KANTOREN OP DE KAART
KANTOREN OP DE KAART Onderzoek in opdracht van de Rijksgebouwendienst Peter Louter Pim van Eikeren
Kantoren op de kaart Bureau Louter, Delft Peter Louter Pim van Eikeren Opdrachtgever: Rijksgebouwendienst Voor partijen die opereren op de kantorenmarkt is het van belang zicht te hebben op belangrijke trends en hun achterliggende mechanismen. Daarbij is inzicht in de nationale kantorenmarkt echter niet voldoende. Kennis over de regionale of zelfs lokale kantorenmarkt is gewenst om beslissingen te kunnen nemen over aankoop of verkoop van kantoren of over het al dan niet in aanbouw nemen van nieuwe kantoren. De Rijksgebouwendienst wenst haar inzicht in ontwikkelingen op regionale kantorenmarkten te verdiepen en heeft daarom aan Bureau Louter, in samenwerking met Bureau PAU, verzocht een breed onderzoek te verrichten met als thema ontwikkelingen op regionale kantorenmarkten. Dat betreft zowel ontwikkelingen sinds het begin van de jaren negentig als verwachtingen voor de toekomst. Daarover is een omvangrijk onderzoeksrapport verschenen. In deze brochure wordt verslag gedaan van enige van de bevindingen.
Inhoud
p. 1 p. 2/3 p. 4/5 p. 6/7 p. 8/9 p. 10/11 p. 12/15 p. 16
2
Nationale ontwikkelingen op de kantorenmarkt Ontwikkelingen in het verleden Regionale verschillen op de kantorenmarkt Benchmark kantorenmarktprestaties gemeenten Prognoses vraag en aanbod op de kantorenmarkt Rgd-objecten (voorbeeld Den Haag) Kantoorprofielen (voorbeeld Utrecht) Ranglijst van gemeentelijke kantoorprestaties
Licht herstel kantorenmarkt in 2006 Het aantal in aanbouw genomen kantoren en de ontwikkeling van de verhuurde vierkante meters kantoorruimte zijn gedurende 2006 toegenomen. Het percentage niet-verhuurde kantoorruimte is enigszins afgenomen. De situatie op de kantorenmarkt ligt nog niet op het niveau van de hoogtijdagen van rond de eeuwwisseling, maar het herstel van de recente diepe crisis is duidelijk. In deze brochure staan regionale ontwikkelingen centraal. Opvallende bevindingen worden hier opgesomd. Het landsdeel West heeft meer dan andere delen van Nedeland te lijden gehad van de crisis op de kantorenmarkt. Het aandeel van landsdeel West in het totaal verhuurd kantooroppervlak in Nederland is sinds de eeuwwisseling afgenomen, ten faveure van Zuid en Oost. De conjunctuurgevoeligheid van landsdeel West (vooral de Noordvleugel) hangt onder andere samen
met de bedrijvigheidssamenstelling. Er zijn veel conjunctuurgevoelige sectoren gevestigd in de Noordvleugel, zoals ICT. Ook valt op dat in kernsteden van stadsgewesten de nieuwbouw van kantoren in de periode 2001-2005 minder is teruggelopen ten opzichte van de periode 1996-2000 dan in suburbs en gemeenten buiten de stadsgewesten. Met name in suburbs is de kantorenmarkt aanzienlijk conjunctuurgevoeliger dan in steden. Dat kan als volgt worden verklaard: In tijden dat de kantorenmarkt zeer sterk groeit zijn er binnen kantoorsteden niet altijd de mogelijkheden aanwezig om snel kantoren bij te bouwen. Men wijkt dan uit naar de suburbs. Op het moment dat de kantorenmarkt terugvalt, is de noodzaak om uit te wijken naar de suburbs minder groot. Er lijkt sprake te zijn van een harde kern van kantoorontwikkeling in de kernsteden, terwijl de suburbs in sterke mate meebewegen met de conjunctuur, als ‘overloop’ voor de kernsteden.
Nationale ontwikkeling kantorenmarkt, 1990-2007
2,5
BUREAU LOUTER 2007
Ontwikkeling vraag en aanbod op de kantorenmarkt, 1990-2006 mln. m² bvo
2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
Ontwikkeling voorraad en verhuurde voorraad , 1990-2007 60
mln. m² bvo
2004
2006
Ontwikkeling aanbodpercentage, 1990-2007 12% 10%
50
8% 6%
40
4%
30 20
2002
Nieuwbouw Onttrekkingen Verandering verhuurd Verandering aanbod
2% 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Verhuurde kantoorruimte Totale voorraad kantoorruimte
0%
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 Aanbodpercentage Aanbodpercentage, gebouwen ouder dan 3 jaar
3
Aantal kantoren vooral sterk gegroeid op kantoorlocaties
De ontwikkeling van het verhuurd kantooroppervlak verschilt tussen gebiedstypen. Met name op snelweglocaties is de kantorenvoorraad sterk gegroeid. Overigens is ook het aanbodpercentage daar vrij sterk toegenomen in de voorbije economische laagconjunctuur.
Ontwikkelingen en trends in het verleden
Na groei in de jaren negentig is de ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak vanaf 2002 teruggevallen. De sterkste groei vond plaats in de landsdelen Oost en West, in de Intermediaire zone, in middelgrote steden (100.000-200.000 inwoners) en in kleine plaatsen (minder dan 25.000 inwoners) en in suburbs en buiten stadsgewesten. Van een relatief sterke groei van de kantorenmarkt is onder andere sprake geweest in de stadsgewesten Zwolle, Amersfoort en Apeldoorn/Deventer, oftewel: het gebied dat de Randstad aan de oostzijde flankeert. In de gebiedstypen met de laagste groei was overigens de verhuurde hoeveelheid kantooroppervlak per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar in 2006 nog steeds hoog. Landsdeel West, de Randstad, de grote steden en de kernsteden van stadsgewesten hebben dus iets van hun voorsprong verloren, maar vervullen nog altijd de belangrijkste kantoorfunctie. De meest duidelijke winnaars in de laatste vijftien jaar zijn de snelweglocaties geweest. De groei daar was duidelijk hoger dan op stationslocaties. Daarnaast was de groei het hoogst op
4
bedrijfslocaties (bedrijventerreinen) en, in iets mindere mate, op kantoorlocaties. De ontwikkeling in de binnenstad bleef daarbij achter. Het aanbod van kantoorruimte bestaat uit de leegstand en de in aanbouw genomen, maar nog niet verhuurde kantoren. Het aanbodpercentage is de laatste jaren vooral sterk toegenomen in landsdeel West, de Randstad, de grote steden en de stadsgewesten (in de suburbs nog meer dan in de stedelijke kernen). Dat hangt gedeeltelijk samen met een iets meer dan gemiddeld teruglopende vraag (verhuurd kantooroppervlak) en gedeeltelijk met een sterk toenemend aanbod. (Er is te lang doorgegaan met het ontwikkelen van nieuwe kantoorruimte, ook toen de markt al terugliep.) Het aanbodpercentage nam gedurende de economische laagconjunctuur ook sterker toe op snelweglocaties dan op stationslocaties en op bedrijfslocaties. Ook nam het aanbodpercentage sterk toe op bedrijventerreinen en veel minder in de binnenstad. Tussen stedelijke regio’s bestaan aanzienlijke verschillen in de ruimtelijke ontwikkeling van de kantorenmarkt. Zo is in Amsterdam sinds het einde van de jaren tachtig vooral sprake geweest van sterke groei van de kantorenvoorraad op de ringweg en in Zuidoost, terwijl in delen van de binnenstad zelfs sprake was van een afname als gevolg van onttrekkingen van kantoren aan de voorraad. Bereikbaarheid en de beschikbaarheid van locaties voor majeure kantoorontwikkeling vormden
Verhuurd vloeroppervlak (m2 b.v.o.) per 1000 inwoners 15-64 jaar, 2006 Landsdelen West
Oost Zuid Noord
Kern-periferie
4825 2422 2461 1963
Randstad Intermediair Periferie
5536 2635 1753
Grootteklasse gemeente > 200 dzd 100-200 dzd 50-100 dzd. 25-50 dzd. < 25 dzd.
Positie stadsgewest
8644 5161 3924
Kernsteden Suburbs Buiten stadsgewest
1887 648
6699 2421 1248
Ontwikkeling verhuurd vloeroppervlak per gebiedstype, 1990-2006 (1990 = 100) Landsdelen
Kern-periferie
180
180
160
160
140
140
120 100 1990 '1990
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
2006 '2006
Noord Oost West Zuid
180
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
2006 '2006
2006 '2006
Kernsteden Suburbs buiten SG
2006 '2006
Zuivere woongebieden Binnenstad Bedrijfslocaties Kantorenlocaties Rest
180
160
160
140 120 1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
Inwoners <25000 25.000-50.000 50.000-100.000 100.000-200.000 >200.000 2006 '2006
Snelweg- en stationslocaties 240 220 200 180 160 140 120 100 1990 '1990
100 1990 '1990
Randstad Intermediair Periferie
Positie stadsgewest
Grootteklasse gemeente
100 1990 '1990
120
1994 '1994
1998 '1998
140 120 100 1990 '1990
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
Woon-werkmilieus
2002 '2002
2006 '2006
Snelweglocaties Stationslocaties
240 220 200 180 160 140 120 100 1990 '1990
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
Ontwikkeling voorraad kantoren 1989-2006 per km² landoppervlak
de drijvende krachten. In Rotterdam heeft in delen van het centrum groei plaatsgevonden. Dat ging gepaard met een afname van kantoorruimte ten westen van het centrum. Groei
Toelichting gebiedstypen
In het onderzoek Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt zijn diverse indelingen voor ‘gebiedstypen’ onderscheiden. Daardoor kunnen algemene lijnen in de kantoorontwikkeling worden blootgelegd. Gemeenten zijn ingedeeld naar vier landsdelen, naar de nationale ligging (Randstad, intermediaire zone en nationale periferie), grootteklasse (vijf klassen, onderscheiden naar het aantal inwoners) en de positie in stads-
van snelweglocaties heeft in Rotterdam veel minder plaatsgevonden dan in Amsterdam. Slechts aan de oostzijde was sprake van groei op snelweglocaties. gewesten (kernsteden, suburbane gemeenten en gemeenten buiten stadsgewesten). Daarnaast zijn vijf-positie postcodegebieden (de vier getallen en de eerste letter) onderverdeeld naar hun ligging ten opzichte van de afslag van snelwegen, hun ligging ten opzichte van NSstations, de dichtheid (som van arbeidsplaatsen en inwoners per vierkante kilometer) en vijf typen woon-werkmilieus. Meer informatie: Bijlage I van het onderzoeksrapport (zie Colofon)
Landsdelen
Kern-periferie
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1990 '1990
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1990 '1990
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
2006 '2006
Noord Zuid West Oost
1994 '1994
Grootteklasse gemeente
Positie stadsgewest
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1990 '1990
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1990 '1990
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
Inwoners <25000 25.000-50.000 50.000-100.000 100.000-200.000 >200.000 2006 '2006
1994 '1994
Snelweg- en stationslocaties
Woon-werkmilieus
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1990 '1990
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1990 '1990
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
2006 '2006
Snelweglocaties Stationslocaties
1994 '1994
1998 '1998
2002 '2002
2006 '2006
Randstad Intermediair Periferie
BUREAU LOUTER 2007
Aanbodpercentage, 1990-2006
5
1998 '1998
1998 '1998
2002 '2002
2002 '2002
2006 '2006
Kernsteden Suburbs buiten SG
2006 '2006
Zuivere woongebieden Binnenstad Bedrijfslocaties Kantorenlocaties Rest
Kans op leegstand mede bepaald door moment van bouw kantoren
Het aanbodpercentage is de laatste jaren in veel regio’s sterk toegenomen. De kans dat kantoren niet verhuurd zijn is vooral hoog voor recent gebouwde kantoren. Daarnaast echter blijkt de kans op ‘leegstand’ aanzienlijk lager te zijn indien een kantoorgebouw op het juiste moment, op de juiste plaats is gebouwd. Vooral in grote delen van de Noordvleugel van de Randstad was het aanbodpercentage van in de periode 2002-2005 in aanbouw genomen kantoren zeer hoog. In de Zuidvleugel, waar wat minder op risico is gebouwd, lag het aanbodpercentage lager. In kantoorgebouwen die voor 1988 in aanbouw zijn genomen ligt het aanbodpercentage veelal aanzienlijk lager dan in de recent gebouwde kantoren.
1994-1997 in Amsterdam en Utrecht in aanbouw genomen kantoorgebouwen momenteel veel minder leeg te staan dan kantoorgebouwen die in andere perioden in aanbouw zijn genomen (het linkerdeel van de figuur onderaan de pagina). Tussen ultimo 1993 en ultimo 1997 blijkt het aanbodpercentage in die steden ook sterk te zijn teruggelopen (het rechterdeel van de figuur). Hoewel ander factoren ook een rol spelen lijkt het erop dat voor kantoren die op een goed moment op de markt komen (en daardoor veelal direct verhuurd worden) de kans op leegstand ook in latere jaren lager is.
Opvallend is dat de periode waarin kantoren in aanbouw zijn genomen een aanzienlijke invloed heeft op de kans dat ze op dit moment verhuurd zijn. Zo blijken de in de periode
Ruimtelijke verschillen op de kantorenmarkt
Aanbodpercentage per 1 januari 2006 naar ouderdom gebouwen
6
Aanbodpercentage naar deelperioden Aanbodpercentage per 1 januari 2006
Ontwikkeling aanbodpercentage per periode (% per jaar)
Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland 0
5
10
15
20
Periode waarin het kantoor in aanbouw is genomen
25
30
35%
voor 1990 1990-1993 1994-1997 1998-2001 2002-2005
-1,5 -1,0 -0,5 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5 4,0%
Amsterdam Den Haag
Ontwikkeling aanbodpercentage in periode 1990-1993 1994-1997 1998-2001 2002-2005
Rotterdam Nederland
Ontwikkelingen per type locatie Om na te gaan of er ruimtelijke verschillen bestaan in de mate waarin kantoren op snelweglocaties of stationslocaties zijn te vinden, is een elftal belangrijke kantoorsteden met elkaar vergeleken. Er blijken veel kantoren op snelweglocaties te zijn gevestigd en daar vond ook de sterkste groei plaats. Groningen Leeuwarden Steden met veel kantoorruimte op snelweglocaties zijn vooral Zwolle Amsterdam, ’s-Hertogenbosch en Groningen. In iets mindere Arnhem mate geldt datUtrecht voor Utrecht en Zwolle. Steden met veel kantoorruimteAmsterdam op stationslocaties zijn Leeuwarden en Rotterdam 's-Gravenhage en in iets mindere mate Amsterdam en Den Haag. Vooral in Rotterdam de grote steden bevindt een relatief groot deel van de kantoBreda ren zich dus nabij een treinstation. Eindhoven 's-Hertogenbosch Nederland In totaal ligt ruim een derde deel van de kantoren binnen een kilometer van een afslag van een snelweg. Het aandeel van de
nieuwbouw van kantoren was de laatste tien jaar nog hoger. Bijna de helft van de kantoren ligt binnen een kilometer van een treinstation. Dat aandeel is de laatste tien jaar echter niet toegenomen. Naast de ligging ten opzichte van de snelweg en treinstations zijn nog andere indelingen mogelijk. Dan blijkt dat een aanzienlijk deel van de kantoren is gevestigd in gebieden met hoge dichtheden aan inwoners en arbeidsplaatsen, maar dat het aandeel van de nieuwbouw in die gebieden onder het aandeel van de voorraad ligt. Er is sprake van een (heel geleidelijke) verschuiving naar gebieden met lagere dichtheden. En tenslotte neemt het aandeel van kantoren op bedrijventerreinen toe, vooral ten koste van woongebieden en binnensteden. Deze trends worden ook weerspiegeld in het deel van de kantoren dat na 1988 is gebouwd. Dat ligt voor bedrijfslocaties veel hoger dan voor woongebieden en de binnenstad.
Aandeel kantoorruimte bij snelweg- en stationslocaties, ultimo 2005 Snelweglocaties
Stationslocaties
Amsterdam 's-Gravenhage
Gronin Leeuwa Zw Arn Utr Amster 's-Graven Rotter B Eindh 's-Hertogenb Neder
Amster 's-Graven Rotter Utr Eindh Arn 's-Hertogenb
Rotterdam Utrecht Eindhoven Arnhem
Gronin Zw B
's-Hertogenbosch Groningen Zwolle
Leeuwa
Breda Leeuwarden
Neder
Nederland 20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
minder dan 500m. tot Intercitystation minder dan 500m. tot overig NS-station 500-1000m. tot station meer dan 1km. tot station
minder dan 500m. tot afslag 500-1000m. tot afslag meer dan 1km. tot afslag
BUREAU LOUTER 2007
0%
Voorraad en nieuwbouw kantoren naar aandeel locatietypen Aandeel totale voorraad
Aandeel nieuwbouw
Aandeel gebouwd na 1988*
Snelweglocaties <500m. tot afslag 500-1000m. tot afslag >1000m. tot afslag Stationslocaties <500m. tot IC <500m. tot overig NS 500-1000m. tot NS >1000m. tot NS
7
Dichtheden >16000 8000-16000 4000-8000 2000-4000 <2000 Woon-werkmilieus Zuivere woongebieden Binnenstad Bedrijfslocaties Kantorenlocaties Rest 0%
20% 1996 2006
40%
60%
80%
0%
20%
40%
1996-2000 2001-2005
60%
80%
0%
20%
40%
60%
80%
*) Aandeel in totale voorraad 2006
Benchmarkmodel verklaart verschillen in kantoorfunctie
Benchmark kantorenmarktprestaties gemeenten
Tussen steden en stadsgewesten bestaan verschillen in de omvang van de kantorenvoorraad, ook na correctie voor de bevolkingsomvang. Er is door Bureau Louter een ‘Benchmarkmodel’ opgesteld om na te gaan of die verschillen samenhangen met een aantal meetbare kenmerken van het productiemilieu (‘locatiefactoren’) of met ‘andere factoren’ (een specifiek voor een stad of regio overblijvend, niet door het model verklaard, ‘residu’).
8
Er bestaan tussen gemeenten verschillen in de mate waarin zij een kantoorfunctie vervullen. Sommige gemeenten kennen een belangrijke kantoorfunctie, andere een minder belangrijke. De relatieve vertegenwoordiging kan worden bepaald als het aantal vierkante meters verhuurd kantoorvloeroppervlak per inwoner van 15 tot 65 jaar. Dat is echter niet de ideale maatstaf om te bepalen of een gebied goed presteert of niet. Sommige gemeenten zullen namelijk ‘van nature’ wat meer op kantoren zijn gericht dan andere. Bepaalde elementen in het vestigingsklimaat (de zogenaamde ‘locatiefactoren’, zoals onder andere ruimte, bereikbaarheid, de omvang en kwaliteit van het arbeidsaanbod, de ligging ten opzichte van andere economische centra en afzetgebieden, de concurrentie van steden in de omgeving, de nabijheid van andere bedrijven waar mee samengewerkt kan worden) geven aan in hoeverre
een gebied ‘van nature’ geschikt is voor de vestiging van kantoren, of juist niet. Verschillen tussen gebiedstypen De locatiefactoren effecten en residuen worden per gemeente berekend en zijn gebaseerd op per gemeente vastgestelde scores op een scala aan locatiefactoren. De meer ‘structureel’ verklarende invloeden (via locatiefactoren) blijken in veel sterkere mate verklarend te zijn voor gemeentelijke verschillen in omvang van de verhuurde kantorenvoorraad dan ‘incidentele’ factoren (residuen). Gemeenten kunnen worden ingedeeld naar ‘gebiedstypen’, zoals landsdeel, ligging binnen Nederland, grootteklasse (aantal inwoners) en positie in een stadsgewest. Voor de gemeenten die binnen die gebiedstypen vallen kunnen de gemiddelde scores op het locatiefactoren effect worden bepaald. Tussen gebiedstypen bestaan grote verschillen in de op basis van de locatiefactoren te verwachten kantoorfunctie. Tussen 1994 en 2005 zijn de verwachte verschillen voor elke indeling in gebiedstypen overigens iets afgenomen. Voorbeeldsteden en stadsgewesten De scores voor individuele voorbeeldsteden en stadsgewesten maken duidelijk dat de residuen veelal veel kleiner zijn (dichter bij een score van 1 liggen) dan de locatiefactoren effecten, die zijn gebaseerd op het Benchmark model. Utrecht en Den
Locatiefactoren effect, 1994 en 2005 naar gebiedstype Landsdeel
Index Nederland=1
Noord Oost West Zuid Kern-periferie Randstad Intermediair Periferie Grootteklasse gemeente minder dan 25000 25.000-50.000 50.000-100.000 100.000-200.000 meer dan 200.000 Positie stadsgewest Kernsteden Suburbs
1994 2005
Overig 0,0
Toelichting benchmarkmodel
0,5
1,0
In het Benchmarkmodel wordt bepaald hoeveel vierkante meter verhuurd kantooroppervlak in een gebied verwacht mag worden op basis van de kenmerken van het vestigingsmilieu voor kantooractiviteiten. Vervolgens kan worden nagegaan of het onderzochte gebied boven of onder die ‘norm’ scoort. Op basis van de resultaten zijn de volgende drie effecten onderscheiden (waarbij het totaal effect de som is van het locatiefactoren effect en het residu): Totaal effect: Het feitelijk aantal vierkante meters verhuurd vloeroppervlak min het aantal vierkante meters dat overeenkomt met het aandeel van 15- tot 65-jarigen in het nationaal totaal. De verhouding van die twee is de ‘relatieve score’. Het locatiefactoren effect: Het verschil tussen het aantal vierkante meters volgens het Benchmarkmodel en het aantal vierkante
1,5
2,0
2,5
3,0
meters dat overeenkomt met het aandeel van 15- tot 65-jarigen in het nationaal totaal. De verhouding van die twee is de ‘relatieve score’. Het residu (of: residueel effect): Het verschil tussen het feitelijk aantal vierkante meters en het op basis van het Benchmark model verwachte aantal vierkante meters. Een positieve score duidt op een kantoorfunctie die boven de verwachting volgens het Benchmarkmodel ligt. De verhouding is de ‘relatieve score’. Bij de gepresenteerde voorbeelden worden steeds de relatieve scores weergegeven. Een gemiddelde score is daarbij altijd gelijk aan 1. Meer informatie: Inleiding hoofdstuk 3, paragraaf 3.1 en bijlage IV van het onderzoeksrapport (zie Colofon)
Resultaten Benchmarkmodel voorbeeldsteden en tien grote stadsgewesten, 1994-2005 Relatief effect locatiefactoren
Relatief residueel effect
Relatief totaal effect
Voorbeeldsteden
Voorbee
Den Haag
D
Utrecht
E
Eindhoven Zwolle Arnhem Grote stadsgewesten
Grote stads
Am
Amsterdam
D
Den Haag
R
Rotterdam Utrecht
Am
Amersfoort Groningen
G
Apeldoorn/Deventer
Apeldoorn/
Arnhem
’s-Hertog
’s-Hertogenbosch
E
Eindhoven 1
2
3
4
5
0,0
Haag blijken bijvoorbeeld zeer gunstige locatiefactoren te hebben voor de kantoorbedrijvigheid. Voor de stad Utrecht ligt het residu echter ruim onder de 1. Dat hangt waarschijnlijk samen met het feit dat in het verleden niet voldoende kantoren zijn gebouwd om aan de vraag te voldoen. Die kantoorbedrijvigheid is toen mogelijk gedeeltelijk uitgeweken naar suburbs rond de stad Utrecht en naar nabijgelegen stadsgewesten waar wel voldoende kantoorruimte beschikbaar was, zoals Amersfoort. Het residueel effect is voor stadsgewest Amersfoort dan ook veel hoger dan 1. Dat stadsgewest presteert ruim boven verwachting. .
Relatieve scores benchmarkmodel voor indeling stadsgewesten, 2005
0,5
1,0
1,5
0
1
2
3
4
Index Nederland=1
'2005
'1994
BUREAU LOUTER 2007
0 1994 2005
9
In veel gebieden overschot aan kantoorruimte voorzien In lange termijn toekomstscenario’s verwacht het Centraal Planbureau dat de economische groei de komende decennia lager zal zijn dan in het verleden. De consequenties daarvan zijn aan de hand van een door Bureau Louter ontwikkeld prognosemodel doorgerekend. Confrontatie met het aanbod resulteert voor veel gebieden in een dreigend overschot aan kantoorruimte.
PROGNOSES VRAAG EN AANBOD OP DE KANTORENMARKT
Om zicht te krijgen op te verwachten ontwikkelingen op de kantorenmarkt op lokaal of regionaal niveau is informatie vereist over: • De vraag naar kantoorruimte (op basis van een met het AREA-model van Bureau Louter opgestelde prognose) • Het huidige aanbod aan kantoorruimte (op basis van gegevens van R.L. Bak) • Plannen voor de bouw van kantoren (gegevens Nieuw Commercieel Vastgoed volgens de versie van 2005, met controle door R.L. Bak).
10
Vraag naar kantoorruimte De ruimtelijke vertaling van het Transatlantic Market scenario van het Centraal Planbureau (een middenscenario) resulteert in relatief hoge groei van het verhuurd kantooroppervlak in de Noordvleugel van de Randstad, met een uitloper naar de Gelderse steden. De Zuidvleugel blijft daar, met uitzondering van Den Haag, bij achter. Ook voor diverse middelgrote steden buiten de Randstad wordt een vrij sterke groei voorzien. Een sterke procentuele groei van de kantorenmarkt wordt vooral verwacht voor steden langs de A1. De prognoses voor de ruimtelijke groeipatronen sluiten vrij goed aan bij de ontwikkelingen in het verleden. Confrontatie vraag en aanbod Ten opzichte van de vraag die resulteert bij het doorrekenen van de drie Lange Termijn scenario’s is de som van het huidige aanbod en de (harde en zachte) plannen zeer hoog. In het SE en TM scenario dreigen nationaal overschotten van bijna 7.5 miljoen vierkante meter bvo (nog bovenop het frictieaanbod). Bij het GE scenario, dat uitgaat van een hogere economische groei, zou toch nog een overschot van 3.5 miljoen vierkante
meter bvo resulteren. Overigens zou het trendextrapolatie scenario, waarbij de groei per sector uit de periode 1996-2006 wordt doorgetrokken naar de toekomst, resulteren in een aanzienlijk tekort, namelijk van ruim 8 miljoen vierkante meter bvo. Het omvangrijke pakket aan bouwplannen lijkt vooral op extrapolatie van ontwikkelingen in het verleden te zijn gebaseerd. Indien de toekomst meer zal verlopen volgens de scenario’s van het Centraal Planbureau, is een heroverweging van de zachte plannen voor nieuwbouw van kantoren in het geding. In diverse gebieden in Nederland is het aanbod (huidig aanbod en harde en zachte plannen) aanzienlijk hoger dan de berekende vraag, althans volgens het Transatlantic Market scenario. Dat blijkt uit een inventarisatie van de situatie op de kantorenmarkt in elf stadsgewesten. Volgens scenario’s waarin een hogere groei wordt voorzien is dat overigens niet zo en ook bestaan er duidelijke regionale verschillen. In stadsgewest Utrecht ontstaat bij het hoge Global Economy scenario een vraag naar kantoorruimte die het aanbod overtreft. Dat geldt zeker indien zelfs het meest optimistische CPB-scenario te pessimistisch blijkt te zijn en de economie zich ontwikkelt volgens de gemiddelde groei in de laatste vijftien jaar (het scenario ‘Trend’). Ook voor ’s-Hertogenbosch ontstaat een tekort aan kantoorruimte in 2020. Voor Rotterdam dreigt voor elke van de CPB-scenario’s een overschot aan kantoren, tenzij de vraag naar kantoorruimte veel hoger wordt dan nu is voorzien en/of een aanzienlijk deel van de plannen niet wordt gerealiseerd. Ook in Arnhem, Eindhoven, Zwolle en Amsterdam dreigen overschotten indien alle plannen worden gerealiseerd. De aanbodgegevens hebben betrekking op 2005. Deze kunnen uiteraard geactualiseerd worden. Zo is het aantal vierkante meters aan kantoorplannen in Amsterdam inmiddels afgenomen. Dat is nog niet in deze cijfers verwerkt.
Ontwikkeling verhuurd kantooroppervlak per duizend gemiddeld in periode woonachtigen,15-64 jaar Realisatie 1991-2006 (gemiddeld per jaar) 192 of meer 129 tot 192 46 tot 129 0 tot 46
Transatlantic Market-scenario 2006-2020 (gemiddeld per jaar) 72 of meer 39 tot 72 18 tot 39 0 tot 18 -65 tot 0
Toelichting prognosemodel vraag naar kantoorruimte
Verhouding aanbod versus vraag in stadsgewesten en landelijke gebieden, Transatlantic Markets, 2006-2020
Prognoses voor de vraag naar kantoren zijn gebaseerd op het AREA-model van Bureau Louter. Daarin wordt een prognose gemaakt van de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per gemeente, onderscheiden naar economische sectoren. De ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen is vervolgens ‘vertaald’ naar vierkante meters kantoorruimte op basis van informatie over het aantal vierkante meters kantoorruimte per arbeidsplaats en op basis van de (sector- en regiospecifieke) ontwikkeling van het aandeel van de werknemers dat kantoorwerkzaamheden verricht. De vraag naar kantoorruimte kan vervolgens voor verschillende macro-economische scenario’s worden berekend. Op basis hiervan is een confrontatie van vraag en aanbod op de kantorenmarkt opgesteld. Daardoor wordt duidelijk waar overschotten dreigen en waar tekorten zijn te voorzien.
Meer informatie: Inleiding hoofdstuk 4, paragraaf 4.1 en bijlage V van het onderzoeksrapport (zie Colofon)
Balans vraag en aanbod kantorenmarkt, 2006-2020 Stadsgewest Utrecht 3,0
Stadsgewest
Situatie kantorenmarkt 2020
Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Amersfoort Groningen Apeldoorn/Deventer Arnhem ’s-Hertogenbosch Eindhoven Zwolle
Licht tekort Fors overschot Licht overschot Aanzienlijk overschot Geen tot licht overschot Geen tot licht overschot Geen tot licht overschot Aanzienlijk overschot Licht tekort Aanzienlijk overschot Aanzienlijk overschot
Stadsgewest Rotterdam
mln. m² bvo
3,0
2,5
2,5
2,0
2,0
BUREAU LOUTER 2007
De nieuwe nationale Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (CPB) hebben als uitgangspunt gediend voor de prognoses. Er zijn vier scenario’s: Een scenario met zeer lage groei (Regional Communities: RC), een scenario met hoge groei (Global Economy: GE) en twee middenscenario’s (Strong Europe: SE en Transatlantic Market: TM, waarbij in Transatlantic Market het accent meer op de markt ligt en bij Strong Europe op de overheid). Bij de berekeningen is afgezien van het laagste scenario. Daarentegen is een ‘extrapolatiescenario’ toegevoegd, waarbij de nationale groei van het aantal arbeidsplaatsen per economische sector in de periode 1996-2006 is doorgetrokken naar de toekomst.
Nederland
mln. m² bvo
25
mln. m² bvo
20
15
11
1,5
1,5
10
Ontwikkeling verhuurd 1992-2006 Aanbod per 1-1-2006 Huidige plannen (hard en zacht) Uitbreidingsvraag 2006-2020 Vervangingsvraag (onttrekkingen) 2006-2020
SE TM GE Trend
Strong Economy Transatlantic Markets Global Economy Trendextrapolatie
Trend
GE
TM
SE
Aanbod /plannen
0 1992-2006
Trend
GE
Trend
GE
TM
SE
Aanbod /plannen
1992-2006
0,0
5
TM
0,5
SE
0,5
Aanbod /plannen
1,0
1992-2006
1,0
Vervangingsvraa
Uitbreidingsvraa
0,0 1992-20 Aanb
Rijksgebouwendienst belangrijke partij op de nationale kantorenmarkt
De hieronder besproken analyses uit het onderzoeksrapport hebben betrekking op de stand per november 2004. In de tabel is daarnaast de stand per november 2007 weergegeven. Met name in stadsgewest Den Haag is de Rijksgebouwendienst zeer sterk vertegenwoordigd. Ongeveer een kwart van de kantoren is daar in eigendom van of wordt gehuurd door de Rgd. In de stad Den Haag is dat aandeel zelfs bijna een derde. De andere stadsgewesten blijven ver bij stadsgewest Den Haag achter. Stadsgewest Amsterdam is nummer twee wat betreft het aandeel in de nationale kantorenvoorraad van de Rgd. Binnen de totale kantorenvoorraad in stadsgewest Amsterdam heeft de Rgd overigens slechts 3% in beheer. In Apeldoorn is dat aandeel bijna 20%.
Met een aandeel van ongeveer 8% van de voorraad is de Rijksgebouwendienst een belangrijke speler op de nationale kantorenmarkt. In sommige regio’s en op sommige typen locaties is de positie nog veel sterker. De Rijksgebouwendienst (Rgd) heeft gebouwen in eigendom en huurt gebouwen (beide verder aangeduid als ‘objecten’). In totaal gaat het om ruim 7 miljoen vierkante meter. Hiervan heeft 4.5 miljoen vierkante meter een kantoorfunctie. Daarbinnen kan een onderverdeling worden gemaakt naar kantoren, kernministeries, gerechtsgebouwen en gebouwen van politie (KLPD) en douane. Ruim de helft van die vierkante meters is in eigendom van de Rgd.
Naar gebiedstypen en locatietypen onderscheiden geldt dat RGD-objecten, vergeleken met de overige kantoorgebouwen, relatief sterk zijn vertegenwoordigd in grote gemeenten en kernsteden van stadsgewesten, weinig op snelweglocaties zijn te vinden en veel op stationslocaties (zowel wat betreft gebouwen in eigendom als wat betreft gehuurde objecten). Ook zijn ze vaak in de binnenstad en gebieden met hoge dichtheden gevestigd.
Objecten Rijksgebouwendienst met kantoorfunctie naar aantal en oppervlakte (nov. 2004) Type object
Aantal objecten
Totaal m² bvo (*1000)
1024 (858)
4.481 (4.495)
396 608 9 11
2.321 1.911 240 10
870 (719) 15 (15) 70 (69) 69 (55)
3.307 (3.258) 606 (618) 494 (532) 74 (87)
Totaal
Rgd-objecten (voorbeeld Den Haag)
Eigendomsverhouding Eigendom Huur Lease Overig
12
Gebouwfunctie Kantoorruimte Kernministeries Gerechtsgebouw Politie en douane
Ligging Rgd-kantoren De Rgd-kantoren zijn in Nederland in het algemeen gevestigd op locaties waar de laatste tien jaar het aantal verhuurde vierkante meters sterk is toegenomen. Wordt meer gedetailleerd gekeken, bijvoorbeeld naar Den Haag en omgeving, dan blijkt dat Den Haag in dit beeld past. Er zijn overigens ook enige kantoren die zich op minder gunstige locaties bevinden.
Toelichting: Tussen haakjes staat de stand per november 2007.
Aandelen stadsgewesten in nationaal totaal kantoorruimte en Rgd-kantoren Aandeel in nationaal totaal (%)
Stadsgewest Amsterdam Stadsgewest Den Haag Stadsgewest Rotterdam Stadsgewest Utrecht Stadsgewest Eindhoven Stadsgewest Arnhem Stadsgewest Amersfoort Stadsgewest Groningen Stadsgewest Apeldoorn Stadsgewest Groningen
Stad Den Haag 0
5
10
15
20
Inwoners 15-64 jaar, 1 januari 2007 m² bvo totale kantoorruimte, 31 december 2006 m² bvo Rgd, 1 november 2004
25
30
35
40
Ruimtelijke spreiding kantoren Rgd (incl. kernministeries)
BUREAU LOUTER 2007
Ruimtelijke spreiding kantoorgebouwen Rgd (incl. Kernministeries), Den Haag
13
Kantoorprofielen van steden: Utrecht als voorbeeld
Kantoorprofielen (voorbeeld Utrecht)
Elke stad heeft een uniek ‘profiel’ van de kantorenmarkt. Dat kan worden beschreven aan de hand van verschillende kenmerken en kaartbeelden. Dat is hier gedaan voor Utrecht, één van de belangrijkste kantoorsteden van ons land.
14
In Utrecht is sinds 1991 steeds relatief veel kantoorruimte verhuurd, hoewel sinds 2003 sprake is geweest van een aanzienlijke afname. De hoeveelheid nieuwbouw is in de gehele periode hoger geweest dan het gemiddelde van de 32 kernen van stadsgewesten. Het aanbodpercentage is sinds de eeuwwisseling sterk opgelopen vanaf een zeer laag niveau. Het rapportcijfer voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt is steeds zeer hoog geweest Uit de kerncijfers blijkt dat Utrecht een belangrijke kantoorfunctie kent, hoewel de bezettingsgraad recentelijk niet meer zo gunstig is. De zeer belangrijke kantoorfunctie blijkt ook uit de ‘uitwerking kantoorfunctie’. Er resulteren voor de indicatoren die daaronder vallen drie eerste plaatsen en een tweede plaats. Daarnaast is het opleidingsniveau van de werknemers bij kantoren hoog en wordt bij de indicatoren voor de ruimtelijke omgeving maar liefst drie maal een eerste plaats gescoord (voor de werkgelegenheidsfunctie, voor de nationale ligging en voor het algemeen opleidingsniveau van de beroepsbevolking). Uit de kaartbeelden blijkt dat de kantoren vooral geconcentreerd zijn in het centrum, in Rijnsweerd en in de omgeving van Kanaleneiland. Ook de sterkste groei heeft daar plaatsgevonden, maar de sterke (recente) opkomst van Papendorp verschijnt ook duidelijk op de kaart. Daarentegen waren er aan de noordelijke randen van het centrum ook diverse locaties waar de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte sinds 1990 is afgenomen. Het aanbodpercentage was per 2000 in Utrecht bijzonder laag en er waren in de gehele stad toen ook nauwelijks locaties te vinden waar het boven de 5% lag. In 2006 was de situatie minder gunstig. In het centrum van Utrecht was het aanbodpercentage overigens nog steeds laag. Het aanbodpercentage is vooral sterk toegenomen aan de randen van de stad, in de brede zones langs de A12 en de A27.
Toelichting kantoorprofiel Aan de hand van scores op een aantal indicatoren en kaartbeelden kan voor elke stad een kantoorprofiel worden opgesteld. Dat is gedaan voor 70 gemeenten met veel kantoorruimte. Weergegeven zijn lijngrafieken (‘Ontwikkelingen kantorenmarkt’) en staafdiagrammen (‘Uitgebreid kantorenprofiel’). De scores in het profiel zijn voor alle 70 gemeenten op dezelfde noemer gebracht door de kans weer te geven dat een bepaalde score voorkomt. Hun positie in een lijst van 32 kernsteden van stadsgewesten is weergegeven. Tevens zijn vier kaarten weergegeven met een gedetailleerd ruimtelijk beeld van de kantoorvoorraad en het kantooraanbod in een stad (met hier als voorbeeld Utrecht). Indicatoren kantoorprofiel De kerncijfers bestaan uit het aantal vierkante meters kantoorruimte per vierkante kilometer kantoorruimte (dichtheid kantoren) en per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar (kantoorfunctie), de nieuwbouw per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar (nieuwbouw kantoren) en de bezettingsgraad (percentage verhuurd kantooroppervlak in het totaal). Via de uitwerking kantoorfunctie is, op verschillende wijzen gemeten, nagegaan in hoeverre de bedrijvigheid in een stad als ‘kantooractiviteiten’ beschouwd kan worden. Daarbij is per 1000 inwoners van 15 tot 65 jaar respectievelijk bepaald het aantal arbeidsplaatsen in typische ‘kantoorsectoren’, in typische ‘kantooropleidingen’ (die soms ook voor kunnen komen in sectoren die geen typische kantoorsectoren zijn) en in typische ‘kantoorberoepen’ (idem), alsmede het aantal startende bedrijven in typische kantoorsectoren. De ligging kantoren geeft zicht op de ligging ten opzichte van infrastructuur en de ruimtelijke concentratie. Werknemers kantoor levert inzicht in het type werknemers bij de kantoorbedrijvigheid in een stad. De ruimtelijke omgeving geeft een meer algemeen beeld van enkele vestigingsvoorwaarden voor kantoren. De sociaaleconomische situatie levert een grofmazige indicator voor de ambiance en het imago van een stad (welvarende steden zijn aantrekkelijker voor vestiging van een kantoor dan sociaaleconomisch achterblijvende steden). Voor een uitgebreide beschrijving van het kantoorprofiel: Zie bijlage III van het onderzoeksrapport (zie Colofon).
Ontwikkeling Kantorenmarkt Utrecht Uitgebreid kantorenprofiel Utrecht
Ontwikkelingen kantorenmarkt Utrecht Verhuurde voorraad kantoorruimte 14
Positie t.o.v. 32 steden
m2 bvo per inwoner 15-65 jaar
12
Gemiddeld
10 8 6
34%
Indicator
2 0
2%
14%
14%
2%
Kerncijfers '91
'94
'97
'00
'03
'06
Nieuwbouw 0,8
34%
Kans op score
4
m2 bvo per inwoner 15-65 jaar (laatste vijf jaar
0,7
Dichtheid kantoren
3
Kantoorfunctie
2
Nieuwbouw kantoren
7
Bezettingsgraad
22
0,6 Uitwerking kantoorfunctie
0,4 0,3 0,2 0,1 0,0
'90
'93
'96
'99
'02
'05
Aanbodpercentage 20%
Aanbod als percentage van de voorraad
16%
Kantoorsectoren
1
Kantooropleidingen
1
Kantoorberoepen
1
Kantoorstarters
2
Ligging kantoren Afstand afslag snelweg
9
Afstand IC-station
27
Afstand NS-station
30
Clustering kantoren
29
12% Werknemers kantoren 8% 4% 0%
'91
'94
'97
'00
'03
'06
Rapportcijfer kantorenmarkt 9
Aandeel inpendel
4
Opleidingsniveau inpendel
5
Opleidingsniveau gemeente
2
Pendelsaldo kantoorwerkers
8
Ruimtelijke omgeving
Samengestelde score kantorenmarkt
8
7
Werkgelegenheidsfunctie
1
Agglomeratievoordelen
3
Nationale ligging
1
Concurrentie omgeving
18
Ligging wegennet
5
Opleidingsniveau algemeen
1
6 Sociaal-economische situatie 5
'91
'94
'97
Range scores Utrecht Gemiddelde 32 steden Nederland
'00
'03
'06
Werkzamenpercentage
19
Bruto participatiegraad
12
Inkomen per inwoner
6
Inkomen per huishouden
13
BUREAU LOUTER 2007
0,5
15
Kantoorprofielen (voorbeeld Utrecht)
Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Utrecht, voorraad kantoorruimte
16
BUREAU LOUTER 2007
Ruimtelijk beeld kantorenmarkt Utrecht, aanbodpercentage
17
Ranglijst gemeentelijke kantoorprestaties
Rapportcijfers kantorenmarkt vier grote steden
Den Haag is de stad met de best presterende kantorenmarkt, gebaseerd op een door Bureau Louter opgestelde ranglijst waarin factoren als de kantoorvoorraad, de nieuwbouw en het aanbodpercentage een rol spelen (zie ‘Toelichting ranglijst’). Ook Utrecht en Amsterdam scoren de laatste 15 jaar steeds in de top-tien. Rotterdam blijft achter.
9
8
Ranglijst van gemeentelijke kantoorprestaties
Naast (middel-)grote steden bevinden zich ook suburbane randgemeenten als Rijswijk, Amstelveen en Nieuwegein in de top-15. Arnhem, ’s-Hertogenbosch en Amersfoort (uitgezonderd 1991) hebben de gehele periode in de top-15 gestaan. Eindhoven en Zwolle zijn gestaag geklommen in de ranglijst. Hilversum heeft wat terrein verloren. De kantorenmarkt in Haarlemmermeer is uiterst conjunctuurgevoelig. Dat geldt ook voor andere suburbane locaties, zoals bijvoorbeeld Diemen en Capelle a/d IJssel. Het Noorden ontbreekt in de ranglijst. Groningen, Leeuwarden en Assen staan op de posities 18, 23 en 24.
18
7
6
5
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Utrecht Amsterdam 's-Gravenhage Rotterdam Nederland
Toelichting ranglijst
en het aanbodpercentage) kunnen door de tijd aanzienlijke verschuivingen in de ranglijst optreden. Omdat naast indicatoren die massa benadrukken (met name de kantorendichtheid) tevens indicatoren zijn opgenomen waarbij geschaald wordt naar de omvang van een gemeente, hebben ook kleine gemeenten een kans om hoog op de ranglijst te komen.
Bureau Louter heeft de honderd Nederlandse gemeenten met de meeste kantoorruimte gerangschikt naar hun functie als kantorenstad. Aan elke gemeente is een rapportcijfer toegekend. Dat is samengesteld uit verschillende indicatoren, met elk hun eigen gewicht. De indicatoren zijn: de dichtheid aan kantoren (vierkante meters kantooroppervlak gedeeld door oppervlak gemeente), de nieuwbouw per vierkante kilometer, de kantoorvoorraad per inwoner van 15 tot 64 jaar, de nieuwbouw per inwoner van 15 tot 65 jaar, het aanbodpercentage (aanbod als percentage van de voorraad) en het aanbodpercentage voor kantoren van minstens drie jaar oud. Omdat naast indicatoren waarvoor de rangschikking slechts langzaam verschuift in de tijd (zoals de kantorenvoorraad) tevens indicatoren zijn opgenomen waarvoor de rangschikking aanzienlijk kan wijzigen in de tijd (zoals de nieuwbouw
Om de statistische betrouwbaarheid te verbeteren, zijn voor alle indicatoren gemiddelden over drie jaar berekend. In de methodiek is rekening gehouden met ups en downs op de nationale kantorenmarkt. Het gemiddelde rapportcijfer voor de Nederlandse kantorenmarkt in 2006 is een magere 6, terwijl het in 2001 nog bijna 7 was. Zie als voorbeeld van de ups and downs op de kantorenmarkt de figuur met de ontwikkeling van het rapportcijfer voor de vier grote steden.
Top-15 kantoorprestaties gemeenten, 1991-2006 Gemeente 's-Gravenhage
Rijswijk Utrecht Amsterdam Eindhoven Zwolle 's-Hertogenbosch Amstelveen Rotterdam Arnhem Amersfoort Nieuwegein Wageningen Hilversum Haarlemmermeer
2006 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
05 3 1 2 5 7 4 6 36 10 8 9 13 45 12 24
04 1 2 5 3 8 4 6 14 10 7 13 9 34 26 17
03 1 2 3 4 5 8 9 16 11 6 13 10 30 17 7
02 2 4 1 3 8 12 9 18 19 6 13 7 36 15 5
01 3 5 1 2 7 10 11 20 21 6 12 8 33 13 4
00 5 7 3 1 11 12 10 18 19 13 9 8 26 6 2
99 4 13 2 3 8 12 9 11 18 14 5 10 19 6 1
98 3 8 1 6 10 9 4 12 20 15 7 11 14 5 2
97 1 12 3 7 15 13 2 8 21 6 10 24 18 5 4
96 1 12 6 7 16 10 2 14 17 3 13 37 20 5 4
95 2 22 3 8 18 13 10 15 16 1 14 36 27 4 5
94 1 13 5 7 16 15 10 40 12 2 9 25 14 3 6
93 1 3 4 2 16 12 11 22 17 7 10 20 25 5 8
92 1 2 4 5 12 18 9 22 14 6 10 19 29 3 7
1991 1 2 5 6 10 19 9 17 13 4 18 16 32 3
8
Colofon
Opgesteld door: Bureau Louter Opdrachtgever: Rijksgebouwendienst Vormgeving: eTe Productontwikkeling Fotografie: Jacqueline Louter Deze brochure is grotendeels gebaseerd op het rapport ‘Ontwikkelingen en prognoses regionale kantorenmarkt’ (Bureau Louter, i.s.m. Bureau PAU). Het rapport is te downloaden van de website van Bureau Louter (www.bureaulouter.nl homepage). Alle in deze brochure gepresenteerde methoden zijn ontwikkeld door Bureau Louter. De basisgegevens voor het onderzoek zijn hoofdzakelijk ontleend aan het kantorenbestand van R.L. Bak. De aanbodgegevens op pagina 9 zijn ontleend aan Nieuw Commercieel Vastgoed 2005. De gegevens zijn vervolgens bewerkt door Bureau Louter. Gegevens over de Rgdkantoren op pagina 10 en 11 zijn geleverd door de Rijksgebouwendienst. De gegevens aan de rechterzijde van de figuur op pagina 13 zijn voor een groot deel gebaseerd op diverse bronnen van het CBS.
BUREAU LOUTER 2007
Voor meer informatie: Peter Louter (
[email protected]; tel. 015-2682556)
19
KANTOREN OP DE KAART
