Algemene Ledenraadvergadering van dinsdag 12 april 2011 Parochiehuis (Parochie St. Willibrord) Smitshoek 120, 2661 CK Bergschenhoek Aanwezigen Leden (in willekeurige volgorde) Dhr. J.M. Molenaar, dhr. D. Hertog, dhr. A. van Prooijen, dhr. M.J.M. Alsemgeest, dhr. F.G. Bross, mevr. B. van Kampen-Dalm, mevr. M.B. Brand-v.d. Gaag, mevr. T. Orta-Sonneveld, mevr. J. Bloom, mevr. L.M. Lembeck, mevr. N. Hofman, dhr. P. van Vliet, mevr. G. van Vliet-Hollander, dhr. H. Bloom, mevr. A. van Steenderen, dhr. D.G. de Wit, mevr. M.M. de Wit-Leliveld, mevr. H. van den Berg, dhr. G. Jansen, dhr. H. Bleumink, dhr. J.E. van Rijn, dhr. F.A. v.d. Baard, mevr. A. v.d. Helm-v. Rutten, dhr. A.A. Raadsen, mevr. M. Molenwijk, dhr. C.M. Loosschilder.
Afwezig met kennisgeving Mevr. A.P.H. Wooning - de Brabander, dhr. G.A.M. Bank, dhr. J.T.M. van Scheijndel, dhr. C.A.J. Lexmond., mevr. G.W.M. Vonk.
Bestuur huurdersvereniging 3b-gemeenten Aanwezig: Voorzitter: Peter van Raffe, Secretaris: Wim Roos, Penningmeester: Mar Boers, Bestuursleden: Kor Wieske, Gerard Bosman, Joop de Schepper en Wim van Santen.
Gasten / genodigden Aanwezig: Raad van Toezicht (van 3B Wonen) dhr. A. Rouwers. Afwezig zonder kennisgeving: dhr. G.v.d. Burg (Raad van Toezicht )
Aanwezig: 3B Wonen: Dhr. F.J.M. Schwiebbe en dhr. H.S. Haanappel.
Opening door de voorzitter De voorzitter opent om 19.30 uur de vergadering en heet iedereen welkom.
Mededeling door de voorzitter Een hartelijk welkom aan de heren Schwiebbe en Haanappel van 3B Wonen Een bijzonder welkom aan dhr. Rouwers, lid van de Raad van Toezicht. Graag een woord van welkom aan de heren Van Rijn, Van Vliet en Bross. Allen oud bestuursleden die jaren het nodige voor onze vereniging hebben gedaan. Van achter deze tafel is het meer dan plezierig te zien dat u met velen bent gekomen. Het betekent dat u geïnteresseerd bent in uw vereniging.
Nieuwbouwprojecten 3B Wonen De voorzitter nodigt 3B Wonen uit voor hun presentatie. In het openingswoord van dhr. Schwiebbe deelt hij mede, voordat hij het woord aan dhr. Haanappel geeft, en het alom bekend is dat de bouwwereld het niet gemakkelijk heeft, er toch volop bouwactiviteiten (vooral het uitwerken van plannen), in alle drie kernen van Lansingerland zijn. Dhr. Schwiebbe vertelt met terechte trots dat afgelopen week het Hospice in Bergschenhoek aan de Burgemeester van Oostenweg is geopend. Naast 3B Wonen hebben vele instanties, bedrijven, medewerkers en vrijwilligers er voor gezorgd dat het er uit ziet zoals het ontwerp en het idee was. Dhr. Haanappel laat vol trots een aantal overzichten en foto’s zien van hoe het was en hoe het is geworden. Met recht is het een thuis.
1
Bouwactiviteiten. Dhr. Haanappel geeft een overzicht van de bouwactiviteiten • In Bergschenhoek “De Rozenhoek” De nieuwbouwplannen zijn in de besteksfase. Het geheel bestaat uit 9 koop- en 9 huurappartementen, een huisartsenmaatschap en 24 intramurale zorgplaatsen daarbij een dagactiviteiten centrumvoor mensen met een verstandelijke beperking. “De voormalige Gemeentewerf” Reeds vijf tot zes jaar is men bezig om hier een plan van de grond te krijgen. Er zijn gesprekken geweest met Laurens dat heeft geleid tot een initiatief ontwerp in ontwikkeling van 56 intramurale zorgplaatsen voor senioren, 23 sociale huurappartementen en 15 koopappartementen, een commerciële ruimte van 900m2 en een half verdiepte parkeerkelder. • In Berkel en Rodenrijs “Ds. van Koetsveldstraat” De ontwerpfase is afgerond er wordt begonnen met de besteksfase. Het bestaat uit 30 huurappartementen en een intramurale zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Speciale aandacht is er voor de doelgroepsenioren met een lichte dementerende partner. • In Bleiswijk “De Tuinen Oost” De ontwerpfase is gestart. 3B Wonen is in gesprek met de ontwikkelaar en de gemeente. Het bestaat uit 30 sociale huurappartementen en 20 grondgebonden huurwoningen (waarvan 7 in de sociale verkoop). Het beheren van woningen gebouwd door derden. • In Bergschenhoek “2de fase Parkzoom II” Een zeer langdurige weg maar thans is de overtuiging dat eind 2011 met het bouwrijp maken van de grond, ook wel bekend de grond van de Haas, kan worden begonnen. Er ligt een initiatief ontwerpplan. Naar verwachting zal oktober 2012 met de bouw kunnen worden gestart. Er komen 45 huurappartementen en 15 grondgebonden woningen. “Parkzoom IV” Dit zijn woningen gebouwd door ComWonen. Bestaande uit 60 huurappartementen en 20 vrije sector grondgebonden huurwoningen.De woningen worden binnenkort opgeleverd. U kunt reageren via Woonnet. • Berkel en Rodenrijs “Westpolder” Door Woning Invest Leidschendam wordt daar momenteel gebouwd. Het bestaat uit 23 sociale huurappartementen. “Rodenrijse Zoom” Eind 2011 wordt gestart met 35 huurappartementen. Dhr. Schwiebbe deelt mede dat er met de regio Rotterdam een plan is om in de toekomst de verdeelsleutel welke gebruikt wordt voor het verkrijgen van een huurwoning Lansingerland / De Regio naar fifty / fifty te brengen. Uit de zaal werd de vraag gesteld: Vertilt 3B Wonen zich niet aan de zeer vele projecten zowel op de 2
plank als in de bouw? Dhr. Schwiebbe stelt dat 3B Wonen daar zich niet aan vertilt het is soms wel lastig maar het lukt zeker. De voorzitter bedankt de heren Schwiebbe en Haanappel voor hun bijdrage. Vanwege andere afspraken verlaten deze vervolgens de vergadering.
Pauze Verslag Algemene Ledenvergadering van 10 november 2010 Het verslag wordt goedgekeurd met de opmerking dat op blz.3 vijfde regel van boven in de zin “is het niet ( naar uw wens) opgelost wordt dan een klacht enz. het woord wordt vervalt.
Jaarverslag van de secretaris Het verslag wordt zonder opmerkingen goedgekeurd
Financieel jaarverslag van de penningmeester Het verslag wordt zonder opmerkingen goedgekeurd.
Jaarrekening 2010, activiteitenplan 2010 begroot – werkelijk De penningmeester licht het activiteitenplan toe en het plan wordt zonder opmerkingen goedgekeurd.
Activiteitenplan 2011 en begroting 2011 De penningmeester licht het activiteitenplan toe en het plan wordt zonder opmerkingen goedgekeurd.
Verslag Kascommissie, déçharge van het bestuur De penningmeester deelt mede dat de kascommissie alles in orde heeft gevonden. Het bestuur wordt décharge verleend.
Verkiezing Kascommissie De kascommissie voor 2011 zijn mevr. M.B. Brand-v.d. Gaag en mevr. N. Eijgenraam. Het reservelid is mevrouw B van Kampen – Dalm.
Wijziging Statuten en goedkeuring Joop de Schepper geeft een toelichting gegeven op de wijzigingen van de statuten: • U hebt enige weken geleden het voorstel van de wijzigingen /aanpassingen ontvangen. • De oorspronkelijke statuten zijn ten tijde van de fusiebesprekingen in 1998 - 2000 opgezet door de Notaris aan de hand van verschillende voorbeelden. Daarna heeft het toenmalige bestuur deze beoordeeld en in april 2000 gezamenlijk ondertekend. • Nu, ruim tien jaar later, hebben we deze statuten bijgewerkt naar de stand vandaag. Ook ditmaal in nauw overleg met de Notaris daarbij tevens de vraag neergelegd of naast onze wijzigingen er nog aanpassingen noodzakelijk waren. De wijzigingen/aanpassingen omvatten achtereen volgend: • DE AANKONDIGING van de ondertekening met daarbij waar zij is gevestigd met het kantooradres. • HOOFDSTUK I Algemene bepalingen Artikel 2. punt 1c en punt 3. • HOOFDSTUK II Organen en zittingstermijnen Artikel 3 punt 1, Artikel 4 punt 1, 4, 5 en 6. • HOOFDSTUK III Leden van de vereniging Artikel 7 c en d. • HOOFDSTUK IV Wijken 2,3, 4en 5. • HOOFDSTUK V De Ledenraad Artikel 9. Artikel 10 d. • HOOFDSTUK VII Artikel 20 punt1. Artikel 28 punt 2 en 3. 3
Wijkconsulent dhr G. Jansen had de volgende vragen /opmerkingen: • Er wordt nogal naar het Burgerlijk Wetboek (BW) verwezen. Waarom dan niet de tekst uit het BW overgenomen? Joop deelt mede: Overnemen uit het BW is minder wenselijk omdat het taalgebruik niet eenvoudig is en voordat je er erg in hebt is de tekst niet goed overgenomen. • Artikel 18 punt 4. Waarom vijf gemachtigden, dat is toch niet democratisch? Joop deelt mede: Dit staat al de jaren in de statuten en er hebben zich geen problemen voorgedaan waarom dan wijzigen? • Omdat er veel informatie via de website komt is het te overwegen om dit vast te leggen in de Statuten. Joop deelt mede: In de statuten wordt voldoende verwezen hoe men alle informatie tot zich krijgt en vindt dit enigszins overdreven. Joop vraagt aan de vergadering of deze akkoord gaat met de statuten zo als ze er nu liggen.. De aanwezigen gaan unaniem akkoord. Joop bedankt de vergadering en deelt mede dat de afhandeling en ondertekening in gang zal worden gezet. Het Huishoudelijk reglement zal nu nog eenmaal door het bestuur worden door genomen en in de Algemene ledenvergadering in het najaar worden aangeboden. Dhr. Jansen deelt mede dat de statuten er keurig uit zien.
Stand van zaken De voorzitter geeft het woord aan de secretaris
VvE's en huurders - “huurders tussen kopers” Graag wil ik u iets vertellen over de appartementen waarin zowel kopers als huurders wonen. Woningcomplex met appartementen waarvan een deel van de appartementen is verkocht en de rest blijft verhuurd. Ook kan vanaf het moment van oplevering een deel zijn verkocht en een deel aan een woningcorporatie die ze vervolgens verhuurd. Een appartement heeft een exclusief gebruiksrecht. Elke koper is mede-eigenaar van de gemeenschappelijke ruimten (liften, trappenhuis, entree) en moet het gebruik met de andere eigenaars delen. Voor een appartementencomplex moet, in geval van verkoop van één of meerdere appartementen, een splitsingsakte bij de notaris opgemaakt worden. Verder wordt een splitsingsreglement opgemaakt (meestal volgens een modelreglement). In het splitsingsreglement worden de rechten en verplichtingen van de eigenaren tegenover de Vereniging van Eigenaars (VvE) vastgelegd. Elke eigenaar is verplicht lid van de VvE en de eigenaren zijn gebonden aan de besluiten van de VvE. Elke eigenaar van een appartement heeft één stem, een verhuurder heeft evenzoveel stemmen als zij appartementen heeft. De VvE stelt, als zij daaraan behoefte heeft, een Huishoudelijk Reglement vast. Een huurder heeft te maken met zijn huurcontract en de bijhorende (algemene) huurvoorwaarden. Een huurder is in principe niet gebonden aan het Huishoudelijk Reglement van de VvE. Een huurder is niet gebonden aan de wijziging of wijzigingen van het Huishoudelijk Reglement van de VvE – zie Burgerlijk Wetboek, boek 5, artikel 120.3, tenzij de huurder instemt. We hebben te maken met dwingend recht zoals die van de algemene huurvoorwaarden – zie Burgerlijk Wetboek, boek 6, artikel 231 en verder. Een huurder heeft in een gemengd complex een sterkere positie dan een koper! De wettelijke positie van de huurder is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, Boek 7, titel 4, artikel 2014
282 – (semi) dwingend recht. Verder met het BBSH (besluit beheer sociale huursector) en de overlegwet. Servicekosten, deze moeten zijn overeengekomen. Een wijziging van het servicepakket kan met instemming van 70% van de huurders. De verhuurder moet de huurders individueel een schriftelijk voorstel doen voor een wijziging (en mogelijk een verhoging van het voorschot). Daarnaast moet de verhuurder de huurdersorganisatie en/of de bewonerscommissie schriftelijk informeren als zij plannen heeft veranderingen in het servicepakket aan te brengen. De huurdersorganisatie heeft instemmingsrecht (overlegwet). Een paar voorbeelden. • Het lekkende balkon Een huurster belt de verhuurder en meldt dat het bovenliggende balkon lekkage vertoont. De verhuurder zegt dat de VvE volgend jaar alle balkons opknapt en zij nog even geduld moet hebben. Een gebrek dat het woongenot verstoort moet de verhuurder verhelpen. Indien de verhuurder het gebrek niet verhelpt kan de huurder dat (laten) doen en de kosten met de huur verrekenen. • Afrekening servicekosten Het administratiekantoor van de VvE verrekent, zoals afgesproken, de servicekosten pas in september. De huurders ontvangen daardoor van de verhuurder (mede-eigenaar) pas in november de afrekening. Dit is wettelijk onjuist, een huurder moet vòòr 1 juli de afrekening servicekosten over het voorgaande jaar hebben ontvangen. Een huurder heeft in een gemengd complex een sterkere positie dan een koper!
Energiekosten doorberekenen Bij een wooncomplex voor senioren in Bleiswijk werden vorig jaar een aantal grote naheffingen gedaan voor energiekosten (blokverwarming). Er waren naheffingen bij van € 1.200,- en dat nà aftrek van de voorschotbedragen. Een aantal huurders hebben onze hulp ingeroepen en na te gaan of de naheffingen wel correct zijn. Wij hebben bij 3B Wonen de facturen opgevraagd en gevraagd hoe de kosten waren omgeslagen. De reactie was nogal lauw zodat we de directeur gevraagd hebben de facturen te laten sturen. Facturen van Eneco zijn geen eenvoudige kost, heeft dus wat tijd gekost om een en ander uit te zoeken waarbij we ook nog de Woonbond om advies hebben gevraagd. Uit ons onderzoek bleek dat we nog meer informatie van 3B Wonen nodig hebben, waaronder een opgave van Eneco voor de contractprijzen van het gas. Er staan gasprijzen op de facturen maar daarin hebben we verschillen gezien. Er zijn een aantal mogelijkheden en aan u om aan te geven welke de juiste is. A. De gevraagde informatie wordt ons toegestuurd. B. De gevraagde informatie wordt ons na een aantal keren reclameren, toegestuurd C. De informatie wordt niet toegestuurd omdat de facturen van Eneco in orde zijn. Het juiste antwoord is C.
Verhuur en administratiekosten 3B Wonen brengt nieuwe huurders (huursters) m.i.v. 1 juli 2009 € 50,- in rekening voor verhuur- en administratiekosten. Voor deze wijziging van het huurbeleid heeft 3B Wonen de huurdersvereniging geen advies gevraagd terwijl dat involge de Overlegwet wel moest. Maanden later deed een nieuwe huurder bij ons navraag over deze kosten. Wij hebben 3B Wonen diverse keren om uitleg gevraagd en hen medegedeeld dat wij deze kosten overbodig vonden. U hebt hierover in onze Nieuwsbrief, nummer 3, van mei 2010 kunnen lezen. 5
In het najaar van 2010 werden wij geïnformeerd over een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (uitspraak van 29 juni 2010) betreffende de beroepsprocedure tussen de verhuurster Ymere en huurdersorganisatie Nellestein over verhuur- of administratiekosten van € 125,- (inclusief naamplaatje van € 10,-). Nellestein stelde dat € 26,50 voldoende is en Ymere uit het meerdere een niet redelijk voordeel bedingt als bedoeld in artikel 7:264 Burgerlijk Wetboek. Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van het kantongerecht (het hoger beroep faalt) waardoor Ymere niet meer dan € 26,50 voor verhuur- of administratiekosten in rekening mag brengen. Wij hebben tijdens onze bestuursvergadering van 8 september 2010 waarbij de heer Schwiebbe van 3B Wonen aanwezig was, hem geattendeerd op het vonnis en gevraagd wat 3B Wonen aan de verhuur- en administratiekosten ging doen. Tijdens de bestuursvergadering van 8 december 2010 hebben wij de heer Schwiebbe herinnerd aan onze vraag. Het antwoord was dat onze vraag nog niet was besproken en vroeg ons een brief te schrijven en een kopie van het vonnis mee te sturen. Deze brief hebben wij op 10 januari 2011 naar 3B Wonen gestuurd. Aangezien wij geen enkele reactie van 3B Wonen kregen hebben wij begin maart 2011 de kwestie aan onze advocaat (onze huismeester) voorgelegd en haar gevraagd actie te willen nemen. Wij hebben ons standpunt bijgesteld, wij vragen nu dat verhuur- en administratiekosten niet meer in rekening gebracht worden en de € 50,- vanaf 1 juli 2009 aan de huurders wordt terugbetaald. 3B Wonen heeft op 24 maart schriftelijk gereageerd en is van mening dat zelfs € 70,- aan verhuur- en administratiekosten verdedigbaar is vanwege de kosten van een informatiemap, naamplaatje en het vervangen van de cilindersloten. Wij hebben op 31 maart hierop gereageerd en aangetoond dat een informatiemap niet meer dan € 5,60 hoeft te kosten (zelfs minder) en de kosten van een naamplaatje en het wisselen (incidenteel vervangen door nieuw) van cilindersloten tot de normale exploitatiekosten gerekend moesten worden. Wij hebben onze advocaat gevraagd verdere actie te willen nemen.
Rondvraag Wim Roos deelt mede dat bij de EXTRA Nieuwsbrief de Huurwijzer van de Woonbond zal zijn gevoegd. Tevens vraagt hij om aandacht voor de annonce geplaatst in deze Nieuwsbrief voor een bestuurslid. Wijkconsulent dhr. Alsemgeest vraagt waarom hij geen antwoord krijgt op de mail die hij zowel naar de huurdersvereniging als naar de bewonerscommissie heeft gestuurd.De secretaris deelt mede dat de e-mail ter informatie was gestuurd zodat wij daarop niet hebben gereageerd. De voorzitter van de Bewonerscommissie deelt mede dat het antwoord volgende maand in de dan uit te geven nieuwskrant zal staan.
Sluiting Niets meer aan de orde sluit de voorzitter onder dankzegging en de plezierige manier van vergaderen, met de uitnodiging om onder genot van een hapje en een drankje nog even na te praten, om 21.50 uur de vergadering. 20 april 2011
6
