Czech Property Investments, a.s. Výroční zpráva za rok 2010

Czech Property Investments, a.s. Výroční zpráva za rok 2010

OBSAH 1

SPOLEČNOST CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. .................................................................................. 4

2

PŘEHLED VYBRANÝCH UKAZATELŮ CPI GROUP .......................................................................................... 5

3

ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ VÝROČNÍ ZPRÁVY A ZPRÁVY O VZTAZÍCH ................................................ 6

4

ÚVODNÍ SLOVO PŘEDSEDY PŘEDSTAVENSTVA .......................................................................................... 7

5

HLAVNÍ UDÁLOSTI ROKU 2010 A 2011 DO UZÁVĚRKY VÝROČNÍ ZPRÁVY ................................................. 10

6

ORGÁNY SPOLEČNOSTI CPI A JEJÍ MANAGEMENT .................................................................................... 13 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

7

VALNÁ HROMADA SPOLEČNOSTI CPI .................................................................................................................. 13 DOZORČÍ RADA SPOLEČNOSTI CPI ...................................................................................................................... 14 PŘEDSTAVENSTVO SPOLEČNOSTI CPI .................................................................................................................. 15 VRCHOLOVÉ VEDENÍ SPOLEČNOSTI CPI ............................................................................................................... 17 PRINCIPY ODMĚŇOVÁNÍ ČLENŮ DOZORČÍ RADY, PŘEDSTAVENSTVA A VRCHOLOVÉHO VEDENÍ SPOLEČNOSTI CPI ................. 18

ZPRÁVA O PODNIKATELSKÉ ČINNOSTI SPOLEČNOSTI CPI ......................................................................... 20 7.1 ÚDAJE O SPOLEČNOSTI CPI .............................................................................................................................. 20 7.2 AKCIE, AKCIONÁŘI A CENNÉ PAPÍRY..................................................................................................................... 22 Údaje o základním kapitálu ............................................................................................................................ 22 Údaje o cenných papírech .............................................................................................................................. 22 7.3 KODEX ŘÍZENÍ A SPRÁVY, VNITŘNÍ KONTROLA A PŘÍSTUP K RIZIKŮM ........................................................................... 23

8

PROFIL SPOLEČNOSTI CZECH PROPERTY IINVESTMENTS, A.S. .................................................................. 26 8.1 HISTORIE SPOLEČNOSTI CPI .............................................................................................................................. 26 8.2 PORTFOLIO SPOLEČNOSTI CPI ........................................................................................................................... 27 CPI RESIDENCE ............................................................................................................................................... 27 CPI RETAIL ...................................................................................................................................................... 31 CPI OFFICE ..................................................................................................................................................... 34 CPI HOSPITALITY ............................................................................................................................................ 36 CPI LOGISTICS ................................................................................................................................................ 39

9

VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ ........................................................................................................................ 40 9.1 9.2 9.3

HOSPODAŘENÍ SPOLEČNOSTI CPI....................................................................................................................... 41 HOSPODAŘENÍ CPI GROUP ............................................................................................................................... 41 INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ ............................................................................................................................. 42

10

PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ ČINNOSTI ......................................................................................................... 44

11

OSTATNÍ .................................................................................................................................................. 45 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

SOCIÁLNÍ ODPOVĚDNOST ............................................................................................................................. 45 VÝZKUM, VÝVOJ ........................................................................................................................................ 45 ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ A LIDSKÉ ZDROJE ............................................................................................................. 45 ORGANIZAČNÍ SLOŽKY V ZAHRANIČÍ ............................................................................................................... 46 ODMĚNY ÚČTOVANÉ AUDITORY .................................................................................................................... 46 JINÉ ........................................................................................................................................................ 46 PROHLÁŠENÍ ............................................................................................................................................. 46

12

ZPRÁVA PŘEDSTAVENSTVA O VZTAZÍCH MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI ZA ROK 2010 ........................... 47

13

ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ KONSOLIDOVANÉ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ....................................................... 50

14

KONSOLIDOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA SKUPINY CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. ............................. 52

2

15

SKUPINA CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. – PŘÍLOHA KE KONSOLIDOVANÝM ÚČETNÍM VÝKAZŮM 58

16

ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ................................................................................. 105

17

INDIVIDUÁLNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA SPOLEČNOSTI CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S........................... 106

18

SPOLEČNOST CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S. – PŘÍLOHA K ÚČETNÍM VÝKAZŮM......................... 111

19

ZÁVĚR .................................................................................................................................................... 153

3

Czech Property Investments, a.s.

1 Společnost Czech Property Investments, a.s. Czech Property Investment, a.s. je jednou z předních českých realitních společností, která se zabývá developmentem, investicemi a správou nemovitostí. Společnost působí na českém a slovenském trhu od počátku devadesátých let. Své aktivity rozvíjí v oblasti rezidenčních nemovitostí, kancelářských objektů, obchodních areálů, hotelů a logistických center. CPI je dnes s 12 800 byty druhým největším 2 poskytovatelem nájemního bydlení v ČR. Skupina dále vlastní a spravuje okolo 300 000 m obchodních 2 2 ploch, přes 60 000 m kancelářských ploch, 17 hotelů se 7 500 lůţky a přes 2 miliony m pozemků určených pro průmyslovou výstavbu nebo skladování. Ve svých činnostech CPI kombinuje specializované technické dovednosti se znalostí místního prostředí, legislativy a ekonomického zázemí. Dobrá orientace v obchodním a podnikatelském prostředí je dána dlouholetými zkušenostmi a stabilní pozicí skupiny na domácím trhu. Pevné finanční zázemí a silná technická základna umoţňují úspěšně obstát v domácí konkurenci. Základem tohoto úspěchu jsou zaměstnanci, jejichţ flexibilita a profesionalita tvoří jeden z hlavních pilířů dlouhodobého růstu a rozvoje CPI. Jednotlivé projekty jsou v rámci skupiny realizovány prostřednictvím účelově vytvořených dceřiných společností. CPI investuje do projektů v Praze a českých a slovenských regionech, které v současnosti vnímá jako hlavní zdroj potenciálních investorských příleţitostí. Rozmanitost aktivit a jejich široký regionální rozsah umoţňuje skupině rozloţit podnikatelské riziko a současně se etablovat mezi mnohostranně orientované investory a developery, kteří flexibilně reagují na dění na trhu.

4


2 Přehled vybraných ukazatelů CPI Group Přehled hlavních ukazatelů (IFRS konsolidované)

Ukazatel Provozní trţby - trţby z pronájmu nemovitostí EBITDA EBIT EBIT marţe Čistý zisk Čistý zisk na akcii - základní Bilanční suma Investice do nemovitostí Vlastní kapitál ROE ROA (produkční síla)

Jednotka tis. Kč tis. Kč tis. Kč tis. Kč % tis. Kč Kč/akcie tis. Kč tis. Kč tis. Kč % %

2007

2008

2009

2010

1 092 792 430 468 4 294 646 4 285 222 392,1 3 783 133 2 767,7 20 802 682 14 507 301 7 717 348 49,0 20,6

1 262 110 480 477 2 311 257 2 295 170 181,9 1 613 026 1 180,1 24 511 551 13 248 364 8 859 874 18,2 9,4

1 000 363 568 787 833 302 819 069 81,9 302 615 221,4 21 394 129 12 772 302 9 161 737 3,3 3,8

910 282 718 657 1 617 706 1 603 042 176,1 1 116 084 523,4 39 683 883 26 312 832 12 601 363 8,9 4,0

5

index 2010/2009 % 91,0 126,3 194,1 195,7 215,1 368,8 236,4 185,5 206,0 137,5 268,1 105,5


3 Zpráva auditora o ověření výroční zprávy a zprávy o vztazích

6

Zpráva představenstva


4 Úvodní slovo předsedy představenstva Váţení akcionáři, obchodní partneři, společnost Czech Property Investments, a.s. dovrší závěrem tohoto roku dvacet let od svého zaloţení, proto dovolte, krátké ohlédnutí. Z původně kapitálové společnosti se koncem 90. let minulého století stal subjekt s výhradní orientací na obor realit. Společnost se zaměřila na správu movitého i nemovitého majetku a později i developerskou činnost. Investovala jak do nákupu budov a pozemků, tak do oprav a rekonstrukce objektů pro komerční vyuţití v Praze i českých a slovenských regionech. Od samého počátku rozkládala své aktivity do různých segmentů realitního trhu a nový development vţdy podporovala příjmy z pronájmu nemovitostí. Rozmanitost portfolia a činností se následně staly základním kamenem dlouhodobého úspěchu společnosti. Právě striktní lpění na vyváţeném poměru příjmů z pronájmu nemovitostí a výdajů spojených s developmentem poskytly společnosti dostatek prostředků pro zvládnutí období hospodářské krize v letech 2008 a 2009 a napomohly dramatické expanzi v roce 2010. Czech Property Investments, a.s. se podařilo počátkem roku 2010 navýšit základní kapitál na 1,5 miliardy korun. Výrazné změny se dotkly také akcionářské struktury společnosti, která se zúţila na jediného akcionáře. Během roku navíc CPI rozšířila své portfolio nemovitostí o atraktivní balík pozemků i budov, vesměs určených k pronájmu. Z pohledu rozvoje jednotlivých oborů naší činnosti byl rok 2010 klíčový zejména pro segment maloobchodu. CPI nakoupila nemovitosti, pozemky a budoucí developerské záměry v Česku a na Slovensku v objemu dosahujícím hodnoty 4 miliard korun. Mezi akvizicemi se objevují např. samostatně stojící supermarkety Billa, diskonty Penny Market, hypermarket Interspar nebo hobby markety OBI a Bauhaus, na Slovensku hypermarkety TESCO. Skladbu maloobchodních areálů rozšířil retail park Mladá Boleslav a připravované projekty v Českém Krumlově a Berouně. Významným přírůstkem do retailové rodiny je obchodní centrum IGY v Českých Budějovicích s více jak šedesáti jednotkami, kulturním centrem a všestranným zázemím. V roce 2010 společnost zahájila jednání o nákupu souboru čtrnácti obchodních parků v Čechách a na Slovensku zahrnujícího Penny Markety a Family Centra v celkové hodnotě 1,5 miliardy korun. Tato transakce byla dokončena a uzavřena v prvním čtvrtletí tohoto roku. Neméně významný byl rok 2010 pro oblast kanceláří. CPI historicky vlastní mnoţství nebytových prostor určených k pronájmu, nový development byl však z důvodů hospodářské krize a dopadů na podmínky bankovního financování pozastaven. Jedinou výjimku představuje administrativně-obchodní komplex s čtyřhvězdičkovým hotelem CPI City Center v Ústí nad Labem, který je zároveň pilotním projektem plánované celorepublikové sítě. Výstavba CPI City Center byla zahájena v roce 2009, v dubnu 2010 byla dokončena hrubá stavba a počátkem roku 2011 byl komplex zkolaudován. Od února tohoto roku s příchodem nájemců postupně oţívají jeho jednotlivé části. Na rozvoji odvětví CPI OFFICE se podílely především loňské akvizice, které v celkovém objemu přesáhly částku 3,5 miliardy korun a z kancelářské divize CPI, která dosud zahrnovala především budoucí developerské záměry, učinily jednu z dominantních sloţek portfolia. Rozmach nastartovala počátkem roku 2010 koupě kancelářského objektu v Praze 4 – Modřanech, v níţ sídlí centrála potravinářského koncernu Nestlé. Praţské portfolio dále rozšířila budova Longin Business Center na Praze 2 a patrně nejvýznamnější obchod loňského roku – akvizice části objektů projektu City West v Praze 5 – Stodůlkách, jejichţ majoritním nájemcem je strojírenský gigant společnost Siemens. CPI však nakupovala také v krajích, a to především v Jiţních Čechách, kde koncem roku 2010 koupila obchodní centrum IGY v Českých Budějovicích, jehoţ součástí jsou také dvě administrativní budovy 2 s celkem 4 500 m kanceláří. Tradičně silnou sloţku portfolia CPI tvoří rezidenční segment. Navzdory obnovené aktivitě řady konkurentů v tomto odvětví se CPI do bytové výstavby zatím nepustila. Na trhu stále nevidíme odpovídající poptávku ani vhodné ekonomické podmínky k masovému developmentu. Po mnoha letech

7



stagnace byl však rok 2010 zlomový pro oblast nájemního bydlení, kde je CPI druhým nejvýznamnějším poskytovatelem na trhu. Poslední fáze tzv. deregulace řízené státem v řadě měst výrazně posunula horní hranici moţného navýšení nájemného, coţ se pozitivně promítlo do loňských trţeb. Oproti roku 2009 vzrostly trţby z pronájmu bytů z 280 milionů korun na 318 milionů korun v roce 2010 korun. V prosinci 2010 navíc skončila platnost zákona 107/2006. Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, která se dotkla podstatné části našeho portfolia. Uvolnění cen nájemného dříve regulovaných bytů umoţnilo nejen navýšit příjmy z dosud podhodnocených činţí a zajistit jejich další růst, ale zabezpečilo také prostředky pro masovější investice do regenerace historicky zastaralého bytového fondu ve vlastnictví CPI. To, ţe se nájemní bydlení stalo naší prioritou, dokazuje také nákup dalšího bytového souboru v Litvínově v polovině roku 2010, který rozšířil dosavadní portfolio o téměř 2 700 bytů na celkových 12 600 jednotek. I přes razantní dopady krize v oblasti turismu a pohostinství se ani v loňském roce nezastavily naše aktivity spojené s budování hotelové sítě. V rámci hotelové rodiny došlo k vytvoření čtyř stěţejních brandů, unifikaci standardů a soustředěnější orientaci na nově definované cílové skupiny klientů. Společnost CPI dokončila a otevřela dlouho očekávaný hotel v centru Prahy pod názvem Clarion Hotel Prague City a po úspěšném dokončení víceúčelového komplexu v Ústí nad Labem počátkem tohoto roku také Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem. Úspěch a vysoká obsazenost obou hotelů od samého počátku prokázaly, ţe kvalitní koncept podpořený zázemím silné hotelové sítě dokáţe odolat nepříznivým globálním vlivům a zároveň těţit ze vzájemné synergie. Jsem pevně přesvědčen, ţe podobných úspěch čeká také stávající hotel Gomel v Českých Budějovicích, který společnost začlenila do své sítě závěrem roku 2010 a o několik týdnů později zahájila jeho zásadní rekonstrukci a modernizaci. V nové podobě a pod novým názvem se hotel otevře na přelomu roku 2011 a 2012. Společnost Czech Property Investments, a.s. se při svých rozhodnutích dlouhodobě opírá o několik strategických pilířů, a to lokalita, projekt, lidé a zisk, označované také jako 4P (place, projekt, people, profit). Právě loňské akvizice ukázaly, ţe aţ odpovídajícím mixem všech těchto substancí můţe být docílen úspěšný a dlouhodobě výnosný obchod. Nové nákupy významně přetvořily dosavadní geografickou mapu působnosti CPI a promítly se i na společnosti samotné. Rychlá expanze v loňském roce s sebou přinesla nemálo poţadavků na nové uspořádání a vnitřní procesy společnosti. Analýza ekonomických a právních aspektů jednotlivých transakcí vyţadovala úzkou spolupráci různých oddělení. Jednotlivé týmy se tak rozrostly o nové spolupracovníky, řada divizí získala nový statut a rozsah odpovědnosti. Právě lidé se v loňském roce ukázali jako základní předpoklad úspěchu. Jejich znalosti, flexibilita a pracovní nasazení se staly významnou podporou managementu a jeho rozhodování a mají velký podíl na současném dominantním postavení Czech Property Investments, a.s. na realitním trhu. Do roku 2010 společnost vstupovala s jistými ambicemi. Výsledek hospodaření však v důsledku reakce na aktuální dění na trhu a v ekonomice předčil původní předpoklad. V případě trţeb z pronájmu se meziroční poměr zvýšil o 26 %, z 568,7 mil. korun v roce 2009 narostly příjmy z pronájmu nemovitostí na 718,6 korun v roce 2010, čemuţ napomohly jak zvýšené trţby z pronájmu bytového portfolia, tak nové akvizice generující příjmy. Celková výše investic do nemovitosti stoupla z 12,72 mld. korun v roce 2009 na 26,313 mld. a zajistila rekordní nárůst aktiv skupiny na celkovou hodnotu 39,684 mld. korun (oproti 21,394 mld. korun v roce 2009). Nárůst zaznamenal také čistý zisk skupiny CPI, který z hodnoty 302 mil. korun v roce 2009 vzrostl na 1,116 mld. korun v roce 2010. Téměř dvě dekády na realitním trhu prokázaly hluboké zkušenosti, potřebnou míru racionality, odpovědnosti a schopnost předvídat chování trhu nejen z hlediska lokálního, ale i globálního. Léta 2008 a 2009 jasně ukázala, ţe CPI šla vţdy vlastní správnou cestou a dlouhodobě konzervativní a podnikatelsky vyváţený přístup ji v krizových letech nejen ochránil před dramatickými dopady, ale navíc připravil půdu pro raketový nástup v roce 2010, kdy se především díky investicím stala lídrem na trhu s nemovitostmi v České republice. Neméně ambiciózní plány má CPI také pro rok 2011. I nadále bude stěţejním pilířem podnikatelské činnosti dlouhodobý pronájem komerčních nemovitostí, na který naváţou další investiční záměry.

8



Záměrem CPI je rozšířit portfolio o několik akvizic, jak z oblasti maloobchodu a kanceláří, tak z odvětví logistiky, příleţitost však opět dostane i developerská divize. V Olomouci bude v průběhu roku 2011 zahájena výstavba druhého multifunkčního komplexu pod značkou CPI City Center, v několika krajských městech vyrostou v následujících měsících další retail parky. Novou podobu získají také krajské hotely, konkrétně hotel Gomel v Českých Budějovicích, a hotel Sigma v Olomouci, který bude součástí uvedeného víceúčelového komplexu. Oba hotely se otevřou pod novou mezinárodní značkou Clarion a zaměří se především na kongresovou a korporátní klientelu. Rozvoj čeká síť retailových areálů i stávající volné plochy, obklopující jiţ funkční projekty. Rok 2010 byl pro společnost beze sporu mezníkem. CPI dokázala v maximální míře zuţitkovat kvality a přednosti odlišující ji od konkurence a etablovala se mezi nejvýznamnější hráče českého realitního trhu. Za celou společnost věřím, ţe uděláme vše pro to, abychom si tento nově nabytý post udrţeli.

Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

9

Výroční zpráva za rok 2010


5 Hlavní události roku 2010 a 2011 do uzávěrky výroční zprávy Leden 2010 Zápis fúze společnosti CPI BYTY, a.s. (dříve BPT Prague, a.s.) se společností SPOBYT, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a Byty Česká Lípa, a.s. do obchodního rejstříku. Únor 2010 Navýšení základního kapitálu společnosti Czech Property Investments, a.s. Navýšení základního kapitálu společnosti CPI – Štupartská, a.s. Březen 2010 Kolaudace a otevření Clarion Hotel Prague City (společnost Carpenter Invest, a.s.). Duben 2010 Dokončení hrubé stavby víceúčelového komplexu CPI City Center v Ústí nad Labem (společnost Hraničář, a.s.). Květen 2010 Červen 2010 Nákup 100 % akcií společnosti C KAPITAL INWEST a.s., která je jediným společníkem ve společnosti HAINES s.r.o. Červenec 20010 Prodej 100 % akcií společnosti CPI – Statenice, a.s. S rozhodným dnem 1. července 2010 byla zahájena fúze společnosti CPI BYTY, a.s. se společností RLRE Tellmer Property s.r.o. Srpen 2010 Zaloţení společnosti CB Property Development, a.s. Září 2010 Nákup 100 % akcií společnosti Lockhart, a.s. Říjen 2010 Nákup 100 % akcií společnosti CPI – Land Development, a.s. Nákup 100% obchodního podílu ve společnosti RLRE Tellmer Property s.r.o. Listopad 2010 Nákup 100 % akcií společnosti Farhan, a.s. Nákup 100% obchodního podílu ve společnosti IGY České Budějovice, s.r.o. (společnost CB Property Development, a.s.) Prosinec 2010 Nákup 100 % akcií společnosti ABIGAIL, a.s., CPI – Orlová, a.s., Graciana, a.s., CPI Hotels Properties, a.s., Vigano, a.s., Office Center Stodůlky DELTA, a.s. (společnost Farhan, a.s.), Malerba, a.s. (ovládající 100% akcií společnosti Český Těšín Property Development, a.s., EMDEEN, a.s., Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., MB Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Nymburk Property Development, a.s., OC Nová Zdaboř, a.s., Povaţská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ruţomberok Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s., Modřanská Property, a.s., 100% obchodní podíl ve společnosti Betonstav spol. s r.o., Modřanská Investment, s.r.o.) Nákup 50 % akcií společnosti VT Holding, a.s. (ovládající 100 % akcií společnosti 4B Property, s.r.o.)

10



Nákup 100% obchodního podílu ve společnosti Baumarkt České Budějovice, s.r.o., ISTROFINAL TV, s.r.o. (společnost Malerba, a.s.), TSB, s.r.o. (společnost Malerba, a.s.) Prodej 100 % akcií společnosti Grandhotel Zlatý Lev, a.s., Novegro, a.s., Hotels SPV Alfa, a.s., Krč Property Development, a.s. „v likvidaci―, C KAPITAL INWEST a.s., CPI Slovakia, a.s., CPI – Horoměřice, a.s., CPI – Residential, a.s. Prodej 50 % akcií společnosti M.T.J. Consulting, a.s. Prodej 100% obchodního podílu ve společnosti První MAC, s.r.o. a Real Core, s.r.o. Přehled akvizic nových nemovitostí v roce 2010 dle jednoltivých společností: - bytové portfolio v Litvínově – společnost RLRE Tellmer Property s.r.o., - administrativní budova Nestlé v Praze – společnost Modřanská Investment, s.r.o. - administrativní budova Longin Business Centrum v Praze – společnost Lockhart, a.s. - administrativní budova Siemnes v Praze Stodůlkách – společnost Office Center Stodůlky DELTA, a.s. - obchodní centrum a kancelářská budova IGY v Českých Budějovicích – společnost IGY České Budějovice, a.s. - hobby market Bauhaus v Českých Budějovicích – společnost Baumarkt České Budějovice, s.r.o. - pozemky v k.ú. Králův Dvůr a v k.ú. Třemošnice nad Doubravou – společnost Graciana, a.s. - pozemky v k.ú. Karviná – Poruba Orlová – společnost CPI – Orlová, a.s. - hypermarket TESCO Čadca – společnost ISTROFINAL TV, s.r.o. - hypermarket TESCO Trebišov – společnost TSB, s.r.o. - retail park Mladá Boleslav – společnost MB Property Development, a.s. - Penny Markety, hypermarket Interspar a hobby market OBI v Litomvěřicích – společnost Betonstav spol. s r.o. - supermarkety Billa – společnost 4B Property, s.r.o. - hotel Gomel Česká Budějovice – společnost Vigano, a.s. - hotel Fortuna West Prague a hotel Fortuna City Prague – společnost CPI Hotels Properties, a.s.

Leden 2011 Akvizice 100% obchodního podílu ve společnosti AB BHV, spol. s r.o. Nákup zbývajících 20 % akcií společnosti CPI – Bor, a.s. Únor 2011 Akvizice 100 % akcií společnosti Gardana, a.s., 100 % akcií společnosti Kerina, a.s., 100 % akcií společnosti BAYTON SR a.s. a 100 % akcií společnosti Gaborone, a.s. Statutární orgány společností Modřanská Property, a.s. a Modřanská Investment, s.r.o. dne 15. února 2011 rozhodla o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost Modřanská Property, a.s. Březen 2011 Nákup 100 % akcií společnosti Marissa, a.s., 100% akcií společnosti Camuzzi, 100 % akcií společnosti Ţďár Property Development, a.s., 100 % akcií společnosti Telč Property Development, a.s. a 100 % akcií společnosti Baudry, a.s. Statutární orgány společností CB Property Development, a.s. a IGY České Budějovice, s.r.o. dne 1. března 2011 rozhodla o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost CB Property Development, a.s. Navýšení základního kapitálu společnosti CB Property Development, a.s. o 175 000 tis. Kč. Statutární orgány společností Farhan, a.s. a Office Center Stodůlky DELTA, a.s. dne 1. března 2010 rozhodla o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. března, přičemţ nástupnickou společností bude společnost Farhan, a.s. Duben 2011

11



Navýšení základního kapitálu společnosti Farhan, a.s. o 120 000 tis. Kč Nákup 100 % akcií společnosti ELAMOR, a.s. a 100 % akcií společnosti Gifford, a.s. Společnost Gaborone, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve spolenčosti Real4You Alpha spol. s r.o. a MAGNUM CZ Univerzal spol. s r.o. Společnost Gardana, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti MAGNUM CZ, s.r.o., Magnum CZ Kappa spol. s r.o. a Magnum CZ Hradec Králové spol. s r.o. Společnost ABIGAIL, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA INVESTMENT, s.r.o. Společnost Trenčín Property Development, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA HOLDING, s.r.o. Společnost BAYTON SR, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA DEVELOPMENT, s.r.o.

12



6 Orgány Společnosti CPI a její management V souladu se stanovami jsou orgány společnosti Czech Property Investments, a.s. valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemţ valná hromada jako nejvyšší orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady. Výkonným orgánem je vrcholové vedení Společnosti CPI. Společnost CPI nemá zřízeny další výkonné či kontrolní orgány ani výbory.

6.1

Valná hromada Společnosti CPI

Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti CPI. Valné hromadě přísluší rozhodovat o všech otázkách, které zákon nebo stanovy Společnosti CPI svěřují do její působnosti. Do působnosti valné hromady náleţí zejména: a) rozhodování o změně, příp. doplnění stanov Společnosti CPI, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení základního kapitálu představenstvem podle § 210 obchodního zákoníku nebo o změnu, ke které došlo na základě jiných právních skutečností; b) rozhodování o zvýšení či sníţení základního kapitálu nebo o pověření představenstva podle § 210 obchodního zákoníku, či o moţnosti započtení peněţité pohledávky vůči Společnosti CPI proti pohledávce Společnosti CPI na splacení emisního kursu; c) rozhodnutí o vydání dluhopisů podle § 160 obchodního zákoníku; d) volba a odvolání členů představenstva; e) volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami, s výjimkou členů dozorčí rady volených a odvolávaných podle § 200 obchodního zákoníku; f) schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky a konsolidované účetní závěrky a v zákonem stanovených případech i mezitímní účetní závěrky, rozhodnutí o rozdělení zisku nebo o úhradě ztráty a stanovení tantiém; g) rozhodování o odměňování členů představenstva a dozorčí rady; h) rozhodnutí o kótaci účastnických cenných papírů Společnosti podle zvláštního právního předpisu a o zrušení jejich kótace; i) rozhodnutí o zrušení Společnosti s likvidací, jmenování a odvolání likvidátora, včetně určení výše jeho odměny, schválení návrhu na rozdělení likvidačního zůstatku; j) rozhodnutí o fúzi, převodu jmění na jediného akcionáře nebo rozdělení, popřípadě o změně právní formy; k) schvalování smluv uvedených v § 67a obchodního zákoníku; l) schválení jednání učiněných jménem Společnosti do jejího vzniku podle § 64 obchodního zákoníku; m) schválení ovládací smlouvy, smlouvy o převodu zisku a smlouvy o tichém společenství a jejich změn; n) přijímání ostatních rozhodnutí týkajících se otázek, které obchodní zákoník svěřuje do pravomoci valné hromady. Valná hromada si nemůţe vyhradit k rozhodování záleţitosti, které jí nesvěřuje zákon nebo stanovy Společnosti. Valná hromada rozhoduje usneseními, která jsou závazná pro orgány Společnosti. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní akcionáři mají akcie, jejichţ jmenovitá hodnota přesahuje 60 % (slovy šedesát procent) základního kapitálu Společnosti. Není-li valná hromada schopna se usnášet ani po uplynutí 15 minut od doby, na kterou byla svolána, pak osoba pověřená zahájením valné hromady tuto skutečnost oznámí. Představenstvo svolá novým oznámením náhradní valnou hromadu, a to tak, aby se konala do 6 týdnů ode dne, na který byla svolána původní valná hromada. Oznámení o svolání náhradní valné hromady musí být odesláno

13



nejméně patnáct (15) dnů před konáním náhradní valné hromady. Náhradní valná hromada musí mít nezměněný pořad jednání a je schopna se usnášet bez ohledu na ustanovení Článku 13 odst. 1 stanov. Záleţitosti, které nebyly zařazeny do navrhovaného pořadu jednání valné hromady, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech akcionářů Společnosti. Valná hromada rozhoduje většinou hlasů přítomných akcionářů, pokud obchodní zákoník nebo tyto stanovy nevyţadují většinu jinou. Jednání valné hromady se řídí ustanoveními § 188 a násl. obchodního zákoníku. Účast na valné hromadě, svolání valné hromady, pořad jednání valné hromady, organizace valné hromady a její řízení upravují stanovy Společnosti.

6.2

Dozorčí rada Společnosti CPI

Dozorčí rada jako kontrolní orgán dohlíţí na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. Členové dozorčí rady: a) jsou oprávněni nahlíţet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti Společnosti; b) jsou povinni seznámit valnou hromadu s výsledky své kontrolní činnosti ve formě zprávy o kontrolní činnosti dozorčí rady; c) kontrolují, zda účetní zápisy jsou řádně vedeny v souladu se skutečností; d) kontrolují, zda se podnikatelská činnost Společnosti uskutečňuje v souladu s právními předpisy, stanovami a pokyny valné hromady; e) účastní se valné hromady Společnosti. Dozorčí radě přísluší zejména: a) kontrolovat dodrţování obecně závazných předpisů, stanov společnosti a usnesení valné hromady; b) přezkoumání řádné, mimořádné a konsolidované, popř. i mezitímní účetní závěrky a návrhu na rozdělení zisku nebo úhrady ztrát a předkládat své vyjádření valné hromadě; c) svolávat valnou hromadu, jestliţe to vyţadují zájmy Společnosti a na takto svolané valné hromadě navrhovat potřebná opatření; d) navrhovat představenstvu nebo valné hromadě svá vyjádření, doporučení a návrhy, které povaţuje za vhodné; e) vyhradit si svým rozhodnutím předchozí schválení jakéhokoli budoucího rozhodnutí představenstva. V rozhodnutí dozorčí rady o předchozím schválení budoucího rozhodnutí představenstva musí být jasně specifikováno rozhodnutí představenstva, jehoţ předchozí schválení dozorčí rada vyţaduje. Dozorčí rada se při své činnosti řídí obecně závazným právními předpisy a usneseními valné hromady. Dozorčí rada má tři členy. Členem dozorčí rady můţe být jen fyzická osoba. Členové dozorčí rady jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Ust. § 200 odst. 1 věta druhá obchodního zákoníku tím není dotčeno. Člen dozorčí rady nesmí být zároveň členem představenstva, prokuristou nebo osobou oprávněnou podle zápisu v obchodním rejstříku jednat jménem Společnosti. Dozorčí rada volí a odvolává svého předsedu. Funkční období jednotlivého člena dozorčí rady je pětileté. Tím není dotčeno právo člena dozorčí rady odstoupit z funkce nebo jeho odvolání. Právo člena dozorčí rady odstoupit tím není dotčeno. Opětovná volba (jedenkrát či vícekrát za sebou) členů dozorčí rady je moţná. Pokud člen dozorčí rady zemře, vzdá se funkce, je odvolán nebo jinak skončí jeho funkční období, můţe dozorčí rada jmenovat (kooptovat) náhradního člena do příštího zasedání valné hromady. Dozorčí rada se schází podle potřeby, nejméně však jedenkrát za měsíc.

14



Zasedání svolává kterýkoliv člen dozorčí rady. Zasedání dozorčí rady se koná v sídle Společnosti. Písemná pozvánka na zasedání dozorčí rady musí obsahovat dobu a místo konání a musí být odeslána nejpozději pět (5) pracovních dnů před konáním zasedání. Zasedání dozorčí rady řídí předseda. Dozorčí rada je schopna se usnášet, je-li přítomna nadpoloviční většina jejích členů. K přijetí usnesení ve všech věcech projednávaných dozorčí radou je zapotřebí, aby pro ně hlasovala nadpoloviční většina přítomných členů, kromě rozhodnutí dozorčí rady specifikovaných v Článku 19 odst. 3 písm. e) a v Článku 23 odst. 3 stanov Společnosti, u nichţ se vyţaduje, jak při jejich přijetí, změně či zrušení, aby pro ně hlasovali všichni členové dozorčí rady. V případě rovnosti hlasů nemá předseda dozorčí rady rozhodující hlas. O zasedání dozorčí rady se pořizuje zápis podepsaný jejím předsedou. V zápise se uvedou i stanoviska menšiny členů, jestliţe tito o to poţádají. Náklady spojené se zasedáním i s další činností dozorčí rady nese Společnost. V nutných případech rozhoduje dozorčí rada i mimo zasedání, pokud s tím souhlasí všichni její členové, a to prostřednictvím e-mailu nebo faxu. Hlasující se pak povaţují za přítomné. Rozhodnutí učiněné mimo zasedání musí být uvedeno v zápisu nejbliţšího zasedání dozorčí rady. Dozorčí rada můţe podle své úvahy přizvat na zasedání i členy představenstva Společnosti, zaměstnance Společnosti, nebo jiné osoby. Členy dozorčí rady k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Radan Kamenický (* 3. října 1960), člen dozorčí rady od 28. prosince 2005. Absolvent Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně. Ve Společnosti je zaměstnán jako projektový manaţer. Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974), člen dozorčí rady od 12. února 2010 Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti CPI. JUDr. Vladimír Sup (* 18. května 1948), člen dozorčí rady od 12. února 2010 Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Členové, kterým bylo ukončeno členství v průběhu roku 2010: Alain Joseph Charbit (* 14. listopadu 1975), člen dozorčí rady od 27. září 2007 do 12. února 2010. Ing. Vojtěch Karas (* 9. července 1971), člen dozorčí rady od 6. února 2007 do 12. února 2010.

6.3

Představenstvo Společnosti CPI

Představenstvo je statutárním orgánem Společnosti, jenţ řídí činnost Společnosti a jedná jejím jménem. Člen představenstva nesmí být zároveň členem dozorčí rady. Představenstvo Společnosti má tři členy. Členem představenstva můţe být jen fyzická osoba. Členové představenstva volí a odvolávají svého předsedu. Funkční období jednotlivého člena představenstva je pětileté. Opětovná volba člena představenstva je přípustná. Pokud člen představenstva zemře, vzdá se funkce, je odvolán nebo jinak skončí jeho funkční období, zvolí valná hromada do tří měsíců nového člena představenstva. Představenstvo, jehoţ počet členů zvolených valnou hromadou neklesl pod polovinu, můţe jmenovat (kooptovat) náhradní členy do příštího zasedání valné hromady. Představenstvo rozhoduje o všech záleţitostech Společnosti, pokud nejsou zákonem nebo stanovami vyhrazeny do působnosti valné hromady nebo dozorčí rady. Představenstvo zejména: a) realizuje usnesení valné hromady;

15


b) c) d)

e)


svolává řádnou valnou hromadu nejméně 1x ročně, případně mimořádnou valnou hromadu v souladu s ustanoveními § 181 a § 193 obchodního zákoníku a stanov Společnosti; zabezpečuje obchodní vedení Společnosti včetně řádného vedení účetnictví Společnosti; předkládá valné hromadě: (i) návrhy na změny stanov Společnosti; (ii) návrh na změnu výše základního kapitálu a vydání dluhopisů; (iii) návrh na přeměnu, sloučení, splynutí nebo rozdělení Společnosti; (iv) návrh na zrušení Společnosti s likvidací a podílu na likvidačním zůstatku; (v) zprávu o podnikatelské činnosti Společnosti a o stavu jejího majetku, obchodní a finanční politice; (vi) řádnou účetní závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo vypořádání ztrát včetně stanovení výše způsobu výplaty dividend a tantiém; předkládá dozorčí radě (i) zprávy týkající se činnosti Společnosti, které si dozorčí rada vyţádá; (ii) ke schválení všechna svá rozhodnutí, u nichţ si dozorčí rada vyhradila předchozí souhlas podle Článku 19 odst. 3 písm. e) stanov Společnosti.

Představenstvo se řídí zásadami a pokyny schválenými valnou hromadou, pokud jsou v souladu s právními předpisy a stanovami. Jejich porušení nemá vliv na účinky jednání členů představenstva vůči třetím osobám. Představenstvo vykonává práva zaměstnavatele. Představenstvo se schází podle potřeby. Zasedání svolává kterýkoliv člen představenstva. Písemná pozvánka na zasedání představenstva musí obsahovat datum, dobu a místo konání a pořad zasedání a musí být doručena nejpozději pět dnů před konáním zasedání. O průběhu a rozhodnutí představenstva se pořizuje zápis, který podepisuje předseda představenstva a zapisovatel. V zápisu z jednání představenstva musí být jmenovitě uvedeni členové představenstva, kteří hlasovali proti jednotlivým usnesením představenstva nebo se hlasování zdrţeli. Pokud není prokázáno něco jiného, platí, ţe neuvedení členové hlasovali pro přijetí usnesení. Náklady spojené se zasedáním i s další činností představenstva nese Společnost. Představenstvo je schopno se platně usnášet, jsou-li přítomni dva (2) členové představenstva. Představenstvo rozhoduje vţdy všemi hlasy (jednomyslně) přítomných členů představenstva. Jestliţe s tím souhlasí všichni členové představenstva, můţe představenstvo učinit rozhodnutí i mimo zasedání. Představenstvo je rovněţ usnášeníschopné: a) pokud jde o rozhodnutí: (i) písemné – ve vztahu ke členům představenstva, kteří by (pokud by se účastnili zasedání) společně splňovali podmínku kvóra; nebo (ii) ústní – ve vztahu ke členům představenstva, kteří jsou ve spojení prostřednictvím telefonního přístroje navzájem, jakékoli takto přijaté rozhodnutí je platné a účinné stejně, jako kdyby bylo přijato na zasedání představenstva řádně svolaného a konaného. b) pokud jde o zasedání představenstva, jakýkoli člen představenstva, který je ve spojení prostřednictvím telefonního přístroje, je započítáván do kvóra a oprávněn hlasovat na tomto zasedání. Rozhodnutí přijaté mimo zasedání (Článek 17. odst. 2 písm. a) stanov Společnosti) nebo za přítomnosti jednoho či více členů představenstva prostřednictvím telefonního přístroje (Článek 17. odst. 2 písm. b) stanov Společnosti) musí být uvedeno v zápisu z příštího zasedání představenstva, včetně informací uvedených v Článku 16 stanov Společnosti. Představenstvo můţe podle své úvahy přizvat na zasedání i členy dozorčí rady Společnosti, zaměstnance Společnosti, nebo jiné osoby.

16



Členy představenstva k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), předseda představenstva od 11. ledna 2007, člen představenstva od 26. března 2003. Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti CPI. Milan Trněný (* 26. srpna 1974), člen představenstva od 22. června 2005. Absolvent Střední elektrotechnické školy. Mgr. Josef Štolba (* 5. července 1967), člen představenstva od 22. června 2005. Absolvent Pedagogické fakulty Univerzity Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem. Ve Společnosti neexistují ţádná zvláštní pravidla určující volbu a odvolání členů představenstva a změny stanov Společnosti a ţádné zvláštní pravomoci členů představenstva, zejména o pověření podle § 161a (Nabývání vlastních zatímních listů) a § 210 (Zvýšení základního kapitálu rozhodnutím představenstva) dle Zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

6.4

Vrcholové vedení Společnosti CPI

Vrcholové vedení Společnosti je odpovědné za řízení jednotlivých organizačních jednotek Společnosti. Organizační struktura je zaloţena na specializaci podle podnikových funkcí a má následující podobu:

GENERÁLNÍ ŘEDITEL ŘEDITEL DEVELOPMENTU, ASSET MANAGEMENTU A OBCHODU

ŘEDITEL FACILITY

FINANČNÍ ŘEDITEL

ŘEDITEL PRO ÚČETNICTVÍ A IFRS

K 31. prosinci 2010 byl jeden člen vrcholového vedení zaměstnancem Společnosti, 3 členové byli zaměstnanci dceřiné společnosti CPI Services, a.s. a jeden člen pak zaměstnancem dceřiné společnosti CPI – Facility, a.s. Členy vrcholového vedení, kteří jsou osobami s řídící pravomocí, k 31. prosinci 2010 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), generální ředitel Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Od roku 2002 zastával ve Společnosti funkci finančního ředitele, od roku 2005 je generálním ředitelem. Generální ředitel přímo řídí Společnost CPI. Vykonává rozhodnutí představenstva, jedná jménem Společnosti CPI, činí právní úkony a podepisuje dokumenty za Společnost CPI. Přímými podřízenými generálního ředitele jsou: ředitel developmentu, asset managementu a obchodu, finanční ředitel, ředitel facility a ředitel pro účetnictví a IFRS. Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974), ředitel developmentu, asset managementu a obchodu Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech 2002 – 2005 zastával ve Společnosti funkci projektového manaţera, od roku 2005 je ředitelem oddělení developmentu, v letech 2008 – 2009 byl také ředitelem správy nemovitostí. Od roku 2010 je také

17



ředitelem asset managementu a obchodu. Jako ředitel developmentu, asset managementu a obchodu je odpovědný za přípravu a realizaci developerských projektů Skupiny CPI, řízení akvizic a obchodního oddělení. Ing. Martin Stibor (* 3. března 1970), ředitel facility Absolvent Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně. V roce 2010 nastoupil do CPI Group jako ředitel facility a je odpovědný za správu veškerých nemovitostí ve vlastnictví Skupiny CPI. Ing. Miloš Hladík (* 30. listopadu 1982), finanční ředitel Absolvent Fakulty mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech 2007 – 2008 zastával ve Společnosti funkci finančního analytika a ekonomického manaţera. Jako finanční ředitel je odpovědný za finanční řízení Skupiny CPI, plánování, controlling a řízení finančního oddělení. Ing. Erik Morgenstern (* 20. října 1980), ředitel pro účetnictví a IFRS Absolvent Fakulty podnikohospodářské Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech 2004 – 2008 zastával ve Společnosti funkci finančního analytika a manaţera controllingu. Jako ředitel pro účetnictví a IFRS je odpovědný za účetnictví Skupiny CPI a řízení účetního oddělení. Pracovní adresa členů vrcholového vedení je Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00.

6.5

Principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a vrcholového vedení Společnosti CPI

Společnost nemá stanoveny ţádné principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a vrcholového vedení Společnosti. O odměňování členů dozorčí rady a představenstva rozhoduje na základě § 187 odst. 1 písm. g) Zákona č. 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, valná hromada Společnosti CPI. O výši mzdy členů vrcholového vedení rozhoduje generální ředitel Společnosti CPI. O výši mzdy generálního ředitele, jako člena vrcholového vedení, rozhoduje představenstvo Společnosti CPI. Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové vrcholového vedení neměli za rok 2010 ţádné peněţní ani nepeněţní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti, resp. společnosti CPI Services, a.s. nebo CPI – Facility, a.s. Mzdy nemají variabilní sloţku. Mzdové náklady ve společnosti za rok 2010 Czech Property ostatní společnosti Investments, a.s. 2 175 3 699 0 3 229 0 3 621

Orgán Představenstvo Dozorčí rada Ostatní osoby s řídící pravomocí

Členům dozorčí rady, členům představenstva a členům vrcholového vedení jako zaměstnancům Společnosti či společnosti CPI Services, a.s. či společnosti CPI – Facility, a.s. neplynuly v roce 2010 v

18



porovnání s ostatními zaměstnanci Společnosti či společnosti CPI Services, a.s. či společnosti CPI – Facility, a.s. ţádné výhody. Ve vlastnictví členů dozorčí rady, členů představenstva, ostatních osob s řídící pravomocí a osob jím blízkých nejsou ţádné akcie vydané Společností a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichţ podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností CPI, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Prohlášení U členů dozorčí rady, členů představenstva a členů vrcholového vedení neexistují ţádné střety zájmů.

19



7 Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti CPI

7.1

Údaje o Společnosti CPI

Společnost Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00, IČ 42716161, byla zaloţena 17. prosince 1991 na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb., Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů. Předmětem podnikání je dle § 4 stanov Společnosti CPI platných k 31. prosinci 2010: - činnost účetních poradců, vedení účetnictví, - pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, - provádění veřejných draţeb – dobrovolných, - výroba, obchod a sluţby neuvedené v přílohách 1 aţ 3 ţivnostenského zákona. Společnost CPI byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vloţka 1115. Dokumenty jsou uloţeny ve sbírce listin a ve Společnosti CPI. Kontaktní údaje: Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 1601/47 110 00 Praha 1 tel.: +420 281 082 110, fax: +420 281 082 150, e-mail: [email protected], www.cpi.cz Od 1. ledna 2005 Společnost vykazuje svoje výsledky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a Mezinárodními účetními standardy (IAS). Součástí konsolidačního celku Společnosti CPI. (dále jen „Skupina CPI― nebo „CPI Group―) jsou k 31. prosinci 2010 následující společnosti, ve kterých Společnost CPI vykonává přímo či nepřímo rozhodující nebo podstatný vliv. Společnost CPI není závislá na jiných subjektech ve Skupině CPI.

20

CPI Group k 31.12.2010Czech Property Investments, a.s. Czech Property Investments, a.s. 100,00 % ABIGAIL, a.s. 100,00 % Baumarkt České Budějovice s.r.o. 100,00 % Carpenter Invest, a.s.

100,00 % CPI Hotels Properties, a.s. 100,00 % Conradian, a.s. 100,00 % CPI - Facility, a.s. 100,00 % CPI - Land Development, a.s. 100,00 % CPI - Orlová, a.s. 100,00 % CPI - Real Estate, a.s. 100,00 % CPI - Štupartská, a.s. 100,00 % CPI - Zbraslav, a.s.

100,00 % CPI Finance, a.s. 100,00 % CPI Park Mlýnec, a.s. 100,00 % CPI Reality, a.s. 100,00 % CPI Services, a.s.

100,00 % Balvinder, a.s.

99,39 % Druţstvo Land

100,00 % SHEMAR INVESTMENTS LIMITED 100,00 % CB Property Development, a.s.

100,00 % CPI - Krásné Březno, a.s.

100,00 % IGY České Budějovice, s.r.o. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s.

100,00 % BPT Development, a.s.

100,00 % Farhan, a.s.

99,45 % Březiněves, a.s.

100,00 % Office Center Stodůlky DELTA a.s.

100,00 % Betonstav spol. s r.o. 100,00 % Český Těšín Property Development, a.s. 100,00 % EMDEEN, a.s.

100,00 % ISTROFINAL TV, s. r. o. 100,00 % Komárno Property Development, a.s. 100,00 % Liptovský Mikuláš Property Development, a.s.

100,00 % Graciana, a.s.

100,00 % Prague Property Development, s.r.o. 100,00 % Strakonice Property Development, a.s.

50,00 % VT Holding, a.s. 100,00 % 4B Property, s.r.o.

100,00 % Malerba, a.s.

100,00 % MB Property Development, a.s.

100,00 % MUXUM, a.s.

80,00 % CPI - Bor, a.s. 80,00 % CPI BYTY, a.s.

100,00 % Hraničář, a.s.

100,00 % FL Property Development, a.s.

100,00 % Lockhart, a.s.

100,00 % CPI Park Ţďárek, a.s.

100,00 % Michalovce Property Development, a.s.

100,00 % Nymburk Property Development, a.s. 100,00 % OC Nová Zdaboř, a.s. 100,00 % Povaţská Bystrica Property Development, a.s.

100,00 % Svitavy Property Development, a.s.

100,00 % Prievidza Property Development, a.s.

100,00 % U Svatého Michala, a.s.

100,00 % Ruţomberok Property Development, a.s.

100,00 % Vigano, a.s.

100,00 % Třinec Property Development, a.s.

100,00 % VM Property Development, a.s.

100,00 % TSB, s.r.o.

100,00 % Vyškov Property Development, a.s.

100,00 % Zvolen Property Development, a.s. 100,00 % Modřanská Property, a.s. 100,00 % Modřanská Investment, s.r.o. 100,00 % Prague Development Holding, a.s.

100,00 % Trenčín Property Development, a.s. 20,00 % CPI BYTY, a.s. 100,00 % BPT Development, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s.

100,00 % Ústí nad Labem Property Development, a.s. 0,57 % Druţstvo Land 100,00 % CPI Park Ţďárek, a.s. 100,00 % CPI - Krásné Březno, a.s.

21


7.2


Akcie, akcionáři a cenné papíry

Údaje o základním kapitálu Základní kapitál Společnosti CPI činí 3 093 498 400 Kč a je rozdělen na 3 866 873 kusů akcií o jmenovité hodnotě jedné akcie 800,- Kč. Základní kapitál Společnosti je splacen v plné výši, nepodléhá ţádným opčním ani výměnným právům. Společnost není přímým drţitelem ţádných vlastních účastnických cenných papírů. Dne 8. února 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 500 000 tis. Kč a dne 29. listopadu 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 1 500 000 tis. Kč. Akcionářská struktura Společnosti k 31. prosinci 2010 byla následující: Podíl na základním kapitálu

Akcionář

JUDr. Radovan Vítek

100,00%

Celkem

100,00%

Společnosti CPI nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztíţení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv. Údaje o vlastním kapitálu Hodnota vlastního kapitálu k 31. prosinci 2010 činí 4 629 005 tis. Kč a tvoří jej: základní kapitál (3 093 498 tis. Kč), kapitálové fondy (155 667 tis. Kč), rezervní fondy (12 410 tis. Kč), nerozdělené zisky a ztráty (1 367 430 tis. Kč). Oproti roku 2009 došlo k nárůstu vlastního kapitálu Společnosti CPI o 1 980 397 tis. Kč.

Údaje o cenných papírech AKCIE Akcie jsou kmenové, v listinné podobě, na majitele, nejsou kótovanými cennými papíry, o nominální hodnotě 800,- Kč za akcii. Celková jmenovitá hodnota emise tak činí 3 093 498 tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá sráţkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti jsou převoditelné bez jakéhokoliv omezení. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním a rubopisem v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá ţádné výměnné či předkupní právo, akcie nemají omezená hlasovací práva ani jiná zvláštní práva. Při hlasování akcionáře na valné hromadě představuje kaţdá akcie jeden hlas. Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend. Nejzazším termínem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro oprávněnost k účasti na valné hromadě. Nejpozdějším dnem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro výplatu dividend. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady něco jiného, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku.

22



Akcie Společnosti nejsou obchodovány na ţádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu.

DLUHOPISY Dluhopis CPI VAR/12 Dluhopisy na doručitele jsou vedeny v zaknihované podobě ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč za kus. Celkový objem emise činí 650 000 tis. Kč s výnosovým úrokem 3M PRIBOR + marţe 2% p.a. Splatnost dluhopisů je v roce 2012. ISIN dluhopisů je CZ0003501447 a zkrácený název CPI VAR/12. Dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem, jejichţ emitentem je Společnost, byly vydávány ve čtyřech tranších v průběhu emisní lhůty v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota dluhopisu a úrokové výnosy z nich budou splatné výlučně v českých korunách. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou, která je stanovována vţdy pololetně a vypočtena v souladu s emisními podmínkami ve výši rovnající se šestiměsíční sazbě PRIBOR plus 2% ročně. Úrokový výnos je splatný pololetně zpětně vţdy k 22. březnu a k 22. září příslušného roku. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez sráţky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek poţadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu organizovaném společností RM-SYSTÉM, a.s. Dluhopis CPI2021 Společnost emitovala k 8. únoru 2007 dluhopisy s názvem Dluhopis CPI2021. Dluhopisy mají listinnou podobu, ve formě na doručitele, jsou vydány v celkovém počtu 1 250 kusů, kaţdý o nominální hodnotě 2 000 tis. Kč. Dluhopisy mohou být vydány jednorázově nebo postupně. Lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců od data emise. Emisní kurz dluhopisů vydaných k datu emise činí 100 % jejich jmenovité hodnoty. Po datu emise bude připočten k nominální hodnotě odpovídající alikvotní úrokový výnos. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise je 2 500 000 tis. Kč. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokové výnosy jsou splatné vţdy k 8. únoru a k 8. srpnu příslušného roku zpětně. Roční úroková sazba je rovna součtu sazby 6M PRIBOR stanovené dle Emisních podmínek a marţe ve výši 3,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez sráţky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek poţadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Emisní podmínky Dluhopisů CPI2021 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č.j. 45/N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna 2007. Dluhopisy nejsou obchodovány na veřejném ani na jiném regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu.

7.3

Kodex řízení a správy, vnitřní kontrola a přístup k rizikům

Společnost CPI ani Skupina CPI nepřijala závazně ţádný kodex řízení a správy společnosti. Společnost CPI dodrţuje všechna ustanovení Obchodního zákoníku týkající se práv akcionářů – především jejich práva ovlivňovat Společnost CPI v určitých základních věcech, jako jsou volba členů představenstva a změny stanov. Společnost CPI řádně svolává valné hromady a zajišťuje rovné zacházení se všemi

23



akcionáři. Při plnění svých zákonných povinností Společnost CPI pravidelně informuje o finanční situaci, výkonnosti, vlastnictví a řízení. Nad rámec svých zákonných povinností Společnost CPI průběţně informuje o všech podstatných záleţitostech mající dopad na její činnost a na Skupinu CPI. Důvodem, proč Společnost CPI nevytvořila ani nepřijala ţádný kodex, je především skutečnost, ţe akcie emitované Společností CPI nejsou veřejně obchodovány a také existující jednoduchá akcionářská struktura s jediným akcionářem. Společnost CPI, a s ohledem na zaměstnání pracovníků v rámci Skupiny CPI, ani společnost CPI Services, a.s. ani společnost CPI – Facility, a.s. nemají ustanoveny ţádné výbory pro audit ani samostatný útvar interního auditu. Kontrola interních procesů jednotlivých oddělení spadá plně do kompetence a odpovědnosti jednotlivých členů vrcholového vedení. Členové vrcholového vedení jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědni za: spolehlivost a sdílení informací, dodrţování obecně závazných právních norem a interních předpisů, ochranu majetku a správné vyuţívání zdrojů, dosahování stanovených cílů. K 31. prosinci 2010 byla Skupina CPI vystavena následujícím rizikům, která vyplývají z finančního majetku a finančních závazků: kreditní riziko, riziko likvidity, trţní riziko. Ve Skupině CPI je kreditní riziko spojeno především s pohledávkami z titulu pronájmu či poskytnutých půjček. Cílem řízení tohoto rizika je minimalizace pohledávek po splatnosti. V rámci Skupiny lze proces řízení pohledávek rozdělit na dvě oblasti. Tou první je moţnost redukovat toto riziko před vznikem smluvního vztahu. V případě jednání o nových smlouvách o pronájmu nebytových prostor je individuálně posuzována bonita příslušného klienta především z veřejně dostupných informačních zdrojů. Při uzavírání významných nájemních smluv na nebytové prostory je poţadováno zajištění nájemného formou kauce či bankovních záruk. Při uzavírání nových nájemních smluv na bytové jednotky je pak individuálně hodnocen kaţdý zájemce. V době existence nájemních vztahů jsou pohledávky z titulu pronájmu sledovány průběţně a to v souladu s nově zavedeným systémem řízení, upomínání a vymáhání pohledávek. Při poskytování půjček pak Skupina CPI hodnotí bonitu dluţníka a případně vyţaduje zajištění příslušného úvěru. Riziko likvidity je ve Skupině CPI spojeno především se závazky z obchodních vztahů a s přijatými bankovními úvěry a půjčkami. Cílem řízení tohoto rizika je zajištění financí pro zaplacení všech závazků v době jejich splatnosti. Ve Skupině CPI je trţní riziko spojeno především se změnou pohyblivých úrokových sazeb, ze kterých vycházejí úroky z přijatých bankovních úvěrů a emitovaných dlouhopisů, a dále se změnou měnových kurzů (především CZK/EUR) týkajících se fakturovaných výnosů, přijatých bankovních úvěrů denominovaných v jiné neţ lokální měně (především v EUR) a konsolidace zahraničních jednotek. Cílem řízení trţního rizika je eliminovat negativní dopady vývoje trţních faktorů na cash flow a zisk Skupiny CPI. Riziko vznikající z provozních aktivit (kdy trţby či náklady jsou denominovány v jiné měně) však není zajišťováno formou zajišťovacích nástrojů, neboť takové riziko neovlivňuje ve své podstatě peněţní toky. S ohledem na přijaté bankovní úvěry v cizích měnách je strategie Skupiny CPI zaměřena na sjednocování měny úvěru s měnou aktiva generující peněţní toky určené na splátku jistiny a úroků. Politika Skupiny CPI je zaloţena především na získávání úvěrů s pohyblivými úrokovými sazbami, neboť ty v sobě obsahují jakési přirozené zajištění, které koreluje s ekonomickým růstem. Uzavřené úvěrové smlouvy Skupiny také obsahují ustanovení o povinnosti uzavřít swap úrokové sazby při významné změně trţních faktorů. Další popis přístupu Skupiny CPI k riziku a jeho řízení je uveden v příloze k účetním závěrkám.

24



Ve vztahu k procesu účetního výkaznictví vzniká riziko v důsledku nevhodnosti nebo selhání vnitřních procesů, lidských chyb či selhání systémů. Společnost tato rizika pravidelně vyhodnocuje a přijímá opatření, která se zaměřují na systematické odhalování a minimalizaci těchto rizik. V roce 2009 byly činnosti v oblasti řízení těchto rizik zaměřeny na implementaci nových modulů informačního systému řízení, které obsahují informace o jednotlivých projektech, platných úvěrových smlouvách, výši úroků. Dále byl Společností implementován nový systém „Business Intelligence― (BI), který slouţí pro kontrolu, podporu rozhodování, odhalení obchodních souvislostí v podnikovém informačním systému. Tato aplikace umoţňuje data z informačního systému vyuţít, integrovat, analyzovat, interpretovat ve srozumitelné podobě. Pro analýzu dat BI vyuţívá technologii OLAP (OnLine Analytical Processing). V rámci informačního systému jsou přidělena uţivatelská práva jednotlivým zaměstnancům podle jejich pracovního zařazení. Nezbytnou součástí systému kontroly jsou vnitřní směrnice Společnosti vztahující se k účetnictví, jejichţ podstatou je určení postupů, odpovědných osob i termínů jednotlivých úkonů. Mezi interní předpisy vyuţívané naší Společností patří především podpisový a odpovědnostní řád, oběh účetních dokladů, účtový rozvrh, vnitřní předpis upravující pravidla týkající se dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku, pravidla týkající se problematiky zásob, pravidla pro účtování nákladů a výnosů, předpisy upravující problematiku inventarizací, předpisy upravující pravidla pro účtování o opravných poloţkách, tvorbě a zúčtování rezerv, pravidla pro sestavení účetní závěrky a další interní předpisy. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběţné kontroly vazeb mezi jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, zásob, krátkodobého finančního majetku a v oblasti zúčtovacích vztahů. Proces kontroly je průběţně vyhodnocován a v případně zjištěných nedostatků, jsou učiněny kroky k rychlé nápravě a k jejich dalšímu zamezení. Účetní výkazy jsou čtvrtletně předkládány vedení Společnosti. Systém vnitřní kontroly v našem konsolidačním celku spočívá jak na interní předpisové základně obsahující kontrolní mechanismy a aktivní činnosti dozorčího orgánu společností, tak i na externím auditu, který je prováděn dvakrát do roka (předběţný audit a audit za běţné účetní období). Výsledky externích auditů jsou předkládány představenstvu a dozorčí radě Společnosti, která k vyvození důsledků a následných kroků z toho nálezu pověřuje vedení Společnosti.

25



8 Profil společnosti Czech Property Iinvestments, a.s.

8.1

Historie Společnosti CPI

Společnost Czech Property Investments, a.s. dovrší koncem roku 2011 jiţ dvacátý rok od svého zaloţení. Od svého vzniku v roce 1991 Společnost postupně změnila a výrazně rozšířila sféru své podnikatelské činnosti. V obchodním rejstříku byla 17. 12. 1991 zapsána jako Investiční privatizační fond Boleslavsko, a.s. a věnovala se především aktivitám na kapitálovém trhu. V důsledku změn na kapitálovém trhu v průběhu devadesátých let se společnost rozhodla svou činnost zaměřit jiným směrem a kapitálový trh v roce 1997 zcela opustila. V září 1998 došlo k přejmenování společnosti na Czech Property Investments, a.s. Léta 1998 – 2002 Od poloviny roku 1998, kdy byl výrazně navýšen základní kapitál společnosti, se Czech Property Investments, a.s. začala výrazně orientovat na trh s realitami, správu movitého i nemovitého majetku a později i developerskou činnost. Investovala jak do nákupu nemovitostí, tak do oprav a rekonstrukce objektů pro komerční vyuţití. Hlavní aktivity v tomto období směřovaly vedle hlavního města především do oblasti západních a severních Čech. Portfolio společnosti se rozrostlo mimo jiné o nájemní bytové domy v Ústí nad Labem, v Brně a v Praze – Letňanech, v oblasti maloobchodu pak o hypermarkety v Chebu, v Nymburce a ve Vyškově, jejichţ dlouhodobým nájemcem se stala společnost AHOLD Czech Republic a.s. Léta 2003 - 2007 Z pohledu rozvoje aktivit a vnitřní organizace společnosti jde o nejvýznamnější období. Dominantní činností byla i nadále správa a pronájem nemovitostí, a dále akvizice, které se promítly jak ve struktuře majetku společnosti, tak ve výrazném nárůstu hodnoty jejich aktiv. Posílil především segment hotelnictví, bydlení a maloobchodu v Praze, regionech i na Slovensku. Rozšířil se také fond pozemků, určených k výstavbě zejména rezidenčních projektů. V tomto období společnost také významně expandovala v oblasti developmentu. V Praze zahájila a úspěšně dokončila několik bytových projektů, které následně prodala koncovým zákazníkům. V průběhu několika let se také podařilo prodat nájemníkům zhruba 900 nájemních bytů v Praze Letňanech. Pozici významného developera na praţském trhu posílila také výstavba komplexu Nákupní Galerie Fénix a kongresového hotelu Clarion ve Vysočanech, který byl dokončen na jaře roku 2008. Léta 2008 – 2009 I přes výrazné zmraţení aktivit na realitním trhu, způsobené finanční a následně hospodářskou krizí ve světě, se společnosti podařilo dokončit a úspěšně prodat nebo zprovoznit hned několik projektů z oblasti bydlení a hotelnictví. Jediným započatým projektem v tomto období se stal víceúčelový komplex v Ústí nad Labem pod názvem CPI City Center, zastřešující kanceláře, obchodní jednotky a čtyřhvězdičkový hotel. Jiţ na počátku krize společnost jasně deklarovala svou obezřetnost v plánované výstavbě a namísto nového developmentu se soustředila spíše na konsolidaci aktiv a kapitálu a připravovala si půdu pro budoucí investice. Společnost vyuţila situace k akvizici několika obchodních podílů a započala změny v akcionářské struktuře, které následně vedly k jejímu zjednodušení.

26



Rok 2010 Rok 2010 představuje v historii společnosti výrazný mezník. Czech Property Investments v průběhu roku významně investovala především do stávajících nemovitostí a své aktivity rozvinula v odvětvích, která se dosud v portfoliu prezentovala jen jako budoucí developerské záměry. Akvizice se dotkly téměř všech segmentů: CPI výrazně rozšířila svůj bytový fond s nájemním bydlením, expandovala v oblasti maloobchodu, zvýšila počet kancelářských ploch a posílila v odvětví hotelnictví a logistiky.

8.2

Portfolio Společnosti CPI

Czech Property Investments, a.s. je jednou z předních českých realitních společností zabývající se developmentem, investicemi a správou nemovitostí. Skupina působí na českém a slovenském trhu a své aktivity rozvíjí v oblasti rezidenčních nemovitostí, kancelářských objektů, obchodních areálů, pohostinství a logistických center.

CPI RESIDENCE Jedním z klíčových segmentů činnosti CPI je oblast bydlení. Společnost je významným aktérem především na poli nájemního bydlení. S více jak 12 600 bytovými jednotkami zaujímá post druhého největšího poskytovatele nájemního bydlení v České republice. CPI se prezentuje také v oblasti rezidenčního developmentu. Činnost skupiny v tomto odvětví zahrnuje rekonstrukci stávajících objektů, výstavbu bytových a rodinných domů a rezidenčních komplexů. Na Slovensku společnost realizovala zatím jediný rezidenční projekt horských apartmánů u města Ruţomberok. Hospodářská recese v letech 2008 a 2009 přiměla společnost CPI pozastavit výstavbu nových rezidenčních projektů. Z důvodu zpřísněných podmínek pro bankovní financování obchod s nemovitostmi významně klesl, stejně jako ceny nových nemovitostí. I přes zvýšenou aktivitu konkurence v roce 2010 v oblasti rezidenčního developmentu se CPI rozhodla i nadále s výstavbou vyčkat na příznivější období.

NÁJEMNÍ BYDLENÍ Společnost je v současnosti druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v České republice. V průběhu roku 2009 došlo k fúzi několika dceřiných společností zabývajících se správou a pronájmem bytového fondu na území ČR: společnosti CPI BYTY, a.s. (dříve BPT Prague, a.s.), SPOBYT, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a Byty Česká Lípa, a.s. Od ledna 2010 je portfolio nájemních bytů soustředěno pod jedinou společností, a to CPI BYTY, a.s. Původní bytový fond, který CPI spravovala, se v létě 2010 rozrostl o dalších téměř 2 686 nájemních jednotek v severočeském městě Litvínov. Stávající bytový fond společnosti tak čítá 12 644 nájemních bytů ve třinácti městech (patnácti lokalitách) České republiky. Přehled portfolia demonstruje následující tabulka.

27



Společnost

CPI BYTY, a.s.

Město Praha

Počet 867

Česká Lípa

1 693

Třinec

3 824

Český Těšín

330

Ústí nad Labem

2 565

Nové Město pod Smrkem

198

Děčín

194

Slaný

77

Most

72

Jablonec nad Nisou

66

Liberec

50

Teplice

22

Litvínov

2 686 12 644

Celkem

Statistika portfolia nájemního bydlení CPI eviduje celkem 1 051 domů (čísel popisných) s celkovou 2 plochou bytů přesahující 756 500 m . Počet nájemníků v roce 2010 převýšil 26 000 osob. Převáţná část výše uvedených jednotek je dlouhodobě pronajímána za regulované nájemné. Od roku 2007 dochází v České republice ke státem řízené deregulaci nájemného, coţ se pozitivně odráţí v příjmech a v hospodaření společnosti. Tento proces, ustanovený zákonem 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného, vyvrcholil právě v roce 2010. Zákon stanovoval (a do konce roku 2012 i v řadě regionů nadále stanovuje) pravidla a maximální částku postupného navyšování regulovaného nájemného. Cílem má být přiblíţení desetiletí podhodnoceného nájemného ve vybraných bytech úrovni nájemného tvořeného na volném trhu. Část bytů navíc představuje určitou šedou zónu, která podléhá zvláštním historickým předpisům, jeţ nájemníkům garantují exkluzivní podmínky a státem regulovanou činţi, přesto nespadají do skupiny bytů s regulovaným nájemným, u nichţ lze její další navyšování řešit podle zákona 107/2006 Sb.

28



Portfolio bytů – forma nájemního vztahu Smluvní nájemné 30% Konec regulace 2010 (celkem 10 měst) 61% Konec regulace 2012 (celkem 3 města) 9%

Podklady, ze kterých ministerstvo pro Místní rozvoj v době přípravy zákona vycházelo, nejenţe nereflektovalo reálnou hodnotu nemovitostí v daném čase a lokalitě, ale do kaţdoročního koeficientu, o který bylo moţné nájemné zvýšit, nezahrnulo ani ţádný předpoklad hospodářského vývoje. Počátkem roku 2010 se tak nájemné v jednotlivých městech diametrálně odlišovalo, přestoţe ekonomický potenciál obyvatelstva i jednotlivých měst byl srovnatelný.

Vývoj regulovaného nájemného 1997-2010 50 Česká Lípa; 46,23

45 40

Třinec; 38,05

Cena na m2

35 Ústí nad Labem; 29,47

30 25

Litvínov; 25,18

20 15 10 5 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

29



Ve vybraných městech umoţňoval zákon 107/2006 Sb. pro rok 2010 poměrně skokové navýšení činţí a na výsledcích se projevil také nákup rezidenčního souboru v Litvínově. Trţby společnosti CPI tak v roce 2010 dosáhly částky 341 milionů korun, téměř o 60 milionů víc neţ v roce předchozím. Před společností CPI se však v roce 2010 objevil nelehký úkol. S koncem platnosti zákona 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného k 31. 12. 2010 bylo třeba nastavit další zvyšování činţí na přijatelnou a trţním podmínkám odpovídající hodnotu, a to dohodou smluvních stran nájemního vztahu. V případě CPI se ukončení platnosti uvedeného zákona dotklo 13 měst a zhruba 7 800 nájemníků.

Město

Počet jednotek celkem k poč. roku 2010

Česká Lípa

Počet regulovaných bytů

Regul. nájemné 2010 (cena na m2)

1 693

959

46,2

Český Těšín

211

302

38,7

Děčín

194

132

29,41

Jablonec

66

44

45,89

Liberec*

50

16

48,15

Litvínov

2 686

1 688

25,18

72

36

29,46

Nové město pod Smrkem

197

125

33,04

Praha*

935

929

94,4

Slaný*

77

66

49,25

Most

Teplice

22

17

29,46

Třinec

4 162

2 972

38,7

Ústí nad Labem

2 528

1 643

29,39

12 865

8 929

CELKEM * V těchto městech skončí platnost zákona 107/2006 Sb. 31.12.2012.

Společnost zvolila model tzv. třístupňového navyšování, kdy snahu o dosaţení cílové částky rozloţila do tří let. Postupným navyšováním se snaţila přihlíţet k ekonomické síle nájemníků a sociálním aspektům. Navrţené nájemné pro jednotlivé byty zohledňovalo především velikost bytu a atraktivitu lokality. Podle zákona je třeba se na nové výši nájemného dohodnout s nájemníkem. Tento proces CPI BYTY, a.s. nastartovala uţ v září 2010, proces dohadování stále probíhá. Pokud výsledky dosáhnou očekávaného úspěchu, lze předpokládat nárůst v příjmech z pronájmu bytů v roce 2011 ve výši aţ 100 milionů korun. Rozloţené zvyšování nájemného navíc garantuje narůstající příjmy z pronájmu bytů i do budoucna. Část bytového portfolia společnosti představují také nebytové prostory, které jsou dále poskytovány k pronájmu a vyuţívány jako další zdroj příjmů. Příjmy z pronájmu nebytových prostor ve vlastnictví CPI BYTY, a.s. dosáhly v loňském roce 31,6 milionů korun.

30



Spolu s navyšováním regulovaného nájemného přistoupila společnost CPI v roce 2010 také k masovějším investicím do revitalizace bytového fondu. Práce na postupném zlepšování technického stavu a zvyšování standardu bydlení budou v následujících letech posíleny právě příjmy z deregulovaného nájemného.

CPI RETAIL Maloobchodní prodejny, nákupní centra a obchodní areály představují velmi důleţitou sloţku portfolia společnosti CPI. Skupina se věnuje jak vlastní výstavbě, tak akvizicím a dalšímu rozvoji stávajících retailových ploch. Maloobchodní nemovitosti CPI se vyznačují rozmanitostí ve formě i geografické působnosti. Skupina vlastní a spravuje statisíce obchodních ploch v podobě samostatných obchodních jednotek, hypermarketů a diskontních prodejen, obchodních areálů i nákupních center po celé ČR. Maloobchod se dlouhodobě prokázal jako velice stabilní a na své úspěšnosti neztratil ani během krizových let 2008 a 2009. To byl také jeden z hlavních důvodů, proč CPI ani v období hospodářské recese nepozastavila své aktivity v tomto odvětví. Významnou expanzi zaţil ovšem aţ v roce 2010, kdy doslova vévodil realizovaným akvizicím. CPI nakoupila nemovitosti, pozemky a budoucí developerské záměry v České republice a na Slovensku v objemu dosahujícím hodnoty 4 miliardy korun. Spolu s dalšími maloobchodními prostorami tak aktiva společnosti v oblasti retail dosáhla celkové hodnoty 8,435 mld. korun. Český trh

Mezi akvizicemi menších obchodních ploch v České republice lze uvést např. supermarkety Billa v Praze, Kolíně a Zlíně nebo diskonty Penny Market v Chrastavě, Mimoni a Úvalech, které zcela nově rozšířily portfolio řetězců, s nimiţ CPI spolupracuje. Společnost koupila dále hypermarkety Interspar nebo hobby markety OBI jako součást obchodních areálů v Mladé Boleslavi a Litoměřicích, a hobby market Bauhaus v Českých Budějovicích. S ohledem na novou výstavbu je třeba připomenout také obchodní jednotky umístěné v rámci víceúčelového komplexu CPI City Center v Ústí nad Labem, které byly dokončeny a zprovozněny v prvním čtvrtletí roku 2011.

31



Přehled obchodních areálů (2010) Projekt

Rozloha v m

CPI Retail Par Prostějov

2

4 400

CPI Retail Park Český Těšín

5 300

CPI Retail Park Mladá Boleslav

18 600

CPI Retail Park Příbram

13 943

CPI Retail Park Třinec

3 600

CPI Retail Park Vyškov

4 800

Czech Property Investments, a.s. je vlastníkem následujících supermarketů, hypermarketů a diskontů, které jsou dlouhodobě pronajaty obchodním řetězcům (údaje za rok 2010): Lokalita (Česká republika)

Obchodní řetězec

Český Těšín

TESCO

Cheb

Hyper ALBERT

Chrastava

PENNY MARKET

Kolín

BILLA

Litoměřice

INTERSPAR, OBI

Mimoň

PENNY MARKET

Mladá Boleslav

INTERSPAR, OBI

Nymburk

Hyper ALBERT

Praha – 2 supermarkety

BILLA

Prostějov

INTERSPAR

Příbram

TESCO, OBI

Třinec

TESCO

Úvaly

PENNY MARKET

Vyškov

Hyper ALBERT

Zlín

BILLA

Významným přírůstkem do retailové rodiny je obchodní centrum IGY v Českých Budějovicích. Třípodlaţní obchodně-zábavní komplex v centru Českých Budějovic zahrnuje 62 obchodních jednotek, 2 sluţby, restaurace a kavárny, supermarket Albert, fitness a wellness centrum o rozloze 3 500 m a multifunkční kulturní centrum s variabilním sálem s kapacitou aţ 400 osob. Součástí IGY Centra jsou 2 také dvě administrativní budovy s celkovou plochou přesahující 4 500 m kanceláří, a dále nadzemní pětipodlaţní garáţe s 387 parkovacími místy a 72 nekrytých parkovacích stání na střeše nákupní galerie.

32



Slovenský trh O poznání méně akvizic realizovala společnost CPI na Slovensku. Přesto byly tyto nákupy v rámci lokálního realitního trhu spíše výjimkou. Czech Property Investments, a.s. vlastní na Slovensku sedm hypermarketů, k nimţ v roce 2010 přibyly dva další v podobě potravinářského řetězce TESCO v Čadci a Trebišově. Přehled hypermarketů v SR (2010) Obchodní řetězec

Lokalita Komárno

Hypernova

Levice

Hypernova

Liptovský Mikuláš

Hypernova

Michalovce

Hypernova

Povaţská Bystrica

Hypernova

Prievidza

Hypernova

Spišská Nová Ves

Hypernova

Čadca

TESCO

Trebišov

TESCO

Skladbu maloobchodních areálů a nákupních center v Čechách a na Slovensku v budoucnu rozšíří vlastní developerské záměry i nové akvizice jiţ fungujících areálů. Společnost CPI vidí v krajských městech zatím dostatečný ekonomický potenciál pro budování nových obchodních zón, které jsou reakcí na poptávku místních obyvatel.

33



CPI OFFICE

Kancelářské prostory tvoří významnou část investičních a developerských aktivit Czech Property Investments, a.s. Společnost se můţe prezentovat jak stávajícími kancelářskými budovami, tak projektováním a výstavbou vlastních administrativních objektů v Praze a krajských městech ČR. KANCELÁŘSKÝ DEVELOPMENT V roce 2010 reprezentoval kancelářskou výstavbu jediný projekt společnosti CPI - administrativněobchodní komplex CPI City Center v Ústí nad Labem, jehoţ hrubá stavba byla dokončena na jaře 2010, počátkem roku 2011 zkolaudována a následně zprovozněna a otevřena veřejnosti. 2

Komplex CPI City Center, umístěný nedaleko centra města, sdruţuje na celkové ploše 28 000 m rozsáhlé kancelářské prostory s komerčním zázemím, čtyřhvězdičkový hotel s kongresovým centrem 2 a potřebné sluţby. Čtyřpatrová budova nabízí celkem 5 700 m obchodních a administrativních ploch typu A. Čtyřhvězdičkový hotel Clarion, určený převáţeně business klientele, nabízí více jak osm desítek pokojů a odpovídající kongresové centrum s moderním technickým vybavením. Součástí komplexu jsou také podzemní garáţe s kapacitou 160 vozů.

CPI City Center Ústí nad Labem představuje pilotní projekt z oblasti multifunkčních komplexů. Podobnou strategii jako v případě ústeckého záměru hodlá Společnost CPI realizovat také v dalších krajských městech. Základem všech polyfunkčních projektů se vţdy stanou jiţ existující hotely, často významná lokální střediska, která projdou rekonstrukcí. Cílem je vytvořit v krajských městech síť multifunkčních center, která vţdy nabídnou moderní kanceláře s odpovídajícím komerčním zázemím a čtyřhvězdičkový hotel mezinárodní značky Clarion s kongresovým centrem. Uvedený koncept CPI City Center se připravuje např. v Olomouci nebo Hradci Králové.

AKVIZICE Rok 2010 přinesl dramatickou změnu kancelářské divize CPI zejména díky významným nákupům, jejichţ celková hodnota přesáhla částku 3,219 miliard korun. Důvodem je především fakt, ţe aţ do roku 2010 reprezentovaly segment office především budoucí developerské záměry a starší nebytové prostory v majetku společnosti. Expanze společnosti CPI je tak v roce 2010 kromě maloobchodu významně spojována právě se vstupem na trh kanceláří.

34



Portfolio kancelářských nemovitostí v Praze roce 2010 rozšířily následující projekty: Budova společnosti Nestlé (Praha 4 - Modřany) Moderní kancelářský objekt - centrála potravinářského koncernu Nestlé pro český a slovenský trh - vyrostl v bývalém průmyslovém areálu modřanské čokoládovny Orion v ulici Mezi Vodami. Prosklená budova ve tvaru písmene U s pěti nadzemními a dvěma podzemními podlaţími má zhruba 15 000 metrů čtverečních vyuţitelných ploch a společnost Nestlé Česko ji vyuţívá od roku 2006. Kromě open space kanceláří pro 350 zaměstnanců, otevřených do prostorného atria plného zeleně, zahrnuje objekt také konferenční a školící centrum, vývojovou kuchyň, senzorickou laboratoř, jídelnu pro zaměstnance, firemní prodejnu a další prostory pro technické zázemí.

Longin Business Center (Praha 2)

Longin Business Center zastřešuje administrativní objekt 2 s 11 000 m kancelářských ploch umístěný na prestiţní adrese v centru Prahy mezi Václavským a Karlovým náměstím. Kromě kanceláří nabízí business centrum také luxusní pětihvězdičkové ubytování. Rezidenční objekt provozovaný společností Marriott Executive Apartments zahrnuje 55 apartmá k dlouhodobému pronájmu a podzemní parkování.

City West – sídlo společnosti Siemens (Praha 5 – Stodůlky) Stávající objekty City West byly dokončeny na přelomu roku 2009 a 2010 a představují první fázi rozsáhlého projektu, zahrnujícího kromě administrativních a maloobchodních ploch také rezidenční domy a zelené plochy. Administrativní centrum patřící skupině CPI zahrnuje desetipodlaţní objekt ve tvaru diamantu (budova B2) a na něj navazující soubor tři budov (objekt B3), které jsou plně pronajaty společnosti Siemens. Celková plocha kanceláří 2 činí 25 000 m a pracuje zde 1 200 zaměstnanců. Součástí jsou dále maloobchodní prostory a sklady. Soubor budov má také vlastní parkovací stání s celkovou kapacitou 450 aut.

35



Projekt City West – Siemens získal v prestiţní soutěţi Best of Realty 2010 třetí místo v kategorii Nové administrativní centrum. O ocenění projektu rozhodla volba dostupné lokality a kvalitní urbanistickoarchitektonické zpracování projektu.

Mimopraţské akvizice kanceláří zastupuje Obchodní centrum IGY v Českých Budějovicích. OC IGY České Budějovice OC IGY představuje rozsáhlý komplex v centru Českých Budějovic, který vyuţívá vzájemné synergie obchodní, administrativní a relaxační funkce. Kanceláře prostory se nacházejí ve dvou budovách přiléhajících k nákupní galerii. Celková pronajímatelná plocha 2 kanceláří činí 4 554 m . Součástí IGY je třípodlaţní obchodnězábavní centrum, které zahrnuje 62 obchodních jednotek, sluţby, restaurace a kavárny, supermarket Albert, fitness a wellness centrum o 2 rozloze 3 500 m a multifunkční kulturní centrum s variabilním sálem s kapacitou aţ 450 osob. Součástí IGY centra jsou dále nadzemní pětipodlaţní garáţe s 387 parkovacími místy a 72 nekrytých parkovacích stání na střeše nákupní galerie. V blízkosti objektu se nacházejí tři autobusové a trolejbusové zastávky a spojnice na dopravní obchvat města s výjezdy na Prahu, Brno a Plzeň

Kancelářské prostory budou klíčovým odvětvím i nadále. Společnost se hodlá soustředit jak na vlastní výstavbu především mimo Prahu, tak na případný nákup odpovídajících nemovitostí v Praze i regionech.

CPI HOSPITALITY Společnost CPI je jedním z největších vlastníků hotelového a dlouhodobého ubytování v České republice. Hotelová síť v současnosti čítá 15 hotelů v Praze a krajských městech o celkové kapacitě 7 260 lůţek a 7 000 konferenčních míst. Soubor činností v tomto segmentu zahrnuje jak rekonstrukci původních objektů, tak výstavbu zcela nových hotelů různého standardu. Rozmanité portfolio zahrnuje ubytovny pro dlouhodobé ubytování a hotely v kategorii od dvou do pěti hvězd. Rok 2010 byl pro CPI významný především z hlediska nového uspořádání hotelové sítě. Společnost zúţila své portfolio na čtyři základní brandy: pětihvězdičkový exklusivní Buddha-Bar Hotel Prague, luxusní čtyřhvězdičkový Clarion Hotels, tříhvězdičkový Fortuna Hotels a Ubytovny.cz pro dlouhodobé ubytování, se staly stavebním kamenem budoucího rozvoje hotelové sítě. Záměrem těchto změn byla čitelnější struktura ze strany zákazníků i partnerů, sjednocení standardů v rámci jednotlivých brandů, posílení pozice a zviditelnění značek na hotelovém trhu. Cílená segmentace s sebou navíc přinesla řadu ekonomických a marketingových výhod.

36



Buddha-Bar Hotels & Resorts***** V době otevření Buddha-Bar Hotelu Prague, počátkem roku 2009, šlo vůbec o první hotel světoznámé značky záţitkových restaurací, která vzniká v rámci sítě francouzského původu Buddha-Bar Hotels & Resorts. V České republice i nadále zůstává jediným pětihvězdičkovým hotelem v rodině Czech Property Investments. Buddha-Bar Hotel Prague disponuje celkem 39 pokoji a na seznam originálních butikových hotelů se zapsal především díky svému unikátnímu konceptu, kombinujícímu prvky orientu a francouzského designu s unikátními technologiemi, to vše v atmosféře secesního domu v historickém jádru Prahy. Neméně významný důraz se zde ovšem klade na úroveň sluţeb.

Clarion Hotels**** Hotely značky Clarion Hotels, jsou provozovány na základě franšízy od nadnárodní hotelové řetězce Choice Hotels International, a představují čtyřhvězdičkové fullservisové hotely specializované především na business a kongresovou klientelu. Hotely se profilují nejen komfortním ubytováním a stravováním, ale i nadstandardními konferenčními moţnostmi. V současné době síť zahrnuje 5 hotelů značky Clarion v Praze a regionech:     

Clarion Hotel Prague Old Town Clarion Congress Hotel Prague Clarion Hotel Prague City (otevřen 2010) Clarion Grandhotel Zlatý Lev Liberec Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem (otevřen na jaře 2011)

Značka Clarion Hotels se stala vlajkovou lodí společnosti, která v souladu s dlouhodobou strategií hodlá řetězec rozšířit kromě Prahy také do většiny krajských měst a nabídnout ucelenou síť kvalitních hotelů s odpovídajícím konferenčním zázemím. Po rekonstrukci a rebrandingu se tak ve střednědobém horizontu zařadí pod značku Clarion Hotels další hotely společnosti, stojící v současnosti mimo hlavní značky.

Fortuna Hotels*** Fortuna Hotels představuje původní značku portfolia české hotelové společnosti CPI Hotels, a.s. a nabízí krátkodobé ubytování střední tříhvězdičkové kategorie zaměřené na turistickou, lázeňskou i tzv. lowcost korporátní klientelu. Z původních dvou hotelů v roce 1994 se síť rozrostla na současných pět provozů. V roce 2010 vlastnila CPI následující hotely značky Fortuna Hotels:    

Hotel Fortuna City Hotel Fortuna West Hotel Fortuna Rhea Hotel Fortuna Luna

CPI počítá i s další expanzí brandu Fortuna Hotels, ať uţ prostřednictvím vlastního developmentu nebo akvizic, anebo formou franšízy poskytnuté externímu subjektu.

37



Ubytovny.cz Relativně nová značka Ubytovny.cz zastřešuje objekty pro dlouhodobé ubytování v Praze i v regionech. Také tento brand čeká v budoucnu expanze výhradně formou franšízy poskytnuté externím partnerům.

Dosud samostatně, mimo strukturu brandů, stojí následující ubytovací zařízení:   

Hotel Černigov (Hradec Králové) Hotel Sigma Olomouc Hotel Gomel (České Budějovice)

Právě tyto hotely jsou zahrnuty do plánovaného budování sítě hotelů Clarion v krajských městech ČR. Uvedené hotely projdou v budoucnu rekonstrukcí, která umoţní jejich zařazení do mezinárodní sítě Clarion. Stávající kapacita konferenčního zázemí bude v řadě případů navýšena a uzbůsobena nejmodernějším poţadavkům. Hotely by se následně měly stát součástí multifunkčních center, které kromě ubytování a kongresového zázemí nabídnou také prostory ke komerčnímu vyuţití.

HOTELOVÝ DEVELOPMENT I přes přetrvávající recesy v oblasti turistiky a cestování individuálních i korporátních klientů, společnost dokončila a otevřela dva hotely čtyřhvězdičkové kategorie, které zaznamenaly úspěšný začátek.

Clarion Hotel Prague City**** V dubnu 2010 otevřela Czech Property Investments v Praze další hotel značky Clarion. Útulný Clarion Hotel Prague City na Tylově náměstí na Vinohradech zahrnuje 64 pokojů a širokou škálu sluţeb. Hotel je umístěn v historickém objektu a jeho rekonstrukce probíhala v součinnosti s památkáři. Zájem o hotel se projevil jiţ v prvních dnech po otevření, kdy měl 100% obsazenost. Ideální poloha v centru města, příjemná atmosféra a kvalitní zázemí sluţeb předurčuje hotel k úspěchu.

Development a především rozrůstající se síť hotelů Clarion v krajských městech reprezentují dva aktuální projekty:

38



Clarion Congress Hotel Ústí nad Labem**** Koncem března 2011 byl otevřen kongresový hotel v centru města Ústí nad Labem. Hotel nabízí ubytování v 83 pokojích, které lze v nejvyšším patře propojit a vytvořit tak prostorově velkorysá apartmá. Kongresové centrum tvoří sál s kapacitou 250 osob, který je moţné variabilně rozdělit na menší konferenční místnosti. Díky špičkové technice a akustickým podmínkám je sál vhodný nejen pro odborná setkání, ale také pro pořádání společenských akcí. Hotelová restaurace, umístěná ve vnitrobloku s výhledem na vnitřní náměstí, nabídne kvalitní domácí i mezinárodní kuchyni.

Clarion Congress Hotel České Budějovice**** (ex. Hotel Gomel) Hotel Gomel zahrnula společnost do svého portfolia koncem roku 2010 s úmyslem jej rekonstruovat a následně rebrandovat. Rekonstrukce byla zahájena počátkem roku 2011 a její konec se předpokládá na přelomu roku 2011 a 2012, kdy by se měl hotel otevřít veřejnosti jiţ pod novým názvem Clarion Congress Hotel České Budějovice. Svým hostům nabídce zcela zmodernizované interiéry včetně technologií, novou fasádu a venkovní prostranství. Čtyřhvězdičkový hotel poskytne ubytování ve více jak dvou stovkách pokojů, k tomu vynikající gastronomické zázemí v několika restauracích, barech a pivnici. Návštěvníci mohou vyuţít také konferenční prostory v podobě velkého kongresového a společenského sálu o celkové kapacitě 640 osob, který bude mít variabilní charakter. Rozšíří se také nabídka sluţeb přímo v objektu hotelu a dále kapacita stávajícího venkovního parkoviště. Podobný záměr plánuje CPI v budoucnu také u hotelů v Olomouci nebo Hradci Králové. V dlouhodobém horizontu by rekonstruované hotely doplnily také novostavby kanceláří a retailu.

CPI LOGISTICS Oblast logistiky je v rámci historie činností skupiny zatím nejmladším odvětvím. Czech Property 2 Investments vlastní přes 2 miliony m pozemků v atraktivních lokalitách určených k výstavbě areálů lehkého průmyslu a skladování převáţně v regionu Severních a Západních Čech.

39



Na základě výrazné stagnace v oblasti logistiky v letech 2008 a 2009 se CPI nepustila do výstavby ţádného z připravovaných projektů. Ani hospodářské oţivení roku 2010 ovšem nepřineslo dostatečně vysokou poptávku, na kterou by bylo třeba reagovat okamţitou spekulativní výstavbou. Případným zájemcům však můţe společnost nabídnout následující lokality, připravené k realizaci skladovacích nebo výrobních prostor:   

Obec Ţďárek (Ústecký kraj) Obec Bor (Plzeňský kraj) Obec Mlýnec (Plzeňský kraj)

Nabízené lokality umoţňují postupnou výstavbu a expanzi firem v rámci daného areálu. Výhodou logistické výstavby je vysoká flexibilita časová i operační, výstavba je otázkou řádově několika měsíců a prostory lze variabilně uzpůsobit potřebám konkrétního pronajímatele.

9 Výsledky hospodaření Na výsledcích hospodaření roku 2010 se nejvíce podílely akvizice nových společností, čímţ Společnost CPI upevnila svou pozici na českém trhu s nemovitostmi a za rok 2010 tak zaujala první místo na ţebříčku nejaktivnějších investorů. Skupina CPI zároveň rozšířila své aktivity také na Slovensku v oblasti retail. V roce 2010 dokončila developerský projekt Clarion Hotel Prague CITY (společnosti Carpenter Invest, a.s.). Skupina CPI zároveň prošla koncem roku 2010 reorganizací, která vedla k odprodeji některých společností mimo konsolidační celek.

Přehled bytových jednotek CPI Group 14 000 12 000

2 686 portfolio Litvínov

10 000 3 484

3 116

3 244

3 206

1 148

1 045

893

867

4 590

4 372

4 373

4 373

4 154

1 693

1 693

1 693

1 693

1 693

2006

2007

2008

2009

2010

8 000 1 183 6 000 4 000

3 244

portfolio SPOBYT portfolio BPT Prague portfolio BYTY TŘINEC portfolio Byty Česká Lípa

2 000 0

Pozn. roky 2006 – 2009 nazahrnují údaje týkající se bytového portfolia v Litvínově

40


9.1


Hospodaření Společnosti CPI

Tržby Trţby Společnosti CPI v porovnání s rokem 2009 vzrostly o necelá 2 % (absolutně o 496 tis. Kč), přičemţ největší vliv na růst těchto trţb měly trţby z pronájmu nemovitostí. Bilanční suma Hodnota bilanční sumy v roce 2010 vzrostla oproti roku 2009 o 7 111 622 tis. Kč, přičemţ v rámci aktiv došlo k největšímu nárůstu dlouhodobých půjček o 4 116 763 tis. Kč. Tento nárůst byl způsoben mimo jiné financováním nových akvizic. Investice do nemovitostí V roce 2010 došlo ve srovnání s rokem 2009 k nárůstu hodnoty investic do nemovitostí o 6 902 tis. Kč.

Tržby z pronájmu nemovitostí CPI Group 800 000 700 000

tis. Kč

600 000 Kancelářské plochy

500 000

Stavby a pozemky

400 000 300 000

Ubytovací kapacity

200 000

Nájemní bydlení

100 000

Obchodní plochy

0 2006

9.2

2007

2008

2009

2010

Hospodaření CPI Group

Tržby Trţby z pronájmu nemovitostí Skupiny CPI za rok 2010 činily 718 657 tis. Kč. Oproti roku 2009 tyto trţby vzrostly o 26 %. Tento nárůst byl mj. ovlivněn zvýšením trţeb z pronájmu bytového portfolia a novými akvizicemi. EBIT Ukazatel EBIT za Skupinu CPI dosáhl v roce 2010 hodnoty 1 603 042 tis. Kč. Nárůst jeho hodnoty oproti roku 2009 (absolutně o 783 973 tis. Kč) byl způsoben finančním dopadem podnikových kombinací.

41



Bilanční suma Bilanční suma v roce 2010 dosáhla hodnoty 39 683 883 tis. Kč, přičemţ v rámci majetku došlo k nárůstu především hodnoty investic do nemovitostí vyvolaného novými akvizicemi. Nejvyšší podíl na aktivech Skupiny CPI stále zaujímají investice do nemovitostí v hodnotě 26 312 832 tis. Kč (tj. 66 % celkových aktiv). Nárůst oproti roku 2009 byl způsoben především novými akvizicemi.

9.3

Investice do nemovitostí

Investiční politika společnosti Czech Property Investments je zaloţena na vyhledávání a akvizici vhodných nemovitostí v různých lokalitách České a Slovenské republiky. Nemovitosti jsou pořizovány formou akvizice společnosti vlastnící příslušné nemovitosti nebo formou nákupu nemovitostí dceřinou společností CPI. Pro tyto dceřiné společnosti vykonává společnost CPI Services, a.s. servisní činnosti (např. projektový management, controlling, vedení účetnictví, obchodní činnosti apod.). Činnosti týkající se správy nemovitostí jsou v rámci CPI vykonávány společností CPI – Facility, a.s. (správa pro nebytové prostory) a CPI BYTY, a.s. (správa pro bytové prostory). Přehled akvizic nových nemovitostí v roce 2010 dle jednoltivých společností: - bytové portfolio v Litvínově – společnost RLRE Tellmer Property s.r.o., - administrativní budova Nestlé v Praze – společnost Modřanská Investment, s.r.o. - administrativní budova Longin Business Centrum v Praze – společnost Lockhart, a.s. - administrativní budova Siemnes v Praze Stodůlkách – společnost Office Center Stodůlky DELTA, a.s. - obchodní centrum a kancelářská budova IGY v Českých Budějovicích – společnost IGY České Budějovice, a.s. - hobby market Bauhaus v Českých Budějovicích – společnost Baumarkt České Budějovice, s.r.o. - pozemky v k.ú. Králův Dvůr a v k.ú. Třemošnice nad Doubravou – společnost Graciana, a.s. - pozemky v k.ú. Karviná – Poruba Orlová – společnost CPI – Orlová, a.s. - hypermarket TESCO Čadca – společnost ISTROFINAL TV, s.r.o. - hypermarket TESCO Trebišov – společnost TSB, s.r.o. - retail park Mladá Boleslav – společnost MB Property Development, a.s. - Penny Markety, hypermarket Interspar a hobby market OBI v Litomvěřicích – společnost Betonstav spol. s r.o. - supermarkety Billa – společnost 4B Property, s.r.o. - hotel Gomel Česká Budějovice – společnost Vigano, a.s. hotel Fortuna West Prague a hotel Fortuna City Prague – společnost CPI Hotels Properties, a.s.

42



Investice do nemovitostí CPI Group 30000 000 25000 000 Kancelářské plochy tis. Kč

20000 000

Stavby a pozemky Ubytovací kapacity

15000 000

Nájemní bydlení

10000 000

Obchodní plochy 5000 000 0 2006

2007

2008

2009

43

2010



10 Předpokládaný vývoj činnosti Společnost CPI bude i v následujících letech pokračovat ve svých aktivitách výhradně na českém a slovenském trhu, přičemţ prioritou i nadále zůstává development a investice do realit. Významný podíl na činnosti společnosti bude mít v nejbliţší době rozvoj stávajících nemovitostí, jejich modernizace a vyuţití maximálního potenciálu ke generování dalšího zisku. To se týká především odvětví retail a office, kde se s postupným oţivováním trhu počítá také s obnovenou expanzí firem a jejich zvýšené poptávce po nových, kvalitnějších prostorách. Obdobné úsilí věnuje společnost regeneraci bytového fondu, jehoţ zanedbanost, desetiletí podporovaná regulovaným nájemným, vyţaduje zvýšené nároky na investice a opravy. Z pohledu investičních záměrů se chce CPI zaměřit především na mimopraţské lokality, v nichţ vidí příleţitost k další expanzi a úspěchu, a to zejména na poli maloobchodu. S rychlým růstem společnosti a jejího portfolia je třeba věnovat pozornost také vnitřním procesům, budování samostatných divizí, zaměřených na správu a obchod v rámci jednotlivých segmentů a především zajistit efektivitu všech vykonávaných činností uvnitř společnosti. Dlouhodobým cílem i nadále zůstává vyváţený poměr mezi pronájmem nemovitostí a developmentem, a to pokud moţno ve všech segmentech. Společnost bude u jednotlivých odvětví i nadále udrţovat široké portfolio činností, které zajistí stabilitu a minimalizují případná rizika z podnikání. Dlouholetým záměrem je také rozšíření aktivit do krajů a nyní i na Slovensko, kde má CPI jiţ vybudovanou základnu, na níţ je moţné navázat dalšími aktivitami.

44



11 Ostatní 11.1 Sociální odpovědnost Vyuţít své schopnosti a úspěch ve prospěch druhých je jedním ze základních pilířů sponzorských aktivit společnosti CPI. Skupina si uvědomuje svou společenskou odpovědnost a snaţí se pomáhat neziskovým subjektům zaměřeným na rozvoj občanské společnosti. Svou podporu směřuje především do sociální a zdravotní oblasti zaměřené na péči o děti. Prostřednictvím svých projektů spolupracuje CPI jiţ několikátým rokem s Nadačním fondem Kapka Naděje. Nejvýznamnějším společným projektem je vánoční Strom naděje a splněných přání. Skupina se podílela také na podpoře mezinárodních projektů organizace UNICEF nebo na činnosti Občanského sdruţení SIMP, které se věnuje integraci mentálně postiţených a jinak společensky vyloučených osob. Společnost podporuje také aktivity Občanského sdruţení Veselý vozíček nebo Nemocnici na Františku v Praze, kde přispěla na nákup zdravotnického materiálu a přístrojů pro oddělení ortopedie. V minulosti vyjádřila podporu např. Nadaci Terezy Maxové, Nadačnímu fondu manţelů Livie a Václava Klausových, stala se partnerem Nadace Charta 77 a jejího klíčového projektu Konto BARIÉRY. V severních Čechách CPI aktivně podpořila organizace, které se podílejí na integraci sociálně ohroţených skupin do společnosti.

11.2 Výzkum, vývoj S ohledem na náplň podnikatelské činnost se společnost CPI nezabývá výzkumem a vývojem nových produktů nebo postupů.

11.3 Životní prostředí a lidské zdroje Společnost CPI svými aktivitami neohroţuje ţivotní prostředí. V rámci řízení lidských zdrojů se snaţí zlepšovat organizaci práce a zvyšovat kvalifikaci svých zaměstnanců formou různých školení (např. intenzivní jazykové či odborné kurzy). Správu bytů a nebytových prostor vykonávají zaměstnanci společností CPI – Facility, a.s. a CPI BYTY, a.s. Ostatní pracovníci jsou zaměstnanci společnosti CPI Services, a.s. K 31. prosinci 2010 měla Skupina CPI následující počet zaměstnanců (bez mateřských dovolených, dohod o pracovní činnosti a dohod o provedení práce): Společnost

Počet zaměstnanců

Czech Property Investments, a.s. CPI BYTY, a.s. CPI Services, a.s. CPI – Facility, a.s. Celkem

1 28 38 53 120

V pracovněprávních vztazích postupuje Společnost CPI a ostatní společnosti Skupiny CPI v souladu s příslušnými zákony.

45



11.4 Organizační složky v zahraničí Společnost CPI nemá ţádnou organizační sloţku v zahraničí.

11.5 Odměny účtované auditory V roce 2010 byly auditory účtovány následující odměny (v Kč bez DPH): Audit účetní závěrky a výroční zprávy

Audit mimořádné účetní závěrky

Ověření zahajovací rozvahy

Czech Property Investments, a.s. Konsolidační celek CPI Group

917 000 2 945 800

0 483 300

43 200 40 500

90 000 85 000

720 000 0

Celkem

3 862 800

483 300

83 700

175 000

720 000

Subjekt

Ověření existence závazku

Poradenství

11.6 Jiné V roce 2010 nebyla učiněna ţádná veřejná nabídka převzetí akcií Společnosti CPI. Společnost CPI neučinila ţádnou veřejnou nabídku převzetí akcií jiných společností a ani nedošlo k přerušení jejího podnikání. Společnost CPI nevedla ţádná soudní, správní a rozhodčí řízení, která mohla mít významný vliv na její finanční situaci. Společnost CPI není smluvní stranou smluv, které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Společnosti v důsledku nabídky převzetí. Společnost nemá uzavřeny smlouvy s členy představenstva nebo zaměstnanci, na základě kterých by byla zavázána k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí. Společnost CPI nevytvořila takové programy, na jejichţ základě je zaměstnancům a členům představenstva umoţněno nabývat účastnické cenné papíry Společnosti, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek.

11.7 Prohlášení Prohlašuji, ţe výroční zpráva a konsolidovaná výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření Společnosti CPI a jejího konsolidačního celku za uplynulé účetní období a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření. V Praze, 29. dubna 2011


46

Zpráva o vztazích za rok 2010


12 Zpráva představenstva o vztazích mezi propojenými osobami za rok 2010 Zpráva o vztazích mezi panem JUDr. Radovanem Vítkem a společností Czech Property Investments, a.s. a mezi společností Czech Property Investments, a.s. a ostatními osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem za účetní období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010. V souladu s ustanovením § 66a odst. 9 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byla zpracována zpráva o vztazích mezi panem JUDr. Radovanem Vítkem Brno, Minská 41, PSČ 616 00 (dále také „ovládající osoba―) a společností Czech Property Investments, a.s., IČ 42716161, se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00 (dále jen „osoba ovládaná― nebo „Společnost CPI―) a mezi společností CPI a ostatními osobami ovládanými panem. JUDr. Radovanem Vítkem za účetní období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010 (dále jen „účetní období―). Pan JUDr. Radovan Vítek byl k 31. prosinci 2010 jediným akcionářem Společnosti CPI. Pan JUDr. Radovan Vítek tak byl k 31. prosinci 2010 ovládající osobou Společnosti CPI. Představenstvu společnosti CPI, jednajícímu s péčí řádného hospodáře, nejsou známy jiné osoby ovládané panem JUDr. Radovanem Vítkem neţ ty, které jsou uvedeny v této zprávě.

Schéma vztahů Radovan Vítek ovládající osoba

Czech Property Investments, a.s. ovládaná osoba, zpracovatel zprávy

ovládané společnosti Radovanem Vítkem

vlastnické vztahy vztahy popisované ve Zprávě o vztazích

47

Schéma struktury RADOVAN VÍTEK Czech Property Investments, a.s. 100,00 % ABIGAIL, a.s. 100,00 % Baumarkt České Budějovice s.r.o.

100,00 % Carpenter Invest, a.s. 100,00 % CPI Hotels Properties, a.s. 100,00 % Conradian, a.s. 100,00 % CPI - Facility, a.s.

100,00 % CPI - Land Development, a.s. 100,00 % CPI - Orlová, a.s. 100,00 % CPI - Real Estate, a.s.

100,00 % CPI - Štupartská, a.s. 100,00 % CPI - Zbraslav, a.s. 100,00 % CPI Finance, a.s. 100,00 % CPI Park Mlýnec, a.s.

100,00 % CPI Reality, a.s. 100,00 % CPI Services, a.s.

100,00 % Balvinder, a.s.

Papetti, s.r.o. 99,39 % Druţstvo Land

100,00 % SHEMAR INVESTMENTS LIMITED

100,00 % CPI Park Ţďárek, a.s.

100,00 % CB Property Development, a.s. 100,00 % IGY České Budějovice, s.r.o. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s.

100,00 % CPI - Krásné Březno, a.s. 80,00 % CPI - Bor, a.s. 80,00 % CPI BYTY, a.s.

100,00 % Hraničář, a.s.

100,00 % BPT Development, a.s.

100,00 % Farhan, a.s. 100,00 % Office Center Stodůlky DELTA a.s.

99,45 % Březiněves, a.s. 50,00 % VT Holding, a.s.

100,00 % Malerba, a.s.

100,00 % 4B Property, a.s.

100,00 % Betonstav spol. s r.o.

100,00 % Český Těšín Property Development, a.s. 100,00 % EMDEEN, a.s. 100,00 % ISTROFINAL TV, s. r. o.

100,00 % Komárno Property Development, a.s. 100,00 % Liptovský Mikuláš Property Development, a.s.

100,00 % FL Property Development, a.s.

100,00 % MB Property Development, a.s. 100,00 % Graciana, a.s.

100,00 % Lockhart, a.s. 100,00 % MUXUM, a.s. 100,00 % Prague Property Development, s.r.o. 100,00 % Strakonice Property Development, a.s.

100,00 % Michalovce Property Development, a.s. 100,00 % Nymburk Property Development, a.s. 100,00 % OC Nová Zdaboř, a.s. 100,00 % Povaţská Bystrica Property Development, a.s.

100,00 % Svitavy Property Development, a.s.

100,00 % Prievidza Property Development, a.s.

100,00 % U Svatého Michala, a.s.

100,00 % Ruţomberok Property Development, a.s.

100,00 % Vigano, a.s.

100,00 % Třinec Property Development, a.s.

100,00 % VM Property Development, a.s.

100,00 % TSB, s.r.o.

100,00 % Vyškov Property Development, a.s.

100,00 % Zvolen Property Development, a.s. 100,00 % Modřanská Property, a.s. 100,00 % Modřanská Investment, s.r.o. 100,00 % Prague Development Holding, a.s.

100,00 % Trenčín Property Development, a.s. 20,00 % CPI BYTY, a.s. 100,00 % BPT Development, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s.

100,00 % Ústí nad Labem Property Development, a.s. 0,57 % Druţstvo Land 100,00 % CPI Park Ţďárek, a.s. 100,00 % CPI - Krásné Březno, a.s.

48

Pietroni, s.r.o.

Cerrini, s.r.o.

Zpráva o vztazích za rok 2010


Uzavřené smlouvy V účetním období byly mezi Společností CPI a panem JUDr. Radovanem Vítkem a mezi Společností CPI a osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem uzavřeny následující smlouvy: Smluvní partner JUDr. Radovan Vítek

Typ smlouvy Smlouva o převodu cenných papírů

Jiné právní úkony V účetním období nebyly mezi Společností CPI a panem JUDr. Radovanem Vítkem a mezi Společností CPI a osobami ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem provedeny ţádné jiné právní úkony. Ostatní opatření, jejich výhody a nevýhody, poskytnutá plnění, přijatá protiplnění a vzniklá újma V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud pana JUDr. Radovana Vítka a osob ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna ţádná opatření. V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud pana JUDr. Radovana Vítka a osob ovládanými panem JUDr. Radovanem Vítkem ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna ţádná plnění a protiplnění. Hodnota transakcí mezi propojenými osobami je uvedena v příloze individuální účetní závěrky za rok 2010 Společnosti CPI. Představenstvo ovládané osoby prohlašuje, ţe Společnosti CPI nevznikla z titulu uzavření výše uvedených smluv, uskutečnění výše uvedených jiných právních úkonů, ostatních opatření a poskytnutých plnění či přijatých protiplnění ţádná újma.

V Praze, 31. března 2011


49


13 Zpráva auditora o ověření konsolidované účetní závěrky

50


51


14 Konsolidovaná účetní závěrka skupiny Czech Property Investments, a.s. zpracovaná za rok končící 31. prosincem 2010 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií

Konsolidovaná rozvaha v tis. Kč

Pozn.

31. prosince 2010

31. prosince 2009

Nehmotná aktiva

R1

12 660

9 812

Investice do přidruţených podniků

R4

19 876

3 374


AKTIVA Dlouhodobá aktiva

R3

26 312 832

12 772 302

Pozemky, budovy a zařízení

R2

193 278

228 965

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

R5

3 920 352

1 817 208

Ostatní dlouhodobá aktiva

R6

120 901

36 131

Odloţená daňová pohledávka

V7

17 007

6 271

30 596 906

14 874 063

7 382 092

5 919 196

Krátkodobá aktiva Krátkodobé pohledávky

R7

Zásoby

R8

38 853

179 422

R9

301 625

152 631

82 993

35 649

1 281 414

233 033

9 086 977

6 519 931

-

135

39 683 883

21 394 129

Krátkodobý finanční majetek Ostatní aktiva Peníze a peněţní ekvivalenty

R10

Aktiva určená k prodeji a v likvidaci

R11

AKTIVA CELKEM

Základní kapitál

9

3 093 498

1 093 498

Vlastní akcie v drţení společnosti

9

--

-348 158

Fondy

9

206 859

211 071

Nerozdělené zisky a ztráty

9

9 269 065

8 175 144

--

-1 353

12 569 422

9 130 202

31 941

31 535

12 601 363

9 161 737

Vlastní kapitál vztahující se k aktivům určeným k prodeji a v likvidaci

R11

Nekontrolní (menšinové) podíly

VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM

52


Dlouhodobé závazky Úvěry a půjčky

R12-R16

13 179 602

5 506 270

R17

1 002 658

1 002 437

Ostatní dlouhodobé závazky Odloţený daňový závazek

2 419 826

1 236 574

16 602 086

7 745 281

R12-R16

4 223 171

1 346 461

R18

457 229

420 171

115 373

131 826

5 684 661

2 588 653

10 480 434

4 487 111

-

-

39 683 883

21 394 129

V7

Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry a půjčky Obchodní závazky Splatné daňové závazky Ostatní pasiva

R19

Závazky k aktivům určených k prodeji a v likvidaci

R11

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

53


Konsolidovaný výkaz zisku a ztráty v tis. Kč

Za rok končící

Trţby

Pozn.

31. prosince 2010

31. prosince 2009

V1

910 282

1 000 363

-37 097

-188 042

Změna stavu zásob – developerské projekty

Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty aktiv

-3 800

-4 949

28 809

97 553

-14 540

-42 099

V3

-81 064

-66 296

R1,R2

-14 664

-14 233

V4

589 473

-391 635

-1 257

-17 026

1 376 142

373 636

V2

Přecenění investice do nemovitostí Zisk/ztráta z prodeje dlouhodobého majetku

investic

do

nemovitostí

a

Osobní náklady Odpisy Čisté provozní výnosy/náklady Tvorba rezerv Provozní výsledek hospodaření Finanční výnosy

V5

308 115

139 165

Finanční náklady

V6

-532 336

-452 689

-224 221

-313 524

18 466

-450

1 170 387

59 662

-53 504

-94 286

1 116 883

-34 624

Čistý finanční výsledek Zisk/ztráta z přidruţených společností Zisk z pokračujících činností před zdaněním Daň z příjmů

V7

Čistý zisk z pokračujících činností včetně nekontrolních podílů Nekontrolní podíly na zisku z pokračujících činností Čistý zisk z pokračujících činností bez menšinových podílů Zisk z ukončovaných činností prodeji před zdaněním

aktiv určených k

Související daň z příjmů

V7

Čistý zisk z ukončovaných činností a aktiv určených k prodeji ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ

801

342

1 116 082

-34 966

2

337 581

-

-

2

337 581

1 116 885

302 957

1 116 084

302 615

801

342

523,42

-25,58

0,00

246,97

523,42

221,39

z toho přiřaditelný: - akcionářům mateřské společnosti - nekontrolním podílům

Zisk na akcii (EPS) v Kč EPS z pokračujících činností EPS z ukončovaných činností EPS

V10

54


Konsolidovaný výkaz o úplném ostatním výsledku v tis. Kč

Za rok končící 31. prosince 2010

31. prosince 2009

(včetně

1 116 885

302 957

zahraničních

102

-1 642

1 116 987

301 315

- většinovému vlastníku

1 116 186

300 973

- nekontrolním podílům

801

342

Zisk za období nekontrolních podílů) Kurzové jednotek

rozdíly

z

po

zdanění

převodu

Úplný konsolidovaný zisk za období přiřaditelný:

55


Konsolidovaný výkaz peněžních toků v tis. Kč

Za rok končící 31. prosince 2010

31. prosince 2009

1 151 923

397 693

14 664

14 233

--

39 421

Rozpuštění rezerv

1 257

17 026

Změna hodnoty aktiv

3 800

4 949

-28 809

-97 553

14 540

46 504

147 966

264 662

--

-1 413

18 466

-450

-2

-337 581

-1 123 780

19 394

48 300

7

248 325

366 892

-430 759

-1 786 646

Peněžní toky z provozní činnosti: Zisk před zdaněním Úpravy o: Odpisy Kurzové zisky/ztráty

Přecenění investic Zisk/ztráta z prodeje aktiv Vyúčtované nákladové a úrokové výnosy Přecenění derivátů Zisk/ztráta z přidruţených společností Zisk/ztráta z ukončovaných činností Zúčtování goodwillu/badwillu Ostatní nepeněţní úpravy Zisk před zdaněním po úpravě Změna stavu pohledávek Změna stavu zásob Změna stavu závazků Změna stavu krátkodobého majetku Placené daně z příjmů Čisté peněžní toky z provozní činnosti

736

215 131

3 708 058

1 323 674

-148 994

-

-50 366

-43 722

3 327 000

75 329

-1 522 936

529 706

-295 849

-118 425

1 017 831

-541 088

Peněžní toky z investiční činnosti: Nákup a prodej dceřiných a přidruţených společností bez nakoupených peněţních prostředků Nákup a prodej pozemků, budov a zařízení Poskytnuté půjčky Přijaté úroky Čisté peněžní toky z investiční činnosti

244 661

155 319

-556 293

25 512

Peněžní toky z finanční činnosti: Emise/nákup vlastních dluhopisů Zvýšení/splátka půjček a dlouhodobých závazků Placené úroky Příjmy a výdaje na vrub vlastního kapitálu Čisté peněžní toky z finanční činnosti Čisté snížení/zvýšení peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů Peněžní prostředky a ekvivalenty na začátku roku Peněžní prostředky a ekvivalenty na konci roku

56

--

184 000

-1 319 268

114 075

-403 058

-384 615

--

-

-1 722 326

-86 540

1 048 381

14 301

233 033

218 732

1 281 414

233 033


Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu v tis. Kč

Stav k 1.1.2009

Základní kapitál

745 340

Fondy


Zisk běžného období

Vlastní kapitál vztahující se k aktivům k prodeji

Vlastní kapitál většinový

Nekontrolní podíl na vlastním kapitálu

Vlastní kapitál celkem

106 488

5 453 036

1 613 026

910 668

8 828 558

31 316

8 859 874

Vlastní akcie

-

-

-

-

-

-

-

-

Tvorba rezervního fondu

-

7 393

-

-7 393

-

-

-

-

Převod zisku

-

45 525

1 560 108

-1 605 633

-

-

-

-

Vliv měnového kurzu

-

57 053

-

-

-

57 053

-

57 053

Změna vlastnického podílu

-

-

-

-

-

-

-123

-123

Aktiva určená k prodeji a v likvidaci

-

-

-

-81

81

-

-

-

Prodané společnosti

-

-5 388

859 304

337 662

-912 102

279 476

-

279 476

Nově ovládané společnosti

-

-

-

-15 910

-

-15 910

-

-15 910

Čistý zisk za období

-

-

-

-18 975

-

-18 975

342

-18 633

Stav k 31.12.2009

745 340

211 071

7 872 448

302 696

-1 353

9 130 202

31 535

9 161 737

Vlastní akcie v nominální hodnotě

328 927

-

-

-

-

328 927

-

328 927

Kapitálové fondy z vlastních akcií

19 231

-19 231

-

-

-

-

-

-

Tvorba rezervního fondu

-

17 224

-

-17 224

-

-

-

-

Převod zisku

-

-

285 472

-285 472

-

-

-

-

Vliv měnového kurzu

-

93

-2

-

-

91

-

91

2 000 000

-

-

-

-

2 000 000

-

2 000 000

Navýšení základního kapitálu Úprava minulých let

-

-

- 5 948

-

-

-5 948

-2

-5 950

Prodané společnosti

-

-2 298

1 011

129 095

1 353

129 161

- 393

128 768

Nově ovládané společnosti

-

-

-

1 036 040

-

1 036 040

-

1 036 040

Zisk z běţných činností

-

-

-

-49 051

-

-49 051

801

-48 250

3 093 498

206 859

8 152 981

1 116 084

--

12 569 422

31 941

12 601 363

Stav k 31.12.2010

57

Příloha konsolidované účetní závěrky za rok 2010 (v tis. Kč)


zisk/ztráta 2010

zisk/ztráta 2009

--

-81

129 095

337 662

1 036 040

-15 910

-49 051

-19 056

1 116 084

302 615

Zisk společností určených k prodeji a v likvidaci Čistá zisk/ztráta z prodaných společností (zahrnuje i odpis goodwillu) Nově ovládané společnosti Zisk ostatních společností Skupiny Čistý zisk uvedený ve výkazu zisku a ztráty

15 Skupina Czech Property Investments, a.s. – příloha ke konsolidovaným účetním výkazům 1 Stručná charakteristika mateřské společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI― nebo „Společnost―) byla zaloţena zakladatelskou listinou jako akciová společnost a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městským soudem v Praze, oddíl B, vloţka 1115 dne 17. prosince 1991. Hlavním předmětem činnosti Společnosti je poskytování ekonomického poradenství a realitní činnost. Společnost má sídlo Václavské nám. 47, Praha 1. Jediným akcionářem je JUDr. Radovan Vítek, bytem Minská 41, Brno, PSČ 616 00. Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2010 s uvedením data počátku funkce Představenstvo Předseda Ing. Zdeněk Havelka 11. ledna 2007 Členové Mgr. Josef Štolba 22. června 2005 Milan Trněný 22. června 2005

Dozorčí rada

JUDr. Vladimír Sup 12. února 2010 Ing. Pavel Semrád 12. února 2010 Ing. Radan Kamenický 28. prosince 2005

Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2009 Představenstvo Předseda Ing. Zdeněk Havelka 11. ledna 2007 Členové Mgr. Josef Štolba 22. června 2005 Milan Trněný 22. června 2005

Dozorčí rada

Alain Joseph Charbit 27. září 2007 Ing. Vojtěch Karas 6. února 2007 Ing. Radan Kamenický 28. prosince 2005

58



2 Přehled hlavních účetních postupů skupiny 2.1 Konsolidovaná účetní závěrka Konsolidovaná účetní závěrka byla zpracována v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví IAS/IFRS (dále standardy IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií. Skupina nepřijala ţádný ze standardů IFRS před datem vstoupení v platnost. Konsolidovaná účetní závěrka byla zpracována na bázi historických cen, upravených přeceněním finančních aktiv, investic do nemovitostí a finančních závazků oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetrţitého trvání společnosti. Skupina vykazuje finanční údaje v tisících Kč (tis. Kč). Zpracování konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS vyţaduje pouţití odhadů a předpokladů majících dopad na vykazovanou výši aktiv a pasiv a zveřejnění případných aktiv a pasiv k datu účetní závěrky a vykazované výše výnosů a nákladů v průběhu vykazovaného období. Přestoţe tyto odhady vycházejí z nejlepších poznatků vedení týkajících se běţných událostí a činností, skutečné výsledky se mohou v konečném důsledku od těchto odhadů lišit.

2.1.1 Změny účetních politik a zveřejňovaných informací a) Nové a upravené standardy přijaté Skupinou 

IFRIC 17 „Rozdělování nepeněţních aktiv akcionářům― – účinný od 1. července 2009. Tato interpretace uvádí návod k rozdělování nepeněţních aktiv akcionářům jak rezervních fondů, tak formou dividend. Podle IFRS 5 jsou tato aktiva klasifikována jako určená k distribuci pouze v případě, ţe jsou rozdělitelná v jejich současném stavu a jejich rozdělení je vysoce pravděpodobné. Tato interpretace nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.



IAS 27 (revidovaný) – „Konsolidované a individuální finanční výkazy― – účinný od 1. července 2009. Revidovaný standard poţaduje, aby veškeré transakce s nekontrolními podíly byly zaznamenány ve vlastním kapitálu, pokud neproběhla ţádná změna v kontrole a z těchto transakcí nebude nadále vyplývat ţádný goodwill ani zisky a ztráty. Standard dále specifikuje účtování, pokud je kontrola ztracena.



IFRS 3 (revidovaný) „Podnikové kombinace― – účinný od 1. července 2009. Revidovaný standard pokračuje v aplikaci metody akvizice u podnikových kombinací, s několika významnými změnami. Například, veškeré platby za účelem nákupu podniku by měly být zaúčtovány v reálné hodnotě k datu akvizice, s podmíněnými platbami klasifikovanými jako dluh následně přecenění přes výkaz zisku a ztráty. Při postupné akvizici je volba ocenění nekontrolního podílu u nabyvatele nebo jako nekontrolní podíl na nabývané hodnotě čistých aktiv. Veškeré náklady spojené s akvizicí by měly být vykázány ve výkazu zisku a ztráty.



IAS 38 (revidovaný) „Nehmotná aktiva― – Revize tohoto standardu byla přijata skupinou spolu s přijetím standardu IFRS 3. Tato revize upřesňuje návod v ocenění nehmotných aktiv reálnou hodnotou pořízených v podnikových kombinacích a umoţňuje seskupit nehmotná aktiva do jednoho, pokud tato mají podobnou dobu ţivotnosti. Tato revize nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.



IFRS 5 (doplněk) „Ocenění dlouhodobých aktiv určených k prodeji―. Tento doplněk upřesňuje, ţe IFRS 5 specifikuje zveřejňované informace poţadované k dlouhodobým aktivům určeným k prodeji a ukončeným činnostem. Dále upřesňuje obecné poţadavky IAS 1 (zejména paragraf 15 (věrný obraz) a paragraf 125 (zdroje nejistoty u odhadů). Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.



IAS 1 (doplněk) „Prezentace finančních výkazů― – Doplněk upřesňuje, ţe potenciální vyrovnání závazku z navýšení základního kapitálu není relevantní pro jeho klasifikaci do krátkodobých či dlouhodobých. Úpravou definice krátkodobých závazků, doplněk povoluje, aby závazek byl klasifikován jako dlouhodobý (za předpokladu, ţe společnost má nepodmíněné právo odloţit 59



vyrovnání hotovostí nebo jinými aktivy přinejmenším 12 měsíců po skončení účetního období) i přes fakt, ţe bude společnost poţádána protistranou závazek kdykoli vyrovnat akciemi. Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny. 

IFRS 2 (doplňky) – „Hotovostní transakce ve Skupině a platby akciemi―. Dodatkem k implementaci k IFRIC 8, „rozsah IFRS 2― a IFRIC 11, „IFRS 2 – „Skupina a transakce s akciemi―, doplňky rozšiřují návod pro IFRIC 11 se zaměřením na klasifikaci skupinového uspořádání, která nebyla pokryta interpretací. Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

b) Standardy, doplňky a interpretace existujících standardů, které dosud nejsou účinné a Skupina je nepřijala před datem účinnosti Následující standardy a doplňky k existujícím standardům byly publikovány a jsou povinné pro účetní období začínající 1. ledna 2011 nebo později a Skupina je nepřijala před datem účinnosti 

IFRS 9 „Finanční nástroje―. Jeho vydání reflektuje první fázi projektu nahrazení stávajícího IAS 39 Finanční nástroje: účtování a oceňování. Další dvě nedokončené fáze se věnují jednotnému přístupu ke ztrátám ze sníţení hodnoty finančních nástrojů a zajišťovacímu účetnictví. Standard zvyšuje schopnost uţivatelů porozumět účtování finančních aktiv a zjednodušuje toto účtování. IFRS 9 pouţívá jednotný přístup k určení toho, zda je finanční aktivum oceňováno amortizovanými pořizovacími náklady nebo reálnou hodnotou. Standard musí být uplatňován od 1. ledna 2013 a můţe být uplatněn nejdříve pro účetní závěrky sestavené za rok 2009



Zdokonalení IFRS - Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) vydala v květnu 2010 materiál přinášející úpravy sedmi standardů a interpretací. Jedná se o třetí soubor úprav vydaný v rámci ročního procesu zlepšování IFRS, jehoţ cílem je provést v mezinárodních standardech účetního výkaznictví potřebné, nikoli však urgentní, změny. Data účinnosti těchto změn je pro účetní období začínající 1. červencem 2010 nebo 1. prosincem 2011. V následujícím seznamu jsou uvedeny dodatky, u nichţ se předpokládá, ţe budou aplikovány pro finanční výkaznictví Skupiny v následujícím období. o

IFRS 3 „Podnikové kombinace―

o

IFRS 7 „Finanční nástroje – zveřejňování―

o

IAS 1 „Sestavování a zveřejňování účetní závěrky―

o

IAS 27 „Konsolidovaná a individuální účetní závěrka―

o

IAS 34 „Mezitímní účetní výkaznictví―

Dle odhadů Skupiny však nebude mít přijetí těchto dodatků v období, kdy budou pouţity poprvé, ţádný významný dopad na její finanční výkazy a finanční pozici. 

IAS 32 (novela) „Finanční nástroje – vykazování― – účinná od 1. února 2010. Tato novela se věnuje účtování záleţitostí spojených s vydanými právy (právy, opcemi či zárukami), které jsou vyjádřeny v jiné měně, neţ je funkční měna emitenta. Nová úprava vyţaduje, aby práva, opce či záruky spojené se získáním pevně stanoveného počtu vlastních kapitálových nástrojů účetní jednotky za pevně stanovenou částku v jakékoli měně byly povaţovány za kapitálové nástroje – bez ohledu na měnu, v níţ je vyjádřena cena při uplatnění těchto práv, jestliţe účetní jednotka nabízí práva, opce či záruky poměrným způsobem všem svým stávajícím vlastníkům stejné třídy vlastních nederivátových kapitálových nástrojů jednotky.



IAS 24 (novela) „Zveřejňování spřízněných stran― – účinný od 1. ledna 2011. Tato novela zjednodušuje vykazování informací u účetních jednotek, které jsou spřízněny se státem, a zpřesňuje definici spřízněné strany. Neočekává se, ţe její přijetí bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.

60





IFRIC 19 „Nahrazení závazku kapitálovými nástroji― – účinný od 1. července 2010. Tato interpretace se vztahuje na případy, kdy dluţník nahradí závazek, zcela nebo z části, tím, ţe věřiteli poskytne kapitálové nástroje, např. vlastní akcie. Emitované vlastní akcie se oceňují reálnou hodnotou. Rozdíl mezi oceněním emitovaných akcií a účetním oceněním jimi uhrazovaných závazků se vykáţe v rámci zisku/ztráty za období. Neočekává se, ţe přijetí této interpretace bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.



IFRIC 14 (novela) „Zálohy na minimální poţadavky financování― - účinný od 1. ledna 2011 Novela IFRIC 14 (vztahující se k účetnímu řešení penzijních plánů - IAS 19) umoţňuje, aby účetní jednotka vykázala uţitky z předčasného příspěvku do fondu, jehoţ poskytnutí je důsledkem poţadavků na minimální financování, jako aktivum. Neočekává se, ţe jeho přijetí bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.

2.2 Vymezení konsolidačního celku Konsolidační celek (dále také „Skupina CPI― nebo „Skupina―) je k 31. prosinci 2010 tvořen mateřskou společností, 63 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo rozhodující vliv (ovládané společnosti) a 2 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo podstatný vliv (přidruţené společnosti). Hlavním předmětem činnosti skupiny je poskytování ekonomického poradenství, správa a pronájem nemovitostí, realitní a developerská činnost.

Ovládané společnosti

Sídlo společnosti

Podíl na hlasovacích právech

Metoda konsolidace

Česká republika Balvinder, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

100,00%

plná metoda

Baumarkt České Budějovice s.r.o.

Pohořelec 112/24, Praha 1

100,00%

plná metoda

Betonstav spol. s r.o.


100,00%

plná metoda

BPT Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Březiněves, a.s.


99,45%

plná metoda

Carpenter Invest, a.s.

Václavské náměstí 1601/47, Praha 1

100,00%

plná metoda

CB Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Conradian, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI - Bor, a.s.


80,00%

plná metoda

CPI - Facility, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI - Krásné Březno, a.s.


99,96%

plná metoda

CPI - Land Development, a.s.

Bílkova 855/19, Praha 1

100,00%

plná metoda

CPI - Orlová, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI - Real Estate, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI - Štupartstká, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI - Zbraslav, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI BYTY, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI City Center ÚL, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI Finance, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI Hotels Properties, a.s.


100,00%

plná metoda

CPI Park Mlýnec, a.s


100,00%

plná metoda

CPI Park Ţďárek, a.s.


99,96%

plná metoda

CPI Reality, a.s.


100,00%

plná metoda

61



CPI Services, a.s.


100,00%

plná metoda

Český Těšín Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Druţstvo Land


99,96%

plná metoda

EMDEEN ,a.s.


100,00%

plná metoda

Farhan, a.s.


100,00%

plná metoda

FL Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Graciana, a.s.


100,00%

plná metoda

Hraničář, a.s.


100,00%

plná metoda

IGY České Budějovice, s.r.o.


100,00%

plná metoda

Lockhart, a.s.


100,00%

plná metoda

Malerba, a.s.


100,00%

plná metoda

MB Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Modřanská Investment, s.r.o.


100,00%

plná metoda

Modřanská Property, a.s.


100,00%

plná metoda

MUXUM, a.s.


100,00%

plná metoda

Nymburk Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

OC Nová Zdaboř a.s.


100,00%

plná metoda

Office Center Stodůlky DELTA a.s.


100,00%

plná metoda

Prague Development Holding, a.s.


100,00%

plná metoda

Prague Property Development, s.r.o.

100,00%

plná metoda

SHEMAR INVESTMENTS Ltd.

Václavské náměstí 1601/47, Praha 1 41-49 Agio Nicolaou Street, Nicosia, Cyprus

100,00%

plná metoda

Strakonice Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Svitavy Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Třinec Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

U Svatého Michala, a.s.


100,00%

plná metoda

Ústí nad Labem Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Vigano, a.s.


100,00%

plná metoda

VM Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Vyškov Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

ABIGAIL, a.s. ISTROFINAL TV, s. r. o.

Boţeny Němcovej 8, Bratislava 1

100,00%

plná metoda

M. R. Štefánika 32, Ţilina

100,00%

plná metoda

Komárno Property Development, a.s.

Dončova 27, Ruţomberok

100,00%

plná metoda

Liptovský Mikuláš Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Michalovce Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Povaţská Bystrica Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Prievidza Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Ruţomberok Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Trenčín Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

TSB, s.r.o.

Národná 10, Ţilina

100,00%

plná metoda

Zvolen Property Development, a.s.


100,00%

plná metoda

Slovenská republika

62



Přidružené společnosti 4B Property, s.r.o


50%

ekvivalence

VT Holding, a.s.


50%

ekvivalence

2.3 Změny ve složení konsolidačního celku Název společnosti

Změna


Byty Česká Lípa, a.s.

fúze (1)

100,00%

Byty Třinec, a.s.

fúze (1)

100,00%

nákup/prodej

100,00%

fúze (1,2)

100,00%

CPI - Horoměřice, a.s.

prodej

100,00%

CPI - Residential, a.s.

prodej

100,00%

CPI Slovakia, a.s.

prodej

100,00%

Druţstvo Reality "v likvidaci"

prodej

100,00%

GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s.

prodej

100,00%

C KAPITAL INWEST a.s. CPI BYTY, a.s.

nákup/prodej

100,00%

Hotel SPV Alfa a.s.

prodej

100,00%

Krč Property Development, a.s. "v likvidaci"

prodej

100,00%

M.T.J.Consulting, a.s.

prodej

50,00%

První MAC spol. s r.o.

prodej

100,00%

RealCore s.r.o.

prodej

100,00%

prodej (3)

100,00%

prodej

50,00%

HAINES s.r.o.

Novegro, a.s. P.V.Trading cz s.r.o. Statenice Property Development, a.s. (3)

prodej

99,91%

fúze (1)

100,00%

4B Property, s.r.o

nákup

50,00%

ABIGAIL, a.s.

nákup

100,00%


nákup

100,00%

Spobyt, a.s.

nákup

100,00%

zaloţení

100,00%


nákup

100,00%

CPI - Orlová, a.s.

nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%

EMDEEN ,a.s.

nákup

100,00%

Farhan, a.s.

nákup

100,00%

Graciana, a.s.

nákup

100,00%


nákup

100,00%

ISTROFINAL TV, s. r. o.

nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%

Betonstav spol. s r.o. CB Property Development, a.s.

63



Lockhart, a.s.

nákup

100,00%

Malerba, a.s.

nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%

nákup/fúze (2)

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%


nákup

100,00%

TSB, s.r.o.

nákup

100,00%

Vigano, a.s.

nákup

100,00%

VT Holding, a.s.

nákup

50,00%


nákup

100,00%

RLRE Tellmer Property, s.r.o.

(1) Společnosti Byty Česká Lípa, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a SPOBYT, a.s. zanikly dne 1. ledna 2010

v důsledku fúze se společností CPI BYTY, a.s. (s rozhodným dnem 1. ledna 2009), která byla nástupnickou společností. (2) V říjnu 2010 byla mateřskou společností provedena akvizici společnosti RLRE TELLMER Property

s.r.o. Společnost RLRE TELLMER Property s.r.o. zanikla v důsledku fúze s nástupnickou společnosti CPI BYTY, a.s. s rozhodným dnem 1. července 2010. (3) V březnu 2010 mateřská společnost dokoupila zbývajících 50 % akcií společnosti Novegro, a.s. V prosinci 2010 byla tato společnost prodána mimo konsolidační celek.

2.4 Podnikové kombinace, konsolidace a goodwill Goodwill/badwill V konsolidované účetní závěrce Skupiny je zahrnuta společnost Czech Property Invetsments, a.s. a společnosti, které jsou touto společností kontrolovány. Za kontrolu se povaţuje, pokud společnost přímo nebo nepřímo vlastní více neţ 50% hlasovacích práv na základním kapitálu jiné společnosti nebo pokud ovládá provozní a finanční aktivity jiné společnosti takovým způsobem, jeţ jí umoţňuje vyuţít výnosy z této činnosti. Samostatně je v konsolidované výsledovce a rozvaze vykázán výsledek hospodaření a vlastní kapitál odpovídající podílům nekontrolním podílům (menšinoví akcionáři). V případě akvizic ovládaných společností se ocení veškerá aktiva, závazky a podmíněné závazky, které splní kriteria IFRS 3 pro vykázání, reálnými hodnotami a zařadí se do rozvahy mateřské společnosti. Rozdíl mezi akviziční cenou (navýšenou o přímé náklady spojené s akvizicí) a podílem na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti k datu akvizice je vykázán v aktivech jako goodwill. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáţe se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice. V případě, kdy z akvizice vzniká goodwill, se tento vţdy k datu rozvahy testuje na sníţení hodnoty. Vykáţe-li se sníţení hodnoty goodwillu, je toto sníţení nevratné. Výsledek hospodaření pořizované společnosti se konsoliduje od data akvizice.

64



Metodou ekvivalence se vykazují investice do přidruţených podniků, které představují podíly na hlasovacích právech v rozmezí od 20% do 50%. Investice do přidruţených podniků jsou k datu akvizice zachyceny v pořizovací ceně. Následně je pak jejich hodnota upravována o poakviziční změnu stavu podílu na čistých aktivech podniku. Ve výsledovce je pak zachycen podíl na výsledku hospodaření podniku na řádku zisk (ztráta) z přidruţených podniků. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizovaného přidruţeného podniku převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáţe se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice na řádku zisk (ztráta) z přidruţených podniků. Zůstatky účetních případů ke konci účetního období a transakce mezi podniky konsolidovaného celku v jeho průběhu, včetně nerealizovaných zisků z transakcí mezi podniky konsolidačního celku, jsou z konsolidace vyloučeny. Nerealizované zisky plynoucí z transakcí s přidruţenými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny pouze do výše podílu skupiny na dané společnosti. Nerealizované zisky plynoucí z transakcí s přidruţenými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny oproti investici do této společnosti. Účetní postupy jsou jednotlivými společnostmi ve Skupině aplikovány konzistentně.

2.5

Funkční měna

Skupina působí především na českém a slovenském trhu a většinu transakcí provádí v českých korunách, respektive Eurech. Funkční měnou společností, registrovaných v České republice je česká koruna (CZK), funkční měnou společností registrovaných ve Slovenské republice je Euro. Účetní výkazy skupiny jsou sestaveny a prezentovány v českých korunách. Účetní výkazy společností ABIGAIL, a.s., ISTROFINAL TV, s. r. o., Komárno Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Povaţská Bystrica Property Development, a.s., Ruţomberok Property Development, a.s., Trenčín Property Development, a.s, TSB, s.r.o. a Zvolen Property Development, a.s. byly sestaveny v Eurech a pro potřeby konsolidace přepočteny na české koruny. Aktiva a pasiva těchto společností byly přepočteny směnným kurzem platným k rozvahovému dni, výnosy a náklady pak průměrným kurzem účetního období. Kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu jsou vykázány ve vlastním kapitálu.

2.6

Cizí měny

Transakce v cizích měnách jsou přepočteny kurzem platným k datu uskutečnění transakce. Peněţní aktiva a pasiva vyčíslená v cizích měnách jsou přepočítávána kurzem platným k rozvahovému dni. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání těchto transakcí a z převodu peněţních aktiv a pasiv vyčíslených v cizích měnách kurzem platným na konci roku jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty.

2.7

Snížení hodnoty aktiv

U nefinančních aktiv Skupina posuzuje vţdy k rozvahovému dni, zda existuje jakýkoli náznak, ţe došlo ke sníţení hodnoty určitého aktiva. Ztráta ze sníţení hodnoty se vykazuje ve výši, o niţ účetní hodnota daného aktiva převýší svoji zpětně získatelnou hodnotu. Zpětně získatelná hodnota je vyšší částka z reálné hodnoty daného aktiva sníţené o náklady spojené s jeho prodejem a jeho uţitné hodnoty. Uţitná hodnota je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích peněţních toků učiněné vedením Skupiny, které bude aktivum generovat a diskontuje jej na současnou hodnotu. Pro účely posouzení sníţení hodnoty jsou aktiva rozdělena do skupin na nejniţší úroveň, na níţ lze identifikovat samostatně peněţní toky (penězotvorné jednotky). Aktiva, u nichţ došlo ke sníţení hodnoty, se testují z hlediska případného zrušení sníţení hodnoty ke kaţdému rozvahovému dni.

65



Ztráta ze sníţení hodnoty se zúčtuje do výkazu zisku a ztráty pouze v takovém rozsahu, aby účetní hodnota daného aktiva nepřekročila účetní hodnotu aktiva, která by byla stanovena po odečtu odpisů, pokud by nebyla vykázána ţádná ztráta ze sníţení hodnoty. U finančních aktiv Skupina posuzuje ke kaţdému rozvahovému dni, zda existuje objektivní důkaz, ţe došlo ke sníţení hodnoty nějakého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv. Ke sníţení hodnoty určitého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv a v důsledku toho ke ztrátě ze sníţení hodnoty dojde pouze v případě, existuje-li objektivní důkaz, ţe se sníţila hodnota v důsledku jedné nebo více událostí, k nimţ došlo po prvotním zaúčtování daného aktiva („událost vedoucí ke ztrátě―) a ţe událost (nebo události) vedoucí ke ztrátě má dopad na odhadované budoucí peněţní toky z daného finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv, které lze spolehlivě odhadnout. Hlavními ukazateli sníţení hodnoty jsou významné finanční obtíţe daného dluţníka, pravděpodobnost, ţe dluţník ohlásí úpadek, neplní závazky nebo zanedbává povinnosti týkající se plateb nebo poruší podmínky dané smlouvy. U pohledávek se opravné poloţky tvoří ve výši vycházející z historické zkušenosti Skupiny v oblasti jejich inkasa, tj. 50% u pohledávek po splatnosti nad 6 měsíců, 100% u pohledávek po splatnosti nad 12 měsíců, za dluţníky v konkurzu, likvidaci a těch, které jsou předmětem soudních sporů.

2.8

Nehmotná aktiva

Nehmotná aktiva jsou evidována v pořizovací ceně sníţené o oprávky a ztráty ze sníţení hodnoty. Odpisy (kromě goodwillu) jsou stanoveny lineárně pod dobu 3 – 6 let na základě posouzení doby ţivotnosti příslušného aktiva.

2.9


Stavby a pozemky vlastněné Skupinou a pronajímané za účelem získání příjmu z nájmu nebo drţené s cílem dlouhodobého zhodnocení tohoto majetku jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí k datu pořízení jsou oceněny pořizovací cenou, následně jsou přeceňovány na reálnou hodnotu k datu účetní závěrky. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výkazu zisku a ztráty.

2.10 Investice zachycené ekvivalenční metodou V poloţce investice zachycené ekvivalenční metodou jsou vykázány investice do přidruţených podniků. (viz Podnikové kombinace a konsolidace, goodwill).

2.11 Pozemky, budovy a zařízení Pozemky, budovy a zařízení představují dlouhodobá hmotná aktiva, která byla Skupinou pořízena za účelem dlouhodobého uţívání při běţné činnosti. Tato aktiva jsou oceněna na bázi pořizovacích nákladů sníţených o oprávky a ztráty ze sníţení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby ţivotnosti příslušného aktiva. Všechny obnovy majetku a zhodnocení, které prodluţují ţivotnost nebo významně zlepšují podmínky uvedeného aktiva, se aktivují. Údrţba a opravy se vykazují jako náklad v období jejich vzniku. Pozemky ve vlastnictví se neodepisují, neboť se jejich ţivotnost pokládá za neomezenou.

66



Odpisy se vypočítávají rovnoměrně po dobu odhadované ţivotnosti daného aktiva takto: Roky Budovy a zařízení Dopravní prostředky Inventář Výpočetní technika

10-50 5 5 3

Pořizovací cena pozemků, budov a zařízení vyřazených či odprodaných je spolu se souvisejícími oprávkami vyřazena z účetnictví. Čistý zisk nebo ztráta jsou vykázány přímo ve výkazu zisku a ztráty. Skupina pravidelně provádí test na sníţení hodnoty aktiv. Případné sníţení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze sníţení hodnoty. Majetek pořízený formou finančního leasingu: Kaţdá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a uţitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V opačném případě je povaţována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z těchto dvou hodnot je niţší), sníţenou o oprávky a ztráty ze sníţení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se pouţívá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běţného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běţného období.

2.12 Finanční aktiva Skupina klasifikuje finanční aktiva do následujících kategorií: investice drţené do splatnosti, aktiva určená k prodeji, půjčky a pohledávky. Klasifikace závisí na charakteru finančních aktiv a účelu pouţití, a určuje se při prvotním zaúčtování. Půjčky a pohledávky Poskytované půjčky a pohledávky jsou finančními aktivy s pevně stanovenými či určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu a tvoří je hlavně půjčky podnikům ve skupině. Krátkodobé půjčky a pohledávky se následně vykazují v zůstatkové hodnotě. Dlouhodobé neúročené poskytnuté půjčky a pohledávky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při pouţití efektivní úrokové míry. Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z obchodních vztahů, z postoupených pohledávek, z titulu půjček a prodeje investic. Krátkodobé pohledávky jsou vedeny v nominální výši po odečtení opravné poloţky na sníţení hodnoty těchto pohledávek na její zpětně získatelnou hodnotu. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů Po prvotním vykázání jsou investice, které jsou klasifikovány jako obchodní finanční aktiva, oceňovány reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Zisky nebo ztráty z investic oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou začleněny do čistého zisku nebo ztráty za období, kdy byly realizovány (např. swapové finanční instrumenty).

67



Finanční aktiva určená k prodeji Finanční aktiva určená k prodeji jsou aktiva, u nichţ je záměrem je do jednoho roku prodat. Tato finanční aktiva jsou vykazována a oceňována v reálné hodnotě proti výkazu zisku a ztráty. Investice drţené do splatnosti Dluhopisy s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami a pevnou splatností, které Skupina hodlá a je schopná drţet aţ do splatnosti, se klasifikují jako investice drţené do splatnosti. Při vykazování se oceňují v zůstatkové hodnotě s pouţitím metody efektivní úrokové míry po zohlednění sníţení hodnoty. Všechna finanční aktiva, kromě finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů, jsou prvotně vykázána v reálné hodnotě zvýšené o transakční náklady. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou prvotně vykázána ve výši reálné hodnoty a transakční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty. O všech standardních nákupech finančních aktiv se účtuje v den sjednání transakce, tj. k datu, kdy Skupina provede nákup daného aktiva. O všech standardních prodejích finančních aktiv se účtuje v den transakce, tj. k datu, kdy Skupina provede převod daného aktiva. Standardní nákupy a prodeje jsou nákupy a prodeje finančních aktiv, které vyţadují dodání aktiv v časovém rámci obvykle stanoveném nařízeními nebo zvyklostmi příslušného trhu.

2.13 Developerské projekty Pozemky určené pro výstavbu developerských projektů spolu s nedokončenou výstavbou na těchto projektech jsou vykázány jako zboţí v rámci zásob v pořizovací ceně.

2.14 Půjčky a úvěry Půjčky jsou zachyceny v reálné hodnotě bez transakčních nákladů, následně jsou vykazovány v amortizovaných nákladech. Výpůjční náklady spojené s financováním projektů jsou kapitalizovány, ostatní jsou zúčtovány přímo do výkazu zisku a ztrát. Půjčky jsou klasifikovány jako krátkodobé závazky, pokud Skupina nemá nepodmíněné právo odloţit zúčtování závazku nejméně 12 měsíců po rozvahovém dni.

2.15 Úroky z půjček a dluhopisů Výpůjční náklady představují úroky a další náklady vzniklé Skupině v souvislosti s vypůjčením finančních prostředků. Výpůjční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty s výjimkou uvedenou v odstavci 2.14.

2.16 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Peněţní prostředky a peněţní ekvivalenty tvoří hotovost v bance, pokladní hotovost a krátkodobé vklady s původní dobou splatnosti do tří měsíců. Kontokorentní úvěry jsou uvedeny v rozvaze v závazcích jako půjčky.

68



2.17 Rezervy Rezervy jsou tvořeny, má-li Skupina existující smluvní nebo mimosmluvní závazek v důsledku událostí, k nimţ došlo v minulosti, jestliţe je pravděpodobné, ţe dojde k úbytku finančních prostředků a výše tohoto závazku je spolehlivě určitelná. .

2.18 Dlouhodobé závazky Dlouhodobé závazky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při pouţití efektivní úrokové míry. V okamţiku zaúčtování závazku Skupina stanoví vnitřní výnosové procento, jímţ se diskontují budoucí odhadované peněţní toky do doby očekávané splatnosti.

2.19 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky Potenciální závazky nejsou vykázány v rozvaze. Jsou však zveřejněny v příloze, pokud odliv zdrojů představujících ekonomický prospěch je pravděpodobný. Podmíněná aktiva nejsou vykázána v rozvaze, ale zveřejňují se v příloze, je-li pravděpodobné, ţe budou znamenat ekonomický prospěch.

2.20 Sociální náklady Odvody Skupiny do státního systému důchodového pojištění, sociálního zabezpečení, zdravotního pojištění a do fondu nezaměstnanosti za její zaměstnance jsou uváděny ve výkazu zisku a ztráty v době jejich vzniku v poloţce osobní náklady. Skupina poskytuje svým zaměstnancům stanovené příspěvky k penzijnímu připojištění se státním příspěvkem. Tento příspěvek je poskytován pouze zaměstnancům, jejichţ pracovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, kteří pracují na plný úvazek a jsou zaměstnáni ve Skupině nejméně tři měsíce.

2.21 Vykazování podle segmentů Oborový segment je skupina aktiv a operací zapojených do poskytování produktů nebo sluţeb, které jsou vystaveny riziku a dosahují takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti jiných oborových segmentů. Územní segment je část Skupiny, která se zabývá poskytováním produktů nebo sluţeb v dílčím ekonomickém prostředí a která je vystavena takovým rizikům a dosahuje takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti sloţek působících v jiných ekonomických prostředích. Jako prvotní segmenty byly stanoveny pronájmy bytových a nebytových prostor, developerská činnost a ostatní činnosti. Druhotně jsou vykazovány územní segmenty Česká republika a Slovenská republika.

2.22 Základní kapitál Základní kapitál je tvořen kmenovými akciemi. Vyplacení dividend je vykázáno ve vlastním kapitálu v době, kdy je schváleno akcionářem Společnosti. Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Společnost nemá ţádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii.

69



2.23 Definice tříd IFRS u finančních aktiv Vedení Společnosti definuje třídy finančních nástrojů a seskupuje nástroje stejné povahy a charakteristiky zejména s ohledem na rizikový profil těchto nástrojů. Třídy jsou relevantní pro následující finanční aktiva: pohledávky z obchodních vztahů, půjčky, postoupené pohledávky.

2.24 Účetní a další významné odhady Odhady jsou průběţně hodnoceny a vycházejí z historických zkušeností a dalších faktorů, včetně předpokládaných budoucích událostí, které mohou vyplynout ze současných okolností. Hlavní odhady pouţité při zpracování konsolidované účetní závěrky jsou popsány v následujících účetních postupech – ztráty ze sníţení hodnoty (poznámky 2.7) a odhadovaná ţivotnost aktiv (poznámka 2.11). Na základě současných poznatků je moţné, ţe by výsledky v rámci příštího finančního roku, které se liší od předpokladů pouţitých ve výpočtu opravné poloţky na ztráty ze sníţení hodnoty pro běţné období, mohly vyţadovat podstatnou úpravu opravné poloţky na ztrátu ze sníţení hodnoty.

2.25 Odhady reálných hodnot S účinností od 1. ledna 2009, Skupina přijala doplněk k IFRS 7 pro finanční instrumenty, které jsou vykazovány v rámci rozvahy v reálné hodnotě. U stanovených reálných hodnot je nutné zveřejnit úroveň ocenění dle následující hierarchie:   

Úroveň 1 - neupravené trţní ceny pro identická aktiva a závazky, pro které existuje aktivní trh Úroveň 2 - vstupy jiné neţ trţní ceny úrovně 1 odvoditelné pro aktivum či závazek – buď přímo (od ceny) nebo nepřímo (odvozené od ceny) Úroveň 3 - Vstupy pro aktiva a závazky, které nejsou odvoditelné on trţních dat

2.26 Tržby z běžné obchodní činnosti Trţby představují především trţby z ekonomického a investičního poradenství, nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky a výnosy z prodeje nemovitostí. Trţby z prodaných sluţeb jsou vykázány v okamţiku, kdy je tato sluţba provedena a dodána. Výnosy se vykazují v případě, ţe je pravděpodobné, ţe přinesou ekonomický prospěch Skupině, a lze je spolehlivě ocenit. Trţby z nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky se vykazují v období, ve kterém jsou poskytovány a se kterým věcně souvisejí. Výnosy z úroků se vykazují na základě akruálního principu s přihlédnutím k efektivní úrokové sazbě daného aktiva. Pro výpočet efektivní úrokové míry Skupina odhaduje budoucí peněţní toky na základě smluvních podmínek finančního instrumentu, nikoli případné ztráty. Nedílnou součástí efektivní úrokové míry jsou veškeré smluvní poplatky. Pokud finanční aktivum nebo skupina podobných aktiv byla odepsána, úrokový výnos je vypočítán za pouţití úrokové sazby pouţité pro diskontování budoucích peněţních toků pro účely zjištění ztráty.

2.27 Daně z příjmu Zdanění je v souladu s daňovou legislativou České republiky. Daň z příjmů pro daný rok se skládá ze splatné a odloţené daně. Daň z příjmu se vykazuje ve výkazu zisku a ztráty kromě případů, kdy se týká poloţek, které jsou účtovány přímo do vlastního kapitálu. Splatná daň je očekávaný daňový závazek ze zdanitelných příjmů za daný rok s pouţitím daňových sazeb uzákoněných k rozvahovému dni a všechny úpravy splatné daně týkající se předchozích let. Odloţená daň je vypočtena s pouţitím závazkové 70



metody uplatněné na všechny přechodné rozdíly mezi daňovou základnou aktiv a závazků a jejich účetními hodnotami pro účely finančního výkaznictví k rozvahovému dni. Odloţený daňový závazek se vykazuje u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odloţené daňové pohledávky se vykazují u všech odčitatelných přechodných rozdílů, převodů daňových pohledávek a nevyuţitých daňových ztrát v případě, ţe je pravděpodobné, ţe v příštích obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuţ lze uplatnit odčitatelné přechodné rozdíly, nevyuţité daňové pohledávky a daňové ztráty. Pro výpočet odloţených daňových pohledávek a závazků jsou pouţity předpokládané daňové sazby platné v obdobích vyrovnání pohledávky nebo závazku, na základě daňových sazeb, které byly uzákoněny k rozvahovému dni.

2.28 Ukončované činnosti a aktiva určená k prodeji Ukončené operace a aktiva určená k prodeji vykazuje skupina v souladu s IFRS 5. Ztráta (zisk) z ukončených operací je vykázán na samostatném řádku ve výsledovce.

2.29 Následné události Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení konsolidované účetní závěrky, je zachycen v účetní závěrce v případě, ţe tyto události poskytují doplňující důkazy o podmínkách, které existovaly k rozvahovému dni. V případě, ţe mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím podmínky, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale nejsou zaúčtovány v účetní závěrce.

3 Řízení finančních rizik Níţe jsou uvedena různá rizika, jimţ je Skupina vystavena v důsledku svých činností a přístup k řízení těchto rizik. Riziko likvidity Riziko likvidity vyplývá z všeobecného financování činností Skupiny a řízení pozic. Zahrnuje riziko, ţe Skupina nebude schopna financovat aktiva k příslušnému dni splatnosti a ţe nebude schopna realizovat určité aktivum za přiměřenou cenu, a riziko, ţe nebude schopna splnit závazky v době jejich splatnosti. Řízení likvidity Skupiny je zaměřeno na zajištění financí pro zaplacení všech závazků v době jejich splatnosti. Koncentrace rizika je omezena vzhledem k rozptýlené splatnosti závazků Skupiny a jejímu různorodému portfoliu zdrojů financování. Tržní riziko Trţní riziko je chápáno jako riziko, ţe reálná hodnota nebo peněţní toky finančních nástrojů budou kolísat z důvodu změn trţních faktorů, tj. riziko, ţe budoucí změny trţních podmínek mohou sníţit hodnotu určitého nástroje nebo jej znevýhodnit. Cílem řízení trţního rizika je eliminovat negativní dopady vývoje trţních faktorů na cash flow a zisk Skupiny. Riziko vznikající z provozních aktivit (kdy trţby či náklady jsou denominovány v jiné měně) však není zajišťováno formou zajišťovacích nástrojů, neboť takové riziko ve své podstatě neovlivňuje výrazně peněţní toky. Trţní riziko zahrnuje tři druhy rizika: měnové, úrokové a cenové.

71



Riziko úrokové sazby Půjčky poskytnuté Skupinou vyţadují, aby dluţník platil splátky podle splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby (vnitřní výnosové procento). Úrokové sazby účtované Skupinou vycházejí z úrokových sazeb, za něţ si Skupina sama půjčuje. Kromě přijatých úvěrů je Skupina financována pomocí vydaných dluhopisů, které mají variabilní výnos. Vzhledem k tomu, ţe Skupina čerpá finanční prostředky jak s pevnou, tak s variabilní úrokovou sazbou, je tím z hlediska této části podnikání vystavena riziku, ţe ziskovost bude v důsledku nepříznivých/ výhodných pohybů úrokové sazby v průběhu splatnosti dluhopisů niţší/ vyšší, neţ se očekávalo. Sjednané pevné sazby ve smlouvách o poskytnutých půjčkách všeobecně převyšují smluvní variabilní úrokovou sazbu dluhopisů. Koncentrace rizika změny úrokové sazby je limitována vyuţitím kombinace zdrojů financování za fixní a pohyblivou úrokovou sazbu a dále vyuţitím různé doby splatnosti jednotlivých tranší čerpaných zdrojů financování. Uzavřené úvěrové smlouvy Skupiny také obsahují ustanovení o povinnosti uzavřít swap úrokové sazby při významné změně trţních faktorů. Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko sníţení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Funkční měnou Skupiny je česká koruna (resp. Euro – pro konsolidované slovenské společnosti). Ačkoli část úvěrů je čerpána v Eurech a některé nákupy cenných papírů jsou realizovány v Eurech, je objem cizoměnových transakcí minimální. Navíc jsou proti úvěrům v Eurech realizovány příjmy z nájmu v Eurech. Skupina nepouţívá ţádné nástroje na zmírnění dopadu změny kurzu Eura vůči české koruně. Strategie Skupiny v oblasti cizoměnových přijatých bankovních úvěrů zaměřena na sjednocování měny úvěru s měnou aktiva generující peněţní toky určené na splátku jistiny a úroků. Cenové riziko Skupina je vystavena cenovému riziku spojenému s hodnotou majetkových cenných papírů jak drţených do splatnosti, tak určených k obchodování oceňovaných proti výkazu zisku a ztrát. Skupina není vystavena komoditnímu cenovému riziku. Diversifikaci portfolia majetkových cenných papírů Skupina vyuţívá pro řízení cenového rizika vyplývajícího z jejich drţení. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dluţníka dostát svým závazkům a ve Skupině se týká především pohledávek z titulu pronájmu a poskytnutých půjček. Cílem řízení tohoto rizika je minimalizace pohledávek po splatnosti. V rámci Skupiny lze proces řízení pohledávek rozdělit na dvě oblasti – posuzování bonity před uzavřením smluv a vyţadování odpovídající formy zajištění při uzavírání smlouvy nebo při indikaci sníţení bonity nájemce u jiţ uzavřené smlouvy. Bonita nájemců je posuzována individuálně (u nebytových prostor především z veřejně dostupných zdrojů), u významných smluv je poţadováno zajištění formou kauce nebo bankovní záruky. Pohledávky z titulu pronájmu jsou průběţně sledovány a v případě náznaků ohroţení jejich úhrady, v souladu s interním systémem jejich řízení, upomínání a vymáhání, jsou důsledně vymáhány. Před poskytnutím půjčky Skupina hodnotí bonitu dluţníka a po zhodnocení rizika případně vyţaduje zajištění příslušné půjčky.

4 Řízení kapitálu Hlavním cílem Skupiny při řízení kapitálu je udrţet schopnost nepřetrţitého trvání účetních jednotek tak, aby zabezpečila výnosy z investice akcionářů. V rámci pravidel kapitálové přiměřenosti na českém trhu nejsou společnosti Skupiny regulovanými institucemi, a to ani z pohledu poţadavků na objem

72



minimálního kapitálu nebo kapitálové přiměřenosti. Hlavní nástroj Skupiny pro řízení její kapitálové struktury spočívá v udrţování rovnováhy výše dluhu a vlastního pracovního kapitálu v průběhu a na konci kaţdého zkoumaného období.

5 Doplňující informace k rozvaze R1 – Nehmotná aktiva

Nehmotná aktiva

Celkem

14 979

14 979

4 909

4 909

--

--

19 888

19 888

5 167

5 167

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2010 Přírůstky Úbytky Zůstatek k 31.12.2010 Oprávky Zůstatek k 1.1.2010 Přírůstky oprávek (nové společnosti)

320

320

Odpisy

1 741

1 741

Zůstatek k 31.12.2010

7 228

7 228

Zůstatková hodnota 1.1.2010

9 812

9 812

12 660

12 660


73



R2 – Pozemky, budovy a zařízení, poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek Zařízení vlastní

Zařízení finační leasing

Nedokončen ý dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hmotný majetek

Celkem

91 932

19 096

154 286

35 823

301 137

5 364

5 064

41 176

6 658

58 262

Úbytky

-1 575

-474

-27 374

-12 564

-41 987

Převod - jiná kategorie/ prodej společností

-1 273

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2010 Přírůstky

-38 785

-40 058

Kurzový rozdíl Zůstatek k 31.12.2010

0 94 448

23 686

129 303

29 917

277 354

24 634

10 091

21 311

16 136

72 172

890

405

1 295

3 976

12 880

Oprávky a snížení hodnoty aktiva Zůstatek k 1.1.2010 Přírůstky oprávek Převod - jiná kategorie/ prodej společností

-1 089

Odpisy

-1 089

8 904

Sníţení/zrušení sníţení hodnoty aktiva

72

Oprávky k úbytkům

-490

-418

-358

-406

-764


33 053

14 066

20 821

16 136

84 076


67 298

9 005

132 975

19 687

228 965


61 395

9 620

108 482

13 781

193 278

Přírůstek nedokončeného majetku souvisí především projektovými pracemi ve společnosti CPI - Krásné Březno, a.s. Ve sloupci zařízení – finanční leasing jsou vykázány automobily pronajaté formou finančního leasingu. V následující tabulce jsou obsaţeny souhrnné informace o závazcích z finančního leasingu:

Splátky do 1 roku

Splátky od 1 do 5 let

Splátky celkem

4 134

5 682

9 816

-571

-585

-1 156

3 563

5 097

8 660

Splátky Úrok Čistá současná hodnota budoucích splátek (viz. Pozn. R12)

74



Zařízení vlastní

Zařízení finační leasing

Nedokončen ý dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hmotný majetek

Celkem


93 619

22 105

224 582

62 538

402 844

Přírůstky

30 047

2 043

36 052

4 568

72 710

-31 733

-5 052

-43 810

-30 732

-111 327

-62 538

-551

-63 089

Pořizovací cena

Úbytky Převod - jiná kategorie/ prodej společností Kurzový rozdíl Zůstatek k 31.12.2009

-1

-1

91 932

19 096

154 286

35 823

301 137

19 184

9 445

19 781

16 227

64 637

8 381

4 451

Oprávky a snížení hodnoty aktiva Zůstatek k 1.1.2009 Odpisy Sníţení/zrušení sníţení hodnoty aktiva Oprávky k úbytkům

12 832 1 530

-91

1 439

-2 931

-3 805

-6 736


24 634

10 091

21 311

16 136

72 172


74 435

12 660

204 801

46 311

338 207


67 298

9 005

132 975

19 687

228 965

Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Pozemky

Celkem

Účetní hodnota k 1.1.2010

10 222 828

2 549 474

12 772 302

Přírůstky - nákup nových společností

11 621 488

2 018 422

13 639 910

461 346

7 983

469 329

Přírůstky - transfer ze zásob, pozemků, budov a zařízení

--

13 208

13 208

Úbytky - prodej společností

--

-456 757

-456 757

-126 442

-27 337

-153 779

183 406

-154 597

28 809

-190

-190

3 950 206

26 312 832

Kurzový rozdíl

0

R3 – Investice do nemovitostí

Přírůstky – nákup

Úbytky - prodej investic Přecenění Kurzový rozdíl Účetní hodnota k 31.12.2010

22 362 626

Vedení Skupiny stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě dostupných informací tak, aby co nejlépe reflektovaly trţní podmínky k datu účetní závěrky. Většina investic byla přeceněna na základě znaleckých posudků vypracovaných převáţně společností TACOMA Consulting a.s. příp. jiných znaleckých ústavů, u zbývajících investic byly při stanovení reálné hodnoty pouţity znalecké posudky k datu akvizice, cenové mapy a ostatní relevantní zdroje.

75



Přírůstky staveb a pozemků v důsledku nových akvizic souvisí především s akvizicí společností CPI Land Development, a.s., Office Center Stodůlky DELTA a.s., IGY České Budějovice, s.r.o., RLRE Tellmer Property, s.r.o. (následná fúze s nástupnickou společností CPI BYTY, a.s.) a Betonstav spol. s r.o. Největší nákupy investic byly realizovány ve společnosti Hraničář, a.s. Úbytky investic z nemovitostí v důsledku prodeje společnosti jsou způsobeny především prodejem společnosti Statenice Property Development, a.s. Úbytky investic do nemovitostí v důsledku prodeje byly nejvyšší u společnosti CPI BYTY, a.s. Jedná se především o prodej bytů nájemníkům. Kurzový rozdíl vzniká u investic do nemovitostí společností registrovaných ve Slovenské republice, jejichţ funkční měnou je slovenská koruna, v důsledku meziroční změny měnového kurzu SKK/CZK. I kdyţ společnost postupovala při stanovení reálné hodnoty nemovitostí s maximální odpovědností, nelze vyloučit, vzhledem k ekonomické situaci roku 2010, ţe skutečné částky, dosaţené případným prodejem nemovitostí se mohou lišit od vykazované netto hodnoty tohoto majetku v účetní závěrce. Společnost má najaté formou finančního leasingu několik objektů klasifikovaných jako investice do nemovitosti. V následující tabulce jsou obsaţeny souhrnné informace o závazcích z tohoto finančního leasingu: Splátky do 1 roku

Splátky od 1 do 5 let

Splátky v následujících letech

Splátky celkem

Splátky

100 609

503 045

717 741

1 321 396

Úrok

-34 861

-137 838

-111 365

-284 063

65 749

365 208

606 376

1 037 332

Čistá současná hodnota budoucích splátek (viz. Pozn. R12)

2009 Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Pozemky

Celkem

10 876 032

2 372 332

13 248 364

337 522

17 260

354 782

Přírůstky - transfer ze zásob

65 900

0

65 900

Úbytky - prodej společností

-757 166

Úbytky - prodej investic

-208 065

-3 848

-211 913

Úbytky - transfer do zásob a pozemků, budov a zařízení

-16 992

-8 168

-25 160

Převod mezi poloţkami investic do nemovitostí

-51 029

51 029

0

Přecenění

-23 374

120 927

97 553

-58

-58

2 549 474

12 772 302

Účetní hodnota k 1.1.2009 Přírůstky - nákup

Kurzový rozdíl Účetní hodnota k 31.12.2009

10 222 828

76

-757 166



Skupina má k 31. prosinci 2010 zatíţeny zástavním právem následující investice do nemovitostí: Společnost Balvinder, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o.

List vlastnictví

Katastrální území

20022 Praţské Předměstí 509 České Vrbné

Zástavní věřitel Česká spořitelna, a.s. UniCredit Bank Austria AG


5710 Letňany

Raiffeisenbank, a.s.


5803 Letňany



6856 Letňany



2737 Vinohrady

Česká spořitelna, a.s.

Conradian, a.s.

2773 Liberec


CPI - Bor, a.s.

786 Vysočany u Boru

Československá obchodní banka, a.s.

CPI - Bor, a.s.

122 Mlýnec pod Přimdou

Československá obchodní banka, a.s.

CPI - Land Development, a.s. CPI - Land Development, a.s. CPI - Land Development, a.s. CPI - Land Development, a.s.

52 Dělouš 945 Chabařovice 74 Lhota u Tachova 1488 Všebořice

NLB Factoring, a.s. J & T BANKA, a.s. J & T BANKA, a.s. NLB Factoring, a.s.


114 Staré Město

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.


388 Stříţkov



796 Malešice



9966 Strašnice



1029 Hodolany


CPI - Štupartská, a.s.

2862 Staré Město

NLB Factoring, a.s.


3049 Zbraslav


CPI BYTY, a.s.

9853 Česká Lípa


CPI BYTY, a.s.

Český Těšín


CPI BYTY, a.s.

Dolní Líštná


CPI BYTY, a.s.

Karpentná


CPI BYTY, a.s.

Konská


CPI BYTY, a.s.

Lyţbice


CPI BYTY, a.s.

Dolní Ţukov


CPI BYTY, a.s.

Letňany


CPI BYTY, a.s.

Jablonec nad Nisou


CPI BYTY, a.s.

Bynov


CPI BYTY, a.s.

Jetřichovice u Děčína


CPI BYTY, a.s.

Bukov


CPI BYTY, a.s.

Střekov


CPI BYTY, a.s.

Klíše


CPI BYTY, a.s.

Všebořice


CPI BYTY, a.s.

Tuchomyšl


CPI BYTY, a.s.

Svádov


CPI BYTY, a.s.

Předlice


CPI BYTY, a.s.

Neštěmice


CPI BYTY, a.s.

Krásné Březno


CPI BYTY, a.s.

Hrbovice


CPI BYTY, a.s.

Neštědice


77



CPI BYTY, a.s.

Trmice


CPI BYTY, a.s.

Slaný


CPI BYTY, a.s.

Teplice


CPI BYTY, a.s.

Chlumec u Chabařovic


CPI BYTY, a.s.

Most II


CPI BYTY, a.s.

Liberec


CPI BYTY, a.s.

Hajniště pod Smrkem


CPI BYTY, a.s.

Rochlice u Liberce


CPI BYTY, a.s.

Podmokly


CPI BYTY, a.s.

1081 Hamr u Litvínova


CPI BYTY, a.s.

941 Meziboří u Litvínova


CPI BYTY, a.s.

3241 Horní Litvínov


CPI BYTY, a.s.

1819 Janov u Litvínova



1247 Řepy

Poštová banka, a.s.


2362 Strašnice

J & T BANKA, a.s.

CPI Park Mlýnec, a.s.

142 Mlýnec pod Přimdou

NLB Factoring, a.s.


148 Ţďár u Velkého Chvojna

J & T BANKA, a.s.


116 Knínice u Libouchce

J & T BANKA, a.s.

661 Zličín

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Reality, a.s.

3637 Neratovice

Dongen, a.s.

750 Řečkovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1049 Vokovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

7745 Michle

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

4067 Záběhlice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

2189 Hostivař

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

616 Stříţkov

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

2565 Krč

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

788 Dejvice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1140 Nebušice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s. CPI Reality, a.s. CPI Reality, a.s.

891 Vinoř 1147 Kobylisy 578 Hloubětín

Dongen, a.s. Dongen, a.s. Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1050 Vršovice

Dongen, a.s.

CPI Reality, a.s.

1470 Klánovice

Dongen, a.s.


3434 Český Těšín


Hraničář, a.s.

267 Ústí nad Labem



2538 České Budějovice 3

Komerční banka, a.s.


9767 Komárno

Deutsche Pfandbriefbank AG


5821 Liptovský Mikuláš


Lockhart, a.s.

1153 Nové Město

Raiffeisenlandesbank Oberösterreich


7896 Michalovce



7649 Modřany


MUXUM, a.s.

411 Staré Město

Volksbank CZ, a.s.

Nymuburk Property Development, a.s.

5638 Vyškov



5673 Nymburk


78




5385 Cheb


OC Nová Zdaboř, a.s.

10472 Příbram

IMMORENTBANK GmbH


14693 Stodůlky



6998 Povaţská Bystrica



6451 Prievidza



8332 Spišská Nová Ves


Třinec Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. U Svatého Michala, a.s.

843 Čechovice u Prostějova 3284 Třinec

Deutsche Pfandbriefbank AG Deutsche Pfandbriefbank AG

226 Hradčany


Vigano, a.s.

3258 České Budějovice 3



3372 Třinec



6516 Český Těšín



886 Čechovice u Prostějova



8125 Vyškov



7881 Levice


Pozn. Zástava ve společnosti CPI – Bor, a.s se týká pouze některých nemovitostí na uvedených LV. Zástava ve společnosti CPI Slovakia, a.s. se týká veškerých nemovitostí ve vlastnictví v uvedených katastrálních územích.

R4 - Investice zachycené ekvivalenční metodou Podíl na hlasovacích právech k 31.12.2010

Hodnota k 31.12.2010

Hodnota k 31.12.2009

4B Property, s.r.o

50,00%

19 972

-

VT Holding, a.s.

50,00%

-96

-

Novegro, a.s. *

0,00%

-

1018

M.T.J. Consulting, a.s. *

0,00%

-

2 461

P.V.Trading cz s.r.o. *

0,00%

-

-105

19 876

3 374

2010

2009

-

-

18 876

-

-

27

-410

-462

-

-15

18 466

-450

Celkem * Společnosti prodané mimo skupinu v roce 2010

Zisk/ztráta z přidružených podniků

4B Property, s.r.o VT Holding, a.s. Novegro, a.s. * M.T.J. Consulting * P.V.Trading cz s.r.o.* Celkem * Společnosti prodané mimo skupinu v roce 2010

Společnosti 4B Property, s.r.o a VT Holding, a.s. byly koupeny Skupinou v prosinci 2010.

79



V dále uvedené tabulce jsou uvedeny souhrnné finanční informace o stavu aktiv a závazků k 31. prosinci 2010 a trţeb a zisku přidruţených společností bez konsolidačních úprav. Přidružené společnosti celkem

31.12.2010

31.12.2009

Aktiva – celkem

347 940

24 585

Závazky – celkem

308 189

17 807

Trţby – celkem

--

4 605

Zisk – celkem

--

-900

R5 – Dlouhodobé poskytnuté půjčky 31.12.2010

31.12.2009

Dlouhodobé poskytnuté půjčky – rozhodující vliv

1 861

--

Dlouhodobé poskytnuté půjčky – podstatný vliv

47 500

8 800

Dlouhodobé poskytnuté půjčky - ostatní

3 870 991

1 808 408

Celkem

3 920 352

1 817 208

Skupina eviduje k 31. prosinci 2010 neuhrazené úroky z dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši 256 035 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 151 714 tis. Kč).

R6 – Ostatní dlouhodobá aktiva 31.12.2010

31.12.2009

19 939

33 020

Ostatní

100 962

3 111

Celkem

120 901

36 131

Pohledávky z prodeje cenných papírů a postoupené pohledávky

Nominální hodnota dlouhodobých pohledávek k 31. prosinci 2010 činí 115 525 tis. Kč (2009: 65 183 tis. Kč). Rozdíl mezi reálnou a nominální hodnotou je způsoben přepočtením dlouhodobých neúročených pohledávek na současnou hodnotu metodou efektivní úrokové sazby.

80



R7 – Krátkodobé pohledávky 31.12.2010

31.12.2009

848 596

726 934

Ostatní pohledávky (zálohy, prodej cenných papírů)

6 846 938

5 443 313

Hrubá výše

7 695 534

6 170 247

-266 301

-235188

-47 141

-15 863

7 382 092

5 919 196

Pohledávky obchodní (pronájem, mandátní odměny)

Ztráty ze sníţení hodnoty obchodních pohledávek Ztráty ze sníţení hodnoty ostatních pohledávek Čistá výše

Tvorba opravných poloţek k pohledávkám je vykázána ve výsledovce na řádku sníţení (zrušení sníţení) hodnoty aktiv.

R8 – Zásoby 31.12.2010

31.12.2009

Zboţí - pozemky určené na výstavbu developerských projektů

27 545

36 616

Nedokončená výroba – developerské projekty

11 259

10 617

--

132 054

49

135

38 853

179 422

Hotové výrobky – developerské projekty Ostatní Celkem

V rámci zásob vykazuje Skupina pozemky určené na výstavbu developerských projektů, rozestavěné a dokončené developerské projekty. Významný pokles souvisí především s prodejem společností CPI Slovakia, a.s, CPI – Residential, a.s. a Březiněves, a.s.

R9 – Krátkodobý finanční majetek Krátkodobý finanční majetek představují především dluhopisy emitované společnosti ISTROKAPITAL CZ a.s.. v částce 301 625 tis. Kč (2009: 152 631 tis. Kč).

R10 – Peníze a peněžní ekvivalenty 31.12.2010 Cenné papíry k obchodování Bankovní účty Peníze Celkem

81

31.12.2009

11 396

11 396

1 227 245

202 207

42 773

19 430

1 281 414

233 033



R11 – Aktiva určená k prodeji a likvidaci Společnost nevykazuje ţádná aktiva určená prodeji a likvidaci k 31. prosinci 2010. Údaje o společnostech určených k prodeji v roce 2009

Aktiva Investice do dceřiných a přidružených společností



Krátkodobé pohledávky


--

--

--

--

87

87


--

--

--

--

1103

1103

Celkem

--

--

--

--

1 190

1 190

Vlastní kapitál

Dlouhodobé závazky

Krátkodobé závazky

Pasiva celkem

87

--

--

87


323

--

780

1103

Celkem

410

--

780

1 190

Ostatní krátkodobá Aktiva celkem aktiva

Společnost

Pasiva Společnost Krč Property Development, a.s. "v likvidaci"

R12 – Úvěry a půjčky 31.12.2010

31.12.2009

Emitované dluhopisy (pozn. R13)

1 230 000

1 228 000

Dlouhodobé půjčky (pozn. R14)

1 086 269

1 571 304

Bankovní úvěry (pozn. R15)

9 886 641

2 701 502

976 692

5 464

13 179 602

5 506 270

4 105 592

1 330 032

Úroky z dluhopisů

48 252

13 558

Leasing - krátkodobá část (pozn. R2; R3)

69 327

2 871

4 223 171

1 346 461

17 402 773

6 852 731

Dlouhodobá část

Leasing - dlouhodobá část (pozn. R2, R3) Celkem dlouhodobé Krátkodobá část Krátkodobé úvěry (pozn. R16) a půjčky

Celkem krátkodobé Celkem

82



R13 – Emitované dluhopisy Nominální hodnota dluhopisu

Vydané dluhopisy

ks

Emise dluhopisů CPI var/12

65 000

10 tis. Kč

22.2.2012

1 214

2000 tis. Kč

8.8.2021

Splatnost

Úroková sazba

31.12.2010

31.12.2009

6M PRIBOR +2%

650 000

650 000

6M PRIBOR +3,5%

2 428 000

1 442 000

-1 796 000

-814 000

-52 000

-50 000

580 000

578 000

1 230 000

1 228 000

48 252

13 558

--

--

1 278 252

1 241 558

(22. března 2005)

Emise dluhopisů CPI 2021 (8. února 2007) drţené v rámci skupiny vlastní dluhopisy

-898 -26 290

Emise dluhopisů CPI celkem Neuhrazené úroky z dluhopisů

Emise dluhopisů SPOBYT 5,25/13

25 000

10 tis. Kč

30.10.2013

5,25%

(30. října 2003) Celkem

Úrokový výnos z dluhopisů CPI var/12 je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a 22. září, resp. 8. únoru a 8. srpnu. Dluhopisy CPI var/12 jsou v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Tyto dluhopisy byly přijaty k obchodování na kótovaném trhu (RM SYSTÉM). V průběhu roku 2010 mateřská společnost emitovala 493 ks dluhopisů CPI 2021 (2009: 92 ks), zůstatek k 31. prosinci 2010 je 1 214 ks (2009: 721 ks). V roce 2007 společnost SPOBYT, a.s. odkoupila všechny dluhopisy od jejich vlastníků za nominální hodnotu včetně alikvotního úrokového výnosu. Tyto dluhopisy nebyly zlikvidovány a jsou zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. V souvislosti s fúzí společnosti SPOBYT, a.s. se společností CPI BYTY, a.s. se emitentem dluhopisů SPOBYT 5,25/13 stala nástupnická společnost CPI BYTY, a.s.

R14 – Dlouhodobé přijaté půjčky

Dlouhodobé půjčky – rozhodující vliv * Dlouhodobé přijaté půjčky – podstatný vliv

31.12.2010

31.12.2009

--

117 263

--

952

Dlouhodobé přijaté půjčky – ostatní

1 086 269

1 453 089

Celkem (Pozn. R12)

1 086 269

1 571 304

* V roce 2009 se jednalo o půjčky přijaté od bývalého rozhodujícího akcionáře, společnosti GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

83



R15 – Bankovní úvěry

Jistina k 31.12.2010

Splatno do 1 roku

Splatno od 1 do 5 let

Splatno v následujících letech

Bankovní úvěr 1

183 183

4 008

21 854

157 321

Bankovní úvěr 2

286 976

286 976

--

--

Bankovní úvěr 3

118 740

3 780

18 900

96 060

Bankovní úvěr 4

399 154

18 795

380 359

--

Bankovní úvěr 5

121 713

1 890

11 528

108 295

Bankovní úvěr 6

70 177

20 123

50 054

--

Bankovní úvěr 7

34 242

4 987

22 102

7 153

Bankovní úvěr 8

165 000

12 000

55 000

98 000

Bankovní úvěr 9

3 192 259

119 536

537 006

2 535 717

Bankovní úvěr 10

978 974

978 974

Bankovní úvěr 11

121 080

6 400

31 200

83 480

Bankovní úvěr 12

222 330

2 600

28 800

190 930

Bankovní úvěr 13

411 537

15 036

396 501

--

Bankovní úvěr 14

141 498

--

141 498

--

Bankovní úvěr 15

124 499

--

124 499

--

Bankovní úvěr 16

486 136

36 086

144 344

305 706

Bankovní úvěr 17

198 957

198 957

--

--

Bankovní úvěr 18

124 558

--

124 558

--

Bankovní úvěr 19

549 543

15 730

75 020

458 793

Bankovní úvěr 20

214 503

21 587

90 220

102 696

Bankovní úvěr 21

348 491

--

348 491

--

Bankovní úvěr 22

349 559

17 419

78 846

253 294

Bankovní úvěr 23

1 204 697

--

1 204 697

--

Bankovní úvěr 24

152 145

--

152 145

--

Bankovní úvěr 25

125 062

--

125 062

--

Bankovní úvěr 26

129 598

--

129 598

--

Bankovní úvěr 27

381 927

--

381 927

--

Bankovní úvěr 28

134 218

--

134 218

--

Bankovní úvěr 29

336 018

6 479

50 329

279 210

Bankovní úvěr 30

70 221

3 408

16 819

49 994

Bankovní úvěr 31

40 940

1 980

8 040

30 920

Bankovní úvěr 32

91 981

4 011

17 800

70 170

Bankovní úvěr 33

29 874

1 570

6 880

21 424

Bankovní úvěr 34 Celkem

129 183

--

129 183

--

11 668 973

1 782 332

5 037 478

4 849 163

84



R16 – Krátkodobé úvěry a půjčky 31.12.2010

31.12.2009

Kontokorentní úvěry a krátkodobé půjčky

2 073 238

822 016

Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů

1 782 332

359 090

250 022

148 926

4 105 592

1 330 032

Neuhrazené úroky Celkem

R17 – Ostatní dlouhodobé závazky Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí a dlouhodobé závazky z postoupených pohledávek. Tyto závazky činí k 31. prosinci 2010: 1 002 658 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 1 002 437 tis. Kč). Nominální hodnota diskontovaných dlouhodobých závazků je k 31. prosinci 2010: 1 436 227 tis. Kč (31. prosinci 2009 1 492 282 tis. Kč).

R18 – Krátkodobé obchodní závazky Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běţné závazky vůči dodavatelům za pořízení dlouhodobého majetku a dodávky sluţeb. K 31. prosinci 2010 vykazuje skupina krátkodobé obchodní závazky ve výši 457 229 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 420 171 tis. Kč).

R19 – Ostatní pasiva 31.12.2010

31.12.2009

15 022

407 979

5 648 534

2 160 189

Rezervy

21 105

20 485

Celkem

5 684 661

2 588 653

Ostatní krátkodobé závazky – rozhodující vliv Ostatní krátkodobé závazky (včetně čas. rozlišení)

Ostatní krátkodobé závazky zahrnují krátkodobé přijaté zálohy, krátkodobé závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí, závazky z postoupených pohledávek, úroky z přijatých půjček, závazky vůči zaměstnancům apod. Pohyb rezerv 2010

2009

20 485

3 704

Tvorba rezerv

3 670

17 823

Zúčtování rezerv

3 050

1 042

21 105

20 485

Stav k 1.1.

Stav k 31.12.

85



6 Doplňující informace k výkazu zisku a ztráty V1 – Tržby 2010

2009

tis. Kč

%

tis. Kč

%

718 657

78,95%

568 787

56,86%

54 750

6,01%

296 950

29,68%

Ostatní

136 875

15,04%

134 626

13,46%

Celkem

910 282

100,00%

1 000 363

100,00%

Pronájem nemovitostí Prodej developerských projektů

Trţby z pronájmu nemovitostí zahrnují trţby z pronájmu nebytových prostor 373 792 tis. Kč (2009: 317 514 tis. Kč), zbývající část 344 865 tis. Kč (2009: 251 273 tis. Kč) představují nájmy bytů a pozemků. Ostatní trţby jsou tvořeny zejména výnosy z titulu ekonomického poradenství, provize a za správu nemovitostí.

V2– Snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv

Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty majetkových účastí /majetku Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek Sníţení (zrušení sníţení) hodnoty ostatních pohledávek Celkem

2010

2009

-23 175

--

16 490

-20 720

2 885

15 771

-3 800

-4 949

V3 – Osobní náklady 2010

2009

Mzdové náklady

59 728

50 145

Sociální a zdravotní pojištění

19 178

14 446

2 158

1 705

81 064

66 296

2010

2009

Ostatní sociální náklady Celkem

V4 – Čisté provozní náklady/ (výnosy)

Spotřeba materiálu, nákup sluţeb

367 393

308 114

Ostatní

-956 866

83 521

Celkem

-589 473

391 635

86



Poloţka ostatní představuje zejména zúčtovanou část goodwillů/výhodných koupí, které vznikly nabytím nových společností. Dále také zahrnuje spotřebu energií, odpisy pohledávek a další. Informace o odměnách hrazených auditorům jsou uvedeny ve výroční zprávě.

V5 – Finanční výnosy 2010

2009

Úroky

190 583

135 275

Čisté kurzové zisky/ (ztráty)

-15 908

3 081

Ostatní finanční výnosy

133 440

809

Celkem

308 115

139 165

Výnosové úroky zahrnují úroky z poskytnutých půjček, úroky z dlouhodobých pohledávek a drţených dluhopisů.

V6 – Finanční náklady 2010

2009

54 341

53 455

Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček

270 615

294 611

Úroky z dlouhodobých závazků

107 887

73 433

611

669

98 882

30 521

532 336

452 689

Úroky z emitovaných dluhopisů

Úroky ze závazků z finančního leasingu Ostatní finanční náklady Celkem

V7 – Daně z příjmu 2010

2009

32 234

75 636

-

-

32 234

75 636

21 270

18 650

Splatná daň pokračující činnosti ukončené činnosti

Odložená daň pokračující činnosti ukončené činnosti

Celkem

87

-

-

21 270

18 650

53 504

94 286



Odložená daň Pro kalkulaci odloţené daně byla pouţita daňová sazba 19%. Skupina vykazuje k 31. prosinci 2010 odloţený daňový závazek ve výši 2 419 826 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 1 236 574 tis. Kč) a odloţenou daňovou pohledávku ve výši 17 007 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 6 271 tis. Kč). Změna odloţené daně byla vykázána ve výsledovce jako náklad běţného období.

Účetní hodnota

Daňová hodnota

Přechodný rozdíl

Přechodný rozdíl, ze Odloţený kterého daňový závazek nevzniká (pohledávka) odloţená daň

12 619

5 347

7 272

1 382

26 267 914

10 653 830

15 614 084

103 505

108 269

-4 764

Aktiva Nehmotná aktiva Investice do nemovitostí Pozemky, budovy a zařízení Ostatní dlouhodobá aktiva

1 894 714

2 606 680 -905

56 956

240 582

-183 626

-36 308

-21 720

-14 588

-2 772

Zásoby

27 187

12 278

14 909

2 833

Časové rozlišení

39 502

52 252

-12 750

-2 423

193 045

-193 045

-36 679

Krátkodobé pohledávky

Daňové ztráty

-9 411

-33 101

Závazky Úvěry a půjčky

969 905

340 232

-629 673

Ostatní dlouhodobé závazky

874 934

1 325 873

450 939

39 343

12 006

-27 337

-5 194

6 241 778

6 162 460

-79 318

-15 070

1 650

18 746

17 096

3 248

34 598 985

19 103 200

14 959 199

Krátkodobé úvěry a půjčky Obchodní závazky Ostatní pasiva Celkem

-119 638 427 480

2 312 783

4 457

2 402 819

Celkové částky odloţené daňové pohledávky a daňového závazku se skládají z čistých hodnota za jednotlivé skupiny aktiv a pasiv a za jednotlivé společnosti Skupiny. Přechodný rozdíl ve výši 2 312 783 tis. Kč, u kterého nevzniká odloţená daň z důvodu prvotního uznání aktiva podle IAS 12.22 (c), představuje rozdíl vzniklý z titulu vkladu dlouhodobého majetku v minulých letech a diskontu dlouhodobých neúročených závazků z titulu nákupu dceřiných společností.

88



Porovnání výše daňového nákladu vypočteného z účetního zisku se skutečným daňovým nákladem 2010 Zisk / (ztráta) před zdaněním za účetní období

1 170 389

Zákonná sazba daně z příjmů v ČR

19%

Očekávaný náklad/(výnos) na daň z příjmů v ČR

222 374

Trvalé rozdíly vyplývající z: Daňově neuznatelných nákladů

176 118

Výnosů jiţ zdaněných nebo osvobozených od daně

-353 424

Ostatních daňových rozdílů

1 076

Daňové náklady vztahující se k předchozím obdobím

8 687

Slevy na dani

-26 594

Změna nezaúčtované daňové pohledávky/závazku

23 815

Ostatní vlivy

1 452

Daň z příjmů

53 504

V rámci poloţky „výnosů jiţ zdaněných nebo osvobozených od daně― je také vykázán čistý vliv podnikových kombinací na skupinový zisk před zdaněním.

V8 – Nekontrolní podíly (menšinový podíl na zisku/ztrátě) Na řádku nekontrolní podíly na ztrátě (zisku) z pokračující činnosti je vykázán podíl menšinových akcionářů na ztrátě (zisku) ovládaných společností, ve kterých mateřská společnost Czech Property Investments, a.s. nevlastní přímo nebo nepřímo 100% základního kapitálu.

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) skupina CPI BYTY, a.s. (Březiněves) Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) CPI Statenice, a.s.

2010

2009

-142

-160

--

-1

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) Druţstvo Land

-26

-23

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) CPI - Bor, a.s.

969

526

Celkem

801

342

89



V9 – Zisk (ztráta) z ukončovaných činností Zisk (ztráta) z ukončených činností zahrnuje zisk (ztrátu) dceřiných společností určených k likvidaci. Zisk / ztráta Druţstvo Reality - společnost v likvidaci

-236

Krč Property Development s.r.o. - společnost v likvidaci

238

Celkem

2

V10 - Zisk (ztráta) na akcii Základní kapitál mateřské společnosti je splacen v plné výši, nepodléhá ţádným opčním ani výměnným právům. Mateřská společnost není přímým drţitelem ţádných vlastních účastnických cenných papírů. Základní kapitál k 31. prosinci 2010 činí 3 093 498 tis. Kč a je rozdělen na 3 866 873 kusů akcií o jmenovité hodnotě jedné akcie 800,- Kč. Celková výše základního kapitálu mateřské společnosti činila k 31. prosinci 2009 1 093 498 tis. Kč. Dne 8. února 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 500 000 tis. Kč a dne 29. listopadu 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 1 500 000 tis. Kč. Zisk (ztráta) na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku (ztráty) za období a průměrného počtu akcií v oběhu. Způsob výpočtu váţeného průměru počtu akcií je uveden v následující tabulce. Vážený průměr počtu akcií

Počet akcií k 1.1.2010

Počet (ks)

Podíl na účetním období

Přepočtený počet (ks)

1 366 873

1,000000

1 366 873,00

625 000

0,912329

570 205,00

Počet akcií od 23.11.2010 = úpis akcií

1 875 000

0,104110

195 205,00

Celkem

3 866 873


2 132 283,00

Základní zisk (ztráta) připadající na jednu akcii (BEPS): BEPS = 1 116 084 tis. Kč / 2 132 283 ks akcií = 523,42 Kč. Jelikoţ mateřská společnost nemá ţádné potenciální kmenové akcie, zředěný zisk (ztráta) na akcii je roven základnímu zisku (ztrátě) na akcii.

90



7 Segmentové výkaznictví Primární segmenty – oborové Pronájem bytových prostor

Trţby Změna stavu zásob – dev. projekty Sníţení/zrušení sníţení hodnoty aktiv Zisk/ztráta z prodeje investic do nemovitostí Mzdové a osobní náklady Odpisy Ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí Ostatní provozní náklady

Pronájem nebytových prostor

Developerská činnost

Ostatní činnosti

Eliminace

Konsolidace celkem

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

388 660

285 757

385 964

328 230

60 587

305 549

142 787

140 584

-67 716

-59 757

910 282

1 000 363

480

-

533

-

-38 110

-188 042

-

-

-

-

-37 097

-188 042

-16 901

-2 291

6 835

13 575

-15 446

-3 127

21 712

-21 110

-

8 004

-3 800

-4 949

-5 176

5 245

442

-15 631

-10 158

-27 755

352

223

-

-4 181

-14 540

-42 099

-13 353

-13 205

-2 217

-2 734

-1 377

-1 647

-64 117

-48 710

-

-

-81 064

-66 296

-108

-286

-9 241

-8 495

-1 410

-1 821

-3 905

-3 631

-

-

-14 664

-14 233

387 280

-4 325

-214 027

-38 370

-230 062

280 782

85 618

-140 534

-

-

28 809

97 553

-205 466

-113 392

-614 427

-153 922

-63 128

-87 251

1 403 521

-113 853

67 716

59 757

588 216

-408 661

Provozní zisk (ztráta)

535 416

157 503

-446 138

122 653

-299 104

276 688

1 585 968

-187 031

-

3 823

1 376 142

373 636

Čistý finanční výsledek

477 214

-17 054

-116 877

-183 853

-181 180

-30 723

292 622

-8 244

-696 000

-73 650

-224 221

-313 524

-

-

18 876

-

-

-

-410

-450

-

0

18 466

-450

1 012 630

140 449

-544 139

-61 200

-480 284

245 965

1 878 180

-195 725

-696 000

-69 827

1 170 387

59 662

Daň z příjmu

-47 976

-46 660

-20 890

-10 409

25 259

-38 630

-9 897

1 413

-

-

-53 504

-94 286

Zisk z pokračující činnosti po zdanění vč. menšinového podílu

964 654

93 789

-565 029

-71 609

-455 025

207 335

1 868 283

-194 312

-696 000

-69 827

1 116 883

-34 624

Zisk (ztráta) z přidruţených podniků Zisk (ztráta) z pokračující činnosti před zdaněním

Nekontrolní podíly

-142

-

969

-

-

-161

-26

503

-

-

801

342

964 796

93 789

-565 998

-71 609

-455 025

207 496

1 868 309

-194 815

-696 000

-69 827

1 116 082

-34 966

Zisk (ztráta) z ukončených činností

-

-

-

558 551

-

-

2

696 805

-

-917 775

2

337 581

Daň z příjmu

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Nekontrolní podíly

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

964 796

93 789

-565 998

486 942

-455 025

207 496

1 868 311

501 990

-696 000

-987 602

1 116 084

302 615

Čistý zisk z pokračující činnosti

ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ

91



Pronájem bytových prostor

Pronájem nebytových prostor

Developerská činnost

Ostatní činnosti

Eliminace

Konsolildace celkem

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

Aktiva celkem

9 807 762

7 396 119

35 007 301

15 716 351

1 415 096

1 554 866

4 285 268

1 375 133

-10 831 544

-4 648 340

39 683 883

21 394 129

Závazky celkem

5 207 768

3 180 831

29 266 592

12 052 248

1 417 066

1 100 504

2 044 541

870 764

-10 853 447

-4 971 955

27 082 520

12 232 392

-

-

19 876

-

-

-

-

3 374

-

19 876

3 374

Ostatní informace

Investice zachycené ekvivalen. metodou

Sekundární segmenty - geografické Česká republika

Slovenská republika

Eliminace

Konsolidace celkem

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

Trţby celkem

932 493

994 489

45 505

65 631

-67 716

-59 757

910 282

1 000 363

Aktiva celkem

49 277 011

25 901 739

1 238 416

140 730

-10 831 544

-4 648 340

39 683 883

21 394 129

92



8 Podnikové kombinace V následující tabulce je uveden přehled nově ovládaných společností pořízených koupí v roce 2010 Přínos z výhodné koupě / (goodwill)

Datum akvizice


22.12.2010

100,00%

695

-32

8.12.2010

100,00%

72 206

1 339

---


7.10.2010

100,00%

1 500 000

-160 792

-3 827

CPI - Orlová, a.s.

31.12.2010

100,00%

2 000

-7 549


22.12.2010

100,00%

150 000

262 702

Graciana, a.s.

1.12.2010

100,00%

2 000

3 192

----

Vigano, a.s.

1.12.2010

100,00%

2 000

-186 401

978

Společnost/ skupina

ABIGAIL, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o.

Lockhart, a.s. C KAPITAL INWEST a.s., skupina v tom: HAINES s.r.o. CB Property Development, a.s., skupina v tom: IGY České Budějovice, s.r.o.

Pořizova cí cena

Poakvizi ční zisk (ztráta)

2.9.2010

100,00%

12 000

-9 989

-8 513

18.6.2010

100,00%

511 607

-557 593

-7 059

18.6.2010

100,00%

--

--

--

100,00%

2 000

--

-31 226

8.11.2010

100,00%

787 475

-1 700

13 324

*

1.11.2010

100,00%

276 864

-4 498

-3 916

21.12.2010

100,00%

--

--

31.12.2010

50,00%

1 000

18 876**

31.12.2010

50,00%

--

--

31.12.2010

100,00%

100 000

1 154 072

31.12.2010

100,00%

EMDEEN, a.s.

31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%

ISTROFINAL TV, s. r. o.

31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%

OC Nová Zdaboř, a.s.

31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%

TSB, s.r.o.

31.12.2010

100,00%


31.12.2010

100,00%

-------------------

-------------------

-----------------------

Farhan, a.s., skupina v tom: Office Center Stodůlky DELTA a.s. VT Holding, a.s., skupina v tom: 4B Property, s.r.o Malerba, a.s., skupina v tom: Český Těšín Property Development, a.s.

* Společnost byla zaloţena dne 29.7.2010 notářským zápisem a vznikla zápisem do obchodního rejstříku dne 30.8.2010 ** Jedná se o cenné papíry v ekvivalenci

93



V souladu s účetními postupy Skupiny byl veškerý vzniklý goodwill vzniklý z akvizic nových společností testován k rozvahovému dni na sníţení hodnoty a následně byl odepsán do výsledku běţného období. Zisk z příhodné koupě/odepsaný goodwill je vykázaný ve výsledovce, v řádku provozní výnosy/provozní náklady. Akvizice společností, které nastaly po rozvahovém dni, jsou popsány v bodě 14 „Významné následné události― Účetní jednotka nebyla schopna k datu sestavení konsolidované účetní závěrky zveřejnit dopad nových podnikových kombinací roku 2011 realizovaných do uzávěrky této účetní závěrky, neboť k tomuto datu neměla k dispozici (s přihlédnutím na čas nebo nákladnost jejich získání) všechny podklady důleţité ke správnému zachycení těchto transakcí (např. znalecké posudky pro určení reálné hodnoty nabytých aktiv či s ohledem na povahu transakce nedostupnost všech významných informací).

9 Doplňující informace k výkazu o vlastním kapitálu (K) 9.1

Většinový vlastní kapitál

Základní kapitál Počet ks /tis. Kč

Počet ks /tis. Kč

31.12.2010

31.12.2009

Listinné kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 800 Kč (ks)

3 866 873

1 366 873

Základní kapitál zapsaný

3 093 498

1 093 498

--

-348 158

3 093 498

745 340

31.12.2010

31.12.2009

Emisní áţio

76 422

76 422

Kapitálové fondy

41 114

60 345

Rezervní fondy

89 103

74 186

220

118

206 859

211 071

Vlastní akcie v drţení společnosti Celková hodnota upsaného a splaceného základního kapitálu

Kapitálové, rezervní a ostatní fondy

Fond z kurzových rozdílů Celkem kapitálové a rezervní fondy

Rezervní fond je tvořen v souladu se Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Tento fond slouţí pouze ke krytí ztrát společností. Nerozdělené zisky/ztráty Nerozdělené zisky/ztráty zahrnují nerozdělené zisky/ztráty Skupiny vzniklé v minulých letech a zisk/ztrátu běţného období (včetně společností nově zařazených do Skupiny). Za rok 2010 vykázala

94



skupina čistý zisk ve výši 1 116 084 tis. Kč. Dividendy nebyly vypláceny ani přiznány, mateřská společnost nevydala ţádné akcie ani opce na akcie.

Nekontrolní vlastní kapitál

9.2

Nekontrolní vlastní kapitál zahrnuje vlastní kapitál ovládaných společností připadající Nekontrolním akcionářům. Nekontrolní vlastní kapitál činí k 31. prosinci 2010 částku 31 941 tis. Kč (k 31. prosinci 2009: 31 535 tis. Kč).

10 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 10.1 Podmíněná aktiva Skupině není známa existence podmíněných aktiv k 31. prosinci 2010.

10.2 Podmíněné závazky Podmíněné závazky vyplývající se záruk, které společnost Czech Property Investments, a.s. poskytla ovládaným a přidruţeným společnostem jsou uvedeny v příloze individuální účetní závěrky mateřské společnosti. Skupina nemá ţádné jiné podmíněné závazky. Vůči Skupině není veden ţádný soudní spor jehoţ výsledek by mohl významně ovlivnit údaje konsolidované účetní závěrky a skupině není známo, ţe by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen.

11 Řízení finančních rizik Riziko likvidity Riziko likvidity vzniká při problémech se získáním finančních zdrojů potřebných k pokračování provozních aktivit Společnosti při zachování současných ekonomických podmínek. Společnost se snaţí sníţit riziko likvidity prostřednictvím optimalizace řízení finančních zdrojů následujícím způsobem: 

udrţováním přiměřené míry likvidních finančních prostředků

 

získáním přiměřených úvěrových prostředků predikcí budoucí likvidity prostřednictvím finančního plánování

95



Analýza rizika likvidity Následující tabulka znázorňuje zbytkovou dohodnutou splatnost nediskontovaných finančních závazků Skupiny. Tabulka finančních závazků byla sestavena se zohledněním nejdříve moţných termínů, kdy můţe být Skupina poţádána o splnění závazků. Finanční závazky zahrnují peněţní toky z úroků i jistiny.

Závazky 2010 Obchodní závazky Ostatní krátkodobé závazky Bankovní úvěry Přijaté půjčky včetně úroků Vydané dluhopisy Závazky z titulu derivátů Jiné dlouhodobé závazky Celkem

Do 3 měsíců

Od 3 měsíců do 1 roku

1 - 5 let

Nad 5 let

Celkem

455 334

1 895

--

--

457 229

4 709 317

911 454

--

--

5 620 771

79 441

1 702 891

5 037 478

4 849 163

11 668 973

883 018

1 509 677

1 456 470

606 375

4 455 540

30 301

17 951

--

1 230 000

1 278 252

--

108 335

--

108 335

--

--

155 638

1 308 507

1 464 145

6 157 411

4 252 203

6 649 586

7 994 045

25 053 245

Úvěrové riziko Běţným postupem Skupiny je nepoţadovat zajištění obchodních pohledávek. Vedení Skupiny zavedlo zásady řízení kreditního rizika a velikost tohoto rizika je pravidelně monitorována. Maximální expozice vůči úvěrovému riziku, kterému je Skupina teoreticky vystavena se rovná brutto účetní hodnotě výše uvedených finančních aktiv sníţené o případné ztráty ze sníţení hodnoty. Finanční aktivum Peníze Pohledávky z obchodních vztahů

Neznehodnocená fin. aktiva do splatnosti

Neznehodnocená fin. aktiva po splatnosti

Znehodnocená fin. aktiva

Celkem

1 281 414

--

--

1 281 414

316 616

265 679

266 301

848 596

Ostatní pohledávky

1 340 473

4 899 542

47 141

6 287 156

Poskytnuté půjčky včetně úroků

4 241 918

238 216

--

4 480 134

301 625

--

--

301 625

86 549

--

--

86 549

7 568 595

5 403 437

313 442

13 285 474

Více než 1 rok po splatnosti

Celkem

Drţené cenné papíry Dlouhodobé pohledávky Celkem

Účetní hodnota finančních aktiv po splatnosti, která nejsou znehodnocena Do 3 měsíců po splatnosti

Do 1 roku po splatnosti

28 526

171 414

65 739

265 679

8 047

383 976

4 507 519

4 899 542


14 975

106 787

116 454

238 216

Celkem

51 548

662 177

4 689 712

5 403 437

Pohledávky z obchodních vztahů Ostatní pohledávky

96



Účetní jednotka nevyhodnotila pohledávky v celkové výši 4 689 712 jako znehodnocené i přes jejich věkovou strukturu, neboť v následujícím účetním období bude převáţná část těchto pohledávek předmětem připravované restrukturalizace finančních aktiv i závazků.

Tržní rizika Měnové riziko Společnost je vystavena měnovému riziku zejména z titulu změny kurzu české koruny proti EUR. Změny ostatních měnových kurzů by neměly zásadní vliv na hospodaření Společnosti. Skupina nepouţila ke sníţení měnového rizika ţádné měnové deriváty, a to ani k 31. prosinci 2010 ani k 31. prosinci 2009. Analýza citlivosti Základní formou analýzy citlivosti je jednofaktorová analýza, kdy se zjišťují dopady izolovaných změn jednotlivých rizikových faktorů na zisk/ztrátu, tj. kdy všechny ostatní faktory zůstávají na svých předpokládaných (nejpravděpodobnějších) hodnotách. Následující tabulka ukazuje analýzu citlivosti eurových finančních nástrojů Skupiny na měnové kurzy. Výchozí základnou této analýzy je měnový kurz k 31. prosinci 2010. CZK / EUR -10,00%

10,00%

Účetní hodnota

Zisk

Ostatní pohyby ve vlastním kapitálu

Peníze a peněţní ekvivalenty

413 040

-41 293

--

41 293

--

Pohledávky

598 567

-59 857

--

59 857

--

-101 150

--

101 150

--

Daň 19%

-19 218

--

19 218

--

Dopad na finanční aktiva po zdanění

-81 932

--

81 932

--

295 895

--

-295 895

--

295 895

--

-295 895

--

56 220

--

-56 220

--

Dopad na finanční závazky po zdanění

239 675

--

-239 675

--

CELKOVÝ NÁRŮST (POKLES)

157 743

--

-157 743

--

v tis. Kč

Zisk


AKTIVA

Dopad na finanční aktiva před zdaněním

PASIVA Závazky

2 958 942

Dopad na finanční závazky před zdaněním Daň 19%

Předchozí tabulku je moţné interpretovat následujícím způsobem: K 31. prosinci 2010, pokud by česká koruna posílila o 10% proti EUR a ostatní proměnné by zůstali konstantní, pak by roční zisk po zdanění byl o 157 743 tis. Kč vyšší, a to především z důvodu kurzových zisků z převodu závazků denominovaných v EUR. Naopak, při 10% depreciaci české koruny vůči EUR a nezměněných ostatních proměnných, by roční zisk po zdanění byl o 157 743 tis. Kč niţší.

97



Úrokové riziko Analýza platných úrokových sazeb a přecenění Společnost je vystavena různým rizikům spojeným s dopadem výkyvů v převládající úrovni trţních úrokových sazeb na její čistou pozici a peněţní toky. Následující tabulka zobrazuje výsledky analýzy citlivosti finančních nástrojů na změnu úrokových sazeb. Předmětem této analýzy jsou především finanční nástroje Skupiny s pohyblivou úrokovou sazbou. Jedná se o přijaté bankovní úvěry a emitované dluhopisy Skupiny, přičemţ základnou pro změnu příslušných úrokových sazeb jsou hodnoty k 31. prosinci 2010. PRIBOR

PRIBOR +10 pb

-10 pb

Účetní hodnota

Zisk



--

--

--

--

--

Pohledávky

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-9 344

--

9 344

--

Dopad na finanční závazky před zdaněním

-9 344

--

9 344

--

Daň 19%

-1 775

--

1 775

--


-7 569

--

7 569

--


-7 569

--

7 569

--

v tis. Kč

Zisk


AKTIVA

Dopad na finanční aktiva před zdaněním Daň 19% Dopad na finanční aktiva po zdanění PASIVA Závazky

12 174 251

Předchozí tabulku je moţné interpretovat následujícím způsobem: K 31. prosinci 20010, pokud by příslušná sazba PRIBOR byla o 10 procentních bodů (pb) vyšší/niţší a ostatní proměnné by zůstaly konstantní, pak by roční zisk po zdanění byl o 7 569 tis. Kč niţší/vyšší, a to právě z důvodu nákladových úroků z přijatých bankovních úvěrů a emitovaných dluhopisů.

98



13 Cash flow Výkaz cash flow byl sestaven nepřímou metodou. V následujících dvou tabulkách uveden přehled aktiv a pasiv v souvislosti s nákupy a prodeji společností konsolidačního celku v roce 2010.

Společnosti nakoupené v roce 2010

Společnost


Datum akvizice


Pořizovací cena

Peněžní prostředky a ekvivalenty

Investice do nemovitostí/ pozemky, budovy a zařízení/ ostatní nehmotná aktiva


Krátkodobá aktiva kromě peněžních prostředků a ekvivalentů

Dlouhodobá pasiva

Krátkodobá pasiva

22.12.2010

100,00%

695

689

--

--

6

37

--

8.12.2010

100,00%

72 206

20 894

449 465

--

4 704

106 156

295 362

7.10.2010

100,00%

1 500 000

743

1 921 009

--

326

370 902

215 795

CPI - Orlová, a.s.

31.12.2010

100,00%

2 000

2

36 962

2 002

209

38 391

6 333



22.12.2010

100,00%

150 000

--

430 000

--

0

15 601

1 697

Graciana, a.s.

1.12.2010

100,00%

2 000

35

66 436

--

2 459

55 319

8 419

Vigano, a.s.

1.12.2010

100,00%

2 000

58 240

359 967

21 545

9 343

608 393

24 125

2.9.2010

100,00%

12 000

1

--

1 980

137

--

107

18.6.2010

100,00%

511 607

20 902

1 899

252 683

70 957

288 533

103 894

18.6.2010

100,00%

--

--

--

--

--

--

--

100,00%

2 000

--

--

--

--

--

--

8.11.2010

100,00%

787 475

60 684

1 324 800

--

23 293

566 183

43 495

1.11.2010

100,00%

276 864

75 081

1 812 858

32 474

76 556

1 956 137

47 246

21.12.2010

100,00%

--

--

--

--

--

--

--

31.12.2010

100,00%

100 000

51 268

5 662 113

429 048

777 791

4 790 067

876 081

288 539

12 065 509

739 732

965 781

8 795 719

1 622 554

Lockhart, a.s. C KAPITAL INWEST a.s., skupina v tom: HAINES s.r.o. CB Property Development, a.s., skupina v tom: IGY České Budějovice, s.r.o. Farhan, a.s., skupina v tom: Office Center Stodůlky DELTA a.s. Malerba, a.s., skupina

*

Celkem

99



Společnosti prodané v roce 2010

Datum prodeje

Prodany podil

Peněžní prostředky a ekvivalenty

Investice do nemovitostí/ pozemky, budovy a zařízení/ ostatní nehmotná aktiva


Zásoby

Krátkodobá aktiva kromě peněžních prostředků a zásob

Dlouhodobá pasiva

Krátkodobá pasiva

1.12.2010

100,00%

108

--

200

--

93

2

--


22.12.2010

100,00%

39

3 669

--

--

38 121

4 000

2 715


22.12.2010

100,00%

2

--

--

25 854

6 131

5 560

9 468

CPI Slovakia, a.s.

22.12.2010

100,00%

11 482

449

991

73 160

6 213

39 573

25 672

1.12.2010

100,00%

14

--

10 453

--

36 345

--

44 849

27.12.2010

100,00%

15 682

89

266 819

--

--

--

--

1.12.2010

100,00%

22

--

--

--

1 980

20

44

Prodané spolecnosti

C KAPITAL INWEST a.s.

GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. HAINES s.r.o. Hotel SPV Alfa a.s. První MAC spol. s r.o. RealCore s.r.o. Statenice Property Development, a.s. Celkem

1.12.2010

100,00%

--

--

--

--

2 302

15

37 292

22.12.2010

100,00%

--

--

31 456

--

3 463

--

5 822

12.7.2010

99,91%

2

453 088

--

--

1

2 233

33 164

27 351

457 295

309 919

99 014

94 649

51 403

159 026

100



13 Spřízněné strany, manažerské odměny Za spřízněné strany se povaţují členové orgánů všech společností Skupiny, výkonný management, akcionáři a ostatní nekonsolidované společnosti (menší neţ podstatný vliv). Transakce provedené během účetního období s ovládanými a přidruţenými společnostmi jsou uvedeny ve zveřejňované individuální závěrce mateřské společnosti Czech Property Invetsments, a.s. Poloţky menší neţ 500 tis. Kč jsou z důvodu nevýznamnosti zahrnuty sumárně na řádku ostatní.

13.1 Transakce mezi spřízněnými stranami Pohledávky a závazky Spřízněnými osobami Skupiny k 31. 12. 2010 jsou subjekty VT Holding, a.s, JUDr. Radovan Vítek, 4B Property Development, a.s, Papetti, s.r.o., Pietroni, s.r.o, a Cerrini, s.r.o. Obchodní pohledávky 31.12.2010

31.12.2009


141

--

VT Holding, a.s.

143

--

4B Property Development, a.s.

120

--

Papetti, s.r.o.

17

--

Pietroni, s.r.o.

17

--

Cerrini, s.r.o.

17

--

455

--

Celkem Ostatní pohledávky

31.12.2010

31.12.2009

-

GANDOLF CONSULTANCY LIMITED

49 425


63 141

--

Celkem

63 141

--

Pohledávky z titulu půjček Splatnost

Úroková sazba


Splatno do 1 roku



5.1.2011

1,40% p.a.

1 376

1 376

--


31.12.2012

2,10% p.a.

2 138

278

1 860

VT Holding, a.s.

31.12.2014

5,00% p.a.

48 631

1 131

47 500

52 145

2 785

49 360

Celkem

Obchodní závazky 31.12.2010

31.12.2009


354

--

Celkem

354

--

101



Závazky z titulu půjček Splatnost

Úroková sazba


Splatno do 1 roku


Papetti, s.r.o.

31.12.2014

6,00% p.a.

210

12

198

Pietroni, s.r.o.

31.12.2014

6,00% p.a.

210

12

198

Cerrini, s.r.o.

31.12.2014

6,00% p.a.

210

12

198

36

594

31.12.2010

31.12.2009

Celkem 630 Dlouhodobá část závazků z titulu půjček je vykázána v rámci dlouhodobých půjček vůči ostatním. Ostatní závazky

-


788 820


15 022

--

Celkem

15 022

--

2010

2009

VT Holding, a.s.

30

--

4B Property Development, a.s.

90

--

Celkem

90

--

2010

2009

Výnosy a náklady Výnosy z titulu poskytnutých služeb

Výnosové úroky


66

--

VT Holding, a.s.

1 131

--

Celkem

1 197

--

Nákladové úroky 2010

2009

-

GANDOLF CONSULTANCY LIMITED JUDr. Radovan Vítek

9 298 66

--

Papetti, s.r.o.

7

--

Pietroni, s.r.o.

7

--

Cerrini, s.r.o.

7

--

66

9 298

Celkem

102



13.2 Přijaté a poskytnuté záruky Skupina neposkytla ani nepřijala od nespřízněných stran v roce 2010 ţádné záruky.

14 Odměny poskytnuté členům představenstva, členům dozorčí rady a vedení společnosti Odměny a mzdy, které obdrţeli členové představenstva, dozorčí rady a ostatní osoby s řídící pravomocí jsou uvedeny v následující tabulce: tis. Kč Orgán


ostatní společnosti

2 175

3 699

Dozorčí rada

--

3 229

Ostatní osoby s řídící pravomocí

--

3 621

Představenstvo

Kromě těchto odměn neobdrţeli od Skupiny členové představenstva, dozorčí rady a ostatní osoby s řídící pravomocí ţádné jiné výhody.

15 Významné následné události Dne 4. ledna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila zbývajících 20% akcií společnosti CPI – Bor, a.s. Dne 13. ledna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AB BHV, spol. s r.o. Dne 1. února 2011 pořídila společnost Czech Property Investments, a.s. 100 % akcií společnosti Gardana, a.s., 100 % akcií společnosti Kerina, a.s., 100 % akcií společnosti BAYTON SR, a.s. a 100 % akcií společnosti Gaborone, a.s. Dne 8. března 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídla 100 % akcií společnosti Marissa, a.s., 100 % akcií společnosti Camuzzi, a.s. a 100 % akcií společnosti Ţďár Property Development, a.s., 100 % akcií společnosti Baudry, a.s. Dne 31. března 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti Telč Property Development, a.s. Dne 4. dubna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti Gifford, a.s. Dne 7. dubna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti ELAMOR, a.s. Statutární orgány společností Modřanská Property, a.s. a Modřanská Investment, s.r.o. dne 15. února 2011 rozhodly o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost Modřanská Property, a.s. Statutární orgány společností CB Property Development, a.s. a IGY České Budějovice, s.r.o. dne 1. března 2011 rozhodly o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. ledna 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost CB Property Development, a.s. Dne 30. března 2011 byl vyhotoven projekt této fúze. Statutární orgány společností Farhan, a.s. a Office Center Stodůlky DELTA, a.s. dne 1. března 2011 rozhodly o fúzi sloučením s rozhodným dnem 1. března 2011, přičemţ nástupnickou společností bude společnost Farhan, a.s 103



Dne 25. března 2011 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu společnosti CB Property Development, a.s. o 175 000 tis. Kč, přičemţ nové akcie byly upsány a emisní kurz byl splacen jediným akcionářem společností Czech Property Investments, a.s. Dne 12. dubna 2011 společnost Gaborone, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve spolenčosti Real4You Alpha spol. s r.o. a MAGNUM CZ Univerzal spol. s r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost Gardana, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti MAGNUM CZ, s.r.o., Magnum CZ Kappa spol. s r.o. a Magnum CZ Hradec Králové spol. s r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost ABIGAIL, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA INVESTMENT, s.r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost Trenčín Property Development, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA HOLDING, s.r.o. Dne 12. dubna 2011 společnost BAYTON SR, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AGORIA DEVELOPMENT, s.r.o. Dne 12. dubna 2011 došlo k navýšení základního kapitálu společnosti Farhan, a.s. o 120 000 tis. Kč, přičemţ nové akcie byly upsány a emisní kurz byl splacen jediným akcionářem společností Czech Property Investments, a.s.

V Praze, 29. dubna 2011


104


16 Zpráva auditora o ověření účetní závěrky

105


17 Individuální účetní závěrka společnosti Czech Property Investments, a.s. zpracovaná za rok končící 31. prosincem 2010 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií

Rozvaha v tis. Kč

Pozn.

31. prosince 2010

31. prosince 2009

AKTIVA Dlouhodobá aktiva Investice do dceřiných a přidruţených společností

R1

5 027 637

3 857 403


R2

68 510

61 608


R3

5 766

6 754

Nehmotná aktiva

R4

8 790

9 774

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

R5

6 308 249

2 191 486


R6

61 318

20 972

11 480 270

6 147 997

6 991 036

5 369 806

533

--

Krátkodobá aktiva Krátkodobé pohledávky

R7

Zásoby Ostatní aktiva

3 353

2 926

Krátkodobý finanční majetek

R8

301 625

152 631


R9

56 218

48 053

7 352 765

5 573 416

18 833 035

11 721 413

AKTIVA CELKEM

Základní kapitál

R14

3 093 498

745 340

Kapitálové fondy

R14

155 667

174 898

Rezervní fond

R14

12 410

12 410


R14

1 367 430

1 715 960

4 629 005

2 648 608

Vlastní kapitál

Dlouhodobé závazky Dlouhodobé úvěry a půjčky

R10

4 046 430

3 564 615

Ostatní dlouhodobé závazky a rezervy

R11

874 934

953 258

Odloţený daňový závazek

V7

5 940

9 060

4 927 304

4 526 933

Krátkodobé závazky Krátkodobé úvěry a půjčky

R10

3 146 478

980 277

Obchodní a ostatní závazky

R12

6 126 765

3 561 735

Splatné daňové závazky

V7

Ostatní pasiva

R13

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM

106

24

880

3 459

2 980

9 276 726

4 545 872

18 833 035

11 721 413


Výkaz zisku a ztrát Za rok končící

v tis. Kč

31. prosincem 2010

31. prosincem 2009

V1

33 913

33 417

533

--

V2

-314 955

-9 079

--

770

Pozn.

Trţby Změna stavu zásob - developerské projekty Ztráty ze sníţení hodnoty aktiv Ztráty z prodeje investic dlouhodobého majetku

do

nemovitostí

a

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

R2

6 902

-609

Osobní náklady

V3

-2 185

-2 500

Odpisy

R3,R4

-2 963

-2 722

Ostatní čisté provozní náklady

V4

-54 118

-54 689

Rozpuštění rezerv

R13

--

837

-332 873

-34 575

Provozní výsledek hospodaření

Finanční výnosy

V5

813 900

310 663

Finanční náklady

V6

-832 676

-307 417

-18 776

3 246

-351 649

-31 329

3 120

3 501

-348 529

-27 828

Čistý finanční výsledek

Zisk před zdaněním

Daň z příjmů

V7

Čistý zisk z pokračujících činností

Zisk z ukončených činností

446 725


-348 529

418 897

Čistý zisk na akcii z pokračujících činností v Kč základní a zředěný

-163,5

-20,4

Čistý zisk na akcii z ukončených činností v Kč základní a zředěný

0,0

326,8

-163,5

306,5

Čistý zisk na akcii v Kč základní a zředěný

R14

107


Výkaz o úplném ostatním výsledku Za rok končící

v tis. Kč

Zisk za období po zdanění

Ostatní úplný výsledek :

Ostatní úplný výsledek za období po zdanění

108

31. prosincem 2010

31. prosincem 2009

-348 529

418 897

--

--

-348 529

418 897


Výkaz peněžních toků Za rok končící

v tis. Kč

31. prosince 2010

31. prosince 2009

Cash flow z provozní činnosti Zisk před zdaněním

-351 649

415 396

2 963

2 722

Úpravy o: — odpisy — tvorba (rozpuštění) rezerv

--

— sníţení (zrušení sníţení) hodnoty aktiv

-837

314 955

9 079

-6 902

609

— ztráta (zisk) z prodeje stálých aktiv

495 924

-539 815

— výnosy z dividend a podílů na zisku

-580 000

-20 000

132 412

103 812

— ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí

— vyúčtované nákladové/ úrokové výnosy — ostatní nepeněţní úpravy

--

Zisk před zdaněním po úpravě — sníţení (zvýšení) stavu pohledávek — sníţení (zvýšení) stavu zásob — zvýšení (sníţení) stavu závazků — zvýšení (sníţení) stavu krátkodobého finančního majetku

--

7 703

-29 034

-825 724

-965 529

-533

--

5 036 745

256 475

-149 277

--

4 068 914

-738 088

-378

-872

4 068 536

-738 960

Výdaje na nákup finančních investic

-2 399 850

-78 586

Příjmy z prodeje finančních investic

404 004

653 281

Výdaje na nákup pozemků, budov, zařízení

-2 004

-1 869

Příjmy z prodeje pozemků, budov, zařízení

663

798

-4 787 704

42 321

580 000

20 000

70 765

96 022

-6 134 126

731 967

Příjmy a výdaje na vrub vlastního kapitálu

328 927

--

Emise (nákup) vlastních dluhopisů

984 000

184 000

Dlouhodobé závazky a přijaté půjčky

940 734

619

-179 906

-149 061

2 073 755

35 558

8 165

28 565

48 053

19 488

8 165

28 565

56 218

48 053

Peněžní prostředky z provozních operací Placené daně z příjmu

Cash flow z provozní činnosti celkem Cash flow z investiční činnosti

Poskytnuté půjčky i krátkodobé Přijaté dividendy a podíly na zisku Přijaté úroky Cash flow z investiční činnosti celkem

Cash flow z financování

Placené úroky Cash flow z financování celkem Čistý úbytek peněz a peněžních ekvivalentů Stav peněz a peněžních ekvivalentů k začátku období Přírůstek (úbytek -) během období Stav peněz a peněžních ekvivalentů ke konci období

109


Přehled o změnách ve vlastním kapitálu v tis. Kč Základní kapitál

Kapitálové fondy

1 093 498

Stav k 31.12.2008 Vlastní akcie

Rezervní fondy 977

12 410

Nerozdělené Kapitál celkem zisky minulých let 1 297 062

-348 158

2 403 947

-348 158

Vliv fúze

173 921

173 921


418 897

418 897

1 715 959

2 648 607

Ostatní úplný výsledek

Stav k 31.12.2009

745 340

Prodané vlastní akcie v pořizovací hodnotě

328 927

Kapitálové fondy vlastních akcií

z

prodaných

Zvýšení základního kapitálu

174 898

12 410

328 927

19 231

-19 231

--

2 000 000

2 000 000


-348 529

-348 529

1 367 430

4 629 005

Ostatní úplný výsledek

Stav k 31.12.2010

3 093 498

155 667

110

12 410

Příloha individuální účetní závěrky za rok 2010 (v tis. Kč)


18 Společnost Czech Property Investments, a.s. – příloha k účetním výkazům 1. Informace o společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále „Společnost― nebo „společnost CPI―) je akciová společnost zaloţená v souladu s právním řádem České republiky. Společnost vznikla 17. prosince 1991 a má sídlo Václavské nám. 1601/47, Praha 1. Jediným akcionářem je JUDr. Radovan Vítek, bytem Minská 41, Brno, PSČ 616 00. Hlavním předmětem činnosti Společnosti je poskytování ekonomického poradenství a realitní činnost. Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2010 s uvedením data počátku funkce Představenstvo Předseda Ing. Zdeněk Havelka 11. ledna 2007 Členové

Dozorčí rada

Členové JUDr. Vladimír Sup 12. února 2010 Ing. Pavel Semrád 12. února 2010 Ing. Radan Kamenický 28. prosince 2005

Mgr. Josef Štolba 22. června 2005 Milan Trněný 22. června 2005

Složení představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2009 Představenstvo Předseda Ing. Zdeněk Havelka 11. ledna 2007 Členové

Dozorčí rada

Členové Alain Joseph Charbit 27. září 2007 Ing. Vojtěch Karas 6. února 2007 Ing. Radan Kamenický 28. prosince 2005

Mgr. Josef Štolba 22. června 2005 Milan Trněný 22. června 2005

111



2. Přehled hlavních účetních postupů 2.1.1 Účetní závěrka Účetní závěrka byla zpracována v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví („IFRS―) ve znění přijatém Evropskou unií. Společnost nepřijala ţádný ze standardů IFRS před datem vstoupení v platnost. Individuální účetní závěrka byla zpracována na bázi historických cen, upravených přeceněním finančních aktiv, investic do nemovitostí a finančních závazků oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetrţitého trvání společnosti. Společnost vykazuje finanční údaje v tisících Kč (tis. Kč). Zpracování účetní závěrky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) vyţaduje pouţití odhadů a předpokladů majících dopad na vykazovanou výši aktiv a pasiv a zveřejnění případných aktiv a pasiv k datu účetní závěrky a vykazované výše výnosů a nákladů v průběhu vykazovaného období. Přestoţe tyto odhady vycházejí z nejlepších poznatků vedení týkajících se běţných událostí a činností, skutečné výsledky se mohou v konečném důsledku od těchto odhadů lišit (viz poznámka 2.19).

2.1.2 Změny účetních politik a zveřejňovaných informací a) Nové a upravené standardy přijaté Skupinou 

IFRIC 17 „Rozdělování nepeněţních aktiv akcionářům― – účinný od 1. července 2009. Tato interpretace uvádí návod k rozdělování nepeněţních aktiv akcionářům jak rezervních fondů, tak formou dividend. Podle IFRS 5 jsou tato aktiva klasifikována jako určená k distribuci pouze v případě, ţe jsou rozdělitelná v jejich současném stavu a jejich rozdělení je vysoce pravděpodobné. Tato interpretace nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.



IAS 27 (revidovaný) – „Konsolidované a individuální finanční výkazy― – účinný od 1. července 2009. Revidovaný standard poţaduje, aby veškeré transakce s nekontrolními podíly byly zaznamenány ve vlastním kapitálu, pokud neproběhla ţádná změna v kontrole a z těchto transakcí nebude nadále vyplývat ţádný goodwill ani zisky a ztráty. Standard dále specifikuje účtování, pokud je kontrola ztracena.



IFRS 3 (revidovaný) „Podnikové kombinace― – účinný od 1. července 2009. Revidovaný standard pokračuje v aplikaci metody akvizice u podnikových kombinací, s několika významnými změnami. Například, veškeré platby za účelem nákupu podniku by měly být zaúčtovány v reálné hodnotě k datu akvizice, s podmíněnými platbami klasifikovanými jako dluh následně přecenění přes výkaz zisku a ztráty. Při postupné akvizici je volba ocenění nekontrolního podílu u nabyvatele nebo jako nekontrolní podíl na nabývané hodnotě čistých aktiv. Veškeré náklady spojené s akvizicí by měly být vykázány ve výkazu zisku a ztráty.



IAS 38 (revidovaný) „Nehmotná aktiva― – Revize tohoto standardu byla přijata skupinou spolu s přijetím standardu IFRS 3. Tato revize upřesňuje návod v ocenění nehmotných aktiv reálnou hodnotou pořízených v podnikových kombinacích a umoţňuje seskupit nehmotná aktiva do jednoho, pokud tato mají podobnou dobu ţivotnosti. Tato revize nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.



IFRS 5 (doplněk) „Ocenění dlouhodobých aktiv určených k prodeji―. Tento doplněk upřesňuje, ţe IFRS 5 specifikuje zveřejňované informace poţadované k dlouhodobým aktivům určeným k prodeji a ukončeným činnostem. Dále upřesňuje obecné poţadavky IAS 1 (zejména paragraf 15 (věrný obraz) a paragraf 125 (zdroje nejistoty u odhadů). Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.

112





IAS 1 (doplněk) „Prezentace finančních výkazů― – Doplněk upřesňuje, ţe potenciální vyrovnání závazku z navýšení základního kapitálu není relevantní pro jeho klasifikaci do krátkodobých či dlouhodobých. Úpravou definice krátkodobých závazků, doplněk povoluje, aby závazek byl klasifikován jako dlouhodobý (za předpokladu, ţe společnost má nepodmíněné právo odloţit vyrovnání hotovostí nebo jinými aktivy přinejmenším 12 měsíců po skončení účetního období) i přes fakt, ţe bude společnost poţádána protistranou závazek kdykoli vyrovnat akciemi. Tento doplněk nemá významný dopad na finanční výkazy Skupiny.



IFRS 2 (doplňky) – „Hotovostní k implementaci k IFRIC 8, „rozsah s akciemi―, doplňky rozšiřují návod uspořádání, která nebyla pokryta finanční výkazy Skupiny.

transakce ve Skupině a platby akciemi―. Dodatkem IFRS 2― a IFRIC 11, „IFRS 2 – „Skupina a transakce pro IFRIC 11 se zaměřením na klasifikaci skupinového interpretací. Tento doplněk nemá významný dopad na

b) Standardy, doplňky a interpretace existujících standardů, které dosud nejsou účinné a Skupina je nepřijala před datem účinnosti Následující standardy a doplňky k existujícím standardům byly publikovány a jsou povinné pro účetní období začínající 1. ledna 2011 nebo později a Skupina je nepřijala před datem účinnosti 

IFRS 9 „Finanční nástroje―. Jeho vydání reflektuje první fázi projektu nahrazení stávajícího IAS 39 Finanční nástroje: účtování a oceňování. Další dvě nedokončené fáze se věnují jednotnému přístupu ke ztrátám ze sníţení hodnoty finančních nástrojů a zajišťovacímu účetnictví. Standard zvyšuje schopnost uţivatelů porozumět účtování finančních aktiv a zjednodušuje toto účtování. IFRS 9 pouţívá jednotný přístup k určení toho, zda je finanční aktivum oceňováno amortizovanými pořizovacími náklady nebo reálnou hodnotou. Standard musí být uplatňován od 1. ledna 2013 a můţe být uplatněn nejdříve pro účetní závěrky sestavené za rok 2009



Zdokonalení IFRS - Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) vydala v květnu 2010 materiál přinášející úpravy sedmi standardů a interpretací. Jedná se o třetí soubor úprav vydaný v rámci ročního procesu zlepšování IFRS, jehoţ cílem je provést v mezinárodních standardech účetního výkaznictví potřebné, nikoli však urgentní, změny. Data účinnosti těchto změn je pro účetní období začínající 1. červencem 2010 nebo 1. prosincem 2011. V následujícím seznamu jsou uvedeny dodatky, u nichţ se předpokládá, ţe budou aplikovány pro finanční výkaznictví Skupiny v následujícím období. o

IFRS 3 „Podnikové kombinace―

o

IFRS 7 „Finanční nástroje – zveřejňování―

o

IAS 1 „Sestavování a zveřejňování účetní závěrky―

o

IAS 27 „Konsolidovaná a individuální účetní závěrka―

o

IAS 34 „Mezitímní účetní výkaznictví―

Dle odhadů Skupiny však nebude mít přijetí těchto dodatků v období, kdy budou pouţity poprvé, ţádný významný dopad na její finanční výkazy a finanční pozici. 

IAS 32 (novela) „Finanční nástroje – vykazování― – účinná od 1. února 2010. Tato novela se věnuje účtování záleţitostí spojených s vydanými právy (právy, opcemi či zárukami), které jsou vyjádřeny v jiné měně, neţ je funkční měna emitenta. Nová úprava vyţaduje, aby práva, opce či záruky spojené se získáním pevně stanoveného počtu vlastních kapitálových nástrojů účetní jednotky za pevně stanovenou částku v jakékoli měně byly povaţovány za kapitálové nástroje – bez ohledu na měnu, v níţ je vyjádřena cena při uplatnění těchto práv, jestliţe účetní jednotka nabízí práva, opce či záruky poměrným způsobem všem svým stávajícím vlastníkům stejné třídy vlastních nederivátových kapitálových nástrojů jednotky. 113


2.2




IAS 24 (novela) „Zveřejňování spřízněných stran― – účinný od 1. ledna 2011. Tato novela zjednodušuje vykazování informací u účetních jednotek, které jsou spřízněny se státem, a zpřesňuje definici spřízněné strany. Neočekává se, ţe její přijetí bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.



IFRIC 19 „Nahrazení závazku kapitálovými nástroji― – účinný od 1. července 2010. Tato interpretace se vztahuje na případy, kdy dluţník nahradí závazek, zcela nebo z části, tím, ţe věřiteli poskytne kapitálové nástroje, např. vlastní akcie. Emitované vlastní akcie se oceňují reálnou hodnotou. Rozdíl mezi oceněním emitovaných akcií a účetním oceněním jimi uhrazovaných závazků se vykáţe v rámci zisku/ztráty za období. Neočekává se, ţe přijetí této interpretace bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.



IFRIC 14 (novela) „Zálohy na minimální poţadavky financování― - účinný od 1. ledna 2011 Novela IFRIC 14 (vztahující se k účetnímu řešení penzijních plánů - IAS 19) umoţňuje, aby účetní jednotka vykázala uţitky z předčasného příspěvku do fondu, jehoţ poskytnutí je důsledkem poţadavků na minimální financování, jako aktivum. Neočekává se, ţe jeho přijetí bude mít významný vliv na finanční výkazy Skupiny.

Funkční měna

Poloţky uvedené v účetní závěrce jsou oceněny měnou primárního ekonomického prostředí, v němţ Společnost působí („funkční měna―). Pro účetní závěrku byly pouţity české koruny, coţ je funkční měna a měna pro prezentaci účetní závěrky Společnosti.

2.3

Cizí měny

Transakce v cizích měnách jsou přepočteny kurzem platným k datu uskutečnění transakce. Peněţní aktiva a pasiva vyčíslená v cizích měnách jsou přepočítávána kurzem platným k rozvahovému dni. Kurzové rozdíly vyplývající z vypořádání těchto transakcí a z převodu peněţních aktiv a pasiv vyčíslených v cizích měnách kurzem platným na konci roku jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty.

2.4

Snížení hodnoty aktiv

U nefinančních aktiv Společnost posuzuje vţdy k rozvahovému dni, zda existuje jakýkoli náznak, ţe došlo ke sníţení hodnoty určitého aktiva. Ztráta ze sníţení hodnoty se vykazuje ve výši, o niţ účetní hodnota daného aktiva převýší svoji zpětně získatelnou hodnotu. Zpětně získatelná hodnota je vyšší částka z reálné hodnoty daného aktiva sníţené o náklady spojené s jeho prodejem a jeho uţitné hodnoty. Uţitná hodnota je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích peněţních toků učiněné vedením Společnosti, které bude aktivum generovat a diskontuje jej na současnou hodnotu. Pro účely posouzení sníţení hodnoty jsou aktiva rozdělena do skupin na nejniţší úroveň, na níţ lze identifikovat samostatně peněţní toky (penězotvorné jednotky). Aktiva, u nichţ došlo ke sníţení hodnoty, se testují z hlediska případného zrušení sníţení hodnoty ke kaţdému rozvahovému dni. Ztráta ze sníţení hodnoty se zúčtuje do výkazu zisku a ztráty pouze v takovém rozsahu, aby účetní hodnota daného aktiva nepřekročila účetní hodnotu aktiva, která by byla stanovena po odečtu odpisů, pokud by nebyla vykázána ţádná ztráta ze sníţení hodnoty.

114



U finančních aktiv Společnost posuzuje ke kaţdému rozvahovému dni, zda existuje objektivní důkaz, ţe došlo ke sníţení hodnoty nějakého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv. Ke sníţení hodnoty určitého finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv a v důsledku toho ke ztrátě ze sníţení hodnoty dojde pouze v případě, existuje-li objektivní důkaz, ţe se sníţila hodnota v důsledku jedné nebo více událostí, k nimţ došlo po prvotním zaúčtování daného aktiva („událost vedoucí ke ztrátě“) a ţe událost (nebo události) vedoucí ke ztrátě má dopad na odhadované budoucí peněţní toky z daného finančního aktiva nebo skupiny finančních aktiv, které lze spolehlivě odhadnout. Hlavními ukazateli sníţení hodnoty jsou významné finanční obtíţe daného dluţníka, pravděpodobnost, ţe dluţník ohlásí úpadek, neplní závazky nebo zanedbává povinnosti týkající se plateb nebo poruší podmínky dané smlouvy. U pohledávek se opravné poloţky tvoří ve výši vycházející z historické zkušenosti Společnosti v oblasti jejich inkasa, tj. 50% u pohledávek po splatnosti nad 6 měsíců, 100% u pohledávek po splatnosti nad 12 měsíců, za dluţníky v konkurzu, likvidaci a těch, které jsou předmětem soudních sporů.

2.5

Nehmotná aktiva

Nehmotná aktiva jsou evidována v pořizovací ceně sníţené o oprávky a ztráty ze sníţení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně pod dobu 3 – 6 let na základě posouzení doby ţivotnosti příslušného aktiva.

2.6


Stavby a pozemky vlastněné Společností a pronajímané za účelem získání příjmu z nájmu nebo drţené s cílem dlouhodobého zhodnocení tohoto majetku jsou klasifikovány jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí k datu pořízení jsou oceněny pořizovací cenou, následně jsou přeceňovány na reálnou hodnotu k datu účetní závěrky. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výkazu zisku a ztráty.

115


2.7



Pozemky, budovy a zařízení představují dlouhodobá hmotná aktiva, která byla Společností pořízena za účelem dlouhodobého uţívání při běţné činnosti. Tato aktiva jsou oceněna na bázi pořizovacích nákladů sníţených o oprávky a ztráty ze sníţení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby ţivotnosti příslušného aktiva. Všechny obnovy majetku a zhodnocení, které prodluţují ţivotnost nebo významně zlepšují podmínky uvedeného aktiva, se aktivují. Údrţba a opravy se vykazují jako náklad v období jejich vzniku. Pozemky ve vlastnictví se neodepisují, neboť se jejich ţivotnost pokládá za neomezenou. Odpisy se vypočítávají rovnoměrně po dobu odhadované ţivotnosti daného aktiva takto: Roky Budovy a zařízení Dopravní prostředky Inventář Výpočetní technika

10-50 5 5 3

Pořizovací cena pozemků, budov a zařízení vyřazených či odprodaných je spolu se souvisejícími oprávkami vyřazena z účetnictví. Čistý zisk nebo ztráta jsou vykázány přímo ve výkazu zisku a ztráty. Společnost pravidelně provádí test na sníţení hodnoty aktiv. Případné sníţení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze sníţení hodnoty. Majetek pořízený formou finančního leasingu Kaţdá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a uţitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V opačném případě je povaţována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z těchto dvou hodnot je niţší), sníţenou o oprávky a ztráty ze sníţení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se pouţívá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běţného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běţného období.

2.8

Finanční aktiva

Společnost klasifikuje finanční aktiva do následujících kategorií: investice drţené do splatnosti, aktiva určená k prodeji, půjčky a pohledávky. Klasifikace závisí na charakteru finančních aktiv a účelu pouţití a určuje se při prvotním zaúčtování. Půjčky a pohledávky Poskytované půjčky a pohledávky jsou finančními aktivy s pevně stanovenými či určitelnými platbami, která nejsou kótována na aktivním trhu, a tvoří je hlavně půjčky podnikům ve skupině. Krátkodobé půjčky a pohledávky se následně vykazují v zůstatkové hodnotě. Dlouhodobé neúročené poskytnuté půjčky a pohledávky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při pouţití efektivní úrokové míry. Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z obchodních vztahů, z postoupených pohledávek, z titulu půjček a prodeje investic. Krátkodobé pohledávky jsou vedeny v nominální výši po 116



odečtení opravné poloţky na sníţení hodnoty těchto pohledávek na její zpětně získatelnou hodnotu (viz poznámka 2.4). Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů Po prvotním vykázání jsou investice, které jsou klasifikovány jako obchodní finanční aktiva, oceňovány reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů. Zisky nebo ztráty z investic oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou začleněny do čistého zisku nebo ztráty za období, kdy byly realizovány. Finanční aktiva určená k prodeji Finanční aktiva určená k prodeji jsou aktiva, u nichţ je záměrem je do jednoho roku prodat. Tato finanční aktiva jsou vykazována a oceňována v reálné hodnotě proti výkazu zisku a ztráty. Investice drţené do splatnosti Dluhopisy s pevně stanovenými nebo určitelnými platbami a pevnou splatností, které Společnost hodlá a je schopná drţet aţ do splatnosti, se klasifikují jako investice drţené do splatnosti. Při vykazování se oceňují v zůstatkové hodnotě s pouţitím metody efektivní úrokové míry po zohlednění sníţení hodnoty. Účasti s rozhodujícím a podstatným vlivem Účasti s rozhodujícím vlivem („dceřiné společnosti―) jsou společnosti, kde má Společnost pravomoc řídit finanční a provozní strategii obvykle spojenou s vlastnictvím akcií představujícími více neţ polovinu hlasovacích práv. Účasti s podstatným vlivem („přidruţené podniky―) jsou společnosti, ve kterých Společnost vlastní přímo či nepřímo 20% - 50% hlasovacích práv a uplatňuje takový významný vliv na řízení nebo provozování podniku, jeţ není rozhodující. Investice do dceřiných a přidruţených společností jsou vykazovány ve výši pořizovacích nákladů po odečtení sníţení hodnoty. Investor vykáţe výnos z investice pouze v rozsahu obdrţeného podílu z kumulovaného zisku dané investice vytvořeného po datu akvizice. Výnos z investic do dceřiné a přidruţené společnosti je vykázán ve výkazu zisku a ztráty Společnosti jako výnos z dividend poté, co vznikne právo na výplatu. Obdrţené podíly nad tento rozsah zisku jsou povaţovány za návratnost investice a jsou vykázány jako sníţení pořizovací ceny dané investice. Všechna finanční aktiva, kromě finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů, jsou prvotně vykázána v reálné hodnotě zvýšené o transakční náklady. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů jsou prvotně vykázána ve výši reálné hodnoty a transakční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty. O všech standardních nákupech finančních aktiv se účtuje v den sjednání transakce, tj. k datu, kdy Společnost provede nákup daného aktiva. O všech standardních prodejích finančních aktiv se účtuje v den transakce, tj. k datu, kdy Společnost provede převod daného aktiva. Standardní nákupy a prodeje jsou nákupy a prodeje finančních aktiv, které vyţadují dodání aktiv v časovém rámci obvykle stanoveném nařízeními nebo zvyklostmi příslušného trhu.

2.9

Půjčky a úvěry

Půjčky jsou zachyceny v reálné hodnotě bez transakčních nákladů, následně jsou vykazovány v amortizovaných nákladech. Výpůjční náklady spojené s financováním projektů jsou kapitalizovány, ostatní jsou zúčtovány přímo do výkazu zisku a ztrát. Půjčky jsou klasifikovány jako krátkodobé závazky, pokud Společnost nemá nepodmíněné právo odloţit zúčtování závazku nejméně 12 měsíců po rozvahovém dni.

117



2.10 Úroky z půjček a dluhopisů Výpůjční náklady představují úroky a další náklady vzniklé Společnosti v souvislosti s vypůjčením finančních prostředků. Výpůjční náklady jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty s výjimkou uvedenou v odstavci 2.9.

2.11 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty Peněţní prostředky a peněţní ekvivalenty tvoří hotovost v bance, pokladní hotovost a krátkodobé vklady s původní dobou splatnosti do tří měsíců. Kontokorentní úvěry jsou uvedeny v rozvaze v závazcích jako půjčky.

2.12 Rezervy Rezervy jsou tvořeny, má-li Společnost existující smluvní nebo mimosmluvní závazek v důsledku událostí, k nimţ došlo v minulosti, jestliţe je pravděpodobné, ţe dojde k úbytku finančních prostředků a výše tohoto závazku je spolehlivě určitelná.

2.13 Dlouhodobé závazky Dlouhodobé závazky jsou oceňovány metodou amortizovaných nákladů při pouţití efektivní úrokové míry. V okamţiku zaúčtování závazku Společnost stanoví vnitřní výnosové procento, jímţ se diskontují budoucí odhadované peněţní toky do doby očekávané splatnosti.

2.14 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky Potenciální závazky nejsou vykázány v rozvaze. Jsou však zveřejněny v příloze, pokud odliv zdrojů představujících ekonomický prospěch je pravděpodobný. Podmíněná aktiva nejsou vykázána v rozvaze, ale zveřejňují se v příloze, je-li pravděpodobné, ţe budou znamenat ekonomický prospěch.

2.15 Sociální náklady Odvody Společnosti do státního systému důchodového pojištění, sociálního zabezpečení, zdravotního pojištění a do fondu nezaměstnanosti za její zaměstnance jsou uváděny ve výkazu zisku a ztráty v době jejich vzniku v poloţce osobní náklady. Společnost poskytuje svým zaměstnancům stanovené příspěvky k penzijnímu připojištění se státním příspěvkem. Tento příspěvek je poskytován pouze zaměstnancům, jejichţ pracovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, kteří pracují na plný úvazek a jsou zaměstnáni ve Společnosti nejméně tři měsíce.

2.16 Vykazování podle segmentů Oborový segment je skupina aktiv a operací zapojených do poskytování produktů nebo sluţeb, které jsou vystaveny riziku a dosahují takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti jiných oborových segmentů. Územní segment je část podniku, která se zabývá poskytováním produktů nebo sluţeb v dílčím ekonomickém prostředí a která je vystavena takovým rizikům a dosahuje takové výkonnosti, které jsou odlišné od rizik a výkonnosti sloţek působících v jiných ekonomických prostředích. Společnost působí především na českém trhu, jediným geografickým segmentem je Česká republika. Vzhledem k homogennímu charakteru podnikání není Společnost členěna na oborové segmenty, protoţe nemá ţádný produkt nebo sluţbu, která by byla předmětem odlišných rizik. 118



2.17 Základní kapitál Základní kapitál je tvořen kmenovými akciemi. Vyplacení dividend je vykázáno ve vlastním kapitálu v době, kdy je schváleno akcionářem Společnosti. Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Společnost nemá ţádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii.

2.18 Definice tříd IFRS u finančních aktiv Vedení Společnosti definuje třídy finančních nástrojů a seskupuje nástroje stejné povahy a charakteristiky zejména s ohledem na rizikový profil těchto nástrojů. Třídy jsou relevantní pro následující finanční aktiva: pohledávky z obchodních vztahů, půjčky, postoupené pohledávky.

2.19 Účetní a další významné odhady Odhady jsou průběţně hodnoceny a vycházejí z historických zkušeností a dalších faktorů, včetně předpokládaných budoucích událostí, které mohou vyplynout ze současných okolností. Hlavní odhady pouţité při zpracování účetní závěrky jsou popsány v následujících účetních postupech – ztráty ze sníţení hodnoty (poznámky 2.4) a odhadovaná ţivotnost aktiv (poznámka 2.7). Na základě současných poznatků je moţné, ţe by výsledky v rámci příštího finančního roku, které se liší od předpokladů pouţitých ve výpočtu opravné poloţky na ztráty ze sníţení hodnoty pro běţné období, mohly vyţadovat podstatnou úpravu opravné poloţky na ztrátu ze sníţení hodnoty.

2.25 Odhady reálných hodnot S účinností od 1. ledna 2009, Skupina přijala doplněk k IFRS 7 pro finanční instrumenty, které jsou vykazovány v rámci rozvahy v reálné hodnotě. U stanovených reálných hodnot je nutné zveřejnit úroveň ocenění dle následující hierarchie:   

Úroveň 1 - neupravené trţní ceny pro identická aktiva a závazky, pro které existuje aktivní trh Úroveň 2 - vstupy jiné neţ trţní ceny úrovně 1 odvoditelné pro aktivum či závazek – buď přímo (od ceny) nebo nepřímo (odvozené od ceny) Úroveň 3 - Vstupy pro aktiva a závazky, které nejsou odvoditelné on trţních dat

2.20 Tržby z běžné obchodní činnosti Trţby představují především trţby z ekonomického a investičního poradenství, nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky a výnosy z prodeje nemovitostí. Trţby z prodaných sluţeb jsou vykázány v okamţiku, kdy je tato sluţba provedena a dodána. Výnosy se vykazují v případě, ţe je pravděpodobné, ţe přinesou ekonomický prospěch Společnosti a lze je spolehlivě ocenit. Trţby z nájemného, poplatky za správu, servisní poplatky se vykazují v období, ve kterém jsou poskytovány a se kterým věcně souvisejí. Výnosy z úroků se vykazují na základě akruálního principu s přihlédnutím k efektivní úrokové sazbě daného aktiva. Pro výpočet efektivní úrokové míry Společnost odhaduje budoucí peněţní toky na základě smluvních podmínek finančního instrumentu, nikoli případné ztráty. Nedílnou součástí efektivní úrokové míry jsou veškeré smluvní poplatky. Pokud finanční aktivum nebo skupina podobných aktiv byla odepsána, úrokový výnos je vypočítán za pouţití úrokové sazby pouţité pro diskontování budoucích peněţních toků pro účely zjištění ztráty.

119



2.21 Daně z příjmu Zdanění je v souladu s daňovou legislativou České republiky. Daň z příjmů pro daný rok se skládá ze splatné a odloţené daně. Daň z příjmu se vykazuje ve výkazu zisku a ztráty kromě případů, kdy se týká poloţek, které jsou účtovány přímo do vlastního kapitálu. Splatná daň je očekávaný daňový závazek ze zdanitelných příjmů za daný rok s pouţitím daňových sazeb uzákoněných k rozvahovému dni a všechny úpravy splatné daně týkající se předchozích let. Odloţená daň je vypočtena s pouţitím závazkové metody uplatněné na všechny přechodné rozdíly mezi daňovou základnou aktiv a závazků a jejich účetními hodnotami pro účely finančního výkaznictví k rozvahovému dni. Odloţený daňový závazek se vykazuje u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odloţené daňové pohledávky se vykazují u všech odčitatelných přechodných rozdílů, převodů daňových pohledávek a nevyuţitých daňových ztrát v případě, ţe je pravděpodobné, ţe v příštích obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti němuţ lze uplatnit odčitatelné přechodné rozdíly, nevyuţité daňové pohledávky a daňové ztráty. Pro výpočet odloţených daňových pohledávek a závazků jsou pouţity předpokládané daňové sazby platné v obdobích vyrovnání pohledávky nebo závazku, na základě daňových sazeb, které byly uzákoněny k rozvahovému dni.

2.22 Následné události Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení individuální účetní závěrky, je zachycen v účetní závěrce v případě, ţe tyto události poskytují doplňující důkazy o podmínkách, které existovaly k rozvahovému dni. V případě, ţe mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím podmínky, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale nejsou zaúčtovány v účetní závěrce.

3. Řízení finančních rizik Níţe jsou uvedena různá rizika, jimţ je Společnost vystavena v důsledku svých činností a přístup k řízení těchto rizik. Riziko likvidity Riziko likvidity vyplývá z všeobecného financování činností Společnosti a řízení pozic. Zahrnuje riziko, ţe Společnost nebude schopna financovat aktiva k příslušnému dni splatnosti a ţe nebude schopna realizovat určité aktivum za přiměřenou cenu, a riziko, ţe nebude schopna splnit závazky v době jejich splatnosti. Řízení likvidity Společnosti je zaměřeno na zajištění financí pro zaplacení všech závazků v době jejich splatnosti. Koncentrace rizika je omezena vzhledem k rozptýlené splatnosti závazků Společnosti a jejímu různorodému portfoliu zdrojů financování. Tržní riziko Všechny finanční nástroje a pozice jsou vystaveny trţnímu riziku, tj. riziku, ţe budoucí změny trţních podmínek mohou sníţit hodnotu určitého nástroje nebo jej znevýhodnit. Riziko úrokové sazby Půjčky poskytnuté Společností vyţadují, aby dluţník platil splátky podle splátkového kalendáře na základě pevné úrokové sazby (vnitřní výnosové procento). Úrokové sazby účtované Společností vycházejí z pevných úrokových sazeb, za něţ si Společnost sama půjčuje. Kromě přijatých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou je Společnost financována pomocí vydaných dluhopisů, které mají variabilní výnos. Vzhledem k tomu, ţe Společnost čerpá finanční prostředky jak s pevnou, tak s variabilní úrokovou sazbou, je tím z hlediska této části podnikání vystavena riziku, ţe ziskovost bude v důsledku nepříznivých/ výhodných pohybů úrokové sazby v průběhu splatnosti dluhopisů niţší/ vyšší, neţ se očekávalo. Sjednané pevné sazby ve smlouvách o poskytnutých půjčkách všeobecně převyšují smluvní 120



variabilní úrokovou sazbu dluhopisů. Koncentrace rizika změny úrokové sazby je limitována vyuţitím kombinace zdrojů financování za fixní a pohyblivou úrokovou sazbu a dále vyuţitím různé doby splatnosti jednotlivých tranší čerpaných zdrojů financování. Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko sníţení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Funkční měnou Společnosti je česká koruna a převáţná většina výnosů a nákladů je realizována hlavně v českých korunách. Ačkoli část úvěrů je čerpána v Eurech a některé nákupy cenných papírů jsou realizovány v Eurech, je objem cizoměnových transakcí minimální. Navíc jsou proti úvěrům v Eurech realizovány příjmy z nájmu v Eurech. Společnost nepouţívá ţádné nástroje na zmírnění dopadu změny kurzu Eura vůči české koruně. Cenové riziko Společnost je vystavena cenovému riziku spojenému s hodnotou majetkových cenných papírů jak drţených do splatnosti, tak určených k obchodování oceňovaných proti výkazu zisku a ztrát. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dluţníka dostát svým závazkům a týká se především pohledávek z titulu pronájmu či poskytnutých půjček. Všechny pohledávky Společnosti jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohroţení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány. K 31. prosinci 2009 nevykazovala Společnost ţádnou významnou individuální koncentraci úvěrového rizika.

4. Řízení kapitálu Hlavním cílem Společnosti při řízení kapitálu je udrţet schopnost nepřetrţitého trvání účetní jednotky tak, aby zabezpečila výnosy z investice akcionářů. V rámci pravidel kapitálové přiměřenosti na českém trhu není Společnost regulovanou institucí, a to ani z pohledu poţadavků na objem minimálního kapitálu nebo kapitálové přiměřenosti. Hlavní nástroj Společnosti pro řízení její kapitálové struktury spočívá v udrţování rovnováhy výše dluhu a vlastního pracovního kapitálu v průběhu a na konci kaţdého zkoumaného období. Vliv Společnosti na základní kapitál a vyplácené dividendy je nevýznamný, neboť tyto oblasti podléhají kontrole a rozhodování majoritního akcionáře.

121



5. Doplňující informace k rozvaze R1 – Investice do dceřiných a přidružených společností Společnost vykazuje k 31. prosinci 2010 v rámci investic do dceřiných a přidruţených společností celkem 36 majetkových účastí v dceřiných a 1 majetkovou účast v přidruţené společnosti. Hlavním předmětem činnosti dceřiných a přidruţených společností je pronájem nemovitostí a developerská činnost. Přehled majetkových účastí k 31. prosinci 2010 Název společnosti

ABIGAIL, a.s. Balvinder, a.s.

Pořizovací cena

Snížení hodnoty

Účetní hodnota

Vlastní kapitál

Podíl v % přímý

Podíl na vlastním kapitálu

695

-37

658

658

100,00%

658

2 000

--

2 000

31 237

100,00%

31 237


72 231

--

72 231

73 545

100,00%

73 545


88 558

-88 558

--

-5 087

100,00%

-5 087

2 000

-2 000

--

-29 226

100,00%

-29 226

Conradian, a.s.

110 000

-110 000

--

-46 300

100,00%

-46 300

CPI - Bor, a.s.

152 649

-26 801

125 848

157 310

80,00%

125 848

2 000

-2 000

--

-34 088

100,00%

-34 088

1 500 000

-164 619

1 335 381

1 335 381

100,00%

1 335 381


CPI - Facility, a.s. CPI - Land Development, a.s. CPI - Orlová, a.s.

2 000

-2 000

--

-5 549

100,00%

-5 549


59 266

--

59 266

649 717

100,00%

649 717


27 000

-27 000

--

-44 525

100,00%

-44 525


71 904

--

71 904

110 573

100,00%

110 573

164 767

--

164 767

4 739 603

80,00%

3 791 682

5 233

--

5 233

10 171

100,00%

10 171

CPI Finance, a.s.

795 000

--

795 000

799 671

100,00%

799 671


150 000

--

150 000

412 702

100,00%

412 702


121 900

--

121 900

136 512

100,00%

136 512

CPI Reality, a.s.

662 881

--

662 881

1 380 747

100,00%

1 380 747

2 000

-2 000

--

-10 182

100,00%

-10 182

933 551

--

933 551

1 186 797

99,39%

1 179 558

Farhan, a.s.

2 000

-2 000

0

-1 900

100,00%

-1 900


2 000

-56

1 944

1 944

100,00%

1 944

Graciana, a.s.

2 000

--

2 000

5 192

100,00%

5 192

Lockhart, a.s.

12 000

-12 000

--

-6 502

100,00%

-6 502

Malerba, a.s.

100 000

--

100 000

1 840 568

100,00%

1 840 568

MUXUM, a.s.

108 326

-108 326

--

-82 661

100,00%

-82 661


381 361

--

381 361

951 401

100,00%

951 401

38 771

-3 059

35 712

35 712

100,00%

35 712

2 000

-2 000

--

-2 188

100,00%

-2 188

40 000

-40 000

--

-25 577

100,00%

-25 577

CPI BYTY, a.s. CPI City Center ÚL, a.s.

CPI Services, a.s. Druţstvo Land

Prague Property Development, s.r.o. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s.

122


U Svatého Michala, a.s. Ústí nad Labem Property Development, a.s.


2 000

--

2 000

57 524

100,00%

57 524

50 000

-50 000

--

-10 812

100,00%

-10 812

Vigano, a.s.

2000

-2 000

--

-183 423

100,00%

-183 423


2 000

--

2 000

8 314

100,00%

8 314

VT Holding, a.s.

1000

-1 000

--

-191

50,00%

-96


2 000

--

2 000

63 214

100,00%

63 214

5 673 093

-645 456

5 027 637

--

Celkem

--

--

Přehled majetkových účastí k 31. prosinci 2009 Název společnosti

Pořizovací cena

Snížení hodnoty

Účetní hodnota

Vlastní kapitál

2 000

--

2 000

281 697

100,00%

281 697

88 558

-22 910

65 648

65 648

100,00%

65 648

Conradian, a.s.

110 000

-11 894

98 106

98 106

100,00%

98 106

CPI – Bor, a.s.

Balvinder, a.s. Carpenter Invest, a.s.

Podíl v % přímý

Podíl na vlastním kapitálu

152 649

-30 679

121 970

152 463

80,00%

121 970

CPI – Facility, a.s.

2 000

-2 000

--

-34 285

100,00%

-34 285

CPI – Horoměřice, a.s.

2 000

--

2 000

37 805

100,00%

37 805

CPI – Real Estate, a.s.

59 266

--

59 266

609 780

100,00%

609 780

CPI – Residential, a.s.

12 340

--

12 340

15 781

100,00%

15 781

324 820

--

324 820

441 451

75,91%

335 105

2 000

-2 000

--

-2 261

100,00%

-2 261

71 904

--

71 904

97 560

100,00%

97 560

CPI BYTY, a.s. (BPT Prague, a.s.)

1 508

--

1 508

1 611 844

80,00%

1 289 475


5 233

--

5 233

11 436

100,00%

11 436

CPI Finance, a.s.

795 000

-15 910

779 090

779 090

100,00%

779 090


121 900

--

121 900

182 194

100,00%

182 194

CPI Reality, a.s.

662 881

--

662 881

1 324 546

100,00%

1 324 546

2 000

-2 000

--

-338

100,00%

-338

933 551

--

933 551

1 115 054

99,39%

1 108 252

763

-440

323

323

100,00%

323

2 000

--

2 000

2 048

100,00%

2 048

CPI – Statenice, a.s. CPI – Štupartská, a.s. CPI – Zbraslav, a.s.

CPI Services, a.s. Druţstvo Land Druţstvo Reality "v likvidaci" FL Property Development, a.s. Krč Property Development, a.s. "v likvidaci"

1 000

-1 000

--

87

100,00%

87

40 000

-37 524

2 476

4 952

50,00%

2 476

MUXUM, a.s.

108 326

-108 326

--

-10 333

100,00%

-10 333

Novegro, a.s.

1 000

--

1 000

2 036

50,00%

1 018

381 361

--

381 361

816 675

100,00%

816 675

M.T.J. Consulting, a.s.


123




38 771

-2 018

36 753

36 753

100,00%

36 753

5 267

--

5 267

29 185

100,00%

29 185

160 006

--

160 006

1 398 863

96,33%

1 347 525

2 000

-2 000

--

-3 665

100,00%

-3 665

40 000

-40 000

--

-5 541

100,00%

-5 541


2 000

--

2 000

74 099

100,00%

74 099

Ústí nad Labem Property Development, a.s.

50 000

-50 000

--

-199

100,00%

-199


2 000

--

2 000

17 538

100,00%

17 538


2 000

--

2 000

41 825

100,00%

41 825

4 186 104

-328 701

3 857 403

--

RealCore s.r.o. SPOBYT, a.s. Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s.

Celkem

--

--

Změny majetkových účastí společnosti v roce 2010 V následující tabulce jsou uvedeny společnosti, které společnost pořídila v roce 2010 Společnost


Datum pořízení


Pořizovací cena

22.12.2010

100,00%

695

8.12.2010

100,00%

72 206

7.10.2010

100,00%

1 500 000

CPI - Orlová, a.s.

31.12.2010

100,00%

2 000



22.12.2010

100,00%

150 000

Graciana, a.s.

1.12.2010

100,00%

2 000

Vigano, a.s.

1.12.2010

100,00%

2 000

2.9.2010

100,00%

12 000

C KAPITAL INWEST a.s. **

18.6.2010

100,00%

511 607

CB Property Development, a.s. *

30.8.2010

100,00%

2 000

1.11.2010

100,00%

276 864

Lockhart, a.s.

Farhan, a.s. VT Holding, a.s.

31.12.2010

50,00%

1 000

Malerba, a.s.

31.12.2010

100,00%

100 000

* společnost byla zaloţena 30.8.2010 ** společnost byla v průběhu roku 2010 následně prodána

K 1. lednu 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno sloučení společnosti CPI BYTY, a.s., SPOBYT, a.s., Byty Česká Lípa, a.s. a BYTY TŘINEC, a.s., kdy nástupnickou společností je společnost CPI BYTY, a.s. V důsledku zapsání této fúze byla navýšena majetková účast ve společnosti CPI BYTY, a.s. o 160 006 tis. Kč (hodnota majetkové účasti v zaniklé společnosti SPOBYT, a.s.

124



V roce 2010 dále společnost provedla akvizici společnosti RLRE TELLMER Property s.r.o. Společnost RLRE TELLMER Property s.r.o. zanikla v důsledku fúze s nástupnickou společnosti CPI BYTY, a.s. s rozhodným dnem 1. července 2010. O pořizovací cenu zaniklé společnosti RLRE TELLMER Property s.r.o. ve výši 3 252 tis. Kč byla navýšena hodnota majetkové účasti ve společnosti CPI BYTY. Byl navýšen základní kapitál společnosti CPI - Štupartská, a.s.o 25 000 tis. Kč.

V následující tabulce jsou uvedeny společnosti, které společnost prodala v roce 2010 Společnost

Datum prodej

Pořizovací cena

1.12.2010

511 607


22.12.2010

2 000


22.12.2010

12 340

Statenice Property Development, a.s.

12.7.2010

324 820


1.12.2010

763

C KAPITAL INWEST a.s.


1.12.2010

1 000

M.T.J.Consulting, a.s.

22.12.2010

40 000

RealCore s.r.o.

22.12.2010

5 267

Novegro, a.s.

30.11.2010

1 000

Aktiva určená k prodeji V minulém ani běţném účetním období společnost nevykazuje ţádná aktiva určená prodeji. Majetkové cenné papíry v zástavě Následující majetkové cenné papíry jsou předmětem zajištění bankovních úvěrů poskytnutých příslušným společnostem: Společnost

Zástavní věřitel

Balvinder, a.s.



UniCredit Bank Austria AG


Komerční banka, a.s.



Conradian, a.s.




Lockhart, a.s.

Raiffeisenlandesbank Oberösterreich

Malerba, a.s. *

J & T BANKA, a.s.

MUXUM, a.s.

Volksbank CZ, a.s.



Vigano, a.s.




CPI BYTY, a.s.


Hraničář, a.s.


125




SHEMAR INVESTMENTS LIMITED * pouze akcie č. 1-10

R2 – Investice do nemovitostí Stavby

Pozemky

Celkem

(včetně přilehlých pozemků) Účetní hodnota k 1.1.2010

--

61 608

61 608

Přírůstky/Úbytky

--

--

--

Přecenění (+zisk, - ztráta)

--

6 902

6 902


--

68 510

68 510

Stavby

Pozemky

Celkem

(včetně přilehlých pozemků) Účetní hodnota k 1.1.2009

--

61 466

61 466

Přírůstky

--

751

751

Přecenění (+zisk, - ztráta)

--

-609

-609


--

61 608

61 608

Vedení Společnosti stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě znaleckého posudku vypracovaného společnost TACOMA Consulting a.s.

126



R3 – Pozemky, budovy a zařízení 2010 Zařízení – vlastní

Zařízení – finanční leasing

Nedok. dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hm. majetek

Celkem


7 592

1 233

20 967

6 431

36 223

Přírůstky

1 665

--

1 872

852

4 389

Pořizovací cena

Úbytky

--

--

-3 223

-874

-4 097

9 257

1 233

19 616

6 409

36 515


4 274

484

18 575

6 136

29 469

Odpisy

1 064

216

--

--

1 280

--

--

--

--

--


5 338

700

18 575

6 136

30 749


3 318

749

2 392

295

6 754


3 919

533

1 041

273

5 766

Zařízení – vlastní

Zařízení – finanční leasing

Nedok. dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hm. majetek

Celkem

7 611

14 271

25 608

20 722

68 212

186

319

2 251

612

3 368

-205

-13 357

-6 892

-14 903

-35 357

7 592

1 233

20 967

6 431

36 223

3 331

5 741

18 575

6 136

33 783

Odpisy

982

363

--

--

1 345


-39

-5 620

--

--

-5 659


4 274

484

18 575

6 136

29 469


4 280

8 530

7 033

14 586

34 429


3 318

749

2 392

295

6 754


Oprávky


2009

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2009 Přírůstky Úbytky Zůstatek k 31.12.2009 Oprávky Zůstatek k 1.1.2009

Přehled závazků u titulu finančního leasingu (pronájem automobilů) je uveden v pozn. R10.

127



R4 – Nehmotná aktiva 2010

2009

14 288

12 344

699

1 944

14 987

14 288

4 514

3 137

1 683

1 377

6 197

4 514


9 774

9 207


8 790

9 774

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1. Přírůstky Zůstatek k 31.12. Oprávky Zůstatek k 1.1. Odpisy Zůstatek k 31.12.

R5 – Dlouhodobé poskytnuté půjčky

Společnosti - rozhodující vliv


Neuhrazené úroky k 31.12.2010

Celkem k 31.12.2010



Celkem k 31.12.2009

3 080 081*

147 335

3 227 416

744 038

76 857

820 895

--

--

--

8 800

194

8 994

3 228 168**

186 613

3 414 781

1 438 648

116 331

1 554 979

333 948

6 642 197

2 191 486

193 382

2 384 868

Společnosti - podstatný vliv Ostatní společnosti

Celkem 6 308 249 * včetně úroků splatných nad jeden rok 914 tis. Kč ** včetně úroků splatných nad jeden rok 3 833 tis. Kč

Podrobné informace o dlouhodobých půjčkách poskytnutých společnostem s rozhodujícím a podstatným vlivem jsou uvedeny v pozn. 8 – transakce se spřízněnými osobami. K ţádné půjčce nebyla tvořena opravná poloţka z důvodu jejího znehodnocení.

R6 – Ostatní dlouhodobá aktiva 31.12.2010

31.12.2009

Pohledávky z prodeje a postoupení

19 939

20 551

Ostatní

41 379

421

Celkem

61 318

20 972

Nominální hodnota dlouhodobých pohledávek činí 46 437 tis. Kč. Rozdíl mezi reálnou a nominální hodnotou je způsoben přepočtením dlouhodobých neúročených pohledávek na současnou hodnotu metodou efektivní úrokové sazby. Poloţka ostatní zahrnuje především výdaje na pořízení majetkových cenných papírů spolu s dalšími vedlejšími náklady.

128



R7 – Pohledávky 31.12.2010 Pohledávky z pronájmu

31.12.2009

0

2 507

Obchodní pohledávky - spřízněné strany (pozn.9)

71 066

47 207

Ostatní obchodní pohledávky

75 472

181 895

Poskytnuté půjčky – spřízněné strany (pozn. 9)

520 137

22 404

Krátkodobé půjčky ostatní

268 008

119 798

Úroky z poskytnutých půjček

363 479

214 770

5 637

3 663

Prodej cenných papírů, postoupené pohledávky a ostatní

5 704 330

4 796 455

Hrubá výše

7 008 129

5 388 699

-16 055

-17 908

-1038

-985

6 991 036

5 369 806

Daňové pohledávky

Ztráty ze sníţení hodnoty ostatních obchodních pohledávek Ztráty ze sníţení ostatních pohledávek Čistá výše

R8 – Krátkodobý finanční majetek V rámci krátkodobého finančního majetku vykazuje Společnost především dluhopisy emitované společnosti ISTROKAPITAL CZ a.s.. v částce 301 625 tis. Kč. V minulém účetním období Společnost v rámci krátkodobého finančního majetku vykazovala nakoupené dluhopisy emitované společnostmi Velvarská chemická, a.s. a CPI Hotels, a.s. v celkové hodnotě 152 631 tis. Kč. V roce 2010 byly tyto dluhopisy prodány.

R9 – Peníze a peněžní ekvivalenty 31.12.2010

31.12.2009

11 396

11 396

8 563

21 444

Peníze

36 259

15 213

Celkem

56 218

48 053

Majetkové cenné papíry k obchodování Bankovní účty

Majetkové cenné papíry k obchodování představují akcie Vodovodů a kanalizací Hodonín, a.s. a Vodovodů a kanalizací Přerov, a.s., které jsou běţně obchodovány na kapitálovém trhu, jsou vysoce likvidní a tudíţ jsou klasifikovány jako peněţní ekvivalenty.

129



R10 – Úvěry a půjčky

31.12.2010

31.12.2009

Emitované dluhopisy

3 026 000

2 042 000

Dlouhodobé půjčky

1 020 300

1 522 431

130

184

4 046 430

3 564 615

2 779 810

789 267

Úroky z přijatých půjček

210 765

149 855

Úroky z dluhopisů

155 849

41 106

54

49

3 146 478

980 277

7 192 908

4 544 892

Dlouhodobá část

Leasing - dlouhodobá část

Krátkodobá část Kontokorentní úvěr a ostatní krátkodobé půjčky

Leasing - krátkodobá část

Celkem

Emitované dluhopisy Vydané dluhopisy

ks

Nominální hodnota dluhopisu

Splatnost

Úroková 31.12.2010 31.12.2009 sazba

65 000

10 tis. Kč

22.2.2012

6MPRIBOR +2% p.a.

650 000

650 000

1 214

2 000 tis. Kč

8.8.2021

6M PRIBOR +3,5%

2 428 000

1 442 000

Emise dluhopisů CPI var/12 (22. března 2005)

Emise dluhopisů CPI2021 (8. února 2007) vlastní dluhopisy

-26

-52 000

-50 000

1 188

2 376 000

1 392 000

3 026 000

2 042 000

155 849

41 106

3 181 849

2 083 106

Emise dluhopisů CPI celkem Neuhrazené úroky z dluhopisů CPI

Celkem

Dluhopisy CPI var/12 byly emitovány v zaknihované podobě ve formě na doručitele a úrokový výnos z nich je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a 22. září. Dluhopisy CPI 2021 byly emitovány v listinné podobě ve formě na doručitele a úrokový výnos z nich je splatný pololetně zpětně k 8. únoru a 8. srpnu. V průběhu roku Společnost emitovala 493 ks dluhopisů CPI 2021, zůstatek k 31.12. 2010 je 1 214 ks (2009: 721 ks), 26 ks těchto dluhopisů je nakoupeno zpět.

130



Dlouhodobé přijaté půjčky

Jistina k 31.12.2010 Od společností s rozhodujícím vlivem Od společností s podstatným vlivem Od ostatních společností Celkem




857 520

67 239

653 086

51 288

--

--

951

35

162 780

9 560

868 394

96 897

1 020 300

76 799

1 522 431

148 220

Neuhrazené úroky ostatní viz excel - přiznám se, ţe nevím, jak je to se splatností poloţek na účtu 389-200, proto jsem ho tam nedával. Podrobné informace o dlouhodobých půjčkách přijatých od společností pod rozhodujícím a podstatným vlivem jsou uvedeny v poznámce 9).

Finanční leasing 31.12.2010

31.12.2009

40

50

Splátky 1 – 5 let

118

184

Čistá současná hodnota leasingových splátek

158

234

Splátky do 1 roku

Reálná hodnota závazků z finančního leasingu se přibliţně shoduje s jejich účetní hodnotou.

R11 – Ostatní dlouhodobé závazky

Nominální hodnota 31.12.2010 Závazky z nákupu akcií CPI – Land Development, a.s. Závazky z nákupu Včela, a.s. Ostatní

Účetní hodnota 31.12.2010

Nominální hodnota 31.12.2009

Účetní hodnota 31.12.2009

--

--

100 000

87 820

1 265 977

838 496

1 300 000

791 401

59 896

36 438

114 350

74 037

1 325 873

874 934

1 514 350

953 258

Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií a dlouhodobé závazky z nákupu pohledávek. Poloţka ostatní představuje zejména závazek z titulu nákupu pohledávek za společnostmi Balvinder, a.s., Nymburk Property Development, a.s. a závazek z nákupu akcií CPI – Bor, a.s.

131



R12 – Krátkodobé závazky

31.12.2010 Obchodní závazky Závazky z postoupených pohledávek Závazky z nákupu majetkových účastí Závazky z nesplacených vkladů nakoupených společností Přijaté zálohy od odběratelů Ostatní závazky Celkem

31.12.2009

50 963

41 625

1 335 729

1 972 877

520 884

1 155 429

23

23

4 215 221

204 897

3 945

186 884

6 126 765

3 561 735

Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běţné závazky vůči dodavatelům za pořízení dlouhodobého majetku a dodávky sluţeb.

R13 – Ostatní pasiva 31.12.2010

31.12.2009

Časové rozlišení

3 459

2 980

Celkem

3 459

2 980

R14 - Vlastní kapitál Základní kapitál Základní kapitál Společnosti je splacen v plné výši, nepodléhá ţádným opčním ani výměnným právům. Společnost není přímým drţitelem ţádných vlastních účastnických cenných papírů. Základní kapitál Společnosti k 31. prosinci 2010 činí 3 093 498 tis. Kč a je rozdělen na 3 866 873 kusů akcií na majitele o jmenovité hodnotě jedné akcie 800,- Kč. Dne 8. února 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 500 000 tis. Kč a dne 29. listopadu 2010 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu o 1 500 000 tis. Kč. Společnost se v roce 2008 stala 100% akcionářem společnosti Včela, a.s., která ve svém majetku drţela 31,84% akcií Společnosti, tj. 435 197 ks akcií v nominální hodnotě 348 158 tis. Kč. Dne 16. března 2009 byla zapsáno rozdělení sloučením společnosti Včela, a.s. do obchodního rejstříku a tímto Společnost nabyla vlastní akcie. V roce 2010 byly tyto vlastní akcie prodaný a společnost tak k 31. prosinci 2010 nevykazuje ţádné vlastní akcie ve svém drţení. Zisk (ztráta) na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku (ztráty) za období a průměrného počtu akcií v oběhu.

132



Způsob výpočtu váţeného průměru počtu akcií je uveden v následující tabulce. Vážený průměr počtu akcií

Počet akcií k 1.1.2010

Počet (ks)

Podíl na účetním období

Přepočtený počet (ks)

1 366 873

1,000000

1 366 873,00

625 000

0,912329

570 205,00


1 875 000

0,104110

195 205,00

Celkem

3 866 873


2 132 283,00

Základní zisk (ztráta) připadající na jednu akcii (BEPS): BEPS = -348 529 tis. Kč / 2 132 283ks akcií = -163,5 Kč. Jelikoţ Společnost nemá ţádné potenciální kmenové akcie, zředěný zisk (ztráta) na akcii je roven základnímu zisku (ztrátě) na akcii.

Nerozdělený zisk a zákonný rezervní fond Od roku 2005 zpracovává Společnost účetní závěrku podle IFRS. Všechny zisky a ztráty nakumulované v poloţce nerozdělených ztrát tohoto nekonsolidovaného výkazu zisku a ztrát bude moţné hradit/rozdělovat po jejich schválení valnou hromadou. Obchodní zákoník stanoví příděl do zákonného rezervního fondu ve výši 5 % vykázaného zisku aţ do výše 20 % základního kapitálu. Tvorba, pouţití a rozpouštění zákonného rezervního fondu podléhá omezením obsaţeným v příslušných článcích Obchodního zákoníku. Zákonný rezervní fond nelze volně pouţívat, neboť můţe být pouţit výhradně ke sníţení neuhrazené ztráty. Čistý zisk Společnosti ve výši 418 897 tis. Kč za rok 2009, uvedený v účetní závěrce Společnosti byl převeden do nerozdělených zisků minulých let.

6. Doplňující informace k výsledovce V1 – Tržby 2010

2009

tis. Kč

%

tis. Kč

%

Ekonomické poradenství/zpracování účetnictví

18 828

55,5%

18 779

56,2%

Nájemné nebytové prostory

14 676

43,3%

12 370

37,0%

400

1,2%

--

--

Developerske projekty Paušál

--

--

2 135

6,4%

Provize

9

0,0%

115

0,3%

Ostatní

--

--

18

0,1%

33 913

100,00%

33 417

100,00%

Celkem

133



V2 – Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiv

Sníţení hodnoty majetkových účastí Sníţení hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek Zrušení sníţení hodnoty ostatních pohledávek Celkem

2010

2009

316 755

8 004

-1 853

1 071

53

4

314 955

9 079

V3 – Osobní náklady

Mzdové náklady Sociální a zdravotní pojištění Ostatní sociální náklady Celkem

2010

2009

1 623

1 980

552

508

10

12

2 185

2 500

Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové vrcholového vedení neměli za rok 2010 od Společnosti ţádné peněţní ani nepeněţní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti. Mzdy nemají variabilní sloţku. Odměny členům statutárních orgánů za rok 2010 shrnuje následující tabulka.

Představenstvo Dozorčí rada Vrcholový management


Ostatní společnosti skupiny

2 175

3 699

--

3 229

2 175

6 315

Členové představenstva, dozorčí rady ani vedení Společnosti a osoby jim blízké nevlastní ţádné akcie Společnosti, ani s nimi nebyly uzavřeny ţádné opční a podobné smlouvy, jejíchţ podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry.

134



V4 – Čisté provozní náklady 2010

2009

Mandátní odměny

16 379

16 890

Nájemné

19 851

12 599

Reklama

390

208

Opravy a udrţování

142

119

4 994

9 406

326

559

2 482

1 361

--

845

Ostatní

9 554

12 702

Celkem

54 118

54 689

Právní sluţby Poplatky za telefony Poradenství a audit Daň z převodu nemovitostí

V5 – Finanční výnosy

Úroky z poskytnutých půjček a úvěrů Úrok z dlouhodobých pohledávek

2010

2009

205 276

171 745

1 168

2 445

Úrok z nakoupených dluhopisů

13 647

7 034

Čisté kurzové zisky/(ztráty)

13 540

-2 487

Ostatní finanční výnosy

580 269

131 926

Celkem

813 900

310 663

Poloţka ostatní finanční výnosy představuje zejména výnosy z dividend.

135



V6 – Finanční náklady 2010

2009

Úroky z emitovaných dluhopisů

122 500

102 100

Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček

122 366

109 474

Úroky z dlouhodobých závazků

107 887

73 433

19

29

Ostatní finanční náklady

479 904

22 381

Celkem

832 676

307 417

Úroky ze závazků z finančního leasingu

Poloţka Ostatní finanční náklady představuje zejména ztrátu realizovanou z prodeje dceřiných společností.

V7 – Daně z příjmů 2010

2009

--

--

Odloţený daňový náklad (vznik přechodných rozdílů)

-3 120

-3 501

Celkem

-3 120

-3 501

Daňový náklad

2010

2009

Odloţený daňový závazek k 1.1.

9 060

12 561

Odloţený daňový závazek k 31.12.

5 940

9 060

-3 120

-3 501

Sníţení/zvýšení odloţeného daňového závazku

Porovnání výše daňového nákladu vypočteného z účetního zisku se skutečným daňovým nákladem 2010 Zisk / (ztráta) před zdaněním za účetní období

-351 649

Zákonná sazba daně z příjmů v ČR

19%

Očekávaný náklad/(výnos) na daň z příjmů v ČR

-66 813

Trvalé rozdíly vyplývající z: Daňově neuznatelných nákladů

167 384

Výnosů jiţ zdaněných nebo osvobozených od daně

-110 552

Ostatních daňových rozdílů

4

Daňové náklady vztahující se k předchozím obdobím

--

Slevy na dani

--

Změna nezaúčtované daňové pohledávky/závazku

6 857

Ostatní vlivy

--

Daň z příjmů

-3 120

136



Odložený daňový závazek 31.12.2010

31.12.2009

Nehmotná aktiva

-1355

-818


3 580

3 536


-8 380

-7 065

Dlouhodobé pohledávky

5 035

5 257

8

11

25

44

Ostatní dlouhodobé závazky

-4 457

-9 974

Ostatní krátkodobé závazky

-396

-51

-5 940

-9 060

Ostatní aktiva Závazky z leasingu

Celkem odložený daňový závazek (-)/pohledávka (+)

Pro kalkulaci odloţené daně byly v roce 2010 i 2009 pouţita sazba podle předpokládaného roku realizace odloţené daně, tj. 19%. Při výpočtu čistého odloţeného daňového závazku Společnost započítává odloţené daňové pohledávky proti odloţeným daňovým závazkům. České právní předpisy vyţadují výpočet daně z příjmu ze zisku před zdaněním podle českých účetních předpisů, proto existuje řada přechodných rozdílů způsobených jak specifickými daňovými předpisy, tak rozdíly mezi českými účetními předpisy a IFRS, v důsledku toho výše uvedená tabulka zahrnuje i poloţky, které nejsou vykazovány dle IFRS. Splatné daňové závazky 2010

2009

Ostatní daně a poplatky

24

22

Daň z přidané hodnoty

--

858

24

880

Celkem

7. Finanční rizika Riziko likvidity Riziko likvidity vzniká při problémech se získáním finančních zdrojů potřebných k pokračování provozních aktivit Společnosti při zachování současných ekonomických podmínek. Společnost se snaţí sníţit riziko likvidity prostřednictvím optimalizace řízení finančních zdrojů následujícím způsobem: 

udrţováním přiměřené míry likvidních finančních prostředků

 

získáním přiměřených úvěrových prostředků predikcí budoucí likvidity prostřednictvím finančního plánování

Analýza rizika likvidity Následující tabulka znázorňuje zbytkovou dohodnutou splatnost nediskontovaných finančních závazků. Tabulka finančních závazků byla sestavena se zohledněním nejdříve moţných termínů, kdy můţe být Společnost poţádána o splnění závazků. Finanční závazky zahrnují peněţní toky z úroků i jistiny. 137



Do 3 měsíců

Od 3 měsíců do 1 roku

1 - 5 let

Nad 5 let

Celkem

50 963

--

--

--

50 963

5 695 321

380 505

--

--

6 075 826

822 086

1 189 569

--

--

2 011 655

--

978 974

--

--

978 974

137 898

17 951

--

3 026 000

3 181 849

Dlouhodobé půjčky

--

--

1 020 430

--

1 020 430

Jiné dlouhodobé závazky

--

--

27 802

1 298 071

1 325 873

6 706 268

2 566 999

1 048 232

4 324 071

14 645 570

V tis. Kč Obchodní závazky Ostatní krátkodobé závazky Krátkodobé půjčky včetně úroků Bankovní úvěry Vydané dluhopisy včetně úroků (AUV)

Celkem

Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dluţníka dostát svým závazkům. Společnost vytváří 100% opravné poloţky ke všem pohledávkám, které jsou více neţ 360 dní po termínu splatnosti, a 50% opravné poloţky ke všem pohledávkám, které jsou po splatnosti 181 aţ 360 dní. V oblasti pohledávek z obchodních vztahů však ve společnosti obtíţně vymahatelné pohledávky vznikají v minimální míře. Všechny pohledávky společnosti jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohroţení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány aţ po případné ukončení smluvní spolupráce. Běţným postupem společnosti je nepoţadovat zajištění obchodních pohledávek. Vedení společnosti zavedlo zásady řízení kreditního rizika a velikost tohoto rizika je pravidelně monitorována. Ohodnocení finanční bonity je prováděno u všech zákazníků, kteří překročí určitou hodnotu úvěrové angaţovanosti. Maximální expozice vůči úvěrovému riziku, kterému je společnost teoreticky vystavena se rovná brutto účetní hodnotě výše uvedených finančních aktiv sníţené o případné ztráty ze sníţení hodnoty.

Finanční aktivum Peníze a peněţní ekvivalenty Pohledávky z obchodních vztahů Ostatní pohledávky Poskytnuté půjčky Krátkodobý finanční majetek Dlouhodobé pohledávky Celkem

Neznehodnocená fin. aktiva do splatnosti 56 218

Neznehodnocená fin. aktiva po Znehodnocená fin. splatnosti aktiva --

--

Celkem 56 218

19 136

111 347

16 055

146 538

979 721

4 729 208

1 038

5 709 967

6 854 414

605 459

--

7 459 873

301 625

--

--

301 625

87 816

--

--

87 816

8 298 930

5 446 014

17 093

13 762 037

138



Účetní hodnota finančních aktiv po splatnosti, která nejsou znehodnocena Do 3 měsíců po splatnosti Pohledávky z obchodních vztahů

Do 1 roku po splatnosti

Více než 1 rok po splatnosti

Celkem

10 513

33 471

67 363

111 347

8 007

221 546

4 499 655

4 729 208


14 915

92 925

497 619

605 459

Celkem

33 435

347 942

5 064 637

5 446 014

Ostatní pohledávky

Účetní jednotka nevyhodnotila pohledávky v celkové výši 5 064 637 jako znehodnocené i přes jejich věkovou strukturu, neboť v následujícím účetním období bude převáţná část těchto pohledávek předmětem připravované restrukturalizace finančních aktiv i závazků.

Tržní rizika Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko sníţení hodnoty pohledávek či peněz a peněţních ekvivalentů denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn Společnost je vystavena měnovému riziku zejména z titulu změny kurzu české koruny proti EUR. Změny ostatních měnových kurzů by neměly zásadní vliv na hospodaření Společnosti. Skupina nepouţila ke sníţení měnového rizika ţádné měnové deriváty, a to ani k 31. prosinci 2010 ani k 31. prosinci 2009. Analýza citlivosti Základní formou analýzy citlivosti je jednofaktorová analýza, kdy se zjišťují dopady izolovaných změn jednotlivých rizikových faktorů na zisk/ztrátu, tj. kdy všechny ostatní faktory zůstávají na svých předpokládaných (nejpravděpodobnějších) hodnotách. Následující tabulka ukazuje analýzu citlivosti eurových finančních nástrojů Skupiny na měnové kurzy. Výchozí základnou této analýzy je měnový kurz k 31. prosinci 2010.

139



CZK / EUR -10,00% Účetní hodnota

Zisk


10,00%

Zisk


v tis. Kč AKTIVA Peníze a peněţní ekvivalenty

2 649

-265

265

1 433 397

-143 340

143 340

-143 605

143 605

-27 285

27 285

-116 320

116 320

56 732

-56 732

Dopad na finanční závazky před zdaněním

56 732

-56 732

Daň 19%

10 779

-10 779


45 953

-45 953

-70 367

70 367

Pohledávky Dopad na finanční aktiva před zdaněním Daň 19% Dopad na finanční aktiva po zdanění PASIVA Závazky

567 320


Předchozí tabulku je moţné interpretovat následujícím způsobem: K 31. prosinci 2010, pokud by česká koruna posílila o 10% proti EUR a ostatní proměnné by zůstali konstantní, pak by roční zisk po zdanění byl o 70 367 tis. Kč vyšší, a to především z důvodu kurzových zisků z převodu závazků denominovaných v EUR. Naopak, při 10% depreciaci české koruny vůči EUR a nezměněných ostatních proměnných, by roční zisk po zdanění byl 70 367 tis. Kč niţší.

Úrokové riziko Analýza platných úrokových sazeb a přecenění Společnost je vystavena různým rizikům spojeným s dopadem výkyvů v převládající úrovni trţních úrokových sazeb na její čistou pozici a peněţní toky. Úvěry a přijaté půjčky jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou. Úročení dluhopisů je sjednáno pohyblivou úrokovou sazbou. Nepředpokládají se však výrazné výkyvy ve vývoji úrokových sazeb. Společnost také nepředpokládá ţádné výrazné změny v oblasti provozních výnosů a tudíţ ani problémy v hotovostních tocích. Případné odchylky od plánovaných hotovostních toků jsou řešeny operativním řízením na úrovni vedení Společnosti. Následující tabulka zobrazuje výsledky analýzy citlivosti finančních nástrojů na změnu úrokových sazeb. Předmětem této analýzy jsou především finanční nástroje Skupiny s pohyblivou úrokovou sazbou. Jedná se o přijaté bankovní úvěry a emitované dluhopisy Skupiny, přičemţ základnou pro změnu příslušných úrokových sazeb jsou hodnoty k 31. prosinci 2010.

140



PRIBOR +10 pb Účetní hodnota


Zisk

v tis. Kč

-10 pb Ostatní pohyby ve vlastním kapitálu

Zisk

AKTIVA Peníze a peněţní ekvivalenty Pohledávky Dopad na finanční aktiva před zdaněním Daň 20% Dopad na finanční aktiva po zdanění

--

--

-3 774

3 774

-3 774

3 774

PASIVA Závazky

3 774 381

Dopad na finanční závazky před zdaněním Daň 20%

-755

755


-3 020

3 020


-3 020

3 020

Předchozí tabulku je moţné interpretovat následujícím způsobem: K 31. prosinci 2010, pokud by příslušná sazba PRIBOR byla o 10 procentních bodů (pb) vyšší/niţší a ostatní proměnné by zůstaly konstantní, pak by roční zisk po zdanění byl o 3 020 tis. Kč niţší/vyšší, a to především z důvodu nákladových úroků z přijatých bankovních úvěrů a emitovaných dluhopisů.

8.

Podmíněné závazky

K 31. prosinci 2010 si vedení Společnosti není vědomo ţádných významných nevykázaných podmíněných závazků s výjimkou těch, které jsou uvedeny v Pozn. R1 (zajištění bankovních úvěrů majetkovými cennými papíry) a níţe uvedených záruk. Dne 12. října 2005 uzavřela společnost CPI Dohodu o přistoupení k závazku s UniCredit Bank Czech Republic, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Real Estate, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého UniCredit Bank Czech Republic, a.s. této společnosti. Dne 10. února 2006 uzavřela společnost CPI Dohodu o přistoupení k závazku s UniCredit Bank Czech Republic, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Real Estate, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého UniCredit Bank Czech Republic, a.s. této společnosti. Dne 11. července 2007 uzavřela společnost CPI Dohodu o přistoupení k závazku s UniCredit Bank Czech Republic, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Real Estate, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého UniCredit Bank Czech Republic, a.s. této společnosti. Dne 3. října 2007 přistoupila Společnost CPI k závazku společnosti CPI – Land Development, a.s. z titulu úvěru přijatého od společnosti NLB Factoring, a.s. Dne 10. října 2007 uzavřela společnost CPI Dohodu o vyplňovacím právu směnečném se společností NLB Factoring, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI – Land Development, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého NLB Factoring, a.s. této společnosti. Dne 15. ledna 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o ručení s Volksbank CZ, a.s., která má zajistit závazky společnosti MUXUM, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Volksbank CZ, a.s. této společnosti. Dne 7. února 2008 přistoupila Společnost CPI k závazku společnosti CPI – Štupartská, a.s. z titulu úvěru v celkové výši 165 000 tis. Kč přijatého od společnosti NLB Factoring, a.s. 141



Dne 7. února 2008 uzavřela společnost CPI Dohodu o směnečném vyplňovacím právu se společností NLB Factoring, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI Štupartská, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého NLB Factoring, a.s. této společnosti. Dne 14. února 2008 přistoupila společnost CPI k závazku společnosti CPI Park Mlýnec, a.s. z titulu úvěru přijatého od společnosti NLB Factoring, a.s. Dne 14. února 2008 uzavřela společnost CPI Dohodu o směnečném vyplňovacím právu se společností NLB Factoring, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI Park Mlýnec, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého NLB Factoring, a.s. této společnosti. Dne 2. července 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Vigano, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 15. října 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Conradian, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 16. října 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Carpenter Invest, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 12. prosince 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu u úpravě vzájemných vztahů s Česká spořitelna, a.s., na základě které se společnost CPI zaručila za společnost Carpenter Invest, a.s. v souvislosti s úvěrem poskytnutým Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Dne 15. prosince 2008 uzavřela společnost CPI a společnost Balvinder, a.s. Smlouvu o podmínkách zajíštění závazku směnkou s Českou spořitelnout, a.s., na základě které společnost Balvinder, a.s. vystavila vlastní biankosměnku a kterou avalovala společnost CPI, jako zajištění úvěru poskytnutého společnosti Balvinder, a.s. Dne 30. prosince 2008 uzavřela společnost CPI Smlouvu o podmínkách zajištění závazku směnkou s Českou spořitelnou, a.s., která má zajistit závazky společnosti Hraničář, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Českou spořitelnou, a.s. této společnosti. Společnost CPI se dne 30. prosince 2008 zavázala v Záruce za vícenáklady ve prospěch České spořitelny, a.s. uhradit veškeré dodatečné náklady související s projektem CPI City Center ÚL za společnost Hraničář, a.s., pokud tato společnost nebude sama schopna uhradit vícenáklady. Dne 13. ledna 2010 uzavřela společnost CPI Dohodu o vydání a vyplnění biankosměnky s Poštová banka, a.s. jako zajištění poskytnutého úvěru. Dne 10. března 2010 uzavřela společnost Malerba, a.s. Směnečné vyplňovací ujednání s J & T BANKA, a.s. jako zajištění poskytnutého úvěru. Dne 22. března 2010 uzavřela společnost CPI Dohodu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank a.s. jako výstavce blankosměnky, která má zajistit závazky společnosti CPI BYTY, a.s. (BPT Prague, a.s.) vyplývající z úvěru poskytnuté Raiffeisenbank a.s. této společnosti. Dne 2. srpna 2010 uzavřela společnost CPI Patronátní smlouvu a Smlouvu o vyplňovacím právu směnečném se Raiffeisenbank, a.s., které mají zajistit závazky společnosti U Svatého Michala, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Raiffeisenbank, a.s. této společnosti. Dne 25. října 2010 uzavřela společnost CPI Ručitelské prohlášení s Komerční bankou, a.s., které má zajistit závazky společností CB Property Development, a.s. a IGY České Budějovice, s.r.o. z titulu úvěrů poskytnutých Komerční bankou, a.s. těmto společnostem. Dne 20. prosince 2010 poskytla společnost CPI Ručitelské prohlášení, ve kterém se společnost CPI zavázala zaručit závazky společnosti ISTROFINAL TV, s.r.o.

9. Transakce mezi spřízněnými stranami Za spřízněné strany se povaţují dceřiné a přidruţené společnosti, akcionáři, členové statutárních a dozorčích orgánů a výkonný management. V následujících tabulkách je uveden přehled transakcí se spřízněnými stranami za rok 2010 a zůstatky pohledávek a závazků vůči spřízněným stranám k 31. prosinci 2010.

142



Pohledávky a závazky Pohledávky z titulu dlouhodobých půjček Část splatná do 1 roku představuje splatné úroky. Splatnost

Úroková sazba


Splatno do 1 roku


ABIGAIL, a.s.

31.12.2015

5,00%

37

--

37


31.12.2014

5,00%

87 129

266

87 129


31.12.2014

5,00%

1 781

4

1 781


31.12.2026

6,00%

129 339

7 874

129 339


31.12.2014

6,00%

14 166

--

14 166


17.10.2016

5,00%

432 138

4 021

432 138


31.12.2014

6,00%

23 386

2 905

23 386

CPI - Krásné Březno, a.s.

31.12.2014

7,00%

9 326

574

9 326


31.12.2014

6,00%

32 337

13 187

32 337


31.12.2014

6,00%

61 272

--

61 272

CPI - Orlová, a.s.

31.12.2014

6,00%

38 391

5 770

38 391


30.6.2017

1,40%

61 996

17 592

61 996


31.12.2014

6,00%

71 043

10 761

71 043

CPI BYTY, a.s.

31.12.2015

5,00%

502

3

502


31.12.2016

7,00%

--

1 266

--


31.12.2012

6,00%

29 209

2 791

29 209


31.12.2014

6,00%

40 578

4 719

40 578

CPI Services, a.s.

31.12.2013

6,00%

37 593

1 329

37 593

Druţstvo Land

31.12.2015

6,00%

52 126

6 433

52 126

EMDEEN ,a.s.

31.12.2012

6,00%

11

1

11

Farhan, a.s.

31.10.2016

5,00%

275 420

--

275 420

Graciana, a.s.

31.12.2014

5,00%

41 791

768

41 791

Hraničář, a.s.

31.12.2031

7,00%

350 949

17 329

350 949

Lockhart, a.s.

31.12.2014

5,00%

2 978

2 462

2 978

Lockhart, a.s.

31.12.2026

4,00%

249 121

--

249 121

Malerba, a.s.

31.12.2014

5,00%

272 425

4 882

272 425

Malerba, a.s.

31.12.2015

5,00%

85 204

--

85 204


31.12.2014

5,00%

45

1

45


31.12.2014

5,00%

1 420

18

1 420


31.12.2014

5,00%

80 027

3 157

80 027

MUXUM, a.s.

31.12.2014

6,00%

1 200

6

1 200


31.12.2014

6,00%

32

3

32


31.10.2016

5,00%

355 782

--

355 782


31.12.2014

6,00%

7 078

1 060

7 078


31.12.2014

6,00%

61 092

9 192

61 092

143




31.12.2014

9,75%

--

--

--

U svatého Michala, a.s. Ústí nad Labem Property Development,a.s.

31.12.2014 31.12.2014

6,00% 6,00%

85 343 9 326

17 584 407

85 343 9 326


31.12.2012

6,00%

28 910

3 907

28 910


31.12.2017

6,00%

47 717

6 782

47 717


31.12.2012

5,50%

1 861

278

1 861

3 080 081

147 332

3 080 081

Celkem

Pohledávky z titulu krátkodobých půjček Splatnost

Úroková sazba


Splatno do 1 roku



5.1.2011

1,40%

1 253

1 253

--

CPI Reality, a.s.

3.1.2011

0,00%

511 000

511 000

--

31.12.2011

9,75%

7 884

7 884

--

520 137

520 137

--

Trenčín Property Development, a.s. Celkem

Obchodní pohledávky Zůstatek k 31.12.2010 v tis. Kč

Zůstatek k 31.12.2009 v tis. Kč

4B Property, s.r.o

--

--

Balvinder, a.s.

--

6 685

12

--

Betonstav spol. s r.o. BPT Development, a.s. Březiněves, a.s. Carpenter Invest, a.s. CB Property Development, a.s. Conradian, a.s.

106

--

--

79

861

1 690

5 631

--

62

574


--

992

CPI – Krásné Březno, a.s.

--

35

229

--


5 472

5 804

CPI BYTY, a.s.

1 201

3 283


5 580

11 776

34

27


CPI Finance, a.s. CPI Hotels Properties, a.s.

8

--


32

--


732

789

--

83

5 994

4 260

39

--

Druţstvo Land

--

62

EMDEEN ,a.s.

138

--

CPI Reality, a.s. CPI Services, a.s. Český Těšín Property Development, a.s.

144



Farhan, a.s.

3 634

--


52

--

Graciana, a.s.

95

--

Hraničář, a.s.

22

233

203

--


3 779

--


3 762

--

Lockhart, a.s.

7 100

--

Malerba, a.s.

981

--


MB Property Development, a.s. Michalovce Property Development, a.s. MUXUM, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř a.s.

12

--

3 239

--

137

33

5 011

--

--

--

4 300

--

37

--


1 260

1 267


3 584

--


2 464

--


144

--


104

--

Povaţská Bystrica Property Development, a.s. Prague Development Holding, a.s.


13

--

989

--

U svatého Michala, a.s.

88

--

Ústí nad Labem Property Development,a.s.

26

--



200

6 885

VT Holding, a.s.

--

--


2

180


3 697

--

--

2 470

71 066

47 207

Ostatní Celkem

V poloţce ostatní v roce 2010 jsou zahrnuty i pohledávky vůči společnostem, v nichţ Společnost jiţ nemá k 31.prosinci 2010 majetkovou účast. Ostatní pohledávky

MUXUM, a.s. CPI BYTY, a.s.



6 917

6 917

681

--


7 000

7 000


4 329

--

*

19 998

1 770

3 896

100

--

GANDOLF CONSULTANCY LIMITED * CPI Reality, a.s. Malerba, a.s. 145



Nymburk Property Development, a.s. Celkem

1 495

--

22 292

37 811

* Společnost jiţ není spřízněnou osobou k 31.prosinci 2010 K výše uvedeným pohledávkám netvořila Společnost ţádné opravné poloţky a ani v roce 2010 ani 2009 nebyly odepsány ţádné pohledávky vůči spřízněným stranám.

Závazky z titulu půjček Část splatná do 1 roku představuje převáţně splatné úroky a jistiny krátkodobých půjček. Splatnost

Úroková sazba

zůstatek k 31.12.2010

Splatno do 1 roku


Balvinder, a.s.

31.12.2014

4,00%

17 410

272

17 410


31.12.2011

--

--

304

--

Březiněves, a. s.

31.12.2014

7,00%

8 232

761

8 232


31.12.2015

4,00%

3 140

32

3 140


31.12.2015

5,00%

1 950

16

1 950

Conradian, a.s.

31.12.2014

4,00%

17 105

250

17 105

CPI - Bor, a.s.

31.12.2014

2,45%

10 668

468

10 668

CPI - Zbraslav, a. s.

31.12.2014

3,15%

28 325

2 340

28 325

CPI BYTY, a.s.

31.12.2015

2,10%

14 859

628

14 859

2010

31.12.2012

2,10%

48 650

--

48 650


31.12.2014

4,00%

86

5

86

CPI Finance, a.s.

31.12.2014

3,50%

134 667

5 998

134 667

CPI Reality, a.s.

31.12.2014

3,85%

90 452

26 128

90 452

31.12.2014

3,85%

6 403

--

6 403

31.12.2013

7,00%

5 178

--

5 178

31.12.2011

6,00%

--

969 354

--

Český Těšín Property Developme

31.12.2015

5,00%

1 000

--

1 000

Hraničář, a.s.

31.12.2015

4,00%

76 155

1 066

76 155

Komárno Property Development,

30.9.2012

6,50%

3 824

--

3 824

Lipt. Mikuláš Property Develop

30.9.2012

6,50%

3 732

--

3 732


31.12.2015

5,00%

1 000

--

1 000

Michalovce Property Developmen OC Nová Zdaboř a. s. Povaţ.Bystrica Property Develo Prague Development Holding a.s

30.9.2012

6,50%

2 640

--

2 640

31.12.2012

6,00%

2 573

348

2 573

30.9.2012

6,50%

3 277

--

3 277

31.12.2015

6,00%

216 407

47 036

216 407

31.12.2015

4,00%

106 450

--

106 450

Prague Property Development, s

31.12.2014

2,10%

302

16

302

Prievidza Property Development

30.9.2012

6,50%

3 581

--

3 581

Ruţomberok Property Developmen

30.9.2012

6,50%

2 277

--

2 277

31.12.2014

6,50%

23 859

1 717

23 859

Třinec Property Development, a

146

Příloha individuální účetní závěrky za rok 2010 (v tis. Kč) Ústí nad Labem Property Development,a.s. Vigano, a.s. Zvolen Property Development, a


--

--

--

17

--

31.12.2014

6,50%

20 951

1 000

20 951

30.9.2012

6,50%

2 367

--

2 367

857 520

1 057 756

857 520

Celkem

Ostatní dlouhodobé závazky V ostatních dlouhodobých závazcích vykazuje Czech Property Investments, a.s. závazek vůči CPI Reality ve výši 1 910 tis. Kč (rok 2009: 1 803 tis.Kč) a CPI Finance, a.s. ve výši 8 522 tis.Kč (2009: 8 015 tis. Kč ). Obchodní závazky V rámci obchodních závazků vykazuje společnost závazky ve výši 3 352 tis. Kč (2009: 7 939 tis. Kč) vůči spřízněným stranám.

Ostatní krátkodobé závazky Zůstatek k 31.12.2010


--

807

CPI BYTY, a.s.

374 590

374 770

CPI Reality, a.s.

26 692

26 692

7 863

--

Druţstvo Reality „v likvidaci―

--

--


*

700 000


4 192

--


1 414

--

43 370

--

9 256

--

CPI – Real Estate, a.s.


Michalovce Property Development, a.s. Nymburk Property Development, a.s. OC Nová Zdaboř a.s.

400

--

42 543

--

797 890

797 890


6 693

--


Povaţská Bystrica Property Development, a.s. Prague Development Holding, a.s.

1 907

--


14

--


2 196

--

1 319 020

1 900 159

Celkem

Emitované dluhopisy K 31.12.2010 vlastní dceřiné společnosti dluhopisy emitované společností CPI v celkové hodnotě (včetně AUV) 1 831 992 tis. Kč (2009: 832 689 tis. Kč).

147



Výnosy a náklady Tržby 2010

2009

CPI BYTY, a.s. *

1 744

1 779

Březiněves, a.s.

--

23

834

1 240


--

24


--

16

5 352

4 978

9

--

Komárno Property Development, a.s. **

956

--

Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. **

982

--

Michalovce Property Development, a.s. **

956

--

Nymburk Property Development, a.s. **

2 443

--

Povaţská Bystrica Property Development, a.s. **

CPI – Facility, a.s.

CPI Services, a.s. Hraničář, a.s.

1 020

--

Prievidza Property Development, a.s. **

956

--

Ruţomberok Property Development, a.s. **

952

--

--

25

Strakonice Property Development, a.s. Třinec Property Development, a.s. **

2 629

--


--

21


--

54

956

--

19 789

8 160

Zvolen Property Development, a.s. ** Celkem * rok 2009 také zahrnuje výnosové úroky společností Byty Česká Lípa, a.s. a SPOBYT, a.s. ** společnosti nakoupené koncem roku 2010

Výnosové úroky 2010

2009

--

985

266

--


--

--


4

150

Balvinder, a.s. Baumarkt České Budějovice s.r.o. **

Březiněves, a.s.

--

1 181


8 058

2 759


4 021

--

--

3 252

2 905

1 365

574

268

CPI - Land Development, a.s. **

5 411

--

CPI - Orlová, a.s. **

2 335

--


3 406

3 516

224

86

--

1 386

Conradian, a.s. CPI - Facility, a.s. CPI - Krásné Březno, a.s.

CPI – Residential Statenice Property Development, a.s. (CPI - Statenice, a.s.) 148




3 949

4 468

CPI BYTY, a.s. *

243

511


966

1 703


753

1 087


2 467

2 252

CPI Reality, a.s.

--

896

CPI Services, a.s.

1 329

254

CPI Slovakia, s.s.

1 604

1331

--

901

2 969

2 732

43

53

1

--

420

--

Český Těšín Property Development, a.s. Druţstvo Land Druţstvo Reality "v likvidaci" EMDEEN ,a.s. Farhan, a.s. FL Property Development, a.s.

--

362

768

--

Hraničář, a.s.

17 329

933

Lockhart, a.s.

2 462

--

Malerba, a.s. **

4 882

--

608

--

1

--

18

--

Graciana, a.s. **

M.T.J.Consulting ** MB Property Development, a.s. ** Modřanská Investment, s.r.o. ** Modřanská Property, a.s. **

3 157

--

MUXUM, a.s.

3 166

2 844

Nymburk Property Development, a.s. **

2

--


--

109

493

--

--

1

1 421

--

430

429

3 716

3 713

Office Center Stodůlky DELTA a.s. ** První MAC spol. s r.o. Statenice Property Development Strakonice Property Development, a.s. Svitavy Property Development, a.s. Trenčín Property Development, a.s.

779

814

4 524

3 690

407

--


1 696

847


3 007

3 165

90 814

48 043

U svatého Michala, a.s. Ústí nad Labem Property Development,a.s.

Celkem

* rok 2009 také zahrnuje výnosové úroky společností Byty Česká Lípa, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a SPOBYT, a.s. ** společnosti nakoupené koncem roku 2010

149



Jiné výnosy 2010

2009


116 000

--

CPI BYTY, a.s.

464 000

20 000

Celkem

580 000

20 000

Jiné výnosy v roce 2010 představují částku vyplacených dividend.

Spotřeba materiálu a nákup služeb 2010

2009

360

460

CPI Services, a.s.

9 680

9 600

CPI Slovakia, a.s.

5 311

--

15 351

10 060

CPI Facility, a.s.

Celkem

Nákladové úroky 2010

2009

Balvinder, a.s.

272

--


304

1 354

Březiněves, a.s.

761

--


32

--


16

--

250

--

Conradian, a.s. CPI - Bor, a.s.

237

206


1 339

1 470


10 399

12 175

855

795

53 807

31 143

5

--

CPI Finance, a.s.

4 976

898

CPI Reality, a.s.

28 781

6 444

CPI - Zbraslav, a.s. CPI BYTY, a.s. * CPI City Center ÚL, a.s.

Hraničář, a.s.

1 066

--

Komárno Property Development, a.s. **

208

--

Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. **

203

--

15

--

Malerba, a.s. ** Michalovce Property Development, a.s. **

144

--

OC Nová Zdaboř a.s. **

157

189

Povaţská Bystrica Property Development, a.s. **

178

--

16 666

15 837

16

19

Prague Development Holding, a.s. Prague Property Development, s.r.o.

150



Prievidza Property Development, a.s. **

195

--

1 062

970

124

--

1 579

--

17

61

Vigano, a.s.

850

--

Zvolen Property Development, a.s. **

129

--

--

46

124 643

71 607

RealCore s.r.o. Ruţomberok Property Development, a.s. ** Třinec Property Development, a.s. ** Ústí nad Labem Property Development,a.s.

Ostatní Celkem

* rok 2009 také zahrnuje nákladové úroky společností Byty Česká Lípa, a.s., BYTY TŘINEC, a.s. a SPOBYT, a.s. ** společnosti nakoupené koncem roku 2010

Přijaté a poskytnuté záruky Záruky poskytnuté spřízněným stranám jsou uvedeny v pozn. R1 a v pozn.8. Spřízněné osoby neposkytly za společnost CPI ţádné záruky.

10.

Následné události

Dne 4. ledna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila zbývajících 20% akcií společnosti CPI – Bor, a.s. Dne 13. ledna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100% obchodní podíl ve společnosti AB BHV, spol. s r.o. Dne 1. února 2011 pořídila společnost Czech Property Investments, a.s. 100 % akcií společnosti Gardana, a.s., 100 % akcií společnosti Kerina, a.s., 100 % akcií společnosti BAYTON SR, a.s. a 100 % akcií společnosti Gaborone, a.s. Dne 8. března 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídla 100 % akcií společnosti Marissa, a.s., 100 % akcií společnosti Camuzzi, a.s. a 100 % akcií společnosti Ţďár Property Development, a.s., 100 % akcií společnosti Baudry, a.s. Dne 31. března 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti Telč Property Development, a.s. Dne 4. dubna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti Gifford, a.s. Dne 7. dubna 2011 společnost Czech Property Investments, a.s. pořídila 100 % akcií společnosti ELAMOR, a.s. Dne 12. dubna 2011 došlo k navýšení základního kapitálu společnosti Farhan, a.s. o 120 000 tis. Kč, přičemţ nové akcie byly upsány a emisní kurz byl splacen jediným akcionářem společností Czech Property Investments, a.s.

151



Dne 25. března 2011 bylo do obchodního rejstříku zapsáno navýšení základního kapitálu společnosti CB Property Development, a.s. o 175 000 tis. Kč, přičemţ nové akcie byly upsány a emisní kurz byl splacen jediným akcionářem společností Czech Property Investments, a.s.

V Praze, 29. dubna 2011


152



19 Závěr Osoby odpovědné za výroční zprávu Čestné prohlášení Prohlašuji, ţe při vynaloţení veškeré přiměřené péče jsou podle mého nejlepšího vědomí údaje obsaţené ve výroční zprávě správné, a ţe v ní nebyly zamlčeny ţádné skutečnosti, které by mohly změnit význam výroční zprávy. V Praze, 29. dubna 2011


153

Czech Property Investments, a.s. Výroční zpráva za rok 2010

Recommend Documents