Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015
Voostellen Suzanne Schuitemaker
consulent Vereniging Nederlandse Woonbond
[email protected]
Onderwerpen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Ontstaan probleem “betaalbaarheid” Stijging gemiddelde huur Woonlasten in beeld Wat is “armoede”? Hoe werkt de huurtoeslag? Woonlasten voor huurders Wat kan een corporatie doen? Wat kan een gemeente doen? Wat kan de landelijke overheid doen?
1. Ontstaan probleem “betaalbaarheid” • Jarenlang signalen van steeds moeizamer op te brengen woonlasten:
Stagnerende of zelfs dalende inkomsten Stijgende huren (laatste jaren zelfs stevig) Energielasten (7%-9% besteedbaar inkomen) Bezuinigingen huurtoeslag Oplopende betalingsachterstanden bij huurders
• Politiek negeert of ontkent zelfs problematiek • Verhuurders gefocust op rendement en maximeren huuropbrengsten onder andere i.v.m. (dreiging) verhuurderheffing
2. Stijging gemiddelde huur 2009-2012: +5% boven inflatie • Wettelijk max. huurverhoging: inflatie • Oorzaken 5% extra: huurharmonisatie, woningverbetering, sloop/nieuwbouw
2013-2015: +8,3% boven inflatie • Max.: inflatie plus 1,5% • Inkomensafhankelijk • huurharmonisatie e.d.
€ 500
€ 400 3,2% € 300
3,1% 2,4% 1,8%
€ 200 0,8%
€ 100
0,9%
0,7%
€0 1986
1990 Reële huur
1994
1998
2002
2006
2009
Jaarlijkse huurstijging
2012
3. Woonlasten in beeld In 2013 heeft RIGO in opdracht van de Woonbond onderzoek gedaan naar de woonlasten van huurders. Meest gangbare woonlasten zijn huur (incl. huurtoeslag), energiekosten, servicekosten, maar denk ook aan huurdersonderhoud, de gemeentelijke en waterschapsheffingen, inboedelverzekering e.d. Ook diverse lokale woonlastenonderzoeken
4. Armoede volgens SCP Basisbehoeftenbudget: Onvermijdbare uitgaven voor een huishouden Niet-veel-maar-toereikend budget: Minimale kosten levensonderhoud en kosten om deel te kunnen nemen aan de samenleving Uitgangspunt uitgave posten: - Bruto huur € 356 - Gas € 63 - Elektriciteit € 28 € 447 15-10-2015
Referentiebudgetten basisbehoefte alleenstaande in 2012 ( p\m) • • • • • • • • • • •
Water Inventaris Telefoon Verzekeringen incl. basisverzekering Niet vergoede ziektekosten Voeding Kleding Schoonmaak Persoonlijke verzorging Vervoer Diversen
€ 8 € 91 € 52 € 47 € 23 € 191 € 50 € 7 € 22 € 13 € 18
Referentiebudgetten alleenstaande (vervolg) • Totaal basisbudget (excl. huur en energie) • Sociale participatie
€ 522 € 87 _________
Niet veel maar toereikend budget (excl. huur en energie (€ 447 )
15-10-2015
€ 609
Huurders in de knel RIGO: stijgende woonlasten en toenemende armoede onder huurders 2012: 28% onder de armoedegrens bij ongewijzigd beleid oplopend naar 2017: 35% onder de armoedegrens
5. Huurtoeslag niet afdoende Inkomensgrenzen: (hierboven geen huurtoeslag) -
eenpersoonshuishouden: € 21.950
-
Meerpersoonshuishouden € 29.800
5. Huurtoeslag niet afdoende • afgelopen jaren met in totaal € 27,44 per maand gekort • huurtoeslagontvangers, hebben de hoogste woonquotes en zakken in toenemende mate onder de armoedegrens • Verplicht passend toewijzen komt terug
6. Woonlasten voor huurders
Huurders in de doelgroep < 33.614 zijn een derde van besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten
7. Wat kan een corporatie doen? – gematigde huurverhogingen afhankelijk van de kwaliteit van de woning, niet van het inkomen – passend toewijzen en harmonisatie beteugelen – energiebesparende maatregelen – preventief: signalen opvangen (bij onderhoud, reparatie, keukentafelgesprekken, sociale activiteiten) – huurders die huurachterstand hebben onmiddellijk zelf benaderen (en niet de deurwaarder) – oplossing zoeken in samenwerking met anderen en de omgeving (ter voorkoming van huisuitzettingen)
8. Wat kan een gemeente doen ? • Kwijtschelding van gemeentelijke belastingen • Woonlastenfonds • Na 1 juli is de Woningwet 2015 van kracht. Huurdersorganisatie krijgt volwaardige positie, gelijkwaardig aan die van de gemeente, bij prestatieafspraken • Op basis van woonvisie of volkshuisvestingsbeleid gemeente worden door drie partijen afspraken gemaakt over de te leveren prestatie door de corporatie • Onderwerpen: nieuwbouw sociale huurwoningen, kwaliteit, betaalbaarheid, beschikbaarheid, verkoop, huisvesting van specifieke groepen, leefbaarheid , duurzaamheid enz.
9. Wat kan de (landelijke) overheid doen ? • Wettelijke huurverhogingen beperken, zowel in de corporatiesector als in de commerciële sector • Huurders en kopers gelijk behandelen (qua vermogen en huurtoeslag/hypotheekrenteaftrek) • Erkennen dat de armoede onder de huurders een probleem is • Geen bezuinigingen op de huurtoeslag maar verbetering • Afschaffen verhuurdersheffing (huurdersbelasting € 800 per huurder per jaar)
