8,25% converteerbare obligaties

ER C a pi ta l Va s tgo ed f o n ds BV

informatiememorandum

8,25% converteerbare obligaties 2.500 stuks tegen een uitgiftekoers van € 1.000,- nominaal (€ 2.500.000,-) minimale afname 50 converteerbare obligaties per investeerder

INFORMATIEMEMORANDUM

Met betrekking tot de uitgifte van een Converteerbare Obligatielening groot € 2.500.000,Verdeeld over 2.500 Converteerbare Obligaties Jaarlijkse Couponrente 8,25%, uitbetaling per maand Tegen een uitgiftekoers van € 1.000,nominaal per Converteerbare Obligatie Te vermeerderen met 3% emissiekosten Minimale afname 50 Converteerbare Obligaties per investeerder

1

ER CAPITAL NV ER Capital NV is een fund management-organisatie gevestigd te Rotterdam. De onderneming initieert, structureert en beheert niet-beursgenoteerde vennootschappen met beleggingen en investeringen op het gebied van kleinschalig commercieel vastgoed.

ER Capital NV hanteert voor deze beleggingen en investeringen een langjarige investeringshorizon omdat zij van mening is dat goede investeringen vooral op de lange termijn een bovengemiddeld rendement kunnen opleveren.

ER Capital NV biedt particuliere investeerders en kleine instituten de mogelijkheid om gespreid te beleggen / te investeren in proposities waartoe men normaliter beperkt toegang heeft.

2

ER CAPITAL | private fund management

INFORMATIEMEMORANDUM

MET BETREKKING TOT DE UITGIFTE DOOR

ER CAPITAL VASTGOEDFONDS BV

VAN

2.500 stuks 8,25% Converteerbare Obligaties (€ 2.500.000,-) Tegen een uitgiftekoers van € 1.000,- nominaal Minimale afname 50 Converteerbare Obligaties per Investeerder

DE INHOUD VAN DIT INFORMATIEMEMORANDUM IS VASTGESTELD OP 27 februari 2009 en derhalve tot die datum geactualiseerd

3

BELANGRIJKE INFORMATIE Geïnteresseerden in de verwerving van onderhavige Converteerbare Obligaties worden er met nadruk op gewezen dat aan iedere vorm van investeren financiële risico’s zijn verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Geïnteresseerden dienen dan ook goede nota te nemen van de volledige inhoud van dit Informatie memorandum. Om te bepalen of een investering in de onderhavige Converteerbare Obligaties geschikt voor u is, gelieve u te wenden tot uw eigen adviseurs. Dit Informatiememorandum wordt uitgebracht onder de uitsluitende verantwoordelijkheid van ER Capital Vastgoed fonds BV. ER Capital Vastgoedfonds BV verklaart dat, na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen en voorzover haar bekend, de gegevens in dit Informatiememorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het Informatiememorandum zou wijzigen. Informatie van derden, opgenomen in dit Informatiememorandum, is accuraat weergegeven en in deze informatie is niets weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou zijn. De Vennootschap heeft zich laten adviseren door de in dit Informatiememorandum in hoofdstuk 11 genoemde adviseurs. De verantwoordelijkheid van deze adviseurs is beperkt tot het terrein van hun expertise en tot het onderwerp van hun advies. De adviseurs zullen slechts tegenover de Vennootschap aansprakelijk zijn. Zij hebben de inhoud en vorm van de informatie in dit Informatiememorandum niet (mede) bepaald of doen bepalen en staan voor de juistheid en volledigheid daarvan niet in. De in dit Informatiememorandum opgenomen cijfers zijn niet door een accountant gecontroleerd, tenzij anders aangegeven. De inhoud van dit Informatiememorandum is vastgesteld op 27 februari 2009. De verstrekking en verspreiding van dit Informatiememorandum na deze datum houdt niet in dat de daarin opgenomen informatie op een latere datum nog juist en volledig is. Ter gelegenheid van eventuele vervolguitgiften zal de inhoud van dit Informatiememorandum indien noodzakelijk worden aangepast of geactualiseerd. De in dit Informatiememorandum opgenomen analyses, berekeningen, commentaren, prognoses en aanbevelingen zijn verstrekt ter informatie, maar vormen nadrukkelijk geen garantie voor rendement op een investering. De Vennootschap, de Directie, de Raad van Toezicht, haar adviseurs en andere hulppersonen aanvaarden geen aanspra kelijkheid voor enige directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan op een investering in de Converteerbare Obligaties. Niemand is gerechtigd namens de Vennootschap enige informatie te verstrekken of enige verklaring af te leggen met betrekking tot de Vennootschap en/of de bij dit Informatiememorandum geboden mogelijkheid van verwerving van Converteerbare Obligaties voorzover die informatie niet ook in dit Informatiememorandum vermeld staat. Indien zulke informatie is verschaft of verklaringen zijn afgelegd, dient op dergelijke informatie of zodanige verklaringen niet te worden vertrouwd als zijnde verstrekt of afgelegd door of namens ER Capital Vastgoedfonds BV. Anders dan met uitdrukkelijke schriftelijke goedkeuring van de Vennootschap mag de inhoud van dit Informatiememorandum niet worden verspreid onder derden om andere redenen dan ter beoordeling van de daarin opgenomen investeringspropositie.

4


* Woorden met hoofdletters staan gedefinieerd in hoofdstuk 1 Definities.

De verstrekking en verspreiding van dit Informatiememorandum kan in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan juridische beperkingen. Onder meer - maar niet uitsluitend - in de Verenigde Staten van Amerika, Canada en het Verenigd Koninkrijk, kunnen beperkingen worden gesteld aan de aanbieding en verkoop van de Converteerbare Obligaties en aan de verstrekking en verspreiding van dit Informatiememorandum. Investeerders die in het bezit komen van dit Informatiememorandum worden verzocht kennis te nemen van en zich te houden aan dergelijke beperkingen. De Vennootschap aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking. Omdat de Converteerbare Obligaties en de eventueel uit Conversie verkregen Aandelen bij uitgifte slechts kunnen worden verworven in pakketten met een tegenwaarde van ten minste € 50.000,- per Investeerder, zijn de Vennoot schap en/of ER Vastgoed Management BV voor de aanbieding van de Converteerbare Obligaties en de eventueel uit Conversie verkregen Aandelen niet vergunningen/of prospectusplichtig ingevolge de Nederlandse Wet op het financieel toezicht (Wft). De Vennootschap en/of ER Vastgoed Management BV staan niet onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). Dientengevolge is ook niet vereist dat dit Informatiememorandum is goedgekeurd door de AFM of (anderszins) voldoet aan de prospectusvereisten op grond van de Wft en daarop gebaseerde regelgeving. Dit Informatiememorandum wordt beheerst door Nederlands recht. Het verschijnt uitsluitend in de Nederlandse taal en kan kosteloos worden verkregen op het kantooradres van de Vennootschap. Dit Informatiememorandum verschijnt eveneens integraal in digitale vorm via het internet op www.ercapital.nl.

5

INHOUDSOPGAVE 1

Definities

2 Samenvatting

11

2.1. ER Capital NV

11

2.2 ER Capital Vastgoedfonds BV

12

2.3 Investeringsstrategie

12

2.4 Financieringsstrategie

13

2.5 De portefeuille

13

2.6 De Uitgifte

13

2.7 Kenmerken van de 8,25% Converteerbare Obligatielening

14

2.8 De Uitgifteprijs

15

2.9 De Conversieprijs

15

2.10

15

2.11 Verkoop van de Aandelen

16

2.12 Fiscaliteiten

17

2.13 Risicofactoren

17

2.14

18

2.15 Directievoering en vergoedingen

18

2.16

19

2.17 Technisch beheer

19

2.18 Raad van Toezicht

20

2.19 Actualisering

20

3

RISICOFACTOREN

21

3.1 Algemene risico’s

21

3.2 Specifieke risico’s eigen aan de Vennootschap

22

4.

Informatie over de Converteerbare Obligatie Uitgifte

26

4.1

(Converteerbare) obligaties - algemeen

26

4.2 Kenmerken van de onderhavige Uitgifte

27

4.3 Kenmerken van de Aandelen al dan niet uit Conversie verkregen

30

4.4 Verkoop / overdraagbaarheid Converteerbare Obligaties

31

4.5 Verkoop / overdraagbaarheid Aandelen

32

4.6 Tijdschema

32

4.7 Informatieverstrekking

33

Aflossing / verkoop van de Converteerbare Obligaties

Preferentie hypothecaire (bancaire) financiers en achterstelling Commercieel beheer

5

Investeringsstrategie en vastgoedportefeuille

34

5.1 Investeringsstrategie

34

5.2 Overzicht van de onroerend goed portefeuille

35

6

INFORMATIE OVER DE VENNOOTSCHAP, HET BESTUUR en TOEZICHT

48

6.1 De Vennootschap

48

6.2

Organisatiestructuur

50

6.3

Historie ER Capital NV

50

6.4

Directie en AO / IC

51

6.5 Raad van Toezicht

6

8

52

7 de financiële positie, projecties

54

7.1

De financiële positie

54

7.2

Veronderstellingen bij de financiële projecties

54

7.3

Balansprojecties

7.4 Toelichting met betrekking tot de balansprojecties

7.5 Resultaatprojecties

60

7.6 Toelichting met betrekking tot de resultaatprojecties

64

7.7

Cashflowprojecties

66

7.8

Toelichting bij de Cashflowprojecties

68

7.9 Risico’s

68

7.10 Rubricering kosten

69

7.11 Kostenmatrix

70

7.12

70

Historische financiële informatie

8 Beschrijving van de vastgoedmarkt in Nederland

56 58

71

8.1

Categorieën in de vastgoedmarkt

71

8.2

Economie

71

8.3

Kantoren

72

8.4

Bedrijfsruimten

72

8.5

De huidige investeringsmarkt

73

8.6

Verwachtingen

74

8.7

Conclusie

74

9

FISCALE OMGEVING

9.1 Fiscale positie Vennootschap

75

9.2 Fiscale positie Converteerbare Obligatiehouders

77

9.3 Tot slot

80

10

NADERE BIJZONDERHEDEN OVER DE AANBIEDING

75

81

10.1 Inschrijving tot deelname

81

10.2 Identificatie

81

10.3 Inschrijvingsperiode

82

10.4 Toewijzing

83

10.5 Uitgifte, levering en betaling

83

11 BETROKKEN PARTIJEN EN OVERIGE INFORMATIE

84

11.1 Betrokken partijen

84

11.2 Verkrijgbaarheid Informatiememorandum

84

11.3 Accountant van de Vennootschap

84

12.

Algemeen begrippenkader

85

13.

bijlagen

88

I. Statuten

88

II.

Voorwaarden Converteerbare Obligatielening

98

III.

Managementovereenkomst

105

IV.

Beheerovereenkomst

109

V.

Reglement Raad van Toezicht

113

Het jaarverslag van de Vennootschap over boekjaar 2008 is op aanvraag los verkrijgbaar bij de Vennootschap.

7

1

definities

Onderstaand vindt u de definities die in dit Informatiememorandum een vaste betekenis hebben. Daarnaast is er in hoofdstuk 12 een algemeen begrippenkader opgenomen waarin veel gebruikte termen in de vastgoedsector nader worden toegelicht. AANDELEN

Gewone aandelen in het kapitaal van de Vennootschap. Aflossingsschema

Het schema met data waarop de Converteerbare Obligatielening in delen conform de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening (Bijlage II) zal worden afgelost, onverminderd de mogelijkheid van vervroegde of tussentijdse gehele of gedeeltelijke aflossing door de Vennootschap. AFM

De Nederlandse Autoriteit Finaciële Markten. Conversie

Het op verzoek van een Converteerbare Obligatie Houder omzetten (converteren) van zijn of haar Converteerbare Obligaties in Aandelen, één en ander zoals neergelegd in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening. Conversiedata

De data (in beginsel alleen 31 juli 2012, 31 juli 2013 en 31 juli 2014) waarop de Converteerbare Obligaties zijn om te zetten (te converteren) in Aandelen, één en ander zoals neergelegd in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening. Conversieprijs

De Conversieprijs bedraagt in principe € 2,50. Dit betekent dat op conversiedatum iedere Converteerbare Obligatie, groot € 1.000,- nominaal, kan worden omgezet in 400 Aandelen van elk € 2,- nominaal. Indien over enig jaar, voor afgaand aan Conversie, een hoger dividend per Aandeel (Superdividend) wordt uitgekeerd dan de totale winst per Aandeel over dat jaar, dan zal de Conversieprijs neerwaarts worden bijgesteld, één en ander zoals neergelegd in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening. Converteerbare Obligaties

De converteerbare obligaties, uitgegeven bij onderhavige Uitgifte, die op verzoek van de Converteerbare Obligatie houder op de Conversiedata tegen de Conversieprijs zijn te converteren in door de Vennootschap uit te geven Aandelen. Converteerbare Obligatielening

De onderhavige converteerbare obligatielening conform de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening zoals opgenomen in Bijlage II. Directie

De statutaire bestuurder van de Vennootschap, te weten ER Vastgoed Management BV, statutair gevestigd te Rotterdam, vertegenwoordigd door haar enig directeur drs. S.J. Eelkman Rooda.

8


Emissiekosten

De emissiekosten die door de Investeerders dienen te worden betaald. De emissiekosten bedragen 3% over het nominale bedrag van de Inleg en komen ten gunste aan de Vennootschap. De emissiekosten zijn bestemd voor de gedeeltelijke dekking van de kosten van de Uitgifte. Houder van Converteerbare Obligaties / Converteerbare Obligatie Houder

De houder van in het kader van onderhavige Uitgifte uitgegeven Converteerbare Obligatie. Informatiememorandum

Het onderhavige informatiememorandum dat is vastgesteld op 27 februari 2009. Inleg

Het door de Investeerder te investeren bedrag. De hoogte van de Inleg is vermeld in de toewijzingsbrief van de Vennootschap aan de Investeerder volgend op de inschrijving op de Uitgifte door de Investeerder. De Investeerder verbindt zich tot overmaking van de Inleg bij inschrijving. De Inleg dient uiterlijk op de in de toewijzingsbrief genoemde datum op het rekeningnummer van de Vennootschap te zijn ontvangen bij gebreke waarvan geen Converteerbare Obligaties aan de betreffende Investeerder zullen worden uitgegeven. Investeerder

Natuurlijke persoon danwel rechtspersoon die onder de voorwaarden opgenomen in dit Informatiememorandum met bijlagen wenst deel te nemen en/of deelneemt in de onderhavige Uitgifte van Converteerbare Obligaties. Managementvergoeding

De vergoeding die de Directie ontvangt van ER Capital Vastgoedfonds BV voor haar managementdiensten. Raad van Toezicht

De raad van toezicht van de Vennootschap. Rente

De per maand achteraf door de Vennootschap aan de Converteerbare Obligatie Houders te betalen rente van 8,25% op jaarbasis over de nominale waarde van de Converteerbare Obligaties. Statuten

De statuten van de Vennootschap zoals vastgesteld bij akte van statutenwijziging op 31 juli 2007, als Bijlage I opgenomen bij dit Informatiememorandum. Structureringsfee

De telkenmale bij uitgifte van nieuwe (Converteerbare) Obligaties en/of Aandelen verschuldigde vergoeding (van 2%) voor de Directie over het door de Vennootschap aangetrokken (converteerbare) obligatievermogen en/of aangetrokken eigen vermogen. Geen Structureringsfee is verschuldigd voor het aantrekken van bancaire financiering of bij Conversie van onderhavige Converteerbare Obligaties. Superdividend

Dat deel van het uitgekeerde dividend over het voorafgaande jaar dat de winst na belastingen over dat jaar overschrijdt.

9

Uitgifte

De uitgifte en plaatsing van Converteerbare Obligaties als beschreven in dit Informatiememorandum. Uitgiftedatum

De datum waarop de Converteerbare Obligaties worden uitgegeven door middel van het passeren van een notariële akte van uitgifte van Converteerbare Obligaties ten overstaan van de notaris van de Vennootschap. Uitgifteprijs

De uitgifteprijs per Converteerbare Obligatie à € 1.000,- nominaal. Converteerbare Obligaties kunnen alleen in pakketten van minimaal 50 Converteerbare Obligaties worden verkregen. Vastgoedbeheerder

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ER Vastgoed Beheer BV. Vennootschap

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ER Capital Vastgoedfonds BV, statutair gevestigd te Rotterdam. Voorwaarden Converteerbare Obligatielening

De voorwaarden waaronder de Converteerbare Obligatielening wordt verstrekt. De Voorwaarden Converteerbare Obligatielening zijn aangehecht in Bijlage II bij dit Informatiememorandum. Wft

De Nederlandse Wet op het financieel toezicht. Definities in meervoudsvorm worden geacht ook de enkelvoudsvorm te omvatten en vice versa.

10


2 SAMENVATTING Deze samenvatting dient te worden gelezen als een inleiding op dit Informatiememorandum. Iedere beslissing om in onderhavige Converteerbare Obligaties te investeren dient te zijn gebaseerd op de bestudering van het gehele Informatiememorandum. Om te bepalen of een investering in de onderhavige Converteerbare Obligaties geschikt voor u is, gelieve u te wenden tot uw eigen adviseurs. Dit Informatiememorandum is op 27 februari 2009 vastgesteld ten behoeve van de Uitgifte van 2.500 Converteerbare Obligaties (voor een totaal bedrag van € 2.500.000,-) op 8 mei 2009 (Uitgiftedatum). De Uitgifte heeft ten doel de vastgoedportefeuille van de Vennootschap te laten groeien, meer spreiding in de portefeuille te realiseren en de aandeelhoudersbasis op termijn (na mogelijke Conversie) te verbreden. De Converteerbare Obligaties zullen worden uitgegeven onder de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening als opgenomen in Bijlage II bij dit Informatiememorandum. De inhoud van dit Informatiememorandum is op 27 februari 2009 vastgesteld en derhalve tot die datum geactualiseerd.

2.1 ER Capital NV ER Capital NV initieert, structureert en beheert niet-beursgenoteerde vennootschappen die direct dan wel indirect investeren in hoogwaardig Nederlands commercieel vastgoed. Dichtbij huis, transparant en degelijk. Want net als onze mede-investeerders, houden wij graag onze beleggingen en investeringen nauwlettend in de gaten. Zo houden wij grip op de zaak, blijven de risico’s te overzien en blijft het rendement daar waar het hoort: bij de belegger. ER Capital NV en/of haar directie investeert zelf risicodragend mee in al onze fondsen. ER Capital NV werkt graag voor mensen die, net als wij, ervaren beleggers zijn. Daarom bieden wij deze beleggers - mits zij minimaal € 50.000,- investeren - de mogelijkheid om met ons mee te doen. De organisatie van ER Capital NV is een professionele organisatie met langjarige relevante ervaring op het gebied van beleggingen en investeringen in vastgoed. ER Capital NV wordt geleid door drs. S.J. Eelkman Rooda.

11

2.2 ER Capital Vastgoedfonds BV ER Capital Vastgoedfonds BV (de “Vennootschap”; de vennootschap die de onderhavige Converteerbare Obligaties uitgeeft) is een bij akte van 18 juni 1996 naar Nederlands recht opgerichte besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De Statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 31 juli 2007. Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt € 4.500.000,- verdeeld in 2.250.000 gewone aandelen van elk € 2,- nominaal waarvan er op de datum van vaststelling van dit Informatiememorandum 817.653 geplaatst zijn bij meerdere aandeelhouders. Naast de gewone aandelen zijn er op de datum van vaststelling van dit Informatie memorandum geen andere aandelen uitgegeven. De Directie c.q. haar aandeelhouders nemen zelf (direct danwel indirect) risicodragend deel in het kapitaal van de Vennootschap. Zij hebben niet de intentie hun huidige financiële belang te verkleinen.

2.3 Investeringsstrategie De investeringsstrategie van ER Capital Vastgoedfonds BV kenmerkt zich door een focus op: • de lange termijn • kleinschalig commercieel vastgoed • veelal multi-tenant gebouwen (gebouwen met meerdere huurders) • uitstekende technische staat van het vastgoed • geografische spreiding • de aanwezigheid van huurstijgingpotentieel De Vennootschap investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, uitsluitend gelegen in Nederland, waarbij de kwaliteit van de huurders, het aantal huurders en een goede geografische spreiding binnen Nederland van groot belang worden geacht. Een kwalitatief goede huurder zal doorgaans in staat zijn - en blijven - te voldoen aan haar huurverplichtingen. De Vennootschap streeft naar de optimale mix van vastgoedobjecten en huurders in de portefeuille. Tevens zal zij door middel van actief beheer streven naar een hoge mate van huurdertevredenheid en huuroptimalisatie. Een belangrijk investeringscriterium is dat eventueel te verwerven vastgoed op het moment van aankoop reeds geheel, of nagenoeg geheel verhuurd is. In het geval van beperkte leegstand zal er naar worden gestreefd een huurgarantie van de verkoper van het vastgoed te verkrijgen, danwel compensatie in de vorm van een verlaging van de koopsom. De Vennootschap zal uitsluitend van niet-gelieerde partijen vastgoed kopen en heeft doorgaans niet de intentie om vastgoed dat zij verwerft op korte termijn weer te verkopen. Het investeringsbeleid van de Vennootschap kan het beste getypeerd worden als “buy to keep”.

12


2.4 Financieringsstrategie Om de groei van haar vastgoedportefeuille te financieren zal de Vennootschap optimaal gebruik proberen te maken van haar eigen vermogen (uitgegeven en nog uit te geven aandelen in haar aandelenkapitaal), bancaire financiering (eventueel aangevuld met financiering van andere institutionele beleggers (zoals verzekeraars of pensioenfondsen) alsmede uitgegeven en nog uit te geven (al dan niet converteerbare) obligatieleningen van investeerders. In 2007 en 2008 zijn door de Vennootschap al (niet converteerbare) obligaties uitgegeven voor een totaalbedrag van € 2.460.000,-. De Vennootschap is voorts van plan om in de komende jaren, al dan niet in combinatie met de verdere uitbreiding van haar vastgoedportefeuille en naast of in aanvulling op de onderhavige Converteerbare Obligatielening, meer Aandelen in haar kapitaal en/of (al dan niet converteerbare) obligaties uit te geven. De bevoegdheid om meer aandelenemissies te doen is door de algemene vergadering van aandeelhouders van de Vennootschap overgedragen aan de Directie. De Vennootschap streeft ernaar de solvabiliteit jaarlijks te laten stijgen. Na de volledige Uitgifte van de onderhavige Converteerbare Obligatielening is ER Capital Vastgoedfonds BV voor circa 35% niet-bancair gefinancierd. Ten gevolge van de aanwending van de uit emissie verkregen middelen zal dit percentage vervolgens weer dalen (balanstotaal neemt toe door de aankoop van nieuwe panden die deels bancair gefinancierd zullen worden). Het is het streven van de Vennootschap om, bovenop de liquiditeit aan te houden ter nakoming van te verwachten (korte) termijn verplichtingen, circa 2,5% van haar balanstotaal als liquiditeitsruimte aan te houden.

2.5 De portefeuille Sinds eind 2007 is de Vennootschap eigenaar van zes panden met een gezamenlijke waarde van ruim € 16.200.000,-, 15 huurders, een verwachte jaarlijkse huuropbrengst voor 2009 van circa € 1.300.000,- en een g ewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten van circa 4,5 jaar. Na succesvolle plaatsing van onderhavige Uitgifte is het de bedoeling om de portefeuille verder uit te breiden en zodoende een nog betere spreiding te r ealiseren. Een uitgebreid overzicht van de panden die de Vennootschap op het moment van vaststelling van dit Informatiememorandum in eigendom heeft en de investeringsstrategie is te vinden in hoofdstuk 5 “Investeringsstrategie en vastgoedportefeuille”.

2.6 De Uitgifte De onderhavige Uitgifte heeft betrekking op 2.500 8,25% Converteerbare Obligaties met een nominale waarde van € 1.000,- per Converteerbare Obligatie. De totale omvang van de Uitgifte bedraagt derhalve € 2.500.000,-. Bij volledige Conversie zal het geplaatst kapitaal toenemen tot € 3.635.306,- (1.817.653 aandelen van elk € 2,- nominaal). Het doel van onderhavige Uitgifte is tweeledig. Het eerste doel is het aantrekken van additioneel vermogen teneinde de investeringsstrategie van de Vennootschap met kracht voort te zetten. De marktomstandigheden zijn momenteel van dien aard, dat kwalitatief goed vastgoed soms tegen aantrekkelijke prijzen kan worden aangekocht. Extra vermogen stelt de Vennootschap in staat sneller te handelen en biedt de Vennootschap een betere uitgangspositie bij het verkrijgen van bancaire financiering. Het tweede - niet minder belangrijke - doel is het op termijn (na Conversie) verder verbreden van de aandeelhoudersbasis.

13

Bij de onderhavige Uitgifte dient de Investeerder op ten minste 50 Converteerbare Obligaties in te schrijven, tegen een storting van € 1.000,- (nominaal bedrag) per Converteerbare Obligatie (tegenwaarde van de investering bedraagt, met andere woorden, minimaal € 50.000,- per Investeerder/Converteerbare Obligatie Houder), te vermeerderen met 3% Emissiekosten. Omdat de Converteerbare Obligaties en de eventueel uit Conversie verkregen Aandelen bij uitgifte slechts kunnen worden verworven in pakketten met een tegenwaarde van ten minste € 50.000,- per Investeerder, zijn de Vennoot schap en/of ER Vastgoed Management BV voor de aanbieding van de Converteerbare Obligaties en de eventueel uit Conversie verkregen Aandelen niet vergunningen/of prospectusplichtig ingevolge de Nederlandse Wet op het financieel toezicht (Wft). De Vennootschap en/of ER Vastgoed Management BV staan niet onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). Dientengevolge is ook niet vereist dat dit Informatiememorandum is goedgekeurd door de AFM of (anderszins) voldoet aan de prospectusvereisten op grond van de Wft en daarop gebaseerde regelgeving.

2.7 Kenmerken van de 8,25% Converteerbare Obligatielening – zie hoofdstuk 4 De Converteerbare Obligaties zijn obligaties die na een bepaalde termijn - op een Conversiedatum - op verzoek van een Houder van Converteerbare Obligaties kunnen worden omgezet (geconverteerd) in Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap. Zolang (nog) geen Conversie heeft plaatsgevonden betaalt de Vennootschap de Converteerbare Obligatie Houders een vaste vergoeding van 8,25% op jaarbasis over de hoofdsom van de door hen gehouden Converteerbare Obligaties, althans het op enig moment nog resterende gedeelte daarvan (“Rente”). De Rente zal in maandelijkse termijnen achteraf worden voldaan. Na Conversie van zijn Converteerbare Obligaties in Aandelen ontvangt de Converteerbare Obligatie Houder daarover geen Rente meer. In plaats daarvan ontvangt hij dividend op de alsdan door hem gehouden Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap op voorwaarde dat de resultaten van de Vennootschap dat toelaten en tot het doen van dividenduitkeringen wordt besloten door de algemene vergadering van aandeelhouders van de Vennootschap. Ook deelt hij dan mee in eventuele waardestijgingen (maar ook waarde dalingen) van het alsdan door hem gehouden belang in het aandelenkapitaal van de Vennootschap. Een kenmerk van de Converteerbare Obligaties is dat de Investeerder/Converteerbare Obligatie Houder de zeker heid heeft gelijk aan die van een obligatiehouder, namelijk het recht om Rente en aflossing te ontvangen, maar tevens heeft hij het recht om - na Conversie op een Conversiedatum - deel te nemen in het aandelenkapitaal van de Vennootschap. Teneinde de Investeerders/Converteerbare Obligatie Houders een zekere keuzevrijheid te bieden, heeft de Vennootschap gekozen voor drie mogelijke Conversiedata. Deze Conversiedata zijn 31 juli 2012, 31 juli 2013 of 31 juli 2014. Op één of meer van deze Conversiedata kunnen de door de Investeerder gehouden Converteerbare Obligaties - na voorafgaand verzoek daartoe aan de Directie van de Vennootschap (minimaal één kalendermaand voorafgaand aan de beoogde Conversiedatum) - worden omgezet (geconverteerd) in Aandelen conform de procedure en voorschriften die zijn opgenomen in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening (Bijlage II). Indien wordt gekozen om de Converteerbare Obligaties niet in Aandelen om te zetten, dan zal aflossing, onverminderd de mogelijkheid van vervroegde of tussentijdse aflossing ter keuze van de Vennootschap, plaatsvinden in vijf jaarlijkse termijnen in de periode 2017 tot en met 2021 en wel voor het eerst op 31 juli 2017 (zie hierna).

14


2.8 De Uitgifteprijs De uitgifteprijs per 8,25% Converteerbare Obligatie bedraagt nominaal € 1.000,- (100%) te vermeerderen met 3% Emissiekosten. De minimale afname bedraagt 50 Converteerbare Obligaties per Investeerder (met andere woorden: € 50.000,- per Investeerder, te vermeerderen met 3% Emissiekosten).

2.9 De Conversieprijs De Conversieprijs bedraagt € 2,50. Dit betekent dat op een Conversiedatum iedere Converteerbare Obligatie van € 1.000,- nominaal op verzoek van de Houder van een desbetreffende Converteerbare Obligatie Houder kan worden omgezet in 400 Aandelen van elk € 2,- nominaal (conversie-equivalent: € 1.000,- : € 2,50 = 400) die vanaf dat moment (de betreffende Conversiedatum) volledig dividendgerechtigd zijn, dus ook over het jaar waarin Conversie heeft plaatsgevonden. In het geval dat de Vennootschap voorafgaand aan Conversie een Superdividend uitkeert zal de Conversieprijs conform de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening (zie Bijlage II) neerwaarts worden bijgesteld, waardoor het conversie-equivalent stijgt. Over de maand waarin de desbetreffende Converteerbare Obligaties worden geconverteerd, wordt geen Rente meer opgebouwd of vergoed.

2.10 Aflossing / verkoop van de Converteerbare Obligaties Indien de 8,25% Converteerbare Obligaties niet worden geconverteerd, blijft de Vennootschap daarop 8,25% rente vergoeden totdat zij door de Vennootschap worden afgelost. Aflossing vindt plaats in 5 jaarlijkse termijnen voor het eerst op 31 juli 2017; de laatste aflossingstermijn zal derhalve op 31 juli 2021 worden betaald. De Directie kan besluiten tot gehele of gedeeltelijke vervroegde of tussentijdse aflossing. In geval van vervroegde of tussentijdse aflossing vóór 31 juli 2017 zijn de Converteerbare Obligaties, althans het alsdan af te lossen gedeelte daarvan, aflosbaar tegen een koers van 103% van de nominale waarde (voor de duidelijkheid: 103% van de nominale waarde van het alsdan af te lossen gedeelte), in alle overige gevallen tegen een koers van 100% (a pari) van die nominale waarde. De Converteerbare Obligaties zijn - onverminderd de mogelijkheid van overgang onder algemene titel (erfopvolging, juridische fusie, juridische splitsing, e.d.) - overdraagbaar.

15

Converteerbare Obligaties zijn uitsluitend te over te dragen: • in pakketten met een totale tegenwaarde van € 50.000,- of meer; of • in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- op voorwaarde dat de betreffende verkrijger al pakketten Converteerbare Obligaties houdt met een totale tegenwaarde van minimaal € 50.000,-; of • in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- op voorwaarde dat de betreffende verkrijger al pakketten Converteerbare Obligaties houdt die hij onder algemene titel (krachtens vererving, juridische fusie, juridische splitsing, e.d.) heeft verkregen (geen minimale tegenwaarde) en de betreffende verkrijger als gevolg van de verkrijging pakketten Converteerbare Obligaties gaat houden met een totale tegenwaarde van minimaal € 50.000,-. In alle gevallen van overdracht van Converteerbare Obligaties in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- dient de Converteerbare Obligatiehouder (vervreemde) zelf vooraf advies in te winnen omtrent naleving van de relevante financiële toezichtsregelgeving. De overdracht van de Converteerbare Obligaties behoeft de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Directie van de Vennootschap. Wordt door de Vennootschap goedkeuring, op onredelijke gronden, geweigerd dan dient de Vennootschap uiterlijk binnen drie maanden met een alternatieve verkrijger te komen dan wel dient zij zelf de betreffende Converteerbare Obligaties in te kopen of af te lossen tegen de prijs die gelijk is aan de prijs die de geweigerde verkrijger bereid was te betalen. Overdracht geschiedt bij notariële akte ten overstaan van de notaris van de Vennootschap op een tussen betrokken partijen en de Vennootschap in goed overleg te bepalen overdrachtsdatum. De Vennootschap zal de overdracht prompt verwerken in het door haar gehouden Register van Converteerbare Obligatie Houders. De kosten van de overdracht (inclusief de eventuele kosten van de Vennootschap) komen voor rekening van de overdragende Converteerbare Obligatie Houder. Het is een Houder van Converteerbare Obligaties niet toegestaan de (economische) eigendom van de door hem gehouden Converteerbare Obligatie(s) geheel of gedeeltelijk te bezwaren met enig beperkt recht, zoals, maar niet beperkt tot, een recht van pand of een recht van vruchtgebruik, tenzij zulks geschied bij notariële akte en na voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vennootschap.

2.11 Verkoop van de Aandelen De na eventuele Conversie te verkrijgen Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap zijn - in beginsel - binnen de grenzen gesteld door de wet en Statuten vrij overdraagbaar. Met betrekking tot de Aandelen (al dan niet verkregen via Conversie) geldt dat deze slechts in pakketten met een tegenwaarde van tenminste € 50.000,- kunnen worden verkregen en overgedragen. De Vennootschap heeft de intentie om in 2018 een inkoopprogramma met betrekking tot de Aandelen te starten. Hiermee wordt aan haar aandeelhouders de gelegenheid geboden om desgewenst - binnen de grenzen door wet en Statuten gesteld en rekeninghoudend met de gewenste liquiditeitspositie en strategie van de Vennootschap hun aandelenbelang in de Vennootschap geheel of gedeeltelijk af te bouwen. Voorgaande is een intentie, geen garantie of toezegging.

16


Voorts worden Investeerders/Converteerbare Obligatie Houders er uitdrukkelijk op gewezen dat er geen markt wordt onderhouden voor de Converteerbare Obligaties en/of de (na eventuele Conversie te verkrijgen) Aandelen en dat tussentijdse verkoop en/of overdracht derhalve problematisch kan zijn. Meer hierover is te vinden in paragraaf 4.3.

2.12 Fiscaliteiten – zie hoofdstuk 9 De Vennootschap is in Nederland belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VpB) en kwalificeert als een vastgoedlichaam voor de heffing van overdrachtsbelasting (artikel 4 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Dit laatste betekent onder andere dat de verkrijging van Aandelen, waardoor een belang in de Vennootschap van één derde of meer ontstaat (al dan niet na uitoefening van het recht op Conversie van de onderhavige Converteer bare Obligaties), belast is met overdrachtsbelasting en dat de verkrijging van een belang van minder dan één derde in de Vennootschap in beginsel niet is belast met overdrachtsbelasting. De verkrijging van Converteerbare Obligaties leidt niet tot heffing van overdrachtsbelasting. Voor privé-beleggers geldt in beginsel dat hun Converteerbare Obligaties als Box 3-belegging worden aangemerkt. Vennootschappelijke beleggers (bijvoorbeeld via een BV) kunnen, indien zij ten minste 5% van de Aandelen in het geplaatste kapitaal van de Vennootschap houden, in principe hun belegging als fiscale deelneming kwalificeren en in aanmerking komen voor de deelnemingsvrijstelling. In dat geval zal de rente op de Converteerbare Obligaties (daar onder begrepen de gekapitaliseerde waarde van het conversierecht) worden gerekend tot de belastbare winst (van de betreffende vennootschappelijke belegger). Toekomstige waardeontwikkelingen van het conversierecht zullen dan evenwel onder de deelnemingsvrijstelling vallen. Indien geen fiscale deelneming aanwezig is én na conversie van Converteerbare Obligaties eveneens geen fiscale deelneming aanwezig is of zou zijn, zullen toekomstige waardeontwikkelingen van het conversierecht (alsmede latere waardemutaties van Aandelen die na een Conversie worden verkregen) niet onder de deelnemingsvrijstelling vallen. Voor een meer uitgebreide beschrijving omtrent de fiscaliteiten van dit fonds wordt uitdrukkelijk verwezen naar hoofdstuk 9 geschreven door Ernst & Young Belastingadviseurs LLP. Voorts adviseren wij u uw eigen adviseurs te raadplegen.

2.13 Risicofactoren – zie hoofdstuk 3 Investeren in effecten, waaronder uitdrukkelijk ook begrepen onderhavige Converteerbare Obligaties, is risicovol en alleen geschikt voor Investeerders die een zodanige financiële kennis hebben, dat zij in staat zijn de voor- en nadelen van hun investering zorgvuldig af te wegen. Gelieve tevens uw eigen adviseur te raadplegen. De waarde van uw investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De risico’s van het investeren in onderhavige Converteerbare Obligaties zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. De Vennootschap onderscheidt twee soorten risico’s: algemene en specifieke risico’s.

17

Bij algemene risico’s kan men denken aan economische omstandigheden die invloed kunnen hebben op de waarde van vastgoed in het algemeen en de renteontwikkelingen die zowel de waarde van een vastgoedobject als het rendement hiervan kan beïnvloeden. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de invloed die de renteontwikkeling heeft. De Vennootschap dekt renterisico’s deels met rentecontracten af. Specifieke risico’s zijn bijvoorbeeld de objectspecifieke risico’s zoals onder andere leegstand, teruglopende huur opbrengst, een negatieve waardemutatie van het vastgoedobject, alsmede risico’s voortvloeiend uit de gekozen strategie. Voorts wordt u erop gewezen dat er geen markt wordt onderhouden voor de Converteerbare Obligaties en/of de Aandelen en dat “tussentijdse” verkoop derhalve problematisch kan zijn. Een investering in de Converteerbare Obligaties is dan ook een lange termijn investering en niet geschikt voor korte termijn beleggers (zie hoofdstuk 3, paragraaf 3.2.10 “lock-up”-risico). Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 3 “Risicofactoren”.

2.14 Preferentie hypothecaire (bancaire) financiers en achterstelling Het vastgoed dat de Vennootschap in eigendom heeft en verwerft, zal optimaal (bancair) (hypothecair) gefinancierd worden. Dit heeft tot gevolg dat de financier (veelal de bank) een hypotheekrecht zal laten vestigen op de panden die zij financiert. Ook kan het voorkomen dat een dergelijke bancaire financier/bank verlangt dat de vordering van de Houders van Converteerbare Obligaties wordt achtergesteld bij de vordering van de financier/bank uit hoofde van verstrekt krediet. Indien een dergelijke bancaire financier zulks verzoekt, dan is de Directie namens de Houders van Converteerbare Obligaties gemachtigd onderhavige Converteerbare Obligatielening bij de vordering van genoemde bancaire financier achter te stellen. Door het inschrijven op de onderhavige Uitgifte geeft de Investeerder/Houder van Converteerbare Obligaties zijn onvoorwaardelijke en onherroepelijke toestemming aan en machtiging van de Directie tot een dergelijke achterstelling van zijn vordering uit hoofde van de Converteerbare Obligaties bij de vordering van een dergelijke bancaire financier.

2.15 Directievoering en vergoedingen De Directie is opgedragen aan ER Vastgoed Management BV, een 100% dochter van ER Capital NV. Tussen de Vennootschap en ER Vastgoed Management BV is een managementovereenkomst gesloten die als Bijlage III bij dit Informatiememorandum is opgenomen. De vergoeding voor de managementactiviteiten van ER Vastgoed Management BV bestaat uit een Managementvergoeding van 0,15% per kwartaal over de som der activa van de Vennootschap, betaalbaar op de eerste dag van ieder kwartaal. Jaarlijks is de betaling van de managementvergoeding achtergesteld aan de betaling van de Rente aan de Houders van Converteerbare Obligaties.

18


De Vennootschap zal ER Vastgoed Management BV, naast de bovengenoemde Managementvergoeding, in voorkomend geval een Structureringsfee betalen. Deze Structureringsfee is telkenmale eenmalig en bedraagt twee procent over het door de Vennootschap aangetrokken eigen vermogen en obligatievermogen. Geen Structureringsfee is verschuldigd voor het aantrekken van bancaire financiering of voor het converteren van Converteerbare Obligaties in Aandelen. Indien van toepassing, worden deze vergoedingen vermeerderd met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting. ER Capital NV en/of haar directie neemt in ieder van haar fondsen risicodragend deel.

2.16 Commercieel beheer ER Vastgoed Management BV is naast haar taak als Directie tevens verantwoordelijk voor het commercieel beheer, zijnde het onderhouden van contacten met huurders en indien noodzakelijk zorg te dragen voor de opvolgende verhuur, alsmede het met huurders onderhandelen over de verlenging van een huurcontract. Hiervoor kan zij, indien noodzakelijk, namens de Vennootschap externe (locale) makelaars inschakelen. De vergoeding voor het commercieel beheer is in de Managementvergoeding inbegrepen.

2.17 Technisch beheer De Vennootschap heeft de uitvoering van het technische beheer over het vastgoed opgedragen aan ER Vastgoed Beheer BV, eveneens een 100% dochter van ER Capital NV. Tussen de Vennootschap en ER Vastgoed Beheer BV is een beheerovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst is als Bijlage IV in dit Informatiememorandum opgenomen. Het technisch beheer wordt door ER Vastgoed Beheer BV uitgevoerd in samenwerking met (externe) deskundige vastgoedbeheerders. ER Vastgoed Beheer BV ontvangt een beloning c.q. vergoeding ter grootte van drie en driekwart procent (3,75%) van de te verwachten netto-huuropbrengsten van de Vennootschap op de eerste dag van ieder kwartaal. Over eventuele leegstand hoeft geen beheervergoeding te worden betaald. Ingeschakelde externe beheerders komen voor rekening van ER Vastgoed Beheer BV. Na afloop van ieder kwartaal zal een eindafrekening plaatsvinden, zodat de beheervergoeding over de daadwerkelijk geïncasseerde netto-huuropbrengsten wordt berekend.

19

2.18 Raad van Toezicht De Vennootschap heeft een Raad van Toezicht welke toezicht houdt op de uitoefening door de Directie (ER Vastgoed Management BV) van haar taken en het gevoerde investerings- en desinvesteringsbeleid. Ook zal de Raad van Toezicht de Directie met advies bijstaan. De Raad van Toezicht heeft de bevoegdheid om investeringen en herinvesteringen te fiatteren. Periodiek overlegt de Raad van Toezicht met de Directie over de gang van zaken binnen de portefeuille en het investerings- en desinvesteringsbeleid. Jaarlijks wordt ook overleg gevoerd over het onderhoudsbudget met betrekking tot de panden in eigendom en de solvabiliteit van de Vennootschap. Bij de samenstelling van de Raad van Toezicht is gekeken naar integriteit en vakkennis. De Raad van Toezicht bestaat uit twee personen. Op het moment van vaststelling van dit Informatiememorandum hebben zitting in de Raad van Toezicht de heren: drs. C.J.A.M. van Gennep en ing. P.A.M. de Heer (voorzitter) In hoofdstuk 6.5 alsmede in het Reglement Raad van Toezicht (Bijlage V) wordt nader ingegaan op de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht en de curricula vitae van de leden.

2.19 Actualisering Onderhavig Informatiememorandum is vastgesteld op 27 februari 2009. Derhalve is informatie na deze datum niet meegenomen in dit Informatiememorandum. Investeerders zullen worden geïnformeerd, indien zich na vaststelling van dit Informatiememorandum en voor Uitgifte van de Converteerbare Obligaties relevante ontwikkelingen voordoen.

20


3 RISICOFACTOREN ER Capital Vastgoedfonds BV meent dat de hierna beschreven risicofactoren een rol kunnen spelen bij investeren in vastgoed en van invloed kunnen zijn op de wijze waarop de Vennootschap in staat is te voldoen aan haar verplichtingen. Naast de overige informatie in dit Informatiememorandum dienen Investeerders deze niet-limitatief opgesomde risicofactoren zorgvuldig in overweging te nemen bij het beoordelen van een mogelijke investering in de Converteerbare Obligaties en eventueel hun eigen adviseurs te raadplegen. Al deze risicofactoren zijn omstandigheden die zich afzonderlijk of in combinatie met andere risicofactoren en omstandigheden mogelijk zouden kunnen voordoen. De Vennootschap kan geen uitspraak doen over de mate van waarschijnlijkheid waarin deze omstandigheden zich daadwerkelijk voordoen. ER Capital Vastgoedfonds BV meent dat de in dit hoofdstuk 3 genoemde risicofactoren de belangrijkste risico’s weergeven die inherent zijn aan het investeren in de Converteerbare Obligaties. Echter, de opsomming van de risicofactoren is niet uitputtend en het is mogelijk dat de Vennootschap om andere redenen dan de hieronder genoemde niet in staat is aan haar verplichtingen te voldoen. Investeerders dienen tevens kennis te nemen van de overige informatie in dit Informatiememorandum en hun eigen oordeel te vormen voorafgaande aan de beslissing om te investeren.

3.1 Algemene risico’s 3.1.1

Algemeen marktrisico

De waarde van het vastgoed kan fluctueren ten gevolge van marktwijzigingen in vraag en aanbod, de rentestand en de verwachte inflatie. Veranderingen in vraag en aanbod spelen een grote rol in de waardeschommeling van vastgoed. In het geval van verminderde vraag bij een minimaal gelijkblijvend aanbod zal de waarde van een object onder druk kunnen komen te staan. Ook de rentestand, het verwachte inflatiepercentage en de ontwikkeling en opname van het aantal verhuurbare vierkante meters zijn factoren die invloed kunnen hebben op de waarde van het vastgoed. 3.1.2

Algemeen economisch risico

De waarde van het vastgoed kan fluctueren ten gevolge van inflatie al dan niet in combinatie met een lage economische groei. De laatste jaren van de vorige eeuw heeft de Nederlandse economie zich gekenmerkt door een hoge groei van het bruto nationaal product, lage werkloosheid en beperkte inflatie. Over 2001 en 2002 is de groei van het bruto nationaal product lager uitgekomen dan de direct voorafgaande jaren en was er sprake van een hogere inflatie. Een langer aanhoudende periode van lage economische groei in combinatie met een hoge inflatie kan een negatieve invloed hebben op de waarde van het vastgoed. Het risico van leegstand kan toenemen onder meer door een verhoogd risico van betalingsonmacht van huurders. Daarnaast kan leegstand een neerwaartse druk op de huur niveaus tot gevolg hebben. In dit verband is van belang op te merken dat de kredietcrisis onvoorziene consequenties met zich mee kan brengen.

21

3.1.3 Wetgevingsrisico

Wijzigingen van (locale) regelgeving, bijvoorbeeld ten aanzien van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming, arbeidsomstandigheden, financieel toezicht en fiscaliteit kunnen negatieve gevolgen hebben voor de investeringen van de Vennootschap. Een onzekere factor bij het investeren in vastgoed is tevens de politiek. Het al dan niet vrijgeven van locaties door de (locale) overheid en de mate daarvan speelt bijvoorbeeld een belangrijke rol in een evenwichtige vastgoedmarkt. Als te veel locaties worden vrijgegeven, kan een overcapaciteit van vastgoedobjecten ontstaan. 3.1.4

Renterisico

Een stijging van de rente kan een negatief effect hebben op rentabiliteit van de Vennootschap. Het directe beleggingsresultaat zal bij een stijgende rente een neergaande lijn laten zien, aangezien het vastgoed grotendeels met vreemd vermogen is gefinancierd en door een rentestijging de rentelasten zullen toenemen en de winst zal afnemen. Om dit risico te beperken is een groot deel van het renterisico voor de komende jaren afgedekt middels rentecap en -swapcontracten. 3.1.5 Kredietcrisis

Onduidelijk is welke invloed de huidige kredietcrisis verder zal hebben. Mogelijk zouden de volgende situaties zich kunnen voordoen: • De Vennootschap is niet in staat haar beoogde bancaire financiering aan te trekken. • De Vennootschap is slechts in staat haar beoogde bancaire financiering aan te trekken tegen hogere kosten. • De waarde van vastgoed in portefeuille daalt waardoor er minder bancaire financiering kan worden aangetrokken. Om deze risico’s af te dekken sluit de Vennootschap langjarige bancaire financieringsovereenkomsten af op het moment van aanschaf van een pand.

3.2 Specifieke risico’s eigen aan de Vennootschap 3.2.1 Leegstandsrisico

De inkomsten van de Vennootschap kunnen verminderen door leegstand van haar vastgoed. Leegstand ontstaat als een huurcontract niet verlengd wordt of tussentijds wordt beëindigd, terwijl voor de betreffende ruimte niet direct een nieuwe huurder gevonden kan worden, danwel de leegstand op het moment van aankoop niet ingevuld kan worden. De Vennootschap derft dan de huurinkomsten, terwijl de vaste kosten doorlopen en het vastgoedobject tevens verhuurbaar dient te worden gehouden. Bij een neergaande conjunctuur is er meestal sprake van een verhoogd leegstandsrisico. 3.2.2

Huuropbrengstrisico

De huurinkomsten van de Vennootschap kunnen ook verminderen door andere oorzaken dan leegstand. De kwaliteit van de huurders en de looptijd van de huurcontracten kunnen een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder is van belang bij de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Ook is er direct verband tussen de kwaliteit van de huurder en het leegstandsen huuropbrengstrisico. Goede screening van de aanwezige huurders in een object voorafgaand aan de aankoop is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben invloed op de huuropbrengsten. Een langdurige sterke daling (15-25%) van de huurinkomsten zonder aanpassing van de kostenstructuur, kan tot gevolg hebben dat de Vennootschap niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen. In voorkomend geval zal ze in overleg treden met de obligatiehouders en overige stakeholders.

22


3.2.3

Calamiteitenrisico

Aan het vastgoed van ER Capital Vastgoedfonds BV kan schade ontstaan door calamiteiten zoals - maar niet beperkt tot - brand- en waterschade. Brand- en waterschade kunnen onder meer een negatieve invloed hebben op de huuropbrengsten en de waarde van het vastgoed. Daarnaast kunnen dergelijke calamiteiten onvoorziene kosten met zich meebrengen om de schade te herstellen. ER Capital Vastgoedfonds BV zal zich hiertegen voorzover mogelijk en binnen redelijke grenzen afdoende verzekeren. 3.2.4

Financieringsrisico

Het financieren met vreemd vermogen kan een negatief effect hebben op de rentabiliteit van ER Capital Vastgoedfonds BV. De Vennootschap maakt mede gebruik van vreemd vermogen teneinde haar vastgoed te financieren. Een (langdurig) hoge rentestand kan het rendement op het eigen vermogen drukken. Tevens kan door afwaardering van het vastgoed de relatieve omvang van het vreemd vermogen toenemen, waardoor de solvabiliteit van de Vennootschap verslechtert, wat tot hogere rentelasten en zelfs tot herfinancieringproblemen (hetgeen mede omvat het doen van vervolgemissies) kan leiden. Teneinde dit herfinancieringrisico te beperken, streeft de Vennootschap ernaar om een jaar voor geplande aflossingen de daartoe benodigde middelen veilig te stellen. 3.2.5

Hefboomeffect

Het hefboomeffect is het ten dele financieren met vreemd vermogen, teneinde een hoger rendement op het eigen vermogen te realiseren. Dit kan echter ook een negatief effect hebben op de rentabiliteit indien de rentelasten op het vreemd vermogen het rendement op de activa overstijgen. Met name als de Vennootschap haar renterisico niet geheel afdekt, hebben rentefluctuaties effect op het resultaat. Daarom heeft de Vennootschap als beleid deze rente risico’s (deels) af te dekken. Indien er meer vreemd vermogen wordt aangetrokken, is de invloed van rente-mutaties groter op het te realiseren rendement. Het rendement daalt relatief sterker naarmate de inkomsten uit de huur lager worden. Het is zelfs denkbaar dat bij een grote inkomstendaling en/of rentestijgingen niet meer aan de rente- en aflossingsverplichting kan worden voldaan. Investeerders worden er met name op gewezen dat de Vennootschap een solvabiliteit heeft van circa 10%. Deze solvabiliteit is laag vergeleken met andere vastgoedfondsen. Dit betekent een hoger te verwachten rendement op het eigen vermogen en verbetert de opwaartse potentie die de Investeerder heeft bij conversie. Een lage solvabiliteit brengt echter ook een hoger risico met zich mee. Daarom streeft de Vennootschap ernaar de komende jaren de solvabiliteit te laten toenemen. 3.2.6

Restwaarderisico

Het restwaarderisico is het risico dat de waarde van het vastgoed bij vervreemding lager ligt dan de geprognosticeerde opbrengst. Een lagere verkoopopbrengst heeft een nadelig effect op het rendement voor ER Capital Vastgoedfonds BV. 3.2.7

Milieurisico

ER Capital Vastgoedfonds BV kan geconfronteerd worden met voorheen niet vastgestelde milieuvervuiling bij een vastgoedobject. Zoals elke investeerder in vastgoed loopt de Vennootschap een milieurisico ten aanzien van vervuiling, zoals bijvoorbeeld bodemverontreiniging en verwerking van asbest in een object. ER Capital Vastgoedfonds BV ondervangt dit risico grotendeels door een milieu-onderzoek in te laten stellen door deskundigen, alvorens tot de aanschaf van het onroerend goed wordt overgegaan.

23

3.2.8

Fiscaal risico

Bij meer van omzetbelasting vrijgestelde verhuur kan de Vennootschap te maken krijgen met meer niet-aftrekbare omzetbelasting. Indien mogelijk zal de Vennootschap dit nadeel verhalen op de huurder die vrijgesteld huurt. Ten aanzien van alle mogelijke omzetbelastingrisico’s die zijn ontstaan vóór 26 april 2006 (overdracht Aandelen aan de huidige aandeelhouders), is met de voormalige aandeelhouder overeengekomen dat de hieruit voortvloeiende financiële consequenties voor rekening komen van deze voormalige aandeelhouder. Voor eventuele andere risico’s op fiscaal gebied heeft de voormalige aandeelhouder de garantie afgegeven dat tot aan 26 april 2006 immer tijdig en volledig aan de normale verplichtingen is voldaan. Deze garantie is evenwel in de tijd beperkt tot aan vier jaar na 26 april 2006 (tot 26 april 2010). Daarnaast kunnen er correcties op het gebied van de vennootschapsbelasting plaatsvinden over de periode dat de Vennootschap tot de fiscale eenheid van de voormalige aandeelhouder behoorde, onder meer als gevolg van verbreking van de fiscale eenheid met de voormalige aandeelhouder, ten aanzien van de vorming van een herinvesteringreserve en als gevolg van ten onrechte in aftrek gebrachte bouwrente. Voornoemde aspecten worden mogelijkerwijs niet door de garanties van de voormalige aandeelhouder gedekt. Bovendien bestaat het risico dat de garantie niet te gelde kan worden gemaakt, bijvoorbeeld als gevolg van faillissement van de voormalige aandeelhouder. Voor een nadere toelichting op de fiscale aspecten verwijzen wij naar hoofdstuk 9 van dit Informatiememorandum. 3.2.9

Onderhoudsrisico

ER Capital Vastgoedfonds BV kan geconfronteerd worden met hoger dan verwachte onderhoudskosten. Bij vastgoed is de staat van onderhoud van groot belang. Kosten voor groot onderhoud hebben een nadelig effect op het rende ment voor de Vennootschap. Om de verwachte onderhoudskosten in kaart te krijgen laat de Vennootschap veelal een technische inspectie uitvoeren alvorens tot aankoop over te gaan, om zodoende de onderhoudsgevoeligheid in te schatten en dit risico zo klein mogelijk te houden. 3.2.10

“lock-up” risico

Omdat de Converteerbare Obligaties van de Vennootschap niet verhandelbaar zijn op een gereguleerde beurs en er ook geen andere vorm van interne markt wordt onderhouden, kan tussentijdse verkoop problematisch kunnen zijn. Investeerders worden er met name op gewezen dat een investering in onderhavige Converteerbare Obligaties een lange termijn investering is en derhalve niet geschikt is als korte termijn belegging. De Converteerbare Obligaties en de na eventuele Conversie te verkrijgen Aandelen zijn weliswaar overdraagbaar, maar een dergelijke overdracht is wel gebonden aan strenge beperkingen als neergelegd in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening (Bijlage II). 3.2.11 Key executive risico

Hoewel de organisatie van ER Capital naar mening van de Directie van voldoende omvang is om continuïteit te waarborgen, wordt het beleid in hoge mate bepaald door de heer drs. S.J. Eelkman Rooda. Het door onvoorziene omstandigheden wegvallen van de heer Eelkman Rooda kan derhalve een (negatief) effect hebben op de toekomstige ontwikkelingen van de Vennootschap. Ter voorkoming van negatieve effecten zijn er met de Raad van Toezicht diverse scenario’s besproken.

24


3.2.12

Achterstelling

Achterstelling van de vordering van de Converteerbare Obligatie Houders bij de vordering van een bancaire financier betekent dat de Converteerbare Obligatie Houders in bepaalde omstandigheden hun vorderingen uit hoofde van de onderhavige Converteerbare Obligaties pas afgelost krijgen nadat de bancaire financier niets meer van de Vennootschap te vorderen heeft. Doorgaans zal echter in voorkomende gevallen de bancaire/hypothecaire financiering kunnen worden afgelost uit de opbrengst van de verkoop van de gefinancierde objecten waarop de financier (als hypotheeknemer) een recht van hypotheek heeft genomen. Bovendien zijn de vorderingen van de Converteerbare Obligatie Houders gelijk in rang (concurrent) met de vorde ringen van alle andere niet-preferente (concurrente) crediteuren van de Vennootschap.

25

4. INFORMATIE OVER DE CONVERTEERBARE OBLIGATIE UITGIFTE In dit hoofdstuk zullen we allereerst ingaan op de algemene kenmerken van een obligatielening, daarna op het conversierecht en vervolgens op de algemene kenmerken van (uit conversie te verkrijgen) aandelen.

4.1

(Converteerbare) Obligaties - algemeen

Een obligatielening is in feite niets anders dan een lening die door de gezamenlijke obligatiehouders aan een onder neming of overheids- of andere instelling wordt verstrekt. De door de individuele obligatiehouders verstrekte (deel)leningen worden “belichaamd” in schuldtitels, de obligaties. Een obligatie is dus eigenlijk een schuldbewijs of schuldbekentenis, uitgegeven door de onderneming of instelling, ten aanzien van een deel van de lening dat door een obligatiehouder ter beschikking is gesteld. Omgekeerd is het een vordering, uit hoofde van geldlening, die de obligatiehouder heeft op de uitgevende onderneming of instelling. Een obligatiehouder is dus een gewone schuldeiser van de uitgevende onderneming of instelling. Een aantrekkelijke eigenschap van obligaties is - in het algemeen - dat deze waardepapieren en de daarin neergelegde vordering kunnen worden overgedragen aan andere partijen en dat daarin dus kan worden gehandeld (kopen en verkopen). In dit Informatiememorandum en in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening vindt u meer informatie over de aan overdracht van de onderhavige Converteerbare Obligaties verbonden voorwaarden en beperkingen en de wijze en procedure waarop dat in voorkomend geval dient te geschieden. Met nadruk wordt u er op gewezen dat er geen markt bestaat, wordt gecreëerd of in stand wordt gehouden, voor verhandeling van de onderhavige Obligaties en dat deze in feite niet of slechts beperkt liquide zijn. Vroeger werden obligaties veelal in papieren vorm uitgegeven. Dat gebeurde dan op naam (degene op wiens naam de obligatie staat is gerechtigd tot rente en aflossing van de daarin belichaamde (deel)lening) of aan toonder (iedere toonder van het “waardepapier” is gerechtigd tot rente en aflossing van de daarin belichaamde (deel)lening). Tegen woordig worden grote obligatie uitgiftes vrijwel uitsluitend “giraal” verwerkt. Bij een kleinere obligatie uitgifte als de onderhavige, wordt vaak gewerkt met obligaties op naam zonder feitelijke uitgifte van papier en worden de uitgifte aan de obligatiehouders en eventuele toekomstige overdrachten van obligaties verwerkt in een door de onderneming gehouden register van obligatiehouders. Dit is bij onderhavige Uitgifte eveneens het geval. 4.1.1

Converteerbare obligaties

Converteerbare Obligaties zijn obligaties met een conversierecht, dat wil zeggen dat deze obligaties onder voorwaarden (bij de onderhavige obligatielening: de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening) kunnen worden omgezet (geconverteerd) in aandelen. De in dit Informatiememorandum beschreven Uitgifte heeft betrekking op een 8,25% Converteerbare Obligatie lening van € 2.500.000,- verdeeld in 2.500 8,25% Converteerbare Obligaties van elk € 1.000,- (nominaal).

26


Met het geld dat ER Capital Vastgoedfonds BV aantrekt door het uitgeven van de onderhavige Converteerbare Obligatielening, zal zij haar bedrijfsactiviteiten - het kopen en verkopen van, investeren in en exploiteren van vastgoed - (mede) financieren. Daarnaast zal zij gebruik maken van eigen vermogen (kapitaal van haar aandeelhouders) en bancaire financiering. Net zoals bij een “gewone” lening heeft een converteerbare obligatielening in het algemeen een bepaalde looptijd waarna de lening moet worden afgelost. De onderhavige Converteerbare Obligatielening wordt in beginsel in vijf jaarlijks gelijke delen afgelost in de periode 2017 - 2021. Ook wordt over het bedrag van de lening een rentevergoeding (“Rente”; ook wel coupon genoemd) betaald. Bij de onderhavige Uitgifte bedraagt deze Rente 8,25% per jaar. Rente- en aflossingsverplichtingen zullen worden voldaan uit het exploitatieresultaat. Deze bestaan voornamelijk uit huurinkomsten en in voorkomend geval de verkoop of herfinanciering van een door ER Capital Vastgoedfonds BV gehouden vastgoedobject.

4.2 Kenmerken van de onderhavige Uitgifte Door gebruik te maken van het aanbod in dit Informatiememorandum, kunnen Investeerders door de Vennootschap uit te geven Converteerbare Obligaties van elk € 1.000,- verwerven. De minimale afname is 50 Converteerbare Obligaties per Investeerder. De Inleg zal worden vermeerderd met 3% Emissiekosten.

Nominale waarde

€ 1.000,-

Minimale inschrijving

50 stuks à € 1.000,-

Emissiekosten

3%

Jaarlijkse Rente

8,25%

Rentebetaling per maand achteraf (€ 6,875 per Converteerbare Obligatie per maand) op de laatste dag van de maand volgend op de maand waarop de Rente betrekking heeft Looptijd

in totaal circa 12 jaar (behoudens Conversie); aflossing jaarlijks op 31 juli in de periode 2017 - 2021; vervroegde of tussentijdse aflossing op initiatief van de Vennootschap is mogelijk tot 30 juli 2017 tegen 103% en daarna tegen 100% van de nominale waarde.

Conversiekoers

€ 2,50 (conversie-equivalent 400), behoudens verlaging.

Conversiedatum naar keuze van de Converteerbare Obligatie Houder 31 juli 2012, 31 juli 2013 danwel 31 juli 2014.

4.2.1

Rente 8,25%

De Vennootschap zal de Houders van Converteerbare Obligaties een vaste vergoeding betalen ter grootte van 8,25% (zegge: acht en een kwart procent) per jaar over de hoofdsom van de door hen gehouden Converteerbare Obligaties, althans het op enig moment nog resterende gedeelte daarvan. De Rente zal in maandelijkse termijnen achteraf aan de Converteerbare Obligatie Houders worden voldaan. De hoogte van iedere maandelijkse rentetermijn wordt op de laatste dag van de betreffende maand vastgesteld (“rentedatum”) en op de laatste dag van de eerst daaropvolgende maand (“betaaldatum”) betaalbaar gesteld en overgemaakt aan die Houders van Converteerbare Obligaties die op de betreffende rentedatum in het register van Converteerbare Obligatie Houders van de Vennootschap geregistreerd stonden. Over de periode tussen een rentedatum waarop een maandelijkse rentetermijn wordt vastgesteld en de betaaldatum waarop de betreffende

27

rentetermijn betaalbaar wordt gesteld en wordt overgemaakt (aan het einde van de daaropvolgende maand), is de Vennootschap over het bedrag van die rentetermijn geen rente verschuldigd (dus geen rente over rentetermijn gedurende één maand). Ook is geen Rente verschuldigd over de hoofdsom van de door een Converteerbare Obligatie Houder gehouden Converteerbare Obligaties over de maand (of gedeelte daarvan) waarin deze Converteerbare Obligaties, al dan niet vervroegd of tussentijds, worden afgelost of worden geconverteerd, één en ander als neergelegd in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening. De eerste keer dat er Rente zal worden betaald met betrekking tot de onderhavige Uitgifte is op 31 juli 2009 (betaaldatum) en wel over de periode van de (eerste) Uitgiftedatum tot en met 30 juni 2009 (rentedatum). Met betrekking tot eventuele (vervolg) Uitgiftes van Converteerbare Obligaties onder deze Converteerbare Obligatie lening nà 30 juni 2009, zal de Directie van de Vennootschap tijdig de Uitgiftedatum en de eerste rentedatum ter zake van die (vervolg) Uitgifte bekend maken aan de betreffende Converteerbare Obligatie Houders. Indien op een betaaldatum de alsdan verschuldigde rentetermijn niet (geheel) wordt betaald door de Vennootschap, is de Vennootschap aan de betreffende Obligatiehouders een boeterente verschuldigd van 8,25% (zegge: acht en een kwart procent) op jaarbasis over het achterstallige rentebedrag over de periode vanaf de betreffende betaaldatum tot aan de datum van daadwerkelijke betaling daarvan. 4.2.2 Looptijd / Aflossing / Preferentie

Indien wordt gekozen om de Converteerbare Obligaties niet in Aandelen om te zetten, zal aflossing, behoudens vervroegde aflossing, plaatsvinden in vijf jaarlijkse termijnen in de periode 2017 - 2021 en wel voor het eerst op 31 juli 2017. Vervroegde aflossing op initiatief van de Vennootschap is te allen tijde mogelijk en wel tot 30 juni 2017 tegen een koers van 103% van de nominale waarde van het alsdan af te lossen bedrag en nadien tegen 100% van de nominale waarde van het af te lossen bedrag. Het kan voorkomen dat de vordering van de Houders van Converteerbare Obligaties wordt achtergesteld bij een vordering van de financier/bank uit hoofde van de verstrekte (hypothecaire) geldlening. Door het inschrijven op de onderhavige Uitgifte geeft de Houder van Converteerbare Obligaties zijn onherroepelijke en onvoorwaardelijke toestemming aan en machtiging van de Directie tot mogelijke achterstelling van zijn vordering uit hoofde van de Converteerbare Obligaties bij de vordering van een dergelijke financier/bank. 4.2.3

Conversierecht

Een Houder van Converteerbare Obligaties heeft het recht - niet de plicht - om deze op één van de Conversiedata om te zetten in Aandelen van de Vennootschap. Hierdoor heeft hij tot het moment dat hij heeft aangegeven te willen converteren de zekerheid van een obligatiehouder en nadien de rechten van een Aandeelhouder. Doorgaans zal een houder van converteerbare obligaties tot conversie besluiten indien hij van mening is dat de aandelen die hij na een dergelijke conversie verkrijgt een hogere directe danwel indirecte waarde vertegenwoordigen dan de waarde die hij toekent aan de door hem gehouden converteerbare obligaties.

28


4.2.4

Conversieprijs

De Conversieprijs bedraagt € 2,50. Dit betekent dat op Conversiedatum iedere Converteerbare Obligatie van € 1.000,- op verzoek van de betreffende Converteerbare Obligatie Houder kan worden omgezet in 400 Aandelen van elk € 2,- nominaal (het conversie-equivalent is gelijk aan € 1.000,- / € 2,50 = 400). De uit Conversie verkregen Aandelen hebben vanaf moment van Uitgifte dezelfde rechten als de reeds eerder uitgegeven Aandelen. Dat wil onder andere zeggen dat zij recht hebben op volledig dividend over het jaar van uitgifte. Anders gezegd, het recht op dividend heeft betrekking op het gehele jaar waarin Conversie plaatsvindt. In het jaar van Conversie ontvangt de Houder van Converteerbare Obligatie dus rente tot en met de maand vóór Conversie (derhalve over de eerste zes maanden van het jaar) en is hij daarnaast ook volledig dividendgerechtigd over dat jaar. In het geval dat de Vennootschap voorafgaand aan Conversie een Superdividend heeft uitgekeerd zal de Conversie prijs conform de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening (Bijlage II) neerwaarts worden bijgesteld, waardoor het conversie-equivalent stijgt. Zo wordt voorkomen dat Houders van Converteerbare Obligaties benadeeld zouden kunnen worden door een Superdividend. 4.2.5

Conversiedata

Teneinde de Investeerders maximale keuzevrijheid te bieden, heeft de Vennootschap gekozen voor drie mogelijke Conversiedata, waarvan geheel naar keuze van de individuele Houder van Converteerbare Obligaties gebruikt gemaakt kan worden. Deze data zijn: 31 juli 2012, 31 juli 2013 of 31 juli 2014. De Houder van Converteerbare Obligaties dient uiterlijk een kalendermaand voorafgaand aan de Conversiedatum zijn wens tot Conversie kenbaar te maken. De Converteerbare Obligaties zijn rentedragend tot en met het einde van de maand voorafgaand aan de Conversie. De precieze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening waaronder de onderhavige Converteerbare Obligatielening is uitgegeven, zijn opgenomen in Bijlage II bij dit Informatiememorandum. U wordt verzocht deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening zeer nauwkeurig te bestuderen en van de inhoud goed nota te nemen. Teneinde te bepalen of een investering in Converteerbare Obligaties als de onderhavige geschikt voor u is, wordt u uitdrukkelijk geadviseerd ter zake deskundig advies in te winnen bij uw eigen adviseurs vóór dat u over gaat tot inschrijving. 4.2.6 Wft / AFM

Omdat de Converteerbare Obligaties en de eventueel uit Conversie verkregen Aandelen bij uitgifte slechts kunnen worden verworven in pakketten met een tegenwaarde van ten minste € 50.000,- per Investeerder, zijn de Vennoot schap en/of ER Vastgoed Management BV voor de aanbieding van de Converteerbare Obligaties en de eventueel uit Conversie verkregen Aandelen niet vergunningen/of prospectusplichtig ingevolge de Nederlandse Wet op het financieel toezicht (Wft). De Vennootschap en/of ER Vastgoed Management BV staan niet onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). Dientengevolge is ook niet vereist dat dit Informatiememo randum is goedgekeurd door de AFM of (anderszins) voldoet aan de prospectusvereisten op grond van de Wft en daarop gebaseerde regelgeving.

29

4.3 Kenmerken van de Aandelen al dan niet uit conversie verkregen Het kapitaal van de Vennootschap is verdeeld in Aandelen. Anders gezegd: de Aandelen zijn bewijzen van deel gerechtigdheid in het (eigen) vermogen van de Vennootschap. De Aandelen kunnen ook worden gezien als een bundeling van rechten en verplichtingen tegenover de Vennootschap. De aan het houden van een aandeel verbonden rechten laten zich ruwweg verdelen in twee groepen: (i) rechten van vermogensrechtelijke aard, zoals het recht op dividend (dit is vanzelfsprekend (mede) afhankelijk van de vraag of er winst is gemaakt en de nadere afspraken of besluiten omtrent de bestemming daarvan) en het recht op uitkering van een evenredig deel van een mogelijk liquidatieoverschot na eventuele ontbinding van een vennootschap en vereffening van haar vermogen; en (ii) stemrecht en andere zeggenschapsrechten. Bij aan het aandeelhouderschap verbonden plichten kan men denken aan het storten van het opgevraagde kapitaal en naleving van de in de statuten opgenomen blokkeringsregeling en andere statutaire en wettelijke bepalingen die aan het aandeelhouderschap zijn verbonden. Een aandeelhouder is in beginsel niet persoonlijk aansprakelijk voor hetgeen in naam van de Vennootschap wordt verricht en is niet gehouden boven het bedrag dat op zijn aandelen is gestort in eventuele verliezen van de Vennoot schap bij te dragen. Bij een besloten vennootschap (zoals de Vennootschap) worden geen aandeelbewijzen uitgegeven. De Directie van de Vennootschap houdt een register bij (het aandeelhoudersregister) waarin onder meer de namen en adressen van alle aandeelhouders zijn opgenomen, met vermelding van de datum waarop zij hun aandelen hebben verkregen en de op de aandelen gestorte bedragen. Het aandeelhoudersregister is onder meer van belang bij de oproeping van de aandeelhouders voor een algemene vergadering van aandeelhouders. De aandelen in het kapitaal van een besloten vennootschap (zoals de Vennootschap) zijn niet vrij overdraagbaar. Op een overdracht is de in de Statuten van de Vennootschap opgenomen blokkeringsregeling van toepassing, alsmede eventuele nadere afspraken tussen Vennootschap en haar aandeelhouders. In dit Informatiememorandum vindt u meer informatie over de aan de overdracht van de Aandelen verbonden voorwaarden en wijze en procedure waarop dat in voorkomend geval dient te geschieden (zie ook uitdrukkelijk artikel 10 van de Statuten; Bijlage I). Met nadruk wordt u er op gewezen dat er geen markt bestaat, wordt gecreëerd of in stand wordt gehouden voor verhandeling van de onderhavige Converteerbare Obligaties en/of Aandelen en dat deze in feite niet of slechts beperkt liquide zijn. Indien een verkoper een koper voor zijn Aandelen heeft gevonden, dan zal de Vennootschap koper en verkoper in contact brengen met de notaris van de Vennootschap die na goedkeuring door de Vennootschap de leveringsakte zal passeren.

30


4.4 Verkoop / overdraagbaarheid Converteerbare Obligaties De Converteerbare Obligaties zijn uitsluitend te over te dragen: • in pakketten met een totale tegenwaarde van € 50.000,- of meer; of • in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- op voorwaarde dat de betreffende verkrijger al pakketten Converteerbare Obligaties houdt met een totale tegenwaarde van minimaal € 50.000,-; of • in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000 op voorwaarde dat de betreffende verkrijger al pakketten Converteerbare Obligaties houdt die hij onder algemene titel (krachtens vererving, juridische fusie, juridische splitsing, e.d.) heeft verkregen (geen minimale tegenwaarde) en de betreffende verkrijger als gevolg van de verkrijging pakketten Converteerbare Obligaties gaat houden met een totale tegenwaarde van minimaal € 50.000,-. In alle gevallen van overdracht van Converteerbare Obligaties in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- dient de Converteerbare Obligatiehouder (vervreemder) zelf vooraf advies in te winnen omtrent naleving van de relevante financiële toezichtsregelgeving. Een potentiële koper zou de Vennootschap kunnen zijn, met dien verstande dat hieraan wettelijke en statutaire beperkingen kunnen zijn verbonden. Overigens moet worden opgemerkt dat de Vennootschap momenteel niet de intentie heeft om Converteerbare Obligaties in te kopen of af te lossen anders dan in overeenstemming met het in de Voorwaarden Converteerbare Obligatielening (Bijlage II) opgenomen Aflossingsschema. De overdracht van de Converteerbare Obligaties behoeft de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Directie van de Vennootschap. Wordt door de Vennootschap goedkeuring geweigerd dan dient de Vennootschap uiterlijk binnen drie maanden met een alternatieve verkrijger te komen dan wel dient zij zelf de betreffende Converteerbare Obligaties in te kopen of af te lossen tegen de prijs die gelijk is aan de prijs die de geweigerde verkrijger bereid was te betalen. Overdracht geschiedt bij notariële akte ten overstaan van de notaris van de Vennootschap op een tussen betrokken partijen en de Vennootschap in goed overleg te bepalen overdrachtsdatum. De Vennootschap zal de overdracht prompt verwerken in het door haar gehouden Register van Converteerbare Obligatie Houders. De kosten van de overdracht (inclusief de eventuele kosten van de Vennootschap) komen voor rekening van de overdragende Converteerbare Obligatie Houder. Het is een Houder van Converteerbare Obligaties niet toegestaan het (economische) eigendom van de door hem gehouden Converteerbare Obligatie(s) geheel of gedeeltelijk te bezwaren met enig beperkt recht, zoals, maar niet beperkt tot, een recht van pand of een recht van vruchtgebruik, tenzij zulks geschied bij notariële akte en na voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vennootschap.

31

4.5 Verkoop / overdraagbaarheid Aandelen De Aandelen, al dan niet via Conversie verkregen, kunnen slechts worden overgedragen binnen de grenzen door wet en statuten gesteld en in pakketten met een tegenwaarde van tenminste € 50.000,-. De Vennootschap heeft de intentie om in 2018 een Aandelen inkoopprogramma te starten, waardoor Aandeelhouders de gelegenheid wordt geboden - binnen de grenzen door wet en statuten gesteld en rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie en strategie van de Vennootschap - hun Aandelenbelang geheel of gedeeltelijk aan de Vennootschap te verkopen. Deze inkoop zou zij mogelijk kunnen financieren door middel van verkoop van onroerend goed, herfinanciering van de bestaande portefeuille en/of uitgifte van nieuwe Aandelen of Obligaties. Voorgaande is geen garantie of toezegging. Nogmaals worden Investeerders erop gewezen dat er geen markt wordt onderhouden voor de Converteerbare Obligaties en/of de Aandelen en dat tussentijdse verkoop derhalve problematisch kan zijn.

4.6 Tijdschema Vaststelling Informatiememorandum:

27 februari 2009

Start inschrijvingsperiode:

27 februari 2009

Sluiting inschrijvingsperiode: Vrijdag 1 mei 2009, om 15.00 uur Uiterlijke stortingsdatum (t.b.v. uitgifte 8 mei):

5 mei 2009

Uitgiftedatum:

8 mei 2009

Toewijzing / Acceptatie inschrijving Toewijzing vindt plaats in volgorde van binnenkomst van het inschrijfformulier. De door de Vennootschap geaccep teerde inschrijfformulieren worden gevolgd door een toewijzingsbrief met daarin vermeld de uiterste stortingsdatum. Op de uiterste stortingsdatum, aangegeven in de toewijzingsbrief, dient de Inleg vermeerderd met de Emissiekosten, zijnde 3% over de Inleg, te zijn ontvangen door de Vennootschap. De Directie is gerechtigd om zonder opgave van reden Inschrijvingen te weigeren. Sluiting inschrijfperiode De Directie is gerechtigd om de inschrijfperiode vervroegd te sluiten, bijvoorbeeld als gevolg van grote belangstelling. Verlenging inschrijfperiode De Directie is gerechtigd de inschrijfperiode te verlengen indien marktomstandigheden daar aanleiding toe geven. Uitgifte mogelijkheid In het geval de Uitgifte op sluitingsdatum niet volledig is voltekend, is de Directie gerechtigd om op één of meer (vervolg) Uitgiftedata op individuele basis onder de voorwaarden van dit Informatiememorandum Converteerbare Obligaties te blijven uitgeven totdat de beoogde € 2.500.000,- aan Converteerbare Obligaties zijn uitgegeven.

32


4.7 Informatieverstrekking De Vennootschap zal jaarlijks de Houders van Converteerbare Obligaties, op het door hen opgegeven adres in de Benelux, binnen respectievelijk twaalf weken en vijf maanden na afsluiting van de relevante periode, een halfjaaren een jaarverslag sturen. Voor Houders van Converteerbare Obligaties zal er jaarlijks een informatiebijeenkomst worden gehouden. Houders van Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap zullen in overeenstemming met het bepaalde in wet en Statuten van de vennootschap worden uitgenodigd voor de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders. Het jaarverslag 2008 van de Vennootschap ligt ter inzage bij de Vennootschap en wordt indien gewenst aan geïnteresseerden toegezonden.

33

5 INVESTERINGSSTRATEGIE EN VASTGOEDPORTEFEUILLE 5.1 Investeringsstrategie De Vennootschap streeft ernaar om op termijn een portefeuille van circa € 40 mln. samen te stellen die bestaat uit hoogwaardig, goed renderend, kleinschalig commercieel vastgoed. Het beleid is erop gericht een goed meerjarig totaalrendement te behalen uit: • de exploitatie van de verhuurde objecten (het directe investeringsresultaat) en • het realiseren van verkoopwinsten bij het op termijn weer verkopen van het vastgoed (het indirecte investeringsresultaat). De Vennootschap zal investeren in Nederlands kleinschalig commercieel vastgoed met een aankoopwaarde van maximaal circa € 8 miljoen. De voorkeur ligt bij multi-tenant gebouwen met een aankoopwaarde van tussen de € 2 en € 4 miljoen. Deze objecten zijn voor institutionele investeerders veelal niet interessant omdat deze voor hen te kleinschalig zijn. Het commerciële vastgoed waarin geïnvesteerd wordt, bestaat bij voorkeur uit kantoren en bedrijfsruimten met meerdere huurders per pand (multi-tenant). Door deze spreiding bouwt de Vennootschap een portefeuille op met een evenwichtig risicoprofiel. Dit stelt de Vennootschap in staat om in te spelen op kansen die een bepaalde categorie vastgoed op een zeker moment biedt en beperkt de afhankelijkheid van individuele huurders. Zo kan bijvoorbeeld bij een overspannen kantorenmarkt de markt voor bedrijfsruimten wel aantrekkelijk zijn. Door een optimale samenstelling van de portefeuille kan een stabiel rendement op het eigen vermogen worden gerealiseerd. De Vennootschap belegt uitsluitend in Nederland waarbij een goede geografische spreiding van groot belang wordt geacht. Selectiecriteria Kenmerken van de investeringsfocus van ER Capital Vastgoedfonds BV:

• Kleinschalig commercieel vastgoed tot circa € 8 miljoen per object;

• Voorkeur voor multi-tenant gebouwen;

• Spreiding over hoogwaardige kantoorpanden en bedrijfsruimten;

• Kwalitatief goede huurders;

• Weinig leegstand, bij voorkeur afgedekt met een huurgarantie van de verkoper;

• Langjarige investeringshorizon.

Elke individuele investeringspropositie zal worden getoetst aan de selectiecriteria. Tevens dient het betreffende onroerend goed tegen aantrekkelijke condities gekocht en gefinancierd te kunnen worden. De Vennootschap heeft doorgaans niet de intentie om vastgoed dat zij verwerft op korte termijn te verkopen. Het investeringsbeleid kan ook wel getypeerd worden als ‘buy to keep’.

34


Timing van deze uitgifte De marktomstandigheden zijn momenteel van dien aard dat kwalitatief goed vastgoed wel aangeboden wordt, maar bancaire financiering problematisch is. Dit biedt kansen voor díe belegger die zelf over voldoende financiële middelen beschikt. Deze belegger is minder afhankelijk van bancaire financiering. Maar tevens zal bancaire financiering - indien de belegger zelf meer middelen inbrengt - gemakkelijker worden verkregen. De beschikking over de financiële middelen die onderhavige Uitgifte oplevert, zorgt ervoor dat ER Capital Vastgoedfonds BV slagvaardiger is en wanneer de gelegenheid zich voordoet - snel kan handelen en kwalitatief hoogstaand vastgoed kan aankopen tegen goede prijzen.

5.2 Overzicht van de onroerend goed portefeuille De Vennootschap heeft op moment van vaststellen van dit Informatiememorandum twee kantoorpanden te Purmerend, één pand te Venlo, één te Heerhugowaard en twee panden te Bilthoven in eigendom. De panden hebben gezamenlijk 15 huurders die tezamen ruim € 1,3 mln. aan huur betalen op jaarbasis. De huurcontracten hebben een gemiddelde resterende looptijd per ultimo 2008 van circa 4,5 jaar. Portefeuilleoverzicht ultimo 2008 Object

Sector

Bouw-

Eigen-

Verhuur-

Aantal

huurver-

Waarde

huurders

wachting

ultimo 2008

2009

(€)

jaar/

doms-

baar

renovatie

situatie-

opper-

grond

vlakte (m2)

Purmerend

Kantoren

2003

Eigendom

1.758

4

€ 253.332 € 3.252.107

Stationsweg 11-16 Purmerend

Kantoren

2003

Eigendom

1.758

5

€ 282.382 € 3.270.868

Stationsweg 21-26 Venlo

Kantoren

1996

Eigendom

1.752

2

€ 246.600 € 2.983.909

Noorderpoort 11 Heerhugowaard

Kantoren

2000

Eigendom

1.010

2

€ 130.270 € 1.476.449

Jan Duikerweg 12 Bilthoven

Kantoren

1998 /

Erfpacht *

1.647

1

€ 203.961 € 2.615.483

Erfpacht *

1.647

1

€ 203.961 € 2.615.483

9.572

15

€ 1.320.506 € 16.214.299

Jan van Eijcklaan 6 Bilthoven Rembrandtlaan 1C Totaal

2003 Kantoren

1998 / 2008

* Totale erfpachtsom voor beide panden te Bilthoven gezamenlijk bedraagt circa € 22.500 in 2009.

35

Purmerend, gebouw Amsterdam, Stationsweg 11 – 16

36


Purmerend, gebouw Amsterdam, Stationsweg 11 – 16 Purmerend is een middelgrote gemeente in de provincie Noord-Holland. De gemeente telde volgens het CBS op 1 november 2006 77.961 inwoners en heeft een oppervlakte van 24,52 km2. De gemeente Purmerend maakt deel uit van de Stadsregio Amsterdam. De stad is vooral geliefd bij forenzen en heeft twee spoorwegstations gelegen aan de treinverbinding tussen Enkhuizen en Hoorn aan de ene kant en Zaandam en Amsterdam aan de andere kant. Op een schitterende parklocatie maakt dit gebouw, alsmede het volgende gebouw deel uit van het Business Parc Waterland project, bestaande uit in totaal drie kantoorgebouwen met eigen afgesloten parkeerplaatsen en een watertuin. Het gebouw bevat naast de representatieve natuurstenen ingang met glazen trappenhuis, een luxe afgewerkte lift, zeer lichte en makkelijk aan te passen kantoorruimten verdeeld over de begane grond en vijf verdiepingen erboven, mechanische ventilatie en topkoeling. Alle etages zijn voorzien van vloerverwarming en het gehele gebouw is aangesloten op de stadsverwarming. Het geheel heeft een dynamische uitstraling. Dit pand is tezamen met het pand aan de Stationsweg 21 - 26 in 2003 door de Vennootschap verworven van een niet aan ER Capital NV gelieerde ontwikkelaar/aannemer. Alle voorgaande eigenaren zijn niet gelieerd aan ER Capital NV. Op het moment van vaststelling van het Informatiememorandum is gebouw Amsterdam verhuurd aan: • Stadsverwarming Purmerend • Watson Wyatt BV • Sociaal NL BV • T-Mobile Voorts is er in dit pand momenteel circa 300 meter voor verhuur beschikbaar.

purmerend, Gebouw Amsterdam, Stationsweg 11 – 16 Bouwjaar

2003

Huurcontract Tot 2013. Gemiddelde per ultimo 2008. Looptijd 30 maanden Bruto huuropbrengst op jaarbasis

€ 253.332,-

Totaal vloeroppervlak

1.758 m2

Aantal parkeerplaatsen

18

Balanswaarde ultimo 2008

€ 3.252.107,-

Rendement

7,8%

37

Purmerend, gebouw Parijs, Stationsweg 21 – 26

38


Purmerend, gebouw Parijs, Stationsweg 21 – 26 Dit pand is volledig verhuurd aan: • Baas & Groen BV • Bestuurscommissie Openbaar Primair en Speciaal Onderwijs Purmerend • Stichting Spoor • Omniplan BV • Storage Minds

purmerend, Gebouw Parijs, Stationsweg 21 – 26 Bouwjaar

2003

Huurcontract Tot 2012. Gemiddelde per ultimo 2008. Looptijd 31 maanden Huuropbrengst op jaarbasis

€ 282.382,-


1.758 m2


17


€ 3.270.868,-

Rendement

8%

39

VENLO, NOORDERPOORT II

40


Venlo, noorderpoort II Begin augustus 2007 is dit pand te Venlo door de Vennootschap van een vastgoedbelegger gekocht. Deze belegger had het pand voordien als onderdeel van een grotere portefeuille gekocht. Alle voorgaande eigenaren zijn niet gelieerd aan ER Capital NV. Venlo, gelegen aan de grens met Duitsland, telt 92.000 inwoners. Door haar ligging is zij een belangrijk distributie knooppunt met een internationaal karakter. Het verworven moderne en representatieve kantoorgebouw op zichtlocatie aan de snelweg A67 is gelegen in het kantorenpark Noorderpoort aan de Noordzijde van Venlo. Het pand is gelegen aan de ring van Venlo en per auto zeer goed bereikbaar. Op eigen terrein zijn 40 parkeerplaatsen beschikbaar. Met het openbaar vervoer is dit pand eveneens goed te bereiken. Het pand is grotendeels verhuurd aan Deloitte, de grootste organisatie op het gebied van accountancy, belastingadvies, consultancy en financieel advies in Nederland. De organisatie heeft circa 4.900 medewerkers en kantoren door heel Nederland. De tweede huurder is Hauzer Vastgoed makelaardij, een sterke regionale makelaar. Beide huurders hebben een huurcontract tot en met 31 december 2012.*

venlo, Noorderpoort 11 Bouwjaar

1996

Huurcontract Tot 2013. Gemiddelde per ultimo 2008. Looptijd 48 maanden Huuropbrengst op jaarbasis

€ 246.600,-


1.752 m2


40


€ 2.983.909,-

Rendement

8,3%

* Voorwaardelijke eenmalige breakmogelijkheid op 31 december 2010, met een opzegtermijn van een jaar.

41

heerhugowaard, jan duikerweg 12

42


HEERHUGOWAARD, JAN DUIKERWEG 12 Heerhugowaard is een stad en gemeente in de provincie Noord-Holland en grenst onder andere aan Alkmaar. De gemeente, onderdeel van de regio West-Friesland, telde volgens het CBS op 1 juni 2007 een inwonertal van 50.138 en heeft een oppervlakte van 39,97 km2. Heerhugowaard heeft goede verbindingen met omliggende plaatsen en is in combinatie met haar eigen treinstation dan ook uitstekend bereikbaar. De stad is gedurende de Vinextaak (formeel tot 2005) samen met Alkmaar en Langedijk (HAL-gebied) een verband aangegaan om samen als verstedelijkt gebied te opereren in onder andere woningbouw, werkgelegenheid en infrastructuur en is daarmee met 181.000 inwoners, na Amsterdam, de tweede grootste “stad” van Noord-Holland. De moderne en representatieve kantoorvilla is gelegen op het gemengde bedrijventerrein Beveland tussen de spoorbaan, Westtangent en Zuidtangent richting Alkmaar. Hiermee is het pand zeer goed bereikbaar met zowel de auto als het openbaar vervoer. Het gebouw beschikt over zeer lichte en nette kantoorruimten verdeeld over de begane grond en drie bovenliggende verdiepingen. De bovenste verdieping heeft een zeer open uitstraling door de toepassing van grote hoeveelheden glas en een balkongedeelte. Tevens is nagenoeg het gehele pand voorzien van airconditioning en zijn alle verdiepingen bereikbaar per lift en trap. Aan de buitenzijde beschikt het pand over 14 parkeerplaatsen en een goed onderhouden tuin. Dit pand is in oktober 2007 gekocht van een aantal niet aan ER Capital NV gelieerde particuliere beleggers, die het pand enkele jaren zelf in eigendom hebben gehad. De levering heeft eind december 2007 plaatsgevonden. Alle voorgaande eigenaren zijn niet gelieerd aan ER Capital NV. Op het moment van vaststelling van het Informatiememorandum is het pand verhuurd aan: • Van der Borden Appel adviescombinatie; • Van der Borden Makelaardij. Met betrekking tot de derde verdieping heeft de Vennootschap een tweejarige huurgarantie gekregen tot en met 31-12-2009.*

HEERHUGOWAARD, JAN DUIKERWEG 12 Bouwjaar

2000

Huurcontract Tot 2011. Gemiddelde per ultimo 2008. Looptijd 21,6 maanden

* Inclusief huurgarantie

Huuropbrengst op jaarbasis

€ 130.270,-


1.010 m2


14


€ 1.476.449,-

Rendement

8,8%

43

bilthoven, jan van eijcklaan 6

44


Bilthoven, Jan van Eijcklaan 6 De panden aan de Jan van Eijcklaan 6 en Rembrandtlaan 1c zijn uiterlijk identiek en liggen aan elkaar gespiegeld op één, met erfpacht belast, perceel. De jaarlijkse erfpachtcanon voor beide panden bedraagt circa € 22.500,- (geïndex eerd). De objecten hebben een min of meer rechthoekige footprint en zijn gesitueerd op een goed bereikbaar bedrijventerrein op loopafstand van treinstation Bilthoven in Bilthoven-Noord. Er zijn tevens diverse busverbindingen in de nabijheid naar onder andere Utrecht en Nieuwegein. In de directe omgeving bevinden zich hoofdzakelijk woningen. In 2003/2004 is het pand aan de Jan van Eijcklaan volledig gerenoveerd en daardoor voorzien van een mooie, lichte entree en modern interieur. Het pand is volledig verhuurd aan Stichting RAVU (Stichting Regionale Ambulance Voorziening Provincie Utrecht). Het huurcontract loopt tot 1 juli 2017 met een voorwaardelijk breakmogelijkheid in 2012 tegen een boete van 0,5 jaar huur. Beide panden beschikken gezamenlijk in totaal over 84 parkeerplaatsen op eigen terrein. Aan de openbare weg is bovendien eventueel aanvullende parkeergelegenheid beschikbaar. De panden aan de Jan van Eijcklaan 6 en Rembrandtlaan 1c zijn eind 2007 gekocht en begin 2008 aan de Vennoot schap geleverd van een niet aan ER Capital NV gelieerde verkoper. Deze verkopende maatschap is enkele jaren eigenaar geweest. Alle voorgaande eigenaren zijn niet gelieerd aan ER Capital NV.

Bilthoven, Jan van Eijcklaan 6 Bouwjaar

1998, recent volledig gerenoveerd (2003/04)

Huurcontracten

Tot juli 2017 met een eenmalige break op 30-6-2012 tegen een boete van 0,5 jaar huur. Gemiddelde per ultimo 2008. Looptijd 102 maanden

Bruto huuropbrengst op jaarbasis

€ 204.592,-


1.647 m2


50

Waarde ultimo 2007

€ 2.615.483,-

Rendement

7,8%

45

bilthoven, rembrandtlaan 1c

46


Bilthoven, Rembrandtlaan 1c Samen met het pand aan de Jan van Eijcklaan 6 is dit object gelegen op één, met erfpacht belast, perceel in de nabij heid van treinstation Bilthoven in Bilthoven Noord. De jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt momenteel circa € 22.500,(geïndexeerd). Het pand is volledig verhuurd aan RAVU (Regionale Ambulance Voorziening Provincie Utrecht) Training & Advies BV Het huurcontract loopt tot 1 juli 2017 met een voorwaardelijke breakmogelijkheid in 2012 tegen een boete van één (1) jaar huur. Begin 2008 is het pand volledig gerenoveerd op kosten van de huurder. De verkopers van dit pand zijn dezelfde als van het pand aan de Jan van Eijcklaan 6 en eveneens niet gelieerd aan ER Capital NV.

Bilthoven, Rembrandtlaan 1c Bouwjaar

1988, recent volledig gerenoveerd (2007/08)

Huurcontracten Tot juli 2017 met een eenmalige break op 30-6-2012 tegen een boete van 1 jaar huur. Gemiddelde per ultimo 2008. Looptijd 102 maanden Bruto huuropbrengst op jaarbasis

€ 203.329,-


1.647 m2


34

Waarde ultimo 2007 € 2.615.483, Rendement

7,8%

47

6 INFORMATIE OVER DE VENNOOTSCHAP, HET BESTUUR EN TOEZICHT 6.1

De Vennootschap

Oprichting en Statuten ER Capital Vastgoedfonds BV is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De Vennootschap is opgericht naar Nederlands recht bij akte van 18 juni 1996. De Directie c.q. haar aandeelhouders nemen (direct danwel indirect) risicodragend deel in het kapitaal van de Vennootschap. Zij hebben niet de intentie hun financiële belang te verkleinen. De Vennootschap is niet beursgenoteerd en heeft geen werknemers in dienst. De Statuten van de Vennootschap zijn voor het laatst gewijzigd op 31 juli 2007 en luiden sindsdien conform het afschrift zoals opgenomen in Bijlage I. Op het ontwerp van de laatste statutenwijziging werd de ministeriële verklaring van geen bezwaar verkregen bij beschikking van 24 juli 2007 onder nummer BV 548.597. De statutaire doelomschrijving van ER Capital Vastgoedfonds BV luidt als volgt:

De Vennootschap heeft ten doel:

Het investeren in vastgoed, effecten en (hypothecaire) schuldvorderingen;

Het verkrijgen, beheren, exploiteren, bezwaren en vervreemden van registergoederen;

Het ter leen verstrekken en ter leen opnemen van gelden, het uitgeven van obligaties, schuldbrieven of andere waardepapieren, alsmede het aangaan van daarmee samenhangende overeenkomsten; Het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en diensten aan andere vennootschappen en ondernemingen;

Het stellen van zekerheid voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of van derden;

En

al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. Maatschappelijk kapitaal Het huidige maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt € 4.500.000,- verdeeld over 2.250.000 Aandelen van elk nominaal € 2,-. Van het maatschappelijk kapitaal is per datum van vaststelling van dit Informatiememorandum € 1.635.306,- (verdeeld over 817.653 Aandelen van elk € 2,- nominaal) geplaatst.

48


Boekjaar en jaarrekening Het boekjaar van de Vennootschap is gelijk aan het kalenderjaar. Binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar (behoudens verlenging door de algemene vergadering van aandeelhouders op grond van bijzondere omstandigheden) zal de Directie van de Vennootschap de jaarrekening opmaken. Hoewel wettelijk niet vereist voor de Vennootschap, zal de jaarrekening op verzoek van de Directie worden gecontroleerd door een accountant en door deze laatste worden voorzien van een accountantsverklaring. De jaarrekening zal vervolgens tijdens de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders van de Vennootschap worden vastgesteld. Binnen acht dagen na vaststelling van de jaarrekening door de algemene vergadering van aandeelhouders van de Vennootschap zal de Directie de jaarrekening openbaar maken door deponering bij het handels register van de Kamer van Koophandel van Rotterdam. Ook zal de Vennootschap de vastgestelde jaarrekening publiceren op de website van ER Capital NV (www.ercapital.nl) en toesturen aan belanghebbenden. Daarnaast zal de Vennootschap de (niet-gecontroleerde) halfjaarcijfers binnen twaalf weken na afloop van de eerste helft van het boekjaar publiceren op de genoemde website en ter beschikking stellen aan haar aandeelhouders en obligatiehouders. Statutaire zetel en Handelsregister De Vennootschap is statutair gevestigd te Rotterdam en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam onder nummer KvK 29.04.60.21. adres Rivium Quadrant 81

2909 LC Capelle aan den IJssel (Rotterdam Rivium)

telefoon

010 – 288 14 46

telefax

010 – 447 17 18

e-mail

[email protected]

internet

www.ercapital.nl

49

6.2 Organisatiestructuur

ER CAPITAL NV drs. S.J. Eelkman Rooda

EXTERNE ADVISEURS

ER vastgoed management BV

raad van toezicht drs. C.J.A.M. van Gennep ing. P.A.M. de Heer

ER CAPITAL VASTGOEDFONDS BV

6.3

Historie ER Capital NV

ER Capital NV (de management organisatie) is een onafhankelijke fundmanagement organisatie gericht op het initiëren, structuren en beheren van “investment opportunities” als het onderhavige. De organisatie van ER Capital NV bestaat uit professionals met langjarige relevante ervaring en is voldoende qua omvang om de nodige functiescheidingen en continuïteit te waarborgen. ER Capital NV c.q. haar management neemt zelf risicodragend deel in ieder fonds teneinde te allen tijde de belangen met de externe Investeerders zoveel mogelijk parallel te laten lopen.

50


6.4 Directie en AO / IC De Vennootschap wordt bestuurd door de Directie, de Vennootschap heeft een Raad van Toezicht. 6.4.1

Directie

De Directie is opgedragen aan ER Vastgoed Management BV, een 100% dochter van ER Capital NV, vertegenwoordigd door de heer drs. S.J. Eelkman Rooda. Curriculum Vitae drs. S.J. Eelkman Rooda Sebo Eelkman Rooda (1963) werkte na zijn studie bedrijfseconomie te Rotterdam als accountant bij Arthur Andersen & Co en als fusie- en overnameadviseur bij Investment Management & Consultancy Group. In 1993 richtte hij Eelkman Rooda & Co. op en in 1994 Renpart. Beiden gingen op in Renpart Group of Companies, een onderneming actief op het gebied van Fund Management en vastgoedbeleggingen. ER Capital NV is vervolgens begin 2007 afgesplitst van Renpart. Samen met zijn team is de heer Eelkman Rooda actief op het gebied van Private Fund Management en Corporate Finance Consulting. De heer Eelkman Rooda heeft diverse nevenfuncties als bestuurder, adviseur en toezichthouder. 6.4.2

Administratieve organisatie / Interne Controle (AO / IC)

De Directie is van mening dat de AO/IC van ER Capital NV in lijn is met de eisen die aan een organisatie van deze omvang gesteld kunnen worden. Er zijn adequate maatregelen genomen ter voorkoming van fraude alsmede ter waarborging van de volledigheid van de huurfacturatie en de debiteurenincasso. Tevens zijn er organisatorische maatregelen getroffen ten behoeve van zowel de factuurcontrole en -betaling alsmede het dossierbeheer. De orga nisatie heeft vaste procedures voor de selectie van haar vastgoedaankopen. Hierbij wordt onder andere gekeken naar de constante gegoedheid van de huurder, de huurniveaus en -contracten en de technische staat van het pand. Voorts behoeven de investeringen en desinvesteringen voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht die daarbij onder andere toetst of de procedures zijn nageleefd. De onderneming heeft geen contant geldverkeer.

51

6.5 Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal twee en maximaal drie personen. In de Raad van Toezicht hebben thans zitting de heren: drs. Christo J.A.M. van Gennep en ing. Peter A.M. de Heer (voorzitter). De taak van de Raad van Toezicht is onder andere het fiatteren van investeringen en desinvesteringen. Voor verdere informatie over de samenstelling, het functioneren en de taken wordt verwezen naar het reglement van de Raad van Toezicht als opgenomen in Bijlage V. Curriculum Vitae drs. C.J.A.M. van Gennep De heer Van Gennep (1957) studeerde fiscale economie aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam. Vanaf 1982 tot 2002 was hij werkzaam als belastingadviseur bij Arthur Andersen & Co., van 1991 tot 2002 als vennoot. Gedurende zeven jaar was hij voorzitter van de maatschap Arthur Andersen & Co. Belastingadviseurs, Advocaten en Notarissen. Vervolgens was is hij tot medio 2008 vennoot bij Van den Boomen Advocaten, Belastingadviseurs, Notarissen. Vanaf 2002 is hij tevens mede-eigenaar van de internet marketing-organisatie www.gezondfitenmooi.nl. Daarnaast bekleedt hij diverse adviesfuncties en commissariaten. Curriculum Vitae ing. P.A.M. de Heer De heer De Heer (1945) studeerde bouwkunde aan de HTS te Rotterdam en management aan Nyenrode, Breukelen. Nadat hij voor Westland/Utrecht Projectontwikkeling en VIB Nederland BV (thans Corio) in verschillende functies op het gebied van technisch beheer van onroerend goed in België en Nederland werkzaam was, werd hij bij VIB als Directeur Nederland verantwoordelijk voor de vastgoedportefeuille. Daarna was hij bij NS Vastgoed hoofd portefeuille management. Als statutair directeur bij Vasloc Beheer BV was hij de afgelopen jaren verantwoordelijk voor het beheer van het vermogen van het Vastgoedfonds Stationslocaties, met de NS en een aantal grote Nederlandse pensioenfondsen als aandeelhouders. Momenteel is hij verbonden aan Boer & Croon Ruimtelijke Investeringen te Amsterdam. Daarnaast bekleedt hij diverse nevenfuncties.

52


53

7 DE FINANCIËLE POSITIE, projecties 7.1

de FINANCIËLE positie

Bij dit Informatiememorandum is als separate bijlage de jaarrekening 2008 van de Vennootschap verkrijgbaar. Deze jaarrekening is voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring van Ernst & Young Accountants.

7.2 Veronderstellingen bij de financiële projecties Bij het opstellen van de projecties zijn veronderstellingen gemaakt omtrent factoren en ontwikkelingen waarvan wordt verwacht dat zij gedurende de looptijd van de projecties een substantieel effect zullen hebben op de financiële toestand en de resultaten van de Vennootschap. In het geval dat de variabelen andere waarden krijgen dan aangenomen zal de Directie bijsturen om eventuele negatieve consequenties te neutraliseren. Derhalve zijn er geen projecties in het Informatiememorandum opgenomen die de gevoeligheid ten aanzien van individuele variabelen weergegeven. Factoren en ontwikkelingen die door de Directie kunnen worden beïnvloed • Managementvergoeding • Beheervergoeding • Onderhoud / exploitatiekosten • Renterisico’s Factoren en ontwikkelingen die niet door de Directie kunnen worden beïnvloed • Bruto aanvangsrendement (BAR) • Inflatie / waardestijging onroerende zaken • (Hypotheek)rente • Leegstand • Onroerende zaakbelasting (OZB) • Opstalverzekering • Algemene economische situatie • Markt voor kantoorruimten Samenvatting belangrijkste veronderstellingen: • Huurstijging: 2,5% per jaar • Waardestijging vastgoed: 1,5% per jaar • Dividend: 7% contant dividend voor het eerst over 2008 • Huur bij onroerend goed reeds in portefeuille: feitelijke huur • Onderhoudskosten: 5% van de geprognosticeerde huur • Nieuwe aankopen tegen een BAR van 8% • Niet voorziene leegstand: 2% • Uitgiftekosten: circa € 135.000,- inclusief 2% Structureringsfee en na aftrek van 3% Emissiekosten, welke betaald zijn door investeerders • Onroerend goed belasting: 0,17% van de waarde van het onroerend goed • Opstal verzekeringen: 0,05% van de waarde van het onroerend goed

54


• Beheervergoeding: 3,75% van de geïncasseerde netto huuropbrengsten • Algemene kosten: € 35.000,- per jaar (2009) • Management vergoeding: 0,15% per kwartaal over de som der Activa van de Vennootschap • Hypotheek rentekosten: 4,6% per jaar • Aflossing hypothecaire lening: 3% per jaar • Financiering: herfinanciering na 5 jaar tegen 75% van de oorspronkelijke kostprijs van een object • Uitgifte: voor € 2,5 mln. Converteerbare Obligaties in 2009 • Belastingen: 20% op het directe resultaat, 10% op het indirecte resultaat (ten gunste van de belastinglatentie)

55

7.3

balansprojecties

(alle bedragen in € 1.000 tenzij anders vermeld)

Jaar

2009

2010

2011

2012

21.457

21.779

22.106

22.437

Activa Waarde vastgoed ultimo KK multiplier

11,5

11,4

11,3

11,2

Huur multiplier (waarde / huurwaarde komende 12 maanden)

12,2

12,1

11,9

11,8

BAR (huurwaarde / waarde von)

8,2%

8,3%

8,4%

8,5%

Overige activa

614

534

454

374

22.071

22.313

22.560

22.811

Liquiditeiten

636

305

558

2.594

Saldo activa

22.707

22.618

23.117

25.406

1.772

2.068

2.306

2.510

Activa exclusief liquiditeiten

Passiva Eigen vermogen ultimo Belasting (latenties) 8,75% Obligatielening

459

483

485

494

2.460

2.460

2.460

2.460

2.500

2.500

2.500

2.500

cumulatieve aflossing Converteerbare obligatielening cumulatieve aflossing Nieuwe obligatielening

2.500

aflossing Totaal obligatieleningen Hypothecaire geldlening ultimo % loan to value Crediteuren / overlopende passiva Saldo passiva

4.960

4.960

4.960

7.460

15.144

14.675

14.957

14.489

71%

67%

68%

65%

372

431

410

453

22.707

22.618

23.117

25.406

9,6%

11,0%

12,1%

13,0%

Solvabiliteit Balans ratio’s Eigen vermogen + bel. latentie % balanstotaal excl. liquiditeiten Hypothecaire financiering als % kostprijs OG

71,4%

69,2%

70,5%

68,3%

Hypothecaire financiering als % waarde portefeulle

70,6%

67,4%

67,7%

64,6%

Geplaatst # aandelen einde boekjaar begin (à € 2,-)

817.643

817.643

817.643

817.643

1.772.465

2.068.292

2.305.570

2.509.892

2,17

2,53

2,82

3,07

Eigen vermogen Ultimo Eigen vermogen per aandeel Ultimo (na div.) 56


2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

22.774

23.116

23.447

23.784

24.125

24.472

24.839

25.212

25.590

25.974

11,1

10,9

10,8

10,7

10,6

10,5

10,4

10,3

10,2

11,7

11,6

11,5

11,4

11,2

11,1

11,0

10,9

10,8

8,5%

8,6%

8,7%

8,8%

8,9%

9,0%

9,1%

9,2%

9,3%

294

214

133

51

0

0

0

0

0

0

23.068

23.330

23.580

23.835

24.125

24.472

24.839

25.212

25.590

25.974

1.606

1.442

612

2.182

1.490

877

1.071

588

928

1.296

24.674

24.772

24.192

26.017

25.615

25.349

25.910

25.800

26.518

27.269

2.809

3.190

3.639

4.020

4.513

5.136

5.848

6.637

7.504

8.412

535

574

616

632

693

759

813

868

924

972

2.460

2.460

2.460

2.460

2.460

2.460

2.460

2.460

2.460

2.460

615-

1.230-

1.845-

2.460-

2.460-

2.460-

2.460-

2.460-

2.460-

2.460-

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

500-

1.000-

1.500-

2.000-

2.500-

2.500-

2.500

2.500

2.500

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

6.845

6.230

5.615

7.500

7.000

6.500

6.000

5.500

5.000

5.000

14.020

14.302

13.833

13.365

12.897

12.428

12.710

12.242

12.523

12.305

62%

62%

59%

56%

53%

51%

51%

49%

49%

47%

465

476

488

500

513

526

539

552

566

580

24.674

24.772

24.192

26.017

25.615

25.349

25.910

25.800

26.518

27.269

14,3%

15,9%

17,8%

19,3%

21,3%

23,7%

26,3%

29,2%

32,3%

35,5%

66,1%

67,4%

65,2%

63,0%

60,8%

58,6%

59,9%

57,7%

59,0%

58,0%

61,6%

61,9%

59,0%

56,2%

53,5%

50,8%

51,2%

48,6%

48,9%

47,4%

817.643

817.643

817.643

817.643

817.643

817.643

817.643

817.643

817.643

817.643

2.808.965

3.189.872

3.639.085

4.019.704

4.513.100

5.135.989

5.848.222

6.637.281

7.504.149

8.412.255

3,44

3,90

4,45

4,92

5,52

6,28

7,15

8,12

9,18

57

7.4 Toelichting met betrekking tot de balansprojecties 7.4.1 Portefeuille

In de projecties is er vanuit gegaan dat met de opbrengst van de Uitgifte, aangevuld met bancaire financiering, voor € 5 mln. aan nieuw vastgoed wordt verworven tegen een aanvangsrendement van 8%. Voorts is een waardestijging van de portefeuille geprojecteerd van 1,5%. Hoewel het de verwachting is dat de inflatie in het tweede halfjaar 2009 lager uitkomt, is het de verwachting van de Vennootschap dat een inflatie van 2 à 3% over de geprojecteerde periode een realistische inschatting is. Hoewel de Vennootschap als doelstelling heeft haar portefeuille met meer dan € 5 mln. te laten toenemen is daar in de projectie geen rekening mee gehouden omdat ze voor verdere groei additioneel risicodragend vermogen zal moeten aantrekken. 7.4.2

Uitgifte kosten

De kosten die verband houden met de Uitgifte en toekomstige uitgiften waaronder de Structureringsfee zijn in de projecties na aftrek van de opbrengsten uit hoofde van de bij de Investeerders in rekening gebrachte Emissiekosten geactiveerd. Onder de uitgiftekosten vallen onder andere de marketing, juridische, notariële en overige plaatsingskosten. Met betrekking tot dat deel van de geactiveerde financieringskosten dat betrekking heeft op de Uitgifte van Aandelen zal er een wettelijke reserve worden gevormd. Betreffende kosten worden in 60 maanden geamortiseerd. Geactiveerde financieringskosten welke betrekking hebben op de Uitgifte van de Converteerbare Obligaties, zullen worden geamortiseerd over de verwachte looptijd van de obligaties (effectieve rente methode). 7.4.3

Financiering

De Vennootschap streeft naar 75% hypothecaire financiering van de portefeuille (als percentage van de kostprijs). In het verleden (voor medio 2008) was de Vennootschap veelal in staat initieel een hogere financiering aan te trekken. Die financiering zal echter ook afgelost dienen te worden. Modelmatig financiert de Vennootschap in 2008 nieuw onroerend goed met minder dan 70% hypothecaire financiering, lost zij 3% per jaar af en herfinanciert ze na 5 jaar de betreffende panden tegen maximaal 75% van de oorspronkelijke kostprijs. Voorts is er vanuit gegaan dat de Vennootschap eind 2009 € 2.500.000,- aan Converteerbare Obligaties heeft geplaatst (onderhavige Uitgifte), die aan het eind van de looptijd zullen worden geherfinancierd met een nieuwe obligatielening. Het geprojecteerde eigen vermogen, vermeerderd met de uit te geven Converteerbare Obligaties bedraagt eind 2009 circa € 4,5 miljoen. Hierin is de opbrengst van onderhavige Uitgifte van € 2.500.000,- verwerkt. Vervolgens stijgt het eigen vermogen door winstinhouding. Het dividend waarop aandeelhouders aanspraak kunnen maken zal een vorm van keuze dividend hebben. In de projecties is echter rekening gehouden met een volledig contant dividend. 7.4.4 Belastinglatentie

Met betrekking tot het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het onroerend goed is er een belasting latentie opgenomen. Zij wordt opgenomen tegen het geldende belastingtarief en wordt, rekeninghoudend met de looptijd contant gemaakt. In de projecties is gerekend met een (contant) percentage van 10%. Voorts wordt er vanuit gegaan dat de BTW-latentie inzake de zonder BTW belaste verhuur van nieuw in gebruik genomen ruimten gedurende de herzieningstermijn daalt tot nul.

58


59

7.5 Resultaatprojecties (alle bedragen in € 1.000 tenzij anders vermeld)

Jaar

Netto-huuropbrengst etc

2009

2010

2011

2012

1.488

1.726

1.639

1.813

Exploitatiekosten Verzekeringen OZB

9

11

11

11

31

36

36

37

Erfpacht

23

23

24

24

Exploitatiekosten (onderhoud etc.)

74

86

82

91

Exploitatiekosten (beheer) Saldo exploitatiekosten

56

65

61

68

193

221

214

231

13,0%

12,8%

13,1%

12,7%

Algemene, management- en Uitgiftekosten Amortisatie oprichtingskosten / Uitgiftekosten

80

80

80

80

Algemene kn. / acc. / jaarv. / RvT / etc.

35

36

37

38

Managementvergoeding

117

133

135

136

Algemene, management- en Uitgiftekosten

232

249

251

254

Rentekosten (Hypotheek)rente

627

683

679

675

Overige rente

215

215

215

215

Rente converteerbare obligatielening

103

206

206

206

0

0

0

206

Saldo rentekosten

946

1.105

1.100

1.302

Direct resultaat voor vpb

117

151

73

26

Belasting direct resultaat (gem.20%)

23

30

15

5

Direct resultaat (na vpb)

94

121

58

21

Rente nieuwe obligatielening

Cash Flow (nettowinst plus amortisatie)

174

201

138

101

Indirect resultaat (voor vpb)

243

322

327

332

24

32

33

33

Indirect resultaat (na vpb)

219

290

294

298

Nettowinst

312

411

352

319

23,18%

17,03%

13,85%

115

115

115

Belasting over indirect rendement (10%)

Rendement eigen vermogen a.p. Dividend uitkering

60


0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1.858

1.905

1.953

2.001

2.051

2.103

2.155

2.209

2.264

2.321

11

11

12

12

12

12

12

13

13

13

37

38

38

39

40

40

41

41

42

43

25

26

26

27

27

28

29

30

30

31

93

95

98

100

103

105

108

110

113

116

70

71

73

75

77

79

81

83

85

87

236

242

247

253

258

264

270

277

283

290

12,7%

12,7%

12,7%

12,6%

12,6%

12,6%

12,5%

12,5%

12,5%

12,5%

80

80

81

82

51

0

0

0

0

0

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

138

139

141

142

144

146

148

150

152

155

256

259

262

266

238

190

193

196

199

203

653

649

645

623

602

580

576

572

567

569

161

108

54

0

0

0

0

0

0

0

206

206

206

206

165

124

83

41

0

0

206

206

206

413

413

413

413

413

413

413

1.227

1.169

1.111

1.242

1.179

1.116

1.071

1.025

980

981

139

236

332

241

376

532

621

711

802

847

28

47

66

48

75

106

124

142

160

169

111

188

266

193

301

426

497

569

642

678

191

268

347

275

352

426

497

569

642

678

337

342

332

337

342

347

367

373

378

384

34

34

33

34

34

35

37

37

38

38

303

307

298

303

307

312

330

335

340

345

414

496

564

496

608

738

827

904

982

1.023

16,50%

17,65%

24,47%

19,75%

21,66%

23,13%

16,11%

15,46%

14,79%

13,63%

115

115

115

115

115

115

115

115

115

115

61

Jaar

2009

2010

2011

2012

2,17

2,53

2,82

3,07

Vermogens en resultaat ontwikkeling per aandeel Eigen vermogen per aandeel Ultimo Winst per aandeel (in euro)

0,38

0,50

0,43

0,39

Dividend per aandeel

0,14

0,14

0,14

0,14

Pay out

37%

28%

33%

36%

IRR (Gemiddeld rendement per jaar)

62


2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

3,44

3,90

4,45

4,92

5,52

6,28

7,15

8,12

9,18

10,29 1,25

0,51

0,61

0,69

0,61

0,74

0,90

1,01

1,11

1,20

0,14

0,14

0,14

0,14

0,14

0,14

0,14

0,14

0,14

28%

23%

20%

23%

19%

16%

14%

13%

12%

63

7.6 Toelichting met betrekking tot de resultaatprojecties 7.6.1

Netto Huur

In de projecties is uitgegaan van een bruto aanvangsrendement met betrekking tot het nog te verwerven onroerend goed van 8% (huur gedeeld door de kostprijs vrij op naam). Met betrekking tot het onroerend goed in eigendom is uitgegaan van de feitelijke rendementsverwachting. In de projecties is voorts uitgegaan van een jaarlijkse huurstijging van 2,5% en een jaarlijkse waardestijging van het onroerend goed van 1,5%. Dit omdat de huren over het algemeen geïndexeerd worden aan de hand van de inflatiecijfers (CBS) en de waarde van het onroerend goed doorgaans wordt bepaald door de huur te vermenigvuldigen met een factor (huurmultiple). De huurindexatie op de panden te Bilthoven bedraagt jaarlijks 2,5% (vaste indexatie). Met betrekking tot de financiële leegstand is 2% geprognosticeerd, vermeerderd met de door de Directie nu reeds verwachte specifiek leegstand. In die gevallen dat leegstand wordt voorzien is rekening gehouden met een hogere leegstand. 7.6.2

Exploitatiekosten

Voor onderhoud en overige eigenaarlasten, zoals onroerend goed belastingen en opstalverzekeringen is rekening gehouden met respectievelijk 5% van de ontvangen huur en 0,165% en 0,5% van de waarde van het onroerend goed. Eventuele kosten, verband houdend met niet aftrekbare BTW, zijn in de projecties buiten beschouwing gebleven daar deze doorgaans worden gecompenseerd door een hogere huur. De beheervergoeding is vastgesteld op 3,75% van de verwachte netto huur. 7.6.3 Beheervergoeding

De beheervergoeding bedraagt 3,75% van de in dat kwartaal te verwachten netto huuropbrengsten (bruto huuropbrengsten minus leegstand) van de Vennootschap op de eerste dag van ieder kwartaal. Na afloop van ieder kwartaal zal een eindafrekening plaatsvinden zodat de beheervergoeding 3,75% over de daadwerkelijk geïncasseerde netto huuropbrengsten is. Deze vergoeding wordt betaald aan ER Vastgoed Beheer BV en is opgenomen onder de exploitatiekosten. 7.6.4

Emissiekosten

De Vennootschap brengt bij de Uitgifte 3% Emissiekosten bij de Investeerders in rekening. De in rekening gebrachte Emissiekosten komen ten gunste van de Vennootschap. In de prognose zijn de Emissiekosten opbrengsten voor de Vennootschap en gesaldeerd opgenomen onder de uitgiftekosten. De in dit Informatiememorandum opgenomen deelnamebedragen zijn exclusief Emissiekosten (zie amortisatie oprichtingsen uitgiftekosten minus Emissiekosten). 7.6.5 Structureringsfee

Iedere keer als de Vennootschap obligatievermogen en/of eigen vermogen aantrekt, is de Directie gerechtigd tot een eenmalige vergoeding van 2% over het door de Vennootschap aangetrokken obligatievermogen en/of eigen vermogen. Deze kosten worden door de Vennootschap geactiveerd en geamortiseerd (zie amortisatie oprichtingsen uitgiftekosten minus Emissiekosten). Geen Structureringsfee is verschuldigd voor de Conversie van de onderhavige Converteerbare Obligaties of het aantrekken van bancaire financiering.

64


7.6.6

Amortisatie oprichtings– en uitgiftekosten minus emissiekosten

Deze kosten worden inclusief de Structureringsfee gesaldeerd met de Emissiekosten (opbrengst voor de Vennootschap) en vervolgens geactiveerd. Geactiveerde financieringskosten welke betrekking hebben op de Uitgifte van de Converteerbare Obligaties, zullen worden geamortiseerd over de verwachte looptijd van de Converteerbare Obligaties (effectieve rente methode). Dat deel van de geactiveerde financieringskosten dat betrekking heeft op de uitgifte van Aandelen zal in 60 maanden worden geamortiseerd. De wettelijke reserve die is gevormd voor de geactiveerde uitgiftekosten van Aandelen zal vrijvallen ten gunste van de vrije reserve naar rato van de amortisatie van de betreffende geactiveerde kosten. 7.6.7

Algemene kosten

De algemene kosten (accountant, algemeen advies, drukwerk, Raad van Toezicht, etc.) zijn begroot op € 35.000,in 2008 en stijgen in de projectie met 2,5% per jaar. 7.6.8 Vergoeding Raad van Toezicht

De leden van de Raad van Toezicht ontvangen ieder jaarlijks een vergoeding van € 4.000,-, te vermeerderen met € 500,- per vergadering. De voorzitter van de Raad van Toezicht ontvangt jaarlijks een additionele vergoeding van € 2.000,-. Deze vergoeding is opgenomen onder de algemene kosten. 7.6.9


De Managementvergoeding bedraagt 0,15% per kwartaal over de som der activa van de Vennootschap betaalbaar op de eerste dag van ieder kwartaal. Deze vergoeding wordt betaald aan ER Vastgoed Management BV. 7.6.10

Rentekosten

In de projecties is uitgegaan van 4,6% hypotheekrente, 8,75% rente op de eerste Obligatielening en 8,25% rente op de Converteerbare Obligatielening op jaarbasis. Er is geen rekening gehouden met creditrente. Met betrekking tot de hypothecaire lening (aanwezig per 31 oktober 2007) zijn er twee rentecaps gekocht waardoor voor die lening tot en met april 2011 respectievelijk 30 augustus 2012 de maximale rente is vastgelegd op het 1-maands Euribor tarief van 4,75%, respectievelijk 5,5%, te vermeerderen met circa 1% bancaire opslag. Voorts heeft de vennootschap een renteswapcontract gesloten met een hoofdsom van € 6,5 mln. en een looptijd tot 1 augustus 2012. Dit betreft een swap voor de 1-maandsrente tegen een 5-jaarsrente van 4,465%. 7.6.11 Vennootschapsbelasting

In de projecties is uitgegaan van een belastingdruk van 20% over het directe resultaat en een toename van de belastinglatentie met 10% over het indirecte resultaat.

65

7.7

Cashflowprojecties

(alle bedragen in € 1.000 tenzij anders vermeld)

Jaar

Liquiditeit begin boekjaar

2009

2010

2011

2012

193

636

305

558

312

411

352

319

Cash In Nettowinst

80

80

80

80

Hypothecaire financiering

Amortisatie

3.375

0

750

0

Uitgifte converteerbare obligatielening

2.500

0

0

0

0

0

0

2.500

6.267

491

1.182

2.899

Uitgifte nieuwe obligatielening Totale Cash in Cash out (incl correctie non cash inkomen) Aankoop Nieuw vastgoed Toename waarde OG (voor belastingen) Mutatie VPB latentie (over indrect res.) Mutatie debiteuren/overige activa Mutatie BTW Latentie Mutatie crediteuren/overige (overlopende) passiva Mutatie vpb verplichting (over direct res.) Aflossing hypotheek (bank)

0

0

0

-243

-322

-327

-332

82

32

33

33

110

0

0

0

-19

-15

-15

-15

-174

60

-22

44

23

7

-16

-9

-468

-468

-468

-468

Aflossing 8,75% Obligatielening

0

0

0

0

Aflossing Converteerbare Obligatielening

0

0

0

0

Geactiveerde Uitgiftekosten

-135

0

0

0

0

-115

-115

-115

Totale Cash out

-5.825

-822

-930

-863

Mutatie liquiditeit

443

-331

252

2.037

Liquiditeit einde boekjaar

636

305

558

2.594

Dividend uitkering

66

-5.000


2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2.594

1.606

1.442

612

2.182

1.490

877

1.071

588

928

414

496

564

496

608

738

827

904

982

1.023

80

80

81

82

51

0

0

0

0

0

0

750

0

0

0

0

750

0

750

250

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2.500

0

0

0

0

0

0

494

1.326

645

3.078

659

738

1.577

904

1.732

1.273

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-337

-342

-332

-337

-342

-347

-367

-373

-378

-384

34

34

33

34

34

35

37

37

38

38

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-15

-15

-10

0

0

0

0

0

0

0

11

12

12

12

13

13

13

13

14

14

23

19

19

-18

27

31

18

18

18

9

-468

-468

-468

-468

-468

-468

-468

-468

-468

-468

-615

-615

-615

-615

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-500

-500

-500

-500

-500

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-115

-115

-115

-115

-115

-115

-115

-115

-115

-115

-1.482

-1.490

-1.476

-1.507

-1.351

-1.351

-1.383

-1.387

-1.392

-906

-988

-164

-830

1.570

-692

-613

194

-483

340

367

1.606

1.442

612

2.182

1.490

877

1.071

588

928

1.296

67

7.8 Toelichting bij de Cashflowprojecties 7.8.1

Netto winst

De netto winst van de Vennootschap bestaat uit het direct resultaat en het indirect resultaat na aftrek van belasting. Over het direct resultaat wordt gerekend met een gemiddeld Vpb-tarief van 20%. De belasting over het indirect resultaat bedraagt 10%. Het direct resultaat voor Vpb bestaat uit de netto huuropbrengst minus de exploitatiekosten, de algemene- management- en uitgiftekosten en rentekosten. Het indirect resultaat voor Vpb bestaat uit de waardestijging van het onroerend goed. De waarde van het onroerend goed in portefeuille wordt geprojecteerd met een jaarlijkse waardestijging van 1,5%. 7.8.2

Amortisatie

Deze is gelijk aan de amortisatie in de resultatenrekening, dit is een cash in. 7.8.3

Aangetrokken hypothecaire financiering / herfinanciering

Op het onroerend goed in portefeuille wordt gemiddeld jaarlijks 3% van de hypothecaire lening afgelost. De Vennootschap is voornemens in 2011 een eerste deel van de hypothecaire financiering te herfinancieren waardoor er extra liquiditeit vrijkomt. 7.8.4

Uitgifte nieuwe obligatielening

De Vennootschap is voornemens in de komende jaren nieuwe obligatieleningen uit te geven om zo de Vennootschap te kunnen laten groeien. 7.8.5 Koop vastgoed

In de projecties is ervan uit gegaan dat de Vennootschap in 2009 een of twee nieuwe panden koopt voor in totaal € 5 mln. Deze aankopen zal zij financieren met de middelen aangetrokken met onderhavige Uitgifte aangevuld met bancaire financiering. 7.8.6

Aflossing 8,75% obligatielening

De Vennootschap heeft thans een 8,75% obligatielening uitstaan ter grootte van € 2.460.000,-. Deze obligatielening zal vanaf 2013 in vier jaar worden afgelost. De couponrente op deze obligatielening bedraagt 8,75%. 7.8.7

Aflossing Converteerbare Obligatielening

De Vennootschap zal vanaf 2017 in vijf gelijke jaarlijkse termijnen de nu uit te geven Converteerbare Obligatielening aflossen. In de projecties is geen rekening gehouden met Conversie. Zou de lening geconverteerd worden, dan verbetert dat de Cashflow. 7.8.8

Dividenduitkering

In de Projectie is er vanuit gegaan dat de Vennootschap voor het eerst over 2009 (in 2010) jaarlijks aan de aandeel houders een contant dividend uitkeert van 7% (7% over de nominale waarde per aandeel) in het geval dat aandeelhouders kiezen voor een stock dividend (dividend in aandelen van de Vennootschap), welke keuze aan hen wordt voorgelegd, dan verbetert dat de Cash-flow van de Vennootschap.

7.9 Risico’s Voor de belangrijkste risico’s wordt verwezen naar hoofdstuk 3.

68


7.10 Rubricering kosten Alle opbrengsten en kosten die voor rekening van de Vennootschap zullen zijn, kunnen als volgt worden gerubriceerd: Aankoopfase

Beheerfase

Uitgifte van Aandelen,

Expoitatie en onderhoud

Converteerbare Obligaties en

vastgoed

Afwikkelingsfase

aankoop Vastgoed opbrengsten

kosten

Door Investeerders betaalde

Huur, huurgaranties,

Netto verkoop-

Emissiekosten

BTW compensatie

opbrengst vastgoed

Uitgiftekosten (worden

Vastgoedgebonden kosten:

geactiveerd en geamortiseerd): Notaris

Erfpacht, OZB /

Mogelijke afkoop

• statutenwijziging,

waterschapslasten etc.

swap contracten

Niet-aftrekbare omzetbelasting

Verkoopcourtage

• levering en uitgifte aandelen / (converteerbare) Obligaties Advieskosten m.b.t. het Informatiememorandum

makelaars

Marketing en promotie,

Verzekeringspremies (opstal,

waaronder begrepen druk-

aansprakelijkheid eigenaar)

Liquidatie kosten

en portikosten Kosten plaatsingskantoren

Exploitatie- / onderhoudskosten

Vpb

Courtage makelaars verhuur Rentekosten vreemd vermogen Vastgoedgebonden kosten:

Algemene kosten:

Notariskosten (hypotheek)akte

Accountantskosten, Advies, etc.

Taxatiekosten

Drukkosten (half)jaarverslagen

Technische inspectie

Verzekeringspremies bestuurdersaansprakelijkheid

Onderzoek gegoedheid

Kosten Raad van Toezicht

huurders vergoedingen

Structureringsfee


management organisatie Beheervergoeding

69

7.11 Kostenmatrix Onderstaande kostenmatrix is bedoeld om Investeerders inzicht te geven in de kostenstructuur. De kosten met betrekking tot onderhavige Uitgifte zijn de geprojecteerde kosten aldus opgenomen in de projectie. Voor de beheerfase is het jaar 2009 genomen. KOSTENMATRIX Plaatsingsvergoeding (in euro’s) Opstartfase

Externe

derden

kosten

Begrote plaatsingskosten (fiscale due diligence,

ER Capital

Totaal

NV

40.000

80.000

50.000

170.000

40.000

0

0

40.000

notariskosten statutenwijziging, levering en uitgifte aandelen, etc.) Marketingkosten, plaatsing, drukwerk, etc. Opbrengst Emissiekosten

0

75.000

0

75.000

Ten last v/d Vennootschap

80.000

5.000

50.000

135.000

Totaal

80.000

5.000

50.000

135.000

Als % uit te geven Aandelen / Obligaties

3,2%

0,2%

2,0%

5,4%

Als % fondsinvestering ultimo 2008

0,4%

0,02%

0,2%

0,6%

137.000

0

56.000

193.000

35.000

0

115.000

150.000

172.000

0

171.000

343.000

2,4%

0%

2,4%

4,8%

0,8%

0%

0,8%

1,6%

Beheerfase (2009) Exploitatiekosten Fondskosten exclusief amortisaties Totaal Total Expense Ratio Kosten ratio als % EV + obligatievermogen + belastinglatenties Als % Vastgoedwaarde

* Deels wordt deze vergoeding aangewend voor de inhuur van externe technisch beheerders.

7.12

Historisch financiële informatie

De jaarrekening 2007 en 2008 zijn beschikbaar en zullen op verzoek worden toegezonden. Deze jaarrekeningen zijn door de accountant (Ernst & Young, Accountants) gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende accoun tantsverklaring.

70


8 BESCHRIJVING VAN DE VASTGOEDMARKT IN NEDERLAND 8.1

Categorieën in de vastgoedmarkt

De vastgoedmarkt in Nederland is grofweg te verdelen in twee markten, de woningmarkt en de commerciële vastgoedmarkt. De woningmarkt wordt hier verder buiten beschouwing gelaten, aangezien ER Capital Vastgoedfonds BV zich hier niet op richt. Commercieel vastgoed bestaat uit: • Kantoorgebouwen • Bedrijfsruimten • Winkels Elke categorie heeft haar eigen kenmerken, rendementen en risico’s welke hierna toegelicht zullen worden. Winkels worden eveneens buiten beschouwing gelaten omdat ER Capital Vastgoedfonds BV hierin evenmin investeert.

8.2 Economie Algemene omgeving Nederland verkeert momenteel in zwaar weer. Een laag vertrouwen bij zowel consumenten als bedrijfsleven veroorzaakt een afname van de vraag naar duurzame consumptiemiddelen en een verlaging van investeringen. Daarbij hebben bedrijven die wèl willen investeren grote moeite om daarvoor de benodigde bancaire financiering te krijgen. Banken hebben op hun beurt weer moeite om lange termijn financiering aan te trekken, mede gelet op het gebrek aan onderling vertrouwen. Funding problematiek bij de banken Het bankbedrijf bestaat traditioneel uit het aantrekken van spaargelden om dit vervolgens weer uit te lenen aan particulieren en bedrijven. Indien een bank meer kan uitlenen dan zij aan spaargelden in beheer krijgt, leent ze het tekort bij collega banken (interbancaire markt). Dat is momenteel echter nagenoeg niet meer mogelijk; ook is spaar geld thans veel “beweeglijker” geworden, onder andere door het internetbankieren. Hierdoor is de zekerheid omtrent de beschikbaarheid op langere termijn van spaargelden voor een bank afgenomen. Door deze ontwikkelingen kunnen ook gezonde banken relatief snel in liquiditeitsproblemen raken. Daarom zijn banken momenteel zeer terughoudend met het uitlenen van geld voor een langere periode, hetgeen voor bijvoorbeeld vastgoedfinanciering veelal wenselijk is. Rente ontwikkelingen Om de economie te stimuleren hebben veel centrale banken de korte rente verlaagd en zullen ze deze naar verwachting verder verlagen en op korte termijn niet drastisch verhogen. Het nadeel van lage rente is dat dit mogelijk een inflatoir effect heeft. Door de afkoeling van de economie lijkt dit gevaar nu echter niet aan de orde, zodat ook wij een verdere daling van met name de korte rente verwachten. Doorgaans duurt het circa negen maanden voordat een renteverlaging zichtbaar wordt in de reële economie. Derhalve verwachten wij de eerste bescheiden effecten op de economie pas in het tweede halfjaar van 2009, mede gelet op het voorgaande verwachten we in de eerste helft van 2009 zwaar economisch weer.

71

Gevolgen voor vastgoedbeleggers - Algemeen Een recessie betekent dat huidige en toekomstige huurders te maken krijgen met economische tegenwind. Dit werkt risicoverhogend. Aan de andere kant is de dalende rente bevorderlijk voor het rendement op het eigen vermogen waarmee het vastgoed wordt gefinancierd. Veel banken beschikken echter momenteel niet over voldoende geld, of zijn terughoudender geworden bij het verstrekken van financiering. Hierdoor kan een groot aantal aan- en verkooptransacties niet worden gerealiseerd en zijn de banken slechts bereid met lagere bevoorschottingspercentages te financieren. Gevolgen voor de vastgoedprijzen Het gevolg van lager dan gewenste financiering is dat minder partijen in staat zullen zijn om in de huidige markt vastgoed aan te kopen. De partijen die daartoe wèl in staat zijn, zullen een hoger aanvangsrendement eisen omdat ze met meer eigen vermogen moeten financieren. Daarnaast zullen er minder concurrerende kopers zijn waardoor prijzen zullen dalen. Kopers zullen dus minder willen betalen. De (verkooptransacties) die desondanks plaatsvinden, zullen daarom tegen lagere prijzen plaatsvinden dan zes maanden geleden, tenzij de financiering voor de koper wordt meegeleverd. Wij verwachten dat over een paar jaar, als de bancaire situatie weer is genormaliseerd en de recessie achter de rug is, de prijzen zullen terugkeren naar het gemiddelde niveau van de laatste vijf jaar. Kortom, er zullen zich nu kansen voordoen, die echter wel stuk voor stuk zorgvuldig moeten worden beoordeeld op hun eigen merites.

8.3 Kantoren De huidige kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een dalende vraag en een toenemend aanbod. De kredietcrisis lijkt, net als enkele jaren geleden de internet bubble, een belangrijke factor te zijn in het afnemen van de vraag naar kantoorruimte. Door een teruggang in de economie gaan ondernemingen zich meer kostenbewust gedragen en zal er minder geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld nieuwbouw. Bestaande bouw zal in toenemende mate een waardig alternatief vormen voor nieuwbouw. De verwachting is dan ook dat vanaf 2009 de bouwproductie af zal nemen. Dit is te verklaren door het feit dat ontwikkelingen op risico nauwelijks meer plaatsvinden. Dit betekent dat voordat de bouw van nieuwe kantoorruimte start, deze voor het merendeel reeds “voorverhuurd” dient te zijn. De opname van kantoorruimte is in de eerste helft van 2008 met maar liefst 34% gedaald ten opzichte van de eerste helft van 2007 en 15 tot 20% ten opzichte van het langjarig gemiddelde. Het aanbod is toegenomen met 2,9% tot net geen 6 miljoen m².* Toch zal de markt verder verruimen. DTZ Zadelhoff verwacht dat de totale voorraad kantoorruimte eind 2010 uit zal komen op ongeveer 47 miljoen m², terwijl de voorraad in gebruik dan vermoedelijk 40 miljoen m² zal zijn. Derhalve zal het aanbod toenemen tot ongeveer 7 miljoen m² (nu circa 6 miljoen m²).

8.4 Bedrijfsruimten De markt voor bedrijfsruimten lijkt rustiger op de kredietcrisis te reageren dan de kantorenmarkt. Sinds 2003 bedraagt de opname jaarlijks minimaal 2 miljoen m². De opname is weliswaar met 21% gedaald naar ruim 1,3 miljoen m², maar 2007 was een exceptioneel goed jaar. Het merendeel van deze huur- of kooptransacties is ingegeven door concentratie van bedrijfsactiviteiten op één locatie, door inkrimping of door vervanging van verouderd vastgoed. Het feit dat er betrekkelijk veel leegstand is, kan verklaard worden vanuit de discrepantie die bestaat tussen het (verouderde) aanbod en de vraag naar nieuwe, vaak specifiek op de bedrijfsactiviteit gerichte, ruimten.

72


* Mede op basis van rapportage van DTZ

Bedrijfsruimten zijn minder homogeen dan andere typen vastgoed, zoals kantoor- en winkelruimte. Dit komt doordat de huisvesting onderdeel is van het bedrijfsproces, waardoor de (functionele) eisen die aan de huisvesting worden gesteld zeer divers zijn. Geschikte huisvesting vinden in de bestaande bedrijfsruimten is dan ook geen vanzelfsprekendheid. In overeenstemming hiermee is dan ook de stijging in de opname van nog te realiseren bedrijfsruimten, de zogenaamde ‘bouw op maat’ te verklaren. In het afgelopen jaar is de opname in deze categorie meer dan verdubbeld ten opzichte van de voorgaande drie jaren. Ontwikkelaars zien duidelijk kansen vanwege de schaarste in kwalitatief goede bedrijfsruimte.

8.5 De huidige investeringsmarkt De recessie waarin de economie nu verkeert, in combinatie met de onzekerheden op de financiële markten, leiden tot meer aanbod van beleggingsvastgoed. Naar verwachting zal de vraag naar kwalitatief goede vastgoedbeleggingen (relatief nieuw onroerend goed op goeie locaties met goede huurders) echter niet al te veel dalen omdat dit vastgoed een stabiele langjarige cash flow voor beleggers oplevert. Voor minder goed vastgoed zal de vraag echter beduidend afnemen ten opzichte van voorgaande jaren. Hier zullen dan ook prijsdalingen plaatsvinden. Door de onzekerheid op de beurzen zoeken veel investeerders naar solide beleggingen met goede rendementen, waaronder goed verhuurde vastgoedbeleggingen. Daarom zullen dit soort vastgoedbeleggingen zich naar onze mening positief onderscheiden in een onzeker economisch klimaat. Hoewel de druk om te investeren voor veel partijen zeer hoog is, is risicobeperking bijna nog belangrijker. Dit maakt de belegger terecht kritisch. Een langjarig huurcontract met een solide huurder is dan ook veelal een harde voorwaarde voor de belegger. De lengte van afgesloten huurcontracten is sinds lange tijd weer iets toegenomen. Daar waar begin jaren ’90 nog huurcontracten werden afgesloten met een looptijd van tien jaar, liepen deze looptijden naderhand drastisch terug. Begin 2000 bedroeg de gemiddelde looptijd van nieuw gesloten huurcontracten drie à vier jaar. Het modale huurcontract heeft momenteel bij aanvang een looptijd van vijf jaar. De massale instroom van beleggingskapitaal heeft tot begin 2008 een neerwaartse druk uitgeoefend op de aanvangsrendementen (BAR). Deze daling werd naast de recordhoeveelheid kapitaal dat beschikbaar kwam voor beleggingen versterkt door de positieve economische ontwikkelingen in die jaren en de stijging van de inflatieverwachting eind 2007 / begin 2008. De Bruto Aanvangs Rendementen (BAR) ziet ER Capital vanaf medio 2008 weer stijgen, dit na de eerder genoemde periode van daling (de jaren 2005 tot 2007). Onze verwachting is dat de recent gedaalde rente in combinatie met hogere bancaire opslagen en lagere bevoorschotting (het percentage van de waarde van het vastgoed dat bancair gefinancierd wordt) door banken, elkaar in evenwicht houden en dat de vooralsnog aanhoudende economische onzekerheden in de nabije toekomst geen aanleiding zullen geven voor dalende aanvangsrendementen (stijgende huurmultiples/stijgende reële prijzen). Dit betekent ons inziens dat er op de korte termijn geen grote waardestijgingen (waardestijgingen die de inflatie te boven gaan) te verwachten zijn. Echter, zodra de economische onzekerheden afnemen en de bancaire financierings mogelijkheden weer verbeteren, zal er opwaarts potentieel ontstaan. Worden de aanvangsrendementen in internationaal perspectief bekeken, dan blijken deze gemiddeld nog op een relatief hoog niveau te liggen. Dit zorgt voor een positief onderscheidend vermogen voor Nederlands vastgoed.

73

8.6

verwachtingen

De economische groei die in 2006 is ingezet, zette in 2007 door, om eind 2008 tot een abrupt einde gekomen. Naar onze verwachting zal de Nederlandse economie na 2009 weer groeien. De inflatie zal naar onze verwachting in het tweede halfjaar 2009 lager uitkomen dan over het eerste halfjaar, dit omdat er in het eerste halfjaar nog naijleffecten uit 2008 zijn. Op lange termijn verwachten wij een gemiddelde inflatie van 2 a 3%. Ook verwachten wij dat de Aziatische landen over enkele jaren hun groeitempo weer zullen hervatten hetgeen dan tot extra inflatiedruk zal leiden (grondstofprijzen zullen stijgen). Hoewel de risico’s de laatste tijd duidelijk zijn toegenomen, biedt de dalende rente echter enige compensatie. Wij verwachten dan ook geen grote waardecorrecties voor kwalitatief hoogstaand onroerend goed (betrekkelijk jong onroerend goed op goede locaties met goede huurders). Kwalitatief minder onroerend goed zal naar onze verwachting geconfronteerd worden met meer leegstand en daardoor in waarde dalen.

8.7

Conclusie

Wij zijn van mening dat hoogwaardig, kleinschalig commercieel vastgoed dat goed verhuurd wordt en gelegen is op een gunstige locatie voor de komende jaren een goede langere termijn belegging is. Het aanbod van dergelijke objecten is echter schaars. Echter, er zullen zich de komende jaren meer mogelijkheden voordoen om tegen aantrekkelijke condities zulk vastgoed te verwerven. De Vennootschap kan vanwege haar beperkte omvang selectief zijn. Met de door middel van de onderhavige Uitgifte verkregen middelen beschikt zij over de nodige slagkracht. De bestaande portefeuille biedt daarnaast stabiele inkomsten.

74


9 FISCALE OMGEVING 9.1 Fiscale positie Vennootschap 9.1.1 Vennootschapsbelasting

De Vennootschap is in Nederland belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De tarieven luiden als volgt: Tarief 2009 belastbaar bedrag (in euro’s) van meer dan

tot en met

tarief

0

200.000

20,0 %

200.000

�

25,5 %

Een verlies van enig jaar kan onder voorwaarden worden verrekend met de winst van het voorafgaande jaar en de negen daaropvolgende jaren. In het kader van de heffing van vennootschapsbelasting kunnen onder meer de volgende fiscale aspecten een rol spelen. Rentelasten De rentelasten zijn onder voorwaarden aftrekbaar van de fiscale winst van de Vennootschap. De couponrente die is verschuldigd ten aanzien van de onderhavige Converteerbare Obligaties, wordt hieronder geschaard. De waarde van het Conversierecht dat door de Vennootschap wordt verleend aan de Converteerbare Obligatiehouder, is echter niet aftrekbaar van de fiscale winst van de Vennootschap. Afschrijving onroerende zaken De Vennootschap mag op een beleggingspand afschrijven tot de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Indien de WOZ-waarde stijgt, wordt de al in aftrek gebrachte afschrijving niet teruggenomen. Een eventuele stijging van de WOZ-waarde kan echter wel tot gevolg hebben dat in de toekomst geen afschrijving meer mag plaatsvinden op het betreffende beleggingspand. Herinvesteringsreserve Indien de Vennootschap een onroerende zaak verkoopt en daarbij een boekwinst behaalt, mag zij met inachtneming van de fiscale regelgeving terzake deze winst belastingvrij reserveren in een herinvesteringsreserve. Bij een vervangende aanschaf (binnen drie boekjaren) dient de herinvesteringsreserve op de aanschafprijs te worden afgeboekt. Zodra geen vervangingsvoornemen meer bestaat, valt de herinvesteringsreserve vrij en is deze winst direct belastbaar voor de heffing van vennootschapsbelasting. Kostenegalisatiereserve Tot gelijkmatige verdeling van kosten en lasten in verband met bijvoorbeeld onderhoud van de onroerende zaken kan onder voorwaarden een reserve ten laste van de winst worden gevormd. Uitgaven ten behoeve van dit onderhoud worden van de reserve afgeboekt.

75

9.1.2 Uitkering van Rente en/of dividend aan Converteerbare Obligatiehouders / aandeelhouders – Dividendbelasting

Op de uitkering van Rente of bij de Conversie van Converteerbare Obligaties in Aandelen behoeft geen dividendbelasting te worden ingehouden. Na de Conversie in Aandelen, kan dividend worden uitgekeerd. Wanneer de Vennootschap dividend uitkeert aan een in Nederland gevestigd lichaam waarvoor de Aandelen in de Vennootschap een zogenoemde deelneming vormen dan wel wanneer de Vennootschap dividend uitkeert aan een in een andere lidstaat van de Europese Unie gevestigd lichaam waarvoor de Aandelen een deelneming vormen of zouden vormen indien dit lichaam in Nederland aan de vennootschapsbelasting zou zijn onderworpen, hoeft de Vennootschap onder voorwaarden eveneens geen dividendbelasting in te houden. In overige gevallen, bijvoorbeeld wanneer een aandeelhouder/Vennootschap minder dan 5% van de Aandelen in de Vennootschap bezit of wanneer de aandeelhouder een natuurlijk persoon is, dient de Vennootschap 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. Op uitkeringen uit de agioreserve (agiostocks) hoeft onder voorwaarden geen dividendbelasting te worden ingehouden. Bij inkoop van eigen aandelen dient een vennootschap in het algemeen dividendbelasting in te houden en af te dragen over het bedrag dat zij in dat verband aan de aandeelhouders (niet zijnde de in de voorgaande alinea genoemde lichamen, mits aan de vereiste overige voorwaarden is voldaan) uitkeert boven het gemiddeld op de desbetreffende aandelen gestorte kapitaal. Indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kan de Vennootschap eigen Aandelen inkopen zonder dat dividendbelasting ingehouden hoeft te worden. 9.1.3

Overdrachtsbelasting

De verkrijging van onroerende zaken door de Vennootschap is in beginsel belast met 6% overdrachtsbelasting. Deze belasting komt ten laste van de Vennootschap en verhoogt de aanschafprijs van de onroerende zaak, tenzij bij de aankoop is afgesproken dat de verschuldigde overdrachtsbelasting voor rekening van de verkoper komt. Bij de verkrijging van nieuwe, ongebruikte onroerende zaken die belast is met omzetbelasting, kan onder voorwaarden een beroep op een vrijstelling voor de heffing van overdrachtsbelasting worden gedaan. Bij de verkrijging van nieuwe, korter dan zes maanden voor de overdracht in gebruik genomen onroerende zaken kan onder voorwaarden kwijtschelding van overdrachtsbelasting worden verkregen. De Vennootschap kwalificeert als een vastgoedlichaam voor de heffing van overdrachtsbelasting (artikel 4 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer). Dit betekent dat een persoon die Aandelen in de Vennootschap verkrijgt waardoor hij een belang van één derde of meer verkrijgt, overdrachtsbelasting is verschuldigd. Bij de bepaling van het belang moet ook rekening worden gehouden met belangen die met de verkrijger verbonden natuurlijke personen en verbonden rechtspersonen hebben. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken die door het belang worden vertegenwoordigd. Heffing van overdrachtsbelasting kan ook aan de orde komen bij de inkoop van eigen Aandelen door de Vennootschap. 9.1.4

Omzetbelasting

De Vennootschap wordt aangemerkt als ondernemer voor de heffing van omzetbelasting, omdat zij tegen vergoeding onroerende zaken aan derden verhuurt. De aankoop/verwerving van nieuwe ongebruikte gebouwen en van gebouwen die korter dan twee jaar vóór aankoop/verwerving voor het eerst in gebruik zijn genomen, is normaliter belast met 19% omzetbelasting. De aankoop/ verwerving van gebouwen die langer dan twee jaar vóór aankoop/verwerving voor het eerst in gebruik zijn genomen vindt in beginsel zonder heffing van omzetbelasting plaats, tenzij partijen opteren voor een met omzetbelasting belaste levering en zij aan de daaraan verbonden voorwaarden voldoen.

76


Voor de verhuur is waar mogelijk geopteerd voor een met omzetbelasting belaste verhuur. Dit stelt de Vennootschap in staat de aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting op investeringen, aankoop van gebouwen, goederen en diensten in aftrek te brengen indien en voor zover er is geopteerd voor met omzetbelasting belaste verhuur. Indien een met omzetbelasting belaste verhuur niet mogelijk is, omdat de huurder bijvoorbeeld niet kan voldoen aan de wettelijk daartoe gestelde voorwaarden, zal de Vennootschap de nadelige consequenties zo veel mogelijk compenseren door verhoging van de huurprijzen. De huurovereenkomsten zullen op deze mogelijkheid zijn voorbereid. Ten aanzien van omzetbelasting op algemene kosten van de Vennootschap kan omzetbelasting in aftrek worden gebracht in de verhouding van de ontvangen huur die belast is met omzetbelasting ten opzichte van de totale ontvangen huur dan wel op basis van werkelijk gebruik, bijvoorbeeld op basis van de oppervlakteverhouding, als dit een reëler beeld geeft.

9.2 Fiscale positie Converteerbare Obligatiehouders 9.2.1

Converteerbare Obligatiehouders / natuurlijke personen

In Nederland woonachtige Converteerbare Obligatiehouders (na conversie: Aandeelhouders) / natuurlijke personen, voor wie de Converteerbare Obligaties (na conversie: Aandelen) niet behoren tot enig ondernemingsvermogen, tot een vermogen dat door de Converteerbare Obligatiehouder/Aandeelhouder rendabel wordt gemaakt op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat of tot een zogenaamd aanmerkelijk belang (globaal gesproken: een direct of indirect belang van 5% of meer van het geplaatste aandelenkapitaal in de Vennootschap, dan wel een direct of indirect belang in Converteerbare Obligaties die bij Conversie recht geven op een belang van 5% of meer van het geplaatste aandelenkapitaal in de Vennootschap), dienen de Converteerbare Obligaties/Aandelen in aanmerking te nemen bij de bepaling van het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (“Box 3”). Daartoe behoort een forfaitair rendement van 4% van het gemiddelde van de rendementsgrondslag aan het begin en aan het einde van het kalenderjaar, voor zover dat gemiddelde meer bedraagt dan het zogenaamde heffingvrije vermogen (€ 20.661,- exclusief eventuele toeslagen per fiscale partner in 2009). De rendementsgrondslag is de waarde van de bezittingen (waaronder de Converteerbare Obligaties/Aandelen) verminderd met de waarde van de schulden (waaronder een eventuele schuld aangegaan ter financiering van de aankoop van Converteerbare Obligaties/Aandelen). Schulden worden voor dit doel slechts in aanmerking genomen voor zover zij gezamenlijk meer bedragen dan € 2.900,- (per fiscale partner). Het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen wordt belast tegen een tarief van 30%. Voor de hier bedoelde Converteerbare Obligatiehouders/aandeelhouders geldt dat geen inkomstenbelasting wordt geheven over de door de Vennootschap daadwerkelijk uitbetaalde rente (na conversie: uitgekeerde dividenden), noch over (de winst behaald met) het conversierecht van de Converteerbare Obligaties, noch over de winst behaald bij verkoop van Converteerbare Obligaties, noch (na conversie) over de winst behaald bij verkoop van Aandelen. 9.2.2

Aanmerkelijk belanghouders

In Nederland woonachtige natuurlijke personen met een belang van 5% of meer van het geplaatste aandelenkapitaal in de Vennootschap, bezitten een zogenoemd aanmerkelijk belang in de Vennootschap. In Nederland woonachtige natuurlijke personen die Converteerbare Obligaties bezitten die bij conversie recht geven op een belang van 5% of meer van het geplaatste aandelenkapitaal in de Vennootschap, bezitten ook een aanmerkelijk belang in de Vennootschap. In Nederland woonachtige natuurlijke personen die Converteerbare Obligaties bezitten die bij conversie recht geven op een belang van minder dan 5% van het geplaatste aandelenkapitaal in de Vennootschap en daarnaast ook

77

minder dan 5% van het geplaatste aandelenkapitaal in de Vennootschap bezitten, bezitten thans nog geen aanmerkelijk belang in de Vennootschap. Na conversie van hun Converteerbare Obligaties zou wel een aanmerkelijk belang kunnen ontstaan. Aandeelhouders/natuurlijke personen met een (mogelijk) aanmerkelijk belang via Aandelen en/of Converteerbare Obligaties in de Vennootschap, wordt aangeraden de eigen belastingadviseur te raadplagen voor de fiscale gevolgen van het bezitten en vervreemden van Converteerbare Obligaties en/of Aandelen in hun specifieke situatie. 9.2.3

Ondernemers

Voor in Nederland woonachtige Converteerbare Obligatie Houders (na conversie: aandeelhouders) die de Conver teerbare Obligaties (na conversie: Aandelen) tot hun ondernemingsvermogen (moeten) rekenen en voor Converteerbare Obligatiehouders/aandeelhouders die de Converteerbare Obligaties/Aandelen in de Vennootschap (dienen te) rekenen tot een vermogen dat door de Converteerbare Obligatiehouder/aandeelhouder rendabel wordt gemaakt op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te boven gaat, geldt dat het resultaat op de Converteerbare Obligaties/Aandelen (rente-inkomsten (na conversie: dividenden), vermogenswinsten) onderdeel vormt van de belastbare winst (“Box 1”). In Box 1 wordt het inkomen uit werk en woning, waaronder de winst uit onderneming, belast tegen een progressief tarief. Dit tarief (inclusief premies volksverzekeringen) bedraagt: Tarief 2009 (65-) belastbaar inkomen (in euro’s) van meer dan

tot en met

tarief

0

17.878

33,50 %

17.878

32.127

42,00 %

32.127

54.776

42,00 %

54.776

�

52,00 %

tot en met

tarief

Tarief 2009 (65+) belastbaar inkomen (in euro’s) van meer dan

0

17.878

15,60 %

17.878

32.127

24,10 %

32.127

54.776

42,00 %

54.776

�

52,00 %

9.2.4 Lichamen, waaronder BV’s

In Nederland aan de vennootschapsbelasting onderworpen Converteerbare Obligatiehouders (na conversie: aandeelhouders)/lichamen zijn in beginsel vennootschapsbelasting verschuldigd over de gerealiseerde rentebaten (na conversie: dividenden) en vermogenswinst op hun Converteerbare Obligaties (na conversie: Aandelen). Tot de rentebaten uit hoofde van de Converteerbare Obligaties behoren niet alleen de jaarlijkse couponrente, maar ook de (gekapitaliseerde) waarde van het conversierecht bij uitgifte van de Converteerbare Obligatie. Ingeval de bij conversie te verkrijgen aandelen bij de Converteerbare Obligatiehouder onder de deelnemingsvrijstelling (zouden) vallen, is op het conversierecht de deelnemingsvrijstelling van toepassing. Alsdan blijft heffing van vennootschapsbelasting op een eventuele conversiewinst achterwege. Koersverliezen op het conversierecht dat onder de deelnemingsvrijstelling valt, zijn normaliter niet aftrekbaar.

78


In geval de bij conversie te verkrijgen aandelen bij de Converteerbare Obligatiehouder niet onder de deelnemingsvrijstelling (zouden) vallen, is op het conversierecht de deelnemingsvrijstelling ook niet van toepassing. Een eventuele conversiewinst is alsdan belastbaar en een eventueel verlies is aftrekbaar voor de heffing van vennootschapsbelasting. Het van toepassing zijnde tarief is in paragraaf 9.1.1 vermeld. De Vennootschap zal indien gewenst in overleg treden met de belastingdienst om de (gekapitaliseerde) waarde van het conversierecht en de hiermee samenhangende jaarlijks aan te geven fiscale bate te bepalen. 9.2.5 Verrekening van dividendbelasting

Op de uitkering van rente of bij de conversie van Converteerbare Obligaties in Aandelen is geen dividendbelasting verschuldigd. De Converteerbare Obligaties kunnen worden omgezet in Aandelen. Op Aandelen kan vervolgens dividend worden uitgekeerd. Inwoners van Nederland kunnen de op de dividenduitkering ingehouden dividendbelasting onder voorwaarden verrekenen met de door hen verschuldigde inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. Een in Nederland gevestigde rechtspersoon die niet aan de vennootschapsbelasting onderworpen is of in een andere lidstaat van de Europese Unie gevestigde rechtspersonen die aldaar niet zijn onderworpen aan een belastingheffing naar de winst kunnen onder voorwaarden de ingehouden dividendbelasting terugvorderen. Buitenlandse Aandeelhouders kunnen eventueel een beroep doen op internationale belastingverdragen. Deze verdragen kunnen de hoogte van het tarief beïnvloeden. 9.2.6

Overdrachtsbelasting

De Vennootschap kwalificeert als een vastgoedlichaam voor de heffing van overdrachtsbelasting (artikel 4 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Dit betekent dat wanneer een natuurlijk persoon of een rechtspersoon Aandelen in de Vennootschap verkrijgt, hij overdrachtsbelasting is verschuldigd als zijn Aandelenbezit na de verkrijging een belang van één derde of meer vertegenwoordigt. Bij de bepaling van het belang moet ook rekening worden gehouden met het belang dat met de verkrijger verbonden personen hebben. Onder verbonden personen worden onder meer verstaan de echtgenoot, geregistreerd partner, kinderen, ouders, broers en zussen, maar ook gelieerde rechtspersonen. Voor een natuurlijk persoon geldt echter dat hij - ongeacht of hij samen met verbonden personen door de verkrijging ten minste een één derde belang heeft verkregen - geen overdrachtsbelasting is verschuldigd als hij al dan niet tezamen met zijn echtgenoot of geregistreerd partner na de verkrijging een belang van niet meer dan 7% bezit. Verkrijgingen die binnen twee jaar door dezelfde verkrijger plaatsvinden, worden beschouwd als één verkrijging. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken die door het belang worden vertegenwoordigd. Bij de aankoop van Converteerbare Obligaties is in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het begrip ‘belang’ heeft volgens de staatssecretaris van Financiën alleen betrekking op een door aandelen vertegenwoordigd direct dan wel indirect belang in een vastgoedlichaam en ziet “in beginsel niet (…) op converteerbare obligatie leningen”1. Opgemerkt zij dat de feitelijke conversie van obligaties naar aandelen op dat moment wel kan leiden tot de (met overdrachtsbelasting belaste) verkrijging van een ‘belang’. 9.2.7

Omzetbelasting

Bij de aankoop van Aandelen is in beginsel geen omzetbelasting verschuldigd.

1

Nota naar aanleiding van verslag, Kamerstukken 31 206, nr. 6 (2007-2008)

79

9.3 Tot slot Het bovenstaande beoogt slechts een algemeen kader te schetsen. Gezien het algemene karakter van dit hoofdstuk en de specifieke persoonlijke omstandigheden van iedere mogelijke Converteerbare Obligatiehouder/Aandeelhouder, adviseren wij u uw eigen adviseur te raadplegen omtrent uw fiscale positie. De beschrijving van de fiscale positie van de Vennootschap en de fiscale gevolgen van het bezit van Converteerbare Obligaties/Aandelen is gemaakt op basis van de weten regelgeving en rechtspraak per 1 januari 2009. Het is mogelijk dat er in deze weten regelgeving alsmede jurisprudentie en/of de interpretatie daarvan met terugwerkende kracht veranderingen en/of wijzigingen worden doorgevoerd dan wel optreden, waardoor de fiscale positie en/of fiscale gevolgen wijzigen. Deze fiscale paragraaf is opgesteld door Ernst & Young Belastingadviseurs LLP.

80


10 NADERE BIJZONDERHEDEN OVER DE AANBIEDING 10.1 INSCHRIJVING TOT DEELNAME Investeerders kunnen deelnemen in de onderhavige Uitgifte van Converteerbare Obligaties door in te schrijven op minimaal 50 Converteerbare Obligaties per Investeerder (tegenwaarde: € 50.000,- of meer). Het daarvoor bestemde losbladige inschrijvingsformulier is bij dit Informatiememorandum gevoegd; meerdere exemplaren worden op verzoek door de Vennootschap toegezonden. Meerdere inschrijvingen per Investeerder zijn toegestaan. Inschrijving voor de Uitgifte vindt plaats door inzending door de Vennootschap van een volledig ingevuld en onder tekend inschrijvingsformulier met de relevante bijlagen. Na ontvangst van de inschrijving zendt de Vennootschap een ontvangstbevestiging aan de Investeerder. Inschrijving houdt aanvaarding in door de Investeerder van het aanbod tot het nemen van het door de Directie van de Vennootschap toegewezen aantal Converteerbare Obligaties bij de Uitgifte in overeenstemming met de bepalingen van dit Informatiememorandum. Door het inschrijven op de onder havige Uitgifte geeft de Investeerder/Houder van Converteerbare Obligaties ook zijn onvoorwaardelijke en onherroepelijke toestemming aan en machtiging van de Directie tot - indien verzocht - achterstelling van zijn vordering uit hoofde van de Converteerbare Obligaties bij de vordering van bancaire financiers van de Vennootschap. De Vennootschap stelt iedere Investeerder die gebruik maakt van het aanbod, zoals vermeld in het Informatiememorandum, schriftelijk bij toewijzingsbrief op de hoogte van de aan hem/haar toegewezen Converteerbare Obligaties. De Vennootschap geeft in de toewijzingsbrief tevens aan welke aantallen Converteerbare Obligaties aan hem/haar zullen worden uitgegeven. Het recht tot het nemen van Converteerbare Obligaties ontstaat eerst na toewijzing door de Vennootschap per toewijzingsbrief en volledige betaling binnen de in de toewijzingsbrief aangegeven termijn.

10.2 Identificatie De Vennootschap wil graag de identiteit van haar Investeerders vaststellen en verifiëren voordat aan hen voor de eerste keer Converteerbare Obligaties worden uitgegeven. Hiertoe is de onderstaande procedure vastgesteld. Natuurlijke personen Ter vaststelling van zijn identiteit dient de Investeerder in persoon te verschijnen ten kantore van de Vennootschap teneinde zijn identiteit vast te stellen aan de hand van zijn geldige reisdocument (paspoort of identiteitskaart) of rijbewijs. Voor Investeerders die niet in de gelegenheid zijn ten kantore van de Vennootschap te verschijnen, bestaat een alternatieve regeling. Zij dienen een kopie van de bovengenoemde legitimatiebewijzen te overleggen. De betaling mag niet in contanten worden gedaan doch dient te geschieden via een bankinstelling die is gevestigd in Nederland of een ander land in de EU. Bovendien dient de bankrekening, ten laste waarvan de betaling wordt verricht, ten name te staan van de Investeerder/natuurlijke persoon. Rechtspersonen

Nederlandse rechtspersonen of buitenlandse rechtspersonen met een vestiging in Nederland. Bij een rechtspersonen wordt de identiteit vastgesteld met behulp van een gewaarmerkt uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken waar die rechtspersoon is ingeschreven dat niet ouder is dan een maand. Het inschrijvingsformulier dient te worden ondertekend door de blijkens het uittreksel tot vertegenwoordiging bevoegde natuurlijke persoon of personen. Van deze tot vertegenwoordiging bevoegde natuurlijke persoon of personen dient een kopie te worden overhandigd van het rijbewijs of paspoort.

81

De betaling mag niet in contanten worden gedaan doch dient te geschieden via een bankinstelling die is gevestigd in Nederland of een ander land in de EU. Bovendien dient de rekening ten laste waarvan de betaling wordt verricht, ten name te staan van de Investeerder/rechtspersoon. Buitenlandse rechtspersonen die niet in Nederland zijn gevestigd Bij deze rechtspersonen wordt de identiteit vastgesteld met behulp van een origineel en gewaarmerkt uittreksel uit het officiële handelsregister van de staat waar zich de statutaire zetel van die rechtspersoon bevindt, welk uittreksel niet ouder is dan een maand en met behulp van een verklaring afgegeven door een notaris of door een andere van de rechtspersoon onafhankelijke functionaris uit die staat, die de betrouwbaarheid van deze verklaring op grond van de aard van zijn functie voldoende kan waarborgen. Aan de inhoud van een dergelijk(e) uittreksel of verklaring zijn wettelijke vereisten verbonden. Het inschrijvingsformulier dient te worden ondertekend door een, blijkens de verklaring, tot vertegenwoordiging bevoegde natuurlijke persoon of personen. Van deze tot vertegenwoordiging bevoegde natuurlijke persoon of personen dient een kopie te worden overhandigd van het paspoort.

10.3 Inschrijvingsperiode De inschrijvingsperiode loopt van 27 februari 2009 tot 1 mei 2009, 15.00 uur. De Vennootschap behoudt zich het recht voor de inschrijvingsperiode op ieder moment te verkorten of te verlengen. De sluiting van de inschrijvingsperiode kan na een dergelijk besluit worden vervroegd of uitgesteld tot een nader door de Vennootschap aan te geven tijdstip. Van verlenging zal onder meer sprake kunnen zijn indien de financieringsbehoefte van de Vennootschap dankzij de commerciële mogelijkheden de tot dan toe gecommitteerde gelden door Investeerders overstijgt. Indien de Uitgifte in een vroeg stadium voltekend is, kan de inschrijvingsperiode verkort worden. Indien na sluiting van de inschrijvingsperiode blijkt dat op individuele basis additionele Converteerbare Obligaties aan Investeerders kunnen worden uitgegeven, dan is de Directie gerechtigd op individuele basis Converteerbare Obligaties aan Investeerders uit te geven totdat in totaal 2.500 Converteerbare Obligaties zijn uitgegeven in het kader van de Uitgifte. Op een dergelijke Uitgifte na sluiting van de inschrijvingsperiode zullen de voorwaarden uit dit Informatiememorandum (en de eventuele actualisering daarvan) van overeenkomstige toepassing zijn.

82


10.4 toewijzing Binnen drie werkdagen na sluiting van de inschrijvingsperiode zal de Vennootschap de Converteerbare Obligaties toewijzen aan de inschrijvers, in beginsel in de volgorde van inschrijving. De Vennootschap heeft ook de mogelijkheid om op elk moment voor het einde van de inschrijvingsperiode op basis van bovengenoemde methodiek Converteerbare Obligaties toe te wijzen. Investeerders zullen individueel per brief op de hoogte worden gesteld van de aan hen toegewezen Converteerbare Obligaties evenals van het ter zake de betreffende Converteerbare Obligaties te storten bedrag en het bedrag van de Emissiekosten. De Vennootschap behoudt zich het recht voor om, zonder opgaaf van reden, bij de toewijzing, inschrijvingen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen. De Vennootschap heeft het recht de Uitgifte niet te laten doorgaan indien, naar het oordeel van de Vennootschap, een onvoldoende aantal Converteerbare Obligaties kan worden geplaatst. Bij overtekening van de totale inschrijving kan de toewijzing rekenkundig en naar verhouding aangepast worden. Dit houdt in dat bij toewijzing reductie op de inschrijving kan worden toegepast.

10.5 Uitgifte, levering en betaling Binnen de in de toewijzingsbrief aangegeven termijn dient de Inleg vermeerderd met de Emissiekosten te zijn ontvangen op het in de toewijzingsbrief aangegeven bankrekeningnummer. Na toewijzing van de betreffende Converteerbare Obligaties zullen Uitgifte en plaatsing van de uit te geven Conver teerbare Obligaties plaatsvinden binnen twintig werkdagen na de uiterste stortingsdatum en tijdige ontvangst door de Vennootschap van de verschuldigde gelden. De Uitgifte van Converteerbare Obligaties geschiedt ten overstaan van mr. N.C. van Smaalen, notaris te Rotterdam (Holland Van Gijzen Advocaten en Notarissen LLP) of haar waarnemer. Vervolgens zullen de investeerders individueel per brief op de hoogte worden gesteld van de aan hen uitgegeven Converteerbare Obligaties. Aanvaarding van de Uitgifte van Converteerbare Obligaties door een Investeerder na tijdige voldoening van het geheel van de Inleg geschiedt door de Directie, handelend namens de Investeerder, op basis van de in het inschrijvingsformulier opgenomen en aan de Directie verleende onherroepelijke volmacht tot het verrichten van alle handelingen en het tekenen van alle akten, notulen en andere stukken welke nuttig of nodig zouden zijn teneinde de aanvaarding van de Uitgifte van Converteerbare Obligaties te effectueren. Op de Uitgifte is Nederlands recht van toepassing.

83

11 BETROKKEN PARTIJEN EN OVERIGE INFORMATIE 11.1 Betrokken partijen Uitgevende instelling: ER Capital Vastgoedfonds BV Rivium Quadrant 81

2909 LC Capelle aan den IJssel (Rotterdam Rivium)

Directie: ER Vastgoed Management BV Drs. S.J. Eelkman Rooda Raad van Toezicht: Drs. C.J.A.M. van Gennep Ing. P.A.M. de Heer Juridisch adviseur:

Holland Van Gijzen Advocaten en Notarissen LLP

Notaris:

Holland Van Gijzen Advocaten en Notarissen LLP

Accountant: Ernst & Young Accountants LLP Fiscaal adviseur: Ernst & Young Belastingadviseurs LLP

11.2 Verkrijgbaarheid Informatiememorandum Exemplaren van dit Informatiememorandum zijn kosteloos verkrijgbaar bij: ER Capital NV Rivium Quadrant 81 2909 LC Capelle aan den IJssel (Rotterdam Rivium) telefoon 010 – 288 14 46 telefax

010 – 447 17 18

e-mail

[email protected]

internet www.ercapital.nl

11.3 Accountant van de Vennootschap Ernst & Young Accountants, waarvan de registeraccountants lid zijn van het Nederlands Instituut voor Register accountants, heeft op datum vaststelling van dit Informatiememorandum geen belang in ER Capital NV noch in haar Directie.

84


12 ALGEMEEN BEGRIPPENKADER EN AFKORTINGEN Agiobonus

Een bonusuitkering (dividenduitkering) in de vorm van Converteerbare Obligaties danwel cash ten laste van de agioreserve van de onderneming. Bruto aanvangsrendement (BAR)

De in het eerste jaar te ontvangen bruto huur verminderd met de te betalen erfpacht gedeeld door de totale investering (koopsom v.o.n). Bruto huur

De gefactureerde huur exclusief afslagen en kortingen. B.V.O.

Bruto verhuurbare oppervlakte. Contant dividend

Een dividenduitkering in de vorm van geld. Contant dividend wordt ook wel cash dividend genoemd. Cum dividend

Letterlijk ‘met dividend’. De aanduiding dat een aandeel noteert, respectievelijk verhandeling kent, inclusief het betaalbaar gestelde dividend op een bepaalde datum in de (nabije) toekomst. Derivaten

Derivaten zijn van financiële instrumenten afgeleide producten. De waarde van een derivaat is dus afhankelijk van de prijsontwikkeling van een andere, onderliggende waarde zoals een aandeel of een vastrentend product of een index. De meeste derivaten hebben een hefboomwerking als belangrijk kenmerk. Direct (investerings) resultaat / rendement - na belastingen

Netto huur verminderd met de exploitatiekosten, fondskosten, rentekosten en op het direct resultaat betrekking hebbende belastingen. Dit resultaat kan de Vennootschap gebruiken voor aflossing van leningen, herinvesteringen en dividenduitkering aan de Aandeelhouders. Dividend

Een winstuitkering in de vorm van geld (cashdividend) of Converteerbare Obligaties (stockdividend) aan de houder van een aandeel. De hoogte van de dividenduitkering is doorgaans gerelateerd aan de hoogte van de behaalde winst. Euribor

Het rentetarief dat banken onderling berekenen voor kortlopende leningen en deposito’s. Veelal wordt bij hypothe caire leningen (een deel) van de rente op het Euribor-tarief gebaseerd (Euribor + opslag). Exploitatiekosten

Kosten die gemaakt worden voor onderhoud, verzekering, beheer alsmede de te betalen belastingen etc. met betrekking tot het vastgoed.

85

Financiële leegstand

Ruimte waarvoor geen huur en/of huurgarantie inkomsten worden ontvangen. Het kan voorkomen dat een ruimte fysiek wel verhuurd is, maar dat de huurder een huurvrije periode heeft (en dus geen huur betaalt). Fiscaal afschrijvingspotentieel

Onroerend goed niet bestemd voor eigen gebruik kan in Nederland fiscaal worden afgeschreven tot de WOZwaarde. Indien de fiscale boekwaarde boven de WOZ-waarde ligt dan zit er nog een fiscaal afschrijvingspotentieel op het bewuste pand. Fondskosten / algemene kosten

Bevatten onder andere, structurerings-, plaatsings-, directie- en accountantskosten. Huurindexatie of inflatiecorrectie

De jaarlijkse aanpassing van de huursom aan het CBS-prijsindexcijfer. Hiervoor worden ook de termen index of indexering gebruikt. Huurwaarde

De theoretische huuropbrengst van een pand uitgaand van gangbare markttarieven. Indirect (investerings) resultaat / rendement – na belastingen

Waardemutatie van het vastgoed eventueel verminderd met op waardemutatie betrekking hebbende winstdelingen en belastingen. IRR, Interne rentevoet (Internal Rate of Return)

De rente waartegen de netto contante waarde van een projectie gelijk is aan nul. Kapitalisatiefactor (huur multiplier)

De koopprijs van een pand (k.k. danwel v.o.n.) gedeeld door de feitelijk te verwachten huur voor het komende jaar (inclusief huurgarantie c.q. huurwaarde leegstand). Koopprijs

Tot de koopprijs behoren onder meer: de aanschafprijs, de begrote verbouwings- en renovatiekosten, afkoop sommen voor gebruiksrechten zoals erfpacht, grondrente, architecten honoraria, bouwrente, taxatiekosten en de makelaars courtage. Kosten koper (k.k.)

Overdrachtsbelasting en notariskosten, kosten die bij bestaand vastgoed bovenop de koopsom komen. Multi-tenant

Multi-tenant is de Engelse term voor een pand met meerdere huurders. NEN 2580-staat

Een officieel meetcertificaat (opgesteld via vaste normen) dat aangeeft hoeveel vierkante meter een pand heeft.

86


Netto contante waarde (DCF Discounted Cash Flow)

De huidige waarde van een toekomstige kasstroom contant gemaakt tegen de disconteringsfactor (rente). Een Euro volgend jaar is gebruikmakend van een disconteringsfactor van 8% vandaag circa € 0,9 waard, € 1 / 1,08 = € 0,93. Een Euro over twee jaar is bij dezelfde disconteringsfactor vandaag circa € 0,84 waard, € 1 / (1,08)² = € 0,86. Netto huur

Netto huur is de bruto huur verminderd met erfpacht en afboekingen op (huur)debiteuren. N.V.O.

Netto verhuurbare oppervlakte (de oppervlakte die effectief door de huurder gebruikt kan worden). Private equity

Private equity is een eigen vermogen geïnvesteerd in niet-beursgenoteerde bedrijven en vastgoedfondsen. Solvabiliteit

Veelal het percentage eigen vermogen, al dan niet verhoogd met belastinglatenties en voorzieningen, gedeeld door het balanstotaal al dan niet verminderd met de liquide middelen. In Angelsaksische landen hanteert men ook het quotiënt van het eigen vermogen verhoogd met de belastinglatenties en voorzieningen, gedeeld door het geïnvesteerd vermogen. ER Capital hanteert de volgende formule voor solvabiliteit: eigen vermogen + belastinglatenties + voorzieningen/balanstotaal - liquiditeiten. Technische leegstand

Ruimte die fysiek leegstaat. Het kan voorkomen dat een ruimte fysiek leegstaat terwijl er wel huur voor wordt betaald (c.q. een huurgarantie voor die ruimte is afgegeven). Totaal rendement

De som van het directe en indirecte rendement. Total expense ratio

Verhoudingsgetal waarin de gemiddelde totale (exploitatie- en fondskosten (exclusief rentekosten) van het fonds gedeeld worden door de gemiddelde intrinsieke waarde, uitgedrukt in een percentage. De Expense Ratio geeft informatie over de kostenstructuur van het fonds. Vastrentende waarden

Beleggingen of Investeringen die een vaste rentecoupon kennen. Hierbij valt te denken aan obligaties, pandbrieven etc. Vrij op naam (v.o.n.)

Overdrachtsbelasting en notariskosten inbegrepen in de koopsom, of vrij van overdrachtsbelasting (bij nieuwbouw binnen zes maanden na ingebruikname). Winstdelingsregeling

Een regeling die de verdeling van de overwinst tussen de investeerders/aandeelhouders en het management regelt. Zakelijke waarden

Zakelijke waarden is een verzamelnaam voor Aandelen, Obligaties, Converteerbare Obligaties en vastgoed beleggingen.

87

13 BIJLAGEN

Doel.

Artikel 2. De vennootschap heeft ten doel:

Bijlage I

- het investeren in vastgoed, effecten en (hypothecaire) schuldvorderingen;

STATUTEN.

- het verkrijgen, beheren, exploiteren, bezwaren en vervreemden van registergoederen;

Heden éénendertig juli tweeduizend zeven, verscheen voor mij, mr Nicole Corine van Smaalen, notaris te Rotterdam: Mevrouw

- het ter leen verstrekken en ter leen opnemen van gelden,

Sandra Gerarda Broekmans-Romberg, geboren te Delft op

het uitgeven van obligaties, schuldbrieven of andere waarde

zestien april negentienhonderd eenenzestig, houdster van

papieren, alsmede het aangaan van daarmee samenhangen-

r ijbe-wijs met nummer 3161850221, te dezer zake woonplaats

de overeenkomsten;

kiezende ten kantore van mij, notaris, Boompjes 258, 3011 XZ

- het deelnemen in, het voeren van beheer over, het financieren van, het voeren van directie over en het verlenen

Rotterdam.

van adviezen en diensten aan andere vennootschappen en ondernemingen;

De verschenen persoon heeft verklaard dat de algemene vergadering van aandeelhouders van de besloten vennootschap

- het stellen van zekerheid voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of van derden; en

met beperkte aansprakelijkheid: -

al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of

CoRen Vastgoed BV, statutair gevestigd te Rotterdam, adres:

daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van

Rivium Quadrant 81, 2909 LC Capelle aan den IJssel, ingeschreven

het woord.

in het handelsregister onder dossiernummer: 29046021, op negen juli tweeduizend zeven heeft besloten de statuten van

Kapitaal en aandelen.

de vennootschap te wijzigen en geheel opnieuw vast te stellen,

Artikel 3.

alsmede om de verschenen persoon te machtigen deze akte te

1. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt vier miljoen vijfhon-

doen passeren, van welke besluiten blijkt uit een kopie van het

derdduizend euro (€ 4.500.000,-) en is verdeeld in twee

aan deze minuut gehecht aandeelhoudersbesluit.

miljoen tweehonderd vijftigduizend (€ 2.250.000,-) aandelen van nominaal twee euro (€ 2,-) elk.

Voorts heeft de verschenen persoon verklaard dat de statuten van genoemde vennootschap laatstelijk zijn gewijzigd bij akte op zevenentwintig juni tweeduizend zeven verleden voor mr M.J. Dussel, notaris te Rotterdam, ten aanzien waarvan de

2. Alle aandelen luiden op naam. Aandeelbewijzen worden niet uitgegeven. 3. Indien aandelen of rechten op aandelen tot een gemeenschap behoren, niet zijnde een bijzondere gemeenschap als be-

ministeriële verklaring dat van bezwaren niet is gebleken werd

doeld in Titel 7, Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, kunnen

verleend op twaalf april tweeduizend zeven onder nummer BV

de deelgenoten zich slechts tegenover de vennootschap

548597.

doen vertegenwoordigen door een persoon, daartoe schriftelijk door hen allen gemachtigd.

Ter uitvoering van gemeld besluit tot statutenwijziging heeft de verschenen persoon verklaard de statuten bij deze te wijzigen en

Register van aandeelhouders.

geheel opnieuw vast te stellen als volgt:

Artikel 4. 1. De directie houdt een register waarin de namen en adressen

Naam en zetel.

van alle aandeelhouders zijn opgenomen, met vermelding

Artikel 1.

van de datum waarop zij de aandelen hebben verkregen, de

1. De vennootschap draagt de naam:

datum van de erkenning of betekening, alsmede met ver-

ER Capital Vastgoedfonds BV 2. Zij heeft haar zetel te Rotterdam.

melding van het op ieder aandeel gestorte bedrag. 2. In het register worden tevens opgenomen de namen en adressen van hen die een recht van vruchtgebruik of pandrecht op aandelen hebben, met vermelding van de datum waarop zij het recht hebben verkregen, alsmede de datum van erkenning of betekening en de rechten welke hen ingevolge de wet en de statuten toekomen.

88


3. Iedere aandeelhouder, iedere vruchtgebruiker en iedere

Eigen aandelen.

pandhouder is verplicht aan de vennootschap schriftelijk

Artikel 6.

zijn adres op te geven.

1. De vennootschap kan bij uitgifte van aandelen geen eigen

4. Het register wordt regelmatig bijgehouden. Alle inschrijvingen en aantekeningen in het register worden getekend

aandelen nemen. 2. De vennootschap mag volgestorte eigen aandelen of certi-

door een directeur. 5. De directie verstrekt desgevraagd aan een aandeelhouder,

ficaten daarvan verkrijgen, doch slechts om niet of indien:

a. het eigen vermogen, verminderd met de verkrijgingsprijs,

een vruchtgebruiker en een pandhouder kosteloos een uit-

niet kleiner is dan het geplaatste kapitaal vermeerderd

treksel uit het register met betrekking tot zijn recht op een

met de reserves die krachtens de wet of de statuten

aandeel. 6. De directie legt het register ten kantore van de vennootschap

moeten worden aangehouden;

b. het nominale bedrag van de te verkrijgen en de reeds

ter inzage van de aandeelhouders en de pandhouders met

door de vennootschap en haar dochtermaatschappijen

stemrecht.

tezamen gehouden aandelen in haar kapitaal of certifi caten daarvan niet meer dan de helft van het geplaatste kapitaal bedraagt; en

Uitgifte van aandelen.

Artikel 5. 1. Uitgifte van aandelen kan slechts ingevolge een besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders (hierna te noemen: “de algemene vergadering”) geschieden. 2. De algemene vergadering kan haar bevoegdheid als bedoeld

c. machtiging tot de verkrijging is verleend door de algemene vergadering of door een ander vennootschapsorgaan dat daartoe door de algemene vergadering is aangewezen.

3. Voor de geldigheid van de verkrijging is bepalend de grootte van het eigen vermogen volgens de laatst vastgestelde

in het vorige lid overdragen aan een ander orgaan en kan

balans, verminderd met de verkrijgingsprijs voor aandelen

deze overdracht herroepen.

in het kapitaal van de vennootschap of certificaten daarvan

3. Bij het besluit tot uitgifte van aandelen worden de koers en de verdere voorwaarden van uitgifte bepaald. 4. Iedere aandeelhouder heeft bij uitgifte van aandelen een

en uitkeringen uit winst of reserves aan anderen, die zij en haar dochtermaatschappijen na de balansdatum verschuldigd werden. Is een boekjaar meer dan zes maanden verstreken

voorkeursrecht naar evenredigheid van het gezamenlijk

zonder dat de jaarrekening is vastgesteld, dan is verkrijging

bedrag van zijn aandelen, met inachtneming van de beper-

overeenkomstig lid 2 niet toegestaan.

kingen volgens de wet. 5. Het voorkeursrecht kan, telkens voor een enkele uitgifte, worden beperkt of uitgesloten door het tot uitgifte bevoegde orgaan. 6. Het hiervoor in dit artikel bepaalde is van overeenkomstige

4. De vorige leden gelden niet voor aandelen die de vennootschap onder algemene titel verkrijgt. 5. Verkrijging van aandelen of certificaten daarvan in strijd met lid 2 is nietig. 6. Vervreemding van door de vennootschap gehouden eigen

toepassing op het verlenen van rechten tot het nemen van

aandelen of certificaten daarvan geschiedt ingevolge een

aandelen, maar is niet van toepassing op het uitgeven van

besuit van de algemene vergadering voor zover door de

aandelen aan iemand die een voordien reeds verkregen recht

algemene vergadering geen ander vennootschapsorgaan is

tot het nemen van aandelen uitoefent.

aangewezen. Bij het besluit tot vervreemding worden de

7. Bij uitgifte van elk aandeel moet daarop het gehele nominale bedrag worden gestort. 8. Storting op een aandeel moet in geld geschieden voor zover

voorwaarden van de vervreemding bepaald. Vervreemding van eigen aandelen geschiedt met inachtneming van het bepaalde in de blokkeringsr egeling.

niet een andere inbreng is overeengekomen. Storting in vreemd geld kan slechts geschieden met toestemming van

Zekerheidsteling. Leningen.

de vennootschap.

Artikel 7. 1. De vennootschap mag niet, met het oog op het nemen of verkrijgen door anderen van aandelen in haar kapitaal of van certificaten daarvan, zekerheid stellen, een koersgarantie geven, zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk of anderszins naast of voor anderen verbinden.

89

haar is betekend overeenkomstig het in de wet daarom-

2. Leningen met het oog op het nemen of verkrijgen van aan-

trent bepaalde.

delen in haar kapitaal of van certificaten daarvan mag de vennootschap slechts verstrekken tot ten hoogste het

3. Op aandelen kan vruchtgebruik en pandrecht worden ge-

bedrag van de uitkeerbare reserves. De vennootschap houdt

vestigd. Aan de vruchtgebruiker van een aandeel kan het

een niet uitkeerbare reserve aan tot het uitstaande bedrag

stemrecht niet worden toegekend. Aan de pandhouder van

van de in de vorige zin genoemde leningen.

een aandeel kan het stemrecht worden toegekend, indien dit bij de vestiging van het pandrecht is bepaald en de vesti-

Kapitaalvermindering.

ging van het pandrecht is goedgekeurd door de algemene

Artikel 8.

vergadering. De aandeelhouder die geen stemrecht heeft op

1. De algemene vergadering kan besluiten tot vermindering

verpande aandelen en de pandhouder die op zodanige aan-

van het geplaatste kapitaal door intrekking van aandelen of

delen het stemrecht heeft, hebben de rechten die de wet

door het bedrag van de aandelen bij statutenwijziging te

toekent aan houders van met medewerking van de vennoot

verminderen.

schap uitgegeven certificaten van aandelen.

2. Een besluit tot intrekking kan slechts betreffen aandelen die

4. De vennootschap verleent geen medewerking aan de uitgifte van certificaten van haar aandelen.

de vennootschap zelf houdt of waarvan zij de certificaten houdt. 3. Vermindering van het bedrag van aandelen zonder terug-

Blokkeringsregeling.

betaling en zonder ontheffing van de verplichting tot storting

Artikel 10.

moet naar evenredigheid op alle aandelen geschieden. Van

Afdeling A. Goedkeuring bij voorgenomen overdracht.

het vereiste van evenredigheid mag worden afgeweken met

1. Voor overdracht van aandelen, wil zij geldig zijn, is steeds de

instemming van alle betrokken aandeelhouders. 4. Gedeeltelijke terugbetaling of ontheffing van de verplichting

goedkeuring vereist van de directie. 2. De aandeelhouder die tot overdracht van aandelen wil over

tot storting is slechts mogelijk ter uitvoering een besluit tot

gaan (in dit artikel verder ook aan te duiden als: “de ver-

vermindering van het bedrag van de aandelen. Zulk een

zoeker”) geeft daarvan kennis aan de directie onder opgave

terugbetaling of ontheffing moet naar evenredigheid op alle

van het aantal over te dragen aandelen en van de persoon

aandelen geschieden. Van het vereiste van evenredigheid

of de personen aan wie hij wenst over te dragen.

mag worden afgeweken met instemming van alle betrokken

3. Indien:

aandeelhouders.

5. De oproeping tot een algemene vergadering waarin een in

geen besluit is genomen binnen zes weken nadat het ver-

dit artikel genoemd besluit wordt genomen, vermeldt het doel van de kapitaalvermindering en de wijze van uitvoering. 6. De vennootschap legt de in dit artikel bedoelde besluiten

a. door de directie omtrent het verzoek tot goedkeuring zoek door de directie is ontvangen; of

b. bedoelde goedkeuring is geweigerd zonder dat de directie gelijktijdig met de weigering aan de verzoeker opgave

neer ten kantore van het handelsregister en kondigt de

doet van een of meer gegadigden die bereid zijn al de

nederlegging aan in een landelijk dagblad. Een besluit tot

aandelen waarop het verzoek tot goedkeuring betrekking

vermindering van het geplaatst kapitaal wordt niet van kracht

had, tegen contante betaling te kopen, wordt de gevraag-

zolang verzet kan worden gedaan.

de goedkeuring geacht te zijn verleend en wel in het sub a gemelde geval op de laatste dag van de daarin genoem-

Uitgifte en levering van aandelen.

de termijn van zes weken. De vennootschap zelf kan

Beperkte rechten. Uitgifte van certificaten.

slechts met instemming van de verzoeker gegadigde zijn

Artikel 9. 1. Voor de uitgifte en levering van een aandeel of de levering van een beperkt recht daarop is vereist een daartoe bestem-

geacht moet worden te hebben verleend, moet de over-

de ten overstaan van een in Nederland standplaats hebben-

dracht binnen drie maanden daarna plaatshebben.

de notaris verleden akte waarbij de betrokkenen partij zijn. 2. Behoudens in het geval dat de vennootschap zelf bij de

90

als bedoeld in dit lid. 4. Indien de directie de gevraagde goedkeuring verleent of

5. Tenzij tussen de verzoeker en de door de directie aangewezen en door de verzoeker aanvaarde gegadigde(n)

rechtshandeling partij is, kunnen de aan het aandeel ver-

omtrent de prijs of de prijsvaststelling anders wordt over-

bonden rechten eerst worden uitgeoefend nadat de ven-

eengekomen, zal de koopprijs van de aandelen worden

nootschap de rechtshandeling heeft erkend of de akte aan

vastgesteld door drie deskundigen, op verzoek van de


meest gerede partij te benoe-men door de voorzitter van

12. Het verzoek tot goedkeuring dient binnen drie maanden

de Kamer van Koophandel en Fabrieken waar de vennoot-

na het plaatsvinden van de desbetreffende gebeurtenis te

schap is ingeschreven.

worden gedaan en kan niet worden ingetrokken. Indien de

6. De in het vorige lid bedoelde deskundigen zijn gerechtigd

directie niet tijdig één of meer gegadigden heeft aangewezen

tot inzage van alle boeken en bescheiden van de vennoot-

of komt vast te staan dat niet alle aandelen waarop het

schap en tot het verkrijgen van alle inlichtingen waarvan

verzoek tot goedkeuring betrekking heeft tegen contante

kennisneming voor hun prijsvaststelling dienstig is.

betaling door één of meer gegadigden worden gekocht, dan

7. De verzoeker en de door de directie aangewezen en door

mag de verzoeker, dan wel mogen diens rechtsopvolgers,

de verzoeker aanvaarde gegadigde(n) blijven ieder bevoegd

de desbetreffende aandelen behouden. Indien het verzoek

zich door kennisgeving aan de directie terug te trekken

niet binnen genoemde termijn is gedaan, is de vennootschap

totdat een maand is verstreken nadat vorenbedoelde prijs-

onherroepelijk gevolmachtigd dat verzoek te doen en, indien

vaststeling schriftelijk aan hen is medegedeeld. De directie

alle aandelen waarop dat verzoek betrekking heeft, worden

deelt de terugtrekking onverwijld mede aan alle betrokkenen.

gekocht, die aandelen aan de gegadigde of gegadigden te

8. Trekt een van de gegadigden zich terug en zijn de overige

leveren. In dat geval wordt de koopprijs door de vennoot-

gegadigden niet binnen twee weken na het verstrijken van

schap aan de rechthebbende uitgekeerd, na aftrek van de

de in de vorige lid bedoelde termijn door kennisgeving aan

voor diens rekening komende kosten.

de directie bereid ook de daardoor vrijkomende aandelen over te nemen, dan kan de verzoeker alle aandelen vrijelijk

Afdeling C.

overdragen binnen drie maanden nadat vaststaat dat niet

1. Alle hiervoor onder afdeling A en afdeling B genoemde

alle aandelen door de gegadigden worden gekocht. 9. De kosten van de prijsvaststelling komen ten laste van:

a. de verzoeker indien deze zich terugtrekt;

b. de verzoeker voor de helft en de kopers voor de andere helft indien de aandelen door de gegadigden zijn gekocht, met dien verstande dat iedere koper in de kosten bijdraagt in verhouding tot het aantal door hem gekochte aandelen;

c. de vennootschap in de niet onder a en b genoemde gevallen.

mededelingen en kennisgevingen geschieden bij aangetekende brief of tegen ontvangstbewijs. 2. Het hiervoor onder afdeling A en afdeling B bepaalde is van overeenkomstige toepassing op het recht tot het nemen van aandelen. 3. Het hiervoor onder afdeling A en afdeling B bepaalde geldt niet indien de aandeelhouder krachtens de wet tot overdracht van zijn aandelen aan een eerdere aandeelhouder verplicht is.

10. Het in dit artikel 10 afdeling A bepaalde is van overeenkomstige toepassing ingeval van toedeling van aandelen bij

Bestuur.

verdeling van een gemeenschap anders dan aan degene

Artikel 11.

van wies zijde de aandelen in de gemeenschap zijn gevallen.

1. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door een directie bestaande uit één of meer directeuren.

Afdeling B. Goedkeuringsvereiste in bijzondere gevallen. 11. Ingeval van (i) surséance van betaling of faillissement van een aandeelhouder, (ii) ondercuratelestelling van een aandeelhouder, (iii) een rechterlijke beslissing waarbij in verband met de lichamelijke of geestelijke toestand van een aandeel

2. De directeuren worden benoemd door de algemene vergadering. 3. Iedere directeur kan te allen tijde door de algemene vergadering worden geschorst en ontslagen. 4. Een besluit tot schorsing of tot ontslag van een directeur

houder een bewind over één of meer van diens goederen

behoeft een meerderheid van ten minste twee/derde van

wordt ingesteld, (iv) overlijden van een aandeelhouder of

de uitgebrachte stemmen vertegenwoordigend meer dan

(v) overgang van aandelen als gevolg van een juridische fusie

de helft van het geplaatste kapitaal. Een nieuwe vergadering

of splitsing, behoeft die aandeelhouder, dan wel behoeven

als bedoeld in artikel 2:230 lid 3 Burgerlijk Wetboek kan

diens rechtsopvolgers, de goedkeuring van de directie om de

niet worden gehouden.

betrokken aandelen te mogen behouden. Het hiervoor in dit artikel 10 afdeling A bepaalde is van overeenkomstige toepassing, voor zover in lid 12 van dit artikel niet anders is bepaald.

5. Iedere directeur kan te allen tijde door de raad van commis sarissen worden geschorst. De schorsing kan te allen tijde door de algemene vergadering worden opgeheven. 6. Elke schorsing kan één of meer malen worden verlengd doch in totaal niet langer duren dan drie maanden. Is na

91

verloop van die tijd geen beslissing genomen omtrent de op

Vertegenwoordiging.

heffing van de schorsing of ontslag, dan eindigt de schorsing.

Artikel 13.

7. De bezoldiging en de verdere arbeidsvoorwaarden van

1. De directie is bevoegd de vennootschap te vertegenwoor-

iedere directeur worden vastgesteld door de algemene

digen. De bevoegdheid tot vertegenwoordiging komt mede

vergadering. Op een besluit als bedoeld in dit lid is lid 4 van

aan iedere directeur toe.

dit artikel van overeenkomstige toepassing. 8. In geval van ontstentenis of belet van een directeur zijn de

2. De directie kan functionarissen met algemene of beperkte vertegenwoordigingsbevoegdheid aanstellen. Elk hunner

andere directeuren of is de andere directeur tijdelijk met

vertegenwoordigt de vennootschap met inachtneming van

het bestuur van de vennootschap belast. In geval van ont-

de begrenzing aan zijn bevoegdheid gesteld. Hun titulatuur

stentenis of belet van alle directeuren of van de enige directeur is de persoon die daartoe door de raad van commis-

wordt door de directie bepaald. 3. Indien een directeur in privé een overeenkomst met de

sarissen wordt benoemd, tijdelijk met het bestuur van de

vennootschap sluit of in privé een procedure tegen de ven-

vennootschap belast.

nootschap voert, wordt de vennootschap ter zake vertegenwoordigd door een directeur of commissaris die de raad

Bestuurstak. Besluitvorming. Taakverdeling.

van commissarissen daartoe aanwijst. Zodanige persoon kan

Artikel 12.

ook zijn de directeur, te wiens aanzien het strijdig belang

1. Behoudens de beperkingen volgens de statuten is de directie

bestaat. De algemene vergadering is steeds bevoegd één of

belast met het besturen van de vennootschap. 2. De directie vergadert zo dikwijls een directeur het verlangt.

meer andere personen daartoe aan te wijzen. Indien een directeur op een andere wijze dan omschreven in de eerste

In de vergadering heeft iedere directeur één stem. De

zin van dit lid een belang heeft, dat strijdig is met dat der

besluiten van de directie worden genomen met volstrekte

vennootschap, is hij, evenals ieder andere directeur, bevoegd

meerderheid van stemmen van alle alsdan in functie zijnde directeuren. 3. Iedere directeur kan zich in de directievergaderingen uitslui

de vennootschap te vertegenwoordigen. 4. Ongeacht of er sprake is van een tegenstrijdig belang worden rechtshandelingen van de vennootschap jegens de houder

tend door één mededirecteur doen vertegenwoordigen.

van alle aandelen of jegens een deelgenoot in enige huwelijks-

Die vertegenwoordiging dient te geschieden krachtens een

gemeenschap of in een gemeenschap van een geregistreerd

schriftelijke volmacht. Onder geschrift wordt verstaan elk

partnerschap waartoe alle aandelen behoren, waarbij de

via gangbare communicatiekanalen overgebracht en op schrift

vennootschap wordt vertegenwoordigd door deze aandeel

ontvangen bericht.

houder of door één van de deelgenoten, schriftelijk vastge-

4. Besluiten van de directie kunnen in plaats van in een verga-

legd. Voor de toepassing van de vorige zin worden aandelen

dering ook bij geschrift worden genomen, mits alle directeu

gehouden door de vennootschap of haar dochtermaatschap

ren zijn geraadpleegd en geen hunner zich tegen deze wijze

pijen niet meegeteld. Het in dit lid bepaalde is niet van toepas-

van besluitvorming heeft verklaard. Het bepaalde in artikel

sing op rechtshandelingen die onder de bedongen voorwaarden

12 lid 3, derde volzin, is van overeenkomstige toepassing.

tot de gewone bedrijfsuitoefening van de vennootschap be-

5. De directie kan een reglement vaststellen, waarin aangele-

horen.

genheden haar intern betreffende, nader worden geregeld. De directie kan verder, al dan niet bij reglement, een taak-

Vrijwaring en verzekering.

verdeling vaststellen.

Artikel 14.

6. De algemene vergadering is bevoegd besluiten van de direc-

1. Voor zover rechtens toelaatbaar vrijwaart de vennootschap

tie aan haar goedkeuring te onderwerpen. Op het daartoe

ieder zittend en voormalig lid van de directie (ieder van hen,

strekkende besluit van de algemene vergadering is het be-

alleen voor de toepassing van dit artikel 14, een “Gevrijwaar-

paalde bij artikel 11 lid 4 van overeenkomstige toepassing.

de Persoon”), en stelt deze schadeloos, voor elke aanspra-

Die besluiten dienen duidelijk omschreven te worden en

kelijkheid en alle claims, uitspraken, boetes en schade

schriftelijk aan de directie te worden meegedeeld.

(“Claims”) die de Gevrijwaarde Persoon heeft moeten

7. Het ontbreken van een goedkeuring als bedoeld in het vorige

dragen in verband met een op handen zijnde, aanhangige

lid tast de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie

of beëindigde actie, onderzoek of andere procedure van

of directeuren niet aan.

civielrechtelijke, straf-rechtelijke of administratiefrechtelijke aard (elk, een “Juridische Actie”), aanhangig gemaakt door

92


een partij, niet zijnde de vennootschap zelf of haar groeps-

de Gevrijwaarde Persoon geen overeenstemming bereiken

maatschappijen, als gevolg van handelen of nalatigheid in

zal de Gevrijwaarde Persoon, om aanspraak te kunnen maken

zijn hoedanigheid van Gevrijwaarde Persoon of een daaraan

op de vrijwaring als bedoeld in dit artikel 14, alle door de

gerelateerde hoedanigheid. Onder Claims wordt mede verstaan een afgeleide actie tegen de Gevrijwaarde Persoon,

vennootschap naar eigen inzicht gegeven, instructies opvolgen. 6. De vrijwaring als bedoeld in dit artikel 14 geldt niet voor

aanhangig gemaakt namens de vennootschap of haar groeps

Claims en Kosten voor zover deze door verzekeraars wor-

maatschappijen en vorderingen van de vennootschap zelf

den vergoed.

(of een van haar groepsmaatschappijen) tot vergoeding van

7. De vennootschap zorgt voorts voor een adequate verzeke-

claims van derden, ontstaan doordat de Gevrijwaarde Per-

ring tegen Claims tegen zittende en voormalige leden van de

soon naast de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk was

directie (BCA-verzekering) en draagt daarvan de kosten,

jegens die derde partij.

tenzij zodanige verzekering niet op redelijke voorwaarden

2. De Gevrijwaarde Persoon wordt niet gevrijwaard voor Claims voor zover deze betrekking hebben op het behalen

verkregen kan worden. 8. Dit artikel 14 kan worden gewijzigd zonder instemming van

van persoonlijke winst, voordeel of beloning waartoe hij

de Gevrijwaarde Personen als zodanig. Echter, de hierin

juridisch niet was gerechtigd, of als de aansprakelijkheid van

gegeven vrijwaring zal niettemin haar gelding behouden ten

de Gevrijwaarde Persoon wegens opzet of bewuste roeke

aanzien van Claims en/of Kosten die zijn ontstaan uit hande

loosheid bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis is vastge-

lingen of nalatig-heid van de Gevrijwaarde Persoon in de

steld. 3. Alle kosten (redelijke advocatenhonoraria en proceskosten

periode waarin deze bepaling van kracht was. Raad van commissarissen.

inbegrepen) (tezamen “Kosten”) die de Gevrijwaarde Persoon heeft moeten dragen in verband met een Juridische

Aantal leden.

Actie zullen door de vennootschap worden voldaan of ver-

Artikel 15.

goed, maar slechts na ontvangst van een schriftelijke toe-

1. De algemene vergadering kan besluiten een raad van com-

zegging van de Gevrijwaarde Persoon dat hij zodanige Kos-

missarissen in te stellen. Een zodanig besluit treedt in werking

ten zal terugbetalen als een bevoegde rechter bij in kracht

zodra een afschrift van dat besluit is neergelegd ten kantore

van gewijsde gegaan vonnis heeft vastgesteld dat hij niet

van het handelsregister. Op dezelfde wijze kan een ingestel-

gerechtigd is om aldus schadeloos gesteld te worden. Onder

de raad van commissarissen worden opgeheven. Op een

Kosten wordt mede verstaan de door de Gevrijwaarde

besluit van de algemene vergadering als bedoeld in dit lid is

Persoon eventueel verschul-digde belasting op grond van

het bepaalde bij artikel 11 lid 4 van overeenkomstige toe-

de aan hem gegeven vrijwaring.

passing. Indien geen raad van commissarissen is ingesteld

4. Ook ingeval van een Juridische Actie tegen de Gevrijwaarde

worden de in deze statuten aan de raad van commissarissen

Persoon die aanhangig is gemaakt door de vennootschap of

toegekende bevoegdheden uitgeoefend door de algemene

een groepsmaatschappij zal de vennootschap redelijke ad-

vergadering. De raad van commissarissen bestaat uit een

vocaten-honoraria en proceskosten voldoen of aan de

door de algemene vergadering vast te stellen aantal natuur-

Gevrijwaarde Persoon vergoeden, maar slechts na ontvangst

lijke personen.

van een schriftelijke toezegging van de Gevrijwaarde Persoon dat hij zodanige honoraria en kosten zal terugbetalen als een bevoegde rechter bij in kracht van gewijsde gegaan

2. De leden van de raad van commissarissen worden benoemd door de algemene vergadering. 3. Ieder lid van de raad van commissarissen kan te allen tijde

vonnis de Juridische Actie heeft beslist in het voordeel van

door de algemene vergadering worden geschorst en ont-

de vennootschap of de desbetreffende groepsmaatschappij.

slagen. De commissarissen treden periodiek af volgens een

5. De Gevrijwaarde Persoon zal geen persoonlijke financiële aansprakelijkheid jegens derden aanvaarden en geen vaststellings-overeenkomst in dat opzicht aangaan, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de vennootschap.

door de raad van commissarissen vast te stellen rooster. 4. De bezoldiging van ieder lid van de raad van commissarissen wordt vastgesteld door de algemene vergadering. 5. De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te hou-

De vennootschap en de Gevrijwaarde Persoon zullen zich

den op het beleid van de directie en op de algemene gang

in redelijkheid inspannen om samen te werken teneinde

van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden

overeenstemming te bereiken over de wijze van verdediging

onderneming. Hij staat de directie met raad terzijde. Bij de

terzake van enige Claim. Indien echter de vennootschap en

vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar

93

het belang van de vennootschap en de met haar verbonden onderneming. 6. De directie verschaft de raad van commissarissen tijdig de

7. Een commissaris kan zich door een mede-commissaris bij schriftelijke volmacht doen vertegenwoordigen. Onder schriftelijke volmacht wordt verstaan elke via gangbare com

voor de uitoefening van de taak van de raad van commissa-

municatiekanalen overgebrachte en op schrift ontvangen

rissen noodzakelijke gegevens.

volmacht. Een commissaris kan voor niet meer dan één

7. Het bestuur stelt ten minste een keer per jaar de raad van commissarissen schriftelijk op de hoogte van de hoofdlijnen

mede-commissaris als gevolmachtigde optreden. 8. De raad van commissarissen kan ook buiten vergadering

van het strategisch beleid, de algemene en financiële risico’s

besluiten nemen, mits het desbetreffende voorstel aan alle

en het beheers- en controlesysteem van de vennootschap.

commissarissen is voorgelegd en geen hunner zich tegen

8. De raad van commissarissen heeft toegang tot de gebouwen

deze wijze van besluitvorming heeft verzet. Van een aldus

en terreinen van de vennootschap en is bevoegd de boeken

genomen besluit wordt onder bijvoeging van de ingekomen

en bescheiden van de vennootschap in te zien. De raad van

antwoorden door de secretaris een relaas opgemaakt dat

commissarissen kan één of meer personen uit zijn midden

door de voorzitter en de secretaris wordt ondertekend.

of een deskundige aanwijzen om deze bevoegdheden uit te

9. De raad van commissarissen vergadert tezamen met de

oefenen. De raad van commissarissen kan zich ook overigens

directie zo dikwijls de raad van commissarissen of de directie

door deskundigen laten bijstaan.

zulks nodig acht.

Werkwijze en besluitvorming.

Boekjaar. Jaarrekening.

Artikel 16.

Artikel 17.

1. De raad van commissarissen benoemt uit zijn midden een

1. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar.

voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter, die eerst

2. Jaarlijks binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar,

genoemde bij diens afwezigheid vervangt. Hij benoemt al

behoudens verlenging van deze termijn met ten hoogste zes

dan niet uit zijn midden een secretaris en treft een regeling

maanden door de algemene vergadering op grond van bij-

voor diens vervanging.

zondere omstandigheden, maakt de directie een jaarreke-

2. Bij afwezigheid van de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter in een vergadering wijst de vergadering zelf een voorzitter aan. 3. De raad van commissarissen vergadert telkenmale wanneer de voorzitter, dan wel twee andere commissarissen, dan wel de directie zulks nodig acht. 4. Van het verhandelde in de vergadering van de raad van

ning op. 3. De directie legt de jaarrekening binnen de in lid 2 bedoelde termijn voor de aandeelhouders ter inzage ten kantore van de vennootschap. Binnen deze termijn legt de directie ook het jaarverslag ter inzage voor de aandeelhouders. 4. De jaarrekening wordt ondertekend door de directeuren en - indien de raad van commissarissen is ingesteld - door

commissarissen worden notulen gehouden door de secreta-

leden van de raad van commissarissen; ontbreekt de onder

ris. De notulen worden in dezelfde vergadering of in een

tekening van één of meer hunner, dan wordt daarvan onder

volgende vergadering van de raad van commissarissen vastgesteld en ten blijke daarvan door de voorzitter en de secretaris ondertekend. 5. Alle besluiten van de raad van commissarissen worden

opgave van reden melding gemaakt. 5. De vennootschap zorgt dat de opgemaakte jaarrekening, het jaarverslag en de krachtens de wet toe te voegen gegevens vanaf de oproep voor de jaarvergadering te haren

genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte

kantore aanwezig zijn. Aandeelhouders en pandhouders met

stemmen.

stemrecht kunnen de stukken aldaar inzien en er kosteloos

6. De raad van commissarissen kan in een vergadering alleen

een afschrift van verkrijgen.

geldige besluiten nemen indien de meerderheid van de

6. De algemene vergadering stelt de jaarrekening vast.

commissarissen ter vergadering aanwezig of vertegenwoor-

7. Het in deze statuten omtrent het jaarverslag en de krachtens

digd is.

de wet toe te voegen gegevens bepaalde kan buiten toepassing blijven indien artikel 2:403 Burgerlijk Wetboek voor de vennootschap geldt. Het in deze statuten omtrent het jaarverslag bepaalde kan voorts buiten toepassing blijven indien artikel 2:396 lid 6, eerste volzin, Burgerlijk Wetboek voor de vennoot-schap geldt.

94


Winst.

rissen te verzoeken een algemene vergadering te beleggen

Artikel 18.

met opgave van de te behandelen onderwerpen. Indien de

1. De winst staat ter beschikking van de algemene vergadering.

directie of de raad van commissarissen niet binnen vier

2. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het geplaatste kapitaal vermeerderd met de reserves die

weken tot oproeping is overgegaan zodanig dat de vergadering binnen zes weken na het verzoek kan worden gehouden, zijn de verzoekers zelf tot bijeenroeping bevoegd. 5. Een onderwerp, waarvan de behandeling schriftelijk is ver-

krachtens de wet of de statuten moeten worden aangehou-

zocht door een of meer houders van aandelen die alleen of

den.

gezamenlijk ten minste een/honderdste (1/100 e) gedeelte

3. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4. Op door de vennootschap verkregen aandelen of certifica-

van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, wordt opgenomen in de oproeping of op dezelfde wijze aangekondigd indien de vennootschap het verzoek niet later dan op de

ten daarvan vindt geen uitkering ten behoeve van de ven-

dertigste dag voor die van de vergadering heeft ontvangen

nootschap plaats.

en mits geen zwaarwichtig belang van de vennootschap zich

5. De algemene vergadering kan, met inachtneming van het in lid 2 bepaalde, besluiten tot uitkering van interim-dividend en tot uitkeringen ten laste van een reserve.

daartegen verzet. 6. De algemene vergaderingen worden door de directie of de raad van commissarissen bijeengeroepen. De oproeping

6. De vordering van de aandeelhouder tot uitkering verjaart

geschiedt niet later dan op de vijftiende dag voor die van de

door een tijdsverloop van vijf jaren. Jaarvergadering.

vergadering. De oproeping geschiedt bij oproepingsbrieven

Algemene vergaderingen van aandeelhouders.

gericht aan de adressen van de aandeelhouders en de pandhouders met stemrecht, zoals deze zijn vermeld in het regis-

Artikel 19. 1. Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, wordt de jaarvergadering gehouden. 2. De agenda van die vergadering vermeldt onder meer de volgende onderwerpen:

a. behandeling van het jaarverslag;

ter van aandeelhouders. 7. Bij de oproeping worden de te behandelen onderwerpen vermeld. Onderwerpen die niet bij de oproeping zijn vermeld, kunnen nader worden aangekondigd met inachtneming van de in dit artikel gestelde vereisten. 8. De algemene vergaderingen worden gehouden te Rotterdam,

b. vaststelling van de jaarrekening;

Capelle aan den IJssel, Amsterdam, ’s-Gravenhage, Utrecht,

c. vaststelling van de winstbestemming;

gemeente Haarlemmermeer, Oss, Barneveld, Wassenaar,

d. kwijting aan de directeuren;

Haarlem, Breda, Eindhoven, Purmerend en Venlo. In een

e. kwijting aan de commissarissen;

algemene vergadering, gehouden elders dan behoort,

f. voorziening in eventuele vacatures;

kunnen wettige besluiten slechts genomen worden, indien

g. a ndere voorstellen door de directie, door de raad van

het gehele geplaatste kapitaal vertegenwoordigd is.

commissarissen, dan wel aandeelhouders die gezamenlijk

9. Zolang in een algemene vergadering het gehele geplaatste

ten minste een tiende gedeelte van het geplaatste kapitaal

kapitaal is vertegenwoordigd, kunnen geldige besluiten

vertegenwoordigen, aan de orde gesteld en aangekondigd

worden genomen over alle aan de orde komende onder-

met inachtneming van dit artikel.

werpen, mits met algemene stemmen, ook al zijn de door

De onder a, b, c, d en e genoemde onderwerpen behoe-

de wet of de statuten gegeven voorschriften voor het op-

ven op die agenda niet te worden opgenomen, indien de

roepen en houden van vergaderingen niet in acht genomen.

termijn voor het opmaken van de jaarrekening en het overleggen van het jaarverslag is verlengd of een voorstel

Artikel 20.

daartoe op die agenda is geplaatst.

1. De algemene vergaderingen worden geleid door de voor-

3. Andere algemene vergaderingen worden gehouden zo dik-

zitter van de raad van commissarissen en bij diens afwezig-

wijls de directie of de raad van commissarissen zulks nodig

heid door de plaatsvervangend voorzitter van die raad; bij

acht.

afwezigheid ook van laatstgenoemde wijzen de aanwezige

4. Aandeelhouders die gezamenlijk ten minste een tiende

commissarissen uit hun midden een voorzitter aan. De raad

gedeelte van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen,

van commissarissen kan voor een algemene vergadering een

hebben het recht aan de directie of de raad van commissa-

andere voorzitter aanwijzen.

95

2. Indien niet volgens lid 1 in het voorzitterschap van een vergadering is voorzien, wijst de algemene vergadering zelf een voorzitter aan. Tot dat ogenblik wordt het voorzitterschap waargenomen door een directeur of bij gebreke daarvan door de in leeftijd oudste ter vergadering aanwezige persoon. 3. Van het verhandelde in elke algemene vergadering worden notulen gehouden door een secretaris die door de voorzitter wordt aangewezen. De notulen worden vastgesteld door

Artikel 22. 1. Ieder aandeel geeft recht op één stem. Blanco stemmen en stemmen van onwaarde gelden als niet-uitgebracht. 2. Voor een aandeel dat toebehoort aan de vennootschap of aan een dochtermaatschappij daarvan kan in de algemene vergadering geen stem worden uitgebracht; evenmin voor een aandeel waarvan één hunner de certificaten houdt. 3. Bij de vaststelling in hoeverre aandeelhouders stemmen,

dezelfde of door de eerstvolgende algemene vergadering

aanwezig of vertegenwoordigd zijn, of in hoeverre het aan-

en ten blijke daarvan door de voorzitter en de secretaris van

delenkapitaal verschaft wordt of vertegenwoordigd is,

die algemene vergadering ondertekend.

wordt geen rekening gehouden met aandelen waarvan de

4. De raad van commissarissen, de voorzitter of degene die de

wet bepaalt dat daarvoor geen stem kan worden uitgebracht.

vergadering heeft belegd, kan bepalen dat op kosten van de

4. Voor zover de wet of de statuten geen grotere meerderheid

vennootschap van het verhandelde een notarieel proces-

voorschrijven worden alle besluiten genomen met volstrekte

verbaal van vergadering wordt opgemaakt. Het proces

meerderheid van de uitgebrachte stemmen.

verbaal wordt door de voorzitter mede-ondertekend. 5. De directie houdt van de genomen besluiten aantekening.

5. Indien bij een verkiezing van personen niemand de volstrekte meerderheid heeft verkregen, heeft een tweede vrije stem-

Indien de directie niet ter vergadering is vertegenwoordigd

ming plaats. Heeft alsdan weer niemand de volstrekte meer-

wordt door of namens de voorzitter van de vergadering een

derheid verkregen, dan vinden herstemmingen plaats, totdat

afschrift van de genomen besluiten zo spoedig mogelijk na

hetzij één persoon de volstrekte meerderheid heeft ver-

de vergadering aan de directie verstrekt. De aantekeningen

kregen, hetzij tussen twee personen is gestemd en de

liggen ten kantore van de vennootschap ter inzage van de

stemmen staken. Bij gemelde herstemmingen (waaronder

aandeelhouders en de pandhouders met stemrecht. Aan

niet begrepen de tweede vrije stemming) wordt telkens

ieder van dezen wordt desgevraagd een afschrift van deze

gestemd tussen de personen op wie bij de voorafgaande

aantekeningen verstrekt tegen ten hoogste de kostprijs.

stemming is gestemd, evenwel uitgezonderd de persoon op wie bij de voorafgaande stemming het geringste aantal

Artikel 21.

stemmen is uitgebracht. Is bij de vooraf-gaande stemming

1. Iedere aandeelhouder en iedere pandhouder met stemrecht

het geringste aantal stemmen op meer dan één persoon

is bevoegd de algemene vergadering bij te wonen en daarin

uitgebracht, dan wordt door loting uitgemaakt op wie van

het woord te voeren. Iedere aandeelhouder met stemrecht

die personen bij de nieuwe stemming geen stemmen meer

en iedere pandhouder met stemrecht is bevoegd in de alge

kunnen worden uitgebracht. Ingeval bij een stemming tussen

mene vergadering het stemrecht uit te oefenen.

twee personen de stemmen staken, beslist het lot wie van

2. De vergaderrechten als bedoeld in het vorige lid kunnen worden uitgeoefend door een schriftelijk gevolmachtigde. Onder schriftelijke volmacht wordt verstaan elke via gangbare communicatiekanalen overgebrachte en op schrift ontvangen volmacht. 3. Iedere aandeelhouder en iedere pandhouder met stemrecht of zijn vertegenwoordiger moet de presentielijst tekenen. 4. De leden van de raad van commissarissen en de directeuren hebben als zodanig in de algemene vergadering een raadgevende stem. 5. Omtrent toelating van andere dan de hiervoor in dit artikel genoemde personen beslist de voorzitter van de algemene vergadering.

96


beiden is gekozen. 6. Staken de stemmen bij een andere stemming dan een verkiezing van personen, dan is het voorstel verworpen. 7. Alle stemmingen geschieden mondeling. Echter kan de voor zitter bepalen dat de stemmen schriftelijk worden uitgebracht. Indien het betreft een verkiezing van personen kan ook een aanwezige stemgerechtigde verlangen dat de stemmen schrifte-lijk worden uitgebracht. Schriftelijke stemming geschiedt bij gesloten, ongetekende stembriefjes. 8. Stemming bij acclamatie is mogelijk wanneer niemand van de aanwezige stemgerechtigden zich daartegen verzet.

Besluitvorming buiten vergadering.

a. H et ten tijde van deze statutenwijziging geplaatste aan-

Artikel 23.

delenkapitaal bedraagt negenhonderd vijfendertigduizend

1. Besluiten van aandeelhouders kunnen in plaats van in alge-

tweehonderd zesentachtig euro (€ 935.286,-), verdeeld in

mene vergaderingen ook schriftelijk worden genomen, mits

vierhonderd zevenenzestigduizend zeshonderd drieën-

met algemene stemmen van alle stemgerechtigde aandeel-

veertig (467.643) aandelen, elk met een nominale waarde van twee euro (€ 2,-).

houders en mits er geen pandhouders met stemrecht zijn. Het bepaalde in artikel 12 lid 3, derde volzin, is van overeenkomstige toepassing. 2. De directie houdt van de aldus genomen besluiten aantekening. Ieder van de aandeelhouders is verplicht er voor zorg

b. De ministeriële verklaring dat van bezwaren niet is gebleken, is verleend op vierentwintig juli tweeduizend zeven, onder nummer BV 548597, waarvan blijkt uit een aan deze minuut gehechte verklaring.

te dragen dat de conform lid 1 genomen besluiten zo spoedig mogelijk schriftelijk ter kennis van de directie worden ge-

WAARVAN AKTE is verleden te Rotterdam op de datum in

bracht. De aantekeningen liggen ten kantore van de vennoot

het hoofd van deze akte vermeld.

schap ter inzage van de aandeelhouders. Aan ieder van dezen wordt desgevraagd een afschrift of uittreksel van deze

De verschenen persoon is mij, notaris, bekend. De zakelijke in-

aantekeningen verstrekt tegen ten hoogste de kostprijs.

houd van de akte is aan haar opgegeven en toegelicht. De verschenen persoon heeft verklaard op volledige voorlezing van de

Statutenwijziging en ontbinding.

akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden van de inhoud

Artikel 24.

van de akte te hebben kennis genomen en met de inhoud in te

Wanneer aan de algemene vergadering een voorstel tot statuten-

stemmen. De akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk

wijziging of tot ontbinding van de vennootschap wordt gedaan,

daarna ondertekend, eerst door de verschenen persoon en

moet zulks steeds bij de oproeping tot de algemene vergadering

vervolgens door mij, notaris.

worden vermeld, en moet, indien het een statutenwijziging b etreft, tegelijkertijd een afschrift van het voorstel, waarin de voorgedragen wijziging woordelijk is opgenomen, ten kantore van de vennootschap ter inzage worden gelegd voor aandeelhouders tot de afloop van de vergadering. Vereffening.

Artikel 25. 1. In geval van ontbinding van de vennootschap krachtens besluit van de algemene vergadering zijn de directeuren belast met de vereffening van de zaken van de vennootschap en de commissarissen met het toezicht daarop. 2. Gedurende de vereffening blijven de bepalingen van de s tatuten voor zover mogelijk van kracht. 3. H etgeen na voldoening van de schulden is overgebleven, wordt overgedragen aan de aandeelhouders naar even redigheid van het gezamenlijk bedrag van ieders aandelen. 4. Op de vereffening zijn voorts de bepalingen van Titel 1, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Slot verklaringen. Tenslotte heeft de verschenen persoon, handelend als gemeld, verklaard:

97

Bijlage II Voorwaarden Converteerbare Obligatielening Voorwaarden waaronder de Converteerbare Obligatielening groot maximaal € 2.500.000,- (zegge: twee miljoen vijfhonderdduizend Euro) door de Houders van Converteerbare Obligaties (ook wel: Converteerbare Obligatie Houders) aan de Vennootschap wordt verstrekt. Vennootschap

ER Capital Vastgoedfonds BV, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Rivium Quadrant 81, 2909 LC Capelle aan den IJssel. Converteerbare Obligatie(s)

De door de Vennootschap uitgegeven schuldtitel(s) op naam welke op verzoek van de Houders van Converteerbare Obligaties op de in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening neergelegde Conversiedata en voorwaarden zijn om te zetten zijn (te converteren) in aandelen (“Aandelen”) in het kapitaal van de Vennootschap. Valuta

De Converteerbare Obligaties luiden in Euro. Nominale waarde / hoofdsom

De Converteerbare Obligaties hebben bij Uitgifte een nominale waarde c.q. hoofdsom van € 1.000,- (zegge: duizend Euro) per Converteerbare Obligatie. De nominale waarde c.q. hoofdsom per Converteerbare Obligatie kan als gevolg van aflossingen als neergelegd in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening tussentijds worden verlaagd. Houder(s) van Converteerbare Obligatie(s) / Converteerbare Obligatie Houder(s)

De natuurlijke perso(o)n(en) of rechtsperso(o)n(en) die houder is (zijn) van Converteerbare Obligaties. Converteerbare Obligatielening

De lening ter grootte van in totaal maximaal (€ 2.500.000,- (zegge: twee miljoen vijfhonderdduizend Euro) verstrekt door de Houders van Converteerbare Obligaties aan de Vennootschap, althans het op enig moment nog resterende gedeelte daarvan. Looptijd

Deze Converteerbare Obligatielening heeft een looptijd van ca. 12 jaar welke begint op de Uitgiftedatum van de betreffende Conventeerbare Obligaties en eindigt uiterlijk op 31 juli 2021. Vanaf 31 juli 2017 zal de Vennootschap jaarlijks gedeeltelijke aflossingen doen in overeenstemming met het in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening opgenomen Aflossingsschema, onverminderd de mogelijkheid van vervroegde of tussentijdse gehele of gedeeltelijke aflossing door de Vennootschap en onverminderd de mogelijkheid van Conversie van Converteerbare Obligaties in Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap op verzoek van Houders van Converteerbare Obligaties, één en ander als neergelegd in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening. Uitgifte

In totaal zullen maximaal 2.500 Converteerbare Obligaties worden uitgegeven en geplaatst. Minimale afname per Investeerder/ Converteerbare Obligatie Houder: ten minste 50 Converteerbare Obligaties van € 1.000,- (tegenwaarde: ten minste € 50.000,- (zegge: vijftigduizend Euro). Uitgifte van Converteerbare Obligaties aan een Investeerder/Converteerbare Obligatie Houder geschiedt uitsluitend na ontvangst op het door de Vennootschap aangegeven bankrekeningnummer van de volledige op de betreffende Converteerbare Obligaties verschuldigde nominale waarde vermeerderd met drie procent (3%) Emissiekosten.

98


Uitgifte van Converteerbare Obligaties aan de Converteerbare Obligatie Houders geschiedt op één of meer door de directie van de Vennootschap (“Directie”) vast te stellen uitgiftedata (elk een “Uitgiftedatum”) door middel van het passeren van een notariële akte van uitgifte van Converteerbare Obligaties ten overstaan van de notaris van de Vennootschap. Vorm

De Converteerbare Obligaties betreffen vorderingen op naam en vormen tezamen de Converteerbare Obligatielening. Van de Converteerbare Obligaties zullen geen fysieke stukken worden verstrekt. Geen notering / geen clearing

De Converteerbare Obligaties zullen niet worden genoteerd aan een effectenbeurs. De Converteerbare Obligaties zullen eveneens niet worden opgenomen in een systeem als bedoeld in de Wet giraal effectenverkeer of enig clearingsysteem. Register

De Vennootschap houdt een doorlopend genummerd register van Converteerbare Obligatie Houders bij, waarin per Converteerbare Obligatie wordt geadministreerd de naam, het adres en de toepasselijke Nederlandse bank- of girorekening van de desbetreffende Converteerbare Obligatie Houder, alsmede de Uitgiftedatum van de betreffende Converteerbare Obligatie en eventuele daarop vervallen en/of betaalde Rente en aflossingen op de hoofdsom. Op verzoek van een Houder van een Converteerbare Obligatie verstrekt de Vennootschap jaarlijks een uittreksel uit het Register van Converteerbare Obligatie Houders met de gegevens die betrekking hebben op de door die Converteerbare Obligatie Houder gehouden Converteerbare Obligaties. Iedere Houder van Converteerbare Obligaties dient iedere wijziging in zijn gegevens schriftelijk en onverwijld aan de Vennootschap mede te delen. De Vennootschap is gerechtigd (i) alle correspondentie en kennisgevingen aan een Houder van Converteerbare Obligaties te richten aan het meest recent door deze laatste schriftelijk opgegeven adres, en (ii) alle bedragen aan Rente en aflossing van de hoofdsom bevrijdend te betalen op het meest recent door de betreffende Houder van Converteerbare Obligaties schriftelijk opgegeven bank- of girorekeningnummer. Bestemming van de verwachte opbrengst

De financiële middelen, aangetrokken middels de geplaatste Converteerbare Obligaties, zijnde de Converteerbare Obligatielening, zullen worden aangewend ter financiering van de bedrijfsactiviteiten van de Vennootschap. Kort gezegd: het kopen en verkopen van, investeren in en exploiteren van kleinschalig commercieel vastgoed in Nederland. Rente

De Vennootschap zal de Houders van Converteerbare Obligaties een vaste vergoeding betalen ter grootte van 8,25% (zegge: acht en een kwart procent) per jaar over de hoofdsom van de door hen gehouden Converteerbare Obligaties, althans het op enig moment nog resterende gedeelte daarvan. Rentebetaling

De Rente zal in maandelijkse termijnen achteraf aan de Converteerbare Obligatie Houders worden voldaan. De hoogte van iedere maandelijkse rentetermijn wordt op de laatste dag van de betreffende maand vastgesteld (“rentedatum”) en op de laatste dag van de eerst daaropvolgende maand (“betaaldatum”) betaalbaar gesteld en overgemaakt aan die Houders van Converteerbare Obligaties die op de betreffende rentedatum in het register van Converteerbare Obligatie Houders van de Vennootschap geregistreerd stonden. Over de periode tussen een rentedatum waarop een maandelijkse rentetermijn wordt vastgesteld en de betaaldatum waarop de betreffende rentetermijn betaalbaar wordt gesteld en wordt overgemaakt (aan het einde van de daaropvolgende maand), is de Vennootschap over het bedrag van die rentetermijn geen rente verschuldigd (dus geen rente over rentetermijn gedurende één maand). Ook is geen Rente verschuldigd over de hoofdsom van de door een Converteerbare Obligatie Houder gehouden Converteerbare Obligaties over de maand (of gedeelte daarvan) waarin deze Converteerbare Obligaties, al dan niet vervroegd of tussentijds, worden afgelost of worden geconverteerd, één en ander als neergelegd in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening.

99

De eerste keer dat er Rente zal worden betaald met betrekking tot de onderhavige Uitgifte is op 31 juli 2009 (betaaldatum) en wel over de periode van de (eerste) Uitgiftedatum tot en met 30 juni 2009 (rentedatum). Met betrekking tot eventuele (vervolg) Uitgiftes van Converteerbare Obligaties onder deze Converteerbare Obligatielening nà 30 juni 2009, zal de Directie van de Vennootschap tijdig de Uitgiftedatum en de eerste rentedatum ter zake van die (vervolg) Uitgifte bekend maken aan de betreffende Converteerbare Obligatie Houders. Indien op een betaaldatum de alsdan verschuldigde rentetermijn niet (geheel) wordt betaald door de Vennootschap, is de Vennootschap aan de betreffende Obligatiehouders een boeterente verschuldigd van 8,25% (zegge: acht en een kwart procent) op jaarbasis over het achterstallige rentebedrag over de periode vanaf de betreffende betaal-datum tot aan de datum van daadwerkelijke betaling daarvan. Aflossing en Aflossingsschema

De Converteerbare Obligatielening is, behoudens het geval van vervroegde of tussentijdse aflossing vóór 31 juli 2017 als hierna beschreven, tegen een koers van 100% van de hoofdsom (a pari) aflosbaar. Over het af te lossen bedrag eventueel opgebouwde maar nog niet betaalde Rente wordt gelijktijdig voldaan. Voor de duidelijkheid: over de maand waarin de desbetreffende Converteerbare Obligaties worden afgelost, wordt geen rente meer opgebouwd of vergoed. Onverminderd de mogelijkheid van vervroegde of tussentijdse gehele of gedeeltelijke aflossing door de Vennootschap en onverminderd de mogelijkheid van Conversie van Converteerbare Obligaties in Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap op verzoek van Houders van Converteerbare Obligaties, één en ander als neergelegd in deze Voor-waarden Converteerbare Obligatielening, zal de Vennootschap de Converteerbare Obligatielening vanaf 31 juli 2017 in vijf jaarlijkse termijnen aflossen in overeenstemming met het volgende aflossings schema: • 31 juli 2017: 20% van het nominale bedrag per nog uitstaande Converteerbare Obligatie; • 31 juli 2018: 20% van het nominale bedrag per nog uitstaande Converteerbare Obligatie; • 31 juli 2019: 20% van het nominale bedrag per nog uitstaande Converteerbare Obligatie; • 31 juli 2020: 20% van het nominale bedrag per nog uitstaande Converteerbare Obligatie; • 31 juli 2021: 20% van het nominale bedrag per nog uitstaande Converteerbare Obligatie. Indien in enig jaar als gevolg van vervroegde of tussentijdse aflossing meer is afgelost dan het genoemde percentage (20%) van het nominale bedrag per nog uitstaande Converteerbare Obligatie, dan wordt het meerdere bedrag in mindering gebracht op het voor aflossing beschikbare bedrag in het eerstvolgende jaar. In het eerstvolgende jaar zal in voorkomend geval dan minder of geen aflossing plaatsvinden op het nominale bedrag van de dan nog uitstaande Converteerbare Obligaties. In het daaropvolgende jaar zal aflossing vervolgens weer plaatsvinden in overeenstemming met het hierboven opgenomen Aflossingsschema. Indien het op een aflossingsdatum verschuldigde bedrag niet (volledig) wordt afgelost, is de Vennootschap aan de betreffende Houders van Converteerbare Obligaties een boeterente verschuldigd van 8,25% (zegge: acht en een kwart procent) op jaarbasis over het achterstallige bedrag over de periode vanaf de betreffende aflossingsdatum tot aan de datum van daadwerkelijke betaling daarvan. Vervroegde of tussentijdse aflossing

De Vennootschap is gedurende de looptijd van de Converteerbare Obligatielening steeds bevoegd te besluiten de Converteerbare Obligaties geheel of gedeeltelijk vervroegd of tussentijds af te lossen. In geval van vervroegde of tussentijdse aflossing vóór 31 juli 2017 zijn de Converteerbare Obligaties, althans het alsdan af te lossen gedeelte daarvan, aflosbaar tegen een koers van 103% van de nominale waarde (voor de duidelijkheid: 103% van de nominale waarde van het alsdan af te lossen gedeelte), in alle overige gevallen tegen een koers van 100% (a pari) van die nominale waarde.

100


Vervroegde opeisbaarheid / “no action”

Converteerbare Obligaties zijn terstond en ineens, op schriftelijk verzoek tot betaling, opeisbaar indien (i) het faillissement of de surséance van betaling van de Vennootschap wordt uitgesproken; (ii) de Vennootschap wordt ontbonden; (iii) een substantieel deel van de activa van de Vennootschap wordt verkocht en/of overgedragen zonder dat het door de Directie van de vennootschap uitgesproken voornemen bestaat om de opbrengst daarvan opnieuw in dergelijke activa te investeren (“vervangingsintentie”); (iv) de Vennootschap haar activiteiten of onderneming overdraagt of staakt; of (v) de Vennootschap wezenlijk tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen onder de betreffende Converteerbare Obligaties èn deze tekortkoming niet binnen een periode van 180 dagen na schriftelijke aanmaning daartoe is hersteld. Ingeval de Vennootschap ten opzichte van een Converteerbare Obligatie Houder wezenlijk tekortschiet als bedoeld onder punt (v), hiervoor, dan is de betreffende Converteerbare Obligatie Houder bevoegd en verplicht om zo spoedig als redelijkerwijs mogelijk na het verstrijken van de genoemde termijn voor herstel van gemelde tekortkoming hiervan melding te maken aan alle andere Houders van Converteerbare Obligaties. De Vennootschap zal hiertoe haar redelijke medewerking verlenen door het ter beschikking stellen van de relevante contactgegevens uit het Register van Houders van Converteerbare Obligaties. Houders van Converteerbare Obligaties gaan er door het nemen van Converteerbare Obligaties bij voorbaat mee akkoord dat hun identiteit en contactgegevens als opgenomen in het Register van Houders van Converteerbare Obligaties in voorkomend geval en voor dit doel aan de betreffende Converteerbare Obligatie Houder (kunnen) worden verstrekt en bekend gemaakt. In geval van een tekortkoming door de Vennootschap als bedoeld onder punt (v) hiervoor, is een Houder van Converteerbare Obligaties niet bevoegd om zijn rechten als schuldeiser uit te oefenen zonder toestemming (schriftelijk of tijdens een daartoe bijeengeroepen vergadering van Converteerbare Obligatie Houders) daartoe te hebben verkregen van een gekwalificeerde meerderheid van de andere Houders van Converteerbare Obligaties vertegenwoordigende minimaal tweederde (2/3) van het alsdan uitstaande bedrag van de Converteerbare Obligatielening (de betreffende Converteerbare Obligatie Houder zelf meegerekend), welke deze toestemming niet op onredelijke gronden zullen onthouden. Voor de duidelijkheid: het als gevolg van of in verband met de door een hypothecaire financier bedongen achterstelling niet, niet tijdig of niet volledig kunnen voldoen van Rente- en/of aflossingsverplichtingen, zal niet kunnen worden gekwalificeerd als een wezenlijk tekortschieten van de Vennootschap als bedoeld onder punt (v); wel zal de Vennootschap in voorkomend geval boeterente van 8,25% op jaarbasis verschuldigd zijn over het alsdan achterstallige bedrag. Conversierecht

Naar keuze van een Houder van Converteerbare Obligaties zijn de door hem gehouden Converteerbare Obligaties op een Conversiedatum converteerbaar (om te zetten) in Aandelen in het kapitaal van de Vennootschap. Pakketten Converteerbare Obligaties zijn uitsluitend te converteren in pakketten Aandelen met een totale tegenwaarde van € 50.000,- of meer. Conversiedata

Door de Vennootschap zijn 3 (drie) Conversiedata vastgesteld waarop een Houder van Converteerbare Obligaties de door hem gehouden Converteerbare Obligaties kan omzetten (converteren) in Aandelen: op 31 juli 2012, op 31 juli 2013 en op 31 juli 2014. Na de laatstgenoemde Conversiedatum vervalt het recht op Conversie behoudens eventuele afkondiging van nieuwe Conversiedata door de Directie van de Vennootschap. Iedere Converteerbare Obligatie Houder kan - met inachtneming van de in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening neer gelegde voorwaarden - naar eigen keuze besluiten of hij de door hem gehouden Converteerbare Obligaties wenst te converteren en op welke van de conversiedata hij dat wenst te doen.

101

Een Converteerbare Obligatie Houder dient zijn verzoek om Converteerbare Obligaties te converteren in Aandelen minimaal één kalendermaand voorafgaand aan de beoogde Conversiedatum schriftelijk te hebben doorgegeven aan de Directie van de Vennootschap. Over de maand waarin de desbetreffende Converteerbare Obligaties worden geconverteerd, wordt geen Rente meer opgebouwd of vergoed. Conversieprijs; Conversie-equivalent

De Conversieprijs bedraagt € 2,50. Het aantal Aandelen per Converteerbare Obligatie van € 1.000,- nominaal dat een Houder van Converteerbare Obligaties bij Conversie ontvangt, wordt het conversie-equivalent genoemd. Dit betekent dat bij Conversie per Conver teerbare Obligatie van € 1.000,- nominaal, 400 Aandelen (nominale waarde per Converteerbare Obligatie : Conversieprijs => € 1.000,- : € 2,50) worden verkregen. Aanpassing Conversieprijs / conversie-equivalent

In het geval dat de Vennootschap over enig jaar meer dividend uitkeert dan de in dat jaar gerealiseerde winst (Superdividend), dan zal de Conversieprijs neerwaarts worden bijgesteld conform onderstaande formule. De Conversieprijs verlaging is gelijk aan het bedrag van het uitgekeerde Superdividend (uitgekeerde dividend over het voorafgaande jaar verminderd met de winst na belastingen over het voorafgaande jaar) gedeeld door het totaal aantal uitstaande aandelen na volledige verwatering (proforma conversie van de Converteerbare Obligatielening en uitoefening van alle mogelijk uitstaande optierechten aanwezig daags voor het moment van uitkering van het dividend) afgerond op hele centen naar boven. Het conversie-equivalent wordt vervolgens aangepast door de nieuwe Conversieprijs te gebruiken als noemer. Belastingen

De fiscale behandeling van de Houders van Converteerbare Obligaties c.q. van de door hen gehouden Converteerbare Obligaties zal mede afhankelijk zijn van specifieke feiten en omstandigheden welke per Converteerbare Obligatie Houder kunnen verschillen. Iedere Houder van Converteerbare Obligaties wordt aangeraden om met de eigen belastingadviseur contact op te nemen om meer duidelijkheid te krijgen omtrent de fiscale behandeling van de door hem gehouden Converteerbare Obligaties. Alle betalingen door de Vennootschap in verband met de Converteerbare Obligatielening geschieden in beginsel zonder inhouding van belastingen tenzij zulks wettelijk is of wordt vereist. In het geval de Vennootschap is of wordt verplicht tot het heffen of inhouden van belastingen, heffingen of andere kosten, dan komen deze volledig voor rekening van de Houders van Converteerbare Obligaties zonder dat de Vennootschap terzake tot enige vergoeding of aanvullende betaling gehouden is. Pari Passu

De vorderingen van de Houders van Converteerbare Obligaties jegens de Vennootschap zijn concurrent met alle andere concurrente crediteuren van de Vennootschap. De vorderingen van de Houders van Converteerbare Obligaties jegens de Vennootschap zijn achtergesteld bij die vorderingen van bancaire financiers waarbij de Converteerbare Obligatielening is achtergesteld, één en ander als nader neergelegd in deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening. Zekerheidsrechten en waarborgen

De Vennootschap zal gedurende de Looptijd van deze Converteerbare Obligatielening geen dividend of andere bedragen (laten) uitkeren aan haar aan-deelhouders indien en voorzover een dergelijke uitkering tot gevolg zou hebben dat de solvabiliteit van de Vennootschap beneden de 10% zou dalen en/of een dergelijke (dividend)uitkering er toe zou leiden dat op korte termijn (<12 maanden) geen betalingen van Rente uit hoofde van deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening aan de Houders van Converteerbare Obligaties kunnen worden gedaan. Aan de Houders van Converteerbare Obligaties worden geen andere zekerheden verstrekt.

102


Achterstelling

Indien een verstrekker van (hypothecair) krediet (bank of andere financier) verzoekt dat de Converteerbare Obligatielening wordt achter gesteld bij haar vordering op de Vennootschap uit hoofde van genoemd krediet, dan is de Directie namens de Houders van Converteer bare Obligaties gemachtigd onderhavige Converteerbare Obligatielening bij de vordering van genoemde financier achter te stellen. Door het inschrijven op de onderhavige Uitgifte geeft de Investeerder/Houder van Converteerbare Obligaties zijn onvoorwaardelijke en onherroepelijke toestemming aan en machtiging van de Directie tot een dergelijke achterstelling van zijn vordering uit hoofde van de Converteerbare Obligaties bij de vordering van een dergelijke bancaire financier. Verrekening

De Houder van Converteerbare Obligaties is niet bevoegd eventuele vorderingen voortvloeiende uit of verbandhoudende met de door hem gehouden Converteerbare Obligaties te verrekenen met al dan niet opeisbare vorderingen van de Vennootschap op hem. De Houder van Converteerbare Obligaties is niet bevoegd het voldoen aan bepaalde verplichtingen jegens de Vennootschap op te schorten, zich beroepend op eventuele, al dan niet toerekenbare, tekortkomingen van de Vennootschap van verplichtingen voortvloeiende uit of verbandhoudende met deze Converteerbare Obligatielening. Overdracht en bezwaring

De Converteerbare Obligaties zijn - onverminderd de mogelijkheid van overgang onder algemene titel (erfopvolging, juridische fusie, juridische splitsing, e.d.) - overdraagbaar. Converteerbare Obligaties zijn uitsluitend over te dragen

• in pakketten met een totale tegenwaarde van € 50.000,- of meer; of • in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- op voorwaarde dat de betreffende verkrijger al pakketten Converteerbare Obligaties houdt met een totale tegenwaarde van minimaal € 50.000,-; of • in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- op voorwaarde dat de betreffende verkrijger al pakketten Converteerbare Obligaties houdt die hij onder algemene titel (krachtens vererving, juridische fusie, juridische splitsing, e.d.) heeft verkregen (geen minimale tegenwaarde) en de betreffende verkrijger als gevolg van de verkrijging pakketten Converteerbare Obligaties gaat houden met een totale tegenwaarde van minimaal € 50.000,-. In alle gevallen van overdracht van Converteerbare Obligaties in pakketten met een totale tegenwaarde van minder dan € 50.000,- dient de Converteerbare Obligatiehouder (vervreemder) zelf vooraf advies in te winnen omtrent naleving van de relevante financiële toezichtsregelgeving. De overdracht van de Converteerbare Obligaties behoeft de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Directie van de Vennootschap. Wordt door de Vennootschap goedkeuring op onredelijke gronden geweigerd dan dient de Vennootschap uiterlijk binnen drie maanden met een alternatieve verkrijger te komen dan wel dient zij zelf de betreffende Converteerbare Obligaties in te kopen of af te lossen tegen de prijs die gelijk is aan de prijs die de geweigerde verkrijger bereid was te betalen. Overdracht geschiedt bij notariële akte ten overstaan van de notaris van de Vennootschap op een tussen betrokken partijen en de Vennootschap in goed overleg te bepalen overdrachtsdatum. De Vennootschap zal de overdracht prompt verwerken in het door haar gehouden Register van Converteerbare Obligatie Houders. De kosten van de overdracht (inclusief de eventuele kosten van de Vennoot schap) komen voor rekening van de overdragende Converteerbare Obligatie Houder. Het is een Houder van Converteerbare Obligaties niet toegestaan de (economische) eigendom van de door hem gehouden Converteerbare Obligatie(s) geheel of gedeeltelijk te bezwaren met enig beperkt recht, zoals, maar niet beperkt tot, een recht van pand of een recht van vruchtgebruik, tenzij zulks geschied bij notariële akte en na voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vennootschap.

103

Additionele voorwaarden

De Vennootschap heeft de bevoegdheid additionele voorwaarden van toepassing te verklaren of deze Voorwaarden Converteerbare Obligatielening te wijzigen. Indien dergelijke wijzigingen of aanvullende voorwaarden directe materiële financiële gevolgen hebben voor de Houders van Converteerbare Obligaties, zal de Vennootschap het voorstel tot wijziging of aanvulling ter goedkeuring voorleggen aan de gezamenlijke Houders van Converteerbare Obligaties. Laatstgenoemde wijziging(en) of aanvulling(en) kan (kunnen) slechts plaatsvinden met voorafgaande goedkeuring van een 2/3e meerderheid van de Houders van Converteerbare Obligaties in een vergadering waar ten minste 1/2e van de Converteerbare Obligatielening is vertegenwoordigd. Indien het quorum van 1/2e van de Converteerbare Obligatielening niet wordt gehaald, wordt een tweede vergadering uitgeschreven. In deze tweede vergadering kan laatstgenoemde wijziging of aanvulling worden goedgekeurd met een 2/3e meerderheid van de dan aanwezige Houders van Converteerbare Obligaties. Verjaring

Vorderingen van Houders van Converteerbare Obligaties strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van deze Converteerbare Obligatielening verjaren (en kunnen derhalve niet meer worden ingeroepen) na verloop van 5 jaar na aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Raad van Toezicht

De Vennootschap zal een Raad van Toezicht instellen die in het belang van de gezamenlijke Houders van Converteerbare Obligaties binnen de Vennootschap een goedkeuringsbevoegdheid heeft voor (i) de aan- en verkoop van onroerend goed en (ii) dividenduitkeringen conform hetgeen bij “Zekerheidsrechten en Waarborgen” is bepaald De benoeming van de leden van de Raad van Toezicht geschiedt in eerste instantie door de Directie van de Vennootschap. Indien er na de eerste benoeming een vacature ontstaat, wordt door de overige leden van de Raad van Toezicht een nieuw lid benoemd. De Houders van Converteerbare Obligaties kunnen bij gewone meerderheid een niet bindende voordracht doen voor het aldus te benoemen lid van de Raad van Toezicht. Kennisgevingen

Alle kennisgevingen door de Vennootschap aan de Houders van Converteerbare Obligaties kunnen geschieden per post aan het adres van iedere Houder van Converteerbare Obligaties als vermeld in het Register, en/of door mededeling in een landelijk verspreid Nederlands dagblad. Toepasselijk recht

Op deze Converteerbare Obligatielening en de rechtsverhouding tussen de Vennootschap en de Houders van Converteerbare Obligaties is Nederlands recht van toepassing. Forumkeuze

Alle geschillen tussen de Vennootschap en de Houders van Converteerbare Obligaties met betrekking tot deze Converteerbare Obligatielening zullen in eerste instantie worden beslecht door de bevoegde rechter te Rotterdam.

104


Bijlage III Managementovereenkomst De ondergetekenden: ER Capital Vastgoedfonds BV, statutair gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende te 2909 LC Capelle aan den IJssel, Rivium Quadrant 81, hierna te noemen: ‘ERCV’, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door ER Vastgoed Management BV, rechtsgeldig vertegenwoordigd door drs. S.J. Eelkman Rooda, en ER Vastgoed Management BV, gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende te 2909 LC Capelle aan den IJssel, Rivium Quadrant 81, hierna te noemen: ‘ER-VM’, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur S.J. Eelkman Rooda; In aanmerking nemende: a. dat ERCV wenst te beleggen in onroerende zaken en belangen in onroerende zaken; b. dat ERCV behoefte heeft aan een kundige directie die namens haar de hierboven genoemde activiteiten zal uitvoeren en daaraan leiding zal geven; c. dat ER-VM de organisatie, expertise en faciliteiten heeft om het asset management over onroerende zaken en belangen in onroerende zaken te voeren of te doen voeren; d. dat ER-VM de directievoering over ERCV op zich neemt onder de hieronder vermelde voorwaarden; Verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1 Directie , management 1.1 ER-VM is met ingang van 1 januari 2007 benoemd tot statutair bestuurder van ERCV en zal in deze hoedanigheid alle noodzakelijke directietaken vervullen overeenkomstig de eisen die daaraan in deze overeenkomst en in van tijd tot tijd toepasselijke weten regelgeving worden gesteld. 1.2

Meer in het bijzonder zal ER-VM er voor zorgdragen dat de personen die zijn belast met het dagelijks bestuur van ERCV betrouwbaar en voldoende deskundig zijn om de benodigde werkzaamheden te kunnen vervullen.

1.3 Binnen de grenzen gesteld door de wet, statuten en de Raad van Toezicht van ERCV, alsmede rekening houdend met de gerechtvaardigde belangen van alle bij ERCV betrokkenen, staat het ER-VM vrij de uitvoering van de haar opgedragen werkzaamheden op zelfstandige wijze en naar eigen inzicht in te richten. 1.4 De aspecten van het management door ER-VM omvatten, maar zijn niet beperkt tot:

a. het selecteren van de onroerende zaken en het voeren van onderhandelingen over de aankoop en op een later tijdstip

b. het selecteren van de financiers en het voeren van onderhandelingen over het aan te trekken vreemd vermogen ter

c. het feitelijke beheer van de onroerende zaken van ERCV met uitzondering van de taken die rechtstreeks door ERCV

de verkoop daarvan; financiering van de verkrijging van de onroerende zaken; opgedragen zijn aan de uitvoerder van het technische beheer middels de met deze aangegane overeenkomst ter zake van property management;

d. het afsluiten van adequate verzekeringen om ERCV te beschermen tegen alle gebruikelijke risico’s en aansprakelijkheden;

e. het (doen) opstellen van modelhuurcontracten en het aanpassen daarvan voor de individuele huurders;

f. het vaststellen van het aan huurders aan te bieden pakket aan leveringen en diensten en de daarmee verband houdende servicekosten;

105

g. het onderhouden van contacten met de adviseurs van ERCV, daaronder begrepen de frequente contacten met de

h. het per kalenderkwartaal opstellen van een overzicht van de kwartaalresultaten; dit overzicht zal geen vermogensopgave

i.

j. het jaarlijks vóór de afloop van het kalenderjaar opstellen van een begroting, met toelichting, voor het volgende boekjaar

k. het aan de registeraccountant van ERCV tijdig verschaffen van alle gegevens teneinde hem in staat te stellen de jaar-

l.

m. het afhandelen van verzekeringskwesties in geval van schade aan of verlies van (een gedeelte van) het vastgoed en het

property manager, en het coördineren van de activiteiten van deze adviseurs; of vermogensopstelling bevatten; het per boekjaar ten aanzien van de vastgoedactiviteiten van ERCV opstellen van de boekhoudkundige balans en winst-en-verliesrekening met toelichting; met betrekking tot de exploitatie van de onroerende zaken; stukken binnen vier maanden na afloop van het boekjaar te onderzoeken; het verzorgen van de secretariaatswerkzaamheden op vastgoedgebied voor ERCV; redelijkerwijs mogelijke doen om die schade te beperken of dat verlies te herstellen;

n. het in een daartoe ingericht archief bewaren van de relevante stukken met betrekking tot het vastgoed en de daaraan verrichte werkzaamheden, zoals bestekken, tekeningen, offertes, kopieën van rekeningen, inspectierapporten, goed keuringen, etcetera, zulks gedurende ten minste de wettelijk voorgeschreven termijn;

o. in het algemeen het verrichten van al die handelingen welke in het kader van een goed management wenselijk of noodzakelijk worden geacht.

Artikel 2 Managementvergoeding 2.1 Managementvergoeding: Als vergoeding voor het krachtens deze overeenkomst te voeren management is ERCV aan ER-VM verschuldigd een bedrag gelijk aan 0,15% van de som der activa van ERCV op de eerste dag van ieder kwartaal, bij vooruitbetaling betaalbaar. In deze vergoeding zijn de kosten voor alle door ER-VM te verrichten werkzaamheden begrepen. 2.2

Betaling Managementvergoeding: Facturatie van de Managementvergoeding zal plaatsvinden op basis van een initieel voorschot op de eerste van elk kwartaal gevolgd door een definitieve factuur enkele weken later.

2.3 De aan ERCV verzonden facturen zullen binnen 14 dagen na factuurdatum worden voldaan. 2.4 ERCV mag vorderingen die zij heeft of krijgt op ER-VM niet verrekenen met haar betalingsverplichtingen aan ER-VM onder deze overeenkomst, noch mag ERCV kortingen toepassen op haar betalingsverplichtingen aan ER-VM. 2.5 Buiten de hiervoor genoemde vergoedingen vallen:

a. de specifieke eigen kosten van ERCV (zoals kosten in verband met: oprichting, registraties, vergunningen, (half) jaarverslagen, accountantscontroles, juridische en fiscale adviezen de rechtspersonen betreffende, makelaars en bemiddelaars, en verder kosten van Raad van Toezicht en/of eventuele commissarissen van ERCV, etc.);

b. de kosten van introductie, plaatsing, marketing en promotie;

c. de kosten van informatieverschaffing;

d. de kosten of vergoedingen te betalen aan derden (waaronder adviseurs) in verband met potentiële of gerealiseerde aan-

e. de kosten of vergoedingen betaald aan derden (zoals de kosten van externe adviseurs, makelaars en bemiddelaars) in

f. de kosten in verband met de verhandeling van obligaties en aandelen in het kapitaal van ERCV.

en verkopen van onroerende zaken voor zover deze kosten niet in rekening zijn te brengen aan derden; verband met potentiële of gerealiseerde aan- en verkopen van onroerende zaken; 2.6 Mocht gedurende het jaar blijken dat betaling van Rente om liquiditeitstechnische redenen niet mogelijk is, dan wordt de betaling van de Managementvergoeding opgeschort en dient ERVM de dat kalenderjaar reeds ontvangen Managementvergoeding te retourneren. Betaling van de Managementvergoeding wordt, pas met terugwerkende kracht, hervat zodra de achterstallige Rente volledig is voldaan. Artikel 3 Structureringsfee 3.1

Telkenmale als de Vennootschap obligatievermogen en/of eigen vermogen aantrekt is de ER-VM gerechtigd tot een eenmalige vergoeding van 2% over het door de vennootschap aangetrokken obligatievermogen en/of eigen vermogen.

3.2

106

Betaling Structureringsfee: Facturatie van de Structureringsfee zal plaatsvinden op de Uitgiftedatum.


3.3 De aan ERCV verzonden facturen zullen binnen 14 dagen na factuurdatum worden voldaan. 3.4 ERCV mag vorderingen die zij heeft of krijgt op ER-VM niet verrekenen met haar betalingsverplichtingen aan ER-VM onder deze overeenkomst, noch mag ERCV kortingen toepassen op haar betalingsverplichtingen aan ER-VM. Artikel 4 Non-exclusiviteit 4.1

ER-VM behoudt zich het recht voor om tijdens de duur van deze overeenkomst en daarna als bestuurder, beheerder of adviseur voor beleggingen in onroerende zaken en belangen in onroerende zaken op te treden voor anderen dan ERCV.

Artikel 5 Merknaam, beeldmerk 5.1 ER-VM verleent hierbij om niet een niet-exclusieve sublicentie voor Nederland aan ERCV voor gebruik van het woordmerk ER Capital NV, geregistreerd bij het Benelux Merkenbureau onder nummer (zie Bijlage) en het ER Capital-logo (zie Bijlage) voor het gebruik ten behoeve van de activiteiten van ERCV. 5.2 De onder 4.1 verleende sublicentie wordt slechts verleend voor de duur van deze overeenkomst. 5.3

Het is ERCV zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ER-VM niet toegestaan om onder de bij deze overeenkomst verleende sublicentie verdere sublicenties te verlenen aan derden. Indien ER-VM toestemming verleent aan ERCV om een sublicentie aan een derde te verlenen is ERCV verplicht de verplichtingen zoals bepaald in onderhavige overeenkomst aan die derden op te leggen. Dit betekent onder meer dat ook de sublicentie wordt verleend voor de duur van onderhavige managementovereenkomst.

5.4

Indien ER-VM of ERCV constateert dat inbreuk wordt gemaakt, althans dreigt te worden gemaakt, op het woordmerk of het logo dan zullen ER-VM en ERCV elkaar over en weer onverwijld inlichten en elkaar alle informatie met betrekking tot de geconstateerde (dreigende) inbreuk verstrekken. ER-VM en ERCV zullen ter zake van de geconstateerde en (dreigende) inbreuk geen mededelingen doen aan derden.

5.5

ERCV is, na voorafgaande schriftelijke toestemming door ER-VM, bevoegd rechtsmaatregelen te nemen tegen de geconstateerde (dreigende) inbreuk. De kosten voor deze rechtsmaatregelen zullen in zijn geheel door ERCV worden gedragen.

Artikel 6 Vrijwaring 6.1 ERCV vrijwaart ER-VM tegen alle aanspraken van derden die verband houden met de door ER-VM in het kader van deze overeenkomst te verrichten werkzaamheden, tenzij zulke aanspraken het gevolg zijn van grove nalatigheid of opzet aan de zijde van ER-VM. In elk geval is de aansprakelijkheid van ER-VM beperkt tot het bedrag van de Managementvergoeding over het jaar waarin het schadetoebrengend feit zich heeft voorgedaan. 6.2 ER-VM draagt zorg voor de correcte aangifte en afdracht van eventueel door haar verschuldigde belastingen en premies ter zake van haar medewerkers die werkzaamheden ten behoeve van ERCV verrichten en vrijwaart ERCV tegen alle claims ter zake van belastingen en premies samenhangende met deze overeenkomst. Artikel 7 Duur en opzegging 7.1

Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, treedt met terugwerkende kracht op 1 januari 2007 in werking en kan door ieder der partijen schriftelijk worden opgezegd tegen het einde van een kalenderjaar met inachtneming van een opzegtermijn van twee jaren.

7.2 Partijen komen, in afwijking van het in de vorige zin genoemde, uitdrukkelijk overeen dat deze Overeenkomst in ieder geval voor een periode van vijf jaar tot en met 31 december 2011 van kracht zal blijven en eerst na ommekomst van die periode, met inachtneming van de opzegtermijn, door ieder der partijen kan worden opgezegd. 7.3 In afwijking van het hierboven gestelde zijn management en (indien aanwezig) de Directie en de Raad van Toezicht van ERCV gerechtigd deze overeenkomst met inachtneming van een redelijke termijn - afhankelijk van de omstandigheden van het geval - te beëindigen ingeval van een ernstige toerekenbare tekortkoming van de andere partij en eerst nadat de wederpartij op haar tekortkoming is gewezen en in de gelegenheid is gesteld haar fout te herstellen.

107

7.4

Elk der partijen kan de overeenkomst met onmiddellijke ingang opzeggen indien en zodra de wederpartij failliet wordt verklaard, surséance van betaling aanvraagt, een regeling met al haar crediteuren treft, het recht verliest om naar Nederlands recht geheel zelfstandig beschikkingshandelingen te verrichten of wordt ontbonden.

7.5 Indien één van de ondergetekenden van de in dit artikel genoemde opzeggingsbevoegdheid gebruik maakt, zal op de laatste dag van de looptijd van deze overeenkomst door ERCV aan ER-VM worden vergoed de waarde van het positieve contractsbelang van deze overeenkomst, zoals deze waarde in overleg tussen partijen zal worden vastgesteld. 7.6

ER-VM verplicht zich na het beëindigen van deze overeenkomst de boeken, correspondentie en andere bescheiden die zij in verband met haar taken onder zich mocht hebben, op eerste verzoek aan ERCV af te geven.

Artikel 8 Kennisgevingen 8.1

Alle kennisgevingen en mededelingen in verband met de uitvoering van deze overeenkomst zullen worden verzonden per brief of per telefax aan de betreffende adressen zoals hieronder vermeld, dan wel aan enig ander adres dat door een partij bij de overeenkomst op enig moment aan de andere partij op de wijze zoals in dit artikel vermeld is medegedeeld. Adreswijzigingen zijn eerst van kracht nadat daarvan op de wijze zoals in dit artikel vermeld aan de andere partij is kennisgegeven.

ERCV

ER-VM

ER Capital Vastgoedfonds BV ER Vastgoed Management BV T.a.v. de Directie T.a.v. de Directie Rivium Quadrant 81 Rivium Quadrant 81

2909 LC Capelle aan den IJssel


telefoon 010 - 288 14 46

telefoon 010 - 288 14 46

telefax 010 - 447 17 18

telefax 010 - 447 17 18

Artikel 9 Kosten 9.1 Alle kosten verband houdende met deze overeenkomst komen voor rekening van ERCV. Artikel 10 Afstand van recht op ontbinding 10.1 Beide partijen doen hierbij uitdrukkelijk afstand van hun recht de ontbinding van deze overeenkomst te vorderen en op enige wijze deze overeenkomst in of buiten rechte aan te tasten. Artikel 11 Wijzigingen 11.1 Wijzigingen of aanvullingen van deze overeenkomst kunnen op ieder moment doch slechts schriftelijk worden overeengekomen. Artikel 12 Toepasselijk recht en jurisdictie 12.1

Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van de onderhavige overeenkomst dan wel van nadere overeenkomsten, die daarvan het gevolg mochten zijn, behoren tot de competentie van de daartoe bevoegde rechter in het arrondissement Rotterdam.

Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Capelle aan den IJssel op 8 augustus 2007. ER Capital Vastgoedfonds BV ER Vastgoed Management BV

108


Bijlage iv Beheerovereenkomst De ondergetekenden: ER Capital Vastgoedfonds BV, statutair gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende te 2909 LC Capelle aan den IJssel, Rivium Quadrant 81, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directie ER Vastgoedmanagement BV te deze vertegenwoordigd door drs. S.J. Eelkman Rooda, hierna te noemen: ‘ERCV’, en ER Vastgoed Beheer BV, statutair gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende te 2909 LC Capelle aan den IJssel, Rivium Quadrant 81, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur drs. S.J. Eelkman Rooda, hierna te noemen: ‘ER-VB’; In aanmerking nemende: a. dat ERCV wenst te beleggen in onroerende zaken en belangen in onroerende zaken binnen Nederland; b. dat ER-VB de organisatie, expertise en faciliteiten heeft om het technische beheer over de onroerende zaken en belangen in onroerende zaken van ERCV te voeren of te doen voeren; c. dat ER-VB bereid is voornoemd management (property management) over de onroerende zaken en belangen in onroerende zaken van ERCV te voeren, onder de hieronder vermelde voorwaarden; verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1 Technisch Beheer ERCV draagt hierbij op aan ER-VB, die aanvaardt van ERCV, het voeren van het op technische aspecten gerichte beheer over de ERCV in eigendom toebehorende onroerende zaken en belangen in onroerende zaken, hierna te noemen het ‘technisch beheer’, zoals nader gespecificeerd in Artikel 2. Artikel 2 Inhoud Technisch Beheer

Het technisch beheer door ER-VB omvat het navolgende, doch is uitdrukkelijk niet daartoe beperkt:

a. het uitoefenen van toezicht op de naleving door de huurders van de bepalingen van hun huurovereenkomst en de wijze

b. het eens per halfjaar na overleg met de huurder(s) inspecteren van de verhuurde ruimten en het controleren op en

waarop het gehuurde wordt gebruikt; het melden aan ERCV van de staat van onderhoud van het gehuurde, de aanwezigheid daarin van ongeautoriseerde veranderingen en eventuele beschadigingen en vermissingen aan het gehuurde;

c. het vóór het einde van een huurperiode inspecteren en controleren van de door de huurder(s) te verlaten ruimten, zoals bedoeld onder punt b. van dit artikel;

d. het optimaal begeleiden van aspirant huurders bij de bezichtiging van het te verhuren object;

e. het periodiek controleren van eventueel leegstaande ruimten;

f. het jaarlijks vóór het einde van het jaar opstellen van een budget voor de kosten van de in het komende jaar te verwachten onderhoudswerken aan de onroerende zaken (met toelichting) en het vervolgens aan ERCV ter goedkeuring en vaststelling voorleggen van dit budget;

g. het ter uitvoering voorleggen van door ERCV goedgekeurde onderhoudswerken aan door ERCV goedgekeurde aannemers en/of leveranciers, voorzover de uitvoering van deze onderhoudswerken de daartoe gebudgetteerde bedragen niet overschrijdt;

109

h. het in spoedeisende gevallen opdracht verlenen voor reparaties en/of onderhoudswerken, mits deze werkzaamheden de gebudgetteerde bedragen met niet meer dan 10% overschrijden (indien deze werkzaamheden deze limiet overschrijden of dreigen te overschrijden, zal ER-VB dit onmiddellijk aan ERCV melden);

i. het houden van toezicht op de opgedragen onderhoudswerkzaamheden;

j. het controleren op prijs en uitvoering in relatie tot de verstrekte opdracht van alle rekeningen die betrekking hebben op onderhoudswerkzaamheden en het bij goedkeuring fiatteren van de op die werkzaamheden betrekking hebbende rekeningen, gevolgd door het per omgaande verzenden daarvan aan ERCV die voor betaling zal zorgdragen;

k. het in het algemeen ervoor zorgdragen dat de verstrekking van leveringen en diensten aan huurders (de servicekosten) op verantwoorde wijze en tegen redelijke prijzen plaatsvindt;

l. het afhandelen van meldingen door huurders van technische onvolkomenheden aan het gehuurde;

m. het zo spoedig mogelijk melden aan de eigenaar van de onroerende zaken van bijzondere gebeurtenissen die, direct of

n. het afhandelen van de technische kant van verzekeringskwesties in geval van schade aan of verlies van (een gedeelte van)

o. het in een daartoe ingericht archief bewaren van de relevante stukken met betrekking tot het onroerend goed en de

indirect, schade aan het gehuurde kunnen veroorzaken, zoals brand, explosie, storm, inbraak en wateroverlast; het onroerend goed en het redelijkerwijs mogelijke doen om die schade te beperken en/of het verlies te herstellen; daaraan verrichte werkzaamheden, waaronder bestekken, tekeningen, offertes, kopieën van rekeningen, inspectierapporten, goedkeuringen, vergunningen etcetera, zulks gedurende ten minste de wettelijk voorgeschreven termijn; vernietiging van dergelijke stukken mag daarna uitsluitend geschieden na schriftelijke goedkeuring door ERCV

p. het op continue basis informeren van ERCV over alle zaken en omstandigheden met betrekking tot de verhuur van de

q. in het algemeen het verrichten van al die handelingen welke in het kader van een goed beheer wenselijk of noodzakelijk

onroerende zaken; worden geacht. Artikel 3 Delegatie Het staat ER-VB vrij de haar in het kader van deze overeenkomst opgedragen werkzaamheden voor eigen rekening en risico te delegeren aan derden. ER-VB zal onverminderd verantwoordelijk blijven voor de juiste uitvoering van het technisch beheer. Artikel 4 Beheervergoeding 4.1

ERCV zal ER-VB terzake het technisch beheer ingevolge deze overeenkomst een vergoeding betalen gelijk aan drie driekwart procent (3,75%) van de geïncasseerde huuropbrengsten (exclusief de aan de huurders in rekening te brengen servicekosten) van de onroerende zaken, welke vergoeding telkenmale per kalenderkwartaal over de in dat kalenderkwartaal te incasseren huuropbrengsten bij vooruitbetaling opeisbaar is. Voor zover noodzakelijk zal na verloop van een kwartaal een eindafrekening over dat kwartaal plaatsvinden. In deze vergoeding zijn de kosten voor de door ER-VB te verrichten werkzaamheden begrepen, alsmede de kosten van de door ER-VB ingeschakelde (rechts)personen als bedoeld in Artikel 3. Alle overige kosten verband houdende met de instandhouding en exploitatie van de onroerende zaken zijn voor rekening van ERCV.

4.2 Vorenstaande vergoeding wordt verhoogd met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting. 4.3

De vergoedingen zullen door ERCV aan ER-VB worden voldaan zonder dat ERCV daarbij enig beroep op korting, opschorting en/of verrekening zal doen.

4.4 De kosten van de na schriftelijke toestemming van ERCV door ER-VB bij het vervullen van haar werkzaamheden geraadpleegde externe adviseurs en deskundigen komen voor rekening van ERCV. Artikel 5 Non-exclusiviteit

ER-VB behoudt zich het recht voor om tijdens de duur van deze overeenkomst en daarna als bestuurder, beheerder of adviseur voor beleggingen in onroerende zaken en belangen in onroerende zaken op te treden voor anderen dan ERCV.

110


Artikel 6 Vrijwaring 6.1

ERCV vrijwaart ER-VB tegen alle aanspraken van derden die verband houden met de door ER-VB in het kader van deze overeenkomst te verrichten werkzaamheden, tenzij zulke aanspraken het gevolg zijn van grove nalatigheid of opzet aan de zijde van ER-VB of aan ER-VB gelieerde personen en/of ondernemingen. In elk geval is de aansprakelijkheid van ER-VB beperkt tot het bedrag van de ingevolge Artikel 4 ontvangen vergoeding over het jaar waarin het schadetoebrengend feit zich heeft voorgedaan.

6.2

ER-VB draagt zorg voor de correcte aangifte en afdracht van eventueel door haar verschuldigde belastingen en premies ter zake van haar medewerkers die werkzaamheden ten behoeve van ERCV verrichten en vrijwaart ERCV tegen alle claims ter zake van belastingen en premies samenhangende met deze overeenkomst.

Artikel 7 Duur en opzegging 7.1

Deze overeenkomst treedt met terugwerkende kracht op 1 januari 2007 in werking en heeft een looptijd van tien jaar, derhalve tot en met 31 december 2016. Na verloop van de eerste termijn van tien jaar zal de overeenkomst telkens met perioden van vijf jaar worden verlengd.

7.2

Opzegging van de overeenkomst geschiedt tegen het eind van een periode met inachtneming van een opzeggingstermijn van minimaal twaalf maanden. Iedere opzegging dient te geschieden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot.

7.3 Indien een van de partijen bij deze overeenkomst gebruik maakt van de in dit artikel vermelde opzeggingsbevoegdheid, zal ER-VB de diensten in het kader van het technische beheer met betrekking tot het jaar waarin is opgezegd, voltooien tegen betaling van het laatstelijk geldende honorarium overeenkomstig het bepaalde in Artikel 4, dan wel - indien sprake is van additionele diensten - tegen betaling van de daarvoor overeengekomen vergoeding. Indien ER-VB na beëindiging van deze overeenkomst overeenkomstig het in dit artikel bepaalde nog diensten in het kader van het technisch beheer moet verrichten die betrekking hebben op het voorgaande jaar, zal ER-VB deze voltooien tegen het laatstelijk geldende honorarium, dan wel - indien sprake is van additionele diensten - tegen betaling van de daarvoor overeengekomen vergoeding. 7.4

Elk der partijen is gerechtigd de overeenkomst tussentijds met onmiddellijke ingang op te zeggen in de volgende gevallen: indien en zodra de wederpartij bij onherroepelijk gewijsde failliet wordt verklaard, surséance van betaling aanvraagt, een regeling met al haar crediteuren treft, het recht verliest om naar Nederlands recht geheel zelfstandig beschikkingshandelingen te verrichten of wordt ontbonden;

7.5

Indien en zodra ER-VB op ernstige wijze tekort schiet in de nakoming van haar verbintenis de door haar op zich genomen taken te vervullen en, na door ERCV schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, niet binnen drie maanden na ontvangst van voren bedoelde ingebrekestelling verbetering in haar taakvervulling aanbrengt, is ERCV gerechtigd de overeenkomst tussentijds met onmiddellijke ingang op te zeggen.

7.6

Ingeval van tussentijdse opzegging van deze overeenkomst door ERCV gedurende de eerste periode van de looptijd zoals bedoeld in de leden 4 en 5 van dit artikel, heeft ER-VB recht op een extra vergoeding voor haar inspanningen ten behoeve van de opzet, ontwikkeling en realisatie van het technisch beheer voor ERCV. Deze vergoeding zal het vijfvoudige bedragen van de vergoeding waartoe ER-VB in de voorafgaande periode van twaalf maanden gerechtigd was krachtens Artikel 4 van deze overeenkomst.

7.7 ER-VB verplicht zich na het beëindigen van deze overeenkomst de boeken, correspondentie en andere bescheiden die zij in verband met haar taken voor ERCV onder zich mocht hebben, op eerste verzoek aan ERCV af te geven.

111

Artikel 8 Kennisgevingen 8.1 Alle kennisgevingen en mededelingen in verband met de uit voering van deze overeenkomst zullen worden verzonden per brief of per telefax aan de betreffende adressen zoals hieronder vermeld, dan wel aan enig ander adres dat door een partij bij de overeenkomst op enig moment aan de andere partij op de wijze zoals in dit artikel vermeld is medegedeeld. Adreswijzigingen zijn eerst van kracht nadat daarvan op de wijze zoals in dit artikel vermeld aan de andere partij is kennisgegeven.

ERCV

ER-VM

ER Capital Vastgoedfonds BV ER Vastgoed Management BV T.a.v. de Directie T.a.v. de Directie Rivium Quadrant 81 Rivium Quadrant 81



telefoon 010 - 288 14 46

telefoon 010 - 288 14 46

telefax 010 - 447 17 18

telefax 010 - 447 17 18

Artikel 9 Kosten Alle kosten verband houdende met deze overeenkomst komen voor rekening van ERCV. Artikel 10 Afstand van recht op ontbinding

Beide partijen doen hierbij uitdrukkelijk afstand van hun recht de ontbinding van deze overeenkomst te vorderen en op enige wijze deze overeenkomst in of buiten rechte aan te tasten.

Artikel 11 Wijzigingen

Wijzigingen of aanvullingen van deze overeenkomst kunnen op ieder moment doch slechts schriftelijk worden overeengekomen.

Artikel 12 Toepasselijk recht en jurisdictie

Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van de onderhavige overeenkomst dan wel van nadere overeenkomsten, die daarvan het gevolg mochten zijn, behoren tot de competentie van de daartoe bevoegde rechter in het arrondissement Rotterdam.

Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Capelle aan den IJssel op 8 augustus 2007.

112


Bijlage V Reglement Raad van Toezicht Het onderliggende reglement is bedoeld om een invulling te geven aan de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht van ER Capital Vastgoedfonds BV.

Taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht houdt toezicht op de uitoefening van de directie op het vastgestelde investerings- en desinvesteringsbeleid van ER Capital Vastgoedfonds BV. Hierbij richt zij zich op de continuïteit van de Vennootschap en zodoende op de belangen van de Obligatie houders en Aandeelhouders. Installatie

De Raad van Toezicht is op 8 augustus 2007 door de directie van ER Capital Vastgoedfonds BV geïnstalleerd. Leden

Bij installatie van de Raad van Toezicht, op 8 augustus 2007, zijn benoemd tot leden in de Raad van Toezicht

drs. C.J.A.M. van Gennep

en

ing. P.A.M. de Heer (voorzitter)

Benoeming voorzitter

De leden kiezen uit hun midden een voorzitter. Bij oprichting is de heer De Heer benoemd tot voorzitter. Benoeming nieuwe leden van de Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht dient uit minimaal twee en maximaal drie leden te bestaan. De leden van de Raad van Toezicht worden benoemd door coöptatie uit een voordracht van de Directie van ER Capital Vastgoedfonds BV. Indien de Raad van Toezicht de door de Directie voorgedragen kandidaat niet wenst te benoemen zal zij aan de Obligatiehouders vragen met twee kandidaten per vacature te komen, waaruit ze er telkenmale een kiest. Bij ontstentenis van de Raad van Toezicht zal de Directie in een nieuwe Raad van Toezicht dienen te voorzien. Besluitvorming

De Raad van Toezicht kan uitsluitend unaniem besluiten nemen. Zittingsduur

De benoeming geschiedt voor de duur van de Obligatielening (uitgegeven onder de voorwaarden van het Informatiememorandum d.d. 8 augustus 2007) maar kan onder bijzondere omstandigheden vroegtijdig door de leden van de Raad van Toezicht worden beëindigd. Op het moment dat de laatste Obligatie, uitgegeven onder de voorwaarden van het Informatiememorandum d.d. 8 augustus 2007, is afgelost defungeert de Raad van Toezicht.

113

Informatieverstrekking aan de Raad van Toezicht Overleg

De Raad van Toezicht houdt tenminste 3 maal per jaar een vergadering danwel zoveel vaker als noodzakelijk wordt geacht. De Directie van ER Capital Vastgoedfonds BV alsmede haar adviseur (in de persoon van de heer drs. H.B. van der Weerdt) zijn indien de Raad van Toezicht zulks wenst, beschikbaar om toelichting te geven met betrekking tot het door de Vennootschap gevoerde beleid, de voorliggende investerings- en desinvesteringsproposities, de ontwikkelingen van de exploitatie kosten, alsmede alle relevante vragen (indien mogelijk) te beantwoorden. Managementrapportage

De directie dient binnen 6 weken na afloop van elk kwartaal een kwartaalrapportage op te stellen minimaal omvattende: • balans en resultatenrekening met betrekking tot het voorafgaande kwartaal ten opzichte van de begroting; • een overzicht van de cumulatieve resultaten voor het jaar ten opzichte van de begroting; • een overzicht van de aangegane verplichtingen voor zover materieel; • een toelichting met betrekking tot de verwachting voor de komende 12 maanden; • uitgebreide investerings- en/of desinvesteringsvoorstellen met documentatie; • de Directie dient 4 weken voor het einde van ieder boekjaar een jaarplan en de kostenbegroting (exploitatiebegroting) aan de Raad van Toezicht te overleggen.

Bevoegdheden Geen beleidsbepalende bevoegdheden

Geen van de leden van de Raad van Toezicht heeft een beleidsbepalende functie en/of de bevoegdheid de Vennootschap te binden. De leden van de Raad van Toezicht zullen geen initiatieven nemen, anders dan louter adviserend, ten aanzien van het beleid van de Vennootschap. Zij hebben behoudens de hieronder weergegeven fiatteringbevoegdheid geen instructiebevoegdheid. Fiatteringbevoegdheid. De Raad van Toezicht dient goedkeuring te verlenen aan directiebesluiten tot: • het verkrijgen van onroerend goed, met een waarde van meer dan € 100.000,-; • het vervreemden van onroerend goed van de Vennootschap, die een waarde van € 100.000,- te boven gaan; • het verbinden van de Vennootschap of haar bezittingen voor schulden van derden door borgtocht of anderszins; • het ter leen verstrekken van gelden; • het op zich nemen van borg en/of garanties namens de Vennootschap inzake van één of meer verplichtingen van derden; • een voorstel tot statutenwijziging; • een voorstel tot ontbinding van de Vennootschap; • het aanvragen van surséance van betalingen en faillissement; • het beleggen van overtollige middelen in andere effecten dan obligaties; • het vaststellen en/of wijzigen van het onderhavige Raad van Toezicht reglement; • alle andere besluiten waarvan de algemene vergadering der aandeelhouders schriftelijk heeft aangegeven dat deze goedkeuring van de Raad van Toezicht behoeven; • dividenduitkeringen indien door de dividenduitkering het eigen vermogen conform laatst vastgestelde en gecontroleerde jaarrekening onder de 10% van het balanstotaal daalt.

114


Geen voorafgaande goedkeuring door de Raad van Toezicht is vereist

Geen toestemming is vereist voor besluiten die reeds zijn opgenomen in het jaarplan c.q. in de jaarbegroting met dien verstande dat indien de werkelijke bedrijfsontwikkelingen wezenlijk afwijkingen van het jaarplan vertonen alsnog voorafgaande toestemming voor bovenstaande besluiten vereist is. Bezoldiging

De leden van de Raad van Toezicht ontvangen ieder jaarlijks een vergoeding van € 4.000,-, te vermeerderen met € 500,- per vergadering. De voorzitter van de Raad van Toezicht ontvangt jaarlijks een additionele vergoeding van € 2.000,-. De directie heeft de bevoegdheid in overleg met de Raad van Toezicht deze vergoeding aan te passen indien de omstandigheden daartoe aanleiding zouden geven. Tegenstrijdig belang

In alle situaties waarin sprake is of zou kunnen zijn van een tegenstrijdig belang tussen de directie of één van de personen verbonden aan de directie en ER Capital Vastgoedfonds BV dient de Raad van Toezicht hiervan op de hoogte gesteld te worden. Beslissingen verbandhoudend met een potentieel tegenstrijdig belang behoeven te allen tijde voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht.

Aldus vastgesteld door de Directie van ER Capital Vastgoedfonds BV

d.d. 8 augustus 2007 te Capelle aan den IJssel

115

116


Rivium Quadrant 81 - 2909 LC Rotterdam (Rivium) - Telefoon +31 (10) 288 14 46 - Telefax +31 (10) 447 17 18 E-mail [email protected] - Website www.ercapital.nl

8,25% converteerbare obligaties

Recommend Documents