OSCAR 2013 -
Daling servicekosten door afstemming serviceniveau op gebruikerswensen De servicekosten van Nederlandse kantoorgebouwen lagen in 2011 gemiddeld op € 32,76 per m² vvo, een daling van 2% ten opzichte van 2010. De servicekosten bestaan voor bijna de helft uit energiekosten (47%). De benchmark is gebaseerd op de gegevens van 356 kantoorgebouwen. In totaal omvat dit bijna 2,5 miljoen m² vvo (ruim 5% van het kantooroppervlak in Nederland). Gebouwen worden steeds slimmer en efficiënter beheerd. De toegenomen focus op servicekosten heeft ervoor gezorgd dat deze de afgelopen jaren gemiddeld genomen zijn gedaald. De kosten konden onder meer worden teruggebracht door het serviceniveau beter overeen te laten stemmen met de wensen van gebruikers.
2 On Point • OSCAR 2013
Voorwoord
Foreword
Met de OSCAR 2013 (Office Service Charge Analysis Report)
Via OSCAR 2013 (Office Service Charge Analysis Report), Jones
biedt Jones Lang LaSalle een servicekostenbenchmark die inzicht
Lang LaSalle offers a service charges benchmark that provides an
geeft in de opbouw en ontwikkeling van de diverse servicekosten-
insight into the structure and development of various service
onderdelen van kantoorgebouwen. Het doel van deze benchmark
charge components for office buildings. The aim of this
is servicekosten transparanter te maken, zodat marktpartijen
benchmark is to make service charges more transparent, thereby
uitgedaagd worden het beheer van vastgoed slimmer, efficiënter,
challenging the various parties active in the market to manage
goedkoper en vooral ook duurzamer te maken.
real estate in a more intelligent, efficient, cheaper and, in particular, sustainable manner.
De OSCAR-benchmark is voor organisaties dé manier om servicekosten te vergelijken. De servicekosten bedroegen over
The OSCAR benchmark is the perfect way for organisations to
2011 gemiddeld € 32,76 per vierkante meter vvo per jaar exclusief
compare service charges. In 2011, average service charges
administratiekosten en zijn gedaald ten opzichte van de drie
amounted to € 32.76 per square metre GFA per year, excluding
voorgaande jaren. Deze uitkomsten wijzen erop dat kantoren
administration costs, which is a reduction compared to the three
steeds slimmer en efficiënter worden beheerd. Daarbij zijn twee
previous years. These findings show that offices are being
punten belangrijk. Als eerste is het raadzaam te kijken naar
managed in an increasingly intelligent and efficient manner. In this
posten waarbij het kostenniveau veel spreiding vertoont. Sluit de
regard, two points require particular attention. Firstly, it would be
opbouw van de gewenste service, zoals receptie en beveiliging,
wise to look at components where the charge level varies greatly.
nog wel aan bij de behoeften of zijn er besparingen mogelijk?
Are components of the desired service, such as 'concierge' and
Periodiek overleg tussen eigenaar, vastgoedmanager en
'security', still compatible with needs or are cut-backs possible?
gebruiker is hiervoor een voorwaarde. Een tweede punt van
Periodic dialogue between owners, property managers and users
aandacht zijn de kosten voor energieverbruik. Deze kosten maken
is a prerequisite in this case. The second point of focus is the
bijna de helft van de totale servicekosten uit. Duurzame
costs of energy consumption. These costs represent almost half
gebouwinvesteringen kunnen het energieverbruik terugdringen,
of all service charges. Sustainable investment in buildings could
maar het is vooral het daadwerkelijk duurzaam gebruiken van het
help to reduce energy consumption, but using buildings in a more
gebouw dat effect kan hebben op de energierekening.
sustainable manner could also have a significant impact on the final energy bill.
De benchmark over 2013 bestaat uit 356 objecten (272 in 2012) en is daarmee opnieuw omvangrijker geworden. Naast CBRE
The benchmark for 2013 involves 356 properties (272 in 2012),
Global Investors NL stelt nu ook Bouwfonds REIM de
whereby its scope has increased once again. Besides CBRE
servicekosten van zijn kantorenportefeuille beschikbaar voor dit
Global Investors NL, Bouwfonds REIM has also made the service
onderzoek. Daarnaast ontvangen wij informatie van
charges in its customer portfolio available to this research. In
vastgoedmanagers Grontmij Vastgoedmanagement, MVGM,
addition, we have received information from real estate
WPM Groep en natuurlijk Jones Lang LaSalle zelf. Uitbreiding van
managers, which include Grontmij Vastgoedmanagement,
de benchmark wordt ondersteund door de brancheverenigingen
MVGM, WPM Groep and, of course, Jones Lang LaSalle itself. It
NeVaP, IVBN, Vastgoed Belang en VGM NL. Vanzelfsprekend
has been possible to broaden the scope of the benchmark thanks
nodigen wij nieuwe partners van harte uit ook hun gegevens
to support from sector organisations like NeVaP, IVBN, Vastgoed
beschikbaar te stellen om daarmee samen de transparantie van
Belang and VGM NL. Naturally, we also invite new partners to
servicekosten verder te vergroten en de dienstverlening te
make their data available, in order to jointly create greater
verbeteren.
transparency in service charges and to improve the standard of offered services.
Jac Bressers Director Investor Property Management
Michael Hesp Head of Research
On Point • OSCAR 20132 3
Partners
Partners
Beleggers
Investors
Wij bedanken de beleggers die de servicekosten van hun
We would like to thank the following investors, who have supplied
volledige Nederlandse kantorenportefeuille met direct vastgoed
service charges included in the portfolios of their Dutch real
beschikbaar hebben gesteld: Bouwfonds REIM en CBRE Global
estate offices: Bouwfonds REIM and CBRE Global Investors
Investors.
Vastgoedmanagers
Property managers
Wij bedanken de vastgoedmanagers die de servicekosten van de
We would like to thank the following property managers, who
volledige kantorenportefeuilles die zij beheren beschikbaar
have supplied service charge data for all office portfolios they
hebben gesteld: Grontmij Vastgoedmanagement, Jones Lang
manage: Grontmij Vastgoedmanagement, Jones Lang LaSalle,
LaSalle, MVGM en WPM Groep.
MVGM and WPM Groep
4 On Point • OSCAR 2013
Onderzoeksmethodologie
Research methodology
Opbouw van de analyse Deze OSCAR-benchmark geeft een beeld van de servicekosten in
Structure of the analysis This OSCAR provides an insight into service charges from 2008
de jaren 2008 tot en met 2011. De afrekening van 2011 bevat de
up to and including 2011. The statistics for 2011 contain the most
meest recente cijfers, omdat de servicekostenafrekening over een
recent figures because service charge statistics for a particular
bepaald jaar doorgaans pas is afgerond aan het einde van het
year are generally only finalised at the end of the following year.
daaropvolgende jaar. All amounts mentioned in this publication exclude VAT and relate Alle bedragen zoals opgenomen in deze publicatie zijn exclusief
to the gross floor area (GFA). Unlike previous editions, service
btw en hebben betrekking op het verhuurbaar vloeroppervlak
charges have now been shown exclusive of administration costs.
(vvo). In tegenstelling tot vorige edities zijn de servicekosten
Wherever this publication refers to average costs, we actually
weergegeven exclusief administratiekosten. Wanneer wij in deze
mean the median; the middle value in the series of data. We have
publicatie spreken van gemiddelde kosten bedoelen wij de
opted to use the median because this figure is more reliable than
mediaan, dat wil zeggen de middelste waarde van de datareeks.
the average, which means rogue results have little impact.
Wij hanteren de mediaan omdat dit getal robuuster is dan het gemiddelde. Zo hebben uitschieters geen invloed.
Under initiative from NeVaP, IVBN, Vastgoed Belang and VGM NL, the groups used to categorise service charges have been
Op initiatief van NeVaP, IVBN, Vastgoed Belang en VGM NL zijn
standardised. Greater transparency will be achieved if all parties
de groepen voor de rubricering van servicekosten
involved with real estate start to use this code. Such foundations
gestandaardiseerd. Als alle vastgoedpartijen deze codering gaan
are needed to expand the scope and management of this
gebruiken, komt dit de transparantie ten goede. Het is een basis
benchmark in the future, and to improve its comparability. These
die noodzakelijk is om deze benchmark in de toekomst eenvoudig
standard categories have been used in this OSCAR publication.
te laten groeien, te beheren en de vergelijkbaarheid te vergroten.
The list of terms at the back of this publication is aimed at
In deze OSCAR-publicatie zijn deze nieuwe gestandaardiseerde
providing extra information.
rubrieken gehanteerd. De begrippenlijst achter in deze publicatie geeft een nadere toelichting.
The benchmark uses five characteristics to distinguish between buildings, thereby providing greater insight into factors that
Binnen de benchmark is onderscheid gemaakt tussen de
influence costs. These characteristics are:
gebouwen op basis van vijf kenmerken om zo meer inzicht te
The building's year of construction
geven in de kostenbepalende elementen. Dit zijn:
The size of the building
Het bouwjaar van het gebouw
The height of the building
De grootte van het gebouw
Single/Multi-tenant
De hoogte van het gebouw
The building's energy label
Single- of multi-tenant
Het energielabel van het gebouw
Onderzoeksmethodologie
On Point • OSCAR 20132 5
Database
Database
De database is in de afgelopen vier jaar zowel in aantal
The database has more than doubled in size, in terms of building
gebouwen als in aantal vierkante meters ruimschoots verdubbeld
numbers as well as the number of square metres (see table 1).
(zie tabel 1). De huidige benchmark heeft betrekking op vijf
The current benchmark relates to five percent of the overall
procent van de totale Nederlandse kantorenvastgoedmarkt (356
Dutch office properties market (356 buildings and almost
gebouwen en bijna 2,5 miljoen m2 vvo).
2.5 million m2 GFA).
Table 1: Size of database Year
Number of buildings
Surface of buildings
2011
356
2.49 mln m²
2010
340
2.30 mln m²
2009
327
2.46 mln m²
2008
149
1.14 mln m²
Uitgangspunt is dat de uitkomsten binnen de benchmark worden veroorzaakt door marktmechanismen en niet door veranderingen in portefeuilles. Toch is dit laatste niet geheel uit te sluiten. De portefeuilles van de deelnemende beleggers en vastgoedmanagers zijn door de jaren heen immers niet constant. Door het afstoten en toevoegen van objecten verandert zowel de omvang als de samenstelling van de portefeuille jaarlijks. Dit effect is overigens gering, doordat de portefeuilles in het algemeen weinig dynamiek kennen en de totale omvang van de benchmark groot is. De cijfers uit voorgaande OSCAR-rapporten komen niet geheel overeen met de cijfers uit dit rapport, omdat de nieuwe deelnemers aan deze OSCAR ook gegevens hebben aangeleverd over de voorgaande jaren. Op basis hiervan zijn nieuwe berekeningen gemaakt, waardoor er afwijkingen zijn
The assumption is that findings within the benchmark are caused by market mechanisms and not by changes in portfolios. That said, the latter cannot be excluded altogether because the portfolios of participating investors and property managers have not remained the same over the years. The addition and removal of properties changes the size and content of these portfolios each year, despite portfolios generally being subject to little activity and despite the benchmark having a large scope. Figures from previous OSCAR reports are not entirely consistent with figures in this report because new participants in this OSCAR have also supplied additional data. This new data has been used as a basis to make new calculations, whereby inconsistencies may be encountered compared to previous OSCAR reports.
ontstaan ten opzichte van eerdere OSCAR-rapporten.
CBRE Global Investors NL “In order to gain an effective insight into the Dutch office buildings market, CBRE Global Investors has supplied data for the OSCAR reports for many years already. Besides creating transparency for our tenants and benchmarking the offices in our property funds, our efforts can help to realise a market standard that can be used in all reports relating to service charges (budgets, structure of down payments and the accompanying service charge statistics). At the same time, an ever increasing service charges database offers us greater comfort in meeting the increasing demand for fixed service charges per m²”
6 On Point • OSCAR 2013
In de OSCAR-benchmark wordt een servicekostencomponent
This OSCAR will only analyse a service charge component for a
van een object alleen meegenomen in de analyse als deze dienst
particular property if this service has actually been used in the
in het desbetreffende jaar echt is afgenomen. Welke diensten
year in question. The services offered by a landlord can vary and
een verhuurder levert, kan namelijk variëren en is afhankelijk van
will be determined by arrangements mentioned in the rental
de in het huurcontract gemaakte afspraken. In tabel 2 is de
contract. Table 2 shows the size of the database per costs
omvang van de database weergegeven per kostencomponent.
component.
Table 2: Size of database per cost component Cost component
Kostencomponent
TOTAL
TOTAAL
Number of objects in database (2011) 356
Electricity
Elektra
266
Heating
Warmtelevering
268
Water
Water
260
Communication
Communicatiekosten
245
Mechanical installations
W-installatie
341
Electrical installations
E-installatie
330
Lifts & Escalators
Transportinstallaties
323
Maintenance
Bouwkundige zaken
339
Concierge
Receptie/huismeester
22
Security
Alarmmelding/beveiliging
135
Cleaning
Schoonmaak
317
Site maintenance
Terrein-/groenonderhoud
271
Waste disposal
Vuilverwerking
203
Basic costs
Vaste lasten
249
Grontmij Vastgoedmanagement “Grontmij Vastgoedmanagement places great emphasis on the transparency and justifiability of service charges. And that is what users can expect. If standardisation can help to compare performances, and if encountered charges are then actually compared against the benchmark, this will offer greater insight into service charges as a whole.”
On Point • OSCAR 20132 7
Servicekosten per kostencomponent
Service charges per costs component
In 2011 waren de gemiddelde servicekosten in de benchmark
In 2011, the average service charge in the benchmark was
€ 32,76 per vierkante meter vvo per jaar exclusief
€ 32.76 per square metre GFA per year, excluding administration
administratiekosten. Dit is een daling van 2% ten opzichte van
costs. This represents a decrease of 2% compared to 2010 and a
2010 en een daling van 1% in de periode 2008-2011 (tabel 3).
decrease of 1% in the period 2008 – 2011 (table 3). Greater
Meer aandacht voor kostenbesparing en efficiency heeft gezorgd
attention to cost reduction and efficiency has helped to stabilise
voor stabilisering van de servicekosten over de afgelopen vier
service charges over the past four years.
jaar. .
Table 3: Average service charges per component in euro, per year of statistics Service charges per m² GFA
2008
2009
2010
2011
Change 2008 – 2011
Electricity
10,39
11,24
10,30
9,82
-6%
Heating
6,02
6,19
5,96
5,56
-8%
Water
0,30
0,30
0,28
0,27
-11%
Communication
0,12
0,12
0,14
0,15
25%
Mechanical installations
2,50
2,69
2,83
2,91
16%
Electrical installations
0,98
1,15
1,21
1,18
20%
Lifts & Escalators
1,22
1,26
1,12
1,09
-10%
Maintenance
0,53
0,55
0,65
0,64
21%
Concierge
4,19
5,36
4,98
5,32
27%
Security
1,18
0,85
0,71
0,57
-52%
Cleaning
3,14
3,18
3,18
3,24
3%
Site maintenance
0,83
0,72
0,74
0,67
-19%
Waste disposal
1,23
1,24
1,00
0,98
-20%
Basic costs
0,33
0,36
0,35
0,36
9%
Total
32,97
35,21
33,45
32,76
-1%
Figure 1: Service charges 2008 - 2011 per cost component
8 On Point • OSCAR 2013
Tussen gebouwen bestaan grote verschillen in servicekostenniveau.
There are major differences in service charges between different
Deze spreiding wordt aangegeven in figuur 2. Per kostenaspect is
buildings; this variety has been shown in figure 2. The total range of
de spreiding weergegeven waarbinnen de servicekosten zich
service charges has been displayed for each service charges
bevinden. De rode balk geeft de spreiding van kosten aan binnen de
component. The red bar indicates the range of costs within the
standaarddeviatie (68% van de gebouwen). De grijze lijnen geven
standard deviation (68% of buildings). The grey lines indicate the
aan waarbinnen de servicekosten zich per aspect bewegen binnen
range within which service charges are located, within twice the
twee keer de standaarddeviatie (95% van de gebouwen). Zo is bij
standard deviation (95% of buildings). As a result, it is clear that
de posten receptie/huismeester en alarmmelding/beveiliging goed te
service level varies greatly within the 'concierge' and 'security'
zien dat het serviceniveau zeer divers is. Binnen deze laatste
components. The latter charges component features costs for
kostenpost zijn kosten opgenomen voor diensten, zoals openings-
services like opening and closing inspections, as well as the
en sluitingsrondes en aansluiting van alarmsystemen. In een aantal
connection of alarm systems. A number of buildings also feature
gebouwen zijn er ook aanvullende diensten, bijvoorbeeld voor
extra services for e.g. physical security (during office hours). This
fysieke beveiliging (tijdens kantooruren). Hierdoor kan deze post
component can thus vary greatly. In order to benchmark incurred
zeer variëren. Om gerealiseerde kosten te benchmarken is het dus
costs, it is thus necessary to know the actual service level.
noodzakelijk om te weten wat het serviceniveau is. This graphic clearly shows that the costs for 'electricity', 'concierge' Uit figuur 2 blijkt duidelijk dat met name de kosten voor elektra,
and 'security' can vary greatly. The costs for 'concierge' and
receptie en beveiliging een grote spreiding kennen. De kosten van
'security' could possibly be reduced by creating greater compatibility
bijvoorbeeld receptie en beveiliging kunnen mogelijk worden
between service level and the preferences of users. If everyone
teruggebracht door het serviceniveau beter overeen te laten
adopts a more conscientious approach to electricity use, it is often
stemmen met de wensen van gebruikers. Door gezamenlijk
possible to reduce associated costs.
bewuster om te gaan met elektra is het veelal ook mogelijk deze kosten te beperken. Figure 2: Range of service charges per costs component
On Point • OSCAR 20132 9
Als de componenten worden gerangschikt naar omvang (figuur 3) is
If components are ranked in terms of size (figure 3), one notices that
te zien dat het grootste deel van de servicekosten bestaat uit
the majority of service charges consist of energy costs, or costs
energiekosten, oftewel de kosten voor verwarming en elektra. In
associated with heating and electricity. In 2011 these costs
2011 vertegenwoordigden deze kosten circa 47% van de totale
represented circa 47% of total service charges. Other major cost
servicekosten. Andere grote kostencomponenten zijn
components are 'concierge' and 'cleaning'. Figure 4 shows the size
receptie/huismeester en schoonmaakkosten. Figuur 4 geeft de
of each cost component, expressed as a percentage.
procentuele omvang van de kostencomponenten weer. Figure 3: Service charges 2011 per size
Figure 4: Service charges 2011 per cost component
10 On Point • OSCAR 2013
Over de periode 2008-2011 zijn de servicekosten met circa 1%
Service charges decreased by circa 1% during the period 2008 –
gedaald. Deze daling is met name ontstaan in de laatste twee jaren.
2011. This decrease took place in the final two years. Service
Over de afgelopen jaren zijn de servicekosten afgenomen. Dit komt
charges have become cheaper in recent years, which can be
doordat de elektraprijzen de afgelopen jaren zijn gedaald. Een
attributed to falling electricity prices. Due to the component's heavy
kleine procentuele daling op deze post heeft door het grote aandeel
weighting, a minor decrease has a major impact on overall costs. In
in het totaal een forse uitwerking op de uiteindelijke servicekosten.
addition, security costs have been reduced by adjusting the level of
Daarnaast zijn met name de beveiligingskosten teruggebracht door
service.
aanpassing van het serviceniveau. There are major differences between cost components. Figure 5 Per kostencomponent bestaan grote verschillen. In figuur 5 is de
shows how price has evolved within the benchmark, per costs
prijsontwikkeling in de benchmark per kostencomponent
component (2008 = 100). The figure shows that costs for 'concierge'
weergegeven (2008 = 100). De figuur toont aan dat met name de
have increased in recent years. The costs for 'security' have actually
kosten voor receptie/huismeester de afgelopen jaren zijn gestegen.
fallen sharply within the portfolios.
De kosten voor alarmmelding/beveiliging zijn binnen de portefeuilles juist sterk gedaald. Figure 5: Evolution service charges 2008 - 2011 per cost component
On Point • OSCAR 20132 11
Servicekosten naar gebouwtypologie
Service charges per building type
De gebouwtypologie heeft duidelijk invloed op de hoogte van de
The building type clearly has an impact on the level of total
totale servicekosten en de opbouw daarvan. Daarbij is gekeken
service charges as well as their specific structure. As a result,
naar gebouwhoogte, gebouwgrootte, bouwjaar, energielabel en
specific attention has been given to building height, building size,
het verschil tussen single- en multi-tenant gebouwen.
year of construction, energy label and the difference between single and multi tenanted buildings.
Figure 6: Service charges per building height 2011
Figure 7: Service charges per year of construction 2011
Figure 8: Service charges per building size 2011
Figure 9: Service charges per single/multi tenanted 2011
12 On Point • OSCAR 2013
Electricity
Heating
Water
Communication
Mechanical installations
Electrical installations
Lifts & Escalators
Maintenance
Concierge
Security
Cleaning
Site maintenance
Waste disposal
Basic costs
TOTAL
Number of properties
Table 4: Average service charges per component per building type
<5
9,67
5,84
0,26
0,18
2,73
1,05
0,95
0,73
5,41
0,40
3,23
0,94
1,05
0,38
32,83
200
5-9
10,57
5,49
0,26
0,12
3,55
1,38
1,25
0,54
5,45
0,73
3,24
0,43
0,79
0,42
34,21
98
>9
11,64
5,73
0,35
0,16
3,37
1,13
1,44
0,51
3,69
1,15
3,56
0,35
1,06
0,35
34,51
31
<2,500
9,84
5,55
0,29
0,23
2,83
1,32
1,11
0,69
2,45
0,39
3,42
1,10
1,08
0,40
30,70
83
2,500-4,999
9,31
5,98
0,25
0,16
2,96
1,25
0,94
0,65
5,50
0,49
3,95
0,78
1,06
0,36
33,63
97
5,000-9,999
10,22
5,17
0,26
0,14
3,15
1,23
1,15
0,62
8,11
0,54
2,96
0,52
0,95
0,35
35,36
112
10,000-14,999
10,65
5,88
0,25
0,14
2,98
0,82
0,99
0,51
3,69
1,03
2,19
0,30
0,60
0,29
30,32
31
9,53
5,14
0,37
0,09
2,41
1,09
1,20
0,62
3,04
1,22
2,77
0,42
0,73
0,42
29,05
33
pre 1970
7,66
6,58
0,23
0,20
2,76
1,05
1,10
0,64
n.v.t.
0,69
2,43
0,83
1,14
0,46
25,78
24
1970-1979
8,70
7,64
0,22
0,13
2,70
1,24
0,97
0,82
5,30
0,93
2,22
0,42
0,67
0,65
32,60
22
1980-1989
9,62
5,75
0,29
0,14
2,53
1,18
0,98
0,56
8,26
0,37
3,41
0,57
0,91
0,38
34,93
59
1990-1999
10,08
5,55
0,27
0,15
3,26
1,05
1,15
0,71
3,33
0,90
3,33
0,81
1,19
0,34
32,12
106
2000-2010
11,48
4,59
0,29
0,18
3,36
1,46
1,20
0,62
2,10
0,28
3,68
0,64
0,91
0,38
31,16
88
Building height
Building size
≥15,000 Year of construction
post 2010
0
Single/Multi tenanted Single
8,28
5,92
0,24
0,17
3,50
0,94
1,18
0,52
n.v.t.
0,19
2,05
0,76
0,96
0,34
25,06
100
Multi
9,95
5,56
0,27
0,15
2,66
1,24
1,02
0,68
5,32
0,68
3,59
0,65
0,98
0,37
33,13
255
A
10,15
4,64
0,25
0,16
3,81
1,22
1,21
0,73
2,10
0,14
3,56
0,46
0,95
0,38
29,74
27
B
12,35
5,24
0,35
0,24
3,52
1,43
1,14
0,53
8,26
0,64
3,09
0,54
1,40
0,52
39,23
21
C
10,48
4,98
0,26
0,14
3,71
0,87
1,18
0,64
n.v.t.
0,54
3,28
0,95
0,99
0,36
28,38
42
D
9,95
5,50
0,18
0,18
2,98
0,85
1,10
0,69
4,39
0,66
2,68
0,64
0,77
0,43
31,00
28
E
9,73
6,04
0,26
0,13
3,22
0,86
1,24
0,64
5,50
0,81
3,58
0,99
0,93
0,34
34,26
40
F
11,25
6,55
0,36
0,12
3,39
0,91
0,99
0,44
4,72
0,55
3,55
0,79
1,03
0,41
35,06
18
G
11,00
6,57
0,39
0,23
3,77
1,18
1,16
0,91
8,85
1,97
3,26
0,61
0,99
0,52
41,42
30
Energy label
On Point • OSCAR 20132 13
Gebouwhoogte
Building height
De totale servicekosten liggen ongeveer gelijk voor lage en hoge
Overall service charges are approximately the same for low and
gebouwen. Maar binnen de servicekostenopbouw zijn wel
high buildings. However, differences can be identified in the
verschillen aan te wijzen. Zo hebben hogere gebouwen
structure of service charges. For instance, high buildings
(vanzelfsprekend) hogere kosten voor transportinstallaties en ook
(naturally) have higher costs for 'lifts & escalators' and for
beveiliging. Daarnaast zijn er lagere kosten voor elektra,
'security'. Furthermore, they have lower costs for 'electricity',
receptie, terreinonderhoud en bouwkundige zaken. Dit laatste
'concierge', 'site maintenance' and 'maintenance'. The latter
wordt veroorzaakt doordat de verhouding van het
occurs because the ratio between the site surface area and the
terreinoppervlak ten opzichte van het aantal m² vvo doorgaans
number of m² GFA is relatively lower in high buildings compared
kleiner is bij hoge dan bij lage gebouwen.
to low buildings.
Gebouwgrootte
Building size
Over het algemeen kan gesteld worden dat de servicekosten per
In general, one can conclude that service charges per m²
m² afnemen naarmate gebouwen groter zijn. Schaalvoordelen
decrease as buildings increase in size. Savings based on
zijn de voornaamste oorzaak van relatief lagere servicekosten bij
economies of scale are the main reason why large buildings have
grote gebouwen. Deze zijn duidelijk te behalen op posten zoals
relatively lower service charges. Such savings can be realised on
terreinonderhoud, communicatiekosten en vuilverwerking. De
components such as 'site maintenance', 'communication' and
kosten voor beveiliging nemen bij grote gebouwen juist toe. Dit
'waste disposal'. On the other hand, 'security' costs actually
wordt onder meer veroorzaakt doordat beveiliging in kleine
increase in large buildings. This can often be attributed to the fact
gebouwen vaak door de huurder zelf wordt geregeld. Grotere
that tenants are personally responsible for security within smaller
gebouwen zijn veelal multi-tenant, zodat beveiliging wordt
buildings. Larger buildings often have multi-tenants, whereby
georganiseerd door de eigenaar en via de servicekosten wordt
security is arranged by the owner and is charged via service
verrekend.
charges.
WPM “By (anonymously) supplying data from the offices portfolio of WPM Kantoormanagement, we hope to contribute to an effective benchmark. We expect to make service charges more transparent in the future, partly because of the service charges structure established by NeVaP, IVBN, VGM NL and Vastgoed Belang. Naturally, it is also beneficial if the OSCAR research is based on a larger database. This will offer greater insight into the structure of service charges, whereby owners, property managers and users will be able to use the statistics to measure and improve performance or to adopt a more responsible approach to incurred costs.”
14 On Point • OSCAR 2013
Bouwjaar
Year of construction
De servicekosten uitgesplitst naar bouwjaar laten een wisselend
One sees a mixed picture when service charges are shown per
beeld zien. Wel valt op dat de verwarmingskosten bij nieuwere
year of construction. It is eye-catching that heating costs in newer
gebouwen substantieel lager zijn dan bij oudere, waarschijnlijk
buildings are substantially lower than in older ones, which can
door toepassing van betere isolatie. Daarentegen zijn de kosten
probably be attributed to the use of better insulation. In contrast,
voor elektra in nieuwe gebouwen juist hoger, waarschijnlijk door
electricity costs in new buildings are actually higher, probably due
een hoger serviceniveau en geavanceerdere klimaatsystemen.
to the higher service level and more advanced air conditioning
Ook de kosten voor mechanische installaties en schoonmaak zijn
systems. The costs for 'mechanical installations' and 'cleaning'
hoger bij nieuwere gebouwen.
are also higher in newer buildings.
Single- en multi-tenant
Single and multi tenant
Het grootste verschil tussen single- en multi-tenant gebouwen
The main difference between single and multi tenant buildings
zijn de kosten voor de receptie. Bij single-tenant gebouwen is
are the costs associated with the 'concierge'. This costs
deze kostenpost afwezig, omdat de huurder de receptie in eigen
component is absent in single tenant buildings because tenants
beheer uitvoert en de kosten niet via de servicekosten worden
are responsible for concierge duties themselves, whereby costs
verrekend. Hogere kosten voor elektra en schoonmaak van multi-
are not charged via the service charges. Higher costs for
tenant gebouwen kunnen samenhangen met het feit dat er meer
'electricity' and 'cleaning' in multi- tenant buildings could be
algemene ruimtes aanwezig zijn in dit type gebouwen.
attributed to the presence of larger common areas in buildings of this type.
Bouwfonds REIM “Bouwfonds REIM feels it is important to create greater transparency in service charges within the real estate sector. By benchmarking the structure and level of service charges encountered in buildings, Bouwfonds REIM will be able to measure its own performance against the market and, wherever possible, to further improve the quality of services offered to tenants. Furthermore, Bouwfonds REIM aims to reduce energy consumption in its real estate. Therefore, it will be very important to have an insight into the role played by energy consumption in overall service charges.”
On Point • OSCAR 20132 15
Energielabel
Energy label
Van de 356 gebouwen in de benchmark van 2011 beschikken er 206
Of the 356 buildings in the 2011 benchmark, 206 have been awarded
over een energielabel. Dat is 58% van de gebouwen. Dit is fors meer
an energy label. This represents 58% of the properties. This is
dan in de benchmark van 2012, toen slechts 75 van de 272
considerably higher than the benchmark for 2012, when only 75 of the
gebouwen (28%) over een energielabel beschikten. Als de database
272 buildings (28%) had an energy label. If the database is
representatief is voor de Nederlandse vastgoedmarkt, dan kunnen we
representative of the Dutch real estate market, we can conclude that
de conclusie trekken dat de sterke focus van de markt op
increased focus on sustainability has, in practice, translated into
duurzaamheid ook in praktijk wordt gebracht wat betreft het labelen
greater focus on energy labels. The number of examined properties
van gebouwen. Het aantal onderzochte objecten per
per energy label category were as follows:
energielabelcategorie ziet er als volgt uit:
A-label: 27 buildings
A-label: 27 gebouwen
B-label: 21 buildings
B-label: 21 gebouwen
C-label: 42 buildings
C-label: 42 gebouwen
D-label: 28 buildings
D-label: 28 gebouwen
E-label: 40 buildings
E-label: 40 gebouwen
F-label: 18 buildings
F-label: 18 gebouwen
G-label: 30 buildings
G-label: 30 gebouwen
Figure 10: Service charges 2011 per energy label
Figure 11: Energy costs 2011 per energy label
16 On Point • OSCAR 2013
Op basis van OSCAR 2012 leek de conclusie gerechtvaardigd dat
Based on OSCAR 2012, one could plausibly conclude that offices
duurzaam gebouwde kantoren niet per definitie lagere energiekosten
built in a sustainable manner do not necessarily have the lowest
hebben. De benchmark gaf zelfs aan dat gebouwen met een A- tot en
energy costs. The benchmark even indicated that buildings with labels
met C-label gemiddeld meer verbruikten dan gebouwen met een D-
between A and C had, on average, higher energy costs than buildings
tot en met G-label. De verklaring hiervoor was het doorgaans hogere
with labels ranging from D to G. This was explained by the fact that
comfortniveau (bijvoorbeeld naast verwarming ook koeling) en een
buildings with a higher energy label generally have a higher level of
hogere gebruiksintensiteit van gebouwen met een beter energielabel.
comfort (for example, heating and cooling systems) and higher
Maar een nog belangrijkere conclusie was dat duurzaam gebouwde
intensity of use. However, an even more significant conclusion was
kantoren niet per definitie duurzaam worden gebruikt en beheerd.
that sustainably constructed offices are not necessarily used and
Vergelijk dit met een zuinige auto waarmee hard en sportief wordt
managed in a sustainable manner. Parallels could be drawn with a
gereden. Het verbruik zal een stuk hoger liggen dan bij een minder
fuel-efficient car that is driven at high speed and in a sporty manner.
zuinige auto waar de chauffeur ‘het nieuwe rijden’ toepast. Voor
Fuel consumption will be higher than a less fuel-efficient car, where
gebouwen liggen hier duidelijk mogelijkheden voor verbetering.
the driver adopts an environment-friendly style of driving. Buildings
Bijvoorbeeld door het opstellen van een greenlease, waarmee
can thus clearly make improvements in this area. For example, by
eigenaren, gebruikers en vastgoedmanagers prestatieafspraken
compiling a greenlease where owners, users and property managers
maken om het duurzaam gebruik van een gebouw te waarborgen.
make performance agreements to ensure that buildings are used in a sustainable manner.
De benchmarkresultaten met betrekking tot energielabels laten dit jaar een gewijzigd beeld zien. Voor elektra zijn de kosten bij beter
Benchmark results relating to energy labels have shown a different
gelabelde gebouwen nog steeds hoog, wat erop wijst dat op dit
picture this year. In terms of electricity, buildings with better labels still
gebied nog veel bespaard kan worden. Maar voor verwarming zien
have high costs, which means a lot of savings can still be realised on
we duidelijk dat gebouwen met betere energielabels lagere
this front. However, in terms of heating, it is clear that buildings with
verwarmingskosten hebben.
better energy labels have lower heating costs.
On Point • OSCAR 20132 17
Verduurzamen werkt
Sustainability works
CBRE Global Investors heeft een naam hoog te houden als de
CBRE Global Investors has a reputation to uphold as the most
groenste vastgoedbelegger van Nederland. Aan de hand van een
environment-friendly real estate investor in the Netherlands. By
Green Action Plan worden jaarlijks acties afgestemd die gericht
way of a Green Action Plan, initiatives are taken each year to
zijn op een verdere verduurzaming van de portefeuille. De
make its real estate portfolio more sustainable. Naturally,
vastgoedmanagers, waarvan Jones Lang LaSalle er één is,
property managers, including Jones Lang LaSalle, are only too
werken hier uiteraard vol overtuiging aan mee. Bij het beheer
pleased to participate in such undertakings. This form of
wordt voortdurend gekeken hoe het gebouw verder kan worden
management involves permanently examining how buildings can
verduurzaamd.
be made even more sustainable.
Jones Lang LaSalle beheert voor CBRE Global Investors twee
Jones Lang LaSalle manages two completely different office
totaal verschillende kantoorpanden: de Weenatoren in Rotterdam
properties for CBRE Global Investors: Weenatoren in Rotterdam
en Marathon in Hilversum. Beide panden maken gebruik van
and Marathon in Hilversum. Both properties use green power and
groene stroom en groen gas. Om de inregelingen van de
gas. In order to optimise waste flows and the configuration of the
installaties en de afvalstromen te optimaliseren heeft CBRE
installations, CBRE Global Investors had a Quick-scan carried
Global Investors een quickscan laten uitvoeren. Deze heeft onder
out. This resulted in e.g. installations being better configured and
meer geleid tot een verbeterde inregeling van de installaties en
light sources being replaced. In both buildings, this resulted in a
tot vervanging van de verlichting. Dit heeft voor beide gebouwen
substantial reduction in electricity costs (28% and 15%
substantieel bijgedragen aan verlaging van de elektriciteitskosten
respectively). Further, all glass in the outer facade of the
(respectievelijk 28% en 15%). Verder zijn in de Weenatoren alle
Weenatoren was replaced and, in the Marathon, a heat
ruiten van de buitengevel vervangen en zijn in Marathon onder
recuperation system was installed and a refrigerator was
meer een warmteterugwininstallatie geplaatst en een
replaced. Thanks to these efforts, the Weenatoren has improved
koelmachine vervangen. Met deze inspanningen is de
from a D label to a B label and Marathon has improved from a G
Weenatoren opgewaardeerd van een D- naar een B-label en
label to a B label.
Marathon zelfs van een G- naar een B-label. The engagement of tenants is a very important aspect in all Een belangrijk aspect bij de verduurzaming is de betrokkenheid
sustainability initiatives. When discussing with tenants, Jones
van de huurders. Bij overleg met hen zet Jones Lang LaSalle
Lang LaSalle ensures that sustainability is a standard topic on
duurzaamheid standaard op de agenda. Dat houdt iedereen
the agenda. This helps to keep everyone on their toes, also when
scherp, ook als het gaat om bijvoorbeeld afvalscheiding. Dit heeft
it concerns matters such as waste sorting. This does not have a
niet direct gevolgen voor het label, maar sluit wel aan bij de
direct impact on the label, but is consistent with the objectives
doelstelling van CBRE Global Investors.
established by CBRE Global Investors.
Case Victoria
18 On Point • OSCAR 2013
Van G- naar A-label
From G to A label
Toen het kantoorpand aan de Apollolaan 171 in Amsterdam in
When the offices at Apollolaan 171 in Amsterdam were built in
1989 werd gebouwd, bestond er nog weinig aandacht voor
1989, little attention was given to sustainable features. However,
duurzame aspecten. De huidige eigenaar, het Japanse bedrijf
the current owner - Japanese company Nisshinbo Holdings -
Nisshinbo Holdings, heeft daar wel oog voor. Duurzaamheid, in
actually holds sustainability in high regard. The group regards
de vorm van een kleine CO2-footprint, is voor het concern een
sustainability as one of its core objectives and aims to minimise
kerndoelstelling. Reden om aan de vastgoedmanager, Jones
its CO2 footprint. This is why the property manager, Jones Lang
Lang LaSalle, te vragen een plan op te stellen om de
LaSalle, was asked to compile a plan aimed at improving energy
energiehuishouding te verbeteren.
management.
De Green Desk van Jones Lang LaSalle ging met deze opdracht
The Green Desk at Jones Lang LaSalle accepted this
aan de slag en kwam met oplossingen om het gebouw op te
assignment and devised solutions to improve the building from a
waarderen van een G-label naar een A-label. Een overtuigend
G label to an A label. This convincing plan was embraced by the
plan dat de Japanse belegger omarmde en liet uitvoeren door de
Japanese investor, who had it implemented by staff from Project
medewerkers van Project & Development Services van Jones
& Development Services at Jones Lang LaSalle.
Lang LaSalle. In doing so, spectacular improvements were realised by installing Spectaculaire verbeteringen zijn daarbij bereikt door de aanleg
a heat and cold storage system in the ground next to the building,
van een warmte-koudeopslag (wko) in de bodem naast het
by installing a heat recuperation system and by replacing light
gebouw, de plaatsing van een warmteterugwininstallatie en de
sources. Instead of fluorescent light sources that were always
vervanging van verlichting. In plaats van continu ingeschakelde
switched on, the lights are now switched on by daylight sensors
tl-verlichting branden de lichten nu afhankelijk van het daglicht en
and movement detectors. This has resulted in a 15% reduction in
is er aanwezigheidsdetectie. Resultaat is een daling van het
electricity consumption.
elektriciteitsverbruik met 15%.
On Point • OSCAR 20132 19
Greenlease
Greenlease
Met een greenlease kan de duurzame potentie van een gebouw
A greenlease can be used to better utilise a building's
beter worden benut, omdat eigenaar en gebruiker in een
sustainability potential because it is used by owners and users to
greenlease afspraken vastleggen over het gebruik van het
make agreements about how the building should be used. All
gebouw. Elke greenlease bevat gezamenlijke prestatieafspraken
greenleases contain joint performance agreements, whereby
zodat de belegger het gebouw niet alleen duurzaam bouwt of
investors not only use sustainable methods when building and
renoveert, maar de huurder het gebouw ook duurzaam gebruikt.
renovating buildings, but tenants also use the buildings in a
In ruil voor een hoog opleveringsniveau conformeert de huurder
sustainable manner. In return for improved object quality, tenants
zich aan bepaalde gebruiksregels om zo de
thus comply with certain rules of use in order to actually utilise a
duurzaamheidspotentie daadwerkelijk te benutten.
building's sustainability potential.
In opdracht van AgentschapNL heeft Jones Lang LaSalle een
Under assignment from AgentschapNL, Jones Lang LaSalle has
standaard greenlease ontwikkeld. Een greenlease is een
compiled a standard greenlease. A greenlease is an important
belangrijke voorwaarde voor verduurzaming. Bij een duurzame
factor in the sustainability process. Sustainable renovation
renovatie ontstaat namelijk een ‘split-incentive dilemma’. De
actually creates a ‘split-incentive dilemma’. The owner invests in
eigenaar investeert in het gebouw, waardoor de energielasten
the building, whereby users can benefit from reduced energy
voor de gebruiker lager kunnen uitvallen. Vaak is een huurder
costs. Tenants are often only willing to pay higher rent if
alleen bereid om een hogere huur te betalen als de verhuurder
landlords are able to guarantee reductions in energy costs.
een besparing op de energiekosten kan garanderen. Maar een
However, landlords can only guarantee this if users actually
verhuurder kan dat alleen garanderen als de gebruiker zich
comply with certain rules of use. For example, users should not
conformeert aan bepaalde gebruiksregels. Simpel gezegd moet
open the window if it is too hot inside the building, but should just
de gebruiker als het te warm is in het gebouw niet het raam
lower the central heating. A greenlease helps to clearly establish
openzetten, maar de verwarming lager draaien. Een greenlease
agreements between owners and users in terms of sustainability,
zorgt ervoor dat afspraken tussen eigenaar en gebruiker over de
rules of use and the financial allocation of the split-incentive
verduurzaming, de gebruiksregels en de financiële verdeling van de split incentive duidelijk zijn vastgelegd.
MVGM “The OSCAR benchmark increases transparency for tenants in the offices market. It is not an objective in its own right, but the aim is to work together with owners, tenants and property managers to realise a good price/quality ratio for services included in service charges.”
20 On Point • OSCAR 2013
Conclusie en vooruitblik De OSCAR-benchmark biedt eigenaren en gebruikers de mogelijkheid om op servicekosten te sturen. De gemiddelde servicekosten bedroegen in 2011 € 32,76 per m² vvo; dat is 1% minder over de periode 2008-2011. Energiekosten zijn met 47% de belangrijkste kostencomponent. De omvang van de OSCAR-benchmark is met de deelname van de beleggers Bouwfonds REIM, CBRE Global Investors en de vastgoedmanagers Grontmij Vastgoedmanagement, Jones Lang LaSalle, MVGM en WPM Groep gegroeid tot 356 kantoorgebouwen van bijna 2,5 miljoen m2. Samen vertegenwoordigen deze gebouwen ruim 5% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad. Gebouwhoogte, gebouwgrootte, bouwjaar, energielabel en single- of multi-tenant zijn factoren die de hoogte en samenstelling van de servicekosten bepalen. Ook een aantal andere factoren bepaalt in belangrijke mate de servicekosten, zoals de openingstijden, het aantal liften en met name de kwaliteit en intensiteit van de geleverde diensten. Dit zijn belangrijke factoren om rekening mee te houden bij vergelijking van de eigen kosten met deze benchmark. Energielabels lijken een goede indicatie voor de te verwachten energiekosten, maar om de duurzame potentie van een gebouw volledig te benutten is het belangrijk dat huurder en verhuurder afspraken maken over duurzaam gebruik en daarmee sturen op een reductie van onder meer energieverbruik en -kosten. Vooruitblik De verwachting is dat de servicekosten de komende jaren (20122014) stabiliseren. Afhankelijk van de energiebelastingen zal de prijs van elektriciteit in Nederland op hetzelfde niveau blijven of wellicht lager uitvallen. Eigenaren, gebruikers en vastgoedmanagers focussen zich steeds vaker op het verkrijgen van inzicht in het energieverbruik om daar vervolgens op te kunnen besparen. De focus op die verbruiksbesparing levert de grootste bijdrage in het onder controle houden dan wel verlagen van energiekosten.
Conclusion and looking ahead The OSCAR benchmark offers owners and users the opportunity to manage their service charges. In 2011, average service charges amounted to € 32.76 per m² GFA, which is 1% less over the period 2008-2011. Accounting for 47%, energy costs are the main costs component. Thanks to the participation of investors Bouwfonds REIM and CBRE Global Investors, as well as property managers Grontmij Vastgoedmanagement, Jones Lang LaSalle, MVGM and WPM Groep, the scope of the OSCAR benchmark has expanded to include 356 office buildings representing almost 2.5 million m2. Together, these buildings represent over 5% of all office buildings in the Netherlands. Building height, building size, year of construction, energy label and single/multi-tenant are factors that influence the level and structure of service charges. A number of other factors also have a significant impact on service charges, such as opening times, the number of lifts and the quality and intensity of the delivered services. These are important factors that should be considered when comparing personal costs with those in this benchmark. Energy labels appear to be good indicators of expected energy costs but, in order to fully utilise a building's sustainability potential, tenants and landlords must make agreements about sustainable use and implement these agreements to reduce factors such as energy consumption and energy costs. Looking ahead Service charges are expected to stabilise in the coming years (2012 – 2014). Depending on energy-related taxation, the price of electricity in the Netherlands will probably remain the same or will decrease. More and more owners, users and property managers are trying to obtain an insight into energy consumption, so they can realise savings on this front. Attempts to realise savings in consumption will have the biggest impact on controlling or reducing energy costs.
On Point • OSCAR 20132 21
De prijs voor aardgas steeg in 2011 door onder meer de
The price of natural gas increased in 2011, partly due to the
wereldwijd toenemende vraag naar energie, de aardbeving in
worldwide increase in demand for energy, the earthquake in
Japan en de daarmee samenhangende ramp met de Fukushima-
Japan and the accompanying disaster at the Fukushima power
kerncentrale, en de minder gunstige euro-dollarkoers. In 2012 is
plant, as well as the less favourable Dollar/Euro exchange rate.
door de economische crisis de vraag vanuit grootverbruikers
In 2012 the economic crisis has caused demand from major
zoals bedrijven en de industrie afgenomen, waardoor de
users like companies and the industrial sector to fall, whereby
prijsontwikkeling zich nu stabiliseert. De kosten voor verwarming
prices are now stabilising. Furthermore, heating costs are
zijn verder voor een groot deel afhankelijk van het aantal
significantly determined by the number of heating days or, in
graaddagen, met andere woorden: hoe koud de winter is. Hier zit
other words, the severity of the winter. This factor is subject to
een grotere onzekerheid in, waardoor verbruik en dus kosten
great uncertainty, which makes consumption and costs difficult to
moeilijk zijn te voorspellen. Ook hier geldt dat de toegenomen
predict. Once again, increased focus on reducing consumption
focus op het inzichtelijk maken en besparen op verbruik de
and making it more transparent could help to reduce energy
energiekosten kunnen verlagen.
costs.
De kosten voor schoonmaak en beveiliging zullen de komende
The costs for 'cleaning' and 'security' will increase in years to
jaren stijgen, behalve in situaties waarbij door het aanpassen van
come, except in situations where costs can be saved by adjusting
het serviceniveau op kosten kan worden bespaard, bijvoorbeeld
the level of service, by modifying the frequency or the number of
door aanpassing in frequentie of ingezette uren.
deployed hours.
De kosten van installaties zullen de komende jaren stabiliseren.
Costs associated with installations will stabilise over the coming
De afgelopen jaren stegen de prijzen, doordat de installaties in
years. In recent years, prices have increased because
gebouwen steeds geavanceerder werden. Daardoor is hoger
installations in buildings are becoming increasingly high-tech.
gekwalificeerd personeel nodig om deze installaties te
This means higher qualified personnel will be needed to maintain
onderhouden en beheren. Door toenemende concurrentie staan
and manage these installations. Prices are now under pressure
prijzen onder druk en verwachten wij geen verdere
due to increasing competition, so we do not expect further price
prijsstijgingen.
increases.
De grootste besparingen op de servicekosten zijn mogelijk door
The most significant savings in service charges can be realised
het verminderen van de energiekosten. Duurzame renovaties en
by reducing energy costs. Sustainable renovations and
afspraken over het gebruik van gebouwen kunnen leiden tot
agreements about how buildings should be used can result in
significant lagere energiekosten. Een greenlease is een goede
considerably lower energy costs. A greenlease is an effective
aanpak bij het vastleggen van financiële afspraken tussen
way of establishing financial arrangements between owners and
eigenaar en gebruiker.
users.
22 On Point • OSCAR 2013
Begrippenlijst
List of terms
Servicekosten: de kosten van de contractueel overeengekomen
Service charges: the costs associated with supplying
te leveren diensten en producten of te verrichten inspanningen
contractually agreed services, products or performances to the
door de verhuurder ten gunste van de huurder. Afhankelijk van
tenant, and which are charged by the landlord. Depending on
wat is afgesproken in het lopende contract, bevatten de
what has been agreed in the ongoing contract, service charges
servicekosten de volgende kostencategorieën:
will contain the following costs categories:
Elektra: de algemene (gebouwgebonden) en individuele (gebruiksgebonden) kosten voor het verbruik van elektriciteit.
mechanical installations.
installations.
Maintenance: the costs associated with superstructures, demolitions and cosmetic finishing.
Concierge: the costs for the concierge, including salary management and general costs.
Security: costs associated with connecting communication
kosten.
equipment for alarm systems and security devices, costs for
Alarmmelding/beveiliging: de aansluitkosten van de
alarm monitoring, key-holding, fire and closing inspections,
communicatie-apparatuur voor alarmmelding en beveiliging,
as well as gatekeeper's services.
Cleaning: costs associated with cleaning general areas,
sluitronde en portiersdiensten.
window cleaning, facade cleaning and cleaning the external
Schoonmaak: kosten voor schoonmaak algemene ruimtes,
site, but also costs for pest control and cleaning products.
Terrein-/groenonderhoud: dit zijn de kosten voor
greenery.
onderhoud van het terrein, zoals reparaties, slagboominstallatie en de kosten voor groenvoorziening. Vuilverwerking: de kosten voor de afvoer van gesorteerd afval en restafval. Vaste lasten: hieronder vallen onder meer de kosten voor verzekeringen, gemeentelijke heffingen en gebruiksvergunningen.
Site maintenance: costs associated with maintaining the site, such as repairs, barrier installation and costs for
artikelen.
Lifts & escalators: the costs for maintaining lifts & escalators.
maar ook de kosten voor ongediertebestrijding en sanitaire
Electrical installation: the costs for maintaining electrical
huismeester, waaronder salariskosten, vergoedingen,
glasbewassing, gevelreiniging en schoonmaak buitenterrein,
Mechanical installation: the costs for maintaining
costs, administration costs, telephone costs, park
kosten voor alarmopvolging, keyholding, brand- en
Receptie/huismeester: de kosten ten behoeve van de kantoorkosten, telefoonkosten, parkmanagement en overige
Communication costs: the costs for telephone and internet, as well as CAI costs.
Bouwkundige zaken: de kosten voor bovenbouw, afbouw en afwerkingen.
Transportinstallaties: de kosten voor onderhoud van transportinstallaties, liften en roltrappen.
Water: the individual and general costs associated with the consumption of water.
E-installatie: de kosten voor onderhoud van elektrische installaties.
W-installatie: de kosten voor onderhoud van mechanische installaties.
Heating: the individual and general costs associated with the consumption of gas or district heating.
Communicatiekosten: de kosten voor telefoon, internet en de CAI-kosten.
Water: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van water.
(use-related) costs associated with electricity consumption.
Warmtelevering: zowel de individuele als de algemene kosten voor het verbruik van gas of stadsverwarming.
Electricity: the general (building-related) and individual
Waste disposal: costs associated with disposing of sorted waste and household waste.
Basic costs: this includes costs associated with insurances, municipal taxes and use permits.
Jones Lang LaSalle Contacts Business Contact Jac Bressers Investor Property Management Jones Lang LaSalle Rotterdam +31 (0)10 411 04 40
[email protected] Business Contact Eelco Hoet Tenant representation Jones Lang LaSalle Rotterdam +31 (0)20 5 405 405
[email protected] Report Contact Michael Hesp Head of Research Jones Lang LaSalle Amsterdam +31 (0)20 5 405 405
[email protected]
OSCAR 2013 On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
