Servicekosten Ieder jaar ontvangen huurders van Elkien een afrekening van de servicekosten. Daarop staan de door u betaalde voorschotten en de echte kosten. We geven graag een toelichting op het onderwerp servicekosten.
Wat zijn servicekosten? Als huurder van Elkien betaalt u huur. Deze bestaat uit netto huur en de servicekosten. Samen vormen deze kosten de bruto huur. Met de netto huur betaalt u voor het gebruik van uw woning. De servicekosten betaalt u voor aanvullende kosten en diensten. Voorbeelden van deze kosten en diensten kunnen zijn; verwarming van uw woning, kosten elektriciteitsverbruik voor de lift en verlichting in de gemeenschappelijke ruimten, schoonmaakwerkzaamheden, onderhoud van de tuin, glasverzekering, kosten rioolontstopping, enzovoorts. Twee soorten servicekosten Er zijn verrekenbare en niet-verrekenbare servicekosten. Verrekenbare servicekosten zijn die servicekosten waarvoor wij u maandelijks een voorschotbedrag in rekening brengen. Deze servicekosten worden elk jaar individueel met u afgerekend op basis van de facturen die wij hebben ontvangen. Het kan dan zijn dat u geld moet bijbetalen of geld terugkrijgt.
Elkien kent zes verrekenbare servicekosten:
1. Kosten verwarming, dat zijn de gaskosten van het collectieve ketelhuis voor de cv en vaak ook voor de warmwatervoorziening. 2. Kosten elektriciteitsverbruik voor algemene voorzieningen in uw flatwoning, zoals liftgebruik, verlichting entree en hallen, e.d. 3. Kosten water, wanneer u geen individuele meter hebt en deze kosten aan Elkien in rekening worden gebracht. 4. Kosten onderhoud algemeen groen en tuinonderhoud. 5. Kosten schoonmaken en ramen wassen algemene ruimten. 6. Kosten huismeester.
U ziet dat deze zes servicekosten vooral voorkomen bij flats en appartementen en minder of helemaal niet bij eengezinswoningen.
Niet-verrekenbare servicekosten zijn servicekosten waarvoor wij u een vast bedrag in rekening brengen. Deze kosten worden niet individueel met u afgerekend. Daarbij kan er sprake zijn van Fondsen en van vaste bijdragen.
Elkien kent drie Fondsen:
1. Fonds Serviceonderhoud 2. Fonds Glasbreuk 3. Fonds Rioolontstopping
Bij deze Fondsen is het onderhoud inbegrepen dat, volgens de wet en contractueel, voor uw rekening komt. Dus onderhoud waar u als huurder voor verantwoordelijk bent en zelf moet uitvoeren, of moet laten uitvoeren.
Door uw deelname aan deze Fondsen, voor een vast maandelijks bedrag, neemt Elkien deze zorg van u over en voert dit onderhoud voor u uit. Daar rekenen wij schappelijke prijzen voor en dat heeft twee redenen. Door de grote omzet kunnen wij scherpe prijzen afspreken met leveranciers en onderhoudsbedrijven. Verder is het ook in ons belang dat het onderhoud aan onze woningen regelmatig en op vakkundige wijze wordt uitgevoerd. Het Fonds Serviceonderhoud omvat dagelijks en klein onderhoud, zoals in het formele Besluit Kleine Herstellingen is opgesomd. Deze lijst omvat tal van praktische zaken die defect kunnen raken of gerepareerd moeten worden. Van een loshangend keukenkastdeurtje in de keuken tot het douchegarnituur in de badkamer, van een defecte deurbel tot onderhoud aan scharnieren en sloten.
Met het Fonds glasbreuk bent u verzekerd tegen schade aan de binnen- en buitenbeglazing. Ook dubbelglas behoort tot deze service, evenals lichtdoorlatend glas in de woning. Een deskundige glaszetter vervangt snel en netjes de gebroken ruit. En met het Fonds Rioolbreuk bent u verzekerd van 24-uurs service bij dringende verstoppingen aan afvoeren en het riool binnen en buiten de woning (tot aan de erfafscheiding). U kunt hiervoor direct contact opnemen met RRS (Riool Reiniging Service) via 0800 099 13 13. Ook voor minder dringende verstoppingen kunt u bij RRS terecht. U wordt snel geholpen.
Deze Fondsen worden niet afgerekend, maar Elkien geeft jaarlijks verantwoording over de inkomsten en uitgaven en de saldi. Eventueel kunnen dan de prijzen wijzigen. Vaste bijdragen De vaste bijdragen betaalt u voor bijkomende service. De meest voorkomende hiervan zijn de ‘24-uursservice’ voor uw cv-installatie en de lift in uw flatgebouw. Met deze bijdrage hoeft u niet op hulp te wachten tot de volgende werkdag, maar bent u verzekerd van snelle hulp ook buiten kantoortijd en in het weekend. Deze vaste bijdragen worden niet afgerekend. De reden hiervan is dat Elkien met de betreffende bedrijven vaste prijsafspraken voor een heel jaar maakt. Verrekenbare servicekosten De meeste servicekosten zullen voor zich spreken. Maar van sommige is het goed deze toe te lichten.
Verwarmingskosten Dit betreft de gaskosten van het door u bewoonde woongebouw. Dit gas wordt verbruikt in het collectieve ketelhuis en levert warm water voor uw cv-radiatoren. Vaak komt hier ook het warme tapwater in uw keuken en badkamer vandaan. (In een enkel geval betreft dit verwarmingskosten voor een collectieve entree of hal, dus niet voor warmte in uw woning).
Elektriciteitsverbruik algemene ruimten In de gemeenschappelijke ruimten wordt elektriciteit verbruikt voor bijvoorbeeld lift, verlichting, deuropeners of automatische schuifdeuren. De kosten van dit elektriciteitsverbruik worden door Elkien aan de huurders doorberekend. Elkien kan de kosten voor elektriciteit pas uitrekenen als de energieleverancier (Essent, Nuon, Enexis of een andere leverancier) de afrekening heeft gestuurd. Op basis van de voorschotnota’s en de jaarafrekening wordt de afrekening opgesteld. Het komt wel eens voor dat de afrekening van de energieleverancier te laat bij Elkien binnenkomt. In dat geval maken we een schatting van de verbruikskosten. Verder hanteren wij een vaste opslag op de kosten elektriciteit voor vergoeding van de kosten van vervanging van lampen, tl-buizen, starters, e.d..
Water In sommige woongebouwen wordt alleen het collectieve watergebruik gemeten en hebben huurders geen individuele aansluiting. In dat geval worden de kosten verrekend over alle huishoudens van het woongebouw. Elkien krijgt één keer per jaar de afrekening van het waterleidingbedrijf en berekent de kosten door op basis van het aantal woningen.
Schoonmaakkosten Voor het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten in flatgebouwen brengen wij de kosten bij de huurders in rekening. Voorbeelden van gemeenschappelijke ruimten zijn entreeruimten, portalen, hallen en portieken, gangen, galerijen, liften en trappenhuizen. Ook het wassen van de ramen van algemene ruimten valt onder schoonmaakkosten.
Onderhoud algemeen groen De kosten voor het onderhoud aan een gemeenschappelijke tuin of groenvoorziening worden bij de bewoners in rekening gebracht. Het gaat dan om het maaien van het gras, het snoeien en vervangen van de beplanting, het arbeidsloon etc. Huismeester Een huismeester is in grote lijn belast met toezicht en veiligheid in en rond uw woning. Toezicht op een juist gebruik én de veiligheid van gemeenschappelijke gedeelten van het woongebouw. Ook toezicht op de schoonmaakwerkzaamheden in het complex en voorlichting en dienstverlening aan de bewoners kunnen tot het takenpakket horen. De
kosten van de inzet van de huismeester worden deels bij de huurders in rekening gebracht, deels komen deze voor rekening van Elkien.
Overige Er kunnen ook nog andere componenten in uw servicekosten voorkomen. Deze staan evenmin op de individuele afrekening, omdat het ook hier gaat om vaste bijdragen, waar prijsafspraken over zijn gemaakt en die voor het hele jaar vastliggen. Deze bijdragen staan uiteraard wél vermeld in uw huurovereenkomst of in een later verstuurde brief én op de jaarlijkse mededeling van de huuraanpassing. Het gaat daarbij vaak om complexspecifieke kosten die alleen daar voorkomen. Voorbeelden van dit soort tarieven zijn: alarmering, kabeltelevisie, brandmeldinstallatie, afvalstoffenheffing, schoorsteenvegen, e.d..
Administratiekosten Voor het beheren en bijhouden van de administratie van de servicekosten en het opstellen van de afrekening brengt Elkien u administratiekosten in rekening. Deze bedragen maximaal 2% werkelijke servicekosten gas en 5% van de werkelijke overige servicekosten.
Het afrekenen van de servicekosten U betaalt maandelijks een voorschot voor de verrekenbare servicekosten, voor zover van toepassing op uw woning. Zo betaalt u in de loop van het jaar al een groot gedeelte van de vooraf ingeschatte kosten. Om te voorkomen dat u bij de afrekening voor verrassingen komt te staan, schatten wij de diverse servicekosten vooraf zo goed mogelijk in. Eén keer per jaar berekent Elkien de werkelijke servicekosten. Wij vergelijken het voorschotbedrag dat u in het afgelopen kalenderjaar – dus van 1 januari t/m 31 december – betaald heeft met de werkelijk gemaakte kosten. Het is dan mogelijk dat u volgens de afrekening nog een gedeelte moet bijbetalen of dat u geld terugkrijgt. Wanneer u niet het hele jaar in de woning hebt gewoond, maar bijvoorbeeld tot 1 maart, of vanaf 1 september, houden wij daar uiteraard rekening mee. Dan is het bijvoorbeeld bij gaskosten goed mogelijk dat u moet nabetalen, wanneer u hebt gehuurd tot 1 maart. Dat betreft immers de koude winterperiode en het voorschot is gebaseerd op gemiddelden. Dat is dan niet voldoende om de kosten van die periode te dekken.
De niet-verrekenbare servicekosten staan aan het begin van het jaar al vast. Hierover hoeft u niet iets bij te betalen en u krijgt ook niets terug. Wel kunnen deze tarieven jaarlijks wijzigen, bijvoorbeeld wanneer een bedrijf of een verzekeraar de kosten aanpast. Wanneer worden de verrekenbare servicekosten afgerekend? Eén keer per jaar rekenen wij deze servicekosten van een bepaald jaar met u af. Wij doen dat normaliter vóór 1 juli van het volgende jaar.
Heeft u teveel betaald? Als blijkt dat wij u te veel in rekening hebben gebracht, dan stort Elkien het teveel betaalde bedrag na verzending van de afrekening terug op uw rekening. Is het verschil tussen het betaalde voorschot en de werkelijke kosten lager dan € 1,50 dan betalen wij dat niet uit, wegens de geringheid van het bedrag. Heeft u te weinig betaald? Als blijkt dat wij u te weinig in rekening hebben gebracht, dan moet u het resterende bedrag alsnog aan ons betalen. U dient zelf de overschrijving bij uw bank te verzorgen. Zo nodig kunt u contact opnemen met onze afdeling Klant en Verhuur wanneer u een betalingsregeling wilt afspreken. Als het verschil tussen het betaalde voorschot en de werkelijke kosten lager is dan € 5,00 hoeft u dit bedrag niet aan ons te betalen. De servicekostenafrekening, een toelichting Op de afrekening servicekosten vindt u een overzicht van de verrekenbare servicekosten die u betaalt. Op de afrekening ziet u per servicecomponent:
- De kosten. Dit is het totaal van de werkelijke kosten in dit complex woningen, zoals deze voor rekening van de huurders komen.
- Uw aandeel in de kosten.
In dit aandeel wordt rekening gehouden met de periode dat u de woning hebt bewoond. Verwarmingskosten kunnen worden afgerekend door een gespecialiseerd Servicebureau. Voorwaarde daarvoor is dat het warmteverbruik van de radiatoren in uw flatwoning wordt geregistreerd door warmtemeters. In dat geval is de afrekening van het Servicebureau als bijlage bij de afrekening van Elkien gevoegd. Op zo’n afrekening vindt u een volledige toelichting over de werkwijze van het Servicebureau.
Wanneer uw radiatoren niet met een meter uitgerust zijn, slaan wij de kosten om over het aantal woningen dat op het ketelhuis is aangesloten. Daarbij houden we rekening met de grootte van de woningen. Ook houden we natuurlijk rekening met de periode dat u de woning hebt gehuurd in het betreffende kalenderjaar. Dat gebeurt met behulp van zogenaamde graaddagen. Hierbij wordt rekening gehouden met de temperatuur in die periode.
In alle gevallen wordt 35% van de gaskosten omgeslagen over alle woningen, als een soort vaste bijdrage voor het beschikbaar hebben en houden van de cv-ketel. Bij deze omslag wordt niet gekeken naar gemeten verbruik of woninggrootte. Vervolgens wordt 65% van de gaskosten verdeeld zoals hiervoor aangegeven, dus met behulp van gemeten verbruik of op basis van woninggrootte.
Kosten van elektriciteitsverbruik in algemene ruimten, kosten waterverbruik, kosten groenonderhoud collectief groen en kosten schoonmaken algemene ruimten worden alle omgeslagen over het aantal woningen in uw woongebouw of complex woningen.
- In rekening gebracht voorschot. Dit is het totaal van de door u betaalde voorschotbedragen gedurende de periode van het jaar dat u de woning hebt gehuurd.
- Saldo afrekening. Dit is het verschil tussen de werkelijke kosten, de administratiekosten en de door u betaalde voorschotbedragen. Servicekosten en huurtoeslag
Een aantal servicekosten is tot een bepaald maximum subsidiabel bij de berekening van de huurtoeslag (schoonmaken, elektriciteitsverbruik en huismeester). Wanneer uw servicekosten wijzigen, geeft Elkien de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst. Wanneer uw voorschot daardoor niet wijzigt, wordt hier rekening mee gehouden bij de definitieve vaststelling van uw huurtoeslag over het hele jaar. U hoeft hier dus niets zelf voor te regelen. Voor nadere uitleg en bijzonderheden kunt u naar www.belastingdienst.nl en www.toeslagen.nl
