DE RESIDENTIELE VASTGOEDMARKT IN BELGIE Turnhout Donderdag, 12 Juni 2014
2
12 June 2014
Arendonk Baarle-Hertog Balen Beerse Dessel Geel Grobbendonk Herentals Herenthout Herselt Hoogstraten Hulshout Kasterlee Lille Meerhout Merksplas Mol Olen Oud-Turnhout Ravels Retie Rijkevorsel Turnhout Vorselaar Vosselaar Westerlo Laakdal Arendonk Baarle-Hertog Balen Beerse Dessel Geel Grobbendonk Herentals Herenthout Herselt Hoogstraten Hulshout Kasterlee Lille Meerhout Merksplas Mol Olen Oud-Turnhout Ravels Retie Rijkevorsel Turnhout Vorselaar Vosselaar Westerlo Laakdal
15 10 5 0 -5 -10 -15 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 Arendonk Baarle-Hertog Balen Beerse Dessel Geel Grobbendonk Herentals Herenthout Herselt Hoogstraten Hulshout Kasterlee Lille Meerhout Merksplas Mol Olen Oud-Turnhout Ravels Retie Rijkevorsel Turnhout Vorselaar Vosselaar Westerlo Laakdal
Dé vastgoedmarkt bestaat niet … Gewone woonhuizen
Prijswijziging 2011-2013
Villa’s
Appartementen
3
12 June 2014
… maar er zijn wel tendenzen Vastgoedprijzen (index, 1992 = 100) België 500
Vlaanderen 500
Woonhuizen
Villa's
Appartementen
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Wallonië
Brussel 500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Bron: NIS
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 4
12 Juni 2014
Spectaculaire prijsstijging Belgisch vastgoed 1000 Belgische huizenprijzen 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Index, 1975 = 100 0 Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
5
12 June 2014
Gecorrigeerd voor inflatie: 30 jaar hausse in Belgisch vastgoed 300 Belgische huizenprijzen (gecorrigeerd voor inflatie) 250 +200% 200
150 -38% 100
50 Index, 1975 = 100 0 Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
6
12 June 2014
In internationaal perspectief Huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie 300
250
België
Duitsland
Nederland
VS
Spanje
200
150
100
50 Index, 1975 = 100 0 Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011 7
12 June 2014
Dezelfde koopkracht koopt de helft zoveel huis Huizenprijzen versus beschikbaar inkomen 180 België 160 140 120 100 80 60 Index, langetermijngemiddelde = 100 40 Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011 8
12 June 2014
In internationaal perspectief Huizenprijzen versus beschikbaar inkomen 180 160
België
Duitsland
Nederland
VS
Spanje
140 120 100 80 60 Index, langetermijngemiddelde = 100 40 Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011 9
12 June 2014
Belgische huizenmarkt is duur
Waardering huizenprijzen 60
40
↑ duurder
20
0
-20
-40 Gemiddelde van prijs-inkomen en prijs-huur ratio’s (2013, langetermijngemiddelde = 0)
ISR
JAP
KOR
GER
POR
IRL
GRE
USA
CHE
ITA
ESP
DNK
AUT
NDL
FIN
SWE
GBR
FRA
AUS
NOR
CAN
NZL
BEL
-60
Bron: OECD
10
Belgische huizenmarkt is duur volgens de ECB
11
Determinanten van de residentiële vastgoedmarkt
Demografie
12
12 June 2014
Aantal gezinnen blijft toenemen…
Aantal gezinnen (‘000) 6000 Jaarlijkse groei: 70-80 1.0 80-90 1.0 90-00 0.7 00-10 0.9 10-20 0.8 20-30 0.5
5500 5000 4500 4000 3500 3000 1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Bron: Statbel , Centrum voor Sociaal beleid Herman Deleeck
13
… maar gezinnen worden kleiner
Gemiddeld aantal personen per gezin 3
2.8
2.6
2.4
2.2
2 1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Bron: Statbel , Centrum voor Sociaal beleid Herman Deleeck, Oxford Economics
14
Determinanten van de residentiële vastgoedmarkt
Demografie
Rente
15
12 June 2014
Decennialange daling van de rente komt ten einde
Rente op obligaties met looptijd boven 6 jaar 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010 16
Daling van de hypotheekrente achter de rug Vast
Variabel 7
6 Variabel tarief en initiële rentevaste periode tot één jaar OLO op 1 jaar
6
5
5 4 4 3 3 2 2
1
1
Initiële rentevaste periode voor meer dan vijf en tot tien jaar OLO op 10 jaar
0 Jan-03
Jan-05
Jan-07
Jan-09
Jan-11
Jan-13
0 Jan-03
Jan-05
Jan-07
Jan-09
Jan-11
Jan-13
17
12 June 2014
Risico op renteschok beperkt
Groei- en inflatievooruitzichten
ECB: 0% voor jaren
Financiële repressie
18
12 June 2014
Determinanten van de residentiële vastgoedmarkt
Demografie
Rente
Inkomensgroei
19
12 June 2014
Inkomensgroei
4.5 Netto beschikbaar gezinsinkomen
BBP
4 Gemiddelde reële jaarwijziging (in %) 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 70-80
80-90
90-00
00-13 20
12 June 2014
Weinig opwaarts potentieel
15 Huizenprijzen (ECB)
Model*
10
5
0
-5
-10 Reële jaarwijziging in % -15 1975
1979
1983
1987
1991
1995
1999
2003
(*) Model op basis van aantal gezinnen, inkomensgroei, rente en consumentenvertrouwen
2007
2011
2015 21
12 June 2014
Beperkt risico op een crash
Geen overaanbod
22
12 June 2014
Geen Spaanse of Ierse toestanden in België
Residentiële bouw (in % van bbp) 14 12 10 8 6 4 2
België
Buurlanden
Ierland
Spanje
0 1974
1978
1982
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2010
2014
Bron: Ameco, Petercam
23
Geen overaanbod aan woningen Aantal woningen per gezin 1.11
1.10
1.09
1.08
1.07
1.06
1.05 1992 1995 1998 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 24
12 June 2014
Beperkt risico op een crash
Geen overaanbod
Gezonde hypotheekmarkt
25
12 June 2014
Stevige toename van de schulden van de gezinnen…
60 Hypothecaire schuld 55
Totale schuld
50
In % van het BBP
45 40 35 30 25 20 Q1 1993
Q1 1996
Q1 1999
Q1 2002
Q1 2005
Q1 2008
Q1 2011 26
12 June 2014
… maar rentelast blijft onder controle
5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 Rentebetalingen door de gezinnen (in % van het beschikbare inkomen)
1.0 0.5 0.0 1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011 27
12 June 2014
Totale schuldenlast van de gezinnen blijft binnen de perken Totale schuld van de gezinnen (in % van het beschikbare inkomen)
300 2002 2012
250
200
150
100
50
0 It
Fra
Ger
Aut
Bel
EMU
Fin
Por
Spa
UK
Swe
Irl
Neth
Dk 28
12 June 2014
Beperkte gevoeligheid voor rentestijging Nieuwe hypotheekleningen volgens type 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1997
1999
2001
2003
2005
2007
Vast
Variabel (initieel > 10j)
Variabel (initieel > 3-5j)
Variabel (initieel > 0-3j)
2009
2011
2013
Variabel (initieel > 5-10j)
29
12 June 2014
Beperkte gevoeligheid voor rentestijging
Aandeel van leningen met vaste rentevoet in % van totaal (in %, gemiddelde Q4 2010 - Q4 2013, nieuwe leningen)
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 België
Duitsland
VK
Zweden
Denemarken
Spanje
Ierland 30
Default ratio blijft zeer laag Wanbetalingen gelinkt aan werkloosheid 1.90
2.0 Default ratio
1.85
1.5
Werkloosheidsgraad (jaarwijziging, rs)
1.80
1.0
1.75
0.5
1.70 0.0 1.65 -0.5
1.60
-1.0
1.55
-1.5
1.50 Aantal achterstallige kredieten in % van totaal aantal uitstaande hypotheken
1.45 2007-01
-2.0 2008-01
2009-01
2010-01
2011-01
2012-01
2013-01
2014-01
Bron: Centrale voor Kredieten aan Particulieren
31
Stabilisatie op de residentiële vastgoedmarkt Transacties
Prijzen 15
140
130 10 120 5 110
0
100
90 -5 80 -10 70
Reële jaarwijziging in % -15
Aantal in ‘000 60
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
32
12 June 2014
5 redenen waarom residentieel vastgoed niet meer interessant is als investering Verwachte huuropbrengst van 3% Waardering: beperkte meerwaardemogelijkheden (vs registratierechten) Risico’s Rente: op termijn naar hogere rente
Fiscaliteit: wordt zo goed als zeker zwaarder voor verhuurders
Regelgeving mbt energie-efficiëntie e.d. impliceert extra kosten 33
12 June 2014
Alternatieve investeringsmogelijkheden in vastgoed
België: bepaalde niches: stadcentra, studenten, serviceflats …
België: logistiek en retail
Duitsland: residentieel
Rest van Europa: logistiek, retail of kantoren in functie van regio
34
12 June 2014
No need to panic
Geen stijgingspotentieel
Risico op vastgoedcrash beperkt
Er zijn betere investeringsmogelijkheden dan residentieel vastgoed in België
35
12 June 2014
Petercam N.V. Sint Goedeleplein 19 1000 Brussel Tel.: +32 (0)2 229 63 11 Fax : +32 (0)2 229 65 98
Bart Van Craeynest Hoofdeconoom
[email protected] Tel.: +32 (0)2 229 62 32 My blog: https://insights.petercam.com Twitter: @BVanCraeynest
Brussels – Frankfurt – London - Luxemburg - Madrid - Geneva
36
12 June 2014
