Activiteitenplan en begroting 2016

Activiteitenplan en begroting Destion 2016

Activiteitenplan en begroting 2016

Pagina 1 van 35


1.

VOORWOORD

Nieuwe werkelijkheid Bij het opstellen van dit activiteitenplan staat de vluchtelingenproblematiek hoog op de agenda van de landelijke, maar uiteindelijk ook lokale politiek. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij een extra bijdrage gaan leveren aan het huisvesten van statushouders, om zo plaats te maken in de asielzoekerscentra voor de nieuwe groep vluchtelingen uit Syrië en andere landen waar mensen niet meer veilig zijn. We mogen volgens sommige politieke partijen - ineens - geen woningen meer verkopen en moeten zelfs meer sociale woningen gaan bouwen! En dat terwijl volgens het CBS een kwart van onze sociale huurwoningen door mensen met een te hoog inkomen wordt bewoond en deze van onze minister zouden moeten ‘doorstromen’. Miljoenennota 2016 Net voordat de vluchtelingenstroom op gang kwam werd op Prinsjesdag de Miljoenennota 2016 gepresenteerd met daarin aandacht voor een vraaggerichte en efficiënte woningmarkt. Met name de gereguleerde huursector is volgens onze regering te groot. Vooral als men dit vergelijkt met de overige OESO-landen, hebben wij een ruime sociale woningmarkt en een relatief kleine vrije huurmarkt. Dit wil men gaan veranderen door de kerntaak van de corporaties strenger te reguleren en de voordelen die we zouden hebben - volgens mij alleen de lagere rente als gevolg van WSWborging - te reduceren. Het kabinetsbeleid creëert meer ruimte voor de vrije sector en maakt daarmee de Nederlandse woningmarkt flexibeler. Het totale pakket aan maatregelen moet het aantrekkelijker maken voor investeerders, zoals institutionele beleggers, om in de markt te stappen en het woningenaanbod in de vrije sector te vergroten. Woningwet Met de Woningwet die op 1 juli 2015 in werking is getreden, zijn de eerste stappen gezet naar de hervorming van de woningmarkt. Zo is de passendheidstoets ingevoerd en mogen we de huurtoeslagontvangers alleen nog maar goedkopere woningen toewijzen. Dat betekent dat men vaak alleen een oudere woning zal kunnen accepteren omdat de nieuwe woningen veelal duurder uitvallen. Vanaf 2016 gaan we in prestatieafspraken die we samen met de Huurdersraad en de gemeenten op stellen, de betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze woningen borgen. Tenslotte is het een kwetsbare groep mensen die is aangewezen op een huurwoning van de woningcorporatie. ‘Gelijk speelveld’ Zoals aangegeven worden de pijlen van dit kabinet vooral gericht op de corporaties en dan ten voordele van de beleggers. Deze laatste groep - verzameld in de IVBN - heeft eerder al geklaagd over een ongelijk speelveld omdat woningcorporaties oneerlijk concurreren omdat zij bouwkavels goedkoop kunnen verwerven en rentevoordelen hebben doordat de overheid als achtervang garant staat. De goedkope bouwkavels moeten wij nog zien te krijgen en de achtervang van onze overheid zal niet snel worden aangesproken, omdat de corporaties voor elkaar garant staan. Zo zien we dat het grote financiële risico dat bij Vestia werd gelopen, door de sector zelf is opgelost. Het WSW garantiestelsel werkt dus ook zonder overheid. Het is overigens maar de vraag of we zonder hen ook niet een AAA-rating zouden kunnen verwerven. De huurders van de woningcorporaties zijn waarschijnlijk degene die de meeste last hebben van een ongelijk speelveld. Zo kunnen beleggers aan de voordeur selecteren wie wel of niet een woning bij hen mag gaan huren. Dat is in de sociale huur niet het geval en dat betekent dat wij vaker met wanbetalingen en uitgeleefde woningen en daaruit voortvloeiende woningontruimingen te maken krijgen. Dit alles heeft een hoge prijs welke alleen door de mensen met een laag inkomen wordt gedragen. Hoezo gelijk speelveld?

Pagina 2 van 35


Koersvast 2016 brengt ongetwijfeld weer nieuwe onverwachte ontwikkelingen met zich mee die vragen om aanpassingen van beleid. Probeer in dit politieke geweld maar eens een koers vast te houden, maar ik ben er van overtuigd dat dit Destion goed zal lukken. Wilbert Pothoff Directeurbestuurder

Pagina 3 van 35


2.

ORGANISATIE

2.1.

BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN

Destion wordt bestuurd door de heer W.H.A. Pothoff MRE, directeurbestuurder. De bevoegdheden van de bestuurder zijn vastgelegd in de statuten. In een aanvullend directiestatuut en procuratieen delegatieschema zijn de taken en bevoegdheden vastgelegd. Alle bestuursdocumenten zijn openbaar en te raadplegen via www.destion.nl. De Raad van Commissarissen (RvC) van Destion bestaat uit vijf personen. De raad is lid van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). In onderstaande tabel staat het functieprofiel van de huidige commissarissen vermeld met zittingsperiode en jaar van aftreden. Op 1 juli 2016 treedt volgens het rooster de voorzitter, de heer M.C.W. Janssen, af en is hij niet meer herkiesbaar. In het rooster is eerder al rekening gehouden met termijnen die met de nieuwe Woningwet op 1juli 2015 zijn ingegaan. ‘Fit en propertest’ Voor de verwerving van de nieuwe commissaris hebben we ons te houden aan de Woningwet. Zowel aan bestuurders als commissarissen worden in deze wet bij benoeming en herbenoeming eisen gesteld aan de geschiktheid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een ‘Fit en propertest’. Voordat de nieuwe commissaris kan worden benoemd, moet de minister (Autoriteit woningcorporaties) een positief advies geven op basis van toetsingscriteria. Rooster van aftreden Raad van Commissarissen Functie Naam Voorzitter M.C.W. Janssen Vicevoorzitter Mr. A.F.Th.M. Heutink Lid J.H.H. Linders Lid Ir. A.J.T.M. Görts-van de Pas Lid Drs. A.L. Moors MHA

Functieprofiel Marketing en communicatie Juridisch/economisch Financieel/economisch (HZ) Volkshuisvesting / RO / bouwkundig (HZ) Personeel en organisatie

Periode 2 1 1 2 2

Jaar 2016 2018 2019 2017 2018

HZ = huurderszetel

Auditcommissie Door de RvC is een auditcommissie ingesteld. Deze commissie bestaat naast de commissarissen Heutink en Linders uit de directeurbestuurder en manager Financiën. De auditcommissie heeft als doel de Raad van Commissarissen in haar functie als intern toezichthoudend orgaan op financieel gebied te assisteren en te ondersteunen. Daarbij zijn de specifieke aandachtspunten onder andere:  beoordelen interne controle- en risicobeheersystemen;  financiële informatieverschaffing door de woningcorporatie (keuze van de accounting policies, toepassing en beoordeling van effecten van nieuwe regels, prognoses, werk van in- en externe accountants ter zake, etc.);  beoordelen functioneren van de externe accountant;  financiering van de stichting;  beleggingen door de stichting;  belastingplanning. 2.1.1. Governancecode Woningcorporaties Destion heeft haar lidmaatschap van Aedes, vereniging van woningcorporaties per 1 januari 2016 beëindigd. De belangrijkste reden hiervoor is dat er onvoldoende tevredenheid was over het functioneren van Aedes als geheel, maar in het bijzonder op het gebied van belangenbehartiging en versterken/verbeteren van het imago van de corporatiesector. Ondanks het feit dat Destion geen lid meer is van Aedes, onderschrijft Destion de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties en handelt hier ook naar. Voor zover mogelijk heeft Destion alle maatregelen getroffen die de code als voorwaarden stelt.

Pagina 4 van 35


PE-punten Met de invoering van het behalen van permanente educatiepunten (PE-punten) is er een nieuw verantwoordingsinstrument . De aanbieders van opleidingen communiceren vooral het aantal te behalen punten en niet de kwaliteit van de opleiding. De bestuurder en Raad van Commissarissen van Destion neemt haar verantwoordelijkheid als er educatie nodig of gewenst is, maar kan zich niet vinden in het verplicht halen van PE-punten. Voor 2016 zijn geen verdere specifieke governance-activiteiten benoemd. We blijven aandacht besteden aan het naleven van de governancecode. Woningwet In juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Diverse onderdelen uit deze nieuwe wet dienen in 2016 ingevoerd te zijn, of te worden ingevoerd. Zoals het er nu uitziet levert dat geen problemen op. Zaken op het gebied van passend toewijzen en inkomenstoetsen zijn in 2015 al in werking getreden. Met de gemeenten en Huurdersorganisatie gaan we in 2016 werken aan het maken van prestatieafspraken. In tegenstelling tot het verleden, worden nu jaarlijkse afspraken gemaakt. Voordat er echter prestatieafspraken kunnen worden gemaakt, moeten de gemeenten een woonvisie vaststellen. Op basis daarvan kan Destion dan een bod op het programma uitbrengen. Daeb- en Niet-daeb activiteiten Destion valt als woningcorporatie met een jaaromzet onder 30 miljoen euro en een klein aandeel niet-daeb bezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet) onder het ‘Verlicht regime’ en we hoeven daarom onze activiteiten niet te scheiden/splitsen. We kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het boekjaar. Ondernemingsplan 2013-2017, “Meer… minder!?” We volgen onze strategische koers nog steeds op basis van het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder!?”. De uitgangspunten en de doelstellingen die daarin staan, zijn ondanks de roerige tijden waarin de corporatiesector zich bevindt, realistisch en haalbaar gebleken. We werken verder aan het transformeren van onze vastgoedportefeuille door gelabelde eengezinswoningen te verkopen en overwegend multiwoningen en maatschappelijk vastgoed terug te bouwen. Ook is de verdere professionalisering van de organisatie en de medewerkers van Destion een belangrijke opgave. Met dit activiteitenplan sluiten we aan bij dit ondernemingsplan.

Pagina 5 van 35


2.2.

WERKORGANISATIE

De werkorganisatie van Destion werkt vanuit één kantoorvestiging in Nieuw Bergen. Hier kunnen alle huurders en woningzoekenden - bij voorkeur op afspraak - terecht voor een gesprek. Het kantoor voldoet aan alle voorwaarden waar een dergelijke voorziening aan moet voldoen, maar het ligt niet centraal in het werkgebied van Destion. Hierdoor is het voor veel huurders en woningzoekenden relatief ver gelegen en zijn ook de meeste medewerkers van Destion meer reisafstanden en –uren aan het maken. Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheden om het gebouw te verkopen en een andere vestiging in het meer centraal gelegen Gennep in gebruik te verwerven. In deze tijden is de verkoop van kantoren niet eenvoudig en daarom ook niet met zekerheid te voorspellen dat de ingezette verkoopacties tot resultaat leiden. Als dit wel mogelijk blijkt, verhuist Destion tegen het einde van 2016 naar Gennep. In ieder geval dient deze bedrijfsverplaatsing financieel verantwoord plaats te vinden. 2.2.1. Organisatie De organisatiestructuur van Destion ziet er als volgt uit:

Destion is ingericht met twee functionele afdelingen Wonen en Financiën en maakt gebruik van een afdeling Bestuursondersteuning. Wonen houdt zich bezig met alle zaken die de huurders en woningzoekenden aangaan en zorgen voor het volledige gebouwenbeheer van alle woningen en overige gebouwen. Financiën draagt zorg voor alle financieel georiënteerde activiteiten. Afdeling Bestuursondersteuning is een stafafdeling en richt zich volledig op alle bestuurs- en management ondersteunende diensten. Daarnaast draagt deze afdeling ook zorg voor de bedrijfscontrolling, HRM- en ICT-functies binnen Destion. Personeelsbezetting De personeelsbezetting van Destion blijft in 2016 onveranderd. Destion heeft 22 medewerkers en een directeurbestuurder in dienst met in totaal bijna negentien fte’s. Dit is inclusief een eigen onderhoudsdienst met drie fulltime vaklieden. Hiermee beschikt Destion over een doelmatige en slagvaardige organisatie. Eigen onderhoudsdienst De eigen onderhoudsdienst werkt binnen de afdeling Wonen en zorgt voor de reparatie van bouwkundige en installatietechnische gebreken.

Pagina 6 van 35


De drie vaklieden zorgen voor deze dienstverlening in het hele werkgebied van Destion, dat maar liefst 45 km langgerekt is. Men is vooral actief met het basispakket serviceonderhoud en het klachtenonderhoud, maar ook mutatie- en het periodiek cv-onderhoud. Personeelsomvang Destion 1 januari 2016 Afdeling Directeurbestuurder Wonen Financiën Bestuursondersteuning Totaal incl. onderhoudsmedewerkers Totaal excl. onderhoudsmedewerkers

Aantal 1 14 4 4 23 20

Uren 36 443 108 92 643 535

Fte’s 1,00 12,31 3,00 2,56 18,86 15,86

2.2.2. Personeelsvergadering Destion heeft geen Ondernemingsraad en informeert de medewerkers in een personeelsvergadering over de organisatie- en sectorontwikkelingen. Dit doen we minimaal twee keer per jaar met alle medewerkers, waarbij ook diverse interne beleidsmatige kwesties aan de orde komen. Zoals dat wettelijk is bepaald, vragen we de medewerkers vooraf en op tijd advies over beslissingen:  die kunnen leiden tot verlies van werk  met ingrijpende gevolgen voor werkzaamheden, arbeidsomstandigheden of arbeidsvoorwaarden  die effect kunnen hebben op collectieve regelingen (bijvoorbeeld werken rusttijden, pensioen, vakantiedagen, reiskosten en opleidingen) 2.2.3. Huisvesting Destion is nu nog werkzaam vanuit de kantoorlocatie aan de Siebengewaldseweg in Nieuw Bergen. De keuze voor dit kantoor tijdens de reorganisatie, is gemaakt omdat dit door de economische crisis slecht verkoopbaar en/of verhuurbaar was. Het doel van Destion is zich weer in het centraal gelegen Gennep te vestigen. Tot die tijd houden we onze postbus en vestigingsplaats in Gennep. Op dit moment zijn we met een serieuze partij in gesprek over een mogelijke verkoop/verhuur van het huidige kantoorgebouw in Nieuw Bergen. Er vanuit gaande dat deze verkoop/verhuur door gaat, heeft Destion met de gemeente Gennep overeenstemming bereikt over de aankoop van het voormalige gemeentekantoor aan De Doelen in Gennep. Dit gebouw dient aangepast en verbeterd te worden. Deze verwerving en aanpassingskosten kunnen betaald worden uit de verkoop/verhuuropbrengsten van het pand aan de Siebengewaldseweg in Nieuw Bergen. 2.2.4. Arbozaken Voor alle noodzakelijke Arbodiensten zoals: ziekteverzuimbegeleiding, het uitvoeren van een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) en een Risico Inventarisatie- en Evaluatieonderzoek (RI&E) maakt Destion gebruik van arbodienst 2Grip uit Nijmegen. 2Grip is een kleinere arbodienst die door hun omvang goed past bij de schaal van Destion. In 2015 zijn de RI&E en PMO projecten afgewikkeld, waardoor voor 2016 geen bijzondere arbo-werkzaamheden nodig zijn. De kantoorvestiging is voorzien van alle noodzakelijke BHV- en ontruimingsplannen en een Automatische externe defibrillator (AED). Met twee bedrijfshulpverleners voldoen we aan het voorgeschreven aantal BHV-ers voor Destion. De BHV-ers volgen om de twee jaar een opfriscursus. Alle medewerkers van Destion volgen regelmatig een reanimatie- en defibrillatiecursus. 2.2.5. KWH-Huurlabel Destion heeft het KWH-Huurlabel. Voor de organisatie is het KWH-Huurlabel echter geen doel op zich, het primaire doel van het label is de dienstverleningskwaliteit te borgen. In 2015 hebben we samen met andere Domaas-corporaties de mogelijkheden van het KWH-label verder uitgewerkt.

Pagina 7 van 35


Hiermee is het toetsingsinstrument verder ontwikkeld en op maat gemaakt voor kleinere woningcorporaties. We blijven ook in 2016 kritisch kijken of dit het voor ons meest geschikte middel is om de klanttevredenheid van onze huurders en woningzoekenden te meten. 2.2.6. ICT Voor de volledige kantoorautomatisering maken we gebruik van een centrale computerservice die door ACA IT-solutions uit Eindhoven wordt geleverd. Op deze wijze beschikken we over deskundig systeem- en bestandsbeheer op afstand. Het primaire systeem is Estate Vision van TwinVision. Uit de in 2015 uitgevoerde IT-audit is gebleken dat de processen binnen de organisatie efficiënt, effectief en betrouwbaar zijn en de aanwezige (ICT-) middelen de bedrijfsprocessen optimaal ondersteunen. Website In 2015 is gewerkt aan het ontwerpen van een klantenportal voor woningzoekenden, huurders en bedrijven. In 2016 zal deze portal operationeel zijn en kunnen huurders en later ook diverse bedrijven, documenten en gegevens uit het primaire systeem van Destion ophalen en online diverse zaken regelen. Woningzoekenden schrijven zich dan in via de klantenportal en deze verwerkt de reacties op vrijkomende woningen en verantwoordt deze naar de woningzoekenden. Hiermee ontstaat een snelle en transparante verantwoording en wordt de werkorganisatie van Destion ontlast. 2.2.7. Opleidingen en cursussen Om de beoogde verdere professionalisering te realiseren is het voor diverse medewerkers op veranderende functies nodig om een opleiding of cursus te gaan volgen. De keuzes hiervoor worden ook in 2016 door de managers samen met de betreffende medewerkers besproken. Destion heeft een scholingsbeleid waarbij bijna iedere medewerker op eigen initiatief een functiegerichte opleiding kan volgen. Voorwaarde daarvoor is wel dat de aard van de opleiding aansluit bij de functie en verbetering van de benodigde kennis en/of vaardigheden. PE-punten Voor de directeurbestuurder en de commissarissen is het volgens de governancecode verplicht om een bepaald aantal permanente educatie punten (PE-punten) te behalen. Hiermee wil Aedes de kwaliteit van het bestuur en toezicht bevorderen. Ondanks het feit dat Destion geen lid meer is van Aedes geven we opvolging aan deze educatieverplichting . Voor het volgen van deze opleidingen en cursussen is in 2016 een bedrag van € 30.000 gereserveerd. 2.2.8. PR- en Communicatie Communicatie is een belangrijk middel om het functioneren en activiteiten van Destion in de regio uit te dragen. We informeren op diverse manieren onze belanghebbenden over onze activiteiten en projecten waaraan we bouwen. Dit doen we vooral via de website, advertorials en deels via social media. In totaal is voor public relations en communicatie een bedrag begroot van € 50.000.

Pagina 8 van 35


3

VOLKSHUISVESTELIJKE VOORNEMENS

3.1.

ONDERNEMINGSPLAN 2013 - 2017 “MEER… MINDER!?”.

In 2013 is het ondernemingsplan 2013 – 2017 “Meer… minder!?” vastgesteld. De missie die daarin is geformuleerd, is geactualiseerd uit het daarvoor gedateerde ondernemingsplan 2008 – 2012 “Grenzen verleggen” en luidt: Destion is dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. Destion draagt op grensverleggende wijze bij aan het oplossen van sociale én maatschappelijke huisvestings- en leefbaarheidsvraagstukken. Ook in 2016 wordt gewerkt op basis van deze missie en de belangrijkste volkshuisvestelijke visiebeelden voor de eerstvolgende jaren van Destion. Op hoofdlijnen betekent dit: 





Destion is nog meer dan voorheen dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. We hebben de afgelopen jaren gezien dat belanghouders graag samenwerken met Destion bij het tot stand brengen van sociaal en maatschappelijk vastgoed en leefbare kernen en wijken. Deze partnersamenwerking zetten wij onverminderd voort. Destion transformeert haar vastgoedportefeuille verder. Het ingezette transformatieproces verloopt succesvol. Deze transformatie zetten we de komende jaren voort. Concreet betekent dit: meer multiwoningen en maatschappelijk vastgoed en minder gezinshuurwoningen. Destion draagt zorg voor goede betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed. De betaalbaarheid van de sociale huurwoningen staat onder druk. Destion garandeert het betaalbaar en kwalitatief wonen voor mensen met een laag inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015). Voor de inkomens die daarboven komen, ontwikkelen we andere (creatieve) woonoplossingen. Destion blijft zich samen met gemeenten en andere belanghouders inzetten voor de realisatie van ‘noodzakelijk’ maatschappelijk vastgoed.

De activiteiten die we in dit plan benoemen, zijn in lijn met het vastgestelde ondernemingsplan. Actuele vastgoedportefeuille De actuele vastgoedportefeuille van Destion staat in de onderstaande tabel weergegeven. Aantal verhuureenheden en woningen per gemeente op 1 oktober 2015 Soort Bergen Gezinswoningen 758 Seniorenwoningen 319 Woningen alleenstaande en tweepersoonshuishoudens 36 Appartementen voor alleenstaande en tweepersoonshuishoudens 82 Gezinsappartementen 22 Seniorenappartementen 61 Huurappartementen, De Zorggroep 50 (AWBZ) Zorgappartementen, De Zorggroep 44 Groepswoningen/eenheden, De Zorggroep (6) 38 Groepswoningen/eenheden Dichterbij (6) 39 Thomashuis met appartementen (1) 6 Ontmoetingsruimten 2 Woonwagens met standplaatsen 4 Zelfstandige garages 41 Verhuureenheden brede scholen 5 Activiteitencentrum 1 Dorpsservicecentrum 1 Multifunctionele centra 2 Vrijstaande woningen 1 Overige gebouwen 2 Totaal aantal verhuureenheden en woningen 1514

M&M 300 72 13 91 6 65 0 0 0 (5) 30 0 0 4 8 2 0 0 1 2 2 596

Gennep 297 129 5 36 0 18 0 0 0 (8) 35 0 1 0 20 0 0 0 0 0 1 542

Totaal 1.355 520 54 209 28 144 50 44 (6) 38 (19) 104 (1) 6 3 8 69 7 1 1 3 3 5 2.652

Pagina 9 van 35


Strategisch Voorraad Beleid (SVB) In 2016 werken we het strategisch voorraadbeleidsplan verder op wijkniveau uit. De huidige strategie is verwerkt in het actuele ondernemingsplan en is vooral gericht op de verdere transformatie van de vastgoedportefeuille. Dit betekent dat behalve het slopen en verkopen van bestaande woningen en het nieuw bouwen van multiwoningen en maatschappelijk vastgoed de woningen verantwoord onderhouden moeten worden. Maar ook het aanpassen aan de huidige tijd op het gebied van installaties en energiemaatregelen hoort daar bij.

3.2.

DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT

De afgelopen tien jaar heeft Destion enorm geïnvesteerd in de verbetering van de kwaliteit van haar huurwoningen. De kwaliteit is zonder twijfel goed te noemen. Niet alleen op het gebied van onderhoud, maar ook op duurzaamheid. Maar we zijn er nog niet. Met name een deel van de woningvoorraad in de noordkant van het werkgebied moet nog worden gerenoveerd of van groot onderhoud worden voorzien. Deze woningen zijn de afgelopen tien jaren door middel van prestatiecontracten onderhouden. Nu deze overeenkomsten aflopen, is dit het geschikte moment om de onderhoudsstrategie voor deze woningen uit te zetten. Daarnaast blijven er objecten die om bepaalde redenen aan voorzien of onvoorzien onderhoud toe zijn. De belangrijkste methodiek voor het in stand houden van de basis woningkwaliteit, is het planmatig onderhoud. Hiermee voorkomen we dat woningen in een slechte onderhoudsstaat terecht komen. Ook met gebreken die we niet hebben kunnen voorzien, is rekening gehouden. 3.2.1. Slopen van woningen In 2016 willen we het laatste woonblok van de oorspronkelijke 55 ‘drive-in’ woningen aan de Baron de Liedelstraat in Nieuw Bergen slopen. Om deze woningen vrij van verhuur te krijgen, wordt met alle bewoners overleg gevoerd over de mogelijkheden bij herhuisvesting en de financiële bijdrage hierbij. Begin 2017 hopen we op de vrijgekomen locatie enkele nieuwe huurwoningen te kunnen bouwen. Wat voor een type woningen dit worden, moeten we nog bepalen. Voor de bouw van het project aan de Kerkstraat/Rijksweg in Mook, wordt de huidige boerderij en woonhuis in 2016 gesloopt. Deze gebouwen hebben we destijds aangekocht met als doel het omliggende gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Door de crisis zijn beide woningen onverkoopbaar geworden en dienen we deze in de nieuwe planopzet te slopen. 3.2.2. Nieuwbouw huurwoningen De vraag naar huurwoningen neemt nog steeds toe, maar de vraag is wel hoe serieus deze woningzoekenden op zoek zijn naar een woning én of ze nu zonder woning zitten. Nu de koopwoningmarkt zich positief ontwikkelt, kan de autonome vraag naar huurwoningen weer snel omslaan. Wel zien we dat het aantal vluchtelingen dat naar Nederland komt toeneemt, waardoor de vraag naar sociale huurwoningen ook toeneemt. Hoe de invloed van deze ontwikkelingen zich op de toekomstige huurwoningmarkt ontwikkelt, is nog niet duidelijk. Wel houden we er rekening mee dat de groep asielzoekers en statushouders een grotere claim gaat leggen op de toekomstige sociale huurwoningmarkt. De ontwikkeling van sociale huurwoningen brengt nog geen onaanvaardbaar risico met zich mee. We werken zoals gepland verder aan de ontwikkeling en realisatie van diverse bouwprojecten met vooral sociale huurwoningen. 3.2.2.1. Nieuwbouw huurwoningen op herontwikkelingslocaties Destion neemt geen initiatieven meer op het gebied van nieuwbouwplannen op herontwikkelingslocaties. De planologische weten regelgeving en de voorwaarden van gemeenten zijn zodanig van invloed op de planning en de kosten van deze bouwplannen, dat deze niet meer beheersbaar zijn. In 2016 beginnen we met de bouw van onderstaand bouwproject.

Pagina 10 van 35


Tien gezinswoningen en zes appartementen Kerkstraat/Rijksweg Mook Deze planlocatie hebben we in 2007 en 2008 verworven. Daarbij gingen we er vanuit dat de boerderij en de woning zouden worden verkocht en de restruimte konden herontwikkelen voor koopwoningbouw. Omdat de gemeente Mook en Middelaar tot en met 2010 een bouwstop met woningcorporatie Mooiland (Maasland) had afgesproken, werd het plan tot die tijd niet in behandeling genomen. Doordat zich daarna de woningmarktcrisis voltrok, is het oorspronkelijke plan niet meer haalbaar. In 2015 hebben we de gemeente gevraagd om medewerking voor een bouwplan van dertien appartementen en zeven gezinswoningen. Dit plan was gebaseerd op de aantallen woningzoekenden. Bij de diepte-interviews met de doelgroep jongeren, bleek dat dit programma te hoge risico’s met zich mee nam. Het plan is daarom gewijzigd naar tien woningen en zes appartementen. Om de hoge plangebiedskosten deels op te vangen zijn we in gesprek met woningconcept ontwikkelaars, waardoor we bij de gewenste kwaliteit toch een scherpe aanneemsom kunnen bereiken. Desondanks zullen de plankosten mede door de kosten van infrastructuur, archeologie en dergelijke hoog uitvallen. Hier hebben we in de begroting rekening mee gehouden. Voor 2016 is rekening gehouden met de bouw van tien huurwoningen met een bouwbudget van € 1.750.000 en een onrendabele top van € 550.000. Voor de zes appartementen is dit € 900.000 en een onrendabele top van € 300.000. Wanneer we kiezen voor een lagere verdisconteringsvoet (rendement) heeft dat ook invloed op de omvang van de onrendabele top. 3.2.2.2. Nieuwbouw huurwoningen in bestemmingsplannen Destion richt zich bij de bouw van woningen vooral op nieuwbouwplannen in uitbreidingsgebieden. In deze vastgestelde bestemmingsplannen kunnen we zonder planologische kosten en lange ruimtelijke ordeningsprocedures, woningen met een lager ontwikkelingsrisico bouwen. Vier multiwoningen, twee appartementen en ontmoetingsruimte De Plateel Milsbeek In Milsbeek zijn we al ruim tien jaar doende met de realisatie van multifunctionele woningen en een huiskamer voor ouderen. In beginsel was het de bedoeling om dit in het centrum van Milsbeek te realiseren, maar die plannen waren uiteindelijk niet haalbaar. In 2015 heeft de dorpsraad van Milsbeek besloten om mee te werken aan de ontwikkeling van multiwoningen met huiskamer voor ouderen aan De Plateel. In 2015 is de beheerstichting opgericht en zijn de ontwerpen gemaakt. Om de hoge ontwikkelingskosten beheersbaar op te vangen, hebben we gekozen voor een vorm van bouwteam waarbij het ontwerp van de Afferdse Heide leidend is. In 2016 gaat de schop eindelijk in de grond. In de begroting van 2016 is voor het totale project een investering van € 1.050.000 met een onrendabele top van € 350.000 gereserveerd. Vier multiwoningen Droogstal Wellerlooi Eerder hebben we op verzoek van de Dorpsraad van Wellerlooi de haalbaarheid van vier multiwoningen, twee appartementen en een ouderenhuiskamer onderzocht. Gezien de ontwikkelingen in Wellerlooi lijkt ons dat dit niet meer aansluit bij de behoefte. Wel denken we dat er in het dorp behoefte is aan vier kwalitatieve multiwoningen die beter aansluiten bij de huidige woonwensen. We willen in 2016 vier woningen bouwen die zijn afgeleid van eerder gerealiseerde projecten in Afferden en Nieuw Bergen. Voor dit sociale huurwoningproject is een bedrag van € 660.000 met een onrendabele top van € 160.000 begroot. Zes appartementen Kerkplein Middelaar Met de gemeente Mook en Middelaar zijn enkele jaren geleden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en appartementen in de gemeente. Deze afspraak maakte deel uit van de realisatie van een MFC in Middelaar.

Pagina 11 van 35


Nu zijn inmiddels woningen gerealiseerd in Mook, Molenhoek en Middelaar. In de laatste kern zijn ook afspraken gemaakt voor de ontwikkeling van een appartementencomplex aan het kerkplein. In beginsel was dit een koopplan, maar ook hier hebben we nu gekozen voor realisatie in de huursfeer. Het plan is door Kern–architecten uit Roermond gelijktijdig met het MFC en de naastgelegen patiowoningen ontworpen. Volgens afspraak levert de gemeente in 2016 het plangebied bouwrijp op, zodat we aansluitend met de bouw van de appartementen kunnen beginnen. We verwachten dat de start van de bouw ook in 2016 is. Voor de bouw van deze appartementen is het bedrag van € 1.020.000 begroot en is gerekend met een onrendabele top van € 300.000. 3.2.2.3. Nieuwbouw koopwoningen Mede door de nieuwe Woningwet neemt Destion geen koopwoningprojecten meer in ontwikkeling. Twee gezinswoningen aan de Huissestraat Middelaar Een uitzondering daarop is het project van twee gezinswoningen in Middelaar. Samen met de zes appartementen aan het Kerkplein, maakt dit plan deel uit van het Hart van Middelaar. Bij de afspraken die destijds zijn gemaakt hoort ook dit koopwoningproject. Het ontwerp is in dezelfde stijl als het appartementencomplex en heeft dezelfde uitstraling. We willen de woningen verkopen in het betaalbare segment, maar als deze onverkoopbaar blijken, worden ze gerealiseerd in de Niet-daeb huur, dus tegen een hogere huurprijs en zonder onrendabele top. 3.2.2.4. Bouwkavels De Burkel Afferden De bouwkavel maakt nog deel uit van een VORm-afspraak met de gemeente Bergen en provincie Limburg voor een door hen gewenste bedrijfsverplaatsing. Deze kavel aan de Burkel is met 1,7 ha. erg groot en bestemd voor de bouw van een luxe vrijstaande woning. We hebben nog de mogelijkheid om op het perceel twee woningen te laten bouwen. Daarvoor moet dan nog een bestemmingsplanwijzigingsprocedure worden doorlopen. Er is nog steeds weinig vraag naar dit soort bouwkavels. Een andere kavel aan de Spitsbrug in Afferden is in 2015 verkocht. Kopseweg Middelaar Bij een herontwikkeling van vier naar drie sociale huurwoningen aan de Kopseweg in Middelaar, is op deze locatie deze bouwkavel beschikbaar gekomen voor vrije verkoop. Het huidige bestemmingsplan biedt voldoende ruimte om hier een aantrekkelijke en vrijstaande woning te realiseren. Ook hier hebben we nog te maken met de geringe vraag naar dit soort bouwkavels. 3.2.2.5. Aankoop bestaande panden Destion koopt geen bestaande woningen en panden aan. In uitzonderlijke gevallen die zich voordoen, vindt een eventuele aankoop alleen met voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen plaats. 3.2.3. Verbeteren en in stand houden van de voorraad Met de verkoop van bestaande woningen en de bouw van nieuwe multiwoningen wordt de vastgoedportefeuille van Destion verjongd. Met deze strategie neemt ook de kwaliteit van de woningvoorraad van Destion toe en neemt de onderhoudsdruk af. Een goed opgestelde en betrouwbare meerjaren onderhoudsplanning vormt de basis voor het beheersbaar en zorgvuldig plannen en begroten van de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten. In de meerjaren onderhoudsbegroting zijn alle planmatige onderhoudsactiviteiten begroot en worden deze zoveel mogelijk wijkgericht uitgevoerd. 3.2.3.1. Groot onderhoud Voor 2016 is geen renovatie of groot onderhoud gepland. Wel zijn aan de noordkant van het werkgebied de prestatiecontracten aan het aflopen en dit betekent dat er op termijn renovatie en groot onderhoud nodig is.

Pagina 12 van 35


3.2.3.2. Isoleren van bestaande woningen De woningvoorraad van Destion is de afgelopen jaren goed verduurzaamd. Op een enkele woning na, zijn alle woningen van Destion waar mogelijk volledig geïsoleerd. Wanneer tijdens onderhoudswerkzaamheden aan daken of kozijnen betere isolatie kan worden aangebracht, doen we dat ook. In onderstaande grafiek staat de EPA verdeling van de woningvoorraad vermeld.

E D 1% 13%

A++ 3%

A+ 3%

A 8%

C 34%

B 38%

A++

A+

A

B

C

D

E

3.2.3.3. Veiligheidsvoorzieningen De veiligheid van onze huurders vinden we ontzettend belangrijk. We doen er dan ook alles aan om deze veiligheid waar nodig en mogelijk te verbeteren. Voor 2016 hebben we de onderstaande verbeteringen gepland. Achterpaden Als het nodig blijkt, herstellen of vervangen we de achterpaden en brengen deze in optimale conditie. Gelijktijdig voorzien we de achterpaden van een veilige verlichting. In 2016 inventariseren we de staat van de verlichting En voeren aanpassingen of toevoegingen uit. Voor de achterpaden is totaal €13.586 begroot. Inbraakwerend hang- en sluitwerk Waar we de eerstvolgende jaren de kozijnen vervangen, brengen we waar nodig veiliger hang- en sluitwerk aan. We combineren deze veiligheidsingreep ook met het schilderwerk wanneer dit nodig blijkt. Ondertussen zijn bij onze woningen het hang- en sluitwerk grotendeels vervangen. Asbest risico-inventarisatie In 2015 voerden we de basisinventarisatie asbest uit. Van elk type woning, gebouwd voor 1994, hebben we van de bouwkundige delen in beeld of ze asbesthoudend zijn of niet. De asbestinventarisatie is vertaald in een asbestbeleidsplan. Hierin staat wanneer we wel of niet saneren en welke werkprocessen we daarbij volgen. Eind 2015 hebben we onze huurders geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in hun woning. De wetgever heeft een traject in gang gezet om asbestverdachte daken, die in contact zijn met de buitenlucht, voor 2024 te verwijderen. In onze meerjarenplanning houden we hier vast rekening mee. Voor 2016 hebben we nog geen daken meegenomen. 3.2.3.4. In stand houden van de voorraad In de volgende tabel staan alle onderhoudskosten die Destion voor 2016 heeft begroot.

Pagina 13 van 35


Onderhoudsbegroting 2016 Onderhoudssoort Gepland instandhoudingsonderhoud Ongepland instandhoudingsonderhoud Klachtenonderhoud Basispakket service onderhoud Mutatie-onderhoud Cv-onderhoud Totaal

Begroot 1.622.549 811.604 170.298 74.864 100.048 127.136 2.906.499

3.2.3.4.1. Gepland instandhoudingsonderhoud Het gepland instandhoudingsonderhoud is voor het behoud van de woningen de belangrijkste onderhoudsactiviteit. Het is ook de grootste onderhoudspost in de onderhoudsbegroting. In onderstaande tabel staan de voor 2016 geplande onderhoudswerkzaamheden uitgesplitst naar kostensoort. Gepland instandhoudingsonderhoud 2016 Omschrijving Bestratingen en groenvoorzieningen Beplantingen Achterpaden/bestratingen Gevels Voegwerk/schoorstenen herstellen Herstellen houtrot Schilderwerk en reinigen gevelbeplating Daken Daken vervangen/onderhouden Vegetatiedaken Overige daken Interieur Vervangen vloerbedekking trappenhuis Installaties Cv-ketels/installatie vervangen Onderhoud cv-/ventilatie-installaties Legionellapreventie Liften Overig Totaal gepland instandhoudingsonderhoud 2016

Begroting 67.295 13.586 28.591 94.847 653.351 23.898 21.152 35.824 23.583 369.980 147.147 58.465 40.024 44.806 1.622.549

3.2.3.4.2. Ongepland instandhoudingsonderhoud Het meest efficiënt en effectief is het tijdig en op het juiste moment uitvoeren van gepland instandhoudingsonderhoud. Er blijft echter altijd sprake van onderhoud dat niet te voorzien was of dat niet gepland kan worden. Dit is onder andere het geval bij noodzakelijk onderhoud binnen in de woning. De uitvoering ervan is veelal afhankelijk van de bewonerswens of het moment dat de woning van huurder muteert. Dit bepaalt mede het moment dat we bijvoorbeeld de keuken of het toilet vervangen. De klachtenopzichter en de mutatiemedewerker beoordelen dit ongepland instandhoudingsonderhoud. Zij beoordelen of het betreffende bouwdeel aan vervanging of onderhoud toe is. De verantwoordelijkheid voor het budgetbeheer zit daarom bij de afdeling Wonen. Voor ongepland instandhoudingsonderhoud is in 2016 een bedrag van € 811.604 opgenomen voor onder andere de volgende werkzaamheden:  45 badkamers geheel renoveren  30 toiletten renoveren  30 keukeninrichtingen met wandtegels vervangen  30 alleen keukeninrichtingen vervangen  zachtboardplafonds vervangen  stukadoorswerk herstellen/vervangen  ongeplande asbestverwijdering  incidenteel radiatoren vervangen

Pagina 14 van 35


3.2.3.4.3. Klachtenonderhoud Het klachtenonderhoud dat Destion aan de woningen en installaties uitvoert, komt meestal onverwacht of als gevolg van een calamiteit. Meestal zijn dit storingen en gebreken aan de technische installaties en kleine gebreken aan de woning, zoals: ramen of deuren. We doen dit ook voor bijzondere gebouwen. Kijken we alleen naar de woningen dan is voor 2016 een totaalbedrag van € 135.705 begroot. Dit betekent € 59 per woning. 3.2.3.4.4. Basispakket serviceonderhoud Als extra service voor onze huurders bieden we hen kosteloos een basispakket serviceonderhoud aan. Hierin zit een groot aandeel huurdersonderhoud dat volgens het Besluit kleine herstellingen (Artikel 240 boek 7 van BW) voor rekening van de huurders komt. Het basispakket geldt ook voor bijzondere gebouwen. Voor de woningen is een bedrag van € 71.023 begroot. Dit komt neer op € 31 per woning. 3.2.3.4.5. Mutatieonderhoud Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de woning met de vertrekkende huurder geïnspecteerd en daarna aan een volgende nieuwe huurder opgeleverd. Daarbij vinden meestal mutatiewerkzaamheden plaats om de woning weer voor verhuur geschikt te maken. De werkzaamheden variëren enorm. We gaan uit van circa 110 mutaties per jaar. Voor deze mutatiekosten is een gemiddeld bedrag van circa € 900 per woning begroot. 3.2.3.4.6. Cv-onderhoud Het cv-onderhoud omvat het storingsonderhoud en het periodiek onderhoud dat aan de cvinstallaties wordt verricht. Aan de noordzijde van ons werkgebied voert Feenstra elke twee jaar het cv-onderhoud uit aan alle ketels in dit deelgebied. In 2016 vindt hier de periodieke controle plaats. Aan de zuidzijde van ons werkgebied voert onze eigen onderhoudsdienst het onderhoud uit. In dit deel van ons werkgebied is de twee jaarlijkse periodieke controle zo opgezet, dat er elk jaar de helft van de cv-ketels nagekeken en onderhouden worden. Dit zorgt voor een continue werkstroom. Voor het cv-onderhoud is dit jaar een totaalbedrag begroot van € 127.136.

Pagina 15 van 35


3.3.

WONEN EN ZORG (EN WELZIJN)

Omdat de vergrijzing op ons afkomt ontwikkelen we vooral multiwoningen die geschikt zijn voor de ouderen. Ook hebben we in het verleden met zorgpartijen zorgcomplexen gerealiseerd voor ouderen en mensen met een verstandelijke beperking. Vaak gaat deze zorgvraag gepaard met welzijnsvraagstukken. Daarom is er bijvoorbeeld behoefte aan huiskamers voor ouderen, zodat deze mensen een plek hebben om elkaar ontmoeten. Huiskamer, Plateel Milsbeek De dorpsraad en de KBO hebben voor de realisatie van de huiskamer voor ouderen gekozen voor de locatie Plateel. Deze wordt in 2016 gerealiseerd. Hiervoor is in de begroting 2016 een bedrag van € 110.000 gereserveerd. Het gebouw wordt opgenomen in het wooncomplex met vier multiwoningen en twee appartementen. Het gebouw wordt om niet ter beschikking gesteld aan de ouderen uit het dorp. Wanneer de exploitatie op termijn niet haalbaar blijkt of de stichting ophoudt te bestaan, kan de bestemming van de ruimte worden gewijzigd in woondoeleinden. Hospice De Orchidee, Kalboerstraat Gennep In Gennep heeft stichting De Orchidee het initiatief opgepakt om in Gennep een hospice te realiseren. Destion heeft aangegeven bereid te zijn hierin te investeren als er voldoende zekerheden worden geboden voor de huur ervan. In de afgelopen jaren is het initiatief niet van de grond gekomen, maar het bestuur heeft de verwachting dat daar binnenkort verandering in komt. Ze hebben een zorgaanbieder bereid gevonden deze dienstverlening op te pakken. Samen met deze partij wordt verder onderzocht of de realisatie van een hospice in Gennep haalbaar is. Dit hangt sterk af van het pve en de betaalbaarheid ervan. Destion heeft voor dit project in 2016 een bedrag gereserveerd van € 900.000. 3.3.1. Samenwerking met aanbieders van ouderenzorg Destion werkt al vele jaren samen met ouderenzorgaanbieders in de regio, zoals De Zorggroep, Pantein, Proteion en de Buurtzorg. In 2016 zet Destion de samenwerking met aanbieders van ouderenzorg voort en kijken we of er van Destion op het gebied van zorgvastgoedontwikkeling of de exploitatie van de huidige objecten verwachtingen zijn. 3.3.2. Samenwerking met aanbieders van verstandelijke gehandicaptenzorg In 2016 handhaven we de intensieve samenwerking met Dichterbij, de aanbieder van zorg voor mensen met een verstandelijke beperking. Dichterbij is door de veranderende regelgeving en maatschappelijke ontwikkelingen erg kwetsbaar geworden in de continuïteit van haar bedrijfsvoering. De huur van de vele clusterwoningen van Destion komt onder druk te staan. Destion gaat zich voorbereiden op herbestemming van dit zorgvastgoed, voor het geval de huurovereenkomsten expireren of worden beëindigd. Behalve het huisvesten van de cliënten van Dichterbij, wordt ook in twee zogenaamde ‘Thomashuizen’ onderdak geboden aan mensen met een verstandelijke beperking. Deze gebouwen worden gehuurd en geëxploiteerd door stichtingen waarin de ouders van de bewoners zitting hebben . 3.3.3. Samenwerking met aanbieders van welzijnsdiensten Op het gebied van welzijn is het overleg van Destion met welzijnsorganisaties minimaal. Samen met gemeenten zijn deze organisaties verantwoordelijk voor het welzijn van de burgers en de ondersteuning bij begeleid wonen, leerwerkprojecten en dergelijke. De initiatieven hiervoor worden veelal vanuit de gemeenten geïnitieerd. Als het nodig is pakken we de samenwerking met deze partijen op. 3.3.4. Wonen voor ouderen Het aandeel oudere huurders dat bij Destion een woning huurt is al langer erg hoog en stijgt zelfs nog iets. In 2015 ligt het aantal 55-plussers rond de 65%. Een groot deel van deze huurders is alleenstaand en woont in een gelijkvloerse multiwoning, maar een groot deel woont nog in een gezinswoning. 25% van onze huurders is 75-plus.

Pagina 16 van 35


Met de uitvoering van het vastgestelde transformatiebeleid, neemt het aandeel gezinswoningen af en groeit het aandeel multiwoningen. Hierdoor passen we de voorraad tijdig aan op deze demografische ontwikkelingen. 3.3.5. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Vanaf 1 januari 2015 zijn gemeenten verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de ondersteuning aan mensen zodat zij zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Iedere gemeente organiseert deze ondersteuning op zijn eigen manier. In het verleden had Destion met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar prestatieafspraken op het gebied van de uitvoering van de gebouw gebonden Maatschappelijke Ondersteuning. Zo was onder andere vastgelegd dat Destion de uitvoering van medisch noodzakelijke aanpassingen aan en in de huurwoningen voor de gemeenten tegen een vaste prijs verzorgt. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe deze afspraken in 2016 eruit gaan zien.

3.4.

BEVORDERING LEEFBAARHEID

Leefbare dorpen zijn voor Destion van groot belang. Tenslotte willen mensen het liefst wonen in aantrekkelijke en leefbare dorpen en buurten. De aandacht voor verbetering van de leefbaarheid is dus niet alleen gebaseerd op prestatievelden uit de Woningwet, maar ook uit bedrijfsbelang. Mede door goede leefbaarheidsinvesteringen neemt de aantrekkelijkheid van een kern of wijk toe en dus ook de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Voor de bevordering van de leefbaarheid zijn voor 2016 geen concrete plannen beschikbaar. Wel is er voor individuele kleinschalige leefbaarheidsprojecten een budget gereserveerd van € 75.000. Dit budget kunnen we ook inzetten voor de verbetering van de woonomgevingen tijdens groot onderhoudsprojecten of bij planmatig onderhoud.

Pagina 17 van 35


3.5.

HET HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP

3.5.1. Woonruimteverdeling In alle drie de gemeenten wordt door Destion een woningtoewijzingssysteem gehanteerd dat is gebaseerd op een combinatie van distributie- en aanbodmodel. Bij dit systeem schrijven woningzoekenden zich in en bouwen ze vanaf de inschrijfdatum tot het zesde jaar inschrijfduur op. Wanneer een woning beschikbaar komt voor verhuur, wijzen we de woning toe aan diegene die op de plaatsing heeft gereageerd en de langste inschrijfduur heeft. Als er meerdere reacties zijn met een langere inschrijfduur dan vijf jaar, dan wordt de toewijzing bepaald op basis van de woonduur van de woningzoekende. Daarbij geldt dat diegene die het langst op het huidige adres woont de woning krijgt toegewezen. Inkomensgrenzen De overheid maakt het de huurder en woningzoekende erg ingewikkeld met regels omtrent inkomen. Destion wijst de sociale huurwoningen toe volgens de richtlijnen zoals die door het Rijk zijn vastgelegd. Sinds 1 juli 2015 moeten we jaarlijks 80% van onze vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen (prijspeil 2015) tot € 34.911. 10% wijzen we toe aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950. 10% wijzen we toe aan senioren met een inkomen tot € 44.658. Per 1 januari 2016 komt daar de passendheidstoets bij. Dit betekent dat huurtoeslagontvangers alleen nog maar woningen tot de aftoppingsgrens mogen huren. Vrije vestiging Vrije vestiging is overeenkomstig de Huisvestingswet voor iedereen mogelijk die als woningzoekende staat ingeschreven. Bindingseisen gelden bij Destion sinds 2015 alleen als maatwerk. Op het moment dat er aantoonbaar schaarste is, passen we het toe. Gebleken is dat huurders uit een bepaalde plaats, op basis van inschrijftijd meestal toch als eerste in aanmerking komen voor een vrijkomende woning in diezelfde plaats. Leeftijd Seniorenwoningen die voldoen aan de eisen van toegankelijkheid wijzen we met voorrang toe aan woningzoekenden in de leeftijd 65+. Wel kan iedereen op de woning reageren. Hiermee zorgen we ervoor dat ook de minder populaire seniorenwoningen toch verhuurd worden. Woningruil Voor huurders van Destion is het mogelijk om de gehuurde woning te ruilen met een andere huurwoning van Destion of van andere verhuurders. Met dit woningruilbeleid wordt de keuzevrijheid voor onze huurders vergroot en bieden we een andere mogelijkheid om sneller aan de gewenste woning te komen. Aan het ruilen van woningen stellen we bepaalde voorwaarden en passen de voorwaarden uit de Europese beschikking toe. 3.5.2. Starters en primaire doelgroepen Bijna alle woningen van Destion zijn bereikbaar voor mensen met een laag inkomen. In onderstaande tabel is de verdeling over de prijsklassen opgenomen. Woningvoorraad naar prijsklasse per 1 oktober 2015 < 389,05 389,05-556,82 556,82-596,75 Totaal absoluut 126 1.616 347 Totaal relatief 5% 70% 15% * exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij

> 596,75 Totaal 221 2.310 10% 100%

Door de woningtoewijzingsmethode die Destion toepast, komen starters net zo snel in aanmerking voor een woning als doorstromers. Ruilen van een woning is ook een manier voor doorstromers om van woning te wisselen. Vanwege de economische crisis is het aantal mutaties afgenomen en stijgt het aantal woningzoekenden verder. Het aantal woningzoekenden was sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw nog nooit zo hoog als op dit moment. De wachttijd op een huurwoning is door de druk op de huurwoningmarkt iets toegenomen.

Pagina 18 van 35


Toch vinden we dat we met gemiddeld drie jaar wachttijd, de primaire doelgroepen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen nog steeds binnen aanvaardbare tijd een woning kunnen aanbieden. 3.5.3. Bijdrage betaalbaarheid De betaalbaarheid van de sociale huurwoningen staat hoog op de politieke agenda. Zo mogen huurtoeslagontvangers door de passendheidsnorm alleen nog maar woningen tot de aftoppingsgrens huren. Dit betekent dat zij daarmee veelal zijn aangewezen op bestaande woningen omdat de nieuwe woningen duurder zijn en boven de aftoppingsgrens uitkomen. Dit brengt een segregatie met zich mee. Met deze passendheidstoets komen alleen de midden- en hogere inkomens in aanmerking voor nieuwe woningen. Dit is een ongewenste situatie, maar wordt via de Woningwet afgedwongen. 3.5.4. Statushouders en buitenlandse werknemers Statushouders Als asielzoekers die in een opvangcentrum wonen een verblijfsvergunning krijgen, gaan ze op zoek naar eigen woonruimte. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) wijst asielzoekers toe aan gemeenten. Gemeenten moeten hen passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar hoeveel vergunninghouders gemeenten moeten huisvesten. Vergunninghouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Het COA koppelt vervolgens personen aan specifieke gemeenten. Hiervoor voert het COA eerst gesprekken met de vergunninghouders. In samenwerking met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, draagt Destion bij aan het tijdig huisvesten van vergunninghouders. De regelgeving en verantwoordelijkheden rondom de woningtoewijzingen zijn daarbij maatgevend. In 2016 verwachten we een toenemende toestroom uit Eritrea en Syrië. De taakstelling is hierdoor verhoogd ten opzichte van voorgaande jaren. Indien nodig kijken we samen met onze samenwerkingspartners naar oplossingen voor regionale opvang. Buitenlandse werknemers Er is in de regio Noord-Limburg veel aandacht voor de huisvesting van buitenlandse werknemers uit Midden- en Oost-Europa (MOE-landen). Voor zover we kunnen nagaan is de woningvraag van deze groep mensen, in de drie gemeenten waar Destion actief is, niet groot. Net zoals alle andere woningzoekenden kunnen zij zich als woningzoekende bij Destion inschrijven en men maakt dezelfde kans op een woning als andere woningzoekenden. Er zijn niet veel buitenlandse werknemers die zich inschrijven bij ons.

Pagina 19 van 35


3.6.

HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER

3.6.1. Huurdersraad Destion Door de nieuwe Woningwet wordt de positie van de Huurdersraad versterkt. Huurdersorganisaties worden een volwaardige overlegpartner van woningcorporaties en gemeenten. De drie partijen tezamen maken prestatieafspraken. Daarnaast draagt de huurdersorganisatie vertegenwoordigers voor ten behoeve van de Raad van Toezicht van de woningcorporatie. De Huurdersraad behartigt de belangen van alle huurders en woningzoekenden van Destion. Destion is in het verleden een samenwerkingsovereenkomst met de Huurdersraad aangegaan dat is opgesteld op basis van een door de Woonbond voorgelegd model. Deze overeenkomst is gebaseerd op de Overlegwet en daarin is onder andere vastgelegd wanneer Destion de raad om advies of eventueel instemming dient te vragen. De Huurdersraad gaat in de toekomst een belangrijke rol spelen bij de prestatieafspraken die samen met Destion en gemeenten worden opgesteld. Hun bijdrage bestaat vooral uit het borgen van de huurdersbelangen. Om de werkzaamheden van deze huurdersvertegenwoordiging te ondersteunen, wordt de Huurdersraad door Destion financieel ondersteund. Voor 2016 is hetzelfde budget als vorig jaar beschikbaar gesteld van € 14.700. Dit budget is bestemd voor reis- en presentiekosten van de leden, het volgen van cursussen en opleidingen en de contributie van de Woonbond. De Huurdersraad wordt ook secretarieel door de afdeling Bestuursondersteuning van Destion ondersteund. 3.6.2. Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg Samen met de woningcorporaties uit Noord- en Midden-Limburg is een Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg opgericht. Deze onafhankelijke commissie behandelt de geschillen voor alle aangesloten corporaties. De inrichting en werkwijze is overeenkomstig de voorwaarden die het BBSH daaraan stelde. De kosten van deze commissie worden onder de deelnemende corporaties naar rato verhuureenheden verrekend, en per voorgelegd geschil betaalt men een extra bijdrage. 3.6.3. KWH-Huurlabel Destion blijft kritisch op het KWH-label. We kijken altijd wel om ons heen naar producten die mogelijk beter zijn. Het afgelopen jaar heeft Destion een bijdrage geleverd aan een werkgroep binnen KWH om de vragenlijsten te versimpelen en gebruiksvriendelijker te maken. KWH heeft een accentverschuiving doorgemaakt van het normerende instituut naar het ophalen van de klantbeleving. Een positieve ontwikkeling die in ieder geval beter bij ons past. 3.6.4. Bewonersparticipatie bij onderhoud Bij het uitvoeren van onderhoud hebben huurders van Destion -voor zover dat mogelijk isinspraak. Zo bepaalt de huurder bij het zogenaamde vraaggestuurde binnenonderhoud wanneer en op welke wijze hij dat uitgevoerd wil hebben. Men heeft onder andere ook keuzevrijheid in de toe te passen materialen bij keuken, badkamer en toiletwerkzaamheden. In 2016 lopen er geen groot onderhoudsprojecten. Buitenschilderwerk Omdat overschilderbeurten een lange onderhoudscyclus hebben, staan er helaas nog steeds rijtjeswoningen in het woningbezit waarvan de kleurstelling niet van deze tijd en zelfs sociaal ‘gestempeld’ is. Bepaalde gekleurde kozijnen zijn gedateerd en duiden sterk op sociale huurwoningen. Deze uitstraling van ons bezit willen we in enkele jaren tijd veranderen. Daarom betrekken we bij met name monotone rijtjeswoningen en waar dat mogelijk en gewenst is, de bewoners bij de te maken buitenkleurkeuze. De voordeur is een individuele keuze geworden en zorgt voor variantie in een woonblok.

Pagina 20 van 35


3.6.5. Bewonersparticipatie bij nieuwbouw Omdat toekomstige huurders van de nieuwbouwwoningen inbreng hebben op de afwerking van badkamers, toiletten en keukens worden deze huurwoningen zo vroeg mogelijk in het bouwproces toegewezen. De bewoners hebben de mogelijkheid om zelf de materialen en kleuren van wand- en vloertegels en keukeninrichtingen voor hun woning te kiezen. Om dit eenvoudig mogelijk te maken, werken we bij de toelevering van het basisassortiment met Multimate en Geurts van Bergen. Dit basisassortiment kan de toekomstige huurder tegen betaling uitbreiden of door een andere uitvoering vervangen. 3.6.6.

Dienstverlening derden

Libermannhof (Voorhoevepark), Gennep Op verzoek van de eigenaar van de Libermannhof in Gennep, de congregatie van de Heilige Geest, verzorgde Destion het verhuur- en gebouwmanagement van enkele appartementen. Omdat men het woongebouw wil gaan slopen en vervangen door een verpleeggebouw, wordt de samenwerking bij het toewijzen van woningen beëindigd. Bezien wordt nog of Destion het gebouwenbeheer blijft doen.

Pagina 21 van 35


3.7.

WAARBORGEN VAN DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT

3.7.1. Winst- en verliesrekening De hoofdinkomsten van Destion bestaan uit de huuropbrengsten. Daarnaast levert de verkoop van bestaande woningen veel extra geld op. De laatste jaren zagen we dat de verkoop van woningen in sommige kernen moeizamer verliep en woningen wel eens terug werden gezet naar de huursector. Als de economie zich verder positief ontwikkelt, gaat de woningverkoop wellicht toenemen. De verkoopopbrengsten hebben grote invloed op de financiële meerjarenprognose en de winsten verliesrekening van Destion. De grootste uitgaven van Destion bestaan uit onderhoudskosten, rentekosten, afschrijvingen en bedrijfslasten. 3.7.2. Financiële meerjarenprognose (MJP) Om goed overwogen investeringsbeslissingen te kunnen nemen, is een nauwkeurige en betrouwbare financiële meerjarenprognose een voorwaarde. De financiële meerjarenprognose van Destion is opgesteld met behulp van het computerprogramma FMP (Financiële Meerjaren Programma) van NCCW. Deze software maakt het mogelijk om kwalitatieve meerjarenprognoses op te stellen. In dit pakket worden investeringen of desinvesteringen doorgerekend naar alle daarvan afhankelijke en beïnvloede onderdelen. De basis van deze MJP ligt in het vastgestelde ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder!?” Daarin is zorgvuldig gekeken welke bouwprojecten er in de eerstvolgende jaren daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Er is ook rekening gehouden met minder harde bouwprojecten. Tevens is het aantal te verkopen woningen voorzichtig bepaald aan de hand van de werkelijke verkopen in de afgelopen jaren. Verder zijn voor zover dat toen te overzien was, alle overheidsheffingen en belastingen opgenomen. Destion is erin geslaagd om een MJP op te stellen waarbij de solvabiliteit en kasstromen voldoende en stabiel zijn. De jaarlijkse operationele kasstromen voldoen aan de voorwaarden die het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW) daaraan stelt. Er is ook een leegstandsscenario opgesteld waarin op basis van de vergrijzing is uitgegaan van een grotere leegstand op termijn. Ook dit scenario laat een goede bedrijfscontinuïteit zien. 3.7.3. Marktwaarde vastgoedportefeuille Tot 2016 hanteerde Destion nog de historische kostprijsmethodiek. Alle bezittingen zijn daarbij tegen vervaardigingswaarde gewaardeerd. Door de nieuwe Woningwet worden we vanaf 2016 verplicht de vastgoedportefeuille tegen marktwaarde te gaan waarderen. Destion kiest daarbij voor de light versie, waarbij een door de AW voorgeschreven bedrijfswaardemethodiek wordt gehanteerd. Wanneer de marktwaarde systematiek wijzigt, heeft dat gevolgen voor de jaarrekening, met name de balans en winst en verliesrekening. 3.7.4. Verhuurderheffing Verhuurders van woningen betalen een heffing over de WOZ-waarde van de in Nederland gelegen woningen. Het heffingspercentage voor 2016 is bepaald op 0,491% van de WOZ-waarde van de sociale woningen. Dit komt neer op een heffing van € 1.579.000. Op basis van deze informatie is voor alle volgende jaren rekening gehouden met deze verhuurdersheffingen. Deze heffingen hebben uiteraard veel invloed op de investeringscapaciteit van Destion. 3.7.5. Sanering- en projectsteun Sinds 1988 behoort het saneren van woningcorporaties in Nederland bij de hoofdtaken van het CFV. Als woningcorporaties niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen, kunnen zij een beroep doen op saneringssteun van het CFV. Om deze steunfondsen mogelijk te maken, dienen corporaties jaarlijks een heffing te betalen. Er is een grotere steunheffing nodig om de financiële situaties rondom woningcorporaties Vestia en WSG te verbeteren en eventuele andere corporaties die dreigen om te vallen, te steunen. Omdat de financiële buffer van het CFV in 2015 toereikend is, is er in 2015 geen saneringsheffing opgelegd. Voor 2016 gaat men er vanuit dat er weer een heffing zal plaatsvinden. Voor dit jaar is dat het vastgestelde bedrag van € 165.000.

Pagina 22 van 35


3.7.6. Vennootschapsbelasting (VpB) woningcorporaties De uitvoeringsregels van de integrale VpB voor woningcorporaties zijn zodanig ingericht dat het aantal verrekeningsmogelijkheden is ingeperkt. In 2013 hebben we ervoor gekozen de waardedaling van de vastgoedportefeuille in te zetten voor vermindering van de heffingen. Dit heeft geresulteerd in een gevormde actieve belastinglatentie in de jaarrekening. Dit heeft als gevolg dat we de eerstvolgende jaren de VpB-lasten wel verantwoorden in de Winst- en verliesrekening maar we geen vennootschapsbelasting betalen. De VpB-lasten worden jaarlijks verrekend met de eerder gevormde actieve belastinglatentie. Voor 2016 verwachten we een VpBbelasting van € 1.379.000. 3.7.7. Huurbeleid Het Huurbeleid geeft de kaders aan waarbinnen de woningcorporaties de huren kunnen verhogen. In onze meerjarenprognose hebben we nu rekening gehouden met een generieke huurverhoging van 2% in 2016 voor alle woningen en gebouwen. Ook voor de volgende jaren is hiermee gerekend. Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2015 heeft Destion een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Hiermee is de extra lage huurverhoging voor de lagere inkomens mogelijk gemaakt. Toch blijven we van mening dat inkomensafhankelijke huren niet acceptabel zijn. Er dient sprake te zijn van een evenwichtige prijs/ kwaliteitsverhouding voor de woning die iemand huurt. Huurharmonisatie Met het geactualiseerde woningwaarderingsstelsel wilden we vanaf 2015 de huren waar nodig harmoniseren. Doordat er weer een nieuw woningwaarderingssysteem werd uitgerold, hebben we dit voornemen uitgesteld totdat de laatste WWS-versie is ingericht. In 2016 wordt in ieder geval het harmonisatiebeleid ontwikkeld en ingevoerd. Bij de beoogde harmonisatie worden de huren op basis van betrouwbare woningwaarderingspunten verhoogd, maar ook verlaagd. We verwachten dat met deze maatregel geen hogere huurinkomsten worden gegenereerd, maar wel dat op termijn nauwkeurige verdelingen van de huurprijzen worden gerealiseerd. 3.7.8. Huurachterstanden De achterstanden zijn het afgelopen jaar iets opgelopen en bevinden zich tussen de 0,6 en 0,8% van de huuropbrengst (vorig jaar rond de 0,6%) en liggen daarmee nog onder het landelijke gemiddelde. De lagere huurachterstand is te danken aan de goede betaalmoraliteit van onze huurders. We huisvesten veel ouderen (65% > 55 jaar) en die hebben doorgaans een goed betaalgedrag. Het blijft echter een belangrijk aandachtspunt omdat bezuinigingen van de overheid op bijvoorbeeld de huurtoeslag al snel gevolgen hebben voor de betalingen. Destion hanteert verschillende mogelijkheden om de huur te betalen. Huurders ontvangen geen acceptgiro’s meer maar een maandfactuur. Zo kan men de toegezonden huurfactuur betalen of kiezen voor automatisch afschrijving en daarbij op diverse datums betalen. Er kan niet contant worden betaald in kantoor. Al in een vroeg stadium worden huurders die in betalingsproblemen dreigen te komen, door de relatiemedewerkers benaderd met de vraag of men begeleiding nodig heeft. Door een snelle en persoonlijke benadering bij betalingsproblemen, voorkomen we vaak tijdig de problemen. In bepaalde situaties is het mogelijk dat de huurder gebruik maakt van een betalingsregeling. 3.7.9. Huurstijging In deze begroting is dus gerekend met een generieke huuraanpassing op 1 juli 2016 van 2%. Gezien de lage inflatie is ervoor gekozen om 2% (0,5% +1,5%) aan te houden. Ook voor alle volgende jaren is met 2% huurstijging gerekend. Er is geen rekening gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de € 34.911 (prijspeil 2015).

Pagina 23 van 35


3.7.10. Passendheidstoets Met de Passendheidstoets mogen we alleen nog maar woningen waarvan de huurprijzen onder de aftoppingsgrens liggen, toewijzen aan potentiële huurtoeslagontvangers. We mogen hiervan 5% afwijken. Daarmee wil de overheid de aanslag op de huurtoeslag beperken. Omdat de huurprijzen van nagenoeg alle woningen van Destion onder deze aftoppingsgrenzen liggen, zijn de woningen bijna allemaal bereikbaar voor huurtoeslagontvanger. Omdat met de invoering van de toewijzingsregels uit de Europese beschikking 80% van woningen voornamelijk aan minder draagkrachtige huishoudens plaatsvindt, brengt dit ongetwijfeld ook een groter aandeel huurtoeslagontvangers met zich mee. 3.7.11. Verkoopbeleid bestaande huurwoningen Voor de verkoop van woningen is in 2009 een verkoopbeleid vastgesteld. Van het aantal gelabelde verkoopwoningen zijn er op dit moment nog ongeveer 385 woningen te koop. Deze woningen zijn voor de zittende huurders direct te koop. Zij kunnen de woning met huurderkorting en Slimmer Kopen®-korting kopen. Wanneer de huurder niet wenst te kopen, kan deze gewoon blijven huren en rekenen op dezelfde service en onderhoud als andere huurders. Zodra de huurder de huurovereenkomst van een woning uit het verkoopbeleid beëindigt, wordt de woning te koop aangeboden. Om de aankoop van een woning voor een grotere sociale doelgroep mogelijk te maken, bieden we naast reguliere koop ook sociale koopconstructies aan. Alle woningen kunnen worden gekocht middels een recht van erfpacht voor de grond en de koop van de woning (opstal) of het koopproduct Slimmer Kopen®. Bij deze koopconstructie kan men de woning kopen met een extra korting tot 30%. Hierbij gelden dan afspraken over de terug- of doorverkoop van de woning en de deling van verkoopwinst of -verlies. In deze begroting is zoals gezegd rekening gehouden met de verkoopopbrengst van vijftien woningen volgens de koopconstructie Slimmer Kopen® en geen reguliere verkopen. De begrote verkoopopbrengst is geraamd op netto € 1.418.000.

Pagina 24 van 35


3.8.

EXTERNE CONTACTEN

3.8.1. Gemeenten Destion was tot 2015 nog werkzaam in de drie gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, maar is toegelaten in meerdere gemeenten in de regio. In 2016 worden de eerste woningen buiten dit werkgebied opgeleverd. In de gemeente Heumen worden aan de Rijksweg in Molenhoek negen appartementen opgeleverd. Met de eerste drie gemeenten, voert Destion regelmatig overleg op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Bij deze besprekingen gaat het voornamelijk over de huisvestingtaken van de diverse doelgroepen en de vorderingen van bouwprojecten in de gemeente. Prestatieafspraken Destion heeft de laatste jaren geen prestatieafspraken met de gemeenten gemaakt. De belangrijkste reden hiervoor is dat de gemeenten geen actuele regionale woonvisie hebben opgesteld. Een woonvisie is in 2013 door de drie gemeenten wel vastgesteld, maar is nu alweer achterhaald omdat de Noord-Limburgse gemeenten momenteel gezamenlijk een regionale structuurvisie Wonen opstellen. Ook de Woningwet gaat er vanuit dat de gemeenten een regionale woonvisie ontwikkelen waarop de woningcorporaties dan een bod moeten uitbrengen. We gaan in 2016 met de drie gemeenten en huurdersorganisatie prestatieafspraken maken. Zoals in het VNG-rapport ‘Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij’ dienen prestatieafspraken wederkerig en verplichtend Te zijn voor alle partijen. Bij het opstellen van de afspraken wordt ook de Huurdersraad betrokken. 3.8.2. Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) De woningcorporaties liggen de laatste jaren onder het vergrootglas. De Woningwet 2015 beschrijft de nieuwe spelregels voor de sociale huisvesting en beperkt de financiële risico's. Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Samen met gemeenten en huurdersvertegenwoordigers maken zij prestatieafspraken over de lokale woonopgaven. Een nieuwe Autoriteit Woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de woningsector. Autoriteit Woningcorporaties Er is een Autoriteit Woningcorporaties (AW) opgericht die integraal toezicht houdt op alle woningcorporaties. De AW valt onder ministeriële verantwoordelijkheid en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De autoriteit functioneert onafhankelijk ten opzichte van de sector en van de politiek en bevordert de gewenste professionalisering van het toezicht. Voor de onafhankelijkheid van het toezicht zijn in de wet extra waarborgen opgenomen. Zo kan de minister geen aanwijzingen geven inzake toezichtbeoordelingen door de AW. Rapporten van de Autoriteit worden door de AW zelf openbaar gemaakt of gaan via de minister direct en in ongewijzigde vorm naar de Tweede Kamer. De AW kan zelfstandig ingrijpen bij woningcorporaties. Het vorige volkshuisvestelijke toezicht van de ILT en het financiële toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zijn opgegaan in de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties. De kosten van dit toezicht worden door de woningcorporaties opgebracht. Hoe hoog deze in 2016 uitvallen, is nog niet bekend, maar we rekenen op een bedrag van ongeveer € 20.000. De toezichthouder beoordeelt risicogericht het beleid en beheer van de woningcorporatie. Daarbij richt het toezicht zich op de volgende onderwerpen: - Rechtmatigheid van het handelen en nalaten - Governance en integriteit van beleid en beheer - Behoud van financiële continuïteit - Bescherming van maatschappelijk bestemd vermogen - Solvabiliteit en liquiditeit van corporaties

Pagina 25 van 35


-

Kwaliteit van risicomanagement, beheer, aansturing en verantwoording Staatssteun

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt als ‘hoeder van de borg’ bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Het WSW zorgt er op die manier voor dat deelnemende corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dat doet WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van door WSW geborgde leningen van corporaties. De borgstelling van WSW is ingebed in een zekerheidsstructuur. Die structuur moet ervoor zorgen dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om eventuele financiële problemen bij één of meerdere WSW-deelnemers op te lossen zonder dat het borgstelsel zelf in gevaar komt. Het rentevoordeel op de leningenportefeuille van Destion bedraagt hierdoor al vanaf 1994 honderdduizenden euro’s per jaar. 3.8.3. Aedes, vereniging van woningcorporaties Destion is vanaf 2016 geen lid meer van Aedes, vereniging van woningcorporaties. De reden dat het lidmaatschap is beëindigd heeft met de onvrede over het functioneren van deze vereniging te maken. We zien dat men het imago van de sector niet op orde kan brengen en de beoogde lobby in Den Haag levert ook niet het gewenste resultaat op. De regering heeft uit de initiatieven die Aedes heeft genomen, de voor hen zinvolle onderdelen opgepakt en tot wet verklaard. Ondanks dat Destion geen lid meer is van Aedes onderschrijven we de Aedescode. Deze code biedt een handvat voor goed bestuur en de afspraken die zijn vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties. 3.8.4. MKW-Platform Destion blijft in 2016 deelnemer van het MKW-Platform, de belangenbehartiger van de middelgrote en kleine woningcorporaties binnen Aedes. Sinds 2000 zijn zo’n 115 kleine en middelgrote corporaties in het MKW Platform vertegenwoordigd om op deze manier hun krachten te bundelen binnen Aedes. Zij richten zich op de lokale samenleving en kennen hun klanten, weten welke producten de klanten willen en hebben daar een ruim assortiment voor. 3.8.5. Platform Limburgse Woningcorporatie De woningcorporaties in Limburg zijn verenigd in het Platform Limburgse Woningcorporaties. In de bijeenkomsten wisselen corporatiebestuurders informatie uit over actuele sectorontwikkelingen en vindt afstemming plaats over bepaalde beleidsthema’s. 3.8.6. Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord- en Midden-Limburg Het Samenwerkingsverband Noord- en Midden-Limburg houdt zich alleen maar bezig met de organisatie en het in stand houden van de Regionale Geschillencommissie Noord- en MiddenLimburg. 3.8.7. Domaas Domaas is een samenwerkingsvereniging van vijftien kleine woningcorporaties uit Limburg en een uit Noord Brabant. De vijftien corporaties in dit samenwerkingsverband kiezen zowel voor zelfstandigheid als voor samenwerking. Vertrekpunt is het vertrouwen in eigen kracht en de sterke binding met de lokale gemeenschap, doordat ze dicht bij hun huurders staan. Door zelfstandigheid en eigen identiteit te behouden, blijft de lokale binding intact, maar kunnen ze wel doelmatiger werken. Momenteel wordt er over nagedacht de vereniging als belangenbehartiger in de provincie in te zetten, zodat de stem van de kleine woningcorporaties ook in Limburg wordt gehoord. Nu zijn het vaak de grotere corporaties die worden gehoord, terwijl de vijftien Domaas-corporaties samen toch goed zijn voor ongeveer 20.000 woningen.

Pagina 26 van 35


3.8.8. Vereniging Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) De Raad van Commissarissen van Destion is aangesloten bij de Vereniging Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De VTW is in de eerste plaats beroepsvereniging. De VTW publiceert regelmatig en verzorgt workshops en lezingen over actuele vraagstukken met betrekking tot de volkshuisvesting en governance. Toezichthouders zijn onafhankelijk en dragen een eigen wettelijke - verantwoordelijkheid. De VTW helpt commissarissen bij de professionalisering van hun rol als toezichthouder, adviseur/klankbord en werkgever. 3.8.9. Overige belanghouders Destion is vaak in overleg met de vele belanghouders in de veertien kernen waar ze actief is. We overleggen met dorpsraden en ouderenorganisaties over de demografische ontwikkelingen en de actuele woningvraag in de dorpen, maar ook over de behoefte aan maatschappelijk vastgoed. 3.8.10. Overige contacten Destion is een netwerkorganisatie en haalt haar opgave op uit de gemeenschap. Om optimaal als netwerkorganisatie te kunnen functioneren, is het van belang dat de organisatie in de dorpen haar netwerkcontacten heeft. De medewerkers van Destion nemen onder andere deel aan onderstaande overlegstructuren. Overige contacten 2016 Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties Platform Limburgse Woningcorporaties Vereniging Ons Limburg (voorzitter) Domaas, samenwerkingsverband 16 woningcorporaties Limburg MKW platform middelgrote en kleine woningcorporaties Vastgoed Sociëteit Noord-Limburg Vastgoed Sociëteit Land van Cuijk en Maasduinen Kring Financieel Managers Brabant Oost/Limburg Domaas, overleg Financiële managers Finance Ideas, platform treasurers Netwerk Woonmanagers Zuid-Nederland Domaas overleg Techniek Domaas overleg Woondiensten Sociaal netwerkoverleg gemeente Mook en Middelaar Sociaal netwerkoverleg gemeente Gennep Sociaal netwerkoverleg gemeente Bergen Controllers Netwerk Cover Vereniging voor communicatiemedewerkers bij corporaties

W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff F.H.T.M. Jeuken F.H.T.M. Jeuken F.H.T.M. Jeuken I. de Bokx I. de Bokx I. de Bokx S.D. Verstappen P.G. Claessens W.H.M. Derksen T.A.G.M. van der Linden L.L.C. Salden

Pagina 27 van 35


3.9.

FINANCIËLE PROGNOSE 2016

3.9.1. Uitgangspunten parameters Deze financiële prognose bestaat uit een winsten verliesrekening, liquiditeitsprognose, prognose overige bedrijfslasten en een prognose van de balansontwikkelingen. Voor het opstellen van de financiële prognoses hanteren we onderstaande interne parameters. Gehanteerde parameters meerjarenprognose Gemiddelde aanvangshuur nieuwbouwwoningen Gemiddelde aanvangshuur clusterwoningen Huurderving Variabele lastenstijging Financieringsrente Renteopbrengsten (deposito’s, et cetera) Stijging onderhoudslasten meerjarenplanning planmatig instandhoudingsonderhoud

€ 500 € 400 0,25% 3,00% 4,00% 1,00% 3,00%

Gehanteerde commerciële afschrijvingstermijnen Onroerende en roerende zaken in exploitatie Grond Nieuwbouwwoningen Brede school Zorgcomplex MFC’s Activiteitencentrum Vernieuwing van woningen Cv-installaties

Geen 50 jaar 40 jaar 40 jaar 25 jaar 10 jaar 40 jaar 25 jaar

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Grond Kantoorpand Inventaris Automatisering Wagenpark Gereedschap

Geen 40 jaar 10 jaar 3 jaar 5 jaar 5 jaar

3.9.2. Nieuwbouwprognose Huurwoningen en andere huurobjecten Voor 2016 staat de oplevering van drie bouwprojecten gepland waarmee we in 2015 gestart zijn. Verder hopen we in 2016 met vier nieuwbouwprojecten te starten en deze ook dat jaar nog op te leveren. Ook nu is voor enkele projecten onzeker of we deze daadwerkelijk kunnen realiseren. De sociale huurwoningbouwprojecten welke in onderstaande tabel zijn weergegeven hebben een start in 2016 met oplevering in 2016 of 2017. Nieuwbouwprojecten huurwoningen 2016 Project 6 woningen (2 appartementen) De Plateel, Milsbeek 4 woningen Droogstal, Wellerlooi 6 appartementen Dorpsstraat, Middelaar 10 woningen Kerkstraat, Mook Totaal

Start 2016 2016 2016 2016

Oplevering 2016 2016 2017 2017

Kosten 940.000 660.000 1.020.000 1.750.000 4.370.000

Onrendabel 240.000 160.000 300.000 550.000 1.250.000

Maatschappelijk vastgoed Voor 2016 zijn twee maatschappelijke vastgoedprojecten begroot. In Milsbeek de huiskamer voor ouderen en in Gennep zou het kunnen zijn dat gestart wordt met de realisatie van een hospice. Maatschappelijk vastgoed 2016 Project Huiskamer voor ouderen, Plateel, Milsbeek Hospice De Orchidee, Gennep Totaal

Start 2016 2016

Oplevering 2016 2017

Kosten 110.000 900.000 1.010.000

Onrendabel 110.000 0 110.000

Koopwoningen De verkoop van nieuwbouw koopwoningen is, ondanks dat er herstel op deze markt is, nog steeds moeilijk uitvoerbaar. Het laatste koopwoningproject van Destion komt in Middelaar.

Pagina 28 van 35


In 2016 willen we starten met dit project. Wanneer dit niet wordt verkocht, zetten we deze om naar duurdere huur en blijft deze te koop. Bij deze duurdere huur wordt geen onrendabele top gerekend. Hiervoor is een PM-post in de begroting opgenomen. Nieuwbouwprojecten huur/koopwoningen 2016 Project 2 gezinswoningen Huisseweg, Middelaar Totaal

Start 2016

Oplevering 2017

Investering PM PM

3.9.3. Leefbaarheidsprognose Er is een bedrag van € 75.000 voor de verbetering van de leefbaarheid gereserveerd. Voor dit budget zijn nog geen uitgewerkte leefbaarheidsplannen voorhanden. Deze worden gedurende het jaar 2016 individueel bepaald. 3.9.4. Treasury De leningenportefeuille van Destion bestaat uitsluitend uit kort en langlopende leningen op basis van fixe, annuïtaire en lineaire afschrijvingen. We maken geen gebruik van derivaten. De leningenportefeuille van Destion bestond in oktober 2015 uit 31 leningen met een totale omvang van € 81.606.000. Het gemiddelde rentepercentage lag op dat moment op 3,60%, vorig jaar was dat 3,51%. De geringe verhoging is ontstaan door een herfinanciering van een fixe lening van € 4,2 miljoen met een maands-euribor naar een 28 jarige lineaire lening. De gemiddelde looptijd van de leningen bedraagt 19 jaar. De renteverdeling van de leningenportefeuille is als volgt opgebouwd: Leningenportefeuille oktober 2015 Rentepercentage Gemiddeld rentepercentage Variabel Flexibele roll-over lening (3-maands Euribor) 0,543% Van 1% tot 2% 1,75% Van 2% tot 3% 2,50% Van 3% tot 4% 3,53% Van 4% tot 5% 4,27% Van 5% tot 6% 5,31% Van 6% tot 7% 6,14%

Totale omvang leningen 6,0 miljoen 7,2 miljoen 6,7 miljoen 31,6 miljoen 18,6 miljoen 0,2 miljoen 11,3 miljoen

In 2016 expireert één lening met een omvang van € 378.000 en wordt volledig afgelost. Overzicht geheel af te lossen leningen in 2016: Datum 21-02-2016 NWB

rentepercentage 3,49%

Bedrag 378.000

3.9.5. Balansprognose 2016 De bedragen voor nieuwbouw en additionele investeringen, zijn in de balansprognose 2016 verwerkt. Ook de leningenportefeuille wordt met deze activiteiten uitgebreid. Het gerealiseerde jaarresultaat komt ten goede van het eigen vermogen. Het balanstotaal neemt af van € 141.065.000 naar € 137.021.000, terwijl het eigen vermogen stijgt. Dit komt de solvabiliteit ten goede. De solvabiliteit van Destion komt in 2016 naar verwachting uit op 37,1%. Hierin is de gevormde belastinglatentie van € 9.691.000 buiten beschouwing gelaten. Hiermee rekening houdend zou de solvabiliteit uitkomen op 41,5%.

Pagina 29 van 35


Balansprognoses 2016 versus prognose 2015 Materiële vaste activa (onroerende zaken in exploitatie) Financiële vaste activa (actieve belastinglatentie) Totaal vaste activa

2016 124.312.000 9.691.000 134.003.000

2015 127.949.000 9.606.000 137.555.000

54.000 556.000 436.000 1.046.000

54.000 1.964.000 492.000 2.510.000

1.972.000 137.021.000

1.000.000 141.065.000

57.398.000 -524.000 56.874.000

55.240.000 -1.195.000 54.045.000

8.000

9.000

Leningen kapitaalmarkt Nieuwe leningen Aflossingen bestaand Totaal langlopende schulden

81.290.000 -3.709.000 77.581.000

85.080.000 8.788.000 -9.964.000 83.904.000

Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

2.558.000 137.021.000

3.107.000 141.065.000

Voorraden Voorraad koopwoningen Overige vorderingen Totaal vlottende activa Liquide middelen Totaal activa Eigen vermogen begin Resultaat Eigen vermogen eind Waarborgsommen

Pagina 30 van 35


4. BEGROTING 2016 4.1.

UITGANGSPUNTEN BEGROTING 2016

In de begroting 2016 en de financiële meerjarenprognose zijn alle bekende en te verwachte inkomsten en uitgaven voor zover mogelijk opgenomen. Hierbij wordt kritisch gekeken naar de uitkomsten ervan met een deugdelijke solvabiliteit en operationele kasstroom. 4.2.

WINST- EN VERLIESREKENING

Begroting baten en lasten 2016 versus begroting 2015 1. Huurontvangsten 2. Leveringen en diensten 3. Geactiveerde kosten eigen bedrijf 4. Overige opbrengsten 5. Verkoop woningen Bedrijfsopbrengsten

2016 16.470.000 290.000 10.000 10.000 950.000 17.730.000

2015 16.361.000 336.000 10.000 10.000 1.001.000 17.718.000

6. Afschrijvingen vaste activa 7. Overige waardeveranderingen 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Kosten onderhoud 11. Leefbaarheidsuitgaven 12. Verhuurdersheffing 13. Saneringsheffing 14. Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten

4.386.000 1.360.000 1.128.000 364.000 2.717.000 75.000 1.579.000 165.000 2.058.000 13.832.000

4.142.000 1.840.000 1.105.000 354.000 3.476.000 75.000 1.453.000 0 2.018.000 14.463.000

Saldo

3.898.000

3.255.000

15. Rentebaten 16. Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

23.000 -3.066.000 855.000

67.000 -3.419.000 -96.000

17. Buitengewone lasten (vennootschapsbelasting) Jaarresultaat

-1.379.000 -524.000

-1.099.000 -1.195.000

4.2.1. Toelichting op de winsten verliesrekening 1. De huurontvangsten zijn afgeleid van de huren van september 2015 en een huurprijsverhoging op 1 juli 2016 van 2%. Voor nieuw te bouwen huurwoningen is rekening gehouden met de oplevering van de opgenomen nieuwbouwprojecten. Met individueel te verwachten en geringe additionele investeringen, is geen rekening gehouden in de huurontvangsten. 2.

De leveringen en diensten zijn de ontvangen voorschotten voor servicekosten bij verschillende appartementencomplexen en de brede scholen.

3.

Vergoedingen voor diverse uitvoering- en beheerdiensten die wij aanbieden bij WMOontvangen aanvragen en externe dienstverleningen.

4.

Administratiekosten t.b.v. derden.

5.

Voor 2016 is rekening gehouden met de verkoop van vijftien woningen via de Slimmer Kopen®-regeling met een verkoopprijs van € 94.500. In de netto opbrengstenberekening is de afschrijving van de te verkopen woningen verrekend.

6.

Lineaire afschrijvingen van vastgoed en kantoorinventaris.

Pagina 31 van 35


7.

Overige waardeveranderingen Onrendabele toppen nieuwbouw 2016 Onrendabele top Kerkstraat (Draaischijf) Milsbeek Onrendabele top Kerkstraat Milsbeek, Ontmoetingsruimte Onrendabele top Droogstal, Wellerlooi Onrendabele top Kerkstraat, Rijksweg Mook Onrendabele top Kerkplein, Middelaar Totaal

2016 240.000 110.000 160.000 550.000 300.000 1.360.000

8.

Totaal aan lonen en salarissen. Hierbij is uitgegaan van de salarissen per 31-12-2015 vermeerderd met een indexering van 4%. In deze post is ook het honorarium van de directeurbestuurder en de RvC opgenomen.

9.

Sociale lasten van de bedrijfsvereniging, alsmede de pensioenlasten. Voor 2016 zijn dezelfde percentages aangehouden als in 2015.

10.

In de onderstaande onderhoudskosten zijn de salarissen (€ 189.000) van de eigen onderhoudsmedewerkers in mindering gebracht. Deze wijken af van de in hoofdstuk 3.2.3.4. genoemde onderhoudskosten. Kosten onderhoud 2016 Dagelijks onderhoud Instandhoudingonderhoud (gepland en ongepland) Instandhoudingonderhoud (groot onderhoud) Totaal

11.

2016 283.000 2.434.000 0 2.717.000

2015 300.000 2.748.000 428.000 3.476.000

Voor leefbaarheidsuitgaven is een algemeen budget opgenomen van € 75.000.

12.

Verhuurdersheffing Verhuurdersheffing

13.

Saneringsheffing Saneringsheffing V

2016 1.579.000

2015 1.453.000

2016 165.000

2015 0

Voor de saneringsheffing CFV was in 2015 geen bedrag opgenomen. De financiële buffer van het CFV was op dat moment toereikend waardoor er voor 2015 geen heffing opgelegd wordt. Voor 2016 is deze heffing volgens de bekende normering weer opgevoerd. 14.

Overige bedrijfslasten 2016 Directe bedrijfslasten Overige personeelskosten Toezicht en huurdersparticipatie Huisvestingskosten Algemene kosten Totaal

2016 1.485.000 97.000 34.000 58.000 384.000 2.058.000

2015 1.431.000 97.000 24.000 55.000 411.000 2.018.000

15.

De renteontvangsten op beleggingen en de rekening courant. Met te activeren rente op nieuwbouwprojecten is geen rekening gehouden.

16.

Dit zijn de werkelijke rentelasten van de actieve leningen per 1 januari 2016 en leningen die in de loop van 2016 moeten worden afgesloten voor de financiering van de nieuwbouwprojecten.

17.

Buitengewone baten en lasten 2016 Vennootschapsbelasting

2016 1.379.000

2015 1.099.000

De opgenomen last voor de VPB is de te verrekenen Vpb-belasting. In 2013 is de actieve belastinglatentie gevormd en extra winst genomen in de Winsten verliesrekening. Hierdoor is de verschuldigde vennootschapsbelasting de komende jaren wel een Vpb-last in de Winst- en verliesrekening maar wordt verrekend met de actieve belastinglatentie.

Pagina 32 van 35


4.3.

BEGROTING OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Begroting overige bedrijfslasten 2016 versus begroting 2015 I Overige bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Kosten leveringen en diensten Directe bedrijfslasten

2016

2015

1.075.000 120.000 290.000 1.485.000

975.000 120.000 336.000 1.431.000

Reiskosten Cursuskosten Werkkostenregeling Overige personeelskosten Personeelskosten

45.000 30.000 7.200 14.800 97.000

45.000 30.000 7.200 14.800 97.000

Vergader- en representatiekosten Overige kosten (bijdrage VTW) Huurdersraad Kosten Toezicht en huurdersparticipatie

5.000 14.200 14.700 33.900

5.000 4.200 14.700 23.900

Onderhoud gebouwen Assuranties en belastingen Brandstof en elektra Overige huisvestingskosten Huisvestingskosten

31.900 7.000 16.700 2.000 57.600

31.500 6.800 15.000 2.000 55.300

15.000 31.000

15.000 26.000

35.000 12.000 17.000 62.200 50.000 70.000 15.000 0 50.000 27.000 384.200

33.900 12.000 22.000 60.100 50.000 70.000 15.000 30.000 50.000 27.000 411.000

I Overige bedrijfslasten

2.057.700

2.018.200

II Lonen en salarissen

1.127.500

1.105.300

363.500

353.800

Kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Onderhoud en dienstverlening kantoorinventaris, computerpakketten en netwerkbeheer Tijdschriften en abonnementen Autoriteit Woningcorporaties/Contributie Aedes Automatiseringskosten primaire systeem Saas en ERP Accountantskosten (controle jaarrekening, fiscale balans)) Externe advieskosten Kosten vervoermiddelen Visitatie PR en communicatie Overige algemene kosten Algemene Kosten

III Sociale lasten

Pagina 33 van 35


5. LIQUIDITEITSBEGROTING 2016 5.1.

UITGANGSPUNTEN LIQUIDITEITSBEGROTING 2016

De beschikbaarheid van voldoende liquiditeiten is van groot belang voor een gezonde bedrijfsvoering. Om dit te borgen wordt er op basis van te verwachten ontvangsten en uitgaven een nauwkeurige liquiditeitsbegroting opgesteld. De bedragen worden steeds verder verfijnd en afgestemd op ervaringscijfers uit eerdere begrotingen, winsten verliesrekeningen en bedrijfslasten. Voor de financiering van de nieuwbouwplannen gaan we uit van volledige financiering, waarbij de hele lening bij aanvang van het bouwproject wordt gestort en tijdens de uitvoering van het project de nieuwbouwtermijnen worden betaald. 5.2.

LIQUIDITEITSBEGROTING

Liquiditeitsbegroting 2016 versus begroting 2015 1. Saldo liquide middelen

2016 5.178.000

2015 3.693.000

Ontvangsten 2. Huurontvangsten 3. Vergoedingen 4. Rente 5. Leningen kapitaalmarkt 6. Verkoop woningen verkoopbeleid Totaal ontvangsten

16.468.000 20.000 23.000 0 1.418.000 17.929.000

16.356.000 20.000 67.000 8.787.000 1.418.000 26.648.000

Uitgaven 7. Nieuwbouw/vernieuwing 8. Annuïteiten 9. Algehele aflossing leningen 10. Belastingen 11. Verzekeringen 12. Beheerkosten 13. CFV Saneringsheffing, Verhuurdersheffing en VpB-belasting 14. Onderhoud 15. Leefbaarheidsuitgaven 16. Investeringen inventaris en servicebussen 17. Investeringen woningen additioneel Totaal uitgaven

5.667.000 6.483.000 378.000 1.076.000 120.000 2.064.000 1.744.000 2.717.000 75.000 50.000 761.000 21.135.000

7.412.000 6.173.000 7.200.000 975.000 120.000 2.046.000 1.453.000 3.476.000 75.000 50.000 361.000 29.341.000

1.972.000

1.000.000

Saldo liquide middelen

5.2.1

Toelichting op de liquiditeitsbegroting 2016

1.

Voor het beginsaldo is het te verwachten saldo per 1 januari geprognosticeerd. Deze wordt zo door het FMP-begrotingssysteem aangehouden. Voor de volgende jaren wordt een minimum van € 1 miljoen geprognosticeerd.

2.

Voor de berekening van de huurontvangsten is met de huren van september 2015 gerekend. Voor 1 juli 2016 is rekening gehouden met een huurprijsstijging van 2%. Voor de nieuwbouw is rekening gehouden met op te leveren projecten, voor additionele investeringen zijn geen huurontvangsten ingerekend.

3.

Administratiekosten t.b.v. derden.

4.

Verwachte rentebijschrijvingen op bank-, spaar- en depositorekeningen.

5.

Hier zijn de nieuw aan te trekken kapitaalmarktleningen opgenomen voor de bouw van nieuwbouwprojecten en de vernieuwing.

6.

Voor de verkoop van woningen zijn voor 2016 vijftien woningen opgenomen via de Slimmer Kopen®-regeling met een verkoopprijs van € 94.500.

Pagina 34 van 35


7.

Hier zijn de uitgaven (kasstromen) berekend van de nieuwbouwprojecten voor 2016.

8.

Rente en aflossingen van de lopende kapitaalmarktleningen.

9.

Een lening met een restantschuld van 378.000 euro waarvan in 2016 het contract afloopt dient geheel afgelost te worden.

10.

De onroerende zaakbelastingen, reinigingsrechten en waterschapslasten van de gemeente Bergen, Gennep en Mook en Middelaar.

11.

De verzekeringspremies voor de brand/storm-, aansprakelijkheid- en CAR-verzekering alsmede de uitgebreide gevarenverzekering voor het maatschappelijk vastgoed.

12.

De beheerkosten volgens de specificatie ‘overige bedrijfslasten’, exclusief directe bedrijfslasten.

13.

Voor de te verwachten verhuurdersheffing is € 1.579.000 opgenomen en voor de saneringsheffing € 165.000. Voor de Vpb zijn geen lasten opgenomen. Dit door de gevormde actieve belastinglatentie waarop de Vpb-lasten de komende jaren in mindering worden gebracht. De Vpb-last in de Winst- en verliesrekening is dan ook geen liquiditeitenstroom.

14.

De kosten volgens de onderhoudsbegroting (dagelijks onderhoud, instandhoudingsonderhoud en de onderhoudskosten voor groot onderhoud).

15.

Voor leefbaarheidsuitgaven is een algemeen budget van € 75.000 ingerekend.

16.

Dit zijn de te betalen kosten voor aanschaf van gereedschappen voor technisch beheer en nieuwe kantoorinventaris.

17.

Een bedrag van € 100.000 is gereserveerd voor de te verwachten investeringen voor individuele geriefverbeteringen in de woningen, zoals: badkamers, cv-installaties en het plaatsen van schuttingen. Tevens is op verzoek van Dichterbij een bedrag van € 261.000 opgenomen voor de verbouw van de clusterwoningen aan de Pottenbakker. Voor het aanleggen van zonnepanelen op maatschappelijk vastgoed is een bedrag van € 400.000 gereserveerd.

Pagina 35 van 35

Activiteitenplan en begroting 2016

Recommend Documents