1. Společnost Czech Property Investments, a.s

Výroční zpráva 2008

Obsah 1. Czech Property Investments, a.s. ............................................................................................................... 2. Přehled vybraných ukazatelů CPI Group ............................................................................................. 3. Zpráva auditora o ověření výroční zprávy a zprávy o vztazích ............................................. 4. Úvodní slovo předsedy představenstva ................................................................................................ 5. Hlavní události roku 2008 a 2009 do uzávěrky výroční zprávy ............................................ 6. Orgány společnosti a její management ................................................................................................ 6.1 Dozorčí rada společnosti ................................................................................................................................ 6.2 Představenstvo společnosti .............................................................................................................................. 6.3 Vrcholové vedení společnosti ..................................................................................................................... 6.4 Principy odměňování členů představenstva a dozorčí rady .................................................... 7. Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti CPI ................................................................................. 7.1 Údaje o společnosti ........................................................................................................................................... 7.2 Akcie, akcionáři a cenné papíry ................................................................................................................. 7.2.1 Údaje o základním kapitálu .......................................................................................................................... 7.2.2 Údaje o vlastním kapitálu ................................................................................................................................ 7.2.3 Údaje o cenných papírech ............................................................................................................................. 7.3 Profil společnosti CPI ........................................................................................................................................ 7.3.1 CPI Residence ........................................................................................................................................................ 7.3.2 CPI Retail ................................................................................................................................................................... 7.3.3 CPI Hospitality ....................................................................................................................................................... 7.3.4 CPI Office ................................................................................................................................................................... 7.3.5 CPI Logistic ................................................................................................................................................................ 7.3.6 Investice do nemovitostí .................................................................................................................................. 7.4 Výsledky hospodaření ........................................................................................................................................ 7.5 Předpokládaný vývoj činnosti ........................................................................................................................ 7.6 Ostatní........................................................................................................................................................................... 7.6.1 Sponzorský program ........................................................................................................................................... 7.6.2 Výzkum, vývoj .......................................................................................................................................................... 7.6.3 Životní prostředí a lidské zdroje .................................................................................................................. 7.6.4 Organizační složka v zahraničí ..................................................................................................................... 7.6.5 Odměny hrazené auditorům ......................................................................................................................... 7.6.6 Jiné ................................................................................................................................................................................... 8. Zpráva představenstva o vztazích mezi propojenými osobami za rok 2008 ...................... 9. Zpráva auditora o ověření konsolidované účetní závěrky ........................................................ 10. Skupina Czech Property Investments, a.s. - konsolidované účetní výkazy .................... 11. Skupina Czech Property Investments, a.s. - příloha ke konsolidovaným účetním výkazům ................................................................................................................................................. 12. Zpráva auditora o ověření účetní závěrky .......................................................................................... 13. Individuální účetní závěrka společnosti Czech Property Investments, a.s. ........................... 14. Czech Property Investments. a.s. - příloha k účetním výkazům ............................................. 15. Závěr .............................................................................................................................................................................

1 5 6 8 10 12 12 13 14 16 16 16 17 17 18 18 23 23 28 33 40 44 46 47 49 51 51 51 51 51 52 52 53 58 60 66 104 106 111 150

1. Společnost Czech Property Investments, a.s. Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) se na českém realitním trhu pohybuje již od roku 1991. V prvních letech své osmnáctileté působnosti se soustředila především na investiční činnost, od poloviny devadesátých let pak rozšířila své aktivity také do oblasti nemovitostí. Největší rozmach Společnost zaznamenala v posledních šesti letech, kdy významně posílila investice do realit a stala se jedním z nejvýznamnějších investorů a developerů na trhu s nemovitostmi v České republice. Nejvýraznější složku portfolia Společnosti tvoří segment rezidence, a to jak v oblasti developmentu, tak v oblasti pronájmu bytových jednotek. Czech Property Investments, a.s. je v sou-

časnosti jedním z největších poskytovatelů nájemního bydlení v České republice. Aktivity Společnosti zahrnují dále výstavbu a pronájem komerčních objektů a obchodních ploch, hotelový development, výstavbu a pronájem kancelářských prostor a realizaci průmyslových zón a logistických parků. Na Slovensku působí v segmentech retail a rezidenční development. Rozmanitost portfolia, stejně jako široká regionální působnost, umožňují Společnosti rozložit případná rizika podnikání a zajistit potřebnou stabilitu. Dlouholeté působení na českém, respektive slovenském realitním trhu poskytuje Společnosti CPI výhodu v podobě vynikající znalosti domácího trhu a legislativního prostředí a otevírá další investiční příležitosti.


1

Czech Property Investments, a.s.

v roce 2008 Přes

10 300 bytových jednotek Přes

73 000 m 2

obchodních ploch Frýdlant Liberec

Děčín Česká Lípa

Žďárek Hraničář - Ústí nad Labem Ústí nad Labem

Hradec Králové Neratovice

Nymburk Prokop --Pardubice Prokop Pardubice

LD Praha - Františkovy Lázně PRAHA

Luisina Pasáž - Františkovy Lázně

ČeskýTěšín Těšín Český

Cheb Mariánské Lázně

Sosna II., Třinec

Sosna II., Třinec Třinec Plzeň

Příbram

Bor u Tachova Prostějov Prostějov

Velké Meziříčí Brno Lísková Strakonice

2


Vyškov Vyškov

Sigma SigmaOlomouc - Olomouc

Přes

7lůžek100 v rámci hotelového ubytování Přes

6 500 míst kongresové kapacity Přes

2 000 000 m 2

ploch pro průmyslovou výstavbu

"QBSUNgOZ)SBCPWP 1PWgÄTLg#ZTUSJDB

4QJ¼TLg/PWg7FT

-JQUPWTLÑ.JLVMg¼

.JDIBMPWDF

1SJFWJE[B

-FWJDF

a prodej rezidenčních projektů. Projekty nájemního bydlení.

CPI Office - Výstavba a rekonstrukce administrativních objektů a business parků.

CPI Retail - Výstavba

CPI Logistic - Výstavba

a pronájem komerčních objektů, obchodních center, hypermarketů a obchodních galerií.

logistických center, skladových prostor a center lehkého průmyslu.

CPI Hospitality - Výstavba a rekonstrukce hotelových objektů, kongresových center a objektů dlouhodobého ubytování.

Aktivní projekty

CPI Rezidence - Výstavba

,PNgSOP

Projekty v přípravě


3

4


2. Přehled vybraných ukazatelů CPI Group Přehled hlavních ukazatelů (IFRS konsolidované) Ukazatel Provozní tržby - tržby z pronájmu nemovitostí EBITDA EBIT EBIT marže Čistý zisk Čistý zisk na akcii - základní Bilanční suma Investice do nemovitostí Vlastní kapitál ROE ROA (produkční síla)

index

Jednotka

2006

2007

2008

2008/2007 %

tis. Kč tis. Kč tis. Kč tis. Kč %

358 539 322 821 840 441 835 065 232,9

1 092 792 430 468 4 294 646 4 285 222 392,1

1 262 110 480 477 2 311 257 2 295 170 181,9

115,5 111,6 53,8 53,6 46,4

tis. Kč Kč/akcie tis. Kč tis. Kč tis. Kč % %

580 342 424,6 10 235 428 6 052 822 3 740 395 15,5 8,2

3 783 133 2 767,7 20 802 682 14 507 301 7 717 348 49,0 20,6

1 613 026 1 180,1 24 511 551 13 248 364 8 859 874 18,2 9,4

42,6 42,6 117,8 91,3 114,8 37,1 45,5


5

3. Zpráva auditora o ověření výroční zprávy a zprávy o vztazích

6



7

4. Úvodní slovo předsedy představenstva Vážení akcionáři, přesně před rokem jsem na tomto místě hodnotil uplynulý rok 2007 jako hospodářsky nejvýznamnější v celé historii společnosti Czech Property Investments, a.s. Příznivá situace na trhu a strategické aktivity Společnosti vedly k nebývalému růstu, který nejenže potvrdil stabilní základy Společnosti, ale opět posílil celkové zázemí pro její další růst. Zcela neočekávaný vývoj roku 2008 však přiměl Společnost k přehodnocení dosavadních strategií a cílů a nastolení nových principů řízení. Rok 2008 se v mnoha ohledech ukázal jako velice rozporuplný. Optimismus prvních měsíců roku 2008 velice záhy vystřídaly první příznaky nestability finančních trhů. Otevřenost ekonomik a propojení kapitálových trhů následně podpořily celosvětový rozsah krize, která se přelila i do dalších odvětví. V prostředí globalizovaných trhů se vzájemná závislost jednotlivých ekonomik prohlubuje a propojení domácích subjektů se zahraničními trhy odráží i drobné výchylky. Realitní trh citlivě kopíruje trajektorii hospodářské situace na světových i domácích trzích. Právě v developmentu, úzce spjatém s finančním sektorem a potřebou bankovního kapitálu, se tak nejvíce zrcadlila finanční a hospodářská krize, jež z prvních výrazných projevů na jaře 2008 vedla až k pozastavení řady developerských aktivit ve druhé polovině roku. Z pohledu Společnosti CPI mohu říci, že finanční krize se projevila především ve dvou hlavních oblastech. Tou první je omezení finančních zdrojů pro externí financování projektů. Jistá dysfunkce mezibankovního trhu a zvýšena citlivost finančních ústavů na možná rizika se promítla do přísnějších podmínek bankovního financování, což mělo dopad

8


i na druhou zmíněnou oblast, a to investice a development Společnosti CPI jako takové. Na vzniklou situaci jsme reagovali důsledným přehodnocením investičních záměrů a developerských projektů, přičemž realizace některých z nich byla odložena. Hospodářská krize si však vyžádala razantní kroky i ze strany vlád a institucí. Přijatá politická rozhodnutí a legislativní zásahy mohou mít významný dopad na hospodářství jednotlivých států a pro přítomné ekonomické subjekty představují potenciální přínos i riziko. Společnost CPI je tedy připravena permanentně sledovat a analyzovat vnější prostředí svých podnikatelských aktivit, aby byla, v případě potřeby, schopna flexibilně reagovat na měnící se situaci. Potřeba přehodnotit stávající způsob fungování a rozhodování Společnosti nás vedla k revizi čtyř strategických pilířů, které označujeme jako 4P – Place, Project, People, Profit. Place – V rámci posuzování investic do nemovitostí hraje lokalita zásadní roli. Dobrá poloha a dopravní dostupnost tak v mnoha případech rozhoduje o atraktivitě jednotlivých projektů. Project – Projekt představuje především odpovědné a strategické rozhodování v oblasti developmentu. Zpřísnění podmínek pro získání bankovního kapitálu a změny na trhu s hypotékami nás v roce 2008 vedly k odložení realizace vybraných projektů, případně k jejich dokončení tak, aby na základě již platného stavebního povolení mohla být v horizontu jednoho až dvou let zahájena výstavba. People – Lidé jsou důležitým faktorem veškerých aktivit Společnosti CPI. Ke konci roku 2008 došlo k částečné reorganizaci zaměstnanců a jejich vyčlenění do nově založené společnosti CPI Services, a. s. Období stagnace v oblasti investic a developmentu

se projevilo také na zaměstnanecké struktuře a počtu stálých pracovníků Společnosti, který se ve druhé polovině roku 2008 snížil. A konečně zisk – Profit, který je ústředním motivem všech činností Skupiny CPI. Podíváme-li se na výsledky hospodaření Skupiny CPI za rok 2008, je potřeba zdůraznit, že předpokládané hodnoty jednotlivých ukazatelů, vycházející z velice pozitivních čísel roku 2007, byly ve velké míře ovlivněny důsledky finanční a hospodářské krize a nestabilitou českého realitního trhu. Bilanční suma Skupiny CPI vzrostla z hodnoty 20 803 mil. Kč roku 2007 na 24 512 mil. Kč v roce 2008, hodnota investic do nemovitostí zaznamenala pokles o 8,7 % na 13 248 mil. Kč. Čistý zisk za Skupinu CPI dosáhl výše 1 615 mld. Kč. Rok 2008 byl také pro Společnost CPI plný protichůdných tendencí. I přes jeho celkovou ekonomickou i psychickou náročnost může Czech Property Investments, a.s. poukázat na řadu úspěchů. Tím nejvýznamnějším je beze sporu dokončení komplexu Nákupní Galerie Fénix a kongresového hotelu Clarion Congress Hotel Prague v březnu 2008 a jejich úspěšné fungování. Kvalitu projektu ocenila také odborná porota prestižní realitní soutěže Best of Realty 2008, která hotel i galerii nominovala na nejvyšší cenu v příslušné kategorii. Galerie Fénix byla nakonec zvolena druhým nejlepším nákupním centrem roku 2008. Ocenění získal také další projekt, dokončený v listopadu 2008, a to soubor rodinných domů Jižní stráň v Praze 8, jenž obdržel nejvyšší cenu odborné poroty v soutěži Dům roku 2008. Nelze opomenout ani úspěšnou rekonstrukci Clarion Grandhotelu Zlatý Lev v Liberci pro světový šampionát v klasickém lyžování a rekonstrukci historického objektu v centru Prahy, v němž byl koncem roku otevřen vůbec první hotel světoznámé značky Buddha-Bar na světě. Společnost CPI v roce 2008 posílila svou pozici také v českých regionech, a to akvizicí hotelu Černigov v Hradci Králové, který by se měl v budoucnu stát základem multifunkčního centra. Strategii expandovat do krajů potvrzuje také rozšíření sítě maloobchodních parků, které Společnost CPI otevřela ve Vyškově, Příbrami a Prostějově, a v jejichž realizaci bude i nadá-

le pokračovat. V průběhu roku 2008 došlo k akvizici dalších pozemků v Plzeňském kraji a bytového domu v historickém centru Prahy. Hospodářská krize ovšem prověřila i řadu rozhodnutí a strategií. Společnost CPI dlouhodobě preferuje vlastní soukromý kapitál před vstupem na akciové trhy, což se v uplynulém roce ukázalo jako stabilizující a důvěryhodný prvek. Právě výhoda pružného rozhodování a okamžité reakce na aktuální dění na trhu se v roce 2008 potvrdily jako neocenitelné. Dalším takovým rozhodnutím je rozšíření portfolia aktivit Společnosti a její expanze do českých regionů, což umožňuje rozložit riziko podnikání a zajistit stabilitu Společnosti. Na český realitní trh má hospodářská krize také několik pozitivních dopadů. Na značně deformovaném trhu s bydlením, s převažující poptávkou, dochází, díky obezřetnosti zájemců o bydlení, rezervovanosti bank a mnoha dokončeným rezidenčním projektům, k postupnému narovnávání trhu. Developeři se opět více soustředí na potřeby zákazníků, a to nejen v případě rezidenčního segmentu. Developerské společnosti se tak po mnoha letech nacházejí v nové situaci, hledají nová řešení, více naslouchají přáním klientů, více jednají o ceně nemovitostí. Pozitivním důsledkem jsou ovšem i snižující se ceny stavebních prací, které předchozí konjunktura vyhnala na maximální hodnoty. Czech Property Investments, a.s. tuto situaci vítá a bere ji jako výzvu, s níž se hodlá odpovědně vypořádat. Osmnáctileté zkušenosti na českém trhu s nemovitostmi poskytují Společnosti dostatečné znalosti k tomu, aby i nadále zajistila prosperitu a zvyšování své hodnoty, ke spokojenosti Vás, akcionářů. Pevně věřím, že rok 2008 byl jen zkouškou, v níž Společnost CPI, bez ohledu na vnější nepříznivé vlivy, obstála.

Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Výroční zpráva 2008

9

5. Hlavní události roku 2008 a 2009 do uzávěrky výroční zprávy Leden 2008 Akvizice společnosti CPI Park Mlýnec, a.s. Akvizice společnosti CPI – Štupartská, a.s. Společnost Conradian, a.s. se stává 100% akcionářem společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s., která vlastní 4* GRANDHOTEL ZLATÝ LEV v Liberci Únor 2008 S rozhodným dnem 1. února 2008 bylo zahájeno rozdělení odštěpením sloučením společností Conradian, a.s. a GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. Březen 2008 Slavnostní otevření komplexu nákupní Galerie Fénix & Clarion Congress Hotel Prague Vysočany (společnost Best Properties South, a.s.) Akvizice 100% akcií společnosti SHEMAR INVESTMENTS LIMITED, která je 100% akcionářem společnosti Hotel SPV Alfa, a.s., která vlastní 3* hotel Černigov v Hradci Králové Akvizice 100% akcií společnosti OC Nová Zdaboř, a.s. a EMDEEN, a.s. a 50% akcií společnosti M.T.J. Consulting, a.s. a Novegro, a.s. Duben 2008 Otevření Retail Parku ve Vyškově (společnost Vyškov Property Development, a.s.) Akvizice 100% akcií společnosti Včela, a.s. Květen 2008 Červen 2008

10


Červenec 2008 S rozhodným dnem 1. července 2008 bylo zahájeno rozdělení sloučení společnosti Včela, a.s. se společností Czech Property Investments, a.s. a CPI Reality, a.s. Srpen 2008 Zápis rozdělení odštěpením sloučením společností Conradian, a.s. a GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. do obchodního rejstříku. S rozhodným dnem 1. srpna 2008 bylo zahájeno rozdělení odštěpením sloučením společnosti Balvinder, a.s. a Hotel SPV Alfa, a.s. Září 2008 Zahájení výstavby luxusního rezidenčního domu Na Výši (společnost CPI – Residential, a.s.) Říjen 2008 Listopad 2008 Kolaudace residenčního projektu Jižní Stráň (společnost Březiněves, a.s.) Prodej 100% akcií společnosti CPI – Klíčov, a.s. a 50% obchodního podílu společnosti Ohrada Development, s.r.o. Otevření Retail Parku v České Těšíně (společnost Vyškov Property Development, a.s.) Otevření Retail Parku v Příbrami (společnost OC Nová Zdaboř, a.s.) Otevření Retail Parku v Prostějově (společnost Vyškov Property Development, a.s.)

Prosinec 2008 Kolaudace a rozšíření ubytovací kapacity Clarion Grandhotelu Zlatý Lev v Liberci (společnost Conradian, a.s.) Dokončení postupné akvizice 100% akcií společnosti KONZUM Hradec Králové, a.s. a 99,83% akcií společnosti Jednota Cheb, a.s. Dokončení prodeje 99,93% akcií společnosti CPI – Pardubice, a.s. a 100% akcií společnosti Best Properties South, a.s. Zápis rozdělení odštěpením sloučením společností Balvinder, a.s. a Hotel SPV Alfa, a.s. do obchodního rejstříku. Kolaudace projektu BUDDHA-BAR HOTEL PRAGUE (společnost MUXUM, a.s.) Leden 2009 Únor 2009 Prodej 50% obchodního podílu Ohrada Development, a.s. Prodej 100 % akcií společností Nymburk Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s., Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Povážská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s. Březen 2009 Zápis rozdělení sloučení společnosti Včela, a.s. se společností Czech Property Investments, a.s. a CPI Reality, a.s do obchodního rejstříku. Duben 2009


11

6. Orgány společnosti a její management V souladu se stanovami jsou orgány společnosti Czech Property Investments, a.s. (dále také jen „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemž valná hromada jako nejvyšší orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady.

6.1 Dozorčí rada společnosti Dozorčí rada Společnosti dohlíží na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. Dozorčí rada je volena valnou hromadou z řad akcionářů Společnosti nebo jiných fyzických osob, a to na návrh akcionářů Společnosti. Dozorčí rada Společnosti má 3 členy a funkční období jejích členů činí pět let. Pokud má Společnost v době volby dozorčí rady více než 50 zaměstnanců v hlavním pracovním poměru, volí

1/3 členů dozorčí rady zaměstnanci Společnosti a zbývající 2/3 volí valná hromada Společnosti. Zasedání dozorčí rady se konají dle potřeb Společnosti. V působnosti dozorčí rady je zejména dohlížet na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti, kontrolovat hospodaření, přezkoumávat zprávy o vztazích mezi propojenými osobami, roční závěrky včetně návrhů na rozdělení zisku a udělovat předchozí souhlas k nejvýznamnějším rozhodnutím představenstva.

Členy dozorčí rady k 31. prosinci 2008 byli: Alain Joseph Charbit (* 14. listopadu 1975), člen dozorčí rady od 27. září 2007. Ing. Vojtěch Karas (* 9. července 1971), člen dozorčí rady od 6. února 2007. Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. Ing. Radan Kamenický (* 3. října 1960), člen dozorčí rady od 28. prosince 2005. Absolvent Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně. Ve Společnosti je zaměstnán jako projektový manažer.

12


6.2 Představenstvo společnosti Představenstvo je statutárním orgánem, jenž řídí činnost Společnosti a jedná jejím jménem. Členové představenstva jsou voleni valnou hromadou z řad akcionářů Společnosti či jiných fyzických osob. Představenstvo Společnosti má tři členy. Funkční období jednotlivých členů představenstva činí pět let. Předseda představenstva řídí činnost představenstva a běžnou činnost Společnosti. V současné době je výkon funkce předsedy představenstva a generálního ředitele Společnosti spojen v jedné osobě.

Zasedání představenstva se konají podle potřeby Společnosti. Představenstvo rozhoduje o všech záležitostech Společnosti, pokud nejsou zákonem nebo stanovami vyhrazeny do působnosti valné hromady. Působnost představenstva je podrobně vymezena ve stanovách schválených valnou hromadou. Představenstvo zabezpečuje podnikatelské vedení Společnosti, stanovuje její strategii a obchodní politiku, řídí plány významných investic a politiku vůči rizikům.

Členy představenstva k 31. prosinci 2008 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), předseda představenstva od 11. ledna 2007, člen představenstva od 26. března 2003. Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti. Milan Trněný (* 26. srpna 1974), člen představenstva od 22. června 2005. Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti. Mgr. Josef Štolba (* 5. července 1967), člen představenstva od 22. června 2005. Absolvent Pedagogické fakulty Univerzity Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem. Ve Společnosti neexistují žádná zvláštní pravidla určující volbu a odvolání členů představenstva a změny stanov Společnosti a žádné zvláštní pravomoci členů představenstva, zejména o pověření podle § 161a (Nabývání vlastních zatímních listů) a § 210 (Zvýšení základního kapitálu rozhodnutím představenstva) dle Zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.


13

6.3 Vrcholové vedení společnosti Vrcholové vedení Společnosti je odpovědné za řízení jednotlivých organizačních jednotek Společnosti. Organizační struktura je založena na specializaci podle podnikových funkcí a má následující podobu: generální ředitel ředitel developmentu a správy nemovitostí ekonomický manažer

obchodní ředitel manažer controllingu

PR manager

Členy vrcholového vedení Společnosti, kteří jsou osobami s řídící pravomocí, k 31. prosinci 2008 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978) generální ředitel Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Od roku 2002 zastával ve Společnosti funkci finančního ředitele, od roku 2005 je generálním ředitelem. Generální ředitel přímo řídí Společnost. Vykonává rozhodnutí představenstva, jedná jménem Společnosti, činí právní úkony a podepisuje dokumenty za Společnost CPI.

Milan Trněný (* 26. srpna 1974) obchodní ředitel Absolvent Střední elektrotechnické školy. Od roku 2005 vykonává ve Společnosti funkci ředitele obchodního oddělení.

Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974) ředitel developmentu a správy nemovitostí Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech 2002 – 2005 zastával ve Společnosti funkci projektového manažera, od roku 2005 je ředitelem oddělení developmentu a od roku 2008 také ředitelem správy nemovitostí.

14


Členové vrcholového vedení Společnosti, kteří ukončili svou činnost v roce 2008: Ing. Kateřina Pohlová (*23. ledna 1979) finanční ředitelka Ing. Vojtěch Karas (* 9. července 1971) ekonomický ředitel Členy výkonného managementu, kteří jsou přímo podřízeni generálnímu řediteli, byli k 31. prosinci 2008: Ing. Erik Morgenstern (* 20. října 1980) manažer controllingu Absolvent Podnikohospodářské fakulty Vysoké školy ekonomické v Praze. Od svého nástupu do společnosti v roce 2004 pracoval jako finanční analytik a od roku 2008 je manažerem controllingu.

Ing. Miloš Hladík (* 30. listopadu 1982) ekonomický manažer Absolvent Fakulty mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. Od svého nástupu do společnosti v roce 2007 pracoval jako finanční analytik a od roku 2008 je ekonomickým manažerem.

Pracovní adresa členů vrcholového vedení je: Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00.


15

6.4 Principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a členů vrcholového vedení Společnosti CPI Společnost nemá stanoveny žádné principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a vrcholového vedení Společnosti. O odměňování členů dozorčí rady a představenstva rozhoduje na základě § 187 odst. 1 písm. g) Zákona č. 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, valná hromada Společnosti. O výši mzdy členů vrcholového vedení rozhoduje generální ředitel Společnosti. O výši mzdy generálního ředitele, jako člena vrcholového vedení, rozhoduje představenstvo Společnosti. Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové vrcholového vedení neměli za rok 2008 od Společnosti žádné peněžní ani nepeněžní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti. Mzdy nemají variabilní složku. Mzdové náklady členů dozorčí rady činily v roce 2008 celkem 3 771 tis. Kč, členů představenstva 3 618 tis. Kč a členů vrcholového

vedení Společnosti celkem 10 491 tis. Kč. Členům dozorčí rady, členům představenstva a členům vrcholového vedení jako zaměstnancům Společnosti neplynuly v roce 2008 v porovnání s ostatními zaměstnanci Společnosti žádné výhody. Ve vlastnictví členů dozorčí rady, členů představenstva a členů vrcholového vedení a osob jím blízkých nejsou žádné akcie vydané Společností a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Prohlášení U členů dozorčí rady, členů představenstva a členů vrcholového vedení neexistují žádné střety zájmů.

7. Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti CPI 7.1 Údaje o společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00, IČ 42716161, byla založena 17. prosince 1991 na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb., Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Předmětem podnikání je podle § 4 platných stanov Společnosti: - zprostředkování obchodu, - realitní činnost, - správa a údržba nemovitostí, - činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců, - reklamní činnost a marketing,

16


- zprostředkování služeb, - činnost účetních poradců, vedení účetnictví, - služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy, - provádění veřejných dražeb a) dobrovolných.

Společnost byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 1115. Dokumenty jsou uloženy ve sbírce listin a ve Společnosti. Kontaktní údaje: Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 1601/47 110 00 Praha 1 tel.: +420 281 082 110, fax: +420 281 082 150 e-mail: [email protected], www.cpi.cz

Od 1. ledna 2005 Společnost vykazuje svoje výsledky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a Mezinárodními účetními standardy (IAS). Součástí konsolidačního celku společnosti Czech Property Investments, a.s. (dále jen „Skupina CPI“ nebo „CPI Group“) jsou k 31. prosinci 2008 společnosti, ve kterých Společnost vykonává přímo či nepřímo rozhodující nebo podstatný vliv (viz str. 20). Společnost není závislá na jiných subjektech ve Skupině CPI.

7.2 Akcie, akcionáři a cenné papíry 7.2.1 Údaje o základním kapitálu Celková výše základního kapitálu Společnosti činí 1 093 498 tis. Kč a je tvořen 1 366 873 kusy akcií na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 800,- Kč. Základní kapitál Společnosti je splacen v plné výši, nepodléhá žádným opčním ani výměnným právům. Společnost není přímým držitelem žádných vlastních účastnických cenných papírů. Společnost se v dubnu 2008 stala 100% akcionářem společnosti Včela, a.s., která drží 31,84% podíl na základním kapitálu Společnosti. Podmínky pro změny výše základního kapitálu a práv vyplývajících z akcií uvedených ve stanovách Společnosti jsou v souladu se zákonem.


17

Akcionářská struktura společnosti k 31. prosinci 2008 byla následující: Akcionář Gandolf Consultancy Limited, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus Včela, a.s., Václavské náměstí 1601/47, 110 00 Praha 1 Ostatní Celkem

Podíl na základním kapitálu 62,52 % 31,84 % 5,64 % 100,00 %

Společnosti nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv.

7.2.2 Údaje o vlastním kapitálu Hodnota vlastního kapitálu k 31. prosinci 2008 činí 2 403 947 tis. Kč a tvoří jej: základní kapitál (1 093 498 tis. Kč), kapitálové fondy (977 tis. Kč), rezervní fondy (12 410 tis. Kč), nerozdělené zisky a ztráty minulých let (1 297 062 tis. Kč). Oproti roku 2007 došlo k nárůstu vlastního kapitálu Společnosti o 1 507 643 tis. Kč.

7.2.3 Údaje o cenných papírech Akcie Kmenové akcie na majitele jsou vydány v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 800,- Kč za akcii. Celková jmenovitá hodnota emise tak činí 1 093 498 tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá srážkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti jsou převoditelné bez jakéhokoliv omezení. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá žádné výměnné či předkupní právo, akcie nemají omezená hlasovací práva ani jiná zvláštní práva. Při hlasování akcionáře na valné hromadě představuje každá akcie jeden hlas.

18


Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend. Nejzazším termínem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro oprávněnost k účasti na valné hromadě. Nejpozdějším dnem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro výplatu dividend. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady něco jiného, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku. Akcie Společnosti nejsou obchodovány na žádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu.

Dluhopisy Dluhopis CPI VAR/12 Dluhopisy na doručitele jsou vedeny v zaknihované podobě ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč za kus. Celkový objem emise činí 650 000 tis. Kč s výnosovým úrokem 3M PRIBOR + marže 2% p.a. Splatnost dluhopisů je v roce 2012. ISIN dluhopisů je CZ0003501447 a zkrácený název CPI VAR/12. Dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem, jejichž emitentem je Společnost, byly vydávány ve čtyřech tranších v průběhu emisní lhůty v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota dluhopisu a úrokové výnosy z nich budou splatné výlučně v českých korunách. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou, která je stanovována vždy pololetně a vypočtena v souladu s emisními podmínkami ve výši rovnající se šestiměsíční sazbě PRIBOR plus 2% ročně. Úrokový výnos je splatný pololetně zpětně vždy k 22. březnu a k 22. září příslušného roku. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez srážky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu organizovaném společností RM-SYSTÉM, a.s.

Dluhopis CPI2021 Společnost emitovala k 8. únoru 2007 dluhopisy s názvem Dluhopis CPI2021. Dluhopisy mají listinnou podobu, ve formě na doručitele, jsou vydány v celkovém počtu 1 250 kusů, každý o nominální hodnotě 2 000 tis. Kč. Dluhopisy mohou být vydány jednorázově nebo postupně. Lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců od data emise. Emisní kurz dluhopisů vydaných k datu emise činí 100 % jejich jmenovité hodnoty. Po datu emise bude připočten k nominální hodnotě odpovídající alikvotní úrokový výnos. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise je 2 500 000 tis. Kč. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokové výnosy jsou splatné vždy k 8. únoru a k 8. srpnu příslušného roku zpětně. Roční úroková sazba je rovna součtu sazby 6M PRIBOR stanovené dle Emisních podmínek a marže ve výši 3,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez srážky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Emisní podmínky Dluhopisů CPI2021 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č.j. 45/N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna 2007. Dluhopisy nejsou obchodovány na veřejném ani na jiném regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu.


19

CPI Group k 31.12.2008 100,00 % Český Těšín Property Dev elopment, a.s . 100,00 % Prague Pro perty Dev elopment, s.r.o. 100,00 % Krč Pro perty Dev elopment, a.s. "v likv idaci" 100,00 % CPI - Zbras lav , a.s. 100,00 % CPI Reality , a.s. 100,00 % VM Pro perty Dev elopment, a.s. 100,00 % SONAX (CZ), s.r.o . 100,00 % CPI - Ho roměřice, a.s. 100,00 % U Svatéh o Michala, a.s . 100,00 % KONZUM Hrad ec Králové, a.s . 100,00 % Vyško v Property Dev elopment, a.s . 100,00 % CPI - Fac ility, a.s. 100,00 % FL Pro perty Development, a.s. 100,00 % Strak on ice Pro perty Development, a.s. 100,00 % MUXUM, a.s. 100,00 % RealCore s .r.o. 100,00 % CPI - Štupartsk á, a.s. 100,00 % CPI Park Mlýn ec, a.s. 100,00 % OC Nová Zd abo ř a.s. 100,00 % EMDEEN ,a.s. 100,00 % Relax Cen trum Ostrava a.s. 100,00 % CPI Services, a.s. 100,00 % Sv itavy Pro perty Development, a.s. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s. 100,00 % Hran ičář, a.s . 100,00 % Carpen ter In vest, a.s. 100,00 % První MAC spo l. s r.o. 100,00 % Conradian, a.s. 100,00 % GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s .

20


Czech Property Investments, a.s. 100,00 % Nymburk Prop erty Development, a.s. 24,97 % CPI Fin anc e, a.s. 100,00 % Třinec Pro perty Development, a.s. 1,47 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Včela, a.s .

100,00 % Ústí nad Labem Pro perty Development, a.s . 3,67 % SPOBYT, a.s. 100,00 % By ty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březiněv es, a.s. 0,57 % Družs tvo Land

84,13 % CPI - Residential, a.s.

100,00 % CPI Park Žďárek, a.s.

50,00 % Družs tvo Reality

100,00 % CPI - Krásn é Březno , a.s.

31,84 % Czech Prop erty Investments, a.s. 33,33 % CPI - Real Estate, a.s. 100,00 % Prag ue Develo pment Holding, a.s. 100,00 % Ko márno Pro perty Development, a.s. 11,75 % CPI Fin anc e, a.s. 100,00 % Liptov ský Mikuláš Property Development, a.s . 6,81 % CPI Fin anc e, a.s. 100,00 % Mic halovce Pro perty Development, a.s. 11,21 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Po važs ká Bystrica Pro perty Development, a.s. 13,08 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Prievidza Pro perty Development, a.s. 10,68 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Ružomberok Property Dev elopment, a.s. 9,35 % CPI Fin an ce, a.s. 100,00 % Zv olen Pro perty Development, a.s. 10,68 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Tren čín Property Development, a.s .

100,00 % Balvind er,a.s . 100,00 % SHEMAR INVESTMENTS LIMITED 100,00 % Ho tel SPV Alfa a.s . 99,83 % Jedn ota Ch eb, a.s. 99,39 % Družs tvo Land 100,00 % CPI Park Žďárek, a.s. 100,00 % CPI - Krásn é Březno , a.s. 96,33 % SPOBYT, a.s . 100,00 Byty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březin ěves, a.s . 80,00 % BPT Prague, a.s. 100,00 % BPT Develo pment, a.s. 100,00 % BYTY TŘINEC, a.s. 80,00 % CPI - Bor., a.s . 75,91 % CPI - Staten ic e, a.s. 66,67 % CPI - Real Estate, a.s. 50,00 % M.T.J . Co nsulting, a.s . 100,00 % P.V.Trad in g cz s.r.o.

100,00 % CPI Slo vak ia, a.s.

50,00 % No veg ro, a.s .

24,00 % CPI - Staten ice, a.s.


20,00 % BPT Prag ue, a.s.

50,00 % Oh rada Development, s.r.o.

100,00 % BPT Dev elopment, a.s.

15,87 % CPI - Residen tial, a.s.

100,00 % BYTY TŘINEC, a.s .

0,07 % CPI - Pard ubice, a.s.


21

22


7.3 Profil společnosti CPI 7.3.1 CPI Residence Czech Property Investments, a.s. se v rámci segmentu CPI Residence zaměřuje na provoz a správu nájemního bydlení a rezidenční development. V roce 2008 úspěšně dokončila dva projekty z oblasti developmentu a zahájila nový bytový projekt v Praze. Obecně byl rok 2008 pro trh s bydlením rozporuplný. Po mnoha letech, kdy poptávka značně převyšovala nabídku, se právě v roce 2008 dostalo na trh velké množství dokončených projektů. Ještě počátkem roku se projevovaly důsledky ekonomické prosperity spolu s vyšší životní úrovní, které spolu s nastartovanou deregulací podněcovaly zájem o vlastní bydlení. Prakticky každý rezidenční projekt byl tak ještě před svým dokončením předurčen k úspěšnému prodeji. Tento nevyvážený stav ovšem do jisté míry trh s bydlením deformoval a projevil se zejména na cenách nemovitostí. Ve druhé polovině roku 2008 však zaznamenal trh

s bydlením v České republice výraznou stagnaci. Přísnější podmínky financování bydlení ze strany bank a všeobecná nejistota se promítly do poklesu prodeje hlavně u novostaveb, naopak zvýšený zájem zaznamenaly opět byty v panelových domech, stále považovány za finančně dostupnější způsob bydlení. Řada lidí se také vrátila k bydlení v pronájmu, jako finančně přijatelnější či přechodné alternativě. Společnost CPI se na základě zmíněného vývoje trhu v roce 2008 rozhodla odložit realizaci některých bytových projektů. Na relativně nasyceném trhu s bydlením, za poměrně nevýhodných podmínek financování výstavby, nevidí v současné době příhodné podmínky pro masivní výstavbu nových bytových jednotek. Svůj zájem tedy bude v krátkodobém horizontu soustředit na nájemní bydlení a monitorovat případné investiční příležitosti.


23

Nájemní bydlení Společnost CPI je v současnosti největším poskytovatelem nájemního bydlení v České republice. Bytový fond, který Společnost vlastní, převyšuje 10 300 bytových jednotek ve dvanácti městech republiky (viz následující tabulka): Společnost BPT Prague, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. Byty Třinec, a.s.

Spobyt, a.s.

Město Praha Česká Lípa Třinec Český Těšín Ústí nad Labem Nové Město pod Smrkem Děčín Slaný Most Jablonec nad Nisou Liberec Teplice Celkem

Počet bytů 1 045 1 693 4 162 211 2 565 198 194 77 72 66 50 22 10 355

Převážná část výše uvedených jednotek je pronajímána za regulované nájemné. Od roku 2007 dochází v České republice k deregulaci nájemného, což se pozitivně odráží v příjmech a v hospodaření jednotlivých společností. I přes snahu o úpravu délky deregulace ze strany státních orgánů, jde o nenávratný proces, jenž představuje pravidelnou a významnou složku příjmů Společnosti. Část bytového portfolia Společnosti CPI představují také nebytové prostory, které Společnost pronajímá a využívá jako další zdroj příjmů.

Rezidenční development V roce 2008 Společnost CPI dokončila následující projekty: Nástavby Letňany Na jaře 2008 byla dokončena třetí etapa bytových nástaveb na panelových domech v Praze 9 – Letňanech. K původním 269 bytům z dřívějších etap přibylo dalších 116 jednotek o velikosti 1+kk až 3+kk. Nástavby Letňany se staly velice populární, představují totiž velmi ekonomický a rychlý způsob zajištění moderního bydlení. Zájem o bydlení v Letňanech zvýšila také prodloužená trasa linky metra C, která usnadnila dostupnost do centra města, a celkový rozvoj Letňan a přilehlých městských částí, které disponují výbornou občanskou vybaveností. Více informací na www.nastavbyletnany.cz.

24


Jižní stráň V listopadu 2008 byla dokončena výstavba rezidenčního komplexu 34 rodinných domů projektu Jižní stráň v Praze 8 – Březiněvsi. Prostorné dvojdomy a trojdomy, s rozlohou dosahující téměř 160 m2 a zahradou nabízejí bydlení mimo ruch velkoměsta, přesto v příjemné vzdálenosti od centra Prahy. Další rozvoj obce je navíc podporován kvalitní infrastrukturou a sítí služeb, jak pro každodenní potřeby, tak i volnočasové aktivity. Projekt Jižní stráň byl oceněn nejvyšší cenou odborné poroty v nezávislé soutěži Dům roku 2008 v kategorii Typové domy. Více informací na www.jiznistran.cz.

Mezi aktuální projekty CPI Group v rámci residenčního developmentu patří: Rezidenční dům Na Výši V září 2008 Společnost CPI zahájila výstavbu devíti luxusních bytů v obytné čtvrti Praha 5 – Košíře. Bytový dům Na Výši charakterizuje především čistá architektonická linie a vysoký standard a kvalita materiálů. Významnou roli při návrhu domu a bytů hrálo funkční hledisko. Byty se vyznačují čtvercovým půdorysem a rovnoměrným poměrem velikostí všech místností. Východo-západní orientace jednotlivých bytů nabídne příjemný výhled do okolí a díky velkým okenním plochám zajistí po celý den dostatečný přístup slunečního světla. Mírně svažitý terén zdejší rezidenční čtvrtě poskytuje obyvatelům výhled na pražské panorama. V době vydání výroční zprávy byla dokončena hrubá stavba objektu. Kolaudace bytového domu s předpokládanou investicí 56 milionů korun je plánována na podzim roku 2009. Více informací na www.navysi.cz.

Ačkoliv zájemci o vlastní bydlení očekávají od současné hospodářské krize především snížení ceny nemovitostí, z pohledu developerské společnosti je příhodná doba také pro přehodnocování dodavatelských cen, jako nákladů na stavební práce a materiál či kvalitu stavebních zakázek. V tomto ohledu vidí Společnost CPI důsledky současné krize pozitivně. V případě rezidenčního developmentu lze v následujícím roce očekávat přetrvávající stagnaci. Jedním z důvodů jsou přísné bankovní podmínky pro financování rezidenčních projektů i požadavky bank při pořizování vlastního bydlení na hypotéku. I přes menší uvolnění na trhu v polovině roku 2009 však nelze dramatické zlepšení situace očekávat. V případě nájemního bydlení je hlavním viníkem deformovaného trhu regulace. Nerovné podmínky nájemníků žijících v bytech s regulovaným a tržním nájmem a příjmy z regulovaného nájmu, které nejsou s to pokrýt náklady na rekonstrukci a opravu bytového fondu, staví majitele domů do nezáviděníhodné role. Narovnání trhu je však otázkou mnoha dalších let.


25

26


Referenční projekt Jižní stráň Rezidenční projekt Jižní stráň představuje soubor čtyřiatřiceti rodinných domů v lokalitě Prahy 8 – Březiněves. Výstavba dvoj a troj domů probíhala nepřetržitě od dubna 2007 do listopadu 2008. Nová obytná čtvrť Jižní stráň nabízí rodinné domy, jejichž poloha a vzhled umožňují bydlení v přírodním prostředí se všemi výhodami velkoměsta. Vzdálenost čtvrtě od centra Prahy je pouhých patnáct minut autem. Březiněves navíc disponuje velmi dobrou sítí služeb a infrastruktury, která zajišťuje pohodlný život i mimo centrum metropole. Díky svému okolí a volné krajině však poskytuje dokonalé zázemí pro klidné bydlení a nepřebernou škálu možností pro volnočasové aktivity. Dvoupodlažní rodinné domy o velikosti 5+kk nabízejí plochu téměř 160 m2 a v prostoru jsou volně pootočeny směrem ke slunečné straně. Velké prosklené plochy tak díky tomuto rozmístění zajišťují neomezený přístup denního světla po celý den. Klidová zóna s pokoji a pracovnou je přesunuta do vyššího poschodí; obývací pokoj, kuchyně a komora

jsou umístěny v přízemí. Každé patro disponuje vlastní koupelnou a toaletou. Plochu domů dále rozšiřují zahrady o výměře 200 až 700 m2 a garáž. Standardní vybavení domů je charakteristické vysokou kvalitou materiálů i zpracováním. Architekt nezapomněl ani na úložné místnosti, které plní funkční hledisko životního prostoru. Samotný název čtvrtě Jižní stráň prozrazuje, že určujícím faktorem pro vzhled domů a celkovou koncepci jejich uspořádání byla především lokalita. Velké prosklené plochy umožňují nejen maximální přístup denního světla do interiéru, ale také přirozené propojení obytného prostoru s venkovní zahradou. Projekt Jižní stráň byl v nezávislé soutěži Dům roku 2008 oceněn nejvyšší cenou odborné poroty. V kategorii typové domy získal první místo za „střízlivý koncept, který poskytuje solidní obytný standard, je variabilní a dobře se hodí do českého prostředí.“ Realizace celého projektu stála 160 milionů korun. První majitelé si domy převzali již koncem roku 2008.


27

7.3.2 CPI Retail Společnost CPI dlouhodobě vlastní a pronajímá čtrnáct hypermarketů v České republice a na Slovensku, které se v oblasti retail staly základem její expanzivní politiky. Pro segment CPI Retail byl rok 2008 úspěšný především díky zprovoznění dalších, téměř 34 000 m2 obchodních ploch. Prostřednictvím dceřiné společnosti Best Properties South, a.s. představila Společnost CPI počátkem roku 2008 svůj pilotní projekt nákupní galerie propojené s kongresovým hotelem. Projekt si vyžádal nejen velkou pozornost investora, ale také laické a odborné veřejnosti. Nákupní Galerie Fénix Vysočanská V březnu 2008 byla otevřena Nákupní Galerii Fénix v Praze 9 – Vysočanech, jež rozšířila pražský trh o 12 000 m2 prodejních ploch a více jak 80 obchodních jednotek. V době zahájení provozu byly obchodní plochy z 95 procent pronajaty. Nákupní Galerie Fénix se od prvopočátku orientovala na lokální zákazníky a jejich potřeby. Vysočany, jako moderně a dynamicky se rozvíjející čtvrť, dlouhodobě postrádaly významnější nákupní centrum, kde by místní obyvatelé našli sortiment každodenní potřeby pod jednou střechou. Ideální poloha na výstupu ze stanice metra B Vysočanská a na křižovatce řady městských linek umožnila Galerii Fénix stát se právoplatnou dominantou Vysočan a také neopomenutelnou zastávkou k nákupům. Kromě supermarketu a více jak osmi desítek obchodů a služeb nabízí galerie také restaurace a kavárny, dětský koutek a rozsáhlé fitness a wellness centrum. Galerie Fénix navázala také užší spolupráci s radnicí Prahy 9 – Vysočany a své obchodní zaměření rozšířila o zábavní a kulturní aktivity. Galerie Fénix představuje také obchodní zázemí pro přilehlý kongresový hotel Clarion, v současnosti jeden z největších v zemi. Oba projekty, nákupní galerie

28


a kongresový hotel, byly nominovány na cenu Best of Realty 2008 ve své kategorii. Galerie Fénix posléze získala v kategorii Nákupní centra druhé nejlepší ocenění, kdy porota ohodnotila především přínos Galerie Fénix v oblasti rozvoje části Vysočan a udělila stavbě cenu „za úspěšnou revitalizaci v prostoru centrálních Vysočan, která (vedle dalších funkcí komplexu) vhodným způsobem významně zlepšila obchodní nabídku v lokalitě a jejím okolí“. Více informací na www.galeriefenix.eu.

Czech Property Investments, a.s. je vlastníkem následujících hypermarketů, které jsou dlouhodobě pronajaty obchodním řetězcům: Společnost Český Těšín Property Development, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř,a.s.

Lokalita Český Těšín, Česká republika Cheb, Česká republika Nymburk, Česká republika Vyškov, Česká republika Prostějov, Česká republika Třinec, Česká republika Komárno, Slovenská republika Liptovský Mikuláš, Slovenská republika Michalovce, Slovenská republika Považská Bystrica, Slovenská republika Prievidza, Slovenská republika Spišská Nová Ves, Slovenská republika Levice, Slovenská republika Příbram, Česká republika

Obchodní řetězec TESCO ALBERT ALBERT ALBERT INTERSPAR TESCO ALBERT ALBERT ALBERT ALBERT ALBERT ALBERT ALBERT TESCO

Poměrně novou složkou segmentu CPI Retail jsou obchodní areály, při jejichž přípravě Společnost CPI využívá již existujících hypermarketů s fungující infrastrukturou a poměrně stabilní zákaznickou skupinou. Na vůbec první retail parky v Českém Těšíně a Třinci, otevřené v roce 2007, navázaly v roce 2008 obchodní parky ve Vyškově, v Příbrami a v Prostějově. Téměř všechny byly při svém otevření plně pronajaty. Společnost CPI vlastní následující retail parky: Společnost Vyškov Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř,a.s. Vyškov Property Development, a.s.

Projekt CPI Retail Park Český Těšín CPI Retail Park Třinec CPI Retail Park Vyškov CPI Retail Park Příbram CPI Retail Par Prostějov

Rozloha v m2 2 000 3 600 1 900 10 000 4 300


29

Frýdlant Liberec

Děčín Česká Lípa

Žďárek Hraničář - Ústí nad Labem Ústí nad Labem

Hradec Králové Neratovice

Nymburk Prokop --Pardubice Prokop Pardubice

LD Praha - Františkovy Lázně PRAHA

Luisina Pasáž - Františkovy Lázně

ČeskýTěšín Těšín Český

Cheb Mariánské Lázně

Sosna II., Třinec

Sosna II., Třinec Třinec Plzeň

Příbram

Bor u Tachova Prostějov Prostějov

Sigma SigmaOlomouc - Olomouc

Velké Meziříčí Brno

Vyškov Vyškov

Lísková Strakonice

"QBSUNgOZ)SBCPWP 1PWgÄTLg#ZTUSJDB

4QJ¼TLg/PWg7FT

-JQUPWTLÑ.JLVMg¼

.JDIBMPWDF

1SJFWJE[B

-FWJDF

CPI Retail - Výstavba ,PNgSOP

a pronájem komerčních objektů, obchodních center, hypermarketů a obchodních galerií.

Mezi aktuální projekty Společnosti patří: CPI Retail Park Krásné Březno CPI Retail Park Krásné Březno vznikne v bezprostřední blízkosti sídliště Krásné Březno východně od Ústí nad Labem. Stejně jako u stávajících obchodních areálů se základem tohoto retail parku o celkové rozloze 15 000 m2 stane hypermarket, v tomto případě je partnerem řetězec TESCO. Významnou součást tvoří také hobbymarket Asko nábytek. Zbývajících zhruba 6 500 m2 bude pronajato maloobchodním řetězcům. Otevření obchodního parku je plánováno na podzim 2010. I přes developersky úspěšný rok 2008 se také do pronájmů maloobchodních prostor promítla nejistota z hospodářské situace, a to především u připravovaných projektů. Společnost CPI tak hodlá věnovat ještě větší pozornost potenciálním nájemcům a jejich ekonomickému zázemí.

30


Referenční projekt CPI Retail Park Příbram CPI Retail Park Příbram je s rozlohou 10 000 m2 největším obchodním parkem Společnosti CPI. Areál obchodního centra se nachází v jihozápadní části města v návaznosti na kruhový objezd a komunikaci Příbram – Březnice a byl otevřen v listopadu 2008. K jeho atraktivitě přispívá, kromě dobré dopravní obslužnosti, také blízkost hustě obydleného sídliště. Z pohledu zákazníků je výhodou především široký sortiment, dobré umístění a dostatečná parkovací kapacita. Základem obchodního centra se stal hypermarket TESCO a hobbymarket OBI, jejichž nabídku doplnily prodejny s elektro výrobky, módou, obuví, potřebami pro domácnost ad. V rámci oživení a funkčnosti centra se v budoucnu počítá také s umístěním fast-foodového řetězce. CPI Retail Parky se staly jedním z prostředků expanzivní politiky Společnosti do českých regionů. Jen

v roce 2008 byly otevřeny tři obchodní areály, na něž v budoucnu navážou další připravované projekty. Výhodou těchto maloobchodních sítí je orientace na zákazníka s nižším až průměrným příjmem, čemuž odpovídá nabídka a skladba nájemců. V současné ekonomické situaci tak lze, díky nabízenému sortimentu a jeho cenové relaci, považovat podobné obchodní parky za přiměřeně prosperující. Při realizaci obchodních areálů využívá Společnost CPI již existujících hypermarketů, které disponují hotovou infrastrukturou a již ustálenou zákaznickou skupinou. Následně realizuje celou stavbu retail parku včetně interiérů, objekt zkolauduje a předá nájemcům. Výhoda těchto obchodních parků spočívá v jejich flexibilitě. Realizaci obchodních jednotek lze maximálně přizpůsobit požadavkům nájemníků i aktuální situaci na trhu.


31

32


7.3.3 CPI Hospitality Společnost CPI vlastní objekty, které jsou určeny k pronájmu a provozování hotelových služeb po celé České republice. V současné době přesahuje ubytovací kapacita těchto objektů 7 100 lůžek. Rok 2008 byl z pohledu hotelového průmyslu velice proměnlivý. Počátek roku se zdál příznivý zejména pro městské hotely. Zvýšené DPH u služeb a silná koruna však zdražily pobyt v České republice jak zahraničním hostům, tak i domácím cestovatelům. Obsazenost začala klesat v průběhu léta, kdy do ČR stále více pronikaly zprávy o finanční krizi, a v prosinci 2008 došlo ke

strmému propadu obsazenosti i průměrné ceny. Nejvýraznější změny se projevily především na cestovním ruchu v Praze, kde se v roce 2008 otevřelo téměř 20 nových hotelů, s více než třemi tisíci pokoji. Celkový počet lůžek tak vzrostl o sedm tisíc. Oproti úspěšnému roku 2007 počet hostů v Praze mírně poklesl. Se současným nárůstem ubytovací kapacity tak došlo k celkově nižší obsazenosti, snižování cen a tím i menší hodnotě RevPAR. Svou životaschopnost prokázaly především low-costové a luxusní hotely se skutečně kvalitními službami.


33

Společnost CPI v roce 2008 dokončila rekonstrukci historického hotelu v Liberci a výstavbu dvou zcela výjimečných projektů v Praze: Clarion Congress Hotel Prague **** V březnu 2008 otevřela Společnost CPI v pražských Vysočanech jeden z největších kongresových hotelů v republice. Nová dominanta Náměstí OSN v Praze 9 zahrnuje kromě kongresového hotelu také městskou nákupní galerii a celkové investice do tohoto projektu si vyžádaly částku 2,5 miliardy korun. Rozsáhlý objekt se pyšní svou jedinečností hned v několika oblastech. Clarion Congress Hotel Prague je vůbec prvním hotelem u nás, který byl již od prvopočátku koncipován jako kongresový. Tato funkce byla určující nejen pro architektonické uspořádání hotelu a jeho nejmodernější technologické vybavení, ale také pro celou škálu služeb a kapacitu ubytování. První patro hotelu je určeno především hotelovému provozu a kromě recepce a lobby baru jsou zde umístěny restaurace. Vyšší patro je věnováno konferenčním prostorám, jenž představují celkem 18 variabilních salónků a sálů, které lze maximálně přizpůsobit povaze a velikosti akcí. Úpravou konferenčních místností vznikne až 23 oddělených sálů, jejichž celková kapacita činí 2 500 delegátů. Organizátoři akcí většího rozsahu mohou tak využít celkem 4 000 m2 konferenčních prostor. Největší sál s kapacitou 1 600 osob a s výškou stropu dosahující 8 metrů je možné pomocí scénických prvků a pohyblivého stropního roštu upravit na menší sály. V dalších pěti patrech obou věží objektu je soustředěno celkem 559 pokojů, včetně luxusních apartmá. Hotel využívá skvělého dopravního napojení na hlavní tahy do Prahy a na Ruzyňské letiště. Nedaleké železniční nádraží Praha – Vysočany nebo linky MHD se zastávkou u objektu nákupní galerie, jsou dalším nesporným benefitem. Hotelovým hostům je určeno jedno z pater dvoupodlažního podzemního parkování v komplexu s kapacitou přes 600 míst. Za svou roční existenci Clarion Congress Hotel Prague potvrdil ambice investora a stal se vyhledávaným centrem mnoha odborných i společenských aktivit. O jeho kvalitě svědčí hned dvojí ocenění, udělené hotelu druhou největší hotelovou sítí na světě a současně franšísorem značky Clarion – společností Choice Hotels International. Clarion Congress Hotel Prague byl oceněn jako Nejlepší hotel Clarion ve Střední Evropě v roce 2008 a následně vyhlášen Nejlepším hotelem Clarion v celé Evropě pro rok 2009. Výjimečnost hotelu potvrdila také nominace na hlavní cenu soutěže Best of Realty 2008 v kategorii Hotelů. Více informací na www.cchp.cz.

34


Buddha-Bar Hotel Prague ***** Nedaleko Staroměstského náměstí byl závěrem roku 2008 dokončen Buddha-Bar Hotel Prague, vůbec první hotel světoznámé značky zážitkových restaurací Buddha-Bar. Rekonstrukce původní secesní budovy z počátku 20. století trvala více než 18 měsíců a celkové náklady na realizaci toho unikátního projektu dosáhly výše 350 milionů korun. S celkem 39 pokoji se Buddha-Bar Hotel Prague zapsal na seznam originálních butikových pražských hotelů, vyhledávaných převážně individuální klientelou. I přes klesající návštěvnost a obecně méně přívětivou zimní sezónu však hotel zaznamenal dobrý začátek. Součástí luxusního hotelu je také proslulá restaurace Buddha-Bar a zcela nový koncept zážitkové restaurace – Siddharta Café, který byl vytvořen právě pro tento hotel. Více informací na www.buddha-bar-hotel.cz.

Do hotelového portfolia Czech Property Investments, a.s. patřily v roce 2008 následující objekty v Praze: Buddha-Bar Hotel Prague***** (společnost MUXUM, a.s.), Clarion Congress Hotel Prague **** (společnost Best Properties South, a.s.), Clarion Hotel Prague Old Town **** (společnost CPI – Real Estate, a.s.), Clarion Hotel Prague City **** (společnost Carpenter Invest, a.s.), Hotel Fortuna Rhea *** (společnost CPI – Real Estate, a.s.), Hotel Fortuna Luna ** (společnost CPI – Real Estate, a.s.), Přestože dopady globální hospodářské krize pociťuje cestovní ruch jako celek, v České republice lze vidět jisté nuance v hlavním městě a českých krajích. Zatímco zájem o Prahu stagnuje, staly se regiony vyhledávaným místem pro zahraniční i domácí cestovatele. Podobnou strategii cenově přijatelnějších a atraktivních míst volí také korporátní klientela. Czech Property Investments, a.s. může díky různorodosti svého portfolia případné riziko v hotelovém podnikání rozložit. Důvodem je nejen široká orientace na různé kategorie ubytovacích zařízení, od low-costových až po luxusní, ale především expanze do krajských měst, započatá již před třemi lety. Mimo českou metropoli vlastní Czech Property Investments,a.s. další objekty s hotelovým provozem: Hotel Sigma***, Olomouc (společnost CPI – Real Estate, a.s.), Clarion Grandhotel Zlatý Lev****, Liberec (společnost GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s.).


35

Clarion Grandhotel Zlatý Lev**** Závěrem roku 2008 byla dokončena rozsáhlá rekonstrukce objektu sousedícího s Clarion Grandhotelem Zlatý Lev v Liberci, jenž Společnost CPI začlenila do svého portfolia počátkem téhož roku. Stavební práce obsáhly nejen obnovení historické fasády secesního domu, ale především rozšíření ubytovací kapacity o dalších pětatřicet pokojů a luxusních apartmá. Záměrem bylo zprovoznit hotel v nové podobě a s rozšířenou kapacitou pokojů pro lyžařský šampionát v únoru 2009, kdy hotel nesl statut oficiálního hotelu Mezinárodní lyžařské federace (FIS). Celková rekonstrukce přišla na 80 milionů korun. Clarion Grandhotel Zlatý Lev dnes představuje dva objekty, původní secesní hotel, otevřený roku 1906 rakouskouherským císařem Františkem Josefem I. s 82 pokoji, a zrekonstruovanou budovu původně bytového domu z konce 19. století s dalšími 35 pokoji. Čelní fasáda nového objektu v Gutenbergově ulici prošla náročnou opravou, včetně štukových výzdob a zdobného profilování říms a poprsníků oken. Významné stavební úpravy zaznamenal také interiér objektu. Práce probíhaly pod odborným dohledem restau-

36


rátora, nepřetržitě devět měsíců za plného provozu hotelu. Původně bytový dům v památkové zóně centra města má pět nadzemních podlaží a po kompletní obnově nabízí celkem 117 pokojů a luxusních apartmá ve standardu značky Clarion. Oba objekty jsou nyní propojeny v úrovni každého podlaží. Clarion Grandhotel Zlatý Lev nabízí kromě ubytovacích kapacit také prostory sálů a salónků s využitím pro konference a obchodní setkání či kulturní a společenské akce. Více informací na www.zlatylev.cz.

V průběhu roku 2008 došlo k akvizici dalšího krajského hotelu, tentokrát královehradecké dominanty - Hotelu Černigov*** (společnost Balvinder, a.s.). Hotel Černigov*** Královehradecký Hotel Černigov má dlouholetou tradici a s návštěvníky města ho pojí široké povědomí o nabízených službách. Centrální poloha hotelu a dobrá dopravní dostupnost ho spolu s velkou ubytovací kapacitou a konferenčními prostorami dostali do pozornosti Společnosti CPI. Ideálně totiž zapadá do konceptu připravované sítě krajských business hotelů, které by do regionů měly přinést kvalitní služby a všestranné zázemí v podobě nadnárodní hotelové značky čtyřhvězdičkových hotelů Clarion. Hotel čítá 210 pokojů včetně 10 apartmá a celkem 800 míst konferenční kapacity. V budoucnu se stane základem multifunkčního centra, jenž vyroste v jeho okolí. Více informací na www.cpi.cz.

Akvizice krajských hotelů sledují jeden cíl, a to vybudovat síť kvalitních business hotelů pod jednotnou mezinárodní značkou Clarion v téměř všech krajských městech. Společnost CPI chce hostům nabídnout jednotný čtyřhvězdičkový standard, kvalitní služby a krajským městům pak dostatečné ubytovací a konferenční kapacity, které by nabídku regionu zatraktivnily. Czech Property Investments, a.s. je v rámci stávajících hotelů majitelem objektů s největší konferenční kapacitou v republice, s celkovým počtem 6 650 míst. Hotel Sigma v Olomouci nebo Černigov v Hradci Králové se v budoucnu navíc stanou součástí multifunkčních center, které mimo hotel nabídnou i kanceláře, obchody, služby a moderní kongresové prostory. Spojení těchto funkcí umožní ekonomičtější provoz a vzájemnou synergii.


37

38


Referenční projekt Buddha-Bar Hotel Prague***** Butikový Buddha-Bar Hotel Prague se nachází v živoucím srdci Prahy nedaleko Staroměstského náměstí, v sousedství kostela sv. Jakuba. Součástí pětihvězdičkového hotelu se stala legendární restaurace Buddha-Bar a zcela nová trendy restaurace Siddharta Café. Původní koncepce orientálních prvků a originálního koloniálního designu celosvětově známých Buddha-Barů se přizpůsobila historickému objektu v Jakubské ulici, který je spolu s dalšími objekty v centru města zapsán na seznam kulturního dědictví UNESCO. Celková rekonstrukce a kompletní vybavení originálním designovým nábytkem a dekorem dosáhla částky 350 milionů korun. Původní objekt dnešního Buddha-Bar Hotelu Prague byl postaven v roce 1916 v klasicistně secesním stylu a díky špatnému technickému stavu si vyžádal náročnou rekonstrukci ve spolupráci s památkáři. Díky rekonstrukci se však podařilo zachránit historickou budovu i s některými architektonickými a dekorativními prvky, které byly odlity znovu podle identických kopií či prošly repasou. Hotel nabízí ubytování v 36 pokojích a 3 stylových

apartmá, s plochou od 39 – 75 m2. Vybrané pokoje dále disponují terasou nebo japonskou zahradou, jiné využívají členitosti objektu a dispozic podkroví. Exotickou atmosféru dodávají interiéru především výrazné barvy, luxusní materiály a působivé detaily. Významnou roli v celé koncepci hraje také světlo, jehož zdrojem jsou nesčetné stmívače, bohatě zdobené lustry, lampy a svíčky. Orientální nádech inspirovaný kolonialismem dotváří výrazné štukové zdobení. Příjemné prostředí hostům zaručují, spolu s designově unikátními prvky, kvalitním nábytkem a luxusními materiály, také špičkové technologie a zcela jedinečný přístup v individuální péči. Nejen hotelovým hostům je určen trendy restaurant/ lounge/bar Siddharta Café s inovativní Pop Artovou atmosférou. V nabídce restaurací ovšem nechybí ani celosvětově známý Buddha-Bar, který se rozkládá v otevřeném prostoru dvou rozlehlých podzemních pater. Původní koncept celosvětově proslulých zážitkových restaurací se tak v podobě prvního hotelu této značky realizoval právě v Praze.

39

Výroční zpráva 2008 Annual Report 2008

39

7.3.4 CPI Office Segment CPI Office zahrnuje polyfunkční projekty, jejichž cílem je vybudovat administrativně-obchodní centra s dokonalým logistickým a sociálním zázemím. Rok 2008 z pohledu vývoje trhu s kancelářskými prostory do jisté míry kopíroval situaci na trhu s rezidenčními nemovitostmi. Objem dokončených projektů a hodnota realizovaného pronájmu dosáhla historického maxima. Na českém trhu se objevilo přes 322 000 m2 nových kancelářských ploch. Současně s rostoucím počtem dokončených kanceláří ovšem v průběhu roku klesala poptávka a zpomalení pokračovalo také v prvním čtvrtletí roku 2009. V porovnání s předchozími roky se tak menší poptávka a výrazný nárůst kancelářských ploch projevily v jejich nižší obsazenosti. V případě Společnosti CPI se rok 2008 nesl především v duchu přípravy kancelářských, respektive multi-

40


funkčních projektů. Situace na trhu, která v některých lokalitách dramaticky ovlivnila poptávku po kancelářských a obchodních prostorách, však tyto aktivity ve druhé polovině roku pozastavila. Odsunutí realizace se dotklo především projektu CPI City Center Ústí nad Labem, jehož výstavba měla být zahájena na podzim. Pozastavení příprav se projevilo také na dalším projektu v Olomouci, jehož záměrem je v první fázi rekonstrukce Hotelu Sigma a následně výstavba nové kancelářské budovy a kongresového centra. Vzhledem k náročnému financování podobně rozsáhlých projektů se Společnost rozhodla pro přepracování projektových plánů a rozfázování realizace multifunkčních komplexů. Výsledkem jsou projekty, které se mohou lépe přizpůsobit aktuální situaci na trhu.

Mezi aktuální projekty Společnosti CPI v segmentu Office patří: CPI City Center Ústí nad Labem CPI City Center Ústí nad Labem představuje pilotní projekt z oblasti multifunkčních komplexů, jenž Czech Property Investments, a.s. realizuje prostřednictvím své dceřiné společnosti CPI City Center ÚL, a.s. Ústí nad Labem je díky své poloze nedaleko německých hranic a současně na křižovatce významných silničních tahů, železničních a vodních cest ideálním strategickým bodem mezi Prahou a Drážďany. CPI City Center, umístěné nedaleko centra města, sdružuje na celkové ploše 28 000 m2 rozsáhlé kancelářské prostory s komerčním zázemím, čtyřhvězdičkový hotel s kongresovým centrem a potřebné služby. Čtyřpatrová budova nabízí celkem 5 700 m2 variabilních administrativních ploch typu A. Čtyřhvězdičkový hotel Clarion, určený převáženě business klientele, nabídne více jak osm desítek pokojů a odpovídající kongresové centrum s moderním technologickým vybavením. Součástí komplexu jsou také podzemní parkovací stání a parkovací dům nedaleko samotného centra. Záměrem architekta je zachovat díky průchodům a přirozeným

pěším trasám charakter městského rázu v rámci celého komplexu. Terénní úpravy byly zahájeny již na jaře 2008, s cílem zahájit výstavbu na podzim téhož roku. Dopady finanční krize se však podepsaly na pronájmu především kancelářských ploch a Společnost CPI se rozhodla pro odložení realizace namísto spekulativní výstavby. Nový termín zahájení projektu byl stanoven na léto 2009. Více informací na www.cpi.cz/citycenters.

Základem všech polyfunkčních projektů se vždy stanou již existující hotely, často významná lokální střediska, která projdou rekonstrukcí. Cílem je vytvořit v krajských městech síť čtyřhvězdičkových hotelů stejné značky, které se zaměří na business klientelu a budou zárukou jednotného, vysokého standardu služeb. Jako součástí všech těchto hotelů se zamýšlí také kongresové centrum v odpovídající velikosti a komerční zázemí v podobě kancelářských ploch a maloobchodních prostor. Uvedený koncept CPI City Center se připravuje např. v Hradci Králové nebo Českých Budějovicích. Vývoj trhu s administrativními plochami je v roce 2009 zatím nejistý. Realitní společnosti i developerské firmy sice evidují zvýšenou poptávku oproti konci roku 2009, chování firem je však stále velmi obezřetné, při expanzi často závislé na zahraniční centrále, která se rozhoduje na základě reakcí globálního trhu. Jednání tak, oproti předchozím zkušenostem, trvají déle a v nejednom případě zůstávají bez očekávaného výsledku. Permanentní poptávka je i nadále po projektech v atraktivních lokalitách, jako je centrum Prahy, či v dopravně dobře dostupných periferiích. Výroční zpráva 2008

41

42


Referenční projekt CPI City Center Olomouc CPI City Center Olomouc vyroste v bezprostředním sousedství budovy Krajského úřadu a areálu hlavního vlakového nádraží v širším centru města. Komplex o celkové rozloze 25 000 m2, vymezený ulicemi Jeremenkova, Masarykova a frekventovanou dopravní tepnou ul. Kosmonautů směřující do centra města, vznikne kompletní rekonstrukcí stávajícího hotelu Sigma, který doplní dvě moderní novostavby administrativního a kongresového centra. Podél ulice Kosmonautů naváže na hotelový objekt kancelářská budova s téměř 6 000 m2 kancelářských ploch. Variabilní plochy kanceláří umožňují vyjít vstříc požadavkům zákazníků na velikost i nadstandardní vybavení prostor. V nově vzniklém vnitrobloku pak vyroste kongresové centrum s flexibilními prostory, určenými pro odborná i společenská setkání.

Rekonstrukce hotelu Sigma přinese především celkovou modernizaci a úpravu vnitřních dispozic. Společnost počítá s kapacitou 114 pokojů určených převážně business klientele, s vlastním zázemím služeb. Potřeby komplexu doplní menší množství obchodů a odpovídající podzemní parkování. Nespornou výhodou projektu je, vedle výborné dopravní dostupnosti MHD i automobilem, především kombinace moderních kanceláří s kongresovými prostory a luxusním hotelem. Olomouc je významným centrem střední Moravy, ekonomickým a správním střediskem Olomouckého kraje a pro svou neopakovatelnou atmosféru patří i k vyhledávaným místům turistických cest.


43

7.3.5 CPI Logistic Výstavba průmyslových areálů představuje zatím nejmladší segment v portfoliu aktivit Společnosti CPI. Příprava vůbec prvního projektu začala v roce 2007 v oblasti Severních Čech, kde Czech Property Investments, a.s. vlastní více než 230 000 m2 ploch, určené pro lehkou výrobu a logistiku. Společnost se koncentru-

je především na lokality v blízkosti dálnic a rychlostních komunikací, které se z hlediska dopravní obslužnosti jeví jako nejatraktivnější. V případě severočeského regionu je nespornou výhodou také blízkost německých hranic a snadná návaznost na tamní komunikace, respektive železniční a říční dopravu.

Aktuálním projektem v segmentu CPI Logistic je CPI Park Žďárek. Logistické centrum CPI Park Žďárek patří k největším distribučním parkům v České republice. Strategická lokalita přímo u sjezdu z dálnice D8, nedaleko hraničního přechodu s Německem, nabízí nové možnosti rozvoje podnikání pro firmy z oblasti distribuce, skladování a lehké výroby. Areál je situován v blízkosti významných obchodně-průmyslových center severních Čech: Ústí nad Labem, Teplicemi a Děčínem. Areál nabízí celkem více jak 230 000 m2 ploch. Variabilní prostory, moderní technologie a ekologické materiály navíc zaručují maximální uzpůsobení požadavkům zákazníka a zároveň respekt k okolní krajině. Na trhu s logistickými areály se v roce 2008 významně podepsala právě finanční a hospodářská krize. Předchozí rozmach, spojený s ekonomickým růstem, se v polovině roku 2008 zpomalil jako reakce na nižší spotřebu a celkovou hospodářskou stagnaci. K této situaci přispěly také banky, které razantně zpřísnily podmínky financování a zajištění úvěrů podobných projektů a svou podporu směřují především do areálů budovaných na zakázku.

44


Referenční projekt CPI Park Žďárek Nejvýznamnějším benefitem projektu CPI Park Žďárek je strategická lokalita na pomezí České republiky, Německa a Polska. Park je situován v rychle se rozvíjející oblasti Ústeckého kraje, přímo mezi průmyslovými centry severních Čech – Ústím nad Labem, Teplicemi a Děčínem. Jen 16 kilometrů od areálu parku se nachází hraniční přechod s Německem. Park je umístěn přímo na sjezdu z dálnice D8, která je napojena na německou dálniční síť. Kvalitní dopravní infrastruktura zajišťuje dobré napojení na významná evropská přístavní překladiště. Blízká železniční trať umožňuje vybudování železniční vlečky a využití kombinované dopravy. Areál poskytuje moderní prostory o celkové ploše 233 671 m2. Prostory mohou být flexibilně využity pro logis-

tiku, skladování, lehkou výrobu, kancelářské a administrativní zázemí a showroomy. Park nabízí variabilní řešení pronájmů ploch od 1 250 do 80 000 m2. Vnitřní uspořádání je možné přizpůsobit dle přání každého klienta. Při výstavbě jsou použity ekologicky šetrné materiály a nejnovější technologie odpovídající náročným světovým standardům. Díky efektivnímu řešení prostor a zvoleným technologiím jsou provozní náklady optimalizované pro co nejekonomičtější provoz. Zahájení výstavby bylo plánováno na rok 2008, kdy Společnost získala povolení ke stavbě. Situace na trhu a omezená poptávka po nových průmyslových areálech vedla společnost k rozhodnutí výstavbu odložit.


45

7.3.6 Investice do nemovitostí Společnost CPI v roce 2008 zcela omezila svou činnost v oblasti pronájmu a správy vlastních nemovitostí. V rámci skupiny CPI vykonávají obdobnou činnost společnost SONAX (CZ), s.r.o. a CPI Bor, a.s., které pronajímají nebytové prostory převážně ke komerčním účelům. Investiční politika Czech Property Investments, a.s. je založena na vyhledávání a akvizici vhodných nemovitostí v různých lokalitách. Nemovitosti jsou pořizovány formou

akvizice společnosti, vlastnící příslušné nemovitosti nebo formou nákupu nemovitostí dceřinou společností. Pro tyto dceřiné společnosti vykonává společnost CPI Services, a.s. servisní činnosti (např. projektový management, controlling, obchodní činnosti apod.). Činnosti týkající se správy nemovitostí jsou v rámci skupiny CPI vykonávány společnostmi CPI Facility, a.s. (správa pro nebytové prostory), BPT Prague, a.s. a SPOBYT, a.s. (správa pro bytové prostory).

V roce 2008 byly v rámci Společnosti CPI pořízeny následující nemovitosti: - pozemky v k.ú. Čtyřicet Lánů (obec Svitavy), - pozemky v k.ú. Mlýnec pod Přimdou (obec Přimda). Nemovitosti pro budoucí využití vlastní v rámci Společnosti CPI následující společnosti: Prague Property Development, s.r.o., Ohrada Development, s.r.o., Vyškov Property Development, a.s., Velké Meziříčí Property Development, a.s., Strakonice Property Development, a.s., U Svatého Michala, a.s., Družstvo Land, Trenčín Property Development, a.s., CPI Statenice, a.s., Svitavy Property Development, a.s. a CPI Park Mlýnec, a.s.

46


7.4 Výsledky hospodaření

Počet jednotek

3 484

3 116

3 224

1 183

1 148

1 045

4 590

4 372

4 373

1 693

1 693

1 693

rok 2006

rok 2007

rok 2008

8 000 6 000 4 000 2 000 0

Tržby z pronájmu nemovitostí CPI Group 500 000 450 000 400 000

obchodní plochy nájemní bydlení ubytovací kapacity stavby

350 000 300 000

tis. Kč

250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 rok 2006

rok 2007

rok 2008

Investice do nemovitostí CPI Group

obchodní plochy nájemní bydlení ubytovací kapacity pozemky stavby

16 000 000 14 000 000 12 000 000 10 000 000 tis. Kč

Na výsledcích hospodaření roku 2008 se významnou měrou projevil vývoj na světových trzích. Jako developerská a investiční společnost pocítila Czech Property Investments, a.s. a její dceřiné společnosti dopady finanční krize především u externích zdrojů financování projektů a investic do nemovitostí. Důsledky krize se projevily také v poklesu reálné hodnoty portfolia nemovitostí. Na základě tohoto vývoje Společnost CPI přehodnotila stávající i připravované činnosti a své aktivity do jisté míry redukovala. Společnost omezila nákup nemovitostí, dočasně pozastavila akvizice společností, odložila realizaci vybraných developerských projektů a reorganizovala svou vnitřní strukturu. Potřeba efektivnějšího řízení výnosů a nákladů si vyžádala také reorganizaci zaměstnaneckých vztahů; určitá pracovní místa byla zrušena, další zaměstnanci přešli od 1. ledna 2009 do nově založené společnosti CPI Services, a.s. Dále došlo k vytvoření výkonného managementu, jehož cílem je řízení Společnosti CPI a zajištění větší flexibility při rozhodování v závislosti na aktuálních změnách trhu a požadavcích akcionářů.

10 000

SPOBYT, A.S. BPT Prague, a.s. Byty Třinec, a.s. Byty Česká Lípa, a.s.

Přehled bytových jednotek CPI Group 12 000

8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 rok 2006

rok 2007

rok 2008


47

Hospodaření Společnosti CPI

Hospodaření CPI Group

Tržby

Tržby

Tržby Společnosti CPI vzrostly v porovnání s rokem 2007 o 7,2 % (absolutně o 9 279 tis. Kč), což souvisí s větším rozsahem servisních činností zajišťovaných pro Skupinu CPI.

Tržby z pronájmu nemovitostí Skupiny CPI za rok 2008 činily 480 477 tis. Kč. Oproti roku 2007 tyto tržby vzrostly o 11,6 %. Tento nárůst nejvíce ovlivnila deregulace nájemného v České republice, akvizice nových majetkových účastí a také dokončení retailových developerských projektů.

Bilanční suma Hodnota bilanční sumy v roce 2008 vzrostla oproti roku 2007 o 4 107 607 tis. Kč, přičemž nejvíce vzrostla hodnota krátkodobých aktiv o 3 903 tis. Kč. Tento nárůst byl způsoben především prodejem majetkové účasti ve společnosti Best Properties South, a.s.

Investice do nemovitostí Pokles hodnoty investic do nemovitostí v roce 2008 o 201 700 tis. Kč souvisí především s vkladem nemovitostí do dceřiných společností.

EBIT Ukazatel EBIT za Skupinu CPI dosáhl v roce 2008 hodnoty 2 295 170 tis. Kč. Pokles jeho hodnoty oproti roku 2007 (absolutně o 1 990 052 tis. Kč) byl způsoben výhodnými akvizicemi roku 2007, které se projevily zúčtováním negativního goodwillu do ostatních výnosů. Největší zúčtování negativního goodwillu souviselo s akvizicí společnosti BPT Prague, a.s. Pozitivně růst ukazatele EBIT ovlivnily tržby z prodeje developerských projektů a také zisk z přecenění investic do nemovitostí.

Bilanční suma Bilanční suma v roce 2008 dosáhla hodnoty 24 511 551 tis. Kč, přičemž v rámci majetku došlo k nárůstu především krátkodobých aktiv – krátkodobých pohledávek souvisejících s prodejem majetkových účastí mimo Skupinu CPI.

Investice do nemovitostí Nejvyšší podíl na aktivech Skupiny CPI stále zaujímají investice do nemovitostí v hodnotě 13 248 364 tis. Kč (tj. 54 % celkových aktiv). Nárůst oproti roku 2007 způsobily zejména: – akvizice nových společností (především společnosti Včela, a.s., CPI – Štupartská, a.s., KONZUM Hradec Králové, a.s. a CPI Park Mlýnec, a.s.), – realizace nových investic do nemovitostí (např. dokončení projektu retail parku ve Vyškově či Prostějově společností Vyškov Property Development, a.s., retail parku v Příbrami společností OC Nová Zdaboř, a.s.).

48


7.5 Předpokládaný vývoj činnosti Společnost CPI bude i v následujících letech pokračovat ve svých aktivitách na českém trhu s realitami, přičemž prioritou i nadále zůstává development a investice do nemovitostí. V rámci dlouhodobé strategie je i nadále cílem expandovat do krajských měst a regionů ČR a v rámci jednotlivých segmentů udržovat široké portfolio činností, které zajistí stability a minimalizuje případná rizika z podnikání. Primárním cílem Společnosti CPI je zajištění a udržení vlastního růstu a prosperity. Hlavním prostředkem těchto snah se proto staly 4 pilíře, označované jako „4P“: Project – Place – People – Profit (Projekt – Lokalita – Lidé – Rentabilita).

Při výběru lokality a projektu je velice důležité rozhodování z pohledu potenciální investice, v jehož rámci jsou připravovány studie proveditelnosti (využitelnosti), porovnávána návratnost investice a možné varianty se posuzují jak z hlediska investičních nákladů, tak z hlediska očekávaných výnosů. Vedle rozhodování o lokalitě a projektu jsou velice důležitou součástí procesu lidé – zaměstnanci, jenž se ztotožňují s cíli Společnosti. Teprve efektivním propojením pilířů lokalita, projekt a lidé je naplňován poslední pilíř - rentabilita, tj. růst hodnoty Společnosti.

V krátkodobém časovém horizontu (tj. v roce 2009) se Společnost CPI zaměří především na stabilizaci svého portfolia a konsolidaci movitého i nemovitého majetku. Vzhledem k tomu, že v průběhu roku 2009 nelze na trhu s nemovitostmi očekávat výrazný obrat a zpřísněné podmínky externích zdrojů financování budou s největší pravděpodobností neměnné, se Společnost CPI soustředí na přípravné práce u zamýšlených projektů, v oblasti CPI Residence se bude věnovat především nájemnímu bydlení a správě portfolia a v omezené míře výstavbě obchodních parků v segmentu retail. Mezi projekty s předpokládanou realizací či dokončením v roce 2009 patří: V segmentu CPI Residence výstavba bytového projektu Na Výši, s předpokládaným dokončením na podzim 2009. V oblasti CPI Retail realizace obchodního areálu v Krásném Březně poblíž Ústí nad Labem. V případě hotelového developmentu především příprava plánovaných rekonstrukcí krajských hotelů a rekonstrukce pražského čtyřhvězdičkového hotelu Clarion Hotel Prague City. Mezi kancelářskými projekty bude dominantní roli hrát výstavba multifunkčního komplexu CPI City Center v Ústí nad Labem. V případě zvýšené poptávky po průmyslových areálech je možné okamžitě zahájit výstavbu CPI Parku Žďárek, jehož projekt je kompletně připraven k realizaci, a to včetně stavebního povolení.


49

Ve střednědobém a dlouhodobém horizontu jsou plánovány následující projekty: V rámci CPI Residence projekt Cibulky, zahrnující výstavbu bytového domu v Praze, a projekt Jabloňový Sad, jenž představuje výstavbu obytného souboru v Praze Statenicích. V segmentu CPI Retail je připravena výstavba hypermarketů a retail parků např. ve městě Ostrava – Orlová, Františkovy Lázně, Velké Meziříčí, Svitavy. Hotelový development se zaměří na rekonstrukce stávajících krajských hotelů, mezi nimiž budou v první fázi Hotel Sigma Olomouc a Hotel Černigov v Hradci Králové. Koncept multifunkčních center s dominantní administrativní funkcí bude po Ústí nad Labem pokračovat také v Olomouci a dalších krajských městech. CPI Logistik zahrnuje v současnosti zatím jediný připravený projekt, který je však díky svým rozměrům rozfázován na tři etapy. V případě, že by došlo k výstavbě první fáze v průběhu roku 2009 nebo 2010, je otázkou dalších let dostavba celého areálu.

50


7.6 Ostatní 7.6.1 Sponzorský program Již v roce 2006 navázala Společnost CPI spolupráci s Nadací Terezy Maxové, a to při příležitosti poklepání základního kamene stavby Clarion Congress Hotel Prague & Nákupní Galerie Fénix Vysočanská. Cílem této spolupráce je především zajistit podporu a pomoc

mladým lidem z dětských domovů adaptovat se na každodenní životní podmínky. U příležitosti dokončení a otevření zmíněného projektu v březnu 2008 byl Nadaci předán finanční dar.

7.6.2 Výzkum, vývoj S ohledem na náplň podnikatelské činnost se Společnost CPI nezabývá výzkumem a vývojem nových produktů nebo postupů.

7.6.3 Životní prostředí a lidské zdroje Společnost CPI svými aktivitami neohrožuje životní prostředí. V rámci řízení lidských zdrojů se snaží zlepšovat organizaci práce a zvyšovat kvalifikaci svých zaměstnanců formou různých školení (např. intenzivní jazykové či odborné kurzy). V rámci činnosti spojené se správou komerčních nemovitostí společnosti CPI Facility, a.s. vykonávají správu bytového portfolia zaměst-

nanci společností BPT Prague, a.s., Byty Česká Lípa, a.s. a SPOBYT, a.s. Ostatní pracovníci jsou přímo zaměstnanci Czech Property Investments, a.s. K 31. prosinci 2008 měla Společnost CPI celkem 255 zaměstnanců. V pracovněprávních vztazích postupuje Společnost CPI v souladu s příslušnými zákony.

7.6.4 Organizační složka v zahraničí Společnost CPI nemá žádnou organizační složku v zahraničí.


51

7.6.5 Odměny hrazené auditorům V roce 2008 byly uhrazeny auditorům za jejich služby následující částky (bez DPH): Subjekt Czech Property Investments, a.s. Konsolidační celek CPI Group Celkem

Audit účetních závěrek a výročních zpráv 982 000 3 555 850 4 537 850

Poradenství 0 0 0

7.6.6 Jiné V roce 2008 nebyla učiněna žádná veřejná nabídka převzetí akcií Společnosti CPI. Společnost CPI neučinila žádnou veřejnou nabídku převzetí akcií jiných společností a ani nedošlo k přerušení jejího podnikání. Společnost CPI nevedla žádná soudní, správní a rozhodčí řízení, která mohla mít významný vliv na její finanční situaci. Společnost CPI není smluvní stranou smluv, které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Společnosti v důsledku nabídky převzetí. Společnost nemá uzavřeny smlouvy s členy představenstva nebo zaměstnanci, na základě kterých by byla

52


zavázána k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí. Společnost CPI nevytvořila takové programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům představenstva umožněno nabývat účastnické cenné papíry Společnosti, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek.

8. Zpráva představenstva o vztazích mezi propojenými osobami za rok 2008 Zpráva o vztazích mezi společností GANDOLF CONSULTANCY LIMITED a společností Czech Property Investments, a.s. a mezi společností Czech Property Investments, a.s. a ostatními osobami ovládanými společností GANDOLF CONSULTANCY LIMITED za účetní období od 1. ledna 2008 do 31. prosince 2008. V souladu s ustanovením § 66a odst. 9 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byla zpracována zpráva o vztazích mezi společností GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, HE 168401, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus (dále jen „ovládající osoba“ nebo „společnost Gandolf“) a společností Czech Property Investments, a.s., IČ 42716161, se sídlem Praha 1, Václav-

ské náměstí 1601/47, PSČ 110 00 (dále jen „osoba ovládaná“ nebo „Společnost CPI“) a mezi společností CPI a ostatními osobami ovládanými společností Gandolf za účetní období od 1. ledna 2008 do 31. prosince 2008 (dále jen „účetní období“). Společnost Gandolf byla k 31. prosinci 2008 majoritním akcionářem Společnosti CPI a k tomuto datu vlastnila 62,52% podíl na hlasovacích právech této společnosti. Společnost Gandolf byla k 31. prosinci 2008 ovládající osobou Společnosti CPI. Představenstvu společnosti CPI, jednajícímu s péčí řádného hospodáře, nejsou známy jiné osoby ovládané společností Gandolf ani zda společnost Gandolf je ovládána nějakou jinou osobou.

Schéma vztahů GANDOLF CONSULTANCY LIMITED - ovládající osoba

Czech Property Investments, a.s. ovládaná osoba, zpracovatel zprávy

ovládané a přidružené společnosti Czech Property Investments, a.s.

vlastnické vztahy vztahy popisované ve zprávě o vztazích


53

Schéma struktury 100,00 % Český Těšín Property Dev elopment, a.s . 100,00 % Prague Pro perty Dev elopment, s.r.o. 100,00 % Krč Pro perty Dev elopment, a.s. "v likv idaci" 100,00 % CPI - Zbras lav , a.s. 100,00 % CPI Reality , a.s. 100,00 % VM Pro perty Dev elopment, a.s. 100,00 % SONAX (CZ), s.r.o . 100,00 % CPI - Ho roměřice, a.s. 100,00 % U Svatéh o Michala, a.s . 100,00 % KONZUM Hrad ec Králové, a.s . 100,00 % Vyško v Property Dev elopment, a.s . 100,00 % CPI - Fac ility, a.s. 100,00 % FL Pro perty Development, a.s. 100,00 % Strak on ice Pro perty Development, a.s. 100,00 % MUXUM, a.s. 100,00 % RealCore s .r.o. 100,00 % CPI - Štupartsk á, a.s. 100,00 % CPI Park Mlýn ec, a.s. 100,00 % OC Nová Zd abo ř a.s. 100,00 % EMDEEN ,a.s. 100,00 % Relax Cen trum Ostrava a.s. 100,00 % CPI Services, a.s. 100,00 % Sv itavy Pro perty Development, a.s. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s. 100,00 % Hran ičář, a.s . 100,00 % Carpen ter In vest, a.s. 100,00 % První MAC spo l. s r.o. 100,00 % Conradian, a.s. 100,00 % GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s .

54


GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Czech Property Investments, a.s. 100,00 % Nymburk Prop erty Development, a.s. 24,97 % CPI Fin anc e, a.s. 100,00 % Třinec Pro perty Development, a.s. 1,47 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Včela, a.s .

100,00 % Ústí nad Labem Pro perty Development, a.s . 3,67 % SPOBYT, a.s. 100,00 % By ty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březiněv es, a.s. 0,57 % Družs tvo Land

84,13 % CPI - Residential, a.s.

100,00 % CPI Park Žďárek, a.s.


100,00 % CPI - Krásn é Březno , a.s.

31,84 % Czech Prop erty Investments, a.s. 33,33 % CPI - Real Estate, a.s. 100,00 % Prag ue Develo pment Holding, a.s. 100,00 % Ko márno Pro perty Development, a.s. 11,75 % CPI Fin anc e, a.s. 100,00 % Liptov ský Mikuláš Property Development, a.s . 6,81 % CPI Fin anc e, a.s. 100,00 % Mic halovce Pro perty Development, a.s. 11,21 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Po važs ká Bystrica Pro perty Development, a.s. 13,08 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Prievidza Pro perty Development, a.s. 10,68 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Ružomberok Property Dev elopment, a.s. 9,35 % CPI Fin an ce, a.s. 100,00 % Zv olen Pro perty Development, a.s. 10,68 % CPI Finance, a.s . 100,00 % Tren čín Property Development, a.s .

100,00 % Balvind er,a.s . 100,00 % SHEMAR INVESTMENTS LIMITED 100,00 % Ho tel SPV Alfa a.s . 99,83 % Jedn ota Ch eb, a.s. 99,39 % Družs tvo Land 100,00 % CPI Park Žďárek, a.s. 100,00 % CPI - Krásn é Březno , a.s. 96,33 % SPOBYT, a.s . 100,00 Byty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březin ěves, a.s . 80,00 % BPT Prague, a.s. 100,00 % BPT Develo pment, a.s. 100,00 % BYTY TŘINEC, a.s. 80,00 % CPI - Bor., a.s . 75,91 % CPI - Staten ic e, a.s. 66,67 % CPI - Real Estate, a.s. 50,00 % M.T.J . Co nsulting, a.s . 100,00 % P.V.Trad in g cz s.r.o.

100,00 % CPI Slo vak ia, a.s.

50,00 % No veg ro, a.s .

24,00 % CPI - Staten ice, a.s.


20,00 % BPT Prag ue, a.s.

50,00 % Oh rada Development, s.r.o.

100,00 % BPT Dev elopment, a.s.

15,87 % CPI - Residen tial, a.s.

100,00 % BYTY TŘINEC, a.s .

0,07 % CPI - Pard ubice, a.s.


55

Uzavřené smlouvy V účetním období byly mezi Společností CPI a společností Gandolf a mezi Společností CPI a osobami ovládanými společností Gandolf uzavřeny následující smlouvy: Typ smlouvy

Smluvní partner

Smlouva o postoupení pohledávky

GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

Smlouva o úvěru

GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

56


Jiné právní úkony V účetním období nebyly mezi Společností CPI a společností Gandolf a mezi Společností CPI a osobami ovládanými společností Gandolf provedeny žádné jiné právní úkony. Ostatní opatření, jejich výhody a nevýhody, poskytnutá plnění, přijatá protiplnění a vzniklá újma V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud společnosti Gandolf a osob ovládanými společností Gandolf ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna žádná opatření. V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud společnosti Gandolf a osob ovládanými společností Gandolf ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna žádná plnění a protiplnění. Hodnota transakcí mezi propojenými osobami je uvedena v příloze individuální účetní závěrky za rok 2008 Společnosti CPI. Představenstvo ovládané osoby prohlašuje, že Společnosti CPI nevznikla z titulu uzavření výše uvedených smluv, uskutečnění výše uvedených jiných právních úkonů, ostatních opatření a poskytnutých plnění či přijatých protiplnění žádná újma.

V Praze, 31. března 2009

Ing. Zdeněk Havelka generální ředitel a předseda představenstva


57

9. Zpráva auditora o ověření konsolidované účetní závěrky

58



59

10. Czech Property Investments, a.s. Konsolidované účetní výkazy Konsolidovaná účetní závěrka skupiny Czech Property Investments a.s. zpracovaná za rok končící 31. prosincem 2008 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Konsolidovaná rozvaha AKTIVA Dlouhodobá aktiva Goodwill Ostatní nehmotná aktiva Investice v ekvivalenci Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Dlouhodobé poskytnuté půjčky Ostatní dlouhodobá aktiva Odložená daňová pohledávka Krátkodobá aktiva Krátkodobé pohledávky Zásoby Krátkodobý finanční majetek Ostatní aktiva Peníze a peněžní ekvivalenty

v tis. Kč

Pozn.

31. 12. 2008

31. 12. 2007

R1 R1 R4 R3 R2 R5 R6 V7

-9 275 3 825 13 248 364 338 207 1 386 532 46 309 248 15 032 760

373 821 8 959 43 276 14 507 301 1 882 825 1 603 977 53 833 19 063 18 493 055

R7 R8 R9

4 903 325 470 313 150 600 17 807 218 732 5 760 777 3 718 014 24 511 551

1 200 317 375 723 147 646 11 793 573 946 2 309 425 202 20 802 682

R10

Aktiva určená k prodeji a v likvidaci AKTIVA CELKEM

R11

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Pozn.

31. 12. 2008

31. 12. 2007

9 9 9 9 R11

1 093 498 -348 158 106 488 7 066 062 910 668 8 828 558 31 316 8 859 874

1 093 498 -117 765 6 208 547 -934 7 418 876 298 472 7 717 348

Základní kapitál Vlastní akcie v držení společnosti Fondy Nerozdělené zisky a ztráty Vlastní kapitál vztahující se k aktivům určeným k prodeji Menšinový podíl VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM

60


VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Pozn.

31. 12. 2008

31. 12. 2007

Dlouhodobé závazky Úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Odložený daňový závazek

R12-16 R17 V7

6 102 237 1 091 627 1 261 951 8 455 815

6 940 599 812 500 1 335 431 9 088 530

Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry a půjčky Obchodní závazky Splatné daňové závazky Ostatní pasiva

R12-R16 R18 V7 R19

1 229 495 572 565 97 243 2 579 203 4 478 506 2 717 356

923 126 833 260 61 872 2 178 410 3 996 668 136

24 511 551

20 802 682

Závazky k aktivům určených k prodeji VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

R11


61

Konsolidovaný výkaz zisku a ztráty

všechny částky, kromě zisku na akcii, jsou uvedeny v tis. Kč

Za rok končící

Tržby Změna stavu zásob – developerské projekty Snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv Přecenění investic do nemovitostí Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí a dlouhodobého majetku Osobní náklady Odpisy Čisté provozní výnosy Tvorba rezerv

Pozn.

31. 12. 2008

31. 12. 2007

V1

1 262 110

1 092 792

V2 R3 R3

-246 581 5 857 340 179 33 736

32 216 -9 885 2 038 497 -36 041

-101 591 -16 087 -345 802 3 720

-43 085 -9 424 1 076 761 -3 641

935 541

4 138 190

1 359 629 -507 188

148 068 -346 928

852 441

-198 860

V3 R1,R2 V4

Provozní výsledek hospodaření Finanční výnosy Finanční náklady

V5 V6

Čistý finanční výsledek Zisk/ztráta z přidružených společností

R4

Zisk z pokračujících činností před zdaněním Daň z příjmů Čistý zisk z pokračujících činností včetně menšinového podílu Menšinový podíl na zisku/ ztrátě z pokračujících činností Čistý zisk z pokračujících činností bez menšinových podílů

62


V7

V8

-35 341

-1 036

1 752 641

3 938 294

-134 026

-100 266

1 618 615

3 838 028

1 527

83 287

1 617 088

3 754 741

všechny částky, kromě zisku na akcii, jsou uvedeny v tis. Kč

Pozn. Zisk z ukončovaných činností aktiv určených k prodeji před zdaněním

31. 12. 2008

31. 12. 2007

40 944

28 392

Související daň z příjmů

V7

-45 006

--

Čistý zisk z ukončovaných činností a aktiv určených k prodeji

V9

-4 062

28 392

1 613 026

3 783 133

1 183,06 -2,97 1 180,08

2 746,96 20,77 2 767,73

ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ (bez menšinových podílů) Zisk na akcii (EPS) v Kč EPS z pokračujících činností EPS z ukončovaných činností EPS

V10


63

Konsolidovaný výkaz peněžních toků

v tis. Kč

Za rok končící 31. 12. 2008 31. 12. 2007 Peněžní toky z provozní činnosti: Zisk před zdaněním Úpravy o: Odpisy Kurzové zisky/ztráty Rozpuštění rezerv Změna hodnoty aktiv Přecenění investic do nemovitostí Zisk/ztráta z prodeje aktiv Výnosy z úroků Náklady na úroky Přecenění derivátů Zisk/ztráta z přidružených společností Zisk/ztráta z ukončovaných činností Zúčtování goodwillu/badwillu Zisk před zdaněním po úpravě Změna stavu pohledávek Změna stavu zásob Změna stavu závazků Změna stavu krátkodobého majetku Placené daně z příjmů Čisté peněžní toky z provozní činnosti Peněžní toky z investiční činnosti: Nákup a prodej dceřiných a přidružených společností Nákup a prodej pozemků, budov a zařízení Poskytnuté půjčky Přijaté úroky Čisté peněžní toky z investiční činnosti Peněžní toky z finanční činnosti: Emise/nákup vlastních dluhopisů Zvýšení/splátka půjček a dlouhodobých závazků Placené úroky Příjmy a výdaje na vrub vlastního kapitálu Čisté peněžní toky z finanční činnosti Čisté snížení/zvýšení peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů Peněžní prostředky a ekvivalenty na začátku roku Peněžní prostředky a ekvivalenty na konci roku

64


1 793 635

3 966 686

16 087 -6 820 -3 720 -5 857 -340 179 -33 736 -180 550 507 188 -35 341 -40 944 -14 935 1 725 510 -3 703 008 -94 590 192 212 -2 954 -48 394 -1 931 224

9 424 -1 373 3 641 9 885 -2 038 497 36 041 -59 247 346 928 4 342 1 036 -28 392 -1 720 400 530 074 -621 554 -99 935 1 860 340 -147 646 -35 818 1 485 461

506 238 -32 919 217 445 180 550 871 314

-2 551 410 -1 163 954 -1 603 977 47 479 -5 271 862

408 000 559 235 -262 539 -704 696 -355 214 573 946 218 732

236 610 4 283 618 -310 362 1 650 4 211 516 425 115 148 831 573 946

Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu Základní kapitál

Fondy

Stav k 1.1.2007 1 093 498 27 953 Tvorba rezervního fondu -10 144 Převod zisku --Vliv měnového kurzu --275 Změna vlastnického podílu -79 943 Nově ovládané společnosti --Aktiva určená k prodeji --100 a v likvidaci Čistý zisk za období --Stav k 31.12.2007 1 093 498 117 665 vlastní akcie -348 158 -Tvorba rezervního fondu -1 206 Převod zisku --Vliv měnového kurzu --59 372 Změna vlastnického podílu -41 601 Aktiva určená k prodeji -5 388 a v likvidaci Prodané společnosti --Nově ovládané společnosti --Čistý zisk za období --Stav k 31.12.2008 745 340 106 448

Menšinový Vlastní podíl na kapitál vlastním celkem kapitálu

Nerozdělené zisky a ztráty

Zisk běžného období

Vlastní kapitál vztahující se k aktivům k prodeji

Vlastní kapitál většinový

1 855 659 -570 198 -6 519 5 017 125 29 426

580 342 -10 144 -570 198 ----28 392

-------934

3 557 452 ---6 794 84 960 125 --

182 943 ----44 884 77 126 --

3 740 395 ---6 794 40 076 77 251 --

-2 453 906 --3 753 535 -285 130 -1 217 758

3 783 133 3 754 741 --1 206 -3 753 535 --300 768

--934 -----911 602

3 783 133 7 418 876 -348 158 ---59 372 326 731 --

83 287 298 472 ----268 683 --

3 866 420 7 717 348 -348 158 ---59 372 58 048 --

203 077 -24 854 -5 453 036

-203 077 -1 515 335 1 613 026

---910 668

--24 854 1 515 335 8 828 558

--1 527 31 316

--24 854 1 516 862 8 859 874

zisk/ztráta

Zisk společností určených k prodeji a v likvidaci

300 768

Čistá ztráta ze společností prodaných v roce 2008 (zahrnuje i odpis goodwillu)

-203 077

Zisk ostatních společností Skupiny

1 515 335

Čistý zisk uvedený ve výkazu zisku a ztráty

1 613 026


65

11. Skupina Czech Property Investments, a.s. - příloha ke konsolidovaným účetním výkazům

66


1 Stručná charakteristika mateřské společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) byla založena zakladatelskou listinou jako akciová společnost a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1115 dne 17. prosince 1991. Hlavním předmětem činnosti Společnosti je poskytování ekonomického poradenství a realitní činnost. Společnost má sídlo Václavské nám. 47, Praha 1. Hlavním akcionářem Společnosti je GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus (62,52%), ostatní (5,64%), zbývající podíl vlastní Společnost (nákupem společnosti Včela, a.s. byly nakoupeny vlastní akcie Společnosti). Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2008 s uvedením data počátku funkce

Představenstvo

Dozorčí rada

Předseda Ing. Zdeněk Havelka 11. ledna 2007 Členové

Alain Joseph Charbit 27. září 2007

Mgr. Josef Štolba 22. června 2005

Ing. Vojtěch Karas 6. února 2007

Milan Trněný 22. června 2005

Ing. Radan Kamenický 28. prosince 2005

2 Přehled hlavních účetních postupů skupiny 2.1 Konsolidovaná účetní závěrka Konsolidovaná účetní závěrka byla zpracována v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií. Skupina nepřijala žádný ze standardů IFRS před datem vstoupení v platnost. Konsolidovaná účetní závěrka byla zpracována na bázi historických cen, upravených přeceněním finančních aktiv, investic do nemovitostí a finančních závazků oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetržitého trvání společnosti. Skupina vykazuje finanční údaje v tisících Kč (tis. Kč). Skupina z důvodu vyšší vypovídací schopnosti a přehlednosti upravila formát výkazů oproti minulému roku. Údaje za srovnatelné období byly reklasifikovány do příslušných řádků výkazů. Zpracování konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje použití odhadů a předpokladů majících dopad na vykazovanou výši aktiv a pasiv a zveřejnění případných aktiv a pasiv k datu účetní závěrky a vykazované výše výnosů a nákladů v průběhu vykazovaného období. Přestože tyto odhady vycházejí z nejlepších poznatků vedení týkajících se běžných událostí a činností, skutečné výsledky se mohou v konečném důsledku od těchto odhadů lišit.


67

2.2 Vymezení konsolidačního celku Konsolidační celek (dále také „Skupina CPI“ nebo „Skupina“) je k 31. prosinci 2008 tvořen mateřskou společností, 62 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo rozhodující vliv (ovládané společnosti) a 3 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo podstatný vliv (přidružené společnosti). Ovládané společnosti

Sídlo společnosti

Česká republika Balvinder, a.s. BPT Development, a.s. BPT Prague,a.s. Březiněves, a.s. Byty Česká lípa, a.s. BYTY TŘINEC, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI – Bor, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI – Real Estate, a.s. CPI - Statenice,a.s. CPI - Zbraslav, a.s. CPI City Center ÚL, a.s. CPI Finance, a.s. CPI - Krásné Březno, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s (Orsay, a.s.) CPI Reality, a.s. CPI - Residential, a.s CPI Services, a.s. CPI - Štupartstká, a.s. (Kisumu, a.s.) Český Těšín Property Development, a.s. Družstvo Land Družstvo Reality EMDEEN, a.s. FL Property Development, a.s. GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. Hotel SPV Alfa a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Bílkova 855/19, Praha 1 Bílkova 855/19, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Bílkova 855/19, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Pohořelec 112/24, Praha 1 Minská 41, Brno Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1

68


Podíl na hlaso- Metoda konsolivacích právech dace 100% 100% 100% 99,45% 100% 100% 100% 100% 80% 100% 100% 100% 99,91% 100% 100% 100% 99,96% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 99,96% 100% 100% 100% 100% 100%

plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda aktivum k prodeji plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda

Ovládané společnosti

Sídlo společnosti

Hraničář, a.s. Jednota Cheb, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Krč Property Development, a.s. “v likvidaci“ MUXUM, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Ohrada Development, s.r.o. CPI Park Žďárek, a.s. Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o. První MAC spol. s r.o. RealCore s.r.o. Relax Centrum Ostrava, a.s. SHEMAR INVESTMENTS LIMITED

Pohořelec 112/24, Praha 1 Pohořelec 112/24, Praha 1 Pohořelec 112/24, Praha 1 Bílkova 855/19, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Tylovo nám. 3/15, Praha 2 Panská 895/6, Praha 1 Slavníkovců 474/12a, Ostrava 41-49 Agio Nicolaou Street Nicosia, Cyprus Václavské náměstí 47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Bílkova 855/19, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 Václavské nám. 1601/47, Praha 1 Bílkova 855/19, Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, Praha 1

SONAX (CZ), s.r.o. SPOBYT, a.s. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s. Včela, a.s. VM Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Slovenská republika Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Povážská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. CPI Slovakia, a.s. Trenčín Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s.

Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok Dončova 27, Ružomberok

Podíl na hlasovacích právech 100% 99,83% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 99,96% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Metoda konsolidace plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda aktivum k prodeji plná metoda aktivum k prodeji plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda aktivum k prodeji plná metoda

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda aktivum k prodeji plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda plná metoda

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

aktivum k prodeji aktivum k prodeji aktivum k prodeji aktivum k prodeji aktivum k prodeji aktivum k prodeji plná metoda plná metoda aktivum k prodeji Výroční zpráva 2008

69

Přidružené společnosti Novegro, a.s. P.V. Trading cz s.r.o. M.T.J. Consulting, a.s.

Sídlo společnosti Podíl na hlasovacích právech Václavské nám. 1601/47, Praha 1 50% Lannova 32/I č.p. 136, České Budějovice 50% Václavské nám. 1601/47, Praha 1 50%

Metoda konsolidace metoda ekvivalence metoda ekvivalence metoda ekvivalence

Hlavním předmětem činnosti skupiny je poskytování ekonomického poradenství, správa nemovitostí, realitní a developerská činnost.

2.3 Změny ve složení konsolidačního celku V roce 2008 jsou nově do konsolidačního celku zahrnuty následující společnosti a akvizice majetkových podílů: Název společnosti CPI - Real Estate, a.s. Družstvo Reality GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. CPI - Krásné Březno, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s (Orsay, a.s.) CPI - Residential CPI - Štupartstká, a.s. (Kisumu, a.s.) EMDEEN , a.s. Hotel SPV Alfa a.s. Jednota Cheb, a.s. M.T.J. Consulting, a.s. Novegro, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. P.V. Trading cz s.r.o. Relax Centrum Ostrava, a.s. SHEMAR INVESTMENTS LIMITED Svitavy Property Development, a.s. Včela, a.s. CPI Services, a.s. Hraničář, a.s.

Způsob Nabytí

Podíl na hlasovacích právech

Dokoupení Dokoupení Dokoupení Dokoupení Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Nákup Založení Založení

33,33% 50% 37,91% 72,34% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 50% 100% 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

V roce 2008 byly prodány účasti v následujících společnostech: Název společnosti

Prodej


Best Properties South, a.s. CPI - Klíčov, a.s. CPI - Pardubice, a.s. Ohrada Development, s.r.o.

Prodej Prodej Prodej Prodej

100% 100% 99,93% 50%

70


2.4 Podnikové kombinace, konsolidace a goodwill V konsolidované účetní závěrce Skupiny je zahrnuta společnost Czech Property Invetsments, a.s. a společnosti, které jsou touto společností kontrolovány. Za kontrolu se považuje, pokud společnost přímo nebo nepřímo vlastní více než 50% hlasovacích práv na základním kapitálu jiné společnosti nebo pokud ovládá provozní a finanční aktivity jiné společnosti takovým způsobem, jež jí umožňuje využít výnosy z této činnosti. Samostatně je v konsolidované výsledovce a rozvaze vykázán výsledek hospodaření a vlastní kapitál odpovídající podílům menšinových akcionářů. V případě akvizic ovládaných společností se ocení veškerá aktiva, závazky a podmíněné závazky, které splní kriteria IFRS 3 pro vykázání, reálnými hodnotami a zařadí se do rozvahy mateřské společnosti. Rozdíl mezi akviziční cenou (navýšenou o přímé náklady spojené s akvizicí) a podílem na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti k datu akvizice je vykázán v aktivech jako goodwill. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáže se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice. V případě, kdy z akvizice vzniká goodwill, se tento vždy k datu rozvahy testuje na snížení hodnoty. Vykáže-li se snížení hodnoty goodwillu, je toto snížení nevratné. Výsledek hospodaření pořizované společnosti se konsoliduje od data akvizice. Metodou ekvivalence se vykazují investice do přidružených podniků, které představují podíly na hlasovacích právech v rozmezí od 20% do 50%. Investice do přidružených podniků jsou k datu akvizice zachyceny v pořizovací ceně. Následně je pak jejich hodnota upravována o poakviziční změnu stavu podílu na čistých aktivech podniku. Ve výsledovce je pak zachycen podíl na výsledku hospodaření podniku na řádku zisk (ztráta) z přidružených podniků. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizovaného přidruženého podniku převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáže se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice na řádku zisk (ztráta) z přidružených podniků. Zůstatky účetních případů ke konci účetního období a transakce mezi podniky konsolidovaného celku v jeho průběhu, včetně nerealizovaných zisků z transakcí mezi podniky konsolidačního celku, jsou z konsolidace vyloučeny. Nerealizované zisky plynoucí z transakcí s přidruženými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny pouze do výše podílu skupiny na dané společnosti. Nerealizované zisky plynoucí z transakcí s přidruženými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny oproti investici do této společnosti. Účetní postupy jsou jednotlivými společnostmi ve Skupině aplikovány konzistentně.


71

2.5 Funkční měna Skupina působí především na českém a slovenském trhu a většinu transakcí provádí v českých respektive slovenských korunách. Funkční měnou společností, registrovaných v České republice je česká koruna (CZK), funkční měnou společností registrovaných ve Slovenské republice pak slovenská koruna (SKK). Účetní výkazy skupiny jsou sestaveny a prezentovány v českých korunách. Účetní výkazy společností Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Považská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s., Trenčín Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s. a CPI Slovakia a.s. byly sestaveny ve slovenských korunách a pro potřeby konsolidace přepočteny na české koruny. Aktiva a pasiva těchto společností byly přepočteny směnným kurzem platným k rozvahovému dni, výnosy a náklady pak průměrným kurzem účetního období. Kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu jsou vykázány ve vlastním kapitálu.

2.6 Cizí měny Transakce v cizích měnách jsou přepočteny kurzem platným k datu uskutečnění transakce. Peněžní aktiva a pasiva vyčíslená v cizích měnách jsou přepočítávána kurzem platným k rozvahovému dni. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání těchto transakcí a z převodu peněžních aktiv a pasiv vyčíslených v cizích měnách kurzem platným na konci roku jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty.

2.7 Snížení hodnoty aktiv U nefinančních aktiv Skupina posuzuje vždy k rozvahovému dni, zda existuje jakýkoli náznak, že došlo ke snížení hodnoty určitého aktiva. Ztráta ze snížení hodnoty se vykazuje ve výši, o niž účetní hodnota daného aktiva převýší svoji zpětně získatelnou hodnotu. Zpětně získatelná hodnota je vyšší částka z reálné hodnoty daného aktiva snížené o náklady spojené s jeho prodejem a jeho užitné hodnoty. Užitná hodnota je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích peněžních toků učiněné vedením Skupiny, které bude aktivum generovat a diskontuje jej na současnou hodnotu. Pro účely posouzení snížení hodnoty jsou aktiva rozdělena do skupin na nejnižší úroveň, na níž lze identifikovat samostatně peněžní toky (penězotvorné jednotky). Aktiva, u nichž došlo ke snížení hodnoty, se testují z hlediska případného zrušení snížení hodnoty ke každému rozvahovému dni. Ztráta ze snížení hodnoty se zúčtuje do výkazu zisku a ztráty pouze v takovém rozsahu, aby účetní hodnota daného aktiva nepřekročila účetní hodnotu aktiva, která by byla stanovena po odečtu odpisů, pokud by nebyla vykázána žádná ztráta ze snížení hodnoty. U finančních aktiv Skupina posuzuje ke každému rozvahovému dni, zda existuje objektivní důkaz, že došlo ke snížení hodnoty nějakého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv. Ke snížení hodnoty určitého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv a v důsledku toho ke ztrátě ze snížení hodnoty dojde pouze v případě, existuje-li objektivní důkaz, že se snížila hodnota v důsledku jedné nebo více událostí, k nimž došlo po prvotním zaúčtování dané-

72


ho aktiva („událost vedoucí ke ztrátě“) a že událost (nebo události) vedoucí ke ztrátě má dopad na odhadované budoucí peněžní toky z daného finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv, které lze spolehlivě odhadnout. Hlavními ukazateli snížení hodnoty jsou významné finanční obtíže daného dlužníka, pravděpodobnost, že dlužník ohlásí úpadek, neplní závazky nebo zanedbává povinnosti týkající se plateb nebo poruší podmínky dané smlouvy. U pohledávek se opravné položky tvoří ve výši vycházející z historické zkušenosti Skupiny v oblasti jejich inkasa, tj. 50% u pohledávek po splatnosti nad 6 měsíců, 100% u pohledávek po splatnosti nad 12 měsíců, za dlužníky v konkurzu, likvidaci a těch, které jsou předmětem soudních sporů.

2.8 Nehmotná aktiva Nehmotná aktiva jsou evidována v pořizovací ceně snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy (kromě goodwillu) jsou stanoveny lineárně pod dobu 3 – 6 let na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva.

2.9 Investice do nemovitostí Stavby a pozemky vlastněné Skupinou a pronajímané za účelem získání příjmu z nájmu nebo držené s cílem dlouhodobého zhodnocení tohoto majetku jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí k datu pořízení jsou oceněny pořizovací cenou, následně jsou přeceňovány na reálnou hodnotu k datu účetní závěrky. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výkazu zisku a ztráty.

2.10 Investice zachycené ekvivalenční metodou V položce investice zachycené ekvivalenční metodou jsou vykázány investice do přidružených podniků. (viz Podnikové kombinace a konsolidace, goodwill).

2.11 Pozemky, budovy a zařízení Pozemky, budovy a zařízení představují dlouhodobá hmotná aktiva, která byla Skupinou pořízena za účelem dlouhodobého užívání při běžné činnosti. Tato aktiva jsou oceněna na bázi pořizovacích nákladů snížených o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Všechny obnovy majetku a zhodnocení, které prodlužují životnost nebo významně zlepšují podmínky uvedeného aktiva, se aktivují. Údržba a opravy se vykazují jako náklad v období jejich vzniku. Pozemky ve vlastnictví se neodepisují, neboť se jejich životnost pokládá za neomezenou. Odpisy se vypočítávají rovnoměrně po dobu odhadované životnosti daného aktiva takto: Budovy a zařízení Dopravní prostředky Inventář Výpočetní technika

Roky 10-50 5 5 3


73

Pořizovací cena pozemků, budov a zařízení vyřazených či odprodaných je spolu se souvisejícími oprávkami vyřazena z účetnictví. Čistý zisk nebo ztráta jsou vykázány přímo ve výkazu zisku a ztráty. Skupina pravidelně provádí test na snížení hodnoty aktiv. Případné snížení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze snížení hodnoty. Majetek pořízený formou finančního leasingu: Každá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a užitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V opačném případě je považována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z těchto dvou hodnot je nižší), sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se používá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běžného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běžného období.

2.12 Finanční aktiva Skupina klasifikuje finanční aktiva do následujících kategorií: investice držené do splatnosti, aktiva určená k prodeji, půjčky a pohledávky. Klasifikace závisí na charakteru finančních aktiv a účelu použití, a určuje se při prvotním zaúčtování. Půjčky a pohledávky Poskytované půjčky a pohledávky jsou finančními aktivy s pevně stanovenými či určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu a tvoří je hlavně půjčky podnikům ve skupině. Krátkodobé půjčky a pohledávky se následně vykazují v zůstatkové hodnotě. Dlouhodobé neúročené poskytnuté půjčky a pohledávky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při použití efektivní úrokové míry. Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z obchodních vztahů, z postoupených pohledávek, z titulu půjček a prodeje investic. Krátkodobé pohledávky jsou vedeny v nominální výši po odečtení opravné položky na snížení hodnoty těchto pohledávek na její zpětně získatelnou hodnotu. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů Po prvotním vykázání jsou investice, které jsou klasifikovány jako obchodní finanční aktiva, oceňovány reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Zisky nebo ztráty z investic oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou začleněny do čistého zisku nebo ztráty za období, kdy byly realizovány (např. swapové finanční instrumenty). Finanční aktiva určená k prodeji Finanční aktiva určená k prodeji jsou aktiva, u nichž je záměrem je do jednoho roku prodat. Tato finanční aktiva jsou vykazována a oceňována v reálné hodnotě proti výkazu zisku a ztráty.

74


Investice držené do splatnosti Dluhopisy s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami a pevnou splatností, které Skupina hodlá a je schopná držet až do splatnosti, se klasifikují jako investice držené do splatnosti. Při vykazování se oceňují v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry po zohlednění snížení hodnoty. Všechna finanční aktiva, kromě finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů, jsou prvotně vykázána v reálné hodnotě zvýšené o transakční náklady. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou prvotně vykázána ve výši reálné hodnoty a transakční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty. O všech standardních nákupech finančních aktiv se účtuje v den sjednání transakce, tj. k datu, kdy Skupina provede nákup daného aktiva. O všech standardních prodejích finančních aktiv se účtuje v den transakce, tj. k datu, kdy Skupina provede převod daného aktiva. Standardní nákupy a prodeje jsou nákupy a prodeje finančních aktiv, které vyžadují dodání aktiv v časovém rámci obvykle stanoveném nařízeními nebo zvyklostmi příslušného trhu.

2.13 Developerské projekty Pozemky určené pro výstavbu developerských projektů spolu s nedokončenou výstavbou na těchto projektech jsou vykázány jako zboží v rámci zásob v pořizovací ceně.

2.14 Půjčky a úvěry Půjčky jsou zachyceny v reálné hodnotě bez transakčních nákladů, následně jsou vykazovány v amortizovaných nákladech. Výpůjční náklady spojené s financováním projektů jsou kapitalizovány, ostatní jsou zúčtovány přímo do výkazu zisku a ztrát. Půjčky jsou klasifikovány jako krátkodobé závazky, pokud Skupina nemá nepodmíněné právo odložit zúčtování závazku nejméně 12 měsíců po rozvahovém dni.

2.15 Úroky z půjček a dluhopisů Výpůjční náklady představují úroky a další náklady vzniklé Skupině v souvislosti s vypůjčením finančních prostředků. Výpůjční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty s výjimkou uvedenou v odstavci 2.14.

2.16 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty tvoří hotovost v bance, pokladní hotovost a krátkodobé vklady s původní dobou splatnosti do tří měsíců. Kontokorentní úvěry jsou uvedeny v rozvaze v závazcích jako půjčky.

2.17 Rezervy Rezervy jsou tvořeny, má-li Skupina existující smluvní nebo mimosmluvní závazek v důsledku událostí, k nimž došlo v minulosti, jestliže je pravděpodobné, že dojde k úbytku finančních prostředků a výše tohoto závazku je spolehlivě určitelná.


75

2.18 Dlouhodobé závazky Dlouhodobé závazky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při použití efektivní úrokové míry. V okamžiku zaúčtování závazku Skupina stanoví vnitřní výnosové procento, jímž se diskontují budoucí odhadované peněžní toky do doby očekávané splatnosti.

2.19 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky Potenciální závazky nejsou vykázány v rozvaze. Jsou však zveřejněny v příloze, pokud odliv zdrojů představujících ekonomický prospěch je pravděpodobný. Podmíněná aktiva nejsou vykázána v rozvaze, ale zveřejňují se v příloze, je-li pravděpodobné, že budou znamenat ekonomický prospěch.

2.20 Sociální náklady Odvody Skupiny do státního systému důchodového pojištění, sociálního zabezpečení, zdravotního pojištění a do fondu nezaměstnanosti za její zaměstnance jsou uváděny ve výkazu zisku a ztráty v době jejich vzniku v položce osobní náklady. Skupina poskytuje svým zaměstnancům stanovené příspěvky k penzijnímu připojištění se státním příspěvkem. Tento příspěvek je poskytován pouze zaměstnancům, jejichž pracovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, kteří pracují na plný úvazek a jsou zaměstnáni ve Skupině nejméně tři měsíce.

2.21 Vykazování podle segmentů Oborový segment je skupina aktiv a operací zapojených do poskytování produktů nebo služeb, které jsou vystaveny riziku a dosahují takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti jiných oborových segmentů. Územní segment je část Skupiny, která se zabývá poskytováním produktů nebo služeb v dílčím ekonomickém prostředí a která je vystavena takovým rizikům a dosahuje takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti složek působících v jiných ekonomických prostředích. Jako prvotní segmenty byly stanoveny pronájmy bytových a nebytových prostor, developerská činnost a ostatní činnosti. Druhotně jsou vykazovány územní segmenty Česká republika a Slovenská republika.

2.22 Základní kapitál Základní kapitál je tvořen kmenovými akciemi. Vyplacení dividend je vykázáno ve vlastním kapitálu v době, kdy je schváleno akcionářem Společnosti. Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Společnost nemá žádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii.

2.23 Definice tříd IFRS u finančních aktiv Vedení Společnosti definuje třídy finančních nástrojů a seskupuje nástroje stejné povahy a charakteristiky zejména s ohledem na rizikový profil těchto nástrojů. Třídy jsou relevantní pro následující finanční aktiva: pohledávky z obchodních vztahů, půjčky, postoupené pohledávky.

76


2.24 Účetní a další významné odhady Odhady jsou průběžně hodnoceny a vycházejí z historických zkušeností a dalších faktorů, včetně předpokládaných budoucích událostí, které mohou vyplynout ze současných okolností. Hlavní odhady použité při zpracování konsolidované účetní závěrky jsou popsány v následujících účetních postupech – ztráty ze snížení hodnoty (poznámky 2.7) a odhadovaná životnost aktiv (poznámka 2.11). Na základě současných poznatků je možné, že by výsledky v rámci příštího finančního roku, které se liší od předpokladů použitých ve výpočtu opravné položky na ztráty ze snížení hodnoty pro běžné období, mohly vyžadovat podstatnou úpravu opravné položky na ztrátu ze snížení hodnoty.

2.25 Tržby z běžné obchodní činnosti Tržby představují především tržby z ekonomického a investičního poradenství, nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky a výnosy z prodeje nemovitostí. Tržby z prodaných služeb jsou vykázány v okamžiku, kdy je tato služba provedena a dodána. Výnosy se vykazují v případě, že je pravděpodobné, že přinesou ekonomický prospěch Skupině, a lze je spolehlivě ocenit. Tržby z nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky se vykazují v období, ve kterém jsou poskytovány a se kterým věcně souvisejí. Výnosy z úroků se vykazují na základě akruálního principu s přihlédnutím k efektivní úrokové sazbě daného aktiva. Pro výpočet efektivní úrokové míry Skupina odhaduje budoucí peněžní toky na základě smluvních podmínek finančního instrumentu, nikoli případné ztráty. Nedílnou součástí efektivní úrokové míry jsou veškeré smluvní poplatky. Pokud finanční aktivum nebo skupina podobných aktiv byla odepsána, úrokový výnos je vypočítán za použití úrokové sazby použité pro diskontování budoucích peněžních toků pro účely zjištění ztráty.

2.26 Daně z příjmu Zdanění je v souladu s daňovou legislativou České republiky. Daň z příjmů pro daný rok se skládá ze splatné a odložené daně. Daň z příjmu se vykazuje ve výkazu zisku a ztráty kromě případů, kdy se týká položek, které jsou účtovány přímo do vlastního kapitálu. Splatná daň je očekávaný daňový závazek ze zdanitelných příjmů za daný rok s použitím daňových sazeb uzákoněných k rozvahovému dni a všechny úpravy splatné daně týkající se předchozích let. Odložená daň je vypočtena s použitím závazkové metody uplatněné na všechny přechodné rozdíly mezi daňovou základnou aktiv a závazků a jejich účetními hodnotami pro účely finančního výkaznictví k rozvahovému dni. Odložený daňový závazek se vykazuje u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odložené daňové pohledávky se vykazují u všech odčitatelných přechodných rozdílů, převodů daňových pohledávek a nevyužitých daňových ztrát v případě, že je pravděpodobné, že v příštích obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odčitatelné přechodné rozdíly, nevyužité daňové pohledávky a daňové ztráty. Pro výpočet odložených daňových pohledávek a závazků jsou použity předpokládané daňové sazby platné v obdobích vyrovnání pohledávky nebo závazku, na základě daňových sazeb, které byly uzákoněny k rozvahovému dni.


77

2.27 Ukončované činnosti a aktiva určená k prodeji Ukončené operace a aktiva určená k prodeji vykazuje skupina v souladu s IFRS 5. Ztráta (zisk) z ukončených operací je vykázán na samostatném řádku ve výsledovce.

2.28 Následné události Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení konsolidované účetní závěrky, je zachycen v účetní závěrce v případě, že tyto události poskytují doplňující důkazy o podmínkách, které existovaly k rozvahovému dni. V případě, že mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím podmínky, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale nejsou zaúčtovány v účetní závěrce.

3 Řízení finančních rizik Níže jsou uvedena různá rizika, jimž je Skupina vystavena v důsledku svých činností a přístup k řízení těchto rizik. Riziko likvidity Riziko likvidity vyplývá z všeobecného financování činností Skupiny a řízení pozic. Zahrnuje riziko, že Skupina nebude schopna financovat aktiva k příslušnému dni splatnosti a že nebude schopna realizovat určité aktivum za přiměřenou cenu, a riziko, že nebude schopna splnit závazky v době jejich splatnosti. Řízení likvidity Skupiny je zaměřeno na zajištění financí pro zaplacení všech závazků v době jejich splatnosti. Koncentrace rizika je omezena vzhledem k rozptýlené splatnosti závazků Skupiny a jejímu různorodému portfoliu zdrojů financování. Tržní riziko Všechny finanční nástroje a pozice jsou vystaveny tržnímu riziku, tj. riziku, že budoucí změny tržních podmínek mohou snížit hodnotu určitého nástroje nebo jej znevýhodnit. Riziko úrokové sazby Půjčky poskytnuté Skupinou vyžadují, aby dlužník platil splátky podle splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby (vnitřní výnosové procento). Úrokové sazby účtované Skupinou vycházejí z pevných úrokových sazeb, za něž si Skupina sama půjčuje. Kromě přijatých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou je Skupina financována pomocí vydaných dluhopisů, které mají variabilní výnos. Vzhledem k tomu, že Skupina čerpá finanční prostředky jak s pevnou, tak s variabilní úrokovou sazbou, je tím z hlediska této části podnikání vystavena riziku, že ziskovost bude v důsledku nepříznivých/ výhodných pohybů úrokové sazby v průběhu splatnosti dluhopisů nižší/ vyšší, než se očekávalo. Sjednané pevné sazby ve smlouvách o poskytnutých půjčkách všeobecně převyšují smluvní variabilní úrokovou sazbu dluhopisů. Koncentrace rizika změny úrokové sazby je limitována využitím kombinace zdrojů financování za fixní a pohyblivou úrokovou sazbu a dále využitím různé doby splatnosti jednotlivých tranší čerpaných zdrojů financování.

78


Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko snížení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Funkční měnou Skupiny je česká koruna (resp. slovenská koruna). Ačkoli část úvěrů je čerpána v Eurech a některé nákupy cenných papírů jsou realizovány v Eurech, je objem cizoměnových transakcí minimální. Navíc jsou proti úvěrům v Eurech realizovány příjmy z nájmu v Eurech. Skupina nepoužívá žádné nástroje na zmírnění dopadu změny kurzu Eura vůči české koruně. Cenové riziko Skupina je vystavena cenovému riziku spojenému s hodnotou majetkových cenných papírů jak držených do splatnosti, tak určených k obchodování oceňovaných proti výkazu zisku a ztrát. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům a týká se především pohledávek z titulu pronájmu či poskytnutých půjček. Všechny pohledávky Skupiny jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohrožení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány.

4 Řízení kapitálu Hlavním cílem Skupiny při řízení kapitálu je udržet schopnost nepřetržitého trvání účetní jednotky tak, aby zabezpečila výnosy z investice akcionářů. V rámci pravidel kapitálové přiměřenosti na českém trhu nejsou společnosti Skupiny regulovanými institucemi, a to ani z pohledu požadavků na objem minimálního kapitálu nebo kapitálové přiměřenosti. Hlavní nástroj Skupiny pro řízení její kapitálové struktury spočívá v udržování rovnováhy výše dluhu a vlastního pracovního kapitálu v průběhu a na konci každého zkoumaného období.


79

5 Doplňující informace k rozvaze R1 – Nehmotná aktiva Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2008 Přírůstky Úbytky Zůstatek k 31.12.2008 Oprávky Zůstatek k 1.1.2008 Odpisy Oprávky k úbytkům Zůstatek k 31.12.2008 Zůstatková hodnota 1.1.2008 Zůstatková hodnota 31.12.2008

Goodwill

Nehmotná aktiva - ostatní

Celkem

373 821 455 386 -829 207 --

10 611 3 056 -576 13 091

384 432 458 442 -829 783 13 091

--

1 652

1 652

---373 821 --

2 691 -527 3 816 8 959 9 275

2691 -527 3 816 382 780 9 275

Narůst goodwillu je způsoben akvizicemi nových ovládaných společností, které byly uskutečněny v roce 2008, úbytky představují odpis goodwillu minulých let i z roku 2008. Detailní informace o goodwillu a záporném goodwillu jsou uvedeny v poznámce Podnikové kombinace. R2 – Pozemky, budovy a zařízení, poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek Zařízení - vlastní

Zařízení – finanční leasing

Nedokončený dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hmotný majetek

Celkem

71 485 38 672 -16 538 -93 619

17 013 5 914 822 -22 105

1 632 854 215 740 -1 624 775 -223 819

210 602 75 237 -233 301 -52 538

1 931 954 335 563 -1 873 792 -392 081

19 277 8 892 --8 985 -19 184 52 208 74 435

5 141 4 504 --200 -9 445 11 872 12 660

18 575 -443 --19 018 1 614 279 204 801

6 136 -91 --6 227 204 466 46 311

49 129 13 396 534 -9 185 -53 874 1 882 825 338 207

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2008 Přírůstky Úbytky Kurzový rozdíl Zůstatek k 31.12.2008 Oprávky a snížení hodnoty aktiva Zůstatek k 1.1.2008 Odpisy Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva Oprávky k úbytkům Kurzový rozdíl Zůstatek k 31.12.2008 Zůstatková hodnota 1.1.2008 Zůstatková hodnota 31.12.2008

80


Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2007 Přírůstky Úbytky Přírůstky/akvizice nových společností Zůstatek k 31.12.2007 Oprávky a snížení hodnoty aktiva Zůstatek k 1.1.2007 Odpisy Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva Oprávky k úbytkům Přírůstky/akvizice nových společností Zůstatek k 31.12.2007 Zůstatková hodnota 1.1.2007 Zůstatková hodnota 31.12.2007

Zařízení vlastní


Nedokončený dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hmotný majetek

Celkem

27 375 35 430 -11 802 20 482 71 485

8 407 9 365 -759 -17 013

591 184 1 132 667 -90 997 -1 632 854

13 846 236 738 -39 982 -210 602

640 812 1 414 200 -143 540 20 482 1 931 954

13 040 5 882 --9 893 10 248 19 277 14 335 52 208

2 136 3 077 --72 -5 141 6 271 11 872

40 948 --22 373 --18 575 550 236 1 614 279

6 136 ----6 136 7 710 204 466

62 260 8 959 -22 373 -9 965 10 248 49 129 578 552 1 882 825

Největší přírůstky nedokončeného majetku byly realizovány ve společnostech VM Property Development, a.s., Hraničář, a.s., OC Nová Zdaboř, a.s., CPI Park Žďárek, a.s., a CPI - Real Estate,a.s. Úbytek nedokončeného majetku souvisí především s prodejem společnosti Best Properties South, a.s. Ve sloupci zařízení – finanční leasing jsou vykázány automobily pronajaté formou finančního leasingu. V následující tabulce jsou obsaženy souhrnné informace o závazcích z finančního leasingu: Splátky do 1 roku Splátky Úrok Čistá současná hodnota budoucích splátek (viz Pozn. R12)

3 570 -719 2 851

Splátky od 1 do 5 let 8 286 -804 7 482

Splátky v následujících letech 11 856 -1 523 10 333


81

R3 – Investice do nemovitostí Účetní hodnota k 1.1.2008 Přírůstky - akvizice nových společností Přírůstky - nákup Přírůstky - vklad nemovitostí Přírůstky - transfer ze zásob Úbytky - prodej Úbytky - transfer do aktiv určených k prodeji Úbytky - transfer do zásob Převod mezi položkami investic do nemovitostí Přecenění Kurzový rozdíl Účetní hodnota k 31.12.2008

Účetní hodnota k 1.1.2007 Přírůstky - akvizice nových společností Přírůstky - nákup, vlastní výstavba Přírůstky - vklad nemovitostí Úbytky - prodej Úbytky - vklad Přecenění Kurzový rozdíl Přeúčtování Účetní hodnota k 31.12.2007

Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Pozemky

Celkem

11 174 581 1 197 364 1 099 823 ---209 063 -2 785 960 -71 987 326 893 407 10 876 032

3 332 720 67 877 106 147 8 864 11 845 -1 058 629 --37 791 -71 987 13 286 -2 372 332

14 507 301 1 265 241 1 205 970 8 864 11 845 -1 267 692 -2 785 960 -37 791 -340 179 407 13 248 364

Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Pozemky

Celkem

5 447 727 3 614 502 343 883 114 753 -238 455 -1 902 739 -15 162 4 594 11 174 581

605 095 1 814 307 91 908 --37 521 -19 753 883 318 -40 -4 594 3 332 720

6 052 822 5 428 809 435 791 114 753 -275 976 -19 753 2 786 057 -15 202 -14 507 301

Vedení Skupiny stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě dostupných informací tak, aby co nejlépe reflektovaly tržní podmínky k datu účetní závěrky. Většina investic byla přeceněna na základě znaleckého posudku vypracovaného společností TACOMA Consulting a.s., u zbývajících investic byly při stanovení reálné hodnoty použity znalecké posudky k datu akvizice, cenové mapy, indikativní nabídky od potenciálních kupců a ostatní relevantní zdroje. Přírůstky staveb a pozemků v důsledku nových akvizic souvisí především s akvizicí společností Včela, a.s., KONZUM Hradec Králové, a.s. a SHEMAR INVESTMENTS LIMITED. Vklady nemovitostí byly nejvyšší u společnosti Družstvo Land.

82


Největší nákupy investic byly realizovány ve společnostech Vyškov Property Development, a.s.,a OC Nová Zdaboř, a.s., MUXUM, a.s. a CPI – Štupartská, a.s. Úbytky investic do nemovitostí v důsledku prodeje byly nejvyšší u společnosti CPI – Klíčov, a.s.(582 999 tis. Kč) ,BPT Prague, a.s. (163 805 tis. Kč) a CPI - Pardubice, a.s. (71 000 tis. Kč). Kurzový rozdíl vzniká u investic do nemovitostí společností registrovaných ve Slovenské republice, jejichž funkční měnou je slovenská koruna, v důsledku meziroční změny měnového kurzu SKK/CZK. Transfer do aktiv určených k prodeji představují investice do nemovitostí ve společnostech, které byly prodány v roce 2009 (Pozn. R11). Zisk z přecenění staveb je způsoben především nárůstem tržní hodnoty nemovitostního portfolia společnosti BYTY TŘINEC, a.s., Byty Česká Lípa, a.s. a přeceněním nemovitostí společnosti OC Nová Zdaboř, a.s., Hraničář, a.s. a CPI Park Žďárek, a.s. Skupina CPI realizovala v roce 2008 zisk z prodeje dlouhodobého majetku ve výši 33 736 tis. Kč (2007: – 36 041 tis. Kč).


83

Skupina má k 31. prosinci 2008 zatíženy zástavním právem následující investice do nemovitostí: Společnost

List vlastnictví

Katastrální území

Zástavní věřitel

Český Těšín Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Vyškov Property Development, a.s.

3434 226 3372 6516 886 8125 411 2862 142 941 267 2737 2773 5385 5673 5638 843 3284 1825 114 388 796 9767 5821 7896 6995 6451 8332 7881 9853 286 20022 786 122

Český Těšín Hradčany Třinec Český Těšín Čechovice u Prostějova Vyškov Staré Město Staré Město Mlýnec pod Přimdou Zábřeh nad Odrou Ústí nad Labem Vinohrady Liberec Cheb Nymburk Vyškov Čechovice u Prostějova Třinec Košíře Staré Město Střížkov Malešice Komárno Liptovský Mikuláš Michalovce Považská Bystrica Prievidza Spišská Nová Ves Levice Česká Lípa Březiněves Pražské Předměstí Vysočany u Boru Mlýnec pod Přimdou Ružomberok Letňany

Česká spořitelna, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Volksbank CZ, a.s. NLB Factoring, a.s. NLB Factoring, a.s. UNIBON - spořitelní a úvěrní družstvo Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Komerční banka, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Česká spořitelna, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Všeobecná úverová banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s.

MUXUM, a.s. CPI - Štupartská, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. Hraničář, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. Nymburk Property Development, a.s.

Třinec Property Development, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI - Real Estate, a.s.

Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. Březiněves, a.s. Balvinder, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI Slovakia, a.s. BPT Prague, a.s.

84


Společnost BYTY TŘINEC, a.s.

SPOBYT, a.s.

List vlastnictví

Katastrální území


Český Těšín Dolní Líštná Karpentná Konská Lyžbice Dolní Žukov Jablonec nad Nisou Bynov Jetřichovice u Děčína Bukov Střekov Klíše Všebořice Tuchomyšl Svádov Předlice Neštěmice Krásné Březno Hrbovice Neštědice Trmice Slaný Teplice Chlumec u Chabařovic Most II Liberec Hajniště pod Smrkem Rochlice u Liberce Podmokly

Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s.

Pozn.: zástava ve společnosti CPI - Bor, a.s. se týká pouze některých nemovitostí na uvedených LV zástava ve společnosti CPI Slovakia, a.s., BPT Prague, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a SPOBYT, a.s. se týká veškerých nemovitostí ve vlastnictví v uvedených katastrálních územích


85

R4 – Investice zachycené ekvivalenční metodou Podíl na hlasovacích právech k 31.12.2008 KONZUM, spotřební družstvo *) Družstvo Reality *) Novegro, a.s. P.V. Trading cz, s.r.o. M.T.J. Consulting, a.s. Celkem

Hodnota k 31.12.2008

100,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00%

Hodnota k 31.12.2007

--991 -90 2 924 3 825

43 000 276 ---43 276

2008

2007

---9 -35 332 -35 341

-902 -134 ---1 036

*) tyto společnosti jsou v roce 2008 konsolidovány plnou metodou

Zisk (ztráta) z přidružených podniků KONZUM, spotřební družstvo Družstvo Reality Novegro, a.s. M.T.J. Consulting, a.s. (včetně P.V.Trading cz s.r.o.) Celkem

Ztráta společnosti Ohrada Development, s.r.o. ve výši 5 185 tis. Kč je zahrnuta v zisku a ztrátě z aktiv z ukončených činností a aktiv určených k prodeji. Ve ztrátě společnosti M.T.J. Consulting je zahrnut odpis goodwillu. V následující tabulce jsou uvedeny souhrnné finanční informace o stavu aktiv a závazků k 31.12.2008 a tržeb a zisku přidružených společností za rok 2008 bez konsolidačních úprav: Aktiva – celkem – přidružené společnosti Závazky – celkem – přidružené společnosti Tržby – celkem – přidružené společnosti Zisk – celkem – přidružené společnosti

31.12.2008

31.12.2007

34 747 27 069 12 177 7 045

209 060 53 048 156 293 -53 202

R5 – Dlouhodobé poskytnuté půjčky Dlouhodobé poskytnuté půjčky – podstatný vliv Dlouhodobé poskytnuté půjčky - ostatní Celkem

31.12.2008

31.12.2007

117 1 386 415 1 386 532

128 123 1 475 854 1 603 977

Skupina eviduje k 31. prosinci 2008 neuhrazené úroky z dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši 76 051 tis. Kč (k 31. prosinci 2007: 58 510 tis. Kč).

86


R6 – Ostatní dlouhodobá aktiva Pohledávky z prodeje cenných papírů a postoupené pohledávky Ostatní Celkem

31.12.2008

31.12.2007

41 174 5 135 46 309

44 464 9 369 53 833

Nominální hodnota dlouhodobých pohledávek činí k 31.prosinci 2008 77 431 tis. Kč. Rozdíl mezi reálnou a nominální hodnotou je způsoben přepočtením dlouhodobých neúročených pohledávek na současnou hodnotu metodou efektivní úrokové sazby. R7 – Krátkodobé pohledávky Pohledávky obchodní (pronájem, mandátní odměny) Ostatní pohledávky (zálohy, prodej cenných papírů) Hrubá výše Ztráty ze snížení hodnoty obchodních pohledávek Ztráty ze snížení hodnoty ostatních Čistá výše

31.12.2008

31.12.2007

679 231 4 507 506 5 186 737 222 960 60 452 4 903 325

305 402 967 298 1 272 700 71 862 521 1 200 317

Tvorba opravných položek k pohledávkám je vykázána ve výsledovce na řádku snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv. R8 – Zásoby Zboží - pozemky určené na výstavbu developerských projektů Nedokončená výroba – developerské projekty Hotové výrobky – developerské projekty Ostatní Celkem

31.12.2008

31.12.2007

64 883 92 964 312 386 80 470 313

53 416 115 258 207 407 2 375 723

V rámci zásob vykazuje skupina pozemky určené na výstavbu developerských projektů, rozestavěné a dokončené developerské projekty. K 31. prosinci 2008 se jedná o následující projekty: Apartmány Hrabovo (společnost CPI Slovakia, a.s.), Ke Kozím Hřbetům (CPI - Horoměřice, a.s.), Na Výši (CPI -Residential, a.s.), Jižní stráň (Březiněves, a.s.) a nástavby Letňany (BPT Development, a.s.). R9 – Krátkodobý finanční majetek Krátkodobý finanční majetek představují dluhopisy emitované společnosti Velvana, a.s. a CPI Hotels, a.s. v částce 150 600 tis. Kč (2007: 147 648 tis. Kč).


87

R10 – Peníze a peněžní ekvivalenty Cenné papíry k obchodování Bankovní účty Peníze Celkem

31.12.2008

31.12.2007

14 243 196 551 7 938 218 732

11 396 544 557 17 993 573 946

R11 – Aktiva určená k prodeji a likvidaci Společnost

CPI Finance, a.s. Komárno Property Development, a.s. Krč Property Development, a.s. „v likvidaci“ Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Celkem

Investice do dceřiných a přidružených společností

Investice do nemovitostí

Ostatní dlouhodobá aktiva

Krátkodobé pohledávky

Ostatní krátkodobá aktiva

Aktiva celkem

-97 482 -56 495 93 051 187 000 108 560 88 620 -77 543 11 000 88 620 808 371

-204 829 -221 090 211 288 566 790 223 449 206 431 27 727 206 825 564 066 204 468 2 636 963

756 744 6 767 -4 345 42 176 5 549 36 895 8 626 -3 356 25 838 3 672 893 968

29 600 5 069 -4 806 5 613 9 360 19 647 3 256 12 2 466 19 927 2 496 102 252

22 1 627 61 2 617 3 045 3 220 3 146 1 722 -1 877 6 150 2 067 25 554

786 366 315 774 61 289 353 355 173 771 919 391 697 308 655 27 739 292 067 626 981 301 323 4 467 108

V rámci konsolidace byly investice do dceřiných společností a ostatní dlouhodobá aktiva ve společnosti CPI Finance, a.s. vyloučena. Společnost

Vlastní kapitál

Vlastní kapitál

Krátkodobé závazky

Pasiva celkem

CPI Finance, a.s. Komárno Property Development, a.s. Krč Property Development, a.s. „v likvidaci“ Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Celkem

772 858 79 217 61 66 850 122 343 212 192 132 310 82 878 13 240 71 420 123 078 73 305 1 749 752

-219 850 -206 123 215 577 521 577 240 342 209 162 3 506 206 288 462 480 211 645 2 502 897

13 508 16 707 -16 380 17 253 38 150 19 045 16 615 10 993 14 359 41 423 16 373 214 459

786 366 315 774 61 289 353 355 173 771 919 391 697 308 655 27 739 292 067 626 981 301 323 4 467 108

88


Vlastní kapitál společností po vyloučení v rámci konsolidace: 31.12.2008 Fondy Nerozdělené zisky a ztráty minulých let Hospodářský výsledek běžného období Celkem

-5 488 1 216 924 -300 768 910 668

R12 – Úvěry a půjčky Dlouhodobá část Emitované dluhopisy (pozn. R13) Dlouhodobé půjčky (pozn. R14) Bankovní úvěry (pozn. R15) Leasing - dlouhodobá část (pozn. R2) Krátkodobá část Krátkodobé bankovní úvěry (pozn. R16) a půjčky Úroky z dluhopisů Leasing - krátkodobá část (pozn. R2) Celkem

31.12.2008

31.12.2007

1 092 000 1 494 807 3 507 948 7 482 6 102 237

684 000 1 646 663 4 603 982 5 954 6 940 599

1 202 996 23 648 2 851 1 229 495 7 331 732

908 577 11 027 3 522 923 126 7 863 725

R13 – Emitované dluhopisy Vydané dluhopisy CPI

Emise dluhopisů CPI var/12 (22. března 2005) Emise dluhopisů CPI 2021 (8. února 2007) Dluhopisy držené v rámci skupiny Vlastní dluhopisy Neuhrazené úroky z dluhopisů **) Emise dluhopisů SPOBYT 5,25/13 (30. října 2003) Celkem

ks

Nominální hodnota dluhopisu

splatnost

Úroková sazba

31.12.2008

31.12.2007

65 000 *) 629 -383 -25

10 tis. Kč 2 000 tis. Kč

22.2.2012 8.8.2021

6MPRIBOR +2% 6M PRIBOR +3,5%

650 000 1 258 000 -766 000 -50 000 1 092 000 23 648

650 000 538 000 -504 000 -684 000 11 027

30.10.2013

5,25%

-1 115 648

-695 027

25 000

10 tis. Kč

*) 20 100 ks upsala společnost PRVÁ PENZIJNÁ správ. spol. a 44 900 ks upsala společnost WELPROMA, a.s. **) závazky z titulu úroků z dluhopisů vůči společnostem mimo Skupinu

Úrokový výnos z dluhopisů CPI var/12 je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a 22. září, resp. 8. únoru a 8. srpnu. Dluhopisy CPI var/12 jsou v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Tyto Dluhopisy byly přijaty k obchodovánína kótovaném trhu ( RM SYSTÉM). Výroční zpráva 2008

89

V průběhu roku Společnost emitovala 360 ks dluhopisů CPI 2021, zůstatek k 31.12. 2008 je 629 (2007: 269 ks), 25 ks těchto dluhopisů bylo nakoupeno zpět. V roce 2007 společnost SPOBYT, a.s. odkoupila všechny dluhopisy od jejich vlastníků za nominální hodnotu včetně alikvotního úrokového výnosu. Tyto dluhopisy nebyly zlikvidovány a jsou zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. R14 – Dlouhodobé přijaté půjčky Dlouhodobé půjčky – rozhodující vliv *) Dlouhodobé přijaté půjčky – podstatný vliv Dlouhodobé přijaté půjčky – ostatní Celkem

31.12.2008

31.12.2007

311 429 500 1 182 878 1 494 807

-19 689 1 626 974 1 646 663

*) Půjčky přijaté od rozhodujícího akcionáře, společnosti GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

R15 – Dlouhodobé bankovní úvěry

Bankovní úvěr 1 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 2 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 3 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 4 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 5 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 6 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 7 - Volksbank CZ, a.s. Bankovní úvěr 8 - IMMORENT ČR, s.r.o. Bankovní úvěr 9 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 10 - UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Bankovní úvěr 11 - UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Bankovní úvěr 12 - UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Bankovní úvěr 13 - Všeobecná úverová banka, a.s. Bankovní úvěr 14 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 15 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 16 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 17 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 18 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 19 - Česká spořitelna, a.s. Celkem

90


Jistina k 31.12.2008

Splátky do 1 roku

Splátky od 1 do 5 let

Splátky v následujících letech

132 397 134 360 71 748 28 550 74 570 43 400 243 099 381 488 70 300 108 185 43 627 187 500 57 033 576 418 451 106 493 349 339 823 84 924 190 055 3 711 932

5 200 -2 400 1 160 2 419 1 320 12 600 36 900 -18 641 4 597 10 500 -38 311 25 987 27 440 13 264 -3 245 203 984

27 200 134 360 4 210 2 290 3 149 16 540 126 000 170 308 13 230 82 116 20 374 50 500 57 033 172 572 116 395 124 468 80 313 84 924 17 369 1 303 351

99 997 -65 138 25 100 69 002 25 540 104 499 174 280 57 070 7 428 18 656 126 500 -365 535 308 724 341 441 246 246 -169 441 2 204 597

Bankovní úvěr 1 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 2 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 3 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 4 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 5 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 6 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 7 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 8 - Hypo Real Estate Bank International AG Bankovní úvěr 9 - Hypo Real Estate Bank International Bankovní úvěr 12 –UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Bankovní úvěr 13 – UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Bankovní úvěr 14 – UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Bankovní úvěr 14 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 15 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 16 - Česká spořitelna, a.s. Bankovní úvěr 17 - Raffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 18 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 19 - Raffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 20 - Raiffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 21 - Raffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 22 - Raffeisenbank, a.s. Bankovní úvěr 23 - Všeobecná úverová banka, a.s. Celkem


Splátky do 1 roku

Splátky od 1 do 5 let

Splátky v následujících letech

475 620 449 437 180 698 178 889 184 769 179 793 176 401 200 826 175 723 126 113 48 628 197 500 74 491 125 411 166 856 22 004 652 970 475 954 151 800 500 000 97 361 172 952 5 014 196

---------17 928 5 001 10 000 5 600 935 166 856 22 004 36 552 24 848 11 500 6 650 97 361 4 979 410 214

475 620 449 437 180 698 178 889 184 769 179 793 176 401 200 826 175 723 79 034 20 111 46 000 27 600 6 055 ----164 656 111 302 53 300 118 437 -167 973 2 996 624

---------29 151 23 516 141 500 41 291 118 421 --451 762 339 804 87 000 374 913 --1 607 358

R16 – Krátkodobé bankovní úvěry Kontokorentní úvěry a krátkodobé půjčky Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů Neuhrazené úroky Celkem

31.12.2008

31.12.2007

885 315 203 984 113 697 1 202 996

498 359 410 218 -908 577

R17 – Ostatní dlouhodobé závazky Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí a dlouhodobé závazky z postoupených pohledávek. Tyto závazky činí k 31. prosinci 2008 1 091 627 tis. Kč (k 31. prosinci 2007: 812 500 tis. Kč). Nominální hodnota diskontovaných dlouhodobých závazků je k 31. prosinci 2008: 1 721 028 tis. Kč. R18 – Krátkodobé obchodní závazky Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běžné závazky vůči dodavatelům za pořízení dlouhodobého majetku a dodávky služeb. K 31. prosinci 2008 vykazuje skupina krátkodobé obchodní závazky ve výši 572 565 tis. Kč (k 31. prosinci 2007: 833 260 tis. Kč). Výroční zpráva 2008

91

R19 – Ostatní pasiva Ostatní krátkodobé závazky – podstatný vliv Ostatní krátkodobé závazky (včetně časového rozlišení) Rezerva na daň z převodu nemovitostí Ostatní rezervy Celkem

31.12.2008

31.12.2007

-2 575 499 3 704 -2 579 203

373 286 1 796 573 8 346 205 2 178 410

Ostatní krátkodobé závazky zahrnují krátkodobé závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí, závazky z postoupených pohledávek, krátkodobé přijaté zálohy, úroky z přijatých půjček, závazky vůči zaměstnancům apod.

Stav k 1.1. Tvorba rezerv Zúčtování rezerv Stav k 31.12.

2008

2007

8 551 3 704 8 551 3 704

2 973 5 578 -8 551

6 Doplňující informace k výsledovce V1 – Tržby 2008

Pronájem nemovitostí Prodej developerských projektů Ostatní Celkem

2007

tis. Kč

%

tis. Kč

%

480 447 584 247 197 416 1 262 110

38,07% 46,29% 15,64% 100,00%

430 468 566 302 96 022 1 092 792

39,39% 51,82% 8,79% 100,00%

Tržby z pronájmu nemovitostí zahrnují tržby z pronájmu nebytových prostor (251 726 tis. Kč), zbývající část (228 721 tis. Kč) představují nájmy bytů a pozemků. Ostatní tržby jsou tvořeny zejména výnosy z titulu ekonomického poradenství, provize a za správu nemovitostí. V2– Zisk/ztráta z přecenění aktiv Snížení (zrušení snížení) hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek Snížení (zrušení snížení) hodnoty ostatních pohledávek Celkem

92


2008

2007

-3 187 9 044 5 857

-9 364 -521 -9 885

V3 – Osobní náklady Mzdové náklady Sociální a zdravotní pojištění Ostatní sociální náklady Celkem

2008

2007

-77 901 -21 331 -2 359 -101 591

-31 884 -10 072 -1 129 -43 085

2008

2007

-80 129 -209 113 -56 560 -345 802

-162 593 -452 731 1 692 085 1 076 761

V4 – Čisté provozní náklady Spotřeba materiálu, nákup služeb Developerské projekty Ostatní Celkem

Developerské projekty zahrnují také pozemky prodané v rámci prodeje dokončených developerských projektů. Položka ostatní představuje zejména spotřebu energií, odpisy pohledávek a odstupné. Celkové odměny za auditorské služby účtované do nákladů v roce 2008 činily 2 334 tis. Kč. Informace o odměnách hrazených auditorům jsou uvedeny ve výroční zprávě. V položce ostatní je zúčtovaná část goodwillů/záporných goodwillů, které vznikly nabytím nových společností v roce 2007 a 2008. Hodnota goodwillu vzniklého v souvislosti s nabytím společnosti Best Properties South, a.s. z důvodu jeho prodeje v roce 2008 je vykázána v rámci finančního výsledku. V5 – Finanční výnosy Úroky Čisté kurzové zisky Čisté finanční výnosy Celkem

2008

2007

180 550 6 820 1 172 259 1 359 629

59 247 51 167 37 654 148 068

Výnosové úroky zahrnují úroky z poskytnutých půjček, úroky z dlouhodobých pohledávek a držených dluhopisů. Čisté finanční výnosy zahrnují především výnos z prodeje majetkové účasti ve společnosti Best Properties South, a.s., CPI – Pardubice, a.s. a CPI - Klíčov, a.s. a část podílu ve společnosti Ohrada Development, s.r.o.


93

V6 – Finanční náklady Úroky z emitovaných dluhopisů Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček Úroky z dlouhodobých závazků Úroky ze závazků z finančního leasingu Ostatní úroky Celkem

2008

2007

-55 794 -349 473 -78 680 -773 -22 468 -507 188

-36 791 -306 014 --243 -3 880 -346 928

Ostatní finanční náklady představují zejména bankovní poplatky. V7 – Daně z příjmu Splatná daň pokračující činnosti ukončené činnosti Odložená daň pokračující činnosti ukončené činnosti Celkem

2008

2007

-103 971 -8 285 -112 256

-48 394 --48 394

-30 055 -36 721 -66 776 -179 032

-51 872 --51 872 -100 266

Odložená daň Pro kalkulaci odložené daně byla použita daňová sazba 19%. Skupina vykazuje k 31. prosinci 2008 odložený daňový závazek ve výši 1 261 951 tis. Kč (k 31. prosinci 2007: 1 335 431 tis. Kč) a odloženou daňovou pohledávku ve výši 248 tis. Kč (k 31. prosinci 2007: 19 063 tis. Kč). Změna odložené daně byla vykázána ve výsledovce jako náklad běžného období.

Aktiva Nehmotná aktiva Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Ostatní dlouhodobá aktiva Krátodkobé pohledávky Zásoby Peníze a peněžní ekvivalenty Časové rozlišení

94


Účetní hodnota

Daňová hodnota

Přechodný rozdíl

Přechodný rozdíl, ze kterého nevzniká odložená daň

Odložený daňový závazek (pohledávka)

9 275 13 248 364 338 207 46 309 4 903 325 470 313 218 732 17 807

5 979 4 581 636 354 314 78 878 4 895 496 357 477 218 732 19 825

3 296 8 666 728 -16 107 -32 569 7 829 112 836 --2 018

-2 162 480 ---59 758 ---

626 1 235 807 -2 934 -6 188 1 488 10 120 --404

Účetní hodnota

Daňová hodnota

Přechodný rozdíl

Přechodný rozdíl, ze kterého nevzniká odložená daň

Odložený daňový závazek (pohledávka)

Závazky Úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky Krátkodobé úvěry a půjčky Obchodní závazky Ostatní pasiva Celkem

6 102 237 1 091 627 1 091 627 572 565 2 579 203 30 689 591

6 094 764 1 720 310 1 088 917 566 671 2 645 410 22 628 409

-7 473 628 683 -2 710 -5 894 66 207 9 418 808

-556 205 ---2 778 443

-1 495 13 771 -543 -1 120 12 575 1 261 703

z toho položka rozvahy: Odložená daňová pohledávka Odložený daňový závazek

248 1 261 951

Celkové částky odložené daňové pohledávky a daňového závazku se skládají z čistých hodnota za jednotlivé skupiny aktiv a pasiv a za jednotlivé společnosti Skupiny. Přechodný rozdíl ve výši 2 778 443 tis. Kč, u kterého nevzniká odložená daň z důvodu prvotního uznání aktiva podle IAS 12.22 (c), představuje rozdíl vzniklý z titulu vkladu dlouhodobého majetku v minulých letech a diskontu dlouhodobých neúročených závazků z titulu nákupu dceřiných společností. V8 – Menšinový podíl na ztrátě (zisku) Na řádku menšinový podíl na ztrátě (zisku) z pokračující činnosti je vykázán podíl menšinových akcionářů na ztrátě (zisku) ovládaných společností, ve kterých mateřská společnost Czech Property Investments, a.s. nevlastní přímo nebo nepřímo 100% základního kapitálu.

Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) skupina SPOBYT, a.s. (Březiněves) Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) skupina Conradian, a.s. Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) CPI Statenice, a.s. Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) Družstvo Land Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) CPI - Klíčov, a.s. Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) CPI - Real Estate, a.s. Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) CPI - Bor, a.s. Menšinový podíl na zisku (-ztrátě) Jednota Cheb, a.s. Celkem

2008

2007

-140 --29 8 --1 653 35 1 527

266 125 25 271 -1 87 742 -5 141 -83 287


95

V9 – Zisk (ztráta) z ukončovaných činností Zisk (ztráta) z ukončených činností zahrnuje zisk (ztrátu) dceřiných a přidružených společností a zisk (ztrátu) z aktiv určených k prodeji, včetně společnosti Krč Property Development, a.s. „v likvidaci“, která vstoupila v květnu 2007 do likvidace. (celkem ztráta za rok 2007 ve výši 28 392 tis. Kč). Aktiva určená k prodeji a likvidaci CPI Finance, a.s. Komárno Property Development, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Výsledek hospodaření prodaných společností Úprava o prodej majetku v rámci skupiny Krč Property Development , a.s. “ v likvidaci“ Celkem

Zisk / ztráta 2008 19 814 -41 847 -2 592 -26 439 -39 572 -58 853 -33 037 -37 494 -12 189 -38 612 12 161 -42 103 313 064 -16 358 -5 -4 062

V10 - Zisk (ztráta) na akcii Základní kapitál mateřské společnosti byl k 1. lednu 2008 tvořen 1 366 873 kusy kmenových akcií v listinné podobě a jeho hodnota činila 1 093 498 tis. Kč. Jmenovitá hodnota každé akcie je 800 Kč. Mateřská společnost se v roce 2008 stala 100% akcionářem společnosti Včela, a.s., která ve svém majetku drží 31,84% akcií mateřské společnosti, tj. akcie v nominální hodnotě 348 158 tis. Kč. V důsledku držení vlastních akcií je k 31. prosinci 2008 vykázán základní kapitál ve výši 745 340 tis. Kč. (Pozn. 9.1). Zisk na akcii zveřejněný ve výsledovce byl kalkulován jako podíl čistého zisku za období na akcii. Základní zisk připadající na jednu akcii (BEPS) byl kalkulován podle vzorce: BEPS = 1 613 026 tis. Kč /1 366 873 ks = 1 180,08 Kč na akcii Společnost nemá žádné potenciální kmenové akcie. Zředěný zisk na akcii je tudíž roven základnímu zisku na akcii.

96


7 Segmentové výkaznictví Primární segmenty - oborové Pronájem bytových prostor

Pronájem nebytových prostor

Developerská činnost

Ostatní činnosti

Eliminace 2008

2007

Konsolidace celkem

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

2007

Tržby Změna stavu zásob – dev. projekty

243 268 --

150 193 42 711

427 695 --

408 209 --

591 345 -246 581

573 371 -10 495

89 742 --

27 067 --

2008

Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiv Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí Mzdové a osobní náklady Odpisy Ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí Ostatní provozní náklady Provozní zisk (ztráta) Čisté finanční náklady Zisk (ztráta) z přidružených podniků Zisk (ztráta) z pokračující činnosti před zdaněním Daň z příjmu Zisk z pokračující činnosti po zdanění vč. menšinového podílu Menšinové podíly na ztrátě (zisku) Čistý zisk z pokračující činnosti Zisk (ztráta) z ukončených činností Daň z příjmu ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ

-10 657

-3 914

17 191

-73 622

12 682

--

-13 359

-241

--

67 892

5 857

-9 885

31 310

10 719

172 560

-46 555

-1 961

-265

-55

60

-168 118

--

33 736

-36 041

-14 783

-8 777

-59 183

-20 983

-1 567

-1 343

-28 065

-11 982

2 007

--

-101 591

-43 085

-451 285 535

-978 1 187 429

-12 379 77 099

-7 511 794 558

-2 129 166 910

-415 56 510

-1 128 -164 302

-520 --

--25 063

---

-16 087 340 179

-9 424 2 038 497

-91 309

1 357 185

-249 520

147 732

-272 928 -431 150

-52 788

-66 959

324 463

66 312

-342 082

1 073 120

442 913

2 734 568

373 463

1 201 828

245 771

186 213

-169 955

-52 575

43 349

68 156

935 541

4 138 190

-78 785

-30 398

1 654 083

-142 453

-40 981

-29 834

12 718

4 089

-694 594

-264

852 441

-198 860

--

--

--

-902

--

--

1 825

-134

-37 166

--

-35 341

-1 036

-89 940 -66 048 1 262 110 ---246 581

2007 1 092 792 32 216

364 128

2 704 170 2 027 546 1 058 473 204 790 156 379

-155 412

-48 620 -688 411 67 892 1 752 641 3 938 294

-68 944 295 184

-71 520 2 632 650

-36 437 1 991 109

34 227 -121 185

-1 761 -50 381

--

--

1 653

295 184 --

-295 184

2 632 650 1 989 456 --

-269 557

--36 239 2 632 650 1 683 660

-5 003 -68 164 -21 982 1 053 470 136 626 134 397

5 292 --683 119 67 892

--

--

-134 026 -100 266 1 618 615 3 838 028

83 021

-169

266

43

--

970 449

136 795

134 131

-121 228

-50 381

-683 119 67 892 1 617 088 3 754 741

--

--

--

39 955

28 392

270 546

-970 449

-136 795

-134 131

-8 767 -90 040

--

1 527

40 944

83 287

28 392

----45 006 --21 989 -412 573 67 892 1 613 026 3 783 133


97

Pronájem bytových prostor 2008 Ostatní informace Aktiva celkem Závazky celkem Investice zachycené ekvivalen. metodou

7 859 335 3 313 481 --

Pronájem nebytových prostor

2007

2008

2007

Developerská činnost 2008

Ostatní činnosti

2007

2008

2007

Eliminace 2008

Konsolidace celkem

2007

2008

2007

7 432 048 21 216 544 15 707 190 2 539 763 1 289 811 3 041 064 57 861 -10 145 155 -3 684 228 24 511 551 20 802 682 3 352 057 14 171 464 11 924 323 1 060 133 1 165 815 779 001 410 173 -3 672 402 -3 767 034 15 651 677 13 085 334 --43 000 --3 825 276 --3 825 43 276

Sekundární segmenty - geografické Česká republika Tržby celkem Aktiva celkem

Slovenská republika

Eliminace

Konsolidace celkem

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

2007

1 202 740 34 442 928

810 577 21 947 481

149 310 213 778

348 263 2 540 231

-89 940 -10 145 155

-66 048 -3 685 030

1 262 110 24 511 551

1 092 792 20 802 682

8 Podnikové kombinace 2008 V následující tabulce je uveden přehled nově ovládaných společností pořízených koupí v roce 2008: Společnost CPI - Krásné Březno, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s (Orsay, a.s.) CPI - Real Estate, a.s. *) CPI - Residential, a.s CPI - Štupartská, a.s. (Kisumu, a.s.) Družstvo Reality, a.s. *) EMDEEN , a.s. GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. *) Hotel SPV Alfa a.s. Jednota Cheb, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. *) M.T.J. Consulting, a.s. Novegro, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. P.V.Trading cz s.r.o. Relax Centrum Ostrava, a.s. SHEMAR INVESTMENTS LIMITED Svitavy Property Development, a.s. Včela, a.s. Celkem *) dokoupení podílu **) zahrnuje odpis goodwillu

98


Datum akvizice 26.11.2008 29.1.2008 1.4.2008 21.8.2008 31.1.2008 1.4.2008 21.2.2008 31.1.2008 18.8.2008 postupně postupně 1.7.2008 18.8.2008 21.3.2008 1.7.2008 1.7.2008 3.3.2008 29.6.2008 1.4.2008


Pořizovací cena

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 99,83% 100,00% 50,00% 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

2 000 100 000 57 266 12 340 2 000 263 115 000 129 070 256 000 12 991 11 304 40 000 1 000 2 000 30 25 429 162 682 40 000 709 979 1 679 354

Goodwill (záporný Poakviziční zisk goodwill) (ztráta) 237 98 105 -138 231 100 341 -12 115 081 -71 453 37 981 -58 803 -129 978 37 167 -16 --163 480 40 045 -452 962 -358 886

17 211 -103 600 166 162 -2 453 -7 536 -110 -115 124 70 960 -58 935 92 394 --9 150 384 --12 189 -173 704 -43 261 469 936

Společnost založila v průběhu roku 2008 následující akciové společnosti: Ovládané společnosti

Datum založení

CPI Services, a.s. Hraničář, a.s.

vklad

16.10.2008 1.9.2008

Tis. Kč peněžitý nepeněžitý

2 000 116 000

9 Doplňující informace k výkazu o vlastním kapitálu (K) 9.1 Většinový vlastní kapitál Základní kapitál Listinné kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 800 Kč Základní kapitál zapsaný Vlastní akcie v držení společností Celková hodnota upsaného a splaceného základního kapitálu

Počet ks /tis. Kč - 31.12.2008

Počet ks /tis. Kč - 31.12.2007

1 366 873 1 093 498 -348 158 745 340

1 366 873 1 093 498 -1 093 498

Mateřská společnost se v roce 2008 stala 100% akcionářem společnosti Včela, a.s., která ve svém majetku drží 31,84% akcií mateřské společnosti, tj. 435 197 ks akcií v nominální hodnotě 348 158 tis. Kč. V důsledku držení vlastních akcií je k 31. prosinci 2008 vykázán základní kapitál ve výši 745 340 tis. Kč. Předpokládá se, že základní kapitál mateřské společnosti bude snížen o hodnotu držených vlastních akcií. Kapitálové, rezervní a ostatní fondy Emisní ážio Kapitálové fondy Rezervní fondy Fond z kurzových rozdílů Celkem kapitálové a rezervní fondy

31.12.2008

31.12.2007

76 318 20 208 67 537 -57 575 106 488

76 865 977 32 779 7 144 117 765

Rezervní fond je tvořen v souladu se Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Tento fond slouží pouze ke krytí ztrát společností. Nerozdělené zisky/ztráty Nerozdělené zisky/ztráty zahrnují nerozdělené zisky/ztráty Skupiny vzniklé v minulých letech a zisk/ztrátu běžného období (včetně společností nově zařazených do Skupiny). Za rok 2008 vykázala skupina čistý zisk ve výši 1 613 026 tis. Kč. Dividendy nebyly vypláceny ani přiznány, mateřská společnost nevydala žádné akcie ani opce na akcie.

9.2 Menšinový vlastní kapitál Menšinový vlastní kapitál zahrnuje vlastní kapitál ovládaných společností připadající menšinovým akcionářům. Menšinový vlastní kapitál činí k 31. prosinci 2008 částku 31 316 tis. Kč (k 31. prosinci 2007: 298 472 tis. Kč). Výroční zpráva 2008

99

10 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 10.1 Podmíněná aktiva Skupině není známa existence podmíněných aktiv k 31. prosinci 2008.

10.2 Podmíněné závazky Podmíněné závazky vyplývající se záruk, které společnost Czech Property Investments, a.s. poskytla ovládaným a přidruženým společnostem jsou uvedeny v příloze individuální účetní závěrky mateřské společnosti. Skupina nemá žádné jiné podmíněné závazky. Vůči Skupině není veden žádný soudní spor jehož výsledek by mohl významně ovlivnit údaje konsolidované účetní závěrky a skupině není známo, že by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen.

11 Spřízněné strany, manažerské odměny Za spřízněné strany se považují členové orgánů všech společností Skupiny, výkonný management, akcionáři a ostatní nekonsolidované společnosti (menší než podstatný vliv). Transakce provedené během účetního období s ovládanými a přidruženými společnostmi jsou uvedeny ve zveřejňované individuální závěrce mateřské společnosti Czech Property Investments, a.s. Položky menší než 500 tis. Kč jsou z důvodu nevýznamnosti zahrnuty sumárně na řádku ostatní.

11.1 Transakce mezi spřízněnými stranami Pohledávky a závazky Obchodní pohledávky 31.12.2008

31.12.2007

---

82 82

31.12.2008

31.12.2007

8 900 8 900

---

Včela, a.s. Celkem

Ostatní pohledávky Gandolf Consultancy Limited Celkem

Závazky z titulu půjček Splatnost GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Celkem

100


31.12.2010, 30.6.2011

Úroková sazba 7,00%, 6,00%, 9,50%, 2,10%

Zůstatek k 31.12.2008 126 132 126 132

Splatno do 1 roku 15 667 15 667

Splatno v následujících letech 110 465 110 465

Obchodní závazky Včela, a.s. Celkem

31.12.2008

31.12.2007

---

7 443 7 443

31.12.2008

31.12.2007

468 593 -468 593

698 831 216 291 915 122

Ostatní závazky Gandolf Consultancy Limited Včela, a.s. Celkem

Výnosy a náklady Tržby Včela, a.s. Celkem

2008

2007

---

3 064 3 064

2008

2007

---

7 975 7 975

Výnosové úroky Včela, a.s. Celkem

Spotřeba materiálu a nákup služeb Včela, a.s. Celkem

2008

2007

---

24 027 24 027

2008

2007

8 855 -8 855

-195 195

Nákladové úroky Gandolf Consultancy Limited Včela, a.s. Celkem

12 Přijaté a poskytnuté záruky Skupina neposkytla ani nepřijala od spřízněných stran v roce 2008 žádné záruky.


101

13 Odměny poskytnuté členům představenstva, členům dozorčí rady a vedení společnosti Krátkodobé požitky Členové dozorčí rady a členové představenstva mateřské společnosti neobdrželi od skupiny v roce 2008 žádná peněžní ani nepeněžní plnění kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci společnosti, a která činila celkem za představenstvo 3 618 tis. Kč (2007: 899 tis. Kč) a celkem za dozorčí radu 3 771 tis. Kč (2007: 369 tis. Kč). Ve vedení mateřské společnosti je k 31. prosinci 2008 celkem 3 osob, z toho jsou 1 osoby zároveň členy představenstva. Vedení společnosti bylo v roce 2008 vyplaceno na mzdách celkem 10 491 tis. Kč (2007: 2 495 tis. Kč). Ostatní požitky Žádné jiné požitky (tj. požitky po skončení pracovního poměru, požitky související s ukončením pracovního poměru, ostatní dlouhodobé požitky a platby akciemi) nebyly vedení společností poskytnuty. Členové představenstev, dozorčích rad, vedení společnosti a jím osoby blízké nevlastní žádné akcie mateřské společnosti ani s nimi nebyly uzavřeny žádné opční a podobné smlouvy, jejíchž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry.

102


14 Významné následné události Od 1. ledna 2009 do uzávěrky výroční zprávy došlo k následujícím významným událostem: Dne 16. března 2009 byla v obchodním rejstříku vymazána společnost Včela, a.s., která zanikla na základě projektu rozdělení sloučením a část jejího obchodního jmění byla převedena na Společnost, druhá část na společnost CPI Reality, a.s. V souvislosti s tím Společnost nabyla 435 197 ks vlastních akcií v celkové nominální hodnotě 348 158 tis. Kč. Společnost OC Nová Zdaboř,a.s. zastavila svůj majetek koupený od společnosti Stavus, a.s. na základě kupní smlouvy ze dne 12. února 2009, ke které byla v roce 2008 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. V roce 2009 Skupina CPI prodala majetkové účasti ve následujících společnostech Relax centrum Ostrava, a.s., Nymburk Property development, a.s., Třinec Property Development, a.s. a Ohrada Development, s.r.o., CPI Finance, a.s, Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Povážská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s. a Zvolen Property Development, a.s. V rámci Skupiny se předpokládají fúze následujících společností BPT Prague, a.s., SPOBYT, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. a BYTY TŘINEC a.s., kdy nástupnickou společností bude společnost BPT Prague, a.s. s rozhodným dnem 1. ledna 2009. Další fúzí by měla být fúze společností CPI Reality, a.s., SONAX (CZ) s.r.o., Jednota Cheb,a.s. a KONZUM Hradec Králové, a.s. s rozhodným dnem 1. května 2009.

V Praze, 5. května 2009

Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Czech Property Investments, a.s. Výroční zpráva 2008

103

12. Zpráva auditora o ověření účetní závěrky

104



105

13. Individuální účetní závěrka společnosti Czech Property Investments, a.s. zpracovaná za rok končící 31. prosincem 2008 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií Rozvaha AKTIVA Dlouhodobá aktiva Investice do dceřiných a přidružených společností Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Nehmotná aktiva Dlouhodobé poskytnuté půjčky Ostatní dlouhodobá aktiva Krátkodobá aktiva Krátkodobé pohledávky Ostatní aktiva Krátkodobý finanční majetek Peníze a peněžní ekvivalenty Aktiva určená k prodeji

v tis. Kč

poznámka

31.12.2008

31.12.2007

R1

3 345 240

2 996 399

R2 R3 R4 R5 R6

61 466 34 429 9 207 2 149 138 32 317 5 631 797

263 166 33 010 8 910 2 089 888 35 769 5 427 142

R7 R8 R9 R1

4 329 069 1 775 150 600 19 488 58 715 4 559 647 10 191 444

481 332 2 576 147 648 25 139 656 695 6 083 837

Poznámka

31.12.2008

31.12.2007

R14 R14 R14 R14

1 093 498 977 12 410 1 297 062 2 403 947

1 093 498 977 11 204 - 209 375 896 304

R10 R11 V7

3 288 589 1 067 690 12 561 4 368 840

2 296 453 766 322 11 954 3 074 729

AKTIVA CELKEM

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fond Nerozdělené zisky a ztráty Vlastní kapitál Dlouhodobé závazky Dlouhodobé úvěry a půjčky Ostatní dlouhodobé závazky a rezervy Odložený daňový závazek

106


v tis. Kč

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry a půjčky Obchodní a ostatní závazky Splatné daňové závazky Ostatní pasiva

Poznámka

31.12.2008

31.12.2007

R10 R12 V7 R13

838 352 2 561 979 7 165 11 161 3 418 657

548 427 1 548 198 11 621 4 558 2 112 804

10 191 444

6 083 837

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

Výkaz zisku a ztráty

v tis. Kč

Poznámka

137 335 -277 200 -953 35 509 -52 932 -5 742 -61 834 406

128 056 - 34 059 - 25 291

225 411

- 20 435

2 055 636 -321 323

197 775 - 133 735

Čistý finanční výsledek

1 734 313

64 040

Zisk před zdaněním

1 508 902

43 605

-1 259

- 19 490

1 507 643

24 115

1 102,98

17,64

Tržby Ztráty ze snížení hodnoty aktiv Ztráty z prodeje investic do nemovitostí a dlouhodobého majetku Zisk z přecenění investic do nemovitostí Osobní náklady Odpisy Ostatní čisté provozní náklady Rozpuštění rezerv

V1 V2

Za rok končící 31.12.2008 31.12.2007

R2 V3 R3,R4 V4 R13

Provozní výsledek hospodaření Finanční výnosy Finanční náklady

Daň z příjmů

V5 V6

V7

Čistý zisk Čistý zisk na akcii v Kč základní a zředěný

R14

--

- 20 578 - 4 211 - 65 775 1 423


107

Výkaz peněžních toků

v tis. Kč

Za rok končící 31.12.2008 31.12.2007 Peněžní toky z provozní činnosti: Zisk před zdaněním Úpravy o: Odpisy Rozpuštění rezerv Zisk/ztráta z přecenění investic do nemovitostí Zisk z přecenění hodnoty aktiv Zisk/ztráta z prodeje aktiv Výnosy z úroků Náklady na úroky Změny v provozních aktivech a pasivech: Pohledávky Krátkodobý finanční majetek Závazky Zaplacená daň z příjmů Čisté peněžní toky z provozní činnosti: Peněžní toky z investiční činnosti: Nákup a prodej finančních investic Nákup a prodej investic, pozemků, budov a zařízení Poskytnuté půjčky Přijaté úroky Čisté peněžní toky z investiční činnosti

108


1 508 902

43 605

5 742 -406 -35 509

4 211 -1 423 34 059

953 -216 001 314 549

25 291 -98 707 133 735

-3 111 670 -2 952 1 146 110 -2 046 -115 128

5 817 -145 000 305 130 48 306 718

-1 819 329 10 351 -59 250 142 560 - 1 725 668

-1 370 685 7 648 -1 130 603 24 726 -2 468 914

v tis. Kč

Za rok končící 31.12.2008 31.12.2007 Peněžní toky z finanční činnosti: Emise/nákup vlastních dluhopisů Zvýšení/splátka půjček a dlouhodobých závazků Placené úroky Čisté peněžní toky z finanční činnosti Čisté snížení peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku roku Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci roku

691 284 1 293 504 -146 646 1 835 145 -5 651 25 139 19 488

538 000 1 587 615 -64 489 2 061 126 -101 022 126 161 25 139

Přehled o změnách ve vlastním kapitálu Základní kapitál

v tis. Kč

Kapitálové fondy

Rezervní fondy

Nerozdělené zisky a ztráty

Celkem

Zůstatek k 31. prosinci 2006

1 093 498

977

11 204

-233 490

872 189

Zisk po zdanění za rok 2007

--

--

--

24 115

24 115


1 093 498

977

11 204

-209 375

896 304

Převod do rezervního fondu

--

--

1 206

-1 206

--

Zisk po zdanění za rok 2008

--

--

--

1 507 643

1 507 643


1 093 498

977

12 410

1 297 062

2 403 947


109

110


14. Czech Property Investments, a.s. Příloha k účetním výkazům 1 Informace o společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále „Společnost“ nebo „společnost CPI“) je akciová společnost založená v souladu s právním řádem České republiky. Společnost vznikla 17. prosince 1991 a má sídlo Václavské nám. 1601/47, Praha 1. Hlavním akcionářem Společnosti je GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, Larnakos 60, flat/ office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus (62,52%), ostatní (5,64%), zbývající podíl vlastní Společnost (nákupem společnosti Včela, a.s. byly nakoupeny vlastní akcie Společnosti viz poznámka R 14). Hlavním předmětem činnosti Společnosti je poskytování ekonomického poradenství a realitní činnost. Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2008 s uvedením data počátku funkce

Představenstvo

Dozorčí rada

Předseda Ing. Zdeněk Havelka, od 11. ledna 2007 Členové

Členové

Mgr. Josef Štolba, od 22. června 2005

Alain Charbit, od 27. září 2007

Milan Trněný, od 22. června 2005

Ing. Vojtěch Karas, od 6. února 2007 Ing. Radan Kamenický, od 28. prosince 2005


111

2 Přehled hlavních účetních postupů 2.1 Účetní závěrka Účetní závěrka byla zpracována v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví („IFRS“) ve znění přijatém Evropskou unií. Společnost nepřijala žádný ze standardů IFRS před datem vstoupení v platnost. Individuální účetní závěrka byla zpracována na bázi historických cen, upravených přeceněním finančních aktiv, investic do nemovitostí a finančních závazků oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetržitého trvání společnosti. Společnost vykazuje finanční údaje v tisících Kč (tis. Kč). Společnost z důvodu vyšší vypovídací schopnosti a přehlednosti upravila formát výkazů oproti minulému roku. Údaje za srovnatelné období byly reklasifikovány do příslušných řádků výkazů. Zpracování účetní závěrky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) vyžaduje použití odhadů a předpokladů majících dopad na vykazovanou výši aktiv a pasiv a zveřejnění případných aktiv a pasiv k datu účetní závěrky a vykazované výše výnosů a nákladů v průběhu vykazovaného období. Přestože tyto odhady vycházejí z nejlepších poznatků vedení týkajících se běžných událostí a činností, skutečné výsledky se mohou v konečném důsledku od těchto odhadů lišit (viz poznámka 2.19).

2.2 Funkční měna Položky uvedené v účetní závěrce jsou oceněny měnou primárního ekonomického prostředí, v němž Společnost působí („funkční měna“). Pro účetní závěrku byly použity české koruny, což je funkční měna a měna pro prezentaci účetní závěrky Společnosti.

2.3 Cizí měny Transakce v cizích měnách jsou přepočteny kurzem platným k datu uskutečnění transakce. Peněžní aktiva a pasiva vyčíslená v cizích měnách jsou přepočítávána kurzem platným k rozvahovému dni. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání těchto transakcí a z převodu peněžních aktiv a pasiv vyčíslených v cizích měnách kurzem platným na konci roku jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty.

2.4 Snížení hodnoty aktiv U nefinančních aktiv Společnost posuzuje vždy k rozvahovému dni, zda existuje jakýkoli náznak, že došlo ke snížení hodnoty určitého aktiva. Ztráta ze snížení hodnoty se vykazuje ve výši, o niž účetní hodnota daného aktiva převýší svoji zpětně získatelnou hodnotu. Zpětně získatelná hodnota je vyšší částka z reálné hodnoty daného aktiva snížené o náklady spojené s jeho prodejem a jeho užitné hodnoty. Užitná hodnota je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích peněžních toků učiněné vedením Společnosti, které bude aktivum generovat a diskontuje jej na současnou hodnotu. Pro účely posouzení snížení hodnoty jsou aktiva rozdělena do skupin na nejnižší úroveň, na níž lze identifikovat samostatně peněžní toky (penězotvorné jednotky). Aktiva, u nichž došlo ke snížení hodnoty, se testují z hlediska případného zrušení snížení hodnoty ke každému rozvahovému dni. Ztráta ze snížení hodnoty se zúčtuje do výkazu zisku a ztráty pouze v takovém rozsahu, aby účetní hodnota daného

112


aktiva nepřekročila účetní hodnotu aktiva, která by byla stanovena po odečtu odpisů, pokud by nebyla vykázána žádná ztráta ze snížení hodnoty. U finančních aktiv Společnost posuzuje ke každému rozvahovému dni, zda existuje objektivní důkaz, že došlo ke snížení hodnoty nějakého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv. Ke snížení hodnoty určitého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv a v důsledku toho ke ztrátě ze snížení hodnoty dojde pouze v případě, existuje-li objektivní důkaz, že se snížila hodnota v důsledku jedné nebo více událostí, k nimž došlo po prvotním zaúčtování daného aktiva („událost vedoucí ke ztrátě“) a že událost (nebo události) vedoucí ke ztrátě má dopad na odhadované budoucí peněžní toky z daného finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv, které lze spolehlivě odhadnout. Hlavními ukazateli snížení hodnoty jsou významné finanční obtíže daného dlužníka, pravděpodobnost, že dlužník ohlásí úpadek, neplní závazky nebo zanedbává povinnosti týkající se plateb nebo poruší podmínky dané smlouvy. U pohledávek se opravné položky tvoří ve výši vycházející z historické zkušenosti Společnosti v oblasti jejich inkasa, tj. 50% u pohledávek po splatnosti nad 6 měsíců, 100% u pohledávek po splatnosti nad 12 měsíců, za dlužníky v konkurzu, likvidaci a těch, které jsou předmětem soudních sporů.

2.5 Nehmotná aktiva Nehmotná aktiva jsou evidována v pořizovací ceně snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně pod dobu 3 – 6 let na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva.

2.6 Investice do nemovitostí Stavby a pozemky vlastněné Společností a pronajímané za účelem získání příjmu z nájmu nebo držené s cílem dlouhodobého zhodnocení tohoto majetku jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí k datu pořízení jsou oceněny pořizovací cenou, následně jsou přeceňovány na reálnou hodnotu k datu účetní závěrky. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výkazu zisku a ztráty.

2.7 Pozemky, budovy a zařízení Pozemky, budovy a zařízení představují dlouhodobá hmotná aktiva, která byla Společností pořízena za účelem dlouhodobého užívání při běžné činnosti. Tato aktiva jsou oceněna na bázi pořizovacích nákladů snížených o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Všechny obnovy majetku a zhodnocení, které prodlužují životnost nebo významně zlepšují podmínky uvedeného aktiva, se aktivují. Údržba a opravy se vykazují jako náklad v období jejich vzniku. Pozemky ve vlastnictví se neodepisují, neboť se jejich životnost pokládá za neomezenou. Odpisy se vypočítávají rovnoměrně po dobu odhadované životnosti daného aktiva takto: Pořizovací cena pozemků, budov a zařízení vyřazených či Roky odprodaných je spolu se souvisejícími oprávkami vyřazena 10-50 Budovy a zařízení z účetnictví. Čistý zisk nebo ztráta jsou vykázány přímo ve výka5 Dopravní prostředky zu zisku a ztráty. Společnost pravidelně provádí test na snížení 5 Inventář hodnoty aktiv. Případné snížení hodnoty aktiva je vykázáno 3 Výpočetní technika ve výsledovce jako ztráta ze snížení hodnoty. Výroční zpráva 2008

113

Majetek pořízený formou finančního leasingu Každá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a užitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V opačném případě je považována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z těchto dvou hodnot je nižší), sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se používá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běžného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běžného období.

2.8 Finanční aktiva Společnost klasifikuje finanční aktiva do následujících kategorií: investice držené do splatnosti, aktiva určená k prodeji, půjčky a pohledávky. Klasifikace závisí na charakteru finančních aktiv a účelu použití a určuje se při prvotním zaúčtování. Půjčky a pohledávky Poskytované půjčky a pohledávky jsou finančními aktivy s pevně stanovenými či určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu a tvoří je hlavně půjčky podnikům ve skupině. Krátkodobé půjčky a pohledávky se následně vykazují v zůstatkové hodnotě. Dlouhodobé neúročené poskytnuté půjčky a pohledávky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při použití efektivní úrokové míry. Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z obchodních vztahů, z postoupených pohledávek, z titulu půjček a prodeje investic. Krátkodobé pohledávky jsou vedeny v nominální výši po odečtení opravné položky na snížení hodnoty těchto pohledávek na její zpětně získatelnou hodnotu (viz poznámka 2.4). Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů Po prvotním vykázání jsou investice, které jsou klasifikovány jako obchodní finanční aktiva, oceňovány reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Zisky nebo ztráty z investic oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou začleněny do čistého zisku nebo ztráty za období, kdy byly realizovány. Finanční aktiva určená k prodeji Finanční aktiva určená k prodeji jsou aktiva, u nichž je záměrem je do jednoho roku prodat. Tato finanční aktiva jsou vykazována a oceňována v reálné hodnotě proti výkazu zisku a ztráty. Investice držené do splatnosti Dluhopisy s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami a pevnou splatností, které Společnost hodlá a je schopná držet až do splatnosti, se klasifikují jako investice držené do splatnosti. Při vykazování se oceňují v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry po zohlednění snížení hodnoty. Účasti s rozhodujícím a podstatným vlivem Účasti s rozhodujícím vlivem („dceřiné společnosti“) jsou společnosti, kde má Společnost pravomoc řídit finanční a provozní strategii obvykle spojenou s vlastnictvím akcií představujícími více než polovinu hlasovacích práv. Účasti s podstatným vlivem („přidružené podniky“) jsou společnosti, ve kterých Společnost vlastní přímo či nepřímo

114


20%–50% hlasovacích práv a uplatňuje takový významný vliv na řízení nebo provozování podniku, jež není rozhodující. Investice do dceřiných a přidružených společností jsou vykazovány ve výši pořizovacích nákladů po odečtení snížení hodnoty. Investor vykáže výnos z investice pouze v rozsahu obdrženého podílu z kumulovaného zisku dané investice vytvořeného po datu akvizice. Výnos z investic do dceřiné a přidružené společnosti je vykázán ve výkazu zisku a ztráty Společnosti jako výnos z dividend poté, co vznikne právo na výplatu. Obdržené podíly nad tento rozsah zisku jsou považovány za návratnost investice a jsou vykázány jako snížení pořizovací ceny dané investice. Všechna finanční aktiva, kromě finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů, jsou prvotně vykázána v reálné hodnotě zvýšené o transakční náklady. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou prvotně vykázána ve výši reálné hodnoty a transakční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty. O všech standardních nákupech finančních aktiv se účtuje v den sjednání transakce, tj. k datu, kdy Společnost provede nákup daného aktiva. O všech standardních prodejích finančních aktiv se účtuje v den transakce, tj. k datu, kdy Společnost provede převod daného aktiva. Standardní nákupy a prodeje jsou nákupy a prodeje finančních aktiv, které vyžadují dodání aktiv v časovém rámci obvykle stanoveném nařízeními nebo zvyklostmi příslušného trhu.

2.9 Půjčky a úvěry Půjčky jsou zachyceny v reálné hodnotě bez transakčních nákladů, následně jsou vykazovány v amortizovaných nákladech. Výpůjční náklady spojené s financováním projektů jsou kapitalizovány, ostatní jsou zúčtovány přímo do výkazu zisku a ztrát. Půjčky jsou klasifikovány jako krátkodobé závazky, pokud Společnost nemá nepodmíněné právo odložit zúčtování závazku nejméně 12 měsíců po rozvahovém dni.

2.10 Úroky z půjček a dluhopisů Výpůjční náklady představují úroky a další náklady vzniklé Společnosti v souvislosti s vypůjčením finančních prostředků. Výpůjční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty s výjimkou uvedenou v odstavci 2.9.

2.11 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty tvoří hotovost v bance, pokladní hotovost a krátkodobé vklady s původní dobou splatnosti do tří měsíců. Kontokorentní úvěry jsou uvedeny v rozvaze v závazcích jako půjčky.

2.12 Rezervy Rezervy jsou tvořeny, má-li Společnost existující smluvní nebo mimosmluvní závazek v důsledku událostí, k nimž došlo v minulosti, jestliže je pravděpodobné, že dojde k úbytku finančních prostředků a výše tohoto závazku je spolehlivě určitelná.

2.13 Dlouhodobé závazky Dlouhodobé závazky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při použití efektivní úrokové míry. V okamžiku zaúčtování závazku Společnost stanoví vnitřní výnosové procento, jímž se diskontují budoucí odhadované peněžní toky do doby očekávané splatnosti.


115

2.14 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky Potenciální závazky nejsou vykázány v rozvaze. Jsou však zveřejněny v příloze, pokud odliv zdrojů představujících ekonomický prospěch je pravděpodobný. Podmíněná aktiva nejsou vykázána v rozvaze, ale zveřejňují se v příloze, je-li pravděpodobné, že budou znamenat ekonomický prospěch.

2.15 Sociální náklady Odvody Společnosti do státního systému důchodového pojištění, sociálního zabezpečení, zdravotního pojištění a do fondu nezaměstnanosti za její zaměstnance jsou uváděny ve výkazu zisku a ztráty v době jejich vzniku v položce osobní náklady. Společnost poskytuje svým zaměstnancům stanovené příspěvky k penzijnímu připojištění se státním příspěvkem. Tento příspěvek je poskytován pouze zaměstnancům, jejichž pracovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, kteří pracují na plný úvazek a jsou zaměstnáni ve Společnosti nejméně tři měsíce.

2.16 Vykazování podle segmentů Oborový segment je skupina aktiv a operací zapojených do poskytování produktů nebo služeb, které jsou vystaveny riziku a dosahují takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti jiných oborových segmentů. Územní segment je část podniku, která se zabývá poskytováním produktů nebo služeb v dílčím ekonomickém prostředí a která je vystavena takovým rizikům a dosahuje takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti složek působících v jiných ekonomických prostředích. Společnost působí především na českém trhu, jediným geografickým segmentem je Česká republika. Vzhledem k homogennímu charakteru podnikání není Společnost členěna na oborové segmenty, protože nemá žádný produkt nebo službu, která by byla předmětem odlišných rizik.

2.17 Základní kapitál Základní kapitál je tvořen kmenovými akciemi. Vyplacení dividend je vykázáno ve vlastním kapitálu v době, kdy je schváleno akcionářem Společnosti. Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Společnost nemá žádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii.

2.18 Definice tříd IFRS u finančních aktiv Vedení Společnosti definuje třídy finančních nástrojů a seskupuje nástroje stejné povahy a charakteristiky zejména s ohledem na rizikový profil těchto nástrojů. Třídy jsou relevantní pro následující finanční aktiva: pohledávky z obchodních vztahů, půjčky, postoupené pohledávky.

2.19 Účetní a další významné odhady Odhady jsou průběžně hodnoceny a vycházejí z historických zkušeností a dalších faktorů, včetně předpokládaných budoucích událostí, které mohou vyplynout ze současných okolností. Hlavní odhady použité při zpracování účetní závěrky jsou popsány v následujících účetních postupech – ztráty ze snížení hodnoty (poznámky 2.4) a odhadovaná životnost aktiv (poznámka 2.7). Na základě současných poznatků je možné, že by výsledky v rámci příštího finančního roku, které se liší od předpokladů použitých ve výpočtu opravné položky na ztráty ze snížení hodnoty pro běžné období, mohly vyžadovat podstatnou úpravu opravné položky na ztrátu ze snížení hodnoty.

116


2.20 Tržby z běžné obchodní činnosti Tržby představují především tržby z ekonomického a investičního poradenství, nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky a výnosy z prodeje nemovitostí. Tržby z prodaných služeb jsou vykázány v okamžiku, kdy je tato služba provedena a dodána. Výnosy se vykazují v případě, že je pravděpodobné, že přinesou ekonomický prospěch Společnosti a lze je spolehlivě ocenit. Tržby z nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky se vykazují v období, ve kterém jsou poskytovány a se kterým věcně souvisejí. Výnosy z úroků se vykazují na základě akruálního principu s přihlédnutím k efektivní úrokové sazbě daného aktiva. Pro výpočet efektivní úrokové míry Společnost odhaduje budoucí peněžní toky na základě smluvních podmínek finančního instrumentu, nikoli případné ztráty. Nedílnou součástí efektivní úrokové míry jsou veškeré smluvní poplatky. Pokud finanční aktivum nebo skupina podobných aktiv byla odepsána, úrokový výnos je vypočítán za použití úrokové sazby použité pro diskontování budoucích peněžních toků pro účely zjištění ztráty.

2.21 Daně z příjmu Zdanění je v souladu s daňovou legislativou České republiky. Daň z příjmů pro daný rok se skládá ze splatné a odložené daně. Daň z příjmu se vykazuje ve výkazu zisku a ztráty kromě případů, kdy se týká položek, které jsou účtovány přímo do vlastního kapitálu. Splatná daň je očekávaný daňový závazek ze zdanitelných příjmů za daný rok s použitím daňových sazeb uzákoněných k rozvahovému dni a všechny úpravy splatné daně týkající se předchozích let. Odložená daň je vypočtena s použitím závazkové metody uplatněné na všechny přechodné rozdíly mezi daňovou základnou aktiv a závazků a jejich účetními hodnotami pro účely finančního výkaznictví k rozvahovému dni. Odložený daňový závazek se vykazuje u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odložené daňové pohledávky se vykazují u všech odčitatelných přechodných rozdílů, převodů daňových pohledávek a nevyužitých daňových ztrát v případě, že je pravděpodobné, že v příštích obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odčitatelné přechodné rozdíly, nevyužité daňové pohledávky a daňové ztráty. Pro výpočet odložených daňových pohledávek a závazků jsou použity předpokládané daňové sazby platné v obdobích vyrovnání pohledávky nebo závazku, na základě daňových sazeb, které byly uzákoněny k rozvahovému dni.

2.22 Následné události Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení individuální účetní závěrky, je zachycen v účetní závěrce v případě, že tyto události poskytují doplňující důkazy o podmínkách, které existovaly k rozvahovému dni. V případě, že mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím podmínky, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale nejsou zaúčtovány v účetní závěrce.


117

3 Řízení finančních rizik Níže jsou uvedena různá rizika, jimž je Společnost vystavena v důsledku svých činností a přístup k řízení těchto rizik. Riziko likvidity Riziko likvidity vyplývá z všeobecného financování činností Společnosti a řízení pozic. Zahrnuje riziko, že Společnost nebude schopna financovat aktiva k příslušnému dni splatnosti a že nebude schopna realizovat určité aktivum za přiměřenou cenu, a riziko, že nebude schopna splnit závazky v době jejich splatnosti. Řízení likvidity Společnosti je zaměřeno na zajištění financí pro zaplacení všech závazků v době jejich splatnosti. Koncentrace rizika je omezena vzhledem k rozptýlené splatnosti závazků Společnosti a jejímu různorodému portfoliu zdrojů financování. Tržní riziko Všechny finanční nástroje a pozice jsou vystaveny tržnímu riziku, tj. riziku, že budoucí změny tržních podmínek mohou snížit hodnotu určitého nástroje nebo jej znevýhodnit. Riziko úrokové sazby Půjčky poskytnuté Společností vyžadují, aby dlužník platil splátky podle splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby (vnitřní výnosové procento). Úrokové sazby účtované Společností vycházejí z pevných úrokových sazeb, za něž si Společnost sama půjčuje. Kromě přijatých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou je Společnost financována pomocí vydaných dluhopisů, které mají variabilní výnos. Vzhledem k tomu, že Společnost čerpá finanční prostředky jak s pevnou, tak s variabilní úrokovou sazbou, je tím z hlediska této části podnikání vystavena riziku, že ziskovost bude v důsledku nepříznivých/ výhodných pohybů úrokové sazby v průběhu splatnosti dluhopisů nižší/ vyšší, než se očekávalo. Sjednané pevné sazby ve smlouvách o poskytnutých půjčkách všeobecně převyšují smluvní variabilní úrokovou sazbu dluhopisů. Koncentrace rizika změny úrokové sazby je limitována využitím kombinace zdrojů financování za fixní a pohyblivou úrokovou sazbu a dále využitím různé doby splatnosti jednotlivých tranší čerpaných zdrojů financování. Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko snížení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Funkční měnou Společnosti je česká koruna a převážná většina výnosů a nákladů je realizována hlavně v českých korunách. Ačkoli část úvěrů je čerpána v Eurech a některé nákupy cenných papírů jsou realizovány v Eurech, je objem cizoměnových transakcí minimální. Navíc jsou proti úvěrům v Eurech realizovány příjmy z nájmu v Eurech. Společnost nepoužívá žádné nástroje na zmírnění dopadu změny kurzu Eura vůči české koruně. Cenové riziko Společnost je vystavena cenovému riziku spojenému s hodnotou majetkových cenných papírů jak držených do splatnosti, tak určených k obchodování oceňovaných proti výkazu zisku a ztrát.

118


Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům a týká se především pohledávek z titulu pronájmu či poskytnutých půjček. Všechny pohledávky Společnosti jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohrožení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány. K 31. prosinci 2008 nevykazovala Společnost žádnou významnou individuální koncentraci úvěrového rizika.

4 Řízení kapitálu Hlavním cílem Společnosti při řízení kapitálu je udržet schopnost nepřetržitého trvání účetní jednotky tak, aby zabezpečila výnosy z investice akcionářů. V rámci pravidel kapitálové přiměřenosti na českém trhu není Společnost regulovanou institucí, a to ani z pohledu požadavků na objem minimálního kapitálu nebo kapitálové přiměřenosti. Hlavní nástroj Společnosti pro řízení její kapitálové struktury spočívá v udržování rovnováhy výše dluhu a vlastního pracovního kapitálu v průběhu a na konci každého zkoumaného období. Vliv Společnosti na základní kapitál a vyplácené dividendy je nevýznamný, neboť tyto oblasti podléhají kontrole a rozhodování majoritního akcionáře.


119

5 Doplňující informace k rozvaze R1 – Investice do dceřiných a přidružených společností Společnost vykazuje k 31. prosinci 2008 v rámci investic do dceřiných a přidružených společností celkem 37 majetkových účastí v dceřiných a 2 majetkové účasti v přidružených společnostech. Hlavním předmětem činnosti dceřiných a přidružených společností je pronájem nemovitostí a developerská činnost. Přehled majetkových účastí k 31. prosinci 2008 Název společnosti

Balvinder, a.s. BPT Prague, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI - Statenice, a.s. CPI - Štupartská, a.s. CPI - Zbraslav, a.s. CPI City Center ÚL, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Services, a.s. Český Těšín Property Development, a.s. Družstvo Land Družstvo Reality EMDEEN ,a.s. FL Property Development, a.s. Jednota Cheb, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Krč Property Development, a.s. “v likvidaci” M.T.J. Consulting, a.s.

120


Pořizovací cena

v tis. Kč

Snížení hodnoty

Účetní hodnota

Vlastní Podíl v % kapitál přímý společnosti

Podíl na vlastním kapitálu

2 000 1 508 88 558 110 000 152 649 2 000 2 000 2 000 2 000 324 820 2 000 71 904 5 233 100 000 170 894 2 000 5 214 933 551 500 115 000 2 000 12 991 11 304 1 000

---14 104 --32 782 -2 000 ---431 --2 000 ---100 000 -----285 -115 000 ----1 000

2 000 1 508 74 454 110 000 119 867 -2 000 2 000 1 569 324 820 -71 904 5 233 -170 894 2 000 5 214 933 551 215 -2 000 12 991 11 304 --

225 038 1 584 014 74 454 191 924 149 773 -2 279 50 997 613 155 9 883 442 741 -5 536 102 697 14 230 -3 600 213 713 2 006 43 448 1 256 110 430 -124 2 510 71 992 168 653 61

100,00 80,00 100,00 100,00 80,00 100,00 100,00 66,67 15,87 75,91 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 99,39 50,00 100,00 100,00 99,83 100,00 100,00

225 038 1 267 211 74 454 191 924 119 818 -2 279 50 997 408 770 1 568 336 090 -5 536 102 697 14 230 -3 600 213 713 2 006 43 448 1 248 431 215 -124 2 510 71 870 168 653 61

40 000

-37 062

2 938

5 875

50,00

2 938

Název společnosti

MUXUM, a.s. Novegro, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o. RealCore s.r.o. SONAX (CZ), s.r.o. SPOBYT, a.s. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s. Včela, a.s. VM Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Celkem

Pořizovací cena

Snížení hodnoty

Účetní hodnota



108 326 1 000 2 000 381 361 38 771 5 267 100 160 006 2 000 40 000 2 000 50 000

--7 ---13 151 ----874 -2 000 ---

108 326 993 2 000 381 361 25 620 5 267 100 160 006 1 126 38 000 2 000 50 000

-43 779 1 983 152 400 110 923 25 620 24 921 37 783 1 412 299 1 126 -1 840 85 428 195

100,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 96,33 100,00 100,00 100,00 100,00

-43 779 992 152 400 110 923 25 620 24 921 37 783 1 360 468 1 126 -1 840 85 428 195

709 979 2 000 2 000 3 665 936

----320 696

709 979 2 000 2 000 3 345 240

1 159 152 3 516 47 266 8 229 158

100,00 100,00 100,00 --

1 159 152 3 516 47 266 --


121

Aktiva určená k prodeji k 31. prosinci 2008 Název společnosti

Nymburk Property Development, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Relax Centrum Ostrava a.s. Třinec Property Development, a.s. Celkem

Pořizovací cena

Snížení hodnoty

6 000 18 286 25 429 9 000 58 715

------

Účetní hodnota

6 000 18 286 25 429 9 000 58 715


212 192 118 561 13 240 123 078 467 071

100,00 50,00 100,00 100,00 --


212 192 59 281 13 240 123 078 --

Společnost netvořila opravné položky k majetkové účasti v Prague Development Holding, a.s., protože tato společnost vlastní finanční investice, jejichž hodnota výrazně převyšuje pořizovací cenu majetkové účasti a ke společnosti MUXUM, a.s., u které se v nejbližších letech předpokládají výnosy.

Přehled majetkových účastí k 31. prosinci 2007 Název společnosti

Balvinder, a.s. Best Properties South, a.s. BPT Prague, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Klíčov, a.s. CPI - Pardubice, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI - Statenice, a.s. CPI - Zbraslav, a.s. CPI City Center ÚL, a.s. CPI Reality, a.s. Český Těšín Property Development, a.s. Družstvo Land Družstvo Reality

122


Pořizovací cena

2 000 30 000 1 508 88 558 110 000 152 649 2 000 2 000 324 632 2 000 2 000 324 820 71 904 5 233 170 894 5 214 933 551 500

Snížení hodnoty

-1 356 ---3 920 --39 421 ----2 000 -----175 ---224

Účetní hodnota

644 30 000 1 508 84 638 110 000 113 228 2 000 2 000 324 632 -2 000 324 820 71 904 5 233 170 719 5 214 933 551 276


644 -273 993 1 703 781 84 638 -975 141 535 2 426 20 742 564 183 -1 980 574 933 475 356 100 890 13 927 170 719 42 113 1 330 534 552

100,00 100,00 80,00 100,00 100,00 80,00 100,00 100,00 99,97 100,00 66,67 75,91 100,00 100,00 100,00 100,00 99,39 50,00


644 -273 993 1 363 025 84 638 -975 113 228 2 426 20 742 563 988 -1 980 383 289 360 848 100 890 13 927 170 719 42 113 1 322 400 276

Název společnosti

FL Property Development, a.s. KONZUM, spotřební družstvo Krč Property Development, a.s. “v likvidaci” MUXUM, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o. RealCore s.r.o. SONAX (CZ), s.r.o. SPOBYT, a.s. Strakonice Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s. VM Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Celkem

Pořizovací cena

Snížení hodnoty

Účetní hodnota



2 000 9 099 1 000

-173 --1 000

1 827 9 099 --

1 827 155 460 66

100,00 25,53 100,00

1 827 39 736 66

108 326 6 000 36 572 381 361 38 771 5 267 100 160 006 2 000 9 000 2 000 50 000

---------297 ----

108 326 6 000 36 572 381 361 38 771 5 267 100 160 006 1 703 9 000 2 000 50 000

184 391 271 045 123 746 81 950 48 315 15 199 14 857 1 420 784 1 703 110 918 155 949 -410

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 96,33 100,00 100,00 100,00 100,00

184 391 271 045 123 746 81 950 48 315 15 199 14 857 1 368 574 1 703 110 918 155 949 -410

2 000 2 000 3 044 965

---48 566

2 000 2 000 2 996 399

2 736 42 788 --

100,00 100,00 --

2 736 42 788 --


123

V roce 2008 Společnost nově pořídila (prodala) následující majetkové účasti: Název společnosti

Best Properties South, a.s. CPI - Pardubice, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI - Štupartstká, a.s. (Kisumu, a.s.) CPI - Klíčov, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s (Orsay, a.s.) CPI Services, a.s. EMDEEN, a.s. Jednota Cheb, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. M.T.J. Consulting, a.s. Novegro, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Relax Centrum Ostrava, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Včela, a.s.

Způsob Nabytí/prodej


Prodej Prodej Nákup* Nákup Prodej Nákup Založení Nákup Nákup Dokoupení Nákup Nákup Nákup Prodej Nákup Nákup Nákup

100,00% 99,93% 100,00% 100,00% 99,97% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 72,34% 50,00% 50,00% 100,00% 50,00% 100,00% 100,00% 100,00%

*Ačkoli Společnost pořídla v roce 2008 100% akcií společnosti CPI – Residential, a.s., její podíl k 31. prosinci 2008 je 15,87% z důvodu navýšení jejího základního kapitálu v roce 2008.

124


Následující majetkové cenné papíry jsou předmětem zajištění bankovních úvěrů poskytnutých příslušným společnostem: Společnost


Český Těšín Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Vyškov Property Development, a.s. MUXUM, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. Hraničář, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI - Real Estate, a.s. Komárno Property Development, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prievidza Property Development, a.s. Ružomberok Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. Březiněves, a.s. Balvinder, a.s. CPI Slovakia, a.s. BPT Prague, a.s. BYTY TŘINEC, a.s. SPOBYT, a.s.

Česká spořitelna, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Česká spořitelna, a.s. Volksbank CZ, a.s. UNIBON - spořitelní a úvěrní družstvo Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Česká spořitelna, a.s. Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Komerční banka, a.s. UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Hypo Real Estate Bank AG Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Česká spořitelna, a.s. Všeobecná úverová banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank, a.s.


125

R2 – Investice do nemovitostí Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Účetní hodnota k 1.1.2008 Přírůstky Úbytky – prodej Úbytky – vklad Přecenění (+zisk, - ztráta) Účetní hodnota k 31.12.2008

158 240 ---158 240 --Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Účetní hodnota k 1.1.2007 Přírůstky Úbytky – prodej Úbytky – vklad Převod mezi položkami Účetní hodnota k 31.12.2007

207 820 --54 174 -4 594 158 240

Pozemky

Celkem

104 926 1 214 -8 487 -71 696 35 509 61 466

263 166 1 214 -8 487 -229 936 35 509 61 466

Pozemky

Celkem

118 050 13 030 -1 807 -19 753 -4 594 104 926

325 870 13 030 -55 981 -19 753 -263 166

Vedení Společnosti stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě znaleckého posudku vypracovaného společností TACOMA Consulting a.s. V průběhu účetního období Společnost vložila investice do nemovitostí do společnosti CPI Reality, a.s. v hodnotě 158 936 tis. Kč a do společnosti CPI - Pardubice, a.s. v hodnotě 71 000 tis. Kč. V roce 2008 Společnost realizovala ztrátu z prodeje investic do nemovitostí 487 tis. Kč (2007: ztráta 25 326 tis. Kč).

126


R3 – Pozemky, budovy a zařízení Zařízení – vlastní

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2008 Přírůstky Úbytky Zůstatek k 31.12.2008 Oprávky Zůstatek k 1.1.2008 Odpisy Oprávky k úbytkům Zůstatek k 31.12.2008 Zůstatková hodnota 1.1.2008 Zůstatková hodnota 31.12.2008

Nedokon. dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hm. majetek

Celkem

7 436 1 927 -1 752 7 611

9 515 5 578 -822 14 271

28 916 2 520 -5 828 25 608

17 735 4 503 -1 516 20 722

63 602 14 528 -9 918 68 212

2 782 1 546 -997 3 331 4 654 4 280

3 099 2 690 -48 5 741 6 416 8 530

18 575 --18 575 10 341 7 033

6 136 --6 136 11 599 14 586

30 592 4 236 -1 045 33 783 33 010 34 429

Zařízení – vlastní

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2007 Přírůstky Úbytky Zůstatek k 31.12.2007 Oprávky Zůstatek k 1.1.2007 Odpisy Oprávky k úbytkům Zůstatek k 31.12.2007 Zůstatková hodnota 1.1.2007 Zůstatková hodnota 31.12.2007



Nedokon. dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hm. majetek

Celkem

11 144 1 439 -5 147 7 436

5 610 3 905 -9 515

33 487 --4 571 28 916

13 377 4 358 -17 735

63 618 9 702 -9 718 63 602

5 316 1 291 -3 825 2 782 5 828 4 654

1 284 1 815 -3 099 4 326 6 416

18575 --18 575 14 912 10 341

6 136 --6 136 7 241 11 599

31 311 3 106 -3 825 30 592 32 307 33 010

Přehled závazků u titulu finančního leasingu (pronájem automobilů) je uveden v pozn. R12. V roce 2008 Společnost realizovala zisk z prodeje dlouhodobého hmotného majetku 466 tis. Kč (2007: 35 tis. Kč).


127

R4 – Nehmotná aktiva Pořizovací cena Zůstatek k 1.1. Přírůstky Úbytky Zůstatek k 31.12. Oprávky Zůstatek k 1.1. Odpisy Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva Oprávky k úbytkům Zůstatek k 31.12. Zůstatková hodnota 1.1. Zůstatková hodnota 31.12.

2008

2007

10 541 1 803 -12 344

8 142 2 792 -393 10 541

1 631 1 506 --3 137 8 910 9 207

920 1 104 --393 1 631 7 222 8 910

R5 – Dlouhodobé poskytnuté půjčky Jistina k 31.12.2008

Společnosti - rozhodující vliv Společnosti - podstatný vliv Ostatní společnosti Celkem

840 134 1 447 1 307 557 2 149 138

Neuhrazené úroky k 31.12.2008

61 708 39 67 725 129 472

Celkem k 31.12.2008

901 842 1 486 1 375 282 2 278 610



1 298 396 126 074 665 418 2 089 888

45 689 64 31 919 77 672

Celkem k 31.12.2007

1 344 085 126 138 697 337 2 167 560

Podrobné informace o dlouhodobých půjčkách poskytnutých společnostem s rozhodujícím a podstatným vlivem jsou uvedeny v pozn. 8 – transakce se spřízněnými osobami. K žádné půjčce nebyla tvořena opravná položka z důvodu jejího znehodnocení. R6 – Ostatní dlouhodobá aktiva

Pohledávky z prodeje a postoupení Ostatní Celkem

31.12.2008

31.12.2007

32 196 121 32 317

33 653 2 116 35 769

Nominální hodnota dlouhodobých pohledávek činí 63 852 tis. Kč. Rozdíl mezi reálnou a nominální hodnotou je způsoben přepočtením dlouhodobých neúročených pohledávek na současnou hodnotu metodou efektivní úrokové sazby.

128


R7 – Pohledávky Pohledávky z pronájmu Obchodní pohledávky - spřízněné strany (pozn. 9) Ostatní obchodní pohledávky Poskytnuté půjčky – spřízněné strany (pozn. 9) Úroky z poskytnutých půjček (pozn. 9) Daňové pohledávky Krátkodobé půjčky ostatní Prodej cenných papírů a postoupené pohledávky Hrubá výše Ztráty ze snížení hodnoty pohledávek z pronájmu Ztráty ze snížení hodnoty ostatních obchodních pohledávek Ztráty ze snížení ostatních pohledávek Čistá výše

31.12.2008

31.12.2007

2 507 79 968 125 230 31 818 129 472 2 730 216 955 3 758 207 4 346 887 --16 837 -981 4 329 069

3 544 125 489 59 135 46 344 87 402 643 78 798 92 725 494 080 -3 081 -8 702 -965 481 332

V roce 2007 byly uváděny v rámci ostatních pohledávek i krátkodobé půjčky. Obchodní pohledávky se spřízněnými stranami zahrnují i pohledávky ke společnostem, které byly v roce 2009 prodány (24 665 tis. Kč). R8 – Krátkodobý finanční majetek V rámci krátkodobého finančního majetku vykazuje Společnost nakoupené dluhopisy emitované společností Velvana, a.s. a CPI Hotels, a.s. v celkové hodnotě 150 600 tis. Kč (2007: 147 648 tis. Kč). R9 – Peníze a peněžní ekvivalenty Majetkové cenné papíry k obchodování Bankovní účty Peníze Celkem

31.12.2008

31.12.2007

14 243 1 740 3 505 19 488

11 396 2 979 10 764 25 139

Majetkové cenné papíry k obchodování představují akcie Vodovodů a kanalizací Hodonín, a.s a Vodovodů a kanalizací Přerov, a.s., které jsou běžně obchodovány na kapitálovém trhu, jsou vysoce likvidní a tudíž jsou klasifikovány jako peněžní ekvivalenty.


129

R10 – Úvěry a půjčky

Dlouhodobá část Emitované dluhopisy Dlouhodobé půjčky Leasing - dlouhodobá část Krátkodobá část Kontokorentní úvěr a ostatní krátkodobé půjčky Úroky z přijatých půjček Úroky z dluhopisů (AÚV) Leasing - krátkodobá část Celkem

31.12.2008

31.12.2007

1 858 000 1 425 714 4 875 3 288 589

1 188 000 1 105 545 2 908 2 296 453

707 122 80 941 48 637 1 652 838 352 4 126 941

498 359 23 077 25 038 1 953 548 427 2 844 880

Emitované dluhopisy Vydané dluhopisy

Emise dluhopisů CPI var/12 (22. března 2005) Emise dluhopisů CPI 2021 (8. února 2007) Vlastní dluhopisy

Neuhrazené úroky z dluhopisů (AUV) Celkem

ks

Nominální hodnota dluhopisu

splatnost

Úroková sazba

31.12.2008

31.12.2007

65 000

10 tis. Kč

22.2.2012

6MPRIBOR +2%

650 000

650 000

629

2 000 tis. Kč

8.8.2021

6M PRIBOR +3,5%

1 258 000

538 000

-50 000 1 858 000

-1 188 000

48 637

25 038

1 906 637

1 213 038

-25

--

--

--

--

Dluhopisy CPI var/12 byly emitovány v zaknihované podobě ve formě na doručitele a úrokový výnos z nich je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a 22. září. Dluhopisy CPI 2021 byly emitovány v listinné podobě ve formě na doručitele a úrokový výnos z nich je splatný pololetně zpětně k 8. únoru a 8. srpnu. V průběhu roku Společnost emitovala 360 ks dluhopisů CPI 2021, zůstatek k 31.12. 2008 je 629 ks (2007: 269 ks), 25 ks těchto dluhopisů bylo nakoupeno zpět.

130


Dlouhodobé přijaté půjčky Jistina k 31.12.2008

Od společností s rozhodujícím vlivem Od ostatních společností Celkem

644 026 781 688 1 425 714



32 724 46 201 78 925

492 563 612 982 1 105 545


15 318 7 759 23 077

Podrobné informace o dlouhodobých půjčkách přijatých od společností pod rozhodujícím vlivem jsou uvedeny v poznámce 8. R11 – Ostatní dlouhodobé závazky

Závazky z nákupu akcií CPI – Land Development, a.s. Závazky z nákupu akcií CPI – Klíčov, a.s. Závazky z nákupu Včela, a.s. Ostatní Celkem

Nominální hodnota 31.12.2008

31.12.2008

31.12.2007

300 000 -1 300 000 97 091 1 697 091

268 593 -743 795 55 302 1 067 690

594 806 122 765 -48 751 766 322

Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií a dlouhodobé závazky z nákupu pohledávek. Položka ostatní představuje zejména závazek z titulu nákupu pohledávek za společnostmi Balvinder, a.s. a Ohrada Development, s.r.o a závazek z nákupu akcií CPI - Bor, a.s. R12 – Krátkodobé závazky

Obchodní závazky Závazky z postoupených pohledávek Závazky z nákupu majetkových účastí Závazky z nesplacených vkladů nakoupených společností Přijaté zálohy od odběratelů Ostatní závazky Celkem

31.12.2008

31.12.2007

38 935 1 392 403 503 622 12 082 260 584 354 353 2 561 979

91 613 555 701 484 841 170 974 144 061 101 008 1 548 198

Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běžné závazky vůči dodavatelům za pořízení dlouhodobého majetku a dodávky služeb. Závazky z nesplacených vkladů představují závazky z nesplacených vkladů do společností CPI Reality, a.s. a Družstvo Land. Ostatní krátkodobé závazky představují závazky z převzatých závazků (Best Properties South, a.s.: 211 957 tis. Kč), nákupu dluhopisů a závazky vůči zaměstnancům.


131

Finanční leasing

Splátky do 1 roku Splátky 1 – 5 let Splátky v následujících letech Čistá současná hodnota leasingových splátek (pozn. R10)

2008

2007

1 652 4 875 -6 527

1 953 2 800 108 4 861

Reálná hodnota závazků z finančního leasingu se přibližně shoduje s účetní hodnotou. R13 – Ostatní pasiva Rezerva na daň z převodu nemovitostí Časové rozlišení Celkem

31.12.2008

31.12.2007

837 10 324 11 161

1 243 3 315 4 558

Krátkodobé rezervy Stav k 1.1. Tvorba rezerv Zúčtování rezerv Stav k 31.12.

132


2008

2007

1 243 837 1 243 837

2 666 1 172 2 595 1 243

R14– Základní kapitál Od 19. ledna 2006 tvoří základní kapitál Společnosti 1 366 873 ks plně upsaných a splacených akcií na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 800,- Kč za akcii. Celková výše základního kapitálu Společnosti činí k 31. prosinci 2008 1 093 498 tis. Kč. Zisk (ztráta) na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku (ztráty) za období a průměrného počtu akcií v oběhu. Základní zisk (ztráta) připadající na jednu akcii (BEPS): BEPS = 1 507 643 tis. Kč /1 366 873 ks akcií = 1 102,98 Kč Společnost z důvodu podnikových kombinací v rámci skupiny nabyla své vlastní akcie. Tyto akcie má ve svých aktivech společnost Včela, a.s., které po zapsání rozdělení sloučením na obchodním rejstříku přejdou do majetku Společnosti a budou vykázány jako snížení základního kapitálu. Jelikož Společnost nemá žádné potenciální kmenové akcie, zředěný zisk (ztráta) na akcii je roven základnímu zisku (ztrátě) na akcii. Nerozdělený zisk a zákonný rezervní fond Od roku 2005 zpracovává Společnost účetní závěrku podle IFRS. Všechny zisky a ztráty nakumulované v položce nerozdělených ztrát výkazu zisku a ztrát bude možné hradit/rozdělovat po jejich schválení valnou hromadou. Obchodní zákoník stanoví příděl do zákonného rezervního fondu ve výši 5 % vykázaného zisku až do výše 20 % základního kapitálu. Tvorba, použití a rozpouštění zákonného rezervního fondu podléhá omezením obsaženým v příslušných článcích Obchodního zákoníku. Zákonný rezervní fond nelze volně používat, neboť může být použit výhradně ke snížení neuhrazené ztráty. Čistý zisk Společnosti ve výši 24 115 tis. Kč za rok 2007, uvedený v účetní závěrce Společnosti, byl schválen a rozdělen rozhodnutím valné hromady ze dne 24.června 2008, 1 206 tis. Kč jako příděl do rezervního fondu, zbývající část převedena do nerozdělených zisků minulých let.


133

6 Doplňující informace k výsledovce V1 – Tržby 2008 Ekonomické poradenství a zpracování účetnictví Nájemné nebytové prostory Nájemné ostatní Provize Ostatní Celkem

2007

tis. Kč 116 094

% 84,5

tis. Kč 94 569

% 73,9

12 476 323 1 461 6 981 137 335

9,1 0,2 1,1 5,1 100

20 988 1 426 2 426 8 647 128 056

16,4 1,1 1,8 6,8 100

V2 – Snížení (zrušení snížení hodnoty) aktiv

Snížení (zrušení snížení) hodnoty majetkových účastí Snížení (zrušení snížení) hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek Snížení (zrušení snížení) hodnoty ostatních pohledávek Celkem

2008

2007

272 131 5 053 16 277 200

34 454 120 -515 34 059

V3 – Osobní náklady

Mzdové náklady Sociální a zdravotní pojištění Ostatní sociální náklady Celkem

2008

2007

41 448 10 557 927 52 932

15 147 4 995 436 20 578

Průměrný počet zaměstnanců v roce 2008 byl 57 (2007: 45). Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové vrcholového vedení neměli za rok 2008 od Společnosti žádné peněžní ani nepeněžní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti. Mzdy nemají variabilní složku. Mzdové náklady členů dozorčí rady činily v roce 2008 celkem 3 771 tis. Kč (2007: 1 161 tis. Kč.), členů představenstva 3 618 tis. Kč (2007: 653 tis. Kč) a členů vrcholového vedení Společnosti celkem 10 491 tis. Kč (2007: 2 271 tis. Kč). Vedení Společnosti představují k 31. prosinci 2008 celkem 4 osoby, z toho jsou 2 osoby zároveň členy představenstva. Členové představenstva, dozorčí rady ani vedení Společnosti a osoby jim blízké nevlastní žádné akcie Společnosti, ani s nimi nebyly uzavřeny žádné opční a podobné smlouvy, jejíchž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry.

134


V4 – Čisté provozní náklady

Mandátní odměny Nájemné Reklama Opravy a udržování Právní služby Poplatky za telefony Poradenství a audit Daň z převodu nemovitostí Ostatní Celkem

2008

2007

6 396 5 678 1 281 410 8 012 773 2 334 122 36 828 61 834

21 624 11 142 3 280 1 344 2 990 1 050 455 2 411 21 479 65 775

2008

2007

204 985 2 421 8 595 3 512 1 836 123 -2 055 636

91 259 2 801 3 059 1 550 97 518 1 588 197 775

V5 – Finanční výnosy

Úroky z poskytnutých půjček a úvěrů Úrok z dlouhodobých pohledávek Úrok z nakoupených dluhopisů Čisté kurzové zisky Ostatní finanční výnosy Ostatní úroky Celkem

Položka ostatní finanční výnosy představuje zejména výnosy z prodeje dceřiných společností a výnosy z dividend. V6 – Finanční náklady

Úroky z emitovaných dluhopisů Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček Úroky z dlouhodobých závazků Úroky ze závazků z finančního leasingu Ostatní finanční náklady Celkem

2008

2007

109 526 125 952 78 680 391 6 774 321 323

49 921 50 797 32 738 279 -133 735


135

V7 – Daně z příjmů Daňový náklad Odložený daňový náklad (vznik přechodných rozdílů) Celkem

2008

2007

652 607 1 259

7 536 11 954 19 490

Odsouhlasení efektivní daňové sazby

Zisk před zdaněním Zákonná sazba daně z příjmů Daň z příjmu vypočtená pomocí sazby daně z příjmů práv. osob Vliv daňově neúčinných nákladů Vliv daňově neúčinných výnosů Odčitatelné položky Celkem

136


2008

2007

1 508 902 21% 316 869 138 447 -455 316 -652

43 605 24% 10 465 7 358 -8 487 -1 800 7 536

Odložená daň z příjmů Odlož. daň. pohledávka 31.12.2008

Nehmotná aktiva Pozemky, budovy a zařízení Investice do nemovitostí Investice do dceřiných a přidružených společností Dlouhodobé pohledávky Časové rozlišení Závazky z finančního leasingu Ostatní dlouhodobé závazky Ostatní krátkodobé závazky Krátkodobé rezervy Celkem Čistý odložený daňový závazek

Odložený daň. závazek 31.12.2008

Odlož. daň. pohledávka 31.12.2007

Odložený daň. závazek 31.12.2007

-1 899 ---

662 -7 179 --

-2 260 -901

270 4 523 ---

6 175 331 1 305 --167 9 877 --

---13 906 691 -22 438 12 561

1 006 215 973 -3 749 261 9 365 --

---16 526 --21 319 11 954

Pro kalkulaci odložené daně byly v roce 2007 použity sazby podle předpokládaného roku realizace odložené daně ( 21% pro 2008, 20% pro 2009 a 19% pro 2010), analogicky je proveden výpočet pro rok 2008. Při výpočtu čistého odloženého daňového závazku Společnost započítává odložené daňové pohledávky proti odloženým daňovým závazkům. České právní předpisy vyžadují výpočet daně z příjmu ze zisku před zdaněním podle českých účetních předpisů, proto existuje řada přechodných rozdílů způsobených jak specifickými daňovými předpisy, tak rozdíly mezi českými účetními předpisy a IFRS, v důsledku toho výše uvedená tabulka zahrnuje i položky, které nejsou vykazovány dle IFRS. Splatné daňové závazky

Daň z příjmů právnických osob Zaplacená záloha na daň z příjmů Daň z přidané hodnoty Daň z mezd Celkem

2008

2007

--5 827 1 338 7 165

7 536 -2 814 6 634 265 11 621


137

7 Řízení finančního rizika Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko snížení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Společnost provádí většinu transakcí v českých a slovenských korunách a k rozvahovému dni neeviduje žádné významné pohledávky a závazky denominované v cizích měnách. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům. Společnost vytváří 100% opravné položky ke všem pohledávkám, které jsou více než 360 dní po termínu splatnosti, a 50% opravné položky ke všem pohledávkám, které jsou po splatnosti 181 až 360 dní. V oblasti pohledávek z obchodních vztahů však ve společnosti obtížně vymahatelné pohledávky vznikají v minimální míře. Všechny pohledávky společnosti jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohrožení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány až po případné ukončení smluvní spolupráce. Úrokové riziko Úvěry a přijaté půjčky jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou. Úročení dluhopisů je sjednáno pohyblivou úrokovou sazbou. Nepředpokládají se však výrazné výkyvy ve vývoji úrokových sazeb. Společnost nepředpokládá žádné výrazné změny v oblasti provozních výnosů a tudíž ani problémy v hotovostních tocích. Případné odchylky od plánovaných hotovostních toků jsou řešeny operativním řízením na úrovni vedení Společnosti.

8 Podmíněné závazky K 31. prosinci 2008 si vedení Společnosti není vědomo žádných významných nevykázaných podmíněných závazků s výjimkou těch, které jsou uvedeny v Pozn. R1 (zajištění bankovních úvěrů majetkovými cennými papíry) a níže uvedených záruk. Dne 12. října 2005 uzavřela společnost CPI Dohodu o přistoupení k závazku s UniCredit Bank Czech Republic, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Real Estate, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Živnostenskou bankou, a.s. této společnosti. Dne 28. dubna 2006 se společnost CPI zavázala v Záruce za vícenáklady ve prospěch České spořitelny, a.s. uhradit veškeré dodatečné náklady související s přestavbu objektu na Tylově náměstí v Praze Vinohradech za společnost Carpenter Invest, a.s., pokud tato společnost nebude sama schopna uhradit vícenáklady. Dne 5. května 2006 uzavřela společnost CPI Dohodu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank a.s. jako

138


výstavce blankosměnky, která má zajistit závazky společnosti BPT Prague, a.s. vyplývající z úvěru poskytnuté Raiffeisenbank a.s. této společnosti. Dne 22. února 2007 uzavřela společnost CPI Patronátní smlouvu a Smlouvu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank, a.s., které mají zajistit závazky společnosti SPOBYT, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Raiffeisenbank, a.s. této společnosti. Dne 11. července 2007 uzavřela společnost CPI Dohodu o přistoupení k závazku s UniCredit Bank Czech Republic, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Real Estate, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Živnostenskou bankou, a.s. této společnosti. Dne 3. října 2007 přistoupila Společnost CPI k závazku společnosti CPI – Land Development, a.s. z titulu úvěru v celkové výši 182 400 Kč přijatého od společnosti NLB Factoring, a.s. Dne 15. ledna 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o ručení s Volksbank CZ, a.s., která má zajistit závazky společnosti MUXUM, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Volksbank CZ, a.s. této společnosti. Dne 7. února 2008 přistoupila Společnost CPI k závazku společnosti CPI – Štupartská, a.s. z titulu úvěru v celkové výši 165 000 tis. Kč přijatého od společnosti NLB Factoring, a.s. Dne 14. února 2008 přistoupila společnost CPI k závazku společnosti CPI Park Mlýnec, a.s. z titulu úvěru v celkové výši 65 276 tis. Kč přijatého od společnosti NLB Factoring, a.s. Dne 1. dubna 2008 uzavřela společnost CPI Dohodu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank a.s. jako výstavce blankosměnky, která má zajistit závazky společnosti Byty Česká Lípa, a.s. vyplývající z úvěru poskytnuté Raiffeisenbank a.s. této společnosti. Dne 2. července 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Vigano, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 22. srpna 2008 uzavřela společnost CPI Patronátní smlouvu a Smlouvu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank, a.s., ve které se zavázala vystavit blankosměnku, která má zajistit závazky společnosti U svatého Michala, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Raiffeisenbank, a.s. této společnosti. Dne 15. října 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Conradian, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 16. října 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Carpenter Invest, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 12. listopadu 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o ručení s Komerční bankou, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Residential, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Komerční bankou, a.s. této společnosti. Dne 30. prosince 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Hraničář, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Společnost CPI se dne 30. prosince 2008 zavázala v Záruce za vícenáklady ve prospěch České spořitelny, a.s. uhradit veškeré dodatečné náklady související s projektem CPI City Center ÚL, a.s. za společnost Hraničář, a.s., pokud tato společnost nebude sama schopna uhradit vícenáklady. Výroční zpráva 2008

139

9 Transakce mezi spřízněnými stranami Za spřízněné strany se považují dceřiné a přidružené společnosti, akcionáři, členové statutárních a dozorčích orgánů a výkonný management. V následujících tabulkách je uveden přehled transakcí se spřízněnými stranami za rok 2008 a zůstatky pohledávek a závazků vůči spřízněným stranám k 31. prosinci 2008. Položky menší než 300 tis. Kč jsou z důvodu nevýznamnosti zahrnuty sumárně na řádku ostatní. Tabulky zahrnují vztahy se společnostmi, které byly v roce 2009 prodány.

Pohledávky a závazky Pohledávky z titulu půjček Splatnost Balvinder, a.s. BPT Development, a.s. Březiněves, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. BYTY TŘINEC, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Krásné Březno, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI - Statenice, a.s. CPI - Štupartská, a.s. CPI City Center ÚL, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s. CPI Park Žďárek, a.s. CPI Slovakia, a.s. Český Těšín Property Development, a.s. Družstvo Land Družstvo Reality FL Property Development, a.s. Hraničář, a.s. M.T.J. Consulting, a.s. MUXUM, a.s.

140


31.12.2028 31.12.2028 31.12.2010 31.12.2015 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2026 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 30.6.2017 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2012 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2015 31.12.2012 31.12.2010 31.12.2010 31.10.2010 31.12.2010

Úroková sazba 3,50% 3,85% 5,00% 6,00% 7,00% 7,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 7,00% 1,40% 7,00% 6,0% 9,0% 6,00% 7,00% 7,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 7,00% 7,00% 6,00%

Zůstatek k 31.12.2008

Splatno do 1 roku

Splatno v následujících letech

56 627 6 151 26 958 3 581 1 989 40 485 118 775 17 394 -1 756 22 501 174

2 055 151 2 032 81 8 2 763 9 278 582 -10 609 2

54 572 6 000 24 925 3 500 1 981 37 722 109 497 16 812 -1 746 21 891 172

19 818 74 082 17 792 20 765 34 153 22 488 28 812 46 550 1 359 12 354 2 89 16 887

18 188 3 496 216 951 511 2 714 1 897 1 581 29 340 -9 386

1 630 70 586 17 576 19 814 33 643 19 775 26 915 44 968 1 330 12 014 2 80 16 501

Splatnost Novegro, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Prague Development Holding, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. SONAX (CZ), s.r.o. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Trenčín Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Včela, a.s. VM Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Celkem

31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2015 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2012 31.12.2012 31.12.2017

Úroková sazba


7,00% 7,00% 6,00% 1,40% 7,00% 6,00% 6,00% 6,00% 9,75% 6,50% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%

2 384 35 69 10 615 9 141 7 267 62 429 11 564 958 73 802 78 584 24 911 63 847 935 149

Splatno do 1 roku -384 -69 10 615 836 200 1 763 11 564 958 13 215 3 296 648 2 129 93 568

Splatno v následujících letech 2 -35 --8 305 7 068 60 666 --60 587 75 288 24 263 61 717 841 581

Splatno do 1 roku zahrnuje úroky z poskytnutých půjček a jistinu splatnou do 1 roku.


141

Obchodní pohledávky Balvinder, a.s. BPT Development, a.s. BPT Prague, a.s. Březiněves, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI City Center ÚL, a.s. CPI Finance, a.s. CPI Park Žďárek, a.s. CPI Services, a.s. CPI Slovakia, a.s. Český Těšín Property Development, a.s. Družstvo Land Jednota Cheb, a.s. Komárno Property Development, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. MUXUM, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o. Prievidza Property Development, a.s. RealCore s.r.o. Ružomberok Property Development, a.s. SONAX (CZ), s.r.o. SPOBYT, a.s. Třinec Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Ostatní Celkem



7 372 1 773

2 048 1 426

1 380 1 468 2 346 547 363 1 553 326 15 257 1 746 800 1 690 1 351 2 292 563 321 409 3 116 574 3 274 2 839 6 102 529 415 3 338 503 1 219 3 182 586 2 103 381 1 252 1 800 374 3 085 3 735 79 968

2 155 3 888 1 549 1 269 -3 967 2 536 10 335 -----1 961 5 893 -3 398 -3 351 3 358 2 525 1 373 -3 560 --3 316 -3 309 -2 378 -2 046 3 340 56 508 125 489

Obchodní pohledávky se spřízněnými stranami jsou uvedeny položky nad 300 tis. Kč, v položce ostatní v roce 2007 jsou zahrnuty i pohledávky vůči společnostem, v nichž Společnost již nemá majetkovou účast.

142


Ostatní pohledávky Zůstatek k 31.12.2008


BPT Prague, a.s. Byty Česká Lípa, a.s.

1 737 1 444

471 --

CPI - Facility, a.s. CPI - Real Estate, a.s. GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Jednota Cheb, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. MUXUM, a.s. Relax Centrum Ostrava a.s. SPOBYT, a.s. Včela, a.s. Celkem

12 7 000 17 671 1 019 2 361 -23 426 483 32 176

-----13 837 -531 -14 839

K výše uvedeným pohledávkám netvořila Společnost žádné opravné položky a ani v roce 2008 ani 2007 nebyly odepsány žádné pohledávky vůči spřízněným stranám. Závazky z titulu půjček Splatnost BPT Development, a.s. BPT Prague, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Zbraslav, a.s. CPI Finance, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Services, a.s. GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Komárno Property Development, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o. Prievidza Property Development, a.s. RealCore s.r.o. Ružomberok Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Celkem

31.12.2012 31.12.2015 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2010 30.09.2012 31.12.2010 30.09.2012 30.09.2012 31.12.2010 30.09.2012 31.12.2015 31.12.2010 30.09.2012 31.12.2010 30.09.2012 31.12.2010 31.12.2010 30.09.2012

Úroková sazba 2,10% 2,10% 6,00% 3,85% 3,15% 3,50% 3,85% 5,00% 7,00% 6,50% 3,85% 6,50% 6,50% 6,00% 6,50% 6,00% 2,10% 6,50% 3,85% 6,50% 6,50% 6,00% 6,50%

Zůstatek k 31.12.2008 83 000 15 586 7 206 17 474 23 595 158 721 14 963 2 014 6 857 3 668 3 379 3 581 2 533 21 051 3 144 253 457 1 242 3 435 20 465 2 183 25 901 1 024 2 271 676 750

Splatno do 1 roku 604 726 83 176 802 5 901 253 16 355 275 24 268 190 416 236 20 338 64 257 518 164 864 24 170 32 724

Splatno v následujících letech 82 396 14 860 7 123 17 298 22 793 152 820 14 710 1 998 6 502 3 393 3 355 3 313 2 343 20 635 2 908 233 119 1 178 3 178 19 947 2 019 25 037 1 000 2 101 644 026

Splatnost do 1 roku zahrnuje úroky z přijatých dlouhodobých půjček. Výroční zpráva 2008

143

Ostatní dlouhodobé závazky V ostatních dlouhodobých závazcích vykazuje Czech Property Investments, a.s. závazek vůči GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, ve výši 268 593 tis. Kč (2007: 440 976 tis. Kč) a CPI Finance, a.s. ve výši 7 539 tis. Kč (2007: 0 tis. Kč). Obchodní závazky V rámci obchodních závazků vykazuje společnost závazky ve výši 5 630 tis. Kč (2007: 3 566 tis. Kč) vůči spřízněným stranám. Ostatní krátkodobé závazky BPT Prague, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Pardubice, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Services, a.s. Družstvo Land Družstvo Reality GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Jednota Cheb, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Prague Development Holding, a.s. SPOBYT, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Včela, a.s. Ostatní Celkem



374 570 17 -12 013 278 69 674 200 000 1 806 597 11 360 425 2 95 402 -697 213

374 590 -21 810 170 894 ---198 831 -----95 352 690 862 167

Emitované dluhopisy K 31. prosinci 2008 vlastní dceřiné společnosti dluhopisy emitované Společností v celkové hodnotě (včetně AÚV) 788 674 tis. Kč (2007: 501 566 tis. Kč).

144


Výnosy a náklady Tržby BPT Development, a.s. BPT Prague, a.s. Březiněves, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI - Residential, a.s. CPI - Zbraslav, a.s. CPI City Center ÚL, a.s. CPI Park Žďárek, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Slovakia, a.s. Český Těšín Property Development, a.s. Komárno Property Development, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. MUXUM, a.s. Nymburk Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prague Property Development, s.r.o. Prievidza Property Development, a.s. RealCore s.r.o. Ružomberok Property Development, a.s. SONAX (CZ), s.r.o. SPOBYT, a.s. Třinec Property Development, a.s. Včela, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Celkem

2008

2007

2 630 1 367 2 030 1 980 750 950 1 030 1 130 1 385 600 950 1 500 1 500 732 2 100 862 943 830 969 943 830 2 366 1 006 990 943 945 941 950 1 751 2 954 2 803 946 2 062 46 596

2 440 -----2 256 2 490 2 194 -----6 438 ------3 458 -------6 121 3 064 -62 799 91 260


145

Výnosové úroky Balvinder, a.s. BPT Development, a.s. Březiněves, a.s. Carpenter Invest, a.s. Conradian, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Statenice, a.s. CPI - Štupartská, a.s. CPI Park Mlýnec, a.s. CPI Park Žďárek, a.s. CPI Slovakia, a.s. Český Těšín Property Development, a.s. Družstvo Land FL Property Development, a.s. MUXUM, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Ohrada Development, s.r.o. Relax Centrum Ostrava a.s. SONAX (CZ), s.r.o. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Trenčín Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s. Včela, a.s. VM Property Development, a.s. Vyškov Property Development, a.s. Ostatní Celkem

146


2008

2007

660 300 1 576 1 865 7 312 690 359 1 310 3 496 951 576 1 239 1 897 2 316 669 386 -384 2 757 388 489 394 3 213 738 4 819 5 702 864 3 858 657 49 867

----1 960 -1 276 ----1 335 1 313 1991 --2 384 -1 684 -----5 175 7 959 --28 320 53 397

Jiné výnosy SPOBYT, a.s. BPT Prague, a.s. Celkem

2008

2007

38 537 112 000 150 537

43 680 -43 680

2008

2007

-6 336 60 180 -6 576

1 033 1 722 --193 2 948

Jiné výnosy v roce 2008 představují částku vyplacených dividend. Spotřeba materiálu a nákup služeb CPI - Facility, a.s. CPI Slovakia, a.s. SPOBYT, a.s. Včela, a.s. Ostatní Celkem


147

Nákladové úroky BPT Development, a.s. BPT Prague, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. BYTY TŘINEC, a.s. CPI - Bor, a.s. CPI - Horoměřice, a.s. CPI - Real Estate, a.s. CPI - Zbraslav, a.s. CPI Finance, a.s. CPI Pardubice, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Services, a.s. Gandolf Consultancy Limited Jednota Cheb, a.s. Komárno Property Development, a.s. KONZUM Hradec Králové, a.s. Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s. Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o. Prievidza Property Development, a.s. RealCore s.r.o. Ružomberok Property Development, a.s. SPOBYT, a.s. Třinec Property Development, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s. Zvolen Property Development, a.s. Ostatní Celkem

2008

2007

604 18 615 8 344 20 158 176 14 817 802 5 832 -282 16 27 617 3 323 221 633 215 152 416 189 14 143 181 207 518 131 7 763 1 867 24 137 -107 402

-9 496 ----4 234 --7 157 ----------13 080 ----1 698 848 --2 106 38 619

Přijaté a poskytnuté záruky Záruky poskytnuté spřízněným stranám jsou uvedeny v pozn. R1 a v pozn. 8. Spřízněné osoby neposkytly za společnost Czech Property Investments, a.s. žádné záruky.

148


10 Následné události Dne 16. března 2009 byla v obchodním rejstříku vymazána společnost Včela, a.s., která zanikla na základě projektu rozdělení sloučením a část jejího obchodního jmění byla převedena na Společnost. V souvislosti s tím Společnost nabyla 435 197 ks vlastních akcií v celkové nominální hodnotě 348 158 tis. Kč. V roce 2009 Společnost prodala majetkové účasti ve následujících společnostech Relax Centrum Ostrava, a.s., Nymburk Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s. a Ohrada Development, s.r.o. Kromě výše uvedeného se do data sestavení účetní závěrky neodehrály žádné další významné události mající vliv na účetní závěrku Společnosti k 31. prosinci 2008.


Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.


149

15. Závěr Osoby odpovědné za výroční zprávu Čestné prohlášení Prohlašuji, že při vynaložení veškeré přiměřené péče jsou podle mého nejlepšího vědomí údaje obsažené ve výroční zprávě správné, a že v ní nebyly zamlčeny žádné skutečnosti, které by mohly změnit význam výroční zprávy.


Ing. Zdeněk Havelka

předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

150



151

Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 47/1601, 110 00 Prague 1 Tel +420 281 082 110,115, Fax +420 281 082 150 e-mail: [email protected] www.cpi.cz

1. Společnost Czech Property Investments, a.s

Recommend Documents