Czech Property Investments, a.s. VÝROČNÍ ZPRÁVA ZA ROK 2011

Czech Property Investments, a.s.

VÝROČNÍ ZPRÁVA ZA ROK 2011

Skupina CPI Výroční zpráva 2011

OBSAH 1.

Profil Skupiny CPI ............................................................................................................................. 5

2.

Osoby odpovědné za výroční zprávu Skupiny CPI ........................................................................... 6

3.

Zpráva auditora o ověření výroční zprávy ....................................................................................... 7

4.

Úvodní slovo generálního ředitele Skupiny CPI............................................................................. 11

5.

Přehled vybraných ukazatelů Skupiny CPI..................................................................................... 15

6.

Hlavní události roku 2011 a 2012 do uzávěrky výroční zprávy ..................................................... 16

7.

Orgány Skupiny CPI a její management......................................................................................... 18 7.1.

Valná hromada Společnosti CPI............................................................................................. 18

7.2.

Dozorčí rada Společnosti CPI ................................................................................................. 19

7.3.

Představenstvo Společnosti CPI ............................................................................................ 20

7.4.

Management Skupiny CPI...................................................................................................... 22

7.5. Principy odměňování členů dozorčí rady a představenstva Společnosti CPI a managementu Skupiny CPI ........................................................................................................................................ 24 7.6.

Přístup k rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví ................................................. 25

7.7.

Vnitřní kontrola ..................................................................................................................... 27

7.8.

Kodex řízení a správy společností .......................................................................................... 27

8.

Zpráva o Skupině CPI ..................................................................................................................... 29 8.1.

Údaje o Společnosti CPI ......................................................................................................... 29

8.2.

Cenné papíry.......................................................................................................................... 32

8.2.1.

Akcie .............................................................................................................................. 32

8.2.2.

Dluhopisy ....................................................................................................................... 33

8.3. 9.

Historie Skupiny CPI............................................................................................................... 35

Portfolio nemovitostí skupiny CPI ................................................................................................. 37 9.1.

CPI RETAIL .............................................................................................................................. 37

9.2.

CPI OFFICE ............................................................................................................................. 38

9.3.

CPI HOSPITALITY .................................................................................................................... 39

9.4.

CPI RESIDENCE ....................................................................................................................... 39

9.5.

CPI LOGISTICS ........................................................................................................................ 40

10.

Portfolio činností skupiny CPI .................................................................................................... 40

10.1.

Akvizice .............................................................................................................................. 40

10.1.1.

CPI RETAIL ...................................................................................................................... 41

10.1.2.

CPI OFFICE ..................................................................................................................... 43

2


10.1.3.

CPI HOSPITALITY ............................................................................................................ 48

10.1.4.

CPI LOGISTICS ................................................................................................................ 49

10.2.

DEVELOPMENT .................................................................................................................. 50

10.2.1.

CPI RETAIL ...................................................................................................................... 50

10.2.2.

CPI OFFICE ..................................................................................................................... 51

10.2.3.

CPI HOSPITALITY ............................................................................................................ 53

10.3.

ASSET MANAGEMENT ....................................................................................................... 55

10.3.1.

CPI RETAIL ...................................................................................................................... 56

10.3.2.

CPI OFFICE ..................................................................................................................... 60

10.3.3.

CPI LOGISTICS ................................................................................................................ 62

10.4.

NÁJEMNÍ BYDLENÍ ............................................................................................................. 63

10.5.

PROPERTY A FACILITY MANAGEMENT .............................................................................. 68

10.6.

Předpokládaný vývoj činnosti ............................................................................................ 71

10.7.

Ostatní ............................................................................................................................... 72

11.

10.7.1.

Společenská odpovědnost ............................................................................................. 72

10.7.2.

Výzkum, vývoj ................................................................................................................ 73

10.7.3.

Životní prostředí a lidské zdroje .................................................................................... 73

10.7.4.

Organizační složky v zahraničí ....................................................................................... 74

10.7.5.

Odměny účtované auditory ........................................................................................... 74

10.7.6.

Jiné ................................................................................................................................. 74

Zpráva představenstva o podnikatelské činnosti a stavu jejího majetku ................................. 75

11.1.

Výsledky hospodaření ....................................................................................................... 76

11.1.1.

Hospodaření Společnosti CPI......................................................................................... 76

11.1.2.

Hospodaření Skupiny CPI............................................................................................... 76

12.

Zpráva představenstva o vztazích mezi propojenými osobami za rok 2011 ............................. 79

13.

Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící

31. prosincem 2011 ..................................... 81

Konsolidovaný výkaz o finanční pozici............................................................................................... 82 Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku .......................................................................................... 84 Konsolidovaný přehled o peněžních tocích ....................................................................................... 86 Konsolidovaný přehled o změnách ve vlastním kapitálu .................................................................. 88 Příloha konsolidované účetní závěrky ............................................................................................... 90 14.

Účetní závěrka za rok končící 31. prosincem 2011.................................................................. 187

Výkaz o finanční pozici .................................................................................................................... 188

3


Výkaz o úplném výsledku ................................................................................................................ 190 Přehled o peněžních tocích ............................................................................................................. 192 Přehled o změnách ve vlastním kapitálu ......................................................................................... 194 Příloha účetní závěrky ..................................................................................................................... 196

4


1. PROFIL SKUPINY CPI Skupina CPI (dále také „Skupina“) je přední českou realitní skupinou zabývající se developmentem, investicemi do nemovitostí a správou nemovitostí. V oboru realit se pohybuje již od konce 90. let 20. století. Své aktivity rozvíjí v České a Slovenské republice napříč všemi segmenty. Mateřskou společností Skupiny CPI je společnost Czech Property Investments, a. s. (dále také jen „Společnost CPI“). Skupina CPI vlastní a spravuje přes 500 000 m2 obchodních ploch, 230 000 m2 stávajících kancelářských ploch, 14 hotelů se 7 800 lůžky a zhruba 148 000 m2 ploch určených pro lehký průmysl a skladování. S více než 12 700 byty je dnes druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v České republice. Skupina CPI se v posledních letech úspěšně etablovala mezi nejvýznamnější investory a developery na tuzemském realitním trhu. Konzervativní a odpovědný přístup položil základ stabilitě a dlouhodobé prosperitě celé skupiny. Přednostmi Skupiny CPI je dobrá orientace v domácím podnikatelském prostředí podpořená mnohaletými zkušenostmi a silnou finanční základnou. Sofistikovaný a progresivní přístup k investicím, diverzifikované portfolio nemovitostí i činností a kvalitní technická a personální základna tvoří hlavní pilíře úspěšného podnikání Skupiny CPI. Skupina CPI dnes spolupracuje s nejvýznamnějšími společnostmi na českém a slovenském trhu, svou podporu a služby v oblasti pronájmu prostor neustále zdokonaluje a rozšiřuje. Snahou Skupiny CPI je vytvořit firmám odpovídající zázemí, které by podpořilo jejich dlouhodobý růst a prosperitu.

5


2. OSOBY ODPOVĚDNÉ ZA VÝROČNÍ ZPRÁVU SKUPINY CPI Čestné prohlášení Při vynaložení veškeré přiměřené péče podává konsolidovaná výroční zpráva podle našeho nejlepšího vědomí věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Skupiny CPI a jejího konsolidačního celku za rok 2011, a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření Skupiny CPI a jejího konsolidačního celku, a nebyly v ní zamlčeny žádné skutečnosti, které by mohly změnit význam této zprávy. V Praze, dne 27. dubna 2012

Ing. Zdeněk Havelka generální ředitel Skupiny CPI

6


3. ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ VÝROČNÍ ZPRÁVY

7


8


9


10


4. ÚVODNÍ SLOVO GENERÁLNÍHO ŘEDITELE SKUPINY CPI Vážený akcionáři, vážení obchodní partneři,

na konci roku 2011 oslavila Skupina CPI dvacet let od svého založení a zahájení činnosti. Postupný rozvoj aktivit a pozvolné pronikání do jednotlivých odvětví realitního oboru položili pevné základy úspěšné expanzi Skupiny CPI, nastartované na počátku tohoto tisíciletí, projevující se jak v hodnotě a struktuře majetku, tak v rozsahu a zaměření činností souvisejících s jeho správou a investičními záměry. Za téměř dvě dekády na nemovitostním trhu se Skupina CPI etablovala v institucionální realitní holding působící aktivně v České a Slovenské republice ve všech segmentech nemovitostí. Během dvaceti let svého podnikání si Skupina CPI osvojila řadu dovedností a znalostí, které dnes tvoří významnou konkurenční výhodu a staví Skupinu CPI do čela realitních investorů na tuzemském trhu. Právě výborná znalost podnikatelského prostředí, schopnost předvídat chování trhu a jistá míra konzervativizmu se staly hlavními předpoklady nejúspěšnějšího roku v dosavadní historii Skupiny CPI – roku 2011.

Předzvěstí tohoto úspěchu byl už rok 2010, v němž jsme svou investiční strategii zaměřili na nákup hotových projektů, především komerčních nemovitostí, a jehož výsledky se pozitivně promítly do hodnoty majetku, tržeb i zisku Skupiny CPI. Pro rok 2011 jsme si stanovili tři základní cíle: zkonsolidovat majetek nabytý v roce 2010 a jeho hodnotu znovu navýšit; uzpůsobit vnitřní strukturu Skupiny CPI šíři portfolia i činností a zajistit odpovídající servis všem nemovitostem; a zabezpečit další finanční zdroje pro předchozí dva cíle.

Všechny tyto úkoly se podařilo uskutečnit, a to v poměrně krátkém čase jednoho roku. V roce 2010 činila hodnota majetku Skupiny CPI 39,8 miliard korun, během roku 2011 narostla o 43 % a dosáhla výše 57,2 miliard korun. Portfolio nemovitostí se rozrostlo o nový segment logistiky, na významu získal pronájem kanceláří. Oproti roku 2010 se téměř ztrojnásobily tržby z pronájmu nemovitostí, které ze 718,6 milionů korun v roce 2010 vzrostly na 1,9 miliardy korun v roce 2011. Lví podíl na tom mají akvizice hotových projektů především v oblasti maloobchodu, kanceláří a logistiky, a také zvýšení tržeb z pronájmu bytového portfolia v důsledku deregulace.

Jen v loňském roce se počet maloobchodních ploch v portfoliu Skupiny CPI rozrostl o čtvrtinu na celkových 500 000 m2. Skupina koupila např. balík retailových parků značky Family Center v Česku a na Slovensku, maloobchodní areály v Berouně a Svitavách, nákupní centra Olympia Teplice a Olympia

11


Mladá Boleslav, nákupní centrum City Park Jihlava nebo samostatné supermarkety. Co do plochy a tržeb z pronájmu prostor významně posílil také kancelářský segment, především díky balíku nemovitostí společností Office Stars, jejichž hlavním nájemcem je Česká pojišťovna, a.s. Celkem devatenáct budov po celé České republice zapříčinilo jednorázovou expanzi Skupiny CPI do nových lokalit, současně však diferencovalo také strukturu administrativního portfolia, které zahrnuje historické i moderní objekty standardu A i B. Neméně významný byl nákup bývalého sídla Živnostenské banky v centru Prahy a padesáti procentního podílu v developerském projektu administrativně-obchodního komplexu COPA Centrum na Praze 1. Uvedenými akvizicemi vzrostla pronajímatelná plocha kanceláří v portfoliu Skupiny CPI na celkových 230 000 m2. Významně v roce 2011 posílil segment logistiky, kde projekty ve stádiu developerského záměru doplnily dva již hotové a fungující areály v Čechách a na Slovensku s dlouhodobými nájemci z oblasti výroby automobilových součástek. Skupina CPI tak definitivně vstoupila do oblasti logistiky.

Jak už jsem uvedl dříve, na zvýšených tržbách z pronájmu se kromě nově nabytých komerčních nemovitosti podepsala také dlouho očekávaná změna na poli nájemního bydlení. Tím se stal konec platnosti zákona 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, který určoval maximální hranici růstu regulovaných činží. V případě Skupiny CPI se uvolnění regulace nájmů dotklo přes 70 % bytů, což velice pozitivně ovlivnilo hospodářské výsledky celé Skupiny. Do budoucna důležitým aspektem je navíc způsob nastavení nové hladiny činží v následujících letech, na jejichž postupném růstu se Skupina CPI s nájemníky dohodla. Růst tržeb z pronájmu bytů tak lze jednoznačně predikovat i v dalších letech. Oproti tržbám lze postavit dlouhodobý plán investic do revitalizace bytového fondu, který si jen v loňském roce vyžádal přes 300 milionů korun a kterým chce Skupina CPI zajistit dlouhodobě spokojené nájemníky a trvale rostoucí hodnotu svého majetku.

Druhým cílem, doprovázejícím expanzi realitního portfolia Skupiny CPI, se stala nová, institucionální struktura Skupiny CPI podpořená řadou interních systémových kroků a aplikací nových technologií a softwarů. Jasné rozhodovací pravomoci a odpovědnost dostali ředitelé jednotlivých oddělení, jejichž úkolem je nastavit střednědobou strategii, která by korespondovala se základními cíli Skupiny CPI, zajistila by vzájemnou provázanost jednotlivých týmů pracujících na společných projektech a podpořila by další růst Skupiny CPI a jejího zisku. Významným způsobem se restrukturalizovalo finanční a ekonomické oddělení, které nyní kopírují životní cyklus projektů a s větším důrazem na systémové řešení tvoří zázemí všem oddělením a týmům ve Skupině. Zcela nově se v rámci Skupiny CPI vyprofilovalo oddělení kontroly a interního auditu, jejichž ambicí je nastavit nové interní procesy, aplikovat nové systémy technologií a zajistit jejich správné fungování a kontrolu.

Uvedené kroky vyvolaly potřebu personálního posílení v podstatě na všech úrovních řízení a výkonu činností. Zajištění dlouhodobého zhodnocování majetku v podobě trvalých nájemních vztahů se opírá především o kvalitní a profesionální personální základnu, která je schopná zajistit maximální množství služeb z interních zdrojů a nájemcům garantovat odpovědný a flexibilní přístup k jejich požadavkům.

12


Reakcí na dva předchozí cíle se stala snaha o získání nových finančních zdrojů, respektive jejich diverzifikaci. Situace na globálním trhu a obezřetný přístup bankovních ústavů k financování developerských či akvizičních záměrů přiměl Skupinu CPI hledat nové finanční prostředky, které by se staly alternativou k bankovním úvěrům. Jako nejvhodnější forma, poskytující dostatečnou časovou i finanční flexibilitu, se jevily korporátní dluhopisy, na jejichž emisi Skupina CPI intenzivně pracovala ve druhé polovině roku 2011. Vydání korunových a eurových obligací se podařilo zrealizovat na jaře 2012 a velký zájem investorů vyvolal dokonce navýšení emise. Dluhopisy mají především zajistit prodloužení splatnosti stávajících závazků Skupiny CPI, uvolnit cash flow a získat další kapitál na nové investice.

Ambice Skupiny CPI pro rok 2011 rozhodně nebyly malé. Jsem rád, že mohu kladně zhodnotit nejen jejich naplnění, ale také řadu synergických efektů, které Skupině CPI ve svém důsledku přinesly. Akvizice nemovitostí určených k pronájmu se projevily na razantním růstu tržeb z pronájmu a následně i na celkovém zisku Skupiny. Ten se, i přes velké výdaje na nákup nemovitostí, oproti roku 2010 o 2,4 % zvýšil na celkových 1,14 miliardy korun (EBITDA 2,3 miliard korun). Investice do nemovitostí v celkové výši 46,5 miliard korun (oproti 26,3 miliard korun v roce 2010) se projevily na celkové hodnotě majetku, která dosáhla výše 57,2 miliard korun. Stejně jako v předchozích letech došlo také k navýšení vlastního kapitálu z 12,6 miliard korun v roce 2010 na 15,9 miliard korun. Hospodářské výsledky uplynulých let deklarují jediné, Skupina CPI je dlouhodobě schopným, stabilním a finančně nezávislým investorem, který díky své konzervativní politice úspěšně odolává i ekonomickým výkyvům na realitním trhu. Udržovat dlouhodobě diverzifikované portfolio nemovitostí, činností a finančních zdrojů je klíčem k úspěchu i v dalších letech. Skupina CPI se tak v nejbližším období zaměří na realizaci, respektive dokončení developerských projektů, mezi něž patří rekonstrukce Clarion Congress Hotelu Ostrava, výstavba multifunkčního komplexu CPI City Center Olomouc, výstavba retail parků v Trutnově, Třinci a Pelhřimově a výstavba dalších supermarketů pro společnost Penny Market a zahájení stavby prestižního kancelářského a obchodního komplexu COPA Centrum v Praze. Samostatnou kapitolu tvoří investice do regenerace bytového fondu s nájemním bydlením po celé České republice. Zájem o investice do hotových projektů neklesá ani v budoucnu, aktivitu Skupiny CPI v této oblasti však bude výrazně ovlivňovat především situace na realitním trhu a nabídka takových projektů. Velkou pozornost si vyžádá také implementace všech nastavených procesů uvnitř skupiny, zavedení nových technologií a postupů do každodenního života Skupiny.

13


Dosavadní, dvacetiletý vývoj Skupiny CPI prokázal její schopnost uspět na domácím trhu s nemovitostmi především díky znalosti jeho specifik a vlastnímu přístupu k jejich řešení. Jsme přesvědčeni, že právě tyto atributy spolu s fyzickou přítomností na tuzemském trhu, jsou pro naše obchodní partnery a nájemce cennou devizou, která pozitivním způsobem ovlivňuje vzájemnou spolupráci a v konečném důsledku také ekonomické výsledky Skupiny. Za celý management Skupiny CPI mohu přislíbit podporu tomuto úsilí a neustálou snahu o jeho zdokonalování.

Ing. Zdeněk Havelka generální ředitel Skupiny CPI

14


5. PŘEHLED VYBRANÝCH UKAZATELŮ SKUPINY CPI Přehled hlavních ukazatelů (na základě konsolidovaných finančních výkazů) Ukazatel Provozní tržby - tržby z pronájmu nemovitostí EBITDA EBIT EBIT marže Čistý zisk Čistý zisk na akcii - základní Bilanční suma Investice do nemovitostí Vlastní kapitál ROE ROA

Jednotka tis. Kč tis. Kč tis. Kč tis. Kč % tis. Kč Kč/akcie tis. Kč tis. Kč tis. Kč % %

2010 776 119 718 657 1 428 069 1 413 448 182,1 1 116 084 523,4 39 841 224 26 312 832 12 601 363 8,9 3,5

2011 1 953 568 1 905 904 2 370 292 2 359 707 120,8 1 143 275 287,5 57 271 125 46 526 881 15 998 672 7,1 4,1

index 2011/2010 % 251,7 265,2 166,0 166,9 66,3 102,4 54,9 143,7 176,8 127,0 80,7 116,1

15


6. HLAVNÍ UDÁLOSTI ROKU 2011 A 2012 DO UZÁVĚRKY VÝROČNÍ ZPRÁVY ROK 2011 Leden 2011 Akvizice 100% obchodního podílu ve společnosti AB BHV, spol. s r.o. Únor 2011 Akvizice 100 % akcií společnosti CPI Retails ONE, a.s., 100 % akcií společnosti CPI Retails TWO, a.s., a 100 % akcií společnosti BAYTON SR a.s. Březen 2011 Nákup 100 % akcií společnosti Marissa, a.s., 100% akcií společnosti Camuzzi, a.s., 100 % akcií společnosti Žďár Property Development, a.s., 100 % akcií společnosti Telč Property Development, a.s. a 100 % akcií společnosti Baudry, a.s. Duben 2011 Nákup 100 % akcií společnosti ELAMOR, a.s. a 100 % akcií společnosti Trutnov Property Development, a.s. Společnost ABIGAIL, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti Povážská Bystrica Investments, s.r.o. Společnost BAYTON SR, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti Komárno Investments, s.r.o. Společnost CPI Retails ONE, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnostech Mělník Investments, s.r.o., Pardubice Investments, s.r.o. a Řepy Investments, s.r.o. Společnost CPI Retails TWO, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnostech Chrudim Investments, s.r.o. a Náchod Investments, s.r.o. Společnost Trenčín Property Development, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti Dunajská Streda Investments, s.r.o. Květen 2011 Nákup 100 % akcií společnosti Ždírec Property Development, a.s. Červen 2011 Nákup 100 % akcií společnosti Komura, a.s. Červenec 2011 Společnost Marissa Alfa, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti OLYMPIA Teplice, s.r.o. Společnost Marissa Beta, a.s. koupila 100% obchodní podíl ve společnosti OLYMPIA Mladá Boleslav, s.r.o. Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společnosti Czech Property Investments, a.s. jako nástupnická společnost se společností Prague Development Holding, a.s. a Ústí nad Labem Property Development, a.s. jako zanikající společnosti.

16


Červenec 2011 Společnost Marissa Kappa, a.s. pořídila 50% obchodní podíl ve společnosti COPA Centrum Národní, s.r.o. Srpen 2011 Společnosti NERONTA, a.s. a HERTONE, a.s. koupily 100% obchodní podíl ve společnosti Auto Priemyselný park, s.r.o., která vlastní společnost A/L SK OFFICE 2, s.r.o. Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společnosti Kerina, a.s. jako nástupnická společnost se společností Relax Centrum Ostrava, s.r.o. jako zanikající společnost. Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společností Modřanská Property, a.s. jako nástupnická společnost se společností Modřanská Investment, s.r.o. jako zanikající společnost. Listopad 2011 Společnost Svitavy Property Alfa, a.s. nakoupila 100 % akcií společností DOREK Vysoké Mýto, a.s. a TRIFIT Vysoké Mýto, s.r.o. Prosinec 2011 Nákup 100 % akcií společnosti CPI – City Park Jihlava, a.s. společností Marissa Ksí, a.s. Společnost Bageleot, a.s. koupila nemovitost Živnostenské banky v Praze Na Příkopech.

ROK 2012 Březen 2012 Společnost CPI emitovala dluhopisy s označením emise CPI VAR EUR 2015, CPI VAR EUR 2019, CZK CPI VAR 19. Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společností Marissa Alfa, a.s. jako nástupnická společnost se společností OLYMPIA Teplice, s.r.o. jako zanikající společnost s rozhodným dnem 1. srpna 2011. Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společností Marissa Beta, a.s. jako nástupnická společnost se společností OLYMPIA Mladá Boleslav, s.r.o. jako zanikající společnost s rozhodným dnem 1. srpna 2011. Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společnosti CPI Retails ONE, a.s. jako nástupnické společnosti a společností Řepy Investments, s.r.o., Mělník Investments, s.r.o. a Pardubice Investments, s.r.o. jako zanikajícími společnostmi s rozhodným dnem 1. července 2011. Duben 2012 Do obchodního rejstříku byla zapsána fúze sloučením společnosti CPI Retails THREE, a.s. jako nástupnické společnosti a společnosti Povážská Bystrica Investments, s.r.o. jako zanikající společnosti. Nákup zbývajících 50 % akcií společnosti VT Holding, a.s.

17


7. ORGÁNY SKUPINY CPI A JEJÍ MANAGEMENT (Samostatná část výroční zprávy v souladu s § 118 odst. 4 písm. j) zákona č. 256/2004 Sb.) V souladu se stanovami jsou orgány společnosti Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI“) valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemž valná hromada jako nejvyšší orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady. Výkonným orgánem je management Skupiny CPI. Společnost CPI nemá zřízeny další výkonné či kontrolní orgány ani výbory. V souladu s § 44 odst. 3 zákona č. 93/2009 Sb. vykonává činnost výboru pro audit dozorčí rada Společnosti CPI.

7.1. Valná hromada Společnosti CPI Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti CPI. Do výlučné působnosti valné hromady náleží zejména: a) rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu představenstvem nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností, b) rozhodování o zvýšení základního kapitálu nebo o pověření tím představenstva podle Článku 41 stanov Společnosti CPI či o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení emisního kurzu, c) rozhodnutí o zvýšení základního kapitálu a o vydání dluhopisů podle § 160 zákona č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obchodní zákoník“), d) volba a odvolání členů představenstva, e) volba a odvolání členů dozorčí rady, s výjimkou členů dozorčí rady volených a odvolávaných zaměstnanci, f) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v zákonem stanovených případech i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo o úhradě ztráty a stanovení tantiém, g) rozhodování o odměňování členů představenstva a dozorčí rady, h) rozhodnutí o kotaci účastnických cenných papírů společnosti podle zvláštního právního předpisu a o zrušení jejich vyřazení z obchodování na oficiálním trhu, i) rozhodnutí o zrušení společnosti s likvidací, jmenování a odvolání likvidátora včetně určení výše jeho odměny, schválení návrhu rozdělení likvidačního zůstatku, j) rozhodnutí o fúzi, převodu jmění na jednoho akcionáře nebo rozdělení, popřípadě o změně právní formy, k) schvalování smluv uvedených v § 67a obchodního zákoníku či zastavení podniku, l) schválení jednání učiněných jménem společnosti do jejího vzniku podle § 64 obchodního zákoníku, m) schválení ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku a smlouvy o tichém společenství a jejich změn, n) rozhodnutí o dalších otázkách, které obchodní zákoník nebo stanovy zahrnují do působností valné hromady.

18


Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní akcionáři mají akcie, jejichž jmenovitá hodnota činí alespoň 30 % základního kapitálu společnosti. S jednou akcií o jmenovité hodnotě 800 Kč je spojen jeden hlas. Valná hromada rozhoduje podle § 186 odstavec 1 obchodního zákoníku většinou hlasů přítomných akcionářů, pokud zákon nebo stanovy Společnosti CPI nevyžadují většinu jinou. V záležitostech podle § 186 odstavec 2 obchodního zákoníku vyžaduje zákon dvoutřetinovou většinu hlasů přítomných akcionářů. V záležitostech podle § 186 odstavec 3 obchodního zákoníku vyžaduje zákon i souhlas alespoň tří čtvrtin hlasů přítomných akcionářů majících tyto akcie. Stejně tak tříčtvrtinovou většinu přítomných akcionářů zákon vyžaduje k rozhodnutí otázek vyjmenovaných v § 186 odstavec 4 obchodního zákoníku. Souhlas všech akcionářů, jejichž akcie se mají spojit je třeba podle § 186 odstavec 5 obchodního zákoníku k platnému rozhodnutí valné hromady o spojení akcií. Další úpravu jednání a způsobu rozhodování valné hromady, stejně jako účast na valné hromadě a práva akcionářů na valné hromadě, způsob svolání valné hromady a náhradní valnou hromadu upravují stanovy Společnosti CPI.

7.2. Dozorčí rada Společnosti CPI Dozorčí rada je kontrolním orgánem Společnosti CPI a přísluší jí veškerá práva v rozsahu obecně závazných právních předpisů, těchto stanov a usnesení valné hromady Společnosti CPI. Dozorčí rada dohlíží na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti CPI. Dozorčí radě přísluší zejména: a) přezkoumávat řádné, mimořádné, konsolidované i mezitímní účetní závěrky a návrh na rozdělení zisku nebo úhrady ztráty a předkládat své vyjádření valné hromadě, b) svolat valnou hromadu, vyžadují-li to zájmy Společnosti CPI, c) předkládat valné hromadě a představenstvu své vyjádření, doporučení a návrhy, d) nahlížet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti Společnosti CPI a kontrolovat, zda účetní zápisy jsou řádně vedeny v souladu se skutečností a zda podnikatelská činnost Společnosti CPI se uskutečňuje v souladu s právními předpisy, stanovami a pokyny valné hromady. Dozorčí rada je způsobilá se usnášet, je-li na zasedání přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení ve všech záležitostech projednávaných dozorčí radou je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina všech, nikoliv jen přítomných, členů dozorčí rady. Složení, ustavení a funkční období dozorčí rady, svolávání zasedání dozorčí rady, zasedání dozorčí rady, povinnosti členů dozorčí rady a tantiémy a odměny členů dozorčí rady upravují stanovy Společnosti CPI.

19


Členy dozorčí rady Společnosti CPI k 31. prosinci 2011 byli: Ing. Radan Kamenický, člen dozorčí rady od 28. prosince 2005 Ing. Pavel Semrád, člen dozorčí rady od 12. února 2010 JUDr. Vladimír Sup, člen dozorčí rady od 12. února 2010

7.3. Představenstvo Společnosti CPI Představenstvo je statutárním orgánem, jenž řídí činnost Společnosti CPI a jedná jejím jménem. Představenstvo rozhoduje o všech záležitostech Společnosti CPI, které nejsou závaznými právními předpisy či stanovami Společnosti CPI vyhrazeny do působnosti valné hromady nebo dozorčí rady. Představenstvu přísluší zejména: a) uskutečňovat řízení i obchodní vedení a zajišťovat provozní záležitosti Společnosti CPI, b) vykonávat zaměstnavatelská práva, c) svolávat valnou hromadu, d) předkládat valné hromadě zprávu o podnikatelské činnosti Společnosti CPI a o stavu jejího majetku, a to nejpozději do šesti měsíců od posledního dne účetního období, e) předkládat valné hromadě návrhy na změnu a doplnění stanov, f) předkládat valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou, konsolidovanou i mezitímní účetní závěrku, g) předkládat valné hromadě návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty, h) vykonávat usnesení, případně rozhodnutí valné hromady, i) zajišťovat řádné vedení předepsané evidence, účetnictví, obchodních knih a ostatních dokladů společnosti, j) udělovat a odvolávat prokuru, k) rozhodovat o zvýšení základního kapitálu v rozsahu pověření valnou hromadou v souladu s § 210 obchodního zákoníku. Představenstvo je způsobilé se usnášet, jsou-li na jeho zasedání přítomni všichni členové představenstva. K přijetí rozhodnutí ve všech záležitostech projednávaných na zasedání představenstva je zapotřebí, aby pro ně hlasovali všichni členové představenstva. Jestliže s tím souhlasí všichni členové představenstva, může představenstvo hlasovat písemně nebo pomocí prostředků sdělovací techniky i mimo zasedání. Hlasující se pak považují za přítomné. O výsledku hlasování se na nejbližším zasedání představenstva učiní zápis.

20


Složení, ustanovení a funkční období představenstva, svolání zasedání představenstva, zasedání představenstva, povinnosti členů představenstva a tantiémy a odměny členů představenstva upravují stanovy Společnosti CPI. Členy představenstva k 31. prosinci 2011 byli: JUDr. Radovan Vítek, předseda představenstva od 30. listopadu 2011 Mgr. Marek Stubley, místopředseda představenstva od 30. listopadu 2011 Marie Vítková, členka představenstva od 30. listopadu 2011 Členové představenstva, kterým zaniklo členství v roce 2011: Ing. Zdeněk Havelka, člen představenstva od 26. března 2003 a předseda představenstva od 11. ledna 2007 do 30. listopadu 2011 Milan Trněný, člen představenstva od 22. června 2005 do 30. listopadu 2011 Mgr. Josef Štolba, člen představenstva od 22. června 2005 do 30. listopadu 2011

21


7.4. Management Skupiny CPI Vrcholovým vedením celé Skupiny CPI je management, který odpovídá za řízení jednotlivých organizačních jednotek. Jeho organizační struktura je založena na specializaci podle jednotlivých činností a má následující podobu:

Členy managementu Skupiny CPI, kteří jsou osobami s řídící pravomocí, jsou:

Ing. Zdeněk Havelka Generální ředitel a předseda představenstva Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. V CPI Group působil od roku 2002 na pozici samostatného účetního a následně finančního ředitele. V roce 2005 byl jmenován generálním ředitelem. Přímými podřízenými generálního ředitele jsou: ředitel interního auditu, ředitel developmentu, asset managementu, akvizic, property managementu a provozní ředitel.

22


Ing. Robert Schejbal Ředitel interního auditu Vystudoval obor Techniky automatizovaného řízení na VŠB v Ostravě. Jako hlavní auditor řídil déle než jedenáct let útvary IT auditu v Union bance, Eurotelu a Komerční bance. Domácí a zahraniční zkušenosti získal především v řízení vývoje a architektury IT a v auditu v bankovním sektoru. Ve Skupině CPI má od září 2011 na starosti IT projekty a interní audit skupiny včetně interních procesů. Ing. Mgr. Martin Němeček Ředitel akvizic Absolvent Právnické fakulty Karlovy univerzity v Praze a Vysoké školy ekonomické v Praze. Ve Skupině CPI působí od června 2011 a na starosti má realitní akvizice skupiny. Současně řídí oddělení externího financování a právní oddělení, které poskytuje podporu akvizičnímu týmu a také oddělení developmentu a asset managementu. Mgr. Igor Klajmon Ředitel developmentu Absolvent Vysokého učení technického v Brně, studoval na Mackenzie University v Sao Paolu (Brazílie) a na London Business School (VB). Má mnohaleté zkušenosti ze svého působení na rozsáhlých komerčních i rezidenčních projektech ve Střední Evropě, Velké Británii a Brazílii pro společnosti jako Avestus Real Estate nebo Bovis Lend Lease. Ve Skupině CPI působí od února 2012.

Ing. Pavel Semrád Ředitel Asset Managementu Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. Od roku 2002 zastával ve Skupině funkci projektového manažera, v roce 2005 byl jmenován ředitelem oddělení developmentu a následně také správy nemovitostí. V současnosti vede tým asset managerů a managerů zodpovědných za pronájem a správu komerčních nemovitostí.

Ing. Martin Stibor Ředitel Property Managementu Absolvent Vysokého učení technického v Brně. Před nástupem do Skupiny CPI pracoval deset let ve vrcholovém managementu společnosti EMCM, s.r.o. Od roku 2010 má v CPI Group na starosti technickou, administrativní a provozní správu všech nemovitostí z portfolia skupiny.

23


Ing. Jiří Dedera Provozní ředitel Absolvent Vysokého učení technického v Brně, Fakulty stavební. Působil např. ve společnosti Deloitte a PricewaterhouseCoopers v České republice a USA. Ve Skupině CPI má od srpna 2011 na starosti řízení podpůrných oddělení Skupiny CPI, zejména finančního, personálního, oddělení IT a PR&Marketing a divizního managementu. Pracovní adresa členů managementu Skupiny CPI je Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00.

7.5. Principy odměňování členů dozorčí rady a představenstva Společnosti CPI a managementu Skupiny CPI Czech property Investments nemá stanoveny žádné principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a managementu Skupiny CPI. O odměňování členů dozorčí rady a představenstva rozhoduje na základě § 187 odst. 1 písm. g) Zákona č. 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, valná hromada Společnosti CPI. O výši mzdy členů managementu rozhoduje generální ředitel Skupiny CPI. O výši mzdy generálního ředitele, jako člena managementu, rozhoduje představenstvo Společnosti CPI.

Orgán Představenstvo Dozorčí rada Vrcholové vedení

Mzdové náklady za rok 2011 (v Kč) ostatní společnosti Společnost CPI Skupiny CPI 2 174 513 5 521 784 0 9 275 575 3 959 296 13 916 899

Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové managementu Skupiny CPI neměli za rok 2011 žádné peněžní ani nepeněžní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti CPI, resp. společnosti CPI Services, a.s. nebo CPI – Facility, a.s. Mzdy nemají variabilní složku. Členům dozorčí rady, členům představenstva a členům managementu Skupiny CPI jako zaměstnancům Společnosti CPI či společnosti CPI Services, a.s. či společnosti CPI – Facility, a.s. neplynuly v roce 2011 v porovnání s ostatními zaměstnanci Společnosti CPI či společnosti CPI Services, a.s. či společnosti CPI – Facility, a.s. žádné výhody. Ve vlastnictví členů dozorčí rady, členů představenstva, ostatních osob s řídící pravomocí a osob jím blízkých nejsou žádné akcie vydané Společností CPI a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností CPI, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Prohlášení U členů dozorčí rady, členů představenstva a managementu Skupiny CPI neexistují žádné střety zájmů.

24


7.6. Přístup k rizikům ve vztahu k procesu účetního výkaznictví K 31. prosinci 2011 byla Skupina CPI vystavena následujícím rizikům, která vyplývají z finančního majetku a finančních závazků: Kreditní riziko Kreditní riziko představuje riziko ztrát, kterým je Skupina vystavena v případě, že třetí strany (např. nájemci) nesplní svůj závazek vůči Skupině CPI vyplývající ze vzájemných finančních nebo obchodních vztahů. Riziko likvidity Riziko likvidity představuje riziko krátkodobého nedostatku likvidních prostředků k úhradě splatných závazků Skupiny CPI, tzn. nerovnováhy ve struktuře aktiv a pasiv. V případě Skupiny CPI jde zejména o riziko vyplývající z úvěrových smluv Skupiny, podle kterých je v případě porušení smluvených podmínek úvěru věřitel oprávněn vyžadovat okamžitou splatnost úvěru. Tržní riziko Tržní riziko zahrnuje možnost negativního vývoje hodnoty aktiv Skupiny CPI v důsledku neočekávaných změn v podkladových tržních parametrech, jako jsou měnové kurzy nebo úrokové sazby. Skupina CPI je vystavena měnovému riziku převážně v souvislosti s prodejem, nákupem a financováním, které jsou denominovány v jiné měně, převážně v Euro. Riziko úrokové sazby se vztahuje především k dlouhodobému dluhovému financování Skupiny, u nichž je v podstatné míře sjednána pohyblivá úroková sazba. Tyto závazky převážně zahrnují bankovní úvěry, emitované dluhopisy a závazky z leasingů. Riziko odchodu klíčových osob Riziko odchodu klíčových osob představuje riziko, že Skupina CPI nebude schopna udržet a motivovat osoby, které jsou významné z hlediska schopností vytvářet a uskutečňovat hlavní strategie Skupiny. Mezi klíčové osoby patří členové managementu Skupiny CPI. Riziko úniku informací Skupina CPI zaměstnává osoby, které se podílejí na přípravě strategie celé Skupiny CPI, vytváření nových produktů a určování obchodního směru Skupiny. V případě úniku citlivých informací o Společnosti CPI nebo společnostech ve Skupině CPI, může dojít k ohrožení fungování celé Skupiny CPI nebo ztráty jejího dosavadního postavení na trhu, což by mohlo ve svém důsledku přinést zhoršení jejích finančních výsledků. Závislost Skupiny CPI na pronájmu nemovitostí Vzhledem ke skutečnosti, že Skupina CPI podniká v oblasti pronájmu nemovitostí, jsou její hospodářské výsledky závislé na existenci nájemců ochotných a schopných nájmu a provozování nemovitostí vlastněných Skupinou CPI. Pokud by došlo k významné ztrátě nájemců, mohla by tato skutečnost negativně ovlivnit hospodářskou a finanční situaci Skupiny.

25


Riziko předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany současných či budoucích nájemců Předčasné ukončení nájemní smlouvy ze strany současných či budoucích nájemců představuje riziko, že Skupina CPI (jako pronajímatel) nebude v případě předčasného ukončení nájemní smlouvy schopna okamžitě nalézt jiného nájemce ochotného uzavřít nájemní smlouvu za srovnatelných podmínek. Velkou část uzavřených nájemních smluv tvoří dlouhodobé pronájmy komerčních nemovitostí ve vlastnictví Skupiny CPI (maloobchodní nákupní centra, administrativní budovy a logistická centra) a proto případné předčasné ukončení smlouvy ze strany významného nájemce by mohlo mít podstatný dopad na hospodářské výsledky Skupiny. Riziko související s vývojem tržního nájemného Významnou oblastí podnikání Skupiny CPI v České republice je nájemní bydlení, u něhož do konce roku 2010 převládalo nájemné regulované státem. V současnosti podléhá většina bytů ve vlastnictví Skupiny CPI tržním podmínkám. Tržní nájemné, na rozdíl od regulovaného nájemného, odráží vztah nabídky a efektivní poptávky na lokálním trhu s byty. Skupina CPI je tedy vystavena riziku, že tržní nájemné může mít v budoucnu i klesající tendence a to pokud by nabídka nájemních bytů v podstatné míře převážila poptávku po nájemním bydlení (např. v důsledku oživení ekonomiky se zvýší příjmová situace jednotlivců, hypoteční úvěry budou opět snadněji dostupné, čímž se zvýší zájem o vlastní bydlení). Případné snižování tržního nájemného by mohlo mít negativní dopad na hospodaření Skupiny CPI. Závislost Skupiny CPI na míře zadlužování cílové skupiny nájemníků bytů Skupina CPI je do jisté míry závislá na platební schopnosti cílové skupiny nájemníků, avšak není v jejích možnostech ovlivnit jejich platební morálku. Celkové zvyšování zadlužení domácího rozpočtu může v konečné podobě vést k neplacení sjednaného nájemného, což by mohlo negativně zasáhnout cash flow Skupiny CPI a zároveň zvýšit náklady na soudní procesy a vymáhání pohledávek. Změna životního stylu či životní úrovně mohou negativně ovlivnit zájem o nájemní bydlení Budoucí případné změny preferencí nájemníků, trendů v bydlení nebo zvýšení životní úrovně obyvatelstva dané lokality mohou vést k výraznému snížení zájmu o nájemní bydlení. Nárůst preference vlastního bydlení oproti nájemnímu může v konečném důsledku znamenat významnou ztrátu nájemníků. Riziko spojené s nízkou likviditou nemovitostí Riziko investování do nemovitostí je spojeno s jejich nízkou likviditou. Na rozdíl od finančních aktiv je prodej nemovitostí složitější a dlouhodobou záležitostí, což může negativně ovlivnit výnosnost investice do nemovitostí. Riziko zahájení insolvenčního řízení Se zahájením insolvenčního řízení proti dlužníkovi jsou obecně spojeny určité právní účinky (zejména omezení týkající se možnosti dlužníka nakládat se svým majetkem), které nastanou bez ohledu na to, zda je insolvenční návrh opodstatněný či nikoli. Obecně tedy nelze vyloučit, že i v případě podání neopodstatněného návrhu na zahájení insolvenčního řízení proti Skupině CPI, by Skupina CPI byla omezena po neurčitou dobu v nakládání se svým majetkem, což by se mohlo negativně projevit na její finanční situaci.

26


Další provozní rizika Další rizika zahrnují konkurenci, rizika spojená s pojištěním Skupiny CPI, riziko spojené s developerskou výstavbou, riziko související s umístěním developerských projektů.

7.7. Vnitřní kontrola Nezbytnou součástí systému kontroly jsou vnitřní směrnice Skupiny CPI vztahující se k účetnictví, jejichž podstatou je určení postupů, odpovědných osob i termínů jednotlivých úkonů. Mezi interní předpisy využívané Skupinou CPI patří především podpisový a odpovědnostní řád, oběh účetních dokladů, účtový rozvrh, vnitřní předpis upravující pravidla týkající se dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku, pravidla týkající se problematiky zásob, pravidla pro účtování nákladů a výnosů, předpisy upravující problematiku inventarizací, předpisy upravující pravidla pro účtování o opravných položkách, tvorbě a zúčtování rezerv, pravidla pro sestavení účetní závěrky a další interní předpisy. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběžné kontroly vazeb mezi jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, zásob, krátkodobého finančního majetku a v oblasti zúčtovacích vztahů. Proces kontroly je průběžně vyhodnocován a v případně zjištěných nedostatků, jsou učiněny kroky k rychlé nápravě a k jejich dalšímu zamezení. Účetní výkazy jsou čtvrtletně předkládány managementu Skupiny CPI. Systém vnitřní kontroly ve Skupině spočívá jak na interní předpisové základně obsahující kontrolní mechanismy a aktivní činnosti dozorčího orgánu, tak i na externím auditu, který je prováděn dvakrát do roka (předběžný audit a audit za běžné účetní období). Výsledky externích auditů jsou předkládány představenstvu a dozorčí radě Společnosti CPI, která k vyvození důsledků a následných kroků z toho nálezu pověřuje management Skupiny CPI.

7.8. Kodex řízení a správy společností Společnost CPI ani Skupina CPI nepřijaly závazně žádný kodex řízení a správy společnosti. Czech property Investments dodržuje všechna ustanovení obchodního zákoníku týkající se práv akcionářů – především jejich práva ovlivňovat Společnost CPI ve věcech, jako jsou volba členů představenstva a změny stanov. Společnost CPI řádně svolává valné hromady a zajišťuje rovné zacházení se všemi akcionáři. Při plnění svých zákonných povinností Czech property Investments pravidelně informuje o finanční situaci, výkonnosti, vlastnictví a řízení. Nad rámec svých zákonných povinností průběžně informuje o všech podstatných záležitostech mající dopad na její činnost a na Skupinu CPI. Důvodem, proč Společnost CPI nevytvořila ani nepřijala žádný kodex, je především skutečnost, že akcie emitované Společností CPI nejsou veřejně obchodovány a také existující jednoduchá akcionářská struktura s jediným akcionářem.

27


Společnost CPI, a s ohledem na zaměstnání pracovníků v rámci Skupiny CPI ani společnost CPI Services, a.s., ani společnost CPI – Facility, a.s., nemají ustanoveny žádné výbory pro audit ani samostatný útvar interního auditu. Kontrola interních procesů jednotlivých oddělení spadá plně do kompetence a odpovědnosti jednotlivých členů managementu Skupiny CPI. Členové managementu Skupiny CPI jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědni za: - spolehlivost a sdílení informací, - dodržování obecně závazných právních norem a interních předpisů, - ochranu majetku a správné využívání zdrojů, - dosahování stanovených cílů.

28


8. ZPRÁVA O SKUPINĚ CPI 8.1. Údaje o Společnosti CPI Společnost Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00, IČ 42716161, byla založena 17. prosince 1991 na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb., Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Předmětem podnikání je dle článku 4 stanov Společnosti CPI platných k 31. prosinci 2011: - činnost účetních poradců, vedení účetnictví, - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, - provádění veřejných dražeb – dobrovolných, - výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. Společnost CPI byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 1115. Dokumenty jsou uloženy ve sbírce listin a v sídle Společnosti CPI. Kontaktní údaje: Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 1601/47 110 00 Praha 1 tel.: +420 281 082 110 fax: +420 281 082 150 e-mail: [email protected] www.cpi.cz Od 1. ledna 2005 Czech Property Investments, a.s vykazuje svoje výsledky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a Mezinárodními účetními standardy (IAS). Součástí konsolidačního celku Společnosti CPI jsou k 31. prosinci 2011 následující společnosti, ve kterých Czech Property Investments, a.s vykonává přímo či nepřímo rozhodující nebo podstatný vliv. Společnost Czech Property Investments, a.s není závislá na jiných subjektech ve Skupině CPI.

29


Czech Property Investments, a.s. 100,00% ABIGAIL, a.s. 100,00% Považská Bystrica Investments, s.r.o. 100,00% AB BHV spol. s.r.o. 100,00% Bageleot, a.s. 100,00% Balvinder, a.s. 100,00% SHEMAR INVESTMENTS LIMITED 100,00% Baudry, a.s. 100,00% Baudry Beta, a.s. 100,00% Baumarkt České Budějovice s.r.o. 100,00% CB Property Development, a.s. 100,00% Farhan, a.s. 100,00% Lockhart, a.s. 100,00% BAYTON SR, a.s. 100,00% Komárno Investments, s.r.o. 100,00% Beroun Property Alfa, a.s. 100,00% Beroun Property Development, a.s. 100,00% Camuzzi, a.s. 100,00% RK Building, s.r.o. 100,00% Carpenter Invest, a.s. 100,00% Conradian, a.s. 100,00% CPI - Bor, a.s. 100,00% CPI - Facility, a.s. 100,00% CPI - Land Development, a.s. 100,00% CPI - Orlová, a.s. 100,00% CPI - Real Estate, a.s. 100,00% Olomouc City Center, a.s. 100,00% CPI - Štupartská, a.s. 100,00% CPI - Zbraslav, a.s. 100,00% CPI BYTY, a.s. 100,00% BPT Development, a.s. 100,00% Březiněves, a.s. 100,00% CPI City Center ÚL, a.s. 100,00% Hraničář, a.s. 100,00% CPI Facility Slovakia, a.s. 100,00% CPI Finance Ireland 100,00% CPI Finance Netherland 100,00% CPI Finance, a.s. 100,00% CPI Hotels Properties, a.s. 100,00% CPI Management, s.r.o. 100,00% CPI Park Mlýnec, a.s. 100,00% CPI Property, s.r.o. 100,00% CPI Reality, a.s. 100,00% CPI Retails ONE, a.s. 100,00% Řepy Investments, s.r.o. 100,00% Mělník Investments, s.r.o. 100,00% Pardubice Investments, s.r.o. 100,00% CPI Retails TWO, a.s. 100,00% Náchod Investments, s.r.o. 100,00% Chrudim Investments, a.s. 100,00% CPI Services, a.s. 100,00% ELAMOR, a.s. 100,00% FL Property Development, a.s.

30


100,00% IGY2 CB, a.s. 100,00% 100,00% Kerina, a.s. 100,00% Komura, a.s. 100,00% 100,00% Malerba, a.s. 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% Marissa, a.s. 100,00%

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

LUDLOW a.s.

BRILLIANT VARIETY s.r.o. Betonstav spol. s r.o. Český Těšín Property Development, a.s. Trebišov Property Development, s.r.o. Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. MB Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Modřanská Property, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. Čadca Property Development, s.r.o. Zvolen Property Development, a.s. HERTONE, a.s. 1,00% Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno 100% A/L SK Office 2 s.r.o. Marissa Alfa, a.s. 100,00% OLYMPIA Teplice s.r.o. Marissa Beta, a.s. 100,00% OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o. Marissa Delta, a.s. Marissa East, a.s. Marissa Epsilon, a.s. Marissa Gama, a.s. 100,00% Office Star Fourteen, spol. s r.o. Marissa Ióta, a.s. Marissa Kappa, a.s. 50,00% COPA Centrum Národní, s.r.o. Marissa Ksí, a.s. 100,00% CPI - City Park Jihlava, a.s. Marissa Lambda, a.s. Marissa North, a.s. Marissa Omega, a.s. Marissa Omikrón, a.s. Marissa Sigma, a.s. Marissa South, a.s. Marissa Tau, a.s. Marissa Théta, a.s. Marissa West, a.s. 100,00% Office Star Four, spol. s r.o. 100,00% Office Star One, spol. s r.o. 100,00% Office Star Seven, spol. s r.o. 100,00% Office Star Ten, spol. s r.o.

31


100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,96%

50,00%

100,00% Office Star Thirteen, spol. s r.o. 100,00% Office Star Three, spol. s r.o. 100,00% Marissa Yellow, a.s. 100,00% Marissa Ypsilon, a.s. 100,00% NERONTA, a.s. 99,00% Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno 100% A/L SK Office 2 s.r.o. MUXUM, a.s. Prague Property Development, s.r.o. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Alfa, a.s. 100,00% DOREK Vysoké Mýto, a.s. 100,00% TRIFIT Vysoké Mýto s.r.o. Svitavy Property Development, a.s. Telč Property Development, a.s. Trenčín Property Development, a.s. 100,00% Dunajská Streda Investments, s.r.o. Trutnov Property Development, a.s. 100,00% MAPON, a.s. U Svatého Michala, a.s. Vigano, a.s. VM Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Žďár Property Development, a.s. Ždírec Property Development, a.s. Družstvo Land 100,00% CPI Park Žďárek, a.s. 100,00% CPI - Krásné Březno, a.s. VT Holding, a.s. 100,00% 4B Property, s.r.o. 100,00% VT Alfa, a.s. 100,00% Horova Immo s.r.o.

8.2. Cenné papíry 8.2.1. Akcie Akcie Czech Property Investments, a.s jsou kmenové, v listinné podobě, vystavené na majitele, nejsou kótovanými cennými papíry, o nominální hodnotě 800,- Kč za akcii. Celková jmenovitá hodnota emise činí 4 428 140 tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá srážkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti CPI jsou převoditelné bez jakéhokoliv omezení. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním a rubopisem v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá žádné výměnné či předkupní právo, akcie nemají omezená hlasovací práva ani jiná zvláštní práva. Při hlasování akcionáře na valné hromadě představuje každá akcie jeden hlas. Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti CPI v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend. Nejzazším termínem výplaty dividend je

32


den, který je určen jako rozhodný pro oprávněnost k účasti na valné hromadě. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady jinak, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti CPI s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku. Akcie Společnosti CPI nejsou obchodovány na žádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu. Údaje o základním kapitálu Základní kapitál Společnosti CPI činí 4 428 140 000 Kč a je rozdělen na 5 535 175 kusů akcií o jmenovité hodnotě jedné akcie 800,- Kč. Základní kapitál Společnosti CPI je splacen v plné výši, nepodléhá žádným opčním ani výměnným právům. Společnost CPI není přímým držitelem žádných vlastních účastnických cenných papírů. Dne 21. prosince 2011 došlo k navýšení základního kapitálu Společnosti CPI o 1 334 641 600 Kč. Akcionářská struktura Společnosti CPI k 31. prosinci 2011 byla následující:

Akcionář JUDr. Radovan Vítek Celkem

Podíl na základním kapitálu 100,00% 100,00%

Společnosti CPI nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv. Údaje o vlastním kapitálu Hodnota vlastního kapitálu k 31. prosinci 2011 činí 7 888 618 tis. Kč a tvoří jej: základní kapitál (4 428 140 tis. Kč), emisní ážio (122 800 tis. Kč), oceňovací rozdíl z přecenění (465 941 tis. Kč), ostatní kapitálové fondy (1 685 260 tis. Kč), výsledek hospodaření minulých let (1 685 260 tis. Kč). Oproti roku 2010 došlo k nárůstu vlastního kapitálu Společnosti CPI o 3 259 613 tis. Kč.

8.2.2. Dluhopisy Dluhopis CPI CZK VAR/19 Czech Property Investments, a.s. dne 29. března 2012 emitovala dluhopisy s názvem Dluhopis CPI CZK VAR/19. Dluhopisy jsou vydávány v zaknihované podobě, ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 1 Kč. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na volném trhu Burzy cenných papírů Praha a staly se tak kótovaným cenným papírem a cenným papírem přijatým k obchodování na regulovaném trhu. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise je 2 000 000 000 Kč. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokový výnos bude splatný pololetně zpětně vždy k 29. březnu a 29. září příslušného roku. První výplata úrokového výnosu bude splatná po uplynutí 6 měsíců od data emise. Jmenovitá hodnota dluhopisů bude splacena dne 29. března 2019. Úrokový výnos bude stanoven dle emisních podmínek při využití úrokové sazby 6M PRIBOR + 6,5 % p.a.

33


Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Při splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů budou tam, kde to vyžadují zákony České republiky, z plateb vlastníkům dluhopisů sráženy příslušné daně a poplatky. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v České republice. Emisní podmínky dluhopisů CPI CZK VAR/19 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č.j. 2012/2781/570 ze dne 27. března 2012, které nabylo právní moci dne 27. března 2012. ISIN dluhopisů je CZ0003501868. Dluhopis CPI EUR VAR/19 Czech Property Investments, a.s. dne 23. března 2012 emitovala dluhopisy s názvem Dluhopis CPI EUR VAR/19. Dluhopisy jsou vydávány v zaknihované podobě, ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 500 Euro. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na volném trhu Burzy cenných papírů Praha a staly se tak kótovaným cenným papírem a cenným papírem přijatým k obchodování na regulovaném trhu. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise 70 000 000 Euro. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokový výnos bude splatný pololetně zpětně vždy k 23. březnu a 23. září příslušného roku. První výplata úrokového výnosu bude splatná po uplynutí 6 měsíců od data emise. Jmenovitá hodnota dluhopisů bude splacena dne 23. března 2019. Úrokový výnos bude stanoven dle emisních podmínek při využití úrokové sazby 6M EURIBOR + 6,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Při splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů budou tam, kde to vyžadují zákony České republiky, z plateb vlastníkům dluhopisů sráženy příslušné daně a poplatky. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v České republice. Emisní podmínky dluhopisů CPI EUR VAR/19 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č. j. 2012/2445/570 ze dne 16. března 2012, které nabylo právní moci dne 19. března 2012. ISIN dluhopisů je CZ0003501843. Dluhopis CPI EUR VAR/15 Czech Property Investments, a.s. dne 23. března 2012 emitovala dluhopisy s názvem Dluhopis CPI EUR VAR/15. Dluhopisy jsou vydávány v zaknihované podobě, ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 500 Euro. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na volném trhu Burzy cenných papírů Praha a staly se tak kótovaným cenným papírem a cenným papírem přijatým k obchodování na regulovaném trhu. Původní předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise byla 10 000 000 Euro. Dne 29. března 2012 představenstvo Společnosti CPI rozhodlo v souladu s emisními podmínkami o navýšení emise o 5 000 000 Euro. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokový výnos bude splatný pololetně zpětně vždy k 23. březnu a 23. září příslušného roku. První výplata úrokového výnosu bude splatná po uplynutí 6 měsíců od data emise. Jmenovitá hodnota dluhopisů bude splacena dne 23. března 2015.

34


Úrokový výnos bude stanoven dle emisních podmínek při využití úrokové sazby 6M EURIBOR + 6,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Při splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů budou tam, kde to vyžadují zákony České republiky, z plateb vlastníkům dluhopisů sráženy příslušné daně a poplatky. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v České republice. Emisní podmínky dluhopisů CPI EUR VAR/15 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č. j. 2012/2446/570 ze dne 16. března 2012, které nabylo právní moci dne 19. března 2012. ISIN dluhopisů je CZ0003501835. Dluhopis CPI2021 Společnost CPI emitovala k 8. únoru 2007 dluhopisy s názvem Dluhopis CPI2021. Dluhopisy mají listinnou podobu, ve formě na doručitele, jsou vydány v celkovém počtu 1 250 kusů, každý o nominální hodnotě 2 000 tis. Kč. Dluhopisy mohou být vydány jednorázově nebo postupně. Lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců od data emise. Emisní kurz dluhopisů vydaných k datu emise činí 100 % jejich jmenovité hodnoty. Po datu emise bude připočten k nominální hodnotě odpovídající alikvotní úrokový výnos. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise je 2 500 000 tis. Kč. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokové výnosy jsou splatné vždy k 8. únoru a k 8. srpnu příslušného roku zpětně. Roční úroková sazba je rovna součtu sazby 6M PRIBOR stanovené dle Emisních podmínek a marže ve výši 3,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez srážky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v České republice. Emisní podmínky Dluhopisů CPI2021 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č.j. 45/N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna 2007. ISIN dluhopisů je CZ0003501496. Dluhopisy nejsou obchodovány na veřejném ani na jiném regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu.

8.3. Historie Skupiny CPI Skupina CPI oslavila koncem roku 2011 dvacet let od svého založení. Přestože se ve svých počátcích věnovala výhradně aktivitám na kapitálovém trhu, úspěšné podnikání v této oblasti se následně stalo základním kamenem dnes prosperujícího realitního holdingu.

35


1998 – 2002 Počátky podnikání na realitním trhu spadají do konce devadesátých let 20. století, kdy se Skupina CPI začala orientovat na správu movitého a nemovitého majetku a později i developerskou činnost. Skupina investovala do nákupu nemovitostí i do oprav a rekonstrukce objektů pro komerční využití. Hlavní aktivity v tomto období směřovaly vedle hlavního města především do oblasti západních a severních Čech. Portfolio Skupiny CPI se rozrostlo mimo jiné o nájemní bytové domy v Ústí nad Labem, v Brně a v Praze, v oblasti maloobchodu pak o hypermarkety v Chebu, v Nymburce a ve Vyškově, jejichž dlouhodobým nájemcem se stala společnost AHOLD Czech Republic a. s. 2003 – 2007 Léta začátků vystřídalo období velkého rozmachu především v hodnotě majetku Skupiny, která se promítla i do vnitřní struktury a diverzifikace činností. Dominantní zůstala i nadále správa a pronájem nemovitostí, výrazně se v hodnotě majetku projevila akviziční činnost. Posílil především segment hotelového ubytování, nájemního bydlení a maloobchodu v Praze, regionech i na Slovensku. Rozšířil se také fond pozemků, určených k výstavbě zejména rezidenčních projektů. V tomto období Skupina CPI také významně expandovala v oblasti developmentu. V Praze zahájila a úspěšně dokončila několik bytových projektů, které následně prodala koncovým zákazníkům. S úspěchem byl realizován také odprodej zhruba 900 původně nájemních bytů v Praze Letňanech. Pozici významného developera na pražském trhu posílila také výstavba komplexu Nákupní Galerie Fénix a kongresového hotelu Clarion ve Vysočanech, který byl dokončen na jaře roku 2008. 2008 – 2009 I přes výrazné zmražení aktivit na realitním trhu, způsobené globální finanční a následně hospodářskou krizí, se společnosti podařilo dokončit a úspěšně prodat nebo zprovoznit hned několik projektů z oblasti bydlení a hotelového ubytování. Jediným započatým projektem v tomto období se stal víceúčelový komplex v Ústí nad Labem pod názvem CPI City Center, zastřešující kanceláře, obchodní jednotky a čtyřhvězdičkový hotel. S ohledem na globální aspekty ovlivňující financování projektů se Skupiny CPI v tomto období soustředila především na konsolidaci aktiv a kapitálu a připravovala si půdu pro budoucí investice. Společnost využila situace k akvizici několika obchodních podílů a započala změny v akcionářské struktuře, které následně vedly k jejímu zjednodušení. 2010 Rok 2010 představuje v historii společnosti výrazný mezník. Společnost v průběhu roku významně investovala především do stávajících nemovitostí a své aktivity rozvinula i v dalších odvětvích realitního oboru. Akvizice se dotkly téměř všech segmentů: Skupina CPI výrazně rozšířila svůj bytový fond s nájemním bydlením, expandovala v oblasti maloobchodu, zvýšila počet kancelářských ploch a posílila v odvětví hotelnictví. Závěrem roku došlo také k významné změně v akcionářské struktuře, která se zúžila na jediného vlastníka celé Skupiny CPI.

36


2011 Rok 2011 plně navazuje na akviziční a developerskou činnost roku předchozího a svým objemem ho jednoznačně převyšuje. Skupina CPI má díky akvizicím diversifikované portfolio do všech pěti segmentů. Mezi uzavřenými obchody se objevují špičkové kancelářské budovy, významná nákupní centra a průmyslové areály, i plochou menší, v objemu však stejně významné developerské záměry či objekty. Výraznou aktivitu zaznamenal také development, soustředící se na rekonstrukce hotelů, ale i výstavbu dalšího multifunkčního centra či retailových parků v Čechách a na Slovensku. Ke změně došlo také v představenstvu mateřské společnosti Czech Property Investments, a.s., jejímž předsedou se stal JUDr. Radovan Vítek, současně jediný akcionář Skupiny CPI.

9. PORTFOLIO NEMOVITOSTÍ SKUPINY CPI Skupina CPI podniká v oblasti nákupu, výstavby, správy a pronájmu komerčních nemovitostí na území České a Slovenské republiky. Těmto činnostem se věnuje v pěti základních segmentech: maloobchod (detail), kanceláře, hotelové a dlouhodobé ubytování, rezidence a logistika. Samostatnou oblast výkaznictví představují tzv. víceúčelové nemovitosti, které kombinují více funkcí. Různorodé zaměření nemovitostí a jejich počet díky akvizicím v posledních dvou letech významně narostl. Poměr jednotlivých segmentů, zastoupených v portfoliu společnosti, se tím oproti předchozím letům výrazně proměnil.

9.1. CPI RETAIL Maloobchod v portfoliu CPI Group představuje dynamicky se rozvíjející odvětví, které se velice pružně přizpůsobuje podmínkám na trhu. Retailové nemovitosti Skupiny CPI se vyznačují velkou

37


rozmanitostí, jak ve fyzické podobě, tak i jejich geografickém rozmístění. Skupina se věnuje vlastní výstavbě i akvizicím a dalšímu rozvoji stávajících retailových projektů. Skupina v současnosti vlastní a spravuje 500 000 m² obchodních ploch v České a Slovenské republice, které dále dělí na podkategorie:  samostatné obchodní jednotky (obvykle součást kancelářských a multifunkčních komplexů),  retail warehouse (super-, hyper- a hobby markety a retailové parky),  nákupní centra a galerie  tzv. speciální nemovitosti (samostatné jednotky a provozovny obvykle standardu B).

9.2. CPI OFFICE Kancelářské prostory tvoří významnou a poměrně novou část investičních a developerských aktivit Skupiny CPI. Skupina se prezentuje jak stávajícími administrativními budovami na prestižních adresách, tak projektováním a výstavbou vlastních kancelářských objektů v Praze a krajských městech České republiky. Development zahrnuje zejména víceúčelové komplexy s administrativní a obchodní funkcí, kongresovým centrem, hotelem a odpovídajícím zázemím. Ve vlastnictví Skupiny CPI je v současnosti přes 230 000 m² kanceláří v jedenácti městech České republiky. Ve střednědobém rámci je připravena výstavba dalších 150 000 m² kancelářských ploch zejména v České republice.

38


9.3. CPI HOSPITALITY Hotely a dlouhodobé ubytování tvoří jednu z nejstarších složek portfolia nemovitostí Skupiny CPI. Skupina dnes patří k největším vlastníkům a developerům hotelového a dlouhodobého ubytování v České republice. Hotelová síť v současnosti čítá 14 hotelů v Praze a krajských městech o celkové kapacitě 7 800 lůžek a téměř 7 000 konferenčních míst. Soubor činností v tomto segmentu zahrnuje rekonstrukci původních objektů i výstavbu zcela nových hotelů různého standardu. Rozmanité portfolio zahrnuje ubytovny pro dlouhodobé ubytování a hotely v kategorii od dvou do pěti hvězd. Vlajkovou lodí Skupiny je síť čtyřhvězdičkových hotelů značky Clarion zaměřená na korporátní a kongresovou klientelu.

9.4. CPI RESIDENCE Rezidenční nemovitosti stojí v popředí zájmu Skupiny již dlouhá léta. Skupina je významným aktérem především na poli nájemního bydlení, kde s více než 12 700 bytovými jednotkami zaujímá post druhého největšího pronajímatele v České republice. Skupina CPI se může prezentovat také celou řadou úspěšných developerských projektů. Činnost Skupiny v tomto odvětví zahrnuje rekonstrukci historických objektů a výstavbu bytových a rodinných domů převážně v Praze a Středočeském kraji.

39


9.5. CPI LOGISTICS Oblast logistiky je v rámci historie Skupiny CPI zatím nejmladším odvětvím. CPI Group vlastní 280 000 m2 ploch využívaných pro lehkou průmyslovou výrobu a skladování, dalších 8 milionů m2 pozemků v atraktivních lokalitách určených k výstavbě nových areálů. V současnosti CPI Group vlastní a spravuje areál v Brandýse nad Labem a slovenském městě Lozorno. Několik dalších projektů je připraveno k výstavbě na základě konkrétní poptávky, a to především v regionu Severních a Západních Čech.

Rozsáhlé a rozmanité portfolio nemovitostí vyžaduje celou řadu podpůrných činností, které Skupina CPI v omezené míře outsourcuje, z velké části ovšem zajišťuje z vlastních zdrojů, ať už jde o pronájem a správu komerčních nemovitostí, jejich provoz, technické zabezpečení i administrativu s tím spojenou, finanční a ekonomické zázemí, až po informační technologie a obchodní a marketingové aktivity. Na rozvoji nemovitostí a hodnoty aktiv se podílí samostatná oddělení akvizic a developmentu.

10. PORTFOLIO ČINNOSTÍ SKUPINY CPI 10.1. Akvizice Akviziční činnost Skupiny CPI v roce 2011 jednoznačně převážila nad vlastní výstavbou. V hrubých číslech Skupina proinvestovala 16 miliard korun nákupem nemovitostí téměř ze všech segmentů svého podnikání. Zatímco v dřívějších letech investovala zejména do pozemků, v letech 2010 a 2011 směřovaly prostředky převážně do nákupu již hotových, fungujících projektů s jasným výnosem. Oproti roku 2010, kdy Skupina poprvé masivně investovala do stávajících objektů a za nemovitosti utratila okolo 10 miliard korun, vzrostla částka za nákup nemovitostí v roce 2011 o více než polovinu na celkových 16 miliard korun.

40


Akvizice významně přispěly k diverzifikaci portfolia. Kromě tradičních oblastí působnosti Skupiny CPI, jako je segment rezidencí, hotelového ubytování a maloobchodu, se rozšířila skladba kancelářských nemovitostí a zcela nově se v portfoliu objevily logistické areály v Čechách a na Slovensku. Akvizice zajistily zejména zvýšení hodnoty majetku Skupiny o 43,7 %, z 39,8 miliard korun v roce 2010 na 57,2 miliard korun na konci roku 2011. Nárůst aktiv v podobě komerčních nemovitostí se pak promítl do růstu tržeb z pronájmů, jež se oproti roku 2010 téměř ztrojnásobily na celkových 1 905 milionů korun (v roce 2010 činily tržby z pronájmu nemovitostí 718, 6 milionů korun). Permanentní růst aktiv Skupiny se pozitivně odráží na tržbách z pronájmů, potažmo zisku Skupiny CPI. Strategií Skupiny tak i nadále zůstává dlouhodobé vlastnictví a správa nemovitostí určených k pronájmu.

Podle statistik dosáhl celkový objem realitních transakcí za rok 2011 na českém trhu zhruba 50 miliard korun (asi 2,07 miliard Euro). Nejvýznamnější podíl na těchto obchodech měly industriální a maloobchodní nemovitosti, kde se významnou měrou podepsala právě Skupina CPI. Akvizice roku 2011 se dotkly téměř všech segmentů činnosti skupiny CPI.

10.1.1. CPI RETAIL Velký podíl na expanzi realitního portfolia a zvýšení hodnoty majetku Skupiny CPI mají nové nemovitosti z oblasti maloobchodu, jejichž plocha dosáhla v souhrnu 140 000 m2. Skupina rozšířila nejen počet a strukturu objektů, ale svou pozici kromě českého trhu posílila také na Slovensku. Mezi akvizicemi se objevují samostatné supermarkety, retailové parky v Čechách a na Slovensku i významná nákupní centra v českých regionech. Původní plocha retailového portfolia se tak rozrostla na celkových 500 000 m2.

41


Penny Markety Developerské záměry, které Skupina CPI v roce 2011 realizovala. Penny Market Březnice Penny Market Libochovice Penny Market Lomnice nad Popelkou Soubor Family Center a Penny Marketů

Soubor deseti obchodních areálů a dvou developerských záměrů Family Center v České a Slovenské republice, a čtyř Penny Marketů v České republice. Celková prodejní plocha:

50 000 m2 Fungující nákupní parky Family Centrum Trutnov Family Centrum Náchod Family Centrum Chrudim Family Centrum Mělník Family Centrum Komárno Family Centrum Nitra Family Centrum Piešťany Family Centrum Dunajská Streda Family Centrum Povážská Bystrica Family Centrum Vranov nad Topl´ou PENNY MARKET Chrudim PENNY MARKET Pardubice Dubina PENNY MARKET Praha Řepy PENNY MARKET Ústní nad Orlicí Development Family Centrum Senica Family Centrum Chrudim

Retail Parky A Centrum Beroun - sedm jednotek o celkové pronajímatelné ploše 4 100 m2. A Centrum Svitavy - jedenáct obchodních jednotek o celkové pronajímatelné ploše 5 380 m2. Obchodní centra Olympia Teplice a Mladá Boleslav OC Olympia Teplice Plocha: 32 000 m2 Počet jednotek: přes 70 Kotevní nájemci: ALBERT Hypermarket, ASKO nábytek, H&M a další. Počet parkovacích míst: 1 164

42


OC Olympia Mladá Boleslav Plocha: 27 000 m2 Počet jednotek: přes 50 Kotevní nájemci: ALBERT Hypermarket, DATART, Takko fashion a další. Počet parkovacích míst: 1 200 Obchodní centrum City Park Jihlava Plocha retail: 28 000 m2 Počet jednotek: 117 Hlavní nájemci: Hypermarket Interspar, multikino Cine Star, C&A móda, Datart, New Yorker, Hervis sport Počet parkovacích míst: 850 Nákup maloobchodních nemovitostí pokračuje i v roce 2012. Koncem března 2012 Skupina CPI dokončila akvizici dalších jedenácti maloobchodních nemovitostí odkupem zbývajících 50% akcií společnosti VT Holding, s.r.o. Celková prodejní plocha přesáhla 43 000 m2. Místo

Nemovitost

Dubí u Teplic

Penny Market, Procházka MASO-UZENINY

Teplice – Prosetice


Teplice – Řetenice


OC Teplice - Řetenice, Jateční street

JYSK, KOBERCE TREND

Třebíč

INTERSPAR

Týniště nad Orlicí

BILLA

Teplice

OKAY elektro

Prague 4 – Braník

BILLA

Prague 7 – Holešovice

BILLA

Kolín

BILLA

Zlín

BILLA

10.1.2. CPI OFFICE Počátkem roku 2011 reprezentoval kancelářský segment Skupiny CPI zejména objekty v Praze, které společnost historicky vlastnila, nebo které koupila v roce 2010. V průběhu roku 2011 se počet administrativních prostor určených k pronájmu zdvojnásobil na celkových 230 000 m2 a Skupina expandovala také do krajských měst České republiky. Významný podíl na tom měly právě investice do již stojících budov, především do nákupu portfolia společností Office Stars (19 objektů v celkové hodnotě 5,4 miliardy korun), díky nimž dnes Skupina CPI vlastní administrativní prostory v jedenácti městech České republiky a patří mezi největší správce kancelářských ploch v zemi.

43


Společnosti Office Star Ve struktuře portfolia se razantně promítl nákup kancelářských budov s hlavním nájemcem Českou pojišťovnou, a. s. dokončený v září 2011, který kromě nárůstu aktiv především diverzifikoval kancelářské portfolio co do stáří budov i jejich polohy. Akvizice zahrnuje celkem sedm společností Office Star v sedmi městech České republiky s celkovou plochou kanceláří přesahující 122 000 m2.

44


Ukázka vybraných objektů v Praze: Centrála České pojišťovny – nová budova Lokalita: Praha 4 - Pankrác Plocha kanceláří: 22 500 m2 Plocha retail: 160 m2 Plocha skladů: 860 m2 Počet parkovacích míst: 296 Kotevní nájemce: Česká pojišťovna a.s. Centrála České pojišťovny – stará budova Plocha kanceláří: 46 400 m2 Počet parkovacích míst: 296 Hlavní nájemce: Česká pojišťovna, a.s.

45


Dokončení výstavby:

2008

Budova Tokovo Lokalita: Praha 7 Plocha kanceláří: 17 000 m2 Plocha retail: 900 m2 Plocha skladů: 1 200 m2 Počet parkovacích míst: 244 Hlavní nájemci: Nejvyšší kontrolní úřad ČR, Synlab, Sotio Kompletní rekonstrukce v roce 2004 Administrativní areál Vladislavova 17, Spálená 14 a Spálená 16 Areál o třech administrativních budovách s nádvořím a obchodní pasáží v samém centru města Lokalita: Praha 1 Plocha office: 9 450 m2 Plocha retail: 1 700 m2 Podzemní parkoviště: 128 míst Kotevní nájemce: Vysoká škola obchodní v Praze o.p.s.

Ukázka vybraných objektů v regionech: Česká pojišťovna Liberec Lokalita: Liberec-centrum Plocha kanceláří: 1 700 m2 Podzemní parkoviště Kotevní nájemce: Česká pojišťovna, a.s. Kancelářská budova Rašínova Historická budova po celkové rekonstrukci v centru Brna Lokalita: Brno-centrum Plocha office: 3 200 m2 Plocha retail: 300 m2 Kotevní nájemce: Česká pojišťovna a.s. Kompletní rekonstrukce: 1996 Česká pojišťovna Pardubice Moderní šestipatrová budova v centru města Lokalita: Pardubice-centrum Plocha office: 2 250 m2 Plocha retail: 470 m2 Kotevní nájemce: Česká pojišťovna a.s.

46


Portfolio Skupiny obohatily také dvě prestižní nemovitosti. Jednou z nich je budova bývalé Živnostenské banky v Praze na rohu ulic Na Příkopě a Nekázanka, druhou představuje developerský záměr COPA Centrum, v němž Skupina CPI koupila 50% podíl společnosti COPA Centrum Národní, s.r.o. a stala se podílníkem na realizaci jednoho z aktuálně nejzajímavějších projektů v Praze. Živnostenská banka Objekt bývalé Živnostenské banky se nachází v historickém centru Prahy na rohu ulic Nekázanka a Na Příkopě. Původní budova byla postavena v letech 1894 až 1896 jako sídlo Zemské Banky dle projektu architekta Osvalda Polívky v novorenesančním slohu. Lokalita: Plocha kanceláří: Plocha retail: Parking:

Praha 1 - centrum 11 500 m2 1 200 m2 46 míst

COPA Centrum Prostřednictvím své dceřiné společnosti Marissa Kappa, a.s. vstoupila společnost CPI v srpnu 2011 jako 50% investor do prestižního projektu COPA Centrum Národní v Praze. Jde o developerský záměr, jenž počítá s komplexem šesti budov u stanice metra Národní třída v centru Prahy ke komerčnímu využití. Lokalita: Praha 1 Plocha kanceláří: 16 500 m2 Plocha retail: 8 300 m2 Počet parkovacích míst: 250 Předpokládaná výstavba 2012-2014

47


10.1.3. CPI HOSPITALITY Hotelové a dlouhodobé ubytování představuje jeden z nestarších oborů podnikání Skupiny CPI. Ruku v ruce s vlastním developmentem jde také akviziční činnost. Skupina CPI expanduje nejen na pražském hotelovém trhu, ale také v rámci celé České republiky. Úzká spolupráce s jediným provozovatelem je velkou konkurenční výhodou nejen při vzájemné výměně know-how v případě budování hotelové sítě, ale umožňuje využívat řadu synergických efektů v obchodu, marketingu i provozu. V roce 2011 rozšířila Skupina CPI své hotelové portfolio čítající 12 hotelů a ubytoven o další dva provozy. Prvním je vlastní developerský projekt v Ústí nad Labem – čtyřhvězdičkový Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem, kterému je více pozornosti věnováno v samostatné části Development, druhým je již etablovaný, čtyřhvězdičkový hotel v Ostravě Zábřehu – Clarion Congress Hotel Ostrava. Clarion Congress Hotel Ostrava**** Lokalita: Ostrava - Zábřeh Počet pokojů: 169 Restaurace a bary: 3 Počet konferenčních míst: 670 Speciální služby: fitness&wellness centrum, catering, Restaurace Golf Resort Čeladná Společnost v první polovině roku 2012 připravuje rekonstrukci části ubytovacích kapacit, wellness zóny a dostavbu kongresového centra, které by současnou konferenční kapacitu Clarion Congress Hotelu Ostrava navýšilo na celkových 1 200 osob.

48


10.1.4. CPI LOGISTICS Do roku 2011 figurovaly v portfoliu Skupiny CPI pozemky a developerské záměry, které počítají s budováním skladových areálů a průmyslových zón v různých koutech České republiky. Do oblasti logistiky však společnost CPI aktivně vstoupila až v roce 2011 koupí dvou průmyslových areálů. Nové akvizice tak rozšířily obory činnosti Skupiny CPI o pátý segment.

Průmyslový park Brandýs nad Labem Průmyslový areál společnosti Automotive Continental Czech Republic. Lokalita: Brandýs nad Labem Plocha areálu: 3 ha Plocha: 31 121 m2 Parkování: 618 aut Hlavní nájemce: Automotive Continental Czech Republic Výstavba dokončena: 2008 Autoprůmyslový park Lozorno Průmyslový areál nedaleko Bratislavy, jehož nájemci jsou hlavními dodavateli pro koncern Volkswagen. Lokalita: Lozorno, Slovensko Plocha areálu: 25 ha Plocha skladů: 117 682 m2 Hlavní nájemci: Continental, Inteva Production, Johnson Controls, Brose, Faurecia, IAC Group, Schnellecke Výstavba dokončena: 2005

49


Akviziční plány Skupina CPI se v letech 2010 a 2011 stala z pohledu investiční aktivity lídrem realitního trhu. Kvalitní základna v podobě dostatečného vlastního kapitálu, optimálního úvěrového zatížení a znalosti tuzemského trhu umožnila Skupině CPI konkurovat do té doby jednoznačně dominujícím zahraničním fondům. Skupina jejich dočasné nepřítomnosti využila a ve výběru nemovitostí se zaměřila jak na kvalitní prime projekty, tak pro domácího investora stejně zajímavé regionální či menší nemovitosti, jejichž hlavními výhodami bylo dlouhodobé bezproblémové fungování a finanční atraktivita. Akviziční plány a dostatek prostředků vlastních i bankovních prokázala Skupina již v prvním kvartále roku 2012, kdy převzala 100% kontrolu nad dalšími maloobchodními nemovitostmi. Retailový trh tak nadále zůstává hlavním cílem akvizičních záměrů, Skupina se ovšem nevyhýbá ani ostatním segmentům, budou-li schopny nabídnout stejně kvalitní nemovitosti a podmínky jejich nákupu jako doposud. Střednědobý výhled ovšem nenasvědčuje tomu, že by realitní trh nabízel v nejbližších letech stejné příležitosti k nákupům. Hlavním cílem Skupiny CPI je tak nyní snaha o konsolidaci nabytého majetku, plná kontrola jeho správy a nabídka služeb odpovídající nárokům stávajících i potenciálních nájemců.

10.2. DEVELOPMENT Přestože v roce 2011 převažovaly v činnostech Skupiny akvizice, neméně významný podíl na hospodaření skupiny a hodnotě majetku měla výstavba nových komerčních projektů určených k dlouhodobému pronájmu. Skupina CPI dokončila několik regionálních projektů z oblasti maloobchodu, kanceláří a hotelového ubytování, aktivně vstoupila také do významného pražského multifunkčního projektu, s jehož realizací se počítá od poloviny roku 2012.

10.2.1. CPI RETAIL Největší pozornost věnuje Skupina výstavbě maloobchodních ploch, a to jak v podobě nákupních parků ve větších regionálních městech, tak samostatných supermarketů. Úzkou spolupráci navázala skupina se sítí Penny Market a jen v roce 2011 dokončila výstavbu tří supermarketů. Spolupráce s obchodníky – nájemci maloobchodních prostor - je ostatně hnacím motorem nové výstavby. Skupina CPI s retailery intenzivně konzultuje jejich expanzní strategii, potenciál vybraných lokalit i představu o velikosti a fungování nemovitostí. Společný postup nájemců a developera nejen eliminuje potencionální rizika pro obě strany z dlouhodobého pohledu, ale v případě Skupiny garantuje také téměř 100% předpronájmy ještě v průběhu výstavby. Díky developerské činnosti se retailové portfolio Skupiny CPI v roce 2011 (respektive do dubna 2012) rozrostlo o více než 5 000 m2 v případě supermarketů a nákupních parků, a o dalších 1 900 m2 maloobchodních ploch v rámci multifunkčního projektu CPI City Center Ústí nad Labem.

50


Podle údajů realitních agentur jen v loňském roce developeři dokončili zhruba 40 000 m2 prodejních ploch v rámci retailových parků. Celkový počet nákupní parků v České republice dosáhl ke konci roku 2011 čísla 135 (asi 600 000 m2). Skupina CPI v roce 2011 dokončila následující projekty: Penny Markety Penny Market Březnice Penny Market Libochovice Penny Market Lomnice nad Popelkou Family Centrum Beroun Retailový park navazuje na stávající obchodní zónu, kterou Skupina koupila počátkem roku 2011 a doplňuje sortiment obchodů a služeb. Výstavba byla zahájena v roce 2011, areál byl otevřen v březnu 2012. Plocha areálu: Nájemci: Počet parkovacích míst:

2 800 m2 OBI, Takko Fashion, Deichmann, Planeo Elektro, Sportisimo a Wiky hračky 500

Jen pro rok 2012 je v České republice plánováno dokončení dalších 24 areálů s celkovou plochou zhruba 100 000 m2, v roce 2013 se předpokládá nárůst o dalších 190 000 m2 nákupních parků. Opodál s výstavbou nezůstává ani Skupina, která již v roce 2011 zahájila výstavbu obchodního parku v Trutnově s 20 000 m2 prodejní plochy, s realizací dalších projektů v Třinci, Kroměříži nebo Pelhřimově počítá v roce 2012. Retail Park Trutnov Výstavba retail parku v Trutnově s hypermarketem TESCO a hobby marketem OBI byla zahájena v roce 2011. Otevření areálu s celkovou plochou 20 000 m2 se počítá v říjnu 2012. Plocha areálu: Nájemci: Počet parkovacích míst:

20 000 m2 TESCO, OBI 500

10.2.2. CPI OFFICE Přestože kombinují více funkcí, spadají komplexy CPI City Center díky převažujícím administrativním plochám právě do oblasti kancelářského developmentu. Skupina CPI v roce 2011 dokončila první z řady multifunkčních komplexů v Ústí nad Labem. Propojení kanceláří, maloobchodu, hotelového ubytování a konferenčních prostor se zázemím vlastního parkování a doplňkových služeb se ukázalo být velkou konkurenční výhodou. Pozvolný zájem firem o pronájem prostor v průběhu výstavby se za uplynulý rok významně změnil a právě multifunkce, moderní prostředí a technická vyspělost lákají

51


lokální, národní i zahraniční společnosti, které oceňují A standard prostor obvyklý v hlavním městě implementovaný také do projektu regionálního významu. CPI City Center Ústí nad Labem Po dvouleté výstavbě byl v dubnu 2011 v Ústí nad Labem otevřen první víceúčelový komplex CPI City Center spolu se čtyřhvězdičkovým Clarion Congress Hotelem. Komplex zahrnuje kanceláře, obchody a služby a čtyřhvězdičkový hotel s kongresovým centrem. Plocha kanceláří: Plocha retail: Nájemci: Služby hotelu: Počet parkovacích míst: Zelené a odpočinkové plochy

5 700 m2 2 500 m2 TESCO Expres, Partners, Attigente, GE Money Bank, atd. ubytování, restaurace, bar, konferenční centrum 161

CPI City Center Olomouc Na ústecký multifunkční projekt navázala v roce 2011 rekonstrukce hotelu Sigma v Olomouci, kterou doplní výstavba zcela nového administrativního souboru s retailovým zázemím a rozsáhlými kongresovými prostory a podzemním parkováním. S dokončením projektu se počítá na přelomu jara a léta 2013. Plocha kanceláří: Plocha retail: Nájemci: Služby hotelu: Počet parkovacích míst:

6 300 m2 1 100 m2 Raiffeisenbank ubytování, restaurace, bar, kongresové centrum 130

COPA Centrum Národní Prostřednictvím své dceřiné společnosti Marissa Kappa, a.s. vstoupila Skupina CPI v srpnu 2011 jako 50% investor do prestižního projektu COPA Centrum Národní v Praze. Jde o developerský záměr, jenž počítá s komplexem šesti budov u stanice metra Národní třída v centru Prahy ke komerčnímu využití. Převládající administrativní prostory doplní nákupní galerie a bytový dům spolu s množstvím zelených a odpočinkových ploch. Se zahájením realizace projektu se počítá v roce 2012. Plocha kanceláří: Retail: Rezidenční plochy: Parkovací plochy:

16 500 m2 8 000 m2 5 000 m2 250

52


10.2.3. CPI HOSPITALITY Hotelové portfolio Skupina CPI rozšířily v roce 2011 dva hotely. Jedním z nich je Clarion Congress Hotel Ostrava, který čeká v roce 2012 částečná rekonstrukce, a Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem, který byl postaven v rámci administrativně-obchodního komplexu v centru severočeské metropole. Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem Počátkem března byl dokončen čtyřhvězdičkový hotel Clarion Congress v Ústí nad Labem, který je součástí multifunkčního komplexu CPI City Center. V současnosti jediný nový hotel v severočeské metropoli nabízí moderní ubytování a především vysokou kvalitu zajištění konferencí a společenských akcí díky prostorově flexibilnímu kongresovému sálu. Počet pokojů: Počet konferenčních míst: Restaurace: Bar: Počet parkovacích míst:

83 480 (salónek + sál) 1 2 161

Novou výstavbu doprovází především rekonstrukce hotelových objektů, jejímž cílem je zmodernizovat celkovou podobu ubytovacího zařízení, implementovat nové technologie, které se promítnou v ekonomice provozu a kvalitě poskytovaných služeb, a zcela nový způsobem zasáhnou i do dispozičního řešení či designu interiéru. V mnoha případech dochází také k rozšíření kapacity konferenčních míst, které tvoří jednu z nejvýznamnějších konkurenčních výhod budoucího provozovatele. Rekonstrukce hotelu Gomel – Clarion Congress Hotel České Budějovice V únoru 2011 začala rekonstrukce českobudějovického hotelu Gomel, jejímž záměrem bylo dodat tomuto oblíbenému hotelu nový vzhled, kvalitativně vyšší technologické vybavení, a díky novému dispozičnímu uspořádání rozšířit konferenční kapacitu hotelu. Objekt byl pod novým názvem Clarion Congress Hotel České Budějovice otevřen v dubnu 2012. Počet pokojů: Počet konferenčních míst: Restaurace: Počet parkovacích míst:

204 640 + 450 v sále ART IGY Restaurace, pivnice, 2 bary 130

Clarion Congress Hotel Olomouc V září 2011 začalo odstrojování a následná rekonstrukce někdejšího hotelu Sigma v Olomouci v sousedství vlakového nádraží a Krajského úřadu. Skupina CPI zde realizuje další multifunkční projekt s názvem CPI City Center, jehož dominantou se stane zrekonstruovaný Clarion Congress Hotel Olomouc. Kromě modernizace celého hotelu čeká prostor dostavba kongresového centra pro celkových 1 400 osob. Otevření čtyřhvězdičkového hotelu pro veřejnost se plánuje na léto 2013.

53


Počet pokojů: Počet konferenčních míst: Restaurace: Bar: Počet parkovacích míst:

126 1 400 1 2 75

Rekonstrukce Clarion Congress Hotelu Ostrava Ostravský hotel koupila Skupina CPI v roce 2011 a rozhodla se jej z části rekonstruovat. Rekonstrukce se dotkne jedné ze dvou hotelových budov, čítající celkem 50 pokojů, dále restaurace a wellness zóny. Také v případě Ostravského hotelu Clarion dojde k rozšíření konferenční kapacity na celkových 1 200 osob díky nově vybudovanému kongresovému centru. Zahájení rekonstrukce je plánováno na jaro 2012, dokončení rekonstrukce o 12 měsíců později. Počet pokojů: Počet konferenčních míst: Restaurace: Bar:

169 1 200 2 + letní zahrádka 3

Podle aktuálních údajů statistického úřadu je téměř třetina všech hotelů v České republice umístěna v Praze. Obdobnou dominanci vykazuje Praha také v případě konferenčních kapacit. Nejen z tohoto důvodu se Skupina zaměřuje na mimopražské lokality, kde rozvíjí především hotely čtyřhvězdičkového standardu s kvalitním konferenčním zázemím i celkově větší ubytovací kapacitou. Uvedený záměr dokládají právě rekonstruované hotely, kde se předpokládá vedoucí role lokálního, či regionálního významu.

Developerské plány Skupina CPI se developmentu nevzdává ani v následujících letech. Na rozdíl od nejasného vývoje na poli akvizic může Skupina své síly soustředit na zvyšování kvality a standardu jednotlivých budov a dlouhodobě tak zvyšovat hodnotu svého majetku. Mezi aktuální projekty spadá výstavba administrativního a obchodního COPA Centra v Praze, dále dokončení CPI City Center Olomouc a rekonstrukce hotelů Sigma a Clarion Congress Hotelu Ostrava. Na rozestavěné maloobchodní parky s plánovaným dokončením v roce 2012 naváže ve stejném roce realizace dalších nákupních areálu v Třinci, Pelhřimově nebo Kroměříži a výstavba dalších Penny Marketů. Skupina plánuje návrat také k rezidenční výstavbě, ovšem v omezené míře. Na úspěšnou první fázi rodinných domů Jižní stráň v Praze 8 - Březiněvsi chce v průběhu roku 2012 navázat výstavbou dalších 12 domů, kterou si vyžádala poptávka. Další developerské aktivity budou záviset nejen na stavu trhu a jeho poptávce, ale také na možnostech bankovního financování a jejich podmínkách. Skupina CPI má historicky v majetku množství pozemků a brownfieldů po celé České republice, které na své využití stále čekají. Konkrétní záměry a projekty budou však vždy vycházet z lokální poptávky a schopnosti firem svou expanzi do nových prostor financovat.

54


10.3. ASSET MANAGEMENT V uplynulých dvou letech Skupina CPI zdvojnásobila hodnotu svého majetku na současných 57,2 miliard korun (stav k 31. 12. 2011), a to především v oblasti komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod a logistika). Akvizice i nová výstavba se podepsaly na rozmachu všech segmentů a zároveň rozšířily a posílily činnosti týkající se řízení aktiv. Pronájem komerčních prostor a jejich správu zastřešuje oddělení asset managementu, jehož úkolem je zajistit co nejlepší podmínky pro dlouhodobý pronájem. Spolu s letting manažery má toto oddělení zásadní vliv na hospodářské výsledky celé skupiny. Nárůst aktiv v podobě komerčních nemovitostí v roce 2011 se výrazně promítl do růstu tržeb z pronájmů, jež se oproti roku 2010 téměř ztrojnásobily na celkových 1,9 miliard korun (v roce 2010 činily tržby z pronájmu nemovitostí 718,6 milionů korun). Růst tržeb představuje v případě Skupiny CPI dlouhodobý trend, vliv má nejen vzrůstající počet komerčních nemovitostí určených k pronájmu, ale také dlouhodobě rostoucí výše činží u nájemního bydlení v důsledku deregulace. Vzhledem ke specifickým parametrům nájemního bydlení je této oblasti věnována samostatná kapitola.

55


Z pohledu pronajímatelných ploch je jednoznačně největším segmentem nájemní bydlení. Z komerčních realit pak vede oblast maloobchodu.

Segment

Celková plocha v m

2

Rezidence

756 500

Retail

470 993

Kanceláře

230 471

Hotely

185 174

Logistika

148 800

10.3.1. CPI RETAIL Maloobchod tvoří nejrozmanitější portfolio Skupiny CPI a v porovnání pronajímatelných ploch je s hodnotou 500 000 m2 (k 30. dubnu 2012) druhým největším segmentem. Maloobchodní nemovitosti jsou rozptýleny po celé České a Slovenské republice. Dokončené budovy k 31.12.2011 Ve výstavbě

470 993 m

2

22 800 m

2

Správa retailového portfolia je rozdělena na tři základní skupiny:  retail warehouse, kam spadají super-, hyper- a hobby markety a retailové parky,  nákupní centra  tzv. speciální nemovitosti (prodejny BILLA, samostatné obchodní jednotky a provozovny historicky ve vlastnictví CPI či někdejší průmyslové areály určené k revitalizaci)

56


Retail Warehouse Celková pronajímatelná plocha Retail Warehouse činí 260 000 m2 a zahrnuje 4 kategorie nemovitostí: samostatné supermarkety, hypermarkety, hobbymarkety, retailové parky v České a Slovenské republice. Retail Warehouse v současnosti patří mezi nejprogresivnější obory výstavby i akvizic v rámci portfolia Skupiny. CPI Group se řadí mezi nejvýznamnější vlastníky a správce a svou roli na domácím i slovenském trhu hodlá jednoznačně posílit.

57


Kromě skladby nemovitostí se portfolio liší také v geografickém rozložení. Hobby markety a supermarkety se nacházejí pouze v České republice. Naopak hypermarkety a retail parky jsou rozmístěny po České a Slovenské republice, přepočteno na pronajatelnou plochu je to v České republice 57 % hypermarketů a 63 % retail parků. Počet objektů

Plocha v m

2

Hypermarkety

19

121 002

Retail Parky

22

78 892

Hobbymarkety

4

41 318

Supermarkety

23

19 657

Skupina CPI dlouhodobě spolupracuje s řadou obchodníků, kteří se podílejí na rozvoji maloobchodní sítě v Čechách i na Slovensku. Dlouhodobá vzájemná spolupráce je pro Skupinu výhodou především při výstavbě, která probíhá v podstatě „na klíč“ požadavkům nájemníků a eliminuje dodatečné náklady na přebudování prodejen, v prověřené platební bilanci partnerů i přístup k informacím o další expanzi jejich obchodní sítě. Pro nájemce je pak zajímavý především objemově výhodnější nájem, jeden správce na všech nemovitostech a prověřená spolupráce s developerem v případě další expanze.

Kategorie Retail Warehouse se vyznačuje velmi nízkou mírou nepronajatelných ploch, většinou jde o samostatné jednotky v okamžiku otevření projektu, které se po jeho uvedení do provozu rychle zaplní. Retail Warehouse je navíc dlouhodobě stabilním oborem, v němž se díky koncentraci spíše diskontních obchodů minimálně projevují hospodářské výkyvy.

Nákupní centra Skupina CPI vlastní celkem čtyři velká nákupní centra v regionálních městech, jejichž celková pronajímatelná plocha dosahuje 103 417 m2. Tři ze čtyř objektů koupila Skupina CPI v roce 2011, na výsledcích hospodaření se tak promítly zatím jen částečně. Představení jednotlivých nákupních center lze najít v kapitole Akvizice.

58


Nákupní centrum

Plocha v m

2

Počet jednotek

Olympia Teplice

31 598

75

Olympia Mladá Boleslav

21 884

52

City Park Jihlava

28 548

119

IGY České Budějovice

21 387

87

V úhrnu se v uvedených nákupních centrech nachází téměř 400 nájemců. Mezi největší tradičně patří supermarkety, dále prodejny nábytku, elektrotechniky nebo fitness centra, nezanedbatelný podíl mají také významné módní a sportovní řetězce.

Přestože se uvedená obchodní centra vyznačují poměrně stabilní návštěvností a výnosy z pronájmu, cílem Skupiny je potenciál těchto obchodních prostor dále rozvíjet a posílit tak jejich konkurenceschopnost. Stejně, jako se postupně mění poptávka zákazníků, je potřeba přizpůsobovat také nabídku nákupních center. Základem je vhodný mix nájemníků, u něhož se Skupina CPI zaměřuje na služby různého charakteru i rozvoj samotného zázemí center.

Speciální nemovitosti Neopomenutelnou část retailového portfolia tvoří tzv. speciální nemovitosti, které se svou formou a technickým zajištěním řadí do skupiny objektů standardu B. Kategorii speciálních nemovitostí tvoří nesourodá skladba obchodních či kancelářských jednotek, umístěných v obytných domech, fungujících samostatně na sídlištích nebo v bývalých průmyslových areálech, které jsou v dlouhodobém horizontu určeny k revitalizaci, anebo prodejny potravin, které nejsou přímo součástí dříve uvedených kategorií. Celková pronajímatelná plocha těchto nemovitostí činí 95 182 m2.

59


S ohledem na velikost ploch k pronájmu se tyto objekty vyznačují poměrně vysokým procentem pronajatosti i poptávky. Dlouhodobě tak tvoří stabilní příjmovou skupinu nemovitostí. V souhrnu největšími nájemci těchto nemovitostí jsou opět sítě potravinářů jako je společnost Hruška, spol. s.r.o., Billa, spol. s.r.o. nebo Ahold CZ , a.s. Maloobchod je z pohledu investora a developera jedním z nejstabilnějších odvětví. Krize let 2008 a 2009 se na tržbách obchodníků projevila jen v omezené míře, jejich současná expanze dokazuje, že k výraznému poškození trhu nedošlo. Podle odborných realitních agentur a konzultantských společností se v roce 2012 plánuje dokončení 24 nových areálů (celkem zhruba 100 000 m2) v České republice v podobě retailových parků, v omezené míře pak vznikají další městská nákupní centra. Také Skupina CPI vnímá retailový segment jako jeden ze stěžejních a hodlá mu svou pozornost věnovat i v následujících letech. Skupina expanduje nejen v rámci krajských měst, ale díky spolupráci s potravináři vstupuje i do menších měst a obcí, kde se setkává pouze s minimální konkurencí. Ve výstavbě je nyní retailový park v Trutnově, v přípravě jsou areály v Třinci, Pelhřimově a Kroměříži. Pokračující spolupráce se společností Penny Market by měla v průběhu roku 2012 přivést na trh další supermarkety. Velká pozornost je věnována také nově nabytým nákupním centrům, kde si Skupina klade za cíl zvýšení návštěvnosti a zájmu veřejnosti prostřednictvím další nabídky služeb a marketingové podpory.

10.3.2. CPI OFFICE Kancelářský segment je v rámci portfolia CPI Group jedním z nejmladších. Přestože má Skupina CPI s pronájmem kanceláří dlouholeté zkušenosti, v poměru k ostatním druhům nemovitostí šlo do roku 2010 o plochy minoritní. Významnou expanzí prošel obor v letech 2010 a 2011, kdy byl dokončen vlastní developerský projekt CPI City Center Ústí nad Labem a nakoupena řada prestižních nemovitostí v Praze a krajských městech České republiky. Aktuální pronajímatelná plocha kancelářského portfolia překračuje 230 000 m2 v jedenácti městech České republiky. Dokončené budovy k 31.12.2011 Ve výstavbě

230 471 m

2

8 362 m

2

60


Stejně jako u maloobchodu, je i v případě kanceláří správa takto rozmanitého portfolia náročná. Ve 25 budovách sídlí celkem 155 firem. Odlišné jsou podmínky pronájmu v Praze a regionech, kde patří Skupina CPI aktuálně k největším pronajímatelům administrativních prostor.

61


Nejvýznamnějšími nájemci podle počtu pronajatých ploch jsou bez pochyby Česká pojišťovna, a.s., která aktuálně obsazuje přes 90 000 m2 kanceláří, z toho 64 % prostor v Praze; dále společnost Siemens, s.r.o. (25 000 m2) a společnost Nestlé Česko, s.r.o. s více než 10 000 m2. V kancelářském segmentu se Skupina CPI hodlá zaměřit především na technickou i administrativní správu majetku, podporu dlouhodobých nájemních vztahů a odborný servis. Dalším úkolem je úspěšné dokončení a pronajmutí rozestavěného projektu v Olomouci, kde je dnes hlavním nájemce kancelářských prostor Raiffeisenbank, s.r.o., a zahájení stavby COPA Centra v Praze. Další případné projekty budou odvislé především od poptávky na trhu a celkové ekonomické situace, která se projeví na chování a expanzi firem.

10.3.3. CPI LOGISTICS Logistika, jakožto nejmladší obor činnosti Skupiny, je v současnosti velice závislá na hospodářské situaci doma i ve světě. Dva areály, které skupina koupila v roce 2011, jsou obsazeny primárně subdodavateli světových automobilek, a to na základě dlouhodobých smluv. Průmyslový park Brandýs nad Labem Plocha areálu: 3 ha Plocha: 31 121 m2 Parkování: 618 aut Hlavní nájemce: Automotive Continental Czech Republic Výstavba dokončena: 2008

62


Autoprůmyslový park Lozorno Plocha areálu: 25 ha Plocha skladů: 117 682 m2 Hlavní nájemci: Continental, Inteva Production, Johnson Controls, Brose, Faurecia, IAC Group, Schnellecke Výstavba dokončena: 2005 Oba průmyslové areály (v Čechách a na Slovensku) čítají v úhrnu 148 800 m2 ploch k pronájmu a jsou téměř ze 100 % zaplněny. V uvedených průmyslových zónách figuruje celkem 11 nájemců převážně s výrobním zaměřením, kteří fungují jako subdodavatelé významných světových automobilek. Skupina CPI disponuje dalšími stovkami tisíc metrů čtverečních pozemků po celé České republice, které na své využití v rámci skladovacích či průmyslových projektů stále čekají. Ve stádiu záměru je přes 233 000 m2 ploch po celé České republice.

10.4. NÁJEMNÍ BYDLENÍ Aktivity v oblasti rezidenčního segmentu jsou v rámci Skupiny CPI soustředěny pod dceřinou společností CPI BYTY, a.s. (dále také jen „CPI BYTY“). Společnost se zaměřuje na provoz a správu nájemního bydlení a rezidenční development. Hlavním zdrojem činnosti je pronájem a správa bytového portfolia v celkem patnácti lokalitách (třinácti městech) České republiky. S celkový počtem 12 771 bytů je společnost CPI BYTY druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v zemi. Část bytového portfolia společnosti CPI BYTY představují také nebytové prostory, které společnost pronajímá a využívá jako další zdroj příjmů.

63


Hospodářské výsledky společnosti CPI BYTY, potažmo výši tržeb z pronájmu, dlouhodobě ovlivňovala státní regulace nájemného, která byla přijetím zákona 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného částečně uvolněna. Státní aparát uznal požadavky vlastníků nemovitostí a stanovil pravidla a koeficienty, kterými se dosud regulované nájemné mělo po dobu čtyř let postupně navyšovat. Proces deregulace definitivně skončil 31. prosince 2011 ve všech městech a obcích s výjimkou měst nad 100 000 obyvatel a v regionu Středočeského kraje, kde bude regulace ukončena 31. prosince 2012.

64


Ani na konci roku 2010 ovšem nedošlo k přiblížení tržních a regulovaných činží na přiměřenou hladinu. Proto CPI BYTY při stanovování nového smluvního nájemného v podstatě navázala na státní deregulaci a srovnání výše tržních a někdejších regulovaných činží namísto jednorázového navýšení rozložila z důvodu sociálních dopadů do dalších tří let. Nová výše nájemného se v jednotlivých městech liší, což je ovlivněno především ekonomickými ukazateli jednotlivých regionů a měst. Podstatný je ovšem stálý a permanentně rostoucí příjem z nájmů. Porovnání počtu nájemních bytů v regulovaném a smluvním režimu v portfoliu CPI BYTY před koncem platnosti zákona k 31. prosinci 2010 a v roce 2011 je viditelné v následujících grafech. Státní regulace ve zbývajících bytech (v případě CPI BYTY konkrétně v Praze, Slaném a Liberci) bude ukončena k 31. prosinci 2012. Vzhledem k převažujícímu podílu bytů v Praze, kde je již dnes regulované nájemné téměř srovnatelné s tržním, společnost nepředpokládá v těchto oblastech výrazný nárůst činží, pouze jejich korekci s ohledem na lokalitu bytové zástavby. Budoucí růst tržeb tak bude i nadále vycházet ze stávajícího nastavení dohodnutého růstu nájemného.

65


Díky ukončení platnosti výše uvedeného zákona je možné novou výši nájemného nastavit pouze dohodou nájemce a pronajímatele. Takto smluvně nastavené činže tak výraznou měrou přispívají k růstu tržeb z pronájmu a dlouhodobě pozitivně ovlivňují jak výsledky dceřiné společnosti CPI BYTY, tak celé Skupiny CPI. Předem definována výše nájemného navíc umožňuje lépe rozložit investiční plán revitalizace bytového fondu.

Tržby z pronájmu nemovitostí (v tis. Kč)

2009

2010

2011

65 714

323 540

414 875

66


Přestože tržby z pronájmu dlouhodobě rostou a díky uvolnění regulace v roce 2011 vzrostly o dalších téměř 100 milionů korun oproti roku 2010, na zisku společnosti CPI BYTY se v roce 2011 výrazně projevily investice do bytového fondu a fůze společností z roku předchozího. Samotné opravy bytového portfolia si v roce 2011 vyžádaly přes 330 milionů korun. Hlavní investicí se, stejně jako v roce předchozím, stala výměna dřevěných oken za nová plastová. Nemalé finanční prostředky směřovaly také do zásadních oprav střech nebo do projektů, jako je např. napojení domů v Třinci a v Ústí nad Labem na kanalizaci. V oblasti bezpečnosti a pořádku se úspěšně ujal systém ostrahy kritických objektů prostřednictvím bezpečnostní agentury a k prevenci kriminality přispěla také revitalizace vstupních portálů a chodeb, zahájená v Třinci a v Českém Těšíně v listopadu 2011, na kterou navážou v roce 2012 také další města v Severních Čechách. Plány v rezidenční oblasti Skupina CPI, potažmo společnost CPI BYTY, se v následujících letech zaměří především na revitalizaci bytového fondu a rozvoj poskytovaných služeb s nájemním bydlením souvisejících. Nájemní bydlení si po dlouhých letech preference vlastnického bydlení získalo opět pozornost vlády i soukromých institucí, v očích veřejnosti se navíc postupně stává plnohodnotnou alternativou bydlení. Deregulace, masový zájem veřejnosti o tuto problematiku a ekonomická nejistota obnovili poptávku a rozhýbali trh s bydlením jako celek. Novelou občanského zákoníku, která byla přijata s účinností od 26. 5. 2011, respektive od 1. 11. 2011, byla navíc posílena pozice vlastníků, kteří ke svému majetku získali také dlouho potlačovaná práva.

67


Uvolnění regulace na většině území České republiky však množstvím „obchodovatelných bytů“ určených k pronájmu zvýšilo konkurenci. Proto se CPI BYTY zaměří nejen na modernizaci svého bytového portfolia, ale také na zkvalitnění služeb a především na snížení energetické náročnosti bytových domů. Právě snahou o úsporu v části výdajů na energie a služby chce CPI BYTY přilákat pozornost zájemců o bydlení v nájmu a nabídnout jim odpovídající servis. Developerské aktivity Skupiny CPI v rezidenční oblasti jsou i nadále utlumeny. Po několika letech stagnace poptávky převážně u bytové výstavby v Praze se trh s bydlením opět oživil. Přesto existence tisíců neprodaných bytů a predikce další masové výstavby utvrzuje Skupinu v její strategii. Jedinou výjimku tvoří projekt rodinných domů pod názvem Jižní stráň, o jehož realizaci Skupina na základě poptávky uvažuje. Plánované domy by navázaly na již úspěšnou první etapu, dokončenou v roce 2008 v Praze 8 – Březiněvsi. V současnosti probíhají přípravné a projektové práce.

10.5. PROPERTY A FACILITY MANAGEMENT Skupina CPI je v současnosti jedním z největších investorů do realit, jehož aktiva dosahují hodnoty 57,2 miliard korun. Nemovitosti v majetku Skupiny jsou primárně určeny k pronájmu fyzickým či právnickým osobám. Nárůst objemu nemovitostí přinesl i geometrický nárůst počtu nájemníků a nájemních smluv, jež je třeba administrativně zabezpečit, zvýšila se ale také potřeba jejich sofistikovanější technické správy, pružného řešení provozních záležitostí a kvalitních servisních služeb, které výrazným způsobem ovlivňují spokojenost nájemců a jejich pohled na podobu nájemního vztahu. Technickou, provozní a administrativní stránku většiny nemovitostí v portfoliu Skupiny zastřešují dvě dceřiné společnosti. Přestože část této práce dlouhodobě vykonávala CPI – Facility, a.s., rostoucí počet nemovitostí a s ním mnohonásobně zvyšující se počet nájemců vyvolali potřebu tyto služby dále rozšířit, specializovat a personálně posílit. V roce 2011 tak vznikla společnost CPI Property, s.r.o. (dále jen „CPI Property“), která zahrnuje jak zpracovávání administrativních a provozních požadavků nájemců, tak technickou správu nemovitostí, prodej a distribuci energií, i nadále pod hlavičkou CPI – Facility, a.s.,

68


Nově vytvořená struktura Property Managementu spravuje přes 1 300 000 m2 ploch ze všech segmentů realitního oboru, mimoto zajišťuje provoz celé Skupiny CPI. Část správy především u nově nakoupených nemovitostí stále vykonávají správcovské společnosti, které CPI Property koordinuje, nicméně cílem je postupně tuto činnost převzít a nájemcům poskytnout kompletní balíček služeb od jediného dodavatele – vlastníka nemovitosti.

Činnosti CPI Property, s.r.o. zahrnují zejména:  Administrativní správa nemovitostí  Provozní správa nemovitostí

69


  

Příprava provozních rozpočtů Příprava investičních rozpočtů Pojištění budov a řešení pojistných událostí

Činnost CPI – Facility, a.s. doplňuje Property Management v následujících činnostech:  Technická správa nemovitostí  Nákup, prodej a distribuce médií  Služby elektro revizí a protipožárních zařízení  Výběrová řízení Jak už bylo uvedeno dříve, oddělení Property Managementu zajišťuje technickou a provozní správu pouze u části nemovitostí v majetku Skupiny CPI. Vzhledem k pestrosti portfolia Skupiny je činnost technické správy soustředěna do několika vybraných oblastí: CPI RESIDENCE V případě rezidenčního portfolia, konkrétně nájemního bytového fondu, je CPI Property jediným správcem nemovitostí více než 12 700 bytů a řady nebytových ploch. Náročnost této správy vyplývá nejen z účelu bytového portfolia, ale také z jeho stavební a konstrukční rozmanitosti a geografického rozsahu. Od roku 2011 byly nastartovány také rozsáhle investice do obnovy bytového portfolia. CPI RETAIL V případě maloobchodu je největší pozornost CPI Property věnována retailovým parkům a samostatným objektům a jednotkám. Správu nákupních center řeší externí správcovské společnosti. CPI LOGISTICS V oblasti průmyslových areálu zajišťuje Property Management správu průmyslového areálu Bor u Tachova a průmyslového areálu někdejší Zbrojovky v Brně, které jsou pronajímány jednotlivým podnikatelským subjektům. Na obou územích je v budoucnu plánována výstavba. CPI OFFICE V kancelářském segmentu má Property Management na starosti správu čtyř administrativních budov: CPI City Center v Ústí nad Labem, SONAX v Brně, Živnostenské banky a budovy se sídlem společnosti Nestlé Česko. CPI HOSPITALITY K velké změně došlo v oblasti správy hotelových objektů a nemovitostí určených k dlouhodobému ubytování od 1. března 2012. CPI Property převzala správu všech těchto objektů, které jsou dále pronajímány hotelovému operátorovi. Plány Property Managementu Skupina CPI si v případě správy portfolia stanovila ambiciózní cíl. Ve střednědobém výhledu chce postupně převzít správu většiny nemovitostí a zajistit jejich provoz, technické zázemí i obchodně-

70


marketingový servis z vlastních zdrojů, a tím eliminovat finanční náklady v podobě outsourcovaných služeb. V zájmu Skupiny CPI je zajistit trvalou hodnotu všech nemovitostí, respektive jejich hodnotu dále zvyšovat a tím ještě více zatraktivnit nabídku prostor i služeb pro potencionální nájemce, jenž jsou hlavními generátory příjmů Skupiny. Takovýto cíl si ovšem klade velké nároky na personální zajištění a kvalitu poskytovaných služeb. Skupina proto investuje do nových procesů a softwarů, usnadňujících sdílení informací uvnitř skupiny napříč jednotlivými odděleními i v rámci výměny informací s externími subjekty.

10.6. Předpokládaný vývoj činnosti Ve střednědobém výhledu je činnost Společnosti CPI a celé Skupiny výrazně závislá na hospodářském vývoji ve středoevropském regionu i ve světě. Řada firem – nájemců komerčních prostor závisí na rozhodnutí a konání mateřských společností a vedoucích složek v zahraničí, které, stejně jako jejich filiálky na tuzemském trhu, ovlivňuje celosvětová hospodářská recese a konzervativní přístup bank ve financování podnikatelské činnosti. V případě financování dalších akvizic či developerských projektů zvolila Skupina alternativní zdroj cizího financování v podobě dluhopisů, od nichž si slibuje nejen prostředky na podporu nových aktivit, ale také potřebnou diferzifikaci externích zdrojů financování a díky splatnosti dluhopisů také formu závazku, jež odpovídá životnímu cyklu pronájmu nemovitostí. Z pohledu investic do hotových nemovitostí se strategie Skupiny CPI nemění. V popředí zájmu zůstává maloobchod, kanceláře i další komerční nemovitosti s pevným výnosem a dobrým financováním. Skupina CPI sleduje jak příležitosti na pražském trhu, tak v českých regionech i za hranicemi. Primárními trhy však i nadále zůstává Česká a Slovenská republika. Nová výstavba se bude kromě již rozestavěných projektů striktně podřizovat strategii firem poptávající nové prostory k pronájmu. Spekulativní výstavba z pohledu Skupiny nemá v současnosti na trhu prostor. Stále vyšší nároky na technickou kvalitu včetně nově přijímaných norem i doprovodné služby v případě kancelářských ploch významně ovlivňují stavební náklady. Přesto je kvalita nových prostor stále nejvýznamnějším konkurenčním prvkem, který spolu s dobře nastavenou výší nájmů rozhoduje o úspěšnosti projektu. Na rozdíl od kanceláří se poptávka po maloobchodních nemovitostech nesnižuje, a to především v menších městech a obcích, kde dosud odpovídající nabídka chybí. Ve spolupráci s obchodními řetězci tak Skupina CPI vyhledává nové příležitosti mimo velké regionální metropole a zaplňuje prostor na trhu vlastními projekty. Jak již bylo několikrát uvedeno, velký podíl na úspěchu komerčních objektů má také správa nájemních vztahů i technická podpora. Právě těmto oblastech chce Skupina věnovat v následujících letech největší pozornost. Implementace řady procesních a softwarových systémů má za úkol zefektivnit správu nemovitostí a zajistit snadnější komunikaci uvnitř skupiny i navenek a podpořit přístup všech oddělení participujících na dané oblasti zájmu.

71


10.7. Ostatní 10.7.1. Společenská odpovědnost Skupina CPI si je vědoma, že trvale udržitelný rozvoj není otázkou pouze vlastní podnikatelské aktivity, ale také podpory oblastí, v nichž se její činnost a cíle kříží s potřebami druhých. Zájem a pozornost tedy věnuje nejen neziskovému sektoru, ale také komunitám názorově či aktivně se projevujícím Skupina CPI je přesvědčena, že svou činností přináší úspěch a prosperitu také prostředí, v němž podniká. Podporuje rozvoj měst a obcí, ať už revitalizací městských lokalit, zkvalitněním infrastruktury a služeb, nebo zvyšováním počtu pracovních míst, které generují nově postavené či dále rozvíjené projekty. Obnova starších budov a zlepšování zázemí pro stávající firmy usnadňuje setrvání podnikatelských subjektů – zaměstnavatelů, jejich případnou expanzi v lokalitě a podporuje zájem nových firem z tuzemska i zahraničí, které do českých měst přinášejí nejen své know-how, ale také další pracovní příležitosti pro různé skupiny obyvatel. Spolu se zástupci měst a městských částí pracuje CPI Group na posílení bezpečnosti a prevenci kriminality vybraných lokalit. Skupina CPI se díky rozmanitosti svých činností setkává s potřebami mnoha společensky znevýhodněných, hendikepovaných či nemocných osob. Využít vlastní schopnosti a prostředky ve prospěch druhých je jedním z nosných témat charitativních aktivit Skupiny. Skupina dlouhodobě poskytuje finanční i nefinanční pomoc řadě neziskových subjektů po celé České republice. Svou podporu směřuje především do sociální a zdravotní oblasti zaměřené na péči o děti. Přízeň neziskovému sektoru projevuje Skupina CPI ve dvou rovinách. Tou první je přímá finanční pomoc konkrétním subjektům, jako jsou nemocnice, specializovaná zdravotní pracoviště a sociální ústavy, občanská sdružení a nadace ať už na nákup specializovaných přístrojů, léčbu či provoz takových zařízení. Tou druhou je pak nefinanční podpora v rámci širokého portfolia nemovitostí a činností, které Skupina CPI vykonává. Často jde o pomoc v rámci technického zajištění různých prezentačních a odborných akcí, bezplatné poskytnutí prostor k práci nebo propagaci činnosti neziskových organizací, nebo marketingová podpora jejich úsilí a aktivit. Skupina CPI spolupracuje s řadou subjektů, jejichž primárním zaměřením je pomoc nemocným, hendikepovaným či společensky znevýhodněným dětem i dospělým, jako je např. Nadační fond Kapka naděje, Nemocnice na Františku, Nadace POD FLAGOM DOBRA, Nadace J&T nebo Občanské sdružení Veselý vozíček. Skupina se podílela také na podpoře mezinárodních projektů organizace UNICEF nebo na činnosti Občanského sdružení SIMP, které se věnuje integraci mentálně postižených a jinak společensky vyloučených osob. Jako velice významná se ukázala poradenská a asistentská činnost dceřiné společnosti CPI BYTY, a.s., která se v rámci dopadů deregulace nájemného i ekonomické recese zaměřila především na skupinu

72


seniorů a hendikepovaných osob, žijících v nájemních bytech. Prostřednictvím specializovaných referentů poskytuje společnost informace, rady a v případě potřeby fyzickou asistenci nájemníkům při jednání s úřady ohledně dávek státní sociální pomoci. V případě finančních obtíží nájemníků se snaží poradit se správným nastavením výdajů na domácnost.

10.7.2. Výzkum, vývoj S ohledem na náplň podnikatelské činnost se Společnost CPI ani Skupina CPI nezabývají výzkumem a vývojem nových produktů nebo postupů.

10.7.3. Životní prostředí a lidské zdroje Společnost CPI ani Skupina CPI svými aktivitami neohrožují životní prostředí. V rámci řízení lidských zdrojů se snaží zlepšovat organizaci práce a zvyšovat kvalifikaci svých zaměstnanců formou různých školení (např. intenzivní jazykové či odborné kurzy). K 31. prosinci 2011 zaměstnávala Skupina CPI 239 osob. Správu bytů a nebytových prostor vykonávají zaměstnanci společností CPI - Facility, a.s. a CPI BYTY, a.s. Ostatní pracovníci jsou zaměstnanci společnosti CPI Services, a.s. Následující tabulka uvádí přehled zaměstnanců v rámci Skupiny CPI. Údaje nezahrnují zaměstnance na mateřské dovolené a zaměstnance vedené na základě dohod o pracovní činnosti a dohod o provedení práce. Společnost Czech Property Investments, a.s. CPI BYTY, a.s. CPI Services, a.s. CPI - Facility, a.s. Celkem

Počet zaměstnanců 3 84 98 54 239

V pracovněprávních vztazích postupuje Společnost CPI a ostatní společnosti Skupiny CPI v souladu s příslušnými zákony.

73


10.7.4. Organizační složky v zahraničí Společnost CPI nemá žádnou organizační složku v zahraničí.

10.7.5. Odměny účtované auditory V roce 2011 byly auditory účtovány následující odměny (v Kč bez DPH):

Subjekt

Audit účetní závěrky a výroční zprávy

Audit mimořádné účetní závěrky

Ověření zahajovací rozvahy

Ověření existence závazku

Poradenství

Czech Property Investments, a.s. Konsolidační celek CPI Group

1 415 400 4 710 000

0 43 200

0 215 100

173 000 0

462 000 0

Celkem

6 125 400

43 200

215 100

173 000

462 000

10.7.6. Jiné V roce 2011 nebyla učiněna žádná veřejná nabídka převzetí akcií Společnosti CPI. Společnost CPI neučinila žádnou veřejnou nabídku převzetí akcií jiných společností a ani nedošlo k přerušení jejího podnikání. Společnost CPI nevedla žádná soudní, správní a rozhodčí řízení, která mohla mít významný vliv na její finanční situaci. Společnost CPI není smluvní stranou smluv, které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Společnosti v důsledku nabídky převzetí. Společnost nemá uzavřeny smlouvy s členy představenstva nebo zaměstnanci, na základě kterých by byla zavázána k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí. Společnost CPI nevytvořila takové programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům představenstva umožněno nabývat účastnické cenné papíry Společnosti, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek.

74


11. ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI A STAVU JEJÍHO MAJETKU Společnost CPI a její skupina si pro rok 2011 stanovila ambiciózní cíl, a to navýšit investice do nemovitostí o 20 miliard korun. Tento záměr se díky akvizicím především hotových projektů podařilo realizovat a uskutečněné nákupy v roce 2011 zvýšily hodnotu majetku na 57,2 miliard korun. Skupina CPI v roce 2011 koupila následující nemovitosti: - Penny Market Příbor; - Balík Family Center v České a Slovenské republice a čtyři Penny Markety; - OLYMPIA Mladá Boleslav, OLYMPIA Teplice; - City Park Jihlava; - Kancelářské objekty: Brno Purkyňova 101, Praha 4 Hráského 2231, Pardubice tř. Míru 2647, Praha 7 Jankovcova 2/1518, Praha 1 Spálená 14/76, Spálená 16/75, Vladislavova 17/1390, Brno Moravské nám. 8, Brno Rašínova 7, České Budějovice Pražská ul., Hradec Králové, nám. 28.října 20, Liberec Felberova 8 - new bldg., Liberec Felberova 8 - old bldg., Ostrava 28.října 60, Ostrava 28.října 32, Plzeň, Slovanská alej 24 A, Tábor Světlogorská 4/2765, Praha 4 - Bldg. Pankrac I, Centrála ČP-Pankrác II, Praha 4, Na Pankráci 1720/123; - Auto-průmyslový park Lozorno; - Průmyslový areál Brandýs nad Labem - Clarion Congress Hotel Ostrava - Objekt bývalé Živnostenské banky - A Centrum Svitavy, A Centrum Beroun - 50% podíl v projektu COPA Centrum Národní (více podrobností je uvedeno v kapitole Akvizice) Většina těchto akvizic byla realizována formou „share dealu“, tj. nákupem společností vlastnících příslušné nemovitosti, což bylo hlavní příčinou vnitřní expanze Skupiny CPI. Zároveň byly založeny nové společnosti, které jsou primárně určeny právě pro akvizice nových společností do Skupiny CPI. Kromě akvizic nových nemovitostí Skupina CPI realizovala a v roce 2011 dokončila následující developerské projekty: - CPI City Center Ústí nad Labem; - CPI Retail Park Český Krumluv; - CPI Retail Park Beroun; - Family Center Senica. (podrobnosti o dokončených a zahájených developerských projektech jsou uvedeny v kapitole Development) Skupina CPI těmito kroky posílila své postavení na tuzemském, respektive slovenském trhu s nemovitostmi ve všech oblastech své podnikatelské činnosti. V roce 2012 očekáváme jednak finanční restrukturalizaci na straně úročeného financování Skupiny CPI, jednak realizaci dalších akvizic, a to s ohledem na aktuální situaci a potenciální nabídky na trhu s nemovitostmi.

75


11.1. Výsledky hospodaření 11.1.1. Hospodaření Společnosti CPI Tržby Tržby Společnosti CPI v porovnání s rokem 2010 vzrostly o 99 841 tis. Kč, přičemž největší vliv na růst těchto tržeb měly tržby poradenství a účetních služeb. Bilanční suma Hodnota bilanční sumy v roce 2011 vzrostla oproti roku 2010 o 9 924 957 tis. Kč, přičemž největší nárůst na straně aktiv zaznamenaly investice do dceřiných společností o 8 819 777 tis. Kč. Nárůst byl zapříčiněn novými akvizicemi. Majetkové účasti Největší podíl na majetku Společnosti CPI zaujímá hodnota majetkových účastí, která k 31. prosinci 2011 činí 13 847 414 tis. Kč. Nárůst oproti roku 2010 (absolutně o 8 819 777 tis. Kč) byl způsoben novými akvizicemi a navýšením základního kapitálu v dceřiné společnosti CPI Finance Ireland Ltd.

11.1.2. Hospodaření Skupiny CPI Tržby Tržby z pronájmu nemovitostí Skupiny CPI za rok 2011 činily 1 905 904 tis. Kč. Oproti roku 2010 tyto tržby vzrostly o 165 %. Tento nárůst byl ovlivněn především zvýšením tržeb z pronájmu bytového portfolia a novými akvizicemi.

76


EBIT Ukazatel EBIT za Skupinu CPI dosáhl v roce 2011 hodnoty 2 359 707 tis. Kč. Nárůst jeho hodnoty oproti roku 2010 (absolutně o 946 259 tis. Kč) byl způsoben především nárůstem provozního výsledku hospodaření, který byl pozitivně ovlivněn zvýšením tržeb z pronájmu nemovitostí a souvisejících služeb.

Bilanční suma Bilanční suma Skupiny CPI v roce 2011 dosáhla hodnoty 57 271 125 tis. Kč, přičemž v rámci majetku došlo k nárůstu především hodnoty investic do nemovitostí vyvolaného novými akvizicemi. Nejvyšší podíl na aktivech Skupiny CPI stále zaujímají investice do nemovitostí v hodnotě 44 620 805 tis. Kč (tj. 81 % celkových aktiv). Nárůst oproti roku 2010 byl také způsoben především novými akvizicemi.

77


Praha, 27. dubna 2012

JUDr. Radovan Vítek předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

Mgr. Marek Stubley místopředseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

78


12. ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O VZTAZÍCH MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI ZA ROK 2011 Zpráva o vztazích mezi panem JUDr. Radovanem Vítkem a společností Czech Property Investments, a.s. a mezi společností Czech Property Investments, a.s. a ostatními osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem za účetní období od 1. ledna 2011 do 31. prosince 2011. V souladu s ustanovením § 66a odst. 9 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byla zpracována zpráva o vztazích mezi panem JUDr. Radovanem Vítkem Brno, Minská 41, PSČ 616 00 (dále také „ovládající osoba“) a společností Czech Property Investments, a.s., IČ 42716161, se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00 (dále jen „osoba ovládaná“ nebo „Společnost CPI“) a mezi Společností CPI a ostatními osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem za účetní období od 1. ledna 2011 do 31. prosince 2011 (dále jen „účetní období“). Pan JUDr. Radovan Vítek byl k 31. prosinci 2011 jediným akcionářem Společnosti CPI. Pan JUDr. Radovan Vítek tak byl k 31. prosinci 2011 ovládající osobou Společnosti CPI. Představenstvu Společnosti CPI, jednajícímu s péčí řádného hospodáře, nejsou známy jiné osoby ovládané panem JUDr. Radovanem Vítkem než ty, které jsou uvedeny v této zprávě. Schéma vztahů Radovan Vítek ovládající osoba

Czech Property Investments, a.s. ovládaná osoba, zpracovatel zprávy

ovládané společnosti Radovanem Vítkem

vlastnické vztahy vztahy popisované ve Zprávě o vztazích

Schéma struktury JUDr. Radovan Vítek 100,00% Cerrini, s.r.o. 100,00% Materali, a.s. 100,00% Mondello, a.s. 100,00% Papetti, s.r.o. 100,00% Pietroni, s.r.o. 100,00% Rivaroli, a.s. 100,00% Robberg, a.s. 100,00% Vila Šárka, a.s. 100,00% Zacari, a.s. 100,00% Czech Property Investments, a.s.

Podíl v % přímý 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Podíl v % nepřímý -

Podíl v % celkem 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

79


Uzavřené smlouvy V účetním období byly mezi Společností CPI a panem JUDr. Radovanem Vítkem a mezi Společností CPI a osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem uzavřeny následující smlouvy: Smluvní strana Vila Šárka, a.s. JUDr. Radovan Vítek

Typ smlouvy Smlouva o správě společnosti Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál

Jiné právní úkony V účetním období nebyly mezi Společností CPI a panem JUDr. Radovanem Vítkem a mezi Společností CPI a osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem provedeny žádné jiné právní úkony. Ostatní opatření, jejich výhody a nevýhody, poskytnutá plnění, přijatá protiplnění a vzniklá újma V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud pana JUDr. Radovana Vítka a osob ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna žádná opatření. V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud pana JUDr. Radovana Vítka a osob ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna žádná plnění a protiplnění. Hodnota transakcí mezi propojenými osobami je uvedena v příloze individuální účetní závěrky za rok 2011 Společnosti CPI. Představenstvo ovládané osoby prohlašuje, že Společnosti CPI nevznikla z titulu uzavření výše uvedených smluv, uskutečnění výše uvedených jiných právních úkonů, ostatních opatření a poskytnutých plnění či přijatých protiplnění žádná újma. V Praze, 31. března 2012

JUDr. Radovan Vítek předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.


80

13.

KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCEM 2011

CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S.

81

Skupina CPI Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící 31. prosincem 2011 (v tisících Kč)

Konsolidovaný výkaz o finanční pozici

Bod

31. prosince 2011

31. prosince 2010

AKTIVA Dlouhodobá aktiva Nehmotná aktiva a goodwill

6.4

9 835

12 660

Investice do nemovitostí

6.1

44 620 805

25 360 735

Nedokončené investice do nemovitostí

6.2

1 906 076

952 097

Pozemky, budovy a zařízení

6.3

66 082

195 395

Podíly účtované ekvivalenční metodou

6.5

--

19 876

Ostatní investice

6.6

11 766

11 746

Poskytnuté úvěry

6.7

748 325

3 920 352

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

6.9

621 377

118 434

5.14

304 087

211 324

48 288 353

30 802 619

Odložená daňová pohledávka Dlouhodobá aktiva celkem Krátkodobá aktiva Nemovitosti k obchodování – zásoby

6.8.

6 637

38 853


6.9

6 309 273

6 868 327

Ostatní investice

6.6

--

301 625

Poskytnuté úvěry

6.7

1 253 042

559 782

6.10

1 413 820

1 270 018

8 982 772

9 038 605

57 271 125

39 841 224

4 428 140

3 093 498

199 222

76 422

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Krátkodobá aktiva celkem AKTIVA CELKEM VLASTNÍ KAPITÁL Základní kapitál Emisní ážio Oceňovací rozdíly z přecenění Ostatní fondy

14 036

220

948 902

130 217

Výsledek hospodaření minulých let

10 407 939

9 269 065

Vlastní kapitál připadající na vlastníky Společnosti

6.11

15 998 239

12 569 422

Nekontrolní podíl

6.11

Vlastní kapitál celkem

433

31 941

15 998 672

12 601 363

82


Konsolidovaný výkaz o finanční pozici (pokračování) Bod

31. prosince 2011

31. prosince 2010

ZÁVAZKY Dlouhodobé závazky Úročené úvěry a půjčky

6.12

19 508 049

11 949 602

Vydané dluhopisy

6.13

4 330 000

1 230 000

Závazky z derivátů

6.14

212 052

103 580

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

6.16

1 107 278

1 002 658

Odložené daňové závazky

5.14

Dlouhodobé závazky celkem

4 253 898

2 614 143

29 411 277

16 899 983

Krátkodobé závazky Bankovní kontokorenty

6.15

2 251 570

1 177 939

Úročené úvěry a půjčky

6.12

6 467 494

2 996 972

Vydané dluhopisy

6.13

715 092

48 252


6.14

53 975

--

Krátkodobé daňové závazky

5.14

109 195

75 758


6.16

2 221 414

6 019 852

Rezervy

6.17

42 436

21 105

Krátkodobé závazky celkem

11 861 176

10 339 878

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

57 271 125

39 841 224

Nedílnou součástí konsolidované účetní závěrky je příloha na stranách 90 až 186.

83


Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku Za rok končící Bod

31. prosincem 2011

31. prosincem 2010

Hrubé příjmy z pronájmu a služeb

5.1

1 905 904

718 657

Výnosy ze služeb

5.1

47 664

57 462

Čisté výnosy související s poplatky za služby

5.2

4 735

8 754

Náklady na provoz nemovitostí

5.3

Čisté výnosy z pronájmu a služeb

-525 524

-238 237

1 432 779

546 636

1 300 821

28 809

Čistý zisk z přecenění investic do nemovitostí

5.4

Zisk / (Ztráta) z prodeje investic do nemovitostí

5.5

8 309

-11 945

Zisk z prodeje nemovitostí k obchodování

5.6

66 766

14 333

94

-10 069

--

96 970

Zisk / (Ztráta) z prodeje budov a zařízení Zisk z prodeje dceřiných společností

5.7

Zisk z prodeje podílů účtovaných ekvivalenční metodou

5.8

--

434

Správní náklady

5.9

-335 818

-176 192

Ostatní výnosy

5.10

23 192

1 436 548

Ostatní náklady

5.11

-157 829

-516 046

2 338 314

1 409 478

Provozní výsledek hospodaření Finanční výnosy

5.12

412 915

213 072

Finanční náklady

5.13

-1 207 460

-470 629

-794 545

-257 557

--

18 466

1 543 769

1 170 387

-400 560

-53 504

1 143 209

1 116 883

--

2

1 143 209

1 116 885

Čisté finanční náklady Podíl na zisku společností účtovaných ekvivalenční metodou (po zdanění)

6.5

Zisk před zdaněním

Daň z příjmů

5.14

Zisk z pokračujících činností Ukončované činnosti Zisk z ukončovaných činností (po zdanění) Zisk za účetní období

Ostatní úplný výsledek Rozdíly z kurzových přepočtů – zahraniční jednotky

6.11

13 816

102

Efektivní část změn reálné hodnoty zajištění peněžních toků

6.11

-230 689

--

Daň z příjmů týkající se ostatního úplného výsledku

6.11

43 831

--

-173 042

102

970 167

1 116 987

Ostatní úplný výsledek za účetní období po zdanění

Úplný výsledek celkem za účetní období

84


Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku (pokračování) Za rok končící Bod

31. prosincem 2011

31. prosincem 2010

1 143 275

1 116 084

Zisk / (Ztráta) připadající na: vlastníky Společnosti nekontrolní podíl

-66

801

1 143 209

1 116 885

970 233

1 116 186

-66

801

970 167

1 116 987

Základní zisk na akcii (v Kč)

287,50

523,42

Zředěný zisk na akcii (v Kč)

287,50

523,42

Základní zisk na akcii (v Kč)

287,50

523,42

Zředěný zisk na akcii (v Kč)

287,50

523,42

Zisk za účetní období

Úplný výsledek celkem za účetní období připadající na: vlastníky Společnosti nekontrolní podíl Úplný výsledek celkem za účetní období

Zisk na akcii

Zisk na akcii – pokračující činnosti

6.11

6.11


85


Konsolidovaný přehled o peněžních tocích Za rok končící Bod

31. prosincem 2011 31. prosincem 2010

Provozní činnost: Zisk před zdaněním

1 543 769

1 170 387

Úpravy o: Čistý zisk z přecenění investic do nemovitostí

5.4

-1 300 821

-28 809

Zisk / (Ztráta) z prodeje investic do nemovitostí

5.5

-8 309

11 945

6.3 a 6.4

10 585

14 621

5.11

52 400

21 213

Odpisy hmotného a nehmotného majetku Snížení hodnoty aktiv po zohlednění storna snížení hodnoty (Zisk / (Ztráta) z prodeje pozemků, budov a zařízení Zisk z prodeje dceřiných společností Čisté finanční náklady Podíl na zisku společností účtovaných ekvivalenční metodou

-94

10 069

--

-96 970

768 104

257 557

6.5

--

-18 466

--

-2

3.4

49 649

-979 596

-259 893

-58 605

-9 970

--

5.7 5.12 a 5.13

Zisk / (Ztráta) z ukončovaných činností Odpis goodwillu/ (přínos z výhodně koupě) Kurzové rozdíly Úpravy o ostatní nepeněžní operace Zisk před změnami pracovního kapitálu a rezerv Změna stavu pohledávek z obchodních vztahů a ostatních pohledávek Změna stavu nemovitostí k obchodování – zásob Změna stavu závazků z obchodních vztahů a ostatních závazků Změna stavu krátkodobých finančních aktiv Změna stavu rezerv Zaplacená daň z příjmů Čisté peněžní toky z provozní činnosti:

845 420

303 344

-1 087 671

-725 214

26 437

41 604

237 880

2 605 554

--

--

20 332

793

-142 029 -99 631

-50 748 2 175 333

Investiční činnost: Pořízení dceřiných společností, po odečtení nabytých pen. prostředků

3.4

-4 468 763

-3 127 035

Pořízení společných podniků, po odečtení nabytých pen. prostředků

3.4

-197 282

--

3 178

--

-300

--

Peněžní prostředky nabyté v důsledku změny konsolidační metody Pořízení nekontrolního podílu Pořízení investic do nemovitostí

6.1

-881 527

-778 244

Kapitálové výdaje na vlastní investice do nemovitostí

6.1

-264 200

-33 372

Výdaje na nedokončené investice do nemovitostí

6.2

-373 745

-377 544

Výdaje na pořízení pozemků, budov a zařízení

6.3

-43 635

-41 980

Výdaje na pořízení nehmotných aktiv

6.4

-1 912

-2 060

Výdaje na pořízení ostatních investic

6.6

-20

--

Příjmy z prodeje investic do nemovitostí

5.5

141 654

148 998

3 918

13 754

Příjmy z prodeje pozemků, budov a zařízení Příjmy z prodeje dceř. spol., po odečtení prodaných pen. prostředků

5.7

--

507 836

Příjmy z ostatních investic

6.6

303 066

-148 994

Ostatní úvěry (poskytnuté) / splacené

449 256

-1 576 163

Přijaté úroky

367 627

87 074

Přijaté dividendy Čisté peněžní toky z investiční činnosti

48

--

-4 962 637

-5 327 730

86


Konsolidovaný přehled o peněžních tocích (pokračování) Za rok končící Bod

31. prosincem 2011 31. prosincem 2010

Finanční činnost: Příjmy z emise kmenových akcií

6.11

--

2 348 158

Příjmy z vydaných dluhopisů

6.13

3 750 000

2 000

Ostatní kapitálové vklady

6.11

1 000 000

--

1 164 002

2 147 936

66 758

350

Čerpání úvěrů a půjček Čerpání závazků z finančního leasingu Zaplacené úroky Čisté peněžní toky z finanční činnosti

Čisté zvýšení peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů

-774 690

-297 666

5 206 070

4 200 778

143 802

1 048 381

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku roku

6.10

1 270 018

221 637

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci roku

6.10

1 413 820

1 270 018


87


Konsolidovaný přehled o změnách ve vlastním kapitálu Vlastní kapitál přiadající Nekontrolní na podíly vlastníky Společnosti celkem

Základní kapitál

Emisní ážio

Rozdíly z přepočtů

Vlastní akcie

Zákonný rezervní fond

Fond zajištění peněžních toků

3 093 498

76 422

220

--

89 103

--

41 114

9 269 065

12 569 422

31 941

12 601 363

--

--

--

--

--

--

--

1 143 275

1 143 275

-66

1 143 209

Rozdíly z kurzových přepočtů – zahraniční jednotky

--

--

13 816

--

--

--

--

--

13 816

--

13 816

Efektivní část změn reálné hodnoty zajištění peněžních toků

--

--

--

--

--

-230 689

--

--

-230 689

--

-230 689

Daň z příjmů týkající se ostatního úplného výsledku

--

--

--

--

--

43 831

--

--

43 831

--

43 831

Ostatní úplný výsledek celkem

--

--

13 816

--

--

-186 858

--

--

-173 042

--

-173 042


--

--

13 816

--

--

-186 858

--

1 143 275

970 233

-66

970 167

1 334 642

122 800

--

--

--

--

--

--

1 457 442

--

1 457 442

--

--

--

--

--

--

1 000 000

--

1 000 000

--

1 000 000

1 334 642

122 800

--

--

--

--

1 000 000

--

2 457 442

--

2 457 442

--

--

--

--

--

--

-

1 142

1 142

-31 442

-30 300

Zůstatek k 1. lednu 2011

Ostatní kapitálové fondy



Úplný výsledek za účetní období Zisk / (Ztráta) za účetní období

Transakce s vlastníky Společnosti, zaúčtované přímo do vlastního kapitálu Vklady vlastníků / výplaty vlastníkům Společnosti Emise kmenových akcií Vklad vlastníka Vklady vlastníků / výplaty vlastníkům Společnosti celkem Změny vlastnických podílů v dceřiných společnostech Pořízení / prodej nekontrolních podílů bez změny kontroly Změny vlastnických podílů v dceřiných společnostech celkem

--

--

--

--

--

--

-

1 142

1 142

-31 442

-30 300

1 334 642

122 800

--

--

--

--

1 000 000

1 142

2 458 584

-31 442

2 427 142

Převody do zákonného rezervního fondu

--

--

--

--

5 543

--

--

-5 543

--

--

--

Ostatní pohyby celkem

--

--

--

--

5 543

--

--

-5 543

--

--

--

4 428 140

199 222

14 036

--

94 646

-186 858

1 041 114

10 407 939

15 998 239

433

15 998 672

Transakce s vlastníky Společnosti celkem

Ostatní pohyby

Zůstatek k 31. prosinci 2011

88


Konsolidovaný přehled o změnách ve vlastním kapitálu (pokračování) Vlastní kapitál připadající na vlastníky Společnosti celkem

Nekontrolní podíly


Základní kapitál

Emisní ážio

Rozdíly z přepočtů

Vlastní akcie

745 340

76 422

118

19 231

74 186

--

41 114

8 173 791

9 130 202

31 535

9 161 737

--

--

--

--

--

--

--

1 116 084

1 116 084

801

1 116 885

--

--

102

--

--

--

--

--

102

--

102


--

--

102

--

--

--

--

--

102

--

102


--

--

102

--

--

--

--

1 116 084

1 116 186

801

1 116 987

2 000 000

--

--

--

--

--

--

--

2 000 000

--

2 000 000

348 158

--

--

-19 231

--

--

--

--

328 927

--

328 927

2 348 158

--

--

-19 231

--

--

--

--

2 328 927

--

2 328 927

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-393

-393


Ostatní Fond zajištění kapitálové fondy peněžních toků



Úplný výsledek za účetní období Zisk za účetní období Rozdíly z kurzových přepočtů – zahraniční jednotky

Transakce s vlastníky Společnosti, zaúčtované přímo do vlastního kapitálu Vklady vlastníků / výplaty vlastníkům Společnosti Emise kmenových akcií Prodané vlastní akcie Vklady vlastníků / výplaty vlastníkům Společnosti celkem Změny vlastnických podílů v dceřiných společnostech Prodej nekontrolních podílů mající za následek ztrátu kontroly Změny vlastnických podílů v dceřiných společnostech celkem

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-393

-393

2 348 158

--

--

-19 231

--

--

--

--

2 328 927

-393

2 328 534

Převody do/ze zákonného rezervního fondu

--

--

--

--

14 917

--

--

-14 917

--

--

--

Ostatní změny ve vlastním kapitálu

--

--

--

--

--

--

--

-5 893

-5 893

-2

-5 895

Ostatní pohyby celkem

--

--

--

--

14 917

--

--

-20 810

-5 893

-2

-5 895

3 093 498

76 422

220

--

89 103

--

41 114

9 269 065

12 569 422

31 941

12 601 363


Ostatní pohyby



89

Skupina CPI Příloha konsolidované účetní závěrky za rok končící 31. prosincem 2011 (v tisících Kč)

Příloha konsolidované účetní závěrky 1

Všeobecné informace

Czech Property Investments, a.s. (dále „Společnost“) je akciová společnost založená dle práva České republiky. Společnost vznikla dne 17. prosince 1991 a je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze. Sídlo Společnosti je Václavské nám. 1601/47, Praha 1. Konsolidovaná účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. prosincem 2011 zahrnuje Společnost a její dceřiné společnosti (dále společně „Skupina“ nebo jednotlivě „účetní jednotky v rámci Skupiny”) a podíly Skupiny v přidružených společnostech a spoluovládaných účetních jednotkách.

Předmět činnosti Hlavní předmět činnosti Skupiny je popsán v bodu 4. 1.

Popis vlastnické struktury Společnost přímo či nepřímo ovládá řadu dalších společností v České republice, Slovenské republice Irsku, na Kypru a v Nizozemsku. Jediným akcionářem Společnosti je JUDr. Radovan Vítek, Minská 41, Brno.

Vedení k 31. prosinci 2011 Představenstvo

Dozorčí rada

předseda JUDr. Radovan Vítek, od 30. listopadu 2011 místopředseda

členové

Mgr. Marek Stubley, od 30. listopadu 2011 člen Marie Vítková, od 30. listopadu 2011

JUDr. Vladimír Sup, od 12. února 2010 Ing. Pavel Semrád, od 12. února 2010 Ing. Radan Kamenický, od 28. prosince 2005

90


k 31. prosinci 2010 Představenstvo

Dozorčí rada

předseda Ing. Zdeněk Havelka, od 11. ledna 2007 členové

členové

Mgr. Josef Štolba, od 22. června 2005 Milan Trněný, od 22. června 2005


Zaměstnanci Počet zaměstnanců Skupiny k 31. prosinci 2011 činil 239 zaměstnanců (k 31. prosinci 2010 – 120 zaměstnanců). Významný nárůst počtu zaměstnanců lze přičíst expanzi Skupiny a rozšíření portfolia investic do nemovitostí v letech 2010 a 2011. Všichni zmínění zaměstnanci se věnovali zajišťování klíčových činností Skupiny.

91


2 2.1

Přehled zásadních účetních postupů Pravidla pro sestavení konsolidované účetní závěrky (a) Prohlášení o shodě

Tato konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (International Financial Reporting Standards, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií. Vydání této konsolidované účetní závěrky bylo schváleno představenstvem dne 27. dubna 2012. V roce 2011 Skupina přijala tyto nové či změněné standardy a interpretace, které byly pro Skupinu relevantní: -

IFRS 3 – Podnikové kombinace (účinné od 1. července 2010) Tyto změny objasňují, že o podmíněné protihodnotě vznikající při podnikové kombinaci, o níž se dříve účtovalo v souladu s IFRS 3 (2004), která zůstane k datu přijetí IFRS 3 (2008) neuhrazena, se bude dále účtovat v souladu s IFRS 3 (2004); změny dále omezují výběr účetních postupů pro ocenění nekontrolních podílů při prvotním zachycení reálnou hodnotou či jejich poměrným podílem na identifikovatelných čistých aktivech nabývaného podniku na nástroje, které dávají vzniknout současnému majetkovému podílu a které současně opravňují držitele k podílu na čistých aktivech v případě likvidace; a rozšiřují stávající vodítko ohledně alokace tržního ocenění příslibů úhrad vázaných na akcie nabyvatele vydaných výměnou za přísliby nabývaného podniku mezi předanou protihodnotu a náklady na kompenzaci po kombinaci (post-combination compensation costs) v případech, kdy je nabyvatel povinen nahradit stávající přísliby nabývaného podniku, s cílem zahrnout dobrovolně nahrazené platné přísliby nabývaného podniku.

-

IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejňování (účinné od 1. ledna 2011) Tyto změny přidávají výslovné konstatování, že by vedle kvantitativních informací měly být zveřejněny také kvalitativní informace s cílem lépe umožnit uživatelům posoudit míru rizika plynoucího z finančních nástrojů. Rada IASB dále upravila a odstranila stávající požadavky na zveřejňování.

-

IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky (účinné od 1. ledna 2011) Tyto změny objasňují, že rozpad změn každé složky vlastního kapitálu vyplývajících z transakcí zachycených v ostatním úplném výsledku je rovněž třeba vykazovat, ale že může být vykázán buď ve výkazu změn ve vlastním kapitálu, nebo v komentáři.

-

IAS 24 Zveřejnění spřízněných stran (účinné od 1. ledna 2011) Revidovaný standard IAS 24 Zveřejnění spřízněných stran upravuje definici spřízněné strany a mění některé požadavky na zveřejnění spřízněných stran v případě účetních jednotek blízkých státním orgánům.

-

IAS 34 Mezitímní účetní výkaznictví (účinné od 1. ledna 2011) Tyto změny přidávají příklady k výčtu událostí či transakcí, které musejí být dle IAS 34 zveřejněny, a odstraňují odkazy na materialitu v IAS 34, která popisuje ostatní minimální zveřejňované informace.

Přijetí výše uvedených revidovaných standardů a změn nemá významný dopad na konsolidovanou účetní závěrku Skupiny.

92


Několik nových standardů, novel standardů a interpretací účinných pro účetní období začínající po 1. lednu 2011 nebylo při sestavování této konsolidované účetní závěrky uplatněno. Předpokládá se, že žádná z těchto změn nebude mít významný vliv na konsolidovanou účetní závěrku Skupiny, a to s výjimkou standardu IFRS 9 Finanční nástroje, který bude povinný pro konsolidovanou účetní závěru Skupiny za rok 2013 a mohl by změnit klasifikaci a ocenění finančních aktiv. Skupina neplánuje dřívější přijetí tohoto standardu a rozsah jeho dopadu nebyl určen. (b) Způsob oceňování Konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena na základě historických cen kromě následujících významných položek ve výkazu o finanční pozici: 

investice do nemovitostí a nedokončené investice do nemovitostí jsou oceněny reálnou hodnotou;



derivátové finanční nástroje jsou oceněny reálnou hodnotou;



nederivátové finanční nástroje v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty jsou oceněny reálnou hodnotou;



podmíněná protihodnota je oceněna reálnou hodnotou.

(c) Funkční měna a měna vykazování Tato konsolidovaná účetní závěrka je vykázána v českých korunách (Kč), které jsou současně funkční měnou Společnosti. Všechny finanční informace vykázané v Kč byly zaokrouhleny na celé tisíce, není-li uvedeno jinak. (d) Použití odhadů a úsudků Při přípravě konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Společnosti odhady a činí úsudky a předpoklady, které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na historických zkušenostech, interních výpočtech a různých dalších skutečnostech, které jsou považovány za přiměřené za daných podmínek. Skutečné výsledky se od odhadů mohou lišit. Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém jsou tyto odhady revidovány, a ve všech dotčených budoucích obdobích. Informace o zásadních úsudcích při uplatňování účetních postupů, které mají nejvýznamnější vliv na částky vykázané v konsolidované účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících bodech: 

bod 2.2(c) – Investice do nemovitostí



bod 7 – Řízení finančních rizik



bod 2.2(e) – Leasing



bod 2.2(a) – Podmíněná protihodnota

93


(e) Změny v klasifikaci a vykazování Skupina změnila klasifikaci a vykazování některých položek v konsolidované účetní závěrce k 31. prosinci 2011 s cílem poskytnout spolehlivější a přesnější informace o finanční situaci, hospodářském výsledku a peněžních tocích Skupiny. Aby byla zajištěna konzistence s klasifikací zvolenou v běžném období, došlo k úpravám srovnatelných finančních údajů k 31. prosinci 2010. Tyto úpravy nemají žádný dopad na čistý zisk či vlastní kapitál vykázaný k 31. prosinci 2010.

2.2

Zásadní účetní postupy

Dále popsané účetní postupy byly použity konsistentně ve všech účetních obdobích vykázaných v této konsolidované účetní závěrce a byly použity konsistentně účetními jednotkami v rámci Skupiny. (a) Způsob konsolidace Konsolidovaná účetní závěrka zahrnuje účetní závěrky Společnosti a účetních jednotek ovládaných Společností (jejích dceřiných společností) sestavené vždy k 31. prosinci. (i)

Podnikové kombinace

Podnikové kombinace jsou účtovány pomocí metody koupě k datu akvizice, což je datum, ke kterému dojde k postoupení kontroly na Skupinu. Kontrola představuje pravomoc ovládat finanční a provozní aktivity účetní jednotky za účelem získání užitků z jejích aktivit. Při posuzování kontroly Skupina zohledňuje potenciální hlasovací práva, která jsou v současné době uplatnitelná. Skupina oceňuje goodwill k datu akvizice takto: 

reálná hodnota předané protihodnoty; plus



vykázaná částka případných nekontrolních podílů na nabývaném podniku; plus



v případě postupné podnikové kombinace reálná hodnota dříve drženého podílu na vlastním kapitálu nabývaného podniku; mínus



čistá vykázaná částka (zpravidla reálná hodnota) identifikovatelných nabytých aktiv a identifikovatelných převzatých závazků.

V případě, že je tento rozdíl negativní, je v hospodářském výsledku okamžitě vykázán přínos z výhodné koupě. Předaná protihodnota nezahrnuje částky týkající se vypořádání dříve existujících vztahů. Tyto částky jsou zpravidla vykázány v hospodářském výsledku. Transakční náklady (kromě těch, které se týkají emise dluhových či majetkových cenných papírů), které Skupině vzniknou v souvislosti s podnikovou kombinací, jsou účtovány do nákladů v okamžiku vzniku. Případný závazek z podmíněné protihodnoty je oceňován reálnou hodnotou k datu akvizice. V případě, že je podmíněná protihodnota klasifikována jako vlastní kapitál, pak není přeceňována a o úhradě je účtováno v rámci vlastního kapitálu. Jinak jsou následné změny reálné hodnoty podmíněné protihodnoty vykazovány v hospodářském výsledku.

94


Nekontrolní podíly jsou oceněny ve výši jejich poměrného podílu na reálné hodnotě vykázaných aktiv a závazků. Následně jsou případné ztráty přiřaditelné nekontrolnímu podílu přesahující jeho výši alokovány oproti podílům mateřské společnosti. (ii)

Podnikové kombinace mezi účetními jednotkami pod společnou kontrolou

Podniková kombinace mezi účetními jednotkami nebo podniky pod společnou kontrolou je takovou podnikovou kombinací, ve které jsou všechny kombinující účetní jednotky nebo podniky finálně ovládané stejnou stranou nebo stranami, a to před uskutečněním i po uskutečnění podnikové kombinace, a tato kontrola není dočasná. S ohledem na chybějící detailnější pokyny aplikovala Skupina konzistentně metodu koupě při účtování o všech transakcích týkajících se společné kontroly. (iii)

Dceřiné společnosti

Dceřiné společnosti jsou společnosti, které Skupina ovládá. Účetní závěrky dceřiných společností jsou do konsolidované účetní závěrky začleněny od data, kdy vznikne vztah ovládaného a ovládajícího, až do data, kdy tento vztah zanikne. Účetní postupy dceřiných společností byly dle potřeby změněny tak, aby byly v souladu s postupy používanými Skupinou. (iv)

Ztráta kontroly

Při ztrátě kontroly Skupina odúčtuje majetek a závazky dané dceřiné společnosti, případné nekontrolní podíly a ostatní složky vlastního kapitálu týkající se dané dceřiné společnosti. Přebytek či schodek vzniklý při ztrátě kontroly je vykázán do hospodářského výsledku. Pokud si Skupina ponechá v dřívější dceřiné společnosti určitý podíl, je tento podíl oceněn reálnou hodnotou k datu, ke kterému dojde ke ztrátě příslušné kontroly. V závislosti na úrovni ponechaného vlivu je pak zaúčtován jako podíl účtovaný ekvivalenční metodou nebo jako realizovatelné finanční aktivum. (v)

Investice do přidružených společností (podíly účtované ekvivalenční metodou)

Přidružené společnosti jsou účetní jednotky, v nichž má Skupina podstatný vliv, nikoliv však kontrolu nad finančními a provozními postupy. Má se za to, že podstatný vliv existuje, pokud Skupina drží mezi 20 až 50 procenty hlasovacích práv jiné účetní jednotky. O přidružených společnostech se účtuje pomocí ekvivalenční metody (podíly účtované ekvivalenční metodou) a jsou prvotně zaúčtovány v pořizovací ceně. Pořizovací cena investice zahrnuje transakční náklady. Investice Skupiny zahrnuje goodwill zjištěný při pořízení, očištěný o kumulované ztráty ze snížení hodnoty. Konsolidovaná účetní závěrka zahrnuje podíl Skupiny na výsledku hospodaření a ostatním úplném výsledku společností účtovaných pomocí ekvivalenční metody (po úpravách provedených za účelem sjednocení účetních postupů s účetními postupy Skupiny) od data vzniku podstatného vlivu nebo společného ovládání do data jejich ztráty. Pokud podíl Skupiny na ztrátách převýší její podíl na přidružené společnosti, sníží se účetní hodnota investice (včetně případných dlouhodobých podílů, které jsou její součástí) na nulu a přeruší se účtování o podílu na dalších ztrátách, ledaže by Skupina měla právní nebo mimosmluvní závazek nebo zaplatila jménem přidružené společnosti.

95


(vi)

Spoluovládané účetní jednotky (společné podniky)

Spoluovládané účetní jednotky jsou účetní jednotky, nad jejichž činností má Skupina společnou kontrolu, která vznikla smluvním ujednáním a která vyžaduje jednomyslný souhlas v případě strategických finančních a provozních rozhodnutí. Skupina zaúčtovala svůj podíl ve spoluovládaných účetních jednotkách pomocí poměrné metody konsolidace. Konsolidovaný výkaz o finanční pozici zahrnuje aktiva, která Skupina spoluovládá, a závazky, které jí vznikají v průběhu společného podnikání. Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku zahrnuje náklady, které Skupině vznikají, a její podíl na výnosech ze společného podnikání. (vii)

Transakce vyloučené při konsolidaci

Vnitroskupinové zůstatky a vnitroskupinové transakce a z nich vyplývající zisky a ztráty nebo výnosy a náklady se při sestavování konsolidované účetní závěrky vylučují. Nerealizované zisky z transakcí se společnostmi účtovanými ekvivalenční metodou se vylučují do výše podílu Skupiny v dané společnosti. Nerealizované ztráty se vylučují stejným způsobem jako nerealizované zisky, avšak pouze v rozsahu, v jakém neexistují důkazy o snížení hodnoty. (b) Cizí měny (i)

Funkční měny

Funkční měny společností ve Skupině závisí na zemi jejich založení a podnikání. Přehled zemí a funkčních měn:

(ii)

Země

Funkční měna

Česká republika Slovensko Nizozemsko Irsko Kypr

CZK EUR EUR EUR EUR

Transakce v cizích měnách

Transakce v cizích měnách se přepočítávají na příslušné funkční měny účetních jednotek Skupiny kurzem platným k datu transakce. Aktiva a pasiva denominovaná v zahraniční měně se k datu účetní závěrky přepočítávají na funkční měnu kurzem platným v daný den. Kurzový zisk/ztráta u peněžních položek je rozdíl mezi zůstatkovou hodnotou ve funkční měně k začátku období, upravený o efektivní úrokovou míru a platby během období, a zůstatkovou hodnotou v cizí měně přepočtenou kurzem platným na konci období. Nepeněžní aktiva a pasiva v cizích měnách, která jsou oceňována reálnou hodnotou, se přepočítávají na funkční měnu kurzem platným k datu, kdy byla reálná hodnota stanovena. Nepeněžní položky v cizí měně, které jsou oceňovány na základě historických cen, jsou přepočteny kurzem platným k datu transakce.

96


Kurzové rozdíly vznikající při přepočtu se účtují do zisku nebo ztráty s výjimkou rozdílů vznikajících při přepočtu efektivního zajištění peněžních toků (za předpokladu, že je zajištění efektivní), které se účtují do ostatního úplného výsledku. (iii)

Zahraniční jednotky

Aktiva a závazky zahraničních jednotek, včetně goodwillu a úprav reálné hodnoty vzniklých při pořízení, se přepočítávají na české koruny s použitím devizových kurzů platných k datu účetní závěrky. Výnosy a náklady zahraničních jednotek se přepočítávají na české koruny s použitím devizových kurzů, které aproximují devizové kurzy platné k datu transakce. Kurzové rozdíly vznikající při přepočtu zahraničních jednotek se účtují do ostatního úplného výsledku a vykazují se v oceňovacích rozdílech z kurzových přepočtů (Oceňovacích rozdílech z přepočtů) v rámci vlastního kapitálu. Pokud však daná zahraniční jednotka není stoprocentně vlastněnou dceřinou společností, pak se příslušná poměrná část kurzového rozdílu přiřadí nekontrolním podílům. Při prodeji zahraniční jednotky, kdy dojde ke ztrátě kontroly, podstatného vlivu či spoluovládání, se kumulovaná částka v oceňovacích rozdílech z přepočtů týkající se dané zahraniční jednotky přeúčtuje do výsledku hospodaření jako součást zisku nebo ztráty z daného prodeje. V případě, že Skupina prodá pouze část svého podílu v dceřiné společnosti, která zahrnuje zahraniční jednotku, a ponechá si kontrolu, příslušná poměrná část kumulované částky se znovu přiřadí nekontrolnímu podílu. V případě, že Skupina prodá pouze část své investice do přidruženého či společného podniku, který zahrnuje zahraniční jednotku, a ponechá si podstatný vliv či spoluovládání, příslušná poměrná část kumulované částky se přeúčtuje do výsledku hospodaření. Peněžní toky zahraničních jednotek se přepočítávají na české koruny s použitím devizových kurzů, které aproximují devizové kurzy platné k datu transakce. Při přepočtech byly použity následující devizové kurzy: Datum 31. prosince 2011 31. prosince 2010 1. ledna 2010

Závěrkový devizový kurz CZK/EUR

Průměrný devizový kurz CZK/EUR za období 12 měsíců

25,800 25,060 26,465

24,586 25,290 -

(c) Investice do nemovitostí Investice do nemovitosti je držena za účelem dosažení příjmu z pronájmu, nebo kapitálového zhodnocení, případně obojího. Investice do nemovitosti je při prvotním zachycení oceněna pořizovací cenou a následně reálnou hodnotou, přičemž změny této reálné hodnoty jsou účtovány do výsledku hospodaření. Pořizovací cena zahrnuje výdaje, které jsou přímo přiřaditelné pořízení dané investice do nemovitosti. Pořizovací cena investice do nemovitosti vlastní výroby zahrnuje náklady na materiál a přímé mzdy a všechny ostatní náklady přímo přiřaditelné uvedení dané investice do nemovitosti do funkčního stavu podle jejího zamýšleného použití a aktivované výpůjční náklady. Nezávislá externí znalecká společnost, disponující nezbytnou odbornou způsobilostí a předchozími zkušenostmi s oceňováním předmětné kategorie investic do nemovitostí v dané lokalitě, ocenila portfolio investic do nemovitostí ke konci roku 2011, resp. 2010.

97


Byly použity následující metody ocenění investic do nemovitostí dle jejich členění do segmentů. (i) Rezidenční portfolio Rezidenční portfolio bylo oceněno metodou diskontovaných peněžních toků. Výpočet diskontovaných peněžních toků vychází z ocenění příjmu z pronájmu se zohledněním nepřeúčtovatelných nákladů a s použitím diskontní sazby pro stávající riziko týkající se příjmu po dobu 10 let. Po 10 letech je vypočtena zbytková hodnota (exit scenario). (ii) Retailové, kancelářské a logistické prostory Retailové, kancelářské a logistické nemovitosti byly oceněny investiční metodou ocenění. Tato metoda je založena na kapitalizaci čistého ročního výnosu, který daná nemovitost generuje nebo který je potenciálně schopna generovat. Při ukončení nájmu byly budoucí výnosy kapitalizovány do perpetuity v odhadované hodnotě nájemného se zohledněním neplatných ukončení a období bez nájemného. Čistý výnos se rovná celkovému příjmu z pronájmu sníženému o náklady, které vlastník nemovitosti nemůže přeúčtovat nájemcům. Kapitalizační míra se stanoví na základě tržních transakcí dosažených při prodeji dané nemovitosti či obdobných nemovitostí na trhu mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v rámci transakce na principu tržního odstupu. (iii) Pozemky a neobsazené budovy Pozemky a neobsazené budovy byly oceněny metodou přímého porovnání s cílem určit hodnotu dané nemovitosti v jejím stávajícím stavu. Bylo provedeno porovnání jiných pozemků/budov obdobného charakteru, které jsou v obdobné lokalitě v současnosti na trhu. (iv) Hotely Hotelové nemovitosti byly oceněny výnosovou metodou ocenění. Kapitálová hodnota byla odhadnuta na základě objemu obchodu realizovaného v dané nemovitosti, neboť tato hodnota závisí především na schopnosti nemovitosti generovat zisk. Od odhadovaných hrubých příjmů byl odečten odhad provozních nákladů a následně byla provedena kapitalizace příslušnou kapitalizační mírou prostřednictvím analýzy prodejů obdobných nemovitostí. Výsledky nezávislých znaleckých posudků byly dále analyzovány oceňovací komisí Skupiny (valuation comittee) a zváženy při finálních odhadech reálné hodnoty provedených vedením. Při těchto odhadech byly zváženy výsledky současných a předchozích externích znaleckých posudků, informace z obdobných prodejních a nákupních transakcí a současné tržní podmínky. Účast na nemovitosti držené v rámci operativního leasingu se klasifikuje a účtuje v jednotlivých případech jako investice do nemovitosti, pokud ji Skupina drží za účelem dosažení příjmu z pronájmu, nebo kapitálového zhodnocení, případně obojího. Počáteční náklad účasti na nemovitosti držené v rámci operativního leasingu a klasifikované jako investice do nemovitosti se účtuje tak, jak je stanoveno pro nemovitost drženou v rámci finančního leasingu, tzn., že aktivum se vykáže buď v částce reálné hodnoty nemovitosti, nebo v současné hodnotě minimálních leasingových plateb, podle toho, která z těchto částek je nižší. Ekvivalentní částka se vykáže jako závazek. Následně se účast na nemovitosti držené v rámci operativního leasingu a klasifikované jako investice do nemovitosti vykazuje v reálné hodnotě. O leasingových platbách se účtuje tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(n). Zisk či ztráta z prodeje investice do nemovitosti (vypočtený/vypočtená jako rozdíl mezi čistým příjmem z prodeje a účetní hodnotou dané položky) se účtuje do výsledku hospodaření.

98


(d) Nedokončené investice do nemovitostí Nemovitosti, které se staví či budují pro budoucí využití jako investice do nemovitostí, jsou klasifikovány jako nedokončené investice do nemovitostí a oceňují se reálnou hodnotou. Zisk nebo ztráta vznikající při tomto ocenění se účtuje do výsledku hospodaření. Pokud Skupina začne připravovat stávající investici do nemovitosti pro budoucí prodej, přeúčtuje se tato nemovitost do nemovitostí k obchodování – zásob. Reálná hodnota této nemovitosti je považována za pořizovací cenu nemovitosti pro účely následného účtování v souladu s IAS 2. Za začátek výstavby považuje Skupina okamžik získání stavebního povolení od státních úřadů a podniknutí takových kroků Skupinou, které poskytují přiměřenou jistotu, že výstavba bude v dohledné době zahájena. Nedokončené nemovitosti byly oceněny tak, „jako by byly dokončeny“, s pomocí investiční metody/srovnávací metody/výnosové metody ocenění s cílem stanovit hrubou hodnotu výstavby (gross development value), a to za předpokladu, že je výstavba k datu ocenění dokončena. Aby bylo možné stanovit hodnotu nemovitosti v jejím současném stavu, byla použita reziduální metoda ocenění, pomocí níž se vypočte reziduální (zbytková) hodnota odečtením všech odhadovaných nákladů na realizaci projektu od hrubé hodnoty výstavby. Výsledky nezávislých znaleckých posudků byly dále analyzovány oceňovací komisí Skupiny a zváženy při finálních odhadech reálné hodnoty provedených vedením. Při těchto odhadech byly zváženy výsledky současných a předchozích externích znaleckých posudků, informace z obdobných prodejních a nákupních transakcí a současné tržní podmínky. (e) Najatý majetek Najatý majetek, u něhož Skupina přejímá v podstatě všechna rizika a užitky spojené s vlastnictvím, je klasifikován jako finanční leasing. Najatý majetek je při prvotním zachycení oceněn reálnou hodnotou nebo současnou hodnotou minimálních leasingových splátek, přičemž se použije nižší z těchto dvou hodnot. Po prvotním zachycení je o daném majetku účtováno v souladu s účetním postupem vztahujícím se na daný majetek. O leasingových splátkách je účtováno tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(n). Nemovitosti držené v rámci finančního leasingu, které splňují kritéria investic do nemovitostí, jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí a oceňují se reálnou hodnotou tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(c). Vlastníkem užívané nemovitosti pořízené formou finančního leasingu se vykazují v reálné hodnotě nebo současné hodnotě minimálních leasingových plateb k okamžiku vzniku nájmu (podle toho, která z těchto dvou hodnot je nižší), snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). Ostatní nájmy jsou operativním leasingem a kromě investic do nemovitostí není najatý majetek vykázán ve výkazu o finanční pozici Skupiny. Nemovitosti držené v rámci operativního leasingu, které splňují definici investice do nemovitosti, jsou jednotlivě klasifikovány jako investice do nemovitosti. Investice do nemovitostí držené v rámci operativního leasingu jsou ve výkazu o finanční pozici Skupiny vykázány v reálné hodnotě. O leasingových splátkách je účtováno tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(n).

99


(f) Pozemky, budovy a zařízení (i)

Zachycení a oceňování

Položky pozemků, budov a zařízení jsou oceněny pořizovací cenou sníženou o oprávky (viz níže) a kumulované ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). Pořizovací cena zahrnuje výdaje, které jsou přímo přiřaditelné pořízení daného majetku. Pořizovací cena majetku vlastní výroby zahrnuje náklady na materiál a přímé mzdy, jakékoli jiné náklady přímo přiřaditelné uvedení majetku do funkčního stavu podle jeho zamýšleného použití, a je-li to relevantní, prvotní odhad nákladů na demontáž a odstranění stavebních zařízení a obnovení stavebního místa, na kterém jsou tato zařízení umístěna, aktivované výpůjční náklady a poměrnou část režijních výrobních nákladů. Pokud mají složky pozemků, budov a zařízení různou dobu životnosti, jsou zaúčtovány jako samostatné položky (významné komponenty) pozemků, budov a zařízení. Zisk či ztráta z prodeje položky pozemků, budov a zařízení (vypočtený/vypočtená jako rozdíl mezi čistým příjmem z prodeje a účetní hodnotou dané položky) se účtuje do výsledku hospodaření. (ii)

Přeřazení do investic do nemovitostí

V okamžiku, kdy se vlastníkem užívaná nemovitost stane investicí do nemovitosti, se daná nemovitost přecení na reálnou hodnotu a přeřadí do investic do nemovitostí. Případný zisk z přecenění se účtuje do výsledku hospodaření v rozsahu, v němž kompenzuje předchozí snížení hodnoty dané nemovitosti, přičemž jakýkoliv zbývající zisk je účtován do ostatního úplného výsledku a vykázán v oceňovacích rozdílech z přecenění ve vlastním kapitálu. Případná ztráta se okamžitě účtuje do výsledku hospodaření. (iii)

Následné výdaje

Následné výdaje jsou aktivovány, pouze pokud je pravděpodobné, že Skupině poplynou budoucí ekonomické užitky spojené s těmito výdaji. Náklady na běžné opravy a údržbu jsou účtovány do výsledku hospodaření v období, kdy vzniknou. (iv)

Odpisy

Položky budov a zařízení se do výsledku hospodaření odepisují rovnoměrně po dobu jejich odhadované životnosti. Najatý majetek je odepisován po dobu trvání nájmu nebo po dobu životnosti majetku, a to vždy po tu, která je kratší, pokud není dostatečně jisté, že Skupina majetek na konci trvání nájmu získá do vlastnictví. Pozemky se neodepisují. Položky budov a zařízení jsou odepisovány od data, kdy jsou nainstalovány a připraveny k užívání, nebo v případě majetku vlastní výroby od data, kdy je daný majetek dokončen a připraven k užívání.

100


Odhadované doby životnosti pro běžné a srovnávací období jsou následující: Majetek

2011

2010

Zařízení

10 let

10 let

5 let

5 let

Automobily Inventář

5 let

5 let

Počítače

3 roky

3 roky

Odpisové metody, doby životnosti a zbytkové hodnoty (pokud nejsou nevýznamné) jsou prověřovány vždy k datu účetní závěrky a dle potřeby upravovány. (g) Nehmotná aktiva (i)

Goodwill

O podnikových kombinacích je účtováno pomocí metody koupě. Goodwill vzniklý při akvizici dceřiných společností je vykázán v rámci nehmotných aktiv. Ocenění goodwillu při prvotním zaúčtování je uvedeno v bodě 2.2(a). Goodwill je následně oceněn v pořizovací hodnotě snížené o kumulované ztráty ze snížení hodnoty. Goodwill je přiřazen penězotvorným jednotkám (aktivům) a není odpisován, je však každoročně testován na snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). (ii)

Ostatní nehmotná aktiva

Ostatní nehmotná aktiva s omezenou dobou životnosti pořízená Skupinou se oceňují pořizovací cenou sníženou o oprávky (viz níže) a kumulované ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). (iii)

Následné výdaje

Následné výdaje na nehmotná aktiva jsou aktivovány pouze v případě, že zvyšují budoucí ekonomické užitky plynoucí z konkrétního aktiva, k němuž se vztahují. Všechny ostatní výdaje jsou zaúčtovány do výsledku hospodaření v období, ve kterém vznikly. (iv)

Odpisy

S výjimkou goodwillu se nehmotná aktiva odepisují do výsledku hospodaření rovnoměrně po dobu odhadované životnosti od data jejich uvedení do užívání.

101


Odhadované doby životnosti pro běžné a srovnávací období jsou následující: Aktiva

2011

2010

Software Ostatní nehmotná aktiva

3-8 let 3-5 let

3-8 let 3-5 let

Odpisové metody, doby životnosti a zbytkové hodnoty (pokud nejsou nevýznamné) jsou prověřovány vždy k datu účetní závěrky a dle potřeby upravovány. (h) Nemovitosti k obchodování – zásoby Nemovitosti k obchodování – zásoby jsou oceněny pořizovací cenou nebo čistou realizovatelnou hodnotou podle toho, která z obou částek je nižší. Pořizovací cena zahrnuje výdaje, které jsou přímo přiřaditelné pořízení dané nemovitosti k obchodování – zásobám. Pořizovací cena nemovitosti k obchodování – zásob vlastní výroby zahrnuje náklady na materiál a přímé mzdy a všechny ostatní náklady přímo přiřaditelné uvedení dané nemovitosti k obchodování – zásob do stavu odpovídajícímu jejímu zamýšlenému použití a aktivované výpůjční náklady. Pořizovací cena nemovitostí k obchodování – zásob přeřazených ze stávajících investic do nemovitostí vychází z reálné hodnoty těchto nemovitostí. Čistá realizovatelná hodnota je odhadovaná prodejní cena v běžném podnikání, snížená o odhadované náklady na dokončení a prodejní náklady. (i) Finanční nástroje (i)

Nederivátová finanční aktiva

Nederivátová finanční aktiva zahrnují investice do majetkových a dluhových cenných papírů, poskytnuté úvěry, pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky a peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty. Skupina provádí prvotní zaúčtování úvěrů a pohledávek ke dni jejich vzniku. Všechna ostatní finanční aktiva (včetně finančních aktiv označených jako nástroje oceňované v reálné hodnotě vykazované do zisku nebo ztráty) jsou prvotně zaúčtována k datu obchodu, což je datum, kdy se Skupina stane účastníkem smluvních ustanovení daného nástroje. Skupina finanční aktivum odúčtuje, když smluvní práva na peněžní toky z finančního aktiva vyprší nebo když převede práva na smluvní peněžní toky v rámci transakce, v rámci níž jsou převedena v podstatě všechna rizika a užitky spojené s vlastnictvím finančního aktiva. Případný podíl na těchto převedených finančních aktivech, který si Skupina vytvoří nebo ponechá, se zaúčtuje jako samostatné aktivum či závazek. Finanční aktiva a závazky se započtou a ve výkazu o finanční pozici uvedou v čisté částce jen tehdy, pokud Skupina má právní nárok tyto částky započítat a má v úmyslu provést vypořádání v čisté výši nebo realizovat příslušné aktivum a zároveň vypořádat příslušný závazek. Poskytnuté úvěry Úvěry jsou finanční aktiva s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu. Tato aktiva jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo

102


přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou poskytnuté úvěry oceněny v zůstatkové hodnotě (s použitím metody efektivní úrokové míry), snížené o ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). Související finanční náklady, včetně prémií při splacení úvěru a přímých nákladů na poskytnutí úvěru, jsou časově rozlišovány do výsledku hospodaření za použití metody efektivní úrokové míry a zvyšují účetní hodnotu daného nástroje v rozsahu, v jakém nejsou vypořádány v období vzniku. Zpětně získatelná částka úvěrů poskytnutých Skupinou odpovídá současné hodnotě očekávaných budoucích peněžních toků diskontovaných pomocí původní efektivní úrokové míry (tj. efektivní úrokové míry vypočtené při prvotním zaúčtování těchto finančních aktiv). Krátkodobé pohledávky z úvěrů nejsou diskontovány. Skupina klasifikuje tu část dlouhodobých úvěrů, jejíž doba splatnosti je kratší než jeden rok vzhledem k datu výkazu o finanční pozici, jako krátkodobou. Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky jsou finanční aktiva s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu. Tato aktiva jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou pohledávky oceněny v zůstatkové hodnotě (s použitím metody efektivní úrokové míry), snížené o ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují hotovost a vklady se splatností do 3 měsíců od data pořízení, které jsou vystaveny nevýznamnému riziku změn reálné hodnoty a které Skupina používá při řízení svých krátkodobých závazků. Bankovní účty a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků Skupiny, jsou pro účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů. Finanční aktiva držená do splatnosti Pokud Skupina hodlá a je schopna držet dluhové cenné papíry až do splatnosti, pak jsou tato finanční aktiva klasifikována jako držená do splatnosti. Finanční aktiva držená do splatnosti jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou finanční aktiva držená do splatnosti oceněna v zůstatkové hodnotě (s použitím metody efektivní úrokové míry), snížené o ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)). Finanční aktiva držená do splatnosti zahrnují dluhopisy. Realizovatelná finanční aktiva Realizovatelná finanční aktiva jsou nederivátová finanční aktiva, která jsou označena jako realizovatelná nebo která nejsou zařazena do žádné z výše uvedených kategorií finančních aktiv. Realizovatelná finanční aktiva jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou oceněna reálnou hodnotou, jejíž změny s výjimkou ztrát ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(j)) jsou zachyceny v ostatním úplném výsledku a vykázány v

103


oceňovacích rozdílech z přecenění reálnou hodnotou (zajištění peněžních toků) ve vlastním kapitálu. Při odúčtování investice se nakumulovaný zisk či ztráta přeúčtuje z vlastního kapitálu do výsledku hospodaření. Realizovatelná finanční aktiva, jež jsou investicemi do majetkového nástroje, který nemá kótovanou tržní cenu na aktivním trhu a v jehož případě jsou zjevně nevhodné ostatní metody přiměřeného odhadu reálné hodnoty, jsou vykázána v pořizovací ceně. Realizovatelná finanční aktiva zahrnují majetkové cenné papíry a dluhové cenné papíry. (ii)

Nederivátové finanční závazky

Nederivátové finanční závazky zahrnují úvěry a půjčky, vydané dluhopisy, bankovní kontokorenty a závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky. Skupina provádí prvotní zaúčtování vydaných dluhových cenných papírů a podřízených závazků ke dni jejich vzniku. Všechny ostatní finanční závazky (včetně finančních závazků označených jako nástroje oceňované v reálné hodnotě vykazované do zisku nebo ztráty) jsou prvotně zaúčtovány k datu obchodu, což je datum, kdy se Skupina stane účastníkem smluvních ustanovení daného nástroje. Skupina odúčtuje finanční závazek, pokud dojde ke splnění, zrušení nebo skončení platnosti jejích smluvních povinností. Skupina řadí nederivátové finanční závazky do kategorie ostatní finanční závazky. Tyto finanční závazky jsou prvotně zaúčtovány v reálné hodnotě snížené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou tyto finanční závazky oceněny v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry. Metoda efektivní úrokové míry je metoda výpočtu zůstatkové hodnoty finančního závazku a alokace úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní platby po očekávanou dobu trvání finančního závazku nebo případně po kratší období. Úročené úvěry, půjčky a vydané dluhopisy a bankovní kontokorenty Úročené úvěry, půjčky a dluhopisy jsou prvotně zaúčtovány v reálné hodnotě snížené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou úročené úvěry, půjčky a dluhopisy oceněny v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry. Bankovní kontokorenty tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků Skupiny. Související finanční náklady, včetně prémií při splacení úvěru a přímých nákladů na poskytnutí úvěru, jsou časově rozlišovány do výsledku hospodaření za použití metody efektivní úrokové míry a zvyšují účetní hodnotu daného nástroje v rozsahu, v jakém nejsou vypořádány v období vzniku. Skupina klasifikuje tu část dlouhodobých úvěrů či dluhopisů, jejíž doba splatnosti je kratší než jeden rok vzhledem k datu výkazu o finanční pozici, jako krátkodobou.

104


Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky jsou prvotně zaúčtovány v reálné hodnotě snížené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou tyto závazky oceněny v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry. (iii)

Základní kapitál a emisní ážio

Kmenové akcie Kmenové akcie jsou klasifikovány jako vlastní kapitál. Dodatečné náklady přímo přiřaditelné vydání nových akcií a akciových opcí jiné než v podnikové kombinaci jsou zaúčtovány jako snížení vlastního kapitálu po zohlednění daňového efektu. Zpětný odkup a opětovné vydání základního kapitálu (vlastní akcie) Při zpětném odkupu základního kapitálu zaúčtovaného jako vlastní kapitál se částka zaplacené úhrady, která zahrnuje přímo přiřaditelné náklady po zohlednění daňového efektu, zaúčtuje jako snížení vlastního kapitálu. Zpětně odkoupené akcie jsou klasifikovány jako vlastní akcie a vykazují se v pozici vlastní akcie ve vlastním kapitálu. Při následném prodeji či opětovném vydání vlastních akcií se získaná částka zaúčtuje jako zvýšení vlastního kapitálu a výsledný přebytek či schodek z dané transakce se vykáže v emisním ážiu. (iv)

Derivátové finanční nástroje včetně zajišťovacího účetnictví

Skupina drží derivátové finanční nástroje za účelem zajištění proti devizovému a úrokovému riziku. Deriváty se prvotně účtují v reálné hodnotě; přiřaditelné transakční náklady se účtují do výsledku hospodaření v okamžiku jejich vzniku. Po prvotním zaúčtování se deriváty oceňují reálnou hodnotou, přičemž změny reálné hodnoty se účtují způsobem popsaným níže: Při prvotním vzniku zajišťovacího vztahu Skupina formálně dokumentuje vztah mezi zajišťovacím nástrojem (derivátem) a zajištěnou položkou, včetně cílů a strategie v oblasti řízení rizik ve vztahu k zajištěné transakci a zajišťovanému riziku, společně s metodami, které budou použity pro posouzení účinnosti zajišťovacího vztahu. Skupina jak při vzniku zajišťovacího vztahu, tak i průběžně posuzuje, zda lze očekávat, že zajišťovací nástroje budou při započtení změn reálné hodnoty nebo peněžních toků souvisejících s příslušnými zajištěnými položkami přiřaditelnými danému zajišťovanému riziku vysoce efektivní, a zda se konečné výsledky jednotlivých zajištění pohybují v rozmezí 80-125 %. V případě zajištění peněžních toků musí být očekávaná transakce, která je předmětem zajištění, vysoce pravděpodobná a musí představovat riziko, že v peněžních tocích dojde ke změnám, které by v konečném důsledku mohly ovlivnit vykazovaný výsledek hospodaření.

105


Zajištění peněžních toků Změny reálné hodnoty derivátových zajišťovacích nástrojů označených jako zajištění peněžních toků se účtují přímo do vlastního kapitálu v rozsahu, v jakém je dané zajištění efektivní. V rozsahu, v jakém je dané zajištění neefektivní, se změny reálné hodnoty derivátu účtují do výsledku hospodaření. Pokud zajišťovací nástroj již nesplňuje kritéria pro zajišťovací účetnictví nebo pokud uplyne jeho splatnost nebo je prodán, ukončen nebo uplatněn, přestane se o zajištění účtovat. Kumulovaný zisk (ztráta) dříve zaúčtovaný (zaúčtovaná) do vlastního kapitálu tam zůstane, dokud nedojde k realizaci očekávané transakce. Pokud je zajištěnou položkou nefinanční aktivum, částka zaúčtovaná do vlastního kapitálu se přeúčtuje do účetní hodnoty tohoto aktiva v okamžiku zaúčtování tohoto aktiva. V ostatních případech se částka zaúčtovaná do vlastního kapitálu přeúčtuje do výsledku hospodaření v tom období, ve kterém zajištěná položka ovlivní výsledek hospodaření. Ostatní deriváty neurčené k obchodování Pokud derivátový finanční nástroj není určen k obchodování ani není vymezen v rámci způsobilého zajišťovacího vztahu, účtují se všechny změny jeho reálné hodnoty okamžitě do výsledku hospodaření. (j) Snížení hodnoty (i)

Nederivátová finanční aktiva

Finanční aktiva, která nejsou klasifikována jako nástroje oceňované v reálné hodnotě vykazované do zisku nebo ztráty, jsou vždy k datu účetní závěrky posuzována za účelem zjištění, zda existuje objektivní důkaz o tom, že došlo ke snížení jejich hodnoty. Hodnota finančního aktiva se snížila, pokud existuje objektivní důkaz snížení hodnoty v důsledku jedné nebo více událostí, ke kterým došlo po prvotním zaúčtování aktiva, a pokud tato ztrátová událost (nebo události) měla vliv na odhadované budoucí peněžní toky daného aktiva, které lze spolehlivě odhadnout. Objektivní důkazy o tom, že došlo ke snížení hodnoty finančních aktiv, zahrnují prodlení či neplacení ze strany dlužníka, restrukturalizaci pohledávky Skupiny za podmínek, o nichž by Skupina jinak neuvažovala, náznaky konkurzu dlužníka či emitenta, nepříznivé změny v platební situaci dlužníků či emitentů, hospodářské podmínky, které korelují s prodleními či zánikem aktivního trhu u cenného papíru. Objektivním důkazem snížení hodnoty je u investice do majetkového cenného papíru také významný nebo dlouhotrvající pokles její reálné hodnoty pod její pořizovací cenu.

106


Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou Skupina zvažuje důkazy snížení hodnoty finančních aktiv oceňovaných zůstatkovou hodnotou (poskytnuté úvěry, pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky, finanční aktiva držená do splatnosti) jak na úrovni jednotlivých aktiv, tak na společné úrovni. Všechna jednotlivě významná aktiva jsou posuzována z hlediska konkrétního snížení hodnoty. Ta, u nichž není zjištěno konkrétní snížení hodnoty, jsou následně posuzována společně z hlediska případného snížení hodnoty, které nastalo, avšak dosud nebylo zjištěno. Aktiva, která nejsou jednotlivě významná, jsou společně posuzována z hlediska snížení hodnoty tak, že se seskupí aktiva s podobnými charakteristikami rizik. Při posuzování společného snížení hodnoty Skupina používá historické trendy pravděpodobnosti prodlení, načasování úhrad a výše vzniklé ztráty, upravené o úsudek vedení ohledně toho, zda je vzhledem ke stávajícím hospodářským a úvěrovým podmínkám pravděpodobné, že skutečné ztráty budou oproti historickým trendům větší nebo menší. Ztráta ze snížení hodnoty týkající se finančního aktiva oceněného zůstatkovou hodnotou se vypočte jako rozdíl mezi jeho účetní hodnotou a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků diskontovaných původní efektivní úrokovou mírou daného aktiva. Ztráty se zaúčtují do výsledku hospodaření a zohlední se na účtu opravných položek k poskytnutým úvěrům, pohledávkám z obchodních vztahů a ostatním pohledávkám či finančním aktivům drženým do splatnosti. Úrok z aktiva se sníženou hodnotou se nadále účtuje. Pokud se v důsledku události, která nastala po zaúčtování snížení hodnoty, ztráta ze snížení hodnoty sníží, provede se storno tohoto snížení hodnoty prostřednictvím výsledku hospodaření.

Realizovatelná finanční aktiva Ztráty ze snížení hodnoty realizovatelných finančních aktiv se zaúčtují přeúčtováním kumulovaných ztrát z oceňovacích rozdílů z přecenění ve vlastním kapitálu do výsledku hospodaření. Kumulovaná ztráta přeúčtovaná z vlastního kapitálu do výsledku hospodaření se rovná rozdílu mezi pořizovací cenou (minus splátky jistiny a amortizace) a současnou reálnou hodnotou sníženou o ztrátu ze snížení hodnoty, která byla již dříve zaúčtována do výsledku hospodaření. Změny v kumulovaných ztrátách ze snížení hodnoty přiřaditelné použití metody efektivní úrokové míry se zachytí jako složka úrokových výnosů. Jestliže se v následujícím období zvýší reálná hodnota realizovatelného dluhového cenného papíru se sníženou hodnotou a toto zvýšení lze objektivně vztáhnout k události, ke které došlo po zaúčtování ztráty ze snížení hodnoty, pak se ztráta ze snížení hodnoty stornuje prostřednictvím výsledku hospodaření. Případné následné zvýšení reálné hodnoty realizovatelného majetkového cenného papíru se sníženou hodnotou se však zaúčtuje do ostatního úplného výsledku. (ii)

Nefinanční aktiva

Účetní hodnoty nefinančních aktiv Skupiny kromě investic do nemovitostí (viz účetní postup 2.2(c)) a odložených daňových pohledávek (viz účetní postup 2.2(p)) jsou vždy k datu účetní závěrky prověřovány za účelem zjištění, zda existuje náznak snížení hodnoty. Pokud jakýkoliv takový náznak existuje, odhadne se zpětně získatelné částka daného aktiva. Goodwill a nehmotná aktiva s neurčitou dobou životnosti se testují na snížení hodnoty každý rok. Ztráta ze snížení hodnoty se zaúčtuje, pokud účetní hodnota aktiva nebo penězotvorné jednotky převýší jejich zpětně získatelnou částku. Zpětně získatelná částka aktiva nebo penězotvorné jednotky je určena jako jejich hodnota z užívání nebo jejich reálná hodnota snížená o náklady na prodej, a to podle toho, která z těchto hodnot je vyšší. Pro zjištění hodnoty z užívání se odhadované budoucí peněžní toky diskontují na jejich současnou hodnotu pomocí diskontní sazby před zdaněním, která odráží aktuální tržní stanovení časové hodnoty

107


peněz a rizik specifických pro dané aktivum či penězotvornou jednotku. Pro účely testování snížení hodnoty se aktiva seskupí do nejmenší skupiny aktiv, která vytváří peněžní příjmy z trvalého užívání, jež jsou výrazně nezávislé na peněžních příjmech z jiných aktiv nebo penězotvorných jednotek. S ohledem na omezení týkající se velikosti provozního segmentu se penězotvorné jednotky, kterým byl přiřazen goodwill, agregují tak, aby úroveň, na níž je prováděno testování snížení hodnoty, zohledňovala nejnižší úroveň, na níž se goodwill sleduje pro účely interního výkaznictví. Goodwill pořízený v rámci podnikové kombinace je přiřazen skupinám penězotvorných jednotek, u nichž se očekává, že budou mít prospěch ze synergických efektů dané kombinace. Ztráty ze snížení hodnoty se účtují do výsledku hospodaření. Ztráty ze snížení hodnoty penězotvorných jednotek se přiřazují nejprve tak, aby snížily účetní hodnotu jakéhokoli goodwillu přiřazeného penězotvorné jednotce (skupině penězotvorných jednotek), a poté tak, aby poměrným způsobem snížily účetní hodnoty ostatních aktiv v penězotvorné jednotce (skupině penězotvorných jednotek). Ztrátu ze snížení hodnoty goodwillu nelze odúčtovat. U ostatních aktiv se ztráta ze snížení hodnoty zaúčtovaná v předchozích obdobích posuzuje vždy k datu účetní závěrky za účelem zjištění, zda se ztráta snížila nebo již neexistuje. Ztráta ze snížení hodnoty se odúčtuje, pokud došlo ke změně odhadů použitých k určení zpětně získatelné částky. Ztráta ze snížení hodnoty se odúčtuje pouze do té výše, aby účetní hodnota daného aktiva nebyla vyšší než účetní hodnota, která by byla po očištění o odpisy stanovena, pokud by nebyla zaúčtována žádná ztráta ze snížení hodnoty. (k) Rezervy Rezerva se vykáže, pokud má Skupina současný smluvní nebo mimosmluvní závazek, který je důsledkem minulé události, a je pravděpodobné, že k vypořádání závazku bude nezbytné vynaložení finančních prostředků Skupiny. Pokud je dopad významný, rezervy se stanoví diskontováním očekávaných budoucích peněžních toků sazbou před zdaněním, která odráží aktuální tržní stanovení časové hodnoty peněz a případně rizik specifických pro daný závazek. Změna diskontu rezerv se vykazuje jako finanční náklad. (l) Poskytnuté záruky V rámci běžné obchodní činnosti mohou společnosti ve Skupině poskytovat záruky za úvěrové závazky, které jsou vykázány v účtech mimo výkaz o finanční pozici. Jedná se především o finanční záruky. Na odhadované ztráty z těchto poskytnutých záruk jsou vytvářeny rezervy. Když Skupina tyto ztráty odhaduje, vychází z historických dat týkajících se rizikových parametrů (kreditní konverzní faktory, pravděpodobnost selhání a míra ztráty při selhání). (m) Výnosy (i)

Příjmy z pronájmu

Příjmy z pronájmu majetku klasifikovaného jako investice do nemovitostí jsou účtovány jako výnos rovnoměrně po dobu trvání pronájmu. Poskytnuté pobídky týkající se pronájmu jsou účtovány jako nedílná součást celkových příjmů z pronájmu po dobu trvání pronájmu. Dobou trvání pronájmu se rozumí nezrušitelná doba pronájmu. Jakákoliv další doba, po kterou má nájemce možnost pokračovat v nájmu, není zohledněna. (ii)

Poplatky za služby a náklady přeúčtovatelné nájemcům

Poplatky za služby a náklady přeúčtované nájemcům jsou vykázány v čisté výši v konsolidovaném výkazu o úplném výsledku a jsou účtovány na základě obdržených faktur a odhadů.

108


(iii)

Poskytnuté služby

Výnosy z poskytnutých služeb jsou účtovány do výsledku hospodaření, jakmile dojde k převodu významných rizik a výhod spojených s vlastnictvím na kupujícího. Jedná se zpravidla o ostatní služby, které přímo nesouvisí s činnostmi v oblasti pronájmu. (iv)

Provize

V případech, kdy Skupina v rámci dané transakce jedná jako zprostředkovatel a nikoliv jako příkazce, je zaúčtovaným výnosem čistá výše provize realizovaná Skupinou. (v)

Prodej investic do nemovitostí, nemovitostí k obchodování a investic v dceřiných a přidružených společnostech

Výnosy z prodeje investic do nemovitostí, nemovitostí k obchodování a investic v dceřiných a přidružených společnostech jsou účtovány do výsledku hospodaření, jakmile dojde k převodu významných rizik a výhod spojených s vlastnictvím na kupujícího.

(n) Náklady (i)

Náklady na služby a na provoz nemovitostí

Náklady z uzavřených smluv o poskytování služeb a náklady na provoz nemovitostí jsou účtovány do nákladů v okamžiku jejich vzniku. (ii)

Splátky operativního leasingu

Platby v rámci operativního leasingu se účtují do výsledku hospodaření rovnoměrně po dobu trvání leasingového vztahu. Přijaté pobídky k uzavření smlouvy jsou do výsledku hospodaření účtovány jako nedílná součást celkových nákladů na operativní leasing po dobu trvání nájmu. Pokud je majetek držený formou operativního leasingu klasifikován jako investice do nemovitostí, je tento majetek zaúčtován jako finanční leasing a pro vykázané aktivum je použit model ocenění reálnou hodnotou. (iii)

Splátky finančního leasingu

Minimální leasingové platby v rámci finančního leasingu se rozdělují na finanční náklady a snížení nesplaceného závazku. Finanční náklady jsou alokovány do jednotlivých období během doby leasingu tak, aby byla zajištěna konstantní úroková sazba u zbývajícího zůstatku závazku.

109


(o) Finanční výnosy a finanční náklady Finanční výnosy zahrnují úrokové výnosy z investovaných finančních prostředků (bankovní úroky, úroky z poskytnutých úvěrů, úroky z nakoupených dluhopisů), výnosy z dividend, zisky z prodeje realizovatelných finančních aktiv, zisky z derivátových nástrojů, které se účtují do výsledku hospodaření, a přeúčtování částek, které byly dříve zaúčtovány v ostatním úplném výsledku. Úrokové výnosy jsou účtovány do výsledku hospodaření v okamžiku jejich vzniku s použitím metody efektivní úrokové míry. Výnosy z dividend jsou účtovány do výsledku hospodaření k datu vzniku nároku Skupiny na jejich vyplacení. Finanční náklady zahrnují úrokové náklady na úvěry a půjčky a vystavené dluhopisy, úrokové poplatky týkající se finančního leasingu, bankovní poplatky, ztráty z prodeje realizovatelných finančních aktiv, ztráty z derivátových nástrojů, které se účtují do výsledku hospodaření, a přeúčtování částek, které byly dříve zaúčtovány v ostatním úplném výsledku. Úroková složka splátek finančního leasingu je účtována do výsledku hospodaření s použitím metody efektivní úrokové míry. Výpůjční náklady, které nejsou přímo přiřaditelné pořízení či výstavbě způsobilého aktiva, jsou účtovány do výsledku hospodaření s pomocí metody efektivní úrokové míry. Kurzové rozdíly jsou vykazovány v čisté výši jako finanční výnosy nebo finanční náklady v závislosti na tom, zda je výsledkem kurzových pohybů čistý zisk nebo čistá ztráta. (p) Daň z příjmů Daň z příjmů zahrnuje splatnou a odloženou daň. Splatná i odložená daň z příjmů se vykazuje do výsledku hospodaření s výjimkou případů, kdy se týká podnikové kombinace nebo položek zaúčtovaných přímo ve vlastním kapitálu nebo v ostatním úplném výsledku. Splatná daň zahrnuje odhad daňového závazku nebo daňové pohledávky ze zdanitelných příjmů nebo ztráty běžného roku s použitím daňových sazeb platných nebo uzákoněných k datu účetní závěrky a veškeré doměrky a vratky za minulá období. Odložená daň se vykáže ve vztahu k dočasným rozdílům mezi účetní a daňovou hodnotou aktiv a závazků. Odložená daň se nevykáže ve vztahu k: 

dočasným rozdílům při prvotním zaúčtování aktiv či závazků v rámci transakce, která není podnikovou kombinací a která neovlivňuje ani účetní ani daňový hospodářský výsledek;



dočasným rozdílům týkajícím se investic v dceřiných společnostech a účetních jednotkách pod společnou kontrolou v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že v dohledné budoucnosti nedojde k jejich stornu; a



zdanitelným dočasným rozdílům vzniklým při prvotním zaúčtování goodwillu.

Odložená daň se vypočte s použitím daňových sazeb, které budou dle očekávání platné pro dočasné rozdíly v okamžiku jejich uplatnění a které byly uzákoněny k datu účetní závěrky.

110


Odložené daňové pohledávky a závazky jsou kompenzovány, pokud ze zákona existuje právo kompenzace splatných daňových závazků a pohledávek a tyto se vztahují k daním vybíraným stejným daňovým úřadem za stejnou zdaňovanou jednotku, nebo za odlišné zdaňované jednotky, které však mají v úmyslu vypořádat splatné daňové závazky a pohledávky v čisté výši nebo jejichž daňové pohledávky a závazky budou realizovány současně. O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že v následujících účetních obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti kterému bude moci být tato pohledávka uplatněna. Odložené daňové pohledávky se revidují vždy k datu účetní závěrky a snižují se v rozsahu, v jakém je nepravděpodobné, že bude realizováno související daňové využití. (q) Zisk na akcii Skupina vykazuje základní a zředěný ukazatel zisku na akcii u svých kmenových akcií. Základní ukazatel zisku na akcii se vypočte vydělením zisku nebo ztráty připadající držitelům kmenových akcií Společnosti váženým průměrem počtu kmenových akcií v oběhu v průběhu daného období. Zředěný ukazatel zisku na akcii se stanoví úpravou zisku nebo ztráty připadající držitelům kmenových akcií a váženého průměru počtu kmenových akcií v oběhu o účinky všech ředicích potenciálních kmenových akcií. (r) Vykazování podle segmentu Provozní segment je složka Skupiny, která se zabývá podnikatelskými aktivitami, v souvislosti s nimiž mohou vzniknout výnosy a náklady (včetně výnosů a nákladů spojených s transakcemi s jinou složkou Skupiny). Každý segment v rámci Skupiny se průběžně vyhodnocuje na pravidelných poradách stanovených skupin a výsledky těchto hodnocení se prezentují během porad představenstva. Výsledky segmentu, které se prezentují představenstvu (orgánu s hlavní rozhodovací pravomocí), zahrnují položky přímo přiřaditelné danému segmentu i položky, které lze přiměřeným způsobem alokovat. Nealokované položky zahrnují především podniková aktiva (zejména centrálu Skupiny), náklady centrály a pohledávky a závazky z daně z příjmů. Kapitálovými výdaji segmentu se rozumí celkové náklady vynaložené v průběhu účetního období na pořízení pozemků, budov a zařízení, investic do nemovitostí, nehmotných aktiv kromě goodwillu a nemovitostí k obchodování. Informace o segmentech jsou vykazovány ve vztahu k provozním a geografickým segmentům Skupiny. Základní formát Skupiny pro vykazování dle segmentů je založen na provozních segmentech. Provozní segmenty jsou určeny dle struktury řízení a interního výkaznictví Skupiny. Ceny mezi jednotlivými segmenty jsou stanoveny na základě principu tržního odstupu.

111


3

Účetní jednotky v rámci Skupiny

Kontrola nad Skupinou Konečnou mateřskou společností Skupiny je společnost Czech Property Investments, a.s., kterou ovládá jediný akcionář, pan JUDr. Radovan Vítek.

3.1

Dceřiné společnosti, společné podniky a přidružené společnosti

K 31. prosinci 2011 je Skupina tvořena mateřskou společností, 130 dceřinými společnostmi ovládanými mateřskou společností a 5 spoluovládanými účetními jednotkami (2010 – 63 dceřiných společností, žádné spoluovládané účetní jednotky a dvě přidružené společnosti). Majetková účast k Název (původní název)

Země 31. prosinci 2011

31. prosinci 2010

50,00%

50,00% --

4B Property, s.r.o.

Česká republika

A/L SK Office 2 s.r.o.

Slovenská republika

100,00%

AB BHV, spol. s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

ABIGAIL, a.s.


100,00%

100,00%

Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno


100,00%

--

Bageleot, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Balvinder, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Baudry Beta, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Baudry, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Baumarkt České Budějovice s.r.o.

Česká republika

100,00%

100,00%

BAYTON SR, a.s.


100,00%

--

Beroun Property Alfa, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Beroun Property Development, a.s. (Graciana, a.s.)

Česká republika

100,00%

100,00%

Betonstav spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

100,00%

BPT Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

BRILLIANT VARIETY s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

Březiněves, a.s.

Česká republika

100,00%

99,45%

Camuzzi, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Carpenter Invest, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CB Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Conradian, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

COPA Centrum Národní, s.r.o.

Česká republika

50,00%

--

CPI - Bor, a.s.

Česká republika

100,00%

80,00%

CPI - City Park Jihlava, a.s.

Česká republika

100,00%

--

CPI - Facility, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI - Krásné Březno, a.s.

Česká republika

99,96%

99,96%

CPI - Land Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI - Orlová, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI - Real Estate, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI - Štupartská, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI - Zbraslav, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI BYTY, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

112


Dceřiné společnosti, společné podniky a přidružené společnosti (pokračování) Majetková účast k Název (původní název)


31. prosinci 2010

CPI City Center ÚL, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI Facility Slovakia, a.s.


100,00%

--

CPI Finance Ireland Limited

Irsko

100,00%

--

CPI Finance Netherlands B.V.

Nizozemsko

100,00%

--

CPI Finance, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI Hotels Properties, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI Management, s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

CPI Park Mlýnec, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI Park Žďárek, a.s.

Česká republika

99,96%

99,96%

CPI Property, s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

CPI Reality, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

CPI Retails ONE, a.s.

Česká republika

100,00%

--

CPI Retails TWO, a.s.

Česká republika

100,00%

--

CPI Services, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Čadca Property Development, s.r.o. (TSB, s.r.o.)


100,00%

100,00%

Český Těšín Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

DOREK Vysoké Mýto, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Družstvo Land

Česká republika

99,96%

99,96%

Dunajská Streda Investments, s.r.o.


100,00%

--

ELAMOR, a.s.


100,00%

--

EMDEEN, a.s. (1)

Česká republika

--

100,00%

Farhan, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

FL Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

HERTONE, a.s.


100,00%

--

Horova Immo s.r.o.

Česká republika

50,00%

--

Hraničář, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Chrudim Investments, a.s.

Česká republika

100,00%

--

IGY České Budějovice, s.r.o. (2)

Česká republika

--

100,00%

IGY2 CB, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Kerina, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Komárno Investments, s.r.o.


100,00%

--

Komárno Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

Komura, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Liptovský Mikuláš Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

Lockhart, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

LUDLOW a.s.

Česká republika

100,00%

--

Malerba, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

MAPON, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Alfa, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Beta, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Delta, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa East, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Epsilon, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Gama, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Ióta, a.s.

Česká republika

100,00%

--

113




31. prosinci 2010

Marissa Kappa, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Ksí, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Lambda, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa North, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Omega, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Omikrón, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Sigma, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa South, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Tau, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Théta, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa West, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Yellow, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa Ypsilon, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Marissa, a.s.

Česká republika

100,00%

--

MB Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Mělník Investments, s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

Michalovce Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

Modřanská Investment, s.r.o. (3)

Česká republika

--

100,00%

Modřanská Property, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

MUXUM, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Náchod Investments, s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

NERONTA, a.s.


100,00%

--

Nymburk Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

OC Nová Zdaboř a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Office Center Stodůlky DELTA a.s. (4)

Česká republika

--

100,00%

Office Star Four, spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

--

Office Star Fourteen, spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

--

Office Star One, spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

--

Office Star Seven, spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

--

Office Star Ten, spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

--

Office Star Thirteen, spol. s r.o.

Česká republika

100,00%

--

Office Star Three, spol. S r.o.

Česká republika

100,00%

--

Olomouc City Center, a.s.

Česká republika

100,00%

--

OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

OLYMPIA Teplice s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

Pardubice Investments, s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

Považská Bystrica Investments, s.r.o.


100,00%

--

Považská Bystrica Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

Prague Development Holding, a.s. (5)

Česká republika

--

100,00%

Prague Property Development, s.r.o.

Česká republika

100,00%

100,00%

Prievidza Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

RK Building s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

Ružomberok Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

Řepy Investments, s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

SHEMAR INVESTMENTS LIMITED

Kypr

100,00%

100,00%

114




31. prosinci 2010 100,00%

Strakonice Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

Svitavy Property Alfa, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Svitavy Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Telč Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Trebišov Property Development, s.r.o. (ISTROFINAL TV, s. r.o.)


100,00%

100,00%

Trenčín Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

TRIFIT Vysoké Mýto s.r.o.

Česká republika

100,00%

--

Trutnov Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Třinec Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

U svatého Michala, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Ústí nad Labem Property Development, a.s. (5)

Česká republika

--

100,00%

Vigano, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

VM Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

VT Alfa, a.s.

Česká republika

50,00%

--

VT Holding, a.s.

Česká republika

50,00%

50,00%

Vyškov Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

100,00%

Zvolen Property Development, a.s.


100,00%

100,00%

Žďár Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

--

Ždírec Property Development, a.s.

Česká republika

100,00%

--

(1) Společnost EMDEEN, a.s. byla s účinností 1. ledna 2011 sloučena se společností OC Nová Zdaboř, a.s. („nástupnická společnost“). Veškerý majetek a závazky společnosti EMDEEN, a.s. přešly na nástupnickou společnost. Po právní stránce byla transakce dokončena 1. srpna 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku. (2) Společnost IGY České Budějovice, s.r.o. byla s účinností 1. ledna 2011 sloučena se společností CB Property Development, a.s. („nástupnická společnost“). Veškerý majetek a závazky společnosti IGY České Budějovice, s.r.o. přešly na nástupnickou společnost. Po právní stránce byla transakce dokončena 18. května 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku. (3) Společnost Modřanská Investment, s.r.o. byla s účinností 1. ledna 2011 sloučena se společností Modřanská Property, a.s. („nástupnická společnost“). Veškerý majetek a závazky společnosti Modřanská Investment, s.r.o. přešly na nástupnickou společnost. Po právní stránce byla transakce dokončena 10. srpna 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku. (4) Společnost Office Center Stodůlky DELTA a.s. byla s účinností 1. března 2011 sloučena se společností Farhan, a.s. („nástupnická společnost“). Veškerý majetek a závazky společnosti Office Center Stodůlky DELTA a.s. přešly na nástupnickou společnost. Po právní stránce byla transakce dokončena 24. října 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku. (5) Společnosti Prague Development Holding, a.s. a Ústí nad Labem Property Development, a.s. byly s účinností 28. července 2011 sloučeny se společností Czech Property Investments, a.s. („nástupnická společnost“). Veškerý majetek a závazky společností Prague Development Holding, a.s. a Ústí nad Labem Property Development, a.s. přešly na nástupnickou společnost. Po právní stránce byla transakce dokončena 28. července 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku.

3.2

Změna konsolidační metody

Společnost VT Holding, a.s., a její dceřiná společnost 4B Property, s.r.o., byly k 31. prosinci 2010 klasifikovány jako přidružené společnosti a konsolidovány jako podíly účtované ekvivalenční metodou. V důsledku změny ovládání souvisejících projektů jsou tyto účetní jednotky od 1. ledna 2011 klasifikovány a konsolidovány jako společné podniky.

115


3.3

Změny ve složení Skupiny

V průběhu roku 2011 Skupina pořídila / založila následující účetní jednotky. V roce 2011 nebyly odprodány žádné účetní jednotky. Účetní jednotka

Změna

Podíl v %

Datum akvizice / založení

AB BHV, spol. s.r.o.

akvizice

100,00%

13. ledna 2011

Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno (1)

akvizice

100,00%

3. srpna 2011

Bageleot, a.s.

akvizice

100,00%

15. července 2011

založena

100,00%

1. srpna 2011

Baudry, a.s.

akvizice

100,00%

8. března 2011

BAYTON SR, a.s.

akvizice

100,00%

1. února 2011

založena

100,00%

19. července 2011 1. března 2011

Baudry Beta, a.s.

Beroun Property Alfa, a.s. Březiněves, a.s.

akvizice

0,55%

Camuzzi, a.s. (2)

akvizice

100,00%

8. března 2011

COPA Centrum Národní, s.r.o.

akvizice

50,00%

29. července 2011

CPI - Bor, a.s.

akvizice

20,00%

4. ledna 2011

CPI - City Park Jihlava, a.s.

akvizice

100,00%

9. prosince 2011

založena

100,00%

30. června 2011


akvizice

100,00%

31. března 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011


založena

100,00%

19. září 2011


založena

100,00%

27. září 2011


akvizice

100,00%

1. února 2011


akvizice

100,00%

1. února 2011


akvizice

100,00%

3. listopadu 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011

ELAMOR, a.s.

akvizice

100,00%

7. dubna 2011

HERTONE, a.s.

akvizice

100,00%

7. dubna 2011

Horova Immo s.r.o.

akvizice

50,00%

24. srpna 2011



akvizice

100,00%

12. dubna 2011

založena

100,00%

24. srpna 2011

Kerina, a.s.

akvizice

100,00%

1. února 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011

Komura, a.s. (3)

akvizice

100,00%

1. června 2011

LUDLOW a.s.

akvizice

100,00%

24. srpna 2011

MAPON, a.s.

akvizice

100,00%

3. srpna 2011

Marissa Alfa, a.s.

založena

100,00%

Marissa Beta, a.s.

založena

100,00%

5. dubna 2011 5. dubna 2011

Marissa Delta, a.s.

založena

100,00%

14. dubna 2011

Marissa East, a.s.

založena

100,00%

5. dubna 2011

Marissa Epsilon, a.s.

založena

100,00%

8. dubna 2011

Marissa Gama, a.s.

založena

100,00%

6. dubna 2011

Marissa Ióta, a.s.

založena

100,00%

8. dubna 2011

Marissa Kappa, a.s.

založena

100,00%

5. dubna 2011

Marissa Ksí, a.s.

založena

100,00%

6. dubna 2011

Marissa Lambda, a.s.

založena

100,00%

14. dubna 2011

Marissa North, a.s.

založena

100,00%

5. dubna 2011

Marissa Omega, a.s.

založena

100,00%

7. dubna 2011

Marissa Omikrón, a.s.

založena

100,00%

8. dubna 2011

IGY2 CB, a.s.

116


Změny ve složení Skupiny (pokračování) Účetní jednotka

Změna

Podíl v %

Datum akvizice / založení

Marissa Sigma, a.s.

založena

100,00%

6. dubna 2011

Marissa South, a.s.

založena

100,00%

Marissa Tau, a.s.

založena

100,00%

5. dubna 2011 7. dubna 2011

Marissa Théta, a.s.

založena

100,00%

6. dubna 2011

Marissa West, a.s.

založena

100,00%

6. dubna 2011

Marissa Yellow, a.s.

založena

100,00%

8. dubna 2011

Marissa Ypsilon, a.s.

založena

100,00%

5. dubna 2011

Marissa, a.s.

akvizice

100,00%

8. března 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011

NERONTA, a.s.

akvizice

100,00%

7. dubna 2011


akvizice

100,00%


akvizice

100,00%

1. října 2011 1. října 2011


akvizice

100,00%

1. října 2011

Office Star Seven, spol. s r.o.

akvizice

100,00%

1. října 2011


akvizice

100,00%

1. října 2011


akvizice

100,00%

1. října 2011

akvizice

100,00%

1. října 2011

založena

100,00%

13. června 2011

OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o.

akvizice

100,00%

28. července 2011


akvizice

100,00%

28. července 2011

Pardubice Investments, s.r.o.

akvizice

100,00%

12. dubna 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011


akvizice

100,00%

12. dubna 2011

založena

100,00%

20. července 2011


akvizice

100,00%

31. března 2011


akvizice

100,00%

3. listopadu 2011


akvizice

100,00%

4. dubna 2011

založena

50,00%

30. června 2011


akvizice

100,00%

8. března 2011


akvizice

100,00%

2. května 2011

Office Star Three, spol. s r.o. Olomouc City Center, a.s.


VT Alfa, a.s.

(1) včetně dceřiné společnosti A/L SK Office 2 s.r.o. (2) včetně dceřiné společnosti RK Building, s.r.o. (3) včetně dceřiné společnosti BRILLIANT VARIETY s.r.o.

117


3.4

Pořízení dceřiných společností, společných podniků a nekontrolních podílů v roce 2011 (a)

Pořízení dceřiných společností a společných podniků

Skupina „REAL4YOU“ Dne 12. dubna 2011 Skupina završila koupi 14 obchodních nemovitostí v České republice a na Slovensku od rakouské developerské skupiny Real4You Immobilien. Nemovitosti zahrnují i řetězec supermarketů Penny Market a obchodní areály (retail parky) FamilyCentre o celkové výměře přibližně 2 50 000 m . Součástí akvizice byl i areál FamilyCentre Senica na Slovensku, který byl získán ve fázi plánu. Smlouva o prodeji a koupi obsahuje ujednání o podmíněné úhradě při splnění určitých ukazatelů obchodní výkonnosti. Dodatečné peněžní plnění splatné prodávajícímu může činit nejvýš 1 739 tis. Kč. Na základě provedené interní analýzy Skupina nepředpokládá platbu dodatečného peněžního plnění. Nový název Dunajská Streda Investments, s.r.o. Chrudim Investments, a.s. Pardubice Investments,s.r.o. Komárno Investments, s.r.o. Mělník Investments, s.r.o. Náchod Investments, s.r.o. Považská Bystrica Investments, s.r.o. Řepy Investments, s.r.o.

Původní název AGORIA HOLDING, s.r.o. Real4You Alpha spol. s r.o. Magnum CZ Hradec Králové spol. s r.o. AGORIA DEVELOPMENT, s.r.o. Magnum CZ Kappa spol. s r.o. Magnum CZ Univerzal spol. s r.o. AGORIA INVESTMENT, s.r.o. MAGNUM CZ,s.r.o.

118


Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků ke dni akvizice byla následující: Česká republika


Pardubice Investment s, s.r.o.





414 153

Považská Bystrica Investments, s.r.o. 190 748

31 809

86 906

243 235

144 984

1 565 351

7 092

30 226

68 346

2 830

--

--

115 810


109

831

2 665

2 297

2 770

12 219

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

56

277

357

946

2 243

8 624

156 359

144 006

317 069

417 396

195 761

1 702 004

-178 390

-120 861

-105 464

-243 670

-373 515

-113 034

-1 239 091

-185

-351

-811

-641

-5 161

-1 498

-1 141

-9 841

-4 202

-4 291

-24 463

-4 810

-4 717

-11 638

-6 654

-11 329

-72 104

--

--

--

--

--

-14 715

-13 992

-35 205

-63 912

--

--

--

--

-980

--

--

--

-980

-5 857

-5 392

-4 191

-25 682

-352

-1 461

-2 686

-3 838

-1 905

-20 933

-93 768

-205 890

-130 320

-113 707

-281 041

-401 051

-164 900

-1 411 610

Nabytá čistá ident. aktiva dceřiné spol.

18 133

24 639

108 050

26 039

30 299

36 028

16 345

30 861

290 394

Zaplacená úhrada

18 133

24 639

108 050

26 039

30 299

36 028

16 345

30 861

290 394

--

--

--

--

--

--

--

--

--

56

444

1 065

3 236

277

357

946

2 243

8 624

Snížení peněžních prostředků

18 077

24 195

106 985

22 803

30 022

35 671

15 399

28 618

281 770

Zisk / (ztráta) po akvizici

-1 001

-3 431

-5 002

-6 394

-4 100

3 838

-6 450

-7 097

-29 637

Investice do nemovitostí Poskytnuté úvěry

Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Odložené daňové závazky Krátkodobé úročené úvěry a půjčky Krátkodobé daňové závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Převzaté identifikovatelné závazky

Goodwill / (výhodná koupě) Nabyté pen. prostředky a pen. ekvivalenty


142 299

Dunajská Streda Investments, s.r.o. 311 217

7 316

--

1 294

823

1 430

444

1 065

3 236

39 066

118 407

313 940

-16 326

-87 831

-53

Celkem

119


Skupina „Office Stars“ Dne 1. října 2011 Skupina získala 100 % akcií 7 subjektů skupiny PPF. Tyto účetní jednotky mají v držení portfolio 19 kancelářských budov 2 v České republice. Celkem se jedná o majetek představující 122 000 m plně pronajatých kancelářských prostor. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizice byla následující:



Office Star Three, spol. s r.o.


Office Stars Seven, spol. s r.o.




Celkem

991 078

1 078 522

852 174

832 701

31 560

383 399

1 476 462

5 645 896

Pozemky budovy a zařízení Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

--

--

800

--

--

12

--

812

26 332

17 798

11 098

14 665

1 152

70

667

71 782


20 455

34 614

31 242

26 845

1 448

10 154

4 258

129 016

1 037 865

1 130 934

895 314

874 211

34 160

393 635

1 481 387

5 847 506

-484 278

-753 749

-727 461

-460 917

-20 630

-264 198

-1 247 034

-3 958 267


-81 668

-12 451

-8 277

-67 332

-3 231

-20 658

-5 254

-198 871

Krátkodobé úročené úvěry a půjčky

-26 856

-38 427

-31 297

-21 787

--

-11 968

-18 768

-149 103

-1 716

-5 189

-2 252

-1 503

--

-1 198

--

-11 858

-68 590

-72 599

-23 641

-17 715

-1 699

-213

-11 643

-196 100

-663 108

-882 415

-792 928

-569 254

-25 560

-298 235

-1 282 699

-4 514 199

Nabytá čistá ident. aktiva dceřiné společnosti

374 757

248 519

102 386

304 957

8 600

95 400

198 688

1 333 307

Zaplacená úhrada

374 757

248 519

102 386

304 957

8 600

95 400

198 688

1 333 307

--

--

--

--

--

--

--

--

20 455

34 614

31 242

26 845

1 448

10 154

4 258

129 016

354 302

213 905

71 144

278 112

7 152

85 246

194 430

1 204 291

7 753

17 013

101 743

6 995

732

2 441

254 508

391 185

Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky

Krátkodobé daňové závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Převzaté identifikovatelné závazky

Goodwill / (výhodná koupě) Nabyté peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Snížení peněžních prostředků Zisk / (ztráta) po akvizici

120


Retail parky Olympia Dne 28. července 2011 získala Skupina společnosti OLYMPIA Teplice s.r.o. (nákupní středisko Olympia Teplice) a OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o. (nákupní středisko Olympia Mladá Boleslav) od společností 2 CA Immo a Union Investment Real Estate. Areál v Mladé Boleslavi nabízí cca 22 000 m obchodních 2 prostor, areál v Teplicích přes 32 000 m . Obě nákupní střediska jsou plně pronajata nájemcům. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizice byla následující:

Investice do nemovitostí Nehmotná aktiva Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Odložené daňové závazky Krátkodobé daňové závazky


OLYMPIA Mlada Boleslav s.r.o.

1 501 362

1 211 491

--

215

8 665

7 540

40 965

35 833

1 550 992

1 255 079

-554 420

-362 640

-11 781

-357

-202 856

-163 766

-1 966

-463

-19 622

-23 185

-790 645

-550 411

Nabytá čistá identifikovatelná aktiva dceřiné společnosti

760 347

704 668

Zaplacená úhrada

760 347

704 668

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Převzaté identifikovatelné závazky


--

--

40 965

35 833

719 382

668 835

26 220

7 169

121


City Park Jihlava Dne 9. prosince 2011 Skupina dokončila akvizici společnosti CPI - City Park Jihlava, a.s. (dříve CEI 2 Building, a.s.), která má v držení regionální nákupní středisko o rozloze cca 25 000 m obchodních prostor. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizice byla následující:

City Park Jihlava, a.s. Investice do nemovitostí Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Odložené daňové závazky Krátkodobé úročené úvěry a půjčky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Převzaté identifikovatelné závazky

2 442 087 45 840 144 657 2 632 584 -1 259 654 -23 260 -232 726 -32 724 -125 061 -1 673 425


959 159

Zaplacená úhrada

959 159

Goodwill / (výhodná koupě)

--

Nabyté peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

144 657


814 502


5 030

Smlouva o prodeji a koupi obsahuje ujednání o podmíněné úhradě při splnění určitých ukazatelů obchodní výkonnosti. Dodatečné peněžní plnění splatné prodávajícímu může činit nejvýše 5 973 tis. Kč

122


Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno Dne 3. srpna 2011 získala Skupina společnost Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno včetně dceřiné společnosti A/L SK Office 2 s.r.o. Tato akvizice se týká průmyslové zóny Lozorno u Bratislavy. Zóna Lozorno je jedním z největších automobilových parků ve střední Evropě s pěti průmyslovými halami a 2 celkovou pronajatelnou plochou 118 000 m . Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizice byla následující: Auto - priemyselný park, s.r.o. Investice do nemovitostí Poskytnuté úvěry Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky

2 038 817 412 110 27 361 52 479 2 530 767 -357 184 -7 531


-314 785


-976 133


-36 435 -1 692 068


838 699

Zaplacená úhrada

838 699


-52 479 786 220 16 721

123


COPA Centrum Národní, s.r.o Dne 29. července získala Skupina 50% podíl ve společnosti COPA Centrum Národní, s.r.o.; jedná se o 2 kancelářské a obchodní prostory o výměře 28 000 m v centru Prahy. Prodávající, společnost Pawlowski AG, drží 50% vlastnický podíl. Pořízená účetní jednotka je provozována jako spoluovládaná účetní jednotka. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků připadajících na 50% podíl Skupiny k datu akvizice byla následující: COPA Centrum Národní, s.r.o. Nedokončené investice do nemovitostí

543 314


5 556


1 342

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Odložené daňové závazky Krátkodobé úročené úvěry a půjčky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Rezervy Převzaté identifikovatelné závazky

3 550 215 -194 259 -216 -27 944 -199 817 -54 524 -885 -477 645

Nabytá čistá identifikovatelná aktiva spoluovládané účetní jednotky

72 570

Zaplacená úhrada

72 570


-3 72 567 -58 702

124


KOMURA, a.s. Dne 1. června získala Skupina 100% podíl ve společnosti KOMURA, a.s., včetně její dceřiné společnosti Brilliant Variety, s.r.o. Tato akvizice se týká průmyslového parku v Brandýse nad Labem. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizice byla následující: KOMURA, a.s. Investice do nemovitostí Poskytnuté úvěry Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Odložené daňové závazky Krátkodobé úročené úvěry a půjčky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Převzaté identifikovatelné závazky

392 757 13 373 4 802 33 303 444 235 -437 566 -1 351 -166 -3 152 -442 235


2 000

Zaplacená úhrada

2 000

Goodwill / (výhodná koupě)

--

Nabyté peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

33 303

Zvýšení peněžních prostředků

31 303


30 804

Horova Immo s.r.o. Dne 24. srpna 2011 získal společný podnik (joint venture) Skupiny, společnost VT Holding a.s., 100% podíl ve společnosti Horova Immo s.r.o. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků připadajících na 50% podíl Skupiny k datu akvizice byla následující: Horova Immo s.r.o. Investice do nemovitostí Pohledávky z titulu daně z příjmu Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky

327 209 1 775 908 2 007 331 899 -167 621 -185


-21 935


-12 843


-2 593 -205 177


126 722

Zaplacená úhrada

126 722


-2 007 124 715 8 494

125


Ostatní akvizice V rámci akvizic Skupina v roce 2011 dále pořídila následující účetní jednotky. Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizic byla následující: AB BHV, spol. s.r.o. Investice do nemovitostí

Bageleot, a.s.

Baudry, a.s.

BAYTON SR, a.s.

Camuzzi, a.s. vč. sub RK Building, s.r.o.


CPI Finance Netherlands B.V. **




ELAMOR, a.s.

HERTONE, a.s.

37 975

--

--

--

55 151

--

--

--

--

143 084

--

--

Poskytnuté úvěry

--

1 980

1 980

--

1 985

--

--

1 980

1 980

--

--

--

Pohledávky z titulu daně z příjmu Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

1

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

97

208

208

1 526

231

--

440

201

199

1 941

--

--

Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Odložené daňové závazky

1 322

1

1

38

100

--

--

1

1

10 678

672

672

39 395

2 189

2 189

1 564

57 467

--

440

2 182

2 180

155 703

672

672

-31 132

--

--

--

-51 082

--

--

--

--

-69 517

--

--

-2 947

--

--

--

-2 888

--

--

--

--

-13 256

--

--


--

--

--

--

--

--

--

--

--

-479

--

--

Krátkodobé daňové závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

--

-11

-10

--

-9

--

--

-11

-11

-716

--

--

-2 626

-119

-120

-1 761

-1 488

--

--

-119

-119

-8 010

--

-27

-36 705

-130

-130

-1 761

-55 467

--

--

-130

-130

-91 978

--

-27

2 690

2 059

2 059

-197

2 000

--

440

2 052

2 050

63 725

672

645

2 690

50 000

2 000

1 600

2 000

*

513

2 000

2 000

63 725

672

672

--

47 941

-59

1 797

--

--

73

-52

-50

--

--

27

Převzaté identifikovatelné závazky Nabytá čistá identifikovatelná aktiva dceřiné společnosti Zaplacená úhrada Goodwill / (výhodná koupě) Nabyté peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

1 322

1

1

38

100

--

--

1

1

10 678

672

672


1 368

49 999

1 999

1 562

1 900

--

513

1 999

1 999

53 047

--

--


5 201

-2 617

-334

-267

-2 680

-2 339

1 794

-10 495

-3 963

-1 104

-90

-679

* úhrada zaplacená za 100% podíl na společnosti CPI Finance Ireland činila 49 Kč. Dne 28. dubna 2011 byl základní kapitál navýšen o 9 000 000 tis. Kč emisí nových akcií ** dne 20. dubna 2011 byl základní kapitál navýšen o 47 915 tis. Kč

126


Ostatní akvizice (pokračování)

Investice do nemovitostí Nedokončené investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Poskytnuté úvěry Pohledávky z titulu daně z příjmu Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a pen. ekvivalenty Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Odložené daňové závazky Krátkodobé úročené úvěry a půjčky Krátkodobé daňové závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Rezervy Převzaté identifikovatelné závazky Nabytá čistá identifikovatelná aktiva dceřiné společnosti Zaplacená úhrada Goodwill / (výhodná koupě) Nabyté peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Snížení peněžních prostředků Zisk / (ztráta) po akvizici

MAPON, a.s.

Marissa, a.s.

NERONTA, a.s.



66 344

--

--

--

19 843

--

74 536

--

--

--

868

--

--

--

--

96 697

--

--

1 989

--

Kerina, a.s. .

LUDLOW a.s.

122 300 --


206 953

Trutnov Property Development, a.s. 162

--

Ždírec Property Development, a.s. --

--

--

--

--

--

--

--

--

--

1 980

--

1 980

1 979

1 980

--

--

--

--

--

--

433

--

--

--

422

750

11

212

--

207

2 998

204

7 204

199

162

469

1 952

1

672

4

10 044

1

15

1

220 449

67 563

76 499

2 202

672

22 034

220 428

2 347

9 198

2 180

-177 249

-25 105

--

--

--

-17 988

-65 661

--

-7 250

--

--

--

--

--

--

--

-819

--

--

--

-10 734

-7 904

-14 162

--

--

-478

-24 065

--

--

--

-9 517

--

--

--

--

--

-75

--

--

--

--

--

--

-12

--

--

--

-11

--

-11

-20 845

-119

-205

-125

-27

-3 568

-22 464

-282

-1 562

-119

-104 -218 449

-10 -33 138

--14 367

--137

--27

--22 034

--113 084

--293

--8 812

--130

2 000

34 425

62 132

2 065

645

--

107 344

2 054

386

2 050

2 000

34 425

62 132

2 000

672

***

107 344

2 000

500

2 000

--

--

--

-65

27

--

--

-54

114

-50

162

469

1 952

1

672

4

10 044

1

15

1

1 838

33 956

60 180

1 999

--

-4

97 300

1 999

485

1 999

13 856

-65

-18 296

-1 764

-39 048

-224

521

-200

-7 578

3 176

*** úhrada zaplacená za 100% podíl na společnosti Telč Property Development, a.s. činila 1 Kč

127


Následující tabulka uvádí shrnutí majetku a závazků nabytých v rámci akvizic Skupiny v roce 2011 dle geografických segmentů.

2 954 935

Ostatní evropské země --

15 776 782

617 850

--

--

617 850

7 236

--

--

7 236

Nehmotná aktiva

215

--

--

215

Poskytnuté úvěry

242 863

414 940

--

657 803

2 209

--

--

2 209


160 658

36 619

440

197 717

Peněžní prostředky a pen. ekvivalenty

415 615

58 079

--

473 694

Nabytá identifikovatelná aktiva

14 268 493

3 464 573

440

17 733 506

Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky

-7 888 283

-1 087 403

--

-8 975 686

-38 659

-15 331

--

-53 990

Investice do nemovitostí Nedokončené investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení

Pohledávky z titulu daně z příjmu

Ostatní dlouhodobé závazky

Česká republika


12 821 847

Celkem


-968 366

-344 406

--

-1 312 772


-404 724

-1 040 045

--

-1 444 769

-16 069

--

--

-16 069

-496 369

-53 690

--

-550 059

Krátkodobé daňové závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Rezervy Převzaté identifikovatelné závazky Nabytá čistá identifikovatelná aktiva dceřiné společnosti Zaplacená úhrada Goodwill / (výhodná koupě) Nabyté peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Snížení peněžních prostředků Zisk / (ztráta) po akvizici

-999

--

--

-999

-9 813 469

-2 540 875

--

-12 354 344

4 455 024

923 698

440

5 379 162

4 502 749

925 549

513

5 428 811

47 725

1 851

73

49 649

415 615

58 079

--

473 694

4 087 134

867 470

513

4 955 117

592 823

-33 072

-545

559 206

U goodwillu z akvizic ve výši 49 979 tis. Kč bylo vykázáno snížení hodnoty v plné výši a je zaúčtováno do ostatních nákladů (viz bod 5.11). Přínos z výhodné koupě ve výši 330 tis. Kč je zaúčtován do ostatních výnosů (viz bod 5.10). Celkové snížení peněžních prostředků v důsledku akvizic činilo 4 955 117 tis. Kč. (z toho 197 282 tis. Kč v důsledku akvizic společných podniků). Údaje o závazcích z akvizic jsou uvedeny v bodu 6.16.

(b)

Pořízení nekontrolních podílů

CPI - Bor, a.s. Dne 4. ledna 2011 získala Skupina zbývajících 20 % akcií s hlasovacím právem společnosti CPI - Bor, a.s., čímž zvýšila svou majetkovou účast na 100 %. Peněžní úhrada ve výši 30 000 tis. Kč byla započtena oproti pohledávkám splatným držitelům nekontrolních podílů z roku 2010. Účetní hodnota čistých aktiv společnosti CPI - Bor, a.s. k datu akvizice činila 157 310 tis. Kč a účetní hodnota dodatečně nabytého podílu činila 31 461 tis. Kč. Rozdíl mezi zaplacenou úhradou a účetní hodnotou nabývaného podílu ve výši 1 461 tis. Kč byl zaúčtován do výsledku hospodaření minulých let ve vlastním kapitálu. Březiněves, a.s. Dne 1. března 2011, získala Skupina podíl dalších 0,55 % na společnosti Březiněves, a.s., čímž zvýšila svou majetkovou účast na 100 %. Peněžní úhrada ve výši 300 tis. Kč byla zaplacena držitelům nekontrolních podílů. Účetní hodnota dodatečně nabytého podílu k datu akvizice činila -19 tis. Kč. Rozdíl mezi zaplacenou úhradou a účetní hodnotou nabývaného podílu ve výši 319 tis. Kč byl zaúčtován do výsledku hospodaření minulých let ve vlastním kapitálu.

128


Pořízení dceřiných a přidružených společností v roce 2010

3.5

Společnost/ podskupina

Datum akvizice

Pořízený podíl

22. prosince 2010

100,00%

8. prosince 2010

100,00%

7. října 2010

100,00%

CPI - Orlová, a.s.

31. prosince 2010

100,00%


22. prosince 2010

100,00%

Graciana, a.s.

1. prosince 2010

100,00%

Vigano, a.s.

1. prosince 2010

100,00%

2. září 2010

100,00%

ABIGAIL, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o. CPI - Land Development, a.s.

Lockhart, a.s.

18. června 2010

100,00%

IGY České Budějovice, s.r.o.

8. listopadu 2010

100,00%

Farhan, a.s.

1. listopadu 2010

100,00%

Office Center Stodůlky DELTA a.s.

21. prosince 2010

100,00%

Malerba, a.s., subgroup (2)

31. prosince 2010

100,00%

VT Holding, a.s., subgroup (3)

31. prosince 2010

50,00%

C KAPITAL INWEST a.s. / RLRE TELLMER Property s.r.o. (1)

(1) včetně dceřiné společnosti HAINES s.r.o. Společnost RLRE Tellmer Property s.r.o. byla pořízena v říjnu 2010. Následně RLRE TELLMER Property s.r.o. zanikla na základě projektu fúze se společností CPI BYTY, a.s. s rozhodným dnem 1. července 2010. Společnost RLRE TELLMER Property s.r.o. vlastnila portfolio nájemních bytů v Litvínově. Toto portfolio bylo pronajato společnosti HAINES s.r.o., která fungovala jako servisní společnost. Po akvizici byla smlouva mezi RLRE TELLMER Property s.r.o. a HAINES s.r.o. ukončena, RLRE TELLMER Property s.r.o. byla sloučena s CPI BYTY, a.s., C KAPITAL INWEST a.s. a HAINES s.r.o. byly prodány mimo Skupinu. V důsledku výše popsaných transakcí byly příslušné akvizice řešeny jako jedna podniková kombinace. (2) včetně dceřiných společností:                  

Český Těšín Property Development, a.s. EMDEEN, a.s. Betonstav spol. s r.o. ISTROFINAL TV, s. r. o. Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. MB Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Modřanská Investment, s.r.o. Modřanská Property, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. TSB, s.r.o. Zvolen Property Development, a.s.

(3) včetně dceřiné společnosti 4B Property, s.r.o.

129


Reálná hodnota identifikovatelných aktiv a závazků k datu akvizic uvedených ve výše uvedené tabulce byla následující: C KAPITAL INWEST a.s. + RLRE Tellmer Property, s.r.o.

Celkem

353 600

5 661 883

874 298

12 859 519

--

--

60 560

203

92

15 392

Lockhart, a.s.

Graciana, a.s.

--

--

1 810 513

--

--

--

--

--

60 560

--

--

--

--

2 345

5 876

6 367

--

--

--

--

--

--

--

27

--

2 529

--

2 002

--

2 126

1 980

--

--

20 951

412 536

266 113

705 708

--

--

--

--

--

--

--

--

--

49

--

49

--

--

--

--

--

--

--

--

--

6

--

6

23 293

326

209

--

--

140

76 345

2 459

9 936

790 806

108 919

1 017 148

ABIGAIL, a.s.

IGY České Budějovice, s.r.o.


CPI Orlová, a.s.


Farhan, a.s.


--

446 963

1 324 400

1 920 900

36 962

430 000


--

--

--

--

--


--

--

400

109

--

Nehmotná aktiva

--

2 502

--

--

Poskytnuté úvěry Nemovitosti k obchodování – zásoby

--

--

--

--

--

Pohledávky z titulu daně z příjmu Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

--

--

11

4 704

Nabytá identifikovatelná aktiva Dlouhodobé úročené úvěry a půjčky

Vigano, a.s.

Malerba, a.s. subgroup

Office Center Stodůlky DELTA a.s.


689

20 894

60 684

743

2

--

--

--

74 945

35

58 240

51 267

22 313

289 812

700

475 063

1 408 777

1 922 078

39 175

430 000

2 126

2 120

1 964 148

68 930

449 094

6 916 777

1 271 735

14 950 723 -8 647 809

-37

-376 887

-411 537

-300 512

-44 161

--

--

--

-1 560 480

-55 449

-565 011

-4 730 557

-603 178


--

--

-12 605

--

--

--

--

--

-10 436

--

--

-5 620

--

-28 661


--

-19 027

-157 076

-269 108

--

-15 601

--

--

-79 306

-1 019

-58 884

-422 944

-128 164

-1 151 129

Kontokorenty

--

-7

--

--

--

-1

--

--

--

--

--

--

--

-8

Krátkodobé daňové závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

--

-1 895

-2 608

--

--

--

-4

-2

--

--

-4 271

-16 725

-5 301

-30 806

--

-3 702

-39 176

-13 209

-563

-1 696

-106

-107

-43 176

-7 270

-5 329

-486 698

-94 233

-695 265

Rezervy Převzaté identifikovatelné závazky Nabytá čistá identifikovatelná aktiva dceřiné společnosti

--

--

--

-41

--

--

--

--

-400

--

--

-161

-37

-401 518

-623 002

-582 870

-44 724

-17 298

-110

-109

-1 693 798

-63 738

-633 495

-5 662 705

-830 876

-10 554 280

663

73 545

785 775

1 339 208

-5 549

412 702

2 016

2 011

270 350

5 192

-184 401

1 254 072

440 859

4 396 443

Zaplacená úhrada

695

72 206

787 475

1 500 000

2 000

150 000

2 000

12 000

274 864

2 000

2 000

100 000

511 607

3 416 847

32

-1 339

1 700

160 792

7 549

-262 702

-16

9 989

4 514

-3 192

186 401

-1 154 072

70 748

-979 596

6

51 312

726 791

1 499 257

1 998

150 000

2 000

12 000

199 919

1 965

-56 240

48 733

489 294

3 127 035

Goodwill / (výhodná koupě) Dopad akvizice na stav peněžních prostředků (snížení / - zvýšení pen. prostředků)

-602

130


3.6

Prodej dceřiných společností v roce 2010

V roce 2010 Skupina odprodala následující účetní jednotky: Účetní jednotka C KAPITAL INWEST a.s.

Datum prodeje 1. prosince 2010

CPI - Horoměřice, a.s.

22. prosince 2010

CPI - Residential, a.s.

22. prosince 2010

CPI Slovakia, a.s.

22. prosince 2010

Družstvo Reality "v likvidaci"

1. prosince 2010

GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s.

1. prosince 2010

Hotel SPV Alfa a.s.

1. prosince 2010

Krč Property Development, a.s. "v likvidaci" Novegro, a.s. První MAC spol. s r.o.

1. prosince 2010 30. listopadu 2010 1. prosince 2010

RealCore s.r.o.

22. prosince 2010

Statenice Property Development, a.s.

12. července 2010

Dopad prodejů v roce 2010 je popsán v bodu 5.7.

131


4

Vykazování podle segmentů Oborové segmenty

4.1

V případě investic do nemovitostí jsou diskrétní finanční informace poskytovány představenstvu, což je orgán s hlavní rozhodovací pravomocí v rámci provozního segmentu, a to pro každou nemovitost jednotlivě. Poskytované informace zahrnují výnos z pronájmu, čistou výši nájemného (včetně hrubé výše nájemného a nákladů na nemovitosti), zisk/ztrátu z přecenění, trvalé či dočasné snížení hodnoty aktiv a provozní výsledek hospodaření. Úrokové výnosy a náklady spolu s celkovým finančním výsledkem se také monitorují na úrovni nemovitostí. Jednotlivé nemovitosti jsou seskupovány do segmentů se stejným ekonomickým charakterem. V případě Skupiny je uváděno 9 následujících provozních segmentů:

4.2



Retail – tento segment pořizuje nákupní centra, pronajímá je a vypracovává projekty nákupních center



Kancelářské prostory – tento segment pořizuje kancelářské prostory, pronajímá je a vypracovává projekty kancelářských prostor



Logistika – tento segment pořizuje sklady a továrny, pronajímá je a vypracovává projekty skladů a továren



Bytové prostory – tento segment pronajímá a prodává bytový fond



Pozemkové portfolio – tento segment pořizuje pozemky k jejich dalšímu využití ze strany Skupiny



Nemovitosti s kombinovaným účelem využití – tento segment zahrnuje nemovitosti s kombinovaným účelem využití (např. kancelářské prostory a prostory pro maloobchod)



Hotely – tento segment pořizuje hotely, pronajímá je provozovatelům a vypracovává projekty hotelů



Investice do nemovitostí ve výstavbě – tento segment zahrnuje všechny developerské projekty a související pozemky v souladu s účetním postupem uvedeným v bodu 2.2(d)



Ostatní – tento segment zahrnuje především servisní a financující společnosti

Geografické segmenty

Společnost je zaregistrována v České republice. Skupina provozuje své aktivity hlavně v České republice a na Slovensku a má své dceřiné společnosti v Irsku, Nizozemí a na Kypru. Výsledky těchto dceřiných společností jsou vykazovány v rámci segmentu “Ostatní evropské země“. Při vykazování údajů o geografických segmentech vychází výše výnosů z geografického umístění nemovitosti. Aktiva jednotlivých segmentů vycházejí z geografického umístění aktiv.

132


Provozní segmenty Kancelářské prostory

Retail

Bytové prostory

Průmysl a logistika

Hotely

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

Výnos segmentu z pronájmu

769 496

142 883

334 879

13 573

441 743

371 631

98 669

7 275

149 644

156 720

Čisté výnosy z pronájmu a služeb

745 991

127 601

326 882

12 559

46 193

247 333

83 496

3 558

127 541

124 750

Čistý zisk/(ztráta) z přecenění investic do nemovitostí

163 385

-82 366

484 016

5 461

303 796

387 280

56 219

-2 123

26 244

-149 008

Provozní výsledek hospodaření

760 443

1 165 442

729 592

-322

313 281

1 046 926

106 264

-689

162 583

41 265

67 188

37 041

791

138

93 275

80 436

5 118

237

27 735

11 123

Úrokové náklady

-397 042

-23 827

-203 267

-6 866

-150 705

-111 344

-75 862

-79

-89 010

-69 978

Čisté finanční výnosy/(náklady)

-406 942

13 010

-214 051

-24 317

-59 407

-24 259

-91 804

117

-62 333

-64 379

Úrokové výnosy

Daň z příjmů - výnos/(náklad)

-95 839

139

-120 978

-2 277

-59 304

-47 974

-11 452

-511

-5 819

-18 178

Zisk/(ztráta) za účetní období

257 662

1 197 467

394 563

-26 916

194 570

974 693

3 008

-1 083

94 431

-41 292

Provozní segmenty (pokr.) Pozemkové portfolio

Výnos segmentu z pronájmu Čisté výnosy z pronájmu a služeb Čistý zisk/(ztráta) z přecenění investic do nemovitostí Provozní výsledek hospodaření

Ostatní

Nemovitosti s kombinovaným účelem využití 2011 2010

2011

2010

2011

2010

3 343

1 844

15 843

14 886

100 095

16 893

Investice do nemovitostí ve výstavbě 2011 2010 308

Eliminace

Konsolidace celkem

2011

2010

2011

2010

72

-8 116

-7 120

1 905 904

718 657

906

-4 844

270 986

86 906

80 791

17 658

-11 711

-1 169

-238 296

-67 716

1 432 779

546 636

57 037

-117 946

7 713

9 569

--

--

202 411

-22 058

--

--

1 300 821

28 809

120 467

-497 461

-81 929

-324 003

58 776

4 858

168 837

-26 538

--209 291

2 338 314

1 409 478

1 428

3 548

541 200

265 200

2 821

129

1 916

1 834

--547 580

193 892

190 395

Úrokové náklady

-31 465

-24 180

-474 583

-385 742

-89 905

-9 158

-45 571

-11 680

547 580

209 398

-1 009 830

-433 456

Čisté finanční výnosy/(náklady)

-30 458

-23 770

175 807

594 500

-45 403

-22 630

-696 000

-794 545

-257 557

-25 437

14 459

-24 727

-4 447

-20 497

-1 832

-9 829 7 117

--

Daň z příjmů - výnos/(náklad)

-59 954 -36 507

64 572

-506 772

69 151

265 640

-7 124

-19 602

72 376

-29 250

Úrokové výnosy

Zisk/(ztráta) za účetní období

--

--

-400 560

-53 504

--

-696 000

1 143 209

1 116 885

133


Provozní segmenty Bytové prostory

Kancelářské prostory

Retail


Hotely

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

Aktiva segmentu

18 140 460

10 607 410

11 006 368

2 783 958

10 085 949

9 807 762

3 420 201

28 445

3 311 233

2 915 112

Závazky segmentu

15 582 537

8 690 911

10 420 068

2 810 874

5 152 076

5 207 768

3 303 149

9 038

2 243 490

2 663 548

2 557 923

1 916 499

586 300

-26 916

4 933 873

4 599 994

117 052

19 407

1 067 743

251 564

19 266

50 430

Čistá aktiva segmentu

Investiční výdaje

242 518

33 302

893 784

719 831

13 762

--

3

70

Provozní segmenty (pokr.) Pozemkové portfolio

Ostatní

Nemovitosti s kombinovaným účelem využití

Investice do nemovitostí ve výstavbě

Eliminace

Konsolidace celkem

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

Aktiva segmentu

3 904 880

1 315 201

42 321 461

20 422 746

2 332 251

1 433 243

2 106 003

1 191 513

-39 357 681

-10 664 166

57 271 125

39 841 224

Závazky segmentu

1 140 857

1 326 680

38 583 011

14 695 145

2 115 326

1 452 845

2 085 439

1 053 074

-39 353 500

-10 670 022

41 272 453

27 239 861

Čistá aktiva segmentu

2 764 023

-11 479

3 738 450

5 727 601

216 925

-19 602

20 564

138 439

-4 181

5 856

15 998 672

12 601 363

Investiční výdaje

3 014

7 983

31 346

2 364

1 871

--

746 876

377 544

--

--

1 952 440

1 191 524

Geografické segmenty v tis. Kč

Výnos segmentu z pronájmu Celková čistá aktiva (mimo podíl dceřiných společností)

Česká republika

Ostatní evropské země

Slovensko

Eliminace

Konsolidace celkem

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

2011

2010

1 664 763

725 777

249 257

--

--

--

-8 116

-7 120

1 905 904

718 657

66 175 682

49 268 632

6 074 199

1 238 416

24 378 925

-1 658

-39 357 681

-10 664 166

57 271 125

39 841 224

134


5

Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku

5.1

Hrubé příjmy z pronájmu a služeb 2011

2010

1 905 904

718 657

Správa budov a nemovitostí

4 229

973

Poradenské a účetní služby

34 294

40 276

9 141

16 213

47 664

57 462

1 953 568

776 119

Příjmy z pronájmu

Ostatní služby Příjmy ze služeb Hrubé příjmy z pronájmu a služeb celkem

Významný nárůst v příjmech z pronájmu souvisí s expanzí Skupiny v roce 2011 a v prosinci 2010. Příjmy z pronájmu byly ovlivněny zejména podskupinou Malerba, a.s. (357 255 tis. Kč), společnostmi OLYMPIA Mlada Boleslav s.r.o. a OLYMPIA Teplice s.r.o. (80 059 tis. Kč) a také společností Auto priemyselný park, s.r.o. Lozorno (66 890 tis. Kč). Příjmy z pronájmu se týkají velkého počtu nájemců. Žádný z nájemců ani žádná skupina nájemců nepřispěla do příjmů Skupiny z pronájmu více než 10 %.

5.2

Čisté výnosy související s poplatky za služby 2011

2010

Výnosy související s poplatky za služby

238 571

79 498

Náklady související s poplatky za služby

-233 836

-70 744

4 735

8 754

Celkem

Významný nárůst v objemu výnosů a nákladů souvisejících s poplatky za služby souvisí s nárůstem objemu činností v oblasti pronájmu.

5.3

Náklady na provoz nemovitostí 2011

2010

-328 181

-74 497

Nákupy služeb a energií pro neobsazené prostory

-63 904

-46 963

Osobní náklady

-56 453

-40 374

Správa budov a nemovitostí

-16 268

-13 707

Daň z nemovitosti

-18 656

-7 773

Poplatek za pronájem, ostatní poplatky placené realitním makléřům

-12 230

-472

Náklady na pojištění nemovitostí

-9 574

-6 003

Náklady z pronájmu

-2 292

-2 272

Odpisy

-2 696

-8 579

-15 270

-37 597

-525 524

-238 237

Opravy a údržba (1)

Ostatní náklady Náklady na provoz nemovitostí celkem

135


Nákupy služeb a energií pro neobsazené prostory Spotřeba materiálu (2) Spotřeba energie

2011

2010

-7 095

-15 405

-39 941

-23 221

Odpadové hospodářství

-6 852

-758

Bezpečnostní služby

-5 401

-3 134

Úklidové služby

-4 615

-4 445

-63 904

-46 963

2011

2010

Mzdové náklady

-41 491

-29 442

Odvody na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

-14 143

-9 653

-819

-1 279

-56 453

-40 374

Nákupy služeb a energií pro neobsazené prostory celkem

Osobní náklady

Ostatní sociální náklady Osobní náklady celkem

(1) Náklady na opravy a údržbu vynaložené v roce 2011 se týkají zejména obnovy stávajícího portfolia bytových prostor. (2) Pokles ve spotřebě materiálu souvisí zejména s úpravami pronajímaných prostor uskutečněnými v roce 2011.

136


5.4

Čistý zisk z přecenění investic do nemovitostí 2011

2010

Kanceláře

484 016

5 461

Maloobchod

178 595

19 165

56 219

--

Bytové prostory

303 796

387 480

Pozemkový fond

62 658

93 472

Zisky z přecenění


Různé

--

--

Hotely

74 832

12 548

240 421

--

7 713

9 569

1 408 250

527 695

--

--

-15 210

-101 531

--

-2 123

Nedokončené investice do nemovitostí Ostatní Zisky z přecenění celkem Ztráty z přecenění Kanceláře Maloobchod Průmysl a logistika Bytové prostory

--

-200

-5 621

-211 418

Různé

--

--

Hotely

-48 588

-161 556


- 38 010

-22 058

--

--

-107 429

-498 886

1 300 821

28 809

Pozemkový fond

Ostatní Ztráty z přecenění celkem Čistý zisk z přecenění

137


5.5

Čistý zisk / ztráta z prodeje investic do nemovitostí

Příjmy z prodeje investic do nemovitostí Účetní hodnota prodaných investic do nemovitostí a související náklady Zisk / (ztráta) z prodeje investic do nemovitostí celkem

2011

2010

141 654

148 998

-133 345

-160 943

8 309

-11 945

Úbytky investic do nemovitostí v roce 2011 představují zejména prodej bytů v Praze – Letňanech z portfolia bytových prostor CPI BYTY, a.s.

5.6

Čistý zisk / ztráta z prodeje nemovitostí k obchodování – zásob 2011

2 010

Příjmy z prodeje nemovitostí k obchodování

102 787

55 989

Účetní hodnota prodaných nemovitostí k obchodování a související náklady

-36 021

-41 656

66 766

14 333

Zisk z prodeje nemovitostí k obchodování celkem

Úbytky nemovitostí k obchodování v roce 2011 představují zejména prodej pozemků v Praze.

138


5.7

Čistý zisk / ztráta z prodeje finančních investic v dceřiných a přidružených společnostech

V roce 2011 nebyly žádné dceřiné společnosti prodány mimo Skupinu. Zisk z prodeje dceřiných společností v roce 2010 2010

Příjmy z prodeje dceřiných společností C KAPITAL INWEST a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI Slovakia, a.s. Družstvo Reality "v likvidaci" GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. Hotel SPV Alfa a.s. Krč Property Development, a.s. "v likvidaci" Novegro, a.s. První MAC spol. s r.o. RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s.

100 26 120 26 844 28 240 87 1 939 1 966 325 2 043 100 2 407 451 280

Příjmy z prodeje dceřiných společností celkem

541 451

Účetní hodnota dceřiné společnosti a související náklady na prodej C KAPITAL INWEST a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI Slovakia, a.s. Družstvo Reality "v likvidaci" GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. Hotel SPV Alfa a.s. Krč Property Development, a.s. "v likvidaci" Novegro, a.s. První MAC spol. s r.o. RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s.

-53 045 35 115 16 959 27 050 668 1 918 1 938 425 2 042 -35 005 29 097 417 319

Účetní hodnota prodané dceřiné společnosti a související náklady na prodej celkem

444 481

Čistý zisk / (ztráta) z prodeje dceřiných společností C KAPITAL INWEST a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI Slovakia, a.s. Družstvo Reality "v likvidaci" GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. Hotel SPV Alfa a.s. Krč Property Development, a.s. "v likvidaci" Novegro, a.s. První MAC spol. s r.o. RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s.

Zisk z prodeje dceřiných společností celkem

53 145 -8 995 9 885 1 190 -581 21 28 -100 1 35 105 -26 690 33 961

96 970

139


Následující tabulka zobrazuje vlivy prodejů dceřiných společností v roce 2010:

C CPI KAPITAL Horoměřice, INWEST a.s. a.s. Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Nehmotný majetek Poskytnuté úvěry Nemovitosti k obchodování - zásoby Odložené daňové pohledávky

CPI Residential, a.s.

CPI Slovakia, a.s.


GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s.

Krč Property Hotel Development, Novegro, SPV Alfa a.s. "v a.s. a.s. likvidaci"

První MAC spol. s r.o.

Statenice RealCore Property s.r.o. Development, a.s.

Celkem

--

3 669

--

--

--

--

--

--

--

--

--

453 088

456 757

1 899

--

--

449

--

--

--

--

--

--

--

23 413

25 761

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

245 624

--

--

--

--

735

1 980

--

951

2 302

31 456

--

283 048

--

--

25 854

73 160

--

--

--

--

--

--

--

--

99 014

--

--

--

991

--

--

--

--

--

--

--

--

991

Obchodní a ostatní pohledávky

70 957

38 122

6 131

6 213

1 400

1 315

--

350

25

--

3 463

1

127 977


20 902

39

2

11 482

6

15

22

75

1 070

--

--

2

33 615

Identifikovatelná aktiva

339 382

41 830

31 987

92 295

1 406

2 065

2 002

425

2 046

2 302

34 919

476 504

1 027 163


-288 533

-4 000

-4 289

-61 949

-738

--

-20

--

--

-1 872

--

-22 443

-383 844


--

--

-397

-4

--

--

--

--

--

--

--

--

-401

Odložený daňový závazek

--

--

-874

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-874

-103 894

-2 715

-9 305

-3 157

--

-147

-44

--

-4

-35 435

-5 345

-36 366

-196 412

--

--

-163

-135

--

--

--

--

--

-477

--

-775

-392 427

-6 715

-15 028

-65 245

-738

-147

-64

--

-4

-37 307

-5 822

-58 809

-582 306

-53 045

35 115

16 959

27 050

668

1 918

1 938

425

2 042

-35 005

29 097

417 695

444 857

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

99,91%

-53 045

35 115

16 959

27 050

668

1 918

1 938

425

2 042

-35 005

29 097

417 319

444 481

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-53 045

35 115

16 959

27 050

668

1 918

1 938

425

2 042

-35 005

29 097

417 319

444 481

100

26 120

26 844

28 240

87

1 939

1 966

325

2 043

100

2 407

451 280

541 451

53 145

-8 995

9 885

1 190

-581

21

28

-100

1

35 105

-26 690

33 961

96 970

Obchodní a ostatní závazky Rezervy Identifikovatelné závazky Čistá identifikovatelná aktiva celkem Majetkové účasti Prodaná čistá identifikovatelná aktiva Související náklady na prodej Účetní hodnota prodaných dceřiných společností a související náklady na prodej celkem Prodejní cena Čistý zisk / (ztráta) z prodeje dceřiné společnosti

140


Čistý zisk / ztráta z prodeje podílů účtovaných ekvivalenční metodou

5.8

2011

2 010

M.T.J. Consulting, a.s. (1)

--

2 380

Příjmy z prodeje podílů účtovaných ekvivalenční metodou celkem

--

2 380

M.T.J. Consulting, a.s. – 50 % podíl (1)

--

1 946

Účetní hodnota podílů účtovaných ekvivalenční metodou a související náklady na prodej celkem

--

1 946

M.T.J. Consulting, a.s. (1)

--

434

Zisk z prodeje podílů účtovaných ekvivalenční metodou celkem

--

434

Příjmy z prodeje podílů účtovaných ekvivalenční metodou

Účetní hodnota podílů účtovaných ekvivalenční metodou + náklady na prodej

Čistý zisk z prodeje podílů účtovaných ekvivalenční metodou

(1) včetně dceřiné společnosti P.V. Trading cz s.r.o.

Správní náklady

5.9

2011

2010

-5 518

-3 863

Spotřeba energie

-258

-1 232

Opravy a údržba

-3 745

-2 777

Náklady na reprezentaci

-3 540

-625

Telekomunikační poplatky

-5 094

-2 618

-25 727

-35 439

Spotřeba materiálu

Právní služby Účetní a ostatní služby – založené na mandátních smlouvách

-2 491

-619

-133 534

-28 632

-5 180

-1 840

-73

-388

Mzdové náklady – správní část (3)

-64 136

-30 286

Odvody na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění – správní část (3)

-15 622

-9 525

Ostatní sociální náklady – správní část (3)

-1 436

-879

Odpisy

-7 889

-6 042

Auditní, daňové a poradenské služby (1)+(2)+(4) Náklady na reklamu a propagaci Náklady z pronájmu

Ostatní náklady na pojištění

-1 573

-1 118

Poplatky za pronájem

-33 993

-31 392

Ostatní správní náklady

-26 009

-18 917

-335 818

-176 192

Správní náklady celkem

(1) V roce 2011 auditní, daňové a poradenské služby zahrnovaly jednorázové náklady související s akvizicemi popsanými v bodě 3.4 v celkové hodnotě 116 104 tis. Kč (2010 – 9 178 tis. Kč). (2) Auditní a poradenské služby také zahrnovaly náklady za služby poskytované auditorem Skupiny ve výši 7 018 tis. Kč (2010 –5 324 tis. Kč), přičemž z toho:  náklady ve výši 6 125 tis. Kč (2010 – 3 862 tis. Kč) se týkají odměny za audit konsolidované účetní závěrky Skupiny;  náklady ve výši 893 tis. Kč (2010 – 1 462 tis. Kč) se týkají odměny za ostatní služby poskytnuté auditorem Skupině. (3) Nárůst správních osobních nákladů souvisí s expanzí Skupiny v roce 2011. (4) Odměny vyplacené znalcům v oblasti oceňování investic do nemovitostí dosahovaly výše 2 569 tis. Kč (2010 – 3 035 tis. Kč).

141


5.10

Ostatní výnosy 2011

2010

330

1 421 321

--

555

Výnosy z penále

3 194

4 172

Pojistná plnění

1 412

1 768

Ostatní výnosy

18 256

8 732

Ostatní výnosy celkem

23 192

1 436 548

Přínos z výhodné koupě v důsledku podnikových kombinací Zisk z postoupení pohledávek

(1) Přínos z výhodné koupě v důsledku podnikových kombinací v roce 2010 se týká především akvizice podskupiny Malerba, a.s. s celkovým kladným dopadem ve výši 1 154 072 tis. Kč a akvizice CPI Hotels Properties, a.s. ve výši 262 702 tis. Kč. Podnikové kombinace jsou popsány v bodě 3.4. (2) “Ostatní výnosy” zahrnují výnosy ve výši 9 970 tis. Kč, které se týkají pozemku nabytého v roce 2011 na základě rozhodnutí soudu.

5.11

Ostatní náklady 2011

2010

Odpis goodwillu (1)

-49 979

-441 725

Změna stavu rezerv (viz bod 6.17)

-20 332

-793

Náhrady vyplacené nájemcům (2)

--

-14 336

-52 400

-21 213

Snížení hodnoty aktiv (-) / Storno snížení hodnoty (+) aktiv (3) Daně a poplatky Penále

-4 207

-833

-16 426

-11 853

Dary

-5 544

-591

Daňově neuznatelné náklady týkající se DPH

-3 677

-1 332

Ostatní náklady

-5 264

-23 370

-157 829

-516 046

Ostatní náklady celkem

(1) Odpis goodwillu v roce 2011 se týká převážně akvizice společnosti Bageleot, a.s. (-47 941 tis. Kč). Podnikové kombinace jsou popsány v bodě 3.4. Odpis goodwillu v roce 2010 souvisí zejména s akvizicí společností Vigano, a.s. (-186 401 tis. Kč), CPI - Land Development, a.s. (-160 792 tis. Kč) a C KAPITAL INWEST a.s./RLRE TELLMER Property s.r.o. (-70 748 tis. Kč). (2) Nájemcům nebyly v roce 2011 vyplaceny žádné náhrady. (3) Na základě testování snížení hodnoty ke konci období, které je prováděno v souladu s účetními politikami, se Skupina rozhodla proúčtovat prostřednictvím výkazu o úplném výsledku snížení hodnoty aktiv uvedených níže v tabulce:

142


Snížení hodnoty aktiv (-) / Storno snížení hodnoty (+) aktiv 2011

2010

-1 375

418

Snížení hodnoty nemovitostí k obchodování

--

-1 141

Snížení hodnoty obchodních pohledávek (1)

-55 466

-21 732

4 441

1 242

-52 400

-21 213

Snížení hodnoty / storno snížení hodnoty pozemků, budov a zařízení

Storno snížení hodnoty ostatních pohledávek (1) Celkem

(1) Ztráty ze snížení hodnoty týkající se obchodních a ostatních pohledávek zahrnují opravné položky k nedobytným pohledávkám a zisky / ztráty z odpisu pohledávek.

5.12

Finanční výnosy

Výnosy z bankovních úroků Úrokové výnosy z dluhopisů (1)

2011

2010

2 691

755

33 952

13 190

Úrokové výnosy z úvěrů a půjček

157 249

176 450

Čistý kurzový zisk (2)

149 258

--

Zisk z přecenění finančních derivátů (3)

52 943

1 605

Ostatní finanční výnosy

16 822

21 072

412 915

213 072

Finanční výnosy celkem

(1) Nárůst úrokových výnosů z dluhopisů souvisí zejména s dluhopisy vydanými společností ISTROKAPITAL CZ a.s. (viz bod 6.6). Skupina tyto dluhopisy pořídila v červenci 2010 a prodala je v prosinci 2011. (2) Čistý kurzový zisk zahrnuje realizované i nerealizované kurzové zisky a ztráty. Celkový čistý zisk ve výši 149 258 tis. Kč (2010 – ztráta ve výši 15 908 tis. Kč) byl také pozitivně ovlivněn zajišťovacím účetnictvím aplikovaným v roce 2011, jak je popsáno v bodě 6.11. (3) Zisk z přecenění finančních derivátů se týká přecenění úrokových swapů vykázaných v reálných hodnotách, jak je popsáno v bodě 6.14.

5.13

Finanční náklady

Úrokové náklady týkající se bankovních i nebankovních úvěrů (1)

2011

2010

-805 431

-270 617

Úrokové náklady na vydané dluhopisy (2)

-60 445

-54 341

Úrokové náklady související s finančním leasingem (3)

-40 669

-611

-103 285

-107 887

--

-15 908

-142 428

-8 362

Úrokové náklady týkající se ostatních dlouhodobých závazků Čistá kurzová ztráta Ztráta z přecenění finančních derivátů Neefektivní část změn v reálných hodnotách derivátů zajišťujících peněžní toky Bankovní poplatky (4) Ostatní finanční náklady Finanční náklady celkem

-12 001

--

-43 039

-7 109

-162

-5 794

-1 207 460

-470 629

143


(1) Významný nárůst se týká úročených úvěrů čerpaných dceřinými společnostmi, které byly pořízeny Skupinou v roce 2011. (2) Zvýšení úrokových nákladů na dluhopisy souvisí převážně s novými dluhopisy vydanými společností CPI Finance Netherlands B.V. v roce 2011 (viz bod 6.13) (3) Významný nárůst úrokových nákladů souvisejících s finančním leasingem se týká zejména smluv o finančním leasingu, které uzavřely dceřiné společnosti pořízené v prosinci 2010. (4) Nárůst bankovních poplatků souvisí převážně s ujednáními ohledně nových úvěrových linek.

5.14

Daně

Daň z příjmů vykázaná ve výsledku hospodaření 2011

2010

-160 186

-32 383

-689

149

-160 875

-32 234

-260 242

-19 724

Splatný daňový náklad Běžné období Doměrky a vratky za minulá období Celkem

Odložený daňový náklad Vznik a storno dočasných rozdílů Vliv změn cizoměnových kurzů

-13 230

--

33 787

-1 546

Celkem

-239 685

-21 270

Daň z příjmů z pokračujících činností vykázaná jako náklad ve výsledku hospodaření

-400 560

-53 504

Daň z příjmů vykázaná jako náklad ve výsledku hospodaření celkem

-400 560

-53 504

2011

2010

1 143 209

1 116 885

-400 560

-53 504

1 543 769

1 170 389

Vykázání (zrušení) daňových ztrát

Odsouhlasení efektivní daňové sazby Zisk za účetní období Daň z příjmů vykázaná jako náklad ve výsledku hospodaření Zisk před zdaněním Nominální sazba daně z příjmů právnických osob

19%

19%

-293 316

-222 374

-4 410

--

Daňově neuznatelné náklady

-124 427

-176 118

Výnosy osvobozené od daně

Daň z příjmů vypočtená nominální sazbou daně z příjmů právnických osob Vliv daňových sazeb zahraničních jurisdikcí

58 555

353 424

Doměrky a vratky za minulá období

-689

-8 687

Ostatní daňové slevy

-202

26 594

-33 386

2 554

Změna stavu nevykázaných odložených daňových pohledávek Změna stavu trvalých daňových rozdílů Ostatní vlivy Daň z příjmů vykázaná jako náklad ve výsledku hospodaření celkem

-699

-26 369

-1 986

-2 528

-400 560

-53 504

144


Krátkodobý daňový závazek Krátkodobý daňový závazek ve výši 109 195 tis. Kč (2010 – 75 758 tis. Kč) představuje daň z příjmů splatnou za běžné i minulá období. Odložené daňové pohledávky a závazky Vykázané odložené daňové pohledávky a závazky Odložené daňové pohledávky a závazky se týkají následujících položek: Pohledávky 2011 Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení

2010

2011

2010

2011

2010 -2 606 680

--

--

-4 236 522

-2 606 680

-4 236 522

905

--

--

9 636

905

15

--

--

-1 382

15

-1 382

Nemovitosti k obchodování Obchodní a ostatní pohledávky

Rozdíl

9 636

Nehmotný majetek Úročené úvěry a půjčky

Závazky

--

--

--

-2 833

--

-2 833

172 284

124 832

--

--

172 284

124 832

42 691

38 295

--

--

42 691

38 295

Obchodní a ostatní závazky

--

10 613

-3 432

--

-3 432

10 613

Rezervy

--

--

-13 944

-3 248

-13 944

-3 248

Ostatní

13 688

--

--

--

13 688

--

Daňové ztráty Hrubé odložené daňové pohledávky/(závazky)

65 773

36 679

--

--

65 773

36 679

304 087

211 324

-4 253 898

-2 614 143

-3 949 811

-2 402 819

--

--

--

--

--

--

304 087

211 324

-4 253 898

-2 614 143

-3 949 811

-2 402 819

Kompenzace daně Výsledné odložené daňové pohledávky/(závazky)

Nevykázané odložené daňové pohledávky Odložené daňové pohledávky nebyly vykázány z titulu následujících položek: 2011

2010

2 006

1 788

Daňové ztráty

141 410

86 208

Nevykázané odložené daňové pohledávky

143 416

87 996


145


Pohyby dočasných rozdílů v letech 2011 a 2010 Zůstatek k Vykázáno ve 1. lednu 2011 výsledku hospodaření Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Nehmotný majetek Nemovitosti k obchodování Úročené úvěry a půjčky Obchodní a ostatní pohledávky Obchodní a ostatní závazky Rezervy Ostatní Daňové ztráty Celkem

-2 606 680 905 -1 382 -2 833 124 832 38 295 10 613 -3 248 -36 679 -2 402 819

-268 192 8 731 1 397 2 833 34 683 1 305 -14 045 -3 863 -28 793 26 259 -239 685

Zůstatek k Vykázáno ve 1. lednu 2010 výsledku hospodaření Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Nehmotný majetek Nemovitosti k obchodování Úročené úvěry a půjčky Obchodní a ostatní pohledávky Obchodní a ostatní závazky Rezervy Daňové ztráty Celkem

-1 230 001 1 473 -800 -3 147 1 460 10 660 -9 974 26 --1 230 303

-21 090 -568 -541 -560 -5 394 2 201 7 922 -3 290 50 -21 270

Vykázáno Pořízeno v ostatním z podnikových úplném kombinací výsledku

Prodeje mimo Skupinu

Změna konsolidační metody (bod 6.1)


-1 305 939 -------6 833 ---1 312 772

------------

-29 971 ---12 769 3 091 -----14 111

-4 236 522 9 636 15 -172 284 42 691 -3 432 -13 944 13 688 65 773 -3 949 811

Vykázáno Pořízeno v ostatním z podnikových úplném kombinací výsledku --1 355 706 ----41 ---128 766 -26 558 -12 665 ---36 629 --1 151 129

Prodeje mimo Skupinu

Ostatní (specifikujte)


117 --874 --1 124 -16 --117

-----------

-2 606 680 905 -1 382 -2 833 124 832 38 295 10 613 -3 248 36 679 -2 402 819

-25 740 -------42 481 2 835 19 576

146


6

Konsolidovaný výkaz o finanční pozici

6.1


2011 Průmysl a logistika

Retail


Bytové prostory


Hotely

Ostatní

Pozemkový fond

Celkem

61 321

7 248 956

3 218 613

6 669 762

1 324 400

2 753 966

401 884

3 681 833

25 360 735

Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací

2 431 574

7 435 674

5 712 240

--

--

122 300

55 151

19 843

15 776 782

Pořízení mimo podnikové kombinace

--

--

884 632

--

--

--

--

--

884 632

Přeúčtování z / (do) nedokončených investic do nemovitostí

--

311 289

--

--

778 936

-442 150

--

--

648 075

Ostatní přírůstky

3

242 517

9 152

13 762

1 871

19 266

686

3 014

290 271

Přeúčtování z nemovitostí k obchodování – zásob

--

--

--

--

--

--

--

5 779

5 779

5 475

7 253

2 345

2 587

400

37 334

-357

76 583

131 620


Přeúčtování z / (do) pozemků, budov a zařízení Dopad změny konsolidační metody (bod 3.2) Úbytky

--

162 359

--

--

--

--

--

--

162 359

-3

-3 745

--

-121 357

--

--

--

-2 495

-127 600

Ostatní přeúčtování

--

2 502

--

--

--

--

--

--

2 502

56 219

163 385

484 016

303 796

--

26 244

7 713

57 037

1 098 410

Dopad změn kurzových sazeb

126 744

149 932

42 590

--

67 974

--

--

--

387 240


2 681 333

15 720 122

10 353 588

6 868 550

2 173 581

2 516 960

465 077

3 841 594

44 620 805

Zisk z přecenění – bod 5.4

147


2010 Průmysl a logistika

Retail


Bytové prostory


Hotely

Ostatní

Pozemkový fond

Celkem

63 374

1 872 439

--

5 534 696

--

2 068 944

392 315

2 304 483

12 236 251

Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací

--

5 426 038

2 493 321

874 298

1 324 400

783 600

--

1 957 862

12 859 519

Pořízení mimo podnikové kombinace

--

--

719 831

--

--

50 430

--

7 983

778 244

70

33 302

--

--

--

--

--

--

33 372

Přeúčtování z pozemků, budov a zařízení

--

--

--

--

--

--

--

13 208

13 208

Úbytky

--

-267

--

-126 512

--

--

--

-483 757

-610 536

-2 123

-82 366

5 461

387 280

--

-149 008

9 569

-117 946

50 867

Dopad změn kurzových sazeb

--

-190

--

--

--

--

--

--

-190


61 321

7 248 956

3 218 613

6 669 762

1 324 400

2 753 966

401 884

3 681 833

25 360 735


Ostatní přírůstky

Zisk / (ztráta) z přecenění – bod 5.4

148


Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací V roce 2011 pořídila Skupina investice do nemovitostí v celkové výši 15 776 782 tis. Kč (viz bod 3.4). Nejvýznamnější položky byly pořízeny prostřednictvím následujících podnikových kombinací: 

Pořízení sedmi firem skupiny ““Office Stars” s portoliem 19 kancelářských budov (122 000 m2 kompletně pronajatých kancelářských prostor) v České republice v celkové výši 5 645 896 tis. Kč (segment kancelářské prostory).



Pořízení CPI - City Park Jihlava, a.s. (dříve CEI Buiding, a.s.) – regionálního nákupního centra City Park Jihlava (25 000 m2 maloobchodních ploch) v hodnotě 2 442 087 tis. Kč (segment retail).



Pořízení Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno včetně její dceřiné společnosti A/L SK Office 2 s.r.o. v celkové výši 2 038 817 tis. Kč (segment průmysl a logistika). Tato společnost vlastní průmyslovou zónu Lozorno poblíž Bratislavy (Slovensko) – jeden z největších autoprůmyslových parků ve střední Evropě zahrnující pět průmyslových hal s pronajímatelnou plochou dosahující 118 000 m2.



Pořízení skupiny “REAL4YOU” vlastnící 14 maloobchodních nemovitostí v České republice a na Slovensku včetně řetězce obchodů Penny Market a retailových parků FamilyCentres o celkové ploše 50 000 m2 v hodnotě 1 565 351 tis. Kč (segment retail).



Pořízení OLYMPIA Teplice s.r.o. – nákupního centra Olympia Teplice (32 000 m2 maloobchodních ploch) ve výši 1 501 362 tis. Kč (segment retail).



Pořízení OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o. – nákupního centra Olympia Mladá Boleslav (22 000 m2 maloobchodních ploch) ve výši 1 211 491 tis. Kč (segment retail).

V roce 2010 pořídila Skupina investice do nemovitostí v celkové výši 12 859 519 tis. Kč (viz bod 3.5). Nejvýznamnější položky byly pořízeny prostřednictvím následujících podnikových kombinací: 

Pořízení skupiny Malerba, a.s. (včetně 18 dceřiných společnosti) vlastnící portfolio 26 budov (150 894 m2) v České republice a na Slovensku v celkové výši 5 661 883 tis. Kč (segment retail).



Pořízení CPI – Land Development, a.s. – pozemku v severozápadních Čechách (11 411 302 m2) v hodnotě 1 920 900 tis. Kč (segment pozemkový fond).



Pořízení Office Center Stodůlky DELTA a.s. vlastnící 4 kancelářské budovy v PrazeStodůlkách (21 000 m2 kancelářských prostor) v hodnotě 1 810 513 tis. Kč (segment kancelářské prostory).



Pořízení IGY České Budějovice, s.r.o. – nákupního centra IGY České Budějovice (16 100 m2 maloobchodních ploch a 4 554 m2 kancelářských prostor) ve výši 1 324 400 tis. Kč (segment nemovitosti s kombinovaným využitím).



Pořízení RLRE TELLMER Property s.r.o. – bytového portfolia nájemních bytů v Litvínov (2 686 bytů) v hodnotě 874 298 tis. Kč (segment bytové prostory).

Pořízení projektů investic do nemovitostí V roce 2011 pořídila Skupina budovu, která byla dříve sídlem Živnostenské banky (884 632 tis. Kč) v ulici Na Příkopě v centru Prahy. Budova byla postavena v letech 1894 až 1896. Kancelářský soubor se skládá ze tří částí a celková plocha činí přes 19 000 m2. V roce 2010 pořídila Skupina Longin Center Building (717 698 tis. Kč) v Praze. Přeúčtování z nedokončených investic do nemovitostí V roce 2011 Skupina dokončila administrativně-obchodní (hotelový) komplex CPI City Center v Ústí nad Labem (Hraničář, a.s.) a Retail Park v Berouně (Beroun Property Development, a.s.) a následně přeúčtovala dokončenou nemovitost v celkové hodnotě 1 090 225 tis. Kč z nedokončených investic do nemovitostí do investic do nemovitostí (z čehož 778 936 tis. Kč do segmentu nemovitosti s kombinovaným využitím a 311 289 tis. Kč do segmentu retail).

149


Přeúčtování do nedokončených investic do nemovitostí Na začátku roku 2011 zahájila Skupina rekonstrukci hotelu Clarion (dříve hotel Gomel) České Budějovice (Vigano, a.s.) a výstavbu víceúčelového komplexu CPI City Center Olomouc (Olomouc City Center, a.s.) a následně přeúčtovala částku 442 150 tis. Kč z investic do nemovitostí (segment hotely) do nedokončených investic do nemovitostí. Ostatní přírůstky Nejvýznamnější položka ostatních přírůstků se v roce 2011 týkala rozšíření maloobchodních parků v Považské Bystrici (Považská Bystrica Investments, s.r.o.) a v Šumperku (Horova Immo s.r.o.) Přeúčtování z pozemků, budov a zařízení V souladu s používanými účetními postupy Skupina přehodnotila využití některých položek pozemků, budov a zařízení a změnila jejich klasifikaci z vlastníkem užívaných nemovitostí na investice do nemovitostí. V roce 2011 celková hodnota tohoto majetku činila 131 620 tis. Kč (2010 – 13 208 tis. Kč). Z přecenění příslušných nemovitostí nevznikl žádný zisk ani ztráta. Dopad změny konsolidační metody V důsledku změny ovládání souvisejících projektů jsou společnost VT Holding, a.s. a její dceřiná společnost 4B Property, s.r.o. klasifikovány a konsolidovány jako společné podniky od 1. ledna 2011 (podíly účtované ekvivalenční metodou k 31. prosinci 2010) (viz též bod 3.2). Z tohoto důvodu byly příslušné investice do nemovitostí ve výši 162 359 tis. Kč zahrnuty do konsolidované účetní závěrky Skupiny. Úbytky V roce 2011 zahrnují úbytky investic do nemovitostí zejména prodej bytů v Praze – Letňanech z bytového portfolia CPI BYTY, a.s. současným nájemcům v celkové účetní hodnotě 121 357 tis. Kč (2010: 126 512 tis. Kč). V roce 2010 úbytky též zahrnovaly prodej pozemků od společnosti VM Property Development, a.s. pro výstavbu OC Velké Meziříčí v celkové účetní hodnotě 27 000 tis. Kč (bližší informace v bodě 5.5). Ve výše uvedené tabulce úbytky v roce 2010 v segmentu pozemkový fond představují především úbytky investic do nemovitostí v důsledku prodeje 99,91 % podílu ve společnosti Statenice Property Development, a.s. (453 088 tis. Kč). Další informace viz bod 5.7. Dopad změn kurzových sazeb Kurzové rozdíly týkající se investic do nemovitostí vznikají v souvislosti s přepočtem finančních informací dceřiných společností, jejichž funkční měnou je euro na měnu pro vykazování v konsolidované účetní závěrce (Kč) v důsledku změn kurzů EUR/CZK. Investice do nemovitostí – finanční leasing Investice do nemovitostí v celkové hodnotě 2 340 000 tis. Kč k 31. prosinci 2011 (2010 – 1 707 964 tis. Kč) jsou drženy v rámci dlouhodobobých leasingových ujednání, jejichž platnost končí v různých termínech v letech 2030 až 2033. Závazky týkající se pronajatých investic do nemovitostí jsou podrobněji popsány v bodě 6.12. Investice do nemovitostí - zastavené Bankovní úvěry Skupiny jsou zajištěny zástavním právem k 108 (2010: 35) nemovitostem. Celkové ocenění těchto nemovitostí činilo 42 116 424 tis. Kč k 31. prosinci 2011 (2010 – 23 442 009 tis. Kč).

150


6.2


2011 Celkem Zůstatek k 1. lednu 2011 Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací Přeúčtování do investic do nemovitostí Přírůstky Přeúčtování z pozemků, budov a zařízení Úbytky Zisk z přecenění – bod 5.4 Zůstatek k 31. prosinci 2011

952 097 617 850 -648 075 746 876 35 230 -313 202 411 1 906 076

2010 Celkem Zůstatek k 1. lednu 2010 Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací

536 051 60 560

Přírůstky

377 544

Ztráta z přecenění – bod 5.4

-22 058


952 097

Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací V roce 2011 pořídila Skupina nedokončené investice do nemovitostí v celkové výši 617 850 tis. Kč prostřednictvím podnikových kombinací (viz bod 3.4). Nemovitost byla pořízena akvizicí 50 % podílu v COPA Centrum Národní, s.r.o. (543 314 tis. Kč) and získáním 100 % podílu v MAPON, a.s. (TCZK 74 536). V roce 2010 pořídila Skupina nedokončené investice do nemovitostí v celkové hodnotě 60 560 tis. Kč (viz bod 3.5) prostřednictvím akvizice společnosti Graciana, a.s. Přeúčtování do investic do nemovitostí V roce 2011 dokončila Skupina administrativně-obchodní (hotelový) komplex CPI City Center v Ústí nad Labem (Hraničář, a.s.) a Retail Park v Berouně (Beroun Property Development, a.s.). Tyto dokončené nemovitosti v celkové hodnotě 1 090 225 tis. Kč následně přeúčtovala do investic do nemovitostí (z čehož 778 936 tis. Kč do segmentu nemovitosti s kombinovaným využitím a 311 289 tis. Kč do segmentu retail). Přeúčtování z investic do nemovitostí Na začátku roku 2011 zahájila Skupina rekonstrukci hotelu Clarion České Budějovice, dříve hotel Gomel (Vigano, a.s.) a výstavbu víceúčelového komplexu CPI City Center Olomouc (Olomouc City Center, a.s.) a v této souvislosti byly investici do nemovitostí (segment hotely) ve výši 442 150 tis. Kč přeúčtovány do nedokončených investic do nemovitostí.

151


Přírůstky Přírůstky v roce 2011 se týkají výstavby víceúčelového komplexu CPI City Center Ústí nad Labem (Hraničář, a.s.), Retail Parku Beroun (Beroun Property Development, a.s.) a víceúčelového komplexu CPI City Center Olomouc (Olomouc City Center, a.s.) a rekonstrukce hotelu Clarion (dříve hotel Gomel) České Budějovice (Vigano, a.s.). Přírůstky v roce 2010 se týkaly výstavby víceúčelového komplexu CPI City Center Ústí nad Labem (Hraničář, a.s.). Nedokončené investice do nemovitostí zahrnují aktivované výpůjční náklady ve výši 3 453 tis. Kč (2010 - 21 038 tis. Kč).

6.3


2011 Budovy a zařízení

Finanční leasing

Nedokončený majetek

Poskytnuté zálohy

Ostatní

Celkem

93 558

23 686

129 303

29 917

2 117

278 581

--

--

--

5 568

1 668

7 236

2 700

20 142

5 706

15 087

--

43 635

-883

-834

-2 144

-1 074

--

-4 935

-84 143

--

-110 942

--

--

-195 085

11 232

42 994

21 923

49 498

3 785

129 432


32 163

14 066

20 821

16 136

--

83 186

Odpisy za účetní období

1 688

6 447

--

--

--

8 135

Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2011 Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací Přírůstky Úbytky Přeúčtování do investic do nemovitostí a nedokončených investic do nemovitostí Zůstatek k 31. prosinci 2011

Oprávky a ztráty ze snížení hodnoty

Ztráta ze snížení hodnoty Úbytky Přeúčtování do investic do nemovitostí a nedokončených investic do nemovitostí Zůstatek k 31. prosinci 2011

--

--

1 102

273

--

1 375

-575

-536

--

--

--

-1 111

-28 235

--

--

--

--

-28 235

5 041

19 977

21 923

16 409

--

63 350

Zůstatkové hodnoty K 31. prosinci 2010

61 395

9 620

108 482

13 781

2 117

195 395

K 31. Prosinci 2011

6 191

23 017

--

33 089

3 785

66 082

152


2010 Pozemky, budovy a zařízení

Finanční leasing


Poskytnuté zálohy

Ostatní

Celkem

91 932

19 096

154 286

35 823

2 117

303 254

92

--

15 300

--

--

15 392

4 382

5 064

25 876

6 658

--

41 980

-2 848

-474

-52 951

-12 564

--

-68 837

Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2010 Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací Přírůstky Úbytky Přeúčtování do investic do nemovitostí

--

--

-13 208

--

--

-13 208

93 558

23 686

129 303

29 917

2 117

278 581


24 634

10 091

21 311

16 136

--

72 172


8 904

3 976

--

--

--

12 880

72

--

-490

--

--

-418



Ztráta ze snížení hodnoty/ (storno ztráty ze snížení hodnoty) Úbytky

-1 447

-1

--

--

--

-1 448


32 163

14 066

20 821

16 136

--

83 186

K 31. prosinci 2009

67 298

9 005

132 975

19 687

2 117

231 082

K 31. prosinci 2010

61 395

9 620

108 482

13 781

2 117

195 395

Zůstatkové hodnoty

Přírůstky V roce 2011 jsou nejvýznamnější přírůstky především dopravní prostředky pořizované CPI Services, a.s. formou finančního leasingu. Projektová dokumentace pro připravovaný projekt v blízkosti Ústí nad Labem (CPI - Krásné Březno, a.s.) představuje nejvýznamnější přírůstek v roce 2010. V roce 2011 byla tato projektová dokumentace přeúčtována do investic do nemovitostí (jak je popsáno v následujícím odstavci). Přeúčtování z / do investic do nemovitostí V souladu s používanými účetními postupy Skupina přehodnotila využití některých položek pozemků, budov a zařízení a změnila jejich klasifikaci z vlastníkem užívaných nemovitostí na investice do nemovitostí. V roce 2011 celková zůstatková hodnota tohoto majetku činila 131 620 tis. Kč (2010 – 13 208 tis. Kč). Ze změny klasifikace příslušného majetku nevznikl žádný zisk ani ztráta. Úbytky 2010 V roce 2010 se úbytky převážně týkají developerských nákladů odepsaných z důvodu zrušení či zastavení daného projektu. V roce 2010 jsou nejvýznamnější úbytky z důvodu prodeje spojeny s prodejem 99,91 % podílu ve Statenice Property Development, a.s. Další informace viz bod. 5.7. V souvislosti s každoročním testováním ztráty ze snížení hodnoty pozemků, budov a zařízení odepsala Skupina do nákladů ztrátu ze snížení hodnoty ve výši 1 375 tis. Kč (2010 – storno ztráty ze snížení hodnoty ve výši 418 tis. Kč). Další informace viz bod 5.11.

153


6.4

Nehmotná aktiva

2011 Software

Ostatní

Celkem

17 066

2 502

19 568

215

--

215

1 912

--

1 912

Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2011 Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací Přírůstky Přeúčtování do investic do nemovitostí

--

-2 502

-2 502

19 193

--

19 193


6 908

--

6 908


2 450

--

2 450


9 358

--

9 358

K 31. prosinci 2010

10 158

2 502

12 660

K 31. prosinci 2011

9 835

--

9 835

Software

Ostatní

Celkem

14 979

--

14 979

27

2 502

2 529

2 060

--

2 060

17 066

2 502

19 568


5 167

--

5 167


1 741

--

1 741


6 908

--

6 908




2010 Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2010 Pořízení prostřednictvím podnikových kombinací Přírůstky Zůstatek k 31. prosinci 2010


Zůstatkové hodnoty K 31. prosinci 2010

9 812

--

9 812

K 31. prosinci 2010

10 158

2 502

12 660

6.5

Podíly účtované ekvivalenční metodou Majetková účast

VT Holding, a.s. (1)

2011

2010

--

50%

Hodnota podílů účtovaných ekvivalenční metodou 2011 2010 --

19 876

(1) VT Holding, a.s. a její dceřiná společnost (4B Property, s.r.o.) byly vykazovány jako přidružené společnosti a konsolidovány jako podíly účtované ekvivalenční metodou k 31. prosinci 2010. V důsledku změny kontroly souvisejících projektů od 1. ledna 2011 jsou tyto společnosti klasifikovány a konsolidovány jako společné podniky (viz též bod 3.2).

154


Podíl v přidružených společnostech k 31. prosinci

Zůstatek k 31. prosinci 2010 VT Holding, a.s. (1)

M.T.J. Consulting, a.s. (2,3)

324 718

--

11 979

--

Investice do nemovitostí Ostatní dlouhodobá aktiva Krátkodobá aktiva Odložený daňový závazek Ostatní dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky

11 243

--

347 940

--

28 222

--

199 748

--

80 219

--

308 189

--

Čistá aktiva

39 751

--

Podíl Skupiny na čistých aktivech

19 876

--

Příjmy z pronájmu v hrubé výši

--

881

Náklady na provoz nemovitostí

--

-1 608

Čistý zisk / (ztráta) z přecenění investic do nemovitostí

--

--

37 752

1 328

Ostatní náklady

--

-780

Čisté finanční výnosy / (náklady)

--

-640

37 752

-819

Zisk za účetní období

37 752

-819

Podíl Skupiny na zisku/ (ztrátě)

18 876

-410

Ostatní výnosy

Zisk před zdaněním Daň z příjmů

(1) včetně dceřiné společnosti 4B Property, s.r.o. (2) včetně dceřiné společnosti P.V. Trading cz s.r.o. (3) prodej mimo Skupinu v roce 2010 (viz bod 5.8)

6.6

Ostatní investice

Dlouhodobé investice Skupina vykazuje následující investice s majetkovou účastí nepřevyšující 10 %. 2011

2010

Vodovody a kanalizace Přerov, a.s. (1,60 % podíl)

6 782

6 782

Vodovody a kanalizace Hodonín, a.s. (1,99 % podíl)

4 614

4 614

COOP Centrum Družstvo*

300

300

STRM Delta a.s. (0,07 %podíl)

50

50

Ekopark Odolena Voda, s.r.o. (10 %podíl)

20

--

11 766

11 746

Celkem *informace nebyly k datu účetní závěrky k dispozici

V roce 2011 Skupina obdržela dividendy ve výši 48 tis. Kč (2010 – 0 tis. Kč) od společnosti Vodovody a kanalizace Hodonín, a.s.

155


Krátkodobé investice 2011

2010

Dluhopisy (včetně alikvotního úroku)

--

301 625

Celkem

--

301 625

V roce 2010 krátkodobé investice zahrnovaly dluhopisy emitované společností ISTROKAPITAL CZ a.s. ve výši 301 625 tis. Kč. Dluhopisy byly úročeny fixní sazbou ve výši 10 % p.a. a byly splatné 10. prosince 2016. Dluhopisy byly prodány v prosinci 2011. Celkové příjmy z prodeje dosahovaly výše 303 066 tis. Kč; hodnota prodaných dluhopisů včetně alikvotního úroku činila 303 227 tis. Kč. Ztráta z prodeje ve výši 161 tis. Kč je vykázána v rámci položky “Ostatní finanční náklady” (viz bod 5.13).

6.7

Poskytnuté úvěry 2011

2011

2010

2010

Zůstatek

Průměrná úroková míra

Zůstatek


1 861

2,10 %

Poskytnuté úvěry (dlouhodobé) Úvěry poskytnuté spřízněným stranám Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem

--

--

266 452

6,56 %

47 500

5,00 %

Úvěry poskytnuté třetím stranám

481 873

5,61 %

3 870 991

5,39 %

Celkem

748 325

3 920 352

2011

2011

2010

2010

Zůstatek


Zůstatek


3 612

1,82 %

1 664

1,75 %

8 535

5,56 %

1 131

5,00 %


1 240 895

7,30 %

556 987

7,20 %

Celkem

1 253 042

Poskytnuté úvěry (krátkodobé) Úvěry poskytnuté spřízněným stranám Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem

559 782

Zůstatky dlouhodobých úvěrů zahrnují jistinu úvěru a nesplacené dlouhodobé úroky. Zůstatky krátkodobých úvěrů zahrnují jistinu úvěru, nesplacené úroky z krátkodobých úvěrů a krátkodobou část nesplacených úroků z dlouhodobých úvěrů. Skupina poskytuje 54 dlouhodobých úvěrů třetím stranám (2010 – 59) s úrokovými sazbami od 3,15 % do 10 % (2010 – od 2,10 % do 10 %) a 20 krátkodobých úvěrů třetím stranám (2010 – 19) s úrokovými sazbami od 1,05 % do 20,53 % (2010 – od 2,10 % do 10 %). Významný pokles úvěrů poskytnutých třetím stranám primárně je výsledkem přístupu vedení Skupiny k finančnímu řízení aplikovanému v roce 2011.

156


Splatnost dlouhodobých úvěrů poskytnutých třetím stranám a společným podnikům k 31. prosinci 2011 a 31. prosinci 2010 činila: 2011 1-2 let

2-5 let

>5let

Celkem

--

24 905

241 547

266 452

25 236

366 613

90 024

481 873

1-2 let

2-5 let

>5let

Celkem

--

47 500

--

47 500

698 840

2 213 971

958 180

3 870 991

Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem Úvěry poskytnuté třetím stranám

2010 Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem Úvěry poskytnuté třetím stranám

6.8

Nemovitosti k obchodování - zásoby

Projekty a nemovitosti k opětovnému prodeji Nedokončené projekty Ostatní zásoby Celkem

2011

2010

--

27 545

6 587

11 259

50

49

6 637

38 853

K 31. prosinci 2011 nemovitosti k obchodování zahrnují převážně projekty Jižní stráň (Březiněves, a.s.) a Letňany (BPT Development, a.s.)

157


6.9


Dlouhodobé Pohledávky nabyté postoupením (1) Pohledávky ze zádržného (2) Zálohy poskytnuté na finanční investice (3) Ostatní pohledávky za spřízněnými stranami Ostatní pohledávky za třetími stranami Dlouhodobé pohledávky celkem Snížení hodnoty ostatních pohledávek za třetími stranami Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky celkem po snížení hodnoty

2011

2010

587 374

--

28 920

30 495

5 000

33 000

--

19 939

83

38 694

621 377

122 128

--

3 694

621 377

118 434

(1) 30. listopadu 2011 uzavřela Skupina smlouvu o postoupení pohledávek a nabyla pohledávky za třetími a spřízněnými stranami. Pohledávky jsou splatné 27. ledna 2015. Pořizovací cena se rovná nominální hodnotě pohledávek. Cílem transakce je optimalizovat a koncentrovat portfolio pohledávek za třetími stranami. Pohledávky nejsou zajištěny. (2) Pohledávky ze zádržného se týkají pořízení dceřiné společnosti Farhan, a.s. (právní nástupce Office Center Stodůlky DELTA a.s.) (3) Zálohy poskytnuté na finanční investice k 31. prosinci 2010 zahrnovaly platbu ve výši 30 000 tis. Kč na 20 % podíl ve společnosti CPI - Bor, a.s. Dne 4. ledna 2011 pořídila Skupina zbývající 20 % podíl na hlasovacích právech společnosti CPI - Bor, a.s., a zvýšila tím svůj majetkový podíl na 100 %. Pořizovací cena ve výši 30 000 tis. Kč byla zaplacena prostřednictvím zálohy (viz bod 3.4)

158


Krátkodobé 2011

2010

1 106 860

850 346

1 974

5 703

2 396

263

Pohledávky nabyté postoupením (2)

1 369 547

389 550

Pohledávky z prodeje dceřiných společností (3)

1 309 614

3 160 217

Pohledávky z prodeje pohledávek (4)

2 354 437

2 306 388

Poskytnuté zálohy (5)

188 563

147 174

Náklady příštích období (6)

139 889

82 993

Pohledávky z daně z přidané hodnoty

40 979

753

Ostatní pohledávky za třetími stranami

149 139

31 565

6 777

206 817

6 670 175

7 181 769

318 210

266 301

42 692

47 141

360 902

313 442

6 309 273

6 868 327

Pohledávky z obchodních vztahů za třetími stranami (1) Pohledávky z obchodních vztahů za střízněnými stranami Pohledávky z obchodních vztahů za společnými podniky / přidruženými společnostmi

Ostatní pohledávky za spřízněnými stranami Krátkodobé pohledávky celkem Snížení hodnoty pohledávek z obchodních vztahů za třetími stranami (7) Snížení hodnoty ostatních pohledávek za třetími stranami Snížení hodnoty krátkodobých pohledávek celkem Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky celkem po snížení hodnoty

(1) Pohledávky z obchodních vztahů za třetími stranami zahrnují zejména pohledávky z obchodních vztahů za nájemci ve výši 723 515 tis. Kč (2010: 686 599 tis. Kč) a pohledávky z přefakturace veřejných služeb ve výši 253 627 tis. Kč (2010: 208 373 tis. Kč). Pohledávky z přefakturace budou zúčtovány oproti zálohám přijatým od nájemců, jakmile bude známa konečná částka spotřeby veřejných služeb a částka příslušné fakturace od dodavatelů. (2) 13. června 2011 uzavřela Skupina smlouvu o postoupení pohledávek a v této souvislosti nabyla pohledávky za třetími stranami i spřízněnými stranami ve výši 1 143 672 tis. Kč. Pohledávky jsou splatné 12. června 2012. Pořizovací cena se rovnala nominální hodnotě pohledávek. Cílem transakce je optimalizovat a koncentrovat portfolio pohledávek za třetími stranami. Pohledávky nejsou zajištěny. (3) Pohledávky z prodeje dceřiných společností k 31. prosinci 2011 zahrnují primárně pohledávku ve výši 1 011 746 tis. Kč z titulu prodeje společnosti Best Properties South, a.s. mimo Skupinu v roce 2009. Pohledávky jsou splatné 30. dubna 2012 (viz též bod 10 Následné události). (4) Pohledávky z prodeje pohledávek zahrnují především pohledávku ve výši 1 527 254 tis. Kč vůči společností Best Properties South, a.s. prodanou třetí straně. Pohledávka je splatná 30. dubna 2012 (viz též bod 10 Následné události). (5) Poskytnuté zálohy představují zálohy na veřejné služby zaplacené Skupinou, za které nebyla přijata konečná faktura od poskytovatelů veřejných služeb. (6) Zvýšení nákladů příštích období se převážně vztahuje k předplacenému nájemnému a týká se především nově pořízených společností v roce 2011. (7) Nárůst opravných položek pohledávek z obchodních vztahů se převážně týká pohledávek z obchodních vztahů společnosti CPI BYTY, a.s., spravující bytové portfolio.

159


6.10


Bankovní účty Pokladna Celkem

2011

2010

1 400 031

1 227 245

13 789

42 773

1 413 820

1 270 018

Veškeré peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty jsou splatné na požádání s výjimkou vázaných prostředků ve výši 228 292 tis. Kč (2010 – 106 418 tis. Kč).

6.11

Vlastní kapitál

Změny ve vlastním kapitálu Konsolidovaný výkaz o změnách ve vlastním kapitálu je součástí konsolidované účetní závěrky. Základní kapitál a emisní ážio Kmenové akcie Počet kusů 2011

2010

Akcie vydané k 1. lednu

3 866 873

1 366 873

Nové akcie vydané a splacené v tomto roce

1 668 302

2 500 000

Akcie vydané k 31. prosinci

5 535 175

3 866 873

Výše upsaného kapitálu Společnosti k 31. prosinci 2011 činila 4 428 140 tis. Kč (2010 – 3 093 498 tis. Kč). Tento upsaný kapitál tvoří 5 535 175 kusů akcií (2010 – 3 866 873 kusů akcií), každá o nominální hodnotě 800 Kč (2010 – 800 Kč). Všechny akcie jsou stejného typu (kmenové akcie na jméno) a jsou plně splaceny. V roce 2011 byl proveden úpis nových akcií a navýšení kapitálu Společnosti o 1 457 442 tis. Kč, z toho základní kapitál byl navýšen o částku v nominální hodnotě 1 334 642 tis. Kč a emisní ážio bylo navýšeno o 122 800 tis. Kč. Pohledávka z úpisu nových akcií byla následně vzájemně započtena se závazky vůči akcionáři vykazovanými Společností.

Ostatní kapitálové fondy Navýšení ostatních kapitálových fondů o 1 000 000 tis. Kč se vztahuje k peněžitému vkladu, zaplacenému jediným akcionářem Společnosti v roce 2011. Oceňovací rozdíly z přepočtů Fond souvisí s kurzovými rozdíly vyplývajícími z převodu účetních závěrek zahraničních společností z funkční měny na prezentační měny Skupiny.

160


Zákonný rezervní fond Podle českých právních předpisů má akciová společnost povinnost za rok, v němž poprvé vytvoří čistý zisk, převést 20 % ze zisku po zdanění (avšak ne více než 10 % z hodnoty základního kapitálu) do zákonného rezervního fondu. V následujících letech se tento fond ročně doplňuje nejméně o 5 % z čistého zisku stanoveného podle českých účetních standardů až do okamžiku, kdy výše rezervního fondu dosáhne 20% základního kapitálu. Zákonný rezervní fond je možné využít pouze k úhradě neuhrazené ztráty minulých let. Celková částka, která byla převedena do zákonného rezervního fondu ze zisku Skupiny stanoveného podle českých účetních standardů, činí 5 543 tis. Kč (2010 – 14 917 tis. Kč). Fond zajištění peněžních toků (Hedging reserve) Pro účely zajištění rizika spojeného s budoucí platbou úroků má Skupina uzavřeny úrokové swapy. U těchto swapů Skupina platí fixní úrok a dostává úrok ve výši pohyblivé úrokové sazby viz bod 6.14. K 1. lednu 2011 se Skupina rozhodla aplikovat zajišťovací účetnictví u měnových rizik a vybraných úrokových swapů. Fond zajištění peněžních toků obsahuje část reálné hodnoty zajišťovacích instrumentů určených jako zajištění peněžních toků v souladu s účetními postupy (viz bod Finanční nástroje, část (iv)). Neefektivní část zajištění peněžních toků představuje část finančních nákladů (viz bod 5.13). Ostatní změny ve vlastním kapitálu Změna nekontrolního podílu v dceřiné společnosti (beze změny kontroly dané společnosti), která je zaúčtovaná přímo do vlastního kapitálu se vztahuje k pořízení 20% ve společnosti CPI - Bor, a.s. (1 461 tis. Kč) a 0,55% podílu ve společnosti Březiněves, a.s. (319 tis. Kč). Podrobnější informace viz bod 3.4.

161


Zisk na akcii Základní zisk na akcii za rok 2011 Zisk připadající držitelům kmenových akcií Pokračující činnosti

Ukončované činnosti

Celkem

Čistý zisk připadající držitelům kmenových akcií za rok končící 31. prosincem 2011

1 143 275

--

1 143 275

Čistý zisk připadající držitelům kmenových akcií

1 143 275

--

1 143 275

Počet kusů

Váha

Vážený průměr

Kmenové akcie vydané k 1. lednu 2011

3 866 873

1,0000

3 866 873

Nově vydané akcie (7. prosince 2011)

1 668 302

0,0658

109 697

Kmenové akcie vydané k 31. prosinci 2011

5 535 175

Vážený průměr počtu kmenových akcií

3 976 570

Vážený průměr počtu kmenových akcií k 31. prosinci 2011

3 976 570

Zisk na akcii za rok 2011 (v Kč)

287,50

Zředěný zisk na akcii za rok 2011 Zisk připadající držitelům kmenových akcií (zředěný) Pokračující činnosti


Celkem


1 143 275

--

1 143 275


1 143 275

--

1 143 275

Počet kusů

Váha


3 866 873

1,0000

3 866 873


1 668 302

0,0658

109 697


5 535 175

Vážený průměr počtu kmenových akcií (zředěný)

Vážený průměr počtu kmenových akcií k 31. prosinci 2011 Zředěný zisk na akcii za rok 2011 (v Kč)

Vážený průměr

3 976 570 3 976 570 287,50

162


Základní zisk na akcii za rok 2010 Zisk připadající držitelům kmenových akcií Pokračující činnosti


Celkem


1 116 082

2

1 116 084


1 116 082

2

1 116 084

Počet kusů

Váha

Vážený průměr

1 366 873

1,0000

1 366 873

625 000

0,9123

570 205

Nově vydané akcie (23. listopadu 2010)

1 875 000

0,1041

195 205


3 866 873


Kmenové akcie vydané k 1. lednu 2010 Nově vydané akcie (2. února 2010)

2 132 283


2 132 283

Zisk na akcii za rok 2010 (v Kč)

523,42

Zředěný zisk na akcii za rok 2010 Zisk připadající držitelům kmenových akcií (zředěný) Pokračující činnosti


Celkem

Čistý zisk/(ztráta) připadající držitelům kmenových akcií za rok končící 31. prosincem 2010

1 116 082

2

1 116 084

Čistý zisk/(ztráta) připadající držitelům kmenových akcií

1 116 082

2

1 116 084

Počet kusů

Váha

Vážený průměr

1 366 873

1,0000

1 366 873

625 000

0,9123

570 205


1 875 000

0,1041

195 205


3 866 873



Vážený průměr počtu kmenových akcií k 31. prosinci 2010 Zředěný zisk na akcii za rok 2010 (v Kč)

2 132 283 2 132 283 523,42

163


6.12


Dlouhodobé 2011

2010

191 556

180 961

1 081 614

905 308

17 032 402

9 886 641

1 176 822

976 692

Směnky

25 655

--

Celkem

19 508 049

11 949 602

2011

2010

44 779

132 305

Úvěry od třetích stran

1 933 841

2 190 947

Bankovní úvěry (1)

4 380 108

604 393

Závazky z finančního leasingu (2)

91 385

69 327

Směnky

17 381

--

Celkem

6 467 494

2 996 972

Úvěry od spřízněných stran Úvěry od třetích stran

Bankovní úvěry (1)

Závazky z finančního leasingu (2)

Krátkodobé Úvěry od spřízněných stran

(1) Nárůst bankovních úvěrů se vztahuje hlavně k dceřiným společnostem pořízeným v roce 2011, především ke skupině “Office Stars” Group (4 107 370 tis. Kč), společnosti Auto - priemyselný park, s.r.o. Lozorno (1 333 317 tis. Kč), CPI - City Park Jihlava, a.s. (1 292 378 tis. Kč) a “REAL4YOU” (1 303 003 tis. Kč) (viz také bod 3.4). K 31. prosinci 2011 Skupina čerpala 59 bankovních úvěrů (k 31. prosinci 2010 - 35) od 15 bank (k 31. prosinci 2010 – 11). Ve vztahu k bankovním úvěrům měla Skupina zatížený zástavním právem následující majetek: Investice do nemovitostí Bankovní úvěry Skupiny jsou zajištěny zástavním právem k 108 nemovitostem (2010: 35). Celková hodnota těchto nemovitostí činila 42 116 424 tis. Kč k 31. prosinci 2011 (2010 – 23 442 009 tis. Kč). Pohledávky z obchodních vztahů Celková nominální hodnota pohledávek zatížených zástavním právem činila k 31. prosinci 2011 759 442 tis. Kč (2010 – 536 069 tis. Kč).

164


Bankovní účty Celková výše bankovních účtů zatížených zástavním právem činila k 31. prosinci 2011 1 068 203 tis. Kč (2010 – 471 992 tis. Kč). Podíly v dceřiných společnostech Považská Bystrica Investments, s.r.o., AB BHV spol. s r.o., Bageleot, a.s., Balvinder, a.s., SHEMAR INVESTMENTS LIMITED, Baumarkt České Budějovice s.r.o., CB Property Development, a.s., Farhan, a.s., Lockhart, a.s., Komárno Investments, s.r.o., Beroun Property Development, a.s., Carpenter Invest, a.s., Conradian, a.s., CPI – Real Estate, a.s., CPI BYTY, a.s., Hraničář, a.s., Náchod Investments, s.r.o., Chrudim Investments, s.r.o., Kerina, a.s., Komura, a.s., BRILLIANT VARIETY s.r.o., České Těšín Property Development, a.s., Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Modřanská Property, a.s., Nymburk property Development, a.s., OC Nová Zdaboř, a.s., Považská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s., HERTONE, a.s., Auto – priemyselný park, s.r.o. Lozorno, A/L SK Office 2 s.r.o., Marissa Alfa, a.s., OLYMPIA Teplice s.r.o., Marissa Beta, a.s., OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o., Office Star Fourteen, spol. s r.o., COPA Centrum Národní, s.r.o., Marissa Ksí, a.s., CPI – City Park Jihlava, a.s., Office Star Four, spol. s r.o., Office Star One, spol. s r.o., Office Star Seven, spol. s r.o., Office Star Ten, spol. s r.o., Office Star Thirteen, spol. s r.o., Office Star Three, spol. s r.o., NERONTA, a.s., MUXUM, a.s., Svitavy Property Alfa, a.s., DOREK Vysoké Mýto, a.s., Dunajská Streda Investments, s.r.o., U Svatého Michala, a.s., Vigano, a.s. Vyškov Property Development, a.s a Ždírec Property Development, a.s. (2) Skupina pořídila část investic do nemovitostí formou finančního leasingu. Úrokové sazby finančního leasingu jsou stanoveny na základě EURIBOR/PRIBOR plus marže. V následující tabulce je uvedena analýza splatnosti úvěrů od třetích stran a bankovních úvěrů: 2011 Splatno do 1 roku

Splatno od 1 roku do 5 let

Splatno za 5 a více let

Celkem


1 933 841

492 300

589 314

3 015 455

Bankovní úvěry

4 380 108

8 175 638

8 856 764

21 412 510

Celkem

6 313 949

8 667 938

9 446 078

24 427 965

Splatno do 1 roku



Celkem

2010

Úvěry od třetích stran Bankovní úvěry Celkem

2 190 947

388 169

517 139

3 096 255

604 393

5 037 477

4 849 164

10 491 034

2 795 340

5 425 646

5 366 303

13 587 289

Přehled závazků z finančního leasingu vztahujících se k investicím do nemovitostí k 31. prosinci: 2011 Splatno do 1 roku



Celkem

Splátky

129 263

517 056

918 950

1 565 269

Úrok

-43 002

-135 010

-137 590

-315 602

86 261

382 046

781 360

1 249 667

Čistá současná hodnota budoucích splátek z finančního leasingu

165


2010 Splatno do 1 roku



Celkem

Splátky

100 624

503 031

717 741

1 321 396

Úrok

-34 860

-137 838

-111 339

-284 037

65 764

365 193

606 402

1 037 359

Čistá současná hodnota budoucích splátek z finančního leasingu

Přehled závazků z finančního leasingu vztahujících se k pozemkům, budovám a zařízením k 31. prosinci: 2011

Splátky Úrok Čistá současná hodnota budoucích splátek z finančního leasingu

Splatno do 1 roku


Celkem

6 109

14 609

20 718

-985

-1 193

-2 178

5 124

13 416

18 540

2010

Splátky Úrok Čistá současná hodnota budoucích splátek z finančního leasingu

Splatno do 1 roku


Celkem

4 134

5 682

9 816

-571

-585

-1 156

3 563

5 097

8 660

166


6.13

Vydané dluhopisy 2011

2010

Počet vydaných dluhopisů

Hodnota


Hodnota

--

--

65 000

650 000

1 215

2 430 000

1 214

2 428 000

-925

-1 850 000

-924

-1 848 000

Mezisoučet dluhopisů - CPI 2021

290

580 000

290

580 000

Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI Finance Netherlands B.V. (3)

375

3 750 000

--

--

--

--

--

--

375

3 750 000

--

--

Dlouhodobé závazky Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI var/12 (1)

Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI 2021 (2) Minus: dluhopisy vlastněné Skupinou

Minus: dluhopisy vlastněné Skupinou Mezisoučet dluhopisů - CPI 2021

Příjmy z vydaných dluhopisů SPOBYT 5,25/13 (4) Minus: dluhopisy vlastněné Skupinou Mezisoučet dluhopisů - SPOBYT 5,25/13

25 000

250 000

25 000

250 000

-25 000

-250 000

-25 000

-250 000

--

--

--

--


4 330 000

1 230 000

Krátkodobé závazky Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI var/12 (1)

65 000

650 000

--

--

Úroky z dluhopisů - CPI 2021

50 598

41 924

Úroky z dluhopisů - CPI var/12

6 313

6 328

Úroky z dluhopisů – CPI Finance Netherlands B. V.

8 181

--

715 092

48 252

5 045 092

1 278 252


Celkem

(1) CPI var/12 Dluhopisy CPI var/12 byly emitovány 22. března 2005 a jsou splatné 22. března 2012. Nominální hodnota každého dluhopisu je 10 tis. Kč a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů činí 650 000 tis. Kč. Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI var/12, ISIN CZ0003501447). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 10. března 2005 pod č. j. 45/N/7/2005/2, které nabylo právní moci 14. března 2005. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na trhu organizovaném společností RM-Systém a.s. Dluhopisy CPI var/12 jsou úročeny úrokovou sazbou ve výši 6M PRIBOR + 2% marže. Úroky jsou splatné pololetně vždy k 22. březnu a 22. září. Vzhledem ke splatnosti dluhopisů v březnu 2012 byl závazek k 31. prosinci 2011 překlasifikován do krátkodobých závazků.

167


(2) CPI 2021 Dluhopisy CPI 2021 byly emitovány 8. února 2007 a jsou splatné 8. srpna 2021. Nominální hodnota každého dluhopisu je 2 000 tis. Kč a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů činí 2 430 000 tis. Kč. Držitelé dluhopisů mimo Skupinu drží 290 dluhopisů v celkové nominální hodnotě 580 000 tis. Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy maximálně v hodnotě 2 500 000 tis. Kč (1 250 dluhopisů v nominální hodnotě 2 000 tis. Kč za každý dluhopis). Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI 2021, ISIN CZ0003501496). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 17. ledna 2007 pod č. j. 45/N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna 2007. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na trhu organizovaném společností RM-Systém a.s. Dluhopisy CPI 2021 jsou úročeny úrokovou sazbou ve výši 6M PRIBOR + 3,5 % marže. Úroky jsou splatné pololetně vždy k 8. únoru a 8. srpnu. (3) CPI Finance NL 5% 2011-2021 Dne 15. prosince 2011 emitovala Skupina (prostřednictvím dceřiné společnosti CPI Finance Netherlands B.V.) 375 dluhopisů na doručitele o nominální hodnotě 10 000 tis. Kč za každý dluhopis. Skupina mohla vydat dluhopisy maximálně v hodnotě 5 000 000 tis. Kč (500 dluhopisů v nominální hodnotě 10 000 tis. Kč za každý dluhopis). Jistina dluhopisů na doručitele je splatná 15. prosince 2021. Dluhopisy jsou úročeny pevnou roční úrokovou sazbou ve výši 5 %. Úroky jsou splatné ročně vždy k 15. prosinci. (4) SPOBYT 5,25/13 Dluhopisy SPOBYT 5,25/13 v celkové nominální hodnotě 250 000 tis. Kč splatné v roce 2013 byly emitovány 30. října 2003. Nominální hodnota každého dluhopisu je 10 tis. Kč. Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou SPOBYT 5,25/13, ISIN CZ0003501363). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 10. října 2003, č.j. 45/N/900/2003/2, které nabylo právní moci dne 16. října 2003. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na veřejném trhu organizovaném společností RM-Systém a.s. Všechny výše uvedené dluhopisy byly dne 27. února 2007 odkoupeny přímo emitentem – společností SPOBYT, a.s. Zároveň byly všechny dluhopisy zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. a došlo k pozastavení výkonu práv emitenta nakládat s dluhopisy. V důsledku fúze s původním emitentem (společností SPOBYT, a.s.) se emitentem těchto dluhopisů stala dceřiná společnost CPI BYTY, a.s. s rozhodným dnem 1. ledna 2009. Úrokové náklady vztahující se k vydaným dluhopisům jsou uvedeny v bodě 5.13.

168


6.14


Úrokové swapy Skupina využívá úrokové swapy k řízení své expozice vůči pohybům úrokových sazeb z přijatých bankovních úvěrů. Celková reálná hodnota úrokových swapů, které byly otevřeny k 31. prosinci 2011, je uvedena v následující tabulce: Dlouhodobé závazky z derivátů 2011

2010

36 694

--

Ostatní úrokové swapy (2)

175 358

103 580

Celkem

212 052

103 580

2011

2010

Úrokové swapy – aplikováno zajišťovací účetnictví (1)

Krátkodobé závazky z derivátů Úrokové swapy – aplikováno zajišťovací účetnictví (1)

--

--

Ostatní úrokové swapy (2)

53 975

--

Celkem

53 975

--

266 027

103 580

Závazky z derivátů celkem

(1) Úrokové swapy – aplikováno zajišťovací účetnictví Skupina uzavřela úrokové swapové obchody v nominální výši 1 020 752 tis. Kč (2010 – 0 tis. Kč), na jejichž základě platí pevnou úrokovou sazbu ve výši 2,3 % - 2,5 % a obdrží pohyblivou úrokovou sazbu vycházející ze sazby 3M EURIBOR. Základní podmínky smluv o úrokových swapech jsou totožné s danými úvěrovými smlouvami. Skupina aplikovala zajišťovací účetnictví a zajištění je vyhodnoceno za plně efektivní. (2) Ostatní úrokové swapy U úrokových swapů o nominální hodnotě 7 656 842 tis. Kč (2010 – 2 523 952 tis. Kč) je pevná úroková sazba stanovena v průměrné výši 3,429 % (2010 – 3,34 %) a pohyblivá úroková sazba, kterou Skupina obdrží, je stanovena ve výši EURIBOR/PRIBOR. Skupina neapolikuje u této části zajišťovací účetnictví a vykazuje změny reálné hodnoty derivátů ve výsledku hospodaření. Analýza závazků z derivátů podle jejich splatnosti je uvedena v bodě 7.2.

6.15

Bankovní kontokorenty

Výše bankovních kontokorentů činila 2 251 570 tis. Kč k 31. prosinci 2011 (2010 – 1 177 939 tis. Kč). Skupina čerpala tyto kontokorenty pro financování provozních aktivit i pro účely financování akvizic Skupiny. Zůstatek k 31. prosinci 2011 byl plně splacen v dubnu 2012.

169


6.16


Dlouhodobé závazky 2011

2010

Závazky z obchodních vztahů ke třetím stranám Závazky z akvizic dceřiných společností, společných podniků a přidružených společností (1)

3 375

7 338

889 017

864 502

Kauce od nájemců (2)

101 286

60 115

Závazky ze zádržného

103 451

70 333

10 149

370

1 107 278

1 002 658

Ostatní závazky ke třetím stranám Celkem

Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů ke spřízněným stranám

2011

2010

--

405

Závazky z obchodních vztahů ke třetím stranám (3)

972 784

456 824

Přijaté zálohy (4) Závazky k zaměstnancům, ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění, z daně ze závislé činnosti zaměstnanců

346 037

4 268 227

12 326

5 952

Zálohy přijaté od nájemců (5)

283 357

272 945

Závazky z akvizic dceřiných společností, společných podniků a přidružených společností

104 323

435 559

Závazky vztahující se k postoupení pohledávek

52 452

24 331

Závazky ze zádržného

31 142

--

Závazky ze zrušených nájemních smluv (6)

--

250 407

46 181

46 181

--

55 000

Výnosy příštích období

163 398

49 831

Ostatní závazky ke spřízněným stranám

190 088

100 428

19 326

53 762

2 221 414

6 019 852

Závazky vůči sdružení vlastníků Provize

Ostatní závazky ke třetím stranám Celkem

(1) Závazky jsou splatné 31. prosince 2017. (2) Kauce od nájemců představují závazky Skupiny z přijatých záloh týkajících se nájemného. Klasifikace těchto kaucí odpovídá podmínkám uvedeným v příslušných nájemních smlouvách, konkrétné možnostem ukončení smlouvy ze strany nájemců. (3) Nárůst závazků z obchodních vztahů se vztahuje hlavně k rozšíření portfolia investic do nemovitostí v porovnání s rokem 2010 a dále k nárůstu investičních výdajů na investice do nemovitostí ve výstavbě. (4) V roce 2011 byly zálohy ve výši 3 500 000 tis. Kč přijaté Skupinou v roce 2010 v souvislosti s prodejem dceřiných společností vzájemně započteny s pohledávkami z prodeje dceřiných společností a s úvěry poskytnutými třetím stranám. Další informace viz bod 6.9. (5) Zálohy přijaté od nájemců představují platby přijaté od nájemců za veřejné služby, které budou zúčtovány oproti pohledávkám z obchodních vztahů, jakmile bude známa konečná částka spotřeby veřejných služeb a příslušné fakturace od dodavatelů. (6) Dceřiná společnost RLRE TELLMER s.r.o. (pořízená formou podnikové kombinace v roce 2010) vlastnila portfolio nájemních bytů v Litvínově. Toto bytové portfolio společnosti bylo pronajato dceřiné společnosti HAINES s.r.o. (pořízené formou podnikové kombinace v roce 2010 a následně prodané mimo Skupinu), která portfolio provozovala jako servisní společnost. Následně byla příslušná smlouva o pronájmu zrušena, což mělo za následek zaúčtování závazku vůči společnosti HAINES s.r.o. jako třetí straně k 31. prosinci 2010.

170


6.17

Rezervy 2011

2010

Zůstatek k 1. lednu

21 105

20 485

Rezervy vytvořené v účetním období

36 114

3 670

Rezervy čerpané v účetním období Rezervy rozpuštěné v účetním období Rezervy pořízené formou podnikových kombinací

--

-323

-15 782

-2 554

999

602

--

-775

42 436

21 105

2011

2010

Dlouhodobé rezervy

--

--

Krátkodobé rezervy

42 436

21 105

Celkem

42 436

21 105

Prodeje mimo Skupinu Zůstatek k 31. prosinci

Analýza celkových rezerv

Rezervy vytvořené v roce 2011 se vztahují hlavně k podnikatelskému riziku z developerských aktivit.

6.18

Operativní leasing

Skupina pronajímá formou operativního leasingu své investice do nemovitostí. V následující tabulce jsou uvedeny budoucí minimální příjmy z pronájmu pocházející z nevypověditelných nájemních smluv:

2011

2010

Splatno do 1 roku

2 726 852

1 286 521


8 481 647

3 989 388


7 199 004

3 409 031

18 407 503

8 684 940

Celkem

Nájemní smlouvy v segmentu rezidence obsahují převážně tříměsíční výpovědní lhůtu a ukončené nájemní vztahy jsou průběžně nahrazovány novými smlouvami. Nájemní smlouvy segmentu rezidence podléhají předpisům o postupné deregulaci nájemného stanoveného českou legislativou. Skupina neočekává, že by v souvislosti s tímto portfoliem nájemních smluv, v nichž Skupina vystupuje jako pronajímatel, měly nastat významné změny.

171


7

Řízení finančních rizik

V rámci svých aktivit je Skupina vystavena různým rizikům. Finanční rizika zahrnují: 

úvěrové riziko (viz bod 7.1)



riziko likvidity (viz bod 7.2)



tržní riziko zahrnující měnové riziko, úrokové riziko a cenové riziko (viz bod 7.3 a 7.4)

Tato část přílohy k účetní závěrce obsahuje informace o výše zmíněných rizicích, kterým je Skupina vystavena, o cílích, směrnicích a postupech Skupiny v oblasti měření a řízení rizika a o řízení kapitálu Skupiny. Primárním cílem funkce řízení finančních rizik je nastavit limity rizik a poté zajistit, aby se expozice vůči rizikům pohybovala v rámci těchto limitů. Dohled na riziky Skupiny probíhá formou diskusí výkonného vedení, systémem reportování a diskusí na úrovni představenstva.

Úvěrové riziko

7.1

Úvěrové riziko představuje riziko, že protistrana nesplní své závazky z finančního nástroje nebo zákaznické smlouvy, což bude mít za následek finanční ztrátu. Úvěrové riziko je řízeno na úrovni Skupiny. Skupina je vystavena úvěrovému riziku zejména v důsledku pronájmu nemovitostí (především co se týče pohledávek z obchodních vztahů) a v důsledku své finanční činnosti, včetně vkladů u bank a finančních institucí, úvěrů třetím stranám a dalších finančních nástrojů. Vedení Skupiny zavedlo interní směrnici pro oblasti úvěrů. Angažovanost vůči úvěrovému riziku je průběžně sledována. Úvěrové riziko zákazníků je řízeno v souladu se zavedenými směrnicemi, postupy a kontrolními mechanismy Skupiny v oblasti řízení úvěrového rizika zákazníků. Úvěruschopnost zákazníků je posuzována na základě komplexního hodnocení úvěrového ratingu zákazníka v okamžiku uzavření nájemní smlouvy. Neuhrazené pohledávky za zákazníky jsou pravidelně monitorovány. V rámci Skupiny se proces řízení dělí na dvě oblasti – hodnocení úvěruschopnosti před uzavřením smlouvy a požadování odpovídající formy zajištění při uzavření smlouvy nebo, v případě náznaků snížení úvěruschopnosti dlužníka, i u již uzavřených smluv. Úvěruschopnost dlužníků je posuzována individuálně s tím, že u větších smluv je požadováno složení jistoty ve formě depozita nebo bankovní záruky ve výši dvou až tří měsíčních nájmů. Platby za služby spojené s nájmem jsou obvykle vybírány formou záloh s cílem snížit riziko neplacení. Před poskytnutím úvěru Skupina posuzuje úvěruschopnost dlužníka a vyhodnocuje riziko, zda úvěr vyžaduje zajištění. Co se týče peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů, Skupina má účty u prestižních bank, kde nepředpokládá žádné riziko. V případě prodlení s placením jsou automaticky vydávány upomínky a je ukládáno penále. Prodlení s placením sledují divizní manažeři, kteří rozhodují o předžalobních krocích nebo o žalobě. Při výpočtu rezerv na pochybné pohledávky Skupina uplatňuje následující pravidla: 

50 % u pohledávek více než 6 měsíců po splatnosti;



100 % u pohledávek více než 12 měsíců po splatnosti.

Maximální angažovanost Skupiny vůči úvěrovému riziku odpovídá účetní hodnotě každého finančního aktiva ve výkazu o finanční pozici.

172


Následující tabulky uvádějí klasifikaci finančních aktiv k 31. prosinci 2011 dle věkové struktury a případného snížení hodnoty: Koncentrace úvěrového rizika k 31. prosinci 2011: Celkem do splatnosti bez snížení hodnoty

Celkem po splatnosti bez snížení hodnoty

Se snížením hodnoty

Celkem

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

1 413 820

--

--

1 413 820

3 306 900

3 262 848

360 902

6 930 650

Poskytnuté úvěry

1 709 756

291 611

--

2 001 367

Ostatní investice

11 766

--

--

11 766

6 510 342

3 486 359

360 902

10 357 603

Celkem

Analýza finančních aktiv po splatnosti bez snížení hodnoty k 31. prosinci 2011: 1-30 dní po splatnosti

31-90 dní po splatnosti



Více než 360 dní po splatnosti

Celkem

69 157

34 236

22 059

150 650

2 986 746*

3 262 848

--

504

1 480

50 552

239 075

291 611

69 157

34 740

23 539

168 802

3 190 121

3 486 359

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Poskytnuté úvěry Celkem

* V březnu 2012 dojednala Skupina změnu platebních podmínek u pohledávek v celkové výši 2 539 mil. Kč. Skupina nepřepokládá případné ztráty z těchto pohledávek.

Koncentrace úvěrového rizika k 31. prosinci 2010: Celkem do splatnosti bez snížení hodnoty



Celkem


1 270 018

--

--

1 270 018

1 504 404

5 165 221

317 136

6 986 761

Poskytnuté úvěry

4 241 918

238 216

--

4 480 134

Ostatní investice

313 371

--

--

313 371

7 329 711

5 403 437

317 136

13 050 284

Celkem






Celkem


36 573

59 377

12 153

483 860

4 573 258

5 165 221

Poskytnuté úvěry

14 975

37

9

106 741

116 454

238 216

Celkem

51 548

59 414

12 162

590 601

4 689 712

5 403 437

173


7.2

Riziko likvidity

Hlavním cílem řízení rizika likvidity je snížit riziko, že Skupina nebude mít dostatek prostředků ke krytí svých finančních závazků, provozního kapitálu a investičních výdajů, ke kterým se zavázala. Skupina provádí řízení likvidity s cílem zajistit, aby vždy měla dostatek zdrojů a mohla dostát svým peněžním závazkům v okamžiku, kdy se stanou splatnými. Koncentrace rizika je limitována díky diverzifikaci splatností závazků Skupiny a díky diverzifikovanému portfoliu zdrojů financování Skupiny. Skupina řídí riziko likvidity průběžným monitorováním předpokládaných a skutečných peněžních toků, financováním portfolia investic do nemovitostí dlouhodobými zdroji s případným refinancováním, a využíváním příjmů z pronájmů k úhradě krátkodobých závazků. Likvidní pozice Skupiny je týdně monitorována divizními manažery a čtvrtletně přezkoumávána představenstvem. Klíčoví vedoucí pracovníci používají k řízení rizika likvidity souhrnnou sestavu splatností závazků, která vychází z manažerských výkazů na úrovni společností. Skupina může být dále vystavena podmíněnému riziku likvidity v souvislosti se svými úvěry s pevným termínem splatnosti, které obsahují ujednání o podmínkách financování (tzv. covenant), v případě jejichž porušení má věřitel právo úvěr zesplatnit a urychlit tak peněžní toky, které jsou jinak plánovány až ke splatnosti úvěru. Skupina dodržování těchto podmínek financování průběžně sleduje a oddělení treasury stanoví cílové hodnoty tak, aby limity stanovené příslušnými ujednáními byly dodrženy i v případě nepříznivého vývoje na trhu. Analýza rizika likvidity Následující tabulka uvádí profil splatnosti finančních závazků Skupiny na základě nediskontovaných smluvních plateb včetně příslušného úroku. Tabulka vychází z nejdříve možného data vypořádání závazků Skupiny dle smluvní splatnosti a zahrnuje derivátové i nederivátové finanční závazky. k 31. prosinci 2011

Úvěry od spřízněných stran Úvěry od třetích stran Bankovní úvěry včetně kontokorentů Vydané dluhopisy Závazky z finančního leasingu Závazky z derivátů Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

Účetní hodnota

do 3 měsíců

3-12 měsíců

1-2 roky

2 - 5 let

nad 5 let

Celkem

236 335

--

46 700

191 312

12 413

--

250 425

3 015 455

431 878

1 587 268

159 625

186 173

937 378

3 302 322

21 412 510

2 633 660

4 098 005

752 243

8 166 895

10 626 606

26 277 409

5 045 092

711 249

12 001

--

--

5 286 930

6 010 180

1 268 207

22 752

70 488

95 717

332 176

1 018 646

1 539 779

266 027

--

53 975

--

206 649

5 403

266 027

3 328 692

1 575 474

482 542

24 387

167 292

1 292 619

3 542 314

Směnky

43 036

17 381

--

25 655

--

--

43 036

Celkem

34 615 354

5 392 394

6 350 979

1 248 939

9 071598

19 167 582

41 231 492

174


k 31. prosinci 2010

Úvěry od spřízněných stran Úvěry od třetích stran Bankovní úvěry včetně kontokorentů Vydané dluhopisy Závazky z finančního leasingu Závazky z derivátů Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Celkem

Účetní hodnota

do 3 měsíců

3-12 měsíců

1-2 roky

2 - 5 let

nad 5 let

Celkem

312 636

--

138 259

--

213 534

--

351 793

3 096 255

876 233

1 363 498

136 714

866 222

--

3 242 667

11 668 973

1 258 062

538 497

2 233 642

3 175 139

6 589 547

13 794 887

1 278 252

30 636

18 546

--

--

1 556 196

1 605 378

1 046 019

15 548

55 268

74 819

327 961

717 740

1 191 336

103 580

--

103 580

--

--

--

103 580

7 022 510

5 094 573

925 279

31 672

123 707

1 298 218

7 473 449

24 528 225

7 275 052

3 142 927

2 476 847

4 706 563

10 161 701

27 763 090

U zůstatků se splatností do 12 měsíců se nediskontované peněžní toky zpravidla rovnají jejich účetní hodnotě ve výkazu o finanční pozici vzhledem k tomu, že dopad diskontování není významný. Analýza efektivní úrokové míry a termínu změny úrokové sazby (repricing analysis) Následující tabulka uvádí efektivní úrokové míry úročených finančních závazků k datu účetní závěrky a termíny změny úrokové sazby. 2011 Efektivní úroková míra

Celkem

do 3 měsíců

3-12 měsíců

Pevná úroková sazba

Úvěry od spřízněných stran

5,72%

236 335

--

--

236 335

Úvěry od třetích stran (1)

6,89%

3 015 455

166 318

--

2 849 137

Bankovní úvěry Závazky z finančního leasingu

3,23%

21 412 510

20 589 489

823 021

--

3,24%

1 268 207

1 249 667

--

18 540

Ostatní vydané dluhopisy (2)

4,42%

5 045 092

--

1 286 911

3 758 181

30 977 599

22 005 474

2 109 932

6 862 193

Celkem

(1) Nesplacený úrok představuje 3 279 tis. Kč (úvěry s variabilní úrokovou sazbou) respektive 358 265 tis. Kč (pevná úroková sazba). (2) Včetně nesplaceného úroku ve výši 65 058 tis. Kč. 2010 Efektivní úroková míra

Celkem

do 3 měsíců

3-12 měsíců


Úvěry od spřízněných stran

6,00%

312 636

--

--

312 636

Úvěry od třetích stran (1)

3,98%

3 096 255

367 643

--

2 728 612

Bankovní úvěry Závazky z finančního leasingu

3,44%

10 491 034

9 655 339

--

835 695

3,36%

1 046 019

1 037 359

--

8 660

Ostatní vydané dluhopisy (2)

4,42%

1 278 252

--

1 278 252

--

16 224 196

11 060 341

1 278 252

3 885 603

Celkem

(1) Nesplacený úrok představuje 4 448 tis. Kč (úvěry s variabilní úrokovou sazbou) respektive 245 574 tis. Kč (pevná úroková sazba). (2) Včetně nesplaceného úroku ve výši 48 252 tis. Kč.

175


7.3

Tržní rizika

Tržní riziko je riziko, že změny tržních cen, jako např. směnných kurzů, úrokových sazeb a cen, bude mít dopad na výnosy Skupiny nebo na hodnotu finančních nástrojů v jejím držení. Cílem řízení tržních rizik je udržovat tato rizika v rámci přijatelných parametrů a přitom optimalizovat výnos. Tržní rizika Skupiny vznikají především z otevřených pozic v (a) cizích měnách a (b) úročených aktivech a závazcích, které jsou vystaveny obecným a specifickým změnám na trhu. Ke snížení své expozice vůči tržním rizikům Skupina používá finanční deriváty v rozsahu, který není významný. Expozice vůči tržním rizikům je měřena za použití analýzy citlivosti. Níže uvedené citlivosti vůči tržním rizikům vycházejí ze změny vždy jednoho faktoru, přičemž všechny ostatní faktory zůstávají zachovány. V praxi taková situace není pravděpodobná a změny některých faktorů mohou být v korelaci – například změny úrokových sazeb a změny směnných kurzů. a) Měnové riziko Měnové riziko je riziko, že se reálná hodnota finančního nástroje nebo budoucí peněžní tok z něj změní v důsledku změn směnných kursů. Skupina je vystavena měnovému riziku zejména u prodejů, nákupů a výpůjček denominovaných v jiné měně než příslušná funkční měna účetních jednotek v rámci Skupiny, tedy primárně Kč ale i EUR. Funkční měnou Skupiny je česká koruna a významná část výnosů a nákladů je realizována primárně v českých korunách. Následující tabulka uvádí významné zůstatky v cizích měnách, u kterých se předpokládá, že jsou předmětem měnového rizika. 2011


Měna

Účetní hodnota

tis.EUR

11 512

tis.USD

5

tis.EUR

6 070

tis.USD

--

Poskytnuté úvěry

tis.EUR

40 922

Ostatní investice (dluhopisy)

tis.EUR

--


tis.EUR

-3 502


tis.USD

-61

tis.EUR

- 308 101


tis.EUR

-2 621

Čistá pozice

tis.EUR

-255 720

Čistá pozice

tis.USD

56

176


2010


Měna

Účetní hodnota

tis.EUR

16 483

tis.USD

3

tis.EUR

1 506

tis.USD

35

Poskytnuté úvěry

tis.EUR

22 309


tis.EUR

-13 151

tis.USD

-33


tis.EUR

-104 923

Čistá pozice

tis.EUR

-77 776

Čistá pozice

tis.USD

5

Analýza citlivosti – měnové riziko Následující tabulka uvádí citlivost výsledku hospodaření na možné změny směnných kurzů k 31. prosinci ve vztahu k funkční měně příslušné účetní jednotky v rámci Skupiny, při zachování ostatních proměnných. Posílení české koruny o 10 % oproti níže uvedeným měnám k 31. prosinci 2011 by zvýšilo výsledek hospodaření před zdaněním o 359 889 tis. Kč (2010 – 195 078 tis. Kč) a vlastní kapitál o 299 979 tis. Kč (2010 – 0 tis. Kč). Analýza za rok 2010 byla provedena na základě stejných východisek.

2011 Znehodnocení tis. Kč Kč o 10% vůči EUR

V původní měně Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Změna

Zhodnocení Kč o 10% vůči EUR

Změna

tis.EUR

11 512

297 010

326 711

29 701

267 309

-29 701

tis.USD

5

100

110

10

90

-10

tis.EUR

6 070

156 606

172 267

15 661

140 945

-15 661

tis.USD

--

--

--

--

--

--

Poskytnuté úvěry

tis.EUR

40 922

1 055 788

1 161 367

105 579

950 209

-105 579

Ostatní investice (dluhopisy) Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

tis.EUR

--

--

--

--

--

--

tis.EUR

-3 502

-90 352

-99 387

-9 035

-81 317

9 035

tis.USD

-61

-1 216

-1 338

-122

-1 094

122


tis.EUR

- 308 101

-7 949 006

-8 743 906

-794 900

-7 154 105

794 900

Ostatní vydané dluhopisy

tis.EUR

--

--

--

--

--

--


tis.EUR

-2 621

-67 622

-74 384

-6 762

-60 860

6 762

Čistá pozice měnového rizika

tis.EUR

-255 720

-6 597 576

-7 257 332

-659 756

-5 937 819

538 977

Čistá pozice měnového rizika Dopad na výsledek hospodaření

tis.USD

-56

-1 116

-1 228

-112

-1 004

112


Dopad na vlastní kapitál

tis.Kč

-359 889

359 889

tis.Kč

-299 979

299 979

177


2010 Znehodnocení tis. Kč Kč o 10% vůči EUR

V původní měně


Změna


Změna

tis.EUR

16 483

413 040

454 344

41 304

371 736

-41 304

tis.USD

3

56

62

6

50

-6

tis.EUR

1 506

37 743

41 517

3 774

33 969

-3 774

tis.USD

35

623

685

62

561

-62

tis.EUR

22 309

559 076

614 984

55 908

503 168

-55 908

tis.EUR

-13 151

-329 570

-362 527

-32 957

-296 613

32 957

tis.USD

-33

-626

-689

-63

-563

63


tis.EUR

-104 923

-2 629 372

-2 892 309

-262 937

-2 366 435

262 937


tis.EUR

-77 776

-1 950 831

-2 142 068

-195 083

-1 755 748

195 083

Čistá pozice měnového rizika Dopad na výsledek hospodaření

tis.USD

5

53

58

5

48

-5

Poskytnuté úvěry Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky

tis.Kč

-195 078

195 078

V oblasti řízení měnového rizika Skupina usiluje v rámci své strategie o minimalizaci rizika změn peněžních toků z nájemních smluv. Skupina provádí zajištění proti riziku změny směnného kurzu Kč/EUR u nájemních smluv v EUR uzavíráním úvěrů denominovaných v EUR. Jako zajišťované položky Skupina definuje inkasa z nájemních smluv do výše čisté současné hodnoty úvěru. Tyto transakce jsou Skupinou vykázány jako zajištění peněžních toků. Zajišťovací účetnictví je uplatňováno po celé účetní období končící 31. prosincem 2011. Zajišťovací úvěry v cizí měně jsou oceňovány reálnou hodnotou odpovídající měnovému riziku k 31. prosinci a efektivní část tohoto přecenění (kurzové zisky a ztráty) je účtována do Fondu zajištění peněžních toků ve vlastním kapitálu Skupiny. Budoucí inkasa z nájemních smluv, která jsou předmětem zajišťovacího účetnictví

v tis. EUR

do 1 roku

6 949

1-2 roky

7 779

2-5 let

24 845

5-10 let

49 094

Více než 10 let

76 544

Celkem

165 211

178


b) Úrokové riziko K datu sestavení účetní závěrky je profil úrokových sazeb úročených finančních nástrojů Skupiny popsán pro finanční aktiva v bodě 6.7 a pro finanční závazky v bodě 6.12. Úrokové riziko je riziko, že reálná hodnota budoucích peněžních toků z finančního nástroje bude zaznamenávat výkyvy z důvodu změn úrokových sazeb na trhu. Úrokové riziko Skupiny monitoruje na měsíční bázi vedení Skupiny. Strategii pro řízení úrokového rizika Skupiny schvaluje na čtvrtletní bázi představenstvo. Vedení Skupiny analyzuje expozici Skupiny vůči úrokovému riziku dynamicky podle potřeby. Jsou prováděny simulace různých scénářů, které berou v úvahu refinancování, obnovování stávajících pozic a alternativní zdroje financování. Cílem Skupiny v rámci zajištění úrokových sazeb je fixace proměnlivosti odlivu úroků přiřaditelných změnám sazeb EURIBOR 3M. Efektivita zajištění se posuzuje na základě porovnání změn reálné hodnoty zajišťovacího nástroje se změnami reálné hodnoty hypotetického derivátu. Podmínky úvěrů, které Skupina poskytla, vyžadují, aby dlužník platil splátky podle příslušného splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby. Úrokové sazby, které si Skupina účtuje, obvykle vycházejí z výpůjčních úrokových sazeb Skupiny. Jelikož poskytnuté úvěry jsou úročeny fixními úrokovými sazbami, vztahuje se expozice Skupiny vůči riziku změn tržních úrokových sazeb hlavně na dlouhodobé dluhové závazky Skupiny s pohyblivou úrokovou mírou. Tyto závazky zahrnují především bankovní úvěry, závazky z finančního leasingu a vydané dluhopisy. Bankovní úvěry jsou úročeny pohyblivými úrokovými sazbami vycházejícími ze sazeb EURIBOR či PRIBOR za referenční období od 1 do 3 měsíců navýšených o fixní marži. Některé z úvěrových smluv vyžadují, aby Skupina uzavřela dohody o zajištění úrokových sazeb formou využití derivátů, pokud expozice vůči úrokovému riziku překročí předem stanovenou úroveň, a to tak, že Skupina uzavře několik transakcí s finančními institucemi o zajištění úrokového rizika (viz bod 6.14) formou držení úrokových swapů. Pohledávky a závazky z obchodních vztahů (jiné než kauce od nájemců) jsou bezúročné a termín jejich vypořádání nepřesahuje 1 rok. Analýza citlivosti – expozice vůči úrokovému riziku u nástrojů s pohyblivou úrokovou sazbou Změna úrokových sazeb o 10 % k datu sestavení účetní závěrky by zvýšila (snížila) hospodářský výsledek (zisk či ztrátu) o částky uvedené níže. Tato analýza vychází z předpokladu, že všechny ostatní proměnné, obzvláště směnné kurzy cizích měn, zůstávají konstantní. Pro rok 2010 byla tato analýza provedena na stejné bázi. 2011 Efektivní úroková míra

Průměrná výše

Vypočtená výše úroku


3,23%

-17 257 045

-557 403


4,25%

-1 230 000

-52 275

-18 487 045

-609 678

Celkem

2011 Dopad na výsledek Sazba - 10 % hospodaření

Sazba + 10 %



3,55%

-613 143

-55 740


4,68%

-57 503

-5 228

-670 646

-60 968

Celkem


Dopad na výsledek hospodaření

2,91%

-501 662

55 740

3,83%

-47 048

5 228

-548 710

60 968

179


2010 Efektivní úroková míra

Průměrná výše



3,38%

-10 240 484

-346 128


4,42%

-1 229 000

-54 341

-11 469 484

-400 469

Celkem

2010 Sazba + 10%



Sazba - 10%




3,72%

-380 741

-34 613

3,04%

-311 516

34 613


4,86%

-59 775

-5 434

3,98%

-48 907

5 434

-440 516

-40 047

-360 423

40 047

Celkem

Analýza citlivosti – expozice vůči úrokovému riziku u nástrojů s pevnou úrokovou sazbou Skupina zaúčtovala všechna finanční aktiva a finanční závazky (s výjimkou derivátů a podmíněné úhrady) v amortizované ceně. Do výsledku hospodaření nebyly zaúčtovány žádné úpravy reálné hodnoty.

7.4

Cenové riziko

Skupina je vystavena cenovému riziku jinému než ve vztahu k finančním nástrojům, jako je například riziko vyplývající z ceny nemovitostí včetně rizika spojeného s výnosem z nájemného.

Analýza citlivosti na změny předpokladů při oceňování investic do nemovitostí Skupina provedla analýzu citlivosti na změny ocenění investic do nemovitostí s výjimkou segmentů Developerská činnost, Rezidence, Nemovitosti s kombinovaným účelem využití (vybrané nemovitosti) a Pozemky. V tabulce níže je uvedena míra citlivosti výsledku hospodaření (zisku či ztráty) před zdaněním k 31. prosinci 2011 a k 31. prosinci 2010 změny předpokladů: Investice do nemovitostí jsou uvedeny v tis. Kč.

2011 Zvýšení výnosu (yieldu) o 100 bazických bodů (bp)

2010 Zvýšení výnosu (yieldu) o 100 bazických bodů (bp)

Současný průměrný výnos (yield)

Součastná tržní hodnota

Zvýšený výnos (yield)

Tržní hodnota při zvýšeném výnosu (yieldu)

Dopad zvýšeného výnosu (yieldu)

7,32%

31 933 939

8,32%

28 095 877

-3 838 062

Současný průměrný výnos (yield)

Součastná tržní hodnota

Zvýšený výnos (yield)

Tržní hodnota při zvýšeném výnosu (yieldu)

Dopad zvýšeného výnosu (yieldu)

7,68%

14 173 703

8,68%

12 541 430

-1 632 273

180


7.5

Řízení kapitálu

Cílem řízení kapitálu Skupiny je zajistit schopnost Skupiny pokračovat ve své činnosti po neomezenou dobu a vytvářet výnosy pro akcionáře a prospěch pro ostatní zainteresované strany, stejně jako udržovat optimální strukturu kapitálu a snižovat tak náklady na kapitál. Za účelem zachování či změny struktury kapitálu může Skupina měnit výši dividend vyplácených akcionáři, vracet kapitál akcionáři, vydávat nové akcie nebo prodávat majetek a snižovat tak dluh. CPI jako investor do nemovitostí je ovlivňována především skutečností, že své projekty financuje bankovními úvěry. Finanční pozice Skupiny nepodléhá sezónním výkyvům, nicméně volatilita na finančních trzích může mít pozitivní či negativní dopad na finanční situaci Skupiny. V průběhu roku končícího 31. prosincem 2011 nedošlo k žádným změnám cílů, politik či postupů. Skupina monitoruje kapitál pomocí tzv. pákového ukazatele. Tento ukazatel se vypočte jako poměr celkového dluhu k celkovému vlastnímu kapitálu; dluh je definován jako dlouhodobé a krátkodobé závazky, vlastní kapitál zahrnuje veškerý kapitál a fondy vykázané v konsolidovaném výkazu o finanční pozici. Ukazatel kapitálové páky k 31. prosinci 2011 a 31. prosinci 2010 byl následující: 2011

2010

Dluh

41 272 453

27 239 861

Vlastní kapitál

15 998 672

12 601 363

258%

216%

Pákový ukazatel (gearing ratio)

181


7.6

Spřízněné strany

Spřízněnými stranami Skupiny jsou členové představenstva (současní i bývalí) a vedení (klíčoví vedoucí pracovníci), akcionář a společnosti, v nichž tyto osoby měly rozhodující nebo podstatný vliv nebo které jsou společnými podniky. Následující tabulka uvádí odměny klíčových vedoucích pracovníků a členů představenstva. 2011

2010

Odměny placené klíčovým vedoucím pracovníkům a členům představenstva

34 848

12 724

Celkem

34 848

12 724

Analýza zůstatků a transakcí mezi klíčovými vedoucími pracovníky a členy představenstva a Skupinou: 2011

2010

Zůstatky k 31. prosinci Závazky z obchodních vztahů

--

354

Pohledávky z obchodních vztahů

1 639

5 337

Ostatní pohledávky

6 777

87 153

Úvěry poskytnuté

3 612

3 514

190 088

100 428

1 830

4 312

--

66

270

124

Ostatní závazky Transakce Úrokové výnosy Úrokové náklady Náklady na dluhopisy

182


V průběhu roku Skupina uzavřela následující transakce se společnými podniky a ostatními spřízněnými stranami: Společné podniky 2011

2010

274 987

48 631

2 396

263

Úvěry přijaté

--

--

Závazky z obchodních vztahů

--

--

--

--

1 662

90

Zůstatky k 31. prosinci Úvěry poskytnuté Pohledávky z obchodních vztahů

Transakce Nákupy Prodej Úrokové náklady

--

--

5 662

1 131

2011

2010

--

134 623

224 493

312 636

13 107

13 507

143

366

Ostatní pohledávky

--

4 980

Úvěry poskytnuté

--

11

13

90

192

--

--

51

11 842

630

48

--

--

21

Úrokové výnosy

Ostatní účetní jednotky GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Ostatní pohledávky Úvěry přijaté Úrokové náklady

Vila Šárka, a.s. Pohledávky z obchodních vztahů

Prodej služeb

Ostatní účetní jednotky (1) Pohledávky z obchodních vztahů Závazky z obchodních vztahů Úvěry přijaté Prodej služeb Úrokové výnosy

(1) Ostatní účetní jednotky zahrnují následující společnosti: Cerrini, s.r.o., Materali, a.s., Mondello, a.s., Papetti, s.r.o., Pietroni, s.r.o., Rivaroli, a.s., Robberg, a.s. a Zacari, a.s.

183


8

Podmíněná aktiva a závazky Podmíněná aktiva

8.1

Skupina si není vědoma existence jakýchkoli podmíněných aktiv k 31. prosinci 2011.

Podmíněné závazky

8.2

Skupina neeviduje žádné podmíněné závazky. Vůči Skupině není veden žádný soudní spor, jehož výsledek by mohl významně ovlivnit údaje konsolidované účetní závěrky a Skupině není známo, že by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen.

9

Závazky týkající se kapitálových výdajů

Skupina eviduje na základě uzavřených smluv závazky k budoucím výdajům na stavební práce ve výši 150 000 tis. Kč (2010 – 75 334 tis. Kč).

10 Následné události 10.1

Dluhopisy

Dluhopisy CPI VAR/12 byly zcela splaceny 22. března 2012. Nominální hodnota dluhopisu byla 10 tis. Kč za jeden dluhopis a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů se rovnala 650 000 tis. Kč. V březnu 2012 Skupina vydala nové dluhopisy: CPI VAR/15 (EUR) Dluhopisy CPI VAR/15 byly emitovány 23. března 2012 a jsou splatné 23. března 2015. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 500 EUR. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 15 000 000 EUR. Dluhopisy CPI VAR/15 jsou úročeny sazbou 6M EURIBOR + 6,5 %. Úroky jsou splatné pololetně: 23. března a 23. září. Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI VAR/15, ISIN CZ0003501835). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v České republice ze dne 16. března 2012 pod č. j. 2012/2446/570, které nabylo právní moci 19. března 2012. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha. CPI VAR EUR 2015 Počet dluhopisů – 30 000 kusů Nominální hodnota – 500 EUR Splatnost – 23. března 2015 Úroková sazba – 6M EURIBOR + 6,5 %

184


CPI VAR/19 (CZK) Dluhopisy CPI VAR/19 byly emitovány 29. března 2012 a jsou splatné 29. března 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 2 000 000 tis. Kč. Dluhopisy CPI VAR/19 jsou úročeny sazbou 6M PRIBOR + 6,5 %. Úroky jsou splatné pololetně: 29. března a 29. září. Dluhopisy byly vydány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI VAR/19, ISIN CZ0003501868). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v České republice ze dne 27. března 2012 pod č. j. 2012/2781/570, které nabylo právní moci dne 27. března 2012. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha.

CZK CPI VAR 19 Počet dluhopisů – 2 000 000 000 kusů Nominální hodnota – 1 Kč Splatnost – 29. března 2019 Úroková sazby – 6M PRIBOR + 6,5 % CPI VAR/19 (EUR) Dluhopisy CPI VAR/19 byly emitovány 23. března 2012 a jsou splatné 23. března 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 500 EUR. Skupina mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 70 000 000 EUR. Dluhopisy CPI VAR/19 jsou úročeny sazbou 6M EURIBOR + 6,5 %. Úroky jsou splatné pololetně: 23. března a 23. září. Dluhopisy byly vydány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI VAR/19, ISIN CZ0003501843). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v České republice ze dne 16. března 2012 pod č. j. 2012/2445/570, které nabylo právní moci 19. března 2012. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha. CPI VAR EUR 2019 Počet dluhopisů – 140 000 kusů Nominální hodnota – 500 EUR Splatnost – 23. března 2019 Úroková sazba – 6M EURIBOR + 6,5 %

10.2

Obchodní ujednání

Dne 16. března 2012 Společnost uzavřela s třetí stranou dohodu o narovnání, která ruší dohodu o koupi akcií z 18. března 2009, a také dohodu o narovnání rušící dohodu o postoupení pohledávek z 18. března 2009, na jejichž základě Společnost prodala 100 % akcií své dceřiné společnosti této třetí straně a postoupila své pohledávky za touto dceřinou společností. Dne 16. března 2012 Společnost podepsala dohodu o prodeji akcií a dohodu o postoupení pohledávek, na základě kterých Společnost prodala 100 % akcií výše uvedené dceřiné společnosti nové třetí straně a postoupila své pohledávky za touto dceřinou společností. Pohledávky vyplývající z těchto transakcí jsou splatné 30. dubna 2012.

185


10.3

Akvizice

Dne 29. března 2012 Skupina získala další 50%ní podíl ve společnosti VT Holding, a.s. a stala se tak jediným akcionářem Společnosti. Společnost VT Holding, a.s. zahrnuje dceřiné společnosti 4B Property, s.r.o, VT Alfa, a.s. a Horova Immo s.r.o. Za tento podíl Skupina uhradila 4 124 tis. Kč. Skupina založila následující společnosti: o o o o o o

CPI East,s.r.o. (v Obchodním rejstříku zapsáno 12. března) CPI West, s.r.o. (v Obchodním rejstříku zapsáno 14. března) CPI Alfa, a.s. (v Obchodním rejstříku zapsáno 21. března) CPI Beta, a.s. (v Obchodním rejstříku zapsáno 21. března) CPI Delta, a.s. (v Obchodním rejstříku zapsáno 21. března) CPI Heli, s.r.o. (v Obchodním rejstříku zapsáno 27. března).

V Praze dne 27. dubna 2012

JUDr. Radovan Vítek předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.,


186

Czech Property Investments, a.s. Účetní závěrka za rok končící 31. prosincem 2011 (v tisících Kč)

14. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCEM 2011

CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S.

187


Výkaz o finanční pozici Bod

31. prosince 2011

31. prosince 2010

AKTIVA Dlouhodobá aktiva Nehmotná aktiva a goodwill Investice do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností

5.4

7 312

8 790

3.1

13 847 414

5 027 637


5.1

68 510

68 510


5.2

5 145

5 837

Ostatní investice

5.4

11 766

11 746

Poskytnuté úvěry

5.5

3 631 514

6 308 249


5.7

Dlouhodobá aktiva celkem

848 337

60 897

18 419 998

11 491 666

Krátkodobá aktiva Nemovitosti k obchodování – zásoby

5.6

182

533

Pohledávky z titulu splatné daně z příjmů

4.11

--

3 686


5.7

6 222 110

5 839 079

Ostatní investice

5.4

--

301 625

Poskytnuté úvěry

5.5

4 096 880

1 151 624


5.8

18 822

44 822

10 337 994

7 341 369

28 757 992

18 833 035

4 428 140

3 093 498

Emisní ážio

122 800

--

Oceňovací rozdíly z přecenění

465 941

--

Ostatní fondy

1 186 477

168 077


1 685 260

1 367 430

Vlastní kapitál připadající na vlastníky Společnosti

7 888 618

4 629 005

Krátkodobá aktiva celkem

AKTIVA CELKEM

Základní kapitál

5.9

188


Výkaz o finanční pozici (pokračování) Bod

31. prosince 2011

31. prosince 2010


5.10

4 802 792

1 020 430

Vydané dluhopisy

5.11

2 352 000

3 026 000


5.13

927 953

874 934


4.11

Dlouhodobé závazky


73 563

5 940

8 156 308

4 927 304

Krátkodobé závazky Bankovní kontokorenty

5.12

2 248 678

978 974


5.10

7 413 429

2 011 655

Vydané dluhopisy

5.11

887 599

155 849

Krátkodobé daňové závazky

4.11

595

--


5.13

2 162 765

6 130 248


12 713 066

9 276 726

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

28 757 992

18 833 035

Nedílnou součástí účetní závěrky je příloha na stranách 196 až 266.

189


Výkaz o úplném výsledku Za rok končící

Bod

31. prosincem 2011

31. prosincem 2011

Výnosy

4.1

133 354

33 513

Správní náklady

4.2

-188 544

-56 553

Čistý zisk z přecenění investic do nemovitostí

4.3

357

6 902

Ztráta z prodeje dceřiných a přidružených společností

4.4

-31

-495 924

Ztráta z prodeje nemovitostí k obchodování

4.5

-1 828

--

(Snížení hodnoty aktiv) / storno snížení hodnoty aktiv

4.6

1 981

-315 125

Ostatní výnosy

4.7

538

52

Ostatní náklady

4.8

-1 547

-1 664

-55 720

-828 799

Provozní výsledek hospodaření

Finanční výnosy

4.9

494 870

833 799

Finanční náklady

4.10

-701 135

-356 649

Čisté finanční výnosy / (náklady)

-206 265

477 150

Ztráta před zdaněním

-261 985

-351 649

38 870

3 120

-223 115

-348 529

--

--

-223 115

-348 529

-223 115

-348 529

Daň z příjmů

Ztráta za účetní období

Ostatní úplný výsledek za účetní období po zdanění


4.11

Ztráta připadající na: vlastníky Společnosti nekontrolní podíl Ztráta za účetní období

--

--

-223 115

-348 529

-223 115

-348 529

--

--

-223 115

-348 529

Úplný výsledek celkem připadající na: vlastníky Společnosti nekontrolní podíl Úplný výsledek celkem za účetní období

190


Výkaz o úplném výsledku (pokračování) Za rok končící Zisk na akcii

Bod

31. prosincem 2011

31. prosincem 2011

Základní ztráta na akcii (v Kč)

-56,11

-163,45

Zředěná ztráta na akcii (v Kč)

-56,11

-163,45

Základní ztráta na akcii (v Kč)

-56,11

-163,45

Zředěná ztráta na akcii (v Kč)

-56,11

-163,45

Zisk na akcii – pokračující činnosti


191


Přehled o peněžních tocích Za rok končící Bod

31. prosincem 31. prosincem 2011 2010

Provozní činnost: Ztráta před zdaněním

-261 985

-351 649

Úpravy o: Čistý zisk z přecenění investic do nemovitostí

4.3

-357

-6 902

5.2 a 5.3

2 768

2 963

(Snížení hodnoty aktiv) / storno snížení hodnoty aktiv

4.6

-1 981

315 125

Ztráta z prodeje dceřiných společností

4.5

31

495 924

186 923

-477 150

--

-580 000

94 877

16 232

776

--

21 052

-585 457

-2 848 785

-864 867

351

-533

1 909 899

2 990 553

Odpisy hmotného a nehmotného majetku

Čisté finanční (výnosy) / náklady

4.9 a 4.10

Výnosy z dividend Kurzové rozdíly Úpravy o ostatní nepeněžní operace

Zisk před změnami pracovního kapitálu a rezerv Změna stavu pohledávek z obchodních vztahů a ostatních pohledávek Změna stavu nemovitostí k obchodování – zásob Změna stavu závazků z obchodních vztahů a ostatních závazků Zaplacená daň z příjmů

91

-427

-917 393

1 539 269

-9 019 616

-2 382 821

4.5

448 200

404 005

946

--

Pořízení pozemků, budov a zařízení

5.2

-1 255

-4 389

Pořízení nehmotných aktiv

5.3

-278

-699

Pořízení ostatních investic

5.4

-20

--

Příjmy z ostatních investic

5.4

Čisté peněžní toky z provozní činnosti:

Investiční činnost: Pořízení investic do dceřiných a přidružených společností a spoluovládaných účetních jednotek Příjmy z prodeje investic do dceřiných a přidružených společností a spoluovládaných účetních jednotek Peněžní prostředky nabyté v důsledku fúze

Ostatní úvěry (poskytnuté) / splacené Přijaté dividendy Přijaté úroky

Čisté peněžní toky z investiční činnosti

303 066

-148 994

-2 797 741

-4 148 381

48

580 000

313 546

70 765

-10 753 104

-5 630 514

192


Přehled o peněžních tocích (pokračování)

Bod

Za rok končící 31. prosincem 31. prosincem 2011 2011

Finanční činnost: Příjmy z emise kmenových akcií Příjmy z vydaných dluhopisů

--

1 808 043

5.11

2 000

984 000

-2 000

--

5.9

1 000 000

--

10 794 583

1 488 363

-184

--

Zpětný odkup vlastních dluhopisů Ostatní kapitálové vklady Čerpání / (splátky) úvěrů a půjček Čerpání / (splátky) závazků z finančního leasingu Zaplacené úroky

Čisté peněžní toky z finanční činnosti

-149 902

-180 996

11 644 497

4 099 410

-26 000

8 165

Čisté zvýšení/(snížení) peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku roku

5.8

44 822

36 657

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci roku

5.8

18 822

44 822


193


Přehled o změnách ve vlastním kapitálu Základní kapitál

Emisní ážio


Oceňovací rozdíly z přecenění



Vl. kapitál připadající na vlastníky Společnosti celkem


3 093 498

--

12 410

--

155 667

1 367 430

4 629 005

4 629 005


--

--

--

--

--

-223 115

-223 115

-223 115


--

--

--

--

--

--

--

--


--

--

--

--

--

-223 115

-223 115

-223 115

Bod

Zůstatek k 1. lednu 2011 Úplný výsledek za účetní období

Transakce s vlastníky Společnosti, zaúčtované přímo do vlastního kapitálu Emise kmenových akcií

5.9

1 334 642

122 800

--

--

--

--

1 457 442

1 457 442

Vklad vlastníka

5.9

--

--

--

--

1 000 000

--

1 000 000

1 000 000

1 334 642

122 800

--

--

1 000 000

--

2 457 442

2 457 442

Transakce s vlastníky Společnosti celkem Ostatní pohyby Vliv fúze

3.2

--

--

18 400

--

--

540 945

559 345

559 345

Vliv z titulu neúročených úvěrů poskytnutých dceřinými společnostmi

5.9

--

--

--

465 941

--

--

465 941

465 941

--

--

18 400

465 941

--

540 945

1 025 286

1 025 286

4 428 140

122 800

30 810

465 941

1 155 667

1 685 260

7 888 618

7 888 618

Ostatní pohyby celkem Zůstatek k 31. prosinci 2011

194


Přehled o změnách ve vlastním kapitálu (pokračování) Základní kapitál

Vlastní akcie




Vl. kapitál připadající na vlastníky Společnosti celkem


745 340

19 231

12 410

155 667

1 715 959

2 648 607

2 648 607


--

--

--

--

-348 529

-348 529

-348 529


--

--

--

--

--

--

--


--

--

--

--

-348 529

-348 529

-348 529

2 000 000

--

--

--

--

2 000 000

2 000 000

348 158

-19 231

--

--

--

328 927

328 927


2 348 158

-19 231

--

--

--

2 328 927

2 328 927


3 093 498

--

12 410

155 667

1 367 430

4 629 005

4 629 005

Zůstatek k 1. lednu 2010 Úplný výsledek za účetní období

Transakce s vlastníky Společnosti, zaúčtované přímo do vlastního kapitálu Emise kmenových akcií Prodané vlastní akcie


195

Czech Property Investments, a.s. Příloha účetní závěrky za rok končící 31. prosincem 2011 (v tisících Kč)

Příloha účetní závěrky 1 Všeobecné informace Czech Property Investments, a.s. (dále „Společnost“) je akciová společnost založená dle práva České republiky. Společnost vznikla dne 17. prosince 1991 a je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze. Sídlo Společnosti je Václavské nám. 1601/47, Praha 1.

Předmět činnosti Společnost prostřednictvím svých dceřiných společností a společných podniků pronajímá a spravuje portfolio investic do nemovitostí tvořené kancelářskými budovami, obchodními centry (retail parky), logistickými parky, hotely a byty a rovněž se věnuje developerské činnosti.

Popis vlastnické struktury Společnost přímo či nepřímo ovládá řadu dalších společností v České republice, Slovenské republice Irsku, na Kypru a v Nizozemsku. Jediným akcionářem Společnosti je JUDr. Radovan Vítek, Minská 41, Brno.

Vedení Společnosti k 31. prosinci 2011 Představenstvo

Dozorčí rada

předseda JUDr. Radovan Vítek, od 30. listopadu 2011 místopředseda

členové

Mgr. Marek Stubley, od 30. listopadu 2011 člen Marie Vítková, od 30. listopadu 2011


196


k 31. prosinci 2010 Představenstvo

Dozorčí rada

předseda Ing. Zdeněk Havelka, od 11. ledna 2007 členové

členové

Mgr. Josef Štolba, od 22. června 2005 Milan Trněný, od 22. června 2005


Zaměstnanci Společnost měla k 31. prosinci 2011 3 zaměstnance (k 31. prosinci 2010 – 1 zaměstnanec).

197


2 2.1

Přehled zásadních účetních postupů Pravidla pro sestavení účetní závěrky a) Prohlášení o shodě

Tato účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (International Financial Reporting Standards, IFRS) a interpretacemi přijatými Radou pro mezinárodní účetní standardy (IASB) ve znění přijatém Evropskou unií. Vydání této účetní závěrky bylo schváleno představenstvem dne 27. dubna 2012. V roce 2011 Společnost přijala tyto nové či změněné standardy a interpretace, které byly pro Společnost relevantní: - IFRS 3 – Podnikové kombinace (účinné od 1. července 2010) Tyto změny objasňují, že o podmíněné protihodnotě vznikající při podnikové kombinaci, o níž se dříve účtovalo v souladu s IFRS 3 (2004), která zůstane k datu přijetí IFRS 3 (2008) neuhrazena, se bude dále účtovat v souladu s IFRS 3 (2004); změny dále omezují výběr účetních postupů pro ocenění nekontrolních podílů při prvotním zachycení reálnou hodnotou či jejich poměrným podílem na identifikovatelných čistých aktivech nabývaného podniku na nástroje, které dávají vzniknout současnému majetkovému podílu a které současně opravňují držitele k podílu na čistých aktivech v případě likvidace; a rozšiřují stávající vodítko ohledně alokace tržního ocenění příslibů úhrad vázaných na akcie nabyvatele vydaných výměnou za přísliby nabývaného podniku mezi předanou protihodnotu a náklady na kompenzaci po kombinaci v případech, kdy je nabyvatel povinen nahradit stávající přísliby nabývaného podniku, s cílem zahrnout dobrovolně nahrazené platné přísliby nabývaného podniku. -

IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejňování (účinné od 1. ledna 2011) Tyto změny přidávají výslovné konstatování, že by vedle kvantitativních informací měly být zveřejněny také kvalitativní informace s cílem lépe umožnit uživatelům posoudit míru rizika plynoucího z finančních nástrojů. Rada IASB dále upravila a odstranila stávající požadavky na zveřejňování.

-

IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky (účinné od 1. ledna 2011) Tyto změny objasňují, že rozpad změn každé složky vlastního kapitálu vyplývajících z transakcí zachycených v ostatním úplném výsledku je rovněž třeba vykazovat, ale že může být vykázán buď v přehledu o změnách ve vlastním kapitálu, nebo v komentáři.

-

IAS 24 Zveřejnění spřízněných stran (účinné od 1. ledna 2011) Revidovaný standard IAS 24 Zveřejnění spřízněných stran upravuje definici spřízněné strany a mění některé požadavky na zveřejnění spřízněných stran v případě účetních jednotek blízkých státním orgánům.

-

IAS 34 Mezitímní účetní výkaznictví (účinné od 1. ledna 2011) Tyto změny přidávají příklady k výčtu událostí či transakcí, které musejí být dle IAS 34 zveřejněny, a odstraňují odkazy na materialitu v IAS 34, která popisuje ostatní minimální zveřejňované informace.

Přijetí výše uvedených revidovaných standardů a změn nemělo významný dopad na účetní závěrku Společnosti.

198


Několik nových standardů, novel standardů a interpretací účinných pro účetní období začínající po 1. lednu 2011 nebylo při sestavování této účetní závěrky uplatněno. Předpokládá se, že žádná z těchto změn nebude mít významný vliv na účetní závěrku Společnosti, a to s výjimkou standardu IFRS 9 Finanční nástroje, který bude povinný pro účetní závěru Společnosti za rok 2013 a mohl by změnit klasifikaci a ocenění finančních aktiv. Společnost neplánuje dřívější přijetí tohoto standardu a rozsah jeho dopadu nebyl určen. b) Způsob oceňování Účetní závěrka byla sestavena na základě historických cen kromě následujících významných položek ve výkazu o finanční pozici: 

investice do nemovitostí a nedokončené investice do nemovitostí jsou oceněny reálnou hodnotou;



nederivátové finanční nástroje v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty jsou oceněny reálnou hodnotou;



podmíněná protihodnota je oceněna reálnou hodnotou.

c) Funkční měna a měna vykazování Tato účetní závěrka je vykázána v českých korunách (Kč), které jsou současně funkční měnou Společnosti. Všechny finanční informace vykázané v Kč byly zaokrouhleny na celé tisíce, není-li uvedeno jinak. d) Použití odhadů a úsudků Při přípravě účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Společnosti odhady a činí úsudky a předpoklady, které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a nákladů. Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém jsou tyto odhady revidovány, a ve všech dotčených budoucích obdobích. Informace o zásadních úsudcích při uplatňování účetních postupů, které mají nejvýznamnější vliv na částky vykázané v účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících bodech: 

bod (2.2(c)) – Investice do nemovitostí

e) Změny v klasifikaci a vykazování Společnost změnila klasifikaci a vykazování některých položek v účetní závěrce k 31. prosinci 2011 s cílem poskytnout spolehlivější a přesnější informace o finanční situaci, hospodářském výsledku a peněžních tocích Společnosti. Aby byla zajištěna konzistence s klasifikací zvolenou v běžném období, došlo k úpravám srovnatelných finančních údajů k 31. prosinci 2010. Tyto úpravy nemají žádný dopad na čistý zisk či vlastní kapitál vykázaný k 31. prosinci 2010.

199


2.2

Zásadní účetní postupy

Dále popsané účetní postupy byly použity konsistentně ve všech účetních obdobích vykázaných v této účetní závěrce. a) Cizí měny (i) Transakce v cizích měnách

Transakce v cizích měnách se přepočítávají na funkční měnu Společnosti kurzem platným k datu transakce. Aktiva a pasiva denominovaná v zahraniční měně se k datu účetní závěrky přepočítávají na funkční měnu kurzem platným v daný den. Kurzový zisk/ztráta u peněžních položek je rozdíl mezi zůstatkovou hodnotou ve funkční měně k začátku období, upravený o efektivní úrokovou míru a platby během období, a zůstatkovou hodnotou v cizí měně přepočtenou kurzem platným na konci období. Nepeněžní aktiva a pasiva v cizích měnách, která jsou oceňována reálnou hodnotou, se přepočítávají na funkční měnu kurzem platným k datu, kdy byla reálná hodnota stanovena. Nepeněžní položky v cizí měně, které jsou oceňovány na základě historických cen, jsou přepočteny kurzem platným k datu transakce. Kurzové rozdíly vznikající při přepočtu se účtují do zisku nebo ztráty s výjimkou rozdílů vznikajících při přepočtu přípustného zajištění peněžních toků (za předpokladu, že je zajištění efektivní), které se účtují do ostatního úplného výsledku. b) Investice do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností Dceřiné společnosti jsou účetní jednotky, v nichž má Společnost kontrolu nad finančními a provozními postupy. Má se za to, že kontrola existuje, pokud Společnost drží více než 50 procent hlasovacích práv jiné účetní jednotky. Spoluovládané účetní jednotky (společné podniky) jsou účetní jednotky, nad jejichž činností má Společnost společnou kontrolu, která vznikla smluvním ujednáním a která vyžaduje jednomyslný souhlas v případě strategických finančních a provozních rozhodnutí. Přidružené společnosti jsou účetní jednotky, v nichž má Společnost podstatný vliv, nikoliv však kontrolu nad finančními a provozními postupy. Má se za to, že podstatný vliv existuje, pokud Společnost drží mezi 20 až 50 procenty hlasovacích práv jiné účetní jednotky. Investice do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností se vykazují v pořizovací ceně snížené o ztráty ze snížení hodnoty, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2 (i(i)).

200


c) Investice do nemovitostí Investice do nemovitosti je držena za účelem dosažení příjmu z pronájmu, nebo kapitálového zhodnocení, případně obojího. Investice do nemovitosti je při prvotním zachycení oceněna pořizovací cenou a následně reálnou hodnotou, přičemž změny této reálné hodnoty jsou účtovány do výsledku hospodaření. Pořizovací cena zahrnuje výdaje, které jsou přímo přiřaditelné pořízení dané investice do nemovitosti. Pořizovací cena investice do nemovitosti vlastní výroby zahrnuje náklady na materiál a přímé mzdy a všechny ostatní náklady přímo přiřaditelné uvedení dané investice do nemovitosti do funkčního stavu podle jejího zamýšleného použití a aktivované výpůjční náklady. Nezávislá externí znalecká společnost, disponující nezbytnou odbornou způsobilostí a předchozími zkušenostmi s oceňováním předmětné kategorie investic do nemovitostí v dané lokalitě, ocenila portfolio investic do nemovitostí ke konci roku 2011, resp. 2010. Zisk či ztráta z prodeje investice do nemovitosti (vypočtený/vypočtená jako rozdíl mezi čistým příjmem z prodeje a účetní hodnotou dané položky) se účtuje do výsledku hospodaření. d) Najatý majetek Najatý majetek, u něhož Společnost přejímá v podstatě všechna rizika a užitky spojené s vlastnictvím, je klasifikován jako finanční leasing. Najatý majetek je při prvotním zachycení oceněn reálnou hodnotou nebo současnou hodnotou minimálních leasingových splátek, přičemž se použije nižší z těchto dvou hodnot. Po prvotním zachycení je o daném majetku účtováno v souladu s účetním postupem vztahujícím se na daný majetek. O leasingových splátkách je účtováno tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(m). Nemovitosti držené v rámci finančního leasingu, které splňují kritéria investic do nemovitostí, jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí a oceňují se reálnou hodnotou tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(c). Vlastníkem užívané nemovitosti pořízené formou finančního leasingu se vykazují v reálné hodnotě nebo současné hodnotě minimálních leasingových plateb k okamžiku vzniku nájmu (podle toho, která z těchto dvou hodnot je nižší), snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)). Ostatní nájmy jsou operativním leasingem a kromě investic do nemovitostí není najatý majetek vykázán ve výkazu o finanční pozici Společnosti. Nemovitosti držené v rámci operativního leasingu, které splňují definici investice do nemovitosti, jsou jednotlivě klasifikovány jako investice do nemovitosti. Investice do nemovitostí držené v rámci operativního leasingu jsou ve výkazu o finanční pozici Společnosti vykázány v reálné hodnotě. O leasingových splátkách je účtováno tak, jak je uvedeno v účetním postupu 2.2(m). e) Pozemky, budovy a zařízení (i) Zachycení a oceňování Položky pozemků, budov a zařízení jsou oceněny pořizovací cenou sníženou o oprávky (viz níže) a kumulované ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)).

201


Pořizovací cena zahrnuje výdaje, které jsou přímo přiřaditelné pořízení daného majetku. Pořizovací cena majetku vlastní výroby zahrnuje náklady na materiál a přímé mzdy, jakékoli jiné náklady přímo přiřaditelné uvedení majetku do funkčního stavu podle jeho zamýšleného použití, a je-li to relevantní, prvotní odhad nákladů na demontáž a odstranění stavebních zařízení a obnovení stavebního místa, na kterém jsou tato zařízení umístěna, aktivované výpůjční náklady a poměrnou část režijních výrobních nákladů. Pokud mají složky pozemků, budov a zařízení různou dobu životnosti, jsou zaúčtovány jako samostatné položky (významné komponenty) pozemků, budov a zařízení. Zisk či ztráta z prodeje položky pozemků, budov a zařízení (vypočtený/vypočtená jako rozdíl mezi čistým příjmem z prodeje a účetní hodnotou dané položky) se účtuje do výsledku hospodaření. (ii) Přeřazení do investic do nemovitostí V okamžiku, kdy se vlastníkem užívaná nemovitost stane investicí do nemovitosti, se daná nemovitost přecení na reálnou hodnotu a přeřadí do investic do nemovitostí. Případný zisk z přecenění se účtuje do výsledku hospodaření v rozsahu, v němž kompenzuje předchozí snížení hodnoty dané nemovitosti, přičemž jakýkoliv zbývající zisk je účtován do ostatního úplného výsledku a vykázán v oceňovacích rozdílech z přecenění ve vlastním kapitálu. Případná ztráta se okamžitě účtuje do výsledku hospodaření. (iii) Následné výdaje Následné výdaje jsou aktivovány, pouze pokud je pravděpodobné, že Společnosti poplynou budoucí ekonomické užitky spojené s těmito výdaji. Náklady na běžné opravy a údržbu jsou účtovány do výsledku hospodaření v období, kdy vzniknou. (iv) Odpisy Položky budov a zařízení se do výsledku hospodaření odepisují rovnoměrně po dobu jejich odhadované životnosti. Najatý majetek je odepisován po dobu trvání nájmu nebo po dobu životnosti majetku, a to vždy po tu, která je kratší, pokud není dostatečně jisté, že Společnost majetek na konci trvání nájmu získá do vlastnictví. Pozemky se neodepisují. Položky budov a zařízení jsou odepisovány od data, kdy jsou nainstalovány a připraveny k užívání, nebo v případě majetku vlastní výroby od data, kdy je daný majetek dokončen a připraven k užívání. Odhadované doby životnosti pro běžné a srovnávací období jsou následující: Majetek

2011

2010

Zařízení Automobily Inventář Počítače

10 let 5 let 5 let 3 roky

10 let 5 let 5 let 3 roky

Odpisové metody, doby životnosti a zbytkové hodnoty (pokud nejsou nevýznamné) jsou prověřovány vždy k datu účetní závěrky a dle potřeby upravovány.

202


f)

Nehmotná aktiva (i) Zachycení a oceňování

Ostatní nehmotná aktiva s omezenou dobou životnosti pořízená Společností se oceňují pořizovací cenou sníženou o oprávky (viz níže) a kumulované ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)). (ii) Následné výdaje Následné výdaje na nehmotná aktiva jsou aktivovány pouze v případě, že zvyšují budoucí ekonomické užitky plynoucí z konkrétního aktiva, k němuž se vztahují. Všechny ostatní výdaje jsou zaúčtovány do výsledku hospodaření v období, ve kterém vznikly. (iii) Odpisy Nehmotná aktiva se odepisují do výsledku hospodaření rovnoměrně po dobu odhadované životnosti od data jejich uvedení do užívání. Odhadované doby životnosti pro běžné a srovnávací období jsou následující: Aktiva Software Ostatní nehmotná aktiva

2011 3-8 let 3-5 let

2010 3-8 let 3-5 let

Odpisové metody, doby životnosti a zbytkové hodnoty (pokud nejsou nevýznamné) jsou prověřovány vždy k datu účetní závěrky a dle potřeby upravovány. g) Nemovitosti k obchodování – zásoby Nemovitosti k obchodování – zásoby jsou oceněny pořizovací cenou nebo čistou realizovatelnou hodnotou podle toho, která z obou částek je nižší. Pořizovací cena zahrnuje výdaje, které jsou přímo přiřaditelné pořízení dané nemovitosti k obchodování – zásobám. Pořizovací cena nemovitosti k obchodování – zásob vlastní výroby zahrnuje náklady na materiál a přímé mzdy a všechny ostatní náklady přímo přiřaditelné uvedení dané nemovitosti k obchodování – zásob do stavu odpovídajícímu jejímu zamýšlenému použití a aktivované výpůjční náklady. Pořizovací cena nemovitostí k obchodování – zásob přeřazených ze stávajících investic do nemovitostí vychází z reálné hodnoty těchto nemovitostí. Čistá realizovatelná hodnota je odhadovaná prodejní cena v běžném podnikání, snížená o odhadované náklady na dokončení a prodejní náklady. h) Finanční nástroje (i) Nederivátová finanční aktiva Nederivátová finanční aktiva zahrnují investice do majetkových a dluhových cenných papírů, poskytnuté úvěry, pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky a peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty.

203


Společnost provádí prvotní zaúčtování úvěrů a pohledávek ke dni jejich vzniku. Všechna ostatní finanční aktiva (včetně finančních aktiv označených jako nástroje oceňované v reálné hodnotě vykazované do zisku nebo ztráty) jsou prvotně zaúčtována k datu obchodu, což je datum, kdy se Společnost stane účastníkem smluvních ustanovení daného nástroje. Společnost finanční aktivum odúčtuje, když smluvní práva na peněžní toky z finančního aktiva vyprší nebo když převede práva na smluvní peněžní toky v rámci transakce, v rámci níž jsou převedena v podstatě všechna rizika a užitky spojené s vlastnictvím finančního aktiva. Případný podíl na těchto převedených finančních aktivech, který si Společnost vytvoří nebo ponechá, se zaúčtuje jako samostatné aktivum či závazek. Finanční aktiva a závazky se započtou a ve výkazu o finanční pozici uvedou v čisté částce jen tehdy, pokud Společnost má právní nárok tyto částky započítat a má v úmyslu provést vypořádání v čisté výši nebo realizovat příslušné aktivum a zároveň vypořádat příslušný závazek. Poskytnuté úvěry Úvěry jsou finanční aktiva s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu. Tato aktiva jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou poskytnuté úvěry oceněny v zůstatkové hodnotě (s použitím metody efektivní úrokové míry), snížené o ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)). Související finanční náklady, včetně prémií při splacení úvěru a přímých nákladů na poskytnutí úvěru, jsou časově rozlišovány do výsledku hospodaření za použití metody efektivní úrokové míry a zvyšují účetní hodnotu daného nástroje v rozsahu, v jakém nejsou vypořádány v období vzniku. Zpětně získatelná částka úvěrů poskytnutých Společností odpovídá současné hodnotě očekávaných budoucích peněžních toků diskontovaných pomocí původní efektivní úrokové míry (tj. efektivní úrokové míry vypočtené při prvotním zaúčtování těchto finančních aktiv). Krátkodobé pohledávky z úvěrů nejsou diskontovány. Společnost klasifikuje tu část dlouhodobých úvěrů, jejíž doba splatnosti je kratší než jeden rok vzhledem k datu výkazu o finanční pozici, jako krátkodobou. Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky jsou finanční aktiva s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu. Tato aktiva jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou pohledávky oceněny v zůstatkové hodnotě (s použitím metody efektivní úrokové míry), snížené o ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)). Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty zahrnují hotovost a vklady se splatností do 3 měsíců od data pořízení, které jsou vystaveny nevýznamnému riziku změn reálné hodnoty a které Společnost používá při řízení svých krátkodobých závazků. Bankovní účty a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků Společnosti, jsou pro

204


účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů. Finanční aktiva držená do splatnosti Pokud Společnost hodlá a je schopna držet dluhové cenné papíry až do splatnosti, pak jsou tato finanční aktiva klasifikována jako držená do splatnosti. Finanční aktiva držená do splatnosti jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou finanční aktiva držená do splatnosti oceněna v zůstatkové hodnotě (s použitím metody efektivní úrokové míry), snížené o ztráty ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)). Finanční aktiva držená do splatnosti zahrnují dluhopisy. Realizovatelná finanční aktiva Realizovatelná finanční aktiva jsou nederivátová finanční aktiva, která jsou označena jako realizovatelná nebo která nejsou zařazena do žádné z výše uvedených kategorií finančních aktiv. Realizovatelná finanční aktiva jsou prvotně zaúčtována v reálné hodnotě navýšené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou oceněna reálnou hodnotou, jejíž změny s výjimkou ztrát ze snížení hodnoty (viz účetní postup 2.2(i)) jsou zachyceny v ostatním úplném výsledku a vykázány v oceňovacích rozdílech z přecenění reálnou hodnotou ve vlastním kapitálu. Při odúčtování investice se nakumulovaný zisk či ztráta přeúčtuje z vlastního kapitálu do výsledku hospodaření. Realizovatelná finanční aktiva, jež jsou investicemi do majetkového nástroje, který nemá kótovanou tržní cenu na aktivním trhu a v jehož případě jsou zjevně nevhodné ostatní metody přiměřeného odhadu reálné hodnoty, jsou vykázána v pořizovací ceně. Realizovatelná finanční aktiva zahrnují majetkové cenné papíry a dluhové cenné papíry. (ii) Nederivátové finanční závazky Nederivátové finanční závazky zahrnují úvěry a půjčky, vydané dluhopisy, bankovní kontokorenty a závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky. Společnost provádí prvotní zaúčtování vydaných dluhových cenných papírů a podřízených závazků ke dni jejich vzniku. Všechny ostatní finanční závazky (včetně finančních závazků označených jako nástroje oceňované v reálné hodnotě vykazované do zisku nebo ztráty) jsou prvotně zaúčtovány k datu obchodu, což je datum, kdy se Společnost stane účastníkem smluvních ustanovení daného nástroje. Společnost odúčtuje finanční závazek, pokud dojde ke splnění, zrušení nebo skončení platnosti jejích smluvních povinností. Společnost řadí nederivátové finanční závazky do kategorie ostatní finanční závazky. Tyto finanční závazky jsou prvotně zaúčtovány v reálné hodnotě snížené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou tyto finanční závazky oceněny v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry.

205


Metoda efektivní úrokové míry je metoda výpočtu zůstatkové hodnoty finančního závazku a alokace úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní platby po očekávanou dobu trvání finančního závazku nebo případně po kratší období. Úročené úvěry, půjčky a vydané dluhopisy a bankovní kontokorenty Úročené úvěry a půjčky jsou prvotně zaúčtovány v reálné hodnotě snížené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou úročené úvěry a půjčky oceněny v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry. Bankovní kontokorenty tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků Společnosti. Související finanční náklady, včetně prémií při splacení úvěru a přímých nákladů na poskytnutí úvěru, jsou časově rozlišovány do výsledku hospodaření za použití metody efektivní úrokové míry a zvyšují účetní hodnotu daného nástroje v rozsahu, v jakém nejsou vypořádány v období vzniku. Společnost klasifikuje tu část dlouhodobých úvěrů, jejíž doba splatnosti je kratší než jeden rok vzhledem k datu výkazu o finanční pozici, jako krátkodobou. Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky jsou prvotně zaúčtovány v reálné hodnotě snížené o veškeré přímo přiřaditelné transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou tyto závazky oceněny v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry. (iii) Základní kapitál a emisní ážio Kmenové akcie Kmenové akcie jsou klasifikovány jako vlastní kapitál. Dodatečné náklady přímo přiřaditelné vydání nových akcií a akciových opcí jiné než v podnikové kombinaci jsou zaúčtovány jako snížení vlastního kapitálu po zohlednění daňového efektu. Zpětný odkup a opětovné vydání základního kapitálu (vlastní akcie) Při zpětném odkupu základního kapitálu zaúčtovaného jako vlastní kapitál se částka zaplacené úhrady, která zahrnuje přímo přiřaditelné náklady po zohlednění daňového efektu, zaúčtuje jako snížení vlastního kapitálu. Zpětně odkoupené akcie jsou klasifikovány jako vlastní akcie a vykazují se v rezervě na vlastní akcie. Při následném prodeji či opětovném vydání vlastních akcií se získaná částka zaúčtuje jako zvýšení vlastního kapitálu a výsledný přebytek či schodek z dané transakce se vykáže v emisním ážiu.

206


i)

Snížení hodnoty (i) Nefinanční aktiva a investice do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností

Účetní hodnoty investic do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností a nefinančních aktiv Společnosti kromě investic do nemovitostí (viz účetní postup (2)c) a odložených daňových pohledávek (viz účetní postup 2.2(o)) jsou vždy k datu účetní závěrky prověřovány za účelem zjištění, zda existuje náznak snížení hodnoty. Pokud jakýkoliv takový náznak existuje, odhadne se zpětně získatelné částka daného aktiva. Nehmotná aktiva s neurčitou dobou životnosti se testují na snížení hodnoty každý rok. Ztráta ze snížení hodnoty se zaúčtuje, pokud účetní hodnota aktiva nebo penězotvorné jednotky převýší jejich zpětně získatelnou částku. Zpětně získatelná částka aktiva nebo penězotvorné jednotky je určena jako jejich hodnota z užívání nebo jejich reálná hodnota snížená o náklady na prodej, a to podle toho, která z těchto hodnot je vyšší. Pro zjištění hodnoty z užívání se odhadované budoucí peněžní toky diskontují na jejich současnou hodnotu pomocí diskontní sazby před zdaněním, která odráží aktuální tržní stanovení časové hodnoty peněz a rizik specifických pro dané aktivum či penězotvornou jednotku. Pro účely testování snížení hodnoty se aktiva seskupí do nejmenší skupiny aktiv, která vytváří peněžní příjmy z trvalého užívání, jež jsou výrazně nezávislé na peněžních příjmech z jiných aktiv nebo penězotvorných jednotek. Ztráty ze snížení hodnoty se účtují do výsledku hospodaření. Ztráty ze snížení hodnoty zaúčtované v předchozích obdobích se posuzují vždy k datu účetní závěrky za účelem zjištění, zda se ztráta snížila nebo již neexistuje. Ztráta ze snížení hodnoty se odúčtuje, pokud došlo ke změně odhadů použitých k určení zpětně získatelné částky. Ztráta ze snížení hodnoty se odúčtuje pouze do té výše, aby účetní hodnota daného aktiva nebyla vyšší než účetní hodnota, která by byla po očištění o odpisy stanovena, pokud by nebyla zaúčtována žádná ztráta ze snížení hodnoty. (ii) Nederivátová finanční aktiva Finanční aktiva, která nejsou klasifikována jako nástroje oceňované v reálné hodnotě vykazované do zisku nebo ztráty, jsou vždy k datu účetní závěrky posuzována za účelem zjištění, zda existuje objektivní důkaz o tom, že došlo ke snížení jejich hodnoty. Hodnota finančního aktiva se snížila, pokud existuje objektivní důkaz snížení hodnoty v důsledku jedné nebo více událostí, ke kterým došlo po prvotním zaúčtování aktiva, a pokud tato ztrátová událost (nebo události) měla vliv na odhadované budoucí peněžní toky daného aktiva, které lze spolehlivě odhadnout. Objektivní důkazy o tom, že došlo ke snížení hodnoty finančních aktiv, zahrnují prodlení či neplacení ze strany dlužníka, restrukturalizaci pohledávky Společnosti za podmínek, o nichž by Společnost jinak neuvažovala, náznaky konkurzu dlužníka či emitenta, nepříznivé změny v platební situaci dlužníků či emitentů, hospodářské podmínky, které korelují s prodleními či zánikem aktivního trhu u cenného papíru. Objektivním důkazem snížení hodnoty je u investice do majetkového cenného papíru také významný nebo dlouhotrvající pokles její reálné hodnoty pod její pořizovací cenu. Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou Společnost zvažuje důkazy snížení hodnoty finančních aktiv oceňovaných zůstatkovou hodnotou (poskytnuté úvěry, pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky, finanční aktiva držená do splatnosti) jak na úrovni jednotlivých aktiv, tak na společné úrovni. Všechna jednotlivě významná aktiva jsou posuzována z hlediska konkrétního snížení hodnoty. Ta, u nichž není zjištěno konkrétní snížení hodnoty, jsou následně posuzována společně z hlediska případného snížení hodnoty, které nastalo,

207


avšak dosud nebylo zjištěno. Aktiva, která nejsou jednotlivě významná, jsou společně posuzována z hlediska snížení hodnoty tak, že se seskupí aktiva s podobnými charakteristikami rizik. Při posuzování společného snížení hodnoty Společnost používá historické trendy pravděpodobnosti prodlení, načasování úhrad a výše vzniklé ztráty, upravené o úsudek vedení ohledně toho, zda je vzhledem ke stávajícím hospodářským a úvěrovým podmínkám pravděpodobné, že skutečné ztráty budou oproti historickým trendům větší nebo menší. Ztráta ze snížení hodnoty týkající se finančního aktiva oceněného zůstatkovou hodnotou se vypočte jako rozdíl mezi jeho účetní hodnotou a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků diskontovaných původní efektivní úrokovou mírou daného aktiva. Ztráty se zaúčtují do výsledku hospodaření a zohlední se na účtu opravných položek k poskytnutým úvěrům, pohledávkám z obchodních vztahů a ostatním pohledávkám či finančním aktivům drženým do splatnosti. Úrok z aktiva se sníženou hodnotou se nadále účtuje. Pokud se v důsledku události, která nastala po zaúčtování snížení hodnoty, ztráta ze snížení hodnoty sníží, provede se storno tohoto snížení hodnoty prostřednictvím výsledku hospodaření. Realizovatelná finanční aktiva Ztráty ze snížení hodnoty realizovatelných finančních aktiv se zaúčtují přeúčtováním kumulovaných ztrát z oceňovacích rozdílů z přecenění reálnou hodnotou ve vlastním kapitálu do výsledku hospodaření. Kumulovaná ztráta přeúčtovaná z vlastního kapitálu do výsledku hospodaření se rovná rozdílu mezi pořizovací cenou (minus splátky jistiny a amortizace) a současnou reálnou hodnotou sníženou o ztrátu ze snížení hodnoty, která byla již dříve zaúčtována do výsledku hospodaření. Změny v kumulovaných ztrátách ze snížení hodnoty přiřaditelné použití metody efektivní úrokové míry se zachytí jako složka úrokových výnosů. Jestliže se v následujícím období zvýší reálná hodnota realizovatelného dluhového cenného papíru se sníženou hodnotou a toto zvýšení lze objektivně vztáhnout k události, ke které došlo po zaúčtování ztráty ze snížení hodnoty, pak se ztráta ze snížení hodnoty stornuje prostřednictvím výsledku hospodaření. Případné následné zvýšení reálné hodnoty realizovatelného majetkového cenného papíru se sníženou hodnotou se však zaúčtuje do ostatního úplného výsledku. j)

Rezervy

Rezerva se vykáže, pokud má Společnost v důsledku minulé události současný smluvní nebo mimosmluvní závazek, který lze spolehlivě odhadnout, a je pravděpodobné, že k vypořádání závazku bude nezbytný odtok prostředků představujících ekonomický prospěch. Pokud je dopad významný, rezervy se stanoví diskontováním očekávaných budoucích peněžních toků sazbou před zdaněním, která odráží aktuální tržní stanovení časové hodnoty peněz a případně rizik specifických pro daný závazek. Změna diskontu rezerv se vykazuje jako finanční náklad. k) Poskytnuté záruky V rámci běžné obchodní činnosti může Společnost poskytovat záruky za úvěrové závazky, které jsou vykázány v účtech mimo výkaz o finanční pozici. Jedná se především o finanční záruky. Na odhadované ztráty z těchto poskytnutých záruk jsou vytvářeny rezervy. Když Společnost tyto ztráty odhaduje, vychází z historických dat týkajících se rizikových parametrů (kreditní konverzní faktory, pravděpodobnost selhání a míra ztráty při selhání).

208


l)

Výnosy (i) Poskytnuté služby

Výnosy z poskytnutých služeb jsou účtovány do výsledku hospodaření, pokud dojde k převodu významných rizik a výhod spojených s vlastnictvím na kupujícího a lze spolehlivě stanovit výši výnosů. Služby poskytované Společností zahrnují zejména poradenské a účetní služby. (ii) Provize V případech, kdy Společnost v rámci dané transakce jedná jako zprostředkovatel a nikoliv jako příkazce, je zaúčtovaným výnosem čistá výše provize realizovaná Společností. (iii) Příjmy z pronájmu Příjmy z pronájmu majetku klasifikovaného jako investice do nemovitostí jsou účtovány jako výnos rovnoměrně po dobu trvání pronájmu. Poskytnuté pobídky týkající se pronájmu jsou účtovány jako nedílná součást celkových příjmů z pronájmu po dobu trvání pronájmu. Dobou trvání pronájmu se rozumí nezrušitelná doba pronájmu. Jakákoliv další doba, po kterou má nájemce možnost pokračovat v nájmu, není zohledněna. (iv) Prodej investic do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností, investic do nemovitostí a nemovitostí k obchodování Výnosy z prodeje investic do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností, investic do nemovitostí a nemovitostí k obchodování jsou účtovány do výsledku hospodaření, pokud dojde k převodu významných rizik a výhod spojených s vlastnictvím na kupujícího a lze spolehlivě stanovit výši výnosů. m) Náklady (i) Správní náklady Správní náklady zahrnují služby poskytnuté na základě mandátních smluv, právní a poradenské služby a ostatní náklady týkající se řízení a správy Společnosti. Tyto náklady jsou účtovány do výsledku hospodaření v období, kdy vzniknou. (ii) Splátky operativního leasingu Platby v rámci operativního leasingu se účtují do výsledku hospodaření rovnoměrně po dobu trvání leasingového vztahu. Přijaté pobídky k uzavření smlouvy jsou do výsledku hospodaření účtovány jako nedílná součást celkových nákladů na operativní leasing po dobu trvání nájmu. Pokud je majetkový podíl držený formou operativního leasingu klasifikován jako investice do nemovitostí, je tento majetkový podíl zaúčtován jako finanční leasing a pro vykázané aktivum je použit model ocenění reálnou hodnotou.

209


(iii) Splátky finančního leasingu Minimální leasingové platby v rámci finančního leasingu se rozdělují na finanční náklady a snížení nesplaceného závazku. Finanční náklady jsou alokovány do jednotlivých období během doby leasingu tak, aby byla zajištěna konstantní úroková sazba u zbývajícího zůstatku závazku. n) Finanční výnosy a finanční náklady Finanční výnosy zahrnují úrokové výnosy z investovaných finančních prostředků (bankovní úroky, úroky z poskytnutých úvěrů, úroky z nakoupených dluhopisů), výnosy z dividend, zisky z prodeje realizovatelných finančních aktiv, zisky z derivátových nástrojů, které se účtují do výsledku hospodaření, a přeúčtování částek, které byly dříve zaúčtovány v ostatním úplném výsledku. Úrokové výnosy jsou účtovány do výsledku hospodaření v okamžiku jejich vzniku s použitím metody efektivní úrokové míry. Výnosy z dividend jsou účtovány do výsledku hospodaření k datu vzniku nároku Společnosti na jejich vyplacení. Finanční náklady zahrnují úrokové náklady na úvěry a půjčky a vystavené dluhopisy, úrokové poplatky týkající se finančního leasingu, bankovní poplatky, ztráty z prodeje realizovatelných finančních aktiv, ztráty z derivátových nástrojů, které se účtují do výsledku hospodaření, a přeúčtování částek, které byly dříve zaúčtovány v ostatním úplném výsledku. Úroková složka splátek finančního leasingu je účtována do výsledku hospodaření s použitím metody efektivní úrokové míry. Výpůjční náklady, které nejsou přímo přiřaditelné pořízení či výstavbě způsobilého aktiva, jsou účtovány do výsledku hospodaření s pomocí metody efektivní úrokové míry. Kurzové rozdíly jsou vykazovány v čisté výši jako finanční výnosy nebo finanční náklady v závislosti na tom, zda je výsledkem kurzových pohybů čistý zisk nebo čistá ztráta. o) Daň z příjmů Daň z příjmů zahrnuje splatnou a odloženou daň. Splatná i odložená daň z příjmů se vykazuje do výsledku hospodaření s výjimkou případů, kdy se týká položek zaúčtovaných přímo ve vlastním kapitálu nebo v ostatním úplném výsledku. Splatná daň zahrnuje odhad daňového závazku nebo daňové pohledávky ze zdanitelných příjmů nebo ztráty běžného roku s použitím daňových sazeb platných nebo uzákoněných k datu účetní závěrky a veškeré doměrky a vratky za minulá období.

210


Odložená daň se vykáže ve vztahu k dočasným rozdílům mezi účetní a daňovou hodnotou aktiv a závazků. Odložená daň se nevykáže ve vztahu k: 

dočasným rozdílům při prvotním zaúčtování aktiv či závazků v rámci transakce, která není podnikovou kombinací a která neovlivňuje ani účetní ani daňový hospodářský výsledek; a



dočasným rozdílům týkajícím se investic do dceřiných společností a spoluovládaných účetních jednotek v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že v dohledné budoucnosti nedojde k jejich stornu.

Odložená daň se vypočte s použitím daňových sazeb, které budou dle očekávání platné pro dočasné rozdíly v okamžiku jejich využití a které byly uzákoněny k datu účetní závěrky. Odložené daňové pohledávky a závazky jsou kompenzovány, pokud ze zákona existuje právo kompenzace splatných daňových závazků a pohledávek a tyto se vztahují k daním vybíraným stejným daňovým úřadem a Společnost má v úmyslu vypořádat splatné daňové závazky a pohledávky v čisté výši. O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že v následujících účetních obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti kterému bude moci být tato pohledávka uplatněna. Odložené daňové pohledávky se revidují vždy k datu účetní závěrky a snižují se v rozsahu, v jakém je nepravděpodobné, že bude realizováno související daňové využití. p) Zisk na akcii Společnost vykazuje základní a zředěný ukazatel zisku na akcii u svých kmenových akcií. Základní ukazatel zisku na akcii se vypočte vydělením zisku nebo ztráty připadající držitelům kmenových akcií Společnosti váženým průměrem počtu kmenových akcií v oběhu v průběhu daného období. Zředěný ukazatel zisku na akcii se stanoví úpravou zisku nebo ztráty připadající držitelům kmenových akcií a váženého průměru počtu kmenových akcií v oběhu o účinky všech ředicích potenciálních kmenových akcií. q) Vykazování podle segmentu Provozní segment je složka Společnosti, která se zabývá podnikatelskými aktivitami, v souvislosti s nimiž mohou vzniknout výnosy a náklady (včetně výnosů a nákladů spojených s transakcemi s jinou složkou Společnosti). Každý segment v rámci Společnosti se průběžně vyhodnocuje na pravidelných poradách stanovených skupin a výsledky těchto hodnocení se prezentují během porad představenstva. Výsledky segmentu, které se prezentují představenstvu (orgánu s hlavní rozhodovací pravomocí), zahrnují položky přímo přiřaditelné danému segmentu i položky, které lze přiměřeným způsobem alokovat. Nealokované položky zahrnují především podniková aktiva (zejména centrálu Společnosti), náklady centrály a pohledávky a závazky z daně z příjmů. Kapitálovými výdaji segmentu se rozumí celkové náklady vynaložené v průběhu účetního období na pořízení pozemků, budov a zařízení, investic do nemovitostí, nehmotných aktiv kromě goodwillu a nemovitostí k obchodování.

211


Informace o segmentech jsou vykazovány ve vztahu k provozním a geografickým segmentům Společnosti. Základní formát Společnosti pro vykazování dle segmentů je založen na provozních segmentech. Provozní segmenty jsou určeny dle struktury řízení a interního výkaznictví Společnosti. Ceny mezi jednotlivými segmenty jsou stanoveny na základě principu tržního odstupu. Společnost vykazuje svou činnost v rámci jednoho segmentu – Investment management. Pokud jde o geografické segmenty, 89,3 % výnosů je realizováno v České republice a 10,7 % výnosů je realizováno na Slovensku. Všechna nefinanční aktiva se nacházejí v České republice.

212


3

Investice do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností

K 31. prosinci 2011 Společnost vykonává kontrolu nad 54 dceřinými společnostmi a 1 spoluovládanou účetní jednotkou (2010 – 36 dceřiných společností, žádná spoluovládaná účetní jednotka a 1 přidružená společnost), dále pak označovanou jako „Skupina“.

3.1

Investice do dceřiných společností, spoluovládaných účetních jednotek a přidružených společností k 31. prosinci 2011

Název (původní název)

Majetková účast (%)

Pořizovací cena investice

Snížení hodnoty

Účetní hodnota

Čistá aktiva

AB BHV, spol. s r.o.

100,00%

2 690

--

2 690

7 891

ABIGAIL, a.s.

100,00%

695

-165

530

530

Bageleot, a.s.

100,00%

50 000

-50 000

--

-558

Balvinder, a.s.

100,00%

2 000

--

2 000

14 853

Baudry, a.s.

100,00%

2 000

-275

1 725

1 725

BAYTON SR, a.s.

100,00%

1 600

-1 600

--

-489

Beroun Property Alfa, a.s.

100,00%

2 000

-28

1 972

1 972

Beroun Property Development, a.s. (Graciana, a.s.)

100,00%

2 000

--

2 000

7 090

Camuzzi, a.s.

100,00%

2 000

-439

1 561

1 561


100,00%

88 558

-5 419

83 139

83 139

Conradian, a.s.

100,00%

110 000

-110 000

--

-45 763

CPI - Bor, a.s.

100,00%

182 649

-30 077

152 572

152 572


100,00%

2 000

-2 000

--

-32 154


100,00%

1 500 000

-177 301

1 322 699

1 322 699

CPI - Orlová, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-5 205


100,00%

59 266

--

59 266

660 338


100,00%

27 000

-27 000

--

-61 718


100,00%

71 904

--

71 904

119 031

CPI BYTY, a.s.

100,00%

184 767

--

184 767

4 986 314


100,00%

5 233

--

5 233

8 446


100,00%

609

--

609

1 756


100,00%

9 001 500

-2 339

8 999 161

8 999 161


100,00%

48 428

--

48 428

204 916

CPI Finance, a.s.

100,00%

795 000

--

795 000

815 937


100,00%

150 000

--

150 000

404 247


100,00%

200

-22

178

178


100,00%

121 900

--

121 900

131 552


100,00%

200

-13

187

187

CPI Reality, a.s.

100,00%

662 881

--

662 881

1 469 841


100,00%

2 000

-2 000

--

-8 443


100,00%

2 000

-2 000

--

-1 913

CPI Services, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-10 506

99,96%

934 026

--

934 026

1 180 226

Družstvo Land

213


Název (původní název)



Snížení hodnoty

Účetní hodnota

Čistá aktiva

ELAMOR, a.s.

100,00%

672

-55

617

617


100,00%

2 000

--

2 000

12 413

IGY2 CB, a.s.

100,00%

2 000

--

2 000

2 162

Kerina, a.s.

100,00%

87 000

--

87 000

100 856

Komura, a.s.

100,00%

2 000

--

2 000

19 465

Malerba, a.s.

100,00%

100 000

--

100 000

1 835 965

Marissa, a.s.

100,00%

2 000

-1 699

301

301

MUXUM, a.s.

100,00%

108 326

-108 326

--

-88 427


100,00%

38 771

--

38 771

92 082


100,00%

2 000

-2 000

--

-2 989


100,00%

2 000

-1 557

443

443


100,00%

40 000

-40 000

--

-11 969


100,00%

--

--

--

-224

Trenčín Property Development, a.s.

100,00%

827

-827

--

-4 869


100,00%

2 000

-146

1 854

1 854


100,00%

2 000

--

2 000

47 684

Vigano, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-211 236


100,00%

2 000

--

2 000

27 321

50,00%

1 000

-1 000

--

-5 557


100,00%

2 000

--

2 000

74 111


100,00%

500

-500

--

-7 192


100,00%

2 000

--

2 000

5 226

--

14 420 202

-572 788

13 847 414

--

VT Holding, a.s.(1)

Celkem

(1) Společnost VT Holding, a.s. byla k 31. prosinci 2010 klasifikována jako přidružená společnost. V důsledku změny kontroly souvisejících projektů je tato účetní jednotka od 1. ledna 2011 klasifikována jako společný podnik.

214


Investice do dceřiných společností a přidružené společnosti k 31. prosinci 2010 Název



Snížení hodnoty

Účetní hodnota

Čistá aktiva

ABIGAIL, a.s.

100,00%

695

-37

658

658

Balvinder, a.s.

100,00%

2 000

--

2 000

31 237


100,00%

72 231

--

72 231

73 545


100,00%

88 558

-88 558

--

-5 087


100,00%

2 000

-2 000

--

-29 226

Conradian, a.s.

100,00%

110 000

-110 000

--

-46 300

CPI - Bor, a.s.

80,00%

152 649

-26 801

125 848

157 310


100,00%

2 000

-2 000

--

-34 088


100,00%

1 500 000

-164 619

1 335 381

1 335 381

CPI - Orlová, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-5 549


100,00%

59 266

--

59 266

649 717


100,00%

27 000

-27 000

--

-44 525


100,00%

71 904

--

71 904

110 573

CPI BYTY, a.s.

100,00%

164 767

--

164 767

4 739 603


100,00%

5 233

--

5 233

10 171

CPI Finance, a.s.

100,00%

795 000

--

795 000

799 671


100,00%

150 000

--

150 000

412 702


100,00%

121 900

--

121 900

136 512

CPI Reality, a.s.

100,00%

662 881

--

662 881

1 380 747

CPI Services, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-10 182

99,39%

933 551

--

933 551

1 186 797

Farhan, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-1 900


100,00%

2 000

-56

1 944

1 944

Graciana, a.s.

100,00%

2 000

--

2 000

5 192

Lockhart, a.s.

100,00%

12 000

-12 000

--

-6 502

Malerba, a.s.

100,00%

100 000

--

100 000

1 840 568

MUXUM, a.s.

100,00%

108 326

-108 326

--

-82 661

Prague Development Holding, a.s.

100,00%

381 361

--

381 361

951 401


100,00%

38 771

-3 059

35 712

35 712


100,00%

2 000

-2 000

--

-2 188


100,00%

40 000

-40 000

--

-25 577


100,00%

2 000

--

2 000

57 524

Ústí nad Labem Property Development, a.s.

100,00%

50 000

-50 000

--

-10 812

Vigano, a.s.

100,00%

2 000

-2 000

--

-183 423


100,00%

2 000

--

2 000

8 314

50,00%

1 000

-1 000

--

-191

100,00%

2 000

--

2 000

63 214

--

5 673 093

-645 456

5 027 637

--

Družstvo Land

VT Holding, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Celkem

215


3.2

Fúze Společnosti s jejími dceřinými společnostmi

Dceřiné společnosti Prague Development Holding, a.s. a Ústí nad Labem Property Development, a.s. byly s účinností od 1. ledna 2011 sloučeny se Společností („nástupnická společnost“). Po právní stránce byla transakce dokončena 28. července 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku. Dopad fúze na majetek a závazky Společnosti: Aktiva v reálné hodnotě Ústí nad Labem Property Development, a.s. Aktiva v reálné hodnotě Prague Development Holding, a.s.

Závazky Ústí nad Labem Property 2 595 Development, a.s. 1 271 987 Závazky Prague Development Holding, a.s.

Dopad na vlastní kapitál Společnosti:

Hodnota investice do: Prague Development Holding, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s. (1) Celkem

-381 361 z toho: Výsledek hospodaření minulých let -893 221


13 406 320 470

559 345 540 945 18 400 893 221

(1) Účetní hodnota vykázané finanční investice je nulová vzhledem k tomu, že původní pořizovací cena investice do společnosti Ústí nad Labem Property Development, a.s. činila 50 000 tis. Kč a související snížení hodnoty -50 000 tis. Kč.

3.3

Fúze dceřiných společností

Společnost IGY České Budějovice, s.r.o. byla s účinností 1. ledna 2011 sloučena se společností CB Property Development, a.s. („nástupnická společnost“). Po právní stránce byla transakce dokončena 18. května 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku. Společnost Office Center Stodůlky DELTA a.s. byla s účinností 1. března 2011 sloučena se společností Farhan, a.s. („nástupnická společnost“). Po právní stránce byla transakce dokončena 24. října 2011, kdy byla fúze zapsána do obchodního rejstříku.

216


3.4

Pořízení investic do dceřiných společností a spoluovládaných účetních jednotek v roce 2011

V roce 2011 Společnost pořídila či založila následující účetní jednotky. Účetní jednotka

Změna

Pořízený podíl v %

AB BHV spol. s.r.o.

akvizice

100,00%

13. ledna 2011

Bageleot, a.s.

akvizice

100,00%

15. července 2011

Baudry, a.s.

akvizice

100,00%

8. března 2011

BAYTON SR, a.s.

akvizice

100,00%

1. února 2011

založena

100,00%

19. července 2011

akvizice

100,00%

8. března 2011

založena

100,00%

30. června 2011

akvizice

100,00%

31. března 2011

Beroun Property Alfa, a.s. Camuzzi, a.s. CPI Facility Slovakia, a.s. CPI Finance Ireland Limited CPI Finance Netherlands B. V.

Datum pořízení

akvizice

100,00%

12. dubna 2011


založena

100,00%

19. září 2011


založena

100,00%

27. září 2011

akvizice

100,00%

1. února 2011


akvizice

100,00%

1. února 2011

založena

100,00%

24. srpna 2011

Kerina, a.s.

akvizice

100,00%

1. února 2011

Komura, a.s.

akvizice

100,00%

1. června 2011

CPI Retails TWO, a.s. IGY2 CB, a.s.

akvizice

100,00%

8. března 2011

založena

100,00%

20. července 2011


akvizice

100,00%

31. března 2011


akvizice

100,00%

4. dubna 2011


akvizice

100,00%

8. března 2011


akvizice

100,00%

2. května 2011

Marissa, a.s. Svitavy Property Alfa, a.s.



Dne 13. ledna 2011 Společnost získala dceřinou společnost AB BHV spol. s.r.o. za 2 690 tis. Kč. AB BHV spol. s.r.o. pronajímá maloobchodní prostory a byty v Příboře. Reálná hodnota provozovaných investic do nemovitostí k 31. prosinci 2011 činí 42 000 tis. Kč.



Dne 15. července 2011 Společnost získala dceřinou společnost Bageleot, a.s. za 50 000 tis. Kč. Bageleot, a.s. získala budovu bývalé Živnostenské banky v centru Prahy v ulici Na příkopě za 884 632 tis. Kč.



Dne 8. března 2011 Společnost získala dceřinou společnost Baudry, a.s. za 2 000 tis. Kč. Baudry, a.s. je holdingovou společností dceřiné společnosti Baudry Beta, a.s., které Společnost prodala 4 své dceřiné společnosti (viz bod 4.5).



Dne 1. února 2011 Společnost získala dceřinou společnost BAYTON SR, a.s. za 1 600 tis. Kč. BAYTON SR, a.s. následně získala společnost Komárno Investments, s.r.o.



Dne 8. března 2011 Společnost získala dceřinou společnost Camuzzi, a.s. (včetně její dceřiné společnosti RK Building s.r.o.) za 2 000 tis. Kč. Tato skupina provozuje hotel ve Františkových Lázních. Reálná hodnota provozovaných investic do nemovitostí k 31. prosinci 2011 činí 55 151 tis. Kč.

217




Společnost CPI Facility Slovakia, a.s. byla založena Společností za účelem rozšíření služeb v oblasti správy nemovitostí poskytovaných účetním jednotkám skupiny ve Slovenské republice.



Společnosti CPI Finance Ireland Limited a CPI Finance Netherlands B. V. byly Společností získány za účelem optimalizace struktury finanční činnosti skupiny. Kupní cena činila 513 tis. Kč za CPI Finance Netherlands B. V. a 2 EUR za CPI Finance Ireland Limited. Následně byl základní kapitál CPI Finance Ireland Limited navýšen o 9 000 000 tis. Kč emisí nových akcií dne 28. dubna 2011 a základní kapitál CPI Finance Netherlands B. V. o 47 915 tis. Kč.



Společnosti CPI Retails ONE, a.s. a CPI Retails TWO, a.s. byly pořízeny 1. února 2011, každá za 2 000 tis. Kč. V obou případech se jedná o holdingové společnosti. CPI Retails ONE, a.s. koupila 3 účetní jednotky (Řepy Investments, s.r.o., Mělník Investments, s.r.o. a Pardubice Investments, s.r.o.). Tyto účetní jednotky pronajímají maloobchodní prostory v celkové reálné hodnotě k 31. prosinci 2011 ve výši 361 950 tis. Kč. CPI Retails TWO, a.s. koupila 2 účetní jednotky (Náchod Investments, s.r.o. a Chrudim Investments, a.s.). Tyto účetní jednotky pronajímají maloobchodní prostory v celkové reálné hodnotě k 31. prosinci 2011ve výši 287 283 tis. Kč.



Společnost pořídila dceřinou společnost Kerina, a.s. za 2 000 tis. Kč. Kerina, a.s. provozuje hotel v Ostravě. Reálná hodnota provozovaných investic do nemovitostí k 31. prosinci 2011 činí 160 700 tis. Kč.



Společnost pořídila dceřinou společnost Komura, a.s. včetně její dceřiné společnosti Brilliant Variety, s.r.o. za 2 000 tis. Kč. Tato skupina provozuje průmyslový areál u Brandýsa nad Labem. Reálná hodnota provozovaných investic do nemovitostí k 31. prosinci 2011 činí 454 450 tis. Kč.



Společnost pořídila dceřinou společnost Telč Property Development, a.s. za 1 Kč. Telč Property Development, a.s. vlastní pozemky v reálné hodnotě 21 386 tis. Kč k 31. prosinci 2011.



Trutnov Property Development, a.s. byla pořízena za 2 000 tis. Kč. Tato účetní jednotka je holdingovou společností. Trutnov Property Development, a.s. koupila společnost MAPON, a.s. Reálná hodnota investic do nemovitostí vlastněných společností MAPON k 31. prosinci 2011 činí 186 132 tis. Kč.



Společnost pořídili dceřinou společnost Žďár Property Development, a.s. za 500 tis. Kč. Žďár Property Development, a.s. nemá k 31. prosinci 2011 žádné investice do nemovitostí.



Společnost pořídila dceřinou společnost Ždírec Property Development, a.s. za 2 000 tis. Kč. Ždírec Property Development, a.s. pronajímá maloobchodní prostory ve Žďírci nad Doubravou. Reálná hodnota provozovaných investic do nemovitostí k 31. prosinci 2011 činí 33 050 tis. Kč.

3.5

Pořízení nekontrolních podílů v roce 2011

Účetní jednotka

Změna


Datum pořízení

Březiněves, a.s. (1)

akvizice

0,55%

1. března 2011

CPI - Bor, a.s. (2)

akvizice

20,00%

4. ledna 2011

(1) Březiněves, a.s. Dne 1. března 2011, získala Společnost dalších 0,55 % na společnosti Březiněves, a.s., čímž zvýšila svou majetkovou účast na 100 %. Peněžní úhrada ve výši 300 tis. Kč byla uhrazena držitelům nekontrolních podílů. (2) CPI - Bor, a.s. Dne 4. ledna 2011 získala Společnost zbývajících 20 % akcií s hlasovacím právem společnosti CPI Bor, a.s., čímž zvýšila svou majetkovou účast na 100 %. Peněžní úhrada ve výši 30 000 tis. Kč byla uhrazena držitelům nekontrolních podílů (viz bod 5.7).

218


3.6

Prodej investic do dceřiných společností v roce 2011

V roce 2011 Společnost odprodala následující účetní jednotky: Účetní jednotka

Změna

Prodávaný podíl v %

Datum prodeje


prodej

100,00%

30. září 2011


prodej

100,00%

31. srpna 2011

Farhan, a.s.

prodej

100,00%

31. srpna 2011

Lockhart, a.s.

prodej

100,00%

7. září 2011

Společnost v roce 2011 výše uvedené společnosti prodala společnosti Baudry Beta, a.s. Tato společnost je vlastněna prostřednictvím dceřiné společnosti Baudry, a.s. a je tak pod kontrolou Společnosti. Prodeje byly uskutečněny za účelem optimalizace investičního portfolia Společnosti a zefektivnění řízení skupiny ovládané Společností.

3.7

Pořízení dceřiných společností a přidružené společnosti v roce 2010

Účetní jednotka

Datum pořízení


22. prosince 2010

100,00%

8. prosince 2010

100,00%

7. října 2010

100,00%

CPI - Orlová, a.s.

31. prosince 2010

100,00%


22. prosince 2010

100,00%

Graciana, a.s.

1. prosince 2010

100,00%

Vigano, a.s.

1. prosince 2010

100,00%

2. září 2010

100,00%

ABIGAIL, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o. CPI - Land Development, a.s.

Lockhart, a.s.

18. června 2010

100,00%

1. listopadu 2010

100,00%

Malerba, a.s., subgroup (2)

31. prosince 2010

100,00%

VT Holding, a.s., subgroup (3)

31. prosince 2010

50,00%

C KAPITAL INWEST a.s./RLRE TELLMER Property s.r.o. (1) Farhan, a.s.

(1) včetně dceřiné společnosti HAINES s.r.o.

219


(2) včetně dceřiných společností:                  

Český Těšín Property Development, a.s. EMDEEN, a.s. Betonstav spol. s r.o. ISTROFINAL TV, s. r. o. Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. MB Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Modřanská Investment, s.r.o. Modřanská Property, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. TSB, s.r.o. Zvolen Property Development, a.s.

(3) včetně dceřiné společnosti 4B Property, s.r.o

3.8

Prodej dceřiných společností v roce 2010

V roce 2010 Společnost prodala následující společnosti: Účetní jednotka C KAPITAL INWEST a.s.

Datum prodeje 1. prosince 2010


22. prosince 2010


22. prosince 2010


1. prosince 2010

Krč Property Development, a.s. "v likvidaci"

1. prosince 2010

Novegro, a.s. RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s.

30. listopadu 2010 1. prosince 2010 12. července 2010

Hlavním důvodem prodeje dceřiných společností v roce 2010 byla optimalizace investičního portfolia Společnosti.

220


4

Výkaz o úplném výsledku

4.1

Výnosy

Poradenské a účetní služby Příjmy z pronájmu Ostatní služby Celkem

2011

2010

115 480

18 828

14 413

14 676

3 461

9

133 354

33 513

Společnost převážně poskytuje služby podnikům ve skupině a spřízněným osobám v oblasti správy portfolia. Významný nárůst v poradenských a účetních službách souvisí s expanzí Skupiny v roce 2011.

4.2

Správní náklady 2011

2010

-130 265

-16 379

Nájemné

-16 717

-19 851

Auditní, daňové a poradenské služby (2)

-16 473

-5 220

Právní služby (2)

-11 615

-4 994

Mzdové náklady

-2 955

-1 623

Odpisy

-2 768

-2 963

Telekomunikační poplatky

-2 176

-383

Náklady na reprezentaci

-1 511

-87

Odvody na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění

-1 005

-552

Náklady na reklamu a propagaci

-650

-390

Opravy a údržba

-545

-143

Náklady na pojištění

-300

-212

Spotřeba materiálu

-259

-152

-35

-62

Služby poskytované na základě mandátních smluv (1)

Spotřeba energie Ostatní sociální náklady

-33

-10

Ostatní správní náklady

-1 237

-3 532

-188 544

-56 553

Celkem

Nárůst celkových správních nákladů souvisí s expanzí Skupiny v roce 2011. (1) Služby poskytované na základě mandátních smluv zahrnují služby poskytované dceřinými společnostmi, a to zejména společnostmi CPI Services, a.s. a CPI - Facility, a.s. Tyto služby se týkají poradenství a účetnictví fakturovaného podnikům ve skupině.

221


(2) Nárůst poradenských a právních služeb souvisí zejména se službami poskytovanými při akvizicích dceřiných společností v roce 2011.

4.3

Čistý zisk z přecenění investic do nemovitostí 2011

2010

Pozemky

357

6 902

Zisky z přecenění celkem

357

6 902

Ztráty z přecenění

--

--

Ztráty z přecenění celkem

--

--

357

6 902

Zisky z přecenění

Čistý zisk z přecenění

4.4

Čistý zisk / ztráta z prodeje nemovitostí k obchodování – zásob 2011

2010

Projekt - Mariánské Lázně

4 037

933

Příjmy z prodeje nemovitostí k obchodování celkem

4 037

933

-5 865

-933

-5 865

-933

Projekt - Mariánské Lázně

-1 828

--

Ztráta z prodeje nemovitostí k obchodování celkem

-1 828

--

Příjmy z prodeje nemovitostí k obchodování

Účetní hodnota prodaných nemovitostí k obchodování a související náklady Projekt - Mariánské Lázně Účetní hodnota prodaných nemovitostí k obchodování a související náklady celkem Čistá ztráta z prodeje nemovitostí k obchodování

222


4.5

Čistý zisk / ztráta z prodeje finančních investic v dceřiných společnostech 2011

2010

72 200

--


177 000

--

Farhan, a.s.

122 000

--

77 000

--

Příjmy z prodeje dceřiných a přidružených společností Baumarkt České Budějovice s.r.o.

Lockhart, a.s. C KAPITAL INWEST a.s.

--

100


--

26 120


--

26 844


--

87


--

325

Novegro, a.s.

--

2 043

RealCore s.r.o.

--

2 407


--

343 699

M.T.J. Consulting, a.s. Příjmy z prodeje dceřiných a přidružených společností celkem

2 380 448 200

404 005

Účetní hodnota dceřiných společnosti a související náklady na prodej Baumarkt České Budějovice s.r.o.

-72 231

--


-177 000

--

Farhan, a.s.

-122 000

--

-77 000

--

C KAPITAL INWEST a.s.

--

-511 610


--

-2 000


--

-12 340


--

-763


--

-1 000

Novegro, a.s.

--

-2 129

RealCore s.r.o.

--

-5 267


--

-324 820

M.T.J. Consulting, a.s. Účetní hodnota prodaných dceřiných společnosti a související náklady na prodej celkem

--

-40 000

-448 231

-899 929

Lockhart, a.s.

223


(pokračování)

2011

2010

-31

--


--

--

Farhan, a.s.

--

--

Lockhart, a.s.

--

--

C KAPITAL INWEST a.s.

--

-511 510


--

24 120


--

14 504


--

-676


--

-675

Novegro, a.s.

--

-86

RealCore s.r.o.

--

-2 860


--

18 879

M.T.J. Consulting, a.s.

--

-37 620

-31

-495 924

Čistý zisk / (ztráta) z prodeje dceřiných společností Baumarkt České Budějovice s.r.o.

Ztráta z prodeje dceřiných společností celkem

224


4.6

Snížení hodnoty aktiv (-) / Storno snížení hodnoty (+) aktiv

Na základě testování snížení hodnoty ke konci období, které je prováděno v souladu s účetními politikami, se Společnost rozhodla proúčtovat prostřednictvím výkazu o úplném výsledku snížení hodnoty aktiv uvedených níže v tabulce:

Storno snížení hodnoty (+) / Snížení hodnoty (-) finančních investic (1) Snížení hodnoty (-) pozemků, budov a zařízení Snížení hodnoty (-) / Storno snížení hodnoty (+) obchodních pohledávek (2) Snížení hodnoty (-) ostatních pohledávek (2) Celkem

2011

2010

22 668

-316 755

-273

--

-1 137

1 683

-19 277

-53

1 981

-315 125

(1) Společnost v roce 2011 vykázala čisté storno snížení hodnoty finanční investice ve výši 22 668 tis. Kč. Kladný vliv tohoto storna snížení hodnoty ve výši 83 139 tis. Kč se vztahuje ke zvýšení čistých aktiv dceřiné společnosti Carpenter Invest, a.s. Tento vliv byl částečně kompenzován ztrátou ze snížení hodnoty investice ve společnosti Bageleot, a.s. ve výši 50 000 tis. Kč. V roce 2010 Společnost vykázala snížení hodnoty finančních investic ve výši -316 755 tis. Kč. Tento náklad se týkal zejména snížení hodnoty investice ve společnosti CPI - Land Development, a.s. ve výši 164 619 tis. Kč a snížení hodnoty investice ve společnosti Conradian, a.s. ve výši 110 000 tis. Kč. (2) Ztráty ze snížení hodnoty týkající se obchodních a ostatních pohledávek zahrnují opravné položky k nedobytným pohledávkám účtované do výsledku hospodaření a zisky / ztráty z odpisu pohledávek. Podrobné informace o sledování úvěrového rizika jsou uvedeny v bodě 7.1 Úvěrové riziko.

4.7

Ostatní výnosy 2011

2010

187

--

97

13

Ostatní

254

39

Celkem

538

52

Rozpuštění rezerv Pojistná plnění

4.8

Ostatní náklady 2011

2010

Daně a poplatky

-52

-37

Penále

-87

-1 273

-320

-340

-1 019

--

-69

-14

-1 547

-1 664

Dary Odpis nedokončených projektů Ostatní Celkem

225


4.9

Finanční výnosy 2011

2010

903

270

33 782

13 647

Úrokové výnosy z úvěrů a pohledávek (2)

358 109

206 444

Čistý kurzový zisk (3)

101 313

13 540

Dividendy přijaté od dceřiných společností (4)

--

580 000

Zisk z prodaných vlastních akcií (5)

--

19 231

763

667

494 870

833 799

Výnosy z bankovních úroků Úrokové výnosy z dluhopisů (1)

Ostatní finanční výnosy Celkem

(1) Nárůst úrokových výnosů z dluhopisů souvisí zejména s dluhopisy vydanými společností ISTROKAPITAL CZ a.s. (viz bod 5.4). Společnost tyto dluhopisy pořídila v červenci 2010 a prodala je v prosinci 2011. (2) Nárůst úrokových výnosů z půjček souvisí se zvýšením objemu úvěrů v roce 2011 včetně úvěru poskytnutého společnosti CPI Finance Netherlands B.V. (viz bod 5.9). (3) Čistý kurzový zisk zahrnuje realizované i nerealizované kurzové zisky a ztráty. (4) V roce 2010 Společnost obdržela dividendy ve výši 464 000 tis. Kč od společnosti CPI BYTY, a.s. a dividendy ve výši 116 000 tis. Kč od společnosti Prague Development Holding, a.s. (5) V roce 2008 se Společnost stala jediným akcionářem společnosti Včela, a.s., která vlastnila 31,84%ní podíl na akciích Společnosti (435 197 akcií v nominální hodnotě 348 158 tis. Kč). V důsledku fúze se společností Včela, a.s. (zapsáno v OR dne 16. března 2009) se Společnost jako následnická společnost stala držitelem svých vlastních akcií. V roce 2010 Společnost vlastní akcie v hodnotě 328 927 tis. Kč prodala a vykázala zisk ve výši 19 231 tis. Kč.

4.10

Finanční náklady 2011

2010

Úrokové náklady týkající se bankovních i nebankovních úvěrů (1)

-485 710

-122 365

Úrokové náklady na vydané dluhopisy (2)

-141 038

-122 500

Úrokové náklady týkající se ostatních dlouhodobých závazků

-54 169

-107 887

Bankovní poplatky (3)

-20 053

-3 878

-165

-19

-701 135

-356 649

Ostatní finanční náklady (4) Celkem

(1) Významný nárůst úrokových nákladů souvisí zejména se zvýšeným objemem úročených úvěrů čerpaných od spřízněných osob včetně úvěru poskytnutého společností CPI Finance Netherlands B.V. (viz bod 5.9). (2) Nárůst úrokových nákladů na dluhopisy se primárně týká nových dluhopisů emitovaných v roce 2010. Dne 28. června 2010 společnost CPI BYTY, a.s. upsala 491 dluhopisů CPI 2021. (3) Nárůst bankovních poplatků souvisí zejména s rozšířením kontokorentních možností Společnosti a otevřením nových úvěrových linek jejích dceřiných společností. (4) Ostatní finanční náklady zahrnují ztrátu ve výši 161 tis. Kč z prodeje dluhopisů společnosti ISTROKAPITAL CZ realizovaného v prosinci 2011. Celkové příjmy z prodeje dluhopisů činily 303 066 tis. Kč; účetní hodnota prodaných dluhopisů včetně alikvotních úroků činila 303 227 tis. Kč (viz bod 5.4).

226


4.11

Daně

Daň z příjmů vykázaná jako náklad ve výsledku hospodaření 2011

2010

Běžné období

-1 257

--


-1 544

--

Celkem

-2 801

--

Změna dočasných rozdílů

41 671

3 120

Celkem

41 671

3 120

Daň z příjmů z pokračujících činností vykázaná jako náklad ve výsledku hospodaření

38 870

3 120

Daň z příjmů vykázaná ve výsledku hospodaření celkem

38 870

3 120

2011

2010

-223 115

-348 529

38 870

3 120

-261 985

-351 649

19%

19%

Daň z příjmů vypočtená nominální sazbou daně z příjmů právnických osob

49 777

66 813

Daňově neuznatelné náklady

-5 017

-167 384

Výnosy osvobozené od daně

5 301

110 552


-1 544

--

Změna stavu trvalých daňových rozdílů

-9 559

-15 250

Splatný daňový náklad

Odložený daňový náklad

Odsouhlasení efektivní daňové sazby Ztráta za účetní období Daň z příjmů vykázaná ve výsledku hospodaření Ztráta před zdaněním Nominální sazba daně z příjmů právnických osob

Vykázání daňové pohledávky z daňových ztrát minulých let Ostatní vlivy Daň z příjmů vykázaná ve výsledku hospodaření

--

8 393

-88

-4

38 870

3 120

Krátkodobý daňový závazek Krátkodobý daňový závazek ve výši 595 tis. Kč (2010 – splatná daňová pohledávka ve výši 3 686 tis. Kč) představuje daň z příjmů za běžné i minulá období.

227


Odložené daňové pohledávky a závazky Vykázané odložené daňové pohledávky a závazky Odložené daňové pohledávky a závazky se týkají následujících položek: Pohledávky

Závazky

Rozdíl

2011

2010

2011

2010

2011

2010

--

--

-8 448

-8 380

-8 448

-8 380

4 839

3 580

--

--

4 839

3 580

Nehmotný majetek

--

--

--

-1 355

--

-1 355

Poskytnuté půjčky

1 938

--

--

--

1 938

--

Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení


--

--

-72 557

--

-72 557

--

4 819

5 035

--

--

4 819

5 035

Obchodní a ostatní závazky

--

--

-4 154

-4 828

-4 154

-4 828

Ostatní položky Odložené daňové pohledávky/(závazky)

--

8

--

--

--

8

11 596

8 623

-85 159

-14 563

-73 563

-5 940

--

--

--

--

--

--

11 596

8 623

-85 159

-14 563

-73 563

-5 940


Kompenzace daně Výsledné odložené daňové pohledávky/(závazky)

Nevykázané odložené daňové pohledávky Odložené daňové pohledávky nebyly vykázány z titulu následujících položek: 2011

2010


7 670

3 248

Nevykázané odložené daňové pohledávky

7 670

3 248

228


Pohyby dočasných rozdílů během roku 2011

Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení


Vykázáno ve výsledku hospodaření

Vykázáno přímo ve vlastním kapitálu


-8 380

-68

--

-8 448

3 580

1 259

--

4 839

Nehmotný majetek

-1 355

1 355

--

--

Poskytnuté půjčky

--

-9 498

11 436

1 938


--

48 173

-120 730

-72 557

Obchodní a ostatní pohledávky Obchodní a ostatní závazky Ostatní položky Celkem

5 035

-216

--

4 819

-4 828

674

--

-4 154

8

-8

--

--

-5 940

41 671

-109 294

-73 563

2010

Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Nehmotný majetek Obchodní a ostatní pohledávky Obchodní a ostatní závazky Ostatní položky Celkem


Vykázáno ve výsledku hospodaření

Vykázáno přímo ve vlastním kapitálu


-7 065

-1 315

--

-8 380

3 536

44

--

3 580

-818

-537

--

-1 355

5 257

-222

--

5 035

-9 981

5 153

--

-4 828

11

-3

--

8

-9 060

3 120

--

-5 940

229


5 5.1

Výkaz o finanční pozici Investice do nemovitostí

K 31. prosinci 2011

Zůstatek k 1. lednu 2011 Přeúčtování do pozemků, budov a zařízení Zisk z přecenění Zůstatek k 31. prosinci 2011

Pozemky

Celkem

68 510

68 510

-357

-357

357

357

68 510

68 510

Pozemky

Celkem

61 608

61 608

6 902

6 902

68 510

68 510

K 31. prosinci 2010

Zůstatek k 1. lednu 2010 Zisk z přecenění Zůstatek k 31. prosinci 2010

Investice do nemovitostí představují portfolio pozemků v Praze (Klíčov a Vysočany) a v okolí Kladna (Bratronice u Kladna).

230


5.2



Finanční leasing


Poskytnuté zálohy

Ostatní

Celkem

9 257

1 233

19 616

6 409

71

36 586

587

--

668

--

--

1 255

--

--

-1 019

--

--

-1 019

357

--

--

--

--

357

10 201

1 233

19 265

6 409

71

37 179


5 338

700

18 575

6 136

--

30 749


849

163

--

--

--

1 012

--

--

--

273

--

273

6 187

863

18 575

6 409

--

32 034

K 1. lednu 2011

3 919

533

1 041

273

71

5 837

K 31. prosinci 2011

4 014

370

690

--

71

5 145

Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2011 Přírůstky Úbytky Přeúčtování z investic do nemovitostí Zůstatek k 31. prosinci 2011


Ztráta ze snížení hodnoty/ (storno ztráty ze snížení hodnoty) Zůstatek k 31. prosinci 2011


231



Finanční leasing


Poskytnuté zálohy

Ostatní

Celkem


7 592

1 233

20 967

6 431

71

36 294

Přírůstky

1 665

--

1 872

852

--

4 389

--

--

-3 223

-874

--

-4 097

9 257

1 233

19 616

6 409

71

36 586


4 274

484

18 575

6 136

--

29 469


1 064

216

--

--

--

1 280


5 338

700

18 575

6 136

--

30 749

K 1. lednu 2010

3 318

749

2 392

295

71

6 825

K 31. prosinci 2010

3 919

533

1 041

273

71

5 837

Pořizovací cena

Úbytky Zůstatek k 31. prosinci 2010



Přírůstky v roce 2010 V roce 2011 se přírůstky týkaly především pořízení nových automobilů. Úbytky V roce 2011 a 2010 se úbytky převážně týkají nákladů na výstavbu odepsaných kvůli nerealizovaným či zrušeným projektům. V souvislosti s každoročním testováním ztráty ze snížení hodnoty pozemků, budov a zařízení vykázala Společnost ztrátu ze snížení hodnoty ve výši 273 tis. Kč (2010 – 0).

5.3

Nehmotná aktiva

2011 Software

Celkem

14 987

14 987

278

278

15 265

15 265

Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2011 Přírůstky Zůstatek k 31. prosinci 2011

232


Oprávky a ztráty ze snížení hodnoty Zůstatek k 1. lednu 2011

6 197

6 197


1 756

1 756


7 953

7 953

K 1. lednu 2011

8 790

8 790

K 31. prosinci 2011

7 312

7 312


2010 Software

Celkem

14 288

14 288

699

699

14 987

14 987


4 514

4 514


1 683

1 683


6 197

6 197

K 1. lednu 2010

9 774

9 774

K 31. prosinci 2010

8 790

8 790

Pořizovací cena Zůstatek k 1. lednu 2010 Přírůstky Zůstatek k 31. prosinci 2010



233


5.4

Ostatní investice

Dlouhodobé investice Skupina má následující investice s majetkovou účastí nepřevyšující 10 %. 2011

2010

Vodovody a kanalizace Přerov, a.s. (1,60 % podíl)

6 782

6 782

Vodovody a kanalizace Hodonín, a.s. (1,99 % podíl)

4 614

4 614

COOP Centrum Družstvo*

300

300

STRM Delta a.s. (0,07 % podíl)

50

50

Ekopark Odolena Voda, s.r.o. (10 % podíl)

20

--

11 766

11 746

Total * informace nebyly k datu účetní závěrky k dispozici

V roce 2011 obdržela Společnost dividendy ve výši 48 tis. Kč (2010 – 0 tis. Kč) od společnosti Vodovody a kanalizace Hodonín, a.s. Krátkodobé investice 2011

2010

Dluhopisy (včetně naběhlého alikvotního úroku)

--

301 625

Celkem

--

301 625

V roce 2010 zahrnovaly krátkodobé investice dluhopisy emitované společností ISTROKAPITAL CZ a.s. ve výši 301 625 tis. Kč. Dluhopisy byly úročeny fixní sazbou ve výši 10 % p.a. a byly splatné 10. prosince 2016. Dluhopisy byly prodány v prosinci 2011. Celkové příjmy z prodeje dosahovaly výše 303 066 tis. Kč; hodnota prodaných dluhopisů včetně alikvotního úroku činila 303 227 tis. Kč. Ztráta z prodeje ve výši 161 tis. Kč je vykázána v rámci položky “Ostatní finanční náklady”.

234


5.5

Poskytnuté úvěry 2011

2011

2010

2010

Zůstatek


Zůstatek


3 266 669

5,18 %

3 078 220

5,34 %

--

--

1 861

4,60 %

49 808

5,00 %

--

--

315 037

6,17 %

3 228 168

5,86 %

Dlouhodobé poskytnuté úvěry Úvěry poskytnuté přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám Úvěry poskytnuté ostatním spřízněným stranám Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem Úvěry poskytnuté třetím stranám Celkem

3 631 514

2011

6 308 249

2011

2010

2010

Zůstatek


Zůstatek


2 968 001

6,38 %

670 785

6,00 %

3 612

3,50 %

1 253

1,40 %

16 860

5,00 %

--

--


1 108 407

7,69 %

479 586

5,86 %

Celkem

4 096 880

Krátkodobé poskytnuté úvěry Úvěry poskytnuté přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám Úvěry poskytnuté ostatním spřízněným stranám Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem

1 151 624

Zůstatky dlouhodobých úvěrů zahrnují jistinu úvěru a nesplacené dlouhodobé úroky. Zůstatky krátkodobých úvěrů zahrnují jistinu úvěru, nesplacené úroky z krátkodobých úvěrů a krátkodobou část nesplacených úroků z dlouhodobých úvěrů. Společnost poskytuje 22 dlouhodobých úvěrů třetím stranám (2010 – 34) s úrokovými sazbami od 2 % do 10 % (2010 – od 2,10 % do 10 %) a 37 krátkodobých úvěrů třetím stranám (2010 – 12) s úrokovou sazbou od 2 % do 10 % (2010 – od 4,50 % do 10 %). Společnost poskytuje 46 dlouhodobých úvěrů přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám (2010 – 40) s úrokovou sazbou od 3,15 % do 8 % (2010 – od 1,40 % do 9 %) a 22 krátkodobých úvěrů přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám (2010 – 2) s úrokovou sazbou od 4 % do 7 % (2010 – od 0 % do 9,75 %). Významný pokles úvěrů poskytnutých třetím stranám primárně reflektuje strategii finančního řízení Skupiny aplikovanou v roce 2011. Splatnost dlouhodobých úvěrů poskytnutých k 31. prosinci 2011 a 31. prosinci 2010 činila: 2011 1-2 let

2-5 let

>5 let

Celkem

5 589

2 029 169

1 231 911

3 266 669

--

49 808

--

49 808


14 083

214 917

86 037

315 037

Celkem

19 672

2 293 894

1 317 948

3 631 514

Úvěry poskytnuté přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám Úvěry poskytnuté společným podnikům /přidruženým společnostem

235


2010 1-2 let

2-5 let

>5 let

Celkem

95 723

2 143 375

839 122

3 078 220

1861

--

--

1 861


695 594

1 601 152

931 422

3 228 168

Celkem

793 178

3 744 527

1 770 544

6 308 249

Úvěry poskytnuté přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám Úvěry poskytnuté ostatním spřízněným stranám

5.6

Nemovitosti k obchodování 2011

2010

Nedokončené projekty

182

533

Celkem

182

533

5.7


Dlouhodobé Zálohy poskytnuté na finanční investice (1) Pohledávky nabyté postoupením (2) Ostatní pohledávky za třetími stranami Dlouhodobé pohledávky celkem Snížení hodnoty záloh poskytnutých na finanční investice Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky celkem po snížení hodnoty

2011

2010

12 495

39 411

837 781

19 939

--

1 547

850 276

60 897

1 939

--

848 337

60 897

(1) Zálohy poskytnuté na finanční investice k 31. prosinci 2010 zahrnovaly platbu ve výši 30 000 tis. Kč na 20 % podíl ve společnosti CPI - Bor, a.s. Dne 4. ledna 2011 Společnost pořídila zbývající 20 % podíl ve společnosti CPI - Bor, a.s., a zvýšila tím svůj majetkový podíl na 100 %. Pořizovací cena ve výši 30 000 tis. Kč byla započtena se zaplacenou zálohou. (2) Zůstatek se primárně týká smlouvy o postoupení pohledávek uzavřené dne 30. listopadu 2011 a nabytí pohledávek v nominální hodnotě 611 245 tis. Kč. Pohledávky jsou splatné 27. ledna 2015. Pořizovací cena se rovná nominální hodnotě pohledávek. Cílem transakce je optimalizovat a koncentrovat portfolio pohledávek za třetími stranami. Pohledávky nejsou zajištěny.

236


Krátkodobé 2011 Pohledávky z obchodních vztahů za přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami Pohledávky z obchodních vztahů za ostatními spřízněnými stranami Pohledávky z obchodních vztahů za společnými podniky / přidruženými společnostmi Pohledávky z obchodních vztahů za třetími stranami

2010

128 095

71 747

103

114

4 120

106

79 120

75 472

Pohledávky z prodeje dceřiných společností (1)

1 307 675

3 064 914

Pohledávky z prodeje pohledávek (2)

2 354 437

2 421 072

Pohledávky nabyté postoupením (3)

1 306 269

183 775

--

8

1 042 415

17 963

6 353

9 708

31 953

11 293

6 260 540

5 856 172

Snížení hodnoty pohledávek z obchodních vztahů za třetími stranami

17 191

16 056

Snížení hodnoty ostatních pohledávek za třetími stranami

21 239

1 037

Snížení hodnoty krátkodobých pohledávek celkem Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky celkem po snížení hodnoty

38 430

17 093

6 222 110

5 839 079

Pohledávky vůči zaměstnancům Ostatní pohledávky za přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami Ostatní pohledávky za ostatními spřízněnými stranami Ostatní pohledávky za třetími stranami Krátkodobé pohledávky celkem

(1) Pohledávky z prodeje dceřiných společností zahrnují primárně pohledávku ve výši 1 011 746 tis. Kč z titulu prodeje společnosti Best Properties South, a.s. v roce 2009. Pohledávka je splatná 30. dubna 2012 (viz bod 9). (2) Pohledávky z prodeje pohledávek zahrnují především pohledávku ve výši 1 527 254 tis. Kč za společností Best Properties South, a.s. prodanou třetí straně. Pohledávka je splatná 30. dubna 2012 (viz bod 9). (3) Zůstatek se primárně týká smlouvy o postoupení pohledávek uzavřené Společností dne 13. června 2011 a nabytí pohledávek v hodnotě 1 143 672 tis. Kč. Pohledávky jsou splatné 12. června 2012. Pořizovací cena se rovnala nominální hodnotě pohledávek. Cílem transakce je optimalizovat a koncentrovat portfolio pohledávek za třetími stranami. Pohledávky nejsou zajištěny.

5.8


Bankovní účty Pokladna Celkem

2011

2010

15 525

8 563

3 297

36 259

18 822

44 822

237


5.9

Vlastní kapitál

Změny ve vlastním kapitálu Výkaz o změnách ve vlastním kapitálu je součástí účetní závěrky. Základní kapitál a emisní ážio Kmenové akcie Počet kusů 2011

2010

Akcie vydané k 1. lednu

3 866 873

1 366 873

Nové akcie vydané a splacené v tomto roce

1 668 302

2 500 000

Akcie vydané k 31. prosinci

5 535 175

3 866 873

Výše základního kapitálu Společnosti k 31. prosinci 2011 činila 4 428 140 tis. Kč (2010 – 3 093 498 tis. Kč). Základní kapitál tvoří 5 535 175 kusů akcií (2010 – 3 866 873 kusů akcií), každá o nominální hodnotě 800 Kč (2010 – 800 Kč). Všechny akcie jsou stejného typu (kmenové akcie na jméno) a jsou plně splaceny. V roce 2011 byl proveden úpis nových akcií a navýšení kapitálu Společnosti o 1 457 442 tis. Kč, z toho základní kapitál byl navýšen o částku v nominální hodnotě 1 334 642 tis. Kč a emisní ážio bylo navýšeno o 122 800 tis. Kč. Pohledávka z úpisu nových akcií byla následně vzájemně započtena se závazky vůči akcionáři vykazovanými Společností.

Ostatní kapitálové fondy Navýšení ostatních kapitálových fondů o 1 000 000 tis. Kč se vztahuje k peněžitému vkladu zaplacenému jediným akcionářem Společnosti v roce 2011. Zákonný rezervní fond Podle českých právních předpisů má akciová společnost povinost za rok, v němž poprvé vytvoří čistý zisk, převést 20 % ze zisku po zdanění (avšak ne více než 10 % z hodnoty základního kapitálu) do zákonného rezervního fondu. V následujících letech se tento fond ročně doplňuje nejméně o 5 % z čistého zisku stanoveného podle českých účetních standardů až do okamžiku, kdy výše rezervního fondu dosáhne 20% základního kapitálu. Zákonný rezervní fond je možné využít pouze k úhradě neuhrazené ztráty minulých let. V důsledku fúze Společnosti se společnostmi Prague Development Holding, a.s. a Ústí nad Labem Property Development, a.s. se zákonný rezervní fond zvýšil o 18 400 tis. Kč (bod 3.2).

Ostatní změny ve vlastním kapitálu Fúze V důsledku fúze Společnosti (jako nástupnické společnosti) se společnostmi Prague Development Holding, a.s. a Ústí nad Labem Property Development, a.s. se výsledek hospodaření minulých let zvýšil o 540 945 tis. Kč (viz bod 3.2). Počáteční ocenění poskytnutých a čerpaných bezúročných a nízkoúročených úvěrů Společnost v roce 2011 vykázala úvěr, který jí poskytla její dceřiná společnost CPI Finance Netherland B.V. s 0% nominální úrokovou sazbou, v amortizované hodnotě. Amortizovaná hodnota byla vypočtena za pomoci 8% efektivní úrokové míry a rozdíl ve výši 575 235 tis. Kč mezi nominální hodnotou úvěru a jeho amortizovanou hodnotou byl zaúčtován oproti vlastnímu kapitálu Společnosti.

238


Společnost také zaúčtovala související odložený daňový závazek ve výši 109 294 tis. Kč do vlastního kapitálu, viz také bod 4.11. Zisk/ztráta na akcii Základní zisk/ztráta na akcii za rok 2011 Ztráta připadající držitelům kmenových akcií Pokračující činnosti


Celkem

Ztráta připadající držitelům kmenových akcií za rok končící 31. prosincem 2011

-223 115

--

-223 115

Čistá ztráta připadající držitelům kmenových akcií

- 223 115

--

- 223 115

Vážený průměr počtu kmenových akcií Počet kusů

Váha


3 866 873

1,0000

3 866 873


1 668 302

0,0658

109 697


5 535 175

Vážený průměr

3 976 570


3 976 570

Ztráta na akcii za rok 2011 (v Kč)

-56,11

Zředěný zisk/ztráta na akcii za rok 2011 Ztráta připadající držitelům kmenových akcií (zředěná) Pokračující činnosti


Celkem


-223 115

--

-223 115


- 223 115

--

- 223 115

Vážený průměr počtu kmenových akcií (zředěný) Počet kusů

Váha


3 866 873

1,0000

3 866 873


1 668 302

0,0658

109 697


5 535 175

Vážený průměr počtu kmenových akcií k31. prosinci 2011 Zředěná ztráta na akcii za rok 2011 (v Kč)

Vážený průměr

3 976 570 3 976 570 -56,11

239


Základní zisk/ztráta na akcii za rok 2010 Ztráta připadající držitelům kmenových akcií Pokračující činnosti


Celkem


-348 529

--

-348 529


-348 529

--

-348 529

Počet kusů

Váha

Vážený průměr

1 366 873

1,0000

1 366 873

625 000

0,9123

570 205


1 875 000

0,1041

195 205


3 866 873



2 132 283


2 132 283

Ztráta na akcii za rok 2010(v Kč)

-163,45

Zředěný zisk/ztráta na akcii za rok 2010 Ztráta připadající držitelům kmenových akcií (zředěná) Pokračující činnosti


Celkem

Čistá ztráta připadající držitelům kmenových akcií za rok končící 31. prosincem 2010

-348 529

--

-348 529


-348 529

--

-348 529

Počet kusů

Váha

Vážený průměr

1 366 873

1,0000

1 366 873

625 000

0,9123

570 205


1 875 000

0,1041

195 205


3 866 873



Vážený průměr počtu kmenových akcií k 31. prosinci 2010 Ztráta na akcii za rok 2010 (CZK)

2 132 283 2 132 283 -163,45

240


5.10


Dlouhodobé Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek

2011

2010

4 500 621

857 520

10 594

10 594

265 922

152 186

Úvěry od ostatních spřízněných stran Úvěry od třetích stran Závazky z finančního leasingu

--

130

Směnky

25 655

--

Celkem

4 802 792

1 020 430

2011

2010

6 269 716

1 057 756

1 247

706

1 125 085

953 139

--

54

Směnky

17 381

--

Celkem

7 413 429

2 011 655

Krátkodobé Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek Úvěry od ostatních spřízněných stran Úvěry od třetích stran Závazky z finančního leasingu

V následujících tabulkách je uvedena analýza splatnosti úvěrů: 2011 Splatno do 1 roku



Celkem

6 269 716

861 729

3 638 892

10 770 337

1 247

10 594

--

11 841


1 125 085

226 076

39 846

1 391 007

Celkem

7 396 048

1 098 399

3 678 738

12 173 185

Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek Úvěry od ostatních spřízněných stran

2010

Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek Úvěry od ostatních spřízněných stran Úvěry od třetích stran Celkem

Splatno do 1 roku



Celkem

1 057 756

857 520

--

1 915 276

706

10 594

--

11 300

953 139

152 186

--

1 105 325

2 011 601

1 020 300

--

3 031 901

241


5.11

Vydané dluhopisy 2011

2010


Hodnota


Hodnota

--

--

65 000

650 000

Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI 2021

1 215

2 430 000

1 214

2 428 000

Mínus: dluhopisy vlastněné Společností

-39

-78 000

-26

-52 000

1 176

2 352 000

1 188

2 376 000

Dlouhodobé závazky Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI var/12

Mezisoučet dluhopisů - CPI 2021


2 352 000

3 026 000

Krátkodobé závazky Příjmy z vydaných dluhopisů - CPI var/12 Úroky z dluhopisů - CPI 2021 Úroky z dluhopisů - CPI var/12


Celkem

65 000

650 000

--

--

231 286

149 520

6 313

6 329

887 599

155 849

3 239 599

3 181 849

(1) CPI var/12 Dluhopisy CPI var/12 byly emitovány 22. března 2005 a jsou splatné 22. března 2012. Nominální hodnota každého dluhopisu je 10 tis. Kč a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů činí 650 000 tis. Kč. Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI var/12, ISIN CZ0003501447). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 10. března 2005 pod č.j. 45/N/7/2005/2, které nabylo právní moci 14. března 2005. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na trhu organizovaném společností RM-Systém a.s. Dluhopisy CPI var/12 jsou úročeny úrokovou sazbou ve výši 6M PRIBOR + 2 % marže. Úroky jsou splatné pololetně vždy k 22. březnu a 22. září. Vzhledem ke splatnosti dluhopisů v březnu 2012 byl závazek k 31. prosinci 2011 překlasifikován do krátkodobých závazků. (2) CPI 2021 Dluhopisy CPI 2021 byly emitovány 8. února 2007 a jsou splatné 8. srpna 2021. Nominální hodnota každého dluhopisu je 2 000 tis. Kč a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů činí 2 430 000 tis Kč. Osoby, které jsou Společností přímo nebo nepřímo ovládány, drží 886 dluhopisů v celkové nominální hodnotě 1 772 000 tis. Kč. Držitelé dluhopisů mimo Skupinu drží 290 dluhopisů v celkové nominální hodnotě 580 000 tis. Kč. Společnost mohla vydat dluhopisy maximálně v hodnotě 2 500 000 tis. Kč (1 250 dluhopisů v nominální hodnotě 2 000 tis. Kč za každý dluhopis).

242


Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI 2021, ISIN CZ0003501496). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v ČR ze dne 17. ledna 2007 pod č. j. 45/N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna 2007. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na trhu organizovaném společností RM-Systém a.s. Dluhopisy CPI 2021 jsou úročeny úrokovou sazbou ve výši 6M PRIBOR + 3,5 % marže. Úroky jsou splatné pololetně vždy k 8. únoru a 8. srpnu.

5.12

Bankovní kontokorenty

Výše bankovních kontokorentů činila 2 248 678 tis. Kč k 31. prosinci 2011 (2010 – 978 974 tis. Kč). Společnost čerpala tyto kontokorenty pro financování svých provozních aktivit i pro účely financování akvizic Společnosti. Zůstatek k 31. prosinci 2011 byl plně splacen v dubnu 2012.

5.13


Dlouhodobé závazky Závazky z akvizic dceřiných společností (1) Závazky vztahující se k postoupení pohledávek – vůči spřízněným stranám Kauce od nájemců Celkem

2011

2010

889 017

864 502

38 875

10 432

61

--

927 953

874 934

(1) Závazky z akvizic dceřiných společností uskutečněných v roce 2008 jsou splatné 31. prosince 2017. Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů k přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám (1)

2011

2010

124 481

3 352

Závazky z obchodních vztahů ke třetím stranám (2)

66 622

47 611

Závazky z akvizic dceřiných společností (3) Závazky vztahující se k postoupení pohledávek – k přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám (4)

68 027

435 477

1 685 543

1 319 020

Ostatní závazky ke spřízněným stranám Ostatní závazky ke třetím stranám (5) Celkem

189 788

85 407

28 304

4 239 381

2 162 765

6 130 248

(1) Závazky z obchodních vztahů se vztahují především ke službám poskytovaným dceřinými společnostmi Společnosti na základě mandátních smluv, jak je popsáno v bodě 4.1. (2) Nárůst závazků z obchodních vztahů ke třetím stranám se vztahuje hlavně k nárůstu objemu právních a poradenských služeb poskytnutých v roce 2011 (viz také bod 4.2). (3) V listopadu a prosinci roku 2010 Společnost získala formou akvizice společnosti Malerba, a.s., CPI Hotels Properties, a.s. a Office Center Stodulky, a.s. Závazky vyplývající z těchto akvizic zůstaly k 31. prosinci 2010 nesplaceny a byly vypořádány v roce 2011. (4) Tyto závazky se vztahují k pohledávkám postoupeným účetním jednotkám, které jsou Společností přímo nebo nepřímo ovládány (viz bod 6.5) a odrážejí aplikovaný systém finančního řízení Skupiny. (5) Zůstatek ostatních závazků v roce 2010 zahrnoval především přijaté zálohy. Tyto zálohové platby byly vzájemně započteny vůči ostatním pohledávkám Společnosti a poskytnutým úvěrům v roce 2011.

243


6

Řízení finančních rizik

V rámci běžného chodu podnikání je Společnost vystavena různým rizikům. Finanční rizika zahrnují: 

úvěrové riziko (viz bod 6.1)



riziko likvidity (viz bod 6.2)



tržní riziko zahrnující měnové riziko a úrokové riziko (viz bod 6.3)

Tato část přílohy k účetní závěrce obsahuje informace o výše zmíněných rizicích, kterým je Společnost vystavena, o cílích, směrnicích a postupech Společnosti v oblasti měření a řízení rizika a o řízení kapitálu Společnosti. Primárním cílem funkce řízení finančních rizik je nastavit limity rizik a poté zajistit, aby se expozice vůči rizikům pohybovala v rámci těchto limitů. Dohled nad riziky Skupiny probíhá formou diskusí výkonného vedení, systémem reportování a diskusí na úrovni představenstva

Úvěrové riziko

6.1

Úvěrové riziko představuje riziko, že protistrana nesplní své závazky z finančního nástroje nebo zákaznické smlouvy, což bude mít za následek finanční ztrátu. Úvěrové riziko je řízeno na úrovni Společnosti. Společnost je vystavena úvěrovému riziku zejména v důsledku své provozní činnosti (především co se týče pohledávek z obchodních vztahů) a v důsledku své finanční činnosti, včetně vkladů u bank a finančních institucí, úvěrů třetím stranám a dalších finančních nástrojů. Vedení má zavedenu směrnici pro oblasti úvěrů a angažovanost vůči úvěrovému riziku je průběžně sledována. Úvěrové riziko zákazníků je řízeno v souladu se zavedenými směrnicemi, postupy a kontrolními mechanismy Společnosti v oblasti řízení úvěrového rizika zákazníků. Úvěruschopnost zákazníků je posuzována na základě komplexního hodnocení úvěrového ratingu zákazníka v okamžiku uzavření nájemní smlouvy. Neuhrazené pohledávky za zákazníky jsou pravidelně monitorovány. V rámci Společnosti se proces řízení dělí na dvě oblasti – hodnocení úvěruschopnosti před uzavřením smlouvy a požadování odpovídající formy zajištění při uzavření smlouvy nebo, v případě náznaků snížení úvěruschopnosti dlužníka, i u již uzavřených smluv. Úvěruschopnost dlužníků je posuzována individuálně. Platby za služby spojené s nájmem jsou obvykle vybírány formou záloh s cílem snížit riziko neplacení. Před poskytnutím úvěru Společnost posuzuje úvěruschopnost dlužníka a vyhodnocuje riziko, zda úvěr vyžaduje zajištění. Co se týká peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů, Společnost má účty u prestižních bank, kde předpokládá minimální riziko. V případě prodlení s placením jsou automaticky vydávány upomínky a je ukládáno penále. Prodlení s placením sledují divizní manažeři, kteří rozhodují o předžalobních krocích nebo o žalobě. Při výpočtu rezerv na pochybné pohledávky Společnost uplatňuje následující pravidla: 

50 % u pohledávek více než 6 měsíců po splatnosti;



100 % u pohledávek více než 12 měsíců po splatnosti.

Maximální angažovanost Společnosti vůči úvěrovému riziku odpovídá účetní hodnotě každého finančního aktiva ve výkazu o finanční pozici.

244


Následující tabulky uvádějí klasifikaci finančních aktiv k 31. prosinci 2011 dle věkové struktury a případného snížení hodnoty: Koncentrace úvěrového rizika k 31. prosinci 2011: Celkem do splatnosti bez snížení hodnoty



Celkem


18 822

--

--

18 822

3 850 737

3 179 341

40 369

7 070 447

Poskytnuté úvěry

6 961 743

766 651

--

7 728 394

10 831 302

3 945 992

40 369

14 817 663

Celkem






Celkem

11 903

154 317

5 952

9 786

2 997 383*

3 179 341

--

1 436

1 694

193 804

569 717**

766 651

11 903

155 753

7 646

203 590

3 567 100

3 945 992

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky Poskytnuté úvěry Celkem

* V březnu 2012 Společnost dojednala změnu platebních podmínek u pohledávek v celkové výši 2 539 mil. Kč. Společnost nepřepokládá významné ztráty z těchto pohledávek (viz bod 9). ** Zůstatek úvěrů poskytnutých společnostem v rámci skupiny činí 523 999 tis. Kč.

Koncentrace úvěrového rizika k 31. prosinci 2010: Celkem do splatnosti bez snížení hodnoty



Celkem


44 822

--

--

44 822

1 042 328

4 840 555

17 093

5 899 976

Poskytnuté úvěry

6 854 414

605 459

--

7 459 873

301 625

--

--

301 625

8 239 836

5 446 014

17 093

13 702 943

Nakoupené dluhopisy Celkem






Celkem


18 520

17 954

1 231

235 832

4 567 018

4 840 555

Poskytnuté úvěry

14 915

--

--

92 925

497 619

605 459

Celkem

33 435

17 954

1 231

328 757

5 064 637

5 446 014

245


6.2

Riziko likvidity

Hlavním cílem řízení rizika likvidity je snížit riziko, že Společnost nebude mít dostatek prostředků ke krytí svých finančních závazků, provozního kapitálu a investičních výdajů, ke kterým se zavázala. Společnost provádí řízení likvidity s cílem zajistit, aby vždy měla dostatek zdrojů a mohla dostát svým peněžním závazkům v okamžiku, kdy se stanou splatnými. Koncentrace rizika je limitována díky diverzifikaci splatností závazků Společnosti a díky diverzifikovanému portfoliu zdrojů financování Společnosti. Společnost řídí riziko likvidity průběžným monitorováním předpokládaných a skutečných peněžních toků, financováním portfolia investic do nemovitostí dlouhodobými zdroji s případným refinancováním, a využíváním příjmů z pronájmů k úhradě krátkodobých závazků. Likvidní pozice Společnosti je týdně monitorována divizními manažery a čtvrtletně přezkoumávána představenstvem. Klíčoví vedoucí pracovníci používají k řízení rizika likvidity souhrnnou sestavu splatností závazků, která vychází z manažerských výkazů na úrovni společnosti. Společnost může být dále vystavena podmíněnému riziku likvidity v souvislosti se svými úvěry s pevným termínem splatnosti, které obsahují ujednání o podmínkách financování (tzv. covenant), v případě jejichž porušení má věřitel právo úvěr zesplatnit a urychlit tak peněžní toky, které jsou jinak plánovány až ke splatnosti úvěru. Společnost dodržování těchto podmínek financování průběžně sleduje a oddělení treasury stanoví cílové hodnoty tak, aby limity stanovené příslušnými ujednáními byly dodrženy i v případě nepříznivého vývoje na trhu. Analýza rizika likvidity Následující tabulka uvádí profil splatnosti finančních závazků Společnosti na základě nediskontovaných smluvních plateb včetně naběhlého úroku. Tabulka vychází z nejčasnějšího možného data vypořádání závazků Skupiny dle smluvní splatnosti a zahrnuje derivátové i nederivátové finanční závazky. Tabulka zahrnuje peněžní toky z jistiny i úroku. K 31. prosinci 2011 Účetní hodnota

do 3 měsíců

3-12 měsíců

1-2 roky

2 - 5 let

nad 5 let

Celkem

10 770 337

--

6 683 517

--

1 089 225

5 785 838

13 558 580

11 841

--

1 247

--

12 501

--

13 748

Úvěry od třetích stran Bankovní úvěry včetně kontokorentů

1 391 007

121 498

1 069 021

--

299 793

53 654

1 543 966

2 248 678

2 248 678

--

--

--

--

2 248 678

Vydané dluhopisy

3 239 599

881 286

6 313

--

--

3 351 600

4 239 199

43 036

--

17 381

25 655

--

--

43 036

3 090 718

892 696

1 270 069

--

61

927 892

3 090 718

20 795 216

4 144 158

9 047 548

25 655

1 401 580

10 118 984

24 737 925

Úvěry čerpané od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek Úvěry čerpané od ostatních spřízněných stran

Směnky Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Celkem

246


K 31. prosinci 2010 Úvěry čerpané od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek Úvěry čerpané od ostatních spřízněných stran

Účetní hodnota

do 3 měsíců

3-12 měsíců

1-2 roky

2 - 5 let

nad 5 let

Celkem

1 915 276

--

1 113 182

80 763

914 514

--

2 108 460

11 300

--

706

--

10 594

--

11 300

Úvěry čerpané od třetích stran Bankovní úvěry včetně kontokorentů

1 105 325

801 563

177 067

5 346

175 285

--

1 159 261

978 974

978 974

--

--

--

--

978 974

Vydané dluhopisy

3 181 849

155 849

--

680 225

--

3 743 163

4 579 237

184

17

51

136

6

--

210

7 005 182

5 664 026

466 222

--

--

1 325 872

7 456 120

14 198 090

7 600 429

1 757 228

766 470

1 100 399

Závazky z finančního leasingu Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky Celkem

5 069 035 16 293 562

U zůstatků se splatností do 12 měsíců se nediskontované peněžní toky zpravidla rovnají jejich účetní hodnotě ve výkazu o finanční pozici vzhledem k tomu, že dopad diskontování není významný. Analýza efektivní úrokové míry a termínu změny úrokové sazby (repricing analysis) Následující tabulka uvádí efektivní úrokové míry úročených finančních závazků k datu účetní závěrky a termíny změny úrokové sazby. 2011 Efektivní úroková míra

Celkem

do 3 měsíců

3-6 měsíců


Úvěry čerpané od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek

6,60%

10 770 337

--

--

10 770 337

Úvěry čerpané od ostatních spřízněných stran

6,00%

11 841

--

--

11 841

Úvěry čerpané od třetích stran

6,52%

1 391 007

--

--

1 391 007

Vydané dluhopisy

4,70%

3 002 000

--

3 002 000

--

15 175 185

--

3 002 000

12 173 185

Celkem

2010 Efektivní úroková míra

Celkem

do 3 měsíců

3-6 měsíců


Úvěry čerpané od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek

5,24%

1 915 276

--

--

1 915 276

Úvěry čerpané od ostatních spřízněných stran

6,00%

11 300

--

--

11 300

Úvěry čerpané od třetích stran

5,94%

1 105 325

--

--

1 105 325

Závazky z finančního leasingu

7,14%

184

--

--

184

Vydané dluhopisy

4,83%

3 026 000

--

3 026 000

--

6 058 085

--

3 026 000

3 032 085

Celkem

247


Tržní rizika

6.3

Tržní riziko je riziko, že změny tržních cen, jako např. směnných kurzů, úrokových sazeb a cen, budou mít dopad na výnosy Společnosti nebo na hodnotu finančních nástrojů v jejím držení. Cílem řízení tržních rizik je udržovat tato rizika v rámci přijatelných parametrů a přitom optimalizovat výnos. Tržní rizika Společnosti vznikají především z otevřených pozic v (a) cizích měnách a (b) úročených aktivech a závazcích, které jsou vystaveny obecným a specifickým změnám na trhu. Ke snížení své expozice vůči tržním rizikům Společnost používá finanční deriváty v rozsahu, který není významný. Expozice vůči tržním rizikům je měřena za použití analýzy citlivosti. Níže uvedené citlivosti vůči tržním rizikům vycházejí ze změny vždy jednoho faktoru, přičemž všechny ostatní faktory zůstávají zachovány. V praxi taková situace není pravděpodobná a změny některých faktorů mohou být v korelaci – například změny úrokových sazeb a změny směnných kurzů.

a)

Měnové riziko

Měnové riziko je riziko, že se reálná hodnota finančního nástroje nebo budoucí peněžní tok z něj změní v důsledku změn směnných kursů. Společnost je vystavena měnovému riziku zejména u prodejů, nákupů a výpůjček denominovaných v jiné měně než příslušná funkční měna Společnosti. Funkční měnou Společnosti je česká koruna a významná část výnosů a nákladů je realizována primárně v českých korunách. Následující tabulka uvádí významné zůstatky v cizích měnách, u kterých se předpokládá, že jsou předmětem měnového rizika.

2011 Měna

Účetní hodnota


tis.EUR

274


tis.USD

2


tis.EUR

1 949

Poskytnuté úvěry

tis.EUR

35 905


tis.EUR

-97


tis.EUR

-41 553

Čistá pozice

EUR

-3 522

Čistá pozice

USD

2

Měna

Účetní hodnota


tis.EUR

12 074


tis.EUR

180

Poskytnuté úvěry

tis.EUR

21 917


tis.EUR

-13 134


tis.EUR

-260

Čistá pozice

EUR

20 777

Čistá pozice

USD

--

2010

248


Analýza citlivosti – měnové riziko Následující tabulka uvádí citlivost výsledku hospodaření na možné změny směnných kurzů k 31. prosinci ve vztahu k funkční měně příslušné účetní jednotky v rámci Skupiny, při zachování ostatních proměnných. Posílení české koruny o 10% oproti níže uvedeným měnám k 31. prosinci 2011 by mělo pozitivní dopad na výsledek hospodaření před zdaněním ve výši 9 084 tis. Kč (2010 – negativní dopad ve výši 52 066 tis. Kč). Analýza za rok 2010 byla provedena na základě stejných východisek. 2011 Znehodnocení tis. Kč Kč o 10% vůči EUR

Původní měna Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Změna


Změna

tis.EUR

274

7 077

7 785

708

6 369

-708

tis.USD

2

40

44

4

36

-4

tis.EUR

1 949

50 274

55 301

5 027

45 247

-5 027


tis.EUR

35 905

926 336

1 018 970

92 634

833 702

-92 634

tis.EUR

-97

-2 503

-2 753

-250

-2 253

250


tis.EUR

-41 553

-1 072 062

-1 179 268 -107 206

-964 856

107 206


tis.EUR

-3 522

-90 878

-99 966

-9 088

-81 790

9 088

Čistá pozice měnového rizika Dopad na výsledek hospodaření celkem

tis.USD

2

40

44

4

36

-4


tis.Kč

-9 084

9 084

249


2010 Původní měna Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky

tis.EUR

12 074

Znehodnocení tis. Kč Kč o 10% vůči EUR 302 564

332 820

Změna

Zhodnocení Kč Změna o 10% vůči EUR

30 256

272 308

-30 256

tis.EUR

180

4 516

4 968

452

4 064

-452


tis.EUR

21 917

549 233

604 156

54 923

494 310

-54 923

tis.EUR

-13 134

-329 127

-362 040

-32 913

-296 214

32 913


tis.EUR

-260

-6 521

-7 173

-652

-5 869

652

Čistá pozice měnového rizika Dopad na výsledek hospodaření celkem

tis.EUR

20 777

520 665

572 722

52 066

468 599

-52 066

tis.Kč

52 066

-52 066

b) Úrokové riziko K datu sestavení účetní závěrky je profil úrokových sazeb úročených finančních nástrojů Společnosti popsán v bodě 5.10. pro finanční aktiva a finanční závazky Úrokové riziko je riziko, že reálná hodnota budoucích peněžních toků z finančního nástroje bude zaznamenávat výkyvy z důvodu změn úrokových sazeb na trhu. Úrokové riziko Společnosti monitoruje na měsíční bázi vedení Společnosti. Strategii pro řízení úrokového rizika schvaluje na čtvrtletní bázi představenstvo. Vedení analyzuje expozici Společnosti vůči úrokovému riziku dynamicky podle potřeby. Jsou prováděny simulace různých scénářů, které berou v úvahu refinancování, obnovování stávajících pozic a alternativní zdroje financování. Podmínky úvěrů, které Společnost poskytla, vyžadují, aby dlužník platil splátky podle příslušného splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby. Úrokové sazby, které si Společnost účtuje, obvykle vycházejí z výpůjčních úrokových sazeb Společnosti. Jelikož poskytnuté úvěry jsou úročeny fixními úrokovými sazbami, vztahuje se expozice Společnosti vůči riziku změn tržních úrokových sazeb hlavně na dlouhodobé dluhové závazky Společnosti s pohyblivou úrokovou mírou. Tyto závazky zahrnují především vydané dluhopisy. Pohledávky a závazky z obchodních vztahů (jiné než kauce od nájemců) jsou bezúročné a termín jejich vypořádání nepřesahuje 1 rok. Analýza citlivosti – expozice vůči úrokovému riziku u nástrojů s pohyblivou úrokovou sazbou Změna úrokových sazeb o 10 % k datu sestavení účetní závěrky by zvýšila (snížila) hospodářský výsledek (zisk či ztrátu) o částky uvedené níže. Tato analýza vychází z předpokladu, že všechny ostatní proměnné, obzvláště směnné kurzy cizích měn, zůstávají konstantní. Pro rok 2010 byla tato analýza provedena na stejné bázi. 2011

Vydané dluhopisy Celkem

Efektivní úroková míra

Průměrná výše


4,70%

3 002 000

141 094

3 002 000

141 094

250


2011 Úroková sazba + 10 %


5,17%

155 203

14 109

155 203

14 109


Dopad na Úroková sazba výsledek - 10 % hospodaření



126 985

14 109

126 985

14 109

Efektivní úroková míra

Průměrná výše


4,83%

2 534 000

122 500

2 534 000

122 500



134 750

12 250

134 750

12 250

4,23%

2010


2010 Úroková sazba + 10 %


5,32%

134 750

12 250

134 750

12 250


6.4

Dopad na Úroková sazba výsledek - 10 % hospodaření 4,35%

Řízení kapitálu

Cílem řízení kapitálu Společnosti je zajistit schopnost Společnosti pokračovat ve své činnosti po neomezenou dobu a vytvářet výnosy pro akcionáře a prospěch pro ostatní zainteresované strany, stejně jako udržovat optimální strukturu kapitálu a snižovat tak náklady na kapitál. Za účelem zachování či změny struktury kapitálu může Společnosti měnit výši dividend vyplácených akcionáři, vracet kapitál akcionáři, vydávat nové akcie nebo prodávat majetek a snižovat tak dluh. Společnost jako investor do nemovitostí je ovlivňována především skutečností, že své projekty financuje bankovním dluhem. Finanční pozice Společnosti nepodléhá sezónním výkyvům, nicméně volatilita na finančních trzích může mít pozitivní či negativní dopad na finanční situaci Společnosti. V průběhu roku končícího 31. prosincem 2011 nedošlo k žádným změnám cílů, politik či postupů. Společnost monitoruje kapitál pomocí tzv. pákového ukazatele. Tento ukazatel se vypočte jako poměr celkového dluhu k celkovému vlastnímu kapitálu; dluh je definován jako dlouhodobé a krátkodobé závazky, vlastní kapitál zahrnuje veškerý kapitál a fondy vykázané ve výkazu o finanční pozici. Pákový ukazatel k 31. prosinci 2011 a 31. prosinci 2010 byl následující: 2011 Dluh Vlastní kapitál Pákový ukazatel (gearing ratio)

2011

2010

20 869 374

14 204 030

7 888 618

4 629 005

265%

307%

251


6.5

Spřízněné strany

Spřízněnými stranami Společnosti jsou členové představenstva (současní i bývalí) a vedení (klíčoví vedoucí pracovníci), akcionáři a společnosti, v nichž tyto osoby měly rozhodující nebo podstatný vliv nebo které jsou společnými podniky. Následující tabulka uvádí odměny klíčových vedoucích pracovníků a členů představenstva.

2011

2010

Odměny placené klíčovým vedoucím pracovníkům a členům představenstva

6 134

2 175

Celkem

6 134

2 175

Analýza zůstatků mezi Společností a spřízněnými stranami: Jednotlivé zůstatky nepřesahující 2 000 tis. Kč jsou vykázány v položce „Ostatní“. Dlouhodobé pohledávky k 31. prosinci 2011

2010

CPI BYTY, a.s.

250 407

--

Dlouhodobé pohledávky za přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami celkem

250 407

--

GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

--

46 437

Dlouhodobé pohledávky za ostatními spřízněnými stranami celkem

--

46 437

252


Pohledávky z obchodních vztahů k 31. prosinci – krátkodobé 2011

2010


5 635

5 580

CPI Reality, a.s.

4 606

--

CPI Services, a.s.

3 555

5 994


6 633

--


7 742

--

Komárno Property Development,a.s.

3 912

3 843

Lipt. Mikuláš Property Development, a.s.

3 666

3 825


3 330

3 303

MUXUM, a.s.

3 146

137


2 888

--


7 575

5 011


4 104

--


4 666

--


4 366

4 363


3 473

3 647


5 901

--

Třinec Property Development, a.s.

4 501

989


3 898

3 760


2 646

--

Balvinder, a.s.

2 788

--


2 106

861


8 372

5 472

Ružomberok Property Development

2 596

2 527

25 990

22 435

128 095

71 747

Horova Immo s.r.o.

2 290

--

Ostatní Pohledávky z obchodních vztahů za společnými podniky / přidruženými společnostmi celkem

1 830

106

4 120

106

103

114

Ostatní Pohledávky z obchodních vztahů za přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami celkem

Pohledávky z obchodních vztahů za ostatními spřízněnými stranami

253


Ostatní pohledávky k 31. prosinci – krátkodobé 2011

2010

CPI Finance, a.s.

577 647

--

Baudry, a.s.

376 000

--

Baudry Beta, a.s.

72 200

--


7 000

7 000

MUXUM, a.s.

6 916

6 917

Ostatní

2 652

4 046

1 042 415

17 963

4 329

4 329

--

93 358

Ostatní

2 024

12 004

Ostatní pohledávky za ostatními spřízněnými stranami celkem

6 353

109 691

Ostatní pohledávky za přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami celkem JUDr. Radovan Vítek GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

Pokynuté úvěry Jednotlivé zůstatky nepřesahující 10 000 tis. Kč jsou vykázány v položce „Ostatní“. 2011 do 1 roku

2-5 let

nad 5 let

Celkem

1 529 795

--

--

1 529 795

--

544 258

--

544 258

Malerba, a.s.

23 884

376 496

--

400 380

Hraničář, a.s.

42 240

--

351 009

393 249

Bageleot, a.s.

393 094

--

--

393 094


18 491

32 337

250 228

301 056


18 832

249 051

--

267 883

CPI Finance Netherlands B.V. Farhan, a.s.

Lockhart, a.s.

8 508

--

190 796

199 304

16 604

14 166

129 339

160 109

329

--

148 000

148 329


130 054

--

--

130 054

CPI Services, a.s.

Carpenter Invest, a.s. Vigano, a.s.

127 183

--

--

127 183


21 220

38 998

54 178

114 396

U svatého Michala, a. s.

22 833

86 781

--

109 614

ABIGAIL, a.s.

39 787

63 129

--

102 916


14 933

80 558

--

95 491

BAYTON SR, a.s.

94 826

--

--

94 826

MAPON, a.s.

1 807

90 982

--

92 789


7 287

81 420

--

88 707


79 253

--

--

79 253


12 929

62 052

--

74 981

Družstvo Land

10 445

58 682

--

69 127

4 142

64 237

--

68 379


254


Úvěry poskytnuté v roce 2011 (pokračování)

do 1 roku

2-5 let

nad 5 let

Celkem

66 908

--

--

66 908


5 741

--

56 981

62 722


59 507

--

--

59 507


6 208

--

45 897

52 105

Trenčin Property Development, a.s.


49 454

--

--

49 454

CPI Park Žďárek , a.s.

7 236

42 129

--

49 365

CPI – Orlová

8 132

38 861

--

46 993


2 141

43 107

--

45 248

IGY2 CB, a.s.

35 900

--

--

35 900


33 327

--

--

33 327


25 134

--

--

25 134

Chrudim Investments, s r.o.

15 805

--

--

15 805

Telč Property Development a.s.

2 607

10 029

--

12 636

CPI - Krásné Březno, a. s.

1 236

9 336

--

10 572

30 188

48 149

5 482

83 819

2 968 001

2 034 759

1 231 910

6 234 669

11 340

--

--

11 340

5 520

49 808

--

55 328

16 860

49 808

--

66 668

Ostatní

3 612

--

--

3 612

Úvěry poskytnuté ostatním spřízněným stranám celkem

3 612

--

--

3 612

Ostatní Úvěry poskytnuté přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám celkem VT Alfa, a.s. Ostatní Úvěry poskytnuté společným podnikům / přidruženým společnostem celkem

255


2010

CPI Reality, a.s. CB Property Development, a.s. Hraničář, a.s. Office Center Stodůlky DELTA a.s.

do 1 roku

2-5 let

nad 5 let

Celkem

511 000

--

--

511 000

4 021

432 138

--

436 159

17 329

--

350 949

368 278

--

355 782

--

355 782

4 882

272 425

--

277 307

Farhan, a.s.

--

275 420

--

275 420

Lockhart, a.s.

--

--

249 121

249 121

Malerba, a.s.

Carpenter Invest, a.s. U svatého Michala, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o. Malerba, a.s. Modřanská Property, a.s.

7 874

--

129 339

137 213

17 584

85 343

--

102 927

266

87 129

--

87 395

--

85 204

--

85 204

3 157

80 027

--

83 184


10 761

71 043

--

81 804


17 592

--

61 996

79 588

9 192

61 092

--

70 284

Svitavy Property Development, a.s. CPI - Land Development, a.s.

--

61 272

--

61 272

Družstvo Land

6 433

52 126

--

58 559


6 782

--

47 717

54 499

13 187

32 337

--

45 524


4 719

40 578

--

45 297

CPI - Orlová, a.s.

5 770

38 391

--

44 161

768

41 791

--

42 559

CPI Services, a.s.

1 329

37 593

--

38 922


3 907

28 910

--

32 817


2 791

29 209

--

32 000


2 905

23 386

--

26 291

--

14 166

--

14 166

18 536

33 736

--

52 272

670 785

2 239 098

839 122

3 749 005

1 253

1 861

--

3 114

1 253

1 861

--

3 114

2011

2010

CPI Finance, a.s.

36 733

8 522

CPI Reality, a.s.

2 142

1 910

38 875

10 432


Graciana, a.s.

Carpenter Invest, a.s. Ostatní Úvěry poskytnuté přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám celkem Ostatní Úvěry poskytnuté společným podnikům / přidruženým společnostem celkem

Dlouhodobé závazky z postoupení pohledávek k 31. prosinci

Celkem

256


Závazky z postoupení pohledávek k 31. prosinci 2011

2010

249 291

374 590

1 178 417

--

CPI Reality, a.s.

85 130

26 692

Malerba, a.s.

49 738

--


44 634

43 370


43 786

42 543


9 504

9 256

Český Těšín Property Developme

7 863

7 863


6 885

6 693

Komárno Property Development,

4 295

4 192


2 222

2 196

--

797 890

3 778

3 735

1 685 543

1 319 020

CPI BYTY, a.s. CPI Finance, a.s.

Prague Development Holding, a.s. Ostatní Celkem

Závazky z obchodních vztahů k 31. prosinci 2011

2010

CPI Services, a.s.

80 378

--


36 071

--

CPI Finance, a.s.

4 854

--


2 382

--

796

3 352

124 481

3 352

Ostatní Závazky z obchodních vztahů vůči přímo či nepřímo ovládaným účetním jednotkám celkem

Závazky z vydaných dluhopisů k 31. prosinci CPI BYTY, a.s. CPI Reality, a.s. CPI - Real Estate, a.s. Prague Development Holding, a.s. Závazky z vydaných dluhopisů celkem CPI BYTY, a.s. CPI Reality, a.s. CPI - Real Estate, a.s. Prague Development Holding, a.s. Alikvótní úrok celkem Závazky z dluhopisů celkem

2011

2010

1 496 000

1 496 000

76 000

76 000

200 000

200 000

--

24 000

1 772 000

1 796 000

150 120

83 795

9 503

5 697

21 065

16 306

--

1 799

180 688

107 597

1 952 688

1 903 597

257


Ostatní závazky k ostatním spřízněným stranám k 31. prosinci 2011

2010

51 600

--

Ostatní

138 188

85 407

Celkem

189 788

85 407

JUDr. Radovan Vítek

Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek / ostatních spřízněných stran 2011 do 1 roku CPI Finance Netherlands B.V. CPI Finance, a.s. CPI Finance Netherlands B.V. CPI Reality, a.s.

2-5 let

nad 5 let

Celkem

5 541 556

--

3 629 000

9 170 556

85 733

438 386

--

524 119

500 561

--

--

500 561

29 209

126 570

--

155 779


1 020

94 302

--

95 322

Hraničář, a.s.

3 646

49 915

--

53 561

CPI - Zbraslav, a. s.

3 357

34 629

--

37 986

Vigano, a.s.

2 147

27 030

--

29 177

26 363

--

--

26 363

969

23 300

--

24 269

1 041

16 743

--

17 784

17 014

--

--

17 014

293

14 720

--

15 013

Třinec Property Development, a.s. Conradian, a.s. Balvinder, a.s. Office Star Three, spol. s r.o. Carpenter Invest, a.s. CPI - Bor, a.s. Office Star Seven, spol. s r.o. Komura, a.s.

756

13 668

--

14 424

12 010

--

--

12 010

523

11 200

--

11 723


11 037

--

--

11 037

Ostatní Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek celkem

32 481

11 266

9 892

53 639

6 269 716

861 729

3 638 892

10 770 337

Ostatní

1 247

10 594

--

11 841

Úvěry od ostatních spřízněných stran celkem

1 247

10 594

--

11 841

258


2010 < 1 year

2-5 years

> 5 let years

Total

995 482

102 033

--

1 097 515

47 036

322 857

--

369 893

CPI Finance, a.s.

5 998

134 667

--

140 665

Hraničář, a.s.

1 066

76 155

--

77 221

633

63 509

--

64 142

CPI - Zbraslav, a. s.

2 340

28 325

--

30 665

Třinec Property Development, a

1 717

23 859

--

25 576

Vigano, a.s.

1 000

20 951

--

21 951

Balvinder, a.s.

272

17 410

--

17 682

Conradian, a.s.

250

17 105

--

17 355

CPI Reality, a.s. Prague Development Holding a.s

CPI BYTY, a.s.

CPI - Bor, a.s. Ostatní Úvěry od přímo či nepřímo ovládaných účetních jednotek celkem Ostatní Úvěry od společných podniků / přidružených společností celkem

468

10 668

--

11 136

1 494

39 981

--

41 475

1 057 756

857 520

--

1 915 276

706

10 594

--

11 300

706

10 594

--

11 300

259


V průběhu roku Společnost uzavřela následující transakce se spřízněnými stranami: Prodeje 2011

2010

10 390

--


5 713

--

Farhan, a.s.

5 518

--

Hraničář, a.s.

5 431

9

Komura, a.s.

4 357

--

CPI Services, a.s.

4 053

5 352


3 492

--


3 483

--

MUXUM, a.s.

2 622

--


2 486

--

Balvinder, a.s.

2 224

--

Lockhart, a.s.

2 165

--


2 154

--


2 059

--


2 035

--

MB Property Development, a.s.

2 006

--

40 841

14 428

Tržby realizované s přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami celkem

101 029

19 789

Tržby realizované se společnými podniky / přidruženými společnostmi celkem

3 306

--

104 335

19 789

CPI Reality, a.s.

Ostatní

Tržby celkem

260


Úrokové výnosy 2011

2010

Farhan, a.s.

27 684

420

Hraničář, a.s.

24 911

17 329

Malerba, a.s.

18 997

4 882


14 692

4 021

Marissa West, a.s.

8 983

--


8 730

8 058

Lockhart, a.s.

8 508

2 462


5 363

5 411


5 249

4 524


4 742

3 949

CPI Services, a.s.

4 416

1 329


4 130

3 157


3 868

266

Kerina, a.s.

3 750

--


3 737

3 716


3 628

3 406

Bageleot, a.s.

3 124

--


2 950

753


2 832

3 007

Beroun Property Development, a.s.

2 604

768


2 518

2 467

CPI - Orlová, a.s.

2 362

2 335

Družstvo Land

2 277

2 969


2 141

2 905

11 752

12 680

183 948

90 814

VT Holding, a.s.

4 388

--

VT Alfa, a.s. Výnosové úroky realizované se společnými podniky / přidruženými společnostmi celkem

2 278

--

6 666

--

Ostatní

1 822

4 292

Ostatní Výnosové úroky realizované s přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami celkem

Výnosové úroky realizované s ostatními spřízněnými stranami celkem

1 822

4 292

192 436

95 106

2011

2010

31 915

360

3 292

--

CPI Slovakia, a.s.

--

5 311

CPI Services, a.s.

91 495

9 680

126 702

15 351

Výnosové úroky celkem

Nákupy CPI - Facility, a.s. CPI Facility Slovakia, a.s.

Nákupy celkem

261


Úrokové náklady 2011

2010

CPI BYTY, a.s.

82 190

53 807

CPI Reality, a.s.

37 659

28 781

CPI Finance Netherland

24 284

--

CPI Finance, a.s.

12 036

4 976


10 016

10 399

2 690

1 066

--

16 666

9 190

8 948

178 065

124 643

Ostatní

270

558

Nákladové úroky realizované s ostatními spřízněnými stranami celkem

270

558

178 335

125 201

Hraničář, a.s. Prague Development Holding, a.s. Ostatní Nákladové úroky realizované s přímo či nepřímo ovládanými účetními jednotkami celkem

Nákladové úroky celkem

Nákladové úroky zahrnují úroky z úročených půjček a vydaných dluhopisů.

262


7

Podmíněné závazky

K 31. prosinci 2011 Společnost poskytla ručení následujícím dceřiným společnostem:

Dceřiná společnost Auto Priemyselný park, s.r.o. Lozorno, A/L SK Office 2 s.r.o. Balvinder, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o. Beroun Property Development, a.s. Carpenter, a.s. CB Property Development, a.s. Conradian, a.s. CPI - Land Development, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI - Štupartská, a.s. CPI BYTY, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s. Hraničář, a.s. Chrudim Investments, s.r.o. Komárno Investments, s.r.o. Lockhart, a.s. MUXUM, a.s. Náchod Investments, s.r.o. Považská Bystrica Investments, s.r.o. Řepy Investments, s.r.o., Mělník Investments, s.r.o., Pardubice Investments, s.r.o. Trebišov Property Development, s.r.o. U svatého Michala, a.s. Vigano, a.s.

Podmíněný závazek / záruka Prohlášení ručitele Bianko směnka Prohlášení ručitele Bianko směnka Prohlášení ručitele Prohlášení ručitele Bianko směnka Přistoupení k závazku, bianko směnka Přistoupení k závazku Přistoupení k závazku, bianko směnka Bianko směnka Přistoupení k závazku, bianko směnka Bianko směnka Prohlášení ručitele Prohlášení ručitele Bianko směnka Bianko směnka, prohlášení ručitele Prohlášení ručitele Prohlášení ručitele, bianko směnka Prohlášení ručitele Prohlášení ručitele Bianko směnka Bianko směnka

Účetní hodnota souvisejícího úvěru k 31. prosinci 2011 v tis. Kč 1 838 747 181 679 313 998 76 475 117 173 794 640 121 298 13 664 203 337 128 906 3 072 723 16 976 342 848 112 242 316 306 482 289 195 480 88 840 207 141 256 369 172 131 142 475 336 019

263


8

Závazky týkající se kapitálových výdajů

Společnost neeviduje žádné závazky týkající se kapitálových výdajů k datu výkazu o finanční pozici.

Zástava akcií Majetkové účasti v následujících dceřiných společností slouží jako zástava k bankovním úvěrům čerpaným jednotlivými dceřinými společnostmi k 31. prosinci 2011: Považská Bystrica Investments, s.r.o., AB BHV spol. s r.o., Bageleot, a.s., Balvinder, a.s., SHEMAR INVESTMENTS LIMITED, Baumarkt České Budějovice s.r.o., CB Property Development, a.s., Farhan, a.s., Lockhart, a.s., Komárno Investments, s.r.o., Beroun Property Development, a.s., Carpenter Invest, a.s., Conradian, a.s., CPI – Real Estate, a.s., CPI BYTY, a.s., Hraničář, a.s., Náchod Investments, s.r.o., Chrudim Investments, s.r.o., Kerina, a.s., Komura, a.s., BRILLIANT VARIETY s.r.o., České Těšín Property Development, a.s., Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Modřanská Property, a.s., Nymburk property Development, a.s., OC Nová Zdaboř, a.s., Považská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s., HERTONE, a.s., Auto – priemyselný park, s.r.o. Lozorno, A/L SK Office 2 s.r.o., Marissa Alfa, a.s., OLYMPIA Teplice s.r.o., Marissa Beta, a.s., OLYMPIA Mladá Boleslav s.r.o., Office Star Fourteen, spol. s r.o., COPA Centrum Národní, s.r.o., Marissa Ksí, a.s., CPI – City Park Jihlava, a.s., Office Star Four, spol. s r.o., Office Star One, spol. s r.o., Office Star Seven, spol. s r.o., Office Star Ten, spol. s r.o., Office Star Thirteen, spol. s r.o., Office Star Three, spol. s r.o., NERONTA, a.s., MUXUM, a.s., Svitavy Property Alfa, a.s., DOREK Vysoké Mýto, a.s., Dunajská Streda Investments, s.r.o., U svatého Michala, a.s., Vigano, a.s. Vyškov Property Development, a.s a Ždírec Property Development, a.s.

9 9.1

Následné události Dluhopisy

Dluhopisy CPI VAR/12 byly zcela splaceny 22. března 2012. Nominální hodnota dluhopisu byla 10 tis. Kč za jeden dluhopis a celková nominální hodnota vydaných dluhopisů se rovnala 650 000 tis. Kč. V březnu 2012 Společnost vydala nové dluhopisy: CPI VAR/15 (EUR) Dluhopisy CPI VAR/15 byly emitovány 23. března 2012 a jsou splatné 23. března 2015. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 500 EUR. Společnost mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 15 000 000 EUR. Dluhopisy CPI VAR/15 jsou úročeny sazbou 6M EURIBOR + 6,5 %. Úroky jsou splatné pololetně: 23. března a 23. září. Dluhopisy byly emitovány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI VAR/15, ISIN CZ0003501835). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v České republice ze dne 16. března 2012 pod č. j. 2012/2446/570, které nabylo právní moci 19. března 2012. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha. CPI VAR EUR 2015 Počet dluhopisů – 30 000 kusů Nominální hodnota – 500 EUR Splatnost – 23. března 2015 Úroková sazba – 6M EURIBOR + 6,5 %

264


CPI VAR/19 (CZK) Dluhopisy CPI VAR/19 byly emitovány 29. března 2012 a jsou splatné 29. března 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 1 Kč. Společnost mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 2 000 000 tis. Kč. Dluhopisy CPI VAR/19 jsou úročeny sazbou 6M PRIBOR + 6,5 %. Úroky jsou splatné pololetně: 29. března a 29. září. Dluhopisy byly vydány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI VAR/19, ISIN CZ0003501868). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v České republice ze dne 27. března 2012 pod č. j. 2012/2781/570, které nabylo právní moci dne 27. března 2012. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha.

CZK CPI VAR 19 Počet dluhopisů – 2 000 000 000 kusů Nominální hodnota – 1 Kč Splatnost – 29. března 2019 Úroková sazby – 6M PRIBOR + 6,5 %

CPI VAR/19 (EUR) Dluhopisy CPI VAR/19 byly emitovány 23. března 2012 a jsou splatné 23. března 2019. Nominální hodnota jednotlivého dluhopisu je 500 EUR. Společnost mohla vydat dluhopisy do maximální hodnoty 70 000 000 EUR. Dluhopisy CPI VAR/19 jsou úročeny sazbou 6M EURIBOR + 6,5 %. Úroky jsou splatné pololetně: 23. března a 23. září. Dluhopisy byly vydány jako cenné papíry na doručitele v zaknihované podobě (registrované v Centrálním depozitáři cenných papírů pod zkratkou CPI VAR/19, ISIN CZ0003501843). Prospekt a emisní podmínky byly schváleny rozhodnutím Komise pro cenné papíry v České republice ze dne 16. března 2012 pod č. j. 2012/2445/570, které nabylo právní moci 19. března 2012. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na Burze cenných papírů Praha. CPI VAR EUR 2019 Počet dluhopisů – 140 000 kusů Nominální hodnota – 500 EUR Splatnost – 23. března 2019 Úroková sazba – 6M EURIBOR + 6,5 %

9.2

Obchodní ujednání

Dne 16. března 2012 Společnost uzavřela s třetí stranou dohodu o narovnání, která ruší dohodu o koupi akcií z 18. března 2009, a také dohodu o narovnání rušící dohodu o postoupení pohledávek z 18. března 2009, na jejichž základě Společnost prodala 100 % akcií své dceřiné společnosti této třetí straně a postoupila své pohledávky za touto dceřinou společností. Dne 16. března 2012 Společnost podepsala dohodu o prodeji akcií a dohodu o postoupení pohledávek, na základě kterých Společnost prodala 100 % akcií výše uvedené dceřiné společnosti nové třetí straně a postoupila své pohledávky za touto dceřinou společností. Pohledávky vyplývající z těchto transakcí jsou splatné 30. dubna 2012.

265


9.3

Akvizice

Dne 29. března 2012 Společnost získala zbývající 50%ní podíl ve společnosti VT Holding, a.s. a stala se tak jediným akcionářem Společnosti. Společnost VT Holding, a.s. zahrnuje dceřiné společnosti 4B Property, s.r.o, VT Alfa, a.s. a Horova Immo s.r.o. Za tento podíl Společnost uhradila 4 124 tis. Kč. Společnost založila následující společnosti: o o o o o o

CPI East,s.r.o. (v Obchodním rejstříku zapsáno 12. března) CPI West, s.r.o. (v Obchodním rejstříku zapsáno 14. března) CPI Alfa, a.s. (v Obchodním rejstříku zapsáno 21. března) CPI Beta, a.s. (v Obchodním rejstříku zapsáno 21. března) CPI Delta, a.s. (v Obchodním rejstříku zapsáno 21. března) CPI Heli, s.r.o. (v Obchodním rejstříku zapsáno 27. března).

V Praze dne 27. dubna 2012

JUDr. Radovan Vítek předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.,


266

Czech Property Investments, a.s. VÝROČNÍ ZPRÁVA ZA ROK 2011

Recommend Documents