Maart 2013
Inhoud 1.
Opname van kantoren
2.
Stand van zaken
Nederlandse kantorenmarkt
Aanbod van kantoren
3.
Huurprijzen van kantoren
4.
Beleggingen in kantoren
D
e Nederlandse kantorenmarkt werd in 2012 opnieuw geconfronteerd met een sterk afnemende vraag naar en een flink oplopend aanbod van leegstaande en nog te verhuren kantoren. Terwijl op de zogenoemde vrije markt het afgelopen jaar ruim 15% minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht dan in 2011, steeg in dezelfde periode het direct beschikbare aanbod met 9% tot circa 7,8 miljoen m². Volgens NVM Business is een dergelijk groot aanbod nog nooit eerder in Nederland voorgekomen.
Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Proof Studio, Amsterdam Fotografie Klaas Fopma, Hollandse Hoogte
Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2012 bijna 16% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg de kantoren leegstand ongeveer 14,5%. De stijging van het aanbod in 2012 was vooral een gevolg van besparingen op huisvestingslasten, zowel bij de overheid als bij het bedrijfsleven. Als gevolg daarvan waren ook minder vierkante meters kantoorruimte nodig. Overigens had de toename van het aanbod nog groter kunnen zijn, als niet circa 400.000 m² kantoorruimte aan de voorraad was onttrokken door middel van sloop en herbestemming. Los van het feit dat de meeste steden van ons land het kantorenaanbod vorig jaar zagen toenemen, viel het op dat, net als in 2011 overigens, de
stijging van het aanbod hoofdzakelijk in de eerste helft van het jaar plaatsvond. Verder was het opval lend dat het aandeel van structureel leegstaande kantoren een belangrijke stijging te zien gaf. Stond in 2011 circa 36% van de aangeboden kantoorruimten drie jaar of langer te huur, eind vorig jaar had 43% van het aanbod een structureel karakter. Een belangrijke tegenvaller voor de kantorenmarkt was ook dat de vraag verder terugliep. Op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend – werd circa 910.000 m² kantoorruimte opgenomen tegen 1,08 mil joen m² in 2011. Hiermee werd de neergaande trend, die al in 2007 is ingezet, gecontinueerd. Doordat er weinig nieuwe kantoren in aanbouw werden genomen, vond het grootste deel van de transacties vorig jaar plaats in de bestaande voorraad. Ondanks de verslechterde marktomstandigheden werd in 2012 voor iets meer dan 1 miljard euro in kantoren belegd, wat ten opzichte van het jaar ervoor zelfs een lichte verbetering inhield. Het zwaartepunt van de activiteiten lag evenwel in de eerste helft van het jaar; in de tweede helft kwam de vraag van beleggers nauwelijks van de grond.
1. Opname van kantoren Opnieuw dalend transactievolume Er werd het afgelopen jaar wederom een aarze ling bespeurd bij afnemers van kantoorruimte, voornamelijk in de sectoren handel en transport, bouwnijverheid, communicatie en bank- en verzeke ringswezen. Ook de overheid, vanouds een belang rijke gebruiker van kantoorruimte, oefende in 2012 minder vraag uit. De automatiseringssector en de zakelijke dienstverlening daarentegen lieten wel een groei in de vraag naar kantoorruimte zien, maar de verhoogde opname was te klein om de vraaguitval in de andere sectoren te kunnen compenseren. Het feit dat heel wat bedrijven zich vorig jaar terughoudend opstelden deed de markt uiteindelijk geen goed. Het resultaat was dan ook een flinke daling van het transactievolume. Op de zogenoemde vrije markt – de bouw van kantoren voor eigen rekening niet mee gerekend – werd ongeveer 910.000 m² verhuurd en verkocht, een afname van meer dan 15% ten opzichte van 2011, toen ongeveer 1,08 miljoen m² kantoor ruimte haar weg naar gebruikers vond.
Opname van kantoorruimte naar gebouwtype m2 2.000.000 1.600.000 1.200.000 800.000 400.000 0
2003
Opname in Rotterdam valt tegen Gezien vanuit de verschillende regio’s waren er vorig jaar duidelijk tegengestelde tendenties waarneem baar. Zo moesten Rotterdam, Breda en Eindhoven genoegen nemen met een lager transactievolume, ter wijl Arnhem, Den Bosch en Den Haag de afzet juist zagen toenemen. De kantorenmarkt in Amsterdam wist in 2012 goed stand te houden met een trans actievolume dat vrijwel even groot was als het jaar ervoor. Daarbij was een hoofdrol weggelegd voor Zuid oost, dat wederom op meer dan gewone belangstelling kon rekenen en dat dankzij enkele spraakmakende verhuurtransacties verantwoordelijk was voor ruim een derde van de opname in Amsterdam. Enigszins teleurstellend was de gang van zaken in Rotterdam. Door het ontbreken van vooral grote transacties daalde de opname van kantoorruimte met 45%.
2005
2006
2007
2008
nieuwbouw
2009
2010
2011
2012
bestaande bouw
bron: NVM
Opname van kantoor ruimte naar regio 2012 Zuid 14 %
Weinig afzet van nieuwbouw Net als in voorgaande jaren lag het zwaartepunt van het transactievolume bij bestaande kantoorgebouwen. Zo groot als evenwel de opname van bestaande kanto ren was, zo gering was de afzet van nieuwe kantoren. In dit segment werd slechts 135.000 m² opgenomen. Voor zover bekend is het in Nederland nog niet eerder voorgekomen dat in een jaar zo weinig nieuwbouw werd verhuurd en verkocht. Dat de afzet tegenviel, had vooral te maken met een verminderde nieuw bouwproductie en niet zozeer met het ontbreken van voldoende belangstelling. Behalve de geringe afzet van nieuwbouw viel het op dat er vorig jaar minder vraag was naar grote kantoormetrages, dat wil zeg gen kantoren vanaf 10.000 m².
2004
Opname van kantoor ruimte naar grootte klasse 2012 10.000 en meer 9%
Amsterdam 22 %
Oost 6% 6% Noord Oost
5.000 – 9.999 11 %
Den Haag 8%
7% Midden overig
11 % West Noord overig
500 – 999 21 %
17 % 2.500 – 4.999
Rotterdam 7%
11 % West Zuid overig
200 – 499 9%
Utrecht 8%
33 % 1.000 – 2.499
bron: NVM
bron: NVM
Opname van kantoorruimte naar regio m2 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2003
2004
West Noord
2005
2006
2007
West Zuid
bron: NVM
NVM Business nederlandse kantorenmarkt
Midden
2008
2009 Noord Oost
2010
2011 Oost
2012 Zuid
2. Aanbod van kantoren Weinig aanbod in nieuwbouwsegment Een ontwikkeling die de kantorenmarkt in 2012 behoorlijk parten speelde, was de sterke toename van het aanbod. Uitgaande van de betrouwbaarheid van de door NVM Business verzamelde gegevens steeg het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren en te verkopen kantoorruimten met zo’n 9% tot een re cordhoogte van 7,8 miljoen m². Bij de toename van het aanbod speelde onder meer mee dat door de econo mische crisis nogal wat bedrijven en instellingen het afgelopen jaar flink moesten inkrimpen. Daarnaast zorgde ‘Het Nieuwe Werken’ ervoor dat meer vier kante meters kantoorruimte in Nederland overtollig werden. Door de verruiming van het aanbod stond ultimo van het jaar bijna 16% van het kantorenareaal te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg het aan bod als percentage van de voorraad ongeveer 14,5%. Overigens had de toename van het aanbod voor het grootste deel betrekking op bestaande, veelal oudere kantoren; in het nieuwbouwsegment kwam er vorig jaar slechts 33.000 m² kantoorruimte bij.
Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype m2 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
Meer structurele leegstand in 2012
2004
2005
2006
2007 nieuwbouw
2008
2009
2010
2011
2012
bestaande bouw
bron: NVM
Aanbod van kantoor ruimte naar regio 2012 Zuid 12 %
Aanbod in Amsterdam onveranderd Ofschoon de stijging van het aanbod zich in alle regio’s van ons land manifesteerde, was deze het sterkst voelbaar in de regio West Zuid. Dat was met name het gevolg van een verruiming van het aantal beschik bare vierkante meters kantoorruimte in Rotterdam, Den Haag, Rijswijk en Gouda. In Rotterdam steeg het aanbod zelfs tot iets meer dan 635.000 m², met als resultaat dat 18% van de kantorenvoorraad in Rotterdam aan het eind van het jaar te huur werd aangeboden. Behalve de regio West Zuid werden vorig jaar ook het midden en het zuiden van het land met een flinke stijging van het aanbod geconfronteerd. In het midden was het vooral de stad Utrecht waar het aanbod van kantoren fors omhoog ging. In de regio Zuid waren het de gemeenten Den Bosch, Helmond en Breda die verantwoordelijk waren voor een sterke stijging van het aanbod. Wat de gang van zaken in de regio West Noord betreft was het opvallend dat het aanbod in Amsterdam kans zag zich te stabiliseren op het niveau van eind 2011. Dat het aanbod niet toenam en vrijwel onveranderd bleef, was voor een belang rijk deel te danken aan de onttrekking van een paar leegstaande kantoorgebouwen met het doel deze een andere bestemming te geven.
2003
10.000 en meer 14 %
Amsterdam 13 %
Oost 7%
500 – 999 11 %
Den Haag 7%
Noord Oost 8%
Rotterdam 8%
21 % 5.000 – 9.999
30 % 1.000 – 2.499
5% Utrecht
13 % Midden overig 15 % West Zuid overig
12 % West Noord overig
bron: NVM
24 % 2.500 – 4.999 bron: NVM
Aanbod van kantoor ruimte naar leeftijd 2012 0 – 2 jaar 3 – 7 jaar 1% 8% 8 – 12 jaar 11 %
63 % 18 jaar en ouder
Aanbod van kantoor ruimte naar grootte klasse 2012
17 % 13 – 17 jaar
bron: NVM
Afgezien van het feit dat in de meeste regio’s het aanbod vorig jaar toenam, viel het de markt ook tegen dat het structurele aanbod van kantoren een verdere stijging te zien gaf. Gerelateerd aan het totale aanbod van direct beschikbare kantoorruimte in ons land draagt inmiddels zo’n 43% hiervan een structureel karakter, wat wil zeggen dat deze kantoren al drie jaar of langer leegstaan. NVM Business nederlandse kantorenmarkt
3. huurprijzen van kantoren Gemiddelde huurprijs licht omhoog Doordat vorig jaar het aanbod verder toenam en de vraag naar kantoren terugliep, stonden de huur prijzen opnieuw onder neerwaartse druk, met name bij de wat oudere kantoren. Vreemd genoeg kwam dat niet goed tot uitdrukking in de cijfers, want de gemiddelde huurprijs van kantoorruimte gaf namelijk in 2012 een lichte stijging te zien, en wel van € 135 naar € 140 per vierkante meter. Wat duidelijk een rol speelde was dat beleggers zoveel mogelijk vasthielden aan hun vraagprijzen en dat, net als in voorgaande jaren, op ruime schaal incentives werden verstrekt om de huurprijzen op peil te houden. Bovendien konden hier en daar vraagtekens worden geplaatst bij de juistheid van de verstrekte marktinformatie. Daarnaast deed zich de situatie voor dat veel beleg gers zich zeer terughoudend opstelden bij het bekend maken van de door hen gerealiseerde huurprijzen. Al met al bleef de beschikbaarheid van betrouwbare huurprijzen ook in 2012 een groot s truikelblok.
Gemiddelde huurprijzen van bestaande kantoorruimte 200 180 160 140 120 100
2003
2004
2005
2006
Amsterdam
2007
2008
Den Haag
2009
2010
2011
2012 Utrecht
Rotterdam
160 145 130
Regionaal tegengestelde ontwikkelingen
115
Ging in het algemeen de gemiddelde huurprijs van kantoorruimte in ons land iets omhoog, regionaal gezien waren er wel duidelijk tegengestelde ontwik kelingen waarneembaar. Zo moest bijvoorbeeld in de stad Utrecht de huurprijs van bestaande kantoor ruimte naar beneden worden bijgesteld. Verder spron gen qua huurprijsontwikkeling de regio’s West Zuid en Noord Oost in het oog; hier ging de huurprijs van zowel bestaande als nieuwe kantoorruimte met enkele procenten omlaag. Wat ook opviel aan de cijfers was dat in de vier grote steden het gemiddelde prijsniveau van nieuwbouw nagenoeg onveranderd bleef; van duidelijke stijgingen of dalingen was geen sprake.
100
2003
2004
2005
West Noord overig
2006
2007
West Zuid overig
2008
2009
Midden overig
2010 Noord Oost
2011 Oost
2012 Zuid
bron: NVM
Gemiddelde huurprijzen van NIEUWE kantoorruimte
300 260 220 180 140 100
2003
2004
2005
Amsterdam
2006
2007
2008
Den Haag
2009
2010
2011
2012 Utrecht
Rotterdam
200 175 150 125 100
2003
2004
West Noord overig
2005
2006
West Zuid overig
2007
2008 Midden overig
bron: NVM
NVM Business nederlandse kantorenmarkt
2009
2010 Noord Oost
2011 Oost
2012 Zuid
4. BELEGGINGEN in KANTOREN Lichte toename kantoorbeleggingen Ofschoon de discrepantie tussen vraag en aanbod vorig jaar verder toenam, bleef de Nederlandse kantoren markt ook in 2012 beleggers aantrekken. Volgens cijfers van NVM Business investeerden zowel Neder landse als buitenlandse beleggers ongeveer € 1043 mil joen in kantoren. Tegen de verwachting in werd door beleggers zelfs iets meer in dit deel van de commer ciële gebouwenmarkt belegd dan in 2011, toen zij voor circa € 930 miljoen kantoorgebouwen kochten. Dat in Nederland de beleggingen in kantoren vorig jaar goed op peil bleven, was overigens grotendeels deel te danken aan een paar omvangrijke transacties in onder meer Eindhoven en Amsterdam. Een beleggingstrans actie die sterk de aandacht trok en qua omvang nogal wat gewicht in de schaal legde, was de verkoop van de High Tech Campus in Eindhoven, waarmee een investering van meer dan € 400 miljoen was gemoeid. Verder droegen twee grote kantoorgebouwen op de Amsterdamse Zuidas een steentje bij aan het volume. Beleggers die vorig jaar op zoek waren naar kantoren, lieten hun oog voornamelijk vallen op de Randstad. Hierbij hadden zij een duidelijke voorkeur voor eerste klas locaties in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam.
Nederlandse beleggers zetten de toon Anders dan voorgaande jaren konden de investe ringen in kantoren voor een belangrijk deel worden toegeschreven aan de kooplust van Nederlandse beleggers. Met een investeringsvolume van ongeveer € 580 miljoen waren zij goed voor meer dan de helft van alle kantoorbeleggingen in 2012. Het was overi gens wel opmerkelijk dat het vrijwel uitsluitend parti culieren waren die de kantorenmarkt wilden betre den. De institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen) hielden zich vorig jaar afzijdig. Wat verder in het oog sprong, was dat van de buitenlandse aankopen het grootste deel op het conto kwam van Duitse beleggers. In totaal beliepen hun investeringen in kantoren circa € 385 miljoen.
Rendementen lopen verder op Hoewel de aankoop van kantoren gunstig was, zorgden de verslechterde omstandigheden op de kantorenmarkt en de terughoudendheid bij vastgoed financiers ervoor dat de bruto-aanvangsrendementen in 2012 verder omhooggingen. De stijging van de aanvangsrendementen, die uiteraard gepaard ging met een daling van de prijzen, voltrok zich op alle kantorenlocaties, zowel in de Randstad als in de rest van Nederland. De grootste stijging van de aanvangs rendementen deed zich voor op de minder gunstig gelegen locaties. Daar bedroeg de stijging gemiddeld 60 basispunten (0,6 procentpunt). Op de beste locaties in de Randstad ging het aanvangsrendement met gemiddeld 40 basispunten (0,4 procentpunt) omhoog.
Beleggingen in kantoren naar gebouwtype x miljoen 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
2003
2004
2005
2006
2007 nieuwbouw
2008
2009
2010
2011
2012
bestaande bouw
bron: NVM
Beleggingen in kan toren naar regio 2012
Beleggingen in kan toren naar grootte klasse 2012 1.000 – 2.499 3%
Midden overig 2% Amsterdam 37 %
Zuid 44 %
bron: NVM
2.500 – 4.999 7% 5.000 – 9.999 25 %
10.000 en meer 65 %
5% Den Haag West Zuid overig 4 % 1% 7% Rotterdam West Noord overig
bron: NVM
Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren % 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0
bron: NVM
2003
2004
Randstad beste locaties
2005
2006
2007
Randstad overige locaties
NVM Business nederlandse kantorenmarkt
2008
2009
Overig Nederland beste locaties
2010
2011
2012
Overig Nederland overige locaties
Begripsomschrijvingen Kantoor
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. Kantoorruimten die deel uitmaken van bedrijfsgebouwen, universiteiten of ziekenhuizen worden niet als kantoor aangemerkt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huis vestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigen bouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelf de geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. De NVM registreert transac ties vanaf 200 m².
Aanbod
Kantoorruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Kantoren die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leeg staande en nog in aanbouw zijnde kantoren ook ruim ten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Het aanbod wordt gemeten in gebouwen waarin minimaal 500 m² beschikbaar is.
Bruto-aanvangsrendement
De brutojaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, service kosten en huurdersspecifieke inrichtingskosten.
NVM-Regio-indeling West Noord West Zuid Midden Noord Oost Oost Zuid
NVM Business Nederlandse KANTORENMARKT
