Damrak Amsterdam. Amsterdam

072

Damrak Amsterdam

073

Amsterdam

074

City Visie Amsterdam

Amsterdam verzet de bakens: meer ruimte voor de markt Jarenlang kon de groei niet op in Amsterdam. Nieuwe woongebieden en werkterreinen werden in noodtempo aan de stad toegevoegd, zowel binnenstedelijk als daarbuiten. Nieuw-Sloten, het Oostelijk Havengebied, de Aker, de IJ-oevers, de Zuidas en niet te vergeten IJburg: de dynamiek was groot. Nu de crisis voortduurt, moet ook Amsterdam rap de bakens verzetten. De ambitie van een concurrerende Metropoolregio is nog onverkort geldig, maar de manier waarop die stip aan de horizon wordt bereikt is wel anders geworden. Stads – en gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: het leidt tot nieuwe initiatieven en andere manieren van werken. Wethouder Maarten van Poelgeest maakt meer ruimte voor de markt en voor particulier iniatief.

Mijn stad, omdat...

‘ZELFBOUW MOET EEN SERIEUS ONDERDEEL VAN ONZE WONINGMARKT WORDEN.’ MAARTEN VAN POELGEEST

Wethouder Maarten van Poelgeest beheert o.a de portefeuille Ruimtelijke Ordening (incl. Bouw en Woningtoezicht)

075

076


Amsterdam

Bouwfonds ontwikkeling REIN WILLEMS EN HARM JANSSEN VAN BOUWFONDS ONTWIKKELING Medewerking gemeente noodzaak

D —

A

msterdam is hardhandig terug op aarde beland. Na twee

decennia waarin de stad fors aan de weg timmerde met het ene project na het andere, kwam de klap een paar jaar ge-

leden hard aan. De bouw van nieuwe kantoren zakte fors in, gevolgd door een stagnatie op de woningmarkt. Het ge-

volg: in korte tijd liep de reserve van het gemeentelijk ontwikkelingsbedrijf

navenant terug. Begin 2011 waren de tekorten zelfs al opgelopen tot 700 miljoen euro. Draconisch maar daadkrachtig ingrijpen door het stadsbe-

stuur bracht redding; door het aantal nieuw te bouwen woningen terug te

brengen van 65.000 naar 42.000 kon 862 miljoen aan besparingen op het bouwrijp maken van de grond worden ingeboekt. Wethouder Maarten van

Poelgeest kondigde in het voorjaar van 2011 aan nog eens 6.000 extra woningen te zullen schrappen. Ook moest de gemeente efficiënter gaan werken – niet meer aan teveel plannen tegelijk werken – en de projecten

beter financieel beheren. Met de bouw van nieuwe kantoren wordt de komende jaren voorzichtig aan gedaan en ook de woningprogramma’s gaan

in een tandje lager verder. Zo wordt de ontwikkeling van IJburg-II over langere tijd uitgesmeerd dan oorspronkelijk gedacht. De vraag die dan na

al deze rampspoed opkomt: gaat de stad de komende jaren compleet op slot? Is er nog wel iets te doen voor marktpartijen?

e druk op de woningmarkt in de metropoolregio Amsterdam zal de komende jaren toenemen. Diverse studies wijzen uit dat er te weinig woningen zijn en worden toegevoegd. Dat biedt kansen, zowel binnenstedelijk als in de suburbane gebieden. Om deze kansen te verzilveren wordt een flexibele opstelling gevraagd, zowel van ontwikkelaars als van onze gemeentelijke partners. Het blijven hangen in oude afspraken, al dan niet vastgelegd in een strak grondprijsbeleid, moet doorbroken worden.’ Aan het woord zijn Rein Willems, directeur regio Noord-West van Bouwfonds Ontwikkeling, en Harm Janssen, directeur Ontwikkeling van dezelfde regio. — Samen naar oplossingen zoeken ‘In gemeenten als Diemen en Amstelveen leidde de financiële crisis al relatief snel tot een wederzijds besef dat met een open vizier geacteerd moet worden. Amsterdam kent een strak en leidend grondprijsbeleid, maar ook hier voelt iedereen nu de noodzaak dat er iets moet gebeuren. Ondanks de aantrekkingskracht van de Amsterdamse regio gaat de crisis niet aan de stad voorbij en moesten wij ook hier met elkaar aan tafel gaan zitten. De planning van de gemeente is gebaseerd op de toekomstige geldstromen, terwijl geld lang niet altijd het belangrijkste issue is om ontwikkelingen van de grond te krijgen. De risicograad van een project is veel meer bepalend. Wij zijn er blij om dat de gemeente steeds meer samen met ons naar oplossingen op zoek gaat.’ — Oostpoort en Laan van Spartaan De gebiedsontwikkeling Oostpoort is een typisch voorbeeld van een project dat bijdraagt aan de nieuwe manier van leven, dat wil zeggen door functiemenging, in de stad. Bouwfonds en de corporaties Ymere en Stadgenoot zijn de ontwikkelaars van het nieuwe centrumgebied van Oost-Amsterdam. Wonen, winkelen, leren, werken, sporten, muziek maken, trouwen, eten en drinken, komen er samen. Een nieuwe wijk in het voormalige Polderweggebied, midden in Amsterdam, waar de ontwikkelcombinatie in 2010 is gestart met bouwen op risico. ‘De realisatie van projecten van deze omvang kun je niet starten op basis van voorverkopen. Ze kosten immers veel tijd en zeker in het huidige tijdperk willen kopers eerst wat zien wat ze kopen dan wel huren.’ Laan van Spartaan in West is eveneens een grote gebiedsontwikkeling die Bouwfonds in een ontwikkelcombinatie met Ymere realiseert. Ooit begonnen als een prijsvraag, zij het dat het toen ingediende plan inmiddels diverse aanpassingen heeft ondergaan, soms geforceerd door

Oostpoort marktomstandigheden dan weer door het afhaken van partijen. ‘De kunst is bij projecten van deze omvang toch flexibel te zijn. Dat blijft een spannend proces.’ Laan van Spartaan is een nieuwe stadswijk net buiten de ring richting de Sloterplas, waar je woont te midden van de sportvelden. Ondernemers, studenten en (top-)sporters zijn doelgroepen. Maar ook starters, fitte senioren en sportieve gezinnen. De Tribune, direct aan de ring gelegen, werd als eerste opgeleverd. Hier zijn onder meer circa 300 appartementen voor studenten gerealiseerd. De wijk bestaat in 2016, wanneer de laatste opleveringen staan gepland, uit een mix van sociale en vrije sector huurwoningen en koopwoningen in diverse typen en prijsklassen. Maar ook een ROC met aangebouwde sporthal, een klimhal en voetbalvereniging VVA/Spartaan, badmintonvereniging Slotermeer en Circus Elleboog zijn er gevestigd. — Amsterdam is een magneet Willems en Janssen: ‘Overall blijft de metropoolregio Amsterdam een magneet, waar Bouwfonds in de gehele regio de vraag naar woningen wil faciliteren door het juiste product op de juiste plek te bouwen. Zowel binnenstedelijk als in de suburbane gebieden, vaak in samenwerking met andere partijen. Samenwerkingsgericht zijn we van huis uit en onze gezonde financiële basis zorgt voor een lange adem in projecten. Dat biedt partners het broodnodige vertrouwen.´

Harm Janssen (links) en Rein Willems

077

078


Column Cor van Zadelhoff INBREIDEN in plaats van uitbreiden

O —

Meer inwoners

Wie even uitzoomt uit de dagelijkse beslommeringen van de vastgoed-

sector, kan concluderen dat Amsterdam er overall gezien niet slecht voor

staat. Uit gegevens van het Planbureau voor de Leefomgeving en het CBS blijkt dat in demografisch opzicht de groei onverminderd aanhoudt. Voor de Randstad als geheel wordt tot 2025 een groei van 700.000 huishoudens voorzien, Amsterdam neemt er daarvan maar liefst 110.00 voor zijn

rekening. Ook in de decennia erna – waarin een groot deel van Nederland krimpt – blijft de hoofdstad in trek. Op de woningmarkt kan dat overigens wel tot spanning leiden, zo waarschuwen de onderzoekers.

De andere belangrijke pijler onder de toekomst van de hoofdstad is de

economie. Sinds enkele jaren werkt Amsterdam intensief samen met andere regiogemeenten binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Onder deze noemer wordt nationaal en internationaal de concurrentie aangegaan met andere grootstedelijke regio’s. In de Economische Verkenningen 2012

staat dat MRA het in vergelijking met het buitenland minder goed doet. Het lage consumentenvertrouwen en de stagnatie op de woningmarkt zijn hier

ALLEEN RUIMTE VOOR PROJECTEN MET ONDERSCHEIDENDE KWALITEIT

met name debet dan. Daarentegen scoort Amsterdam binnen Nederland

economisch meer dan gemiddeld goed. Binnen de regio zelf loopt Amsterdam weer voorop: de stad profiteert van haar agglomeratievoordeel en is

aantrekkelijk als vestigingsplaats voor huishoudens en bedrijven (zowel multinationals als zzp’ers). Albert Heijn mag dan weer terug gaan naar Zaandam, maar het aantal internationale bedrijven neemt toe. Niet voor

niets vestigen zich hier bijvoorbeeld Amerikaanse winkelgrootmachten als Abercrombie & Fitch en Forever 21. Ook het aantal vieren vijfsterrenhotels neemt de laatste jaren snel toe (Hilton, Hyatt).

Inmiddels is van alle bedrijven in de financiële dienstverlening en groothan-

delen transportsector 40 procent in buitenlandse handen. Het gaat om bedrijven die veelal hoog opgeleide medewerkers nodig hebben; Amsterdam

ok in de vastgoedsector moeten we van het verleden leren. Of we het nu over Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht hebben: in al deze steden hebben we teveel tegelijk willen bouwen. Steeds werden maar nieuwe terreinen ontwikkeld, terwijl de stad verwaarloosd werd. In Rotterdam kun je niet gelijktijdig de Kop van Zuid, de Brainparken en Capelles en andere randgemeenten ontwikkelen en daardoor de binnenstad (lees: stationsgebied) verwaarlozen. Nu manifesteren zich de gevolgen hiervan op al deze locaties. — Hetzelfde geldt voor Utrecht, Den Haag en Amsterdam. Laten we wat Amsterdam betreft leren van onze fouten en ons de komende decennia concentreren op inbreiden in plaats van uitbreiden. Er zijn genoeg prachtige stadslocaties zoals bijvoorbeeld het Marinecomplex, de Houthavens, het NUON-terrein (hier is al een goed begin gemaakt door onder andere BAM en de Maarsengroep), de Schinkel, de Zuidas, waar nog tal van mogelijkheden zijn, en niet te vergeten Amsterdam-Noord. Het Overhoeksterrein komt nu gelukkig echt van de grond, maar wat jammer dat we niet gelijktijdig het oude laboratoriumgebouw van Shell bij de verkoop van de Toren betrokken hebben, want de toekomst van deze twee

VERSTEVIG DE SAMENWERKING TUSSEN AMSTERDAM EN ROTTERDAM

gebouwen is cruciaal voor het hele gebied. — Gelukkig ziet de gemeente het belang van keuzes maken op het ogenblik ook in. Ik vertrouw erop dat zij ook haar erfpachtbeleid zal aanpassen aan de huidige marktomstandigheden. Men kan moeilijk van iemand verwachten dat die een kantoorpand sloopt als hij daarna nog wel de erfpacht moet blijven doorbetalen als ware het pand nog in exploitatie als kantoor. De incentive die de gemeente zou kunnen geven is dat een kantooreigenaar een gebouw sloopt en geen erfpacht totdat een nieuwe bestemming is gevonden voor het betreffende terrein, waarna een aangepaste erfpacht voor de nieuwe bestemming van toepassing zou kunnen zijn. — Het is geen oplossing om simpelweg alle nieuwbouw te verbieden. Het is nu eenmaal zo dat de programma’s van eisen voor huisvesting van bedrijven veranderen, bijvoorbeeld vanwege ‘het nieuwe werken’, en vaak geheel niet meer passen in bestaande bouw, om over bepaalde locaties nog maar te zwijgen. — Het is belangrijk dat we in de kansrijke gebieden blijven investeren en de kansarme gebieden adequaat afbouwen c.q. andere bestemmingen geven. U begrijpt: het gaat hier vooral over de kantoorgebieden. Gelukkig heeft Amsterdam nog steeds een grote aantrekkingskracht vanwege de prachtige infrastructuur en de culturele sector die zich internationaal kan meten. Denk aan Schiphol en aan onze musea, gelukkig in 2013 allemaal weer open, prachtige cultuurtempels en de Arena is ook niet weg te cijferen. Hopelijk blijft ons fiscale klimaat ook in de toe-

Amsterdam

079

OOK GEMEENTEN ZIEN NU GELUKKIG HET BELANG VAN KEUZES MAKEN komst interessant voor internationale hoofdkantoren en vestigingen. Mijn advies zou wel degelijk zijn om de samenwerking tussen Amsterdam en Rotterdam nog enorm te verstevigen in plaats van elkaar fel te beconcurreren. — In dit kader lijkt nu dat er consensus is betreffende de activiteiten voor het verkrijgen van de Olympische Spelen in 2028. Dit MOET lukken! Dan kunnen we 100 jaar Olympisch Stadion écht vieren en wellicht moeten we de grote containeractiviteiten maar aan Rotterdam gunnen en moet Amsterdam zich nog meer concentreren op cruiseschepen en op bijvoorbeeld de financiële en juridische dienstverlening. — I love Amsterdam en Amsterdam heeft het écht!

080

Stad

Het IJ vanuit noord Rubrieksnaam

Rubrieksnaam

Amsterdam

081

082

Stad

City Rubrieksnaam Visie Amsterdam

Zuidas ZUIDAS als economisch speerpunt

HOOFDSTAD BLIJFT ONVERMINDERD POPULAIR

moet er de komende jaren voor zorgen dat deze kenniswerkers in voldoende

mate voorhanden zijn. Was het in het verleden zo dat de werknemers ach-

ter de bedrijven aantrokken, nu is dat grotendeels andersom: de bedrijven vestigen zich daar waar het goede arbeidspotentieel aanwezig is en waar de werknemers aangenaam kunnen wonen, winkelen en verpozen.

Voorsprong behouden

Waar het in het verleden dus vooral om kwantiteit en aantallen ging, staat Amsterdam de komende jaren vooral voor de opgave om een aantrek-

kelijke hoogwaardige stad te worden. De crisis heeft die urgentie alleen maar groter gemaakt: alleen met kwaliteit kun je je nog onderscheiden.

Binnen Europa moet Amsterdam de concurrentie aangaan met steden als Berlijn, Barcelona, Madrid en Brussel. En dat lukt vooralsnog behoorlijk goed: in 2011 bleef Amsterdam volgens de onderzoekers van Cushman en Wake-

Niet verder vertellen…

Amsterdamse tips van Eric van Tijn, muziekproducer, mede-eigenaar studio Soundwise Buurt: De Albert Cuypmarkt in Amsterdam Mijn favoriete openbare ruimte is de Albert Cuypstraat in Amsterdam, een heel gezellige straat. Ik kan me nog goed herinneren dat ik als klein jongetje met mijn moeder naar de markt ging. Bij de visboer kreeg ik een haring met zuur en dan bleef ik braaf wachten tot zij terug was met de boodschappen. Daarna kreeg ik een sinaasappel bij Rinus de sinaasappelman. Ik vind de Cuyp ook hét voorbeeld van hoe multicultureel moet zijn: een mooie mix en perfect in balans, van alles even veel. Ik vind alles even leuk aan de markt en de sfeer die er hangt. Maar wat ik óók heel bijzonder vind, is dat de straat elke avond weer schoon en leeg is.

— Minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu noemt Zuidas een toplocatie in Nederland en een infrastructurele hub waar economie en zakenleven elkaar treffen. Vergelijkbaar met Schiphol en de Rotterdamse haven. Het is dé locatie waar zich het financiële hart van Nederland bevindt, het Nederlandse financial district. Ontwikkelaars en investeerders zoals Bouwfonds en Breevast zijn overtuigd van de mogelijkheden die Zuidas biedt, óók voor woningbouw. Zuidas is een wijk in wording, die op termijn dezelfde bekend moet genieten als Zuid, de Pijp of de grachtengordel. — uidas heeft nu nog het imago van een kantoorwijk, maar heeft inmiddels meer

Z

Amsterdam te bieden. Om de doelstelling van meest ambitieuze en internationaal georiënteerde wijk van Amsterdam in 2030 te bereiken, moet echter nog wel wat gebeuren. Voor 2015 moeten vijftig nieuwe internationale bedrijven naar Zuidas worden gehaald ter versteviging van het internationale karakter. Die doelstelling is inmiddels, in 2012, al gehaald. Redelijk op weg is de wijk qua levendigheid op straat. De plinten van de kantoorgebouwen zijn grotendeels gevuld met horeca, winkels, een kinderdagverblijf en tandarts. Dit zorgt dat Zuidas inmiddels een geliefde lunchen borrellocatie is. In het weekend is het echter nog relatief stil. Daarvoor zijn woningen nodig. Onder druk van de crisis en de grondprijzen laat die sector nog even op zich wachten. — ZuidasDok Na jaren van overleg lijkt er eindelijk groen licht voor het dokmodel

dat door het ondergronds brengen van de infrabundel de stad moet ‘helen’. ‘Een complex en kostbaar project, waarvoor een zorgvuldige studie naar alle denkbare ruimtelijke oplossingen waarmee de mogelijkheden voor Zuidas maximaal konden worden benut, was een vereiste’, aldus wethouder Van Poelgeest in PLAN Amsterdam van de dienst Ruimtelijke Ordening. Onlangs werd overeenstemming bereikt tussen Rijk en gemeente over de realisatie van ZuidasDok. Als alles volgens plan verloopt start de bouw in 2015. Het project ZuidasDok bestaat uit het ondergronds brengen van de A10 en uitbreiding en modernisering van station Zuid. Het project is nodig om toekomstige infrastructurele knelpunten op te lossen. Wanneer de fysieke barrière van A10, trein- en metrosporen is geslecht, zijn invulling van de kansen en ambities van Zuidas om de meest ambitieuze en internationaal georiënteerde wijk van Amsterdam te zijn in 2030, weer een stap dichterbij.

083


084

Feiten Amsterdam

085

790.044 inwoners

Verwachte groei tot 2025 VAN POELGEEST BREEKT MET AMSTERDAMSE TRADITIE VAN BLAUWDRUKPLANNING

845.000 inwoners

field genoemde steden allemaal voor. Alleen Londen, Parijs en Frankfurt –

traditioneel de grote drie – moest de hoofdstad voor laten gaan, hoewel de achterstand op het Duitse zakencentrum Frankfurt slinkt.

In de Structuurvisie 2040 geeft Amsterdam aan hoe zij de concurrentie voor wil blijven, als ‘kernstad van een duurzame Europese metropool’. Vier

hoofdbewegingen worden ingezet: het vergroten van de ‘centrumkwaliteit’

5.876

aantal winkels

in de stad, het opwaarderen van het groen, een focus op het IJ en het inter-

nationaliseren van de Zuidflank (het gebied tussen Zuidoost en Schiphol). Instrumenten die hiervoor worden ingezet zijn verdichting, functieveran-

dering, regionaal openbaar vervoer, een hoogwaardige openbare ruimte,

6%

meer gebruik van groen, water en duurzame energie.

Op zich zijn het ambities die niet allemaal even nieuw zijn. Zo heeft Am-

werkloosheid

sterdam al jarenlang een naam hoog te houden wat intensief ruimtegebruik

1

e gemeente van Nederland

betreft. In het Oostelijk Havengebied zijn hier fraaie staaltjes van terug te


Amsterdamse tips van Humberto Tan, Radio en TV presentator Buurt: Mijn favoriete openbare ruimte, het Amsterdamse Bos, is aangelegd als werkverschaffingsproject in de crisis van de jaren dertig van de vorige eeuw. Het moest een groen recreatiegebied worden voor stadsbewoners. Ik woon dichtbij en kom er zo vaak mogelijk om te wandelen met de hond, minstens twee keer per week. Ik loop het liefst iedere keer weer een andere route. Het mooiste, vind ik, dat je de jaargetijden in al hun pracht voorbij ziet komen, het bos is iedere keer anders. Soms lijkt het bijna een Harry Potter-landschap, een andere keer staan de bomen in bloei. Wanneer ik vroeger toen ik voetbalde voor een training naar het bos moest betekende dat: oh god, we moeten “lopen”. Nu is lopen in het bos voor mij juist pure ontspanning en iets om me op te verheugen.

ruim

7 miljoen m2 kantoren voorraad

(Bronnen: DTZ Zadelhoff, Dynamis, ING Economisch Bureau, Troostwijk)

219,33 km2 Oppervlak metropoolregio

086


vinden, zowel gestapeld als in laagbouw in hoge dichtheden (denk aan de

rug-aan-rugwoningen op Borneo-Sporenburg). Functieverandering vindt eveneens al langer plaats, hoewel de nadruk hier de komende jaren meer zal liggen op het hergebruik van leegstaande kantoren in de stad.

Hogerop komen

De ambitie om tot meer gebruik van duurzame energie te komen is wel

nieuw. Hierin valt de hand van wethouder Maarten van Poelgeest in te her-

DE AMSTERDAMSE WETHOUDER NOEMT HET WOORD ‘TOLERANT’ NIET VOOR NIETS

kennen. Hij zet nadrukkelijk in op de ontwikkeling van Amsterdam tot een

compacte stad, waarin veel mensen dicht bij elkaar wonen. De voordelen: minder CO2-uitstoot, schoner vervoer, meer voorzieningen. Daarmee kan

de stad ook de benodigde hoogopgeleide kenniswerkers beter vasthouden, aldus Van Poelgeest: ‘De stad is hun natuurlijke biotoop. Tenminste,

de stad die voldoende kwaliteit weet te bieden. En laat dat nou net die

compacte, gezellige stad zijn met een hoog voorzieningenniveau en een

tolerant klimaat.’ De Amsterdamse wethouder noemt het woord ‘tolerant’ niet voor niets: hij maakt zich zorgen over de opkomst van intolerantie,

extremisme en populisme. In een stad waarin de migratie de komende decennia alleen nog maar zal toenemen, is een open karakter essentieel

voor economisch succes, aldus Van Poelgeest. ‘The good metropolis’ is in

zijn ogen een stad waarin mensen zich kunnen verbeteren: ‘Een stad die mensen kansen biedt om hogerop te komen.’

Het interessante van de huidige tijd is dat diezelfde mensen nu ook via de band van de ruimtelijke ontwikkeling meer te zeggen krijgen. Wat aan de

Structuurvisie 2040 namelijk vooral nieuw is, is de manier van denken over het proces van stads- en gebiedsontwikkeling. De Structuurvisie zelf is al in een open planproces tot stand gekomen, maar pleit bovendien voor een

Fris Groep

Amsterdam

HANS PETER FRIS VAN FRIS GROEP Dynamisch grondprijsmodel als gereedschap voor succesvol co-makership

— De nieuwbouwmarkt is grotendeels stilgevallen, ondermeer vanwege het gemeentelijk grondprijsbeleid, terwijl er volop kansen liggen in het middeldure huursegment. Het door Fris ontwikkelde rekenmodel biedt het noodzakelijke inzicht in de relatie tussen de grondprijs en de beleggerswaarde van een huurwoning. Dat kan tot succesvol co-makership leiden tussen gemeente, grondeigenaar, bouwer, ontwikkelaar en consument. Een samenwerkingsverband dat Fris iedere keer opnieuw opzet om nieuwbouwprojecten te kunnen initiëren. Een makelaar is immers bij uitstek de partij om een brug te slaan tussen gemeente, zakelijke partijen en de koper/huurder. Amsterdam kent maandelijks een netto-instroom van 1.000 inwoners. Die moeten ergens kunnen wonen, maar voor hen wordt op dit moment niet gebouwd. — Kansen Hans Peter Fris is de derde generatie Fris die het inmiddels full service vastgoedfamiliebedrijf leidt. ‘Onze vastgoedmanagers beheren in de Amsterdamse regio circa 5.000 huurwoningen en landelijk circa 1,2 miljoen m2 aan commerciële ruimte. Met Fris Woningmakelaars en Fris Bedrijfsmakelaars verkopen, verhuren en taxeren we woningen en bedrijfsmatig vastgoed. Daarnaast bemiddelen we in assurantiën en hebben we een aparte researchafdeling. Met circa 45 medewerkers is Fris één van de grotere vastgoedadviseurs in de stad.’ Het gaat Fris aan het hart dat Amsterdam, tweede op de Europese ranglijst van favoriete vestigingsplaatsen voor internationale hoofdkantoren, 7e op de wereldranglijst van aantrekkelijke steden voor internationale handel, stad met een

groeiend inwonertal (+ 90.000 tot 2037), stil ligt qua nieuwbouw. Hij ziet meerdere kansen: in het middeldure huursegment, kleinschalig in de koopwoningmarkt en in studentenwoningen. Bij voorkeur in een gebouw met flexibele grid (40-60-80100 m2), zodat wanneer de samenstelling van de bevolking van Amsterdam wijzigt, ook de woningen in de gebouwen van maatvoering kunnen veranderen. Grotere huishoudens kunnen gehuisvest worden door woningen te koppelen. Bij de huidige samenstelling is dat niet nodig omdat een kleine 60% van de Amsterdamse huishoudens uit één persoon bestaat, maar een langetermijnvisie blijft van cruciaal belang bij vastgoedontwikkeling. ‘Institutionele beleggers en vastgoedfondsen hebben nog steeds mogelijkheden tot investeren. Net als de grotere particuliere beleggers. Investeren in beleggershuurwoningen is relatief veilig en levert een stabiel rendement op. Het is daarom zaak om ontwikkelaars, gemeente en belegger bij elkaar te brengen. Met open vizier. Wanneer iedereen zijn kaarten op tafel legt, kan dat leiden tot succesvol co-makership.’ De gemeente laat met het Woningbouw Netwerk Amsterdam, geïnitieerd door het ontwikkelingsbedrijf, zien dat ook zij van mening is dat de procesvoering in gebiedsontwikkeling steeds meer bottom-up werkt, gedreven door de financiële spanning bij partijen. Samenwerkingsgezindheid is daarom ook voor de gemeente een must, aldus Fris. — Rekenmodel Fris’ rekenmodel, gestoeld op een dynamische grondprijsbenadering voor

beleggershuurwoningen en koopwoningen, laat zien wat de maximale grondprijs kan zijn. Een naverrekeningsmodel is toegevoegd voor het moment van uitponden. De gemeente heeft vijf locaties aangewezen voor middeldure huurwoningen. Fris was op drie ervan al actief. Daar probeert hij partijen nu bijeen te brengen, als initiator. Om de boel vlot te trekken. De crisis ten spijt timmert Fris Groep nog behoorlijk aan de weg. Markt(eting)research levert nieuwe kansen op, evenals de voorspelde demografische ontwikkelingen in de stad. Fris pleit dan ook voor een snelle herstart van de woningbouwontwikkeling. Die is ook cruciaal voor de stad zelf. ‘Amsterdam heeft de woningen in het middeldure huursegment hard nodig om ruimte te kunnen bieden aan doorstroming en aan net afgestudeerde academici/hbo’ers. Doet Amsterdam dit niet, dan verliest zij op korte termijn haar aantrekkelijkheid voor hoog opgeleide afgestudeerden en daarmee haar concurrentiepositie als stad om hoofdkantoren te vestigen. Ook om een onbekender woongebied op de kaart te zetten is de ontwikkeling van beleggershuurwoningen een uiterst effectief middel. Woningkopers blijven afwachtend totdat de economie stabiliseert, maar zullen ook pas in gebieden gaan wonen als daar al een (aantrekkelijke) start van wonen is gemaakt. Huurwoningen zijn daarvoor ideaal. Buiten de werkgelegenheid, de toekomstige inkomsten door gronduitgifte, leges en belastinginkomsten, het in stand houden van de benodigde massa om winkels voldoende klandizie te kunnen bieden, heeft Amsterdam dus nog volop redenen om juist nu naar de lange termijnvoordelen van een dynamisch grondprijsmodel te kijken. Grond- en totaalinkomsten worden immers niet weggegooid, maar slechts tijdelijk gedeeltelijk uitgesteld om bovengenoemde voordelen te kunnen behalen. ‘

087

088


Mi Oso

einde aan de ‘blauwdrukplanning’. Als er één stad goed was in het van

LAURA ZUIDGEEST VAN ERA CONTOUR OVER Mi Oso in Amsterdam-Zuidoost

bovenaf aansturen van de ruimtelijke ordening, dan was het de hoofdstad

wel. Sociaal-democratische wethouders maakten hier, gesteund door een sterke dienst RO, decennialang de dienst uit. Met die traditie wordt nu, onder leiding van Van Poelgeest en aangejaagd door de crisis, gebroken.

Ruimte voor de markt

In de jaren vóór de crisis ontstonden de plannen voor nieuwe en bestaande

‘UITEINDELIJK MOET ZELFBOUW EEN SERIEUS ONDERDEEL VAN ONZE WONINGMARKT WORDEN’

gebieden zonder uitzondering op de tekentafels van professionals. De gemeente deelde de lakens uit en in haar kielzog vormden de woningcorporaties eveneens een dominante partij. Wie anno 2012 rondkijkt in de stad,

ziet een heel ander beeld. Er is veel meer ruimte ontstaan voor particulier

initiatief, zowel van burgers als van ondernemers en marktpartijen. Het

leidt ook tot projecten die succesvol van de grond komen, zoals het Blok O in de Houthavens (collectief particulier opdrachtgeverschap), waar zich vorig najaar meer dan 35 (!) bewonersgroepen voor meldden.

De gemeente wil hier letterlijk en figuurlijk meer ruimte voor bieden. Zo heeft wethouder Van Poelgeest – onder meer geïnspireerd door de Baugruppen

in Berlijn – al aangegeven dat hij de komende jaren veel meer kavels voor zelfbouw wil uitgeven: ‘Uiteindelijk moet zelfbouw een serieus onderdeel

van onze woningmarkt worden.’ Daarnaast wil de gemeente het tijdelijk

gebruik van braakliggende grond stimuleren; de dienst RO bracht daartoe

— Eén grote, zonnige verrassing. Laura Zuidgeest, conceptontwikkelaar bij ERA Contour is onder de indruk van de kracht van A’dam ZO met haar vele culturen. ERA Contour ontwikkelt en bouwt woonwijken en maakt gebieden sterker. Laura licht toe: ‘We voegen passende woonbuurten met een specifieke identiteit toe, waardoor bewoners weer trots worden op hun wijk en nieuwe bewoners aangetrokken worden zodat in sociaal-economisch opzicht een betere bewonersmix ontstaat. In de K-buurt mochten we aan de slag met de tropische woonbuurt Mi Oso, een mooie uitdaging!’ — a vele bezoeken, interviews met bewoners en ondernemers en het zien, horen, voelen, proeven en ruiken in de wijk, ontstond het idee voor een nieuw woningbouwproject dat de naam ‘Mi Oso’ meekreeg. Mi Oso is de Surinaamse vertaling van ‘mijn huis, mijn droomhuis’. Laura Zuidgeest: ‘We ontwikkelden een zonnig concept met tropische woningen, met witte houten delen en veranda’s, in een groen gebied. Een echt eigen buurtje met een bijzondere identiteit binnen de K-buurt. Het is ontstaan vanuit de vele culturen binnen Zuidoost en met name het Surinaamse accent daarin. Het zou mooi zijn als de kleurrijkheid van het stadsdeel ook in de gebouwde omgeving kan worden vertaald. Dit tropische concept hebben we als prijsvraag bij het Stadsdeel Zuidoost ingediend en vervolgens gewonnen! Dat betekent dat we het concept verder mogen doorontwikkelen en uiteindelijk mogen

Amsterdam

N

gaan bouwen. Het doorontwikkelen doen we samen met consumenten, onder ander in klantenpanels en via woontests.’ — Woon-enquete De prijsvraag is gewonnen op basis van een woningontwerp en een indicatief stedenbouwkundig plan. Laura vertelt over het belang van consumenteninbreng bij de verdere doorontwikkeling van het concept. ‘We willen zeker vasthouden aan het concept van de tropische buurt. In overleg met geïnteresseerden

gaan we het project verder invulling geven, want wie zijn wij als ontwikkelaar om te bedenken hoe mensen willen wonen? Dat doen we door met consumenten in gesprek te gaan. Zo is er een online woon-enquete geweest, met vragen over het concept en algemene woonwensen zoals oppervlakte en gewenste buitenruimte. En is er begin september een klantenpanel georganiseerd. Daarin zijn we met geïnteresseerden om de tafel gegaan om een reactie op de plannen te vragen. Parallel aan dit proces werken we het plan samen met de architect verder uit. De planning is om in het voorjaar van volgend jaar in verkoop te gaan en enkele maanden later te starten met de bouw. Wij zijn blijven steeds weer ontzettend benieuwd naar de reacties! Een spannend proces… geweldig leuk om aan te werken. De verrassing blijft!’

Dit project is een samenwerking van ERA Contour, Geurst&Schulze architecten en Stadsdeel Zuidoost.

089

090

Mijn stad, omdat...

I LOVE AMSTERDAM EN AMSTERDAM HEEFT HET ECHT! COR VAN ZADELHOFF


Amsterdamse tips van Annemarie van Gaal, Zakenvrouw Buurt: AMSTERDAM-ZUID Amsterdam heeft veel gezichten; het centrum is vluchtig en vilein, Oost is onbestemd en ongeremd. West en Noord zijn steden op zichzelf met hun smeltkroezen aan culturen. Amsterdam is een compilatie van verschillende oorden en in die wirwar heeft Amsterdam-Zuid zijn eigen plek. Amsterdam-Zuid is uniek. Amsterdam-Zuid is thuiskomen voor mij. Ik ken geen plek op deze wereld waar ik me meer thuis voel dan in Amsterdam-Zuid. Als wij terugrijden uit steden als Parijs, Barcelona of Maastricht dan ben ik iedere keer weer gelukkig als we bij het stoplicht onder aan de afrit Rai staan: bijna thuis. Amsterdam-Zuid betovert met zijn grote lanen met oude bomen en de mooie Amsterdamse school-woningen. Berlage heeft zijn meesterwerk afgeleverd. Doordeweeks lunchen bij Van Dam of Valerius en in het weekend boodschappen doen op de Zuidermarkt. Zuid is voor mij een warme deken die omarmt en beschermt. Ik heb alle uithoeken van de wereld gezien, alle steden bezocht en alle culturen gesnoven, maar ben blij als ik naar huis rijd. Amsterdam-Zuid is mijn stad.

Boxpark NDSM

UNIEKE MIX VAN RETAIL, LEISURE EN HORECA LANDT IN AMSTERDAM-NOORD NDSM-werf nóg onderscheidender door komst Boxpark in Lasloods

— Als eerste ‘pop-up mall’ ter wereld zorgde Boxpark Shoreditch in december 2011 voor een ware revolutie op retailgebied. De 6.500 m2 grote Lasloods op de NDSM-werf in Amsterdam-Noord lijkt geknipt voor het fenomeen. — ‘ anaf de zomer van 2013 gaat Boxpark NDSM het ‘nieuwe winkelen’ in Nederland ongetwijfeld een enorme boost geven’, voorspelt Project Director Marianne Wesselo van Corio, dat een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met Roger Wade, de Britse bedenker van Boxpark. Volgens Nienke Hopman, creative manager bij BIESTERBOS dat gedelegeerd ontwikkelaar is van de NDSM-werf, gaat het om een tijdelijke invulling van de Lasloods, die perfect past in de organische ontwikkeling van het gebied. ‘Uitgangspunten als ‘mix to the max’ en ‘slow grow’ moeten van de NDSM-werf een ‘Selfmade City’ maken.’ Boxpark NDSM zal bestaan uit 120 zeecontainers, die tijdelijk onderdak gaan bieden aan de sterkste fashion- en lifestylemerken, galeries, bars en cafés. Hopman: ‘Anders dan in Londen is de Lasloods als het ware een grote, overdekte buitenruimte. Dat maakt het voor Boxpark NDSM mogelijk om op het centrale plein jaarrond activiteiten te programmeren. In combinatie met het aantrekkelijke retail-, leisure- en horecaaanbod, moeten optredens

V

Amsterdam

van artiesten, sportevenementen, demonstraties, exposities en try-outs er een hot spot van maken; een plek waar mensen graag willen zijn.’ — IJzersterk concept Boxpark NDSM wordt in oppervlakte ongeveer twee keer zo groot als zijn equivalent in Londen, dat van meet af aan een doorslaand succes was. Wesselo: ‘Het pop-up mall-concept is ijzersterk en past heel goed in het creatieve, experimentele, industriele en organische karakter van de NDSM-werf. In Londen is gebleken dat Boxpark door grote merken als Nike wordt aangegrepen om nieuwe producten en concepten te introduceren. En winkelketens proberen er nieuwe formules uit. Lifestyle,

trendsetting en integratie van social media zijn daarbij de trefwoorden.’ In totaal krijgt de NDSM-werf volgens Hopman circa 440.000 m2 aan nieuwe functies. Ongeveer de helft daarvan bestaat uit wonen. De Lasloods wordt ontwikkeld door MediaWharf, één van de betrokken consortia, waarin BIESTERBOS samen met Fortress en Het Fort Onroerend Goed participeert. Corio werkt samen met Roger Wade om het unieke Boxpark-concept verder uit te rollen in Europa.

Niet verder vertellen… Amsterdamse tips van Nienke Hopman (BIESTERBOS): Gebied: Neem het gratis pontje naar Amsterdam-Noord en voel de energie in dit stadsdeel. Hier gebeurt het. Bezoek het EYE Filmmuseum, bezoek een van de markten in Noord en sluit af met een drankje op NDSM. Een hapje erbij kan natuurlijk ook. Hier snuif je de eerlijke arbeid van vroeger op in de oude loodsen, in combinatie met nieuwe initiatieven van vandaag. Als je over het water uit kijkt, dringen de ideeën zich vanzelf aan je op… Winkelen en uitgaan: Heb je nog tijd over? Slenter weer eens door de Negen Straatjes in het Centrum. Een lekkere verzameling van mooie, speciale winkeltjes en cafeetjes. Amsterdam op z’n best.

091


092

Breevast

Amsterdam

onlangs een digitale kaart uit waarop alle terreinen zijn aangegeven. Het leidt tot veel creativiteit. Zo wordt een deel van het Zeeburgereiland de komende jaren gebruikt als zeilwagenpark.

Voor marktpartijen liggen er de komende jaren verder kansen in de aanpak

van bestaande wijken. Zo heeft corporatie Rochdale al aangegeven dat de

markt nu het stokje in de vernieuwing van de Bijlmermeer moet overnemen. Ook in de Westelijke Tuinsteden liggen kansen, nu veel corporaties daar onvoldoende investeringsmogelijkheden hebben. Wie echter succes

als ontwikkelaar wil hebben, moet afstappen van het ‘ontwikkelen op de automatische piloot’ zoals dat – ook in Amsterdam – lange tijd gebruikelijk

was. Alleen voor projecten met een onderscheidende kwaliteit – bijvoor-

OOK IN DE WESTELIJKE TUINSTEDEN LIGGEN KANSEN, NU VEEL CORPORATIES DAAR ONVOLDOENDE INVESTERINGSMOGELIJKHEDEN HEBBEN

beeld kleinschalig, menselijke maat, goede buitenruimte, ruimte voor werken aan huis – is in Amsterdam als het aan wethouder Van Poelgeest ligt,

in de toekomst nog ruimte. Het is nu aan de markt om de handschoen op te pakken en te komen met initiatieven voor projecten die de veeleisende Amsterdammer zullen weten te bekoren.

binnenkomen. Brouwer gelooft er niet in. ‘De regie moet niet bij de gemeente liggen, de markt corrigeert zichzelf wel.’ Hij vergelijkt het beeldend met de verkoop van spijkerbroeken. ‘Wanneer die uit de gratie raken bij de consument koopt de gemeente toch ook niet de voorraad op. In ‘96/’97 was de leegstand ook fors en ook die situatie is weer gekeerd. Landelijk gezien staat de commerciële vastgoedmarkt in Amsterdam er sowieso nog steeds relatief goed voor.’

HENK BROUWER, BREEVAST ‘Grondprijsbeleid is bottleneck’

— ‘Het grondprijsbeleid van de gemeente belemmert nieuwe ontwikkelingen in Amsterdam.’ Henk Brouwer, CEO van Breevast, kan er duidelijk over zijn. ‘De gemeentelijke kasstroom uit de uitgifte van grond in erfpacht is een beperking voor verdere internationalisering en de realisatie van kwalitatief goed vastgoed.’ — eleggers uit het buitenland hebben steeds minder belangstelling voor investeringen in vastgoed in Amsterdam, stelt Brouwer. ‘In België, Engeland en de andere landen om ons heen doen de stenen het beter.’ Met ruim 375.000 m2 bvo is Breevast een van de grotere spelers in Amsterdam. Dat maakt je in Amsterdam niet direct een gesprekspartner van de gemeente. ‘In Brussel word je met een dergelijke portefeuille als volwaardige speler gezien. Niet in Amsterdam. Wij concentreren ons op gebieden waar mogelijkheden zijn. Die zijn nu meer in het buitenland te vinden. Binnenstedelijk en aan het water blijft Amsterdam, ondanks de niet altijd coöperatieve houding van de gemeente, wel aantrekkelijk. Wij willen zijn op plekken waar het gebeurt. In Amsterdam derhalve Zuidas, grachtengordel, Weesperstraat en Wibautstraat en de Omval.’ Het erfpachtbeleid is een remmende factor voor buitenlandse investeerders, aldus Brouwer. ‘Die willen niet investeren wanneer een gebouw niet op eigen grond staat. Het college wijt de leegstand in Amsterdam aan de ontwikkelaars en de beleggers, maar zou de hand ook in eigen

B

boezem moeten steken. De kas van de gemeente drijft volledig op de gronduitgifte en daarnaast is de gemeente in het verleden niet altijd even kritisch geweest. Dat uit zich in een weinig aantrekkelijk gebied als Teleport. De grondprijs is altijd hoog geweest in Amsterdam, waardoor minder geld resteert voor kwalitatief hoogwaardig bouwen. Dat vertaalt zich nu in leegstand, die zich overigens in die gebieden ook ten tijde van economische hoogconjunctuur zal manifesteren.’ Sloopfonds In het Financieel Dagblad meldde wethouder Maarten van Poelgeest eerder dit jaar dat Amsterdam als eerste stad een sloopfonds wil opzetten om lege kantoren te slopen. Met het sloopfonds verwacht de gemeente op jaarbasis €1,5 miljoen gemeentegeld naar de sloop van kantoren te kunnen laten vloeien. ‘Projectontwikkelaars betalen ook € 50,- per uitgegeven vierkante meter’, aldus Van Poelgeest. ‘En van eigenaren willen we € 3,- per vierkante meter vragen, ook als ze een huurder hebben.’ Volgens een voorlopige rekensom zou er daardoor € 50 miljoen

Woningmarkt Dat geldt ook voor de woningmarkt, aldus Brouwer. ‘Er vindt alleen een correctie op de prijs plaats. Wanneer de politiek in Den Haag uitsluitsel geeft over de hypotheekrenteaftrek en huurhervormingen komt de markt vanzelf weer op gang. De prijs zal nog wel met circa tien procent dalen, maar nadien kan een snel herstel volgen. De verstedelijking neemt toe en Amsterdam wacht nog een forse demografische groei, dus we stevenen af op een fors woningtekort. Hier geldt wel weer dat kwaliteit moet worden gebouwd. Kwaliteit in de zin van een veilige omgeving, woningen met buitenruimtes, goed onderwijs en andere voorzieningen in de nabije omgeving. Breevast heeft nu voornamelijk bezit in de binnenstad; we willen graag verder op Zuidas. Dat gebied heeft potentie. Het is ook een van de eerste gebieden in de stad waar van meet af aan is geïnvesteerd in de kwaliteit van de omgeving. Wat nu nog ontbreekt daar zijn woningen. Ook hier geldt echter weer dat de erfpacht een belemmering kan zijn voor zowel de consument als de ontwikkelaar en belegger.’

093

094

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

RENÉ VIERKANT EN ROB VESTER, SYNTRUS ACHMEA De Amsterdamse vastgoedmarkt

Rob Vester René Vierkant — Belegger Syntrus Achmea gelooft in de kracht van de stad. ‘Hier gebeurt het’. René Vierkant, director Winkelbeleg-gingen, en Rob Vester, director Ontwikkelingsbedrijf bij Syntrus Achmea, laten hun licht schijnen op de Amsterdamse vastgoedmarkt. Het bedrijf heeft een duidelijke visie én de middelen beschikbaar om die visie ten uitvoer te brengen. — e crisis is meedogenloos maar in sommige opzichten ook een zegen. ‘Dankzij de crisis staat bijna iedereen weer met twee benen op de grond’, zegt Rob Vester. ‘Er ontstaat een nieuwe marktordening. Dat zie je bij bouwers en ontwikkelaars, beleggers, corporaties en bij de overheid. De banken financieren niet meer en daar ontstaat het gat waar wij in stappen. Syntrus Achmea is een van de weinige partijen die contrair gaat. Wij doen relatief veel zaken op dit moment. In de afgelopen drie jaar is onze woningportefeuille in Amsterdam verviervoudigd. Nu corporaties zich weer op hun maatschappelijke functie moeten richten, ontstaan er voor ons mogelijkheden om de portefeuille uit te breiden. Daarbij hebben we een voorkeur voor complexen die binnen de Ring A10 zijn gelegen, in het middeldure huursegment, en met een omvang van 50-75 eenheden. Dat zijn goed verhuurbare complexen. Projecten van grotere omvang worden ook bekeken, maar die vergen grondig huiswerk waarbij Syntrus Achmea nooit over één nacht ijs gaat. Als wij ‘ja’ zeggen, dan komt het project er ook gegarandeerd. Een mooi voorbeeld daarvan zijn ruim 100 woningen op de Zuidas die volgend jaar in aanbouw gaan. Waarmaken is dan ook een kernwaarde van Syntrus Achmea.’ —

D

Bijzondere retailstructuur Syntrus Achmea investeert in principe alleen in A1-winkelstraten en dominante wijkwinkelcentra vertelt Vierkant. De Kalverstraat, Heiligeweg en Leidsestraat en de in ontwikkeling zijnde winkelcentra in Amsterdam-Noord, Amsterdam-Oost en het bestaande winkelcentrum op IJburg zijn de belangrijkste locaties in Amsterdam. ‘Amsterdam heeft van alle Nederlandse steden de meest bijzondere winkelstructuur, met name binnen de Ring’, aldus René Vierkant. ‘Hier functioneren nog relatief veel winkelstrips prima, terwijl die elders in het land nauwelijks nog bestaansrecht hebben. De bijzondere winkelstructuur van Amsterdamcentrum met relatief veel kleine panden maakt het voor grote internationale ketens moeilijk om een geschikte plek te vinden in Amsterdam. Op dit moment wordt een aantal voormalige binnenstadskantoren verbouwd om ruimte te bieden aan nieuwe spraakmakende internationale winkelketens als Forever21 op het Rokin en de ontwikkeling van C&A op het Damrak. De vraag is groter dan het aantal panden waar dit relatief eenvoudig kan. En de stad moet deze schaalvergroting wél willen blijven faciliteren om internationaal aantrekkelijk te blijven, zodat toeristen er allereerst alle winkels vinden die ze verwachten en daarnaast verrast worden, zoals bijvoorbeeld in de 9 straatjes. Dat gebied heeft een dermate historische waarde en organisch gegroeide uniciteit dat het een trekker op zich is. Heikel punt voor de gehele retailsector in de nabije toekomst is de winkeltijdenwet. Weliswaar heeft het college van Amsterdam besloten de gehele stad tot toeristisch gebied te verklaren; fysieke winkels mogen nog steeds niet op elk gewenst moment geopend zijn. Dit levert oneerlijke concurrentie op met de internetwinkels, die 24/7 open zijn.’ — Zorg als nieuwe core-business Voor nieuwe investeringen in de kantorenmarkt staan de opdrachtgevers van Syntrus Achmea op dit moment niet in de rij. Wel is het bedrijf naar eigen zeggen één van de grootste en meest actieve verhuurders in deze markt. Daarnaast zoekt Syntrus Achmea actief naar transformatiemogelijkheden voor bestaand kantoorbezit. Vester: ‘Zo zijn we bezig om het voormalige kantoor van Achmea aan de Molenwerf te transformeren naar woningen. Dat project zit nu in de aanbestedingsfase. En het moet gezegd, de gemeente heeft hier in al haar verschijningsvormen een prima faciliterende rol gespeeld. Daarnaast staan we aan de vooravond van het transformeren van een kantoorgebouw tot hotel.’ Maar ook in een ander segment timmert Syntrus Achmea aan de weg. Vierkant: ‘Wij hebben al langere tijd een ambitieus

Hot spots en places to be

Amsterdam

095

Stadsstranden Blijburg Strand West Strand Zuid Evenementen Blijburg Koninginnedag Holland Festival (theater) Amsterdam Pride (gay festival) Grachtenfestival (klassieke muziek) Amsterdam Marathon (sport) Museumnacht (musea) IDFA (documentaire filmfestival) zorgfonds en zorgvastgoed behoort daarmee inmiddels tot onze core business. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om levensloopbestendige woningen waar diverse doelgroepen terecht kunnen, van actieve zestigers tot zwaar hulpbehoevende ouderen. Daarbij is het niet direct nodig de zorgfunctie zelf in het woongebouw onder te brengen. In Amsterdam is het voorzieningenniveau immers zo hoog, dat je geen mensen achter de geraniums hoeft te stoppen, maar al snel locaties hebt die te midden van de levendigheid en functies van de stad liggen. En ook hier helpt de crisis weer een handje. Zorginstellingen hebben veel vastgoed verzameld, terwijl het beheer daarvan niet tot hun core business behoort. Dat maakt het inefficiënt en duur in een tijd dat geld een schaars goed is. Dat biedt ons kansen. Wij kunnen een gezonde match vormen met de zorginstellingen.’ — Inertie vanuit luxe In veel steden heeft de crisis geleid tot een actievere rol van beleggers zoals Syntrus Achmea en een opener houding van gemeentebesturen. Amsterdam was daar relatief laat mee, vinden Vierkant en Vester. ‘Een gezonde consumentgerichte marktwerking zorgt voor een prettig ontwikkelingsklimaat in de stad. Onderdeel van naar de consument luisteren, is het aanpassen van de grondprijs en dat gebeurt (nog) maar mondjesmaat in Amsterdam. Dat is inertie vanuit luxe, want Amsterdam groeit immers nog steeds en kon daarmee tot voor kort zelf bepalen wat er gebeurde. De groei blijft voorlopig nog wel, maar zonder grondprijsaanpassing komt ook hier de vastgoedontwikkeling stil te liggen. Dat levert stevige gesprekken op en gelukkig inmiddels ook beweging. Structureel overleg tussen gemeenten en andere stakeholders is daarbij van groot belang.’

Restaurants, de lekkerste, mooiste en/of de beste bediening in willekeurige Konninginnedag volgorde Café-restaurant Amsterdam Bordewijk Riva The Harbour Club Anna Trouw Ciel Blue Noorderlicht Rosa en Rita Hermitage Hotel de Goudfazant Musea: Van Goghmuseum Rembrandthuis Hermitage Rijksmuseum Stedelijk Museum Scheepvaartmuseum

Scheepvaartmuseum

096

Stadsdeel Centrum

Inbo

Amsterdam

097

GUIDO WALLAGH EN ARON BOGERS VAN INBO De kracht van het kleine

— Steden zoals Amsterdam maar ook vele andere (middel) grote gemeenten in ons land zijn nog nooit zo aantrekkelijk en populair geweest. Achter dit succes gaan krachtige interventies schuil. Voor de toekomst van de stad moeten echter andere succesmakers worden ingezet, zeggen Guido Wallagh en Aron Bogers, partners bij Inbo, een bureau dat vanuit verschillende vestigingen in het land actief is op het gebied van advies, stedenbouw, architectuur en bouwkunde. — et is bijna niet voor te stellen, maar Amsterdam stond er tot ver in de jaren zeventig beroerd bij. De 9 Straatjes in de binnenstad: nu een van de hipste winkelgebieden van Amsterdam, toen dicht getimmerd met hier en daar een electronicazaak. Of het Oostelijk Havengebied: nu een moderne stadswijk met toparchitectuur, toen een verouderd haven- en later een prostitutiegebied. Wie terugkijkt op de metamorfose van Amsterdam kan volgens Wallagh en Bogers vijf succesfactoren onderscheiden: functiemenging, openbare ruimte in topconditie, de (ver)bouw van culturele voorzieningen, bevolkingsdifferentiatie door overal sociale huurwoningen te realiseren en monumentenzorg. ‘Succesfactoren die tezamen tot een enorme waardeontwikkeling hebben geleid, tot over de ring A10.’ — ’In de afgelopen halve ‘Gouden Eeuw’ is Amsterdam van een achterstand naar een voorsprong gebracht. Bepaalde succesfactoren uit het verleden, zoals het streven naar bevolkingsdifferentiatie in woonwijken, blijven onverminderd van belang. Maar om de voorsprong te behouden, staat Amsterdam voor nieuwe opgaven: stedelijk beheer, het versterken van buurtidentiteiten, woningen en voorzieningen bieden waardoor 20- en 30-jarigen in de stad kunnen blijven, incentives voor particuliere initiatieven en een forse verbetering van de kwaliteit van het onderwijs.’ — Gebiedsgericht particulier initiatief Particulier initiatief in de stad is uiteraard van alle tijden. Maar wat nieuw is, is dat deze zich meer gebiedsgericht gaan manifesteren. Wallagh en Bogers: ‘Denk aan de enorme campusontwikkelingen in de stad, geïnitieerd door de universiteiten, hogescholen en ROC’s. Maar denk ook aan het bundelen van krachten op verouderde kantoren- en industrieterreinen zoals op Amstel III of het Cruquiusgebied. Voor dit laatstgenoemde gebied heeft bijna de helft van alle vastgoedeigenaren zich verenigd in een stichting, die samen met Inbo een innovatieve herontwikkelingsstrategie ontwikkeld heeft. Deze strategie komt erop neer dat er incentives geboden worden om functiemenging, intensivering, waardeontwikkeling en hoogwaardiger functies mogelijk te maken. Het stadsdeel heeft de ontwikkelingsstrategie benut voor het opstellen van een spelregelkaart,

H Boudewijn Oranje, bestuurder stadsdeel Centrum: sturen met verboden én benutten van potenties

H

et klinkt bijna lyrisch uit de mond van Boudewijn Oranje, dagelijks bestuurder van het stadsdeel Centrum en

verantwoordelijk voor Bouwen, Wonen en Stedelijke

Ontwikkeling, Parkeergarages en Monumenten, Economische Zaken, Toerisme, Hotelbeleid en Horecabeleid

en Bestuurlijke Vernieuwing. ‘De binnenstad van Amsterdam heeft er

dankzij de economische voorspoed van de afgelopen circa dertig jaar

nog nooit zo mooi bij gestaan. Er was in die periode volop geld voor investeringen. We zijn gestart met klassieke stadsvernieuwing, inmiddels hebben we de beheerfase bereikt. De stad is echter nooit af maar

voortdurend in transformatie. Dat maakt de grachtengordel ook tot een van de meest duurzame projecten ooit, grachtenpanden transformeren

moeiteloos van woning naar kantoor naar school en weer terug naar woning. Het is deze flexibele functiemenging die de binnenstad van Amsterdam zo uniek maakt’

Op de rem

‘De crisis ten spijt moeten we in de binnenstad nog steeds regelmatig op

de rem trappen. Hotel- en winkelketens hebben bijvoorbeeld nog steeds in-

vesteringsmogelijkheden. Als we die hun gang laten gaan, zijn er zo 10.000

hotelkamers bij en dat willen we nu juist niet. Evenmin als we in de 9 Straat-

waarin een opening wordt geboden aan particuliere initiatieven. Vervolgstappen zijn een verdere flexibilisering van het bestemmingsplan en concrete investeringen in het gebied.’ Om met dit laatste te beginnen. Steeds meer bewoners kiezen bewust voor woonwijken waar basisscholen met goede leerprestaties en aantrekkelijke schoolgebouwen zijn. Goed onderwijs is dus een vestigingsfactor van formaat. Maar wat blijkt? In veel stedelijke vernieuwingswijken loopt de fysieke vernieuwing mijlenver vooruit op de verbetering van het onderwijs en de onderwijsgebouwen. Mooie woningen, maar slecht presterende en verouderde scholen. Als hierin niet snel verandering komt, bereikt de stedelijke vernieuwing een van zijn belangrijkste doelen niet: het binden van gezinnen. — Nu de stad er als geheel beter voorstaat, verschuift de aandacht naar een lager schaalniveau. Amsterdam herontdekt zijn buurten, waarbij het de kunst wordt om de verschillen te accentueren. Niet door loze slogans en nietszeggende logo’s, vinden Wallagh en Bogers. ‘Verschillen accentueren doe je niet door alleen maar de historie van een buurt in herinnering te brengen. Zorg er voor dat bewoners en ondernemers weer toekomstperspectief in hun buurt zien, waardoor zij zelf weer initiatief nemen en dit dan ook zelf zullen uitdragen.’ Ter illustratie noemen Wallagh en Bogers de Staalmanpleinbuurt in Amsterdam Nieuw-West waar bewoners na een intensief participatieproces in grote meerderheid gekozen hebben voor sloop-nieuwbouw en velen hier nu ook zijn blijven wonen. Of een andere buurt waar Inbo eveneens verschillende bijdragen aan heeft geleverd is de Indische Buurt in Amsterdam Oost. ‘Hier is alweer enkele jaren geleden een leegstaande technische school aan het Timorplein verbouwd tot hostel, bioscoop, horeca en een bedrijvencentrum voor kleinschalige, creatieve bedrijven. Elders in de buurt zijn vele wooncomplexen gerenoveerd en er zijn rondom het Javaplein goede horeca en enkele bijzondere winkels gekomen. Hoewel de revitalisering van de Indische Buurt nog de nodige vervolginvesteringen vraagt, groeit het zelfbewustzijn van de buurt en begint de buurt ‘de omweg waard’ te zijn. Zo ontstaat perspectief en daarmee een positieve spiraal naar boven.’

098

Stadsdeel Centrum

Stadswandeling

jes panden gaan samenvoegen om vierkante meters te creëren voor grote

felijkheid, volgens Oranje een politiek correct woord voor hufterig, asoci-

De druk op de binnenstad is daarnaast al heel groot en zal alleen nog maar

jongeren die woont in de binnenstad vertoont crimineel gedrag, maar circa

winkelketens. De unieke verkavelingstructuur moet blijven bestaan.

groter worden. Het aantal bezoekers stijgt en we moeten oppassen dat de toeristische sector het economische klimaat niet gaat beheersen. Toeristen

zijn welkom maar economisch gezien moeten we zorgen voor voldoende diversificatie om groei op de langere termijn te kunnen waarborgen.’

Sturen met verboden

De binnenstad moet worden bestuurd door gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste tegen te gaan, zegt Oranje, en voegt er

desgevraagd aan toe dat deze benadering groei in geen enkel opzicht belemmert. ‘We proberen te voorkomen dat criminogene (voor criminaliteit

vatbare) bedrijven zich in het postcodegebied 1012 (het oude stadshart, met de Wallen) vestigen. Dat zijn bedrijfjes als gokhallen, minisupermark-

ten en souvenirwinkels. Niet per se criminele ondernemingen, maar wel bedrijfjes die tezamen met andere ondernemingen een criminele infrastructuur kunnen vormen. Dan werken verboden dus goed om een leef-

baar klimaat voor iedereen te creëren in postcodegebied 1012. Bestaande

functies mogen blijven, maar je kunt niet nog een nieuwe winkel in Delfts blauwe klompjes en tulpen starten. Functiemenging is van belang. Alleen daarmee blijft het aangenaam wonen, werken en verblijven in 1012.’

Monocultuur en onhoffelijkheid

Het gedrag van mensen, preciezer: onhoffelijk gedrag, en monocultuur zijn de grootste bedreigingen voor de binnenstad in de nabije toekomst. Onhof-

aal en/of gewoon crimineel gedrag. ‘Twee voorbeelden: circa 3% van de 30% van alle criminaliteit door jongeren vindt in de binnenstad plaats. Dat wordt voor een deel veroorzaakt door alcoholmisbruik. Het zijn bepaalde

zaken waar de clientèle over de schreef gaat, terwijl het op andere plekken

zelden mis gaat. Dat heeft dus ook met de horeca-ondernemer te maken.

Slecht gedrag trekt slecht gedrag aan. Het tij kan in onze optiek dus wor-

den gekeerd door de horeca-ondernemer verantwoordelijk te maken voor wat er in zijn zaak gebeurt, dus ook het gedrag van zijn klanten.’

Een ander voorbeeld van wangedrag is een gevolg van de sterke toename

van het aantal short stay-plekken in de stad, aldus Oranje. ‘Naar schatting

worden er zeker 2.000 woningen in de stad ingezet voor short stay-verblijf.

Wat denk je dat daar bijvoorbeeld met vuilnis gebeurt? Of wat voor geluidsoverlast dat oplevert? Het gedrag van sommige huurders van short stay-locaties zorgt voor overlast op straat en voor bewoners. Dit probleem

is echter moeilijker oplosbaar, omdat achter de voordeur controleren uitermate ingewikkeld is. We hebben het aantal gerichte handhavingsacties weliswaar verhoogd, maar dan nog.’

Positieve vooruitzichten

Het optimisme over de toekomst overheerst echter bij stadsdeel Centrum. Oranje wijst erop dat je gedrag wel degelijk kunt veranderen. Zo is er inmiddels circa 30% minder autoverkeer in de binnenstad dan in

1995. Oranje: ‘Dat is geaccepteerd en mensen gedragen zich ernaar, omdat ze zelf zien dat het noodzakelijk is het verkeer in de binnenstad

te matigen.’ Uitbreidingskansen op gebied van wonen, werken en vertier

voor de binnenstad zier Oranje bijvoorbeeld op het Marinecomplex bij het

Scheepvaartmuseum en het Stork-terrein (Stadswerf Oostenburg). Beide prachtige locaties, geschikt voor grootschaliger ontwikkelingen, naast

nog vele kleinere herontwikkelingslocaties. Ten slotte staan ook nog forse

investeringen op het programma voor het Damrak en Rokin, alsook het

Leidseplein. ‘Gebouwen en openbare ruimte zien er naar verwachting over een decennium nog mooier uit dan nu!’

Amsterdam

099

Damrak Amsterdam. Amsterdam

Recommend Documents