Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren

OSCAR 2010

Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren De servicekosten van Nederlandse kantoorgebouwen bedragen gemiddeld ruim € 37 per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak

De gemiddelde stijging van servicekosten bedraagt jaarlijks 4%

Huurders en verhuurders kunnen de grootste invloed uitoefenen op de servicekostenpost energie

2 On Point • OSCAR 2010

Voorwoord Voor u ligt de tweede Nederlandse OSCAR-publicatie (Office Service Charge Analysis Report), waarin wij ingaan op de servicekosten van kantoorgebouwen. Eindgebruikers kijken momenteel kritischer dan ooit naar hun totale huisvestingslasten, aangezien deze lasten, na personeel en ICT, de grootste kostenpost zijn op de winst- en verliesrekening van organisaties. Zij consolideren, integreren of concentreren hun bedrijfsactiviteiten, waarbij ze vaak een kostenbesparing nastreven. Naast de directe huurlasten vormen de servicekosten de grootste kostenpost binnen die totale huisvestingslasten. Inzicht in de opbouw ervan is dus zeer gewenst om mogelijke besparingen te kunnen bepalen. Ook eigenaren zijn gebaat bij een transparante servicekostenstructuur. De Nederlandse overheid heeft bijvoorbeeld een aantal richtlijnen geïntroduceerd, die ervoor moeten zorgen dat commercieel vastgoed effectief wordt geëxploiteerd en gebruikt. Denk hierbij aan EPC-normen, die eisen stellen aan het energieverbruik binnen gebouwen. Zulke richtlijnen en ontwikkelingen vragen om meer inzicht van de verhuurder in de efficiency en de operationele kostenstructuur van zijn vastgoedbezit. Bovendien is het voor huurders van belang dat zij waar krijgen voor hun geld. De internationale OSCAR-publicaties beogen hieraan een bijdrage te leveren door de servicekosten voor huurders inzichtelijk te maken. Het gaat hierbij om de kosten die betrekking hebben op het pakket van leveringen en diensten en die de verhuurder aan de huurder doorbelast. De OSCAR-studie richt zich op het vergelijkbaar maken van de opbouw van servicekosten, door per kostensoort te kijken naar het aandeel daarvan binnen de totale servicekosten en bovendien naar de ontwikkeling ervan. Het inzicht dat ontstaat door het vergelijken en benchmarken van servicekosten brengt voor verschillende partijen voordelen met zich mee. Voor huurders is het interessant om de huidige servicekosten die de verhuurder doorbelast, te benchmarken aan de markt om zo te achterhalen of de kosten marktconform zijn. Eigenaren kunnen met behulp van de kengetallen de performance van hun eigen objecten afzetten tegen de gemiddelde performance van objecten met dezelfde kenmerken. Hierdoor kunnen beide partijen beter en bewuster sturen op kosten. In deze publicatie richten wij ons bovendien op de diverse kostensoorten waarop huurders invloed kunnen uitoefenen en waarmee zij besparingen kunnen realiseren. Vanuit het duurzaamheidsthema besteden we ten slotte aandacht aan het principe van ‘green leases’. Een green lease is een prestatiecontract tussen huurder en verhuurder, waarin concrete afspraken worden vastgelegd over energiegebruik en -besparingen. Green leases vormen zo een prikkel voor zowel huurder als verhuurder om de totale servicekosten te verlagen, bij een gelijkblijvend pakket van leveringen en diensten. Wij hopen dat deze tweede Nederlandse OSCAR-publicatie, die door de samenwerking met ING Real Estate Investment Management een nog grotere database omvat, bijdraagt aan meer duidelijkheid over de opbouw van de servicekosten.

Jac Bressers Director Investor Property Management

Ruben Langbroek Head of Research

On Point • OSCAR 2010 3

OSCAR

Figuur 1: Opbouw huisvestingslasten huurders 6%

De database van OSCAR wordt gevormd door de portefeuille die wordt gemanaged door IPM (Investor Property Management), de vastgoedbeheerafdeling van Jones Lang LaSalle en een van de kantorenportefeuilles van ING Real Estate Investment Management. Ten opzichte van de eerste OSCAR uit 2007 is de database aangepast en uitgebreid. De huidige database bestaat in totaal uit 167 objecten met een gezamenlijk verhuurbaar vloeroppervlak van 1,23 miljoen m². In de analyse zijn alleen de gegevens van de 52 panden meegenomen, die tijdens de gehele periode 2004-2008 in beheer waren bij Jones Lang LaSalle of waarvan ING Real Estate eigenaar was. OSCAR is een feitelijke analyse van de servicekosten. Deze publicatie belicht de analyse van de servicekosten over de periode 2004-2008, waarbij we het jaar 2008 er specifiek uitlichten. We hebben er zo veel mogelijk naar gestreefd verklaringen te geven voor de verschillen en veranderingen in de servicekosten per jaar en per categorie. Verschillen ten opzichte van de eerste OSCAR uit 2007 komen uitsluitend voort uit de grotere database en de verschillen in de samenstelling van die database. Doelstelling en verantwoording De doelstelling van OSCAR is het verkrijgen van inzicht in de hoogte en samenstelling van servicekosten. Dit gebeurt aan de hand van een aantal kostenkengetallen. Met behulp van deze kengetallen is het mogelijk om kosten met elkaar te vergelijken. Daarnaast kunnen huurders en verhuurders de kosten vergelijken, waarbij men de eigen performance kan afzetten tegen de performance van de markt (de “benchmark”). OSCAR geeft de gewogen gemiddelde servicekostenkengetallen weer. Dit wil zeggen dat het gemiddelde voor elk van de servicekostenposten alleen berekend wordt over de objecten waar deze dienst in het desbetreffende jaar is afgenomen. Bepaalde operationele aspecten, zoals openingstijden, beveiligingsniveau, dienstverlening van de centrale receptie en de omvang van het beheer, kunnen een grote invloed hebben op de hoogte van de servicekosten. Afhankelijk van deze aspecten kunnen servicekosten in specifieke gevallen hoger of lager uitvallen.

17%

55% 22%

Huur en belasting

Servicekosten

Bron: Jones Lang LaSalle, 2010

Facilitaire kosten

Overige kosten


Gebruikerskosten De gebruikerskosten die een verhuurder aan een huurder doorbelast, bestaan uit de huurprijs (directe huurlasten) en de servicekosten. Daarnaast zijn er facilitaire kosten die direct voor rekening zijn van de huurder, zoals kosten van de werkplekinrichting, ICT-voorzieningen en de facilitaire organisatie. Als het om gebruikerskosten voor vastgoed gaat, ligt de focus vooral op de directe huurlasten, die circa 55% van de totale huisvestingskosten vormen. Men besteedt vaak weinig aandacht aan de overige gebruikerskosten van het vastgoed, zoals de servicekosten die gemiddeld circa 22% van de totale huisvestingslasten uitmaken. In deze OSCAR wordt de analyse uitgevoerd op deze servicekosten om zo meer inzicht te krijgen in de ontwikkeling ervan voor huurders en verhuurders. De servicekosten die aan de huurder worden doorbelast, komen boven op de (kale) huurprijs en worden meestal samen met de huur als voorschot betaald. De verhuurder draagt vervolgens zorg voor het organiseren van de betreffende leveringen en diensten. Om welke leveringen en diensten het gaat, kan variëren en staat vermeld in het huurcontract. Daarbuiten kan het pakket ook gewijzigd worden. Bij een single-tenant gebouw gebeurt dat direct in overleg met de huurder. Bij een multi-tenant gebouw kan dat tijdens een huurdersoverleg worden besproken en na goedkeuring worden aangepast. Aandeel servicekosten In figuur 2 zijn voor de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) de gemiddelde servicekosten in de periode 2004-2008 afgezet tegen de gemiddelde huurprijs. De totale gebruikerskosten zijn tijdens de beschouwde periode gestegen, voornamelijk als gevolg van een stijging van de huurprijzen. De servicekosten zijn in deze periode met gemiddeld 4,0% per jaar gestegen. In figuur 3 zijn per stad de servicekosten afgezet tegen de directe huurlasten. Amsterdam en Den Haag laten de hoogste totale gebruikerskosten zien. In Amsterdam is dat voornamelijk het gevolg van de relatief hoge huurprijs, in Den Haag zijn de relatief hoge servicekosten een belangrijke component.

Figuur 2: Gebruikerskosten 2004-2008 Kosten (€ per m² vvo per jaar) € 250 € 200 € 150 € 100 € 50 €0 2004

2005

2006

2007

2008

Totale gemiddelde gebruikerskosten doorbelast aan huurder Gewogen gemiddelde huurprijs vier grote steden Gewogen gemiddelde servicekosten


Figuur 3: Servicekosten en directe huurlasten 2004-2008 100%

€ 220

€ 184

€ 199

€ 171

80%

60%

€ 189

€ 146

€ 154

€ 145

€ 30,90

€ 38,89

€ 44,55

€ 25,91

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

40%

20%

0%

Gewogen gemiddelde huurprijs Gewogen gemiddelde servicekosten Bron: Jones Lang LaSalle, 2010


Kenmerken Database

Tabel 1: Locatie Locatie

Door het afstoten en toevoegen van verschillende objecten in de portefeuille, verschilt de omvang van de database van jaar tot jaar. Voor deze OSCAR hebben wij de jaarlijkse servicekosten meegenomen van 52 objecten met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 365.130 m², die in de periode 2004-2008 onderdeel uitmaakten van de vastgoedbeheerportefeuille van Jones Lang LaSalle of van de kantorenportefeuille van ING Real Estate Investment Management. Binnen de servicekostenanalyse hebben wij een onderverdeling gemaakt naar verschillende kostencomponenten. Deze kostencomponenten wijken enigszins af van de kostencomponenten uit de vorige OSCAR-publicatie. We hebben in de huidige publicatie gebruikgemaakt van de NL-SfBcodering. 1 In 2007 is Jones Lang LaSalle overgestapt op deze nieuwe manier van onderverdelen van de kostengroepen. In de begrippenlijst achter in deze publicatie vindt u een toelichting op deze kostencomponenten. Voor de overzichtelijkheid van de publicatie hebben wij een aantal kostengroepen samengevoegd. Het totale aantal kostencomponenten is daardoor teruggebracht van 21 naar 13. Naast een specificatie naar kostencomponent, hebben wij in deze publicatie de servicekosten op basis van vier verschillende aspecten geanalyseerd:

De geografische ligging van de gebouwen. De grootte van de gebouwen. De hoogte van de gebouwen. Het bouwjaar van de gebouwen.

De tabellen 1 tot en met 4 geven een gedetailleerde weergave van de database, toegespitst op bovenstaande vier aspecten. In de tabellen wordt zowel het aantal objecten, als de totale omvang in vierkante meters per aspect weergegeven.

1 Momenteel wordt er gewerkt aan de Europese norm EN 15221-4, waarin facilitaire voorzieningen worden gestandaardiseerd. Wij hebben er in deze publicatie voor gekozen om aan te sluiten bij de NL-SfB-codering.

Gebouwen

Totale oppervlakte (in m² vvo)

Amsterdam

6

36.659

Rotterdam

16

114.439

Den Haag

3

10.598

Utrecht

7

99.258

Randstad overig

16

90.640

Buiten Randstad

4

13.536

Totaal

52

365.130

Omvang

Gebouwen


< 2.500

16

30.381

2.500 - 4.999

6

19.343

5.000 - 9.999

17

116.357

10.000 - 14.999

8

95.793

≥ 15.000

5

103.256

Totaal

52

365.130

Gebouwen


< 5 verdiepingen

29

131.044

5 - 9 verdiepingen

16

154.332

> 9 verdiepingen

7

79.754

Totaal

52

365.130


Tabel 2: Omvang


Tabel 3: Verdiepingen Aantal verdiepingen



Uit de gedetailleerde weergave van de database blijkt dat sommige categorieën een beperkt aantal objecten bevatten. Dit leidt in bepaalde gevallen tot significante verschillen tussen jaren en tussen categorieën. We zullen alleen verklaringen van uitkomsten geven, als er andere duidelijke verklaringen voor zijn aan te wijzen. Uitschieters die ontstaan door de beperkte omvang van de database nemen wij dan ook niet expliciet mee in de toelichting. Alle bedragen zoals opgenomen in deze publicatie zijn exclusief BTW en hebben betrekking op het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Daarnaast zijn de servicekosten exclusief administratiefee.

Tabel 4: Bouwjaar Bouwjaar

Gebouwen


voor 1990

15

158.255

1990 -1999

16

94.902

na 2000

21

111.973

Totaal

52

365.130



stijging van bijna 5% in 2006. De laatste twee jaar was er slechts een beperkte stijging van 1%. Over de gehele periode 2004-2008 namen de servicekosten met 16,8% toe. Dit is een gemiddelde jaarlijkse groei van 4,0%.

Servicekosten per kostencomponent In 2008 bedroegen de gewogen gemiddelde servicekosten € 37,38 per vierkante meter vvo per jaar, berekend over de totale portefeuille.

Ten opzichte van de eerste OSCAR-publicatie uit 2007 liggen de gemiddelde servicekosten in 2005 en 2006 op hoger niveau. Deze lagen in de vorige publicatie op een gemiddeld niveau van circa € 32,00. Dit verschil is te verklaren door de in samenstelling gewijzigde en in omvang toegenomen database.

Tijdens de onderzochte periode zijn de gemiddelde servicekosten jaarlijks gestegen. De procentuele stijging verschilt sterk van jaar tot jaar. De hoogste procentuele stijging, van bijna 10%, vond plaats in 2005. Deze stijging werd gevolgd door een

Tabel 5: Ontwikkeling gewogen gemiddelde servicekosten 2004-2008 Servicekosten (in € per m² vvo)

2004

2005

Gewogen gemiddelde servicekosten (€)

31,99

2006

35,04

2007

36,65

36,94

2008

Gemiddelde 2004-2008

37,38

35,60

Verschil ten opzichte van voorgaand jaar (%)

9,5%

4,6%

0,8%

1,2%

4,0%

Verschil ten opzichte van voorgaand jaar (€)

3,05

1,61

0,28

0,44

1,35


Het grootste deel van de servicekosten bestaat uit energiekosten, oftewel de kosten voor verwarming en elektra. In 2008 vertegenwoordigden deze kosten bijna de helft (47%) van de totale servicekosten. Andere grote kostencomponenten zijn (mechanische en elektrische) installaties en schoonmaakkosten. Wanneer we kijken naar de verschillende kostencomponenten (tabel 6), dan signaleren we in 2008 een aantal veranderingen ten opzichte van voorgaande jaren:

Ten opzichte van 2004 zijn de totale gemiddelde servicekosten sterk gestegen. Dit is te verklaren door de grote verschillen in de kostenposten elektra en verwarming. In 2004 bedroegen deze gezamenlijk nog 36% van de totale servicekosten. Dit wordt veroorzaakt door de sterke stijging van de brandstofprijzen tijdens de bekeken periode.

De kosten voor schoonmaak zijn in 2008 gestegen ten opzichte van 2007. In de voorgaande jaren lagen deze kosten nog hoger dan in 2007. De stijging in het laatste jaar kunnen we verklaren doordat Jones Lang LaSalle de schoonmaakcontracten heeft vernieuwd. Het schoonmaakpakket is uitgebreid en daardoor zijn de kosten gestegen.

De kosten voor de installaties waren de afgelopen twee jaar hoger dan in de jaren 2004-2006. De verklaring hiervoor ligt in het feit dat er in de periode 2007-2008 meer preventief onderhoud is uitgevoerd.


Tabel 6: Gewogen gemiddelde servicekosten per component 2004-2008 Servicekosten (in € per m² vvo)

2004

2005

2006

2007

2008

Elektra

6,74

21%

8,48

24%

9,71

27%

10,49

28%

10,94

29%

Verwarming

4,76

15%

5,01

14%

6,27

17%

6,30

17%

6,55

18%

Water

0,46

1%

0,50

1%

0,38

1%

0,44

1%

0,53

1%

Schoonmaak

5,26

16%

5,20

15%

4,92

13%

3,99

11%

4,43

12%

Gemeentelijke heffingen

0,71

2%

0,43

1%

0,56

2%

0,43

1%

0,49

1%

ICT

0,17

1%

0,20

1%

0,19

1%

0,18

1%

0,22

1%

Huismeester

2,71

9%

2,08

6%

1,68

5%

1,46

4%

0,86

2%

Beveiliging

2,24

7%

2,83

8%

2,94

8%

2,97

8%

3,18

9%

Verzekeringen

0,38

1%

0,40

1%

0,45

1%

0,39

1%

0,48

1%

Vuilafvoer

1,29

4%

1,45

4%

1,35

4%

1,36

4%

1,20

3%

Installaties

5,19

16%

5,97

17%

5,74

16%

6,23

17%

6,19

17%

Onderhoud

0,65

2%

0,82

2%

0,90

3%

1,10

3%

0,77

2%

Onderhoud terrein

1,44

5%

1,69

5%

1,56

4%

1,59

4%

1,54

4%

31,99

100%

35,04

100%

36,65

100%

36,94

100%

37,38

100%

Totale kosten (€ en %) Bron: Jones Lang LaSalle, 2010


In dit onderdeel analyseren wij in hoeverre de hoogte van de servicekosten afhankelijk is van de locatie. Er is in de database een verdeling gemaakt naar zes verschillende geografische gebieden. Ten eerste naar de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De overige twee gebieden noemen we ‘Randstad overig’ of ‘buiten Randstad’. Zij omvatten de objecten die niet in een van deze steden liggen. In figuur 4 is de onderverdeling van deze locaties in een grafiek weergegeven voor de periode 2006-2008.

Binnen de locaties afzonderlijk zijn er, net als in de vorige publicatie, sterke schommelingen waar te nemen in de periode 2004-2008.

Servicekosten in relatie tot locatie

Figuur 4: Servicekosten naar locatie 2006-2008 € 55 € 50 € 45 € 40 € 35 € 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €5 €0

De gemiddelde servicekosten lagen in de periode 20042008 in Den Haag hoger dan op de andere geanalyseerde locaties. De laagste gemiddelde servicekosten werden genoteerd in Utrecht. Ook in de OSCAR-publicatie van 2007 werden in Utrecht de laagste servicekosten geregistreerd.

Amsterdam Rotterdam Den Haag 2006

Utrecht 2007

Randstad Buiten overig Randstad 2008


Tabel 7: Gewogen gemiddelde servicekosten naar locatie 2004-2008 Locatie

2004

2005

2006

2007

2008


Amsterdam

27,44

29,11

34,62

31,22

32,13

30,90

Rotterdam

36,08

40,46

39,37

39,87

38,66

38,89

Den Haag

40,71

38,83

52,14

45,49

45,56

44,55

Utrecht

24,55

24,28

25,34

26,59

28,78

25,91

Randstad overig

27,26

34,28

36,38

37,11

41,69

35,34

Buiten Randstad

25,99

28,49

28,61

32,14

28,94

28,84

Gemiddelde

31,99

35,04

36,65

36,94

37,38

35,60



Hierna geven we een nadere beschrijving van de belangrijkste verschillen in servicekosten per locatie.

De verschillen in de kostensoorten tussen de locaties worden voornamelijk veroorzaakt door energiekosten. In 2008 kenden Den Haag en ‘Randstad overig’ de hoogste elektrakosten per vierkante meter. Rotterdam kende de laagste elektrakosten per vierkante meter. Dit is vergelijkbaar met de vorige OSCAR-publicatie, toen Rotterdam, Utrecht en ‘buiten Randstad’ ook onder het gemiddelde van de gehele database lagen. Ook de kosten voor gas en/of stadsverwarming zijn in 2008 in Rotterdam en Den Haag het hoogst. In Utrecht en ‘buiten Randstad’ liggen de kosten voor gas en/of stadsverwarming onder het gemiddelde van de database. De verklaring hiervoor kunnen we vinden in het verschil in prijs tussen gasaansluiting of aansluiting op stadsverwarming. 2 Daarnaast valt het verschil te verklaren door het feit dat er sprake is geweest van energie-inkoopcontracten met een voor een aantal jaren vastgelegd tarief.

2 In 2009 heeft de Eerste Kamer de Warmtewet aangenomen, waardoor het verschil tussen prijzen van stadsverwarming en aansluiting op het gasnet verkleind wordt.

Het verschil in schoonmaakkosten tussen de verschillende locaties is beperkt. Den Haag wijkt het meest af. Hier liggen de gemiddelde schoonmaakkosten circa € 1,80 per vierkante meter hoger dan op de andere locaties.

Wat betreft de beveiligingskosten vallen de relatief hoge kosten voor locaties in Utrecht op en ook de relatief lage kosten in Den Haag. Buiten de Randstad liggen de beveiligingskosten zeer laag.

In Rotterdam zijn de kosten voor de huismeester relatief hoog. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat deze kosten over een relatief kleiner aantal vierkante meters worden berekend.

Opvallend zijn de zeer hoge kosten voor installaties in Den Haag in vergelijking met het gemiddelde. De oorzaak hiervan ligt in de beperkte omvang van de database in Den Haag.


Tabel 8: Gewogen gemiddelde servicekosten per component naar locatie in 2008 Buiten Randstad

Gemiddelde

16,17

8,96

10,36

4,50

7,03

4,25

6,21

1,27

0,34

0,33

0,32

0,60

6,41

2,63

4,07

5,75

4,63

0,78

1,63

0,38

0,21

0,13

0,55

0,15

0,21

0,10

0,36

0,14

0,20

0,51

1,77

0,02

0,08

0,55

1,39

4,45

0,78

1,67

3,75

0,25

2,05

Verzekeringen

0,40

0,84

0,07

0,30

0,33

0,76

0,45

Vuilafvoer

1,42

1,42

1,76

0,70

0,97

1,15

1,24

Installaties

4,49

5,84

12,28

6,83

6,11

4,55

6,68

Onderhoud

1,39

0,77

1,42

0,62

0,51

1,38

1,02

Servicekosten (in € per m² vvo)

Amsterdam

Rotterdam

Elektra

9,89

7,02

10,49

9,63

Verwarming

6,49

7,49

7,48

Water

0,61

0,70

Schoonmaak

3,29

5,64


0,19

ICT

0,25

Huismeester Beveiliging

Onderhoud terrein

Den Haag

Utrecht

Randstad Overig

-

0,49

1,81

1,79

1,76

1,00

1,29

1,29

1,49

32,13

38,66

45,58

28,78

41,68

28,93

37,38

Totale kosten 2007

31,22

39,87

45,49

26,59

37,11

32,14

36,94

Verschil 2007 - 2008 (%)

2,9%

-3,0%

0,2%

8,2%

12,3%

-10,0%

1,2%

Verschil 2007 - 2008 (€)

0,91

-1,21

0,09

2,19

4,57

-3,21

0,44

Totale kosten 2008



Servicekosten in relatie tot gebouwgrootte

Servicekosten van kleinschalige gebouwen zijn gemiddeld hoger dan die van grootschalige gebouwen. Dit is voor een groot deel te verklaren door het feit dat kleinere gebouwen voor bepaalde diensten minder schaalvoordelen hebben, bijvoorbeeld voor de kosten voor vuilafvoer. Om dezelfde reden zijn ook de kosten voor schoonmaak voor kleinschalige gebouwen het hoogst.

Gebouwen met een omvang van boven de 10.000 m² vvo hebben over de periode 2004-2008 gemiddeld genomen de laagste servicekosten per vierkante meter. Dit komt voornamelijk door schaalvoordelen.

De servicekosten van de gebouwen in de categorie 5.000 tot 10.000 m² vvo zijn relatief het meest stabiel gebleven in de laatste vijf jaar en fluctueerden tussen de € 30,- en € 34,- per m² vvo.

De gemiddelde servicekosten voor de verschillende oppervlaktecategorieën liggen relatief dicht bij elkaar. Met uitzondering van de gebouwen tot 5.000 m² vvo, liggen de gemiddelden over de periode 2004-2008 rond of onder het gemiddelde servicekostenniveau van de gehele database.

In dit onderdeel analyseren wij in hoeverre de hoogte van de servicekosten afhankelijk is van de gebouwgrootte. Er is in de database een onderverdeling gemaakt naar vijf verschillende oppervlaktecategorieën. In figuur 5 zijn deze categorieën weergegeven voor 2008. Figuur 5: Servicekosten naar gebouwgrootte 2008 € 50 € 45

44

€ 40 37

€ 35

34

37

37.5

€ 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €5 €0 < 2.500

2.500-4.999 5.000-9.999 10.000-14.999 > 15.000


De servicekosten in relatie tot de omvang van de gebouwen laten in de periode 2004-2008 een grote fluctuatie zien.

Tabel 9: Gewogen gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 2004-2008 Oppervlakte categorie

2004

2005

2006

2007

2008


< 2.500

38,00

38,86

40,21

38,42

37,11

38,52

2.500 - 4.999

29,66

37,76

42,94

37,94

44,19

38,50

5.000 - 9.999

30,41

31,30

34,64

34,13

33,87

32,87

10.000 - 14.999

30,51

30,78

33,69

35,73

36,57

33,45

> 15.000

26,58

33,54

31,09

37,05

37,45

33,14

Gemiddelde

31,99

35,04

36,65

36,94

37,38

35,60



De relatief hoge servicekosten voor objecten in de categorie 2.500 tot 5.000 m² vvo ten opzichte van de andere oppervlaktecategorieën wordt veroorzaakt door de hogere kosten voor elektra en verwarming. In 2008 lagen deze kosten ruim €2,00 boven het gemiddelde. Ook de kosten voor schoonmaak en installaties zijn in 2008 hoog in deze categorie.

De kostenpost beveiliging neemt min of meer evenredig toe met de grootte van het gebouw. Dit komt onder andere doordat in grotere gebouwen dergelijke diensten minder vaak door de huurder zelf worden betaald.

De grotere gebouwen hebben hogere kosten voor elektrische installaties, wat veroorzaakt wordt door bijvoorbeeld het gebruik van (meerdere) liften.

De gebouwen in de categorie 2.500 tot 5.000 m² vvo hebben net als in OSCAR 2007 de hoogste gemiddelde servicekosten.

Tabel 10: Gewogen gemiddelde servicekosten per component naar gebouwgrootte in 2008 Servicekosten (in € per m² vvo) Elektra

< 2.500

2.500 - 4.999

5.000 - 9.999

10.000 - 14.999

≥ 15.000

Gemiddelde

11,66

12,16

10,73

7,53

12,25

10,87

Verwarming

7,12

9,30

5,34

6,70

4,81

6,65

Water

0,25

0,65

0,38

1,31

0,29

0,58

Schoonmaak

5,22

6,26

3,47

3,58

4,37

4,58


0,33

1,63

0,34

0,58

0,46

0,67

ICT

0,33

0,15

0,19

0,12

0,19

0,20

Huismeester

-

-

0,19

2,24

1,00

0,69

Beveiliging

1,39

1,86

3,09

5,78

5,11

3,45

Verzekeringen

0,72

1,15

0,18

0,53

0,21

0,56

Vuilafvoer

1,51

1,32

1,18

1,14

0,50

1,13

Installaties

6,37

7,34

6,27

4,82

6,73

6,31

Onderhoud

0,56

0,81

0,93

0,58

0,67

0,71

Onderhoud terrein

1,66

1,54

1,58

1,68

0,86

1,46

37,11

44,19

33,87

36,57

37,45

37,38

Totale kosten 2008 Totale kosten 2007

38,42

37,94

34,13

35,73

37,05

36,94

Verschil 2007 - 2008 (%)

-3,4%

16,5%

-0,8%

2,4%

1,1%

1,2%

Verschil 2007 - 2008 (€)

-1,30

6,25

-0,26

0,84

0,40

0,44



Belangrijk om te vermelden is dat gebouwhoogte niet direct in relatie staat tot gebouwomvang. Binnen de categorie laagbouw (tot 5 verdiepingen) vallen zowel gebouwen met een omvang van minder dan 2.500 m² vvo, als gebouwen van meer dan 15.000 m² vvo. Wel neemt de gemiddelde gebouwgrootte toe, naarmate het aantal verdiepingen toeneemt.

Servicekosten in relatie tot gebouwhoogte In dit onderdeel kijken we in hoeverre de hoogte van de servicekosten afhankelijk is van de hoogte van een gebouw. Er is in de database een onderscheid gemaakt naar drie categorieën met betrekking tot het aantal verdiepingen. De onderverdeling bestaat uit laagbouw (minder dan 5 verdiepingen), middelhoogbouw (tussen 5 en 9 verdiepingen) en hoogbouw (vanaf 10 verdiepingen). In figuur 6 zijn de servicekosten naar gebouwhoogte weergegeven voor de periode 2006-2008. Figuur 6: Servicekosten naar gebouwhoogte 2006-2008 € 50 € 45 € 40 € 35

43 38

39 36

€ 30

33

33

45

De grootste categorie, de objecten met meer dan 9 verdiepingen, laat gemiddeld de hoogste servicekosten zien. De servicekosten lopen echter niet evenredig op met de gebouwhoogte.

De categorie middelhoogbouw laat over de beschouwde periode gemiddeld de laagste gemiddelde servicekosten zien. Dit wordt mede veroorzaakt door de relatief lage kosten in 2004.

39

36

€ 25 € 20 € 15 € 10 €5 €0 <5 verdiepingen

5 - 9 verdiepingen 2006

2007

>9 verdiepingen 2008


Tabel 11: Gewogen gemiddelde servicekosten naar gebouwhoogte 2004-2008 Aantal verdiepingen

2004

2005

2006

2007

2008


<5 verdiepingen

34,26

35,75

37,76

35,81

33,10

35,34

5 - 9 verdiepingen

25,45

31,40

33,30

35,74

39,40

33,06

>9 verdiepingen

35,83

40,20

39,43

42,86

45,23

40,71

Gemiddelde

31,99

35,04

36,65

36,94

37,38

35,60



Uit de servicekostenanalyse over 2008 blijkt dat naarmate de gebouwen meer verdiepingen hebben, de servicekosten hoger worden. Dit is voornamelijk terug te vinden in de kostenpost beveiliging. Daarnaast zijn de kostenposten water, verwarming en schoonmaak relatief groot in deze categorie. De oorzaak hiervan is mogelijk het feit dat er relatief meer algemene ruimte is bij gebouwen met een groter aantal verdiepingen.

Tabel 12: Gewogen gemiddelde servicekosten per component naar gebouwhoogte 2008 Servicekosten (in € per m² vvo) Elektra

< 5 verdiepingen

5-9 verdiepingen

> 9 verdiepingen

Gemiddelde

10,66

11,90

9,62

10,73

Verwarming

5,89

7,47

7,10

6,82

Water

0,32

0,49

1,46

0,76

Schoonmaak

4,42

4,19

5,14

4,58


0,41

0,35

0,79

0,52

ICT

0,26

0,18

0,17

0,20

Huismeester

0,10

1,07

1,26

0,81

Beveiliging

1,17

2,86

9,66

4,56

Verzekeringen

0,46

0,47

0,62

0,52

Vuilafvoer

1,37

0,99

1,22

1,19

Installaties

5,67

7,34

5,57

6,19

Onderhoud

0,74

0,79

0,67

0,73

Onderhoud terrein Totale kosten 2008

1,62

1,30

1,95

1,62

33,10

39,40

45,23

37,38

Totale kosten 2007

35,81

35,74

42,86

36,94

Verschil 2007 - 2008 (%)

-7,6%

10,3%

5,5%

1,2%

Verschil 2007 - 2008 (€)

-2,71

3,67

2,37

0,44



Figuur 7: Servicekosten naar bouwjaar

Servicekosten in relatie tot bouwjaar

€ 50 € 45 € 40 € 35

In dit onderdeel bepalen we in hoeverre de hoogte van de servicekosten afhankelijk is van het bouwjaar van een gebouw. Hiervoor hebben we de objecten onderverdeeld in verschillende categorieën bouwjaar. De drie categorieën zijn: gebouwen ontwikkeld voor de jaren ‘90, gebouwen uit de jaren ’90 en gebouwen die ontwikkeld zijn in en na het jaar 2000.

€ 30 € 25 € 20 € 15 € 10 €5 €0 voor 1990

1990-1999 2006

In de laatste jaren hadden de nieuwste gebouwen, gebouwd na 2000, de hoogste gemiddelde servicekosten. Dit is vergelijkbaar met de analyse die is uitgevoerd in OSCAR 2007. Een reden hiervoor is dat nieuwere gebouwen over het algemeen meer gebruikmaken van hoogwaardige voorzieningen, zoals installaties en meetapparatuur, waardoor de hieraan gerelateerde servicekosten hoger uitvallen.

2007

na 2000 2008


Tabel 13: Gewogen gemiddelde servicekosten naar bouwjaar gebouw 2004-2008 Bouwjaar

2004

2005

2006

2007

2008


voor 1990

32.20

32.89

35.39

36.61

37.98

35.01

1990-1999

32.01

36.20

35.27

32.12

30.54

33.23

na 2000

33.85

36.91

39.83

40.66

41.13

38.47

Gemiddelde

31.99

35.04

36.65

36.94

37.38

35.60



Wanneer we specifiek kijken naar de kostencomponenten van de servicekosten, dan blijkt dat de kosten van elektra van de recent ontwikkelde gebouwen (na 2000) hoger liggen dan de elektrakosten van oudere gebouwen. De oorzaak hiervan ligt onder andere in het feit dat nieuwere gebouwen vaak over meer en grotere installaties beschikken, zoals hoogwaardige liftsystemen en warmte-koude opslag installaties (WKOinstallaties). Dit zijn meestal grote energieverbruikers, waardoor de kosten per vierkante meter hoger liggen.

Gebouwen van voor de jaren ‘90 hebben gemiddeld de hoogste kosten voor verwarming. Een vaak minder goede isolatie van deze gebouwen is hier de oorzaak van. De verwarmingskosten zijn voor de nieuwe gebouwen het laagst. Dit wordt in een aantal gevallen mede veroorzaakt door de aanwezigheid van WKO-installaties.

Voor oudere gebouwen zijn de schoonmaakkosten hoger. Dit zou te wijten kunnen zijn aan een inefficiënte indeling van de gebouwen. De gemeentelijke heffingen nemen af voor nieuwere gebouwen, waarschijnlijk door een efficiënter ruimtegebruik.

Kostenposten die in 2008 ook hoger uitvallen voor ‘nieuwere gebouwen’ zijn beveiliging, installaties en vuilafvoer.

Tabel 14: Gewogen gemiddelde servicekosten per component naar bouwjaar in 2008 Servicekosten (in € per m² vvo)

voor 1990

1990-1999

na 2000

Gemiddelde

Elektra

9,39

6,09

14,90

10,13

Verwarming

6,84

6,20

6,55

6,53

Water

0,91

0,45

0,27

0,54

Schoonmaak

4,98

4,21

4,14

4,44


0,60

0,44

0,31

0,45

ICT

0,21

0,11

0,28

0,20

Huismeester

1,96

0,41

0,51

0,96

Beveiliging

3,36

2,67

3,52

3,18

Verzekeringen

0,56

0,37

0,48

0,47

Vuilafvoer

1,19

1,37

1,08

1,21

Installaties

5,31

5,87

7,04

6,07

Onderhoud

0,86

0,80

0,69

0,78

Onderhoud terrein

1,81

1,56

1,35

1,57

37,98

30,54

41,13

37,38

Totale kosten 2007

36,61

32,12

40,66

36,94

Verschil 2007 - 2008 (%)

3,7%

-4,9%

1,2%

1,2%

Verschil 2007 - 2008 (€)

1,37

-1,59

0,47

0,44

Totale kosten 2008



Elektra (individueel)

X

Verwarming (individueel)

X

Water Schoonmaak

X X


3

Deze tabel is gebaseerd op het beleid van een verhuurder met minimale eisen.

X X

X

ICT

X

Huismeester

X

X

X

Beveiliging

X

X

X

Verzekeringen

In tabel 15 is te zien welke kostensoorten de huurder zelf kan beïnvloeden, wat vastgelegd is in de wet- en regelgeving, welke diensten invloed hebben op het comfort e.d. en welke diensten niet te splitsen zijn. 3 Componenten waarop de huurder veel invloed kan uitoefenen, hebben vaak betrekking op comfort, uitstraling en beveiliging van het gebouw. Een huurder kan bijvoorbeeld zelf bepalen hoe vaak de entree of algemene ruimte schoongemaakt wordt, hoe vaak de ramen gewassen worden en door welk bedrijf. Op het moment dat gehuurd wordt in een multitenant gebouw, kan bovendien een schaalvoordeel ontstaan door het aangaan van gezamenlijke inkoop van leveringen en diensten door de verschillende huurders.

Niet te splitsen

Kostensoorten

Onderdeel comfort, uitstraling en veiligheid gebouw

Er is een aantal servicekosten waar een gebruiker niet omheen kan en die hij in ieder geval moet betalen. Denk hierbij aan gemeentelijke heffingen of telefoon voor de liften en de brandmeldcentrale. Daarnaast zijn er kosten waarop de huurder, ondanks sturing vanuit eigen gebruik, geen invloed heeft. In een multi-tenant gebouw is stadsverwarming bijvoorbeeld niet te splitsen, waardoor de huurder naar rato van het gehuurde aantal vierkante meters betaalt voor het totale gebruik binnen het gebouw. Als het mogelijk is om voor gas en elektra individuele aansluitingen aan te leggen of tussenmeters te plaatsen, kunnen de kosten toebedeeld worden aan de individuele huurders en kan de huurder op die manier invloed uitoefenen op zijn deel van de kosten.

Tabel 15: Beïnvloedbaarheid van kostensoorten Wet- en regelgeving

Zoals wij al in het begin van deze publicatie hebben aangegeven, bestaan de gebruikerslasten voor een huurder uit een deel huurverplichting en een deel servicekosten. Vaak wordt bij het besluit om op een bepaalde locatie te huren alleen naar de kale huurprijs gekeken, terwijl de servicekosten gemiddeld ruim 20% van de totale huisvestingslasten vormen. Het is daarom van belang na te gaan op welke gebieden de huurder invloed kan uitoefenen.

De beïnvloedbare componenten hebben echter ook invloed op de kwaliteit van het gebouw, waardoor sturing door de huurder slechts kan plaatsvinden binnen de door de verhuurder bepaalde kaders. Door kritisch te kijken naar de servicekostensoorten waarop men invloed kan uitoefenen, is het desalniettemin mogelijk om de totale servicekosten te verlagen. Dit kan de huisvestingslasten terugbrengen en op jaarbasis een aanzienlijke besparing opleveren.

Beïnvloedbaardoor huurder

Waarop kan de huurder invloed uitoefenen?

Vuilafvoer

X

Installaties

X

X

X

X

X

Onderhoud

X

X

Onderhoud terrein

X

X



Green leases Uit de OSCAR-analyse blijkt dat kosten voor energie (verwarming en elektra) de grootste kostencomponent is. De belangrijkste veroorzakers van het energiegebruik in kantoren zijn de klimaatinstallaties (43%) en de verlichting (22%). Energiekosten vormen daarmee circa 45% van de servicekosten van kantoorgebouwen. Tegelijk biedt deze component ook de grootste mogelijkheid aan zowel huurders als verhuurders om vanuit een duurzame benadering een besparing te realiseren. Duurzaamheid heeft niet alleen betrekking op energiebesparing, maar ook op andere gebruiks-, gebouwen omgevingsaspecten. In het kader van duurzame huisvesting kijken kantoorgebruikers vooralsnog met name naar mogelijkheden voor recycling, energie- en waterbesparing en het terugdringen van de CO2uitstoot. Inmiddels is in de praktijk gebleken dat vooral de energiebesparing binnen duurzame (of verduurzaamde) gebouwen significant kan zijn. Die besparing is te bereiken door gebruik te maken van energiezuinige of ‘slimme’ installaties. Daarnaast valt te denken aan isolerende maatregelen en systemen die energie terugwinnen of opwekken. Afhankelijk van de situatie en het gekozen ambitieniveau, kunnen besparingen oplopen tot meer dan 50% in vergelijking met een conventioneel gebouw. Groene energie en efficiënte gebouwinstallaties kunnen bovendien respectievelijk een 30% en 10% lagere CO2-uitstoot opleveren. Duurzame gebouwsystemen en -installaties vragen om specifieke bediening en onderhoud. Bovendien zijn er extra investeringen nodig om een duurzaam gebouw te ontwikkelen of te verduurzamen. Hoewel de initiële kosten voor de ontwikkeling van een duurzaam kantoorgebouw hoger zijn dan voor een conventioneel gebouw, zijn de operationele kosten lager. De vraag is vervolgens hoe deze kosten en voordelen verdeeld worden over de huurder en de verhuurder. Een belangrijke ontwikkeling in dit kader is het principe van een ‘green lease’. Een green lease is een prestatiecontract, dat afspraken vastlegt tussen huurder en verhuurder ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Het contract bevat zowel onderhandelbare als niet-onderhandelbare afspraken, die erop gericht zijn de energiebesparings- en milieutechnische doelstellingen te behalen.

De afspraken hebben onder andere betrekking op de hoogte van de besparingen (bijvoorbeeld in kilowattuur) en de hoogte van het voordeel dat beide partijen toebedeeld krijgen. Daarnaast wordt vastgelegd hoe het dagelijks onderhoud van het gebouw en de installaties gewaarborgd blijft. Idealiter verenigt een green lease de doelstellingen van de verhuurder met die van zijn huurders. Bij een green lease is bovendien sprake van een wederzijdse prikkel. Zowel huurder als verhuurder wordt verantwoordelijk gesteld voor efficiënt gebruik van materialen en resources, met als gevolg lagere kosten voor beide partijen. De voordelen van een green lease voor een huurder zijn: Concrete afspraken over energiebesparing. Een prestatiecontract waarin door de verhuurder garanties over de besparing worden afgegeven. Lagere energiekosten en daarmee lagere servicekosten. Een incentive om daadwerkelijk efficiënt om te gaan met energie en duurzaam om te gaan met het gebouw. De voordelen voor een verhuurder zijn: Efficiënt en duurzaam gebruik van het gebouw. Een prestatiecontract waarin door de huurder garanties over het gebruik worden afgegeven. Mogelijkheid tot eerder terugverdienen van meerinvestering. Indien een deel van de energiebesparing voor de huurder wordt verrekend door een opslag op de kale huurprijs, dan mag een taxateur in het geval van een green lease uitgaan van die hogere huurprijs bij de kapitalisatiemethode. Dit heeft een positieve invloed op de taxatiewaarde. Kortom, het gebruik en de exploitatie van een duurzaam kantoorgebouw vraagt om een meer uitgebreide relatie tussen huurder en verhuurder, waarbij zij samen moeten bepalen wie welke kosten en risico’s draagt en wie welke baten ontvangt. Een green lease legt deze afspraken vast en kan daarmee bijdragen aan een besparing op de totale servicekosten.


Begrippenlijst Gebruikerskosten: de kosten voor de betreffende huurder, die gepaard gaan met het in eigendom hebben of benutten van een vastgoedobject. Onder de gebruikerskosten vallen de huurlasten, de servicekosten die de verhuurder aan de huurder doorbelast en de overige facilitaire kosten. Facilitaire kosten: de aan de facilitaire organisatie toe te rekenen kosten bij de uitvoering van het facilitymanagementbeleid. Volgens de NEN 2748 vallen onder de facilitaire kosten de volgende kostencategorieën: Huisvesting, Diensten en middelen, ICT, Externe voorzieningen en Facilitair management. Een deel van de facilitaire kosten wordt via de servicekosten aan de huurder toegerekend. Servicekosten: de kosten van de contractueel overeengekomen te leveren diensten en producten of te verrichten inspanningen door de verhuurder ten gunste van de huurder. Afhankelijk van wat is afgesproken in het lopende contract, bevatten de servicekosten de volgende kostencategorieën:

Elektra: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van elektriciteit. Verwarming: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van gas of stadsverwarming. Water: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van water. Schoonmaak: kosten voor schoonmaak algemene ruimte, glasbewassing, gevelreiniging en schoonmaak buitenterrein, maar ook de kosten voor ongediertebestrijding en sanitaire schoonmaakartikelen. Gemeentelijke heffingen: de kosten voor diverse gemeentelijke heffingen en gebruikersvergunningen. ICT: ICT-kosten bestaan uit de kosten voor telefoon en internet en de CAI-kosten. Huismeester: de kosten ten behoeve van de huismeester, waaronder: salariskosten, vergoedingen, kantoorkosten, telefoonkosten, parkmanagement en overige kosten. Beveiliging: de aansluitkosten van de communicatieapparatuur, kosten voor alarmopvolging, keyholding, branden sluitronde en portiersdiensten. Verzekeringen: hieronder vallen de kosten voor de glasverzekering.

Vuilafvoer: de kosten voor vuilafvoer van papier/karton en restafval. Installaties: de kosten voor onderhoud van mechanische en elektrische installaties. Onder installaties vallen ook de vaste inrichtingen. Onderhoud: de kosten voor bovenbouw, afbouw en afwerkingen. Onderhoud terrein: dit zijn de kosten voor het terrein, zoals reparaties, slagboominstallatie en de kosten voor groenvoorziening.

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo): het voor verhuur bestemde vloeroppervlak van een vastgoedobject, exclusief de oppervlakten voor verticaal verkeer (liftschachten en trappenhuizen) en sanitaire ruimten. Randstad: ring van verstedelijking rondom een meer landelijk gebied, het Groene Hart. De Randstad is het grootste stedelijke gebied in Nederland, waarbinnen ook de vier grootste steden liggen.


Jones Lang LaSalle Contacten Jac Bressers Investor Property Management Jones Lang LaSalle Rotterdam +31 (0)10 411 04 40 [email protected]

Ruben Langbroek Head of Research Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Bregje de Looff Strategic Advisory Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Koen Scheers Strategic Advisory Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

OSCAR 2010 – February 2010 On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren

Recommend Documents