AMERIKA-WONINGFONDS
Een investering in de woningmarkt van Detroit
Private Placement Memorandum nr. 1/99 - de heer J. Bosch
Hoofdkantoor van General Motors in het centrum van Detroit
INHOUD
|2|
AMERIKA-WONINGFONDS
3
Inleiding
4
Informatie over Detroit
6
Woningmarkt Detroit
8
Fondsstrategie
9
Financiële informatie
10
Cashflow overzicht
12
Kosten en vergoedingen
14
Juridische informatie
16
Fiscale informatie
18
Mededeling Fondsmanager
19
Deelnemen
20
Definities
21
Betrokken partijen
James Scott fontein in het centrum van Detroit
INLEIDING De vastgoedmarkt in de Verenigde Staten is de afgelopen jaren hard geraakt door de economische crisis. Vooral Detroit is door het uiteenspatten van de ‘vastgoedbubbel’ en de economisch crisis hard getroffen. Hiermee biedt Detroit echter ook de beste mogelijkheden vastgoed tegen ‘distressed’ prijzen, ruim onder herbouwkosten, aan te kopen. In Detroit zijn de woningprijzen het hardst gedaald, tegelijk is het nu één van de vier steden in de VS waar voor het eerst weer een
Investering in de aankoop, renovatie, verhuur alsmede verkoopmarkt van betaalbare
lichte stijging van de huizenprijzen is waar te nemen.
woningen in Detroit.
Om kansen in deze markt te profiteren, biedt Amerika-Woningfonds investeerders de mogelijkheid deel te nemen in de aankoop, verhuur en verkoop van woningen in Detroit.
Investering in de hardst gedaalde woningmarkt van Amerika Initiatiefnemers investeren zelf mee.
De investering wordt geheel met eigen vermogen gefinancierd derhalve zonder banklening. De verwacht looptijd van het fonds is 3 tot 4 jaar met zicht op een verwacht totaal rendement van boven de 20%
1
per jaar. Het doel is om elk kwartaal een deel van het rendement uit te keren. Het jaarlijks uit te keren rendement is naar verwachting
Verwachte looptijd van 2 tot 4 jaar. Participaties in coupures van € 25.000. Aantrekkelijk verwacht rendement van boven de 20% per jaar2.
10%.`
1
2
Dit betreft een geprognosticeerd rendement. De waarde van uw investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Resultaat en uitkering zijn voor belasting.
AMERIKA-WONINGFONDS
|3|
I N F O R M AT I E O V E R D E T R O I T Detroit is de grootste stad in de Amerikaanse staat Michigan, en qua
De grootste internet hypotheek bank van de VS ‘Quicken Loans’ is met
inwonertal de 18e stad van de Verenigde Staten. Het is niet de hoofd-
4.000 medewerkers sinds kort ook gevestigd in het centrum.
stad van Michigan, dat is Lansing. De stad bevindt zich aan de oevers van de rivier de Detroit tussen het Eriemeer en Saint Clairmeer, tegenover de stad Windsor in Canada. De stad telt circa 800.000 inwoners, terwijl de agglomeratie ‘Metro Detroit’ ruim vijf miljoen inwoners telt en hiermee op de12e plaats in de Verenigde Staten staat. Van de bevolking is 10,4 % ouder dan 65 jaar en bestaat 29,7 % uit eenpersoonshuishoudens. De werkloosheid bedroeg ooit 6,6 % (cijfers volkstelling 2000), maar is vanaf 2008 sterk opgelopen als gevolg van de kredietcrisis. Het huidige werkloosheidspencentage voor de regio Metro Detroit is 11,6% en voor Detroit zelf 20%. Het aantal inwoners was op zijn hoogtepunt in 1950, toen er 1.850.000 mensen woonden. Sindsdien is het inwonertal door de afnemende industrialisatie gestaag gedaald
Grootste werkgevers Detroit 1 Detroit Public Schools
13.750
11 U.S. Postal Service
4.106
2 City of Detroit
13.187
12 Quicken Loans
4.000
3 Detroit Medical Center
10.499
13 St. John Health System 3.818
4 Henry Ford Health System
8.502
14 DTE Energy
3.771
5 U.S. Government
6.335
15 Wayne County
3.674
6 Blue Cross Blue Shield
6.000
16 MGM Grand Detroit
3.000
7 Wayne State University
5.019
17 Compuware
2.597
8 State of Michigan
4.910
18 MotorCity Casino
2.424
9 General Motors
4.652
19 American Axle
1.990
10 Chrysler
4.517
20 Greektown Casino
1.800
naar minder dan de helft nu. Verdeling werkgelegenheid Detroit Detroit is de thuisbasis van de Amerikaanse 'Big Three' autobedrijven, General Motors, Ford en Chrysler. Daarnaast is de regio de laatste jaren één van de toonaangevende gezondheidszorg economieën in de VS geworden. Deze sector neemt ook een groot deel van de werkgelegenheid voor haar rekening in de regio. Daarnaast stimuleert de stad de komst van technologische bedrijven actief in onder anderen biotechnologie, nanotechnologie, informatietechnologie, en waterstof brandstofcel ontwikkeling. Belangrijk speerpunt voor de stad is het creëren van werkgelegenheid in (het centrum van) Detroit. Sinds een aantal jaren is het hoofdkantoor van Compuware in het centrum van de stad gevestigd.
|4|
AMERIKA-WONINGFONDS
Bouw Productie Handel, transport, nutsvoorzieningen Informatie technologie Financiële dienstverlening Zakelijke dienstverlening Onderwijs en gezondheidszorg Toerisme en recreatie Overige dienstverlening Overheid
AMERIKA-WONINGFONDS
|5|
WONINGMARKT DETROIT Woningmarkt Detroit
een troosteloos beeld zien van dichtgespijkerde huizen. De criminaliteit
Net als in de rest van Amerika is ook de huizenmarkt in Detroit hard
in deze gebieden is hoog en deze gebieden zijn absoluut niet geschikt
geraakt door de gevolgen van de financiële crisis. Door foreclosures is
voor investeringen. Het stadsbestuur en particuliere initiatieven zijn
een enorme hoeveelheid huizen op de balans van de voormalige hypo-
actief in het saneren en herindelen van de slechte wijken in de stad. De
theekverstrekkers beland. Deze huizen zijn in de achterliggende periode
betere gebieden (aangeduid als A- and B-areas) ogen stukken aantrekke-
op een meer of minder gecontroleerde manier naar de markt gebracht
lijker.
of moeten nog naar de markt gebracht worden via veilingen. Aangezien er op dit moment niet of nauwelijks potentiële huiseigenaren zijn, komt
De verhuurmarkt in Detroit wordt gedomineerd door zogenaamde
het merendeel van deze woningen terecht bij investeerders voor de
‘Section8-verhuur’. Feitelijk gaat het hier om sociale huurwoningen via
verhuurmarkt.
een overheidsprogramma. Amerikanen die niet in staat zijn om zelf een woning te kopen of huren kunnen via Section8 in aanmerking komen
Door de potentieel zeer aantrekkelijke rendementen bij verhuur is er op
voor een voucher die hen in staat stelt een woning te huren. De voucher
dit moment in Detroit veel vraag van beleggers van binnen en buiten de
is letterlijk een cheque voor een vastgesteld bedrag per maand, dat
VS om in verhuurde woningen te investeren. Het gaat hier veelal om
besteed mag worden aan huurpenningen. Deze huurpenningen worden
kleine (privé-)investeerders die 1 of 2 woningen kopen voor de verhuur.
vervolgens door een overheidsinstantie rechtstreeks voldaan aan de
In Detroit zijn inmiddels vele partijen actief die investeerders de moge-
verhuurder, die daarmee feitelijk een gegarandeerde betaling van (het
lijkheid bieden in woningen voor de verhuurmarkt te investeren. Deze
grootste deel van) de huur heeft. Vanuit deze Section8-markt is er een
partijen kopen via de veilingen woningen in grote aantallen (vele tien-
grote vraag naar huurwoningen met een huurprijs tot circa $ 850 per
tallen) in en zetten die vervolgens (veelal na renovatie) in kleine aan-
maand. Section8-huurcontracten worden afgesloten voor een periode
tallen door naar privé-investeerders. Hierbij worden vaak grote marges
van 1 jaar, waarna ze wederzijds opzegbaar zijn. Om een woning te
gerealiseerd.
laten kwalificeren voor Section8-verhuur moet de woning voldoen aan specifieke vereisten (de zogenaamde Section8-requirements). Section8-
Detroit City is min of meer een cirkel met een straal van 8 mijl. De kwaliteit van de verschillende deelgebieden in deze cirkel loopt sterk uiteen. De mindere gebieden (aangeduid als C- and D-areas) laten veelal
|6|
AMERIKA-WONINGFONDS
inspecties vinden jaarlijks plaats.
De vraag naar koopwoningen bij individuele huiseigenaren is nog
Prijsindex woningen Detroit
zeer beperkt, veroorzaakt doordat hypotheekbanken nog nauwe-
In de onderstaande grafiek is prijsindex van woningen in Detroit weerge-
lijks woningen willen financieren. Desondanks vinden er op dit
geven tot en met januari 2012. (januari 2000 = index 100). Het hoogste
moment op grote schaal transacties in de woningmarkt plaats.
prijsniveau was in 2006 voor de het ontstaan van de huizencrisis en de
Het merendeel van de transacties heeft betrekking op het onder-
financiële crisis. Opvallend is dat de prijsindex in januari 2012 voor het
staande principe:
eerst sinds de daling van de huizenprijzen weer een stijging laat zien.
Aankoop van een foreclosure-woning uit een veiling tegen wholesale-prijzen;
130
Renovatie van de woning conform Section8-standaard; Verhuur van de woning;
120
Verkoop van de verhuurde woning tegen retail-prijzen.
110
Onderstaande becijfering geeft een ruw beeld van het huidige
100
prijsniveau en de verhuurmarges in de markt : 90
De kostprijs voor een Section8-woning (aankoop uit veiling en renovatie) in de betere buurten bedraagt ruwweg $ 25.000;
Door retail-investeerders wordt voor deze woning een prijs betaald in de orde van grootte van $ 40.000;
80
70
60
De bruto huurwaarde van deze woningen kan worden becijferd op zo’n $ 10.000 per jaar. De netto huuropbrengst op circa $ 5.000.
50
40 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
AMERIKA-WONINGFONDS
|7|
F O N D S S T R AT E G I E
Woning na renovatie
Woning voor renovatie
Detroit
het Fonds ingekocht. Uitgangspunt in deze partnership is de verde-
De strategie van het Fonds is primair gericht op de aankoop van zoge-
ling van de winst bij verkoop tussen de lokale partner en het fonds.
naamde single family homes met zowel een goede verhuur- als verkoop-
Indien de lokale partner er niet in slaagt om de woning tegen een
mogelijkheid. De aankoopprijs moet aanzienlijk onder de marktprijs
vastgestelde prijs en binnen een afgesproken periode te verkopen,
liggen van vergelijkbare objecten. Doordat het fonds voldoende omvang
vervalt het eigendom van de woning aan het fonds. Als zekerheid
en liquiditeit heeft c.q. inkoopkracht, is het in de huidige woningmarkt
heeft het fonds een hypotheek op de woning.
mogelijk om onder de marktprijs woningen te verwerven. Het beleid van het fonds is om op twee manieren woningen te verwerven:
Alleen ter illustratie van de bovenstaande fondsstrategie is hieronder een vereenvoudigd rekenvoorbeeld opgenomen.
1. Aankoop van gerenoveerde en verhuurde woningen In Detroit zijn gespecialiseerde partijen actief in de aankoop van
Strategie 1
zogenaamde ‘distressed’ woningen. Deze woningen worden recht-
Strategie 2
streeks gekocht van banken of aangekocht via veilingen. Doorgaans
Aankoopprijs woning
$ 32.000
$ 10.000
zijn de woningen in slechte staat van onderhoud en worden deze
Renovatiekosten
-
$ 15.000
volledig gerenoveerd. Nadat de woningen zijn gerenoveerd en ver-
Totale kosten
$ 32.000
$ 25.000
huurd worden deze individueel op de markt aangeboden. Bij aankoop
Direct rendement (verhuur)
10%
-
van een groter aantal woningen in bulk zijn kortingen van 15-25%
Verkoopopbrengst na kosten
$ 46.400
$ 38.000
realiseerbaar.
Indirect rendement (verkoop)
$ 14.400
$ 7.000
Doorlooptijd
2 tot 4 jaar
6 maanden
Totaal rendement op jaarbasis1
22%
50%3
2. Partnership in aankoop van niet gerenoveerde woningen
1
In samenwerking met geselecteerde partijen worden ‘distressed’ woningen aangekocht rechtstreeks bij banken of op veilingen. De aankoop en de benodigde renovatie wordt gefinancierd door het Fonds. De activiteiten voor de aankoop, renovatie en verhuur worden uitgevoerd door een lokale partner. Zodra de woning na renovatie is verhuurd wordt deze op de markt te koop aangeboden of door
|8|
AMERIKA-WONINGFONDS
1
Resultaat voor belasting en fondskosten.
3
Uitgaande van een doorlooptijd bij strategie 2 van 6 maanden kan met een bedrag van $ 25.000 twee woningen worden aangekocht, gerenoveerd en verkocht in 1 jaar. Derhalve is het rendement op jaarbasis circa 50%.
F I N A N C I Ë L E I N F O R M AT I E Fondsvolume
Rendement
AWF DETROIT LLC streeft naar een totaal volume van het fonds van
Het verwachte rendement voor het Fonds is gebaseerd op de volgende
minimaal € 1.000.000. De initiatiefnemers geloven in huidige woning-
veronderstellingen:
markt van Detroit en zullen eveneens participeren in het Fonds. Het fonds zal zelf of de aankoop van woningen zal nadrukkelijk niet worden
Aankoop van woningen onder de actuele marktprijzen;
gefinancierd met enige vorm van bancaire financiering. Door de afwe-
Netto verhuuropbrengsten van circa 15% ten opzichte van de aan-
zigheid van leverage in de vorm van bankfinanciering(en) wordt het
koopprijzen van de woningen;
risico van het Fonds verlaagd. Er is namelijk geen sprake van rentekos-
Korte termijn verkoopopbrengsten van gerenoveerde woningen van
ten of aflossingverplichtingen en overige bancaire voorwaarden en ver-
circa 30%;
plichtingen.
Verkoopopbrengsten van woningen in de portefeuille op een termijn van 2 tot 4 jaar met een waardestijging van circa 50%.
Looptijd De totale looptijd van het fonds wordt begroot op 3 tot 5 jaar. Verwacht wordt dat de komende twee jaar nog gebruik kan worden gemaakt van de inkoopkansen die de woningmarkt in Detroit biedt. Het beleid van het fonds is om te profiteren van korte termijn verkoopopbrengsten alsmede van verhuuropbrengsten en verkoopopbrengsten in
Op basis van deze veronderstellingen wordt een totaal IRR rendement verwacht van boven de 20%. Het per kwartaal verwachte uitkeerbare rendement bedraagt 10% op jaarbasis. Dit verwachte rendement is voor belasting1.
de komende jaren. Bij structurele stijging van de huizenprijzen in Detroit zou een aanzienlijke vermogenswinst in de komende jaren haalbaar kunnen zijn.
1
In de VS is het verplicht om bij niet Amerikaanse ingezetenen vooraf belasting in te hou-
den. Bij de definitieve aangifte in april van ieder jaar wordt teveel aan ingehouden belasting gecrediteerd door belastingdienst.
AMERIKA-WONINGFONDS
|9|
CASHFLOW OVERZICHT Op pagina 10 en 11 is een cashflow overzicht opgenomen van het Fonds. Op deze pagina is een prognose gegeven van strategie 1. Op pagina hiernaast is de prognose van strategie 2 alsmede het totale te verwachten cashflow overzicht en uiteenzetting van het verwachte rendement. De aannames voor de berekening en berekening zijn met zorg gedaan, echter het cashflow overzicht is ter illustratie en er kunnen geen rechten aan de aannamer, berekeningen en uitkomsten worden ontleend.
Strategie 1 Portefeuille woningen strategie 1 Aankoop woningen 60% Verkoop woningen Stand woningen eind Verhuur strategie 1 Bruto huurinkomsten Property mgt fee Belasting Verzekeringen Netto huurinkomsten Onderhoud Leegstand Fondsbeheer Resultaat Verkoop strategie 1 Verkoopopbrengst Verkoopkosten Dispositie fee Netto verkoopopbrengsten Rendement strategie 1 Direct rendement uit verhuur Indirect rendement uit verkoop Totaal Rendement (ROI) in %
| 10 |
AMERIKA-WONINGFONDS
Jaar 1 558.600 558.600
Jaar 2
Jaar 3
558.600
558.600
1
Jaar 4
2
totaal
(558.600) 3
4
29,0% 10,00% 6,00% 1,50% 18,6%
161.994 (16.199) (33.516) (8.379) 103.900
161.994 (16.199) (33.516) (8.379) 103.900
161.994 (16.199) (33.516) (8.379) 103.900
161.994 (16.199) (33.516) (8.379) 103.900
5,00% 10,00% 2,00%
(8.100) (16.199) (11.172) 62.843
(8.100) (16.199) (11.172) 68.429
(8.100) (16.199) (11.172) 68.429
(8.100) (16.199) (11.172) 68.429
1 50% 8% 2%
19%
2
3
-
-
-
1 10,5% 10%
2 11,4% 11%
3 11,4% 11%
(558.600) (558.600) totaal
Opmerkingen bij pagina 10 en 11
De berekening is gebaseerd op boekjaren en niet op kalenderjaren.
Bij de berekening van het rendement (ROI en IRR) is geen rekening gehouden met de uitkeringsfrequentie per kwartaal.
Aangenomen is dat 60% van het fondsvermogen na 415.598
kosten wordt geïnvesteerd in strategie 1 en 40% in strategie 2.
Bij strategie 2 is aangenomen dat ruim 10% van het beschikbare vermogen als liquiditeitsreserve wordt aangehouden.
268.128 4
837.900 (67.032) (16.758) 754.110 4 11% 33% 44%
totaal 837.900
754.110 totaal
Bij strategie 1 is aangenomen dat de gehele portefeuille aan het eind van jaar 4 wordt verkocht en dat er in dat jaar nog huuropbrengsten worden ontvangen.
Bij strategie 2 is aangenomen dat er in de periode na verhuur en voor verkoop van de woningen geen huuropbrengsten zijn.
Strategie 2 Verkoop strategie 2 Aankoop woningen Verkoopwinst Verkoopkosten Netto verkoopwinst
Jaar 1 325.850 195.510 (11.731) 183.779
Rendement strategie 2 Totaal Rendement (ROI) in %
46%
Cash flow Cash begin Resultaat verhuur Resultaat verkoop strategie 1 Resultaat verkoop strategie 2 Winstuitkering Terugbetaling equity Cash eind
10%
Rendement Equity begin Winstuitkering Terugbetaling equity Equity eind Performance fee Winstdeling investeerders Totaal rerultaat investeerders IRR
Jaar 2 325.850 195.510 (11.731) 183.779
Jaar 3 325.850 195.510 (11.731) 183.779
Jaar4 325.850 195.510 (11.731) 183.779
totaal 782.040 735.118
1
2
3
4
46%
46%
46%
46%
Jaar 1 46.550 62.843 183.779 (100.000) (100.000) 93.172
Jaar 2 93.172 68.429 183.779 (90.000) (100.000) 155.380
Jaar 3 155.380 68.429 183.779 (80.000) (300.000) 27.588
Jaar 4 27.588 68.429 754.110 183.779 (50.000) (500.000) 483.906
Jaar 1 (1.000.000) 100.000 100.000 (900.000)
Jaar 2 (900.000) 90.000 100.000 (800.000)
Jaar 3 (800.000) 80.000 300.000 (500.000)
Jaar 4 (500.000) 50.000 500.000 (145.172) 338.734 388.734
30% 100.000
90.000
80.000
totaal
totaal 268.128 754.110 (320.000) (1.000.000)
totaal 320.000 1.000.000
658.734
28,3%
AMERIKA-WONINGFONDS
| 11 |
KOSTEN EN VERGOEDINGEN AWF Management LLC is in haar hoedanigheid als Fondsmanager verant-
van de verhuur-/verkoopopbrengsten ten behoeve van AWF Manage-
woordelijk voor het beleid, de aankoop van vastgoed, de operationele
ment LLC. Deze vergoeding is voor de kosten van het management zoals
beheeractiviteiten, de verkoop van vastgoed en de verslaglegging van
reis– en verblijfkosten.
het Fonds. Voor deze werkzaamheden ontvangt de Fondsmanager vergoedingen. De afspraken en vergoedingen tussen het Fonds en de
Verkoop van objecten
Fondsmanager zijn vastgelegd in de Managementovereenkomst. De ver-
Dispositiefee van 2% van de verkoopkoopprijs van ieder object, te beta-
goedingen voor de Fondsmanager zijn:
len bij verkoop onder voorwaarde dat een individueel project minimaal het preferent rendement van 10% enkelvoudig op jaarbasis heeft be-
Structurering een aankoop objecten
Structureringsvergoeding van 3% van het eigen vermogen, te beta-
haald. Deze vergoeding is voor de kosten van het management zoals reis– en verblijfkosten.
len aan AWF Management LLC. Deze vergoeding is o.a. voor het opstellen van dit PPM, uitwerking van de structuur en de juridische
Emissievergoeding
en fiscale kosten.
Een eenmalige emissievergoeding voor de begeleiding van het plaat-
Oprichtingskosten van 2% van het eigen vermogen, te betalen aan AWF Management LLC. Deze vergoeding is voor de kosten voor oprichting van het Fonds in Amerika.
Acquisitievergoeding van 2% van de aankoopprijs van ieder object, te betalen bij afname van de objecten aan AWF Management LLC. Deze vergoeding is voor o.a. de begeleiding van het management bij aankoop van de objecten (exclusief kosten van derden). Management van de portefeuille Asset Management fee van 2% van de portefeuille-omvang per jaar over het daadwerkelijk geïnvesteerd vermogen van het fonds en te betalen
| 12 |
AMERIKA-WONINGFONDS
singskantoor. Deze emissievergoeding is afhankelijk van het deelnamebedrag. 3% bij een deelnamebedrag van € 25.000, 2% bij een deelname bedrag van € 50.000 of € 75.000 en 1,5% bij een deelnamebedrag van € 100.000 of meer. Performance fee Fondsmanager AWF Management LLC heeft voorts in haar hoedanigheid van Fondsmanager recht op een performance fee. Deze performance fee bedraagt 30% van het jaarlijks gerealiseerde rendement boven een preferent rendement van 10%.
Een voorbeeld van een target wijk/straat van het Fonds
AMERIKA-WONINGFONDS
| 13 |
J U R I D I S C H E I N F O R M AT I E
De fondsstructuur is zo eenvoudig mogelijk opgezet, waarbij de inves-
Voor AWF DETROIT LLC zullen bij oprichting zogenaamde ‘Articles of
teerders rechtstreeks deelnemen in de Amerikaanse vennootschap wel-
Association’ (oprichtingsstatuten) worden opgesteld. Een door de inves-
ke het vastgoed in eigendom heeft. Deze Amerikaanse vennootschap
teerders getekende versie van de Articles of Association zal eveneens
met de naam ‘AWF Detroit LLC’ zal een Limited Liability Company (LLC)
het bewijs van deelname zijn.
zijn naar Amerikaans recht en zijn gevestigd in Detroit in de staat Michigan1. Deze Amerikaanse rechtspersoon zal zodanig worden opgericht dat
Het dagelijks bestuur van AWF DETROIT LLC zal worden gevormd door
er geen verhaalsrecht op haar aandeelhouders bestaat waardoor de in-
AWF Management LLC. De juridische structuur van de investering is
vesteerders nimmer aansprakelijk kunnen zijn voor meer dan hun inleg.
hieronder schematisch weergegeven.
Investeerders
Jabo Capital BV
Emaxus Holding BV
50%
50%
NL USA 1
AWF DETROIT LLC2
Management van het fonds
AWF Management LLC2
Eventueel zal de zal er in plaats van een Limited Liability Company (LLC) feitelijk een Limited Partnership (LP) of een Limited Liability Limited Partnership (LLLP) worden opgericht om de betrokken partijen en verder te beschermen.
2
De feitelijke naamgeving van de entiteiten kan mogelijk afwijken van de in dit Private Placement gehanteerde
| 14 |
AMERIKA-WONINGFONDS
Initiatiefnemer & Fondsmanager
Periodieke rapportage
Het dagelijks bestuur en management van AWF DETROIT LLC is in han-
De Fondsmanager stelt jaarlijks in beginsel uiterlijk binnen zes maanden
den van AWF Management LLC. Hiervoor wordt een managementover-
na afloop van het boekjaar de jaarcijfers op van het Fonds. Een externe
eenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn onder andere de om-
accountant zal de jaarcijfers controleren. Per kwartaal zal voorts aan
schrijving van de taken van het management en de vergoeding daarvoor
de Deelnemers een feitelijk verslag worden gedaan van de relevante
vastgelegd. Deze managementovereenkomst is verkrijgbaar bij de initia-
ontwikkelingen in Fonds. Deze verslaggeving zal schriftelijk plaatsvin-
tiefnemer.
den. Desgewenst kunnen Deelnemers hierop een toelichting verkrijgen. Op deze wijze zullen de activiteiten van het Fonds zo transparant moge-
De aandeelhouders alsmede bestuurders van AWF Management LLC zijn:
lijk worden weergegeven en blijven de Deelnemers goed geïnformeerd.
Emaxus Holding B.V. (enig aandeelhouder E.J. Melchior)
Financieel toezicht
Jabo Capital B.V. (enig aandeelhouder J. Bosch)
AWF DETROIT LLC en de Initiatiefnemer, zijnde AWF Management LLC
Voor het opzetten van de investeringstructuur, de selectie en acquisitie van het vastgoed, het management van de vastgoedportefeuille alsmede de verkoop van de objecten wordt de Fondsmanager beloond met de in hoofdstuk X vermelde vergoedingen.
zijn uit hoofde van hoofde van de Wet Financieel Toezicht niet vergunningplichtig. Dit vanwege het feit dat de investeringspropositie c.q. dit investeringsmemorandum wordt aangeboden aan een selecte en beperkte groep van investeerders met een maximum van 99 potentiële investeerders. Om dit te waarborgen wordt het investeringsmemorandum enkel op naam verstrekt.
AMERIKA-WONINGFONDS
| 15 |
F I S C A L E I N F O R M AT I E Dit overzicht is gebaseerd op de feiten en wetgeving per mei 2012 en beperkt zich tot de fiscale hoofdlijnen. De investeerders nemen deel in AWF DETROIT LLC. Het doel van AWF DETROIT LLC is het direct en indirect verwerven, renoveren, exploiteren en verkopen van onroerend goed in de Verenigde staten, in de staat Michigan. Tussen Amerika en Nederland is een verdrag ter voorkoming dubbele belasting overeengekomen. Daarin is bepaald dat alle inkomsten uit onroerend goed allereerst in Amerika belastbaar zijn. Uitzondering zijn rente inkomsten, deze worden belast in het land waar men gevestigd is. NEDERLANDSE FISCALE ASPECTEN:
AMERIKAANSE FISCALE ASPECTEN: Elke niet-Amerikaan die belegt in Amerikaans vastgoed is wettelijk ver-
Natuurlijke personen
plicht aangifte te doen. De aangifte dient gedaan te worden op Fede-
De deelname dient in Box III vermeld te worden tegen marktwaarde. Op
raal en Staatsniveau.
de verschuldigde belasting in box III wordt vervolgens pro rata een vrijstelling ter voorkoming dubbele belasting verleend.
De entiteit waarin belegd wordt is verplicht inhoudingen te doen op inkomsten. Bij verkoop is de verkoper verplicht 10% van de totale koop-
Rechtspersonen
som in te houden. Over de reguliere inkomsten uit exploitatie (verhuur)
De inkomsten dienen in de Nederlandse belastingaangifte opgenomen te
dient een voorheffing van 35% te worden ingehouden. Deze voorheffin-
worden. Op de verschuldigde vennootschapsbelasting wordt vervolgens
gen worden afgedragen aan de Amerikaanse belastingdienst (IRS) en
pro rata een vrijstelling ter voorkoming dubbele belasting verleend.
worden gezien als een credit voor de investeerder. Door het doen van de Amerikaanse belastingaangifte wordt de daadwerkelijk verschuldigde belasting bepaald en het teveel ingehoudene teruggevorderd.
| 16 |
AMERIKA-WONINGFONDS
Natuurlijke personen
Rechtspersonen
Er is een onderscheid tussen reguliere inkomsten uit exploitatie en ver-
De inkomsten uit exploitatie en verkoop worden belast als inkomen. De
mogenswinsten uit verkoop. Vermogenswinsten kunnen weer onderver-
tarieven zijn:
deeld worden in korte termijn (minder dan 12 maanden in bezit) en lange termijn. Korte termijn winst wordt met het reguliere inkomen belast. Er is sprake van een belastingvrije voet van $ 3.700. De tarieven voor de inkomstenbelasting zijn;
Inkomsten in dollars $
-
$
50.000
15%
50.000
-
$
75.000
25%
$
75.000
-
$
100.000
34%
$
100.000
-
$
335.000
39%
$
335.000
-
$ 10.000.000
34%
$ 10.000.000
-
$ 15.000.000
35%
$ 15.000.000
-
$ 18.333.333
38%
$ 18.333.333
-
$ Inkomsten in dollars $
-
Tarief
-
$
8.500
10%
$
8.500
-
$ 34.500
15%
$
34.500
-
$ 69.675
25%
$
69.675
-
$ 106.150
28%
$ 106.150
-
$ 189.575
33%
$ 189.575
-
35%
De lange termijn winstbelasting is 10% maar kan bij een laag inkomen (lager dan $ 34.500) gehalveerd worden. De Staat Michigan heft 4,35% waarbij een belastingvrije voet geldt van $ 3.700.
Tarief
35%
Indien op een uitkering een daling van het eigen vermogen volgt kan daarover een “dividendbelasting” geheven worden van 30%. Middels het belastingverdrag tussen Amerika en Nederland is dit verlaagd naar 5%. De Staat Michigan heft 4,95% met daarop een toeslag van 22%. Effectief is het belastingtarief daarmee 6%.
AMERIKA-WONINGFONDS
| 17 |
MEDEDELING FONDSMANAGER Het is mogelijk dat de in dit Private Placement Memorandum vermelde
Het Fonds, de Fondsmanager en alle aan haar gelieerde vennootschap-
informatie door verloop van tijd gedateerd raakt. Er wordt geen garan-
pen en hun bestuur aanvaarden geen aansprakelijkheid voor enige scha-
tie gegeven dat deze informatie na het verschijnen van het Private Pla-
de die zou kunnen ontstaan ten gevolge van deelname in AWF DETROIT
cement Memorandum nog volledig en/of juist is.
LLC. Iedere Deelnemer is zelf verantwoordelijk voor zijn of haar besluit om hierin te investeren.
Het rendement of de rendementsverwachtingen zoals weergegeven in dit Private Placement Memorandum betreffen een inschatting van het te
Omdat het PPM enkel op naam wordt verstrekt en aan niet meer dan 99
behalen resultaat en zijn berekend op basis van veronderstellingen. In
potentiële investeerders is het Fonds niet vergunningplichtig op grond
het verleden behaalde resultaten bieden echter geen garantie voor de
van de vrijstellingsregel Wft en staat het Fonds als zodanig niet onder
toekomst. De waarde van uw Deelnemingsrechten kan fluctueren. Niets
toezicht van de AFM. Omdat het PPM wordt verstrekt aan niet meer dan
in dit Private Placement Memorandum mag worden geïnterpreteerd als
99 potentiële investeerders is dit Private Placement Memorandum op
een garantie voor rendement.
grond van artikel 5:3 van de Wft vrijgesteld van goedkeuring en toetsing door de AFM.
De Fondsmanager en het Fonds adviseren (potentiële) investeerders niet. Voor beantwoording van de vraag of een belegging in het Fonds
AWF Management LLC verklaart dat het Private Placement Memorandum
voor de (potentiële) investeerder in het concrete geval passend is,
onder haar verantwoordelijkheid is opgesteld en dat, na het treffen van
wordt verwezen naar de eigen (financieel, fiscaal en/of juridisch) advi-
alle maatregelen om zulks te garanderen en voor zover bij haar bekend,
seur. Niemand is door de Initiatiefnemer gemachtigd informatie te ver-
de gegevens in het Private Placement Memorandum in overeenstemming
schaffen of verklaringen af te leggen die niet in dit Private Placement
zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waar-
Memorandum zijn opgenomen. Indien zodanige informatie is verschaft
van de vermelding de strekking van het Private Placement Memorandum
of zodanige verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie of
zou wijzigen.
dergelijke verklaringen niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door het Fonds of de Fondsmanager. Dit Private Placement Memorandum houdt als zodanig geen aanbod in van enig effect, of een
AWF Management LLC
uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van enig effect aan
Detroit, mei 2012
een persoon in enige jurisdictie waar dit volgens de aldaar geldende regelgeving niet geoorloofd is.
| 18 |
AMERIKA-WONINGFONDS
DEELNEMEN Risico
Belangrijke informatie
Potentiële investeerders worden er nadrukkelijk op gewezen dat inves-
Voor advies op de vraag of een investering in het concrete geval pas-
teren in het algemeen risico’s met zich meebrengt. Dat geldt ook voor
send is, verwijzen wij u naar uw eigen financieel-, fiscaal- en/of juri-
een investering in AWF DETROIT LLC. Het is van groot belang dat inves-
disch adviseur. Deze brochure geeft een beknopte beschrijving van de
teerders zich bewust zijn van de risico’s, teneinde de investering goed
investeringspropositie. Er kunnen zich nog wijzigingen voordoen. De
te kunnen beoordelen. Potentiële participanten worden dringend ver-
waarde van de investeringen kan zowel stijgen als dalen en investeer-
zocht dit Private Placement Memorandum aandachtig te bestuderen en
ders dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan
worden geacht alle risicofactoren die verbonden zijn aan een dergelijke
zij hebben ingelegd. In het verleden behaalde resultaten bij soortgelijke
investering in overweging te nemen, alvorens zij besluiten om in AWF
investeringen bieden geen garantie voor de toekomst. U kunt uitsluitend
DETROIT LLC te investeren.
deelnemen op basis van dit Private Placement Memorandum. AWF DETROIT LLC is voor de aanbieding van deelnemingsrechten niet vergun-
Valuta
ningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht omdat deelna-
In het huidige onzekere klimaat van de financiële wordt gememoreerd
me in wordt aangeboden aan een selecte en beperkte groep van inves-
dat het fonds een dollarbelegging betreft. Ondanks dat daar
teerders met een maximum van 99 potentiële investeerders. Om dit te
wisselkoersrisico’s aan kleven kan een spreiding in verschillende valuta
waarborgen wordt het PPM enkel op naam verstrekt.
wenselijk zijn. Zeker met de huidige onderzekerheid en financiële problemen EU-regio. Inschrijven en deelnemen Deelname in AWF DETROIT LLC is mogelijk met een investeringsbedrag vanaf € 25.000. U kunt deelnemen door de verklaring van deelname en een kopie identiteitsbewijs te retourneren. Na ontvangst van de formulieren ontvangt u een ontvangst bevestiging en een betalingsverzoek.
AMERIKA-WONINGFONDS
| 19 |
DEFINITIES
Amerika Woningfonds
Fondsvermogen
AWF DETROIT LLC, een Limited Liability Company, statutair gevestigd in Detroit, Verenigde staten1.
Deelnamebedrag Het bedrag waarvoor een Investeerder deelneemt in het Fonds. Per Deelnemer bedraagt dit minimaal € 25.000.
Het door de deelnemers van het Fonds gestorte en gecommitteerde kapitaal.
Initiatiefnemer De Fondsmanager.
Managementovereenkomst
Deelnemer
De overeenkomst tussen het Fonds en de Fondsmanager waarin is overeengekomen dat de Fondsmanager op zal treden als bestuurder van het Fonds en waarin de voorwaarden voor het beheer door de Fondsmanager, waaronder begrepen de vergoedingen voor het beheer, zijn vastgelegd.
De investeerder die deelneemt in het Fonds.
Deelnemingsformulier Het formulier dat bij dit Private Placement Memorandum is verstrekt als bijlage A en door de Deelnemer dient te worden ingevuld om zich in te schrijven voor deelname in het Fonds.
Private Placement Memorandum of PPM
Fonds AWF DETROIT LLC, een Limited Liability Company, statutair gevestigd in Detroit, Verenigde staten1.
Dit private placement memorandum inclusief eventuele bijlagen.
Wft Wet op het financieel toezicht.
Fondsmanager AWF Management LLC, een Limited Liability Company1, statutair gevestigd in Detroit, Verenigde staten. De Fondsmanager vormt het bestuur van AWF DETROIT LLC en is in deze hoedanigheid verantwoordelijk voor het bestuur, beleid en operationele activiteiten van het Fonds. Tevens is zij de initiatiefnemer van het Fonds en de auteur van het Private Placement Memorandum.
| 20 |
AMERIKA-WONINGFONDS
1
Eventueel zal de zal er in plaats van een Limited Liability Company (LLC) feitelijk een Limited Partnership (LP) of een Limited Liability Limited Partnership (LLLP) worden opgericht om de betrokken partijen en verder te beschermen. De feitelijke naamgeving van de entiteiten kan mogelijk afwijken van de in dit Private Placement gehanteerde namen.
Op de achtergrond het wereldwijde hoofdkantoor van Compuware gezien vanaf het Cadillac Square
B E T R O K K E N PA R T I J E N Fonds AWF DETROIT LLC p/a Postbus 8622 3009 AP ROTTERDAM Fondsmanager AWF Management LLC p/a Postbus 8622 3009 AP ROTTERDAM Telefoon
+31-10-2202971
Edwin Melchior +31-6-22903661 Jan Bosch
+31-6-28653392
[email protected] Begeleiding van de plaatsing van de participaties First Table Asset Consultants B.V. Postbus 361 3830 AK LEUSDEN www.ftac.nl Fiscaal advies Corvus Tax Naaldwijkseweg 101 2691 RD WESTLAND www.corvustax.com
AMERIKA-WONINGFONDS
| 21 |
Amerika-Woningfonds
T +31 (0) 10 220 43 45
Postbus 8622
F +31 (0) 10 220 27 40
3009 AP ROTTERDAM
E
[email protected]
