan 4,28o/o Het vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald Bi.l de indeling naar complexen is differentiatie in de vastgoedsturing van Vidomes ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend Verder zijn hierblj bepalende factoren: lokat¡e, wonìngtype, doelgroep en pr¡jsklasse De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Vidomes ln verband met de voorgenomen sloop en herontwikkeling van het complex aan de Florens van Brederodelaan in Zoetermeer, is dit pand conform gepresenteerd en gewaardeerd als vastgoed in ontvvikkelìng voor eigen exploitat¡e, tegen een waarde van C 771 0o0 (201 3: nihil)
201 3
ooPers
Æ
pWC e"si
nden
10. ÎOELICHTING OP DE BALANS PER
3I
DECEMBER 2OI4
ln 2014 ¡s het onderhoud ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde bij 5 complexen in negatieve zin gecorr¡geerd voor een bedrag van € 6 690 000 Gevoel ig heidsa
n
alyse
m
arktwaa rde
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door ¡nterne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schatt¡ngen ter bepaling van de reele waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelük te verwachten marktontwikkelingen van sign¡f¡cante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening Om inzichtte geven in de effecten van redelijkenruijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde, is ten aanzien van de woningportefeu¡lle (sociaal en commercieel) gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoelighe¡dsanalyse opgenomen: Parameters
Gehanteerd in marktwaarde 14
Huurverhoging boven inflatie gedurende volledige DCF periode )aar 1 jaat 2
1,50% 0,75%
vanaf jaar 3
0,00%
Mutatiegraad resp doorexploiteren/uitponden* Exit y¡eld
7,00%15,55% 7,960/o
Disconteringsvoet Beheerkosten Leegwaardeontwikkel¡ng
8,16% € 335
*.
1,96Vo
Afwijking t o v gehanteerde marktwaarde
Effect op
Effect op
marktwaarde
marktwaarde
x€1
000
in
o/o
6 776-
-04%
54 02230 2381 03 06812 012-
-3,2% -1,8%
45 209-
-2,7%
-0,50% -O,45lo 0,00%
- 1,0% + 1,0% + 1,0% + € 100 - 1,0%
-6J% -o,70/o
. Mutatiegraad De mutatiegraad is over de periode van 15 jaar jaarlijks met 1 % verlaagd, dat heeft tot gevolg dat het m¡n¡mum percentage is verlaagd van 3o/o naar 2o/o en het maximum percentage van 10Vo naat gVo
"" Leegwaardeontwikkeling De gehanteerde percentages:
jaat I )aa| 2 jaar 3 vanaf jaar 4
2014
aanqepast -l %
1,00% 2,00% 2,00%
0,00%
2,25Vo
1,25%
1,OO% 1,OO%
Op basis van de gevoeligheidsanalyse marktwaarde vastgoed ¡n explo¡tat¡e is zichtbaar dat de disconteringsvoet, mutatiegraad en leegwaardeontwikkeling de grootste invloed hebben op de uitkomsten van de marktwaarde per 31 december 201 4 Een aanpassing van 1 %-punt in deze variabelen heeft een mutatie van tussen de € 45 miljoen en € 103 miljoen tot gevolg Dit leidt niet direct tot andere u jtkomsten ten aanzien van de beoordeling van de solvabiliteit en andere vermogensratio's per 31 december 2014,zoals de loan to value De financiële positie is hiermee beperkt gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen in de marktwaardeberekening
Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op bedr¡jfswaarde bedraagt € 1 O44 331 000 (201 3: € 989 810 000), waarvan € 888 502 000 voor het sociale vastgoed in exploitatie en € 155 829 000 voor het commerciële vastgoed in exploitatie De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling, zijn van bijzonder belang door de waarschijnlijkhe¡d dat toekomst¡ge gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de venrvachtingen van V¡domes, zoals verwerkt in de bedrijfswaarde Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangr¡jke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:
Parameters
Huurverhoging Huurharmonisatie Disconter¡ngsvoet
Onderhoudslasten Restwaarde grond (zelfst Woningen) Woning verkopen
Gehanteerd in
Stel mogelijke
bedrijfswaarde
afwijking
201 5 inflat¡e + 1,5o/o, 2016 + o,7 5o/o
Geen ink Afh
Gemiddeld 0,25% per jaar 1e 5 jaar) 5,25% gehele levensduur
-t-025%
€1545 €5000
-l-1o/o -/-100 t-€ 5000
558 woningen
-/- 200
Effect op bedrijfswaarde(1) x € 1 milioen -22,2 Hvh € -¿t ,o € € 126,8 € 24,7 -45,8 €
ln % van de bedrijfswaarde -2,1% -2,6% 12,11o
woningen €
2A% -4,40/o -0,70/o
(1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijk¡ng (overige parameters blijven gelijk) Verzekering & zekerheden De mater¡ele vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen brand-, vliegtuig en stormschade Er is geen verzekerde som per eenheid of op totaalniveau vastgesteld Verzekeraars zullen in geval van schade geen beroep doen op onderverzekering ln 201 3 heeft Vidomes het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vest¡gen op het gehele bezit Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt Het onroerend goed ¡s nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder ¡ndirecte overheidsgarantie Er z¡jn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
EL
oooeri
JhJ+
pWC e"st
nden
A4
Financiële vaste activa
A4.'l
Over¡g kapitaalbelang
2013
2014
Part¡cipatie Warmtebedrüf Eneco Delft te Delft Saldo per Oprichting
I januari
Verkoop
I
000
I
000-
8.000
Resultaat deelneming Saldo per 31 december
8 000
Vidomes was voor 0,33% participant in Warmtebedrijf Eneco Delft. Het warmtebedrijf is per I augustus 201 1 opgericht Op 15 mei 2014 heeft Vidomes haar participatie verkocht tegen de nominale waarde aan Eneco Warmte en Koude B.V
I
Totaal overige kapitaalbelang
A42
2013
2014
Latentebelastingvordering(en) Verrekenbare tijdelüke verschillen: Saldo per I januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
2.044 199 1.964.101
375.227-
Compensabele verl¡ezen: Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december Totaal latentie belastingvordering
000
2 457.257 16.750 429.808-
3 633.073
2044.199
3.708 855
847 969 2 860.886
I 660 4892.048.366
3.708 855
5 681 439
5 753.054
De latente belastingvordering is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen ¡n de fiscale waardering van de (on)roerende zaken ten dienste van de exploitat¡e, het (resterende) ag¡o/disagio ter zake van de len¡ngenportefeuille en derivaten, voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatle en voorwaartse verliescompensatie Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum € 286
11
6 b¡nnen een jaar wordt gerealiseerd
De actieve latentie voor de nog compensabele verliezen is in 2014 afgenomen i v.m. een verwacht positief fiscaâl resultaat. De verwachting is dat het compensabele verl¡es in 2015 kan worden gerealiseerd vanwege een veMachte fiscale winst in dat jaar. De actieve belastinglatent¡es zijn gewaardeerd tegen de contante waarde De disconteringsvoet bedraagt 3,17o/o De nominale waarde van de actieve belast¡nglatentie bedraagt € 6 926 412- l.o.v. € 6.768 465 in 2013
A4
3
2013
2014
Overige effecten Saldo per I januari Afwaardering certif¡caten WIF
970.000 370 000
2.000 000 1 030 000
Certificaten WIF
600.000
970 000
De looptüd is nog onzeker Het WIF zit in een proces van afbouw van de portefeuille door verkoop. De certificaten betreffen achtergestelde leningen van nominaal € 2.OOO.OOO,- Het vaste rentepercentage bedraagt2,25o/o De variabele rente bedraagt maximaal3,25o/o Als marktwaarde is 30% van de nominale waarde gehanteerd, conform de verwachtingen van het WlF. Het WIF baseert deze ¡nschatting op de uitkering die aan certificaathouders kan worden gedaan uitgaande van de complexgewüze verkoop van het vastgoed en terugbetal¡ng van de len¡ngen aan de banken Dit heeft gele¡d tot een afwaardering in 2014 van € 370 000 op de nominale waarde van de cert¡ficaten. Hier tegenover staat een opwaardering van de rentevorderingen over de jarcn 2012,2013 en 2014, omdat deze vorderingen bij uitponden naar verwachting worden uitgekeerd
A4
4
2013
2014
Te vorderen Bws-subsidies Per 1 ianuari Te vorderen BWS-subsidies
153.988
304.528
Mutat¡es Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidies Totaal mutaties
Per 31 december Te vorderen BWS-subsidies
lî
2015 zal C72.717,- door de gemeenten worden afgelost
=ù_
opers
-.,lbJ+
pWC easi'
def,
5.428
11 347
86.699
161 .887
e1.27't-
1
72.717
I 53.988
50.540-
De te vorderen BWS-Subsid¡es worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termûnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de rente over het resterende saldo. De waarder¡ng is tegen contante waarde Gontant making vindt plaats tegen rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. De uitbetalingstermün ¡s afhankelijk van het disconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De gemiddelde resterende looptüd bedraagt I jaar.
445
Overige financiële vaste activa
2014
2013
Leningen personeel:
Saldo per 1 januari Correcties
5.025
7.894
1.018 10.926 '11.854-
896 3 954
Saldo per 31 december
5 114
5.025
Depostleningenpersoneel bestondeind2014uitdef¡etsplanregeling Dereëlewaardeisgelijkaandeboekwaarde
ln2015zal€2.340worden
Verstrekkingen
Aflossingen
7.719-
afgelost. Totaal overige financiële vâste activa
A5
45.1
5.1't4
Voorraden
31-12-2014
Vastgoed bestemd voorverkoop
5 025
31-12-2013
360.975
227.750
4.044.272
4 836 703
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft 3 teruggekochte Koopgarant woningen (20'l 3: 2 won¡ngen) lî 2014 ziin er 15 woningen teruggekocht, 14 woningen zijn wederverkocht. A.52
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Mutaties lnvester¡ngen Opbrengsten uit hoofde van verkoop Mutatie Leidschendam-Zuid voor- en achtervang
3.503.401
449.542L800.5571 407 992583 I 97792.431-
Afwaardering Marienpark Resultaat Schoutenhoek Vlek A
4.405.247
Totaal voorraden
5 064 453
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onroerende zaken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht z|n Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop bestaat eind 2014 uit de projecten Marienpark (C3.394.7441, Leidschendam-Zu¡d/De cilden C/- € 386.161), Molenhof (€ 56.271) en Schoutenhoek Vlek A (ê.979.417). ln de voorraed in ontwikkeling bestemd voor verkoop is een bedrag van € 1 92.1 99 aan rente opgenomen. ln de waardering van de voorraden van renovatieprojecten is de omzetbelasting opgenomen De omzetbelasting voor koopprojecten en projecten met BOG die belast verhuurd is, wordt leruggevorderd bij oplevering van het project.
A6
Onderhanden projecten Stand onderhanden projecten per Uitgaven ¡n het boekjaar Verkoop kavel Leidschendam-Zu¡d Gerealiseerde winst Saldo per 31 december
20't3
2014
I januari
53 399 53 399-
2.469.039 84.360 2.500.00053 399
Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw.
A7
Vorderingen Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
^.7.1
Huurdebiteuren zittende huurders Vooz¡ening voor oninbaarheid Stand per 31 december
31-12-2013
.950.0't 5
1.440.040 266.029-
1
288.2591.661.756
De huurachterstand per 31 december is als volgt opgebouwd: 1 - 2 maanden > 2 maenden De huurachterstand in % van de totalejaarhuur en vergoedingen bedraagt:
¡.72
31-12-2014
27o/o
29o/o
73o/o
71o/o
1,60%
1,230/o
42.627
Gemeenten
o'ers
Æ
pWC i"s,
oetr
1.174.01',|
42.627
A7
3
31]t2-2014
Overige vorderingen
31-12-2013
1.059 034 9A2 15476 880
714 127 618 431-
Overige debiteuren Voorziening voor oninbaarheid
1.254 235 78 7 101 175 525
615.489 I 000607 489
Totaal overige vorderingen
1.252.405
703 1 85
Vordering vertrokken huurders Voorziening voor oninbaarheid
95 696
Voor het ris¡co van oninbaarhe¡d van huur- en overige debiteuren is een vooziening opgenomen De voorz¡ening is berekend met behulp van een ouderdomsanalyse op individuele basis De totale voorziening is verdeeld over de zittende en vertrokken huurders 47.4
31-12-2014
Pensioenen Te vorderen pens¡oenpremies
A7
5
Vooru¡tbetaalde bedragen/vooruitontvangen factuÍen Nog te ontvangen bedragen Totaal overlopende activa
I
De post vooruitbetaalde bedragen bestaat voornamelijk uit vooruitbetalingen ¡nzake automatiseringskosten, aflossing aan de BNG
A8
68 367
18 984
68 367
18 984
3'l-12-20',4
Overlopende act¡va
822 016 717 133 539 149
31-12-2013 635 232 2 457 721
3 092 953
vezekeringskosten en een rente en
31-12-2014
Liquide middelen
31-'.t2-2013
31-12-2013
6 539
22943 21 166 38.958 593
Deposito Rabobank Gelden onderweg
73 183 19.304 762 14 911.469 2 514.529 679
Totaal liquide middelen
36 811.161
39 029 156
Kassen diverse vestigingen ABN AMRO ING
12037 14 417
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Vidomes. Conform het treasury statuut houdt Vidomes een minimale buffer van liqu¡de middelen aan om acute betalingen te kunnen waarborgen en worden overtollige liquide middelen gealloceerd aan te betalen kosten en/of aflossingen van leningen lndien allocatie op korte termijn niet mogelijk is, worden overtollige liquide middelen ondergebracht in deposito's
oo'ers
Æ
pWC e.st
nden
PASSIVA P1
P1.1
Eigen vermogen
2014
Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat toe te voegen/ te onttrekken aan over¡ge reserves Saldo per 31 december
I
967.752.513 85 503 427 053.255 940
2013
1.006.173.663
38.421.150967.752.513
Het eigen vermogen wordt besteed conform aftikel 2.2. van de statuten van de stichting Stichting Vidomes stelt zich ten doel vanuit een sociaalchristelijke visie op mens en maatschappij uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn Ult¡mo 2014 is in totaal € 796 191 .550 aan ongerealiseerde heMaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: C 728 063 367) Voor het bepalen van de ongerealiseerde herwaarderingen is voor het berekenen van het verschil tussen de reële waarde en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardig¡ngsprijs.
P1 2
P2 P21
Resultaat boekjaar Saldo per'1 januar¡ Resultaatbestemming voorgaand boekjaar Mutatie boekjaar Saldo per 31 december
2014
20'13
38.421 15038.421.150 a5.503 427 a5.503 427
7 721.130 7 721 1303A 421.1503A 421 150-
2014
2013
Egalisatierekening Egalisatie BWS subsidies Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt: Stand per I januari Toekennningen Toevoegingen rente Stand per 31 december
P3 P3
1
153.988
86.6995.428
72717
304 528 161 887't1.347 153 988
Voorzieningen Vooziening onrendabele invester¡ngen Saldo per 1 januari Niet gerealiseerde pOecten en waardemutaties Dotalie Overboeking naar vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen exploitatie Saldo per 31 december
20't4
20't3
2.354.230 2.354.230-
5 722 000 3 555 770-
2.748.00O 1
2.748 000
88.000
2.354.230
ln 2014 is de vooziening van het project Marienpark afgeboekt omdat in 2014 is besloten dat d¡t project geen doorgang vindt ln 2014 zìiî 2 projecten gestart (Debussy € 2.005.000 en Schoutenhoek vlek A € 743.000) waarcp pel 3'l-12-2014 nog niet voldoende kosten zijn gemaakt om de onrendabele top in m¡nder¡ng te brengen op het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Verwacht wordt dat van het saldo per jaarcinde € 2.748.000 binnen een jaar wordt besteed
P32
Voorzieninglatentebelastingverplicht¡ng
2014
Saldo per I januari
58 867
2142.571
I 58.867-
1.983 7041 58.867
1
Onttrekking Saldo per 31 december
20,t3
De voorziening latente belastingverplicht¡ngen is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fìscale waarder¡ng van de (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Het bedrag per 1 januari betrof het verkoopprogramma en is in 2014 gewijzigd in een belastingvordering doordat de marktwaarde van de te vefwachte verkopen voor de komende 5 jaar lager is dan de fiscale waarde. De passieve belastinglatentie wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De d¡sconteringsvoet bedraagt 3,17%
2014
P33
Vooziening reorganisatiekosten Saldo per'1 januar¡
1 721.825
33.123
Dotatie
Vrijval Onttrekking
946.242-
Saldo per3l december
808.706
2013 589.786
825 95.794-
1.72',1
493.992-
1.721.825
Het saldo van de vooziening e¡nd 2014 bestaat uit kosten voor Vidomes 2.0 (reorganisatie in 2014). De afwikkeling van deze reorgan¡satie vindt ook nog in 2015 plaats De voorziening is geheel kortlopend van aard. Medio Q2 2015 zal nagenoeg de gehele vooziening worden uitbetaald conform gemaakte afspraken in beëïndigingsovereenkomsten.
Fh Étl-fr p'WC
e.ei
Peß
en
P3.4
20't3
2014
Overige voorzieningen Vooìz¡ening voor uitgeslelde belon ¡ngen Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
96714
104 921 7 521 25 86686.576
16 196 7.989104.921
Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige jubileum uitkeringen in de komende jaren Verwacht wordt dat € 26 069 binnen een jaar wordt besteed. Deze verplichting vloeit voort uit de CAO woondlensten. 2013 2014 V oorzie n i ng loo p b a an o ntw ¡ kke I i ng 579.975 508.326 Saldo per 1 januari 78.799 50.935 Dotatie 150.448133 449Onttrekking 508.326 425 812 Saldo per 31 december Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. een jaar wordt besteed Deze verplichting vloeit voort uit de cao woondiensten Voorzien ing voor schadeclaims
h
VeMacht wordt dat € 130.000 binnen
2014
2013
uu rders
Saldo per 1 januari Vrijval Saldo per 31 december
20.000 20.000-
40.000 20.00020 000
De vooziening was bestemd voor eventuele schadeclaims van bewoners van de Popul¡erendreef. Het claimrecht is vervallen ultimo 2014 De voorziening is vrijgevallen ten gunste van het resultaat.
P4 P4.1 VmP4.2
Bij
Af
31-12-2014
Langlopende schulden (leningen o/g)
15.125.064 637.413.738 652 538.802
Leningen overheid Leningen krediet¡nstellingen Totale leningen De mutaties
633.247
512 388
Totaal over¡ge voorzieningen
31-12-2013 16.337.265 691 226.778 707 564 043
in2o'l4van de langlopende schulden kunnen als volgtworden toegelicht:
Saldo per 1 januar¡ (langlopend + kortlopend) Nieuwe stortingen
745 094.095 25.000.000 770.094.095
Normale jaarlijkse aflossing Aflossing ineens bij einde looptijd Saldo per 3l december (langlopend + kortlopend)
5.340.1 1 344.189 939720 564 043
Saldo per 31 december (kortlopend) Saldo per 31 december (langlopend)
68 025.241 652.538.802 720 564 043
Afloss¡ngsverplicht¡ngen binnen bedraagt € 68.025 241.
1
jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden De aflossingsverplichting voor 201 5
De gemiddelde restant loopt¡jd van de len¡ngenportefeuille bedraagt 17 ,4 jaal (2013: 17 ,O jaat) Van het saldo einde boekjaar heeft
€539008628(2013:C537.042.677)eenresterendelooptijdvanmeerdanSjaren
Detotaledurationvangeheleportefeuilleis9,3jaar(2013:
8,3 jaar)
De rentevoet per 31 december 2014 is gemiddeld 4,23olo inclusief 2 roll-over leningen en
I
roll-over leningen met gekoppelde swap (2013:
4,28o/o)
De marktwaarde van de totale leningenportefeuille
(kortlopend en langlopend) ligt met € 904 483 502 op 125% van de nominale waarde.
Vidomes stuurt voor het renterisico op de WSW norm van maximaal 15% risico per 12 maanden Het renterisico voor de komende jaren is grotendeels afgedekt door middel van swaps en het afslu¡ten van leningen met vooraf afgesproken percentages Het maximaal renterisico per jaar voor de jaren 2015-2024 ligt op 7,60lo van de totale hoofdsom in 201 5. Het renter¡sico geeft vooralsnog geen aanle¡ding om specif¡eke acties uit te zetten. De post len¡ngen kredietinstellingen en overheid bevat een bedrag van € 705.862.9'19 waarvoor WSW borging is verkregen, de rest van de leningen wordt geborgd door de gemeente Leidschendam Vastrentende leningen Leningen met variabele rente Basisrenteleningen
565 064.043 113 000.000 42.500 000
720.564 043
Pers
Æ
pl/UC easi
en
IO. TOELICHTING OP DE BALANS PER 3I DECEMBER 2014
Leningen: saldoverloop per type financiering 800 000
700.000
600 000
500,000
400.000
300 000
200 000
100 000
0
I
Lineair
¡
Bas¡srentelenìng
Annuitair o Roll over tr
o Fixe Totaal
2075
20t6
2017
2018
2019
2020
2027
2022
2023
42 500 64.195 110.000 435 444 652 539
42.500
42.500 49.599
42 500 45 095
42 500 40 708
42.500
42.500
37.O27
42.500 26.623
42.500
59.r75 110.000
110.000
110 000
110 000
110.000
110,000
85,000
407 344
375.302
319 002
57].40t
344.0O2 54L.597
329.0O2
619.019
522 2tO
508.529
304 002 483 125
95.000 304 002 465 853
2014 193
42.500 69 027 113 000 495.844 720.564
22.Ot2 304.002 453.51,4
Het saldo aan langlopende schulden neemt in 2015 naar verwachting af met circa € 68 miljoen, ln het leningverloop is de geprognosticeerde financieringsbehoefte meegenomen Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 42 500 000 aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,66% Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling (BNG) wordt bereikt over de hoogte ervan ¡s de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden bepaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en voor de lening overeengekomen bas¡srente Ter indicat¡e is in onderstaande tabel aangegeven wat de marktwaarde op balansdatum was van de bas¡srenteleningen Het saldo van de marktwaarde en de hoofdsom is een indicatie van de break cost
Bas Bas¡srente
Spread
Hoofdsom
Marktwaarde
x€1 0,45%
3,5350% 3,6600% 3 12750/"
0,50% o 170/"
€ 10 000 0001 €'10 000 oool € 22 500 oool €
42.500.0001
datum
-€ l5 765 813 -€ 15 666 335 -€ 34 8l 5 959 -€ 66.248.107
1lul2o11l
herzieni
datum
2-me¡-2112l
1-jul-201 6 2-mei-2017
3-jul-2051
2-met-zl47
1-nov-20121
2-îov-2o15
1-nov-2062
Voor de variabel rentende len¡ngen is voor € 1 1 0 000 000,- aan renteswaps aangegaan om het variabelrenteris¡co op deze leningen af te dekken Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken: Dealcode 1Rs0000368 LBBTOO46O9
1Rs0000369 LBBTOO34l 5
1RS0000370 LBBTO04836 1Rs0000371 LBBTOO5466
tRS0000372 LBBTOO531 5
1Rs0000373 LBBTOO3S3I
1RS0000374 LBBTOO4OO9
1RS0000375 LBBTOO5465
Euribor EUR EUR EUR EUR EUR FIJR EUR EUR EUR EUR EUR FIJR EUR EUR EUR EUR
3M 3M 3M 3M 6M 6M 6M 6M 3M 3M 3M 3M 3M 3M 3M 3M
lngangs-
Hoofdsom
x€1
datum
10 000 000 10 000 000 10 000 000 l0 000 000 15 000 000 15 000 000 € 15 000 000 € 15 000 000 € 10 000 000 € 10 000 000 € 10 000 000 € 10 000 000 € 20 000.000 € 20.000.000 € 20 000 000 € 20 000 000
1-mrt-201 0
€ € € € € €
1-mft-2013 1 -jun-201 0 15-dea-201o 1 -sep-201 0 2-seo-2013 1 -dec-201 0
E¡nddatum 1-mrt-2030 1-mrt-2030 1-jun-2026
1-i|î-2026
1-dec-2l'14
1-sep-2022 1-seo-2022 1-dec-2027 1-dec-2Ù27
1-jul2j11
3-iu12023
1-itl-2O14 I -sep-201 1 1 -seo-201 1 1-mrt-2009 1-mt1-2o12
a-¡È)i?3
-dec-2009 1-dea-2î'|4 1
Rente oDslaq 4,9925% o 40000Â
Marktwaarde 6 118 818-
4,9925Vo o 375.j0/" 4,9425Vo 0.11000k 5,0150%
4.954 472-
5 1 94.3567 500 460-
0 15000/. 5,0200% o 4200-0/"
3 997 755-
5,0300%
4 307 777-
2-sep-2024 2-seo-2024 1-mt1-2)28 1-mft-212q 1-dec-2025
4,9486%
'l-dea-)0,25
o 270,00/"
0.4100% 11 013 347-
4,92930/o O 72OOo/¡
c oo2
Â't
I
€
r r 0.000.000
Marktwaarde Niet overeengekomen, derhalve geen verrekening van marktwaarde G
Niet
derhalve
van marktwaarde
20 015 95832 073 638-
Alle swaps zijn per 31 december 2014 iî een effectieve hedgerelatie betrokken, Vidomes heeft geen csa-contracten waarin breakclauses of margin calls zijn opgenomen waarvoor bijstortingen nodig zouden kunnen z¡n
Eh, |_ftHì pWC eaet
oopers
nden
2013
2014 P4
3
Verplichtingen uit verkopen onder vooMaarden 37 390.189
34.172 346
Toevoegingen door verkopen uit bestaand bezit Toevoegingen door verkopen uit nieuwbouw
4.109 874
5 655.375
Mutatie uit terugkopen
1.617 593120.953
1 343.830-
2.613.234
3 217.843
40.003 423
37 390.1 89
Saldo per
1
januari
Mutatie uit waardeveranderingen Totaal mutaties Saldo per 31 december
1.093702-
ln 2014 zijn er 28 woningen en 2 parkeerplaatsen verkocht onder vooMaarden uit bestaand bezit, 14 woningen wederverkocht onder voorwaarden waarvan 2 woningen uit voorraad en geen won¡ngen verkocht onder vooruaarden uit nieuwbouw. Er zijn 15 woningen teruggekocht in 2014. Ultimo 20'14 ziî per saldo 381 woningen en 4 parkeerplaatsen (2013: 356) verkocht onder voorwaarden sinds 2005 VeMacht wordt binnen 1 jaar 26 woningen terug te kopen tegen een waarde van €.2.701.530 en 191 woningen binnen 5 jaar tegen een waarde van € 19.845.854
Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan
P5
P5
1
1
.iaar
Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2013
Aflossingsverplichting langlopende schulden volgend boekjaar
37.530.052 68.025 241
Totaal schulden aan kredietinstellingen
Met de ING-bank is een kredietovereenkomst afgesloten van maximaal € 1 6.000.000, er zijn geen zekerheden gesteld op deze kredietovereenkomst. De debetrente is vastgesteld op 1 ,4oo/o boven het 3-maands Euribor tarief. 3'.1-12-2014 P5.2
Schulden aan leveranciers
P5.3
Belastingen en prem¡es sociale vezekeringen
P5
4
37 530.052
31-12-20',t3
3 882 303
6.048.884
3'.t-12-2014
31-12-20',t3
Nog af te dragen belastingen
407.381
1.481 427
Totaal belastingen en premies sociale vezekeringen
407.381
1481.427
Overlopende passiva
31-'.t2-2014
31-12-2013
Transitorische rente Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen borg huurders Met huurders te verrekenen servicekosten Nog te betalen bedragen Verplichting verlofuren Sociaal Fonds werknemers
14.445.249 1.625 859 40 184
15.584 526
1.717.649 447 602 22.891
1 257 377
Totaal overlopende pass¡va
20 616 474
20 n6ß 5ÂO
2317.OO4
De post nog te betalen bedragen bestaat hoofdzakelijk uit de nog te betalen ramingen van de servicekosten 2014
436.162
22307
poect- en onderhoudskosten van 2014 en eerdere jaren en
o'ers
Æ
pWC etsi'
1411.403 27.554 1.329.260
den
Niet uit de balans bl¡jkende rechten en verplichtingen
31-12-2014
31-12-2013
Waarboroverplichtina Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
27 300 847
28.668 640
Het obligo betreft de verplichting om de liquiditeitspos¡tie van het WSW te versterken zodra het vermogen van het waarborgfonds daalt onder het n¡veau dat met de rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. Dit obligo is vastgesteld op 3,85% van het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen. In
v
ester¡ n qsv e rpl i chti n qen
I
Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken in ontwikkeling per 31 december
481 311
9.860.835
De invester¡ngsverplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. O n d e rh o
ud sv e rpl i chti n oe n
Aangegane verplichtingen planmatig en projectmatig onderhoud per 31 december
1
.481.87'l
1 616 242
Van de onderhoudsverplichtingen zal naar venrvacht¡ng € 78'1 .8'1 8,- binnen één jaar en circa € 0 na vijf jaar tot afw¡kkeling komen
Herstructurerinq P alenste¡n. Samen met twee andere corporat¡es en de gemeente Zoetermeer werkt Vidomes aan dit project. Eind 2oo4 hebben betreffende partijen een samenwerk¡ngsovereenkomst getekend. Deze samenwerking is in 2012 herbevestigd door middel van een Allonge "samenwerkingsovereenkomst" Hier¡n zün de uitgangspunten voor de herstructurering geformuleerd. ln 20'1 3 is een sloopbesluit genomen voor de Florens van Brederodelaan. H¡erdoor heeft een afwaardering plaatsgevonden. De precieze omvang van de aan te gane verplichtingen voor de latere fasen is nog niet bekend. Daardoor is de omvang van de onrendabele top voor deze fasen onbekend en is h¡ervoor geen (extra) voorziening in dejaarrekening opgenomen Het uitverhuizen is begonnen; herijking van de planning medio 2015. Ko o pwo n i n o e n Le¡dsch e nd a m-Zu
id
ln het kader van de overeenkomst met Schouten & De Jong Projectontwikkeling B V had Vidomes de verplichting om 1 I koopwoningen af te nemen voor de gezamelüke realisatie en ontwikkeling van project Leidschendam-Zuid. Pet 31-12-2014 staan nog 4 kavels te koop, alle voorvang (9) woningen en alle achtervang (5) woningen zijn verkocht. ln januari 2015 zïn nog 2 kavels verkocht Met Schouten & de Jong Projectontwikkeling ¡s een overeenkomst gesloten waarb¡j Schouten de resterende kavels overneemt van Vidomes De onderlinge schulden en vorderingen tussen beide partijen worden via de notaris verrekend.
Proiect Mariënpar4 BÜ de fiscus is, beg¡n november, een verzoek ingediend om alle BTW op het project terug te vorderen in totaal € I ,1 mio Het bedrag aan terug te vorderen BTW van vóór 1-1-2009 bedraagt € 0,3 mio Dit laatste bedrag is niet als vordering opgenomen in de jaarrekening, maar in de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen, omdat voor dit bedrag de vijfjaars verhaaltermijn is verstreken. Vidomes is in overleg met onze fiscalist van mening dat wel sprake is van een pleitbaar standpunt om de betaalde BTW van vóór 2009 terug te vorderen Leaseverplichtinoen Ullimo boekjaar zijn de verplicht¡ngen u¡t hoofde van operationele leases als volgt te specificeren Te betalen: B¡nnen één jaar € 61.435 Tussen een jaar en vüfjaar c 108.810 Meer dan vijf jaar
Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt: Minimale leasebetalingen € Vooruaardelijke leasebetalingen €
Sub-leaseontvangsten
175.317
C
't75.317
€
ã-
opers
-.,lEJ+
pWC easi
den
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
l.
2013
2014
Huren
108 424.215
Woningen Verzorgingstehuizen Bedrijfs onroerend goed Garages Overige
I
840 365 2943 228 623.596 608.928 114 440.332
1921.532-
Huurderving leegstand Huurderving oninbare vorderingen
676 427111 842.373
Totaal huren
03.036.005 1.811.297 2.920.784 616 573 615 '158 108.999.817
1
1.834.097462.263106 703 457
Huuropbrengst De mutatie in de huuropbrengst van de woningen ten opzichte van het vorig boekjaar wordt veroozaakt door: 4 354 754 Jaarl¡jkse huuNerhoging per'1 juli 787.075 Huurharmonisatie en overige mutaties 32.838HoM-korting 1.049.973 Verhuur van nieuwbouw 34 751 Woningverbetering 794 519Verkopen uit bezit 41 320 B¡jzonder vastgoed 5.440.5'16 Saldo mutaties Huurderving De dervingspercentages bedragen: Wegens leegstand Wegens oninbaarheid Totaal
1,68%
1,680/o
0,59% 2.270/0
0,420/o 2,10Yo
De huurderving wegens oninbaarheid bestaat uit de in 2014 afgeboekte vorderingen en een dotatie aan de voorziening voor het risico van oninbaarheid De stand van de voorziening ultimo 2014 is bepaald v¡a de stat¡sche methode Met behulp van een ouderdomsanalyse is een risico-inschatting gemaakt.
2013
2014 De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 1 9.333 451 21 403-494 6 581 208 '15 833 700 48.690.520 111 842.373
Delft Leidschendam-Voorbu rg Den Haag Rijswük Zoetermeer
2.
18 315 679 20.718.527 5 690.142 15 158 591 46.820.518 106.703.457
Opbrengsten servicecontracten 2013
2014 Vergoedingen verrekenbare servicekosten Vergoedingen niet-verrekenbare servicekosten
9 468 078
388 124
10.'t23.',t33 473.501
Totaal vergoed¡ngen
9.856.202
10 596 634
De opbrengsten betreffen bijdragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. De kosten worden verantwoord
onder de lasten servicecontracten Niet venekenbare servicekosten zijn servicekosten die niet via de servicekostenafrekening met de bewoners zullen worden afgerekend
3.
2014
Overheidsbijdragen
2013
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie
86.699
65.770
Totaal overheidsbijdragen
86 699
65.770
Eb_
opers
JTH
pWCeasi
den
4.
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
2014
2013
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
408.733
2'159 249
Totale wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
408 733
2.159.249
ln 2014 zijn 7 kavels verkocht van het project Leidschendam-Zuid/De Gilden met een totale waarde € 390 223 en is een mutatie uit hoofde van BTW van € 18 5'10 op de verkoop van het project Damcentrum verantwoord.
5.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2014
2013
Opbrengst verkopen bestaand bezit
15.517.7'14
Af: Boekwaarde actuele waarde
12.485320-
Af: Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit
559.0502.473.344
8.577.602 6.956 964600 7711 0l 9.867
8.328
80 100-
Mutatie saldo waardemutatie en terugkoopverplichting koopgarant woningen
2 481 672
Totaal verkopen
939.767
ln het boekjaar 2014 zin 70 woningen, 38 parkeerplaatsen, 2 bedrijfspanden en 1 perceel verkocht. De gemiddelde marktwaarde van de verkochte won¡ngen bedroeg C 130.421 en de gemiddelde verkoopopbrengst bedroeg € 186 579 Na aftrek van de verkoopkosten bedroeg de nettowinst € 46 917 per wonrng ln het boekjaar 20'14 zijn er 28 woningen en 2 parkeerplaatsen verkocht onder voorwaarden Deze worden verantwoord op de balans en niet als gerealiseerde verkopen
6.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedr¡jf
2014
2013
Doorbelasting projecten
700.605
936 786
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
700 60s
936.786
De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de personeelskosten die zijn toegerekend aan onroerende zaken ¡n ontwikkeling
7.
Overige bedr¡jfsopbrengsten
2014
Vergoedingen t. b.v. onderhoudsabonnementen Vergoeding administratiekosten uit servicekosten Vergoeding voor gebruik van plaatsruimte voor zendapparatuur Vergoeding beeindiging contract Overige bedrijfsopbrengsten
524.581 43.887126 065
507.834 301.89'l 110.544 1.802.289
.065.0'16
'152.283
1.671.775
2.874 841
'1
Totaal overige bedrüfsopbrengsten
2013
BEDRIJFSLASTEN
8.
Afschrijvingen op (¡m)materiële vaste activa
2014
Afschrijving licenties software Afschrijving roerende zaken ten dienste van de exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten d¡enste van de exploitatie
287.239 84 532 323.647 695.418
Pers
Æ
p?/l/G.e"si
en
2013 298 038 97.579 870.318 1.265.935
9.
2014
Overige waardeveranderingen op (¡m)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
941.392 5.458 000
Afwaardering bedrijfspanden ten dienste van de exploitatie Waardeverander¡ngen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalifìceerd als vastgoedbelegging Afwaardering vastgoed ¡n ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal overige waardeveranderingen
548 9l 55.850.477
2013
6225349.778.71721.430.915 1 1 029 664
Afwaardering bedr¡jfspanden betreft de afwaardering naar lagere taxatiewaarde van het kantoorpand aan de Kleveringweg 24 in Delft. De waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestaan uit een dotatie inzake de renovat¡e van het complex Debussy van Ê.2283 000 en een dotatie voor de nieuwbouw Schoutenhoek Vlek A van € 3 175.000.
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Door gewijzigde inzichten van het project Marienpark in de verkoopopbrengst en de herverdeling van de sticht¡ngskosten tussen het huurprogramma en koopprogramma is de positieve herwaardering verantwoord van € 361 112 ln 20'14 is het verwachte verlies geboekt op de verkoop van de kavels van het project Schoutenhoek vlek verkocht
A
€ 583. 197. Er zijn ultimo 2014
îog geen kavels
ln 2014 is de grond van de Florens van Brederodelaan opnieuw gewaardeerd. Hierdoor ontstaat een terugname van € 771.000 van de bijzondere waardevermindering die in 2013 is verantwoord
10.
2014
Personeelskosten
2013
10a. Lonen en salarissen
10b
9.355 522 1.270 704 10 626 226
Brutolonen Vergoedingen Totaal lonen en salar¡ssen
8-378.557 427 462 9.206.019
Sociale lasten Totaal sociale lasten
'1.394 663
1464.432
I
1.464.432
394.663
De verantwoorde brutolonen zijn inclusief overwerk, het vakantiegeld, de onttrekking aan de verplichting voor verlofuren en het ontvangen ziekengeld.
Onderdeverantwoordevergoedingenvallenoa
debonussen2014,debeèindigings-enstamrechtvergoedingen,dereserveringuitgesteldebeloningen
en de woonwerk vergoedingen ln 2014 bedraagt het gemiddelde aantal fte's 169,6 (2013: 191,6) Hiermee komen de gemiddelde salariskosten per fte uit op Ê.72 516 (2013: € 72.856). Dit is een daling van0,47Vo ten opzichte van2013 Gedurende hel jaar 2014 had Vidomes gemiddeld 192 (2013: 218) werknemers in dienst.
2013
2014
l0c.
Pensioenlasten Totaal pensioenlasten De sociale lasten en pensioenlasten in % van de salarissen en vergoedingen bedraagt:
1.698 068
1 868.554
1 698 068
I
33,60/o
2014
868.554 31,40/o
2013
10d. Overige personeelslasten: 2.667.066 493.407 3.160.473 1.022.8792137 594
lngeleend personeel Overige personeelslasten Doorbelastingen Totaal overige personeelslasten Specificatie van de kosten van ingeleend personeel: Ten gevolge van openstaande vacatures Ten gevolge van verzuim Overige
1.290 694
2243 846 3.534.540 1.061 0102 473.530
1 505.058 418 617
743 391 2.667.066 14.436.345 700.605 13.735.739
Totaal personeelskosten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Totaal netto personeelskosten De totale netto personeelskosten bedragen C'|3.735.740 Dit is een afname van '11,4o/olen opz¡chte van2013
Fh, Étt+r
pWCeasi
opers
den
16 432742
936 786 15.495.956
'11. Onderhoudslasten
2014
Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud: Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud (incl verhuurbevorderende maatregelen) Contractonderhoud Overig Totaal dagelijks onderhoud
12.522.559
13.534.511
7 765.080
7.658.023
20287 639
21.192.534
3 844 562
1350.484
2332 192 237 842
Totaal onderhoudslasten
12.
Leefbaarheid
2014
2013
Leefbaarheid
180.44'l
261.544
Totaal leefbaarheid
180.441
261-544
13. Lastenservicecontracten
14.
2013
2014
2013
Verrekenbare servicekosten N iet-verrekenbare serv¡cekosten
I
524 994 250 530
10 140.240 154.173
Totaal lasten servicecontrecten
9.775 524
10.294.413
Overige bedr¡jfslasten 2014
2013
14a Specifieke bedrijfslasten Kosten van onderhoudsabonnementen Onroerend zaakbelastingen en waterschapslasten
Vezekeringen Contributies koepelorganisaties Exploitatiebijdragen WE' s Kosten onderhanden projecten Verhuur- en promotiekosten nieuwbouørenovatie Overige exploitatielasten Totaal specifieke bedrijfslasten
350.1 00 4 916.445 191 684
483 352 4 797.395
't't5.226
I 30.566 2.272.951 I 931.070 121.022 377.146 10.264 205
2.510.495 463.277 74 113 25'l 361 8.872.700
Kosten onderhanden projecten: Kosten Damcentrum/Zaagmolen Kosten Leidschendam-Zuid/De Gilden
'150.703
73 054 390.223 463 277
ln2014z¡in nog nagekomen kosten van het in 2013 opgeleverde project Damcentrum/Zaagmolen verantwoord en 7 verkochte grondkavels
¡n project
Leidschendam-Zuid/De Gilden.
2014
2013
14b. Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten
639.485 '1.161.403
Automatiseri ngskosten Algemene kosten
16 371 083
Totaal overige bedrijfslasten
't8 171971
729 216 1.569 444 8.164.219 10 462.879
ln de algemene kosten is de post heffìngen opgenomen voor een bedrag ad. C 12.332.859. Dit betreft in 2014 de saneringsheffing ad € 3.606.003 (2013: € 4.020.525) en de verhuurdersheffing ad. € 8.726.856 (201 3: € 351.064)
Totaal overige bedrijfslasten
27 044.671
o'eß
Æ
pWCeasi
den
20 727.084
2013
2014 Vermeld¡ng accountantshonorarium ln het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Pricewaterhousecoopers Accountants N.V Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Overig Pricewaterhousecoopers Accountants N.V. netwerk Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal PricewaterhouseOoopers Accountants N.V.
167.054
1
34 038
15.421
22.449
58.448 240.923
168.716
12.229
Bovenstaande honoraria zijn gebaseerd op de werkzaamheden die gedurende het boekjaar zijn verricht en betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Vidomes zijn uitgevoerd door de externe onafhankelijke accountant zoals bedoeld in art 1, lid 1 \Ma (Wet toezicht accountantsorganisaties)
I
5.
2014
2013
7 282612 60 026 353 551 688 I 20.953-
4 578.63450 0s7.006985.3971.093 702
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Waardeveranderingen Waardeveranderingen Waardeveranderingen Overige mutaties
Commercieel vastgoed ¡n exploitat¡e Sociaal vastgoed in exploitatie geclass¡f¡ceerd als vastgoedbelegging onroerende zaken verkocht onder vooruaarden verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
880.21 5-
66.859.485
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
54 527.335-
ln 20'14 is de marktwaarde van ons vastgoed gestegen met € 66 mln Die toename is toe te schrijven aan: . Mutaties in het vastgoed: er is voor € 13 mln aan nieuw vastgoed opgeleverd en voor€ 12 mln verkocht . Als gevolg van de huurstijging verschuiven woningen van sociaal naar commercieel vastgoed. . De waarde van de woningen zijn gestegen door het lichte herstel op de vastgoedmarkt. . De toename van de marktwaarde In verhuurde staat van de woningen kan in belangrijke mate worden verklaard uit de hogere verwachte ontwikkeling van de leegwaarde, de toename van de huren in 2014, een hogere verwachte mutatiegraad en een verlaging van de rendementseisen op het vastgoed (d¡sconteringsvoet) Aan de andere kant zijn hogere onderhoudskosten ingerekend voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. . De marktwaardest¡jging van de woningen bedraagt 5,1%; van het BOG -10,2% (exclusief mutaties in de voonaad vastgoed)
FFt htHr
pWCeasi
ope¡s
den
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
2014
16. Waardeveranderingen financiële vaste activa
2013
en effecten
Waardeverandering certificaten Wl F
370 000-
I
030 000-
Totaal waardeveranderingen financiele vaste activa en effecten
370 000-
I
030.000-
Per 31 december 2014 heeft er een verdere afr/vaarder¡ng plaats gevonden van de marktwaarde van de certificaten WF Als marktwaarde is gehanteerd 30% van de nominale waarde, conform de inschattingen in het meest waarschijnlûke scenario (complexgewijze verkoop) van het herstelplan van het WF
17. Andere rentebaten
en soortgelijke opbrengsten
2014
Rente woningen in ontw¡kkeling Rente liquide middelen/ deposito's Rente leningen u/g Rente te vorderen subsidies BWS Overige renteopbrengsten
678 574 1 76 093 135.606 145.313
1.776.088 44 699 17 299 11 347 16 480
1.141 014
1.865.913
5.428
Totaal rentebaten
2013
Rente woningen in ontwikkeling
ln2014werd4,28%rentetoegerekendaan6projecten Per3'1 decemberwasaandezeprojecten¡ntotaal projecten met een totale investering van
18. Rentelasten
C
€45 187377 besteed ln20l3warendit6
47 654 225
en soortgelijke kosten
2014
Rente van leningen Rente derivaten met afgedekte positie . Rente toegevoegd aan de egalisatierekeningen Disagio WSW Rente rekening courant Rente kasgeldleningen o/g Overige rentelasten
25 706.338 5 177.573
Totaal rentelasten
30 991.868
5.428 1
o'ers
Æ
pl//Ceasi
den
02 065 464
20't3 26 885.972 5 196 950 11 347 88 286 3 055 4 038 44 200
32233 848
I
9.
Belastingen resu ltaat uit gewone bed r'tjfsuitoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latente belastingen in boekjaar
2014
20't3
87 251 87 251
4.431 532
4 431.532
2014
De acute belast¡nglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen Fiscale correcties Belastbaar bedrag
85 416 176 78.334 6327.081.544
Fiscale verliescompensatie
7 081 544-
Verschuldigde winstbelasting Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25o/o Fiscaal is het resultaat € 7,1 mln positief Dit wordt veroorzaakt door o a versch¡llen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen en waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille, de verwerking van interest en de ln2013wassprakevaneennegatief fiscaal resultaat fiscaal nietaftrekbaresaneringssteun Deeffectievebelastingdrukin20l4is0j%(2013:10,34%) van € 5,6 miljoen, met name door de fiscale afi¡vaardering van de deelneming SWY (€ '15,8 mln) Fiscale correct¡es: Totaal waardeveranderingen Fiscaal toegelaten afschrijvìng op materieel vastgoed Dotatie HIR Correciie rente activa in ontwikkeling Agio/disagio leningen o/g Mutatie projectresultaat Mutatie onderhoud Verkoop resultaat bedrijfspanden ten dienste van Overìge verschillen
61 009 0072021 1672 473 344450 269-
1.307.68113 190.8861 153 477
964 245 78 334 63220'14
Latente belastingen: Verschillen waardering fiscaal en commercieel bezit Verschillen waardering fiscaal en commercieel langlopende schulden Verschillen waardering fiscaal en commercieel voorziening onderhoud Correciie uit hoofde van verliescompensatie
2 122967 375 2271 660.489-
87 251 De gemiddelde looptijd van de latentie is 15 jaar De verschillen tussen de fiscale en commercièle waardering en winst komen voornamelijk voort uit afspraken gemaaki in het kader van VSO2
=¡ÉtHt
p'IllC easi
oopers
nden
2013 584 860 985 786 2 860 886 4 431 532
Werknemers Gedurende hel jaar20'14 had de corporatie gemiddeld 169,6 werknemers in dienst (2013: 191,6). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers ¡s buiten Nederland werkzaam.
Bestuurde¡s en commissarissen
2014
2013
160.459 34.980
163.918
195.439
198.899
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van - Bestuurders en voormalig bestuurders - Commissarissen en voormalige commissarissen Algemeen directeur Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) Uitkering bij beeindiging van het dienstverband Winstdeling en bonus Totaal
34.981
De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakanliegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto, onbelaste kostenvergoedingen en presentiegelden); - beloningen betaalbaar op term¡jn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); - uitkeringen bij beeindiging van het dienstverband; en - winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de Raad van Comm¡ssarissen (inclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd: Vergoedingen Voorzitter Raad van Commissarissen Drs. C.T.L. Korthout Prof. dr. J.C.M. van Sonderen Vergoedingen leden Raad van Commissarissen Drs. G. Buijs Drs. M.G.T. Kleijweg Drs. M.C. Oude Veldhuis Drs. mr. C.M. Sjerps C.H.J. van der Luijt RA Prof. dr. J.C.M. van Sonderen Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA Drs. P. Rutte MRE
2014
2013
I 5.1 55
15.155
9.438 3.933 't3.371
10.693
r
10.366 10.366 10.890
10.890 10.890 10.890
0.890
4.538 7.260
Overige kosten / vergoedingen: Drs. G. Buijs Drs. M.G.T. Kleijweg Drs. M.C Oude Veldhuis MRE Drs. mr. C.M. Sjerps C.H.J. van der Luijt RA Prof. dr. J.C.M. van Sonderen Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA Drs. P. Rutte MRE Totaal
7.577 10.104 59.996
57.979
75.151
71.350
1.251
957
2.700
306 972
655 1.966
679
'l.249
5.200
De overige kosten/ vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen o.a. kilometervergoedingen
=L
oDers
-lbJ+
pWCead
den
2.914
12. OVERIGE INFORMATIE
WNT-verantwoording
201 4
Vidomes
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Vidomes van toepassing z¡jnde regelgeving: het WNT-maximum voor woningcorporaties, klasse G Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Vidomes is € 167 000 (2013: € 228 599). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7 ,5To en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum
2013
2014
Bezoldiging topfunctionarissen De bezoldiging van de functionarissen die ovet 2014 in het kader van de WNT verantwoord worden is als volgt:
C.H.G.M. van de Wiel, algemeen directeur, 'l fie, werkzaam van 01-01-2013llm31-12-2014.
Gewezentopfunctionaris:nee (Fictieve)dienstbetrekking:ja Beloning
Belaste onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Totaal Toepasselijk WNT-maximum Overschrijding
148.788
153.214
34.980
34.981
183 768 167.000
228.599
l6
1
88.1 95
768
De overschrijdingin 2014 van de WNT-norm valt onder het overgangsrecht. De gemaakte afspraken met de algemeen directeur dateren van 2009 en worden conform het overgangrecht, categor¡e afspraken van vóór 6 december 201 1, afgebouwd c.q. gerespecteerd
Toezichthoudende topfunctionarissen De bezoldiging van de Raad van Commissarissen ¡n het kader van de WNT (exclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd:
WNT 2014
Belaste onkosten-
Bruto
Totale
bezoldioino
rrernnedino
WNT-toets
12.525
12.525
12.525
9.594 8.567
8.350 8.350 8.350 I 350
Overschriidino
Voozitter Raad van Commissarissen: Prof. dr. J.C.M. van
Sonderen
1-1-2014L1m31-12-2014
Leden Raad van Commissarissen Drs G Buijs
1
-1 -2O1
Drs MGT.Kleijweg
1
-1
1
-1 -201
1
-1 -201
Drs. M.C. Oude Veldhuis Drs. mr. C.M. Sjerps Dr H F.M Gertsen RA, MPA Drs P Rutte MRE
m m 4 ll m 4 tl m 4
tl
-201 4 ll
31 -1 2-201
I I
4
4 31 -1 2-201 4 31 - 1 2-201 4 31 -1 2-20
1
1-1-2014 Um 30-9-2014 1 -1 -201 4 tl m 31 -12-20 1 4
837 567 8.567
757
9.000 6.262
't.842 795
I
8.350
62.108
3 394
567
10.842 7.057 8.350 65.502
1.244 217 217
2 492 812
6.245 8.350
Alle de overschrijdingen vallen onder het overgangsrecht. De honorering van de leden van de raad van commissarissen is per 1 januari2014 vastgesteld conform het WNT-maximum voor woningcorporalies, klasse G (5% voor de leden, 7,5o/o voot de voorzitter). Daar waar nog vanuit de benoeming sprake is van overschrijding (overgangsrecht), volgt bij herbenoeming aanpassing van de honorering conform de WNT als hier aangegeven.
WNT 2013
Belaste onkostenino"
Bruto
bezoldiqinq
Totale verooedino
WNTloets
Overschriidinq
Voozitter Raad van Commissarissen:
Korthout
Drs. C.T.L. Prof dr J.C M. van
Sonderen
Leden Raad van Commissarissen: Drs. G. Buijs Drs M.G T. Kleijweg Drs. M.C. Oude Veldhuis Drs. mr C M. Sjerps Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA Drs P. Rutte MRE Prof. Dr. J.C.M. van Sonderen C H J. van der Luijt RA
01-0'l-2013 Vm 31-08-2013 01-09-2013|.|m31-12-2013
7.800 3.250
01-01-201 3 llm 31-12-2013 01-01-201 3 tlm 31 -'12-2013 0l -01 -201 3 tlm 31 -12-2013
9.000 9.000 9.000
791
9.000 542 1 625 6.000
803
01 -01 -201
3 tlm
31
-12-2013
01 -12-201 3 tl m 31 - 1 2-201 3 0'1-1 0-201 3
tlm 31-12-2013
01-01-201 3 t/m 3l -08-201 3 01 -01 -2013 t/m 31 -05-201 3
253
3.750
561
2.408
58.967
7 800 3.250
11.414 5.731
9.79'1
11 430
9.000 I 2s3 9.803 542 1.625 6.000
11.430 11 430 11.430
4.31',!
971
2.881 7 610 4.729
61.375
*De belastbare onkostenvergoedingen Raad van Commissarissen betreffen met name bruto kilometervergoedingen.
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn ergeen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNTmaximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaalsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd El-
ooPPrq
-.,lbJ+
plYG
eaginaod0tuarþ46te¡nd
en
Regelíng ínzake ¡esultaatbestomming Vidomes is op basis van artikel 21 en 22 van het BBSH en de doelomschriiving van de stichting gehouden alle middelen te besteden op het gebied van de volkshuisvesting. Resultaatbestemming Conform het voorstel resultaatbestemming is, na goedkeuring van de Raad van Commissarissen, het resultaat 2013 ten laste gebracht van de overige reserves. Het bestuur stelt voor om het resultaat 2014len gunste van de overige reserves te brengen.
Gebeurtenissen na balansdatum Voorlopig ondezoek balkons Op basis van een voorlopig onderzoek ¡s geconstateerd dat de balkons aan de achtezijde van een tweetal complexen niet voldoen aan de huidige veiligheidsnormen. Het gaat om de volgende complexen: * Von Geusaustraat in Voorburg * Burgemeester Duyvendijklaan/
burgemeester Velthuijsenlaan in Leidschendam
ln totaal gaat het om 380 woningen. Tussen de corporaties en de gemeente Leidschendam zijn afspraken gemaakt over het uitvoeren van ondezoek. Aanleiding voor het onderzoek waren eerdere incidenten, onder andere in Leeuwarden. De uitkomsten van het voorlopig ondezoek geven aan dat de balkons in de genoemde complexen niet voldoen aan de huidige veiligheidsnormen. Nader vervolgonderzoek moet uitwijzen of de balkons daadwerkelijk niet aan de veiligheidsnormen voldoen en of vervolgmaatregelen noodzakelijk zijn. Een inschatting van de mogelijke kosten die verbonden zijn met het oplossen van genoemde knelpunten zijn dan ook niet te geven. De bewoners zijn op 18 februari 2015 geïnformeerd met het oog op mogelijke veiligheidsrisico's.
Herzieningswet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maar12015 unaniem in met de hezieningswet Toegelaten lnstellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporat¡es als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de exteme stakeholders zal de hezieningswet ook van invloed zün op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de hezieningswet worden restrict¡es gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en fìnanciering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de u¡twerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment n¡et mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen op pagina 43 en 44 van deze jaarrekening.
o'ers
Æ
pl/l,9easi
den
Ondertekening Vastgesteld en goedgekeurd
d.d
14 april 2015, te Delft
Bestuur: Drs. C.H.G.M. van de Wiel MMc, algemeen directeur
Raad van Commissarissen: Prof. dr. J.C.M. van Sonderen, Vooz¡tter
Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE, Vicevoozitter
Drs. M G.T. Kleijweg, Lid
Drs. G. Buijs, Lid
Drs. mr. C.M. Sjerps, Lid
Drs. P. Rutte MRE, Lid
H. van Moorsel MPM RA, Lid (vanaf 1-3-20f 5)
Pers
Æ
pWCead
en
,e pwc C
ontr oleu erklørin g u cnt de onø,Jhønk elíj k e ac c ount ø:nt
Aan: het bestuur van Stichting Vidomes
Verkloríng b etr effend.e
j
o,o:rr ekeníng Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening zor4 van Stichting Vidomes te Delft gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2or4 en de winst-enverliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. d.e
Verantwoordelijkheid u an het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector 04fNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Ver
antu o or delíjkheíd u an de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over dejaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de
Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol \4r¡[T, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uiWoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting.
Ref.: eo35og78
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 59, 8ot7 JV ZwoIIe, Postbus 5tg, Sooo AM ZwoIIe T: o88 792 oo 38, F: o88 792 94 6t, www.pwc.nl (KvK34180284), (KvK51414406),Pr¡æwaterhouseCoopersPensions, Pr¡cewaterhousecoopersAdvisoryNV lKvK34180287),PricewaterhouseCoopersComplianceServ¡cesBV (KvK34180289)enanderevennootschappenhandelenendienstenverlenen Op Actuarial&lnsuranceSeruicesBV (KvK54226368),Pr¡æwaterhouseCoopersBV deze diensten zijn algemene vooMaarden van toepassing, waar¡n onder meer aânsprakelijkheidsvooMaarden zijn opgenomen Op lever¡ngen aan deze vennootschappen zin algemene inkoopvooruaarden van toepass¡ng Op M pwc nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)vooMaarden d¡e ook zijn gedeponeerd b¡j de Kamer van Koophandel te Amsterdam
'PwC'¡shetmerkwaaronderPricewaterhousecoopersAccountantsNV (KvK34180285),PricewaterhousecoopersBelast¡ngadviseursNV
}
pwe Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Vidomes per 31 december 2oL4 en van het resultaat over zor4 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 64gvan de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaríng betreffend.e oueríge bíj of krøchtens
d.e
wet gesteld.e eísen
Ingevolge artikel zB, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek z van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel z: 392 lid t onder g, van Boek z van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 39r, vierde lid, van Boek z van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 14 april zor5 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V
Origineel is ondertekend door G.A.N. Turkenburg RA
Stíchtíng Vidomes
Pagina
2van2
- Ref.: eo35o978
Aantallen verhuureenheden
-
20't3
2014
Omschr¡jving
(dV¡)
wonrngen
17.855
430
verzorgingshuisplaatsen bedrijfs onroerend goed garages bergingen, tuinen, overige Totaal aantal VHE
'125
1.485 473
17 812 430 120 1 405
482
20.368
20 249
ln aanbouw (won¡ngen)
64
168
Aantal verkochte woningen (uit bestaand bezit)
98
90
16'l ,3 169,6 181,2
184,0
1,60%
'l,230/o
1,68% 0,59%
0,420/o
PERSONEEL Personeelsbezett¡ ng (in fte's) aantal in dienst, einde boekjaar aantal in dienst gemiddeld totaal formatie inclusief inleenkrachten einde boekjaar
-
huurachterstand huidige huurders huurderving in lo van de huuropbrengst leegstand oninbaar (inclusief dotatie aan de vooziening)
191 ,6
199,5
''
,680/o
FINANCIEN Continul'te¡t
Liquiditeit (current ratio: vlottende act¡va / kortlopende schulden) Solvabiliteit (EV in % van het TV) Rentabil¡teit REV üaarresultaati reserves) RTV 0aarresultaat + rentelasten / balanstotaal)
-
Balans per VHE - woning (x € 1,) Eigen vermogen Schulden op lange termijn Materièle vaste activa
-
-
Huuropbrengst Overheidsb¡jdragen Rentelasten Jaarresultaat
54,30/o
8,10/o
-4,0o/o
6,3%
-0,30/o
58.989 36.547 't00.272
Financiële vaste activa Vlottende activa
Winst- en verliesre4ening per VHE - woning
I
e
1
08
0,5 57,20/o
356
54.331 39 724 96 918 387
2.564
2.761
6.264
5.991
,) 5
1.736 4.789
1
4 .810
2.157-
Var¡abele lasten per VHE - woning (x e 1,- )
-
Personeelskosten Dagelijks onderhoud Planmat¡g onderhoud Specifieke bedrijfslasten (excl servicekn en kn onderhanden projecten) Huisvestingskosten Automatiseringskosten Algemene kosten, ¡nclusief leefbaarheid Totaal
809
923
435 701
430 760 468 90
471 54 86
927 3 483
'110
473
3.254
Over¡ge f¡ n a n cië le ke ng etalle n
. -
tcR
1,66
DSCR
0,99
1,47 1,05
Loan to value
41o/o
45o/o
Dekkingsratio Efficiency ratio Rentevoet lang vreemd vermogen (inclusief afgesloten SWAPS) Mater¡ele vaste activa die met lang vreemd vermogen zijn gefinancierd Bedrijfswaarde (x € 1.000,-) Gemiddelde Bedrijfswaarde per won¡ng Marktwaarde in verhuurde staat (x € 1.000,1 Gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat per VHE
28o/o
27o/o
o'ers
Æ
pWC eaei
den
54o/o
52%
4,230/o
4,280/o
39%
43o/o
1044.331 58.500 1 743.595 a7.640
989 8'10 55.600 1.665.390 84 251