BRANCHEPLAN WEST-KRUISKADE ROTTERDAM
In opdracht van:
uitvoering:
Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Postbus 6575 3002 AN Rotterdam
CityWorks Postbus 81 2501 CB Den Haag
t 010-2052882 e
[email protected] w www.obr.rotterdam.nl
070-3897627
[email protected] www.cityworks.nl
december 2009
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van CityWorks
CityWorks
ii
Inhoudsopgave Inleiding.................................................................................... 3 De uitgangspunten ..................................................................... 4 Analyse aanbod West-Kruiskade en benchmark .............................. 5 Ruimtelijk-functionele analyse...................................................... 8 Bezoekerskenmerken .................................................................. 9 Branchevoorstel ....................................................................... 13 Ruimtelijk brancheplan: vier smaakclusters ................................. 15 Ruimtelijke ingrepen ................................................................. 19 Aan de slag!............................................................................. 20 Bijlage: bezoekersonderzoek...................................................... 25
CityWorks
2
Inleiding De West-Kruiskade. Een fenomeen in Rotterdam. Iedereen vindt er wat van. Heel veel Rotterdammers zijn er op zijn minst wel één keer geweest. Het heeft met veel gespecialiseerde en oosterse winkels een bovenwijkse en zelfs bovenlokale functie. De West-Kruiskade is het walhalla van uitheemse restaurants, exotische kruidenierwinkeltjes, haarkunstenaars, traditionele kledingzaken, goudsieraden uit diverse culturen. De West-Kruiskade wordt ook wel het ChinaTown van Rotterdam genoemd. Maar de West-Kruiskade is meer dan dat; het heeft ook veel andere winkels, een aanliggend wijkpark en –ondanks de recente perikelen- een van de bekendste pophotspots van Nederland. De straat is ook een doorgangsstraat van Rotterdam-West naar het centrum en het Centraal Station. De aanwezigheid van het railsysteem van TramPlus zorgt voor een barrière in het winkelgebied, waardoor de oversteekbaarheid wordt bemoeilijkt. Uit onderzoek is gebleken dat de West-Kruiskade geen functie heeft als verblijfsgebied en slenterstraat. Mensen komen er doelgericht. Het verbeteren van de veiligheid is een van de kernopgaven voor het gebied. Eind 2008 is in opdracht van de gemeente Rotterdam een Uitvoeringsplan gemaakt voor de West-Kruiskade. Van denken naar doen is de leidraad voor de nu lopende aanpak van de West-Kruiskade. Eén van de maatregelen in het Uitvoeringsplan is een aanpak van de plinten. Hiermee worden ondernemers gestimuleerd om hun pand op te knappen, er wordt ook gewerkt aan een subsidieregeling hiervoor. Om deze subsidieregeling goed te kunnen inzetten is een concrete visie nodig voor de toekomst van de West-Kruiskade, geconcretiseerd in een flexibel en vooral uitvoerbaar brancheplan. CityWorks is gevraagd dit brancheplan op te stellen. Figuur 1. West-Kruiskade in Rotterdam
Bron: CityWorks op basis van Google Earth
CityWorks
3
De uitgangspunten Alvorens de brancheringsvraag uit te werken, zetten we de hoofdlijnen van de belangrijkste ontwikkelingen op een rij. Allereerst de West-Kruiskade zelf: Aanpak plinten: er komt een subsidieregeling voor de aanpak van de Plinten; Hiervoor heeft KOW een plan gemaakt: ‘Winkelplint West Kruiskade e.o. Rotterdam, Verbeteren uitstraling winkelstraat op pand- en gebiedsniveau’; Aanpak veiligheid: veel aandacht wordt geschonken aan het verbeteren van de veiligheid. De plintenaanpak speelt hierbij een rol, maar er zijn nog vele andere initiatieven die voor het verbeteren van de veiligheid van belang zijn; Intensief beheer: naast veilig ook op het gebied van schoon en heel; Het aanpakken van enkele locaties met een nieuwe invulling. Onder leiding van de gemeente Rotterdam en Woonstad vindt nu een gecoördineerde aanpak plaats waarin bovenstaande initiatieven worden aangejaagd. Het brancheplan zal hierbij een ander ingrediënt vormen. Het Oude Westen is een wijk met twee hoofdwegen: de West-Kruiskade, bekend om zijn ChinaTown en de vele winkels waar producten of eetwaren uit het buitenland worden verkocht, en de Nieuwe Binnenweg, een straat met café’s en coffeeshops, maar vooral ook designzaken, (alternatieve) kledingwinkels, startende ondernemers die vooral aparte zaken hebben. In de wijk wonen mensen van veel verschillende nationaliteiten, 70% van de winkels wordt beheerd door mensen van buitenlandse oorsprong. Het Oude Westen is een van de zogenaamde ‘Vogelaarwijken’. Tot de aanpak behoren vele initiatieven in zowel fysiek als sociaal opzicht. Hoewel de WestKruiskade bekend staat als ChinaTown, ligt de oorsprong van ‘Chinees Rotterdam’ op Zuid, in Katendrecht. Daar wordt nu gewerkt een de komst van het ECC (European China Center), dat zich sterk op de zakelijke kant van de handel tussen China en Europa moet gaan richten. Met deze ontwikkeling ontstaan nieuwe kansen omdat het vele Chinezen naar de stad zal brengen. Met bijna 5.000 Chinezen in de stad is Rotterdam nu al Chinezenstad nummer 1 in Nederland. Bron: CityWorks op basis van diverse gemeentelijke informatiebronnen
Mede tegen deze achtergrond spelen ook de nodige initiatieven in de omgeving die van invloed kunnen zijn op de West-Kruiskade: Allereerst natuurlijk de bouw van een nieuw Centraal Station. In het kader daarvan wordt het Kruisplein onderdeel van het Stationsplein: met de transformatie van Rotterdam Centraal komt er een nieuw stationsplein, dat ten opzichte van de oude situatie flink naar voren komt en eigenlijk begint (of eindigt) bij het Kruisplein. Het Kruisplein wordt daarmee één van de belangrijkste pleinen van de stad, en daarmee komt de WestKruiskade in een andere positie te liggen; In het kielzog van de ontwikkelingen rond het Centraal Station komt er onder het Kruisplein een nieuwe parkeergarage met ruimte voor 760 auto’s. De verwachte oplevering van de parkeergarage ligt rond het voorjaar van 2013; De mogelijke overkluizing van de ’s Gravendijkwal (potentie); Verder weg, maar niet onbelangrijk voor de West-Kruiskade, speelt de komst van het ECC een rol van betekenis. De WestKruiskade kan profiteren van de vele mensen en zakenlui van Chinese origine die naar Rotterdam zullen komen. Voor Chinees georiënteerde ondernemers betekent dit extra klanten en extra mogelijkheden voor toeleveringen en catering.
CityWorks
4
Het brancheplan moet een bijdrage leveren aan de integrale aanpak van de West-Kruiskade als geheel. Geen extreme make-over, wel versterking en verbetering Dit brancheplan zet op het niveau van vlekkenplan de lijnen uit voor een attractieve, betere branchering in de West-Kruiskade. Het is daarbij niet de bedoeling een ‘extreme make-over’ te realiseren. De West-Kruiskade heeft een eigen identiteit en uitstraling, die ook een bijzondere kracht heeft. Deze kracht gaan we in dit rapport opzoeken. Vervolgens gaan we een brancheringsvoorstel maken, dat deze kracht verder aanscherpt en waar mogelijk knelpunten wegneemt. Uitgangspunt van denken is een attractieve, veilige, goed ingerichte en schone West-Kruiskade met een eigen en onderscheidende identiteit in Rotterdam. Het brancheplan is flexibel In onze optiek vergt een flexibel en dynamisch brancheplan geen in beton gegoten blauwdruk op pandniveau, maar richtinggevende indeling in sferen of thema’s.
Analyse aanbod West-Kruiskade en benchmark Het aanbod in de West-Kruiskade1 kenmerkt zich door veel Chinese, oosterse en etnische winkels, horeca en dienstverlening. Daarnaast zijn er wijkgebonden winkels en is er Poppodium WATT. Tabel 1. Aanbod West-Kruiskade aanbod
m2 winkelvloeropp. (wvo)
aantal
%
m2
%
127
100%
7.400
4%
79
62%
7.400
leeg
4
3%
300
4%
food
41
32%
4.650
63%
mode/luxe
23
18%
1.450
20%
in en om het huis
11
9%
1.060
14%
waarvan horeca
27
21%
waarvan diensten
20
16%
totaal waarvan detailhandel
Bron: Retailverkenner Locatus, bewerking CityWorks
Ruim de helft van het aanbod is te typeren als etnisch ondernemerschap. Hiermee bedoelen we dat uitstraling, exploitatie en assortiment een exotische, in dit geval vaak Oosterse sfeer uitademen. Maar er zijn veel andere nationaliteiten in het aanbod te vinden: er zijn ook Surinaams-Javaanse, Antillaanse, Marokkaanse of Turkse ondernemers aan de West-Kruiskade. Deze bedrijven zitten vooral aan de kant van het Kruisplein. Nederlandse ondernemers completeren het beeld. Ondanks de veelheid aan culturen wordt de West-Kruiskade ook wel het ChinaTown van Rotterdam genoemd. De 1
Tot de West-Kruiskade rekenen we de West-Kruiskade, inclusief Tiendplein en het eerste deel 1e van Middellandstraat ofwel het gebied tussen Westersingel en ’s Gravendijkwal. Tevens rekenen we de koppen van de aan de West-Kruiskade, Tiendplein en 1e deel Middellandstraat grenzende zijstraten tot de ‘West-Kruiskade’.
CityWorks
5
meerderheid van het aanbod bestaat uit zelfstandig ondernemerschap. De leegstand (3%) is niet als problematisch te omschrijven en steekt gunstig af bij andere stadswinkelstraten. Er zijn twee pinautomaten. De gemiddelde winkelgrootte is circa 95 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Om de opbouw van de West-Kruiskade te kunnen analyseren is een vergelijking gemaakt met een vijftal ‘benchmarkstraten’. Het gaat hier om vijf ‘stadswinkelstraten’ die qua omvang, ligging, bevolkingssamenstelling en ruimtelijk profiel zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de West-Kruiskade 2 . Deze benchmarkstraten zijn: de Amsterdamsestraatweg in Utrecht, de Haarlemmerstraat en –dijk in Amsterdam, de Kanaalstraat e.o. in Utrecht, de Kinkerstraat in Amsterdam en de StationswegWagenstraat in Den Haag. Tabel 2. Gemiddeld aanbod in 5 benchmarkstraten aanbod aantal
%
totaal
194
waarvan detailhandel
116
leeg
m2 winkelvloeropp. (wvo) m2
%
100%
11.080
11%
60%
11.080
10
5%
900
8%
food
36
18%
3.500
32%
mode/luxe
34
18%
2.400
22%
in en om het huis
36
19%
4.200
38%
waarvan horeca
37
19%
waarvan diensten
44
23%
Bron: Retailverkenner Locatus, bewerking CityWorks
Het aandeel etnisch ondernemerschap blijkt in de vijf benchmarkstraten ongeveer een kwart, dus substantieel lager dan in de West-Kruiskade. De gemiddelde winkelgrootte is net als in de West-Kruiskade ongeveer 95 m² wvo. Ook het aandeel winkels ten opzichte van het totaal is vergelijkbaar. Eén ding valt in het bijzonder op als we de West-Kruiskade vergelijken: het enorme aandeel foodwinkels, zowel uitgedrukt in aantallen als in vierkante meters. Als een logisch gevolg is aandeel overige winkels juist bescheiden. Het aandeel horeca is vergelijkbaar, terwijl het aandeel van persoonlijk dienstverlening (kappers, reisbureaus, belwinkels) in de West-Kruiskade op een laag niveau ligt). Hieronder maken we per branchegroep een nadere analyse. Food, food en nog eens food! De West-Kruiskade omvat een veertigtal winkels in de foodsector. Daarvan zijn er zeker 30 met een etnische/exotische uitstraling/assortiment en/of eigenaar (toko’s). Veel hiervan lijken ‘copy cats’ te zijn van aanvankelijke successen waardoor de aanvankelijk goede omzet die dergelijke toko’s maakten nu met teveel ondernemers moet worden gedeeld. Opvallend ten opzichte van de benchmarkstraten is dat in de West-Kruiskade slechts één landelijke bekende supermarkt gevestigd is, en dat is een discounter (Aldi). Aldi en Kruidvat zitten als trekkers overigens verscholen in 2
De West-Kruiskade is uniek, en heeft weinig andere voorbeelden in het land. Toch is op basis van een aantal objectieve criteria gezocht naar een aantal benchmarkstraten die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn.
CityWorks
6
een gebouw dat ooit is opgezet als Bazaar. Daarnaast is er een grote toko (Cheung Kong) is gevestigd, maar geen ‘fullservice’ supermarkt. In vrijwel alle straten komen we deze wel tegen (soms van een bekende landelijke formule, soms van een lokale of regionale keten). Mode, luxe en huishoudelijke artikelen Wat opvalt aan het aanbod in deze branchegroep, is dat er geen trekker aanwezig is. In andere straten zijn vaak één of meer van de volgende formules gevestigd: Zeeman, Hans, Wibra, Blokker of Hema. Het ontbreekt in de West-Kruiskade dus aan autonome trekkracht; deze boodschap wint nog aan kracht indien we bedenken dat ook binnen het foodaanbod geen grotere trekker aanwezig is. Verder valt op dat er behalve bruidsmode nauwelijks mode-artikelen worden verkocht. Tegenover deze afwezigheid staan wel lokale helden, zoals Richard Shoes en Schaap IJzerwaren. In en om het huis: zoeken naar een speld in een hooiberg Deze groep heeft weinig aanbod in de West-Kruiskade. In een aantal straten zien we bijzonder cadeau-aanbod, telecomwinkels, woonwinkels en dergelijke, maar aan de West-Kruiskade is dit aanbod zeer beperkt. Weinig onderlinge synergie tussen horeca Uniek voor de West-Kruiskade is de aanwezigheid van poppodium WATT. Geen andere van de benchmarkstraten kent een uitgaansvoorziening met een vergelijkbare naam en faam. Wat wel opvalt is dat er nauwelijks horeca rond WATT is die uitnodigt tot een hapje of een drankje voor of na het bezoek aan WATT; wel zijn er enkele grill- en shoarmazaken waar je na een avondje dansen nog terecht kan. Hoewel horeca vrij normaal vertegenwoordigd is, valt op dat het aantal exotische en oosterse eethuisjes, restaurants en afhaalrestaurants tot circa 10 beperkt is. De Lange Muur is hiervan een belangrijke trekker. Dit aantal is in bijvoorbeeld in de Haagse Stationsweg/Wagenstraat (‘Chinatown’) zeker het dubbele. Maar daar is het aantal Oosterse foodwinkels weer veel geringer. De WestKruiskade telt ook enkele coffeeshops, net als de meeste andere winkelstraten. Veelvoorkomend patroon in persoonlijke dienstverlening De West-Kruiskade kent een voor dit soort stadswinkelstraten redelijk herkenbaar pakket aan persoonlijke dienstverlening. We treffen hier net als in de benchmarkstraten belwinkels, reisbureaus en kapsalons. Het aanbod op dit punt is weinig aansprekend en onderscheidend ten opzichte van andere winkelstraten. ChinaTown als naam, niet als feit De West-Kruiskade staat bekend als het Rotterdamse ChinaTown. Toch is het aandeel Chinese consumenten op de West-Kruiskade relatief beperkt. In de bevolkingssamenstelling van het Oude Westen nemen Chinezen en Aziaten ook geen belangrijke plek in. Het Oude Westen wordt vooral bewoond door Nederlanders, Surinamers, Turken, Marokkanen. De Chinese of Oosterse bezoekers komen vooral in het eerste deel van de West-Kruiskade. Totaalbeeld aanbod: onduidelijke product-marktcombinatie De straat kent veel winkels met een hoge omloopsnelheid. Het is ook een straat waar veel ondernemers ogenschijnlijk een goede omzet
CityWorks
7
kunnen maken. De afwezigheid van noemenswaardige leegstand laat ook zien dat de winkelstraat in economisch opzicht functioneert. Het is echter ook een straat waar ondernemers met een marginale bedrijfsvoering gevestigd zijn en waar ook (semi-)legale activiteiten plaatsvinden. Het assortiment bestaat voor een groot deel uit producten die vandaag worden ingekocht en morgen aan de consument worden verkocht en een flink aantal winkels straalt weinig strategisch ondernemerschap uit (slecht onderhoud gevels, verouderde winkelinrichting etc.). Dit kan duiden op minder geprofessionaliseerd ondernemerschap. Het ontbreekt in de straat aan echte trekkers. Zoals ‘lijf en leden’ of ‘health & beauty’, gezondheid, interieur, ‘beeld, geluid en computers’, mode en huishoudelijke artikelen. Zitten er al wat hiaten in de branchering, het aanbod is niet altijd zicht- en herkenbaar. Het aanbod is als het ware ‘rommelig’ door-elkaar-heen gesitueerd. Oftewel: de productmarktcombinatie is nog niet helder genoeg.
Ruimtelijk-functionele analyse De West-Kruiskade ligt in het centrum, maar maakt geen deel uit van het winkelcircuit daar. Het vervult vooral een solitaire functie. De West-Kruiskade is een combinatie van oude en nieuwere bebouwing uit de jaren ’80 (Tiendplein, zuidzijde deel 1e Middellandstraat). De kromming geeft het gebied een aantrekkelijke uitstraling. Verder kunnen als het gaat om de ruimtelijk-functionele situatie de volgende opmerkingen worden gemaakt; De ligging nabij het stadscentrum is een sterke troef, die nu nog onvoldoende wordt uitgespeeld; er zijn weinig functionele relaties met het centrum, noch met de andere belangrijke winkelstraat in het Oude Westen (de Nieuwe Binnenweg); De winkelstraat kent een mengeling van oude en nieuwe gebouwen (het woongebouw aan het Kruisplein is als een van de eerste ontwerpen van Mecanoo zelfs bijzonder te noemen); Veel kleine winkelunits, hetgeen grotere winkels of andere branches belemmert om zich op de West-Kruiskade te vestigen; De West-Kruiskade kan als schakel worden gezien in een lang winkellint dat loopt van de Kruiskade tot de Vierambachtstraat in Delfshaven. In dit winkellint worden soms een aantal subonderdelen aangedaan, maar vaak ook slechts één subonderdeel; De West-Kruiskade is ook een onderdeel van de voorzieningenstructuur in het Oude Westen, waarbij de Nieuwe Binnenweg een andere belangrijke drager is. Opgave is om de voorzieningen in het Oude Westen meer van elkaar te laten profiteren en ook de relaties met het centrum te versterken; Het is een mooie smeltkroes van culturen, zowel als het gaat om bezoekers als ook om ondernemers. Het is ook altijd relatief druk op straat hetgeen ‘reuring’ geeft. Tegelijkertijd geeft soms het rondhangen van mensen op straat (een gevoel van) onveiligheid; Er is een wijkpark grenzend aan de West-Kruiskade, maar deze is slecht toegankelijk en minder zichtbaar. Je loopt er makkelijk aan voorbij; Ter hoogte van het Verzorgingshuis De Leeuwenhoek wordt het winkelfront voor een flink stuk onderbroken, dit draagt niet mee aan het tot stand komen van een winkellint;
CityWorks
8
De inrichting en situering van het Tiendplein is onduidelijk en functioneert onvoldoende als verblijfsplein. Mede daardoor heeft een aantrekkende werking op minder gewenste groepen; De oversteekbaarheid is door de aanwezigheid van TramPlus niet altijd goed mogelijk; Er staat op verschillende momenten van de dag veel vuilnis op straat; De uitstraling kan beter, de wildgroei aan borden en uitstallingen minder.
De beperkte relaties met de binnenstad hebben te maken met het andere brancheprofiel, die niet aansluit op de ‘koopemoties’ van veel binnenstadsbezoekers, met het feit dat de West-Kruiskade niet is opgenomen in een winkelroute en met de harde scheiding die de Westersingel/Kruisplein thans vervult. Dit laatste punt gaat in het kader van de plannen voor het station veranderen, de eerste twee punten zullen in principe blijven voortduren. Het gaat er dus in dit brancheplan om, vooral te zoeken naar mogelijkheden de aantrekkingskracht te vergroten, de relaties met de omgeving te verbeteren en de interactie met het stadscentrum te verstevigen. Bij dit laatste geldt overigens dat we niet de ambitie hebben om de West-Kruiskade een vast onderdeel te laten uitmaken van een dagje shoppen in Rotterdam, maar wel dat bezoekers van het stadscentrum worden geattendeerd op het aanbod in de WestKruiskade en er (dezelfde dag of een andere keer) naar terugkeren. We spreken dan van het vergroten van de attentiewaarde van de West-Kruiskade.
Bezoekerskenmerken Bij het maken van een brancheplan voor een winkelstraat is een goed beeld van de huidige bezoekers belangrijk. Omdat er weinig informatiemateriaal beschikbaar was over de bezoekers en daarmee ook het marktbereik (verzorgingsbereik) van de West-Kruiskade, is er in het kader van dit brancheplan door CityWorks een beknopt bezoekersonderzoek uitgevoerd. Voor meer informatie hierover verwijzen we naar de bijlage. Voornaamste bezoekredenen Op de vraag wat de voornaamste reden van de bezoekers is om een bezoek aan de West-Kruiskade te brengen antwoordt 44% van de bezoekers dat zij vooral voor het dagelijkse aanbod komen. Het nietdagelijkse aanbod scoort met 18% beduidend lager. Slechts 3% van de bezoekers geeft aan horecabezoek als primaire bezoekdoel te hebben. Tabel 3. Voornaamste bezoekreden Bezoekreden
Percentage
Dagelijkse boodschappen
44%
Niet dagelijks aanbod
18%
Passant
16%
Familiebezoek
11%
Werk
7%
Horecabezoek
3%
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, november 2009
CityWorks
9
Bezoekfrequentie Bijna de helft (45%) van de bezoekers komt vrijwel dagelijks op de West-Kruiskade. Een vijfde komt er twee tot drie keer per week. 7% geeft aan slechts af en toe naar de West-Kruiskade te komen. 80% van de bezoekers komt dus minimaal één keer per week in het winkelgebied. Tabel 4. Bezoekfrequentie Bezoekfrequentie
Percentage
Vrijwel dagelijks
45%
Twee tot en met drie keer per week
20%
Eén keer per week
16%
Eén keer per maand
12%
Minder dan één keer per maand
7%
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, november 2009
Vervoermiddel De helft van de bezoekers (51%) geeft aan lopend naar de WestKruiskade te komen. Voor 19% is de tram het meest gebruikte vervoermiddel. 9% van de bezoekers komt per auto. Bijna ééndere komt met het openbaar vervoer. Tabel 5. Vervoermiddelkeuze Vervoermiddel
Percentage
Lopend
51%
Tram
19%
(brom)Fiets
11%
Auto
9%
Trein
6%
Metro
3%
Bus
1%
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, november 2009
Bezoekersoordeel Aan de bezoekers is gevraagd om een waardering van 1 tot 10 te geven op een aantal aspecten. De gemiddelde scores zijn in tabel 6 opgenomen. Tabel 6. Beoordeling door bezoekers van onderwerpen (rapportcijfer 1 t/m 10) Onderwerp
Rapportcijfer
Bereikbaarheid
7,6
Omvang winkelaanbod
6,8
Kwaliteit winkelaanbod
6,6
Sfeer en uitstraling
6,4
Veiligheid (gevoel van)
6,2
Horeca-aanbod
6,0
Parkeergelegenheid
4,7
Gemiddeld
6,3
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, november 2009
Bereikbaarheid scoort het hoogst met een ruime voldoende (7,6). Ook de omvang van het winkelaanbod en de kwaliteit ervan doen het met respectievelijk een 6,8 en een 6,6 redelijk. Sfeer, uitstraling en (gevoel van) veiligheid scoren een bescheiden voldoende. De
CityWorks
10
waardering voor het horeca-aanbod is met een 6 net voldoende. De parkeergelegenheid is met een waardering van 4,7 het enige aspect dat sterk ondermaats scoort. De gemiddelde waardering van de bezoekers voor de West-Kruiskade komt uit op een 6,3. Verbeterpunten Aan de bezoekers is ook de vraag gesteld wat zij op de WestKruiskade missen of verbeterd zouden willen zien. Een deel van de bezoekers wist hier geen antwoord op te geven. Anderen wisten juist meerdere aspecten te noemen. De respons is bij de verwerking onderverdeeld in thema’s en levert het onderstaande beeld op. Tabel 7. Verbeterpunten West-Kruiskade Thema
Aantal malen genoemd
branchering (variatie)
123
(gevoel van) veiligheid
104
parkeren
54
panden/gevels/straatmeubilair
47
verkeer
28
schoon
28
horeca
25
Ruimtelijke inrichting
25
sfeer
17
groen
12
uitstraling
11
overig
9
Verlichting
9
bestuur en organisatie
8
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, november 2009
Opvallend vaak (123 maal) wordt branchering genoemd als voornaamste verbeterpunt. Het gaat de bezoekers dan vooral om meer variatie in het aanbod. Het verbeteren van het (gevoel van) veiligheid wordt enigerwijs 104 keer genoemd als een belangrijk verbeterpunt. Op enige afstand van deze twee voornaamste thema’s komen ook parkeren en het verkeer vaak ter sprake, samen 82 keer. Daarbij wil een deel van de bezoekers goedkoper kunnen parkeren, anderen willen vooral dat de parkeer- en verkeerschaos aangepakt wordt. 47 bezoekers dragen verbeterpunten aan op het vlak van esthetiek van panden, gevels en straatmeubilair. 28 bezoekers wensen vooral een schoner straatbeeld. Herkomst en bezoekerskenmerken De verhouding man-vrouw onder de bezoekers bedraagt respectievelijk 42% om 58%. De gemiddelde leeftijd van de bezoekers is 42 jaar en vrijwel alle leeftijdscategorieën zijn in redelijke mate vertegenwoordigd. Ouderen komen er relatief minder. Aan de bezoekers is ook gevraagd naar hun postcode om een beeld te krijgen van de herkomst van de bezoekers. Hieruit blijkt dat ruim de helft van hen in een straal van ongeveer een kilometer van de West-Kruiskade woont. Een derde woont zelfs in de directe omgeving van de straat en postcodegebied 3014. Ook ongeveer een derde woont in de regio Rotterdam. Circa 10% komt van (ver) buiten Rotterdam.
CityWorks
11
Tabel 8. De ruimtelijke spreiding van bezoekers op basis van postcodes Postcodegebieden
Gebied
%
cumulatief %
3014
Kruiskade
35%
35%
3013-3024
Rondom Kruiskade (+/- 1km)
20%
55%
3011-3193
Regio Rotterdam
34%
90%
overig
Buiten Rotterdam
10%
100%
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, november 2009 Figuur 2. Herkomst bezoekers omgeving West-Kruiskade
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, nov. 2009, o.b.v. Google Earth Figuur 3: Herkomst bezoekers Regio Rotterdam
Bron: CityWorks, bezoekersenquête West-Kruiskade, nov. 2009, o.b.v. Google Earth
Totaalbeeld Het bezoekersbeeld is een goede afspiegeling van het branchepatroon. De bezoekers komen relatief vaak, ze kopen lopend of met het openbaar vervoer en vooral voor dagelijkse aankopen.
CityWorks
12
Gelet op het relatief beperkte overige niet-dagelijkse winkelaanbod is dat ook niet zo verwonderlijk. De West-Kruiskade wordt dan ook vooral functioneel bezocht en maar in beperkte mate met een recreatief motief. Hier liggen echter juist veel kansen! Veel bezoekers geven aan de branchering te willen verbeteren. Met 45% van de bezoekers die woonachtig zijn op meer dan een kilometer afstand weet de West-Kruiskade een groter gebied te bereiken dan op grond van de branchering verwacht zou mogen worden, een beeld dat we vaker zien in stadsstraten waar een flink deel van het aanbod uit etnische ondernemers bestaat. Veel klantrelaties zijn in dergelijke straten mede gebaseerd op vrienden- en familieverhoudingen uit het land van herkomst.
Branchevoorstel Bij het maken van een branchevoorstel is natuurlijk allereerst de vraag belangrijk voor wie het aanbod in een behoefte moet (gaan) voorzien. Van de huidige bezoekers zijn is 55% woonachtig in de directe omgeving van de West-Kruiskade, nog eens 35% is woonachtig in de overige regio Rotterdam. Het is allereerst belangrijk deze groep blijvend en waar mogelijk beter te binden aan de WestKruiskade. Belangrijke constatering is dat de huidige bezoekers juist in de branchering verbeteringsmogelijkheden zien. Naast direct omwonenden biedt de West-Kruiskade volgens CityWorks veel kansen om ook andere bezoekers aan te spreken. Tot de (huidige en potentiële) doelgroepen van winkels en voorzieningen op de WestKruiskade kunnen gerekend worden: Omwonenden: goed om te weten is dat de wijk Oude Westen een enorme variëteit aan bevolkingsgroepen kent3; Etnische Rotterdammers, met een uitvoerig en aantrekkelijk multicultureel aanbod in een compact gebied kan de WestKruiskade in de toekomst nog meer dan nu vele etnische Rotterdammers aanspreken; Passerend (vooral fiets)verkeer dat via de West-Kruiskade van Rotterdam-West (Delfshaven en verder) naar de binnenstad (en omgekeerd) gaat om er te winkelen of te werken en onderweg een boodschap wil doen); Hoogstedelijk publiek dat afkomt op bijzonder productenaanbod; Cultuur- en uitgaanspubliek dat voor of na bezoek aan cultuur of uitgaansvoorzieningen (relatie met WATT en nabijgelegen grootstedelijke voorzieningen als Pathé, Doelen en Schouwburg) iets wil eten of drinken; Kantoorpersoneel en studenten van CodArts in de omgeving dat eens een ‘andere’ lunch of borrel wil; Internationale bezoekers van de stad. Tegen deze achtergrond ligt het voor de hand de multiculturele geschiedenis en karakter 4 van de West-Kruiskade te versterken en op te waarderen. De immigratie naar Rotterdam vond voor een belangrijk deel haar geschiedenis in het Oude Westen. Het gaat er dan om te zoeken naar een invulling die zowel inspeelt op de 3
De belangrijkste groepen zijn: Nederlanders 27%, Surinamers 15%, Marokkanen 14%, Turken 13%, Kaapverdianen 7%, overige Niet-Westerse groepen 11%. Bron: COS Rotterdam, 2009. 4 Hiertoe behoren vanzelfsprekend ook Nederlandse winkels.
CityWorks
13
nabijheid van kantoren, station, theaters en winkels in de binnenstad, alsmede een duidelijk onderscheid en meerwaarde heeft ten opzichte van de Middellandstraat e.v. in Delfshaven én een goede verbinding zowel als onderscheidend vermogen krijgt ten opzichte van de andere winkelstraten in het Oude Westen. Op deze wijze krijgt de West-Kruiskade een duidelijk onderscheidende functie en de mogelijkheid om een breder publiek aan te trekken. Uitgangspunt is een mix van culturen en een mix van producten. Van Marokkaans aardewerk tot Chinese Dim Sum en van oerhollands vlees tot Oosterse meubelen, dat is de West-Kruiskade. Wij stellen voor de ChinaTown-benadering definitief los te laten en als nieuw profiel te kiezen voor Smaakvolle Wéreldstaat– Exotische Winkelstraat 5 . Smaak heeft hierbij zowel betrekking op eten en drinken (kopen, halen of nuttigen), maar ook op mode, persoonlijke verzorging, woninginrichting en keukenaccessoires. Het is een levendige straat, waar je proeft, ziet, en ervaart hoe veelal exotische producten (verse vis, groenten, stoffen) worden aangeleverd, verwerkt en geproduceerd. Het bestaande aanbod, waaronder ook het Chinese, past grotendeels in dit profiel, waarbij een kwaliteitsimpuls in ondernemerschap, uitstraling en assortiment soms gewenst is. Als nadere uitwerking van dit profiel is, mede vanuit de analyse van aanbod en bezoekers, meer accent gewenst op: Horeca, zowel voor overdag als tijdens de avond en vooral gericht op lunch en diner (Oosterse of exotische eethuisjes, afhaalrestaurants). Belangrijk motto hierbij zou kunnen zijn: ‘eerlijk, goed, verrassend en betaalbaar Chinees, Indiaas, Japans, Thais, Marokkaans, Mexicaans, Argentijns, Afrikaans, Nederlands eten. Maar hierbij zou ook gedacht kunnen worden aan een Chinees Hotel (vergelijk Hotel Wahdo in Den Haag); Daarnaast is meer daghoreca, zoals een goed grand-café of theepaviljoen met terras, en een snackbar gewenst. In aansluiting hierop is meer aandacht nodig voor goede, prettige en veilige verblijfsruimte op straat; Meer onderscheidend vermogen en trekkracht in de foodsector; met bijvoorbeeld meer hooggespecialiseerde foodwinkels en een supermarkt; Meer en vooral gevarieerdere non-foodwinkels (mode en textiel, woninginrichting, gezondheid, en ook meer trekkracht in nonfoodwinkelaanbod; Niet-winkeldrager (zoals Tempel Zeedijk of een gemeenschapshuis (zoals De Kandelaar in Amsterdam Zuidoost); En in de volle breedte een hoger kwaliteitsniveau. Kortom: Leidraad voor branchering West-Kruiskade Smaakvolle Wéreldstraat – Exotische Winkelstraat
5
Het betreft hier een profielaanduiding, die desgewenst gevolgd kan worden door een hierop aansluitende marketingslogan.
CityWorks
14
Ruimtelijk brancheplan: vier smaakclusters De vervolgstap is nu om het hierboven grof benoemde branchevoorstel uit te werken en ruimtelijk te vertalen. Het ruimtelijk concept van Smaakvolle Wéreldstraat – Exotische Winkelstraat is drieledig: één heldere en samenhangende identiteit en uitstraling langs het in voetnoot 1 aangegeven gebied tussen Westersingel en ’s Gravendijkwal, inclusief de koppen van de zijstraten; vier onderscheidende smaakclusters met een eigen brancheprofiel; trekkers in elk deel en aan beide zijden van de straat. Om dit te bereiken stellen we voor vier clusters aan te wijzen. Binnen de clusters wordt gestreefd naar een aantal duidelijk met elkaar samenhangende voorzieningen en winkels. Zo wordt de bezoeker tot doorlopen verleid en kan hij of zij keuzen maken op het gebied van bijvoorbeeld eten of drinken, of juist gezondheid of woninginrichting. De clusterbenadering is niet te zien als een blauwdruk waarin iedere winkel naar zijn eigen cluster moet verhuizen, maar wel als een richtinggevende en wervende benadering voor zittende en nieuwe ondernemers. Ook zijn er geen harde grenzen tussen de clusters, maar deze lopen soepel in elkaar over. SMAAKCLUSTER 1: Nabij Kruisplein; Exotisch eten en drinken Dit cluster biedt een exotische lunch-, eet- en borrellocatie primair gericht op kantoorwerknemers in omgeving en op publiek dat aansluitend de binnenstad (i.h.b. het Schouwburgplein) en WATT bezoekt. Denk hierbij aan: Restaurants en eethuisjes (sushibar, wokrestaurant, Thais Restaurant, Mexicaans Restaurant, Afrikaans Restaurant, aanvullende Chinese Restaurants), modern fastfood (Wok2Go, Wagamama, etc), café’s: (borrelen/drankje voorafgaand aan bezoek WATT of Schouwburgplein, koffiecafé, Belgisch Biercafé, jazzcafé etc.); Het versterken van de programmering van WATT en een betere invulling van het WATT-café, zo nodig via een exploitatie van het WATT-café die meer horecagestuurd is; Het WATT-café krijgt een terras in het wijkpark, dat een opener karakter kan krijgen en een verblijfsfunctie die ook voor bezoekers van de West-Kruiskade aantrekkelijk is. Denk hierbij naast het WATT-café ook aan een thee- of wijnpaviljoen. Voorwaarde is hierbij het verplaatsen van het hek naar achter en wellicht op termijn het verwijderen ervan en/of een doorbraak naar van het wijkpark naar de Westersingel; Een met deze functie samenhangende bebouwing en uitstraling op Kruisplein met attentiewaarde in twee richtingen (centrum/binnenstad en West-Kruiskade); Roofgarden op De Lange Muur, de buitengewoonste exotische lunchplek van Rotterdam!; Chinees Hotel; Veel aandacht is er in de eethuisjes en restaurants voor belevingswaarde; in de restaurants zie je vissen zwemmen, Ethiopische injerra gemaakt worden en sushi gedraaid worden.
CityWorks
15
Figuur 4. Moodboard exotisch eten en drinken
SMAAKCLUSTER 2: Midden; Lichaam en geest (Oosterse / etnische) winkels met een minder groot accent op food. Dit betekent dat naast food hier ook mode, gezondheid, lichaam (health en beauty, zoals oosterse geneeskrachtige kruiden, oosterse schoonheidssalon, nagelstudio etc.) een plek kunnen krijgen. Verdere attentiepunten zijn: Kwaliteitsimpuls foodwinkels, niet meer de dozenuitstraling maar smaakvolle en exotische productpresentaties (bijzondere producten, mooi gepresenteerd, vers); Wereldmuziekwinkel (oosterse muziek), mogelijk in aansluiting op concept Music Mile en bijzondere muziekinstrumenten; Bruidsmodewinkels (bijvoorbeeld Sir Anthonie); Naaiateliers; Special-clothes (voor speciale gelegenheden in verschillende culturen (doop, besnijdenis, trouwen, rouwen), denk bijvoorbeeld aan Ambhar te Roosendaal); R&B- en hiphop-kleding; Oosterse massage, kapsalons, haarwerken; Verwinkelen begane grond de Leeuwenhoek, dat nu een storende onderbreking vormt van het winkellint; Schaalvergroting door combinatie van winkelunits, met name op plekken waar dat door de eigendomssituatie het makkelijkst te realiseren is; Ook persoonlijke dienstverlening (kapsalons, nagelstudio’s, schoonheidsalons, reisbureaus, etc.) past hierbij. De Leeuwenhoek is hier een van de mogelijke locaties aangezien de oudere bewoners hiervoor een belangrijke doelgroep zijn.
CityWorks
16
Figuur 5. Moodboard Lichaam en geest
SMAAKCLUSTER 3: Tiendplein e.o.; de ‘Lounge’ van de WestKruiskade (in en om het huis) In dit cluster komt het accent te liggen op ‘verblijven’. Het accent hierbij ligt op woninginrichting en woonaccessoires, in combinatie met op termijn een echte en gezellige verblijfsmogelijkheid in de vorm van een markt en terrassen. Enkele invullingsuggesties zijn: Mogelijkheid bieden voor een extra trekker in de woninginrichtingbranche (bijvoorbeeld Teakhuis); Oosterse meubelen (voorbeeld: Scheel & Melkonian in Amsterdam) en tapijten, Afrikaans en Chinees aardewerk, Etnische mengformule (breed assortiment van bijvoorbeeld Japanse, Chinese, Afrikaanse, Zuid-Amerikaanse producten en diensten, in één grote outlet of als shop-in-the-shop-concept), hierbij valt te denken aan formules en concepten als Istikbal, Muji, China Creates6, Out of Afrika, BazarNador; Oosterse kunsthandel; Tropische dierenwinkel, (tropische vissen, reptielen etc), bijvoorbeeld De Rimboe, Dennis Papagaai Den Haag); Kookstudio voor exotisch koken, commercieel of semicommercieel); Grand café/restaurant (of totaalformule, vgl. De Bazaar) en/of multicultureel ontmoetingsgebouw of etnisch zakencentrum (vgl. bijvoorbeeld Chinees Zakencentrum in ChinaTown Den Haag); Wekelijks een (andere) mini-themamarkt; Veilige, lichte en open verblijfsfunctie in de buitenruimte Tiendplein, die uitnodigt tot een juist gebruik. Dit vraagt naar alle waarschijnlijkheid behalve om een brancheringsoperatie ook om een ruimtelijke ingreep. Met het oog hierop kan hier bijvoorbeeld ook een inloopkantoor van de Alliantie en/of een winkelstraatmanager gehuisvest worden.
6
China Creates is een nieuw concept dat waarin Chinese producten en diensten, zoals design, fashion, kunst, multimedia, health, Music, sport en food onder een dak aanbiedt.
CityWorks
17
Figuur 6. Moodboard ‘de Lounge van de West-Kruiskade’
SMAAKCLUSTER 4: Nabij ’s-Gravendijkwal; boodschappencentrum en exotische delicatessen (SMAAK van elke dag en voor bijzondere momenten) Deze plek krijgt een echte boodschappenfunctie. Enerzijds een echte wijkwinkelfunctie met een (extra) supermarkt maar anderzijds ook bijzonder foodaanbod (exotisch, delicatessen). De nadruk ligt hier in tegenstelling tot cluster 1 op het kopen in plaats van het nuttigen van producten. Attentiepunten voor dit cluster zijn: Eén of twee supermarkten (dit kan een fullservice zowel als een etnische (zoals Far West of Amazing Oriëntal) en/of een verplaatsende super uit de omgeving zijn); In combinatie met delicatessen en speciaalzaken (oosterse kruiden, chocolade etc); Foodaanbod en overige dagwinkels (textielsuper, huishoudelijke artikelen, slijter), in aanvulling op Middelland; Hakkenbar, schoenmaker, (belwinkels);naar voren halen van Aldi en Kruidvat (principe Bazaar / interne passage opheffen); Zo mogelijk meer ruimte creëren voor kort-parkeren. In het kader van het ‘Actieprogramma Winkelgebieden’ (waaronder de West-Kruiskade) gaat het principe van ‘Stop en Shop' ingevoerd worden. Ook zou bekeken kunnen worden of parkeergarages voor bewoners overdag gebruikt kunnen worden voor winkelbezoekers.
CityWorks
18
Figuur 7. Moodboard ‘Booschappen en exotische delicatessen’
Het ruimtelijk brancheplan ziet er op de kaart als volgt uit: Figuur 8. Brancheplan WestKruiskade, Smaakvolle Wéreldstraat in 4 smaakclusters SMAAKCLUSTER 3: de Lounge van de WestKruiskade
SMAAKCLUSTER 2: lichaam en geest
SMAAKCLUSTER 1: internationaal eten en drinken
SMAAKCLUSTER 4: boodschappen en delicatessen
Ruimtelijke ingrepen Om het ruimtelijk brancheplan te ondersteunen en de positie van de West-Kruiskade in het Oude Westen en het centrum van Rotterdam te verstevigen, zijn er enkele ruimtelijke ingrepen wenselijk. We noemen hierbij de volgende ingrepen: Het wijkpark meer opentrekken, zowel naar de West-Kruiskade als naar de Westersingel. Dit betekent ook het vergroten van de zichtbaarheid en uitstraling van het wijkpark en de mogelijkheid van (horeca)terrassen en (thee)paviljoens en activiteiten in het park. Zo ontwikkelt het wijkpark zich tot een levendig stadspark; Het plaatsen van markeringspunten aan de koppen van de WestKruiskade. Hierbij valt voor het Kruisplein te denken aan een Times Square-achtige uitstraling met veel neonlicht dat drie kanten illustreert (1. de hectiek van de binnenstad, 2. de hectiek
CityWorks
19
van het station en haar passagiers en 3. de hectiek in de WestKruiskade), dit bijvoorbeeld door drie grote lichtkranten te plaatsen; In aanvulling hierop dient er veel aandacht te zijn voor een goede bewegwijzering op en rond het Kruisplein voor voetgangers die vanaf het station, de parkeergarage of elders komen waarbij naast de bewegwijzering naar de binnenstad ook de West-Kruiskade aandacht verdient; Het plaatsen of toepassen van identiteitsversterkers in openbare ruimte, zoals straatnaamborden, een onderhoudsvriendelijke maar aantrekkelijke bestrating van de trottoirs, spreuken uit diverse landen in de trottoirs gegraveerd, etc.; Reclamebeleid: zorg voor een samenhangend gevelreclamebeleid maar ook voor de mogelijkheid van het plaatsen van enkele digitale lichtkranten waar leden van de ondernemersvereniging bij toerbeurt hun aanbiedingen op kenbaar kunnen maken en waar algemene activiteiten (braderie, themamarkt) op kunnen worden aangekondigd
Figuur 9. Voorbeelden ruimtelijke ingrepen
Aan de slag! Marktwerking staat voorop! Dit brancheplan is bedoeld om bestaande bedrijven een goede toekomst te geven op de West-Kruiskade, om nieuwe winkels en bedrijven aan te trekken en om de kwaliteit en variëteit te laten toenemen. Of nieuwe winkels en bedrijven daadwerkelijk komen, is een kwestie van marktwerking. De gemeente, corporatie Woonstad of de winkeliersvereniging is niet bij machte om retailers naar winkelstraten te dirigeren, en dat is maar goed ook! Wel moet dit brancheplan, als onderdeel van de brede integrale aanpak en de ontwikkelingen in de omgeving, een perspectief bieden waarvoor het voor bestaande ondernemers en nieuwe ondernemers goed zaken doen is op de West-Kruiskade. Marktwerking kan niet worden afgedwongen, maar wel worden gestimuleerd! Speerpunten De speerpunten uit dit brancheplan zijn kwaliteitsverbetering, aanbodvergroting, het vergroten van de attractiviteit en daarmee het economisch functioneren. Om dit te bereiken is in dit brancheplan, dat een onderdeel is van een integrale aanpak van de WestKruiskade, gekozen voor het concept ‘Smaakvolle Wéreldstraat – Exotische Winkelstraat’. Binnen dit concept worden vier brancheclusters onderscheiden, die vier straatdelen in evenzoveel ‘smaakclusters’ met elkaar verbindt. Randvoorwaarden Belangrijke randvoorwaarden om de uitvoering van dit brancheplan op voorhand tot een succes te maken ligt besloten in de samenhang
CityWorks
20
en afstemming met andere elementen van de aanpak van de WestKruiskade. CityWorks noemt ze hier toch, omdat ze sterk bepalend zijn voor het welslagen van de aanpak en kwaliteitsverbetering van het ondernemerschap en het aantrekken van nieuwe winkels en bedrijven. Dit kan alleen succesvol worden als deze randvoorwaarden zijn gerealiseerd. Allereerst geldt dit op het gebied van schoon, heel en veilig. Bij voorkeur wordt de straat elke dag schoongemaakt, en is er een goede handhaving als het gaat om rotzooi op straat. Dit geldt voor het winkelend publiek, voor zaken als graffiti als ook voor het fout of onjuist aanbieden van bedrijfsafval. Het betekent ook een veilige uitstraling. Licht is hierbij belangrijk. Het tegengaan van gesloten rolluiken en het stimuleren dat winkeliers hun etalageverlichting tijdens de avond en nacht aansteken verhoogt niet alleen de veiligheid maar betekent ook dat de West-Kruiskade het na winkelsluitingstijd een interessante flaneerstraat kan worden. Quick Wins ofwel ‘snelle scorepunten’ Het realiseren van dit brancheplan is een kwestie van stimuleren, enthousiasme en de lange adem. Samenwerking tussen alle partners (overheid, vastgoedeigenaren, winkeliers en politie) is hiervoor cruciaal. Hoewel de aanpak vooral een lange termijn-verhaal is, zijn er ook zaken die op de korte termijn kunnen worden opgepakt en uitgevoerd. We doen hierbij de volgende suggesties: Etalageproject lege panden en niet-winkelpanden: voorbeeld Verzorgingshuis ‘de Leeuwenhoek’. Plaats hier raambrede foto’s, van toekomstige winkels, van oude straatbeelden of sfeerimpressies die het toekomstbeeld van de straat uitdragen; Het plaatsen van billboards in etalages (wat doe je met kousenband, hoe maak je saté babi, wat is het geheim van het bespelen van een djembé); Marketingcampagne (positieve media-aandacht genereren, zowel door middel van advertorials als free publicity); Het zo mogelijk plaatsen van meer fietsenklemmen zodat het passerend fietsverkeer (waaronder woon-werkverkeer) meer dan nu een boodschap kan doen op de West-Kruiskade; Het ophangen van (meer en meer opvallende) banieren; Matrixborden waarop leden van de winkeliervereniging bij toerbeurt een aanbieding kunnen plaatsen of waar gemeenschappelijke activiteiten (braderie, themamarkt) op kunnen worden aangekondigd. Ontwikkelingsstrategie Insteek van de ontwikkelingsstrategie is dat op een aantal locaties aan de West-Kruiskade nieuwe en binnen dit brancheplan passende invullingen in ruimtelijke zin mogelijk worden gemaakt. Door enkele locaties actief aan te pakken en geschikt te maken voor passende huurkandidaten, ontstaat een positief uitstralingseffect naar de naastgelegen panden en ondernemers. Om de aantrekkingskracht en attentiewaarde van de West-Kruiskade te vergroten kan het beste worden begonnen met de aanpak van kop bij Kruisplein en/of de kop bij ’s Gravendijkwal. Immers, dit zijn plekken waar de attentiewaarde op het daar langslopende publiek het grootst is. Door aan Kop Kruisplein topprioriteit te geven ontstaat hier, dicht bij het vernieuwde Centraal Station en bijbehorende Kruisplein, en direct aanpalend op de binnenstad, voor bezoekers een uitnodiging om de West-Kruiskade te bezoeken. Door hier te beginnen kan optimaal worden geprofiteerd van de verbeterslag
CityWorks
21
die hier toch al plaatsvindt en kunnen positieve uitstralingseffecten voor de West-Kruiskade optreden. Voor ondernemers betekent een vitale en karaktervolle kop ook dat de investeringsbereidheid in de rest van de straat kan toenemen; Door gelijktijdig of direct aansluitend aan de aanpak van het de kop bij het Kruisplein de kop ’s Gravendijkwal aan te pakken te ontstaat aan deze zijde extra attentiewaarde voor het publiek dat vanuit Rotterdam-West en verder de binnenstad nadert. Hierdoor wordt de West-Kruiskade meer dan nu een toegangsstraat naar de stad. Juist aan deze kop heeft de branchering en uitstraling momenteel te weinig betekenis. Hiermee kan ook worden ingespeeld op de overkluizing van de ’s Gravendijkwal; Als dat het anders kan of om praktische redenen nodig is, kan ook worden begonnen bij het Tiendplein. We adviseren dit alleen te doen als hier echt (financiële) ruimte is voor een grootscheepse en integrale aanpak van gebouwen, plinten en openbare ruimte. Een kleine ingreep op de meest kwetsbare plek van de straat heeft volgens onze inschatting onvoldoende definitief effect en kan makkelijk leiden tot een mislukte investering; Daarna(ast) zal een beperkt aantal strategische locaties moeten worden aangewezen voor een aanpak waarbij schaalvergroting van units de leidraad is. We denken aan circa vier locaties, in de verschillende brancheclusters en aan weerszijden van de straat gelegen. Met name de nieuwbouwblokken lenen zich hiervoor, maar ook oudere panden die nu (te) kleinschalig verkaveld zijn. Het Tiendplein is hierbij ook een van de belangrijkste strategische ontwikkellocaties, waarbij gekeken kan worden of er ook echt een plein van te maken valt (i.c.m. Zijdwindeplein) waar culinaire markten en themamarkten gehouden kunnen worden.
Met de aanpak van de koppen en de ontwikkeling van een aantal strategische locaties wordt met een interval van circa 100 meter een nieuwe en kansrijke ontwikkeling mogelijk gemaakt, die passende concepten uitlokt zich op deze locaties te vestigen. Vanuit die locaties zal dan vervolgens een positief effect uitgaan op de winkels en bedrijven in de omgeving, waarmee uiteindelijk de gehele straat aantrekkelijker wordt. Vastgoed Om het brancheplan uit te voeren en de aanpak van koppen en strategische ontwikkellocaties te realiseren is het hebben van ‘grip’ op vastgoed zeer wenselijk. Op deze manier kunnen vanuit eigendomspositie zowel verbeteringen in het vastgoed worden aangebracht (schaalvergroting, gevelbeeld etc.) als ook de kwaliteit van huurkandidaten worden bewaakt. Hiervoor kan het nodig zijn bepaalde panden actief te gaan verwerven. Ten aanzien van het vastgoed bevelen we verder aan om: Met name de historische panden qua gevelbeeld in tact te laten en gevelverbetering te stimuleren; het is een van de weinige straten met soms zeer fraaie en karakteristieke gevels in Rotterdam; Voor de plintenaanpak een tweefasenaanpak te hanteren: stel bijvoorbeeld een deel (bijvoorbeeld 2/3) van het budget dat voor de plintenaanpak gereserveerd is beschikbaar voor zittende en
CityWorks
22
ander deel (1/3) voor nieuwe ondernemers of eigenaren. Dit om ook een kwaliteitsimpuls te genereren door het aantrekken van nieuw ondernemerschap dat past in het hierboven uitgewerkte brancheplan. Mocht na bepaalde tijd blijken dat nieuwe ondernemers toch onvoldoende naar de West Kruiskade komen kan dit deel alsnog aan zittende ondernemers ter beschikking worden gesteld. Uitvoeringsorganisatie Voor een krachtige uitvoering is een goede uitvoeringsorganisatie van levensbelang. Idealiter heeft zo’n uitvoeringsorganisatie een sterk mandaat, heeft een eigen en toereikend werkbudget en wordt gedragen door alle relevante partijen in het gebied. Een samenwerkingsconvenant is hiervoor een voorwaarde. Behalve de veiligheid, promotie & imagoverbetering en de plintenaanpak is actief beleid ten aanzien van zittende ondernemers (inventariseren toekomstwensen zittende ondernemers, kwaliteitsverhoging van het ondernemerschap, het stimuleren van assortimentsverbreding en het bevorderen van relocatie binnen de West-Kruiskade) en het aantrekken van nieuwe winkels en bedrijven tot het takenpakket van deze uitvoeringsorganisatie. Onder de uitvoeringsorganisatie zou een brancheadviescommissie kunnen functioneren die inplaatsingskandidaten die de uitvoeringsorganisatie voor de strategische locaties voordraagt te beoordelen. In zo’n brancheadviescommissie zijn ook alle relevante partijen vertegenwoordigd.
Actieplan In onderstaande matrix zetten we de belangrijkste acties en maatregelen die vanuit het brancheplan in dit rapport worden gesuggereerd, op een rij. We maken daarbij een onderscheid tussen fysieke ingrepen, ingrepen die betrekking hebben op de uitstraling en promotie van het gebied en acties die de organisatorische aanpak behelzen. Het is hierbij goed te beseffen dat het hier gaat om een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid waarin alle belangen moeten participeren.
CityWorks
23
Tabel 9. Actieplan voortvloeiend uit dit brancheplan Soort Actie
Actie
Organisatie
Vormgeven uitvoeringsorganisatie, vaststellen taken en bevoegdheden, evt. onderscheid maken tussen aansturing en uitvoering. Hierbij aandacht aan verantwoordelijkheid van diverse partijen in het gebied Instellen branche-adviescommissie Procedurevoorstel voor strategische aankopen
Fysiek
Aanpak koppen (bij Kruisplein en bij ’s Gravendijkwal) Ideevorming rond strategische aankopen (locaties, visie), zo mogelijk samen met marktpartijen, waarvan schaalvergroting belangrijk onderdeel is Uitvoeringsregime plintenaanpak i.r.t. brancheplan Bezien of wijkpark een opener karakter kan krijgen en ook meer een horeca- en terrasfunctie Plaatsen markeringspunten koppen West-Kruiskade Bezien of meer fietsenklemmen mogelijk zijn Opstellen ruimtelijk toekomstbeeld Tiendplein Principe van Bazaar in ‘Aldi/Kruidvatblok’ opheffen
Uitstraling, promotie
Gesprekken met ondernemers en eigenaren m.b.t. toekomstplannen Etalageproject Billboards Opstellen marketingcampagne Instellen matrixborden t.b.v. reclame-uitingen Meer en opvallende(r) banieren Acquisitie nieuw ondernemerschap Vergroten attentiewaarde Kruisplein (‘Times Square’) Goede bewegwijzering rondom Kruisplein Mogelijkheid en wenselijkheid themamarkten onderzoeken Identiteitsversterkers in openbare ruimte
Bron: CityWorks
CityWorks
24
Bijlage: bezoekersonderzoek Op vrijdag 13 (inclusief de koopavond) en zaterdag 14 november 2009 is er door CityWorks in het kader van dit brancheplan een bezoekersonderzoek gehouden onder de bezoekers van de WestKruiskade. Aan willekeurige voorbijgangers is gevraagd een aantal vragen te beantwoorden aangaande de winkelstraat. In totaal zijn er bijna 400 enquêtes afgenomen op 3 verschillende locaties aan beide zijden van de straat, te weten: ter hoogte van Watt; ter hoogte van Richard Shoes; ter hoogte van Aldi/Kruidvat. Thema’s die daarbij aan de orde zijn gekomen betreffen het bezoekdoel, de bezoekfrequentie, het vervoermiddel waarmee men naar het gebied is gekomen, de waardering voor verschillende aspecten en mogelijke verbeterpunten. Tot slot is er gevraagd naar de postcode van de respondenten om een beeld te krijgen van de herkomst van de bezoekers. Met de uitgevoerde registratie ontstaat een zo betrouwbaar mogelijk beeld van de bezoekers van de West-Kruiskade, hun herkomst, vervoermiddelkeuze, het bezoekdoel en hun oordeel over de straat.
CityWorks
25
