Znalecký posudek o ceně odhadu obvyklé ceny nemovitosti číslo 2828//2014 6
NEMOVITOST: Kraj: Obec: Část obce: Ulice: List vlastnictví č. Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Rodinný dům č.p. 145 Karlovarský Aš Mokřiny 91
Adresa zhotovitele:
PSČ:
698 270
Eurodražby.CZ.a.s. Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 e-mail: DIČ:
Eva Chmelíková Lidická 308/51, 360 00 Karlovy Vary telefon: +420777118933 IČ: 41635078
ÚČEL : ZNALECKÝ ÚKOL:
Cheb Mokřiny 145
st. 161, st. 368, 96/5, 98/7 Jaroslav Cína, Aš 145, 35201 Aš, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pavlína Cínová, Aš 145, 35201 Aš, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jaroslav Cína, Aš 145, 35201 Aš, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pavlína Cínová, Aš 145, 35201 Aš, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
telefon: IČ: 250232
ZHOTOVITEL :
Okres: Katastrální území: Číslo popisné: číslo orientační: Kód k.ú.:
e-mail: DIČ:
Č.J. : 080/2014-A (ocenění stávajícího stavu) Zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu č.j. 080/2014-A. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.
OBVYKLÁ CENA V Karlových Varech, dne 17.3.2014
Současný stav 900 000 Kč Otisk razítka
Budoucí stav Eva Chmelíková
Datum místního šetření:
11.3.2014
Datum zpracování :
17.3.2014
Vlastník nemovitosti neumožnil prohlídku nemovitosti, při místním šetření nebyl přítomen , znalecký posudek byl zpracován na základě vnějšího ohledání a na základě skutečností , které byly zjištěny v roce 2005, kdy jsem osobně dělala vnitřní prohlídku domu pro předchozího majitele. Počet stran znaleckého posudku včetně příloh:13 stran
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Karlovarský Mokřiny
Obec, část obce: Ulice:
Rodinný dům Počet podlaží PP/NP Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
Aš, Mokřiny
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 1/1 1 ano
13 076 145
budoucí stav
3+1 2
83 m 3 504 m 3 4 500 Kč/m 2 649 m 2 111,00 m 2 2 111,00 m 0,00 m 84 60 58,33 % 100,00 % dobře udržovaná
zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Bydlení celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): Voda ze studny ČOV plyn ne veřejné elektro Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
budoucí stav
954 600 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
1 012 376 Kč
0 Kč
850 000 Kč 66 525 Kč
-2-
0 Kč
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Aš významným městem regionu ( 13 0762 6 tis. obyvatel – lexikon obcí platný od 1.1. 2014) , ve městě jsou veškeré služby , správní úřady , policie , zdravotní středisko , železniční stanice , kino , základní a střední školství , plná obchodní síť , jezdí MHD . Objekt je situovaný mimo obec Aš a to v k.ú. Mokřiny ve směru do k.ú. Vernéřov . Od centra ve vzdálenosti cca 4 km , železniční stanice ve vzdálenosti 1,2 km .Objekt je řadový koncový v uliční zástavbě – , zástavba rodinnými domy . Pozemek napojen na veřejnou přípojku el. energie , telefonní přípojku , voda ze studny na vlastním pozemku , kanalizace do vlastní ČOV . Menší hustota obyvatel , MHD - zastávka cca 400 m. Přístup k domu z městské účelové zpevněné komunikace , dále přes chodník . Přístupové cesty ve vlastnictví Města Aše
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 91 CZ041 Karlovarský 554499 Aš
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0411 Cheb 698270 Mokřiny
Vlastníci FO FO
Podíl
RČ: 770713/1806 RČ: 795927/5159
Jaroslav Cína Pavlína Cínová
Aš 145, 35201 Aš Aš 145, 35201 Aš
je součástí
Stavby část obce Mokřiny
Rodinný dům
č.p. 145 na pozemku p.č. st. 161
Pozemky st. 161 st. 368 96/5 98/7
1/1 1/2
Stavební parcela Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
83 m 2 36 m 2 333 m 2 197 m
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda Zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Předmětem hodnocení je rodinný dům řadový koncový situovaný v k.ú. Mokřiny , obec Aš , okres Cheb . Z pohledu lokality se jedná o lokalitu s náročnějším docházením a dojížděním do vlastní obce ( 4 km ) Z pohledu technického řešení objektu se jedná o RD 1 * 1+3 + garáž , který byl postaven v roce 1930 , v průběhu let 1995 , 1997 zásadně modernizován a rekonstruován , velmi dobrý technický stav. Současný stav : jednogenerační rodinný dům ( byt 1* 1+ 3 I. kategorie ), s pozemkem zastavěným vlastní stavbou a zahradou ve funkčním celku 1 .Řadový koncový rodinný dům ( polovina dvojdomu ) ve tvaru L s jednopodlažní přístavbou situovanou ve dvorním traktu , jedno nadzemní podlaží , podsklepený nad ˝ ZP , plně obytné podkroví , zděný , zastřešený sedlovou střechou , na st.p. 161 v k.ú. Mokřiny , obec Aš , kraj Karlovarský . Infrastruktura : Pozemek je zásobován vodou ze studny , kanalizace do vlastní ČOV , veřejná přípojka el. instalace , telefonní rozvod. 2. Samostatně stojící zděná garáž , jednopodlažní , zděná s pultovým zastřešením . 3. Zděná jednopodlažní kolna – sklad nářadí . 4. Studna kopaná hl. 4 m . 5. Čistírna odpadních vod 5-10 obyvatel. Venkovní úpravy : zpevněné plochy , oplocení Technické provedení : Základy betonové bez hydroizolací u hlavní stavby , v přístavbě vodorovné hydroizolace . Svislé nosné konstrukce zděné , obvodové zdivo o tl. 52 cm včetně omítky v podzemním podlaží , zdivo v nadzemním podlaží o tl. 48 cm včetně omítky a tepelné izolace . Stropy cihelné klenby do I nosičů nad podzemním podlažím , nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové pravděpodobně polospalné . Krov dřevěný sedlový s krytinou z AZC šablon , klempířské konstr. ze slitiny titanzinek. Vnitřní omítky vápenné hladké , vnější omítky jemnozrnné izolační na kontaktní izolaci . Schodiště do podzemního podlaží je betonové do nadzemních podlaží je schodiště kamenné . Okna plastová zdvojená , střešní okno Velux , dveře dřevěné hladké ocelová zárubeň , podlahy obytných místností betonové s dřevotřískovými deskami a s krytinami z PVC+ textilní krytiny , hygienické zázemí keramická dlažba , pokoje podkroví prkenné podlahy s krytinami . Hygienické zařízení vybaveno kovovou obezděnou vanou , umyvadlem , WC combi , keramický obklad ve standardním provedení v kuchyni a koupelně . Vytápění s kotlem na LTO výr. ozn. FERFOLI , 2 * olejové nádrže 1000 l. Teplá voda z el. boileru 180 l. Rozvod teplé a studené vody , kanalizace od všech zař. předmětů . El. instalace 220/380 , hlavní domovní jistič . Ostatní : kuchyňská linka 0 , sporák 0 . Ostatní : slaboprodé rozvody ( telefon ) , žaluzie . Dispoziční řešení : I. PP : Kotelna , 2 * sklep NZP : zádveří , chodba , koupelna , WC , kuchyně, pokoj Podkroví : 2 * pokoj , komora , schodišťový prostor -3-
Čistá obytná plocha : 110,8 m2 Zastavěná plocha : 83 m2 Obestavěný prostor : 505 , m 3 Technický stav domu : Objekt ve velmi dobrém technickém stavu po celkové modernizaci . Stáří domu : 84 roků hlavní stavba , 20 roků přístavba Technický stav objektu je velmi dobrý , v roce 1995 byl kompletně modernizován a upravován ( výměna oken , dveří , oprava podlah , výměna střešní krytiny včetně zateplení krovu , zateplení vnějších omítek včetně nových definitivních povrchů ) včetně přístavby koupelny a chodby . V roce 1998 provedeno vytápění na LTO . Současný majitel po koupi v roce 2005 pravděpodobně provedl další modernizace , z vnějšího pohledu bylo patrné, že byla provedena výměna oken za okna plastová v celém objektu , pravděpodobně modernizace koupelny a vybavení kuchyně.Celková předpokládaná životnost při řádné údržbě je 60 roků . Podlaží: Název 1.PP 1.NZP Součet: Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.PP 1.NZP Podkroví podezdívka
Výška 2,23 m 2,91 m 5,14 m
Zastavěná plocha 7,10×8,43–4,27×3,80 7,10×8,43
2,23 × (7,10×8,43–4,27×3,80) 2,91 × 7,10×8,43 7,10×8,43×1+7,1×8,43×3,57/2 4,75×3,15×0,25
přístavba chodby a hygienického zázem.í: 1.NZP 4,09×4,87×(2,91+2,81)/2+1,81×1,18×(2,58+2,66)/2 Obestavěný prostor – celkem:
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm Dřevěné krov dřevěný, vázaný Osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky kontaktní tepelná izolace Kámen keramické obklady Kamennné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha keramická dlažba Lehké topné oleje světelná, třífázová Bleskosvod plast, studená i teplá voda Bojler
Zastavěná plocha
ČOV Standardní Splachovací
[m2]
83 -4-
2
= =
43,63 m 2 59,85 m 2 103,48 m
= = = =
97,29 m 3 174,17 m 3 166,69 m 3 3,74 m
= =
62,56 m 3 504,45 m
3
3
Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
504,45 4 500 100,00 2 270 025 84 60 58,33 945 851
Garáž Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Podlaží: Název Výška 1.NZP 2,57 m Podezdívka 0,15 m Součet: 2,72 m Obestavěný prostor: 1.NZP 2,57 × 8,26×4,39 Podezdívka 0,15 × 8,26×4,39 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Stáří:15 roků
8,26×4,39 = 8,26×4,39 = = = =
Zastavěná plocha 36,26 m2 36,26 m2 72,52 m2 93,19 m3 5,44 m3 98,63 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Zděná kolna Sklad nářadí - zděná kolna Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Podlaží: 1.NZP Výška: Zastavěná plocha: 3,35×3,45 Obestavěný prostor: 1.NZP 3,15 × 3,35×3,45 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov
=
3,15 m 11,56 m2
=
36,41 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní
-5-
5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Stáří: 45 roků
Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Studna Studna kopaná , hloubka 4 m Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks 1 ks elektrické čerpadlo: Stáří:85 roků Předpokládaná další životnost: 25 roků Žumpa z monolitického i montovaného betonu OP: 3,45×2,3×2,5 = 19,84 m3 OP
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební parcela č. 161 – zastavěná domem situována v k.ú. Mokřiny , obec Aš kód 698270, výměra 83 m2 , pozemek rovinný orientovaný k jihu . Stavební parcela č. 368 – zastavěná objektem garáže situována v k.ú. Mokřiny , obec Aš kód 698270, výměra 83 m2 , pozemek mírně svažitý orientovaný k jihu . Pozemková parcela č. 98/7 – zahrada ve funkčním celku s domem , situována v k.ú. Mokřiny , obec Aš kód 698270, výměra 197 m2 . Pozemek mírně sklonitý . Pozemková parcela 96/5- orná půda.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda Zahrada Celková výměra pozemků:
st. 161 st. 368 96/5 98/7
Výměra m2 83 36 333 197 649
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 150 3/2 150 3/2 50 3/2 50 3/2 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 18 675 8 100 24 975 14 775 66 525
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Aš- Mokřiny 180,00 300 1 270 000 7 056 0,960 RD, Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům v Mokřinách u Aše. V přízemí je byt 2+1, nad ním se nachází byt 4+1 a ještě půda. Topení: plynový kotel a kotel na tuhá paliva. Dům je podsklepený.K domu náleží zahrádka, garáž a kůlny
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,85; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - hodnocená výhodnější - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší -6-
Upravená cena Foto Kč/m2 6 774
koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - hodnocená lepší - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - shodná; Provedení a vybavení - hodnocená výhodnější; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - hodnocená lepší;
Krásná 202,00 202 2 415 000 11 955 0,800 RD Krásná, Nabízíme k prodeji RD 4+1 s garáží, po částečné rekonstrukci, s pozemkem o
9 564
rozloze 1926 m2 v obci Krásná u Aše, okres Cheb. Samostatně stojící RD 4+1 s přístavbou garáže prošel částečnou rekonstrukcí, jsou zde nové rozvody elektřiny, vody a plynu. RD je částečně podsklepený, s využitým podkrovím. V přízemí domu se nachází prostorná vstupní chodba, jídelní kout, kuchyň, obývací pokoj a další jeden pokoj. V pokojích je položena plovoucí podlaha, v chodbě a v kuchyni dlažba. Dále 2x WC a dvě koupelny, jedna s vanou a druhá se sprchovým koutem. V podroví dvě ložnice. Topení je řešeno plynovým kotlem. Součástí domu je i garáž. Na pozemku jsou krásné vzrostlé stromy.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Šneky 140,00 600 1 470 000 10 500 0,900 RD Plesná Šneky, Nabízíme zděný dům o užitné ploše cca 140 m2. Dům je možno použít pro
9 450
dvougenerační bydlení nebo podnikání. Jeden pokoj s krbem a zázemím má samostatný vchod. Zahrada s jezírkem má 375 m2. V přízemí domu se nachází obývák s krbovými kamny, kuchyň s novou kuchyňskou linkou a sklokeramickou deskou, koupelna a renovované WC. Kuchyňské vybavení je součástí prodeje. V přístavku se samostatným vchodem se nachází pokoj s krbem, za kterým je technická místnost a WC. Tuto místnost je možno upravit na kuchyňku a koupelnu. V patře se nachází tři obytné místnosti a šatna. Z patra je přístup na rozlehlou terasu s jihozápadní orientací. V domě jsou nové všechny rozvody, elektřina i topení jsou vedeny v mědi. Je vybaven etážovým plynovým topením a alternativně je možno jej vytápět i krbovými kamny s teplovzdušnými rozvody do obytných místností. Dům je osazen plastovými okny. Před domem je vybudované zastřešené garážové stání. Pitná voda je vedena z vlastního vrtu a odpad je sveden do kanalizace. K domu přísluší i okrasná zahrada s jezírkem. Na zahradě je umístěna dřevem opláštěná stavební buňka vybavená jako dílna a samostatný dřevník. Realitní kancelář nabízí kompletní právní a finanční servis. Rádi Vám pomůžeme s obstaráním hypotéky. Koupi domu doporučujeme. Zakázka číslo: 50887.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - RK Sreality .cz - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - shodné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - shodné - koeficient 1,00; Celkový stav - shodné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - shodné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - RK Sreality .cz; Lokalita - shodná; Velikost objektu - shodné; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodné; Vliv pozemku - shodné;
Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
20,88 % Variační koeficient po úpravách: 6 774 Kč/m2 Minimální cena: 8 596 Kč/m2 Průměrná cena: 9 564 Kč/m2 Maximální cena: 8 600 Porovnávací hodnota: Kč/m2
-7-
15,00 % 751 914 Kč 954 156 Kč 1 061 604 Kč 954 600 Kč
Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 954 600 Kč 0 Kč 1 012 376 Kč 850 000 Kč 66 525 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti Velmi dobrý technický stav , pěkná poloha, dobré technické zázemí se zděnou kolnou, garáž ve dvoře domu.
Slabé stránky nemovitosti Horší docházková vzdálenost do města ( 4 km)
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, skladu:: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
-8-
900 000Kč 60 000Kč 70 000Kč 66 525Kč 701 475Kč 2 111,00m 2 6 337Kč/m
Seznam podkladů a příloh
Podklad / Příloha
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 91 ze dne 27.1.2014
2
Snímek katastrální mapy ze dne12..3.2014.
1
Fotodokumentace nemovitosti.
1
Mapa oblasti.
1
Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované při místním šetření vč. vyhotovení digitálních fotografií, dne 11.3.2014. Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu. Objednávka č.j. 080/2014 A ze dne 23.2.2014.
1
Znalecký posudek č. 1877/2005 zpracovaný pro Českou spořitelnu a.s. Praha.
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2828/2014 znaleckého deníku.
-9-
Seznam nemovitostí na LV Číslo LV:
91
Katastrální území:
Mokřiny [698270]
Zobrazení v mapě
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo
Podíl
SJM Cína Jaroslav a Cínová Pavlína, Mokřiny 145, 35201 Aš
Pozemky Parcelní číslo st. 161 st. 368 96/5 98/7
Stavby Na LV nejsou zapsány žádné stavby.
Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky.
Práva stavby Na LV nejsou zapsána žádná práva stavby.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Garáž u domu Část zahrady na protilehlé straně domu
- 13 -
- 14 -
