AMS TER DAM WE RE. Kantoren Rapportage kantoorruimte Amsterdam 2007 door Boer Hartog Hooft en de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam

Kantoren 2007

WE’RE

AMS TER DAM

Rapportage kantoorruimte Amsterdam 2007 door Boer Hartog Hooft en de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam

Voorwoord Amsterdam is booming. Op cultureel, economisch en toeristisch gebied, maar ook als een attractieve locatie voor innovatieve kantoorontwikkeling. Schiphol heeft altijd al een grote aantrekkingskracht op internationaal georiënteerde organisaties uitgeoefend. En met de realisatie van de Zuidas is een nieuwe Europese toplocatie beschikbaar gekomen, waardoor het ‘internationale appeal’ van de stad in één keer is verdrievoudigd, zoals in dit unieke rapport duidelijk wordt aangetoond. Als vastgoedontwikkelaar streven wij naar duurzame groei. In Nederland. En in het buitenland. Om die ambities­ waar te maken zijn wij ons twee jaar geleden op de Amsterdamse kantorenmarkt gaan richten, want ‘if you can make it there…’. Wat ons is opgevallen, is dat de stad ontwikkelaars enorm veel kansen biedt. Zoveel zelfs, dat het soms lastig is om de juiste selectie te maken. Dit heeft ook minder positieve gevolgen. Zo zijn er de afgelopen jaren veel gebouwen gerealiseerd die architectonisch hoogwaardig zijn, maar erg op zichzelf staan. Met de levendigheid van de omgeving is niet in alle gevallen voldoende rekening gehouden. Dit valt vooral buiten­ kantooruren op. Veel kantoorparken bieden dan een sobere, kille en verlaten aanblik. Ik vind dat bijzonder jammer en verwacht dat deze trend – door een beroep te doen op de creativiteit van ontwikkelaars én kantoor­ eigenaren – de komende jaren zal worden omgebogen. Multifunctionele (‘mixed use’) gebouwen of gebouwen met publiektoegankelijke plintfuncties kunnen de levendigheid van de omgeving stimuleren en waarborgen. Een andere belangrijke en interessante uitdaging is de ontwikkeling van milieuvriendelijke gebouwen en duur­ zame herontwikkelingen. De grenzen van Amsterdam worden door nieuwbouwprojecten opgerekt en de vraag naar kantoorruimte in het centrum neemt toe. Door te kiezen voor duurzame kantoorontwikkeling kan in deze binnenstedelijke behoefte worden voorzien. Amsterdam biedt bovendien grote kansen om bestaande gebouwen te herontwikkelen tot multifunctionele kantoren met een uniek, historisch tintje. Een goed voorbeeld is het nieuwe kantoor van OVG, dat bovenop een oud pakhuis is geplaatst. Deze constructies kunnen ook het Amsterdamse straatbeeld verfraaien! Daarnaast denk ik dat veel grootstedelijke uitdagingen kunnen worden overwonnen als overheid en bedrijfs­ leven vaker gaan samenwerken, zodat de deskundigheid van beide partijen optimaal wordt benut. Samen­ werkingsverbanden hoeven niet altijd conform het PPS-keurslijf te worden ingericht. Soms is eenvoud beter! Ik ben ervan overtuigd dat beide partijen unieke kwaliteiten hebben en dat partnerschappen tot fantastische, creatieve resultaten zullen leiden. De rapportage ‘We’re Amsterdam 2007’ geeft u een uniek, actueel beeld van de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt. Ik hoop én verwacht dat u tot dezelfde conclusie komt als ik: het gaat goed met de kantoren­ markt én het gaat goed met Amsterdam. Dit is dan ook het ideale moment om de kansen te benutten die nog niet zijn gegrepen. Samen kunnen we ervoor zorgen dat Amsterdam niet alleen een culturele en toeristische trekpleister blijft, maar ook een stad die een internationale voortrekkersrol vervult op het gebied van duurzame, economisch aantrekkelijke kantoorontwikkeling!

Coen van Oostrom, Algemeen directeur OVG Projectontwikkeling

1

WE’RE

Ontwikkeling aanbod en opname geheel Amsterdam

AMS TER DAM

Opname 2007 vanaf 500 m2 per deelgebied geheel Amsterdam

Aanbod Opname

1.200.000

Zuidoost 20%

1000.000

Centrum 19%

800.000 Noord 7%

Zuidelijke IJ-oevers 5%

600.000

Oost 6%

400.000 200.000 0

Zuidas 19%

Inleiding

West 24%

2003

2004

2005

2006

2007

Ontwikkeling aanbod per deelgebied

Ontwikkeling aanbod per deelgebied

Deelgebied Centrum Noord Oost West

2003 134.000 2.000 31.000 232.000

2004 128.000 4.000 37.000 343.000

2005 143.000 18.000 56.000 338.000

2006 164.000 13.000 79.000 387.000

2007 134.000 3.000 33.000 426.000

30-9-2007 111.000 5.000 33.000 361.000

Zuidas Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost

99.000 11.000 242.000

143.000 23.000 375.000

223.000 37.000 287.000

209.000 29.000 316.000

143.000 15.000 309.000

118.000 22.000 283.000

Totaal

751.000

1.053.000

1.102.000

1.197.000

1.063.000

Kantoren

933.000

Voor de derde keer brengen Boer Hartog Hooft en Dienst Belas­

In deelgebied Zuidoost is relatief, dat wil zeggen als percentage

tingen Gemeente Amsterdam een rapportage uit over de Amster­

van de voorraad, het meeste aanbod terug te vinden, namelijk

damse kantorenmarkt. De ontwikkeling van aanbod en opname,

22 procent. Voor deelgebied Amsterdam-West is dit 19 procent.­

de looptijd van de huurcontracten en de incentives worden aan

Centrum, Oost en Noord worden beschouwd als krappere

het licht gebracht. Daarnaast wordt de voorraad kantoorruimte

markten. Deelgebied Noord heeft absoluut gezien de minste

omschreven aan de hand van grootte, leeftijd en branchering.

vierkante meters in aanbod, namelijk slechts 5.500 m², dit is

Er wordt toegespitst op tien specifieke kantoorlocaties in Amster­

4 procent van de voorraad.

dam. Ook een lijst met begrippen is opgenomen. Nieuw dit jaar is het thema-artikel. Het thema-artikel gaat over de Amsterdamse

Opname

Haven en komt van het Gemeentelijk Havenbedrijf Amsterdam.

Naar verwachting wordt in geheel 2007 ongeveer 325.000 m² kantoorruimte opgenomen. Dit is een daling ten opzichte van

Aanbod

vorig jaar, toen nog 400.000 m² werd opgenomen. Vergeleken

Ondanks de betere economische tijden zien we een beperkte

met voorgaande jaren is dit nog steeds hoog te noemen, met

afname van het aanbod. Na gestage groei van het aanbod met

uitzondering van topjaar 2006. Absoluut gezien daalde de

het hoogste aanbod in 2006 (nagenoeg 1,2 miljoen m²) daalt

opname met 31.000 m² het meest in deelgebied Centrum.

het aanbod met 130.000 m². Op 1 januari 2007 bedraagt het

Ontwikkeling opname per deelgebied Ontwikkeling opname per deelgebied Deelgebied Centrum Noord Oost West Zuidas Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost

2003 33.000 3.000 6.000 106.000 62.000

2004 35.000 2.000 13.000 63.000 48.000

2005 38.000 27.000 110.000 30.000

2006 91.000 9.000 43.000 82.000 79.000

2007 60.000 23.000 19.000 80.000 64.000

30-9-2007 45.000 17.000 14.000 60.000 48.000

25.000 18.000

6.000 78.000

9.000 40.000

25.000 71.000

16.000 64.000

12.000 48.000

253.000

245.000

254.000

400.000

326.000

244.000

aanbod 1.063.000 m² kantoorruimte. Dit is een lichte daling

Amsterdam-West is het deelgebied waar de meeste vierkante

vergeleken met het voorgaande jaar. Het aanbod per 30 septem­

meters worden opgenomen, namelijk 60.000 m² tot en met het

ber 2007 telt ongeveer 933.000 m² en neemt dus verder af.

derde kwartaal 2007. Dit is ook het deelgebied met de meeste vierkante meters in aanbod. Opgemerkt moet worden dat

De twee grootste gebouwen in aanbod, Telehouse en Mercurius

Amsterdam-West qua oppervlakte het grootste deelgebied van

Park, staan beide in Teleport en hebben een metrage van respec­

de kantoorruimte is. Vorig jaar was het Centrum het deelgebied

tievelijk 32.533 m² en 30.000 m². Deze gebouwen dragen bij aan

waar de meeste vierkante meters werden opgenomen.

het feit dat de meeste vierkante meters worden aangeboden in deelgebied West, namelijk 361.000 m² per 30 september 2007.

Het hoofdkantoor van de HEMA verhuist van Amsterdam

Ook in voorgaande jaren bleek Amsterdam-West het deelgebied

Zuidoost naar een nieuw te bouwen pand op de voormalige

te zijn met de meeste vierkante meters in aanbod.

NDSM-scheepswerf. Het hoofdkantoor van de warenhuisketen omvat een metrage van 16.500 m².

Totaal

2

De meeste opnames met een metrage kleiner dan 500 m²

3

Opname voorraad kantoorruimte <500 m2

Opname voorraad kantoorruimte <500 m² Opname <500 m² 7% 9%

Deelregio Centrum Noord Oost West

8% 9%

Zuidas Zuidelijke IJ-oevers

6% 11%

Zuidoost

8%

Ontwikkeling voorraad per deelgebied 2.000.000

Verhouding aanbod/voorraad per deelgebied in m2

Verhouding aanbod/voorraad per deelgebied in m² aanbod 111.000

voorraad 1.745.000

% 6%

Noord Oost

5.000 33.000

136.000 446.000

4% 7%

West Zuidas

361.000 118.000

1.874.000 822.000

19% 14%

Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost

22.000 283.000

123.000 1.287.00

18% 22%

Totaal

933.000

6.433.000

15%

Deelgebied Centrum

Voorraad kantoorruimte per deelgebied en grootteklasse

2006 2007

Centrum

1.000.000

plaats staat het Centrum met een voorraad van 1.745.000 m²

35 procent. Hoe hoger de kantorenmarktratio, hoe krapper de

kantoorruimte. De grootste absolute stijging doet zich voor in deelgebied

Oost

opname vorig jaar.

Zuidoost, waar de kantorenvoorraad toeneemt met 37.000 m²,

West

Looptijd huurcontracten

ruimte naar kantoorruimte. Op de Zuidas wordt 34.000 m²

De gemiddelde looptijd van huurcontracten van kantoorruimte

kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. Deelgebied Oost

komt neer op 46 maanden, hetgeen overeenkomt met bijna vier

is het enige deelgebied waar de voorraad een afname laat zien,

jaar. Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar.

mede veroorzaakt doordat het Wibauthuis vanwege beginnende

gedeeltelijk te verklaren door functieverandering van bedrijfs­

500.000

Zuidelijke IJ-oevers

sloopwerkzaamheden niet meer tot de voorraad gerekend wordt. Incentives

Zuidoost 0

Zuidas Zuidoost West Zuidelijke IJ-oevers

500

1000

1500

2000

2500

In 2007 zijn de gemiddelde incentives afgenomen tot 11 procent.­

Voorraad en grootteklasse

Opp < 50 m

Opp > 500 m en < 5000 m

Vorig jaar was dit nog 16,5 procent. In tijden van hoogcon­

Deelgebied Amsterdam-West is het deelgebied met het grootste­

Opp > 50 m2 en < 100 m2

Opp > 5000 m2

junctuur trekt de kantorenmarkt aan, waardoor hoge percentages­

aandeel in de oppervlakteklasse van 5.000 m² of groter. Het

incentives niet nodig zijn. De vraaghuurprijzen zijn afgelopen

grootste aandeel multitenant objecten is tevens gesitueerd in

jaar niet wezenlijk toegenomen. Incentives staan hier voor het

deelgebied Amsterdam-West, op de voet gevolgd door de Zuidas

verschil tussen de vraaghuurprijs en de gerealiseerde huurprijs,

en Zuidoost. Het grootste aandeel met kleinschalig vastgoed, dat

gecorrigeerd voor huurvrije perioden, inrichtingsbijdragen, etc.

wil zeggen kantoorruimten met een metrage kleiner dan 250 m²,

2

2

2

Multitenant

Opp > 100 m2 en < 250 m2 Opp > 250 m en < 500 m 2

Gemiddelde looptijd huurcontracten geheel Amsterdam

gebied West nu wordt gebruikt als kantoorruimte. Op de tweede

De kantorenmarktratio in geheel Amsterdam bedraagt dit jaar

de kantorenmarktratio 36 procent, te verklaren door de hogere

Zuidas

0 Centrum Oost Noord

worden verklaard doordat een gedeelte bedrijfsruimte in deel­

Er zijn nagenoeg geen kleinschalige opnames op de Zuidas.

markt. Vorig jaar was de kantorenmarkt iets krapper en bedroeg

Noord

1.500.000

worden opgenomen in het deelgebied de Zuidelijke IJ-oevers.

2

Ontwikkeling incentives geheel Amsterdam

Procenten 20

Maanden 60

komt voor in het Centrum. Voorraad

10

50

0

40

2004

4

2005

2006

2005

2006

2007

Afgelopen jaren is de waarde van de kantorenvoorraad gestegen.

Voorraad en leeftijd

Een verklaring hiervoor kan gevonden worden in de aantrekkende

Het Centrum is het deelgebied met de oudste voorraad: maar liefst

economie en het toenemende vertrouwen daarin bij vastgoed­

93 procent van de voorraad ouder is dan 15 jaar. Het grootste­

beleggers. Net als in het voorgaande jaar herbergt deelgebied

gedeelte van de jonge voorraad bevindt zich in deelgebied de

Amsterdam-West de grootste voorraad kantoorruimte. In 2006

Zuidelijke IJ-oevers (31 procent). Net als in het voorgaande jaar

is hier ook nog 34.000 m² aan kantoorruimte bijgekomen, waar­

komt hier het grootste aandeel van de voorraad jonger dan 5 jaar

door de voorraad uitkomt op 1.874.000 m². Deze toename kan

voor. Overigens was in het voorgaande jaar het aandeel van de

5

Voorraad per deelgebied in procenten

Zuidoost 20% Centrum 27%

Zuidelijke IJ-oevers 2%

Noord 2%

Zuidas 13%

Oost 7%

West 29%

Voorraad kantoorruimte naar branche geheel Amsterdam Bouw & industrie 6% Diversen 9%

Overige zakelijke dienstverlening 20%

jonge voorraad in dit deelgebied groter. Ook deelgebied Zuidoost

Tot slot

heeft een betrekkelijk jonge voorraad (26 procent), gevolgd door

Vergeleken met vorig jaar daalt het aanbod van kantoorruimte

de Zuidas en West (beide 20 procent). Naar verwachting zal in

licht. Ook de opname laat een afname zien. De incentives zijn

deelgebied Noord het aandeel van de jonge voorraad toenemen

afgelopen jaar afgenomen, terwijl de vraaghuurprijzen niet

door de ontwikkelingen en de geplande nieuwbouwprojecten.

wezenlijk zijn toegenomen. De Zuidas wordt dit jaar gezien als de populairste kantoorlocatie van Amsterdam. Afgelopen jaar

Overheid 11% Financiële instellingen 28% Centrum Noord Oost West Zuidas Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost

Onroerend goed 6% Ideële organisaties 3% ICT 6% Handel 11%

Voorraad kantoorruimte per deelgebied per leeftijdsklasse

Voorraad en branche

vestigden internationale ondernemingen als Akzo Nobel, Kardan,­

Het grootste gedeelte van de voorraad kantoorruimte wordt

Google, Boston Consulting Group, Accenture en de Bank of

gevormd door de branche financiële instellingen. De branche

Tokyo zich op de Zuidas. Naast de populariteit bij huurders

overige zakelijke dienstverlening neemt de tweede plaats in.

vormen gebouwen op de Zuidas ook een populaire belegging.

Samen nemen zij nagenoeg de helft van de voorraad kantoorruimte­

Gebouwen als The Rock, UN Studio en Atrium wisselden van

in gebruik. Daarna volgen de branches overheid en handel.

eigenaar voor een gezamenlijke opbrengst meer dan 485 miljoen euro. De voorraad kantoorruimte in verhuurbaar vloeroppervlak

Vraaghuurprijzen per deelgebied per m2 in euro’s

Reductie planaanbod

is flink uitgebreid. Het hoogwaardige karakter van de Zuidas

Op de vierde Noordvleugelconferentie is besloten een plat­

wordt verder uitgebouwd met nieuwe projecten, zoals Gershwin,

form op te richten om te komen tot een optimale afstemming

waar hoogwaardige winkel- en woonruimte wordt gerealiseerd.

tussen­ vraag en aanbod van bedrijfslocaties in de Noordvleugel. Centrum

Vraaghuurprijzen Amsterdam Centrum Amsterdam Noord Amsterdam Oost Amsterdam West Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost

Noord Oost West Zuidas

2005 225 105 157 165 212 232 161

2006 231 110 167 146 245 196 153

2007 231 135 163 149 240 255 152

180

178

181

Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost

Procenten 0

20

40

60

jonger dan 5 jaar

80

100

Gemiddelde

Dit Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties werd in de wandelgangen al snel Plabeka genoemd. In het kader hiervan schrapt de gemeente Amsterdam 1,2 miljoen m² kantoren uit haar bouwplannen, vooral langs snelwegen en in de stad. Dat is een derde van het totale planaanbod. Hierdoor komt ruimte vrij voor de bouw van 2000 woningen. Amsterdam kampt namelijk met een groot overschot aan kantoren­plannen. Om de kantorenmarkt in de stad gezonder te maken, de bouwplannen financieel realistischer te maken en om ruimte vrij te maken voor andere functies, zoals woningen en winkels of scholen, wordt het planaanbod fors gereduceerd.

tussen de 5 en 10 jaar tussen de 10 en 15 jaar

6

ouder dan 15 jaar

7

Centrum, Grachtengordel

Omgeving De Amsterdamse grachtengordel is op kaarten en luchtfoto’s

toekomstige haltes aan het CS, het Rokin en de Vijzelgracht.

direct te herkennen. Het gebied rond de Heren-, Keizers- en

De Noord/Zuidlijn wordt naar verwachting in 2013 in gebruik

Prinsengracht, tussen de Brouwersgracht en de Amstel kent een

genomen.

unieke stadsplanning door de aanleg van eilanden en bruggen. Daarnaast werden identieke percelen grond uitgegeven rond

Ontwikkeling

open binnentuinen, ook wel keurblokken genoemd. De aanleg

Vroeger waren de Amsterdamse grachten het centrum van grote

van de grachtengordel startte in 1612. In de jaren tussen 1656

financiële instellingen. De trend is dat veel van deze organisaties­

en 1662 werden de grachten doorgetrokken naar de Amstel. De

de grachten verlaten voor een locatie op de Zuidas of op de

karakteristieke grachtenpanden, en met name die in De Gouden

Zuidelijke IJ-oevers. De grachten zijn wel in trek bij exclusieve

Bocht van de Herengracht, worden tot op de dag van vandaag

financiële partijen, zoals zakenbanken en trustkantoren. Voor hen

geassocieerd met de allure en rijkdom uit de Gouden Eeuw.

is het chique imago van de gracht belangrijk. Daarnaast zijn het met name de creatieve bedrijven, zoals reclamebureaus en makers

De Amsterdamse grachtengordel is een levendig en economisch

van games, die zich graag aan de gracht vestigen, veelal vanwege

vitaal gebied. Het biedt plaats aan wonen, winkelen, werken,

de dynamische omgeving. Over het algemeen is de grachten­gordel

studeren en recreëren. Bovendien is de grachtengordel cultureel­

een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kleine en middelgrote

en historisch erfgoed. Voor toeristen is het dan ook één van de

bedrijven. Voor de creatieve sector is de beperkte parkeer­

belangrijkste trekpleisters van Amsterdam; voor traditionele

gelegenheid minder bezwaarlijk.

en creatieve kantoorgebruikers is de grachtengordel een zeer

Het imposante gebouw aan de Vijzelstraat, De Bazel, het voor­

prestigieuze vestigingslocatie.

malige hoofdkantoor van de Nederlandse Handel-Maatschappij en de ABN-Amro, is in gebruik genomen door het Stadsarchief Amsterdam.

Verkeer Een nadeel van de grachtengordel als kantoorlocatie is de parkeergelegenheid: parkeerplekken zijn schaars en duur. Sinds 1991, toen betaald parkeren werd ingevoerd, is het autoverkeer van en naar het Centrum met 19 procent afgenomen. De gemeente Amsterdam zet zich in om de bereikbaarheid te verbeteren door betere voorzieningen voor voetgangers en fietsers te maken. Tot slot zal de komst van de Noord/Zuidlijn een positieve bijdrage leveren aan de bereikbaarheid van dit gebied met

Voorraad kantoorruimte Centrum per leeftijdsklasse

0,3% 0,0%

3% 2% 2%

93%

8

Voorraad kantoorruimte grachtengordel per leeftijdsklasse

0,3%

jonger dan 5 jaar

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

99,4%

9

Voorraad 24.000 m². De opname in het deelgebied Centrum bedraagt

ongeveer 1.745.000 m². Een groot gedeelte hiervan is ouder dan

dit jaar tot en met het derde kwartaal zo’n 45.000 m² door

15 jaar, namelijk 93 procent. De voorraad van kantoorruimte

31 transacties. De Amsterdamse grachtengordel neemt meer

aan de Amsterdamse grachtengordel telt in totaal ongeveer

dan de helft van de opname voor haar rekening, zowel wat

772.000 m². Voor de Amsterdamse grachtengordel geldt dat de

betreft het aantal vierkante meters als voor het aantal transacties.

voorraad uitsluitend uit statige, monumentale panden bestaat.

De grootste transactie aan de grachtengordel vond plaats aan

Op de grachtengordel staan uitsluitend panden die ouder zijn

de Prinsengracht. Focas huurde hier 4.500 m² kantoorruimte.

Centrum, Grachtengordel

dan 15 jaar. Er doen zich geen noemenswaardige nieuwbouw­ mogelijkheden voor kantoren voor in het Centrum. Wanneer gekeken wordt naar grootteklasse, dan blijkt dat een groot deel van de voorraad kantoorruimte aan de grachtengordel­ onder de grootteklasse tussen de 500 m² en 5.000 m² valt. Vergeleken met andere deelgebieden herbergt de grachtengordel veel kleinschalig vastgoed. Aanbod en opname In het deelgebied Centrum wordt aan het einde van het derde kwartaal ongeveer 111.000 m² aangeboden. Dit is 6 procent van de totale voorraad. Vorig jaar bedroeg het aanbod in het deelgebied Centrum nog 132.000 m². Ook in de grachtengordel is sprake van een daling van het aanbod. Bedroeg het aanbod

Voorraad kantoorruimte Centrum per grootteklasse oppervlakte < 50 m2 > 50 m2 en < 100 m2

kantoorruimte vorig jaar nog 69.000 m², dit jaar wordt ongeveer

> 100 m2 en < 250 m2

24.000 m² kantoorruimte aangeboden. Slechts 3 procent van de

> 250 m2 en < 500 m2

voorraad kantoorruimte binnen de Amsterdamse grachtengordel staat in aanbod; er is sprake van een bijzonder krappe markt.

> 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2

In de Amsterdamse grachtengordel vonden tot en met het derde

Multitenant

kwartaal 18 transacties plaats met een totaal metrage van ruim

Voorraad kantoorruimte grachtengordel per branche Bouw & Industrie 3% Overige zakelijke dienstverlening 21%

Diversen 12%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Centrum, Vondelparkbuurt

De voorraad kantoorruimte in het deelgebied Centrum telt

Voorraad kantoorruimte grachtengordel per grootteklasse oppervlakte < 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2

Overheid 5%

> 500 m2 en < 5000 m2

Onroerend goed 3% Ideële organisaties 6% ICT 4% Handel 4%

10

> 5000 m2

Financiële instellingen 42%

Multitenant 0

50

100

150

200

250

300

350

11

Voorraad

Centrum, Vondelparkbuurt

Omgeving De geschiedenis van het Vondelpark begon in 1864, toen een

Het Vondelpark kent verschillende gezichten. Het park is in de

De kantorenvoorraad in de Vondelparkbuurt telt ongeveer

groep particulieren het initiatief nam tot de aanleg van een

omgeving van het Filmmuseum, dat overigens zal verhuizen naar

207.000 m². De voorraad is oud; nagenoeg de gehele voorraad

rij- en wandelpark en hiervoor moeras en weilanden aankocht.

Overhoeks in Amsterdam-Noord, romantisch en kleinschalig van

is ouder dan 15 jaar. In de Vondelparkbuurt valt het grootste

J.D. Zocher kreeg de opdracht om een ontwerp te maken.

opzet. Rondom de Amstelveenseweg krijgt het park een meer

gedeelte van de voorraad onder de grootteklasse 500 - 5.000 m².

Aanvankelijk werd het park Nieuwe Park genoemd. Na plaatsing­

landschappelijk karakter en is het grootschaliger van opzet. Uit

Ook kleinere metrages zijn terug te vinden op deze locatie. Rond

van het standbeeld van de dichter Joost van den Vondel

onderzoek is gebleken dat bezoekers van het Vondelpark het

het Vondelpark doen zich geen nieuwe ontwikkelingen voor

veranderde­ de naam van het park al snel in Vondelpark. Het

groen en de Engelse landschapsstijl het meest waarderen.

nieuwe kantoorlocaties voor.

van Zocher. In 1877 werd het park vrijwel voltooid en heeft het

Verkeer

Aanbod en opname

zijn huidige omvang van 47 hectare. Sinds 1953 is het park

In het gebied rondom het Vondelpark zijn de parkeermogelijk­

Aan het einde van het derde kwartaal bedraagt het aanbod in

eigendom van de gemeente. Het Vondelpark kreeg in 1996 de

heden beperkt. Het parkeerbeleid van Stadsdeel Oud-Zuid is

de Vondelparkbuurt ongeveer 4.700 m², verdeeld over vijf in

status van rijksmonument. Deze status past bij de cultuur­

gericht op het verbeteren van de verblijfskwaliteit van de openbare

aanbod staande panden. Het aanbod kantoorruimte bedraagt

historische waarde die het park vertegenwoordigt. Het Vondel­

ruimte met behoud van de huidige parkeercapaciteit. Speerpunt

gemiddeld ongeveer 930 m² per pand. Het totale aanbod is dit

park is uitgegroeid tot één van de meest bekende stadsparken van

binnen het parkeerbeleid is het onderbrengen van een deel van

jaar bijzonder laag. Vorig jaar bedroeg het aanbod nog 6.300 m²

Nederland en trekt ruim tien miljoen bezoekers per jaar.

de parkeerbehoefte in parkeergarages, waardoor opheffing van

kantoorruimte, wat al een beperkt aanbod was. Slechts 2 procent

parkeerplaatsen in de openbare ruimte mogelijk is zonder de

van de voorraad staat in aanbod, hetgeen de krappe markt in de

In het Vondelpark vinden al enige tijd renovatiewerkzaam­

totale­parkeercapaciteit aan te tasten. De ambitie van het stads­

Vondelparkbuurt aantoont.

heden­ plaats. De werkzaamheden bestaan onder meer uit het

deel is om in de komende tien jaar minstens duizend parkeer­

vernieuwen­ van de asfaltpaden, het opknappen van de wandel­

plaatsen in parkeergarages te realiseren.

laatste deel van het park werd ontworpen in 1875 door de zoon

Voorraad kantoorruimte Centrum per grootteklasse

Dit jaar (tot en met het derde kwartaal) vonden er vijf transacties­ plaats met een totaal metrage van 3.330 m² kantoorruimte.

paden, het ophogen van het park, het vernieuwen van drainage en de aanleg van waterzuivering. Daarnaast worden de aanwezige

Ontwikkeling

De grootste opname was die van Breevast, die bijna 1.100 m²

kolken en rioleringen vervangen. Naar verwachting is de renovatie

Omdat de omgeving van het Vondelpark een aantrekkelijk werk­

opnam aan de Honthorststraat. De gemiddelde opnamegrootte

in 2010 afgerond. Het park ligt in stadsdeel Oud-Zuid, tussen de

gebied is, zullen bedrijven die zich er eenmaal gevestigd hebben,

in de Vondelparkbuurt bedraagt zo’n 666 m². Vorig jaar werd

Stadhouderskade aan de oostkant en de Amstelveenseweg aan

het gebied niet snel verlaten. De kantorenmarkt in dit gebied

zo’n 5.000 m² opgenomen. Er is dus sprake van een daling in

de westkant. In dit gedeelte van Amsterdam zijn voornamelijk

vertoont dan ook weinig dynamiek. Dit jaar hebben zich hier

de opname. Het beperkte aanbod is één van de verklaringen voor

zakelijke dienstverleners, makelaars, notarissen, reclamebureaus

slechts enkele transacties voorgedaan.

de lage opname. De gemiddelde huurprijs komt neer op € 277

< 50 m2 > 50 m2 en < 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2

per vierkante meter per jaar.

en advocaten gevestigd. Hier bevinden zich zowel historische

oppervlakte

kantoorvilla’s als moderne kantoorpanden.

Multitenant 0

Voorraad kantoorruimte Centrum per leeftijdsklasse 3% 2% 2%

Voorraad kantoorruimte Vondelparkbuurt per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Vondelparkbuurt per branche Bouw & Industrie 4%

0% 0% 1%

Diversen 11%

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

200

300

400

500

600

700

800

Voorraad kantoorruimte Vondelparkbuurt per grootteklasse oppervlakte < 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2

Overige zakelijke dienstverlening 35% jonger dan 5 jaar

100

Financiële instellingen 17%

> 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2

Handel 5% ICT 1% Ideële organisaties 5%

Overheid 9% 93%

12

99%

Multitenant 0

20

40

60

80

100

Onroerend goed 13%

13

Omgeving Met het grootstedelijke project de Zuidelijke IJ-oevers aan weers­

in de directe nabijheid en verschillende tram- en buslijnen lopen­

zijden van het Centraal Station wil de gemeente Amsterdam een

door het gebied. De doorgaande wegen hebben een goede

hoogwaardig woon- en werkgebied creëren. Het nieuwe stedelijke­

verbinding met de ringweg A10. Voor het hele gebied geldt dat

milieu zal gekenmerkt worden door een hoge bebouwings­

parkeren op straat slechts in beperkte mate is toegestaan. Bewo­

dichtheid en een grote mate van functiemenging. In 2012 zal

ners en bezoekers parkeren veelal in inpandige parkeergarages.

Zuidelijke IJ-oevers

de stadsuitbreiding naar verwachting voltooid zijn. Dan zijn op de Zuidelijke IJ-oevers ruim 2.500 woningen ontwikkeld en

Ontwikkeling

daarnaast is dan 330.000 m² aan kantoor- en bedrijfsruimte,

Op het Oosterdokseiland is onlangs het nieuwe onderkomen

105.000 m² aan culturele instellingen en maatschappelijke voor­

van de Openbare Bibliotheek van Amsterdam geopend. Deze

zieningen en tot slot 130.000 m² aan horeca en detailhandel

bibliotheek is met een oppervlakte van 28.500 m² de grootste

gereed gekomen. De totale investeringen door de gemeente be­

van Nederland. Ook het grootste hotel van Nederland, met een

dragen ongeveer 1,1 miljard euro. Hiermee wordt een omzet van

oppervlak van ongeveer 80.000 m², komt op het Oosterdoks­

ongeveer 2,5 miljard euro aan private investeringen gegenereerd.

eiland. Het hotel, dat in 2010 geopend zal worden, beschikt naast ongeveer 550 kamers, ook over restaurants en conferentiezalen.

De Zuidelijke IJ-oevers bieden een aantrekkelijk vestigingsklimaat

Overigens zullen de nieuwe Openbare Bibliotheek, het hotel en

voor bedrijven. Als verlengstuk van de historische binnenstad kent

ook alle andere gebruikers van het Oosterdokseiland gebruik

het gebied een grote diversiteit aan publieksfuncties en een zeer

maken van een duurzaam energiesysteem. Dit systeem zorgt voor

gedifferentieerd bedrijvenmilieu. Het aanbod varieert van ateliers

duurzame warmte en koelte, waarbij 65 procent minder CO2

voor startende kunstenaars tot zeer hoogwaardige kantoor­ruimte.

uitgestoten wordt dan bij een conventioneel verwarmingssysteem.

Toonaangevende bedrijven die zich op de Zuidelijke IJ-oevers

Het is tevens het grootste energieopslagsysteem van Nederland.

hebben gevestigd zijn onder meer Björn Borg, Ahold, Green­ peace, Panama, Philips, het Muziekgebouw, Dexia Bank en SBS.

Op het Westerdokseiland is de ontwikkeling van 32.000 m²

TomTom vestigt haar nieuwe hoofdkantoor in het kantoor­

kantoorruimte in voorbereiding. Een deel daarvan is bestemd

gebouw Hollandia op het Oosterdokseiland. Hollandia wordt

voor het Gerechtshof en het Korps Landelijke Politiediensten.

binnenkort opgeleverd en omvat 10.000 m².

Op de Oostelijke Handelskade is eind 2006 gestart met de bouw van het gebouw ‘Nieuw Europa’. Dit gebouw omvat ongeveer

Verkeer

25.000 m² kantoorruimte en vult de open ruimte tussen de

De Zuidelijke IJ-oevers zijn goed ontsloten voor het openbaar

IJ-toren en het hoofdkantoor van Ahold.

vervoer en goed bereikbaar met de auto. Het Centraal Station is

Voorraad kantoorruimte Oostelijke Handelskade/ De Ruijterkade per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Zuidelijke IJ-oevers per leeftijdsklasse

31% 46%

jonger dan 5 jaar

35%

41%

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

18% 5%

14

6%

18%

15

Voorraad De totale voorraad kantoorruimte op kantoorlocatie Oostelijke

kantoor heeft op straatniveau een representatieve dubbel hoge

Handelskade/De Ruijterkade telt bijna 80.000 m². Hier is sprake­

entreehal en de kantoorverdiepingen hebben alle een spectaculair

van een betrekkelijk jonge voorraad. Zeker ten opzichte van

uitzicht op het IJ of op de binnenstad van Amsterdam.

andere kantoorlocaties is een groot gedeelte van de voorraad jonger­dan 5 jaar. Bijna 40 procent van de kantorenvoorraad op de Oostelijke Handelskade/De Ruijterkade valt onder multitentant. Ook 5.000 m²­ of meer. In het gemeentelijk beleid om de planvoor­ raad van kantoren terug te brengen is alleen in de ontwikkelingen op het Westelijk Stationseiland geschrapt. Alle andere plannen kunnen­worden afgemaakt. Aanbod en opname Het totale aanbod op de Oostelijke Handelskade/De Ruijterkade­ stijgt van 20.000 m² naar zo’n 22.000 m² kantoorruimte. Het gaat om zeven in aanbod staande panden. Het grootste in aanbod staande pand betreft ‘De Ruijter’ aan de De Ruijterkade, met een metrage van 7.000 m². De gemiddelde vraaghuurprijs bedraagt dit jaar 255 euro.

Voorraad kantoorruimte Zuidelijke IJ-oevers per grootteklasse oppervlakte

Noord

Zuidelijke IJ-oevers

een aanzienlijk deel van de voorraad heeft een metrage van

< 50 m2 > 50 m2 en < 100 m2

In 2007 vonden slechts drie transacties plaats met een totaal

> 100 m2 en < 250 m2

metrage van ruim 12.000 m². TomTom, de producent van

> 250 m2 en < 500 m2

navigatiesystemen, verhuist van het Rembrandtplein naar het Oosterdokseiland, waar het zich zal vestigen in het nieuwe

> 500 m2 en < 5000 m2

hoofdkantoor Hollandia (de naam verwijst naar een bekend

> 5000 m2

VOC-schip). Het nieuwe hoofdkantoor, met een metrage van

Multitenant

10.000 m², wordt naar verwachting dit najaar opgeleverd. Het

Voorraad kantoorruimte Oostelijke Handelskade/ De Ruijterkade per branche

0

10

20

30

40

50

Voorraad kantoorruimte Oostelijke Handelskade/ De Ruijterkade per grootteklasse oppervlakte < 100 m2

Overige zakelijke dienstverlening 27% Diversen 31%

> 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

Overheid 1% Onroerend goed 5%

> 5000 m2

Financiële instellingen 12% ICT 19%

16

Handel 5%

Multitenant 0

5

10

15

20

25

30

35

17

Omgeving

Verkeer

Voorraad

Amsterdam-Noord is een stadsdeel met veel potentie. Het gebied

Een belangrijke ontwikkeling voor de bereikbaarheid van

Deelgebied Noord heeft een voorraad van 136.000 m²

op de voormalige NDSM-scheepswerf in Amsterdam-Noord.

zal het komende decennium flink blijven veranderen. De bekende

Amsterdam-Noord is de bouw aan de metrotunnel van de

kantoorruimte. Hiervan is bijna tweederde ouder dan 15 jaar.

Het hoofdkantoor van de warenhuisketen zal een verhuurbaar

bedrijven Stork, Alblemarble (voorheen Akzo Nobel-complex),

Noord/Zuidlijn. Deze 9,5 kilometer lange metrolijn begint in

Kantoorlocatie Buikslotermeerplein is met 16.500 m² wat betreft

vloeroppervlak krijgen van 16.500 m². Met de ontwikkeling

Draka en Shell zijn van oudsher gevestigd in Amsterdam-Noord

Amsterdam Noord en zal dit gebied via het Centraal Station met

metrage een kleine kantoorlocatie. Hier bestaat nagenoeg de

van de voormalige NDSM-scheepswerf wordt een aantrekkelijk

en bepalen nog steeds grotendeels het industriële karakter van

Amsterdam-Zuid verbinden. Van de acht metrostations komen

helft van de voorraad uit kantoorruimte tussen de 5 en 10 jaar.

vestigingsklimaat gecreëerd voor diverse bedrijvigheid, waaronder

dit gebied. Dit karakteristieke beeld is de laatste jaren snel aan

er in Noord twee: Buikslotermeerplein en de Johan van Hasselt­

40 procent van de voorraad is hier ouder dan 15 jaar.

de HEMA. Het gebied dat als werktitel ‘Amsterdam Waterfront’

het veranderen. Een nieuwe trend is de komst van bedrijven in

weg. Nu beperkt de openbaarvervoerverbinding met de rest van

de creatieve sector, waaronder ict-bedrijven, grafische bedrijven,

Amsterdam zich nog tot de zes veerponten en de bus.

Noord

reclamebureaus, architectenbureaus, modevormgevers, decor-

heeft, voorziet in de realisatie van 215.000 m² aan verschillende­ Voor deelgebied Noord geldt dat het grootste deel van de voor­

functies waarvan 60 procent wonen, 25 procent werken,

raad kantoorruimte valt onder de grootteklasse tussen de 500 en

10 procent retail/leisure en 5 procent cultuur.

en interieurbouw, meubelontwerpers en productiebedrijven in

Ontwikkeling

5.000 m². Ook kantoorruimten met een metrage tussen de 100

multimedia. Als gevolg van deze trend is de vraag naar klein­

Het beleid van Stadsdeel Noord richt zich voornamelijk op het

en 500 m² zijn goed vertegenwoordigd in deelgebied Amsterdam-

schalig vastgoed sterk toegenomen.

stimuleren van nieuwe bedrijvigheid langs de IJ-oever en het

Noord. Daarnaast zijn er veel objecten met meerdere gebruikers.

centrumgebied. Daarnaast spitst het beleid zich toe op ruimte

De voorraad kantoorruimte op het Buikslotermeerplein valt

Het industriële erfgoed op de voormalige NDSM-werf trans­

voor de creatieve industrie. Bovendien wordt gewerkt aan de

voor het merendeel onder de grootteklasse groter dan 5.000 m².

formeert, maar behoudt haar historische waarde en uitstraling­

versterking van het toeristische product Amsterdam-Noord.

Multitenant objecten komen hier nauwelijks voor. Het gemeentelijk beleid om de planvoorraad van kantoren terug

van de negentiende en twintigste eeuw. Op de werf staan diverse loodsen met verschillende gebruikers. Na een indruk­

Een positieve bijdrage in dit verband is de verhuizing van het Film­

te brengen, heeft tot een stevige reductie geleid van ongeveer

wekkende metamorfose is de Timmerwerkplaats nu het

museum: in 2009 verlaat het museum het Vondelpark voor een

575.000 m2 nieuwe kantoorontwikkeling. Wat resteert is een

nieuwe­ hoofdkantoor van MTV Networks. Eén van de grootste­

groot nieuw gebouw van ongeveer 7.200 m² op de kop van het

planvoorraad van ongeveer 280.000 m kantoren in Noord.

loodsen van de werf is de NDSM-loods waar ruimte wordt

gebied Overhoeks aan het IJ tegenover het Centraal Station. Zowel

geboden aan kunstenaars en diverse culturele activiteiten.

de collectie als de activiteiten van het Filmmuseum kunnen in het

Aanbod en opname

Het buitengebied op en rond de oude scheepshellingen wordt

nieuwe gebouw flink worden uitgebreid. Het markante ontwerp

In Amsterdam-Noord staan in het derde kwartaal van 2007 vier

gebruikt voor festivals en voorstellingen. Mediawharf is de naam

van het nieuwe Filmmuseum heeft nu al de bijnaam ‘De Schelp’

panden in aanbod met een totaal metrage van 5.452 m². De

> 100 m2 en < 250 m2

van het nieuwe media­centrum aan het IJ en zal uitgroeien tot het

en moet het spectaculaire boegbeeld worden voor Overhoeks.

gemiddelde grootte van het aanbod bedraagt 1.363 m². Net als

> 250 m2 en < 500 m2

centrum van creatieve en media­gerelateerde bedrijven, inclusief

2

Daarnaast komen in Overhoeks 2.200 appartementen en

met het minste aanbod.

(waaronder nieuwe huisvesting voor het Shell-laboratorium),

Het hoofdkantoor van de HEMA verhuist na 25 jaar van de

restaurants en een hotel aan het Oeverpark en het IJ.

Frankemaheerd in Zuidoost naar een nieuw te bouwen pand

Voorraad kantoorruimte Buikslotermeerplein per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Buikslotermeerplein per branche

Multitenant 0

10

20

30

40

50

60

Voorraad kantoorruimte Buikslotermeerplein per grootteklasse

< 100 m2

20%

jonger dan 5 jaar

40%

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

47%

tussen de 10 en 15 jaar 62%

> 100 m2 en < 250 m2

Overige zakelijke dienstverlening 36% Financiële instellingen 35%

tussen de 5 en 10 jaar ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

> 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

tussen de 10 en 15 jaar

> 5000 m2

6%

Multitenant

Overheid 6% 13%

18

> 500 m2 en < 5000 m2

oppervlakte

Diversen 3%

0%

12%

> 50 m2 en < 100 m2

> 5000 m2

penthouses, oude en nieuwe gebouwen om in te ondernemen

Voorraad kantoorruimte Noord per leeftijdsklasse

oppervlakte < 50 m2

vorig jaar is Amsterdam-Noord absoluut gezien het deelgebied

ruimte voor grootschalige (culturele) evenementen.

Voorraad kantoorruimte Noord per grootteklasse

Onroerend goed 10%

ICT 10%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

19

Omgeving Vroeger was De Omval een bedrijventerrein, waar onder meer

Amstelstation bevindt zich een intensief netwerk van treinen,

cacaofabriek Blooker, conservenfabriek Puralimento, stofzuiger­

trams, metro’s en bussen. Via de S111 is de rijksweg A10 goed

fabriek Efa Produka, schoensmeerfabriek Erdal, houtskool­

bereikbaar. De Omval is via de Wibautstraat verbonden met de

brikkettenfabriek

binnenstad.

Rijnders

en

mandenmakerij

Westerhof

waren gevestigd. Tegenwoordig is De Omval een hoogwaardige kan­toor­­locatie. De hoofdkantoren van Philips NV en Delta Lloyd

Ontwikkeling

zijn hier gevestigd, net als tal van andere, internationaal en

Het gebied rondom het Amstelstation wordt herontwikkeld.

regionaal opererende bedrijven, voornamelijk actief in de

Dit blijkt uit een herinrichtingsplan van stadsdeel Oost/Water­

zakelijke en financiële dienstverlening.

graafsmeer. Het Amstelstation bevindt zich in een onoverzichte­

Oost, Omval

lijk gebied met veel verkeersstromen en één van de gevaarlijkste De Omval is gelegen ten zuiden van het Amstelstation en hoorde­

kruispunten van Amsterdam. Het geïsoleerd gelegen station moet

vroeger bij de gemeente Ouder-Amstel. Sinds 1921 hoort

beter aansluiten op de omgeving. De belangrijkste uitgangs­

De Omval bij de gemeente Amsterdam. Het gebied is een aan­

punten voor de ontwikkeling van deze locatie zijn verbetering van

trekkelijke woon- en werklocatie, ligt dichtbij het openbaar vervoer

de verkeersveiligheid en verkeersstructuur, verbetering van sociale

en beschikt over (groot)stedelijke voorzieningen. Oorspronkelijk­

veiligheid en intensivering van het grondgebruik.

was De Omval een schiereiland tussen de rivier de Amstel en In het gebied rondom het Amstelstation komen 350 koop- en

Watergraafsmeer.

huurappartementen. Het gebied wordt daarnaast uitgebreid met Kenmerkend voor De Omval zijn de drie kantoortorens, welke

een klein winkelcentrum. Het huidige busstation is aangewezen

alle vernoemd zijn naar Nederlandse schilders. Dit zijn de

als locatie voor een hotel. Daarnaast komen er ondergrondse

Rembrandt­toren, de Mondriaantoren en de Breitnertoren.

parkeergarages. De ligging van de locatie op een vervoers­

De Rembrandttoren is met bijna 150 meter en 35 verdiepingen

knooppunt maakt kantoorontwikkeling mogelijk. Afhankelijk van

het hoogste gebouw van de stad, waarin ongeveer twintig, vooral

de stedelijke ontwikkelingen kan de kantoorruimte in aandeel

internationale, bedrijven gevestigd zijn. Langs het water van de

toenemen. Momenteel wordt uitgegaan van een totale omvang

Amstel staan behalve kantoorgebouwen ook appartementen.

van 20.000 m² bvo kantoorruimte. Deze omvang kan gerealiseerd worden in twee nog te bouwen kantoortorens aan de oostzijde

Verkeer

van het Amstelstation.

De Omval is per auto en door de directe ligging aan het Amstel­ station tevens per openbaar vervoer goed bereikbaar. Op het

Voorraad kantoorruimte Omval per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Oost per leeftijdsklasse

0%

3% 28%

23% jonger dan 5 jaar

jonger dan 5 jaar 44%

tussen de 5 en 10 jaar

66%

8%

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

28%

20

21

Voorraad Deelgebied Oost telt totaal ongeveer 446.000 m² kantoor­

naar 12.280 m² dit jaar. Dit aanbod is terug te vinden in drie in

ruimte. De totale voorraad op kantoorlocatie De Omval behelst

aanbod staande panden.

ongeveer 107.000 m² kantoorruimte. Het merendeel van de voorraad bij De Omval (nagenoeg de helft) is tussen de 5 en

De opname bedraagt dit jaar 5.750 m². Dat is ruim twee keer

10 jaar oud. Kantoorruimte jonger dan 5 jaar komt nauwelijks

zoveel als vorig jaar, toen drie transacties plaatsvonden met een

voor. Naar verwachting zal hier verandering in komen door de

totaal metrage van ongeveer 2.250 m².

Oost, Wibautstraat

geplande nieuwbouwprojecten. De voorraad op kantoorlocatie De Omval behelst vooral gebouwen­ met meerdere gebruikers aan de ene kant en gebouwen­ met een

Oost, Omval

totaal metrage groter dan 5.000 m² aan de andere kant. Zo telt de Rembrandttoren 30.000 m² kantoorruimte en is momenteel door meerdere huurders in gebruik. Kleinschalig vastgoed komt hier nauwelijks voor. Het gebouw Leeuwenburg ligt pal naast het Amstelstation en is nu in gebruik door de Hogeschool van Amsterdam. Het gebouw zal in 2010 worden verlaten. Dan zal er een metrage van 40.000 m² beschikbaar komen voor herontwikkeling. Het gemeentelijk­ beleid is erop gericht om niet te schrappen in de bestaande plannen.

Voorraad kantoorruimte Oost per grootteklasse oppervlakte < 50 m2 > 50 m2 en < 100 m2

Aanbod en opname

> 100 m2 en < 250 m2

In deelgebied Oost bedraagt het aanbod dit jaar 33.500 m²

> 250 m2 en < 500 m2

kantoorruimte. Dit is een flinke daling ten opzichte van vorig jaar, toen het aanbod nog 45.000 m² bedroeg. Wanneer wordt toege­

> 500 m2 en < 5000 m2

spitst op kantoorlocatie De Omval, dan is juist een toename van

> 5000 m2

het aanbod waarneembaar. Het aanbod op kantoorlocatie De

Multitenant

Omval is namelijk toegenomen van ongeveer 8.100 m² vorig jaar

Voorraad kantoorruimte Oost per branche* Overige zakelijke dienstverlening 9%

Bouw & Industrie 9%

0

50

100

150

200

250

Voorraad kantoorruimte Omval per grootteklasse oppervlakte < 100 m2

Diversen 14%

> 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2

Overheid 29%

> 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2

Onroerend goed 3% ICT 2% Handel 1%

22

Financiële instellingen 33%

* Vanwege te weinig gegevens over de kantoorlocatie Omval wordt hier toegespitst op het deelgebied Oost.

Multitenant 0

10

20

30

40

50

60

23

Oost, Wibautstraat

Omgeving

Ontwikkeling

ting). De Amstelcampus is aan weerszijden van de Wibautstraat

namelijk 44 procent van de kantorenvoorraad. Ook kantoor­

De Wibautstraat werd in 1942 aangelegd op de plek van de in

De Wibautstraat stond ook wel bekend als ‘krantenstraat’: het

gepland. In het plan staat onderwijs centraal. Daarnaast komen

ruimte in de grootteklasse 500 - 5.000 m² is goed vertegenwoor­

1939 opgeheven spoorlijn van het Weesperpoortstation in de

was een belangrijke vestigingsplaats voor enkele dagbladen. Tot

er pleinen en goed ingerichte openbare ruimten, ruim 250 stu­

digd. Daarnaast heeft een groot gedeelte van de kantorenvoor­

richting van Utrecht. Hier staat een standbeeld van wethouder

2007 waren Trouw en De Volkskrant er gevestigd en ook het Pa­

dentenwoningen, ongeveer 900 ondergrondse parkeerplaatsen,

raad meerdere gebruikers. Het gemeentelijk beleid heeft geleid tot

Floor Wibaut, aan wie de straat zijn naam te danken heeft. De

rool zat hier. Het Parool vertrok in 2003 naar het INIT-gebouw op

kleinschalige bedrijvigheid, ruimte voor startende ondernemers­

het schrappen van 39.000 m2 kantoorontwikkeling op de Parool

oostlijn van de Amsterdamse metro loopt voor een groot gedeelte

het Oosterburgereiland, waar tegenwoordig ook De Volkskrant

en horeca. Het betreft ongeveer 90.000 m² nieuwbouw,

Driehoek. Er blijft daar dan 13.000 m2 kantoorruimte over.

onder de Wibautstraat en de inmiddels verbrede Weesperstraat.

en Trouw hun redacties hebben gevestigd. Alle afdelingen van

verdeeld over meerdere gebouwen. Het Eenhoorngebied ligt in

Bovengronds verrees een aantal grootschalige kantoorcomplexen.

het uitgeversconcern PCM worden in het nieuwe pand onderge­

de Watergraafsmeer tussen de Wibautstraat, Ringdijk, Nobelweg

Aanbod en opname

Er is ook een metrostation aan de Wibautstraat.

bracht; het huidige pand aan de Wibautstraat is sterk gedateerd

en Gooiseweg, in de directe nabijheid van het Amstelstation en

Het aanbod op kantoorlocatie de Wibautstraat bedraagt onge­

De Parooldriehoek, die zijn naam dankt aan het feit dat Het

en verouderd. Momenteel heeft het Financieel Dagblad, gevestigd

De Omval. Ooit was het Eenhoorngebied een agrarisch gebied.

veer 7.800 m²; er staan twee panden in aanbod. Vorig jaar was

Parool hier vroeger gemaakt werd, ligt aan de Wibautstraat tussen­

in het voormalige Renaultgebouw, nog als enige haar redactie aan

De voormalige boerderij en het monument De Vergulden

dat 17.000 m². Het aanbod is dus flink gedaald. Tot dusver wa­

de Vrolikstraat, de Olmenweg en het spoor. De Parooldriehoek

de Wibautstraat. Het Renaultgebouw, nummer 224, is karakteris­

Eenhoorn getuigen daar van. Na de aanleg van de Gooiseweg en

ren er in 2007 zeven transacties, goed voor een opname van zo’n

was vroeger een spoorwegterrein. Momenteel is men bezig met

tiek voor de Wibautstraat en wordt gekenmerkt door grote, open

de Wibaut­straat kwam het gebied geïsoleerd te liggen. Een aantal

15.000 m² aan kantoorruimte. Dit metrage wordt sterk beïnvloed

plannen voor herontwikkeling. Aanleiding hiervoor zijn de sociale

vloeren met veel parkeerplaatsen en trekt hierdoor hoogwaardige

bedrijven vestigde zich in het Eenhoorngebied, waaronder garage­

door één grote transactie. Het gaat om de opname die plaats

onveiligheid, de rommelige inrichting van de openbare ruimten

huurders. Naast het Financieel Dagblad zijn andere huurders in

bedrijven en werkplaatsen. Zo ontstond een bedrijventerrein aan

vond toen de gemeente Amsterdam voor Dienst Werk en Inko­

en de weinig aantrekkelijke architectuur.

het gebouw: Ebay/Marktplaats, BNR Nieuwsradio, Restaurant

de rand van de stad. Tegenwoordig wordt het Eenhoorngebied

men 10.600 m² kantoorruimte huurde in de Weesper Arcade aan

Dauphine, Sportcity, Faasen & Partners, Redevco Nederland en

door de stad omsloten. De komende jaren krijgt het Eenhoorn­

de Weesperstraat. Vorig jaar werd er 16.000 m² opgenomen.

Verkeer

Funda. De voormalige gebouwen van PCM verkeren in een slechte

gebied een nieuw, stedelijk gezicht. Er komen extra woningen,

De Wibautas is een belangrijke route binnen Amsterdam. Deze

staat van onderhoud. Tot juni 2009 kunnen hier nog kantoren

voorzieningen en kantoren en een verbeterde openbare ruimte.

grote verkeersader loopt van de IJtunnel tot aan het Amstelsta­

gehuisvest worden, uiteindelijk krijgt het een woonbestemming.

De bouw in het Eenhoorngebied is eind 2004 begonnen, opleve­

tion. In het gebied rond de Wibautstraat is de afgelopen decennia

De Parooldriehoek zal worden herontwikkeld voor de bouw van

ring is naar verwachting omstreeks 2015.

veel gebouwd en veranderd, onder invloed van sterk wisselende

een groot aantal woningen. De precieze omvang van het woning­

ideeën. Gebouwen uit uiteenlopende bouwperiodes liggen naast

bouwprogramma is nog niet bekend, maar alle verouderde kan­

Voorraad

en tegenover elkaar. Het Masterplan Wibautas richt zich op de

toorgebouwen zullen worden gesloopt. Naar verwachting zal in

Deelgebied Oost heeft een voorraad van 446.000 m² kantoor­

herinrichting van de openbare ruimte van de Wibautas, zodat een

2009 begonnen worden met de eerste sloopwerkzaamheden.

ruimte en is het enige deelgebied waar de voorraad een afname

meer toegankelijke en veilige openbare ruimte ontstaat. Belangrij­

Een andere ontwikkeling aan de Wibautstraat is de sloop van het

laat zien. Dit wordt deels veroorzaakt door de sloop van het

ke principes zijn doorstroming, verkeersveiligheid en kwaliteit van

Wibauthuis en de komst van de Amstelcampus. Na de recente

Wibauthuis. De totale voorraad op de Wibautstraat bedraagt

openbare ruimte. Het grondgebruik moet geïntensiveerd worden,

sloop worden drie nieuwe gebouwen ontwikkeld. Dit zijn het

ongeveer 124.000 m². De kantorenvoorraad is verouderd: bijna

> 5000 m2

vooral rond de openbaarvervoerknooppunten. Daarnaast dient

Wibaut-gebouw (het nieuwe hoofdgebouw van de Hogeschool),

90 procent is ouder dan 15 jaar. In de Wibautstraat komt veelal

het Boerhaave-gebouw en een woongebouw (studentenhuisves­

kantoorruimte voor met een metrage van meer dan 5.000 m²,

Multitenant

functiemenging in het gebied versterkt te worden.

Voorraad kantoorruimte Wibautstr/Weesperstr per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Oost per branche*

Voorraad kantoorruimte Oost per leeftijdsklasse 3%

0% 0,4%

8%

24

< 50 m2

Overige zakelijke dienstverlening 9%

Bouw & Industrie 9%

14,1%

> 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

0

50

100

150

200

250

Voorraad kantoorruimte Wibautstr/Weesperstr per grootteklasse oppervlakte < 100 m2

Diversen 14% jonger dan 5 jaar

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

85,5%

oppervlakte

> 50 m2 en < 100 m2

23%

66%

Voorraad kantoorruimte Oost per grootteklasse

> 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2

Overheid 29% > 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2

Onroerend goed 3% Ideële organisaties 1% ICT 2%

Financiële instellingen 32%

Multitenant 0

10

20

30

40

50

60

Handel 1%

* Vanwege te weinig gegevens over de kantoorlocatie Wibautstraat wordt hier toegespitst op het deelgebied Oost

25

Omgeving De Riekerpolder maakt deel uit van de Noordelijke Oeverlanden

in Amsterdam, goed voor ongeveer 50.000 m², in de Riekerpolder

en behoort tot het Hollands-Utrechtse veengebied. De Riekerpol­

te vestigen.

West, Riekerpolder

der ontstond in 1636, toen de Dijkgraaf en de Hoge Heemraden van Rijnland een vergunning gaven aan de ingelanden van Sloten,

Verkeer

de Vrije Geer en Rieck. De Riekermolen werd gebouwd om het

De Riekerpolder, direct gelegen aan de A10, is goed bereikbaar

veengebied te bemalen. De weidegrond die zo ontstond, bleef tot

via de rijkswegen A4, A9 en A10. Parkeerruimte is echter schaars.

1952 onveranderd. Daarna werd begonnen met zandwinning om

Per openbaar vervoer is de locatie bereikbaar met de metro en

eilanden op te hogen voor de bouw van woningen. De waterplas

ligt het metrostation Henk Sneevlietweg het meest dichtbij. Vanaf

die ontstond, werd bij De Nieuwe Meer gevoegd. Een motorisch

de metrohalte kan gebruik worden gemaakt van de Rieker Circle

aangedreven pomp heeft in 1932 al grotendeels de functie van

Line. Dit is een pendelbus die rechtstreeks naar de Riekerpolder

de Riekermolen overgenomen. De Riekermolen werd daarna

rijdt. Deze dienst wordt georganiseerd door de daar gevestigde

verplaatst naar zijn huidige standplaats aan de Amstel.

bedrijven.

In 1991 werd door de Dienst Ruimtelijke Ordening het Master­

Aan het zuidelijk deel van de Johan Huizingalaan tussen de

plan Riekerpolder opgesteld. Acht jaar later kreeg het plan zijn

Louwesweg en het viaduct onder de A10 heeft dit jaar een grondige­

definitieve vorm, waarna een begin werd gemaakt met de aanleg

herprofilering plaatsgevonden: het asfalt werd vernieuwd en er

van het businesspark. Het gebied is nog steeds in ontwikkeling.

werden nieuwe bomen geplant.

De Riekerpolder in Amsterdam Zuidwest, ook wel Riekerpolder Businesspark genoemd, is een kantoorlocatie met een strategische­

Ontwikkeling

ligging tussen Schiphol en de Zuidas. Het kantorengebied ligt ter

Kredietverzekeraar Atradius zal zich vestigen in de Riekerpolder­

hoogte van Sloten. In de Riekerpolder zijn de huurprijzen relatief

in een nieuw kantoorpand. Het is een spectaculair vorm­

laag, terwijl de locatie hemelsbreed niet ver van de Zuidas ligt.

gegeven kantoorgebouw met een vloeroppervlak van ongeveer

Riekerpolder Business Park telt 21 hectare.

13.500 m². De oplevering staat gepland voor de eerste helft van 2008. Atradius, de voormalige Nederlandsche Credietverzeke­

Toonaangevende bedrijven die zich in het gebied gevestigd

ringmaatschappij (NCM), zat vanaf 1925 op de Keizersgracht.

hebben, zijn Pricewaterhouse Coopers, IBM, Mexx, ACN-Europe­

Keynes Building is in 2006 gerealiseerd met het daarnaast gelegen

en DPA Financial People. Pricewaterhouse Coopers huurt

viersterrenhotel Artemis. Onder beide gebouwen biedt een ruim

momenteel 25.000 m² in het bestaande gebouw Westgate in de

bemeten parkeergarage plaats aan 400 auto’s.

Riekerpolder. Het streven van PWC is om in 2009 al zijn activiteiten

Voorraad kantoorruimte Riekerpolder per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte West per leeftijdsklasse

20%

jonger dan 5 jaar tussen de 5 en 10 jaar

57%

13%

jonger dan 5 jaar

45%

50%

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

10% 3%

26

2%

27

Recent is de ORAM-prijs voor het best onderhouden bedrijven­

aangeboden. Ander aanbod concentreert zich onder andere op

terrein toegekend aan bedrijventerrein Riekerpolder, ondanks de

het Johan M. Keynesplein.

vele bouwactiviteiten met zwerfvuil als gevolg. De ORAM-prijs is een initiatief van de ondernemersvereniging ORAM, de belangen­

Dit jaar is op de Riekerpolder een metrage van 2.500 m² opgeno­

organisatie van het Amsterdamse en regionale bedrijfsleven.

men. Dit was één transactie door Maxeda. Vorig jaar vonden nog zes opnames plaats met een totaal metrage van 28.840 m².

Voorraad De totale voorraad kantoorruimte in deelgebied West telt zo’n 1.874.000 m² en is daarmee het deelgebied met de grootste voor­

West, Riekerpolder

West, Teleport

raad. In de Riekerpolder bedraagt de voorraad 188.000 m². Hier is sprake van een tweedeling in de voorraad naar leeftijdsklasse:­ de ene helft van de voorraad kantoorruimte is jonger dan 5 jaar, terwijl grofweg de andere helft ouder is dan 15 jaar. Bij de jonge voorraad kan gedacht worden aan de kantoorruimte van Pricewaterhouse Coopers. Voorraad ouder dan 15 jaar is terug te vinden in de kantoorruimte van het IBM-gebouw. Wanneer gekeken wordt naar de grootte, dan valt op dat het grootste gedeelte van de voorraad valt onder de grootteklasse groter dan 5.000 m². In de Riekerpolder gaat het dus voorname­ lijk om grootschalige kantoorruimte. Ook panden met meerdere gebruikers zijn terug te vinden in de Riekerpolder.

Voorraad kantoorruimte West per grootteklasse oppervlakte < 50 m2 > 50 m2 en < 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2

Aanbod en opname

> 250 m2 en < 500 m2

Op de Riekerpolder staat 28.600 m² in aanbod, verdeeld over zes objecten. Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar,

> 500 m2 en < 5000 m2

toen nog zo’n 26.000 m² kantoorruimte in aanbod stond. Meer

> 5000 m2

dan de helft van het aanbod is terug te vinden in het voormalig

Multitenant

IBM-gebouw, waar ongeveer 15.000 m² kantoorruimte wordt

Voorraad kantoorruimte Riekerpolder per branche

0

200

400

600

800

1000

Voorraad kantoorruimte Riekerpolder per grootteklasse oppervlakte

Overige zakelijke dienstverlening 27%

Bouw & Industrie 15%

< 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

Overheid 2% Onroerend goed 4%

> 5000 m2

Handel 52%

Multitenant 0

28

30

60

90

120

150

29

Voorraad

Omgeving Het Teleport gebied is gelegen tussen de Amsterdamse

gebied, vooral op en rond de A10. Met de eventuele komst van de

De totale voorraad kantorenruimte in Teleport bedraagt

binnenstad, het havengebied, de Westelijke Tuinsteden en de

Tweede Coentunnel en de Westrandweg wordt de bereikbaarheid

ongeveer 293.000 m². Het grootste deel hiervan is jonger dan

Brettenzone. Grofweg beslaat de kantoorlocatie het gebied rond

verbeterd. De Westrandweg wordt een autosnelweg met twee

5 jaar, gevolgd door de leeftijdsklasse tussen de 10 en 15 jaar.

het station Amsterdam Sloterdijk. Het werd in de jaren tachtig

rijstroken per richting. De weg zal in het zuiden aansluiten op de

In Teleport is het grootste deel van de kantorenvoorraad groter

opgezet als veelbelovend kantoren- en bedrijvencentrum voor

A9 op knooppunt Raasdorp en in het noorden op de Einsteinweg

dan 5.000 m². Ook zijn er veel multitenant gebouwen in Teleport.

bedrijvigheid in de toen opkomende telematica. Er werd gebruik­

(A10).

Kleinschalig vastgoed komt nauwelijks voor in Teleport. Het gemeentelijk beleid voor het terugbrengen van de planvoor­

West, Teleport

gemaakt van voor die tijd revolutionaire telecommunicatie­ voorzieningen. De naam Teleport heeft hier zijn naam aan te

Ontwikkeling

raad van kantoren heeft in West geleid tot het uitstellen van

danken. Een succesvol en groeiend telematicacluster is in

Er is sprake van veel leegstand in het Teleport gebied. Zelfs in tij­

250.000 m2 kantoorontwikkeling in Teleport en het schrappen

Teleport nooit ontstaan, omdat de ontwikkelingen in de

den van hoogconjunctuur met een aantrekkende kantorenmarkt

van 100.000 m2 elders.

telematica­sneller bleken te gaan dan verwacht.

blijken veel panden zo goed als onverhuurbaar. Om het mono­ functionele karakter van het gebied te doorbreken heeft de ge­

Aanbod en opname

Tegenwoordig wordt het gebied als monofunctioneel bestem­

meenteraad een nieuw Programma van Eisen vastgesteld. Om het

Amsterdam West is het deelgebied met het grootste aanbod.

peld. Zo maakt de kantoorlocatie buiten werktijd een verlaten in­

gebied een impuls te geven, heeft de gemeente besloten om het

Het totale aanbod kantoorruimte in deelgebied West bedraagt

druk. Bovendien ligt het gebied vrij geïsoleerd en ver van stedelijke

busstation te verplaatsen, waardoor ruimte ontstaat om een cen­

ongeveer 361.000 m². Hiervan bevindt zich ongeveer 86.000 m²

centra. Voorzieningen als horeca en winkels worden node gemist.

trumgebied te realiseren. Door het toevoegen van andere functies

in Teleport, verdeeld over 15 objecten. De gemiddelde omvang

Het gebied bevat voornamelijk kantoren. Enkele toonaangevende

dan kantoren, zoals leisure, horeca, hotel en onderwijs, zal het

van het aanbod is dus ongeveer 5.700 m². Dit hoge gemiddelde

bedrijven die zich in dit gebied gevestigd hebben, zijn het CBR,

gebied buiten kantoortijden intensiever worden benut. Hierdoor

wordt sterk beïnvloed door het grootste in aanbod staande pand

Deloitte, de Rijksbelastingdienst en KPN. Voor KPN wordt overi­

kunnen de sociale controle en veiligheid worden vergroot.

van geheel Amsterdam, dat zich tevens in het Teleport gebied

gens een nieuw kantoor ontwikkeld in Teleport. Het nieuwe KPN-

bevindt. Het gaat om het gebouw Telehouse aan de La Guardia­

oppervlakte < 50 m2

pand, waarin de vestigingen van Amsterdam en Haarlem worden

Vanwege de milieucontouren van het nabijgelegen havengebied

weg met een metrage van 32.000 m² kantoorruimte. Dit pand

samengevoegd, heeft een omvang van ongeveer 22.000 m² en zal

kan in Teleport niet gewoond worden. Stedelijke functies die van­

staat al enkele jaren in aanbod en heeft blijkbaar moeite geschikte­

naar verwachting eind 2009 worden opgeleverd.

uit het huidige beleid, of vanwege milieuredenen (zoals geluid)

gebruikers aan te trekken. De gemiddelde vraaghuurprijs in het

> 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2

op andere plekken in de stad ongewenst zijn, kunnen hier een

Teleport gebied bedraagt dit jaar 170 euro per vierkante meter

Verkeer

plek vinden. Uitgangspunten van de visie zijn: het bevorderen van

per jaar. Teleport blijft de kantoorlocatie met de meeste vierkante

Het Teleport gebied ligt rond het station Amsterdam Sloter­

stedelijkheid door functiemenging; het optimaliseren van de ver­

meters in aanbod. In de eerste drie kwartalen 2007 heeft in Tele­

dijk, waar treinen, trams en bussen samenkomen. Dit maakt het

voersknoop (en reizigerscomfort); de intensivering van de bebou­

port slechts één transactie plaatsgevonden.

gebied met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Automobilisten­

wing; het creëren van een optimaal bedrijfseconomisch klimaat

ondervinden veel hinder van congestie rondom het Teleport

en grote aandacht voor het verbeteren van de sociale veiligheid.

Voorraad kantoorruimte West per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Teleport per leeftijdsklasse

20%

> 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2

0

Voorraad kantoorruimte West per branche* Bouw & Industrie 10%

200

400

600

800

1000

Voorraad kantoorruimte Teleport per grootteklasse oppervlakte < 100 m2

Diversen 6% > 100 m2 en < 250 m2

40%

57%

> 50 m2 en < 100 m2

Multitenant

Overige zakelijke dienstverlening 16%

11%

13%

jonger dan 5 jaar

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

Financiële instellingen 8% Overheid 12%

ouder dan 15 jaar

37%

10%

> 5000 m2

Handel 25%

Ideële organisaties 3% 12%

> 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

Onroerend goed 10%

30

Voorraad kantoorruimte West per grootteklasse

Multitenant 0

50

100

150

200

ICT 10% * Vanwege te weinig gegevens over de kantoorlocatie Teleport wordt hier toegespitst op het deelgebied West.

31

Omgeving Het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost heeft zich sinds

leegstaan. Mogelijke oplossingen hiervoor zijn herbestemming

de komst van Amsterdam ArenA in 1996 razendsnel ontwikkeld.

van functies of renovatie.

Zuidoost, ArenA-gebied

Kantoorgebouwen werden in rap tempo gerealiseerd. Ook grote namen in de leisure als de Heineken Music Hall, de Pepsi Stage

Verkeer

en de Pathé bioscoop vestigden zich aan de ArenA Boulevard.

Eén van de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van

Toekomstige ontwikkelingen op de ArenA Boulevard zijn GETZ

bereikbaarheid in Amsterdam Zuidoost is de vernieuwing van

en Music Dome. GETZ wordt een futuristisch ogend entertain­

het station Amsterdam Bijlmer ArenA. Er zijn nu zes treinsporen

mentcentrum met een glazen dak en vijftien verdiepingen. In dit

en twee sporen voor de metro. De vernieuwing sluit aan bij de

entertainmentcentrum zal plaats zijn voor een hotel, een casino,

spoorverdubbeling Amsterdam – Utrecht, één van de drukste

uitgaansgelegenheden en nieuwe winkelconcepten. Ook zal de

spoorverbindingen van Nederland. Onder het station is een nieuw

Music Dome, een multifunctionele evenementenhal, met een

busstation gerealiseerd. Het nieuwe station wordt het brandpunt

capaciteit van 15.000 bezoekers, het gebied komen versterken.

in het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost. Verwacht wordt dat er dagelijks 60.000 mensen gebruik zullen maken van dit mobiliteitsknooppunt.

De openbare ruimte vanaf het grote winkelcentrum de Amster­ damse Poort tot aan woonmall Villa ArenA aan de ArenA Boulevard wordt ook aangepakt, zodat er meer eenheid in het

Ontwikkeling

gebied ontstaat en het plezierig vertoeven is. Het vernieuwde

Eén van de opvallendste projecten is de herontwikkeling van

station Bijlmer ArenA vormt de schakel tussen de ArenA Boule­

het Atlas Kantorencentrum in Amsterdam Zuidoost. Het Atlas

vard en de Amsterdamse Poort.

Kantorencentrum bestaat uit een vijftal kantoorgebouwen en een parkeergebouw. De totale verhuurbare vloeroppervlakte bedraagt

Amsterdam Zuidoost biedt na het centrum de meeste werk­

ruim 75.000 m². De herontwikkeling is gericht op de menging van

gelegenheid in Amsterdam. Zuidoost ontleent haar aantrekkelijk­

diverse functies. Het is de bedoeling dat hier een combinatie zal

heid onder meer aan de goede bereikbaarheid en de strategische

ontstaan tussen wonen, werken en hotel- en congresfaciliteiten.

ligging langs de A2. Bovendien hebben kantoren in Amsterdam

Dergelijke ontwikkelingen dragen bij aan meer levendigheid in het

Zuidoost relatief lage huurprijzen. Desondanks heeft het gebied

gebied.

een te negatief imago, terwijl dit jaar uit een grootschalig onder­ zoek gebleken is dat het merendeel van de gevestigde bedrijven in

Ook de woontoren die waarschijnlijk in 2008 op de ArenA

Amsterdam Zuidoost tevreden is over de vestigingsplaats. Toch

Boulevard gebouwd zal worden, moet een bijdrage leveren aan

zijn er veel verouderde, incourante panden die al langere tijd

een meer heterogeen gebied. De woontoren zal, als de plannen­

Voorraad kantoorruimte Zuidoost per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte ArenA-gebied per leeftijdsklasse

26% 35% jonger dan 5 jaar tussen de 5 en 10 jaar 55% 13%

6%

32

jonger dan 5 jaar 45%

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

11% 9%

33

doorgaan, met 150 meter en 47 verdiepingen het hoogste

Desondanks blijft Amsterdam Zuidoost, na Amsterdam West,

woongebouw van de stad worden. In de woontoren komen

het deelgebied met het meeste aanbod.

266 koopappartementen, 116 huurappartementen in de vrije De totale opname in deelgebied Zuidoost bedraagt zo’n

worden de eerste woningen aan de ArenA Boulevard.

48.000 m² verdeeld over 30 transacties. Hiervan werd zo’n

Zuidoost, ArenA-gebied

9.900 m² opgenomen in het ArenA-gebied. Een grote transactie Voorraad

in deelgebied Zuidoost vond plaats toen AA Interfinance ongeveer

De totale kantorenvoorraad in het ArenA-gebied telt ongeveer

9.245 m² huurde aan de Hogehilweg. Het gebouw was voorheen

505.000 m². De voorraad wordt gekenmerkt door een groot

in gebruik bij Bull Benelux. Een andere grote transactie in deel­

deel oude voorraad en een groot deel jonge voorraad. Voor de

gebied Zuidoost was die van ELQ Hypotheken. De hypotheek­

kantorenvoorraad van deelgebied Zuidoost in zijn geheel geldt

verstrekker huurt 3.850 m² kantoorruimte in kantoorgebouw

dat meer dan de helft ouder is dan 15 jaar.

Haarlerbergpark aan de Haarlerbergweg in Amsterdam Zuidoost. ELQ was voorheen gevestigd in Zwanenburg.

In het ArenA-gebied valt maar liefst 84 procent van de voorraad­ onder de grootteklasse groter dan 5.000 m². Objecten met meerdere gebruikers zijn er ook terug te vinden (13 procent van de voorraad). Kleinschalig vastgoed komt hier nauwelijks voor. Voorraad kantoorruimte Zuidoost per grootteklasse

Aanbod en opname Het totale aanbod in het ArenA-gebied komt in 2007 neer op zo’n 46.700 m², verdeeld over negen panden. De gemiddelde grootte komt dus neer op ongeveer 5.190 m². De gemiddelde vraaghuur­ prijs bedraagt dit jaar 174 euro per vierkante meter per jaar.

oppervlakte < 50 m2 > 50 m2 en < 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2

In deelgebied Zuidoost staat zo’n 283.000 m² in aanbod, verdeeld over 84 panden. De gemiddelde grootte bedraagt ongeveer 3.440 m². Dit is kleiner dan in het ArenA-gebied. Het

> 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

grootste in aanbod staande pand is het Holendrecht Centre

> 5000 m2

aan de Paalbergweg en heeft een metrage van 27.000 m². Vorig

Multitenant

jaar bedroeg het aanbod nog zo’n 338.000 m² kantoorruimte.

Voorraad kantoorruimte ArenA-gebied per branche Overige zakelijke dienstverlening 11,2%

Bouw & Industrie 3,2% Diversen 0,4%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

Zuidas, Zuid WTC en RAI

sector, een fitnessruimte, een restaurant en een winkelruimte. Dit

Voorraad kantoorruimte ArenA-gebied per grootteklasse oppervlakte < 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2

ICT 9,3%

> 250 m2 en < 500 m2

Handel 3,6%

> 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2 Multitenant

Financiële instellingen 72,3%

34

0

100

200

300

400

500

35

Zuidas, Zuid WTC en RAI

Omgeving

Ontwikkeling

Voorraad

De locatie Amsterdam-Zuidas heeft de potentie om een top­

Naast de realisatie van meer kantoorruimte is een belangrijke

De totale voorraad kantoorruimte op kantoorlocatie Zuid WTC

dit kantoor zich op de Apollolaan. Dit kantoor werd te klein.

locatie te worden, die concurrerend is met andere toplocaties in

ontwikkeling de komst van woningen. Op de Zuidas is ruimte

en RAI bedraagt ongeveer 531.000 m² en neemt hiermee wat

Een andere noemenswaardige transactie was die van The

Europa, zoals Londen, Parijs en Frankfurt. De gemeente Amster­

voor ongeveer 9.000 woningen. In september 2006 zijn in Vivaldi

betreft vierkante meters de tweede plek in na kantoorlocatie

Boston Consulting Group. Het adviesbureau huurt 6.400 m² in

dam streeft ernaar dat de Zuidas een levendig gebied wordt, dat

de eerste woningen opgeleverd. De woontoren in Mahler4 omvat

de grachtengordel. Het grootste deel van de voorraad kantoor­

het SOM-gebouw aan de Gustav Mahlerlaan. Het nieuwe hoofd­

ruimtelijk en functioneel onderdeel wordt van de Amsterdamse

bijna tweehonderd appartementen. Deze projecten illustreren de

ruimte is ouder dan 15 jaar; de Zuidas bestond immers al voor­

kantoor van Akzo Nobel zal ook op de Zuidas komen te staan.

regio. De overheid steekt ruim 1 miljard in het Zuidas-project.

start van de Zuidas als woongebied. Ook in Gershwin en Kop

dat het deze naam kreeg. Ongeveer een derde van de voorraad

Het chemie- en farmacieconcern vertrekt uit Arnhem en heeft

De ambities van de Zuidas liggen hoog: de Zuidas moet een

Zuidas is inmiddels begonnen met de bouw van appartementen.

is jonger dan 5 jaar. Op kantoorlocatie Zuid WTC en RAI staat

gekozen voor Amsterdam om Akzo beter bereikbaar te maken

internationaal, goed bereikbaar, stedelijk centrum worden

Bovendien wordt de Zuidas uitgebreid met een grote hoeveel­

bijna 300.000 m² aan multitenant-objecten. Ook een groot ge­

voor het internationale zakenleven en voor zijn vestigingen in het

met 2,5 miljoen bruto vloeroppervlak aan woningen, winkels,

heid hoogwaardige winkelruimte en leisure, waaronder Pathé

deelte van de kantorenvoorraad heeft een metrage van 5.000 m²

buitenland. Akzo Nobel volgt met de verhuizing het voorbeeld van

kantoren,­horeca, theater, onderwijsinstellingen en andere open­

theaters.

of groter.

onder meer Philips en Ahold, die historische gronden verlieten­

verleners, financiële instellingen en grote advocatenkantoren. De

Daarnaast zal het terrein van de Vrije Universiteit (VU) deel

Aanbod en opname

deed dat in 1998 en Ahold in 2005. Het ontwerp van het nieuwe

komende jaren komt er bijna 1 miljoen m² aan kantoorruimte

uitmaken van de Zuidas. De VU en de gemeente Amsterdam

Het totale aanbod op kantoorlocatie Zuid WTC en RAI daalt

hoofdkantoor van Akzo moet in 2008 af zijn. In 2011 moet het

bij. Projectbureau Amsterdam Zuidas voorspelt dat dit 53.000

willen­de nu vrij gesloten campus, gelegen ten zuidwesten van de

van 100.000 m² in 2006 naar ongeveer 32.000 m² kantoorruimte­

kantoor met een metrage van 14.000 m² gerealiseerd zijn. Akzo

arbeidsplaatsen op zal leveren voor de Amsterdamse regio.

Zuidas, ‘openbreken’ en tot een dusdanig gebied ontwikkelen,

in 2007. Er staan 13 objecten in aanbod met een gemiddeld

Nobel huurt nu 6.500 m² aan de Strawinskylaan, totdat het

dat een combinatie van studeren, werken, wonen en recreëren

metrage van ongeveer 2.500 m². Op de gehele Zuidas staat

bedrijf haar intrek kan nemen in het nieuwe hoofdkantoor.

Verkeer

kan ontstaan. De gebouwen van de VU worden mogelijk gesloopt

ongeveer 118.000 m² kantoorruimte in aanbod verdeeld over

Een ingrijpend plan is het ondergronds brengen van de snelweg

of gerenoveerd.

42 objecten. Het grootste object is een nieuwbouwproject en heet

en hun hoofdkantoren verplaatsten naar Amsterdam. Philips

bare faciliteiten. De Zuidas is vooral in trek bij zakelijke dienst­

Euro Center met een metrage van nagenoeg 20.000 m². De eerste

A10, het treinstation en de metro, zodat bovenop een strook van

Voorraad kantoorruimte Zuidas per grootteklasse oppervlakte

1.200 x 200 meter vrijkomt voor kantoren, woningen, parken en

Onderneming Zuidas Amsterdam NV zal zorgdragen voor het

ruimten zijn nu verhuurd. Op de kan­toorlocatie Zuid WTC en RAI

sportterreinen, het zogenaamde dokmodel. Station Amsterdam

kerngebied van de Zuidas, met name voor de bouw van een

wordt tot en met het derde kwartaal van 2007 in totaal een metrage

Zuid brengt in de toekomst HSL, trein, tram, metro, stadsbus

cascodok en de uitgifte van kavels op dat dok. Momenteel is de

van 38.000 m² kantoorruimte opgenomen. Het betreft 15 trans­

en regiobus bij elkaar. Ook zorgt het dokmodel voor een flinke

Zuidas-onderneming een overheidsbedrijf, waarin het Rijk en de

acties met een gemiddelde grootte van zo’n 2.500 m². De grootste­

afname van de geluidsoverlast. De komst van de Noord/Zuidlijn,

gemeente elk voor de helft deelnemen. Begin 2008 zal bekend

transactie vond plaats in het Vitrum-gebouw, waar de Rechtbank

aansluitingen op de hogesnelheidslijn naar Brussel en Parijs en

zijn welke partijen in de Zuidas-onderneming gaan deelnemen:

11.500 m² kantoorruimte opnam. De gemiddelde huurprijs

een verbinding via een snelle intercity met Duitsland maakt de

60 procent van de aandelen wordt geveild onder een achttal in­

bedraagt € 290. Afgelopen jaar hebben zich meerdere grote trans­

Zuidas één van de belangrijkste verkeersknooppunten van Neder­

stellingen, zodat een publiek-private samenwerking zal ontstaan.

acties voorgedaan op de Zuidas. Zo huurt Accenture ongeveer

> 5000 m2

land. Door de verwachte toename van het aantal reizigers op het

6.700 m² in het Toyo Ito gebouw aan de Gustav Mahlerlaan ten behoeve van haar Nederlandse hoofdkantoor. Voorheen bevond

Multitenant

station zal dit uitgroeien tot het vijfde station van Nederland.

Voorraad kantoorruimte Zuid WTC EN RAI per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Zuidas per leeftijdsklasse

Voorraad kantoorruimte Zuidas per branche* Bouw & Industrie 1%

56%

13%

> 100 m2 en < 250 m2 > 250 m2 en < 500 m2 > 500 m2 en < 5000 m2

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Voorraad kantoorruimte Zuid WTC EN RAI per grootteklasse

< 100 m2 > 100 m2 en < 250 m2

31% 44%

> 50 m2 en < 100 m2

oppervlakte

Diversen 8%

20%

jonger dan 5 jaar

< 50 m2

jonger dan 5 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 5 en 10 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

tussen de 10 en 15 jaar

ouder dan 15 jaar

ouder dan 15 jaar

Overige zakelijke dienstverlening 40%

> 250 m2 en < 500 m2

Financiële instellingen 38%

> 500 m2 en < 5000 m2 > 5000 m2 Multitenant

11%

19% 6%

36

Overheid 5% Onroerend goed 3%

0

50

100

150

200

250

300

Handel 5%

* Vanwege te weinig gegevens over de kantoorlocatie Zuid WTC en RAI wordt hier toegespitst op het deelgebied Zuidas.

37

Begrippen

WE’RE

AMS TER DAM

Aanbod

Bereikbaarheidsprofiel

Frictieleegstand

Leegstand

De op de vrije markt aangeboden bedrijfsruimtes op bedrijven­

De bereikbaarheid van de bedrijventerreinen, kijkend naar de

De noodzakelijke mate van leegstand in de voorraad voor het

In het algemeen het niet-verhuurd en/of in gebruik (genomen)

terreinen. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed

bereikbaarheid per openbaar vervoer, auto en fiets. De volgende­

goed kunnen functioneren van de markt.

zijn van (een gedeelte van) een bedrijfsruimte. In deze bedrijfs­

dan wel in aanbouw of renovatie zijnde en mogelijk en/of daad­

onderverdeling in bereikbaarheidsprofielen bestaat er:

werkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet

- Profiel A: een A-locatie is zeer goed bereikbaar per

Gebruiker

reeds uit de markt genomen objecten geregistreerd. Dit kan



openbaar vervoer. Aan de autobereikbaarheid van

Diegene die in de ruimte bedrijfsmatige activiteiten ontplooit.

inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen­



A- locaties- worden geen specifieke eisen gesteld.

zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in

- Profiel B: een B-locatie is goed bereikbaar per openbaar

Herbestemmen

hebben:­ distributie, assemblage, technische, logistieke en/of

gebruik of in aanbouw zijn.



Het van de markt halen van voor bedrijfsfunctie bestemde ruim­

commerciële dienstverlening, een en ander met de bijbehorende

te met het doel deze om te zetten in een niet-bedrijfsfunctie.

bedrijfskantoren. Verder moet de bedrijvigheid aan één of meer

Bedrijfsgebouw



Aan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer worden

Een gebouw dat blijkens zijn constructie en inrichting is



geen specifieke eisen gesteld.

vervoer, fiets en auto.

- Profiel C: een C-locatie is zeer goed bereikbaar per auto.

bestemd voor doeleinden van productie, showroom of opslag

ruimte vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats.

Bedrijvigheid die één van de navolgende functies dient te

van de hierna benoemde toetsingscriteria voldoen; Huurprijs

- Bedrijven waarvan de inkomende en/of uitgaande

Prijs wordt gewaardeerd in euro’s per m2 per jaar verhuurbaar



goederenstroom minimaal 25 procent luchtvracht bevat

en is gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aan­

Bestaande bouw

vloeroppervlak, exclusief BTW, servicekosten en huurder-



(in waarde of in volume);

gewezen (minimaal 30 procent bedrijfsruimte) voor de functie­

Reeds gerealiseerde bedrijfsruimte ouder dan twee jaar, waarbij

specifieke kosten.

-

Bedrijven die vanwege hun Europese distributiefunctie

groep bedrijven.

de bouwkundige oplevering als peildatum geldt.



(met name ten aanzien van onderdelen) ten minste

Kantoorgebouw



twee maal per week een inkomende en/of uitgaande

Bedrijfsruimte

Bruto oppervlak bedrijventerrein

Een gebouw dat blijkens zijn constructie en inrichting is



luchtvrachtstroom met een hoge mate van urgentie

Een gedeelte van een gebouw dat blijkens zijn constructie en

Het totale oppervlak van het terrein met bedrijfsbestemming.

bestemd voor doeleinden van administratie en is gelegen op een



hebben;

inrichting is bestemd voor doeleinden van productie, show­

Indien binnen dit terrein ook gedeeltes voorkomen met woon­

terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen (maximaal

-

Bedrijven die onderdeel uitmaken van de aan de lucht-

room of opslag.

bestemming of bestemming landelijke gebieden en dergelijke,

30 procent bedrijfsruimte) voor de functiegroep kantoren.



haven gerelateerde logistieke keten en daardoor van

dan dient het bruto oppervlak verminderd te worden met het Bedrijventerrein

oppervlak voor deze bestemming.

Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor



strategisch belang zijn;

Kantoorruimte

-

Bedrijven afkomstig uit de luchtvaartindustrie;

Gedeelte van een gebouw dat blijkens zijn constructie en inrich­

-

Bedrijven die op het luchthaven-areaal gevestigd zijn en

ting is bestemd voor doeleinden van administratie.



zich moeten hervestigen;

de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te ver­

Deelgebieden

delen­ in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek

Marktgebieden zoals afgebakend door BHH. Extra locaties:

-

Buitenlandse ondernemingen waarvoor de Schiphol-zone

bedrijven­terrein, gelabeld bedrijventerrein, lokaal kleinschalige

typische kantoorlocaties zoals afgebakend door BHH.



de eerste vestigingsplaats in Nederland of Europa wordt



(kraamkamerfunctie).

bedrijven­terreinen en traditioneel bedrijventerrein.

38

Luchthavengebonden bedrijvigheid

39

Begrippen

WE’RE

AMS TER DAM

Multitenant

Opname

Uitgeefbaar bedrijventerrein

Voorraad

Gebouw met één eigenaar waarvan (on)zelfstandige delen

Bedrijfsruimte die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, met

Gronden in handen van gemeenten, industrieschappen, haven­

Oppervlakte van opgeleverde en bestaande kantoorruimte per

worden gebruikt door meerdere huurders.

uitzondering van sale and lease back transacties en nieuwbouw

schappen, ontwikkelingsmaatschappijen, projectontwikkelaars

1-1-2007 volgens de administratie van de DBGA-leeftijdsklasse:­

ten behoeve van eigenaar-gebruikers. De opnamecijfers worden

of andere particuliere eigenaren die nog niet uitgegeven zijn aan

gebaseerd op bouwjaar. Er is geen rekening gehouden met

Netto oppervlak bedrijventerrein

geregistreerd op het moment dat tussen de betrokken partijen

een gebruiker.

renovaties.

Het netto oppervlak is het bruto oppervlak van het terrein voor

wilsovereenkomst bereikt is. Uitgegeven terrein

Voorraad bedrijfsruimtes

vlak voor de openbare voorzieningen, zoals wegen, openbaar­

Perceelsoppervlakte

De delen van een bedrijventerrein die in het verleden zijn uit­

De totale hoeveelheid bedrijfsruimte, hetzij verhuurd, in (eigen)

parkeerareaal, openbaar groen en dergelijke. Indien het netto

Grondoppervlak van het kadastrale kavel waarop de betreffen­

gegeven aan de (toekomstige) gebruikers van het terrein. Het

gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om

oppervlak niet bekend is, wordt uitgegaan van gemiddeld

de bedrijfsruimte staat. Dit omvat ook opslag in de open lucht,

terrein wordt als uitgegeven beschouwd als het raadsbesluit tot

bedrijfsruimtes die op een of andere wijze beschikbaar zijn of

60 procent van het bruto oppervlak.

parkeerruimte en dergelijke.

gronduitgifte is genomen of in geval van particuliere terrein­

zouden kunnen komen voor meer algemeen bedrijfsgebruik. De

beheerders dat er een koopovereenkomst is gesloten. Het is

voorraad bedrijfsruimte neemt jaarlijks toe met de opgeleverde

zover het bedrijfsbestemming heeft, verminderd met het opper­

Nieuwbouw

Percentage openbare voorzieningen

mogelijk dat uitgegeven terrein wordt teruggekocht en vervolgens­

nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een niet-bedrijfs­

Bedrijfsruimte die nog niet eerder in gebruik is genomen en

Het percentage openbare voorzieningen wordt berekend door

door de terreinbeheerder opnieuw wordt aan­geboden aan

bestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenover

bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur

het netto oppervlak af te trekken van het bruto oppervlak. De

gebruikers. In dat geval wordt het terrein toegevoegd aan de

staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande

als exterieur, heeft ondergaan, dan wel bedrijfsruimte die jonger

totale hoeveelheid hectare openbare voorzieningen wordt dan

voorraad uitgeefbaar terrein.

bedrijfsruimtes en bestemmingswijzigingen van bedrijfsruimtes

is dan twee jaar, gemeten vanaf de bouwkundige oplevering.

gedeeld door het bruto oppervlak, waarna dit wordt vermenig­ vuldigd met 100 procent .

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het gebruiksoppervlak van een vastgoedobject, vermeerderd

WOZ-oppervlakte

Een zelfstandig bouwwerk, inclusief de bijbehorende grond,

Percentage voorraad bedrijventerrein

met de ‘correctie glaslijn’, welke correctie wordt berekend door

De grootst mogelijke aaneengesloten ruimte die te onder­

dan wel een zelfstandig bouwwerk, inclusief de bijbehorende

Het percentage voorraad bedrijventerrein geeft de uitgeefbare

bij de raamopeningen in de buitengevel(s) op 1,5 m boven het

scheiden en afsluitbaar is en met dezelfde eigenaar en gebruiker

grond, dan wel een zelfstandig afzonderlijk gedeelte dat deel

gronden (voorraad bedrijventerrein) aan in verhouding tot het

vloerniveau de oppervlakte te meten van het vlak dat bepaald

of slechts één gebruiker en één eigenaar.

uitmaakt van een groter geheel; een onroerende zaak.

netto oppervlak van het bedrijventerrein. Dit percentage wordt

wordt door de dagmaat en de afstand tussen het glas en de

berekend door het nog uit te geven terrein (w.v. uitgeefbaar)

binnen­zijde van het wandvlak (NEN 2580). De voor het verticale

te delen door het netto oppervlak en te vermenigvuldigen met

verkeer ingenomen ruimte(s) wordt hierbij buiten beschouwing

100 procent.

gelaten.

Object

40

in andere dan bedrijfsdoeleinden.

41