De Lombarde Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Jaarverslag 2008

De Lombarde

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Jaarverslag 2008

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam

Inhoudsopgave jaarverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam I. II.

jaarverslag 2008 geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008

De Kristal

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Jaarverslag 2008


Inhoudsopgave Voorwoord ........................................................................................................................................ 3 Bestuursverklaring ............................................................................................................................. 4 1. Bestuursverslag ..................................................................................................................... 5 1.1. Missie en strategie ............................................................................................................ 5 1.2. Externe ontwikkelingen ..................................................................................................... 6 1.3. Maatschappelijke prestaties .............................................................................................. 7 1.4. De organisatie ................................................................................................................... 8 1.5. Verbindingen en lidmaatschappen .................................................................................. 11 2. Volkshuisvestingsverslag ..................................................................................................... 12 2.1. Verhuur van woningen ................................................................................................... 12 2.2. Huurbeleid ...................................................................................................................... 15 2.3. Leefklimaat , zorg en betrekken van bewoners bij beleid en beheer ................................ 16 2.4. Communicatie ................................................................................................................. 19 2.5. Samenstelling, kwaliteit en ontwikkeling van de vastgoedvoorraad ................................ 21 2.6. Onderhoud ..................................................................................................................... 30 2.7. Financiën......................................................................................................................... 32 3. Verslag van de Raad van Commissarissen ............................................................................ 37 3.1. Samenstelling van de Raad van Commissarissen ............................................................. 37 3.2. Samenstelling van het Bestuur ........................................................................................ 38 3.3. Organisatie van het toezicht ........................................................................................... 38 3.4. Het functioneren van de raad in 2008 ............................................................................. 41 Bijlage 1: Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bijlage 2: Bedrijfsgegevens van de verbindingen Rapport van bevindingen accountant inzake het volkshuisvestingsverslag 2008



Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2008. Een verslag over opnieuw een bijzonder jaar in de volkshuisvesting en zeker ook voor de SOR. Het jaar 2008 kenmerkt zich door verschillende gezichten. Er is hard gewerkt aan het stroomlijnen van de SOR organisatie, gecombineerd met een organisatiecultuurtraject voor alle medewerkers. Dit is succesvol afgesloten aan het einde van het jaar. Onze projecten portefeuille is ondanks vele opleveringen toch nog gegroeid met nieuwe interessante locaties voor ouderen. Verder is de basis gelegd voor product vernieuwing op het terrein van wonen en zorg gecombineerd met domotica en energiebesparing. Financieel was 2008 een moeilijk jaar. Forse kostenoverschrijdingen door de inhuur van veel extra medewerkers, grote besparingen door de verkrijging van de vrijstelling van Vennootschapsbelasting en de vroege afdekking van de toekomstige leningsverplichtingen. Per saldo blijft de SOR een financieel gezonde corporatie met positieve vooruitzichten in de komende jaren. De almaar uitdijende financiële crisis en de daarbij behorende hoge renteopslagen raakt ons op dit moment nog niet sterk. Bij lang voortdurende economische tegenwind bij onze (toekomstige) klanten en financiers zal dit uiteraard veranderen. Ik wens u veel leesplezier met dit verslag.

Harry Rietveld MBA Directeur-bestuurder

3


Bestuursverklaring Alle middelen die de SOR ter beschikking heeft zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

H. Rietveld MBA directeur-bestuurder Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam

4


1. Bestuursverslag 1.1.Missie en strategie De missie van de SOR is in 2001 opnieuw geformuleerd en luidt: “De SOR stelt zich ten doel het welzijn van ouderen in en om Rotterdam te bevorderen, door hen in staat te stellen zelf keuzes te maken in combinaties van wonen, zorg en dienstverlening. Zij levert daartoe betaalbare woondiensten met aanvullende service en voorzieningen en richt zich vooral op diegenen die hierin niet zelfstandig kunnen voorzien. Zij speelt wendbaar in op steeds wijzigende behoeften en gaat haar maatschappelijke verantwoordelijkheid niet uit de weg.” De SOR vervult deze missie door woningen te realiseren, waarin ouderen zich thuis voelen en die ook op de lange termijn voor hen geschikt blijven, bijvoorbeeld als beperkingen zich voordoen. De realisatie hiervan gebeurt door productie van woningen in diverse marktsegmenten, en daarnaast door technisch en sociaal beheer. Het resultaat daarvan is een goed onderhouden huis, en tegelijk een thuis in een goed functionerende woongemeenschap, ook voor kwetsbare groepen, die een beschutte woonomgeving nodig hebben. De strategie is toegespitst op een aantal hoofddoelstellingen tot en met 2016.      

de toegankelijkheid van nieuwe en aangepaste woningen op het niveau van vier sterren (rolstoelen rollatortoe- en doorgankelijk); een toename van het aandeel drie- en vierkamerwoningen in de eigen portefeuille van 45% naar 70%; het aandeel bereikbare woningen blijft ten minste 65%; het aantal verzorgingshuisplaatsen wordt gehalveerd en ten minste vervangen door woningen in woon-zorgcomplexen; het aandeel verhuureenheden in de regio (inclusief Hoeksche Waard) wordt opgevoerd tot ten minste 10%, maar bij voorkeur naar 15% van het aantal 75+-huishoudens; projecten voldoen indien mogelijk aan criteria van groenfinanciering: ten minste de energiebesparing realiseren die het Bouwbesluit voorschrijft, en zo mogelijk een extra besparing.

Om deze doelen op gerichte wijze na te streven onderscheidt de SOR een aantal productmarktcombinaties in haar voorraad: 

wonen met basisservice, bestaand uit dienstverlening van een huismeester, schoonmaak van algemene ruimten, onderhoud van de gemeenschappelijke tuin en de aanwezigheid van een ontmoetingsruimte;  wonen met extra service, met naast de basis een receptie, alarmering en meer aanwezigheid van personeel. De service is vraaggestuurd en volledig door de huurders gefinancierd;  woon-zorgcomplex, zelfstandig wonen in combinatie met maatschappelijke functies en de mogelijkheid van 24 uur per dag zorg op afroep. Naast woningen heeft de SOR ook eenheden voor verzorging en verpleging in haar bezit:  

kleinschalige units voor de verpleging van dementerende ouderen, met de nadruk op zinvolle dagbesteding in plaats van zorg. Meestal maken deze units deel uit van een woon-zorgcomplex; verzorgingshuizen.

5

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam De invulling van de missie, strategie en doelen leidt tot een ambitieuze voorraadtransformatie en – productie tussen 2006 en 2016. De stand van zaken per einde 2008 is voor wat betreft de bovenste drie doelstellingen voor de voorraad zelfstandige woningen als volgt:

Ontwikkeling zelfstandige woningen aantal omgekeerd aantal woningen kamers cumulatief 6 1042 2848 673 22

1 2 3 4 5

100% 100% 77% 15% 0%

aantal aantal woningen sterren 89 378 1127 1247 1751

omgekeerd cumulatief 0 1 2 3 4

100% 98% 90% 65% 38%

Hieruit is te zien dat inmiddels drie kwart van de woningvoorraad ten minste 3 kamers heeft en dat bijna een derde een toegankelijkheid op het niveau van 3 of 4 sterren heeft. Het aandeel bereikbare woningen (tot de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens) bedraagt 69%. (zie paragraaf 2.2.2)

1.2.Externe ontwikkelingen 1.2.1. Economische omstandigheden De SOR werkt aan haar missie in een dynamische omgeving, extern en intern. De financiële crisis van 2008 in het internationale bankwezen heeft geleid tot een verdampt vertrouwen in de instellingen, die juist voor een kapitaalsintensieve sector als de woningbouw een belangrijke (mede)speler zijn. En de ontstane situatie na de nationalisatie van twee banken en het zwaar leunen op de garantiestelling van het rijk van een derde bank stemmen somber, waar het gaat om het aantrekken van financiering. Het is lastiger geworden, en in ieder geval duurder, wat direct zijn invloed heeft op projectresultaten. Voor de projecten tot en met 2010 waren de risico‟s al afgedekt voor een kostprijs onder de 4%, wat een comfortabele horizon te noemen is, maar deze verwijdert zich voorlopig niet van ons. De risico-opslagen die de banken rekenen maken de haalbaarheid van projecten lastiger. Voor de SOR zijn de gevolgen van de economische crisis vooralsnog beperkt, voor de bouwwereld zijn de gevolgen zeer duidelijk merkbaar. Zo heeft één van de onderhoudsbedrijven die voor de SOR werkt in het najaar faillissement moeten aanvragen. En door de dalende bouwproductie ontstaat nu de situatie dat bouwbedrijven voor hun plek op de markt moeten vechten. Voor één project heeft dat geleid tot een relatief gunstige aanbesteding, na een aantal aanbestedingsrondes waarin prijzen aanmerkelijk hoger lagen. 1.2.2. Wet- en regelgeving De integrale vennootschapbelastingheffing is van toepassing verklaard op alle toegelaten instellingen. De signalen zijn inmiddels zo helder als glas: het zal onherroepelijk leiden tot uitstel, mogelijk afstel, van bouwprojecten door corporaties. Voor de SOR is het effect beperkt, omdat de SOR op basis van een clausule in de belastingwetgeving vrijstelling heeft gekregen voor de vennootschapsbelasting. Het verkrijgen van de vrijstelling noodzaakte de SOR wel tot het inrichten van een bv-structuur. In 2008 is dan ook besloten tot het oprichten van een SOR Holding, waaronder twee bv‟s zijn geplaatst. De eerste is de SOR Vastgoedontwikkeling B.V., waarin alle bouwprojecten van de SOR zijn ondergebracht. De tweede is Senior Village Numansdorp B.V. waarin 6

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam de deelname van de SOR bij de gebiedsontwikkeling bij Numansdorp is ondergebracht. In deze bv worden, samen met De Wilgen Vastgoed BV, risicodragend koopwoningen ontwikkeld, wat een novum is voor de SOR. Door deze ontwikkeling in een afzonderlijke bv te plaatsen is het totale risico voor de SOR beperkt. Tot slot is 2008 het eerste jaar waarin de Krachtwijken subsidies van toepassing zijn geworden. Het heeft tot het najaar geduurd voordat duidelijk werd welke voorwaarden het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aan de subsidieaanvragen stelt, en hoe de subsidieaanvragen zullen worden beoordeeld. De corporaties, de deelgemeenten en de gemeente Rotterdam waren echter al sinds eind 2007 met elkaar in gesprek over de invulling van de nodige activiteiten en investeringen in de wijken, en aan welke partijen de subsidies zouden moeten toekomen. Dit alles is vastgelegd in een uitvoeringsovereenkomst, op basis waarvan de subsidies zijn aangevraagd. De praktijk is dat begin 2009 de aanvragen zijn ingediend voor het jaar 2008 en medio 2009 zullen worden uitgekeerd, na beoordeling door het CFV. Dit is de eerste jaarschijf. In principe is de systematiek voor de Krachtwijken beoogd voor 10 jaar, maar feitelijk is er slechts zekerheid over de inhoud voor de jaren 2008 en 2009.

1.3.Maatschappelijke prestaties 1.3.1. Inzet van de SOR De SOR neemt haar verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer serieus. Het maatschappelijk ondernemerschap is gericht op bijdragen aan een volwaardige leefomgeving voor in eerste instantie onze bewoners, wat zich deels manifesteert in activiteiten binnen onze wooncomplexen, en deels in activiteiten en investeringen in, om en nabij onze complexen. De investeringen in vastgoed spitsen zich daarbij toe op realisatie van bedrijfsruimten ten behoeve van de vestiging van (para)medische, zorg- en zorggerelateerde functies, recreatieruimtes ten behoeve van activiteiten van eigen bewoners, maar ook van welzijnsorganisaties en culturele functies. De bijdrage aan de leefomgeving uit zich in actieve ondersteuning van bewonerscommissies en de activiteiten die door hen ondernomen worden. In 2008 is voor een totaalbedrag van ruim € 250.000,- aan sociaal maatschappelijk beheer begroot, in de vorm van ondersteuning van activiteiten of in de vorm van personele inzet ingehuurd bij betrokken zorginstellingen. 1.3.2. Maatschappelijke projecten in 2008 In Nesselande is in 2008 De Kristal opgeleverd waar naast Humanitas als zorgorganisatie ook de bibliotheek, een vestiging van het IJsselland Ziekenhuis (met polikliniek en apotheek), en verder twee instellingen voor buurtwerk en opbouwwerk hun plek hebben gevonden. In De Schans in Delfshaven huisvest de SOR een kantoor van de zorgorganisatie ZorgCompas, en ook de Mekan, een welzijns- en ontmoetingsruimte voor met name Turkse en Marokaanse ouderen. De Schans staat bovendien in Krachtwijk Rotterdam West, waarmee ook de SOR haar bijdrage levert aan de verbetering van deze wijken onder druk. Naast de investeringen in Delfshaven voert de SOR in Rubroek, vallend in de Krachtwijk Rotterdam Noord, een renovatie uit van ruim 200 seniorenwoningen zonder extra huurverhoging en het aanpalend dienstencentrum. Aan de Oudedijk in Kralingen is in het aan verpleeghuis Pniël aanpalende pand een Palliatief centrum gerealiseerd. Dit centrum is gelieerd aan het verpleeghuis. Het oude herenhuis is bouwkundig door de SOR geheel gerestaureerd en, met de hulp van de Stichting Vrienden van Pniël, 7

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam voorzien van een hoogwaardig interieur. Hiermee is een omgeving gecreëerd waar mensen de laatste fase van hun leven kunnen verblijven in een huiselijke sfeer, in plaats van in het verpleeghuis waar de functionaliteit van de verpleging voorop staat. Tot slot werkt de SOR aan de ontwikkeling en nieuwbouw van de Theeschenkerij Vroesenpark. In samenwerking met de bewonersorganisatie Blijdorp en stichting Pameijer wordt vorm en inhoud gegeven aan een voorziening in het park, waarmee een belangrijke bijdrage aan het veilige verblijf in het park wordt gedaan.

1.4.De organisatie 1.4.1. Ontwikkelingen in de organisatie De organisatie heeft in 2008 een structuurverandering ondergaan. In 2007 is een veranderingstraject ingezet, gericht op klantgericht werken, resultaatgericht werken en samenwerken. Voor dit traject heeft een extern bureau alle medewerkers van de SOR getraind in de bijbehorende vaardigheden. De behoefte hieraan ontstond door de groei van de organisatie. Met deze groei en de bewustwording gedurende het veranderingstraject is ook behoefte ontstaan aan een gewijzigde indeling van de organisatie, zowel in de structuur van de leiding als in de structuur van de front office. Juridische structuur van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam SOR Holding B.V. SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Senior Village Numansdorp B.V.

Organisatieschema van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Klachten- en geschillencommissie Huurdersplatform

Raad van Commissarissen

Ondernemingsraad Directeur-Bestuurder Beleid en bestuursondersteuning

HRM

Communicatie Directiesecretariaat Wonen

Financiën

Onderhoud

Office management

Vastgoedbeheer Bedrijfsruimten

Receptie en Woonwinkel

Vastgoedontwikkeling Office management Financiële administratie

Projectmanagement

Beheerteam Noord

Huuradministratie

Project controlling

Beheerteam Zuid

Servicekostenadministratie

Beheerteam Te Hoogerbrugge

ICT Facilitair

8

Office management


Met de verandering van de topstructuur en de verplaatsing van een beperkt aantal taakgebieden zijn enkele nieuwe functies benoemd:      

Directeur Wonen, ter vervanging van de Manager Woondiensten; Adjunct-directeur Vastgoedontwikkeling, ter vervanging van de Manager Vastgoed; Adjunct-directeur Financiën, ter vervanging van de Manager Financiën & Bedrijfsbeheer; Drie Teammanagers, ten behoeve van de beheerteams; Twee directiesecretaresses voor de afdelingen Wonen en Vastgoedontwikkeling; Vastgoedbeheerder Bedrijfsruimtes.

Na de wijziging is de front office beter toegerust op het bedienen van de klant door het vormen van beheerteams met een integrale taak. Hiermee is de organisatie geordend deels naar regio met de teams Noord en Zuid, en deels naar marktsegment met het team Te Hoogerbrugge. De functionele indeling is hiermee verlaten. De verandering beantwoordt aan de vraag om meer klantgericht te gaan werken. De samenwerking binnen en tussen afdelingen staat in het teken van het leveren van gewenste resultaten aan de klant. De afdelingen Financiën en Vastgoedontwikkeling hebben de meeste van hun verantwoordelijkheden en bevoegdheden behouden. Uitzondering is de afdeling P&O die als stafafdeling direct onder de directie is komen te vallen. En tot slot is de afdeling communicatie verplaatst van Wonen naar de stafafdeling Beleid & Bestuursondersteuning. 1.4.2. Managementstructuur De eindverantwoordelijkheid ligt bij de bestuurder, decentralisatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden vindt plaats naar het naast lagere niveau in de lijnorganisatie: de afdelingen Wonen, Vastgoedontwikkeling en Financiën. Staffuncties zijn op elk niveau ondersteunend aan de lijn. De staffuncties hebben als taak gevraagd of ongevraagd advies te geven en hoogwaardige expertise te onderhouden. De afdelingen Beleid & Bestuursondersteuning en P&O vormen de staffuncties. Resultaatgericht management blijft een belangrijk kernthema. Op basis van specifieke doelstellingen worden binnen het managementteam en binnen de afdelingen meetbare resultaten afgesproken. Door een systeem van jaarplannen en rapportages worden managers en medewerkers aangesproken op hun resultaten. In 2008 is het mamagementteam omgevormd tot directieteam, met een nieuwe personele invulling. Na een jaar van de tijdelijke invulling van de managers Woondiensten en Vastgoed zijn ter vervanging van Netty van Triest (Woondiensten) en René Koster (Vastgoed) twee nieuwe directieleden gestart, respectievelijk Dick van der Meyden en Martin Luten. 1.4.3. Kerncijfers personeel en organisatie De personele organisatie is toegenomen met 3 medewerkers. Doordat er ook 17 medewerkers zijn vertrokken zijn in totaal 20 nieuwe medewerkers (contractueel) in dienst getreden. Tevens zijn er in 2008 21 medewerkers op tijdelijke basis werkzaam geweest bij de SOR op detacherings-, uitzend- of interimbasis. Dit betekent dat er in 2008 in totaal 41 medewerkers zijn geworven, wat een grote druk heeft gelegd op de afdeling HRM. Begin 2009 waren vrijwel alle vacatures ingevuld.

9

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Ontwikkeling personeelsformatie 2004

2005

2006

2007

2008

aantal medewerkers

82

80

83

87

90

aandeel mannen

49%

49%

40%

41%

42%

aandeel vrouwen

51%

51%

60%

59%

58%

FTE, betaald uit woningexploitatie

35,6

36,6

36,5

39,3

39,5

FTE, betaald uit servicekosten

18,8

20,8

22,5

26,8

23,4

totaal FTE

54,4

57,4

58,9

66,1

62,9

Het ziekteverzuim is op het laagste punt van de afgelopen 6 jaar beland: 4,1 % wat een daling van 1,8 % betekent. Het landelijk gemiddelde ligt op 6%. Ook het ziekteverzuim korter dan 6 weken is het één na laagste van de afgelopen jaren. Mede door het invoeren van de nieuwe ziekteverzuimregeling en de opvolging hiervan is dit percentage gedaald. Ontwikkeling ziekteverzuim 2004

2005

2006

2007

2008

totaal ziekteverzuim

6,0%

6,9%

6,5%

5,9%

4,1%

totaal ziekteverzuim korter dan 6 weken

1,8%

2,4%

2,4%

2,0%

1,9%

1.4.4. Ondernemingsraad De OR heeft een vergaderrooster bestaand uit onderling beraad, overleg met de bestuurder en ARBO-overleg. Daarnaast houdt zij raadplegingen onder het personeel.In 2008 is acht keer onderling beraad geweest en is zes keer met de directeur-bestuurder vergaderd, waarvan één maal informeel. De OR heeft in 2008 onder meer advies uitgebracht over:    

de topstructuur van de SOR; de klokkenluidersregeling; de organisatieontwikkeling SORgzaam Wonen. Over een aantal ontwikkelingen is diverse malen gesproken zonder dat er nadrukkelijk een advies is uitgebracht, zoals de besluitvorming over de wijziging van de ondernemingsstructuur bv-structuur en het formuleren van aankoopcriteria voor onroerend goed door de SOR.

De OR heeft ingestemd met het ziekteverzuimreglement, de E-gedragscode en een gereedschapsvergoeding voor de huismeesters. Verslagen van de diverse overleggen en adviezen van de OR zijn via intranet voor het personeel toegankelijk. Het Arbo-overleg heeft drie keer plaatsgevonden. Hierin zijn ondermeer bovengenoemde personeelsregelingen voorbereid en zijn de actiepunten uit de Risico-inventarisatie 2007, de BHVstructuur, de evaluatie van de Arbo-dienst en de organisatie van een gezondheidsonderzoek besproken. Het personeel is geraadpleegd via personeelsbijeenkomsten over SORgzaam Wonen en geïnformeerd via nieuwsbrieven. De raadplegingen hebben geresulteerd in een bijgestelde adviesaanvraag, waarmee het draagvlak binnen de organisatie voor de organisatiewijziging aanzienlijk is vergroot.

10

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam In augustus 2008 heeft de voorzitter Célestine Paanakker afscheid genomen van de OR, aan het einde van haar termijn van 3 jaar plus verlengingstermijn van 3 jaar. Ook de secretaris, Roy van Hassel, was aan het einde van 2008 aan het einde van zijn termijnen, maar in overleg met de OR heeft hij ingestemd zijn taken te blijven uitoefenen totdat de vacatures zijn ingevuld. Arie Oosterheerd en Wim van den Bedem zijn toegetreden tot de OR. Eind 2008 was de samenstelling als volgt:     

Wim van den Bedem, vice-voorzitter; Wim Mulder, voorzitter; Arie Oosterheerd, lid; Vacature, secretaris (tijdelijk vervuld door Roy van Hassel); Vacature Te Hoogerbrugge en Klapwiek, lid.

1.5.Verbindingen en lidmaatschappen De SOR heeft in 2008 een bv-structuur ingericht. De toegelaten instelling is enig aandeelhouder in de SOR Holding B.V. De SOR Holding B.V. is enig aandeelhouder in SOR Vastgoedontwikkeling B.V. en Senior Village Numansdorp B.V. In het kader van sectorale samenwerking is de SOR lid van Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam en van brancheorganisatie Aedes. Ten behoeve van de uitvoering van de woonruimteverdeling in de stadsregio Rotterdam is de SOR lid van Woonnet Rijnmond. Via Woonnet Rijnmond regelt de SOR de woonruimteverdeling in het Rotterdamse deel van het bezit. Met een aantal collega-corporaties participeert de SOR in CityCorp, De centrale doelstelling van CityCorp is om de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in de binnenstad van Rotterdam en de flankerende buurten te verbeteren. De andere participanten zijn ComWonen, Humanitas, PWS, Stadswonen en Woonstad Rotterdam.

11


2. Volkshuisvestingsverslag 2.1.Verhuur van woningen 2.1.1. Verhuurbeleid De verhuur van de zelfstandige woningen valt onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Wonen. Uitzondering zijn de woningen in de complexen Rubroek, Jan van Loon, waar stichting De Singels verantwoordelijk is voor de aanlevering van kandidaten. De administratieve afhandeling gebeurt bij de SOR. De woningen in het complex Gerrit de Koker werden verhuurd via ZorgCompas. Verhuur van de woningen gebeurt binnen de relevante wettelijke kaders en regelgeving. Voor woningen met een huurprijs lager dan de huurprijsgrens (€ 631,73 per 1 juli 2008) zoals vastgesteld door de minister geldt de Regionale Huisvestingsverordening 2006. Deze is op 1 juli 2006 ingegaan en kent een wijziging op onderdelen per 1 januari 2007. Woningen boven de huurprijsgrens vallen niet onder de regionale huisvestingsverordening en worden verhuurd conform het Burgerlijk Wetboek. De hoofdlijn van de Regionale Huisvestingsverordening is dat zoveel mogelijk woningen zonder voorwaarden worden aangeboden (minimaal 40% van de woningen van alle corporaties in de 16 gemeenten waaruit de Stadsregio Rotterdam bestaat), en dat voor de overige woningen enige tot vergaande sturing mag worden toegepast. In het kort is de verdeling als volgt:     

Minimaal 40% zonder voorwaarden (“voorwaardenvrij”); Maximaal 20% met criteria voor leeftijd en/of inkomen en/of huishoudensgrootte (“volkshuisvestelijk labelen”); Maximaal 15% op basis van specifieke afspraken met de gemeente (“lokaal maatwerk”); Maximaal 25% direct te bemiddelen voor specifiek omschreven groepen of doeleinden, zoals herstructureringskandidaten, urgenten, of bijzondere groepen als ex-gedetineerden of daklozen. De percentages worden kwartaallijks gemonitord op stadsregionaal niveau, waarbij in ieder geval op het niveau van de gemeente uitspraken worden gedaan over het over- of onderschrijden van de percentages.

De SOR biedt de meerderheid van de woningen aan in de categorie volkshuisvestelijk labelen, wegens de specifieke doelgroep die wij in het vizier houden. De prestaties van de SOR zijn:  

 

12

Voorwaardenvrij: 0% Volkshuisvestelijk labelen: 81%. Het labelen gebeurt met name door het toepassen van een minimale leeftijdsgrens bij de geadverteerde woningen. Daarnaast worden ook inkomenscriteria gebruikt voor driekamerwoningen met een huur onder de aftoppingsgrens in wijken waar deze schaars zijn. Reden hiervoor is dat de SOR ook deze woningen beschikbaar wil houden voor minima, die juist bij deze woningen grote concurrentie ondervinden van huishoudens met meer mogelijkheden. Lokaal maatwerk: 0%, in 2009 zal dit instrument ingezet worden om specifieke problemen in enkele complexen het hoofd te bieden. Directe bemiddeling: 19%. Hieronder valt een fors aandeel woningen uit de nieuwbouw De Schans, waarin huurders zijn komen wonen op basis van herhuisvestingsafspraken. Daarnaast zijn woningen verhuurd aan urgenten, mensen met een zorg- of verpleegindicatie en zijn woningen ingezet voor de huisvesting van bijzondere groepen.

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Het model van woonruimteverdeling is collegiaal van opzet waarmee het een gezamenlijke opgave is van de corporaties in de Stadsregio Rotterdam om de ijkpunten te halen. In 2008 is dat niet gelukt, wat zal leiden tot het onderling aanspreken op elkaars prestaties en het maken van afspraken. In afwachting van herstructurering en renovatie geldt in een aantal complexen een verhuurstop. 







In Rubroek is renovatie in volle gang. Deze renovatie vindt plaats in bewoonde staat, met uitzondering van de woningen waar sprake is van samenvoeging. Bij aanvang van het project waren ongeveer 60 woningen leeg, zodat voldoende schuifruimte was ontstaan om de voortgang in het project te hebben en te houden; Ter plaatse van de Alver in Hoogvliet wordt nieuwbouw voorbereid. De leegkomende woningen worden tijdelijk verhuurd op basis van de leegstandwet. Eind 2008 hadden nog 15 van de 65 woningen een huurcontract voor onbepaalde tijd. De overige woningen worden middels een intermediair verhuurd; Ter plaatse van Sabina in Oud-Beijerland wordt nieuwbouw voorbereid. Eind 2008 hadden nog 3 van de 24 woningen een regulier huurcontract. Leeggekomen woningen worden verhuurd op basis van een tijdelijk huurcontract; In Brielle is de eerste fase van De Ommeloop gesloopt en wordt nieuw gebouwd. Het in de tweede fase te slopen gebouw fungeert als tijdelijke huisvesting voor bewoners van het eerste deel en heeft ook nog een aantal oorspronkelijke huurders. Leegkomende woningen in het tweede deel worden verhuurd in het kader van de leegstandwet.

2.1.2. Gerealiseerde verhuringen In de voorraad zelfstandige woningen zijn 707 verhuringen gedaan. In 356 gevallen betreft het de eerste verhuur van nieuw gebouwde woningen. Daarmee komt de mutatie op 351 verhuringen in 4178 woningen in bezit sinds 1 januari 2008, een percentage van 8,4. 2.1.3. Huisvesten van de doelgroep van beleid Kernopdracht in volkshuisvestingsbeleid is het passend huisvesten naar leeftijd, inkomen en omvang van het huishouden in relatie tot de huurprijs van de woning. Deze rapportage aan het ministerie VROM, genaamd Bijlage E, staat verkort weergegeven in onderstaande tabellen: Bijlage E: gerealiseerde verhuringen

eenpersoonshuishoudens

tweepersoonshuishoudens

tot kwaliteits- tot aftop- vanaf aftopkortingsgrens pingsgrens pingsgrens

totaal

< 65 jaar, laag inkomen

16

33

9

58

< 65 jaar, hoog inkomen

11

20

51

82

>= 65 jaar, laag inkomen

7

142

51

200

>= 65 jaar, hoog inkomen

3

28

84

115

Totaal

37

223

195

455

< 65 jaar, laag inkomen

2*

10

8

20

< 65 jaar, hoog inkomen

3

7

45*

55

>= 65 jaar, laag inkomen

3

46

33

82

>= 65 jaar, hoog inkomen

0

16

79

95

Totaal 8 79 165 252 *Één van de verhuringen in deze cellen betreft een driepersoonshuishouden. Bij de indeling is rekening gehouden met de voor hen relevante aftoppingsgrens.

13

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Doordat de SOR zich richt op 55+ers, is de huurder van de SOR vaker 65+ (de relevante grens in bijlage E) en alleenstaand en heeft hij een laag inkomen. In onderstaande tabel staat de ontwikkeling gedurende de afgelopen 5 jaar. Kenmerken bijlage E 2005

2006

2007

2008

eenpersoonshuishoudens

64%

65%

68%

64%

laag inkomen

50%

43%

58%

51%

ouder dan 65 jaar

83%

83%

80%

70%

Het aandeel eenpersoonshuishoudens is terug op het niveau van 2005. In 2008 ging dit gepaard met een aanzienlijke daling van het aantal 65+ers en een daling van het aantal huurders met een laag inkomen (volgens BBSH-classificatie). Deze ontwikkeling vindt mede zijn oorzaak in de oplevering van een aantal complexen die in meerderheid huren kent die boven de aftoppingsgrens liggen. Het reële effect op de betaalbaarheid van de woning voor de huurder, valt niet meer in de directe beïnvloedingssfeer van de SOR, doordat de aanvraag en toekenning van huurtoeslag steeds minder via de SOR lopen maar steeds vaker rechtstreeks tussen de huurder en de belastingdienst wordt afgehandeld. 2.1.4. Huurachterstanden en -derving De SOR spant zich middels heldere procedures in om de huurbetalingen zo goed mogelijk te laten verlopen. De procedures dienen om te voorkomen dat situaties waar huurachterstanden ontstaan niet uit de hand lopen, met het nare gevolg dat deze slechts zeer lastig weer zijn in te lopen of zelfs leiden tot uitzettingen. In de gemeente Rotterdam is in 2007 een convenant afgesloten waarmee dit laatste zoveel mogelijk wordt voorkomen en waarbij de betrokken huishoudens in een vroeg stadium met betrokken gemeentelijke diensten, met name de Kredietbank Rotterdam, in contact worden gebracht. Aan dit convenant doen alle corporaties mee. Aantal zaken per maand 2005 aanmaningen

2006

2007

2008

25,4

23,9

21,5

32,9

betaalafspraken

7,7

12,3

11,3

15,5

deurwaarderszaken

8,8

9,1

10,0

28,4

Er is een duidelijke stijging van het aantal zaken te zien op alle categorieën. Hierin uit zich een toenemende inspanning die de huuradministratie moet doen om de huren toch te innen. Opvallend is dat met name in de vrije sector een groot aantal gevallen zich voordoet, iets wat in voorgaande jaren niet zo duidelijk zichtbaar was. Ontwikkeling huurachterstanden

2005

2006

2007

2008

huurachterstand

1,18%

1,98%

1,45%

0,95%

huurderving

0,43%

0,82%

0,92%

1,95%

Huurderving is gedefinieerd als niet ontvangen huur als gevolg van leegstand als percentage van de totale jaarhuur van de SOR, dus inclusief de niet-woningen. De huurderving is met name zo hoog door de oplevering van twee nieuwbouwcomplexen met een groot aandeel vrije sectorhuur. De eerste verhuur in deze huurklasse kent een langere aanloop dan de eerste verhuur van sociale huurwoningen, die doorgaans direct na oplevering verhuurd worden. 14


Te zien is dat er meer problemen zijn met de betalingen dan voorheen en dat er meer leegstand is geweest. Naar aanleiding hiervan zijn de mutatieprocedures onder de loep genomen en wordt bij een aantal complexen de marktsituatie beoordeeld.

2.2.Huurbeleid 2.2.1. Huurbeleid in 2008 Het huurbeleid heeft geen beleidswijziging gehad. De SOR is voor de woningen onder de huurprijsgrens gehouden aan het door de minister vastgestelde maximum. Voor 2008 betekende dat een toegestane huurverhoging per woning van maximaal 1,6, het inflatiepercentage over 2007. De SOR voert als beleid dat dit percentage ook van toepassing is op de woningen met een huur boven de huurprijsgrens. 2.2.2. Huurstijging en omvang bereikbare voorraad Op enkele complexen na is het maximale huurverhogingspercentage toegepast op al het woningbezit. Uitzonderingen zijn er voor de complexen waar een ingreep gepland is of aan de gang is. Omdat ook de toepasselijke grenzen uit de huurtoeslagwetgeving met hetzelfde percentage zijn gestegen, had de huurverhoging geen effect op de omvang van de bereikbare voorraad. Prijsklasse (31-12-2008) aantal woningen percentage

< € 348,99

< € 499,51

< € 631,73

>= € 631,73

525 11%

2667 58%

708 15%

692 15%

2.2.3. Harmonisatie Naast de reguliere huurverhoging wordt in een aantal complexen huurharmonisatie toegepast. In 2008 zijn 31 woningen geharmoniseerd. De meeropbrengst op jaarbasis als gevolg van de harmonisatie bedroeg € 23.591,28 2.2.4. Sociaal Plan De SOR heeft in 2005 een sociaal plan vastgesteld dat bij sloop en ingrijpende renovatie van toepassing is. Het sociaal plan regelt per planfase de rechten en plichten van zowel de huurder als de SOR. De verhuiskostenvergoeding voor bewoners die vanwege sloop of ingrijpende renovatie hun huis moeten verlaten bedraagt € 5.172,-. Bewoners die naar een wisselwoning verhuizen en daarna weer terugkomen in de gerenoveerde of nieuwe woning krijgen een vergoeding van € 5.690,-. Een alternatief waar veel huurders gebruik van maken is een vergoeding in natura. De SOR regelt dan de verhuizing naar de nieuwe woning, of de wisselwoning en weer terug. Ook de stoffering van de nieuwe of wisselwoning wordt dan in overleg met de huurder geregeld. Gerealiseerde uitplaatsingen in 2008 in het kader van het sociaal plan:   

Alver te Hoogvliet: Rubroek te Rotterdam-Crooswijk: Sabina in Oud-Beijerland:

19 bewoners 10 bewoners 9 bewoners

15


2.3.Leefklimaat , zorg en betrekken van bewoners bij beleid en beheer 2.3.1. Sociaal beheer: integratie van leefklimaat, bewonersparticipatie en zorg De SOR heeft in haar missie vastgelegd dat zij het welzijn van ouderen wil bevorderen door hen in staat te stellen zelf keuzes te maken op gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarmee is de keus gemaakt dat zij naast woningen ook een sociale omgeving aan ouderen verhuurt, en dit als integraal product te beschouwen. Onder de noemer sociaal beheer maakt de SOR dit met een aantal zaken concreet. 



 



De SOR voert in de woongebouwen met het label basisservice een beheermodel met bewonerscommissies die onder meer als taak hebben ontmoetingen tussen bewoners te stimuleren. Dit model vraagt veel van het zelforganiserend vermogen van bewoners(commissies); De SOR werkt aan de opbouw en het onderhouden van een functionerende en tolerante woongemeenschap. Woonconsulenten worden zo nodig ondersteund met extern ingehuurd opbouwwerk; De SOR bevordert onderlinge contacten door in ieder gebouw ontmoetingsruimten te realiseren en door de ondersteuning van de oprichting van bijvoorbeeld activiteitencommissies; De SOR investeert in persoonlijk advies op gebied van wonen, welzijn en zorg door het leveren van informatie aan Vraagwijzerloketten (één loket voor alle vragen over zorg en welzijn), afstemming van informatie met Ouderenwerk, het inzetten van woonconsulenten of zorgconsulenten. Voor een aantal gebouwen zijn contracten met zorgaanbieders gesloten om het welzijn te ondersteunen; De SOR investeert in voorlichtingsmiddelen over het aanbod van wonen, zorg en welzijn.

2.3.2. Samenwerking met welzijns- en zorginstellingen De SOR heeft overeenkomsten met elf zorginstellingen als huurder van verzorgingshuizen en zorginfrastructuur. Meestal zijn deze instellingen ook de leverancier van zorg en diensten in de zelfstandige woningen in de betreffende complexen. Daar waar extramurale zorg wordt geboden, is er zelden of nooit een exclusieve positie van één zorginstelling. Sinds de komst van de WMO is de huishoudelijke zorg aanbesteed aan een beperkt aantal instellingen. Deze leveren ook bij onze bewoners hun diensten, terwijl dan in diezelfde gebouwen een andere zorginstelling de AWBZgefinancierde zorg levert. In de gebouwen waar zorginfrastructuur is opgeleverd, (De Burcht, Te Hoogerbrugge I, Plussenburgh, Charley Toorop Toren, Lombarde en De Schans), wordt via de huurovereenkomst voor de zorginfrastructuur een meer exclusieve relatie met de zorginstelling bedongen. De zorginstelling huurt de zorginfrastructuur van de SOR en verdient deze huur terug door omzet in het gebouw te realiseren. In de communicatie met huurders wordt de betreffende zorgorganisatie als voorkeursaanbieder gepresenteerd. Met Zorggroep Rijnmond en De Stromen is structureel overleg op directieniveau gevoerd. De veranderende omgeving, zowel voor de corporatiesector als de zorgsector, is aanleiding om na te denken over de samenwerking, met name in het licht van die veranderende omgeving, maar ook in situaties waar gezamenlijke projectontwikkeling kansen zou kunnen bieden.

16

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Zorginstelling

verzorgingshuizen

Zorggroep Rijnmond

    

De Burcht Siloam Atrium De Koningshof Tiendhove (Krimpen aan den IJssel)

Stichting De Stromen Opmaat Groep

     

Nieuwe Plantage Meerweide De Vijf Havens De Nachtegaal Borgsate De Schutse

      

Leemgaarde (Oostvoorne) Catharina Gasthuis (Brielle) Groene Kruisweg Ravenswaard Havenlicht (Pernis) Sonneburgh Rubroek

ZorgCompas

 

De Schans Blijdorp

Stichting Sabina van Egmont Argos Zorggroep Stichting Humanitas



Sabina (Oud-Beijerland)

Laurens

Catharinastichting Hervormde Stichting Sonneburgh

Stichting De Singels

extramurale zorg in woningen in                 

De Burcht Siloam Van Moorsel De Kroon De Eilanden Prinsenhof Rietplaat Heulbrug Statenhove De Nieuwe Plantage Charley Toorop Toren Te Hoogerbrugge Klapwiek Borghave Meyburg De Hoeksteen Leemgaarde (Oostvoorne)

 

Groene Kruisweg Ravenswaard (thuiszorg door Agathos)

         

Serviceflat Rubroek Jan van Loon Noordschans De Kolk Gerrit de Koker Sabina servicewoningen Alver (Hoogvliet) Kristal Marthalaan/Othelloweg Aveling

In De Rietplaat heeft de SOR een overeenkomst gesloten met Pameijer. In deze overeenkomst is geregeld dat in maximaal 12 woningen cliënten met een psychiatrische achtergrond worden gehuisvest, waarbij Pameijer de benodigde begeleiding levert. In de Charley Toorop Toren is samen met De Stromen Opmaat Groep in 2005 een experiment gestart waarbij dementerende ouderen samen kunnen blijven wonen met hun partner, in plaats van dat zij in een PG-verpleeghuis worden opgenomen. Doel van dit experiment was het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van de dementerende ouderen in een eigen woning, waarbij wel de intensieve zorg geborgd was. Aan het einde van 2008 heeft De Stromen Opmaat Groep het experiment opgezegd, omdat de wijze van indicatiestelling van deze mensen door het zorgkantoor niet meer de benodigde AWBZ-financiering bracht om het experiment, waarin 24-uursbegeleiding een belangrijk element was, te kunnen blijven bekostigen. Over de wijze van afbouw van het experiment wordt begin 2009 besloten.

17

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2.3.3. Bewonerscommissies Participatie, de zorg voor het leefklimaat in woongebouwen en de integratie van wonen, zorg en welzijn komen in de praktijk bij elkaar in het sociaal beheer, dat zo dicht mogelijk bij de huurders is georganiseerd, vaak in samenwerking met de bewonerscommissie. Er wordt gestreefd naar een bewonerscommissie per woongebouw, waarmee tenminste tweemaal per jaar overleg wordt gevoerd conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (de Overlegwet). Met de bewonerscommissies is een overeenkomst gesloten, waarin de rechten en plichten van beide partijen zijn vastgelegd. Ook de vergoeding is in de overeenkomst geregeld. Deze vergoeding was in 2008 € 240,- per gebouw en daarnaast € 2,35 per woning. Aan het einde van 2008 had de SOR 44 wooncomplexen in bezit waar zij zelf actief het beheer ondersteunt. In 25 van die complexen was een bewonerscommissie actief, en in 4 een activiteitencommissie. De activiteitencommissie vervult niet de taken conform de Overlegwet, maar zorgt wel voor de ontplooiing van diverse activiteiten binnen het complex. De bewonerscommissies van Heulbrug, Statenhove en de bewoners van SOR-woningen in en om De Burcht krijgen ondersteuning van Zorggroep Rijnmond. De Schiebroekse gebouwen Kleyburg en De Borghave krijgen ondersteuning van welzijnsstichting Thermiek. Gebruikelijke agendapunten voor bewonerscommissies zijn:     

het leefklimaat in het woongebouw; de huuraanpassing per 1 juli; servicekostenaanpassing per 1 januari; de onderhoudsbegroting voor het komende jaar; de voortgang van het onderhoud gedurende het jaar.

2.3.4. Huurdersplatform SOR De SOR betrekt op twee niveaus huurders bij beleid- en beheerzaken. Waar de dagelijkse en uitvoerende zaken binnen het complex met de bewonerscommissies worden besproken, is op beleidsmatig, complexoverstijgend vlak het Huurdersplatform (HPF) van de SOR gesprekspartner. Het Huurdersplatform is in 2001 opgericht en heeft een samenwerkingsovereenkomst met de SOR. Het is de overkoepelende huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet, waarbij het domein beperkt is tot complexoverstijgende zaken. Het Huurdersplatform is een zelfstandige vereniging. Het Huurdersplatform krijgt zijn middelen van de SOR. De SOR heeft ingestemd met de begroting van ongeveer € 15.000,- en een door het Huurdersplatform aan te houden reserve van € 2000,-. Het verschil tussen het surplus van de reserve en het begrotingsbedrag wordt door de SOR betaald. De Directeur Wonen en de stafmedewerker van deze afdeling onderhouden contact via overlegvergaderingen met het Huurdersplatform. Daarnaast is er een jaarlijks overleg met de bestuurder van de SOR. Ook de commissarissen die op voordracht van het Huurdersplatform zijn benoemd hebben twee keer overlegd. Samenstelling van het bestuur per 31 december 2008:        18

G.J. Brandt, voorzitter; L. van Reeuwijk, vice-voorzitter; F. Fransen, secretaris; L.P. Bol, penningmeester; mw. A.J. Sparnaaij, 2e penningmeester; van Luijk; G.P.J. Mens.


In de overlegvergaderingen tussen het bestuur van het Huurdersplatform en de SOR, waarvan één met de directeur-bestuurder, hebben de volgende onderwerpen de revue gepasseerd:         

Het plaatsingsbeleid van UMTS-masten; De inperking van het aantal externe bedrijven voor diensten ten laste van het servicekostenpakket; De reorganisatie van de afdeling Wonen door vorming van integrale beheerteams; Het verbeterplan klantgericht werken; De bespreking van de rapportage van het HPF naar aanleiding van de bezoekronde HPF aan commissies; De overname van vijf complexen van PWS Rotterdam; De evaluatie van de samenwerking tussen het HPF en de SOR en de aanpassing van de samenwerkingsovereenkomst als gevolg van wijzigingen in de Overlegwet; De invoering van lokaal maatwerk als toegevoegd instrument bij de woonruimteverdeling; De vertaling van het aangepaste Gebruiksbesluit per 1-11-2008 ten aanzien van brandveiligheidsmaatregelen in woon-zorggebouwen.

2.3.5. Klachten- en geschillencommissie De commissie heeft volgens het reglement een tweeledig doel: 

Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewonerscommissies in de gelegenheid klachten in te dienen over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor zover het de uitvoering van beleid betreft en de SOR zich niet bereid toont om het betreffende besluit te herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling van de klacht.  Zij beslecht geschillen tussen de SOR en het Huurdersplatform of een bewonerscommissie buiten een bevoegde rechterlijke instantie om, door voor beide partijen bindende uitspraken te doen. De commissie rapporteert aan de raad van commissarissen. Gedurende 2008 zijn drie klachten verstuurd aan de Klachtencommissie. De klachten betroffen de informatievoorziening aan huurders en de afhandeling van reparatieverzoeken. De klachten zijn in december bij de Klachtencommissie ingediend, afhandeling vindt plaats in 2009.

2.4.Communicatie 2.4.1. Corporate communicatie De communicatie van de SOR is voornamelijk gericht op de externe doelgroepen, zoals huurders, potentiële huurders, omwonenden van bouwlocaties en complexen, en de pers. De strategie is gericht op het profileren van SOR als specialist in comfortabel wonen, het bereiken van de doelgroep 55- tot 70-jarigen, en het ontwikkelen van een actief persbeleid. Alle communicatie-uitingen hebben tot doel de naamsbekendheid te vergroten en daarmee het gewenste imago te bewerkstelligen. In 2008 hebben we daartoe de volgende middelen ingezet: 

Deelname aan de LiViN‟08 beurs in de Cruise Terminal Rotterdam. De SOR heeft zich hier voor het eerst gepresenteerd als „specialist in comfortabel wonen‟. De beursdeelname heeft veel kandidaat-huurders opgeleverd voor met name de duurdere woningen. Daarnaast heeft de beursdeelname bijgedragen aan de naamsbekendheid van de SOR.

19

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 



Website. Deze bevat een veelheid aan informatie. Naast het complete woningbezit en projectinformatie specifiek voor woningzoekenden en huurders, is de site een belangrijk middel om een brede doelgroep te bereiken. Persberichten. Om de identiteit van de SOR uit te dragen is het generen van free publicity na te streven. Persberichten worden verstuurd naar (online) vakmagazines, huis aan huis bladen en kranten. Tevens worden ze op de website geplaatst.

Daarnaast is er aandacht besteed aan het verbeteren van de interne communicatie middels het project SORgzaam Wonen. De start van een intranetsite heeft ertoe geleid dat informatie van verschillende afdelingen binnen de hele organisatie adequaat kan worden gedeeld. 2.4.2. Communicatie met huurders De communicatie met huurders is gericht op het verkrijgen en behouden van tevreden bewoners. Bij kandidaat-huurders ligt de nadruk op het juist informeren over het werven voor een (nieuwbouw) woning, aansluitend bij de wensen en eisen van de kandidaat. De communicatie met (kandidaat) huurders verloopt via verschillende kanalen. Persoonlijk contact vindt voornamelijk plaats via de beheerteams en de medewerkers aan de recepties van de woonwinkel aan de Botersloot en Te Hoogerbrugge. Naast de speciale projectgerelateerde communicatie en de website zijn er vaste middelen die ingezet worden voor de bewoners: 





Bewonersmagazine – SamenWonen wordt 4 keer per jaar samengesteld en naar de huurder gestuurd en is een platform om onder meer zaken die in de wooncomplexen spelen en ontwikkelingen binnen de SOR onder de aandacht te brengen. Daarnaast heeft het Huurdersplatform de gelegenheid om, in overleg met de redactie, de huurders te benaderen met mededelingen uit de eigen gelederen, bijvoorbeeld de terugkoppeling van het overleg met de SOR. Woonboek – het woonboek wordt uitgereikt aan iedere nieuwe huurder, en bevat alle informatie die voor hem van belang is. Een vernieuwde uitgave van het woonboek is vanaf eind tweede kwartaal in gebruik genomen. CIC - de presentatiepanelen in het City Informatie Centrum in Rotterdam brengen 3 nieuwbouwprojecten onder de aandacht van een breed publiek.

Tot slot worden diverse stichtingsdocumenten, zoals statuten of reglementen op verzoek beschikbaar gesteld. Het jaarverslag en jaarbericht zijn beschikbaar via de website. 2.4.3. Projectcommunicatie De vastgoedontwikkelingsprojecten, nieuwbouw en renovatie, zijn georganiseerd in interne projectteams waarin alle relevante afdelingen zijn betrokken, waaronder communicatie. Vooral bij renovatieprojecten is de communicatie in alle fasen van het proces zeer intensief. De SOR gebruikt hier de volgende middelen voor: 





20

Bouwbulletins – nieuwsbrieven worden regelmatig verstuurd naar de (tijdelijk) verhuisde bewoners om hen tijdens de uitvoering op de hoogte te houden van de ontwikkelingen. Voor o.a. Rubroek Service, Ommeloop, De Gravin en De Schans zijn bouwbulletins uitgegeven. Brochures - projectbrochures worden uitgegeven om (potentiële) nieuwe huurders te werven en te informeren over projecten in aanbouw/uitvoering. De brochures zijn via de woonwinkel of website te verkrijgen. Projectnieuws – 3 keer per jaar verschijnt de digitale nieuwsbrief Projectnieuws, waarin de stand van zaken van alle lopende projecten omschreven staat, zoals recent opgeleverd, in




aanbouw/uitvoering als ook in voorbereiding. Het projectnieuws wordt verspreid onder de interne doelgroepen en ligt in de woonwinkel. Advertenties - in regionale huis-aan-huisbladen en vakmagazines zijn circa 7 wervingsadvertenties geplaatst voor Ariane, De Kristal, De Schans en THB.

2.5.Samenstelling, kwaliteit en ontwikkeling van de vastgoedvoorraad 2.5.1. Voorraadbeleid De SOR heeft de doelstelling om het aantal geschikte ouderenwoningen in Rotterdam en omgeving uit te breiden en de eigen voorraad aan te laten sluiten op de actuele en toekomstige behoeften. Deze behoeften zijn in grote lijnen: 

nabijheid voorzieningen (winkels voor dagelijkse levensbehoeften, halte openbaar vervoer, eerstelijns gezondheidszorg en pinautomaat);  ruimte, zowel in oppervlakte als aantal kamers;  een bruikbare en toegankelijke buitenruimte;  betaalbaarheid; alle inkomensgroepen zoeken ruimte voor een redelijke prijs;  veiligheid (inbraakveilig, sociale veiligheid, valpreventie enz.);  toe- en doorgankelijkheid (voor rollators, rolstoelen en scootmobielen);  mogelijkheden van ontmoeting. Naast deze fysieke zaken spelen ook sociale en economische aspecten een rol bij de woonkeuze: imago, netwerk, uitzicht, sfeer, leefstijlen enz. Per locatie bestaat een verschillende mix van deze factoren, waarmee ieder complex zijn eigen karakteristiek heeft. De ontwikkeling van vastgoed is ondergebracht bij de afdeling Vastgoedontwikkeling. De SOR bouwt in principe in eigen beheer. Op dit principe zijn enkele uitzonderingen gemaakt. Het project Binnenhof wordt in 2009 turn-key aan de SOR opgeleverd. Daarnaast zijn ultimo 2007 twee projecten in uitvoering overgenomen van PWS Rotterdam, Ariane en Kristal. Deze twee projecten zijn afgerond door PWS Rotterdam en opgeleverd aan de SOR. Er zijn geen verbindingen met organisaties die voor of namens de SOR bouwen. In 2007 is de SOR begonnen met de beoordeling van de toepasbaarheid van warmtekrachtkoppelingsystemen in combinatie met vloerverwarming en -koeling in ons woningbezit. Het doel is een verhoogd comfort te combineren met energiezuiniger bouwen. Daarnaast vindt er een studie plaats naar het toepassen van technologische voorzieningen (domotica) in onze woningen, zodat in de toekomst goede zorg en diensten aan onze bewoners te garanderen zijn, en tegelijkertijd mogelijkheden ontstaan voor gemaksvoorzieningen en –diensten. 2.5.2. Aan- en verkopen van woningen Het verkoopbeleid dat in 2001 is vastgesteld is nog altijd actueel. De SOR volgt de hoofdlijn om: 

complexen die weinig toevoegen aan de huidige doelstelling in zijn geheel onverbeterd te verkopen aan een andere partij, bij voorkeur een woningcorporatie;  bij nieuw te bouwen complexen rekening te houden met het eventueel verkopen van een bouwdeel. In de ontwikkelingsfase wordt daartoe een splitsingsakte opgesteld;  overige gebouwen of afzonderlijke woningen niet te verkopen. In de afspraken met de gemeente Rotterdam is vastgelegd dat ouderencorporaties in het voortvarende verkoopbeleid in deze gemeente een uitzonderingspositie hebben. In 2008 heeft de SOR het complex De Nachtegaal in de deelgemeente Charlois overgedragen aan Woonbron, omwille van de eerstgenoemde overweging. 21

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Voor aankopen van woningen is geen specifiek beleid geformuleerd. In principe gelden daarvoor dezelfde beoordelingscriteria als voor de ontwikkeling van nieuwbouw. In 2008 zijn geen woningen aangekocht. Wel is de juridische levering gepasseerd van de in 2007 overeengekomen verkoop van vier complexen en een projectlocatie van PWS. 2.5.3. Ontwikkeling van de voorraad in 2008 De vastgoedportefeuille heeft zich in 2008 als volgt ontwikkeld. Ontwikkeling aantal verhuureenheden (vhe’s)

woningen

stand 1 januari 2008 verkopen opleveringen aankopen overige wijzigingen

4178

stand 31 december 2008

4592

162 252

verzorging, verpleging

overige vhe‟s

totaal

2093,5 123 44

409 10 162 23

6680,5 123 216 414 23

2014,5

604

7210,5

De SOR heeft geen woningen gerealiseerd met gemiddelde stichtingskosten hoger dan € 200.000,Per einde 2008 was de voorraad zelfstandige woningen als volgt verdeeld Woningvoorraad per woonplaats < 348,99 < 499,51 < 631,73 >= 631,73

totaal

Brielle Hoogvliet (gemeente Rotterdam) Oostvoorne (gemeente Westvoorne) Oud-Beijerland Pernis (gemeente Rotterdam) Rotterdam

108 58 0 12 0 347

13 347 51 14 38 2204

0 117 10 0 0 581

0 0 91 0 0 601

121 522 152 26 38 3733

totaal

525 11%

2667 58%

708 15%

692 15%

4592

3% 11% 3% 1% 1% 81% 100%

2.5.4. Projecten in portefeuille Per einde 2008 waren er ongeveer 40 projecten in diverse ontwikkelstadia. Totaal wordt de komende jaren voorzien in het realiseren van ongeveer 3000 woningen, 500 zorgeenheden en 15.000 m2 bedrijfsruimte. Te Hoogerbrugge I Status: financieel afgewikkeld in 2008. Dit project vormde het sluitstuk van de upgrading van het hele plangebied “Te Hoogerbrugge“ in de wijk Ommoord. Het project betrof 154 servicewoningen met een hoog afwerkingsniveau en een uitgebeid scala aan voorzieningen voor de bewoners, waaronder een restaurant en een winkel. Met De Stromen/ Opmaat Groep zijn afspraken vastgelegd over de zorglevering nu en in de toekomst. Het financiële resultaat is positief, mede dankzij de lage bouwkosten in relatie tot het huurniveau. Lombarde De bouw van de Oranjehof is in 2004 gestart, maar is tijdens het heiwerk door de gemeente stilgelegd. Wegens bezwaren van omwonenden is in de daarop volgende 2 jaar de hele ROprocedure opnieuw gevoerd. Uiteindelijk is medio 2008 opgeleverd. 22


Status: opgeleverd in 2008. Programma:    

74 servicewoningen; 36 verpleeghuisplaatsen voor PG-patiënten, verdeeld over 4 woongroepen voor negen personen; 10 plaatsen voor dagbehandeling; ruimte voor zorginfrastructuur ten behoeve van 60 extramurale cliënten.

De afwikkeling van het bouwproject met de aannemer kende de nodige problemen: het betreft de afhandeling van het meer- en minderwerk, de boeteclausule wegens te late oplevering, de indexering van de bouwkosten aan het einde van het werk. Alle bouwkundige opleverpunten zijn verholpen. Met de bij het plan betrokken zorgpartner Zorggroep Rijnmond zijn afspraken gemaakt over de huur van het verpleeghuis en de zorgruimten, de toewijzing van een deel van de zelfstandige woningen en het gezamenlijke beheer van de algemene ruimten. Vooruitlopend op de interne financiële eindafrekening worden het verpleeghuis en de zorgruimten financieel afgerekend ten behoeve van de Zorggroep Rijnmond, zodat het huisvestingslastenbudget definitief kan worden vastgesteld. In de loop van 2009 vindt de definitieve eindafrekening plaats. De Schans In de deelgemeente Delfshaven is het oude verzorgingshuis vervangen door een multifunctioneel gebouw, dat als middelpunt van een woon-zorgzone zal functioneren. De nieuwbouw omvat vijf afzonderlijke blokken, variërend in hoogte van 4 tot elf verdiepingen. Status: in uitvoering. Programma:  88 servicewoningen, 72 bereikbaar, 16 middelduur;  42 verzorgingsplaatsen intramuraal;  739 m2 zorginfrastructuur, dagverzorging en keuken;  600 m2 commerciële ruimten;  30 parkeerplaatsen op eigen terrein. De oplevering van de 4 woonblokken en het verzorgingshuis (gepland medio 2008) is aanzienlijk vertraagd, deels door een te optimistische planning van de aannemer, maar ook doordat er complicaties waren met het integreren van de domoticavoorzieningen in de gebouwen. Het project is in het vierde kwartaal 2008 gereedgekomen maar, uitgezonderd blok 1 waarin het verzorgingshuis zich bevindt, niet formeel opgeleverd. In verband met toezeggingen aan toekomstige huurders en in overleg met de aannemer zijn de overige woonblokken wel in gebruik genomen door de SOR. Afwikkeling van het project met de aannemer en overeenstemming met ZorgCompas over de samenwerkingscontracten alsmede de huurcontracten voor de intra- en extramurale voorzieningen zal in de eerste helft van 2009 zijn beslag krijgen. Binnenhoftoren Deze woontoren met 19 verdiepingen ligt aan de Niels Bohrplaats in Ommoord en grenst aan het zuidelijk deel van winkelcentrum Binnenhof. In de eerste fase is het winkelcentrum aangepakt. De overdekte passage heeft onder andere een moderner aanzien gekregen en de branchering is 23

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam aangepast. In de tweede fase is het zuidelijk deel van het winkelcentrum uitgebreid. In dit deel komt onder andere de thuiszorgafdeling van Stichting de Stromen. De toren met de onderliggende winkels vormt de derde fase. Status: in uitvoering. Programma :   

1450 m2 winkelruimte met opslagruimte. Lidl vestigt zich hier; 101 parkeerplaatsen op eerste en tweede verdieping; 101 woningen, dure huur, 85 tot 121 m2.

Het plan is aanvankelijk ontwikkeld door OVG Projectontwikkeling voor de verkoop. De stagnerende koopmarkt noodzaakte OVG naar een verhuurder om te zien. De toren ligt naast winkelcentrum en metrostation Binnenhof, op loopafstand van Te Hoogerbrugge, waarvan het draagvlak voor de daar aanwezige voorzieningen vergroot kan worden. Een gecombineerde inzet van zorgpersoneel van De Stromen op beide locaties is goed mogelijk. Dit project heeft bijna een jaar vertraging opgelopen, vanwege de wijziging van de constructie van traditionele gevels in prefab gevelelementen, wat gevolgen had voor de constructieberekeningen. De bijgestelde planning is dat het gebouw per september 2009 in gebruik wordt genomen. Eventuele schade als gevolg van de vertraging wordt op de ontwikkelaar verhaald. Rubroek Service Voor serviceflat Rubroek is, in samenwerking met zorgorganisatie De Singels, een grootonderhoudsplan met enkele verbeteringen ontwikkeld. Status: in uitvoering. Programma:      

modernisering van de tweekamerwoningen, met onder andere een nieuwe keuken, nieuw sanitair, verbeterde ventilatie en dubbel glas; badkamers worden rolstoelen zorgtoegankelijk gemaakt; 34 tweekamerwoningen worden samengevoegd tot 17 driekamerwoningen.; algemene ruimten worden vernieuwd met onder meer een nieuwe rolstoelen brancardlift, een nieuwe entree, nieuwe dakbedekking en vides in lift- en traphallen; uitgangspunt is dat het overgrote deel van de woningen bereikbaar blijft met huurtoeslag. Voor de zittende huurders zullen de huren (nagenoeg) gelijk blijven; domotica-voorzieningen waaronder een spreek-kijk-luisterverbinding met de centrale toegangsdeur tot het gebouw.

Door de renovatie zal het aantal woningen afnemen van 215 naar 198 met een gemiddelde aanvangshuur van € 442,- per maand. Naast de ingreep in de woningen wordt in het gebouw zorginfrastructuur gerealiseerd voor medewerkers van De Singels en worden er enkele verbeteringen aan het Dienstencentrum Rubroek uitgevoerd. Na een enkelvoudige aanbesteding is in mei 2008 begonnen met de renovatie. Uitgangspunt hierbij was dat de ingreep plaats zou vinden in bewoonde staat, tenzij bewoners een doktersverklaring konden overleggen, dat zij tijdens de werkzaamheden niet in de woning konden verblijven. Mede door de hoge leeftijd van veel van de bewoners (de gemiddelde leeftijd is meer dan 80 jaar) bleken meer mensen zo‟n verklaring te krijgen dan beoogd. De uitvoering verloopt voorspoedig; de huidige planning gaat uit van oplevering eind 2009.

24

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Palliatief centrum De Regenboog Status: in uitvoering. In april 2008 is met de ingrijpende verbouwing (en deels uitbreiding met nieuwbouw) van dit herenhuis tot een palliatief centrum met verschillende functies gestart. De locatie is gelegen in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk, aan de Oude Dijk 11, direct naast verpleeghuis Pniël (onderdeel van Zorggroep Rijnmond), waar vandaan ook de ondersteunende diensten en functies zullen komen. Het palliatief centrum is bedoeld voor mensen met een levensverwachting van minder dan drie maanden. Er is plaats voor zes bewoners. Daarnaast krijgt het centrum een inloopfunctie voor mensen met een levensbedreigende ziekte en biedt het centrum psychosociale begeleiding aan thuiswonende terminale cliënten en nazorg aan familieleden. De investering gaat gepaard met een aanzienlijk onrendabel deel, maar is toch geaccordeerd wegens het maatschappelijke belang. Naast de investering door de SOR zijn door sponsoring de nodige fondsen bijeengebracht, waaruit onder meer het tuinhuis en de inrichting zijn bekostigd. De huidige planning gaat uit van een oplevering maart 2009. Ommeloop Het project behelst de sloop van 243 zelfstandige woningen en de nieuwbouw van 201 serviceappartementen met verhuurbare ruimten. Begin 2008 is gestart met de sloop van de eerste fase. Status: in uitvoering. Programma:  

201 serviceappartementen, waarvan 78 in de bereikbare huursector; ruimte voor algemene voorzieningen voor de bewoners en mogelijk voor de omwonenden.

Gezien de ligging dichtbij verpleeghuis De Plantage is ervoor gekozen aan het gebouw geen intramurale capaciteit te koppelen. Bijzonder aan dit project is de keuze in juli 2008 om de appartementen te voorzien van individuele warmtepompen. Middels gesloten bodemwisselaars kan warmte uit de bodem worden onttrokken ten behoeve van verwarming en warm tapwater. De verwarming vindt plaats via vloerverwarming waarmee in de zomer ook passief gekoeld kan worden. Er is dan geen gasaansluiting meer nodig. Het systeem verhoogt het comfort in de woning en reduceert de CO2 uitstoot aanzienlijk. Het project wordt in 2 fasen uitgevoerd. Na de oplevering van de 1ste fase (115 woningen) in oktober 2009 verhuizen de bewoners van de resterende oudbouw naar de nieuwbouw van de 1e fase in. Daarna vindt sloop de resterende oudbouw plaats. De huidige planning gaat ervan uit dat eind 2011 het gehele project kan worden opgeleverd. Plantage Net buiten de vesting van Brielle wordt een seniorencomplex gerealiseerd. Het project wordt ontwikkeld op het terrein naast het verpleeghuis De Plantage, maar is een zelfstandig gebouw. Door de bouw ontstaat een aansluiting tussen het, tot nog toe relatief afgelegen, verpleeghuis en de bewoonde omgeving van Brielle.

25

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Status: in voorbereiding. Programma:  

91 drie- en vierkamerappartementen voor senioren, 30% bereikbare huur; Vanuit De Plantage kunnen verschillende diensten geleverd worden, zoals een restaurant, receptie, winkel, extramurale zorg.

Door een wijziging in de herstructureringsplannen van Careyn, die in de oudbouw nog enkele patiënten had ondergebracht in afwachting van verhuizing naar een nieuwbouw verzorgingshuis in Spijkenisse, heeft het project forse vertraging opgelopen. Daarnaast heeft de aanbesteding meer tijd gekost dan beoogd. Besparingen in het ontwerp en de veranderde marktomstandigheden hebben eind 2008 tot een overeenstemming geleid met een aannemer. Als de gewijzigde bouwvergunning tijdig binnenkomt, kan de bouw in mei 2009 starten. De verwachte oplevering is eind 2010. De Gravin De Gravin is het grootste project dat de SOR in ontwikkeling heeft. In 2001 is het verzorgingshuis “Sabina” met 112 plaatsen en 23 aanleunwoningen in Oud-Beijerland, aangekocht. Sabina wordt geëxploiteerd door zorgaanbieder „De Egmontshof‟, die ook het verpleeghuis „De Egmontshof‟ in Oud-Beijerland beheert. Er is overeenstemming met de gemeente Oud-Beijerland over de stedenbouwkundige opzet, de verschijningsvorm en de verkeersafhandeling van het plan. Ook is er instemming met de keuze van de woningtypen waar een groot tekort aan is (woningen voor senioren en een kleinschalige woonvorm voor dementerende ouderen), en voor de menging van wonen met de supermarkt en de maatschappelijke bedrijfsruimten in de servicestrook. De procedure voor herziening van het bestemmingsplan is gestart. Status: in voorbereiding. Programma (op basis van de afgeronde fase voorlopig ontwerp):    

200 drie- en vierkamerappartementen, 33% bereikbare huur, 45% middelduur, 22% dure huur 42 verpleegeenheden voor mensen met een PG-indicatie, servicestrook met zorginfrastructuur voor 70 cliënten en bedrijfsruimten, 2000 m2 supermarkt

In samenspraak met Sabina van Egmont zijn afspraken gemaakt over het aantal m2 voor extramurale zorglevering, dagopvang en activiteiten. Aangezien het complex op enige afstand ligt van het (winkel)centrum van Oud-Beijerland, krijgt het creëren van levendigheid in en om het gebouw extra aandacht. Gezocht wordt naar uitbreiding van de dienstverlening (HOED, fysiotherapie, kinderdagverblijf en eventueel winkels) en mogelijkheden om het complex meer open te stellen voor omwonenden. De herhuisvesting van de bewoners van het te slopen verzorgingshuis zal in het derde kwartaal 2009 plaatsvinden. Daarnaast is sloop afhankelijk van de uitkomsten van de “natuurtoets”. De planning is dat in het voorjaar van 2010 kan worden gestart met de bouw. Nieuwe Tiendweg In Krimpen aan den IJssel ontwikkelt de SOR een nieuwbouwproject in samenwerking met Zorggroep Rijnmond, een school en de gemeente. Na een langdurige inspraakprocedure, die geleid heeft tot aanpassingen aan het ontwerp, heeft het college van B&W van de gemeente Krimpen aan den IJssel het plan goedgekeurd.

26

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Status: in voorbereiding. Programma: 

  

149 drie- en vierkamerappartementen verspreid over vier gebouwen, waarvan 20% in de bereikbare huursector met een gemiddelde huurprijs van € 712,- per woning (prijspeil oplevering); een verpleeghuis met 54 plaatsen; een “dorpsplein” met diverse voorzieningen bestemd voor zowel bewoners van het gebouw als de wijk; een basisschool (deze valt buiten het opdrachtgeverschap maar wel onder de regie van de SOR).

In 2008 is vooral gewerkt aan diverse procedurele zaken, onder meer RO-procedures, toestemming college bouw, samenwerkingsovereenkomst met betrokken partijen. Daarnaast nemen de onderhandelingen met de beoogd aannemer veel tijd in beslag. Door bovengenoemde zaken is de start bouw doorgeschoven naar medio 2009. Het project wordt in 2 fasen uitgevoerd. De eerste fase omvat de nieuwbouw van een verpleeghuis (in combinatie met een brede school in eigen opdracht) met verwachte oplevering in het eerste kwartaal 2011. De tweede fase betreft de nieuwbouw van de appartementen met een beoogde start bouw in het tweede kwartaal 2011 en oplevering eind 2012. Hof van Telders De SOR heeft de Vredevorstkerk aangekocht, op de hoek van de Teldersweg en de Wilgenplaslaan in Rotterdam-Schiebroek. De gemeente Rotterdam heeft met Woningstichting PWS Rotterdam afspraken gemaakt voor de realisatie van nieuwbouw op de locatie van twee naburige panden. Samen met PWS is er een plan ontwikkeld waarvoor een architectuurprijsvraag is uitgeschreven. Op deze aangrenzende locaties wordt een gezamenlijk project ontwikkeld met seniorenappartementen voor de SOR en huur- en koopappartementen voor PWS Rotterdam. Status: in voorbereiding. Programma:    

70 driekamer huurappartementen voor de SOR, middelduur; 53 huur- en koopappartementen voor PWS; een parkeergarage voor beide partijen, waarvan voor de SOR 35 plaatsen, circa € 65,- per maand; circa 600 m2 bedrijfsruimte op de begane grond, in principe bestemd voor een multifunctioneel centrum van de gemeente.

De opdrachtverstrekking tot uitwerking van het definitieve ontwerp is aangehouden. Door problemen bij de gemeente en deelgemeente is nog niet zeker tot waar en wanneer er geasfalteerd wordt rondom ons project, cruciaal voor ons project in verband met het behalen van de geluidsnormen. Hier worden er twee knelpunten aan elkaar geknoopt door de gemeente: het OBR geeft pas goedkeuring voor asfaltering van de Wilgenplaslaan als duidelijk is dat de deelgemeente de uitverhuizing van de scholen heeft geregeld. De planning gaat uit van start bouw 3e kwartaal 2010 en oplevering 1e kwartaal 2012.

27


Alver In Rotterdam-Hoogvliet ontwikkelt de SOR een sloopnieuwbouwproject aan de Alver. Het afgelopen jaar is het plan uitgewerkt tot een afgerond voorlopig ontwerp. In 2008 is bovendien gewerkt aan het herhuisvesten van de huurders die nog in de Alver wonen. Het huidige wooncentrum Alver (met 65 kleine tweekamerwoningen), een naburige kerk en een woonhuis maken plaats voor de nieuwbouw. Status: in voorbereiding. Programma:    

137 stuks overwegend driekamerappartementen, waarvan 50% bereikbaar; Parkeergarage met 48 plaatsen op de begane grond; circa 1000 m2 bedrijfsruimten op de begane grond; binnenterrein met een groene inrichting.

De voortgang wordt belemmerd door twee knelpunten. De gemeente vraagt garantie dat ook het verzorgingshuis van Argos Zorggroep wordt ontwikkeld. Hiertoe dient er een fors boekwaardeprobleem te worden opgelost. Daarnaast levert de verhuizing van De Levende Steen Kerk vertraging op. De huidige planning gaat uit van start bouw in tweede kwartaal 2011 en oplevering eind 2012. Theeschenkerij Vroesenpark Status: in voorbereiding. Op initiatief van enkele particulieren is een inmiddels, door omwonenden, deelgemeente en enkele maatschappelijke organisaties, breed gedragen plan gemaakt voor de realisatie van een theeschenkerij in het park in Blijdorp. De SOR heeft toegezegd om de voorziening te laten ontwerpen, bouwen en verhuren. De stichting Theeschenkerij Vroesenpark zal de exploitatie voor haar rekening nemen, waarbij de afspraak is dat stichting Pameijer zorgt voor inzet van mensen met een verstandelijke of psychiatrische beperking, en de begeleiding van hen. Via een uitgeschreven architectenprijsvraag is een ontwerp gekozen dat nader uitgewerkt wordt. Het bestuur van de SOR is akkoord met een zekere overschrijding van het budget gezien de grote maatschappelijke waarde. De RO-procedures en het onderzoek naar installaties vergen enige tijd. Tevens is er extra tijd nodig voor het regelen van een bijdrage van de deelgemeente (infrastructuur) en overige fondsenwerving. Door de noodzaak van een natuurtoets die gefaseerd wordt uitgevoerd is de start vertragd. De nieuwe planning gaat uit van start in september 2009 en oplevering in het voorjaar van 2010. Walenburgerhof fase 1 Dit project in de deelgemeente Noord komt op de plaats van het voormalige deelgemeentekantoor gelegen aan de Walenburgerweg en de Stationssingel. De locatie heeft openbaar vervoer en winkels op loopafstand en is daar mee geschikt voor ouderenhuisvesting, waaraan veel behoefte bestaat in de deelgemeente. De planontwikkeling vindt in samenwerking plaats met woningcorporatie Stadswonen, de Wolfert van Borsele Scholengroep en de Hogeschool Leiden. Sinds de keuze van het ontwerp van KCAP architecten in 2004 en overeenstemming over de grondprijzen met het OBR, is gewerkt aan het 28

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam besteksklaar maken van het plan. In het ontwerp wordt de hoofdingang en de daktuin gedeeld door de gebouwdelen van de SOR en van Stadswonen; overige gemeenschappelijkheid wordt bewust zoveel mogelijk vermeden. Ook de gebouwdelen van de scholen behouden zoveel mogelijk hun eigen zelfstandigheid en identiteit in voorzieningen en ruimten. In het beheer wordt wel zoveel mogelijk samengewerkt. Door de medewerking te verzekeren van de Hogeschool Leiden aan het project hebben de SOR en Stadswonen de huidige Thomas Moreschool op de naastgelegen locatie van Hogeschool Leiden kunnen kopen. Deze locatie vormt de toekomstige 2e fase van het bouwplan Walenburghof. Status: in voorbereiding. Programma:      

93 servicewoningen voor de SOR met 15% bereikbare en 85% middeldure huur; 132 starterswoningen voor Stadswonen; een grand café en fitnessruimte voor Stadswonen; een vestiging van de Wolfert van Borsele Scholengroep; een vestiging van de Hogeschool Leiden; een parkeergarage met 228 parkeerplaatsen verdeeld over de partijen.

Bewoners die behoefte hebben aan aanvullende zorg- en welzijnsvoorzieningen, kunnen daarvoor gebruik maken van de faciliteiten in ons eigen nabijgelegen woonzorgcentrum Blijdorp en het Emmahuis van Laurens. Ondanks de hoge verwachtingen is het project ernstig vertraagd door een combinatie van factoren, waaronder een achterhaalde bouwkostenraming, discussie over de kostenverdeling tussen de gebouwdelen, Europese aanbesteding en regelgeving, wijziging van plannen bij Stadswonen, financiering bij projectpartners (scholen) en bezwaren van omwonenden. Daarnaast vergt de afstemming van de plannen, de contractvorming en besluitvorming bij de vier partijen extra tijd. De huidige planning gaat uit van start sloop in april 2009 en oplevering in het vierde kwartaal 2011. Berlagehof Dit project is een van de onderdelen uit de aankooptransactie die de SOR eind 2007 met PWS Rotterdam is overeengekomen. Voor het project is de grond en het plan overgenomen van PWS en is afgesproken dat PWS de projectleiding zal doen. Na de overname is er een extra studie verricht naar de mogelijkheden om de tussen de locatie en het SOR-gebouw De Burcht gelegen kerk en schoolgebouw mee te nemen. De studie heeft geleid tot het besluit dat de SOR zich beperkt tot het basisplan van PWS. Wel wordt de stedenbouwkundige visie gebruikt als basis voor het totale bezit van de SOR in deze omgeving en de planontwikkeling op deze locatie. Aangezien de SOR heeft besloten het ontwerp nog op enkele punten ten behoeve van de eigen doelgroep aan te passen, zonder de vergunningsprocedure geheel opnieuw te doen, is er ook vanuit de afdeling Vastgoedontwikkeling een projectleider aangewezen. Status: in voorbereiding. Programma:   

89 huurwoningen circa 1100 m2 verhuurbare ruimten. De sloop is in het najaar van 2008 in gang gezet. De huidige planning gaat uit van start bouw december 2009 en oplevering juli 2011.

29


Initiatieven en overige projecten Naast bovengenoemde projecten wordt een interne verbouwing van het kantoor van de SOR aan de Botersloot voorbereid, waarmee de geformeerde beheerteams fysiek bij elkaar kunnen zitten en de afdeling Vastgoedontwikkeling op de nieuw in gebruik te nemen vierde verdieping wordt gehuisvest. Sinds de kredietcrisis is het merkbaar dat veel ontwikkelaars hun projecten lastig gerealiseerd krijgen. De SOR wordt regelmatig benaderd om projecten over te nemen, waarmee het beeld van een corporatie met een grote ontwikkelcapaciteit bevestigd wordt. Plannen die worden aangeboden ondergaan een haalbaarheidsstudie, vaak gecombineerd met een marktonderzoek, om te toetsen of zij een aanvulling zijn op de portefeuille en of zij passen binnen de doelstellingen van de SOR. Initiatieven onder handen:        

de upgrading van De Hoeksteen in de Oosterflank (deelgemeente Prins Alexander); de herontwikkeling van het verzorgingshuis Sonneburgh in deelgemeente Charlois; het gebied rondom De Vijf Havens in Zevenkamp/Nesselande (deelgemeente Prins Alexander); de ontwikkeling van seniorenwoningen aan de Fazantenlaan in Oostvoorne; de ontwikkeling van seniorenwoningen rondom De Haven in Numansdorp; de ontwikkeling van seniorenwoningen rondom de Oostbinnenhaven in Zuid- Beijerland; de aanpak van één van de entreepanden van het Hofje Vrouw Groeneveld in de Agniesebuurt , een wat ouder plan dat weer actueel is geworden; de ontwikkeling van de TPG-locatie in het centrum van Oud-Beijerland. De studie ligt stil in afwachting van stellingname door de gemeente.

2.6.Onderhoud 2.6.1. Uitgangspunten van het onderhoudsbeleid Het hoofddoel van het onderhoudsbeleid is het handhaven van de bouwkundige kwaliteit van de gebouwen op een zo hoog mogelijk niveau. Door tijdig te begroten wordt uitval van installaties en voorzieningen zoveel mogelijk voorkomen, waarmee overlast voor bewoners zoveel mogelijk wordt beperkt. Een hoge klanttevredenheid is dan ook een afgeleid doel. Gedurende de eerste 25 jaar worden onderhoudsingrepen tot een minimum beperkt, door toepassing van hoogwaardige materialen en goede detailleringen in het ontwerp van het gebouw. De keuze voor het type ingreep na 25 jaar is afhankelijk van de marktpositie en de onderhoudstoestand op dat moment. Voor alle gebouwonderdelen en installaties zijn theoretische onderhoudscycli en vervangingsmomenten, afgestemd op de normale levensduur, in de meerjaren onderhoudsbegroting verwerkt. Hierbij benut de SOR de levensduur van de gebouwonderdelen en installaties optimaal: vervangingen geschieden wanneer dat (veelal technisch) vereist is, niet op basis van de theoretische levensduur. Waar het optimum ligt (volgens planning vervangen, op reparatieverzoek vervangen of repareren) is een continue afweging. 2.6.2. Organisatie van het onderhoud Het onderhoud wordt ingedeeld in twee hoofdgroepen. Het klachten- en mutatieonderhoud zijn niet planbaar en betreffen veelal werkzaamheden die rechtstreeks voor de huurder worden uitgevoerd. Het toezicht hierop en de uitvoering hiervan vindt plaats door opzichters die geplaatst

30

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam zijn in de beheerteams, waarbij samenwerking en afstemming met de woonconsulenten en huismeesters geborgd zijn. Het planmatig onderhoud is in een aparte afdeling ondergebracht. Het planmatig onderhoud verloopt volgens de meerjaren onderhoudsbegroting en heeft nauwe relaties met de afdeling Vastgoedontwikkeling: groot onderhouds- en renovatieprojecten worden als project bij Vastgoedontwikkeling ondergebracht, en bij nieuwbouw adviseert de afdeling onderhoud bij keuzes in de uitvoering van de nieuwbouw, bijvoorbeeld ten aanzien van detaillering en materiaalkeuze. Daarnaast is dit bedrijfsonderdeel richtinggevend voor het niet-planmatige onderhoud, waar het gaat om inkoop van materialen en inhuur van aannemers. De selectie van aannemers gebeurt op basis van bewezen kwaliteit in de uitvoering van het werk. Uitgangspunten in de beoordeling zijn met name het in één keer correct uitvoeren van het werk en een nette werkwijze. In 2008 is een beperking doorgevoerd in het aantal aannemers waarmee de SOR werkt, wat resulteert in stabielere resultaten en, niet onbelangrijk, een beperking voor de administratie. 2.6.3. Resultaten in 2008 Bij de groep Onderhoud is een aantal projecten in uitvoering, die op meerdere complexen van toepassing zijn: 





Legionella: in 2008 zijn bij standaard periodieke metingen enkele legionellabesmettingen in de waterleiding geconstateerd in een aantal verzorgingshuizen. Bij vier complexen betreft het terugkerende besmettingen, als gevolg van een combinatie van de verouderde opbouw van het leidingnetwerk en de aard van het gebruik. Bij deze complexen is een naar tevredenheid verlopen proef gedaan met koper-zilver-ionen, waarna het aantal besmettingen is teruggedrongen. De metingen worden periodiek herhaald in de verzorgings- en verpleeghuizen, conform de wettelijke vereisten. In zelfstandige woningen bestaat dez verplichting niet voor de verhuurder; Bouwfouten: voor het probleem in de Plussenburgh, waar de corridor ‟s zomers te ver opwarmt, is in 2008 een oplossing gerealiseerd. Op de kopgevels zijn extra ventilerende voorzieningen getroffen. EPA: sinds 1 januari 2008 is iedere huiseigenaar verplicht om zijn aan te bieden woning(en) te certificeren op het terrein van energieverbruik. Grote woningeigenaren, waaronder woningcorporaties, hebben dispensatie tot 1 januari 2009. De SOR heeft in 2008 de helft van al het bezit gekeurd conform planning. De andere helft volgt in 2009.

In 2008 is de controle op de begroting vergroot door onvoorziene onderhoudswerken bij het klachten- en mutatieonderhoud te boeken. Hierdoor ontstaat betere beheersing van het planmatige onderhoud en wordt een betere inhoudelijke beoordeling van het onvoorziene onderhoud gestimuleerd. Daarnaast is op de cv-installaties en de liftinstallaties door externe partijen een beoordeling uitgevoerd, die hebben geleid tot een realistischer planning voor het onderhoud van deze installaties.

31


2.7.Financiën 2.7.1. jaarrekening 2008 De winst- en verliesrekening en de balans zijn ontleend aan de jaarrekening 2008, zoals deze door de accountant is gecontroleerd. Winst- en verliesrekening over 2008 In december 2007 is door de SOR het economisch eigendom verkregen van panden van PWS die halverwege het jaar 2008 juridisch zijn geleverd aan de SOR. Tijdens het opstellen van de begroting van 2008 was niet duidelijk of deze transactie doorgang zou vinden en wat de overname prijs zou zijn. Derhalve is de overname niet verwerkt in de begroting en vertoont de begroting forse verschillen ten opzichte van de realisatie. De SOR heeft in september 2008 vrijstelling gekregen van de vennootschapsbelasting met terugwerkende kracht per 1 januari 2008 op grond van artikel 5-1-c Vpb,. Een voorwaarde voor deze vrijstelling was de oprichting van een bv waarin de projectactiviteiten worden ondergebracht (SOR vastgoedontwikkeling B.V.). Dit heeft geleid tot de inrichting van onderstaande bv-structuur en zoals gemeld in paragraaf 1.2.2.

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam SOR Holding B.V.

Juridische structuur

Senior Village Numansdorp B.V. SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Raad van Commissarissen Directeur-Bestuurder

Organisatie structuur

HRM

Wonen

Beleid en bestuursondersteuning Financiën

Relevante gegevens over de verbindingen staan in de bijlage.

32

Vastgoedontwikkeling


Winst- en verliesrekening over 2008 (bedragen * € 1000,-)

2007

begroting

uitkomst

2008

2008

Bedrijfsopbrensten -Huren -Vergoedingen -Overheidsbijdragen + brutering

37.992

39.929

41.974

5.717

6.600

6.536

395

395

395

-Doorberekening projectontwikkelingskosten -Overige bedrijfsopbrengsten

1318 1.389

964

1.258

45.493

47.888

51.481

-Afschrijvingen

6.534

6.864

7.292

-Salarissien en sociale lasten

4.476

4.391

5.295

-Lasten onderhoud

4.332

4.581

4.961

-bedrijfslasten, inclusief exploitatielasten

8.291

10.612

10.501

Totaal bedrijfslasten

23.633

26.448

28.049

Bedrijfsresultaat

21.860

21.440

23.432

3.319

3.461

3.670

18.107

17.571

21.757

7.072

7.330

5.345

Totaal bedrijfsopbrensten Bedrijfslasten

Financiële baten en lasten -Rentebaten -Rentelasten Jaarresultaat voor Vpb

0

Vennootschapsbelasting Jaarresultaat na Vpb  

   

5.345

De cijfers in deze paragraaf betreffen de geconsolideerde cijfers en niet alleen de cijfers van de SOR T.I. De hogere huuropbrengsten en vergoedingen zijn hoger door de extra inkomsten van de overgenomen PWS panden. De sterke toename van de overige bedrijfsopbrengsten wordt veroorzaakt door het activeren van de interne voortbrengingskosten bij het realiseren van projecten. De toegenomen afschrijvingen zijn het gevolg van een groter aantal complexen in beheer. De salarissen zijn vooral door de inzet van uitzendkrachten en interim projectleiders boven de begroting. De rentelasten zijn hoger dan begroot, voornamelijk als gevolg van het toegenomen volume aan leningen onder andere door de overname van de PWS panden. De bezoldiging van de directeur-bestuurder in 2008 is vastgesteld door de raad van commissarissen overeenkomstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud. In de jaarrekening is hier verantwoording over afgelegd.

Balans per ultimo 2008 Het balans totaal is ultimo 2008 € 17,4 miljoen lager dan in 2007. Dit wordt veroorzaakt door de financiële afhandeling (betaling) van de PWS overname. De overliquiditeit in de vlottende activa is sterk afgenomen als gevolg van betalingen voor lopende projecten en de betaling van de PWS panden. De netto schuldpositie, de som van kort- en langlopende schulden verminderd met de liquide middelen (vlottende activa), is opgelopen van € 475 miljoen naar € 521 miljoen. Het eigen 33

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam vermogen is toegenomen met het resultaat over 2008, € 5,3 miljoen. De verhouding tussen eigen vermogen en balanstotaal (solvabiliteit) is gestegen van 10,8 % naar 12,1%. Het beleid is er op gericht om de solvabiliteit boven de 10% te houden. (€ x 1.000) Activa

2007

materiële vaste activa

540.047

financiële vaste activa

4.725

vlottende activa

totaal activa opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

74.862

619.634 71.263

Passiva

2008

2007

591.612 eigen vermogen

2008

67.134

72.479

2.520

2.325

159

80

langlopende schulden

515.377

509.167

kortlopende schulden

34.444

18.091

619.634

602.142

71.263

49.381

4.178 egalisatierekening BWS 6.352 voorzieningen

602.142 totaal verplichtingen onroerende 49.381 zaken in ontwikkeling

2.7.2. Toekomstperspectieven De jaarrekening is altijd een terugblik op het afgelopen jaar. De financiële risico‟s van de SOR liggen in de toekomst. Liquiditeitenplanning en -beheer, meerjaren exploitatieprognoses op basis van projectenplanningen en bedrijfswaardeprognoses dragen er aan bij dat de risico‟s voor de SOR hanteerbaar worden. Meerjaren exploitatieprognose Dit is de meerjarenprognose van de begroting 2009 zoals goedgekeurd door de RvC. Uitgangspunten op dat moment waren een herfinancieringsrente van 4,7%, een huurstijging van 2,7% in 2009, in de jaren daarna 2,25%. In deze meerjarenraming zijn alle projecten meegenomen waar de SOR risico over loopt. Dat zijn alle projecten in uitvoering, in de bouwvoorbereidingsfase en de ontwerpfase. Samenvatting meerjaren exploitatieprognose 2009 – 2012 (€ x 1.000)

2008

2009

2010

2011

2012

Balanstotaal

602.142

673.630

710.867

745.227

774.847

Eigen vermogen

72.479

77.148

82.321

88.697

96.726

Solvabiliteit

12,1%

11,45%

11,58%

11,90%

12,48%

Aantal vhe's

7.210

7.196

7.182

7.202

7.632

De SOR verwacht de komende jaren niet over overtollige middelen te beschikken gezien het geplande bouwprogramma. Liquiditeitenprognose De liquiditeitenprognose is gebaseerd op de cijfers van februari 2009. In de cijfers is zichtbaar dat de SOR zijn financieringsbehoefte in 2009 en 2010 heeft afgedekt, wat in de huidige financiële markt geruststellend is. In de jaren 2010 en 2011 loopt de financieringsbehoefte op gezien op basis van de nu bekende projecten, hierbij zij opgemerkt dat een deel van de projecten in de initiatieffase hierin zijn meegenomen.

34

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam overzicht liquiditeiten (stand 28-2-2009)

2009

2010

2011

2012

cash flow regulier

- € 2.091.375

- € 3.898.736

- € 8.684.668

- € 8.288.907

aflossingen

€ 10.495.389

€ 12.514.469

€ 32.241.965

€ 5.685.530

saldo aan en verkopen

€0

projecten (exclusief initiatief)

€ 51.509.622

€ 71.169.537

€ 94.711.185

€ 69.417.602

benodigde financiering

€ 64.096.386

€ 87.582.742

€ 135.637.818

€ 83.392.039

reeds afgesloten financiering

€ 206.426.660

€ 142.330.274

€ 54.747.532

€0

restant dekking

€ 142.330.274

€ 54.747.532

- € 80.890.286

- € 83.392.039

€0

0

€ 80.890.286

€ 83.392.039

omvang renterisico

Bedrijfswaarden De SOR kent voor de bedrijfswaardeberekening drie complexen: verzorgingshuizen, zelfstandige woningen en overige verhuureenheden. Uitgangspunten bij de berekening zijn:  een huurverhoging van 2,7% in 2009 en 2,25 in de jaren daarna.  economische levensduur van 50 jaar;  stijging variabele lasten 2,25%, onderhoud 3,25%;  groot onderhoud tot 2017 volgens geraamde kosten, daarna volgens WSW-parameters;  leegstand verzorgingshuizen 0%, overige complexen 0,5%;  disconteringspercentage en rente na herfinanciering 6%. Bedrijfswaarden (€ x 1.000) 1-1-2007

1-1-2008

31-12-2008

Boekwaarden 2008

1. Verzorgingshuizen in exploitatie

228.606

241.068

255.152

114.896

2. Woningen in exploitatie

297.557

354.813

418.658

347.327

33.084

57.132

85.527

65.399

559.247

653.013

759.338

527.622

32.829

52.662

57.261

3. Overige eenheden in exploitatie Totaal Per jaar zijn de volgende correcties rentabiliteitswaarde leningen toegerekend o.b.v. bedrijfswaarde

Beoordeling CFV en WSW Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft de jaarstukken en invulstaten over 2007 beoordeeld en op grond van deze stukken wederom de A-status toegekend aan de SOR. Dit betekent dat de SOR naar het oordeel van de het CFV voldoende weerstandsvermogen heeft om haar ambitieuze bouwprogramma te realiseren. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de SOR weer als kredietwaardig beoordeeld, zodat de leningen bij het WSW geborgd kunnen blijven.

2.7.3. Overige onderwerpen Overtollige middelen in de zin van art. 21.2 van Besluit Beheer Sociale Huursector, die niet noodzakelijk zijn voor het voortbestaan van de SOR zullen ingezet worden in zowel het vastgoed als in het beheer. Uit de meerjaren exploitatieberekening die hiervoor is gepresenteerd blijkt dat het niet waarschijnlijk is dat de SOR over overtollige middelen zal beschikken.

35

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Beleid onrendabele investeringen Onrendabele investeringen worden ineens afgeboekt als de bedrijfswaarde van een bedrijfswaardecomplex door de investering beneden de boekwaarde komt. In de praktijk zal dit zelden of niet voorkomen. Door het grote investeringsvolume van de SOR zal de bedrijfswaarde in de toekomst wel dichter bij de boekwaarde volgens historische kostprijs en afschrijvingen komen te liggen. Het blijft van belang te bewaken of de SOR voldoende weerstandsvermogen houdt. Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen In een gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en dertien Rotterdamse corporaties waaronder de SOR, is met First Metro Housing Company, gevestigd in Durban Zuid-Afrika een onderhandse geldlening aangegaan. Het aandeel van de SOR bedraagt € 34.034 en is op 20 juni 2000 overgemaakt. De SOR houdt rekening met een eventuele niet volledige inbaarheid van hoofdsom en rente. Op 17 juli 2001 heeft de SOR van het Ministerie van VROM toestemming ontvangen om aan dit project een financiële bijdrage te leveren. Tijdelijke overliquiditeit als gevolg van het verschuiven van projecten zijn conform het treasurystatuut op een spaardeposito gestald bij een Nederlandse bank.

36


3. Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1.Samenstelling van de Raad van Commissarissen 3.1.1. Leden van de Raad van Commissarissen De raad van commissarissen is de intern toezichthouder, in termen van de governance code. In 2008 maakten de volgende personen deel uit van de raad van commissarissen: 









Mr. P.A. Nouwen (Paul), voorzitter. De heer Nouwen is geboren op 18 juli 1934 en bekleedt diverse bestuursfuncties en commissariaten. De heer Nouwen is overleden op 18 mei 2009; Drs. G.J. Hagen (Gert Jan), vice-voorzitter. De heer Hagen is geboren op 18 februari 1960 en is managing partner van de Smart Agent Company; Drs. W. van Deventer (Wim). De heer Van Deventer is geboren op 15 april 1951 en is directeur van het Centrum voor Rheuma en Revalidatie Rotterdam. De heer Van Deventer is benoemd in de raad op voordracht van het Huurdersplatform; Mr. A. Dupain (Ancora). Mevrouw Dupain is geboren op 15 februari 1953 en is vice-president van het Gerechtshof ‟sGravenhage. Mevrouw Dupain is benoemd in de raad op voordracht van het Huurdersplatform; Ir. A. de Ruiter (Fred). De heer De Ruiter is geboren op 23 juli 1948 en is voormalig directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.

3.1.2. Vergoedingen De vergoeding voor de commissarissen is in 2008 aangepast, naar aanleiding van het verhogingsregime zoals dat in 2005 is vastgesteld. Het verhogingsregime voorziet in een jaarlijkse verhoging van de vergoeding op basis van de consumentenprijsindex. De vergoedingen voor het jaar 2008 bedragen € 5.250,-; voor leden van de raad en € 5.750,-. voor de voorzitter van de raad. 3.1.3. Benoemingen en herbenoemingen Commissarissen worden conform de huidige statuten benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, met de mogelijkheid tot twee herbenoemingen. Van de huidige commissarissen zijn mevrouw Dupain en de heren Hagen, Van Deventer en De Ruiter herbenoembaar na het verstrijken van de huidige zittingsperiode. De heer Hagen is na het overlijden van de heer Nouwen benoemd tot voorzitter a.i. In onderstaande tabel is het benoemingenschema opgenomen. Rooster van (her)benoemingen mr. P.A. Nouwen (voorzitter) drs. G.J. Hagen (vice-voorzitter) drs. W. van Deventer mr. A. Dupain Ir. A. de Ruiter

benoemd 2003 2000 2002 2005 2007

einde huidige zittingsperiode 2010, 2011, 2009, 2011,

herbenoembaar herbenoembaar herbenoembaar herbenoembaar

Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming van leden van de raad van commissarissen is de profielschets, die in december 2006 voor het laatst is vastgesteld. Leden van de raad van commissarissen dienen te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht, visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokkenheid, integriteit, omgevingsbewustzijn en

37

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam uitdrukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad over brede, generalistische kennis te beschikken:  financiën;  management en bestuur;  bouwen, wonen en projectontwikkeling;  zorg en welzijn;  marketing en consumentenvoorkeuren. Gegeven deze opsomming en de nu aanwezige kwaliteiten in de raad, zal de eerstvolgende kandidaat moeten beschikken over financiële expertise. Aan het begin van 2009 is een nieuwe commissaris benoemd, die voldoet aan de profielschets.

3.2.Samenstelling van het Bestuur Directeur-bestuurder is de heer H. Rietveld MBA (1953). Hij is sinds 1986 directeur van de SOR en sinds 1997 benoemd als directeur-bestuurder. De benoeming is toentertijd voor onbepaalde tijd geschied. Ten aanzien van benoemingen van bestuurders zal de raad opnieuw beoordelen of een in het kader van de governancecode vereiste benoeming voor bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onderwerp actueel of relevant is. Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid van de Elisabeth Stichting anno 1455.

3.3.Organisatie van het toezicht 3.3.1. Governancecode De SOR onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. De code is uitgewerkt in een aantal vastgestelde documenten:  statuten van de SOR  het huishoudelijke reglement van de raad  de profielschets van de raad  het rooster van aftreden  de gedragscode van de SOR  de klokkenluidersregeling. Ten opzichte van het gestelde in de governancecode heeft de raad op een aantal details een vooralsnog afwijkend dan wel afwachtend standpunt ingenomen. Ten aanzien van de externe visitatie heeft de raad in 2006 twijfels geuit over het verplichte karakter, wat niet wegneemt dat externe visitatie een nuttig instrument kan zijn. Gezien de organisatorische veranderingen die het afgelopen jaar teweeg zijn gebracht is het oordeel van de raad dat het nu een te zware belasting zou zijn om de externe visitatie toe te passen. In 2009 zal het onderwerp geagendeerd worden, waarbij het ontstaan van samenhang en vooral het voorkomen van een overlapping met een collegiale vergelijking in de vorm van bijvoorbeeld bench marking nadrukkelijk in het vizier gehouden wordt. 3.3.2. Toezichtskader Onderstaande vastgestelde documenten vormen het toezichtskader voor de raad van commissarissen:    38

de statuten van de SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009 het ondernemingsplan 2007-2011 het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam   

de jaarbegroting 2008, zoals vastgesteld in december 2007 de profielschets van de raad van commissarissen het verhogingsregime voor de vergoedingen van de commissarissen.

3.3.3. Taakverdeling en commissies De raad is voorstander van een sterk en professioneel intern toezicht op een maatschappelijke onderneming die op transparante wijze verantwoording aflegt over haar prestaties. De raad heeft er nadrukkelijk voor gekozen om geen gespecialiseerde commissies in te stellen. In de governancecode wordt geadviseerd om een auditcommissie in te stellen, die de financiën beoordeelt en daarover rapporteert aan de rest van de raad. Een tweede commissie die in de governancecode wordt voorgesteld is de selectie- en remuneratiecommissie, belast met werving, selectie en bezoldiging van commissarissen en bestuurder. De raad stelt zich op het standpunt dat alle leden in principe in het geval van de SOR over dezelfde informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van de raad als de raad als geheel te allen tijde hun verantwoordelijkheid kent. 3.3.4. Risicobeheersing De belangrijkste risico‟s voor de SOR zijn het financieel risico bij vastgoedontwikkeling en het renterisico. Het renterisico heeft zowel betrekking op de reguliere beheeractiviteiten als op de ontwikkelactiviteiten. Ten behoeve van de risicobeheersing bij vastgoedontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze, waarbij een aantal fasen wordt onderkend gedurende de looptijd van een project. Per fase wordt verslag gedaan aan het Directieteam over de afgeronde fase en vindt besluitvorming plaats in het Directieteam over voortgang naar de volgende fase. Een verantwoording over het financieel resultaat maakt hier onderdeel van uit. Daarnaast wordt ieder kwartaal gerapporteerd over de voortgang van de projecten in portefeuille, zowel inhoudelijk als financieel. De renterisico‟s worden als volgt bewaakt. Op basis van een meerjarig liquiditeitsoverzicht waarin alle inkomsten en uitgaven zijn opgenomen wordt maandelijks de realisatie bewaakt. In dit overzicht wordt dan ruim van te voren duidelijk of er tekorten of overschotten ontstaan. Bij de SOR als ontwikkelende organisatie zal in de regel de behoefte ontstaan om leningen aan te trekken voor het financieren van projecten. Afhankelijk van de actuele rente en de verwachtingen omtrent de ontwikkeling daarvan wordt tot twee jaar vooruit de behoefte aan liquiditeit voor een belangrijk deel afgedekt, rekening houdend met onzekerheden in de voortgang van projecten. Voor beslissingen inzake de liquiditeit wordt binnen de SOR gewerkt met een thesaurie commissie, conform het treasurystatuut. 3.3.5. Gespreksonderwerpen en besluiten De raad is in 2008 zeven keer bijeen geweest. Naast vijf reguliere vergaderingen is een ingelaste vergadering gehouden inzake de overname van een aantal complexen van PWS. In juni is een themadag georganiseerd, waarop een aantal projecten van de SOR is bezocht. Ten aanzien van de voorraadontwikkeling heeft de raad ingestemd met:    

de aankoop van 4 complexen en een project van PWS per 31 december 2007. Deze overname is in de jaarrekening van 2007 verwerkt, maar in de loop van 2008 tot stand gebracht; de aanbesteding van de renovatie van Rubroek Service, met een aanzienlijke onrendabele top; een grondruil ter plaatse van Rubroek Service; de definitieve grondaankoop in Numansdorp; 39

Volkshuisvestingsverslag 2008 Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam     

de aankoop van 10 parkeerplaatsen ter plaatse van complex Botersloot; een verdere uitwerking van de Theeschenkerij Vroesenpark, onder de beperking van een maximale onrendabele top van € 150.000,-; de aankoop van een perceel in Oud-Beijerland met inbegrip van opstallen; de aankoop van een pand aan de Binnenrotte in Rotterdam met inbegrip van benodigde parkeerplaatsen in de naastgelegen parkeergarage; de verstrekking van een lening aan een commanditaire vennootschap ten behoeve van de aankoop van drie percelen in Oostvoorne, met hypotheekrecht en koopoptie voor de SOR.

Ten aanzien van de eigen rol en het eigen functioneren heeft de raad besloten:      

de voorgestelde beoordelingsmethodiek van de commissarissen vast te stellen; het huishoudelijk reglement van de raad van commissarissen vast te stellen; met een indicering van de vergoeding van de leden van de raad van commissarissen in te stemmen; met de statutenwijziging inzake de leeftijdsgrens betreffende de commissarissen in te stemmen; met herbenoeming van de voorzitter in te stemmen; met de voorgestelde klokkenluidersregeling in te stemmen.

Ten aanzien van het besturen en de ontwikkeling van de organisatie heeft de raad besloten tot:        

het vaststellen van de jaarrekening 2007; het vaststellen van het jaarverslag 2007; het vaststellen van de begrotingen ten behoeve van het boekjaar 2009; de instemming met de verdere ontwikkeling en invulling van de nieuwe topstructuur van de organisatie; de instemming met de inrichting van een bv-structuur; de instemming met het treasurystatuut; de instemming met aanpassing van de tekenbevoegdheden van directieleden; de instemming met het voorgestelde huurbeleid.

Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten was sprake van strijdigheid van belangen van één of meer leden van de raad van commissarissen. 3.3.6. Relatie met en beoordeling van de accountant De externe controle heeft de raad in 2005 opgedragen aan PricewaterhouseCoopers, na een vergelijkend offertetraject. Nu deze accountant enige jaren de controle heeft uitgevoerd is een beoordeling van de kwaliteit van het geleverde werk een onderwerp dat in de komende periode agendering behoeft. De raad van commissarissen is door de extern deskundige voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring voor de jaarstukken. Tijdens de vergadering van 11 mei 2009 heeft de raad de jaarrekeningen van de SOR en de bv‟s die in 2008 zijn opgericht alsmede het volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld. Ten aanzien van de governance heeft de raad geconstateerd dat het beeld dat ontstaat uit de jaarstukken een goede basis vormt voor de verdere ontwikkeling van de organisatie. Met name de inrichting van de bv-structuur is zowel juridisch als financieel een complex traject gebleken, waarover in heldere bewoordingen verslag is gedaan.

40


3.4.Het functioneren van de raad in 2008 De raad is van mening dat de beoordeling van het eigen functioneren primair het functioneren van de gehele raad betreft, en niet het functioneren van de leden afzonderlijk. Als er aanleiding zou zijn voor een bespreking van het individuele functioneren dan wordt het gezien als een verantwoordelijkheid van de voorzitter en de afzonderlijke leden om hierin actie te ondernemen. De raad zich heeft in 2008 inhoudelijk beziggehouden met de vastgoedontwikkeling in het algemeen en die binnen het SOR-gebied in het bijzonder, de relatie met de medewerkers, de verhouding en het overleg met de externe partijen. De raad heeft in nauw overleg met het bestuur de vastgoedontwikkeling in de gaten gehouden, zeker nu deze in een andere situatie is gekomen door de economische ontwikkeling. Ook bij de overname van vastgoed van PWS heeft de raad zich nauwkeurig gebogen over de omvang, de risico's en de haalbaarheid van deze overname door de SOR. Ten aanzien van de financiering en risico‟s heeft de raad zich beziggehouden met het analyseren van de maximale risico's. Zij heeft zich een oordeel gevormd over de ontwikkeling van de financiering in de komende jaren en over de reikwijdte van de verantwoordelijkheid van de raad bij voortgaande uitbreiding van het woningbezit. De raad is zich welbewust van de positie van de SOR in bredere context. Medewerkers, bewoners, gemeenten en andere overheden staan in de voortdurende aandacht van de raad. Zowel de algemene positie van de woningcorporaties, als de speciale positie van ouderenhuisvesting daarbij, vormen een punt van bespreking en overleg. De relatie met bewoners vormt een continu aandachtspunt voor de raad in haar gesprek met het bestuur. Eén van de leden van de raad neemt actief deel aan dat overleg met de bewoners, maar ook door bezoeken en aanwezigheid bij openingen is er veel gelegenheid voor de leden van de raad om met de bewoners te praten en als het ware de temperatuur van de stemming en gevoelens op te nemen. Voor haar informatievoorziening is de raad in belangrijke mate aangewezen op de directie van de SOR. Deze verschaft voldoende informatie aan de raad om zich, ook wanneer de raad daarom vraagt, op bovengenoemde punten een oordeel te vormen en tot de juiste beslissingen te komen. Naast de gebruikelijke rapportages heeft de raad heeft het van PWS overgenomen vastgoed persoonlijk bezocht om een daadwerkelijke indruk te krijgen. Daarnaast is een excursie georganiseerd langs een aantal projecten in ontwikkeling. Naast deze wijze van bevordering van de kennis van de raad, participeren enkele leden van de raad in de VTW (Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties). Deze vereniging biedt de mogeljikheid voor collegiale afstemming tussen commissarissen en organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden. In 2008 heeft één van de commissarissen deelgenomen aan de cursus Financiën voor commissarissen.

41

Bijlage 1: Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam: Kantooradres: Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Botersloot 175 Afgekort: SOR 3011 HE Rotterdam Vestigingsplaats: Rotterdam

Postadres: Postbus 22260 3003 DG Rotterdam

Datum van oprichting: 9 september 1968 Koninklijk Toelatingsbesluit: Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989 Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam: Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990

Website: www.ouderenhuisvesting.nl

Contactgegevens: E-mail : [email protected] Telefoon : (010) 444 5555 Fax : (010) 404 8026

Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte: 11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen

Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2008 Raad van commissarissen: Ondernemingsraad: drs. W. van Deventer W. van den Bedem vice-voorzitter mw. mr. A. Dupain R. van Hassel secretaris drs. G.J. Hagen vice-voorzitter W. Mulder voorzitter mr. P.A. Nouwen  voorzitter A.Oosterheerd lid ir. A. de Ruiter vacature

Bestuurder: H. Rietveld MBA

Directieteam: ir. M.R. Luten D. van der Meyden MBA drs. T.M. Norendaal RC ir. S.C.E.M. Pollen H. Rietveld MBA

Vastgoedontwikkeling Wonen Financiën Beleid en Bestuursondersteuning Directeur-bestuurder

Bestuur Huurdersplatform SOR: (zelfstandig rechtspersoon) L.P. Bol penningmeester G.J. Brandt voorzitter F. Fransen secretaris A. van Luijk G.P.J. Mens L. van Reeuwijk vice-voorzitter mw. A.J. Sparnaaij 2e penningmeester Klachtencommissie: ing. H.J.B. Nap mr. M. van Seventer mr. drs. C.J.M. Stubenrouch

Bijlage 2: Bedrijfsgegevens van de verbindingen Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?

SOR HOLDING B.V. B.V. Rotterdam Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.‟s van de T.I. Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.‟s van de T.I. JA

Financiele gegevens 2008 Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang Intrinsieke waarde Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap

SOR HOLDING B.V. €21.693.447,-0 100% € 18.000,- gewone aandelen € 21.693.447,De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Geldstromen Van T.I. naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Risicobeheersing

Inbreng Agio in combinatie met overdracht van OHW € 21.720.631,NVT Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.

Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling


SOR Vastgoedontwikkeling B.V. B.V. Rotterdam Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. JA


SOR Vastgoedontwikkeling B.V. €21.698.051,-0 100% € 18.000,- gewone aandelen € 21.698.051,De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.


Geldstromen Van T.I. naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding

Risicobeheersing

Inbreng Agio in combinatie met overdracht van OHW € 21.720.631,Voor een bedrag van € 1.318.000,- aan doorberekende ontwikkelkosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de projectontwikkeling in de B.V. Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.

Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling


SOR Senior-Village Numansdorp B.V. B.V. Rotterdam Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht. Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht. JA


SOR Senior-Village Numansdorp B.V. €15.698,-0 100% € 18.000,- gewone aandelen € 15.698,De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.


Geldstromen Van T.I. naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Risicobeheersing

NVT NVT Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.

complex Ariane

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Geconsolideerde Jaarrekening 2008

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 INHOUDSOPGAVE pagina Jaarrekening 2008 I

: Geconsolideerde Balans per 31 december 2008 (na resultaatbestemming)

2

II

: Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2008

4

III

: Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2008 (indirecte methode)

5

IV

: Algemene toelichting

6

V

: Grondslagen voor waardering van activa en passiva

6

VI

: Grondslagen voor bepaling van het resultaat

7

VII

: Toelichting op de geconsolideerde Balans per 31 december 2008

8

VIII

: Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over het boekjaar 2008

32

IX

: WOPT-overzicht 2008

38

Overige gegevens : Accountantsverklaring

39

Bijlagen : Kengetallen van de afgelopen 5 jaar : Onderhoudskosten per bedrijfswaardecomplex : Exploitaties per bedrijfswaardecomplex : Exploitatie bedrijfskosten

1

GECONSOLIDEERDE BALANS PER ACTIVA

31-12-2008

31-12-2007

A VASTE ACTIVA Materiële vaste activa I - Onroerende zaken in exploitatie

527.622.232

436.610.613

61.505.499

100.828.280

2.012.913

2.098.262

471.178

509.597

591.611.822

540.046.752

766.593

2.091.495

6.807

10.210

3.249.507

2.623.128

155.000

0

4.177.907

4.724.833

595.789.729

544.771.585

=======

=======

43.259

13.458

405.612

77.727

III - Overige vorderingen

1.956.193

470.174

IV - Overlopende activa

347.886

673.585

2.752.950

1.234.944

V - Liquide middelen

3.599.055

73.627.423

Subtotaal

6.352.005

74.862.367

=======

======

602.141.734

619.633.952

=======

=======

198.676.842

289.000.000

49.381.000

71.263.000

II - Onroerende zaken in ontwikkeling III - Roerende zaken in exploitatie IV - Roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa V

- Te vorderen BWS-subsidies

VI - Overige VII - Geactiveerde derivaatkosten VIII – Hypothecaire lening u/g Subtotaal

B VLOTTENDE ACTIVA Kortlopende Vorderingen I - Te ontvangen belastingen II - Huurdebiteuren

Totaal generaal

C P.M. Nog te ontvangen leningen D 2

Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 31 DECEMBER 2008 (na winstbestemming) PASSIVA

I 31-12-2008

31-12-2007

E EIGEN VERMOGEN I - Kapitaal

45

45

II- Overige reserve

72.478.502

67.134.262

Subtotaal

72.478.547

67.134.307

=======

=======

2.325.539

2.519.822

======

======

F EGALISATIEREKENINGEN BWS

G VOORZIENINGEN

79.500

159.000

=====

======

20.436.582

24.345.553

H LANGLOPENDE SCHULDEN I - Leningen overheid II - Leningen kredietinstellingen

437.162.666

337.822.962

III - Overige leningen

28.990.000

44.188.000

IV - Afkoop renteconversie leningen

22.311.952

23.706.952

21.359

21.527

243.975

85.291.810

509.166.534

515.376.804

=======

=======

V - Waarborgsommen VI - Overige schulden Subtotaal

I KORTLOPENDE SCHULDEN I - Vooruit ontvangen huren

234.276

146.456

II - Schulden aan leveranciers

9.488.616

5.773.694

III- Belastingen en premies sociale verzekeringen

948.738

445.625

IV- Overige schulden

394.939

20.586.985

7.025.045

7.491.259

18.091.614

34.444.019

=======

======

602.141.734

619.633.952

=======

=======

198.676.842

289.000.000

49.381.000

71.263.000

V - Overlopende passiva Subtotaal

Totaal generaal

J P.M. Met financiers overeengekomen leningen K

Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling

3

II GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008

Begroting *) 2008

Boekjaar **) 2008

Boekjaar 2007

39.929.000

41.974.413

37.992.538

6.600.000

6.536.357

5.716.967

395.000

394.514

394.514

0

1.318.000

0

5. Overige bedrijfsopbrengsten

964.312

1.257.722

1.389.128

Som der bedrijfsopbrengsten

47.888.311

51.481.006

45.493.147

======

======

======

L. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. Huren 2. Vergoedingen 3. Overheidsbijdragen 4. Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

M. BEDRIJFSLASTEN 1. Afschrijvingen

6.864.000

7.292.527

6.533.602

2. Salarissen, sociale lasten en pensioenen

4.390.980

5.294.870

4.475.912

3. Lasten onderhoud

4.580.516

4.960.604

4.331.978

4. Overige bedrijfslasten

10.612.279

10.501.465

8.291.740

Som der bedrijfslasten

26.447.775

28.049.466

23.633.232

======

======

======

21.440.537

23.431.540

21.859.915

======

======

======

1. Rentebaten

3.461.000

3.670.170

3.319.643

2. Rentelasten

17.571.000

21.757.474

18.106.969

-14.110.000

-18.087.304

-14.787.326

=======

=======

=======

Bedrijfsresultaat N. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Renteresultaat GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJSVOERING VOOR BELASTINGEN VENNOOTSCHAPSBELASTING

7.330.537

5.344.237

7.072.589

0

0

0

7.330.537

5.344.237

7.072.589

======

======

======

GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJSVOERING NA BELASTINGEN (JAARRESULTAAT)

*) De begroting 2008 is exclusief de exploitatie van de aangekochte PWS complexen. **) De werkelijke resultaten zijn inclusief de exploitatie van de aangekochte PWS complexen.

4

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 III

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT indirecte methode (x € 1.000) 2008 Bedrijfsresultaat

2007

23.432

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen

7.292 -274

21.414 6.734 23.685

7.018 Mutatie in overige Vorderingen Mutatie in kortlopende schulden Veranderingen in het werkkapitaal: Ontvangen/(betaalde) interest Kasstroom uit operationele activiteiten

- 111 -22.069 -22.180 -18.087

Investeringen in materiële vaste activa Mutatie in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-54.548 547

Mutatie opgenomen leningen Mutatie overige leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-6.210 0

Afname / toename geldmiddelen

30.419 1.396 21.986 23.382 -14.341

-40.267

9.041 -140.995 753

-54.001

-140.242 124.511 0

-6.210

2008

-70.028

124.511

2.007

45.143

Het kasstroom overzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquidemiddelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de overige schulden voorkomende verplichtingen.

5

IV ALGEMENE TOELICHTING Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (Toegelaten Instelling) SOR Holding B.V. (100%) SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%) Senior Village Numansdorp B.V.(100%)

V GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Algemeen De activa en passiva zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders is vermeld. De oorspronkelijke investeringen in complexen zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de systematische afschrijvingen op basis van annuïteiten, dan wel een lagere bedrijfswaarde*). De aanschafwaarde wordt bepaald als de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Dit zijn uitgaven na de eerste verwerking die leiden tot een waardeverhoging van het actief en worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van onderhoud door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Stelselwijziging Met ingang van 2008 worden direct toerekenbare kosten van de interne projectafdeling toegerekend aan projecten in ontwikkeling. Voorheen werden deze kosten direct ten laste van het resultaat verwerkt. De oprichting van afzonderlijke vennootschappen is aanleiding geweest tot een heroriëntatie op dit punt. Met deze wijziging brengt SOR haar verslaggeving meer in overeenstemming met wat gebruikelijk is in de sector. SOR is eerst in 2008 gestart met de voor de toerekening benodigde registraties. Om deze redenen is het niet goed mogelijk vergelijkende cijfers volgens het nieuwe stelsel weer te geven, en zijn de vergelijkende cijfers niet herzien. Het resultaat over 2008 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt

€ 5.344.237. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het

resultaat € 4.026.237 hebben bedragen.

Financiële instrumenten 6

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico‟s. Op grond van het geldende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke een lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. SOR loopt geen valutarisico‟s en slechts een beperkt markt- en prijsrisico‟s. De belangrijkste risico‟s loopt SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is er op gericht om voor langere looptijden zekerheid te hebben over de maximaal verschuldigde rente. Krediet- en liquiditeitsrisico‟s worden beperkt door gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor zover derivaten een aantoonbare sterke hedge vormen op afgedekte (rente)risico‟s van uitstaande leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per derivaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd van de lening waar het derivaat mee is gehedged. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw of renovatie die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Op grond in eigendom wordt niet afgeschreven. *) Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de bedrijfswaarde. De toetsing geschiedt op het niveau van de drie door de SOR onderscheiden complexen “verzorgingshuizen, woningen en bedrijfsruimten”.

VI GRONDSLAGEN TER BEPALING VAN HET RESULTAAT Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met betrekking tot

de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten

geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Toelichting op de geconsolideerde Balans per 31 december 2008

VII 7

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2008 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Voor de berekening van de bedrijfswaarden kennen wij drie complexen te weten.: complex verzorgingshuizen - complex woningen - complex overige verhuureenheden (bedrijfsruimten). De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn: - Huurverhogingen conform het huurbeleidsplan van de SOR rekening houdend met overheidsbesluiten. In de jaren hierna wordt uitgegaan van de verwachte inflatie zoals die door het WSW wordt gehanteerd. Vanaf 2008 is voor het bezit een gemiddelde stijging van 2,25% gehanteerd. - Een maximale economische levensduur voor een complex van 50 jaar. - Een stijging van de variabele lasten van 2,25 %. - Een norm voor administratie en beheer en projectontwikkeling € 858 per VHE. - Leegstand voor verzorgingshuizen 0% en voor de rest 0,91%. - Een stijging van de kosten van onderhoud van 3,25%. - Als groot onderhoud in de jaren 2009 t/m 2018 valt, dan wordt een zo getrouw mogelijke schatting hiervan gehanteerd. Vanaf het jaar 2019 worden de volgende parameters voor de kosten van grootonderhoud gehanteerd (exclusief toekomstige investeringen): in het 25e exploitatiejaar € 10.135 en in het 40e exploitatiejaar € 6.523 per woning of verzorgingseenheid. - Kosten van onderhoud (planmatig en niet-planmatig) volgens begroting. - Verwerking van grond in de restwaarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken. - Het prijspeil is ultimo jaar 2008. - Het disconteringspercentage bedraagt 6,00 %. - Na een renteconversie wordt uitgegaan van 6,00 %.

8

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Hierna geven wij de aldus berekende waarden van de Onroerende zaken in exploitatie per 31 december 2008 en per 1-1-2008 per complex weer (x € 1.000):

Bedrijfs-

Bedrijfs-

Bedrijfs-

waarde

waarde

waarde incl.

Boek- Extern WOZwaarde

gefinancierd waarde

r.w.correctie 1-1-2008

31-12-2008 31-12-2008

ult. 2008

ult. 2008

2008

Verzorgingshuizen in exploitatie

221.627

235.912

255.153

114.896

113.598

91.392

Woningen in exploitatie

326.199

387.088

418.658

347.327

251.127

624.458

52.525

79.077

85.527

65.399

21.590

30.614

600.351

702.077

759.338

527.622

386.315

746.464

52.662

57.261

-

-

-

653.013

759.338

759.338

527.622

386.315

746.464

=====

=====

=====

=====

===== =====

Overige verhuureenheden in exploitatie Subtotaal Bij: correctie rentabiliteitswaarde leningen Totaal

-

(x € 1.000)

Het verloop in 2008 is als volgt: Bedrijfswaarde per 1-1-2008

653.013

Bedrijfswaarde per 31-12-2008

759.338

Mutatie in bedrijfswaarde

106.325 =====

De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Jaarresultaat effect op bedrijfswaarde van jaarlaag 2008

subtotaal (a)

- 12.500

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent (invoer)

8.195

- in de huurprijscomponent (stijging)

4.583

- in de onderhoudslasten

- 1.885

- in de overige lasten

11.775

- in de egalisatierekeningen

2.523

- in de vermogenskostenvoet

0

- in de levensduur

552

- in de restwaarde-inschatting

0

- in de voorgenomen investeringen

0

- in de inflatie

0 subtotaal (b)

25.743

Gevolgen van mutaties in het bezit - Aangekocht/gebouwd

107.028

- Gesloopt/onttrokken/verkocht

0 subtotaal (c)

107.028

Wijziging prenumerando -> medionumerando

subtotaal (d)

- 18.545

Gevolgen van de rentabiliteitswaarde correctie

subtotaal (e)

4.599

Totaal mutatie bedrijfswaarde (a+b+c+d+e)

106.325 ===== 9

Schattingen Bij toepassingen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van de SOR zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

10

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008

De Balans ACTIVA A Materiële vaste activa 591.830.751

31-12-2008

31-12-2007

I - Onroerende zaken in exploitatie verzorgingshuizen

114.896.046

106.793.377

I - Onroerende zaken in exploitatie woningen

347.326.707

286.181.344

I - Onroerende zaken in exploitatie overige verhuureenheden

65.399.478

43.635.892

II - Onroerende zaken in ontwikkeling

61.505.499

100.828.280

2.012.913

2.098.262

471.178

509.597

591.611.822

540.046.752

=======

=======

Dit bestaat uit:

III - Roerende zaken in exploitatie IV - Roerende zaken ten dienste van exploitatie

De oorspronkelijke investeringen in complexen zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de systematische afschrijvingen op basis van annuïteiten, dan wel een lagere bedrijfswaarde*). De aanschafwaarde wordt bepaald als de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Dit zijn uitgaven na de eerste verwerking die leiden tot een waardeverhoging van het actief en worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van onderhoud door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Op grond in eigendom wordt niet afgeschreven. *) Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de bedrijfswaarde. De toetsing geschiedt op het niveau van de drie door de SOR onderscheiden complexen “verzorgingshuizen, woningen en bedrijfsruimten”. Voor de waardering van de roerende zaken ten dienste van exploitatie verwijzen wij naar de bespreking van deze post verderop in deze jaarrekening. Hierna volgt een korte toelichting op mutaties van de onroerende en roerende zaken in exploitatie:

11

A. Net als in de voorgaande jaren zijn in 2008 enkele strategische aankopen gedaan, n.l. een grondperceel met opstallen

in Oud- Beijerland nabij het verzorgingshuis Sabina voor € 2.925.000 k.k.; 2 percelen grond nabij het

complex Leemgaarde te Oostvoorne van een particulier voor € 1.425.000 k.k. en een grondperceel aan de haven van Numansdorp voor een bedrag van € 3.700.000 k.k. Deze grondaankopen zijn allen in de post materiële activa in ontwikkeling verwerkt. B. Ook werd er een perceel met opstal overgenomen van Stichting Zorg & Welzijn nabij De Plantage te Brielle voor een bedrag van € 2.014.151 k.k. en in de post materiële activa in ontwikkeling verwerkt. C. Eind 2008 is het KPN-gebouw t.o. ons kantoor Botersloot aangekocht voor een bedrag van € 3.200.000 k.k. Tevens is een huurovereenkomst voor de komende 6 jaar afgesloten met KPN. Deze aankoop is in de post Onroerende zaken in Exploitatie opgenomen. D. In complex Schietoren is een recreatieruimte en een fietsenstalling bijgebouwd. Het merendeel van de kosten was reeds in 2007 in Onroerende zaken in Exploitatie opgenomen. Voor 2008 restte nog een klein bedrag op te nemen. E. Verder zijn er nog nagekomen projectkosten voor de Burcht renovatie, Blijdorp renovatie, de Charley Tooroptoren en De Plussenburgh opgenomen in de post Onroerende zaken in Exploitatie. F. Ook hebben er nog financiële correcties plaatsgevonden in het complex Te Hoogerbrugge I die in de post Onroerende zaken in Exploitatie zijn verwerkt. G. In 2008 zijn gereed gekomen de projecten De Schans en de Oranjehof/Lombarde. De projectkosten t/m 2008 zijn verwerkt in de post Onroerende zaken in Exploitatie H. Op 1 november 2006 was een contract getekend van de verkoop van het verzorgingshuis “De Nachtegaal” , Mezenhof 1 te Rotterdam. Koper is Stichting Woonbron en de verkoopprijs bedraagt € 4.500.000 k.k. nog te verhogen met een verkoopprijs van € 144.000 k.k. voor roerende zaken, alsmede de conversiekosten voor de grond die wij in 2007 in eigendom hebben verworven. Op 15 januari 2008 heeft de overdracht plaats gevonden en is de desinvestering in de post Onroerende zaken in Exploitatie verwerkt. I. De SOR had op 21 december 2007 een overeenkomst afgesloten met woningcorporatie PWS uit Rotterdam inzake de verkoop en overdracht van 482 huurwoningen en 15.000 m² bedrijfsruimten aan de SOR. De overdracht van het economisch eigendom heeft per 31 december 2007 plaats gevonden. De juridische overdracht heeft plaats gevonden 7 juli 2008. Bij het ontwikkelingsproject is de aanvullende afspraak gemaakt dat de verkoop hiervan met terugwerkende kracht wordt ontbonden, indien zou blijken dat de verhuurbaarheid niet aan bepaalde, bij verwerving met de verkoper overeengekomen, criteria voldoet. Het ging hierbij om: 1. Twee complexen in exploitatie met in totaal 230 woningen en 9980 m² aan bedrijfsruimten 2. Twee projecten die ult 2007 in uitvoering waren zijn in 2008 zijn opgeleverd met in totaal 252 woningen en 4325 m² bedrijfsruimten. De complexen in exploitatie én de gereed gekomen projecten zijn opgenomen in Onroerende zaken in Exploitatie voor een totaal bedrag van € 108.749.275 inclusief overdrachtsbelasting. 3. Een ontwikkelingsproject voor 87 woningen en 1100 m² bedrijfsruimten voor een bedrag van € 2.438.000 incl. overdrachtsbelasting. Gedurende het boekjaar werd ter zake van materiële activa in ontwikkeling een bedrag van € 2.252.226 aan rente geactiveerd.

12

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Het verloop van de materiële vaste activa onroerende- en roerende zaken in exploitatie alsmede onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling is als volgt: A-I

A-II Onroerende

A-III

Onroerende

en roerende

Roerende

zaken in

zaken in

zaken in

Beginstand:

exploitatie

ontwikkeling

exploitatie

- Aanschafwaarde

490.735.958

100.856.280

3.357.411

- Cumulatieve afschrijving

- 54.125.346

-

-1.259.149

Boekwaarde per 1 januari 2008

436.610.613

100.856.280

2.098.262-

- Investeringen aankopen

2.438.000

13.106.000

54.971

- Investeringen nieuwbouw

5.629.591

37.482.550

0

0

5.104.811

0

- Desinvesteringen AW afgeschr.posten

-14.872.354

0

- Desinvesteringen Cum.afgeschr.posten

14.872.354

0

75.027

0

0

0

- Desinvesteringen Cum.Afschr verkopen

- 5.063.582

0

0

- Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)nieuwbouw

95.043.391

- 95.041.121

0

- Overb.AW (ontwikkeling -->expl.)renovatie

-

renovaties

- Desinvesteringen AW verkopen

75.027

2.270

0

0

0

0

0

- Overb.Afs. (expl. -->ontwikkeling)renovatie - Correcties AW af- en overboekingen

-

85.781

-

3.021

34.163

0

101.135

- Correcties Cum.Afs.af- en overboekingen

-

-

717

- Afschrijvingen boekjaar

- 6.913.568

-

Totaal mutaties in het boekjaar

91.011.618

39.350.781

-

- Aanschafwaarde

578.886.536

61.505.499

3.438.490

- Cumulatieve afschrijving

- 51.264.305

-

-1.425.577

Boekwaarde per 31 december 2008

527.622.231

61.505.499

2.012.913

=======

=======

======

- 240.738 85.349

Eindstand:

Brand- en stormverzekering De gebouwen zijn voor een vaste jaarpremie per verhuurbare eenheid verzekerd tegen brand- en stormschade op basis van (geïndexeerde) herbouwwaarde via Centraal Beheer N.V. te Apeldoorn. In de polisvoorwaarden is een clausule opgenomen dat in geval van schade er geen rekening gehouden zal worden met eventuele onderverzekering en dat er derhalve geen verzekerd bedrag in de polis is opgenomen. Afschrijvingstermijnen De grond in eigendom wordt niet afgeschreven. De voornaamste afschrijvingstermijnen zijn verder: Bouwkosten

: 50/35/20 jaar

Overige installaties

: 20 jaar

13

A-IV Roerende zaken ten dienste van de exploitatie (inventarissen) Het verloop hiervan was in 2008 als volgt: - Aanschafwaarde (AW)

756.817

- Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)

- 247.219

Boekwaarde per 1 januari 2008

509.598

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen

105.081

- Desinvesteringen Afschrijving Verkopen

-

- Desinvesteringen AW

- 54.522

- Desinvesteringen Cum.Afs.

5.000 54.522

- Afschrijvingen boekjaar

- 138.501

Saldo mutaties

- 38.420

Eindstand: - Aanschafwaarde (AW)

807.376

- Cumulatieve afschrijving (Cum.Afs.)

- 336.198

Boekwaarde per 31 december 2008

471.178 ======

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. De inventarissen zijn verzekerd tegen de risico's van brand -, inbraak - en stormschade. Financiële vaste activa 4.177.907 

A-V

Te vorderen BWS-subsidies



A-VI

Overige vorderingen



A-VII Geactiveerde derivaatkosten



A-VIII Hypothecaire lening u/g



A-V Te vorderen BWS-subsidies

31-12-2008

31-12-2007

766.593

2.091.494

6.807

10.211

3.249.507

2.623.128

155.000

0

4.177.907

4.724.833

======

======

766.593

2.091.494

======

======

Ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden vanaf 1-1-1992 de exploitatiesubsidies niet - zoals in het verleden - achteraf vastgesteld, maar vooraf bepaald met in achtneming van vaste parameters. Jaarlijks vindt er rentedotatie plaats aan de geactiveerde vordering volgens het subsidierendement en wordt deze verminderd met de werkelijk ontvangen subsidie. In 2008 is het restant van de BWS-subsidie voor het complex De Boog in één keer betaald, waardoor er voor dit complex geen vordering meer is. Het kortlopende deel van de resterende vorderingen bedraagt ultimo 2008 € 88.227. Het verloop in 2008 van deze rekening was als volgt:

14

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Complex

Saldo 1-1-2008

Correctie in

Ontvangen

Rente 2008

2008



subsidie

1.061.822

-1

7.618

1.069.439

Schietoren

396.849

0

30.935

48.318

De Meyburg

424.006

0

14.046

91.097

Siloam

208.818

1

14.914

183.561

Totaal

2.091.494

0

67.513

1.392.415

De Boog

Saldo 31-12-2008

A-VI Overige vorderingen

- Onderhandse geldleningen

31-12-2008

0 379.466 346.955 40.172 766.593

31-12-2007

6.807

10.211

====

====

Onderhandse geldlening In een gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en dertien andere corporaties in Rotterdam waaronder de SOR, is met First Metro Housing Company, gevestigd in Durban Zuid-Afrika een onderhandse geldlening aangegaan. Na toetsing van aanvragen uit Durban is een kredietfaciliteit van maximaal € 1.656.298 verstrekt ten behoeve van de financiering van woningbouwprojecten. Hiervoor zijn door de gemeente en de corporaties bedragen gestort op een rekening van Stichting Durban-Rotterdam Housing Project, als agent voor de geldneemster. Het aandeel van de SOR bedraagt € 34.034 en is op 20 juni 2000 overgemaakt. Op 17 juli 2001 hebben wij van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer toestemming ontvangen om aan dit project een financiële bijdrage te leveren. De geldlening moet volgens artikel 3.1 van de overeenkomst op 31 december 2011 worden afgelost en volgens artikel 4 is een rentevergoeding verschuldigd. Wij achten het dubieus dat wij zowel de hoofdsom als de rente zullen ontvangen en verantwoorden dan ook de jaarlijkse rentevergoeding niet. Tot en met 2008 is als voorziening voor aflossing van de lening een bedrag van € 27.227 opgenomen.



A-VII Geactiveerde derivaatkosten

31-12-2008

31-12-2007

3.249.507 ======

2.623.128 ======

Om in de komende jaren in onze financieringsbehoefte te voorzien en daarbij nu al de risico‟s voor de SOR te beperken zijn er in 2001, 2002, 2003 en in 2004 een aantal rentederivaten afgesloten. De betaalde premies van deze “Average Rate Caps” zijn geactiveerd en worden in de looptijd van 120 maanden ten laste van het renteresultaat afgeschreven te beginnen bij de startdatum van de looptijd. In 2008 is “Payer Swaption” afgesloten van € 30.000.000 waarvoor een premie is betaald van € 1.025.000 voor de periode 1-12-2011 - 1-12-2056 (af te schrijven in 540 maanden).

15

Zie ook hetgeen hierover is vermeld bij de post “Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen”. Hierna vindt u een overzicht van het verloop in 2008: Derivaat

Saldo

Activering in

Afschrijving in

Saldo

Restant

Looptijd vanaf

1-1-2008

2008

2008

31-12-2008

Afschrijvingstermijn

Average Rate Cap

192.761

0

51.100

141.661

33 maanden

186.084

0

33.833

152.251

54 maanden

99.975

0

13.950

86.025

74 maanden

98.670

0

15.180

83.490

74 maanden

1.669.500

0

238.500

1.431.000

72 maanden

376.138

0

46.058

330.080

86 maanden

0

1.025.000

0

1.025.000

540 maanden

2.623.128

1.025.000

398.621

3.249.507

€ 14 miljoen 10 jr. 9/10-2001 Average Rate Cap € 14 miljoen 10 jr. 1/07-2003 Average Rate Cap € 4 miljoen 10 jr. 1/03-2005 Average Rate Cap € 4,7 miljoen 10 jr. 1/07-2004 Average Rate Cap € 75 miljoen 10 jr. 3/01-2005 Average Rate Cap € 15,882 miljoen 10 jr. 1/03-2006 Payer Swaption € 30 miljoen 45 jr. 1/12-2012 Totaal € 157,582 miljoen Caps en Swaps

16




A-VIII Hypothecaire geldlening u/g

31-12-2008 155.000

31-12-2007 0

======

======

Dit betreft een hypothecaire geldlening groot € 555.000 aan Vechtstroom IV C.V. te Dordrecht, waarvan € 155.000 als 1e tranche is opgenomen. De geldlening loopt tot uiterlijk 31 december 2011 en dient voor de financiering van de aankoop- c.q. kosten van overdrachtbelasting van drie percelen grond gelegen in Oostvoorne. De rentevergoeding bedraagt 4% per jaar te rekenen vanaf het moment van opname. De jaarlijkse rentevervaldag is 31 december. Het rentepercentage kan jaarlijks onder voorwaarde van wederzijds goedvinden door beide partijen worden aangepast. Aflossing zal plaatsvinden 3 maanden na de startbouw van de gehele planontwikkeling als bedoeld in de intentieovereenkomst tussen Vechtstroom en de SOR Vastgoedontwikkeling B.V. d.d. 6 december 2007. Vechtstroom heeft te allen tijde de bevoegdheid de geleende som vervroegd geheel of gedeeltelijk boetevrij af te lossen. B Kortlopende vorderingen 2.752.950 Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, verminderd met de nodig geachte voorzieningen voor dubieuze posten en bestaan uit: 31-12-2008 31-12-2007 B-I - Terug te ontvangen belasting en premies sociale verzekeringen 43.259 13.458 B-II - Te ontvangen huren

405.612

77.727

B-III- Overige vorderingen

1.956.193

470.174

347.886

673.585

2.752.950

1.234.944

======

======

B-IV- Overlopende activa

B-I Terug te ontvangen belasting en premies sociale verzekeringen Het betreft de voorbelasting van de groepsmaatschappijen. In 2007 bestond het uit teveel afgedragen loonheffing. B-II Te ontvangen huren

31-12-2008

31-12-2007

390.890

69.974

14.722

7.753

405.612

77.727

=====

====

De specificatie van de huurachterstand is:

Te vorderen huren van zittende huurders Te vorderen huren van vertrokken huurders

De toename van de huurachterstand per 31 december 2008 ten opzichte van het voorgaande jaar is o.a. het gevolg van toename van het woningbezit door overname van complexen en op levering van nieuwbouw, hoewel we een adequaat inningsbeleid voeren. Inmiddels is van de huurachterstand bijna € 35.000 ontvangen of verrekend. Voor de resterende vorderingen zijn of worden betalingsregelingen getroffen, dan wel zijn of worden vorderingen in handen van een incassobureau gegeven. 17

B-III Overige vorderingen

31-12-2008

31-12-2007

0

217.699

2.190.422

490.682

Af: Voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid overige vorderingen - 234.229

- 238.207

1.956.193

470.174

======

======

De specificatie is als volgt: Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten Overige vorderingen op derden

De overige vorderingen op derden bestond in 2008 uit vorderingen welke voortkomen uit de exploitaties en onderhoudswerkzaamheden voor rekening van derden. De toename bestaat hoofdzakelijk uit

ultimo 2008

gefactureerde eenmalige investering voor de Bibliotheek Rotterdam in het gebouw De Kristal ad € 869.458, vergoedingen voor dakantenne sites aan providers ad € 340.433 en met terugwerkende kracht te vorderen huren van Humanitas en Zorggroep Rijnmond ad € 319.687. B-IV Overlopende activa 31-12-2008

31-12-2007

131.846

130.407

Nog te ontvangen beleggingsrente

0

54.996

Nog te ontvangen rek.courantrente

162.115

110.358

Voorraden exploitatie bijkomende kosten

34.115

40.081

Overige te vorderen posten

19.810

337.743

347.886

673.585

=====

======

Deze post bestaat uit: Vooruitbetaalde posten

B-VI Liquide middelen 3.599.055 Direct opvraagbaar zijn: Kassen 18

9.217

8.444

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Postbank N.V.

6.248

1.283

3.508.986

24.855.794

Rekening-courant ING Bank N.V.

1.131

8.431

Rekening-courant Rabo Bank

3.497

0

69.976

53.471

Subtotaal direct opvraagbaar

3.599.055

24.927.423

Op termijn is uitgezet:

======

======

- Deposito Fortis Bank N.V. 4,35%

0

23.700.000

- Deposito Rabo Bank N.V. 4,823%

0

23.000.000

0

48.700.000

===

======

3.599.055

73.627.423

======

======

Rekening-courant Fortis Bank N.V. (4x)

Rekening-courant ABN-AMRO Bank N.V. (2 x)

Totaal-Generaal De faciliteiten bij de Fortis bank bestaan uit drie delen te weten: A.

Een multi purpose kredietfaciliteit met een limiet van € 5.000.000 die te gebruiken is in de vorm van rekeningcourant; of van een garantiefaciliteit; of voor het sluiten van kasgeldleningen.

B.

Hierboven hebben wij nog een financiële derivatenfaciliteit, ten doel hebbende: het afdekken van renterisico‟s welke voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering. Hierbij zijn een “negative rescontre limiet” NRL van in totaal € 32.000.000 miljoen en een “maximum transactie limiet” MTL van in totaal € 200.000.000 van toepassing.

C.

Een (roll-over)leningsfaciliteit met een totaal limiet van € 430.000.000 voor investeringen in vastgoed ten behoeve van de verhuur, voorwaarde is dat het WSW de leningen borgt. Ultimo 2008 hebben wij hiervan voor € 369.660.660 gebruik gemaakt (inclusief afgesloten leningen die nog moeten worden afgestort).

Hier tegenover staan de zekerheden als een negatieve hypotheek verklaring en een pari passu verklaring.

19

PASSIVA 31-12-2008

31-12-2007

45

45

II - Overige reserve

72.478.502

67.134.262

Saldo einde boekjaar

72.478.547

67.134.307

=======

=======

67.134.265

60.061.664

5.344.237

7.072.598

72.478.502

67.134.262

=======

=======

E Eigen vermogen I - Kapitaal

E-II Overige reserve Het verloop van de Overige reserve in 2008 is als volgt: Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar

Het resultaat boekjaar is opgebouwd uit: 2008 Voordelig resultaat exploitaties verzorgingshuizen Na/voordelig resultaat exploitaties woningen en woongebouwen

2007

3.581.931

4.077.758

- 1.348.364

719.400

34.819

95.373

1.195

3.067

- 1.108.189

- 1.635.397

4.300.802

3.935.030 0

Voordelig resultaat exploitaties onroerende zaken niet zijnde woningen Voordelig resultaat exploitatie overige zaken en leveringen en diensten Nadelig resultaat stichtingsactiviteiten Voordelig renteresultaat Nadelig resultaat op deelnemingen

-

45.182

Bijzondere baten minus lasten nadelig

-

72.774

Jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening

20

-

122.641

5.344.237

7.072.590

======

======


F Egalisatierekening BWS

31-12-2008

31-12-2007

2.325.539

2.519.822

======

======

Dit is een egalisatierekening waarop de totale subsidie in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies is gepassiveerd. De jaarlijkse vrijval van de subsidiebate, ten gunste van de exploitatie, wordt ten laste van deze reserve gebracht. De vrijval is gelijkgesteld aan het boekjaar toe te rekenen bijdrage in het exploitatietekort. Er vindt jaarlijks rentedotatie plaats volgens de subsidierendementen. Zie ook de post “Geactiveerde vordering BWS”. Het verloop van deze rekening in 2008 was als volgt: Stand per 1 januari 2008

2.519.822

Bij: rentedotatie 2008

200.231 2.720.053

Af : Subsidies 2008 ten gunste van de exploitatie

394.514

Stand per 31 december 2008

2.325.539 ======

G Voorzieningen

31-12-2008

31-12-2007

79.500

159.000

=====

=====

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen zijn tegen nominale waarden opgenomen. De voorziening bestaat uit te verwachten kosten voor gevellekkage van een verkocht complex. In 2008 is hiervan de helft zijnde € 79.500 vrijgevallen ten gunste van het resultaat 2008, zodat nog resteert de voorziening voor het komende jaar. H Langlopende schulden 509.166.534 Dit zijn: I - Leningen van de overheid

totale schuldrest > 5 jaar

schuldrest per 31-12-2008

totale schuldrest per 31-12-2007

20.413.073

20.436.582

24.345.853

379.223.475

437.162.666

337.822.661

4.550.000

28.990.000

44.188.000

22.311.952

22.311.952

23.706.952

V - Waarborgsommen

0

21.359

21.527

VI - Overige schulden

0

243.975

85.291.811

426.498.500

509.166.534

515.376.804

=======

=======

=======

II - Leningen van kredietinstellingen III - Overige leningen IV - Afkoop renteconversie leningen

- Leningen algemeen De borgsteller ten opzichte van de geldgevers is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij de gemeenten fungeren als achtervang voor eventuele schulden. 21

WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform haar actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Derhalve wordt deze verplichting niet meer op genomen in de balans(toelichting). De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de rente- en aflossingsverplichtingen, uit hoofde van bestaande leningscontracten van overheid en kredietinstellingen) berekend tegen 6,00%, bedraagt ultimo 2008 € 445.956.000 (2007 € 383.223.000). H-I Leningen van de overheid Dit betreffen leningen die zijn afgesloten met de Gemeente Rotterdam ter financiering van de onroerende zaken in exploitatie. Het verloop van deze leningen was in 2008: Stand per 1-1-2008 leningen Gemeente Rotterdam Af : Reguliere aflossingen Vervroegde aflossing leningen Stand per 31-12-2008 Gemeente Rotterdam

24.345.853 760.167 3.149.104 20.436.582 =======

H-II Leningen van kredietinstellingen Dit zijn leningen die zijn afgesloten met kredietinstellingen ter financiering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie en ontwikkeling. Het verloop van deze leningen was in 2008: Stand per 1-1-2008

337.822.661

Bij: Ontvangen nieuwe leningen

117.000.000 454.822.661

Af : Reguliere aflossingen Stand per 31-12-2008

17.659.995 437.162.666 ========



Van de Fortis Bank zijn in 2008 de volgende leningen afgestort welke in 2006 waren afgesloten: - 12 miljoen, stortingsdatum 01-07-2008, rente 3,330% tot 1-7-2023 en daarna 4,25% of 3-maands Euribor zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. - € 20 miljoen, stortingsdatum 06-10-2008, rente 3,430% tot 5-10-2023 en daarna 4,25% of 3-maands Euribor zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. - € 20 miljoen, stortingsdatum 01-10-2008, rente 3,600% tot 1-10-2028 en daarna 4,25% of 3-maands Euribor zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. - € 10 miljoen, stortingsdatum 01-06-2008, rente 4,170% met een looptijd van 45 jaar en uitgesloten aflossing. - € 35 miljoen, stortingsdatum 01-07-2008, rente 4,170% met een looptijd van 45 jaar en uitgesloten aflossing

 Van de Nederlandse Waterschapsbank is de volgende lening afgestort: - € 20 miljoen, stortingsdatum 02-05-2008, rente 4,540% met een looptijd van 45 jaar en uitgesloten aflossing.

22

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Door de in 2007 gepasseerde renteconversie is het gemiddelde rentepercentage van de langlopende leningen licht gestegen van 4,2433% naar 4,4760% in 2008. Zonder deze renteconversie zou het percentage toch iets gestegen zijn naar 4.3947%. Aflossingssystemen langlopende schulden De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van het annuïteiten-, het lineaire-, of het fixe-systeem. De aflossingsverplichtingen voor 2008 zijn opgenomen bij de kortlopende schulden. Niet vervallen rente Voor zover de valutadata van de rente van de leningen niet gelijk zijn aan de balansdatum, is voor de op deze periode betrekking hebbende rente een voorziening getroffen onder de overlopende passiva op de balans (niet vervallen rente). H-III Overige leningen Vanaf 2001 sluiten wij regelmatig zogenaamde “rollover-leningen” af bij de Fortis Bank N.V. (onze huisbankier). Dit zijn leningen met een variabele hoofdsom en een looptijd van 10 jaar. Deze leningen bestaan uit twee delen, t.w. een vast deel van minimaal 20% (dit bedrag moet worden opgenomen) en een variabel deel dat kan worden opgenomen of afgelost al naar gelang de financiële behoeften tot een overeengekomen maximum bedrag. Aflossing van het vaste deel is tot de einde van de looptijd niet toegestaan terwijl het variabele deel meestal alleen af te lossen is op de rentevervaldagen met een minimumbedragen of een veelvoud hiervan. Het rentetarief is het 3-maands EURIBOR (European Inter Bank Offered Rate) vermeerderd met 5 basispunten te voldoen achteraf per kwartaal over de opgenomen saldi. De leningen wordt geborgd door Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hierna geven wij u een overzicht van het verloop in 2008: Afgesloten In

Stand per

Mutaties

Stand per

Gemiddeld rente-%

1-1-2008

in 2008

31-12-2008

in 2008

Betaalde rente in 2008

2001

14.000.000

0

14.000.000

4,720

671.852

2003

7.888.000

2.552.000

10.440.000

4,699

366.135

2005

22.300.000

-17.750.000

4.550.000

4,869

880.007

Totalen

44.188.000

-15.198.000

28.990.000

1.917.994

====== =======

======

=====

.

H-IV Afkoop rente conversie In december 2007 heeft voor een deel van de leningenportefeuille ad € 259.000.000 renteconversie plaats gevonden. Als onderdeel van deze transactie heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen. De bedrag wordt naar rato van de gemiddelde resterende looptijd van de leningen (= 17 jaar) in de komende jaren verwerkt in het resultaat. Het verloop van deze rekening in 2008 was als volgt:

23

Stand per 1 januari 2008 Af : vrijval 2008 ten gunste van het renteresultaat Stand per 31 december 2008

23.706.952 1.395.000 22.311.952 =======

H-V Waarborgsommen Uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders van bedrijfsruimten ontvangen wij borgsommen welke als eerste zekerheid dienen voor de voldoening van eventueel door de huurder verschuldigde bedragen bij beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan zijn een geldbedrag of een onvoorwaardelijke bankgarantie van een Nederlandse bankinstelling. Per 31-12-2008 hadden wij van deze post in kas een bedrag van € 21.359 en voor € 163.659 aan bankgaranties. H-VI Overige schulden

31-12-2008

Schuld inzake PWS aankoop

31-12-2007

0

85.000.000

166.149

211.103

worden geëxploiteerd

64.015

62.015

Onderhoud activa servicekosten

13.811

16.693

243.975

85.291.811

======

======

WTV-subsidie overschotten Leegstandsrisico's voor SOR-complexen welke door andere stichtingen

- WTV-subsidie overschotten Jaarlijks werd WTV-subsidie aan ons uitgekeerd waarvan de berekeningsbasis van een aantal gevallen afwijkt van de werkelijk direct via een huurmatiging te verrekenen gevallen. Hierdoor ontstonden overschotten die worden aangewend om voorzieningen voor bewoners van onze complexen te kunnen financieren. Voor de complexen, waarvan wij de exploitatie destijds teruggenomen hebben van Zorggroep Rijnmond, is de afspraak gemaakt met Zorggroep Rijnmond dat zij in de besteding van dit fonds inspraak hebben Het verloop van deze post was in 2008: Stand per 1-1-2008 Bij :

211.103

Rentevergoeding

9.922 subtotaal

Af :

Aanwending ten behoeve van diverse complexen

Saldo per 31 december 2008

221.025 - 54.876 166.149 =====

- Leegstandsrisico's Vanaf 1984 was met de beherende instellingen, die van ons complexen huren, overeengekomen dat met betrekking tot de netto huur jaarlijks, de werkelijke leegstand kan worden doorberekend tot 2 % van de netto jaarhuur. Eventuele overschotten dienen te worden gereserveerd tot een maximumbedrag van 4 % van de netto jaarhuur. De aldus ontstane reservering kan worden aangewend wanneer in enig jaar de werkelijke leegstand uitgaat boven de eerder genoemde 2 %.In de exploitatierekeningen van de betreffende complexen is de toevoeging aan deze post verantwoord onder huurderving. De specificatie van het saldo is als volgt: 24

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 31-12-2008

31-12-2007

Gerrit de Koker

- woningen

15.686

15.686

Rubroek

- woningen

40.872

40.872

Van Loonslaan

- woningen

7.457

7.457

64.015

64.015

====

=====

Totaal

- Onderhoud activa servicekosten Deze post heeft als doel de onderhoudslasten van diverse geactiveerde roerende zaken gelijkmatig over de jaren te verdelen. Enerzijds vindt er jaarlijks een dotatie plaats ten laste van de servicekosten, welke de bewoners via de huur betalen, en anderzijds worden de werkelijke onderhoudskosten jaarlijks aan deze post onttrokken. Dit zijn dus schulden aan bewoners. Aangezien wij door de exploitatie overname van de complexen van de PCZR ook diverse saldi hebben overgekregen geven wij hierna een specificatie van het saldo ultimo 2008: 31-12-2008

31-12-2007

6.012

6.012

0

2.882

Complex Statenhove

5.675

5.675

Complex Zonnehove

2.124

2.124

13.811 ====

16.693 =====

31-12-2008

31-12-2007

Complex Bisschopshove Complex Siloam

Totaal

I Kortlopende schulden 18.091.614 

I Vooruit ontvangen huren

234.276

146.546



II Schulden aan leveranciers

9.488.616

5.773.694



III Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen

948.738

445.625



IV Overige schulden

394.939

20.586.985



V Overlopende passiva

7.025.045

7.491.259

18.091.614

34.444.019

======

======



I-II Schulden aan leveranciers

31-12-2008

31-12-2007

Deze betreffen de crediteuren: Inzake nieuwbouw en renovaties

6.910.320

4.289.475

Inzake leveranties en diensten

2.578.296

1.484.219

9.488.616

5.773.694

======

======

25

Begin maart 2008 is van het resterende openstaande saldo meer dan € 3.361.000 betaald. De nog niet betaalde nota's zijn merendeel onderhoudstermijnen van projecten of zaken die nog afgewikkeld dienen te worden. 

I-III Belasting, premies sociale verzekeringen en pensioenen

Eind 2008 moeten wij nog afdragen: Aan de fiscus loonbelasting en BTW (o.a. verlegd)

732.580

Aan de bedrijfsvereniging premies sociale verzekeringen

168.289

Aan het pensioenfonds pensioenpremies

47.869 948.738 =====



I-IV Overige schulden 31-12-2008

31-12-2007

194.505

0

0

20.396.000

200.434

190.985

394.939

20.586.985

======

======

Dit zijn de volgende posten: 

Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten



Schuld inzake PWS aankoop



Diversen

Met huurders af te rekenen bijkomende- en servicekosten is een saldo van € 453.037 vorderingen op bewoners en € 647.542 schuld aan bewoners. Aflossing langlopende schulden Van alle langlopende leningen bedraagt de aflossingsverplichtingen voor 2009 € 19.690.333 en is als volgt opgebouwd: "Normale" aflossing leningen overheid

703.540

"Normale" aflossing leningen kredietinstellingen

15.837.687

Per saldo

16.541.227 ======

Het vrijvallend deel van de afkoop van de renteconversie van de leningen voor 2009 bedraagt € 1.395.000.

I-V Overlopende passiva

31-12-2008

31-12-2007

Dit bestaat uit de volgende posten: - Niet vervallen rente leningen

6.089.640

6.442.786

- Overige overlopende posten

935.405

1.048.473

7.025.045

7.491.259

======

======

- Niet vervallen rente leningen 26


Voor zover de valutadata van rente en aflossing van leningen niet gelijk zijn aan de balansdatum, is de rente van de leningen, welke op de periode van valutadatum tot balansdatum betrekking heeft, in deze balanspost begrepen. - Overige overlopende posten 31-12-2008

31-12-2007

Dit bestaat uit de volgende posten: Te betalen zakelijke lasten

39.826

75.890

Te betalen kosten inzake nieuwbouw/renovatie

16.103

14.112

Te betalen onderhoudskosten

337.470

439.072

Verschuldigde vakantiedagen

83.398

74.476

Te betalen beheervergoedingen

26.000

15.800

Raming accountantskosten

30.000

20.000

113.547

84.253

0

11.561

289.061

313.309

935.405

1.048.473

======

======

Te verrekenen energiekosten Verkochte nog niet ingewisselde restaurantbonnen Diversen

-

De afname van te betalen onderhoudkosten is hoofdzakelijk het gevolg dat in 2008 de opgedragen werken ook in dat jaar zijn uitgevoerd en voor het merendeel zijn gefactureerd.

-

De te verrekenen energiekosten zijn licht gestegen door o.a nauwkeurige schatting van de nog te ontvangen gas-, water- en elektrakosten van meerdere complexen in exploitatie t.o.v. 2007.

C+J Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen en gebeurtenissen na balansdatum 1. De SOR heeft voor haar werknemers een “toegezegde” pensioenregeling. De regeling is ondergebracht bij het bedrijfstak pensioenfonds SPW. De SOR heeft geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. De SOR heeft daarom de pensioenregeling verwerkt als een “toegezegde” bijdrageregeling en heeft alleen de verschuldigde premies tot het einde van het boekjaar in de jaarrekening verantwoord. 2. Om te voorzien in onze toekomstige financieringbehoefte hebben wij een aantal leningen afgesloten voor een totaalbedrag van € 188.676.660, bestaande uit: a bij Fortis Bank Nederland waarvan de stortingsdata allemaal na 31-12-2008 liggen. De contracten zijn reeds getekend het WSW heeft ze geborgd. Het betreft de volgende leningen: - € 15 miljoen, stortingsdatum 02-02-2009, rente 4,715% tot 1-2-2024 en daarna 4,35% of 3-maands Euribor zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. - € 15 miljoen, stortingsdatum 02-02-2009, rente 4,715% tot 1-2-2024 en daarna 4,35% of 3-maands Euribor zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. - € 17 miljoen, stortingsdatum 01-07-2009, rente 4,765% tot 1-7-2029 en daarna 4,25% of 3-maands Euribor 27

zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. - € 20 miljoen, stortingsdatum 01-07-2010, rente 4,215% met een looptijd van 46 jaar en uitgesloten aflossing. - € 25 miljoen, stortingsdatum 01-07-2009, rente 4,170% met een looptijd van 46 jaar en uitgesloten aflossing. - € 30 miljoen, stortingsdatum 01-12-2011, rente 4,500% met een looptijd van 45 jaar en uitgesloten aflossing. b bij de Fortis Groenbank B.V. Hebben wij ook nog de volgende groenfinancieringen afgesloten waarvan de afstortingsdatum na 31-12-2008 ligt. De contracten zijn reeds getekend het WSW heeft ze geborgd : - € 6.840.834, stortingsdatum 2-3-2009, rente 2,3%, met een looptijd van 10 jaar. Aflossing is toegestaan na overeenstemming tussen geldgever en geldnemer. - € 3.097.094, stortingsdatum 2-3-2009, rente 2,19%, met een looptijd van 9 jaar. Aflossing is toegestaan na overeenstemming tussen geldgever en geldnemer. - € 6.738.732, stortingsdatum 2-3-2009, rente 2,25%, met een looptijd van 10 jaar. Aflossing is toegestaan na overeenstemming tussen geldgever en geldnemer. c bij de Nederlandse Waterschapsbank zijn de volgende leningen afgesloten: - € 30 miljoen, stortingsdatum 05-01-2010, rente 4,567% met een looptijd van 50 jaar en uitgesloten aflossing. - € 20 miljoen, stortingsdatum 30-12-2009, rente 4,567% met een looptijd van 50 jaar en uitgesloten aflossing. 3. Op 24-3-2009 heeft de SOR bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag ingediend voor een bijdrage bijzondere projectsteun voor 2008 ten bedrage van € 876.466 in projecten in WWI-wijken in Rotterdam. Het wachten is nog op een besluit van het Centraal Fonds Volkshuisvesting met de daarbij behorende gelden. D+K Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling In gevolge de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ 212.604) worden de aangegane verplichtingen niet in de balans opgenomen, maar als Pro Memoriepost vermeldt onder de telling van de balans. De reden hiervan is de relatief grote verhouding van de post Onroerende Zaken in Ontwikkeling (en de daaraan gerelateerde aangegane verplichtingen) tot het gehele balanstotaal. De balansverhoudingen zouden bij het wel verantwoorden binnen de balans dermate worden verstoord, dat het inzicht in de jaarrekening wordt aangetast. Dit betreffen projecten waarvan de begrote stichtingskosten bestuurlijke goedkeuring hebben, dan wel opdrachten zijn verstrekt aan derden en dus op 31 december 2008 nog in uitvoering waren of financieel nog niet waren afgerekend. Van deze verplichtingen vindt u hierna een overzicht: Een overzicht van de verplichtingen ultimo 2008 vindt u op de volgende pagina

28

(bedragen afgerond op € 1000)

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Complexen

Goedgekeurd

Onroerende zaken ontwikk

Restant verplichting

008

Nieuwbouw Nieuwe Plantage

20

20

0

012

Nieuwbouw Onderzoek Atrium

26

26

0

013

Nieuwbouw Vijfhavens

6

6

0

021

Nieuwbouw Sabina

3522

3522

0

025

Nieuwbouw De Schans *)

22742

22708

34

026

Nieuwbouw Hospice Oudedijk

1979

1431

548

117

Nieuwbouw Alver/Levende Steen

423

155

268

118

Nieuwbouw Rietplaat

0

0

0

122

Nieuwbouw Vredevorstkerk

96

96

0

126

Nieuwbouw Grond Oostvoorne

2425

2425

0

127

Renovatie Charlie Tooroptoren *)

18253

18253

0

128

Nwb. Oostbinnenhaven Zuid-B

21

21

0

129

Nieuwbouw Haven Numansdorp

3931

3931

0

130

Renovatie Sonneburgh

26

26

0

132

Nieuwbouw Plantage Brielle

2950

2891

59

133

Nieuwbouw Walenburghof fase 1

1293

718

575

133

Nieuwbouw Walenburghof fase 2

30

0

30

135

Nieuwbouw Binnenhoftoren

28158

17869

10289

140

Nieuwbouw Bras Project

3824

3649

175

211

Renovatie Rubroek Service

13853

3570

10283

220

Renovatie Borghave

62

62

0

305

Renovatie Hoeksteen

59

45

14

309

Renovatie Hofje Vr. Groeneveldt

51

51

0

310

Nieuwbouw De Plussenburgh *)

19396

19360

36

315

Nieuwbouw Oranjehof *)

19167

19167

0

318

Nieuwbouw WZC Voorne

31421

4616

26805

319

Nieuwbouw Tiendhove

1957

1788

169

525

Renovatie Kantoor Botersloot *)

10244

10180

64

527

Nieuwbouw TPG-locatie Oud-B.

43

43

0

532

Nieuwbouw Theetuin Vroesenp.

35

3

32

186013

136632

49381

Totaal

29

*) Complex is in gebruik genomen en in de balans opgenomen onder Onroerende zaken in exploitatie.

Voor een uitgebreide beschrijving van Projecten in aanbouw en voorbereiding, alsmede overige initiatieven verwijzen wij naar het jaarverslag 2008. Garantieverklaringen projecten in uitvoering Ter nakoming van de verplichting die de aannemers aan de SOR hebben om projecten uit te voeren en af te maken worden zij verplicht tot genoegdoening van de SOR bankgaranties af te geven. Voor de onderstaande projecten hebben wij per 31 december 2008 nog de volgende bankgaranties in ons bezit: Project

Aannemer

Bedrag van de garantie

€ Plussenburgh

Dura Vermeer Bouw Rotterdam BV

Rotterdam

754.698

Te Hoogerbrugge 1

Van Wijnen Stolwijk B.V.

Stolwijk

813.960

De Schans

Bottelier Slooptechniek B.V.

Moordrecht

30.250

De Schans

BVR Bouw Roosendaal B.V.

Roosendaal

765.170

De Binnenhoftoren

OVG Projecten B.V.

Rotterdam

4.200.000

Oranjehof

Breijer Bouw-en Installatie B.V.

Rotterdam

570.725

Ommeloop

Giesbers-Rotterdam Bouw B.V.

Rotterdam

1.000.000

Ommeloop

Giesbers-Rotterdam Bouw B.V.

Rotterdam

1.382.780

De Regenboog

Huizer Bouw B.V

Barendrecht

Rubroek Service

BAM Woningbouw B.V.

Capelle a/d IJssel

60.236 637.325 Totaal 10.215.144

30

Geconsolideerde jaarrekening Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam 2008 Toelichting marktwaarde financiële instrumenten Eind 2008 was de marktwaarde van alle derivaten van het volgende derivatenoverzicht tezamen negatief € 2.209.877 (2007 € 168.311 positief). Bedrag Afsluit (x € 1.000) datum

Ingangs datum

Afloop datum

Naam

14.000

04-10-2001

03-12-2001

03-12-2011 Average Rate Cap 5,15% kosten € 511.000

10.440

06-05-2002

15-01-2003

15-01-2013 Average Rate Cap

10.440

06-05-2002

15-01-2003

15-01-2013 Knock in Floor Barrier 3,00% Strike

Condities

6,00%

Bijzonderheden

kosten € 243.500 opbrengst € 243.500

5,60%

10.000

23-06-2005

01-07-2006


5,00%

}

4.000

23-06-2005

01-07-2007


5,00%

} kosten € 253.750

10.000

23-06-2005

01-07-2006

01-07-2013 Standaard Floor

3,00%

}

4.000

23-06-2005

01-07-2007


3,00%

}

Strike

3,00%

4.000

10-10-2002

01-03-2005


5,00%

}kosten € 192.000

4.000

10-10-2002

01-03-2005


3,00%

}opbrengst € 52.500

Strike

3,00%

4.700

10-10-2002

01-07-2004


5,00%

}kosten € 206.800

4.700

10-10-2002

01-07-2004


3,00%

}opbrengst € 55.000

Strike

3,00% 5,00%

75.000

03-11-2003

03-01-2005


75.000

03-11-2003

03-01-2005

02-01-2015 Knock In Floor Barrier 3,25%

15.882

23-08-2004

01-03-2006

Strike

3,25%


5,50%

}kosten € 3.285.000 }opbrengst € 900.000 } kosten € 460.578

(Zie ook de post geactiveerde derivaatkosten bij de financiële vaste activa).

31

VIII

Toelichting op de geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over het boekjaar 2008 Waarderingsgrondslagen ter bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Exploitatie Het totale bezit bestaat uit zelfstandige woningen, complexen met bejaardenservicewoningen, verzorgingshuizen, verpleeghuizen, dienstencentra, garages en winkels. De exploitatie van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, alsmede een klein gedeelte van de complexen met bejaardenservicewoningen gebeurt door andere stichtingen, welke de gebouwen huren van onze stichting. De resterende complexen worden door ons zelf beheerd en verhuurd. Voor de duidelijkheid geven wij hieronder een overzicht van die complexen welke door beherende instellingen worden geëxploiteerd: Complex Verzorgingshuis "Rubroek" Serviceflats "Rubroek" en "Jan van Loonlaan" Verzorgingshuizen "Atrium" en "Siloam", "Koningshof" en "De Burcht" Verzorgingshuis "Borgsate" Verzorgingshuis "De Schutse" Verzorgingshuizen "Het Havenlicht", “Sonneburgh” en “Ravenswaard” Serviceflats “Sonneburgh” en “Ravenswaard” Serviceflat "t Hofje van Gerrit de Koker" Verzorgingshuizen "De Nachtegaal", "Meerweide", "De Nieuwe Plantage" en "Vijf Havens" Verzorgingshuis "Blijdorp" Serviceflat en verpleeghuis "Leemgaarde" Verzorgingshuis "Catharina Gasthuis" Verzorgingshuis “Sabina” Verpleeghuis “De Klapwiek”

Exploitant - Stichting "De Singels" - Stichting Wooncentra "De Singels" - Zorggroep Rijnmond - Stichting Laurens - Stichting Laurens - Stichting.Prot.Chr.Bejaardencentrum Sonneburgh - Stichting.Prot.Chr.Bejaardencentrum Sonneburgh - Stichting Wooncompas - Stichting De Stromen Rotterdam - Stichting Zorgcompas - Catharina Stichting - Catharina Stichting - Stichting Sabina van Egmont - Stichting Rijnmond Verpleging

Beheervergoedingen Met de exploiterende instellingen van onze complexen is overeengekomen dat door onze stichting een zogenaamde beheervergoeding zal worden gegeven voor kosten administratie, kosten huismeester, kosten maatschappelijk werk en plaatsingskosten.

32


BEDRIJFSRESULTAAT Het bedrijfsresultaat volgens de Winst- en Verliesrekening ad € 23.431.540 is per onderdeel als volgt te specificeren:

Verzorgingshuizen exploitatieresultaten Woningen en woongebouwen exploitatieresultaten Onroerende zaken niet zijnde woningen exploitatieresultaten Overige zaken, leveringen en diensten exploitatieresultaten Projectkosten Stichtingsactiviteiten tekorten Interne rente leveringen goederen en diensten Interne rente activa ten dienste van exploitatie Bedrijfsresultaat

Boekjaar 2008 8.913.482 13.545.008 2.074.338 41.850 0 - 1.266.801 96.143 27.520 __________ 23.431.540 =======

Boekjaar 2007 9.573.390 12.771.090 1.137.165 125.708 - 940.371 - 695.027 104.689 28.553 __________ 21.859.915 =======

Zie voor verklaringen van de verschillen tussen de jaren 2008 en 2007 de exploitatieoverzichten verderop in deze jaarrekening.

L. BEDRIJFSOPBRENGSTEN L1. Huren 41.974.412

Te ontvangen netto huur De specificatie van de te ontvangen netto huur is als volgt: a.1 Verzorginghuizen a.2 Woningen en woongebouwen b. Onroerende zaken, niet zijnde woningen Subtotaal Af: huurderving Totaal

Boekjaar 2008

Boekjaar 2007

15.086.818 24.458.767 3.263.556 42.809.141 834.729 41.974.412 ======

15.241.192 21.314.404 1.788.961 38.344.557 352.018 37.992.539 ======

De verschillen in huuropbrengsten ten opzichte van vorig boekjaar met € 3.981.873 zijn als volgt te verklaren: De autonome huurverhoging betreft ( incl. huurderving ) € 673.745. Voorts zijn er diverse complexen van PWS aangekocht welke in 2008 € 3.485.669 aan huuropbrengsten hebben gegenereerd waarnaast het in exploitatie nemen van onderhanden werken bijdroeg aan huuropbrengsten van € 349.743. Tot slot is in 2008 complex de Nachtegaal verkocht hetgeen € 527.280 minder aan huuropbrengsten genereerde. De gemiddelde huurstijging in 2008 bedroeg daardoor 1,77%. Het exploitatieoverzicht per bedrijfswaardecomplex vindt u verderop in deze jaarrekening.

33

L2. Vergoedingen 6.536.356 Te ontvangen vergoedingen

Huur overige zaken; vergoedingen leveringen en diensten Restaurant/toko opbrengsten Te Hoogerbrugge Overige baten Subtotaal Af: vergoedingsderving wegens leegstand Totaal

Boekjaar 2008

Boekjaar 2007

5.988.672 549.892 94.652 6.633.216 96.860 6.536.356 ======

5.349.224 405.109 38.895 5.793.228 76.261 5.716.967 ======

Vergoedingen zijn de bedragen welke de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld boilers, brandstoflevering, schoonmaak, alarmering, huismeester enzovoort. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op de geraamde kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. De toename van de ontvangen vergoedingen ten opzichte van vorig boekjaar is € 819.389 (14,33%) en wordt hoofdzakelijk gevormd door de in 2008 in exploitatie gekomen complexen die er in 2007 niet in zaten.

L3. Overheidsbijdragen 394.514

Boekjaar 2008

Boekjaar 2007

BWS-subsidie (vrijval)

394.514 ======

394.514 ======

L4. Doorberekende (geactiveerde) projectkosten

1.318.000 ======

0 ======

0 30.090 718.085 182.848 326.700 1.257.723 ======

538.976 119.719 284.995 254.453 190.985 1.389.128 ======

L5.Overige bedrijfsopbrengsten 1.257.723 - vergoedingen voor technisch beheer - doorbelasting personeel e.d. - overige baten uit woningexploitaties - vergoeding voor administratie leveringen en diensten - diversen Totaal

 De vergoeding voor technisch beheer van 15% van de begrote onderhoudskosten is met ingang van 2008 vervallen.  De diverse overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit:  - Opbrengst verkoop complex De Nachtegaal 150.936 - Toegerekende rente aan de leveringen en diensten 96.143 - Vrijval uit voorziening claims Dyckhove 79.500 - Terugontvangen WSL inzake Dyckhove 121 Totaal 326.700 ======

34


M. BEDRIJFSLASTEN M1. Afschrijvingen 7.292.527

Verzorgingshuizen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Overige roerende zaken Activa ten dienste van de exploitatie Totaal

Boekjaar 2008 3.098.166 3.190.297 625.105 240.457 138.502 7.292.527 ======

Boekjaar 2007 3.019.493 2.811.939 338.705 245.738 112.727 . 6.533.602 ======

De afschrijvingslasten zijn vermeerderd door de volgende oorzaken Een aantal complexen zijn in 2007 slechts gedeeltelijk in exploitatie geweest en in 2008 het gehele jaar. Er zijn ook complexen die alleen in 2008 in exploitatie zijn geweest (PWS-complexen) en er zijn complexen die in de loop van 2008 zijn opgeleverd. Er wordt voornamelijk volgens het annuïtaire systeem afgeschreven M2. Salarissen, sociale lasten en pensioenpremies 5.294.870 Boekjaar Boekjaar 2008 2007 Salarissen 3.030.875 2.879.443 Uitzendkrachten 1.414.729 876.940 Pensioenpremie 514.606 478.694 Sociale lasten 347.736 291.344 15% Spaarloonpremie 18.538 5.125 5.326.484 4.531.546 af: ontvangen ziekengelden 31.614 55.634 5.294.870 4.475.912 ====== ====== De stijging van de salarissen wordt voornamelijk veroorzaakt door extra uitzendkrachten. Er was een lichte daling van het aantal personeelsleden op fulltime basis equivalenten (fte) van 66,10 naar 59,15. Van deze 59,15 fte-medewerkers komen 20,18 fulltimers ten laste van de servicekosten (in 2007 26,80). Boekjaar Boekjaar 2008 2007 567.879 329.222 1.201.362 1.060.184 937.359 811.195 578.839 519.361 987.250 832.139 4.272.689 3.552.101 463.143 424.855 178.748 174.031 380.290 324.925 1.022.181 923.811 5.294.870 4.475.912 ====== ====== Aan de leden van de Raad van Commissarissen is ten laste van het resultaat van 2008 een totale vergoeding verstrekt ad € 38.517 bestaande uit bruto loon sociale lasten en onkosten. De salariskosten per kostenplaats bedragen: Raad van Commissarissen/directie/innovatie/beleid Bedrijfsbeheer Woondiensten Vastgoed Onderhoud Vastgoed Projectontwikkeling Subtotaal kostenplaatsen ten laste van de exploitatie Huismeesters THB restaurant/toko THB/klapwiek/Hoeksteen Subtotaal kostenplaatsen ten laste van de servicekosten Totaal salariskosten

35

De bezoldiging van directie in het jaar 2008 inclusief emolumenten is vastgesteld door de Raad van Commissarissen en conform de aanbevelingen van de Commissie Izeboud. Voor een overzicht verwijzen wij naar blad 38 verderop in de jaarrekening. M3. Lasten onderhoud 4.960.604

Boekjaar 2008 1.790.724 2.768.722 174.593 226.565 0 4.960.604 ======

Acuut klachtenonderhoud Planmatig onderhoud Kosten huismeesters t.l.v. onderhoud Correcties 15% administratievergoeding Onderhoudskosten

Boekjaar 2007 961.740 2.674.012 136.598 20.652 538.976 4.331.978 ======

Onderstaand een overzicht van de onderhoudsuitgaven per bedrijfswaardecomplex: Verzorgingshuizen/verpleeghuizen Woningen: Bedrijfspanden: Totaal

1.708.618 3.132.118 119.868 4.960.604 ======

1.473.291 2.789.944 68.743 4.331.978 ======

Onderhoudskosten zijn verantwoord in de periode waarin de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd.

M4. Overige bedrijfslasten 10.501.465 service kosten 2008 Overige personeelskosten

Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Kosten restaurant/ Toko Te Hoogerbrugge Algemene kosten Subtotaal vanuit bedrijfskosten A

87.741

468.742

556.483

250.230 0

316.583 9.630

566.813 9.630

271.015 69.304 678.290

0 1.632.836 2.427.791

Onroerende zaakbelasting 0 Opstalverzekeringen 0 Overige zakelijke lasten 0 Administratiekosten over servicekosten 254.475 Overige kosten 4.340.880 Subtotaal vanuit exploitatie B 5.914.504 Totaal A+B 5.273.645 ======

-

36

bedrijfs- en exploitatie totaal kosten Boekjaar 2008 2008

bedrijfs- en service exploitatie totaal kosten kosten Boekjaar 2007 2007 2007 443.480

530.651

149.863 0

305.077 30.353

454.940 30.353

271.015 1.702.140 3.106.081

209.646 67.803 514.483

0 1.083.843 1.862.753

209.646 1.151.646 2.377.236

913.612 90.439 836.215

913.612 90.439 836.215

0 0 0

808.882 90.624 776.193

808.882 90.624 776.193

0 959.763 4.595.355

254.475 5.300.643 2.800.030

255.272 3.774.596 7.395.384

0 208.937 4.029.868

255.272 3.983.533 1.884.636

5.227.820 10.501.465

4.544.351

3.747.389

======

======

=====

======

87.171

8.291.351 ======

De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen zijn in de salariskosten verwerkt. De stijging van de Algemene Kosten komt voornamelijk door de toename van de posten communicatie naar derden en advisering door derden.


N. FINANCIELE BATEN EN LASTEN Boekjaar 2008

Boekjaar 2007

2.252.225 67.513 313.815 1.036.617 3.670.171 ======

1.309.138 156.801 355 1.853.349 3.319.643 ======

N2. Rentelasten 21.760.253 Toevoeging rente subsidie BWS 200.231 Rente langlopende schulden 21.149.272 Afschrijving geactiveerde afkoop klimleningen en kosten rentederivaten 398.621 Rente overige schulden 9.351 21.757.475 ====== Stand rentelasten minus rentebaten (a) 18.087.304 ======

213.827 17.388.195 446.268 58.679 18.106.969 ====== 14.787.326 ======

N1. Rentebaten 3.670.171 Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente op te vorderen subsidie BWS Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen

De toegerekende rente geïnvesteerd eigen- en vreemd vermogen aan activa ter exploitatie en ten dienste van de exploitatie kan als volgt worden gespecificeerd:

Verzorgingshuizen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Overige roerende zaken Activa ten dienste van de exploitatie (b) Het totaal renteresultaat bedraagt

(a-b)

Boekjaar 2008

Boekjaar 2007

5.331.552 14.893.372 2.039.519 96.143 27.520 22.388.106 ====== 4.519.732 ======

5.495.632 12.051.690 1.041.792 104.689 28.553 18.722.356 ====== 3.935.030 ======

Het gemiddeld rentepercentage van de langlopende schulden bedraagt ultimo 2008 4,4760 (2007 4,2433)

ACCOUNTANTSHONORARIA 37

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Controle van de jaarrekening

Boekjaar 2008 50.698

Boekjaar 2007 15.082

5.117

4.641

45.535

12.566

6.732

0

108.083

32.289

=====

=====

Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

Bovenstaande honoraria zijn inclusief BTW en betreffen uitsluitend werlzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). VENNOOTSCHAPSBELASTING Het fiscale resultaat van de drie dochtermaatschappijen die onder de fiscale eenheid van SOR Holding B.V. vallen bedraagt € 45.182 negatief. Dit bedrag kan in de toekomst (9 jaren) verrekend worden met positieve resultaten.

B-IV Overzicht volgens Wet openbaarheid uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT)

Functie

Directeur/

duur dienst-

belastbaar loon

voorzieningen

uitkeringen in

verband in het

(in euro)

ten behoeve

verband met

verslagjaar

van beloningen

beëindiging van

In dienst

betaalbaar op

het dienstverband

termijn (in euro)

(in euro) 2008

van

1-1

t/m

31-12

2008

2007

2008

2007

177.564

153.572

42.276 *) 42.016 *)

2007 -

-

bestuurder *) In het bedrag van 2008 is begrepen het werknemersdeel ad € 11.072 en het werkgeversdeel bedraagt € 31.204. Voor 2007 zijn dit respectievelijk de volgende bedragen € 13.040 en € 28.976.

Het gemiddeld belastbaar loon van de Ministers in 2008 is € 181.000.

38

KENGETALLEN Aantal verhuureenheden (VHE) Per 31 december boekjaar

2008

2007

2006

2005

2004

Woongelegenheden in exploitatie (eigendom) Woongebouw (vooroorlogs)

61

61

61

61

61

4531

4117

4008

3749

3704

26

26

26

26

26

1.989

2.068

2.068

2.077

1.978

6.607

6.272

6.163

5.913

5.769

114,0

44,0

48,5

20,5

21,5

Dienstencentra

42,5

42,5

42,5

42,5

42,5

Bedrijfsruimten

404,5

281,5

141,5

92,5

52,5

43,0

41,0

41,0

41,0

41,0

subtotaal

604,0

409,0

273,5

196,5

157,5

Totaal

7.211,0

6.680,5

6.436,0

6.109,5

5.926,5

Verkocht

123

0

0

120

0

Gekocht

41

356

1

16

6

589

0

258

287

0

Woningen en woongebouwen Verpleeghuizen Verzorgingshuizen subtotaal Onroerende zaken, niet zijnde woongelegenheden

Garages

Winkels

Mutaties in het boekjaar

In exploitatie genomen Gesloopt/uit exploitatie Overige wijzigingen In aanbouw

0

130

1

0

180

23

19

0

0

0

387

760

211

567

665

Uitgangspunten verhuureenheden (VHE): 1 woning

= 1 verhuureenheid

1 garage = ½ verhuureenheid Het aantal vhe's voor onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden wordt bepaald door het aantal m² te delen door 80 m².

Totale personeelsbezetting (voltijds) Per 31 december boekjaar

2008

2007

2006

2005

2004

2,27

2,21

2,37

2,83

2,83

11,03

10,84

10,98

10,77

11,53

c. Financiën en Informatisering

7,81

6,89

6,05

6,84

5,80

d. Bedrijfsbeheer

5,77

5,64

3,80

2,56

1,89

e. Groep Onderhoud

8,25

8,18

7,60

7,00

8,00

f. Vastgoed

4,35

5,51

5,67

6,00

5,00

39,48

39,27

36,47

36,00

35,05

10,24

10,13

10,28

10,33

7,67

h. Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen

6,00

6,41

6,31

5,62

6,57

i. Te Hoogerbrugge restaurant

7,14

10,25

5,88

5,45

5,13

subtotaal t.l.v. servicekosten

23,38

26,79

22,47

21,40

19,37

Totaal

62,86

66,06

58,94

57,40

54,42

2008

2007

2006

2005

2004

1. Verhuringen

707

337

537

410

324

2. Aantal huurtoeslagen (matigingen via de SOR)

982

1160

1395

1357

1457

3. Goedkope woningen

477

477

557

403

330

4. Huurachterstand in %

0,95

0,20

0,26

0,26

0,18

5. Huurderving in %

1,95

0,92

0,82

0,43

0,38

a. Directie b. Woondiensten

subtotaal t.l.v. bedrijfskosten g. Huismeesters

Verhuur en incasso Per 31 december boekjaar

De grens van goedkope woningen per 1-7

€ 348,99

€ 343,49 € 339,08

€ 331,78

€ 325,91

De max. grens van betaalbare woningen per 1-7

€ 499,51

€ 491,64 € 485,33

€ 474,78

€ 499,92

Continuïteit Per 31 december boekjaar

2008

2007

2006

2005

2004

1. Liquiditeit (current ratio)

0,15

0,04

2,5

3,7

0,3

2. Solvabiliteit

12,1

10,8

13,6

12,0

12,1

3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV)

7,6

10,5

11,7

17,6

12,1

4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)

4,5

4,1

5,6

6,0

6,1

Toelichting ad 1. Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: Liquiditeit=(vlottende activa/kortlopende schulden) ad 2. Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen (=balanstotaal) berekend en uitgedrukt in een getal. In formule: Solvabiliteit=(eigen vermogen/totaal vermogen) x 100%. ad 3. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage. In formule: REV=(jaarresultaat/eigen vermogen) x 100 %. ad 4. De rentabiliteit van het totale vermogen is het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde intrest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (=balanstotaal). In formule: RTV=(jaarresultaat voor aftrek intrest op vreemd vermogen/totaal vermogen) x 100 %.

Balans en winst- en verliesrekening Per 31 december boekjaar

2008

2007

2006

2005

2004

73.169

65.356

59.178

54.044

49.911

105.303

97.749

86.894

84.117

75.643

10.051

10.049

9.332

8.681

7.370

1.011

978

964

883

824

5. Salarissen en sociale lasten

734

670

584

576

544

6. Kosten onderhoud

688

648

642

543

608

7. Overige bedrijfslasten

1.456

1.241

1.165

1.147

1.138

8. Bedrijfsresultaat

3.249

3.272

3.296

3.812

3.404

9. Rentelasten minus rentebaten

2.508

2.213

2.205

2.281

2.514

741

1.059

1.091

1.532

890

11. Buitengewone lasten

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

12. Buitengewone opbrengsten

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

409

n.v.t.

Overige:

2008

2007

2006

2005

2004

1. Rente % toegerekend aan voorzieningen

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

2. Gemiddeld rente % langlopende leningen

4,48

4,24

4,25

4,67

5,27

168,2

173,3

163,8

154,9

132,9

2008

2007

2006

2005

2004

1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie

527.622

436.610

380.869

330.182

295.795

2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie

759.338

653.013

559.247

513.913

448.301

72.478

67.134

60.062

53.037

43.679

2.326

26.227

2.701

2.867

3.838

74.804

93.361

62.763

55.905

47.517

Per verhuureenheid (VHE) 1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 3. Eigen vermogen 4. Afschrijvingen

10. Jaarresultaat

3. Reserve uitgedrukt in % van de nettohuren en overheidsbijdragen

Absoluut (x € 1.000)

3. Eigen vermogen 4. Egalisatierekeningen

*)

5. Weerstandsvermogen 6. Langlopende schulden

509.167

491.670

367.158

372.153

295.501

7. Bedrijfsresultaat

23.432

21.860

21.213

23.291

20.173

8. Rentelasten minus rentebaten

18.087

14.787

14.189

13.933

14.897

5.344

7.072

7.024

9.358

5.276

9. Jaarresultaat

*)

*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.

De Lombarde Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam Jaarverslag 2008

Recommend Documents