BESTEMMINGSPLAN COMPONISTENBUURT- OOST

BESTEMMINGSPLAN COMPONISTENBUURTOOST

Maastricht, december 2008

BURO 5 MAASTRICHT Louis Loyensstraat 5 Postbus 959 6200 AZ MAASTRICHT tel: 043 – 3253223 fax: 043 – 3255996 E-mail: [email protected] Internetsite: www.buro5.nl

Projectnummer: 27.02.021

Ontwerp bestemmingsplan Componistenbuurt-oost Gemeente Roermond gemeentecode 957 - NL.IMRO.0957.BP00000153-200

TOELICHTING december 2008

2


TOELICHTING


3



4


INHOUD HOOFDSTUK 1: INLEIDING...................................................................................7 AANLEIDING BESTEMMINGSPLAN ................................................................................7 LIGGING, BEGRENZING EN OMVANG ............................................................................8 GELDENDE BESTEMMINGSPLANNEN ...........................................................................8 LEESWIJZER ............................................................................................................10 HOOFDSTUK 2: BESCHRIJVING EN ANALYSE ................................................11 HISTORISCHE STRUCTUUR .......................................................................................11 LANDSCHAPSSTRUCTUUR ........................................................................................11 BODEM EN GRONDWATER ........................................................................................12 ARCHEOLOGIE .........................................................................................................12 CULTUURHISTORIE ..................................................................................................13 FLORA EN FAUNA .....................................................................................................13 M ILIEUSITUATIE .......................................................................................................13 BELEMMERINGZONES ..............................................................................................14 HOOFDSTUK 3: RUIMTELIJK BELEID................................................................17 RIJKS- EN PROVINCIAAL BELEID ................................................................................17 GEMEENTELIJK BELEID .............................................................................................20 HOOFDSTUK 4: PLANBESCHRIJVING EN TOETSING.....................................23 VERKAVELINGSPLAN EN BEELDKWALITEITPLAN COMPONISTENBUURT -OOST .............23 BELEIDSTOETS ........................................................................................................34 M ILIEUTOETS ...........................................................................................................36 WATERTOETS ..........................................................................................................39 HOOFDSTUK 5: JURIDISCHE VORMGEVING...................................................41 DE PLANVORM .........................................................................................................41 DE PLANKAART ........................................................................................................41 DE PLANREGELS ......................................................................................................41 DE STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN......................................................................42 HOOFDSTUK 6: ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID....................................45 HOOFDSTUK 7: INSPRAAK EN OVERLEG........................................................47 INSPRAAK ................................................................................................................47 OVERLEG EX ARTIKEL 3.1.1. BRO ............................................................................47


5



6


HOOFDSTUK 1: INLEIDING Aanleiding bestemmingsplan In 2001 is een ontwikkelingsvisie voor de gemeente Roermond voor de periode 2001 tot 2010 opgesteld. In de visie is aangegeven dat de natuurlijke grenzen van het stedelijk gebied in de oostelijke richting van de stad Roermond wordt gevormd door de nieuwe snelweg A73. Grootschalige woningbouw mag alleen nog maar plaatsvinden binnen het stedelijk gebied. De gemeente heeft Componistenbuurt-Oost aangewezen als zoekgebied voor woningbouw. Bij ontwikkeling van het gebied zijn een aantal doelstellingen geformuleerd. - Verbetering herkenbaarheid in functionele en stedenbouwkundige zin door o.a. het aanpassen van verkeers- en groenstructuur; - Ontwikkeling naar een meer groen woonmilieu; - Herstructurering bestaande woningvoorraad (in relatie tot bestaand Componistenbuurt); - Terugbrengen van het aantal appartementen en huurwoningen (in relatie tot bestaand Componistenbuurt); - Realisatie van meer laagbouwwoningen met nadruk op koopsector; - Toevoeging ouderenhuisvesting; - Integratie wijkaanpak bestaand Componistenbuurt met de planopzet voor de uitbreidingslocatie Componistenbuurt. In dat kader is voor het gebied Componistenbuurt-oost een verkavelingplan en beeldkwaliteitplan opgesteld. Voor de realisering van de in het verkavelingsplan geprojecteerde uitbreiding van de Componistenbuurt is een wijziging van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Daarom wordt voor dit gebied een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld.


7


Ligging, begrenzing en omvang Het plangebied wordt begrensd door de Koninginnelaan in het noorden, de nieuwe Rijksweg A-73 in het oosten, de Maasnielderbeek in het zuiden en het bestaande fietspad langs de bestaande Componistenbuurt in het westen. Het plangebied heeft een omvang van 6.20.71 hectare. De ligging is in figuur 1 aangegeven. Figuur 1: Ligging plangebied

Geldende bestemmingsplannen Momenteel zijn in het plangebied de bestemmingsplannen “Rijksweg 73-Zuid noordelijk deel, wegvak F” (vastgesteld 19 september 2002, goedgekeurd 22 april 2003), “Rijksweg 73-Zuid tunneltracé, wegvak G (vastgesteld 20 september 2001, goedgekeurd 7 mei 2002) en “Rijksweg 73-Zuid tunneltracé, 1e partiële herziening (vastgesteld 10 maart 2005, goedgekeurd 28 juni 2005)” van kracht. De bestemmingen binnen de plannen zijn geschoeid om de realisatie van de A73 en de tijdelijke opslag van het grond (gronddepot) mogelijk te maken. Het plangebied beslaat de restruimte tussen bebouwde kom en de A73.


8


Figuur 2: Geldend bestemmingsplan

Rijksweg 73-Zuid noordelijk deel, wegvak F

Rijksweg 73-Zuid tunneltracé, wegvak G

Rijksweg 73-Zuid tunneltracé, 1e partiële herziening


9


Leeswijzer Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding voor de opstelling van het bestemmingsplan en houdt feitelijke gegevens omtrent het plangebied in. In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie belicht. Hoofdstuk 3 gaat in op het ruimtelijk beleid van rijk, provincie en gemeente. Daarbij komen alleen de beleidslijnen aan de orde die relevant zijn voor deze locatie. In hoofdstuk 4 worden de plannen voor deze ontwikkelingslocatie beschreven en worden deze getoetst aan beleidsdoelstellingen, milieu- en wateraspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische vorm van het plan beschreven in de onderdelen plankaart, bestemmingen en voorschriften en de bijlagen die behoren bij de voorschriften. Hoofdstuk 6 gaat in op de financieel-economische gevolgen van de plannen en hoofdstuk 7 op de uitkomsten van inspraak en overleg ex artikel 3.1.1 Bro.


10


HOOFDSTUK 2: BESCHRIJVING EN ANALYSE Historische structuur Het plangebied Componistenbuurt-oost zal onderdeel uitmaken van de wijk Donderberg, een uitbreidingswijk uit de 60-70er jaren van de vorige eeuw. Uit de historische kaart van 1914 blijkt dat de Donderberg is ontwikkeld nabij het buurtschap Gebroek, aan de Maasnielderbeek. In het plangebied was, voorafgaand aan de inrichting als gronddepot bij de aanleg van de A 73, de Oude Terbaansweg nog als structuur herkenbaar. In de ten westen van het plangebied gelegen Componistenwijk is het westelijk deel van deze historische route beëindigd ter plekke van de “Gitaarflat”. Figuur 3: Historie en plangebied

Landschapsstructuur Het gebied ten oosten van de huidige Sint Wirosingel kan worden gekarakteriseerd als terassenlandschap. Het zuiden van het projectgebied grenst aan de zone met de Maasnielderbeek. De Maasnielderbeek heeft onder meer een ecologische functie in de stad en is buiten de stadsgrenzen onderdeel van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. De Maasnielderbeek heeft in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) een algemene ecologische functie, ingebed in een ecologische verbindingszone. Ze vormt de TOELICHTING december 2008

11


verbinding tussen het oostelijk buitengebied en de Maasplassen. Onder de oosttangent Roermond en de Rijksweg 73-zuid komen ecoduikers in de Maasnielderbeek. Langs de Componistenbuurt, de Koninginnelaan en de St. Wirosingel, zijn groenzones aanwezig, bestaande uit bermen en bomen die de weg begeleiden en de wijk een begrenzing geven. In de bestaande wijk liggen groene interne gebiedjes. Figuur 4: Groen en water

Bodem en grondwater De ondergrond van het plangebied bestaat voornamelijk uit matig fijn tot zeer fijn lemig zand, afgewisseld met lagen klei/leem. De grondwaterstand ligt op ongeveer 2,5 meter beneden maaiveld.

Archeologie In het archeologisch vooronderzoek 1 wordt geconcludeerd dat, ondanks de hoge archeologische verwachting en de reeds aangetroffen vindplaats, het plangebied laag wordt gewaardeerd. Bovendien geldt dat tijdens onderzoeken in het aangrenzende gebied geen behoudenswaardige vindplaatsen zijn aangetroffen. Hoewel in het noordelijke deel van onderhavig plangebied een vindplaats is aangetoond en het nog niet onderzochte gebied archeologische vindplaatsen kan bevatten, wordt op basis van de te verwachte fysieke kwaliteit van de mogelijke archeologische vindplaatsen geen archeologische vervolgonderzoek aanbevolen. Ondanks het feit dat in het onderhavig plangebied geen intacte grondsporen en structuren meer worden verwacht, kan in het gebied wel archeologisch 1 Plangebied Componistenbuurt-Oost, gemeente Roermond; archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek, RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V., RAAP-notitie 1669, mei 2006 TOELICHTING december 2008

12


materiaal (vuursteen, keramiek en metaal) voorkomen. Op basis hiervan kan er aan worden gedacht om amateur-archeologen van Stichting RURA waarnemingen te laten verrichten tijdens het bouwrijp maken van het terrein.

Cultuurhistorie Door middel van een Cultuurhistorisch verkenning 2 is het cultuurhistorische belang van het plangebied in beeld gebracht. Door de aanleg van de A73 gaat de oorspronkelijke structuur ter hoogte van de Componistenbuurt rigoureus op de schop. De nieuwbouw in het plangebied kan mogelijkheden bieden om verdwenen structuren en elementen voor een deel beleefbaar te maken. Mogelijkheden zijn er voor het herkenbaar houden van de oude contour van de Maasnielderbeek, het beleven van het terrassenlandschap, het herstellen van historische benamingen, het terugbrengen van het tracé van de Terbaansweg, het actualiseren van het historische openhof type en het versterken van de samenhang tussen de wijken. In het plangebied is geen (monumentale) bebouwing aanwezig.

Flora en fauna Als uitvloeisel van de Europese Vogelrichtlijn uit 1979 en de Habitatrichtlijn uit 1992 en de implementatie daarvan in de Flora en faunawet (2002) en de herziene Natuurbeschermingswet is, onder meer bij de opstelling van ruimtelijke plannen, onderzoek noodzakelijk naar de gevolgen van die plannen voor de flora en fauna in een gebied. Onderzoek 3 heeft aangetoond dat in het verleden in het gebied een aantal beschermde broedvogelsoorten (veldleeuwerik, zomertortel en patrijs) en vegetatie (lange ereprijs) aanwezig zijn geweest. Uit de waarnemingen die ter plaatse zijn verricht in het kader van de aanleg van de Rijksweg A73, alsmede het huidige gebruik van de locatie als gronddepot voor de aanleg A73, kan echter worden geconcludeerd, dat er geen sprake meer is van natuurwaarden. In overleg met de Dienst Landelijk Gebied is geconcludeerd, dat er vanuit de Flora en Faunawet geen belemmeringen aanwezig zijn voor de bebouwing van het plangebied.

Milieusituatie Industrielawaai Het plangebied ligt binnen de 50 dB(A) contour van industrieterrein Heide/Roerstreek. Railverkeerslawaai Ten zuiden van het plangebied loopt het historische, niet meer in gebruik zijnde tracé van de spoorlijn Roermond – Dalheim. De geprojecteerde woningen in het plangebied liggen niet in een zone langs een spoorweg als bedoeld in de Wet geluidhinder.

2 Cultuurhistorische verkenning, Uitbreidingsplan Componistenbuurt-Oost, gemeente Roermond, code: RD06-019, mei 2006 3 Natuurwaardenonderzoek Componistenbuurt-oost te Roermond, rapportnr. 26-RCo-vw-v1, M&A milieuadviesbureau, 8 maart 2006 TOELICHTING december 2008

13


Verkeerslawaai Het plangebied ligt in de nabijheid van de nieuwe Rijksweg A73 en de open afritten naar de St. Wirosingel en de Koninginnelaan. De voorkeurswaarden voor geluidsgevoelige bestemmingen langs wegen bedraagt 48 dB. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Rijksweg (A73) en de Koninginnelaan is maatgevend ten opzichte van de overige wegen rondom het plangebied. Uitgangspunt is het treffen van een aantal geluidwerende maatregelen bij de realisatie van de A73: geluidschermen of -wallen variërend van 1 tot 5 meter hoog langs de A73 en de Koninginnelaan. Naar de geluidbelasting van het plangebied is een onderzoek ingesteld, waarop in hoofdstuk 4 nader zal worden ingegaan. Externe veiligheid Veiligheidsrisico’s zijn aanwezig van het verkeer over de nieuwe Rijksweg. Naar de externe veiligheid is een onderzoek ingesteld, waarop in hoofdstuk 4 nader zal worden ingegaan.

Belemmeringzones Langs de Rijksweg A73 wordt een bebouwingsvrije zone van 50 meter aangehouden. Rijkswaterstaat heeft hiermee ingestemd bij brief van 27 oktober 2006. Deze brief is als bijlage bij deze toelichting gevoegd (bijlage 1). Langs de St. Wirosingel is een hogedruk aardgasleiding gesitueerd. Op dit moment worden nieuwe normen ontwikkeld voor de veiligheidsafstanden ten opzichte van dit soort leidingen. Naar de aardgasleidingen is een onderzoek ingesteld, waarop in hoofdstuk 4 nader zal worden ingegaan.


14


Figuur 5: Belemmeringzones


15



16


HOOFDSTUK 3: RUIMTELIJK BELEID Rijks- en provinciaal beleid Nota Ruimte Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om op een duurzame en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies, de leefbaarheid van Nederland te waarborgen en te vergroten en de ruimtelijke kwaliteit van stad en land te verbeteren, waarbij speciaal aandacht wordt geschonken aan het scheppen van de juiste condities voor het toepassen van ontwikkelingsplanologie. Meer specifiek gaat het om vier algemene doelen: 1. Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; 2. Krachtige steden en een vitaal platteland; 3. Berging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale waarden; 4. Borging van de veiligheid. In een aantal generieke regels wordt een basiskwaliteit voor heel Nederland voorzien, die zorgt voor een heldere ondergrens op het gebied van veiligheid, milieu, verstedelijking, groen en water. Daarnaast heeft de nota betrekking op de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur, een aantal structuren en netwerken, dat in belangrijke mate ruimtelijk structurerend is voor Nederland als geheel. Figuur 6: “Rode” hoofdstructuur (economie, infrastructuur, verstedelijking)

De nota is gebaseerd op de sturingsfilosofie ”decentraal wat kan, centraal wat moet” en legt in die zin de verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid op een zo decentraal mogelijk niveau.


17


Figuur 7: “groene” hoofdstructuur (water, natuur, landschap)

Basiskwaliteiten Het rijk streeft naar basiskwaliteiten voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Bundeling staat daarbij voorop. Het rijk beperkt zich over het algemeen tot het aangeven van kaders en normen. Bij de uitvoering krijgen decentrale overheden meer ruimte. Het rijk toetst in een aantal gevallen of de normen in voldoende mate worden nageleefd. Voor verstedelijking en economische activiteiten wordt uitgegaan van een bundelingsstrategie. De Nota kent de verantwoordelijkheid voor een voldoende en tijdige beschikbaarheid van ruimte voor wonen en werken toe aan de provincies en de gemeenten. De provincies worden verantwoordelijk gesteld voor de reservering op lange termijn, de gemeenten voor de beschikbaarheid van ruimte op kortere termijn. De Nota Ruimte zet sterk in op een betere benutting van bestaand stedelijk gebied. Verdichting, revitalisering, herstructurering en transformatie zijn cruciaal voor de realisering van de ruimtelijke doelen van de Nota Ruimte, inclusief verbetering van het gronden oppervlaktewatersysteem. Voor dat laatste dient met name de watertoets. Gemeenten, al dan niet in samenwerking met marktpartijen zijn verantwoordelijk voor de planvorming en uitvoering van de revitaliserings-, herstructurerings- en transformatieopgave. Het rijk stimuleert herstructurerings- en transformatieplannen financieel. Het landelijke stimuleringsbeleid zal zich echter in eerste instantie richten op de grote steden. Het mobiliteitsbeleid gaat voornamelijk uit van bundeling van infrastructuur en verbetering van de bereikbaarheid. Het rijk doet dat op het niveau van de landelijke hoofdinfrastructuur, provincies en gemeenten hebben de verantwoordelijkheid voor de regionale en lokale infrastructuur. Bij inpassing van infrastructuur wordt gestreefd naar gebiedsgericht ontwerpen met de omgeving als uitgangspunt. Op het gebied van milieu en veiligheid zal het rijk de basiskwaliteit vastleggen in weten regelgeving. Daarbij zullen kaders worden geboden, waarbinnen overheden afwegingen kunnen maken om te komen tot regionaal en lokaal maatwerk.


18


Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 (POL) Binnen de Stadsregio Roermond vervult de stad Roermond een centrale functie voor wonen, werken, cultuur en voorzieningen. Die functie dient versterkt te worden. Door de openstelling van de A73-zuid wordt de regio in de toekomst sneller en veiliger bereikbaar. In het provinciaal omgevingsplan wordt ingespeeld op de aanwezige kwaliteiten en ontwikkelingsmogelijkheden en worden een negental perspectieven onderscheiden. Het plangebied valt onder het perspectief Stedelijke bebouwing (P9). Figuur 8: POL 2006 kaart 1 Perspectieven uitsnede Roermond e.o.

Het perspectief stedelijke bebouwing omvat de aanwezige of als zodanig reeds bestemde woon-, winkel-, en voorzieningengebieden, bedrijventerreinen en bijbehorende wegen. Er is in veel gevallen nog de nodige ontwikkelingsruimte. De verstedelijkingsopgave wordt voorzover mogelijk hier ingevuld, met in achtneming van de randvoorwaarden vanuit het watersysteem (via de watertoets). Ook dient er aandacht te zijn voor de stedelijke wateropgaven ten aanzien van wateroverlast, afkoppeling, riolering en ecologisch water. Wonen De provincie wil investeren in een aantrekkelijk woon- en leefklimaat en bijdragen aan het realiseren van voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plaats. Nieuwe woningbouwlocaties moeten passen in de regionale behoefte aan woonmilieus. Inbreiding gaat voor op uitbreiding. Nieuwe locaties moeten goed aanhaken op bestaande wegen en mogelijk het openbaar vervoer. De situering van de woningen moeten passen in het bundelings- en contourenbeleid. Het is van belang dat meer variatie aan woonmilieus wordt geboden. Daarnaast dient op een duurzame manier te worden gebouwd en verbouwd, zodat de milieubelasting en energiegebruik worden teruggedrongen.


19


Gemeentelijk beleid Aan de opstelling van het verkavelingsplan en het beeldkwaliteitplan voor de Componistenbuurt-Oost hebben de volgende beleidsuitgangspunten ten grondslag gelegen. Bebouwing en functies - De nieuwe buurt voorziet overwegend in grondgebonden woningen in het middeldure koopsegment. Marktonderzoek heeft uitgewezen dat de verkoopprijs dient te liggen tussen de € 140.000 en € 170.000 v.o.n. - Met de sloop van de Tubaflat blijft de Gitaarflat aan de Mozartstraat als relict van de vroegere stadsrand over. Zij heeft een zeer dominante verschijningsvorm in de buurt. Een gebouwde tegenhanger is gewenst in de nieuwe buurt, als nieuw focuspunt. - De nieuwe buurt moet onderdeel zijn van de bestaande buurt. Met het toevoegen van een grotere mix aan (koop)woningen wordt het doorlopen van een wooncarrière makkelijker en dit draagt bij aan de verbetering van het imago van de Componistenbuurt. - De hondenuitlaatplaats aan de Koninginnelaan moet goed bereikbaar zijn - Parkeren niet op centrale parkeervoorzieningen. Er worden geen centrale voorzieningen aangelegd. - De groenvoorzieningen niet als langgerekt park tussen de bestaande en nieuwe buurt leggen. Zij moeten juist een goede verbinding vormen tussen de bestaande en nieuwe wijk. De groenvoorzieningen moeten een hoge gebruikswaarde hebben en sociaal veilig worden ingericht. - Een ontmoetingsplek voor jong en oud is wenselijk. Dit kan in combinatie met openbaar groen. Zorg dat ook jongeren hun plek in de wijk kunnen vinden, bijvoorbeeld door de aanleg van een trapveld. Ook zal vanuit de nieuwe buurt een goede verbinding aanwezig moeten zijn naar de sportkooi in de Kemp. - Geen poortgebouw aan de Koninginnelaan, de wijk moet wel zichtbaar zijn aan de Koninginnelaan. Ontsluiting en parkeren - Het nieuwe woongebied sluit aan op de bestaande wijkontsluitingen, omdat er niet aangesloten mag worden op de Koninginnelaan. Om meerdere entrees voor het gemotoriseerd verkeer te creëren zijn aansluitingen gewenst met de Beethovenstraat en Chopinstraat. Ontsluiting van de nieuwe buurt via de bestaande Componistenbuurt alleen is echter onvoldoende. Een derde ontsluitingsmogelijkheid via het te behouden deel van de St. Wirosingel moet worden overwogen. Wel moet worden voorkomen, dat deze derde entree leidt tot extra sluipverkeer door de wijk vanuit de Kemp en het bedrijventerrein Roerstreek. - Het bestaande fietspad handhaven en de ontsluiting van het fietspad vanuit de bestaande en nieuwe buurt aanmerkelijk verbeteren. In de toekomst zal het fietspad meer gebruikt gaan worden door zowel de bestaande als de nieuwe bewoners. - Aandacht besteden aan de mogelijkheden om de Koninginnelaan over te steken. Dit geldt vooral voor minder validen. De fietstunnel onder de Koninginnelaan door moet sociaal veilig worden. - Ook voor voetgangers een aantal barrières slechten, zodat mogelijkheden ontstaan om een wandeling te maken langs de Maasnielderbeek en om de bestaande en nieuwe buurt heen. Groen en natuur - Het nieuwe woongebied is voor wat betreft de groenstructuur een voortzetting van het aanwezige groen en natuur, vandaar dat de bestaande structuur met de groene omzoming en de kleine interne groengebieden moet worden opgepakt en als uitgangspunt meegenomen in het nieuwe woongebied. Daarbij uitgaan van continuïteit, belevingswaarde en gebruikswaarde. - Een centrale plek met een hoogwaardige verblijfskwaliteit wordt als belangrijk ervaren door de bestaande bewoners van de Componistenbuurt. TOELICHTING december 2008

20


-

De Maasnielderbeek geldt als primaire watergang, waarbij rekening gehouden dient te worden met een herinrichtingszone van gemiddeld 15 meter aan beide zijden van de beek.

Cultuurhistorie - Het streven is om verdwenen structuren en elementen voor een deel zichtbaar te maken, zoals het behouden van de oude contour van de Maasnielderbeek en het handhaven en beleefbaar maken van de huidige hoogteverschillen (beperkt ophogen terrein, behouden wal, extra hoogteverschillen aanbrengen in groenzones). - Eventueel kunnen historische benamingen hersteld worden en kunnen woningtypologieën ontworpen worden die verwijzen naar de oude hoeves (open-hoftype). - In het cultuurhistorisch rapport wordt ook aanbevolen om de oude loop van de Terbaansweg op te nemen in het plan.


21



22


HOOFDSTUK 4: PLANBESCHRIJVING EN TOETSING Verkavelingsplan en beeldkwaliteitplan Componistenbuurt-oost Groen en natuur Als tegenwicht voor de dynamiek van het verkeer, biedt het plan een variëteit aan groene plekken. Een groene rand met bomen kadert de woonbuurt in en sluit aan op de Maasnielderbeek in het zuiden en de plantsoenen rondom de flats in het noorden. De kenmerkende groene omzoming van de Componistenbuurt en de Vliegeniersbuurt wordt afgerond. Deze groene rand is ook vanuit hinderzoneringen bepaald. De groenzone langs de A73 wordt ingericht door Rijkswaterstaat met drie rijen bomen en zaksloten voor het wegwater en een geluidsscherm van 3 meter. Om de invloed van de beworteling en beschaduwing van de derde bomenrij voor aanliggende eigenaren te verminderen en ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden is de afstand tussen de derde bomenrij en de eigendomsgrens circa 4 meter. Figuur 9 Groenstructuur

De afslag A73-Koninginnelaan wordt groen ingebed. Deze zone kan gebruikt worden als wandelplantsoen, als infiltratiezone voor het hemelwater en eventueel als compensatie van natuurwaarden. Eventuele wensen vanuit de buurt (zoals een speelveld of uitlaatplaats voor honden) kunnen in deze zone vervuld worden. Zij vormt, samen met de achterliggende woonvelden, het visitekaartje van de Componistenbuurt. De zone kan vorm krijgen door grasheuvels aan te leggen. Vanuit de buurt zijn op verschillende plaatsen oost-west verbindingen aanwezig die het bestaande fietspad en de begeleidende groenstrook verbinden met deze groene rand. Ook deze verbindingen worden gemarkeerd door bomenrijen. Op de overgang met de TOELICHTING december 2008

23


Figuur 10. Groen en bomen


24


Maasnielderbeek is een vergroot gebied aanwezig, dat ecologisch kan worden ingericht. De continuïteit van de ecologische zone is uitgangspunt. Met de inrichting dient dit ondersteund te worden. Deze zone behoort niet tot het projectgebied en een eventuele herinrichting en versterking van de ecologische zone zal als een afzonderlijk project opgepakt moeten worden. Tussen de bestaande buurt en de nieuwe uitbreiding ligt een smalle groenstrook met waarin gesitueerd worden: bestaande fietspad, de wal met beplanting, een wadi en de gasleiding. Deze strook en de hoogteverschillen in oost-west richting markeren de overgang tussen de Componistenbuurt en de nieuwe woonbuurt. De hoogteverschillen blijven gehandhaafd. De bestaande peilmaten in het nu nog braakliggende gebied zijn leidend voor de peilmaten van de nieuwe buurt. Maar door op verschillende plaatsen deze strook te doorkruisen met routes (fietspad en wandelpad in het verlengde van de Haydnstraat en Sweelinckstraat) en de onderlaag van struiken te verdunnen/weg te halen, wordt de verbinding tussen het bestaande en het nieuwe versterkt en de sociale veiligheid verbeterd. Met de sloop van de overige flats aan de buitenrand, blijft de Gitaarflat deels bestaan. Als schakel is een solitair, alzijdig gebouw in de nieuwe wijk gepland. In het verkavelingsplan wordt een groenplantsoen aangelegd (in het verlengde van de Haydnstraat en Sweelinckstraat), waarin een ontmoetingsruimte op buurtniveau kan worden gecreëerd, met bijvoorbeeld een speelplek. De bestaande hoogteverschillen in het plangebied kunnen bij de uitwerking van dit plantsoen gebruikt en versterkt worden. Het plantsoen wordt aan de noorden zuidzijde begrensd door buurtstraten met bomenlanen. De sfeer van het plantsoen wordt doorgetrokken tot aan de hoofdontsluitingsweg van de nieuwe buurt, waarin een bebouwingsveld is toegevoegd met hoevewoningen met een groene omranding, een informele ontsluiting via een berijdbaar pad en een uitwerking in woningtypen. De diverse groengebieden (zone aan de Koninginnelaan, zone A73, zone met het fietspad en het gebied rondom de Maasnielderbeek) staan met elkaar in verbinding. Deze gebieden hebben diverse gebruiksfuncties: wandelpark, kunstobject, waterberging, recreatieve routes. Echter door het feit dat deze gebieden met elkaar in verbinding staan, worden ook ecologische kwaliteiten bevorderd. Bij de uitwerking van deze groenstructuur moet aandacht worden gegeven aan de sociale veiligheid. Water De gemeente Roermond en het waterschap gaan uit van integraal en duurzaam waterbeheer. Bij planontwikkeling moet “slimmer”en “creatiever”met schoon hemelwater worden omgegaan. Er dient te worden uitgegaan van het principe; Vasthouden (eventueel hergebruik), Bergen en Afvoeren (waterbeheer 21e eeuw). In het verkavelingsplan Componistenbuurt - oost wordt regenwater zoveel mogelijk in het gebied zelf vastgehouden en zichtbaar gemaakt. De voorkeur gaat uit naar een infiltratie in de vorm van wadi’s en een infiltratie/bergingsvijver, zoals wordt voorgesteld in de provinciale notitie ‘Regenwater schoon naar beek en bodem’ (december 2005). Het watersysteem bestaat uit een systeem van wadi’s, infiltratieriolen, een bergingsvijver in het zuidelijk plangebied en, uiteindelijk, in een overstortvoorziening naar de Maasnielderbeek. Uitgangspunt is het regenwater zo lang mogelijk in het gebied vast te houden en vertraagd af te voeren naar een overstortvoorziening. Dit principe zal in een later stadium van de planvorming verder wordt uitgewerkt.


25


Figuur 11: Concept watersysteem

In het profiel van de buurtontsluitingsweg de ‘Slinger’ en in de groenzone langs het fietspad wordt een wadi van 2,5 meter breed opgenomen, uitgevoerd als een groene verlaging in het maaiveld. Het regenwater van de woningen wordt opgevangen in molgoten in de straten of rechtstreeks in de wadi. Via een ondergronds systeem (ter hoogte van de rijwegen) worden wadi’s onderling gekoppeld.


26


Aangezien het laagste punt in het maaiveld gelegen is in de zone tussen de Slinger en de calamiteitenweg, wordt hier een bergingsvijver/infiltratievoorziening gerealiseerd. Deze voorziening staat via een noodoverstort in verbinding met de Maasnielderbeek. Ontsluiting en parkeren De nieuwe woonbuurt wordt op drie plaatsen ontsloten voor het gemotoriseerde verkeer. Twee daarvan zijn gekoppeld aan de bestaande buurt: aan de Beethovenstraat in het noorden en Chopinstraat in het zuiden. De derde entree ligt in het verlengde van het te handhaven deel van de St. Wirosingel, waar ook de calamiteitenweg voor vrachtwagens, komend vanaf de A73 op wordt aangesloten. De ingang vanaf de Beethovenstraat verloopt via de bestaande Haydnstraat. De bochten zorgen voor de afremming van de snelheid van het verkeer. De aansluitingen worden met elkaar verbonden door een lange noord-zuid weg die het gehele plangebied doorsnijdt: de ‘Slinger’. De ‘Slinger’ wordt aan twee zijden begeleid met bebouwing. De entree’s van de wijk zijn groen ingebed. Om de snelheid te beperken zijn verkeersremmende maatregelen (zoals verhoogde kruisingsvlakken) in het plan voorzien. De ‘Slinger’ wordt aan de oostzijde begeleid met woonbebouwing. Aan de westzijde sluit een vijftal kleinere buurtstraten hier op aan. Om de sociale veiligheid aan het fietspad te bevorderen en bebouwing met het gezicht naar de bestaande buurt te richten, zijn de buurtstraten parallel aan het fietspad gesitueerd. De wijk wordt aan de zuidzijde via twee straten ontsloten, te weten de St. Wirosingel en de Mozartstraat. Tussen beide straten ligt een verbindingsstraat waardoor het vrachtverkeer vanuit de Heistert via de Mozartstraat en St. Wirosingel op de Koninginnelaan en A73 kan geraken. Op het moment dat de IJzeren Rijn niet doorgaat, kan een van beide straten vervallen. De stuwwal langs de Maasnielderbeek kan dan worden hersteld. Voor het langzaam verkeer is een tweetal voorzieningen van belang: het bestaande fietspad in noord-zuid richting en de wandelzone rondom de Maasnielderbeek. Het bestaande fietspad verbindt diverse wijken. In de huidige situatie is de aanhaking vanuit de Componistenbuurt naar het fietspad minimaal. Om het gebruik van het fietspad te stimuleren, worden nieuwe koppelingen gemaakt bij de Beethovenstraat en de Chopinstraat, de Haydnstraat en de Sweelinckstraat. De in de omgeving van de Maasnielderbeek aanwezige voeten fietspaden worden aangesloten op het fietspad naast de voormalige St. Wirosingel. Daarnaast is een verbinding mogelijk naar de groene zone aan de A73 en de Koninginnelaan en vanuit de groene rand naar de buurtstraten. Het parkeren wordt voorzien op eigen terrein of in de woonstraten. De gemeente hanteert een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per woning, waarbij de oprit met garage telt als 1 parkeerplaats. Elke woonstraat heeft een langsparkeerstrook aan één zijde. Ook kunnen auto’s op sommige plekken buiten parkeervakken langs het trottoir worden gestald. Rondom het plantsoen en bij de ingangen worden, gezien de hogere bebouwingsdichtheid, dwarsparkeerplaatsen gerealiseerd tussen de bomen.


27


Figuur 12: Ontsluiting en parkeren


28


Verkavelingsplan Het plan bestaat uit orthogonale velden ten westen van de ‘Slinger’ en een langere, aaneengesloten bebouwingszone aan de oostzijde. Hierdoor wordt de weg opgenomen in de nieuwe buurt en wordt het zicht op de A73 geminimaliseerd. Aan de oostzijde van de ‘Slinger’ wordt gekozen voor patioachtige woningen met een groot woonprogramma op de begane grond en met een beperkte opbouw op de eerste verdieping. Op de kavel is een zone van 6 meter diep niet bebouwbaar door het rooilijnenbeleid (50 meter) van Rijkswaterstaat. Deze zone dient als achtertuin. Bij dit woningtype is het belangrijk, dat de erfafscheiding mee ontworpen is als onderdeel van de architectuur. De opstelplaats voor een auto is een carport aan de voorzijde. Alle bouwvelden hebben een courante maat waardoor een diversiteit aan woningtypes gerealiseerd kan worden. Ze hebben gemeen dat het kavel kan worden opgedeeld in een voortuin van 3-5 meter en achtertuin met bouwvelden die alzijdig zijn georiënteerd. In het plan is in de vier bouwvelden een mix aanwezig van rijenwoningen, halfvrijstaande woningen en vrijstaande, geschakelde woningen op de hoeken. De Slinger en de twee oostwest straten rondom het plantsoen zijn de belangrijkste straten. De woningen aan de Slinger hebben, door de kromming van de weg, een getrapt verloop van de voorgevels. Zij zijn per twee geschakeld. De hoeken worden gevormd door dubbelzijdig georiënteerde woningen waarbij de garage aan de binnenzijde is gelegen of ‘om de hoek’. De rijenwoningen zijn tot maximaal 8 woningen geclusterd, met carports/garages bij de hoekwoningen. Achterpaden zijn aanwezig bij de rijenwoningen voor de ontsluitingen van de bergingen en achtertuinen. In het centrale deel van het plan ligt een kleinschalig, alzijdig gebouw met appartementen en grondgebonden parkwoningen. Dit gebouw fungeert als tegenhanger van de Gitaarflat en is een nieuw oriëntatiepunt in de wijk. Het westelijk deel is ca. 6 bouwlagen hoog en wordt ingevuld met appartementen. Aan de oostzijde zijn vier parkwoningen opgenomen met een (verhoogd) terras aan de zuidzijde. De woningen worden ontsloten vanaf de noordelijke ontsluitingsstraat. Het gebouw staat met de voeten in het groen en zal met een bijpassend groenontwerp ontworpen moeten worden. De groene sfeer in het centrale deel van het plan wordt doorgezet tot de ‘Slinger’. Het groene karakter wordt hier, afwijkend van het openbaar plantsoen bij het appartementencomplex, vooral bepaald door een combinatie van openbaar en privaat groen. Aanhakend op de wens om een diversiteit aan woningen te ontwikkelen en bebouwing neer te zetten, die verwijst naar het vroegere agrarische grondgebruik, kunnen hier ‘hoeveachtige’ woningtypen verschijnen. In het verkavelingsplan is een typologie opgenomen van vier woningen, geclusterd rondom een hof. Het woonprogramma is voornamelijk uitstrekt op de begane grond en een beperkte uitbreiding op de eerste verdieping. Het parkeren wordt voor de eigen bewoners opgelost op eigen terrein, geclusterd rondom de ‘oprijlaan’. De eerste bebouwingsrand vanaf de Koninginnelaan ligt op een aanzienlijke afstand van deze weg en wordt door de groene invulling verzacht. Door het gedeeltelijk ontbreken van een geluidsscherm aan de Koninginnelaan, presenteert de nieuwe buurt zich naar buiten en komen de Slinger en de bebouwingsrand duidelijk in beeld.


29


Figuur 13: verkavelingsplan

Beeldkwaliteit Voor het plangebied is, naast het verkavelingsplan, ook een beeldkwaliteitplan opgesteld, dat met de welstandscommissie is besproken en zal worden vastgesteld door de ge-


30


meenteraad. Daarmee wordt het een toetsingselement bij het verlenen van bouwvergunningen. Hierna wordt in het algemeen op de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte ingegaan. Voor een meer gedetailleerde behandeling wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan. Bebouwing De Componistenbuurt-oost wordt een nieuwe buurt, waar een zorgvuldige architectuur wordt neergezet en die qua sfeer dient aan te sluiten op de bestaande buurt, maar tevens een eigen identiteit krijgt door de gevarieerdheid van woningtypes en eigen invulling van de architectuur. Er is een keuze gemaakt om de architectuur niet op detailniveau vast te leggen maar een beeldkwaliteitplan te verstrekken, waardoor aan de architecten en de opdrachtgever een extra stimulans wordt gegeven om de kwaliteit van de nieuwe buurt te garanderen. Het beeldkwaliteitplan geeft handvaten voor de drie beoogde sferen, die samenkomen in de Componistenbuurt-oost: de langgerekte wand met patioachtige woningen aan de oostzijde van de Slinger, de vier bouwvelden met rijenwoningen en halfvrijstaande woningen, en het centrale groengebied met de parkwoningen en hoevewoningen. Om toch grip te krijgen op het eindbeeld en vanwege de beperkte omvang van het plangebied en daarmee de samenhangende, gewenste rust en samenhang, wordt een viertal middelen ingezet. Zij komen voort uit een gewenste indeling van gebieden in vier bouwvelden enerzijds en de rand en het middengebied anderzijds. Er wordt ingezet op: - een zorgvuldige architectuur: de woning dient als 3D volume ontworpen te worden zonder losse schijven, onderdelen en zonder tierlantijnen; hierbij passen vlakke gevels met gaten, goede detailleringen, aandacht voor de entree en het woonprogramma op de begane grond en een duidelijke beëindiging van de kap; - woningen in de rand en in het centrale gebied (parkwoningen en hoevewoningen) vlak gedekt; de overige eengezinswoningen krijgen een zadeldak met grote overstekken; - een beperkt aantal duurzame materialen en kleuren als bindmiddel voor de vier bouwvelden, waardoor een ingetogen en hoogstaande uitstraling wordt bereikt zonder saai te worden; binnen het beeldkwaliteitplan worden twee typen bakstenen als richting gekozen, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de vier bouwvelden enerzijds (handgevormde baksteen, kleur blauw-rood genuanceerd, wienerberger 7456) en de rand en het middengebied anderzijds (aansluiting op de Componistenbuurt met een geel genuanceerde steen, handvorm, lentebont, wienerberger 7522); de kozijnen dienen in een grijze kleur te worden uitgevoerd, bijvoorbeeld RAL 7005; in onderlinge samenwerking kiezen de architecten gezamenlijk voor één extra materiaal dat als bindmiddel tussen de verschillende woningen op een verantwoorde wijze wordt toegepast; door een maximale kwaliteit na te streven bij een beperkt aantal elementen (zoals de keuze van de baksteen, een goede entree) en toegevoegde elementen achterwege te laten, wordt recht gedaan aan het motto: ‘minder is meer’; - de erfafscheidingen zijn identiek voor alle hoeken en bestaan uit hagen of begroeide gaaswerken, aangevuld met lage muurtjes, omdat het verkavelingsplan een sterk groen kader met een ingetogen inrichting van de buitenruimte met klinkerverharding, asfalt, bomen, wadi’s en grasbermen kent; op alle hoeken, bij de hoevewoningen en bij de rand aan de A73 wordt de erfafscheiding mee ontworpen; bij de hoevewoningen dient de erfafscheiding te bestaan uit hagen of begroeide gaaswerken; bij de rand aan de A73, wordt een gebouwde erfafscheiding voorgestaan, met een zekere transparantie naar het groen. Vanwege de beperkte omvang en gewenste rust is het wenselijk te werken met een beperkt aantal architecten in de vier bouwvelden, de rand en het middengebied.


31


Buitenruimte Er wordt een hoogstaande en ingetogen inrichting van de buitenruimte voorgestaan met klinkerverharding, asfalt, bomen, grasbermen en wadi’s. Hierna volgt een principebeschrijving van de gewenste profielen van de verschillende openbare ruimten. Profiel 1: de oost-west straat rondom het groenplantsoen Dit profiel bestaat uit een rijweg, een dwarsparkeerstrook en een tweezijdig trottoir. De parkeerplaatsen worden per drie geclusterd en opgedeeld door bomen.

Profiel 2: noordzijde van de ‘slinger’ Dit profiel hangt nauw samen met profiel 5. Het bestaat uit een rijweg met een langsparkeerstrook en trottoir aan de zuidzijde. De groene zone aan de Koninginnelaan grenst, via een band en goot, direct aan de rijweg.

Profiel 3: wal, fietspad en parallelweg Dit is een profiel vanaf de bestaande buurt, over de wal en het fietspad, naar de buurtstraat die parallel loopt aan het fietspad. De onderbegroeiing bij het fietspad wordt weggehaald en de waardevolle bomen worden gehandhaafd. Naast het fietspad is een wadi ingepast, als kleine verlaging in het maaiveld. Naast de wadi ligt de rijweg, die door middel van een molgoot, is gescheiden van de langsparkeerstrook. Het profiel kent een eenzijdig trottoir aan de zijde van de parkeerstrook.


32


Profiel 4: wal, groenplantsoen en parkweg Profiel 4 is genomen ter hoogte van het plantsoen en de Gitaarflat. Op de achtergrond zijn de parkwoningen in 6 bouwlagen en 2 bouwlagen zichtbaar. Het hoogteverschil tussen wal en plantsoen wordt opgepakt als ontwerpthema. De overgang naar de naastgelegen hoevewoningen dient subtiel en op een parkachtige manier te worden vormgegeven. Het profiel laat een parkweg zien waar de auto ‘te gast’ is, met een rijgedeelte en loopgedeelte op hetzelfde peil, gescheiden door een molgoot. Parkeren is niet voorzien in deze zone.

Profiel 5: de ‘Slinger’ De ‘Slinger’ vormt de hoofdroute in het verkavelingsplan. Zij kent een strakke begrenzing met rijenwoningen aan de oostzijde en een getrapte, meer open verkaveling, aan de westzijde. In de inrichting van het profiel wordt hier op aangesloten door een parkeerstrook met bomenrij aan de oostzijde en een wadi aan de westzijde. Het profiel heeft aan twee zijden een trottoir, waarbij het trottoir aan de zijde van de parkeerstrook breder is.


33


Profiel 6: noord-zuid buurtstraat Dit profiel komt eenmalig voor in het verkavelingsplan, maar is opgebouwd uit bouwstenen van de overige profielen. Het profiel kent aan twee zijde een trottoir. Aan de westzijde is een langsparkeerstrook opgenomen: rekening houdend met de opritten van woningen en de parkeernormen, kunnen tussen de parkeerplaatsen enkele bomen worden toegevoegd om de sfeer in het straatbeeld te vergroenen.

Profiel 7: oost-west buurtstraat Ook dit profiel komt eenmalig voor in het verkavelingsplan, maar is opgebouwd uit bouwstenen van de overige profielen. Het profiel bestaat van zuid naar noord uit: trottoir, langsparkeerstrook, rijweg met molgoten en een groenstrook met bomen. Door de beperkte lengte van de straat en de beperkte ontsluiting, is gekozen voor een eenzijdig trottoir.

Beleidstoets Toetsend aan de beleidsuitgangspunten zoals opgenomen in de paragraaf ‘Gemeentelijk beleid’ kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Bebouwing en functies In het verkavelingsplan is een gevarieerd programma opgenomen, bestaande uit: - 42 halfvrijstaande woningen - 26 patiowoningen - 30 rijenwoningen - 16 hofjeswoningen - 18 appartementen. Hiermee wordt ingespeeld op de behoefte uit de Componistenbuurt aan een gevarieerd woningaanbod ten behoeve van de mogelijkheden voor het doorlopen van een wooncarTOELICHTING december 2008

34


rière. Bij de nadere uitwerking van de woningen zal er meer zicht komen op de prijsklasse. De verkaveling biedt de mogelijkheden om passend binnen de randvoorwaarden te bouwen. In het centrale deel van het plan is een appartementengebouw van 2 tot 6 verdiepingen opgenomen als tegenhanger van de Gitaarflat. Het verkavelingsplan voorziet in een goed netwerk van voeten fietspaden in het plangebied. De groene zones langs de A73 en de Koninginnelaan zijn op diverse plaatsen bereikbaar vanuit de woonbuurt. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein en in de woonstraten, door middel van langsparkeerplaatsen of, in dichter bebouwde straten, dwarsparkeerplaatsen. De groenvoorzieningen zijn grotendeels geconcentreerd langs de buitenranden, in verband met de geluidzones van de A73 en de Koninginnelaan en de zone rondom de Maasnielderbeek. Daarnaast is het groen geconcentreerd in het centrale groengebied in de omgeving van de Gitaarflat, waarmee de bestaande Componistenbuurt en deze oostelijke uitbreiding aan elkaar worden gekoppeld. Dit centrale groengebied is bedoeld als ontmoetingsruimte. De verbinding met de Kemp wordt met de zuidelijke aansluiting op de St. Wirosingel gerealiseerd. Het plan kent aan de noordzijde een normale rand, die, achter de groenzone, zichtbaar is aan de Koninginnelaan. Ontsluiting en parkeren Het plangebied kent 3 ontsluitingspunten: de Beethovenstraat in het noorden, de Chopinstraat en de St. Wirosingel in het zuiden. Sluipverkeer over deze laatste verbinding moet onder andere worden voorkomen door de opneming van verkeersremmende maatregelen in het civieltechnisch ontwerp en door het integraal bekijken van de verkeersafwikkeling op het aspect veiligheid. Om het gebruik van het fietspad, dat de bestaande Componistenbuurt aan de oostkant begrenst, te stimuleren worden op vier plaatsen nieuwe koppelingen gemaakt. De sociale veiligheid van de fietstunnel onder de Koninginnelaan door wordt bij de overdracht van Rijkswaterstaat naar de gemeente getoetst aan de norm 'duurzaam veilig'. Het verkavelingsplan voorziet in een goed netwerk van voeten fietspaden in het plangebied. De groene zones in het plangebied staan met elkaar in verbinding, zodat het goed mogelijk is om wandelingen door en langs de buurt te maken. Groen en natuur Het plangebied kent een groenstructuur van groene zones aan de randen (langs A73 en Koninginnelaan en rondom de Maasnielderbeek) en een groene ontmoetingsruimte in het centrum van de nieuwe buurt met een kwalitatief hoogwaardige inrichting. Daarnaast is er sprake van een drietal oost-west verbindingen door de buurt, die met groen worden begeleid. Deze groene ruimten staan met elkaar in verbinding, krijgen elk een eigen karakter en kunnen voor verschillende functies worden gebruikt. In de zone rondom de Maasnielderbeek wordt een herinrichtingszone vrijgehouden. Cultuurhistorie Rondom de Maasnielderbeek is versterking van de ecologische zone mogelijk, maar dit moet als een apart project worden gezien. De in het terrein aanwezige hoogteverschillen worden zoveel mogelijk bij de inrichting van de openbare ruimte gebruikt en versterkt.


35


In het woningbouwprogramma zijn 16 hofjeswoningen opgenomen in een vorm die verwijst naar de oude hoevetypologie. Gezien de impact van de A73 en bijbehorende open afritten en de aanwezigheid van de Gitaarflat, zou de Terbaansweg slechts over een zeer klein gedeelte teruggebracht kunnen worden. De mogelijkheden zijn zo minimaal, dat dit stukje Terbaansweg als zodanig niet herkenbaar zou zijn en geen relatie meer zou hebben met het gedeelte aan de overzijde van de A73. Daarom wordt hiervan afgezien.

Milieutoets Bodem Het terrein van het plangebied van de Componistenbuurt-Oost is voor zover bekend als landbouwgrond in gebruik geweest. Bebouwing is hier nimmer aanwezig geweest en van bodembedreigende activiteiten in de omgeving zijn geen gegevens. Plaatselijk zijn wegen (St. Wirosingel en Terbaansweg) aanwezig. Naar de milieukundige toestand van de bodem zijn drie onderzoeken verricht. Onderzoek Aelmans Eco B.V. 4 De grond is plaatselijk licht verontreinigd met koper (het gehalte ligt onder de bodemgebruikswaarde BGW I). Het grondwater is plaatselijk matig verontreinigd met chroom en licht verontreinigd met zware metalen, xylenen en naftaleen. Onderzoek St. Wirosingel5 Het asfalt is plaatselijk niet teerhoudend. De grond is plaatselijk licht verontreinigd met minerale olie, het grondwater stroomafwaarts is matig verontreinigd met nikkel en licht verontreinigd met zware metalen. Onderzoek Terbaansweg 6 Het asfalt is teerhoudend, de grond is niet verontreinigd. De verontreinigingen aan zware metalen in het grondwater zijn te relateren aan de regionale problematiek met betrekking tot zware metalen in de bodem en de uitloging daarvan naar het grondwater. Het merendeel van de onderzochte grond en het teerhoudend asfalt kan in principe ter plaatse van het plangebied worden hergebruikt. De geconstateerde verontreinigingen leveren geen gevaar op voor de volksgezondheid. Indien grond en/of andere materialen (o.a. asfalt en puinverharding) worden afgevoerd dienen deze hergebruikt te worden volgens het geldende beleid. Industrielawaai In verband met de ligging van het plangebied ligt binnen de 50 dB(A) contour van industrieterrein Heide/Roerstreek, zullen alle woningen een hogere grenswaarde van 55 dB(A) moeten krijgen, ongeacht hoeveel het er zijn. Omdat er dichter bij het industrieterrein al woningen liggen binnen de bestaande contour zal de 55 dB(A) bij de nieuwbouw niet wordt overschreden.

4 Verkennend bodemonderzoek St. Wirosingel ong., Aelmans Eco bv, rapport nummer 03/03/884/V/E/HW, 8 juli 2003 5 Verkennend bodemonderzoek St. Wirosingel, M&A Milieuadviesbureau, rapport nummer 26-Rco-vo-v1, 14 maart 2006 6 Aanvullend bodemonderzoek Terbaansweg, M&A Milieuadviesbureau, rapport nummer (waarschijnlijk) 26-RTe-vo


36


Verkeerslawaai Uitgangspunt is de realisatie van een aantal geluidwerende maatregelen bij de realisatie van de A73: geluidsschermen of -wallen variërend van 1 tot 5 meter hoog langs de A73 en de Koninginnelaan. Op basis van die situatie is een onderzoek 7 gedaan naar de geluidbelasting van die wegen op de geprojecteerde bebouwing. Hieruit komen de volgende conclusies. -

-

Uit de resultaten van de geluidsniveaus op de diverse gevels van de geprojecteerde woningen kan worden geconcludeerd dat door het verlenen van hogere grenswaarden door de gemeente Roermond, er geen belemmeringen zijn uit oogpunt van wegverkeerslawaai. De volgende woningen dienen als gevolg van overschrijding van de maximale grenswaarden doof (zonder te openen geveldelen) uitgevoerd te worden: o Achtergevels verdieping patiowoningen; o Gevels van het woongebouw (appartemencomplex) aan zijde van de A73 vanaf een hoogte van 11 meter; o Tweede verdieping van woningen direct gelegen achter de patiowoningen, indien ter plekke verblijfsruimten worden gecreëerd.8 Maatregelen om de geluidsniveaus te verlagen beneden de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zijn niet mogelijk vanwege een aantal overwegingen: o maatregelen aan de bron (wegen) zijn reeds in ruime mate getroffen (o.a. wegdektype, lagere rijsnelheden); o reductie van de overschrijding op de bovenste laag van het appartementengebouw in het plan is niet mogelijk vanwege de grote waarneemhoogte; o reductie voor de woningen is alleen mogelijk door het verlengen van het scherm langs de Koninginnelaan. Dit blijkt een te hoge investering op te leveren per woning.

Met bouwtechnische maatregelen moet worden gezorgd voor het verlagen van het in de woningen waarneembare geluid ten gevolge van het wegverkeerslawaai, waarbij rekening mag worden gehouden met het afschermen van de tweedelijns bebouwing door de eerstelijns bebouwing. In verband met de maximale binnenwaarde van 33 dB in de verblijfsruimten van de woningen zal rekening gehouden dienen te worden met de gecumuleerde geluidsbelastingen van alle wegen. Het industrielawaai afkomstig van het gezoneerde terrein Heide Roerstreek levert op het gecumuleerde geluidsniveau een te verwaarlozen bijdrage. Luchtkwaliteit Naar de luchtkwaliteit in het plangebied is een onderzoek 9 ingesteld. Als primair kader is het Besluit Luchtkwaliteit (2005) gehanteerd. Hieruit kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Rekening houdend met een minimum afstand van de nieuwe bebouwing tot de maatgevende wegen, zullen er in het plan geen grenswaarden- of plandrempeloverschrijdingen plaatsvinden. Dit geldt voor zowel de jaargemiddelde concentraties als de aantallen overschrijdingen van de daggemiddelde concentraties (NO2 en PM10). De werkelijke minimumafstanden tot de wegen zullen in de toekomst, vanwege de lagere achtergrondconcentraties nog lager uitvallen. Dit betekent dat de minimaal aan te houden afstand van bebouwing tot de weg voor de A73, Koninginnelaan en de oprit A73 in zuidelijke richting respectievelijk 22, 10 en 10 meter bedragen. Het plan is hierop afgestemd.

7 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Componistenbuurt-oost te Roermond, rapport nummer 28-RCo-srm2-v4, M&A milieuadviesbureau, Helenaveen, 12 maart 2008 8 Aanvullende brief akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Componistenbuurt-oost te Roermond, M&A milieuadviesbureau, Helenaveen, 18 juni 2008 9 Luchtkwaliteitsonderzoek Componistenbuurt-oost te Roermond, rapportnr. 27-RCo-lvo-v4, M&A milieuadviesbureau, 17 september 2007 TOELICHTING december 2008

37


Het onderzoek is in juni 2008 geactualiseerd. Uit de resultaten volgt dat er geen overschrijdingen plaatsvinden van de normering volgens de Wet luchtkwaliteit (in werking treding november 2007). Dit betekent dat er voor de planontwikkeling geen belemmeringen bestaan uit oogpunt van luchtkwaliteit.10 Externe veiligheid Onderzoek naar het plaatsgebonden risico en groepsrisico rondom de Rijksweg is uitgevoerd. 11 Het plaatsgebonden risico ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A73 vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied. De wettelijk vereiste basisbescherming is geboden. Het groepsrisico ligt zowel in de huidige situatie als in de situatie met ontwikkeling van het plangebied onder de oriëntatiewaarde van de fN-curve. De ontwikkeling van het plangebied veroorzaakt een toename in de hoogte van de fN-curve. Deze verschuiving wordt veroorzaakt door een toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied van gevaarlijke stoffen, welke over de A73 vervoerd worden. Gezien de ligging van de planlocatie binnen het invloedsgebied en de geringe toename van het groepsrisico dient de verantwoordingsplicht ingevuld te worden. Daarvoor is een rapport opgesteld.12 De verantwoordingsplicht houdt in, dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegde gezag. In de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen zijn een aantal criteria aangegeven die betrokken moeten worden bij het invullen van de verantwoordingsplicht. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan of het verlenen van ontheffing daarvan moet rekening worden gehouden met de volgende criteria: 1. de aanwezige dichtheid van personen in het invloedsgebied van de betrokken risicobron; 2. de omvang van het groepsrisico; 3. mogelijke bronmaatregelen; 4. de mogelijkheden in het ruimtelijk besluit ter beperking van het groepsrisico; 5. de bestrijdbaarheid van de calamiteit; 6. mogelijkheden voor zelfredzaamheid; 7. de voor- en nadelen van andere mogelijkheden tot ruimtelijke ontwikkeling met een lager groepsrisico; 8. de mogelijkheden en voorgenomen maatregelen ter beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst. Het betreft een kwalitatieve beoordeling. Uit het onderzoek blijkt, dat de ontwikkeling van het gebied op de meeste criteria geen significante, nadelige effecten oplevert. De verantwoording heeft plaatsgevonden in het onderzoeksrapport. Dit rapport zal worden bekrachtigd met het besluit tot het in procedure brengen van het voorontwerpbestemmingsplan. Door de Gasunie is een risicoanalyse uitgevoerd naar de aanwezige gastransportleidingen. Op grond van de ontwerpfactor van de leidingen is vastgesteld dat deze ter plaatse van de Componistenbuurt Oost voldoen aan de norm om een bebouwingsafstand van 10

Aanvullende brief Luchtkwaliteitsonderzoek Componistenbuurt-oost te Roermond, M&A milieuadviesbureau, Helenaveen, 18 juni 2008 11 Componistenbuurt Oost Roermond, onderzoek externe veiligheid, projectnr. 168830, revisie 00, Oranjewoud, Geleen, 6 januari 2007 12 Verantwoordingsplicht externe veiligheid Componistenbuurt Oost te Roermond, projectnr. 168830, revisie 00, Oranjewoud, Geleen, januari 2007 TOELICHTING december 2008

38


minimaal 7 meter toe te staan, in plaats van de toetsingsafstand van 20 meter. Het plangebied ligt hierdoor niet binnen de toetsingsafstand waardoor leidingen geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van het plangebied. Uit de berekeningen geldt dat de leidingen geen plaatsgebonden karakter van 10-6 per jaar kennen. Wel dient minimaal 4 meter aan beide zijden van de buisleidingen vrijgehouden te worden van bebouwing in verband met de zakelijk rechtzone van de Gasunie.

Watertoets Toekomstige situatie Hiervoor kan worden verwezen naar de beschrijving in de onderdeel ‘Water’ van de paragraaf over het verkavelingsplan en het beeldkwaliteitplan in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Overleg Op 30 mei 2007 heeft overleg plaatsgevonden met het waterschap inzake het stedenbouwkundig en beeldkwaliteitplan Componistenbuurt-Oost. Dit plan is in het kader van vooroverleg/inspraak aan het waterschap toegezonden met het verzoek hierop reactie te geven. Het watersysteem, zoals dat in het ontwikkelingsplan wordt voorgestaan, is toegelicht: De afvoer van hemelwater zal worden afgekoppeld van het vuilwaterriool. Deels wordt het hemelwater direct afgevoerd op wadi’s, deels zal het hemelwater ondergronds worden afgevoerd op de onder de wadi’s aan te leggen afvoerbuizen. De infiltratiebuizen wateren af op de bekkens. Het zuidelijke bekken heeft een overstort op de Maasnielderbeek. De wijze waarop met hemelwater wordt omgegaan wordt door het waterschap onderschreven. Voor de uitwerking van dit systeem worden de volgende adviezen gegeven: 1. Het systeem moet zodanig worden gedimensioneerd dat wateroverlast in de wijk wordt voorkomen. Dit betekent onder andere dat de bekkens zodanig moeten worden aangelegd dat deze binnen 24 uur ‘leeg’ zijn met het oog op de volgende zware regenbui. 2. Voor het realiseren van een overstort op de Maasnielderbeek moet een vergunning worden aangevraagd. 3. Verontreinigd hemelwater (uitloging, autowassen etc.) mag geen verontreiniging van oppervlakte- en grondwater veroorzaken. Een goed aangelegde bodempassage, waarin verontreiniging wordt uitgefilterd, is daarom noodzakelijk. De samenstelling daarvan dient in de uitwerking te worden beschreven. Op 14 juni 2007 is een reactie van het Waterschap ontvangen op het toegezonden verslag. Hierin wordt geconcludeerd dat het aspect water in de visie voldoende aandacht heeft gekregen en dat het waterschap op hoofdlijnen met de visie in kan stemmen. Wel dient bij het uitwerken van de toekomstvisie in concrete uitvoeringsplannen, een aantal aspecten nader uitgewerkt c.q. toegelicht te worden. Het gaat hierbij om de bovengenoemde adviezen. Het voorontwerp bestemmingsplan wordt, in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro, om commentaar voorgelegd aan het Waterloket van het Waterschap Roer en Overmaas.


39



40


HOOFDSTUK 5: JURIDISCHE VORMGEVING

De planvorm Gekozen is voor een planvorm die aansluit bij de standaard die de gemeente Roermond momenteel ontwikkelt. Het is een tussenvorm tussen een globaal en een gedetailleerd plan. De bestemmingen hoeven niet te worden uitgewerkt, maar gelden rechtstreeks. In verband met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (Bro) per 1 juli 2008 is de standaard aangepast aan de wettelijke terminologie en aan de overgangsbepalingen die in het nieuwe Bro worden voorgeschreven. Het bestemmingsplan is opgesteld op basis van de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008).

De plankaart Het plangebied kent 4 bestemmingen: - Wonen - Woongebebouw voor de parkwoningen (appartementen) in het centrum van het plangebied; - Wonen voor de verschillende bouwvelden. Voor patiowoningen is een specifieke bouwaanduiding is opgenomen; - Verkeer voor de woonstraten en het doorgaande fietspad; - Groen voor de zones aan de noordkant (Koninginnelaan) en de zuidkant (nooduitrit A73 voor transport gevaarlijke stoffen), voor de zone rondom het doorgaande fietspad en voor het centrale activiteitenplein; - Leiding – Gas is als dubbelbestemming gelegd op een strook van 7 meter aan weerszijden van de aardgastransportleiding die langs de westelijke grens van het plangebied loopt. Aan de oostrand van het plangebied zijn patiowoningen gepland. Hiervoor is gekozen om te komen tot een aaneengesloten wand langs de groenzone van de Rijksweg 73. Hierdoor wordt het geluid vanwege de Rijksweg nog eens extra (buiten de geluidswal) afgeschermd en wordt ook naar die groenzone een front gevormd. In het centrum van het plangebied is een appartementengebouw gepland. Voor deze locatie is gekozen om een getrapte overgang te bewerkstelligen naar de bestaande hoogbouw (Gitaarflat) in de aangrenzende Componistenbuurt. Het centrale gebied moet dienen als ontmoetingsplek voor de bestaande en de nieuwe Componistenbuurt. Een appartementengebouw kan, door de koppeling aan de groene centrumzone, als alzijdig gebouw een grote betekenis hebben voor de sociale controle in deze zone.

De planregels De regels zijn gebaseerd op de standaardregels zoals die in ontwikkeling zijn binnen de gemeente Roermond. De bouwregels zijn echter aangepast aan het feit, dat het hier een nieuwbouwgebied betreft en geen gebied waarin het beheer van de bestaande bebouwing overheerst. De strafbepaling is komen te vervallen. De Wet ruimtelijke ordening, die per 1 juli 2008 in werking is getreden, bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de plan-


41


regels te worden opgenomen. Tevens is aangesloten bij de nieuwe begrippen uit de wet, zoals ontheffing in plaats van vrijstelling en regels in plaats van voorschriften. Hoofdstuk 1 omvat de inleidende regels, die voor de gemeente Roermond standaard zijn. Artikel 1 houdt de begripsbepalingen in, artikel 2 bepaalt de wijze van meten en artikel 3 geeft algemene bepalingen voor het gehele plangebied. De hoofdstukken 2 en 3 omvatten de bestemmingbepalingen voor de hierboven genoemde bestemmingen. Deze artikelen kennen een standaard opbouw: lid 1 doeleindenomschrijving: waar nodig verdeeld in functies en ondergeschikte functies c.q. voorzieningen en nadere detailleringen van de omschrijving; bij de dubbelbestemming wordt tevens de prioriteit tussen de bestemmingen aangegeven; lid 2 bouwregels: verdeeld in hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; lid 3 ontheffingsbevoegdheid: voor bouwen en afwijkend gebruik; bij de dubbelbestemming voor de ondergrondse energieleiding omvat lid 3 een aanlegvergunningenstelsel. Hoofdstuk 4 omvat de overige bepalingen, zoals de algemene gebruiksbepaling (artikel 9) de dubbeltelbepaling (artikel 10), de algemene ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden (artikelen 11 en 12), de relatie met de Bouwverordening (artikel 13, procedureregels (artikel 14), de overgangsbepalingen (artikel 15), de strafbepalingen (artikel 16) en de citeertitel (artikel 17). Een gedeelte van de bestemming “Wonen”, met name het gedeelte buiten het bouwvlak van de patiowoningen langs de oostrand van het plangebied, is gelegen binnen de vrijwaringszone van Rijksweg 73. Op grond van artikel 3.4 van de planregels mogen in deze zone geen bouwwerken worden gebouwd. In die zone kunnen uiteraard wel bouwvergunningvrije bouwwerken worden gebouwd, omdat daarbij geen toetsing aan het onderhavige bestemmingsplan kan plaatsvinden. De ruimte die de bestemmingsplanregels geven wordt ingeperkt door het beeldkwaliteitplan. Daarin wordt aangegeven welke woningtypologieën en dakvormen moeten worden toegepast.

De staat van bedrijfsactiviteiten In de bestemmingen “Woondoeleinden” en “Woongebouw” wordt, met ontheffing van burgemeester en wethouders, mogelijk gemaakt om bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen. Om de invloed van dergelijke activiteiten op de woonomgeving te kunnen sturen is aan de planregels een staat van bedrijfsactiviteiten toegevoegd, die is gebaseerd op de staat “functiemenging” uit de uitgave “Bedrijven en milieuzonering” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten van 16 april 2007. Voor deze basis is gekozen, omdat het in het onderhavige plan gaat om een woongebied, waarin in het kader van de zogenaamde “kleine economie” een bepaalde mate van functiemenging tussen wonen en bedrijvigheid wordt toegelaten, anders dan de toch al toegelaten beroepen aan huis. De toelating van bedrijven in het kader van de kleine economie is mogelijk via een ontheffingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders. De bedoeling is, dat in het gebied kantoorachtige activiteiten en kleine werkplaatsen en dergelijke kunnen worden toegelaten. De basisstaat is op basis van de volgende overwegingen aangepast aan de situatie in dit plangebied: 1. Agrarische activiteiten passen niet bij een woonomgeving, zodat de activiteiten met SBI-code 01 uit de lijst zijn verwijderd. 2. Distributie van elektriciteit, gas, water en (blok)verwarming (SBI-codes 40 en 41) zijn uitgesloten omdat de planregels daartoe in de bestemmingen die aan het openbaar gebied zijn gegeven, voldoende ruimte biedt. TOELICHTING december 2008

42


3. Detailhandel en het grootste deel van de horecacategorieën (SBI-codes 52 en 55) zijn uit de lijst verwijderd vanwege de verkeersaantrekkende werking en omdat de gemeente dergelijke functies graag wil concentreren in centrumgebieden. Op het gebied van de horeca zijn hotel- en restaurantfuncties gehandhaafd, om mogelijkheden voor kleine, niet storende activiteiten zoals een bed and breakfast of een huiskamerrestaurant open te laten. 4. Scholen (SBI-code 80) zijn uitgesloten, omdat dit de schaal van het plangebied te buiten zou gaan.


43



44


HOOFDSTUK 6: ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID De risico's verbonden aan de realisering van het project liggen bij de ontwikkelende partij. Hiertoe is tussen gemeente en ontwikkelaar een overeenkomst aangegaan. Ter beperking van eventuele risico’s heeft de ontwikkelaar een concerngarantie verstrekt. De economische uitvoerbaarheid is dus verzekerd. De ontwikkelaar heeft de gronden binnen het plangebied in eigendom of heeft het recht op levering verkregen. In de met de ontwikkelaar gesloten overeenkomst zijn afspraken opgenomen over het verhaal van kosten, de te realiseren woningbouwcategorieën en eisen aan de inrichting van de openbare ruimte. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd en is het stellen van locatie-eisen aan de inrichting van de openbare ruimte en regels voor woningbouwcategorieën door middel van een exploitatieplan niet nodig. Daarom hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.


45



46


HOOFDSTUK 7: INSPRAAK EN OVERLEG Inspraak In het kader van de opstelling van de aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende ontwikkelingsvisie heeft enkele keren terugkoppeling met een klankgroep uit de bevolking plaatsgevonden. Het resultaat is aan de orde geweest in een informatieavond op 24 mei 2007. De plannen hebben in de periode van 9 mei tot 19 juni 2007 ter inzage gelegen in de wijk.

Overleg ex artikel 3.1.1. Bro Het voorontwerp bestemmingsplan wordt, in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro, voorgelegd aan de Provinciale Commissie Gemeentelijke Plannen (PCGP) en andere relevante instanties.


47



48


BIJLAGE 1: BRIEF RIJKSWATERSTAAT D.D. 27-10-2006


49



50



51



52

BESTEMMINGSPLAN COMPONISTENBUURT- OOST

Recommend Documents